VSRS sodba II Ips 7/2014
Datum: 2014-08-28T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSRS:2014:II.IPS.7.2014
opravilna_stevilka_ii_stopnje: VSL I Cp 1928/2013
sodisce: Vrhovno sodišče
oddelek: Civilni oddelek
podrocje: STVARNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - KMETIJSKA ZEMLJIŠČA
institut: promet s kmetijskimi zemljišči - prodajna pogodba - odobritev pravnega posla - pojem kmetijskega zemljišča - formalni pogoji za pridobitev statusa kmetijskega zemljišča - načelno pravno mnenje - sodna praksa - napake volje - zmota o lastni volji

## Jedro

Zmotni sta stališči sodišč prve in druge stopnje, da zemljišče, ki ga toženec prodaja, ne izpolnjuje pogojev po 2. členu ZKZ in tako ni kmetijsko. Ni namreč pravilen sklep, da formalni pogoj iz 2. člena ZKZ (da je zemljišče kmetijsko, če je s prostorskimi akti lokalnih skupnosti opredeljeno kot kmetijsko) ne more prevladati nad pogojem, da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko obdelavo. Takšno stališče bi omogočilo lastniku, da bi kmetijsko zemljišče s črno gradnjo onesposobil za kmetijsko obdelavo in se tako izognil uporabi prisilnih določb ZKZ o prodaji kmetijskih zemljišč.

## Izrek

Reviziji se delno ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se po spremembi v celoti glasi: „Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se po spremembi v celoti glasi: Ugotovi se, da je pogodba o prodaji nepremičnine ID 1479-1315/0-0, parc. št. 1315, k. o. ..., za ceno 4.988,35 EUR, med tožečo in toženo stranko sklenjena.

Tožena stranka je dolžna izročiti tožeči stranki ustrezno zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bo pri nepremičnini ..., parc. št. 1315, k. o. ..., vpisala lastninska pravica na ime tožeče stranke: D. M., EMŠO: ..., sicer bo tako listino nadomestila ta sodba, v 15-ih dneh pod izvršbo.

Prenos lastninske pravice se v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota.“ Kar je tožeča stranka zahtevala drugače, se zavrne.

Sicer se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča I. stopnje.“ Sicer se revizija zavrne.

Tožena stranka mora v 15 dneh, od vročitve te sodbe, povrniti tožeči stranki njene stroške prvostopenjskega, pritožbenega in revizijskega postopka v skupnem znesku 18.676,88 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

## Obrazložitev

1. Tožnik je s tožbo z dne 22. 9. 2010 od sodišča s primarnim tožbenim zahtevkom zahteval, naj ugotovi, da je med pravdnima strankama sklenjena pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča, ID ... k. o. ... za ceno 4.988,35 EUR in tožencu naloži izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine; s prvim podrejenim tožbenim zahtevkom je zahteval sklenitev te prodajne pogodbe, v obliki sposobni za vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi; z drugim podrejenim tožbenim zahtevkom pa še ugotovitev, da je s tožencem sklenil omenjeno kupno pogodbo s točno določeno vsebino.

2. Sodišče prve stopnje je v zadevi odločalo dvakrat. Obakrat je zavrnilo tako primarni kot oba podrejena tožbena zahtevka, tožniku pa je tudi naložilo povračilo toženčevih pravdnih stroškov. Prvič je vse zahtevke zavrnilo zato, ker tožnik ni najprej pri pristojni upravni enoti podal vloge za odobritev sklenjene prodajne pogodbe. Po razveljavitvi s strani sodišča druge stopnje pa je v ponovljenem sojenju zahtevke zavrnilo, ker je ocenilo, da nepremičnina, ki je bila predmet ponudbe, dejansko ni kmetijsko zemljišče, ker ni primerna za kmetijsko obdelavo. Obrazložilo je, da 2. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) določa, da morajo kmetijska zemljišča izpolnjevati dva pogoja - primerna morajo biti za kmetijsko obdelavo (dejanski vidik) in morajo biti kot takšna opredeljena v ustreznih javnopravnih evidencah (formalni vidik), da pa sporno zemljišče obeh pogojev ne izpolnjuje. Tako je odločilo, da za prodajo tega zemljišča ne veljajo prisilni predpisi ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči (od 17. do 25. člena ZKZ) in pogodba s sprejemom ponudbe še ni bila sklenjena. Navedlo pa je tudi, da je bil med pravdnima strankama nesporazum o sami naravi pogodbe, zlasti o podlagi in predmetu pogodbe in tudi zato pogodba ne bi mogla biti sklenjena (16. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Poudarilo je, da je tožnik sam povedal, da ob sprejemu pogodbe ni vedel, da je na nepremičnini hiša z bazenom, toženec pa je tudi navedel, da je želel nepremičnino prodati znanemu (oz. določenemu) kupcu in sicer le del nepremičnine, saj bi po dogovoru kasneje prišlo do parcelacije. Sodišče prve stopnje je dodalo tudi, da bi bil tožnik s sklenitvijo pogodbe neupravičeno obogaten, saj je vrednost nepremičnine očitno in na prvi pogled višja od tiste, ki jo je toženec objavil v ponudbi. Poudarilo je, da je tožnikovo vztrajanje pri postavljenem zahtevku v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ), saj si je tožnik nepremičnino ogledal in se na lastne oči prepričal, da kupnina ne ustreza resnični vrednosti.

3. Sodišče druge stopnje je tožnikovo pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Strinjalo se je z razlogi sodišča prve stopnje, da sporna nepremičnina ne izpolnjuje pogojev, po katerih bi jo bilo mogoče opredeliti kot kmetijsko zemljišče v smislu določb ZKZ.

4. Zoper odločitev sodišča druge stopnje tožnik vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega ter 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijani sodbi razveljavi ter vrne zadevo v ponovno sojenje sodišču prve stopnje. Navaja, da sodišče prve stopnje ni sprejelo dokaznega sklepa, s katerim bi dopustilo in izvedlo dokaze, vsebovane v dokaznem sklepu sodišča, sprejetem ob prvem sojenju na naroku z dne 14. 12. 2011. Poudarja, da je sodišče tudi zavrnilo predlog za njegovo ponovno zaslišanje in mu tako onemogočilo obravnavanje pred sodiščem, s čimer je kršilo načelo kontradiktornosti. Obrazložitev je v tem delu pomanjkljiva in se ne da preizkusiti, posledično je po oceni tožnika podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožnik meni, da je sodišče prve stopnje kršilo drugi odstavek 287. člena ZPP, ki določa, da senat v sklepu navede razloge za zavrnjene dokazne predloge. Poudarja, da je sodišče druge stopnje s tem, ko ni upoštevalo pritožbenih navedb, tudi samo storilo bistveno kršitev določb ZPP. Tožnik navaja, da je sodišče prve stopnje tudi zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje ter napačno uporabilo materialno pravo. Poudarja, da ni razloga, da bi določbe ZKZ razlagali drugače kot tako, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe in se sklicuje na sklep Vrhovnega sodišča opr. št. II Ips 835/2007. Poudarja, da je bil edini, ki je zahteval sklenitev pravnega posla in je v roku 60 dni od poteka objave na oglasni deski vložil tožbo in bi sodišče moralo njegovemu tožbenemu zahtevku ugoditi. Opozarja, da sodna praksa šteje, da je sprejem ponudbe, ki je dana v skladu z določili ZKZ, veljaven tudi, če podana ponudba poleg kmetijskih zemljišč zajema tudi zemljišča, ki niso kmetijska. Prav tako je sodišče po nepotrebnem razpravljalo o tem, ali velja za sklenitev sporne prodajne pogodbe specialni pravni režim prometa z nepremičninami, ki ga določa ZKZ, ali velja splošen pravni režim sklepanja pravnih poslov, kot izhaja iz določb OZ. Po njegovi oceni predmetni pravni posel izpolnjuje pogoje po obeh zakonih. Tožnik se sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča opr. št. II Ips 101/2011, ki govori o tem, kdaj šteti zemljišča za kmetijska v skladu z 2. členom ZKZ, in poudarja, da je po tem stališču sporno zemljišče zagotovo kmetijsko. Opozarja, da iz potrdila o namenski rabi jasno izhaja, da gre za kmetijsko zemljišče, katerega prodaja brez postopka, ki ga je izpeljal toženec, ni možna. Poudarja, da se je toženec tudi zavedal, da prodaja kmetijsko zemljišče, saj ga je prodajal v skladu s predpisi za prodajo kmetijskih zemljišč. Opozarja, da nižji sodišči s svojima odločitvama omogočata vzporedne postopke prodaje kmetijskih zemljišč v nasprotju s predpisi, ki so namenjeni varovanju kmetijskih površin, to pa ni v skladu z 71. členom Ustave Republike Slovenije in pravnim redom. Poudarja, da je sodišče prve stopnje zaključilo, da za sporen pravni posel veljajo določila OZ, da pa ni zadovoljivo pojasnilo, zakaj sporni posel ne izpolnjuje pogojev po OZ, da bi bil veljaven. Meni, da je napačno stališče, da med strankama ni bilo sporazuma glede narave, podlage in predmeta pogodbe. Poudarja, da je predmet prodaje razviden iz ponudbe, da pa je dejansko stanje preveril tudi v evidencah. Navaja, da je ugotovil, da je na nepremičnini vknjižena hipoteka, da bodo stroški z legalizacijo objekta ali z rušenjem in je nato kljub tem obremenitvam ocenil, da je cena po ponudbi zanj sprejemljiva. Poudarja, da je toženec v ponudbi tudi sam določil vrednost prodajane nepremičnine in se zato ne more sklicevati na neupravičeno obogatitev - prav to bi bilo po njegovem mnenju v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Tožnik se tudi ne strinja z odločitvijo sodišča o stroških postopka.

5. Sodišče je revizijo vročilo toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

6. Revizija je v pretežnem delu utemeljena.

7. Vrhovno sodišče uvodoma poudarja, da sodišči prve in druge stopnje nista zagrešili očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Že sodišče druge stopnje je pojasnilo, da je sodišče prve stopnje ustrezni dodatni dokazni sklep, s katerim je vpogledalo v listine v spisu in povzelo dotedanji potek postopka, sprejelo na glavni obravnavi dne 10. 12. 2012 (list. št. 75), pravilno pa je tudi stališče sodišča druge stopnje, da so za odločitev v obravnavani zadevi pomembna le dejstva, ki so bila med pravdnima strankama nesporna, zato sodišče prve stopnje z zavrnitvijo dokaznih predlogov tožnika ni poseglo v njegovo pravico do izjave. Neutemeljeni pa so tudi očitki kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je pravilna ocena sodišča druge stopnje, da so razlogi v sodbi sodišča prve stopnje jasni in jih je mogoče preizkusiti.

8. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili naslednja pravno pomembna dejstva: - toženec je lastnik nepremičnine parc. št. 1315/0 k. o. ... Po podatkih katastra in prostorskih aktih gre pri tej nepremičnini delno za kmetijsko, delno pa za stavbno zemljišče: na njej je zgrajena hiša, ki zaseda približno 88 m2, nadstrešek z brunarico, kamniti oporni zidovi okoli obeh zidanih objektov, kamnite stopnice, bazen, okolica hiše pa je zasajena z okrasnim rastlinjem. Objekti skupaj s pripadajočim zemljiščem zasedajo približno 1/3 celotne parcele, preostali del pa je neizkoriščen oz. nepozidan in neobdelan; - zemljišče bi bilo mogoče usposobiti za kmetijsko obdelavo zgolj z rušenjem hiše, bazena in številnih kamnitih opornih zidov ter izpeljavo dodatnih hortikulturnih posegov, da bi bila zemlja rodovitna; - toženec je že večkrat vložil zahtevek za legalizacijo gradnje in je postopek (še) v teku; - dne 21. 7. 2010 je na pristojni upravni enoti podal ponudbo za prodajo (celotne) nepremičnine za kupnino 4.988,35 EUR, ki je bila izobešena na oglasni deski do 20. 8. 2010; - toženčevo ponudbo je pravočasno sprejel samo tožnik kot „drug kmet“. Ker toženec s tožnikom ni hotel podpisati pogodbe, je slednji 22. 9. 2010, to je v roku, ki je določen za vložitev vloge za odobritev pravnega posla, vložil tožbo.

9. Tožnik ima prav, ko v reviziji opozarja, da sta zmotni stališči sodišč prve in druge stopnje, da zemljišče, ki ga toženec prodaja, ne izpolnjuje pogojev po 2. členu ZKZ in tako ni kmetijsko. Ni namreč pravilen sklep, da formalni pogoj iz 2. člena ZKZ (da je zemljišče kmetijsko, če je s prostorskimi akti lokalnih skupnosti opredeljeno kot kmetijsko) ne more prevladati nad pogojem, da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko obdelavo. Takšno stališče bi omogočilo lastniku, da bi kmetijsko zemljišče s črno gradnjo onesposobil za kmetijsko obdelavo in se tako izognil uporabi prisilnih določb ZKZ o prodaji kmetijskih zemljišč.

10. Vrhovno sodišče je že v odločbi I Up 356/2000 obrazložilo, da je zaradi varstva kmetijskih zemljišč kot omejene in za človeka nujno potrebne dobrine v Ustavi Republike Slovenije (71. člen), v predpisih o urejanju prostora in v ZKZ urejeno posebno varstvo kmetijskih zemljišč. Navedlo je, da se za zagotovitev tega varstva na podlagi strokovnih izhodišč in pregleda zemljišč kmetijska zemljišča razvrstijo glede na njihovo kakovost in pomembnost za kmetijsko proizvodnjo v prostorskih planskih aktih države in občin (2., 3. in 8. - 10. člen ZKZ). Poudarilo je, da je poseganje v kmetijska zemljišča v smislu njihove uporabe za drug namen možno le na način, določen v 8. členu ZKZ. Kršitve določb 2. do 16. člena ZKZ ugotavljajo pristojni inšpektorji, ki imajo v 107. členu ZKZ določena pooblastila za ukrepanje (za sporno zemljišče je bila v zemljiško knjigo dne 17. 12. 2013 vpisana prepoved zaradi nedovoljene gradnje po 158. in 159. členu ZGO-1). Za spremembo namembnosti kmetijskih zemljišč je torej najprej treba spremeniti prostorske plane, sprejeti prostorske izvedbene akte in pridobiti ustrezna upravna dovoljenja (za gradnjo pa tudi gradbeno dovoljenje) in šele nato je dopustno ta zemljišča uporabiti za drug namen kot za kmetijsko proizvodnjo. Formalni pogoj iz 2. člena ZKZ je torej zelo pomemben in glede na okoliščine obravnavane zadeve narekuje sklep, da za prodajo spornega zemljišča, katerega namenska raba je delno kmetijsko in delno stavbno zemljišče, veljajo prisilni predpisi ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami.

11. Vrhovno sodišče je dne 6.4.2012 sprejelo načelno pravno mnenje, da je pri prodaji kmetijskih zemljišč po določbah veljavnega ZKZ kupoprodajna pogodba sklenjena že takrat, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Zavzelo je stališče, da je v primeru, ko je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Zavzelo je tudi stališče, da predkupni upravičenec, katerega pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, šele po odobritvi lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila.(1)

12. Ta tožba je bila vložena v obdobju, ko je bilo še uveljavljeno stališče sodne prakse in prakse upravnih organov, da mora v primerih, ko je ponudnik odklonil sestavo pisne listine o sklenjeni pogodbi, predkupni upravičenec pred vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla najprej iztožiti sklenitev pogodbe v pravdnem postopku, pristojna upravna enota pa je v tem primeru štela, da rok za vložitev zahteve za odobritev začne teči šele od pravnomočnosti sodbe. Vrhovno sodišče je v takšnih primerih zaradi pravne varnosti štelo, da taka tožba ni preuranjena, vendar je v izrek dodalo, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota.(2) Tako je ravnalo tudi v tem primeru, kar je imelo za posledico delno zavrnitev revizije in pritožbe.

13. Vrhovno sodišče še opozarja, da je že v zadevi II Ips 57/2003 zavzelo stališče, da zatrjevana zmota o lastni volji ne more biti relevantna za vprašanje sporazumevanja, ko se srečata le izjavljeni volji in ko je pomembna le skladnost izjav o bistvenem, torej tudi o predmetu pogodbe. Pri prodaji kmetijskih zemljišč po ZKZ gre za strogo obličen postopek ponudbe in sprejema ponudbe brez predhodnih pogajanj in velja le tisto, kar je v predpisani obliki izraženo. Gre za učinkovanje stroge obličnosti. Ko je torej neujemanje pisnih izjav glede predmeta pogodbe izključeno, trditve o neujemanju prodajalčeve volje z njegovo lastno izjavo ne zadostujejo za ugotovitev nesporazuma med strankama, in tudi ni podlage za zaključek, da pogodba ni nastala.

14. Revizijsko sodišče je zato na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP reviziji pretežno ugodilo in je sodbo sodišča druge stopnje spremenilo tako, da je pritožbi tožeče stranke pretežno ugodilo in je spremenilo sodbo sodišče prve stopnje tako, da je ugodilo zahtevku za ugotovitev, da je bila prodajna pogodba sklenjena in za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila z omejitvijo, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota.

15. Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, ali če to odločbo razveljavi in tožbo zavrže, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Ker je po spremembi tožnik v tej pravdi uspel, mu mora toženec povrniti vse pravdne stroške: stroške prvega postopka pred sodiščem prve stopnje, ki obsegajo 1.746,00 EUR za postopek, 1.261,00 EUR za narok, 222,00 EUR za potne stroške, 20,00 EUR za PTT stroške, od tega 20 % DDV v znesku 649,80 EUR in še 240,00 EUR za takso za tožbo, skupaj 4.138,8 EUR, stroške prvega pritožbenega postopka, ki obsegajo 2.161,60 EUR po tar. št. 3210, 20,00 EUR za PTT stroške in 20 % DDV v znesku 436,32 EUR, skupaj 2.617,92 EUR, stroške ponovljenega postopka pred sodiščem prve stopnje, ki obsegajo 1.621,2 EUR za narok, 125,80 EUR za potne stroške in 20 % DDV v znesku 349,40 EUR, skupaj 2.096,40 EUR, stroške drugega pritožbenega postopka tudi v znesku 2.617,92 EUR, in stroške revizijskega postopka po tar. št. 3300 v znesku 2.702,00 EUR, 20,00 EUR za PTT stroške, od tega 22 % DDV v znesku 598,84 EUR in 3.885,00 EUR za takso, skupaj 7.205,84 EUR. Toženec mora tako tožniku povrniti skupaj 18.676,88 EUR stroškov tega postopka.

Op. št. (1): Pravna mnenja Vrhovnega sodišča RS, št. I/2012, str. 17. Op. št. (2): Glej odločbo Vrhovnega sodišča RS opr. št. 369/2010.