VSRS Sodba in Sklep III Ips 60/2014
Datum: 2017-03-07T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSRS:2017:III.IPS.60.2014
opravilna_stevilka_ii_stopnje: Sodba VSL I Cpg 265/2013
sodisce: Vrhovno sodišče
oddelek: Gospodarski oddelek
podrocje: OBLIGACIJSKO PRAVO
institut: prodajna pogodba - nepremičnina - ničnost - nedopusten predmet - družbena lastnina - funkcionalno zemljišče - skupno funkcionalno zemljišče - razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem

## Jedro

Za določitev obsega pravice uporabe (funkcionalnega zemljišča) za objekte, ki se gradijo, je ob pravni podlagi, s katero se prenese pravica uporabe stavbnega zemljišča za gradnjo, treba upoštevati (še) prostorske izvedbene akte.

## Izrek

I. Revizijski postopek se nadaljuje.

II. Revizija se zavrne.

III. Prva toženka sama krije svoje stroške revizijskega postopka.

IV. Prva toženka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki stroške revizijskega odgovora v znesku 4.839,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka.

## Obrazložitev

Dosedanji potek postopka

1. Sodišče prve stopnje je v delu, relevantnem za odločanje v revizijskem postopku, zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katerim je zahtevala ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, ki sta jo v obliki notarskega zapisa SV 431/09 z dne 4. 3. 2009 sklenili prva toženka kot prodajalka in druga toženka kot kupka, katere predmet sta bili nepremičnini: (a) parc. št. 513/3, k. o. .., ki v naravi predstavlja parkirišče v izmeri 1.356 m2 in (b) parc. št. 513/6, k. o. ..., ki v naravi predstavlja zelenico v izmeri 292 m2 (III/1. točka izreka odločbe). Zavrnilo je tudi zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na ime druge toženke, ki je bila v zemljiško knjigo vpisana na podlagi zgoraj navedene pogodbe ter zahtevo za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja (III/2. točka izreka odločbe). Posledično je zavrnilo tudi zahtevek tožeče stranke za povračilo stroškov pravdnega postopka (III./3. točka izreka odločbe) ter sklenilo, da je tožeča stranka prvi in drugi toženki dolžna povrniti njune pravdne stroške (IV. in V. točka izreka odločbe).

2. Zoper odločbo sodišča prve stopnje je tožeča stranka vložila pritožbo, ki ji je sodišče druge stopnje ugodilo. Sodbo sodišča prve stopnje je v III., IV. in V. točki izreka spremenilo tako, da je v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, s katerim je zahtevala ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe z dne 4. 3. 2009, posledično pa je ugotovilo tudi neveljavnost vknjižbe lastninske pravice na ime druge toženke, ki je bila v zemljiško knjigo vpisana na podlagi nične pogodbe ter dovolilo vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. V IV. in V. točki izreka je odločbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je prvi toženki naložilo plačilo stroškov tožeče stranke (II. točka izreka sodbe) ter sklenilo, da mora prva toženka tožeči stranki povrniti tudi stroške pritožbenega postopka (III. točka izreka sodbe).

3. Prva toženka je zoper sodbo sodišča druge stopnje vložila revizijo. Uveljavlja nekatere bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter zmotno uporabo materialnega prava. Vrhovnemu sodišču predlaga, da reviziji ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške pravdnega postopka. Podredno predlaga, da Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču druge oziroma prve stopnje.

4. Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki v odgovoru predlaga njeno zavrnitev. Priglaša tudi stroške revizijskega postopka.

5. Prva toženka je v obravnavanem sporu po vložitvi revizije 11. 2. 2015 vložila tudi predlog za obnovo postopka. Vrhovno sodišče je v skladu s četrtim odstavkom 402. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) postopek odločanja o reviziji prekinilo do pravnomočne odločitve o predlogu za obnovo postopka (sklep III Ips 60/2014-4 z dne 7. 4. 2015). Po opravljenem naroku za obravnavanje predloga za obnovo postopka je sodišče prve stopnje predlog za obnovo postopka poslalo v odločanje Višjemu sodišču v Ljubljani(1) , ki je sklenilo, da predlog ni dovoljen, zato ga je zavrglo (sklep I Cpg 517/2016 z dne 5. julija 2016). Zoper sklep Višjega sodišča v Ljubljani je prva toženka vložila revizijo, ki pa jo je Višje sodišče v Ljubljani zaradi nedovoljenosti zavrglo (sklep I Cpg 1082/2016 z dne 22. 11. 2016). Prva toženka zoper ta sklep ni vložila pritožbe, zato je po poteku roka za vložitev pritožbe odločitev o predlogu za obnovo postopka postala pravnomočna. Vrhovno sodišče je zato sklenilo, da se postopek odločanja o reviziji nadaljuje (I. točka izreka).

