Sodba II Ips 270/97
Datum: 1998-07-23T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSRS:1998:II.IPS.270.97
opravilna_stevilka_ii_stopnje: VSK Cp 611/96
sodisce: Vrhovno sodišče
oddelek: Civilni oddelek
podrocje: POGODBENO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
institut: najemna pogodba - oblika pogodbe (aneksa k pogodbi) - če je bila izpolnjena pogodba, ki ji manjka oblika - konvalidacija pogodbe - ničnost pogodbe zaradi predmeta - kdaj je predmet določljiv - prenehanje najemnega razmerja - odstop od najemne pogodbe - plačevanje najemnine - dokazi in izvedba dokazov - zaslišanje strank - subsidiarnost dokaza

## Jedro

Z izpolnjevanjem ustno sklenjene dopolnitve pogodbe (med 1.3.1992 in 30.9.1992) je prišlo do konvalidacije pogodbe, ki ji je manjkala oblika. Sodišči sta torej pravilno uporabili 73. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR).

Pravni temelj za odstop tožeče stranke od najemne pogodbe pa je v 28. členu Zakona o poslovnih stavbah in prostorih (Ur.l. SRS, št. 18/74 in 34/88, v nadaljevanju ZPSP). Po tej določbi je razlog za odstop pod določenimi pogoji tudi neplačevanje najemnine.

Določba 296. člena ZOR velja tudi za najemno pogodbo. Sklicevanje na nedoločenost in nedoločljivost predmeta (najemnine) ob istočasnem plačevanju računov s točno določenimi zneski najemnine ne more biti uspešno.

## Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Zahteva tožeče stranke za povrnitev revizijskih stroškov se zavrne.

## Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka izprazniti del gospodarskih objektov v R. - stara farma - hlev št. II v izmeri 806 m2, parc.št. 225, senik v izmeri 656 m2, parc.št. 576/3, skupaj s funkcionalnim zemljiščem parc.št. 226 in 576/3, vse k.o..., ter tožeči stranki plačati 7.546.896,00 SIT z zamudnimi obrestmi od 26.4.1996 dalje. Naložilo ji je še, da mora tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 340.652,00 SIT z obrestmi od 31.5.1996 dalje do plačila. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in prvostopno sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožena stranka zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Revizijskemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek stroškovno zavrne oz. da razveljavi izpodbijano sodbo in sodbo sodišča prve stopnje ter zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo sojenje. V obširni reviziji ponavlja svoje ugovore iz pritožbenega postopka. Najprej trdi, da sta sodišči druge in prve stopnje zmotno uporabili 67., 70. člen, 2. odstavek 348. člena ter 349. člen ZOR. Sprememba višine najemnine je za pogodbo bistvenega pomena, saj se spreminja predmet pogodbe. Zato mora obstajati pisna oblika in ustni dogovori niso veljavni (3. in 4. odstavek 67. člena ZOR). Poleg tega uveljavlja, da toženec kot najemnik ni uporabljal prostorov, prav tako pa tudi ni on bil tisti, ki je plačeval najemnino za obdobje 7 mesecev. Zato je zmotno izhodišče obeh sodišč, da mora toženec izprazniti najete poslovne prostore in plačati zaostalo najemnino. S takšno odločitvijo je bil kršen tudi 567. člen ZOR. Pogodbeni stranki nista realizirali ničesar. Ob dejstvu, da je za realizacijo pogodbe in s tem njeno konvalidacijo po 73. členu ZOR potrebno, da to storita "pogodbeni stranki", za konkretni primer ni mogoče uporabiti 296. člena ZOR. Če bi veljal, bi lahko najemodajalec tretjega prosil, da plačuje zvišano najemnino, pa bi ta potem zavezovala najemnika, ne da bi prišlo do soglasja volj za nastanek obveznosti. V povezavi z obliko uveljavlja še kršitev 72. člena ZOR. Nadalje trdi, da tudi predmet obveznosti ni bil določen in ne določljiv, zato je bil zmotno uporabljen tudi 46. člen ZOR in v povezavi z njim tudi 26. ter 50. člena ZOR. Bistveno kršitev določb pravdnega postopka pa vidi v tem, da sodišče prve stopnje ni zaslišalo pravdni stranki. V povezavi s tem je prišlo do kršitve ne le 7. člena ZPP, temveč tudi 264. člena, predvsem pa kršitve po 7. točki 2. odstavka 354. člena ZPP in 22. člena ustave. Ker se toženec ni mogel izjasniti o svojih pogledih na to, s čim je soglašal in s čim ne, je to vplivalo tudi na razloge obeh sodb. Sodbi nimata razlogov o odločilnih dejstvih (13. točka 2. odstavka 354. člena ZPP).

