UPRS Sodba II U 201/2023-30
Datum: 2024-06-21T02:00:00.000+02:00
ecli: ECLI:SI:UPRS:2024:II.U.201.2023.30
sodisce: Upravno sodišče
oddelek: Upravni oddelek
podrocje: KMETIJSKA ZEMLJIŠČA
institut: odobritev pravnega posla - predkupni upravičenec - vrstni red predkupnih upravičencev - paketna prodaja - kmetijska zemljišča - kmetijska in gozdna zemljišča - sklenitev pogodbe - bistvene sestavine pogodbe

## Jedro

V primeru, če delež kmetijskih zemljišč pri prodaji sklopa zemljiških parcel, od katerih so nekatera po namenski rabi kmetijske, druge pa gozdne, predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine, se pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ZKZ, kar pomeni, da je posledično izključeno uveljavljanje predkupne pravice po ZG, četudi se v postopku izkaže, da predkupnih upravičencev po ZKZ ni.

## Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške postopka.

III. Tožeča stranka je dolžna stranki z interesom A., d.o.o. povrniti stroške v višini 1.338,10 EUR v roku 15 dni od prejema te sodbe, po preteku tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti do plačila.

IV. V presežku se zahteva stranke z interesom A., d.o.o. za povrnitev stroškov postopka zavrne.

## Obrazložitev

_Potek upiavnega postopka_

1. Upravna enota Ptuj je s sklepom in odločbo št. 330-1626/2022-6237-52 z dne 30. 3. 2023 sklenila, da se zahtevki strank A., d.o.o., B. B. in C. C. za odobritev pravnega posla za nakup nepremičnin s parc. št. 477/11 in 477/12, obe k. o. ..., v delu, v katerem se navedeni nepremičnini nahajata v območju stavbnih zemljišč, zavržejo. Nadalje je odločila, da se odobri pravni posel, ki sta ga na podlagi izjave o sprejemu ponudbe sklenila Č. Č., kot prodajalka, in A., d.o.o. (v nadaljevanju: A., d.o.o.), kot kupec, ki za kupnino 250.000,00 EUR pridobiva lastninsko pravico na nepremičninah s parc. št. 477/4, 477/11 in 477/12, vse k. o. ..., do celote (1/1; 1. točka izreka odločbe). Upravni organ je zavrnil zahtevo tožnika za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskimi zemljišči za navedena zemljišča (2. točka izreka odločbe) in tudi zahtevo C. C. za ista zemljišča (3. točka izreka odločbe). Odločil je še, da se s to odločbo nadomesti odločba Upravne enote Ptuj št. 330-1626/2022-6237-23 z dne 7. 10. 2022 (4. točka izreka odločbe), in da se zahtevek za povrnitev stroškov postopka tožeče stranke zavrne (5. točka izreka odločbe).

2. Iz obrazložitve izpodbijanega sklepa in odločbe izhaja, da je tožnik v vlogi za odobritev pravnega posla uveljavljal predkupno pravico po Zakonu o gozdovih (v nadaljevanju: ZG), in sicer kot drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja. Upravni organ je po vpogledu v lokacijsko informacijo ugotovil, da se nepremičnine, ki so predmet pravnega posla, nahajajo deloma v območju gozdnih zemljišč (parc. št. 477/4), deloma v območju kmetijskih zemljišč (parc. št. 477/11 (del) in 477/12 (del) ter deloma v območju stavbnih zemljišč (parc. št. 477/11 (del) in 477/12 (del). V konkretnem primeru delež kmetijske namenske rabe predstavlja več kot 20% skupne površine (kmetijske in gozdne namenske rabe), pri čemer je upravni organ zavzel stališče, da določba 23.a člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) pomeni izključno uporabo ZKZ, in da torej ni podlage za subsidiarno uporabo določil ZG.

3. Po izvedenem postopku je nato upravni organ ugotovil, da nobeden od vlagateljev vloge za odobritev pravnega posla (t. j. tožnik, C. C. in A., d.o.o.), na podlagi prvega in drugega odstavka 23. člena ZKZ, ne izpolnjuje pogojev za uveljavljanje katerekoli predkupne pravice, zato je, skladno s 3. točko drugega odstavka 23. člena ZKZ, prepustil izbiro kupca prodajalki. Slednja je za kupca nepremičnin, ki so predmet pravnega posla, izbrala družbo A., d.o.o. 4. Zoper prvostopenjsko odločbo je tožeča stranka vložila pritožbo, kateri je Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, z odločbo številka 33008-169/2023/2 z dne 26. 6. 2023, delno ugodilo in točko 4 izpodbijane odločbe odpravilo (1. točka izreka) ter odločilo, da vsaka stranka trpi svoje stroške postopka (2. točka izreka).

5. Drugostopenjski organ pritrjuje stališču prvostopenjskega organa, da se v primeru t. i. "paketne prodaje" po 23.a členu ZKZ glede uveljavljanja predkupne pravice uporabljajo (zgolj) določila ZKZ, v zvezi s sklicevanjem tožeče stranke na sodbo Vrhovnega sodišča X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 pa pojasnjuje, da je bila navedena odločitev sprejeta v času, ko to vprašanje še ni bilo zakonsko urejeno in je še predstavljalo zakonsko praznino.

6. Glede pripomb tožnika v zvezi s sklenitvijo pogodbe med prodajalko Č. Č. in kupcem A., d.o.o. drugostopenjski organ pojasnjuje, da je Upravna enota Ptuj pravilno podučila prodajalko, da lahko ponudbo iz razloga, ker ni bil ugotovljen in določen predkupni upravičenec, tudi umakne, česar ni storila, temveč je nasprotno izjavila, da je bila ara s strani izbranega kupca že plačana. Drugostopenjski organ tudi pojasnjuje, da neizpolnjevanje prodajalkinih zahtev iz izjave o izbiri kupca oziroma presoja zadeve z vidika civilnopravnih predpisov, zagotovo ni stvar upravnega postopka. V zvezi z zatrjevanimi procesnimi kršitvami, ki jih je tožnik uveljavljal v pritožbi, pa drugostopenjski organ še pojasnjuje, da so vse navedbe o tem, da izjava prodajalke o izbiri kupca ni bila poslana tožniku v izjasnitev z možnostjo podaje pripomb, neutemeljene in celo protispisne.1 _Tožbene navedbe_

7. Tožnik vlaga tožbo v upravnem sporu, v kateri navaja, da je bil sprejem novele ZKZ-G posledica sodne prakse, ki jo je oblikovalo Vrhovno sodišče RS s sodbo X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020. V navedeni sodbi je Vrhovno sodišče RS poudarilo, da pri odobritvi pravnega posla kmetijskih in gozdnih zemljišč ni mogoče izhajati iz pretežnostnega načela, saj zakonodajalec za tak primer ni vzpostavil zavezujočega vrstnega reda uporabe obeh ZKZ in ZG. Zaradi takšne ureditve so se lahko prodajalci kmetijskih in gozdnih zemljišč znašli v nevzdržnem položaju, ko se sklenjeni posel ni mogel odobriti, ker je eden od akceptantov uveljavljal najmočnejše predkupno upravičenje po enem od teh zakonov, drugi pa po drugem, s čimer je bilo nedopustno poseženo v ustavni pravici do enakega varstva pravic in do zasebne lastnine, saj je veljavna ureditev v določenih okoliščinah nasploh onemogočala prodajo. Zakonodajalec se je nato odločil, da je za državo pomembnejši promet s kmetijskimi zemljišči, zato je za primer, kot je predmetni, določil, da se pri uveljavljanju predkupne pravice uporablja ZKZ, kar pa ne pomeni, da se predkupna upravičenja po drugih zakonih ne upoštevajo, če se predkupna upravičenja po ZKZ ne.

8. V kolikor bi zakonodajalec hotel, da se v primeru takšne konkurence uporabljajo izključno določila ZKZ, bi po mnenju tožnika določil drugače, in sicer, da se določila ZG oziroma morebitnih drugih specialnih zakonov ne uporabljajo. S predmetno ubeseditvijo tudi ne more biti dvoma o njegovem namenu, da se, poleg kmetijskih, vnaprej ščitijo tudi gozdna zemljišča, oziroma, da če nihče ne uveljavlja predkupnih upravičenj po ZKZ oziroma niso priznana, se upoštevajo predkupna upravičenja po ZG oziroma drugem specialnem zakonu. O drugačni zakonodajalčevi volji bi bilo mogoče razmišljati le v primeru, ko bi se istočasno spremenil tudi ZG in to tako, da se v primeru, ko bi bil le del zemljišča po namenu gozd, del pa kaj drugega (npr. stavbno zemljišče), določila o predkupnih upravičenjih po tem zakonu ne bi upoštevala. A česa takega zakonodajalec ni storil, tudi če gre za skrajno neznatni del zemljišča neke parcele, ki ima gozdno namensko rabo, se predkupna upravičenja po ZG upoštevajo enako, kot bi bila celotna površina gozdna. To potrjuje, da zakonodajalec namerava še najprej v nespremenjeni meri bdeti tudi nad prometom gozdnih zemljišč in ščititi gozdove s tem, da podeljuje predkupno upravičenje drugim lastnikom gozdov.

