# 수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침
(행정규칙구분=고시, 공포일자=20210219, 시행일자=20210219, 소관부처=국토교통부)
행정규칙번호: 2021-204
출처: 국가법령정보센터

행정규칙명: 수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침
행정규칙종류: 고시
발령일자: 20210219
발령번호: 2021-204
시행일자: 20210219
소관부처: 국토교통부
담당부서기관: 국토교통부(주택기금과)
현행여부: Y

조문내용:
['제1조(목적) 이 지침은 「주택법」 제57조의2 및 제64조, 같은 법 시행령 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 수도권에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택의 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액을 정하기 위한 사항을 규정함을 그 목적으로 한다.', '제2조(기준 분양가격의 결정) 「주택법 시행령」 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액을 결정하기 위한 기준이 되는 "주택의 분양가격”은 해당 주택건설대지에서 공급되는 주택(이하 "해당 주택”이라 한다)의 평균 분양가격으로 정한다.', '제3조(인근지역의 결정) ① 「주택법 시행령」 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액을 결정하기 위한 기준이 되는 "인근지역”은 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 "시장등”이라 한다)이 해당 주택건설대지가 속한 시·군 또는 자치구(이하 "구”라 한다) 중에서 해당 주택건설대지와 유사한 생활환경을 지닌 구(행정구를 포함한다)·읍·면·동(다만, 읍·면·동의 경우는 각 행정구역의 전체 또는 일부)을 선별하여 정한다. 다만, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사, 지방공사 및 「공공주택 특별법 시행령」 제6조에 따른 공공기관(이하 "국가등”이라 한다)이 사업주체인 경우에는 국가등이 직접 이를 정한다.② 제1항에도 불구하고 시·군·구 전체가 유사한 생활환경을 지니는 등의 사유로 특정한 구(행정구를 포함한다)·읍·면·동을 선별하기 곤란한 경우에는 해당 시·군·구 전체를 대상으로 정할 수 있다.③ 제1항에도 불구하고 해당 주택건설대지가 속한 시·군·구중에서 유사한 생활환경을 지닌 지역을 선정하기 곤란한 경우에는 해당 주택건설대지와 인접한 시·군·구중에서 인근지역을 정할 수 있다.④ "인근지역”의 범위에 대한 결정은 분양가상한제 적용주택에 대한 분양가의 적정성을 검토하기 위하여 「주택법」 제59조 및 「공공주택 특별법」 제48조의2에 따라 해당 시·군·구 또는 해당 국가등의 기관에 설치된 분양가심사위원회(이하 "위원회”라 한다)의 심의를 거쳐야 한다.', '제4조(주택 매매가격의 결정) ① 「주택법 시행령」 제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액을 결정하기 위한 기준이 되는 인근지역의 "주택매매가격”은 공동주택[20세대 이상의 주택단지에 속한 공동주택에 한정(해당 주택 구분에 속하는 주택에 한정하며, 아파트 외의 공동주택의 경우는 주택단지의 규모를 20세대 미만으로 할 수 있다)하되, 입지, 세대수 및 준공일 등을 고려하여 주택단지를 선별할 수 있다] 중에서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 실제 거래되어 신고된 취득 당시의 가액자료(이하 "실거래가격”이라 한다)의 주택규모별 제곱미터당 가격의 평균가격을 사용한다. 이 경우 실거래가격의 다양성, 개별성, 계절성 등을 반영하여 해당 주택의 입주자모집공고안 승인 신청일 기준으로 최근 1년간 거래된 주택의 평균가격을 적용한다. 다만, 한국토지주택공사 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자의 경우 입주자모집공고일을 기준으로 한다.② 제1항에도 불구하고 실거래가 월평균 1건 미만으로 부족한 경우 인근지역의 "주택매매가격”은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 공동주택가격(이하 "주택공시가격”이라 하며, 20세대 이상의 주택단지에 속한 공동주택에 한정한다. 다만, 아파트 외의 공동주택의 경우는 주택단지의 규모를 20세대 미만으로 할 수 있다)의 주택규모별 평균가격에 다음 각 호의 사항을 고려하여 수정한 가격으로 정한다.1. 공동주택가격 공시기준일이 속한 달로부터 해당 주택의 분양시점까지의 시·군·구별 아파트가격 상승률. 다만, 아파트 이외의 주택에 대한 주택가격 상승률을 정하는 경우에는 주택가격상승률을 사용한다. (통계청 승인을 받은 상승률을 말하며, 해당 주택의 입주자모집공고안 승인 신청일을 기준으로 가장 최근에 발표된 아파트(주택)가격상승률을 사용한다)2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조에 따라 한국부동산원이 공동주택가격을 공시하기 위하여 조사·산정한 주택가격과 공시된 주택가격간의 비율 등③ 제1항 및 제2항에 따른 주택매매가격의 결정은 제3조제4항에 따른 위원회의 심의를 거쳐야 한다.④ 시장등 또는 국가등이 주택매매가격의 결정을 위하여 국토교통부장관 또는 한국부동산원에 주택가격의 정보를 요청하는 경우, 국토교통부장관 또는 한국부동산원은 실거래가격 또는 주택공시가격 등 이에 필요한 가격정보를 지체 없이 제공하여야 한다.⑤ 제4항에 따라 국토교통부장관 또는 한국부동산원이 시장등 또는 국가등에 제공하는 가격정보는 별지1의 서식에 따른다.', '제5조(주택과 주택외 시설의 동일건축물 등의 주택매매가격 결정) 제4조에도 불구하고 인근지역에 주택과 주택외의 시설의 동일 건축물(이하 이 조에서 "주상복합아파트”라 한다) 또는 초고층주택(「공동주택의 분양가격 산정에 관한 규칙」별표 1의3 제6호에 따라 국토교통부장관이 고시하는 주택을 말한다)이 부족하여 주택매매가격을 결정하기 곤란한 경우에는 다음 각 호에 따른 방법에 따른다.1. 주상복합아파트의 경우에는 주상복합아파트 외의 공동주택(아파트에 한하며, 초고층주택은 제외한다)을 포함하여 주택매매가격을 결정할 수 있다.2. 초고층주택의 경우에는 주상복합아파트 또는 주상복합아파트외의 공동주택(아파트에 한정한다)을 포함하여 주택매매가격을 결정할 수 있다.', '제6조(주택매매가격 결정시 주택규모에 대한 고려) ① 제4조 또는 제5조에 따른 주택매매가격은 해당 주택의 규모와 유사한 규모를 가진 주택의 제곱미터당 가격을 기준으로 하되, 유사한 규모는 주거전용면적을 기준으로 "해당 주택의 규모 - 5제곱미터”에서 "해당 주택의 규모 + 5제곱미터”의 범위로 산정한다. 다만, 초고층주택의 경우에는 유사한 주택규모를 본문의 규정 외에 높이를 기준으로 "- 5층 또는 - 15미터”의 범위로 산정할 수 있다.② 제1항에도 불구하고 규모별 주택물량 부족 등으로 유사한 주택규모를 산정하기 곤란한 경우에는 위원회의 심의를 거쳐 유사한 주택규모의 범위를 확대할 수 있다.', '제7조(재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령 훈령 334호)에 따라 이 고시에 대하여 2021년 7월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.']


개정문

⊙국토교통부 고시 제2021-204호

수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침 일부를 다음과 같이 개정한다.

    2021년 2월 19일

          국토교통부장관

수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침 일부개정

수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침 일부를 다음과 같이 개정한다.

제1조 중 “제64조, 같은 법 시행령 제73조 및 「공공주택 특별법」 제49조의6제2항, 같은 법 시행령 제51조제1항”을 “제57조의2 및 제64조, 같은 법 시행령 제60조의2, 제73조 및 제73조의2”로, “전매제한기간 또는 공공분양주택의 거주의무기간”을 “거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액”으로 한다.

제2조 중 “제73조 및 「공공주택 특별법 시행령」 제51조에 따라 전매제한기간 또는 거주의무기간”을 “제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액”으로 한다.

제3조제1항 본문 중 “제73조 및 「공공주택특별법 시행령」 제51조에 따라 전매제한기간 또는 거주의무기간”을 “제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액”으로 한다.

제4조제1항 본문 중 “제73조 및 「공공주택 특별법 시행령」 제51조에 따라 전매제한기간 또는 거주의무기간”을 “제60조의2, 제73조 및 제73조의2에 따라 거주의무기간, 전매행위 제한기간 및 매입금액”으로 하고, 같은 항 단서 중 “지방공사”를 “「공공주택 특별법」 

제4조에 따른 공공주택사업자”로 하며, 같은 조 제2항제2호 중 “한국감정원”을 “한국부동산원”으로 하고, 같은 조 제4항 중 “한국감정원에”를 “한국부동산원에”로, “한국감정원은”을 “한국부동산원은”으로 하며, 같은 조 제5항 중 “한국감정원”을 “한국부동산원”으로 한다.

제7조 중 “2019년 1월 1일”을 “2021년 7월 1일”로, “12월 31일”을 “6월 30일”로 한다.

별지2호 서식 중 “한국감정원”을 각각 “한국부동산원”으로 하고, 별지2호를 별표 1로 한다.

          부칙

제1조(시행일) 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 고시는 시행 후 입주자모집공고의 승인을 신청(「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자의 경우에는 입주자모집공고를 말한다)하는 경우부터 적용한다.


별표

별표 0001: 전매제한기간 또는 거주의무기간을 정하기 위한 인근지역 주택매매가격 결정 업무흐름도

[별표 1]

전매제한기간 또는 거주의무기간을 정하기 위한 인근지역 주택매매가격 결정 업무흐름도

①입주자모집공고

  승인 신청

②승인신청 내용심사

시장등, 국가등

→ 한국부동산원

인근지역 주택매매가격 결정을

위한 주택가격 정보 요청

한국부동산원

→ 시장등, 국가등

주택가격 정보제공

(별지 제1호서식)

시장등, 국가등

ㅇ인근지역 주택가격 결정

 -인근지역의 범위(위원회 심의)

 -인근지역 비교대상주택의 범위( 〃 )

 -인근지역 주택매매가격의 산정( 〃 )

③입주자  모집공고 승인

시장등 → 사업주체

인근지역 주택가격과 분양가격과의 차이에 따라 전매제한기간 또는 거주의무기간에 차이가 있음을 입주자모집공고(안)에 포함하도록 함

시장등, 국가등 →

사업주체

입주자모집공고(안) 승인내용 통보

④입주자모집공고

사업주체

인근지역 주택가격과 분양가격과의 차이에 따라 전매제한기간 또는 거주의무기간에 차이가 있는 내용을 포함하여 공고 

⑤주택청약

청약자

인근지역 주택가격과 분양가격과의 차이에 따라 전매제한기간 또는 거주의무기간에 차이가 있는 내용을 확인후 계약토록 공지

⑥당첨자 결정

사업주체 → 전산관리지정기관

당첨자 명단 통보

⑦주택공급 계약체결

사업주체

계약체결시

계약액 납부 확인

별표 0001: 인근지역 주택매매가격의 결정을 위한 주택가격

[별지 제1호 서식]

인근지역 주택매매가격의 결정을 위한 주택가격

1. 주택건설대지명 : 

2. 인근지역 : 

3. 인근지역 주택가격

주택구분

주택규모

조사주택의

실거래가격(원/㎡) 또는 주택공시가격(원/㎡)

적용비율

㎡당 최종 조사주택 가격(원/㎡)

대상주택(㎡)

조사주택(㎡)

①

②

아파트

× 

× 

×

×

주상복합

아파트 

×

×

×

×

연립주택

×

×

×

×

* 대상주택 : 주택건설대지에서 공급할 주택의 규모별 전용면적

* 조사주택 : 인근지역에 소재한 조사주택의 규모별 전용면적의 범위다만, 아파트이외의 공동주택은 20호 미만의 주택단지를 포함함

  (예 : (주상복합)아파트/연립주택 ±5㎡적용의 경우, 대상주택125㎡→조사주택120～130㎡, 초고층주택 -5층 또는 -15m적용의 경우, 대상주택50층(150m)→조사주택45층(135m)이상)

* ㎡당 실거래가격 : 인근지역에 소재한 조사주택에 해당하여 최근 1년이내 실제 거래 신고된 주택의 총실거래가격을 총전용면적으로 나눈 가격

                   (지방세법 제10조에 따른 검증이 이루어진 취득에 한한다.)

* ㎡당 주택공시가격 : 인근지역에 소재한 조사주택에 해당하는 모든 주택의 총주택공시가격을 총전용면적으로 나눈 가격

* 적용비율 :  ①제4조제2항제2호에 따른 비율(주택공시가격으로 작성할 경우)

             ②공급면적비율(분양대상주택의 전용면적 ÷ 주택공급면적)

* ㎡당 최종 조사주택가격 : 적용비율이 반영된 주택가격의 평균가격으로 조사주택에 해당하는 주택의 총가격을 총전용면적으로 나눈 가격


부칙

['부칙 이 고시는 2009년  9월 25일부터 시행한다.', '부칙 이 고시는 2012년 8월 1일부터 시행한다.', '부칙 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.', '부칙 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.', '부칙 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.', '부칙 제1조(시행일) 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.제2조(일반적 적용례) 이 고시는 시행 후 입주자모집공고의 승인을 신청(「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자의 경우에는 입주자모집공고를 말한다)하는 경우부터 적용한다.', '부칙 제1조(시행일) 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.제2조(일반적 적용례) 이 고시는 시행 후 입주자모집공고의 승인을 신청(「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자의 경우에는 입주자모집공고를 말한다)하는 경우부터 적용한다.', '부칙 제1조(시행일) 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.제2조(일반적 적용례) 이 고시는 시행 후 입주자모집공고의 승인을 신청(「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자의 경우에는 입주자모집공고를 말한다)하는 경우부터 적용한다.']

부칙 공포정보: ['20090925', '20120731', '20130423', '20150528', '20180731', '20181211', '20191028', '20210219'] (공포번호: ['2009-949', '2012-455', '2013-176', '2015-352', '2018-481', '2018-786', '2019-601', '2021-204'])