VSL sodba I Cp 2548/2016
Datum: 2016-12-21T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2016:I.CP.2548.2016
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: predpogodba - ara - vrnitev dvojne are - stanovanje brez uporabnega dovoljenja - pravna napaka - odgovornost za pravne napake - omejitve javnopravne narave - nepoštenost prodajalca - skrbnost - odgovornost za neizpolnitev pogodbe
jedro: Če stanovanje nima uporabnega dovoljenja, gre za javnopravno omejitev na prodani stvari, a v konkretnem primeru ne gre za pravno napako, s katero bi tožnik upravičil odgovornost toženke za neizpolnitev pogodbe. Za pravno napako po 494. členu OZ, za katero prodajalec odgovarja, gre le v primeru, če je on zanjo vedel ali bi moral vedeti. Po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča je toženka sporno stanovanje pred prodajo že dalj časa uporabljala za bivanje, četudi zanj ni bilo izdano uporabno dovoljenje, slednje tudi ni predstavljalo omejitve pri zemljiškoknjižnem prenosu nepremičnine. Za to pomanjkljivost pa ni vedela in ji glede na potek dogodkov (skupaj s tožnikom je šele po vpogledu v dokumentacijo pri načelniku na Oddelku za urbanizem na K. ugotovila, da gre za delno nelegalizirano stanovanje, ki nima uporabnega dovoljenja), tudi ni mogoče očitati nepoštenega in s tem neskrbnega ravnanja.
zveza: OZ člen 3, 33, 65, 65/2, 494.

## Jedro

Če stanovanje nima uporabnega dovoljenja, gre za javnopravno omejitev na prodani stvari, a v konkretnem primeru ne gre za pravno napako, s katero bi tožnik upravičil odgovornost toženke za neizpolnitev pogodbe. Za pravno napako po 494. členu OZ, za katero prodajalec odgovarja, gre le v primeru, če je on zanjo vedel ali bi moral vedeti. Po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča je toženka sporno stanovanje pred prodajo že dalj časa uporabljala za bivanje, četudi zanj ni bilo izdano uporabno dovoljenje, slednje tudi ni predstavljalo omejitve pri zemljiškoknjižnem prenosu nepremičnine. Za to pomanjkljivost pa ni vedela in ji glede na potek dogodkov (skupaj s tožnikom je šele po vpogledu v dokumentacijo pri načelniku na Oddelku za urbanizem na K. ugotovila, da gre za delno nelegalizirano stanovanje, ki nima uporabnega dovoljenja), tudi ni mogoče očitati nepoštenega in s tem neskrbnega ravnanja.

## Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka mora v petnajstih dneh povrniti toženi stranki 349,99 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka tega roka dalje.

## Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval, da mu je toženka dolžna plačati 16.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 12. 2014 do plačila ter mu povrniti pravdne stroške. Tožniku je naložilo, da je dolžan toženki povrniti pravdne stroške 671,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožnik se zoper sodbo pritožuje zaradi nepravilne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in dokazne ocene ter nepravilne uporabe materialnega prava. Kot bistveno navaja, da s tožbo zahteva vračilo dvojne are zaradi poteka roka iz predpogodbe in odtujitve stanovanja drugemu kupcu ter zaradi nepripravljenosti toženke, da z legalizacijo sanira nastalo situacijo in omogoči prodajo. Tožnik ni nikoli zatrjeval, da prepis lastništva ne bi bil možen v času, ko naj bi se sklepala prodajna pogodba, saj v tistem trenutku ni bilo nobenega upravnega akta, ki bi pravni promet z nepremičnino preprečeval. Nelegalna izgradnja sama po sebi po veljavni sodni praksi ne pomeni ovire za pravni promet in prenos lastništva. V spornem času pa je z vložitvijo zahtevka za legalizacijo kateregakoli lastnika v objektu bila podana tudi ovira za izdajo inšpekcijske odločbe, s katero bi bila prepovedana tako uporaba kot pravni promet z nepremičnino. Samo uspešna legalizacija, za katero bi morali dati soglasje vsi lastniki stanovanj v objektu, bi odvrnila možnost drastičnih ukrepov inšpekcije. V kolikor pa legalizacija ne bi bila uspešna, bi bili vsi lastniki izpostavljeni inšpekcijskim ukrepom za nelegalne gradnje. Takšen položaj pa ni v namenu (kavzi) pogodbenega razmerja, saj je kupec kupoval nepremičnino, ki jo bo lahko uporabljal in po potrebi tudi prodal. Toženec se je pozanimal pri inšpekciji na Hrvaškem, ti so potrdili, da bodo vsem, ki ne bodo izpeljali legalizacije, ostro in dosledno uveljavili zakonske sankcije prepovedi uporabe in prometa z nepremičnino, zato je bila njegova bojazen realna in bližnja, ne zgolj hipotetična. Sodba je napačno ugotovila, da je tožnik kot pogoj za sklenitev prodajne pogodbe zahteval predložitev uporabnega dovoljenja. Tožnik je zahteval samo, da toženka opravi z legalizacijo, da ne bodo grozile sankcije inšpekcije. Uporabno dovoljenje je zahteval šele v dopisu odvetnika, saj je smatral, da je tak dokument dokazilo, da je z objektom vse v redu in da bo omogočena uporaba. Ni res, da je banka uspela s predlogom za legalizacijo, samo vložila je predlog, ki pa ni mogel biti uspešen, če se nekateri lastniki z njim niso strinjali. Tožena stranka je s tem, ko je sklenila prodajno pogodbo z drugim kupcem, onemogočila sklenitev prodajne pogodbe med pravdnima strankama. Takšno dejanje pomeni, da predpogodbe ni mogoče realizirati zaradi ravnanja tožene stranke, kar nedvomno pomeni, da tožnik upravičeno zahteva dvojno aro.

3. Toženka je odgovorila na pritožbo, zavrača vse pritožbene trditve kot neutemeljene in predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe ter povrnitev pritožbenih stroškov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Prvostopenjsko sodišče je pravilno in v zadostni meri ugotovilo vse odločilne okoliščine primera ter pri odločitvi pravilno uporabilo materialno pravo. Bistvenih kršitev določb postopka, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP), ni zagrešilo. Odločitev je oprlo na sledeče dejanske ugotovitve, ki med pravdnima strankama v bistvenem delu niso sporne in sicer: da sta pravdni stranki 29. 10. 2014 sklenili prodajno predpogodbo (v nadaljevanju predpogodba), toženka kot prodajalka se je zavezala tožniku kot kupcu prodati stanovanje na otroku K., Hrvaška, vpisano v zemljiško knjigo z ID znakom 000 v k. o. X, 59/404 del stavbe, posamezni del stanovanja št. 2 v stavbi št. 1; toženka je s pogodbo zagotovila, da je nepremičnina prosta vseh bremen, da je lastništvo na objektu etažirano, da ni oddana v najem in da stanovanje prodaja skupaj z vso pripadajočo opremo; prodajalka in kupec sta se dogovorila, da bosta najkasneje do 15. 12. 2014 sklenila in overila prodajno pogodbo, a do sklenitve prodajne pogodbe med njima ni prišlo; toženka ob sklenitvi predpogodbe še ni bila zemljiškoknjižna lastnica nepremičnine, a je bil zemljiškoknjižni vpis izveden pred iztekom roka za sklenitev pogodbe; stanovanje nima uporabnega dovoljenja; toženka se v predpogodbi ni zavezala predložiti uporabno dovoljenje; pravdni stranki sta se zadnjič sestali v januarju 2015, ko je tožnik podpis pogodbe pogojeval s tem, da mora toženka predhodno urediti postopek legalizacije in pridobiti uporabno dovoljenje.

