VSK sodba I Cpg 222/2003
Datum: 2004-05-13T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSKP:2004:I.CPG.222.2003
sodisce: Višje sodišče v Kopru
oddelek: Gospodarski oddelek
institut: najemna pogodba
jedro: Ker je tožena stranka uporabljala poslovni prostor tudi po datumu, ki je bil naveden v pogodbi, se po določilu 2. odst. 27. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur.l.SRS št. 18/74 s sprem.) šteje, da je pogodba obnovljena za nedoločen čas. Tožena stranka je zato dolžna tožeči stranki poravnati te svoje obveznosti za ves čas trajanja najema.

 
zveza: ZPSPP člen 27,  27/2,  27,  27/2.

## Jedro

Ker je tožena stranka uporabljala poslovni prostor tudi po datumu, ki je bil naveden v pogodbi, se po določilu 2. odst. 27. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur.l.SRS št. 18/74 s sprem.) šteje, da je pogodba obnovljena za nedoločen čas. Tožena stranka je zato dolžna tožeči stranki poravnati te svoje obveznosti za ves čas trajanja najema.

## Izrek

Pritožba tožene stranke se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

## Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v P., opr.št. Ig 527/2000, vzdržalo v 1. in 3. tč. izreka v celoti v veljavi tako, da mora tožena stranka v roku 15 dni plačati tožeči stranki glavnico v znesku 268.903,48 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi: od zneska 6.106,58 SIT od 11.5.2000 do plačila; od zneska 114.193,48 SIT od 13.5.2000 do plačila; od zneska 762,87 SIT od 16.5.2000 do plačila; od zneska 9.254,75 SIT od 3.6.2000 do plačila; od zneska 114.811,99 SIT od 13.6.2000 do plačila; od zneska 554,10 SIT od 23.6.2000 do plačila in od zneska 23.219,71 SIT od 5.7.2000 do plačila, ter izvršilne stroške v znesku 31.896,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16.11.2000 do plačila. Toženi stranki je naložilo, da mora v roku 15 dni povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 78.688,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.2.2003 do plačila. Proti navedeni sodbi je tožena stranka vložila pritožbo zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava ter predlagala njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi opozarja, da sodišče ni sledilo predloženemu dokazu, da je bila med tožnikom in Občino I. 24.12.1998 sklenjena menjalna pogodba, s tem je toženec poskušal dokazati, da je tožnik prenehal biti lastnik oziroma posestnik poslovnega prostora. Sodišče je sledilo navedbam tožnika, da je po zemljiškoknjižnem stanju na dan 25.4.2001 nepremičnina v njegovi lasti, pri tem pa je prezrlo dopis tožnika št. 374/99 z dne 17.3.1999, s katerim je tožnik toženca obvestil, da je Občina I. postala lastnica nepremičnine, dela stavbe, ki jo je do rušitve uporabljal toženec. Posest je bila predana Občini I., s tem pa je tožnik izgubil pravico oddajanja nepremičnine v najem in je Občina I. vstopila v položaj najemodajalca do toženca. V 5. točki pogodbe med tožnikom in Občino I. je izrecno zapisano, da stranki prevzameta zemljišče v last in posest s pogoji ter za namen, ki ga določa pogodba. Sodišče je zavzelo stališče, da se lastninska pravica pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo in ne zadošča le veljaven pravni posel, marveč je potreben tudi pridobitni način. Pridobitni način pa je v danem primeru tudi takojšen prevzem nepremičnine, čeprav se izročitev sicer šteje za pridobitni način le pri premičninah, vendar pa zakon med pridobitnim načinom ne izključuje izročitve nepremičnine. Pritožba tožene stranke ni utemeljena. Tožeča stranka uveljavlja od tožene stranke plačilo v tožbi navedenih zneskov (najemnine za maj in junij leta 2000 ter stroške elektrike in vode) na podlagi med njima sklenjene najemne pogodbe za poslovni prostor v I.. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je bila ta pogodba sklenjena za čas do 31.12.1999, vendar pa je tožena stranka poslovni prostor uporabljala tudi po navedenem datumu, najmanj do konca junija 2000. Ker je tožena stranka uporabljala poslovni prostor tudi po datumu, ki je bil naveden v pogodbi, se je po določilu 2. odst. 27. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur.l.SRS št. 18/74 s sprem.) štelo, da je pogodba obnovljena za nedoločen čas. V obdobju, na katerega se nanašajo vtoževani zneski, je torej med pravdnima strankama veljala najemna pogodba in ta je zavezovala obe pogodbeni stranki. Poglavitna obveznost tožene stranke kot najemnika poslovnega prostora je obveznost plačevanja najemnine ter tekočih stroškov (4. in 6. čl. najemne pogodbe). Tožena stranka je zato dolžna tožeči stranki poravnati te svoje obveznosti za ves čas trajanja najema, torej tudi za sporno obdobje. Na te ugotovitve vprašanje lastništva poslovnega prostora ne more vplivati, zato tudi niso pravno upoštevne pritožbene trditve, češ da naj bi tožeča stranka prenehala biti lastnica poslovnega prostora s sklenitvijo menjalne pogodbe z Občino I. dne 24.12.1998: da je tožeča stranka že z dopisom št. 374/99 z dne 17.3.1999 toženo stranko obvestila, da je Občina I. postala lastnica dela stavbe, ki jo je uporabljala tožena stranka in da naj bi Občina I. prevzela posest nad sporno nepremičnino že pred vpisom lastništva na svoje ime v zemljiško knjigo. Upoštevaje gornjo obrazložitev je pritožbeno sodišče, na podlagi 353. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.