İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği
YÖNETMELİKLER | 2025-11-22

22 Kasım 2025 CUMARTESİ
Resmî Gazete
Sayı : 33085
YÖNETMELİK
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
Bakanlığından:
İMAR PLANI
DEĞİŞİKLİĞİNE DAİR DEĞER ARTIŞ PAYI
UYGULAMA YÖNETMELİĞİ
BİRİNCİ BÖLÜM
Başlangıç Hükümleri
Amaç
MADDE 1- (1) Bu Yönetmeliğin amacı; uygulama imar planı
değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının %90’ının
değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasına, bu payın kapsamı, tespiti,
kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler ile diğer iş ve
işlemlere yönelik usul ve esasları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2- (1) Bu Yönetmelik,
taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce onaylanan
uygulama imar planı değişikliği sonucunda oluşacak değer artışının kamuya
kazandırılması işlemleri, uygulama imar planı değişikliğine ilişkin başvuru
esasları, kıymet takdir komisyonunun teşekkülü, çalışma şekli ve karar
alması, yetkili kuruluşlarca hazırlanan değerleme raporu esas alınarak
kıymet takdir komisyonunca hazırlanacak raporu, değer artış payının
kesinleşmesi, ödenmesi ile bu paya ilişkin diğer iş ve işlemlere yönelik
usul ve esasları kapsar.
Dayanak
MADDE 3- (1) Bu Yönetmelik; 3/5/1985
tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 44 üncü maddesi ve ek 8 inci
maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4- (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Bakanlık: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
Bakanlığını,
b) Değer artışı: Plan değişikliğine konu alanın,
plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının;
uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri ile uygulama
imar planı değişikliği sonrası tespit edilen değeri arasındaki farkı,
c) Değer artış payı: Plan değişikliğine konu
alanın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma
koşullarının; uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri
ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit edilen değeri arasındaki
artışın %90’ını,
ç) Değer artış payı (DAP) sistemi: Coğrafi Bilgi
Sistemleri Genel Müdürlüğü tarafından kurulan, e-Plan Otomasyon
Sistemlerine entegre olarak çalışan, değer artış
payına ilişkin süreçlerin yürütüldüğü sistemi,
d) Değerleme raporu: 6/12/2012
tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş lisanslı
gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından, değer artış payının tespiti için
kullanılmak üzere hazırlanan taşınmaz değerini gösterir raporu,
e) Değerleme raporu bedeli: Plan değişikliği
teklifi sunan taşınmazın malikleri tarafından ödenecek olan 6362 sayılı
Kanuna göre yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme
kuruluşuna, değer artış payının belirlenmesi için hazırlattırılacak
değerleme raporlarına ilişkin Sermaye Piyasası Kurulunca yayımlanan
gayrimenkul değerleme asgari ücret tarifesine göre belirlenen bedeli,
f) İdare: Büyükşehir olan illerde, büyükşehir
belediyesi ve ilçe belediyesi, diğer illerde, belediye ve mücavir alan
sınırı içerisinde belediyeler, dışında il özel idareleri ve plan onama
yetkisine sahip diğer kamu kurum ve kuruluşları,
g) Kıymet takdir komisyonu: Uygulama imar planı
değişikliği sonucunda oluşacak değer artışını tespit etmekle görevli idare
bünyesinde oluşturulan komisyonu,
ğ) Piyasa (pazar) değeri: Türkiye Değerleme
Uzmanları Birliği ve Sermaye Piyasaları Birliği tarafından yayımlanan
Uluslararası Değerleme Standartlarına göre tespit edilmesi gereken piyasa
değeri olup, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı
Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesine göre taşınmazların değerlemesi
için kullanılan değer tespit yöntemlerinden herhangi biri ya da birkaçı
kullanılarak tespit edilmiş olan plan değişikliği öncesi ve sonrası taşınmazın
piyasa değerini,
h) Yetkili kuruluş: Sermaye Piyasası Kurulunun
yayımlamış olduğu listedeki taşınmaz değerleme hizmetini vermek üzere
yetkilendirilmiş, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş meslek
birliği tarafından da değerleme işine engel teşkil edecek nitelikte bir
ceza almamış, aktif durumda olan değerleme kuruluşunu,
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Uygulama İmar Planı Değişikliği ve Değer Artış
Payının Konusu
Değer
artış payının konusu
MADDE 5- (1) Değer artış payının konusu; taşınmaz
maliklerinin tamamının talebi üzerine, 6 ncı
maddede belirtilen şekilde gerçekleştirilecek uygulama imar planı
değişiklikleri ve değişiklik sonucunda oluşan değer artışıdır.
Değer
artış payına konu olacak plan değişiklikleri
MADDE 6- (1) Uygulama imar planı değişiklikleri; plan ana
kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini
bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin
özelliğine uygun olarak;
a) En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip
oluşmuş imar adalarında ada bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini,
bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan
değişikliklerinde, ihtiyaç duyulan kentsel, sosyal ve teknik altyapı
kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda
karşılanmak,
b) Parsel bazında; konut kullanımı hariç sadece
fonksiyon değişikliği,
suretiyle yapılır. Ancak, meri uygulama
imar planında içerisinde konut kullanımının da olduğu, bir veya birden
fazla kullanım kararı olan parsel/parsellerde, plan değişikliği öncesi
mevcut nüfusu, yapı yoğunluğunu ve kat adedini/bina yüksekliğini değişiklik
sonrası arttırmamak kaydıyla, ticaret+konut, turizm+konut,
ticaret+turizm+konut gibi karma kullanım kararı getiren fonksiyon değişiklikleri
yapılabilir. Bu suretle yapılan plan değişiklikleri değer artış
payına konudur.
(2) İçerisinde riskli yapının bulunduğu
parsel/parsellerde yapılacak uygulama imar planı değişiklik işlemlerinde,
meri uygulama imar planı ve plan notlarıyla verilmiş emsale esas inşaat
alanını %20’nin üzerinde artıran plan değişikliklerinde, %20’nin üstündeki
kısmı değer artış payına konudur.
(3) Taşınmaz maliklerinin
tamamının talebi üzerine onaylanmış, ancak mahkemelerce iptal edilen
uygulama imar planı değişikliklerinde, davaya konu olan uygulama imar planı
değişikliği neticesinde, yürürlükten kalkan uygulama imar planı ile teklif
edilen yeni uygulama imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan
değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış payı olarak alınır.
Değer
artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler
MADDE 7- (1) 16/5/2012 tarihli ve
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
kapsamındaki;
a) Riskli alanlardan,
b) Rezerv yapı alanlarından,
c) Bakanlık veya Bakanlıkça plan onama yetki devri
yapılan ilgili idarece, içerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit
edildiği parsel/parsellerde; riskli yapının bulunduğu parsel/parsellerin,
meri imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanındaki
en fazla %20’lik artışa kadar olan plan değişikliklerinden,
ç) Riskli yapı içeren parselin, arazi ve arsa
düzenlemesi ile içerisinde riskli yapı bulunmayan başka bir parsel ya da
parsellerle birleşmesi sonucu oluşan parselde, sadece riskli yapı
parselinden/parsellerinden gelen alanların (c) bendi kapsamında kalan
kısımlarından,
değer artış payı alınmaz.
(2) Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki
alanlardan değer artış payı alınmaz.
(3) Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan değer
artış payı alınmaz.
(4) Uygulama imar planlarında yençok;
serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8 inci
maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre
yapılacak uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
(5) Hiçbir durumda emsale esas inşaat alanını,
nüfusu, bina yüksekliğini, kat adedini artırmamak ve düzenleme ortaklık
payı olarak ayrılan alanlarda azalmaya neden olmamak kaydıyla ada veya
parsel bazında; meri plandaki cephe hattı düzeltmeleri ve yapı yaklaşma
mesafesine dair yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış
payı alınmaz.
(6) 2942 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi
kapsamında, bu Yönetmeliğin 16 ncı maddesine göre
yapılan, uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
(7) İdarelerce resen onaylanan nazım imar planı
değişikliklerine uygun hale getirmek amacıyla sunulan uygulama imar planı
değişiklik teklifleri ile idarelerce resen onaylanan uygulama imar planı
değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
(8) 3194 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi kapsamında;
özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında umumi
ve kamu hizmeti alanlarında yer alan taşınmazların, imar hakkı aktarımı
yöntemiyle kamu eline geçişinin sağlanması amacıyla yapılan uygulama imar
planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.
(9) Altıncı ve yedinci fıkralar kapsamında yapılan
plan değişikliklerinin gerekçeleri, idarelerin imar komisyonları ve meclis
kararları/idare onayında belirtilmek zorundadır.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Değerleme Raporu ve Kıymet Takdir Komisyonu
Değerleme
raporları
MADDE 8- (1) Uygulama imar planı değişikliği talep edilen
taşınmazın mevcut durum değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası
durum değerlerinin analizi, idare tarafından değer artış payı sistemi
üzerinden otomatik atanan en az iki yetkili gayrimenkul değerleme
kuruluşuna yaptırılır. Yetkili kuruluşlar tarafından iki farklı durum
değeri arasındaki fark, değer artışı olarak raporlanır. Yetkili
kuruluşlarda değerleme raporunu, en az biri sorumlu değerleme uzmanı olmak
üzere üç kişinin imzalaması zorunludur. Değerleme raporunu hazırlayan,
kontrol eden ve onaylayan değerleme uzmanlarından en az birinin şehir
plancısı, harita mühendisi, mimar, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve
yönetimi lisans mezunu olması şartı aranır.
(2) Uygulama imar planı
değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artış payının kıymet
takdir komisyonunca tespitinde kullanılmak üzere, yetkili kuruluşlar
tarafından düzenlenecek değerleme raporları, 2942 sayılı Kanunun 11 inci
maddesinde belirtilen bedel tespit esasları ayrı ayrı
veya birlikte karma değerleme yöntemleri kullanılarak, meri plan ve plan
değişikliği tekliflerindeki taşınmazın piyasa değerlerinin belirlenmesi
şeklinde hazırlanır. Değerleme
çalışmaları neticesinde EK-1’de yer alan formata uygun olarak hazırlanan
değerleme raporları idareye sunulur.
(3) Değer artış payına ilişkin yapılan taşınmaz
değerlemesinde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın bedeli dikkate alınmaz.
Kıymet
takdir komisyonunun teşekkülü ve çalışma esasları
MADDE 9- (1) Kıymet takdir komisyonu; ilgili idarenin
bünyesinde 14/7/1965 tarihli ve 657 sayılı Devlet
Memurları Kanununun 4 üncü maddesi veya 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı
Belediye Kanununun 49 uncu maddesi kapsamında görev yapmak koşuluyla; en az
biri şehir plancısı/harita (geomatik
mühendisi/jeodezi ve fotogrametri mühendisi)
mühendisi/mimar olmak üzere inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel
dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme
konularında lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da 6362 sayılı
Kanuna göre yetkilendirilen lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından
olmak üzere en az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşur. Belirtilen kapsamda
yeterli personeli olmayan idareler, kıymet takdir komisyonunu lisans mezunu
olan kişilerden oluşturur; bu durumdaki idareler, komisyonun en az iki
üyesinin diğer kamu kurum ve kuruluşlarının bünyesinde bulunan ve bu
fıkrada belirtilen nitelikleri haiz personelden temin edebilirler.
(2) Kıymet takdir komisyonları üst yöneticinin
onayı ile komisyon başkanı da belirtilecek şekilde oluşturulur. İdarenin
gerekli görmesi halinde; üyelerin meslek grupları ve tecrübeleri
doğrultusunda yeni komisyon ya da komisyonlar kurulabilir, ihtiyaç halinde
gerekçesi belirtilmek koşuluyla aynı usulle komisyon üyeleri
değiştirilebilir.
(3) Komisyon, toplantılarını komisyon başkanının
belirlediği yerde yapar. Komisyon toplantıları, ihtiyaç halinde görüntülü
kayıt alınması koşuluyla uzaktan katılım yoluyla da gerçekleştirilebilir.
Komisyon, değerleme raporunu hazırlayan yetkili kuruluşun uzmanlarından
sunum yapılmasını talep edebilir ve teslim edilen değerleme raporu üzerinde
belirsiz olan hususların olması halinde konu ile ilgili Sermaye Piyasası
Kurulu tarafından yetki verilmiş meslek birliğinden raporların incelenmesi,
değerlendirilmesi, denetlenmesi talep edilebilir, görüş alınması yoluna
gidebilir.
(4) Uygulama imar planı değişikliğinin neden
olabileceği taşınmazdaki değer artışının tespiti, kıymet takdir
komisyonunca, en az iki yetkili kuruluş tarafından hazırlanan değerleme
raporlarında belirtilen değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak
üzere yapılır.
(5) Yetkili kuruluşlar tarafından, plan değişikliği
öncesi yürürlükte bulunan uygulama imar planı ile plan değişikliği sonrası
oluşan değerler ve bu değerler arasındaki fark raporlanır. Yetkili
kuruluşlardan alınan değerleme raporları; hem mevcut durum değeri, hem de
plan değişikliği sonrası durum değeri yönlerinden komisyon tarafından kapsamlı
olarak incelenir. Yetkili kuruluşlara idare tarafından hazırlatılan
değerleme raporlarındaki değerler arasında %20’den fazla fark olması ve
kıymet takdir komisyonunca yapılan inceleme neticesinde değerleme
raporlarında belirlenen değer artışının gerçeği yansıtmadığının
değerlendirilmesi halinde, yetkili kuruluşlardan ek rapor ya da yeniden
rapor düzenlenmesi talep edilir. Yetkili kuruluşlar tarafından hazırlanan
raporlar için istenilen ek rapor ve/veya rapor revizelerinden dolayı yeni
bir rapor ücretlendirilmesi yapılmaz. Yetkili kuruluşlar
tarafından taşınmazın değerinin doğru olduğunun gerekçeleri ile birlikte
rapor edilmesi ve değer değişikliği yapılmaması halinde komisyon; rapor
bedeli, plan değişikliği talep sahibi/sahiplerince ödenmek koşuluyla üçüncü
bir yetkili kuruluştan değerleme raporu alabilir, ayrıca komisyon, değer
farklılıklarının incelenmesi için rapor bedeli, plan değişikliği talep
sahibi/sahiplerince ödenmek koşuluyla üniversitelerden rapor veya Sermaye
Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş meslek birliğinden görüş talep
edebilir. Raporları veren yetkili kuruluş ya da kuruluşların hatalı
işlem yaptıklarının anlaşılması halinde, bu durum idarece Sermaye Piyasası
Kurulu tarafından yetki verilmiş meslek birliğine bildirilir. Yetkili
kuruluşlarca bu Yönetmelik kapsamında hazırlanacak değerleme raporlarının
gerçeği yansıtmadığının Sermaye Piyasası Kurulunca yetki verilmiş meslek
birliği tarafından tespiti halinde, kamu zararına neden olan kişilerden söz
konusu zararın tazmini ve bu kişiler hakkında cezai işlem tesis edilmesi
için idare tarafından Sermaye Piyasası Kuruluna bildirimde bulunulur.
(6) Komisyon toplantıları üyelerin tamamının
katılımı ile yapılır. Kararlar üyelerin salt çoğunluğu ile alınır.
(7) Komisyon kararları detaylı ve denetime
elverişli bir surette kaleme alınır. Karara muhalif olan üyeler karara
muhalefet şerhini gerekçesi ile belirtirler.
(8) Başka kamu kurum ve kuruluşlarından
görevlendirilecek olan üyelerin 10/2/1954 tarihli
ve 6245 sayılı Harcırah Kanunu kapsamında yol ve konaklama giderleri talep
eden idare tarafından ödenir.
(9) Yetkili kuruluşlar tarafından hazırlanan
değerleme raporları dikkate alınarak yapılan kıymet takdir komisyonu
çalışmaları sonucunda değerinde artış olmadığı veya azalış olduğu
belirlenen plan değişikliklerinin olması durumunda değer artış payı
sisteminde söz konusu işlemin “DAP’a konu
değildir” belirtmesi yapılarak, değer artış payı süreci sonlandırılır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Başvuru, Değer Artış Payının Tespiti, Kesinleşmesi,
Ödenmesi ve
İdareler Arası Dağılım İşlemleri
Başvuru
MADDE 10-
(1) Uygulama imar planı
değişikliği teklifi, plan değişikliğine konu alan sınırları içinde yer alan
taşınmaz sahiplerinin tamamının veya vekillerinin noter onaylı vekâlet
bilgilerini içeren bir dilekçeyle birlikte idareye sunulur.
Değer
artış payının tespiti
MADDE 11-
(1) Kıymet takdir komisyonunca; en
az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen değer artışının aritmetik
ortalama değerinden az olmamak üzere değer artışı belirlenir.
(2) Uygulama imar planı değişikliği tekliflerinin
idarelerce onaylanmasına müteakip askıya çıkarılmadan önce, plan
değişikliği teklifini onaylayan idarece değer artış payı ile ilgili iş ve
işlemlerin başlatılması, resmî yazı ile ilgili birime bildirilir.
(3) Büyükşehir belediyesi olan yerlerde, plan
değişikliği teklifinin ilçe belediyesine yapılması halinde, uygulama imar
planının büyükşehir belediyesince onaylanmasına müteakip, ilçe belediye
başkanlığına iletilerek askıya çıkarılmasından önce, ilçe belediyesince
değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmî yazı ile
ilgili birime bildirilir.
(4) Uygulama imar planı değişikliğinin
onaylanmasını müteakip, değerleme raporu hazırlama bedelinin imar planı
askı ilanı öncesinde, planı onaylayan idare tarafından belirtilen hesap
numarasına 15 gün içerisinde yatırılması gerektiği, yatırılmaması halinde
değişiklik öncesi plana dönülmesine yönelik iş ve işlemlere başlanılacağı
ilgilisine bildirilir. İlgilisinin belirtilen süre içerisinde ücreti
yatırıp dekontunu idareye teslim etmesi halinde
değer artış payı sistemi üzerinden değerleme kuruluşu atamaları yapılır. Eş
zamanlı olarak ilgili tapu müdürlüğüne plan değişikliğine konu alandaki
taşınmazlarla ilgili olarak 15 inci maddenin birinci fıkrası uyarınca şerh
edilmesi hususu bildirilir. İlgilisince rapor bedellerinin zamanında
ödenmemesi halinde ise plan değişikliği öncesindeki plana dönüş işlemlerine
başlanır. Bakanlıklarca onaylanan uygulama imar planı değişikliklerinde,
değerleme raporu hazırlama bedeli Bakanlığın Merkez Saymanlık Müdürlüğü
hesabına yatırılır. Değerleme rapor bedeli yatırılan plan değişiklik
tekliflerine göre değer artış payı belirlenmesi için iki yetkili kuruluşun
idare tarafından DAP sistemi üzerinden otomatik olarak atanmasını müteakip
yetkili kuruluşlar, değerleme raporlarını 30 gün içerisinde tamamlayarak
DAP sistemine yüklemek zorundadır. Sürenin bitim tarihinin resmî tatil
gününe denk gelmesi halinde, takip eden ilk iş günü içerisinde yükleme
işlemi yapılır. Raporların bu süre zarfında yüklenmemesi, atama işleminin
reddedilmesi, idarece istenen revize işlemlerinin revize isteme tarihinden
itibaren 15 gün içerisinde tamamlanmaması ve bu durumların toplamda üç kere
yaşanması halinde, bu yetkili kuruluşlara, 1 yıl süre ile DAP sistemi
üzerinden iş ataması yapılmaz. Değerleme raporlarının bedelleri; nihai
değer artışının kıymet takdir komisyonunca belirlenmesinden sonra,
değerleme raporlarını hazırlayan yetkili kuruluşların banka hesaplarına
aktarılır.
(5) İdare tarafından iki yetkili kuruluştan alınan
değerleme raporu kıymet takdir komisyonuna iletilir ve komisyonca değer
artış payı belirleme çalışmalarına başlanır. Komisyon tarafından uygulama
imar planı değişikliğine konu alanda ve etrafında yapılan inceleme
neticesinde, iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporları kullanılır.
Plan değişikliğinin neden olabileceği değer artışı, gerekçelerinin de
açıklandığı bir rapor ile en geç 15 gün içerisinde belirlenir. İdarece
gerekli görülen hallerde bu süre idare tarafından 15 gün uzatılabilir. 9
uncu maddenin beşinci fıkrasındaki durumlarda geçen süreler, bu süreye dahil değildir.
Değer
artış payının kesinleşmesi ve plan askı işlemleri
MADDE 12-
(1) Plan değişikliğinin
onaylanmasını müteakip askı işlemleri öncesinde değer artış payı kesinleştirilir.
Onaylanan plan değişikliğine göre 11 inci maddenin beşinci fıkrasındaki
esaslar doğrultusunda kıymet takdir komisyonlarınca belirlenen değer artışı
ve değer artış payı, ilgilisine tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren
taşınmaz maliki belirlenen bedele itirazını ve/veya değer artış payını
peşin/taksitle ödeyeceğine dair 7 gün içerisinde ilgili idaresine yazılı
bildirimde bulunur. Bu kapsamda;
a) Taşınmaz maliklerince değer artış payının
ödenmeyeceğinin bildirilmesi halinde plan değişikliği öncesindeki plana
dönüş işlemlerine başlanır.
b) Taşınmaz malikinin değer artış payını ödeme
şeklini bildirmesine müteakip tahakkuk oluşturulur ve plan değişikliği askı
işlemleri başlatılır. Eş zamanlı olarak ilgili tapu müdürlüğüne plan
değişikliğine konu alandaki taşınmazlarla ilgili olarak 15 inci maddenin
ikinci fıkrası uyarınca şerh işlemi tesis edilmesi hususu bildirilir.
c) Taşınmaz malikinin bedele itiraz etmesi halinde
kıymet takdir komisyonu tarafından söz konusu itiraz 7 gün içinde
değerlendirilerek değerlendirme sonucunda belirlenen nihai değer artışı ve
değer artış payı ilgilisine bildirilir. İlgilisinin nihai değer artış
payını kabul etmesi halinde (b) bendine göre, kabul etmemesi halinde ise
(a) bendine göre işlem tesis edilir.
(2) Plan değişikliği işleminin askı sürecinde
itiraz olması ve bu itiraza yönelik idarece değişiklik yapılması durumunda,
değer artışı ve değer artış payı belirleme işlemlerine konu olan değerleme
raporları, komisyon kararları ve tahakkuk bedeli, bu değişikliğe göre
revize edilir. Bu süreçte 11 inci maddenin beşinci fıkrası ve bu madde
doğrultusunda işlem tesis edilir. Revize edilen raporlardan herhangi bir
ücret talep edilmez.
(3) Nihai değer artış payına göre
tahakkuk oluşturulmasından sonra, kıymet takdir komisyonlarınca yapılan
kontroller kapsamında değer artışı belirlenirken, fazladan parselin/alanın
hesaba dâhil edilerek değer artışının hesaplandığının ve/veya değer
artışının sisteme hatalı girildiğine dair maddi hataların tespit edilmesi
halinde, nihai değer artış payına ilişkin tahakkuk iptal edilerek, yeni
duruma göre tahakkuk oluşturulur.
Değer
artış payının ödenmesi
MADDE 13-
(1) Değer artış payı, Hazine ve
Maliye Bakanlığınca yetkilendirilen bankalara ve/veya ilgili muhasebe
birimine ödenir. Değer artış payı taksitlerinin ödemesi tamamlanmadan, imar
planı değişikliği yapılan taşınmaz için satış, devir, bağış, talep üzerine
arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapılamaz, ruhsata esas belge ve yapı
ruhsatı düzenlenemez.
(2) Değer artış payı peşin veya taksitle
ödenebilir. Değer artış payının peşin ödenmesi halinde %10 indirim
uygulanır ve en geç tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde
ödenir. Değer artış payının taksitle ödenmesi halinde
toplamda dört taksit olmak üzere; ilk taksit ödemesi en geç tahakkukun
oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde faizsiz olarak, sonraki taksit
ödemeleri ise son açıklanan aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) dikkate
alınarak; ilk ödemeden sonraki altıncı ayda ödenecek taksite 6 aylık, on
ikinci ayda ödenecek taksite 12 aylık, on sekizinci ayda ödenecek taksite
18 aylık TÜFE artışları toplamında artırılarak yapılır. Taksitlerin
veya tahakkukun kalan kısmının erken ödenmesi halinde; TÜFE artışları,
ödeme tarihinden önce son açıklanan TÜFE aylık değişim oranı dâhil edilecek
şekilde hesaplanır. Taşınmaz maliki tarafından tebliğ tarihinden itibaren 7
gün içerisinde ödeme yönteminin bildirilmemesi veya süresi içerisinde peşin
veya taksitle ödeme yapılmaması halinde; %10 indirim uygulanmaksızın, ödeme
yapılmayan miktar üzerine ödeme yapılan tarihe kadar olan TÜFE aylık
değişim oranlarında artış uygulanır. TÜFE artışları; tahakkuk tarihinden itibaren
her ay açıklanan TÜFE aylık değişim oranları ile ödeme tarihinden önce son
açıklanan TÜFE aylık değişim oranı dikkate alınarak yapılır. Bu fıkradaki
ödemeye ilişkin hükümler, komisyonca değer artışının belirlenerek değer
artış payı sistemine girilmesini müteakip sistem üzerinden otomatik olarak
gerçekleşir.
(3) Tahakkuk ettirilen değer artış payının
ödenmesine başlanılmadan ilgilisince değişiklik öncesi uygulama imar
planına dönülmesinin talep edilmesi halinde; idarece yapılan masraflar
ilgilisinden tahsil edilerek değişiklik öncesi plana dönüş için gerekli iş
ve işlemlere başlanabilir. Değişiklik öncesi uygulama imar planına dönüş
yapıldıktan sonra tapuya verilen değer artış payına ilişkin şerh ilgili
idaresince kaldırılır.
