Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
YÖNETMELİKLER | 2025-09-11

11 Eylül 2025 PERŞEMBE
Resmî Gazete
Sayı : 33014
YÖNETMELİK
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
Bakanlığından:
ARAZİ VE ARSA
DÜZENLEMELERİ HAKKINDA YÖNETMELİKTE
DEĞİŞİKLİK
YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK
MADDE 1- 22/2/2020 tarihli ve 31047 sayılı Resmî Gazete'de
yayımlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 4 üncü
maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bentler eklenmiştir.
“s) Askı dağıtım cetveli: Düzenlemeye giren
taşınmazların, ada ve parsel numaralarını, tapu alanlarını, hisse
oranlarını ve hissesine karşılık gelen alanları, hisse miktarına karşılık
kesilen düzenleme ortaklık payı ile kesinti sonucu oluşan tahsis miktarını,
dağıtım sonucu tahsis edildiği imar ada ve parsel numarası ile parsel alanını,
tahsis edildiği parsel hissesi ve hissesine karşılık gelen alanı ve varsa
kamulaştırma, bağış miktarları ile oluşan imar parselleri yüzölçümlerini,
tescil edilecek yeni imar ada ve parsel numarası sırasına göre gösteren,
24/3/2016 tarihli ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu
kapsamında internet duyuru ve ilanları için hazırlanan cetveldir.
ş) İmar hakkı aktarımı: 1/1000 ölçekli uygulama
imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması
mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve
kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle, parsel üzerinde özel mülkiyete
konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas
inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile
taşınması işlemidir.
t) Alıcı parsel: Uygulama imar planı kararı ile
imar hakkının aktarıldığı/gittiği parsel.
u) Verici parsel: Uygulama İmar Planı kararı ile
umumi ve kamu hizmet alanlarında kaldığı için özel mülkiyete konu yapılaşma
hakkı verilemeyen parsel.
ü) Parselasyon planı izleme ve denetleme sistemi
(PARSİD): Askıya çıkarılan parselasyon planlarının duyuru ve itiraz
süreçlerinin e-Devlet üzerinden yürütüldüğü bilgi sistemidir.”
MADDE 2- Aynı Yönetmeliğin 5 inci maddesinin birinci
fıkrasında yer alan “bu Yönetmelikteki öncelik sırasına göre” ibaresi “bu
Yönetmeliğin 14 üncü maddesinde belirtilen usul ve esaslara göre” şeklinde
yeniden düzenlenmiş, dördüncü fıkrasında yer alan “(b) bendine” ibaresi
“(c) bendinin (2) numaralı alt bendine” şeklinde değiştirilmiş, ikinci,
beşinci ve altıncı fıkralar aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“(2) Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup
uygulama imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına ayrılan alanlar;
a) Öncelikle İmar Kanununun 18 inci maddesine göre
arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak,
b) Düzenleme ortaklık payı oranının %45’ i aşması
veya daha önce düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldığından dolayı
ikinci kez düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaması halinde,
parselasyon planı ile tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan
veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki
alanlardan karşılanarak,
c) (a) ve (b) bentleri kapsamında kamu eline geçişi
sağlanamıyorsa, herhangi bir öncelik sırası olmaksızın;
1) İmar hakkı aktarımı yapılarak,
2) 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma
Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin
mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak ya da satın alınmak,
kamulaştırılmak suretiyle,
kamu mülkiyetine geçirilir.”
“(5) Kamu hizmetlerine ayrılan alanlarda mevzuata
uygun olarak yapılmış yapılar belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli
ödenerek yıkılır. Parselasyon planı tescil olmuş alanlarda imar planı
değişikliği sonucunda kamu hizmetlerine ayrılan alanlara isabet eden imar
mevzuatına uygun yapılar ile yapı dışındaki diğer muhdesatlar belediye veya
valilikçe bedeli ödenerek kaldırılır.
(6) Uygulama İmar planında umumi ve kamu hizmet
alanına ayrılan özel mülkiyetteki alanların, kamu lehine hibe/bağış/terk
yapılması ya da Hazine veya kamu mülkiyetindeki alanlarla trampa yapılması
hâlinde; şahıs veya özel hukuk
kişilerinden hiçbir vergi, resim, harç, ücret, döner sermaye ücreti ve herhangi
bir ad altında bedel alınmaz.”
MADDE 3- Aynı Yönetmeliğin 7 nci maddesinin üçüncü
fıkrasında yer alan “İkinci fıkrada” ibaresi “İkinci fıkranın (b), (c) ve
(ç) bentlerinde” şeklinde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
“(6) İfraz ve/veya tevhide konu olan parsel ya da
parsellerin; 1/1000 ölçekli uygulama imar planı dışında kalan kısmı
herhangi bir şart aranmaksızın ayrılabilir. Kamu mülkiyetindeki alanlar ile
5018 sayılı Kanunda belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri
yetkisi içindeki kamu yatırımlarının bulunduğu alanların tamamı plan
içerisinde kalsa dahi bir kısmı herhangi bir şart aranmaksızın uygulama
dışında bırakılabilir. Uygulama içerisinde kalan kısımlar 33 üncü maddenin
birinci fıkrasına göre, uygulama dışında kalan kısımlar ise taşınmazın
önceki vasfıyla tescil olur.”
MADDE 4- Aynı Yönetmeliğin 9 uncu maddesine aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
“(6) 5/4/2023 tarihli ve 7452 sayılı Olağanüstü Hal
Kapsamında Yerleşme ve Yapılaşmaya İlişkin Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin
Kabul Edilmesine Dair Kanun kapsamında kalan alanlarda ve 38/B maddesinin
ikinci fıkrasının (e) bendi kapsamında yapılacak parselasyon planlarında;
aralarında bağlantı bulunmayan alanlar tek bir düzenleme
sahasına/parselasyon planına konu edilebilir.”
MADDE 5- Aynı Yönetmeliğin 10 uncu maddesine aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
“(5) Kamunun mülkiyeti ile 5018 sayılı Kanunda
belirtilen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri yetkisi içindeki
kamu yatırımlarının bulunduğu alanlarda düzenleme sınırı; 3194 sayılı Kanun,
ilgili yönetmelikleri ve imar planlarına aykırı parsel oluşturmamak
kaydıyla yukarıda sayılan koşullara bağlı olmaksızın geçirilebilir.”
MADDE 6- Aynı Yönetmeliğin 11 inci maddesinin üçüncü fıkrası
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“(3) Taşınmaz sahipleri, taşınmaz sahiplerinin
yetkilendirdiği kişi ya da firma yetkilisi veya uygulamayı yapan idare;
arazi ve arsa düzenlemesine alınacak parsellerin mülkiyet bilgilerini almak
için, ilgili kadastro müdürlüğüne yazılı olarak başvurur. Düzenlemeye giren
alanın sınırı ve koordinatları veya arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak
parsellerin listesi başvuru sahibi tarafından imza altına alınarak başvuru
ekinde sunulur.”
MADDE 7- Aynı Yönetmeliğin 14 üncü maddesinin ikinci
fıkrasında yer alan “Düzenleme ortaklık paylarının aşağıdaki öncelik
sırasına göre alınması esastır:” ibaresi “Düzenleme ortaklık payına konu
alanlar;” şeklinde yeniden düzenlenmiş, aynı fıkranın (a) bendinde yer alan
“Yol, su yolu,” ibaresi “Bölgenin ihtiyacı olan yol,” şeklinde değiştirilmiş,
aynı fıkranın (b), (e), (g) ve (ı) bentleri aşağıdaki şekilde yeniden
düzenlenmiş, (d) bendinde yer alan “yol.” ibaresi “yol, su yolu.” şeklinde
değiştirilmiş, aynı maddenin beşinci ve yedinci fıkraları aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
“b) İbadet yeri, karakol ve Milli Eğitim
Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamu tarafından
hizmet verilecek kreş ve gündüz bakım evleri.”
“e) Bölgenin geneline hizmet veren spor alanları.”
“g) Kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve
trafo alanları.”
“ı) Uygulama imar planı kararlarıyla belirlenen
diğer umumi ve kamu hizmet alanları.”
“(5) Ancak kapanan kadastro ve imar yollarının
toplam alanının, düzenleme sahasındaki düzenleme ortaklık payına konu olan
umumi ve kamu hizmet alanlarından fazla olması durumunda; artan miktar 2644
sayılı Kanunun 21 inci maddesi hükümlerine göre köy tüzel kişiliği,
belediye veya Hazine adına tescil edilir. Bu fıkra hükümleri gereğince
Belediyesi adına tescil edilecek alanlar, büyükşehir belediyesi olan
yerlerde; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununda
belirtilen belediyelerin görev dağılımına göre ilgili belediye adına tescil
edilir.”
“(7) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve
Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785
Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10
uncu maddesine göre özel parselasyon planı yapılan veya hisseli satışlar
sonucu fiilen oluşan yol, çocuk bahçesi, otopark, meydan ve benzeri
hizmetlere ayrılan yerler için bedelsiz terkin edilen alanların ve
kesintilerin toplamının, uygulama sahasındaki düzenleme ortaklık payından
az olması durumunda, parselasyon planı sırasında düzenleme ortaklık payına
tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
Parselasyon planında yapılan kesinti miktarı ile önceki kesinti ve
terklerin toplam oranı %45’i geçemez.”
MADDE 8- Aynı Yönetmeliğin 15 inci maddesinin birinci
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, birinci fıkrasından sonra gelmek
üzere aşağıdaki fıkra eklenmiş ve diğer fıkralar buna göre teselsül
ettirilmiş, mevcut ikinci fıkrasının (a) bendinde yer alan “kent meydanı,
kent parkı,” ibaresi yürürlükten kaldırılmış, aynı fıkranın (b) bendinde
yer alan “teknik altyapı alanı” ibaresi “kamu hizmeti için planlanan teknik
altyapı ve trafo alanları” şeklinde değiştirilmiş, mevcut dördüncü fıkrası
yürürlükten kaldırılmıştır.
“(1) Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet
alanları düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak, düzenleme sahasında
düzenleme ortaklık payına konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla
olması veya DOP kesildiğinden dolayı ikinci kez DOP kesilememesi durumunda,
14 üncü madde de belirtilen usul ve esaslara göre düzenleme ortaklık payı
alındıktan sonra eksik kalan alan; düzenleme sahasındaki tescil harici
alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak
kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan
bedelsiz karşılanır. Bu alanların yetmemesi halinde kalan miktarın ya da bu
yöntemle karşılanamaması halinde tamamının, 5 inci maddenin ikinci
fıkrasının (c) bendinde belirtilen usullerle kamuya geçişi sağlanır.”
“(2) Düzenleme ortaklık payının %45’i aşan
kısımlarının kamulaştırmaya konu edilmesi halinde; 14 üncü maddedeki sıraya
göre yüzde kırk beş (%45) oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi
yapıldıktan sonra geriye kalan umumi ve kamu hizmet alanlarında,
parsellerin umumi ve kamu hizmet alanlarına isabet eden kısımları, isabet
eden alanları oranında kamulaştırılmak üzere umumi ve kamu hizmet alanına
tahsis edilir. Öncelikle parsellerin kamulaştırmaya konu umumi ve kamu
hizmet alanlarına isabet ettiği alanların oranı hesaplanır. %45 düzenleme
ortaklık payı kesintisi yapıldıktan sonra hesaplanan oranlara göre hangi
parsellerden ne kadar kamulaştırma yapılacağı belirlenir. Bu parsellere,
uygulamayı yapan kurum tarafından imar planındaki kullanım kararına göre
hizmeti vermekle sorumlu kurumun kamulaştırılacağı şerhi düşülerek özel
mülkiyet adına tescil edilir. Bu alanların kamulaştırılması parselasyon
planının yapılmasına ve tesciline engel değildir. Parselasyon planı tescil
edildikten sonra kamulaştırma işlemlerine devam edilir. Kamulaştırılması
gereken taşınmazlar, parselasyon işleminin tescilinden itibaren, 5 yıl
içerisinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre sorumlu idarenin
kararı ile gerekçeleri belirtilerek en fazla 1 yıl uzatılabilir.”
MADDE 9- Aynı Yönetmeliğin 16 ncı maddesinin birinci, üçüncü
ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, beşinci fıkrasında
yer alan “yüzde kırk beşe (%45)” ibaresi “yeni düzenleme sınırı
içerisindeki hesaplanan düzenleme ortaklık payı oranına” şeklinde değiştirilmiş
ve aynı fıkraya aşağıdaki cümle eklenmiş ve altıncı fıkrasında yer alan
“veya Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları”
ibaresi yürürlükten kaldırılmıştır.
“(1) Düzenlemeye tabi tutulan parsellerden umumi ve
kamu hizmet alanlarına denk gelen kısımlar hariç olmak üzere, üzerinde yapı
bulunan parsellerde;
a) Düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra asgari
imar parseli şartlarının sağlanamadığı hallerde, Belediye/Valilik
mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak
suretiyle hisselendirilerek parselasyon planı yapılır.
b) Belediye/Valilik veya Hazine taşınmazı
bulunmaması ya da yeterli gelmemesi durumunda, parselasyon planı yapımı
sırasında; üzerindeki yapılar dolayısıyla düzenleme ortaklık payının
tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve asgari imar parseli şartlarının
sağlanabildiği hallerde, yasalara uygun olarak inşaa edilmiş mevcut yapı
nedeniyle kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek
suretiyle parselasyon planı yapılabilir. Ancak bedele dönüştürülen
düzenleme ortaklık payına karşılık gelen alanın, bedele dönüştürmeye konu
olmayan diğer parsellerden fazladan düzenleme ortaklık payı olarak
kesilmesi durumunda parsellerin; düzenleme ortaklık payının %45’in üzerinde
çıkması, müstakilken hisseli hale gelmesi, bedele dönüştürmeye konu
değilken bedele dönüştürmeye konu hale gelmesi gibi teknik olarak mümkün
olmayan hususların oluşması halinde bedele dönüştürme işlemi yapılamaz.”
“(3) Bedele dönüştürme işleminde; yapılaşmış
alanlar nedeniyle kesilemeyen DOP oranına göre düzenleme sahasındaki diğer
parsellerin her birinden fazladan kesilecek alan miktarı bulunur. Bu alanın
bedele dönüştürülen toplam alana bölünmesiyle elde edilecek oranın toplam
bedelle çarpılması suretiyle, düzenleme sahasındaki diğer parsellerden her
birine ödenmesi gereken miktar bulunur. Bu bedel ilgili parsel sahiplerinin
hesabına yatırılır. Ulaşılamayan parsel sahiplerinin alacakları belediye
hesabında bekletilir. Bu bedeller parseller için her yıl ödenmesi gereken
emlak vergisinden parça parça düşülmek suretiyle bedelin tamamı ödeninceye
kadar devam etmek suretiyle mahsuplaşılır. Bu durumda ya da taşınmaz
sahibinin çeşitli nedenlerle bu bedeli sonradan tahsil etmesi durumunda
alacaklarına ilişkin olarak her takvim yılı başından geçerli olmak üzere
bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul
Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan
edilen yeniden değerleme oranında artış uygulanır. Tespit edilen bedel
ödenmedikçe tapuda herhangi bir işlem tesis edilemeyeceği, bedele dönüşüme
konu edilen parselin tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu
bedelin tamamı tescil tarihinden itibaren en geç 1 yıl içerisinde ödenir.
