VSL Sodba I Cp 93/2022
Datum: 2022-02-23T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2022:I.CP.93.2022
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: odgovornost za pravne napake - odgovornost nepremičninskega posrednika - odgovornost nepremičninske agencije - nelegalna gradnja (črna gradnja) - zmanjšana vrednost nepremičnine - razlika kupnine - vzročna zveza - provizija za nepremičninsko posredovanje - izguba pravice do plačila provizije
jedro: Stanovanje v stavbi, ki ni zgrajeno skladno z gradbenim dovoljenjem in zato zanj ni mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja, je načeloma lahko manj vredno. Vendar pa tožnica ni uveljavljala škode v višini vrednosti, ki bi jo imelo stanovanje ob sklenitvi pogodbe na trgu, če bi bilo brez napake, in vrednostjo, ki jo je imelo z ugotovljenimi napakami. Tožnica je manjvrednost stanovanja zatrjevala in dokazovala na način, da je zaradi navedene pravne napake pri prodaji stanovanja prejela manjšo kupnino, kot bi jo sicer, če bi prodala stanovanje z urejeno gradbeno dokumentacijo.

Prvo sodišče trditvene podlage pravdnih strank ni preseglo. Na tožnici je bilo trditveno in dokazno breme, da izkaže, da je bila nižja kupnina, ki je bila dosežena pri nadaljnji prodaji stanovanja, posledica ugotovljene pravne napake, vendar pa tega dokazni postopek ni potrdil. Ni bistveno, da kupec stanovanja ni potrdil teze prve tožene stranke glede razlogov za znižanje kupnine. Bistveno je, da je kupec izpovedal, da je ponudil nižjo kupnino iz drugih razlogov, in ne zaradi pravne napake stanovanja.

Po Splošnih pogojih za zavarovanje poklicne odgovornosti zavarovalnica jamči le za odškodninske zahtevke naročnikov storitve, ki so posledica strokovne napake zavarovanca pri opravljanju registrirane dejavnosti. Ker zahtevek na povrnitev plačila provizije nima odškodninske podlage, tožnica vrnitve provizije ni upravičena zahtevati od druge tožene stranke.
zveza: ZNPosr člen 23, 23/3. OZ člen 850

## Jedro

Stanovanje v stavbi, ki ni zgrajeno skladno z gradbenim dovoljenjem in zato zanj ni mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja, je načeloma lahko manj vredno. Vendar pa tožnica ni uveljavljala škode v višini vrednosti, ki bi jo imelo stanovanje ob sklenitvi pogodbe na trgu, če bi bilo brez napake, in vrednostjo, ki jo je imelo z ugotovljenimi napakami. Tožnica je manjvrednost stanovanja zatrjevala in dokazovala na način, da je zaradi navedene pravne napake pri prodaji stanovanja prejela manjšo kupnino, kot bi jo sicer, če bi prodala stanovanje z urejeno gradbeno dokumentacijo.

Prvo sodišče trditvene podlage pravdnih strank ni preseglo. Na tožnici je bilo trditveno in dokazno breme, da izkaže, da je bila nižja kupnina, ki je bila dosežena pri nadaljnji prodaji stanovanja, posledica ugotovljene pravne napake, vendar pa tega dokazni postopek ni potrdil. Ni bistveno, da kupec stanovanja ni potrdil teze prve tožene stranke glede razlogov za znižanje kupnine. Bistveno je, da je kupec izpovedal, da je ponudil nižjo kupnino iz drugih razlogov, in ne zaradi pravne napake stanovanja.

Po Splošnih pogojih za zavarovanje poklicne odgovornosti zavarovalnica jamči le za odškodninske zahtevke naročnikov storitve, ki so posledica strokovne napake zavarovanca pri opravljanju registrirane dejavnosti. Ker zahtevek na povrnitev plačila provizije nima odškodninske podlage, tožnica vrnitve provizije ni upravičena zahtevati od druge tožene stranke.

## Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pritožbi druge tožene stranke se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zoper drugo toženo stranko v celoti zavrne ter da je tožeča stranka dolžna drugi toženi stranki povrniti stroške pravdnega postopka.

III. Tožeča stranka je dolžna drugo toženi stranki vrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 318 EUR, v roku 15 dni od vročitve sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev te obveznosti do plačila.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da sta prva in druga tožena stranka dolžni tožeči stranki solidarno plačati 1.667,50 EUR, prva tožena stranka pa še dodatno 500 EUR, vse z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila (I). Kar je zahtevala tožeča stranka več ali drugače, je zavrnilo (II). Sklenilo je še, da tožeča stranka nosi 84 % potrebnih pravdnih stroškov, tožena stranka pa 16 % potrebnih pravdnih stroškov (III).

2. Zoper sodbo sta se pritožili tožeča stranka in druga tožena stranka.

3. Tožeča stranka vlaga pritožbo zoper zavrnilni del sodbe sodišča prve stopnje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku1. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku in toženima strankama naloži povračilo stroškov pravdnega postopka, podredno pa, da II. in III. točko izreka izpodbijane sodbe razveljavi in zadevo v tem delu vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, v vsakem primeru pa toženima strankama naloži, da sta dolžni tožnici povrniti njene stroške pritožbenega postopka.

Navaja, da je sodišče prve stopnje tožničin tožbeni zahtevek po temelju v celoti priznalo, saj je odločilo, da je za nastalo škodo odgovornost izključno na strani prve tožene stranke. Ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da dokazni postopek ni potrdil, da bi bila vtoževana razlika v ceni, ki jo je tožnica plačala, in nižja kupnina, ki jo je tožnica prejela ob nadaljnji prodaji sporne nepremičnine, posledica ugotovljene pravne napake, predstavlja za tožečo stranko t. i. sodbo presenečenja. Niti prva niti druga tožena stranka v svojih vlogah oziroma v postopku na prvi stopnji nista podali trditve, da bi bila znižana cena oziroma nižja vrednost kupnine, ki jo je tožnica dobila ob prodaji stanovanja kupcema I. M. in M. M. posledica dejstva, da je bilo stanovanje obremenjeno s kreditom zaradi stroškov hidroizolacije večstanovanjske stavbe. Toženi stranki sta namreč ves čas postopka zatrjevali, da naj bi bila nižja kupnina posledica dejstva, da je tožnica tekom prodaje stanovanja oglaševalno ceno od začetnih 152.000 EUR znižala na 145.000 EUR. Skladno z navedenim tožnica pred sodiščem prve stopnje ni imela možnosti izkoristiti pravice do izjave o tem, katera dejstva bo sodišče prve stopnje štelo kot pravno odločilna. I. M. v postopku pogajanja s tožnico nikoli ni izpostavil, da ponuja nižji znesek kupnine zaradi obremenitve stanovanja s kreditom. Tožnica je izrecno pojasnila, da je do znižanja kupnine prišlo zaradi pravne napake na sporni nepremičnini. Zaradi navedenega je sodišče zmotno in nepopolno ugotovilo relevantno dejansko stanje ter hkrati zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Prvostopno sodišče je z izpodbijano sodbo neutemeljeno zavrnilo tudi zahtevek tožnice v delu, s katerim je zahtevala povračilo vseh stroškov in izdatkov, ki so ji nastali v posledici sklenitve kupoprodajne pogodbe za nakup nepremičnine. Da tožnici na spornem stanovanju ne bi nastala še večja škoda, se je odločila, da bo nepremičnino poskušala čim hitreje prodati naprej in si na ta način zagotoviti povračilo kupnine v čim višjem delu. Tožnica namreč ni želela imeti v lasti stanovanja, ki je neskladna gradnja, prav tako pa ji tudi ni bilo v interesu, da se pravna napaka odpravi v postopku legalizacije, ki bi prinesel dodatne stroške, predvsem pa bi takšen postopek terjal tudi precej časa. Tožnica je s tem, ko se je odločila za čim hitrejšo nadaljnjo prodajo nepremičnine, dejansko postopala skladno z določbo prvega odstavka 171. člena Obligacijskega zakonika2 ter s tem preprečila nastanek dodatne škode. Za škodo, ki je nastala tožnici, sta odgovorni tako prva tožena stranka kot tudi prodajalka stanovanja, pri čemer pa tožnica ni dolžna zahtevati povračila škode najprej od prodajalke oziroma od obeh, ampak se lahko prosto odloči, od katerega odgovornega povzročitelja škode bo zahtevala povračilo nastale škode.

