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Titolo: [FAQ Stadio v2.0.6] Per chi vuole capire come stanno realmente le cose

(Aggiunta domanda 20. Aggiornate domande 16, 10, 8, 7)
 
20. Non e' vero quanto affermi nelle domande 18 e 10! Il Comune ha 
abbonato ai proponenti 167mln di euro di Contributo Straordinario!
 
Il Contributo Straordinario (167mln), ammesso fosse applicabile, e' 
assai inferiore all'ammontare delle opere infrastrutturali richieste 
(195mln) in aggiunta agli oneri di urbanizzazione (125mln). Al Comune 
e' dunque ampiamente convenuto trattare privatamente col promotore che 
affidarsi al Contributo Straordinario, avendo strappato quasi 30mln di 
euro in piu'rispetto a quanto gli avrebbe eventualmente garantito la 
legge.Ad ogni modo, nel caso venga meno ad uno dei vincoli imposti per 
la dichiarazione di pubblica utilita', il promotore sara' costretto a 
versare una penale di importo pari al Contributo Straordinario, 
attualizzato al momento della corresponsione.
 
19. A che punto siamo dell'iter burocratico?
 
Lo stadio della Roma viene dichiarato di pubblico interesse con 
votazione del 22/12/2014 (29 favorevoli, 8 contrari, 3 astenuti); 
Parnasi presenta il progetto definitivo; il Comune prepara una variante 
urbanistica dell'area; la Regione, entro 180gg, indice la conferenza dei 
servizi finale che redige l'accordo di programma da inserire nella 
delibera comunale. Approvata la delibera del Comune, il testo ritorna in 
Regione per la verifica, quindi la Giunta regionale emana una propria 
delibera che il Comune dovrà ratificare. 
 
Al momento, la data stimata per il completamento dell'iter e' meta' 
2015.
 
18. Io ancora non ho capito in cosa consista la pubblica utilita' di 
 
quest'opera...
 
Dei 320mln previsti per gli oneri di urbanizzazione, 195mln sono 
 
considerati di interesse pubblico, cosi' ripartiti:
 
- 93.7mln per la viabilita' della RM-FCO
- 38,6mln per la via Ostiense
- 50mln per il prolungamento della Metro B Magliana-Tor di Valle
- 7,5mln per il Ponte Pedonale Stazione Magliana FL1
- 5mln per la messa in sicurezza delle sponde del Tevere
 
Saranno inoltre realizzati:
 
- Un parco videosorvegliato di 34 ettari
- Sei strutture per la pratica sportiva da realizzare ex-novo o da 
 
ristrutturare in altrettanti Municipi periferici
 
Fonte: 
http://www.ignaziomarino.it/wp-content/uploads/STADIODELLAROMA-
 
 
19.29.37.jpg
 
17. Non c'e' dunque rischio di separazione fra Stadio e AS Roma?
 
No. Negli USA questa possibilita' e' molto piu' reale, semplicemente 
 
perche' le franchigie possono essere itineranti. Nel L.A. Live, ad 
esempio, si sta costruendo un nuovo stadio e nel frattempo e' in atto la 
ricerca di una franchigia disposta a trasferirvisi. 
 
16. Ma se l'impianto senza la AS Roma non e' remunerativo, significa che 
 
Pallotta vuole guadagnare con gli incassi della squadra!
 
Pallotta sta attuando una serie di strategie finalizzate alla crescita 
del club e, conseguentemente, dei propri ricavi (ricordiamoci che Raptor 
 
Capital Management e' il sesto fondo di *private equity* piu' grande del 
 
mondo (1). Il successo dell'iniziativa consistera' nel trovare il giusto 
equilibrio fra interessi di Pallotta e di AS Roma e l'impegno profuso da 
 
lui e dai suoi soci in questi anni (fra acquisizione del club, riscatto 
dei debiti nei confronti di Unicredit e ricapitalizzazioni) dovrebbero 
 
costituire una garanzia sulle loro intenzioni (ossia che una crescita 
della Roma significa una crescita dei loro ricavi e che i due obiettivi 
non possono e non devono essere in conflitto, pena il fallimento di 
entrambi) (2).
In questo senso, la querelle sulla proprieta' e' del tutto sterile (vedi 
 
domanda 6). Inoltre, nel caso della AS Roma, c'e' ancora bisogno di 
 
capitalizzazione: il club ha bisogno di politiche aggressive, sia dal 
punto di vista tecnico che di quello del marketing, ma non dispone 
ancora delle risorse necessarie allo scopo ed e' in questa direzione che 
vanno gli accordi con Nike (quota fissa molto bassa, percentuale sulle 
vendite molto alta) e Disney (pagare per allenarsi nel suo centro 
sportivo).
 
