Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16/05/2025 Tarihli ve E: 2024/1, K: 2025/2 Sayılı Kararı
YARGITAY KARARLARI | 2025-07-18

18 Temmuz 2025 CUMA 
Resmî Gazete 
Sayı : 32959
YARGITAY KARARI 
Yargıtay Başkanlığından:
YARGITAY İÇTİHATLARI BİRLEŞTİRME BÜYÜK GENEL KURULU KARARI 
ESAS NO : 2024/1KARAR : 2025/2KARAR TARİHİ : 16.05.2025
ÖZET: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunmasıgerekir, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazlar arsa sahibine dönebilecektir.
I GİRİŞ
A. İÇTİHATLARI BİRLEŞTİRME KONUSUNDAKİ BAŞVURU 
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin (Özel Daire) 21.05.2024 tarihli ve 21317395-2024/384 sayıl yazısı ile;

Dairenin görev alanı itibariyle bakmakta olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, yüklenicinin süresinde edimini ifa etmemesi üzerine açılan sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshi davalarında aynı zamanda üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarnın iptali ile arsa sahibi adına tescilinin de talep edildiği,Dairenin çok uzun zamandır uygulamasıyla yeknesaklık kazanmış ve kamuoyuna mal olmuşiçtihadı ile, tarafların birbirlerine bu sözleşme gereğince yapmış oldukları devirlerin avans niteliğinde olduğu ve yüklenici ile üçüncü kişilere yapılan tapu devirlerinin sözleşmenin geriye etkili olarak feshi hâlinde hukuki dayanağının ortadan kalkacağı, bu nedenle de yükleniciden taşınmaz devralan üçüncü kişilerin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023. maddesine dayalı iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceğinin kabul edildiği,
Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebinin uygulamayla ortaya çıkmış bir ifade olup,aslında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 125. maddesinde düzenlenen sözleşmeden dönmenin söz konusu olduğu, TBK'nın 125. maddesi gereğince sözleşmeden dönülmesi hâlinde,taraflann bu amaçla birbirlerine verdiklerini iade etmeleri gerektiği, iadenin kapsamının ise tarafların bu sözleşme gereğince diğer taraftan aldıklanı olup, iade edilemeyen bir şey varsa bunun bedelinin tazmini gerektiği, söz konusu uyuşmazlıkların da bu noktada ortaya çıktığı, sözleşme gereğince inşaat yapılacak taşınmazın yükleniciye devredilmesi ve onun da bu taşınmazı veya bu taşınmazdan hisseyi ya da bağımsız bölümü üçüncü kişiye devretmesi durumunda üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinlenip dinlenemeyeceği, bunun sonucu olarak da üçüncü kişinin elinde bulunan taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek arsa sahibine dönüp dönmeyeceğinin uyuşmazlık konusu olduğu,
Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi gereğince, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı,tapu siciline güvenin doğal sonucu olarak da bir ayni hak satın alan kişinin iyiniyete dayalı olarak edindiği bu kazanımının korunması gerektiği, TMK'nın 3. maddesi gereğince, kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda asıl olanın iyiniyetin varlığı olduğu, ancak durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimsenin de iyiniyet iddiasında bulunamayacağı, iyiniyetin varlığının asıl olup bunun bulunmadığını iddia eden tarafin bu iddiasınıispat etmesi gerektiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi talep 

edildiğinde de sözleşmeye konu taşınmazdan pay satın alan üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığınıiddia eden arsa sahibinin bu iddiasını usulüne uygun delillerle ispatlaması gerektiği.
Dairede yapılan görüşmeler neticesinde çoğunluk tarafiından, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshi üzerine üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescilinin talep edilmesi hâlinde, üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenebileceği ve ancak somut olaya göre iyiniyetli olmadıklarının arsa sahibince ispat edilmesi hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği düşüncesi ile Dairenin yerleşik içtihadından dönülmesi gerektiğinin kabul edildiği,2797 sayılı Yargıtay Kanunu'nun 15/2-c maddesi gereğince, Yargıtay Dairelerinden birisinin yerleşik içtihadından dönmek istemesi durumunda bu hususun içtihatların birleştirilmesi yoluyla kesin olarak karara bağlanmasının Hukuk Genel Kurulunun görevleri arasında sayıldığı belirtilerek içtihatların birleştirilmesi talebinde bulunulmuştur.

B. İÇTİHADI BİRLEŞTİRMENİN KONUSU 
Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun 05.12.2024 tarihli ve 274 sayılı karanı ile İçtihadıBirleştirme Büyük Genel Kurulu dosyasının konusu her ne kadar “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerek bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalarında, sözleşmeye konu olup üçüncü kişilere devredilen taşımmazların da tapu kayularının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi talep edilmektedir" olarak belirlenmiş olsa da, Yargitay Birinci Başkanlık Kurulunun 28.04.2025tarihli ve 91 sayılı kararı ile konunun “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra, yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncükişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak ayní hak edindikleri iddialarınm dinlenip dinlenmeyeceği, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkıın korunup korunmayacağı" olarak değiştirilmesinin ihtiyacı daha iyi karşılayacağı hususu belirtilmiş olduğundan içtihadı birleştirme konusunun bu şekilde değiştirilmesine karar verilmiştir.

C. İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KONUSU HAKKINDA HUKUK GENEL KURULUNUN GÖRÜŞ ÖZETİ

İçtihatların birleştirilmesi talebinin ön değerlendirmesi aşamasında Hukuk Genel Kurulunun görüşüne başvurulmuş; görüşüne başvurulan Hukuk Genel Kurulu Başkanlığının 18.07.2024 tarihli ve 35613334-2024/417 sayılı yazisında;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaat yapan yüklenicinin, yaptığı işin karşılığıolan arsa payını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 479. maddesi hükmü doğrultusunda,kural olarak arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin teslimi anında talep hakkı doğacağı, ancak taraflann yasa hükmünün aksine, arsa payının devrine ilişkin özel koşullar kararlaştırabileceği, öreğin üzerinde inşaat yapılacak arsanın yükleniciye verilmesi öngörülen payının peşinen devri kabul edilebileceği gibi, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin kat irtifaklı arsa paylarının inşaatın belirli aşamalarında devrinin de kararlaştırılabileceği, inşaatın tamamlanmasından önce yükleniciye pay devri yapılmasının inşaatın yapımı sırasında yükleniciye gerekli olan sermayenin sağlanarak işin bir an önce bitirilmesi amacım taşıdığı, peşinen tapuda yapılan bu pay devrinin bir nevi avans niteliğinde olduğu,
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimler içerdiğinden, yüklenicinin peşinen kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için sözleşmede açık bir hüküm bulunmadıkça kendi edimini yüklendiği özen borcu uyarınca kanuna, sözleşme hükümlerine, fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa etmiş olması gerektiği, başka bir anlatımla yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirdiğinde kendi adına düşen bağımsız bölümlerin tescilini isteyebileceği, yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin de yüklenicinin halefi olduklarından ancak, yüklenici edimini tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacaklanı, nitekim yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibinin sözleşmenin feshi ile devredilen tapunun iptalini isteme hakkının doğduğu, zira ani edimli türden olan eser sözleşmelerinin kural olarak geriye etkili olarak sonuçdoğurduğu, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 Esas, 1984/1Karar sayılı kararında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi hâlinde, uyuşmazlığın kural olarak mülga 818sayılı Borçlar Kanunu'nun (mülga BK) 106-108. maddeleri (TBK m. 125) gereğince çözümlenmesi gerektiği, ancak olayın niteliği ve özelliği haklı gösteriyorsa TMK'nın 2. maddesi uyarınca sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar vermek gerektiğinin belirtildiği.

İnşaatın kısa sürede tamamlanması amacıyla inşaatın başında sözleşme uyarınca tapuda devir yapılmasına rağmen, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebinin ortadan kalkacağı ve kaydın yolsuz tescile dönüşeceği, avans niteliğindeki bu payların, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebileceği ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişilerin tapuda yapılan devre rağmen bu paylan arsa sahibine iade etmek zorunda oldukları, bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesinin uygulanamayacağı, zira üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi oldukları,tescile dayanak devir işleminin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını,yüklenicinin inşaatı tamamladığında bağımsız bölüme malik olabileceğini bildikleri veya bilmeleri gerektiği, bu sebeple TMK'nın 1023. maddesi hükmünün uygulanması için aranan iyiniyet şartının,üçüncü kişi açısından gerçekleşmeyeceği.

Nitekim Yargitay Hukuk Genel Kurulunun;
09.03.2016 tarihli ve 2014/15-605 Esas, 2016/293 Karar;
21.01.2020 tarihli ve 2018/23-240 Esas, 2020/43 Karar;
23.12.2021 tarihli ve 2018/(23)6-1057 Esas, 2021/1756 Karar;
28.06.2022 tarihli ve 2022/6-69 Esas, 2022/1050 Karar,
21.12.2022 tarihli ve 2021/(15)6-493 Esas, 2022/1803 Karar;
28.12.2022 tarihli ve 2021/(15)6-108 Esas, 2022/1929 Karar;
03.05.2023 tarihli ve 2021/(15)6-194 Esas, 2023/411 Karar;
08.11.2023 tarihli ve 2022/(23)6-290 Esas, 2023/1072 Karar sayılı kararlarında da aynıilkelerin vurgulandığı,
6. Hukuk Dairesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshi üzerine, inşaatın başlangıcında arsa sahiplerince yükleniciye tapuda devredilen, yüklenici tarafindan da üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarımın iptali ile arsa sahibi adına tescilinin talep edilmesi hâlinde üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenebileceği ve ancak somut olaya göre iyiniyetli olmadıklarının ortaya çıkması hâlinde taşınmazların arsa sahibine geri verilebileceği düşüncesi ile Dairenin yerleşik içtihadından dönme talebinin 2797 sayılı Yargıtay Kanunu'nun 15/2-c maddesi gereğince içtihatlann birleştirilmesi yoluyla karara bağlanması gerektiği belirtilmiştir.


II. ÖN SORUN 
İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında, esasa ilişkin görüşmeye geçilmeden önce içtihatları birleştirmenin konusu hakkında ön sorunun bulunmadığısonucuna varılarak içtihadı birleştirme konusunun esasının incelenmesine geçilmiştir 
III. İÇTİHADI BİRLEŞTİRMEYE KONU DAVALARA İLİŞKİN ÖZEL DAİRENİN UYGULAMASI 

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştınılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve eklerine, tasdikli ruhsat ve projesine, imar ile fen ve tekniğine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerektiği,inşaatın yapılacağı arsanın mülkiyetinin tamamımın veya bir kısım paylarının ya da kurulmuşsa kat irtifakı tapulannın yükleniciye devredilmesine rağmen, yüklenicinin edimini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde, arsa sahibi sözleşmeden döndüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebinin ortadan kalkacağı ve kaydın yolsuz tescil hâline geleceği, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yaptığı pay devrinin avans niteliğinde olduğu ve avans niteliğindeki bu tapu ve payların yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebileceği, yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişilerin de bu paylanı arsa sahibine iade etmek zorunda oldukları, bu durumdaki üçüncü kişiler hakkında TMK'nın 1023. maddesinin uygulanamayacağı ve üçüncü kişilerin iyiniyet savunmasında bulunamayacaklan, zira üçüncükişilerin yüklenicinin halefi olduklan ve bu devirlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceklerini bildikleri veya bilmeleri gerektiği, bu nedenle TMK 1023. maddenin uygulanması için aranan iyiniyet şartının üçüncü kişiler açısından gerçekleşmediği, hatta üçüncü kişi, yükleniciden devraldığı payı başka bir kişiye satarsa o kişi için de TMK m. 1023'ün şartlarının oluşmayacağı, tapuların varsa bu devirlerden sonra üçüncü kişi alıcıların tapuya şerh ettirdikleri ipotek, haciz v.s. takyidatların kaldırılarak arsa sahibine iadesinin gerektiği, aynı hususun lehine ipotek konulan banka için de geçerli olduğu ve fesih hâlinde banka lehine konulan ipoteğin de kaldınlmasının istenebileceği,
Aynı hususlara Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin;
24.06.1998 tarihli ve 1998/2147 Esas, 1998/2779 Karar;
07.02.2002 tarihli ve 2002/191 Esas, 2002/560 Karar;

15.09.2005 tarihli ve 2004/7533 Esas, 2005/4701 Karar;
14.05.2012 tarihli ve 2011/6559 Esas, 2012/3377 Karar 
21.06.2018 tarihli ve 2018/1025 Esas, 2018/2629 Karar;
20.02.2019 tarihli ve 2018/5388 Esas, 2019/692 Karar;
09.06.2021 tarihli ve 2021/3256 Esas, 2021/2583 Karar sayılı kararlannda;
Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin;
15.10.2014 tarihli ve 2014/6486 Esas, 2014/6291 Karar;
05.04.2018 tarihli ve 2015/9007 Esas, 2018/2661 Karar sayılı kararlarında;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin;
30.10.2023 tarihli ve 2022/2836 Esas, 2023/3557 Karar;
23.02.2024 tarihli ve 2023/2979 Esas, 2024/340 Karar sayılı kararlarında ve daha pek çok kararında yer verildiği belirtilmiştir.

IV. İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KONUSU İLE İLGİLİ KAVRAM, KURUM VE YASAL DÜZENLEMELER 

A. GENEL OLARAK ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Türk Hukuk Lūgatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lügati, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).

Hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Kanun'da açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünüarsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir.


Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafindan ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek aynıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen paylan üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir.B. TAPU SİCİLİNİN AÇIKLIĞI VE TAPUYA GÜVEN İLKESİTaşınmazlar üzerindeki aynî hakları açıklamak üzere Medeni Kanunumuzda düzenlenen tapu sicili sistemi, taşınmaz malikinin ve taşınmazlar üzerindeki diğer aynî hakların sahiplerinin bilinmesini mümkün kıldığı gibi taşınmazın alacaklıya teslim edilmeden yapılacak bir kayıtla rehnedilmesi imkânını da verir. Böylece bir taraftan taşınmazlarla ilgili işlemlerde kamuya açıklık ve buna bağlıgüven sağlanmış, diğer taraftan taşınmazı elden çıkarmadan kredi elde edilmesi imkânı sağlanmış olur (M. Kemal Oğuzman, Özer Seliçi, Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, İstanbul, 2020, s. 150).Taşınmaz üzerinde aynî hak kazanılmasi, bu aynî hakkın taşınmaza ait sayfaya tescil edilmesine bağlıdır. Tescil, tapu kütüğünde taşınmaza ait sahifeye, o taşınmaz üzerindeki aynî hakların yazılmasını ifade eden özel, teknik bir deyimdir ve tescil, aynî hakkın kazanılması için kurucu bir unsurdur. Başka bir anlatımla taşınmazlar üzerindeki aynî haklar ancak tapu siciline tescille doğar Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK) “Taşımmaz mülkiyetinin kazamlması" başlıklı705. maddesinin birinci fikrasında;“Taşmmaz mülkiyetinin kazamılması, tescille olur.",Aymı Kanun’un 1022/1. maddesinde de; “Aynî haklar kütüğe tescil ile doğar; sıralarımı ve tarihlerini tescile göre alır" düzenlemesi bulunmaktadır. Aynî hakların sıralarını ve tarihlerini tescile göre alacağı ifadesi, yevmiye defterine kayıt tarihini ifade eder.
Prensip itibarıyla tescil yapılmadıkça aynî hak kazanılmaz. Bu durum TMK'nın 1021.maddesinde; “Kurulması kamunen tescile tâbi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz şeklinde ifade edilmiştir. Fakat bu prensibin bazı istisnaları bulunmakta olup, bu istisnai hâllerde tescil sadece doğmuş hakkı kamuya açık hâle getirir.
Tapu sicil kurumunun amacı taşınmaz üzerindeki herkese karşı ileri sürülecek aynî haklanıaçıklamak olup, bu sicilin kamuya açık yani ilgili kişilerin incelemesine açık olması gereklidir. Bu nedenle TMK’nin 1020. maddesi;

“Tapu sicili herkese açıktır.
İlgisini inanılır kilan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru ömünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez" hükmünü haizdir.
Tapu sicillerinin taşınmazlar üzerindeki aynî hakları doğru ve gerçeğe uygun olarak dışa kamuya yansıttığı herkesçe kabul edilir. TMK'nın 1020. maddesinden anlaşılacağı üzere ilgisinin olduğunu inanılır kılan her kişi, kamuya açıklık prensibine dayanarak tapu sicilinde inceleme yapabilir. İlgili her kişi tapu sicilini inceleme imkâmına sahip olup sicildeki kaydı görebileceği için bu olanağı kullanmayanlar gerekli özeni göstermiş olmayacağından hiç kimse sicilde var olan bir kaydı bilmediği konusunda iyiniyetli olduğunu ileri süremez.

Bununla birlikte tapu sicilindeki kayıtlara iyiniyetle dayanarak aynî hak edinen kimsenin de bu edinimi korunur. Hatta o taşınmaz üzerinde böyle bir hakkın mevcut olmadığı sonradan anlaşılsa veya tapudaki tescilin doğru olmadığı sonradan ortaya çıksa bile o hak yine de geçerli bir şekilde edinilmiş olur. Bütün bunlar tapu sicilinin açıklık işlevinin gereğidir. Tapu sicili, tapuya kayıtı olan taşınmazlarda, zilyetliğin taşınırlardaki işlevine benzer bir işlev ifa eder. Bunun içindir ki, iyiniyetli kişiler tapu sicilindeki kayıtların doğruluğunu araştırmak zorunda değildir Açıklık işlevinin bir başka sonucu daha vardır, o da tapu sicillerinin yıllarca sonra dahi taşınmazlar üzerindeki aynîhaklan ispata yarayan en güvenilir kanıt (delil) olmasıdır. Ömeğin tapu sicilinde malik olarak gözüken kimseden bu hakkın varlığını ispat etmesi istenemez. Tapu sicilindeki tescil, hakkın hâlen dahi mevcut olduğuna karine oluşturur. İspat yükü bunun aksini iddia edene düşer. Bu ise, ancak tapu sicilinin düzeltilmesi davasının açılması yoluyla olur (Jale Akipek, Turgut Akıntürk, Derya Ateş, Eşya Hukuku, İstanbul, 2018, s. 229). Uygulamada bu davaya tapu iptali ve tescil davası da denilmektedir.

