Adana Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği
YÖNETMELİKLER | 2022-09-06

6 Eylül 2022 SALI
Resmî Gazete
Sayı : 31945
YÖNETMELİK
Adana Büyükşehir Belediyesinden:
ADANA
BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ İMAR YÖNETMELİĞİ
BİRİNCİ BÖLÜM
Başlangıç Hükümleri
Amaç
MADDE 1- (1) Bu Yönetmeliğin amacı; Adana Büyükşehir
Belediyesi sınırları içerisinde plan, fen, sağlık ve sürdürülebilir çevre
şartlarına uygun yapı ve yapılaşma ile projelendirmeye ve denetime ilişkin
usul ve esasları belirlemektir.
Kapsam
MADDE 2- (1) Bu Yönetmelik, uygulama imar planı bulunan
alanları kapsar.
Dayanak
MADDE 3- (1) Bu Yönetmelik, 3/5/1985
tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu, 1 sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı
Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin altıncı kısmının dördüncü bölüm
hükümleri ile 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69 uncu maddesi hükümlerine dayanılarak
hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4- (1) Tanımlara ilişkin hususlarda Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 4 üncü maddesine uyulur.
İKİNCİ BÖLÜM
Genel İlkeler
Genel
ilkeler
MADDE 5- (1) Genel ilkelere yönelik olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 5 inci maddesine uyulur.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Arsalara İlişkin Hükümler
Parsel
büyüklükleri
MADDE 6- (1) İmar planında
gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler
yoksa yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri;
arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve
benzeri mevkii özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan
yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit
olunur. Bu tespit sırasında
ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralarda belirtilen şartlar ihlâl edilemez.
(2) Parsel
genişlikleri;
a) Konut ve ticaret bölgelerinde:
1) 4 kata kadar (4 kat dâhil) inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: 6.00 metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi 6.00 metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(6.00) metreden,
az olamaz.
2) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: (9.00) metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(9.00) metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(9.00) metreden,
az olamaz.
3) 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait
yerlerde:
Bitişik nizamda: (12.00) metreden,
Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (12.00)
metreden,
Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(12.00) metreden,
az olamaz.
b) Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük
sanayi bölgelerinde:
1) Bitişik nizamda: (5.00) metreden,
2) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (5.00)
metreden,
3) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı +
(5.00) metreden,
az olamaz.
c) Sanayi bölgelerinde, 30.00 metreden az olamaz.
ç) Akaryakıt istasyonlarında 40.00 metreden az
olamaz.
d) Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, 40.00
metreden az olamaz.
e) Bu fıkradaki ölçülerin tespitinde, köşe başına
rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin
edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.
(3) Parsel derinlikleri:
a) Konut ve ticaret bölgelerinde:
1) Ön bahçesiz nizamda: (13.00) metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (13.00)
metreden,
az olamaz.
b) Ticaret bölgelerinde (Yalnız 1 katlı dükkân
yapılması halinde):
1) Ön bahçesiz nizamda: (5.00) metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (5.00)
metreden,
az olamaz.
c) Küçük sanayi bölgelerinde:
1) Ön bahçesiz nizamda: (6.00) metreden,
2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (6.00)
metreden,
az olamaz.
ç) Sanayi bölgelerinde, 30.00 metreden az olamaz.
d) Akaryakıt istasyonlarında 40.00 metreden az
olamaz.
e) Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, 40.00
metreden az olamaz.
(4) Parsel alanları, konut dışı kentsel çalışmaları
alanlarında 2000 m2’den az olamaz.
(5) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere
uymayan arsalarda, yeni veya ilave yapı ruhsatı düzenlenemez.
İfraz ve
tevhit
MADDE 7- (1) Parselasyon planı bulunan yerlerde, daha sonra
plan değişikliği veya revizyonu yapılması halinde
bu planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile
imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve
ifraz yapılamaz.
(2) Bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar
dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek
ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların
estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan,
ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz.
(3) Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan
parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay
içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamaması halinde
resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.
(4) İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve
imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz
edilemez.
(5) İmar planı ile kapanan yollarda kalan, yola
cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi
düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez veya
ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez.
(6) Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet
alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi
tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili
idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması
yasaklanan alanlar ifraz edilemez, bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf
tesisler harici yapı yapılamaz. Ancak;
a) Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda
kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları,
b) Bu fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan
olarak gösterilen alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan
kısımları,
c) İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp
tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları İl Tarım ve
Orman Müdürlüğünün görüşü alınarak,
ifraz edilebilir.
(7) Kademe hattı belirlenen yerlerde imar planında
aksine bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir. Ancak kademe hattı
belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri kademe hattı
dikkate alınarak gerçekleştirilir.
(8) Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin yapılması
için gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu
parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar bu Yönetmelikteki
ifraz şartlarına tabi değildir.
(9) Aynı
yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhit edilmeleri
halinde uygulama imar planında; tevhit sonrası elde edilen parselin taban
alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı
hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını geçemez. Plan
üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan parsellerin tevhidi
halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı
hakları toplamı aşılamaz.
(10) Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden
farklı parseller ve farklı yollardan cephe alan ara parseller ile imar
planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez.
(11) İmar adasındaki aynı veya
farklı yapı nizamı bulunan parsellerin bahçelerinin daha etkin
kullanılabilmesi amacıyla; ilgili parsel maliklerinin muvafakati alınmak,
her bir parsel sınırı korunmak ve bu sınırlara göre planda verilen
yapılaşma koşulları ayrı ayrı uygulanmak
kaydıyla, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına bakılmaksızın ve
parseller tevhit edilmeksizin vaziyet planı idarece onaylanarak ve tapuda
beyanlar hanesine şerh düşülerek açık veya tamamen gömülü olmak, dilatasyonla ayrılmak ve parsellerin bahçelerinde ağaç
yetişmesine olanak sağlayacak derinlikte en az 0.50 metre toprak örtüsü
bırakılmak kaydıyla kapalı, ortak otopark uygulaması yapılabilir.
(12) Aynı yoldan cephe alan ve aralarında 3.50
metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar parsellerinin tevhidi halinde
parsellerin bitiştiği sınırda bu Yönetmeliğe göre kademe yapılması ve kat
adedinin ve bina yüksekliğinin, her kademenin kendi içinde değerlendirilmesi
zorunludur.
(13) Maliklerinin talebi üzerine mevcut bitişik
parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve birbirleri ile olan sınırlarının
düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı
değiştirilmemek kaydıyla, bu Yönetmelikte bahsedilen asgari ifraz şartları
aranmaz.
(14) Uygulama imar planı ile farklı kat adedi veya
yükseklik getirilmiş imar parselleri tevhit edildiği takdirde tevhit edilen
parsellere verilen yükseklik değerleri aşılamaz, tevhit edilen parsellerin
kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır.
Parsele
ilişkin hükümler
MADDE 8- (1) Parselasyon planına göre müstakil yapı
yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve mülkiyet
değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının
tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.
(2) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere
uymayan arsalar mevzuat hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale
getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya
kadar, bu parsellerdeki mevzuatına uygun yapılmış mevcut yapıların olduğu
gibi kullanılmasına, tadilatına veya imar planına aykırı olmamak kaydıyla
işlev değişikliğine izin verilir.
(3) Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere
rastlayan veya kalan parçası plan ve bu Yönetmelik hükümlerine göre yapı
yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri
tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.
(4) Her iki yanındaki komşu
parsellerin mevzuatına uygun olarak yapılaşmış olması veya bir tarafındaki
komşu parselin mevzuatına uygun olarak yapılaşmış ve diğer tarafında plana
göre yol veya korunması gerekli tescilli eser bulunması nedeni ile müstakil
kalan ve asgari parsel büyüklüklerine uymayan parsellere; fen, sanat ve
sağlık kuralları ile bu Yönetmeliğin diğer hükümlerine uygun yapı
yapılmasına izin verilir.
(5) İmar planında yapı nizamı belirlenmeyen
hallerde ayrık nizam uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Yapılaşmaya
İlişkin Hükümler
Yol
genişliklerine göre bina kat adetleri
MADDE 9- (1) 1/10/2017 tarihinden
önceki mevcut uygulama imar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri
belirtilmemiş parsellerde;
a) Bina yükseklikleri, 28 inci maddede katın
bulunduğu konuma göre ayrı ayrı belirtilmiş olan
azami kat yüksekliklerinin aşağıda belirtilen kat adetleri ile çarpımı ile
bulunan toplam yüksekliği aşmamak üzere belirlenir:
İmar Planına Göre En Çok Kat
Adedi
Yol Genişliği (metre) (Bodrum
Hariç)
Yol
Genişliği≤ 7.00 2
7.00
< Yol G.≤ 10.00 3
10.00
< Yol G.≤ 12.00 4
12.00
< Yol G.≤ 15.00 5
15.00
< Yol G.≤ 20.00 6
20.00
< Yol G.≤ 25.00 8
25.00
< Yol G.≤ 35.00 10
35.00
< Yol G. ≤50.00 14
50.00
< Yol Genişliği 18
b) Bu maddenin uygulanmasındaki yol genişlikleri,
parselin ön cephesinde yer alan yolun planda belirtilen genişliği veya
planda belirtilmemiş ise ön bahçe, yeşil alan, refüj,
meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurları içermeyen yolun
genişliği esas alınır.
c) Kat adetleri, binanın kot aldığı noktaya göre
hesaplanır. Ancak artan kat yüksekliğinden faydalanılmak suretiyle binanın
hiç bir cephesinde bodrum katlar hariç kat sayısı artırılamaz. İmar
planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin
birbirlerine tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde bu
esaslar ile binanın kot aldığı noktaya en fazla 1.2
metre eklenmek suretiyle belirlenen subasman kotu
dikkate alınır.
ç) Bu maddede belirlenen bina yükseklikleri;
herhangi bir abideyi veya muhafazası gereken tarihi ve mimari bir eserin
görünüşünü etkilemesi halinde, Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu kararına
göre değiştirilebilir.
Binalara
kot verilmesine ilişkin esaslar
MADDE 10- (1) İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması
halinde yoldan kotlandırma esastır.
(2) Kot alınan noktanın tespitinde sokak silueti
dikkate alınır.
(3) Bir parselde birden fazla bina yapılması
durumunda, arazi yapısına ve yollara uyumlu kotlandırma yapmak için, ilgili
idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için
kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.
(4) Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış
yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan
binalara kot verilemez.
(5) Tabii zeminden kotlandırma ile kademelendirme
işlemlerinde ada bazında değerlendirme yapılır.
Yoldan
kotlandırma
MADDE 11- (1) Binalara parselin kot aldığı yol cephesinin
bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden
kot verilir.
(2) Tretuvar seviyesi,
kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul
edilir.
(3) Kotlandırma yapılması için, yolun yapımının
tamamlanmış olması veya yol projesinin onaylanarak kırmızı kot çalışmasının
yapılması zorunludur.
(4) Henüz oluşmamış yollarda kot talebi halinde
bordür/tretuvar üst seviyesi, ilgili idare
tarafından 10 iş günü içerisinde hazırlanacak projeye göre belirlenir.
(5) Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı
zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre
yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. Her kademenin
kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok 3.50
metre olmak zorundadır. Kademelendirme, kot aldığı noktaya göre olması
gerekli saçak seviyesi dikkate alınarak üst katlarda da yapılır.
(6) Kademelendirmede her kademe, cephe boyunca 4.50
metreden aşağı olamaz. Son kademenin 4.50 metreden az olması durumunda bir
önceki kademe seviyesine uyulur. Ayrıca her kademedeki bina yüksekliği imar
planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez.
(7) Yoldan kotlandırılan binalarda yoldan düşük
olan parsellerin arka köşe noktalarının en düşük yol kotundan 3.50 metreden
daha fazla kot farkı olması durumunda bina derinliği boyunca beşinci ve
altıncı fıkralardaki kademelendirme esaslarına göre kademelendirilir.
(8) İkili blok yapılacak parsellerde kotlandırma,
iki parselin birleştiği noktadaki kaldırım üst kotundan yapılır.
(9) % 20’den fazla eğime sahip yollarda; bitişik
veya blok nizam uygulanacak yerlerde bina cepheleri toplamı 12.00 metreden
düşük olan ara parsellerde bina kotları, bina köşe hizalarındaki en yüksek
yol kotundan verilir.
(10) 40.00 metre ve altında olan
bina cephe ve derinliklerinde, talep edilmesi halinde; bu maddedeki hükümlere
göre yapılması gerekli olan kademe sayısı kadar bina üst katlarında,
binanın kademe yapılması gerekli olan cephelerinden her bir kademe için bir
alt kata göre en az 3.00 metre geriye çekilmek suretiyle de kademe
uygulaması yapılabilir.
