Eskişehir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği
YÖNETMELİKLER | 2026-04-08

8 Nisan 2026 ÇARŞAMBA
Resmî Gazete
Sayı : 33218
YÖNETMELİK
Eskişehir Büyükşehir Belediyesinden:
ESKİŞEHİR
BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ İMAR YÖNETMELİĞİ
BİRİNCİ BÖLÜM
Başlangıç
Hükümleri
Amaç
MADDE 1- (1) Bu Yönetmeliğin amacı; Eskişehir Büyükşehir
Belediyesi sınırları içerisinde plan, fen, sağlık ve sürdürülebilir çevre
şartlarına uygun yapı ve yapılaşma ile projelendirmeye ve denetime ilişkin
usul ve esasları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2- (1) Bu Yönetmelik, Eskişehir Büyükşehir Belediyesi
sınırları içerisindeki uygulama imar planı bulunan alanları kapsar.
Dayanak
MADDE 3- (1) Bu Yönetmelik, 3/7/2005
tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 15 inci maddesinin birinci
fıkrasının (b) bendi, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun ek 5
inci maddesi ve 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69 uncu maddesi hükümlerine dayanılarak
hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4- (1) Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 4 üncü
maddesinin birinci fıkrasında yer alan tanımların yanı sıra bu Yönetmelikte
geçen;
a) Bahçe duvarı: Parsel sınırlarını aşmayan,
bitişik parseller arasında ortak duvar olarak da yapılabilen ve yan yüklere
maruz kalmayan bahçe sınırlayıcılarını,
b) İstinat duvarı: Yol veya bitişik parseller
arasında düzenlenen, vaziyet ve aplikasyon planında gösterilen, farklı
düzeydeki zeminlerde oluşan zemin etkilerini güvenlikle karşılamada, zemini
tabi şev açısından daha dik tutmak amacı ile inşa edilen ve düşey veya
düşeye yakın duvarı,
c) Kat terası: Ana kütle üzerinde
yükselen bloklardan arta kalan alanlar ile son kat çatı terası olarak kabul
edilen alanlar hariç, bir alttaki kata göre geri çekilerek inşa edilen
katın önünde kalan, suyun tahliyesi için yeterli eğim verilen, bulunduğu
iklim bölgesine uygun ısı ve su yalıtımları yapılan, çakıl, toprak, çim ve
benzeri doğal örtüler ile kaplanarak iklime uygun bitkilendirilebilen
alanı,
ç) Mansard tipi çatı: İlk
eğimi ikinci eğimden daha dik açılı olan iki eğimli çatı tipini,
d) Süs havuzu: Parsel sınırına 2 metreden fazla
yaklaşmamak kaydıyla bahçe mesafeleri içerisinde de düzenlenebilen, peyzaj
öğesi olarak kullanılan ve derinliği 0.50 metreyi geçmeyen havuzları,
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Genel İlkeler
Genel
ilkeler
MADDE 5- (1) Genel ilkelere yönelik olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 5 inci maddesine uyulur.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Arsalara İlişkin Hükümler
Parsel
büyüklükleri
MADDE 6- (1) İmar planında
gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler
yoksa yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri;
arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve
benzeri gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan
yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit
olunur. Bu tespit sırasında
ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralarda belirtilen şartlar ihlâl edilemez.
(2) Parsel genişlikleri;
a) Konut ve ticaret bölgelerinde:
1) 4 kata kadar (4 kat dâhil) inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: 6.00 metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 6.00
metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(6.00) metreden,
az olamaz.
2) 6 kata kadar (6 kat dahil)
inşaata müsait yerlerde:
Bitişik nizamda: 8.00 metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (8.00)
metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(8.00) metreden,
az olamaz.
3) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: (9.00) metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (9.00)
metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(9.00) metreden,
az olamaz.
4) 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: (12.00) metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (12.00)
metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(12.00) metreden,
az olamaz.
b) Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük
sanayi bölgelerinde:
1) Bitişik nizamda: (5.00) metreden,
2) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (5.00)
metreden,
3) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(5.00) metreden,
az olamaz.
c) Sanayi bölgelerinde, 30.00 metreden az olamaz.
ç) Akaryakıt istasyonlarında 40.00 metreden az
olamaz.
d) Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, 40.00
metreden az olamaz.
e) Bu fıkradaki ölçülerin tespitinde, köşe başına
rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin
edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.
(3) Parsel derinlikleri:
a) Konut ve ticaret bölgelerinde:
1) Ön bahçesiz nizamda: (13.00) metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (13.00)
metreden,
az olamaz.
b) Ticaret bölgelerinde (Yalnız 1 katlı dükkân
yapılması halinde):
1) Ön bahçesiz nizamda: (5.00) metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (5.00)
metreden,
az olamaz.
c) Küçük sanayi bölgelerinde:
1) Ön bahçesiz nizamda: (6.00) metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (6.00)
metreden,
az olamaz.
ç) Sanayi bölgelerinde, 30.00 metreden az olamaz.
d) Akaryakıt istasyonlarında 40.00 metreden az
olamaz.
e) Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, 40.00
metreden az olamaz.
(4) Parsel alanları, konut dışı kentsel çalışmaları
alanlarında 2000 m2’den az olamaz.
(5) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere
uymayan arsalarda, yeni veya ilave yapı ruhsatı düzenlenemez.
İfraz ve
tevhit
MADDE 7- (1) Parselasyon planı bulunan yerlerde, daha sonra
plan değişikliği veya revizyonu yapılması halinde
bu planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile
imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve
ifraz yapılamaz.
(2) Bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar
dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek
ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların
estetiği ve sokak silüetini bozmayacak şekilde
olduğu ortaya konulmadan, ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz.
(3) Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan
parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay
içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde
resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
(4) İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve
imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz
edilemez.
(5) İmar planı ile kapanan yollarda kalan, yola
cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi
düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez veya
ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez.
(6) Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet
alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi
tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili
idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması
yasaklanan alanlar ifraz edilemez, bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf
tesisler harici yapı yapılamaz. Ancak;
a) Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda
kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları,
b) Bu fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan
olarak gösterilen alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan
kısımları,
c) İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp
tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları İl Tarım ve
Orman Müdürlüğünün görüşü alınarak,
ifraz edilebilir.
(7) Kademe hattı belirlenen yerlerde imar planında
aksine bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir. Ancak kademe hattı
belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri kademe hattı
dikkate alınarak gerçekleştirilir.
(8) Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin yapılması
için gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu
parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar bu Yönetmelikteki
ifraz şartlarına tabi değildir.
(9) Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin
tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında; tevhit sonrası elde
edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı
ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları
toplamını geçemez. Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan
parsellerin tevhidi halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile
belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz. İfrazla/tevhitle oluşan
parsellerin taban alanı ve katlar alanı toplamı, ifrazdan/tevhitten önceki
taban alanı ve katlar alanı toplamını geçemez.
(10) Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden
farklı parseller ve farklı yollardan cephe alan ara parseller ile imar
planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez.
(11) İmar adasındaki aynı veya
farklı yapı nizamı bulunan parsellerin bahçelerinin daha etkin
kullanılabilmesi amacıyla; ilgili parsel maliklerinin muvafakati alınmak,
her bir parsel sınırı korunmak ve bu sınırlara göre planda verilen
yapılaşma koşulları ayrı ayrı uygulanmak
kaydıyla, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına bakılmaksızın ve
parseller tevhit edilmeksizin vaziyet planı idarece onaylanarak ve tapuda
beyanlar hanesine şerh düşülerek açık veya tamamen gömülü olmak ve dilatasyonla ayrılmak kaydıyla kapalı, ortak otopark
uygulaması yapılabilir.
(12) Aynı yoldan cephe alan ve aralarında 4.50
metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar parsellerinin tevhidi halinde
parsellerin bitiştiği sınırda bu Yönetmeliğe göre kademe yapılması ve kat
adedinin ve bina yüksekliğinin, her kademenin kendi içinde
değerlendirilmesi zorunludur.
(13) Maliklerinin talebi üzerine mevcut bitişik
parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve birbirleri ile olan sınırlarının
düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı
değiştirilmemek kaydıyla, bu Yönetmelikte bahsedilen asgari ifraz şartları
aranmaz.
(14) Uygulama imar planı ile farklı kat adedi veya
yükseklik getirilmiş imar parselleri tevhit edildiği takdirde tevhit edilen
parsellere verilen yükseklik değerleri aşılamaz, tevhit edilen parsellerin
kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır.
Parsele
ilişkin hükümler
MADDE 8- (1) Parselasyon planına göre müstakil yapı
yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve mülkiyet
değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının
tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.
(2) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere
uymayan arsalar mevzuat hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale
getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya
kadar, bu parsellerdeki mevzuatına uygun yapılmış mevcut yapıların olduğu
gibi kullanılmasına, tadilatına veya imar planına aykırı olmamak kaydıyla
işlev değişikliğine izin verilir.
(3) Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere
rastlayan veya kalan parçası plan ve bu Yönetmelik hükümlerine göre yapı
yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri
tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.
(4) Komşu parsellerin mevzuatına uygun olarak
yapılaşmış olması nedeni ile müstakil kalan ve asgari parsel büyüklüklerine
uymayan parsellere; fen, sanat ve sağlık kuralları ile bu Yönetmeliğin diğer
hükümlerine uygun yapı yapılmasına izin verilir.
(5) İmar planında yapı nizamı belirlenmeyen
hallerde ayrık nizam uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Yapılaşmaya İlişkin Hükümler
Yol
genişliklerine göre bina kat adetleri
MADDE 9- (1) 1/10/2017 tarihinden
önceki mevcut uygulama imar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri
belirtilmemiş parsellerde;
a) Bina yükseklikleri, 28 inci maddede katın
bulunduğu konuma göre ayrı ayrı belirtilmiş olan
azami kat yüksekliklerinin aşağıda belirtilen kat adetleri ile çarpımı ile
bulunan toplam yüksekliği aşmamak üzere belirlenir:
İmar Planına göre En Çok Kat Adedi
Yol genişliği (metre) (Bodrum Hariç)
Yol Genişliği ≤ 7.00 2
7.00 < Yol G. ≤ 10.00 3
10.00 < Yol G.≤ 12.00 4
12.00 < Yol G.≤ 15.00 5
15.00 < Yol G.≤ 20.00 6
20.00 < Yol G.≤ 25.00 8
25.00 < Yol G.≤ 35.00 10
35.00 < Yol G.≤ 50.00 14
50.00 < Yol Genişliği 18
b) Bu maddenin uygulanmasındaki yol genişlikleri,
parselin ön cephesinde yer alan yolun planda belirtilen genişliği veya
planda belirtilmemiş ise ön bahçe, yeşil alan, refüj,
meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurları içermeyen yolun
genişliği esas alınır.
c) Kat adetleri, binanın kot aldığı noktaya göre
hesaplanır. Ancak artan kat yüksekliğinden faydalanılmak suretiyle binanın
hiç bir cephesinde bodrum katlar hariç kat sayısı artırılamaz. İmar
planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin
birbirlerine tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde bu
esaslar ile binanın kot aldığı noktaya en fazla 1.2
metre eklenmek suretiyle belirlenen subasman kotu
dikkate alınır.
Binalara
kot verilmesine ilişkin esaslar
MADDE 10-
(1) İmar planlarında aksine bir
hüküm bulunmaması halinde yoldan kotlandırma esastır.
(2) Kot alınan noktanın tespitinde sokak silüeti dikkate alınır.
(3) Bir parselde birden fazla bina yapılması
durumunda, arazi yapısına ve yollara uyumlu kotlandırma yapmak için, ilgili
idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için
kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.
(4) Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış
yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan
binalara kot verilemez.
(5) Tabii zeminden kotlandırma ile kademelendirme
işlemlerinde ada bazında değerlendirme yapılır.
(6) Mevcutta yapılaşma olup olmadığına
bakılmaksızın, gelişme alanlarında ilgili kurum ve kuruluşlarla koordinasyon
halinde, bütüncül olarak kırmızı kot çalışması tamamlanıp idaresince
onaylanmadan binalara kot verilemez.
Yoldan
kotlandırma
MADDE 11-
(1) Binalara parselin kot aldığı
yol cephesinin bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar
seviyesinden kot verilir.
(2) Tretuvar seviyesi,
kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul
edilir.
(3) Kotlandırma yapılması için, yolun yapımının
tamamlanmış olması veya yol projesinin onaylanarak kırmızı kot çalışmasının
yapılması zorunludur.
(4) Henüz oluşmamış yollarda kot talebi halinde
bordür/tretuvar üst seviyesi, ilgili idare
tarafından 10 iş günü içerisinde hazırlanacak projeye göre belirlenir.
(5) Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı
zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 4.50 metre
yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. Her kademenin
kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok 4.50
metre olmak zorundadır. Kademelendirme, kot aldığı noktaya göre olması
gerekli saçak seviyesi dikkate alınarak üst katlarda da yapılır.
(6) Kademelendirmede her kademe, cephe boyunca 6.00
metreden aşağı olamaz. Son kademenin 6.00 metreden az olması durumunda bir
önceki kademe seviyesine uyulur. Ayrıca her kademedeki bina yüksekliği imar
planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez.
(7) Yoldan kotlandırılan binalarda yoldan düşük
olan parsellerin arka köşe noktalarının en düşük yol kotundan 3.50 metreden
daha fazla kot farkı olması durumunda bina derinliği boyunca beşinci ve
altıncı fıkralardaki kademelendirme esaslarına göre kademelendirilir.
(8) % 20’den fazla eğime sahip yollarda; bitişik
veya blok nizam uygulanacak yerlerde bina cepheleri toplamı 12.00 metreden
düşük olan ara parsellerde bina kotları, bina köşe hizalarındaki en yüksek
yol kotundan verilir.
(9) 40.00 metre ve altında olan
bina cephe ve derinliklerinde, talep edilmesi halinde; bu maddedeki
hükümlere göre yapılması gerekli olan kademe sayısı kadar bina üst
katlarında, binanın kademe yapılması gerekli olan cephelerinden her bir
kademe için bir alt kata göre en az 3.00 metre geriye çekilmek suretiyle de
kademe uygulaması yapılabilir.
Tabii
zeminden kotlandırma
MADDE 12-
(1) Arazinin meyilli olması
durumunda, parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi 10.00
metre veya daha fazla veya parselin tabii zemini yoldan aşağıda ve ön bahçe
mesafesi 12.00 metre veya daha fazla ise tabii zeminden kot verilir. Ancak
tabii zemini yoldan aşağıda olan, en az 5.00 metre bahçe mesafesi bulunan
ve ayrık nizam yapı adasına isabet eden parsellerde talep edilmesi halinde silüeti bozmamak kaydıyla çevre yapılaşmalar dikkate
alınarak ilgili idaresince değerlendirilerek tabii zeminden kot
verilebilir.
(2) Bina köşe kotlarının aritmetik ortalamasının
yola göre 3.00 metreden yüksek olması durumunda, tabii zemin kotu, ilgili
idarenin imar birimince yapı adasının tamamının bu madde hükümleri
çerçevesinde etüt edilmesi ile belirlenir.
(3) Bir yola cepheli veya birden fazla yola cepheli
olup, üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün olan parsellerde kot, her
binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Ancak, yola
nazaran 3.00 metreden yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu ilgili idarenin
imar birimince yapı adasının tamamının kotlandırmaya ilişkin hükümleri
çerçevesinde etüdü ve bunun ilgili idare encümenince kabulü ile yapılır.
(4) Tabii zeminden kotlandırmada, ± 0.00 kotu
binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur.
Köşe başı
parsellerde kotlandırma
MADDE 13-
(1) Köşe başı parsellerde;
a) Parselin cephe aldığı yollardan yüksek olanına
göre kot verilir.
b) Bu binalarda 11 inci maddenin beşinci ve altıncı
fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca
kademelendirme yapılarak düşük kottaki yol için belirlenen bina
yüksekliklerine uyulur.
İki yola
bakan ara parsellerde kotlandırma
MADDE 14-
(1) Parselin cepheli olduğu yollar
arasında kot farkı bulunması halinde düşük kottaki yol ve yüksek kottaki
yolun silüetleri açısından ilgili idaresince
değerlendirilerek kotlandırma yapılır.
(2) Bu binalarda 11 inci maddenin beşinci ve
altıncı fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca
kademelendirme yapılır.
Bahçe
tesviyelerine ilişkin esaslar
MADDE 15-
(1) Tabii zemin veya tabii zemin
kotuna göre düzenlenmiş tesviye zemin hiçbir şekilde bağımsız bölüm
oluşturmak maksadıyla hafredilemez.
(2) Yol cephelerinin otopark olarak düzenlenmesi
halinde otopark alanları yol kotuna göre tesviye edilir.
(3) Ön, yan ve arka bahçeler ile kademelerin,
birbiri ile veya yol ile bağlantısını sağlayacak merdiven veya rampa
düzenlenir.
(4) Bahçe tesviyelerinde oluşacak kademelerde çevre
binaların, parseldeki binanın ve bahçelerdeki yaşam alanlarının güvenliğini
sağlayacak şekilde, teraslama, istinat duvarı ve benzeri uygulamalar
mühendislik esaslarına göre projelendirilerek yapılır.
(5) Bir parselde birden fazla yapının bulunduğu
veya birden fazla parselin bütünleşik olarak projelendirildiği durumlarda,
parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar, ön cephe, arka
cephe ve yan cephelerin tesviye hükümleri esas alınarak otopark giriş
çıkışlarını sağlamak şartıyla kendi içerisinde kademelendirilerek tesviye
edilebilir.
(6) Bahçe tesviyelerinde engelliler için
erişilebilirlik standartlarına uygun düzenlemelerin yapılması zorunludur.
(7) Bahçe girişinden bina girişine kadarki
güzergâhta yer alan eğimlerin %5’ten fazla olması durumunda öncelikle 30
uncu maddede yer alan ölçü ve özelliklerde rampa düzenlenir. Rampa
yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda erişilebilirlik mevzuat ve
standartlarına uygun diğer tedbirler alınır.
(8) Parselde birden fazla bina yapılması halinde,
arazi tanzim şekli; plan notları ve bu maddedeki tesviyelerle ilgili
hükümler doğrultusunda ilgili idare imar birimince tespit edilir.
Ön
bahçelerin tesviyesi
MADDE 16-
(1) Yoldan kot alan parsellerde;
a) % 15’ten daha az eğimli bir yola cephesi bulunan
parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan
kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol eğimine göre kaldırım seviyesinde
tesviye edilir.
b) % 15'ten fazla eğimli bir yola cephesi bulunan
parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısım, yaya
kaldırımı ile uyumlu olmak ve kademeler arasında en çok 0.15 metre kot
farkı olmak üzere tesviye edilir.
(2) Bina yol cephe hatları ile yollar arasında
kalan bahçeler yola doğru en fazla % 2 meyil verilerek tesviye edilir.
(3) Köşe başı parsellerin yol cepheleri bina cephe
hattı boyunca, komşu parsel sınırına kadar yaya kaldırımı eğimince tesviye
edilir.
(4) Otopark giriş eğimleri, istinat duvarı,
korkuluk ve benzeri gerekli güvenlik tedbirleri alınmak kaydıyla parsel
sınırından itibaren başlatılabilir.
(5) Otopark rampaları ön bahçe boyunca yola paralel
yapılamaz.
Yan
bahçelerin tesviyesi
MADDE 17-
(1) Arka bahçe tesviye kotunun
±0.00 kotundan düşük olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve arka bahçeler
arasında uyum sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde arka bahçe tesviye
kotunun altına inilmemek koşuluyla tesviye yapılabileceği gibi
kademelendirme de yapılabilir.
(2) Arka bahçe tesviye kotunun ±0.00 kotundan
yüksek olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve arka bahçeler arasında uyum
sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde ±0.00 kotunun altına inilmemek
koşuluyla tesviye edilebileceği gibi kademelendirme de yapılabilir.
Arka
bahçelerin tesviyesi
MADDE 18-
(1) Tabii zemini ±0.00 kotunun
üstündeki arka bahçe zemininin bu kota kadar kazılması esastır. Ancak,
kayalık zeminlerde veya parsel arka sınırındaki ortalama tabii zeminin
+2.00 kotundan yukarıda olması halinde, gerekli önlemler alınarak bina arka
cephesinden itibaren 3.00 metrelik şeridin tesviyesi ile yetinilir.
(2) Tabii zemin kotu ±0.00 kotunun altında kalan
arka bahçelerde bina köşelerinden en düşük kottakinin seviyesine kadar kazı
yapılabilir. Parselin en düşük arka köşe noktası ile binanın en düşük arka
köşe noktası arasındaki kot farkının 1.00 metreden fazla olması durumunda,
bina arka cephesinden 3.00 metreden itibaren kademelendirme yapılabilir.
(3) Arka bahçelerde 2.00 metreden fazla olmamak ve
(±0.00) kotunu geçmemek koşuluyla dolgu yapılabilir.
Parsel
kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları
MADDE 19-
(1) Parsel kullanım
fonksiyonlarına göre yapılaşma koşullarına ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesi uygulanır.
Taban
alanı
MADDE 20-
(1) Taban alanına ilişkin olarak
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 20 nci maddesi
uygulanır.
Katlar
alanı
MADDE 21-
(1) Katlar alanı; bodrum kat, asma
kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün
katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki
alanları toplamıdır. Kullanılabilen alanlar deyiminden; konut, işyeri,
eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye, dinlenmeye
veya ibadet etmeye ayrılan alanlar anlaşılır.
(2) Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; 22 nci madde uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen alanlar
ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye
yapılarak açığa çıkarılamaz.
(3) Emsal hesabına dâhil edilmeyen alanlar, proje
değişikliği ile imar planındaki veya bu Yönetmelikle belirlenen emsal
değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez,
müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis
edilemez.
(4) Uygulama imar planında emsal verilmeyen
parsellerde katlar alanı, imar planlarında bu yönde revizyon
yapılıncaya kadar imar planında farklı belirlenmediyse taban alanı
katsayısı 0.40 kabul edilerek kat adediyle çarpılmasıyla hesaplanır.
Katlar
alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar
MADDE 22-
(1) Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin 5 inci maddesinin sekizinci fıkrası uyarınca %30 hesabı dahilinde emsal harici olan alanlar;
a) Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar,
b) Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları
rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri,
c) Bu Yönetmelik uyarınca yapılması zorunlu olan
kapıcı dairelerinin toplam 70 m2’si,
ç) Atrium ve galeri
boşlukları,
d) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilat,
e) Alışveriş merkezlerinde ve 40’tan fazla bağımsız
bölümü bulunan binaların normal katlarında, binanın ortak merdiveni ile
bağlantılı, dışarıdan erişimi bulunmayan, toplamda 50 m²’yi geçmeyen, ticari kullanıma konu edilemeyen, ortak
alan niteliğinde kütüphane odası,
f) Bina için gerekli minimum sığınak alanı,
g) Ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki
ve bu Yönetmelik veya Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği gereği yapılması
zorunlu olan çocuk oyun alanları ve çocuk bakım üniteleri,
ğ) Otopark alanları,
h) Yapı yüksekliği 60.50 metreden fazla olan
binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda
sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,
ı) Bina veya tesise ait olan ısıtma, soğutma,
tesisat alanı, su sarnıcı, havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği
sistemlerinin bulunduğu alanlar, arıtma tesisi, gri su toplama havuzu,
yakıt ve su depoları, trafolar, jeneratör, ısı merkezi, enerji odası,
kömürlük, eşanjör ve hidrofor bölümleri,
i) Bütün cepheleri tamamen
toprağın altında kalan bodrum katlar ile kısmen açığa çıkan yol cephesi
haricindeki bodrum katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm
oluşturmayan, bir bağımsız bölümün eklentisi olmayan, ticari amaç
içermeyen, sadece binada oturanların kullanımına yönelik, toplamda emsal
hesabına konu alanın %5’ini ve 1000 m2’yi geçmeyen ortak alan
niteliğindeki yönetim ve toplantı odaları ile spor ve sosyal mekânlar,
j) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan
bodrum katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bağımsız
bölüm net alanının %50’sini geçmeyen depo amaçlı eklentiler,
k) Bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmemek
kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları
dâhil açık veya kapalı merdiven evi ile açık havuzlar,
l) Taşıyıcı sistemi kesme taş
yığma bina olarak tasarlanan zemin dâhil 3 katı geçmeyen geleneksel mimari
öğeler barındıran yapıların statik tasarım gereği düşey taşıyıcılar da
bulunabilen ve bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmeyen balkonları, bu
yapıların geleneksel mimari öğesi olan; bahçe ile irtibatı olup
gerektiğinde basamak ile çıkılan, binanın girişi ile beraber ya da çıkma
veya balkon altında yer alabilen, düşey taşıyıcılar ile desteklenen üst
örtüye sahip olabilen taşlık, dış sofa veya eyvan alanları,
katlar alanına dâhil edilmez.
Bahçe
mesafeleri
MADDE 23-
(1) Uygulama imar planında, aksine
bir hüküm bulunmadığı durumlarda bahçe mesafeleri;
a) Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe
mesafeleri en az 5.00 metredir.
b) Yan bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.
c) Arka bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.
ç) Yan ve arka bahçe mesafeleri; tabii veya tesviye
edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum katları da dâhil, dörtten fazla katlı
binalarda 4 katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır.
d) Yan ve arka bahçe mesafelerinin hesabında
dikkate alınacak kat adedi o cephede kısmen veya tamamen tabii veya tesviye
edilmiş zeminin altında kalan katlar hariç diğer katların toplam
yüksekliğinin üçe bölünmesi ile bulunur. 2.50 metreyi aşan artık değerler 1
kat adedine tekabül eder.
e) Bina yüksekliği hesabında, arkasında kullanılan
hacim oluşturulmamış istinat duvarları yükseklik hesabına dâhil edilmez.
f) Bu Yönetmelikte yer alan kat adedine bağlı
olarak yan ve arka bahçe mesafelerinin 0.50 metre arttırılmasına ilişkin
hükümler yapıda bulunan her katta ayrı ayrı
değerlendirme yapılarak da uygulanabilir.
g) Uygulama imar planında aksine bir açıklama
getirilmediği takdirde, binanın tabii zemin veya tesviye edilmiş zemindeki
en düşük kottaki görünen yüksekliği 60.50 metre veya daha fazla ise; ön,
yan ve arka parsel sınırından en az 15.00 metre çekilmek durumundadır.
