1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 14 del 26-3-2014
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 36 ORDINANZA (Atto di promovimento) 12 dicembre 2013
Ordinanza del 12 dicembre 2013 emessa dal Tribunale di Napoli nel procedimento civile promosso da Sciorio Luigi contro Miraglia Luca e Sparagana Amalia. Locazione di immobili urbani - Contratti di locazione ad uso abitativo, comunque stipulati, non registrati entro il termine stabilito dalla legge - Disciplina applicabile a decorrere dalla tardiva registrazione - Determinazione della durata legale in quattro anni con rinnovo automatico alla scadenza e fissazione del canone annuo in misura pari al triplo della rendita catastale, in sostituzione del maggior importo eventualmente convenuto dalle parti - Limitazioni del diritto di proprieta' (immobiliare) e dell'autonomia contrattuale non giustificate dalla funzione sociale del bene - Rilevante e irragionevole compressione del diritto dominicale del locatore per interessi esogeni rispetto al contenuto di esso. - Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, comma 8. - Costituzione, art. 42 (comma secondo). (14C00047) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.14 del 26-3-2014)

IL GIUDICE ISTRUTTORE

Sciogliendo la riserva, nel procedimento di convalida di sfratto
per morosità, promosso da Luigi Sciorio - rappres. e difeso dagli
avv.ti R. Saini e G. Galasso - nei confronti di Luca Miraglia e
Amalia Sparagana - rappres. e difesi dall'avv. P. Calcagni - ;

Osserva

Sussistono i presupposti per sollevare questione di legittimità
costituzionale dell'art. 3, comma 8°, del d.lgs. n. 23 del 2011.
Anzitutto, nel caso concreto sussiste la rilevanza della questione,
in quanto la parte locatrice - proprietaria dell'immobile locato - ha
chiesto la convalida dello sfratto per morosità in ordine ad un
rapporto di locazione, ad uso abitativo, sorto con contratto
stipulato il 21.10.2006, ma registrato il 20.3.2013 dal conduttore
Miraglia.
Parte convenuta ha eccepito l'applicabilità, al medesimo
rapporto di locazione, delle norme di cui dell'art. 3, comma 8°, in
quanto registrato tardivamente, oltre il termine di legge, nonchè
oltre il termine di sessanta giorni di cui alla suddetta disposizione
normativa (cd. "ravvedimento operoso"), allegando dì aver
corrisposto al locatore, per il periodo successivo alla tardiva
registrazione (oggetto del procedimento) il canone rideterminato
dall'agenzia delle entrate.
La norma in esame dispone: "Ai contratti di locazione degli
immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i
presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla
legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della
locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della
registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la
disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431
del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annue di
locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita
catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per
cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le
famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone
inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti".
Ne conseguirebbe che al rapporto contrattuale sarebbero
applicabili le norme in tema di durata e di determinazione del
canone, secondo i criteri dettati dal citato art. 3, comma 8° (al
riguardo, in dottrina, sono state formulate le diverse tesi
dell'eterointegrazione del contenuto contrattuale, a norma degli
artt. 1339 e 1419, 2° comma, c.c., e della formazione di un contratto
nuovo tra le parti a seguito della registrazione tardiva).
Ora, al fine di delibare la domanda di risoluzione contrattuale
per morosità occorre necessariamente applicare la normativa
sopravvenuta di cui al d.lgs. n. 23/2011, verificando la fondatezza
dell'eccezione impeditiva sollevata dalla parte convenuta in ordine
alla tardiva registrazione e, dunque, all'applicabilità delle norme
richiamate.
Va, altresì, premesso che tale normativa è applicabile anche -
come nella fattispecie concreta - ai rapporti di locazione in corso
alla data d'entrata in vigore del d.lgs. n. 23 (7.4.2011), come reso
evidente dalla formulazione del comma 10° dello stesso art. 8,
secondo cui la disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la
registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di
entrata in vigore del presente decreto.
L'espressa previsione della possibilità di registrare
tardivamente il contratto nel termine stabilito di 60 gg. esclude
l'interpretabilità della norma di cui al comma 8° nel senso della
relativa applicazione ai soli rapporti locatizi sorti dopo l'entrata
in vigore del d.lgs. (come pure in parte della giurisprudenza di
merito è stato sostenuto), atteso che, in tal caso, il termine
medesimo non potrebbe essere, verosimilmente, garantito nella sua
pienezza, eccettuati i contratti stipulati proprio nello stesso
giorno dell'entrata in vigore del decreto.
L'interpretazione letterale è corroborata da quella
logico-sistematica, in quanto la "ratio legis" è consistita nel
chiaro intento di introdurre una normativa sostanzialmente
sanzionatoria nei confronti del locatore il quale non avesse
tempestivamente registrato il contratto di locazione, con finalità
di palese deterrenza in ordine ala futura stipula di contratti
locatizi non registrati nel termine di legge.
Detto ciò, la norma in questione appare confliggente con l'art.
42, comma 2°, Cost., secondo cui "la proprietà privata è garantita
e riconosciuta dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di
godimento e i limiti allo scopo di assicurare la funzione sociale e
di renderla accessibile a tutti".
Al riguardo, l'art.3, comma 8°, del d.lgs. n. 23/2011, nel caso
di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, ha
disposto l'applicabilità automatica delle richiamate norme in tema
di durata e di determinazione del canone.
Entrambe le norme "etero-integratrici" del contratto hanno
introdotto rilevanti e significative limitazioni del diritto di
proprietà (immobiliare) da far seriamente dubitare del doveroso
rispetto del precetto costituzionale, considerato che tali
limitazioni non appaiono afferire alla funzione sociale della
proprietà.
In particolare, va osservato che la formulazione dell'art. 42
Cost. - espressiva della connotazione del nostro ordinamento quale
stato sociale di diritto - garantisce la proprietà, quale diritto
soggettivo dell'individuo, ma ne prevede limitazioni al solo fine di
assicurare l'adempimento dei doveri di solidarietà sociale e umana,
di cui all'art. 2 Cost.
Pertanto, la funzione sociale costituisce il criterio-cardine cui
commisurare ogni intervento legislativo diretto a introdurre
nell'ordinamento limiti e compressioni del diritto dominicale (salva
la norma di cui al comma 3° in tema di espropriazione).
Ciò equivale a sostenere che il legislatore può certamente
limitare la proprietà privata, in tutte le sua facoltà espressive,
ma deve rispettare il limite teleologico della funzionalità alle
esigenze delle collettività, mediante un bilanciamento di interessi
di rango costituzionale che non può tradursi un uno "svuotamento di
rilevante entità ed incisività del suo contenuto" (v. sentenza
Corte cost. n. 55/1968).
Tale argomentazione induce ad una ulteriore deduzione logica,
consistente nell'affermare che ogni limitazione del contenuto della
proprietà privata deve concretizzarsi in una sorta di corrispondente
utilità che tragga origine dalla medesima proprietà.
In altri termini, secondo il disposto dell'art. 42 Cost., la
proprietà può essere soggetta a riduzioni del suo contenuto solo se
tale limitazione afferisca ad utilità che lo stesso diritto
dominicale assicura in ordine ai doveri di solidarietà sociale di
cui all'art. 2 Cost. o ad altri diritti di rilevanza costituzionale.
Ora, nella fattispecie, la norma oggetto dell'ordinanza, riguardo
ai contratti di locazione ad uso abitativo, ha introdotto rilevanti
limitazioni della proprietà immobiliare e della stessa autonomia
contrattuale, come detto, attraverso l'imposizione di un determinato
ammontare del canone periodico e di una nuova durata del rapporto
contrattuale, quale conseguenza della omessa o tardiva registrazione
del contratto, cioè di una condotta in violazione di un obbligo
tributario.
L'integrazione contrattuale prevista dal d.lgs. n. 23/2011 appare
una sanzione comminata con la chiara finalità di apprestare -
rispetto al proprietario-locatore - un forte deterrente afferente
alla violazione della norma tributaria.
Ora, tale soluzione legislativa costituisce un'evidente
compressione delle facoltà del proprietario il quale, per la sua
condotta fiscalmente illegittima, subisce, di fatto (oltre,
naturalmente, alle sanzioni di legge) l'imposizione di un contenuto
del contratto di locazione che incide notevolmente sia sul reddito da
locazione (in quanto calcolato secondo criteri predeterminati,
palesemente inferiori ai canoni di mercato), che sul diritto alla
restituzione della cosa locata (atteso che, dalla registrazione,
volontaria o d'ufficio, tardiva è computata "ab novo" la durata
quadriennale minima di legge, con tendenziale rinnovo per altro
quadriennio, salvo diniego motivato, a norma dell'art. 2, comma 1°,
della legge n. 431/98).
Tali limitazioni del diritto del locatore-proprietario appaiono
di consistente ed incisivo contenuto, considerato il sostanziale
svuotamento dell'autonomia privata in ordine alla pattuizione del
canone di locazione, e il procrastinarsi del periodo di durata
contrattuale, ben oltre quello di cui alla legge n. 431/98.
Le norme introdotte dall'art. 3, comma 8°, del d.lgs. n. 23/2011
sono state indubbiamente finalizzate al raggiungimento di un
interesse generale della collettività (cioè l'adempimento
dell'obbligo di pagare i tributi), ma non costituiscono certo
espressione teleologica di una compressione del diritto di proprietà
corrispondente ad un'utilità sociale che lo stesso diritto
garantisce.
Tali limitazioni del diritto di proprietà, nell'ambito del
rapporto di locazione, non afferiscono in alcun modo alla funzione
sociale della medesima proprietà (cioè la cosa lodata) dirette,
invece, a soddisfare un interesse generale esogeno ed esorbitante dal
connotato ontologico del diritto dominicale.
Al riguardo, nell'ambito della giurisprudenza della Corte Cost.,
in tema di (asserita) violazione dell'art. 42 Cost., l'orientamento
consolidato è sempre consistito nell'effettuare un bilanciamento tra
il diritto di proprietà e altri interessi di rango costituzionale la
cui tutela s'appalesi inerente allo stesso diritto dominicale.
In particolare, in tema di affitto di fondi rustici, la Corte ha
affermato il principio per cui è legittima la compressione della
proprietà mediante un canone predeterminato per legge, in una misura
ritenuta equa dal legislatore, allorquando il sacrificio della
proprietà avvenga a favore dell'affittuario che coltivi direttamente
la terra, con la propria forza-lavoro o dei suoi familiari, e negando
invece la legittimità alla compressione del diritto che avvenga a
favore di un affittuario imprenditore che faccia lavorare da terzi la
terra presa in affitto (Corte Cost., n. 155/1972; n. 153/1977).
Da tali pronunce è dato desumere che è legittimo limitare il
contenuto del diritto di proprietà dell'affittante solo qualora ciò
si traduca in un'utilità della stessa proprietà a favore del
coltivatore-affittuario; in altri termini, la compressione della
proprietà è declinata quale corrispondente interesse
costituzionalmente rilevante a favore di terzi meritevoli di tutela
rispetto al medesimo bene oggetto dell'intervento legislativo.
Al riguardo, può essere ricordata anche la legislazione in tema
di equo-canone, che introdusse limiti alla proprietà, per garantire
e soddisfare interessi generali afferenti alla locazione ad uso
abitativo della stessa proprietà oggetto di limitazione.
Se ne deduce, altresì, che la funzione sociale della proprietà
è l'unico parametro della limitazione del diritto di proprietà,
sicchè quest'ultimo non dovrebbe subire compressioni rilevanti ed
irragionevoli finalizzate esclusivamente a soddisfare interessi del
tutto esogeni al contenuto del diritto in questione, quantunque di
rango costituzionale.
Nel caso concreto, ricorre tale ipotesi, posto che l'applicazione
della norma che predetermina l'importo del canone di locazione
secondo i criteri ivi previsti (cd. "canone catastale") non
garantisce alcuna funzione sociale dell'immobile locale, ma integra,
nella sostanza, un'imposizione contrattuale di carattere
sanzionatorio per infedeltà fiscale.
La forte compressione del diritto di proprietà del locatore è
altresì irragionevole, perchè può protrarsi per una durata
tendenzialmente di otto anni, applicando le norme di cui alla legge
n. 431/98.
Inoltre, va evidenziata la notoria inadeguatezza dei parametri
desumibili dai criteri catastali (notoriamente anacronistici), quale
ulteriore indizio di lesività del diritto dominicale.
Giova, altresì, rilevare che l'interesse statuale a garantire
l'osservanza delle norme tributarie è oggetto di piena tutela
giuridica, attraverso le norme sanzionatorie vigenti in tema di
accertamento e repressione dell'illecito fiscale.

P.Q.M.

Letti gli artt. 134 e 137 Cost., 1 della legge costituzionale 9
febbraio 1948 n. 1, e art. 23 della legge costituzionale 11 marzo
1953 n. 87
Dichiara rilevante e non manifestamente infondata la questione di
legittimità costituzionale dell'art. 3, comma 8°, del d.lgs. n.
23/2011, per violazione dell'art. 42 Cost.
Dispone che la presente ordinanza sia notificata alle parti, al
Presidente del Consiglio dei Ministri e comunicata al Presidente del
Senato e al Presidente della Camera dei Deputati.
Dispone che, all'esito, il fascicolo sia trasmesso, unitamente
alla prova delle eseguite notificazioni e comunicazioni, alla Corte
Costituzionale.
Sospende il giudizio.
Napoli, 10 dicembre 2013

Il g.u.: Caiazzo