Tenor I. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 0 wird der Beschluss des Amtsgerichts Starnberg Grundbuchamt vom [DATE] dahingehend abgeändert, dass der Geschäftswert festgesetzt wird auf: 0 € für die Eintragung der Eigentumsumschreibung 0 € für die Eintragung jeder Rückauflassungsvormerkung, des Nießbrauchs und jedes Vorkaufsrechts. II. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen. Gründe I. Gemäß notariellem Vertrag vom [DATE] übertrug der Beteiligte zu 0 auf zwei seiner Abkömmlinge zu unter sich gleichen Anteilen einen 0/0 Miteigentumsanteil an in seinem Eigentum stehendem Grundbesitz, der im Grundbuch wie folgt beschrieben ist: Flurstück … … Gebäude und Freifläche zu 0 qm 0/0 Miteigentumsanteil an Flurstück … … Verkehrsfläche zu 0 qm. Mit gleicher Urkunde übertrug er auf die Empfänger außerdem zu unter sich gleichen Anteilen einen Miteigentumsanteil von 0/0 an Grundbesitz, der im Grundbuch beschrieben ist als: Flurstück … … Nebengebäude, Garten zu 0 qm. Der Beteiligte zu 0 behielt sich auf seine Lebensdauer den Nießbrauch am Vertragsobjekt vor. Weiter wurde ein durch Vormerkung zu sichernder, bedingter Rückübertragungsanspruch zu Gunsten des Beteiligten zu 0 vereinbart. Außerdem räumten die Erwerber sich jeweils gegenseitig an ihren Anteilen ein dingliches Vorkaufsrecht ein. Die Gebühren berechnete das Grundbuchamt gemäß Kostenansatz vom selben Tag auf der Basis eines Wertes der Überlassung von 0 €. Es orientierte sich hierbei an dem vom Notar bei Antragstellung mitgeteilten Geschäftswert. Mit Schreiben vom [DATE] übersandte der Beteiligte zu 0 eine geänderte Notarkostenrechnung, der als Wert der Überlassung ein Betrag von nur noch 0 € zugrunde liegt. Er beantragte eine entsprechende Korrektur auch der gerichtlichen Kostenrechnung. In dem daraufhin eingeleiteten Verfahren setzte das Grundbuchamt auf Antrag des zuständigen Bezirksrevisors als Vertreter der Staatskasse, des Beteiligten zu 0, und nach Anhörung des Beteiligten zu 0 den Geschäftswert mit Beschluss vom [DATE] fest auf: 0 € für die Eintragung der Eigentumsumschreibung 0 € für die Eintragung jeder Rückauflassungsvormerkung, des Nießbrauchs und jedes Vorkaufsrechts. Gegen die Entscheidung wendet sich der Beteiligte zu 0 mit der Beschwerde vom [DATE] . Er meint, der Wert des 0/0-Anteils betrage höchstens 0 €. Der herangezogene Bodenrichtwert von 0 €/qm für Bauland gemäß Bodenrichtwerttabelle sei überhöht. Im maßgeblichen Zeitraum habe es nur einen einzigen Verkaufsfall in der einschlägigen Zone gegeben zu einem Preis von 0 €/qm bei einer durch Bebauung ausgeschöpften GFZ von 0. Das Vorgehen des Gutachterausschusses, der Ergebnisse aus vergleichbaren Ortschaften übertragen hat, hält er für missbräuchlich. Sein Anwesen liege ungünstiger als das verkaufte und sei deshalb niedriger als jenes zu bewerten. Außerdem liege die tatsächlich genutzte GFZ bei seinem Grundstück nur bei 0; auch deshalb müsse bei der Bodenbewertung ein Abschlag gemacht werden. Zudem seien bei der Ableitung des Gebäudewerts aus dem Brandversicherungswert Fehler unterlaufen. Die gemäß § 0 Abs. 0 Satz 0, Sätze 0 bis 0, § 0 Abs. 0 Sätze 0, 0 und 0 GNotKG zulässige Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung nach § 0 GNotKG, über die gemäß § 0 Abs. 0 Satz 0 GNotKG i. V. m. § 0 Abs. 0 Satz 0 GNotKG die Einzelrichterin des Senats entscheidet, hat in der Sache teilweise Erfolg. Der Wert der Sache, auch von Grundbesitz, wird gemäß § 0 Abs. 0 GNotKG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre . Steht der Verkehrswert wie hier nicht fest, so ist er für die Zwecke der Gebührenerhebung im Wege des Freibeweises nach den Kriterien des § 0 Abs. 0 GNotKG zu bestimmen . Angestrebt wird mit dieser Vorgabe einerseits eine möglichst zuverlässige, andererseits aber auch eine praktikable und zeitnahe Bewertung . Das Gesetz verlangt für die Zwecke der Gebührenfestsetzung keine mit letzter Präzision vorzunehmende Wertfeststellung . Das zeigt schon das gesetzliche Verbot gemäß § 0 Abs. 0 GNotKG, zur Feststellung des Verkehrswerts förmlich Beweis zu erheben. Bei bebauten Grundstücken können der Wert des Bodenanteils und der Wert der Gebäude gesondert ermittelt und durch Addition zum Gesamtwert zusammengefasst werden . Diese Methode ist auch in der Rechtsprechung des Senats anerkannt . Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich nach [REF] um durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die die Gutachterausschüsse aufgrund der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln haben. Die dabei zu bildenden Richtwertzonen umfassen Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen . Unerheblich ist, ob der veröffentlichte Bodenrichtwert für die Richtwertzone, in der das zu bewertende Grundstück liegt, mangels einer hinreichenden Anzahl von Verkaufsfällen im gegenständlichen Gebiet auf der Übertragung von Ergebnissen aus vergleichbaren Ortschaften beruht. Die dem Ausschuss angehörenden Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein . Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen . Entgegen der Meinung des Beteiligten zu 0 sind Verkaufsfälle aus vergleichbaren Ortschaften für die Wertermittlung maßgeblich. Mit Blick auf die Fachkompetenz der Mitglieder des Gutachterausschusses kann davon ausgegangen werden, dass diese bei der Beurteilung der Vergleichbarkeit sach und fachgerecht verfahren sind. Für eine fehlerhafte, gar missbräuchliche Bestimmung des Bodenrichtwerts ist nichts ersichtlich. Bei einer Grundstücksfläche von 0 qm errechnet sich unter Zugrundelegung eines Bodenrichtwerts von 0 €/qm zum maßgeblichen Stichtag ein Bodenwert von 0 €. Allerdings ist vom so ermittelten Wert ein Abschlag vorzunehmen, weil konkrete wertmindernde Umstände vorgetragen sind, deren Erheblichkeit nicht ausgeschlossen werden kann . Zwar erscheint es nicht sachgerecht, generell und auch in Gebieten mit großer Grundstücksnachfrage einen pauschalen Abschlag vorzunehmen . Anderes gilt jedoch hier. Bei der vorgetragenen Verschattung des Grundstücks infolge seiner Lage in einer Senke, verbunden mit gelegentlicher Hochwassergefahr, handelt es sich um konkrete lagebedingte Nachteile, die sich selbst bei hoher Grundstücksnachfrage mindernd auf den Bodenwert auswirken können. Dem ist durch Ansatz eines Sicherheitsabschlags Rechnung zu tragen . Nicht zu folgen ist allerdings der Meinung des Beteiligten zu 0 insoweit, als er einen zusätzlichen Abschlag deswegen für angezeigt hält, weil Bebauung vorhanden ist, mit der wiederum die zulässige GFZ von 0 nicht ausgeschöpft ist. Die maximal zulässige GFZ des zu bewertenden Grundstücks entspricht derjenigen des Bodenrichtwertgrundstücks, weshalb diesbezüglich keine Anpassung erforderlich ist. Der vom Beteiligten zu 0 geschilderte, nach eigenen Angaben einzige Verkaufsfall im konkreten Gebiet und Zeitraum erlaubt zwar wegen seiner Singularität keine Verallgemeinerung , kann aber zusammen mit den weiteren Ausführungen des Beteiligten zu 0 herangezogen werden, um den Mindestwert des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen. Der Beteiligte zu 0 hat, ausgehend von diesem Verkaufsfall, den Wert seines Grundstücks auf der Basis eines Quadratmeterpreises von 0 € berechnet. Soweit er hiervon einen zusätzlichen Abschlag wegen vorhandener Bebauung und alternativ wegen nicht ausgeschöpfter GFZ veranschlagt, ist dies wie dargestellt nicht sachgerecht. Mit einem Abschlag von gerundet 0% des Bodenrichtwerts ist auf der Grundlage der nach § 0 Abs. 0 GNotKG maßgeblichen Kriterien den geltend gemachten Nachteilen in Anbetracht des aufgeheizten Grundstücksmarkts im Großraum München ausreichend Rechnung getragen. Hinzu kommt der Bodenwert für die Anteile an der Verkehrsfläche sowie der mit einem Nebengebäude bebauten Gartenfläche. Der pauschale Ansatz von 0% des für die angrenzende Gebäude und Freifläche maßgeblichen Bodenwerts, hier 0 €/qm, entspricht der Üblichkeit und ist auch hier anzusetzen. Der 0/0-Anteil an der anteiligen Wegfläche ist daher mit 0 € zu bewerten und der 0/0-Anteil an der mit Nebengebäuden bebauten Fläche von 0 qm mit gerundet 0 € . Hinzu kommt der Verkehrswert des Gebäudes, eines Einfamilienhauses, der sich aus der der Notarkostenrechnung zu entnehmenden Stammversicherungssumme des Jahres [DATE] und dem Baujahr [DATE] gemäß Angabe des Beteiligten zu 0 bestimmen lässt. Der Gebäudewert im maßgeblichen Zeitpunkt des Grundbuchvollzugs ergibt sich durch Multiplikation der Stammversicherungssumme mit dem von der Prüfungsabteilung der Notarkasse A.d.ö.R. veröffentlichten Umrechnungsfaktor von 0, geltend für Einfamilienhäuser mit einem Gebäudealter von 0 Jahren. Daraus ergibt sich der Gebäudewert mit 0 € und der Wert des den Gegenstand der Überlassung bildenden 0/0-Anteils mit 0 €. Eine Umrechnung des in Mark angegebenen Versicherungswerts in Euro hat nicht stattzufinden, weil der Umrechnungskurs bereits bei der Bildung des der Tabelle entnommenen Vervielfältigers berücksichtigt ist. Auch ein allgemeiner Sicherheitsabschlag von 0% ist bereits in den Umrechungskoeffizienten eingearbeitet . Insgesamt errechnet sich der Wert für die Eigentumsumschreibung daher mit 0 €. Es verbleibt somit bei dem vom Notar ursprünglich dem Grundbuchamt gemäß § 0 Abs. 0 GNotKG mitgeteilten Wert der Überlassung von gerundet 0 €.