İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik
YÖNETMELİKLER | 2020-09-15

15 Eylül 2020 SALI
Resmî Gazete
Sayı : 31245
YÖNETMELİK
Çevre ve Şehircilik Bakanlığından:
İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNE DAİR DEĞER ARTIŞ PAYI
HAKKINDA YÖNETMELİK
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar
Amaç
MADDE 1 – (1) Bu Yönetmeliğin amacı; uygulama imar planı
değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının değer artış
payı olarak kamuya kazandırılmasında; bu payın kapsamı, tespiti,
kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler ile diğer iş ve
işlemlere yönelik usul ve esasları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2 –
(1) Bu Yönetmelik, taşınmaz
maliklerinin tamamının talebi üzerine ilgili idarelerce yapılan plan
değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması
işlemleri, plan değişikliğine ilişkin başvuru esasları, kıymet takdir
komisyonunun teşekkülü, çalışma şekli ve karar alması, yetkili kuruluşlarca
hazırlanan rapor esas alınarak kıymet takdir komisyonunca hazırlanacak raporu,
payın kesinleşmesi, ödenmesi ile bu paya ilişkin diğer iş ve işlemlere
yönelik usul ve esasları kapsar.
Dayanak
MADDE 3 – (1) Bu Yönetmelik; 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı
İmar Kanununun 44 üncü maddesi, Ek 8 inci maddesi ve 10/7/2018 tarihli ve 30474
sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin
97 nci maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 – (1) Bu Yönetmelikte geçen;
a) Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını,
b) Değer artış payı: Uygulama imar planı olan
yerlerde, taşınmazın meri plan koşullarındaki değer tespiti ile plan
değişikliği sonrası değer tespiti arasındaki farkı,
c) Değerleme raporu: 6/12/2012 tarihli ve 6362
sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş lisanslı gayrimenkul
değerleme kuruluşu tarafından, değer artış payının tespiti için kullanılmak
üzere hazırlanan taşınmaz değerini gösterir raporu,
ç) Değerleme raporu bedeli: Plan değişikliği
teklifi sunan taşınmazın malikleri tarafından ödenecek olan, 6362 sayılı
Kanuna göre yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme
kuruluşuna, taşınmaz değerinin değer artış payının belirlenmesi için
hazırlattırılacak değerleme raporlarının Sermaye Piyasası Kurulu tarafından
yayımlanan Gayrimenkul Değerleme Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen
bedeli,
d) İdare: Büyükşehir sınırları içinde, büyükşehir
belediyeleri ve ilçe belediyeleri, büyükşehir belediyesi dışındaki
belediyelerde, belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeler,
bu sınırlar dışında il özel idareleri ve ilgili mevzuatı uyarınca plan
yapma ve onaylama yetkisine sahip diğer kurum ve kuruluşları,
e) Kıymet takdir komisyonu: İdare bünyesinde ilgili
lisans ve lisansüstü programlardan mezun olan, en az beş olmak üzere tek
sayıda belirlenecek kişiden oluşturulan ve değer artış payını belirlemek
üzere piyasa araştırması yapmakla, meri plan ve plan değişikliği açıklama
raporu ve değerleme raporunu incelemek, değerlendirmek ve nihai değer artış
payını tespit etmekle görevli komisyonu,
f) Piyasa (pazar) değeri: Sermaye Piyasası Kurulu
tarafından yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartlarına göre tespit
edilmesi gereken piyasa değeri olup, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı
Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesine göre taşınmazların değerlemesi
için kullanılan değer tespit yöntemlerinden herhangi biri ya da birkaçı
kullanılarak tespit edilmiş olan plan değişikliği öncesi ve sonrası
taşınmazın piyasa değerini,
g) Plan: Uygulama imar planını,
ğ) Yetkili kuruluş: Sermaye Piyasası Kurulunun
yayımlamış olduğu listedeki taşınmaz değerleme hizmeti vermek üzere
yetkilendirilmiş değerleme kuruluşunu,
ifade eder.
İKİNCİ BÖLÜM
Plan Değişikliği ve Değer Artış Payının Konusu
Değer
artış payına konu olacak plan değişiklikleri
MADDE 5 – (1) Değer artışına konu olan plan değişiklikleri;
plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı
dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla
yerleşmenin özelliğine uygun olarak;
a) En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip
olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini,
bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan
değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı
kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda
karşılanmak,
b) Parsel bazında fonksiyon değişikliği,
suretiyle yapılır.
Değer
artış payının konusu
MADDE 6 –
(1) Taşınmaz maliklerinin
tamamının talebi üzerine 5 inci maddede belirtilen şekilde gerçekleştirilecek
plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan
değerinin tamamı değer artış payına konu edilir.
(2) Mahkemece imar planı iptal edilerek plansız
kalan taşınmazlarda, idareye sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen
plan koşulları arasındaki değer farkı değer artış payına konu edilir. Bu
durumda 5 inci maddedeki koşulları sağlamak esastır.
Değer
artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler
MADDE 7 – (1) 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski
Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki;
a) Riskli alanlardan,
b) Rezerv yapı alanlarından,
c) İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit
edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı ve plan notları ile
verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına
ilişkin plan değişikliklerinden,
(2) Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki
alanlardan,
(3) Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan,
(4) İmar planlarında yençok: Serbest olarak
belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci
fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak imar planı
değişikliklerinden,
(5) Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme
ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile
ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine,
imar hattı düzenlemesine konu plan değişikliklerinden,
değer artış payı alınmaz.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Değerleme Raporu ve Kıymet Takdir Komisyonu
Değerleme
raporları
MADDE 8 – (1) İmar planı değişikliği talep edilen taşınmazın
mevcut durum değeri ile imar planı değişikliği sonrası durum değerlerinin
analizi, idare tarafından en az iki yetkili gayrimenkul değerleme
kuruluşuna yaptırılır. Yetkili kuruluşlar tarafından iki farklı durum
değeri arasındaki fark, değer artış payı olarak raporlanır. Yetkili kuruluşlarda
değerleme raporunu en az ikisi sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere üç
kişinin imzalaması zorunludur.
(2) İmar planı değişikliği ile taşınmazda meydana
gelecek değer artış payının kıymet takdir komisyonunca tespitinde
kullanılmak üzere, yetkili kuruluşlar tarafından düzenlenecek değerleme
raporları 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit
esasları ayrı ayrı veya birlikte karma değerleme yöntemleri kullanılarak,
mer-i plan ve plan değişikliği tekliflerindeki taşınmazın piyasa
değerlerinin belirlenmesi şeklinde hazırlanır. Değerleme çalışmaları
neticesinde Ek-1’de yer alan formata uygun olarak hazırlanan değerleme
raporları idareye sunulur.
(3) Değer artış payına ilişkin yapılan taşınmaz
değerlemesinde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer
muhdesatın bedeli dikkate alınmaz.
Kıymet
takdir komisyonunun teşekkülü ve çalışma esasları
MADDE 9 – (1) Kıymet takdir komisyonu; ilgili idarenin
bünyesinde 14/7/1965 tarihli ve 657 sayılı Devlet Memurları Kanununun 4
üncü maddesi veya 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanununun 49
uncu maddesi kapsamında görev yapmak koşuluyla; şehir plancısı, harita
(geomatik mühendisi/jeodezi ve fotogrametri mühendisi) mühendisi, mimar,
inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz
mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında
lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da 6362 sayılı Kanuna göre
yetkilendirilen lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en
az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşur. Belirtilen kapsamda yeterli personeli
olmayan idareler, kıymet takdir komisyonunu lisans mezunu olan kişilerden
oluşturur; bu durumdaki idareler, komisyonun en az iki üyesinin diğer kamu
kurum ve kuruluşlarının bünyesinde bulunan yukarıda belirtilen nitelikleri
haiz personelden temin edebilirler.
(2) Kıymet takdir komisyonları iki yıl süre ile
görev yapmak üzere üst yöneticinin onayı ile komisyon başkanı da
belirtilecek şekilde oluşturulur. Yıl içinde idarenin gerekli görmesi
halinde yeni komisyon ya da komisyonlar kurulabilir.
(3) Komisyon, toplantılarını komisyon başkanının
belirlediği yerde yapar. Komisyon toplantıları, ihtiyaç halinde görüntülü
kayıt alınması koşuluyla uzaktan katılım yoluyla da gerçekleştirilebilir.
Komisyon, değerleme raporunu hazırlayan yetkili kuruluşun uzmanlarından
sunum yapılmasını talep edebilir ve teslim edilen değerleme raporu üzerinde
belirsiz olan hususların olması halinde konu ile ilgili uzman kurumlardan
ek görüş ve rapor alınması yoluna gidebilir.
(4) İmar planı değişikliğinin neden olabileceği
taşınmaz değer artış payının tespiti, kıymet takdir komisyonu tarafından,
en az iki yetkili kuruluş tarafından hazırlanan değerleme raporlarında
belirtilen değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere
yapılır.
(5) Yetkili kuruluşlardan alınan değerleme
raporları; hem mevcut durum değeri, hem de plan değişikliği sonrası durum
değeri yönlerinden komisyon tarafından kapsamlı olarak incelenir. Yetkili
kuruluşlara idare tarafından hazırlatılan iki değerleme raporun ortalama
değer artış payı arasındaki farkın %20’den fazla olması, kıymet takdiri
komisyonunca yerinde yapılan inceleme neticesinde değerleme raporlarında
belirlenen değer artış payının gerçeği yansıtmadığının değerlendirilmesi
halinde, yetkili kuruluşlardan ek rapor ya da yeniden rapor düzenlenmesi
talep edilir. Yetkili kuruluşlar tarafından taşınmazın değerinin doğru
olduğunun gerekçeleri ile birlikte rapor edilmesi ve değer değişikliği
yapılmaması halinde, komisyon üçüncü bir yetkili kuruluştan değerleme
raporu alabileceği gibi, değer farklılıklarının incelenmesi için
üniversitelerden veya uzman kuruluşlardan rapor talep edebilir. Bu şekilde
alınan üçüncü raporda önceki raporları veren yetkili kuruluş ya da
kuruluşların hatalı işlem yaptıkları anlaşılması halinde, bu durum idare
tarafından Sermaye Piyasası Kuruluna bildirilir.
(6) Komisyon toplantıları üyelerin tamamının
katılımı ile yapılır. Kararlar üyelerin salt çoğunluğu ile alınır.
(7) Komisyon kararları detaylı ve denetime
elverişli bir surette kaleme alınır. Karara muhalif olan üyeler karara
muhalefet şerhini gerekçesi ile belirtirler.
(8) Başka kamu kurum ve kuruluşlarından
görevlendirilecek olan üyelerin 10/2/1954 tarihli ve 6245 sayılı Harcırah Kanunu
kapsamında yol ve konaklama giderleri talep eden idare tarafından ödenir.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Başvuru, Değer Artış Payının Tespiti, Kesinleşmesi,
Ödenmesi ve
İdareler Arası Dağılım İşlemleri
Başvuru
MADDE 10
– (1) İmar planı değişikliği
teklifi, plan değişikliğine konu alan sınırları içinde yer alan taşınmaz
sahiplerinin tamamının veya vekillerinin noter onaylı vekâlet bilgilerini
içeren bir dilekçeyle idareye verilerek başvuru yapılır.
Değer
artış payının tespiti
MADDE 11
– (1) Kıymet takdir komisyonunca
en az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen değer artış payı değerlerin
aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere değer artış payı belirlenir.
(2) İmar planı değişikliği tekliflerinin idarelerce
onaylanmasına müteakip askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliği teklifini
onaylayan idarece değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin
başlatılması, resmi yazı ile ilgili birime bildirilir.
(3) Büyükşehir belediyesi olan yerlerde, plan
değişikliği teklifinin ilçe belediyesine yapılması halinde, büyükşehir
belediyesince onaylanmasından sonra, ilçe belediye başkanlığına iletilerek
askıya çıkarılmasından önce, ilçe belediyesince değer artış payı ile ilgili
iş ve işlemlerin başlatılması, resmi yazı ile ilgili birime bildirilir.
(4) Uygulama imar planının onaylanmasına müteakip
değerleme raporu hazırlama bedeli, taşınmaz maliklerince planı onaylayan
idare tarafından bildirilen hesap numarasına 15 gün içerisinde yatırılır.
Değerleme raporu hazırlama bedeli, ilgililerce ödenmeden onaylanan planlar
askıya çıkartılmaz. İki yetkili kuruluşa idare tarafından değerleme raporu
30 gün içerisinde hazırlattırılır.
(5) İdare tarafından iki yetkili kuruluştan alınan
değerleme raporu kıymet takdir komisyonuna iletilir ve komisyonca değer
artış payı belirleme çalışmalarına başlanır. Komisyon tarafından imar planı
değişikliğine konu alanda ve etrafında yapılan inceleme neticesinde, iki
yetkili kuruluştan alınan değerleme raporları altlık olarak kullanılır.
Plan değişikliğinin neden olabileceği değer artış payı, gerekçelerinin de
açıklandığı bir rapor ile en geç 15 gün içerisinde belirlenir. 9 uncu
maddenin beşinci fıkrasındaki durumlar 30 günlük süreye dâhil
değildir.
Değer artış
payının kesinleşmesi
MADDE 12
– (1) Onaylanan planlara göre
hazırlan değerleme raporları ve kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer
artış payı, planların askı sürecinde varsa yapılan itirazlar neticesinde
planda değişiklik olması halinde yeni planlara göre revize edilerek nihai
olarak belirlenir.
(2) Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış
payı, idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara 5 gün içinde tebliğ
edilir. Tebliğ tarihinden itibaren 5 gün içinde itiraz edilmeyen bedel
kesinleşmiş sayılır. Süresinde yapılan itirazlar, kıymet takdir komisyonu
tarafından 5 gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılır ve bu şekilde kesinleşen
bedel ilgilisine tebliğ edilir.
Değer
artış payının ödenmesi
MADDE 13
– (1) Değer artış payı, en geç
taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında önce
Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenir. Değer artış payının ödenmemesi
halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış
izni verilmez, yapı ruhsatı düzenlenemez.
(2) Değer artış payı, belirlendiği yılı izleyen
yıldan itibaren ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla
ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer
298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında
takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.
(3) Değer artış payının eksik ödendiğinin tespiti
halinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın 30 gün içinde ödenmesi gerektiği
ilgiliye tebliğ edilir. Süresinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın
ödenmesi gereken son günden ödendiği tarihe kadar geçen süre için 21/7/1953
tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51
inci maddesine göre hesaplanacak gecikme zammı oranında faiz uygulanarak
aynı Kanuna göre tahsil edilir. Bu kapsamda tahsil edilen tutarlar payın
dağılım nispetinde ilgili idare veya kurumlara dağıtılır.
(4) Değer artış payı tahsil edildikten sonra, yapı
ruhsatı alınmadan önce imar planında yeniden değişiklik yapıldığı veya
planın eski haline getirildiği durumlarda bu değişikliklerin
kesinleşmesinden sonra, plan değişikliğinin yapılış gerekçeleri dikkate
alınarak, değerinde azalış olduğunun tespiti halinde değer artış payı ödeme
tarihinden itibaren idarece yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan
tutar, faizsiz olarak ilgilinin talebi üzerine, bir yıl içinde değer artış
payı bedelinin aktarıldığı idareler tarafından iade edilir.
Değer
artış payının dağılımı
MADDE 14
– (1) Başvuru sahibi tarafından
yatırılan değer artış payının;
a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i
büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin
ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı
imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u
Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden
kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel
Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu
illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe
belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise
Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan
değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,
ç) (a) bendine göre kalan değer artış payının
%25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı
değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması
durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere
Hazine hesabına,
Bakanlık muhasebe birimi tarafından 5 iş günü
içerisinde aktarılır.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Çeşitli ve Son Hükümler
Tapu
müdürlüğüne şerh verilmesi
MADDE 15
– (1) İmar planı değişikliği
teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan
önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile
ilgili olarak idaresince; “Taşınmaz değer artışına tabidir. Taşınmazın ilk
satışında, bağış, mal değişimi ve benzeri sınırlı ayni hak tesisi
işleminde, değer artış payının ödenip ödenmediği şerhi koyduran ilgili
idaresinden sorulur, değer artış payının ödendiğinin bildirilmesinin
akabinde işlem yapılır ve değer artış payı ödenmedikçe satış yapılamaz,
yapı ruhsatı verilemez.” şeklinde tapu kütüğüne şerh edilmesi, ilgili tapu
müdürlüğüne bildirilir.
(2) İmar planlarının kesinleşmesine ve kıymet
takdir komisyonunca değer artış payının belirlenmesine müteakip söz konusu
parsellerde oluşan değer artış payı tutarı, ilk şerhe ek olarak idarece
tapu müdürlüğüne tapu kütüğüne şerh edilmesi için bildirilir.
(3) Değer artış payı tutarının taşınmaz
maliklerince en geç taşınmazın ilk satışında ya da yapı ruhsat aşamasında
olmak üzere Bakanlık muhasebe birimi hesabına yatırılmasına müteakip ilgili
şerhlerin tapu sicilinden terkini ödemeyi izleyen on gün içerisinde idarece
ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
Denetim
MADDE 16
– (1) İmar planı değişikliği
yapılan taşınmazlara ilişkin değerleme raporları ile komisyon raporları ve
kararları üzerinde Bakanlık denetim yetkisine sahiptir.
(2) Yetkili kuruluşlarca bu Yönetmelik kapsamında
hazırlanacak değerleme raporlarının gerçeği yansıtmadığının bağımsız uzman
kuruluşlarca tespiti halinde, kamu zararına neden olan kişilerden söz
konusu zararın tazmini ve bu kişiler hakkında cezai işlem tesis edilmesi
için İdare tarafından Sermaye Piyasası Kuruluna bildirimde bulunulur.
Kanunun
yürürlük tarihinden önceki plan başvuruları
GEÇİCİ
MADDE 1 – (1) Kanunun yürürlüğe
girdiği 20/2/2020 tarihinden önce belediye, il özel idaresi veya ilgili
idarelere başvuru yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı
değişiklik tekliflerine bu Yönetmelik hükümleri uygulanmaz.
Yürürlük
MADDE 17
– (1) Bu Yönetmelik yayımı
tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 18
– (1) Bu Yönetmelik hükümlerini
Çevre ve Şehircilik Bakanı yürütür.
Eki için tıklayınız.