Sodba II Ips 968/2007
Datum: 2009-09-17T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSRS:2009:II.IPS.968.2007
opravilna_stevilka_ii_stopnje: VSM I Cp 1186/2004
sodisce: Vrhovno sodišče
oddelek: Civilni oddelek
podrocje: OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
institut: razlaga pogodbe - sporna pogodbena določba - odpoved najemne pogodbe - povrnitev vlaganj v nepremičnino - soglasje najemodajalca

## Jedro

Da bi stranka dosegla uporabo pravil razlage iz drugega odstavka 99. člena in naslednjih členov ZOR, mora najprej izkazati „spornost“ pogodbene določbe: le golo sklicevanje na spornost, ki ni podprto s kvalitetnim trditvenim gradivom, ne zadošča, saj mora stranka z ustreznimi navedbami zasejati dvom o jasnosti pogodbene določbe.

## Izrek

Revizija se zavrne.

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je tudi v drugem sojenju ugodilo tožbenemu zahtevku in zavrnilo nasprotni tožbeni zahtevek. Toženki je naložilo, da mora tožniku plačati 21.253,60 DEM oziroma 10.866,79 EUR v tolarski vrednosti po tečaju Banke Slovenije na dan plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe, kolikor znaša njen dolg iz naslova neplačane najemnine, zavrnilo pa je njen nasprotni tožbeni zahtevek za plačilo 4.956.696 SIT (20.683,93 EUR) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe, kolikor naj bi znašala vrednost njenih investicijskih vlaganj v najeti objekt. Odločilo je tudi o pravdnih stroških.

2. Sodišče druge stopnje je toženkino pritožbo zavrnilo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3. Toženka v pravočasni reviziji proti drugostopenjski sodbi uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter predlaga ali razveljavitev in vrnitev v novo sojenje istemu ali drugemu senatu sodišča ali spremembo izpodbijane sodbe. Izpodbija zaključek sodišč, da je bila v prvem obdobju nižja najemnina 1.500 DEM mesečno dogovorjena prav iz razloga, ker so bila potrebna še vlaganja v nepremičnino. Po njenem mnenju je celo absurden zaključek sodišča, da naj toženka ne bi imela soglasja za vlaganja. Sodišče naj bi 10. člen najemne pogodbe razlagalo prav po svoje in ne glede na pogodbeno voljo strank. Toženka v reviziji vztraja pri svojem videnju vsebine 10. člena najemne pogodbe, da že sam po sebi pomeni soglasje za investicije. Če je sodišče štelo besedilo za nejasno, bi moralo slediti pogodbeni volji strank oziroma še bolje upoštevati koristi šibkejše stranke, saj je toženka le podpisala v naprej pripravljeno pogodbo. Sicer pa na podlagi pogodbene določbe ni mogoče šteti, da so bila investicijska vlaganja všteta v nižjo najemnino. V nadaljevanju toženka uveljavlja še procesne kršitve zaradi neutemeljene zavrnitve dokaznega predloga za izvedenca glede višine vlaganj, s tem povezano medsebojno nasprotje razlogov sodbe o ugoditvi tožbenemu zahtevku in zavrnitvi nasprotnega tožbenega zahtevka, kar onemogoča preizkus sodbe, ne strinja pa se še z razlogi pritožbenega sodišča, da je šele v pritožbi zatrjevala stisko ob podpisu aneksa o višji najemnini 3.500 DEM mesečno.

4. Revizija je bila dostavljena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in vročena tožniku, ki nanjo ni odgovoril. 5. Revizija ni utemeljena.

6. Spor pravdnih strank izhaja iz najemne pogodbe, ki sta jo sklenili 15. 3. 1995. Z njo je toženka vzela v najem nepremičnino, ki zajema dobrih 235 m2 gostinskega lokala, 135 m2 stanovanja, 211 m2 gospodarskega poslopja in 788 m2 vrta, vse za dobo deset let. Višina najemnine je bila dogovorjena v mesečnem znesku 1.500 DEM, z aneksom s 3. 1. 1996 pa zvišana na 3.500 DEM. Kasneje je prišlo do sodne odpovedi najemne pogodbe in izpraznitve nepremičnine. Sodišče je kot nesporno med pravdnima strankama med drugim ugotovilo tudi, da toženka za vtoževano obdobje od februarja 1996 do 15. 8. 1996 ni plačala ničesar. Tožnikov tožbeni zahtevek zajema dolžno najemnino za to obdobje, zmanjšano za znesek, ki ga je tožnik prejel od zavarovalnice v zvezi z izlivom vode (ker je to škodo odpravila toženka). Pravdni stranki sta tudi skladno navajali, da je bila nižja najemnina 1.500 DEM v prvem obdobju dogovorjena zato, ker je bilo treba v objektu opraviti še določena vlaganja za zagotovitev pričetka obratovanja gostinskega lokala (izpoved toženke na naroku 22. 5. 2001, ki jo je potrdila tudi v navedbah v prvem pripravljalnem spisu v novem sojenju), zaradi česar so neupoštevne drugačne revizijske trditve. Sporno med pravdnima strankama pa je bilo, ali sploh in koliko lahko toženka dolžno najemnino poračuna z vrednostjo svojih investicijskih vlaganj.

7. Za odločitev o tem vprašanju je odločilno notranje pogodbeno pravo, ki sta ga pravdni stranki dogovorili ob sklenitvi najemne pogodbe. Toženka se zato neutemeljeno sklicuje na 17. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. V 10. členu najemne pogodbe je določeno: „Vso investicijsko vzdrževanje zgradb, kot so: električna napeljava, vodovodna napeljava, oplesk, zamenjava oken in vrat, popravil strehe, fasade in temeljev se obračunajo z najemnino po predhodnem medsebojnem dogovoru“. Iz toženkinih revizijskih izvajanj izhaja, da se ne strinja s presojo sodišč o vsebini te pogodbene določbe, da sicer meni, da je jasna, če pa ni, bi morali sodišči slediti pogodbeni volji strank oziroma upoštevati koristi toženke kot šibkejše stranke. Toženka torej zatrjuje zmotno uporabo določb o razlagi pogodb iz 99. do 101. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR, ki se v tej zadevi uporablja na podlagi prehodne določbe 1060. člena Obligacijskega zakonika).

8. Tudi revizijsko sodišče meni, da je citirana pogodbena določba jasna, vendar jo razume tako kot obe sodišči, ne pa kot toženka. Njeno stališče, da 10. člen pogodbe že sam po sebi vsebuje soglasje za investicijska vlaganja in poračunavanje z najemnino, je zmotno. Obe sodišči sta o tem navedli pravilne razloge, revizijsko sodišče pa dodaja tudi: če bi bilo tako, kot meni toženka, potem besed na koncu stavka „po predhodnem medsebojnem dogovoru“ sploh ne bi bilo. Jasnost pogodbene določbe je narekovala uporabo prvega odstavka 99. člena ZOR, torej tako uporabo pogodbene določbe, kot se ta glasi. Do situacije iz drugega odstavka navedenega člena, da je treba pri spornih pogodbenih določbah iskati skupen namen pogodbenikov in sporno določbo razlagati ustrezno načelom obligacijskega prava, sploh ni prišlo, pa tudi ne do situacije iz 100. člena ZOR (o razlagi nejasnih določb v pogodbah, ki so bile vnaprej pripravljene od ene stranke) ali do situacije iz 101. člena ZOR (o uporabi dodatnega dopolnilnega pravila o razlagi nejasnih pogodbenih določb). Da bi stranka dosegla uporabo pravil razlage iz drugega odstavka 99. člena in naslednjih členov ZOR, mora najprej izkazati „spornost“ pogodbene določbe: le golo sklicevanje na spornost, ki ni podprto s kvalitetnim trditvenim gradivom, ne zadošča, saj mora stranka z ustreznimi navedbami zasejati dvom o jasnosti pogodbene določbe (primerjaj II Ips 170/2003, II Ips 396/2003). Toženka temu ustreznih trditev v postopku sploh ni uveljavljala.

9. Zato je prvostopenjsko sodišče pravilno obravnavalo 10. člen najemne pogodbe in ugotavljalo, ali je toženka imela soglasje za zatrjevana številna investicijska dela v najetem objektu. Po opravljeni dokazni oceni je bil njegov odgovor negativen, pritožbeno sodišče pa se je z njegovo dejansko ugotovitvijo strinjalo. Zaradi prepovedi iz tretjega odstavka 370. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) je revizijsko sodišče vezano na dejansko ugotovitev, da toženka ni dokazala tožnikovega soglasja. Dodati je še, da iz toženkinih izvajanj izhaja zmotno stališče, da bi zadostovalo le soglasje za izvedbo določenih del. Soglasje za investicijska vlaganja samo po sebi še ne pomeni tudi pristanka, da bo najemodajalec kril te stroške. V mnogih najemnih pogodbah najemodajalci na to ne pristanejo. V obravnavani pogodbi določeni zapis v 10. členu o pobotanju investicijskega vzdrževanja z najemnino po predhodnem medsebojnem dogovoru tudi kaže na to, da najemodajalec na kritje vsakega stroška ne bi pristal. 10. Ugoditev tožbenemu zahtevku in zavrnitev nasprotnega tožbenega zahtevka zato pomenita pravilno uporabo pogodbeno dogovorjenega materialnega prava. V postopku pred nižjima sodiščema pa tudi ni prišlo do zatrjevanih procesnih kršitev. Zavrnitev dokaznega predloga za izvedenca za ugotavljanje višine vloženih sredstev sta obe sodišči zavrnili s pravilnimi razlogi: ker ni dokazan temelj toženkine terjatve, vprašanje višine ni pomembno. Pri teh razlogih ne gre za nikakršno procesno kršitev. Nelogična, pa tudi premalo konkretizirana je revizijska trditev, da naj bi to imelo za posledico nasprotje razlogov sodbe v njenem ugodilnem in zavrnilnem delu. Ne drži revizijska trditev, da je pritožbeno sodišče njene trditve o stiski v času podpisa aneksa zavrnilo kot nedovoljeno pritožbeno novoto. Pojasnilo je, da so te trditve neupoštevne zato, ker je treba napako volje oziroma veljavnost aneksa izpodbijati s tožbo, česar toženka ni storila, kar je nosilni razlog pritožbenega sodišča. Dodalo pa je, da toženka o tem ni zmogla niti ustreznega trditvenega gradiva. Revizijsko sodišče ugotavlja, da takih trditev v postopku na prvi stopnji res ni bilo, revizijsko sklicevanje na samo izpoved toženke na obravnavi 22. 5. 2001 pa je zmotno. Izpoved stranke je le dokazno sredstvo, ki ne more nadomestiti manjkajočih trditev stranke.

11. Revizijsko sodišče je zato na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo toženkino neutemeljeno revizijo skupaj z njenimi priglašenimi revizijskimi stroški.