# 주택법 제55조 제2항 등 위헌확인
(사건번호=2010헌마45, 종국일자=2011.03.31)
출처: 국가법령정보센터 헌재결정례

헌재결정례일련번호: 15594
종국일자: 20110331
사건번호: 2010헌마45
사건명: 주택법 제55조 제2항 등 위헌확인
사건종류명: 헌마
사건종류코드: 430105
재판부구분: 전원재판부

판시사항:
기존에 임대주택의 관리사무소장으로 근무해 오던 자들에게도 주택관리사등 자격을 취득할 것을 요구하고 다만 그 시행을 법 시행일로부터 2년간 유예하고 있는 주택법(2008. 3. 21. 법률 제8968호로 개정된 것) 부칙 제2항(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)에 관한 헌법소원심판에서 청구기간의 기산점

결정요지:
이 사건 법률조항이 청구인들에게 가하고 있는 기본권 제한 내지 법적 강제는, 청구인들이 주택관리사등 자격을 취득하지 못하면 시행유예 기간이 끝나는 2010. 6. 22.부터는 종래의 법적 지위가 소멸되고 더 이상 관리사무소장직에 근무할 수 없다는 것으로서, 이 사건 법률조항이 효력을 발생함과 동시에 유효하게 부과되었다. 그러므로 이 사건 법률조항으로 인한 청구인들의 기본권 침해는 위 법 시행일(2008. 6. 22.)에 이미 구체적이고 현실적으로 발생하였다고 보아야 하고, 따라서 이 사건 법률조항에 대한 헌법소원심판의 청구기간의 기산점은 위 법 시행일(2008. 6. 22.)을 기준으로 삼아야 할 것이다.재판관 조대현, 재판관 목영준, 재판관 송두환의 반대의견이 사건 법률조항이 2008. 6. 22. 발효되었다고 하더라도 아직 유예기간이 도과하지 않은 2010. 6. 22.까지는 청구인들이 기존에 근무해 오던 임대주택의 관리사무소장으로 계속 근무하는 데 아무런 지장이 없고, 위 유예기간 내에 청구인들이 주택관리사보 자격시험에 합격하거나 이 사건 법률조항이 개정되는 사정이 발생한다면 이 사건 법률조항에 의한 법적 강제를 전혀 받지 않으므로, 위 시행유예기간이 지나기 전까지는 청구인들에게 이 사건 법률조항으로 인한 기본권 침해가 구체적이고 현실적으로 발생하였다고 할 수 없다. 법정의견과 같이 이 사건 법률조항의 효력발생시를 청구기간의 기산점으로 본다면, 시행유예기간이 아직 지나지 않아 기본권 침해가 실제적으로 발생하기도 전에 기본권 침해를 구제받기 위한 헌법소원심판을 청구하도록 강요하는 반면, 정작 기본권 침해가 실제적으로 발생한 때에는 그 위헌성을 다툴 기회를 부여하지 않게 되는 불합리한 결과가 초래된다. 따라서 이 사건 헌법소원심판 청구기간의 기산점은 이 사건 법률조항이 설정한 시행유예기간(2년)이 종료되는 2010. 6. 22.로 보아야 할 것이다.

