Sklep II DoR 38/2014
Datum: 2014-08-13T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:VSRS:2014:II.DOR.38.2014
opravilna_stevilka_ii_stopnje: VSK Cp 546/2013
sodisce: Vrhovno sodišče
oddelek: Civilni oddelek
podrocje: OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
institut: dopuščena revizija - prodajna pogodba - nepremičnina brez gradbenega in uporabnega dovoljenja - odgovornost za stvarne napake - znižanje kupnine - odškodnina - obvestilo o napaki - rok za grajanje napak - omejitve javnopravne narave - odgovornost za pravne napake - bistvena kršitev določb pravdnega postopka - metoda izračuna vrednosti nepremičnine - nasprotja in nejasnosti v izvedenskem mnenju - postavitev novega izvedenca - pravica do enakega varstva pravic

## Jedro

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali dejstvo, da nepremičnina, ki je bila predmet kupoprodajne pogodbe med pravdnima strankama, nima ne gradbenega in ne uporabnega dovoljenja, glede na konkretne okoliščine zadeve, predstavlja omejitev javnopravne narave in s tem pravno napako (494. člen OZ).

## Izrek

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali dejstvo, da nepremičnina, ki je bila predmet kupoprodajne pogodbe med pravdnima strankama, nima ne gradbenega in ne uporabnega dovoljenja, glede na konkretne okoliščine zadeve, predstavlja omejitev javnopravne narave in s tem pravno napako (494. člen OZ).

## Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek za znižanje kupnine na 35.685,65 EUR in solidarno vrnitev preveč plačane kupnine v znesku

23.790,43 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter solidarno plačilo odškodnine 34.000,00 E UR

z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Zavrnilo je tudi podredni tožbeni zahtevek za plačilo 27.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi . Obrazložilo je, da je sodna praksa že zavzela stališče, da gradnja brez gradbenega dovoljenja lahko predstavlja omejitev javnopravne narave (494. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)), vendar pa je treba v vsakem konkretnem primeru presoditi, ali okoliščine primera utemeljujejo sklep, da je javnopravna omejitev tudi pravna napaka, saj je sodna praksa zavzela tudi stališče, da pomanjkanje uporabnega dovoljenja v določenih okoliščinah predstavlja pravno napako samo, če uporabnega dovoljenja sploh ne bi bilo mogoče pridobiti. Okoliščine konkretne zadeve pa utemeljujejo sklep, da ne gre za pravno napako. Tožnika sta zahtevala tudi odškodnino zaradi stvarnih napak na stanovanju, vendar je sodišče tudi ta zahtevek zavrnilo, ker tožnika nista ne zatrjevala in ne dokazovala, da sta ugotovljene stvarne napake pravočasno grajala (464. člen OZ). Tožnika pa se tudi ne moreta sklicevati na 465. člen OZ, saj je bilo ugotovljeno, da prodajalec ob prodaji za zatrjevane stvarne napake ni vedel. 2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnikov zavrnilo ter sodbi in sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo.

3. Zoper sodbo in sklep sodišča druge stopnje tožnika vlagata predlog za dopustitev revizije zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Navajata, da izpodbijana odločitev odstopa od sodne prakse VS RS, sodna praksa višjih sodišč pa ni enotna. V predlogu postavljata štiri vprašanja: (1) ali dejstvo, da nepremičnina, ki je bila predmet kupoprodajne pogodbe med pravdnima strankama, nima ne gradbenega in ne uporabnega dovoljenja, predstavlja omejitev javnopravne narave in s tem pravno napako; (2) ali sta nižji sodišči storili bistveno kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), ko nista imenovali novega izvedenca gradbene stroke; (3) ali je pravilen pristop nižjih sodišč, ki sta pri vrednosti spornega stanovanja upoštevali, da bi k urejanju dokumentacije pristopilo več lastnikov in ne samo tožnika, čeprav toženca nista zatrjevala, da bodo dokumentacijo skupaj pridobili vsi lastniki; in (4) ali je bilo tožnikoma kršeno enako varstvo pravic (22. člen Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju URS)), ker je sodišče druge stopnje glede grajanja stvarnih napak v bistveno enakem dejanskem stanju odločilo drugače, in ali nista tožnika upravičena do odškodnine zaradi stvarnih napak, saj je toženec za te napake vedel. Glede prvega vprašanja navajata, da sklicevanje sodišča prve stopnje na sodbo VS RS II Ips 563/2004 ni utemeljeno, saj v na vedeni zadevi ni bilo zgolj uporabnega dovoljenja; v obravnavanem primeru pa ni tudi gradbenega dovoljenja. Poleg navedenega je v navedeni zadevi šlo za nedokončan objekt, ki bi se lahko dokončal in pridobil uporabno dovoljenje; v obravnavanem primeru pa uporabnega dovoljenja sploh ni mogoče pridobiti, ker tudi gradbenega dovoljenja ni mogoče pridobiti, zato je dejstvo nedokončanosti objekta pravno nepomembno. Glede drugega vprašanja navajata, da sta se nižji sodišči glede vrednosti spornega stanovanja ob prodaji v celoti oprli na izvedensko mnenje izvedenca gradbene stroke I. Z., ki pa je nejasno in samo s sabo v nasprotju, zato sta tožnika utemeljeno predlagala postavitev drugega izvedenca, česar pa nižji sodišči nista storili. Glede tretjega vprašanja izražata nestrinjanje, da je vrednost spornega stanovanja odvisna od števila lastnikov posameznih stanovanj, ki bodo pristopili k urejanju dokumentacije. Glede četrtega vprašanja pa navajata, da so bile prvemu tožencu stvarne napake znane, zato bi nižji sodišči morali uporabiti 465. člen OZ. Okrožno sodišče v Kopru v zadevi P 376/2007 in Višje sodišče v Kopru v zadevi Cp 452/2011 (isti toženec; enaka zahtevka za plačilo odškodnine zaradi stvarnih napak v drugih stanovanjih v istem objektu) sta ugodila zahtevku, čeprav sta se ukvarjala s pravočasnostjo grajanja stvarnih napak in vedenjem toženca o teh napakah. Ker je izpodbijana odločitev drugačna od odločitve v navedenih bistveno enakih pravnih položajih, tožnikoma ni bilo zagotovljeno enako varstvo pravic (22. člen URS).

4. Predlog je delno utemeljen.

5. Revizijsko sodišče je ocenilo, da so pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena ZPP v obravnavanem primeru podani glede pravnega vprašanja, oblikovanega v izreku sklepa (tretji odstavek 367.c člena ZPP).