9. Tožnik nadalje navaja, da v kolikor bi bilo pravilno materialnopravno gledanje na položaj, kot je konkretni, v danem primeru po sili zakona ni prišlo do sklenitve nobenega pravnega posla. Pri tem opozarja na zadnji odstavek 22. člena ZKZ, ki izrecno zahteva, da se pred odobritvijo predloži sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, določilo, da tega ni treba storiti, pa se nanaša le na primere, ko je bila pogodba sklenjena po samem zakonu, ker je prodajno pogodbo akceptiral vsaj en predkupni upravičenec. Glede na predpisano pisno obliko po določilih tega zakona in ostalih pa morebitna ustna pogodba o nepremičninah nima učinka. V konkretnem primeru ni prišlo do sklenitve kupoprodajne pogodbe med prodajalko in družbo A., d.o.o. niti po tem, ko sta bila oba seznanjena s stališčem prvostopenjskega organa o neobstoju predkupnega upravičenja katerega od akceptantov ponudbe, in to kljub jasnim opozorilom organa in tožnika. Prodajalka in navedena družba sta soglasni, da nista dosegli soglasja volje glede tega posla, in da tudi listina o poslu ni bila pripravljena. Kot je edino mogoče razumeti prodajalko, takšne listine ne bo podpisala zato, ker ji družba A., d.o.o. do 30. 12. 2022 ni plačala kupnine, kot je zahtevala v izjavi o izbiri kupca, ki posledično ne prinaša nikakršnih posledic, in kot je edino mogoče razumeti družbo A., d.o.o., naj bi bila sama pripravljena skleniti kupoprodajno pogodbo s prodajalko komaj po izdaji odločbe o odobritvi pravnega posla, kar se izkaže kot netočno, saj je bila odločba o odobritvi pravnega posla izdana že oktobra 2022, kupne pogodbe pa nista sklenila niti po izdaji izpodbijane odločbe niti ne po dokončnosti.

10. Tožnik še navaja, da je po njegovem mnenju neutemeljeno sklicevanje na sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 587/2022, pri čemer izpostavlja, da je ključno vprašanje o tem, ali je bila kupoprodajna pogodba med prodajalko in družbo A., d.o.o. sploh sklenjena. Če ni bila, namreč ni česa odobriti, zato se je prvostopenjski organ o tem dolžan izreči, bodisi tako, da to predhodno vprašanje reši sam, bodisi da počaka na tozadevno sodno odločbo. Ker na ta njegova pravno pomembna opozorila nista odgovorila ne prvostopenjski ne drugostopenjski organ, je bilo nedopustno poseženo v njegovo pravico do enakega varstva pravic. Kot je bilo poudarjeno že v pritožbi, bi moral prvostopenjski organ zahtevo družbe A., d.o.o. za odobritev pravnega posla v primeru, ko se uveljavljeno tožnikovo predkupno upravičenje ne bi smelo upoštevati, zavreči. V primeru, ko bi bilo šteti, da predložitev listine o sklenjeni pogodbi ni bila potrebna, četudi naj nihče od akceptantov prodajne ponudbe ne bi uveljavil upoštevne predkupne pravice, pa še opozarja, da je bila prodajalkina izjava o izbiri družbe A., d.o.o., kot kupca, dana z izrecnim pridržkom, torej da pristane na skrajni rok plačila 30. 12. 2022. Ker se ta pogoj očitno ni uresničil, izjava o izbiri v nobenem primeru ne more imeti kakršnegakoli učinka, poleg tega pa je očitno, da kupoprodajna pogodba med njima ni bila sklenjena vse do vložitve tožbe.

11. Po stališču tožnika se torej ZG uporablja v primeru, ko nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice po ZKZ, pri tem pa ne gre za neko subsidiarno rabo, o kateri govorijo razlogi izpodbijane odločbe. Ker je le tožnik predkupni upravičenec po ZG, bi zato moral biti odobren pravni posel, ki ga je po samem zakonu sklenil s prodajalko.