(11) Tasarımı gereği özellik arz eden dini
tesisler, tiyatro, kültür merkezi, konferans salonu, stadyum yapılarının
kademelendirme ve kotlandırmasına ilişkin hususlar ilgili idarenin imar
biriminin etüdü ve mimari estetik komisyonunun kararına göre yapılır.
Tabii
zeminden kotlandırma
MADDE 12- (1) Arazinin meyilli olması durumunda, parselin
tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi 10.00 metre veya daha fazla
veya parselin tabii zemini yoldan aşağıda ve ön bahçe mesafesi 12.00 metre
veya daha fazla ise tabii zeminden kot verilir.
(2) Bina köşe kotlarının aritmetik ortalamasının
yola göre 3.00 metreden yüksek olması durumunda, tabii zemin kotu, ilgili
idarenin imar birimince yapı adasının tamamının bu madde hükümleri
çerçevesinde etüt edilmesi ile belirlenir.
(3) Bir yola cepheli veya birden fazla yola cepheli
olup, üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün olan parsellerde kot, her
binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Ancak, yola
nazaran 3.00 metreden yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu ilgili
idarenin imar birimince yapı adasının tamamının kotlandırmaya ilişkin
hükümleri çerçevesinde etüdü ve bunun ilgili idare encümenince kabulü ile
yapılır.
(4) Tabii zeminden kotlandırmada, ± 0.00 kotu
binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur.
Köşe başı
parsellerde kotlandırma
MADDE 13- (1) Köşe başı parsellerde;
a) Parselin cephe aldığı yollardan yüksek olanına
göre kot verilir.
b) Bu binalarda 11 inci maddenin beşinci ve altıncı
fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca
kademelendirme yapılarak düşük kottaki yol için belirlenen bina
yüksekliklerine uyulur.
İki yola
bakan ara parsellerde kotlandırma
MADDE 14- (1) Parselin cepheli olduğu yollar arasında kot
farkı bulunması halinde düşük kottaki yol ve yüksek kottaki yolun
siluetleri açısından ilgili idaresince değerlendirilerek kotlandırma
yapılır.
(2) Bu binalarda 11 inci maddenin beşinci ve
altıncı fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca
kademelendirme yapılır.
Bahçe
tesviyelerine ilişkin esaslar
MADDE 15- (1) Tabii zemin veya tabii zemin kotuna göre
düzenlenmiş tesviye zemin hiçbir şekilde bağımsız bölüm oluşturmak
maksadıyla hafredilemez.
(2) Yol cephelerinin otopark olarak düzenlenmesi
halinde otopark alanları yol kotuna göre tesviye edilir.
(3) Ön, yan ve arka bahçeler ile kademelerin,
birbiri ile veya yol ile bağlantısını sağlayacak merdiven veya rampa
düzenlenir.
(4) Bahçe tesviyelerinde oluşacak kademelerde çevre
binaların, parseldeki binanın ve bahçelerdeki yaşam alanlarının güvenliğini
sağlayacak şekilde, teraslama, istinat duvarı ve benzeri uygulamalar
mühendislik esaslarına göre projelendirilerek yapılır.
(5) Bir parselde birden fazla yapının bulunduğu
veya birden fazla parselin bütünleşik olarak projelendirildiği durumlarda,
parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar, ön cephe, arka
cephe ve yan cephelerin tesviye hükümleri esas alınarak otopark giriş
çıkışlarını sağlamak şartıyla kendi içerisinde kademelendirilerek tesviye
edilebilir.
(6) Bahçe tesviyelerinde engelliler için erişilebilirlik
standartlarına uygun düzenlemelerin yapılması zorunludur.
(7) Bahçe girişinden bina girişine kadarki
güzergâhta yer alan eğimlerin %5’ten fazla olması durumunda öncelikle 30
uncu maddede yer alan ölçü ve özelliklerde rampa düzenlenir. Rampa
yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda erişilebilirlik mevzuat ve
standartlarına uygun diğer tedbirler alınır.
(8) Parselde birden fazla bina yapılması halinde,
arazi tanzim şekli; plan notları ve bu maddedeki tesviyelerle ilgili
hükümler doğrultusunda ilgili idare imar birimince tespit edilir.
Ön
bahçelerin tesviyesi
MADDE 16- (1) Yoldan kot alan parsellerde;
a) % 15’ten daha az eğimli bir yola cephesi bulunan
parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan
kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol eğimine göre kaldırım seviyesinde
tesviye edilir.
b) % 15’ten fazla eğimli bir yola cephesi bulunan
parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısım, yaya
kaldırımı ile uyumlu olmak ve kademeler arasında en çok 0.15 metre kot
farkı olmak üzere tesviye edilir.
(2) Bina yol cephe hatları ile yollar arasında
kalan bahçeler yola doğru en fazla % 2 meyil verilerek tesviye edilir.
(3) Köşe başı parsellerin yol cepheleri bina cephe
hattı boyunca, komşu parsel sınırına kadar yaya kaldırımı eğimince tesviye
edilir.
(4) Otopark giriş eğimleri, istinat duvarı,
korkuluk ve benzeri gerekli güvenlik tedbirleri alınmak ve parsel sınırına
3 metreden fazla yaklaşmamak kaydıyla ön bahçeden başlatılabilir.
(5) Otopark rampaları ön bahçe boyunca yola paralel
yapılamaz.
Yan
bahçelerin tesviyesi
MADDE 17- (1) Arka bahçe tesviye kotunun ±0.00 kotundan
düşük olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve arka bahçeler arasında uyum
sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde arka bahçe tesviye kotunun altına
inilmemek koşuluyla tesviye yapılabileceği gibi kademelendirme de
yapılabilir.
(2) Arka bahçe tesviye kotunun ±0.00 kotundan
yüksek olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve arka bahçeler arasında uyum
sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde ±0.00 kotunun altına inilmemek
koşuluyla tesviye edilebileceği gibi kademelendirme de yapılabilir.
Arka
bahçelerin tesviyesi
MADDE 18- (1) Tabii zemini ±0.00 kotunun üstündeki arka
bahçe zemininin bu kota kadar kazılması esastır. Ancak, kayalık zeminlerde
veya parsel arka sınırındaki ortalama tabii zeminin +2.00 kotundan yukarıda
olması halinde, gerekli önlemler alınarak bina arka cephesinden itibaren
3.00 metrelik şeridin tesviyesi ile yetinilir.
(2) Tabii zemin kotu ±0.00 kotunun altında kalan
arka bahçelerde bina köşelerinden en düşük kottakinin seviyesine kadar kazı
yapılabilir. Parselin en düşük arka köşe noktası ile binanın en düşük arka
köşe noktası arasındaki kot farkının 1.00 metreden fazla olması durumunda,
bina arka cephesinden 3.00 metreden itibaren kademelendirme yapılabilir.
(3) Arka bahçelerde 2.00 metreden fazla olmamak ve
(±0.00) kotunu geçmemek koşuluyla dolgu yapılabilir.
Parsel
kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları
MADDE 19- (1) Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma
koşullarına ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu
maddesi uygulanır.
Taban
alanı
MADDE 20- (1) Taban alanına ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 20 nci maddesi uygulanır.
Katlar
alanı
MADDE 21- (1) Katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası
piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar
alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanları toplamıdır.
Kullanılabilen alanlar deyiminden; konut, işyeri, eğlence ve dinlenme
yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye, dinlenmeye veya ibadet etmeye
ayrılan alanlar anlaşılır.
(2) Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; 22 nci madde uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen alanlar
ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye
yapılarak açığa çıkarılamaz.
(3) Emsal hesabına dâhil edilmeyen alanlar, proje
değişikliği ile imar planındaki veya bu Yönetmelikle belirlenen emsal
değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez,
müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis
edilemez.
(4) Uygulama imar planında emsal verilmeyen
parsellerde katlar alanı, planla veya bu Yönetmelikle belirlenen; taban
alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır.
Katlar
alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar
MADDE 22- (1) Katlar alanı hesaplanırken mekanın
dış duvarının mekan ile birlikte hesabının yapılması, ortak duvarların ise;
a) Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5 inci
maddesinin sekizinci fıkrası kapsamında %30 emsal hesabına dahil edilmeksizin emsal harici tutulacak iki alanın
arasındaki duvarın emsale dahil edilmemesi,
b) %30 emsal hesabına dahil
edilmeksizin emsal harici tutulacak bir alan ile bu madde kapsamında %30
emsal hesabı içinde değerlendirilecek bir alan arasında kalan duvarda ise
duvarın orta aksı sınır kabul edilerek Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5
inci maddesinin sekizinci fıkrası kapsamındaki emsal harici alanın bu sınır
ile birlikte emsale dahil edilmemesi, %30 içinde değerlendirilecek alanın
da yine bu sınır ile birlikte %30 içinde değerlendirilmesi,
c) Emsal harici bir alan ile emsale dahil bir alan arasında kalan duvarın orta aksı sınır
kabul edilerek hesap yapılması,
gerekmektedir.
(2) Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5 inci
maddesinin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde;
a) Emsal ve %30 hesabına dâhil olmayan alanlar;
1) 27/11/2007 tarihli ve
2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından
Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz
normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu
koridorun asgari ölçülerdeki alanı ile yangın güvenlik holünün 6 m²’si,
2) Son katın üzerindeki herhangi bir kullanıma konu
edilmeyen ortak alan niteliğinde teras çatılar,
3) Yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık
otoparklar,
4) Konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları
gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar,
5) Alışveriş merkezlerinde yapılan atrium boşluklarının her katta asgari ölçülerdeki
alanı,
6) Asma katlı zemin katın içinde yer alan asma kat
döşemesi hizasındaki boşluğu,
7) Bir ana kitle üzerinde yükselen bloklardan arta
kalan kısımların (baza) üzerinde yer alan,
gezilemeyen ve herhangi bir kullanıma konu olmayan, çatı veya çakıl gibi
malzeme ile kaplı alanlar,
8) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya
bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı
sistemleriyle bütünleşik olmayan, bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde
yapılan pergola ve süs havuzlarının, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 20 nci maddesinin sekizinci fıkrasının (b) bendinde
belirtilen kullanımlarıyla birlikte bahçe alanının %20’sini geçmeyen
kısımları,
9) Katlar alanı kapsamında değerlendirilebilecek
bir kullanımı olmayan giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları,
b) Bodrum katlarda yapıldığı takdirde emsal ve %30
hesabına dâhil olmayan alanlar;
1) Zorunlu otopark alanları,
2) Sığınak, asansör boşlukları, merdivenler,
bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat alanları, yakıt ve su depoları,
jeneratör ve enerji odası,
kömürlüklerin ilgili mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre
hesap edilen asgari alanları,
3) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın
konutlarda 150 m²’si, konut dışı yapılarda 300 m²’si,
4) Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak
alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve bu fıkranın (c)
bendinde belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar,
5) Ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki
çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 m²’si,
c) %30 hesabı dahilinde
değerlendirilecek emsal harici olan alanlar;
1) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin
seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler,
2) 6 m²’yi geçmeyen
kontrol veya bekçi kulübeleri,
3) Asgari ölçülerdeki; temele kadar inen asansör
boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları,
şaftlar,
4) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma
tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve
geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi,
5) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak
üzere kanopiler ve arkatlar,
6) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki
kısımları,
7) Açık otoparklar,
8) Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları
rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri,
9) Bu Yönetmelik uyarınca yapılması zorunlu olan
kapıcı dairelerinin toplam 70 m²’si,
10) Atrium ve galeri
boşlukları,
11) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilat,
12) Alışveriş merkezlerinde ve 40’tan fazla
bağımsız bölümü bulunan binaların normal katlarında, binanın ortak
merdiveni ile bağlantılı, dışarıdan erişimi bulunmayan, toplamda 50 m²’yi geçmeyen, ticari kullanıma konu edilemeyen, ortak
alan niteliğinde kütüphane odası,
13) Bina için gerekli minimum sığınak alanı,
14) Bu fıkranın (b) bendinde belirtilen otopark
alanları dışındaki otopark alanları,
15) Yapı yüksekliği 60.50 metreden fazla olan
binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda
sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,
16) Bina
veya tesise ait olan ısıtma, soğutma, tesisat alanı, su sarnıcı,
havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği sistemlerinin bulunduğu
alanlar, arıtma tesisi, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları,
trafolar, jeneratör, ısı merkezi, enerji odası, kömürlük, eşanjör ve hidrofor bölümleri,
17) Ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; çok
bağımsız bölümlü yapıların bodrum ve/veya zemin katlarında yer almak veya
yapı yaklaşma sınırlarını ihlal etmemek koşuluyla istenildiği takdirde
müstakil bir bina olarak da düzenlenmek, taban alanına dahil
edilmek üzere; en fazla bir bodrum ve zemin kattan ibaret, toplamda katlar
alanının %10’unu ve 1000 m²’yi geçmeyen, bağımsız
bölüm oluşturmayan, ticari amaçla kullanılmayan spor ve sosyal mekanlar,
kitap okuma salonu, toplantı odası,
18) Bütün
cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katlarda yer alan, tek
başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bağımsız bölüm net alanının %50’sini
geçmeyen depo amaçlı eklentiler,
19) Bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmemek kaydıyla; antre ve koridor ile ortak duvarı bulunmayan,
balkonların 1.50 metre genişliğindeki kısımları ve açık çıkma şartlarını
taşıyan kısımları,
20) Taşıyıcı sistemi kesme taş
yığma bina olarak tasarlanan zemin dâhil 3 katı geçmeyen geleneksel mimari
öğeler barındıran binalarda, tasarım gereği taşıyıcı yığma taş iç
duvarların genişliği 12.50 cm’den fazla olan
kısımları, taşıyıcı yığma taş dış duvarların genişliği 25 cm’den fazla olan kısımları, bu yapıların statik
tasarım gereği düşey taşıyıcılar da bulunabilen ve bağımsız bölüm net
alanının %20’sini geçmeyen balkonları, bu yapıların geleneksel mimari öğesi
olan; bahçe ile irtibatı olup gerektiğinde basamak ile çıkılan, binanın
girişi ile beraber ya da çıkma veya balkon altında yer alabilen, düşey
taşıyıcılar ile desteklenen üst örtüye sahip olabilen taşlık, dış sofa veya
eyvan alanları,
21) Kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı
merdiven evi,
22) Doğrudan havalandırmak veya hava bacası ya da
mekanik olarak havalandırılması sağlanmak kaydıyla her katta yapılan 2 m²’yi aşmayan atık biriktirme alanı,
23) Klima dış ünite platformlarının asgari 1.50 x
1.00 m2’lik kısmı,
24) Eğitim tesislerinin bodrum katlarında yer alan
yemekhane,
25) Tek bağımsız bölümlü fabrika, kültür merkezi,
spor tesisi, otel, yurt, sağlık tesisi, eğitim tesisi, dini tesis vb. gibi
yapıların bodrum katlarında, ticari amaç içermeyen, yapının ihtiyacına
yönelik olarak yapılacak; çamaşırhane, mutfak, revir, teknik servis
hizmetleri, spor mekanları vb. gibi müştemilat
niteliğindeki alanlar,
26) Açık havuzlar,
27) Mimari projesinde belirlenen ortak kullanım
alanları,
katlar alanına dahil edilemez.
Bahçe
mesafeleri
MADDE 23- (1) Uygulama imar planında, aksine bir hüküm
bulunmadığı durumlarda bahçe mesafeleri;
a) Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe
mesafeleri ile kamusal alanlara komşu olan bahçe mesafeleri en az 5.00
metredir.
b) Yan bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.
c) Arka bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.
ç) Yan ve arka bahçe mesafeleri; tabii veya tesviye
edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum katları da dâhil, dörtten fazla katlı
binalarda 4 katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır. Bu hüküm
parsellerin park alanına komşu cephelerinde uygulanmaz.
d) Yan ve arka bahçe mesafelerinin hesabında
dikkate alınacak kat adedi o cephede kısmen veya tamamen tabii veya tesviye
edilmiş zeminin altında kalan katlar hariç diğer katların toplam
yüksekliğinin üçe bölünmesi ile bulunur. 2.50 metreyi aşan artık değerler 1
kat adedine tekabül eder.
e) Bina yüksekliği hesabında, arkasında kullanılan
hacim oluşturulmamış istinat duvarları yükseklik hesabına dâhil edilmez.
f) Bu Yönetmelikte yer alan kat adedine bağlı
olarak yan ve arka bahçe mesafelerinin 0.50 metre arttırılmasına ilişkin
hükümler yapıda bulunan her katta ayrı ayrı
değerlendirme yapılarak da uygulanabilir.
g) Uygulama imar planında aksine bir açıklama
getirilmediği takdirde, binanın tabii zemin veya tesviye edilmiş zemindeki
en düşük kottaki görünen yüksekliği 60.50 metre veya daha fazla ise; ön,
yan ve arka parsel sınırından en az 15.00 metre çekilmek durumundadır.
60.50 metre yükseklikten sonra artan her kat için ön, yan ve arka bahçe
mesafelerine 0.50 metre ilave edilir.
ğ) Çok yüksek yapı, az katlı bir ana kitle üzerinde
yükseliyorsa, parsel sınırı ile ana kitlenin parsele en yakın noktası
arasındaki mesafe 10.00 metreye kadar düşürülebilir. Ana kitle yüksekliği
dâhil yapı yüksekliğinin 60.50 metre olması durumunda yükselen blok ile
parsel sınırı arasındaki mesafe en az 15.00 metre olup 60.50 metre yükseklikten
sonra artan her kat için bu mesafeye 0.50 metre ilave edilir. Bu maddede
ifade edilen ana kitle; en fazla 5 katlı olup kat adedi binanın en düşük
kottaki cephesi esas alınarak belirlenir. Bir parselde birden fazla 60.50
metre yükseklikte bina yapılması halinde binalar arasındaki mesafe, 20.00
metre olup, 60.50 metre yükseklikten sonra ilave her 3.00 metre yükseklik
için bu mesafeye 0.50 metre ilave edilir. Bu fıkraya göre fazladan
bırakılması gereken çekme mesafeleri bir veya birkaç kat birlikte etüt
edilerek binada kademelenme yapılmak suretiyle de gerçekleştirilebilir.
h) Bir parselde az katlı ana bir kitle üzerinde
birden fazla yükselen bloklar tertiplenmesi halinde, bloklar arasında en az
yapının zemin seviyesinden itibaren yüksekliklerine göre bu Yönetmelikte
belirlenen iki bina arasındaki yan bahçelerin toplamı kadar mesafe
bırakılmak zorundadır.
(2) Tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında
kalmak ve parsel sınırları dışına taşmamak kaydıyla, ön bahçe statüsünde
olmayan yan ve arka bahçe mesafelerinde su deposu, otopark ve mevzuatı
gereğince zorunlu miktardaki sığınaklar yapılabilir. Ayrıca ön bahçelerde
de tabii veya tesviye edilmiş zeminin altında; parsel sınırına 3.00
metreden fazla yaklaşmamak şartıyla ön bahçe mesafesinin yarısına kadar
zorunlu otoparklar yapılabilir. Ancak sit alanları ve özel çevre koruma
alanlarında, koruma amaçlı uygulama imar planı hükümlerine uyulur.
(3) Ön bahçe mesafesi 7.00 metreye çıkarılmak
kaydıyla, bina cephesinden itibaren 2.00 metre dışında kalan kısım ön
bahçede açık otopark yapılabilir.
(4) Ön, yan ve arka bahçelerde; kapalı mekân
oluşturmayan ve tüm cepheleri açık, katlı olmayan, bağımsız bölüm veya
bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, tabii veya tesviye edilmiş
zemin üzerine;
a) Kameriye,
b) Pergola,
c) Süs havuzu,
ç) Çocuk bahçeleri,
d) Bina giriş köprüleri,
e) Oyun ve sportif amaçlı bahçe düzenlemeleri,
yapılabilir.
(5) Ön, yan ve arka bahçelerde güvenlik kulübesi
yapılabilir.
(6) Konut, konut+ticaret, turizm, eğitim, ibadet,
sağlık ve spor parsellerinin bahçe mesafelerinde, binanın zemine oturduğu
alanın dışında kalan alanın her 30.00 m2’si
için bir ağaç dikilir. Parselin ağaç dikimine uygun olmaması halinde bu
fıkrada belirtilen şarta göre hesaplanan sayıda ağaç, ilgili idarenin uygun
göreceği, imar planlarında kamunun kullanımına ayrılmış bir alana dikilir.
(7) Mevzuat değişikliği veya yapıdaki kat veya alan
artışları nedeniyle asansör yapılması zorunlu hale gelen mevcut yapılara
ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde yapılacak
tadilatlarla asansör tesis edilememesi halinde, engellilerin de erişiminin
sağlanabilmesi için ön, yan ve arka bahçe mesafeleri içinde parsel sınırına
en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla asgari ölçülerde panoramik
asansör veya ulaşılacak katın yüksekliğinin uygun olması halinde 23/6/1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
uyarınca muvafakat alınarak mekanik kaldırma iletme platformu yapılabilir.
(8) Eksik katlı yapı ruhsatı taleplerinde, uygulama
imar planında belirlenen veya uygulama imar planında belirlenmemişse, bu
Yönetmelikteki kat adedi veya bina yüksekliğine göre bu Yönetmelik ile
belirlenen bahçe mesafelerine uyulur.
Bir
parselde birden fazla bina yapılması
MADDE 24- (1) Uygulama imar planında aksine bir hüküm yoksa
bu Yönetmeliğin bahçe mesafeleri ile ilgili hükümlerine uyulması kaydı ile
bir parsele, birden fazla bina yapılabilir.
(2) Bir parselde birden fazla binanın
projelendirilmesi halinde, binalar arası mesafe her binanın yüksekliğine
göre yaklaşma mesafeleri ayrı ayrı tespit edilip
toplanmak suretiyle bulunur. Hiçbir koşulda 6.00 metreden fazla yaklaşmamak
ve bu Yönetmelikte belirtilen çıkma koşullarını sağlamak kaydıyla açık veya
kapalı çıkmalar yapılabilir.
(3) Maliklerin talebi halinde, tapu idareleri aynı
kullanım kararını ve yapı nizamını haiz imar parsellerini imar adası içinde
tevhit ederek yeni elde edilen imar parselleri üzerinde yatay kat mülkiyeti
veya kat irtifakı tesis ederler.
Eksik
katlı bina yapılması
MADDE 25- (1) Planla veya bu Yönetmelikle belirlenen kat
adedine veya bina yüksekliğine uygun olarak bahçe mesafesi bırakılmak ve
ilgili idarenin uygun görmesi, üçüncü ve dördüncü fıkralarda belirtilen
koşullar sağlanmaksızın ilave kat yapılamayacağının ilgilisine tebliğ
edilmesi kaydıyla daha az katlı bina yapılabilir. Uygulama imar planlarında
bu uygulamanın yapılmasına ilişkin hüküm olması halinde, ilgili idarenin
uygun görmesi koşulu aranmaz.
(2) Eksik katlı yapılan binalarda yapı ruhsatı,
yapı kullanma izin belgesi ve enerji kimlik belgesi yapılan kısım için
düzenlenir. Daha sonradan tamamlanmak istenmesi halinde, yürürlükteki plan
ve mevzuat hükümlerine uygun olarak ilave ruhsat ve binanın tamamı için
enerji kimlik belgesi düzenlenmesi zorunludur.
(3) Eksik katlı binalara imar
planına aykırı olmamak koşuluyla kat ilavesi yapılabilmesi için; temel ve
statik çözümlerin, yangın tedbirlerinin, enerji verimliliğinin, plan ve bu
Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe uygun olması; otopark, sığınak,
merdiven, asansör yeri, ışıklık ve diğer yapı elemanlarının da plan ve bu
Yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplanması ve bırakılması
zorunludur.
(4) Eksik katlı inşa edilen binanın mevcut haliyle
veya tadilat yapılarak yürürlükteki plana ve mevzuata uygunluğunun
sağlanamaması halinde bina yıkılmadan kat ilavesi yapılmasına izin
verilmez.
(5) Eksik katlı binalara yapılacak ilavelerde fenni
mesuliyet, temel ve statik hesapları, yangın tedbirleri ve enerji
verimliliği konuları da dâhil mevcut yapı ve ilave yapılan kısımları
kapsayan teknik rapor düzenlemek suretiyle yapı denetim kuruluşlarınca
üstlenilir.
Yapılaşmada
idarenin yükümlülükleri
MADDE 26- (1) İdareler; tasarrufu altındaki yol, meydan,
otopark, park, yaya bölgesi, kaldırım gibi yerler ile bunlar üzerindeki
kamu hizmetlerinin yürütülebilmesi için, TSE standartlarına ve ilgili
mevzuatına göre;
a) Bisiklet yolu, otopark, yönlendirme, sinyalizasyon,
aydınlatma ve ağaçlandırma uygulamalarıyla ve kent mobilyalarıyla beraber
kaldırım ve kavşak düzenlemelerini yapmak veya yaptırmakla,
b) Reklam ve bilgilendirme levha ile pano
düzenlemelerini yapmak veya yaptırmakla,
c) Topluma açık yerlerde ihtiyaçların karşılanması
amacıyla; Kent Estetik Kurullarınca tespit edilecek fonksiyonların,
bulunduğu çevreyi geliştirmeye yönelik hazırlanan Kentsel Tasarım Projeleri
doğrultusunda tesis edilmesine ilişkin iş ve işlemleri yürütmekle,
ç) Belirli bir süre için
düzenlenen sosyal ve kültürel etkinlikler için geçici olarak ihtiyaç
duyulan altyapıyı ve geçici olarak talep edilen hafif ve sökülüp takılır
malzemeden yapılan fuar, sergi, sahne ve çadır gibi üstyapının kurulması ve
kaldırılması için gereken izinlerin verilmesine ilişkin iş ve işlemleri
yürütmekle ve güvenlik tedbirlerinin alınmasını sağlamakla,
yükümlüdür.
(2) Belediyeler kendi sorumluluk alanlarında
yapıların estetiği ile ilgili kurallar getirmeye; mahallin ve çevrenin
özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde
etmek amacıyla dış cephe şeklini boya ve kaplamaları ile çatısının
malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir.
(3) Güneş enerjisi panellerinin ve su depolarının
çatı üzerindeki konumlandırılması konusunda düzenleme getirmeye ilgili
idare yetkilidir.
(4) Birinci fıkrada belirtilenlerin ve her türlü
altyapının yapımı ve kullanımı ile bakım ve onarımı sırasında yaya sirkülasyonunun engellenmemesi, engellilerin erişiminin,
can ve mal güvenliğinin sağlanması zorunludur.
(5) Bu madde kapsamında yürütülen çalışmalarda
tescilli ve tarihi yapılar ile doğal dokunun korunması esas alınır.
(6) Bina cephelerine doğrudan klima üniteleri,
çanak anten, muhtelif kablo sistemleri gibi binaya ait olmayan dış
elemanlar monte edilemez. Klima dış üniteleri; projesinde belirlenmek üzere
sökülebilir malzemelerden oluşturulan platformlar üzerinde çıkma
koşullarını aşmamak ve asgari servis ölçülerini sağlamak üzere
düzenlenebilir ve bina cephesi ile uyumlu olarak gizlenebilir. Bu tür
uygulamalarda idarenin onayı alınmak zorundadır.
(7) Yeni başlayacak inşaatlarda, devam eden
inşaatlarda ve eski binalarda yapılacak tadilatlarda gerekli tedbirlerin
alınması kaydıyla şantiye sınırı parsel sınırına taşamaz. Ancak zorunluluk
arz eden parsel sınırını aştığı durumlarda yaya geçişlerinin güvenliğini
sağlamak ve ilgili mevzuata uygun olmak kaydıyla ilgili idare izin vermeye
yetkilidir.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Yapılara
İlişkin Hükümler
Yapı
ünite fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları
MADDE 27- (1) Yapıda aşağıdaki kullanımların bulunması
zorunludur;
a) İlgili mevzuatında öngörülen ölçülerde enerji
odası,
b) Merkezi ısıtma sistemli binalarda kazan dairesi
veya kaskat sistemi veya teshin merkezi,
c) Katı yakıt kullanan sobalı binaların bodrum veya
zemin katlarında veya bodrum katı bulunmayan binaların ortak alan
niteliğini haiz olmak ve eklenti ihdas etmemek kaydıyla bahçelerinde her
daire için en az 5.00 m2, en fazla
10.00 m2 odunluk, kömürlük veya
depolama yeri,
ç) Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik, 25/8/1988 tarihli ve 19910 sayılı
Resmî Gazete’de yayımlanan Sığınak Yönetmeliği, 22/2/2018 tarihli ve 30340
sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği, 5/12/2008 tarihli ve
27075 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Binalarda Enerji Performansı
Yönetmeliği ve 18/3/2018 tarihli ve 30364 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de
yayımlanan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinde binada zorunlu olarak
bulunması gereken birimler,
asgari ölçülerde yapılır.
Kat
yükseklikleri
MADDE 28- (1) Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha
fazla belirlenmemiş ise döşeme üst kotundan döşeme üst kotuna olmak üzere
en fazla;
a) Ticaret bölgelerinde; zemin katlarda 4.50 metre,
asma katlı zemin katlarda 6.50 metre; diğer katlarda 4.00 metre,
b) Ticaretin de yapılabildiği karma alanlarda;
zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.50 metre; diğer
katlar konut ise 3.60 metre konut harici ise 4.00 metre,
c) Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 3.60
metre,
ç) Zemin katında ticaret yapılabilen konut
bölgelerinde ise zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.50
metre, diğer katlarda 3.60 metre, ancak bodrum katlarda 4.00 metre,
d) Konut bölgelerinde; geleneksel mimari öğeler
barındıran ve taşıyıcı sistemi kesme taş yığma bina olarak tasarlanan zemin
dâhil 3 katı geçmeyen binalarda zemin ve normal katlarda 4.50 metre,
kabul edilerek uygulama yapılabilir.
(2) Bu maddede belirtilen kat yükseklikleri dikkate
alınmadan bina yüksekliği verilen planlarda birinci fıkraya göre
değerlendirme yapılıp bina yüksekliği yeniden değerlendirilinceye kadar
uygulamalar birinci fıkrada belirtilen kat yükseklikleri ile plandaki veya
planda belirlenmemişse bu Yönetmelikle belirlenen kat adedinin çarpılması
sonucu bulunan bina yüksekliğine göre gerçekleştirilebilir. Ancak bir adada
bulunan parsellerin en az dörtte üçünün yürürlükteki planın kat adedine
göre yapılaşmış olması halinde mevcut teşekkülün kat yükseklikleri dikkate
alınır.
(3) Tesisat katının yüksekliği normal kat
yüksekliğini aşamaz. Özelliği gereği tesisat katı zorunluluğu olan 60.50
metreyi aşan binalarda tesisat katının 2.00 metresi bina yüksekliğinden ve
yapının kat adedinden sayılmaz.
(4) İskân edilen katların iç yüksekliği, asma
katlar hariç 2.60 metreden az olamaz. Ancak hava maniası
olup planla kat adedi belirlenen parsellerde bu yükseklik 2.40 metreye
düşürülebilir.
(5) Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, tuvalet,
kiler, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler ve iskân edilmeyen
bodrum katları ile müştemilât binalarında, iç yükseklik 2.20 metreye kadar
düşürülebilir.
(6) Garaj, kalorifer dairesi, odunluk, kömürlük,
bodrum katlarda yer alan otoparklar ve benzeri özellik arz eden yerlerin
yükseklikleri bu maddede yer alan hükümlere tabi olmayıp, hizmetin
gerektirdiği şekilde 2.20 metrenin altında olmamak kaydıyla idaresince
tespit ve tayin olunur.
(7) Eğitim, sağlık, sanayi yapıları ile sinema,
tiyatro ve konferans salonları, katlı otoparklar, düğün salonu, resmi kurum
ve kuruşlara ait binalar ve spor salonları gibi özellik arz eden yapılarda
iç yükseklikler, teknolojik ve mimari gereklere göre ilgili idarenin mimari
estetik komisyon kararı ile belirlenir.
Yapı
piyesleri ve ölçüleri
MADDE 29- (1) Her müstakil konutta en az aşağıdaki piyesler
bulunur:
Piyes Dar
Kenarı Net Alanı
1 oturma odası 3.00
metre 12.0 m2
1 yatak odası 2.50
metre 9.00 m2
1 mutfak veya yemek pişirme yeri 1.50
metre 3.30 m2
1 banyo veya yıkanma yeri 1.50
metre 3.00 m2
1 tuvalet 1.00
metre 1.20 m2
(2) Banyo/yıkanma yeri ile tuvalet aynı yerde
düzenlenebilir.
(3) Hol ve koridor genişlikleri 1.20 metreden az
olamaz.
(4) Mutfak nişi ve oda ile banyo ve tuvaletin aynı
mekânda düzenlenmesi halinde her mekân için öngörülen en az alanların
toplamı kadar alan düzenlenmek zorundadır.
(5) Birinci fıkrada belirtilen bu piyesler ile
koridor ölçüleri engellilerin de kullanımını sağlayacak standartlara ve
erişilebilirlik mevzuatına uygun olmak zorundadır.
(6) Mutfak, oda ve tuvalet/banyo havalandırmaları
aynı boşluğa açılamaz. Ancak, banyo ve tuvalet havalandırmaları aynı
boşluğa açılabilir.
(7) Su depoları ve ıslak hacimlerin altında enerji
odaları teşkil edilemez.
(8) Dükkan ve bürolarda;
a) Pasajlar ve kapalı çarşılar hariç her dükkan için 1 adet tuvalet düzenlenecektir.
b) Bağımsız bölüm brüt alanı 300 m²’yi geçen her bir bağımsız büro ve işyeri için en az
birer adedi engellilerin erişimine yönelik TS 9111 standartlarına uymak
kaydıyla erkek ve kadın ayrı olmak üzere birer adet tuvalet ve lavabo yeri
ayrılması zorunludur.
c) Özellik arz eden binalarda bu Yönetmeliğin
kendileri için belirtilen hükümleri geçerlidir.
ç) İlgili mevzuatında aksine bir hüküm bulunmadığı
takdirde; otel ve motellerde oda sayısının %3’ü ve en az her otelde 1 oda, hijyenik bakımı da dahil tekerlekli sandalyelerin
dolaşımına cevap verecek şekilde düzenlenir.
Bina
girişleri ve rampaları
MADDE 30- (1) Bina giriş koridoru genişliği, ana merdivene
ve asansöre ulaşıncaya kadar dış kapı genişliğinden az olmamak koşuluyla
umumi binalarda en az 2.20 metre, diğer binalarda ise en az 1.50 metredir.
(2) Ön bahçe mesafesi 10.00 metre ve daha fazla
olan parsellerde bordür üst seviyesinden engellilerin erişimine yönelik TS
9111 standartlarına uymak kaydıyla en fazla 2.00 metre inilmek veya
çıkılmak suretiyle ön bahçeden bina girişi yapılabilir.
(3) Yoldan yüz almayan cephelerden, köprü veya
giriş şeridi aksı hizasındaki bordür seviyesinden engellilerin erişimine
yönelik TS 9111 standartlarına uymak kaydıyla en fazla 2.00 metre inilmek
veya çıkılmak suretiyle giriş yapılabilir.
(4) Yoldan
doğrudan giriş alan binalarda, girişin hizasındaki bordür taşı üst seviyesinin
altında giriş yapılamaz.
(5) Tabii zeminden kotlandırılan parseller birinci,
ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlara tabii değildir. Girişin,
tabii zemine uyumlu olarak düzenlenen merdiven ve rampalarla sağlanması
gerekir.
(6) Bölge kat nizamını bozacak şekilde tesviye
yapılamaz.
(7) Konut binalarının zemin katlarının dükkân veya
mağaza olarak düzenlenmesi halinde dükkân ve mağaza girişlerinin sadece yol
cephesinden yapılması gerekir.
(8) Döşeme kaplamalarında kaymayı önleyen,
tekerlekli sandalye ve koltuk değneği hareketlerini güçleştirmeyen,
standardına uygun malzeme kullanılması zorunludur.
(9) Binalarda ve girişlerinde engellilerin
erişimine yönelik TS 9111 standardına uyulması zorunludur.
(10) Rampaların kenar korumaları, genişlikleri, sahanlıkları,
korkuluk ile küpeşte ve kaplama malzemeleri engellilerin de dolaşımına
olanak sağlayacak şekilde TS 9111 standardına uygun yapılmak zorundadır.
(11) Bina girişlerinde engellilere yönelik ön
bahçede parsel sınırına kadar giriş rampası veya merdivene bitişik dar
kenarı en az 0.90 metre ve alanı en az 1.20 m² engelli asansörü yeri ya da
mekanik kaldırma iletme platformu yapılır. Aile ve Sosyal Hizmetler
Bakanlığının görüşü alınmak suretiyle engellilerin kullanımı için farklı
uygulama yapılabilir.
(12) Bina girişinde ve bina içinde bulunan
rampaların eğimleri aşağıdaki değerlere uygun olmak zorundadır:
En fazla yükseklik En fazla eğim
15 cm ve
daha az 1:12 (% 8)
16-50 cm
arası 1:14 (% 7)
51-100 cm
arası 1:16 (% 6)
100 cm
üzeri 1:20 (% 5)
(13) Rampalarda ve ara sahanlıklarda kesintisiz
olarak 0.90 metre yükseklikte 1. düzey ve 0.70 metre yükseklikte 2. düzey,
elle tutulduğunda kolay kavranabilecek şekilde 32-45 mm çapında küpeşte
bulunmak zorundadır.
Merdivenler
MADDE 31- (1) Merdiven kolu ve sahanlıklar:
a) Ortak merdiven kolu ve sahanlık genişlikleri
konut yapılarında Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik
hükümlerine göre hesap edilecek kaçış genişliğinden az olmamak üzere 1.20
metreden, diğer yapılarda 1.50 metreden, bağımsız bölüm içindeki
merdivenler ise 1.00 metreden az olamaz. Çatıya ve bodrum katlarına ulaşan
ortak merdivenler ile servis merdivenlerinde de bu ölçülere uyulur. Bu
merdivenler ahşap olamaz.
b) Merdiven evlerinin bina cephesinden, çatıdan veya
ışıklıktan doğrudan ışık alması ve merdivenlerin çatıya ve bodrumlara
ulaştırılması zorunludur. Ancak bitişik yapı nizamı hariç bodrum katlarında
ortak alan ve eklenti bulunmayan binalarda Binaların Yangından Korunması
Hakkında Yönetmelik hükümlerini sağlamak kaydıyla, ortak merdiveninin
bodrum katlara ulaşması zorunlu değildir.
c) Merdiven basamakları ve sahanlık ölçülerine dair
TSE standartlarının bu maddede belirtilen ölçü ve miktarlardan küçük olması
halinde bu madde hükümleri geçerlidir.
ç) Merdivenlerin her iki tarafında da engellilerle
ilgili TSE erişilebilirlik standartlarına uygun korkuluk ve küpeşte
yapılması, ayrıca sahanlık ve merdiven döşemelerinde ve kaplamalarında da
standartlara uyulması zorunludur.
(2) Merdiven basamaklarının ölçüleri ve özellikleri:
a) Asansörü olmayan binalarda basamak yüksekliği
0.16 metreden, asansörlü binalarda 0.18 metreden fazla olamaz.
b) Basamak genişliği 2a+b=
60 ila 64 formülüne göre hesaplanır. Formüldeki a: yükseklik, b:
genişliktir. Ancak bu genişlik 0.27 metreden az olamaz.
c) Balansmanlı
(dengelenmiş) merdivenlerde basamak genişliği en dar kenarda 0.10 metre,
basamak ortasında 0.27 metreden az olamaz.
ç) Basamak uçları çıkıntısız (damlalıksız) olmak
zorundadır.
(3) Binalarda son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı
çatı arası piyeslerine çıkan iç merdivenlerde birinci ve ikinci fıkralardaki şartlar
aranmaz.
(4) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce
yürürlükte olan mevzuata uygun olarak yapılmış yapılara bu Yönetmelik
hükümlerine göre kat ilavesi yapılması halinde mevcut merdiven ölçüleri
ilave katlar için de aynen uygulanabilir.
(5) Karma kullanımlı binalarda her kullanım için
ayrı merdiven evi düzenlenmesi zorunludur. Bu kullanımların birbirine
dönüştürülmesi durumunda yeni oluşan kullanım için bağımsız genel merdiven
oluşturulmadan tadilata izin verilmez.
(6) Yüksekliği 1.80 metreden az olan merdiven
altları kapatılır.
Işıklıklar
ve hava bacaları
MADDE 32- (1) Her müstakil ev veya dairede, en az 1 oturma
odası ile yatak odalarının doğrudan doğruya hariçten ışık ve hava almaları
gereklidir. Bu şekilde ışık ve hava almalarına lüzum olmayan diğer odalarla
mutfakların ışıklıktan, yıkanma yeri ve tuvaletlerin ışıklık veya hava
bacasından faydalanmaları da mümkündür. Ancak tuvalet ve yıkanma yerleri
ile odalar aynı ışıklığa açılamaz.
(2) Işıklıkların;
a) 1 ila 6 katlı binalarda dar kenarı 1.50 metreden
ve alanı 4.50 m2’den,
b) 7 ve daha fazla katlı binalarda dar kenarı 2.00
metreden ve alanı 9.00 m2’den,
az olamaz.
(3) Hava bacaları; hiçbir koşulda dar kenarı 0.60
metreden az olmamak koşuluyla bacanın ihtiyaç duyulduğu kattan başlayan
baca yüksekliğinin %2’sinden az olmamak üzere istenilen ölçüde yapılabilir.
(4) Hava bacaları, şönt
baca tipi olarak düzenlenemez.
(5) Asgari ölçüdeki bir ışıklık veya hava
bacasından her katta en çok dört piyes faydalanabilir. Bu piyeslerin
sayısının artması halinde, dörtten fazla her piyes için ışıklık veya hava
bacası ölçüsü aynı oranda arttırılır. Ancak, birinci fıkrada belirtilen şekilde
ışık ve hava alması gerekmeyen veya lüzumlu ışık ve havayı bu Yönetmelikte
tarif edilen şekilde alması mümkün olan piyeslerden, herhangi bir ışıklık
veya hava bacasına pencere açılması, bu ışıklık veya hava bacası
ölçülerinin arttırılmasını gerektirmez.
(6) Her binanın lüzumlu ışıklık veya hava bacası,
kendi parseli üzerinde bulunur. Komşu bina ve parselin ışıklık veya hava
bacasından faydalanmak suretiyle, bu elemanlarının yapılmasına ve
ölçülerinin azaltılmasına izin verilmez.
(7) Işıklık ve hava bacaları, bunlara ihtiyacı olan
kattan itibaren başlatılabilir. Hava bacalarının ve ışıklıkların bitişik
komşu parsele bakan kısımlarının duvar ile kapatılması mecburidir.
(8) Binaların bitişik olması gereken komşu
tarafından boydan boya ışıklık yapılması halinde, civarın inşaat nizamına
aykırı bir görünüm meydana getirmemek üzere, sokak cephesinde bina
yüksekliğince kapatılması mecburidir.
(9) Binalarda banyo, tuvalet ve benzeri kullanım
alanlarının havalandırma bacası ile veya mekanik havalandırma ile havalandırılması
zorunludur.
(10) Havalandırma bacalarından elektrik ve doğalgaz
tesisatı geçirilemez.
Bacalar
MADDE 33- (1) Kaloriferli ve sobalı binaların konut olarak
kullanılan bağımsız bölümlerinin oturma ve yatma hacimlerinin en az birinde
ve sıcak su tesisatı bulunmayan banyo ve mutfaklarında, duman bacası
yapılması zorunludur.
(2) Kaloriferli umumi binaların her katında en az
bir adet duman bacası yapılması gereklidir.
(3) Konut olarak kullanılan sobalı binaların ticari
kullanımlı bağımsız bölümlerinde birer adet duman bacası yapılması
zorunludur.
(4) Bacaların TSE standartlarına uygun olarak
yapılması zorunludur.
(5) Yapılarda bina yüksekliğine göre uygun
ölçülerde şönt baca yapılabilir.
(6) Kapıcı dairesi zorunlu olan konut binalarında,
evsel atıkların yerinde ayrıştırılmasını teminen
ilgili standartlara uygun atık ayrıştırma bacası için yer ayrılır. Atık
ayrıştırma bacası bağımsız bölümlerin kat sahanlıklarında en az bir adet
yapılabileceği gibi her bağımsız bölüm içinde de yapılabilir.
(7) Atık ayrıştırma bacası tesis edilmesi mümkün
olamayan mevcut binalarda bahçe mesafeleri içinde TAKS ve KAKS’a dâhil olmaksızın atık ayrıştırma bacası tesis
edilebilir.
(8) Şofben, kombi cihazı ve bu gibi ısıtma araçları
hayati tehlike arz edecek şekilde yerleştirilemez ve havalandırmadan uzak
olan piyeslerle, banyo ve tuvaletlerde yer alamaz.
(9) Sınırları ilgili idare tarafından belirlenecek
doğalgaz uygulama bölgeleri içinde inşa edilecek, iskân edilebilir bodrum
katlar dâhil 5 katlı binaların mutfaklarında, doğalgazla çalışan her cihaz
için bir müstakil baca yapılır.
(10) Bağımsız bölümlerin mutfaklarında en az bir
adet aspiratör bacası yapılır. Bağımsız bölümlerde düzenlenen soba ve
aspiratör bacaları, standartlara uygun olarak şönt
baca şeklinde düzenlenebilir. 10 katın üzerindeki binalarda aynı baca
sistemi yapılmakla birlikte hermetik cihaz
kullanılır.
(11) Kat kaloriferleri kazanı mutfak dışında özel
bir bölmeye konulduğunda, bu mahallin en az 6 m3
hacminde olması, bina dış cephesinden havalandırılması ve bir müstakil
bacasının bulunması gerekir.
(12) Isıtmada denge bacalı sistemde olmayan
doğalgaz sobalarının kullanılması halinde, her sobanın bu maddede
belirlenen esaslara göre düzenlenen ayrı bir bacaya bağlanması gerekir.
(13) Elektrik-haberleşme, mekanik, doğalgaz
tesisatları için ortak tesisat bacası kullanılamaz.
(14) Kalorifer daireleri ve bacalar ile ısıtma ve
buhar tesisleri, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine uygun olarak
düzenlenir.
(15) Bağımsız bölüm brüt alanı 150 m²’den büyük
olan, zemin katta yer alan işyerlerinde, en az baca ölçüsünden az olmamak
üzere her bağımsız bölüm için baca boşluğu bırakılması zorunludur. Bu baca
boşluğu diğer bağımsız bölümlerle ortak kullanılamaz.
Asansörler
MADDE 34- (1) Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç uygulama
imar planına göre kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve
daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur. İskân edilen veya
bağımsız bölüm bulunan bodrum katlar dâhil kat adedi 4 ve daha fazla olan
binalarda asansör yapılması zorunludur. Daha az katlı yapılarda da asansör
yapılabilir.
(2) Tek asansörlü binalarda; asansör kabininin dar
kenarı 1.20 metre ve alanı 1.80 m2’den,
kapı net geçiş genişliği ise 0.90 metreden az olamaz. Asansör kapısının
açıldığı sahanlıkların genişliği, asansör kapısı sürgülü ise en az 1.20
metre, asansör kapısı dışa açılan kapı ise en az 1.50 metre olmak
zorundadır. Birden fazla asansör bulunan binalarda, asansör sayısının
yarısı kadar asansörün bu fıkrada belirtilen ölçülerde yapılması şarttır.
Tek sayıda asansör bulunması durumunda sayı bir alta yuvarlanır. TSE
standartlarının bu fıkrada belirtilen ölçü ve miktarlardan küçük olması
halinde; taban alanında yapılaşma hakkı 120 m2’nin
altında olan parseller ile tek bağımsız bölümlü müstakil konut binalarında
TSE standartlarına uyulmasına ilgili idaresi yetkilidir.
(3) Mevcut binalarda yapılacak tadilatlarda, bu
madde hükümlerinin ya da TSE standartlarının uygulanmasında idaresi yetkilidir.
(4) Kullanılabilir katlar alanı tek katlı olan
binalar hariç 800 m²'den veya kat adedi birden fazla olan umumi binalarda
en az bir adet asansör yapılması zorunludur. Ayrıca; kat
alanı 800 m²'den ve kat adedi 3'ten fazla olan umumi binalarda, bodrum
katında bağımsız bölüm bulunmayan zemin katı hariç 10 kat üzeri binalarda
veya zemin kat üzerinde 20’den fazla konut kullanımlı bağımsız bölüm
bulunan yapılarda, ikinci fıkrada belirtilen asgari ölçülere uygun ve en az
2 adet olmak üzere binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre
belirlenecek sayıda asansör yapılması zorunludur. Bu asansörlerden
en az bir tanesinin herhangi bir tehlike anında, arıza veya elektriklerin
kesilmesi halinde zemin kata ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden
yapılmış, kuyu içinde, duman sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir güç
kaynağından beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekmektedir.
(5) Binanın kot aldığı noktadan itibaren toplam kat
sayısı zemin + 10 kat üzeri binalarda asansörlerden en az bir tanesi yük,
eşya ve sedye taşıma amacına uygun olarak dar kenarı 1.20 metre ve alanı
2.52 m²’den, kapı genişliği ise net 1.10 metreden az olmayacak şekilde
yapılır.
(6) Binalarda usulüne göre asansör yapılmış olması,
bu Yönetmelikte belirtilen şekil ve ölçülerde merdiven yapılması şartını
kaldırmaz.
(7) Asansörün yapılması ve işletilmesi ile ilgili
hususlarda; bu madde hükümleri de dikkate alınarak, 29/6/2016
tarihli ve 29757 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Asansör Yönetmeliği
(2014/33/AB) ve TSE standartları hükümlerine uyulur.
(8) Asansörlerin bodrum katlar dâhil tüm katlara
hizmet vermesi zorunludur. Ancak ortak kullanım alanı bulundurmayan ve
iskâna konu olmayan bodrum katlara asansörlerin ulaşması zorunlu değildir.
(9) Asansörlere bina girişinden itibaren
erişilebilirlik standartlarına uygun engelsiz erişim sağlanması zorunludur.
(10) Asansörler, erişilebilirlik standartlarına
uygun gerekli donanımlara sahip olmak zorundadır.
