## Jedro

Prednostno načelo pomeni, da imajo starejše stvarne pravice prednost pred mlajšimi stvarnimi pravicami. Smiselno enako pravilo določa glede osebnih služnosti, stvarnega bremena in stavbne pravice 3. točka prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP.

Pritožnika se na vknjiženo pravico služnosti stanovanja (in stavbnega bremena) ne moreta uspešno sklicevati, saj gre za pozneje pridobljeni izvedeni pravici. V takem primeru zaradi izključujočega učinka uveljavitve hipoteke s prednostnim vrstnim redom, prenehajo vse osebne služnosti in stvarno breme, ki so bile pridobljene po trenutku, od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke v zemljiško knjigo.

## Izrek

Pritožbi se zavrneta in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani II. točki izreka potrdi.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o prodaji nepremičnine, to je solastniškega deleža nepremičnine parc. št. ... k. o. ... (ID 000) do ½ celote, na naslovu N., odločilo, da se prodaja opravi na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, da se izhodiščna cena določi v višini 209.500,00 EUR, varščina pa v višini 20.950,00 EUR ter da se nepremičnina prodaja kot celota, skupaj s solastniškim deležem dolžnice A. A. do ½, ki se prodaja v postopku osebnega stečaja opr. št. St 00/2017, tako da je udeležba v postopku zavezujočega javnega zbiranja ponudb za nakup deleža na zgoraj navedeni nepremičnini, ki je v lasti stečajnega dolžnika B. A., nad katerim se vodi stečajni postopek opr. št. St 00/2019, možna le pod pogojem plačila varščine tudi za nakup deleža na navedeni nepremičnini, ki je v lasti stečajne dolžnice A. A., nad katero se vodi stečajni postopek opr. št. St 00/2017 (I. točka izreka). Stečajnemu dolžniku je naložilo, da mora v treh mesecih po prejemu tega sklepa izprazniti nepremičnino na naslovu N. in jo izročiti upravitelju (II. točka izreka).

2. Zoper navedeni sklep je vložila pravočasno pritožbo A. A. Pritožbo vlaga zoper II. točko izreka izpodbijanega sklepa, torej v delu, v katerem je stečajnemu dolžniku naloženo, da mora v treh mesecih po prejemu tega sklepa izprazniti navedeno nepremičnino in jo izročiti upravitelju. Navaja, da imata na navedeni nepremičnini njen mož in njen oče dosmrtno brezplačno služnost stanovanja in stvarno breme rabe dvorišča pred hišo (ID zaznambe 001, 002, vknjiženo 27. 5. 2011). Kot družinski član imetnika služnosti ima neodtujljivo pravico bivanja v navedeni nepremičnini zaradi česar je ni dolžna izprazniti, kot ji to nalaga sodišče z izpodbijanim sklepom. Pravica služnosti bivanja po njenem mnenju tudi ne onemogoča same prodaje nepremičnine ter ne znižuje njene vrednosti. V dokaz prilaga ZK izpisek z dne 8. 6. 2022. 3. Pritožbo zoper sklep sodišča prve stopnje vlaga tudi C. C. Tako kot pritožnica A. A. se pritožuje zoper II. točko izpodbijanega sklepa, torej v delu, v katerem je stečajnemu dolžniku naloženo, da mora v treh mesecih po prejemu tega sklepa izprazniti nepremičnino. Navaja, da ima na navedeni nepremičnini dosmrtno brezplačno služnost stanovanja in stvarno breme rabe dvorišča pred hišo (ID zaznambe 001, 002, vknjiženo 27. 5. 2011). V tem postopku ne nastopa kot stečajni dolžnik, ampak kot imetnik teh pravic, ki jih tudi uveljavlja. Nepremičnine ne namerava izprazniti, saj v njej živi. Dodaja, da pravica služnosti bivanja ne onemogoča same prodaje nepremičnine ter ne znižuje njene vrednosti. V dokaz prilaga ZK izpis z dne 8. 6. 2022. 4. Na pritožbi je odgovoril stečajni upravitelj. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi zavrne. Pojasnjuje, da je sodišče z izpodbijanim sklepom odločilo, da se predmetna nepremičnina prodaja kot celota, torej da se skupaj prodajata solastniška deleža obeh solastnikov, to je stečajnih dolžnikov B. A. in A. A. To pomeni, da sodišče pri izdaji sklepa o prodaji nima diskrecijske pravice, da o izpraznitvi nepremičnine odloči drugače. Meni tudi, da mora sodišče pri odločanju upoštevati prvo alinejo 3. točke prvega odstavka 342. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP), saj sta bili pravici služnosti stanovanja v korist C. C. in B. A. pridobljeni po trenutku, od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke v zemljiško knjigo. Navaja, da za nepremičnino nihče ne plačuje najemnine. Meni, da pritožnika z vlaganjem pritožb zavlačujeta s prodajo nepremičnine, zaradi česar se posledično podaljšuje stečajni postopek.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. Če se v postopku osebnega stečaja prodaja stanovanje ali družinska stanovanjska hiša, v kateri stanuje dolžnik kot lastnik, sodišče s sklepom o prodaji naloži dolžniku, da v treh mesecih po prejemu sklepa izprazni stanovanje ali stanovanjsko hišo in jo izroči upravitelju (drugi odstavek 395. člena ZFPPIPP). Pravnomočni sklep iz drugega odstavka tega člena je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev stanovanja ali stanovanjske hiše proti dolžniku in drugim osebam, ki uporabljajo to stanovanje ali stanovanjsko hišo skupaj z dolžnikom ali ki jim je dolžnik drugače omogočil tako uporabo (tretji odstavek 395. člena ZFPPIPP).