12. Tožnik tako predlaga, da se izpodbijani sklep odpravi v delu, ki se nanaša na njegovo zahtevo za odobritev pravnega posla, izpodbijana odločba pa se odpravi v 1., 2. in 5. točki. Predlaga tudi povrnitev stroškov postopka, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

_Navedbe tožene stranke_

13. Tožena stranka je sodišču predložila upravni spis, v odgovoru na tožbo pa navaja zgolj, da prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, kot so že navedeni v obrazložitvi prvostopenjske in drugostopenjske odločbe. Predlaga, da sodišče tožbo, kot neutemeljeno, zavrne.

_Navedbe strank z interesom_

14. V skladu z drugim odstavkom 19. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju: ZUS-1) je sodišče tožbo vročilo v odgovor strankam z interesom Č. Č., družbi A., d.o.o. in C. C. (slednji odgovora na tožbo ni podal).

15. Stranka z interesom Č. Č. v odgovoru na tožbo pojasnjuje, da s tožnikom ni podpisala nobene kupoprodajne pogodbe, je pa podpisala predpogodbo s stranko A., d.o.o., kateri želi prodati nepremičnine in s strani katere je prejela aro. Navaja, da se prodaja oziroma nakup nepremičnin vleče, saj se tožnik pritožuje zoper vsako odločbo in ne odstopi, kljub temu, da mu je ponudila finančno poravnavo, a je želel več. Poudarja, da želi prodati zemljišči družbi A., d.o.o. 16. Stranka z interesom A., d.o.o. v odgovoru na tožbo navaja, da iz zakonske dikcije 23.a člena ZKZ jasno izhaja namen zakonodajalca glede uporabe določb o predkupnih upravičencih, pri čemer iz zakonske določbe v ničemer ne izhaja možnost subsidiarne rabe ZG v primerih, ko po ZKZ nobena izmed strank ni predkupni upravičenec. Meni, da je zakonodajalec s spremembo zakona in izrecnim zapisom glede uporabe ZKZ pri ugotavljanju predkupnih upravičencev želel doseči izključno uporabo ZKZ v primeru izpolnitve pogoja 20% skupne površine kmetijskih zemljišč. Da je bil to namen zakonodajalca, izhaja tudi iz dejstva, da je slednji predvidel zgolj eno izjemo od splošnega pravila, in sicer v primerih, ko ima Republika Slovenija predkupno pravico po posebnem zakonu. Sodna praksa, na katero se sklicuje tožeča stranka, pa je zastarela in tako ni uporabljiva v konkretnem primeru, saj je v vmesnem času prišlo do spremembe zakonodaje.

17. Stranka z interesom A., d.o.o. se sklicuje tudi na razlago Ministrstva za gozdarstvo, kmetijstvo in prehrano, vezano na spremembe zakona in sprejetje novele ZKZ-G, ki med drugim izpostavi, da se z novim 23.a členom ZKZ na novo ureja prodaja zemljišč, ki imajo mešano rabo (kmetijska in gozdna raba). Ta določa, da se pri prodaji zemljiških parcel, ko se kot celota prodaja več zemljiških parcel skupaj, od katerih so nekatere po namenski rabi kmetijske, druge pa gozdne, in delež kmetijske namenske rabe predstavlja vsaj 20% skupne površine, pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ZKZ, z eno izjemo, in sicer v primeru, ko ima Republika Slovenije predkupno pravico po posebnem zakonu.

18. Stranka z interesom A., d.o.o. še poudarja, da sta s prodajalko Č. Č. dosegla soglasje volje, prav tako sta dogovorila vse bistvene sestavine kupoprodajne pogodbe. Ravno zaradi neutemeljenega in za nasprotnega udeleženca povsem nerazumljivega ravnanja tožnika, pa do realizacije samega posla še ni prišlo. Opozarja tudi, da zadnji odstavek 22. člena ZKZ prav v ničemer ne govori o nujni predložitvi sklenjene pogodbe o pravnem poslu.

_Druge navedbe_

19. Tožnik v prvi pripravljalni vlogi navaja, da odgovora na tožbo strank z interesom potrjujeta tožbene navedbe, da kupoprodajne pogodbe za obravnavano nepremičnino sploh nista sklenili, s čimer je dodatno potrjeno tudi to, da soglasja o bistvenih elementih kupoprodajne pogodbe nista dosegli. Posledično je bilo upravno odločanje o neobstoječem poslu nezakonito. Predmetni upravni spor sam po sebi seveda ne more biti ovira, da stranki z interesom ne bi izpolnili svojih pogodbenih obveznosti, če bi kupoprodajno pogodbo oziroma predpogodbo res sklenili, nerealizacija, ki jo izpostavlja družba A., d.o.o., pa je posledica neobstoja pravnega posla in ne kakšnih zunanjih zadržkov oziroma ovir.

_Prednostno odločanje po drugem odstavku 13.a člena Zakona o sodiščih (ZS)_

20. Stranka z interesom Č. Č. je tako v odgovoru na tožbo kot tudi v vlogah, poslanih 11. 1. 2024 in 16. 4. 2024, zaprosila za prednostno in čim prejšnjo obravnavo zadeve. V vlogi z dne 16. 4. 2024 je obenem tudi pojasnila, da je bila parcela št. 477/12, k. o. ..., na osnovi sklepa o uvedbi komasacijskega postopka Občine Kidričevo zajeta v komasacijski sklad, o izvzemu navedene parcele iz komasacijskega območja pa še ni bilo pravnomočno odločeno. Glede na vrsto, naravo in pomen zadeve je tako sodišče, na podlagi 13.a člena ZS, zadevo obravnavalo prednostno.

**K I. točki izreka sodbe:**

21. Tožba ni utemeljena.

22. Med strankami ni sporno, da se nepremičnine, ki so predmet pravnega posla, nahajajo deloma v območju gozdnih zemljišč, deloma v območju kmetijskih zemljišč ter deloma v območju stavbnih zemljišč, in da delež kmetijske namenske rabe na predmetnih nepremičninah predstavlja več kot 20% skupne površine. Sporna pa je razlaga drugega odstavka 23.a člena ZKZ oziroma vprašanje, ali lahko tožnik, glede na dejstvo, da v obravnavani zadevi ni bilo ugotovljenih predkupnih upravičencev po ZKZ, uveljavlja status predkupnega upravičenca po določbah ZG.

23. Skladno z drugim odstavkom 23.a člena ZKZ se v primeru, če se kot celota prodaja več zemljiških parcel skupaj, od katerih so nekatere po namenski rabi kmetijske druge pa gozdne, in delež kmetijske namenske rabe predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine, pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ta zakon, razen če ima Republika Slovenija predkupno pravico po posebnem zakonu.

24. Citirana določba 23.a člena ZKZ je bila dodana z novelo ZKZ-G in se uporablja od 13. 4. 2022. Pri tem je pritrditi tožbenim navedbam, da je bil sprejem navedene odločbe posledica sprejema stališča Vrhovnega sodišča RS, ki je v sodbi X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 odločilo, da je treba pri odločanju o odobritvi pravnega posla "paketne" prodaje oba zakona (ZKZ in ZG) uporabiti sočasno. Ker bi takšno stališče Vrhovnega sodišča RS, ki ni upoštevalo v dotedanji praksi uveljavljenega pretežnostnega načela pri prodaji sklopa kmetijskih zemljišč, povzročilo veliko pravno oviro za promet teh zemljišč, je bil nov 23.a člen ZKZ namenjen prav jasni ureditvi prodaje (med drugim tudi) sklopa zemljiških parcel, od katerih so nekatere po namenski rabi kmetijske, druge pa gozdne. Če se torej kot celota prodaja več kmetijskih in gozdnih zemljišč skupaj, ter delež kmetijskih zemljišč predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine, se pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ZKZ, sicer pa ZG2. Takšna razlaga izhaja tudi iz Poročevalca k noveli ZKZ-G (EPA 2296/VIII). Povedano drugače, ZG se torej uporablja (le) v primeru, če delež kmetijskih zemljišč ne predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine, za kar pa v obravnavanem primeru ne gre.

25. Navedeno po presoji sodišča pomeni, da se v primeru, če delež kmetijskih zemljišč predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine (kar v predmetni zadevi med strankami ni sporno), pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ZKZ, kar pomeni, da je posledično izključeno uveljavljanje predkupne pravice po ZG, četudi se v postopku izkaže, da predkupnih upravičencev po ZKZ ni. Skladno s četrtim odstavkom 23. člena ZKZ lahko namreč v takem primeru prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom tega zakona, saj je tako predviden način prodaje, če ni predkupnih upravičencev in torej ni določeno, da se v takšnem primeru uporabi ZG.

26. Med strankami je sporno tudi vprašanje, ali je bila sklenjena pogodba med prodajalko Č. Č. in družbo A., d.o.o., kot kupcem, ki ga je, na podlagi četrtega odstavka 23. člena ZKZ, izbrala prodajalka, pri čemer je slednja v izjavi o izbiri kupca z dne 20. 9. 2022 navedla, da po pravnomočnosti odločbe o odobritvi pravnega posla, po podpisu kupoprodajne pogodbe s kupcem, želi, da se izvede plačilo kupnine v enkratnem znesku, zmanjšano za aro, celotna kupnina pa mora biti nakazana do skrajnega roka - do 30. 12. 2022. V posledici takšne izjave tožnik meni, da pogodba ni bila veljavno sklenjena, saj se navedeni pogoj ni uresničil, pri čemer dejstvo, da kupnina v navedenem roku ni bila plačana, med strankami ni sporno.

27. Skladno s 15. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) se šteje, da je pogodba sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah. Bistveni sestavini prodajne pogodbe sta predmet prodaje in cena zanj (435. člen OZ). Tožnik je sicer zatrjeval, da naj bi iz izjave prodajalke Č. Č. izhajalo, da je rok za plačilo kupnine do 30. 12. 2022 bistvena sestavina pogodbe in da, ob odsotnosti izvršitve celotnega plačila oziroma nepredložitve pisne pogodbe, le-ta ni bila veljavno sklenjena, vendar pa je prodajalka Č. Č. v pisni izjavi z dne 20. 9. 2022 nedvoumno izrazila svojo voljo, da želi obravnavani nepremičnini prodati družbi A., d.o.o., kar pomeni, da sta stranki dosegli soglasje volj glede bistvenih sestavin pogodbe, t. j. predmeta prodaje in cene zanj, prodajalka pa od svoje izjave ni odstopila niti po izteku predvidenega roka za plačilo kupnine3. Prav tako med strankami ni sporno dejstvo (tega dejstva tožnik ni prerekal), da je družba A., d.o.o. prodajalki Č. Č. izročila aro, pri čemer se šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno kaj drugega (64. člen OZ). Sodišče pa pri tem tudi pritrjuje stališču upravnega organa, da se pri odločanju o odobritvi pravnega posla ni dolžan opredeljevati do obligacijskopravnih vidikov zadeve, saj se pri prodaji kmetijskih zemljišč ravno zaradi svoje specifičnosti in zaščite te vrste zemljišč, uporablja ZKZ.

28. Upoštevajoč vse navedeno sodišče zaključuje, da so bile pri izdaji izpodbijane odločbe spoštovane vse relevantne določbe ZKZ, prav tako pa je dejanska in materialnopravna podlaga odločitve ustrezno obrazložena. Na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 je zato sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

**K II. točki izreka:**

29. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

**K III. točki izreka:**

30. Povrnitev stroškov postopka je v odgovoru na tožbo predlagala tudi stranka z interesom A., d.o.o., ki se je v postopku zavzemala za zavrnitev tožbe. Zakonodajalec v 25. členu ZUS-1 in niti s kakšno drugo določbo ni izrecno uredil povračila stroškov stranki z interesom v primeru njenega uspeha v upravnem sporu, zato je za povračilo stroškov stranki z interesom treba, na podlagi prvega odstavka 22. člena ZUS-1, uporabiti določbe Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP), ki urejajo povračilo stroškov stranskemu intervenientu.4

31. Po prvem odstavku 154. člena ZPP sta do povrnitve stroškov postopka upravičena stranka in njen intervenient, ki sta v postopku uspela. Stranka z interesom, ki je v postopku sodelovala na strani tožene stranke, slednja pa je v postopku uspela, je tako upravičena do povrnitve stroškov postopka.

32. Po prvem odstavku 155. člena ZPP se stranki povrnejo le stroški, ki so potrebni za postopek. O tem, kateri stroški so bili potrebni in koliko znašajo, odloči sodišče po skrbni presoji vseh okoliščin. Če je predpisana tarifa za nagrade odvetnikov ali za druge stroške, se taki stroški po drugem odstavku 155. člena ZPP odmerijo po tarifi.

33. V obravnavani zadevi je sodišče stranki z interesom A., d.o.o. priznalo stroške, ki so ji nastali v postopku zaradi zastopanja po odvetniku, in sicer nagrado odvetniku za sestavo odgovora na tožbo z dne 24. 10. 2023 v višini 1800 točk (prva alineja 1. točke tarifne številke 34 Odvetniške tarife - v nadaljevanju: OT v povezavi s 1. točko tarifne številke 19 OT). Pri priznanju stroškov je sodišče upoštevalo, da se je stranka z interesom v odgovoru na tožbo vsebinsko opredelila do navedb tožnika, zaradi česar je bil ta strošek koristen za postopek.

34. Od tako priznanih stroškov v skupni višini 1800 točk oziroma 1.080,00 EUR je sodišče obračunalo še materialne stroške v višini 2 % od skupne vrednosti storitve (20 točk; tretji odstavek 11. člena OT) in 1 % od presežka nad 1.000 točk (8 točk; tretji odstavek 11. člena OT), kar znaša skupaj 28 točk oziroma 16,80 EUR. K znesku 1.096,80 EUR je bilo treba prišteti še 22 % DDV (241,30 EUR), saj je Odvetniška pisarna B., o.p., d.o.o. zavezanka za plačilo DDV. Skupni priznani znesek stroškov, ki ga je tožnik dolžan povrniti stranki z interesom A., d.o.o., tako znaša 1.338,10 EUR.

35. Obresti od zneska stroškov je sodišče stranki z interesom A., d.o.o. prisodilo od dneva zamude, tožnik pa bo prišel v zamudo, če stroškov ne bo poravnal v paricijskem roku (prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika - OZ v zvezi s 378. členom OZ - enako tudi načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 13. 12. 2006).

**K IV. točki izreka:**

36. Sodišče stranki z interesom A., d.o.o. ni priznalo priglašenih 100 točk za pregled listin in dokumentacije (2h) po 2. točki tarifne številke 43 OT in sestanka s stranko (1h) po 1. točki tarifne številke 43 OT, saj sta po presoji sodišča navedeni nagradi že zajeti v postavki priznane nagrade za odgovor na tožbo. Ker sodišče v skladu s 155. členom ZPP prizna samo tiste stroške, ki so bili potrebni za postopek, je zato predlog stranke z interesom za povrnitev stroškov postopka v tem delu zahtevka zavrnilo.

_Odločanje brez glavne obravnave_

37. Sodišče je, skladno s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1, odločilo brez glavne obravnave, saj relevantno dejansko stanje, ki je bilo podlaga za izdajo upravnega akta (kot je sodišče obrazložilo v 22. in 26. točki obrazložitve te sodbe), med strankami ni bilo sporno. Sporna je bila namreč le razlaga materialnopravne določbe 23.a člena ZKZ in pravno vprašanje, kdaj pogodba v smislu četrtega odstavka 23. člena ZKZ šteje za sklenjeno, pri čemer med strankami niso bila sporna pravno relevantna dejstva, t. j., da je prodajalka Č. Č. za kupca izbrala družbo A., d.o.o., da je bila plačana ara, da kupnina do 30. 12. 2022 ni bila plačana, in da navedeni stranki posebne pisne pogodbe nista sklenili.

1 Sodišče na tem mestu pojasnjuje, da je bilo, med drugim tudi zaradi zatrjevanih navedenih procesnih kršitev, z odločbo Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano št. 33008-397/2022/2 z dne 12. 12. 2022 ugodeno tožnikovi pritožbi zoper odločbo Upravne enote Ptuj št. 330-1626/2022-6237-23 z dne 7. 10. 2022 in je bila zadeva vrnjena organu prve stopnje v ponovni postopek. V ponovnem postopku je bila nato izdana odločba, ki se sedaj izpodbija v predmetnem upravnem sporu.  
2 Prof. dr. Renato Vrenčur, Vpliv sprememb zakonodaje na sklepanje pogodb glede nepremičnin, Zbornik sodobno obligacijsko pravo 2023, str. 96-110. 3 Sodišče na tem mestu zgolj pripominja, da je iz izjave prodajalke Č. Č. z dne 20. 9. 2022 smiselno razbrati, da je slednja očitno predvidevala, da bo odločba o odobritvi pravnega posla do 30. 12. 2022 že pravnomočna, kot izrecno omenja v izjavi.  
4 Prim. sklep Vrhovnega sodišča RS opr. št. I Up 276/2013 z dne 21. 11. 2013.