Sodba II Ips 671/2006
Datum: 2009-01-15T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSRS:2009:II.IPS.671.2006
opravilna_stevilka_ii_stopnje: VSC Cp 371/2005
sodisce: Vrhovno sodišče
oddelek: Civilni oddelek
podrocje: POGODBENO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO
institut: odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor - podnajemna pogodba

## Jedro

Najemna pogodba za poslovni prostor, sklenjena za določen čas, junija 2001 ni časovno potekla, ni sporazumno prenehala, niti ni bila sodno odpovedana ali neveljavna. Podnajemnik takrat tudi ni postal najemnik, saj ni sklenil pisne najemne pogodbe.

## Izrek

1. Revizija se zavrne.

2. Prvi toženec je dolžan plačati tožeči stranki 317,95 EUR revizijskih stroškov v 15 dneh po vročitvi sodbe, od naslednjega dne po izteku tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se prvemu tožencu A. Z. odpoveduje najemna pogodba za gostinsko-hotelski objekt v L., ki je bila sklenjena med tožniki in prvim tožencem 7. 5. 1997. Prvemu tožencu je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeči stranki. Sklenilo je tudi, da je z umikom tožbe zoper drugega toženca pravdni postopek zoper njega končan.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo prvega toženca zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3. Dejanske ugotovitve in pravni zaključki prvostopenjskega in drugostopenjskega sodišča so, da so tožniki in prvi toženec dne 7. 5. 1997 sklenili najemno pogodbo za poslovni prostor (gostinsko-hotelski objekt v L.) za dobo 10 let. Z aneksom z dne 14. 5. 1999 so sporazumno povečali obseg najetega zemljišča in povišali najemnino. Dne 10. 5. 2001 sta prvi in drugi toženec med seboj sklenila najemno pogodbo za isti objekt. Po vložitvi tožbe je bil poslovni prostor 7. 7. 2003 izpraznjen. Ko je bil dejanski uporabnik poslovnega prostora drugi toženec, nekaj mesecev ni plačeval najemnine, niti po opominu, zato je po 28. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Uradni list RS št. 18/74 in 34/88) tožeča stranka utemeljeno odpovedala najemno pogodbo in zahtevala izpraznitev poslovnega prostora. Čeprav prvi toženec ni več delal v poslovnem prostoru, ga je najemna pogodba vezala in je ne glede na interni dogovor z drugim tožencem bil tisti, ki je bil dolžan izpolnjevati obveznosti po najemni pogodbi. Tožniki niso nikoli sklenili najemne pogodbe z drugim tožencem, saj bi bila veljavna le pisna pogodba (drugi odstavek 12. člena ZPSPP), najemna pogodba med tožniki in prvim tožencem pa ni bila odpovedana. Ker ni storil ničesar, da bi prišlo do prekinitve njegove najemne pogodbe s tožniki, ta pogodba še vedno velja in je sodna odpoved iz krivdnih razlogov utemeljena.

4. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je prvi toženec vložil revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlagal je spremembo sodb nižjih sodišč tako, da bi se tožbeni zahtevek zavrnil, podrejeno pa razveljavitev drugostopenjske oziroma obeh sodb nižjih sodišč. Bistvo revizijskih trditev prvega toženca je v zatrjevanju, da je od junija 2001 dalje obstajalo najemno razmerje med tožniki in drugim tožencem, zaradi česar odpoved neobstoječe najemne pogodbe zoper njega ne more biti utemeljena.

5. Po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Uradni list RS št. 26/99 s spremembami in dopolnitvami) je bila revizija vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožeči stranki, ki je v odgovoru na revizijo predlagala zavrnitev revizije.

6. Revizija ni utemeljena.

7. V revizijskem postopku se obravnavajo materialnopravna in procesnopravna vprašanja, ne pa tudi vprašanja dejanske narave. Revizijsko sodišče je vezano na dejanske ugotovitve prvostopenjskega sodišča, ki jih je preizkusilo pritožbeno sodišče. Revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP). Zato so vse trditve v reviziji, ki izpodbijajo, spreminjajo, dopolnjujejo ali relativizirajo dejanske ugotovitve, ki so vsebovane v sodbah nižjih sodišč, nedovoljene in s tem neupoštevne. To velja za revizijske trditve, da je prvi toženec izrecno izpovedal, da se strinja z odpovedjo najemne pogodbe, da je prvi toženec odpoved vezal na čas, ko je izpraznil gostinsko-hotelski objekt, da so tožniki in drugi toženec v celoti ali deloma izpolnili obveznosti iz medsebojne najemne pogodbe, da je bil M. L. tisti, ki je tožeči stranki plačeval najemnino, račune za elektriko in ostale redne mesečne stroške ter izpolnjeval obveznosti iz najemne pogodbe.

