VSL Sklep I Cp 1010/2022
Datum: 2023-01-20T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2023:I.CP.1010.2022
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: ureditev razmerij med solastniki - solastnina nepremičnin - delitev solastnine - fizična delitev nepremičnin - ureditev razmerij med etažnimi lastniki - akt o ustanovitvi etažne lastnine - posli rednega upravljanja - uporaba vrta - pravno razmerje - določitev načina rabe nepremičnine - lastninska pravica na stanovanju - skupni del zgradbe - enostranski pravni posel - idealni delež solastnika - potrebna večina solastnikov - potrebna večina etažnih lastnikov - soglasje etažnih lastnikov - skupni deli - sosedsko pravo - sprememba okoliščin - pričakovana zasebnost - načelo sorazmernosti
jedro: Predlagateljica je s pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju vstopila v solastninsko pravno razmerje, kot je bilo urejeno z aktom o ustanovitvi etažne lastnine.

Institut nadomestnega soglasja po naravi stvari omejuje lastninski položaj tistih solastnikov, ki niso soglašali s sprejetjem odločitve. Legitimen razlog te omejitve je v zagotavljanju delovanja skupnosti oseb, ki jih povezuje lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe.

Nasprotna udeleženca sta ob vstopu v solastniško razmerje vedela (ali vsaj mogla vedeti), da izključna raba vrta ne odraža njunih solastniških upravičenj na skupnih delih, in nista mogla računati z nespremenljivostjo ureditve, določene v Aktu o ustanovitvi etažne lastnine. Ob pridobitvi etažne lastnine sta mogla pričakovati le toliko zasebnosti, kolikor jo lahko nudi bivanje v dvostanovanjski stavbi s skromnim obsegom zemljišča okrog nje.
zveza: SPZ člen 66, 66/1, 67, 67/5, 67/6, 73, 105, 105/3, 105/4, 109, 116, 116/1-4, 116/2. SZ-1 člen 29, 29/2, 29/3-1, 29/4

## Jedro

Predlagateljica je s pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju vstopila v solastninsko pravno razmerje, kot je bilo urejeno z aktom o ustanovitvi etažne lastnine.

Institut nadomestnega soglasja po naravi stvari omejuje lastninski položaj tistih solastnikov, ki niso soglašali s sprejetjem odločitve. Legitimen razlog te omejitve je v zagotavljanju delovanja skupnosti oseb, ki jih povezuje lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe.

Nasprotna udeleženca sta ob vstopu v solastniško razmerje vedela (ali vsaj mogla vedeti), da izključna raba vrta ne odraža njunih solastniških upravičenj na skupnih delih, in nista mogla računati z nespremenljivostjo ureditve, določene v Aktu o ustanovitvi etažne lastnine. Ob pridobitvi etažne lastnine sta mogla pričakovati le toliko zasebnosti, kolikor jo lahko nudi bivanje v dvostanovanjski stavbi s skromnim obsegom zemljišča okrog nje.

## Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje spremeni tako, - da se v I. in v II. točki izreka v delu, v katerem se nanaša na 5. člen Akta o ustanovitvi etažne lastnine z dne 24. 1. 2007, nadomesti z besedilom: "I. Akt o ustanovitvi etažne lastnine z dne 24. 1. 2007 se v drugem stavku 5. člena spremeni tako, da se glasi: 'Vsakokratni etažni lastnik dela stavbe 000-5593-1 izključno uporablja del parcele 000-0/23, ki je na geodetskem načrtu A. A. z dne 19. 2. 2019 (priloga tega akta) šrafiran zeleno, vsakokratni etažni lastnik dela stavbe 000-5593-2 pa izključno uporablja del parcele 0/23, ki je na navedenem geodetskem načrtu omejen z daljicami 1-2, 2-3, 3-4, 4-5, 5-6, 6-7, 7-8, 8-9, 9-10 ter 10-1 in šrafiran oranžno.' Geodetski načrt A. A. z dne 19. 2. 2019 je sestavni del tega sklepa." - da se III., IV. in V. točka izreka preštevilčijo in postanejo II., III. in IV. točka.

