VSL Sodba I Cp 535/2019
Datum: 2019-07-17T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2019:I.CP.535.2019
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - razlog za odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - drugo primerno stanovanje - lastništvo stanovanja - pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s strani tujca - pogoj vzajemnosti - nedopustna vnaprejšnja dokazna ocena
jedro: Pritožbeno sodišče glede na ugotovljene okoliščine zadeve nima pomislekov v pravilnost presoje prvostopenjskega sodišča o obstoju krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe po petem odstavku 103. člena SZ-1. Tožeča stranka je dokazala, da je bil zakonec toženke v obdobju od nakupa nepremičnine do sklenitve darilne pogodbe s svojim sinom (torej od 8. 10. 2015 do 11. 1. 2018) lastnik drugega primernega stanovanja v D. Že same navedbe tožene stranke o tem, na kakšni podlagi naj bi bil dejanski lastnik stanovanja v D. toženkin svak, si nasprotujejo in ne potrjujejo, da toženka kot najemnica neprofitnega stanovanja nima oziroma ni imela na razpolago primernega stanovanja. Tudi v primeru, če S. H. kot tuj državljan (državljan Republike Črne Gore) res ne bi mogel formalno pridobiti lastninske pravice na stanovanju v D., kot zatrjuje tožena stranka, njegovo pooblastilo (punomoč z dne 8. 10. 2015) že po vsebini predstavlja predvsem dogovor o financiranju stanovanja. Lastnik stanovanja je na tej podlagi lahko postal zgolj toženkin zakonec.
zveza: SZ-1 člen 10, 103, 103/5

## Jedro

Pritožbeno sodišče glede na ugotovljene okoliščine zadeve nima pomislekov v pravilnost presoje prvostopenjskega sodišča o obstoju krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe po petem odstavku 103. člena SZ-1. Tožeča stranka je dokazala, da je bil zakonec toženke v obdobju od nakupa nepremičnine do sklenitve darilne pogodbe s svojim sinom (torej od 8. 10. 2015 do 11. 1. 2018) lastnik drugega primernega stanovanja v D. Že same navedbe tožene stranke o tem, na kakšni podlagi naj bi bil dejanski lastnik stanovanja v D. toženkin svak, si nasprotujejo in ne potrjujejo, da toženka kot najemnica neprofitnega stanovanja nima oziroma ni imela na razpolago primernega stanovanja. Tudi v primeru, če S. H. kot tuj državljan (državljan Republike Črne Gore) res ne bi mogel formalno pridobiti lastninske pravice na stanovanju v D., kot zatrjuje tožena stranka, njegovo pooblastilo (punomoč z dne 8. 10. 2015) že po vsebini predstavlja predvsem dogovor o financiranju stanovanja. Lastnik stanovanja je na tej podlagi lahko postal zgolj toženkin zakonec.

## Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v III. točki izreka (glede povrnitve stroškov postopka) spremeni tako, da se odločitev v tej točki razveljavi.

II. V ostalem se pritožba zavrne in sodba v nespremenjenem delu potrdi.

III. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se odpove najemna pogodba št. ... z dne 22. 4. 2003, sklenjena med M. in toženo stranko za stanovanje z ID znakom: del stavbe 0001, stanovanje št. 11, na naslovu H., podrobneje opisano v I. točki izreka sodbe. Toženi stranki je naložilo, da je dolžna izprazniti to stanovanje in se v roku devetdeset dni po pravnomočnosti odločbe iz njega izseliti ter ga praznega vseh oseb in stvari izročiti tožeči stranki (II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da je dolžna povrniti tožeči stranki 729,95 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Toženka se v pritožbi zoper sodbo sklicuje na vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ter predlaga razveljavitev oziroma spremembo sodbe. Navaja, da je sodba nezakonita, ker je sodišče tožbenemu zahtevku ugodilo kljub njenemu ugovoru, da njen zakonec ni dejanski lastnik drugega stanovanja. Toženka je namreč dokazala, da v zemljiški knjigi vpisana lastninska pravica za nepremično ID znakom 0002 na E. H., ne izkazuje njene resnične vsebine, saj je dejanski lastnik te nepremičnine njegov brat S. H. Sodišče bi moralo šteti za resnična dejstva, navedena v pooblastilu, ki je bilo overovljeno pri Upravnih organih Občine P. v Črni Gori. Zapisana vsebina pooblastila potrjuje, da je stanovanje v D.dejansko kupil in je njegov pravi oziroma dejanski lastnik S. H. in ne E. H. Ker je bil ta dokument overovljen dobri dve leti pred postopki pri tožeči stranki, je s tem eliminiran vsakršen dvom v njegovo prirejanje za potrebe tega postopka. Neutemeljen je argument sodišča, da je mož toženke dejanski lastnik spornega stanovanja glede na dejstvo, da on prejema najemnino v znesku 120,00 EUR, saj je toženka sodišču jasno predočila, da si s to najemnino ona in njen mož sproti zagotavljata vračilo razlike med najetim kreditom za nakup stanovanja in njunim dolgom bratu. Ni res, da se dejanski lastnik S. H., pri prenosu lastninske pravice na toženkinega sina E., ni posebej ob overitvi dokumenta pri notarju zavaroval in izpostavil kot dejanski lastnik. To je naredil v zapisu z dne 15. 12. 2017, pri čemer pa je med njimi še veliko zaupanje. Sodišče je kršilo pravico tožene stranke do izjave v postopku s tem, ko je zaslišalo samo toženko, zavrnilo pa dokazna predloga z zaslišanjem prič S. H. in E. H., ker je štelo, da njuno zaslišanje ni potrebno. Z zavrnitvijo dokaznega predloga je sodišče vnaprej obema predlaganima pričama odvzelo njuno dokazno težo. Toženka se pritožuje tudi zoper odločitev o stroških postopka, saj tožeča stranka ni imela stroškov in jih tudi ni priglasila.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo navaja, da so vse pritožbene trditve neutemeljene, razen tistih, ki se nanašajo na odločitev o stroških postopka. V tem delu se strinja s pritožbenimi navedbami, saj ji stroški niso nastali in jih tudi ni priglasila.

