Sodba II Ips 66/2009
Datum: 2013-01-10T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSRS:2013:II.IPS.66.2009
opravilna_stevilka_ii_stopnje: VSM I Cp 781/2008
sodisce: Vrhovno sodišče
oddelek: Civilni oddelek
podrocje: OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
institut: načelo svobodnega urejanja obligacijskih razmerij - prodaja nepremičnine - stavbno zemljišče - predkupna pravica najemnika - neveljavnost pogodbe - prodajna pogodba - nasprotovanje moralnim načelom

## Jedro

Toženca sta s sklenitvijo sporne prodajne pogodbe ravnala v skladu z določbo 3. člena OZ. Gre za njeno avtonomno, svobodno in dopustno voljo, s sklenitvijo izpodbijane pogodbe nista kršila nobene kogentne norme (vsaj ne takšne, ki bi ravnala širše družbene interese).

## Izrek

Revizija se zavrne.

## Obrazložitev

1. Tožnik uveljavlja, da je prodajna pogodba za prodajo parc. št. ..., vse vpisane v vl. št. ... k. o. ..., ki sta jo 2. 9. 2002 sklenila toženca, nična. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, sodišče druge stopnje pa pritožbo tožnika in potrdilo izpodbijano sodbo.

2. Zoper to sodbo je tožnik vložil revizijo, v kateri uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava ter predlaga, da Vrhovno sodišče sodbi sodišč nižjih stopenj tako spremeni, da tožbenemu zahtevku ugodi. Nesporno je ugotovljeno, da je bila prodaja nepremičnin opravljena tako, da je bil 19. 8. 2002 objavljen poziv k dajanju ponudb v časniku V., pri čemer so bili v tem pozivu zapisani neresnični podatki glede vrste in narave nepremičnin. Za parc. št. ... je bilo namreč zapisano, da ležijo v zelenem pasu, v resnici pa so bile v prostorskem planu Občine ... opredeljene kot zazidano stavbno zemljišče. Revident opozarja na določilo 86. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) in poudarja, da je prvi toženec sicer res družba z omejeno odgovornostjo, vendar sta njena družbenika Holding Slovenske elektrarne d. o. o., in Republika Slovenija (v nadaljevanju RS), pri čemer je prvo navedeni tudi družba z omejeno odgovornostjo, katere družbenik je RS. Vztraja, da bi se za prodajo spornega nepremičnega premoženja moral uporabiti Zakon o javnih financah (v nadaljevanju ZJF; določila 80.a do 80.h člena), ki določa, kakšen je način prodaje državnega premoženja, in sicer zlasti glede na določbo 2. točke prvega odstavka 80.a člena tega zakona(1). V prvem odstavku 80.f člena ZJF je določeno, da mora biti prodaja izvedena način, ki zagotavlja enakopravno obravnavanje ponudnikov in preglednost postopkov prodaje. Ne strinja se s stališčem pritožbenega sodišča, da se določila ZJF uporabljajo le za primer prodaje kapitalskih naložb družbe, ne pa za prodajo zemljišča. To bi pomenilo, da lahko prvi toženec mimo določil ZJF proda tudi svoje elektrarne. Poleg tega je v drugem odstavku 80.a člena ZJF določeno, da se določbe zakona, ki urejajo prodajo, uporabijo za vsak pravni posel, na podlagi katerega se lastninska pravica na premoženju prenese na drugo pravno ali fizično osebo. To pomeni, da ne gre le za delnice ali deleže, ampak tudi kapitalske naložbe pravnih oseb, v katerih ima RS kapitalsko večino, kot v konkretnem primeru. Sicer pa so tudi nepremičnine kapitalske naložbe in pojem kapitalskih naložb ne zajema zgolj delnic ali poslovnih deležev v gospodarskih družbah. Nobenega dvoma ni, da vsi morebitni ponudniki niso bili enakopravno obravnavani, saj so bili eventualni ponudniki zavedeni z navajanjem neresničnih dejstev v objavi zbiranja ponudb družbe D., d. o. o., z dne 19. 8. 2002. Ena izmed bistvenih nezakonitosti izpodbijane pogodbe je kršitev določil o zakonski predkupni pravici najemnikov; najemniku A. B. ni nihče ponudil nepremičnine v odkup, čeprav v njej živi že več kot 40 let. Glede na izrecno določilo petega odstavka 80.f člena ZJF ter prvega odstavka 176. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) je lastnik nepremičnine (stanovanja) dolžan pred njeno prodajo to ponuditi v odkup predkupnemu upravičencu. To v konkretnem primeru (zavestno) ni bilo storjeno. Pri sporni prodaji je bil torej kršen materialnopravni predpis (ZJF), zaradi česar je pravni posel ničen. Nesprejemljiva in materialnopravno zmotna so stališča višjega sodišča, da v obravnavanem primeru niso bila kršena moralna pravila, da je vse vprašanje iznajdljivosti in pogajalske taktike ter sposobnosti posameznih pogajalcev, dokler pogajanja ne prestopijo pragu ponudbe enega od udeleženih, in da je v skladu z načelom skrbnosti (6. člen OZ) vsak potencialni kupec v fazi sklepanja pogodbe dolžan svoj nakupni interes jasno izraziti in se začeti pogajati. Očitno je, da je bilo s strani tožencev prekršeno načelo vestnosti in poštenja (5. člen OZ), saj so bili podatki o nepremičnini neresnični. Prav tako ni šlo za spreminjanje bistvenih sestavin pogodbe v fazi pogajanj, temveč za neresnične podatke o predmetu pogodbe. Dejstvo, da je med opisom nepremičnin v oglasu v časniku V. in vsebino ter opredelitvijo parcel v prodajni pogodbi bistvena in vsebinska razlika, potrjuje okoliščino nemoralnosti posla; gre v bistvu za listinski dokaz o načinu izpeljave posla, in sicer da druge stranke – kupci, ki niso vedeli za pravo opredelitev zemljišč, ponudbe ne bi dali. Nepremičnine so se v resnici prodale za ceno za površine, ki jih ni dovoljeno zazidati, iz izpodbijane pogodbe pa je razvidno, da je šlo za zazidana stavbna zemljišča. 3. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožencema, ki nanjo nista odgovorila.

4. Revizija ni utemeljena.

5. V obligacijskem pravu velja načelo prostega urejanja (poslovnih) obligacijskih razmerij (3. člen OZ; tudi načelo avtonomije volje pogodbenih strank), ki je omejeno (le) s prepovedjo njihovega urejanja v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi in moralnimi načeli(2). P ri tem je treba glede na revizijske navedbe posebej poudariti, da to načelo –

(seveda) v navedenih (ostro začrtanih) okvirih –

pomeni, da udeleženci sami odločajo, ali bodo sploh sklenili določeno pogodbo (vstopili v določeno poslovno obligacijsko razmerje), da sami izberejo pogodbenega partnerja (kar vključuje tudi svoboden način te izbire) in da sami določijo vsebino takšne pogodbe (obligacijskega razmerja)(3) – torej tudi ceno pri prodajni pogodbi.

6. OZ v 4. odseku 1. oddelka II. poglavja splošnega dela ureja dve poglavitni obliki neveljavnosti pogodb – ničnost (86. do 93. člen) in izpodbojnost (94. do 99. člen). Zakon pri ničnosti poudarja predvsem tako imenovano ničnost javnega reda – ničnost je načeloma sankcija za kršitev predpostavk, ki so določene v splošnem interesu (primerjaj prvi odstavek 86. člena OZ).(4) Nična pogodba je absolutno neveljavna od začetka; pravni posel velja le dejansko, ne pa pravno; za ničnost je značilno učinkovanje samo po sebi ( ipso iure ), brez kakršnegakoli akta. Izpodbojnost kot milejša oblika neveljavnosti pa nastopa kot sankcija za manj intenzivne napake, in sicer zlasti tedaj, ko je cilj kršene norme v interesu posameznika – praviloma pogodbene stranke. Izpodbojna pogodba obstaja tako dejansko kot pravno, dokler je upravičena oseba ne izpodbije. Iz povedanega logično sledi, da se ničnost in izpodbojnost uveljavljata z različnima vrstama tožb. V zvezi z (tudi v reviziji) zatrjevano kršitvijo določil o zakonski predkupni pravici najemnika A. B. je sodišče (prve stopnje) tožniku že popolnoma pravilno pojasnilo, da pravno sredstvo za njeno saniranje ni ničnostna (ugotovitvena, deklaratorna) tožba, kakršno je naperil zoper toženca, temveč izpodbojna (oblikovalna, konstitutivna)(5), za katero sam sploh ni aktivno legitimiran.(6)

7. Prav tako toženca s sklenitvijo izpodbijane prodajne pogodbe nista kršila določil ZJF, saj določb tega zakona za prodajo spornih nepremičnin ni bilo treba uporabiti.

Revizijska teza, da so tudi nepremičnine kapitalske naložbe, je povsem zgrešena. Pojem kapitalskih naložb opredeljuje prvi odstavek 67. člena ZJF, in sicer kot delnice in deleže na kapitalu pravnih oseb ter druge naložbe v pravne osebe(7); te poleg denarnih sredstev, terjatev in dolžniških vrednostnih papirjev predstavljajo finančno premoženje po tem zakonu. Nepremičnine (skupaj s premičninami) pa so stvarno premoženje. Neutemeljena je tudi graditev stališča o potrebnosti uporabe določil ZJF v obravnavanem primeru s sklicevanjem na drugi odstavek 80.a člena ZJF(8); ta se jasno in nedvoumno nanaša (zgolj) na premoženje iz prvega odstavka istega člena(9), med katere pa sporne nepremičnine, kot že obrazloženo, ne sodijo.

8. Toženca sta torej s sklenitvijo pogodbe o prodaji parc. št. 11/2, 11/17, 11/18 in 11/24, vse vpisane v vl. št. 1114 k. o. ..., za skupno kupnino v znesku 13,760.000 SIT (sedaj 57.419,46 EUR), ravnala v skladu z določbo 3. člena OZ. Gre za njuno avtonomno, svobodno in dopustno voljo; s sklenitvijo izpodbijane prodajne pogodbe nista kršila nobene prisilne (kogentne) norme (vsaj ne takšne, ki bi varovala širše družbene interese). Moralna načela, na katere se (tudi) sklicuje revident, je upošteval že zakonodajalec in v OZ (ter drugih predpisih) izrecno prepovedal določena ravnanja, na primer čezmerno prikrajšanje (118. člen OZ), oderuško pogodbo (119. člen OZ) idr. Ravnanje stranke, ki ga ni mogoče podrediti pod nobenega od posebej urejenih institutov ničnosti, pa lahko opredelimo kot nemoralno po splošni določbi 3. člena OZ in zato nično po prvem odstavku 86. člena istega zakona le, če vsebuje več jasnih negativnih opredelilnih elementov (ali tudi le enega samega, a je ta posebej izrazit). Pravilna je presoja sodišč nižjih stopenj, da ravnanje tožencev v konkretnem primeru glede na njune dejanske ugotovitve(10) ni imelo prav nobenega takšnega elementa.

9. Uveljavljani revizijski razlogi niso podani, zato je revizijsko sodišče na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo revizijo in z njo priglašene (revizijske) stroške.

Op. št. (1): Določbe tega zakona uporabljajo (tudi) za prodajo kapitalskih naložb, ki jih ima pravna oseba, v kateri ima država oziroma občina večinsko kapitalsko naložbo (družba mati), v drugih gospodarskih družbah (hčerinska družba), pri čemer družba mati v razmerju do hčerinske družbe v pretežni meri izvaja dejavnost upravljanja hčerinske družbe, glavnina pridobitne gospodarske dejavnosti, ki je lahko drugačna od dejavnosti matere, pa se izvaja v hčerinski družbi.

Op. št. (2): Ta izraz (uporabljen tudi v prvem odstavku 86. člena istega zakona) pove, da se prepoved ne nanaša na kršitev vsake moralne norme, ki jo sprejema določena (širša ali ožja) socialna skupnost, temveč le na kršitev splošno sprejetih moralnih načel, ki uveljavljajo temeljne vrednote človečnosti (humanosti).

Op. št. (3): Posledica obravnavanega načela je (tudi) dispozitivna narava zakonskih določb –

2. člen OZ.

Op. št. (4): Opredelitev v tej določbi je odraz moderne civilistične teorije in sprejetega načela afirmacije pogodbe, po katerem naj pogodba, če je le mogoče, ostane veljavna (primerjaj tudi drugi odstavek 86. člena OZ – posledice enostranske prepovedi,

88. člen OZ –

delna ničnost, 89. člen OZ – konverzija in drugi odstavek 90. člena OZ – možnost konvalidacije) , ničnost pa naj bo le skrajna sankcija ( ultima ratio ). Ni torej vsaka z napako obremenjena pogodba nična, temveč je takšna le tista, ki nasprotuje javnemu redu, pa še to le v primeru, če namena kršenega pravnega pravila ni mogoče doseči drugače. Op. št. (5): Primerjaj 20. člen takrat veljavnega Stanovanjskega zakona (SZ); pripomniti je treba, da v relevantnem času SZ-1, na katerega se (vztrajno) sklicuje revident, (še) ni veljal. Op. št. (6): Tožnik niti ne trdi, da je (bil) predkupni upravičenec.

Op. št. (7): Primerjaj tudi 2 . točko

2.

člena (sedaj veljavnega) Zakona o Slovenskem državnem holdingu (ZSDH), po kateri so kapitalske naložbe lastniški vrednostni papirji po zakonu, ki ureja trg finančnih instrumentov, ali deleži v posameznih gospodarskih družbah; oziroma 1. točko

2.

člena (prej veljavnega) Zakona o upravljanju kapitalskih naložb Republike Slovenije (ZUKN) , po kateri je kapitalska naložba lastniški vrednostni papir po zakonu, ki ureja trg finančnih instrumentov, ali delež Republike Slovenije v posamezni gospodarski družbi; ter 3 . in 4. točko

3. člena (takrat veljavne) Uredbe o postopkih prodaje in drugih oblikah razpolaganja z državnim premoženjem, v skladu s katerima so „kapitalske naložbe države“ delnice in poslovni deleži v gospodarskih družbah, delnice in poslovni deleži, ki jih ima pravna oseba, v kateri ima država več kot 50% vseh delnic ali več kot 50% poslovni delež (družba mati), v drugih gospodarskih družbah (hčerinska družba), pri čemer družba mati v razmerju do hčerinske družbe v pretežni meri izvaja dejavnost upravljanja hčerinske družbe, glavnina pridobitne gospodarske dejavnosti, ki je lahko drugačna od dejavnosti matere, pa se izvaja v hčerinski družbi, ustanoviteljske, članske oziroma druge pravice upravljanja v drugih pravnih osebah, katerih imetnik je država; „stvarno premoženje države“ pa so premičnine in nepremičnine v lasti države.

Op. št. (8): Določbe tega zakona, ki urejajo prodajo, se smiselno uporabljajo tudi za: 1. zamenjavo ali 2. vsak drug pravni posel, na podlagi katerega se lastninska pravica na premoženju prenese na drugo pravno ali fizično osebo.

Op. št. (9): Določbe tega zakona se uporabljajo za prodajo: 1. finančnega in stvarnega premoženja države oziroma občine in 2. kapitalskih naložb, ki jih ima pravna oseba, v kateri ima država oziroma občina večinsko kapitalsko naložbo (družba mati), v drugih gospodarskih družbah (hčerinska družba), pri čemer družba mati v razmerju do hčerinske družbe v pretežni meri izvaja dejavnost upravljanja hčerinske družbe, glavnina pridobitne gospodarske dejavnosti, ki je lahko drugačna od dejavnosti matere, pa se izvaja v hčerinski družbi.

Op. št. (10): Teh v tej fazi sojenja ni (več) mogoče izpodbijati oziroma problematizirati in preizkušati ( primerjaj tretji odstavek 370. člena ZPP).