Geld sicher anlegen, auch für den Ruhestand, ist in diesen Zeiten ein verdammt schwieriges Unterfangen. Zinsen für Tagesgeldkonten sind, wenn überhaupt, minimal. Festgeld wirft oft nur ein paar Zehntel Prozent ab. Und wer große Summen zur Bank trägt, zahlt womöglich sogar Negativzinsen. Um so gefragter sind offene Immobilienfonds geworden, mit denen sich Privatanleger schon mit kleinen Beiträgen an Geschäfts- und Wohnimmobilien beteiligen können. Sie versprechen Sicherheit und stabile Erträge in Niedrigzins-Zeiten und erscheinen damit auch als Baustein für die Altersvorsorge geeignet. Doch gute Renditen sind auch bei offenen Immobilienfonds nicht garantiert. Was drin steckt Mit dem Geld der Anleger kaufen die Fondsmanager Immobilien ein, um aus der Vermietung und dem An- und Verkauf der Objekte Erträge zu erzielen. Investiert wird dabei in der Regel in verschiedenen Städten, Regionen und Ländern, in Bürogebäude, Lagerhäuser, Logistikzentren oder Shopping-Arkaden. "Das Geld wird auf viele verschiedene Mieter und Objekte verteilt. Dadurch sinkt das Verlustrisiko, das macht die Anlage stabiler", sagt Sonja Knorr, Immobilienexpertin bei der Ratingagentur Scope in Berlin. Das Konzept ist derzeit so beliebt wie noch nie: In diesem Jahr sind erstmals in der Geschichte der Branche mehr als 100 Milliarden Euro in offene Immobilienfonds angelegt. Was an Erträgen herauskommt Die jährlichen Renditen liegen meist zwischen zwei und vier Prozent je nach Fonds und Anlagezeitraum (Tabelle). Der Fondsverband BVI rechnet vor: Wer zehn Jahre lang bis Ende Juni 2019 monatlich 100 Euro und damit insgesamt 12 000 Euro in offene Immobilienfonds eingezahlt hat, kommt im Durchschnitt nach zehn Jahren auf eine Rendite von 1,7 Prozent, macht zusammen 13 088 Euro. Je länger der Zeitraum des Sparplans, desto höher ist die durchschnittliche Jahresrendite. Nach 25 Jahren kommen schon 43 548 Euro zusammen (Rendite: 2,9 Prozent), nach 35 Jahren 85 627 Euro (Rendite 3,7 Prozent). Wie es weitergeht Die meisten Fondsmanager rechnen laut einer Umfrage von Scope mit sinkenden Renditen in diesem Jahr von unter drei Prozent. Jeder der Fonds hat derzeit mit zwei großen Problemen zu kämpfen. Erstens: Die Fonds horten Geld, weil sie nicht sofort alles in Immobilien investieren können; diese liquiden Mittel, die häufig ein Fünftel des Fondsvolumens ausmachen können, bringen aber kaum noch Zinsen. Zweitens: Viele der Fonds werden mit Anlegergeld überschwemmt. Gleichzeitig sind die Preise für Büro-, Gewerbe- und Wohnimmobilien teilweise rasant gestiegen. Für die Fondsmanager werde es deshalb immer schwieriger, "geeignete Investments zu finden", warnt die Landesbank Helaba. Die Fonds nähmen deshalb bei ihren Investitionen auch "größere Risiken" in Kauf, heißt es in einer Marktanalyse von Scope. Wo noch Risiken sind Mehr als 60 Prozent des Anlegergelds steckt bei offenen Immobilienfonds in Liegenschaften, die mindestens zehn Jahre alt sind, und deren Anteil hat zugenommen. Je älter aber die Immobilie, desto größer die Ausgaben für Sanierung und Renovierung. Bei der Helaba heißt es deshalb, die gestiegene Altersstruktur könnte sich "als Belastungsfaktor" erweisen. Expertin Knorr sieht noch andere Risiken: "Schwächt sich die Konjunktur weiter ab, drückt dies auch auf die Renditen der Immobilienfonds." Auch nähmen die Vermietungsrisiken zu. Bei den Shopping-Centern, weil immer mehr Menschen nicht mehr in Geschäfte gehen sondern zu Hause per Internet einkaufen. Bei den Büroflächen, weil weniger Angestellte einen festen Arbeitsplatz zugewiesen bekommen, Arbeitgeber ihre Bürokapazität beschränken und flexibel vermietbare Büros zunehmend gefragt sind (Coworking-Spaces). Wie Anleger reagieren können Fondsanalystin Knorr rät, bei diesen Fonds langfristig über zehn Jahre hinaus zu investieren. "Man braucht bei dem aktuellen Renditeniveau etwa zwei Jahre, um den Ausgabeaufschlag wieder hereinzuholen." Diese Kaufgebühr beläuft sich auf bis zu 5,3 Prozent, lässt sich aber bei Direkt- oder Fondsbanken teilweise reduzieren. Knorr empfiehlt Anlegern, bei der Fondsauswahl darauf zu achten, dass die Vermietungsquote möglichst hoch ist, Mietvertragslaufzeiten möglichst lang und die Investitionen nach Ländern und Nutzungsarten breit verteilt sind. Sie sieht deshalb Vorteile für ältere Fonds, weil neue Anbieter ihre Objekte oft erst teuer einkaufen müssten. Allerdings nehmen viele der bekannten Fonds Anlegergeld nicht mehr unbegrenzt an. Sie wollen die Fehler der Vergangenheit nicht wiederholen. Viele der Fonds hatten nach dem Jahr 2000 Immobilien teuer eingekauft, mussten diese aber in der Finanzkrise mit teils milliardenschweren Verlusten schnell verkaufen, um Anleger auszahlen zu können, die ihre Fondsanteile loswerden wollten. Teilweise konnten sie die Anteile ihrer Kunden gar nicht mehr zurücknehmen. Neuanleger müssen deshalb seit mehr als sechs Jahren ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten - mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Das soll Kunden auch davon abhalten, die offenen Immobilienfonds zum Parken großer Geldbeträge zu missbrauchen. Die Helaba warnt aber: Komme es wieder wie in der Finanzkrise zu Verwerfungen an den Märkten, könne es passieren, dass einzelne Fonds sich erneut weigerten, Fondsanteile zurückzunehmen und Kunden auszubezahlen. Die Helaba rät, je nach Risikoneigung nicht mehr als fünf bis maximal 15 Prozent seiner Anlagen in offene Immobilienfonds zu stecken.
Offene Immobilienfonds sind ein Verkaufsschlager - doch wer darin investieren will, braucht viel Geduld.
Investmentfonds - Zwei bis drei Prozent sind langfristig drin