VSL sodba II Cpg 947/2016
Datum: 2016-09-15T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2016:II.CPG.947.2016
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Gospodarski oddelek
institut: najem poslovnih prostorov - odpoved najemne pogodbe - podnajem - izselitev - načelo vestnosti in poštenja - prepoved zlorabe pravic - pogajanja - pacta sunt servanda - oviranje izpolnitve obveznosti
jedro: Nobenega dvoma torej ni, kakšna je (sama) vsebina določila 20.2 točke Najemne pogodbe, sklenjene dne 5. 2. 1997. To pritožbeno sodišče poudarja ponovno. Tudi ni dvoma, da sta pravdni stranki svoje obligacijsko razmerje lahko uredili na ta način in da takšno določilo (načeloma) veže obe pravdni stranki v smislu pacta sunt servanda. Kljub temu pa je potrebno zavrniti pravno varstvo v primeru, ko ena od pogodbenih strank zlorabi upravičenje, ki ji ga takšno pogodbeno določilo daje oziroma ko to upravičenje ne izvršuje v skladu s temeljnimi načeli OZ in njegovim namenom. In to je v obravnavanem primeru najemodajalka (tj. tožeča stranka) storila prek pogajanj oziroma obljub toženkini podnajemnici, da bo ta kot najemnica prevzela sporne prostore.

Tožeča stranka je svoje upravičenje namreč „materializirala“ tako, da se je s podnajemnico tožene stranke (ki je zasedala sporni poslovni prostor) pogajala za sklenitev najemne pogodbe in s tem dosegla, da se je podnajemnica upirala izselitvi iz poslovnega prostora, uporabnino pa toženi stranki zaračunala z očitkom, da je njena dolžnost, da (ne glede na pogajanja) izseli podnajemnico.

Izselitev (podnajemnika) ni zgolj najemnikova dolžnost. Je tudi pravica (to je v obravnavanem primeru še posebej izrazito). In če najemodajalka uresničitev te pravice otežuje ali celo preprečuje (s tem, da najemnikovemu podnajemniku obljublja, da bo z njim nadaljevala razmerje kot z najemnikom), toženki ne more naprtiti bremena plačila uporabnine (kot to določa 20.2 točka najemne pogodbe) oziroma posledic, ki so nastale s tem, ko se je C. d. o. o. odločila vztrajati z zasedbo tožničinega poslovnega prostora.
zveza: OZ člen 5, 7, 82, 82/2. ZPSPP člen 22.

## Jedro

Nobenega dvoma torej ni, kakšna je (sama) vsebina določila 20.2 točke Najemne pogodbe, sklenjene dne 5. 2. 1997. To pritožbeno sodišče poudarja ponovno. Tudi ni dvoma, da sta pravdni stranki svoje obligacijsko razmerje lahko uredili na ta način in da takšno določilo (načeloma) veže obe pravdni stranki v smislu pacta sunt servanda. Kljub temu pa je potrebno zavrniti pravno varstvo v primeru, ko ena od pogodbenih strank zlorabi upravičenje, ki ji ga takšno pogodbeno določilo daje oziroma ko to upravičenje ne izvršuje v skladu s temeljnimi načeli OZ in njegovim namenom. In to je v obravnavanem primeru najemodajalka (tj. tožeča stranka) storila prek pogajanj oziroma obljub toženkini podnajemnici, da bo ta kot najemnica prevzela sporne prostore.

Tožeča stranka je svoje upravičenje namreč „materializirala“ tako, da se je s podnajemnico tožene stranke (ki je zasedala sporni poslovni prostor) pogajala za sklenitev najemne pogodbe in s tem dosegla, da se je podnajemnica upirala izselitvi iz poslovnega prostora, uporabnino pa toženi stranki zaračunala z očitkom, da je njena dolžnost, da (ne glede na pogajanja) izseli podnajemnico.

