VSM Sodba I Cp 961/2021
Datum: 2022-03-17T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSMB:2022:I.CP.961.2021
sodisce: Višje sodišče v Mariboru
oddelek: Civilni oddelek
institut: dogovor o skupni gradnji - gradnja na tujem - izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila - pridobitev lastninske pravice na originaren način - nedobroverni graditelj - sklicevanje na stališče sodne prakse - zmotna uporaba materialnega prava - odločanje o podrejenem zahtevku
jedro: V primeru dogovora o gradnji lahko govorimo le o skupni gradnji, ki že pojmovno izključuje možnost nastanka lastninske pravice zaradi gradnje na tujem zemljišču.
zveza: ZTLR člen 21, 25. ZPP člen 2, 182

## Jedro

V primeru dogovora o gradnji lahko govorimo le o skupni gradnji, ki že pojmovno izključuje možnost nastanka lastninske pravice zaradi gradnje na tujem zemljišču.

## Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se primarni tožbeni zahtevek tudi v obsodilnem delu v točki I izreka, ki glasi "Tožeča stranka A. A. je solastnik nepremičnine parc. št. X, k.o. Y do 1/2 celote", zavrne ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje, da odloči o podrejenem tožbenem zahtevku.

II. Odločitev o stroških postopka se pridrži za končno odločbo.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo razsodilo, da je tožeča stranka A. A. solastnik nepremičnine parc. št. X, k.o. Y do 1/2 celote (točka I izreka), v presežku je primarni tožbeni zahtevek glede izstavitve z.k. dovolila zavrnilo (točka II izreka) in toženi stranki naložilo, da v celoti povrne tožeči stranki stroške pravdnega postopka (točka III izreka).

2. Zoper ugodilni del citirane sodbe in stroškovno odločitev (točki I in III izreka) je pritožbo vložila tožena stranka (v nadaljevanju toženca), ki uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožba sodišču prve stopnje očita, da je zmotno uporabilo materialno pravo, saj tožnik lastninske pravice ni pridobil na originarni način. Določbe 21. in 25. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) se v primeru, ko zakonca vlagata v nepremičnino tretjega, ki pri gradnji sodeluje in obstaja dogovor o gradnji, ne uporabljajo. Pritožba opozarja na odločbe VSRS, ki to potrjujejo. Utemeljitev sodišča iz točke 10 obrazložitve sodbe je zmotna in se ne prekriva z obravnavanim dejanskim stanom. Tako ni mogoče govoriti o (ne)dobrovernosti graditelja in lastnika zemljišča, saj so stranke sklenile dogovor in pri gradnji sodelovale. V predmetni zadevi ni mogoče potegniti ločnice med graditeljem in lastnikom zemljišča, saj je bil toženec tako lastnik, kot tudi graditelj. Sodišče se je očitno oprlo na stališče starejše sodne prakse, na katero se v obrazložitvi tudi sklicuje. V konkretni zadevi je bil sklenjen dogovor o skupnem vlaganju, v katerem si je tožnik izgovoril pravico nadzora gradnje, izvedbe komunalnih priključkov in ureditve okolja. Dogovorjena je bila tudi pogodbena pravica prepovedi odtujitve v korist tožnika. Iz dogovora ne izhaja, da bi si tožnik izgovoril solastninsko pravico. Sam potek gradnje in vlaganje tožencev v skupno blagajno, s katero je upravljal tožnik, kaže na to, da je šlo za dogovorjeno gradnjo in za skupen podjem. V konkretnem primeru zaradi dogovora o gradnji nikakor ni mogoče uporabiti instituta gradnje na tujem svetu. Tožnik je s skupnim denarjem, ki sta ga v blagajno prinašala toženca in drugi člani družine, nabavljal material in plačeval delavce. Toženca sta imela ključno vlogo pri pridobivanju sredstev, ki so bila namenjena gradnji hiše. Sodba je neobrazložena v delu, kjer sodišče pride do zaključka, da je bil tožnikov vložek tolikšen, da postane lastnik nepremičnine do 1/2. Sodišče ne pojasni, zakaj je pri ugotavljanju deležev upoštevalo le deleža bivših zakoncev, povsem pa je spregledalo delež toženca. Posledično je v tem pomanjkljivo ugotovilo dejansko stanje. Podrejeno pritožba nasprotuje ugotovitvam sodišča glede velikosti solastninskih deležev. Toženca se zavzemata za ugoditev pritožbi, spremembo izpodbijane sodbe v smeri zavrnitve primarnega tožbenega zahtevka in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje, da odloči o podrejenem tožbenem zahtevku. Podrejeno se zavzemata za razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Priglašata pritožbene stroške.

3. Tožnik v odgovoru na pritožbo pojasnjuje, zakaj so pritožbene navedbe neutemeljene in se zavzema za zavrnitev pritožbe ter ne priglaša stroškov.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da se je gradnja stanovanjske hiše izvajala v letih 1995-1999, ko je veljal ZTLR, sporno pa je bilo, ali je tožnik na nepremičnini, katere zemljiškoknjižni lastnik je toženec, pridobil (so)lastninsko pravico (primarni stvarnopravni tožbeni zahtevek) oziroma v kolikor bi se izkazalo, da le-te ni pridobil, ali je upravičen do povračila vlaganj in v kakšnem znesku (podrejeni obligacijskopravni tožbeni zahtevek).

6. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja, da "tožbeni zahtevek temelji na dogovoru o skupni gradnji oziroma na originarni pridobitvi lastninske pravice zaradi nastanka nove stvari" (točka 8 obrazložitve izpodbijane sodbe). Sodišče prve stopnje je glede na izvedene dokaze in tekom postopka ugotovljeno dejansko stanje zaključilo, da je tožnik pridobil lastninsko pravico na nepremičnini v deležu 1/2, saj predstavlja gradnja stanovanjske hiše skupno premoženje tožnika in toženke (štelo je, da je bil prispevek bivših zakoncev k ustvarjanju skupnega premoženja enak). Tožnik in toženec sta se dogovorila o skupnem vlaganju, tožnik pa je dokazal, da je z gradnjo hiše nastala nova stvar (čemur toženca nista nasprotovala), hkrati pa je večina prič izpovedala, da je videla, da je bil tožnik tisti, ki je organiziral gradnjo stanovanjske hiše. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev oprlo na 21.1 in 25.2 člen ZTLR, upoštevalo je, da je bil tožnik nedobroverni graditelj in da po stališču sodne prakse nedobrovernost lastnika zemljišča ni ovira za neposredno uporabo določbe 25. člena ZTLR.

7. Sodišče prve stopnje se v sodbi sklicuje na dogovor o skupni gradnji, ki ga je predložil tožnik, nato pa zaključi, da je tožnik na originarni način pridobil (so)lastninsko pravico na podlagi določb o gradnji na tujem svetu.

8. Pritrditi je pritožbi, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, saj ZTLR ne predvideva pridobitve (so)lastninske pravice z gradnjo na tujem svetu, če je zgradba rezultat tako graditelja kot tudi lastnika zemljišča, ker je v takšnem primeru možen le dogovor o stvarnopravnih razmerjih med njima, torej pridobitev lastninske pravice na pravnoposlovni podlagi, ne z uporabo pravil o gradnji na tujem.3

9. Iz dogovora, ki sta ga dne 7. 1. 1996 podpisala tožnik kot investitor in toženec kot lastnik zemljišča (priloga A3) izhaja, da sta se slednja dogovorila o skupnem vlaganju, predvsem s strani investitorja, ki si je pridržal vse pravice glede nadzora gradnje, kakor tudi izvedbo komunalnih priključkov in ureditve okolja. Nadalje je iz dogovora razvidno, da lastnik zemljišča ne more brez soglasja investitorja zemljišča in objekta odtujiti – prodati ali zamenjati, dokler investitor ne določi drugače. Iz dogovora pa ne izhaja, da bi bilo dogovorjeno, da tožnik na nepremičnini pridobi (so)lastninsko pravico.

10. V primeru skupne gradnje lahko graditelj pridobi (so)lastninsko pravico na nepremičnini, če iz dogovora izhaja, da se z njim ustvarja tudi sprememba (so)lastninske pravice.4 Ker takega dogovora med tožnikom in tožencem ni bilo, to pomeni, da ni bilo sporazuma o stvarnopravnih učinkih skupne gradnje.

11. Hkrati pa to ne pomeni, da bi bilo v obravnavani zadevi mogoče uporabiti pravila o gradnji na tujem svetu iz 25. člena ZTLR, kot je to storilo sodišče prve stopnje, saj je utrjeno stališče novejše sodne prakse,5 da dogovor o gradnji, in še toliko bolj sodelovanje tretjega pri vlaganjih oziroma gradnji, izključuje uporabo določb o izvirni pridobitvi lastninske pravice.6 V primeru dogovora o gradnji lahko govorimo le o skupni gradnji, ki že pojmovno izključuje možnost nastanka lastninske pravice zaradi gradnje na tujem zemljišču. (So)lastninsko pravico je mogoče pridobiti le na pravnoposlovni podlagi s predvidenimi stvarnopravnimi učinki skupne gradnje,7 kar v konkretnem primeru ni bil predmet dogovora med tožnikom in tožencem.

12. Po povedanem je pritrditi pritožbi tožencev, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, saj v konkretnem primeru dogovor ne vsebuje stvarnopravnih učinkov skupne gradnje, hkrati pa ni mogoče uporabiti določb ZTLR o gradnji na tujem svetu oziroma originarni pridobitvi (so)lastninske pravice, zaradi česar je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo v točki I izreka spremenilo, tako da je primarni tožbeni zahtevek glede na dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje na podlagi pravilne uporabe materialnega prava zavrnilo (358. člen ZPP).

13. Zaradi napačnega materialnopravnega pristopa in ugoditve primarnemu tožbenemu zahtevku se sodišče prve stopnje s podrejenim tožbenim zahtevkom ni ukvarjalo. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje vrnilo zadevo sodišču prve stopnje, ki bo v nadaljevanju postopka odločalo o podrejenem (obligacijskopravnem) tožbenem zahtevku (182. člen v povezavi z 2. členom ZPP) na povrnitev vlaganj.

14. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (163. člen ZPP).

1 21. člen ZTLR določa: Po samem zakonu se lastninska pravica pridobi z ustvaritvijo nove stvari, s spojitvijo, mešanjem, z zgraditvijo na tujem zemljišču, z ločitvijo plodov, s priposestvovanjem, pridobitvijo lastnine od nelastnika, s prilastitvijo (okupacijo) in v drugih primerih, ki jih določa zakon.  
2 25. člen ZTLR določa: (1) Če je graditelj vedel, da gradi na tujem zemljišču, ali če tega ni vedel, pa se je lastnik temu takoj uprl, lahko lastnik zemljišča zahteva, naj mu pripade lastninska pravica na gradbenem objektu, ali naj graditelj poruši gradbeni objekt in mu zemljišče vrne v prvotno stanje, ali naj mu graditelj izplača prometno ceno zemljišča. (2) Ne glede na prvi odstavek tega člena lahko sodišče odloči, da zgrajenega gradbenega objekta ni treba porušiti, če to glede na okoliščine primera, zlasti pa glede na vrednost objekta, premoženjske razmere lastnika zemljišča in graditelja ter glede na njuno obnašanje med gradnjo ne bi bilo družbeno opravičljivo. (3) V primerih iz prvega odstavka tega člena ima lastnik zemljišča tudi pravico do odškodnine. (4) Če lastnik zemljišča zahteva, naj mu pripade lastninska pravica na gradbenem objektu, mora graditelju nadomestiti vrednost objekta, enako povprečni gradbeni ceni, ki jo je imel objekt ob izdaji sodne odločbe v kraju, v katerem je. (5) Pravico izbire iz prvega odstavka tega člena more lastnik zemljišča uveljaviti najpozneje v treh letih od dneva, ko je bila končana gradnja gradbenega objekta. Po preteku tega roka lahko zahteva izplačilo prometne cene za zemljišče. 3 Tako VSRS v sodbi II Ips 146/2013 z dne 29. 1. 2015. 4 Pri tem ni nujno, da bi bila v primeru dogovora o solastnini z dogovorom določena tudi že višina novih solastniskih deležev.  
5 Glej npr. sodbe II Ips 39/2010 z dne 13. 10. 2011, II Ips 188/2010 z dne 17. 10. 2013, II Ips 733/2009 z dne 4. 4. 2011, II Ips 282/2004 z dne 1. 9. 2005, II Ips 111/2004 z dne 26. 5. 2005, II Ips 175/2000 z dne 31. 1. 2001 in II Ips 97/2016 z dne 11. 8. 2016. 6 Iz obrazložitve izpodbijane sodbe (opomba 1) je razvidno, da se je sodišče prve stopnje sklicevalo na starejšo sodno prakso.  
7 Tako VSRS v sodbi in sklepu II Ips 32/2016 z dne 11. 5. 2017.