VSRS sodba II Ips 138/2015
Datum: 2015-12-10T01:00:00.000+01:00
ecli: ECLI:SI:VSRS:2015:II.IPS.138.2015
opravilna_stevilka_ii_stopnje: VSL II Cp 2888/2014
sodisce: Vrhovno sodišče
oddelek: Civilni oddelek
podrocje: STVARNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA
institut: zakupna pogodba - zakup nepremičnin - kmetijska zemljišča - stavbe - predmet zakupa - odstop od pogodbe - pravne napake - lastninska pravica - superficies solo cedit - omejitve javnopravne narave - povrnitev premoženjske škode

## Jedro

Nelegalna oziroma neskladna gradnja v konkretnem primeru predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena kot pravna napaka (494. člen OZ). Ker tožnik zaradi omejitev javnopravne narave ni mogel uresničiti namena pogodbe - njegova pravica zakupa je bila najmanj omejena (s pravico tretjega - države), je od pogodbe upravičeno odstopil in ima pravico do povrnitve nastale škode (tretji odstavek 599. člena OZ in tretji odstavek 117. člena OZ), ki ji je toženec zgolj pavšalno ugovarjal.

## Izrek

Revizija se zavrne.

Odločitev o stroških se pridrži za končno odločbo.

## Obrazložitev

1. Tožnik je od toženca zahteval plačilo odškodnine zaradi odstopa od zakupne pogodbe zaradi pravnih napak, in sicer znesek 120.588,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 11. 2007 dalje do plačila.

2. Sodišče prve stopnje je zaradi delnega umika tožbe postopek s sklepom ustavilo za znesek 1.000,00 EUR, glede preostalega zahtevka pa z vmesno sodbo razsodilo, da je po podlagi utemeljen.

3. Sodišče druge stopnje je toženčevo pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje ter odločitev o stroških pridržalo za končno odločbo.

4. Toženec vlaga zoper sodbo sodišča druge stopnje revizijo zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in sodbo sodišča druge stopnje razveljavi ter mu zadevo vrne v novo odločanje oziroma sodbo sodišča druge stopnje in vmesno sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, tožniku pa naloži povrnitev pritožbenih in revizijskih stroškov postopka. Navaja, da je toženec tožniku v zakup oddal samo zemljišče, ne pa tudi objektov in trajnih nasadov. Sodišči sta nepravilno uporabili 26. in 38. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) in napačno zaključili, da je toženec v zakup oddal zemljišče z objekti in trajnimi nasadi. Tožnik je trajne nasade kupil od prejšnjega lastnika F. E. in je postal lastnik nasadov (in objektov), kar je bilo ugotovljeno v zakupni pogodbi, ki jo je tožnik sklenil s tožencem. Toženec ni dal soglasja za objekte, ki jih je že leta 1985 zgradil prejšnji lastnik. Do prenehanja zakupne pogodbe je prišlo zaradi tožnika, ki je pogodbo enostransko prekinil. Po 38. členu ZKZ ima zakupodajalec po prenehanju zakupa pravico do zasajenih trajnih nasadov in zgrajenih objektov, če so napravljeni z njegovim soglasjem, če z zakupno pogodbo ni določeno drugače. Z zakupno pogodbo v obravnavani zadevi pa je bilo določeno drugače. Tožnik je vedel, kakšen posel sklepa in je zavestno prevzel tveganje pravnega posla. Inšpekcijske odločbe se nanašajo na objekte in ne na prepoved uporabe zemljišč (in trajnih nasadov), ki so bila predmet zakupa, zato bi tožnik lahko uresničeval namen pogodbe in izdaja upravnih odločb ni bila utemeljen razlog za odstop od pogodbe. Upravni postopek v zvezi z nedovoljeno gradnjo objektov tudi ni zaključen, saj je vprašanje, kdo je zavezanec po Zakonu o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1), sporno. Toženec je ravnal s skrbnostjo dobrega strokovnjaka in ni dolžan voditi evidence o črnih gradnjah, zato ni sprejemljivo stališče, da bi moral poznati pravni položaj spornih objektov. Pritožbeno sodišče ni odgovorilo na pritožbene navedbe o pomanjkljivo obrazloženem stališču glede pravilnosti vmesne sodbe sodišča prve stopnje. Izrek ni jasen in ga ni moč preveriti. Tožnik zahteva od toženca plačilo odškodnine iz več pravnih naslovov. Plačilo odškodnine uveljavlja v obsegu, ki ne izvira iz enake pravne podlage, tudi iz naslova, ki nima nobene zveze z zakupno pogodbo.