Hemen belirtilmelidir ki; TMK m. 1023 hükmüne göre,"“tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazamımı korumur"; yani bu kişinin kazanımı geçerli olur. İşte güven ilkesi veya daha açıklıkla “tapu siciline güven ilkesi" bu korumayı ifade eden ve düzenleyen ilkedir. Başka bir deyişle güven ilkesi, bir bakıma tescilin olumlu hükmünün bir sonucudur.

Güven ilkesi, tapu kütüğündeki bir tescile iyiniyetle dayanılarak bu tescilden anlaşılan mahiyet,kapsam ve sırada bir aynî hak kazanılması ve bu kazanımın herkese karşı korunması demektir. Güven 

ilkesi, tapu kütüğünün iyiniyetli üçüncü kişilere karşı filî durumu, maddi hukuk bakımından aynî hak durumunu tam olarak yansıttığının ve doğru olduğunun kanun tarafından kesin bir karine olarak kabul edildiğini gösterir. Bunun içindir ki tescilsiz doğmuş olan aynî haklar ile geçerli bir sebep olmaksızın terkin edilen hakların varlığı, iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Aynı şekilde, tescilin geçerli olmadığı veya haklı bir sebebe dayanmadığı ya da hak sahibinin tapu kütüğünde gösterilenden başka birisi olduğu iddialarının da kütüğe iyiniyetle güvenenlere karşı ileri sürülmesine imkân yoktur Bunun içindir ki, taşınmazlar üzerindeki aynî hakların, hak sahibi olmayan bir kimseden kazanılması,güven ilkesine dayanılmak suretiyle mümkün olabilmektedir.
O hâlde güven ilkesi, tapu sicilinin sadece ona iyiniyetle güvenenler hakkında kesin olarak doğru kabul edildiği anlamına gelmektedir. Tapu sicilinin içeriği fili duruma uymasa, içindeki işlemler maddi hukuk bakımından geçerli olmasa bile, sicile güvenerek iyiniyetle hak kazananlara karşı durum böyledir (Akipek vd., s. 358).
Güven ilkesinin amacı, tapu kütüğüne iyiniyetle dayanarak aynî hak kazananları korumak olup,güven ilkesinden ancak tapu siciline dayanarak aynî hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişiler yararlanır.Aynî hak kazanmamış olan üçüncü kişilerin güven ilkesiyle korunmasından söz edilemez Tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna,tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin,iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan aynî hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
C. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ FESHİ YA DA GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİ
Borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklının seçimlik haklarını düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 125/2. maddesinde;

“Alacakli, ayriıca horcun ifasından ve gecikme tazminatinı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir" denilmektedir.
Görüldüğü üzere TBK'nın 125/2-son maddesi gereğince borçlunun temerrüdü hâlinde borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteme hakkını seçmeyen ve borcun ifası ile gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zarannı istemek hakkınıseçmeyen alacaklı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
Sözleşmeden dönmeye ilişkin irade beyanı, tek taraflı bozucu yenilik doğuran haklardan olup karşı tarafa ulaşmasıyla (vusulü ile) hüküm doğurur. Seçimlik hakkın kullanılmasından sonra nızayıifsat eden herhangi bir sebep olmadıkça artık bundan tek yanlı dönülemez. Dönme açıklamasına değer verilebilmesi, dönme iradesinin karşı tarafa ulaştırıdığının ispatına bağlıdır (Turgut Uygur, 6098 sayılıTürk Borçlar Kanunu Şerhi, C. 1, Ankara, 2013, s. 831).
Ani edimli sözleşmelerde, sözleşmeden dönme kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Geçici sürekli karmaşığı eser sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla olsa dahi işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi hâlinde olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK'nın 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmeden dönmenin ileriye etkili sonuç doğuracağı 25.01.1984 tarihli 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadıBirleştirme Kararında kabul edilmiş bułunmaktadır.
Eser sözleşmesinin bir türü olan inşaat sözleşmeleri de ani edimli sözleşmelerdendir. Bu bakımdan yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi hâlinde uyuşmazlığın kural olarak TBK’nın 123, 124ve 125. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekir (Uygur s. 832).
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden geçerli olmaları noterden düzenleme şeklinde yapılmalarını zorunlu kıldığı gibi sona ermeleri de bedeli nakit olarak kararlaştırılan eser sözleşmelerinden farklıdır. Yine aynı nedenle yani arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini içerdiği ve sonucu itibanıyla tapuda bu sözleşmeye göre yapılan devirlerin iptal edilip kayıtların arsa sahibine dönmesi sonucunu doğuracağından tek tarafı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla dönme-feshin hukuki sonuçlarını doğurması mümkün değildir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tarafların dönme-fesihte anlaşmaları yani iradelerin uyuşmasıyla sona erer ise de, taraflarn anlaşamamaları hâlinde ancak mahkemeden dönme

fesih kararı alınması zorunluđur (Muammer Öztürk, Zeki Gözütok, Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi Uygulaması, Ankara, 2023, s. 470). Bir başka deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payının devrini içermesi nedeniyle karşı tarafin kabulü yoksa tek taraflı feshedilemez, feshe hâkim karar verir, yani bu sözleşmeler ancak taraf iradelerinin birleşmesi ile ya da mahkeme karanı ile feshedilebilirler.
Uygulamada sıkça rastlanılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.
Türk Medeni Kanunu'nun “Hukukî işlem" başlıkı 706. maddesi, “Taşımnmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’’şeklindedir. TBK'nın 237. maddesinde “Akdin şekli" başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olmasıiçin getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satışvaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.
Anılan düzenlemeler uyannca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri,arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü(mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.
Ancak Yargıtay şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanımaktadır.
Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “Sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibinin artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyecek olmasıđır." Zira böyle bir davranışTMK'nın 2. maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz kuralına aykın düşer.
İkinci istisnası ise, “Sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazıdevrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz 

olan sözleşmenin geçerli hâle gelmesidir." Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi" zaten biçim koşuluna bağlı değildir.

Gerek edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi hâlinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının gerekçesinden almaktadır. Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere, tapuda kayıthı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ancak Yasa'nın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilmeyecektir, bununla beraber bazı istisnaî hällerin gerçekleşmesi durumunda, TMK'nın 2. maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de taraflan bağlayıcı nitelikte olabilmektedir. Öngörülen bu şekle uymaksızın imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmışolması gerekir. Yine, şekil bakımından geçersiz olan bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan karşılıklı ve kısmî ifada da tarafların yaptıkları sözleşme ile bağlı olduklanı kabul edilmelidir 
Diğer taraftan TMK m. 692'de, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Ancak bunun aksi oy birliği ile kararlaştırılabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile sözleşmeye konu taşınmaz üzerine bina inşaatı yapılması söz konusudur. Bunun da olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığıölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi niteliğinde olduğu tartışmasızdır. Ayrıca bu şekilde, paylı mal arsa niteliğinden çıkıp, üzerinde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bağımsız bölümlerin bulunduğu ana taşınmaza dönüşmekte ve paylı malın özgülendiği amaçta da değişiklik oluşmaktadır. Bu tür bir değişikliğin paylı malın bütününü kapsadığı da dikkate alındığında TMK m. 692'deki şartların tamamının bulunduğu sonucuna vanlır (Nezih Sütçü, Uygulama ve Teoride Tüm Yönleri ile Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi,C. 1, Ankara, 2024; s. 139).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin TMK'nın 692. maddesi gereğince bütün paydaşların kabulü ve uygun irade beyanları ile yapılması gerekir. Tüm paydaşların aynı anda sözleşmeyi imzalamalan zorunlu değilse de, makul süre içinde paydaşlardan bir veya birkaçı ile yapılan 

sözleşmeye icazet vermeleri yahut ek sözleşmelerle asıl sözleşmeye katılmaları zorunludur. Tüm paydaşlanın katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme geçersizdir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, TMK'nın 692. maddesi uyarınca sözleşme konusu inşaatın yapılacağı arsanın tüm maliklerinin katılımı ile yapılmamış ve diğer arsa sahiplerinin tamamıile de aynıca usulüne uygun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmemiş olması nedeniyle yapıldığı tarihte geçersiz ise de; sözleşmeye katılmayan arsa sahiplerinin hissesinin yüklenici veya diğer arsa sahiplerince ortaklığın giderilmesi davası veya tapuda yapılan işlemle satın alınmış olmasıdurumunda sözleşme geçerli hâle gelecek ve sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyecektir.
 N IA BTI A TN  I  TIT  AMMA 

 r       ta   de d t  t    d  t t       a      d d   d   me  de   arsa paylarını veya tesis edilen kat irtifak tapusuyla bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaktadır.
Yüklenicinin tapu sicilinde malik olarak görünmesi, arsa sahibinin borcunu başlangıçta yerine getirerek arsa paylarımın tamamını veya belli bir kısmını tapuda yükleniciye devretmesi durumunda olabileceği gibi; arsa paylarının inşaatın yapıldığı ölçüde kısım kısım yükleniciye devredilmesi (kademeli devir) hâlinde de söz konusu olabilir.

Başka bir şekilde ifade etmek gerekir ise; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde işbedelinin peşin ödemesi, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin tapularının ya da arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilmesidir. Bu durumda arsa sahibi de güvenceyi,tapuda yükleniciye devrettiği tapu paylarına ipotek tesis ettirmek veya sözleşmeyi şerh ettirmek şeklinde sağlamaktadır. Nitekim kişisel haklarda şerhleri düzenleyen TMK’nın 1009. maddesinde;
“Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satiş vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kamunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.


Bunlar şerħ verilmekle o taşımmaz üzerinde sonradan kazamlan ħakların sahiplerine karşıileri sürülebilir" hükmüne yer verilmiştir.

Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmalari, satın aldıklan şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu kapsamda bir tanımlama yapmak gerekirse,iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir".

Amlan ilke Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesinde;
“.Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır.
Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasımda buhunamaz” şeklinde genel hüküm olarak düzenlenmiş; tapulu taşınmazların el değiştirmesi hâlinde ise aym Kanun'un 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde;
"Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynī hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korumur" hükmü öngörülmüştür. Bu maddeye göre, tapu kaydında adıyazılı kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabı korunur.

TMK’nın 1023. maddesinin uygulanması için aşağıdaki şartlar gerçekleşmelidir:
a) Koruma sadece üçüncü kişiler içindir:
Böylece, adına yolsuz tescil bulunan kimse ve külli halefleri için tescilin olumlu hükmücereyan etmez. Yani tescil, hükümsüz bir hak kazanmayı geçerli hâle getirmez. Yolsuz tescille hak sahibi gözüken kişi ölse, tescilin yolsuzluğu onun mirasçılanna karşı da ileri sürülebilir.
b) Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir:
Kütükteki tescil ancak üçüncü kişilerin kazanmalarına dayanak olabilir. Bununla birlikte kütükteki kaydın plân ve belgeler ile tamamlandığı hâllerde (TMK m. 719/2, 787/2, 1022) bu belgeler de üçüncü kişinin kazanmasına dayanak teşkil edebilir 
Aynî hakkı kazanan kimsenin kendisinin sicili incelemiş olmaması sicildeki kayda dayanmasına engel olmaz.


c) Koruma sadece aynî hak kazanılması içindir:
Üçüncü kişilerin sicildeki yolsuz kayda dayanan kazanmalarından sadece aynî hak kazanımlanıkorunur. Ancak aynî hakkın kazanılma sebebinin ne olduğunun önemi yoktur. Kamulaştırma,mahkeme kararı olabileceği gibi satış, cebri icra vb. olabilir. Sicil kaydına dayanarak kişisel hak kazanılması korumadan faydalanamaz.

Tapu sicilindeki yolsuz tescile dayanarak TMK m. 1023 uyarınca ipotek hakkı kazamılabilir.Fakat şayet ipoteğin teminat altına aldığı alacak geçerli değilse veya başkasına devredilmiş ise, TMK m. 1023'e dayanarak alacağı ve buna ilişkin ipoteği kazanmak mümkün olmaz.
d) Üçüncü kişinin kazanması iyiniyetle olmalıdır:
Üçüncü kişi yolsuz kayda dayanarak aynî hak kazanırken, tescilin yolsuzluğunu bilmemeli ve bilecek durumda olmamalıdır (TMK m. 3). İyiniyetin ispatı TMK m. 3'teki esaslara tabidir. Fakat Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez" hükmünü getiren TMK m. 1020'nin son cümlesi, bu konuda özel bir önem taşır.