7. ZFPPIPP v tretji točki prvega odstavka 342. člena določa, da s plačilom kupnine prenehajo pravice tretjih oseb na premoženju, ki je predmet prodajne pogodbe, med drugim tudi osebne služnosti, stvarno breme ali stavbna pravica in sicer: (1) če je lastninska pravica na nepremičnini, ki je predmet prodajne pogodbe, omejena s hipoteko ali zemljiškim dolgom: če so bile pridobljene po dnevu, od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke ali zemljiškega dolga v zemljiško knjigo in (2) v drugih primerih: če so bile pridobljene po dnevu, od katerega po 244. členu ZFPPIPP tega zakona učinkuje začetek stečajnega postopka.

8. Služnost stanovanja je osebna služnost, ki daje pravico uporabljati tuje stanovanje ali v njegov del za potrebe imetnika služnosti in njegove družine tako, da se ohranja njegova substanca (prvi odstavek 247. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ). Kdo so člani družine opredeljuje 11. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in sicer so to: zakonec ali oseba, s katero živi v zunajzakonski skupnosti, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih mora po zakonu preživljati.

9. Prednostno načelo ali načelo vrstnega reda (6. člen SPZ) pomeni, da imajo starejše stvarne pravice prednost pred mlajšimi stvarnimi pravicami.1 Drugi in tretji odstavek 174. člena ZIZ določata, kaj velja v primeru, če pride do kolizije stvarnih pravic različne vrste. Tudi v tem primeru velja prednostno načelo. To pomeni, da je treba glede usode teh pravic upoštevati čas njihovega nastanka, to je vpisa v zemljiško knjigo. Če so osebne osebnih služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice vpisane v zemljiško knjigo za pravicami zastavnih upnikov, ugasnejo, razen če se imetniki teh pravic s kupcem kako drugače dogovorijo. Razlog (_ratio_) prednostnega načela je, da lastnik nepremičnine s poznejšim razpolaganjem ne more (pravno učinkovito) razpolagati z lastninsko pravico tako, da bi posegel v že pridobljeno izvedeno pravico. Zato takšno razpolaganje (in izvedena pravica, katere ustanovitev je predmet takega razpolaganja) ne učinkuje proti imetniku zgodnejše izvedene pravice.2

10. Smiselno enako pravilo, kot izhaja iz 6. člena SPZ, glede osebnih služnosti, stvarnega bremena in stavbne pravice (torej glede vseh izvedenih stvarnih pravic razen stvarne služnosti), določa tudi 3. točka prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP. V skladu s prednostnim načelom, urejenim v 6. členu SPZ, ima izvedena stvarna pravica pri uveljavljanju upravičenj, ki jih vključuje, prednost pred uveljavljanjem upravičenj, vsebovanih v pozneje pridobljeni izvedeni stvarni pravici. Zaradi izključujočega učinka uveljavitve hipoteke prenehajo vse osebne služnosti in stvarne pravice, ki so bile pridobljene po trenutku od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke ali zemljiškega dolga (prva alineja 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP). Zato se po 2. točki tretjega odstavka 89. člena v zvezi s 96. členom Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) hkrati z vknjižbo lastninske pravice v korist kupca, na podlagi pravnomočnega sklepa stečajnega sodišča o izročitvi nepremičnine kupcu, izbrišejo vse osebne stvarne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice, ki so bile pridobljene po trenutku, od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke, oziroma po trenutku, od katerega učinkuje začetek stečajnega postopka.

11. Tako kot to navajata tudi pritožnika sama sta bila služnost stanovanja in stvarno breme v zemljiško knjigo vknjižena 27. 5. 2011. Pritožnika v pritožbi ne navajata konkretno ničesar drugega, temveč povzemata stališče mag. Andreje Veselič, okrožne sodnice na Okrožnem sodišču v Mariboru, objavljeno v Pravosodnem biltenu, št. 1/2017, stran 262-264. Po navedenem stališču v skladu z drugo alinejo 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP ne prenehajo osebne služnosti, nastale pred dnem objave začetka stečajnega postopka.

12. Tako kot to navaja stečajni upravitelj, kar pa izhaja tudi iz rednega izpisa iz zemljiške knjige z dne 8. 6. 2022, ki je priloga pritožb, sta bili pred služnostjo stanovanja in stvarnega bremena v zemljiško knjigo predhodno vknjiženi hipoteka za zavarovanje terjatve imetnika D. d. o. o. v višini 2.181.883,93 EUR, z začetkom učinkovanja 13. 9. 2010 ter hipoteka za zavarovanje terjatve imetnika D. d. o. o. v višini 124.000,00 EUR, z začetkom učinkovanja 30. 9. 2010. Kot nadalje izhaja iz dopisa sodišča (PD 98), namerava sodišče izklicno oziroma izhodiščno ceno določiti v znesku, ki je nižji od terjatve, zavarovane z ločitveno pravico. Sodišče je zato, v skladu s prvim odstavkom 331. člena v zvezi s 1. točko drugega odstavka 345. člena ZFPPIPP, pozvalo ločitvenega upnika D. d. o. o., da v 15 dneh po objavi te zahteve, sporočijo svoje mnenje o nameravani odločitvi sodišča o prodaji. Ločitveni upnik je k predlagani prodaji podal pozitivno mnenje.

13. V konkretni zadevi je iz navedenega razvidno, da ima D. d. o. o. na predmetu prodaje vknjiženo hipoteko in s tem ločitveno pravico s prvim vrstnim redom poplačila zavarovane terjatve. Pritožnika se zato na vknjiženo pravico služnosti stanovanja (in stavbnega bremena) ne moreta uspešno sklicevati, saj gre za pozneje pridobljeni izvedeni pravici. V takem primeru zaradi izključujočega učinka uveljavitve hipoteke s prednostnim vrstnim redom, prenehajo vse osebne služnosti in stvarno breme, ki so bile pridobljene po trenutku, od katerega učinkuje vpis najzgodnejše hipoteke v zemljiško knjigo (prva alineja 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP). Ne gre torej za situacijo, ki bi bila primerljiva zadevi, obravnavani v stališču mag. Andreje Veselič. Uporaba druge alineje 3. točke prvega odstavka 342. člena ZFPPIPP zato v konkretnem primeru ne pride v poštev.

14. Prav tako ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam pritožnikov, da pravica služnosti stanovanja ne onemogoča same prodaje in ne znižuje vrednosti nepremičnine. Vsaka izvedena pravica (razen hipoteke) obremenjuje lastninsko pravico z obveznostjo vsakokratnega lastnika opraviti izpolnitveno ravnanje, ki je predmet upravičenja imetnika izvedene pravice, hkrati pa omejuje uresničevanje posameznih upravičenj, ki jih vključuje lastninska pravica. Zaradi teh učinkov na lastninsko pravico vsaka izvedena pravica zmanjšuje vrednost nepremičnine v pomenu, da je kupec pripravljen plačati nižjo ceno od cene, ki bi jo bil pripravljen plačati za nepremičnino, če lastninska pravica ne bi bila omejena z izvedeno pravico. Vsaka pozneje pridobljena izvedena pravica, ki omejuje ali obremenjuje lastninsko pravico na nepremičnini, bi zato hkrati tudi zmanjševala obseg uresničitve zgodnejše hipoteke, če je zgodnejša hipoteka zaradi prednostnega načela ne bi izključevala.3

15. Kot izhaja iz navedenega pritožbene navedbe niso utemeljene. Izpodbijani sklep pa je uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP in v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

1 M. Tratnik v dr. Miha Juhart, dr. Matjaž Tratnik, dr. Renato Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 79. 2 N. Plavšak, E-paket INS z e-komentarjem ZFPPIPP, komentar 342. člena ZFPPIPP 10.15.11.3. Učinki prodaje v stečajnem postopku za druge izvedene in varovalne stvarne pravice.  
3 N. Plavšak, E-paket INS z e-komentarjem ZFPPIPP, komentar 342. člena ZFPPIPP 10.15.11.3. Učinki prodaje v stečajnem postopku za druge izvedene in varovalne stvarne pravice.