İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği
YÖNETMELİKLER | 2021-06-03

3 Haziran 2021 PERŞEMBE
Resmî Gazete
Sayı : 31500
YÖNETMELİK
İzmir Büyükşehir Belediyesinden:
İZMİR
BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ
İMAR YÖNETMELİĞİ
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE 1 –
(1) Bu Yönetmeliğin amacı; İzmir Büyükşehir
Belediyesi sınırları içerisinde plan, fen, sağlık ve sürdürülebilir çevre
şartlarına uygun yapı ve yapılaşma ile projelendirmeye ve denetime ilişkin
usul ve esasları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2 –
(1) Bu Yönetmelik, uygulama imar
planı bulunan alanları kapsar.
Dayanak
MADDE 3 –
(1) Bu Yönetmelik, 3/5/1985
tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu, 10/7/2018 tarihli ve 30474 sayılı Resmî
Gazete’de yayımlanan 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında
Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin altıncı kısmının dördüncü bölüm hükümleri
ile 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69 uncu maddesi hükümlerine dayanılarak
hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 –
(1) Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasında yer alan tanımların
yanı sıra bu Yönetmelikte geçen;
a) Asansör tescil belgesi: İlgili idare tarafından
yapı kullanma izin belgesi öncesi düzenlenen ve asansörün kayıt altına
alındığını gösteren belgeyi,
b) Belediye hizmet alanı: Belediyelerin görev ve
sorumlulukları kapsamındaki hizmetlerinin götürülebilmesi için gerekli
itfaiye, acil yardım ve kurtarma, ulaşıma yönelik transfer istasyonu, araç
ve makine parkı, bakım ve ikmal istasyonu, garaj ve triyaj alanları,
belediye depoları, asfalt tesisi, atık işleme tesisi, zabıta birimleri,
mezbaha, ekmek üretim tesisi, pazar yeri, idari, sosyal ve kültürel merkez,
su ve kanalizasyon idaresine ait hizmet binaları gibi mahalli müşterek
nitelikteki ihtiyaçları karşılamak üzere kurulan tesisler ile sermayesinin
yarıdan fazlası belediyeye ait olan şirketlerin sahip olduğu tesislerin
yapılabileceği alanları,
c) Giriş takı: Üzerinde birden fazla yapı yapılması
mümkün olup alanı 1000 m²’den büyük olan parsellerde istenmesi halinde;
parsel sınırları içerisinde kalmak ve komşu parsel sınırlarına 3.00
metreden fazla yaklaşmamak kaydıyla girişi tariflemek için temiz genişliği
5.00 m. ve yüksekliği minimum 5.00 m., maksimum 6.00 m. ölçülerinde
yapılabilen; ilan, reklam ve tanıtım unsuru içermeyen kapı niteliğindeki
yapı ruhsatına tabi imalatları,
ç) İskele izin belgesi: İskele kurmayı gerektiren
basit tamir ve tadilatlarda ilgili idareden alınması zorunlu izin
belgesini,
d) İstinat duvarı: Yol ve bitişik arsa kotlarını da
göz önünde bulundurarak vaziyet planına işlenen, farklı düzeydeki
zeminlerde oluşan zemin etkilerini güvenlikle karşılamada, zemini tabii şev
açısından daha dik tutmak amacı ile inşa edilen ve düşey veya düşeye yakın
duvarı,
e) Kanal Kotu Tutanağı: Pis su ve temiz su
tesisatının şehir şebeke suyu ve kanalizasyon ile bağlantısının nasıl
kurulacağını ve bu hatlara ilişkin X, Y, Z değerlerini belirten, İZSU Genel
Müdürlüğü tarafından onaylanmış proje veya raporu,
f) Süs havuzu: Derinliği 0.50 metreyi geçmeyen ve
peyzaj öğesi olarak kullanılan havuzları,
g) Teknik altyapı alanları: Kamu veya özel sektör
tarafından yapılacak elektrik, petrol ve doğalgaz iletim hatları, reglaj
istasyonları, su deposu, içme ve kullanma suyu ile yer altı ve yer üstü her
türlü arıtma, kanalizasyon, atık işleme tesisleri, trafo, enerji dağıtım
merkezi, her türlü enerji, ulaştırma, haberleşme gibi servislerin temini
için yapılan tesisler ile açık veya kapalı otopark kullanışlarının
yapılabileceği alanları,
ğ) Yeşil çatı: Binanın enerji performansını, hava
kalitesini ve kent ekolojisini iyileştiren, yağmur suyunun yarattığı
problemlere yenilikçi çözümler getiren, çim serilip çiçeklerle
yeşillendirilebilen, küçük bitkilerle donatılabilen çatıları,
h) Yol kotu tutanağı: Parselin cephe aldığı
yolların varsa tretuvarları ile birlikte kotlarını gösteren belgeyi (Mevcut
yollarda siyah kotların, ham yollarda ise mevcut kotlarla birlikte
belediyesince hazırlanan ve onaylanan yol profillerine göre bitmiş yolun
kaplama üst kotlarının (kırmızı kotlarının) gösterilmesi gereklidir.),
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Genel İlkeler
Genel
ilkeler
MADDE 5 –
(1) Genel ilkelere yönelik olarak
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5 inci maddesine uyulur.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Arsalara İlişkin Hükümler
Parsel
büyüklükleri
MADDE 6 –
(1) İmar planı ile getirilmiş
farklı hükümler yoksa bu Yönetmelik koşullarına göre yapılacak parselasyon
planı ve ifrazlarda elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; ikinci,
üçüncü ve dördüncü fıkralarda belirtilen ölçülerin altında kalmamak
kaydıyla, arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve benzeri çevre
özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçü ve
gereksinimleri de göz önünde tutularak idarece onaylı ada kitle etüdüne
göre belirlenir.
(2) Parsel genişlikleri;
a) Konut ve ticaret bölgelerinde:
1) 4 kata kadar (4 kat dâhil) inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: (6.00) metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (6.00)
metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(6.00) metreden,
az olamaz.
2) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: (9.00) metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi toplamı +
(9.00) metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(9.00) metreden,
az olamaz.
3) 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: (12.00) metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (12.00)
metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(12.00) metreden,
az olamaz.
b) Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük
sanayi bölgelerinde:
1) Bitişik nizamda: (5.00) metreden,
2) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (5.00)
metreden,
3) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(5.00) metreden,
az olamaz.
c) Sanayi bölgelerinde, 30.00 metreden az olamaz.
ç) Akaryakıt istasyonlarında 40.00 metreden az
olamaz.
d) Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, 40.00
metreden az olamaz.
e) Bu fıkradaki ölçülerin tespitinde, köşe başına
rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin
edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.
(3) Parsel derinlikleri:
a) Konut ve ticaret bölgelerinde:
1) Ön bahçesiz nizamda: (13.00) metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (13.00)
metreden,
az olamaz.
b) Ticaret bölgelerinde (Yalnız 1 katlı dükkân
yapılması halinde):
1) Ön bahçesiz nizamda: (5.00) metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (5.00)
metreden,
az olamaz.
c) Küçük sanayi bölgelerinde:
1) Ön bahçesiz nizamda: (6.00) metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (6.00)
metreden,
az olamaz.
ç) Sanayi bölgelerinde, 30.00 metreden az olamaz.
d) Akaryakıt İstasyonlarında 40.00 metreden az
olamaz.
e) Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, 40.00
metreden az olamaz.
(4) Parsel alanları, konut dışı kentsel çalışmaları
alanlarında 2000 m2’den az olamaz.
(5) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere
uymayan arsalarda, yeni veya ilave yapı ruhsatı düzenlenemez.
(6) Köşe başı ve iki yola cepheli ara parsellerde;
en az bir yönde minimum parsel genişliği ve derinliği şartı aranır.
İfraz ve
tevhit
MADDE 7 –
(1) Parselasyon planı bulunan
yerlerde, daha sonra plan değişikliği veya revizyonu yapılması halinde bu
planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile
imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve
ifraz yapılamaz.
(2) Bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar
dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek
ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların
estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu idarenin ilgili
birimince belirlenmeden, ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz.
(3) Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan
imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan,
parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapılan tebliğden
itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması halinde, resen
tevhit ve fiili duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare
yetkilidir.
(4) İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve
imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz
edilemez.
(5) İmar planı ile kapanan yollar nedeniyle yola
cephesi olmayan parsellere, imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi
düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez veya
ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez.
(6) Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet
alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi
tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili
idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması
yasaklanan alanlar ifraz edilemez, bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf
tesisler harici yapı yapılamaz. Ancak;
a) Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda
kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları,
b) Bu fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan
olarak gösterilen alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan
kısımları,
c) İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp
tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları Tarım ve Orman
il müdürlüğünün görüşü alınarak,
ifraz edilebilir.
(7) Kademe hattı belirlenen yerlerde imar planında
aksine bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir. Ancak kademe hattı
belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri kademe hattı
dikkate alınarak gerçekleştirilir.
(8) Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin yapılması
için gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu
parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar bu Yönetmelikteki
ifraz şartlarına tabi değildir.
(9) Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip
parsellerin tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında; tevhit
sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi
parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları
toplamını geçemez. Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan
parsellerin tevhidi halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile
belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz.
(10) Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden
farklı parseller ile imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan
parseller tevhit edilemez.
(11) İmar adasındaki aynı veya farklı yapı nizamı
bulunan parsellerin bahçelerinin daha etkin kullanabilmesi amacıyla; ilgili
parsel maliklerinin muvafakati alınmak, her bir parsel sınırı korunmak ve
bu sınırlara göre planda verilen yapılaşma koşulları ayrı ayrı uygulanmak
kaydıyla, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına bakılmaksızın ve
parseller tevhit edilmeksizin vaziyet planı idarece onaylanarak ve tapuda
beyanlar hanesine şerh düşülerek açık veya tamamen gömülü olmak ve
dilatasyonla ayrılmak kaydıyla kapalı, ortak otopark uygulaması
yapılabilir.
(12) Aynı yoldan cephe alan ve aralarında 3.50
metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar parsellerinin tevhidi halinde
parsellerin bitiştiği sınırda bu Yönetmeliğe göre kademe yapılması ve kat
adedinin ve bina yüksekliğinin, her kademenin kendi içinde
değerlendirilmesi zorunludur.
(13) Maliklerinin talebi üzerine mevcut bitişik
parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve birbirleri ile olan sınırlarının
düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı
değiştirilmemek kaydıyla, bu Yönetmelikte bahsedilen asgari ifraz şartları
aranmaz.
(14) Uygulama imar planı ile farklı kat adedi veya
yükseklik getirilmiş imar parselleri tevhit edildiği takdirde tevhit edilen
parsellere verilen yükseklik değerleri aşılamaz, tevhit edilen parsellerin
kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır.
Parsele
ilişkin hükümler
MADDE 8 –
(1) Parselasyon planına göre
müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve
mülkiyet değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının
tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.
(2) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere
uymayan arsalar mevzuat hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale
getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya
kadar, bu parsellerdeki mevzuatına uygun yapılmış mevcut yapıların olduğu
gibi kullanılmasına, tadilatına veya imar planına aykırı olmamak kaydıyla
işlev değişikliğine izin verilir.
(3) Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere
rastlayan veya kalan parçası plan ve bu Yönetmelik hükümlerine göre yapı
yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri
tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.
(4) İki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı
olmamak şartı ile yapılmış bina veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer
tarafında plana göre tespit edilmiş bir yol bulunması halinde, müstakil
kalan ve asgari parsel büyüklüklerine uymayan parsellere; fen, sanat ve
sağlık kuralları ile bu Yönetmeliğin diğer hükümlerine uygun yapı
yapılmasına idarenin ilgili birimince ada bazında değerlendirme yapılarak
izin verilir.
(5) İmar planında yapı nizamı belirlenmeyen
hallerde ayrık nizam uygulanır.
(6) Bitişik ve blok nizam parsellerde; ada içindeki
istisnai derinlikteki bir parselde yapılacak binanın ada içi boşluğu bölücü
nitelikte yapılaşmasına izin verilmez.
(7) Köşe başına rastlayan bitişik nizam
parsellerde; bina derinliği parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu
parsellere verilecek derinliklere göre belirlenir. Ada köşesindeki
parsellerde; yapı adasında bu yollara göre verilen bina derinlikleri ile
oluşan ada içi boşluğu devam edecek şekilde, diğer yönden de kat adedine
bağlı olarak belirlenecek bahçe mesafesi bırakılmak kaydıyla yapı izni
verilir.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Yapılaşmaya İlişkin Hükümler
Yol
genişliklerine göre bina kat adetleri
MADDE 9 –
(1) 1/10/2017 tarihinden önceki
mevcut uygulama imar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri
belirtilmemiş parsellerde;
a) Bina yükseklikleri, 30 uncu maddede katın
bulunduğu konuma göre ayrı ayrı belirtilmiş olan azami kat yüksekliklerinin
aşağıda belirtilen kat adetleri ile çarpımı ile bulunan toplam yüksekliği
aşmamak üzere belirlenir:
İmar
Planına göre
Yol
genişliği (metre)
En Çok
Kat Adedi
(Bodrum
Hariç)
Yol
Genişliği ≤ 7.00
2
7.00
< Yol G. ≤ 10.00
3
10.00
< Yol G.≤ 12.00
4
12.00
< Yol G.≤ 15.00
5
15.00
< Yol G.≤ 20.00
6
20.00
< Yol G.≤ 25.00
8
25.00
< Yol G.≤ 35.00
10
35.00
< Yol G.≤ 50.00
14
50.00
< Yol Genişliği
18
b) Bu maddenin uygulanmasındaki yol genişlikleri,
parselin ön cephesinde yer alan yolun planda belirtilen genişliği veya
planda belirtilmemiş ise ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark,
demiryolu, su kanalı gibi unsurları içermeyen yolun genişliği esas alınır
ve yollardaki kısmi genişleme ve daralmalar yol genişliğine dahil edilmez.
c) Kat adetleri, binanın kot aldığı noktaya göre hesaplanır.
Ancak artan kat yüksekliğinden faydalanılmak suretiyle binanın hiç bir
cephesinde bodrum katlar hariç kat sayısı artırılamaz. İmar planlarında
gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine
tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde bu esaslar ile
binanın kot aldığı noktaya en fazla 1.2 metre eklenmek suretiyle belirlenen
subasman kotu dikkate alınır.
ç) Bu maddede belirlenen bina yükseklikleri;
herhangi bir abideyi veya muhafazası gereken tarihi ve mimari bir eserin
görünüşünü bozması halinde, Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu kararına göre
azaltılabilir.
Yol
profillerinin hazırlanmasına ilişkin esaslar
MADDE 10
– (1) Yol profillerinin
hazırlanması ve onayına ilişkin esaslar şunlardır:
a) İmar uygulaması sonucu yeni oluşan veya mevcut
haliyle ham olan yolların en ve boy kesitleri, arazi ölçümü ile belirlenen
siyah kotlara göre belediyesince hazırlanır ya da hazırlatılır.
b) Yol profilinde yer alan kırmızı kotlar; daha
önce hazırlanan en ve boy kesitlerdeki siyah kotlara göre yolun başlangıç
ve bitişinin bağlandığı yolların kırmızı kotları dikkate alınarak kazı ve
dolgu miktarları da en az olacak şekilde belediyesince belirlenir.
c) Yol profilleri, yol genişliği ve uzunluğu gibi
özellikler dikkate alınarak uygun ölçekte çizilir ve numara verilerek
belediyesince onaylanır.
ç) İlçe belediyelerince onaylanan yol profilinin
bir sureti Büyükşehir Belediyesine, Büyükşehir Belediyesince onaylanan yol
profilinin bir sureti ise ilgili ilçe belediyesine gönderilir. Büyükşehir Belediyesi
sorumluluğunda olan yol/yollar için ilçe belediyesince profil hazırlanması
ya da hazırlatılması durumunda Büyükşehir Belediyesinin onayı alınır.
Binalara
kot verilmesine ilişkin esaslar
MADDE 11
– (1) İmar planlarında aksine bir
hüküm bulunmaması halinde yoldan kotlandırma esastır.
(2) Kot alınan noktanın tespitinde, sokağa cepheli
diğer parsellerdeki mevcut teşekkülün subasman kotları, gabarileri ve bu
sokağa (yola) bakan yüzleri için konuma dayalı olarak ve uygun ölçekte
ilgili idaresince hazırlanan sokak silueti dikkate alınır.
(3) Bir parselde birden fazla bina yapılması
durumunda, arazi yapısına ve yollara uyumlu kotlandırma yapmak için, ilgili
idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için
kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.
(4) Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış
yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan
binalara kot verilemez.
(5) Tabii zeminden kotlandırma ile kademelendirme
işlemlerinde ada bazında değerlendirme yapılır.
(6) Parselin tabii zemininin yol seviyesinden 3.00
m. yüksek veya alçak olması veya yoldan itibaren çok meyilli olması, aynı
parselde farklı arazi kotları olması, aynı ada veya parsel içinde kat
adetlerinin veya yapı düzeninin farklı olması veya farklı bahçe mesafeleri
nedeniyle kot alma noktalarının değişmesi, birden fazla yapılaşma olan
parsellerdeki kitlelerin kot alma noktalarının belirlenmesi gibi hallerde,
gerek yoldan kotlandırma gerekse tabii zeminden kotlandırma işlemleri ve
kademe uygulamalarında mevcut yapılaşma dikkate alınarak nasıl kot
verileceği ve kademelendirmeye ilişkin esaslar yapı adasının tamamı etüt
edilerek idarenin ilgili birimince belirlenir. Adadaki tüm uygulamalarda
idarenin ilgili birimi tarafından onaylanan ada etüdüne uyulur.
Yoldan
kotlandırma
MADDE 12
– (1) Genel olarak yoldan
kotlandırılan binalara, parselin cephe aldığı yolun kırmızı kotuna göre ve
yolun yüksek tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki tretuvar üst
seviyesinden kot verilir.
(2) Tretuvar seviyesi, kırmızı kota göre belirlenen
yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul edilir.
(3) Kotlandırma yapılması için, yolun yapımının
tamamlanmış olması veya yol profilinin onaylanarak kırmızı kot çalışmasının
yapılması zorunludur.
(4) Henüz oluşmamış yollarda kot talebi halinde
bordür/tretuvar üst seviyesi, ilgili idare tarafından 10 iş günü içerisinde
hazırlanacak projeye göre belirlenir.
(5) Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı
zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre yükseldiği
noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. Her kademenin kendi
hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok 3.50 metre
olmak zorundadır. Kademelendirme, kot aldığı noktaya göre olması gerekli
saçak seviyesi dikkate alınarak üst katlarda da yapılır.
(6) Kademelendirmede her kademe, cephe boyunca 6.00
metreden aşağı olamaz. Son kademenin 6.00 metreden az olması durumunda bir
önceki kademe seviyesine uyulur. Ayrıca her kademedeki bina yüksekliği imar
planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez.
(7) Yoldan kotlandırılan binalarda yoldan düşük
olan parsellerin arka köşe noktalarının en düşük yol kotundan 3.50 metreden
daha fazla kot farkı olması durumunda bina derinliği boyunca beşinci ve
altıncı fıkralardaki kademelendirme esaslarına göre kademelendirilir.
(8) İkili blok yapılacak parsellerde kotlandırma,
iki parselin birleştiği noktadaki tretuvar üst kotundan yapılır.
(9) % 20’den fazla eğime sahip yollarda; bitişik
veya blok nizam uygulanacak yerlerde bina cepheleri toplamı 12.00 metreden
düşük olan ara parsellerde bina kotları, bina köşe hizalarındaki en yüksek
yol kotundan verilir.
(10) 40.00 metre ve altında olan bina cephe ve
derinliklerinde, talep edilmesi halinde; bu maddedeki hükümlere göre
yapılması gerekli olan kademe sayısı kadar bina üst katlarında, binanın
kademe yapılması gerekli olan cephelerinden her bir kademe için bir alt
kata göre en az 3.00 metre geriye çekilmek suretiyle de kademe uygulaması
yapılabilir.
Tabii
zeminden kotlandırma
MADDE 13
– (1) Arazinin meyilli olması
durumunda, parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi 10.00
metre veya daha fazla veya parselin tabii zemini yoldan aşağıda ve ön bahçe
mesafesi 12.00 metre veya daha fazla ise tabii zeminden kot verilir.
(2) Bina köşe kotlarının aritmetik ortalamasının
yola göre 3.00 metreden yüksek veya düşük olması durumunda, tabii zemin
kotu, mevcut teşekkül de dikkate alınarak yapı adasının tamamı etüt edilmek
kaydıyla idarenin ilgili birimince belirlenir.
(3) Bir yola cepheli veya birden fazla yola cepheli
olup, üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün olan parsellerde kot, her
binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Ancak, yola
nazaran 3.00 metreden yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu mevcut
teşekkül de dikkate alınarak, yapı adasının tamamı etüt edilmek kaydıyla
idarenin ilgili birimince belirlenir.
(4) Tabii zeminden kotlandırmada, ± 0.00 kotu
binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur.
Köşe başı
parsellerde kotlandırma
MADDE 14
– (1) Köşe başı parsellerde;
a) Parselin cephe aldığı yollardan yüksek olanına
göre kot verilir.
b) Bu binalarda 12 nci maddenin beşinci ve altıncı
fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca
kademelendirme yapılarak düşük kottaki yol için belirlenen bina
yüksekliklerine uyulur.
İki yola
bakan ara parsellerde kotlandırma
MADDE 15
– (1) Parselin cepheli olduğu
yollar arasında kot farkı bulunması halinde düşük kottaki yol ve yüksek
kottaki yolun siluetleri açısından ilgili idaresince değerlendirilerek
kotlandırma yapılır.
(2) Bu binalarda 12 nci maddenin beşinci ve altıncı
fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca
kademelendirme yapılır.
Bahçe
tesviyelerine ilişkin esaslar
MADDE 16
– (1) Tabii zemin veya tabii zemin
kotuna göre düzenlenmiş tesviye zemin hiçbir şekilde bağımsız bölüm
oluşturmak maksadıyla hafredilemez.
(2) Yol cephelerinin otopark olarak düzenlenmesi
halinde otopark alanları yol kotuna göre tesviye edilir.
(3) Ön, yan ve arka bahçeler ile kademelerin,
birbiri ile veya yol ile bağlantısını sağlayacak merdiven veya rampa
düzenlenir.
(4) Bahçe tesviyelerinde oluşacak kademelerde çevre
binaların, parseldeki binanın ve bahçelerdeki yaşam alanlarının güvenliğini
sağlayacak şekilde, teraslama, istinat duvarı ve benzeri uygulamalar
mühendislik esaslarına göre projelendirilerek yapılır.
(5) Bahçe tesviyelerinde engelliler için
erişilebilirlik standartlarına uygun düzenlemelerin yapılması zorunludur.
(6) Bahçe girişinden bina girişine kadarki
güzergâhta yer alan eğimlerin %5’ten fazla olması durumunda öncelikle 32
nci maddede yer alan ölçü ve özelliklerde rampa düzenlenir. Rampa
yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda erişilebilirlik mevzuat ve
standartlarına uygun diğer tedbirler alınır.
(7) Bir parselde birden fazla yapının bulunduğu
veya birden fazla parselin bütünleşik olarak projelendirildiği durumlarda;
otopark giriş çıkışlarının, yaya sirkülasyonunun ve engellilerin
erişilebilirliğinin sağlanması kaydıyla, parsel sınırı ile bina cephesi
arasında kalan kısımlar ile binalar arasında kalan kısımlardaki bahçe
tesviyeleri, 17 nci, 18 inci ve 19 uncu maddelerde yer alan hükümler
dikkate alınarak idarenin ilgili birimince tespit edilir.
Ön
bahçelerin tesviyesi
MADDE 17
– (1) Yoldan kot alan parsellerde;
a) % 15’ten daha az eğimli bir yola cephesi bulunan
parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan
kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol eğimine göre kaldırım seviyesinde
tesviye edilir.
b) % 15'ten fazla eğimli bir yola cephesi bulunan
parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısım, yaya
kaldırımı ile uyumlu olmak ve kademeler arasında en çok 0.15 metre kot
farkı olmak üzere tesviye edilir.
(2) Bina yol cephe hatları ile yollar arasında
kalan bahçeler yola doğru en fazla % 2 meyil verilerek tesviye edilir.
(3) Köşe başı parsellerin yol cepheleri bina cephe
hattı boyunca, komşu parsel sınırına kadar yaya kaldırımı eğimince tesviye
edilir.
(4) Otopark giriş eğimleri, istinat duvarı,
korkuluk ve benzeri gerekli güvenlik tedbirleri alınmak ve ilk 3.00 metresi
%7 eğimi geçmemek kaydıyla parsel sınırından itibaren başlatılabilir.
(5) Otopark rampaları ön bahçe boyunca yola paralel
yapılamaz.
(6) Tabii zeminden kotlandırılan parsellerin ön
bahçelerinde, engellilerin erişilebilirliğini sağlayacak şekilde kademeler
halinde ya da merdiven, rampa biçiminde düzenlenmesi esasına uyularak
yapılacak tesviye işlemleri idarenin ilgili birimince tespit edilir.
Yan
bahçelerin tesviyesi
MADDE 18
– (1) Arka bahçe tesviye kotunun ±0.00
kotundan düşük olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve arka bahçeler
arasında uyum sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde arka bahçe tesviye
kotunun altına inilmemek koşuluyla tesviye yapılabileceği gibi
kademelendirme de yapılabilir.
(2) Arka bahçe tesviye kotunun ±0.00 kotundan
yüksek olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve arka bahçeler arasında uyum
sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde ±0.00 kotunun altına inilmemek
koşuluyla tesviye edilebileceği gibi kademelendirme de yapılabilir.
(3) Birbirinden farklı kotlardaki yollardan cephe
alan köşe başı parsellerde; yan bahçelerdeki en düşük kot seviyesinin
altına düşülmemek şartıyla, ön bahçelere uyumlu tesviye yapılmasında
idarenin ilgili birimi yetkilidir.
Arka
bahçelerin tesviyesi
MADDE 19
– (1) Tabii zemini ±0.00 kotunun
üstündeki arka bahçe zemininin bu kota kadar kazılması esastır. Ancak,
kayalık zeminlerde veya parsel arka sınırındaki ortalama tabii zeminin
+2.00 kotundan yukarıda olması halinde, gerekli önlemler alınarak bina arka
cephesinden itibaren 3.00 metrelik şeridin tesviyesi ile yetinilir.
(2) Tabii zemin kotu ±0.00 kotunun altında kalan
arka bahçelerde bina köşelerinden en düşük kottakinin seviyesine kadar kazı
yapılabilir. Parselin en düşük arka köşe noktası ile binanın en düşük arka
köşe noktası arasındaki kot farkının 1.00 metreden fazla olması durumunda,
bina arka cephesinden 3.00 metreden itibaren kademelendirme yapılabilir.
(3) Arka bahçelerde 2.00 metreden fazla olmamak ve
(±0.00) kotunu geçmemek koşuluyla dolgu yapılabilir.
Parsel kullanım
fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları
MADDE 20
– (1) Parsel kullanım
fonksiyonlarına göre yapılaşma koşullarına ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesi uygulanır.
Taban
alanı
MADDE 21
– (1) Taban alanına ilişkin olarak
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 20 nci maddesi uygulanır.
Katlar
alanı
MADDE 22
– (1) Katlar alanı; bodrum kat,
asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen
bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki
alanları toplamıdır. Kullanılabilen alanlar deyiminden; konut, işyeri,
eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye, dinlenmeye
veya ibadet etmeye ayrılan alanlar anlaşılır.
(2) Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; 23
üncü madde uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen alanlar ile kat adedine
konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa
çıkarılamaz.
(3) Emsal hesabına dâhil edilmeyen alanlar, proje
değişikliği ile imar planındaki veya bu Yönetmelikle belirlenen emsal
değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez,
müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis
edilemez.
(4) Uygulama imar planında emsal verilmeyen
parsellerde katlar alanı, planla veya bu Yönetmelikle belirlenen; taban
alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır.
Katlar
alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar
MADDE 23
– (1) Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin 5 inci maddesinin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar
dâhilinde;
a) Emsal ve % 30 hesabına dahil olmayan alanlar;
1) Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz
normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari
ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 m²’si,
2) Son katın üzerindeki herhangi bir kullanıma konu
edilmeyen ortak alan niteliğinde teras çatılar,
3) Yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık
otoparklar,
4) Konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları
gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar,
5) Alışveriş merkezlerinde yapılan atrium
boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki alanı,
b) Bodrum katlarda yapıldığı takdirde Emsal ve % 30
hesabına dahil olmayan alanlar;
1) Zorunlu otopark alanları,
2) Sığınak, asansör boşlukları, merdivenler,
bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat alanları, yakıt ve su depoları,
jeneratör ve enerji odası, kömürlüklerin ilgili mevzuat, standart ya da bu
Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları,
3) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın
konutlarda 150 m²’si, konut dışı yapılarda 300 m²’si,
4) Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak
alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve (c) bendinde
belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar,
5) Ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki
çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 m²’si,
c) % 30 hesabı dahilinde Emsal harici olan alanlar;
1) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin
seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler,
2) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya
bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı
sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen;
kameriye, pergola, sundurma ve süs havuzu,
3) 6 m²’yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri,
4) Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmeliğin gerekli gördüğü, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan yangın
güvenlik holleri,
5) Asgari ölçülerdeki; asansör boşlukları,
ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları ve şaftların
subasman seviyesinin üstündeki kısımları,
6) Binaya ait yağmur suyu toplama havuzu, evsel
atık ve geri dönüşüm hazneleri,
7) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak
üzere kanopiler ve arkatlar,
8) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki
kısımları,
9) Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları
rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri,
10) Bu Yönetmelik uyarınca yapılması zorunlu olan
kapıcı dairelerinin toplam 70 m2’si,
11) Atrium ve galeri boşlukları,
12) Konut dışı kullanımlarda, bodrum kat haricinde
diğer katlarda yapılan ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın 200
m2’si,
13) Bodrum kat haricinde diğer katlarda yapılan
bina için gerekli minimum sığınak alanı,
14) Konut dışı kullanımlarda; bodrum kat haricinde
diğer katlarda yapılan ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki
çocuk oyun alanları ve çocuk bakım üniteleri,
15) Bodrum kat haricinde diğer katlarda yapılan
otopark alanları,
16) Yapı yüksekliği 60.50 metreden fazla olan
binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda
sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,
17) Bina veya tesise ait olan ısıtma, soğutma,
tesisat alanı, su sarnıcı, havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği
sistemlerinin bulunduğu alanlar, arıtma tesisi, gri su toplama havuzu,
yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, asansör, makine
dairesi, ısı merkezi, enerji odası, kömürlük, eşanjör ve hidrofor
bölümleri,
18) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan
bodrum katlar ile kısmen açığa çıkan yol cephesi haricindeki bodrum
katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bir bağımsız
bölümün eklentisi olmayan, ticari amaç içermeyen, sadece binada oturanların
kullanımına yönelik, toplamda emsal hesabına konu alanın % 5’ini ve 1000 m2’yi
geçmeyen ortak alan niteliğindeki yönetim ve toplantı odaları ile spor ve
sosyal mekânlar,
19) Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan
bodrum katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bağımsız
bölüm net alanının %50’sini geçmeyen depo amaçlı eklentiler,
20) Balkonların 1.50 m. genişliğindeki kısımları,
kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi,
katlar alanına dâhil edilmez.
Bahçe
mesafeleri
MADDE 24
– (1) Uygulama imar planında,
aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda bahçe mesafeleri;
a) Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe
mesafeleri ile umumi hizmet alanları ve diğer kamusal alanlara komşu olan
bahçe mesafeleri en az 5.00 metredir.
b) Yan bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.
c) Arka bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.
ç) Yan ve arka bahçe mesafeleri; tabii veya tesviye
edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum katları da dâhil, dörtten fazla katlı
binalarda 4 katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır. Bu hüküm
parsellerin park alanına komşu cephelerinde uygulanmaz.
d) Yan ve arka bahçe mesafelerinin hesabında
dikkate alınacak kat adedi o cephede kısmen veya tamamen tabii veya tesviye
edilmiş zeminin altında kalan katlar hariç diğer katların toplam
yüksekliğinin üçe bölünmesi ile bulunur. 2.50 metreyi aşan artık değerler 1
kat adedine tekabül eder.
e) Bina yüksekliği hesabında, arkasında kullanılan
hacim oluşturulmamış istinat duvarları yükseklik hesabına dâhil edilmez.
f) Bu Yönetmelikte yer alan kat adedine bağlı
olarak yan ve arka bahçe mesafelerinin 0.50 metre arttırılmasına ilişkin
hükümler yapıda bulunan her katta ayrı ayrı değerlendirme yapılarak da
uygulanabilir.
g) Uygulama imar planında aksine bir açıklama
getirilmediği takdirde, binanın tabii zemin veya tesviye edilmiş zemindeki
en düşük kottaki görünen yüksekliği 60.50 metre veya daha fazla ise; ön,
yan ve arka parsel sınırından en az 15.00 metre çekilmek durumundadır.
60.50 metre yükseklikten sonra artan her kat için ön, yan ve arka bahçe
mesafelerine 0.50 metre ilave edilir.
ğ) Çok yüksek yapı, az katlı bir ana kitle üzerinde
yükseliyorsa, parsel sınırı ile ana kitlenin parsele en yakın noktası
arasındaki mesafe 10.00 metreye kadar düşürülebilir. Ana kitle yüksekliği
dâhil yapı yüksekliğinin 60.50 metre olması durumunda yükselen blok ile
parsel sınırı arasındaki mesafe en az 15.00 metre olup 60.50 metre yükseklikten
sonra artan her kat için bu mesafeye 0.50 metre ilave edilir. Bu maddede
ifade edilen ana kitle; en fazla 5 katlı olup kat adedi binanın en düşük
kottaki cephesi esas alınarak belirlenir. Bir parselde birden fazla 60.50
metre yükseklikte bina yapılması halinde binalar arasındaki mesafe, 20.00
metre olup, 60.50 metre yükseklikten sonra ilave her 3.00 metre yükseklik
için bu mesafeye 0.50 metre ilave edilir. Bu fıkraya göre fazladan
bırakılması gereken çekme mesafeleri bir veya birkaç kat birlikte etüt
edilerek binada kademelenme yapılmak suretiyle de gerçekleştirilebilir.
h) Bir parselde az katlı ana bir kitle üzerinde
birden fazla yükselen bloklar tertiplenmesi halinde, bloklar arasında en az
yapının ana kitlesi üzerinde kalan bölümlerinin yüksekliklerine göre bu
Yönetmelikte belirlenen iki bina arasındaki yan bahçelerin toplamı kadar
mesafe bırakılmak zorundadır.
(2) Tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında
kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla, ön bahçe statüsünde
olmayan yan ve arka bahçe mesafelerinde su deposu, otopark ve mevzuatı
gereğince zorunlu miktardaki sığınaklar yapılabilir. Ayrıca ön bahçelerde
de tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında; parsel sınırına 3.00
metreden fazla yaklaşmamak şartıyla ön bahçe mesafesinin yarısına kadar
zorunlu otoparklar yapılabilir. Ancak sit alanları ve özel çevre koruma
alanlarında, koruma amaçlı uygulama imar planı hükümlerine uyulur.
(3) Ön bahçe mesafesi 7.00 metreye çıkarılmak
kaydıyla, bina cephesinden itibaren 2.00 metre dışında kalan kısım ön
bahçede açık otopark yapılabilir.
(4) Ön, yan ve arka bahçelerde; kapalı mekân
oluşturmayan ve tüm cepheleri açık, katlı olmayan, bağımsız bölüm veya
bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, tabii veya tesviye edilmiş
zemin üzerine;
a) Kameriye,
b) Pergola,
c) Süs havuzu,
ç) Çocuk bahçeleri,
d) Bina giriş köprüleri,
e) Oyun ve sportif amaçlı bahçe düzenlemeleri,
f) İzmir Büyükşehir Belediyesi İlan, Reklam ve
Tanıtım Yönetmeliği hükümlerine göre düzenlenen ayaklı pano ve totemler,
g) Giriş takları,
yapılabilir.
(5) Ön, yan ve arka bahçelerde güvenlik kulübesi
yapılabilir.
(6) Konut, konut+ticaret, turizm, eğitim, ibadet,
sağlık ve spor parsellerinin bahçe mesafelerinde, binanın zemine oturduğu
alanın dışında kalan alanın her 15.00 m2’si için bir ağaç dikilir.
Parselin ağaç dikimine uygun olmaması halinde bu fıkrada belirtilen şarta
göre hesaplanan sayıda ağaç, ilgili idarenin uygun göreceği, imar
planlarında kamunun kullanımına ayrılmış bir alana dikilir. Uygulama
yapılacak adalarda/parsellerde mevcut korunabilecek ağaçlar gerekli olan
ağaç sayısından düşülür. Adasında/parselinde bahçe/çevre düzenlemesi
yapılmamış ve gerekli sayıda ağaç dikilmemiş binalara yapı kullanma izni
verilmez.
(7) Mevzuat değişikliği veya yapıdaki kat veya alan
artışları nedeniyle asansör yapılması zorunlu hale gelen mevcut yapılara
ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde yapılacak
tadilatlarla asansör tesis edilememesi halinde, engellilerin de erişiminin
sağlanabilmesi için ön, yan ve arka bahçe mesafeleri içinde parsel sınırına
en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla asgari ölçülerde panoramik
asansör veya ulaşılacak katın yüksekliğinin uygun olması halinde 634 sayılı
Kanun uyarınca muvafakat alınarak mekanik kaldırma iletme platformu
yapılabilir.
(8) Eksik katlı yapı ruhsatı taleplerinde, uygulama
imar planında belirlenen veya uygulama imar planında belirlenmemişse, bu
Yönetmelikteki kat adedi veya bina yüksekliğine göre bu Yönetmelik ile
belirlenen bahçe mesafelerine uyulur.
Bir
parselde birden fazla bina yapılması
MADDE 25
– (1) Uygulama imar planında
aksine bir hüküm yoksa bu Yönetmeliğin bahçe mesafeleri ile ilgili
hükümlerine uyulması kaydı ile bir parsele, birden fazla bina yapılabilir.
(2) Bir parselde birden fazla binanın
projelendirilmesi halinde, binalar arası mesafe her binanın yüksekliğine
göre belirlenecek olan iki yan bahçe mesafesinin toplamı kadardır.
(3) Maliklerin talebi halinde, tapu idareleri aynı
kullanım kararını ve yapı nizamını haiz imar parsellerini imar adası içinde
tevhit ederek yeni elde edilen imar parselleri üzerinde yatay kat mülkiyeti
veya kat irtifakı tesis ederler.
Eksik
katlı bina yapılması
MADDE 26
– (1) Planla veya bu Yönetmelikle
belirlenen kat adedine veya bina yüksekliğine uygun olarak bahçe mesafesi
bırakılmak ve ilgili idarenin uygun görmesi, üçüncü ve dördüncü fıkralarda belirtilen
koşullar sağlanmaksızın ilave kat yapılamayacağının ilgilisine tebliğ
edilmesi kaydıyla daha az katlı bina yapılabilir. Uygulama imar planlarında
bu uygulamanın yapılmasına ilişkin hüküm olması halinde, ilgili idarenin
uygun görmesi koşulu aranmaz.
(2) Eksik katlı yapılan binalarda yapı ruhsatı,
yapı kullanma izin belgesi ve enerji kimlik belgesi yapılan kısım için
düzenlenir. Daha sonradan tamamlanmak istenmesi halinde, yürürlükteki plan
ve mevzuat hükümlerine uygun olarak ilave ruhsat ve binanın tamamı için
enerji kimlik belgesi düzenlenmesi zorunludur.
(3) Eksik katlı binalara imar planına aykırı
olmamak koşuluyla kat ilavesi yapılabilmesi için; temel ve statik
çözümlerin, yangın tedbirlerinin, enerji verimliliğinin, plan ve bu
Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe uygun olması; otopark, sığınak,
merdiven, asansör yeri, ışıklık ve diğer yapı elemanlarının da plan ve bu
Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplanması ve bırakılması
zorunludur.
(4) Eksik katlı inşa edilen binanın mevcut haliyle
veya tadilat yapılarak yürürlükteki plana ve mevzuata uygunluğunun
sağlanamaması halinde bina yıkılmadan kat ilavesi yapılmasına izin
verilmez.
(5) Eksik katlı binalara yapılacak ilavelerde fenni
mesuliyet, temel ve statik hesapları, yangın tedbirleri ve enerji
verimliliği konuları da dâhil mevcut yapı ve ilave yapılan kısımları
kapsayan teknik rapor düzenlemek suretiyle yapı denetim kuruluşlarınca
üstlenilir.
Yapılaşmada
idarenin yükümlülükleri
MADDE 27
– (1) İdareler sorumluluk ve
tasarrufundaki kamu malı olarak terkinli yerler üzerinde; ulaşım denetim
noktaları, muhtarlık, taksi durağı, su, doğalgaz, otobüs bileti, elektrik
faturası ve benzeri tahsilat ve satış üniteleri, kamu ihtiyacına yönelik
sondaj kuyusu, terfi istasyonu ve benzeri tesisler, emlak, tabela, vergi
tahsilat merkezleri ve benzeri kamu hizmeti veren birimler, mescit, taziye
evi, kan merkezi, 112 acil ambulans istasyonu gibi kamuya ait sağlık
birimleri, turizm, tanıtma, danışma, bilgi edinme, kültür, sanat, kermes ve
benzeri sosyokültürel amaçlı sökülüp takılabilir geçici yapılar, sosyal
hizmet amaçlı dernek, vakıf ve benzeri tüzel kuruluşlara ücretsiz verilecek
teşhir ve satış reyonları, belediye ve şirketlerinin kendi tesislerinde
veya kurslarında ürettikleri her türlü ürünlerin satış ve teşhir stantları
gibi kamu hizmetlerine yönelik geçici tesisler, ancak tarihi ve doğal
dokuyu bozmayacak, trafiği olumsuz etkilemeyecek, civar binaların görüşünü
kapatmayacak, bina girişlerini engellemeyecek şekilde söz konusu yerin
karakterini muhafaza etmek şartı ile yaptırılabilir.
(2) İdareler, tasarrufu altındaki meydan, yol,
otopark, park, yaya bölgesi, kaldırım gibi yerler ile bunlar üzerindeki
kamu hizmetlerinin yürütülmesi için gerekli büfe, para çekme makinesi,
anıtsal yapı, çeşme, havuz, saat kulesi, heykel, tuvalet ve benzeri
tesisleri, ulaşım ve haberleşme noktaları, sinyalizasyon ve aydınlatma
elemanları, çöp kutusu, bank, İzmir Büyükşehir Belediyesi İlan, Reklam ve
Tanıtım Yönetmeliği hükümlerine uyulması kaydıyla reklam ve bilgilendirme
levha ve panoları gibi kent mobilyaları ile peyzaj elemanlarını ulaşımı
aksatmayacak şekilde Türk Standartları Enstitüsü standartlarına da uymak
şartı ile yapar veya yaptırır.
(3) Birinci ve ikinci fıkralarda belirtilen
tesislerden;
a) İzmir Büyükşehir Belediyesi Kıyı ve Sahil
Şeridi, Yol, Meydan ve Yeşil Alan Yetki ve Görev Uygulama Yönetmeliği
kapsamında Büyükşehir Belediyesi yetki sınırları dahilinde yapılacaklara,
Büyükşehir Belediyesinin ilgili birimlerinin ve Kentsel Tasarım ve Kent
Estetiği Şube Müdürlüğünün uygun görüşü alınarak Büyükşehir Belediyesi
Encümen Kararı ile;
b) İzmir Büyükşehir Belediyesi Kıyı ve Sahil
Şeridi, Yol, Meydan ve Yeşil Alan Yetki ve Görev Uygulama Yönetmeliği
kapsamında ilçe belediyeleri yetki sınırları dahilinde yapılacaklara ise
kent estetiği ve ulaşım açısından Büyükşehir Belediyesinin uygun görüşü
alınarak ilgili ilçe belediyesi Encümen Kararı ile;
izin verilebilir.
(4) Birinci ve ikinci fıkrada belirtilenlerin ve
her türlü altyapının yapımı ve kullanımı ile bakım ve onarımı sırasında
yaya sirkülasyonunun engellenmemesi, engellilerin erişiminin, can ve mal
güvenliğinin sağlanması zorunludur.
(5) Bu madde kapsamında yürütülen çalışmalarda
tescilli ve tarihi yapılar ile doğal dokunun korunması esas alınır.
Kent
estetiğinde belediye yetkisi
MADDE 28
– (1) Büyükşehir Belediyesi yetki
sınırları dahilinde kentin mevcut ve yapılacak yapılarının estetiği ile
ilgili kurallar getirmeye, çevre özelliklerine göre yapılar arasında uyum
sağlamaya, kente yakışır bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve
kaplamalarını, bahçe duvarlarını, pergola ve benzeri kullanım şekillerini,
çatı malzeme ve renklerini ve çatı üzerinde kurulan tesislerin
görünümlerinin düzenlenmesine ilişkin, ilgili meslek odalarının ve
belediyesinin görüşünü alarak kurallar belirlemeye ve bu kuralları
koordinasyon kararı olarak tüm ilçelerde uygulamaya koymaya yetkilidir.
(2) İlgili belediyeler, binaların cephelerinin
temiz ve bakımlı kalmasını sağlamak amacıyla, dış cephe boya ve
kaplamalarının yenilenmesi için gerekli önlemleri alır ve yapı malikini
uyarır. Belediye encümen kararı ile yapılan tebligata rağmen mal sahipleri
tarafından yerine getirilmeyen eskimiş cephe, malzeme, boya ve kaplamasının
yenilenmesi iş ve işlemleri, belediye tarafından yerine getirilir. Yapılan
işlerin masrafı %20 fazlasıyla mal sahibinden tahsil edilir.
(3) Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57 nci
maddesinin yirmi altıncı fıkrasında belirtilen yapılar için Büyükşehir
Belediyesince belirlenecek usul ve esaslara göre silüet onayı yapılmadan
yapı ruhsatı düzenlenemez.
(4) Mevcut ve yeni yapılacak yapılarda uydu anteni
ve klima dış ünite yerlerinin, bina cephelerinde görüntü kirliliği
yaratmayacak şekilde belirlenmesi ve tüm klima tesisatlarında yoğunlaşma
suyunun serbest akışını önleyecek önlemlerin alınması zorunludur.
(5) Büyükşehir Belediyesi, bina cepheleri
aydınlatma uygulamalarına ilişkin ilgili kamu kuruluşları, meslek odaları,
sivil toplum kuruluşları ve üniversitelerden görüş alarak kriterler
belirlemeye yetkilidir.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Yapılara İlişkin Hükümler
Yapı
ünite fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları
MADDE 29
– (1) Yapıda aşağıdaki
kullanımların bulunması zorunludur:
a) İlgili mevzuatında öngörülen ölçülerde enerji
odası,
b) Merkezi ısıtma sistemli binalarda kazan dairesi veya
kaskat sistemi veya teshin merkezi,
c) Katı yakıt kullanan sobalı binaların bodrum veya
zemin katlarında veya teknik olarak bodrum kat tesis edilememesi durumunda
yüksekliği 2.20 metreyi geçmemek üzere bahçelerinde; ortak alan niteliğini
haiz olmak ve eklenti ihdas etmemek kaydıyla her bağımsız bölüm için en az
5 m2,
en fazla 10 m2 odunluk, kömürlük veya depolama yeri,
ç) Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik, 25/8/1988 tarihli ve 19910 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan
Sığınak Yönetmeliği, 22/2/2018 tarihli ve 30340 sayılı Resmî Gazete’de
yayımlanan Otopark Yönetmeliği, 5/12/2008 tarihli ve 27075 sayılı Resmî
Gazete’de yayımlanan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve 18/3/2018
tarihli ve 30364 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Türkiye Bina
Deprem Yönetmeliğinde binada zorunlu olarak bulunması gereken birimler,
asgari ölçülerde yapılır.
Kat
yükseklikleri
MADDE 30
– (1) Kat yükseklikleri uygulama
imar planında daha fazla belirlenmemiş ise döşeme üst kotundan döşeme üst
kotuna olmak üzere en fazla;
a) Ticaret bölgelerinde; zemin katlarda 4.50 metre,
asma katlı zemin katlarda 5.50 metre; diğer katlarda 4.00 metre,
b) Ticaretin de yapılabildiği karma alanlarda;
zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 5.50 metre; diğer
katlar konut ise 3.60 metre konut harici ise 4.00 metre,
c) Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 3.60
metre,
ç) Zemin katında ticaret yapılabilen konut
bölgelerinde ise zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 5.5
metre, diğer katlarda 3.60 metre,
kabul edilerek uygulama yapılabilir.
(2) Bu maddede belirtilen kat yükseklikleri dikkate
alınmadan bina yüksekliği verilen planlarda birinci fıkraya göre
değerlendirme yapılıp bina yüksekliği yeniden değerlendirilinceye kadar
uygulamalar birinci fıkrada belirtilen kat yükseklikleri ile plandaki veya
planda belirlenmemişse bu Yönetmelikle belirlenen kat adedinin çarpılması
sonucu bulunan bina yüksekliğine göre gerçekleştirilebilir. Ancak aynı ada
yüzünde bulunan parsellerin en az dörtte üçünün yürürlükteki planın kat
adedine göre yapılaşmış olması halinde mevcut teşekkülün kat yükseklikleri
dikkate alınır.
(3) Tesisat katının yüksekliği normal kat
yüksekliğini aşamaz. Özelliği gereği tesisat katı zorunluluğu olan 60.50
metreyi aşan binalarda tesisat katının 2.00 metresi bina yüksekliğinden ve
yapının kat adedinden sayılmaz.
(4) İskân edilen katların iç yüksekliği, asma
katlar hariç 2.60 metreden az olamaz. Ancak hava maniası olup planla kat
adedi belirlenen parsellerde bu yükseklik 2.40 metreye düşürülebilir.
(5) Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, tuvalet,
kiler, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler ve iskân edilmeyen
bodrum katları ile müştemilât binalarında, iç yükseklik 2.20 metreye kadar
düşürülebilir.
(6) Garaj, kalorifer dairesi, odunluk, kömürlük,
bodrum katlarda yer alan otoparklar ve benzeri özellik arz eden yerlerin
yükseklikleri bu maddede yer alan hükümlere tabi olmayıp, hizmetin
gerektirdiği şekilde 2.20 metrenin altında olmamak kaydıyla idaresince
tespit ve tayin olunur.
(7) Günlük ticarete yönelik işyerleri, mağaza ve
dükkanlar ile pastaneler, lokantalar ve benzeri yemek yerleri,
kahvehanelerin kat iç yüksekliği 3.00 metreden az olamaz.
(8) Hamam ve sıhhi banyolar, düğün ve oyun
salonları, diskotek, bar, birahaneler ve gazino mahallerinin kat iç
yüksekliği 3.50 metreden az olamaz.
(9) Eğitim, sağlık, sanayi yapıları ile sinema,
tiyatro ve konferans salonları, katlı otoparklar, resmi kurum ve kuruşlara
ait binalar ve spor salonları gibi özellik arz eden yapılarda kat
yükseklikleri, teknolojik ve mimari gereklere göre idarenin ilgili
birimince belirlenir.
Yapı
piyesleri ve ölçüleri
MADDE 31
– (1) Her müstakil konutta en az
aşağıdaki piyesler bulunur:
Piyes
Dar Kenarı
Net Alanı
1 oturma odası
3.00 metre
12.0 m2
1 yatak odası
2.50 metre
9.00 m2
1 mutfak veya yemek pişirme yeri
1.50 metre
3.30 m2
1 yıkanma yeri
1.50 metre
3.00 m2
1 banyo (tuvalet ile birlikte)
1.50 metre
4.00 m2
1 tuvalet
1.00 metre
1.20 m2
(2) 3 veya daha az odalı konutlarda banyo/yıkanma
yeri ile tuvalet aynı yerde düzenlenebilir.
(3) Hol ve koridor genişlikleri 1.20 metreden az
olamaz.
(4) İmar planlarında aksine bir açıklama olmaması halinde
her türlü işyerinin cephesi 2.00 metreden az olamaz.
(5) Mutfak nişi ve oda ile banyo ve tuvaletin aynı
mekânda düzenlenmesi halinde her mekân için öngörülen en az alanların
toplamı kadar alan düzenlenmek zorundadır.
(6) Birinci fıkrada belirtilen bu piyesler ile
koridor ölçüleri engellilerin de kullanımını sağlayacak standartlara ve
erişilebilirlik mevzuatına uygun olmak zorundadır.
(7) Mutfak, oda ve tuvalet/banyo havalandırmaları
aynı boşluğa açılamaz. Ancak, banyo ve tuvalet havalandırmaları aynı
boşluğa açılabilir.
(8) Su depoları ve ıslak hacimlerin altında enerji
odaları teşkil edilemez.
Bina
girişleri ve rampaları
MADDE 32
– (1) Bina giriş koridoru
genişliği, ana merdivene ve asansöre ulaşıncaya kadar dış kapı genişliğinden
az olmamak koşuluyla umumi binalarda en az 2.20 metre, diğer binalarda ise
en az 1.50 metredir.
(2) Ön bahçe mesafesi 10.00 metre ve daha fazla
olan parsellerde bordür üst seviyesinden en fazla 2.00 metre inilmek veya
çıkılmak suretiyle ön bahçeden bina girişi yapılabilir.
(3) Yoldan yüz almayan cephelerden, köprü veya
giriş şeridi aksı hizasındaki bordür seviyesinden en fazla 2.00 metre
inilmek veya çıkılmak suretiyle giriş yapılabilir.
(4) Yoldan doğrudan giriş alan binalarda, girişin
hizasındaki bordür taşı üst seviyesinin altında giriş yapılamaz.
(5) Tabi zeminden kotlandırılan parseller birinci,
ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlara tabi değildir. Girişin,
tabi zemine uyumlu olarak düzenlenen merdiven ve rampalarla sağlanması
gerekir.
(6) Bölge kat nizamını bozacak şekilde tesviye
yapılamaz.
(7) Konut binalarının zemin katlarının dükkân veya
mağaza olarak düzenlenmesi halinde dükkân ve mağaza girişlerinin sadece yol
cephesinden yapılması gerekir.
(8) Döşeme kaplamalarında kaymayı önleyen,
tekerlekli sandalye ve koltuk değneği hareketlerini güçleştirmeyen,
standardına uygun malzeme kullanılması zorunludur.
(9) Binalarda ve girişlerinde engellilerin
erişimine yönelik TS 9111 standardına uyulması zorunludur.
(10) Rampaların kenar korumaları, genişlikleri,
sahanlıkları, korkuluk ile küpeşte ve kaplama malzemeleri engellilerin de
dolaşımına olanak sağlayacak şekilde TS 9111 standardına uygun yapılmak
zorundadır.
(11) Bina girişlerinde engellilere yönelik ön
bahçede parsel sınırına kadar giriş rampası veya merdivene bitişik dar
kenarı en az 0.90 metre ve alanı en az 1.20 m² engelli asansörü yeri ya da
mekanik kaldırma iletme platformu yapılır. Aile ve Sosyal Hizmetler
Bakanlığının görüşü alınmak suretiyle engellilerin kullanımı için farklı
uygulama yapılabilir.
(12) Bina girişinde ve bina içinde bulunan
rampaların eğimleri aşağıdaki değerlere uygun olmak zorundadır:
En fazla yükseklik
En fazla eğim
15 cm ve daha az
1:12 (% 8)
16-50 cm arası
1:14 (% 7)
51-100 cm arası
1:16 (% 6)
100 cm üzeri
1:20 (% 5)
(13) Rampalarda ve ara sahanlıklarda kesintisiz
olarak 0.90 metre yükseklikte 1. düzey ve 0.70 metre yükseklikte 2. düzey,
elle tutulduğunda kolay kavranabilecek şekilde 32-45 mm çapında küpeşte
bulunmak zorundadır.
Merdivenler
MADDE 33
– (1) Merdiven kolu ve
sahanlıklar:
a) Ortak merdiven kolu ve sahanlık genişlikleri
konut yapılarında Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik
hükümlerine göre hesap edilecek kaçış genişliğinden az olmamak üzere 1.20
metreden, diğer yapılarda 1.50 metreden, konutlarda bağımsız bölüm içindeki
merdivenler ise 1.00 metreden az olamaz. Çatıya ve bodrum katlarına ulaşan
ortak merdivenler ile servis merdivenlerinde de bu ölçülere uyulur. Bu
merdivenler ahşap olamaz.
b) Ortak alan niteliğindeki merdiven evlerinin bina
cephesinden, çatıdan veya ışıklıktan doğrudan ışık alması ve merdivenlerin
çatıya ve bodrumlara ulaştırılması zorunludur. Ancak bodrum katlarında
ortak alan, eklenti ve/veya bağımsız bölüm bulunmayan binalarda, Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerini sağlamak kaydıyla, ana
merdiveninin bodrum katlara ulaşması zorunlu değildir.
c) Merdiven basamakları ve sahanlık ölçülerine dair
TSE standartlarının bu maddede belirtilen ölçü ve miktarlardan küçük olması
halinde bu madde hükümleri geçerlidir.
ç) Merdivenlerin her iki tarafında da engellilerle
ilgili TSE erişilebilirlik standartlarına uygun korkuluk ve küpeşte
yapılması, ayrıca sahanlık ve merdiven döşemelerinde ve kaplamalarında da
standartlara uyulması zorunludur.
(2) Merdiven basamaklarının ölçüleri ve
özellikleri:
a) Asansörü olmayan binalarda basamak yüksekliği
0.16 metreden, asansörlü binalarda 0.18 metreden fazla olamaz.
b) Basamak genişliği 2a+b= 60 ile 64 formülüne göre
hesaplanır. Formüldeki a: yükseklik, b: genişliktir. Ancak bu genişlik 0.27
metreden az olamaz.
c) Balansmanlı (dengelenmiş) merdivenlerde basamak
genişliği en dar kenarda 0.10 metre, basamak ortasında 0.27 metreden az
olamaz.
ç) Basamak uçları çıkıntısız (damlalıksız) olmak
zorundadır.