(11) Özellik arz eden binalarda, binanın kat adedi,
yapı inşaat alanı, kullanma şekli göz önünde tutularak asansör sayıları ile
asgari ölçüleri ilgili idaresince artırılabilir.
Akaryakıt
servis istasyonları
MADDE 35- (1) İmar planlarında akaryakıt servis istasyonu
olarak belirlenen alanlarda istasyonlar arası mesafe ve diğer kriterlerle ilgili mevzuata uyulması şartıyla; akaryakıt
ve servis istasyonları, CNG otogaz istasyonları,
LPG otogaz istasyonları, hidrojen üretim ve dolum
istasyonları yapılabilir.
(2) Yapı yüksekliği 2 katı geçmemek şartıyla;
istasyonların bünyelerinde kullanıcıların asgari ihtiyaçlarını karşılayacak
oto-market, çay ocağı, tuvalet, mescit, büfe, oto elektrik, lastikçi,
yıkama yağlama fonksiyonları yer alabilir.
(3) Yakıt tankı ve borulama
sistemlerinin bakım, tadilat veya onarımlarının, TSE standartları ve ilgili
kurumların görüşü doğrultusunda yapılması zorunludur.
(4) Elektrik enerjisi ile çalışan araçların şarj
edilmeleri için ilgili elektrik kurumunun, olumlu görüşü ile otoparklar,
akaryakıt istasyonları veya diğer uygun yerlerde elektrikli araç şarj yeri
yapılabilir.
(5) Akaryakıt istasyonları, ilgili mevzuat
hükümlerine ve ilgili standartlara uyularak yapılır.
(6) Akaryakıt servis istasyonları, Binaların
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, İşyeri Açma ve Çalışma
Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik ve TS 12820 sayılı Akaryakıt İstasyonları
Emniyet Gerekleri Standardı hükümlerine uyularak yapılır.
Su
depoları
MADDE 36- (1) Bu Yönetmelikte belirtilen;
a) Çok yüksek yapılarda 30 m3’ten,
b) Umumi binalar ve yüksek katlı yapılarda 15 m3’ten,
c) 10 bağımsız bölüme kadar konut binalarında 3 m3’ten,
ç) Diğer binalarda 5 m3’ten,
az olmamak üzere yapının kullanma amacı, günlük su
ihtiyacı, seçilen yangın söndürme sistemi gibi kriterler ile ulusal ve
uluslararası standartlara uyulmak ve gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri
alınmak şartıyla hacmi belirlenen su deposu bulundurulması zorunludur.
(2) Konut binalarında 10 bağımsız bölümden sonraki
artan her bağımsız bölüm için su deposu hacmi 0.50 m3
arttırılır.
(3) Tüm binalarda su deposunun bulunduğu kat
itibarıyla cazibeli akımın mümkün olmadığı durumlarda hidrofor konulması
zorunludur.
(4) Su depoları ve hidrofor, gerekli drenaj ve
yalıtım tedbirleri alınarak binanın bodrum ya da çatı katında tertiplenebileceği
gibi, aynı koşulları taşımak şartıyla, bina alanı dışında ön, yan ve arka
bahçelerde toprağa gömülü şekilde de yerleştirilebilir.
(5) Su depoları, taşıyıcı sistemden bağımsız olarak
betonarme, paslanmaz çelik veya sıhhi şartlara uygun benzeri malzemeden
yapılır.
Fosseptikler
MADDE 37- (1) Genel olarak pis su kuyuları ile fosseptikler
komşu hudutlarına 5.00 metreden fazla yaklaştırılmaz. Ancak bahçe
mesafelerinin müsait olmaması halinde özellikle bitişik yapı nizamına tabi
yerlerde fenni ve sıhhi mahzur bulunmadığı takdirde bu mesafeleri azaltmaya
veya birkaç komşuya ait fosseptikleri bir arada veya bitiştirerek
yaptırmaya belediye yetkilidir.
(2) Binaların en düşük kanal bağlantı kotu altında
kalan pis su deşarjları ise, deşarj pompalarının elektrik kesintisi
durumunda çalışmayacağı göz önünde bulundurularak; boyutları binanın
kullanış şekillerine göre muvakkat depolama imkânını veren ayrı bir rögarda
toplanır ve motopomp sistemi kullanılarak kanalizasyon şebekesine verilir.
Korkuluklar
MADDE 38- (1) Binalarda;
balkon, teras, galeri boşluğu, sahanlıkların boş kenarları 1'den fazla
basamağı bulunan açık merdivenlerde ve rampalarda, istinat duvarı üstünde,
0.50 metreden daha aşağıda veya yukarıda teşekkül etmiş bahçelerde, 1.10
metreden düşük düzenlenmiş bahçe duvarlarında, bulunduğu katın taban
döşemesinden itibaren kotu 0.90 metreden az olan pencere boşluklarında,
döşeme kotundan itibaren en az 1.10 metre yüksekliğe kadar teknik gereklere
ve standartlara uygun olarak korkuluk yapılması mecburidir.
(2) Bina son kat açık teraslarında düzenlenen
korkulukların ve parapetlerin 1.10 metresi bina yüksekliğinden sayılmaz.
(3) Korkuluklar, kırılmaz veya kırıldığında
dağılmayan malzemeden ve insan çarpması dâhil, tasarım yüklerini
karşılayacak taşıyıcı malzeme ve montaj sistemleri ile yapılır.
(4) Korkuluklar düşme, kayma, yuvarlanma gibi
sebeplerle insanların can güvenliğini tehlikeye atacak boşluklar
içermeyecek şekilde düzenlenir. Boşluklarda, yük altındaki deformasyonlar
da dâhil, en fazla 0.10 metre çapında geçişe izin verilir.
Kapı ve
pencereler
MADDE 39- (1) Bütün yapılarda;
a) Kapı yükseklikleri 2.10 metreden,
b) Kapı net (temiz) genişlikleri bina giriş
kapılarında 1.50 metreden, kapıların çift kanatlı olması halinde bir kanat
1.00 metreden,
c) Bağımsız bölüm giriş kapılarında 1.00 metreden,
diğer mahallerin kapılarında 0.90 metreden,
az olamaz. Balkon ve tuvalet kapıları 0.80 metreye
düşürülebilir.
ç) Döner kapılar, belirtilen ölçülerde yapılacak
normal kapıların yanında ilave olarak bulunabilir.
(2) Kapılarda eşik yapılamaz. Eşik yapılması
zorunlu hallerde engellilerin hareketini, yangın çıkışlarını ve benzeri
eylemleri engellemeyecek önlemler alınır.
(3) Pencerelerde Binalarda Enerji Performansı
Yönetmeliğine ve TSE standartlarına uyulması zorunludur.
(4) Bitişik ve blok nizama tabi binalarda komşu
parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı açılamaz.
(5) Asansörlü eşya taşımacılığı için, 3 kattan
fazla 10 kattan az katlı binalarda her bir bağımsız bölümün en az bir
balkonunun kapısının eni net 0.90 metreden düşük olamaz.
(6) Bağımsız bölümün tuvalet, banyo ve benzeri
ıslak hacimlerinde mekanik havalandırma yapılmadığı takdirde yapılacak
havalandırma penceresinin ölçüsü net 0.30 metre x 0.30 metreden az olamaz.
(7) Atriumlu, galeri
boşluklu veya iç bahçeli tasarlanan binalarda, bu mekânlara bakan pencere
veya camekânların camlarının kırıldığında dağılmayan özellikli olması
zorunludur.
(8) Bodrum katlardaki mekânların gün ışığından
faydalandırılması ve havalandırılması amacı ile yapılan pencerelerde sel,
taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması ve bunların
zemin seviyesinden en az 0.10 metre yukarıdan başlaması zorunludur.
Çatılar
MADDE 40- (1) Çatıların, civarındaki cadde ve sokakların
mimari karakterine, yapılacak binanın nitelik ve ihtiyacına uygun olması
şarttır.
(2) Çatı eğimleri, kullanılacak çatı malzemesi ile
yörenin mimari özelliği ve iklim şartları dikkate alınarak ilgili idarenin
tasvibi ile tayin edilir. Çatı eğimi içinde kalmak ve silüeti
etkilememek kaydıyla çatı örtüsü olarak fotovoltaik
paneller de kullanılabilir.
(3) Çatı eğimi saçak ucundan hesaplanır. Çatılar
parapet üzerine oturtulamaz.
(4) Mahya yüksekliği; 5.00 metreyi geçmemek ve çatı
eğimi %40’ı geçmemek kaydıyla ayrık binalarda kırma, ikili blok binalarda
bloğu ile müşterek kırma, iki taraftan da bitişik binalarda ise ön ve arka
cepheye akıntılı beşik çatı kurulacağı varsayılarak belirlenir.
(5) Çatının belirlenen mahya ile saçak ucu
arasındaki hattı aşmamak koşulu ile şekli serbesttir. Estetik ve teknolojik
kaygı ile bu hattın dışına çıkan uygulamalar ilgili idare tarafından
değerlendirilir.
(6) Merdiven evleri, ışıklıklar, hava bacaları, alın
ve kalkan duvarları dördüncü fıkraya göre belirlenen çatı örtüsü
düzlemlerini en fazla 0.60 metre aşabilir. Ayrıca zorunlu olan tesisatla
ilgili hacimlerin, güneş enerjili su ısıtıcılarının ve çatı pencerelerinin
çatı örtüsünü aşmasına ilgili idarece teknik gereklere göre uygun görülecek
ölçü ve şekilde izin verilebilir. Asansörlü binalarda TSE standartlarına
göre projelendirilecek asansör kulelerinin ve bu bölümlerle birlikte
düzenlenen merdiven evlerinin en az ölçülerdeki bölümlerinin, çatı örtüsünü
aşmasına da izin verilir.
(7) Teras çatılarda 1.10 metre parapet yapılabilir.
Teras çatının kullanıma açık olması durumunda 1.10 metre yüksekliğinde
parapet veya korkuluk yapılması zorunludur.
(8) Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu
kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, iklimlendirme ve kaskat sistemleri de içerebilen tesisat odası ve son
kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir.
(9) Çatı arasındaki mekânlarda, çatı eğimi
içerisinde kalmak ve fonksiyonunu sağlamak şartıyla asgari yükseklik şartı
aranmaz. Ancak, üst kat tavan döşemesi ile çatı örtüsü arasında kalan
hacimler, uygulama imar planında aksine bir hüküm yoksa ilave kat
döşemeleri yapılmak suretiyle bölünemezler.
(10) Yangın güvenliğine ilişkin tedbirler alınmak
şartıyla ve konutlar hariç olmak üzere binaların çatı araları; sergi
salonu, toplantı salonu, yemekhane, spor salonu gibi fonksiyonlarda ortak
alan olarak kullanılabilir.
(11) Tescilli yapılar, anıtlar ve kamu yararlı
yapılar ile dini yapıların çatı örtüleri ve bunların yapılacak ya da tamir
ve tadil edilecek çatı örtüleri bu kayıtlara tabi değildir.
(12) Belediyeler meclis kararıyla mahallin ve
çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir
görünüm elde etmek amacı ile dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının
malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu yetki, bu Yönetmeliğin
yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar için de kullanılabilir.
(13) Çatıda birden fazla bağımsız bölüme ait birden
fazla teras olması halinde birbirleri arasında en az 3.00 metre mesafe
bırakılmak zorundadır. Ancak, bodrum hariç 2 katı geçmeyen binalarda
çatıdaki değişik çözümlerin kabulünde ilgili idaresi yetkilidir.
(14) Çatı arasının son kat bağımsız bölümü ile
birlikte kullanılması amacıyla son kat tavan döşemesi kısmen veya tamamen
yapılmayabilir.
(15) Teras çatılarda çatı bahçesi olarak düzenleme
yapılabilir. Bahçe düzenlemesi yapılabilmesi için gerekli olan 0.50 metre
toprak dolgu, parapet yüksekliğine dâhil edilmez. Ortak
alan olarak kullanılan teras çatılarda; bahçe düzenlemesi yapılması halinde
merdiven evi yanında, bina sakinleri tarafından kullanılmak üzere, tuvalet,
lavabo, çay ocağı, bahçe düzenlemesinde kullanılacak malzemeleri depolamak
için merdiven evine bitişik, toplam teras alanının %10’unu ve 20 m²’yi geçmeyen ve en fazla 3.00 metre yüksekliğinde kapalı
mekân oluşturulabilir. Kapalı mekân bina ön cephesine 3.00 metreden
fazla yaklaşamaz. Ayrıca rezidans, otel, apart
otel gibi konaklama tesislerinin teras çatılarında bina cephelerine 3.00
metreden fazla yaklaşmamak, en fazla 1.50 metre derinliğinde olmak ve
parapet kotunu aşmamak koşuluyla açık havuz yapılabilir.
Çıkmalar
MADDE 41- (1) Binalarda taban alanı dışında kendi bahçe
hudutları dışına taşmamak şartı ile binanın her cephesinde açık ve kapalı
çıkma yapılabilir. Ancak;
a) Kapalı çıkmalar;
1) Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları
içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.50
metre taşacak şekilde yapılabilir.
2) Arka ve yan bahçe mesafelerine, parsel
sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.50 metre taşabilir.
3) Bina tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından
daha içeri çekilerek bu fıkranın (a) bendinin (1) ve (2) numaralı alt
bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde
yapılabilir.
b) Açık çıkmalar;
1) Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları
içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.50
metre taşacak şekilde yapılabilir.
2) Arka ve
yan bahçe mesafelerine, parsel sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak
kaydı ile 1.50 metre taşabilir.
3) Bina
tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından daha içeri çekilerek bu fıkranın
(b) bendinin (1) ve (2) numaralı alt bentlerindeki mesafelere tecavüz
etmemek şartı ile istenilen ölçülerde yapılabilir.
4) Bitişik nizamda bitişik olduğu komşu sınırına
2.00 metreden fazla yaklaşamaz.
(2) Açık ve kapalı çıkmaların tabii zeminden veya
tesviye edilmiş zeminden çıkma altına kadar en yakın şakûli
mesafesi en az 2.40 metre olmak zorundadır. Ön bahçe mesafesi 3 metre ve
daha az olan parsellerde; ön bahçeye yapılacak çıkmalarda, yol kotu ile
çıkma altı arasındaki düşey mesafe hiçbir yerde 2.40 metreden az olamaz.
(3) Zemin katta kendi parsel hududu dışına
taşmayan, hangi katta yapılırsa yapılsın 0.20 metreyi geçmeyen, kullanım
alanına dâhil edilmeyen motif çıkmalar yapılabilir. Bahçe içinde yapılacak
üstü açık teras ve zemin kat giriş merdivenleri ile bina cephesinden
itibaren genişliği 2.50 metreyi geçmemek, tretuvar
dışına taşmamak ve en alçak noktası tretuvar
kotundan en az 2.50 metre yükseklikte yapılacak giriş saçakları çıkma
olarak değerlendirilmez. Motif çıkmalar, açık ve kapalı çıkma önüne
yapılacak ise motif çıkma da dâhil olmak üzere çıkma genişliği birinci
fıkranın (a) ve (b) bentlerinde açıklanan hükümlere göre belirlenir.
(4) Bina cephelerinde, mimari projesinde cephe
estetiği ve tasarımı göz önünde bulundurulmak ve detay projeleri verilmek,
hafif malzemeden yapılmak, parsel sınırına taşmamak ve kapalı mekân
oluşturmamak kaydıyla 0.50 metreye kadar güneş kırıcı yapılabilir.
Saçaklar
MADDE 42- (1) Uygulama imar planında belirlenmemiş ise 1.20
metreyi geçmeyen saçak yapılabilir. Saçakların şekli ve genişliği, yörenin
mimari karakterine ve yapılacak yapıların özelliğine göre mimari estetik
komisyonu kararı alınarak ilgili idarece de tayin edilebilir.
(2) Saçaklar parsel sınırlarını aşamaz.
(3) Binada çıkma yapılması halinde saçak genişliği
çıkmadan itibaren 0.70 metreyi aşamaz.
Bahçe
duvarları
MADDE 43- (1) Bahçe duvarlarının yüksekliği; binaların yol
tarafındaki cephe hatlarının önünde, yoldan kotlandırılan binalarda
kaldırım üst kotundan itibaren 0.50 metreyi, yoldan yüksek olup tabi
zeminden kotlandırılan binalarda ise parselin yol sınırındaki tabii zemin
kotundan itibaren 0.50 metreyi, yol cepheleri gerisinde ise 1.5 metreyi geçemez. Ayrıca üzerlerine yükseklikleri
1.00 metreyi aşmayan parmaklık yapılabilir.
(2) Eğimli yollarda/arazilerde bahçe duvarı üst
kotunun tretuvardan en fazla 1.50 metre yükseldiği
durumlarda duvar üstten kademelendirilir. Fazla meyilli ve tehlike arz eden
yerlerde uygulanacak şekli takdire idare yetkilidir.
(3) Devletin güvenlik ve emniyeti
ile harekât ve savunma bakımından gizlilik veya önem arz eden bina ve tesisler
ile okul, hastane, cezaevi, ibadet yerleri, elçilik, sefarethane, açık hava
sineması ve benzerleri gibi özellik arz eden bina ve tesislerin bahçe
duvarları ile sanayi bölgelerinde yapılacak bahçe duvarları bu madde
hükmüne tabi değildir.
Kapıcı
dairesi, bekçi odası ve kontrol kulübeleri
MADDE 44- (1) Kapıcı dairesi ve bekçi odası yapılacak
binalar:
a) Konut kullanımlı bağımsız bölüm sayısı 40’tan
fazla olan ve katı yakıt kullanan kaloriferli veya kalorifersiz binalar
için bir adet kapıcı dairesi yapılması zorunludur. Birden fazla yapı
bulunan ve toplam bağımsız bölüm sayısı 40’tan fazla olan parsellerde de bu
hüküm uygulanır, ancak bağımsız bölüm sayısının 80’i aşması halinde ikinci
bir kapıcı dairesi yapılır. Ayrıca, birden fazla yapının bulunduğu
parsellerde 60’tan fazla bağımsız bölümü olan her bir bina için mutlaka
ayrı bir kapıcı dairesi yapılır.
b) Katı yakıt haricindeki diğer ısıtma sistemleri
kullanılan konut kullanımlı binalar için konut kullanımlı bağımsız bölüm
sayısının 60’tan fazla olması halinde bir, 150’den fazla olması halinde 2
kapıcı dairesi yapılması zorunludur. İlave her 150 daire için ek bir kapıcı
dairesi yapılır.
c) Sıra evler düzeninde, ayrık, ikiz nizamda tek
bağımsız bölümlü 1’den fazla müstakil konut binası bulunan parsellerde
kapıcı dairesi yapılması mecburiyeti aranmaz.
ç) Yapı inşaat alanı 2000 m2’den
fazla olan işyeri ve büro olarak kullanılan binalarda bekçi odası yapılması
şarttır.
(2) Kapıcı dairelerinin ve bekçi odalarının ölçü ve
nitelikleri:
a) Kapıcı daireleri, doğrudan ışık ve hava
alabilecek şekilde düzenlenir.
b) Taşkın riski taşıyan alanlarda kalan binalarda
düzenlenecek kapıcı dairelerinin kapı ve pencere boşluklarının alt seviyesi
su taşkın seviyesinin en az 1.50 metre üzerinde olmak zorundadır.
c) Kapıcı dairelerinin toprağa
dayalı ve iskân edilebilen bodrum katlarda yapılması halinde, oturma odası
ve bir yatak odasının dış mekâna açılması bu mekânların taban döşemesinin
üst seviyesinin tabii veya tesviye edilmiş zemine gömülü olmaması, kapı ve
pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırmasının
sağlanması, sel, taşkın ve su basmasına karşı önlem alınmış olması
zorunludur. Kapıcı dairelerinin
toprağa gömülü duvarlarında kuranglez yapmak
suretiyle kapı ve pencere açılamayacağı gibi, bu duvarlarda pencere
açılabilmesi için pencere denizliğinin tabii zeminden veya tesviye edilmiş
zeminden en az 0,90 metre yukarıda konumlanması gerekir.
ç) Kapıcı dairelerinde, her birisi en az 9 m2 ve dar kenarı en az 2.50 metre olmak
üzere 2 yatak odası ve 12 m2’den az
olmamak üzere 1 oturma odası, en az 3,3 m2
mutfak ve banyo veya duş yeri ve tuvalet bulunur.
d) Bina dışında tertiplenen kapıcı daireleri en
fazla brüt 40 m2 olmak zorundadır. Bu
fıkranın (ç) bendinde yer alan ölçüleri sağlayacak şekilde 1 yatak odası, 1
oturma odası, mutfak ve banyo veya duş yeri ve tuvalet bulundurulur.
(3) Bekçi odası en az 4 m2
büyüklüğünde, doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenir. Bekçi
odasında en az 1.5 m2’lik
bir tuvalet yer alır.
(4) Kontrol kulübeleri:
a) Üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün ve
yüzölçümü en az 1000 m2 olan
parsellerde, istenmesi halinde, trafik emniyeti bakımından tehlike arz
etmemek ve hiçbir şartta parsel sınırını aşmamak kaydıyla bahçe mesafeleri
içinde kontrol kulübesi yapılabilir.
b) Kontrol kulübesi 9 m2’yi
geçemez.
c) Kontrol kulübesinin yüksekliği tabii veya
tesviye edilmiş zeminden itibaren en fazla 4.00 metredir.
ç) Kontrol kulübesi ile esas bina arasındaki mesafe
2.00 metreden az olamaz.
d) Devletin güvenliği bakımından özellik arz eden
parsellerde bu fıkrada belirtilen ölçülere uyulma şartı aranmaz.
Portikler
MADDE 45-
(1) Portikli
yapıların yapılacağı cadde ve sokaklar uygulama imar planı kararı ile
belirlenir.
(2) Genel olarak portik
bırakılması gereken yerlerde, portik yüksekliği
3.50 metre, derinliği ise 4.00 metredir. Ancak, civarın teşekkül tarzı ve
mevkiin özellikleri dolayısıyla bu miktarlar ilgili idarece
değiştirilebilir.
(3) Portiğe ve doğrudan
yola açılan bina giriş kapıları dışa açıldığında, gizlenecek kadar bina
giriş holüne doğru çekilir.
Fırınlar
MADDE 46- (1) 14/7/2005 tarihli ve
2005/9207 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan İşyeri Açma
ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümleri saklı kalmak üzere
fırınlar; sanayi, küçük sanayi, organize sanayi, konut dışı çalışma
alanları ile ticaret bölgelerinde yapılabilir. Katkılı pide, kebap, simit
fırınları ve geleneksel tandır ocakları, zemin katı işyeri olarak
kullanılabilen binalarda yapılabilir.
(2) Fırınların tanziminde;
a) Mevcut binalarda ekmek fırını hariç fırın ve
tandır yapılması durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uyulur.
b) Ekmek fırınları ayrık nizam yapılaşma
bölgelerinde ve müstakil olarak yapılır.
c) Projesinde sınıfı belirtilmek zorundadır.
ç) Duvar ve döşemelerinde ısı ve ses yalıtımı
uygulanır. Binanın taşıyıcı sisteminin ve fırınla ilgisi olmayan diğer
bağımsız bölümlerin ısı değişiminden olumsuz etkilenmemesi için proje
müelliflerince veya bu konunun uzmanı teknik elemanlarca hazırlanan rapora
göre gerekli tedbir alınır.
d) Mekanik tesisat projelerinde, kanalizasyon
bağlantısına, her türlü böcek ve kemirgen girişini önlemek için çekvalf konulur.
e) Baca ölçülerinin hesaplanması, bacaların bina iç
duvarlarında tesis edilmesi ve filtre takılması şartı aranır.
f) Trafik açısından ilgili birimin görüşünün
alınması gerekir.
g) Tesisin ihtiyacı olan otopark kendi parselinde
karşılanır.
ğ) TSE standartlarına uyulur.
h) Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik hükümleri uyarınca gerekli tedbirler alınır.
(3) İkinci fıkra hükümlerine uyulmaması durumunda
ruhsat düzenlenemez.
Pasajlar
ve alışveriş merkezleri
MADDE 47- (1) Ticaret bölgelerinde yapılacak pasajların:
a) Taban döşemesi üzerinden tavan alana kadar olan
yüksekliğinin 3.50 metreden, uzunluğunun 30.00 metreden az olmaması,
b) Her biri 1.50 metreden dar olmayan en az 2
giriş-çıkış kapısı ile yeteri kadar havalandırma bacası veya tertibatını
haiz bulunması, pasaj giriş ve çıkışlarının erişilebilir olması,
c) Birden fazla katlı olmaları halinde her bir kat
arasında bu Yönetmelikte belirtilen şartlara uygun merdiven olması ve
erişilebilirlik standartlarına uygun düzenlemelerin yapılması,
ç) Bir kısmı veya diğer katları başka maksatlar
için kullanılan binalar içerisinde bulunmaları halinde, diğer esas giriş
merdiven, asansör ve geçit gibi tesislerle, bu tesislere ayrılan yerlerin
pasaj dışında ve müstakil olarak tertiplenmesi,
gereklidir.
d) Kapasiteye bağlı olarak ilgili idaresince uygun
görülen büyüklük ve miktarda çocuk oyun alanı, bay ve bayan tuvaletler,
bebek bakım alanları, ilk yardım alanı ve çarşı bütününde 30 m2’den küçük olmamak üzere ihtiyacı
karşılayacak büyüklükte mescit ayrılır.
(2) Alışveriş merkezlerinde; 26/2/2016
tarihli ve 29636 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri
Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulur.
Tuvaletler
MADDE 48- (1) Yarısı
kadınlar, yarısı erkekler için olmak üzere; iş hanı, büro, alışveriş
merkezi, çarşı, pasaj ve mağaza gibi binalar ile otel ve benzerleri
binalarda her 25 kişi için, en az birer adet, resmî binalar ile sinema,
tiyatro gibi umumî binalarda ise her 50 kişi için en az birer adet tuvalet
yapılması zorunludur. Bu
yapılarda engellilerin erişiminin sağlanmasına yönelik tedbirler alınarak
en az 1 kadın, 1 erkek olmak üzere engellilerin kullanımına ve erişilebilirlik
standardına uygun tuvalet ayrılır.
(2) İbadet yerleri, şehirlerarası yollarda yer alan
dinlenme tesisleri, meydan ve park gibi yerlerde yapılacak umumî
tuvaletlerin en az yarısının, diğer yapılarda ise en az üçte birinin
alaturka tuvalet taşlı olması sağlanır.
(3) Tuvaletlerde yeterli sayıda pisuar ve lavabo
bulundurulur. Resmi binalar, işyeri, büro, fabrika gibi yerlerde çalışan
sayısı, mağaza, alışveriş merkezi, çarşı, pasaj gibi yerlerde tahmini
müşteri sayısı, lokanta, sinema, tiyatro gibi yerlerde oturma sayısı, otel
ve benzeri konaklama tesislerinde yatak sayısı ve bu hesaplamalara dâhil
olarak ziyaretçi sayıları ve diğer farklı özellikler dikkate alınarak
yeterli tuvalet ayrılır.
(4) Birden fazla kullanımı haiz binalarda her
kullanım için bu maddedeki kriterlere göre ayrı ayrı değerlendirme yapılır. Uluslararası kurallara tabi
yapılarda bu Yönetmelikte belirtilenden az olmamak kaydıyla uluslararası
kuralların gerektirdiği sayıda tuvalet yapılması zorunludur.
(5) Umumî binalarda çalışan, müşteri ve ziyaretçi
gibi tüm kullanıcıların ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla kapasite
hesabına göre belirlenen büyüklük ve sayıda erişilebilirlik standardına
uygun engelli tuvaleti yapılır.
Çay
ocakları
MADDE 49- (1) Büro, iş hanı, alışveriş merkezi, pasaj gibi
ticari binalarla, sanayi tesislerinde; kullanma alanı en az 3 m² olmak,
0.45 x 0.45 metre ebadında hava bacasıyla havalandırılmak, bir ateş
bacasıyla irtibatlandırılmak kaydıyla çay
ocakları bağımsız bölüm olarak düzenlenebilir.
(2) Çay ocaklarının nizamı ışıklıktan veya doğrudan
ışık ve hava alması halinde hava bacasına gerek yoktur.
Yığma,
ahşap ve kâgir yapılarda aranan şartlar
MADDE 50- (1) Binalar, güncel teknik mevzuat ile fen ve
sanat kurallarına uygun olarak;
a) Binayı etkileyebilecek bileşik etkilere karşı
yeterli dayanıma sahip olacak ve etkileri güvenli bir şekilde zemine
aktarabilecek ve aynı zamanda civar yapılara herhangi bir zarar vermeyecek
şekilde,
b) Temel zemininde oluşabilecek oturma, kabarma,
büzülme ve donma sebebiyle yapı stabilitesi
bozulmayacak biçimde,
tasarlanarak inşa edilmek zorundadır.
Bodrumlar
MADDE 51- (1) Katı yakıt
kullanan sobalı binaların bodrum veya zemin katlarında veya teknik olarak
bodrum kat tesis edilememesi durumunda yüksekliği 2.20 metreyi geçmemek
üzere bahçelerinde; ortak alan niteliğini haiz olmak ve eklenti ihdas
etmemek kaydıyla her bağımsız bölüm için en az 5 m2,
en fazla 10 m2 odunluk, kömürlük veya
depolama yeri ayrılması zorunludur.
(2) Bodrum kapısı tamamen tretuvar
üzerinde kalan fazla meyilli yollar dışında yapılacak ön bahçesiz binalarda,
yol cephesinde bodrum girişi yapılamaz.
(3) Toprağa dayalı bodrum katlarda bulunan
konutlarda oturma odası ve bir yatak odasının; taban döşemesinin üst
seviyesinin tabii veya tesviye edilmiş zemine gömülü olmaması, doğal
aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle sağlanması, sel,
taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması zorunludur. Bu
bağımsız bölümlerin kısmen veya tamamen tabii ve tesviye edilmiş zemin
altında kalan duvarlarında pencere açılamaz.
(4) Ticari alanlarda yapılan binaların ticari
amaçla kullanılan bodrum katlarında döşemenin zemine gömülü olmama şartı
aranmaz. Bu tür binalarda suni havalandırmanın sağlanması ile engellilerin
dolaşımına olanak sağlayan erişilebilirlik standartlarına uygun rampa,
yürüyen bant ve benzeri önlemler alınır.
(5) Konut alanında kalmakla birlikte, ilgili idare
meclisince yol boyu ticaret kararı alınan yol güzergâhlarında zemin katta,
halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya dönük olarak ticaret yapılabilir.
Bu kullanımların bodrum katlarında içten bağlantılı piyesleri olabilir. Bu
piyesler binanın ortak alanları ve müştemilatlarıyla irtibatlandırılamaz.
Ancak, köşe başı veya köşe başından başka iki yola cephesi olan parsellerde
yapılacak binaların yola cephesi bulunan bodrum katlarına ticari kullanımlı
bağımsız bölüm yapılabilir. Bu bölümlerin üst ve alt kattaki mekânlarla
içten bağlantısı sağlanabilir. Ticari kullanımların altında konut
yapılamaz.
(6) Toprağa dayalı tüm bodrum katlarda, dış
etkilere karşı ısı ve su yalıtımı yapılması zorunludur.
(7) Bina etrafında mütemadi kuranglez
tesis edilemez. Kuranglezlerden giriş çıkış
yapılamaz. Ancak, yol cephesinde bulunmayan kuranglezlerinden
kaçış amacıyla çıkış tertiplenebilir. Kuranglezlerde
sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması zorunludur.
(8) Arazi eğiminden faydalanmak amacıyla veya
mimari nedenlerle, binalar bloğunun, bir binanın veya bağımsız bir
dairenin; belirlenen bina yüksekliğini aşmamak, belirli piyesler için
tespit olunan asgari kat yüksekliklerine veya bu Yönetmeliğin diğer
hükümlerine aykırı olmamak şartı ile çeşitli katlarda ve/veya farklı taban
ve/veya tavan seviyelerinde düzenlenmesi mümkündür. Ayrıca, zemin katların
binanın kot aldığı yol cephesi üzerinde bulunmayan piyesleri ile yol
cephesinde yer alan piyeslerinin yol cephesinde kalmayan ve piyes
derinliğinin yarısını aşmayan bir kısım alanları, zemin kat kotundan farklı
kotta düzenlenebilir.
Müştemilatlar
MADDE 52-
(1) Binaların müştemilat
kısımları, mümkün ise binanın bodrumunda, aksi halde bahçede tertiplenir.
(2) 4 tarafı yol ile çevrili istisnai parseller
dışında esas binaların yol tarafındaki cephe hatlarına tecavüz eden
müştemilat binası yapılamaz. Bu gibi istisnai parsellerde müştemilat
binalarının yapılacağı yeri tayine idare yetkilidir.
(3) Müştemilat binalarının:
a) Dar kenarı 4.00 metreden, en yüksek noktasının
tabii zeminden yüksekliği 2.50 metreden fazla olamaz.
b) Binaya bitişik oldukları takdirde, komşu parsel
sınırına, aksi halde binaya ve ayrıca komşu parsel sınırına uzaklıkları bu
Yönetmelikle veya planla belirlenen miktarlardan az olamaz.
c) Yapı cinsleri ahşap olamaz.
ç) Parsel durumu müsait olduğu takdirde esas
binanın inşasından önce de yapılması mümkündür.
d) Kapıcı dairesi, garaj, odunluk, kömürlük, depo,
mutfak, çamaşırhane ve benzeri hizmetler için olup, maksadı dışında
kullanılamaz.
(4) Müştemilatlar mimari projede ve vaziyet
planında gösterilir. Bahçede yapılmasının zorunlu olduğu hallerde; bu
Yönetmelikte veya planında belirtilen şartlara ve çekme mesafelerine
uyularak yapılır.
Paratonerler
MADDE 53- (1) İçinde patlayıcı madde bulundurulan yerlerle,
sivri ve yüksek bina ve tesislere Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelik gereği, TSE standartlarına uygun paratoner konması mecburidir.
ALTINCI BÖLÜM
Projeler ve Yapı İzin Belgeleri
Proje ve
yapı izin belgelerine ilişkin hususlar
MADDE 54- (1) Projeler ve yapı izin belgelerine ilişkin
hususlarda;
a) Yapı ruhsatına ilişkin genel hükümlere ilişkin
olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54 üncü maddesi,
b) Yapı ruhsatı işlemlerine ilişkin olarak Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 55 inci maddesi,
c) Kamu alanlarında yapılacak yapılarda ruhsata
ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 56 ncı
maddesi,
ç) Yapı projelerine ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 57 nci maddesi,
d) Binalarda tasarruf tedbirleri ve iklim değişikliğine
dair ilkelere ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57/A
maddesi,
e) Esaslı tadilata ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 58 inci maddesi,
f) Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai
faaliyetlere ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59 uncu maddesi,
g) İstinat duvarlarına ilişkin olarak Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 60 ıncı maddesi,
ğ) Muvakkat yapıya ilişkin olarak Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin 61 inci maddesi,
h) Elektronik haberleşme istasyonlarına ilişkin
olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 62 nci
maddesi,
ı) Şantiye binaları hakkında Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin 63 üncü maddesi,
i) Yapı kullanma iznine ilişkin olarak Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64 üncü maddesi,
j) Yapı kullanma izinlerinde başvuru sahibinden
bilgi ve belge istenmesine ilişkin esaslar hakkında Planlı Alanlar İmar
Yönetmeliğinin 65 inci maddesi,
k) Mimari estetik komisyonları hakkında Planlı
Alanlar İmar Yönetmeliğinin 66 ncı maddesi,
uygulanır.
YEDİNCİ BÖLÜM
Denetime Dair Hükümler
Bakanlığın
denetim yetkisi
MADDE 55- (1) Bakanlığın denetim yetkisine ilişkin
hususlarda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 67 nci
maddesine uyulur.
Fenni
mesuliyet
MADDE 56- (1) Fenni mesuliyet hizmetlerine ilişkin
hususlarda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 68 inci maddesine uyulur.
SEKİZİNCİ BÖLÜM
Yönetmeliğin
Uygulanmasına İlişkin Esaslar
Yönetmeliğin
uygulanmasına ilişkin esaslar
MADDE 57- (1) Yönetmeliğin uygulanmasına ilişkin esaslar
hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 69 uncu maddesine uyulur.
(2) Bu Yönetmelik kapsamında düzenlenmesi gereken
taahhütnameler, tutanaklar, yapı denetim defteri, yapı tatil zaptı, yapı
kullanma izin belgesi formu ve yapı ruhsatı formu hakkında Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin eklerinde yer alan örnekler ve formlar kullanılır.
DOKUZUNCU BÖLÜM
Çeşitli ve Son
Hükümler
Bakanlık
denetçilerinin yetkilendirilmesi ve özellikleri
GEÇİCİ
MADDE 1- (1) Bakanlık
denetçilerinin yetkilendirilmesi ve özellikleri hakkında Planlı Alanlar
İmar Yönetmeliğinin geçici 1 inci maddesine uyulur.
Mevcut
teşekkül
GEÇİCİ
MADDE 2- (1) Mevcut teşekkül
hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin geçici 2 nci
maddesine uyulur.
Mevcut
yapı ruhsatı başvuruları
GEÇİCİ
MADDE 3- (1) Mevcut yapı ruhsatı
başvuruları hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin geçici 3 üncü
maddesine uyulur.
Mevcut
haberleşme istasyonları
GEÇİCİ
MADDE 4- (1) Mevcut haberleşme
istasyonları hakkında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin geçici 4 üncü
maddesine uyulur.
Yürürlük
MADDE 58- (1) Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe
girer.
Yürütme
MADDE 59- (1) Bu Yönetmelik hükümlerini Adana Büyükşehir
Belediye Başkanı yürütür.