Fonte (1): 
http://www.insidermonkey.com/blog/largest-hedge-funds-in-the-
 
 
world-212351/
Fonte (2): 
 
http://www.goal.com/en/news/596/exclusive/2014/09/19/5114765/one-of-
 
 
europes-best-entertainment-spots-pallotta-presents
 
15. Ho come il sospetto che, non appena terminati i lavori, Pallotta 
venda la AS Roma e si tenga lo Stadio.
 
Apri lo studio di fattibilita' presentato in comune a pag. 36. Noterai 
che i ricavi previsti ammontano a 62mln annui cosi' ripartiti (pag. 37):
- 45% relativi alla vendita di biglietti, *non direttamente spettanti a 
AS Roma* 
- 40% per pubblicita' e sponsorship
- 15% per altri ricavi (ristorazione, merchandising, ecc.)
 
Lo studio (a pag. 40) prosegue considerando l'ipotesi di un mutuo 
 
ventennale al 6%, con rimborso annuale pari a 31,5mln e sviluppa il cash 
 
flow sul worst case (cioe' considerando un 10% in meno di ricavi, ossia 
 
56mln). Tolte le spese di gestione, il rimborso del debito e le imposte, 
il guadagno netto medio previsto e' intorno ai 4mln annui.
Cosa significa questo? Che senza gli incassi derivanti dagli eventi AS 
 
Roma, la struttura ha una remunerazione molto bassa, fintanto che il 
mutuo non si estingue.
Quale sarebbe la convenienza, dunque, di Pallotta nel separare lo Stadio 
da AS Roma prima di aver rimborsato il debito?
Puo' essere un caso che gli accordi prevedono, sin dal primo momento, 
 
l'utilizzo dello Stadio da parte di AS Roma, per tutta la durata del 
 
finanziamento?
 
Fonte: 
https://carteinregola.files.wordpress.com/2014/08/studio-
 
 
fattibilitacc80-stadio-luglio-2014.pdf  
 
14. Ma la legge sugli stadi non doveva servire a patrimonializzare le 
 
societa' sportive? E non vietava le cubature compensative?
 
La legge sugli stadi nasce dall'esigenza di rimodernare gli impianti del 
 
paese (comma 304) unita alla consapevolezza di non disporre delle 
risorse pubbliche necessarie allo scopo.
Per questo non prevede l'obbligo di proprieta' ma soltanto l'esistenza 
di un accordo fra il promotore e una o addirittura piu' societa' 
utilizzatrici dell'impianto in via prevalente (comma 304 par. A) Il 
meccanismo della cubatura compensativa, infine, e' espressamente 
previsto dalla legge a patto che non sia destinata ad uso residenziale 
(comma 304 par. A).
 
Fonte: 
http://www.altalex.com/index.php?idnot=64863
 
 
13. A me sembra che lo Stadio sia soltanto un passpartout per la solita 
 
speculazione edilizia...
 
Il fine (lo scopo) e' costruire il nuovo stadio con le infrastrutture 
 
necessarie (viabilita', Tpl, parcheggi, parco, ecc.). Il mezzo 
(economico) per raggiungere la sostenibilita' economica da parte del 
promotore consiste nel business park, comprese le torri per uffici. Lo 
Stadio, infatti, da solo non fornisce le risorse necessarie al 
raggiungimento dell'equilibrio economico-finanziario dell'iniziativa. 
Questo perche' gran parte dei ricavi, come si evince dallo Studio di 
Fattibilita', non finiranno nelle casse del promotore ma in quelle di AS 
Roma, in quanto societa' utilizzatrice, limitando le risorse disponibili 
allo scopo. A questo punto si obiettera': ma a Roma esistono gia' 
numerosi edifici per uffici inutilizzati! Anche fosse vero, cio' rientra 
nel cosiddetto rischio d'impresa del promotore, mentre dal punto di 
vista della collettivita' il rischio risultera' nullo. Se anche le torri 
restassero vuote, infatti, la citta' avra' guadagnato uno stadio 
moderno, un complesso architettonicamente di grido e tutta una serie di 
infrastrutture nuove o ammodernate. Opzione del tutto preferibile 
rispetto a una soluzione al risparmio, nella quale, per consentire la 
costruzione dello stadio senza altre volumetrie, si rinunciasse a gran 
parte delle opere pubbliche, pur necessarie, non potendo pretendere da 
un privato un progetto senza equilibrio economico.
 
12. Io non ho ancora capito chi mettera' i soldi ne' come rientrera' di 
 
tale investimento, comunque...
 
I costi relativi alla realizzazione dello Stadio saranno finanziati 
tramite mutuo erogato da Goldman Sachs.
Il business Park sara' finanziato interamente da Parnasi e un manipolo 
di altri investitori (fra cui Starwood Capital e AEG, appunto).
Come detto per il caso L.A. Live, il ritorno economico dell'operazione 
per Starwood Capital (e presumibilmente anche AEG) proverra' dal 
business park: vendita/locazione di uffici e locali commerciali (occorre 
tenere presente che il masterplan e le torri saranno realizzati da 
Daniel Libeskind, una delle archistar piu' famose del globo, autore 
della Freedom Tower a Ground Zero e del Museo Ebraico di Berlino) e 
utilizzo dell'Hotel di sua proprieta'. Per AEG, inoltre, ci sara' anche 
lo sfruttamento dello Stadio al di fuori dell'attivita' AS Roma.
 
Fonte: 
http://ppan.it/stories/stadio-as-roma-costruttore-parnasi-spiega-
 
 
perche-scelti-meis-libeskind/
 
11. Gare d'appalto? E' questo il motivo per cui e' stata concessa la 
 
pubblica utilita'? Distribuire denaro pubblico alle solite aziende 
amiche?
 
I lavori relativi alle opere infrastrutturali saranno si' concessi 
tramite appalti pubblici ma il proponente, qualora partecipasse e non 
risultasse aggiudicatario, ha 15 giorni di prelazione entro i quali 
puo' pareggiare l'offerta vincitrice ed eseguire le opere (comma 304 
par. D). Il politico corrotto di turno non ha quindi la certezza che le 
aziende a lui vicine risultino le effettive aggiudicatarie degli 
appalti.
 
Fonte: 
http://www.altalex.com/index.php?idnot=64863
 
 
10. La realizzazione dello Stadio in quella location comportera' un 
esborso da parte del Comune di oltre 320mln! E' giusto spendere soldi 
pubblici per un progetto privato?
 
I 320mln usciranno dalle casse comunali soltanto **DOPO** essere stati 
 
versati dal promotore a titolo di oneri infrastrutturali. Il Comune di 
 
Roma, quindi, fungera' meramente da passamano attraverso l'indizione di 
 
gare d'appalto pubbliche. Qualora, inoltre, i lavori dovessero 
richiedere un esborso inferiore, la differenza sara' comunque trattenuta 
dal Comune.
 
9. Sui prestigiosi forum prima citati, si mormora che la scelta di Tor 
di Valle sia stata imposta fin dall'inizio da Unicredit.
 
La AS Roma ha pagato una profumata parcella di alcuni milioni di euro, 
per la consulenza di W&C. Perche' avrebbe dovuto sostenere un costo del 
genere, se la decisione era gia' stata presa? Per quale motivo Unicredit 
avrebbe dovuto corrompere un ente privato al quale lei stessa aveva 
affidato un incarico?
 
8. Era proprio necessaria Tor di Valle, con tutti i suoi vincoli, la sua 
 
fauna e il rischio idrogeologico?
 
Circa un paio di anni fa la AS Roma ha incaricato Wakefield&Cushman di 
 
individuare la zona piu' adatta alla realizzazione dell'impianto (1). 
W&C ha aperto alle proposte di privati, collezionandone circa un 
centinaio. Fra queste, e' stata effettuata una scrematura che ha ridotto 
il numero a 12. 
 
Queste aree sono state visionate da W&C e tecnici del Comune i quali, 
dopo aver effettuato i sondaggi necessari e valutato l'idoneita', hanno 
indicato in Tor di Valle la sede piu' adatta. Tutta l'area interessata 
 
dall'intervento, infatti, e' EDIFICABILE e PRIVA DI VINCOLI di alcun 
tipo (2). In sede di Conferenza dei Servizi preliminare, infine, 
l'Autorita' di Bacino non ha segnalato la presenza nell'area prescelta 
di alcun rischio idrogeologico legato al Tevere bensi' al fosso di 
Vallerano (3, ROTFL) la cui messa in sicurezza definitiva e' stata 
inserita fra le condizioni per la dichiarazione di pubblica utilita' (4) 
(consentira' al quartiere Torrino di vedere declassato il suo indice di 
rischio).
 
Fonte (1): 
http://www.asroma.it/it/notizie/comunicato-as-roma-
 
 
cushmanwakefield-llp/
Fonte (2): 
http://img401.imageshack.us/img401/641/ptprtordivalle.jpg
 
L'area campita in rosso e' la porzione della Valle dei Casali, e' un 
 
vincolo a tutela limitata. L'area celeste che segue il corso del tevere, 
e' la fascia di rispetto del fiume tevere di 150 m, per il quali il PTPR 
 
prevede la non edificabilita' all'interno della fascia di rispetto per 
soli 50m dal tevere. I "cerchi gialli" sono vincoli puntuali per i quali 
il PTPR prevede la non edificabilita' all'interno della fascia di 
rispetto dei 50m (dentro i cerchi) o l'edificabilita' ad uso agricolo. 
TUTTO CIO' CHE E' BIANCO E' ESENTE DA QUALSIASI TIPO DI VINCOLO.
Fonte (3): 
http://ortoxii.altervista.org/alterpages/medium/fosso_small.jpg
 
Fonte (4): 
https://carteinregola.files.wordpress.com/2014/12/slide-
 
relaz-
 
progetto-stadio-37.png?w=640&h=449
 
7. Quindi, precisamente, la AS Roma come ci guadagnera'?
 
Vendita dei biglietti, affitto pluriennale delle 50 suite (1) con 
salotti e bar privati e dei 3 club esclusivi (di cui uno da da 200 
posti) (2), percentuali sui profitti realizzati a marchio AS Roma nel 
business park (gia' previsto nel contratto attuale con la Nike, e' per 
questo che la quota fissa e' stata concordata ad una cifra inferiore), 
ecc. 
Inoltre, grazie alla clausola inserita in delibera dal Comune di Roma 
(3) (4), la AS Roma vantera' una percentuale sugli incassi realizzati 
dagli eventi extra-calcistici, tramite Joint Venture con la societa' 
proprietaria dello Stadio (si', hai capito bene: quando Jadan e quelli 
di 
lazio.net
 andranno a vedersi il concerto degli One Direction, 
finanzieranno indirettamente AS Roma).
 
Fonte (1): Fonte: 
 
https://carteinregola.files.wordpress.com/2014/08/studio-
 
fattibilitacc80-
 
stadio-luglio-2014.pdf (pag. 23)
Fonte (2): 
http://stadiodellaroma.com/it/biglietti-e-suite/suite
 
Fonte (3): 
http://marcobellinazzo.blog.ilsole24ore.com/2014/09/04/as-
 
roma-
 
ok-della-giunta-allinteresse-pubblico-dello-stadio-e-vincoli-sulla-
 
proprieta-a-favore-del-club/
Fonte (4): 
https://carteinregola.files.wordpress.com/2014/12/slide-
 
relaz-
 
progetto-stadio-38.png?w=640&h=454
 
6. Eppure su prestigiosi forum finanziari come 
ladsie.net
, 
 
vecchiasignora.com
, 
tifosibianconeri.com
 e 
napolimagazine.info
, si 
afferma che i guadagni per AS Roma saranno minimi, se non addirittura in 
perdita...
 
Cos'e' lo Staples Center? E' lo stadio dei Lakers e dei Clippers. (1)
Chi e' il proprietario dello Staples Center? AEG. (1)
Chi ha progettato lo Staples Center? Dan Meis. (2)
Dove si trova lo Staples Center? Nel L.A. Live.(1)
Davvero vogliamo credere che Lakers e Clippers non realizzino succulenti 
 
introiti da stadio pur non essendo proprietari della struttura (3) (4) e 
 
che Steve Ballmer sia un povero sprovveduto ad aver pagato circa 1,5mld 
di dollari per l'acquisizione dei Clippers, pochi mesi fa (5)?
 
Fonte (1): 
http://en.wikipedia.org/wiki/Staples_Center
 
Fonte (2): 
http://www.meisarchitects.com/work-while-at-nbbj/staples-
 
 
centerlos-angeles-californiadesign-principal-dan-meis-faia-architect-
nbbj-
 
sports-and-entertainment-5_2_208.html
Fonte (3): 
http://www.nba.com/lakers/tickets
 
Fonte (4): 
http://www.nba.com/lakers/tickets/luxuryseating
 
Fonte (5): 
http://www.washingtonpost.com/news/fancy-
 
 
stats/wp/2014/05/29/why-the-clippers-could-be-worth-2-billion-or-more/
 
5. Se la AS Roma non sara' proprietaria dello Stadio, qualsiasi entrata 
non finira' nelle tasche del proprietario?
 
Cosi' come il CONI, attualmente, **NON** trattiene gli incassi da 
 
biglietteria o da sfruttamento dei servizi nelle aree VIP realizzati 
dalla AS Roma, allo stesso modo il proprietario del nuovo complesso non 
potra' vantare alcun diritto sui ricavi relativi agli eventi a marchio 
AS Roma. Nello studio di fattibilita', infatti, il cash flow sviluppato 
per dimostrare la sostenibilita' dell'opera si basa su tutti gli incassi 
non direttamente spettanti a AS Roma (vedi punto 15.)
 
4. Come funziona questo modello?
 
Chi possiede i soldi o le garanzie necessarie per accedere al credito si 
fa carico degli oneri di costruzione (in questo caso anche quelli 
 
infrastrutturali) in cambio di attrattivita’ (che viene fornita dalle 
 
squadre ospitate nel complesso). Il suo investimento viene remunerato 
dalla vendita e/o lo sfruttamento degli immobili (alberghi, teatri, 
ecc.) oltre alla locazione degli impianti e delle attivita' connesse. 
Nel caso della AS Roma, Stadio, nuova sede e strutture di allenamento 
costeranno circa 2mln annui contro gli 8 attuali (1)
 
Fonte (1): 
http://www.asroma.it/pdf/corporate/comunicati_finanziari/2013-
 
 
10-07-Comunicato-approvazione-Bilancio-30.06.2013.pdf (pag.4)
 
3. Con chi abbiamo effettuato questo scambio?
 
Principalmente con due soggetti: Starwood Capital (1) e AEG Facilities 
(2). 
 
La prima possiede 33mld in immobili sparsi per il mondo (e gia' da sola 
 
sarebbe in grado di fornire le garanzie necessarie per l'accesso al 
 
credito). AEG Facilities (societa' del gruppo AEG Worldwide, 
proprietaria di numerosi impianti), invece, e' il piu' grande 
organizzatore mondiale di eventi (10.000 all'anno, per un totale di 
50mln di biglietti venduti). 
 
Fonte (1): 
 
http://www.asroma.it/it/notizie/comunicato_stampa_di_as_roma_spv_llc/
 
Fonte (2): 
https://www.youtube.com/watch?v=m145ZYWVxWY
 
 
2. Perche' si e' scelto questo modello? 
 
La AS Roma non ha i mezzi per costruire uno Stadio e nemmeno le garanzie 
 
per farselo finanziare. Tuttavia, il suo marchio ma soprattutto la 
citta' in cui gioca (che portano lo stesso nome) sono un enorme richiamo 
per chi vuole intraprendere attivita' legate al turismo e al commercio e 
questo costituisce una buona merce di scambio.
 
1. Fatto. Perche' mi hai consigliato questa lettura? Cosa c'entra L.A. 
Live con lo Stadio della Roma? 
 
L.A. Live e' il modello di business che Pallotta e i soci finanziatori 
 
stanno applicando per lo Stadio della Roma.
 
Prima di iniziare: conosci L.A. Live? No? Allora intanto dai una 
occhiata 
 
qui: 
http://it.wikipedia.org/wiki/L.A._Live
 
http://en.wikipedia.org/wiki/L.A._Live
 
 
--
LiG

 (Aggiunta domanda 20. Aggiornate domande 16, 10, 8, 7)
 
VOGLIO VEDERE LE TORRI DI LIBESKIND!!!!!!!!!!!!! 
 
 

 VOGLIO VEDERE LE TORRI DI LIBESKIND!!!!!!!!!!!!! 
 
Pure io, ma ci vorra' tempo :(
 
--
LiG

 Pure io, ma ci vorra' tempo :(
 
:(
pensavo che con la presentazione del progetto definitivo a comune e regione, 
venissero svelate 
 
 

 regione, venissero svelate 
 
E sara' cosi'. Ma temo ci vorra' tempo per presentare il progetto 
definitivo. Marino parlava di qualche settimana ma Caudo anche di mesi e, 
fra i due, il piu' informato e attendibile fino adesso e' sempre stato 
quest'ultimo.
 
--
LiG

 VOGLIO VEDERE LE TORRI DI LIBESKIND!!!!!!!!!!!!! 
 
Pare, e dico PARE, che in Comune stiano girando i primi progetti.
 
Per adesso, si passa da 3 a 2 ma, ovviamente, molto piu' alte: 180m e 
220m (se si tratta dell'altezza al tetto, quest'ultimo sarebbe quello 
piu' alto in itaglia).
 
Uno dei due viene descritto come un edificio snello a base tonda con 
vertice a punta. In realtà avrebbe una base a spirale, tipo chiocciola.
 
GOSH!!!
 
Pero' ripeto: voci di corridoio (per quanto attendibili, sempre di 
corridoio).
 
--
LiG
 

The two beautiful sisters towers!...
Hanno sbagliato quartiere però!