VSL sodba I Cp 2453/2010
Datum: 2010-11-03T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2010:I.CP.2453.2010
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: najemna pogodba - obličnost najemne pogodbe - oddaja stanovanja v najem - domneva popolnosti listine - teorija o realizaciji pogodbe - predpogodba - neupravičena obogatitev - sila - pravica zahtevati nazaj
jedro: Skladno s teleološko razlago predpisane obličnosti je treba ugotoviti, da je pisnost določena zaradi varstva interesov strank najemne pogodbe. Ob upoštevanju načela afirmacije pogodb je treba ugotoviti, da ničnost ni ustrezna sankcija za kršitev obličnostnih zahtev SZ-1 in zakon takšne sankcije niti ne predpisuje.

Tožnik navaja svoje »pričakovanje«, »dobro vero«, da bo toženka izpolnila »obljubo« o prodaji zadevne hiše. To nedvomno niso bistvene sestavine glavne pogodbe, ki jih mora v skladu s 3. odstavkom 45. člena ZOR vsebovati predpogodba, da je veljavna.

Zatrjevane grožnje z izselitvijo že abstraktno ne morejo pomeniti sile v smislu 191. člena OZ. Skladno z najemno pogodbo je toženka imela pravico zahtevati plačevanje dogovorjene najemnine, tožnik pa ob izpolnjevanju pogodbenih obveznosti ni mogel imeti razloga za strah pred izselitvijo s strani toženke.
zveza: SZ – 1 člen 84, 84/4.
    		  ZOR člen 45, 45/3.
    		 OZ člen 33, 33/2, 52, 55, 55/1, 56, 56/1, 58, 190, 190/3, 191, 587, 587/1.

## Jedro

Skladno s teleološko razlago predpisane obličnosti je treba ugotoviti, da je pisnost določena zaradi varstva interesov strank najemne pogodbe. Ob upoštevanju načela afirmacije pogodb je treba ugotoviti, da ničnost ni ustrezna sankcija za kršitev obličnostnih zahtev SZ-1 in zakon takšne sankcije niti ne predpisuje.

Tožnik navaja svoje »pričakovanje«, »dobro vero«, da bo toženka izpolnila »obljubo« o prodaji zadevne hiše. To nedvomno niso bistvene sestavine glavne pogodbe, ki jih mora v skladu s 3. odstavkom 45. člena ZOR vsebovati predpogodba, da je veljavna.

Zatrjevane grožnje z izselitvijo že abstraktno ne morejo pomeniti sile v smislu 191. člena OZ. Skladno z najemno pogodbo je toženka imela pravico zahtevati plačevanje dogovorjene najemnine, tožnik pa ob izpolnjevanju pogodbenih obveznosti ni mogel imeti razloga za strah pred izselitvijo s strani toženke.

## Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

## Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo 6.977,13 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi vsakokrat od zneska 91,80 EUR od 6.9.1999 dalje do plačila in tako naprej za vsak sledeči mesec do vključno decembra 2005. Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 1.193,96 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude.

Zoper izpodbijano sodbo se v celoti in iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka. Predlaga, da sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno odločanje ali pa izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Zahteva tudi povrnitev stroškov pritožbenega postopka z zamudnimi obrestmi v primeru zamude.

Pritožnik navaja, da je sodišče zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje in posledično zmotno uporabilo materialno pravo. Prvostopenjsko sodišče je preveč poenostavilo kompleksne odnose med pravdnima strankama v času najemnega razmerja. Tožnik je stanovanje na naslovu H. 31 vzel v najem, kljub temu, da ni bilo primerno za bivanje, ker je bilo dogovorjeno, da mu bo toženka zadevno hišo skupaj s skednjem prodala po enem letu najema. Avgusta 1999 sta z ženo zato prodala stanovanje na J. in začela vlagati v stanovanje na H., ki sta ga jeseni 1999 usposobila za bivanje. Toženka jima je šele decembra 1999 prinesla v podpis najemno pogodbo za dobo dveh let – ne za eno leto, kot je bilo dogovorjeno – z določeno mesečno najemnino 14.000,00 SIT. Po preteku enega leta jima toženka hiše ni prodala, temveč je zahtevala, da se plačuje mesečna najemnina 300 DEM oz. kasneje 150 EUR. Na te pogoje sta pristala, ker sta še vedno upala in pričakovala, da bo prišlo do odkupa. Pisne predpogodbe za sklenitev prodajne pogodbe ni bilo sklenjene zato, ker sta zakonca H. toženki povsem zaupala. Zakon o obligacijskih razmerjih sicer ne določa, da mora biti predpogodba za prodajo nepremičnine sklenjena v pisni obliki. Da je dogovor o prodaji dejansko obstajal od vsega začetka najema, izhaja tako iz pisma toženke tožniku, kot iz izpovedb tožnika, toženke in priče H. ter vseh ravnanj tožnika in njegove žene, ki jih je treba presojati z vidika racionalnega človeka. Če dogovora ne bi bilo, tožnik ne bi prodal svojega lastniškega stanovanja, vložil večja finančna sredstva v toženkino nepremičnino in ne bi plačal enoletne najemnine vnaprej. Tožnik je plačeval povišan znesek najemnine na podlagi dogovora, ki je bil sklenjen in se je izvrševal zgolj pod odložnim pogojem, da bo med pravdnima strankama sklenjena prodajna pogodba za hišo na naslovu H. 31. Ker se ta pogoj po krivdi toženke ni nikoli izpolnil, tudi dogovor pravdnih strank o plačevanju povišanega zneska najemnine za 91,80 EUR, ki se je izvrševal vse od avgusta 2000 do decembra 2005, nima pravnega učinka in izgubi veljavo za nazaj. Tožnikova terjatev temelji na določbah o neupravičeni obogatitvi, saj 4. odstavek 210. člena ZOR oz. 3. odstavek 190. člena OZ določata, da obveznost vrnitve oz. nadomestitve vrednosti nastane tudi, če nekdo nekaj prejme glede na podlago, ki se ni uresničila ali je kasneje odpadla.

