VSL Sodba I Cp 672/2023
Datum: 2023-08-23T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSLJ:2023:I.CP.672.2023
sodisce: Višje sodišče v Ljubljani
oddelek: Civilni oddelek
institut: tožba za ugotovitev lastninske pravice - lastninjenje stanovanj - kupoprodajna pogodba za nakup stanovanja - parkirno mesto - garaža - pomožni prostor - sestavni del stanovanja - sodna praksa - prodaja stanovanja po določbah sz - družbena lastnina - zasebna lastnina - najemna pogodba - pogoji za priposestvovanje - dobra vera
jedro: Čeprav to ni izrecno navedeno, je v kupoprodajno pogodbo iz leta 1992 vključen tudi parkirni prostor. Glede na ugotovljene okoliščine konkretnega primera namreč predstavlja pomožni prostor, ki v skladu z določbo 2. člena SZ sodi k stanovanju in je njegov sestavni del.
zveza: SZ člen 2, 117. ZPP člen 154, 154/1

## Jedro

Čeprav to ni izrecno navedeno, je v kupoprodajno pogodbo iz leta 1992 vključen tudi parkirni prostor. Glede na ugotovljene okoliščine konkretnega primera namreč predstavlja pomožni prostor, ki v skladu z določbo 2. člena SZ sodi k stanovanju in je njegov sestavni del.

## Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka je toženi stranki dolžna v 15 dneh povrniti 466,65 EUR pritožbenih stroškov, če zamudi s plačilom, od šestnajstega dne od vročitve te sodbe dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da je tožeča stranka lastnica nepremičnine z ID znakom 0000-1011-765, in tožeči stranki naložilo, da toženi stranki povrne pravdne stroške 257,04 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. V pravočasni pritožbi, ki jo vlaga iz vseh pritožbenih razlogov, toženec predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku ugodi, podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Priglaša pritožbene stroške. Posamezne pritožbene navedbe bodo povzete v nadaljevanju, skupaj z odgovori nanje.

3. Tožena stranka v odgovoru pritožbi nasprotuje in predlaga potrditev sodbe ter priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Iz sodbe je razvidno, da je bilo kot nesporno oz. neprerekano ugotovljeno: - da je bila 24. 10. 1988 med prodajalcem A. in Skladom stavbnih zemljišč mesta B. kot kupcem sklenjena Prodajna pogodba za nakup dvosobnega stanovanja št. 21 s hrambo in pripadajočim parkirnim prostorom v stavbi, ki ima danes naslov X. 1; - da je bila 30. 1. 1992 med pravnim prednikom tožeče stranke kot prodajalcem in tožencem kot kupcem po določilih 117. člena Stanovanjskega zakona1 (v nadaljevanju SZ) sklenjena Kupoprodajna pogodba o prodaji stanovanja, v okviru lastninjenja stanovanja, kot odkup s strani dotedanjega imetnika stanovanjske pravice ; V pravdi je sodišče prve stopnje odločalo le še o vprašanju, če je bil v to pogodbo vključen tudi odkup parkirnega mesta št. 21 v kletni etaži. 6. Pritožbeno sodišče v celoti soglaša s presojo sodišča prve stopnje, ki je ugotovilo, da je bil v Kupoprodajno pogodbo z dne 30. 1. 1992, kljub temu, da ni izrecno naveden, vključen tudi parkirni prostor, saj glede na okoliščine primera predstavlja njegov pomožni prostor, ki v skladu z določbo 2. člena SZ sodi k stanovanju in je njegov sestavni del, kar pomeni, da se prodaja s stanovanjem. To namreč povsem logično izhaja iz dejanskega stanja, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, ki se je tudi pravilno sklicevalo na sodno prakso v podobnih zadevah.2 Kot je bilo ugotovljeno, so se stanovanja v konkretni stavbi kot nedeljiva celota prodajala zgolj skupaj s parkirnimi mesti in ni bilo stanovanj brez parkirnega mesta; da so urbanistični in tehnični načrti za novo sosesko predvidevali parkiranje le v podzemnih etažah in ni bilo nikjer zunaj parkirnih površin rezerviranih za stanovalce; da imata vsako stanovanje in parkirno mesto že od izgradnje iste oznake s črko in številko, da torej stanovalci niso mogli izbirati parkirnih mest, ampak so jim bila dodeljena skupaj s stanovanjem; da specifikacija (B9) nosi naslov »Specifikacija stanovanj« in ne »Specifikacija stanovanj in parkirnih mest« ter je v tej specifikaciji v vsaki vrstici pri vsakem stanovanju zapisano še parkirno mesto, na koncu vrste pa skupna cena za stanovanje in parkirno mesto; da je toženec dobil istočasno v roke ključ stanovanja in kartico daljinca za vhodno rampo v podzemno etažo; da je v točkovalnem zapisniku za stanovanje ovrednotena tudi postavka »urejeno parkiranje« s 4 točkami in da je hkrati ugotovljeno, da razen podzemnih parkirnih mest, nikjer v okolici objekta ni druge možnosti urejenega parkiranja; da je toženec konec leta 1988 hkrati s ključem za stanovanje dobil tudi kartico za dostop do parkirnega mesta.

7. Pritožba navaja, da dejstvo, da parkirno mesto ni bilo mišljeno kot del prodajne pogodbe, izhaja iz tega, da je Sklad stavbnih zemljišč mesta B. s tožencem v marcu 1989 sklenil najemno pogodbo za parkirno mesto. Parkirno mesto je imel toženec le v najemu in če bi obstajal interes obeh strank glede prodaje parkirnega mesta, bi se to vključilo v prodajno pogodbo. Opozarja, da je v zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja ugotovljeno, da ima stanovanje klet dolžine 3 m in širine 1,6 m, ni pa govora o parkirnem mestu. Iz tega zapisnika je razvidno, da se garaža ni točkovala in se torej ni upoštevala pri ugotovitvi vrednosti stanovanja.

8. Glede najema je vse potrebno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Najemna pogodba je bila res sklenjena (A6), dogovorjena je bila mesečna najemnina 100.000 din, prav tako je bilo ugotovljeno, da iz točkovnega zapisnika, ki je osnova za izračun stanarine, izhaja, da parkirno mesto ni točkovano in ga vsakokratni najemnik ne plačuje v stanarini. Ugotovljeno pa je bilo tudi, da so položnice za plačilo najemnine za garažo po določenem času nehale prihajati, na takšno trditev toženca pa tožeča stranka ni dala določnega odgovora. V pritožbi glede tega tožeča stranka opozarja, da neplačevanje najemnine ne pomeni prenehanja najemne pogodbe. Temu gre seveda pritrditi, a je pomembno, da je šlo za najemno pogodbo, ki je bila sklenjena pred prodajo stanovanj po SZ, tudi prisilna izterjava, o katerih je bilo govora v postopku pred sodiščem prve stopnje, je bila za obdobje pred prodajo stanovanja po SZ. Očitno je, da od prodaje stanovanja tožencu tožeča stranka najemnin ni več terjala, česar ni mogoče razlagati drugače, kot da je molče štela, da je garaža pomožni prostor stanovanja in da je bil prodan s stanovanjem. Drugače si namreč ni mogoče razlagati dejstva, da tožeča stranka več kot 26 let ni glede garaže ničesar ukrenila (ni izdajala računov za najemnino, ni zahtevala izpraznitve garaže,...). Ob tem je pomembno, da je s prodajo stanovanj po SZ prišlo do spremembe iz družbenolastniškega stanja v zasebno lastnino, kar gotovo vpliva tudi na razumevanje najemne pogodbe za garažo, ki je bila sklenjena za nedoločen čas: ob sklenitvi gotovo nihče ni imel v mislih, da bo čez nekaj let iz družbene nastala zasebna lastnina.

9. Ker je bila glede na ugotovljene okoliščine garaža vsekakor pomožni prostor stanovanja, tožeča stranka (oz. njen pravni prednik) ob sklenitvi prodajne pogodbe za stanovanje s tožencem po SZ ni mogla prodati samega stanovanja brez parkirnega mesta (prim. 2. in 117. člen SZ). Zato je povsem nepomembno sklicevanje tožeče stranke na lastninjenje po Zakonu o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini3 - kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, je bilo stanovanje (skupaj s parkirnim prostorom) olastninjeno že po SZ, oziroma s sklenitvijo prodajne pogodbe v skladu z navedenim zakonom. Dejstvo, da je toženec s pravnim prednikom tožeče stranke sklenil prodajno pogodbo po SZ za stanovanje, katerega pomožni prostor je parkirno mesto, tudi daje podlago za toženčevo dobro vero, da je s tem postal lastnik spornega parkirnega prostora. Upoštevaje že citirano določbo 2. člena SZ je namreč upravičeno štel, da je z nakupom stanovanja postal tudi lastnik parkirnega prostora. Sodišče prve stopnje je zato pravilno zaključilo tudi, da so izpolnjeni tudi pogoji za priposestvovanje spornega parkirnega prostora.

10. Pritožba opozarja tudi, da v zapisniku o točkovanju ni navedeno, da bi se točkovala tudi garaža, in zato ta ni bila upoštevana pri kupnini za stanovanje. Da je v tem zapisniku navedeno, da ima stanovanje urejeno parkiranje, naj bi pomenilo le možnost stanovalcev, ni pa s tem ovrednotena garaža. 11. Res je, da v rubriki zapisnika o točkovanju ni posebej ovrednotena garaža, a vendar glede na ugotovljena dejstva, ko je sodišče prve stopnje ugotovilo, da stanovalcem niso bila namenjena kakšna parkirna mesta zunaj kleti (to izhaja npr. iz izpovedb zaslišanih prič in toženca ter priloženega izvedeniškega mnenja urbanistične stroke iz zadeve II N 387/2015), ni mogoč drugačen zaključek, kot da je upoštevano parkiranje v kleti, to pa pomeni na spornem parkirnem mestu, ki je po Tehničnem opisu (B7) tudi namenjeno toženčevemu stanovanju. Pritožbena trditev, da se navedena opredelitev (urejeno parkiranje) nanaša na javne parkirne površine, ni utemeljena. Pojma »urejeno parkiranje« namreč ni mogoče razlagati na način, da gre za parkiranje na nekih nedoločljivih javnih parkiriščih. Če bi bilo mogoče to razlagati na navedeni način, bi prav vsaka nepremičnina imela urejeno parkiranje, saj bi se nekje v bližnji okolici vedno našlo kakšno javno parkirno mesto. V obravnavanem primeru so npr. javna parkirišča tudi ob železniški postaji, pa najbrž ni bil namen točkovanja postavke »urejeno parkiranje«, da bi toženec parkiral tam. Stanovalcem pa so, kot je bilo ugotovljeno pred sodiščem prve stopnje, namenjena samo parkirišča v kletni etaži. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem pravilno zaključilo, da bi v primeru, če razen v kletni etaži ni možnosti drugačnega »urejenega parkiranja«, ko bi sledili stališču tožeče stranke, da točkovanje »zagotovitve parkirnega normativa« ne pomeni parkirnega prostora, toženec plačal kupnino za nekaj, česar sploh ni bilo. Morebitno točkovanje (ki ga je izvajala tožeča stranka) v napačni rubriki, pa ne more iti v škodo toženca.

12. Ko pritožba trdi, da bi moralo biti parkirno mesto tudi označeno kot pomožni prostor, pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je bilo v postopku pred sodiščem prve stopnje to ugotovljeno. V točkovnem zapisniku in prodajni pogodbi po SZ to res ni bilo označeno, je pa bilo označeno v prodajni pogodbi z dne 24. 10. 1988 in specifikaciji stanovanj (B9).

13. Pritožba še navaja, da je izpodbijana odločitev v nasprotju s sodno prakso in se pri tem sklicuje na II Ips 308/99. V odgovoru na pritožbo toženec opozarja, da ne gre za situacijo, ki bi bila podobna obravnavani zadevi, čemur pritrjuje tudi pritožbeno sodišče. V zadevi II Ips 308/99 stanovanje in garaža nista bila nedeljiva celota, kar izhaja iz dejstva, da je bilo stanovanje dodeljeno z odločbo 9. 11. 1988, garaža pa s posebno odločbo 3. 2. 1989, v obravnavanem primeru pa je toženec hkrati dobil ključe stanovanja in daljinec za garažo. Očitno je šlo v zadevi II Ips 308/99 za zunanjega lastnika (o čemer govori tudi nadaljnja obrazložitev odločbe), v obravnavani zadevi pa je vsako stanovanje imelo v kleti pripadajoče parkirno mesto, označeno z enako oznako, kot je oznaka stanovanja.

14. Ker niso podani uveljavljani pritožbeni razlogi in ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodb0 potrdilo (353. člena Zakona o pravdnem postopku,4 v nadaljevanju: ZPP).

15. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato je dolžna tožencu, ki je obrazloženo odgovoril na njeno pritožbo, povrniti pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Tožencu gre 625 točk za pritožbo, 2 % materialnih stroškov in 22 % DDV, kar znaša 466,65 EUR.

1 Uradni list RS, št. 18/1991-I , s spremembami.  
2 VSL I Cp 3123/2016, VSL I Cp 3185/2015, VSL 2099/2010. 3 Uradni list RS, št. 44/1997, s spremembami.  
4 Uradni list RS, št. 26/1999, s spremembami.