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Titolo: [FAQ Stadio v2.0.4] Per chi vuole capire come stanno realmente le cose

(aggiornata domanda 19)
 
19. A che punto siamo dell'iter burocratico?
 
l'Assemblea Capitolina sta discutendo la delibera della Giunta Comunale.
Successivamente alla sua approvazione (attesa, per il momento, per il 
22/12/2014), il Comune prepara una variante urbanistica dell'area; 
Parnasi presenta il progetto definitivo; la Regione, entro 180gg, indice 
la conferenza dei servizi finale che redige l'accordo di programma da 
inserire nella delibera comunale. Approvata la delibera del Comune, il 
testo ritorna in Regione per la verifica, quindi la Giunta regionale 
emana una propria delibera che il Comune dovrà ratificare. Al momento, 
la data stimata per il completamento dell'iter e' meta' 2015.
 
18. Io ancora non ho capito in cosa consista la pubblica utilita' di 
quest'opera...
 
Dei 320mln previsti per gli oneri di urbanizzazione, 195mln sono 
considerati di interesse pubblico, cosi' ripartiti:
 
- 93.7mln per la viabilita' della RM-FCO
- 38,6mln per la via Ostiense
- 50mln per il prolungamento della Metro B Magliana-Tor di Valle
- 7,5mln per il Ponte Pedonale Stazione Magliana FL1
- 5mln per la messa in sicurezza delle sponde del Tevere
 
Saranno inoltre realizzati:
 
- Un parco videosorvegliato di 34 ettari
- Sei strutture per la pratica sportiva da realizzare ex-novo o da 
ristrutturare in altrettanti Municipi periferici
 
Fonte: 
http://www.ignaziomarino.it/wp-content/uploads/STADIODELLAROMA-
 
19.29.37.jpg
 
17. Non c'e' dunque rischio di separazione fra Stadio e AS Roma?
 
No. Negli USA questa possibilita' e' molto piu' reale, semplicemente 
perche' le franchigie possono essere itineranti. Nel L.A. Live, ad 
esempio, si sta costruendo un nuovo stadio e nel frattempo e' in atto la 
ricerca di una franchigia disposta a trasferirvisi. 
 
16. Ma se l'impianto senza la AS Roma non e' remunerativo, significa che 
Pallotta vuole guadagnare con gli incassi della squadra!
 
Ma questo e' ovvio. Pallotta sta attuando una serie di strategie 
finalizzate alla crescita del club e, conseguentemente, dei propri 
ricavi (ricordiamoci che Raptor Capital Management e' il sesto fondo di 
private equity piu' grande del mondo (1)). Il successo dell'iniziativa 
consistera' nel trovare il giusto equilibrio fra interessi di Pallotta e 
di AS Roma e l'impegno profuso da lui e dai suoi soci in questi anni 
(fra acquisizione del club, riscatto dei debiti nei confronti di 
Unicredit e ricapitalizzazioni), per quanto mi riguarda, costituiscono 
una garanzia sulle loro intenzioni (ossia che una crescita della Roma 
significa una crescita dei loro ricavi e che i due obiettivi non possono 
e non devono essere in conflitto, pena il fallimento di entrambi) (2).
In questo senso, la querelle sulla proprieta' e' del tutto sterile. 
Anche possedendo un proprio Stadio, una societa' puo' essere prosciugata 
dei suoi ricavi dai proprietari. La politica di investimento, infatti, 
dipendera’ sempre dalla linea proprietaria, indipendentemente dalle 
risorse del club.
Inoltre, nel caso della AS Roma, c'e' ancora bisogno di 
capitalizzazione: il club ha bisogno di politiche aggressive, sia dal 
punto di vista tecnico che di quello del marketing, ma non dispone 
ancora delle risorse necessarie allo scopo. Per questo, storcere il naso 
di fronte agli accordi con Nike (quota fissa molto bassa, percentuale 
sulle vendite molto alta), Disney (pagare per allenarsi nel suo centro 
sportivo) o appunto sulla proprieta’ dello Stadio significa non aver 
compreso lo sforzo programmatico e l’investimento compiuti dalla 
proprieta’. I quali non sono assolutamente garanzia di successo, ma 
certamente rappresentano una alternativa all’immobilismo che alla fine 
ha fatto giungere a saturazione tutte le realta’ calcistiche italiane, 
nessuna esclusa.
 
Fonte (1): 
http://www.insidermonkey.com/blog/largest-hedge-funds-in-the-
 
world-212351/
Fonte (2): 
http://www.goal.com/en/news/596/exclusive/2014/09/19/5114765/one-of-
 
europes-best-entertainment-spots-pallotta-presents
 
15. Ho come il sospetto che, non appena terminati i lavori, Pallotta 
venda la AS Roma e si tenga lo Stadio.
 
Apri lo studio di fattibilita' presentato in comune a pag. 36. Noterai 
che i ricavi previsti ammontano a 62mln annui cosi' ripartiti (pag. 37):
- 45% relativi alla vendita di biglietti, *non direttamente spettanti a 
AS Roma* 
- 40% per pubblicita' e sponsorship
- 15% per altri ricavi (ristorazione, merchandising, ecc.)
 
Lo studio (a pag. 40) prosegue considerando l'ipotesi di un mutuo 
ventennale al 6%, con rimborso annuale pari a 31,5mln e sviluppa il cash 
flow sul worst case (cioe' considerando un 10% in meno di ricavi, ossia 
56mln). Tolte le spese di gestione, il rimborso del debito e le imposte, 
il guadagno netto medio previsto e' intorno ai 4mln annui.
Cosa significa questo? Che senza gli incassi derivanti dagli eventi AS 
Roma, la struttura ha una remunerazione molto bassa, fintanto che il 
mutuo non si estingue.
Quale sarebbe la convenienza, dunque, di Pallotta nel separare lo Stadio 
da AS Roma prima di aver rimborsato il debito?
Puo' essere un caso che gli accordi prevedono, sin dal primo momento, 
l'utilizzo dello Stadio da parte di AS Roma, per tutta la durata del 
finanziamento?
 
Fonte: 
https://carteinregola.files.wordpress.com/2014/08/studio-
 
fattibilitacc80-stadio-luglio-2014.pdf  
 
14. Ma la legge sugli stadi non doveva servire a patrimonializzare le 
societa' sportive? E non vietava le cubature compensative?
 
La legge sugli stadi nasce dall'esigenza di rimodernare gli impianti del 
paese (comma 304) unita alla consapevolezza di non disporre delle 
risorse pubbliche necessarie allo scopo.
Per questo non prevede l'obbligo di proprieta' ma soltanto l'esistenza 
di un accordo fra il promotore e una o addirittura piu' societa' 
utilizzatrici dell'impianto in via prevalente (comma 304 par. A) Il 
meccanismo della cubatura compensativa, infine, e' espressamente 
previsto dalla legge a patto che non sia destinata ad uso residenziale 
(comma 304 par. A).
 
Fonte: 
http://www.altalex.com/index.php?idnot=64863
 
 
13. A me sembra che lo Stadio sia soltanto un passpartout per la solita 
speculazione edilizia...
 
Il fine (lo scopo) e' costruire il nuovo stadio con le infrastrutture 
necessarie (viabilita', Tpl, parcheggi, parco, ecc.). Il mezzo 
(economico) per raggiungere la sostenibilita' economica da parte del 
promotore consiste nel business park, comprese le torri per uffici. Lo 
Stadio, infatti, da solo non fornisce le risorse necessarie al 
raggiungimento dell'equilibrio economico-finanziario dell'iniziativa. 
Questo perche' gran parte dei ricavi, come si evince dallo Studio di 
Fattibilita', non finiranno nelle casse del promotore ma in quelle di AS 
Roma, in quanto societa' utilizzatrice, limitando le risorse disponibili 
allo scopo. A questo punto si obiettera': ma a Roma esistono gia' 
numerosi edifici per uffici inutilizzati! Anche fosse vero, cio'rientra 
nel cosiddetto rischio d'impresa del promotore, mentre dal punto di 
vista della collettivita' il rischio risultera' nullo. Se anche le torri 
restassero vuote, infatti, la città avra' guadagnato uno stadio moderno, 
un complesso architettonicamente di grido e tutta una serie di 
infrastrutture nuove o ammodernate. Opzione del tutto preferibile 
rispetto a una soluzione al risparmio, nella quale, per consentire la 
costruzione dello stadio senza altre volumetrie, si rinunciasse a gran 
parte delle opere pubbliche, pur necessarie, non potendo pretendere da 
un privato un progetto senza equilibrio economico.
 
