Tenor Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 0. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom [DATE] wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Beklagten sind seit dem Jahr [DATE] Mieter einer Wohnung der Kläger in Dresden. Die Nettokaltmiete für die 0 qm große Wohnung beläuft sich auf 0 €. Unter Bezugnahme auf den Dresdner Mietspiegel [DATE] forderten die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom [DATE] auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem [DATE] um 0 € auf 0 € zuzustimmen. Dies entspricht einer Erhöhung von 0 € je qm auf 0 € je qm. Die Beklagten verweigerten die Zustimmung. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels abgeändert und die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 0 € je qm, mithin um 0 € auf monatlich 0 € verurteilt. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger, mit der diese ihr Erhöhungsbegehren, soweit diesem nicht entsprochen worden ist, weiterverfolgen. Entscheidungsgründe Das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungsbegehren der Kläger sei zum Teil begründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne anhand des Dresdner Mietspiegels [DATE] ermittelt werden. Diesem komme vorliegend als einfachem Mietspiegel eine Indizwirkung dahingehend zu, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergäben. Auch die Kläger hielten an dessen Anwendung fest, wenn auch entgegen ihrer ursprünglichen und dem Zustimmungsverlangen zunächst zugrunde gelegten Ansicht nicht mehr als qualifiziertem Mietspiegel. Anhand der Kriterien Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage ergebe sich für die Wohnung eine Mietpreisspanne von 0 € bis 0 € je qm. Dabei sei entgegen der Ansicht der Kläger, die sich auch auf ein eingeholtes Privatgutachten stützten, die Wohnlage nicht als "mittel", sondern im Ergebnis als "einfach" anzusehen. Zwar sei die Wohnung, wovon sich die Berufungskammer bei einem Ortstermin habe überzeugen können, unter maßgebender Beachtung der örtlichen Siedlungsstruktur allerdings zunächst ohne Berücksichtigung der von der vor dem Haus gelegenen Straße ausgehenden Lärmbelastung in die mittlere der drei Wohnlagen einzuordnen. Die hohe Staub und Lärmbelastung infolge der vorgenannten Hauptverkehrsstraße bedinge jedoch eine Abstufung in die einfache Wohnlage. Da bei dem Ortstermin eine hohe Lärmbelastung festgestellt worden sei, habe es diesbezüglich keiner genauen Messung des Lärmpegels bedurft. Die Wohnung liege auch nicht im "Frischluftkorridor Dresdner Heide", so dass die erhebliche Staub und Abgasbelastung nicht gemindert sei. Zur Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der vorgenannten Spanne diene die im Dresdner Mietspiegel [DATE] enthaltene Orientierungshilfe. Anhand von jeweils neun, jedoch nicht abschließend aufgezählten wohnwerterhöhenden beziehungsweise wohnwertmindernden Merkmalen könne die Einzelvergleichsmiete ermittelt werden. Entgegen der Ansicht der Kläger seien vorliegend nicht 0, sondern insgesamt lediglich sechs wohnwerterhöhende und ein wohnwertminderndes Merkmal zu berücksichtigen. Zusätzlich zu den vier bereits seitens des Amtsgerichts seiner Berechnung der Einzelvergleichsmiete zugrunde gelegten Kriterien lägen noch zwei weitere wohnwerterhöhende Merkmale vor. Demgegenüber komme namentlich der nicht separat steuerbaren "Fußbodenheizung" im Bad sowie dem Balkon aufgrund der Lärmimmissionen eine wohnwerterhöhende Bedeutung nicht zu. Die sich hiernach ergebende Einzelvergleichsmiete von 0 € pro qm sei aufgrund der Mietpreissteigerung in der Zeit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Erhöhungsverlangen auf 0 € pro qm anzuheben . II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kläger gemäß [REF] auf der Grundlage einer ermittelten konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete von 0 € pro qm die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um lediglich 0 € auf 0 € verlangen können. Gemäß [REF] kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete, was hier der Fall ist, seit 0 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach [REF] gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach [REF] abgesehen, geändert worden sind. Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll . Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Prozess daher auf der Grundlage von Erkenntnisquellen zu bestimmen, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung hinreichenden Weise ermittelt haben . Die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Ergebnis eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete . Diese ist letztlich Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens . Zwar hat der Senat wiederholt ausgesprochen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete sich regelmäßig innerhalb einer gewissen Spanne bewegen wird . Daraus folgt indes entgegen der Auffassung der Revision nicht, dass der Tatrichter die ortsübliche Einzelvergleichsmiete zwingend als Spanne zu ermitteln hätte. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Mietspiegels wird die übliche und auch bei dem vorliegenden nach der sogenannten Tabellenmethode erstellten Mietspiegel in der Orientierungshilfe beschriebene Vorgehensweise regelmäßig zu einem punktgenauen Wert der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete führen. Denn ausgehend vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne sind Zu und Abschläge aufgrund konkreter Wohnwertmerkmale vorzunehmen. Diese Vorgehensweise, die bei einem solchen Mietspiegel in einer zweistufigen Prüfung besteht, ist nicht zu beanstanden. Dabei ist in einem ersten Schritt auf der Grundlage generalisiert wohnwertrelevanter Vergleichskriterien vorliegend Größe, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage die einschlägige Mietpreisspanne festzustellen. In einem zweiten Schritt wird grundsätzlich innerhalb der Spanne ausgehend vom Mittelwert anhand zusätzlicher qualitativ einzelfallbezogener, den individuellen Wohnwert bestimmender Faktoren die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete ermittelt. Als Grundlage seiner tatrichterlichen Überzeugungsbildung hat es den nach seinen verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels nach [REF] erfüllenden, sondern im Sinne des [REF] einfachen Dresdner Mietspiegel [DATE] herangezogen. Obwohl diesem nicht die in [REF] dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukommt, stellt er ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben . Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung dem Dresdner Mietspiegel [DATE] zu Recht eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigemessen. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spricht nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet . Gründe, an der notwendigen Qualität des Mietspiegels, in welchen 0 Datensätze aus der Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung eingeflossen sind , zu zweifeln, sind weder vorgebracht noch ersichtlich. Die seitens der Kläger gegen die Wissenschaftlichkeit und die Anzahl der Wohnlagen vorgebrachten Einwände können allenfalls dessen Einordnung als qualifizierten Mietspiegel in Frage stellen, nicht jedoch die Indizwirkung beeinflussen. Eine solche Indizwirkung nehmen letztlich auch die Kläger für sich in Anspruch. Sie begründen die Mieterhöhung unter ausschließlicher Heranziehung des Mietspiegels und haben diesen zunächst sogar als qualifiziert angesehen. Sie wenden ihn, wenngleich mit anderem Ergebnis, weiterhin an. So halten sie an der Einordnung der Wohnung in die mittlere Wohnlage fest und berechnen die Einzelvergleichsmiete anhand der im Mietspiegel enthaltenen Orientierungshilfe. Auch der von den Klägern mit der Vornahme der Einordnung in eine Wohnlage beauftragte Sachverständige legt seiner Betrachtung die Vorgaben des Mietspiegels zu Grunde, den er sogar wie vormals die Kläger als qualifiziert ansieht. Die zur Einordnung der Wohnung in die Mietpreisspanne erforderlichen Feststellungen hat das Berufungsgericht unter Beachtung der vorgenannten Indizwirkung verfahrensfehlerfrei getroffen . Dabei lässt die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Wohnung sei der einfachen Wohnlage im Sinne des Mietspiegels der Stadt Dresden [DATE] zuzuordnen, einen Rechtsfehler nicht erkennen. Das Berufungsgericht ist nach Inaugenscheinnahme des Objekts unter Beachtung sämtlicher Umstände des Einzelfalles, Heranziehung der Wohnlagenkarte und in Auseinandersetzung mit dem von den Klägern vorgelegten Privatgutachten zu einer grundsätzlichen Einordnung in die mittlere Wohnlage gelangt. Aufgrund der hohen Lärmbelastung durch die vor dem Anwesen verlaufende vom Privatgutachter als eine der Hauptverkehrsstraßen Dresdens bezeichnete Straße hat es eine Abstufung in die einfache Wohnlage vorgenommen. Entgegen der Ansicht der Revision ist das Unterlassen einer konkreten Lärmmessung unschädlich. Zur Beurteilung der Auswirkungen der Lärmbelastung auf die Wohnqualität ist vorliegend eine genaue Dezibelangabe nicht erforderlich. Die mit dem Straßenverkehr einhergehende Abgas und Staubbelastung wurde ebenfalls in die Betrachtung eingestellt und nicht infolge der nicht gegebenen Lage der Wohnung in einem Frischluftkorridor als gemindert angesehen. Insoweit hat sich das Berufungsgericht in nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung mit der zur Begründung vorgebrachten synthetischen Klimafunktionskarte auseinandergesetzt und im Ergebnis entgegen der Ansicht der Revision keine schematische Einordnung der Wohnung vorgenommen, sondern eine rechtsfehlerfreie Einzelfallbetrachtung angestellt. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht innerhalb der hiernach ermittelten Mietpreisspanne von 0 € bis 0 € pro qm im Rahmen tatrichterlicher Schätzung anhand der Orientierungshilfe des Dresdner Mietspiegels [DATE] die Einzelvergleichsmiete als Punktwert mit letztlich 0 € pro qm bestimmt. Die Ermittlung dieser Einzelvergleichsmiete erfolgt im Rahmen freier tatrichterlicher Schätzung . Daher unterliegt sie entgegen der Ansicht der Revision ebenso wie die zuvor erfolgte Ermittlung der Mietpreisspanne keiner uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Anders als die vom Einzelfall losgelöste vorliegend indes nicht relevante Auslegung eines Mietspiegels kann die Ausübung des tatrichterlichen Schätzermessens aus [REF] lediglich daraufhin überprüft werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind. Der Tatrichter muss bei der Ausübung seines Ermessens alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet haben. Zur Ermöglichung der Überprüfung sind die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darzulegen . Die im Dresdner Mietspiegel [DATE] veröffentlichte Orientierungshilfe ist Grundlage für eine sachgerechte Differenzierung innerhalb der Mietpreisspanne. Auch wenn insoweit eine Vermutungswirkung nach [REF] nicht besteht , ist sie dennoch eine taugliche Schätzgrundlage , da sie auf dem Wissen und den Erfahrungen von Experten des Dresdner Wohnungsmarktes beruht , so dass erwartet werden kann, dass die örtlichen Verhältnisse im streitgegenständlichen Zeitraum hinreichend abgebildet werden. Als Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nennt der Dresdner Mietspiegel [DATE] beispielhaft jeweils neun gleichgewichtete wohnwerterhöhende beziehungsweise mindernde Merkmale . Unter Berücksichtigung des Verhältnisses der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale im Einzelfall wird anhand einer konkret vorgegebenen Berechnung ein bestimmter Betrag zu dem Mittelwert der zuvor ermittelten Mietpreisspanne addiert oder hiervon abgezogen, woraus sich die Einzelvergleichsmiete ergibt . Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise sechs wohnwerterhöhende sowie ein wohnwertminderndes Merkmal der Berechnung der Einzelvergleichsmiete zu Grunde gelegt. Im Rahmen der tatrichterlichen Schätzung hält es sich, wenn die Schallschutzfenster sowie die in einem Zimmer vorhandene Schallschutzlüftung zusammen als ein wohnwerterhöhendes Merkmal angesehen werden. Die Schallschutzlüftung ist ein weiteres Element der Lärmdämmung, da sie eine Frischluftzufuhr ohne Fensteröffnung ermöglicht. Es liegt im Bereich tatrichterlicher Würdigung diesem Umstand einen eigenständigen wohnwerterhöhenden Charakter nicht beizumessen. Soweit die Revision darüber hinaus den Vortrag der Kläger zu weiteren wohnwerterhöhenden Ausstattungsmerkmalen als übergangen rügt, hat der Senat dies geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird abgesehen . Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt