Serie Generale n. 233 del 6-10-1997
DECRETI E DELIBERE DI ALTRE AUTORITA'
BANCA D'ITALIA
BANCA D'ITALIA
PROVVEDIMENTO 18 settembre 1997
Modificazioni al regolamento applicativo della legge 25 gennaio 1994, n. 86, recante disposizioni per l'istituzione e la disciplina dei fondi comuni di investimento immobiliare chiusi. (GU Serie Generale n.233 del 06-10-1997)

IL GOVERNATORE
Vista la legge 25 gennaio 1994, n. 86 (di seguito "legge n. 86 /
1994"), recante disposizioni per l'istituzione e la disciplina dei
fondi comuni di investimento immobiliare chiusi;
Visto il proprio provvedimento del 20 maggio 1994, emanato in
applicazione della legge n. 86 / 1994, come modificato dal
provvedimento del 25 luglio 1996 (di seguito "regolamento");
Vista la legge 23 dicembre 1996, n. 662, recante misure di
razionalizzazione della finanza pubblica, che ha sostituito l'art. 14
-bis della legge n. 86 / 1994 concernente i fondi immobiliari chiusi
istituiti con apporto di beni immobili;
Ravvisata la necessità di apportare modificazioni al proprio
regolamento per tener conto delle intervenute modifiche legislative;
Dispone:
Art. 1.
1. I capitoli II (capitale minimo della società di gestione e
modalità di investimento del patrimonio), III (criteri generali per
la redazione del regolamento del fondo immobiliare chiuso) e VI
(limiti all'attività di investimento del fondo immobiliare chiuso)
del regolamento sono sostituiti conformemente al testo che si allega.
2. Le presenti disposizioni entreranno in vigore il giorno di
pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
Roma, 18 settembre 1997
Il Governatore: Fazio

Allegato
Capitolo II
CAPITALE MINIMO DELLA SOCIETÀ DI GESTIONE E MODALITÀ DI
INVESTIMENTO DEL PATRIMONIO
1. Il capitale sociale minimo versato della società di gestione
resta fissato nella misura di lire 10 miliardi, incrementati di un
ulteriore ammontare di mezzi patrimoniali pari alla quota di
partecipazione obbligatoria della società in ciascun fondo gestito
ai sensi dell'art. 13, comma 8, e 14-bis, comma 2, della legge.
2. Il patrimonio della società di gestione è investito:
a) nella quota obbligatoria di partecipazione ai fondi immobiliari
chiusi gestiti (pari, per i fondi istituiti ai sensi dell'art. 12
della legge, al 5 per cento ovvero al 3 per cento se il fondo è
riservato ad investitori istituzionali e, per i fondi istituiti ai
sensi dell'art. 14-bis della legge, alla misura determinata dal
Ministro del tesoro ai sensi del comma 2 del medesimo articolo
14-bis);
b) in ulteriori quote dei fondi immobiliari chiusi gestiti fino ad
un massimo del 10 per cento di ciascun fondo. Tale limite è
calcolato computando anche la quota di investimento obbligatorio sub
lettera a);
c) in attività strettamente funzionali all'esercizio della sua
attività (immobili, arredi, attrezzature ecc.);
d) in titoli di Stato, obbligazioni quotate, obbligazioni e altri
titoli di debito emessi da banche (es.: certificati di deposito);
e) in parti di organismi di investimento collettivo in valori
mobiliari rientranti nel campo di applicazione della direttiva CEE 85
/ 611 le cui politiche di investimento, quali risultano nel
regolamento del fondo comune o nello statuto della società a
capitale variabile, non abbiano ad oggetto titoli diversi da quelli
indicati sub lettera d);
f) in partecipazioni in società o enti aventi per oggetto
statutario esclusivo lo svolgimento di attività strumentali a quella
della società di gestione. Rientrano in tale ambito, e pertanto non
risultano incompatibili con l'esclusività dell'oggetto sociale
prevista per la società di gestione medesima:
le partecipazioni di minoranza in società di intermediazione
mobiliare di cui all'art. 1, comma 3, lettera c), del decreto
legislativo 23 luglio 1996, n. 415;
le partecipazioni in società che offrono servizi di elaborazione
dati, di consulenza fiscale e immobiliare, nonchè in società che
svolgono attività di amministrazione di immobili. Ove tali
interessenze siano di controllo, le società partecipate devono
essere vincolate statutariamente a non assumere a loro volta
partecipazioni.
Inoltre, l'ammontare delle partecipazioni non può eccedere il 25
per cento del patrimonio della società di gestione.
Le disponibilità liquide - oltre che detenute presso la società -
sono depositate presso banche.
Capitolo III
Criteri generali per la redazione del regolamento del fondo
immobiliare chiuso
Il regolamento dei fondi comuni di investimento immobiliare chiusi
contiene le disposizioni riguardanti il funzionamento dell'organismo
e i rapporti tra gli investitori e la società di gestione in
conformità alle previsioni della legge. Le società di gestione
redigono il testo dei regolamenti sulla base dei criteri generali
emanati dall'organo di vigilanza che si riportano di seguito, avendo
cura di procedere nella redazione del testo tenendo conto anche della
successione degli argomenti appresso adottata.
I presenti criteri riguardano sia i fondi immobiliari chiusi
istituiti ai sensi dell'art. 12 della legge (di seguito "fondi
ordinari") sia i fondi immobiliari chiusi istituiti ai sensi
dell'art. 14-bis della legge (di seguito "fondi istituiti con apporto
di beni immobili").
Denominazione e durata del fondo
La denominazione ha la finalità di consentire l'univoca
identificazione del fondo. A tal fine:
è evitato l'uso di formulazioni atte a ingenerare confusione sia
con analoghi organismi presenti sul mercato sia con altri prodotti
finanziari;
è richiesto l'utilizzo nell'ambito della denominazione delle
parole "fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso", che
rappresentano un elemento necessario e infungibile per
l'individuazione degli organismi della specie.
La durata del fondo chiuso viene fissata autonomamente dalla
società di gestione nell'ambito dei termini minimi e massimi
stabiliti dalla legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 7, della legge,
può essere prevista una durata superiore a quella trentennale a
condizione che le quote del fondo siano ammesse alla negoziazione su
un mercato regolamentato.
Nel regolamento è indicata la facoltà della società di gestione
di richiedere alla Banca d'Italia alla scadenza del fondo un periodo
di grazia di durata non superiore a tre anni per l'effettuazione
dello smobilizzo degli investimenti.
Caratteristiche del fondo
1. Le caratteristiche dei fondi ordinari sono espresse con:
a) l'indicazione dell'ammontare del fondo, che deve essere
determinato nel rispetto della normativa all'uopo prevista. Al
riguardo, si rammenta che l'ammontare minimo del fondo resta fissato
in lire 200 miliardi.