Ugotovljeno dejansko stanje

6. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), izhaja: - Pravna prednica tožeče stranke, družba „P.“ in družba „S.“(2) , sta 2. 12. 1976 sklenili Pogodbo št. 1/1976 o dodelitvi zemljišča v soseski A. (v nadaljevanju Pogodba-1976).

- Tožeča stranka je na podlagi tretjega odstavka 3. člena Pogodbe-1976 plačala odškodnino za sporni zemljišči. Omenjena določba namreč govori o skupni odškodnini(3) za parcele, na katerih ji je bila izrecno dodeljena pravica uporabe, kot tudi za zemljišče, potrebno za gradnjo ceste, parkirišč, dostopnih poti in zelenic.

- Deli zemljišč za gradnjo cest, poti in površine za ureditev parkirišč ter zelenic v pogodbi niso določeni s parcelno številko.

- 8. člen Pogodbe-1976 predvideva izdelavo delilnega načrta dejanskega stanja funkcionalnega zemljišča z vsemi dostopi.

- Iz tehničnega dela zazidalnega načrta za zazidalni otok A. je razvidno, da je bilo parkirišče predvideno za vse objekte, in sicer na severni strani na parc. št. 513 in 512, sedaj 513/3, 513/18, 512/12, 512/18. - Lokacijsko dovoljenje št. ... z dne 19. 3. 1975(4), ki je bilo izdano še pred sklenitvijo Pogodbe-1976, je bilo izdano za zunanjo ureditev območja poslovnih objektov z ureditvijo parkirišča severno od objektov ter za ureditev dela severne in južne glavne vmesne pešpoti z vmesno povezavo, vključuje tudi nepremičnini parc. št. 513/3 in 513/6, obe k. o. ... (v nadaljevanju sporni zemljišči).

- V skladu s prostorskimi (urbanističnimi) načrti, veljavnimi v času sklenitve Pogodbe-1976, sta bili sporni zemljišči urejeni z namenom normalne uporabe že zgrajenih poslovnih objektov.

- Sporni zemljišči sta v skupni redni rabi objekta tožeče stranke in še štirih drugih poslovnih objektov. Parkirišče in zelenico je na podlagi ureditvenih predpisov zgradila tožeča stranka, ki parkirišče tudi upravlja ter v dogovoru z drugimi uporabniki koristi 22 od 127 parkirnih mest. - Prva toženka je 4. 3. 2009 s prodajno pogodbo v obliki notarskega zapisa SV 431/09 (v nadaljevanju Prodajna pogodba-2009) drugi toženki prodala nepremičnini parc. št. 513/3, v naravi parkirišče v izmeri 1356 m2 in parc. št. 513/6, v naravi zelenica v izmeri 292 m2,, obe k. o. ... (sporni zemljišči). Ob sklenitvi Prodajne pogodbe-2009 je bila pri spornih zemljiščih v zemljiški knjigi vpisana družbena lastnina v uporabi Občine Ljubljana ..., ob izdaji sodbe sodišča prve stopnje pa lastninska pravica v korist druge toženke.

Revizijski razlogi Revidentka sodišču druge stopnje očita, da je zmoten zaključek, da sporne nepremičnine predstavljajo funkcionalna zemljišča, saj ni razumnih razlogov, da bi bilo funkcionalno zemljišče še enkrat večje od stavbišča. Sporni nepremičnini močno presegata obseg funkcionalnega zemljišča ter nista nujni za funkcioniranje zemljišča. Meni, da izdano gradbeno in uporabno dovoljenje za odločitev v tem sporu nista relevantni, saj se gradbeno dovoljenje ne nanaša na sporni zemljišči, pač pa na objekt tožeče stranke. Razlogi sodbe Vrhovnega sodišča II Ips 553/2002 so v izpodbijani sodbi izvzeti iz konteksta. Prva toženka spornih zemljišč tožeči stranki ni dala v uporabo ter v zvezi s tem ni izdala nobene odločbe. Odločitev višjega sodišča je po mnenju revidentke v nasprotju z listinami v spisu, napačen pa je tudi zaključek, da je treba upoštevati načrtovani delilni načrt dejanskega stanja funkcionalnega zemljišča. Tožeča stranka prihaja v nasprotje sama s seboj, ko najprej trdi, da je sporne nepremičnine pridobila na podlagi Pogodbe-1976, po drugi strani pa zatrjuje, da je promet s funkcionalnimi zemljišči prepovedan. Izpodbijana odločitev po mnenju revidentke nasprotuje tudi učinkom javne dražbe, saj je bil kupec dobroveren, tožeča stranka pa postopku javne dražbe ni ugovarjala. Postopku pred sodiščem druge stopnje revidentka očita še, da je obremenjen s kršitvami pravdnega postopka, in sicer s kršitvijo iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, s kršitvijo razpravnega načela ter s kršitvama 347. in 351. člena ZPP.

Presoja utemeljenosti revizije

7. Revizija ni utemeljena.

Glede kršitev materialnega prava

8. V obravnavanem sporu tožeča stranka tezo o ničnosti prodajne pogodbe, sklenjene med prvo in drugo toženko, utemeljuje z dvema razlogoma: (1.) z nasprotovanjem načelu vestnosti in poštenja zaradi dvojne prodaje spornih nepremičnin (prvi odstavek 86. člena Obligacijskega zakonika, OZ) in (2.) z nedopustnostjo predmeta pogodbe (35. člen OZ), ker sporne nepremičnine predstavljajo skupno funkcionalno zemljišče. Vsak od teh razlogov je lahko samostojen razlog za ničnost pogodbe, vendar pa se izpodbijana sodba v svojih razlogih pravilno primarno opredeli do zatrjevanj, navedenih v drugi točki. Funkcionalno zemljišče se je namreč vedno lahko prenašalo le skupaj s stavbo in ni bilo v samostojnem pravnem prometu. Tako razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem ni bilo dopustno, pogodba s takšnim predmetom pa je bila nična (prej 42. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, sedaj 35. člen OZ) ne glede na morebitno dobrovernost pridobitelja. Dobra vera bi bila tako relevantna le v primeru dvakratne prodaje zemljišča, ki ne bi imelo statusa funkcionalnega zemljišča.(5) Vpis v zemljiško knjigo v sistemu družbene lastnine ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev pravice uporabe,(6) zato je treba v vsakem primeru posebej ugotoviti, kdo je dejansko imel ob uveljavitvi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL) pravico uporabe na spornih nepremičninah. Za določitev imetnika pravice uporabe pa je pomemben prav pojem funkcionalnega zemljišča. 9. Pojem funkcionalnega zemljišča je najprej opredelil Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (v nadaljevanju ZUN) v tretjem odstavku 46. člena kot stavbno zemljišče, potrebno za redno rabo objekta, stoječega na stavbišču, kasneje pa Stanovanjski zakon v 9. členu (to so zemljišča, kot na primer dostopne poti, dovozi, parkirni prostori, prostori za smetnjake, prostori za igro, počitek in podobno). Pri funkcionalnem zemljišču gre za raztegljivo, nedorečeno, a vendar določljivo kategorijo. Vprašanje, ali ima sporno zemljišče takšen status, je pravno in ne dejansko vprašanje ter je v obravnavanem sporu predhodno vprašanje. Sodišče druge stopnje je v izpodbijani sodbi zavzelo stališče, da za odločitev o tem, ali sporne parcele predstavljajo funkcionalno zemljišče, niso relevantna določila Pogodbe-1976, pač pa predpisi, veljavni v času, ko naj bi tožeča stranka pridobila pravico do uporabe na teh zemljiščih.

10. Pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da je za določitev obsega pravice uporabe (funkcionalnega zemljišča) za objekte, ki se gradijo, ob pravni podlagi, s katero se prenese pravica uporabe stavbnega zemljišča za gradnjo, treba upoštevati (še) prostorske izvedbene akte.(7) O tem se je večkrat izreklo tudi Vrhovno sodišče.(8) Takšno logiko potrjuje tudi danes veljavni Zakon o graditvi objektov (ZGO-1), ki v prvem odstavku 216. členu določa: „Če obstoječi objekt, zgrajen na podlagi dosedanjih predpisov, še nima določene gradbene parcele, pred dnem uveljavitve tega zakona pa zahteva za določitev funkcionalnega zemljišča tudi še ni bila vložena, se na zahtevo njegovega lastnika gradbena parcela lahko določi v skladu z načrtom gradbenih parcel iz lokacijskega načrta oziroma v skladu s pogoji, ki jih v zvezi z velikostjo gradbenih parcel določa prostorski red.“ Tako je glede na zgoraj povzeto ugotovljeno dejansko stanje materialnopravni zaključek izpodbijane sodbe pravilen.

11. Neutemeljeni in povsem nekonkretizirani so očitki revidentke o tem, da je odločitev sodišča materialnopravno zmotna, češ da obseg spornih zemljišč močno presega obseg stavbišča tožeče stranke. Revidentka v okviru teh razlogov sicer podaja določena pravna naziranja, a pri tem spregleda (in ne izpodbija teze), da odločitev sodišča druge stopnje temelji zlasti na dejstvu, da sporno zemljišče uporabljajo lastniki petih poslovnih objektov, zaradi česar ga je sodišče druge stopnje pravilno klasificiralo kot skupno funkcionalno zemljišče (glej drugi odstavek 9. člena SZ-1). Zaradi navedenega je neutemeljeno tudi revidentkino sklicevanje na odstop od sodne prakse v sodbi II Ips 250/2007 z dne 18. 3. 2010, saj ne gre za primerljivo zadevo. V konkretnem primeru je namreč iz prostorskih aktov jasno mogoče razbrati, da sporni nepremičnini predstavljata funkcionalno zemljišče, ob tem pa tudi iz Pogodbe-1976 izhaja, da je bila pravni prednici prve toženke tudi za sporna zemljišča plačana odškodnina ter da je bila v skladu z 8. členom Pogodbe-1976 predvidena izdelava delilnega načrta za funkcionalno zemljišče. 12. Glede na razloge sodbe se tako za nepomembne izkažejo revizijski očitki, ki se nanašajo na (izvirno) pridobitev lastninske pravice druge toženke v postopku javne dražbe. Kupec je nepremičnino resda kupil na javni dražbi, vendar pa to ne pomeni, da je zaradi načina prodaje in njenih učinkov mogoče preseči kogentne prepovedi (samostojnega) prometa s funkcionalnimi zemljišči. Stranki, ki izjavita voljo za sklenitev določenega pravnega posla, morata ob izpolnjenosti splošnih predpostavk za veljavnost posla upoštevati tudi, da mora biti predmet izpolnitvenega ravnanja dopusten (tako drugi odstavek 34. člena OZ). Slednji pa je nedopusten, če ga prepoveduje kogentno pravilo, določeno z ustavo ali drugim predpisom (37. člen OZ). Med te sodijo zlasti predpisi, ki (vsakomur) prepovedujejo pravni promet z določeno stvarjo oziroma določajo, da je stvar zunaj pravnega prometa. Pogodbo z nedopustnim predmetom izpolnitve zadenejo sankcije ničnosti in to ne glede na to, na kakšen način je bila sklenjena, saj ima nično določilo o bistvenem elementu pogodbe (predmetu izpolnitve) za posledico ničnost pogodbe v celoti.

Glede procesnih kršitev

13. Pavšalna in nekonkretizirana so revidentkina zatrjevanja kršitev iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, zato se revizijsko sodišče do njih ne more opredeliti. Nekoliko nejasni pa so revidentkini očitki kršitve razpravnega načela, storjene s tem, ko naj bi sodišče odločalo v nasprotju s trditveno podlago. Pravnomočna odločitev sodišča druge stopnje namreč ne temelji na klasifikaciji spornih zemljišč kot javnem dobrem,(9) pač pa je odločilno pravno dejstvo pravnomočne sodbe materialnopravni zaključek, da gre pri spornih zemljiščih za skupno funkcionalno zemljišče. Trditveno podlago za takšno odločitev sodišča je tožeča stranka podala že v tožbi (in tudi kasneje v nadaljnjih pripravljalnih vlogah), zato kršitev iz prvega odstavka 7. člena ZPP nikakor ni podana.

14. V zvezi z zatrjevano kršitvijo 347. in 351. člena ZPP in posledično kršitvijo pravice stranke do izjave v postopku revidentka sodišču druge stopnje očita kršitev načela kontradiktornosti, sodbo sodišča druge stopnje pa označi kot sodbo presenečenja. Vrhovno sodišče ugotavlja, da so očitki revidentke neutemeljeni. Presoja sodišča druge stopnje je bila namreč v konkretni zadevi omejena le na preizkus pravilne uporabe prava na popolno ugotovljeno dejansko stanje, zato je bila seja v obravnavani zadevi primerna oblika odločanja. Pritožbeno sodišče je bilo v razmerju do dokaznega gradiva v enakem položaju kot sodišče prve stopnje, saj dejstva, ki se nanašajo na pomen projektne dokumentacije, niso bila prerekana. Smisel pritožbene obravnave je (tudi) v spoštovanju načela neposrednosti. Tožeča stranka se je na projektno dokumentacijo, ki naj bi bila eden od dokazov, da gre za funkcionalna zemljišča, sklicevala že v svoji pripravljalni vlogi z dne 2. 6. 2010 (list. št. 57), vendar pa prva toženka (v svoji drugi pripravljalni vlogi) teh navedb tožeče stranke sploh ni komentirala. Tožeča stranka je na vlogo projektne dokumentacije pri odločitvi o obravnavani zadevi opozorila tudi še na prvem naroku za glavno obravnavo, vendar pa je prva toženka to ponovno ignorirala. Teza o afirmativni litiskontestaciji predpostavlja izjavno breme pravdnih strank, to pa je v tem, da se mora vsaka stranka (substancirano, obrazloženo) izjaviti o navedbah in predlaganih dokazih nasprotne stranke (prvi odstavek 286. člena ZPP). Prva toženka v reviziji sicer navaja, da je dejstva, na katera se je sklicevala tožeča stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje ter katera se sodišču prve stopnje niso zdela odločilna, pa jih je sodišče druge stopnje vzelo v podlago sodbe, prerekala, vendar pa Vrhovno sodišče te teze (glede na podatke v spisu) ne more sprejeti. Kršitve pravice do izjave in posledično kršitve načela kontradiktornosti pred sodišče druge stopnje torej prva toženka ne more uveljavljati, saj je imela v postopku pred sodiščem prve stopnje zadosti priložnosti, da se izjavi o navedbah in predloženih dokazih nasprotne stranke, ki so podlaga za izrek izpodbijane sodbe. Ker tega ni storila, je s tem v zvezi prekludirana.

15. Glede na vse zgoraj navedeno je mogoče zaključiti, da je prodajna pogodba, sklenjena med prvo toženko in drugo toženko, nična. Ugotovljeno je, da imata sporni nepremičnini status funkcionalnega zemljišča, samostojno razpolaganje s funkcionalnim zemljiščem pa ni (bilo) dopustno, zato je pogodba s takšnim predmetom nična (35. člen OZ), in sicer ne glede na morebitno dobrovernost pridobitelja. Ker torej uveljavljeni revizijski razlogi niso podani, je revizijsko sodišče revizijo prve toženke kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

Odločitev o stroških

16. V skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločilo tudi o stroških, ki so nastali v revizijskem postopku. Ker prva toženka z revizijo ni uspela, v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama krije stroške revizijskega postopka (III. točka izreka), medtem ko je tožeči stranki dolžna povrniti njene stroške revizijskega postopka (IV. točka izreka). Ti so odmerjeni v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi (ZOdvT) in znašajo 4.839,00 EUR (3.950,00 EUR za nagrado za postopek z revizijo po tar. št. 3300, 20,00 EUR za materialne stroške po tar. št. 6002 ter 869,00 EUR za 22 % DDV).

(1) Razlog za obnovo postopka se je nanašal le na postopek pred višjim sodiščem (401. člen ZPP).

(2) Občina je za razpolaganje z zemljišči pooblastila družbo „S.“.

(3) Objekt tožeče stranke z naslovom Ulica 6 je eden od petih stolpičev v zazidalnem otoku A. v k. o. ..., za katere je dostop in parkiranje urejeno na spornih zemljiščih. Ostali objekti so še: Ulica 7 – D., Ulica 9 in Ulica 1 – E., Ulica 3 – F., sedaj druga toženka.

(4) Izdano je bilo „S.“ s strani pravnega prednika prve toženke – Oddelka za urbanizem in gradbene zadeve SO Lj. ...).

(5) Tako sodba in sklep VS RS II Ips 364/2009 z dne 27. 5. 2013. (6) Sklep II Ips 634/2007 z dne 1. 7. 2010. (7) Glej Juhart, dr. Miha (2008) Funkcionalno zemljišče skozi čas in predpise. Pravna praksa - 2008, št. 3, str. 22. (8) Glej odločbe VS RS: II Ips 259/2008 z dne 15. 3. 2012, II Ips 724/2008 z dne 19. 1. 2012 in II Ips 634/2007 z dne 1. 7. 2010. (9) Odločitve sodišča prve stopnje, da sporne nepremičnine ne predstavljajo javnega dobrega, tožeča stranka niti ni pritožbeno izpodbijala!