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila (3. odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Nasprotna stranka predlaga, da revizijsko sodišče revizijo zavrne kot neutemeljeno.

Revizija ni utemeljena.

Kar zadeva bistveno kršitev določb pravdnega postopka, revizijsko sodišče ugotavlja, da uveljavljanih kršitev med postopkom ni bilo. Toženec je bil pozvan, da predloži dokaze, in je tudi imel možnost sodelovanja v postopku, vendar pa te svoje pravice očitno ni želel izkoristiti. Kar zadeva zaslišanje strank pa revizijsko sodišče ugotavlja, da sodišče lahko odloči, da se izvede dokaz z zaslišanjem strank, kadar ni drugih dokazov ali kadar tudi po izvedenih drugih dokazih spozna, da je to potrebno za ugotovitev pomembnih dejstev (2. odstavek 264. člena ZPP). Ali bo tako ravnalo ali ne, je stvar konkretnega dokaznega postopka oziroma ugotavljanja dejanskega stanja. Uveljavljanje nepopolne ali zmotne ugotovitve dejanskega stanja pa je v revizijskem postopku prepovedano (3. odstavek 385. člena ZPP). V tem kontekstu zato opustitev tega dokaza tudi ne more pomeniti kršitve po 7. točki 2. odstavka 354. člena ZPP in v povezavi s tem tudi ne 22. člena Ustave Republike Slovenije. Morebitna kršitev po 1. odstavku 354. člena ZPP na prvi stopnji, na katero je pritožbeno sodišče odgovorilo, pa ni revizijski razlog (1. odstavek 385. člena ZPP). Neizvedba dokaza z zaslišanjem toženca končno tudi ni povzročila kršitve po 13. točki 2. odstavka 354. člena ZPP. Sodbi imata razloge o vseh pravno odločilnih dejstvih. Tudi o tem, da toženec zanika sklenitev aneksa, o čemer bi gotovo povedal kot stranka, če bi bil zaslišan.

Sodišči druge in prve stopnje pa sta tudi pravilno uporabili materialno pravo.

Obstoj dogovora oziroma obstoj soglasja volj je stvar dejanskega stanja. Kadar gre za ustni dogovor, mora sodišče na podlagi izvedenih dokazov ugotoviti, ali je do tega res prišlo ali ne. Enako velja tudi za realizacijo ustno sklenjene pogodbe ali njenega aneksa. Ker zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja ni revizijski razlog (3. odstavek 385. člena ZPP), izpodbijanje teh ugotovitev v revizijskem postopku ni dovoljeno.

Preizkusiti je bilo zato treba le materialnopravno presojo tega dejanskega stanja. Revizijsko sodišče ugotavlja, da je ta pravilna. Z izpolnjevanjem ustno sklenjene dopolnitve pogodbe (med 1.3.1992 in 30.9.1992) je prišlo do konvalidacije pogodbe, ki ji je manjkala oblika. Sodišči sta torej pravilno uporabili 73. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR).

Če je bil aneks med pravdnima strankama pravno veljavno sklenjen, tudi ni nobenega razloga, da toženec v tej pravdni zadevi ne bi bil pasivno legitimiran.

Pravni temelj za odstop tožeče stranke od najemne pogodbe pa je v 28. členu Zakona o poslovnih stavbah in prostorih (Ur.l. SRS, št. 18/74 in 34/88, v nadaljevanju ZPSP). Po tej določbi je razlog za odstop pod določenimi pogoji tudi neplačevanje najemnine. Da so bili ti pogoji izpolnjeni, je sodišče prve stopnje ugotovilo, sodišče druge stopnje pa se je s temi ugotovitvami strinjalo. Ponoven preizkus teh ugotovitev na revizijski stopnji prav tako ni dovoljen (3. odstavek 385. člena ZPP).

V odgovor na revidentovo poudarjanje v revizijskem postopku, da toženec nikakor ni uporabljal najetih prostorov, pa revizijsko sodišče k pravilnim razlogom v prvostopni in drugostopni sodbi še dodaja, da se je toženec v VII. členu najemne pogodbe z dne 31.10.1989 izrecno zavezal, da bo objekte uporabljal za svoje potrebe in da jih ne bo dajal v najem tretji osebi. Če bi to storil, bi kršil najemno pogodbo in iz lastne kršitve ne bi mogel izvajati kakršnihkoli koristi zase. Če pa najetih prostorov ne želi uporabljati, mora o tem obvestiti najemodajalca in pogodbo odpovedati. Seveda pod pogoji in s sankcijami, ki so določene v pogodbi in že navedenem ZPSP. Ničesar od tega toženec do odločitve na prvi stopnji ni storil. Zato bi moral najemno pogodbo izpolnjevati, tako kot se je v osnovnem besedilu in njeni dopolnitvi glasila.

Dejstvo, da je najemnino nakazovalo S. d.o.o. (četudi zanemarimo dejstvo, da je toženec po podatkih spisa direktor te družbe in njen družbenik), na odločitev prav tako ne more vplivati. Določba 296. člena ZOR velja tudi za najemno pogodbo. Sodišče druge stopnje pravilno ugotavlja, da toženec ne v pritožbi in tudi ne med postopkom na prvi stopnji, ni uveljavljal razlogov, zaradi katerih bi bilo mogoče sklepati, da S. d.o.o. ne bi smelo plačevati najemnine. Kaj takega tožena stranka tudi v reviziji ne trdi. Zgolj sklicevanje na "kaos" ter "zmedo", ki bi naj nastala zaradi tega, ker je dogovorjeno najemnino plačevalo toženčevo podjetje ter konstrukcije morebitnih dejanskih stanov, ki bi lahko nastali s plačevanjem najemnine po tretji osebi, v tem sporu ni upoštevno. Zato revizijsko sodišče na te in tem podobne ugovore v reviziji ne bo odgovarjalo. Ugotavlja le, da je številne določbe ZOR, ki jih revident v reviziji uveljavlja v toženčev prid, treba razlagati v skladu s temeljnimi načeli ZOR, urejenimi zlasti v določbah od 10. do 21. člena tega zakona.

Končno je sodišče druge stopnje pravilno odgovorilo tudi na pritožbeni ugovor, da je sodišče zmotno uporabilo 47. in 50. člen ZOR. Sodišči sta ugotovili, da je bila najemnina določena in tudi, kako je bila določena. Sklicevanje na nedoločenost in nedoločljivost predmeta (najemnine) ob istočasnem plačevanju računov s točno določenimi zneski najemnine ne more biti uspešno.

Revizija je zato neutemeljena in jo je revizijsko sodišče na podlagi 393. člena ZPP zavrnilo. Pri tem tudi ni ugotovilo nobene procesne kršitve, na katero mora paziti po uradni dolžnosti (10. točka 2. odstavka 354. člena ZPP).

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na 1. odstavku 166. člena v povezavi s 154. in 155. členom ZPP. Tožena stranka z revizijo ni uspela, odgovor pa glede na povsem razčiščeno dejansko in pravno podlago spora ni bil potreben.