Her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak
213 sayılı Kanunun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve
ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe
devri yapılamaz ve yapı ruhsatı verilemez, tapuda herhangi bir işlem tesis
edilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin
talebi üzerine terkin edilir.
(4) Kamu hizmetlerine tahsis edilip imar planında
da aynı kullanım amacına ayrılan kamuya ait taşınmazlardan düzenleme
ortaklık payı alınmaksızın parselasyon planıyla imar planında bulunduğu
yere tahsis edilebilir. Kamulaştırmaya konu edilen ve kamulaştırma yoluyla
elde edilen taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak,
kamulaştırılan parselin, imar planı kararları ile kamulaştırma amacı
dışında kullanılması durumunda; düzenlemeye giren diğer parseller gibi
düzenleme ortaklık payı alınarak dağıtıma tabi tutulur. Bu durum ve
parselasyon planlarının askıya çıktığı bilgisi kamulaştırmayı yapan idareye
bildirilir. Kamulaştırılan ya da kamu hizmetlerine tahsis edilen bu
parsellerin alanlarının, imar planındaki kullanım amacına ayrılan alandan
az olması durumunda eksik kalan alan düzenleme ortaklık payından
karşılanır. Fazla olması durumunda artan miktardan, diğer parsellerde
olduğu gibi düzenleme ortaklık payı alınarak en yakın yere tahsis edilir.”
“Bu kesinti birden fazla yapılacak
uygulamalar için geçerli olup, bu kesinti miktarları ile umumi ve kamu
hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların
toplamının oranı hiçbir suretle % 45’i geçemez.”
MADDE 10-
Aynı Yönetmeliğin 17 nci
maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde yer alan “kaydıyla” ibaresinden
sonra gelmek üzere “hisse ayrımı yapılabilir veya” ibaresi eklenmiş, aynı
bentte yer alan “durumunda,” ibaresinden sonra gelmek üzere “hisse ayrımı
yapılabilir veya” ibaresi eklenmiş, üçüncü, dördüncü ve beşinci fıkraları
aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, altıncı fıkrası yürürlükten kaldırılmış ve
aynı maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“(3) 10/7/2019 tarihinden önce imar planında kamu
kullanımına ayrılıp da, tescil olan parselasyon planında kamu ortaklık payı
hisselendirmesiyle oluşan kamulaştırmaya konu parsellerin bulunduğu
alanlarda, yeniden parselasyon planı yapılması durumunda; kamu ortaklık
payı ile oluşan parsellerin düzenleme ortaklık payı ile oluşturulabilmesi
halinde, bu alanlardaki hisseler özel mülkiyete konu alanlara tahsis
edilebilir. Özel mülkiyete tahsis edilecek bu alanlarda hisse çözümü
yapılabilir. Ancak bu alanların düzenleme ortaklık payı ile
oluşturulamaması halinde, imar planında yine kamu kullanımına ayrılan
yerlere herhangi bir kesinti yapılmadan tahsis edilir ve mevcut
hissedarları adına tescil olunur. İmar plan değişikliği ya da revizyonu ile
kamu ortaklık payı hisselendirmesi ile oluşan alanlarda bir azalma olduğu
takdirde, azalan miktar kadar alan özel mülkiyete konu alanlara tahsis
edilir.
(4) DOP’tan elde edilen alanlardan Belediyelerin
hizmet verdiği; belediye hizmet alanı, semt spor alanı, pazar yeri, şehir
içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, tescile konu otoparklar, ağaçlandırılacak
alan, rekreasyon alanı, mesire alanı, otogar, mezarlık alanı belediyesi
adına, düzenleme ortaklık payına konu geriye kalan alanlar Hazine adına
tescil edilir. Belediyesi adına tescil edilecek alanların büyükşehir
belediyesi sınırları içerisinde kalması halinde, Büyükşehir Belediyesi
Kanununda belirtilen; büyükşehir belediyelerinin görev ve yetki sahaları
içerisinde kalan alanlarla, şehrin bütününe hizmet edecek olanları
büyükşehir belediyesi adına, diğer alanlar ilçe belediyeleri adına tescil olunur.
DOP’tan elde edilerek Belediyesi adına tescil edilen söz konusu alanlarda,
bu fıkrada sayılan kullanımlar dışında farklı bir fonksiyona dönüştürecek
imar planı değişikliği yapılamaz, özel mülkiyete konu fonksiyon getirilemez.
(5) DOP’tan elde edilerek Maliye Hazinesi adına
tescil edilen umumi ve kamu hizmet alanları imar planındaki kullanım
amacında kullanılması şartıyla aynı amaçla; belediyesine veya diğer kamu
kurumlarına devir/tahsisine yönelik iş ve işlemler Milli Emlak Genel
Müdürlüğünce yürütülür.”
“(8) Mahkeme kararı doğrultusunda geri dönüşüm
işlemiyle birlikte yeniden parselasyon planı yapılacak alanlarda; kamu
ortaklık payı hisselendirilmesiyle oluşan parseller ile ayırma çapıyla
ayrılarak bir kısmı düzenlemeye giren parsellerin, iptal edilen parselasyon
planından geri dönüşüm işlemiyle kök parsele verilen alanları, sahiplerinin
farklı olması halinde yeni parselasyon planında asgari parsel şartlarını
sağlamak kaydıyla ayrı ayrı tahsis edilebilir.”
