U-I-115/11
Datum: 2014-02-13T00:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:USRS:2014:U.I.115.11
vrsta: zakon
zadeva: ocena ustavnosti in zakonitosti predpisov in drugih splošnih aktov
objavljeno: Neobjavljeno | 13.02.2014
dokument: US30336
akt: Zakon o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/03, 45/08, 28/09 in 25/11) (ZZK), 2. al. 2. tč. 3. odst. 125.a čl., 9. in 10. odst. 125.a čl., 125.c čl., 38.a čl., 142. čl., 5. in 6. odst. 142. čl.
resitev: zavrnitev															zavrženje
izrek: Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti druge alineje 2. točke tretjega odstavka 125.a člena, 38.a člena in 142. člena Zakona o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/03, 45/08, 28/09 in 25/11) se zavrne. 

Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti petega in šestega odstavka 142. člena, devetega in desetega odstavka 125.a člena in 125.c člena Zakona o zemljiški knjigi se zavrže.
stavek: Če je pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti predpisa očitno neutemeljena, jo Ustavno sodišče zavrne.
 
Pobudnik nima pravnega interesa, če ne izkaže, da določba neposredno posega v njegov pravni položaj.
odlocitev: sklep
geslo: 1.5.51.1.5.1 - Ustavno sodstvo - Odločbe - Vrste odločitev Ustavnega sodišča - V postopku abstraktne presoje - Zavrnitev pobude - Ker je očitno neutemeljena.
1.5.51.1.2.1 - Ustavno sodstvo - Odločbe - Vrste odločitev Ustavnega sodišča - V postopku abstraktne presoje - Zavrženje pobude - Ker ni pravnega interesa.
1.4.51.4 - Ustavno sodstvo - Postopek - Procesne predpostavke (v vseh postopkih razen v postopku ustavne pritožbe) - Pravni interes za vložitev pobude.
5.4.6 - Temeljne pravice - Ekonomske, socialne in kulturne pravice - Svobodna gospodarska pobuda (74).
5.3.13.2 - Temeljne pravice - Državljanske in politične pravice - Procesna jamstva, pravica do obrambe in poštenega sojenja (19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31) - Dostop do sodišč.
3.9 - Splošna načela - Vladavina prava.
podlaga: Člen 2, 23, 74,  Ustava [URS]
Člen 25.3, 26.2, Zakon o Ustavnem sodišču [ZUstS]
vlagatelj: ATAURUS, Andrej Perdan, s. p., Ljubljana
datum_vloge: 2011-05-26T22:00:00.000Z
datum_odlocitve: 2014-02-12T23:00:00.000Z

# U-I-115/11-22

13. 2. 2014

## SKLEP

Ustavno sodišče je v postopku za preizkus pobude samostojnega podjetnika ATAURUS, Andrej Perdan, s. p., Ljubljana, na seji 13. februarja 2014

sklenilo:

**Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti druge alineje 2. točke tretjega odstavka 125.a člena, 38.a člena in 142. člena Zakona o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 58/03, 45/08, 28/09 in 25/11) se zavrne.**

**Pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti petega in šestega odstavka 142. člena, devetega in desetega odstavka 125.a člena in 125.c člena Zakona o zemljiški knjigi se zavrže.**