Tožnica tudi v zvezi z izbiro pravnega sredstva ni omejena in se lahko prosto odloči, katero vrsto pravnega sredstva bo uveljavljala (odškodninski zahtevek ali jamčevalne zahtevke iz naslova pravne napake). Tožnica je skladno z načelom popolne odškodnine v posledici protipravnega ravnanja prve tožene stranke upravičena do povračila celotne škode. Tožnici namreč ni nastala samo škoda iz naslova plačila provizije za posredovanje prve tožene stranke pri nakupu nepremičnine ter razlika v ceni in kupnini, ki jo je prejela ob nadaljnji prodaji stanovanja, ampak tudi vsi preostali stroški oziroma izdatki, ki ji drugače ne bi nastali. Če bi namreč tožnica vedela za pravno napako, stanovanja ne bi kupila in ji zato vtoževani stroški ne bi nastali. Poleg tega vsi vtoževani stroški predstavljajo predvidljive stroške. V pravni teoriji, ki ji sledi novejša sodna praksa, je zavzeto stališče, da je treba oškodovanca sprejeti takšnega, kakršen je. Oškodovanec je upravičen do odškodnine za celoten obseg škode, čeprav je škoda ali njen del posledica njegove posebne preobčutljivosti ali drugega posebnega stanja. Dejstvo, da je tožnica za plačilo kupnine vzela posojilo, s čimer so ji nastali dodatni stroški, predstavlja lastnost oškodovanke, kar ji ni mogoče šteti v škodo. Tožnica je upravičena do povračila celotne škode, torej tudi do povračila vseh vtoževanih stroškov, ki so ji nastali v posledici nakupa in nadaljnje prodaje sporne nepremičnine. Če tožnica ne bi kupila nepremičnine, ji ne bi bilo potrebno plačati nadomestila za uporabo zemljišča, niti davka za promet z nepremičninami, ki ga je tožnica plačala ob nadaljnji prodaji, niti stroškov cenitve stanovanja. Neutemeljena je tudi ugotovitev sodišča, da stroški iz naslova premoženjskega in osebnega zavarovanja, stroški nadomestila za sklenitev kreditne pogodbe, stroški izdaje pobotnice in stroški izdelave z. k. izpiskov, niso bili izkazani. Tožnica je že v tožbi pojasnila vse vtoževane stroške ter predložila vsa potrebna dokazila, ki izkazujejo njihov nastanek.

Sodišče je uspeh tožnice v pravdi opredelilo izključno na podlagi končne višine priznanega tožbenega zahtevka, pri tem pa je povsem spregledalo ter zanemarilo dejstvo, da je tožnica s temeljem tožbenega zahtevka v celoti uspela, saj je sodišče odločilo, da je za nastanek obravnavanega škodnega dogodka izključno in v celoti odgovorna prva tožena stranka.

4. Prva tožena stranka je na pritožbo tožnice odgovorila ter predlaga njeno zavrnitev.

5. Zoper ugodilni del sodbe zoper drugo toženo stranko vlaga drugo tožena stranka pritožbo, prav tako iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek za plačilo 1.667,50 EUR zoper drugo toženo stranko kot neutemeljen zavrne oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo v ugodilnem delu razveljavi ter zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, vse s stroškovno posledico.

Iz obrazložitve sodišča prve stopnje izhaja, da je sodišče tožeči stranki v delu zahtevka, kjer zahteva vračilo plačane provizije za posredovanje prve tožene stranke v višini 2.167,50 EUR ugodilo na podlagi 850. člena Obligacijskega zakonika v zvezi z drugim odstavkom 13. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju3. Druga tožena stranka meni, da sodišče ni ravnalo pravilno, ko je vračilo posredniške provizije (razen zneskov odbitne franšize v višini 500 EUR) solidarno naložilo v plačilo obema toženima strankama. V primeru vračila provizije gre za sankcijo zaradi premalo izkazane skrbnosti pri opravljanju posla nepremičninskega posrednika. V sodni teoriji in praksi je obrazloženo, da posrednik v primeru delovanja v nasprotju z interesi svoje stranke in premalo izkazane skrbnosti odgovarja za škodo, ki izvira iz njegovega ravnanja, poleg tega pa izgubi tudi pravico do plačila in povračila stroškov. Pravice do povračila stroškov in plačila nima niti v primeru, ko naročitelju škoda sploh ni nastala, saj gre za dve sankciji, ki medsebojno nista odvisni. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da tožnica škode, ki bi ji nastala zaradi neskrbnega ravnanja posredniške družbe, ni uspela dokazati, je pa posredniški družbi naložilo vračilo provizije, ki jo je tožnica za posredovanje plačala prvi toženi stranki. V primeru vračila provizije nikakor ne moremo govoriti o škodi, za katero bi bili izpolnjeni vsi zakonsko zahtevani elementi civilne odgovornosti. Gre enostavno za sankcijo zaradi nekvalitetno opravljenega dela. Nedopustno bi bilo, če bi bila dolžna provizijo posredniku plačati zavarovalnica iz sklenjenega zavarovanja odgovornosti. V takšnem primeru bi bil posrednik nagrajen za delovanje v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ) skrbnosti (6. člen OZ) oziroma dolžnosti izpolnjevanja obveznosti (9. člen OZ) kar pa ni namen zavarovanja odgovornosti nepremičninskih posrednikov. Tudi splošni pogoji druge tožene stranke v prvem odstavku 1. člena Posebnih pogojev za zavarovanje poklicne odgovornosti nepremičninskih posrednikov opredeljujejo, da po sklenjeni zavarovalni polici zavarovalnice krijejo odškodninsko obveznost zavarovanca v skladu z določili ZNPosr za čisto premoženjsko škodo, ki nastane tretji osebi (tretji osebi, in ne zavarovancu) zaradi napačnega ravnanja ali opustitve pri nepremičninskem posredovanju. Čista premoženjska škoda je opredeljena kot razlika v premoženju naročnika, ki nastane kot posledica kršitve ravnanja zavarovanca in ni posledica poškodovanja oseb niti poškodovanja stvari. V predmetni sodbi sodišče odškodninsko obveznost prve tožene stranke ni ugotovilo, saj škoda ni bila izkazana, ugotovilo je le, da prva tožena stranka ni upravičena do plačila za svojo storitev in do povračila stroškov, zaradi česar mora prejeto provizijo vrniti tožnici. Provizija pa ne more predstavljati škode, ki je za dobro opravljeno delo dogovorjena med pogodbenima strankama. Drugi člen navedenih pogojev tudi določa, da so iz zavarovanja izključeni zahtevki za povračilo kazni, ki jih je dolžan plačati zavarovanec. Ker plačilo po 850. členu OZ za prvo toženo stranko predstavlja kazen in ne škode, za vtoževani znesek 1.667,50 EUR ni podanega zavarovalnega kritja. Druga tožena stranka še dodatno opozarja, da so skladno z 2. točko prvega odstavka 2. člena Posebnih pogojev za zavarovanje poklicne odgovornosti nepremičninskih posrednikov iz zavarovanja izključeni odškodninski zahtevki za škodo, ki nastanejo z zavestno kršitvijo zakonskih predpisov oziroma drugo zavestno kršitvijo obveznosti. Ker nepremičninska posrednika nista jasno in razumljivo pisno opozorila tožnice na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, čeprav sta dobro poznala zakonodajo s področja nepremičninskega posredovanja, sta zavestno kršila zakonske predpise.

6. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena. Pritožba druge tožene stranke je utemeljena.

_O pritožbi tožeče stranke_

7. Tožnica je s posredovanjem prve tožene stranke 7. 2. 2017 sklenila prodajno pogodbo s prodajalko S. D. za nakup nepremičnine, ki v naravi predstavlja stanovanje v izmeri 117,40 m2 v N. (v nadaljevanju sporna nepremičnina) za ceno 144.500 EUR. Tožena stranka je sporno stanovanje nato s kupoprodajno pogodbo z dne 8. 1. 2008 prodala kupcema I. M. in M. M. za kupnino v višini 139.000 EUR.

8. Sodišče prve stopnje ni zagrešilo nobene v pritoži zoper sodbo zatrjevane kršitve in je glede vseh pravno relevantnih dejstev v obrazložitvi izpodbijane sodbe podala prepričljive in na dokazih temelječe razloge, na podlagi katerih je sprejelo pravilno in z 8. členom ZPP skladno dokazno oceno.

9. Neutemeljeni so pritožbeni očitki v zvezi s prekoračeno trditveno podlago ter sodbo presenečenja, ker naj niti prva niti druga tožena stranka ne bi zatrjevali, da je bila znižana cena oziroma nižja vrednost kupnine, ki jo je tožnica dobila ob prodaji stanovanja kupcema I. M. in M. M., posledica dejstva, da je bilo sporno stanovanje obremenjeno s kreditom zaradi stroškov hidroizolacije večstanovanjske stavbe.

10. O sodbi presenečenja je mogoče govoriti tedaj, ko sodišče opre svojo odločitev na pravno podlago, na katero stranka niti ob zadostni skrbnosti ni mogla računati in zato ni navajala dejstev, ki bi bile glede na uporabljeno pravno podlago bistvenega pomena. Pravna podlaga tožbenega zahtevka, na katero se je sklicevala tudi sama tožeča stranka, je bila jasna. Vprašanje obstoja odškodninske odgovornosti prve tožene stranke ter vzročne zveze med pravno napako nepremičnine in uveljavljeno premoženjsko škodo je bilo med pravdnima strankama ves čas sporno, zato je bil odgovor na to vprašanje odvisen od pravilne in popolne ugotovitve dejanskega stanja in pravilne uporabe materialnega prava, zato izpodbijana sodba za tožečo stranko ne more predstavljati sodbo presenečenja. Tožeča stranka se je zato imela možnost izjaviti o tem, katera dejstva bo sodišče prve stopnje štelo kot pravno odločilna. Določba 8. člena ZPP vsebuje metodološki napotek za oblikovanje dokazne ocene, bistveno pa je lahko kršena le v primeru, kadar dokazna ocena ni v skladu s formalnimi okviri proste dokazne ocene. Dokazni oceni sodišča prve stopnje ni mogoče očitati, da ne upošteva procesnih zahtev iz 8. člena ZPP.

11. Prvo sodišče trditvene podlage pravdnih strank ni preseglo. Na tožnici je bilo trditveno in dokazno breme, da izkaže, da je bila nižja kupnina, ki je bila dosežena pri nadaljnji prodaji stanovanja, posledica ugotovljene pravne napake, vendar pa tega dokazni postopek ni potrdil. Ni bistveno, da kupec stanovanja ni potrdil teze prve tožene stranke glede razlogov za znižanje kupnine. Bistveno je, da je kupec izpovedal, da je ponudil nižjo kupnino iz drugih razlogov, in ne zaradi pravne napake stanovanja.

12. Tožbeni zahtevek na plačilo 13.343,58 EUR tožnica naslavlja tako na nepremičninsko agencijo, prvo toženo stranko, kot tudi na Zavarovalnico A. d. d., drugo toženo stranko, pri kateri je imela prva tožena stranka zavarovano odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastali povzročitelju ali tretji osebi. Nepremičninski agenciji očita, da skladno z določbo prvega odstavka 23. člena ZNPosr ni preverila pravnega in dejanskega stanja nepremičnine in pogodbene stranke ni jasno in razumljivo pisno opozorila na morebitne stvarne napake nepremičnine. Očita ji, da ni ravnala z dolžno profesionalno skrbnostjo, saj je pred nakupom ni seznanila, da ima objekt pravno napako, ker zanj ni bilo izdano dovoljenje za gradnjo večstanovanjskega objekta oziroma za spremembo namembnosti v večstanovanjski objekt. Navaja, da če bi bila pred nakupom nepremičnine seznanjena s tem, da za stavbo ni bilo izdano veljavno gradbeno in uporabno dovoljenje, se za nakup nepremičnine ne bi odločila, zaradi česar uveljavlja vse stroške, ki jih je imela v povezavi z nakupom te nepremičnine.

13. Tožnica je zatrjevala, da ji je nastala škoda v višini 13.343,57 EUR, in sicer 6.000 EUR iz naslova razlike med kupnino, ki jo je plačala ob nakupu sporne nepremičnine, in kupnino, za katero je tožnica prodala sporno nepremičnino, ter iz naslova neposrednih stroškov, vezanih na nakup sporne nepremičnine, in sicer 278,33 EUR iz naslova premoženjskega zavarovanja, stroški notarke C. C. v višini 568,59 EUR, stroški osebnega zavarovanje za primer smrti pri Zavarovalnici B. d. d. za potrebe odobritve kredita v skupnem znesku 550 EUR, stroški nadomestila za sklenitev kreditne pogodbe v višini 455 EUR, administrativni stroški izdelave zemljiškoknjižnih izpiskov v višini 18 EUR, mesečni stroški vodenja transakcijskih računov za obdobje trajanja kredita v višini 7,99 EUR, strošek izdaje izbrisne pobotnice v višini 50 EUR, znesek 2.167,50 EUR, ki ga je morala plačati nepremičninski agenciji za posredovanje pri sklenitvi pogodbe za sporno nepremičnino, znesek 2.780,00 EUR, ki ga je morala plačati ob nadaljnji prodaji obravnavane nepremičnine iz naslova davka na promet z nepremičninami, plačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča za leto 2017 v višini 77,76 EUR ter znesek v višini 390 EUR, ki ga je morala plačati izvedenki za izdelavo cenilnega poročila.

14. Na podlagi tretjega odstavka 23. člena ZNPosr nepremičninska družba odgovarja naročitelju za škodo, ki mu nastane zaradi pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, na katero ga nepremičninska družba ni opozorila, če je za napako vedela oziroma če bi jo lahko ugotovila s skrbnim preverjanjem stanja nepremičnine.

15. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo protipravnost ravnanja prve tožene stranke, ker tožnice niti pisno niti ustno ni obvestila o pravni napaki, kar pritožbeno ni več sporno. Objekt, v katerem se nahaja sporna nepremičnina namreč v času tožničinega nakupa ni imel veljavnega gradbenega dovoljenja za večstanovanjsko gradnjo. Prva tožena stranka torej odgovarja za škodo, ki je tožnici nastala zaradi pravne napake nepremičnine.

16. Ker prva tožena stranka ni ravnala z zahtevano skrbnostjo, je izgubila pravico do posredniškega plačila, zato je dolžna tožnici povrniti vračilo plačanega zneska provizije (850. člena OZ v zvezi z drugim odstavkom 13. člena ZNPosr), kar pritožbeno tudi ni več sporno.

17. Sodišče prve stopnje je za vsakega od uveljavljanih stroškov presojalo, ali je nastal kot posledica nespoštovanja tožničinega interesa ali pa neodvisno od tega oziroma ali je podana relevantna vzročna zveza med nastankom zatrjevane škode in protipravnim dejanjem. Bistvo pritožbenih navedb je, da če bi tožnica vedela za pravno napako, ne bi kupila spornega stanovanja, zato ji tudi v zvezi s tem stroški ne bi nastali.

18. Pritožba sicer pravilno opozarja, da tožnica v zvezi z izbiro pravnega sredstva ni omejena in se lahko prosto odloča, katero vrsto pravnega sredstva bo uveljavljala, vendar pa mora biti v vsakem primeru zatrjevana škoda v pravno relevantni vzročni zvezi s pravno napako.

19. Tožnica od pogodbe ni odstopila, prav tako tudi ni zahtevala sorazmernega znižanja kupnine ali izročitev stvari brez napake, niti ni zahtevala plačila predvidenih stroškov za legalizacijo objekta. Tožnica se je odločila, da bo stanovanje, torej stvar z napako, obdržala. Kasneje je stanovanje prodala kupcu I. M. 20. Stanovanje v stavbi, ki ni zgrajeno skladno z gradbenim dovoljenjem in zato zanj ni mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja, je načeloma lahko manj vredno. Vendar pa tožnica ni uveljavljala škode v višini vrednosti, ki bi jo imelo stanovanje ob sklenitvi pogodbe na trgu, če bi bilo brez napake, in vrednostjo, ki jo je imelo z ugotovljenimi napakami. Tožnica je manjvrednost stanovanja zatrjevala in dokazovala na način, da je zaradi navedene pravne napake pri prodaji stanovanja prejela manjšo kupnino, kot bi jo sicer, če bi prodala stanovanje z urejeno gradbeno dokumentacijo. Tožnica je zatrjevala, da je sporno nepremičnino kupila za 145.000 EUR, zaradi pravne napake pa jo je prodala za 6.000 EUR nižjo kupnino. Razlika v ceni, ki jo je tožnica plačala ob nakupu, in kupnino, ki jo je dobila od prodaje, bi lahko predstavljala pravno relevantno škodo, če bi tožnica izkazala, da je bila nižja kupnina posledica ugotovljene pravne napake. Da bi bila dosežena nižja kupnina pri nadaljnji prodaji stanovanja posledica ugotovljene pravne napake, dokazni postopek ni potrdil. Kot izhaja iz izpovedbe priče I. M., ki je kupil sporno nepremičnino in je po mnenju pritožbenega sodišča nevtralna priča, je bil seznanjen s tem, da ima objekt gradbeno dovoljenje le za enostanovanjsko hišo ter da se mu je cena iz oglasa v višini 145.000 EUR zdela primerna cena ter da bi bil zaradi lepega razgleda na celotno Ljubljansko kotlino pripravljen plačati za stanovanje še več. Zaradi dejstva, da je bila nepremičnina obremenjena s kreditom, ki se je nanašal na stroške hidroizolacije objekta, je predlagal, da bi se oglaševalna cena znižala za znesek kredita.

21. Tožeča stranka je nadalje vtoževala povrnitev stroškov, ki so ji nastali v zvezi s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe, od katere ni odstopila, ter stroškov v zvezi s sklenitvijo nadaljnje kupoprodajne pogodbe.

22. Sodišče prve stopnje v razlogih izpodbijane sodbe sistematično, obširno in argumentirano za vsak zatrjevan znesek vtoževane škode navedlo, zakaj posamezni strošek bodisi ni v vzročni zvezi s protipravnim ravnanjem prve tožene stranke, bodisi ga tožnica ni dokazala. Pritožbeno sodišče se strinja z dokazno oceno sodišča prve stopnje, da tožnica teh stroškov ni dokazala oziroma niso v pravno relevantni vzročni zvezi z ugotovljeno pravno napako in se na te razloge sklicuje.

23. Pritožba zgolj pavšalno izpodbija odločitev sodišča prve stopnje, ki je zaradi neizkazanosti zavrnilo zahtevek na povrnitev stroškov premoženjskega zavarovanja, stroškov osebnega zavarovanja, stroškov nadomestila za sklenitev kreditne pogodbe, stroškov izdaje izbrisne pobotnice in stroškov izdelave zemljiškoknjižnih izpiskov

24. Ne glede na navedeno pa so stroški premoženjskega zavarovanja, stroški osebnega zavarovanja, stroški nadomestila za sklenitev kreditne pogodbe, stroški izdaje izbrisne pobotnice, stroški izdelave zemljiškoknjižnih izpiskov, stroški notarke D. P., stroški, ki so nastali v zvezi s sklepanjem pogodbe o nakupu nepremičnine, in niso v pravno relevantni vzročni zvezi s protipravnim ravnanjem prve tožene stranke, saj je bila prodajna pogodba veljavna in realizirana. Stroški nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča so nastali zaradi uporabe zemljišča v času, ko je bila tožnica lastnica spornega stanovanja, saj od pogodbe ni odstopila, zato ne predstavljajo pravno relevantne škode, katere vzrok je ugotovljena pravna napaka stanovanja. Tudi strošek davka na promet nepremičnine, ki je nastal ob nadaljnji prodaji nepremičnine, je strošek, ki je v neposredni zvezi z načinom izvrševanja pridobljene lastninske pravice, zaradi česar prav tako ni v pravno relevantni vzročni zvezi s protipravnim ravnanjem prve tožene stranke, kot to pravilno navaja prvo sodišče. Pravilno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da strošek za izdelavo cenitvenega poročila ni v vzročni zvezi z ugotovljeno pravno napako stanovanja, ker tožnica ni uveljavljala zahteve za znižanje kupnine, niti se ni odločila za legalizacijo objekta.

25. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe o materialnopravno zmotni odločitvi prvega sodišča glede povrnitve pravdnih stroškov. Sodna praksa zgolj izjemoma dopušča vrednotenje uspeha ločeno po temelju in višini. V obravnavani zadevi je bil temelj resda sporen, vendar za njegovo ugotovitev ni bilo treba izvesti dokaza z izvedenci, opravo ogleda in podobno.

_O pritožbi druge tožene stranke_

26. Prvo tožena stranka je v času škodnega dogodka imela zavarovano svojo poklicno odgovornost pri drugo toženi stranki. Bistvo obveznega zavarovanja poklicne odgovornosti (6. člen ZNPosr) je v kritju odškodninskih zahtevkov, ki so posledica strokovne napake zavarovanca pri opravljanju registrirane dejavnosti.

27. Izguba provizije predstavlja sankcijo za primer, če posrednik ne ravna s standardom dobrega gospodarstvenika oziroma strokovnjaka. Ker prva tožena stranka ni ravnala z zadostno skrbnostjo, je izgubila pravico do posredniškega plačila oziroma provizije, zato jo je tožnici dolžna vrniti.

28. Pravilno pa pritožba opozarja, da po Splošnih pogojih za zavarovanje poklicne odgovornosti zavarovalnica jamči le za odškodninske zahtevke naročnikov storitve, ki so posledica strokovne napake zavarovanca pri opravljanju registrirane dejavnosti. Ker zahtevek na povrnitev plačila provizije nima odškodninske podlage, tožnica vrnitve provizije ni upravičena zahtevati od druge tožene stranke.

_Sklepno_

29. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo ter izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP), pritožbi druge tožene stranke pa ugodilo in na podlagi pete alineje 358. člena ZPP sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zoper drugo toženo stranko kot neutemeljen zavrnilo še v preostalem delu, torej v delu, ki se nanaša na plačilo provizije.

30. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi svoje stroškepritožbenega postopka. Tudi prva tožena stranka nosi svoje stroške postopka, ker njen odgovor na pritožbo ni bistveno prispeval k rešitvi spora (154, 155. in 165. člen ZPP).

31. Ker je druga tožena stranka v pravdi uspela, ji je tožeča stranka dolžna povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 318 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Gre za nagrado za pritožbeni postopek v višini 250 točk, 2 % materialnih stroškov ter takso v višini 165 EUR.

1 V nadaljevanju ZPP.  
2 V nadaljevanju OZ.  
3 V nadaljevanju ZNPosr.