VSM  sodba I Cp 524/2014
Datum: 2014-09-22T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSMB:2014:I.CP.524.2014
sodisce: Višje sodišče v Mariboru
oddelek: Civilni oddelek
institut: veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev - nastanek etažne lastnine - vpis v zemljiško knjigo
jedro: V skladu s prvim odstavkom 107. člena SPZ etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo.
zveza: SPZ člen 107, 107/1.
                         ZZK člen 5, 5/3.

## Jedro

V skladu s prvim odstavkom 107. člena SPZ etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo.

## Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem obsodilnem delu (I. točka izreka) ter v odločitvi o pravdnih stroških (V. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka krije sama svoje stroške odgovora na pritožbo.

## Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL ... z dne 10. 1. 2013 v veljavi v delu, v katerem je dolžnici, sedaj toženki naloženo, da upniku, sedaj tožniku v 8 dneh plača znesek 924,74 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih v izreku prvostopne sodbe podrobneje navedenih zneskov ter datumov začetka njihovega teka, kakor tudi stroške izvršbe v višini 38,66 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). Prvostopno sodišče pa je navedeni sklep o izvršbi razveljavilo v delu, v katerem je bilo toženki naloženo, da tožniku plača znesek 644,71 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih v izreku prvostopne sodbe podrobneje navedenih zneskov in datumov začetka njihovega teka, kakor tudi stroške izvršbe v višini 88,66 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, in v tem delu zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). V delu, v katerem je bilo toženki naloženo, da tožniku plača znesek 279,92 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih v tem delu prvostopne sodbe podrobneje navedenih zneskov in datumov začetka njihovega teka, je prvostopno sodišče navedeni sklep o izvršbi razveljavilo in v tem delu postopek ustavilo (III. točka izreka). V nadaljevanju je dovolilo objektivno spremembo tožbe z dne 3. 6. 2013 (IV. točka izreka) ter odločilo, da je dolžna toženka tožniku v roku 8 dni plačati stroške postopka v višini 68,11 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (V. točka izreka).

2. Zoper I. in V. točko izreka prvostopne sodbe, s katerima je sodišče tožbenemu zahtevku delno ugodilo in toženki naložilo plačilo pravdnih stroškov, se po svojih pooblaščencih pravočasno pritožuje toženka iz pritožbenih razlogov bistvene kršitve procesnih določb in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožnica ne sprejema prvostopnega zaključka, da je bila pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena veljavno, ker naj bi bilo doseženo soglasje solastnikov v deležu 51,93 %. Prvostopno sodišče naj bi zmotno zaključilo, da v času sklenitve navedene pogodbe etažna lastnina še ni bila vzpostavljena. Predlog za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo je bil namreč vložen dne 26. 1. 2000, v skladu s tretjim odstavkom 5. člena takrat veljavnega Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK) pa ima vpis v zemljiško knjigo pravni učinek nasproti drugim od trenutka vložitve predloga za vpis. Pogodba o opravljanju upravniških storitev, sklenjena več kot štiri leta po učinku vpisa, je lahko veljavna le v primeru ugotovitve, da so jo podpisali posamezni etažni lastniki, ki so bili pri posameznih delih vpisani v zemljiško knjigo od 26. 1. 2000. Pritožnica opozarja na stališče, zavzeto v sodni praksi(1), da dobroverna lastniška posest še v ničemer ne predstavlja lastninske pravice, ter da ni videti razloga, zaradi katerega bi moral upravnik ugotavljati kakršnokoli drugačno lastništvo posameznih delov, kot pa to izhaja iz zemljiške knjige. Tudi določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1) niso dopuščale izenačevanja dobrovernega lastniškega posestnika z lastnikom. Napačen naj bi bil zato prvostopni zaključek, da so kupci stanovanj že prevzeli vse pravice in obveznosti, ki jih imajo etažni lastniki, kar naj bi vključevalo tudi pravico sklenitve pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Toženka izpostavlja, da je na navedena materialnopravna naziranja opozorila v svoji drugi pripravljalni vlogi, vendar nanje prvostopno sodišče ni odgovorilo (absolutna bistvena kršitev procesnih določb). Po prepričanju pritožnice ni mogoče upravnikom spregledati njihove strokovne obveze, da pri presoji lastninske pravice nujno izhajajo iz zemljiške knjige, ki je osrednja in najpomembnejša ter hkrati edina relevantna evidenca lastninske pravice nepremičnin. Prvostopno sodišče je v obrazložitvi svoje odločitve omenjalo pravnomočno odločbo Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VII P 3066/2010, ni pa pojasnilo, da v njej vprašanje veljavnosti ali neveljavnosti pogodbe o upravljanju ni bilo pravnomočno rešeno, zato bi moralo sodišče v obravnavani zadevi presojati utemeljenost ugovorov toženke v tej smeri. Po mnenju pritožnice bi moralo prvostopno sodišče v konkretnem primeru upoštevati določbe 33. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), 5. člena ZZK in določbe SPZ glede upravičenja lastnikov do sklenitve pogodbe o opravljanju upravniških storitev, ter zaključiti, da dobroverni lastniški posestniki nimajo enakih pravic kot lastniki posameznih delov, zaradi česar pogodba o upravljanju, podpisana 17. 5. 2004, ne dosega zahtevane večine podpisov etažnih lastnikov za njeno veljavnost. V konkretnem primeru zato po mnenju pritožnice pogodba o upravljanju ni materialnopravna podlaga, na podlagi katere bi lahko tožnica od toženke karkoli zahtevala. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka tudi v preostalem delu - pod točko I. prvostopne sodbe ter naložitve tožniku v povrnitev vseh pravdnih stroškov. Pritožbenih stroškov ne priglaša. 3. Tožnik se v odgovoru na pritožbo zavzema za njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane prvostopne sodbe. Priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Glede na sporno vrednost v obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje izpodbijano sodbo izdalo v postopku v sporu majhne vrednosti. Na procesne posebnosti tega postopka je prvostopno sodišče pravdni stranki med postopkom poučilo (list. št. 23/a, 31, 38, 53 spisa). Po določbi prvega odstavka 458. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) se sme odločba, s katero je končan spor v postopku v sporu majhne vrednosti, izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava, na kar so bile stranke postopka v pravnem pouku k sodbi tudi opozorjene. Omenjena omejitev pritožbenih razlogov tako pomeni, da pritožbeno uveljavljanje bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ni dopustno, pritožbeno sodišče pa je pri presojanju dopustnih pritožbenih razlogov in ob uradnem preizkusu vezano na dejanske ugotovitve in zaključke sodišča prve stopnje.

6. Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve po drugem odstavku 350. člena ZPP ter v okviru v pritožbi uveljavljanih pritožbenih razlogov ugotavlja in zaključuje, da sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni zagrešilo po uradni dolžnosti upoštevnih niti v pritožbi uveljavljanih procesnih kršitev ter je na ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo.

7. V obravnavani zadevi je tožnik kot upravnik večstanovanjske stavbe na podlagi Pogodbe o opravljanju upravniških storitev z dne 17. 5. 2004 (v nadaljevanju Pogodbe) ter aneksa k njej (aneks št. 1 z dne 6. 11. 2009) od toženke kot solastnice stanovanja (posameznega dela) terjal plačilo na toženko odpadlih stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja večstanovanjske stavbe. Sodišče prve stopnje mu je v s pritožbo izpodbijanem delu ugodilo. Toženka v pritožbi vztraja na stališču, da naj bi bila navedena Pogodba neveljavna, ker nekateri izmed etažnih lastnikov, ki so jo podpisali, v času njenega podpisa še niso bili zemljiškoknjižni lastniki posameznih delov. Prerekanje veljavnosti Pogodbe o opravljanju upravniških storitev predstavlja bistvo pritožbenih navedb. Prvostopno sodišče je ugotovilo, da v času sklenitve Pogodbe etažna lastnina še ni bila vzpostavljena, saj je bila vknjižba etažne lastnine izvedena s sklepom z dne 14. 6. 2004, ki je postal pravnomočen 20. 10. 2004 (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 16) - v navedenem gre za dejanske ugotovitve prvostopnega sodišča, ki po že zgoraj obrazloženem v sporu majhne vrednosti ne morejo biti pritožbeno izpodbijane. Pritožnica sicer utemeljeno opozarja, da ima v skladu s tretjim odstavkom 5. člena takrat veljavnega ZZK vpis v zemljiško knjigo pravni učinek nasproti drugim od trenutka vložitve predloga za vpis, kar pa še ne pomeni, da je bila med lastniki posameznih delov (stanovanj) etažna lastnina dejansko vzpostavljena že od vložitve predloga za vpis etažne lastnine. V skladu s prvim odstavkom 107. člena SPZ etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo. V času sklenitve Pogodbe o opravljanju upravniških storitev dne 17. 5. 2004 torej etažna lastnina dejansko še ni bila vzpostavljena na način, da bi lahko upravnik iz podatkov zemljiške knjige ugotavljal lastništvo posameznih delov. Povsem utemeljeno je zato prvostopno stališče, da za veljavnost navedene Pogodbe zadošča, da so jo podpisali dobroverni lastniški posestniki, ki so kot kupci (v zemljiško knjigo nevpisanih) stanovanj (lahko) pridobili lastninsko pravico že pred vpisom etažne lastnine s priposestvovanjem.(2) Kot kupci stanovanj so prevzeli vse pravice in obveznosti, ki jih imajo etažni lastniki, torej tudi pravico skleniti pogodbo o opravljanju upravniških storitev z upravnikom. V zvezi s pritožbenim sklicevanjem na stališče, zavzeto v sodni praksi(3), v skladu s katerim (po razumevanju toženke) „dobroverna lastniška posest še v ničemer ne predstavlja lastninske pravice“ ter da „ni videti razloga, zaradi katerega bi moral upravnik ugotavljati kakršnokoli drugačno lastništvo posameznih delov, kot pa to izhaja iz zemljiške knjige“, sodišče druge stopnje pripominja, da je v nadaljevanju obrazložitve navedene odločitve izrecno opozorjeno, da se s pritožbo izpostavljena zadeva in v njej sprejeta stališča ne nanašajo na nepremičnine, ki še niso vpisane v zemljiško knjigo. Sodišče druge stopnje le še dodaja, da toženka v obravnavani zadevi ni navajala, da bi se za katerega od lastnikov (dobrovernih lastniških posestnikov) posameznih delov, ki so podpisali Pogodbo, in je prvostopno sodišče njihovo soglasje upoštevalo v okviru zahtevanega soglasja solastnikov(4), kasneje izkazalo, da po vzpostavitvi etažne lastnine ni postal tudi zemljiškoknjižni lastnik posameznega dela, da bi bil torej pred vzpostavitvijo etažne lastnine neupravičeno dejansko obravnavan kot lastnik posameznega dela, zaradi česar njegovo soglasje ne bi bilo upoštevno.

