VSL Sodba I Cp 1675/2019
Datum: 2019-12-04T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2019:I.CP.1675.2019
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: ničnost pogodbe - skrbnost stranke - kavza pogodbe - dvojna prodaja
jedro: V konkretnem primeru se je toženka s prodajno pogodbo zavezala prenesti na tožnico solastninski delež na obravnavani nepremičnini, ki pa ne samo, da v trenutku sklenitve pogodbe ni bila v njeni solasti, nepremičnina je bila takrat že tožničina. To pa pomeni, da je toženkino pogodbeno obveznost, zaradi katere se je tožnica zavezala plačati toženki kupnino, nemogoče izvršiti. Prevzeta pogodbena obveznost tožnice za plačilo kupnine je zato brez kavze. Ker podlage za obveznost tožnice ni, je prodajna pogodba na podlagi četrtega odstavka 39. člena OZ nična.
zveza: OZ člen 39, 39/2, 39/4, 86, 87, 87/2, 191

## Jedro

V konkretnem primeru se je toženka s prodajno pogodbo zavezala prenesti na tožnico solastninski delež na obravnavani nepremičnini, ki pa ne samo, da v trenutku sklenitve pogodbe ni bila v njeni solasti, nepremičnina je bila takrat že tožničina. To pa pomeni, da je toženkino pogodbeno obveznost, zaradi katere se je tožnica zavezala plačati toženki kupnino, nemogoče izvršiti. Prevzeta pogodbena obveznost tožnice za plačilo kupnine je zato brez kavze. Ker podlage za obveznost tožnice ni, je prodajna pogodba na podlagi četrtega odstavka 39. člena OZ nična.

## Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v zvezi s popravnim sklepom.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od prejema te sodbe povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 839,25 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

III. Tožena stranka je dolžna stranskemu intervenientu v roku 15 dni od prejema te sodbe povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 839,06 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

## Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, (I) da je prodajna pogodba št. 478-420/2012-36, ki sta jo dne 13. 12. 2012 sklenili pravdni stranki, nična, (II) da je toženka dolžna tožnici plačati 58.392,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 4. 2013 do plačila ter (III) da je toženka dolžna v roku 15 dni povrniti tožnici pravdne stroške v višini 2.751,36 EUR, (IV) stranski intervenientki pa v višini 3.017,31 EUR, obema v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. S popravnim sklepom je sodišče prve stopnje točko 36 obrazložitve izpodbijane sodbe popravilo tako, da se v prvi vrstici te točke namesto napačno zapisanega teksta „tožeča stranka toženi“ pravilno zapiše „tožena stranka tožeči“.

3. Zoper sodbo se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, naj pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožnici pa naloži, naj toženki povrne njene pravdne stroške, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Materialnopravno zmotna je razlaga sodišča, da je pogodba, sklenjena z namenom izigrati tretjega, v nasprotju z moralnimi načeli in je zato njena kavza nedopustna. Skupen namen prodajne pogodbe je causa acquirendi, kar pomeni, da je temelj zaveze ene stranke po nasprotni zavezi. Kavza prodajne pogodbe ni bila nedopustna, saj je bil skupen namen obeh pogodbenih strank causa acquirendi. Če ena stranka pri sklepanju pogodbe ravna z namenom izigrati tretjega, ne gre za nedopustno kavzo, temveč za nagib ene stranke. Skladno s 40. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) pa nagib ne vpliva na veljavnost pogodbe, razen če je nedopusten nagib bistveno vplival na odločitev enega pogodbenika, da je sklenil pogodbo, in če je drugi pogodbenik to vedel ali bi bil moral vedeti. V konkretnem primeru tožnica ni navajala in sodišče tudi ni ugotovilo, da je tožnica vedela za nedopusten nagib toženke, temveč nasprotno, da tožnica ni vedela, da toženka ob sklenitvi pogodbe ni bila solastnica predmetne nepremičnine. Za zaključek o ničnosti pogodbe zaradi nedopustne kavze zato ni pravne podlage. Sodišče je tudi nepravilno ugotovilo dejansko stanje glede domnevne nedobrovernosti toženke pri sklepanju prodajne pogodbe. Sodišče je na podlagi ugotovitev iz 28. točke obrazložitve sodbe, ki se nanašajo na zapuščinski postopek po pokojni M. C., zmotno zaključilo, da so dediči po pokojni bili ali bi morali biti seznanjeni z dejstvom, da pokojna ob smrti ni bila več lastnica sporne nepremičnine. Povprečen dedič, kar je toženka, se zanese na to, da je pravnomočen sklep o dedovanju pravilen in da je zapuščinski sodnik tisti, ki je dolžan zbrati vse podatke o premoženju zapustnice in s profesionalno skrbnostjo ugotavljati, kaj spada v zapuščino in kaj ne. Če zapuščinski sodnik na podlagi dokumentacije v spisu ni ugotovil, da zapustnica ni bila več lastnica predmetne nepremičnine, potem tega ni mogoče zahtevati od toženke, ki je pravni laik. Zato je napačna ugotovitev sodišča, da je toženka kot dedinja vedela oziroma bi morala vedeti, da predmetna nepremičnina ob smrti ni bila več last zapustnice. Nepravilna je tudi ugotovitev sodišča, da toženka ne bi mogla uveljavljati svojih pravic v zapuščinskem postopku, če ne bi pregledala zapuščinskega spisa. V skladu s 132. členom Zakona o dedovanju (v nadaljevanju ZD) preide zapuščina na dediče po samem zakonu in posebna izjavo o sprejemu dediščine ni potrebna, še manj pa pregledovanje spisa, za kar toženka tudi sicer ni imela utemeljenega razloga oziroma interesa. Ob upoštevanju velikega števila parcel toženka po vsej verjetnosti sploh ne bi vedela, na katero konkretno zemljišče se kateri dokument nanaša. Toženki je zadoščalo vedenje, da bo po pokojni dedovala več zemljišč, kaj več pa je ni zanimalo in tudi ni bila dolžna vedeti. Sodišče je ugotovilo, da bi toženka morala vedeti oziroma bi morala biti seznanjena s tem, da je bila predmetna nepremičnina že prodana, kar pa ne zadošča za zaključek, da je toženka ravnala v nasprotju z moralo. Tožbeni zahtevek bi bil lahko utemeljen le, če bi toženka vedela, da je bila nepremičnina že prodana in jo je kljub temu namerno (naklepno) prodala tožnici, toženka pa tega ni vedela. Za nemoralno ravnanje je potreben naklep, ne zadošča pa neskrbnost. Pri tem je nedopustno enačenje vedenja in ravnanja nekaterih dedičev z vedenjem in ravnanjem toženke. Sodišče je na domnevno slabo vero toženke sklepalo na podlagi ugotovitev, da bi toženka morala vedeti, da je na sporni nepremičnini vojaški objekt in da je prispevke in stroške v zvezi s to nepremičnino tožnica plačevala že pred prodajo, kar izhaja tudi iz uvodnih določb prodajne pogodbe. Takšen zaključek je absurden. Besedilo prodajne pogodbe je sestavila tožnica, kar pomeni, da je bila tožnica, ki se je tudi obnašala kot lastnik, tista, ki je vedela, da pokojna ob smrti ni bila več lastnica sporne nepremičnine. Tudi priložena dopisa z dne 21. 10. 2005 in z dne 8. 11. 2005 potrjujeta, da je bil potreben le še formalen vpis lastništva tožnice v zemljiško knjigo, kar pomeni, da je tožnica vedela, da ni imela nobene podlage, da to isto nepremičnino odkupi od toženke in ostalih sodedičev. Popolnoma neživljenjsko in nelogično je sklepanje sodišča, da če nekdo ne plačuje stroškov v zvezi s svojo lastnino, potem bi moral vedeti, da ni lastnik. Če je tožnica prostovoljno plačevala prispevke in stroške v zvezi s predmetno nepremičnino, potem je povem neupravičen očitek toženki, zakaj teh stroškov ni plačevala sama. Ker je tožnica brez dvoma vedela, da zapustnica ob smrti ni bila lastnica nepremičnine, je brezpredmetno, ali bi to morala vedeti tudi toženka, saj če je bila tožnica v slabi veri ob sklepanju pogodbe, potem skladno z načelom volenti non fit iniuria tožnica nima pravice uveljavljati kakršnikoli sankcij proti toženki v zvezi s predmetno prodajo. Zaradi napačne odločitve o zahtevku za ničnost pogodbe je posledično napačna tudi odločitev glede vračila kupnine. Opozarja tudi na določbo drugega odstavka 87. člena OZ. Priglaša pritožbene stroške.

4. Tožnica in stranska intervenientka sta na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev ter naložitev stroškov odgovorov na pritožbo toženki.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Pritožbeno sodišče uvodoma pojasnjuje, da je pritožba vložena pravočasno, tudi če bi držalo stališče stranske intervenientke, da znaša pritožbeni rok v tej zadevi 15 dni. Toženki je bila namreč izpodbijana sodba vročena 12. 4. 2019 (glej vročilnico pripeto k red. št. 47), pritožbo pa je vložila 26. 4. 2019. Ne glede na navedeno pa velja pojasniti, da je sodna praksa že utrjena glede stališča, da znaša pritožbeni rok za postopke, ki se na drugi stopnji začnejo po začetku uporabe novele ZPP-E, trideset in ne petnajst dni,1 kar je pravilno upoštevano tudi v pravnem pouku izpodbijane sodbe.

7. Pravdni stranki sta dne 13. 12. 2012 sklenili prodajno pogodbo, katere predmet je bil toženkin solastniški delež (1/12) na nepremičnini parc. št. 53, k. o. ... (v nadaljevanju prodajna pogodba). Tožnica je primarni tožbeni zahtevek za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe in vrnitev kupnine z obrestmi utemeljevala (zlasti) s trditvami, da je toženka prodala tožnici delež predmetne nepremičnine, ki je bila že prodana in torej ni bila last toženke, takšen posel, ki pomeni ponovno prodajo, pa je v nasprotju z moralo. Toženka je bila kot dedinja po pokojni M. C., ki je sklenila prvo prodajno pogodbo (kupno pogodbo z dne 18. 10. 1978), potrditvah tožnice z navedeno pogodbo seznanjena oziroma bi morala oziroma bi mogla biti seznanjena, to dejstvo pa je tožnici zamolčala. S podrednim tožbenim zahtevkom tožnica zahteva razveljavitev prodajne pogodbe in vrnitev kupnine iz razloga prevare (49. člen OZ), pa tudi bistvene zmote (46. člen OZ). Zahtevek za vračilo kupnine utemeljuje tudi na odškodninski podlagi. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v celoti ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku z utemeljitvijo, da je prodajna pogodba nična, saj dvojna prodaja nasprotuje morali, prav tako pa tudi ni bila podana dobrovernost toženke (86. člen OZ v zvezi z drugim in četrtim odstavkom 39. člena OZ). Posledično je na podlagi 87. člena OZ ugodilo tudi dajatvenemu zahtevku za vračilo kupnine z obrestmi.

8. Pravilno je izhodišče sodišča prve stopnje, da je treba nemoralnost ravnanja stranke pogodbenega razmerja upoštevati v okviru pogodbene podlage (kavze) in da je v primeru, ko je podlaga pogodbe v nasprotju z moralo, pogodba nična (drugi in četrti odstavek 39. člena OZ).2 Materialnopravno napačno pa je stališče sodišča prve stopnje o tem, kdaj dvojna (ponovna) prodaja nepremičnine pomeni kršitev moralnih norm. Sodišče prve stopnje je pri presoji, ali je prodajna pogodba nična, kot odločilno štelo, da toženka ob prodaji ni bila v dobri veri. V podkrepitev tega zaključka je navedlo več argumentov (glej 28. in 29. točko obrazložitve izpodbijane sodbe), iz katerih pa ne izhaja jasna ugotovitev, da je toženka vedela, da je bila nepremičnina že prodana. Jasno izhaja le, da bi toženka kot dedinja po pokojni M. C. in kot stranka zapuščinskega postopka morala vedeti, da je M. C. nepremičnino prodala in zanjo prejela odškodnino. To ter dejstvo, da je toženka vedela ali bi morala vedeti, da je na sporni nepremičnini vojaško območje in da je tožnica zanjo že pred sklenitvijo prodajne pogodbe plačevala stroške in prispevke, pa po stališču sodišča prve stopnje zadošča za sklep, da je obravnavana prodajna pogodba nična,3 kar pa ne drži. V skladu s stališčem sodne prakse namreč za zaključek, da ponovna prodaja nepremičnine pomeni kršitev moralnih načel, ne zadošča, da bi prodajalec moral ali mogel vedeti, da ob prodaji ni bil lastnik nepremičnine (torej malomarnost), temveč je potreben naklep prodajalca oziroma da prodajalec ve, da prodaja že prodano, tujo nepremičnino, pa to kupcu zamolči4. Če prodajalec zgolj ni dovolj skrben pri sklepanju pogodbe (pogodbo sklene, čeprav bi moral ali mogel vedeti, da je bila nepremičnina že prodana), ni mogoče govoriti o njegovem nizkotnem namenu pridobiti si kupnino, čeprav ve, da do nje ni upravičen, ker ni lastnik nepremičnine, temveč je lastnik druga oseba (prvi kupec), brez katerega pa ponovne prodaje ni mogoče opredeliti kot nemoralne.

9. Kljub navedeni zmotni uporabi materialnega prava je odločitev sodišča prve stopnje o ničnosti prodajne pogodbe in utemeljenosti zahtevka za vrnitev kupnine pravilna iz drugih razlogov. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, da je M. C. že leta 1978 prodala predmetno nepremičnino in zanjo prejela odškodnino, zaradi česar nepremičnina ni mogla biti predmet dedovanja po njej. Ugotovljeno je tudi, da je tožnica kot imetnica pravice uporabe lastninsko pravico na navedeni nepremičnini pridobila na originaren način na podlagi prvega odstavka 3. oziroma 4. člena Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL), kar pomeni, da jo je pridobila v letu 19975. Ob upoštevanju povzetih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jih toženka ne izpodbija, pritožbeno sodišče ugotavlja, da pri prodajni pogodbi z dne 13. 12. 2012 kavza ne obstaja. Kavza pri prodajni pogodbi je causa acquirendi - vsak prodajalec se zaveže izročiti stvar kupcu samo zato, ker se je kupec proti njemu zavezal plačati ceno. Kavza je torej v vzajemnosti: vzajemnost je v tem, da vsaka pogodba vsebuje pogoj, po katerem je izpolnitev ene stranke odvisna od izpolnitve druge stranke.6 Pri dvostransko obveznih pogodbah kavza ne obstaja, če je obveznost brez predmeta ali jo je nemogoče izvršiti.7 V konkretnem primeru se je toženka s prodajno pogodbo zavezala prenesti na tožnico solastninski delež na obravnavani nepremičnini, ki pa ne samo, da v trenutku sklenitve pogodbe ni bila v njeni solasti, nepremičnina je bila takrat že tožničina8. To pa pomeni, da je toženkino pogodbeno obveznost, zaradi katere se je tožnica zavezala plačati toženki kupnino, nemogoče izvršiti. Prevzeta pogodbena obveznost tožnice za plačilo kupnine je zato brez kavze. Ker podlage za obveznost tožnice ni, je prodajna pogodba na podlagi četrtega odstavka 39. člena OZ nična. Ob tem velja še pojasniti, da tudi v primeru, ko stranka oziroma stranki mislita, da kavza obstaja (putativna kavza), kavze ni9. Kaj sta pravdni stranki glede obstoja kavze mislili oziroma kaj sta vedeli ali bi morali vedeti glede lastništva obravnavane nepremičnine, zato v tem primeru ni odločilno. Kavza je skupni namen pogodbenih strank glede konkretne pogodbe. Nemogoč je rezultat, da bi tožeča stranka kupila svojo stvar, ki jo proda tožena stranka, ki ni bila lastnica. Ker pravna prednica ni bila lastnica (zapustnica), tudi toženka ni mogla pridobiti več pravic, kot jih je imela zapustnica. Nesmiselna bi bila taka kavza, da lastnik kupi lastno stvar.