Izselitev (podnajemnika) ni zgolj najemnikova dolžnost. Je tudi pravica (to je v obravnavanem primeru še posebej izrazito). In če najemodajalka uresničitev te pravice otežuje ali celo preprečuje (s tem, da najemnikovemu podnajemniku obljublja, da bo z njim nadaljevala razmerje kot z najemnikom), toženki ne more naprtiti bremena plačila uporabnine (kot to določa 20.2 točka najemne pogodbe) oziroma posledic, ki so nastale s tem, ko se je C. d. o. o. odločila vztrajati z zasedbo tožničinega poslovnega prostora.

## Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 198275/2013 z dne 10. 12. 2013 razveljavi tudi v prvem in tretjem odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrne (I. točka izreka) ter da je tožnica dolžna toženki v osmih dneh povrniti njene pravdne stroške 472,50 EUR, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne zamude do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper citirano sodbo je iz razlogov bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava pritožbo vložila tožeča stranka. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, toženi stranki pa naloži povrnitev pravdnih stroškov. Podredno je predlagala razveljavite izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Na pritožbo tožeče stranke je tožena stranka odgovorila s predlogom pritožbenemu sodišču, da pritožbo kot neutemeljeno zavrne, sodbo sodišča prve stopnje v celoti potrdi, tožeči stranki pa naloži še plačilo stroškov odgovora na pritožbo.

4. Obravnavani spor je gospodarski spor majhne vrednosti - tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku(1), v nadaljevanju ZPP). O pritožbi je zato na podlagi določbe petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje v nasprotju z zatrjevanji pritožnice njene pravice do izjavljanja (t. im. načelo kontradiktornosti) ni kršilo. Ni namreč res, da je bil pomen določbe 20.2 Najemne pogodbe (z dne 5. 2. 1997 za najem poslovnega prostora v nakupovalnem centru „A.“) med pravdnima strankama nesporen in jasen oziroma da je sodišče prve stopnje tej določbi dalo povsem drugačno vsebino mimo trditvene podlage pravdnih strank.

7. Tožena stranka vsebini 20.2 točke Najemne pogodbe ni nasprotovala. Določba, po kateri mora najemnik (tj. toženka) od trenutka prenehanja pogodbenega razmerja dalje do dejanske izpraznitve plačevati zneske, ki so enaki dotedanji najemnini, in sicer kot minimalno nadomestilo za uporabo, je torej neizpodbojen dejanski stan obravnavane zadeve.(2) Tudi toženka ni (izrecno) uveljavljala ugovora - in to pritožnica pravilno izpostavlja - da je bila volja pravdnih strank, da se uporabnina ne plačuje, če se tožeča stranka za poslovni prostor pogaja z drugimi subjekti. Je pa nedvomno trdila(3), da se sicer strinja s tožnico, da za dejanja svojega podnajemnika odgovarja najemnik (da torej soglaša z izvršitvijo izpraznitvenega naloga), vendar zgolj do točke, ko se v to razmerje vmeša lastnik prostora, tj. tožeča stranka. Tožnik je bil namreč tisti, ki je v konkretnem primeru na sestanku zagotavljal podnajemnici, da bo lahko ostala v lokalu. Po toženkinih zatrjevanjih se je tožeča stranka ves čas, ko je tekel postopek odpovedi Najemne pogodbe z dne 5. 2. 1997 med pravdnima strankama(4), o nadaljnji uporabi tega prostora dogovarjala s podnajemnico tožene stranke. Tožena stranka je tako izgubila nadzor nad zadevo, saj tretja oseba ni želela iz lokala, in sicer kljub njenim pozivom, saj je tako na sestanku v Celju kot s posredovanjem najemne pogodbe dobila zagotovilo, da lahko ostane v lokalu. Sodišču prve stopnje je zato predlagala, da pri odločanju o zadevi upošteva vse okoliščine primera, v prvi vrsti pa temeljna načela obligacijskega prava (načelo vestnosti in poštenja, prepoved zlorabe pravic ipd.). Smiselno je torej trdila, da določilo 20.2 točke Najemne pogodbe ni uporabljivo brez izjeme.

8. Ob takšni trditveni podlagi tožene stranke pa sodišču prve stopnje ni mogoče očitati, da ne bi smelo presojati pomena 20.2. točke Najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje se je po stališču pritožbenega sodišča v zvezi z ugovori tožene stranke pravilno oprlo na določbo drugega odstavka 82. člena Obligacijskega zakonika(5) (v nadaljevanju OZ) ter prek načel vestnosti in poštenja ter prepovedi zlorabe pravic iskalo pomen (sporne) določbe, ki tem ne nasprotuje. Tega (pomen določbe oziroma namen pravice, ki iz te določbe izhaja) je nato izrazilo v prvem stavku 10. točke obrazložitve. Je pa (v nadaljevanju) povsem utemeljeno izpostavilo tudi, da ni bil namen strank, da bi se tožnici uporabnina zagotovila tudi za obdobje, ko je sama aktivno prispevala k temu, da je bila najemniku otežena izpolnitev obveznosti vrnitve prostorov. Takšnemu namenu se je namreč posredno (ne pa izrecno!) tožena stranka ves čas upirala z navedbami, da ne more nositi bremena dogovarjanj med tožečo stranko in podnajemnico oziroma da ne more tožeča stranka od nje zahtevati plačila uporabnine po odpovedi pogodbe, če se je toženkina podnajemnica odločila vztrajati v posesti poslovnega prostora, ker ji je tožeča stranka obljubljala, da bo z njo sklenila najemno pogodbo. Kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v obravnavanem primeru torej ni podana.

9. Pritožba se v nadaljevanju osredotoča na uporabo materialnega prava. Sodišču prve stopnje očita, da je njegov zaključek, da je tožeča stranka toženi stranki otežila izpolnitev obveznosti izpraznitve poslovnega prostora, zmoten. Po njenem mnenju sodišče prve stopnje namreč ni upoštevalo, da pogajanja med tožečo stranko in podnajemnikom toženi stranki ne preprečujejo izpraznitve poslovnega prostora (oziroma je pogajanjem pripisalo učinke, ki jih ta nimajo). Zanemarilo je tudi osnovni načeli obligacijskega prava, tj. načelo relativnosti obligacijskih razmerij in načelo pacta sunt servanda.

10. Da bo odgovor na pritožbene navedbe jasnejši, pritožbeno sodišče uvodoma povzema dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje: - poslovni prostor oziroma lokal št. TOP 11 v nakupovalnem centru A. (v zvezi s katerim tožeča stranka v tem postopku zahteva plačilo uporabnine ter stroškov vode in elektrike za mesec oktober 2013) je bil predmet najemne pogodbe z dne 5. 2. 1997, ki sta jo sklenili tožničina pravna prednica B. B., d. o. o., kot najemodajalka in toženka kot najemnica; - tožnica je zahtevala sodno odpoved najemne pogodbe; - z nalogom za izpraznitev je bilo toženki naloženo, da prostor izprazni do 10. 12. 2012; - Vrhovno sodišče je v zadevi III Ips 40/2014 z dne 28. 10. 2015 ugotovilo, da je Najemna pogodba prenehala veljati 7. 1. 2013; - C. d. o. o. je bila toženkina podnajemnica in je poslovni prostor zasedala tudi v iztoževanem obdobju; - prostor je bil dejansko izpraznjen 19. 1. 2014; - v oktobru 2013 Najemna pogodba ni bila več v veljavi; - 20.2 člen Najemne pogodbe določa, da mora najemnik (tj. toženka) od trenutka prenehanja pogodbenega razmerja dalje do dejanske izpraznitve plačevati zneske, ki so enaki dotedanji najemnini, in sicer kot minimalno nadomestilo za uporabo; - toženkina podnajemnica se je pogajala s tožnico, da bi sama kot najemnica prevzela sporne prostore v nakupovalnem centru A.; - ta pogajanja so potekala tudi po poteku odpovednega roka in vse do dejanske izpraznitve konec januarja 2014, s tem pa tudi v oktobru 2013. 11. Nobenega dvoma torej ni, kakšna je (sama) vsebina določila 20.2 točke Najemne pogodbe, sklenjene dne 5. 2. 1997. To pritožbeno sodišče poudarja ponovno. Tudi ni dvoma, da sta pravdni stranki svoje obligacijsko razmerje lahko uredili na ta način in da takšno določilo (načeloma) veže obe pravdni stranki v smislu pacta sunt servanda. Kljub temu pa je potrebno zavrniti pravno varstvo v primeru, ko ena od pogodbenih strank zlorabi upravičenje, ki ji ga takšno pogodbeno določilo daje oziroma ko to upravičenje ne izvršuje v skladu s temeljnimi načeli OZ in njegovim namenom. In to je v obravnavanem primeru najemodajalka (tj. tožeča stranka) storila prek pogajanj oziroma obljub toženkini podnajemnici, da bo ta kot najemnica prevzela sporne prostore. Podnajemnica je torej res toženo stranko sama ovirala pri izpraznitvi poslovnih prostorov. Vendar ne samovoljno, kot neutemeljeno izpostavlja pritožnica. Podnajemnica je toženo stranko ovirala pri izpraznitvi spornih poslovnih prostorov, ker ji je lastnica (tj. tožnica) tega prostora obljubljala, da bo njena prošnja za najem ugodno rešena. Zahtevek za plačilo uporabnine za mesec oktober 2013 je sodišče prve stopnje torej zavrnilo, ker je ugotovilo, da tožničino izvrševanje upravičenja, ki ji ga določba 20.2 točke Najemne pogodbe sicer daje, ni bilo v skladu s temeljnimi načeli OZ. Tožeča stranka je svoje upravičenje namreč „materializirala“ tako, da se je s podnajemnico tožene stranke (ki je zasedala sporni poslovni prostor) pogajala za sklenitev najemne pogodbe in s tem dosegla, da se je podnajemnica upirala izselitvi iz poslovnega prostora, uporabnino pa toženi stranki zaračunala z očitkom, da je njena dolžnost, da (ne glede na pogajanja) izseli podnajemnico.

12. Pri tem je izpostaviti, da tovrstna pogajanja podnajemnice sicer res niso zavezovala (prvi odstavek 20. člena OZ), niti ji niso(6) dajala pravice do posesti (da bi se lahko uspešno uprla izselitvi). Bi se pa ravno zaradi tega tožeča stranka morala že pred vtoževanim obdobjem določno izreči, ali sprejema C. d. o. o. za najemnika ali ne. Izselitev (podnajemnika) namreč ni zgolj najemnikova dolžnost (22. člen ZPSPP). Je tudi pravica (to je v obravnavanem primeru še posebej izrazito). In če najemodajalka uresničitev te pravice otežuje ali celo preprečuje (s tem, da najemnikovemu podnajemniku obljublja, da bo z njim nadaljevala razmerje kot z najemnikom), toženki ne more naprtiti bremena plačila uporabnine (kot to določa 20.2 točka najemne pogodbe) oziroma posledic, ki so nastale s tem, ko se je C. d. o. o. odločila vztrajati z zasedbo tožničinega poslovnega prostora. To je pravilno poudarilo tudi sodišče prve stopnje in njeno zahtevo za pravno varstvo pravilno zavrnilo. Očitki, da je sodišče prve stopnje pogajanjem pripisalo napačen pomen, so torej neutemeljeni.

13. Vsled vsega obrazloženega pa so neutemeljeni tudi nadaljnji pritožbeni očitki, da je v obravnavanem primeru bistveno le, da tožena stranka svoje obveznosti izprazniti poslovni prostor ni izpolnila oziroma da tožeča stranka tožene stranke ni nikoli obvestila, da se pogaja s podnajemnikom in da poslovnega prostora ni potrebno izprazniti. Ne more se namreč sklicevati na dolžnosti tožene stranke, če je sama s svojimi ravnanji preprečila, da jih tožena stranka ni izpolnila. Kdo je toženo stranko obvestil, da se tožeča stranka pogaja s toženkino podnajemnico, pa je po presoji pritožbenega sodišča tudi v celoti nerelevantno. Bistveno je ugotovljeno dejstvo, da sta se pogajali in da je tožnica podnajemnici obljubljala, da bo njena prošnja za najem ugodno rešena, vsled česar je toženka utemeljeno sklepala, da je podnajemničino upiranje izselitvi utemeljeno. In tega tožeča stranka v tem postopku ni zanikala. Še več. Sama je priznala, da je C. d. o. o. že v letu 2012 (v fazi pogajanj oziroma usklajevanja) podpisala enega od osnutkov najemne pogodbe, da sta se tožnica in podnajemnica pogajali tudi po poteku odpovednega roka (7. 1. 2013) do dejanske izpraznitve konec januarja 2014, pa je ugotovilo sodišče prve stopnje.

14. Končno pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje razlogovanju prvostopenjskega sodišča, da je tožeča stranka dodatno ovirala izpolnitev obveznosti tožene stranka s tem, ko ji ta ni ogovorila na dopis z dne 27. 9. 2013 (v katerem jo je ta pozvala, naj pove točno uro izvedbe primopredaje). Smisel in namen primopredaje je ugotovitev stanja izročenih prostorov ter vpis morebitnih pripomb sodelujočih strank v zapisnik. In da je bila (med drugim) dolžnost tožene stranke po sodni odločbi, da izvede primopredajo in izroči ključe poslovnega prostora, pritožnica trdi tudi sama. Brez sodelovanja tožeče stranke tako tudi po presoji pritožbenega sodišča tega ne bi mogla izvršiti. 114. člen Splošnih gradbenih uzanc pa za predmetni spor ni uporabljiv. Pritožbeni očitki, da ni bilo nobene pravne ne dejanske ovire, da ne bi tožena stranka sama enostransko izdelala zapisnika o primopredaji, je torej neutemeljena pritožbena trditev. Navedba, da je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ugotovilo, da je obveznost tožene stranke 1/ izprazniti poslovni prostor, 2/ izvesti primopredajo in 3/ izročiti ključe poslovnega prostora na podlagi sodbe zapadla že dne 7. 1. 2013, pa niti ni resnična.

15. S tem je pritožbeno sodišče tudi odgovorilo na vse pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). In ker je ugotovilo, da so te neutemeljene, je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP). Pri preizkusu izpodbijane odločitve namreč ni našlo niti kršitev, na katere je po določbi drugega odstavka 350. člena ZPP dolžno paziti uradoma.

16. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Prav tako tožena stranka sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo. V njem namreč ni ponudila takšnih navedb, da bi bilo mogoče šteti, da gre za potrebne stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 73/07 - uradno prečiščeno besedilo, 45/08 - ZArbit, 45/08, 111/08 - odl. US, 121/08 - skl. US, 57/09 - odl. US, 12/10 - odl. US, 50/10 - odl. US, 107/10 - odl. US, 75/12 - odl. US, 76/12 - popr., 40/13 - odl. US, 92/13 - odl. US, 6/14, 10/14 - odl. US, 48/14 in 48/15 - odl. US.

Op. št. (2): Tudi na pritožbeni stopnji; prvi odstavek 458. člena ZPP.

Op. št. (3): Kar je bistveno za rešitev obravnavane pritožbe.

Op. št. (4): Kot tudi kasneje - še oktobra 2013 je podnajemnica tožene stranke dobila zagotovilo tožeče stranke, da „bodo stvar rešili v obojestransko zadovoljstvo“.

Op. št. (5): Uradni list RS, št. 97/07 - uradno prečiščeno besedilo.

Opl št. (6): Glede na to, da je najemna pogodba prenehala veljati 7. 1. 2013 in da po 609. členu OZ podzakup preneha v vsakem primeru, ko preneha zakup (smiselno enako določa tudi drugi odstavek 32. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih).