VSC Sklep I Ip 283/2022
Datum: 2022-11-10T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSCE:2022:I.IP.283.2022
sodisce: Višje sodišče v Celju
oddelek: Civilni oddelek
institut: ugotovitev vrednosti nepremičnine - pravica do izjave
jedro: Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da dolžnika nista podala nobenih konkretnih pripomb zoper odgovor cenilca na njune pripombe zoper cenitveno poročilo, zato je pravilno pojasnilo, da cenilca ni bilo potrebno zaslišati.

Ker dolžnika šele v pritožbi konkretizirano nasprotujeta odgovorom sodnega cenilca na njune pripombe zoper cenitveno poročilo, odgovorom sodnega cenilca pa nista konkretizirano nasprotovala, sodišče prve stopnje utemeljeno ni zaslišalo sodnega cenilca. Ob obrazloženem ni podana pritožbeno očitana bistvena kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.
zveza: ZIZ člen 178

## Jedro

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da dolžnika nista podala nobenih konkretnih pripomb zoper odgovor cenilca na njune pripombe zoper cenitveno poročilo, zato je pravilno pojasnilo, da cenilca ni bilo potrebno zaslišati.

Ker dolžnika šele v pritožbi konkretizirano nasprotujeta odgovorom sodnega cenilca na njune pripombe zoper cenitveno poročilo, odgovorom sodnega cenilca pa nista konkretizirano nasprotovala, sodišče prve stopnje utemeljeno ni zaslišalo sodnega cenilca. Ob obrazloženem ni podana pritožbeno očitana bistvena kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

## Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

II. Upnik krije sam svoje stroške tega pritožbenega postopka.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom sklenilo: „ I. Ugotovi se, da tržna vrednost nepremičnin, v lasti dolžnice A. A., za : - katastrska občina ... parcela 43/9 (ID ...), ki v naravi predstavlja sedem parkirnih mest v izmeri 72 m2, znaša 3.416,00 EUR; - katastrska občina ... stavba 817 del stavbe 1 (ID ...), ki v naravi predstavlja prehrambni gostinski obrat v izmeri 459,10 m2 s pripadajočimi skupnimi prostori, znaša 249.086,00 EUR; - katastrska občina ... stavba 817 del stavbe 2 (ID ...), ki v naravi predstavlja poslovni del stavbe v izmeri 38,60 m2 s pripadajočimi skupnimi prostori, znaša 20.943,00 EUR; - katastrska občina ... stavba 817 del stavbe 3 (ID ...), ki v naravi predstavlja shrambo, sušilnico in pralnico, skupaj v izmeri 177,70 m2 s pripadajočimi skupnimi prostori, znaša 49.586,00 EUR; - katastrska občina ... stavba 817 del stavbe 4 (ID ...), ki v naravi predstavlja stanovanje v dvostanovanjski stavbi v izmeri 107,10 m2 s pripadajočimi skupnimi prostori, znaša 122.851,00 EUR in - katastrska občina ... stavba 817 del stavbe 5 (ID ...), ki v naravi predstavlja stanovanje v dvostanovanjski stavbi v izmeri 51,20 m2 s pripadajočimi skupnimi prostori, znaša 71.791,00 EUR. Skupaj znaša zaokrožena ugotovljena tržna vrednost zgoraj navedenih nepremičnin 517,700,00 EUR.“.

2. Prvi dolžnik in druga dolžnica (v nadaljevanju: dolžnika) po pooblaščencu v skupni pritožbi pravočasno izpodbijata ta sklep sodišča prve stopnje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ). Sodišču druge stopnje predlagata, da izpodbijani sklep sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne temu sodišču v nov postopek.

Dolžnika se z ugotovitvami sodišča, da je sodni cenilec podal celovit in strokoven odgovor na njune pripombe zoper cenitveno poročilo, nikakor ne strinjata. Sodišču sta predlagala, da se sodnega cenilca zasliši na naroku, saj je očitno, da je njegov odgovor na njune pripombe izredno pavšalen in da po večini le povzema navedbe iz poročila. V delu, ki se nanaša na cenitev neizkoriščenega podstrešja za nastanitev oziroma apartmaje (ID znak: del stavbe ... -817-3), in očitku, zakaj se ni izrekel glede predložene dokumentacije, je sodni cenilec navedel, da je upošteval dokumentacijo, ki je navedena v poročilu. Zavrnil je možnost izvedbe ocene na podlagi projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, ki sta ga priložila dolžnika, ter zatrjeval, da bi lahko ocenil standard predvidenih nastanitev le na podlagi projekta za izvedbo. Navedenemu nikakor ni mogoče slediti, tudi glede na to da sodni cenilec v svoji dopolnitvi, ni pozival dolžnikov k izročitvi dodatne dokumentacije oziroma dodatnih pojasnil, kar bi zagotovo lahko naredil. Prav tako ni pojasnil, zakaj bi lahko navedeno vrednost ocenil le na podlagi projekta za izvedbo, kar predstavlja pavšalne in nezadostne navedbe sodnega cenilca, kar bi se lahko razčistilo le z zaslišanjem sodnega cenilca na naroku, zato sta dolžnika tudi predlagala njegovo zaslišanje. Glede navedb dolžnikov v njunih pripombah, da bi lahko bila vrednost ID znak: dela stavbe ...-817-3 dosti večja, v kolikor bi bili izvedeni apartmaji, je navedel, da to ne drži, ter zgolj navedel, da iz javno dostopnih podatkov zasedenosti nastanitvenih objektov za občino A. izhaja za leto 2020 9,04%, leto 2019 14,61% in leto 2018 13,86%, ter da se cene nočitev gibljejo med 40 in 80 EUR/osebo na noč, pri čemer se sploh ni opredel do dejstva, da je od marca 2020 dalje v posledici pandemije COVID-19 zagotovo prišlo do specifične situacije oziroma do sprememb na trgu (tudi glede nastanitev), kar bi zagotovo lahko sodni cenilec dodatno pojasnil na naroku, v kolikor bi bil zaslišan. Glede stroška dokončanja ID znak: del stavbe ...-817-3 je sodni cenilec navedel, da ne držijo trditve dolžnikov da ni obrazložen, ter v pojasnilo navedel, da je strošek dokončanja naveden v poročilu str. 52 alineja 2. Dodal je, da je naveden glede na podatke o nadomestitveni vrednosti objavljeni na portalu PEG in glede na analizo podatkov o strukturi cene po podatkih podjetja B. d. o. o. za povprečen standard stanovanjskih površin. Sodni cenilec ni z ničemer odgovoril na pripombo dolžnikov (zakaj je navedeni del ocenil tako nizko), ampak je zgolj pojasnil, kje je izračunana vrednost in njeno višino 133.300,00 EUR, in sicer v poročilu str. 52 alineja 2. Pri tem je sodni cenilec dodal nove nejasnosti, in sicer dolžnikoma ni jasno, kaj je portal PEG na katerega se sklicuje, zato se tega nikakor ne da preizkusiti. Prav tako ni jasno kakšne podatke o strukturi cene ima podjetje B. d. o. o. in kako je to uporabljivo v skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti (MOSV). Sodni cenilec je v vseh pogledih zgolj poudaril, da je že na vse odgovoril v svojem poročilu, nikakor pa ni podal odgovore na pripombe dolžnikov, zgolj nova vprašanja se pojavljajo, kar kaže na to, da so njegovi odgovori neprepričljivi in neutemeljeni. V zvezi s primerljivimi prodajami sta dolžnika v pripombah navedla, zakaj smatrata, da sodni cenilec ni zadosti upošteval značilnosti ocenjevanih nepremičnin, v pogledu s primerjanimi. Sodni cenilec je v svoj odgovor glede navedene pripombe le navedel, da je upošteval le tiste prilagoditve, ki se odražajo na trgu, kar ni mogoče smatrati kot strokovno utemeljen odgovor. V nadaljevanju navajata, da je sodišče glede vknjižene brezplačne dosmrtne služnostne pravice užitka pri nepremičnini ID znak: ... 