VSL sodba I Cp 4491/2005
Datum: 2006-04-12T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2006:I.CP.4491.2005
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: najemna pogodba za stanovanje za določen čas - potek časa - izpraznitev in izročitev stanovanja
jedro: Sklenitev najemne pogodbe za stanovanje za določen čas v nasprotju s
40. členom SZ nima za posledico preoblikovanja take pogodbe v najemno
pogodbo za nedoločen čas. Glede na to in ker je čas, za katerega je
bila najemna pogoba sklenjena, potekel, je tožena stranka dolžna
satnovanje izprazniti in ga praznega izročiti tožeči stranki.

 
zveza: SZ člen 39,  40,  45,  58,  39,  40,  45,  58,  39,  40,  45,  58.

## Jedro

Sklenitev najemne pogodbe za stanovanje za določen čas v nasprotju s

40. členom SZ nima za posledico preoblikovanja take pogodbe v najemno pogodbo za nedoločen čas. Glede na to in ker je čas, za katerega je bila najemna pogoba sklenjena, potekel, je tožena stranka dolžna satnovanje izprazniti in ga praznega izročiti tožeči stranki.

## Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (v 1. in 2. odstavku izreka sodbe) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

## Obrazložitev

Okrajno sodišče v .. je s sodbo z dne 19.5.2005, opr.št. P 85/..

razsodilo, da je tožena stranka dolžna stanovanje štev. 4 v stanovanjski hiši na naslovu ... izprazniti in ga praznega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 60 dni od pravnomočnosti sodbe (1. odstavek izreka sodbe). Hkrati je toženi stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 22.800,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe do plačila (2. odstavek izreka sodbe). Kar je zahtevala tožeča stranka več ali drugače, je sodišče zavrnilo (3. odstavek izreka sodbe).

Proti ugodilnemu delu sodbe (1. in 2. odstavek izreka sodbe) se je pritožila tožena stranka. Sodišču prve stopnje očita nepravilno uporabo materialnega prava. Ponavlja, da je bila najemna pogodba med pravdnima strankama v nasprotju z določbami 40. člena Stanovanjskega zakona sklenjena za določen čas. Glede na to in ker je bil namen zakonodajalca, da omeji možnost sklepanja najemnih pogodb za določen prav zaščititi najemnika, je treba sporno najemno pogodbo šteti kot pogodbo za nedoločen čas. To pa je mogoče odpovedati le iz krivdnih razlogov. Toženka ves čas plačuje najemnino in vse ostale dajatve.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka je tožbo na izpraznitev in izročitev stanovanja vložila dne 8.10.2002, torej v času, ko še ni veljal novi Stanovanjski zakon (Ur.l. RS št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1, ki velja od 14.10.2003). Glede na to in ker se SZ-1 v 193. členu določa, da se spori, sproženi pred uveljavitvijo tega zakona (torej tudi konkretni spor) nadaljujejo po dosedanjih predpisih, je treba v tej zadevi uporabiti določbe Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS/I, št. 18/91, 19/91, Ur.l. RS, št. 13/93, 9/94, 22/94, v nadaljevanju SZ). Ta zakon je uporabilo tudi sodišče prve stopnje.

Med pravdnima strankama ni sporno, da sta najemno pogodbo za stanovanje, katerega izpraznitev in izročitev s tožbo zahteva tožeča stranka, sklenili le za določen čas in da najemna pogodba po aneksu k tej pogodbi z dne 22.3.2001 ni bila podaljšana. Sporno pravno vprašanje v konkretnem primeru pa je, ali se je najemna pogodba, ker je bila sklenjena za določen čas v nasprotju z določbami 40. člena SZ, preoblikovala v najemno pogodbo za nedoločen čas. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da do takega preoblikovanja najemne pogodbe ni prišlo. S takim stališčem pa se v celoti strinja tudi pritožbeno sodišče. SZ v 40. členu res določa, v katerih primerih se lahko najemna pogodba za stanovanje sklene za določen čas kot izjema od pravila sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas po 39. členu SZ. V konkretnem primeru ni šlo za primer iz 40. člena SZ. Ker SZ ne določa sankcije za primer, ko je najemna pogodba za stanovanje sklenjena za določen čas v nasprotju s 40. členom SZ, je za odločitev o zahtevku na izpraznitev in izročitev stanovanja odločilen potek časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, saj je sporno razmerje v vsakem primeru že prenehalo veljati, tudi če je bilo sklenjeno nezakonito. Tožena stranka bi pred potekom tega razmerja od najemodajalca (od tožeče stranke) morala dobiti pisno odobritev podaljšanja najemne pogodbe (45. člen SZ), a kaj takega v konkretnem primeru sploh ni bilo zatrjevano. Ker do podaljšanje najemne pogodbe v obravnavanem primeru nesporno ni prišlo in ker glede na povedano tudi ni prišlo do preoblikovanja najemne pogodbe za določen čas v najemno pogodbo za nedoločen čas, čas, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, pa je že potekel, je sodišče prve stopnje pravilno toženi stranki naložilo, da stanovanje izprazni in ga praznega oseb in stvari izroči tožeči stranki. Tožena stranka namreč stanovanje zaseda nezakonito (1. odstavek 58. člena SZ).

Ker je torej sodišče prve stopnje materialno pravo pravilno uporabilo in ker pri tem ni storilo nobene procesne kršitve, na katero pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur.l. RS, št. 26/99, 96/02, 110/02, v nadaljevanju ZPP), je le-to pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (1. in 2. odstavek izreka sodbe) potrdilo (353. člen ZPP).

Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, je sodišče druge stopnje zavrnilo tudi njen predlog za povrnitev pritožbenih stroškov (1. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP).

Odločitev o tem je vsebovana v odločitvi o glavni stvari.