전문:
【당 사 자】청 구 인 박○민 외 96인(별지 1 목록과 같음)청구인들  대리인 법무법인 하나로담당변호사  백강수외 4인【주 문】청구인들의 심판청구를 각하한다.【이 유】1. 사건의 개요 및 심판의 대상가. 사건의 개요(1) 청구인들은 2010. 1. 22. 현재 주택관리공단(주)의 직원으로서, 한국토지주택공사가 임대사업자로서 소유한 전국 각지의 공공임대아파트에서 관리사무소장으로 근무해 오고 있다.(2) 그런데 2008. 3. 21. 개정된 주택법(법률 제8968호, 시행일 2008. 6. 22.)에 의해, 위 법 시행 당시 이미 관리사무소장이 파견되어 있던 공공임대주택의 경우에도 2010. 6. 22.부터는 주택관리사 또는 주택관리사보(이하 ‘주택관리사등’이라 통칭한다) 자격을 취득한 자만 관리사무소장으로 배치하도록 의무화되었고, 청구인들은 2009. 9. 20. 시행한 제12회 주택관리사보국가자격시험에 응시하였으나 모두 불합격하여(2009. 10. 28. 합격자발표) 2010. 6. 22.부터는 근무해 오던임대주택의 관리사무소장으로 더 이상 근무할 수 없게 되었다.(3) 이에 청구인들은 2010. 1. 22. 위와 같이 2010. 6. 22.부터 기존에 관리사무소장이 근무해 오던 공공임대주택의 경우에도 주택관리사등 자격을 취득한 자만 관리사무소장으로 배치하도록 한 주택법 제55조 제1항및 부칙 제2항이 청구인들의 직업선택의 자유를 침해하고 평등권을 침해하여 헌법에 위반된다는 취지로 주장하면서, 이 사건 헌법소원심판을 제기하였다.나. 심판의 대상이 사건 심판의 대상은 주택법(2008. 3. 21. 법률 제8968호로 개정된 것) 부칙 제2항(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하여 위헌인지 여부이고, 그 내용 및 관련조항의 내용은 다음과 같다.[심판대상조항]주택법(2008. 3. 21. 법률 제8968호로 개정된 것) 부칙 ② (관리사무소장 등의 배치에 관한 적용례) 제55조 제1항의 임대주택에 대한 주택관리사등의 배치규정은 이 법 시행 후 2년이 경과한 날부터 제43조에 따라 대통령령으로 정하도록 한 의무관리대상 공동주택의 범위에 해당하는 임대주택에 적용한다.[관련조항]별지 2 기재와 같다.2. 청구인들의 주장 및 이해관계인 국토해양부장관의 의견요지가. 청구인들의 주장요지(1) 1989년 공동주택관리령이 개정되어 공동주택의 경우 1996. 12. 31.부터 주택관리사등의 자격을 가진자들로 관리사무소장을 채용하도록 의무화하였는데, 청구인들이 관리사무소장으로 근무하고 있는 임대주택의 경우는 위 규정의 적용을 받지 않고 오다가, 2005. 12. 23. 개정된 주택법에 의하여 법 시행 후 최초로 관리사무소장을 배치하는 임대주택에 위 의무채용규정이 적용되게 되었고, 2008. 3. 21. 개정된 주택법 부칙인 이 사건 법률조항에 의하여 2010. 6. 22.부터는 이미 관리사무소장이 배치되어 있던 임대주택도 위 의무채용규정의 적용을 받게 되었다.(2) 이 사건 법률조항에 의하여 기존의 관리사무소장이 근무해 오던 임대주택에 대하여도 주택관리사등을 관리사무소장으로 채용하도록 의무화한 규정이 적용된 결과, 청구인들은 2008. 3. 21.부터 2년 3개월 정도밖에 안되는 짧은 유예기간 동안에 기존의 관리사무소장직 경력에 대한 아무런 경과적 혜택도 없이 주택관리사등 자격을 취득하지 않으면 근무해 오던 관리사무소장직에서 퇴직당할 수밖에 없게 되었다. 그러나 공공임대주택의 경우는 분양주택과 달리 재산권에 기한 이해관계의 충돌이 비교적 적기 때문에 주택관리사등 의무배치규정을 적용할 필요가 없음에도 적용을 강제하고 있다는 점, 자격시험의 기회가 실질적으로 1회밖에 부여되지 않았다는 점 등에 비추어 볼때, 이 사건 법률조항은 청구인들의 직업선택의 자유를 과도하게 제한하고 있다.(3) 임대주택이 아닌 일반 공동주택의 경우는 과거의무채용규정의 적용을 5년 내지 7년 유예하는 경과규정을 둔 데다가, 기존에 관리사무소장으로 근무해 오던 자에 대하여는 주택관리사보자격시험에서 제1차 시험을 면제해 주는 등의 우대조치를 하였는데, 이 사건법률조항은 기존의 관리사무소장이 근무해 오던 임대주택에 대하여 위 의무채용규정을 적용시키면서, 불과2년 3개월의 유예기간밖에 주지 않았을 뿐만 아니라 관리사무소장으로 근무해 온 경력을 계산하여 제1차시험을 면제해 주는 등의 우대조치도 전혀 하지 않고 있는바, 이는 합리적 이유 없이 임대주택의 기존 관리사무소장의 경우를 공동주택의 경우와 차별하여 취급하는 것으로서 청구인들의 평등권을 침해한다. 또한 자격취득시험에 있어 일정한 경력을 가진 자에게 1차시험을 면제해 준다든가 하는 특혜를 부여하고 있는 다른 전문자격시험의 경우와 비교해 보아도 이 사건 법률조항은 임대주택의 관리사무소장으로 근무해오던 자들을 합리적 이유 없이 차별취급하고 있으므로, 청구인들의 평등권을 침해한다.(4) 현재 임대주택의 관리사무소장으로 재직 중인 자들에 대하여까지 불리한 법적 효과를 결부시키는 이 사건 법률조항과 같은, 이른바 부진정소급입법은 국민의 신뢰이익과 법률이 추구하는 공익 간의 법익형량을 통해서 어느 것이 우선하는지를 결정하여야 하며 공익을 위하여 부득이 이를 제정하는 경우라도 합리적인 경과규정을 마련함으로써 국민의 신뢰이익을 보호해야 할 것임에도, 이 사건 법률조항은 시험과목이나 1차시험의 면제 같은 다른 경과조치에 관하여는 아무런 언급도 없이 불과 2년 3개월의 유예기간밖에 주지 않고 있으므로, 이 사건 법률조항은 신뢰보호원칙에 위배된다.나. 국토해양부장관의 의견요지(1) 주택관리사등 자격제도는 주택관리사의 전문적이고 체계적인 관리서비스 제공을 임대주택의 경우로 확대하여 임차인의 주거환경을 개선하고 주택의 수명을 길게 하는 등의 입법목적을 지니고 있는 점, 공동주택의 관리사무소장으로 주택관리사를 의무적으로 배치하기 시작한 1989년경부터 5년여간 시행을 유예하고 기존 관리사무소장 경력자에 대하여 1차 시험을 면제해 주었던 조치는 임대주택의 관리사무소장에게도 동일하게 부여된 혜택이므로, 청구인들과 같은 임대주택의 기존 관리사무소장들도 원하는 경우 1차 시험을 면제받으면서 주택관리사 자격증을 취득할 수 있는 기회가 15년여 동안이나 충분히 보장되어 왔다는 점에 비추어 볼 때, 이 사건 법률조항에 의한 시행유예기간이2년 3개월 정도밖에 되지 않는다는 이유만으로 임대주택의 기존 관리사무소장의 직업선택의 자유를 과잉침해한다거나 합리적 이유 없이 임대주택 아닌 공동주택의 경우와 차별함으로써 평등권을 침해하였다고 볼 수는 없다.(2) 비록 임대주택의 기존 관리사무소장의 경우에도 주택관리사등의 자격을 요구한 것은 2008. 3. 21. 이사건 법률조항에 의한 것이지만, 임대주택의 경우에도 일반 공동주택을 관리할 경우와 유사하게 장기수선계획의 수립, 시설물관리, 회계관리 등 전문지식이 필요한 분야가 상당히 있어, 공동주택의 체계적이고 전문적인 관리를 위한 전문인력을 확보하는 것은 중대한 공익인 점, 2005. 12. 23. 개정된 주택법에 의하여 그 때 이후 최초로 관리사무소장을 배치하는 임대주택부터 이미 주택관리사의 자격을 요구하고 있었기에 향후 모든 임대주택의 관리사무소장에게(법 시행 전에 관리사무소장이 배치되어 있던 경우를 포함하여) 주택관리사의 자격을 요구하게 될 것이란 사실을 청구인들도 충분히 예측할수 있었다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 법률조항은 신뢰보호원칙에 반하지 아니한다.3. 판 단먼저 직권으로, 이 사건 심판청구가 적법한지 여부를 살펴 본다.공권력의 행사 또는 불행사로 인하여 헌법상 보장된 기본권을 침해받은 자가 제기할 수 있는 헌법재판소법 제68조 제1항에 의한 헌법소원의 심판은 그 사유가 있음을 안 날부터 90일 이내에, 그 사유가 있은 날부터 1년 이내에 청구하여야 한다(헌법재판소법 제69조 제1항 본문). 또한 법령이 직접 자신의 기본권을 침해하고 있음을 주장하면서 법령에 대한 헌법소원심판을 청구하기 위해서는, 그 법령의 시행과 동시에 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 법령이 시행된 사실을 안 날부터 90일 이내에, 법령이 시행된 날부터 1년 이내에 헌법소원을 청구하여야 하고, 법령이 시행된 뒤에 비로소 그 법령에 해당되는 사유가 발생하여 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 사유가 발생하였음을 안 날부터 90일 이내에, 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 헌법소원을 청구하여야 한다(헌재 2006. 7. 27. 2004헌마655, 판례집 18-2, 242, 247-248; 헌재 2009. 11. 26. 2007헌마1183, 판례집 21-2하, 609, 614-615). 여기서 청구기간의 기산점이 되는 ‘법령에 해당하는 사유가 발생한 날’이란 ‘법령의 규율을 구체적이고 현실적으로 적용받게 된 날’을 의미한다(헌재 2004. 4. 29. 2003헌마484, 판례집 16-1, 574, 583 등 참조). 2008. 3. 21. 개정된 이 사건 법률조항의 내용은, 주택관리사등 자격을 취득하지 아니한 자를 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 없도록 의무화한 주택법 제55조 제1항을, 위 개정법 시행일(2008. 6. 22.)로부터 2년의 유예기간이 경과한 날부터는 기존에 관리사무소장이 배치되어 있던 임대주택의 경우에도 적용하겠다는 것이다. 즉, 청구인들을 비롯하여 공공임대주택의 관리사무소장으로 기왕에 근무해 오던 자들에게 향후계속 관리사무소장으로 근무하기 위해서는 주택관리사등 자격을 취득할 것을 요구하고, 다만 그 적용시기를 시행일로부터 2년간 유예하고 있는 것이다.이와 같이 종래 합법적으로 영위하여 오던 직업의 행사를 유예기간 이후 금지 또는 제한하는 법규정의 경우, 이미 이 법규정의 시행에 의하여 종래의 법적지위가 유예기간의 종료 후에는 자동 소멸되어 당사자에게 불리하게 구체적으로 형성되는 것이기 때문에, 유예기간이 경과한 후에야 비로소 기본권에 대한 침해가 발생하는 것이 아니라 이미 법규정의 시행 당시에 기본권이 현실적ㆍ구체적으로 침해되는 것으로 보아야 한다는 것이 우리 재판소의 선례이다(헌재 1996. 3. 28. 93헌마198, 판례집 8-1, 241, 251; 헌재 2003. 1. 30. 2002헌마516, 판례집 15-1, 161 참조). 그렇다면 이 사건 청구인들의 경우, 비록 법 시행일로부터 2년간의 유예기간이 있어 2010. 6. 22.까지는 청구인들이 임대주택의 기존 관리사무소장으로 근무할 수 있게 됨으로써 기본권 침해가 발생하지 않은 듯 보이지만, 주택관리사등 자격을 취득하지 못하면 2010. 6. 22.부터 관리사무소장직에서 배제될 것이라는 기본권 제한 내지 법적 강제는 이 사건 법률조항이 개정ㆍ시행된 2008. 6. 22.에 이미 구체적이고 현실적으로 발생하였다고 봄이 상당하다(헌재 2009. 11. 26. 2007헌마1183, 판례집 21-2하, 609, 615 참조). 이 사건 청구인들은 유예기간이 경과하기 전인 2009. 9. 20. 시행한 주택관리사보 자격시험에서 청구인들이 불합격한 것으로 확정된 날인 2009. 10. 28.을 청구기간의 기산점으로 삼아야 한다고 주장한다. 그러나, 이 사건 법률조항을 통하여 청구인들에게 직접 적용되는 법적 강제는 ‘주택관리사등 자격을 취득하지 못하면 2010. 6. 22.부터는 더 이상 임대주택의 관리사무소장으로서 근무할 수 없게 된다.’는 것이고, 주택관리사등 자격을 취득할 기회가 더 이상 없게 된 2009. 10. 28.은 위 법적 강제가 전제하고 있는 조건이 성취된 시점에 불과할 뿐이므로(자격시험에 응시해 보고 불합격된 이후에야 비로소 다툴 수 있다고 하는 것은 논리적으로도 어색하다), 청구인들에 대한 기본권 침해가 이루어진 날은 이 사건 법률조항으로 인한 법적 강제가 청구인들에게 직접 부과된 시점 즉, 위 법률조항이 유효하게 시행된 시점을 기준으로 하는 것이 타당하다 할 것이다. 그러므로 이 사건 법률조항에 대한 헌법소원심판 청구기간의 기산점은 법 시행일인 2008. 6. 22.로 보아야 할 것이고, 그로부터 1년이 지난 2010. 1. 22. 제기된 청구인들의 이 사건 심판청구는 청구기간을 도과하여 제기된 것으로서 부적법하다 할 것이다.4. 결 론따라서, 청구인들의 이 사건 심판청구는 부적법하므로 각하하기로 하여, 아래 5.와 같은 재판관 조대현, 재판관 목영준, 재판관 송두환의 반대의견을 제외한 나머지 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.5. 재판관 조대현, 재판관 목영준, 재판관 송두환의 반대의견우리는 다수의견과 달리, 청구인들의 이 사건 심판청구가 청구기간을 준수하였고, 따라서 본안에 나아가 청구의 당부를 판단하여야 한다고 생각하므로, 다음과 같이 견해를 밝힌다. 법령에 대한 헌법소원심판에 있어서, 법령이 시행된 뒤에 비로소 그 법령에 해당되는 사유가 발생하여 기본권의 침해를 받게 되는 경우에는 그 사유가 발생하였음을 안 날부터 90일 및 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 헌법소원을 청구하여야 하고, 이 때 청구기간의 기산점이 되는 ‘법령에 해당하는 사유가 발생한 날’이란 ‘당해 법령의 규율을 구체적이고 현실적으로 적용받게 된 날’을 의미한다 함은 다수의견이 설시한 바와 같다.다수의견은, 이 사건 법률조항이 효력을 발생한 2008. 6. 22. “주택관리사등 자격을 취득하지 아니하는 한 2010. 6. 22.부터 임대주택의 관리사무소장으로 더이상 근무할 수 없다.”는 법적 강제가 발생하였고, 따라서 2008. 6. 22. 청구인들에 대한 기본권 침해가 구체적이고 현실적으로 발생하였다고 주장한다. 그러나 이 사건 법률조항이 발효되었다고 하더라도 아직 유예기간이 도과하지 않은 2010. 6. 22.까지는 청구인들에게 위 조항으로 인한 기본권 침해가 구체적이고 현실적으로 발생하였다고는 할 수 없다. 우선 이사건 법률조항이 시행되었더라도 유예기간 동안은 청구인들이 기존에 근무해 오던 임대주택의 관리사무소장으로 계속 근무하는 데 아무런 지장이 없는 데다가, 위 유예기간 내에 청구인들이 주택관리사보 자격시험 에 합격하거나 이 사건 법률조항이 개정되는 사정이 발생한다면[실제로 2009. 12. 31. 이 사건 법률조항이 설정한 유예기간을 2012. 12. 31.까지로 더 연장하는 내용의 주택법 일부개정법률안(의안번호 1807296)이 국회에 제안되어 있는 상태이다.] 이 사건 법률조항에 의한 법적 강제를 한번도 받아보지 않는 결과가 되기 때문이다. 이처럼 ‘법령으로 인한 기본권 침해를 받고 있지도 않고 향후 전혀 받지 않게 될 가능성이 상존한 경우’를 ‘기본권이 구체적이고 현실적으로 침해된 경우’라고 보는 것은 지나치게 이론적이고 관념적인 해석이라고 아니할 수 없다. 다수의견과 같이, 유예기간을 설정한 이 사건 법률조항의 시행시점을 청구기간의 기산점으로 파악한다면, 종래와 마찬가지로 계속 임대주택의 관리사무소장으로 근무하는 데 아무런 변화가 없어 기본권 침해가 실제적으로 발생하기도 전에 기본권 침해를 구제받기 위한 헌법소원심판을 청구하도록 강요하는 셈이 되고, 정작기본권 침해가 실제적으로 발생한 때에는 그 위헌성을 다툴 기회를 부여하지 않게 되는 불합리한 결과가 초래될 수 밖에 없다(헌재 2009. 11. 26. 2007헌마1183, 판례집 21-2하, 609, 616, 재판관 목영준, 재판관 송두환의 반대의견 참조). 나아가, 경제적ㆍ행정적 규제 등 수많은 법령들이 자주 개폐되고 다양한 조건이나 유예기간이 설정되는 경우가 많은 법적 현실 속에서, 일반국민이 자신과 관련되는 어떠한 법규정이 어떠한 내용으로 개폐되는지 사실상 조감하기 어렵고, 대부분의 경우 유예기간이 종료될 무렵에야 관계기관으로부터 통보를 받는 등, 자신의 기본권을 제한하는 법규정에 대하여 적시에 대처하기 어렵다는 점 및 헌법소원의 본질은 국민의 기본권을 충실히 보장하는 데 있다는 점에 비추어 볼때, 굳이 청구기간의 기산점을 앞당겨서 헌법소원의 청구인으로 하여금 본안판단을 받을 기회를 박탈하기 보다는 법적 안정성을 해하지 않는 범위 내에서 청구기간에 관한 규정을 국민의 기본권보장을 강화하는 방향으로 해석함으로써 본안판단의 기회를 폭넓게 인정하는 것이 보다 바람직하다 할 것이다. 결국 이 사건 심판청구의 청구기간 기산일은 이 사건 법률조항의 시행일이 아니라 유예기간이 도과된 2010. 6. 22.로 보아야 할 것이고, 따라서 위 기산일 이전인 2010. 1. 22. 제기된 청구인들의 이 사건 심판청구는 청구기간을 준수하여 적법하다고 할 것이다. 그렇다면 이 사건 심판청구를 청구기간이 도과하였다는 이유로 각하할 것이 아니라, 본안에 들어가 이사건 법률조항이 청구인들의 기본권을 침해하여 헌법에 위반되는지 여부를 판단하여야 한다.[별지 1] 청구인들 목록：생략[별지 2] 관련조항주택법(2005. 12. 23. 법률 제7757호로 개정된 것) 제55조(관리사무소장의 업무 등) ① 주택관리업자ㆍ입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다) 또는 임대사업자(「임대주택법」제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자를 말한다)는 대통령령이 정하는 바에 따라 제56조의 규정에 의한 주택관리사 또는 주택관리사보(이하 “주택관리사등”이라 한다)를 공동주택의 관리사무소장 등으로 배치하여야 한다.② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다.1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무가. 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량 및 리모델링에 관한 업무나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금 그 밖에 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출업무2. 장기수선계획의 조정, 시설물의 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대해서는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.3. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토해양부령이 정하는 업무③ 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 한다.④ 관리사무소장은 그 배치내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토해양부령이 정하는 바에 의하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 배치내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같다.부칙 ④ (관리사무소장 등의 배치에 관한 적용례)제55조의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 관리사무소장 등을 배치하는 경우부터 적용한다.주택법(2008. 3. 21. 법률 제8968호로 개정된 것) 제43조(관리주체 등) ① 대통령령이 정하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되 복리시설중 일반에게 분양되는 시설을 제외한다. 이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 당해 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 제2항의 규정에 의하여 관리할 것을 요구하여야 한다.제56조(주택관리사등의 자격) ① 주택관리사보가 되고자 하는 자는 국토해양부장관이 시행하는 자격시험에 합격한 후 시ㆍ도지사로부터 합격증서를 교부받아야 한다.② 주택관리사는 제1항의 규정에 의한 주택관리사보자격시험에 합격하고 대통령령이 정하는 주택관리실무경력 그 밖에 주택관련 경력을 갖춘 자로서 시ㆍ도지사로부터 주택관리사의 자격증을 교부받은 자로 한다.③ 제2항의 규정에 의한 주택관리사의 자격증 교부절차 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사 등이 될 수 없다.1. 금치산자 또는 한정치산자2. 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자3. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간중에 있는 자5. 주택관리사등의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자⑤ 제1항의 규정에 의한 주택관리사보자격시험의 응시자격ㆍ시험과목ㆍ시험의 일부면제 그 밖에 시험에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.부칙 ① (시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한날부터 시행한다.주택법시행령(2008. 6. 13. 대통령령 제20819호로 개정된 것) 제48조(주택관리업자 등에 의한 의무관리대상 공동주택의 범위) 법 제43조 제1항에서 “대통령령이 정하는 공동주택”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되, 복리시설중 일반에게 분양되는 시설을 제외한다. 이하 같다)을 말한다.1. 300세대 이상의 공동주택2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택제72조(관리사무소장의 배치) 법 제55조 제1항의 규정에 의하여 주택관리업자ㆍ입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다)또는 임대사업자(「임대주택법」제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자를 말한다)는 다음 각 호의 구분에 따라 주택관리사 등을 관리사무소장으로 배치하여야 한다. 이 경우 관리사무소장의 보조자로서 주택관리사등을 배치할 수 있다.1. 500세대 미만의 공동주택：주택관리사 또는 주택관리사보2. 500세대 이상의 공동주택：주택관리사임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정된 것) 제2조(정의) 4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 「지방공기업법」제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다), 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

참조조문:
헌법재판소법 제69조 제1항주택법(2005. 12. 31. 법률 제7757호로 개정된 것) 제55조, 부칙 제4항주택법(2008. 3. 21. 법률 제8968호로 개정된 것) 제43조, 제56조, 부칙 제1항주택법 시행령(2008. 6. 13. 대통령령 제20819호로 개정된 것) 제48조, 제72조임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정된 것) 제2조

참조판례:
헌재 1996. 3. 28. 93헌마198, 판례집 8-1, 241, 251헌재 2003. 1. 30. 2002헌마516, 판례집 15-1, 161헌재 2004. 4. 29. 2003헌마484, 판례집 16-1, 574, 583헌재 2006. 7. 27. 2004헌마655, 판례집 18-2, 242, 247-248헌재 2009. 11. 26. 2007헌마1183, 판례집 21-2하, 609, 614-616

심판대상조문:
주택법(2008. 3. 21. 법률 제8968호로 개정된 것) 부칙 제2항