VSL sodba I Cp 31/2014
Datum: 2014-02-26T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2014:I.CP.31.2014
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: povrnitev vlaganj v nepremičnino - dobroverni posestnik - povečanje vrednosti stvari - koristni stroški - pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja
jedro: Tožnici sta vsa zatrjevana vlaganja sicer izvršili kot dobroverni posestnici, vendar pa stroški, ki so nastali tožnicama z izdelavo šestih stanovanj na podstrešju, v smislu 38. člena ZTLR niso koristni – vrednost nepremičnine se, saj za izvršeno gradnjo ne bo mogoče pridobiti gradbenega in uporabnega dovoljenja, ni povečala.  Povečanje vrednosti stvari pa je objektivni kriterij za to, da je določen strošek mogoče opredeliti kot koristen.
zveza: ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14, 339/2-15.
    		  ZOR člen 132, 132/2.
    		  ZTLR člen 38, 38/4, 39, 39/4.
    		  ZGO-1 člen 2, 6, 67, 152.

## Jedro

Tožnici sta vsa zatrjevana vlaganja sicer izvršili kot dobroverni posestnici, vendar pa stroški, ki so nastali tožnicama z izdelavo šestih stanovanj na podstrešju, v smislu 38. člena ZTLR niso koristni – vrednost nepremičnine se, saj za izvršeno gradnjo ne bo mogoče pridobiti gradbenega in uporabnega dovoljenja, ni povečala. Povečanje vrednosti stvari pa je objektivni kriterij za to, da je določen strošek mogoče opredeliti kot koristen.

## Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pritožnika sama nosita vsak svoje stroške pritožbenega postopka.

## Obrazložitev

1. Pravni prednik toženca je 18. 10. 1999 prodal tožnicama sporno nepremičnino (v naravi je šlo za poslovno stanovanjsko zgradbo s poslovnimi prostori v pritličju, šestimi stanovanji v nadstropju in podstrešjem, pri čemer je bil objekt potreben tudi še postopka legalizacije) za dogovorjeno kupnino 1.115.000 DEM oziroma 112.079.800 SIT in jima jo izročil v posest ob sklenitvi pogodbe, zemljiškoknjižni prenos lastništva pa je bil pridržan do popolnega plačila kupnine. Kupnino je bilo treba po pogodbi plačati na sledeč način: aro 100.000 DEM ob sklenitvi pogodbe, 500.000 DEM do 14. 11. 1999, 415.000 DEM do 14. 12. 1999 in preostanek 100.000 DEM v roku 7 dni po tehničnem pregledu oziroma najpozneje do 28. 2. 2000. Tožnici postopka legalizacije objekta za izvedbo katerega sta imeli prodajalčevo pooblastilo, nista izvedli in na račun kupnine nista, razen are 100.000 DEM, nikoli več ničesar plačali, sta pa dodatno vlagali v kupljeno nepremičnino in prodajali posamična stanovanja naprej tretjim osebam. Temu je sledila tožba pravnega prednika toženca in nasprotna tožba obeh tožnic.

2. V teku tega postopka je sodišče o zahtevkih iz tožbe, v večjem delu pa tudi o zahtevkih iz nasprotne tožbe, že pravnomočno odločilo. Tako je bilo pravnomočno ugodeno: - zahtevku iz tožbe za razvezo (razdrtje) dne 18. 10. 1999 sklenjene kupoprodajne pogodbe; - zahtevku iz tožbe na izročitev oziroma vrnitev nepremičnine v posest toženi stranki (prodajalcu) ter - zahtevku iz tožbe za izselitev kupcev stanovanj, to je tretje do devete tožene stranke. Pravnomočno pa je bil zavrnjen: - zahtevek toženca po tožbi v delu s katerim je zahteval ugotovitev ničnosti med tožnicama kot prodajalkama in kupci stanovanj (to je preostalimi toženci) sklenjenih kupoprodajnih pogodb; - zahtevek po nasprotni tožbi na ugotovitev solastninske pravice obeh tožnikov na sporni nepremičnini, - zahtevek po nasprotni tožbi na znižanje kupnine; in zahtevek po nasprotni tožbi za plačilo vlaganj v višini 272.811,37 EUR s pripadki. Pravnomočno pa je bila zavržena nasprotna tožba v delu, s katerim sta tožnici zahtevali ugotovitev neveljavnosti 18. 10. 1999 sklenjene kupne pogodbe in njeno razveljavitev. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločalo še o zahtevku za plačilo zneska 124.573,63 EUR z zamudnimi obrestmi od 17. 4. 2000 dalje ter stroških postopka.

3. Tožeči in nasprotno toženi stranki (v nadaljevanju toženec (1)) je naložilo, da toženima in nasprotno tožečima strankama (v nadaljevanju tožnici) nerazdelno plača znesek 29.339,46 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 7.030.908,20 SIT od 17. 4. 2000 do 31. 12. 2006 in od zneska 29.339,46 EUR od 1. 1. 2007 dalje do plačila, pri čemer je v primeru, da so obresti do 22. 7. 2007 dosegle glavnico, dolžan plačati le obresti v višini glavnice, če pa obresti višine glavnice niso dosegle, tečejo od 22. 5. 2007 dalje neomejeno do plačila (točka I izreka). Glede plačila zneska 95.234,17 EUR s pripadki je sodišče zahtevek zavrnilo (točka II izreka). Tožnicama je naložilo v plačilo tudi stroške toženca, ki so nastali v zvezi z nasprotno tožbo, v višini 19.118,68 EUR s pripadki (točka III izreka).

4. Pritožbi vlagata druga tožnica in toženec.

5. Druga tožnica s pritožbo izpodbija zavrnilni del sodbe. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga spremembo izpodbijane odločitve tako, da bo zahtevku ugodeno, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške. Navaja, da je sodba v zavrnilnem delu zanjo nedopustno presenečenje. Odločitev tudi ni obrazložena oziroma je neustrezna. Razlogi o odločilnih dejstvih so nejasni in si nasprotujejo. Obstaja nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih o pisnih zatrjevanjih strank, o vsebini listin ter izpovedbah zaslišanih, ter samimi pisnimi zatrjevanji, listinami in izpovedbami zaslišanih. Sodbe zato ni mogoče preizkusiti. Sodišče pravdnih strank ni obravnavalo enako, posledično pa je zavrnilo izkazan zahtevek tožnic. Sledilo je pavšalnim navedbam toženca in dejanskega stanja praktično ni ugotavljalo. Zahtevku za povračilo vlaganj, ki je več kot očitno utemeljen, se ni odpovedala. Najkasneje 27. 6. 2003 je posredovala pravočasno specifikacijo del in sicer tako glede koristnosti kot tudi potrebnosti vlaganj v nepremičnino. Obsežna prenova je bila začeta v soglasju s pravnim prednikom toženca že septembra 1999. Takšen obseg prenove, vključno z stanovanji, ki so bila kasneje prodana, ni bil nikoli sporen in ga je narekovala že kupna pogodba med strankami z dne 18. 10. 1999. Z vsebino pogodbe je toženec soglašal in vedel, da stanje objekta ob sklenitvi narekuje obsežne gradbene in druge investicije. Vsa vlaganja predstavljajo vrednost in izdatno pridobitev. Vlaganja so bila nujna, potrebna in v celoti koristna tudi za toženca. To je potrdil tudi izvedenec B. A. Toženec drugega izvedenca ni predlagal. Zaradi vlaganj je objekt toženca vreden za najmanj 124.573,63 EUR več. Zaradi povsem nesprejemljive odločitve so tožnici kršene temeljne ustavne svoboščine in človekove pravice. Sodba v zavrnilnem delu ni pravična. Sodišče ni uporabilo splošnih življenjskih pravil, niti pravil logičnega mišljenja. Ni izpeljalo ustrezne dokazne ocene in je nepravilno uporabilo materialno pravo. Predlaga, da se zadeva v primeru razveljavitve odločitve, dodeli drugemu sodniku.

6. Toženec s pritožbo izpodbija tisti del sodbe, s katerim je sodišče zahtevku delno ugodilo. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu ZPP. Predlaga spremembo izpodbijane odločitve tako, da bo zahtevek v celoti zavrnjen oziroma njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglaša pritožbene stroške. V zvezi z vlaganji, ki jih je sodišče ocenilo kot koristna in potrebna, opozarja, da so bila opravljena brez ustreznih dovoljenj in so objekt predrugačila do te mere, da zanj dovoljenj ne bo mogoče dobiti. O tem obstoji celo inšpekcijsko mnenje, tega pa tudi tožnici ne zanikata. Toženec bo imel kvečjemu stroške z odstranitvijo nelegalnih in nepotrebnih posegov. Povezava greznica-kanalizacija, ki jo je sodišče ocenilo v točki 37 kot potrebno, je isto delo kot ukinitev greznice in izdelava novega kanalizacijskega priključka, ki je bil prav tako priznan. V ceno se šteje izkop in položitev betonske odtočne cevi ter zasutje, kar je zanemarljivo. Investicija je bila nepotrebna, saj je greznica zadostovala za šest obstoječih stanovanj, ni pa zadostovala za sedemnajst stanovanj, kolikor sta jih tožnici nameravali zgraditi. Izdelava dveh poslovnih prostorov v pritličju je bila zanemarljiva in nepopolno narejena. Narejeni sta bili dve „knauf“ steni in dve okni. Talna obdelava je bila že narejena, kar je toženec pojasnil na obravnavi 10. 5. 2012. Višina vlaganj zato ni mogla biti takšna, kot jo je prisodilo sodišče. Nepotrebne so bile tudi investicije v sanitarije. Tožnici sta nove sanitarije preuredili, ker sta želeli zgraditi še pet stanovanj, ki pa nikoli niso bila končana. Tudi zakoniti zastopnik prve tožnice je pojasnil, da je WC v pritličju obstajal, a so ga obnovili. Poleg tega so sanitarije narejene v grobem, brez vrat, brez sanitarne keramike in ostalega in za toženca investicija ni koristna. Vsa dela so zanj nepotrebna, ker sam ne bi naredil nobenih. Če je bilo razumno pričakovati, da bosta kupca v nepremičnino vlagala, to ne pomeni, da bo prodajalec vlaganja štel za potrebna in koristna ali da bo ta vlaganja sam uporabil. Ves čas je tudi opozarjal, da so bila dela opravljena nekvalitetno, v najkrajšem možnem času in z najmanjšimi stroški, pa izvedenec tega ni upošteval. Potrdil je, da je mnenje le približno. Ob zaslišanju pa je rekel, da vlaganja brez ustreznega dovoljenja niso vredna nič. Morebitne nejasnosti v delu izvedenca gredo v breme tožnic, ki dopolnitve mnenja ali postavitve drugega izvedenca nista predlagali. Obstoječe mnenje skupaj s pojasnili ob zaslišanju, ni dovolj trdno, da bi bilo lahko podlaga za odločitev. Sodišče se do vrednosti objekta kot celote ne opredeli, vendar dejstvo, da objekt nima dovoljenj, vpliva na njegovo vrednost in s tem na to, koliko je toženec obogaten. Z vlaganji ne more biti obogaten, saj sam biva drugje in ne rabi tolikšnega števila stanovanj, kot jih je v spornem objektu. Ker ni dovoljenj, v objektu tudi ne more bivati, lahko ga kvečjemu proda. V tem primeru pa bo zaradi opravljenih del vreden manj, upoštevaje dejstvo, da je cena stanovanj in poslovnih prostorov padla. Toženec je kvečjemu prikrajšan. Nepremičnina je bila izpraznjena šele 1. 7. 2010 in za toženca neuporabna več kot deset let, na njej pa je moral opraviti več nujnih del. Kot je povedel ob zaslišanju, je danes nepremičnina vredna manj kot prej, z njo ima in bo imel le stroške. Dejansko stanje je sodišče zato nepravilno ugotovilo ter nepravilno uporabilo tudi materialno pravo.

7. Na pritožbo druge tožnice je odgovoril toženec. Meni, da je neutemeljena in predlaga njeno zavrnitev. Priglaša stroške.

8. Tožnici na pritožbo toženca nista odgovorili.

Glede pritožbe druge tožeče stranke

9. Vsebinsko zatrjevan očitek o storjeni kršitvi po 14. točki 2. odstavka 339. člena ZPP je neutemeljen. Sodišče prve stopnje je v sodbi, ob upoštevanju materialnopravnega izhodišča na katerega ga je napotilo pritožbeno sodišče v sklepu I Cp 2590/2012 z dne 19. 12. 2012, navedlo razloge o vseh odločilnih dejstvih, razlogi so jasni in razumljivi in si tudi ne nasprotujejo. Pritožbeni preizkus odločitve je tako mogoč.

10. Na kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, ampak samo na zahtevo stranke (drugi odstavek 350. člena ZPP). Ta mora biti zato obrazložena: pritožnik mora konkretizirano navesti glede katerega odločilnega dejstva obstaja nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listine, ki jo je sodišče vpogledalo oziroma vsebini zapisnika o zaslišanju stranke ali priče, in samo listino oziroma zapisnikom ter seveda tudi, katera listina oziroma zapisnik to je. Tej zahtevi pa pritožnica z golo trditvijo, da takšno nasprotje obstoji, ni zadostila. Enako velja za trditev, da so bile pritožnici z izpodbijano odločitvijo kršene ustavne pravice. Ker očitek ni konkretiziran, se pritožbeno sodišče do njegove (ne)utemeljenosti ne more opredeliti.

11. Neutemeljen je nadalje očitek, da sodišče prve stopnje pravdnih strank ni obravnavalo enako, saj podlage za tak očitek ne more predstavljati trditev o nepopolno in zmotno ugotovljenem dejanskem stanju in napačni zavrnitvi po njenem mnenju izkazanega zahtevka. Da bi sodišče stranki v primerljivih procesnih položajih, ne da bi za to imelo podlago v zakonu, obravnavalo različno, pa pritožnica ne trdi.

12. Tožeča stranka bi bila nad odločitvijo lahko presenečena le, če bi sodišče pri odločanju uporabilo pravno podlago, ki je kljub skrbnosti ni mogla pričakovati ali če bi prišlo do nepričakovanega odmika od uveljavljene sodne prakse, kar pa se v konkretnem primeru ni zgodilo. Celo več: sodišče prve stopnje je glede materialnopravne presoje spora v celoti sledilo napotilom pritožbenega sodišča v sklepih I Cp 2958/2007 z dne 28. 5. 2008 in I Cp 2590/2012 z dne 19. 12. 2012. 13. Zakaj pritožnica v pritožbi posebej izpostavlja, da se vlaganjem ni odpovedala in da je najkasneje 27. 6. 2003 posredovala sodišču pravočasno specifikacijo del, ni jasno. Sodišče prve stopnje namreč zahtevka v izpodbijanem delu ni zavrnilo, ker bi se mu morda pritožnica odpovedala oziroma na prikrajšanje pristala. Celo nasprotno. Tak ugovor toženca je (pravilno) zavrnilo in nato zahtevek vsebinsko presojalo. Pri tem je, kot izhaja iz točke 28 sodbe, izhajalo iz specifikacije del, ki jo je pritožnica dala 27. 6. 2003, torej te, ki jo pritožba izpostavlja. Štelo jo je za pravočasno.

14. Kot je pritožbeno sodišče pojasnilo že v sklepu I Cp 2590/2012 z dne 19. 12. 2012, temu pa je sledilo tudi sodišče prve stopnje, izvedenih vlaganj ni mogoče obravnavati kot nekaj, kar sta bili tožnici po sklenjeni kupni pogodbi dolžni izvršiti in sta zato posledično, upoštevajoč 2. odstavek 132. člena ZOR, vloženo upravičeni zahtevati nazaj, toženec pa se takšnemu vrnitvenemu zahtevku (saj je pogodbo podpisal in se z njo strinjal) z ugovori o koristnosti in potrebnosti stroškov ne more upirati. Za takšno stališče v sklenjeni kupni pogodbi z dne 18. 10. 1999 in sočasnem dogovoru, ni najti opore. Nobenega dvoma sicer ne more biti, da se je pravni prednik toženca strinjal, da tožnici pričneta z vlaganji še pred plačilom kupnine in vpisom njune lastninske pravice v zemljiško knjigo in da je pristal na to, da se v kupno pogodbo vnese opis objekta, ki ni ustrezal dejanskemu stanju, vendar pa to ne more pomeniti, da je to sprejel kot obveznost tožnic po kupni pogodbi. To iz teksta pogodbe ne izhaja, prav tako tudi ne iz dodatnega dogovora. Predvsem iz dogovora z dne 18. 10. 1999 je razvidno, da je bil predmet nakupa v kupni pogodbi opisan tako kot je bil, na izrecno zahtevo tožnic iz razlogov zmanjšane davčne stopnje pri prodaji stanovanj na trgu, tožnici sta se tudi izrecno zavezali, da (zaradi razlike v takšnem opisu) do prodajalca ne bosta uveljavljali kakršnihkoli zahtevkov. Ker sta tožnici, kot izhaja iz dejanskih ugotovitev, pričeli z vlaganji že pred podpisom pogodbe in jih tudi izvedli pred dokončno realizacijo nakupa, to je pred plačilom celotne kupnine in vpisom svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo, je pravni prednik toženca več kot očitno soglašal ne le z nujnimi vzdrževalnimi deli in deli, ki so bila potrebna za legalizacijo objekta (primerjaj pooblastilo z dne 20. 8. 1999), pač pa tudi z investicijskim vlaganjem. Vendar pa vse to ne more pomeniti podlage za zaključek, so bila vlaganja del obveznosti tožnic po sklenjeni kupni pogodbi. Pravni prednik toženca je tožnicama s tem zgolj omogočil, da znižata stroške pri kasnejši prodaji na novo zgrajenih stanovanj, dovolil pa jima je tudi to, da z vlaganji pričneta, še preden bo pridobljeno gradbeno dovoljenje in prodaja dokončno realizirana s plačilom kupnine in vpisom lastninske pravice v zemljiško knjigo. Tožnici sta torej vlagali v toženčevo nepremičnino, ker nista želela čakati do zaključka ustreznih upravnih postopkov in do vpisa svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo, in ne zato, ker bi jima kaj takšnega nalagala sklenjena pogodba.

15. Kot je bilo obširno pojasnjeno že v zgoraj omenjenem sklepu I Cp 2590/2012 z dne 19. 12. 2012 (točka 19), na katerega se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanju sklicuje, pa takšen zaključek terja presojo zahtevka po 38. oziroma 39. členu Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR). Do položaja zatrjevane neupravičene obogatitve je namreč prišlo zaradi učinkov stvarnega prava. Ob takšni presoji pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta tožnici vsa zatrjevana vlaganja sicer izvršili kot dobroverni posestnici, vendar pa stroški, ki so nastali tožnicama z izdelavo šestih stanovanj na podstrešju, v smislu 38. člena ZTLR niso koristni – vrednost nepremičnine se, saj za izvršeno gradnjo ne bo mogoče pridobiti gradbenega in uporabnega dovoljenja, ni povečala. Ker je povečanje vrednosti stvari objektivni kriterij za to, da je določen strošek mogoče opredeliti kot koristen, je zahtevek zavrnilo.

16. Pritožnica dejstva, da gradbeno in uporabno dovoljenje za novo zgrajena stanovanja nista bili pridobljeni oziroma ju tudi ne bo mogoče pridobiti, ne izpodbija. Vztraja zgolj pri tem, da je bila celotna investicija kljub temu koristna, saj je povečala vrednost nepremičnine. To naj bi potrdil tudi izvedenec B. A. Pritožbeno sodišče tej trditvi ne more slediti, saj iz mnenja, ki ga je izvedenec A. dal v tem postopku, to ne izhaja. Drži sicer, da je v pisnem mnenju z dne 6. 1. 2011 ugotovil povečanje vrednosti nepremičnine (tudi) zaradi izgradnje novih stanovanj, vendar pa je ob tem zapisal, da pri izračunu vrednosti ni upošteval, da gradbeno in uporabno dovoljenje ni izdano (primerjaj točko 8 mnenja, list. št. 751). Ob zaslišanju dne 6. 7. 2011 (list. št. 800) pa je pojasnil, da prostori brez dovoljenj niso (tržno) vredni nič, saj jih ni mogoče koristiti. Sodišče je takšno izvedenčevo ugotovitev (pravilno) upoštevalo in nanjo oprlo tudi svojo odločitev, saj pritožnica dopolnitve mnenja ali postavitve drugega izvedenca ni predlagala. Stališče, da bi moral drugega izvedenca predlagati toženec, je zmotno, dokazno breme o koristnosti stroškov je bilo namreč na tožnicah.

17. Sodišče je kot nekoristen strošek opredelilo tudi polaganje laminata preko klinkerja, kot neizkazan pa strošek v zvezi z zagotovitvijo požarne varnosti v kurilnici v pritličju ter strošek pridobitve elektrosoglasja. V tem delu pritožnica dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje konkretizirano ne izpodbija. Pritožbeno sodišče zato ugotavlja, da je ob dejstvu, da določeni stroški niti izkazani niso bili, odločitev o zavrnitvi zahtevka že iz tega razloga pravilna, glede stroška položenega laminata, pa ob upoštevanju mnenja izvedenca, na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje, soglaša tudi z materialnopravno presojo o nekoristnosti tega stroška. Pritožnica v pritožbi tudi sicer ne ponuja argumentov, ki bi narekovali drugačno presojo.

18. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker sodišče prve stopnje ni storilo niti kršitev, na katere v obsegu 2. odstavka 350. člena ZPP pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, jo je posledično zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

19. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 165. v zvezi z 154. in 155. členom ZPP. Ker druga tožnica s pritožbo ni uspela, do njihovega povračila ni upravičena. Ker odgovor na pritožbo k odločitvi ni pripomogel, stroške, ki so tožencu v zvezi s tem nastali, pritožbeno sodišče ocenjuje za nepotrebne. Dolžan jih je zato nositi sam.

Glede pritožbe tožene stranke

20. Sodišče prve stopnje je tožnicama, saj je ugotovilo, da gre za koristne stroške v smislu 38. člena ZTLR, priznalo pravico do povračila zneska 29.339,46 EUR. Za toliko naj bi se vrednost nepremičnine zaradi izdelave dveh poslovnih prostorov, sanitarij v pritličju, ukinitve greznice in ureditve priključka na kanalizacijo, povečala. V zvezi s temi vlaganji, za razliko od vlaganj v mansardo (zgraditev šestih stanovanj), ni ugotovilo, da pridobitev gradbenega in kasneje tudi uporabnega dovoljenja ne bo mogoča. 21. Da sta tožnici vsa svoja vlaganja v objekt izvedli brez gradbenega dovoljenja, med pravdnimi strankami ni bilo sporno. Gre torej za nelegalno gradnjo (primerjaj 2. člen, točka 12.1 Zakona o graditvi objektov, v nadaljevanju ZGO-1). Neprerekana je ostala tudi trditev toženca, da za tako predrugačen objekt gradbenega in uporabnega dovoljenja ne bo mogoče pridobiti. Na to pritožnik ponovno opozarja v pritožbi, saj meni, da iz tega razloga o povečanju vrednosti nepremičnine ni mogoče govoriti. Takšno stališče je po mnenju pritožbenega sodišča, v pogledu gradbenih posegov, ki so bili izvedeni v pritličju stavbe, zmotno.

22. V prvi vrsti je potrebno ugotoviti, da zgolj okoliščina, da gre za nelegalno gradnjo, sama po sebi ne more pomeniti, da je vsakršno povečanje vrednosti nepremičnine izključeno. Če je namreč nelegalno gradnjo mogoče legalizirati, je povečanje vrednosti nepremičnine lahko kvečjemu manjše (2). Šele v položaju, ko legalizacija ni mogoča, lahko pride do tega, da o povečanju vrednosti nepremičnine ni mogoče govoriti. V tem primeru je namreč po 152. členu ZGO-1 predvidena odstranitev objekta ali njegovega dela, vzpostavitev prejšnjega stanja ali drugačna sanacija, če vzpostavitev v prejšnje stanje ni mogoča. Če je torej lastnik dolžan tisto, kar je bilo nelegalno zgrajeno, porušiti, o povečanju vrednosti ni mogoče govoriti.

23. Po ZGO-1 je mogoče gradbeno dovoljenje (3) pridobiti bodisi za celoten objekt ali pa za njegov del, ki pomeni tehnično, tehnološko ali funkcionalno celoto in se da samostojno uporabljati, če se objekt gradi oziroma rekonstruira po delih in to opredeljuje projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (primerjaj 67. člen ZGO-1). ZGO-1 tudi dopušča, da se brez gradbenega dovoljenja izvedejo vzdrževalna dela (primerjaj 6. člen ZGO-1), kamor sodijo tudi redna vzdrževalna dela. Med ta dela pa zakon uvršča izvedbo investicijsko vzdrževalnih del, popravil, gradbenih, inštalacijskih in obrtniških del ter izboljšav, ki sledijo napredku tehnike, z njimi pa se ne posega v konstrukcijo objekta, ne spreminja njegova namembnost in ne zmanjšuje ravni izpolnjevanja bistvenih zahtev. Glede na takšno zakonsko ureditev, v konkretnem primeru zgolj dejstvo, da ni mogoče pridobiti gradbenega dovoljenja za celoten objekt (v stanju kot je sedaj) in dejstvo, da ga ni mogoče pridobiti niti za novo zgrajena stanovanja v mansardi, še ne pomeni nujno, da ta možnost ne obstaja za gradbene posege, ki so bili izvedeni v pritličju – v njem sta bila zgrajena dva nova poslovna prostora in nove sanitarije, objekt pa je bil priključen tudi na kanalizacijsko omrežje. Da takšna (delna) legalizacija ni mogoča, pa toženec, na katerem je bilo v zvezi s tem trditveno in dokazno breme, ni niti trdil. Sodišče prve stopnje zato pri presoji, ali gre v tem delu za koristne stroške, tega ni bilo dolžno upoštevati.

24. Z izpodbijano sodbo je sodišče tožencu med drugim naložilo plačilo zneska 24.229,10 EUR in zneska 2.921,05 EUR. Toženec sodišču v zvezi s tem neutemeljeno očita, da je tako v prvem kot drugem znesku priznan strošek, ki je nastal zaradi priključitve objekta na kanalizacijsko omrežje. Pod točko 37 izpodbijane sodbe sodišče prve stopnje res omenja tudi povezavo greznica – kanalizacija, vendar pa je iz nadaljnje obrazložitve razvidno, da se znesek 24.229,10 EUR ne nanaša na sicer priznan strošek zunanjega priključka kanala in vode v višini 2.921,04 EUR. Iz izvedeniškega mnenja, na katerega se sodišče prve stopnje pri tem sklicuje (primerjaj mnenje z dne 6. 1. 2011, stran 10, list. št. 748), izhaja, da je v znesku 24.229,10 EUR zajeta izdelava obodnih sten, vgraditev oken in vrat, odstranitev tlaka terase, odstranitev greznice, podložni beton za tlake, plavajoči podi, podboji za vhodna vrata, viseči strop in električna napeljava s tem, da je upoštevan 3,3 % odbitek na račun neizvedenega finalnega poda, okenskih polic in finalnega fasadnega sloja. Pri znesku 2.921,05 EUR, ki je bil priznan pod točko 38, pa gre (primerjaj isto mnenje, stran 12, list. št. 750) za zunanji priključek kanala in vode, torej strošek, ki je (po odstranitvi greznice) povezan z priključitvijo objekta na ustrezno (kanalizacijsko) omrežje.

25. Za koliko se je vrednost nepremičnine povečala zaradi izvedenega priklopa objekta na kanalizacijsko omrežje, je ugotovil izvedenec gradbene stroke. Zaradi pritožnikovih pripomb, ki pa se niso nanašale na ta del mnenja, je bil slednji tudi zaslišan. Toženec tudi ob tem zaslišanju vprašanj ali pomislekov v zvezi z ugotovljeno vrednostjo ni imel, prav tako pa niti kasneje ni predlagal dopolnitve izvedeniškega mnenja ali postavitve drugega izvedenca. Z pritožbenimi očitki, da je vrednost teh del zanemarljiva (in je torej ta, ki jo je ugotovilo sodišče, napačna), zato ne more biti uspešen.

26. Kot je bilo že pojasnjeno v sklepu I Cp 2590/2012 z dne 19. 12. 2012, se v primeru, ko gre za dobrovernega posestnika (4), koristnost stroška presoja objektivno – kaže se v povečanju vrednosti stvari. Ni torej odločilno, ali je strošek koristen tudi za lastnika. Subjektivni kriterij koristnosti pri dobrovernem posestniku tako ne pride v poštev (primerjaj besedilo 4. odstavka 38. in 4. odstavka 39. člena ZTLR in razliko med njima). Pritožnik z pritožbeno trditvijo, da zanj strošek ni bil potreben, ker je greznica zadostovala, ne more uspeti. Enako velja za trditev o nepotrebnosti stroška, ki se nanaša na izdelavo sanitarij v pritličju.

27. Pri oceni povečanja vrednosti nepremičnine zaradi izdelave sanitarij v pritličju, je izvedenec (posledično pa tudi sodišče) upošteval odbitek zaradi nedokončanosti, to je vse tiste pomanjkljivosti, ki jih pritožnik omenja v pritožbi. Vrednost je bila tako znižana za pri sanitarijah I za 5%, pri sanitarijah II pa za 20%.

28. Zaradi izdelave dveh poslovnih prostorov, se je po ugotovitvi sodišča prve stopnje vrednost nepremičnine povečala za 24.229,10 EUR. Tudi v zvezi s to vrednostjo, ki ji pritožnik nasprotuje, velja vse tisto, kar je bilo pojasnjeno že v zvezi z priključitvijo objekta na kanalizacijsko omrežje. Drži sicer, da je tožnik, ko je bil zaslišan, izpovedal, da sta tožnici nadstrešek le zaprli s „knaufom“ in vgradili okna, ni pa bilo potrebno delati talnih oblog, vendar pa takšna izpovedba stranke ne odvezuje dati ustrezne trditve oziroma pripombe na izvedeniško mnenje, če meni, da izvedenec določenih dejstev ni, ali jih je nepravilno upošteval. Poleg tega pa je tudi na tem mestu potrebno opozoriti, da pritožnik dopolnitve mnenja ni predlagal. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev zato utemeljeno oprlo na vrednost, ki jo je ugotovil izvedenec.

29. Povsem pavšalen je očitek, da izvedenec pri cenitvi ni upošteval kvalitete del. To sicer drži, saj je izvedenec to ob zaslišanju potrdil, vendar pa bi pritožnik moral v pritožbi navesti vsaj to, pri katerem strošku, ki je bil priznan, je to pomembno oziroma kaj je bilo narejeno slabo ali z neustreznim materialom, pa pri vrednosti ni bilo upoštevano. Glede na to, da je bil del zahtevka zavrnjen iz drugih razlogov, takšnega pritožbenega očitka ni mogoče preizkusiti, saj je možno, da se kritika kvalitete nanaša na gradbena dela v mansardi, prav tako pa ni nujno, da je vse, kar je bilo narejeno in priznano v pritličju, nekvalitetno in zato vrednost manjša, kot jo je izvedenec ocenil. Do teh očitkov se zato pritožbeno sodišče podrobneje niti ne more opredeliti.

30. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da pritožnik v ponovljenem postopku dopolnitve izvedeniškega mnenja ni predlagal. Sodišče prve stopnje je zato, ne glede na morebitno zmanjšanje cen nepremičnin, pravilno upoštevalo vrednosti, ki izhajajo iz mnenja izdelanega v letu 2011. Neupoštevne so končno tudi navedbe, ki se nanašajo na nemožnost uporabe nepremičnine v času do vrnitve v posest, saj morebiten zahtevek na tej podlagi ne more vplivati na presojo zahtevka za povračilo stroškov, ki sta ga v zvezi z nepremičnino uveljavljali tožnici.

31. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker sodišče prve stopnje ni storilo niti kršitev, na katere v obsegu 2. odstavka 350. člena ZPP pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

32. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 165. v zvezi z 154. in 155. členom ZPP. Ker toženec s pritožbo ni uspel, do njihovega povračila ni upravičen.

(1) Ker je postopek po tožbi zaključen in je predmet obravnave le še zahtevek po nasprotni tožbi, pritožbeno sodišče tožnika in nasprotnega toženca v nadaljevanju imenuje tožena stranka oziroma toženec, toženi in nasprotno tožeči stranki pa tožeči stranki oziroma tožnici.

(2) Povečanje vrednosti bi bilo tako lahko med drugim manjše zaradi stroškov, ki so z legalizacijo povezani.

(3) Ker ZGO-1 postopka za izdajo gradbenega dovoljenja za že obstoječ, a nelegalno zgrajen ali rekonstruiran objekt (to je postopka t. i. legalizacije) ne ureja, se tak postopek, glede pravne ureditve, v ničemer ne razlikuje od postopka za izdajo gradbenega dovoljenja za gradnjo, ki je šele načrtovana oziroma nameravana. Za postopek legalizacije se zato uporabljajo določbe, ki se nanašajo na postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja.

(4) Pritožnik ugotovitve sodišča prve stopnje, da sta bili tožnici v času izvedbe teh del dobroverni posestnici, ne izpodbija.