VSL sodba II Cp 3987/2008
Datum: 2009-03-10T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2009:II.CP.3987.2008
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: najemna pogodba za nedoločen čas - odpoved najemne pogodbe za stanovanje - oblikovalna tožba - načelo pacta sunt servanda
jedro: Šele po prenehanju najemne pogodbe je mogoče zahtevati tudi izpraznitev stanovanja, ki ga od odpovedi dalje toženec uporablja brez pravnega naslova. Zaradi posebnega varstva, določenega v členu 112/4 SZ-1, pa izpraznitve ni mogoče zahtevati takoj, ob pravnomočnosti sodbe, pač pa šele po preteku roka, ki ga določi sodišče in ne sme biti krajši od 60 in ne daljši od 90 dni.
Na utemeljenost tožbenega zahtevka za plačilo najemnine in odpoved stanovanjskega najemnega razmerja ne more vplivati toženčevo slabo finančno stanje oziroma njegova pripravljenost poravnati svoje dolgove, ko bo imel na voljo dovolj finančnih sredstev. Pogodbene stranke so dolžne prevzete obveznosti izpolnjevati tako, kot se glasijo (tudi pravočasno), njihova sprememba ali prenehanje pa sta razen na podlagi zakona mogoča le s soglasjem druge pogodbene stranke (načelo pacta sunt servanda - 9. člen OZ).

 
zveza: OZ člen 9,  9.  SZ-1 člen 103,  103/1,  103/1-13,  112/3,  112/4,  103,  103/1,  103/1-13,  112/3,  112/4.

## Jedro

Šele po prenehanju najemne pogodbe je mogoče zahtevati tudi izpraznitev stanovanja, ki ga od odpovedi dalje toženec uporablja brez pravnega naslova. Zaradi posebnega varstva, določenega v členu 112/4 SZ-1, pa izpraznitve ni mogoče zahtevati takoj, ob pravnomočnosti sodbe, pač pa šele po preteku roka, ki ga določi sodišče in ne sme biti krajši od 60 in ne daljši od 90 dni.

Na utemeljenost tožbenega zahtevka za plačilo najemnine in odpoved stanovanjskega najemnega razmerja ne more vplivati toženčevo slabo finančno stanje oziroma njegova pripravljenost poravnati svoje dolgove, ko bo imel na voljo dovolj finančnih sredstev. Pogodbene stranke so dolžne prevzete obveznosti izpolnjevati tako, kot se glasijo (tudi pravočasno), njihova sprememba ali prenehanje pa sta razen na podlagi zakona mogoča le s soglasjem druge pogodbene stranke (načelo pacta sunt servanda - 9. člen OZ).

## Izrek

1. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

2. Tožena stranka sama krije stroške pritožbenega postopka.

## Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki odpovedalo najemno pogodbo, sklenjeno med pravdnima strankama dne 04.07.2006, toženi stranki naložilo, da v roku 60 dni po pravnomočnosti sodbe izprazni stanovanje, ki je bilo predmet najema in ga prostega oseb in stvari izroči tožnici ter ji naložilo plačilo najemnine za obdobje od 01.10.2006 do 30.05.2008 v višini 9.993,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega obroka dalje. V presežku je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo in toženi stranki naložilo povračilo pravdnih stroškov tožeče stranke v višini 841,13 EUR.

Zoper ugodilni del sodbe in odločitev o stroških pravdnega postopka se po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP; Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami) pritožuje tožena stranka. Uveljavlja absolutno bistveno kršitev pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, saj je izrek sodbe sam s seboj v nasprotju. Najprej je sodišče odpovedalo najemno pogodbo, potem pa tožencu dopustilo 60 dnevni rok, v katerem bo lahko še naprej v stanovanju. Takšno kršitev pa po njenem predstavlja tudi preobsežna obrazložitev in zamotanost razlogov sodbe. Pojasnjuje še, da bo toženec najemnino plačal, takoj ko bo zmogel težko finančno breme in predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe ter priglaša stroške pritožbe.

Tožeča stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Med pravdnima strankama ni spora, da sta 4.7.2006 sklenili najemno pogodbo za stanovanje za nedoločen čas (587. člen Obligacijskega zakonika - OZ; Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami), za dogovorjeno najemnino v višini 120.000,00 SIT in dogovorili tudi varščino v višini 360.000,00 SIT. Toženec je tožnici plačal najemnino za mesec julij 2006, ki ni predmet tega postopka in dne 6.10.2006 še 250.000,00 SIT, v preostanku pa svojih obveznosti po najemni pogodbi ni izpolnil. Pritožba izpodbijani sodbi neutemeljeno očita absolutno bistveno kršitev pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Stanovanjski zakon - 1 (SZ-1; Ur. l. RS, št. 69/2003 s spremembami) v primeru, ko najemnik ne plačuje najemnine, najemodajalcu daje možnost odpovedi najemne pogodbe (krivdni razlog odpovedi po 4. točki 1. odstavka 103. člena SZ-1). V primeru spora je potrebno najemno pogodbo odpovedati sodno (3. odstavek 112. člena SZ-1), pred tem pa je potrebno najemnika pisno opozoriti na prenehanje kršitve (3. odstavek 103. člena SZ-1).

Kadar pravnega razmerja ni mogoče spremeniti z enostransko izjavo volje, ker je pod posebnim varstvom zakona, in je zato odločanje o tem preneseno na sodišče, uveljavi stranka svoj interes za preoblikovanje razmerja s tožbo. Gre za oblikovalno tožbo, s katero se zahteva sprememba, preoblikovanje pravnega razmerja in učinkuje s pravnomočnostjo sodbe, ki pravno razmerje ustanavlja, spreminja ali ukinja. Sodišče je pravilno odločilo, da se najemna pogodba med pravdnima strankama odpove s pravnomočnostjo sodbe, saj je bil toženec najpozneje dne 18.12.2006 na možnost odpovedi tudi pisno opozorjen (kar sodišče sicer poimenuje odpoved).

Šele po prenehanju najemne pogodbe pa je mogoče zahtevati tudi izpraznitev stanovanja, ki ga od odpovedi dalje toženec uporablja brez pravnega naslova. Zaradi posebnega varstva, določenega v 4. odstavku 112. člena SZ-1, izpraznitve ni mogoče zahtevati takoj ob pravnomočnosti sodbe, pač pa šele po preteku roka, ki ga določi sodišče in ne sme biti krajši od 60 in ne daljši od 90 dni. V tem roku, ki je tožencu dan na voljo za izpraznitev stanovanja, tožnica od toženca ne more zahtevati izpraznitve stanovanja, vendar pa ima pravico do povračila koristi, ki bi jo toženec imel od uporabe (198. člen OZ).

Izrek izpodbijane sodbe v ničemer ne odstopa od navedenih določb, ni nejasen, niti sam s seboj v nasprotju, obrazložitev ima razloge o vseh odločilnih dejstvih, ni nerazumljiva, ni v nasprotju sama s seboj in jo je mogoče preizkusiti.

Na utemeljenost tožbenega zahtevka pa tudi ne more vplivati toženčevo slabo finančno stanje oziroma njegova pripravljenost poravnati svoje dolgove, ko bo imel na voljo dovolj finančnih sredstev. Pogodbene stranke so dolžne prevzete obveznosti izpolnjevati tako, kot se glasijo (tudi pravočasno), njihova sprememba ali prenehanje pa sta razen na podlagi zakona mogoča le s soglasjem druge pogodbene stranke (načelo pacta sunt servanda - 9. člen OZ). Toženec, upoštevajoč plačilo v višini 250.000,00 SIT, tožnici dolguje še najemnino v višini 479,02 EUR za mesec oktober 2006 in v višini 500,75 EUR od vključno meseca novembra 2006 do vključno maja 2008, kar skupaj znaša 9.993,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega obroka do plačila, kot je razvidno iz izreka sodbe sodišča prve stopnje.

Ker uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, pri presoji pa pritožbeno sodišče tudi ni zaznalo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (2. odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP).