# 건축물의 분양에 관한 법률 제4조 제1항 제1호 등 위헌소원
(사건번호=2022헌바64, 종국일자=2022.03.29)
출처: 국가법령정보센터 헌재결정례

헌재결정례일련번호: 172429
종국일자: 20220329
사건번호: 2022헌바64
사건명: 건축물의 분양에 관한 법률 제4조 제1항 제1호 등 위헌소원
사건종류명: 헌바
사건종류코드: 430106
재판부구분: 지정재판부

전문:
사           건          2022헌바64    건축물의 분양에 관한 법률 제4조 제1항 제1호 등 위헌소원청    구    인          최○○대리인   법무법인 천고담당변호사 윤진수당  해  사  건          서울중앙지방법원 2021나37979  분양대금반환청구 등[주           문]이 사건 심판청구를 각하한다.[이           유]1. 사건개요가. 주식회사 ○○(이하 ‘○○’이라 한다)은 ○○시 ○○구 ○○동 (지번 생략) 외 15필지(이하 ‘이 사건 사업부지’라 한다)에 지하 7층, 지상 12층의 □□백화점(이하 ‘이 사건 백화점’이라 한다)을 신축하여 분양하는 사업권을 양수받았다.나. 청구인은 ○○과 2007. 10. 2. 이 사건 백화점 5층 53호를 186,676,000원에 분양받는 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하고, 분양대금으로 158,610,000원, 위 분양계약에 부수하여 체결된 개발비약정에 따라 개발비 명목으로 합계 22,000,000원을 각 지급하였다.다. ○○은 2006. 2. 21. 주식회사 □□부동산신탁과 사이에 이 사건 사업부지에 관한 담보신탁계약을 맺고 2006. 2. 22. 이를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 그 후 2011. 3. 18.경 △△자산신탁 주식회사, 2013. 3. 5.경 주식회사 ▽▽신탁으로 이 사건 사업부지에 관한 수탁자 변경과 이를 원인으로 한 소유권이전이 이루어졌다.라. 주식회사 ▽▽신탁은 2018.경 신탁계약에 기초하여 이 사건 백화점을 공매하였다. 그에 따라 2020. 9. 25. 유한회사 ◇◇산업개발 앞으로 위 백화점에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐지고, 같은 날 주식회사 ●●토지신탁 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.마. 위와 같이 이 사건 백화점이 신탁재산 처분으로 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지자, 청구인은 이 사건 분양계약을 해제하고, 이미 지급한 분양대금 및 개발비 중 일부청구로서 52,000,000원을 구하는 분양대금반환청구 등의 소를 제기하였으나, 2021. 6. 10. 청구기각판결을 받고(서울중앙지방법원 2020가단5306351) 항소하였다.바. 청구인은 항소심 계속 중이던  2021. 11. 26. 구 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 제4조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나, 2022. 2. 15. 위헌법률심판제청신청 각하 및 항소기각판결을 받자(서울중앙지방법원 2021카기53249, 서울중앙지방법원 2021나37979), 2022. 3. 15. 구 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 제4조 제1항 제1호 및 같은 조 제3항에 대하여 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.2. 심판대상조항청구인은 구 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 제4조 제1항 제1호 및 같은 조 제3항에 대하여 이 사건 심판청구를 하였으나, 이 중 위 법 제4조 제3항에 대하여는 청구인이 위헌심판제청신청을 한 바 없다. 따라서 이 사건 심판대상은 구 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 제4조 제1항 제1호가 헌법에 위반되는지 여부이다.[심판대상조항]건축물의 분양에 관한 법률(2004. 10. 22. 법률 제7244호로 제정되고 2007. 8. 3. 법률 제8635호로 개정되기 전의 것)제4조(분양시기 등) ① 분양사업자는 다음 각호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.1. 신탁업법에 의한 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관등으로부터 분양보증을 받는 경우에는 건축법 제16조의 규정에 의한 착공신고후[관련조항]건축물의 분양에 관한 법률(2004. 10. 22. 법률 제7244호로 제정되고 2007. 8. 3. 법률 제8635호로 개정되기 전의 것)제4조 (분양시기 등) ③ 제1항 제1호의 규정에 의한 신탁계약ㆍ대리사무계약의 방법과 기준, 분양보증을 할 수 있는 금융기관등의 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.건축물의 분양에 관한 법률 시행령(2005. 4. 22. 대통령령 제18797호로 제정되고 2008. 7. 29. 대통령령 제20947호로 개정되기 전의 것)제3조 (신탁계약 및 대리사무계약 등) ① 법 제4조 제3항의 규정에 의하여 분양사업자가 「신탁업법」에 의한 신탁회사(신탁업을 하는 은행을 포함하며, 이하 "신탁회사"라 한다)와 체결하는 법 제4조 제1항 제1호의 규정에 의한 신탁계약(이하 "신탁계약"이라 한다)에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.3. 신탁을 정산하는 때에 피분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항건축물의 분양에 관한 법률 부칙(2004. 10. 22. 법률 제7244호로 제정되고 2007. 8. 3. 법률 제8635호로 개정되기 전의 것)제2조 (적용례) 이 법은 이 법 시행후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함한다)하는 건축물부터 적용한다.3. 판단재판의 전제성이 인정되려면 법률의 위헌 여부에 따라 제청법원이 다른 내용의 재판을 하게 되는 경우이어야 하고, 이 때 다른 내용의 재판을 하게 되는 경우란 재판의 주문이나 결론에 영향을 미치거나 재판의 내용이나 효력에 관한 법률적 의미가 달라지는 경우이다(헌재 1993. 11. 25. 92헌바39 등 참조).당해사건에서 청구인은, 심판대상조항 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호에 따라 이 사건 신탁계약에는 분양받은 자에 대한 우선 정산약정이 포함되어 있으므로 주식회사 ▽▽신탁(당해사건에서의 피고)은 청구인에게 분양대금 상당의 금액을 우선하여 정산할 의무가 있으며, 설령 이 사건 분양계약에 위와 같은 우선 정산약정이 포함되어 있지 않다고 하더라도 심판대상조항 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호는 강행규정이므로 주식회사 ▽▽신탁은 청구인에게 분양대금을 우선하여 정산할 의무가 있다고 주장하였다.그러나 당해법원은 구 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 부칙 제2조는 ‘이 법은 시행후 최초로 분양받을 자를 모집(공개모집의 방법에 의하지 아니하고 분양받을 자를 모집하는 경우를 포함한다)하는 건축물부터 적용한다’고 정하고 있으며, 이 사건 백화점에 관하여는 위 법 시행 전인 2004. 9. 4. 및 같은 달 10. 이미 일간 신문에 모집 광고 등을 통하여 분양받을 자를 모집하는 행위가 있었던 사실을 인정할 수 있으므로, 심판대상조항 및 같은 법 시행령 제3조 제1항은 이미 모집행위가 이루어진 이 사건 신탁계약에 적용되지 않는다는 이유로 청구인의 청구를 기각한 제1심판결을 인용하였다.따라서 당해사건에는 심판대상조항이 적용되지 않으므로, 심판대상조항의 위헌 여부에 따라 당해사건 재판의 주문이나 결론에 영향을 미치거나 재판의 내용이나 효력에 관한  법률적 의미가 달라진다고 할 수 없어 이 사건 심판청구는 재판의 전제성을 흠결하였다.4. 결론그렇다면 이 사건 심판청구는 부적법하므로 헌법재판소법 제72조 제3항 제4호에 따라 이를 각하하기로 하여, 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.