## OBRAZLOŽITEV

### A.

Pobudnik navaja, da je "nepremičninska družba", specializirana za nudenje storitev s področja vpisov v zemljiško knjigo. Izpodbija več določb Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1), ki med drugim kot pravilo predpisuje obvezno elektronsko vlaganje pisanj. V pobudi in njenih dopolnitvah navaja, da druga alineja 2. točke tretjega odstavka 125.a člena ZZK-1 določa, da lahko zemljiškoknjižne predloge (z dvema izjemama) kot pooblaščenec predlagatelja vlaga tudi samostojni podjetnik posameznik ali gospodarska družba, ki izpolnjuje pogoje za opravljanje storitev posredovanja v prometu z nepremičninami,[1] vendar le v primeru, če je posredoval pri sklenitvi pravnega posla, na podlagi katerega je bilo izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki je podlaga za zahtevani vpis. Pobudnik zatrjuje, da tako določena omejitev vlaganja zemljiškoknjižnih predlogov v neskladju s 74. členom Ustave omejuje konkurenco oziroma vzpostavlja nelojalno konkurenco in posega v delo nepremičninskih družb. Po njegovi oceni so namreč nepremičninske družbe glede vlaganja zemljiškoknjižnih predlogov enako kvalificirane kot odvetniki in notarji, za katere take omejitve ni. Zato po mnenju pobudnika za izpodbijano omejitev nepremičninskih družb ni utemeljenega razloga. Poudarja, da so nepremičninski posredniki eksperti za nepremičninsko in zemljiškoknjižno pravo s pridobljeno licenco za opravljanje poslov posredovanja v prometu z nepremičninami. Imeti naj bi morali višjo strokovno izobrazbo, opravljen izpit, ne bi naj smeli biti pravnomočno obsojeni za določena kazniva dejanja, dolžni naj bi se bili dodatno usposabljati. Pobudnik posebej izpostavlja z Zakonom o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/06 – uradno prečiščeno besedilo in 49/11 – v nadaljevanju ZNPosr) zapovedano dolžnost nepremičninskega posrednika opozarjati stranke na zemljiškoknjižno stanje. Obenem opozarja, da se zemljiškoknjižni predlogi vlagajo s pomočjo elektronske aplikacije, kar terja bolj tehnično kot strokovno znanje. Izpodbijana druga alineja 2. točke tretjega odstavka 125.a člena ZZK-1 naj bi slabila položaj nepremičninskih družb. Tako naj nepremičninske družbe ne bi mogle najprej urediti zemljiškoknjižnega stanja prodajalčeve nepremičnine, da bi bil nato mogoč varen promet z njo. Preostalo naj bi jim le golo posredovanje pri prometu z nepremičninami, medtem ko naj bi bil notarjem omogočen večji zaslužek. Če ima nepremičninska družba za stvarno in zemljiškoknjižno pravo usposobljenega nepremičninskega posrednika in ji izpodbijana norma dovoljuje zastopanje v zemljiškoknjižnih postopkih, je po pobudnikovem mnenju nesmiselna omejitev takega zastopanja zgolj na posle, pri katerih je posredovala. V neskladju s prepovedjo nelojalne konkurence iz tretjega odstavka 74. člena Ustave je po oceni pobudnika tudi 38.a člen ZZK-1, ki določa obveznost notarja ob sestavi listine ali overitvi podpisa poučiti stranke o tem, da bo nemudoma vložil zemljiškoknjižni predlog. Ker ima posameznik pravico vložiti zemljiškoknjižni predlog tudi sam, prek odvetnika in prek nepremičninske družbe, je po pobudnikovem prepričanju namen te določbe zgolj privilegirati notarje. Členu 142 ZZK-1, ki določa ravnanje z listinami, ki so podlaga za zemljiškoknjižni vpis (med drugim ureja obvezno izročitev listin notarjem ter notarsko hrambo in pretvorbo listin v elektronsko obliko), pobudnik očita, da v povezavi z Notarsko tarifo (Uradni list RS, št. 94/08, 32/11, 88/12 in 7/13) pri vlaganju zemljiškoknjižnih predlogov privilegira notarje v primerjavi z nepremičninskimi družbami. Tudi to naj bi bilo v neskladju s prepovedjo nelojalne konkurence iz tretjega odstavka 74. člena Ustave. V zvezi s tem utemeljuje, da je v primeru ene listine glede na višino predpisane notarske pristojbine vlaganje predlogov prek nepremičninske družbe še ekonomsko smotrno, ko je listin več, pa ne. Pristojbina za notarsko vložitev zemljiškoknjižnega predloga, ki vključuje tudi hrambo in pretvorbo listine, naj bi bila namreč nižja od notarske pristojbine za prevzem in pretvorbo dveh listin. Člen 142 ZZK-1, kolikor preizkus listin za vpis poverja notarju, – torej peti in šesti odstavek 142. člena ZZK-1 – naj bi bila v neskladju s 125., 22. in 23. členom Ustave ter 3. členom Zakona o sodiščih (Uradni list RS, št. 94/07 – uradno prečiščeno besedilo, 45/08, 96/09, 33/11 in 63/13). Enako naj bi veljalo za deveti in deseti odstavek 125.a člena ZZK-1, ki notarju nalagata dolžnost opozoriti vlagatelje zemljiškoknjižnega predloga, da bo sodišče njihov predlog zavrglo, če notarju ne bodo izročili listin, ki so podlaga za vpis. Navedeni peti in šesti odstavek 142. člena ter deveti in deseti odstavek 125.a člena ZZK-1 po pobudnikovem prepričanju ustavno nedopustno prenašajo sodno funkcijo s sodišča na notarja in omogočajo, da notar hkrati nastopa kot soodločevalec v zemljiškoknjižnem postopku in kot pooblaščenec stranke. Člen 125c  ZZK-1 pa je po mnenju pobudnika v neskladju s 25. členom Ustave. Predlagatelju, ki ga je v zemljiškoknjižnem postopku pri vložitvi predloga zastopala nepremičninska družba, naj namreč ne bi dovoljeval vložitve pritožbe brez pooblaščenca in v pisni obliki.

Ustavno sodišče je pobudo (razen v delu, v katerem je pobudnik pobudo razširil še na 125.c člen ZZK-1) poslalo v odgovor Državnemu zboru. Ta predlaga zavrnitev pobude kot očitno neutemeljene. Sklicuje se na mnenje, ki ga je o pobudi podala Vlada. Med drugim opozarja na delno pavšalnost pobude in poudarja, da so omejitve pri vlaganju zemljiškoknjižnih predlogov povezane z omejitvami zastopanja v sodnih postopkih, določenimi v 87. členu Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 73/07 – uradno prečiščeno besedilo in 45/08 – v nadaljevanju ZPP) in 2. členu Zakona o odvetništvu (Uradni list RS, št. 18/93, 24/01, 54/08 in 35/09 – v nadaljevanju ZOdv).

Vlada je podala mnenje o pobudi. V njem med drugim navaja, da domnevno prenizka notarska pristojbina ne more pomeniti nelojalne konkurence, ki bi jo zakrivila država. Sklicujoč se na poseben ustavni položaj odvetništva in notariata opozarja, da je z vidika uresničevanja načel pravne države nujno, da pravne dejavnosti opravljajo strokovni usposobljeni subjekti. Izpodbijani 125.a člen ZZK-1 naj bi sledil ureditvi 87. člena ZPP o pooblaščencih, pri tem pa naj bi kot izjemo dopustil vložitev zemljiškoknjižnega predloga tudi nepremičninskim družbam, vendar le z omejitvami njihovih pristojnosti iz matičnega zakona. Ta omejitev naj bi izhajala iz temeljne funkcije nepremičninskih družb, to je sklenitev pogodbe o nepremičninskem posredovanju, s katero se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala spraviti naročnika v stik s tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev pogodbe o nepremičnini. Nepremičninska družba lahko po navedbah Vlade skladno z drugim odstavkom 15. člena ZNPosr opravi še druge storitve, povezane s tem poslom, med take storitve pa spada tudi vložitev zemljiškoknjižnega predloga. A ker naj take storitve nepremičninska družba glede na 2. člen ZOdv in 2. točko 15. člena ZNPosr ne bi smela zaračunati posebej (vključena naj bi morala biti v provizijo), ZZK-1 zastopanje pri vložitvi zemljiškoknjižnega predloga omejuje z zahtevo po predhodnem posredovanju pri sklenitvi pogodbe. Vlada opozarja, da 2. člen ZOdv določa, da sme stranke pred sodiščem proti plačilu zastopati le odvetnik, če zakon ne določa drugače. Po mnenju Vlade je to jamstvo, da bodo stranke deležne strokovne storitve. Izpostavlja tudi podvrženost odvetnika disciplinski in odškodninski odgovornosti. Dopustitev drugim gospodarskim subjektom, da bi zastopali stranke v sodnih postopkih, naj bi bila nedopustna tudi zato, ker ti niso zavezani z Odvetniškim kodeksom in Zodv ter bi bili nelojalna konkurenca odvetnikom. Vlada opozarja, da ZNPosr nepremičninskim družbam ne daje splošnega pooblastila za zastopanje strank pred sodišči, zato so zahtevani izobrazbeni in strokovni pogoji za nepremičninske družbe milejši kot pogoji za opravljanje dejavnosti notariata in odvetništva. Notarji naj bi imeli po drugem odstavku 137. člena Ustave poseben status. Tako naj bi bil notar nepristranski pravni svetovalec, ki ravna v interesu vseh udeležencev notarskega opravila in ki z zagotavljanjem pravne varnosti v civilnopravnih razmerjih izpolnjuje javni interes. Zaradi svoje funkcije in pristojnosti naj bi imel tudi naravo vstopne točke. Zakonodajalec naj bi jasno določil, da sta sestava in vložitev zemljiškoknjižnega predloga notarsko opravilo, kar naj bi bilo posebej smiselno glede na notarjeve pristojnosti pred vložitvijo predloga – tj. pristojnost overiti zemljiškoknjižno dovolilo. Po mnenju Vlade je z vidika pravne varnosti prometa z nepremičninami bistveno zagotoviti čim hitrejšo vložitev zemljiškoknjižnega predloga. Zato po njeni oceni 38.a člen ZZK-1 določa notarjevo obveznost pouka stranki, da je za celovito pridobitev lastninske pravice nujen vpis v zemljiško knjigo.

Pobudnik zavrača argumente Državnega zbora in Vlade. Med drugim podrobno utemeljuje usposobljenost nepremičninskih družb za zastopanje v zemljiškoknjižnih postopkih in razloge za domnevno absurdnost izpodbijane omejitve.

### B. – I.

Pobudo za začetek postopka za oceno ustavnosti lahko da, kdor izkaže svoj pravni interes (prvi odstavek 24. člena Zakona o Ustavnem sodišču, Uradni list RS, št. 64/07 – uradno prečiščeno besedilo in 109/12 – v nadaljevanju ZUstS). Po drugem odstavku navedenega člena je pravni interes podan, če predpis ali splošni akt, izdan za izvrševanje javnih pooblastil, katerega oceno pobudnik predlaga, neposredno posega v njegove pravice, pravne interese oziroma v njegov pravni položaj.

Pobudnik je samostojni podjetnik, ki opravlja dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami, in ustreza pojmu nepremičninska družba iz 1. točke 2. člena ZNPosr in druge alineje 2. točke tretjega odstavka 125.a člena ZZK-1. S pobudo med drugim izpodbija peti in šesti odstavek 142. člena ZZK-1, ki urejata pomen notarjevega varnega elektronskega podpisa listine in notarjevo dolžnost hrambe listin do konca zemljiškoknjižnega postopka. Prav tako izpodbija deveti in deseti odstavek 125.a člena ZZK-1, ki notarju nalagata dolžnost opozoriti vlagatelje zemljiškoknjižnega predloga, da bo sodišče njihov predlog zavrglo, če notarju ne bodo izročili listin, ki so podlaga za vpis. Te določbe po pobudnikovem mnenju v neskladju s 125., 22. in 23. členom Ustave prenašajo sodno funkcijo na notarja in notarju omogočajo, da v zemljiškoknjižnem postopku hkrati nastopa kot soodločevalec in kot pooblaščenec stranke. Členu 125c ZZK-1 pobudnik očita neskladje s 25. členom Ustave. Ta določba po pobudnikovi oceni predlagatelja, ki ga je v zemljiškoknjižnem postopku pri vložitvi predloga zastopala nepremičninska družba, omejuje pri vložitvi pritožbe. Vse navedene norme po svoji naravi učinkujejo na pravni položaj predlagatelja zemljiškoknjižnega predloga. Na pravni položaj nepremičninske družbe, ki predlagatelja zastopa kot pooblaščenka, pa nimajo neposrednega učinka. Zato pobudnik za oceno njihove skladnosti z Ustavo nima pravnega interesa. Glede na to je Ustavno sodišče pobudo v tem delu zavrglo (2. točka izreka).

### B. – II.

Člen 125a ZZK-1 v prvem odstavku določa, da mora biti zemljiškoknjižni predlog vložen elektronsko, v drugem odstavku pa, da ga mora v imenu predlagatelja vložiti notar kot pooblaščenec predlagatelja. Tretji odstavek 125.a člena ZZK-1, del katerega izpodbija pobudnik, se v celoti glasi:

> "Ne glede na prejšnji odstavek lahko zemljiškoknjižni predlog, razen predloga za vpis zaznambe vrstnega reda in predloga za predznambo ali vknjižbo v zaznamovanem vrstnem redu, vloži tudi:

1. vsaka fizična ali pravna oseba v svojem imenu, če ima digitalno potrdilo s svojim varnim elektronskim podpisom in varni elektronski predal, in je vključena v informacijski sistem za varno elektronsko vročanje v skladu s predpisi, ki urejajo elektronsko poslovanje v civilnih sodnih postopkih,

2. naslednja oseba kot pooblaščenec oziroma zakoniti zastopnik predlagatelja:

- odvetnik,

- samostojni podjetnik posameznik ali gospodarska družba, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje storitev posredovanja v prometu z nepremičninami po zakonu, ki ureja nepremičninsko posredovanje (v nadaljnjem besedilu nepremičninska družba), če je posredovala pri sklenitvi prodajne pogodbe ali drugega pravnega posla, na podlagi katerega je bilo izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki je podlaga za zahtevani vpis, in

- Državno pravobranilstvo Republike Slovenije ali občinsko pravobranilstvo (v nadaljnjem besedilu: pravobranilstvo)."

Pobudnik očita 2. alineji tretjega odstavka 125.a člena ZZK-1 neskladje s prvim in tretjim odstavkom 74. člena Ustave. Posegala naj bi v delo nepremičninskih družb in omejevala konkurenco med notarji in odvetniki na eni strani ter nepremičninskimi družbami na drugi, oziroma med njimi vzpostavljala nelojalno konkurenco.

Prvi odstavek 74. člena Ustave določa, da je gospodarska pobuda svobodna. Skladno z drugim odstavkom istega člena Ustave zakon določa pogoje za ustanavljanje gospodarskih organizacij, gospodarska dejavnost pa se ne sme izvajati v nasprotju z javno koristjo. Tretji odstavek 74. člena Ustave se glasi: "Prepovedana so dejanja nelojalne konkurence in dejanja, ki v nasprotju z zakonom omejujejo konkurenco." Skladno z ustaljeno ustavnosodno presojo prvi del tretjega odstavka 74. člena Ustave zavezuje le udeležence na trgu, medtem ko se njegov drugi del sicer lahko nanaša tudi na oblastne akte in oblastna dejanja, vendar ne na zakon (glej 13. točko obrazložitve odločbe št. U-I-211/00 z dne 22. 1. 2004, Uradni list RS, št. 16/04, in OdlUS XIII, 4). Ureditev, ki bi pomenila čezmerno omejitev konkurence, torej ne more pomeniti neskladja s tretjim odstavkom 74. člena Ustave, temveč bi lahko pomenila kvečjemu nedopusten poseg v prvi odstavek 74. člena Ustave (glej 12. točko obrazložitve odločbe Ustavnega sodišča št. U-I-189/10 z dne 15. 3. 2012, Uradni list RS, št. 27/12). Ustavno sodišče je pobudo glede na to preizkusilo z vidika prvega odstavka 74. člena Ustave.

Čeprav je odplačno zastopanje strank pred sodišči dejavnost, ki je v izhodišču varovana v okviru svobodne gospodarske pobude iz prvega odstavka 74. člena Ustave, je zakonodajalčevo polje urejanja te vsebine relativno široko. Zakonodajalec namreč mora že na podlagi Ustave zagotoviti učinkovito delovanje sodstva. Ta njegova obveznost, izvirajoča iz načel pravne države (2. člen Ustave) in človekove pravice do sodnega varstva (23. člen Ustave), terja zakonsko ureditev delovanja sodišč in poteka sodnih postopkov. Del te materije je tudi odplačno zastopanje strank pred sodišči, ki je predmet pobude.

Način, na katerega je zakonodajalec z izpodbijano normo uredil odplačno zastopanje strank v zemljiškoknjižnem postopku, očitno ni v neskladju s svobodno gospodarsko pobudo iz prvega odstavka 74. člena Ustave. Temeljna predpostavka, na kateri pobudnik utemeljuje protiustavnost določbe o obsegu dejavnosti zastopanja nepremičninskih družb, namreč ne drži. Ne drži zato, ker nepremičninska družba za zastopanje predlagateljev v (zemljiškoknjižnih) sodnih postopkih očitno ni enako usposobljena kot notarji in odvetniki.

Kot navaja pobudnik, je eden od pogojev za opravljanje dejavnosti nepremičninskega posredovanja višješolska izobrazba (katere koli smeri).Prav tako drži njegova trditev, da mora nepremičninski posrednik med drugim poznati zemljiškoknjižno pravo in da se je dolžan dopolnilno usposabljati. Tako Katalog strokovnih znanj in spretnosti za pridobitev poklicne kvalifikacije "posrednik/posrednica za nepremičnine" v 11. točki med znanji in spretnostmi med drugim določa organiziranje priprave zemljiškoknjižnega predloga in v zvezi s tem določa preverjanje znanja zemljiške knjige. ZNPosr pa v prvem in drugem odstavku 23. člena predpisuje obveznost nepremičninske družbe preveriti pravno stanje nepremičnine na podlagi podatkov zemljiške knjige. Drugače kot nepremičninski posredniki so odvetniki in notarji pravniki z univerzitetno izobrazbo in opravljenim pravniškim državnim izpitom ter večletnimi izkušnjami. To ne predpostavlja le njihovega znanja zemljiškoknjižnega prava, temveč tudi vsestransko in večplastno poznavanje pravne ureditve. Sem sodi med drugim celostno razumevanje ustroja civilnega procesnega prava, del katerega je tudi zemljiškoknjižni postopek, in temu postopku komplementarne ureditve (na primer ureditve sodnih taks in brezplačne pravne pomoči). Poleg tega so odvetniki in notarji zavezani posebej visokim etičnim standardom in podvrženi relativno strogim omejitvam, katerih cilj je zagotoviti čim višjo raven pravne varnosti uporabnikov njihovih storitev, pa tudi čim večjo učinkovitost sodnih postopkov. Tako na primer odvetnik ne more biti, kdor je bil obsojen za kaznivo dejanje, zaradi katerega je moralno nevreden za opravljanje odvetniškega poklica, ali kdor se obnaša tako, da je mogoče utemeljeno sklepati, da ne bo pošteno in vestno opravljal odvetniškega poklica. Notarje, ki opravljajo javno službo, ZN opredeljuje kot osebe javnega zaupanja. Zato logično ne more biti notar, kdor ni vreden takega zaupanja, ker je mogoče na podlagi njegovega preteklega ravnanja ali obnašanja sklepati, da notarskega poklica ne bo opravljal strokovno, pošteno ali da ne bo varoval ugleda notarskega poklica ter nepristranskosti, ali kdor je bil obsojen za kaznivo dejanje, zaradi katerega je moralno nevreden za opravljanje notariata. Zagotavljanju pravne varnosti strank, posredno pa tudi učinkovitosti delovanja sodišč, so namenjene še številne zakonske omejitve ravnanja odvetnikov oziroma notarjev. Med njimi so na primer: (1) notarjeva dolžnost opravljati delo vestno, pošteno in skladno s predpisi; (2) dolžnost odvetnika ravnati vestno, pošteno, skrbno ter po načelih odvetniške poklicne etike; (3) nezdružljivost opravljanja odvetniškega poklica s posli, ki nasprotujejo ugledu in neodvisnosti odvetniškega poklica; (4) nezdružljivost notarske funkcije s katero koli plačano službo oziroma funkcijo in prepoved opravljanja poslov, nezdružljivih z ugledom in neoporečnostjo notariata ali ki bi lahko okrnili zaupanje v notarjevo nepristranskost; (5) varovanje poklicne tajnosti. Tudi nepremičninske družbe oziroma posrednike ZNPosr omejuje z določenimi zahtevami moralno etične narave. Tako ne sme biti nepremičninski posrednik, kdor je pravnomočno obsojen za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na več kot trimesečno zaporno kazen, z odvzemom licence ZNPosr sankcionira naklepno in malomarno povzročene nepravilnosti pri izvajanju dejavnosti, prepovedano je spodbujanje strank k sklenitvi določene pogodbe zgolj z namenom pridobiti plačilo za posredovanje. Vendar je očitno, da je ostrina teh zavez pomembno blažja od tistih, ki veljajo za odvetnike in notarje.

Stopnja strokovne usposobljenosti in zavezanosti etičnemu ravnanju (s tem pa tudi stopnja podvrženosti nadzornim mehanizmom) je pri notarjih in odvetnikih torej občutno višja kot pri nepremičninskih družbah. Izpodbijana ureditev tako temelji na zakonodajalčevem razumnem premisleku, da so odvetniki in notarji tipično najbolje usposobljeni za kakovostno in varno zastopanje strank v zemljiškoknjižnem sodnem postopku, s čimer v največji meri prispevajo tudi k učinkovitosti (hitrosti) teh sodnih postopkov. Posploševanje, torej ločevanje tipičnih primerov od netipičnih, je bistven del zakonodajne pristojnosti. Izpodbijana ureditev, ki z namenom zagotoviti čim višjo raven kakovosti in varnosti pri odplačnem zastopanju strank pred sodiščem in čim večjo učinkovitost delovanja sodišč táko zastopanje praviloma (v prevladujočem obsegu) poveri odvetnikom in notarjem kot tipično najbolje usposobljenim ter ob tem nepremičninskim družbam – kot izjemam od tipičnega – omogoči táko zastopanje v omejenem obsegu, očitno ni v neskladju s svobodno gospodarsko pobudo. Pri tem je pomembno tudi to, da je temeljna dejavnost nepremičninskih družb, opredeljena v 3. točki 2. člena z ZNPosr, posredovanje v prometu z nepremičninami, kar vključuje dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je nepremičnina. To pomeni, da predpisani obseg, v katerem smejo nepremičninske družbe opravljati dejavnost odplačnega zastopanja v zemljiškoknjižnem postopku, očitno ustreza naravi stvari. Pomeni namreč sklepno dopolnitev opravljenih storitev iz spektra temeljne dejavnosti nepremičninske družbe. Opravljanje temeljne dejavnosti teh družb s tem ne more biti znatno okrnjeno.

Prav tako očitno neutemeljen je očitek o protiustavnosti 38.a člena ZZK-1. Ta v prvem odstavku določa obveznost notarja, da ob sestavi listine ali overitvi podpisa stranke pouči o tem, da bo nemudoma vložil zemljiškoknjižni predlog, razen če stranke temu izrecno nasprotujejo ali če je v listini o pravnem poslu določeno drugače. Skladno z drugim odstavkom tega člena mora pouk in morebitno strankino nasprotovanje zapisati na listino. Pouk je po logiki stvari v prvi vrsti namenjen laičnim strankam. Njegov namen je opozoriti na pomen vložitve zemljiškoknjižnega predloga za nastanek stvarnih pravic in poudariti pomembnost hitrosti vložitve takega predloga. S tem notar kot izvrševalec javne službe v vlogi nepristranskega pravnega svetovalca obenem varuje zasebni interes strank razpolagalnega posla in javni interes ažurnosti zemljiške knjige, ki je temelj varnosti nepremičninskega pravnega prometa. Zgolj tak notarjev pouk pa nepremičninski družbi ne preprečuje, da bi v soglasju s stranko posredniške pogodbe sama vložila zemljiškoknjižni predlog.

Pobudnik izpodbija tudi 142. člen ZZK-1. Ta opredeljuje ravnanje z listinami, ki so podlaga za zemljiškoknjižni vpis. Navedena norma pri tem predpisuje sodelovanje notarja tudi v primeru, ko zemljiškoknjižni predlog kot pooblaščenka stranke vloži nepremičninska družba. Tudi v takem primeru je treba skladno z izpodbijano normo zasebno listino in notarski zapis izročiti notarju, ki nato listino določen čas hrani in jo za potrebe vložitve zemljiškoknjižnega predloga pretvori v elektronsko obliko. Navedena norma naj bi v povezavi z Notarsko tarifo, torej upoštevaje cene notarskih storitev, pri vlaganju zemljiškoknjižnih predlogov v neskladju s 74. členom Ustave privilegirala notarje v primerjavi z nepremičninskimi družbami. Ne da bi se spuščali v presojo, ali ima pobudnik v tem delu sploh neposreden pravni interes za pobudo, je bistveno, da s sklicevanjem na domnevno ekonomsko (ne)smotrnost ureditve v nekaterih hipotetičnih situacijah ne more izkazati zatrjevane protiustavnosti.

Glede na to je Ustavno sodišče pobudo v tem delu zavrnilo kot očitno neutemeljeno (1. točka izreka).

### C.

Ustavno sodišče je sprejelo ta sklep na podlagi tretjega odstavka 25. člena in drugega odstavka 26. člena ZUstS v sestavi: predsednik mag. Miroslav Mozetič ter sodnice in sodniki dr. Mitja Deisinger, dr. Dunja Jadek Pensa, mag. Marta Klampfer, dr. Etelka Korpič – Horvat, dr. Ernest Petrič, Jasna Pogačar, dr. Jadranka Sovdat in Jan Zobec. Sklep je sprejelo soglasno.

mag. Miroslav Mozetič

Predsednik

---

# Opombe:

[^[1]]: Izpodbijana določba za samostojnega podjetnika posameznika ali gospodarsko družbo, ki izpolnjuje pogoje za opravljanje storitev posredovanja v prometu z nepremičninami, uporablja enoten pojem nepremičninska družba. Ta pojem v nadaljevanju enako uporablja tudi Ustavno sodišče.

[^[2]]: Primerjaj s stališčem Ustavnega sodišča, po katerem je odvetništvo dejavnost, katere izvajanje varuje prvi odstavek 74. člena Ustave (12. točka obrazložitve odločbe Ustavnega sodišča št. U-I-212/03 z dne 24. 11. 2005, Uradni list RS, št. 111/05, in OdlUS XIV, 84), razen v primerih, ko odvetniki opravljajo dolžnosti države v okviru obveznega zastopanja po uradni dolžnosti in zagotavljanja brezplačne pravne pomoči (32. točka odločbe Ustavnega sodišče št. U-II-1/09 z dne 5. 5. 2009, Uradni list RS, št. 35/09, in OdlUS XVIII, 20).

[^[3]]: Pri tem ni pomembno, ali drži razlaga Vlade in Državnega zbora, po kateri naj nepremičninska družba ne bi smela posebej zaračunavati storitve vložitve zemljiškoknjižnega predloga, temveč bi jo morala zajeti v okviru posredniške provizije, ali razlaga pobudnika, da sme nepremičninska družba to storitev zaračunati posebej, torej poleg provizije. Bistveno je namreč, da pobudnik kot gospodarski subjekt vložitev zemljiškoknjižnega predloga za stranko opravi odplačno v okviru svoje pridobitne dejavnosti. V tem se razlagi ne razlikujeta.

[^[4]]: To je izrecno določal 7. člen Zakona o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/06 – uradno prečiščeno besedilo), ki je bil po vložitvi pobude spremenjen. Veljavni 7. člen ZNPosr pa med drugim določa, da je podlaga za pridobitev statusa nepremičninskega posrednika – slovenskega državljana – certifikat o nacionalni poklicni kvalifikaciji "posrednik oziroma posrednica za nepremičnine". Poseben pogoj za pridobitev certifikata o tej poklicni kvalifikaciji je višješolska strokovna izobrazba (glej Katalog strokovnih znanj in spretnosti za pridobitev poklicne kvalifikacije "posrednik/posrednica za nepremičnine", ki ga je na predlog strokovnega sveta s Sklepom z dne 22. 7. 2010 sprejel minister, pristojen za delo, in je objavljen na spletni strani Nacionalnega informacijskega središča za poklicne kvalifikacije).

[^[5]]: Glej 25. člen ZOdv in 8. člen Zakona o notariatu (Uradni list RS, št. 2/07 – uradno prečiščeno besedilo, 45/08 in 91/13 – v nadaljevanju ZN).

[^[6]]: Glej 7. točko prvega odstavka 25. člena in prvi odstavek 27. člena ZOdv.

[^[7]]: Glej prvi odstavek 2. člena ZN.

[^[8]]: Glej 6. točko prvega odstavka 8. člena in peti odstavek 8. člena ZN.

[^[9]]: Glej prvi odstavek 6. člena ZN.

[^[10]]: Glej 11. člen ZOdv.

[^[11]]: Glej 21. člen ZOdv.

[^[12]]: Glej prvi in drugi odstavek 9. člena ZN.

[^[13]]: Glej 6. člen ZOdv in 25. člen ZN.

[^[14]]: Glej prvi odstavek 7. člena in drugi odstavek 10. člena ZNPosr.

[^[15]]: Glej prvi odstavek 10. člena ZNPosr.

[^[16]]: Glej prvi odstavek 14. člena ZNPosr.