VSC Sklep II Ip 370/2017
Datum: 2017-11-22T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSCE:2017:II.IP.370.2017
sodisce: Višje sodišče v Celju
oddelek: Gospodarski oddelek
institut: cenitev vrednosti nepremičnine - internetni oglasi - primerljivo zemljišče
jedro: V dejanskih okoliščinah tega primera drži, da zgolj navajanje internetnih strani z referenčnimi številkami v cenitvenem poročilu ne zadosti kriterijema obrazloženosti in preverljivosti. Izvedensko mnenje v izvršilnem postopku odločilno vpliva na odločitev sodišča in delo izvedenca v bistvenem nadomesti dokazni postopek pred sodiščem. Strankam pa mora biti dana možnost, da preverijo cenitveno poročilo in se do njega opredelijo. Dokler so spletni oglasi aktivni, je temu zadoščeno.
zveza: ZIZ člen 178,178/2

## Jedro

V dejanskih okoliščinah tega primera drži, da zgolj navajanje internetnih strani z referenčnimi številkami v cenitvenem poročilu ne zadosti kriterijema obrazloženosti in preverljivosti. Izvedensko mnenje v izvršilnem postopku odločilno vpliva na odločitev sodišča in delo izvedenca v bistvenem nadomesti dokazni postopek pred sodiščem. Strankam pa mora biti dana možnost, da preverijo cenitveno poročilo in se do njega opredelijo. Dokler so spletni oglasi aktivni, je temu zadoščeno.

## Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi, sklep se razveljavi v izpodbijani I. točki izreka in se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Nadaljnja pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani II. točki izreka.

III. Odločitev o stroških tega pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom ugotovilo vrednost nepremičnin [...] na 16. 2. 2016 skupaj 712.507,00 EUR (I. točka izreka) in nepremičnin [...] 1,845.610,00 EUR na 29. 1. 2016 (II. točka izreka). Cenilca gradbene in kmetijske stroke sta izdelala cenitvena poročila z dne 13., 14. in 16. 2. 2016. Podrobno sta pojasnila način ugotovitve tržne vrednosti nepremičnin (stanovanjski objekti) in razložila nujnost uporabe primerjalne metode. Ker je cenilec v primerjavi uporabil podatke o ponudbi podobnih nepremičnin, objavljenih na portalu nepremicnine.net, ter v cenitvenem poročilu navedel referenčne številke, pod katerimi so objavljene ponudbe, ne drži pripomba, da jih ni možno preveriti. Vsi podatki so v cenitvenem poročilu jasno navedeni.

2. Zoper ta sklep sodišča prve stopnje vlagata pritožbo dolžnika1 po pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). V pritožbi navajata, da navajanje internetnih strani z nekimi referenčnimi številkami ne zadosti kriterijem obrazloženosti, konkretiziranosti in preverljivosti. Poleg tega je cenilec v cenitvenem poročilu z dne 14. 2. 2016 navedel, da ni zelo veliko podobnih objektov oziroma, da nobena podobna nepremičnina nima dveh stanovanjskih hiš. Iz tega izhaja, da cenilec ni imel primerljivih hiš in da tiste tri, ki jih je uporabil in ki jih pritožnika ne moreta preveriti, niso ustrezne za primerjavo. Zato vrednost, ocenjena na podlagi takšnih očitno neprimerljivih objektov, ne more biti strokovna.

3. Sodišče prve stopnje je vročilo pritožbo upnikom.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Drži očitek, da v dejanskih okoliščinah tega primera zgolj navajanje internetnih strani z referenčnimi številkami v cenitvenem poročilu ne zadosti kriterijema obrazloženosti in preverljivosti. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje in izhaja iz cenitvenega poročila sodnega cenilca gradbene stroke za stanovanjski objekt, pomožne objekte in stavbna zemljišča na naslovu L. z dne 14. 2. 2016, je pri izboru primerljivih nepremičnin in načinu tržnih prodaj zapisal, da ni zelo veliko podobnih objektov in ni na razpolago podatkov o izvršenih prodajah, zato je uporabil podatke o ponudbi, ki je objavljena na portalu nepremicnine.net, ter analiziral cene podobnih nepremičnin v okolici. Nato je v tabeli s tremi zaporednimi številkami zapisal referenčne številke spletnih oglasov, lokacijo vsake posamezne nepremičnine, njeno površino, leto izgradnje, površino parcele in ceno (stran 10 cenitvenega poročila; list. št. 142 spisa). Enako je zapisal pri oceni zemljišča, ko je ugotavljal vrednost po nabavnovrednostnem načinu (stran 15 cenitvenega poročila; list. št. 147 spisa). Glede na izrecni pritožbeni očitek je sodišče druge stopnje poskusilo preveriti referenčne številke spletnih oglasov na strani nepremicnine.net, vendar ti niso več objavljeni. Po drugem odstavku 178. člena ZIZ sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Zato izvedensko mnenje v izvršilnem postopku odločilno vpliva na odločitev sodišča in delo izvedenca v bistvenem nadomesti dokazni postopek pred sodiščem2. Strankam pa mora biti dana možnost, da preverijo cenitveno poročilo in se do njega opredelijo. Dokler so spletni oglasi aktivni, je temu zadoščeno. Ni pa mogoče vedeti kako dolgo bodo aktivni. Lahko so še po pravnomočnosti sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin ali pa samo na dan vpogleda cenilca in pisanja cenitvenega poročila. Temu riziku se najlažje izogne, če vstavi spletne oglase v cenitveno poročilo ali če jih natisne in priloži cenitvi. Cenilec tega ni storil in ni na ta način zagotovil trajno preverljivost primerljivih nepremičnin. Iz sklepa in spisa ni razvidno, da bi sodišče prve stopnje preverilo referenčne številke oglasov, zato je pritožba utemeljena. Utemeljena je le glede stanovanjskih hiš z zemljiščem v I. točki izreka, ne pa tudi glede poslovnih prostorov pod II. točko izreka, saj je dolžnika nista obrazložila. V izpodbijani I. točki izreka je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in zaradi tega nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Sodišče druge stopnje je ocenilo, da glede na naravo stvari in okoliščine primera, zlasti zaradi zagotavljanja pravice do pritožbe po 25. členu Ustave RS, ne more samo dopolniti postopka oziroma odpraviti omenjene pomanjkljivosti3. Delno je ugodilo pritožbi dolžnikov, razveljavilo izpodbijano I. točko izreka in v tem obsegu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (35.5 člen ZPP v zvezi s 3. točko 365. člena ZPP in 15. členom ZIZ). V preostalem delu je zavrnilo pritožbo dolžnikov in potrdilo sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani II. točki izreka (353. člen ZPP v zvezi z drugo točko 365. člena ZPP in 15. členom ZIZ).

6. V novem postopku naj sodišče prve stopnje pozove cenilca gradbene stroke, da predloži izpis spletnih oglasov za primerljive nepremičnine, ki jih je uporabil pri izdelavi cenitve, ali da ustrezno dopolni cenitveno poročilo. Pred izdajo sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin naj dolžnikoma zagotovi pravico do izjave.

7. Odločitev o stroških tega pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 "Prvi" dolžnik je samostojni podjetnik, "drugi" dolžnik je ista fizična oseba, brez dostavka s.p.. Sodišče druge stopnje zanj uporablja ednino, ker gre za eno fizično osebo. Tretji (dejansko drugi) dolžnik je hipotekarni dolžnik.  
2 Odločba Ustavnega sodišča Up-680/14-27. 3 Sodišče druge stopnje ni moglo izpodbijane I. točke izreka ločiti na posamezne parcele, da bi ustrezala cenitvenemu poročilu cenilca gradbene stroke, ne pa tudi kmetijske stroke, ker sta si cenilca razdelila delo tako, da sta ocenjevala parcele vsak v delu, ki se nanaša na njuno področje dela.