II. V ostalem delu se pritožba zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi.

III. Vsak udeleženec krije svoje stroške pritožbenega postopka.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, (1) da akt o ustanovitvi etažne lastnine z dne 24. 1. 2007 ostane v veljavi v 5. členu in v četrtem odstavku 8. člena v celoti, upoštevajoč spremembo, določeno v točki I.1. izreka sklepa tega sodišča N 33/2015 z dne 5. 2. 2016 (I. točka izreka), (2) da sta stroške vzdrževanja in uporabe atrija dolžna nositi nasprotna udeleženca (II. točka izreka), (3) da vsaka stranka krije svoje stroške postopka (III. točka izreka), (4) da sta nasprotna udeleženca dolžna predlagateljici iz naslova skupnih stroškov povrniti vsak po 203,17 EUR (V. točka izreka).

2. Predlagateljica v pritožbi zoper navedeni sklep uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče po razpisu obravnave odloči o zadevi, podrejeno pa, naj sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Zmotno je stališče v izpodbijanem sklepu, da v postopku ureditve razmerij med etažnimi lastniki solastne stvari ni mogoče deliti na način, kot bi se delila v postopku delitve, razen če bi se s tem vsi strinjali. Sama je zahtevala le spremembo uporabe atrija – kot enega od solastnikovih upravičenj – ki ga imata sedaj v izključni posesti nasprotna udeleženca; želi, da bi bila ureditev pravičnejša za oba solastnika. Možni sta tako izmenska izključna raba celotnega atrija kot izključna raba dela atrija s strani vsakega od njiju.

Zmotno je stališče, da je ureditev o enostransko sprejetem Aktu o ustanovitvi etažne lastnine s strani njunega pravnega prednika mogoče spremeniti le, če se kasneje pokažejo nove bistveno spremenjene okoliščine. Ureditev ni stalna. Spremenijo ga lahko lastniki ali sodišče. Sodišče mora pri tem primarno upoštevati pravno naravo solastnine in uravnoteženo varovati solastninska upravičenja tako, da nihče od solastnikov ni obogaten na račun drugega. Sodišče bi moralo izhajati iz 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), po katerem ima solastnik pravico skupaj z drugimi solastniki uporabljati stvar sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov, 19. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), po katerem imajo etažni lastniki pravico uporabljati skupne dele stavbe v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje drugih etažnih lastnikov, ter tretjega in četrtega odstavka 105. člena SPZ, po katerem so skupni deli zgradbe namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov.

Argumenti v podporo stališču, da se Akt o ustanovitvi etažne lastnine ne spremeni, so napačni. Z navedenim aktom razmerja med etažnimi lastniki glede uporabe skupnega dela niso bila trajno in dokončno rešena. Ključna je pravna pripadnost skupnega dela, kot izhaja iz zemljiške knjige. Stališče o nespremenljivosti Akta pritožnici dejansko omejuje pravico do pravnega varstva, ki ji ga dajejo SPZ, SZ-1 in Zakon o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP).1 Vidnost ograje ob nakupu ni pomembna. Dejstvo, da pritožničina pravna prednika nista uveljavljala pravnega varstva, še ne pomeni, da ga sama ne more uveljaviti. Poleg tega nasprotna udeleženca za postavitev ograje nista imela dovoljenja pritožničinih pravnih prednikov. Pravica do zasebnosti nasprotnih udeležencev ni absolutna. Pri ugotavljanju njene vsebine je treba upoštevati krajevne značilnosti, dopustnost posegov pa uravnotežiti s pravicami drugih. Praktično vsa pritlična stanovanja so izpostavljena potencialnim pogledom v notranjost. Tudi v stanovanje nasprotnih udeležencev je mogoče videti iz sosednjih stavb. Pred njimi se je mogoče zavarovati s cenovno dostopnimi varovali, kot npr. mlečna stekla, odbojne prevleke na steklih, rolete, zavese. Neprepričljiv je tudi argument, da v nobenem primeru ne bi mogel noben od udeležencev uživati izključne uporabe dela atrija, ker so na njem vodovodna pipa, vodomer in elektro omarica. Tudi potreba po varstvu solastnika z manjšim deležem ne izključuje bolj uravnotežene ureditve souporabe atrija.

Napačna je tudi odločitev o soglasju za posle rednega vzdrževanja. Ob izostanku razlogov za odstop od pravila večine, ki jih nasprotna udeleženca nista navedla, bi moralo sodišče slediti zakonski ureditvi.

3. Nasprotna udeleženca v odgovoru na pritožbo predlagata njeno zavrnitev. Po 112. členu ZNP se lahko določi uporaba, sorazmerna solastninskemu deležu, ali določi način uporabe. SPZ in SZ-1 izrecno dovoljujeta drugačno ureditev uporabe skupnih delov od zakonske. Njuna uporaba stvari prek solastninskega deleža je upravičena tudi zaradi kritja sorazmerno višjih stroškov glede skupnih delov. Sodišče je upoštevalo vse okoliščine primera. Predlagateljica je vstopila v pravno urejeno razmerje. Ni navedla argumentov, ki bi utemeljevali razdelitev atrija. Večji solastninski delež ni dovolj. Ni izkazala, da bi bila prikrajšana v rabi posameznega dela stavbe.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Predmet izpodbijanega sklepa je ureditev razmerij med etažnima lastnikoma dvostanovanjske stavbe. Predlagateljica si prizadeva doseči spremembo uporabe zemljišča okrog stavbe in spremembo večine, potrebne za odločanje o poslih rednega upravljanja. Sodišče prve stopnje je njen predlog zavrnilo, razen v delu, ki se nanaša na kritje stroškov vzdrževanja in uporabe atrija. V zvezi s tem je odločilo, da te stroške krijeta nasprotna udeleženca.

6. Med udeleženci ni bilo sporno, - da je predlagateljica lastnica stanovanja v prvem nadstropju stavbe (v velikosti 124,11 m2) z 61,88 % solastninskim deležem na splošnih skupnih delih stavbe, - da sta nasprotna udeleženca lastnika pritličnega stanovanja (v velikosti 85,09 m2) z 38,12 % solastninskim deležem na splošnih skupnih delih stavbe, - da je Akt o ustanovitvi etažne lastnine z dne 24. 1. 2007 sprejel prvotni lastnik – investitor stavbe, - da Akt o ustanovitvi etažne lastnine v 5. členu določa: "Vsakokratni etažni lastniki stanovanj … je upravičen do izključne uporabe treh parkirnih mest na zemljiščih parc. št. 0/23 … Nadalje so vsakokratni lastniki stanovanja, označenega z ident. št. 000-5593-1, upravičeni do izključne uporabe atrija, kakor je to navedeno na priloženi skici.", - da je kot atrij na skici označeno zemljišče okrog stavbe v velikosti 165 m2, izvzet pa je prostor, označen kot "skupen dostop", da je to zemljišče (v nadaljevanju poimenovano kot vrt2) ograjeno in ga izključno uporabljata nasprotna udeleženca, - da je bil tožbeni zahtevek nasprotnih udeležencev za ugotovitev lastninske pravice glede vrta pravnomočno zavrnjen, - da je bilo v nepravdnem postopku že odločeno, da sta nasprotna udeleženca dolžna predlagateljici enkrat mesečno omogočiti dostop in vpogled v elektro omarico in vodomerni jašek, ki se nahajata na vrtu, - da je na steni stavbe vodovodna pipa, ki je povezana z inštalacijo stanovanja v lasti nasprotnih udeležencev, - da se na vseh straneh stavbe nahajajo okna pritličnega stanovanja in vrata, ki vodijo neposredno z vrta v stanovanje, in da je eno od oken zastekljeno z mlečnim steklom, - da Akt o ustanovitvi etažne lastnine v 8. členu določa: "Zbor etažnih lastnikov stanovanjske stavbe z naslovom … veljavno odloča, če so za posamezno odločitev soglasni vsi etažni lastniki.".

_O predlogu za spremembo uporabe vrta_

7. Odločitev o zavrnitvi predloga za spremembo uporabe vrta temelji na naslednjih razlogih: - da se v postopku za ureditev solastninskih razmerij določi način uporabe stvari v solastnini, ne pa (dejansko) razdelitev stvari in da zato ni mogoče urediti razmerja z dejansko razdelitvijo zemljišča, - da prideta v poštev le dve možnosti: da se ohrani obstoječi režim izključne rabe s strani nasprotnih udeležencev ali da se določi uporaba lastnikom obeh stanovanj v skladu z njunimi solastninskimi deleži, - da je obstoječi režim uporabe nastal na podlagi volje skupnega pravnega prednika udeležencev, da je predlagateljica z vstopom v solastninsko pravno razmerje z njim soglašala in zato ni nezakonit ali nepravičen, - da ne drži, da je bila izključna uporaba določena zgolj začasno: glede na to, da 5. člen Akta govori o izključni pravici uporabe atrija v korist vsakokratnega lastnika pritličnega stanovanja, je jasen namen pravnega prednika udeležencev, da se razmerje uredi trajno, - da je predlagateljica ob nakupu videla ograjo, tako da ni šele po nakupu ugotovila, da obseg rabe na atriju ne sledi njeni lastninski in solastninski pravici, - da sta bila njena pravna prednika seznanjena s postavitvijo ograje in sta – glede na to, da temu nista nasprotovala – na to konkludentno pristala, - da se je po pozivu sodišča, naj pove, kaj se je spremenilo od nakupa stanovanja, da bi bilo treba spremeniti obstoječi režim (npr. kako jo to otežuje v uporabi njenega stanovanja), sklicevala le na dejstvo, da obseg dejanske rabe ni enak obsegu njene lastninske pravice, to pa ni nova (bistvena) okoliščina, ki bi terjala drugačno ureditev obstoječih razmerij, - da je stanovanje nasprotnih udeležencev orientirano na vse štiri strani neba, zaradi česar bi razdeljevanje skupnega zemljišča bistveno poseglo v njuno zasebnost (niti mlečna stekla in zavese ne onemogočajo povsem neželenih pogledov), in da se na južnem delu nahaja vodovodna pipa, povezana z inštalacijo v stanovanju nasprotnih udeležencev, - da fizična delitev v postopku ureditve razmerij ni možna (namen ureditve razmerij ni delitev solastne stvari) niti ne bi bila primerna (z razdelitvijo v skladu z izvedenskim poročilom z dne 19. 2. 2019 udeleženci ne bi uživali izključne uporabe vsaka svojega dela, saj se vodomer in elektro omarica predlagateljice nahajata na delu v uporabi nasprotnih udeležencev, pipa pa na delu v uporabi predlagateljice), - da ureditev ne sme biti taka, da ustvarja spore med solastniki in da je treba upoštevati tudi interese in bremena lastnikov, ki so nasprotovali predlagani ureditvi, - da je treba biti pri spreminjanju pogodbenega razmerja zadržan tudi zato, ker nasprotna udeleženca nimata možnosti, da bi zahtevala spremembo ureditve.

8. Utemeljeni so predlagateljičini pritožbeni očitki, da je sodišče prve stopnje nekaterim okoliščinam pripisalo preveliko težo in je zaradi tega vzbujen tehten dvom o pravilnosti zaključka, da predlog za spremembo ureditve glede rabe vrta ni utemeljen.

9. V postopku delitve solastnine se s fizično delitvijo nepremičnina razdeli na dva ali več delov tako, da nastaneta dve ali več samostojnih stvari, glede katerih imajo njihovi lastniki izključna lastninska upravičenja in torej tudi izključujočo rabo, v postopku za ureditev solastninskih razmerij pa sodišče določi, na kakšen način vsak od solastnikov izvršuje svoje upravičenje rabe na isti stvari. Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, je teh možnosti več, pravilno pa je tudi pritožbeno stališče, da eno od teh možnosti predstavlja predlagateljičin predlog, po katerem se raba uredi na način, da vsak od etažnih lastnikov (povečini3) sam uporablja en del vrta.

10. Ker nihče od udeležencev ni zatrjeval, da je bilo z ograjo omejeno več vrta, kot sta ga nasprotna udeleženca glede na ureditev v aktu imela pravico uporabljati, za odločitev ni pomembno, ali je predlagateljica ob pridobitvi etažne lastnine videla ograjo in ali sta se njena pravna prednika strinjala z njeno postavitvijo. Pravilna in pomembna pa je ugotovitev iz izpodbijanega sklepa, da je predlagateljica s pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju vstopila v solastninsko pravno razmerje, kot je bilo urejeno z aktom o ustanovitvi etažne lastnine.

11. Predmet urejanja je bilo pravno razmerje, ki je trajne narave in ki v Aktu o ustanovitvi etažne lastnine ni bilo omejeno z rokom ali razveznim pogojem. Pravilen je zato zaključek v izpodbijanem sklepu, da je bilo z aktom o ustanovitvi etažne lastnine razmerje med etažnima lastnikoma urejeno na trajen način, vendar pa – kot utemeljeno uveljavlja pritožnica – trajnost razmerja ne zagotavlja njegove nespremenljivosti.

12. Skupni deli zgradbe so v zakonu opredeljeni kot deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in so v njihovi solastnini (tretji in četrti odstavek 105. člena SPZ). Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi kršil pravice drugih solastnikov (prvi odstavek 66. člena SPZ). Za določitev načina rabe (kot enega od poslov, ki presega okvir rednega upravljanja) je potrebno soglasje vseh solastnikov (peti odstavek 67. člena SPZ), solastniki, ki imajo več kot polovico idealnih deležev, pa lahko sodišču predlagajo, da odloči o takem poslu (šesti odstavek 67. člena SPZ). Način uporabe skupnih delov zgradbe se določi v pogodbi o ureditvi medsebojnih razmerij (četrta alineja prvega odstavka 116. člena SPZ) oziroma v enostranskem pravnem poslu, s katerim lastnik nepremičnine razdeli svojo lastninsko pravico na nepremičnini v etažno lastnino (109. člen SPZ). Pogodba o medsebojnih razmerjih učinkuje tudi proti novim lastnikom (drugi odstavek 116. člena SPZ). Za spremembo rabe skupnih delov je potrebno soglasje etažnih lastnikov (drugi odstavek 29. člena SZ-1). Če soglasje ni doseženo, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče. Sodišče upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali (četrti odstavek 29. člena SZ-1).

13. Ne SZ-1 ne SPZ ne urejata posebej in izrecno predpostavk za spremembo pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij. Pravilo soglasja pogodbenih strank, ki velja po splošnih pravilih pogodbenega prava, je v SZ-1 zrahljano z večino etažnih lastnikov z več kot tremi četrtinami solastniških deležev (prva alineja tretjega odstavka 29. člena). Poleg tega je v zvezi z urejanjem posameznih solastniških upravičenj v obeh zakonih predvideno, da ima določen del etažnih lastnikov oziroma solastnikov pravico predlagati, da o nekaterih vidikih izvrševanja solastniških upravičenj odloči sodišče (četrti odstavek 29. člena SZ-1). Pravilen je torej zaključek v izpodbijanem sklepu, da mednje sodi tudi sprememba načina uporabe vrta, ki jo je predlagala predlagateljica.

14. Kot je ugotovljeno že v izpodbijanem sklepu, so okoliščine, ki jih sodišče vrednoti pri odločanju o predlagani spremembi, v četrtem odstavku 29. člena SZ-1 določene le primeroma. Pri presoji, katere druge okoliščine še pridejo v poštev, je treba izhajati iz namena instituta nadomestnega soglasja. Ta ne bi bil potreben, če bi zakon dajal vsakemu od solastnikov oziroma etažnih lastnikov absolutni veto glede vseh odločitev o izvrševanju lastninskih upravičenj. Institut nadomestnega soglasja po naravi stvari omejuje lastninski položaj tistih solastnikov, ki niso soglašali s sprejetjem odločitve. Legitimen razlog te omejitve je v zagotavljanju delovanja skupnosti oseb, ki jih povezuje lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe. Nadomestno soglasje omogoča uravnoteženje (so)lastniških upravičenj posameznih etažnih lastnikov in prispeva k dejanskemu funkcioniranju skupnosti etažnih lastnikov. Sodišče mora torej ovrednotiti tiste okoliščine primera, ki so pomembne za presojo, ali se s predlagano odločitvijo vzpostavlja oziroma ohranja ustrezno ravnotežje med solastniki.

15. Zakon torej omogoča spremembo ureditve o načinu rabe skupnih delov ob dveh pogojih: da to zahteva(jo) etažni lastnik(i) z določenim solastninskim deležem in da je sprememba potrebna zaradi zagotovitve ustreznega ravnovesja med solastniškimi upravičenji etažnih lastnikov in funkcioniranja skupnosti etažnih lastnikov. Pri tem ni odločilno, ali so se okoliščine spremenile v obdobju, ko je predlagateljica postala etažna lastnica, ali pred tem. Kot nova pridobiteljica je vstopila v položaj prejšnjega etažnega lastnika, upravičenje zahtevati spremembo ureditve razmerij pa izvira iz lastninske pravice in ni zastarljivo. Zgolj na podlagi okoliščine, da prejšnji etažni lastnik ni zahteval spremembe, tudi ni mogoče sklepati, da se je tej pravici odpovedal.4

16. Pritožnica utemeljeno uveljavlja, da je sodišče prve stopnje premajhno težo pripisalo dejstvu, da je ureditev rabe v enostransko sprejetem aktu izrazito v korist lastnika pritličnega stanovanja. Stanovanje v nadstropju je celo večje od pritličnega stanovanja, uporaba vrta – kot edine površine poleg stavbišča, enakomerno razdeljenih parkirnih prostorov in dostopa do stavbe – pa je določena izključno v korist drugega stanovanja. Sprejeta ureditev torej izrazito odstopa od pravila o sorazmerju med obsegom upravičenj in velikostjo deleža. Poleg tega tak način ureditve razmerja ni posledica dogovora etažnih lastnikov, ampak je bilo določeno na podlagi enostranske izjave volje prvotnega lastnika nepremičnine, ki jo je razdelil v etažno lastnino. Ureditev torej ni bila rezultat usklajevanja in prilagajanja interesov etažnih lastnikov, da se uporaba uredi v sorazmerju z njihovim solastniškim deležem. Obe navedeni okoliščini upravičujeta zahtevo, da sodišče na novo pretehta možnosti za drugačno ureditev rabe vrta.

17. Sodišče prve stopnje je to storilo, a je zaradi nekaterih – zgoraj obrazloženih – zmotnih materialnopravnih preudarkov preveliko težo pripisalo interesom nasprotnih udeležencev (etažna lastnika pritličnega stanovanja). Ni ovrednotilo dejstva, da sta tudi nasprotna udeleženca ob vstopu v solastniško razmerje vedela (ali vsaj mogla vedeti), da izključna raba vrta ne odraža njunih solastniških upravičenj na skupnih delih, in nista mogla računati z nespremenljivostjo ureditve, določene v Aktu o ustanovitvi etažne lastnine. Ustrezna je zato pritožbena misel, da sta ob pridobitvi etažne lastnine mogla pričakovati le toliko zasebnosti, kolikor jo lahko nudi bivanje v dvostanovanjski stavbi s skromnim obsegom zemljišča okrog nje.

18. Pomislek sodišča, da je zadržanost potrebna tudi zaradi vprašljive možnosti nasprotnih udeležencev zahtevati spremembo ureditve, je sicer umesten, a nima pomembnejše teže. Tudi nasprotna udeleženca imata v tem postopku možnost uveljaviti svoje interese, sodišče pa jih je dolžno ovrednotiti.5

19. Po presoji, da so podane okoliščine, ki utemeljujejo spremembo Akta o etažni lastnini glede uporabe vrta, je pritožbeno sodišče opravilo pritožbeno obravnavo. Ugotovilo je, da se stanje stvari, pomembno za odločitev (lega skupnih naprav ipd.), ni spremenilo, ter udeležencem dalo možnost, da izrazijo svoje stališče o predlogu spremembe, kot izhaja iz geodetskega načrta z dne 19. 2. 2019, in opozorijo na okoliščine, ki so po njihovem mnenju pomembne za odločitev. Predlagateljica je navedla, da je predlagana razporeditev rabe sorazmerna solastniškim upravičenjem vsakega od etažnih lastnikov, da nasprotnima udeležencema omogoča samostojno uporabo tistega dela, na katerem imata urejen dostop v stanovanje prek vrta, da tudi njej omogoča samostojno uporabo dela vrta in da ne bo prek mere in krajevnih običajev posegala v intimo nasprotnih udeležencev. Funkcionalnost pasu zemljišča na zadnji strani stavbe, ki je po dolžini razdeljen med lastnika pritličnega in nasprotnega stanovanja, bi ohranila s postavitvijo ute.6 Nasprotna udeleženca sta navedla, da je kritični del ob oknu spalnice razdeljen na dva ozka pasova, ki po nepotrebnem razvrednoti ta del zemljišča, da rešitev z refleksnimi ali brušenimi stekli ni rešitev, ki bi ustrezala normalni rabi, ker postavitev ute, gugalnice ali podobnega povzroča hrup in bi to spremenilo dosedanji način uporabe njunega stanovanja.

20. Iz skladnih navedb udeležencev in ugotovitev z ogleda, ki ga je opravilo sodišče prve stopnje, izhaja, da se na desni strani stavbe (gledano od glavnega vhoda) nahajajo vrata v pritlično stanovanje, okno enega od prostorov ter elektro omarica in vodomerni jašek (kot skupna dela), zemljišče pa je v večini tlakovano. Na levi strani stavbe sta okni spalnice in otroške sobe pritličnega stanovanja, na zadnji strani hiše pa so balkonska vrata, okno WC-ja (zastekljeno z mlečno površino, ki preprečuje pogled v prostor), in pipa, ki sta jo namestila nasprotna udeleženca in jo uporabljata za zalivanje vrta. Po predlogu, ki je izrisan v geodetskem načrtu z dne 19. 2. 2019, lastniki pritličnega stanovanja uporabljajo del vrta na desni strani stavbe in pas zemljišča ob hiši v velikosti 5,18 m x 1,41 m, tako da ohranijo dostop v stanovanje, ostali del pa uporablja lastnik drugega stanovanja.

21. Tak način vzpostavlja ustrezno ravnotežje med interesi obeh etažnih lastnikov, izvirajočimi iz solastnine. S tako razdelitvijo rabe vrta bo lastnica stanovanja v nadstropju pridobila možnost uporabljati del zemljišča okrog stavbe. S tem je ustrezneje kot doslej upoštevan interes vsakega od solastnikov, da uporablja stvar v sorazmerju s svojim solastniškim deležem. Poleg tega je v največji možni meri upoštevano sedanje stanje stvari in v rabi lastnikov pritličnega stanovanja ostaja tisti del, ki je bolj intenzivno povezan s tem stanovanjem. Z razdelitvijo rabe 3 m širokega zemljišča za hišo je ustrezno upoštevano na eni strani dejstvo, da se na tem delu nahajajo balkonska vrata v pritlično stanovanje, in na drugi strani solastniški delež lastnika nadstropnega stanovanja. Utemeljeno je opozorilo nasprotnih udeležencev, da bo s sprejetjem predlagane odločitve okrnjena njuna zasebnost, vendar gre za neogibno posledico dejstva, da so okna pritličnega stanovanja obrnjena na vse strani vrta. Kot je bilo že obrazloženo, je bil pričakovani obseg zasebnosti že ob vstopu v obravnavano solastniško razmerje omejen s tem, da gre za dvostanovanjsko stavbo v gosto pozidanem naselju in z majhnim obsegom zemljišča okrog stavbe. Druge možne rešitve, ki bi (ob upoštevanju interesa drugega solastnika) v manjši meri krnila njuno zasebnost, nasprotna udeleženca nista ponudila. Ob upoštevanju teh ugotovitev in dolžnosti poštenega izvrševanja lastninskih upravičenj kot temeljnega pravila sosedskega prava (73. člen SPZ) jima delitev rabe, kot je izrisana v geodetskem načrtu, ne nalaga nesprejemljivega bremena.