8. Revizijsko sodišče pritrjuje pravilnim materialnopravnim razlogom nižjih sodišč in poudarja, da so odločilna dejstva, da so tožniki s prvim tožencem sklenili najemno pogodbo za poslovni prostor za določen čas, da prvi toženec ni dokazal, da bi se sporazumel s tožniki za prenehanje te najemne pogodbe in da je bila med prvim tožencem in drugim tožencem dne 10. 5. 2001 sklenjena najemna pogodba za isti poslovni prostor, ki jo je potrebno v tem primeru, ko prvi toženec ni mogel biti najemodajalec, obravnavati kot podnajemno pogodbo. Zmotno je stališče revizije, da je najemno razmerje s prvim tožencem, ki naj bi trajalo po pogodbi do 15. 2. 2010, prenehalo junija 2001, ko naj bi postal najemnik drugi toženec. Junija 2001 najemna pogodba s prvim tožencem še ni časovno potekla, ni prišlo do sporazumnega prenehanja najemne pogodbe (prvi odstavek 23. člena ZPSPP) niti ni bila pogodba sodno odpovedana ali razveljavljena. Prvi toženec zatrjuje, da je pogodba z njim prenehala zaradi sklenitve nove pogodbe med tožniki in drugim tožencem in to v ustni obliki, ki naj bi bila realizirana. Pritožbeno sodišče je že pravilno pojasnilo, da je tako pravno stališče prvega toženca zmotno. Ne samo, da drugi odstavek 12. člena ZPSPP določa, da mora biti najemna pogodba za poslovni prostor sklenjena v pisni obliki, ker sicer ni veljavna, in v obravnavanem primeru pisne pogodbe med tožniki in drugim tožencem ni, temveč tudi niso bili izpolnjeni pogoji, da bi bila skladno s teorijo o realizaciji po 73. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, Uradni list SFRJ št. 29/78 do 57/89) veljavna ustna pogodba, ki ji manjka oblika. Nižji sodišči namreč izpolnjevanja obveznosti drugega toženca v zvezi z najemom poslovnega prostora nista ugotovili. Kot je bilo že navedeno, je v tem času še vedno obstajala veljavna najemna pogodba za določen čas med tožniki in prvim tožencem. Končno je treba upoštevati, da je hkrati obstajala podnajemna pogodba med prvim in drugim tožencem, po kateri je drugi toženec uporabljal poslovni prostor kot podnajemnik, ne pa kot najemnik. Zato je pravilna materialnopravna presoja o neprekinjenem obstoju najemnega razmerja med tožniki in prvim tožencem, ki so ga tožniki po sodni poti iz krivdnih razlogov po 28. členu ZPSPP utemeljeno odpovedali.

9. Neutemeljena je tudi revizijska graja materialnopravne presoje prvotoženčeve pasivne legitimacije. Najemno pogodbo in aneks k tej pogodbi je sklenil prvi toženec kot fizična oseba. To je jasno razvidno iz zapisov na najemni pogodbi in aneksu, kdo je pogodbena stranka (najemnik). Navedenega ne spreminja okoliščina, da je na koncu aneksa poleg prvotoženčevega podpisa tudi njegov pečat samostojnega podjetnika. Sicer pa je samostojni podjetnik po definiciji sedmega odstavka 1. člena Zakona o gospodarskih družbah (ZGD, Uradni list RS št. 30/93 s spremembami in dopolnitvami) fizična oseba.

10. Revizija vsebuje še procesnopravni očitek, češ da so razlogi sodbe v nasprotju z vsebino aneksa, ki ni stopil v veljavo, ker ga tožniki niso nikoli podpisali. Revizijsko sodišče ugotavlja, da je očitek neutemeljen. Vprašanje, ali je aneks veljaven, je pravno vprašanje. Za odločanje o pravnih vprašanjih je običajno potrebno ugotoviti določena dejstva. V obravnavanem primeru naj bi šlo za nepodpisani aneks, pri čemer je trditev, da tožniki niso podpisali aneksa, trditev dejanske narave, ki jo je prvi toženec prvič navedel v reviziji. Navajanje novih dejstev pa v revizijskem postopku ni dovoljeno. Sploh pa je v tej zadevi odločilna najemna pogodba, ne pa aneks k njej, saj vsebuje le dogovor o večjem obsegu najetih nepremičnin in o višji najemnini.

11. V skladu s opisanim revizijsko sodišče zaključuje, da nižji sodišči nista zmotno uporabili materialnega prava in da ni podana zatrjevana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Zato je revizijsko sodišče prvotoženčevo neutemeljeno revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

12. Prvi toženec z revizijo ni uspel, zato mora sam kriti svoje stroške revizijskega postopka. Odločitev o zavrnitvi njegovega predloga za povrnitev revizijskih stroškov je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi revizije. Mora pa prvi toženec povrniti revizijske stroške tožeči stranki, ki je odgovorila na revizijo. Te stroške je revizijsko sodišče odmerilo na podlagi stroškovnika v skladu z Zakonom o sodni taksi in z Odvetniško tarifo na 317,95 EUR. V primeru zamude mora prvi toženec plačati tudi zakonske zamudne obresti, ki tečejo od 16 dne po vročitvi sodbe.