Aranan iyiniyet tescil esnasında, daha doğru bir ifade ile tescil talebinin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Tescil esnasında iyiniyetli kişi, kazanıma dayanak olan kaydın yolsuz olduğunu sonradan öğrense, bu öğrenme kazanmasını etkilemez. Üçüncü kişinin iyiniyetle hakkı kazanmasından sonra ondan hak kazanacakların da iyiniyetli olup olmamalan artık önem taşimaz.

e) Üçüncü kişinin aynî hak kazanması için gerekli diğer kurucu unsurlar geçerli olmalıdır:
Şayet üçüncü kişi adına yapılan tescilin hukuki sebebi geçerli değilse veya tescil talebinde bulunan kişi ayırt etme gücünden yoksun ya da tasarruf yetkisine sahip değilse üçüncü kişi adına yapılan tescil de ayrıca yolsuz olacağı ve bu sebeple üçüncü kişi aynî hakkı kazanmış olmayacağı için,üçüncü kişinin iyiniyetinin korunması da söz konusu olmaz.

Eğer taşınmaz özel mülkiyete elverişli değilse, bu taşınmaz tapuya kaydedilmiş olsa bile bu kayda dayanarak mülkiyet kazanılamaz (Oğuzman vd., s. 267-274).

Öte yandan TMK'nın “łyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi;
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bumu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.


Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetl olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir“ hükmünü içermekte olup, bu madde ile de iyiniyetli olmayan kimsenin iktisabımın korunmayacağına vurgu yapılmıştır. TMK'nın 1023.maddesi iyiniyetle mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımını korurken;tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. madde ile de iyiniyetli olmayan üçüncü şahısların kazanımıhükümsüz sayılmıştır.

Görüldüğü üzere gerçek hak durumuna uymayan tescil “yolsuz tescil" olup, bu yolsuzluk tescilin kurucu unsurlarındaki sakatlık sebebiyle tescilin yapıldığı andan itibaren mevcut olabileceği gibi, sakat bir terkin ya da tadilden dolayı da olabilir. Yolsuz tescile taraf olarak katılanlar ve iyiniyetli olmayan üçüncü kişiler tapuya güven ilkesinden yararlanamazlar, yolsuz tescile dayanarak hak kazanamazlar. İyiniyetli olmayan üçüncü kişiler, geçerli olmadığını bildikleri veya bilmeleri gerekli olan bir tescille hak sahibi olarak görünen kişiden bir aynî hak kazanamazlar.
Türk Medeni Kanunu'nun 1025/1. maddesine göre bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise,bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Fakat iyiniyetli bir üçüncü kişi bu yolsuz tescile güvenerek düzeltmeden önce bir aynî hak kazanmışsa, onun bu kazanımıTMK'nın 1025/2. maddesi gereğince saklı tutulmuştur.

E. İÇTİHADI BİRLEŞTİRMENİN KONUSU HAKKINDA DOKTRİNDEKİGÖRÜŞLER 

Prof. Dr. Şahin Akıncı; Yargıtayın yerleşik içtihadının hatalı olduğunu, şöyle ki üçüncükişilerin yüklenicinin halefi olmadıklarını, arsanın yükleniciye devrinin avans olarak nitelendirilemeyeceğini, çünkü avansın para borçlarında söz konusu olduğunu, Yargıtay'ın arsa payıkarşılığı inşaat sözleşmesinde üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesinden yararlanamayacağıyönūndeki görüşüne katılma imkânı bulamadıklarını, zira TMK m. 992'ye göre tapu kütüğüne tescil edilmiş bir aynî hakkın mevcut ve geçerli olduğunun karine olarak kabul edildiğini, böyle bir tescile dayanarak iyiniyetli üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesine göre tapu siciline güven ilkesi gereğince aynî hak iktisap edebileceklerini, yükleniciden arsa payı devralan kişilerin arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin tarafı olmadığımı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 

yüklenicinin hakkının da, ondan bağımsız bölüm satın alan kişinin hakkının da aynî hak olduğunu,Yargıtay'ın üçüncü kişinin inşaatın fizikî durumuna bakarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını bilmesinin gerektiğinden hareketle üçüncü kişiyi iyiniyetli kabul etmediğini, oysa her şeyden önce üçüncü kişinin inşaatı incelemek gibi bir yükümlülüğü bulunmadığını, üçüncü kişilerin araştırması gereken tek şeyin satıcının arsanın maliki olup olmadığı hususu olduğunu ve tapuyu incelediklerinde malik olarak satıcıyı görmüşlerse devletin tuttuğu tapu siciline güvenmekte haklıolduklarımı belirtmiştir (Şahin Akınci, Arsa Sahibine, Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan Kişilere Karşı Dava Açma Hakkı Tanıyan ve Avans Tapu Uygulamaları Olarak Bilinen Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi, SÜHFD, C. 33, S.1,2025, s. 501, 517-525).
Prof. Dr. Çiğdem Kırca; Yargıtay'ın kararlarında TMK m. 1023'ün uygulanması için gerekli koşullara uyulmadığının görüldüğünü, böyle bir yaklaşımın alışveriş hayatının güvenliğini sarstığını,TMK'nın 1023. maddesi ile aranan iyiniyetin, edinenin tescilin yolsuz olduğunu bilmemesi ve bilmesinin gerekmemesi olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden yükleniciye devredilen payları devralarak buna bağlı bağımsız bölüm edinmek isteyen kişinin aynı zamanda taşınmaz üzerinde bir mülkiyet payı devraldığını, üçüncü kişilerin yüklenici adına tapudaki kaydın yolsuz olduğunu bilmedikleri ve zaten bilmelerinin de mümkün olmadığını, çünkü üçüncü kişinin taşınmaz payını devraldığı anda yüklenicinin tasarruf yetkisine sahip olduğunu, dolayısıyla tasarruf yetkisine sahip olan kişiden edindiği aynî hakkın korunduğunu ifade etmiştir (Ciğdem Kırca, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Ticaret Hukuku ve Yargitay Kararlari Sempozyumu -Bildiriler- Tartişmalar, Ankara 2007, s. 77-98).
Prof. Dr. Emrehan İnal; arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılması durumunda, arsa sahibinin mi yoksa inşaattan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin mi korunması gerektiği konusunda Yargıtay'ın aksine yapılacak tercihte özellikle alıcı-üçüncü kişi lehine tapuda arsa payı devri yapılması hâlinde arsa sahibinin değil, alıcı-üçüncü kişiler lehine bir sonucun benimsenmesinin zorunlu olduğunu, bu zorunluluğun menfaatler dengesi, inşaatın büyük oranda alıcı-üçüncü kişiler tarafindan ödenen bedellerle finanse edilmesi, işin arsa sahibi açısından da ticari bir yatırım niteliği taşıması, alıciüçüncü kişinin devraldığı paylanın yolsuz tescil niteliği taşıması, arsa sahibinin yükleniciye arsa paylarını devretmek suretiyle yolsuz tescile kendisinin sebep olması, arsa sahibi ile yüklenici arasında menfaat birliği bulunması, bağımsız bölümlerin aynen paylaşılması ile satılarak gelirinin 

paylaşılması arasında alıcı-üçüncü kişilerin hukukî durumu bakımından farklılık bulunmaması gibi gerekçelere dayandığı, alıcı-üçüncü kişilere tapuda devir yapılmış olan hâllerde, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin geçmişe etkili olarak sona erdirilmesinin bu devri etkilememesi gerektiği belirtilmiştir (Emrehan İnal, Başak Baysal, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Inşaat Sözleşmelerinin Sözleşmeye Taraf Olmayan ÜçüncüKişilere Etkisi, Inşaat Hukuku ve Uygulamasi, İstanbul 2017, s. 371-394).Prof. Dr. Abdulkerim Yıldırım; Yargıtay'ın yerleşik uygulamasının isabetli olmadığını,her şeyden önce arsa sahibi tarafindan yükleniciye yapılan mülkiyetin devrini “inşaatı sözleşmeye uygun olarak tamamlama” şartına bağlı kılmanın tapu sicili mevzuatına uygun olmadığımı, çünkütescil talebinin geçerli olması için şarta bağlanmamış olması gerektiğini, TBK m. 243/II uyarınca,taşınmaz satışında mülkiyeti saklı tutma şartının da tescil edilemeyeceğini, tescil talebinin şarta bağlanamamasının, tapu sicilinin aynî hakları kesin ve açık bir şekilde göstermesi gerekliliğinden kaynaklandığıni, bu nedenle arsa sahibi tarafindan geçerli bir sözleşmenin ifası amacıyla yükleniciye yapılan devrin yükleniciyi şartsız olarak malik kıldığını ve yüklenici lehine yapılan tescilin geçerli olduğunu, yükleniciden pay devralan üçüncü kişiler bakımından TMK m. 1023hükmünü uygulamaya gerek bile olmadığını, zira bu hükmün tasarruf yetkisi olmayan yani sözde aynî hak sahibinden onun adına var olan yolsuz tescile güvenilerek gerçekleşen kazanımlarıkorumak için öngörüldüğünü, oysa yükleniciden pay devralan üçüncü kişinin payı malikten aldığını, yüklenici adına yapılan tescil yolsuz olmadığından, burada teknik anlamda tapuya güven yoluyla hak kazanma değil, malikten hak kazanma durumunun söz konusu olduğunu, üçüncü kişi payı devraldığı sırada yüklenicinin bu payın maliki olduğunu ve tescilde yolsuzluk bulunmadığını,üçüncü kişinin bu payın ileride sözleşmeden dönme üzerine yolsuzlaşacağını bilmesi gerektiğini ileri sürerek hak edinmesini geçersiz saymanın hak ve işlem güvenliği ile bağdaşmadığımı ifade etmiştir (Abdulkerim Yıldırım, Türk Hukukunda Tapuya Güven Yoluyla Ayni Hak Kazanımı (TMK m. 1023), Ankara, 2016, s. 222-224).
Prof. Dr. Zafer Kahraman; Yargıtay'ın yerleşik içtihadında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciden arsa payı devralan üçüncü kişilerin adeta kendiliğinden, sırf satın alma işlemini inşaat bitmemişken yapmış olmaları nedeniyle kötüniyetli sayılmaları sonucunun kabul edildiği, kanaatlerince üçüncü kişinin inşaatın henüz tamamlanmamış olduğunu bildiğini, ancak geçerli olarak tapuya malik olarak kaydedilmiş yükleniciden belirli arsa paylarını devralırken, yüklenici ile 

arsa sahibi arasındaki fili ilişkiyi, inşaatın gelecekte tamamlanıp tamamlanmayacağınıbilemeyeceğini, bunu bilmesinin de kendisinden beklenemeyeceğini, bu durumda yükleniciden arsa payı satın alan üçüncü kişilerin, tapudaki geçerli tescile güvenmiş olduklarını kabul etmek gerektiğini,üçüncü kişinin sırf inşaat bitmemişken yükleniciden arsa payı satın aldığı için iyiniyetli olmadığıyönündeki kabulün kanun koyucu tarafindan ihdas edilen tapu siciline güven ilkesini zedelediğini, öte yandan kanunî yükümlülüğü olmadığı hâlde arsa sahibinin peşinen arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devretmesiyle tapuda gerekli işlemleri yapmış olmakla tasarruf işlemini tamamlamış ve mülkiyetin geçişini sağlamış olduğunu, taşınmazlara ilişkin tapuda yapılan bu tescil işlemlerinin şarta bağlanamayacağı, bu işlemin yapılmış olmakla sonuçlarını doğuracağı düşünüldüğünde yüklenicinin mülkiyeti peşinen kazandığını, bu durumda arsa sahibi sözleşmeden döndüğünde söz konusu arsa payları üçüncü kişilerin malvarlığına geçmiş ise, arsa sahibinin bu üçüncü kişilere değil sebepsiz zenginleşmenin iade borçlusu olan yükleniciye başvurabileceğini, ayrica arsa sahibinin hiçbir yasal zorunluluk olmadan bazı arsa paylarını inşaatın bitmesini beklemeksizin yükleniciye devretmekle risk aldığını, kendi üzerine düşen borcu karşı edimin ifasını beklemeksizin kendi seçtiği ve güvendiği yükleniciye karşı yerine getirdiğini, artık bu andan sonra yüklenici lehine tapudaki geçerli tescile dayanarak yükleniciden arsa payı alan üçüncü kişinin söz konusu arsa paylarının mülkiyetini arsa sahibine iade etmesi için herhangi bir neden bulunmadığını, arsa sahibinin yeterli güvenceleri almadan hiçbir yasal zorunluluğu bulunmamasına rağmen arsa paylarını yükleniciye devretmesinin sonuçlarına kendisinin katlanması gerektiğini, bu konuda üçüncü kişinin kötüniyeti ispat edilmedikçe, arsa sahibinin üçüncü kişiye arsa paylarının mülkiyetinin iadesi talebiyle başvurmasının kabul edilemeyeceğini belirtmiştir (Zafer Kahraman, Arsa Payı Karşılığı Inşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Hâlinde Yükleniciden Arsa Payı Satın Almış Olan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu, Prof. Dr. Hasan Erman'a Armağan, İstanbul, 2015, s. 452-453).
V. GEREKÇE 
İçtihadı birleştirmenin konusu; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın,tapuda yükleniciye devredilmesinden ve yüklenicinin de arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncükişilere satması yahut ipotek tesis etmesinden sonra, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak 