6. Prvostopenjsko sodišče je pravilno opredelilo pravno naravo predpogodbe (33. člen Obligacijskega zakonika – OZ) ter se osredotočilo na bistvo spora med pravdnima strankama, ki je v tem, katera od njiju je odgovorna za neizpolnitev dogovora v predpogodbi, da bosta najkasneje do 15. 12. 2004 sklenila in overila glavno pogodbo. Le v primeru, če bi tožnik dokazal, da je za neizpolnitev pogodbe odgovorna toženka, ki je prejela aro, bi od nje lahko zahteval vrnitev dvojne are (drugi odstavek 65. člena OZ).

7. Pritožbeno sodišče nima pomislekov v prepričljivo in razumno obrazloženo dokazno oceno prvostopenjskega sodišča, da toženka ni odgovorna za neizpolnitev predpogodbe. Sama je še v januarju 2015, torej po poteku roka iz 2. člena predpogodbe, želela skleniti glavno pogodbo. Do tega ni prišlo, ker je tožnik v nasprotju z dogovorom v predpogodbi zahteval pred tem ureditev neskladnosti z gradbenim dovoljenjem ter predložitev uporabnega dovoljenja.

8. Sodna praksa je že večkrat odgovarjala na vprašanje, ali pomanjkanje upravnih dovoljenj, med katerimi je tudi uporabno dovoljenje, pomeni javnopravno omejitev na prodani stvari v smislu 494. člena OZ in s tem pravno napako.(1) Če stanovanje nima uporabnega dovoljenja, gre za javnopravno omejitev na prodani stvari, a v konkretnem primeru ne gre za pravno napako, s katero bi tožnik upravičil odgovornost toženke za neizpolnitev pogodbe. Za pravno napako po 494. členu OZ, za katero prodajalec odgovarja, gre le v primeru, če je on zanjo vedel ali bi moral vedeti. Po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča je toženka sporno stanovanje pred prodajo že dalj časa uporabljala za bivanje, četudi zanj ni bilo izdano uporabno dovoljenje, slednje tudi ni predstavljalo omejitve pri zemljiškoknjižnem prenosu nepremičnine. Za to pomanjkljivost pa ni vedela in ji glede na potek dogodkov (skupaj s tožnikom je šele po vpogledu v dokumentacijo pri načelniku na Oddelku za urbanizem na K. ugotovila, da gre za delno nelegalizirano stanovanje, ki nima uporabnega dovoljenja), tudi ni mogoče očitati nepoštenega in s tem neskrbnega ravnanja.

9. Prvostopenjsko sodišče ima prav tudi v tem, da sta pravdni stranki v 4. členu predpogodbe dogovorili kršitve pogodbe, ki povzročijo obveznost prodajalke, da plača kupcu dvojno aro. Pogodbeni stranki sta avtonomni pri urejanju medsebojnega obligacijskega razmerja in sami določita pravna pravila, ki ju v tem razmerju zavezujejo (3. člen OZ). Tožnik pa ni dokazal nobene od pogodbeno dogovorjenih kršitev, ki bi toženko zavezovala k vrnitvi dvojne are. Vse pritožbene trditve, ki se nanašajo na pomanjkanje namena pogodbenega razmerja ter morebitne ukrepe gradbene inšpekcije zaradi neurejene legalizacije zgradbe, se zato izkažejo kot nerelevantne.

10. Ker niso podani pritožbeni razlogi, niti tisti, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. O stroških postopka je odločeno na podlagi prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. in 155. člena ZPP. Ker tožnik ni uspel s pritožbo, sam trpi svoje stroške. Toženki pa mora povrniti potrebne stroške pritožbenega postopka, ki se nanašajo na sestavo odgovora na pritožbo, ki so odmerjeni v skladu z Odvetniško tarifo.

Op. št. (1): Odločbe VS RS II Ips 770/2009, II Ips 161/2015, odločba VSL II Cp 1265/2016.