1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 10 del 6-3-2002
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 77 ORDINANZA (Atto di promovimento) 25 ottobre 2001
Ordinanza emessa il 25 ottobre 2001 dal tribunale di Roma, sez. distaccata di Ostia nel procedimento civile vertente tra E.N.P.A.F. e Conforti Manlio Demanio e patrimonio dello Stato - Dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici - Diritto di prelazione dei conduttori nell'acquisto delle unita' immobiliari ad uso residenziale - Possibilita', per il conduttore che eserciti la prelazione, di permanere nell'immobile fino alla conclusione della procedura di vendita, prorogando la scadenza del contratto di locazione nonostante la disdetta tempestivamente formalizzata dal locatore - Mancata previsione - Irragionevolezza - Deteriore trattamento rispetto al conduttore che non abbia esercitato l'opzione - Contrasto con il favore per l'acquisto della proprieta' dell'abitazione. - D.Lgs. 16 febbraio 1996, n. 104, art. 6, commi 5 e 6; d.l. 25 settembre 2001, n. 351, art. 3. - Costituzione, artt. 3, commi primo e secondo, e 47, comma secondo. (002C0102) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.10 del 6-3-2002)

IL GIUDICE DI PACE

Letti gli atti e le istanze delle parti,

O s s e r v a
I. - Laddove il giudice dovesse decidere la causa allo stato
degli atti ed in base alla normativa vigente non v'ha dubbio che la
domanda dell'ENPAF dovrebbe trovare accoglimento.
Ed invero poichè nel caso di specie la cessazione del contratto
di locazione richiesta dal locatore ENPAF si fonda sull'esercizio del
diritto di recesso, esercitato dall'ente previa tempestiva disdetta
comunicata al conduttore, non vi è spazio, salvo quanto "infra"
osservato, per valutazioni relative alla buona fede e correttezza
contrattuale (la cui mancanza da parte dell'ENPAF è stata
esattamente eccepita dal conduttore) posto che gli effetti del
recesso sul contratto a tempo indeterminato qual è la locazione di
immobile abitativo (al di fiori dei vincoli temporali di legge che
nel caso in esame non rilevano non sussistendo al riguardo
violazioni) sono predeterminati dalla legge.
II. - Prima di pervenire a tale conclusioni occorre però
sottoporre a scrutinio di costituzionalità le norme applicabili alla
fattispecie che dovranno in caso di esito negativo essere sottoposte
al giudice delle leggi per le determinazioni di competenza.
Va premesso che la vicenda della privatizzazione dell'ENPAF non
rileva a tale fine potendo valere per fatti successivi e futuri ma
non certo per situazioni nelle quali, quale è quella in esame dove
il contratto di locazione era stato stipulato ben prima dell'inizio
del procedimento di privatizzazione e la procedura tesa all'esercizio
del diritto di opzione era iniziata, proprio su impulso dell'ENPAF in
data 5 novembre 1999 (cfr. all. 1 atti resistente), valgono e si
applicano le normative previgenti.
Non ritiene il giudicante necessario soffermarsi ulteriormente
sulla questione posto che esistono al riguardo autorevoli e
condivisibili opinamenti che hanno rigettato la diversa tesi
dell'ENPAF (cfr. parere del Ministero del lavoro in data 29 novembre
2000, doc. 6 del resistente; sentenza del Tribunale amministrativo
regionale Lazio del 16 ottobre 2001 con la quale veniva rigettato il
ricorso dell'ENPAF, di cui allegato 5 atti ricorrente, avverso il
decreto del 27 settembre 2001 del Ministro del lavoro con il quale si
provvedeva alla individuazione degli immobili degli enti
previdenziali pubblici da dismettere ai sensi dell'art. 7 della legge
n. 140/1997. La sentenza affrontava "ex professo" anche l'eccezione
relativa alla privatizzazione dell'ENPAF, ritenendola giustamente
infondata).
III. - L'art. 6 del comma 5 e ss. del decreto legislativo
n. 104/1996 prevede a favore dei conduttori delle unità immobiliari
ad uso residenziale (in regola con pagamenti di canoni e oneri e
titolari di un regolare contratto di locazione), nonchè di altri
soggetti (eredi del conduttore, componenti del nucleo familiare entro
il terzo grado conviventi) il diritto di prelazione nell'acquisto
dell'immobile oggetto di dismissione.
Nel caso in esame ricorrono entrambi i requisiti, vale a dire
l'immobile oggetto della locazione è stato inserito fra quelli da
dismettere e la prelazione è stata esercitata da avente diritto.
La legge non riconosce però al soggetto che abbia inteso,
avendone il diritto, esercitare la prelazione di permanere
nell'immobile, prorogandone la scadenza fino alla conclusione
positiva o meno della procedura, e sempre che non intervengano
inadempimenti del conduttore, nel caso in cui la procedura di vendita
abbia tempi più lunghi rispetto alla scadenza del contratto per la
quale, come nel caso in esame, il locatore abbia formalizzato
tempestiva disdetta. Tale normativa non appare conforme al dettato
costituzionale sotto i profili della irragionevolezza e della
violazione degli articoli 3 primo e secondo comma e 47 secondo comma
Cost.
Ed invero pur ritenendosi che la norma consenta al conduttore che
abbia esercitato in costanza di contratto il diritto alla prelazione
di seguitare a coltivare legittimamente la procedura pur dopo la
scadenza del contratto e la cessazione della locazione per la causa
anzidetta, non v'è chi non veda che tale facoltà è solo apparente.
Un conduttore licenziato dall'appartamento, una volta allontanato
dallo stesso, avrà ben altri e gravosi problemi anche economici
(reperimento di altro alloggio, pagamento dei relativi canoni e
oneri), e molto difficilmente avrà la possibilità di seguire e
coltivare contemporaneamente la procedura di alienazione (fonte di
ulteriori oneri) del precedente immobile. Ma v'è di piu': con quale
animo potrà coltivare una procedura relativa ad un immobile che
lecitamente l'ente nel frattempo potrà aver locato ad altro
conduttore?
Ha senso ipotizzare che intenda sobbarcarsi oltre agli oneri
della procedura e dell'acquisto quelli di una lunga causa per
liberare l'appartamento?
Ragionevolmente occorre affermare che la situazione prospettata
porterà nella generalità dei casi alla rinuncia alla possibilità
di acquisto dell'immobile da parte del soggetto che pure ne aveva il
diritto e (manifestata) l'intenzione.
Va inoltre segnalata l'ulteriore incongruità della norma
(art. 6, comma 6) che prevede a favore del soggetto che non abbia
esercitato il diritto di opzione l'obbligo dell'ente di condizionare
la vendita all'obbligo dell'acquirente al rinnovo del contratto per
il tempo stabilito dalla norma stessa. Dal punto di vista
alloggiativo potrà così verificarsi che si troverà in una
situazione deteriore chi abbia esercitato l'opzione rispetto a chi
non l'abbia esercitata. Tali norme sono state ribadite dal recente
decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, art. 3 che va investito
dello stesso dubbio di incostituzionalità.
Per completezza occorre chiedersi la ragione di tale inconguità
e la risposta è assai semplice: il legislatore non ha neppure
immaginato che un ente pubblico (o privatizzato ma portatore di
rilevanti interessi pubblici) potesse agire con tale eclatante
scorrettezza contrattuale (nel corso di una procedura di vendita
immobiliare non conclusa, con diritto di opzione esercitato dal
conduttore, in un contesto in cui la legge, anche in ossequio al
dettato costituzionale, favorisce l'acquisto della proprietà da
parte del conduttore, il locatore intima al conduttore in regola con
i pagamenti disdetta per finita locazione azionandola
giudizialmente).
Il giudizio va pertanto sospeso.

P. Q. M
A scioglimento della riserva;
Visti gli articoli 134 Cost., gli artt. 23 e ss. ol. 11 marzo
1953, n. 87;
Dichiara rilevante nel presente giudizio e non manifestamente
infondata la questione di costituzionalità in riferimento agli
articoli 3 primo e secondo comma e 47 secondo comma Cost., per
disparità di trattamento e irragionevolezza, dell'art. 6 comma 5 e 6
del decreto legislativo n. 104/1996 nonchè del decreto-legge
25 settembre 2001, n. 351 art. 3 nella parte in cui non prevedono a
favore del soggetto che abbia inteso, avendone il diritto, esercitare
la prelazione, di permanere nell'immobile, prorogando la scadenza del
contratto di locazione fino alla conclusione della procedura, e
sempre che non intervengano inadempimenti del conduttore, nel caso in
cui la procedura di vendita abbia tempi più lunghi rispetto alla
scadenza del contratto in ordine alla quale, come nel caso in esame,
il locatore abbia formalizzato tempestiva disdetta.
Sospende il giudizio;
Ordina la notifica della presente ordinanza al Presidente del
Consiglio dei ministri e la sua comunicazione ai Presidenti delle due
camere del Parlamento.
Ostia, addì 25 ottobre 2001
Il giudice: Moriconi