5. Revizija je bila na podlagi 375. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena nasprotni stranki, ki je nanjo odgovorila. Tožnik predlaga, da Vrhovno sodišče revizijo zavrne in tožencu naloži plačilo njegovih stroškov postopka. Navaja, da se je Vrhovno sodišče glede večine revizijskih navedb že opredelilo in razjasnilo, kakšna je pravilna uporaba materialnega prava. Zapis v zakupni pogodbi v 1. in 2. členu glede predmeta zakupa nasprotuje prisilnemu predpisu četrtega odstavka 26. člena ZKZ, zapis o lastninski pravici zakupnika pa nasprotuje določbi 8. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Toženec kmetijskih zemljišč brez trajnih nasadov ni mogel oddati. Tožnik pa je z zakupno pogodbo vzel v zakup tudi objekte, saj so bili po ugotovitvah sodišč zanj bistvenega pomena. Toženec kot zakupodajalec je svojo obveznost poplačila prejšnjega zakupnika sicer prevalil na novega zakupnika, vendar je prevalil zgolj to obveznost in ničesar več. Ni res, da četrti odstavek 26. člena ZKZ določa izjemo od načela superficies solo cedit. Pogodbeni dogovor tega načela ne more izključiti. Iz 38. člena ZKZ jasno izhaja, da zakupnik ne more biti lastnik objektov, naprav in trajnih nasadov na zemljišču, na katerem se ti nahajajo, saj zoper zakupodajalca po prenehanju zakupa nima zahtevka iz naslova varstva lastninske pravice, temveč zgolj zahtevek na vračilo vrednosti vlaganj. Nepomembno je, ali je upravni postopek v zvezi z nedovoljeno gradnjo objektov že zaključen ali ne. Tožniku je bila onemogočena raba predmeta zakupa, saj je prišlo do posega tretjega - države. Toženec brez poravnanih obveznosti do prejšnjega zakupnika s tožnikom sploh ne bi sklenil zakupne pogodbe, zato ni pravno upoštevno zatrjevanje, da si je tožnik sam kriv, ker je objekte prejšnjemu zakupniku izplačal. Neutemeljene so revizijske navedbe glede pomanjkljivega izreka, saj je jasno, da gre za toženčevo pogodbeno odškodninsko odgovornost zaradi kršitve zakupne pogodbe in je izrek vmesne sodbe v skladu s sodno prakso.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Vrhovno sodišče je v obravnavani zadevi enkrat že odločilo, in sicer je s sklepom II Ips 1/2012 z dne 9. 10. 2014 ugodilo reviziji, razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje, odločitev o revizijskih stroških pa pridržalo za končno odločbo. Zaključilo je, da je zaradi prenehanja prejšnje zakupne pogodbe z zakupnikom, ki je na zemljiščih postavil objekte in trajne nasade, prišlo do situacije iz 38. člena ZKZ. Ob (novem) sklepanju pogodbe je bilo zato v skladu s četrtim odstavkom 26. člena ZKZ mogoče oddati samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi in napravami, ki so ob prenehanju prejšnje zakupne pogodbe pripadle tožencu. Določba 26. člena ZKZ je kogentni predpis, ki ga s pogodbo ni mogoče obiti. V obravnavani zadevi je pritožbeno sodišče v skladu z napotki Vrhovnega sodišča v izpodbijani sodbi pravilno uporabilo materialno pravo (26. in 38. člen ZKZ) in potrdilo zaključke sodišča prve stopnje.

8. Iz dejanskih ugotovitev nižjih sodišč, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), tako izhaja: - Toženec je preko Upravne enote A. ponujal zakup zemljišč v lasti Republike Slovenije (v nadaljevanju RS), med drugim tudi parc. št. 1486, 1488, 1489 in 1491 k. o. ... Iz ponudbe izhaja, da je na parcelah trajni nasad (vinograd, sadovnjak) „lastništvo“ F. E. v neamortizirani vrednosti 3.347.500 SIT. Objekte na zemljiščih je zgradil F. E., za gradnjo vinske kleti je dobil soglasje Kmetijske zemljiške skupnosti Piran - Izola, objekti pa so bili za tožnika bistvenega pomena za sklenitev pogodbe.

- Tožnik se je priglasil na toženčevo ponudbo. Sedaj že pokojnemu F. E. je plačal 11.000.000 SIT, ta pa mu je dal potrdilo, da s tem ne do tožnika ne do toženca nima več nobenih terjatev (pogojev).

- Toženec posluje tako, da prepušča urejanje obligacijskih razmerij med starim in novim zakupnikom njima, sam zahteva le potrdilo, da je staremu zakupniku poplačana vrednost njegovih vlaganj. Brez tega potrdila toženec s tožnikom ne bi sklenil zakupne pogodbe.

- Pravdni stranki sta dne 22. 3. 2004 sklenili zakupno pogodbo za dobo 10 let. V njej je v 1. in 2. členu zapisano, da so zemljišča last RS, z njimi pa upravlja in razpolaga toženec, medtem ko objekti, trajni nasadi in naprave na zemljiščih niso last RS, temveč zakupnika, njihovo neamortizirano vrednost pa v primeru potrebe po tem podatku določi sodni izvedenec. Naknadno (po sklenitvi zakupne pogodbe) je Inšpektorat za okolje in prostor ugotovil, da vinska klet ni bila zgrajena v skladu z danim soglasjem, gospodarskega objekta pa ni mogoče legalizirati. Zato je odločil, da je treba objekta odstraniti.

- Toženec je bil seznanjen, da so na v zakup oddanem zemljišču objekti, vendar se ni prepričal, kakšne so njihove pravne lastnosti. Toženec ni vedel za nelegalnost oziroma neskladnost gradenj.

9. Glede na navedene ugotovitve je pritožbeno sodišče pravilno presodilo, da zapis v določbah 1. in 2. člena zakupne pogodbe glede predmeta zakupa nasprotuje prisilnemu predpisu četrtega odstavka 26. člena ZKZ(1), glede zapisa lastninske pravice zakupnika pa nasprotuje 8. členu SPZ(2). Poleg tega mora biti predmet zakupa stvar, ki jo je mogoče prevzeti v posest in rabiti (uživati), in tudi zato zakup kmetijskega zemljišča brez trajnih nasadov ne bi bil mogoč. Ob novem sklepanju zakupne pogodbe je tako toženec glede na četrti odstavek 26. člena ZKZ in 38. člen ZKZ(3) lahko oddal samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi, napravami in objekti, ki jih je tožnik na podlagi sklenjene pogodbe tudi uporabljal. Čeprav določilo četrtega odstavka 26. člena ZKZ ne omenja posebej objektov, velja za njih enako, kot je že pojasnilo Vrhovno sodišče v sklepu II Ips 1/2012. Tudi objekti so namreč po prenehanju zakupne pogodbe z E. pripadli zakupodajalcu (z ali brez obveznosti plačila njihove neamortizirane vrednosti), glede na načelo superficies solo cedit pa tožnik lastninske pravice (ne glede na plačilo njihove neamortizirane vrednosti E.) ni mogel pridobiti. Tožnik je sicer poplačal prejšnjega zakupnika, saj je toženec svojo obveznost poplačila prejšnjega zakupnika iz 38. člena ZKZ prevalil na novega zakupnika. Vendar tožnik zato ni vstopil v prejšnje zakupno razmerje in ni pridobil lastninske pravice na objektih. Revizijske navedbe o nepravilni uporabi 26. in 38. člena ZKZ so neutemeljene.

10. Vrhovno sodišče tudi pritrjuje zaključku pritožbenega sodišča, da nelegalna oziroma neskladna gradnja v konkretnem primeru predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena kot pravna napaka (494. člen Obligacijskega zakonika(4)). Ni bistveno, da upravni postopek v zvezi z nedovoljeno gradnjo objektov (odločitev, da je treba objekta odstraniti) še ni bil zaključen, saj presoja obstoja pravne napake ne more biti odvisna od bodočega aktivnega ali pasivnega ravnanja tretje osebe, ampak dejstvo, da predstavljata objekta črno gradnjo, kar med strankama niti ni bilo sporno.

11. Tudi ne drži revizijski očitek, da je toženec ravnal s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, ker ni bil dolžan voditi evidence o črnih gradnjah. Tudi po presoji Vrhovnega sodišča bi se toženec pred oddajo zemljišč (z nasadi in objekti) v zakup moral prepričati, kakšne so pravne lastnosti objektov, ali so zgrajeni legalno ali ne (4. člen in 13. člen Zakona o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije - v nadaljevanju ZSKZ). Toženec bi bil kot strokovnjak dolžan ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka (6. člen OZ). On je bil tisti, ki je sklepal zakupno pogodbo in je bil po ugotovitvah obeh sodišč seznanjen, da so na v zakup oddanem zemljišču objekti, pa se kljub temu ni prepričal, kakšne so njihove pravne lastnosti. Tožnik za nelegalnost oziroma neskladnost gradenj ni vedel. Ker tožnik zaradi omejitev javnopravne narave ni mogel uresničiti namena pogodbe - njegova pravica zakupa je bila najmanj omejena (s pravico tretjega - države), je od pogodbe upravičeno odstopil in ima pravico do povrnitve nastale škode (tretji odstavek 599. člena OZ in tretji odstavek 117. člena OZ).

12. Pritožbeno sodišče je tudi pravilno pojasnilo, da bo ugotavljanje posameznih vtoževanih postavk škode ugotavljalo sodišče prve stopnje v nadaljevanju postopka, ko bo presojalo višino škode. Tožnik je od toženca uveljavljal znesek 41.050,00 EUR iz naslova plačila kupnine, ki jo je moral ob podpisu pogodbe plačati prejšnjemu zakupniku; znesek 22.539,39 EUR iz naslova vrednosti trajnih nasadov na nepremičninah, znesek 56.000,00 EUR iz naslova bodoče škode (izgubljeni dobiček) in znesek 1.000,00 EUR iz naslova materialnih stroškov, ki jih je utrpel zaradi poskusa urejanja sporne problematike (ta del je kasneje umaknil). Toženec je glede temelja navedenih postavk ugovarjal, da je lastnik objektov tožnik, zato je vračilo kupnine neutemeljeno, glede zahtevka za izplačilo vrednosti trajnih nasadov pa, da bi jih tožnik še vedno lahko koristil. Toženčeva ugovora sta bila v tem delu že obširno pojasnjena, bolj konkretno pa temelju posameznih postavk niti ni ugovarjal. Toženčev očitek o neobrazloženosti izpodbijane sodbe v zvezi s tem (kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP) glede na navedeno ni utemeljen.

13. Ker uveljavljani revizijski razlogi niso podani, je revizijsko sodišče tožnikovo revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (378. člena ZPP), odločitev o revizijskih stroških pa pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): V primeru, da lastnik zemljišča ni tudi lastnik trajnih nasadov in drugih naprav, je predmet zakupa lahko samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi in napravami, kolikor jih je mogoče brez škode odstraniti; trajni nasad deli usodo zemljišča. Op. št. (2): Vse, kar je po namenu trajno spojeno, ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, je sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače. Op. št. (3): Ta med drugim določa, da ima po prenehanju zakupa zakupodajalec pravico do zasajenih trajnih nasadov in zgrajenih objektov ter naprav.

Op. št. (4): Prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil.