6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
YÖNETMELİKLER | 2019-10-19

19 Ekim 2019 CUMARTESİ
Resmî Gazete
Sayı : 30923
YÖNETMELİK
Çevre ve Şehircilik Bakanlığından:
6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE
DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK
MADDE 1 – 15/12/2012 tarihli ve
28498 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama
Yönetmeliğinin 13 üncü maddesinin yedinci fıkrası, dokuzuncu fıkrasının (b)
bendi ve onuncu fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı maddeye
aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“(7) Uygulama alanında yürütülecek projelerin yapım
işinde, 2/3/2019 tarihli ve 30702 sayılı Resmî
Gazete’de yayımlanan Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve
Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmeliğin 14 üncü maddesinde sayılan
yetki belgesi gruplarına göre bir üst belge grubunda olan müteahhitler
görev alabilir. Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının
Tutulması Hakkında Yönetmeliğin 5 inci maddesi uyarınca geçici grup yetki
belgesi numarası verilenler Kanun kapsamında da kendilerine ait yapıları
yapabilirler.”
“b) Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde
gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım
işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık
maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir.”
“(10) Uygulama alanında ilgili kurum tarafından
değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması
durumunda, hak sahipleri ile müteahhit arasında
imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmelerine göre yapım işini üstlenen müteahhitlerin
payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre
ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen
bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder.
İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek
inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın % 10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının
yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. İdare yazısı olmadan müteahhite ait bağımsız birimlerin satışı yapılamaz.
Yeni yapıya ilişkin kat irtifakı kurulmuş ise müteahhit
payına düşen bağımsız birimlere isabet eden arsa payı üzerinden, kat
irtifakı kurulmamış ve paylı mülkiyet söz konusu ise müteahhit payı
üzerinden oranlama yapılarak satış yapılır. Müteahhit payına düşen bağımsız
birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir
oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. İdareden inşaatın
tamamlandığına dair yazı alınması veya yapı kullanma izin belgesi sunulması
durumunda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin
tamamının satışı yapılabilir.”
“(11) Uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış
vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi,
hak sahiplerince aşağıda belirtilen şartlar dâhilinde talep edilebilir.
a) Fesih hakkının kullanılabilmesi için;
1) Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya
hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu
karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten
kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine
başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih
edilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından
önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların
yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek
bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir
gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten
kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir.
2) Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve
en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete
devam edilmiyor olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile
feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az altı aydır
projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili
idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar,
fotoğraflar, uydu görüntüleri vb. bilgi ve belgeler ile ortaya konulması
gerekir.
b) Yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin
başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma
sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli
yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise
alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak
belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi,
riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı
belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında
riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının
belirlendiği tarih esas alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan
sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv
yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma
sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama
yapılır. Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar
alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, en az üçte iki çoğunluk
ile alınan karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tapuda yeni
malik adına devir işleminin yapıldığı tarih esas alınarak hesap
edilir.
c) (a) bendinde belirtilen durumlardan birinin
gerçekleşmesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında
maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Fesih
kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fesih iradesi,
fesih konusunda maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair
anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin en az üçte iki
çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin en
az üçte iki çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme
veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile
ispatlanabilir.
ç) Fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih
gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgeler
veya en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve
ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine dair
bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça
yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır. Müdürlük veya İdare, fesih
müracaatını görevlendireceği eleman/elemanlar veya teşkil edeceği bir
komisyon marifetiyle inceler.
d) Fesih müracaatı üzerine, öncelikle müracaatın
yukarıda (a), (b) ve (c) bendlerinde belirtilen
hususlara uygun olarak yapılıp yapılmadığı incelenir. Müracaat bu bendlere uygun olarak yapılmış ise, fesih gerekçesine
göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının/yapım işine projenin
bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla
devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhite
onbeş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve
belge istenilir. Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip
gerçekleşmediğine dair, yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal
güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma
yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve
araştırma yapılır.
e) Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih
şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih
müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir. Fesih şartlarının
gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda ise, müteahhide otuz gün süre
verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin
bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla
işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi
itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük
sürenin sonunda müteahhitin işe başlayıp başlamadığı/projenin
bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla
işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin
bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla
devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye
aittir. Kendisine yapılan ihtara rağmen müteahhitin
işe başlamadığının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek
seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda,
otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış
vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri
ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.
Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite
bildirilir.
f) Fesih sonrasında, maliklerin veya Müdürlüğün
veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan
gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmeleri ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.
g) Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler,
devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk
hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit
tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden
geri talep edilemez.”
MADDE 2 – Aynı Yönetmeliğin 15/A maddesinin dördüncü fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“(4) Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri
ve zamanı, üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla
anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla
üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya
maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre
tebliğ eder. Satışın yapılacağı yer ve zaman satışı izlemek üzere arsa payı
satılacak maliklere de bildirilir. Ancak, arsa payı satılacak maliklere
tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak
katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış
işlemi geçerli olur.”
MADDE 3 – Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 4 – Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre ve Şehircilik
Bakanı yürütür.
Yönetmeliğin Yayımlandığı Resmî Gazete'nin
Tarihi
Sayısı
15/12/2012
28498
Yönetmelikte Değişiklik Yapan Yönetmeliklerin Yayımlandığı
Resmî Gazete'nin
Tarihi
Sayısı
1-
2/7/2013
28695
2-
25/7/2014
29071
3-
27/10/2016
29870
4-
28/7/2017
30137
5-
16/2/2019
30688
6-
21/6/2019
30808