12. Io non ho ancora capito chi mettera' i soldi ne' come rientrera' di 
tale investimento, comunque...
 
I costi relativi alla realizzazione dello Stadio saranno finanziati 
tramite mutuo erogato da Goldman Sachs.
Il business Park sara' finanziato interamente da Parnasi e un manipolo 
di altri investitori (fra cui Starwood Capital e AEG, appunto).
Come detto per il caso L.A. Live, il ritorno economico dell'operazione 
per Starwood Capital (e presumibilmente anche AEG) proverra' dal 
business park: vendita/locazione di uffici e locali commerciali (occorre 
tenere presente che il masterplan e le torri saranno realizzati da 
Daniel Libeskind, una delle archistar piu' famose del globo, autore 
della Freedom Tower a Ground Zero e del Museo Ebraico di Berlino) e 
utilizzo dell'Hotel di sua proprieta'. Per AEG, inoltre, ci sara' anche 
lo sfruttamento dello Stadio al di fuori dell'attivita' AS Roma.
 
Fonte: 
http://ppan.it/stories/stadio-as-roma-costruttore-parnasi-spiega-
 
perche-scelti-meis-libeskind/
 
11. Gare d'appalto? E' questo il motivo per cui e' stata concessa la 
pubblica utilita'? Distribuire denaro pubblico alle solite aziende 
amiche?
 
I lavori relativi alle opere infrastrutturali saranno si' concessi 
tramite appalti pubblici ma il proponente, qualora partecipasse e non 
risultasse aggiudicatario, ha 15 giorni di prelazione entro i quali 
puo' pareggiare l'offerta vincitrice ed eseguire le opere (comma 304 
par. D). Il politico corrotto di turno non ha quindi la certezza che le 
aziende a lui vicine risultino le effettive aggiudicatarie degli 
appalti.
 
Fonte: 
http://www.altalex.com/index.php?idnot=64863
 
 
10. La realizzazione dello Stadio in quella location comportera' un 
esborso da parte del Comune di oltre 320mln! E' giusto spendere soldi 
pubblici per un progetto privato?
 
I 320mln usciranno dalle casse comunali soltanto **DOPO** essere stati 
versati dal promotore a titolo di oneri infrastrutturali. Il Comune di 
Roma, quindi, fungera' meramente da passamano attraverso l'indizione di 
gare d'appalto pubbliche.
 
9. Sui prestigiosi forum prima citati, si mormora che la scelta di Tor 
di Valle sia stata imposta fin dall'inizio da Unicredit.
 
La AS Roma ha pagato una profumata parcella di alcuni milioni di euro, 
per la consulenza di W&C. Perche' avrebbe dovuto sostenere un costo del 
genere, se la decisione era gia' stata presa? Per quale motivo Unicredit 
avrebbe dovuto corrompere un ente privato al quale lei stessa aveva 
affidato un incarico?
 
8. Era proprio necessaria Tor di Valle, con tutti i suoi vincoli, la sua 
fauna e il rischio idrogeologico?
 
Circa un paio di anni fa la AS Roma ha incaricato Wakefield&Cushman di 
individuare la zona piu' adatta alla realizzazione dell'impianto (1). 
W&C ha aperto alle proposte di privati, collezionandone circa un 
centinaio. Fra queste, e' stata effettuata una scrematura che ha ridotto 
il numero a 12. Queste aree sono state visionate da W&C e tecnici del 
Comune i quali, dopo aver effettuato i sondaggi necessari e valutato 
l'idoneita', hanno indicato in Tor di Valle la sede piu' adatta. In sede 
di Conferenza dei Servizi preliminare, infine, l'Autorita' di Bacino non 
ha segnalato la presenza di alcun rischio idrogeologico nell'area 
prescelta (2).
 
Fonte (1): 
http://www.asroma.it/it/notizie/comunicato-as-roma-
 
cushmanwakefield-llp/
Fonte (2): 
http://romanews.eu/it,a131219/Stadio-Roma-Entro-Il-27-
 
Dovrebbe-Arrivare-Ok
 
7. Quindi, precisamente, la AS Roma come ci guadagnera'?
 
Vendita dei biglietti, attivita' di catering e ristorazione, affitto 
quinquennale delle 50 suite (1) con salotti e bar privati (750.000 euro 
ognuna) e dei 3 club esclusivi (di cui uno da da 200 posti) (2), 
percentuali sui profitti realizzati a marchio AS Roma nel business park 
(questo gia' previsto nel contratto attuale con la Nike, e' per questo 
che la quota fissa e' stata concordata ad una cifra inferiore), ecc. 
Inoltre, grazie alla clausola inserita in delibera dal Comune di Roma 
(3), la AS Roma vantera' una percentuale sugli incassi realizzati dagli 
eventi extra-calcistici, tramite Joint Venture con la societa' 
proprietaria dello Stadio (si', hai capito bene: quando Jadan e quelli 
di 
lazio.net
 andranno a vedersi il concerto degli One Direction, 
finanzieranno indirettamente AS Roma).
 
Fonte (1): Fonte: 
https://carteinregola.files.wordpress.com/2014/08/studio-
 
fattibilitacc80-stadio-luglio-2014.pdf (pag. 23)
Fonte (2): 
http://stadiodellaroma.com/it/biglietti-e-suite/suite
 
Fonte (3): 
http://marcobellinazzo.blog.ilsole24ore.com/2014/09/04/as-
 
roma-ok-della-giunta-allinteresse-pubblico-dello-stadio-e-vincoli-sulla-
proprieta-a-favore-del-club/
 
6. Eppure su prestigiosi forum finanziari come 
ladsie.net
, 
vecchiasignora.com
, 
tifosibianconeri.com
 e 
napolimagazine.info
, si 
afferma che i guadagni per AS Roma saranno minimi, se non addirittura in 
perdita...
 
Cos'e' lo Staples Center? E' lo stadio dei Lakers e dei Clippers. (1)
Chi e' il proprietario dello Staples Center? AEG. (1)
Chi ha progettato lo Staples Center? Dan Meis. (2)
Dove si trova lo Staples Center? Nel L.A. Live.(1)
Non credo di dover aggiungere altro a meno che non si voglia davvero 
credere che Lakers e Clippers non realizzino succulenti introiti da 
stadio pur non essendo proprietari della struttura (3) (4) e che Steve 
Ballmer sia un povero sprovveduto ad aver pagato circa 1,5mld di dollari 
per l'acquisizione dei Clippers, pochi mesi fa (5)
 
Fonte (1): 
http://en.wikipedia.org/wiki/Staples_Center
 
Fonte (2): 
http://www.meisarchitects.com/work-while-at-nbbj/staples-
 
centerlos-angeles-californiadesign-principal-dan-meis-faia-architect-
nbbj-sports-and-entertainment-5_2_208.html
Fonte (3): 
http://www.nba.com/lakers/tickets
 
Fonte (4): 
http://www.nba.com/lakers/tickets/luxuryseating
 
Fonte (5): 
http://www.washingtonpost.com/news/fancy-
 
stats/wp/2014/05/29/why-the-clippers-could-be-worth-2-billion-or-more/
 
5. Se la AS Roma non sara' proprietaria dello Stadio, qualsiasi entrata 
non finira' nelle tasche del proprietario?
 
Cosi' come il CONI, attualmente, **NON** trattiene gli incassi da 
biglietteria o da sfruttamento dei servizi nelle aree VIP realizzati 
dalla AS Roma, allo stesso modo il proprietario del nuovo complesso non 
potra' vantare alcun diritto sui ricavi relativi agli eventi a marchio 
AS Roma. Nello studio di fattibilita', infatti, il cash flow sviluppato 
per dimostrare la sostenibilita' dell'opera si basa su tutti gli incassi 
non direttamente spettanti a AS Roma (vedi punto 15.)
 
