VSL Sodba I Cp 677/2019
Datum: 2019-08-28T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2019:I.CP.677.2019
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: plačilo najemnine - najemna pogodba za stanovanje za določen čas - prenehanje najemnega razmerja - odpovedni rok - sporazumno prenehanje najemne pogodbe - izjava volje - konkludentna ravnanja - izselitev iz stanovanja - prepričljiva dokazna ocena
jedro: Podana ni bila nobena objektivna okoliščina, na podlagi katere bi lahko toženka (najemnica) utemeljeno sklepala, da je najemna pogodba prenehala na podlagi sporazuma strank z izselitvijo in ki bi tako od tožnice (najemodajalke) terjala aktivno ravnanje v smeri zadržanja pravice do najemnine do izteka v aneksu dogovorjenega trajanja najemne pogodbe.
zveza: OZ člen 18, 53, 58. ZPP člen 8. ZPSPP člen 23

## Jedro

Podana ni bila nobena objektivna okoliščina, na podlagi katere bi lahko toženka (najemnica) utemeljeno sklepala, da je najemna pogodba prenehala na podlagi sporazuma strank z izselitvijo in ki bi tako od tožnice (najemodajalke) terjala aktivno ravnanje v smeri zadržanja pravice do najemnine do izteka v aneksu dogovorjenega trajanja najemne pogodbe.

## Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba v izpodbijanem delu potrdi.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

## Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno odločbo je sodišče prve stopnje: - zaradi umika tožbe v delu, s katerim je tožnica zahtevala od toženke plačilo (i) zneska 77,05 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 1. 2016 dalje do plačila, (ii) zneska 38,73 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 10. 2016 dalje do plačila in (iii) zakonske zamudne obresti od zneska 140,00 EUR od 16. 8. 2016 do 7. 10. 2016 in od zneska 120,00 EUR od 16. 9. 2016 do 7. 10. 2016, v tem delu postopek ustavilo (I. točka izreka), - ugotovilo, da na dan 4. 1. 2019 obstoji terjatev tožnice proti toženki v višini 3.336,90 EUR (II. točka izreka), - ugotovilo, da na dan 4. 1. 2019 obstoji terjatev toženke proti tožnici v višini 250,00 EUR, v presežku pa toženkina terjatev ne obstoji (III. točka izreka), - terjatev tožnice iz II. točke izreka in terjatev toženke iz III. točke izreka odločbe pobotalo (IV. točka izreka), - odločilo, da je toženka dolžna tožnici v roku 15 dni plačati 3.086,90 EUR z zakonskimi zamudnimi obresti od 4. 1. 2019 dalje do plačila (V. točka izreka), - kar je zahtevala tožnica več ali drugače zavrnilo (VI. točka izreka) in - glede stroškov postopka odločilo, da je toženka dolžna tožnici plačati pravdne stroške v višini 1.368,54 EUR v roku 15 dni od prejema pisnega odpravka sodbe, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude dalje do plačila (VII. točka izreka).

2. Zoper II., IV., V. in VII. točko izreka sodbe se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da se pritožbi ugodi in se sodba v izpodbijanem delu spremeni tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Podrejeno predlaga, da se pritožbi ugodi, izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo. Sklicuje se na 58. člen OZ1 ter na sodno prakso o veljavnosti ustno sklenjenih najemnih pogodb. Sodišče prve stopnje ni upoštevalo tožničinih dejanj kot konkludentnih dejanj, na podlagi katerih je utemeljeno sklepala, da je pogodbeno razmerje med pravdnima strankama, sklenjeno za določen čas, predčasno sporazumno prenehalo brez odpovednega roka, konkretno dne 15. 9. 2016. Med strankama je obstajala korespondenca o tem, da bo pritožnica zapustila najeto stanovanje in je o tem tudi seznanila tožnico. Dne 15. 9. 2016 je izpraznila najeto stanovanje, obvestila o tem tožnico in želela opraviti primopredajo, vendar se s tožnico nista uspeli uskladiti glede termina. Ker tožnica ob seznanitvi, da je stanovanje prazno in ob pogovoru o primopredaji ni izjavila, da si pridržuje pravico do najemnine za čas odpovednega roka in se ni sklicevala na odpovedni rok, je pritožnica utemeljeno štela, da je najemno razmerje prenehalo brez odpovedenega roka. Tožnica je sama izpovedala, da sta se s pritožnico pogovarjali po izselitvi, da ji je omenila, da je stanovanje zanemarjeno in da jo je v bistvu vprašala, če se je izselila. Ob takšnih ugotovitvah bi moralo sodišče zaključiti, da je šlo za konkludentno ravnanje strank, ki ga je glede na ustaljeno sodno prakso treba razlagati kot soglasje strank o prenehanju pogodbe. Prenehanje najemnega razmerja je bilo v celoti realizirano. Stanovanje je bilo prazno, do primopredaje ključev res ni prišlo, vendar iz razloga zasedenosti obeh strank, navsezadnje pa je mož tožnice trdil, da ključev ne potrebuje, ker da je zamenjal ključavnico. Podana je tudi kršitev proste dokazne ocene, saj je ta pomanjkljiva in enostranska. Nepopolnost dokazne ocene se kaže v tem, da sodišče ni podalo dokazne ocene izpovedi obeh pravdnih strank. Ni se opredelilo, zakaj je podana verodostojnost izpovedi tožnice in zakaj neverodostojnost izpovedi pritožnice. Ob ustrezni dokazni oceni bi sodišče prišlo do drugačnega dejanskega zaključka, t.j. da je prišlo do sporazumnega prenehanja najemnega razmerja. Podana je tudi absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP2, saj sodba nima razlogov o dokazni oceni posameznih izpovedi.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tako kot pogodba nastane na podlagi sporazuma strank, lahko na enak način kasneje tudi preneha veljati, torej na podlagi sporazuma strank. Svoje soglasje lahko stranka izjavi ne le z besedami, temveč tudi konkludentno (18. člen OZ). Konkludentna ravnanja so tista, ki sama po sebi ne pomenijo izjave volje za prenehanje pogodbe, toda glede na okoliščine, v katerih so izvedena, je mogoče zanesljivo sklepati, da pomenijo voljo za prenehanje pogodbe.

6. Stališče, da lahko pogodbeni stranki svojo voljo za sporazumno prenehanje najemne pogodbe izjavita tudi konkludentno, je zavzela tudi sodna praksa3. V primerih, ki izhajajo iz sodne prakse Vrhovnega sodišča RS, pa izhaja, da so bile poleg izselitve najemnika iz prostorov, podane tudi druge okoliščine, ki so jasno izražale voljo pogodbenih strank, da najemna pogodba sporazumno preneha.4

7. V obravnavanem primeru pa je pritrditi sodišču prve stopnje, da zgolj odziva tožnice, ko jo je toženka obvestila o nameri, da se bo izselila5, ni moč razumeti kot konkludentno strinjanje s prenehanjem najemne pogodbe z izselitvijo. Toženka tožnici namreč ni znala točno povedati, kdaj se bo izselila6, na drugi strani pa sta imeli pravdni stranki sklenjeno najemno pogodbo za določen čas, katere trajanje bi se izteklo 6.1.2017, prav tako pa je bilo v pogodbi dogovorjeno, da lahko toženka kot najemnica pogodbo odpove brez krivdnih razlogov s 60 dnevnim odpovednim rokom s pisnim obvestilom.7

8. Na sporazumno prenehanje najemne pogodbe ne kaže niti nadaljnji tek dogodkov, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje. Pri tem se je oprlo na izpoved tožnice. V tem delu sodba ni obremenjena z relativno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, in sicer kršitvijo metodološkega napotka pri dokazni oceni (8. člen ZPP), kar naj bi rezultiralo v zmotni ugotovitvi dejanskega stanja in preraslo v absolutno bistveno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zgolj povzelo izpoved tožnice. To je tudi dokazno ocenilo. Pri tem se ni sklicevalo le na svojo zaznavo, ki si jo je ustvarilo glede verodostojnosti izpovedi tožnice ob njenem zaslišanju, ampak je svojo oceno objektiviziralo in njeno izpoved ocenilo tudi glede na predloženi pisni dokaz – zapisnik o sprejemu ustne ovadbe z dne 3. 11. 2016 (priloga B10). Sodišče prve stopnje je tako pojasnilo, v katerem delu je sledilo izpovedi tožnice ter za to navedlo prepričljive razloge. To v okoliščinah konkretnega primera, ko je sodišče presojalo verodostojnost delov izpovedi pravdnih strank, ki so si bile nasprotne, zadošča, saj ocena izpovedi tožnice za verodostojno a contrario pomeni, da je sodišče prve stopnje izpoved toženke ocenilo kot neverodostojno.

9. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka tako zaključilo, da je tožnica za toženkino izselitev izvedela kasneje, šele konec septembra ali oktobra, ko je vstopila v stanovanje in govorila s toženko po telefonu. Ta ji je takrat povedala, da se je izselila oziroma so jo izselili sorodniki in prijatelji v času, ko je bila odsotna zaradi operacije. Tožnica je bila torej ob prihodu v stanovanje postavljena pred dejstvo, da v stanovanju ni nikogar. V tem kontekstu je tudi razumeti del njene izpovedi, ki jo izpostavlja pritožba, in sicer, da je toženko vprašala, če se je izselila.

10. Toženka v pritožbi tudi zgolj pavšalno navrže, da je mož tožnice trdil, da ključev ne potrebuje, ker da je zamenjal ključavnico. Tega dejstva sodišče prve stopnje ni ugotovilo. Prav tako mož tožnice v postopku ni ničesar trdil. Podal je le pisno izjavo v skladu z 236.a členom ZPP, iz katere izhaja, da ne drži, da bi ključavnico zamenjal oktobra 2016, stanovanju se ni približal do izteka najemne pogodbe.

11. Stališče, da bi si morala tožnica že ob seznanitvi, da je stanovanje toženka zapustila oz. ob dogovarjanju o primopredaji stanovanja, pridržati pravico do najemnin za čas do 6.1.2017, ne vzdrži pritožbene presoje. Pravdni stranki sta imeli sklenjeno najemno pogodbo za določen čas, v kateri sta uredili tudi možnost njenega prenehanja na podlagi odpovedi toženke brez krivdnega razloga. Toženka je sicer tožnico obvestila o nameri izselitve, ki pa je datumsko ni opredelila. Pisne odpovedi toženka ni podala. O dejanski izselitvi iz stanovanja je ni niti obvestila, ampak je bila tožnica ob prihodu v stanovanje soočena z že izvršenim ravnanjem toženke. Do primopredaje stanovanja ni prišlo. Prav tako toženka tožnici ni izročila ključev stanovanja. Podana torej ni bila nobena objektivna okoliščina, na podlagi katere bi lahko toženka utemeljeno sklepala, da je najemna pogodba prenehala na podlagi sporazuma strank z izselitvijo in ki bi tako od tožnice, (da bi preprečila učinke navzven zaznavne volje izražene s konkludentnimi ravnanji) terjala aktivno ravnanje v smeri zadržanja pravice do najemnine do izteka v aneksu dogovorjenega trajanja najemne pogodbe. Zaključek sodišča prve stopnje, da je pogodba prenehala zaradi poteka pogodbeno določenega časa veljavnosti, je tako pravilen.

12. Ker uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani in višje sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo toženke zavrnilo in sodbo v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

13. Toženka s pritožbo ni uspela zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Tudi tožnica sama krije svoje z vložitvijo odgovora na pritožbo nastale stroške, saj v njem podane navedbe k odločitvi o pritožbi toženke niso prispevale (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).

1 Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/01, z nadaljnjimi spremembami.  
2 Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99, z nadaljnjimi spremembami.  
3 Ta se nanaša na najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov, ki ga ureja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur. l. SRS, št. 18/74, z nadaljnjimi spremembami), ki za razliko od Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, z nadaljnjimi spremembami) vsebuje tudi določbo o sporazumnem prenehanju najemnega razmerja (23. člen ZPSPP). Vendar pa je uporabljiva tudi za stanovanjska najemna razmerja, saj je v skladu s splošnimi določbami OZ oblične pogodbe mogoče razvezati z neobličnim sporazumom (53. člen OZ).  
4 Sodba II Ips 15/2015 z dne 30. 6. 2016 temelji na naslednjih pravno pomembnih dejstvih: primopredaja poslovnega objekta in opreme, izročitev ključev, najemodajalec pred, ob in po primopredaji ni zahteval plačila najemnine.O sporazumnem prenehanju najemne pogodbe tudi sodba II Ips 882/94 z dne 11. 7. 1996, ki temelji na naslednjih pravno pomembnih dejstvih: pisna ”odpoved”, izpraznitev prostorov, vračilo ključev, pri čemer najemodajalec ni zahteval plačilo najemnine za vtoževano obdobje.  
5 Toženka je izpovedala, da je tožnica potem, ko jo je poklicala in ji rekla, da se bo odselila, rekla: „škoda“, … „no v redu, ampak res škoda, da greste“.  
6 Glej izpoved toženke, list. št. 23 in 28 prepisa zvočnega posnetka naroka za glavno obravnavo z dne 6. 11. 2018. 7 Naizpodbijane ugotovitve sodišča prve stopnje v 17. točki obrazložitve.