VSK Sodba I Cp 656/2017
Datum: 2018-02-06T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSKP:2018:I.CP.656.2017
sodisce: Višje sodišče v Kopru
oddelek: Civilni oddelek
institut: pogodba o najemu poslovnih prostorov - odpoved najemne pogodbe - opomin najemodajalca - ustni opomin
jedro: Pritožba zmotno meni, da ustno opominjanje ne zadosti pogojem opominjanja pred odpovedjo najemne pogodbe. Kot je pravilno ugotovilo že sodišče, ZPSPP ne predvideva, da mora biti odpoved pisna. Takšno je stališče večinske sodne prakse, podpira ga tudi teorija. Odločbe, ki zahtevajo pisni opomin, so osamljene.
zveza: ZPSPP člen 28, 28/1, 28/1-1.

## Jedro

Pritožba zmotno meni, da ustno opominjanje ne zadosti pogojem opominjanja pred odpovedjo najemne pogodbe. Kot je pravilno ugotovilo že sodišče, ZPSPP ne predvideva, da mora biti odpoved pisna. Takšno je stališče večinske sodne prakse, podpira ga tudi teorija. Odločbe, ki zahtevajo pisni opomin, so osamljene.

## Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da ostane v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov P 138/2015 z dne 15.6.2015 ter toženi stranki (v nadaljevanju: toženki) naložilo v plačilo stroške pravdnega postopka.

2. Zoper sodbo se pritožuje toženka. Pritožbo vlaga zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da ne drži ugotovitev sodišča v 26. točki izpodbijane sodbe, da so bile trditve tožnika o obstoju ustnih opominov s strani toženke ostale neprerekane. Neizkazano opominjanje je bilo prerekano že v ugovoru. Izpovedbe tožnika in zakonitih zastopnikov Z. in A., na katere je sodišče oprlo odločitev, izkazujejo, da ustno opominjanje ne zadosti pogojem opominjanja pred odpovedjo najemne pogodbe. Pritožnik argumentirano navaja, da tožnik ni jasno izpovedal, katera opozorila je prenesel A. oziroma o čem je govoril z Z., predvsem ni nikjer jasno izpovedal, da je Z. jasno opozoril, da bo v primeru ponavljajočih se nepravilnosti odpovedal najemno pogodbo. Tudi iz izpovedi Z. ni mogoče potrditi, da ga je tožnik izrecno opozoril na nepravilnosti ter mu dal vedeti, da bo pogodba odpovedana, če se bodo nepravilnosti nadaljevale. Predhodno pisno opozorilo najemniku, ki krši najemno pogodbo, je predpisana procesna predpostavka z namenom najemniku omogočiti, da v danem roku odpravi kršitev in pogodbo vzdrži v veljavi. Ta namen je mogoče doseči zgolj s pisnim opozorilo, ki je jasno in razumljivo in vsebuje vse tri predpisane sestavine: opis kršitve, način odprave kršitve in primeren rok za njeno odpravo. Navedenim pogojem po mnenju toženke ni zadoščeno. Izpoved tožnika, da se je večkrat sestal z Z. z namenom, da opozorila prenese A., ne zadostuje za izpolnitev prej omenjenih kriterijev. Navedenega ne more sanirati niti dopis z dne 9.3.2015, čeprav je tožnik v njem zapisal, da je bila toženka z nepravilnostmi seznanjena in že večkrat ustno opozorjena. Omenjeni poziv po svoji vsebini predstavlja odpoved najemne pogodbe in vsako drugačno razlogovanje ne vzdrži kritične presoje. Dopis ne vsebuje niti načina odprave odpovednega razloga, s tem pa seveda ne predpisanega roka za odpravo kršitve. Pritožnik v pritožbi s sklicevanjem na izpovedi tožnika, Z. in A. argumentira trditev, da ustno opominjanje ne zadosti pogojem. Navaja, da to stališče potrjuje tudi dejstvo, da je tožnik na naslov toženke dne 9.3.2017 poslal odpoved. Dodaten dvom vnaša tudi odnos Z., ki je v postopku pričal proti toženki, katere družbenik in direktor je, pri tem pa jasno povedal, da se je umaknil zaradi A., da pa še vedno komunicira s tožnikom. Sodišče je zaključilo, da je torej opominjanje preko Z., preko katerega so šle vse pritožbe, zadostilo pogojem opominjanja, s čimer pa se toženka ne strinja. Ravno zaradi opisanih situacij je sodna praksa zavzela stališče, da je le pisno in pravilno naslovljeno opozorilo tisto, ki lahko opraviči odpoved najemne pogodbe. Pritožnica priglaša tudi pritožbene stroške.

3. Tožnik je na pritožbo odgovoril. Zavrača navedbe pritožbe, predlaga njeno zavrnitev in priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnik je v tej pravdi vtoževal odpoved pogodbe o najemu poslovnega prostora, sklenjene za določen čas in izselitev toženke iz poslovnega prostora. Toženki je očital kršitve najemne pogodbe, ker je kot najemnica z malomarnim in brezvestnim ravnanjem bistveno poslabšala položaj lokala, in to tako v odnosu do SNG, kot v odnosu do lokalne skupnosti.

6. Sodišče je v okviru tako zastavljene trditvene podlage v izpodbijani sodbi ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na ugotovljena dejstva pravilno uporabilo materialno pravo in svojo odločitev tudi ustrezno obrazložilo. Ugotovilo je, da je toženka kršila določbe najemne pogodbe s tem, da je z malomarnim in brezvestnim ravnanjem poslabšala položaj lokala v odnosu do SNG in širše lokalne skupnosti in svoje ugotovitve o tem izčrpno obrazložilo v 16. do 23. točki izpodbijane sodbe. Pritožba razlogov sodišča v tem delu ne napada. Ugotovilo je tudi, da je tožnik na kršitve določb pogodbe ustrezno opomnil (prva alineja prvega odstavka 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP). V zvezi s tem je jasno, izčrpno in prepričljivo obrazložilo ugotovitve, da je tožnik toženko večkrat ustno opozarjal, da je bila toženka na ta način jasno seznanjena s kršitvami in zahtevo, da je z njimi preneha in stanje sanira (26. do 29. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Toženka navedene ugotovitve neuspešno napada z lastno interpretacijo izpovedi tožnika in obeh zakonitih zastopnikov toženke. Upoštevaje naravo kršitve izpovedi tožnika in Z. ni mogoče razumeti drugače, kot jo razume sodišče: da je bila toženka na kršitve pogodbe izrecno opomnjena in pozvana k njihovi opustitvi. Pritožba nima prav, ko pravi drugače. O vlogi Z., kot enega od dveh zakonitih zastopnikov toženke in vplivu, ki jo ima ta okoliščina na njegovo verodostojnost, se je sodišče izreklo in obrazložilo, zakaj mu je verjelo, ne glede na njegov položaj v toženki (18. točka izpodbijane sodbe). Pritožnik, ki le pavšalno navaja, da Z. odnos "vnaša dodaten dvom", s strani sodišča zavzetega stališča sodišča o tem pa niti ne napada, s tozadevnimi očitki zato ne more uspeti. Prav tako ne more uspešno omajati dokazne ocene in ugotovitev sodišča s sklicevanjem na izpoved A.. Njegovo izpoved je sodišče označilo za neverodostojno in argumentirano obrazložilo, zakaj je temu tako (ugotovitev sodišča o tem pritožba ne graja). Pritožba neutemeljeno opozarja na napačno ugotovitev sodišča v 26. točki obrazložitve, češ da ni res, da so trditve o obstoju ustnih opominov s strani toženke ostale neprerekane. Sodišče v 26. točki izpodbijane sodbe ni ugotovilo tega, kar trdi pritožba (na podlagi neprerekanih trditev je ugotovilo le, da ima toženka dva zakonita zastopnika).

7. Pritožba tudi zmotno meni, da ustno opominjanje ne zadosti pogojem opominjanja pred odpovedjo najemne pogodbe. Kot je pravilno ugotovilo že sodišče, ZPSPP ne predvideva, da mora biti odpoved pisna. Takšno je stališče večinske sodne prakse,1 podpira ga tudi teorija.2 Odločbe, ki zahtevajo pisni opomin, so osamljene.3 V konkretni zadevi sta pravdni stranki malomarno in brezvestno ravnanje, s katerim se poslabša položaj lokala v odnosu do SNG ali širše lokalne skupnosti, v najemni pogodbi izrecno določili za kršitev pogodbe. Na takšno ravnanje je bila toženka večkrat jasno in konkretno opozorjena, pa z njim kljub opominom ni prenehala. Zato je sodišče tožbenemu zahtevku pravilno ugodilo.

8. Iz zgoraj navedenih razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (365. člen ZPP).

9. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Toženka s pritožbo ni uspela, odgovor na tožbo, ki ga je vložil tožnik, pa ni pripomogel k rešitvi le teh (prvi odstavek 155. člena ZPP).

1 VSRS III Ips 101/1997, ki ji je sledila večinska praksa, prim.: VSC Cpg 269/2013, VSLI Cpg 1366/2014. 2 Plavšak, N. in ostali, Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 204, 3. knjiga, str. 682. 3 VSL II Cp 1496/2010.