Er ist Eigentümer des Grundstücks A-Straße, Flur 0 Flurnummer 0/0 in der Gemarkung Löbejün. Das Grundstück ist 0 m0 groß und mit mehreren Gebäuden bebaut. Es liegt im Geltungsbereich der mit Stadtratsbeschluss der Stadt Löbejün vom [DATE] beschlossenen Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Löbejün Historischer Stadtkern in Gestalt der mit Stadtratsbeschluss vom [DATE] beschlossenen und im Amtsblatt Nr. 0 vom [DATE] bekanntgemachten 0. Änderung, die mit Schreiben des Regierungspräsidiums Halle vom [DATE] genehmigt wurde . Danach umfasst das 0 Hektar große Sanierungsgebiet alle Grundstücke innerhalb des der Sanierungssatzung beigefügten Lageplans , d.h. den historischen Stadtkern der Stadt Löbejün. In dem festgelegten Sanierungsgebiet lägen städtebauliche Missstände vor. Diese sollten durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert und der Stadtkern umgestaltet werden. Das Sanierungsgebiet umfasst. Die Sanierung wird unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der [REF] durchgeführt. Die Stadt Löbejün beauftragte im Hinblick auf die mit Ablauf des Jahres [DATE] beabsichtigte Beendigung der Sanierung den Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Regionalbereich Saale-Unstrut beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt mit der Bestimmung der Bodenrichtwerte vor und nach der Sanierung auf den Stichtag [DATE] . Mit Beschluss vom [DATE] legte der Gutachterausschuss unter Anwendung des so genannten Niedersächsischen Verfahrens einen Bodenrichtwert von 0 Euro je m0 vor und 0 Euro je m0 nach der Sanierung fest. Wegen der Einzelheiten der Wertermittlung wird auf die vorliegende Berechnung verwiesen . Im Löbejüner Amtsblatt vom [DATE] kündigte die Beklagte an, weitere Sanierungsmaßnahmen in Löbejün durchführen zu wollen. Den Anwohnern des Sanierungsgebietes wurde weiterhin angekündigt, zu Sanierungsbeiträgen herangezogen zu werden, mit denen die sanierungsbedingte Werterhöhung der Grundstücke Berücksichtigung finden sollten. Wegen der weiteren Einzelheiten wurde zu einer Informationsveranstaltung am [DATE] eingeladen. Bei der Informationsveranstaltung, an der auch der Vater des Klägers und damalige Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks teilnahm, wurden den Bürgern Löbejüns die ermittelten Bodenrichtwerte vorgestellt und entsprechende Fragen beantwortet. Die Beklagte eröffnete den damaligen Grundstückseigentümern die Möglichkeit, den Sanierungsbeitrag vorzeitig, im Wege des Abschlusses eines öffentlich-rechtlichen Vertrages und mit einem Abschlag von 0 % begleichen zu können . Mit Schreiben vom [DATE] bot die Verwaltungsgemeinschaft Saalkreis-Nord, die Rechtsvorgängerin der Beklagten, den Eltern des Klägers als damaligen Grundstückseigentümern den Abschluss einer Vereinbarung zur Ablösung des Sanierungsbeitrages an. Diese nahmen das Angebot nicht an. Mit Bescheid über die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags vom [DATE] setzte die Beklagte für das Grundstück des Klägers einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 0 Euro fest. Zur Begründung führte sie aus, dass mit Beschluss des Stadtrates vom [DATE] der Sanierungszeitraum mit Ablauf des [DATE] ende, eine vorzeitige Ablösung mithin statthaft sei. Im Falle des Klägers komme bei der Beitragserhebung eine Kappungsgrenze von 0 m0 zur Anwendung. Die Kappungsgrenze ergebe sich aus der analogen Anwendung der Regelungen zum Straßenausbaubeitragsrecht für übergroße Grundstücke. Mit Schreiben vom [DATE] legte der Kläger gegen den Bescheid Widerspruch ein. Zur Begründung führte er aus, dass es kein Gutachten zur Ermittlung des Bodenrichtwertes gebe. Ferner habe er keinen Antrag auf Festsetzung des Beitrages vor Abschluss der Sanierung bei der Beklagten gestellt. Außerdem sei es zweifelhaft, ob das Sanierungsziel bis zum [DATE] und damit eine Wertverbesserung erreicht werde. Mit Widerspruchsbescheid vom [DATE] wies die Beklagte den Widerspruch zurück. Ihre Entscheidung begründete sie damit, dass der Sanierungsbeitrag