22. Vse navedeno utemeljuje spremembo Akta o ustanovitvi etažne lastnine glede uporabe vrta, tako da se razdeli med oba etažna lastnika na način, kot izhaja iz geodetskega načrta z dne 19. 2. 2019. _O predlogu za spremembo večine, potrebne za odločanje o poslih rednega upravljanja_

23. Odločitev o ohranitvi sprejete ureditve odločanja s soglasjem temelji na ugotovitvah, - da je zakonsko pravilo o nadpolovični večini za sprejemanje odločitev v večstanovanjskih stavbah dispozitivne narave, - da bi sprejetje zakonskega pravila enemu od etažnih lastnikov preprečila vsakršen vpliv na odločanje o poslih rednega upravljanja, sprejeto pravilo pa tudi lastniku večjega stanovanja omogoča, da zahteva nadomestno odločitev sodišča, - da zato sprejeto pravilo ustrezno upošteva dejstvo, da gre za stavbo z le dvema stanovanjema.

24. Pritožbeni očitek ni utemeljen. Obstoječa ureditev ni v nasprotju z zakonom. Ker se je predlagateljica zavzemala za njeno spremembo, je bila razloge zanjo dolžna izkazati sama. V pritožbi ne uveljavlja, da katere od pomembnih okoliščin sodišče ni upoštevalo. Pritožbene navedbe ne vzbujajo dvoma o pravilnosti odločitve.

_O odločitvi_

25. Zaradi delno zmotne uporabe materialnega prava je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in izpodbijani sklep sodišča prve stopnje spremenilo tako, - da se Akt o ustanovitvi etažne lastnine z dne 24. 1. 2007 v drugem stavku 5. člena spremeni tako, da vsakokratni etažni lastnik dela stavbe 000-5593-1 izključno uporablja del parcele 000-0/23, ki je na geodetskem načrtu A. A. z dne 19. 2. 2019 (in postane sestavni del Akta) šrafiran zeleno, vsakokratni etažni lastnik dela stavbe 000-5593-2 pa izključno uporablja del parcele 0/23, ki je šrafiran oranžno, - da je geodetski načrt sestavni del tega sklepa in - da se ostale točke izreka preštevilčijo in postanejo II., III. in IV. točka (I. točka izreka) (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP). V ostalem delu, v katerem ni bil ugotovljen obstoj uveljavljenih ali po uradni dolžnosti preizkušenih pritožbenih razlogov, je pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo (II. točka izreka) (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

26. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na drugem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP, 35. in 116. členu ZNP. Po teh določbah vsak udeleženec trpi svoje stroške (prvi odstavek 35. člena ZNP), skupne stroške pa trpijo v sorazmerju z velikostjo svojih deležev (116. člen ZNP). V skladu s temi pravili bi bila predlagateljica upravičena do povrnitve 9,34 EUR na račun sodne takse za pritožbo, a je pritožbeno sodišče glede na zanemarljivo višino tega zneska v primerjavi s stroški pritožbenega postopka odločilo, da vsak udeleženec trpi svoje stroške.

1 Uradni list RS, št. 30/86 in nasl., ki je bil na podlagi prvega odstavka 216. člena Zakona o nepravdnem postopku (Uradni list RS, št. 16/91 – ZNP-1) uporabljen v obravnavani zadevi.  
2 Udeleženci so ga imenovali dvorišče (predlagateljica) oziroma atrij (nasprotna udeleženca).  
3 Posebej je treba doreči dostop do elektro omarice in vodomera kot skupnih naprav.  
4 Za odločitev ni pomembno, ali bi bila taka (trajna) odpoved sploh pravno učinkovita.  
5 Poleg tega iz razlogov v 36. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa izhaja, da je že sodišče prve stopnje podvomilo o tem, ali taka omejitev, ki izhaja iz jezikovnega pomena besedila, nudi ustrezno varstvo položaja etažnega lastnika v dvostanovanjski stavbi.  
6 Gre za 5,18 m dolg pas, ki naj bi bil v širini 1,41 m ob hiši v rabi pritličnega stanovanja, v preostali širini 2,55 m pa v rabi nadstropnega stanovanja.