8. Prvostopno sodišče je v obrazložitvi svoje odločitve dovolj natančno in izčrpno obrazložilo razloge, iz katerih je Pogodbo o opravljanju upravniških storitev z dne 17. 5. 2004 štelo za veljavno. Podrobno je navedlo tudi solastniške deleže na skupnih delih, ki so jih imeli posamezni podpisniki kot lastniki (dobroverni lastniški posestniki) posameznih delov ter seštevek njihovega solastniškega deleža na skupnih delih, ki presega za posle rednega upravljanja zahtevani 50% solastniški delež na skupnih delih (obrazložitev prvostopne sodbe v točkah 15 do 18).(5) Neutemeljena je zato smiselna pritožbena graja bistvene kršitve procesnih določb v smislu pomanjkanja razlogov o odločilnih dejstvih, v okviru katere pritožnica izpostavlja, da prvostopno sodišče na drugačno materialnopravno naziranje toženke o neveljavnosti Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja naj ne bi dovolj izčrpno odgovorilo. Čeprav je prvostopno sodišče omenilo tudi že sprejeto odločitev v bistveno enaki zadevi med istima strankama, ki pa se nanaša na drugo časovno obdobje (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 14), je samo presojalo veljavnost Pogodbe in svojo odločitev izčrpno obrazložilo. Zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da prvostopno sodišče ni pojasnilo, da v navedeni podobni zadevi vprašanje veljavnosti ali neveljavnosti Pogodbe o opravljanju upravniških storitev ni bilo pravnomočno rešeno, saj ga toženka izvaja zgolj iz tega, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno zavzelo v bistvenem enako stališče. 9. Po vsem obrazloženem je neutemeljena pritožbena graja, da v obravnavani zadevi Pogodba o opravljanju upravniških storitev ne more biti materialnopravna podlaga, na podlagi katere bi lahko tožnik od toženke karkoli zahteval. Prvostopno sodišče je zato pravilno odločilo, da je toženka dolžna tožniku kot upravniku plačati nanjo (glede na njen polovični solastniški delež na stanovanju) odpadli del stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja večstanovanjske stavbe, katerih višina ni pritožbeno sporna.

10. Vse navedeno je narekovalo zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijanega dela prvostopne sodbe (353. člen ZPP).

11. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Toženka pritožbenih stroškov ni priglasila, zato o njih ni bilo treba odločati (prvi odstavek 163. člena ZPP). Tožnik pa krije sam svoje stroške odgovora na pritožbo, ki za odločitev o pritožbi ni bil potreben (prvi odstavek 155. člena ZPP).

Op.št.(1): VSL sodba I Cp 1301/2009 z dne 10. 6. 2009. Op.št.(2): Tako tudi VSL sodba II Cp 961/2012 z dne 16. 1. 2013. Op.št.(3): Pritožnica izpostavlja sodbo VSL I Cp 1301/2009 z dne 10. 6. 2009. Op.št.(4): Ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih - drugi odstavek 67. člena SPZ v zvezi z drugim odstavkom 118. člena istega zakona.

Op.št.(5): Ugotovljene višine solastniških deležev na skupnih delih posameznih lastnikov stanovanj - podpisnikov Pogodbe, kakor tudi njihov skupni seštevek, predstavljajo prvostopne dejanske ugotovitve, na katere je sodišče druge stopnje v postopku v sporu majhne vrednosti vezano.