Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik
YÖNETMELİKLER | 2023-01-11

11 Ocak 2023 ÇARŞAMBA
Resmî Gazete
Sayı : 32070
YÖNETMELİK
Adalet Bakanlığından:
NOTERLER
TARAFINDAN DÜZENLENEN TAŞINMAZ SATIŞ
SÖZLEŞMELERİNE UYGULANACAK USUL VE
ESASLAR HAKKINDA YÖNETMELİK
BİRİNCİ BÖLÜM
Başlangıç Hükümleri
Amaç
MADDE 1- (1) Bu Yönetmeliğin amacı; noterler tarafından
düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerine uygulanacak usul ve esasları
belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2- (1) Bu Yönetmelik, 18/1/1972
tarihli ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 61/A maddesine göre noterler
tarafından düzenlenecek olan taşınmaz satış sözleşmelerinin tâbi olacağı
usul ve esasları kapsar.
Dayanak
MADDE 3- (1) Bu Yönetmelik, 18/1/1972
tarihli ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 61/A maddesinin on birinci
fıkrasına dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
ve kısaltmalar
MADDE 4- (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Bakanlık: Adalet Bakanlığını,
b) Birlik: Türkiye Noterler Birliğini,
c) Genel Müdürlük: Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğünü,
ç) Kanun: 18/1/1972
tarihli ve 1512 sayılı Noterlik Kanununu,
d) Sözleşme: Taşınmaz satış sözleşmesini,
e) TAKBİS: Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemini,
f) TAKPAS: Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemini,
g) TNBBS: Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemini,
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Başvuru ve Sözleşmenin Düzenlenmesi
Başvuru
MADDE 5- (1) Sözleşmenin düzenlenmesine ilişkin başvurular
sadece Birliğin “e-randevu/başvuru” uygulamasından e-Devlet kapısı
kullanılarak yapılır.
(2) Başvuru uygulamasında listelenen taşınmazlardan
satışı yapılacak taşınmaz seçilir.
(3) TNBBS'ye;
a) Tarafların ve varsa kanuni veya akdi
temsilcilerinin kimlik, tebligata esas adres ve iletişim bilgileri;
1) Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası,
2) Mavi kart sahiplerinin mavi kart kimlik
numarası,
3) Yabancı ülke vatandaşının, vatandaşı olduğu
ülkeye ait pasaport veya yabancı ülke kimlik bilgisi, yabancı kimlik
numarası veya potansiyel vergi kimlik numarası,
4) Vatansız kişilerin vatansız kişi kimlik
bilgileri ve potansiyel vergi kimlik numarası,
5) Tüzel kişiyi tanımlayıcı bilgiler,
b) Kanuni veya akdi temsile ilişkin bilgiler,
c) Taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar
arasında belirlenen satış bedeli, yabancı gerçek kişilerin alıcı taraf
olduğu işlemlerde ise döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar,
işlenir.
(4) İşlenen bilgilere dayanak belgeler TNBBS'ye
yüklenir. Tarafların, yükledikleri belgelerin asıllarını randevu tarih ve
saatinde noterliğe müracaatlarında ibraz etmeleri gerekir.
(5) Başvuruda, sözleşmenin düzenlenmesi istenilen
noterlik seçilir.
(6) TNBBS'ye gönderilen talepler seçilen noterliğin
başvuru ekranına düşer.
(7) Noter, başvuru üzerine TNBBS’den başvuru
belgesi düzenler. Noterin hukuki veya fiili bir engeli nedeniyle başvuru
belgesini düzenleyememesi hâlinde noterlikçe başvuru reddedilerek TNBBS’den
taraflara noterlik bilgisini güncelleme imkânı sağlanır ve bu durum
tarafların bildirdikleri telefon numaralarına kısa mesajla bildirilir.
Sözleşmenin
şekli ve içeriği
MADDE 6- (1) Sözleşme düzenlerken noter, TAKBİS’teki
sözleşme şekli ve içeriği gözetilerek Birlik tarafından hazırlanıp TNBBS’ye
kaydedilen sözleşme örneğini kullanır.
Sözleşmenin
hazırlanması
MADDE 7- (1) Noter, düzenlediği başvuru belgesini Genel
Müdürlüğe TAKPAS’tan iletir. Satışı yapılacak taşınmaza ait ayrıntılı tapu
kayıt bilgileri ile diğer bilgi ve belgeleri TAKPAS’tan sorgular.
(2) Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik
olması hâlinde eksiklikler taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden
TAKPAS vasıtasıyla talep edilir. Eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek
en geç üç iş günü içerisinde TAKBİS’e yüklenir.
(3) Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin
tamamlanmasından sonra noter, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamayı
dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili mevzuatta yer alan sınırlamalar
ile usul ve esasları gözetir. Buna göre hak sahibini belirleyip taşınmazın
satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi
hazırlar.
(4) Sözleşmeye, tescili bozan veya hükümsüz kılan
kayıt ve şart yazılamaz.
(5) 9 uncu maddeye göre hesaplanan tapu harcı
TAKPAS’tan Genel Müdürlüğe bildirilir. Genel Müdürlük, işleme ait döner
sermaye hizmet bedeli ile tapu harcının tahsiline ilişkin e-tahsilat seri numarası üretir ve notere TAKPAS’tan
iletir. Noter, e-tahsilat seri numarası ve ödeme
yöntemi ile sözleşmenin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini
taraflara kısa mesajla bildirir.
(6) Randevu tarih ve saatinde noterlikte hazır
bulunmayan taraflara, on gün içinde noterliğe müracaat etmeleri hâlinde
işlemin yapılacağı, aksi takdirde başvurunun iptal edileceği bilgisi aynı
gün kısa mesajla bildirilir.
Sözleşmenin
yapılması
MADDE 8- (1) Noter, sözleşmeyle ilgili işlemleri bizzat
yapar.
(2) Sözleşmenin taraflarca imzalanacağı esnada, 7
nci maddenin üçüncü fıkrasındaki hususlar kontrol edilir.
(3) Taşınmaz üzerinde hak ve yükümlülükler varsa,
bunlar hakkında taraflara bilgi verilir. Mevcut hak ve yükümlülüklerin
varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmaz
üzerindeki hak ve yükümlülükler sözleşmeye doğru ve tam olarak yazılarak,
bunların kabul edildiğine dair beyan alınır.
(4) Noter, taşınmazın satışını kısıtlayıcı veya
satışa engel hukuki bir durumun bulunmadığını tespit ettikten sonra
sözleşmeyi taraflara imzalatıp TAKBİS'ten yevmiye numarası alarak
sözleşmeyi ve diğer belgeleri TAKBİS'e kaydeder. Sözleşmenin TAKBİS'e
kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili
sağlanır. Sözleşme ile diğer belgeler süresiz saklanmak üzere noter
tarafından TNBBS'ye kaydedilir ve fiziki olarak arşivlenir.
(5) Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak
sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı
hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez.
(6) Sözleşmede; silinti, kazıntı ve çıkıntı
yapılamaz.
(7) Taraflara, sözleşme imzalandıktan sonra
tescilin tamamlanmasını müteakip, noter tarafından tapu senedi verilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Çeşitli ve Son Hükümler
Tapu
harcı, döner sermaye hizmet bedeli ve noter ücreti
MADDE 9- (1) Noter, hazırladığı sözleşme için 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4)
sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı
fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcını hesaplar.
(2) Kanunun 61/A maddesinin onuncu fıkrası
uyarınca, taşınmaz satış işlemi için ayrıca Genel Müdürlük döner sermaye
işletmesine gelir kaydedilmek üzere 25/11/2010
tarihli ve 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye
İşletmesi Kanununa ekli (1) sayılı tarife cetveli esas alınarak döner
sermaye hizmet bedeli hesaplanır.
(3) Kanunun 61/A maddesinin sekizinci fıkrası
uyarınca, sözleşme damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen
kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır.
(4) Kanunun 61/A maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca,
noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört
bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. Bu
miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961
tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi
hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim
yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır.
Bilgi ve
belge paylaşımı
MADDE 10-
(1) Bu Yönetmelik kapsamında
Birlik ile Genel Müdürlük ve ilgili diğer kurum ve kuruluşlar arasında
bilgi ve belge paylaşımına ilişkin usul ve esaslar yapılacak protokollerle
belirlenir.
Hüküm
bulunmayan hâller
MADDE 11- (1) Bu Yönetmelikte hüküm bulunmayan hâllerde,
Kanun ile 13/7/1976 tarihli ve 15645 sayılı Resmî
Gazete’de yayımlanan Noterlik Kanunu Yönetmeliği ve ilgili diğer mevzuat
hükümleri uygulanır.
Kanunun
geçici 21 inci maddesine ilişkin geçiş hükmü
GEÇİCİ
MADDE 1- (1) Bu Yönetmelik
hükümleri Kanunun geçici 21 inci maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, aynı
Kanunun 61/A maddesinde kurulması öngörülen bilişim sisteminin kurulduğunun
Adalet Bakanlığı resmî internet sitesinde duyurulduğu tarihe kadar
uygulanmaz.
Yürürlük
MADDE 12- (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe
girer.
Yürütme
MADDE 13- (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Adalet Bakanı
yürütür.