VSL sodba I Cpg 327/2016
Datum: 2017-04-03T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2017:I.CPG.327.2016
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Gospodarski oddelek
institut: upravnik - upravljanje s stvarjo - pravice in obveznosti na skupnih delih - stroški upravljanja in obratovanja - pogodba o opravljanju storitev upravljanja - ključ delitve
jedro: Ker tožeča stranka ni uspela dokazati obstoja pooblastila kupcev stanovanj in poslovnih prostorov (tj. brez investitorjevega lastnega deleža), katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti, kot se zahteva za sklenitev pogodbe o upravljanju, je zavrnitev tožbenega zahtevka po pogodbeni podlagi pravilna.

Temeljna predpostavka za naložitev obveznosti etažnemu lastniku po katerikoli zakonski podlagi je pravilna uporaba ključa delitve za porazdelitev stroškov, ki odpadejo na etažnega lastnika v razmerju do celote. Ker tožeča stranka ni podala zadostnih trditev o vtoževanih zneskih, ki odpadejo na toženo stranko ob upoštevanju predpisanega merila iz 115. člena SPZ, je zavrnitev tožbenega zahtevka po ostalih zakonskih podlagah (kondikcija, verzija, gestija in druge) pravilna.
zveza: SPZ člen 67, 67/2, 115, 118, 118/2.

## Jedro

Ker tožeča stranka ni uspela dokazati obstoja pooblastila kupcev stanovanj in poslovnih prostorov (tj. brez investitorjevega lastnega deleža), katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti, kot se zahteva za sklenitev pogodbe o upravljanju, je zavrnitev tožbenega zahtevka po pogodbeni podlagi pravilna.

Temeljna predpostavka za naložitev obveznosti etažnemu lastniku po katerikoli zakonski podlagi je pravilna uporaba ključa delitve za porazdelitev stroškov, ki odpadejo na etažnega lastnika v razmerju do celote. Ker tožeča stranka ni podala zadostnih trditev o vtoževanih zneskih, ki odpadejo na toženo stranko ob upoštevanju predpisanega merila iz 115. člena SPZ, je zavrnitev tožbenega zahtevka po ostalih zakonskih podlagah (kondikcija, verzija, gestija in druge) pravilna.

## Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 129648/2013 z dne 14. 8. 2013 v 1. in 3. točki izreka razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da toženi stranki povrne 647,50 EUR pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da vzdrži v veljavi citirani sklep o izvršbi. Podredno je predlagala, da pritožbeno sodišče ugodi podrednemu tožbenemu zahtevku oziroma podredno temu, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka kot upravnik vtožuje stroške upravljanja in obratovanja, ki odpadejo na poslovne prostore in garaže v lasti tožene stranke. Zahtevala je tudi stroške opominjanja.

6. Presoja sodišča prve stopnje, da tožeči stranki ni uspelo dokazati veljavnosti Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja in pripadajočega aneksa, ki sta ju podpisali tožeča stranka in I. d. d. kot investitor stanovanjske soseske B. za račun kupcev stanovanj, je pravilna. Tožeča stranka v pritožbi kot materialnopravno zmotno izpostavlja odločitev sodišča prve stopnje, ki I. 20,149 % solastniškega deleža ni upoštevalo pri presoji veljavnosti pogodbe o upravljanju, za katero je zatrjevala, da je bila sklenjena s 67,381 % soglasjem. Razliko med omenjenima deležema naj bi predstavljala soglasja oziroma pooblastila drugih etažnih lastnikov. Vendar te pritožbene navedbe niti niso odločilne. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo tudi, da tožeča stranka pooblastil drugih etažnih lastnikov ni dokazala. Iz dokazne ocene sodišča prve stopnje izhaja, da je tožeča stranka predložila le lasten seznam pooblastil, to je enostransko listino, ki pa ne dokazuje podelitve pooblastil s strani pooblastiteljev. Iz dejanskih kopij pooblastil pa niso razvidni solastniški deleži, poleg tega pa so nekatera pooblastila ali prodajne pogodbe datirane po datumu podpisovanja pogodbe o upravljanju (15. točka obrazložitve). Teh ugotovitev pa tožeča stranka s pritožbo konkretizirano ne izpodbija. Pritožbeno sklicevanje, da je tožeča stranka drugi pripravljalni vlogi predložila dokaze, je pavšalno in za izpodbijanje dokazne ocene ne zadošča. Ker tožeča stranka ni uspela dokazati obstoja pooblastila kupcev stanovanj in poslovnih prostorov (tj. brez investitorjevega lastnega deleža), katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti (drugi odstavek 118. člena v zvezi z drugim odstavkom 67. člena SPZ), kot se zahteva za sklenitev pogodbe o upravljanju, je zavrnitev tožbenega zahtevka po pogodbeni podlagi pravilna.

7. Prav tako pa je pravilna zavrnitev zahtevka po drugih pravnih podlagah, na katerih je tožeča stranka utemeljevala svoj zahtevek. Sodišče prve stopnje je v oporo svoji odločitvi navedlo pravilne razloge, zato bo pritožbeno sodišče le še odgovorilo na pritožbene navedbe.

8. V skladu 115. členom SPZ so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Tožeča stranka je višino posameznih zahtevkov utemeljevala na podlagi razdelilnikov, ki so vsebovali drugačen ključ delitve od tistega, ki je predviden z zakonom.

9. Sodišče prve stopnje pa tožbenemu zahtevku ni moglo delno ugoditi niti v tistem delu, kjer je že v razdelilnikih stroškov tožeča stranka predvidela način delitve po površini (bruto/neto v razmerju do celotne površine objekta) in za tak način delitve zatrjevala, da je skladen z zakonom, le da je prikaz nekoliko drugačen. Vendar to očitno ne drži. Sodišče prve stopnje je namreč povsem jasno obrazložilo, da podatki o solastniških deležih, ki jih je zatrjevala tožeča stranka (na l. št. 31), niso skladni z delilniki stroškov, ki temeljijo na delitvi stroškov po bruto in neto površini (22.-24. točka obrazložitve prvostopenjske sodbe vključno s sprotnimi opombami). Zato ne gre za enak prikaz, kot zmotno ponavlja tožeča stranka v pritožbi. Temeljna predpostavka za naložitev obveznosti etažnemu lastniku po katerikoli zakonski podlagi je pravilna uporaba ključa delitve za porazdelitev stroškov, ki odpadejo na etažnega lastnika v razmerju do celote, kot je predpisano s 115. členom SPZ. Ker tožeča stranka ni podala zadostnih trditev o vtoževanih zneskih, ki odpadejo na toženo stranko ob upoštevanju predpisanega merila iz 115. člena SPZ, je zavrnitev tožbenega zahtevka po ostalih zakonskih podlagah (kondikcija, verzija, gestija in druge) pravilna že iz tega razloga.

10. Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ker niso podani razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Pri presoji se je pritožbeno sodišče osredotočilo le na odločilne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP).

11. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato je dolžna sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).