(4) Ödenen değer artış payının iadesine ilişkin
açılan davalarda verilen iptal kararlarının uygulanmasında, her idare, 3194
sayılı Kanunun ek 8 inci maddesinde belirlenmiş pay nispetinde sorumludur.
Değer
artış payının dağılımı
MADDE 14-
(1) Başvuru sahibi tarafından
Hazine ve Maliye Bakanlığınca yetkilendirilen bankalara ve/veya ilgili
muhasebe birimine yatırılan değer artış payının;
a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i
büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin
ilgili hesabına, %25’i 6306 sayılı Kanun kapsamında oluşturulan dönüşüm
projeleri özel hesabına aktarılır, %25’i genel bütçeye gelir kaydedilir.
b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı
imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u
6306 sayılı Kanun kapsamında oluşturulan dönüşüm projeleri özel hesabına
aktarılır, %30’u genel bütçeye gelir kaydedilir.
c) Bakanlıkça onaylanan imar
planı değişikliklerinde; %75’i 6306 sayılı Kanun kapsamında oluşturulan dönüşüm
projeleri özel hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir
belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili
hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir
belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer
artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin
açılacak ilgili hesabına aktarılır.
ç) İmar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli
idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel
bütçeye gelir kaydedilir.
d) (a), (b), (c), (ç) bentlerindeki aktarma ve
gelir kaydetme işlemleri ilgili defterdarlıklar tarafından 5 iş günü
içerisinde tamamlanır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Çeşitli ve Son Hükümler
Tapu
müdürlüğüne şerh verilmesi
MADDE 15-
(1) Uygulama imar planı
değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya
çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan
parseller ile ilgili olarak idaresince; “Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri
sınırlı ayni hak tesisi işleminde değer artış payının ödenip ödenmediği
şerhi koyduran ilgili idaresinden sorulur, değer artış payının tamamının
ödendiğinin bildirilmesinin akabinde işlem yapılır ve değer artış payının
tamamı ödenmedikçe satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa
düzenleme işlemleri yapılamaz, ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı
düzenlenemez.” şeklinde tapu kütüğünde şerhler hanesine işlenmek üzere
ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
(2) Nihai değer artış payının DAP sistemine
girilerek tahakkukun oluşturulmasına müteakip plan değişikliğine konu olan
parsellerde oluşan değer artış payı tutarı ve ilgilisinin bu tutarı peşin
ya da taksitle ödeyeceğine dair beyanı doğrultusundaki bilgi, tapu kütüğüne
şerh edilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
(3) Değer artış payı tutarının tamamının taşınmaz
maliklerince ödenmesini müteakip, değer artış payına ilişkin şerhlerin tapu
sicilinden terkin edilmesi, idaresi tarafından ilgili tapu müdürlüğüne
bildirilir.
Umumi ve
kamu hizmet alanlarında plan değişiklikleri
MADDE 16-
(1) Özel hukuk kişilerinin
mülkiyetinde olup, uygulama imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına
ayrılan alanlar;
a) Öncelikle 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine
göre parselasyon planı marifetiyle düzenleme ortaklık payı kesintisinden
karşılanmak ve bu alanlardaki taşınmaz sahipleri tarafından kendi
istekleriyle kamuya bedelsiz terk/bağış yapılmak suretiyle,
b) (a) bendinde yer alan
hususların yapılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payı oranının %45’ i
aşması veya daha önce düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldığından,
ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması halinde,
parselasyon planı ile tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan
veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine
mülkiyetindeki alanlardan,
karşılanır.
(2) Birinci fıkrada yer alan
yöntemlerle de kamuya geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarının;
imar hakkı aktarımı ve 2942 sayılı Kanun kapsamında yapılacak trampa/satın
alma/kamulaştırma yöntemleri ile kamuya geçişi sağlanabileceği gibi, 2942
sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi hükümlerine göre, konut kullanımı hariç
olmak üzere mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı
kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır. Bu kapsamda, kamu hizmetini yapacak ilgili idarenin
kamu hizmet alanına ihtiyacı olmadığına dair uygun görüş vermesi halinde,
öncelikle görüşte belirtilen hususlar dikkate alınarak, taşınmazın yakın
çevresindeki parsellerin yapılaşma koşullarını aşmamak ve çevresiyle uyumlu
olmak kaydıyla; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/oyun alanı, yeşil
alan, ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanları
dışındaki umumi ve kamu hizmet alanlarında kalan taşınmazların bulunduğu
alanda, eşdeğer alan ayırmaksızın kısıtlılığının kaldırılmasını sağlayacak
imar planı değişiklikleri idarelerce resen yapılabileceği gibi taşınmaz
malikinin talebi üzerine de yapılabilir.
(3) Uygulama imar planındaki kamu hizmet alanı
birden fazla kamu kurumunu ilgilendiriyorsa, ya da kamu hizmetini hangi
kurumun vereceği belli değilse; kamu kurumlarından, 3194 sayılı Kanunun 8
inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi kapsamında kamu hizmet alanına
ihtiyacı olup olmadığına dair görüşlerini bildirmesi istenir.
Yürürlükten
kaldırılan yönetmelik
MADDE 17-
(1) 15/9/2020
tarihli ve 31245 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan İmar Planı Değişikliğine
Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik yürürlükten kaldırılmıştır.
3194
sayılı Kanunun ek 8 inci maddesinin yürürlük tarihinden önceki plan
başvuruları
GEÇİCİ
MADDE 1- (1) 20/2/2020
tarihinden önce plan yapma ve onama yetkisini haiz idarelere başvuru yapılarak
resmî kayıt numarası almış; uygulama imar planı değişiklik teklifleri ile
20/2/2020 tarihinden önce onaylanmış nazım imar planlarına uygun hale getirmek
için yapılan uygulama imar planı değişiklik teklifleri, değer artış payına
tabi değildir.
4/7/2024 tarihinden önceki ve sonraki tahakkuklar
GEÇİCİ
MADDE 2- (1) 4/7/2024
ile 12/12/2024 tarihleri arasında oluşturulan tahakkuklar için değer artışının
%90’ı alınmak koşuluyla, ilgili idaresince değer artış payının ödeme
yönteminin bir ay içerisinde idareye bildirilmesi hususu taşınmaz
sahiplerine tebliğ edilir. Taşınmaz sahibinin beyanı doğrultusunda değer
artış payı sisteminde ödeme yönteminin girildiği tarihten itibaren bir
aylık süre başlar ve bu süre içerisinde %10 indirimli peşin ödeme ya da ilk
taksit ödemesi yapılır.
(2) 4/7/2024 tarihinden önce
oluşturulan tahakkuklar için ilgili idaresince değer artış payının peşin mi
taksitli mi ödeneceğinin bir ay içerisinde idareye bildirilmesi hususu
taşınmaz sahiplerine tebliğ edilir. Taşınmaz sahibinin beyanı doğrultusunda
değer artış payı sisteminde ödeme yönteminin girildiği tarihten itibaren
bir aylık süre başlar. En son 2023 yılından 2024 yılına aktarılmak
suretiyle yıllara sari olarak yeniden değerleme
oranında güncellenen tahakkuklar, 2024 yılından 2025 yılına aktarılırken
yeniden değerleme oranı uygulanmaksızın, 1/1/2025 tarihinden itibaren ödeme
yönteminin değer artış payı sistemine girildiği tarihe kadar aylık TÜFE
oranında güncellenir ve bu süre içerisinde %10 indirimli peşin ödeme ya da
ilk taksit ödemesi yapılır.
(3) Her durumda değer artış payı, tahakkuk
tarihinden itibaren her ay açıklanan TÜFE aylık değişim oranları ile ödeme
tarihinden önce son açıklanan TÜFE aylık değişim oranı dikkate alınarak
güncellenir.
(4) Bu maddedeki hükümler, komisyonca değer
artışının belirlenerek değer artış payı sistemine girilmesini müteakip
sistem üzerinden otomatik olarak gerçekleşir.
12/12/2024 tarihinden önce riskli yapı şerhi bulunan
parsellerdeki plan değişiklikleri
GEÇİCİ
MADDE 3- (1) 12/12/2024
tarihinden önce; üzerinde riskli yapı şerhi bulunan taşınmazlar için plan
onama yetkisini haiz idarelere başvuru yapılarak resmî kayıt numarası almış
uygulama imar planı değişikliği başvurularında; riskli yapının meri imar planı
ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına
kadar artan kısmına ilişkin plan değişikliklerinden değer artış payı
alınmaz.
Yürürlük
MADDE 18-
(1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde
yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 19- (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre, Şehircilik ve
İklim Değişikliği Bakanı yürütür.
Eki için tıklayınız