43/8 in njegovemu vplivu na vrednost predmetnih nepremičnin, pojasnilo, da slednje ne vpliva na vrednost oziroma zmanjšanje vrednosti, saj se navedene služnosti izbrišejo ob izročitvi nepremičnin, glede na to, da so v zemljiški knjigi vpisane za prvim zastavnim upnikom. Navedenemu ni moč slediti, saj iz zemljiškoknjižnega izpiska za nepremičnino ID znak: parcela ... 43/8 in nepremičnino ID znak: del stavbe ...-817-6 jasno izhaja, da je vknjižena brezplačna dosmrtna služnost užitka v korist imetnika na prvem (in edinem) mestu, kar zagotovo vpliva na vrednost predmetnih nepremičnin, kar je sodišče očitno spregledalo. Tudi navedeni del bi se lahko razjasnil z zaslišanjem sodnega izvedenca, saj slednji tudi glede tega ni dal nobenega konkretnega odgovora in je zgolj navedel, da sta podani obe vrednosti za nepremičnine, kar je po njegovi oceni smiselno. Ob obrazloženem ugotovitve sodnega cenilca podane v odgovoru z dne 14. 3. 2022 niso bile prepričljive in zadostno strokovno utemeljene, v posledici česar sta dolžnika sodišču predlagala, da se ga v skladu z načelom neposrednosti in kontradiktornosti zasliši na naroku, kjer naj ustrezno (ustno) dopolni predmetno cenitveno poročilo. Ker je predmetno cenitveno poročilo odločilnega pomena za odločitev o tržni vrednosti nepremičnin, na katerih je bila dovoljena izvršba, sodni cenilec pa v odgovoru na pripombe dolžnikov svojega poročila ni vsebinsko nadgradil (glede praktično vseh pripomb), dolžnika smatrata da imata skladno z določbo drugega odstavka 289. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pravico sodnemu cenilcu postavljati vprašanja na naroku, vendar je sodišče njun predlog za zaslišanje cenilca na naroku zavrnilo z obrazložitvijo, da v vlogi dne 30. 3. 2022 nista podala nobenih konkretnih pripomb, glede katerih bi bilo potrebno zaslišati izvedenca. Glede na zelo kratke, pavšalne in nekonkretizirane (celo nejasne) navedbe sodnega cenilca, ki je zgolj potrjeval, kar je že zapisal v svojem poročilu, temu nikakor ni moč slediti, saj ravno cenilec ni z ničemer odgovoril na pripombe dolžnikov, kar bi moralo ugotoviti sodišče, ter ga zaslišati na naroku. Sodišče v izpodbijanem sklepu zgolj povzema najprej navedbe sodnega cenilca v njegovem poročilu, nato navedbe dolžnikov iz njunih pripomb, ter na koncu navedbe sodnega cenilca v njegovem odgovoru. Iz izpodbijanega sklepa ni moč zaznati, da bi sodišče v primerjavi pripomb dolžnikov in odgovorih na pripombe sodnega cenilca dejansko ugotovilo, da je slednji res odgovoril na vse njune pripombe strokovno in celovito, tega niti ni mogoče preizkusiti. Ob obrazloženem je z zavrnitvijo predloga za zaslišanje cenilca na naroku storjena kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, saj domnevna popolnost izvedenskega mnenja ni pravilen razlog za opustitev zaslišanja cenilca, ker je dokaz z izvedencem glede na zakonsko dikcijo primarno ustni dokaz, o čemer se je že večkrat izrekla sodna praksa, nenazadnje tudi v predmetnem izvršilnem postopku. S takim nezakonitim postopanjem je bila dolžnikoma kršena pravica do izjavljanja v dokaznem postopku.

3. Upnik v po pooblaščencu vloženem odgovoru na pritožbo nasprotuje pritožbenim navedbam dolžnikov, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ugotovitev vrednosti nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj, ki jih opravi sodišče tekom izvršbe na nepremičnino (167. člen ZIZ). Način ugotovitve vrednosti nepremičnine določa 178. člen ZIZ. Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve (drugi odstavek 178. člena ZIZ). Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi s sklepom (prvi odstavek 179. člena ZIZ). Postopek cenitve v ZIZ ni natančno opredeljen, zato se za ta postopek smiselno uporabljajo določbe ZPP (15. člen ZIZ), ki se nanašajo na izvedence.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je sodni cenilec prepričljivo, jasno in konkretizirano odgovoril na vse pripombe dolžnikov zoper cenitveno poročilo, zato je v celoti sledilo tako cenitvenemu poročilu kakor tudi strokovnemu odgovoru na pripombe dolžnikov. Glede na obrazloženo je na podlagi pisne cenitve sodnega cenilca in njegovega pisnega odgovora na pripombe dolžnikov ugotovilo tržno vrednost nepremičnin.

7. Dolžnika neutemeljeno pritožbeno izpostavljata, da sta v vlogi z dne 30. 3. 2022 predlagala zaslišanje sodnega cenilca iz razloga, ker je bil njegov odgovor na pripombe zoper cenitveno poročilo pavšalen. Iz vloge dolžnikov z dne 30. 3. 2022 namreč izhaja samo njuna navedba, da je cenilec na kratko dal odgovore na njune pripombe na cenitveno poročilo ter da njegove ugotovitve niso prepričljive in strokovno utemeljene. Ob obrazloženem je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da dolžnika v vlogi z dne 30. 3. 2022 nista podala nobenih konkretnih pripomb zoper odgovor cenilca na njune pripombe zoper cenitveno poročilo, zato je pravilno pojasnilo, da cenilca ni bilo potrebno zaslišati. Pritrditi je sodišču prve stopnje, da so pripombe dolžnikov, da je odgovor cenilca kratek, neprepričljiv in nezadostno strokovno utemeljen, pavšalen in niso konkretizirane ter da dolžnika nista konkretno obrazložila, glede katerega dela odgovora oziroma pojasnila bi bilo potrebno zaslišati cenilca.

8. Dolžnika šele v pritožbi pojasnjujeta, da se sodni cenilec v odgovoru na njune pripombe ni v celoti opredelil do njunih pripomb zoper cenitveno poročilo, ko navajata, da ju glede dela stavbe ID znak: ...-817-3 ni pozval k izročitvi dodatne dokumentacije oziroma dodatnih pojasnil, da sodni cenilec ni pojasnil, zakaj bi lahko vrednost dela stavbe ID znak: ...-817-3 ocenil le na podlagi projekta za izvedbo, da se ni opredelil do dejstva, da je od marca 2020 dalje v posledici pandemije COVID-19 zagotovo prišlo do sprememb na trgu (tudi glede nastanitev) in da je cenilec dodal nove nejasnosti, in sicer dolžnikoma ni jasno, kaj je portal PEG, kakšne podatke o strukturi cene ima podjetje B. d. o. o. in kako je to uporabljivo v skladu z MOSV. Poleg tega sta šele v pritožbi navedla, da ni mogoče smatrati kot strokovno utemeljen odgovor, da je sodni cenilec glede primerljivih prodaj obrazložil, da je upošteval le tiste prilagoditve, ki se odražajo na trgu. Ker dolžnika šele v pritožbi konkretizirano nasprotujeta odgovorom sodnega cenilca na njune pripombe zoper cenitveno poročilo in sta celo v vlogi z dne 30. 3. 2022 sama navedla, da je cenilec na kratko dal odgovore na njune pripombe, odgovorom sodnega cenilca pa nista konkretizirano nasprotovala, sodišče prve stopnje utemeljeno ni zaslišalo sodnega cenilca. Ob obrazloženem ni podana pritožbeno očitana bistvena kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

9. Ker je torej sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da je sodni cenilec prepričljivo, jasno in konkretizirano odgovoril na vse pripombe dolžnikov in je njegov odgovor celovit in strokoven, je pravilno sledilo tako cenitvenemu poročilu kakor obrazloženemu in strokovnemu odgovoru sodnega cenilca na pripombe dolžnikov (sodišče druge stopnje se v izogib ponavljanju v celoti sklicuje na ugotovitve sodišča prve stopnje tako glede cenitvenega poročila kakor odgovora cenilca na pripombe dolžnikov) ter pravilno na njuni podlagi ugotovilo tržno vrednost predmetnih nepremičnin. Sodišče prve stopnje je navedlo vse odločilne razloge za ugotovitev tržne vrednosti nepremičnin, ti razlogi so jasni in niso med seboj v nasprotju, kar omogoča preizkus izpodbijanega sklepa, zato ni podana pritožbeno očitana bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

10. Dolžnika neutemeljeno pritožbeno izpostavljata, da na parceli ... 43/8 in del stavbe ...-817-6 vknjižen užitek, ki vpliva na ugotovitev tržne vrednosti nepremičnin del stavbe ...-817-1, del stavbe ...-817-2, del stavbe ...-817-3, del stavbe ...-817-4, del stavbe ...-817-5 (vsi posamezni deli stavbe) in parceli ... 43/9. Parcela ... 43/8 in del stavbe ...-817-6 predstavljata skupni del stavbe, ki sta v solastnini vseh etažnih lastnikov in sta neločljivo povezani z lastnino na posameznih delih (četrti odstavek 105. člena Stvarnopravnega zakonika), zato je njuna vrednost zajeta v posameznih etažnih delih in jih iz tega razloga cenilec ni posebej ocenil. Ob obrazloženem, sodišče prve stopnje v pritožbeno izpodbijanem sklepu sploh ni ugotavljajo tržne vrednosti parcele ... 43/8 in dela stavbe ...-817-6, zato na teh dveh nepremičninah vknjižen užitek ne vpliva na tržno ceno nepremičnin del stavbe ...-817-1, del stavbe ...-817-2, del stavbe ...-817-3, del stavbe ...-817-4, del stavbe ...-817-5 in parceli ... 43/9. Poleg tega pa nepremičnini ... parcela 43/8 in del stavbe ...-817-6 kot skupni del stavbe niti ne morejo biti predmet samostojne prodaje, saj delita usodo lastništva posameznih etažnih delov, zato je tudi njihova vrednost zajeta v posameznih etažnih delih. Pravilno je sodišče prve stopnje pojasnilo, da je vknjižena osebna služnost (na parceli ... 43/9) vpisana za prvim zastavnim upnikom, ki je hkrati tudi upnik tega postopka, in bo sodišče v primeru prodaje odločilo, da se navedena osebna služnost izbriše ob izročitvi nepremičnine. Ker v tem primeru ne pride v poštev zmanjšanje vrednosti, je sodišče pravilno ugotovilo vrednost nepremičnin brez upoštevanja zmanjšanja zaradi vknjižene osebne služnosti (drugi in četrti odstavek 174. in 209. člen ZIZ).

11. Iz navedenih razlogov je sodišče druge stopnje v skladu z 2. točko 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pritožbo prvega dolžnika in druge dolžnice zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje, saj je ugotovilo, da niso podani pritožbeno uveljavljeni razlogi, niti ni zasledilo tistih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti na podlagi drugega odstavka 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in s 15. členom ZIZ.

12. Upnik krije sam svoje stroške odgovora na pritožbo, ker ta za rešitev te pritožbene zadeve ni bil potreben, saj ni v ničemer pripomogel k odločitvi o pritožbi, zato tudi stroški niso bili potrebni za izvršbo (peti odstavek 38. člena ZIZ).