VSM Sodba I Cp 648/2023
Datum: 2023-12-19T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSMB:2023:I.CP.648.2023
sodisce: Višje sodišče v Mariboru
oddelek: Civilni oddelek
institut: najemno razmerje po stanovanjskem zakonu - povrnitev neamortiziranih vlaganj - neizveden dokaz - predlaganje dokaza s strani ene stranke - ustni dogovori
jedro: Pritožbeno nesporno je tudi, da je ob prenehanju najemne pogodbe tožnik od toženca uveljavljal povrnitev neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanja (kot je razvidno iz 9. točke obrazložitve izpodbijane sodbe), na podlagi česar je toženec aktiviral svoje strokovne službe za namen cenitve višine tožnikovih neamortiziranih vlaganj in na podlagi teh cenitev pripravil sporazum o povrnitvi vlaganj v višini 2.101,23 EUR (kot izhaja iz 19. točke obrazložitve izpodbijane sodbe). Na podlagi navedenega je sodišče življenjsko sprejemljivo zaključilo, da verjame tožnikovi izpovedbi o obstoju ustnega soglasja glede vlaganj, saj toženec ne bi opravil cenitve neamortiziranih vlaganj, če ne bi bilo prej ustno dogovorjeno, da se neamortizirana vlaganja tožniku povrnejo.

Ni pritrditi pritožbenemu očitku, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog za zaslišanje tožnikove partnerke B. B. glede ugotavljanja obstoja soglasja za vlaganja. Kršitev pravice do izjavljanja iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, kamor spada tudi neizvedba predlaganih dokazov, lahko stranka uveljavlja samo, če je bila ta pravica kršena njej, ne pa njenemu nasprotniku.
zveza: SZ-1 člen 98

## Jedro

Pritožbeno nesporno je tudi, da je ob prenehanju najemne pogodbe tožnik od toženca uveljavljal povrnitev neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanja (kot je razvidno iz 9. točke obrazložitve izpodbijane sodbe), na podlagi česar je toženec aktiviral svoje strokovne službe za namen cenitve višine tožnikovih neamortiziranih vlaganj in na podlagi teh cenitev pripravil sporazum o povrnitvi vlaganj v višini 2.101,23 EUR (kot izhaja iz 19. točke obrazložitve izpodbijane sodbe). Na podlagi navedenega je sodišče življenjsko sprejemljivo zaključilo, da verjame tožnikovi izpovedbi o obstoju ustnega soglasja glede vlaganj, saj toženec ne bi opravil cenitve neamortiziranih vlaganj, če ne bi bilo prej ustno dogovorjeno, da se neamortizirana vlaganja tožniku povrnejo.

Ni pritrditi pritožbenemu očitku, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog za zaslišanje tožnikove partnerke B. B. glede ugotavljanja obstoja soglasja za vlaganja. Kršitev pravice do izjavljanja iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, kamor spada tudi neizvedba predlaganih dokazov, lahko stranka uveljavlja samo, če je bila ta pravica kršena njej, ne pa njenemu nasprotniku.

## Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

## Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je tožena stranka dolžna v 15 dneh plačati tožeči stranki znesek 2.101,23 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2.12.2017 dalje do plačila in pravdne stroške v znesku 1.074,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

2. Zoper navedeno sodbo je tožena stranka (v nadaljevanju toženec) vložila pravočasno pritožbo. Sodbo izpodbija v celoti iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Navaja, da je bistvena kršitev določb postopka podana zaradi nasprotja med obrazložitvijo sodbe in navedbami v njej ter med listinami v spisu. V tej zvezi, da obstaja nasprotje med tem, kaj se navaja v razlogih sodbe v 18. točki obrazložitve sodbe, ko se sodišče prve stopnje opre na izpovedbo tožnika, ki je zaslišan izpovedal, "da je bilo s predstavnikom toženca dogovorjeno vzdrževanje stanovanja, pleskanje sten ..." in vsebino tožnikove izpovedbe na naroku za glavno obravnavo z dne 17.4.2023, ko je tožnik izpovedal, da mu je predstavnik tožene stranke dal soglasje za vlaganje, vendar je zaradi njegove odsotnosti te opravke izvajala tožnikova partnerka B. B., ki se je ustno dogovarjala s predstavnikom toženca. Nadalje graja, da sodišče prve stopnje ne more brez zaslišanja ključne priče, tj. tožnikove partnerke, skleniti, da je mogoče za nazaj ugotoviti obstoj soglasja za povrnitev vlaganj tožnika kot najemnika. Prav tako po mnenju pritožnika prvostopenjsko sodišče ugotovilo obstoja soglasja za vlaganja in morebitno obogatitev lastnika stanovanja z vlaganji. Priglaša stroške.

3. Tožeča stranka (v nadaljevanju tožnik) na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP).

6. Pritožbeni preizkus pokaže, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo niti pritožbeno uveljavljenih niti uradno upoštevnih postopkovnih kršitev, da je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa pravilno uporabilo materialno pravo. Sodišče druge stopnje zato v izogib ponavljanju povzema razloge sodišča prve stopnje in v nadaljevanju le še odgovarja na pritožbena izvajanja.

7. V predmetni zadevi je tožnik vložil tožbo zaradi povrnitve neamortiziranih koristnih in potrebnih vlaganj v najemniško stanovanje. Materialnopravno podlago tožbenega zahtevka predstavlja določba 98. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), v skladu s katero ima najemnik ob izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače. 8. Neutemeljena so pritožbena izvajanja o tem, da sodišče prve stopnje ni ugotovilo niti obstoja soglasja glede vlaganj niti za koliko je bil toženec vsled vlaganj obogaten. Pritožbenemu sodišču se dvom v dokazno oceno sodišča prve stopnje ni porodil, saj je prepričljiva in življenjsko sprejemljiva ter v skladu z metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP. Pritožbeno nesporno je, da je tožnik bivši najemnik stanovanja v lasti toženca, da je dne 29. 8. 2017 toženec navedeno stanovanje prodal tožnikovemu sinu in da je dobra dva meseca kasneje (5. 12. 2017) toženec pripravil sporazum o vračilu sredstev lastnih vlaganj tožnika za znesek 2.101,23 EUR, ki ga je toženec podpisal in poslal tožniku, le-ta pa ga je podpisal septembra 2022 in ga vrnil tožencu (kot je razvidno iz 1. točke obrazložitve izpodbijane sodbe). Pritožbeno nesporno je tudi, da je ob prenehanju najemne pogodbe tožnik od toženca uveljavljal povrnitev neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanja (kot je razvidno iz 9. točke obrazložitve izpodbijane sodbe), na podlagi česar je toženec aktiviral svoje strokovne službe za namen cenitve višine tožnikovih neamortiziranih vlaganj in na podlagi teh cenitev pripravil sporazum o povrnitvi vlaganj v višini 2.101,23 EUR (kot izhaja iz 19. točke obrazložitve izpodbijane sodbe). Na podlagi navedenega je sodišče življenjsko sprejemljivo zaključilo, da verjame tožnikovi izpovedbi o obstoju ustnega soglasja glede vlaganj, saj toženec ne bi opravil cenitve neamortiziranih vlaganj, če ne bi bilo prej ustno dogovorjeno, da se neamortizirana vlaganja tožniku povrnejo. Prav tako je pravilno zaključilo, da je bil toženec obogaten znesek 2.101,23 EUR, kolikor izhaja iz toženčeve cenitve neamortiziranih vlaganj in na podlagi te cenitve s strani toženca sestavljenega sporazum o povrnitvi neamortiziranih vlaganj tožniku. Sodišče druge stopnje tako ugotavlja, da so podani vsi pogoji iz 98. člena SZ-1, zato je sodišče prve stopnje pravilno tožbenemu zahtevku (v celoti) ugodilo za vtoževan znesek 2.101,23 EUR.

9. Prav tako so neutemeljena pritožbena izvajanja, da obstaja nasprotje med tem, kaj se navaja v razlogih sodbe v 18. točki obrazložitve, ko se sodišče opre na izpovedbo tožnika, ki je zaslišan izpovedal, "da je bilo s predstavnikom toženca dogovorjeno vzdrževanje stanovanja, pleskanje sten ..." in vsebino tožnikove izpovedbe na naroku za glavno obravnavo z dne 17.4.2023 na list. št. 4, ko je tožnik izpovedal, da mu je predstavnik tožene stranke dal soglasje za vlaganje, vendar je zaradi njegove odsotnosti te opravke izvajala tožnikova partnerka B. B., ki se je ustno dogovarjala s predstavnikom toženca. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da pritožbeno zatrjevanih nasprotij ni. Bistvo te toženčeve pritožbene graje v tem, da soglasja za vlaganja s strani toženca ni mogel dobiti tožnik, ker je bil vedno na terenu, in da je takšno soglasje lahko kvečjemu pridobila zgolj tožnikova partnerka. To ne drži. Sodišče prve stopnje je 17. točki obrazložitve izpodbijane sodbe pravilno pojasnilo, da je mogoče izjavo volje dati bodisi z besedami ali pa na drug način, na primer z običajnimi znaki ali z drugačnim ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da obstoji (glej 18. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Sodišče prve stopnje je na obstoj soglasja sklepalo ne le na podlagi tožnikove izpovedbe o obstoju ustnega soglasja, temveč tudi na podlagi listin v spisu (tabele iz sporazuma o vračilu tožnikovih vlaganj), cenitve in sporazuma o povračilu vlaganj, ki ga je pripravil toženec, in logično sprejemljivo zaključilo, da je soglasje toženca za vlaganja moralo obstajati, sicer toženec ne bi opravil cenitve vlaganj in na njeni podlagi pripravil sporazum o povrnitvi vlaganj.

10. Ni pritrditi pritožbenemu očitku, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog za zaslišanje tožnikove partnerke B. B. glede ugotavljanja obstoja soglasja za vlaganja. Kršitev pravice do izjavljanja iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, kamor spada tudi neizvedba predlaganih dokazov, lahko stranka uveljavlja samo, če je bila ta pravica kršena njej, ne pa njenemu nasprotniku.1 Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je glede ugotavljanja spornega dejstva, ali je imel tožnik toženčevo soglasje za vlaganja, tožnik (in ne toženec) v dokazne namene predlagal zaslišanje svoje partnerke B. B. (list. št. 26). Zato se toženec v pritožbi ne more uspešno sklicevati na neizvedbo dokaza, ki ga je predlagala nasprotna stranka.

11. Po pojasnjenem je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Pritožnik s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

1 J. Zobec v L. Ude, N. Betteto in drugi, Pravdni postopek - zakon s komentarjem, 3. knjiga (305.a do 503. člen), GV založba, 2009, str. 288.