VSL Sodba I Cp 1150/2018
Datum: 2019-04-08T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2019:I.CP.1150.2018
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: dejanska etažna lastnina - preoblikovanje solastnine v etažno lastnino - sporazum o razdelitvi solastnine in oblikovanju etažne lastnine - sklep procesnega vodstva - razveljavitev pogodbe - napake volje - prevara - opravičljivost zmote - poštena stranka - elaborat za vpis stavbe v kataster stavb - posamezni del stavbe - skupni del stavbe - solastniški delež - sprememba solastniškega deleža - ničnost sporazuma - neupravičena pridobitev
jedro: Toženka tožnici ni posebej predočila vsebine posameznih določil sporazuma, med njimi tudi ne tiste, ki je na novo določila lastništvo skupnih delov stavbe in zemljiške parcele v sorazmerju z vsoto, ki ga posamezni deli predstavljajo v razmerju do celote, kar je spremenilo dotedanja solastniška razmerja. Vendar takšno ravnanje toženke še ne predstavlja prevare, torej zavestnega, nepoštenega ravnanja, katerega namen je povzročiti zmoto pri tožnici, da bi sklenila zanjo neugodno pogodbo. Zgolj opustitev izrecne predstavitve vseh podatkov še ne pomeni, da je stranka ravnala z naklepom, da bi nasprotno stranko napeljala k sklenitvi pogodbe, kadar ji je dala možnost, da dokumentacijo pregleda. Tožnica je sporazum res podpisala v zmoti, ki pa glede na dejstvo, da bi se z njegovo vsebino lahko seznanila že pred podpisom, ni bila opravičljiva in zato ni upoštevna (drugi odstavek 46. člena OZ), ni pa izkazala, da bi sporazum podpisala pod vplivom toženkine prevare.
zveza: ZPP člen 292, 331. OZ člen 46, 46/2, 49, 190. SPZ člen 105, 105/5, 106, 113

## Jedro

Toženka tožnici ni posebej predočila vsebine posameznih določil sporazuma, med njimi tudi ne tiste, ki je na novo določila lastništvo skupnih delov stavbe in zemljiške parcele v sorazmerju z vsoto, ki ga posamezni deli predstavljajo v razmerju do celote, kar je spremenilo dotedanja solastniška razmerja. Vendar takšno ravnanje toženke še ne predstavlja prevare, torej zavestnega, nepoštenega ravnanja, katerega namen je povzročiti zmoto pri tožnici, da bi sklenila zanjo neugodno pogodbo. Zgolj opustitev izrecne predstavitve vseh podatkov še ne pomeni, da je stranka ravnala z naklepom, da bi nasprotno stranko napeljala k sklenitvi pogodbe, kadar ji je dala možnost, da dokumentacijo pregleda. Tožnica je sporazum res podpisala v zmoti, ki pa glede na dejstvo, da bi se z njegovo vsebino lahko seznanila že pred podpisom, ni bila opravičljiva in zato ni upoštevna (drugi odstavek 46. člena OZ), ni pa izkazala, da bi sporazum podpisala pod vplivom toženkine prevare.

## Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožnica je dolžna tožencema v roku 15 dni povrniti 1.994,70 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

## Obrazložitev

1. Tožnica, ki je s tožencema 13. 8. 2012 sklenila sporazum o preoblikovanju solastnine v etažno lastnino, s primarnim tožbenim zahtevkom zahteva njegovo razveljavitev zaradi prevare, ugotovitev ničnosti sodne poravnave s 17. 11. 2011 in dodatka k sodni poravnavi z 18. 1. 2012, sklenjenih med tožencema, ter zemljiškoknjižnega dovolila s 24. 9. 2012, ugotovitev neveljavnosti na podlagi teh pravnih poslov opravljenih vknjižb in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. S prvim podrednim tožbenim zahtevkom uveljavlja ničnost sporazuma o preoblikovanju solastnine v etažno lastnino, sodne poravnave in njenega dodatka, sklenjenih med tožencema, ter zemljiškoknjižnega dovolila in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, z drugim podrednim tožbenim zahtevkom pa plačilo zneska 41.014,16 EUR na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi. Sodišče prve stopnje je vse tožbene zahtevke zavrnilo in tožnici naložilo, da je tožencema dolžna poravnati 2.096,25 EUR stroškov pravdnega postopka.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožnica iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov.

Glede primarnega tožbenega zahtevka kot bistveno navaja, da je sodišče oporo za odločitev iskalo v številnih sodnih odločbah, ki ne urejajo enakih ali podobnih primerov. Sodišče se ni ukvarjalo z elementi prevare v predsklenitveni fazi, pri čemer lahko o prevari govorimo tudi, kadar pogodbenik nasprotni stranki zamolči določena dejstva. Vztraja, da jo je toženka namerno zavedla k podpisu sporazuma o preoblikovanju solastnine v etažno lastnino (v nadaljevanju sporazum), češ da se ločuje od moža in potrebuje podpis, da bo lahko pridobila kredit na banki ter ga izplačala. S tem ji je zamolčala dejstva, ki bi vplivala na njeno odločitev, če bi zanje vedela. Ker v konkretni zadevi ni ugotovljeno, kaj je toženka tožnici in njenemu možu povedala v predsklenitveni fazi ter o zatrjevani prevari, so vsi preostali razlogi, ki se nanašajo na (ne)opravičljivo zmoto in na (ne)skrbnost tožnice, preuranjeni.