60.50 metre yükseklikten sonra artan her kat için ön, yan ve arka bahçe
mesafelerine 0.50 metre ilave edilir.
ğ) Çok yüksek yapı, az katlı bir ana kitle üzerinde
yükseliyorsa, parsel sınırı ile ana kitlenin parsele en yakın noktası
arasındaki mesafe 10.00 metreye kadar düşürülebilir. Ana kitle yüksekliği
dâhil yapı yüksekliğinin 60.50 metre olması durumunda yükselen blok ile
parsel sınırı arasındaki mesafe en az 15.00 metre olup 60.50 metre yükseklikten
sonra artan her kat için bu mesafeye 0.50 metre ilave edilir. Bu maddede
ifade edilen ana kitle; en fazla 5 katlı olup kat adedi binanın en düşük
kottaki cephesi esas alınarak belirlenir. Bir parselde birden fazla 60.50
metre yükseklikte bina yapılması halinde binalar arasındaki mesafe, 20.00
metre olup, 60.50 metre yükseklikten sonra ilave her 3.00 metre yükseklik
için bu mesafeye 0.50 metre ilave edilir. Bu fıkraya göre fazladan
bırakılması gereken çekme mesafeleri bir veya birkaç kat birlikte etüt
edilerek binada kademelenme yapılmak suretiyle de gerçekleştirilebilir.
h) Bir parselde az katlı ana bir kitle üzerinde
birden fazla yükselen bloklar tertiplenmesi halinde, bloklar arasında en az
yapının ana kitlesi üzerinde kalan bölümlerinin yüksekliklerine göre bu
Yönetmelikte belirlenen iki bina arasındaki yan bahçelerin toplamı kadar
mesafe bırakılmak zorundadır.
(2) Tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında
kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla, ön bahçe statüsünde
olmayan yan ve arka bahçe mesafelerinde su deposu, otopark ve mevzuatı
gereğince zorunlu miktardaki sığınaklar yapılabilir. Ayrıca ön bahçelerde
de tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında; parsel sınırına 3.00
metreden fazla yaklaşmamak şartıyla otoparklar yapılabilir. Ancak sit
alanları ve özel çevre koruma alanlarında, koruma amaçlı uygulama imar
planı hükümlerine uyulur.
(3) Ön, yan ve arka bahçelerde; kapalı mekân
oluşturmayan ve tüm cepheleri açık, katlı olmayan, bağımsız bölüm veya
bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, tabii veya tesviye edilmiş
zemin üzerine;
a) Kameriye,
b) Pergola,
c) Süs havuzu,
ç) Çocuk bahçeleri,
d) Bina giriş köprüleri,
e) Oyun ve sportif amaçlı bahçe düzenlemeleri,
f) Bitişik nizam yapılarda, arka bahçe zemin
kotundan en fazla 2 metre yükselmek kaydı ile genişliği 1,5 metreyi
geçmeyen, binaya bitişik, zemin veya bodrum katların ortak alanlarından
arka bahçeye iniş merdivenleri,
yapılabilir.
(4) Ön, yan ve arka bahçelerde güvenlik kulübesi
yapılabilir. Binaya ait trafolar zorunlu hallerde ilgili standartlar ve
emniyet tedbirlerine uyulması kaydıyla ön, yan ve arka bahçelerde parsel
sınırına minimum 1.00 metre yaklaşmak ve başka amaçla kullanılmamak şartı
ile yapılabilir.
(5) Konut, konut+ticaret, turizm, eğitim, ibadet,
sağlık ve spor parsellerinin bahçe mesafelerinde, binanın zemine oturduğu
alanın dışında kalan alanın her 30.00 m2’si için bir ağaç
dikilir. Parselin ağaç dikimine uygun olmaması halinde bu fıkrada
belirtilen şarta göre hesaplanan sayıda ağaç, ilgili idarenin uygun
göreceği, imar planlarında kamunun kullanımına ayrılmış bir alana dikilir.
(6) Mevzuat değişikliği veya yapıdaki kat veya alan
artışları nedeniyle asansör yapılması zorunlu hale gelen mevcut yapılara
ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde yapılacak
tadilatlarla asansör tesis edilememesi halinde, engellilerin de erişiminin
sağlanabilmesi için ön, yan ve arka bahçe mesafeleri içinde parsel sınırına
en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla asgari ölçülerde panoramik
asansör veya ulaşılacak katın yüksekliğinin uygun olması halinde 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
uyarınca muvafakat alınarak mekanik kaldırma iletme platformu yapılabilir.
Ayrıca 634 sayılı Kanunun 42 nci maddesinin
ikinci fıkrasında belirtilen koşulların sağlanması durumu da idarelerce bu
kapsamda değerlendirilir.
(7) Eksik katlı yapı ruhsatı taleplerinde, uygulama
imar planında belirlenen veya uygulama imar planında belirlenmemişse, bu
Yönetmelikteki kat adedi veya bina yüksekliğine göre bu Yönetmelik ile
belirlenen bahçe mesafelerine uyulur.
Bir
parselde birden fazla bina yapılması
MADDE 24-
(1) Uygulama imar planında aksine
bir hüküm yoksa bu Yönetmeliğin bahçe mesafeleri ile ilgili hükümlerine
uyulması kaydı ile bir parsele, birden fazla bina yapılabilir.
(2) Bir parselde birden fazla binanın
projelendirilmesi halinde, binalar arası mesafe her binanın yüksekliğine
göre yaklaşma mesafeleri ayrı ayrı tespit edilip
toplanmak suretiyle bulunur.
(3) Maliklerin talebi halinde, tapu idareleri aynı
kullanım kararını ve yapı nizamını haiz imar parsellerini imar adası içinde
tevhit ederek yeni elde edilen imar parselleri üzerinde yatay kat mülkiyeti
veya kat irtifakı tesis ederler.
Eksik
katlı bina yapılması
MADDE 25-
(1) Planla veya bu Yönetmelikle
belirlenen kat adedine veya bina yüksekliğine uygun olarak bahçe mesafesi
bırakılmak ve ilgili idarenin uygun görmesi, üçüncü ve dördüncü fıkralarda
belirtilen koşullar sağlanmaksızın ilave kat yapılamayacağının ilgilisine tebliğ
edilmesi kaydıyla daha az katlı bina yapılabilir. Uygulama imar planlarında
bu uygulamanın yapılmasına ilişkin hüküm olması halinde, ilgili idarenin
uygun görmesi koşulu aranmaz.
(2) Eksik katlı yapılan binalarda yapı ruhsatı,
yapı kullanma izin belgesi ve enerji kimlik belgesi yapılan kısım için
düzenlenir. Daha sonradan tamamlanmak istenmesi halinde, yürürlükteki plan
ve mevzuat hükümlerine uygun olarak ilave ruhsat ve binanın tamamı için
enerji kimlik belgesi düzenlenmesi zorunludur.
(3) Eksik katlı binalara imar
planına aykırı olmamak koşuluyla kat ilavesi yapılabilmesi için; temel ve
statik çözümlerin, yangın tedbirlerinin, enerji verimliliğinin, plan ve bu
Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe uygun olması; otopark, sığınak,
merdiven, asansör yeri, ışıklık ve diğer yapı elemanlarının da plan ve bu
Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplanması ve bırakılması
zorunludur.
(4) Eksik katlı inşa edilen binanın mevcut haliyle
veya tadilat yapılarak yürürlükteki plana ve mevzuata uygunluğunun
sağlanamaması halinde bina yıkılmadan kat ilavesi yapılmasına izin
verilmez.
(5) Eksik katlı binalara yapılacak ilavelerde fenni
mesuliyet, temel ve statik hesapları, yangın tedbirleri ve enerji
verimliliği konuları da dâhil mevcut yapı ve ilave yapılan kısımları
kapsayan teknik rapor düzenlemek suretiyle yapı denetim kuruluşlarınca
üstlenilir.
Yapılaşmada
idarenin yükümlülükleri
MADDE 26-
(1) İdareler sorumluluk ve
tasarrufundaki kamu malı olarak terkinli yerler üzerinde; ulaşım denetim
noktaları, turizm ofisleri, taksi durağı, su, doğalgaz, otobüs, tramvay ve
benzeri bileti, elektrik faturası ve benzeri tahsilat
ve satış üniteleri, kamu ihtiyacına yönelik sondaj kuyusu, terfi istasyonu
ve benzeri tesisler, emlak, tabela, vergi tahsilat merkezleri ve benzeri
kamu hizmeti veren birimler, mescit, taziye evi, kan merkezi, 112 acil
ambulans istasyonu gibi kamuya ait sağlık birimleri, turizm, tanıtma,
danışma, bilgi edinme, kültür, sanat, kermes ve benzeri sosyokültürel
amaçlı sökülüp takılabilir geçici yapılar, sosyal hizmet amaçlı dernek,
vakıf ve benzeri tüzel kuruluşlara ücretsiz verilecek teşhir ve satış
reyonları, belediye ve şirketlerinin kendi tesislerinde veya kurslarında
ürettikleri her türlü ürünlerin satış ve teşhir stantları gibi kamu
hizmetlerine yönelik geçici tesisler, ancak tarihi ve doğal dokuyu
bozmayacak, trafiği olumsuz etkilemeyecek, civar binaların görüşünü
kapatmayacak, bina girişlerini engellemeyecek şekilde söz konusu yerin
karakterini muhafaza etmek şartı ile yaptırılabilir.
(2) İdareler, tasarrufu altındaki
meydan, yol, otopark, park, yaya bölgesi, kaldırım gibi yerler ile bunlar
üzerindeki kamu hizmetlerinin yürütülmesi için gerekli büfe, para çekme
makinesi, anıtsal yapı, çeşme, havuz, saat kulesi, heykel, tuvalet ve
benzeri tesisleri, ulaşım ve haberleşme noktaları, sinyalizasyon ve
aydınlatma elemanları, çöp kutusu, bank, Eskişehir Büyükşehir Belediyesi
Reklam, İlan ve Tanıtım Yönetmeliği hükümlerine uyulması kaydıyla reklam ve
bilgilendirme levha ve panoları gibi kent mobilyaları ile peyzaj
elemanlarını ulaşımı aksatmayacak şekilde Türk Standardları
Enstitüsü (TSE) standartlarına da uymak şartı ile yapar veya yaptırır.
(3) Birinci ve ikinci fıkralarda belirtilenlerin ve
her türlü altyapının yapımı ve kullanımı ile bakım ve onarımı sırasında
yaya sirkülasyonunun engellenmemesi, engellilerin
erişiminin, can ve mal güvenliğinin sağlanması zorunludur.
(4) Bu madde kapsamında yürütülen çalışmalarda
tescilli ve tarihi yapılar ile doğal dokunun korunması esas alınır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Yapılara İlişkin Hükümler
Yapı
ünite fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları
MADDE 27-
(1) Yapıda aşağıdaki kullanımların
bulunması zorunludur:
a) İlgili mevzuatında öngörülen ölçülerde enerji
odası,
b) Merkezi ısıtma sistemli binalarda kazan dairesi
veya kaskat sistemi veya teshin merkezi,
c) Katı yakıt kullanan sobalı binaların bodrum veya
zemin katlarında veya bodrum katı bulunmayan binaların ortak alan
niteliğini haiz olmak ve eklenti ihdas etmemek kaydıyla bahçelerinde her
daire için en az 5.00 m2, en fazla 10.00 m2 odunluk,
kömürlük veya depolama yeri,
ç) 27/11/2007 tarihli ve
2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, 25/8/1988 tarihli ve 19910 sayılı
Resmî Gazete’de yayımlanan Sığınak Yönetmeliği, 22/2/2018 tarihli ve 30340
sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği, 5/12/2008 tarihli ve
27075 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Binalarda Enerji Performansı
Yönetmeliği ve 18/3/2018 tarihli ve 30364 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de
yayımlanan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinde binada zorunlu olarak
bulunması gereken birimler,
asgari ölçülerde yapılır.
(2) İçinde patlayıcı madde bulundurulan yerlerle,
sivri ve yüksek bina ve tesislere Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik gereği, TSE standardlarına uygun
paratoner konması mecburidir.
Kat
yükseklikleri
MADDE 28-
(1) Kat yükseklikleri uygulama
imar planında daha fazla belirlenmemiş ise döşeme üst kotundan döşeme üst
kotuna olmak üzere en fazla;
a) Ticaret bölgelerinde; zemin katlarda 4.50 metre,
diğer katlarda 4.00 metre,
b) Ticaretin de yapılabildiği karma alanlarda;
zemin katlarda 4.50 metre, diğer katlar konut ise 3.60 metre, konut harici
ise 4.00 metre,
c) Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 3.60
metre,
ç) Zemin katında ticaret yapılabilen konut
bölgelerinde ise zemin katlarda 4.50 metre, diğer katlarda 3.60 metre,
d) Konut bölgelerinde; geleneksel mimari öğeler
barındıran ve taşıyıcı sistemi kesme taş yığma bina olarak tasarlanan zemin
dâhil 3 katı geçmeyen binalarda zemin ve normal katlarda 4.50 metre,
kabul edilerek uygulama yapılabilir.
e) Sanayi ve küçük sanayi bölgeleri hariç,
yapılarda asma kat yapılamaz.
(2) Bu maddede belirtilen kat yükseklikleri dikkate
alınmadan bina yüksekliği verilen planlarda birinci fıkraya göre
değerlendirme yapılıp bina yüksekliği yeniden değerlendirilinceye kadar
uygulamalar birinci fıkrada belirtilen kat yükseklikleri ile plandaki veya
planda belirlenmemişse bu Yönetmelikle belirlenen kat adedinin çarpılması
sonucu bulunan bina yüksekliğine göre gerçekleştirilebilir. Ancak bir adada
bulunan parsellerin en az dörtte üçünün yürürlükteki planın kat adedine
göre yapılaşmış olması halinde mevcut teşekkülün kat yükseklikleri dikkate
alınır.
(3) Tesisat katının yüksekliği 1.80 metre (döşeme
ve kiriş yüksekliği hariç) iç yüksekliği aşamaz. Özelliği gereği tesisat
katı zorunluluğu olan 60.50 metreyi aşan binalarda tesisat katının 2.00
metresi bina yüksekliğinden ve yapının kat adedinden sayılmaz.
(4) İskân edilen katların iç yüksekliği, 2.60
metreden az olamaz. Ancak hava maniası olup planla
kat adedi belirlenen parsellerde bu yükseklik 2.40 metreye düşürülebilir.
(5) Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, tuvalet,
kiler, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler ve iskân edilmeyen
bodrum katları ile müştemilât binalarında, iç yükseklik 2.20 metreye kadar
düşürülebilir.
(6) Garaj, kalorifer dairesi, odunluk, kömürlük,
bodrum katlarda yer alan otoparklar ve benzeri özellik arz eden yerlerin
yükseklikleri bu maddede yer alan hükümlere tabi olmayıp, hizmetin
gerektirdiği şekilde 2.20 metrenin altında olmamak kaydıyla idaresince
tespit ve tayin olunur.
(7) Eğitim, sağlık, sanayi yapıları ile sinema,
tiyatro ve konferans salonları, katlı otoparklar, düğün salonu, resmi kurum
ve kuruşlara ait binalar ve spor salonları gibi özellik arz eden yapılarda
iç yükseklikler, teknolojik ve mimari gereklere göre mimari estetik
komisyon kararı ile belirlenir.
(8) Düğün salonlarında taban döşemesi üzerinden
tavan altına kadar olan yükseklik 4.00 metreden az olamaz.
Yapı
piyesleri ve ölçüleri
MADDE 29-
(1) Her müstakil konutta en az
aşağıdaki piyesler bulunur:
Piyes Dar
Kenarı Net Alanı
1 oturma odası 3.00
metre 12.00 m2
1 yatak odası 2.50
metre 9.00 m2
1 mutfak veya yemek pişirme yeri 1.50
metre 3.30 m2
1 banyo veya yıkanma yeri 1.50
metre 3.00 m2
1 tuvalet 1.00
metre 1.20 m2
(2) Konutlarda banyo/yıkanma yeri ile tuvalet aynı
yerde düzenlenebilir.
(3) Hol ve koridor genişlikleri 1.20 metreden az
olamaz.
(4) Mutfak nişi ve oda ile banyo ve tuvaletin aynı
mekânda düzenlenmesi halinde her mekân için öngörülen en az alanların toplamı
kadar alan düzenlenmek zorundadır.
(5) Birinci fıkrada belirtilen bu piyesler ile
koridor ölçüleri engellilerin de kullanımını sağlayacak standartlara ve
erişilebilirlik mevzuatına uygun olmak zorundadır.
(6) Mutfak, oda ve tuvalet/banyo havalandırmaları
aynı boşluğa açılamaz. Ancak, banyo ve tuvalet havalandırmaları aynı
boşluğa açılabilir.
(7) Su depoları ve ıslak hacimlerin altında enerji
odaları teşkil edilemez.
Bina
girişleri ve rampaları
MADDE 30-
(1) Bina giriş koridoru genişliği,
ana merdivene ve asansöre ulaşıncaya kadar dış kapı genişliğinden az
olmamak koşuluyla umumi binalarda en az 2.20 metre, diğer binalarda ise en
az 1.50 metredir.
(2) Ön bahçe mesafesi 10.00 metre ve daha fazla
olan parsellerde bordür üst seviyesinden en fazla 2.00 metre inilmek veya
çıkılmak suretiyle ön bahçeden bina girişi yapılabilir.
(3) Yoldan yüz almayan cephelerden, köprü veya
giriş şeridi aksı hizasındaki bordür seviyesinden en fazla 2.00 metre
inilmek veya çıkılmak suretiyle giriş yapılabilir.
(4) Yoldan doğrudan giriş alan binalarda, girişin
hizasındaki bordür taşı üst seviyesinin altında giriş yapılamaz.
(5) Tabi zeminden kotlandırılan parseller birinci,
ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlara tabii değildir. Girişin,
tabi zemine uyumlu olarak düzenlenen merdiven ve rampalarla sağlanması
gerekir.
(6) Bölge kat nizamını bozacak şekilde tesviye
yapılamaz.
(7) Konut binalarının zemin katlarının dükkân veya
mağaza olarak düzenlenmesi halinde dükkân ve mağaza girişlerinin sadece yol
cephesinden yapılması gerekir.
(8) Döşeme kaplamalarında kaymayı önleyen,
tekerlekli sandalye ve koltuk değneği hareketlerini güçleştirmeyen,
standardına uygun malzeme kullanılması zorunludur.
(9) Binalarda ve girişlerinde engellilerin
erişimine yönelik TS 9111 standardına uyulması zorunludur.
(10) Rampaların kenar korumaları, genişlikleri,
sahanlıkları, korkuluk ile küpeşte ve kaplama malzemeleri engellilerin de
dolaşımına olanak sağlayacak şekilde TS 9111 standardına uygun yapılmak
zorundadır.
(11) Bina girişlerinde engellilere yönelik ön
bahçede parsel sınırına kadar giriş rampası veya merdivene bitişik dar
kenarı en az 0.90 metre ve alanı en az 1.20 m² engelli asansörü yeri ya da
mekanik kaldırma iletme platformu yapılır. Aile ve Sosyal Hizmetler
Bakanlığının görüşü alınmak suretiyle engellilerin kullanımı için farklı
uygulama yapılabilir.
(12) İlgili mevzuatına aykırı olmamak kaydıyla;
bina girişinde ve bina içinde bulunan rampaların eğimleri aşağıdaki
değerlere uygun olmak zorundadır:
En
fazla yükseklik En fazla eğim
15
cm ve daha az 1: 12 (% 8)
16-50
cm arası 1: 14 (% 7)
51-100
cm arası 1: 16 (% 6)
100
cm üzeri 1: 20 (% 5)
(13) Rampalarda ve ara sahanlıklarda kesintisiz
olarak 0.90 metre yükseklikte 1. düzey ve 0.70 metre yükseklikte 2. düzey,
elle tutulduğunda kolay kavranabilecek şekilde 32-45 mm çapında küpeşte
bulunmak zorundadır.
Merdivenler
MADDE 31-
(1) Merdiven kolu ve sahanlıklar:
a) Ortak merdiven kolu ve sahanlık genişlikleri
konut yapılarında Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik
hükümlerine göre hesap edilecek kaçış genişliğinden az olmamak üzere 1.20
metreden, diğer yapılarda 1.50 metreden, konutlarda bağımsız bölüm içindeki
merdivenler ise 1.00 metreden az olamaz. Çatıya ve bodrum katlarına ulaşan
ortak merdivenler ile servis merdivenlerinde de bu ölçülere uyulur. Bu
merdivenler ahşap olamaz.
b) Merdiven evlerinin bina cephesinden, çatıdan
veya ışıklıktan doğrudan ışık alması ve merdivenlerin yalnızca konut
kullanımlı müstakil binalar hariç çatıya ve bağımsız bölüm veya eklenti ya
da ortak kullanım alanı olan bodrumlara ulaştırılması zorunludur. Bu durum
bitişik nizam yapılaşma koşulu olan yapılarda ise arka bahçeye mimari
projede belirtilecek çıkışların sağlanması kaydıyla geçerlidir.
c) Merdiven basamakları ve sahanlık ölçülerine dair
TSE standartlarının bu maddede belirtilen ölçü ve miktarlardan küçük olması
halinde bu madde hükümleri geçerlidir.
ç) Merdivenlerin her iki tarafında da engellilerle
ilgili TSE erişilebilirlik standartlarına uygun korkuluk ve küpeşte
yapılması, ayrıca sahanlık ve merdiven döşemelerinde ve kaplamalarında da
standartlara uyulması zorunludur.
(2) Merdiven basamaklarının ölçüleri ve
özellikleri:
a) Asansörü olmayan binalarda basamak yüksekliği
0.16 metreden, asansörlü binalarda 0.18 metreden fazla olamaz.
b) Basamak genişliği 2a+b= 60 ila 64 formülüne göre
hesaplanır. Formüldeki a: yükseklik, b: genişliktir. Ancak bu genişlik 0.27
metreden az olamaz.
c) Balansmanlı
(dengelenmiş) merdivenlerde basamak genişliği en dar kenarda 0.10 metre,
basamak ortasında 0.27 metreden az olamaz.
ç) Basamak uçları çıkıntısız (damlalıksız) olmak
zorundadır.
(3) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce
yürürlükte olan mevzuata uygun olarak yapılmış yapılara bu Yönetmelik
hükümlerine göre kat ilavesi yapılması halinde mevcut merdiven ölçüleri
ilave katlar için de aynen uygulanabilir.
(4) Karma kullanımlı binalarda her kullanım için
ayrı merdiven evi düzenlenmesi zorunludur. Bu kullanımların birbirine
dönüştürülmesi durumunda yeni oluşan kullanım için bağımsız genel merdiven
oluşturulmadan tadilata izin verilmez.
(5) Yüksekliği 1.80 metreden az olan merdiven
altları kapatılır.
Işıklıklar
ve hava bacaları
MADDE 32-
(1) Her müstakil ev veya dairede,
en az 1 oturma odası ile yatak odalarının doğrudan doğruya hariçten ışık ve
hava almaları gereklidir. Bu şekilde ışık ve hava almalarına lüzum olmayan
diğer odalarla mutfakların ışıklıktan, yıkanma yeri ve tuvaletlerin ışıklık
veya hava bacasından faydalanmaları da mümkündür. Ancak tuvalet ve yıkanma
yerleri ile odalar aynı ışıklığa açılamaz.
(2) Işıklıkların;
a) 1 ve 2 katlı binalarda dar kenarı 1.00 metreden
ve alanı 3.00 m2’den,
b) 3 ve 9 katlı binalarda dar kenarı 1.50 metreden
ve alanı 4.50 m2’den,
c) 10 ve daha fazla katlı binalarda dar kenarı 2.00
metreden ve alanı 9.00 m2’den,
az olamaz.
(3) Her türlü binada hava bacalarının dar kenar net
ölçüsü 0.30 metrenin altına düşmemek kaydıyla asgari 0.36 m2’dir.
Bu alan herhangi bir yapı elemanı (baca, kiriş ve benzeri) ile
daraltılamaz.
(4) Hava bacaları, şönt
baca tipi olarak düzenlenemez.
(5) Asgari ölçüdeki bir ışıklık veya hava
bacasından her katta en çok dört piyes faydalanabilir. Bu piyeslerin
sayısının artması halinde, dörtten fazla her piyes için ışıklık veya hava
bacası ölçüsü aynı oranda arttırılır. Ancak, birinci fıkrada belirtilen
şekilde ışık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ışık ve havayı bu
Yönetmelikte tarif edilen şekilde alması mümkün olan piyeslerden, herhangi
bir ışıklık veya hava bacasına pencere açılması, bu ışıklık veya hava
bacası ölçülerinin arttırılmasını gerektirmez.
(6) Her binanın lüzumlu ışıklık veya hava bacası,
kendi parseli üzerinde bulunur. Komşu bina ve parselin ışıklık veya hava
bacasından faydalanmak suretiyle, bu elemanlarının yapılmasına ve
ölçülerinin azaltılmasına izin verilmez.
(7) Işıklık ve hava bacaları, bunlara ihtiyacı olan
kattan itibaren başlatılabilir. Hava bacalarının ve ışıklıkların bitişik
komşu parsele bakan kısımlarının duvar ile kapatılması mecburidir.
(8) Binaların bitişik olması gereken komşu
tarafından boydan boya ışıklık yapılması halinde, civarın inşaat nizamına
aykırı bir görünüm meydana getirmemek üzere, sokak cephesinde bina
yüksekliğince kapatılması mecburidir.
(9) Binalarda banyo, tuvalet ve benzeri kullanım
alanlarının havalandırma bacası ile veya mekanik havalandırma ile havalandırılması
zorunludur.
(10) Havalandırma bacalarından elektrik ve doğalgaz
tesisatı geçirilemez.
Bacalar
MADDE 33-
(1) Kaloriferli binaların konut
olarak kullanılan bağımsız bölümlerinin oturma ve yatma hacimlerinin en az
birinde ve sıcak su tesisatı bulunmayan banyo ve mutfaklarında, sobalı
binalarda ise tuvalet ve koridor hariç tüm piyeslerde duman bacası
yapılması zorunludur.
(2) Kaloriferli umumi binaların her katında en az
bir adet duman bacası yapılması gereklidir.
(3) Konut olarak kullanılan sobalı binaların ticari
kullanımlı bağımsız bölümlerinde birer adet duman bacası yapılması
zorunludur.
(4) Zemin katta tertip edilen her bir işyeri için
net 0.50 x 0.50 metre ebadında işyeri bacası bırakılması zorunludur.
(5) Bacaların TSE standartlarına uygun olarak
yapılması zorunludur.
(6) Yapılarda bina yüksekliğine göre uygun
ölçülerde şönt baca yapılabilir.
(7) Kapıcı dairesi zorunlu olan konut binalarında,
evsel atıkların yerinde ayrıştırılmasını teminen
ilgili standartlara uygun atık ayrıştırma bacası için yer ayrılır. Atık
ayrıştırma bacası bağımsız bölümlerin kat sahanlıklarında en az bir adet
yapılabileceği gibi her bağımsız bölüm içinde de yapılabilir.
(8) Atık ayrıştırma bacası tesis edilmesi mümkün
olamayan mevcut binalarda bahçe mesafeleri içinde TAKS ve KAKS’a dâhil olmaksızın atık ayrıştırma bacası tesis
edilebilir.
(9) Şofben, kombi cihazı ve bu gibi ısıtma araçları
hayati tehlike arz edecek şekilde yerleştirilemez ve havalandırmadan uzak
olan piyeslerle, banyo ve tuvaletlerde yer alamaz.
(10) Sınırları ilgili idare tarafından belirlenecek
doğalgaz uygulama bölgeleri içinde inşa edilecek, iskân edilebilir bodrum
katlar dâhil 5 katlı binaların mutfaklarında, doğalgazla çalışan her cihaz
için bir müstakil baca yapılır.
(11) Bağımsız bölümlerin mutfaklarında en az bir
adet aspiratör bacası yapılır. Bağımsız bölümlerde düzenlenen soba ve
aspiratör bacaları, standartlara uygun olarak şönt
baca şeklinde düzenlenebilir. 10 katın üzerindeki binalarda aynı baca
sistemi yapılmakla birlikte hermetik cihaz
kullanılır.
(12) Kat kaloriferleri kazanı mutfak dışında özel
bir bölmeye konulduğunda, bu mahallin en az 6 m3 hacminde
olması, bina dış cephesinden havalandırılması ve bir müstakil bacasının
bulunması gerekir.
(13) Isıtmada denge bacalı sistemde olmayan
doğalgaz sobalarının kullanılması halinde, her sobanın bu maddede
belirlenen esaslara göre düzenlenen ayrı bir bacaya bağlanması gerekir.
(14) Elektrik-haberleşme, mekanik, doğalgaz
tesisatları için ortak tesisat bacası kullanılamaz.
(15) Kalorifer daireleri ve bacalar ile ısıtma ve
buhar tesisleri, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine uygun olarak
düzenlenir.
Asansörler
MADDE 34-
(1) Tek bağımsız bölümlü konutlar
hariç uygulama imar planına göre kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri
bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur.
İskân edilen veya bağımsız bölüm bulunan bodrum katlar dâhil kat adedi 4 ve
daha fazla olan binalarda asansör yapılması zorunludur. Daha az katlı
yapılarda da asansör yapılabilir.
(2) Tek asansörlü binalarda; asansör kabininin dar
kenarı 1.20 metre ve alanı 1.80 m2’den, kapı net geçiş genişliği
ise 0.90 metreden az olamaz. Asansör kapısının açıldığı sahanlıkların
genişliği, asansör kapısı sürgülü ise en az 1.20 metre, asansör kapısı dışa
açılan kapı ise en az 1.50 metre olmak zorundadır. Birden fazla asansör
bulunan binalarda, asansör sayısının yarısı kadar asansörün bu fıkrada
belirtilen ölçülerde yapılması şarttır. Tek sayıda asansör bulunması
durumunda sayı bir alta yuvarlanır. TSE standartlarının bu fıkrada
belirtilen ölçü ve miktarlardan küçük olması halinde; taban alanında
yapılaşma hakkı 120 m2’nin altında olan parseller ile tek
bağımsız bölümlü müstakil konut binalarında TSE standartlarına uyulmasına
ilgili idaresi yetkilidir.
(3) Mevcut binalarda yapılacak tadilatlarda, bu
madde hükümlerinin ya da TSE standartlarının uygulanmasında ilgili idaresi
yetkilidir.
(4) Kullanılabilir katlar alanı tek katlı olan
binalar hariç 800 m2’den veya kat adedi birden fazla olan umumi
binalarda en az bir adet asansör yapılması zorunludur. Ayrıca;
kat alanı 800 m2’den ve kat adedi 3’ten fazla olan umumi
binalarda, uygulama imar planına göre 10 kat ve üzeri binalarda veya zemin
kat üzerinde 20’den fazla konut kullanımlı bağımsız bölüm bulunan yapılarda
ikinci fıkrada belirtilen asgari ölçülere uygun ve en az 2 adet olmak üzere
binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda
asansör yapılması zorunludur. Bu asansörlerden en az bir tanesinin
herhangi bir tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde
zemin kata ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden yapılmış,
kuyu içinde, duman sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir güç kaynağından
beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekmektedir.
(5) 10 kat ve üzeri binalarda asansörlerden en az
bir tanesi yük, eşya ve sedye taşıma amacına uygun olarak dar kenarı 1.20
metre ve alanı 2.52 m2’den, kapı genişliği ise net 1.10 metreden
az olmayacak şekilde yapılır.
(6) Binalarda usulüne göre asansör yapılmış olması,
bu Yönetmelikte belirtilen şekil ve ölçülerde merdiven yapılması şartını
kaldırmaz.
(7) Asansörün yapılması ve işletilmesi ile ilgili
hususlarda; bu madde hükümleri de dikkate alınarak, 29/6/2016
tarihli ve 29757 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Asansör Yönetmeliği
(2014/33/AB) ve TSE standartları hükümlerine uyulur.
(8) Asansör zorunluluğu bulunan binalarda
asansörlerin, bağımsız bölüm, çatı piyesi, eklenti ya da ortak kullanım
alanı olan tüm katlara hizmet vermesi zorunludur.
(9) Asansörlere bina girişinden itibaren
erişilebilirlik standartlarına uygun engelsiz erişim sağlanması zorunludur.
(10) Asansörler, erişilebilirlik standartlarına
uygun gerekli donanımlara sahip olmak zorundadır.
(11) Özellik arz eden binalarda, binanın kat adedi,
yapı inşaat alanı, kullanma şekli göz önünde tutularak asansör sayıları ile
asgari ölçüleri ilgili idaresince artırılabilir.
Akaryakıt
servis istasyonları
MADDE 35-
(1) İmar planlarında akaryakıt
servis istasyonu olarak belirlenen alanlarda istasyonlar arası mesafe ve
diğer kriterlerle ilgili mevzuata uyulması
şartıyla; akaryakıt ve servis istasyonları, CNG otogaz
istasyonları, LPG otogaz istasyonları, hidrojen
üretim ve dolum istasyonları yapılabilir.
(2) Yapı yüksekliği 2 katı geçmemek şartıyla;
istasyonların bünyelerinde kullanıcıların asgari ihtiyaçlarını karşılayacak
oto-market, çay ocağı, tuvalet, mescit, büfe, oto elektrik, lastikçi,
yıkama yağlama fonksiyonları yer alabilir.
(3) Yakıt tankı ve borulama
sistemlerinin bakım, tadilat veya onarımlarının, TSE standartları ve ilgili
kurumların görüşü doğrultusunda yapılması zorunludur.
(4) Elektrik enerjisi ile çalışan araçların şarj
edilmeleri için, ilgili elektrik kurumunun olumlu görüşü ile otoparklar,
akaryakıt istasyonları veya diğer uygun yerlerde elektrikli araç şarj yeri
yapılabilir.
(5) Akaryakıt istasyonları, ilgili mevzuat
hükümlerine ve ilgili standartlara uyularak yapılır.
Su
depoları
MADDE 36-
(1) Bu Yönetmelikte belirtilen;
a) Çok yüksek yapılarda 30 m3’ten,
b) Umumi binalarda 15 m3’ten,
c) Bağımsız bölüm sayısı 25 ve üzeri olan konut
binalarında 10 m3’ten,
ç) Diğer binalarda 5 m3’ten,
az olmamak üzere yapının kullanma amacı, günlük su
ihtiyacı, seçilen yangın söndürme sistemi gibi kriterler ile ulusal ve
uluslararası standartlara uyulmak ve gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri
alınmak şartıyla hacmi belirlenen su deposu bulundurulması zorunludur.
(2) Konut binalarında 25 bağımsız bölümden sonraki
artan her bağımsız bölüm için su deposu hacmi 0.50 m3
arttırılır.
(3) Tüm binalarda su deposunun bulunduğu kat itibarıyle cazibeli akımın mümkün olmadığı durumlarda
hidrofor konulması zorunludur.
(4) Su depoları ve hidrofor, gerekli drenaj ve
yalıtım tedbirleri alınarak binanın bodrum ya da çatı katında tertiplenebileceği
gibi, aynı koşulları taşımak şartıyla, bina alanı dışında ön, yan ve arka
bahçelerde toprağa gömülü şekilde de yerleştirilebilir.
(5) Su depoları, taşıyıcı sistemden bağımsız olarak
betonarme, paslanmaz çelik veya sıhhi şartlara uygun benzeri malzemeden
yapılır.
Fosseptikler
MADDE 37-
(1) Genel olarak pis su kuyuları
ile fosseptikler komşu hudutlarına 5.00 metreden fazla yaklaştırılmaz.
Ancak bahçe mesafelerinin müsait olmaması halinde özellikle bitişik yapı
nizamına tabi yerlerde fenni ve sıhhi mahzur bulunmadığı takdirde bu
mesafeleri azaltmaya veya birkaç komşuya ait fosseptikleri bir arada veya
bitiştirerek yaptırmaya belediye yetkilidir.
(2) Binaların en düşük kanal bağlantı kotu altında
kalan pis su deşarjları ise, deşarj pompalarının elektrik kesintisi
durumunda çalışmayacağı göz önünde bulundurularak; boyutları binanın
kullanış şekillerine göre muvakkat depolama imkânını veren ayrı bir rögarda
toplanır ve motopomp sistemi kullanılarak kanalizasyon şebekesine verilir.
Korkuluklar
MADDE 38- (1) Binalarda;
balkon, teras, galeri boşluğu, sahanlıkların boş kenarları 1'den fazla
basamağı bulunan açık merdivenlerde ve rampalarda, istinat duvarı üstünde,
0.50 metreden daha aşağıda veya yukarıda teşekkül etmiş bahçelerde, 1.10
metreden düşük düzenlenmiş bahçe duvarlarında, bulunduğu katın taban
döşemesinden itibaren kotu 0.90 metreden az olan pencere boşluklarında,
döşeme kotundan itibaren en az 1.10 metre yüksekliğe kadar teknik gereklere
ve standartlara uygun olarak korkuluk yapılması mecburidir.
(2) Bina son kat açık teraslarında düzenlenen
korkulukların ve parapetlerin 1.10 metresi bina yüksekliğinden sayılmaz.
(3) Korkuluklar, kırılmaz veya kırıldığında
dağılmayan malzemeden ve insan çarpması dâhil, tasarım yüklerini
karşılayacak taşıyıcı malzeme ve montaj sistemleri ile yapılır.
(4) Korkuluklar düşme, kayma, yuvarlanma gibi
sebeplerle insanların can güvenliğini tehlikeye atacak boşluklar
içermeyecek şekilde düzenlenir. Boşluklarda, yük altındaki deformasyonlar
da dâhil, en fazla 0.10 metre çapında geçişe izin verilir.
Kapı ve
pencereler
MADDE 39-
(1) Bütün yapılarda;
a) Kapı yükseklikleri 2.10 metreden,
b) Kapı net (temiz) genişlikleri bina giriş
kapılarında 1.50 metreden, kapıların çift kanatlı olması halinde bir kanat
1.00 metreden,
c) Bağımsız bölüm giriş kapılarında 1.00 metreden,
diğer mahallerin kapılarında 0.90 metreden,
az olamaz. Balkon, kiler ve tuvalet kapıları 0.80
metreye düşürülebilir.
ç) Döner kapılar, belirtilen ölçülerde yapılacak
normal kapıların yanında ilave olarak bulunabilir.
(2) Kapılarda eşik yapılamaz. Eşik yapılması
zorunlu hallerde engellilerin hareketini, yangın çıkışlarını ve benzeri
eylemleri engellemeyecek önlemler alınır.
(3) Pencerelerde Binalarda Enerji Performansı
Yönetmeliğine ve TSE standartlarına uyulması zorunludur.
(4) Bitişik ve blok nizama tabi binalarda komşu
parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.
(5) Asansörlü eşya taşımacılığı için, 3 kattan
fazla 10 kattan az katlı binalarda her bir bağımsız bölümün en az bir
balkonunun kapısının eni net 0.90 metreden düşük olamaz.
(6) Bağımsız bölümün tuvalet, banyo ve benzeri
ıslak hacimlerinde mekanik havalandırma yapılmadığı takdirde yapılacak
havalandırma penceresinin ölçüsü net 0.30 metre x 0.30 metreden az olamaz.
(7) Atriumlu, galeri
boşluklu veya iç bahçeli tasarlanan binalarda, bu mekânlara bakan pencere
veya camekânların camlarının kırıldığında dağılmayan özellikli olması
zorunludur.
(8) Bodrum katlardaki mekânların gün ışığından
faydalandırılması ve havalandırılması amacı ile yapılan pencerelerde sel,
taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması ve bunların
zemin seviyesinden en az 0.10 metre yukarıdan başlaması zorunludur.
Çatılar
MADDE 40-
(1) Çatıların, civarındaki cadde
ve sokakların mimari karakterine, yapılacak binanın nitelik ve ihtiyacına
uygun olması şarttır.
(2) Çatı eğimleri, kullanılacak çatı malzemesi ile
yörenin mimari özelliği ve iklim şartları dikkate alınarak ilgili idarenin
tasvibi ile tayin edilir. Çatı eğimi içinde kalmak ve silüeti
etkilememek kaydıyla çatı örtüsü olarak fotovoltaik
paneller de kullanılabilir.
(3) Çatı eğimi saçak ucundan hesaplanır. Çatılar
parapet üzerine oturtulamaz.
(4) Mahya yüksekliği 5.00 metreyi geçmemek
kaydıyla; ayrık binalarda kırma, ikili blok binalarda bloğu ile müşterek
kırma, iki taraftan da bitişik binalarda ise ön ve arka cepheye akıntılı
beşik çatı kurulacağı varsayılarak belirlenir.
(5) Merdiven evleri, ışıklıklar, hava bacaları,
alın ve kalkan duvarları dördüncü fıkraya göre belirlenen çatı örtüsü
düzlemlerini en fazla 0.60 metre aşabilir. Ayrıca zorunlu olan tesisatla
ilgili hacimlerin, fotovoltaik panellerin (PV),
güneş enerjili su ısıtıcılarının ve çatı pencerelerinin çatı örtüsünü aşmasına
ilgili idarece teknik gereklere göre uygun görülecek ölçü ve şekilde izin
verilebilir. Asansörlü binalarda TSE standartlarına göre projelendirilecek
asansör kulelerinin ve bu bölümlerle birlikte düzenlenen merdiven evlerinin
en az ölçülerdeki bölümlerinin, çatı örtüsünü aşmasına da izin verilir.
(6) Teras çatılarda 1.10 metre parapet yapılabilir.
Teras çatının kullanıma açık olması durumunda 1.10 metre yüksekliğinde
parapet veya korkuluk yapılması zorunludur.
(7) Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu
kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, iklimlendirme ve kaskat sistemleri de içerebilen tesisat odası ve son
kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. Son kattaki
bağımsız bölümler ile irtibatlı çatı piyeslerinden, çatıya ulaşan merdiven
ve asansör holüne ulaşım için (bu Yönetmelikte belirtilen normal ölçülerde)
ayrıca bağımsız bölüm giriş kapısı düzenlenebilir.
(8) Çatı arasındaki mekânlarda, çatı eğimi
içerisinde kalmak ve söz konusu fonksiyonunu sağlamak şartıyla asgari
yükseklik şartı aranmaz. Ancak, üst kat tavan döşemesi ile çatı örtüsü
arasında kalan hacimler, döşeme yapılmak suretiyle bölünemezler.
(9) Yangın güvenliğine ilişkin tedbirler alınmak
şartıyla ve konutlar hariç olmak üzere binaların çatı araları; sergi
salonu, toplantı salonu, yemekhane, spor salonu gibi fonksiyonlarda ortak
alan olarak kullanılabilir.
(10) Tescilli yapılar, anıtlar ve kamu yararlı
yapılar ile dini yapıların çatı örtüleri ve bunların yapılacak ya da tamir
ve tadil edilecek çatı örtüleri bu kayıtlara tabi değildir.
(11) Belediyeler meclis kararıyla mahallin ve
çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir
görünüm elde etmek amacı ile dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının
malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu yetki, bu Yönetmeliğin
yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar için de kullanılabilir.
(12) Çatıda birden fazla bağımsız bölüme ait birden
fazla teras olması halinde birbirleri arasında en az 3.00 metre mesafe
bırakılmak zorundadır. Ancak, bodrum hariç 2 katı geçmeyen binalarda
çatıdaki değişik çözümlerin kabulünde ilgili idaresi yetkilidir.
(13) Çatı arasının son kat bağımsız bölümü ile
birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan döşemesi kısmen veya tamamen
yapılmayabilir.
(14) Teras çatılarda çatı bahçesi olarak düzenleme
yapılabilir. Bahçe düzenlemesi yapılabilmesi için gerekli olan 0.50 metre
toprak dolgu, parapet yüksekliğine dâhil edilmez. Ortak
alan olarak kullanılan teras çatılarda; bahçe düzenlemesi yapılması halinde
merdiven evi yanında, bina sakinleri tarafından kullanılmak üzere, tuvalet,
lavabo, çay ocağı, bahçe düzenlemesinde kullanılacak malzemeleri depolamak
için merdiven evine bitişik, toplam teras alanının %10’unu ve 20 m²’yi geçmeyen ve en fazla 3.00 metre yüksekliğinde kapalı
mekân oluşturulabilir. Kapalı mekân bina ön cephesine 3.00 metreden
fazla yaklaşamaz. Ayrıca rezidans, otel, apart
otel gibi konaklama tesislerinin teras çatılarında bina cephelerine 3.00
metreden fazla yaklaşmamak, en fazla 1.50 metre derinliğinde olmak ve
parapet kotunu aşmamak koşuluyla açık havuz yapılabilir.
(15) Mansard tipi çatılar
bu Yönetmeliğin çatılara ilişkin hükümlerine aykırı olmamak üzere
uygulanabilir. İmar planlarında 2 veya daha az katlı bitişik yapı nizamı
belirlenmiş alanlara isabet eden binaların arka bahçelerine bakan
cephelerinde çatı eğimi uygulanmayabilir. Ancak ayrık nizam yapılaşma
koşullu alanlarda kat rejimine bakılmaksızın her yönde çatı eğimi yapılması
zorunludur. Mansard tipi çatılarda ilk eğimin şakûli yüksekliği 2.50 metreyi, mahya yüksekliği 5.00
metreyi aşamaz.
Çıkmalar
MADDE 41-
(1) Binalarda taban alanı dışında
kendi bahçe hudutları dışına taşmamak şartı ile binanın her cephesinde açık
ve kapalı çıkma yapılabilir. Ancak;
a) Kapalı çıkmalar;
1) Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları
içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.20
metre taşacak şekilde yapılabilir.
2) Arka ve yan bahçe mesafelerine, parsel
sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.20 metre taşabilir.
3) Bina tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından
daha içeri çekilerek bu fıkranın (a) bendinin (1) ve (2) numaralı alt
bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde
yapılabilir.
b) Açık çıkmalar;
1) Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları
içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.20
metre taşacak şekilde yapılabilir.
2) Arka ve yan bahçe mesafelerine, parsel
sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.20 metre taşabilir.
3) Bina tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından
daha içeri çekilerek bu fıkranın (b) bendinin (1) ve (2) numaralı alt
bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde
yapılabilir.
4) Bitişik nizamda bitişik olduğu komşu sınırına
2.00 metreden fazla yaklaşamaz.
(2) Açık ve kapalı çıkmaların tabii zeminden veya
tesviye edilmiş zeminden çıkma altına kadar en yakın şakûli
mesafesi en az 2.20 metre olmak zorundadır. Ön bahçe mesafesi 3 metre ve
daha az olan parsellerde; ön bahçeye yapılacak çıkmalarda, yol kotu ile
çıkma altı arasındaki düşey mesafe hiçbir yerde 2.20 metreden az olamaz.
(3) Zemin katta kendi parsel hududu dışına taşmayan
hangi katta yapılırsa yapılsın 0.20 metreyi geçmeyen, kullanım alanına
dâhil edilmeyen motif çıkmalar yapılabilir. Bahçe içinde yapılacak üstü
açık teras ve zemin kat giriş merdivenleri ile bina cephesinden itibaren
genişliği 2.50 metreyi geçmemek, tretuvar dışına
taşmamak ve en alçak noktası tretuvar kotundan en
az 2.50 metre yükseklikte yapılacak giriş saçakları çıkma olarak
değerlendirilmez. Motif çıkmalar, açık ve kapalı çıkma önüne yapılacak ise
motif çıkma da dâhil olmak üzere çıkma genişliği birinci fıkranın (a) ve
(b) bentlerinde açıklanan hükümlere göre belirlenir.
(4) Bina cephelerinde, mimari projesinde cephe
estetiği ve tasarımı göz önünde bulundurulmak ve detay projeleri verilmek,
hafif malzemeden yapılmak, parsel sınırına taşmamak ve kapalı mekân
oluşturmamak kaydıyla 0.50 metreye kadar güneş kırıcı yapılabilir.
(5) Yapılarda yapılacak balkonlar, kullanım alanını
arttırmaya yönelik daimi bir kapalı alan oluşturularak kapatılamaz.
(6) Binaların 12.00 metre ve üzeri genişlikteki
yollara bakan cephelerinde yer alan balkonlar açılır, kapanır, katlanır cam
panellerle kapatılır. Bu balkonlar, balkon özelliğini yitirmeyecek ve
kullanım niteliğini değiştirerek kiler, depo gibi bölümlere
dönüştürülmeyecek (kullanım alanını arttırmayacak) şekilde açılıp
kapanabilir, katlanır ve profil çerçevelerle
bölünmeksizin, şeffaf cam sistem ile mimari proje aşamasında
detaylandırılarak buna göre uygulama yapılır.
Saçaklar
MADDE 42-
(1) Uygulama imar planında
belirlenmemiş ise 1.00 metreyi geçmeyen saçak yapılabilir. Saçakların şekli
ve genişliği, yörenin mimari karakterine ve yapılacak yapıların özelliğine
göre mimari estetik komisyonu kararı alınarak ilgili idarece de tayin
edilebilir.
(2) Saçaklar parsel sınırlarını aşamaz.
Bahçe
duvarları
MADDE 43-
(1) Bahçe duvarlarının yüksekliği;
binaların yol tarafındaki cephe hatlarının önünde, yoldan kotlandırılan
binalarda kaldırım üst kotundan itibaren 0.50 metreyi, yoldan yüksek olup
tabi zeminden kotlandırılan binalarda ise parselin yol sınırındaki tabii zemin
kotundan itibaren 0.50 metreyi, yol cephelerinin en az 2.00 metre gerisinde
düzenlenmesi halinde ise 1.5 metreyi geçemez.
Ayrıca üzerlerine dönüşlerde ve otopark giriş çıkışlarında taşıt trafiğini
tehlikeye atacak şekilde görüşü engellememek şartıyla yükseklikleri 1.00
metreyi aşmayan parmaklık yapılabilir.
(2) Eğimli yollarda/arazilerde bahçe duvarı üst
kotunun tretuvardan en fazla 1.50 metre
yükseldiği durumlarda duvar üstten kademelendirilir. Fazla meyilli ve
tehlike arz eden yerlerde uygulanacak şekli takdire idare yetkilidir.
(3) Devletin güvenlik ve emniyeti
ile harekât ve savunma bakımından gizlilik veya önem arz eden bina ve tesisler
ile okul, hastane, cezaevi, ibadet yerleri, elçilik, sefarethane, açık hava
sineması ve benzerleri gibi özellik arz eden bina ve tesislerin bahçe
duvarları ile sanayi bölgelerinde yapılacak bahçe duvarları bu madde
hükmüne tabi değildir.
Kapıcı
dairesi, bekçi odası ve kontrol kulübeleri
MADDE 44-
(1) Kapıcı dairesi ve bekçi odası
yapılacak binalar:
a) Konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 40’tan
fazla olan ve katı yakıt kullanan kaloriferli veya kalorifersiz binalar
için bir adet kapıcı dairesi yapılması zorunludur. Birden fazla yapı
bulunan ve toplam bağımsız bölüm sayısı 40’tan fazla olan parsellerde de bu
hüküm uygulanır, ancak bağımsız bölüm sayısının 80’i aşması halinde ikinci
bir kapıcı dairesi yapılır. Ayrıca, birden fazla yapının bulunduğu
parsellerde 60’tan fazla bağımsız bölümü olan her bir bina için mutlaka
ayrı bir kapıcı dairesi yapılır.
b) Katı yakıt haricindeki diğer ısıtma sistemleri
kullanılması ve parseldeki konut kullanımlı toplam bağımsız bölüm sayısının
40’tan fazla olması halinde bir, 150’den fazla olması halinde iki kapıcı
dairesi yapılması zorunludur. İlave her 150 daire için ek bir kapıcı
dairesi yapılır.
c) Sıra evler düzeninde, ayrık, ikiz nizamda tek
bağımsız bölümlü 1’den fazla müstakil konut binası bulunan parsellerde
kapıcı dairesi yapılması mecburiyeti aranmaz.
ç) Yapı inşaat alanı 2000 m2’den fazla
olan işyeri ve büro olarak kullanılan binalarda bekçi odası yapılması
şarttır.
(2) Kapıcı dairelerinin ve bekçi odalarının ölçü ve
nitelikleri:
a) Kapıcı daireleri, doğrudan ışık ve hava
alabilecek şekilde düzenlenir.
b) Taşkın riski taşıyan alanlarda kalan binalarda
düzenlenecek kapıcı dairelerinin kapı ve pencere boşluklarının alt seviyesi
su taşkın seviyesinin en az 1.50 metre üzerinde olmak zorundadır.
c) Kapıcı dairelerinin toprağa
dayalı ve iskân edilebilen bodrum katlarda yapılması halinde, oturma odası
ve bir yatak odasının dış mekâna açılması bu mekânların taban döşemesinin
üst seviyesinin tabii veya tesviye edilmiş zemine gömülü olmaması, kapı ve
pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırmasının sağlanması
sel, taşkın ve su basmasına karşı önlem alınmış olması zorunludur. Kapıcı dairelerinin toprağa gömülü duvarlarında kuranglez yapmak suretiyle kapı ve pencere
açılamayacağı gibi bu duvarlarda pencere açılabilmesi için pencere denizliğinin
tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en az 0.90 metre yukarıda
konumlanması gerekir.
ç) Bina içinde düzenlenen kapıcı daireleri, en az
brüt 50 m2’dir. Kapıcı dairelerinde, her birisi en az 9 m2
ve dar kenarı en az 2.50 metre olmak üzere 2 yatak odası ve 12 m2’den
az olmamak üzere 1 oturma odası, en az 3.3 m2
mutfak ve banyo veya duş yeri ve tuvalet bulunur.
d) Bina dışında tertiplenen kapıcı daireleri en
fazla brüt 40 m2 olmak zorundadır. Bu fıkranın (ç) bendinde yer
alan ölçüleri sağlayacak şekilde 1 yatak odası, 1 oturma odası, mutfak ve
banyo veya duş yeri ve tuvalet bulundurulur.
(3) Bekçi odası en az 4 m2 büyüklüğünde,
doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenir. Bekçi odasında en az 1.5 m2’lik bir tuvalet yer alır.
(4) Kontrol kulübeleri:
a) Üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün ve
yüzölçümü en az 1000 m2 olan parsellerde, istenmesi halinde,
trafik emniyeti bakımından tehlike arz etmemek ve hiçbir şartta parsel
sınırını aşmamak kaydıyla bahçe mesafeleri içinde kontrol kulübesi
yapılabilir.
b) Kontrol kulübesi 9 m2’yi geçemez.
c) Kontrol kulübesinin yüksekliği tabii veya
tesviye edilmiş zeminden itibaren en fazla 4.00 metredir.
ç) Kontrol kulübesi ile esas bina arasındaki mesafe
2.00 metreden az olamaz.
d) Devletin güvenliği bakımından özellik arz eden
parsellerde bu fıkrada belirtilen ölçülere uyulma şartı aranmaz.
Portikler
MADDE 45-
(1) Portikli
yapıların yapılacağı cadde ve sokaklar uygulama imar planı kararı ile
belirlenir.
(2) Genel olarak portik
bırakılması gereken yerlerde, portik yüksekliği
3.50 metre, derinliği ise 4.00 metredir. Ancak, civarın teşekkül tarzı ve
mevkiin özellikleri dolayısıyla bu miktarlar ilgili idarece
değiştirilebilir.
(3) Portiğe ve doğrudan
yola açılan bina giriş kapıları dışa açıldığında, gizlenecek kadar bina
giriş holüne doğru çekilir.
Fırınlar
MADDE 46-
(1) 14/7/2005
tarihli ve 2005/9207 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümleri saklı
kalmak üzere fırınlar; sanayi, küçük sanayi, organize sanayi, konut dışı
çalışma alanları ile ticaret bölgelerinde yapılabilir. Katkılı pide, kebap,
simit fırınları ve geleneksel tandır ocakları, zemin katı işyeri olarak
kullanılabilen binalarda yapılabilir.
(2) Fırınların tanziminde;
a) Mevcut binalarda ekmek fırını hariç fırın ve
tandır yapılması durumunda, 634 sayılı Kanun hükümlerine uyulur.
b) Ekmek fırınları ayrık nizam yapılaşma
bölgelerinde ve müstakil olarak yapılır.
c) Projesinde sınıfı belirtilmek zorundadır.
ç) Duvar ve döşemelerinde ısı ve ses yalıtımı
uygulanır. Binanın taşıyıcı sisteminin ve fırınla ilgisi olmayan diğer
bağımsız bölümlerin ısı değişiminden olumsuz etkilenmemesi için proje
müelliflerince veya bu konunun uzmanı teknik elemanlarca hazırlanan rapora
göre gerekli tedbir alınır.
d) Mekanik tesisat projelerinde, kanalizasyon bağlantısına,
her türlü böcek ve kemirgen girişini önlemek için çekvalf
konulur.
e) Baca ölçülerinin hesaplanması, bacaların bina iç
duvarlarında tesis edilmesi ve filtre takılması şartı aranır.
f) Trafik açısından ilgili birimin görüşünün
alınması gerekir.
g) Tesisin ihtiyacı olan otopark kendi parselinde
karşılanır.
ğ) TSE standartlarına uyulur.
h) Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik hükümleri uyarınca gerekli tedbirler alınır.
(3) İkinci fıkra hükümlerine uyulmaması durumunda
ruhsat düzenlenemez.
Pasajlar
ve alışveriş merkezleri
MADDE 47-
(1) Ticaret bölgelerinde yapılacak
pasajların;
a) Taban döşemesi üzerinden tavan alana kadar olan
yüksekliğinin 3.50 metreden, uzunluğunun 30.00 metreden az olmaması,
b) Her biri 1.50 metreden dar olmayan en az 2
giriş-çıkış kapısı ile yeteri kadar havalandırma bacası veya tertibatını
haiz bulunması, pasaj giriş ve çıkışlarının erişilebilir olması,
c) Birden fazla katlı olmaları halinde her bir kat
arasında bu Yönetmelikte belirtilen şartlara uygun merdiven olması ve
erişilebilirlik standartlarına uygun düzenlemelerin yapılması,
ç) Bir kısmı veya diğer katları başka maksatlar
için kullanılan binalar içerisinde bulunmaları halinde, diğer esas giriş
merdiven, asansör ve geçit gibi tesislerle, bu tesislere ayrılan yerlerin
pasaj dışında ve müstakil olarak tertiplenmesi,
gereklidir.
d) Kapasiteye bağlı olarak ilgili idaresince uygun
görülen büyüklük ve miktarda çocuk oyun alanı, bay ve bayan tuvaletler,
bebek bakım alanları, ilk yardım alanı ve çarşı bütününde 30 m2’den
küçük olmamak üzere ihtiyacı karşılayacak büyüklükte mescit ayrılır.
(2) Alışveriş merkezlerinde; 26/2/2016
tarihli ve 29636 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri
Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulur.
Tuvaletler
MADDE 48- (1) Yarısı
kadınlar, yarısı erkekler için olmak üzere; iş hanı, büro, alışveriş
merkezi, çarşı, pasaj ve mağaza gibi binalar ile otel ve benzerleri
binalarda her 25 kişi için, en az birer adet, resmî binalar ile sinema,
tiyatro gibi umumî binalarda ise her 50 kişi için en az birer adet tuvalet
yapılması zorunludur. Bu
yapılarda engellilerin erişiminin sağlanmasına yönelik tedbirler alınarak
en az 1 kadın, 1 erkek olmak üzere engellilerin kullanımına ve erişilebilirlik
standardına uygun tuvalet ayrılır.
(2) İbadet yerleri, şehirlerarası yollarda yer alan
dinlenme tesisleri, meydan ve park gibi yerlerde yapılacak umumî
tuvaletlerin en az yarısının, diğer yapılarda ise en az üçte birinin
alaturka tuvalet taşlı olması sağlanır.
(3) Tuvaletlerde yeterli sayıda pisuar ve lavabo
bulundurulur. Resmî binalar, işyeri, büro, fabrika gibi yerlerde çalışan
sayısı, mağaza, alışveriş merkezi, çarşı, pasaj gibi yerlerde tahmini
müşteri sayısı, lokanta, sinema, tiyatro gibi yerlerde oturma sayısı, otel
ve benzeri konaklama tesislerinde yatak sayısı ve bu hesaplamalara dâhil
olarak ziyaretçi sayıları ve diğer farklı özellikler dikkate alınarak
yeterli tuvalet ayrılır.
(4) Birden fazla kullanımı haiz binalarda her
kullanım için bu maddedeki kriterlere göre ayrı ayrı değerlendirme yapılır. Uluslararası kurallara tabi
yapılarda bu Yönetmelikte belirtilenden az olmamak kaydıyla uluslararası
kuralların gerektirdiği sayıda tuvalet yapılması zorunludur.
(5) Umumî binalarda çalışan, müşteri ve ziyaretçi
gibi tüm kullanıcıların ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla kapasite
hesabına göre belirlenen büyüklük ve sayıda erişilebilirlik standardına
uygun engelli tuvaleti yapılır.
Çay
ocakları
MADDE 49- (1) Büro, iş
hanı, alışveriş merkezi, pasaj gibi ticari binalarla, sanayi tesislerinde;
kullanma alanı en az 3 m² olmak, dar kenarı en az 1.20 metre, yüksekliği en
az 2.20 metre olmak, 0.45 x 0.45 metre ebadında hava bacasıyla
havalandırılmak, bir ateş bacasıyla irtibatlandırılmak
kaydıyla çay ocakları bağımsız bölüm olarak düzenlenebilir.
(2) Çay ocaklarının nizamı ışıklıktan veya doğrudan
ışık ve hava alması halinde hava bacasına gerek yoktur.
Yığma,
ahşap ve kâgir yapılarda aranan şartlar
MADDE 50-
(1) Binalar, güncel teknik mevzuat
ile fen ve sanat kurallarına uygun olarak;
a) Binayı etkiyebilecek bileşik etkilere karşı
yeterli dayanıma sahip olacak ve etkileri güvenli bir şekilde zemine
aktarabilecek ve aynı zamanda civar yapılara herhangi bir zarar vermeyecek
şekilde,
b) Temel zemininde oluşabilecek oturma, kabarma,
büzülme ve donma sebebiyle yapı stabilitesi
bozulmayacak biçimde,
tasarlanarak inşa edilmek zorundadır.
(2)Taşıyıcı sistem tasarımında, asansör makine
dairesi ve merdiven evinin çatı saçağı üzerinde kalan kısmı yığma yapı
tekniğiyle oluşturulamaz.
Bodrumlar
MADDE 51- (1) Katı yakıt
kullanan sobalı binaların bodrum veya zemin katlarında veya teknik olarak
bodrum kat tesis edilememesi durumunda yüksekliği 2.20 metreyi geçmemek
üzere bahçelerinde; ortak alan niteliğini haiz olmak ve eklenti ihdas
etmemek kaydıyla her bağımsız bölüm için en az 5 m2, en fazla 10
m2 odunluk, kömürlük veya depolama yeri ayrılması zorunludur.
(2) Bodrum kapısı tamamen tretuvar
üzerinde kalan fazla meyilli yollar dışında yapılacak ön bahçesiz binalarda,
yol cephesinde bodrum girişi yapılamaz.
(3) Toprağa dayalı bodrum katlarda bulunan konutlarda
oturma odası ve bir yatak odasının; taban döşemesinin üst seviyesinin tabii
veya tesviye edilmiş zemine gömülü olmaması, doğal aydınlatma ve
havalandırmasının pencere açılmak suretiyle sağlanması, sel, taşkın ve su
baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması zorunludur. Bu bağımsız
bölümlerin kısmen veya tamamen tabii ve tesviye edilmiş zemin altında kalan
duvarlarında pencere açılamaz.
(4) Konut kullanımı içeren binalarda otopark
katlarının altında iskan edilebilir bağımsız bölüm
düzenlenemez.
(5) Ticari alanlarda yapılan binaların ticari
amaçla kullanılan bodrum katlarında döşemenin zemine gömülü olmama şartı
aranmaz. Bu tür binalarda suni havalandırmanın sağlanması ile engellilerin
dolaşımına olanak sağlayan erişilebilirlik standartlarına uygun rampa,
yürüyen bant ve bunlar gibi önlemler alınır.
(6) Konut alanında kalmakla birlikte, ilgili idare
meclisince yol boyu ticaret kararı alınan yol güzergâhlarında zemin katta,
halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya dönük olarak ticaret yapılabilir.
Bu kullanımların bodrum katlarında içten bağlantılı piyesleri olabilir. Bu
piyesler binanın ortak alanları ve müştemilatlarıyla irtibatlandırılamaz.
Ancak, köşe başı veya köşe başından başka iki yola cephesi olan parsellerde
yapılacak binaların yola cephesi bulunan bodrum katlarına ticari kullanımlı
bağımsız bölüm yapılabilir. Bu bölümlerin üst ve alt kattaki mekânlarla
içten bağlantısı sağlanabilir. Ticari kullanımların altında konut
yapılamaz.
(7) Toprağa dayalı tüm bodrum katlarda, dış
etkilere karşı ısı ve su yalıtımı yapılması zorunludur.
(8) Bina etrafında mütemadi kuranglez
tesis edilemez. Kuranglezlerden giriş çıkış
yapılamaz. Ancak, yol cephesinde bulunmayan kuranglezlerinden
kaçış amacıyla çıkış tertiplenebilir. Kuranglezlerde
sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması zorunludur.
(9) Arazi eğiminden faydalanmak amacıyla veya
mimari nedenlerle, binalar bloğunun, bir binanın veya bağımsız bir
dairenin; belirlenen bina yüksekliğini aşmamak, belirli piyesler için
tespit olunan asgari kat yüksekliklerine veya bu Yönetmeliğin diğer
hükümlerine aykırı olmamak şartı ile çeşitli katlarda ve/veya farklı taban
ve/veya tavan seviyelerinde düzenlenmesi mümkündür. Ayrıca, zemin katların
binanın kot aldığı yol cephesi üzerinde bulunmayan piyesleri ile yol
cephesinde yer alan piyeslerinin yol cephesinde kalmayan ve piyes
derinliğinin yarısını aşmayan bir kısım alanları, zemin kat kotundan farklı
kotta düzenlenebilir.
Müştemilatlar
MADDE 52-
(1) Binaların müştemilat
kısımları, mümkün ise binanın bodrumunda, aksi halde bahçede tertiplenir.
(2) 4 tarafı yol ile çevrili istisnai parseller
dışında esas binaların yol tarafındaki cephe hatlarına tecavüz eden
müştemilat binası yapılamaz. Bu gibi istisnai parsellerde müştemilat
binalarının yapılacağı yeri tayine idare yetkilidir.
(3) Müştemilat binalarının;
a) Dar kenarı 4.00 metreden, en yüksek noktasının
tabii zeminden yüksekliği 2.50 metreden fazla olamaz.
b) Binaya bitişik oldukları takdirde, komşu parsel
sınırına, aksi halde binaya ve ayrıca komşu parsel sınırına uzaklıkları bu
Yönetmelikle veya planla belirlenen miktarlardan az olamaz.
c) Yapı cinsleri ahşap olamaz.
ç) Parsel durumu müsait olduğu takdirde esas
binanın inşasından önce de yapılması mümkündür.
d) Kapıcı dairesi, garaj, odunluk, kömürlük, depo,
mutfak, çamaşırhane ve benzeri hizmetler için olup, maksadı dışında
kullanılamaz.
(4) Müştemilatlar mimari projede ve vaziyet
planında gösterilir. Bahçede yapılmasının zorunlu olduğu hallerde; bu
Yönetmelikte veya planında belirtilen şartlara ve çekme mesafelerine
uyularak yapılır.
Mescitler
MADDE 53- (1) Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinin birinci fıkrasının (c), (ç),
(e) ve (h) bentlerinde sayılan yerlerin yanı sıra tersanelerde, 634 sayılı
Kanun kapsamındaki toplu yapılarda, organize sanayi-endüstri-teknoloji
geliştirme bölgelerindeki yapılarda ve dinlenme tesislerinde
kullanıcıların, çalışanların veya müşterilerin ihtiyaçlarının karşılanması
amacıyla mescit kullanımı için yeterli mekânlar ayrılır. Mimari projelerde mescit alanı olarak ayrılacak
mekânlar gösterilmeksizin ilgili idarece proje onayı yapılamaz ve yapı
ruhsatı düzenlenemez.
(2) Birinci fıkra kapsamındaki yerlerde mescit
olarak ayrılacak mekânlar için aşağıda belirtilen şartlar aranır:
a) Yeterli aydınlatma ve iklim koşullarına göre
merkezî sistem veya klima ile iklimlendirme sağlanır.
b) Kolay erişilebilir bir konumda bulunması
esastır.
c) Kadınlar ve erkekler için ayrı alanlarda abdest
almaya ve ibadet etmeye elverişli olacak şekilde tesis ve tanzim edilir.
Abdest alınan ıslak hacimlerde tuvalet yer almaz ve ibadet mekânlarına
doğrudan geçiş sağlanmaz.
ç) Toplam personel sayısı yüze veya toplam emsale
esas alanı bin metrekareye kadar olan yerlerde kadın ve erkekler için ayrı ayrı tesis edilen ibadet mekânlarından her birinin net
alanı abdest alanı hariç 15 m²’den az olamaz. İlave her yüz personel veya
her üç bin metrekare emsale esas alan için kadınlara ve erkeklere ayrı ayrı olmak üzere on beşer metrekare alan eklenir.
Personel sayısına veya emsale esas alana göre yapılan hesaplamadan çok
olanı esas alınır.
(3) Birinci fıkrada sayılan kullanımların;
a) Aynı yapı bünyesinde bulunması ve bunlardan
birinde ikinci fıkrada belirlenmiş şartları karşılayan nitelikleri haiz
mescit bulunması halinde,
b) Yer aldığı parselde veya tesis, kampüs, yerleşke ve benzeri içerisinde ya da toplu yapı
kapsamında 250 metre yürüyüş mesafesi dahilinde
cami bulunması halinde,
ayrıca mescit bulundurma şartı aranmaz. Bu fıkra yapı
sahibince talep edilmesi halinde mescit yapılmasına engel teşkil etmez.
(4) Birinci fıkra kapsamındaki yapıların bu madde
uyarınca denetimi belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler,
belediye ve mücavir alan sınırları dışında il özel idareleri tarafından
yapılır. Diyanet İşleri Başkanlığı tarafından yapılacak bildirim üzerine
ilgili idarece gerekli tedbirlerin alınması sağlanır.
Dış
görünüm ve binaların estetiğinde idarelerin yetkileri
MADDE 54- (1) Eskişehir
Büyükşehir Belediyesi yetki ve sorumluluk alanında kalan yerlerde; kentin
mevcut ve yeni yapılacak yapılarının estetiği ile ilgili kurallar
getirmeye, çevre ve mevcut bina cephe özelliklerine göre yapılar arasında
uyum sağlamaya, kente yakışır bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe
boya ve kaplamalarını, bahçe duvarlarını, pergola, sundurma ve benzeri
kullanım şekillerini, çatı malzeme ve renklerini ve çatı üzerinde kurulan
yenilenebilir enerji kaynaklarına ilişkin tesislerin görünümlerinin estetik
açıdan düzenlenmesine ilişkin karar almaya ve tüm ilçelerde uygulamaya
koymaya Büyükşehir Belediye Meclisi yetkilidir.
(2) İlçe belediyeleri bu kararların uygulanmasından
ve denetlenmesinden sorumludurlar.
(3) İlgili belediyeler, binaların cephelerinin
temiz ve bakımlı kalmasını sağlamak amacıyla, dış cephe boya ve
kaplamalarının yenilenmesi için gerekli önlemleri alır ve yapı malikini
uyarır. Belediye encümen kararı ile yapılan tebligata rağmen mal sahipleri
tarafından yerine getirilmeyen eskimiş cephe, malzeme, boya ve kaplamasının
yenilenmesi iş ve işlemleri, belediye tarafından yerine getirilir. Yapılan
işlerin masrafı %20 fazlasıyla mal sahibinden tahsil edilir.
(4) Mevcut ve yeni yapılacak binalarda uydu anteni
ve klima dış ünite yerlerinin, bina cephelerinde görüntü kirliliği
yaratmayacak şekilde belirlenmesi zorunludur.
(5) Zemin katı ticaret, üst katlarında da ofis,
büro ve benzeri olan binalarda işyerlerine ait tabelalar, binanın giriş
kapısının iki yanına 0.25 x 0.15 metre ebadında pirinç levha üzerine
belirtilir, bunun dışında katlar seviyesinde tabela yapılamaz. Zemin katta
yer alan işyerlerinde ise işyeri cephesi eninde ve 0.70 m. yüksekliği
geçmemek üzere tabela kullanılır. Cam giydirme yapılarda cephelere hiçbir
şekilde işyeri belirten yazılar yazılamaz. Apartman yönetimi bina
cephesinde yapılan uygulamalardan sorumludur.
(6) Bitişik yapı düzenindeki parsellerde yapılan
binaların diğer parsellere bitişik olan yan yüzlerinde yapı yoksa veya daha
alçak katlı yapı olması nedeniyle sağır cephe görünen yüzleri düzgün bir
sıva ile kaplanıp, boyanır.
(7) Bitişik parselde bulunan alçak katlı bina
sahipleri, asma iskele ile yapılacak olan bu sıva işlemine binalarının
çatılarına zarar verilmemek, verilirse onarmak ve daha sonra çatıyı
temizlemek koşuluyla izin verir.
ALTINCI BÖLÜM
Projeler ve Yapı İzin Belgeleri
Projeler
ve yapı izin belgelerine ilişkin hususlar
MADDE 55-
(1) Projeler ve yapı izin
belgelerine ilişkin hususlarda;
a) Yapı ruhsatına ilişkin genel hükümlere ilişkin
olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54 üncü maddesi,
b) Yapı ruhsatı işlemlerine ilişkin olarak Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55 inci maddesi,
c) Kamu alanlarında yapılacak yapılarda ruhsata
ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 56 ncı
maddesi,
ç) Yapı projelerine ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 57 nci maddesi,
d) Binalarda tasarruf tedbirleri ve iklim değişikliğine
dair ilkelere ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57/A
maddesi,
e) Esaslı tadilata ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 58 inci maddesi,
f) Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai
faaliyetlere ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59 uncu maddesi,
g) İstinat duvarlarına ilişkin olarak Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 60 ıncı maddesi,
ğ) Muvakkat yapıya ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 61 inci maddesi,
h) Elektronik haberleşme istasyonlarına ilişkin
olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 62 nci
maddesi,
ı) Şantiye binaları hakkında Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin 63 üncü maddesi,
i) Yapı kullanma iznine ilişkin olarak Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64 üncü maddesi,
j) Yapı kullanma izinlerinde başvuru sahibinden
bilgi ve belge istenmesine ilişkin esaslar hakkında Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin 65 inci maddesi,
k) Mimari estetik komisyonları hakkında Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 66 ncı maddesi,
uygulanır.
YEDİNCİ BÖLÜM
Denetime Dair Hükümler
Bakanlığın
denetim yetkisi
MADDE 56-
(1) Bakanlığın denetim yetkisine
ilişkin hususlarda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 67 nci maddesine uyulur.
Fenni
mesuliyet
MADDE 57-
(1) Fenni mesuliyet hizmetlerine
ilişkin hususlarda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 68 inci maddesine
uyulur.
SEKİZİNCİ BÖLÜM
Yönetmeliğin Uygulanmasına İlişkin Esaslar
Yönetmeliğin
uygulanmasına ilişkin esaslar
MADDE 58-
(1) Yönetmeliğin uygulanmasına
ilişkin esaslar hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69 uncu
maddesine uyulur.
(2) Bu Yönetmelik kapsamında düzenlenmesi gereken
taahhütnameler, tutanaklar, yapı denetim defteri, yapı tatil zaptı, yapı
kullanma izin belgesi formu ve yapı ruhsatı formu hakkında Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin eklerinde yer alan örnekler ve formlar kullanılır.
DOKUZUNCU BÖLÜM
Çeşitli ve Son Hükümler
Bakanlık
denetçilerinin yetkilendirilmesi ve özellikleri
GEÇİCİ
MADDE 1- (1) Bakanlık
denetçilerinin yetkilendirilmesi ve özellikleri hakkında Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin geçici 1 inci maddesine uyulur.
Mevcut
teşekkül
GEÇİCİ
MADDE 2- (1) Mevcut teşekkül
hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin geçici 2 nci
maddesine uyulur.
Mevcut
yapı ruhsatı başvuruları
GEÇİCİ
MADDE 3- (1) Mevcut yapı ruhsatı
başvuruları hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin geçici 3 üncü
maddesine uyulur.
Mevcut
haberleşme istasyonları
GEÇİCİ
MADDE 4- (1) Mevcut haberleşme
istasyonları hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin geçici 4 üncü
maddesine uyulur.
Yürürlük
MADDE 59-
(1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde
yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 60-
(1) Bu Yönetmelik hükümlerini
Eskişehir Büyükşehir Belediye Başkanı yürütür.