VSL sodba I Cp 203/2014
Datum: 2014-04-28T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2014:I.CP.203.2014
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: etažna lastnina - dejanska delitev nepremičnine - upravnik - upravljanje skupnih delov nepremičnine - veljavnost pogodbe o upravljanju - stroški upravljanja
jedro: Toženka je dolžna plačati stroške upravljanja poslovne zgradbe, kljub temu, da v času odločanja sodišča v zemljiški knjigi etažna lastnina na sicer razdeljenih poslovnih prostorih še ni bila vzpostavljena. Dejanska delitev nepremičnine že sedaj ustreza pojmu etažne lastnine, zato ni videti razumnih razlogov proti uporabi določb drugega odstavka 118. člena in prvega odstavka 117. člena SPZ v zvezi z drugim odstavkom 67. člena SPZ, ki urejajo določitev upravnika nepremičnine v etažni lastnini.
zveza: SPZ člen 67, 67/2, 105, 105/1, 117, 118, 118/2.

## Jedro

Toženka je dolžna plačati stroške upravljanja poslovne zgradbe, kljub temu, da v času odločanja sodišča v zemljiški knjigi etažna lastnina na sicer razdeljenih poslovnih prostorih še ni bila vzpostavljena. Dejanska delitev nepremičnine že sedaj ustreza pojmu etažne lastnine, zato ni videti razumnih razlogov proti uporabi določb drugega odstavka 118. člena in prvega odstavka 117. člena SPZ v zvezi z drugim odstavkom 67. člena SPZ, ki urejajo določitev upravnika nepremičnine v etažni lastnini.

## Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v tej zadevi razsodilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 210135/2012 z dne 2.1.2013, v veljavi v 1. in 3. točki izreka ter toženi stranki naložilo, da je dolžna povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške 337,40 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Toženka se v pritožbi sklicuje na bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ker sodba nima pravne podlage za njeno odobritev, ker tožeča stranka za njeno vložitev ni imela pooblastila solastnikov zgradbe in ker sodišče ni izvedlo njenega zaslišanja. Pravna podlaga za vložitev tožbe oziroma predloga za izvršbo je v osnovi zgrešena. Edino pravno podlago, kot je sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih, smatra za brezpredmetno. Obide tudi pomemben zakon, kot je SPZ. Sodba favorizira upravljanje in s tem pogodbo o upravljanju in toženki očita, da velja takšna pogodba tudi zanjo, čeprav je ni podpisala. Poudarja, da je SPZ razdeljen na oddelke, za etažno lastnino velja oddelek etažna lastnina kot specialni oddelek in se uporablja za stanovanjske zadeve in je zato še posebej obravnavan v posebnem stanovanjskem zakonu. Za etažno lastnino stanovanjskih zgradb je uporaba zakona obvezna. Za poslovne stavbe in njene solastnike pa je neobvezna in dogovorna. Tožnica ni registrirana za upravnika zgradb v etažni lastnini. Rezervni sklad za poslovne zgradbe ni obvezen, solastniki imajo možnost s pogodbo urediti tudi to vprašanje. Zgradba ni podvržena pozitivni zakonodaji v smeri obveznega izvajanja solastnine, je pa po splošnih načelih vsak solastnik dolžan prispevati k vzdrževanju v sorazmernem idejnem deležu, če ne plača, pade pod pravdo in ne takoj pod izvršbo. V pogodbi deleži niso pravilno ugotovljeni in popravljeni, o skupnih prostorih sploh ni govora. Računi so neveljavni, nimajo pomena verodostojne listine in bi jih moralo sodišče takoj ob prevzemu zavreči. Kršena je zakonodaja o solastnini, etažni lastnini pravdnega postopka, Zakona o zastaranju terjatev, Obligacijskega zakonika, zlasti pa poglavja o verziji, zato naj pritožbeno sodišče samo zavrže predlog za izvršbo v celoti.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. V tej zadevi se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 2.000,00 EUR, kar pomeni, da gre za spor majhne vrednosti, ki se obravnava po posebnih določbah v členih 442. do 458. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodba, s katero je končan spor v postopku v sporih majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). To pa pomeni, da ni mogoče izpodbijati dejanskih ugotovitev v sodbi, četudi bi bile zmotne ali nepopolne.

5. Dejansko stanje, na katero je sodišče prve stopnje oprlo odločitev, je sledeče: tožena stranka je solastnica nepremičnine parc. št. 627/3 k.o. X, v naravi poslovnega prostora v Stavbi; etažna lastnina na navedeni stavbi še ni vzpostavljena, vendar teče postopek vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo; posamezni solastniki imajo v posesti posamezne dele stavbe (določene poslovne prostore) in v soposesti skupne dele in naprave stavbe; tožeča stranka je v obdobju od maja 2010 do septembra 2011 opravljala za navedeno stavbo storitve upravljanja na podlagi pogodbe o upravljanju z dne 25.7.2008, sklenjene med solastniki zgradbe kot naročniki in njenim pravnim prednikom kot upravnikom; pogodbo so podpisali solastniki, katerih idealni deleži presegajo polovico solastniških deležev in je veljavno sklenjena; toženka pogodbe ni podpisala, njej pripadlih stroškov upravljanja ni plačala.

6. Glede na gornje ugotovitve pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost stališča prvostopenjske sodbe, da je toženka dolžna plačati zahtevane in nanjo pripadle stroške upravljanja poslovne zgradbe, kljub temu, da v času odločanja sodišča v zemljiški knjigi etažna lastnina na sicer razdeljenih poslovnih prostorih še ni bila vzpostavljena (1). Res je, da dejanska delitev nepremičnine že sedaj ustreza pojmu etažne lastnine (prvi odstavek 105. člena Stvarnopravnega zakonika - SPZ), zato ni videti razumnih razlogov proti uporabi določb drugega odstavka 118. člena in prvega odstavka 117. člena SPZ v zvezi z drugim odstavkom 67. člena SPZ, ki urejajo določitev upravnika nepremičnine v etažni lastnini. Posledično je pravilen zaključek, da je bila 25.7.2008 sklenjena pogodba o opravljanju upravniških storitev veljavno sklenjena in toženo stranko zavezuje, čeprav je ni podpisala. Zato je dolžna tožeči stranki povrniti stroške upravljanja in obratovanja po predloženih računih (stroške zavarovanja stavbe in porabe vode ter vzdrževanja), ki jih je tožeča stranka plačala namesto tožene stranke ter stroške upravljanja, med katerimi je tudi vodenje rezervnega sklada.

7. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo materialno pravo in je zato pritožbeni očitek o zmotni uporabi določb SPZ in Stanovanjskega zakona (teh določb sodišče prve stopnje ni uporabilo), neutemeljen. Enako neutemeljen je pritožbeni očitek o bistvenih kršitvah določb ZPP. V ostalem se pritožbene trditve in očitki nanašajo na dejanske ugotovitve prvostopenjskega sodišča, kar ni dovoljen pritožbeni razlog. Sodišče druge stopnje je zato neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sodbo potrdilo na podlagi 353. člena ZPP v zvezi s 442. členom ZPP.

(1) Enako stališče je Višje sodišče v Ljubljani že zavzelo v zadevi I Cp 172/2012.