(3) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce
yürürlükte olan mevzuata uygun olarak yapılmış yapılara bu Yönetmelik
hükümlerine göre kat ilavesi yapılması halinde mevcut merdiven ölçüleri
ilave katlar için de aynen uygulanabilir.
(4) Karma kullanımlı binalarda her kullanım için
ayrı merdiven evi düzenlenmesi zorunludur. Bu kullanımların birbirine
dönüştürülmesi durumunda yeni oluşan kullanım için bağımsız genel merdiven
oluşturulmadan tadilata izin verilmez.
(5) Yüksekliği 1.80 metreden az olan merdiven
altları kapatılır.
Işıklıklar
ve hava bacaları
MADDE 34
– (1) Her müstakil ev veya
dairede, en az 1 oturma odası ile yatak odalarının doğrudan doğruya
hariçten ışık ve hava almaları gereklidir. Bu şekilde ışık ve hava
almalarına lüzum olmayan diğer odalarla mutfakların ışıklıktan, yıkanma
yeri ve tuvaletlerin ışıklık veya hava bacasından faydalanmaları da
mümkündür. Ancak tuvalet ve yıkanma yerleri ile odalar aynı ışıklığa
açılamaz.
(2) Işıklıkların;
a) 1 ila 6 katlı binalarda dar kenarı 1.50 metreden
ve alanı 4.50 m2’den,
b) 7 ve daha fazla katlı binalarda dar kenarı 2.00
metreden ve alanı 9.00 m2’den,
az olamaz.
(3) Her türlü binada hava bacalarının asgari ölçüsü
0.60x0.60 m²’dir. İçerisinden mekanik tesisatın geçirildiği hava
bacalarının asgari ölçüsü ise 0.60x0.60 m² ölçüsündeki havalandırma alanını
daraltmamak koşuluyla en az 0.80x0.80 m² olup bu alan herhangi bir yapı
elemanı (baca, kiriş ve benzeri) ile daraltılamaz.
(4) Hava bacaları, şönt baca tipi olarak
düzenlenemez.
(5) Asgari ölçüdeki bir ışıklık veya hava
bacasından her katta en çok dört piyes faydalanabilir. Bu piyeslerin
sayısının artması halinde, dörtten fazla her piyes için ışıklık veya hava
bacası ölçüsü aynı oranda arttırılır. Ancak, birinci fıkrada belirtilen
şekilde ışık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ışık ve havayı bu
Yönetmelikte tarif edilen şekilde alması mümkün olan piyeslerden, herhangi
bir ışıklık veya hava bacasına pencere açılması, bu ışıklık veya hava
bacası ölçülerinin arttırılmasını gerektirmez.
(6) Her binanın lüzumlu ışıklık veya hava bacası,
kendi parseli üzerinde bulunur. Komşu bina ve parselin ışıklık veya hava
bacasından faydalanmak suretiyle, bu elemanlarının yapılmasına ve
ölçülerinin azaltılmasına izin verilmez.
(7) Işıklık ve hava bacaları, bunlara ihtiyacı olan
kattan itibaren başlatılabilir. Hava bacalarının ve ışıklıkların bitişik
komşu parsele bakan kısımlarının duvar ile kapatılması mecburidir.
(8) Binaların bitişik olması gereken komşu
tarafından boydan boya ışıklık yapılması halinde, civarın inşaat nizamına
aykırı bir görünüm meydana getirmemek üzere, sokak cephesinde bina
yüksekliğince kapatılması mecburidir.
(9) Binalarda banyo, tuvalet ve benzeri kullanım
alanlarının havalandırma bacası ile veya mekanik havalandırma ile
havalandırılması zorunludur.
(10) Havalandırma bacalarından elektrik ve doğalgaz
tesisatı geçirilemez.
Bacalar
MADDE 35
– (1) Duman bacaları: Yapılarda
yer alması tasarlanan ısıtma sistemine göre, bacaların sayısı ve niteliği
belirlenir. Bacaların proje tasarımlarında TSE standartları, Binalarda
Enerji Performansı Yönetmeliği, Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik, Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği,
Sanayi Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği ve Doğalgaz İç
Tesisat Teknik Şartnamesindeki şartlar sağlanacaktır.
Bacaların net iç ölçüsü en az 0.15x0.15 m²
olacaktır. İki baca birbirine bağlanmayacağı gibi her bağımsız bölüme ait
ayrı ve müstakil bir baca olmalıdır. Duman bacaları çatı örtüsünü en az
1.00 metre, mahyayı ise en az 0.80 metre aşacaktır. Çatı konstrüksiyonu;
ister ahşap ister çelik olsun bacalara 0.10 metreden fazla yaklaşamaz.
Banyolara duman bacası yapılamaz.
a) Sobalı Isıtma Sistemi Seçilen Yapılarda;
Yapıların konut olarak kullanılan her dairesinde
mutfak ve mutfak nişi ile bunların dışında kalan en az iki piyesinde baca
yapılması zorunludur. Bu bacalar şönt baca olabilir, ancak, iki piyesten
kömürlük dışındaki bir tanesinde yapılacak bacanın müstakil baca olması
zorunludur. Yapıların dükkan, mağaza ve benzeri ticari amaçlı kullanılan
bölümlerinde her bağımsız bölüm için müstakil bir duman bacası (net ölçüsü
0.35 metre çapında sızdırmaz çelik baca) yapılması ve bu bacanın çatının en
yüksek noktasından en az 1.50 metre yüksek olması gereklidir.
b) Merkezi – kat kaloriferi seçilen yapılarda;
Her kalorifer kazanı için ayrı olarak düzenlenmiş
müstakil bir duman bacası yapılması (şönt olamaz) zorunludur. Ayrıca;
yapıların konut olarak kullanılan her dairesinde mutfak ve mutfak nişi ile
bunların dışında kalan en az bir piyeste en az bir baca yapılması, otel, iş
hanı, pasaj ve benzeri umumi binaların ise her katında en az bir baca
yapılması zorunludur. Bu bacalar şönt olabilir. Kat kaloriferi kazanı
balkona konulamaz, özel bir bölmeye konulduğunda bu mahallin en az 8 m3 hacminde olması, bu hacmin bina dış
cephesinden, ışıklıktan veya hava bacasından havalandırılması ve ışıklık,
havalandırma şaftı gibi mahallerde bağımsız müstakil bir duman bacası
bulunması zorunludur. Kat kaloriferi kazanı ile yakıt tankı aynı mahale
konulamaz.
c) Sınırları ilgili idare tarafından belirlenecek
doğalgaz uygulama bölgeleri içinde inşa edilecek yapılarda;
İskan edilebilir bodrum katlar dahil 5 katlı
binaların mutfaklarında doğalgazla çalışan her cihaz için bir müstakil baca
yapılacaktır. 5 kattan daha yüksek yapılarda (yüksek yapılar hariç)
mutfakta doğalgaz için bir şönt baca yapılması yeterlidir. 10 katın
üstündeki yapılarda; üstteki 10 kat şönt bacaya bağlanabilir, kalan diğer
alt katlarda hermetik (denge bacalı) cihaz kullanılmalıdır. Ayrıca;
doğalgaz bacası dışında, kaloriferli yapılarda kalorifer bacası dışında
düzenlenmesi ön görülen bütün bacalar yapılır.
Kombi cihazları, koruyucu kabin içerisinde olması,
bakım-onarım ve yeterli havalandırmanın sağlanması için yeterli
boşluklarının bırakılması şartıyla açık balkonlara konulabilir. Ancak, kat
sayısı ayrımı gözetmeksizin balkonda yer alacak kombilerin cihaz tipine
göre uygun bacaya bağlanması zorunludur.
Jeotermal veya doğalgaz altyapısı bulunan
alanlardaki yeni yapılacak binalarda jeotermal veya doğalgaz ısıtma sistemi
seçilmesi zorunludur.
(2) Tesisat bacaları: İçinden tesisat geçen
bacaların en az 0.80x0.80 m² ebatlarında olması zorunludur. Sadece tesisat
amacı ile kullanılmak ve her katta ortak mahale açılmak kaydıyla, bu
bacalar 0.40x0.40 m² ölçülerinde yapılabilir. Elektrik-haberleşme, mekanik,
doğalgaz tesisatları için ortak tesisat bacası kullanılamaz.
(3) Atık ayrıştırma bacaları: Kapıcı dairesi
zorunlu olan konut binalarında, evsel atıkların yerinde ayrıştırılmasını
teminen ilgili standartlara uygun atık ayrıştırma bacası için yer ayrılır.
Atık ayrıştırma bacası bağımsız bölümlerin kat sahanlıklarında en az bir
adet yapılabileceği gibi her bağımsız bölüm içinde de yapılabilir. Atık
ayrıştırma bacası tesis edilmesi mümkün olamayan mevcut binalarda bahçe
mesafeleri içinde TAKS ve KAKS’a dâhil olmaksızın atık ayrıştırma bacası
tesis edilebilir.
(4) Aspiratör bacaları: Bağımsız bölümlerin
mutfaklarında en az bir adet aspiratör bacası yapılır. Bağımsız bölümlerde
düzenlenen aspiratör bacaları, standartlara uygun olarak şönt baca şeklinde
düzenlenebilir.
Asansörler
MADDE 36
– (1) Tek bağımsız bölümlü
konutlar hariç iskan edilen ve/veya uygulama imar planına göre kat adedi 3
ve daha fazla olan binalarda asansör tesis edilmesi zorunludur. Daha az
katlı yapılarda da asansör yapılabilir.
(2) Tek asansörlü binalarda; asansör kabininin dar
kenarı 1.20 metre ve alanı 1.80 m²’den, kapı net geçiş genişliği ise 0.90
metreden az olamaz. Asansör kapısının açıldığı sahanlıkların genişliği,
kabin derinliğinden az olmamak kaydıyla 1.50 metreden az olamaz. Birden
fazla asansör bulunan binalarda, asansör sayısının yarısı kadar asansörün
bu fıkrada belirtilen ölçülerde yapılması şarttır. Tek sayıda asansör
bulunması durumunda sayı bir alta yuvarlanır. TSE standartlarının bu
fıkrada belirtilen ölçü ve miktarlardan küçük olması halinde; iskan edilen
ve/veya uygulama imar planına göre kat adedi 3 olan konut kullanımlı parseller,
taban alanında yapılaşma hakkı 120 m²’nin altında olan parseller ile tek
bağımsız bölümlü müstakil konut binalarında onuncu fıkradaki hükme aykırı
olmamak kaydıyla TSE standartlarına uyulur.
(3) Mevcut binalarda yapılacak tadilatlarda, bu
madde hükümlerinin ya da TSE standartlarının uygulanmasında idaresi
yetkilidir.
(4) Kat adedi birden fazla olan umumi binalarda en
az bir adet asansör yapılması zorunludur. Ayrıca; kat alanı 800 m²'den ve
kat adedi 3'ten fazla olan umumi binalarla, uygulama imar planına göre 10
kat ve üzeri binalarda veya zemin kat üzerinde 20’den fazla konut
kullanımlı bağımsız bölüm bulunan yapılarda ikinci fıkrada belirtilen
asgari ölçülere uygun ve en az 2 adet olmak üzere binanın tipi, kullanım
yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda asansör yapılması
zorunludur. Bu asansörlerden en az bir tanesinin, arıza veya elektriklerin
kesilmesi halinde zemin kata ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı
malzemeden yapılmış, kuyu içinde, duman sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir
güç kaynağından beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekmektedir.
(5) İskan edilen katlar dahil 10 kat ve üzeri
binalarda asansörlerden en az bir tanesi yük, eşya ve sedye taşıma amacına
uygun olarak dar kenarı 1.20 metre ve alanı 2.52 m2’den, kapı genişliği ise
net 1.10 metreden az olmayacak şekilde yapılır.
(6) Binalarda usulüne göre asansör yapılmış olması,
bu Yönetmelikte belirtilen şekil ve ölçülerde merdiven yapılması şartını
kaldırmaz.
(7) Asansörün yapılması ve işletilmesi ile ilgili
hususlarda; bu madde hükümleri de dikkate alınarak, 29/6/2016 tarihli ve
29757 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) ve
TSE standartları hükümlerine uyulur.
(8) Asansörlerin, bodrum katlar dâhil tüm katlara
hizmet vermesi zorunludur. Bodrum katlarda ortak alan, eklenti ve/veya
bağımsız bölüm bulunmaması halinde asansörlerin bodrum kata hizmet verme
zorunluluğu aranmaz.
(9) Asansörlere bina girişinden itibaren
erişilebilirlik standartlarına uygun engelsiz erişim sağlanması zorunludur.
(10) Asansörler, erişilebilirlik standartlarına
uygun gerekli donanımlara sahip olmak zorundadır.
(11) Özellik arz eden binalarda, binanın kat adedi,
yapı inşaat alanı, kullanma şekli göz önünde tutularak asansör sayıları ile
asgari ölçüleri ilgili idaresince artırılabilir.
Akaryakıt
servis istasyonları
MADDE 37
– (1) İmar planlarında akaryakıt
servis istasyonu olarak belirlenen alanlarda istasyonlar arası mesafe ve
diğer kriterlerle ilgili mevzuata uyulması şartıyla; akaryakıt ve servis
istasyonları, CNG otogaz istasyonları, LPG otogaz istasyonları, hidrojen
üretim ve dolum istasyonları yapılabilir.
(2) Yapı yüksekliği 2 katı geçmemek şartıyla;
istasyonların bünyelerinde kullanıcıların asgari ihtiyaçlarını karşılayacak
oto-market, çay ocağı, tuvalet, mescit, büfe, oto elektrik, lastikçi,
yıkama yağlama fonksiyonları yer alabilir.
(3) Yakıt tankı ve borulama sistemlerinin bakım,
tadilat veya onarımlarının, TSE standartları ve ilgili kurumların görüşü
doğrultusunda yapılması zorunludur.
(4) Elektrik enerjisi ile çalışan araçların şarj
edilmeleri için, ilgili elektrik kurumunun, olumlu görüşü ile otoparklar,
akaryakıt istasyonları veya diğer uygun yerlerde elektrikli araç şarj yeri
yapılabilir.
(5) Akaryakıt istasyonları, ilgili mevzuat
hükümlerine ve ilgili standartlara uyularak yapılır.
Su
depoları
MADDE 38
– (1) Bu Yönetmelikte belirtilen,
a) Çok yüksek yapılarda 30 m3’ten,
b) Umumi binalar ve yüksek katlı yapılarda 15 m3’ten,
c) 10 bağımsız bölüme kadar konut binalarında 3 m3’ten,
ç) Diğer binalarda 5 m3’ten,
az olmamak üzere yapının kullanma amacı, günlük su
ihtiyacı, seçilen yangın söndürme sistemi gibi kriterler ile ulusal ve
uluslararası standartlara uyulmak ve gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri
alınmak şartıyla hacmi belirlenen su deposu bulundurulması zorunludur.
(2) Konut binalarında 10 bağımsız bölümden sonraki
artan her bağımsız bölüm için su deposu hacmi 0.50 m3 arttırılır.
(3) Tüm binalarda su deposunun bulunduğu kat
itibariyle cazibeli akımın mümkün olmadığı durumlarda hidrofor konulması
zorunludur.
(4) Su depoları ve hidrofor, gerekli drenaj ve
yalıtım tedbirleri alınarak binanın bodrum ya da çatı katında tertiplenebileceği
gibi, aynı koşulları taşımak şartıyla, bina alanı dışında ön, yan ve arka
bahçelerde toprağa gömülü şekilde de yerleştirilebilir.
(5) Su depoları, taşıyıcı sistemden bağımsız olarak
betonarme, paslanmaz çelik veya sıhhi şartlara uygun benzeri malzemeden
yapılır.
(6) Su depoları, sayaç yerleri, hidroforlar ile ilgili
uygulamalarda bu Yönetmeliğe aykırı olmamak kaydıyla İZSU Genel
Müdürlüğünün düzenlemelerine uyulur.
Sarnıçlar-yağmursuyu
tankları-yağmursuyu hasat sistemleri
MADDE 39
– (1) 1000 m²’nin üzerindeki
parsellerde; bahçe sulamak, oto yıkama ve benzeri işlerde kullanılmak üzere
bir drenaj sistemi oluşturularak çatı ve zemin yüzeyi sularının tabii zemin
altında tesis edilecek bir sarnıçta/yağmursuyu tankında toplanması ve
gerekmesi halinde arıtılarak yeniden kullanımı sağlanır. Söz konusu drenaj
sistemi ve sarnıç/yağmursuyu tankı, bina ön cephe hattı gerisinde yan ve
arka bahçe mesafeleri içinde düzenlenebilir ve vaziyet planında gösterilir.
(2) Çatı sularını toplayan yağmur su boruları,
birinci fıkrada belirtilen sarnıçlara veya yağmursuyu tanklarına ya da yoldaki
yağmursuyu şebekesine bağlanır; ancak, atık su şebekesine bağlanamaz.
Bağlandığı tespit edildiği takdirde ilgili idare veya İZSU Genel Müdürlüğü
tarafından gerekli müdahale yapılıp bedeli bina sahibinden tahsil edilir.
Fosseptikler
MADDE 40
– (1) Genel olarak pis su kuyuları
ile fosseptikler komşu hudutlarına 5.00 metreden fazla yaklaştırılmaz.
Ancak bahçe mesafelerinin müsait olmaması halinde özellikle bitişik yapı
nizamına tabi yerlerde fenni ve sıhhi mahzur bulunmadığı takdirde bu
mesafeleri azaltmaya veya birkaç komşuya ait fosseptikleri bir arada veya
bitiştirerek yaptırmaya belediye yetkilidir.
(2) Binaların en düşük kanal bağlantı kotu altında
kalan pis su deşarjları ise, deşarj pompalarının elektrik kesintisi
durumunda çalışmayacağı göz önünde bulundurularak; boyutları binanın
kullanış şekillerine göre muvakkat depolama imkânını veren ayrı bir rögarda
toplanır ve pompalama sistemi kullanılarak atıksu sistemine verilir.
(3) Uygulamalarda bu Yönetmeliğe aykırı olmamak
kaydıyla İZSU Genel Müdürlüğünün düzenlemelerine uyulur.
(4) Yeni kurulan; sitelerde, kentsel dönüşüm
bölgelerinde, çok yüksek yapılarda, alışveriş merkezlerinde, üniversite,
fuar ve benzeri kampüs alanlarında gri suyun ayrı bir hat ile toplanması ve
arıtılarak geri kullanılması sağlanmalıdır.
Korkuluklar
MADDE 41
– (1) Binalarda; balkon, teras,
galeri boşluğu, sahanlıkların boş kenarları 1'den fazla basamağı bulunan
açık merdivenlerde ve rampalarda, istinat duvarı üstünde, 0.50 metreden
daha aşağıda veya yukarıda teşekkül etmiş bahçelerde, 1.10 metreden düşük
düzenlenmiş bahçe duvarlarında, bulunduğu katın taban döşemesinden itibaren
kotu 0.90 metreden az olan pencere boşluklarında, döşeme kotundan itibaren
en az 1.10 metre yüksekliğe kadar teknik gereklere ve standartlara uygun olarak
korkuluk yapılması mecburidir.
(2) Bina son kat açık teraslarında düzenlenen
korkulukların ve parapetlerin 1.10 metresi bina yüksekliğinden sayılmaz.
(3) Korkuluklar, kırılmaz veya kırıldığında
dağılmayan malzemeden ve insan çarpması dâhil, tasarım yüklerini
karşılayacak taşıyıcı malzeme ve montaj sistemleri ile yapılır.
(4) Korkuluklar düşme, kayma, yuvarlanma gibi
sebeplerle insanların can güvenliğini tehlikeye atacak boşluklar
içermeyecek şekilde düzenlenir. Boşluklarda, yük altındaki deformasyonlar da
dâhil, en fazla 0.10 metre çapında geçişe izin verilir. Yatay korkuluk
yapılması halinde merdiven etkisi yaratmayacak şekilde önlemler alınır.
Kapı ve
pencereler
MADDE 42
– (1) Bütün yapılarda;
a) Kapı yükseklikleri 2.10 metreden,
b) Kapı net (temiz) genişlikleri bina giriş
kapılarında 1.50 metreden, kapıların çift kanatlı olması halinde bir kanat
1.00 metreden,
c) Bağımsız bölüm giriş kapılarında 1.00 metreden,
diğer mahallerin kapılarında 0.90 metreden az olamaz. Balkon ve tuvalet
kapıları 0.80 metreye düşürülebilir.
ç) Döner kapılar, belirtilen ölçülerde yapılacak
normal kapıların yanında ilave olarak bulunabilir.
(2) Kapılarda eşik yapılamaz. Eşik yapılması
zorunlu hallerde engellilerin hareketini, yangın çıkışlarını ve benzeri
eylemleri engellemeyecek önlemler alınır.
(3) Pencere boşluklarının dar kenarı 0.60 metreden
az olmamak koşuluyla Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğine, Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik ve TSE standartlarına uyulması
zorunludur.
(4) Bitişik ve blok nizama tabi binalarda komşu
parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.
(5) Asansörlü eşya taşımacılığı için, 3 kattan
fazla 10 kattan az katlı binalarda her bir bağımsız bölümün en az bir
balkonunun kapısının eni net 0.90 metreden düşük olamaz.
(6) Bağımsız bölümün tuvalet, banyo ve benzeri
ıslak hacimlerinde mekanik havalandırma yapılmadığı takdirde yapılacak
havalandırma penceresinin ölçüsü net 0.30 metre x 0.30 metreden az olamaz.
(7) Atriumlu, galeri boşluklu veya iç bahçeli
tasarlanan binalarda, bu mekânlara bakan pencere veya camekânların
camlarının kırıldığında dağılmayan özellikli olması zorunludur.
(8) Bodrum katlardaki mekânların gün ışığından
faydalandırılması ve havalandırılması amacı ile yapılan pencerelerde sel,
taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması ve bunların
zemin seviyesinden en az 0.10 metre yukarıdan başlaması zorunludur.
Çatılar
MADDE 43
– (1) Çatıların, civarındaki cadde
ve sokakların mimari karakterine, yapılacak binanın nitelik ve ihtiyacına uygun
olması şarttır.
(2) Çatıların %33 meyilli gabari dahilinde ve her
cepheye akıntılı olması şarttır. Çatı eğimi içinde kalmak ve silüeti
etkilememek kaydıyla çatı örtüsü olarak fotovoltaik paneller de
kullanılabilir.
(3) Çatı eğimi saçak yapılması halinde saçak
ucundan, aksi halde son kat döşemesinin bittiği noktadan hesaplanır.
Çatılar parapet üzerine oturtulamaz.
(4) Mahya yüksekliği 5.00 metreyi geçmemek
kaydıyla; ayrık binalarda kırma, ikili blok binalarda bloğu ile müşterek
kırma, iki taraftan da bitişik binalarda ise ön ve arka cepheye akıntılı
beşik çatı kurulacağı varsayılarak belirlenir.
(5) Ancak, umumi binalar, sanayi yapıları ve ayrık
yapı nizamına tabi 2 katı geçmeyen konut yapılarında, imar durumunda
belirtilen gabariye göre %33 meyil hesaplanarak bulunan mahya kotu
aşılmamak kaydıyla, çatı eğimi ve çatı biçimi serbesttir. Mahya kotu, 5.00
metreden ve mahya izdüşümü bina derinliğinin ½’sinden fazla olmamak kaydıyla
beşik çatıya göre hesaplanır.
(6) Ayrıca, ayrık yapı nizamına tabi yapılarda, %
33 eğimde kırma çatıya göre hesaplanan meyil çizgileri aşılmamak şartı ile;
son kat çatı döşemesi en fazla 1.50 metreye kadar kısmen veya tamamen aşağı
alınarak serbest form ve eğimde çatı tasarımı yapılabilir. Bu durumda çatı
en yüksek noktası 5.00 metreyi geçemez.
(7) Bu maddenin beşinci ve altıncı fıkraları aynı
anda uygulanamaz.
(8) Işıklıklar, hava bacaları, alın ve kalkan
duvarları çatı örtüsü düzlemlerini en fazla 0.60 metre aşabilir. Ayrıca
zorunlu olan tesisatla ilgili hacimlerin, güneş enerjili su ısıtıcılarının
ve çatı pencerelerinin çatı örtüsünü aşmasına ilgili idarece teknik
gereklere göre uygun görülecek ölçü ve şekilde izin verilebilir. Asansörlü
binalarda TSE standartlarına göre projelendirilecek asansör kulelerinin ve
bu bölümlerle birlikte düzenlenen merdiven evlerinin en az ölçülerdeki
bölümlerinin, çatı örtüsünü aşmasına da izin verilir. Ancak, asansörsüz
binalarda merdiven evlerinde son kat tavan döşemesi üst seviyesinden
itibaren iç yükseklik 2.20 metreyi aşamaz.
(9) Teras çatılarda 1.10 metre parapet yapılabilir.
Teras çatının kullanıma açık olması durumunda 1.10 metre yüksekliğinde
parapet veya korkuluk yapılması zorunludur.
(10) Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu
kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, iklimlendirme ve kaskat
sistemleri de içerebilen tesisat odası ve son kattaki bağımsız bölümlerle
irtibatlı piyesler yapılabilir.
(11) Çatı arasındaki mekanların iskan edilenlerinde
iç yükseklik çatı eğimi içerisinde en düşük yerde 1.80 metreden az olamaz.
Ancak, üst kat tavan döşemesi ile çatı örtüsü arasında kalan hacimler,
uygulama imar planında aksine bir hüküm yoksa ilave kat döşemeleri yapılmak
suretiyle bölünemezler.
(12) Çatı piyeslerinin aydınlatılması amacıyla çatı
örtüsü üzerinde pencereler (güvercinlik) yapılabilir. Bu pencereler saçak
ucundan itibaren en az 2.00 metre çekilerek yapılacaktır. Pencerelerin
mahya yüksekliği hiçbir yerde ait olduğu döşeme üst kotundan itibaren 3.50
metreyi geçemez.
(13) Çatı arasında yapılan piyeslerin terasa açılan
kapı ve pencere dışındaki pencere (güvercinlik) boşluklarının her biri 1.20
m²’den büyük olamaz. Bu pencereler birbirine eklenerek bant haline
getirilemez ve toplam uzunlukları ait olduğu cephenin 2/5’ini geçemez.
(14) Yangın güvenliğine ilişkin tedbirler alınmak
şartıyla ve konutlar hariç olmak üzere binaların çatı araları; sergi
salonu, toplantı salonu, yemekhane, spor salonu gibi fonksiyonlarda ortak
alan olarak kullanılabilir.
(15) Tescilli yapılar, anıtlar ve kamu yararlı
yapılar ile dini yapıların çatı örtüleri ve bunların yapılacak ya da tamir
ve tadil edilecek çatı örtüleri bu kayıtlara tabi değildir.
(16) Belediyeler meclis kararıyla mahallin ve
çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir
görünüm elde etmek amacı ile dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının
malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu yetki, bu Yönetmeliğin
yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar için de kullanılabilir.
(17) Çatıda birden fazla bağımsız bölüme ait birden
fazla teras olması halinde birbirleri arasında en az 3.00 metre mesafe
bırakılmak zorundadır. Ancak, bodrum hariç 2 katı geçmeyen binalarda
çatıdaki değişik çözümlerin kabulünde ilgili idaresi yetkilidir.
(18) Çatı arasının son kat bağımsız bölümü ile
birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan döşemesi kısmen veya tamamen
yapılmayabilir. Ancak, son kat tavan döşemesi alt kotu esas alınarak
kullanımın gerektirdiği minimum iç yüksekliğin sağlanması zorunludur.
(19) Teras çatılarda asansör kulesi, merkezi anten,
merdiven evi ve 1.10 metre parapet yüksekliğini aşmamak kaydıyla su deposu,
merkezi klima gibi tesisler ile doğalgazlı ısıtma merkezi ve güneş enerjisi
panelleri yapılabilir.
(20) Teras çatılarda çatı bahçesi olarak düzenleme
yapılabilir. Bahçe düzenlemesi yapılabilmesi için gerekli olan 0.50 metre
toprak dolgu, parapet yüksekliğine dâhil edilmez. Ortak alan olarak
kullanılan teras çatılarda; bahçe düzenlemesi yapılması halinde merdiven
evi yanında, bina sakinleri tarafından kullanılmak üzere, tuvalet, lavabo,
çay ocağı, bahçe düzenlemesinde kullanılacak malzemeleri depolamak için
merdiven evine bitişik, toplam teras alanının %10’unu ve 20 m²’yi geçmeyen
ve en fazla 3.00 metre yüksekliğinde kapalı mekân oluşturulabilir. Kapalı
mekân bina ön cephesine 3.00 metreden fazla yaklaşamaz. Ayrıca rezidans,
otel, apart otel gibi konaklama tesislerinin teras çatılarında bina
cephelerine 3.00 metreden fazla yaklaşmamak, en fazla 1.50 metre
derinliğinde olmak ve parapet kotunu aşmamak koşuluyla açık havuz
yapılabilir.
(21) Kamu binaları da dahil olmak üzere yeni
yapılacak toplam inşaat alanı 60.000 m² üzerinde olan binalarda kent
ekolojisini iyileştirmek, iklimsel klima etkisini kırmak, yağmur suyunu
tutarak ani su baskınlarını azaltmak, inşaatların yeşil alan tahribini
önlemek, nefes alınabilecek doğal bir ortam oluşturmak ve çatılarda ısı ve
gürültü yalıtımını sağlamak amacıyla yeşil çatı sistemleri uygulanması
zorunludur. Ayrıca toplam inşaat alanı 30.000 m²’den fazla olan binalarda
teras çatı yapılmak istenmesi durumunda yeşil çatı sistemleri uygulaması
yapılması zorunludur.
(22) Binaya hizmet eden ortak alan olarak
düzenlenecek yeşil çatı uygulamalarında; çim, bitki, çiçek ve küçük ağaç
türlerinin yetiştirileceği en az 0.50 metre toprak dolgu oluşturulacaktır.
Bina taşıyıcı sistemi toprak yükü de hesaplanarak çözülecek olup çatıda su
ve ısı yalıtımı sağlanacaktır. Yapılacak olan toprak dolgu parapet
yüksekliğine ilave edilemez.
Çıkmalar
MADDE 44
– (1) Binalarda taban alanı
dışında kendi bahçe hudutları dışına taşmamak şartı ile binanın her
cephesinde açık ve kapalı çıkma yapılabilir. Ancak;
a) Kapalı çıkmalar;
1) Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları
içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.50
metre taşacak şekilde yapılabilir.
2) Arka ve yan bahçe mesafelerine, parsel
sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.50 metre taşabilir.
3) Bina tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından
daha içeri çekilerek bu fıkranın (a) bendinin (1) ve (2) numaralı alt
bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde
yapılabilir.
4) Bitişik nizamda bitişik olduğu komşu sınırına
2.00 metreden fazla yaklaşamaz. Ancak, iki taraftaki ilgililerin muvafakatı
halinde çıkmaların yan komşu hududuna yaklaştırılmasına izin verilir.
Bitişiğinde çıkması komşu parsel hudutlarına kadar dayanmış veya imar
planına göre aynen muhafazası gereken ve cephe hattı çıkma yapılacak
binanınkinden ileride olan ruhsatlı ve gabarisinde teşekkül etmiş mevcut
bir bina bulunması halinde çıkmanın bu hattı aşmamak üzere muvafakat
aranmaksızın komşu hududa kadar yanaşmasına müsaade edilir. Bu durumlarda
bitişik kısımlar duvar ile kapatılır.
b) Açık çıkmalar;
1) Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları
içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.50
metre taşacak şekilde yapılabilir.
2) Arka ve yan bahçe mesafelerine, parsel
sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.50 metre taşabilir.
3) Bina tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından
daha içeri çekilerek bu fıkranın (b) bendinin (1) ve (2) numaralı alt
bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde
yapılabilir.
4) Bitişik nizamda bitişik olduğu komşu sınırına
2.00 metreden fazla yaklaşamaz.
(2) Açık ve kapalı çıkmaların tabii zeminden veya
tesviye edilmiş zeminden çıkma altına kadar en yakın şakûli mesafesi en az
2.40 metre olmak zorundadır. Ön bahçe mesafesi 3 metre ve daha az olan
parsellerde; ön bahçeye yapılacak çıkmalarda, yol kotu ile çıkma altı arasındaki
düşey mesafe hiçbir yerde 2.40 metreden az olamaz.
(3) Birden fazla bina bulunan parsellerdeki binalar
arasındaki mesafelerde, her bina müstakil olarak değerlendirilerek bu madde
hükümlerine göre çıkma yapılıp yapılamayacağına karar verilir.
(4) Zemin katta kendi parsel hududu dışına
taşmayan, hangi katta yapılırsa yapılsın 0.20 metreyi geçmeyen, kullanım
alanına dâhil edilmeyen motif çıkmalar yapılabilir. Bahçe içinde yapılacak
üstü açık teras ve zemin kat giriş merdivenleri ile bina cephesinden itibaren
genişliği 2.50 metreyi geçmemek, tretuvar dışına taşmamak ve en alçak
noktası tretuvar kotundan en az 2.50 metre yükseklikte yapılacak giriş
saçakları çıkma olarak değerlendirilmez. Motif çıkmalar, açık ve kapalı
çıkma önüne yapılacak ise motif çıkma da dâhil olmak üzere çıkma genişliği
birinci fıkranın (a) ve (b) bentlerinde açıklanan hükümlere göre
belirlenir.
Saçaklar
ve güneş kırıcılar
MADDE 45
– (1) Uygulama imar planında
belirlenmemiş ise 1.00 metreyi geçmeyen saçak yapılabilir. Saçakların şekli
ve genişliği, yörenin mimari karakterine ve yapılacak yapıların özelliğine
göre idarenin ilgili birimince de tayin edilebilir.
(2) Saçaklar parsel sınırlarını aşamaz.
(3) Binada çıkma yapılması halinde saçak genişliği
çıkmadan itibaren 0.50 metreyi aşamaz.
(4) Ön bahçesiz parsellerde; Büyükşehir ve ilçe
belediye meclisince uygun görülen güzergahlarda veya bölgelerde kamunun
kullanımına ayrılan en az 2.50 metre genişliğindeki kaldırımlarda ve/veya
yaya yollarında, belediyesince hazırlanacak projeye göre, tüm cepheleri
açık, binalara en fazla 1 metre yaklaşabilen, yaya ve engelli sirkülasyonunu
engellemeyen, hafif strüktür malzemeden üstü açılır kapanır açık oturma
yeri izni verilebilir.
(5) Binaların yol cephelerinde genişliği 2.50
metreyi geçmemek, parsel sınırı dışına taşmamak, en alçak noktası tretuvar
kotundan en az 2.50 metre yükseklikte ve konsol olmak kaydıyla giriş veya
işyeri önü saçakları yapılabilir.
(6) Bina cephelerinde, mimari projesinde cephe
estetiği ve tasarımı göz önünde bulundurulmak ve detay projeleri verilmek,
hafif malzemeden yapılmak, parsel sınırına taşmamak ve kapalı mekân
oluşturmamak kaydıyla 0.50 metreye kadar güneş kırıcı yapılabilir.
Bahçe
duvarları
MADDE 46
– (1) Bahçe duvarlarının
yüksekliği, tabii veya tesviye edilmiş zeminden itibaren binaların yol tarafındaki
cephe hatlarının önünde 0.50 metreyi, gerisinde ise 1.00 metreyi geçemez.
Ayrıca üzerlerine yükseklikleri 1.00 metreyi aşmayan parmaklık yapılabilir.
(2) Fazla meyilli ve tehlike arz eden yerlerde
uygulanacak şekli takdire idare yetkilidir.
(3) Devletin güvenlik ve emniyeti ile harekât ve
savunma bakımından gizlilik veya önem arz eden bina ve tesisler ile okul,
hastane, cezaevi, ibadet yerleri, elçilik, sefarethane, açık hava sineması
ve benzerleri gibi özellik arz eden bina ve tesislerin bahçe duvarları bu
madde hükmüne tabi değildir.
(4) Sanayi ve depolama yapılarında ise bahçe
duvarlarının yüksekliği, tabii veya tesviye edilmiş zeminden itibaren 2.00
metreyi geçemez. Ayrıca üzerlerine yükseklikleri 1.00 metreyi aşmayan parmaklık
yapılabilir.
(5) Zemin katlarda dükkan yapılmasına izin verilen
yapılarda, yaya kaldırımı ile aynı seviyedeki ön bahçeler yayaya açık
bulundurulur. Bu bahçelerde yayaların can emniyetini tehlikeye düşürecek
duvar ve manialar yapılamaz.
Kapıcı
dairesi, bekçi odası ve kontrol kulübeleri
MADDE 47
– (1) Kapıcı dairesi ve bekçi
odası yapılacak binalar:
a) Konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 40’tan
fazla olan ve katı yakıt kullanan kaloriferli veya kalorifersiz binalar
için bir adet kapıcı dairesi yapılması zorunludur. Birden fazla yapı
bulunan ve toplam konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 40’tan fazla olan
parsellerde de bu hüküm uygulanır, ancak konut kullanımlı bağımsız bölüm
sayısının 80’i aşması halinde ikinci bir kapıcı dairesi yapılır. İlave her
80 daire için ek bir kapıcı dairesi yapılır. Ayrıca, birden fazla yapının
bulunduğu parsellerde 60’tan fazla konut kullanımlı bağımsız bölümü olan
her bir bina için mutlaka ayrı bir kapıcı dairesi yapılır.
b) Katı yakıt haricindeki diğer ısıtma sistemleri
kullanılan konut kullanımlı binalar için bağımsız bölüm sayısının 60’tan
fazla olması halinde bir, 150’den fazla olması halinde 2 kapıcı dairesi
yapılması zorunludur. İlave her 150 daire için ek bir kapıcı dairesi
yapılır.
c) Sıra evler düzeninde, ayrık, ikiz nizamda tek
bağımsız bölümlü 1’den fazla müstakil konut binası bulunan parsellerde
kapıcı dairesi yapılması mecburiyeti aranmaz.
ç) Yapı inşaat alanı 2000 m2’den fazla olan işyeri ve
büro olarak kullanılan binalarda bekçi odası yapılması şarttır.
(2) Kapıcı dairelerinin ve bekçi odalarının ölçü ve
nitelikleri:
a) Kapıcı daireleri, doğrudan ışık ve hava
alabilecek şekilde düzenlenir.
b)Taşkın riski taşıyan alanlarda kalan binalarda
düzenlenecek kapıcı dairelerinin kapı ve pencere boşluklarının alt seviyesi
su taşkın seviyesinin en az 1.50 metre üzerinde olmak zorundadır.
c) Kapıcı dairelerinin toprağa dayalı ve iskân
edilebilen bodrum katlarda yapılması halinde, oturma odası ve bir yatak
odasının dış mekâna açılması bu mekânların taban döşemesinin üst
seviyesinin tabii veya tesviye edilmiş zemine gömülü olmaması, kapı ve
pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırmasının sağlanması
sel, taşkın ve su basmasına karşı önlem alınmış olması zorunludur. Kapıcı
dairelerinin toprağa gömülü duvarlarında kuranglez yapmak suretiyle kapı ve
pencere açılamayacağı gibi, bu duvarlarda pencere açılabilmesi için pencere
denizliğinin tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en az 0,90 metre
yukarıda konumlanması gerekir.
ç) Bina içinde düzenlenen kapıcı daireleri, en az
brüt 50 m2’dir.
Kapıcı dairelerinde, her birisi en az 9 m2 ve dar kenarı en az 2.50 metre olmak üzere
2 yatak odası ve 12 m2’den az olmamak üzere 1 oturma odası, en az 3,3 m2 mutfak ve banyo veya duş yeri ve tuvalet
bulunur.
d) Bina dışında tertiplenen kapıcı daireleri en
fazla brüt 40 m2 olmak zorundadır. Bu
fıkranın (ç) bendinde yer alan ölçüleri sağlayacak şekilde 1 yatak odası, 1
oturma odası, mutfak ve banyo veya duş yeri ve tuvalet bulundurulur.
(3) Bekçi odası en az 4 m2 büyüklüğünde, doğrudan ışık ve hava
alabilecek şekilde düzenlenir. Bekçi odasında en az 1.5 m2’lik bir
tuvalet yer alır.
(4) Kontrol kulübeleri:
a) Üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün ve
yüzölçümü en az 1000 m2 olan parsellerde,
istenmesi halinde, trafik emniyeti bakımından tehlike arz etmemek, hiçbir
şartta parsel sınırını aşmamak ve komşu parsel sınırlarına 3.00 metreden
fazla yaklaşmamak kaydıyla bahçe mesafeleri içinde kontrol kulübesi
yapılabilir.
b) Kontrol kulübesi 9 m2’yi geçemez.
c) Kontrol kulübesinin yüksekliği tabii veya
tesviye edilmiş zeminden itibaren en fazla 4.00 metredir.
ç) Kontrol kulübesi ile esas bina arasındaki mesafe
2.00 metreden az olamaz.
d) Devletin güvenliği bakımından özellik arz eden
parsellerde bu fıkrada belirtilen ölçülere uyulma şartı aranmaz.
Portikler
MADDE 48
– (1) Portikli yapıların
yapılacağı cadde ve sokaklar uygulama imar planı kararı ile belirlenir.
(2) Genel olarak portik bırakılması gereken
yerlerde, portik yüksekliği 3.50 metre, derinliği ise 4.00 metredir. Ancak,
civarın teşekkül tarzı ve mevkiin özellikleri dolayısıyla bu miktarlar
ilgili idarece değiştirilebilir.
(3) Portiğe ve doğrudan yola açılan bina giriş
kapıları dışa açıldığında, gizlenecek kadar bina giriş holüne doğru
çekilir.
Fırınlar
MADDE 49
– (1) 14/7/2005 tarihli ve
2005/9207 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan İşyeri Açma
ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümleri saklı kalmak üzere
fırınlar; sanayi, küçük sanayi, organize sanayi, konut dışı çalışma
alanları ile ticaret bölgelerinde yapılabilir. Katkılı pide, kebap, simit
fırınları ve geleneksel tandır ocakları, zemin katı işyeri olarak
kullanılabilen binalarda yapılabilir.
(2) Fırınların tanziminde;
a) Mevcut binalarda ekmek fırını hariç fırın ve
tandır yapılması durumunda, 634 sayılı Kanun hükümlerine uyulur.
b) Ekmek fırınları ayrık nizam yapılaşma
bölgelerinde ve müstakil olarak yapılır.
c) Projesinde sınıfı belirtilmek zorundadır.
ç) Bağımsız bölüm brüt alanı 400 m2 üzerindeki ekmek fırınlarının iç
yüksekliği 3.50 metreden, brüt alanı 250 – 400 m2 arasında olanların ise iç yüksekliği 3.00
metreden az olamaz.
d) Duvar ve döşemelerinde ısı ve ses yalıtımı
uygulanır. Binanın taşıyıcı sisteminin ve fırınla ilgisi olmayan diğer
bağımsız bölümlerin ısı değişiminden olumsuz etkilenmemesi için proje
müelliflerince veya bu konunun uzmanı teknik elemanlarca hazırlanan rapora
göre gerekli tedbir alınır.
e) Mekanik tesisat projelerinde, kanalizasyon
bağlantısına, her türlü böcek ve kemirgen girişini önlemek için çekvalf
konulur.
f) Fırınların baca ölçülerinin hesapları ve
detaylarının TSE standartlarına uyularak mimari projeye işlenmesi esastır.
Ayrıca, bacaların bina iç duvarlarında tesis edilmesi ve filtre takılması
şartı aranır.
g) Trafik açısından ilgili birimin görüşünün
alınması gerekir.
ğ) Tesisin ihtiyacı olan otopark kendi parselinde
karşılanır.
h) İlgili yönetmelik, TSE standartları ve Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik ile konut bölgelerinde yapılan fırınlar
için gürültüyle ilgili yürürlükte olan mevzuat hükümleri uyarınca gerekli
tedbirler alınır.
(3) İkinci fıkra hükümlerine uyulmaması durumunda
ruhsat düzenlenemez.
Pasajlar
ve alışveriş merkezleri
MADDE 50
– (1) Ticaret bölgelerinde
yapılacak pasajların:
a) Taban döşemesi üzerinden tavan döşemesine kadar
olan yüksekliğinin ve genişliğinin 3.50 metreden, uzunluğunun 30.00
metreden az olmaması,
b) Her biri 1.50 metreden dar olmayan en az 2
giriş-çıkış kapısı ile yeteri kadar havalandırma bacası veya tertibatını
haiz bulunması, pasaj giriş ve çıkışlarının erişilebilir olması,
c) Birden fazla katlı olmaları halinde her bir kat
arasında bu Yönetmelikte belirtilen şartlara uygun merdiven olması ve
erişilebilirlik standartlarına uygun düzenlemelerin yapılması,
ç) Bir kısmı veya diğer katları başka maksatlar
için kullanılan binalar içerisinde bulunmaları halinde, diğer esas giriş
merdiven, asansör ve geçit gibi tesislerle, bu tesislere ayrılan yerlerin
pasaj dışında ve müstakil olarak tertiplenmesi,
gereklidir.
d) Kapasiteye bağlı olarak ilgili idaresince uygun
görülen büyüklük ve miktarda çocuk oyun alanı, bay ve bayan tuvaletler,
bebek bakım alanları, ilk yardım alanı ve çarşı bütününde 30 m2’den
küçük olmamak üzere ihtiyacı karşılayacak büyüklükte mescit ayrılır.
(2) Alışveriş merkezlerinde; 26/2/2016 tarihli ve
29636 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında
Yönetmelik hükümlerine uyulur.
Tuvaletler
MADDE 51
– (1) Yarısı kadınlar, yarısı
erkekler için olmak üzere; iş hanı, büro, alışveriş merkezi, çarşı, pasaj
ve mağaza gibi binalar ile otel ve benzerleri binalarda her 25 kişi için,
en az birer adet, resmî binalar ile sinema, tiyatro gibi umumî binalarda
ise her 50 kişi için en az birer adet tuvalet yapılması zorunludur. Bu
yapılarda engellilerin erişiminin sağlanmasına yönelik tedbirler alınarak
en az 1 kadın, 1 erkek olmak üzere engellilerin kullanımına ve erişilebilirlik
standardına uygun ayrı tuvalet alanı ayrılır. Pasajlar, kapalı çarşılar ve
alışveriş merkezleri hariç her işyerinde en az 1 adet tuvalet
düzenlenecektir. Pasajlar, kapalı çarşılar ve alışveriş merkezlerinde yer
alan 50 m²’yi geçen işyerlerinde ortak alanda düzenlenen tuvaletler
haricinde en az 1 adet tuvalet yapılması zorunludur.
(2) İbadet yerleri, şehirlerarası yollarda yer alan
dinlenme tesisleri, meydan ve park gibi yerlerde yapılacak umumî
tuvaletlerin en az yarısının, diğer yapılarda ise en az üçte birinin
alaturka tuvalet taşlı olması sağlanır.
(3) Tuvaletlerde yeterli sayıda pisuar ve lavabo
bulundurulur. Resmi binalar, işyeri, büro, fabrika gibi yerlerde çalışan
sayısı, mağaza, alışveriş merkezi, çarşı, pasaj gibi yerlerde tahmini
müşteri sayısı, lokanta, sinema, tiyatro gibi yerlerde oturma sayısı, otel
ve benzeri konaklama tesislerinde yatak sayısı ve bu hesaplamalara dâhil
olarak ziyaretçi sayıları ve diğer farklı özellikler dikkate alınarak
yeterli tuvalet ayrılır.
(4) Birden fazla kullanımı haiz binalarda her
kullanım için bu maddedeki kriterlere göre ayrı ayrı değerlendirme yapılır.
Uluslararası kurallara tabi yapılarda bu Yönetmelikte belirtilenden az
olmamak kaydıyla uluslararası kuralların gerektirdiği sayıda tuvalet
yapılması zorunludur.
(5) Umumî binalarda çalışan, müşteri ve ziyaretçi
gibi tüm kullanıcıların ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla kapasite
hesabına göre belirlenen büyüklük ve sayıda erişilebilirlik standardına
uygun engelli tuvaleti yapılır.
Çay
ocakları
MADDE 52
– (1) Büro, iş hanı, alışveriş
merkezi, pasaj gibi ticari binalarla, sanayi tesislerinde; kullanma alanı
en az 3 m² olmak, 0.45 x 0.45 metre ebadında hava bacasıyla veya mekanik
havalandırma ile havalandırmak, bir ateş bacasıyla irtibatlandırılmak
kaydıyla çay ocakları bağımsız bölüm olarak düzenlenebilir.
(2) Çay ocaklarının nizamı ışıklıktan veya doğrudan
ışık ve hava alması halinde hava bacasına gerek yoktur.
Yığma,
ahşap ve kâgir yapılarda aranan şartlar
MADDE 53
– (1) Binalar, güncel teknik
mevzuat ile fen ve sanat kurallarına uygun olarak;
a) Binayı etkiyebilecek bileşik etkilere karşı
yeterli dayanıma sahip olacak ve etkileri güvenli bir şekilde zemine
aktarabilecek ve aynı zamanda civar yapılara herhangi bir zarar vermeyecek
şekilde,
b) Temel zemininde oluşabilecek oturma, kabarma,
büzülme ve donma sebebiyle yapı stabilitesi bozulmayacak biçimde,
tasarlanarak inşa edilmek zorundadır.
Bodrumlar
MADDE 54
– (1) Katı yakıt kullanan sobalı
binaların bodrum veya zemin katlarında veya teknik olarak bodrum kat tesis
edilememesi durumunda yüksekliği 2.20 metreyi geçmemek üzere bahçelerinde;
ortak alan niteliğini haiz olmak ve eklenti ihdas etmemek kaydıyla her
bağımsız bölüm için en az 5 m2, en fazla 10 m2 odunluk, kömürlük veya depolama yeri
ayrılması zorunludur. Tek bağımsız bölümlü konut yapılarında ortak alan
niteliğini haiz olma koşulu aranmaz.
(2) Bodrum kapısı tamamen tretuvar üzerinde kalan
fazla meyilli yollar dışında yapılacak ön bahçesiz binalarda, yol
cephesinde bodrum girişi yapılamaz.
(3) Toprağa dayalı bodrum katlarda bulunan
konutlarda oturma odası ve bir yatak odasının; taban döşemesinin üst
seviyesinin tabii veya tesviye edilmiş zemine gömülü olmaması, doğal
aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle sağlanması, sel,
taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması zorunludur. Bu
bağımsız bölümlerin kısmen veya tamamen tabii ve tesviye edilmiş zemin
altında kalan duvarlarında pencere açılamaz.
(4) Ticari alanlarda yapılan binaların ticari
amaçla kullanılan bodrum katlarında döşemenin zemine gömülü olmama şartı
aranmaz. Bu tür binalarda suni havalandırmanın sağlanması ile engellilerin
dolaşımına olanak sağlayan erişilebilirlik standartlarına uygun rampa,
yürüyen bant ve benzeri önlemler alınır.
(5) Konut alanında kalmakla birlikte, ilgili idare
meclisince yol boyu ticaret kararı alınan yol güzergâhlarında zemin katta,
halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya dönük olarak ticaret yapılabilir.
Bu kullanımların bodrum katlarında içten bağlantılı piyesleri olabilir. Bu
piyesler binanın ortak alanları ve müştemilatlarıyla irtibatlandırılamaz.
Ancak, köşe başı veya köşe başından başka iki yola cephesi olan parsellerde
yapılacak binaların yola cephesi bulunan bodrum katlarına ticari kullanımlı
bağımsız bölüm yapılabilir. Bu bölümlerin üst ve alt kattaki mekânlarla
içten bağlantısı sağlanabilir. Ticari kullanımların altında konut
yapılamaz.
(6) Toprağa dayalı tüm bodrum katlarda, dış
etkilere karşı ısı ve su yalıtımı yapılması zorunludur.
(7) Bina etrafında mütemadi kuranglez tesis
edilemez. Kuranglezlerden giriş çıkış yapılamaz. Ancak, yol cephesinde
bulunmayan kuranglezlerinden kaçış amacıyla çıkış tertiplenebilir.
Kuranglezlerde sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış
olması zorunludur.
(8) Arazi eğiminden faydalanmak amacıyla veya
mimari nedenlerle, binalar bloğunun, bir binanın veya bağımsız bir
dairenin; belirlenen bina yüksekliğini aşmamak, belirli piyesler için
tespit olunan asgari kat yüksekliklerine veya bu Yönetmeliğin diğer
hükümlerine aykırı olmamak şartı ile çeşitli katlarda ve/veya farklı taban
ve/veya tavan seviyelerinde düzenlenmesi mümkündür. Ayrıca, zemin katların
binanın kot aldığı yol cephesi üzerinde bulunmayan piyesleri ile yol
cephesinde yer alan piyeslerinin yol cephesinde kalmayan ve piyes
derinliğinin yarısını aşmayan bir kısım alanları, zemin kat kotundan farklı
kotta düzenlenebilir.
Müştemilatlar
MADDE 55
– (1) Binaların müştemilat
kısımları, mümkün ise binanın bodrumunda, aksi halde bahçede tertiplenir.
(2) 4 tarafı yol ile çevrili istisnai parseller
dışında esas binaların yol tarafındaki cephe hatlarına tecavüz eden
müştemilat binası yapılamaz. Bu gibi istisnai parsellerde müştemilat
binalarının yapılacağı yeri tayine idare yetkilidir.
(3) Müştemilat binalarının:
a) Dar kenarı 4.00 metreden, en yüksek noktasının
tabii zeminden yüksekliği 2.50 metreden fazla olamaz.
b) Binaya bitişik oldukları takdirde, komşu parsel
sınırına, aksi halde binaya ve ayrıca komşu parsel sınırına uzaklıkları bu
Yönetmelikle veya planla belirlenen miktarlardan az olamaz.
c) Yapı cinsleri ahşap olamaz.
ç) Parsel durumu müsait olduğu takdirde esas
binanın inşasından önce de yapılması mümkündür.
d) Kapıcı dairesi, garaj, odunluk, kömürlük, depo,
mutfak, çamaşırhane ve benzeri hizmetler için olup, maksadı dışında
kullanılamaz.
(4) Müştemilatlar mimari projede ve vaziyet
planında gösterilir. Bahçede yapılmasının zorunlu olduğu hallerde; bu
Yönetmelikte veya planında belirtilen şartlara ve çekme mesafelerine
uyularak yapılır.
Yıldırımdan
korunma sistemleri
MADDE 56
– (1) İçinde patlayıcı madde
bulundurulan yerlerle, sivri ve yüksek bina ve tesislere Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereği, TSE Standartlarına uygun
yıldırımdan korunma sistemi tesis edilmesi mecburidir.
ALTINCI BÖLÜM
Projeler ve Yapı İzin Belgeleri
Projeler
ve yapı izin belgelerine ilişkin hususlar
MADDE 57
– (1) Projeler ve yapı izin
belgelerine ilişkin hususlarda;
a) Yapı ruhsatına ilişkin genel hükümlere ilişkin
olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54 üncü maddesi,
b) Yapı ruhsatı işlemlerine ilişkin olarak Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55 inci maddesi,
c) Kamu alanlarında yapılacak yapılarda ruhsata
ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 56 ncı maddesi,
ç) Yapı projelerine ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 57 nci maddesi,
d) Esaslı tadilata ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 58 inci maddesi,
e) Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetlere
ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59 uncu maddesi,
f) İstinat duvarlarına ilişkin olarak Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 60 ıncı maddesi,
g) Muvakkat yapıya ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 61 inci maddesi,
ğ) Elektronik haberleşme istasyonlarına ilişkin
olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 62 nci maddesi,
h) Şantiye binaları hakkında Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin 63 üncü maddesi,
ı) Yapı kullanma iznine ilişkin olarak Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64 üncü maddesi,
i) Yapı kullanma izinlerinde başvuru sahibinden
bilgi ve belge istenmesine ilişkin esaslar hakkında Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin 65 inci maddesi,
j) Mimari estetik komisyonları hakkında Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 66 ncı maddesi,
uygulanır.
YEDİNCİ BÖLÜM
Denetime Dair Hükümler
Bakanlığın
denetim yetkisi
MADDE 58
– (1) Bakanlığın denetim yetkisine
ilişkin hususlarda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 67 nci maddesine
uyulur.
Fenni
mesuliyet
MADDE 59
– (1) Fenni mesuliyet hizmetlerine
ilişkin hususlarda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 68 inci maddesine
uyulur.
Yapı
yerinde bulundurulması gerekli levha ve belgeler
MADDE 60
– (1) Yapı ruhsatı ve ekleri ile
şantiye defterinin yapı yerinde bulundurulması zorunludur. Ayrıca inşaat
süresince yapı yerinde yapı sahibinin, mimari, statik, mekanik, elektrik,
jeoloji, jeofizik ile harita proje müelliflerinin, fenni mesulün ve yapı
müteahhidinin isimleri ile pafta ada parsel bilgileri ve yapı ruhsatı numara
ve tarihini içeren en az 0.50x0.75 m² boyutlarında bir levhanın, herkesçe
rahat görülebilecek bir yerde asılı olarak bulundurulması gerekir. Aksine
davranışlarda sorumluluk yapı sahibine ve müteahhidine aittir.
SEKİZİNCİ BÖLÜM
Yönetmeliğin Uygulanmasına İlişkin Esaslar
Yönetmeliğin
uygulanmasına ilişkin esaslar
MADDE 61
– (1) Yönetmeliğin uygulanmasına
ilişkin esaslar hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69 uncu
maddesine uyulur.
DOKUZUNCU BÖLÜM
Çeşitli ve Son Hükümler
Bakanlık
denetçilerinin yetkilendirilmesi ve özellikleri
GEÇİCİ
MADDE 1 – (1) Bakanlık
denetçilerinin yetkilendirilmesi ve özellikleri hakkında Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin geçici 1 inci maddesine uyulur.
Mevcut
teşekkül
GEÇİCİ
MADDE 2 – (1) Mevcut teşekkül hakkında
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin geçici 2 nci maddesine uyulur.
Mevcut
yapı ruhsatı başvuruları
GEÇİCİ
MADDE 3 – (1) Mevcut yapı ruhsatı
başvuruları hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin geçici 3 üncü
maddesine uyulur.
Yürürlük
MADDE 62
– (1) Bu Yönetmelik yayımı
tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 63
– (1) Bu Yönetmelik hükümlerini
İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı yürütür.
Ekleri için tıklayınız