VSL sodba II Cp 1073/2000
Datum: 2001-12-12T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2001:II.CP.1073.2000
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: najemna pogodba - poslovni prostor - odpoved pogodbe - odpoved
jedro: Garaža ni poslovni prostor, zato se zanjo ne uporabljajo določbe Zakona o poslovnih stavbah (ZPSPP). Ni potrebna sodna odpoved, ampak neposredna odpoved, ki jo ena stranka da drugi, spoštujoč določeni odpovedni rok. Tako najemno razmerje med strankama preneha, najemodajalec pa ima izpraznitveni zahtevek.

 
zveza: ZZ člen 65,  65/1,  65/3.  ZPSPP člen 2,  2/2,  2/3,  2,  2/2,  2/3.  ZOR člen 597,  597/1,  597,  597/1.

## Jedro

Garaža ni poslovni prostor, zato se zanjo ne uporabljajo določbe Zakona o poslovnih stavbah (ZPSPP). Ni potrebna sodna odpoved, ampak neposredna odpoved, ki jo ena stranka da drugi, spoštujoč določeni odpovedni rok. Tako najemno razmerje med strankama preneha, najemodajalec pa ima izpraznitveni zahtevek.

## Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se v razmerju do prve tožeče stranke spremeni tako, da se glasi: "Tožena stranka Z.Z.je dolžna izprazniti kletno garažo v izmeri 10,86 m2, ki se nahaja v stanovanjskem bloku v Brežicah, ter to garažo sanitarno čisto izročiti tožeči stranki Javnemu zdravstvenemu zavodu Splošna bolnišnica Brežice z istočasno izročitvijo ključev omenjene garaže, v 15 dneh, da ne bo izvršbe. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki Javnemu zdravstvenemu zavodu Splošna bolnišnica Brežice povrniti pravdne stroške, odmerjene na 120.909,00 SIT, z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 31.1.2000 dalje, v 15 dneh, da ne bo izvršbe." Tožena stranka je dolžna povrniti prvi tožeči stranki Javnemu zdravstvenemu zavodu Splošna bolnišnica Brežice pritožbene stroške, odmerjene na 34.335,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 12.12.2001 dalje do plačila, v 15 dneh, da ne bo izvršbe.

## Obrazložitev

Prvostopno sodišče je v ponovnem sojenju zavrnilo tožbeni zahtevek prve tožeče stranke Javnega zdravstvenega zavoda Splošna bolnišnica Brežice in druge tožeče stranke Republike Slovenije zoper toženo stranko Z.Z. za izpraznitev in izročitev kletne garaže v bloku v Brežicah. Toženka je najemnica garaže, ki je last ustanovitelja, to je Republike Slovenije in v upravljanju prve tožeče stranke Javnega zdravstvenega zavoda Splošna bolnišnica Brežice. Gre za najemno razmerje za nedoločen čas, vendar se po 26. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih najemno razmerje za poslovni prostor odpoveduje sodno. Tožeča stranka pa je najemno pogodbo odpovedala s sklepom, ki ga je vročila tožeči stranki in torej sporna garaža ni bila sodno odpovedana, zato je izpraznitveni zahtevek neutemeljen. Proti sodbi se pritožuje prva tožeča stranka Javni zdravstveni zavod Spošna bolnišnica Brežice in uveljavlja pritožbena razloga zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da je zmotno stališče prvostopnega sodišča, da je sporna garaža poslovni prostor. Garaža namreč ni namenjena za poslovno dejavnost, ampak za garažiranje fizičnih oseb, torej ni niti stanovanjski niti poslovni prostor. Problematika najemnega razmerja je urejena v Zakonu o obligacijskih razmerjih, zato je utemeljen zahtevek za izpraznitev garaže, potem ko je tožeča stranka odpovedala najemno razmerje. Pritožba je utemeljena. Pritožbeno sodišče nima pomislekov proti ugotovitvam prvostopnega sodišča, ki slonijo na listinah v spisu, da je sporna garaža na v Brežicah v lasti druge tožeče stranke Republike Slovenije, ki je ustanoviteljica prve tožeče stranke (prvi odst. 65. čl. Zakona o zavodih, ZZ, Ur.l. RS, št. 12/91 in 8/96). Prav tako je pravilen nadaljnji zaključek prvostopnega sodišča, da ima prva tožeča stranka po tretjem odst. 65. čl. ZZ upravičenja upravljati s svojim premoženjem, med ostalim s premoženjem stanovanjskega sklada in sklada skupne porabe za osebne in skupne potrebe delavcev. Med ta upravičenja spada tudi pravica do upravljanja z garažo kot delom navedenega premoženja oz. konkretno pravica odpovedati najemno razmerje in zahtevati izpraznitev sporne garaže. V dejanskem in materialnopravnem pogledu je torej pravilna ugotovitev prvostopnega sodišča o aktivni legitimaciji prve tožeče stranke v tej pravdi. Prvostopno sodišče je skladno z izvedenimi dokazi ugotovilo obstoj najemne pogodbe s toženo stranko kot najemojemalcem z dne 14.12.1966 za sporno garažo. Ugotovljena je tudi neposredna odpoved najemnega razmerja za to garažo z dne 27.9.1993 z enomesečnim odpovednim rokom (kot je dogovorjeno v najemni pogodbi), ki je bila vročena toženki dne 29.9.1993. Na podlagi teh dejstev pa je prvostopno sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ko je zavrnilo tožbeni zahtevek za izpraznitev sporne garaže, češ da je ta garaža poslovni prostor in je zato potrebna sodna odpoved, ki je ni bilo. Pritožba prve tožeče stranke utemeljeno opozarja, da v obravnavanem primeru garaža ni poslovni prostor, saj je namenjena za garažiranje avtomobila fizičnih oseb, ne pa za opravljanje poslovne dejavnosti. Iz pogodbe je razvidno, da je namenjena za garažiranje, res pa na formularni pogodbi z dne 14.12.1966 v naslovu piše, da gre za najem poslovnega prostora. Po presoji pritožbenega sodišča ta zapis ni odločilen, saj je bila sporna pogodba sklenjena pred uveljavitvijo sedaj veljavnega Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur.l. RS, št. 18/74 in nadaljanji), ker pa gre za trajno razmerje, vsaj od uveljavitve navedenega zakona ni več podlage za obravnavanje garaže, namenjene za garažiranje fizične osebe, kot poslovnega prostora. Po drugem odst. 2. čl. ZPSPP se šteje za poslovni prostor eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod. Po tretjem odst. 2. čl. ZPSPP pa se ne šteje kot poslovni prostor garaža, namenjena največ za dva osebna avtomobila. Ko torej sporne garaže ni mogoče opredeliti kot poslovni prostor, ni nobene podlage, da se v zvezi z odpovedjo najemnega razmerja upoštevajo določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), kakor je zmotno menilo prvostopno sodišče. Tako tudi ni podlage za odpoved najemnega razmera po določbah ZPSPP, torej za obvezno sodno odpoved, kot je napačno utemeljilo zavrnitev tožbenega zahtevka prvostopno sodišče. Dodati je še, da je tudi v najemni pogodbi pod IX. dogovorjena medsebojna neposredna pismena odpoved z enomesečnim odpovednim rokom. Prvostopno sodišče pravilno ugotavlja, da gre med pravdnima strankama v primeru garaže za najemno razmerje za nedoločen čas. Za to najemno razmerje je potrebno uporabiti določbe Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) o zakupu (čl. 567 do 599). Po 597. čl. ZOR lahko zakupna oz. najemna pogodba, katere trajanje ni določeno, preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč določeni odpovedni rok. Enako, kot je določeno v sami pogodbi, je torej predpisana neposredna pisna odpoved najemne pogodbe, ki jo je prva tožeča stranka v obravnavanem primeru dala toženi stranki in jo je ta prejela dne 29.9.1993. S tem je najemno razmerje med strankama prenehalo. Na tej podlagi zahtevana izpraznitev garaže in njena izročitev prvi tožeči stranki je zato utemeljena, zaradi česar je pritožbeno sodišče pritožbi prve tožeče stranke ugodilo in na podlagi četrtega odst. 358. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) izpodbijano sodbo v razmerju do prve tožeče stranke spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku te stranke ugodilo. V skladu z uspehom je tudi spremenilo odločitev o pravdnih stroških tako, da je toženi stranki naložilo povrniti prvi tožeči stranki njene pravdne stroške. Te je odmerilo na podlagi stroškovnika v skladu z Odvetniško tarifo in z Zakonom o sodnih taksah na 120.909,00 SIT. Ker je prva tožeča stranka v pritožbi uspela, ji mora tožena stranka povrniti tudi pritožbene stroške. Te je pritožbeno sodišče odmerilo na podlagi stroškovnika po Odvetniški tarifi in po Zakonu o sodnih taksah na 34.335,00 SIT.