Andrà inoltre specificato, ove ne ricorra l'ipotesi, se
l'investimento è circoscritto agli investitori istituzionali secondo
quanto previsto dall'art. 4, commi 2 e 6, della legge. A tal
proposito, si ricorda che il decreto emanato dal Ministro del tesoro
ai sensi della citata norma - nel definire i criteri di
individuazione degli investitori istituzionali - ne fornisce una
elencazione non esaustiva e prevede che la Banca d'Italia, in sede di
approvazione del regolamento, verifichi l'inquadrabilità nei citati
criteri di eventuali altri soggetti. Onde consentire tale verifica il
regolamento indica - ove del caso - gli investitori istituzionali
diversi da quelli elencati nel citato decreto ministeriale cui la
società di gestione intende riservare il fondo;
b) l'illustrazione degli indirizzi che verranno seguiti dagli
organi aziendali nella scelta degli investimenti.
Accuratezza nella definizione delle strategie e chiarezza
espositiva delle stesse sono i principi cui devono attenersi i testi
regolamentari nel definire il tipo di gestione prospettata agli
investitori. I criteri di investimento indicati nel regolamento
costituiscono anche il punto di riferimento per il gestore
nell'attività di individuazione e selezione delle attività
potenzialmente assumibili dal fondo.
In tale contesto, dal testo regolamentare risultano:
le caratteristiche e le destinazioni degli immobili in cui può
essere investito il fondo. In particolare, tali elementi dovranno
essere illustrati anche al fine di fornire indicazioni in ordine al
grado di liquidabilità degli investimenti del fondo;
le eventuali aree geografiche di interesse, nazionali o estere;
l'intenzione di avvalersi o meno della facoltà - prevista
dall'art. 14, comma 1, lettera b), della legge - di investire il
fondo in partecipazioni di controllo in società immobiliari,
precisando i criteri che verranno seguiti nella scelta di tali
società con riferimento alle caratteristiche e alla destinazione
degli immobili verso cui si indirizza l'attività delle stesse;
i presidi predisposti dalla società di gestione con riferimento a
fattispecie di conflitto di interesse non specificamente individuate
dalla legge. A tal fine, le soluzioni definite dovranno essere
coerenti con il principio di autonomia della società di gestione e
rispettose della disciplina di legge che, in materia, prevede
limitazioni operative;
la possibilità per la società di gestione di derogare alle norme
in materia di frazionamento del rischio e di conflitto di interessi
indicate all'art. 14, commi 5 e 6, della legge, relativamente agli
investimenti del fondo in attività direttamente o indirettamente
cedute dallo Stato, da enti previdenziali pubblici, da regioni, da
enti locali o loro consorzi, nonchè da società interamente
possedute, anche indirettamente, dagli stessi soggetti.
È da evitare che siano richiamate nel regolamento le norme che
delimitano l'attività di investimento in funzione del frazionamento
del rischio, a meno che la società di gestione non intenda
introdurre, con riferimento a tale profilo, ulteriori autonomi limiti
nella gestione del fondo. Ove si tratti di fondi sottoscritti
esclusivamente da investitori istituzionali e la società di gestione
intenda avvalersi della possibilità di fissare limiti di
investimento diversi da quelli determinati in via generale dalla
Banca d'Italia, deve essere indicata la misura dei limiti prescelti.
2. Per i fondi istituiti con apporto di beni immobili le
caratteristiche del fondo sono espresse con l'indicazione:
a) dell'ammontare del fondo, non inferiore a lire 200 miliardi.
L'ammontare del fondo è determinato avendo presente il valore dei
beni immobili o dei diritti reali su immobili oggetto di apporto
risultante dalla stima effettuata dal collegio dei periti.
Ove le quote del fondo siano destinate ai soli investitori
istituzionali, nel regolamento del fondo andranno altresì riportate
le previsioni di cui al precedente paragrafo 1, lettera a), seconda
parte;
b) della percentuale del fondo (in ogni caso non inferiore al 51
per cento) costituita da beni immobili o da diritti reali su immobili
conferiti dallo Stato, da enti previdenziali pubblici, da regioni,
enti locali o loro consorzi nonchè da società interamente
possedute, anche indirettamente, dai medesimi soggetti (di seguito
"enti pubblici conferenti").
Inoltre, andrà indicato l'obbligo per i soggetti conferenti di
integrare l'apporto in natura con un conferimento in denaro che non
potrà comunque essere inferiore al 5 per cento del valore del fondo.
Tale obbligo non sussiste qualora partecipino al fondo,
esclusivamente con apporti in denaro, soggetti diversi da quelli
conferenti, semprechè il relativo apporto in denaro non sia
inferiore al 10 per cento del valore del fondo.
3. La società di gestione può prevedere nel regolamento del fondo
la facoltà di procedere alla distribuzione periodica dei proventi
della gestione. In tal caso, il regolamento indica - con riferimento
alle voci reddituali risultanti dallo schema - tipo di rendiconto del
fondo - le componenti reddituali che possono essere distribuite,
precisando che tali componenti devono essere computate al netto di
tutti i costi risultanti dal rendiconto medesimo. Qualora il fondo
proceda alla distribuzione periodica dei proventi, il regolamento:
stabilisce i criteri per la determinazione e distribuzione dei
proventi;
illustra le modalità (procedure, tempi e pubblicita') per il
riconoscimento dei proventi in distribuzione agli aventi diritto.
Società di gestione
La società di gestione rappresenta la controparte
dell'investitore; la partecipazione al fondo comune si realizza
infatti tramite la conclusione di un contratto tra il soggetto
gerente e l'investitore che chiede di sottoscrivere le quote del
fondo.
Le informazioni che devono essere contenute nel testo regolamentare
devono consentire un'esatta individuazione della controparte
contrattuale (la società di gestione) e del suo relativo centro di
responsabilità.
Sotto il primo profilo, gli elementi minimi da indicare nel testo
sono rappresentati dalla denominazione, dalla sede sociale e dagli
estremi dell'autorizzazione ad istituire il fondo immobiliare chiuso.
Sotto il secondo profilo, va indicato l'organo responsabile
dell'attività gestoria, individuabile, di norma, nel consiglio di
amministrazione. Ove quest'ultimo - compatibilmente con le previsioni
statutarie - intenda conferire deleghe ad elementi interni alla
società, in ordine all'attuazione delle politiche d'investimento del
fondo, il regolamento dovrà contemplare tale facoltà.
Non sono consentite forme generali di delega tendenti, di fatto, a
sottrarre al consiglio di amministrazione le scelte d'investimento
riguardanti i beni immobili e le partecipazioni in società
immobiliari e a conferirgli un ruolo marginale nell'esercizio
dell'attività gestoria.
Nel regolamento deve essere fatta menzione dell'eventuale
costituzione di comitati tecnici consultivi, di cui possono far parte
anche soggetti esterni alla società, anche se essi, per la loro
natura, non comportano esonero di responsabilità del consiglio di
amministrazione in ordine alle scelte adottate.
