VSL sodba II Cp 3054/2012
Datum: 2013-08-07T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2013:II.CP.3054.2012
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: izročitev stanovanja v najem
jedro: Tudi v stanovanjskih najemnih razmerjih se od najemnika pričakuje, da bo s potrebno skrbnostjo zavaroval svoje pravice, ki mu jih zagotavlja SZ-1. Toženka je bila prepričana, da je kupila stanovanje brez bremen, zato tudi zaradi varstva pravnega prometa (dobre vere toženke pri pridobitvi lastninske pravice na stanovanju), tožnici ni moč nuditi pravnega varstva, ki vse od leta 2006 do 2011 toženke kot nove lastnice stanovanja, ni seznanila z najemno pravico in od nje zahtevala prepustitev stanovanja v najem in posest.
zveza: SZ-1 člen 102, 107.

## Jedro

Tudi v stanovanjskih najemnih razmerjih se od najemnika pričakuje, da bo s potrebno skrbnostjo zavaroval svoje pravice, ki mu jih zagotavlja SZ-1. Toženka je bila prepričana, da je kupila stanovanje brez bremen, zato tudi zaradi varstva pravnega prometa (dobre vere toženke pri pridobitvi lastninske pravice na stanovanju), tožnici ni moč nuditi pravnega varstva, ki vse od leta 2006 do 2011 toženke kot nove lastnice stanovanja, ni seznanila z najemno pravico in od nje zahtevala prepustitev stanovanja v najem in posest.

## Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek tožeče stranke, da je toženka dolžna izročiti v posest in najem tožnici v skladu z najemno pogodbo z dne 13. 9. 2004, enosobno stanovanje parc. št. 2.E št. 2 v visokem pritličju na naslovu Š., vpisano v zemljiški knjigi kot posamezni del, št. 2 v stavbi št. 618, k.o. X na lokaciji Š., v izmeri 40,72 m2, sestavljeno iz sobe 18,26 m2, kuhinje 14,89 m2, wc 0,63 m2, predsobe 2,98 m2 in večnamenskega prostora v izmeri 3,96 m2. Zavrnjen je bil tudi tožbeni zahtevek, da je toženka dolžna plačati tožnici pogodbeno kazen za vsak dan zamude izpolnitve pogodbenih obveznosti v višini 100,00 EUR. Tožnica je bila s sodbo obsojena, da je dolžna toženki plačati pravdne stroške v višini 554,50 EUR v roku 15 dni z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila.

2. Tožnica vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (1) in v nadaljevanju v pritožbi navaja, da je tožnica še vedno najemnica spornega stanovanja po najemni pogodbi z dne 13. 9. 2004. Tožnica kot najemnica ima neposredni zahtevek iz naslova sklenjene najemne pogodbe zoper toženko kot sedanjo lastnico nepremičnine, ki je dolžna izpolniti in spoštovati sklenjeno najemno pogodbo med tožnico in prejšnjim lastnikom. Razlogi v izpodbijani sodbi so protispisni, saj se tožnica ni prostovoljno izselila iz nadomestnega stanovanja v stanovanjske prostore last MOL in je zato zmotna ugotovitev prvega sodišča, da je tožnica na ta način odpovedala najemno pogodbo.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje ni storilo absolutnih bistvenih kršitev pravdnega postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, upoštevaje določbo drugega odstavka 350. člena ZPP. O odločilnih dejstvih ni nasprotij in razlogi v sodbi tudi niso protispisni, kot to trdi pritožba. Prvo sodišče je tudi pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo.

5. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožnica z N. M. kot najemodajalcem sklenila najemno pogodbo za stanovanje dne 13. 9. 2004. Dne 22. 11. 2004 sta sklenila aneks št. 1 k najemni pogodbi, s katerim je najemodajalec tožnici izročil v najem drugo nadomestno stanovanje zaradi adaptacije stanovanja, ki je bil predmet najema. Sredi leta 2006 so bila adaptacijska dela končana, najemodajalca pa je tožnica večkrat pozvala, da ji v posest izroči stanovanje, ki je bilo predmet najemne pogodbe, vendar se je najemodajalec temu upiral. Toženka je kupila stanovanje dne 6. 9. 2006, tožnica pa toženke do vložitve tožbe ni pozvala, da ji prepusti stanovanje v najem in je tudi ni seznanila o obstoju najemnega razmerja. Tožnica pa se je izselila iz nadomestnega stanovanja v stanovanjsko enoto last MOL dne 27. 2. 2012. 6. Iz trditvene podlage pravdnih strank pred sodiščem prve stopnje izhaja, da se je tožnica izselila iz nadomestnega stanovanja, v katerem je bivala vse od sklenitve aneksa k najemni pogodbi dne 22. 11. 2004 do preselitve v stanovanje last MOL dne 27. 2. 2012. Iz trditvene podlage tožnice ne izhaja, da je bila prisiljena skleniti najemno pogodbo z Javnim stanovanjskim skladom MOL, ker je bila nasilno izseljena iz nadomestnega stanovanja. Tožnica šele v pritožbi navaja, da jo je N.M. prisilno izselil iz nadomestnega stanovanja in v dokaz prilaga kazensko ovadbo. Navedenih trditev in dokaza pa pritožbeno sodišče ni smelo upoštevati, saj gre za nedovoljeno pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP).

7. Sodišče prve stopnje zato pravilno ugotavlja, da je iz opisanih ravnanj tožnice moč šteti, da se je odpovedala najemni pogodbi, ker se je prostovoljno izselila iz nadomestnega stanovanja v neprofitno stanovanje last MOL, in ker nadomestnega stanovanja več kot tri mesece ni uporabljala (102. člen Stanovanjskega zakona (2)). Iz navedenih razlogov tožnici ni moč nuditi pravnega varstva, kljub določbi 107. člena SZ-1, da sprememba lastništva ne vpliva na obstoječa najemna razmerja, ker vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca. Tudi v stanovanjskih najemnih razmerjih se od najemnika pričakuje, da bo s potrebno skrbnostjo zavaroval svoje pravice, ki mu jih zagotavlja SZ-1. Toženka je bila prepričana, da je kupila stanovanje brez bremen, zato tudi zaradi varstva pravnega prometa (dobre vere toženke pri pridobitvi lastninske pravice na stanovanju), tožnici ni moč nuditi pravnega varstva, ki vse od leta 2006 do 2011 toženke kot nove lastnice stanovanja, ni seznanila z najemno pravico in od nje zahtevala prepustitev stanovanja v najem in posest. 8. Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

(1) V nadaljevanju ZPP.

(2) V nadaljevanju SZ-1.