rechtmäßig festgesetzt sei. Das vom Kläger in Zweifel gezogene Gutachten existiere. Die Regelung des [REF] räume der Beklagten einen Ermessensspielraum ein, ob sie den Sanierungsbeitrag vor oder nach dem Ende der Sanierung erhebe. Hier habe die Beklagte von einer Beitragsfestsetzung vor Beendigung der Sanierung Gebrauch gemacht. Grund für die vorzeitige Festsetzung des Beitrages sei, dass alle Ausgleichsbeträge, die nach förmlicher Beendigung der Sanierung festgesetzt würden an das Land abgeführt werden müssten und deswegen nicht mehr der Beklagten für die durchgeführten bzw. noch durchzuführenden Sanierungsarbeiten zur Verfügung stünden. Die Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Raum seien außerdem tatsächlich beendet. Die Höhe der dadurch bedingten Wertschöpfung ergebe sich aus den Feststellungen des Gutachterausschusses mit Festschreibung des Endwertes. Eine Wertverbesserung sei daher bereits eingetreten. Der Widerspruchsbescheid wurde dem Kläger am [DATE] zugestellt. Dagegen hat der Kläger vor dem erkennenden Verwaltungsgericht am [DATE] Klage erhoben. Zur Begründung vertieft er sein Vorbringen aus dem Widerspruch. Dazu führt er aus, dass es sich bei der Wertermittlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Regionalbereich Saale-Unstrut des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt um eine Art von Prognose handele. Ein Gutachten mit Gutachtennummer, aus dem sich die relevanten Maßnahmen oder Gründe für eine Werterhöhung nachvollziehen ließen, gebe es nicht. Aus der Bodenrichtwerttabelle von [DATE] und [DATE] ergebe sich ebenfalls keine Wertsteigerung. Zu Beginn der Sanierungsmaßnahmen [DATE] habe der Bodenrichtwert ebenfalls bereits bei 0 Euro gelegen. Außerdem hätten nur 0% bis 0 % der Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet einen Bescheid über die Erhebung eines Beitrages erhalten. Der Rest der Grundstückseigentümer habe rechtswidrigerweise entgegen dem Gesetz wegen einer Vereinbarung weniger gezahlt. Zur Begründung führt sie aus, dass sie den Gutachterausschuss zur Ermittlung der Bodenrichtwerte angerufen und dieser die Bodenrichtwerte gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt habe. Aus den vorgelegten Karten ergebe sich die Differenz der Bodenrichtwerte auf den [DATE] . Die Sanierungsarbeiten liefen bereits seit [DATE] . Insbesondere in den Jahren [DATE] bis [DATE] habe es umfangreiche Straßenausbaumaßnahmen gegeben. Die seit [DATE] eingetretene Wertverbesserung sei durch die Erhöhung der Bodenrichtwerte zutreffend abgebildet. Wegen der genauen Kriterien sei der Kläger auf den Gutachterausschuss zu verweisen. Der Bodenrichtwert seines Grundstücks weiche auch nicht derartig vom ermittelten Bodenrichtwert ab, dass ein Einzelgutachten zu veranlassen gewesen wäre. Außerdem bestehe auch vor dem Hintergrund der Anwendung einer Kappungsgrenze auf das klägerische Grundstück das Risiko, dass er im Falle eines Einzelgutachtens einen höheren sanierungsrechtlichen Ablösebeitrag zu zahlen habe. Die Grundstückseigentümer seien auch angehört und über die Erhöhung des Bodenrichtwertes informiert worden. Da der Kläger den Eigentümerwechsel am hier streitgegenständlichen Grundstück nicht gemäß [REF] der Beklagten angezeigt habe, habe sie ihn auch nicht adäquat informieren können. Bescheide über den sanierungsrechtlichen Ablösebetrag seien nur gegenüber Grundstückseigentümern ergangen, die sich dem bereits [DATE] vorgeschlagenen Vorgehen der freiwilligen Ablöse nicht angeschlossen hätten. Der damals gewährte Abschlag sei vom Stadtrat der Stadt Löbejün am [DATE] beschlossen und mit Schreiben vom [DATE] vom Ministerium für Bau und Verkehr Sachsen-Anhalt bewilligt worden. Der Abschlag ergebe sich aus der Abzinsung der jeweils zu zahlenden Beträge. Insgesamt hätten 0 % der Grundstückseigentümer die freiwillige Ablösung gewählt. Auch den Eltern des Klägers als damalige Eigentümer des hier streitgegenständlichen Grundstücks sei die freiwillige Ablöse angeboten worden. Ein Bescheid sei hierüber nicht erteilt worden. Die Sanierung schreite sukzessive fort. Lediglich einige Maßnahmen an öffentlichen Plätzen und Stützmauern seien noch nicht beendet. Die vorzeitige Ablösung des Sanierungsbeitrages sei auch geboten gewesen, um beantragte Fördermittel für das Sanierungsgebiet einsetzen zu können. Sofern der Ausgleichsbetrag noch nicht endgültig entstanden sei, enthalte der Bescheid vom [DATE] die Festsetzung einer Vorausleistung gemäß [REF] ; hilfsweise sei er in einen Vorausleistungsbescheid umzudeuten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und den Verwaltungsvorgang der Beklagten Bezug genommen, [REF] . Entscheidungsgründe Sie ist zulässig und begründet. Der Bescheid der Beklagten vom [DATE] in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom [DATE] ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, [REF] . Seinen rechtlichen Anknüpfungspunkt findet der angefochtene Bescheid in [REF] gemäß [REF] in der Fassung des Gesetzes vom [DATE] , BGBl. I S. 0. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht . Die Werterhöhung besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre Anfangswert , und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt Endwert . Nach dieser Vorschrift fordert die Gemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an. Der Ausgleichsbetrag ist nach [REF] nach Abschluss der Sanierung zu entrichten und auch erst dann entstanden. Unter der Wortgruppe "Abschluss der Sanierung" versteht man den rechtsförmlichen Abschluss der Sanierung. Rechtsförmlich abgeschlossen ist die Sanierung im vorgenannten Sinn, wenn die Sanierungssatzung durch Beschluss der Gemeinde gemäß [REF] aufgehoben wird oder einzelne Grundstücke durch einen Verwaltungsakt eine so genannte Abgeschlossenheitserklärung der Gemeinde nach [REF] aus dem Sanierungsgebiet entlassen werden . Die Ausgleichsbetragspflicht entsteht auch dann erst mit dem rechtlichen bzw. förmlichen Abschluss der Sanierung, wenn es die Gemeinde pflichtwidrig unterlassen hat, die Sanierung bzw. Entwicklungsmaßnahme abzuschließen, obwohl die Maßnahme tatsächlich schon zu einem früheren Zeitpunkt hätte förmlich abgeschlossen werden müssen . Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die Sanierung ist ausweislich der dem Gericht vorliegenden Unterlagen nicht abgeschlossen. Weder wurde die Sanierungssatzung aufgehoben, noch wurde die Sanierung tatsächlich abgeschlossen, noch wurde das Grundstück des Klägers durch Verwaltungsakt aus dem Sanierungsgebiet entlassen. In dem Beschluss des Stadtrates der Beklagten vom [DATE] , wonach der Sanierungszeitraum mit Ablauf des [DATE] enden soll, vermag die Kammer auch keine Aufhebung der Sanierungssatzung im Sinne des [REF] zu erkennen. Zum einen ist schon nach dem Wortlaut nicht erkennbar, dass mit diesem Stadtratsbeschluss auch die Aufhebung der Sanierungssatzung verbunden sein sollte. Vielmehr sollte danach nur ein Endzeitpunkt der Sanierungsmaßnahmen und bemühungen gemäß [REF] festgelegt werden. Zum anderen dürfte dem Beschluss die nach [REF] notwendige Satzungsqualität sowie die ortsübliche Bekanntmachung gemäß [REF] fehlen. Die Beklagte hat in Bezug auf das Grundstück des Klägers auch nicht gemäß [REF] vor Beendigung der Sanierungsmaßnahme durch Verwaltungsakt den Abschluss der Sanierungsmaßnahme ausgesprochen und das Grundstück damit aus dem Sanierungsgebiet entlassen. Ein auf diese Rechtswirkung gerichteter Verwaltungsakt der Beklagten liegt dem Gericht nicht vor. Insbesondere kann er auch nicht in den streitgegenständlichen Beitragsbescheid hineingedeutet werden. Denn insoweit ist nach dem objektiven Erklärungswert des Bescheides nicht erkennbar, dass die Beklagte auch die Entlassung des klägerischen Grundstücks aus dem Sanierungsgebiet regeln wollte. In der mündlichen Verhandlung bestätigte die Beklagte auch, bisher weder die Sanierung tatsächlich abgeschlossen, noch die Sanierungssatzung aufgehoben, noch das klägerische Grundstück aus dem Sanierungsgebiet entlassen zu haben. Ein Fall der Ablösung des Ausgleichsbetrages gemäß [REF] liegt ebenfalls nicht vor. Danach kann die Gemeinde die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen. Dabei gilt es aber zu beachten, dass die Ablösung nach [REF] freiwillig ist und deshalb nur durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag erfolgen kann . Der Kläger hat ausweislich der dem Gericht vorliegenden Unterlagen keine Ablösevereinbarung mit der Beklagten geschlossen, mithin fehlt es an der freiwilligen Ablösung im Sinne der Vorschrift. Dass der Kläger die im Jahr [DATE] angebotene Vereinbarung über die Ablösung des Sanierungsbetrages mit der Beklagten nicht abgeschlossen hat, führt auch nicht dazu, auf die Ablösevereinbarung in der Zukunft verzichten zu können. Ein Fall der vorzeitigen Festsetzung des Ausgleichsbetrages nach [REF] ist hier ebenfalls nicht gegeben. Danach soll die Gemeinde auf Antrag des Ausgleichspflichtigen den Ausgleichsbeitrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichspflichtige an der vorzeitigen Festsetzung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbeitrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann. Im Unterschied zur Ablösung des Ausgleichsbetrages nach Satz 0, die des Einvernehmens der Gemeinde bedarf, besteht nach Satz 0 demnach lediglich ein Antragsrecht des Grundstückseigentümers also des Klägers auf Festsetzung des Ausgleichsbetrags vor Abschluss der Sanierung nach [REF] . A. als die Beklagte meint, berechtigt [REF] sie schon nach dem Wortlaut nicht zur einseitigen Erhebung von Sanierungsbeiträgen vor dem rechtsförmlichen Abschluss der Sanierung im Wege des Erlasses eines Beitragsbescheides. Einen Antrag auf vorzeitige Ablösung hat der Kläger, worauf er zutreffend hinweist, nicht gestellt. Eine Ablösung auf der Grundlage des [REF] scheidet daher hier ebenfalls aus. Der Bescheid vom [DATE] enthält auch nicht die Festsetzung einer Vorausleistung gemäß [REF] . Gemäß [REF] kann die Gemeinde von den Eigentümern auf den nach Absätzen 0 bis 0 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist. Die Erhebung einer solchen Vorausleistung war nach dem objektiven Erklärungswert des streitgegenständlichen Bescheides vom [DATE] nicht das Ziel der Beklagten. So stützt sie ihre damalige Entscheidung ausschließlich auf [REF] und geht rechtsirrtümlich davon aus, den abschließenden Ausgleichsbetrag bereits vor Abschluss der Sanierung erheben zu können. Greifbare Anhaltspunkte, dass die Beklagte hier auf das Vorfinanzierungsinstrument des [REF] zurückgreifen wollte, sind nicht ersichtlich. Auch im Widerspruchsbescheid vom [DATE] finden sich keine Hinweise auf die Erhebung einer Vorausleistung. Vielmehr führt die Beklagte aus, dass ihr in [REF] ein Ermessen über die Frage der Erhebung des Ausgleichsbetrages vor Abschluss der Sanierung eingeräumt werde. Dort ist auch von einer vorzeitigen Ablösung die Rede, was nicht den Eindruck erweckt, dass irgendwann noch eine Endabrechnung des Ausgleichsbetrages erfolgen wird. Das von der Beklagten in [REF] angenommene Ermessen übt sie dann auch nach ihrer Auffassung im Hinblick auf die Rechtsgrundlage der Erhebung des endgültigen Ablösebetrages aus. Grundsätzlich können rechtswidrige Verwaltungsakte nach dem allgemeinen Rechtsgedanken des [REF] unter bestimmten Voraussetzungen in eine wirksame Regelung umgedeutet werden . Einer solchen Umdeutung steht hier aber zum einen [REF] LSA entgegen, der die Umdeutung von gebundenen Entscheidungen in Ermessensentscheidungen ausschließt . Hintergrund dieser Regelung ist, dass das Erfordernis der Betätigung des Ermessens durch die Umdeutung nicht umgangen werden soll . Danach kann eine Entscheidung, die nur als gesetzlich gebundene Entscheidung ergehen kann, nicht in eine Ermessensentscheidung umgedeutet werden, weil Ermessensentscheidungen voraussetzen, dass die Behörde sich ihres Ermessensspielraums bewusst war und ihr Ermessen ausgeübt hat . Bei der antragsunabhängigen Erhebung des sanierungsrechtlichen Ablösebetrages gemäß § 0 Abs. 0, 0 Satz 0 und Abs. 0 BauGB handelt es sich um eine gebundene Entscheidung . So heißt es wörtlich: "Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, ... Bei der Erhebung von Vorausleistungen gemäß [REF] ist der Beklagten dagegen ein Ermessen eingeräumt. So heißt es dort wörtlich: "Die Gemeinde kann von den Eigentümern [...] Vorauszahlungen verlangen [...].". Dieses Ermessen hat die Beklagte bei Erlass ihres Bescheides vom [DATE] nicht ausgeübt, noch hätte sie es ausüben können, da sie ihren Bescheid ausdrücklich auf [REF] stützte und nicht von einer Vorauszahlung, sondern einer vorzeitigen Ablösung ausging. Zum anderen können, sofern man mit der Beklagten davon ausginge, dass sie bei der Anwendung von [REF] das ihr in Satz 0 eingeräumte Ermessen zumindest im Widerspruchsbescheid vom [DATE] ausgeübt habe, diese Ermessenserwägungen nicht herangezogen werden, um den Bescheid vom [DATE] in einen Vorausleistungsbescheid gemäß [REF] umzudeuten. Denn die von der Beklagten angestellten Ermessenserwägungen zu [REF] sind nicht geeignet, einen Bescheid nach [REF] zu tragen. Gemäß [REF] LSA hat die Behörde ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben. Das bedeutet, dass die zu treffende Entscheidung ihre Rechtfertigung in den Zwecken des Gesetzes und der vom Gesetzgeber gewollten Ordnung der Materie finden muss . Das ist vorliegend nicht der Fall. Der Zweck von [REF] ist die endgültige Abschöpfung der Wertsteigerung eines Grundstücks durch eine Sanierung der Umgebung vor deren offiziellen Abschluss. Dagegen ist der Zweck von [REF] die Erhebung von Vorausleistungen zur Vorfinanzierung bestimmter Sanierungsmaßnahmen unter dem Vorbehalt einer endgültigen Abrechnung und Abschöpfung der tatsächlichen Wertsteigerung. Zwar hat die Beklagte hier zumindest im Widerspruchsbescheid Ermessenserwägungen angestellt, wenn sie ausführt, dass [REF] ihr ein Ermessen bzgl. der Ablösung des Sanierungsbetrages einräumt. Dabei stellt sie aber schon nach dem Wortlaut ihrer Begründung auf die endgültige Ablösung und nicht auf eine bloß "vorläufige" Vorfinanzierung ab. Ferner führt sie in ihren Ermessenserwägungen weiter im Sinne des [REF] aus, dass die Werterhöhung bereits mit hinreichender Sicherheit ermittelbar und durch den Gutachterausschuss festgestellt sei. Daran wird hinreichend deutlich, dass es der Beklagten beim Erlass ihres Bescheides und auch im Widerspruchsbescheid nicht um die Ausübung des in [REF] eingeräumten Ermessens, sondern allenfalls um die Ausübung des in [REF] eingeräumten Ermessens gegangen ist. Dabei handelt es sich, wie ausgeführt, um zwei von ihrer Zielrichtung völlig verschiedene Aspekte des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages, nämlich zum einen dessen endgültige Erhebung und zum anderen der Vorfinanzierung noch vorzunehmender Maßnahmen. Die von der Beklagten ausgeübten Ermessenserwägungen im Hinblick auf [REF] sind indes vom Gesetz so nicht vorgesehen. Denn wie oben ausgeführt sehen diese Ermessensvorschriften entweder einen Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages oder eine auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen "vorzeitige Festsetzung" voraus. Ein Ermessen dahin, dass die Gemeinde ohne oder gegen den Willen des Ausgleichsbetragspflichtigen einseitig einen "Ablösebetrag" endgültig "festsetzen" darf, sehen diese Vorschriften gerade nicht vor. Insoweit ist die Gemeinde auf das Vorfinanzierungsinstitut der Vorausleistung nach [REF] angewiesen. Dies war aber ausdrücklich von der Beklagten nicht gewollt. Insoweit vermag dieser Rechtsanwendungsfehler nach Überzeugung des Gerichts nicht nachträglich durch eine Umdeutung im gerichtlichen Verfahren geheilt werden. Ermessenserwägungen zur Erhebung einer Vorausleistung konnten also nicht erstmalig im Gerichtsverfahren nachgeholt werden, [REF] . Fehlt es hier demnach an Ermessenserwägungen, die am Zweck des Gesetzes, nämlich der Anforderung von Vorausleistungen als Vorfinanzierungsinstrument, ausgerichtet sind, scheidet eine entsprechende Umdeutung des Bescheides nach Überzeugung der Kammer aus.