MADDE 11-
Aynı Yönetmeliğin 19 uncu
maddesinin dördüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“(4) Farklı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu
taşınmazların uygulamaya alınması durumunda aşağıdaki usullere göre
dağıtıma tabi tutulur. 16/5/2012 ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kalan alanlarda bu fıkra
hükümleri uygulanmaz:
a) Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulu parselin
imar uygulamasıyla öncelikle müstakil olarak verilmesi esastır. Kat
irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu parsellerin imar uygulaması sırasında
müstakil bir imar parseli oluşmadığı durumlarda, kat irtifakı veya kat
mülkiyeti kurulu taşınmazın ana gayrimenkulüne, öncelik sırasına göre;
1) Tescil harici alanlardan, Belediye/Valilik
mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak
suretiyle hisselendirilerek, bu hisselere karşılık gelen alanların yapı
sahiplerine rayiç bedeli üzerinden satılması suretiyle,
2) Teknik olarak mümkün olması halinde; kesinti
yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle,
imar parseli oluşturulur.”
MADDE 12-
Aynı Yönetmeliğin 25 inci
maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, üçüncü,
dördüncü, beşinci ve altıncı fıkraları yürürlükten kaldırılmıştır.
“(1) İdare ya da taşınmaz sahipleri tarafından
yetkilendirilen harita mühendisi tarafından hazırlanan ve imzalanan
dokümanları içeren parselasyon planları, onamaya yetkili idareye sunulur.
Parselasyon planlarının idarece uygun bulunması durumunda, idarenin
görevlendirdiği onaya yetkili harita mühendisleri tarafından imzalanır.
Parselasyon planı paftaları, DOPO hesabı ve tescile esas dağıtım cetveli
yetkili birim amiri tarafından ayrıca imzalanarak onamaya yetkili karar
organına onaya sunulur.”
MADDE 13-
Aynı Yönetmeliğin 26 ncı
maddesinin başlığı aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, aynı maddenin birinci
fıkrası aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiş ve aynı maddeye aşağıdaki
fıkralar eklenmiştir.
“Parselasyon planlarının ilanı”
“(1) Parselasyon planları eş zamanlı olarak; otuz
gün süreyle onaylayan idaresine göre belediyede ya da valilikte askıya
çıkarılır, internet sitesinde yayımlanır ve PARSİD sistemine girilir.
PARSİD sistemi ile uygulamaya giren taşınmaz maliklerine e-devlet üzerinden
bildirim yapılmak suretiyle duyurulur. Ayrıca belediye duyurusu, gazete ve
benzeri mutat vasıtalarla da duyurulabilir. Parselasyon planlarının
bütüncül olarak görülebilmesi amacıyla; okunabilecek nitelikte parselasyon
planı paftaları, uygun görülen ölçekte pafta pafta ya da bir bütün halinde
askıya çıkarılabilir. Askı işlemleri, ilgili İdaresindeki askı panosunda,
internet sitesinde ve PARSİD sisteminde; askı paftaları, uygulamaya giren
parsellerin listesi ve askı dağıtım cetvelinin ilan edilmesi suretiyle
gerçekleştirilir. Düzenlemeye alınan taşınmazların ilgililerinin,
parselasyon planının askıya çıkarıldığı İdareye askı süresi içerisinde
müracaatları halinde, parselasyon planı ile ilgili talep edilen bilgiler
başvuru sahibine verilir.”
“(2) Otuz günlük askı süresi içinde itiraz olmaması
durumunda parselasyon planları kesinleşir. İtiraz olması durumunda ise
itirazlar ilgili idare tarafından değerlendirilir. İtirazların uygun
bulunmaması durumunda, gerekçelerin belirtildiği ilgili idare
kararıyla/onayıyla parselasyon planları kesinleşir. İtirazların uygun
bulunması durumunda, gerekli düzenlemeler yapıldıktan sonra yeniden
hazırlanan parselasyon planı, ilgili idare kararı/onayı ile askı ve kesinleşme
süreci yeniden başlatılır. Parselasyon planında, herhangi bir sebeple
değişiklik olması durumunda, bu süreçler tekrarlanır. Ancak uygun bulunan
itirazlar doğrultusunda yeniden hazırlanan parselasyon planında yapılan
değişiklikten etkilenen parsel maliklerine; on gün itiraz süresi verilerek
tebliğ yapılması ya da parsel maliklerinin muvafakatlarının alınması
halinde askı işlemlerine gerek kalmaksızın uygulamaya dair iş ve işlemlere
devam edilir.
(3) Düzenleme sahasındaki maliklerin
bilgilendirilmesi amacıyla, birinci fıkrada belirtilen askı işlemi öncesinde
uygun bulunacak sürelerde ve yerlerde idarece ön askı işlemi ya da
işlemleri yapılabilir. Bu işlem zorunlu olmayıp, idarenin gerek görmesi
halinde bilgilendirme ve hizmet kalitesini artırmak amacıyla uygulanabilir.
Her halde bu işlemler otuz günlük zorunlu askı sürecini ortadan kaldırmaz.
(4) Yukarıdaki fıkralarda belirtilen müracaat ve
bilgilendirme talepleri ile itirazlar PARSİD üzerinden yapılabilir. PARSİD
üzerinden yapılan başvurularla ilgili bilgilendirmeler yine PARSİD
üzerinden yapılır.