10. Toženka se v pritožbi sklicuje tudi na načelo volenti non fit iniuria in navaja, da je tožnica brez dvoma vedela, da zapustnica ob smrti ni bila lastnica sporne nepremičnine in da je vedela, da nima nobenega razloga, da nepremičnino odkupi od toženke in ostalih dedičev, zaradi česar po njenem mnenju nima pravice uveljavljati kakršnikoli sankcij proti toženki v zvezi s predmetno prodajo. Povzetih pritožbenih navedb o vednosti tožnice ni mogoče upoštevati, saj gre ob neizkazanem pogoju nekrivde za nedovoljene pritožbene novote (337. člen ZPP). Toženka je v postopku pred sodiščem prve stopnje v tej zvezi tožnici očitala zgolj neskrbnost oziroma da ni pred sklenitvijo prodajne pogodbe (dovolj) raziskala okoliščin v zvezi z (njenim) lastništvom sporne nepremičnine10, in ne, da je tožnica vedela, da pokojna ob smrti ni bila več lastnica nepremičnine in da (kot lastnica) ni imela razloga za nakup nepremičnine. Neskrbnost prikrajšanca pa za sklicevanje na načelo volenti non fit iniuria, pri katerem se zahteva vednost prikrajšanca - slednji mora vedeti, da za dolg, ki ga izpolnjuje, ni zavezan (primerjaj 191. člen OZ), ne zadošča. Glede očitane neskrbnosti tožnice pa velja še dodati, da četudi bi držalo, da tožnica ni bila dovolj skrbna pri sklepanju prodajne pogodbe, enako velja za toženko, seveda ob predpostavki, da ni vedela za prodajo nepremičnine s strani njene pravne prednice. Glede na vsebino prodajne pogodbe, iz katere izhaja, da je na sporni nepremičnini zgrajen vojaški objekt in da je prispevke in stroške v zvezi s to nepremičnino že pred prodajo plačevala tožnica, se namreč toženka ni mogla zanesti zgolj na sklep o dedovanju, temveč bi se morala vsaj pozanimati, če že ne raziskati, ali je morda njena pravna prednica razpolagala s predmetno nepremičnino (npr. to bi lahko preverila v zapuščinskem spisu ali pri ostalih dedičih), česar pa, kot izhaja iz njenih navedb, ni storila. Ni mogoče mimo okoliščin primera in sicer načina, kako je tožeča stranka oz. Občina pridobila sporno nepremičnino od pravne prednice tožene stranke. Zemljišče je bilo kupljeno s pogodbo namesto razlastitve in Občina, nato pa tožeča stranka je pridobila po tedanjih predpisih pravico uporabe s sklenitvijo pogodbe in ni bilo treba vpisa v zemljiško knjigo. Na parceli pa je bil ves čas vojaški objekt. Tako tožeča stranka pred ZLDNL ni bila vpisana v zemljiško knjigo.

11. Toženka prav tako ne more uspeti s pritožbenim opozarjanjem na drugi odstavek 87. člena OZ, po katerem lahko sodišče, če je pogodba nična zato, ker po svoji vsebini ali namenu nasprotuje temeljnim moralnim načelom, v celoti ali deloma zavrne zahtevek nepoštene stranke za vrnitev tistega, kar je dala drugi stranki; pri odločanju upošteva sodišče poštenost ene oziroma obeh strank, ter pomen ogroženih interesov. Konkretna prodajna pogodba je nična, ker nima kavze, čim je tako, pa ni mogoče uporabiti citirane določbe OZ, ki pride v poštev v primeru, ko je pogodba nična (le) zaradi tega, ker nasprotuje morali, ne pa, ko je pogodba nična (tudi) iz drugega razloga.