4. Pritožba je glede odločitve o povrnitvi pravdnih stroškov utemeljena, v ostalem pa (glede glavne stvari) ni utemeljena.

5. Po določbi petega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) sme lastnik odpovedati najemno pogodbo med ostalim v primeru, če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo. Namen neprofitnih najemnih razmerij je namreč v tem, da se upravičencem oddajo izbrana stanovanja zaradi reševanja njihovih stanovanjskih problemov za bistveno nižjo najemnino od tržne. Zato lastništvo primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe pomeni, da si lahko najemnik sam uredi stanovanjski problem tako, da se preseli v svoje stanovanje in torej njegov socialni položaj ni tako šibek, da ga sam ne bi mogel rešiti.

6. Predmet spora je odpoved najemne pogodbe št. ... z dne 22. 4. 2003 za neprofitno stanovanje, v katerem biva toženka z družino. Tožbeni zahtevek temelji na trditvi, da je bil toženkin mož v obdobju od 8. 10. 2015 do 11. 1. 2018 zemljiškoknjižni lastnik drugega primernega stanovanja na naslovu Š. 15, D. (ID znak 0002). Tožena stranka je bila na to okoliščino opozorjena z dopisom tožeče stranke z dne 7. 7. 2017 ter hkrati obveščena, da ne izpolnjuje več pogojev za najem neprofitnega stanovanja. Toženka obstoj krivdnega odpovednega razloga zanika. Trdi, da je bil njen zakonec E. H. sicer res v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik stanovanja v D., a je dejanski in pravi lastnik stanovanja njegov brat S. H. 7. Pritožbeno sodišče glede na ugotovljene okoliščine zadeve nima pomislekov v pravilnost presoje prvostopenjskega sodišča o obstoju krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe po petem odstavku 103. člena SZ-1. Tožeča stranka je dokazala, da je bil zakonec toženke v obdobju od nakupa nepremičnine do sklenitve darilne pogodbe s svojim sinom (torej od 8. 10. 2015 do 11. 1. 2018) lastnik drugega primernega stanovanja v D.1 Že same navedbe tožene stranke o tem, na kakšni podlagi naj bi bil dejanski lastnik stanovanja v D. toženkin svak, si nasprotujejo in ne potrjujejo, da toženka kot najemnica neprofitnega stanovanja nima oziroma ni imela na razpolago primernega stanovanja. Tudi v primeru, če S. H. kot tuj državljan (državljan Republike Črne Gore) res ne bi mogel formalno pridobiti lastninske pravice na stanovanju v D., kot zatrjuje tožena stranka, njegovo pooblastilo (punomoč z dne 8. 10. 2015) že po vsebini predstavlja predvsem dogovor o financiranju stanovanja. Lastnik stanovanja je na tej podlagi lahko postal zgolj toženkin zakonec. Pritožbeno sodišča sicer ugotavlja, da so trditve tožene stranke o „preprekah“ pri urejanju lastništva na svaka S. H., ki se tičejo zagotovitve vzajemnosti med državama, očitno prilagojene potrebam tega postopka in zato neutemeljene. Možnost pridobivanja lastninske pravice na nepremičninah v Sloveniji tujcem zagotavlja Ustava, ki v 68. členu določa, da lahko tujci pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ki jo ratificira državni zbor. Iz te določbe izhaja, da lahko tudi tujci pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah v Sloveniji, če za to obstaja kot pravna podlaga bodisi zakon bodisi mednarodna pogodba. Ustava RS v tej določbi ne vsebuje več izrecnega pogoja vzajemnosti. Pač pa se ta ugotavlja v primerih, ko lastninsko pravico na nepremičninah v Sloveniji pridobivajo državljani držav kandidatk za članstvo v EU in pravne osebe s sedežem v teh državah (mednje sodi tudi Črna Gora), na podlagi zakona o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v Evropski Uniji na nepremičninah (Ur. list RS, št. 61/2006). Postopke ugotavljanja vzajemnosti in izdajo odločb o ugotovitvi vzajemnosti vodi Ministrstvo za pravosodje, ki v teh primerih ugotavlja vzajemnost skoraj brez izjeme. Zato ni mogoče slediti izpovedbi toženke o razlogih in nagibih njenega moža, ki naj bi ga vodili pri nakupu stanovanja v D. in vknjižbi nepremičnine nanj.

8. Tudi ostale okoliščine po nakupu stanovanja v D., na katere se sklicuje toženka v pritožbi, niso v prid njenim trditvam, da njen zakonec ni bil lastnik stanovanja. Prenosa lastninske pravice na S. H. tudi kasneje brata nista uredila, ampak je toženkin mož stanovanje podaril svojemu sinu. S. H. se v stanovanje ni vselil, pač pa ga je toženkin mož z najemno pogodbo oddal v najem najemnikom, ki mu plačujejo najemnino. Tudi dejstvo, da je za plačilo dela kupnine pridobil kredit toženkin mož, ki ga tudi odplačuje, in ne njegov brat, samo zase že govori za to, da je bil on, ne njegov brat S. H., lastnik stanovanja. Trditve, da naj bi šlo v tem primeru za neko posebno situacijo in zgolj za način poračunavanja medsebojnih dolgov med bratoma, kot ponavlja pritožba, prvostopenjsko sodišče utemeljeno ni sprejelo in je izpoved toženke o tem pravilno štelo za neverodostojno. Obe izjavi S. H. v obliki pooblastila (priloga B3 in B5), četudi overjeni pri upravnem organu oziroma pred notarjem v Črni Gori, zato ne dokazujeta njegove lastninske pravice na stanovanju v D. 9. Sodišče prve stopnje je zato pravilno uporabilo določbo petega odstavka 103. člena SZ-1, pri odločitvi pa tudi ni zagrešilo očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodba vsebuje razloge o odločilnih dejstvih, ki so jasni in si med seboj ne nasprotujejo. Pritožbeno sodišče prav tako ni ugotovilo nasprotij o odločilnih dejstvih med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med samimi temi listinami. Toženka je v dokaz res predlagala poleg lastnega zaslišanja tudi zaslišanje prič E. H. in S. H., a z zavrnitvijo dokaznega predloga z njunim zaslišanjem tudi po oceni pritožbenega sodišča ni bila kršena toženkina pravica do izjave v postopku. Res je prvostopenjsko sodišče v 16. točki obrazložitve zapisalo, da je ta dokazni predlog zavrnilo kot nepotreben, ker je imelo za odločitev o utemeljenosti tožbenega zahtevka dovolj podlage v navedbah in izvedenih dokazih, kar bi lahko kazalo na nedopustno vnaprejšnjo dokazno oceno, ki jo očita pritožba. A v nadaljevanju je dodano, da izvedba teh dokazov v ničemer ne bi vplivala na drugačno odločitev sodišča iz razlogov, ki jih je navedlo v obrazložitvi sodbe. To pomeni, da tudi če bi priči izpovedali tako, kot je toženka napovedala, izvedba teh dokazov ne bi mogla spremeniti končne dokazne ocene sodišča, upoštevaje vse zgoraj pojasnjene okoliščine primera.

10. Ker niso podani pritožbeni razlogi, niti tisti, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in glede glavne stvari potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Utemeljeno pa se toženka pritožuje zoper odločitev o stroških postopka, vsebovano v III. točki izreka sodbe. Iz zapisnika o glavni obravnavi izhaja, da tožeča stranka ni priglasila stroškov postopka. Ker o povrnitvi stroškov odloči sodišče le na zahtevo stranke (prvi odstavek 163. člena ZPP), odločitev o povrnitvi stroškov ni pravilna in nima podlage v določbi prvega odstavka 154. člena ZPP. Pritožbeno sodišče jo je zato razveljavilo (3. točka 365. člena ZPP).

12. O stroških pritožbenega postopka je odločeno na podlagi 165. člena v zvezi s 154. členom ZPP. Tožena stranka je s pritožbo delno uspela, a le glede stranskih terjatev, zato je pritožbeno sodišče odločilo, da sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Toženka ni ugovarjala, da to stanovanje ni primerno stanovanje v smislu 10. člena SZ-1 v zvezi s petim odstavkom 103. člena SZ-1.