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Titolo: Stefano Ricucci, il tinello della finanza italiana...

Stefano Ricucci, il tinello della finanza italiana...
di  Lanfranco Caminiti
11 Jul 2005
 L'unica cosa sicura è che Stefano Ricucci sta con Anna Falchi. Tutte le 
altre liaisons che gli sono state affibbiate, alcune più alcune meno 
dangereuses, non hanno neanche raggiunto il livello di gossip d'una 
scappatella, prontamente smentite dagli interessati di turno, e certo non 
solo perché si è tra uomini di mondo. A sinistra e destra, da D'Alema, per 
l'ombra di Unipol e Monte dei Paschi, a Berlusconi, per l'ombra del suo 
"consigliori" Romano Comincioli, è tutto un negare qualsiasi frequentazione. 
Il boss immobiliarista della Magiste, da un po' di tempo sotto osservazione 
ma adesso nel centro del mirino, è stato capace di provocare dichiarazioni 
infuocate di Montezemolo e Della Valle [che si ergerebbero a difensori della 
figura dell'"imprenditore puro", del "capitano d'industria" - come lo 
intendeva Schumpeter per capirci, Schumpeter chi? indovinate: non guida 
Ferrari e non gioca a centrocampo - mettendo in penombra la propria versione 
"finanziaria" o immobiliarista: Gabetti e Ifil]. Ma anche le inchieste di 
Ferruccio de Bortoli, su quel giornale di idee spassionate che è "il Sole 
24ore", che gli ha fatto le pulci dal certificato di battesimo al diploma di 
laurea passando per il certificato penale, con un contorno di interrogazioni 
parlamentari come quella del sempreverdeacido Occhetto e tutto un sottobosco 
di "si dice" ribaltati in altri "si dice" del giorno dopo. Sono stati 
evocati scenari da incubo a proposito della provenienza dei capitali che 
hanno permesso a Ricucci di acquisire porzioni sempre maggiori delle azioni 
Rcs a cui sta dando la scalata fino a paventare il lancio di una Opa [la 
farà, non la farà, sarà il tormentone dell'estate di Capalbio]: mai 
riferimenti precisi, mai "i nomi", ma proprio per questo uno scenario più 
fosco, dalla P2 [e il "Corriere" ne sa qualcosa] alla mafia, al crack 
finanziario colossale. Sostanzialmente e fuori dai denti, il ragionamento è: 
Ricucci è un prestanome alle cui spalle si intravede una montagna di soldi, 
come lo erano Sindona, Gelli, Carboni e via spulciando elenchi 
incappucciati, chi ci sta dietro? È fuori dubbio che Ricucci stia giocando 
pesante, dalla Antonveneta a Rcs, e forse non è neppure un caso che proprio 
questi due poli della sua azione siano collegati: le banche, cioè il denaro, 
che a questi livelli non è mai il "proprio" e non è mai sonante, e i 
giornali, anzi "il" giornale per eccellenza, il "Corriere della Sera", cioè 
l'"opinione pubblica". Il progetto "chiaroscuro" - se le cose stanno così - 
sarebbe ancora più terribile di quanto abbiamo già visto qui che se ne sono 
viste tante, perché unisce in chiaro quanto finora si è mostrato disgiunto 
al buio: il denaro delle banche [non solo Antonveneta, ma Bnl e Mediobanca] 
e i giornali, insomma Calvi e Tassan Din messi insieme alla luce del sole, 
per dire.
Non ho la più pallida idea di come stiano le cose in questa "lotta di 
poteri", benché ne avverta, come chiunque abbia un po' di sale in zucca, la 
sua importanza e la capacità di influenzare e piegare molti eventi a venire. 
È questo che vorrei provare a dire: l'azione "allo scoperto" di Ricucci ha 
un doppio carattere: è, cioè, punto di arrivo di un percorso e "salto" verso 
un altro. Un "salto" obbligatorio. Un po' come fu la "scesa in campo" di 
Berlusconi. In questo senso, rispecchia la situazione dei capitali italiani 
e il momento della sua economia - e non solo perché Ricucci in realtà 
appartiene a un pool di immobiliaristi importanti, come Coppola e Statuto, i 
"romani", con la gran torta del Piano regolatore della capitale che si è 
apparecchiata finalmente davanti e con agganci forti, da Capitalia a Banca 
d'Italia - ma perché il mercato immobiliare è stato il vero traino di 
quest'economia negli ultimi cinque anni e più, e in arrivo di possibili 
mutamenti monetari e politici, "debbono" mettersi al riparo e governare i 
cambiamenti. Lo scontro è appena appena cominciato.
Forse vale la pena mettere assieme due ragionamenti sul mercato immobiliare 
italiano.
I dati del mercato immobiliare
Iniziamo dai dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del 
territorio che, benché metta le mani avanti avvertendo che "la costruzione 
d'indicatori che consentano di monitorare in modo attendibile ed in via 
sintetica, dal punto di vista territoriale, gli andamenti di mercato, 
rappresenta una delle sfide", è comunque la cosa più ufficiale che c'è:
"E' noto che il mercato immobiliare sta conoscendo una fase di crescita sia 
nelle dimensioni che in termini di valori. I dati delle compravendite di 
abitazioni dal 1985 al 2003, mostra con evidenza tre periodi distinti.
- Una prima fase di crescita (1985-1991) è caratterizzata da un ritmo medio 
annuo d'incremento della massa delle transazioni di circa il 4,4 per cento e 
da una battuta di arresto nel 1989.
- Il periodo dal 1992 al 1996 presenta invece elementi di crisi e 
stazionarietà nei volumi di scambio.
- Una terza fase, ancora in corso, si apre nel 1997 ed è caratterizzata da 
un buon ritmo di crescita delle compravendite (6,7 per cento annuo), tanto 
da conseguire, nel 2003, oltre 200.000 transazioni aggiuntive rispetto al 
picco del 1991.
Il carburante che ha spinto il motore del mercato immobiliare deriva 
essenzialmente dalla discesa dei tassi d'interesse. Solo nell'ultimo biennio 
le difficoltà dei mercati azionari e obbligazionari hanno sicuramente 
spostato una parte della domanda verso l'investimento immobiliare. Per ciò 
che concerne i prezzi, esiste una rilevante variabilità di situazioni 
territoriali.
Per tornare all'ultimo periodo, in merito all'influenza degli andamenti dei 
mercati finanziari e azionari sulla scelta di investire nel "mattone", si 
può anzitutto affermare che il ciclo positivo del mercato immobiliare non è 
stato causato dalla crisi della Borsa, che è, infatti, avvenuta dopo che il 
mercato immobiliare aveva già iniziato a crescere nei volumi di scambio. Per 
quanto riguarda l'ultimo triennio, si può osservare che nonostante che 
l'economia italiana si presenti in affanno, il mercato immobiliare sembra 
essere l'unico mercato a non risentire della crisi/stagnazione. In effetti, 
nel triennio 2001-2003, i volumi di scambio nel settore abitativo permangono 
a livelli pari a più di una volta e mezza quelli del 1996 (ultimo anno di 
crisi prima della ripresa). Si registra inoltre (e si accentua in taluni 
casi), un'ulteriore crescita dei prezzi delle abitazioni. Da uno studio da 
noi condotto su Milano, risulta che l'incremento complessivo medio dei 
prezzi in città, tra il II semestre 2000 ed il I semestre 2003, è una 
composizione d'incrementi intorno al 24-26 per cento nelle fasce centrali.
Questo andamento in controtendenza può essere spiegato dalla presenza di un 
flusso aggiuntivo di domanda generata da un insieme di cause intervenute a 
partire dal 2001: la caduta dei corsi azionari e quindi il rilevante 
ridimensionamento della capitalizzazione di Borsa (44 per cento in meno tra 
il 1999 ed il 2002), la pesante incertezza nella politica internazionale, 
nonché il permanere di bassi tassi d'interesse e l'approvazione di alcuni 
provvedimenti fiscali che fanno rimpatriare capitali dall'estero (il 
cosiddetto "scudo fiscale"). E' dunque probabile che nell'ultimo triennio la 
domanda d'immobili abbia continuato a rimanere su alti livelli, se non 
addirittura a crescere, nonostante le difficoltà dell'economia, per il 
sostegno di una domanda addizionale orientata a ritrarre un rendimento più 
sicuro di quello azionario (e obbligazionario, dati i recenti casi Cirio e 
Parmalat) e più elevato di quello offerto dai titoli di Stato. Ovviamente un 
ruolo centrale sul futuro degli andamenti del mercato sarà esercitato dai 
tassi d'interesse. Un loro aumento potrebbe innescare un movimento 
discendente della domanda e dei valori immobiliari. D'altra parte, per le 
considerazioni sopra svolte, si ritiene che non si possa parlare in Italia 
dell'esistenza di una bolla immobiliare." [Rapporto Immobiliare 2004, 
Agenzia del Territorio, Direzione centrale]
L'indebitamento sociale
Eccolo il punto: la bolla speculativa immobiliare. L'ottimismo d'ufficio - e 
comunque i dati arrivano al primo semestre del 2004 - non può sottrarsi alla 
citazione del "male".
L'allarme, che non è certo solo italiano dato che la spinta del mercato 
immobiliare è una tendenza dei capitali internazionali, viene lanciato ai 
primi di giugno da Alan Greenspan, il presidente-guru della Federal reserve, 
che, come sempre accade in economia, costruisce giochi linguistici: 
l'edilizia è il vero carburante dell'economia Usa e da anni i prezzi 
salgono, fino a raggiungere nelle metropoli un aumento del 25-30 per cento e 
gli americani hanno contratto prestiti su garanzia della casa, aumentando i 
consumi ma esponendosi in modo eccessivo. Molti cominciano a temere una 
nuova bolla, e dopo lo scotto dei tecnologici e degli scandali si capisce la 
fibrillazione, ma Greenspan inventa un nuovo termine, che cita il problema 
ma è più tranquillizzante: la "schiuma", con riferimento al cappuccino. A 
suo parere, è possibile che i prezzi calino in alcune località, ma è 
impossibile che abbiano effetti macroeconomici. A ogni buon conto, decide di 
aumentare i tassi di uno 0,25 per cento, portandoli al 3.5. Per via della 
"schiuma" il "Wall Street Journal" ha parlato del "cappuccino di Greenspan". 
[Greenspan: rischio bolla immobiliare, i tassi saliranno, Ennio Caretto, 
"Corriere della sera", 10 giugno 2005]
I numeri, al giugno di quest'anno, dicono che sono in calo le richieste di 
finanziamento ipotecario negli Stati Uniti. L'indice generale del mercato 
immobiliare nella settimana conclusa il venerdì 24 giugno ha registrato un 
ribasso dell'1,1 per cento. Nel dettaglio, le richieste di mutuo finalizzate 
all'acquisto della prima casa hanno segnato una flessione dello 0,4 per 
cento. In calo anche le domande di rifinanziamento di mutui già in essere: 
l'indice è sceso dell'1,8 per cento. Va ricordato che il meccanismo dei 
rifinanziamenti è molto prezioso per l'economia americana, perché viene 
utilizzato dai cittadini per alimentare la propria liquidità e sostenere i 
consumi personali.
"Not a bubble, but a little froth", non una bolla, ma una piccola schiuma: 
quando si dice l'importanza della lingua in economia. Gli studi "sul campo" 
però stanno a sottolineare proprio quello che Greenspan tende a minimizzare: 
"Un aspetto della crescita dell'indebitamento nel settore famiglie che ha 
avuto un forte impatto sulla macroeconomia è stata la crescente tendenza a 
trarre liquidità dal valore delle abitazioni per finanziare consumi o 
acquisti di altre attività. Negli ultimi anni questo processo di 
monetizzazione del capitale immobiliare ha svolto un ruolo significativo nel 
sospingere i consumi in diversi paesi, in particolare Stati Uniti, Regno 
Unito, Paesi Bassi, Australia e Irlanda. Nei Paesi Bassi, dopo aver 
impartito un notevole impulso per diverso tempo, tale effetto ha di recente 
agito in senso inverso: negli ultimi due anni un sensibile calo nello 
smobilizzo delle plusvalenze immobiliari ha frenato l'economia in misura 
rilevante (De Nederlandsche Bank, 2003). La capacità delle famiglie di 
ricavare liquidità è stata considerevolmente rafforzata dalla maggiore 
disponibilità di strumenti quali le ipoteche di secondo grado, nonché dai 
minori costi di transazione connessi con tali strumenti.
Alcuni prodotti permettono alle famiglie di ottenere un credito rotativo 
garantito dal valore dell'immobile. Grazie a ciò le famiglie sono 
maggiormente in grado di compensare temporanei cali di reddito e possono 
inoltre indebitarsi a migliori condizioni in previsione di un aumento dei 
redditi futuri offrendo la propria casa in garanzia, allentando 
significativamente i vincoli di liquidità Il capitale monetizzato può essere 
utilizzato per diversi scopi: spesa per consumi di beni durevoli o non 
durevoli e servizi; rimborso di debiti di altro tipo; acquisizione di nuove 
attività (azioni, depositi bancari), ecc. Poiché i tassi di interesse 
applicati ai prestiti ipotecari sono in genere inferiori rispetto a quelli 
applicati su tutte le forme alternative di debito delle famiglie, queste 
sono fortemente incentivate a consolidare nel mutuo altre forme di 
finanziamento. In particolare, lo smobilizzo del patrimonio immobiliare può 
essere utilizzato per l'acquisto di beni durevoli, che verrebbe altrimenti 
finanziato mutuando fondi a tassi nettamente più elevati di quelli 
ipotecari. Nei paesi in cui è stata maggiormente diffusa, la monetizzazione 
di capitale immobiliare ha alimentato sia i consumi sia gli investimenti 
residenziali. In Australia si stima che abbia innalzato il reddito 
disponibile delle famiglie e, pertanto, la crescita dei consumi di circa 1 
punto percentuale in ciascuno degli ultimi quattro anni (Reserve Bank of 
Australia, 2003a), mentre nel Regno Unito e negli Stati Uniti l'aumento dei 
redditi ha superato il 2 per cento nel 2000 (Davey, 2001; Deep e Domanski, 
2002). Nei Paesi Bassi, viceversa, si stima che l'inversione di tale 
tendenza abbia ridotto la crescita dei consumi delle famiglie di circa 0,5 
punti percentuali nel 2001 e nel 2002, dopo l'aumento di 1 punto nel 2000 
(De Nederlandsche Bank, 2003)." [Indebitamento delle famiglie e 
macroeconomia, Guy Debelle, Rassegna trimestrale BRI, marzo 2004]
La bolla speculativa immobiliare
Quindi, esiste - eccome - una relazione tra caduta dei prezzi-valori degli 
immobili e effetti macroeconomici, per via della monetizzazione che i 
neo-proprietari di case hanno ottenuto ipotecando il valore [alto 
all'acquisto] dell'immobile: è stata usata l'espressione di "bancomat 
immobiliare", che è efficace e suggestiva.
Il riferimento più precipuo, nel timore di una bolla finanziaria, non è però 
a quella dei mercati tecnologici ma proprio al crack immobiliare [e della 
borsa e della moneta] giapponese nel passaggio dagli anni ottanta ai 
novanta.
"Tra il gennaio 1984 ed il dicembre 1989 l'indice Nikkei arrivò quasi a 
quadruplicarsi, da 10.000 a 38.957 punti, livello mai più raggiunto. Alla 
base del fenomeno, le eccellenti condizioni di salute dell'economia 
nipponica, ma anche una politica monetaria eccessivamente permissiva. Nel 
corso degli anni '80, infatti, i tassi giapponesi vennero tenuti bassi non 
solo in funzione delle esigenze interne ma anche in risposta alle pressanti 
richieste internazionali, segnatamente degli Usa, preoccupati di ridurre il 
proprio deficit commerciale e di ridare fiato alla congiuntura. La liquidità 
immessa nel sistema generò la crescita abnorme dei prezzi delle azioni, 
degli immobili e della terra. Nel clima di generale ottimismo, le famiglie 
e, soprattutto, le imprese si indebitarono pesantemente offrendo in garanzia 
un patrimonio valutato a prezzi gonfiati. Il processo si autoalimentava: la 
crescita dei prezzi accresceva la capacità di indebitamento; l'espansione 
dei finanziamenti drogava la domanda di azioni e immobili. Le autorità 
monetarie, preoccupate degli eccessi speculativi, nell'89 avviarono una 
politica di rialzo dei tassi, che ebbe l'effetto immediato di invertire il 
trend al rialzo della borsa. I prezzi della terra e degli immobili, i cui 
mercati sono strutturalmente meno efficienti, continuarono però a salire. A 
questo punto, nonostante il calo delle borse, la Banca del Giappone continuò 
ad alzare il tasso di riferimento, portandolo dal minimo del 2.5 per cento 
del 1989 fino al massimo del 6 per cento nell'agosto del 1990. La politica 
restrittiva venne mantenuta fino al luglio 1991, e anche allora i tassi 
vennero ridotti in maniera molto graduale.
Tale comportamento venne considerato ottimale dagli osservatori dell'epoca. 
L'economia sembrava ancora forte, l'inflazione era sotto controllo e la 
bolla speculativa stava rientrando. La Banca del Giappone godeva fama di un 
efficientismo leggendario. Si stava però preparando un terremoto. Il crollo 
dei prezzi delle azioni e degli immobili, usati come garanzia per 
l'indebitamento del settore privato, accrebbero la rischiosità dei crediti 
concessi a piene mani dal settore bancario nel corso degli anni '80. Le 
garanzie erano insufficienti, i debitori cominciavano a fallire, le banche 
restringevano il credito. Le famiglie, spaventate dai crolli dei valori 
azionari e immobiliari, aumentavano i risparmi a scopo precauzionale 
riducendo i consumi e provocando la riduzione degli investimenti da parte 
delle aziende, le quali si ritrovavano con capacità produttive tarate sulle 
vecchie previsioni di crescita, quindi ormai eccessive. Nella fase di 
sgonfiamento della bolla speculativa la banca centrale era stata troppo 
restrittiva. Da quella crisi il Nikkei non si è finora ripreso, e vale oggi 
poco più di 1/3 rispetto al massimo di 15 anni fa." [Nikkei: le radici della 
crisi, Albertomauro Sarno, aprile 2001]. Quello che è anche interessante è 
il ruolo preponderante dei capitali illeciti in questa storia.
"Si conosce ormai con precisione il ruolo delle yakuza nella formazione di 
quella bolla speculativa. Controllando il traffico di stupefacenti, la 
prostituzione, le assunzioni nel settore edile e in quello dei lavori 
pubblici, così come una quota dell'industria molto redditizia dei pachinko, 
quei biliardi elettrici il cui fatturato è pari a una volta e mezzo quello 
dell'industria automobilistica giapponese, ovvero a più del 6 per cento del 
Pil, questi clan del crimine organizzato hanno investito le cooperative 
immobiliari (jusen), le grandi società di intermediazione finanziaria e le 
assemblee di azionisti di certe imprese. L'accesso al credito ha permesso 
loro di riciclare i propri profitti in settori speculativi, nei quali 
privilegiano le operazioni ad alto rischio.
L'esplosione della bolla speculativa, all'inizio degli anni '90, si è 
tradotta in un crollo dei corsi azionari e dei prezzi immobiliari e in 
un'impennata delle sofferenze delle banche e degli istituti di credito. 
Raisuke Miyawaki, ex direttore dell'Agenzia nazionale di polizia, stima che 
il 10 per cento di questi crediti sia imputabile agli yakuza, e che il 30 
per cento supplementare abbia dei legami probabili con il crimine 
organizzato: l'ammontare dei debiti non esigibili dei gangster si situa su 
valori fra i 75 e i 300 miliardi di dollari, pari al 6,5 per cento del Pil 
nel 1996.
Dopo aver speculato al rialzo, gli yakuza hanno speculato al ribasso, 
tentando di acquistare beni immobili a prezzi stracciati e bloccando, con 
occupazioni mirate, la liquidazione del passivo di certe imprese. Ciò spiega 
come mai la caduta dei prezzi degli immobili in termini reali dal 30 per 
cento al 70 per cento dall'inizio degli anni '90 non si sia tradotta in un 
corrispondente incremento delle transazioni, ritardando così il risanamento 
del settore finanziario, l'offerta di credito e, in definitiva, la crescita. 
L'eccezionale durata della crisi giapponese, a dispetto dei numerosi piani 
di rilancio del governo, ogni volta di ampiezza pari a svariati punti di 
Pil, non può essere compresa senza far riferimento al riciclaggio e 
all'attività delle organizzazioni criminali, che socializzano le perdite dei 
loro prestiti non rimborsati e privatizzano i proventi mafiosi. Dal 1985 al 
1995 il Pil giapponese è cresciuto del 52 per cento, mentre l'insieme delle 
attività dell'economia progrediva dell'85 per cento. La differenza fra 
queste due cifre mostra la persistenza di una bolla speculativa 
evidentemente situata nel settore immobiliare, poiché la correzione delle 
quotazioni immobiliari rispetto agli anni '80 è ormai acquisita. Ed è 
precisamente questo il terreno prediletto delle yakuza e delle loro manovre 
invisibili che ritardano gli aggiustamenti del mercato." [Dal riciclaggio 
alle crisi finanziarie, Guilhem Fabre, "Le Monde diplomatique" - aprile 
2000].
Una generazione ipotecata
Le cose, a mio parere, importanti sono due, e collegate: la prima, la 
relazione forte fra indebitamento delle famiglie e dinamiche 
macroeconomiche; la seconda, la fascia di popolazione che sopporta il 
maggior grado dell'indebitamento, all'interno di una situazione dai riflessi 
generali.
"Lo shock avverso più vasto e significativo per il reddito delle famiglie è 
rappresentato dalla disoccupazione. Un'ascesa dell'indebitamento e del 
servizio del debito delle famiglie accentua la reattività di queste ultime a 
un aumento della disoccupazione, amplificando gli effetti di uno shock 
negativo per l'economia. Considerate le maggiori difficoltà delle famiglie 
indebitate nel far fronte ai pagamenti ipotecari durante un periodo di 
disoccupazione, aumenta la probabilità che esse si rendano inadempienti. Ciò 
potrebbe a sua volta accrescere il ricorso a vendite "di realizzo", nonché i 
rischi di una spirale di deprezzamento degli immobili residenziali e di 
minusvalenze patrimoniali (qualora il valore dell'immobile scenda al disotto 
del debito in essere). Tali sviluppi sarebbero particolarmente indesiderati 
ove la causa dello shock di disoccupazione stesse già esercitando pressioni 
al ribasso sui prezzi abitativi. Le difficoltà di finanziamento si 
acuirebbero se l'aumento della disoccupazione si accompagnasse a più alti 
tassi di interesse, come avvenuto ad esempio in Scandinavia e nel Regno 
Unito agli inizi degli anni novanta." [Guy Debelle, op. cit.]
Ora, un calo significativo improvviso dei tassi di occupazione probabilmente 
non è ragionevole, ma non meno ragionevole è considerare che buona parte del 
lavoro oggi è soggetto a intermittenze e che prevedere il periodo 
dell'intermittenza è davvero un compito da sfera di cristallo. Quindi, la 
reattività macroeconomica dei soggetti indebitati può esserci, e alta, ai 
periodi di intermittenza del lavoro più che a una "classica" improvvisa 
disoccupazione: si sono fatti dei calcoli di risparmio e di guadagno, e 
all'improvviso ci si accorge che le cose non stanno esattamente come 
previsto.
Questo è tanto più vero se si tiene in considerazione che la "fascia d'età" 
più direttamente coinvolta nel mercato immobiliare [cioè, nell'acquisto di 
casa] è proprio la fascia dei trentenni [dai trentuno ai quaranta] e che 
proprio questa popolazione lavorativa è quella più esposta alle 
intermittenze del lavoro.
"Il secondo aspetto concerne le caratteristiche dell'età delle persone 
fisiche che accedono al mercato immobiliare rispetto all'universo di 
riferimento. Come si può osservare sembra evidenziarsi un "ciclo vitale" 
nell'accesso al mercato immobiliare differenziato se si tratta di acquirenti 
o di venditori. Risultano infatti sovradimensionate, rispetto all'universo, 
le classi di età più giovani e sottodimensionate quelle più anziane nel caso 
degli acquirenti, mentre accade esattamente l'opposto nel caso dei 
venditori." [I volumi di compravendite dei fabbricati in Italia, Gianni 
Guerrieri].
Insomma, all'interno di un fenomeno complessivo di indebitamento delle 
famiglie italiane, la fascia più esposta è proprio quella più attiva e 
futuribile sul mercato del lavoro, come se in realtà si fosse contratta una 
sorta di ipoteca "generazionale".
Il richiamo al "ciclo vitale" [un modello elaborato da Modigliani] è pure 
corretto, ma tra il 1963, data di pubblicazione del modello, e il 2005 non 
poco è cambiato nel mercato del lavoro, i cicli di disoccupazione e le 
"sicurezze" dei lavoratori e i calcoli delle famiglie sui risparmi e gli 
investimenti per il futuro. Il lavoro fisso "a vita" è sempre più diminuito 
a favore di una precarizzazione generale.
"L'Osservatorio Assofin sul Credito Immobiliare alle Famiglie (il cui 
campione di banche aderenti copre circa il 57 per cento del mercato) 
conferma un allungamento dei tempi di rimborso del capitale mutuato con una 
preponderanza di scadenze superiori ai 15 anni. Solo nel 2003 i mutui con 
scadenza tra 11 e 20 anni rappresentavano il 55 per cento del mercato. Da 
fonti varie si rileva che l'importo medio dei mutui erogati nel primo 
semestre 2004 è cresciuto di oltre l'8 per cento superando i 100 mila euro 
dopo un incremento di quasi il 12 per cento tra il 2002 e il 2003. Infine, 
la quota media del valore dell'abitazione che viene finanziata con un mutuo 
ha superato il 65 per cento anche in funzione dell'introduzione di nuove 
tipologie di finanziamento che vanno oltre il tradizionale 75-80 per cento 
spingendosi fino alla copertura del 100 per cento del valore dell'immobile." 
[Il mercato immobiliare in Italia e a Roma, BIR-CRESME]
D'altronde, chi non ha visto lo spot televisivo di Banca Intesa dove una 
giovane coppia si avvicina allo sportello della banca con un lavandino sotto 
il braccio per accendere un mutuo al 95 per cento per acquistare la loro 
prima casa? Una proposta che non si può rifiutare.
Tassi di interesse e mutamenti sociali
Ma c'è un altro elemento macroeconomico di relazione fra mercato 
immobiliare, indebitamento sociale e mercato del denaro: quello dei tassi di 
interesse.
"Rispetto a un aumento della disoccupazione, le variazioni dei tassi di 
interesse influiscono in genere su un numero molto più vasto di famiglie. La 
reattività del settore alle oscillazioni dei tassi dipende strettamente 
dalla prevalenza di mutui a tasso variabile ovvero a tasso fisso - un 
fattore, questo, che varia considerevolmente a seconda del paese. Nei paesi 
in cui sono preponderanti i mutui a tasso fisso, vedi Francia, Germania e 
Stati Uniti, i movimenti dei tassi di interesse ufficiali durante il ciclo 
economico dovrebbero in teoria avere un effetto solo modesto sui prestiti 
ipotecari. Il tasso passivo è più strettamente correlato ai tassi oltre il 
breve termine, e pertanto al tasso ufficiale medio che si ritiene prevarrà 
durante la vita del mutuo. Un cambiamento di regime dei tassi di interesse 
può avere un effetto asimmetrico sulle famiglie. Nel caso di uno spostamento 
verso il basso i mutuatari esistenti saranno incentivati a rifinanziare i 
prestiti al nuovo tasso; ne conseguirà una diminuzione delle rate mensili e, 
di conseguenza, un incremento del reddito disponibile per altri scopi, 
specie per consumi. Su questo incentivo pesa il costo del rifinanziamento, 
relativamente basso in Danimarca e Stati Uniti, ma piuttosto elevato in 
altri paesi in cui prevalgono mutui a tasso fisso. Un eventuale spostamento 
al rialzo, che non influisce sui contratti a tasso fisso esistenti, 
interesserà unicamente i potenziali nuovi mutuatari, e il suo impatto sarà 
scarsamente influenzato dal livello aggregato del debito delle famiglie. 
Benché nel caso delle famiglie l'impatto di un'ascesa dei tassi di interesse 
possa rimanere invariato, per le istituzioni creditizie esso può essere più 
pronunciato, specie se interviene a conclusione di un periodo di massicci 
rifinanziamenti ipotecari a tassi inferiori.
Le istituzioni finanziarie incorreranno in un aumento dei costi della 
provvista senza peraltro beneficiare di un incremento dei rendimenti sulle 
attività, remunerate prevalentemente a tasso fisso. Tuttavia, con il 
maggiore ricorso alla cartolarizzazione dei mutui ipotecari, anche le 
istituzioni finanziarie potrebbero essere schermate dagli effetti di un 
aumento dei tassi. I detentori finali dei prodotti cartolarizzati, in genere 
fondi pensione, potrebbero pertanto risultare massimamente esposti al 
rischio (FMI, 2003). Il settore delle famiglie continua a sopportare in 
ultima istanza il rischio, ma poiché questo viene traslato mediante le 
variazioni di valore delle pensioni, la correzione dei consumi è destinata a 
essere molto più graduale. Di conseguenza, l'effetto macroeconomico potrebbe 
essere minore e/o più prolungato di quanto sarebbe se il rischio di tasso 
ricadesse direttamente in capo alle famiglie. Nei paesi in cui i mutui 
ipotecari sono in prevalenza a tasso variabile - come Australia, Irlanda, 
Regno Unito e Spagna - le implicazioni di un maggiore indebitamento delle 
famiglie sono potenzialmente molto più elevate." [Guy Debelle, op. cit.]
In Italia, sempre secondo l'Osservatorio Assofin, "il mutuo a tasso 
variabile raggiunge il 75 per cento delle cifre erogate nel primo semestre 
del 2004 per l'acquisto di abitazioni. Tale dato è ancora più significativo 
se viene affiancato dalla forte crescita rispetto al solo anno precedente: 
nel 2003 erano il 62 per cento." L'andamento è territorialmente difforme: al 
Sud prevalgono i tassi fissi, al Nord i tassi variabili.
Per avere un'idea di riflesso di quello che può significare una variazione 
dei tassi di interesse sui pagamenti dei mutui ipotecari, si può ricordare 
quanto accadde a quelle migliaia di famiglie italiane che negli anni novanta 
decisero di acquistare casa aprendo un mutuo ipotecario calcolato in ECU, 
fatte convinte che era una brillante idea e che a un primo periodo in cui i 
tassi [la relazione fra la lira e la moneta virtuale che 'rappresentava' le 
altre monete europee] calavano, e quindi i loro costi in moneta "reale" 
calavano di conseguenza, videro susseguire un periodo in cui schizzarono in 
alto con un conseguente aggravamento inimmaginabile della loro situazione 
espositiva.
Non solo case
Gli italiani erano un popolo virtuoso, storicamente il più dedito al 
risparmio [il cui collettore maggiore erano le Poste italiane]: i nostri 
comportamenti si sono modificati in maniera impressionante.
"Nel periodo 1998-2004, lo stock dei debiti delle famiglie italiane verso le 
banche è aumentato del 129,7 per cento passando dai 119 miliardi e 806 
milioni di euro del 1998 ai 275 miliardi e 116 milioni del 2004. Il forte 
aumento dei finanziamenti alle famiglie è dovuto, innanzitutto, 
all'espansione dei mutui ipotecari per l´acquisto delle abitazioni e a 
quello finalizzato all'acquisto di beni di consumo. La consistenza 
complessiva dell'indebitamento delle famiglie consumatrici italiane si 
attesta a quota 300 miliardi e 489 milioni di euro se si considerano i 25 
miliardi e 373 milioni di euro erogati da società finanziarie per credito al 
consumo. Nel 2004, lo stock dell'indebitamento delle famiglie per credito al 
consumo è aumentato del 18,6 per cento. Boom delle richieste di 
finanziamento in cambio della cessione del quinto dello stipendio e per 
acquisti a rate. Nel 2004, infatti, sono aumentati del 36,1 per cento il 
numero di prestiti erogati a dipendenti privati "garantiti" dal loro 
stipendio. Più "contenute" le domande da parte dei dipendenti pubblici (+ 
10,4 per cento)." [È boom per i prestiti ai dipendenti garantiti dal quinto 
dello stipendio, Rosa Serrano, " la Repubblica", 20 Aprile 2005]
300 miliardi e 489 milioni di euro, questa è la cifra [rilevabile, cioè 
senza mettere in conto la situazione dell'usura] dell'indebitamento: per 
capirne l'entità basta confrontarlo con le previsioni sull'ammontare della 
prossima manovra finanziaria, fra i dieci e i quindici miliardi. Una 
bazzecola.
Pochi giorni fa, il "Corriere della sera", edizione romana, pubblicava 
un'inchiesta di Paolo Foschi dal titolo Nella giungla dei prestiti tra 
clausole e trucchetti, in cui scriveva: "Il mercato dei prestiti personali a 
Roma è una giungla. Nel Lazio quasi 2.200 intermediatori finanziari. Per un 
prestito di 20.000 euro le spese superano i 2.000 euro. Tirando le somme, si 
incassano 18.000 euro, se ne pagano 25.200: spese e interessi incidono per 
il 40 per cento in diciotto mesi. E qualche intermediario ha ideato un nuovo 
sistema: lasci il certificato di proprietà della macchina in garanzia e 
prendi il prestito a vista. E forse non è un caso che nei locali della 
General Car non c'è solo l'attività finanziaria. Vengono anche vendute auto 
usate".
E non è certo solo un privilegio di Roma.
"Al Palazzo di Giustizia di Milano i fascicoli coi decreti ingiuntivi si 
accumulano a decine di migliaia nelle cancellerie, un'ondata senza 
precedenti. I decreti ingiuntivi sono una forma primaria, elementare, di 
giustizia. Quando il debito è così certo e innegabile che non serve nemmeno 
andare in causa, il creditore insoddisfatto va in tribunale e iscrive il 
decreto ingiuntivo. Se non si paga, scatta il pignoramento. Nel giro di tre 
anni sono più che triplicati i decreti chiesti al giudice di pace, quelli di 
valore fino a 2600 euro: un aumento del 225 per cento tra il 2002 e il 2004, 
solo nell'ultimo anno un balzo in avanti del 40 per cento fino ad arrivare 
ad un totale di 47mila decreti iscritti a ruolo. Ed esplodono anche i 
decreti chiesti per le somme della fascia superiore: nel 2002 erano 29.521, 
l'anno scorso 33.312, quest'anno supereranno i quarantamila." [Il popolo 
delle rate non ce la fa, a Milano è boom di insolventi, 18 novembre 2004, 
Forum di Finanzaonline.com]
Si comincia con l'auto, ma si va avanti con l'ipoteca sulla casa.
Il 27 giugno a Bogogno, in provincia di Novara, Angelo Sacco si barrica in 
casa e spara con il fucile da caccia contro i carabinieri e l'ufficiale 
giudiziario che gli stava notificando un'ingiunzione di sfratto. Ha ucciso 
un carabiniere e l'esattore. Poi ha sparato in strada e ha freddato un 
motociclista. Nove sono i feriti: tra questi sei carabinieri e una donna. 
Una strage. L'unica frase compiuta che l'uomo riesce a dire quando le teste 
di cuoio lo prendono è: "Volevano portarmi via la casa".
I fondi immobiliari
Forse è il caso adesso di dare una prospettiva più articolata, e meno 
parcellizzata, sui soggetti coinvolti nel mercato immobiliare e 
nell'indebitamento sociale. Parliamo cioè dei fondi immobiliari. Tutte le 
cifre guardano nella stessa direzione: i fondi immobiliari suscitano sempre 
maggior interesse.
"A fare il punto della situazione è l'analisi annuale di Morningstar Italia 
che fotografa per il 2004 un orizzonte di indubbia crescita. Nel nostro 
Paese, il numero di fondi specializzati nel settore è salito a 27 unità 
rispetto alle 18 del 2003 e buone notizie arrivano anche in termini di 
patrimonio netto. Lo scorso anno, infatti, gli OICR, organismi di 
investimento collettivo del risparmio, dedicati al real estate, hanno 
investito ben 8,017 miliardi di euro. Per quanto riguarda poi i cosiddetti 
REIT, fondi che dedicano la loro attività direttamente agli immobili, e non 
a titoli di società legate al mattone, la maggior parte degli investimenti, 
cioè il 74,4 per cento del totale, ha prediletto gli uffici. La piazza 
d'onore spetta invece agli esercizi commerciali, con una quota dell'11,7 per 
cento, mentre il terzo gradino del podio è occupato dal comparto 
industriale, attestato al 4,1 per cento.
Al di là delle differenze interne, comunque, è l'intero segmento dei fondi 
immobiliari a mostrare spunti incoraggianti, ma prima di gridare al successo 
conviene dare un'occhiata anche fuori dai nostri confini. Il mercato del 
mattone non si sta comportando bene solo nel Belpaese: la media dei 
rendimenti italiani è stata di tutto rispetto, ma c'è chi ha corso di più. 
In termini di portafogli di investimento, ad esempio, con la Francia che ha 
potuto contare, nel 2004, su un patrimonio di 12 miliardi, ma anche su 
rendimenti del 10,4 per cento. Numeri che già fanno fare un passo indietro 
all'Italia e che sono destinati a crescere notevolmente se si attraversa 
l'oceano. Gli Stati Uniti non sono riusciti a ripetere il 37 per cento 
raggiunto dai rendimenti nel 2003, ma il 32 per cento dell'anno scorso è 
comunque un valore di cui i 190 fondi immobiliari a stelle e strisce, 
quotati in Usa, possono andare fieri. L'Italia non sostiene certo questi 
ritmi ma, a piccoli passi, continua comunque a vedere i suoi fondi 
immobiliari crescere. Non è un caso, infatti, che anche nel Belpaese siano 
stati espressi timori per uno sviluppo che sa di bolla speculativa. Anche 
nella Penisola, insomma, il valore del mattone è salito tanto da far pensare 
che molti investitori potrebbero presto decidere di trarre i frutti dei 
propri investimenti, passando dagli acquisti alle vendite." 
[
www.miaeconomia.com
, 1 luglio 2005]
Dal Rapporto quadrimestrale del novembre 2003 di "Nomisma" copio questo 
elenco:
- Securfondo [Società di Gestione: Beni Stabili Gestione]
- BNL, Portfolio Immobiliare [S.d.G.: BNL, Fondi Immobiliari]
- Polis [[S.d.G.: Polis Fondi]
- Unicredito Immobiliare Uno [S.d.G.: Unicredit Fondi]
- Valore Immobiliare Globale [S.d.G.: Deutsche Bank Fondimmobiliari]
- Piramide Globale [S.d.G.: Deutsche Bank Fondimmobiliari]
- Michelangelo [S.d.G.: Sorgente]
- Nextra Immobiliare Europa [S.d.G.: Nextra Investment Management]
- Investiesteteico [S.d.G.: BPM Real Estate]
- Portfolio Immobiliare Crescita [S.d.G.: BNL Fondi Immobiliari]
- Immobilium 2001 [S.d.G.: Beni Stabili Gestione]
- Fondo Alpha [S.d.G.: Fondi Immobiliari Italiani]
- Invest Real Security [S.d.G.: Benistabili Gestione]
- Investire residenziale 1 [S.d.G.: Investire immobiliare]
- Investire residenziale 2 [S.d.G.: Investire immobiliare]
- Mediolanum Property - [S.d.G.: Mediolanum Gestione]
- Estense Grande Distribuzione [S.d.G.: BNL Fondi Immobiliari]
Sono dati leggermente "invecchiati" e le sigle non dicono tutto, anche se 
qualcuna sì: la torta è grande e le banche ci si sono infilate a capofitto. 
Molti fondi sono in realtà il "polmone" che consente lo sviluppo del mercato 
immobiliare, cioè la spinta propulsiva degli immobiliaristi, in un circolo 
virtuoso/vizioso che più non si può.
Scenari
Il mercato immobiliare in Italia è stato uno straordinario traino per 
un'economia fortemente in stagnazione. Esso è stato sostenuto, per un verso 
dalle banche e dai provvedimenti governativi e per un altro 
dall'indebitamento sociale. Adesso, cominciano a intravedersi segnali di 
crisi nella "fetta" residenziale benché esistano ancora margini [il 
commerciale, i capannoni industriali, gli uffici]. I prezzi degli immobili 
sono schizzati alle stelle, e di conseguenza è cresciuto l'indebitamento 
sociale: questo meccanismo inizia a essere soffocato, anche se sinora ha 
consentito, per le plusvalenze, una spinta al consumo. Il prevedibile calo 
dei "valori" significherà un impoverimento collettivo contemporaneamente a 
un deprezzamento collettivo, mentre continueremo a essere "in sofferenza" 
verso i creditori [banche e fondi]. Il meccanismo dei fondi [una sorta di 
cartolarizzazione sociale] ha messo al riparo immobiliaristi e banche dal 
deprezzamento, scaricando i costi sui cittadini, e in particolare le 
famiglie più giovani.
Per chi ha "tirato" questa situazione, cioè gli immobiliaristi e in 
definitiva il "credito" alle loro spalle, c'è una necessità duplice: reggere 
a qualunque mutamento internazionale e nazionale [dai movimenti dei tassi di 
interesse a quelli del mercato del lavoro] e "governare" questa situazione, 
cioè "conformare" l'opinione pubblica e la "politica". Anticipare la crisi, 
anticipare cioè "il Giappone" o "l'Argentina" [che succederà all'Europa, 
all'euro?] e anzi indirizzare i mutamenti prevedibili verso i propri 
vantaggi.
Tanto per dire: se uno pensa all'immensa torta del Tfr, che andrà a 
costituire i Fondi pensione che, ovunque, sono tra i maggiori azionisti dei 
fondi immobiliari, si può avere un'idea delle cose.
Entrare come un elefante nel negozio di cristalleria - si fa per dire - 
della finanza e della politica italiani è obbligatorio. E dato che non tutti 
sono propriamente cresciuti fra Harvard e Oxford [anche se fa tanto snob 
arricciare il naso di fronte alla laurea di Ricucci all'università di San 
Marino] si può presumere che la battaglia non sarà fra gentiluomini.
La vera "Opa" lanciata dagli immobiliaristi [e dai banchieri, Banca d'Italia 
in testa] è quella sulla politica italiana.
Forse sarebbe davvero interessante sapere con chi "va a letto" Ricucci. Anna 
Falchi a parte, dico: questo, lo sanno tutti.
Lanfranco Caminiti
l.cam...@reporterassociati.org
http://www.reporterassociati.org/index.php?option=news&task=viewarticle&sid=7596
 

 11 Jul 2005
Grazie...avevo appena scritto:
E parrebbe che la Anna Falchi e il Ricucci si sia sposati in quel dell'
Argentario..Certo, perchč la Provincia di Grosseto e l'Agnelli Susanna, l'ex
marito Lupo Rattazzi ed i suoi figli sono colŕ riveriti piů della Real Casa
Olandese..e l' Elefante Felice, il villone dei reali d'Olanda, non č niente
rispetto a quello che il Ricucci-l'imprenditore eděle venuto dal nulla, ha
saputo costruire nella mia Provincia-di Grosseto, per chi non lo sapesse. Al
Riccucci qua hanno dato e permesso, nonchč concesso, di tutto e alla sua
gentil consorte..pare anche, perchč a me 'sto matrimonio, spostato,dice..per
non essere infastiditi dai paparazzi, sa tanto di bufala imbufalita
lei...Sě, l' Anna Falchi mi pare piuttosto incacchiata, al di lŕ di quel suo
sorrisetto "nuovo" da imprenditrice sana e dimessa come una volgare
casalinga, quale oggi lei si fa apparire..ma i calendari con gli animali,
cavalli, serpenti ecc, il Signor Ricucci- o Riccucci che dir si voglia, se
lo ricorda???
E lui, il marito, il consorte..triste, volto e sguardo opaco,truce
direi...tutt'altro che contento di impalmare la Anna...
Quale gatta ci cova sotto questa immensa ,ridicola ipocrisia??
Promesse scritte e registrate come un regolare compromesso di vendita??
Do ut des di "strano" genere.
Salvare il culo ai due.....o ad uno dei due??
Mah!!!
C'č qualcuno qui in questi newgě che sa qualcosa che il mondo, ovvio, non
deve sapere???
Luciana Cencioni
...quindi Grazie pomero...
:-)))