UPRS sodba II U 394/2015
Datum: 2016-10-12T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:UPRS:2016:II.U.394.2015
sodisce: Upravno sodišče
oddelek: Upravni oddelek
podrocje: KMETIJSKA ZEMLJIŠČA
institut: promet s kmetijskimi zemljišči - odobritev pravnega posla - ponudba o prodaji kmetijskih zemljišč - sprejem ponudbe - napake volje

## Jedro

Morebitne napake volje glede sklenitve pogodbe je mogoče uveljavljati le s tožbo v civilnem postopku pred pristojnim rednim sodiščem. Na odločitev upravnega organa, ki je odobril pravni posel, pa sklicevanje strank na napake volje ne more imeti vpliva.

## Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

## Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je Upravna enota Ravne na Koroškem odobrila pravni posel, sklenjen s sprejemom prodajne ponudbe za nepremičnino parc. št. 561. k.o. ... med A.A. in B.B. kot prodajalcema ter C.C. kot kupcem. Tožeča stranka se je zoper takšno odločitev pritožila, Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano pa je z v uvodu navedeno odločbo njeno pritožbo zavrnilo, ker pritrjuje razlogom prvostopne odločbe.

2. Iz obrazložitve navedenih odločb izhaja, da je bila ponudba za prodajo tega zemljišča izvedena v skladu z 20. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in objavljena na oglasni deski Upravne enote Ravne na Koroškem, na enotnem državnem e-portalu ter na oglasni deski Občine Ravne na Koroškem v času od 27. 12. 2014 do 26. 1. 2014. Izjavo o sprejemu ponudbe sta podala C.C. in D.D. Upravni organ je z dopisom z dne 27. 1. 2014 priporočeno s povratnico obvestil vse sprejemnike ponudbe in prodajalca o dejstvu, kdo je sprejel ponudbo. Tožnika sta to obvestilo sprejela dne 28. 1. 2014. Zahtevo za odobritev pravnega posla je v predpisanem roku vložil samo C.C. Prodajalca z njim nista sklenila pisne prodajne pogodbe, kar sta izjavila tudi na ustni obravnavi pred upravnim organom.

3. V postopku je bilo ugotovljeno, da sta tožnika ponudbo za prodajo zemljišča podpisala na svojem domu. Njune navedbe, da nista bila seznanjena z njenimi posledicami in da jih je zavedel g. D.D., po presoji upravnega organa nimajo vpliva na potek postopka. V času podaje ponudbe je nedvomno obstajalo soglasje tožnikov, da se le-ta lahko posreduje upravni enoti in s tem omogoči prenos lastninske pravice, saj z D.D. ni bilo mogoče skleniti darilne pogodbe po 17.a členu ZKZ. Glede predloga tožnikov, naj v postopku zasliši D.D. in na ta način preveri dejstvo, ali je ta posredoval ponudbo brez pooblastila tožnikov, pa upravni organ ocenjuje, da to ni potrebno, saj je bila že iz izjav tožnikov na ustni obravnavi nakazana volja, da se predmetno zemljišče odtuji.

4. V predpisanem roku je Peter C.C. kot kupec vložil zahtevo za odobritev pravnega posla, h kateri sicer ni priložil sklenjene pogodbe, a je v zvezi s tem že uveljavljena sodna praksa, da za to zadošča sklic na sprejem ponudbe. Ker je ponudnik v razmerju do predkupnih upravičencev na ponudbo vezan, je pogodba sklenjena s prejemom izjave o sprejemu ponudbe, kot to določa 21. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Glede navedbe tožeče stranke, da kupec ni ravnal v skladu z ZKZ v delu, ki se nanaša na obveščanje prodajalca, ker je bilo obvestilo poslano z navadno povratnico brez vročilnice in naslovljeno na oba tožnika istočasno, upravni organ ugotavlja, da sta bila oba tožnika o sprejeti ponudbi obveščena z dopisom upravne enote, za kateri je izkazana povratnica o prevzemu obvestila in sicer dne 28. 1. 2014. 5. Sprejemnik ponudbe C.C. je predkupni upravičenec kot drugi kmet po določilu 23. člena ZKZ. Dejstvo, da je v sprejemu ponudbe naveden kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj, pa bi lahko imelo vpliv le v primeru, če bi vlogo za odobritev pravnega posla vložilo več strank in bi upravni organ moral preverjati statuse posameznih kupcev.

6. Glede navedb, ki se nanašajo na napačne podatke v ponudbi pa prvostopni organ ugotavlja, da res obstaja razlika med podatkoma o velikosti parcele po ponudbi in dejanske velikosti parcele v času odobritve pravnega posla. Geodetska uprava je po uradni dolžnosti z obvestilom z dne 22. 5. 2014 popravila napako v zemljiškem katastru ter izvedla uskladitev podatkov za parcele št. 561 in 562 k.o. ... V letu 1959 je bila ob delitvi parcel 561 in 562 spremenjena površina teh parcel in sicer tako, da je površina parcele 561 znašala 663 m2, površina parc. 562 pa 1201 m2, ta sprememba pa ni bila evidentirana v podatkih zemljiškega katastra vse do leta 2014. To pa ne pomeni, da pravni promet ni potekal v skladu z določili ZKZ. Ta podatek je pomemben predvsem za kupca, ki sprejme ponudbo glede na podatek o velikosti in ceni zemljišča. V obravnavanem primeru je bilo ugotovljeno, da se kupec zaveda prave velikosti nepremičnine in se strinja tudi s spremenjenimi pogoji za nakup le-te v zvezi s podatkom o velikosti zemljiške parcele, kar je potrdil tudi na ustni obravnavi dne 15. 1. 2015. 7. Upravna organa zaključujeta, da je pravni promet potekal v skladu z določili 20., 21. in 22. člena ZKZ in so izpolnjeni vsi z zakonom predpisani pogoji za odobritev pravnega posla.

8. Tožeča stranka je vložila tožbo zaradi nepravilno uporabljenega materialnega prava, zaradi kršitev pravil postopka ter zaradi nepopolno oziroma nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja. V tožbi navaja, da tožnika do takrat, ko je prvostopni organ sklical ustno obravnavo, nista bila na upravni enoti zaradi vložitve ponudbe. Ponudbo je na upravni enoti vložil D.D., ki si je želel pridobiti navedeno nepremičnino, vendar za vložitev ponudbe od tožnikov ni imel nobenega pooblastila. O tem, da bo D.D. vložil ponudbo za prodajo, tožnikov ni seznanil in sta bila zato glede tega zavedena. O navedenih okoliščinah bi moral prvostopni organ zaslišati D.D., ki pa se ustne obravnave ni udeležil. Želja tožnikov je bila, da sporno nepremičnino D.D. podarita, njuna volja namreč ni bila sporne nepremičnine prodati komurkoli, ampak jo podariti, če bi bilo to mogoče D.D., sicer pa nikomur drugemu. Razen tega pa ponudba ne more biti veljavna tudi zaradi napačnih podatkov glede površine zemljišča. Ponudba je bila objavljena za parc. št. 561 k.o. ... s površino 1500 m2, takšno zemljišče pa sploh ne obstaja, saj ta parcela meri zgolj 663 m2. Velikost zemljišča pa predstavlja bistveno sestavino prodajne pogodbe.

9. Tožeča stranka še dodaja, da drugotožnik od C.C. ni prejel sprejema ponudbe v skladu s prvim odstavkom 21. člena ZKZ. Izjavo o sprejemu ponudbe je sprejela le ena oseba, kljub temu, da naj bi bila prodajalca dva. Tožeča stranka se ne strinja s stališčem iz izpodbijane odločbe, da ta okoliščina nima materialnopravnih posledic. Predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne v nov postopek oziroma da jo spremeni tako, da odloči, da se predmetni pravni posel ne odobri. Priglaša tudi stroške tega upravnega spora.

10. Tožena stranka se v odgovoru na tožbo zavzema za njeno zavrnitev iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe.

11. Odgovor na tožbo je vložil tudi C.C., ki nastopa v tem upravnem sporu kot prizadeta stranka v smislu tretje alinee 16. člena v zvezi s prvim odstavkom 19. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). V odgovoru nasprotuje tožbenim navedbam, saj meni, da je izpodbijana odločitev pravilna.

12. Tožba ni utemeljena.

13. Po presoji sodišča je izpodbijani upravni akt pravilen in na zakonu utemeljen iz razlogov, ki so navedeni v prvostopni in drugostopni odločbi in se sodišče nanje v tej sodbi sklicuje (drugi odstavek 71. člena ZUS-1). Zato je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo (prvi odstavek 63. člena ZUS-1), k tožbenim navedbam pa še dodaja:

14. Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami ureja ZKZ v III. poglavju. Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora ponudbo v treh izvodih izročiti vsaki upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Ponudba mora vsebovati osebne podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji, ceno in morebitne druge prodajne pogoje. Rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote (20. člen ZKZ). Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje, kot je določal takrat veljavni ZKZ, priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Upravna enota po preteku roka obvesti vse sprejemnike ponudbe in prodajalca o tem, kdo je sprejel ponudbo v roku iz četrtega odstavka 20. člena (21. člen ZKZ). Fizična ali pravna oseba, ki sklene pravni posel z lastnikom nepremičnine, poda vlogo za odobritev pravnega posla najpozneje v 60 dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ (22. člen ZKZ).

15. V obravnavani zadevi je postopek tekel v skladu s temi določili. Ponudba za prodajo predmetnih nepremičnin je bila dana na upravno enoto, v zakonskem roku pa sta jo sprejela C.C. in D.D. Vlogo za odobritev pravnega posla je dal samo prvi.

16. Vrhovno sodišče RS je na občni seji dne 6. 4. 2012 sprejelo načelno pravno mnenje, da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ je izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno sprejel ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Predkupni upravičenec, katerega pravni posel je bi odobren s pravnomočno odločbo upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila.

17. Navedenemu stališču je sledila tudi sodna praksa. Ponudba, ki jo poda prodajalec kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije v skladu z 20. členom ZKZ, ponudnika zavezuje, pri tem pa vezanosti nanjo ni mogoče izključiti (25. člen OZ). Pogodba je v skladu s (po sprejemu citiranega načelnega pravnega mnenja Vrhovnega sodišča RS) ustaljeno sodno prakso sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe.

18. V predmetni zadevi tožnika ne zanikata, da sta ponudbo o prodaji predmetnega zemljišča podpisala in se strinjala s tem, da se izpelje postopek za prenos lastninske pravice. Na osnovi takšne ponudbe pa je pogodba sklenjena, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, resda pod odložnim pogojem, da takšno pogodbo odobri še upravna enota. Ugovor tožeče stranke je, da pogodba ni bila sklenjena, ker je bila izjava o sprejemu ponudbe vročena le enemu prodajalcu. O tem vprašanju se je že izrekla sodna praksa (sodba Upravnega sodišča RS IV U 208/2014 z dne 18. 6. 2015), iz katere izhaja, da za sprejem ponudbe zadošča, da je ta poslana upravni enoti, ki o tem nato obvesti prodajalca. Temu je sledila tudi novela ZKZ, ki je v veljavi od 26. 4. 2016 (Uradni list RS št. 27/2016) in je sicer ni mogoče uporabiti v obravnavani zadevi, ki nalaga, da zainteresirani kupci izjavo o sprejemu ponudbe pošljejo oziroma izročijo samo upravni enoti, ki nato o tem obvesti prodajalca.

19. K temu pa je dodati, da je bila v obravnavani zadevi ponudba vročena tudi prodajalcema, vendar le z eno pošiljko, ki je bila vročena 15. 1. 2014, sodna praksa pa je tudi takšno vročitev štela za ustrezno (sodba Višjega sodišča v Ljubljani št. II Cp 3340/2013 z dne 7. 5. 2014).

20. Iz zgoraj navedenega sledi, da je bil zavezovalni pravni posel v zvezi s prodajo predmetne nepremičnine z objavo ponudbe in njenim sprejemom sklenjen.

21. V upravnem postopku in v tej tožbi podan ugovor tožeče stranke je, da volja tožnikov ni bila prodaja predmetne nepremičnine, ampak da le-to podarita D.D. S tem se torej zatrjujejo napake glede volje strank oziroma, da je pogodba iz tega razloga izpodbojna. Pogodba je izpodbojna, če jo je sklenila stranka, ki je poslovno omejeno sposobna, če so bile pri njeni sklenitvi napake glede volje strank, kot tudi če je v zakonu tako določeno (94. člen IZ). Pogodbenik v čigar interesu je določena izpodbojnost, lahko zahteva, da se pogodba razveljavi v skladu z določbami 94. do 99. člena OZ. To pa je mogoče uveljavljati v civilnem postopku pred pristojnim rednim sodiščem v skladu določbami OZ.

22. Enako velja tudi glede napak v zvezi z obsegom prodajanega zemljišča. Kot izhaja iz podatkov spisa, identifikacija predmetnega zemljišča, torej katero zemljišče v naravi se prodaja in v kakšnem obsegu, med strankami ni bila sporna. Do napake glede površine v javnih knjigah je prišlo, ker površina parcel pri delitvi v letu 1959 ni bila ustrezno popravljena v zemljiškem katastru. Tudi glede tega gre za zmoto glede predmeta pogodbe (46. člen OZ), ki jo prav tako lahko uveljavlja (v civilnem postopku pred rednim sodiščem) oseba, v čigar interesu je določena izpodbojnost. 23. Glede na obrazloženo tožeča stranka v tem upravnem sporu ne more biti uspešna. Napake volje glede sklenitve pogodbe, ki jih zatrjuje, je mogoče uveljavljati s tožbo v civilnem postopku pred pristojnim rednim sodiščem, kot je zgoraj obrazloženo, na odločitev upravnega organa v tej zadevi pa to ne vpliva. Glede na to tudi dokaz z zaslišanjem priče D.D. v tej zadevi ne more pripeljati do drugačne odločitve, zato se sodišče strinja z upravnima organoma, da njegovo zaslišanje v tem postopku ni potrebno.

24. Tožeča stranka tudi z ostalimi tožbenimi navedbami ne more biti uspešna. Ne glede na to, kdo je izpolnil podatke v obrazec ponudbe za prodajo zemljišča, je za odločitev ključna ugotovitev v upravnem postopku, da sta tožnika ponudbo podpisala. Tako na odločitev ne vpliva, kdo je ponudbo odnesel na upravno enoto, iz ugotovitev v upravnem postopku pa izhaja, da je D.D. to storil v dogovoru s tožnikoma. Morebitni nesporazumi med tožnikoma in D.D. ne morejo biti predmet tega upravnega spora, ampak jih morajo stranke rešiti, če o tem ni sporazuma, v civilnem postopku.

25. Po obrazloženem je sodišče odločilo, kot izhaja iz izreka te sodbe.

26. Ker je sodišče tožbo zavrnilo, je o stroških v skladu s četrtim odstavkom 25. člena ZUS-1 odločilo, kot izhaja iz II. točke izreka te sodbe.