Poleg tega sta na povišano najemnino pristajala, da bi se izognila sili – izselitvi iz stanovanja, s katero jima je bilo s strani toženke in njenega sina večkrat zagroženo. Iz tega razloga sta za dve sezoni, od leta 2001 do 2003, tudi pristala na obdelovanje toženkinega »posestva«, da je toženka ohranila status kmeta, čeprav tožnik in njegova zakonska partnerica sploh nista znala kmetovati.

Nadalje 4. člen 84. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) določa, da se najemna pogodba sklepa v pisni obliki. 56. člen OZ določa, da če je pogodba sklenjena v pisni obliki, velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo. Vse pisne najemne pogodbe med pravdnima strankama so določale najemnino v višini 14.000,00 SIT oz. 58,42 EUR. Tožnik je s plačevanjem po 300 DEM oz. 150 EUR torej plačeval 91,80 EUR brez pravne podlage, saj so veljavne le pravice in obveznosti, določene v pisni obliki. 4. alinea 1. odstavka SZ-1 določa, da ima najemnik pravico zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine. Terjatev tožnika je tako utemeljena tudi po tej pravni podlagi.

Tožena stranka ni vložila odgovora na pritožbo.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah pritožbenih razlogov ugotavlja, da uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, postopek na prvi stopnji ali sodba pa nista obremenjena niti s kršitvami absolutne narave, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP).

Prvostopenjsko sodišče je najprej ugotovilo utemeljenost toženkinega ugovora delnega zastaranja in iz tega razloga zavrnilo tožbeni zahtevek za 4.681,80 EUR, ki predstavlja vsoto vtoževanih mesečnih zneskov po 91,80 EUR v obdobju od septembra 1999 do vključno novembra 2003. V skladu s 371. členom Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) v zvezi s 360. členom ZOR, ki se uporablja v predmetni zadevi glede na določilo 1060. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), in 346. členom OZ v zvezi s 335. členom OZ, je takšna odločitev materialnopravno pravilna. Glede na to, da je tožnik v pritožbi ne graja, je v tem delu odločitev prvostopenjskega sodišča pravnomočna.

Tudi v zvezi s preostalim tožbenim zahtevkom za 2.295,33 EUR, ki predstavlja seštevek mesečnih zneskov po 91,80 EUR za obdobje od decembra 2003 do vključno decembra 2005, pritožbeno sodišče v celoti sprejema dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki so v izpodbijani sodbi dovolj obširno in logično obrazložene ter se v izogib ponavljanju nanje v celoti sklicuje. Glede na ugotovljeno dejansko stanje prvostopenjsko sodišče pravilno zaključuje, da sta pravdni stranki dejansko za leta 2003, 2004 in 2005 vsakič sklenili najemno pogodbo za stanovanje na naslovu H. 31 v obsegu približno 70 m2 in mesečno najemnino 300 DEM oziroma 150 EUR. Plačilo 300 DEM oz. 150 EUR mesečno tako predstavlja izpolnitev dogovorjene obveznosti, ki jo je imel tožnik kot najemnik do toženke na podlagi 1. odstavka 587. člena OZ, ne pa neupravičene obogatitve tožene stranke.

Takšno stališče smiselno izključuje v pritožbi ponovljene očitke, da je tožnik najemnino 150 EUR mesečno plačeval, da bi se izognil sili – izselitvi iz stanovanja oz. pod vplivom strahu, da mu toženka sicer hiše, v katero je vložil vso kupnino od prejšnjega stanovanja, ne bo prodala. Iz ugotovljenega dejanskega stanja, v pravilnost katerega pritožbeno sodišče nima pomislekov, namreč ne izhajajo okoliščine, ki bi dajale podlago za relevantnost določil 191. člena OZ glede plačil zaradi izognitve sile. Zatrjevane grožnje z izselitvijo že abstraktno ne morejo pomeniti sile v smislu 191. člena OZ. Skladno z najemno pogodbo je toženka imela pravico zahtevati plačevanje dogovorjene najemnine, tožnik pa ob izpolnjevanju pogodbenih obveznosti ni mogel imeti razloga za strah pred izselitvijo s strani toženke.

Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je tožnik pristajal na plačila mesečne najemnine v višini 150 EUR pod odložnim pogojem, da bo med pravdnima strankama sklenjena prodajna pogodba za hišo na naslovu H. 31 skupaj s skednjem. Posledično je neutemeljeno tudi razlogovanje, da je zaradi neuresničitve pogoja tako odpadla pravna podlaga za plačilo najemnine v višini 150 EUR, zaradi česar je nastala neupravičena obogatitev toženke na podlagi 3. odstavka 190. člena OZ. Pritožbeno sodišče najprej ugotavlja, da gre pri teh trditvah za nedovoljene pritožbene novote, ki jih glede na 337. člen ZPP zato ne more upoštevati. Tožnik namreč niti ne zatrjuje, da novih dejstev glede sklenitve najemne pogodbe z najemnino 150 EUR pod odložnim pogojem prodaje brez svoje krivde ni mogel predložiti do prvega naroka oz. pravočasno v postopku pred prvostopenjskim sodiščem Ne glede na to pa niti takšne trditve ne omogočajo zaključka, da je bila med pravdnima strankama sklenjena veljavna predpogodba o prodaji zadevne hiše, kaj šele, da bi bila prodaja zadevne hiše določena tudi kot pogoj, od izpolnitve katerega je odvisna veljavnost najemne pogodbe. Tožnik navaja svoje »pričakovanje«, »dobro vero«, da bo toženka izpolnila »obljubo« o prodaji zadevne hiše. To nedvomno niso bistvene sestavine glavne pogodbe, ki jih mora v skladu s 3. odstavkom 45. člena ZOR vsebovati predpogodba, da je veljavna. Kljub dejstvu, da ZOR za veljavnost takšne predpogodbe (o prenosu lastninske pravice na nepremičninah) res ni določal pisnosti, kot sicer izhaja iz 2. odstavka 33. člena OZ v zvezi z 52. členom OZ, ta okoliščina ne spremeni ugotovitve o neobstoju zatrjevane predpogodbe, saj stranki niti ustno nista dogovorili bistvenih elementov prodajne pogodbe, ki naj bi po zatrjevanju tožnika bila sklenjena čez eno leto.

Prav tako ne vzdrži pritožbeni očitek, da zaradi zahteve Stanovanjskega zakona po pisnosti najemne pogodbe in določila 56. člena OZ o domnevi o popolnosti listine velja le najemnina v višini 14.000,00 SIT, kot je bila določena v vseh pisnih najemnih pogodbah med pravdnima strankama. Določilo 4. odstavka 84. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/03 z nadaljnjimi spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju SZ-1) res določa, da se najemna in podnajemna pogodba sklepata v pisni obliki, vendar je treba pri presoji posledice kršitve zahtevane obličnosti upoštevati 55. člen OZ, ki določa sankcije za tovrstne primere, in 58. člen OZ o izpolnjeni pogodbi, ki ji manjka oblika. Skladno s teleološko razlago predpisane obličnosti je treba ugotoviti, da je pisnost določena zaradi varstva interesov strank najemne pogodbe. Ob upoštevanju načela afirmacije pogodb je treba ugotoviti, da ničnost ni ustrezna sankcija za kršitev obličnostnih zahtev SZ-1 in zakon takšne sankcije niti ne predpisuje. Ustna najemna pogodba z dogovorjeno mesečno najemnino 150 EUR se je v celoti izvrševala, zato je skladno z 58. členom OZ in teorijo o realizaciji pogodba veljavna. Tožnik je bil na njeni podlagi toženki dolžan plačevati 150 EUR najemnine mesečno, šlo je za njegovo pogodbeno obveznost in ne plačevanje brez pravne podlage.

Glede na navedeno je pritožba tožeče stranke neutemeljena in jo je na podlagi 353. člena ZPP treba zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, ni upravičen do povrnitve pritožbenih stroškov. Odločitev o zavrnitvi pritožbenih stroškov je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožbe (1. odstavek 154. člena v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP).