VSL Sklep I Cp 1573/2017
Datum: 2018-03-28T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2018:I.CP.1573.2017
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: delitev solastne stvari - dejanska etažna lastnina - navidezna solastnina - vsebina pogodbe - darilna pogodba - dejanska delitev nepremičnine - izključni lastnik - posamezni del - posebni del zgradbe - skupni del stavbe - stopnišče - skupni prostor - posest prostora - pravica dostopa do nepremičnine
jedro: Stavba je bila razdeljena z darilno pogodbo. Materialnopravno je šlo za pogodbo o delitvi stavbe na posamezne dele in prenose lastninske pravice na oddvojenem posameznem delu na udeleženca. Gre za navidezno solastnino, ki je po svoji vsebini etažna lastnina. Takih razmerij ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine v okviru 70. člena SPZ, ampak je nastalo etažno lastnino treba le še ustrezno vpisati.
zveza: SPZ člen 70, 105, 105/3, 107, 107/1. SZ-1 člen 5, 5/1

## Jedro

Stavba je bila razdeljena z darilno pogodbo. Materialnopravno je šlo za pogodbo o delitvi stavbe na posamezne dele in prenose lastninske pravice na oddvojenem posameznem delu na udeleženca. Gre za navidezno solastnino, ki je po svoji vsebini etažna lastnina. Takih razmerij ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine v okviru 70. člena SPZ, ampak je nastalo etažno lastnino treba le še ustrezno vpisati.

## Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

## Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje razdružilo solastno nepremičnino, ki leži na parc. št. 6, k.o. X, katere solastnika sta predlagatelj in nasprotni udeleženec vsak do 1/2. Sodišče je vzpostavilo etažno lastnino tako, da posamezni del št. 1 pripade v last nasprotnega udeleženca M. M., posamezni del št. 2 v last Z. M. splošni skupni deli stavbe, kot je parcela 6 (stavbišče), posamezni del št. 3 in posamezni del št. 4, so v lasti vsakokratnega lastnika posameznega dela št. 1 v deležu 444/1000 in posameznega dela št. 2 v deležu 556/1000. 2. Odločitev sodišča s pritožbo izpodbija nasprotni udeleženec iz vseh razlogov po 338. členu ZPP. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijani sklep spremeni tako, da posamezna dela stavbe št. 3 in št. 4 dodeli v last njemu. Ugotovitev sodišča, da naj bi bilo z darilno pogodbo določeno, da je stopnišče s hodnikom skupni del, je v nasprotju z vsebino darilne pogodbe. V darilni pogodbi dejanska etažna lastnina glede hodnika oziroma stopnišča ni bila dogovorjena. V 4. členu pogodbe je določeno, da mora nasprotni udeleženec predlagatelju zagotoviti dostop do kurilnice in zaklonišča. Z darilno pogodbo je bila tako zagotovljena služnost. Stopnišče - hodnik s vhodom (posamezni del št. 1) po darilni pogodbi pripada v last nasprotnemu udeležencu. 2. člen darilne pogodbe jasno določa, da je darovalka podarila nasprotnemu udeležencu stanovanje v pritličju in celotno kletno etažo. To pomeni, da hodnik s stopniščem ter kurilnica z zakloniščem nista splošna skupna dela stavbe. Tudi izvedenec Boh je v postopku v svojem izvedenskem mnenju ravno zaradi zagotovitve enakega solastniškega deleža na premoženju kot prvo varianto podal rešitev, da pripada nasprotnemu udeležencu celotna prva in druga etaža. Zmotna je ugotovitev sodišča, da je nasprotni udeleženec soglašal z elaboratom. Elaborat je bil naročen pod pogojem, da bosta s predlagateljem sklenila in podpisala usklajen sporazum o delitvi solastnine v etažno in pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij. Ker do tega ni prišlo, sklepa GURS o vpisu stavb v kataster stavb ne sprejema. Podredno navaja, da bi sodišče moralo upoštevati, da je celotno stopnišče v stavbi skupni prostor, torej tudi tisti del stopnišča, ki vodi do stanovanja predlagatelja (in ne le stopnišče s hodnikom, ki vodi od vhoda v pritličju do kletnih prostorov), in na skupno streho stavbe.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Predmet delitve je nepremičnina parc. št. 6, k.o. X, na kateri stoji stavba št. 2, ki je po zemljiškoknjižnih podatkih vpisana kot solastnina predlagatelja in nasprotnega udeleženca, vsakega do 1/2. Predlagatelj je trdil, da je bila nepremičnina z darilno pogodbo z dne 26. 10. 1998 (priloga B3 v spisu) med darovalko - materjo nepravdnih strank, ki je bila izključni lastnik in nepravdnima strankama dejansko etažirana, in je na tej podlagi pridobil stanovanjsko enoto v tretji in četrti etaži in stopnišče s hodnikom (ki vodi od vhoda v stavbo do kurilnice v kletni etaži) v izključno last. Nasprotni udeleženec je trdil, da gre za pravo solastnino, zato naj se fizična delitev opravi glede na solastne deleže, upoštevajoč vsebino pogodbe, po kateri je pridobil v izključno last celotno prvo in drugo etažo (klet in pritličje).

5. Pritožbeno sodišče se strinja, da je šlo pri predmetu delitve za dejansko etažno lastnino. Stavba je bila razdeljena z darilno pogodbo, o čemer ne more biti dvoma. Iz 2. člena pogodbe sledi, da je nasprotni udeleženec prejel trisobno stanovanje v prvem nadstropju stanovanjske hiše in kletno etažo, predlagatelj pa stanovanje v prvem nadstropju in neizdelano mansardo1. V istem členu je določeno, da sta kotlovnica s pečjo za centralno kurjavo, cisterna za kurilno olje in zaklonišče v skupni lasti obdarjencev. Materialnopravno je šlo za pogodbo o delitvi stavbe na posamezne dele in prenose lastninske pravice na oddvojenem posameznem delu na udeleženca. Gre za navidezno solastnino, ki je po svoji vsebini etažna lastnina.2 Takih razmerij ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine v okviru 70. člena SPZ, ampak je nastalo etažno lastnino treba le še ustrezno vpisati (1. odst. 107. člena SPZ). Takšni primeri se urejajo na podlagi določb ZVEtL. Tako po sodni praksi kot pravni teoriji za nastanek t. im. dejanske etažne lastnine zadostuje razdelitev stavbe, ki jo naredi izključni lastnik, poseben (enostranski) akt o razdelitvi izključne lastnine v etažno lastnino pa ni potreben. Čeprav je bil elaborat pred postopkom pridobljen sporazumno, sodišče prve stopnje nanj ni vezano, če se vzpostavi dvom v njegovo pravilnost. 6. Pritožbeno sodišče zavrača očitek, da v elaboratu določen posamezni del št. 4 (kotlovnica, kurilnica) v prvi etaži pripade v izključno last nasprotnega predlagatelja, ki je tudi lastnik in uporabnik posameznega dela št. 1. V darilni pogodbi je bila kurilnica z zakloniščem (posamezni del št. 4), določena kot pripadajoči skupni prostor. Zato je neutemeljeno pritožbeno zavzemanje, da je bilo s pogodbo, katere vsebina je jasna, podarjena nasprotnemu udeležencu celotna kletna (op. prva) etaža. 7. Udeleženca sta vse od sklenitve pogodbe imela nepremičnino v posesti v obsegu, kot je bilo opisano v darilni pogodbi. Predlagatelj ima v posesti stanovanje v tretji etaži in mansardni del stavbe - četrto etažo, nasprotni udeleženec pa stanovanjske prostore v drugi etaži, pritličju in delno v prvi - kletni etaži. Darilna pogodba izrecno izpostavlja kot skupni prostor kurilnico v prvi etaži, ki je že po naravi stvari skupni del stavbe. Okoliščina, da se je način ogrevanja od daritve spremenil, na opredelitev tega prostora kot skupnega ne vpliva.

8. Pritožbeno sodišče soglaša s sodiščem prve stopnje, da stopnišče s hodnikom praviloma predstavlja skupni del stanovanjske stavbe (3. odst. 105. člena SPZ in 1. odst. 5. člena Stanovanjskega zakona – SZ-1). Za odločitev ni pomembno, da v darilni pogodbi stopnišče (še) ni bilo omenjeno kot skupni prostor.

9. Vendar pa pritožnik v zvezi s stopniščem utemeljeno izpostavlja, da iz obrazložitve izpodbijanega sklepa ni mogoče ugotoviti, zakaj sodišče ni določilo enakega lastninskega režima na celotnem stopnišču. Iz obrazložitve, ki sloni na (spornem) elaboratu iz leta 2014, je razvidno, da je sodišče prve stopnje, kot splošni skupni del (ki je v solasti udeležencev), označen kot posamezni del št. 4, določilo le del stopnišča v stavbi. Nasprotni udeleženec je v postopku na prvi stopnji večkrat izpostavil, da je treba obravnavati kot skupni prostor celotno stopnišče, torej tudi del stopnišča, ki vodi od vhoda do stanovanjske enote predlagatelja in omogoča dostop do strehe, ki je skupni element stavbe. Ugovora nasprotnega udeleženca, da ni podlage, da je del stopnišča od tretje do četrte etaže v izključni lasti predlagatelja, drugi del stopnišča iz pritličja (druge etaže) v klet (prvo etažo) pa kot skupni del v solasti udeležencev, ni mogoče preveriti, saj se sodišče prve stopnje do njega ni opredelilo (14. točka 2. odst. 339. člena ZPP).

10. Zato je pritožbeno sodišče izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrača sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku - ZNP), saj gre za pomanjkljivost, ki je v postopku na drugi stopnji ni mogoče odpraviti. Če bo sodišče v ponovljenem postopku presodilo, da v vsebini darilne pogodbe ni podlage, da za stopnišče v stavbi velja različen režim, potem bo moralo pridobiti nov elaborat, ki bo odražal kot skupni prostor celotno stopnišče.3 1 Celotno podstrešje je s sklenitvijo darilne pogodbe izgubilo lastnost skupnega prostora in je postalo posebni del, kot predmet samostojnega razpolaganja.  
2 Glej Jure Debevec; Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ, PP 2012, št. 43, str.9, Sodna praksa: odločbe VS RS II Ips 390/2009, II Ips 202/2012, VSL I Cp 609/2017, I Cp 89/2015, I Cp 1155/2009, II Cp 2025/2015 3 Sodišče prve stopnje naj pred tem vsebino pogodbe v 2. členu, s katero se odsvaja konkretno opredeljen del stavbe, obravnava v povezavi s 4. členom, in se opredeli do tega, ali gre (morebiti) glede na celotno vsebino pogodbe za dodelitev tretje in četrte etaže predlagatelju, dodelitev druge in prve etaže (brez kurilnice) pa nasprotnemu udeležencu, ter za na prvih dveh etažah (že) ustanovljeno pravico dostopa do posamezne etaže in do kurilnice, kar je navajal pritožnik že pred nižjim sodiščem in ponavlja v pritožbi, v sodbi pa te navedbe niso bile ovrednotene.