(5) İlgili idare onayı/kararı ve askı işlemlerinden
sonra kesinleşen parselasyon planı, tapu ve kadastro mevzuatına göre;
ilgili kadastro müdürlüğünce kontrol edilerek onaylanır ve tapu
müdürlüklerince tescil edilir.”
MADDE 14-
Aynı Yönetmeliğin 31 inci
maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“(3) Yüzölçümü kontrolünde yanılma sınırları,
27/9/2022 tarihli ve 31966 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Tapu
Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik hükümlerine
göre hesaplanır.”
MADDE 15-
Aynı Yönetmeliğin 33 üncü
maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “geçit hakkı” ibaresi “intifa hakkı”
şeklinde değiştirilmiş, aynı fıkraya aşağıdaki cümle eklenmiş, dördüncü
fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı maddeye aşağıdaki fıkralar
eklenmiştir.
“Ancak kadastral parsellerde daha
öncesinde geçit hakkına ilişkin kurulmuş irtifak hakkı varsa, İmar Kanunu
gereği arazi ve arsa düzenlemesi ile yola cephesi olmayan parsel
oluşturulamayacağından, düzenleme öncesi kadastral parsellerde kurulu
bulunan geçit hakları düzenleme sonucu oluşan imar parsellerinin kütük
sayfasına aktarılmaz.”
“(4) 2644 sayılı Kanunun 21 inci maddesi
hükümlerine göre kapanan imar ve kadastro yolları nedeniyle belediye adına
tescil edilebilecek alanların tescil işlemi; büyükşehir belediyesi olan
yerlerde, 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununda
belirtilen belediyelerin görev dağılımına göre ilgili belediye adına tescil
edilir. İlgili belediyesi adına tescil edilen bu alanların imar planında
tescile konu umum ve kamu hizmet alanında kalması halinde, bu alanlara
hiçbir şekilde imar plan değişikliği ile özel mülkiyete konu fonksiyon
getirilemez. Umumi ve kamu hizmet fonksiyonu dışında kullanılamayacağı,
tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme yapılır.”
“(5) Arazi ve arsa düzenlemesi sonucunda kamuya
terk edilen/bağışlanan/DOP’tan oluşan tescil harici alanların tescile konu
olması halinde; kapanan yollar hariç olmak üzere bu alanlar Hazine adına
ihdas edilerek imar planındaki kullanım vasfıyla tescil edilir.
(6) Kamuya ait mülkiyetlerde; düzenleme ortaklık
payı, terk veya bağış yolu ile umumi ve kamu hizmet alanlarına bırakılan
alanların, imar planı değişikliği ile umumi ve kamu hizmet alanları dışında
başka bir kullanıma konu edilmesi halinde, bu alanlar kesinti, terk ya da
bağış yapılan taşınmazın sahibi kamu kurumu adına tescil edilir.”
MADDE 16-
Aynı Yönetmeliğin 36 ncı
maddesinde yer alan “imar planı bulunmakla beraber imar uygulaması
sonucunda maksimum düzenleme ortaklık payı kesilmesi halinde parsel
hissedarlarına yapılaşmaya uygun tahsis yapılamayacak arazilerde,” ibaresi
yürürlükten kaldırılmıştır.
MADDE 17-
Aynı Yönetmeliğin 37 nci
maddesinin beşinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, aynı maddeye
beşinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiş ve diğer
fıkra buna göre teselsül ettirilmiş, mevcut altıncı fıkrasında yer alan
“yapılacak” ibaresinden sonra gelmek üzere
“bedel tespitleri ve” ibaresi
eklenmiştir.
“(5) Daha önce yapılmış ancak mahkeme kararı ile
iptal olmuş imar uygulamaları nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak
kök parsele dönülmesi sonucunda, iptal edilen imar uygulamasına göre tahsis
edilmiş ve üzerinde yapı bulunan imar parsellerinin, yeni yapılan
parselasyon planında kök parselinin bulunduğu yer veya en yakın yerden
tahsis edilememesi nedeniyle, burada bulunan bina ve müştemilatların
bulunduğu parselin, bina sahipleri adına tescil edilememesi durumunun
ortaya çıkması veya davaya konu parselin imar planında umumi ve kamu
hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi ve benzeri hukuki veya fiili
imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılamaması halinde;
a) Mahkeme kararlarını yerine getirmeye yönelik
tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon planı yapılabilir.
b) Hak sahiplerinin muvafakatinin alınması
kaydıyla, tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon planı
yapılarak davaya konu parsel uygulama sahası içerisinde idarece uygun
görülen bir yere tahsis edilir.
c) Yapı ve parsel sahibinin farklı kişilerden
oluşması durumunu ortadan kaldırabilmek ve hukuki durumu düzenleyebilmek
amacıyla, üzerinde yapı bulunan parselle, yapı sahibine tahsis edilen
parsel, taşınmaz sahiplerinin muvafakatiyle takasa konu edilebilir.
ç) (a), (b) ve (c) bentlerinin
gerçekleştirilememesi halinde, mahkeme kararına konu parsel, karşılıklı
muvafakat olması durumunda; ilgili idareye ait bir parsel ile trampaya konu
edilebileceği gibi, rayiç bedel üzerinden değeri de ödenebilir.
d) Yapının bulunduğu parselin uygulamayı yapan
idarenin mülkiyetine geçmesi sonrası, bu parsel yeni uygulamada yapı
sahibine tahsis edilen parsel ile trampaya ya da satışa konu edilebilir.
e) Trampa işlemlerine esas bedeller ve parsellerin
rayiç bedeli SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları ya da idarenin
kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Parseller arasında değer
farkı oluşması halinde ilgili idare ve yapı sahibi tarafından
mahsuplaşılır.”
“(6) Beşinci fıkra kapsamında parselasyon
planlarını onaylayan idarenin yetkili birimlerince geri dönüşüm işlemlerinin
yapılamamasının gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor
hazırlanır ve bu durum belediye encümen kararı, il encümeni kararı veya
ilgili idare onayında belirtilir.”
MADDE 18-
Aynı Yönetmeliğe altıncı
bölümünden sonra gelmek üzere aşağıdaki bölüm eklenmiş ve diğer bölüm buna
göre teselsül ettirilmiştir
“YEDİNCİ BÖLÜM
İmar Hakkı Aktarımı
İmar hakkı aktarımına konu alanlar
MADDE 38/A - (1) 5 inci madde hükümleri uygulanmak
kaydıyla uygulama imar planı veya plan hükmü ile imar hakkı aktarımı
yapılabilir. Bu koşulları sağlayan aktarım işlemlerinde;
a) 10/7/2019 tarihinden önce 3194 sayılı Kanunun 18
inci madde uygulaması sonucu kamu ortaklık payı (KOP) olarak oluşmuş
alanlarda,
b) Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasına rağmen
kamu eline geçişi sağlanamayan umumi ve kamu hizmet alanlarında,
c) Parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda, imar
planı değişikliği ve/veya imar planı revizyonları ile umumi ve kamu hizmet
alanlarına ayrılan ve ikinci kez DOP kesintisi yapılamaması nedeniyle kamu
eline geçişi sağlanamayan alanlarda,
ç) 3194 sayılı Kanunun 15 inci maddesine göre
yapılan uygulamalar nedeniyle, tamamı ya da bir kısmı özel mülkiyette kalan
umumi ve kamu hizmet alanlarında,
d) İmar planında tamamı ya da büyük bir kısmı umumi
ve kamu hizmet alanında kalan ve çevresindeki parsellerde arazi ve arsa düzenlemelerinin
tamamlanması nedeniyle tek başına arazi ve arsa düzenlemesinin uygulama kabiliyeti
kalmayan parsellerde,
aktarımı yapacak ilgili idare veya kurumun il
bazında yetki alanı içerisinde imar hakkı aktarımı yapılabilir.
(2) Birinci fıkrada sayılan alanlarda imar hakkı
aktarımı yapılabilmesi için 5 inci maddenin birinci fıkrası ile ikinci
fıkranın (a) ve (b) bentlerinin uygulanamaması ve imar hakkı aktarımı
yapılma zorunluluğunun gerekçelerini açıklayan ayrıntılı bir teknik rapor
hazırlanır ve bu durum ilgili kurum/encümen kararında belirtilir.
(3) Birinci fıkranın (ç) ve (d) bentlerinde
belirtilen alanlarda, kanunda yer alan maksimum düzenleme ortaklık payı
kesintisi dikkate alınarak imar hakkı aktarımı yapılabilir. İmar hakkı
aktarımına konu verici parselin; varsa daha önceki kesinti miktarları da
dikkate alınarak, alanının %45’inin imar planındaki kamu hizmet alanı
kullanımına bedelsiz terk edilmesi şartıyla %45’i aşan kısım imar hakkı
aktarımına konu edilebilir.
İmar hakkı aktarımının yapılması
MADDE 38/B- (1) İmar hakkı aktarımı uygulama imar
planı veya plan hükmü ile aşağıdaki usul ve esaslara göre yapılır:
a) Aktarma işlemi, alıcı ve verici parselin değer
tespitleri üzerinden yapılır.
b) Planlı alanlarda alıcı parselin emsale esas
inşaat alanının %30’unu geçmemek üzere imar planı/plan hükmü ile
belirlenmiş oranlar kadar artırılabilir.
c) Alıcı parselin metrekare birim değeri verici
parselin metrekare birim değerinden fazla olamaz.
ç) Verici parselin imar haklarının tamamının
aktarılamaması durumunda, aktarılamayan hakka karşılık gelen değerin,
toplam imar hakkı değerinin % 20’sini aşmaması kaydıyla verici parsel
maliki ile imar hakkı aktarımını yapacak idare karşılıklı mahsuplaşabilir.
d) İmar hakkı aktarımı, verici parselin üzerindeki
her türlü muhdesatın ve mülkiyetin ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz
devredilmesi/terk edilmesi suretiyle gerçekleştirilir.
(2) İmar hakkı aktarımı başvuru ve onay süreci
aşağıdaki usul ve esaslara göre yapılır:
a) Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici
parsel malikinin/hissedarının muvafakatı olması halinde; verici parselin
malik/malikleri veya kamu hizmetini vermekle yükümlü idarenin başvurusu
üzerine, imar planını uygulamakla yükümlü idare/kurum, imar planında
ayrılan arazi kullanımına göre kamu hizmetini vermekle yükümlü kurumun
uygun görüşünü alarak imar hakkı aktarımını yapabilir. İmar planı
kararlarından, kamu hizmetini vermekle yükümlü idarenin belirlenememesi
halinde, tüm kamu kurumlarına görüş sorulur. Kamu hizmetini vermekle
yükümlü kamu kurumları, görüşlerini en geç otuz gün içerisinde bildirmek
zorundadır. Bu süre içerisinde görüş bildirilmediği takdirde imar hakkı
aktarımına ilişkin olumsuz bir görüşün bulunmadığı kabul edilir.
b) 38/C maddesi esaslarına göre değer tespiti
yapılır.
c) Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici
parsel malikinin/hissedarının, yapılan değer tespitlerine ve yapılacak imar
hakkı aktarımına muvafakat ettiklerine dair uzlaşma tutanağı düzenlenir.
ç) Uygulama imar planına göre oluşmuş alıcı
parselin, belediye ya da kamu mülkiyetinde olması ve malik kurumun
muvafakatinin olması halinde; aynı il sınırları ve uygulamayı yapacak
idarenin yetki sınırları içerisinde kalmak kaydıyla, verici parsel ile
alıcı parseller aynı parselasyon planına konu edilebilir. Yedinci bölümdeki
değerleme esaslarına uygun olarak verici ve alıcı parselin değerleri tespit
edilir. Verici parselin imar
haklarıyla beraber tespit edilen değerine karşılık gelen alan, verici
parsele parselasyon planı marifetiyle tahsis edilir.
d) Alıcı ve verici parsellerin bilgilerini,
değerlerini ve yüz ölçümlerini de ihtiva eden encümen kararı/il idare
kurulu kararı/kurum onayı alınır.
e) İmar hakkı aktarımı işlemine ait bilgi ve
belgelerin, aktarımı onaylayan idarenin/kurumun ilgili birimlerince
arşivlenmesi zorunludur.
(3) İmar hakkı aktarımı sonucunda verici parselin
bulunduğu alanda; park, yol ve meydan gibi tescile tabi olmayan umumi
hizmet alanları tapudan terkin edilir, tescile tabi diğer umumi ve kamu
hizmet alanları ise 17 nci maddenin dördüncü ve beşinci fıkraları
hükümlerine göre tescil edilir. İmar hakkı aktarımı ile kamuya kazandırılan
bu alanların tapu kütüğüne, ‘kamu hizmeti dışında kullanılamayacağına ve
özel mülkiyete konu edilemeyeceğine’ dair şerh düşülür.
(4) Verici parselin kamuya bedelsiz terk edilmesi
ile birlikte alıcı parselde yeni mülkiyet düzenlemesi aktarım işlemini
yapan idare tarafından aşağıdaki esaslardan birine göre tesis edilir:
a) Alıcı parselin muvafakati ile; aktarım işlemi
sonrası ruhsat düzenlenme aşamasında, verici parselin alıcı parselde imar
hakkına karşılık gelen mülkiyet hakkı, kat irtifakı esasına göre
düzenlenebilir.
b) Verici parsel ve alıcı parselin aktarımdan
önceki imar haklarının, aktarım sonucu alıcı parsel üzerinde oluşan toplam
imar hakkına oranı kadar hisselendirme yapmak marifetiyle alıcı parsel
üzerinde mülkiyete esas yeni tescil talep belgesi düzenlenebilir. Tescil
talep belgesine göre alıcı ve verici parsel maliklerinin katılımı ile resmî
senet düzenlenerek mülkiyet devri yapılır. Tapu sicilinde işlemin edinme
sebebi imar hakkı aktarımı olarak gösterilir.
İmar hakkı aktarımında değer tespiti
MADDE 38/C- (1) Değer tespitinde aşağıda belirtilen
usul ve esaslara uyulur:
a) İmar hakkı aktarımı öncesinde alıcı ve verici
parselin değer tespiti yapılır.
b) Verici parselin değer tespitinde, parselin
verilemeyen imar hakkının değeri gözetilir.
1) Verici parselin en yakın komşuluğundaki imar
parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkında kullanılan emsal değerinden
fazla olmaması esastır.
2) Birden fazla komşuluk durumunda ise verici
parselin komşuluğundaki imar parsellerinin imar planı ve plan hükümlerinde
belirtilen emsale esas inşaat haklarının karşılığı olan emsal değerinin
ortalaması gözetilir.
c) 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye
Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul
değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az
olmamak kaydıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından,
2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesindeki bedel tespit esaslarına göre
belirlenir.
ç) 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş
lisanslı değerleme firmalarının hazırlamış olduğu değerleme raporlarının
bedelleri imar hakkı aktarımını talep eden tarafından ödenir.”
MADDE 19-
Aynı Yönetmeliğin geçici 1 inci
maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
MADDE 20-
Aynı Yönetmeliğin 41 inci
maddesinde yer alan “Çevre ve Şehircilik” ibaresi “Çevre, Şehircilik ve
İklim Değişikliği” şeklinde değiştirilmiştir.
MADDE 21-
Bu Yönetmelik yayımı tarihinde
yürürlüğe girer.
MADDE 22-
Bu Yönetmelik hükümlerini Çevre,
Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yürütür.