12. Kljub napačnim razlogom izpodbijane sodbe je bilo treba pritožbo zavrniti in izpodbijano sodbo potrditi iz drugih razlogov. Odločitev pritožbenega sodišča temelji na 353. členu ZPP, saj ob preizkusu izpodbijane sodbe niso bile ugotovljene uradoma upoštevne kršitve določb postopka (drugi odstavek 350. člena ZPP), primarni tožbeni zahtevek pa je ob pravilni uporabi materialnega prava utemeljen.

13. Pritožbeno sodišče se do ostalih pritožbenih navedb ni posebej opredeljevalo, ker niso odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

14. Ker toženka s pritožbo ni uspela, je dolžna tožnici in stranski intervenientki povrniti njune stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je v skladu z Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT) tožnici priznalo: 1.375 točk za odgovor na pritožbo (tar. št. 21/1) in 23,72 točk za materialne stroške (2% + 1% - 11. člen OT), kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke 0,60 EUR skupaj znaša 839,25 EUR. Stranski intervenientki pa je priznalo priglašenih 1.125 točk za odgovor na pritožbo in 21,25 točk za materialne stroške (2% + 1% - 11. člen OT), oboje povečano za 22 % DDV, kar skupaj znaša 839,06 EUR. Priznane stroške jima mora plačati v 15 dneh (prvi in drugi odstavek 313. člena ZPP), če zamudi, pa gredo od izteka tega roka še zahtevane zakonske zamudne obresti (prvi odstavek 299. člena in prvi odstavek 378. člena OZ).

1 Glej npr. odločbi VSL I Cp 1232/2018 z dne 26. 9. 2018 in II Cp 2360/2018 z dne 12. 3. 2019 ter kasnejšo sodno prakso.  
2 Primerjaj sodbo VS RS II Ips 432/2008 z dne 9. 7. 2008. 3 Na trinajsti strani izpodbije sodbe je sodišče prve stopnje navedlo, da pokojna M. C. ob smrti ni bila več lastnica sporne nepremičnine, saj jo je pravno veljavno odsvojila in zanjo prejela odškodnino, ter da so bili ali bi morali biti s tem dejstvom dediči po pokojni M. C. nedvomno seznanjeni. Pri tem je predhodno ugotovilo, da so otroci pokojne vedeli, da je bila nepremičnina že prodana, kar je tudi obrazložilo, ni pa tega ugotovilo oziroma obrazložilo za toženko, ki je bila vnukinja pokojne, oziroma ni navedlo, zakaj, na podlagi česa je toženka to vedela (v tem delu je sodba neobrazložena). Iz povzetega je mogoče sklepati, da je sodišče prve stopnje očitno štelo, da za ničnost dvojne prodaje ni ključno, da prodajalec ve, da prodaja tujo (že prodano) nepremičnino, temveč zadošča, da bi to mogel/moral vedeti. To stališče je nato izrecno zavzelo tudi v 29. točki obrazložitve izpodbijane sodbe.  
4 Primerjaj VSL sodba I Cp 2682/2013 z dne 7. 5. 2015, VSL sklep II Cp 356/2016 z dne 22. 6. 2016 in VSL sodba in sklep I Cp 974/2019 z dne 11. 9. 2019. 5 ZLNDL je začel veljati 25. 7. 1997, s tem datumom pa je prišlo do preoblikovanja pravice uporabe v lastnino.  
6 P. Grilc v M. Juhart in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 299. 7 Ibidem, str. 310. 8 Nobena pogodbena stranka ni ustrezala prodajni pogodbi - toženka kot prodajalka ni bila (so)lastnica nepremičnine, tožnica kot kupec pa je bila njena lastnica.  
9 P. Grilc v M. Juhart in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 310-311. 10 Glej npr. 4. pripravljalno vlogo toženke - list. št. 87.