Sklep II Ips 496/94
Datum: 1995-10-25T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSRS:1995:II.IPS.496.94
opravilna_stevilka_ii_stopnje: VSM Cp 1366/93
sodisce: Vrhovno sodišče
oddelek: Civilni oddelek
podrocje: STANOVANJSKO PRAVO
institut: lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe za stanovanje v hiši, predvideni za celovito obnovo - ohranjanje kulturne dediščine

## Jedro

Soglasje za odtujitev stanovanja po 3. odstavku 51. člena ZNKD ni zgolj strokovno (izvedensko) mnenje. S tem, ko zavod za varstvo naravne in kulturne dediščine izda ali ne izda soglasja, varuje javno korist. Čeprav ne gre za upravni akt, pa je to vendarle posamični akt, s katerim se izvršujejo javna pooblastila. Z odklonitvijo soglasja po 51. členu ZNKD so prizadeti prejšnji imetniki stanovanjske pravice, ker jim je z odklonitvijo soglasja odvzeta pravica po 117. členu stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94). Prizadeti pa so tudi prodajalci, ker morajo v takšnem primeru prejšnjim imetnikom omogočiti nakup drugega primernega stanovanja pod enakimi pogoji (2. odstavek 129. člena). Izdaja ali zavrnitev soglasja za odtujitev stanovanja zato ne more biti povsem odvisna od diskrecijske pravice pristojnega zavoda. Zavod mora upoštevati elemente, ki jih za izdajo soglasja predpisuje zakon.

## Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

## Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbene zahtevke tožečih strank, s katerimi so zahtevale sklenitev prodajne pogodbe za stanovanja v hiši v Mariboru. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožečih strank in prvostopno sodbo potrdilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje so vložile revizijo tožeče stranke. V reviziji ne povedo, iz katerega revizijskega razloga jo vlagajo. V obrazložitvi pa trdijo, da je zmotna ugotovitev obeh sodišč o vezanosti sodišča na odločitev zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine. Tožeče stranke ponovno poudarjajo, da je zavod zavrnil soglasje v nasprotju z 51. členom zakona o naravni in kulturni dediščini. Sporna stavba je tipična stanovanjska stavba, v kateri je mansardno stanovanje že v zasebni lasti. V reviziji se sklicujejo na sklep Ministrstva za kulturo z dne 17.5.1993, iz katerega je razvidno, da je presoja soglasja v sodni pristojnosti. Če bo obveljalo mnenje sodišč, bi lahko zavod ravnal povsem arbitrarno, stranke pa ne bi imele nobene pravne možnosti za izpodbijanje. Zato predlagajo, da revizijsko sodišče obe sodbi razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Revizija je bila vročena tedanjemu Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil, in toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila (3. odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

Revizija je utemeljena.

Na revizijski stopnji je ostalo sporno le še vprašanje, ali sodišče lahko presoja pravilnost zavrnitve soglasja strokovne organizacije po 3. odstavku noveliranega 51. člena zakona o naravni in kulturni dediščini (ZNKD, Ur.l. SRS, št. 1/81 in Ur.l. RS, št. 26/92). Po 2. odstavku tega člena je stanovanjske hiše, ki so razglašene za spomenik, in stanovanja oz. stanovanjske prostore v njih, dopustno odtujiti z dvema, v zakonu posebej navedenima izjemama: Odtujitev ni dopustna, če:

1. gre za stavbe, ki v aktu o razglasitvi ali republiških oziroma občinskih planskih aktih niso opredeljene kot stanovanjske, in 2. če je raba stanovanja v stanovanjskih stavbah, ki so kulturni spomeniki, v nasprotju s spomeniškimi vrednotami stavbe.

Tožena stranka je med postopkom zatrjevala, da je pripravljena prodati sporna stanovanja, če bi pristojna strokovna organizacija s prodajo soglašala. Pristojna strokovna organizacija za prodajo spornih stanovanj je Zavod za varstvo naravne in kulturne dediščine M. (v nadaljevanju Zavod). Zavod je soglasje dne 30.11.1992 zavrnil. Tožeče stranke so zoper odklonitev soglasja ugovarjale. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ne more spremeniti podanega mnenja, ker ga je izdala pristojna strokovna organizacija (5. stran prvostopne sodbe). Sodišče druge stopnje pa je v sodbi navedlo, da sodišče ni pristojno ocenjevati pravilnosti zavodove odklonitve soglasja, ker je Zavod podal mnenje stroke (2. in 3. stran drugostopne sodbe). Tožeče stranke so soglasje izpodbijale tudi v upravnem postopku, kjer pa jim je bilo varstvo odklonjeno zato, ker soglasje ni upravni akt. Vrhovno sodišče RS je tožbo v upravnem sporu zavrglo (sklep z dne 24.11.1994, opr. št. U 1619/94-2). Tožeče stranke tako utemeljeno zatrjujejo, da so ostale brez pravnega varstva zoper morebitno nezakonito ravnanje Zavoda.

Vrhovno sodišče ugotavlja, da soglasje za odtujitev stanovanja po 3. odstavku 51. člena ZNKD ni zgolj strokovno (izvedensko) mnenje. S tem, ko zavod za varstvo naravne in kulturne dediščine izda ali ne izda soglasja, varuje javno korist. Čeprav ne gre za upravni akt, pa je to vendarle posamični akt, s katerim se izvršujejo javna pooblastila. Preko zavodov za varstvo naravne in kulturne dediščine država uresničuje ustavno načelo, po katerem mora skrbeti za ohranjanje kulturne dediščine (5. člen ustave). S tem, ko varuje javno korist, država preko zavodov posega v pravice in pravne koristi kupcev in prodajalcev. Z odklonitvijo soglasja po 51. členu ZNKD so prizadeti prejšnji imetniki stanovanjske pravice, ker jim je z odklonitvijo soglasja odvzeta pravica po 117. členu stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94). Prizadeti pa so tudi prodajalci, ker morajo v takšnem primeru prejšnjim imetnikom omogočiti nakup drugega primernega stanovanja pod enakimi pogoji (2. odstavek 129. člena). Izdaja ali zavrnitev soglasja za odtujitev stanovanja zato ne more biti povsem odvisna od diskrecijske pravice pristojnega zavoda. Zavod mora upoštevati elemente, ki jih za izdajo soglasja predpisuje zakon.

O tem, ali lastnik utemeljeno odklanja prodajo stanovanja po SZ, odloča sodišče v pravdnem postopku. V tem postopku mora upoštevati razloge za odklonitev po SZ in specialnih zakonih. "Negativno soglasje" po 51. členu ZNKD je eden od razlogov za odklonitev prodaje. Ker je bilo tožečim strankam samostojno sodno varstvo zoper akt Zavoda odklonjeno, je tudi o tem razlogu za odklonitev prodaje treba odločati v postopku, v katerem pravdno sodišče odloča o pravici do nakupa stanovanj po SZ. Sicer bi bila kršena pravica do sodnega varstva po 23. členu ustave Republike Slovenije. Odklonitev presoje "negativnega soglasja" tudi v postopku, v katerem se odloča o pravici do nakupa stanovanj po SZ, zato ni utemeljeno.

Vprašanje je le, v kakšnem obsegu je dovoljena sodna presoja takšnega akta. Vrhovno sodišče ugotavlja, da le v tistem obsegu, ki ga določa sam ZNKD v 51. členu. Sodišče mora ugotoviti, ali je soglasje oziroma njegova odklonitev v skladu z zakonom. Če sodišče ugotovi, da je stavba, ki naj se varuje, v aktu o razglasitvi navedena kot stanovanjska, kar naj bi bilo tudi v skladu s prvotno namembnostjo spomenika, potem za zavrnitev soglasja ne zadošča zgolj dejstvo, da bo stavba prešla v last več lastnikov (1. alinea 2. odstavka 51. člena). Prav tako za zavrnitev soglasja ne zadošča zgolj pavšalna ugotovitev, da se spomenik uporablja v nasprotju s spomeniškimi vrednotami stavbe (druga alinea 2. odstavka 51. člena). Sodišče lahko zahteva dopolnitev oz. obrazložitev zavrnitve, če zavrnitev ni utemeljena z elementi stroke, ki jih ta določba zahteva.

"Negativno soglasje" Zavoda z dne 30.11.1992 nima navedenih sestavin. Je splošno in pavšalno (zmotno se tudi opira na 52. člen ZNKD), tako da sodišče zgolj na njegovi podlagi tožbenega zahtevka ne more zavrniti. Zavod mora navesti, zakaj je prodaja več lastnikom ovira za varovanje spomenika. Utemeljitev, da zaradi "značaja in pomena stavbe ter njene notranje organiziranosti" ne pove ničesar o vzročni zvezi med lastništvom in varovanjem spomenika, če je ta že sedaj večstanovanjska. V dopisu Zavoda Staninvestu (z dne 18.12.1991) je sicer navedeno, da bo zaradi "delitve lastništva" prišlo do nujnih posegov v notranjščini. Vendar pa je iz spisovnih podatkov razvidno, da je bila z adaptacijo v letu 1962 že spremenjena prvotna zasnova enostanovanjske hiše v večstanovanjsko in da vzpostavitev prvotnega tlorisa ni verjetna (izvedenec D. M.). V odloku o razglasitvi (Medobčinski uradni vestnik, Maribor, št. 11/85) je nadalje navedeno, da se spomenik sicer varuje v njegovi avtentični pričevalnosti, da pa so v hiši stanovanja, kar je v skladu s prvotno namembnostjo spomenika. V odloku ni navedeno, in tega tudi Zavod ne trdi, da je predvidena ponovna vzpostavitev stavbe v stanje, kakršno je bilo ob njeni izgradnji. Sodišči prve in druge stopnje nista ocenjevali navedenih nasprotujočih si trditev, ker sta zmotno menili, da akta Zavoda ne smeta presojati. Zato tudi nista zahtevali dopolnitve oziroma razjasnitve nasprotij, ki izhajajo iz podatkov v spisu.

Ker je tako zaradi zmotne uporabe 51. člena ZNKD ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, je revizijsko sodišče moralo sodbi sodišča druge in prve stopnje razveljaviti in zadevo vrača sodišču prve stopnje v novo sojenje (2. odstavek 395. člena ZPP). Če drugih razlogov za zavrnitev prodaje ni, bo sodišče v ponovnem postopku moralo pozvati navedeni Zavod, da svojo odklonitev soglasja dopolni z elementi, ki jih zahteva 51. člen ZNKD. Šele nato bo sodišče lahko ponovno odločilo, ali so izpolnjeni pogoji za odklonitev prodaje ali ne in s tem, ali je tožbeni zahtevek utemeljen ali ne.

Ker tožeče stranke niso priglasile stroškov revizijskega postopka, je izrek o stroških odpadel.