Il consiglio di amministrazione può conferire deleghe a soggetti
esterni aventi ad oggetto l'amministrazione dei beni immobili (es.:
gestione dei rapporti con i conduttori) e la gestione della parte del
portafoglio rappresentata dai valori mobiliari di cui all'art. 14,
comma 1, lettera c), della legge. Tale facoltà, oltre ad essere
compatibile con lo statuto della società di gestione, dovrà essere
indicata nel regolamento specificando che la delega:
non implica alcun esonero o limitazione di responsabilità del
consiglio di amministrazione; pertanto dovrà essere previsto il
preventivo assenso del delegante per l'esecuzione delle operazioni
ovvero che il delegato si attenga alle istruzioni impartite dai
competenti organi della società di gestione;
ha una durata determinata, può essere revocata con effetto
immediato dalla società di gestione ed ha carattere non esclusivo;
prevede, con riferimento all'incarico della gestione del
portafoglio titoli di cui sopra, un flusso giornaliero di
informazioni sulle operazioni effettuate dal delegato che consenta la
ricostruzione del patrimonio gestito.
Il consiglio di amministrazione e gli altri organi aziendali
esercitano un controllo costante sull'attività e sulle operazioni
poste in essere dai soggetti delegati.
Infine, va specificato che l'esercizio dei diritti inerenti i
titoli in portafoglio rientra a pieno titolo nel quadro dei poteri di
esecuzione dell'incarico gestorio ricevuto dalla società.
Collegio dei periti
La società di gestione indica nel regolamento, in relazione alla
tipologia di immobili che formano oggetto di investimento del fondo
le competenze professionali che verranno indicate al presidente del
tribunale nella richiesta di designazione dei periti.
A norma dell'art. 12, comma 2, lettera q), della legge, vanno
inoltre indicati i criteri per la definizione del giudizio di
congruità del valore degli immobili che il consiglio
d'amministrazione della società di gestione è tenuto a richiedere
al collegio dei periti in occasione della vendita di ciascun immobile
detenuto dal fondo (sia direttamente, sia tramite le società
immobiliari di cui all'art. 14, comma 1, lettera b), della legge).
L'indicazione dei criteri in questione va effettuata in modo da
fornire ai periti un quadro di riferimento degli elementi di ordine
generale da considerare nella formulazione del giudizio di
adeguatezza del prezzo cui la società di gestione intende vendere
l'immobile. Nella definizione di tali elementi, si deve tener conto
quanto meno di quelli che concorrono alla determinazione del valore
corrente degli immobili secondo quanto previsto dal successivo
capitolo VII.
Con riferimento ai fondi istituiti con apporto di beni immobili,
l'organo amministrativo della società di gestione provvede a
richiedere la nomina dei componenti il collegio dei periti prima
dell'istituzione del fondo, dovendo essi procedere alla stima dei
beni oggetto di apporto. La relazione di stima deve essere redatta e
depositata al momento dell'apporto con le modalità e le forme
indicate nell'art. 2343 del codice civile e deve contenere i dati e
le notizie richiesti dai commi 1 e 4 dell'art. 8 della legge.
Banca depositaria
La definizione del ruolo e dei compiti di tale soggetto deve essere
menzionata nel regolamento, tenuto conto dei profili particolari che
essa assume in relazione alla tipologia degli investimenti consentiti
ai fondi immobiliari.
Il testo regolamentare dovrà pertanto indicare i compiti
attribuiti alla banca depositaria ai sensi di quanto disposto nel
capitolo V.
È richiesto inoltre che, accanto all'indicazione della banca che
funge da depositario:
siano individuate le dipendenze della banca depositaria presso le
quali sono espletate le funzioni di emissione - anche a seguito di
conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14-bis, commi 13, 15
e 17, della legge - e consegna dei certificati, di eventuale
distribuzione di proventi del fondo e di rimborso delle quote di
partecipazione;
sia definita una procedura di sostituzione nell'incarico di banca
depositaria in modo da evitare soluzioni di continuità nello
svolgimento dei compiti ad essa attribuiti dalla legge. A tale
riguardo, il testo regolamentare prevede che:
I) l'incarico di banca depositaria, da conferire a tempo
indeterminato, può essere revocato in qualsiasi momento mentre per
la rinunzia della banca occorre un termine di preavviso non inferiore
a sei mesi;
II) l'efficacia della revoca o della rinunzia è sospesa sino a
che:
un altro ente creditizio in possesso dei requisiti di legge accetti
l'incarico di banca depositaria in sostituzione della precedente;
la conseguente modifica del regolamento sia approvata dalla
società di gestione nonchè dall'organo di vigilanza;
i titoli inclusi nel fondo e le disponibilità liquide di questo
siano trasferiti ed accreditati presso la nuova banca depositaria.
Esigenze operative connesse al trattamento dei titoli suggeriscono
di richiamare, in via generale, che la banca depositaria, per la
custodia dei valori del fondo, possa avvalersi - sotto la propria
responsabilità e previo assenso della società di gestione - dei
subdepositari individuati ai sensi del capitolo V.
Certificati di partecipazione
Il valore nominale di ciascuna quota di partecipazione a un fondo
chiuso non è inferiore a lire tre milioni. Le quote, tutte di uguale
valore e di uguali diritti, sono rappresentate da certificati
nominativi o al portatore a scelta dell'investitore; a tal fine è
previsto che l'investitore può ottenere in qualsiasi momento la
trasformazione dei certificati (da nominativo al portatore o
viceversa) ovvero il loro raggruppamento. L'emissione dei certificati
ovvero il loro successivo frazionamento avviene per importi non
inferiori al valore nominale unitario della quota o suoi multipli.
Il regolamento dovrà indicare il termine - sei mesi dalla chiusura
dell'offerta delle quote prevista dagli articoli 12, comma 2, lettera
f), ovvero dalla consegna delle quote agli acquirenti secondo quanto
previsto dall'art. 14-bis, comma 8, della legge - entro il quale deve
essere richiesta alla Consob l'ammissione dei certificati alla
negoziazione in un mercato regolamentato, ovvero, nel caso in cui le
quote del fondo siano destinate unicamente ad investitori
istituzionali, se si intende proporre la relativa istanza.
In alternativa all'emissione di certificati singoli può essere
previsto il ricorso al certificato cumulativo, rappresentativo di una
pluralità di quote appartenenti agli investitori. Il certificato
cumulativo va tenuto in deposito gratuito amministrato presso la
banca depositaria, con rubriche distinte per singoli investitori
eventualmente raggruppate per soggetti collocatori (1).
L'immissione di quote nel certificato cumulativo deve inoltre
garantire la possibilità per:
a) l'investitore di richiedere in ogni momento l'emissione del
certificato singolo;
b) la banca di procedere - senza oneri per l'investitore e per il
fondo - al frazionamento del cumulativo, anche al fine di separare i
diritti dei singoli investitori.
La società di gestione indica nel regolamento se intende affidare
ad uno o più intermediari in valori mobiliari l'incarico di
negoziare le quote dei fondi gestiti.
Partecipazione al fondo
1. Acquisizione della qualità di partecipante di un fondo
ordinario.
La partecipazione al fondo ordinario si realizza tramite
sottoscrizione delle quote del fondo ovvero acquisto a qualsiasi
titolo del certificato rappresentativo delle stesse.
Procedura di sottoscrizione delle quote.
