VSL Sodba in sklep II Cp 777/2024
Datum: 2024-11-27T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2024:II.CP.777.2024
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: tožba na izstavitev zemljiškoknjižne listine - prodaja kmetijskega zemljišča - kršitev prisilnih predpisov - ničnost pravnega posla - pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom - dajatvena tožba - ugovor neizpolnjene pogodbe in pravilo sočasne izpolnitve - ugotovitvena tožba - vpis lastninske pravice
jedro: Zakonske določbe glede prodaje kmetijskega zemljišča so prisilne narave, zato ima njihovo neupoštevanje za posledico ničnost posla.

Toženec se je zahtevku na izstavitev zemljiškoknjižne listine uprl z ugovorom sočasne izpolnitve, ker tožnik ni plačal celotne kupnine. Gre za enega od materialnopravnih ugovorov, ki vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka. V dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla. Če na sodišču ena stranka ugovarja, da ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, dokler tudi druga stranka ne izpolni svoje, ji sodišče naloži, da mora izpolniti svojo obveznost takrat, ko jo izpolni tudi druga stranka (101. člen OZ). V konkretnem primeru toženec ni dolžan izročiti tožniku zemljiškoknjižnega dovolila za vpis lastninske pravice, dokler tožnik v celoti ne bo izpolnil svoje pogodbene obveznosti.
zveza: SPZ člen 49, 49/1. OZ člen 101. ZKZ člen 20, 21, 22, 23

## Jedro

Zakonske določbe glede prodaje kmetijskega zemljišča so prisilne narave, zato ima njihovo neupoštevanje za posledico ničnost posla.

Toženec se je zahtevku na izstavitev zemljiškoknjižne listine uprl z ugovorom sočasne izpolnitve, ker tožnik ni plačal celotne kupnine. Gre za enega od materialnopravnih ugovorov, ki vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka. V dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla. Če na sodišču ena stranka ugovarja, da ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, dokler tudi druga stranka ne izpolni svoje, ji sodišče naloži, da mora izpolniti svojo obveznost takrat, ko jo izpolni tudi druga stranka (101. člen OZ). V konkretnem primeru toženec ni dolžan izročiti tožniku zemljiškoknjižnega dovolila za vpis lastninske pravice, dokler tožnik v celoti ne bo izpolnil svoje pogodbene obveznosti.

## Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba:

    v delu I. točke izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožnik lastnik 5/8 parc. št. 87/1 (ID znak: parcela 0000 87/1), parc. št. 87/2 (ID znak: parcela 0000 87/2), par. št. 104/1 (ID znak: parcela 0000 104/1) in par. št. 104/2 v (ID znak: parcela 0000 104/2, vse k. o. X, ki so zemljiškoknjižna last toženca, kar je toženec dolžan tožniku priznati, zavrne;

    v preostalem delu I. točke izreka, to je glede zahtevka na izstavitev za vpis v zemljiško knjigo sposobno listino, na podlagi katere bo tožnik pri 5/8 par. št. 87/1, 87/2, 104/1 in 104/2, vse k. o. X, dosegel vpis lastninske pravice na svoje ime, sicer bo to listino nadomestila sodba, ter v II. točka izreka (stroškovni izrek), razveljavi in se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

## Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku na ugotovitev, da je tožnik lastnik 5/8 parcelne številke 87/1, parcelne številke 87/2, parcelne številke 104/1 in parcelne številke 104/2, vse k. o. X, ki so zemljiškoknjižna last toženca, kar je dolžan priznati in tožniku izstaviti za vpis v zemljiško knjigo sposobno listino, na podlagi katere bo tožnik pri zgoraj navedenih parcelah dosegel vpis lastninske pravice na svoje ime, sicer bo tako listino nadomestila sodba (I). Tožencu je naložilo plačilo tožnikovih pravdnih stroškov v višini 1.998,59 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (II).

Toženec izpodbija sodbo iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Opozarja, da je bila v konkretnem primeru sklenjena kupoprodajna pogodba, ugotovitveni zahtevek pa se postavi le v primeru, ko gre za pridobitev pravic na podlagi zakona, torej pridobitev pravice na izviren in ne na izvedeni način. Posameznik v primeru sklenitve pravnega posla postane lastnik nepremičnine šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Ne drži, da je bilo med pravdnima strankama dogovorjeno, da bo kupnina v višini 8.000 EUR predstavljala poplačilo toženčevih treh hipotek (A. A., B., d. d., in C., d. d.). Pravdni stranki sta 22. 9. 2021 sklenili kupoprodajno pogodbo, v kateri je bilo izrecno dogovorjeno, da skupna cena deleža do 5/8 na štirih nepremičninah znaša 8.000 EUR, pri čemer je kupec dogovorjeni znesek dolžan plačati v gotovini v enkratnem znesku na roke toženca, hkrati pa bo kupec kril vse davke kot tudi druge obveznosti pri prenosu lastništva nepremičnin. Zaslišan na naroku je toženec pojasnil, da je bilo dogovorjeno, da bo kupec poleg poplačila hipotek tožencu na roko plačal tudi kupnino v znesku 8.000 EUR. Vztraja, da so bila pogodbena določila jasna ter da slednje ne more izpodbiti niti dejstvo, da si je toženec pri tožniku 6. 10. 2021 sposodil gotovinski znesek v višini 1.000 EUR. Gre namreč za popolnoma drugačno pravno podlago ter ločen pravni posel. Sicer pa v času, ko je toženec tožnika zaprosil za posojilo v višini 1.000 EUR, prodajna pogodba še ni bila veljavno sklenjena. Dejstvo, da je bilo med strankama dogovorjeno plačilo kupnine 8.000 EUR kot tudi plačilo vseh toženčevih hipotek, ne izpodbije niti razlika med višino določene kupnine in vrednostjo nepremičnin po GURS.

Toženec izpodbija tudi odločitev o povračilu stroškov postopka, saj je sodba v zvezi s tem pomanjkljiva in se je ne da preizkusiti.

Tožnik je na pritožbo odgovoril in predlaga njeno zavrnitev.

Pritožba je utemeljena.

Iz neprerekanih trditev pravdnih strank ter listin v spisu izhaja, da:

    sta pravdni stranki 22. 9. 2021 sklenili kupoprodajno pogodbo, katere predmet so bile sporna kmetijska zemljišča;

    je toženec 4. 10. 2021 v skladu z določili 20. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) podal pri Upravni enoti ponudbo za prodajo zgoraj navedenih nepremičnin za skupno vrednost 8.000 EUR ter je pod drugimi pogoji prodaje med drugim navedel, da se zemljišča prodajajo skupaj kot celota in da kupec plača vse hipoteke upnika A. A.;

    je tožnik podal izjavo o sprejemu ponudbe, v kateri je navedel, da uveljavlja predkupno pravico kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;

    je Upravna enota izdala odločbo številka .../2021 z dne 11. 11. 2021, s katero je vlogo za odobritev pravnega posla, ki sta ga sklenili pravdni stranki za sporne nepremičnine, odobrila.

Sodišče prve stopnje je odločitev o ugoditvi tožbenemu zahtevku zmotno oprlo na v dokaznem postopku ugotovljeno pogodbeno voljo pravdnih strank ob sklenitvi "neuradne" (kot jo imenuje sodišče prve stopnje) kupoprodajne pogodbe z dne 22. 9. 2021, v kateri sta se pravdni stranki dogovorili, da skupna cena v pogodbi navedenih nepremičnin znaša 8.000 EUR ter da je v navedeno kupnino zajeto tudi poplačilo toženčevih dolgov (hipotek).

Po 20. členu ZKZ mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo - predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, izročiti pristojni upravni enoti. Upravna enota mora ponudbo objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem spletnem portalu. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano zemljišče, mora v 30 dneh od objave ponudbe prodajalcu in upravni enoti poslati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (21. člen ZKZ), nato pa pri pristojni upravni enoti vložiti zahtevo za odobritev sklenjenega pravnega posla. O njej po 22. členu ZKZ odloča upravna enota, upoštevajoč zakonske predpostavke, v okviru katerih zakon določa tudi predkupne upravičence in njihov vrstni red, če predkupno pravico uveljavlja več oseb (23. člen ZKZ). Kadar nihče od predkupnih upravičencev svoje pravice ne uveljavlja, lahko prodajalec proda zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na predpisan način, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota.

Citirane zakonske določbe glede prodaje kmetijskega zemljišča so prisilne narave, zato ima njihovo neupoštevanje za posledico ničnost posla. Ker je bila kupoprodajna pogodba z dne 22. 9. 2021, na katero je sodišče prve stopnje oprlo svojo odločitev, sklenjena, ne da bi bile spoštovane določbe ZKZ, ki predvidevajo javno objavo ponudbe za podajo, sprejem ponudbe in predložitev pogodbe v odobritev pristojnemu upravnemu organu, je nična.

Tožnik se je v utemeljitev tožbenega zahtevka skliceval tudi na sprejem ponudbe, ki jo je toženec 4. 10. 2021 podal na Upravno enoto. Na tej podlagi bi bil njegov zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine lahko utemeljen. Iz ponudbe jasno izhaja, da je kupnina za sporna zemljišča 8.000 EUR ter da toženec prodaja zemljišče še pod nadaljnjim pogojem, da kupec plača vse hipoteke upnika A. A. (ne pa tudi hipotek ostalih upnikov). Tožnik je ponudbo sprejel z vsebino, kot je bila v ponudbi objavljena. Pogoje prodaje določa prodajalec, stvar kupca pa je, ali navedeno ceno ter pogoje sprejme oziroma jih ne sprejme, zato je pravno nepomembna realna vrednost naprodaj ponujenih nepremičnin, ki jo je ugotavljalo sodišče prve stopnje. Pomembno namreč je, da morajo biti pogoji prodaje enaki za vse potencialne kupce. Z izjavo o sprejemu ponudbe se je tožnik zavezal izpolniti obveznost v takšnem obsegu, kot izhaja iz ponudbe, in sicer, da je kupnina 8.000 EUR ter da plača vse hipoteke upnika A. A., zato ni odločilno, kaj sta se pred tem pravdni stranki dogovarjali. Iz izpovedbe tožnika izhaja, da se je zavedal, da je naredil napako, ko je sprejel javno objavljeno ponudbo toženca, ker bi moralo biti v ponudbi zapisano, da se s plačilom kupnine šteje, da je poplačana tudi hipoteka. Zaradi zatrjevane zmote bi lahko kvečjemu zahteval neveljavnost pogodbe po pravilih obligacijskega prava.

Toženec se je zahtevku na izstavitev zemljiškoknjižne listine uprl z ugovorom sočasne izpolnitve, ker tožnik ni plačal celotne kupnine. Gre za enega od materialnopravnih ugovorov, ki vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka. V dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla. Če na sodišču ena stranka ugovarja, da ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, dokler tudi druga stranka ne izpolni svoje, ji sodišče naloži, da mora izpolniti svojo obveznost takrat, ko jo izpolni tudi druga stranka (101. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). V konkretnem primeru toženec torej ni dolžan izročiti tožniku zemljiškoknjižnega dovolila za vpis lastninske pravice, dokler tožnik v celoti ne bo izpolnil svoje pogodbene obveznosti.

Ker je zaradi materialno pravno zmotnega stališča sodišča prve stopnje ostal nepojasnjen sklop odločilnih dejstev glede ugovora sočasne izpolnitve, je pritožno sodišče pritožbi ugodilo, sodbo v tem delu razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišče prve stopnje v ponovno sojenje (355. člen ZPP). Pritožbeno sodišče samo ne more dopolnjevati postopka, ker bi s tem prikrajšalo stranki v pravici do pravnega sredstva.

Poleg dajatvenega zahtevka na izstavitev zemljiškoknjižne listine, tožnik uveljavlja tudi ugotovitveni zahtevek, da je lastnik spornih nepremičnin.

Za pridobitev lastninske pravice s pravnim poslom se zahteva vpis v zemljiško knjigo (1. odstavek 49. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ), na kar pritožba pravilno opozarja. Tožba je glede ugotovitvenega zahtevka nesklepčna, saj z dajatvenim zahtevkom prav takšno listino tožnik zahteva, pri tem pa nesklepčnost ni odpravljiva, zaradi česar je pritožbeno sodišče na podlagi 5. alineje 358. člena ZPP pritožbi toženca tudi v tem delu ugodilo ter spremenilo sodbo sodišča prve stopnje tako, da je tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo.

Zaradi delne razveljavitve odločitve je pritožbeno sodišče razveljavilo tudi stroškovno odločitev (3. odstavek 165. člena ZPP). O stroških postopka bo odločalo sodišče prve stopnje s končno odločbo.

---

Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 49, 49/1 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 101 Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ - člen 20, 21, 22, 23