Sodišče ni izvedlo zaslišanja tožničine pooblaščenke in A. A., pri čemer odločitve glede slednjega ni obrazložilo, glede odvetnice B. B. pa je navedlo zmotne razloge. Tožnica obširno povzema svojo izpoved ter ponavlja, da je že s tem, ko so bili drugi pogodbeni stranki zamolčana odločilna dejstva, izkazana nepoštenost in naklepno ravnanje toženke. Ker se sodišče do teh trditev in dokazov ni opredelilo ter je celo zapisalo, da ni pretirano relevantno, kaj je toženka tožnici povedala v konkretni zadevi, je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Sodišče ni ugotovilo odločilnega dejstva, zakaj tožnica listine pred podpisom ni prebrala in ali ji je bilo to zaradi ravnanj toženke preprečeno oziroma onemogočeno. Tožnica v tej zvezi dojema izpodbijano sodbo kot sodbo presenečenja, saj se je sodišče ukvarjalo z vprašanji, ki jih ni dokazno ocenilo v pričakovani in nakazani smeri, veliko dokazov je izvajalo glede spora zaradi vrta in delitve vrta, kar pa v okviru opredelitve do tožbenih zahtevkov ni relevantno, razen kolikor kaže na naklep oziroma zavestno prevaro toženke, s katero je želela doseči svoj večji delež na zemljišču kot skupnem delu, kakor ga je imela v pogojih solastnine. Sodišče je spregledalo, da je bilo ravnanje toženke po oblikovanju etažne lastnine na nepremičnini protipravno, saj po petem odstavku 105. člena SPZ nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih.

Pritožnica graja dokazno oceno priče C. C. in izpostavlja, da ga je naročila toženka, kar naj bi omajalo njegovo verodostojnost. Tožnica in njen mož nista bila na prvem sestanku pri omenjeni priči, temveč sta sodelovala le pri podpisu sporazuma. Zaradi pomanjkljive dokazne ocene izpovedi obeh prič in strank v zvezi z dejanji pri priči C. C. je evidentno, da sodišče za potrebe preizkusa, ali je bilo tožnici pred podpisom kaj pojasnjeno glede prave vsebine spornega sporazuma, ni ločilo faze, ko je bila pri njem toženka sama in ko ji je dal navodila v zvezi z geodetsko storitvijo, in faze, ko so podpisovali sporazum. Izpostavlja izpoved priče D. D., da C. C. ob njihovem obisku ni nič pojasnjeval in da tožnica ni nič spraševala ter očita sodišču, da je pričo ocenilo arbitrarno. C. C. ni ravnal ustrezno, ker ni opravil pojasnilne dolžnosti in ni omogočil branja sporazuma. Če bi bilo tožnici predstavljeno resnično stanje, bi gotovo poiskala pravno pomoč, kot je to storila naknadno. Iz izpovedi priče C. C. izhaja njegova nestrokovnost, saj je povedal, da pri preoblikovanju solastnine v etažno lastnino ni izhajal iz obstoječega zemljiškoknjižnega stanja, ampak iz geodetskega elaborata za etažno lastnino. Za opravo storitve ga je izbrala toženka, o čemer tožnice ni obvestila, kar kaže na njeno zavestno ravnanje. Prav na ta način je lahko zamolčala tožnici pravo vsebino in pomen njenega podpisa na listini.

Pritožba nadalje graja dokazno oceno izpovedi priče E. E. Uvodoma izpostavlja, da sodišče priče ne bi smelo zaslišati, ker toženca nista pravočasno sporočila njenega naslova in ker dokaza z njenim zaslišanjem v prvotni dokazni sklep ni sprejelo. Nezakonit je sklep o ponovnem odprtju glavne obravnave, iz njega pa tožnica ni mogla sklepati na opravila, ki naj bi jih sodišče izvajalo na naslednjem naroku. Izpostavlja, da je njena pooblaščenka govorila z direktorjem F. G. G., ki je povedal, da tožničinega stanovanja sploh niso merili, vendar teh trditev zaradi prekluzije sodišče ni dopustilo. Če bi se lahko opredelila do dokaznega predloga z zaslišanjem geodetinje, bi vsekakor zahtevala dodatna pojasnila in dokaze o tem, katere geodetske izmere je navedena priča opravljala, v zvezi s katerim elaboratom in s kakšnimi pooblastili ter tudi dokaze o zatrjevani zaposlitvi. Ne strinja se z vprašanji, ki jih je sodišče postavilo priči, ter meni, da je neverodostojna, kar potrjuje njena izpoved, da je spodnje stanovanje večje kot zgornje.

Sodišče se ni opredelilo do dejstev, da je tožnica po tem, ko je izvedela za prevaro, izpodbijala odločbo GURS o vpisu stavbe v kataster stavb ter zahtevala obnovo postopka iz obnovitvenega razloga, da sklepa GURS ni prejela in ji ni bil vročen. Da podpis na vročilnici ni bil njen, je potrdil tudi postavljeni izvedenec grafolog H. Sodišče ni upoštevalo dokazov, ki jih je izvedlo v zvezi z geodetskim elaboratom, zato je dejansko stanje napačno in nepopolno ugotovljeno. Sodišče je prilagoditev tožničine izjave, da se ne spominja priče E. E., v izjavo, da je ne pozna, doseglo na sugestibilen in nezakonit način, zato te razlike ne bi smelo upoštevati. Tudi sicer izpoved priče E. E. ni bila prepričljiva glede opisa stanovanja, dostopa do stanovanja, poznavanja strank in časovne komponente.

Napačna je ugotovitev sodišča, da je bila tožnici dana možnost prebiranja spornega sporazuma pri notarki, pa tega ni storila. Sodišče ni ocenilo, kako je potekal podpis pri notarki in da se tam ni nič bralo.

Napačen je zaključek sodišča, da tožnica ni uspela izkazati naklepa. Iz judikata VS RS III Ips 57/2013 izhaja, da je prevaro mogoče storiti z zamolčanjem dejstev, ki jih bi morala stranka razkriti. Toženka je tožnici lažno predstavila, zakaj potrebuje njen podpis, nato pa ji je zamolčala, kakšno listino podpisuje in v zvezi s kakšno listino overja podpis. Kljub temu, da je C. C. toženki dal navodila, kaj mora storiti in kaj je potrebno za oblikovanje etažne lastnine, s tem tožnice in njenega moža ni seznanila, niti je ni seznanila s posledicami etažiranja in spremembo solastninskih deležev. Ravnala je v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, sodišče pa je, da bi se izognilo presoji njenega ravnanja, neobstoj prevare utemeljevalo s tem, da bi morala tožnica sama ugotavljati, zakaj gre. Sodišče ni razpoznalo namena toženke, da bi pridobila neodplačno večji solastninski delež na zemljišču in s tem tudi del vrta, ki sta ga do tedaj uporabljala tožnica in njen mož.

Zmoten je zaključek sodišča, da je zmota tožnice neopravičljiva. Ocena tožnice kot povsem brezbrižne je žaljiva in presega tudi oceno, ki jo je v zvezi s tožnico napravila sodna izvedenka psihiatrične stroke. Tožnica je užaljena nad celotnim odnosom sodeče sodnice do nje osebno kot tudi do njenega moža in nenazadnje do njene pooblaščenke.

Glede prvega podrednega tožbenega zahtevka tožnica graja ugotovitev sodišča, da je uveljavljala ničnost spornega sporazuma zaradi nedopustnega nagiba izogniti se plačilu davka na promet z nepremičninami. Bistvo trditev je bilo, da sporazum ne predstavlja preoblikovanja solastnine v etažno lastnino, saj v izhodišču ne upošteva zemljiškoknjižnega stanja, kot je bilo v trenutku sklenitve sporazuma, ampak izhaja napačno iz geodetske izmere oziroma elaborata in sklepa GURS o vpisu v kataster stavb. Toženca sta s tem brez zavezovalnega pravnega posla pridobila večji solastniški delež ter se izognila plačilu davka. Že sam naslov pravnega posla pove, da se obstoječa solastnina razdeli oziroma le preoblikuje, torej da ne vključuje zavezovalnega posla, temveč le razpolaganje s tistim solastninskim deležem, ki ga vsak solastnik ima. Razpolaganje z več od tega je nično in v nasprotju s pravilom, da nihče na drugega ne more prenesti več pravic, kot jih ima sam. Tak prenos ne more biti neodplačen, če ni drugačnega dogovora, niti ni avtomatičen zaradi oblikovanja etažne lastnine. Vrednostno predstavlja sporazum občutno prikrajšanje tožnice in obogatitev tožencev, ki sta glede na vrednost celotne nepremičnine pridobila najmanj 2/12 nepremičnine, kar predstavlja 41.014,16 EUR. Ob presoji zatrjevanih ničnostnih razlogov se sodišče sklicuje na elaborat, v katerega ni vpogledalo.

Pritožba graja tudi odločitev sodišča o zavrnitvi drugega podrednega zahtevka ter se pri tem sklicuje na predhodno podane pritožbene razloge. Ne soglaša z zaključkom, da se je tožnica imela priložnost najmanj dvakrat seznaniti z vsebino spornega sporazuma in si posledično poiskati pravno pomoč. Stališče, kot ga je zavzelo sodišče, pomeni, da bi se nepoštena stranka lahko zlahka razbremenila že s tem, ker druga stranka ni sama poiskala priložnosti, da bi odkrila nepravilne okoliščine. Tako naziranje tudi ni skladno z vsebino skrbnosti, ki jo je v zvezi s tožnico ugotovila izvedenka, ko je navedla, da bi bilo tožnici mogoče očitati neskrbnost le, če bi jo nekdo ustrezno seznanil z vsebino posla, ki ga podpisuje.

Sklepno tožnica pavšalno izpodbija še izrek o stroških, graja posamične ugotovitve, ki jih je sodišče označilo kot nesporne, in uveljavlja poseg v ustavne pravice. Ponavlja, da je sodnica ves čas postopka dajala vtis pristranskega sojenja in preusmerjala procesna dejanja v škodo tožnice. Predlaga, da se v primeru razveljavitve zadeva dodeli drugemu sodniku.

3. Na pritožbo sta odgovorila toženca in prerekala podane pritožbene navedbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

O ozadju zadeve

5. Tožnica in toženca so bili do 15. 10. 2012 zemljiškoknjižni lastniki nepremičnin s parcelno št. ..., k. o. X, v naravi dvostanovanjske stavbe v izmeri 109 m², na parceli v velikosti 485 m², in sicer tožnica z deležem 2/3, toženca pa vsak do 1/6, pri čemer je bila na objektu vzpostavljena dejanska etažna lastnina. Vsaka od pravdnih strank je uporabljala svoje stanovanje, tožnica pritlično, ki ga je pridobila na podlagi sklepa o dedovanju po materi s 14. 1. 1998 in na podlagi prodajne pogodbe s 1. 7. 1997 (od sestre), toženca pa stanovanje v prvem nadstropju na podlagi prodajne pogodbe s 26. 9. 1990 od I. I. Uporaba zemljiške parcele v naravi ni bila razdeljena, vrtni del je v celoti uporabljala tožnica. Dne 13. 8. 2012 je tožnica s tožencema na podlagi elaborata za vpis stavbe v kataster stavb (v nadaljevanju elaborat) in sklepa GURS z 18. 7. 2012 sklenila sporazum o preoblikovanju solastnine v etažno lastnino (v nadaljevanju sporazum), po katerem sta na stavbi nastala dva posamezna dela, tako da je tožnica postala izključna lastnica stanovanja v pritličju (oziroma v drugi etaži s shrambo v prvi etaži po tekstu sporazuma), toženca pa stanovanja v prvem nadstropju (oziroma stanovanja v tretji etaži s shrambo v prvi etaži in garažo v drugi garaži po tekstu sporazuma). Parcela je ostala skupni del stavbe, na katerem se je vzpostavila solastnina strank v sorazmernem deležu, ki ga posamezni del stavbe predstavlja napram vsoti vseh posameznih delov stavbe, tako da je tožnica na parceli postala solastnica do 4952/10000, toženca pa do 5048/10000. Tožnica v tej pravdi s primarnim tožbenim zahtevkom zahteva razveljavitev, s prvim podrednim pa ničnost omenjenega pravnega posla, pa tudi kasneje sklenjene poravnave med tožencema in izstavljenega zemljiškoknjižnega dovolila, in posledično pri obeh zahtevkih zasleduje cilj vzpostavitve prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja z vpisom prejšnjih solastniških deležev na nepremičnini ..., k. o. X. Z drugim podrednim tožbenim zahtevkom tožnica uveljavlja plačilo zneska 41.014,16 EUR, ki predstavlja vrednostno razliko med prejšnjim 2/3 solastninskim deležem celotne nepremičnine in sedanjim zemljiškoknjižnim deležem, kot je vpisan na skupnih delih.

O očitanih procesnih kršitvah v zvezi z (ne)izvedbo dokazov z zaslišanjem prič E. E., B. B. in A. A. in ponovnim odprtjem obravnave

6. Sklep o zaključku glavne obravnave je sklep procesnega vodstva, na katerega sodišče ni vezano, zato lahko naknadno sklene, da glavno obravnavo zaradi dopolnitve postopka ponovno odpre (292. člen ZPP). Tudi ta sklep je sklep procesnega vodstva in za njegovo obrazložitev veljajo določila 331. člena ZPP. Ker v konkretnem primeru sodišče s tem sklepom ni zavrnilo ali odločilo o medsebojno nasprotujočih predlogih strank, podrobnejša obrazložitev po oceni pritožbenega sodišča ni bila potrebna. S pritožbenimi navedbami, da je sklep nezakonit, pritožnica ne more uspeti, prav tako sodišču ni bilo treba posebej izpostavljati, v katerem delu bo dokazni postopek dopolnilo. Na svoj prvotni dokazni sklep namreč ni bilo vezano.

7. Iz podatkov spisa izhaja, da sta toženca po pozivu sodišča na naroku 26. 2. 2015 pravočasno z vlogo 3. 3. 20151 sporočila ime in priimek priče E. E., ki je bila v odgovoru na tožbo predlagana opisno kot: "zaslišanje priče geodeta (F., d. o. o.), ki je opravil izmere". Vloga tožnici sicer res ni bila vročena, s čimer pa ji ni bila odvzeta možnost, da se seznani z identiteto osebe. Obširne pritožbene navedbe v tej smeri so zavajajoče, saj je bilo ime priče izpostavljeno že na naroku 16. 2. 2016, ko je sodnica strankam predočila, da gre za geodetinjo E. E., ki jo je že vabila, a je bila obravnava preklicana2. Tudi sicer je imela tožnica možnost, da se prepriča, kdo je meritve izvajal, ker je bila sama stranka upravnega postopka evidentiranja vpisa stavbe v kataster stavb in je celo predlagala njegovo obnovo. V tem postopku je ime geodetinje razvidno iz zapisnika terenske obravnave s 15. 3. 2012, na katerem je tudi podpis tožnice.

8. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek glede zavrnitve dokaznega predloga z zaslišanjem prič B. B., ki je hkrati tožničina pooblaščenka, ter njenega moža A. A. Pritožbeno sodišče, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, ocenjuje, da je za odločitev v obravnavani zadevi bistvena ocena ravnanja strank v predsklenitveni in sklenitveni fazi sporazuma, o kateri omenjeni priči ne bi vedeli povedati ničesar drugega, kot tisto, kar sta jima zaupala tožnica in njen mož, ki sta o tem v postopku izpovedala sama neposredno. Zaslišanje omenjenih dveh prič torej ni bilo potrebno in sodišče z opustitvijo izvedbe tega dokaza ni zagrešilo očitane procesne kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

O razveljavitvi sporazuma o preoblikovanju solastnine v etažno lastnine zaradi zmote, povzročene s prevaro

9. Osrednje izhodišče tožnice, na katerem utemeljuje primarni tožbeni zahtevek, je, da je sporazum o preoblikovanju solastnine v etažno lastnino sklenila, ker je bila k temu zavedena. Tožencema očita, da sta jo prevarala, pri njej z nepoštenim ravnanjem izzvala zmoto, s tem ko ji je toženka kot razlog za podpis navedla, da potrebuje kredit za izplačilo toženca, od katerega se je razvezovala. Ob tem je zamolčala odločilna dejstva, zaradi katerih tožnica pogodbe ne bi sklenila, če bi zanje vedela.

10. Sodišče prve stopnje je o okoliščinah sklenitve sporazuma izvedlo obsežen dokazni postopek, vendar se do vseh izvedenih dokazov ni opredelilo, ker je zaključilo, da tožnica njegove razveljavitve ne more doseči, saj je bila pri podpisu neskrbna in v neopravičljivi zmoti.

11. Opravičljivost zmote kot pogoj za razveljavitev pogodbe določa OZ v drugem odstavku 46. člena, ko ureja pravne učnke izjave volje, dane v zmoti, medtem ko v 49. členu glede izpodbojnosti izjave, dane pod prevaro, tega pogoja posebej ne določa niti ga ne izključi. Pritožbeno sodišče pritrjuje pravni teoriji, da je treba izhajati iz namena zakona, da uravnoteži položaj strank, pri čemer morajo imeti interesi poštene (prevarane stranke) prednost pred interesi nepoštene stranke, in sicer ne glede na to, ali je poštena stranka pri sklenitvi te pogodbe ravnala z ustrezno skrbnostjo3. To pomeni, da opravičljivost zmote ni pogoj za uspeh z zahtevkom na razveljavitev pogodbe, sklenjene zaradi prevare nasprotne stranke.

12. Ker sodišče prve stopnje zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča glede relevantnosti opravičljivosti zmote v sodbi ni v celoti ocenilo že izvedenih dokazov v zvezi z zatrjevano prevaro, je pritožbeno sodišče v zadevi razpisalo pritožbeno obravnavo in na njej ponovilo dokaz z zaslišanjem pravdnih strank. Po tako izvedenem dokaznem postopku in ob upoštevanju ostalih predhodno izvedenih dokazov, do katerih se bo opredelilo v nadaljevanju, je ocenilo, da tožnica prevare toženke ni uspela izkazati.

13. Pritožbeno sodišče sledi tožnici, da se je toženka nanjo obrnila s prošnjo za podpis dokumenta, da bo lahko pridobila bančni kredit in izplačala možu njegov solastninski delež na hiši. Da kredita zaradi nevknjižene etažne lastnine ni mogla dobiti, je potrdila tudi toženka. Prav tako držijo navedbe tožnice, da ji toženka ni posebej predočila vsebine posameznih določil sporazuma, med njimi tudi ne tiste, ki je na novo določila lastništvo skupnih delov stavbe in zemljiške parcele v sorazmerju z vsoto, ki ga posamezni deli predstavljajo v razmerju do celote, kar je spremenilo dotedanja solastniška razmerja. Vendar takšno ravnanje toženke po oceni pritožbenega sodišča še ne predstavlja prevare, torej zavestnega, nepoštenega ravnanja, katerega namen je povzročiti zmoto pri tožnici, da bi sklenila zanjo neugodno pogodbo.

14. Postopek za preoblikovanje solastnine v etažno lastnino poteka v več fazah, saj morajo stranke pred sklenitvijo sporazuma pridobiti elaborat za vpis stavbe v kataster stavb in sklep GURS, s katerim se ta elaborat izvede v katastru stavb. Šele nato lahko sklenejo sporazum, s katerim solastnino preoblikujejo. Čeprav je tožnica tudi ob zaslišanju pred pritožbenim sodiščem zatrjevala, da s predhodno izvedenimi fazami postopka ni bila seznanjena, ji pritožbeno sodišče ne more slediti. Soglaša namreč z dokazno oceno sodišča prve stopnje, da je za namen pridobitve elaborata terenske geodetske izmere opravila geodetinja E. E., ki je merila obe stanovanji pravdnih strank, torej tudi tožničinega. Obširne pritožbene navedbe o neverodostojnosti omenjene priče, ki izhajajo iz njene izpovedbe, da je bilo spodnje stanovanje nekoliko večje od zgornjega, dvoma ne vzpostavijo. Brez izdelanih meritev elaborat ne bi bil narejen, a vendarle obstoji, priči pa tudi ni mogoče očitati neobičajnih spominskih vrzeli, če se več let po zaključenih meritvah, ki jih opravlja vsakodnevno, ne spominja podrobnosti posamičnega objekta.

15. Sodišče prve stopnje je v dokaznem postopku vpogledalo v spis Upravnega sodišča RS I U 601/2014, kar je storilo tudi pritožbeno sodišče. Iz priloženih listin izhaja, da sta tako elaborat kot na njegovi podlagi izdani sklep GURS z 18. 7. 2012 vsebovala podatke o velikosti posamičnih stanovanjskih enot, ni pa bilo mogoče razbrati, kako izmera vpliva na delež strank na zemljiški parceli kot skupnem delu stavbe. Torej omenjena dokumenta lahko kažeta zgolj, da se je tožnica zavedala, da je toženka ne prosi le za podpis v zvezi s kreditno pogodbo, temveč se vodi postopek uskladitve dosedanjega solastninskega razmerja na nepremičnini z dejansko lastnino po posameznih stanovanjskih enotah. Kaj prinašajo nove izmere stanovanjske stavbe glede na obstoječa solastninska razmerja, pa sta stranki lahko izvedeli šele s prejemom sporazuma in njegovim podpisom. Zato obširne pritožbene navedbe, v katerih tožnica poudarja, da z elaboratom in sklepom ni bila seznanjena, niti niso pravno odločilne.

16. Pritožbeno sodišče sprejema tožničin očitek zmotne dokazne ocene sodišča prve stopnje glede dejstva, da sta bila z možem v pisarni pripravljalca sporazuma C. C. že, ko je ta podajal navodila glede posameznih faz postopka. Takrat se je pri njem zglasila le toženka, kar je potrdila tudi ob zaslišanju pred pritožbenim sodiščem. To ji sledi v njeni izpovedbi, da je o postopku obvestila tožnico, saj je za nadaljevanje etažiranja s sodelovanjem geodetov potrebovala njeno soglasje. Ni življenjsko logično, da se tožnica ob tem ne bi zavedala, da bo med strankami prišlo do preoblikovanja lastninskih razmerij na način, da vsaka od strank postane lastnica stanovanja, v katerem živi in da bo prav to lastništvo toženki omogočilo pridobitev kredita. To je nenazadnje tožnica izpovedala tudi ob zaslišanju, kjer je navedla, da je: "šla na zaupanje in zato brez besed dala podpise, da je toženka lastnica zgornjega stanovanja4", oziroma je na vprašanje sodnice odgovorila, da je pri notarki podpisala: "ampak pod foro to, da je ona lastnica zgornjega stanovanja zaradi kredita"5. Tožnica se je torej zavedala, da bo s sporazumom prišlo do preoblikovanja solastnine v etažno lastnino, ni pa se spraševala, kaj to pomeni glede solastniških deležev strank na stavbi in preostali parceli. In prav v tem je bistvo spora.

17. Da bi tožnica s tožbenim zahtevkom na razveljavitev sporazuma zaradi prevare lahko uspela, bi morala izkazati, da jo je toženka k sklenitvi pogodbe naklepno napeljala. V konkretnem primeru to pomeni, da bi morala zatrjevati in izkazati, da je toženka imela namen, da si poleg etažne lastnine na stanovanju, ki ga po sklenjenem pravnem poslu že uporablja, pridobi tudi večji delež na zemljišču in jo prav to vodi k sklenitvi pogodbe, čeprav se zaveda, da tožnica slednje ne bi podpisala, če bi za spremembo solastniških deležev na parceli vedela. Ne le da tako izrecnih trditev tožnica ni postavila, takšnega zavestnega ravnanja tudi ni mogoče razbrati iz drugih ugotovljenih okoliščin sklenitve pravnega posla. Pravilno je sicer stališče pritožnice, da je prevaro mogoče storiti z zamolčanjem pravno relevantnih dejstev. Vendar je sodna praksa že zavzela stališče, da zgolj opustitev izrecne predstavitve vseh podatkov še ne pomeni, da je stranka ravnala z naklepom, da bi nasprotno stranko napeljala k sklenitvi pogodbe, kadar ji je dala možnost, da dokumentacijo pregleda6. In prav to je bilo ugotovljeno v obravnavanem primeru.

18. Pritožbeno sodišče po primerjavi obeh izpovedb pravdnih strank sledi toženki, da je tožnici sporazum izročila že v začetku meseca avgusta in ji ob tem omenila, naj ga pregleda, ker se bo dogovorila za skupni podpis, do katerega je nato prišlo pri sestavljalcu sporazuma C. C. 13. 8. 2012. Da je toženka sporazum prejela že pred podpisom, izhaja iz izpovedi priče C. C., ki je opisal postopek dela s strankami7. Tožničino zanikanje dejstva, da ji je bil izročen že pred podpisom, pritožbenega sodišča ne prepriča. Tožnica namreč v postopku zanika vsa odločilna dejstva, ki bi lahko kakorkoli kazala na njeno seznanjenost s sklenjenim pravnim poslom. Tako se ob zaslišanju ni spominjala, da bi podpisala soglasje glede preoblikovanja solastnine oziroma je to zanikala, pa vendar je bilo soglasje nedvomno dano in predpogoj za uvedbo postopka. Nadalje je zanikala, da bi vedela za meritve, torej da bi bilo njeno stanovanje sploh izmerjeno, a je hkrati podpisala zapisnik obravnave glede seznanitve z elaboratom s 15. 3. 2012, ki se nahaja v upravnem spisu. Zanikala je tudi prejem sklepa GURS, katerega povratnice sicer res ni podpisala sama, je pa izvedenec H. z verjetnostjo ugotovil, da je to podpisal tožničin mož8. Tudi ob zaslišanju pred pritožbenim sodiščem je tožnica prejem dokumentacije s strani toženke zanikala, še preden je bilo vprašanje postavljeno do konca. Ves čas je ponavljala, da je vse podpisala z namenom, da toženka pridobi kredit, pri čemer ji ni nihče razložil, kaj podpisuje, in v tej luči interpretirala celotno dogajanje v fazi sklenitve sporazuma.

19. Pritožbeno sodišče tožnici verjame, da je prizadeta zaradi spremenjenega solastniškega deleža obeh strank na zemljišču, ki je določeno kot skupni del stavbe, kar je posledica razmerja deležev posameznih delov stavbe napram vsoti vseh posameznih delov stavbe, kot izhaja iz 4. člena sporazuma. Vendar to ne pomeni, da je takšno stanje nastalo zaradi zavestnega ravnanja toženke, ki ga je pred tožnico hotela prikriti in jo držati v zmoti, da bi pogodbo s takšno vsebino sklenila. Tega tudi ne potrjuje dogajanje ob samem podpisu sporazuma 13. 8. 2012, torej v sklenitveni fazi pogodbe. Izvedeni dokazni postopek je potrdil, da sta bila tožnica in njen mož takrat prvič v stiku s sestavljalcem sporazuma C. C. in da ta slednjega strankam ni prebral, zato je tudi po oceni pritožbenega sodišča verjetno, da se tožnica ni zavedala, kako sporazum ureja lastništvo parcele kot skupnega dela stavbe. Povedano drugače, tožnica je sporazum res podpisala v zmoti, ki pa glede na dejstvo, da bi se z njegovo vsebino lahko seznanila že pred podpisom, ni bila opravičljiva in zato ni upoštevna (drugi odstavek 46. člena OZ), ni pa izkazala, da bi sporazum podpisala pod vplivom toženkine prevare. Obširna pritožbena graja zaključkov sodišča prve stopnje glede dogajanja v pisarni C. C. glede na navedeno ni relevantna. V tem postopku se tudi ne presoja vprašanje strokovnosti sestavljalca sporazuma, glede katerega pritožbeno sodišče sledi dokazni oceni sodišča prve stopnje, da je strankam pojasnil vsaj bistvene značilnosti predmeta pogodbe, prav tako pa jim je nakazal, da si bodo vrt lahko razdelile naknadno. Očitek tožnice, da je to v nasprotju z določilom petega odstavka 105. člena SPZ je zavajajoč, saj zemljišča kot skupnega dela ni mogoče razdeliti le v delu, na katerem stoji zgradba in ki je nujen za njeno uporabo, v preostalem delu pa ga je mogoče sporazumno izključiti iz skupnega dela, kot to predvideva 113. člen SPZ. S tem sta bili stranki seznanjeni, saj sta v letu 2013 že poskušali skleniti dodaten dogovor, do katerega pa zaradi različnih interesov tožnice in toženke po tem, kateri del zemljišča bi sami uporabljali, ni prišlo.

20. Povsem neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da toženkino prevaro izkazuje C. C. opustitev podrobnejše razlage določil sporazuma. Pritožnica meša skrbnost C. C. pri ugotavljanju, ali so stranke razumele elemente pogodbe, ter toženkino prevaro in v smislu "teorije zarote" pripisuje toženki odgovornost za morebitne opustitve zgolj zato, ker je omenjenega izvajalca poiskala. Gre za neosnovan očitek, saj dokazni postopek ni pokazal nikakršne povezave med toženko in omenjeno pričo, še manj pa prikritega delovanja toženke in njenega vpliva na sestavo sporazuma. Pritožbeno sodišče po neposrednem zaslišanju strank toženki verjame, da je ves čas postopka ravnala transparentno in tožnici omogočila, da se seznani z vsemi elementi sporazuma v enaki meri, kot se je seznanila sama.

21. Do spremembe solastniškega deleža na parceli je prišlo zato, ker je bila ta kot celota določena kot skupni del stavbe, sestavljalec pa je oblikoval sporazum v skladu s temeljnim pravilom, določenim v 106. členu SPZ, kjer se solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, pri čemer je bila kot merilo te vrednosti uporabljena kvadratura, ugotovljena z elaboratom, pridobljenim za potrebe tega postopka. Sporazum je bil tako sestavljen v skladu z zakonskimi določili, kar še dodatno izključuje možnost nekakšnega konspirativnega ravnanja toženke, kot ga v pritožbi prikazuje tožnica. Poleg tega ni zanemarljivo, da je toženka tožnici že po podpisanem sporazumu v letu 2013 ponudila, da bi solastno zemljišče razdružili, tako da bi sama prejela zgolj 1/3 delež, tožnica pa 2/3, torej v skladu s pričakovanji tožnice o tem, kakšen naj bi bil delež strank na zemljišču, pa kasneje do dogovora ni prišlo. Tudi to ravnanje toženke tožničinih domnev o prevari ne potrjuje.

22. Glede na vse navedeno pritožbeno sodišče zaključuje, da tožnica ne v predsklenitveni ne v sklenitveni fazi sporazuma ni izkazala, da bi bil ta podpisan zaradi zmote, ki bi jo pri njej z naklepnim ravnanjem povzročila toženka, kar bi izključevalo njeno neopravičljivost, zato s tožbenim zahtevkom na razveljavitev pogodbe po določilu 49. člena OZ ne more uspeti.

O ničnosti sporazuma o preoblikovanju solastnine v etažno lastnino

23. Sodišče prve stopnje je pri presoji ničnostnih razlogov spornega sporazuma upoštevalo tako trditve tožnice o neupoštevanju zemljiškoknjižnega stanja solastnine v trenutku sklenitve sporazuma in neodplačnem prenosu dela solastnine na toženko brez ustreznega zavezovalnega pravnega posla, na kar je odgovorilo v 70. - 75. točki sodbe, kot tudi razloge, ki se nanašajo na ničnost zaradi nagiba izogniti se plačilu davka na promet z nepremičninami, na kar je odgovor podalo v 64. - 69. točki sodbe. Pritožbeno sodišče vsem opisanim razlogom pritrjuje, saj so materialnopravno pravilni in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje.

24. V obravnavani zadevi je bistveno, da je pri ureditvi razmerij med solastniki v primerih dejanske etažne lastnine ključno dejansko in ne zemljiškoknjižno stanje, zato za vzpostavitev etažne lastnine ni odločilen solastniški del, ki je bil določen le navidezno, temveč posamezni del, določen v pravnem poslu, s katerim se je prenašal. Gre le za formaliziranje obstoječega lastniškega stanja, ne pa za prenos solastnine, kot neutemeljeno zatrjuje pritožnica. Prav ona je bila prva, ki je skupaj s takratnim možem s pogodbo v letu 1971 prenesla svoj solastniški delež na kupca A. in I. R., pri čemer je v pogodbi izrecno navedla, da 1/3 solastniški delež predstavlja etažno lastnino na stanovanju v 1. nadstropju hiše. Zato je mogoče njeno zatrjevanje, da so kupca tega stanovanja oziroma njuni pravni nasledniki (stanovanje je bilo namreč predmet še dveh nadaljnjih prenosov) z vzpostavitvijo etažne lastnine obogateni za razliko v vrednosti med 1/3 in 1/2 celotne nepremičnine s stavbo vred, označiti kot neresno. Enako velja za polemiziranje s sodiščem glede obsega uporabe in izražanje dvoma v podatek, da je stanovanje toženke nekoliko večje od stanovanja tožnikov. Kot je pritožbeno sodišče že pojasnilo, verjame, da so bile natančne meritve obeh stanovanj izvedene s strani E. E., solastniški delež etažnih lastnikov na skupnem delu stavbe pa je bil določen skladno s 106. členom SPZ in zato o nezakonitosti kot ničnostnem razlogu ni mogoče govoriti. To velja tudi glede parcele, ki nikoli ni bila posebej odmerjena in je ves čas delila usodo stavbe.

O zahtevku na plačilo zneska 41.014,16 EUR

25. Drugi podredni tožbeni zahtevek tožnica utemeljuje na pravilih o neupravičeni obogatitvi, saj naj bi bil prenos 1/3 deleža na celotni nepremičnini, kar vrednostno predstavlja 41.014,16 EUR, opravljen brez pravne podlage. Kot je bilo do sedaj že pojasnjeno, tožnica ni izkazala pogojev za razveljavitev sklenjenega sporazuma o preoblikovanju solastnine v etažno lastnino, niti njegove ničnosti. Za preoblikovanje torej obstoji veljavna pravna podlaga, zato pogoji za uspešno uveljavljanje zahtevka na podlagi neupravičene obogatitve po določilu 190. člena OZ niso izpolnjeni.

Sklepno

26. Uveljavljeni pritožbeni razlogi glede na navedeno niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče po tem, ko je na glavni obravnavi ponovilo dokaz z zaslišanjem strank glede posameznih odločilnih dejstev, pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP. Pri tem se je opredelilo zgolj do pritožbenih navedb, ki so bile odločilnega pomena, na preostale pa ni odgovarjalo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

27. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato je dolžna tožencema povrniti njune pritožbene stroške. Te je sodišče odmerilo v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi in tožencema priznalo strošek nagrade za postopek v višini 1.210,30 EUR, kar že vsebuje povišanje nagrade za zastopanje dveh strank, nagrado za narok v višini 764,40 EUR ter materialne stroške v višini 20,00 EUR. Tožencema je priznalo stroške v skupni višini 1.994,70 EUR, ki jima jih je tožnica dolžna povrniti v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

1 Primerjaj list. št. 55 spisa.  
2 Primerjaj list. št. 148 spisa.  
3 Primerjaj Nina Plavšak, Obligacijsko pravo, Splošni del, GV Založba, Ljubljana, letnik 2009, str. 210. 4 Primerjaj 85. stran spisa.  
5 Primerjaj zapisnik str. 89. 6 Poglej sodbo VS RS III Ips 57/2013. 7 Primerjaj zapisnik glavne obravnave str. 148 spisa.  
8 Primerjaj zaključek izvedeniškega mnenja na listovni 317 spisa.