Il patrimonio del fondo chiuso deve essere raccolto mediante
un'unica emissione di quote. Il testo regolamentare definisce le
modalità di sottoscrizione delle quote e indica quanto segue:
il valore nominale della quota (di importo minimo pari a lire tre
milioni);
_________
(1) L'eventuale esigenza dei soggetti collocatori di
mantenere - nei confronti della depositaria - una sfera di
riservatezza in ordine ai rapporti intrattenuti con
l'investitore va coniugata con l'esigenza della banca
depositaria di fruire dei dati conoscitivi necessari per
la propria attività di emissione ed estinzione dei
certificati rappresentativi delle quote di pertinenza
del singolo partecipante. Al fine di contemperare tali
esigenze può essere previsto che le quote presenti
nel certificato cumulativo siano contrassegnate soltanto
con un codice identificativo elettronico, ferma
restando la possibilità della depositaria di accedere
alla denominazione del partecipante in caso di emissione
del certificato singolo o al momento in cui si provvede al
rimborso delle quote.
il termine massimo di sottoscrizione delle quote di partecipazione
che non può essere superiore a un anno a decorrere dalla
determinazione della Consob assunta ai sensi dell'art. 18 della legge
n. 216 / 1974 in relazione al prospetto informativo. Ove quest'ultimo
non sia richiesto, il termine annuale decorre dalla data in cui la
società di gestione ha notizia dell'approvazione del regolamento da
parte della Banca d'Italia;
l'ammontare minimo di ogni singola sottoscrizione che non può
essere inferiore a lire tre milioni;
per le sottoscrizioni a domicilio, l'efficacia del contratto è
subordinata al decorso di cinque giorni di cui all'art. 18-ter della
legge n. 216/1974;
le modalità, da definire secondo criteri oggettivi, di riparto in
presenza di richieste di sottoscrizione superiori all'offerta delle
quote;
i casi nei quali nell'ipotesi di cui all'art. 13, comma 2, della
legge alla chiusura delle sottoscrizioni la società di gestione può
chiedere l'autorizzazione al ridimensionamento del fondo e le
modalità e il termine per l'esercizio del diritto di recesso da
parte degli investitori una volta ottenuta la detta autorizzazione;
inoltre, i casi nei quali la società di gestione può decidere di
non ridimensionare il fondo e di procedere alla liberazione degli
investitori dagli impegni. Nella definizione di tali profili la
società di gestione deve tenere conto della possibilità di
realizzare l'attività di investimento programmata anche con le
minori risorse disponibili dopo la chiusura delle sottoscrizioni;
la durata del periodo di richiamo degli impegni, che decorre dalla
data della dichiarazione di chiusura delle sottoscrizioni, entro il
quale devono essere effettuati i versamenti relativi alle quote
sottoscritte;
quali mezzi di pagamento possono essere utilizzati nell'ambito
delle operazioni di sottoscrizione e i soggetti presso i quali
possono essere eseguiti i versamenti. Il regolamento può prevedere
inoltre la procedura di recupero ove il mezzo di pagamento risulti
insoluto ovvero l'investitore risulti inadempiente al termine del
periodo di richiamo.
Andrà inoltre indicato l'obbligo dell'invio - entro un termine
massimo dall'inizio di operatività del fondo - della lettera di
conferma dell'avvenuto investimento, recante informazioni concernenti
l'importo investito e il numero delle quote attribuite.
Copia del regolamento è consegnata in occasione delle operazioni
di sottoscrizione. Chiunque sia interessato può ottenere
successivamente a proprie spese copia del regolamento del fondo.
2. Acquisizione della qualità di partecipante di un fondo
istituito con apporto di beni immobili.
La partecipazione al fondo istituito con apporto di beni immobili
si realizza tramite sottoscrizione delle quote del fondo, acquisto a
qualsiasi titolo del certificato rappresentativo delle stesse nonchè
mediante conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14-bis,
commi 13, 15 e 17, della legge.
a) Procedura di sottoscrizione delle quote mediante conferimenti in
denaro.
Il regolamento definisce le modalità di sottoscrizione delle quote
facendo riferimento a quanto previsto dal precedente punto 1.
b) Procedura di sottoscrizione delle quote mediante apporto di beni
immobili.
Il regolamento definisce le modalità di sottoscrizione delle
quote, indicando, in particolare, quanto segue:
il valore nominale della quota (di importo minimo pari a lire tre
milioni);
il termine massimo di sottoscrizione delle quote di partecipazione
mediante apporto che non può essere superiore a un anno dalla
costituzione del fondo;
l'ammontare minimo di ogni singola sottoscrizione che non può
essere inferiore a lire tre milioni;
quali mezzi di pagamento possono essere utilizzati per i
conferimenti obbligatori in denaro, qualora dovuti.
Andrà inoltre indicato l'obbligo dell'invio - entro un termine
massimo dall'inizio di operatività del fondo - della lettera di
conferma dell'avvenuto investimento, recante informazioni concernenti
l'importo investito e il numero delle quote attribuite.
Copia del regolamento è consegnata in occasione delle operazioni
di sottoscrizione. Chiunque sia interessato può ottenere
successivamente a proprie spese copia del regolamento del fondo.
c) Offerta al pubblico delle quote sottoscritte mediante apporto di
beni immobili.
Nel regolamento del fondo deve essere indicato il termine a partire
dal quale la società di gestione procede all'offerta al pubblico
delle quote nonchè il termine (non superiore a diciotto mesi dalla
data dell'ultimo apporto in natura) entro il quale tale offerta si
conclude.
Il regolamento indica inoltre:
I) le modalità di esecuzione del collocamento. A tal fine, deve
essere, tra l'altro, specificato:
le modalità e i termini per l'assunzione, da parte degli
interessati, degli impegni di acquisto delle quote;
le eventuali forme di garanzia richieste dalla società di gestione
agli interessati all'acquisto delle quote per il buon esito degli
impegni di acquisto assunti;
le modalità e i termini per il versamento dei corrispettivi da
parte degli acquirenti delle quote, i mezzi di pagamento a tal fine
utilizzabili, i soggetti presso i quali possono essere eseguiti i
versamenti. Il regolamento può inoltre prevedere la procedura di
recupero ove il mezzo di pagamento risulti insoluto ovvero
l'investitore risulti inadempiente al momento del versamento dei
corrispettivi;
le modalità e i termini a partire dai quali i certificati di
partecipazione sono resi disponibili agli acquirenti;
II) che, per il collocamento delle quote a domicilio, l'efficacia
del contratto è subordinata al decorso di cinque giorni di cui
all'art. 18 -ter della legge n. 216/1974;
III) le modalità con cui la società di gestione riconosce i
corrispettivi ai soggetti conferenti e restituisce ai medesimi le
quote non collocate.
Andrà inoltre indicato l'obbligo dell'invio agli acquirenti -
entro un termine massimo dall'inizio di operatività del fondo -
della lettera di conferma dell'avvenuto investimento, recante
informazioni concernenti l'importo investito e il numero delle quote
attribuite.
Copia del regolamento è consegnata in occasione delle operazioni
di acquisto. Chiunque sia interessato può ottenere a proprie spese
copia del regolamento del fondo.
d) Mancato raggiungimento dell'obiettivo minimo di collocamento.
Il regolamento indica i casi nei quali, trascorso il termine
previsto per l'offerta al pubblico delle quote sottoscritte mediante
apporto di beni immobili, viene attivato il disposto di cui all'art.
14 -bis, comma 9, della legge.
e) Conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14 -bis, commi
13, 15 e 17, della legge.
Il regolamento del fondo indica le modalità e le procedure per la
conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14 -bis, commi 13,
15 e 17, della legge in quote di fondi istituiti con apporto di beni
immobili.
3. Rimborsi parziali di quote a fronte di disinvestimenti.
Il regolamento prevede, ove la società di gestione intenda
avvalersi di tale facoltà, la possibilità di effettuare,
nell'interesse dei partecipanti, rimborsi parziali pro - quota a
fronte di disinvestimenti, trascorsi i termini previsti dalla legge.
In tal caso è previsto che:
venga data preventiva comunicazione alla Banca d'Italia nonchè
informativa agli investitori (tramite pubblicazione sui quotidiani
indicati nel regolamento) dell'attività disinvestita, delle
motivazioni che hanno indotto la società di gestione ad operare il
rimborso, dell'importo che si intende rimborsare (indicando, ove si
tratti di rimborso parziale, la percentuale messa in distribuzione
rispetto al ricavato della vendita), dell'importo rimborsato per ogni
quota e della procedura per ottenere il rimborso. In tale ambito,
andrà precisato se l'estinzione dell'obbligazione di rimborso si
determina al momento dell'invio del mezzo di pagamento all'avente
diritto ovvero all'atto della ricezione da parte di quest'ultimo del
mezzo medesimo;
le somme non riscosse entro un periodo prestabilito dall'inizio
delle operazioni vengano depositate in un conto intestato alla
società di gestione con l'indicazione che trattasi di rimborso
parziale di quote del fondo, con sottorubriche nominative degli
aventi diritto ovvero, qualora i certificati di partecipazione siano
al portatore, indicanti l'elenco dei numeri di serie dei certificati.
Regime delle spese
La disciplina regolamentare degli oneri connessi alla
partecipazione ad un fondo immobiliare attiene agli aspetti indicati
di seguito.
1. Naturadelle spese a carico della società di gestione e di
quelle a carico del fondo.
I costi a carico del fondo sono rappresentati dai seguenti
elementi:
il compenso spettante alla società di gestione per l'attività
svolta. Profili connessi con rilevanti problematiche di conflitto di
interesse, unitamente alla previsione legislativa che consente alla
società di gestione di percepire la provvigione ai sensi dell'art.
12, comma 2, lettera p), della legge solo in sede di liquidazione del
fondo, portano a non ritenere proponibile che il compenso annuo della
società di gestione sia commisurato ad un valore degli immobili e
delle partecipazioni in società immobiliari maggiore del loro valore
di acquisizione. Pertanto, qualora il compenso della società di
gestione sia stabilito in misura proporzionale al valore complessivo
netto del fondo, nel computo di quest'ultimo, ai fini che qui
rilevano, non dovrà tenersi conto delle plusvalenze (rispetto al
valore di acquisizione) non realizzate sui beni immobili e sulle
partecipazioni detenute dal fondo;
il compenso da riconoscere alla banca depositaria per le funzioni
da questa svolte. Qualora il compenso sia proporzionale al valore del
fondo cfr. quanto precisato al precedente alinea;
il compenso spettante al collegio dei periti;
gli oneri inerenti all'acquisizione e alla dismissione delle
attività detenute dal fondo (es.: provvigioni per intermediazione,
spese notarili, ecc.) e quelli connessi alla quotazione dei
certificati rappresentativi delle quote;
le spese di manutenzione degli immobili del fondo. Le spese di
ristrutturazione ditali immobili sono ovviamente a carico del fondo
in quanto rappresentano una forma di investimento del medesimo;
i premi per polizze assicurative sugli immobili del fondo;
le spese di pubblicazione sui quotidiani del valore unitario del
fondo e del prospetto del patrimonio del fondo, i costi della stampa
dei documenti periodici destinati al pubblico purchè tali oneri non
attengano a propaganda e a pubblicità o comunque al collocamento
delle quote;
le spese di revisione e di certificazione dei rendiconti del fondo
(ivi compreso quello finale di liquidazione);
gli oneri connessi con i prestiti assunti ai sensi dell'art. 14,
comma 7, della legge;
le spese legali e giudiziarie sostenute nell'esclusivo interesse
del fondo;
gli oneri fiscali di pertinenza del fondo.
Esigenze di certezza in ordine all'entità e alle modalità di
imputazione degli oneri a carico del fondo richiedono che nel testo
regolamentare sia precisata la cadenza del prelievo dalle
disponibilità del fondo dei compensi da riconoscere alla società di
gestione, alla banca depositaria e al collegio dei periti.
Sono a carico della società tutte le spese necessarie per
l'amministrazione della stessa, ivi comprese quelle connesse con la
commercializzazione delle quote e con le fasi propedeutiche alla
scelta degli investimenti (es.: analisi di mercato, consulenze di
settore, ecc.). Inoltre, al fine di evitare incertezze sui costi
della partecipazione al fondo, andrà inserita una clausola finale
attestante la riferibilità alla società di ogni spesa che non sia
specificamente indicata come a carico del fondo o dei singoli
investitori.
2. Oneri a carico dei singoli investitori.
Il regolamento indica in dettaglio gli oneri da applicare a ogni
singolo investitore in relazione alla partecipazione al fondo
immobiliare chiuso, ivi compresi i rimborsi delle spese sostenute
dalla società (ad es. per emissione dei certificati e spedizione dei
medesimi al domicilio dell'investitore).
Qualora per detti rimborsi delle spese sostenute la società non
fosse in grado o non ritenesse opportuno indicare una somma in via
forfettaria deve esplicitare che i medesimi sono limitati alla
copertura degli oneri effettivamente sostenuti dalla società da
indicare di volta in volta al partecipante interessato.
Pubblicazione del prospetto del patrimonio del fondo
e del valore della quota
La pubblicazione del prospetto del patrimonio del fondo e del
valore unitario della quota risponde all'esigenza di fornire elementi
informativi sintetici per la conoscenza dell'andamento
dell'investimento.
Il testo regolamentare deve offrire un'informativa essenziale,
orientata ad illustrare i profili di seguito indicati:
a) la frequenza di calcolo del valore unitario della quota e della
relativa pubblicazione, ove richiesta.
In proposito, si rammenta che per i fondi non riservati ad
investitori istituzionali, l'art. 13, comma 4, della legge prescrive
che il valore unitario della quota debba essere pubblicato almeno due
volte l'anno. In tali ipotesi, ferma restando la periodicità del
calcolo del valore unitario della quota, le società valuteranno
l'opportunità di provvedere alla pubblicazione del valore medesimo
con una frequenza maggiore (ad es. mensile) da indicare nel
regolamento.
