VSL Sodba I Cpg 176/2023
Datum: 2023-12-14T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2023:I.CPG.176.2023
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Gospodarski oddelek
institut: nepremičninsko posredovanje - pogodba o nepremičninskem posredovanju - ustna pogodba - pisna pogodba - naknadne spremembe pogodbe - posredniška provizija - pogodba o naročilu (mandatna pogodba) - prenovitev (novacija) - pomanjkljivi razlogi o odločilnih dejstvih - odprava bistvene kršitve določb pravdnega postopka pred sodiščem druge stopnje
jedro: Pravdni stranki se s Pogodbo o sodelovanju pri prodaji nepremičnin v okviru obstoječe obveznosti nista dogovorili za drugačen predmet niti za drugačno pravno podlago, pač pa sta soglasno spremenili le obveznost toženke za plačilo provizije tako, da ta v primeru, ko kupca najde toženka sama, ne obstoji. Ker je kupca za stanovanje pridobila toženka, tožnica do plačila svoje provizije ni upravičena.
zveza: OZ člen 323, 766. ZNPosr člen 1. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14

## Jedro

Pravdni stranki se s Pogodbo o sodelovanju pri prodaji nepremičnin v okviru obstoječe obveznosti nista dogovorili za drugačen predmet niti za drugačno pravno podlago, pač pa sta soglasno spremenili le obveznost toženke za plačilo provizije tako, da ta v primeru, ko kupca najde toženka sama, ne obstoji. Ker je kupca za stanovanje pridobila toženka, tožnica do plačila svoje provizije ni upravičena.

## Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni: a.) v I. točki izreka tako, da se zavrne tožbeni zahtevek tožnice, da ji je toženka v roku 15 dni dolžna plačati 9.781,96 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 9. 2019 do plačila; b.) v II. točki izreka tako, da je tožnica dolžna toženki v roku 15 dni povrniti pravdne stroške v znesku 1.759,22 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi , ki začnejo teči prvi dan po izteku izpolnitvenega roka do plačila.

II. Tožnica mora toženki v roku 15 dni plačati stroške pritožbenega postopka v znesku 778,32 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

## Obrazložitev

**Uvodno**

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da mora toženka tožnici v roku 15 dni plačati znesek 9.781,96 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 9. 2019 do plačila (I. točka izreka). Hkrati je odločilo, da mora toženka tožnici v istem roku povrniti njene pravdne stroške v znesku 3.359,88 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper to sodbo se je toženka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, tožnici pa naloži plačilo stroškov prvostopenjskega in pritožbenega postopka, podredno pa je predlagala, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno sojenje.

3. Tožnica je na pritožbo pravočasno odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne in izpodbijano sodbo potrdi, toženki pa naloži plačilo njenih stroškov pritožbenega postopka.

**K odločitvi o pritožbi**

4. Pritožba ni utemeljena.

_Oris zadeve in presoja sodišča prve stopnje_

5. Toženka, ki je v stavbi na J. gradila stanovanja za trg, je v prvi polovici leta 2017 povabila tožnico k sodelovanju pri njenem nepremičninskem projektu. Tožnica je nepremičninska agencija, ki od toženke v tej pravdi zahteva plačilo provizije za nepremičninsko posredovanje pri prodaji toženkinega stanovanja S5 v stavbi na J., ki ga je toženka kupcu prodala 30. 7. 2018. Tožnica je zatrjevala obstoj ustnega dogovora med pravdnima strankama, na podlagi katerega se je toženka tožnici zavezala plačati 2% provizijo od vsake prodaje stanovanja, med drugim tudi za sporno prodajo stanovanja S5. Toženka je sklenitev takšnega ustnega dogovora o plačilu provizije za posredovanje pri prodaji stanovanj zanikala. Pravdni stranki naj bi sklenili zgolj pisno Pogodbo o sodelovanju pri prodaji nepremičnin z dne 19. 6. 2018 (A54), s katero sta se dogovorili, da je tožnica upravičena do plačila posredniške provizije zgolj v primerih, ko za stanovanja, ki jih je prodajala toženka, sama najde kupca, tega pogoja pa tožnica pri prodaji stanovanja S5 ni izpolnila.

6. Toženka je s kupcem A. A. 26. 1. 2018 sklenila Dogovor o nameri sklenitve prodajne pogodbe za nakup stanovanja S5 v stavbi na J. (A3, Dogovor o nameri sklenitve prodajne pogodbe). V 12. členu tega dogovora sta se pogodbeni stranki dogovorili, da bo vsaka od njiju tožnici poravnala 2% provizijo. Ob sklenitvi prodajne pogodbe za nakup predmetnega stanovanja (B10), ki jo je toženka sklenila z A. A. in njegovo ženo dne 30. 7. 2018, sta kupca 2% provizijo tožnici poravnala, toženka pa se je njenemu plačilu tožnici upirala.

7. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da sta se pravdni stranki že na uvodnih sestankih, ko se je tožnica odzvala na povabilo toženke k sodelovanju pri prodaji stanovanj na nepremičninskem projektu, dogovorili tudi za plačilo tožničinih storitev. Ugotovilo je, da je tožnica s svojimi predlogi in mnenji sodelovala že od samega začetka projekta, iz elektronske korespondence med pravdnima strankama pa naj bi izhajalo, da je toženka takšno aktivnost od tožnice tudi pričakovala. Tudi do sklenitve pisnega dogovora o nameri sklenitve prodajne pogodbe z dne 26. 1. 2018, ki je vseboval toženkino zavezo k plačilu 2% provizije tožnici, je po prepričanju prvostopenjskega sodišča prišlo v posledici predhodno sklenjenega ustnega dogovora med pravdnima strankama. Prav tako je ocenilo, da ni verjetno, da med pravdnima strankama plačilo ni bilo dogovorjeno in bi tožnica vse aktivnosti pri svetovanju, podajanju mnenj in v zvezi s pripravo osnutkov pogodb izvajala zastonj samo zato, ker Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) zahteva sodelovanje nepremičninskih posrednikov, kot je to trdila toženka. Zato je verjelo tožnici, da je bilo med pravdnima strankama dogovorjeno, da se tožničine storitve ne plačujejo posebej in sproti, pač pa bo toženka tožnici plačala posredniško provizijo v višini 2% za vsako prodano stanovanje. Zaključilo je še, da pisna posredniška pogodba, ki sta jo pravdni stranki sklenili 19. 6. 2018 in ki je plačilo posredniške provizije tožnici omejila za posredovanja pri prodaji tistih stanovanj, za katera je kupce našla sama, za prodajo stanovanja S5 ni veljala.

_Razlogi za spremembo odločitve o glavni stvari (I. točka izreka izpodbijane sodbe)_

8. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da je prvo odločilno vprašanje v tej zadevi, ali določila Pogodbe o sodelovanju pri prodaji nepremičnin, ki sta jo pravdni stranki podpisali 19. 6. 2018, in s katero sta omejili pravico tožnice do njenega plačila provizije pri prodaji posameznega stanovanja zgolj na tiste primere prodaje, ko je kupca za nakup posameznega stanovanja pridobila tožnica in ne toženka, veljajo tudi pri prodaji stanovanja S5. V kolikor je odgovor na to vprašanje pritrdilen, potem vprašanja, ki se nanašajo na obstoj zatrjevanega predhodnega ustnega dogovora, ki naj bi tožnico za opravljene storitve upravičeval do plačila 2% provizije ne glede na to, kdo je kupca za posamezno stanovanje pridobil, niso več odločilna za rešitev tega spora. Kot izhaja iz nadaljnje obrazložitve, je pritožbeno sodišče na podlagi presoje Pogodbe o sodelovanju pri prodaji nepremičnin, glede katere je bila pravdnima strankama dana možnost obravnavanja v postopku pred sodiščem prve stopnje, ocenilo, da dogovor, kot izhaja iz navedene pogodbe, tožnici v obravnavanem primeru ne daje upravičenja zoper toženko zahtevati plačilo 2% provizije pri prodaji stanovanja S5. 9. Pritožba utemeljeno navaja, da sodišče prve stopnje ni obrazložilo svojega zaključka o tem, da Pogodba o sodelovanju pri prodaji nepremičnin, ki je tožnici plačilo posredniške provizije omejila na tiste primere prodaj, pri katerih je kupce tožnica našla sama, ni veljalo za prodajo stanovanja S5. Zato je v tem delu podana bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče druge stopnje razveljavi s sklepom sodbo prve stopnje, če ugotovi, da je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka, in vrne zadevo istemu sodišču prve stopnje v novo sojenje, če kršitve postopka glede na njeno naravo ne more samo odpraviti (prvi odstavek 354. člena ZPP).

10. Pritožbeno sodišče je lahko na podlagi pooblastila iz tretje alineje 358. člena ZPP samo presodilo ugovor toženke, da je Pogodba o sodelovanju pri prodaji nepremičnin spremenila prejšnji ustni dogovor med pravdnima strankama, kot ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče. V 2. členu navedene pogodbe sta pravdni stranki jasno opredelili predmet posredovanja – posamezne enote etažne lastnine. Med temi so v drugem odstavku 2. člena naštete "nepremičnine" S1, S3, S5, S6 in S7. V 5. členu pa sta se pravdni stranki nato dogovorili, da če naročnik sam najde kupca za posamezno stanovanje, posredniku ne pripada provizija. Prodajna pogodba za stanovanje S5 je bila sklenjena 30. 7. 2018, torej po sklenitvi Pogodbe o sodelovanju pri prodaji nepremičnin.

11. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je kupca za stanovanje S5 našla toženka. Prav tako med njima ni bila sporna njuna pogodbena volja, kot sta jo dogovorili v 2. in 5. členu Pogodbe o sodelovanju pri prodaji nepremičnin. Ker dejansko stanje v tem delu ni bilo sporno, pravdni stranki pa sta se imeli o tem v postopku pred sodiščem prve stopnje možnost izjaviti, pritožbenemu sodišču zaradi v tem delu pomanjkljivo ugotovljenega dejanskega stanja ni bilo potrebno razpisati pritožbene obravnave.1 Vsebino navedenih pogodbenih določil je toženka v svoji trditveni podlagi v postopku pred sodiščem prve stopnje jasno in določno opredelila ter se nanje izrecno in konkretno sklicevala. Pravilna uporaba 2. in 5. člena Pogodbe o sodelovanju pri prodaji nepremičnin pa ob ugotovljenem dejanskem stanju, da je kupca za stanovanje S5 pridobila toženka in ne tožnica, narekuje presojo, da tožnica za opravljena dela od toženke ni upravičena zahtevati 2% provizije pri prodaji stanovanja S5. 12. Do takšnega plačila tožnica ni upravičena niti v primeru obstoja predhodnega ustnega dogovora, kot ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče. V takšnem primeru sta pravdni stranki po presoji pritožbenega sodišča s sklenitvijo navedene posredniške pogodbe spremenili prejšnji ustni dogovor tako, da tožnici za opravljene storitve ne pripada več 2% provizija od vsakega prodanega stanovanja, pač pa je od toženke upravičena terjati plačilo provizije le takrat, ko za posamezno stanovanje sama najde kupca. V takšnem primeru sicer ne gre za prenovitev obveznosti (323. člen OZ), kot to trdi pritožnica. Pravdni stranki se s Pogodbo o sodelovanju pri prodaji nepremičnin v okviru obstoječe obveznosti nista dogovorili za drugačen predmet niti za drugačno pravno podlago, pač pa sta soglasno spremenili le obveznost toženke za plačilo provizije tako, da ta v primeru, ko kupca najde toženka sama, ne obstoji. Stranki sta v takšnem primeru dosegli sporazumno spremembo pogodbenega razmerja. Ker je torej kupca za stanovanje S5 pridobila toženka, tožnica do plačila svoje provizije ne bi bila upravičena niti ob upoštevanju predhodnega ustnega dogovora. Na drugačno presojo ne bi vplivalo niti dejstvo, da je bilo plačilo 2% provizije sprva z ustnim dogovorom dogovorjeno tako za storitve nepremičninskega posredovanja kot tudi za druge storitve, ki niso bile tipično posredniške. Sodišče prve stopnje je namreč ugotovilo, da je tožnica toženki pri sodelovanju na nepremičninskem projektu sodelovala s svetovanjem pri posameznih fazah tega projekta (glede sprejetja splošnih pogojev, glede postavljanja cen posameznih stanovanj, glede odvisnosti DDV od velikosti stanovanj, glede oglaševanja – primerjaj 8. točko obrazložitve izpodbijane sodbe). Po presoji pritožbenega sodišča ustni dogovor v tem delu predstavlja mandatno pogodbo (primerjaj 766. člen OZ). Obveznosti posrednika, ki niso urejene s posebnimi pravili pogodbe o nepremičninskem posredovanju, se namreč presojajo po pravilih mandatne pogodbe.2 Predhodni ustni dogovor torej predstavlja sestavljeno pogodbo iz pogodbe o nepremičninskem posredovanju in mandatne pogodbe. Pri tem je pomembno, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bilo z ustnim dogovorom tako za običajne storitve kot dodatne storitve (v okviru mandatne pogodbe) dogovorjeno plačilo v obliki enotne provizije. To pomeni, da tožnica do svojega plačila 2% provizije od prodaje stanovanja S5 ni upravičena niti za storitve, ki spadajo v okvir mandatne pogodbe. Ker sta pravdni stranki s Pogodbo o sodelovanju pri prodaji nepremičnin izrecno izključili pravico tožnice do plačila 2% provizije pri prodaji stanovanja S5 za storitve, ki izvirajo iz pogodbe o nepremičninskem posredovanju, potem po naravi stvari tožnica ne more biti upravičena niti do plačila provizije od prodanega stanovanja S5 za tiste storitve, ki spadajo v okvir mandatne pogodbe. V nasprotnem primeru bi določilo 5. člena Pogodbe o sodelovanju pri prodaji nepremičnin izgubilo svoj pomen.

_Sklepno_

13. Na ostale pritožbene očitke pritožbeno sodišče ni odgovarjalo. Vse pritožbene navedbe, s katerimi pritožnica izpodbija zaključek prvostopenjskega sodišča glede obstoja predhodnega ustnega dogovora, niso odločilne (prvi odstavek 360. člena ZPP).

14. Glede na vse obrazloženo je pritožbeno sodišče pritožbi toženke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, kot izhaja iz I. točke izreka te sodbe (358. člen in 353. člen ZPP).

_Glede stroškov prvostopenjskega postopka_

15. Sprememba odločitve o glavni stvari je vplivala tudi na odločitev o stroških postopka v II. točki izreka izpodbijane sodbe (drugi odstavek 165. člena ZPP). Tožnica je v pravdi v celoti propadla. Zato je pritožbeno sodišče na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP tožnici naložilo plačilo vseh potrebnih pravdnih stroškov toženke.

16. Pritožbeno sodišče je pravdne stroške toženke odmerilo na podlagi Odvetniške tarife (Uradni list RS, št. 2/15, v nadaljevanju OT), Zakona o sodnih taksah (v nadaljevanju ZST-1) in načela potrebnosti (155. člen ZPP).

17. Pritožbeno sodišče je toženki priznalo 400 točk za ugovor zoper sklep o izvršbi (7. točka tar. št. 31 OT), 400 točk za odgovor na tožbo (1. točka tar. št. 20 OT), 400 točk za prvo pripravljalno vlogo (1. točka tar. št. 20 OT), 400 točk za zastopanje na pripravljalnem naroku in prvem naroku za glavno obravnavo dne 24. 8. 2022 (1. točka tar. št. 21 OT), 300 točk za drugo pripravljalno vlogo (2. točka tar. št. 20 OT), 200 točk za zastopanje na naroku za glavno obravnavo dne (2. točka tar. št. 21 OT), 200 točk za porabljeni čas med zastopanjem na naroku dne 19. 10. 2022 (prvi odstavek 6. člena OT), 20 točk za končno poročilo stranki (4. točka tar. št. 43; v vrednosti nad priznano je stroškovna zahteva neutemeljena), 23 točk za materialne stroške (tretji odstavek 11. člena OT), 22% DDV v znesku 309,30 EUR in strošek sodne takse za ugovor zoper sklep o izvršbi v višini 44,00 EUR. Ob upoštevanju višine odvetniške točke (o,60 EUR) znašajo stroški toženke skupaj 1.759,22 EUR.

18. Pritožbeno sodišče toženki ni priznalo stroškov posveta s stranko (1. točka tar. št. 43), ker gre pri navedenih stroških za nesamostojno opravilo, ki je bilo priznano in zajeto v stroških sestave obrazložene vloge. V skladu s tarifno številko 43 OT lahko odvetnik obračuna posebej nagrado za posvet s stranko le takrat, če te storitve niso zajete v drugih tarifnih številkah, torej če gre za samostojno storitev.

19. Tožnica je tako dolžna toženki v roku 15 dni povrniti 1.759,22 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne zamude dalje do plačila.

_Glede stroškov pritožbenega postopka_

20. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu z drugim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ter s 155. členom ZPP. Toženka je s pritožbo v celoti uspela, zato ji mora tožnica, ki sama nosi svoje pritožbene stroške, povrniti njene stroške s pritožbo. Te je pritožbeno sodišče toženki priznalo glede na vrednost spornega predmeta in v skladu z OT, in sicer 500 točk za sestavo pritožbe (1. točka tar. št. 22 OT) in 10 točk za materialne stroške (tretji odstavek 11. člena OT), kar skupaj znaša 306,00 EUR, upoštevaje vrednost odvetniške točke 0,60 EUR. K temu je prištelo še 22% DDV, kar znaša 67,32 EUR in strošek sodne takse za vložitev pritožbe v znesku 405,00 EUR. Skupaj stroški toženke znašajo 778,32 EUR. Zakonske zamudne obresti tečejo od poteka 15 dnevnega roka za izpolnitev dalje (prvi odstavek 299. in prvi odstavek 378. člena Obligacijskega zakonika ter 313. člen ZPP).

1 V dejansko podlago drugostopenjske sodbe je namreč mogoče vključiti tudi med pravdnima strankama nesporna in neprerekana dejstva.  
2 Glej N. Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 4. knjiga, str. 612.