VSRS Sklep II DoR 97/2018
Datum: 2018-10-04T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSRS:2018:II.DOR.97.2018
opravilna_stevilka_ii_stopnje: VSM Sodba I Cp 826/2017
sodisce: Vrhovno sodišče
oddelek: Civilni oddelek
podrocje: CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
institut: dopuščena revizija - varstvo kupcev stanovanj - uporabno dovoljenje - pogodbena kazen - zavezanec za plačilo - odgovornost investitorja - vmesni kupec - varstvo končnega kupca - zloraba družbe kot pravne osebe za oškodovanje njenih upnikov - ustanovitev nove gospodarske družbe - spregled pravne osebnosti

## Jedro

Revizija se dopusti v smeri materialnopravnega preizkusa pravilnosti pravnomočne odločitve glede odgovornosti investitorja končnim kupcem, kadar kot prodajalec nastopa vmesni kupec zaradi izognitve obveznosti investitorja in glede pravilnosti odločitve o odgovornosti družbenikov za obveznosti gospodarskih družb na podlagi spregleda pravne osebnosti.

## Izrek

Revizija se dopusti v smeri materialnopravnega preizkusa pravilnosti pravnomočne odločitve glede odgovornosti investitorja končnim kupcem, kadar kot prodajalec nastopa vmesni kupec zaradi izognitve obveznosti investitorja in glede pravilnosti odločitve o odgovornosti družbenikov za obveznosti gospodarskih družb na podlagi spregleda pravne osebnosti.

## Obrazložitev

1. Tožnica je (skupaj s 15 drugimi kupci stanovanj) zahtevala plačilo zakonsko določene pogodbene kazni (17. člen Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, v nadaljevanju ZVKSES) zaradi zamude z izročitvijo stanovanja - ker ni prejela kopije uporabnega dovoljenja (tretji odstavek 16. člena in 18. člen ZVKSES). Trdila je, da je investitor (prvi toženec) zgradil 16 stanovanjski objekt, čeprav je imel gradbeno dovoljenje le za gradnjo enostanovanjske hiše. Zato je upravni organ februarja 2011 zavrnil vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja, naslednji mesec pa je bil ustanovljen vmesni kupec, kateremu je investitor 13. 5. 2011 prodal objekt. Vmesni kupec, ki je vedel, da je nepremičnina brez uporabnega dovoljenja, je stanovanje 21. 5. 2012 prodal tožnici. Tožnica je kupnino plačala na račun investitorja. Zoper vmesnega kupca se je 1. 12. 2015 začel stečajni postopek, v katerem je stečajni upravitelj terjatev v celoti priznal. Vendar v stečajni masi ni dovolj sredstev za plačilo terjatve.

2. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 36.876,80 EUR pogodbene kazni in tožnici naložilo plačilo pravdnih stroškov tožencev. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnice zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo. Presodilo je, da bi lahko tožnica pogodbeno kazen uveljavljala le zoper prodajalca, ki je z njo sklenil pogodbo (drugi odstavek 4. člena ZVKSES). Zavzelo je stališče, da se je investitor s prodajo objekta vmesnemu kupcu izognil obveznostim do končnih kupcev. Namen ZVKSES namreč ni, da končnemu kupcu odgovarjata oba. Ocenilo je, da drugi toženec (zakoniti zastopnik vmesnega kupca) ne odgovarja za obveznosti družbe, ker tožnica ni izkazala pogojev za spregled pravne osebnosti.

3. Zoper navedeno sodbo je tožnica vložila predlog za dopustitev revizije glede vprašanj: 1. Ali določila ZVKSES (1., 2., 3. in 4. člen) razširjajo odgovornost končnemu kupcu tudi na investitorja (ob pogodbeni odgovornosti vmesnega kupca), kadar po predhodnem dogovoru z investitorjem zaradi izogiba obveznosti investitorja ta prenese nepremičnine na vmesnega kupca, ki prodaja stanovanja (in gre nato v stečaj, likvidacijo, ipd.)? in 2. Vprašanje odgovornosti družbenika za obveznosti gospodarske družbe (spregled pravne osebnosti po 8. členu Zakona o gospodarskih družbah, v nadaljevanju ZGD-1) investitorja in vmesnega kupca - ali je podana odgovornost drugega toženca za obveznosti vmesnega kupca (v stečaju) in tretjega toženca za obveznosti investitorja? Navaja, da je zadeva precedenčna, ker je odprtih še 15 postopkov preostalih kupcev stanovanj. Poudarja, da ni sodne prakse Vrhovnega sodišča glede (prvega) pravnega vprašanja. Sodbi nižjih sodišč (glede drugega vprašanja) pa bistveno odstopata od primerljive sodbe Vrhovnega sodišča II Ips 88/2015, v kateri je tretji toženec ravnal na podoben način in je sodišče prepoznalo šolski primer zlorabe pravne osebe za dosego nedovoljenih ciljev. Po mnenju predlagateljice gre za zlorabo pravne osebe po 2. alineji prvega odstavka 8. člena ZGD-1, saj je zaradi usklajenega ravnanja zakonitih zastopnikov družb (investitorja in vmesnega kupca) prišlo do oškodovanja vseh kupcev stanovanj. Pojasnjuje, da je investitor zgradil 16 stanovanjski objekt, čeprav je imel gradbeno dovoljenje le za enostanovanjsko hišo. Posledično ni mogel pridobiti uporabnega dovoljenja. Investitor je tako izkoristil vmesnega kupca le zato, da se je izognili neposredni odgovornosti kupcem stanovanj. Zato po ZVKSES odgovarjata tako investitor kot tudi vmesni kupec, saj sta ravnala usklajeno z namenom oškodovati kupce stanovanj. Pojasnjuje, da sta direktorja pravnih oseb še konec leta 2013 zavajala kupce, da je uporabno dovoljenje v postopku pridobivanja, čeprav je že pred tem (12. 9. 2012) upravno sodišče zavrnilo izdajo uporabnega dovoljenja. Zavrnilni odločbi upravne enote in ministrstva pa sta bili izdani še pred prodajo stanovanja. Nasprotuje zaključku izpodbijane sodbe, da se je investitor razbremenil odgovornosti, ker je stanovanje prodal vmesnemu kupcu. Meni, da bi takšna razlaga določil ZVKSES omogočila izigravanje zakona. Poudarja, da 1. člen ZVKSES odgovornosti investitorja ne izključuje (saj uporabi besedno zvezo „oziroma“). Navaja, da je investitor ravnal protipravno, saj je sklenil fiktivno najemno pogodbo (čeprav stanovanjskega bloka ni nameraval oddajati), ki jo je pred izgradnjo objekta razdrl, v pravdi pa se je nanjo skliceval, da bi se izognil uporabi ZVKSES1. Po mnenju predlagateljice investitor odgovarja za napake, ki znatno ovirajo uporabo stanovanja in njegove bistvene lastnosti odstopajo od lastnosti, določenih v prodajni pogodbi2. 4. Predlog je v delu, razvidnem iz izreka sklepa, utemeljen.

5. Pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) so v obravnavanem primeru izpolnjeni glede pravnih vprašanj, opredeljenih v izreku sklepa. Vrhovno sodišče je zato revizijo v tako začrtanem obsegu dopustilo (tretji odstavek 367.c člena ZPP).

1 Sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 478/2009 z dne 30. 6. 2011. 2 Sodbi Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2372/2015 z dne 4. 11. 2015 in I Cp 698/2014 z dne 3. 9. 2014.