La società di gestione provvede a determinare tale valore
dividendo il valore complessivo netto del fondo - calcolato sulla
base dei criteri di valutazione delle attività del fondo stabiliti
dalla Banca d'Italia - per il numero delle quote emesse;
b) i quotidiani a difftisione nazionale nei quali la società
provvede a pubblicare il prospetto del patrimonio del fondo e il
valore della quota.
Al riguardo, si ricorda che mentre il prospetto del patrimonio del
fondo deve essere pubblicato, ai sensi dell'art. 9, comma 4, della
legge, su almeno un quotidiano a difflisione nazionale, la legge
medesima prescrive che il valore della quota debba essere pubblicato
- nei casi in cui tale adempimento sia richiesto - su tre quotidiani
a diffusione nazionale.
È previsto l'impegno della società di provvedere alle
pubblicazioni di cui sopra in un successivo momento qualora, per
eventi eccezionali e imprevedibili, dette pubblicazioni siano state
sospese. Ove ricorrano tali casi la società di gestione informa
direttamente la Banca d'Italia, nonchè, per il tramite di
pubblicazione sui quotidiani sub b), gli investitori.
Scritture contabili
Le scritture contabili risultano già individuate dalla legge, sia
per quanto concerne la tipologia, sia per quanto attiene ai tempi di
predisposizione.
Le norme regolamentari provvedono a definire le modalità con cui
l'investitore può esercitare il diritto d'accesso ai documenti
contabili, che lo stesso può consultare a termini di legge. A tal
fine, il regolamento:
a) richiama i documenti che possono essere esaminati dal
partecipante;
b) individua i luoghi in cui il rendiconto di gestione del fondo,
la relazione semestrale e il relativo prospetto del patrimonio del
fondo sono tenuti a disposizione del pubblico. Essi sono la sede
della società di gestione e - ove si tratti di fondi le cui quote
sono state oggetto di offerta al pubblico - la sede della banca
depositaria e quanto meno le filiali della banca stessa situate nei
capoluoghi di regione.
Disposizioni finali
Rimborso finale delle quote alla scadenza del fondo.
Il regolamento stabilisce che alla scadenza del termine di durata
del fondo la società di gestione procede al rimborso entro un
termine massimo da definire nel regolamento in relazione ai tempi
tecnici strettamente necessari per il riconoscimento degli importi
agli aventi diritto.
Nel regolamento del fondo sono indicati:
la facoltà della società di gestione di richiedere alla Banca
d'Italia un ulteriore periodo, non superiore a tre anni, per condurre
a termine le operazioni di rimborso, ove lo smobilizzo non sia
completato entro il termine di durata del fondo;
le modalità di ripartizione, fra gli investitori e la società di
gestione, del risultato netto della gestione del fondo derivante
dallo smobilizzo degli investimenti; qualora la società intenda
avvalersi della possibilità di beneficiare, alla scadenza del fondo,
di una partecipazione al risultato di gestione maggiorata, ai sensi
dell'art. 12, comma 2, lettera p), della legge, dal testo
regolamentare risulta quanto segue:
I) il risultato della gestione del fondo è espresso dal confronto
tra l'ammontare del fondo inizialmente sottoscritto e versato e
l'ammontare dell'attivo netto liquidato maggiorato di eventuali
distribuzioni o rimborsi effettuati nel corso della durata del fondo;
II) l'indicatore di riferimento per l'individuazione del risultato
minimo prefissato. Esso deve rappresentare un razionale termine di
paragone per valutare la redditività del fondo e deve
caratterizzarsi per oggettività delle basi di calcolo;
III) la percentuale, non superiore al venti per cento, del
risultato di gestione eccedente quello minimo prefissato che viene
riconosciuta alla società di gestione;
l'eventuale possibilità di rimborso parziale, in misura
proporzionale, delle quote nel corso del periodo di liquidazione ai
sensi dell'art. 12, comma 2, lettera n), della legge.
Deve essere dato avviso sui quotidiani dove è pubblicato il valore
della quota, o - in assenza di tale obbligo - su quello dove è
pubblicato il prospetto del patrimonio del fondo:
dell'inizio della procedura di liquidazione;
dell'eventuale concessione del periodo di grazia da parte della
Banca d'Italia;
dei tempi e delle modalità di esecuzione del rimborso parziale
delle quote nel corso del periodo di liquidazione;
dei tempi e delle modalità di esecuzione del rimborso finale.
Al fine della redazione delle previsioni regolamentari in materia
di rimborso finale si richiama quanto segue:
alla scadenza del periodo di durata il fondo cessa ogni ulteriore
attività di investimento;
in caso di concessione del periodo di grazia, le operazioni di
realizzo sono effettuate secondo un piano di smobilizzo predisposto
dagli amministratori e portato a conoscenza dell'organo di vigilanza;
il rendiconto finale (redatto sulla base dello schema di rendiconto
stabilito dalla Banca d'Italia ai sensi dell'art. 4, comma 4, della
legge) riporta anche il piano di riparto spettante ad ogni quota da
determinarsi in base al rapporto tra ammontare delle attività
liquide e numero delle quote in cui è diviso il patrimonio del
fondo; nel rendiconto deve essere indicato altresì l'importo da
attribuire alla società di gestione - ai sensi dell'art. 12, comma
2, lettera p), della legge - in relazione al superamento del
risultato minimo della gestione;
il rendiconto finale di liquidazione deve essere oggetto di
certificazione;
il rendiconto finale e la relativa relazione devono essere
depositati e affissi nella sede della società di gestione e - ove si
tratti di fondi le cui quote sono state oggetto di offerta al
pubblico - nella sede della banca depositaria e quanto meno nelle
filiali della banca stessa presso le quali sono pubblicizzati i
documenti contabili;
le somme non riscosse entro un periodo prestabilito dall'inizio
delle operazioni devono essere depositate in un conto intestato alla
società di gestione con l'indicazione che trattasi di averi del
rimborso finale del fondo, con sottorubriche nominative degli aventi
diritto ovvero, qualora i certificati di partecipazione siano al
portatore, indicanti l'elenco dei numeri di serie dei certificati.
Capitolo VI
Limiti all'attività di investimento del fondo immobiliare chiuso
1. Definizioni.
1.1 Ai fini della disciplina del presente capitolo, si intendono:
per "fondi ordinari", i fondi immobiliari chiusi istituiti ai sensi
dell'art. 12 della legge;
per "fondi istituiti con apporto di beni immobili", i fondi
immobiliari chiusi istituiti ai sensi dell'art. 14 -bis della legge;
per "enti pubblici conferenti", lo Stato, gli enti previdenziali
pubblici, le regioni, gli enti locali e i loro consorzi nonchè le
società interamente possedute, anche indirettamente, dai medesimi
soggetti, che apportano beni immobili ai fondi istituiti ai sensi
dell'art. 14 -bis della legge;
per "titoli di Stato o garantiti dallo Stato", i titoli emessi o
garantiti dallo Stato italiano o da Stati esteri;
per "valori mobiliari di pronta liquidabilita'", i titoli di cui al
precedente alinea nonchè gli altri valori di rapida e sicura
liquidabilità individuati dal Ministro del tesoro con il decreto
ministeriale del 30 aprile 1994, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
n. 105 del 7 maggio 1994;
per "società immobiliari", le società immobiliari controllate non
quotate indicate all'art. 14, comma 1, lettera b), della legge;
per "gruppo", quello definito dall'art. 4, comma 3, della legge 2
gennaio 1991, n. 1;
per "collegamento", quello definito dall'art. 2359, comma 3, del
codice civile.
Sezione I
Fondi ordinari
1. Investimenti del fondo.
1.1 La società di gestione, per l'investimento del fondo, può
svolgere esclusivamente le seguenti attività (1):
a) l'acquisto e la vendita anche mediante la locazione a terzi con
facoltà di acquisto di beni immobili. La società provvede altresì
alla gestione degli immobili di pertinenza del fondo;
b) le operazioni di cui alla lettera a) con riferimento a diritti
reali di godimento su beni immobili;
c) l'assunzione di partecipazioni in società immobiliari aventi
per oggetto esclusivo quanto previsto sub a) e b). A tali società è
pertanto preclusa l'assunzione di partecipazioni;
d) l'investimento e la gestione delle disponibilità liquide in
titoli di Stato o garantiti dallo Stato e in altri valori mobiliari
di pronta liquidabilità.
2. Operazioni non consentite.
2.1 Nella gestione del fondo, la società gerente non puo':
a) concedere prestiti sotto qualsiasi forma (2);
b) investire il fondo in attività direttamente o indirettamente
cedute da (3):
un socio, amministratore, direttore o dipendente della società di
gestione;
un altro fondo gestito dalla medesima società di gestione;
altre società facenti parte del medesimo gruppo o loro soci,
amministratori, direttori o dipendenti;
soggetti che le abbiano acquistate dalle società di cui ai
precedenti alinea. A tal fine, a pena di nullità dei contratti di
acquisto, in questi ultimi devono essere riportati, a cura del notaio
rogante ove siano stipulati per atto pubblico, gli estremi
identificativi dei soggetti da cui i cedenti hanno acquisito le
attività stesse.
Il divieto di cui alla presente lettera non si applica agli
investimenti del fondo in attività direttamente o indirettamente
cedute dallo Stato, dagli enti previdenziali pubblici, dalle regioni,
dagli enti locali e loro consorzi nonchè dalle società interamente
possedute, anche indirettamente, dai medesimi soggetti (4);
c) cedere direttamente o indirettamente le attività del fondo a
(5):
un socio, amministratore, direttore o dipendente della società di
gestione;
un altro fondo gestito dalla medesima società di gestione;
altre società facenti parte del medesimo gruppo o loro soci,
amministratori, direttori o dipendenti;
d) immettere nel fondo valori mobiliari di pronta liquidabilità di
propria emissione o altre attività proprie;
(1) Art. 14, comma 1, della legge.
(2) Art. 14, comma 7, della legge.
(3) Art. 14, comma 6, della legge.
(4) Art. 14, comma 6 -bis, della legge.
(5) Art. 14, comma 6 -ter, della legge.
e) acquistare azioni o quote di nuova emissione di società
immbiliari facenti parte del gruppo di appartenenza della società di
gestione;
f) svolgere attività diretta di costruzione (6). Ciò comporta che
per l'esecuzione di lavori sugli immobili di pertinenza del fondo la
società di gestione deve affidare l'incarico a imprese terze.
Fermo restando il divieto sub b), qualora la società di gestione
intenda acquisire da soggetti estranei al proprio gruppo di
appartenenza azioni o quote di una società immobiliare collegata a
società del proprio gruppo, la delibera del consiglio di
amministrazione assunta al riguardo richiama tale circostanza e
illustra in dettaglio le valutazioni sottese alla scelta di
investimento.
3. Limiti relativi alla composizione globale del portafoglio del
fondo (7).
3.1 Il patrimonio del fondo è investito:
a) nel limite massimo del 90 per cento, in beni immobili e in
diritti reali di godimento sugli stessi;
b) nel limite massimo del 25 per cento, in partecipazioni in
società immobiliari;
c) nel limite massimo del 20 per cento, in valori mobiliari di
pronta liquidabilità;
d) almeno per il 10 per cento nei valori mobiliari di cui alla
lettera c).
4. Limitirelativi al frazionamento per singolo investimento o per
singolo emittente.
4.1 Il fondo non può essere investito in misura superiore ad un
terzo del proprio patrimonio in un unico bene immobile avente
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie (8).
Tale limite non si applica agli investimenti del fondo in attività
direttamente o indirettainente cedute dallo Stato, dagli enti
previdenziali pubblici, dalle regioni, dagli enti locali e loro
consorzi nonchè dalle società interamente possedute, anche
indirettamente, dai medesimi soggetti (9).
4.2 Fermi restando i limiti di cui al paragrafo 3.1, il patrimonio
del fondo può essere investito:
a) fino al 20 per cento in titoli emessi o garantiti dallo Stato
italiano o da un medesimo Stato appartenente all'O.C.S.E. ovvero in
parti di un medesimo o.i.c.v.m. che, per regolamento, può investire
solo in tali titoli;
b) fino al 20 per cento in titoli di debito a breve, per i quali
esiste un mercato attivo di smobilizzo, emessi da una banca di un
paese dell'O.C.S.E.;
c) fino al 5 per cento in titoli emessi o garantiti da un medesimo
Stato non appartenente all'O.C.S.E. ovvero negli altri valori
mobiliari di pronta liquidabilità di uno stesso emittente.
5. Modalità di computo dei limiti.
5.1 I limiti di investimento sono riferiti al valore complessivo
netto del fondo medesimo.
Ai soli fini del calcolo di detti limiti, il valore di ciascun
investimento ed il valore complessivo netto del fondo sono
determinati come segue:
a) i beni immobili e i diritti reali di godimento sugli stessi
detenuti direttamente dal fondo, nonchè le partecipazioni in
società immobiliari si computano al loro costo storico;
b) le restanti componenti del fondo sono valutate sulla base dei
criteri di valutazione indicati nel capitolo VII;
c) si considerano anche i titoli oggetto di operazioni stipulate ma
non ancora regolate (10).
6. Società immobiliari.
6.1 La legge consente che l'investimento del fondo possa essere
realizzato anche in via indiretta, mediante l'acquisizione di
partecipazioni di controllo in società immobiliari (cfr. lettera c),
del paragrafo 1 della presente sezione).
Pertanto, le società di gestione verificano che le società
immobiliari non effettuino le operazioni non consentite ai fondi ai
sensi del paragrafo 2 della presente sezione.
6.2 Inoltre:
a) il limite di investimento per singolo bene immobile avente
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie (cfr. paragrafo
4.1 della presente sezione) si applica anche ai beni immobili
detenuti dal fondo in via indiretta, per il tramite delle società
immobiliari in questione.
Il rispetto del limite in questione è determinato considerando,
per tutta la durata dell'investimento:
con riferimento agli immobili già detenuti dalla società
immobiliare al momento dell'acquisizione da parte del fondo, la
frazione del valore di tali immobili (determinata alla data di
acquisto della partecipazione sulla base dei criteri di valutazione
di cui al capitolo VII) corrispondente alla quota di partecipazione
del fondo nella società immobiliare;
per gli immobili acquistati successivamente dalla società
immobiliare, la corrispondente frazione del prezzo di acquisto.
Il valore complessivo netto del fondo cui commisurare il valore
degli immobili di cui sopra è quello di cui al paragrafo 5.1 della
presente sezione;
b) ai fini del rispetto del limite stabilito dalla legge in materia
di assunzione di prestiti da parte del fondo, si rinvia a quanto
previsto nel successivo paragrafo 8 della presente sezione.
7. Rispetto dei limiti.
7.1 I limiti all'attività di investimento dei fondi immobiliari
chiusi di cui al presente capitolo vanno rispettati in via
continuativa.
8. Superamento dei limiti.
8.1 Il limite massimo di investimento di cui alla lettera c), del
paragrafo 3.1 della presente sezione può essere superato nella fase
di avvio del fondo in relazione al tempo necessario per raggiungere
la composizione degli investimenti richiesta dalla legge.
Le società di gestione, tenuto conto dell'interesse dei
partecipanti al fondo, si adoperano affinchè l'attività di gestione
del fondo conduca al più presto ad una composizione degli
investimenti coerente con gli obiettivi del fondo medesimo.
8.2 I limiti di cui ai paragrafi 3 e 4 della presente sezione
possono essere inoltre superati:
a) a seguito di disinvestimenti delle attività del fondo;
b) in conseguenza dell'esercizio da parte della società di
gestione della facoltà di procedere, nell'interesse dei
sottoscrittori, trascorsi cinque anni dal completamento dei
versamenti, al rimborso parziale delle quote a fronte di
disinvestimenti;
c) a seguito di ammissione a quotazione (realizzata nel quadro di
progetti di smobilizzo) di azioni delle società immobiliari, che
risultino acquistate prima che la società abbia deliberato la
relativa richiesta;
d) a seguito di mutamenti nei corsi dei valori mobiliari di pronta
liquidabilità in portafoglio.
Nei casi di cui sopra, la società di gestione provvede a riportare
prioritariamente l'investimento nei limiti stabiliti nel più breve
tempo possibile, tenendo conto dell'interesse dei partecipanti al
fondo.
Qualora, per l'approssimarsi della liquidazione del fondo, la
società di gestione ritenga che la ricostituzione degli investimenti
in immobili e in società immobiliari possa essere in contrasto con
l'inte
(6) Art. 14, comma 1, della legge.
(7) Art. 14, commi 2 e 8, della legge.
(8) Art. 14, comma 5, della legge.
(9) Art. 14, comma 6 -bis, della legge.
(10) Più precisamente, si dovrà fare riferimento alle consistenze
effettive emergenti dalle evidenze patrimoniali, rettificate dalle
partite relative ai contratti conclusi alla data, anche se non ancora
regolati. In altri termini, per i valori mobiliari - con l'ausilio
delle risultanze di una struttura contabile accesa alle quantità -
le materialità patrimoniali effettive devono essere rettificate in
aumento o in diminuzione, rispettivamente, delle quantità figuranti
nei contratti di acquisto e in quelli di vendita conclusi e non
ancora eseguiti. Sempre ai fini della determinazione quantitativa
dell'attivo del fondo e quindi del valore complessivo dello stesso,
le variazioni apportate alle consistenze effettive devono trovare
contropartita a valere sulle disponibilità liquide del fondo, sulle
quali si riflette l'effetto finanziario dei contratti, nei termini
dagli stessi previsti.
resse dei partecipanti, la società comunica le sue valutazioni
alla Banca d'Italia illustrando tutti gli elementi che hanno
determinato la decisione assunta.
8.3 Si rammenta che, ai sensi dell'art. 14, comma 3 della legge, il
venir meno del rapporto di controllo nelle società immobiliari
obbliga la società di gestione ad alienare le relative
partecipazioni entro il termine di due anni.
9. Assunzione di prestiti.
9.1 Nella gestione di ciascun fondo la società può assumere
prestiti nel limite massimo del 25 per cento del valore complessivo
netto di ciascun fondo esclusivamente nella forma di finanziamenti
ipotecari finalizzati all'acquisto di beni immobili o all'assunzione
di partecipazioni in società immobiliari (11).
Ai fini del rispetto di tale limite, si tiene conto
dell'indebitamento diretto del fondo e di quello indiretto
rappresentato dai prestiti assunti dalle società immobiliari per il
finanziamento dell'attività tipica. Questi ultimi sono computati per
la frazione corrispondente alla partecipazione detenuta dal fondo.
10. Operazionifinalizzate ad una più efficiente gestione del
patrimonio del fondo.
10.1 La società di gestione può effettuare, al fine di
ottimizzare l'impiego delle transitorie disponibilità liquide del
fondo, operazioni di "pronti contro termine" in titoli che prevedano
l'acquisto a pronti e l'obbligo di rivendita a termine di valori
mobiliari.
Dette operazioni sono effettuabili a condizione che siano
strettamente funzionali alle esigenze di migliore gestione della
liquidità del fondo, secondo una valutazione effettuata dai
responsabili organi della società gerente, avuto riguardo ai flussi
finanziari previsti ed alle possibili alternative di profittevole
investimento offerte dal mercato.
Si precisa infine che:
le ripetute operazioni avranno ad oggetto anzitutto valori
mobiliari di largo mercato (quotati ovvero emessi da Stati aderenti
all'O.C.S.E.);
nella fase di acquisto "a pronti", vanno tenuti presenti i limiti
posti all'attività ordinaria dei fondi, con riferimento alla
categoria di valori mobiliari sottostanti all'operazione;
i titoli acquisiti a pronti e da consegnare a termine non possono
essere utilizzati per altre operazioni.
Sezione II
Fondi istituiti con apporto di beni immobili
Ai fondi istituiti con apporto di beni immobili si applicano:
1) le norme previste nella sezione I, paragrafo 2.1, lett. b) e c)
con riferimento agli immobili apportati al fondo da soggetti diversi
dagli enti pubblici conferenti (12);
2) il divieto di concedere prestiti sotto qualsiasi forma di cui
alla sezione I, paragrafo 2.1, lett. a) nonchè il limite alla
assunzione di prestiti di cui alla sezione I, paragrafo 9 (13).
3) i limiti relativi alla composizione del portafoglio del fondo
previsti nella sezione I, paragrafo 3.1, lett. c) e d) (14).
La liquidità riveniente dagli apporti in denaro previsti dall'art.
14 -bis, comma 3 della legge non può essere utilizzata per
l'acquisto di beni immobili o di diritti reali immobiliari. Fanno
eccezione gli acquisti di beni immobili e diritti reali immobiliari
strettamente necessari ad integrare i progetti di utilizzo di beni e
diritti apportati dai soggetti conferenti, semprechè detti acquisti
comportino un investimento non superiore al 30 per cento dell'apporto
complessivo in denaro.
(11) Art. 14, comma 7, della legge.
(12) Art. 14-bis, comma 5, della legge.
(13) Art. 14-bis, comma 1, della legge.
(14) Cfr. nota precedente.