edindikleri iddialarının dinlenip dinlenmeyeceğine, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunup korunmayacağına ilişkindir.
Özel Dairece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili olarak feshi üzerine,inşaatın başlangıcında arsa sahiplerince yükleniciye tapuda devredilen, yüklenici tarafindan da üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlannın iptali ile arsa sahibi adına tescilinin talep edilmesi hâlinde üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarnın dinlenebileceği, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmamalan hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceği ile ilgili çoğunluk görüşünün oluştuğu gerekçesiyle Yargıtay Kanunu'nun 15/2-c maddesi gereğince Dairenin yerleşmiş içtihadından dönme konusunda içtihadı birleştirme talep edilmiştir.
Yukanıda izah edildiği üzere; Özel Dairenin yerleşik içtihatlarında arsa sahibinin arsa payıkarşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden arsa paylarını inşaatın başlangıcında yükleniciye devrinin yüklenicinin inşaatı finanse etmesi amacıyla ona verilen “avans" niteliğinde olduğu, yükleniciye devredilen bu payların devir sebebi ortadan kalkınca avans niteliğindeki bu payların geri verilmesini arsa sahiplerinin her zaman isteyebileceği, yüklenicinin edimini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde, arsa sahibi sözleşmeden döndüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebinin ortadan kalkacağı ve kaydın yolsuz tescil hâline geleceği, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi ile malik olan yükleniciden arsa payı ya da bağımsız bölüm satın alan üçüncükişilerin TMK m. 1023'ün korumasından yararlanamayacaklanı ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklar, zira üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi oldukları ve bu devirlerin arsa payıkarşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamlayıp edimini tam olarak yerine getirdiği takdirde arsa payı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabileceklerini bildikleri veya bilmeleri gereken ve inşaatın tamamlanmaması riskini üstlenen kişiler oldukları, TMK 1023.maddenin uygulanması için aranan iyiniyet şartının üçüncü kişiler açısından gerçekleşmediği kabul edilmektedir.
Oysa Hukukumuzda taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açık olup, ilgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile TMK'nın 1023. maddesi gereğince 

iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır ve iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.

Üçüncü kişilerin TMK’nın 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması asıldır. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, üçüncü kişi kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığınıkanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden arsa sahibi bazı fiili karinelerden yararlanarak üçüncükişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir. Ömeğin, üçüncü kişinin yapacağı küçük bir araştırmayla, taşınmazın gerçek sahibini öğrenmesinin mümkün olduğunu, yüklenici ile ayni hak kazanan kişinin yakın akraba veya yakın ilişki içinde olduklarını, malın kısa sürelerde el değiştirdiği veya düşük bedelle el değiştirdiğini iddia ve ispat ederek, iyiniyetle ayni hak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü (bazen dördüncü, beşinci) kişinin iyiniyet iddiasını çürütebilir.
Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını ya da bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finansman ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa paylarını üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşme geriye etkili olarak feshedilmekte,başka bir anlatımla sözleşmeden dönülmektedir.

Türk Hukuk sisteminde tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik", diğer bir ifadeyle "sebebe bağlılık" ilkesi geçerli olduğundan tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu husus TMK'nın 1024. maddesinde yer alan;
“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bumu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.

Böyle bir tescil yüzünden ayni hakka zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğumu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.”

Hükmü ile açıkça düzenlenmiştir.

Hukukumuzda illilik prensibi geçerli olsa da TMK'nın 1023. maddesiyle kurala bağlanmışolan tapuya güven ilkesi bunun istisnası olarak iyiniyetli üçüncü kişiler hakkında uygulama alanıbulacaktir.
Yukarıda açıklandığı gibi, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapu siciline güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak, üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötüniyetli olduğunun ispatlanması hâlinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her durumda "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden iyiniyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023.maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Zira arsa sahibi tapu devrinin,sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.
Yukarıda açıklanan esaslar, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncükişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkıkuran üçüncü kişiler için de geçerlidir.
Hâl böyle olunca Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin arsa payı karşılığı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerekse bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalanında üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarıdinlenmeksizin sözleşmeye konu ve üçüncü kişilere devredilen taşınmaz tapularının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi konusundaki yerleşik içtihadı Medeni Hukuk ve Borçlar Hukukunun alacak hakkının nisbiliği (kişiselliği), tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkelerine aykırıdır.
Tüm bu açıklamalar kapsamında yapılan görüşmeler sonucunda; Özel Dairenin arsa payıkarşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığıtaşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde istenebileceği,yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK'nın 1023, maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 

taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine,ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklannın anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir.

VI. SONUÇ:
Yukanda açıklanan nedenlerle;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmasıveya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunmasıgerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklannın anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine,
16.05.2025 tarihinde yapılan birinci toplantıda oy birliği ile karar verilmiştir.