4. Come funziona questo modello?
 
Chi possiede i soldi o le garanzie necessarie per accedere al credito si 
fa carico degli oneri di costruzione (in questo caso anche quelli 
infrastrutturali) in cambio di attrattivita’ (che viene fornita dalle 
squadre ospitate nel complesso). Il suo investimento viene remunerato 
dalla vendita e/o lo sfruttamento degli immobili (alberghi, teatri, 
ecc.) oltre alla locazione degli impianti e delle attivita' connesse. 
Nel caso della AS Roma, Stadio, nuova sede e strutture di allenamento 
costeranno circa 2mln annui contro gli 8 attuali (1)
 
Fonte (1): 
http://www.asroma.it/pdf/corporate/comunicati_finanziari/2013-10-07-
 
Comunicato-approvazione-Bilancio-30.06.2013.pdf (pag.4)
 
3. Con chi abbiamo effettuato questo scambio?
 
Principalmente con due soggetti: Starwood Capital (1) e AEG Facilities 
(2). La prima possiede 33mld in immobili sparsi per il mondo (e gia' da 
sola sarebbe in grado di fornire le garanzie necessarie per l'accesso al 
credito). AEG Facilities (societa' del gruppo AEG Worldwide, 
proprietaria di numerosi impianti), invece, e' il piu' grande 
organizzatore mondiale di eventi (10.000 all'anno, per un totale di 
50mln di biglietti venduti). 
 
Fonte (1): 
http://www.asroma.it/it/notizie/comunicato_stampa_di_as_roma_spv_llc/
 
Fonte (2): 
https://www.youtube.com/watch?v=m145ZYWVxWY
 
 
2. Perche' si e' scelto questo modello? 
 
La AS Roma non ha i mezzi per costruire uno Stadio e nemmeno le garanzie 
per farselo finanziare. Tuttavia, il suo marchio ma soprattutto la 
citta' in cui gioca (che portano lo stesso nome) sono un enorme richiamo 
per chi vuole intraprendere attivita' legate al turismo e al commercio e 
questo costituisce una buona merce di scambio.
 
1. Fatto. Perche' mi hai consigliato questa lettura? Cosa c'entra L.A. 
Live con lo Stadio della Roma? 
 
L.A. Live e' il modello di business che Pallotta e i soci finanziatori 
stanno applicando per lo Stadio della Roma.
 
Prima di iniziare: conosci L.A. Live? No? Allora intanto dai una 
occhiata qui: 
http://it.wikipedia.org/wiki/L.A._Live
 
http://en.wikipedia.org/wiki/L.A._Live
 
 
--
LiG

 19. A che punto siamo dell'iter burocratico?
 
Per geppo: devi cominciare a leggere dal fondo, le domande sono in ordine decrescente.

 decrescente.
 
Per Geppo2: devi imparare a leggere.
 
-- 
g
 
"Un'intera montagna di ricordi non uguaglierà mai una piccola speranza" 
Snoopy - Charles M. Schulz

 - 5mln per la messa in sicurezza delle sponde del Tevere
 
 
le mazzette per casini e caltagiorne non le conti?
 
 

 22/12/2014),
 
mi sa che su questa n.19 ci staremo per un bel po' a leggere il tono della riunione di oggi.
 

 della riunione di oggi. 
 
Panecaldo ha appena dichiarato che la delibera e' attesa per lunedi'.
Panecaldo (PD): "Lunedě avremo la delibera sullo Stadio. Abbiamo fatto 
l'interesse della Roma" 
 
Nel frattempo, questa terribile speculazione edilizia che al posto delle 
magnifiche palazzine a 5 piani di Caltagirone prevede un osceno stadio 
di Meis in un cluster dello sconosciuto Libeskind, viene ancora di piu' 
esposta al pubblico, come prassi di tutte le attivita' perpetrate ai 
danni del cittadino.
 
https://carteinregola.wordpress.com/urbanistica/nuovo-stadio-della-
 
roma/stadio-della-roma-presentazione-caudo-16-dicembre-2014-1/
 
https://carteinregola.wordpress.com/urbanistica/nuovo-stadio-della-
 
roma/stadio-della-roma-presentazione-caudo-16-dicembre-2014-2/
 
https://carteinregola.wordpress.com/urbanistica/nuovo-stadio-della-
 
roma/stadio-della-roma-presentazione-caudo-16-dicembre-2014-3/
 
--
LiG

 
 
Ah, dimenticavo, nel caso ce ne fosse ancora bisogno.
 
CAUDO Giovanni: "Italia Nostra ha diffuso un comunicato contro lo stadio 
di Tor di Valle affermando che l’area è a rischio esondazione. A 
sostegno di tali affermazioni mette un link alla carta del rischio 
dell’autorità di Bacino del Tevere. Peccato però che proprio da quella 
carta si evinca che l’area dello Stadio non è a rischio, in buona parte 
è addirittura bianca, mentre le uniche zone rosse sono quelle del 
quartiere di Decima, soggette all’esondazione del fosso di Vallerano, la 
cui sistemazione è infatti individuata dall’amministrazione comunale 
come una delle opere che condizionano la dichiarazione di pubblico 
interesse da parte dell’Amministrazione. Duole registrare come 
un’associazione dal passato glorioso, che ha visto tra i suoi 
protagonisti figure rigorose come Antonio Cederna, sia ridotta a un così 
basso livello di approssimazione che toglie ogni autorevolezza alle sue 
affermazioni". E’ quanto dichiara in una nota l’Assessore alla 
Trasformazione Urbana di Roma Capitale Giovanni Caudo. 
 
Poi, se qualcuno ancora insiste, passiamo al confronto fra quanto 
avrebbe incassato il Comune nel caso di applicazione del Contributo 
Straordinario e il valore finanziario delle opere ritenute di interesse 
pubblico (ben 23mln in piu' che il Comune ottiene, rispetto a quanto la 
legge gli consentirebbe).
 
--
LiG
 

 ha scritto nel 
messaggio news:XnsA407951F09EC1lu...@213.239.209.88...

TROPPO VERDE!!!!!!
+ torri - terra 
 
 

 ha scritto nel 
messaggio news:XnsA4079A66657Dlu...@213.239.209.88...

rotfl
Italia Nostra con i testi di gio_sgj 
 
 

 "Ludwig il Gargoyle"
 
 
lol
 
Belli che siete, renzie-boys...
 

 + torri - terra 
 
LOL
 
Comincio a pensare che senza quei 90x75 metri di erba, sarebbe  ancora 
meglio. Ma se togliessimo lo Stadio e lasciassimo soltanto il Business 
District?!
 
--
LiG
 

(aggiornata domanda 19 [Libeskind, adesso facci sognare!])
 
19. A che punto siamo dell'iter burocratico?
 
Lo stadio della Roma viene dichiarato di pubblico interesse con 
votazione del 22/12/2014 (29 favorevoli, 8 contrari, 3 astenuti); il 


 votazione del 22/12/2014 (29 favorevoli, 8 contrari, 3 astenuti); 
 
E daje!
Ora il Comune deve fare la variante e approvarla con un'altra votazione al cardiopalma? oppure è ormai tutto scritto?
Poi P&P devono fare il progetto definitivo che farà scopa con le richieste del Comune giusto? 
Avranno avuto il tempo di lavorarci durante questa lunga discussione... dovrebbero essere abbastanza veloci.

 discussione... dovrebbero essere abbastanza veloci. 
 
Certamente molti degli emendamenti erano stati concordati negli incontri 
precedenti. Tuttavia il masterplan e' roba complessa, parliamo di un 
complesso da 1,5mld. Ci vorra' del tempo.
 
La posa della prima pietra nel 2015 e' impossibile, imho. Ci vuole 
almeno un anno in piu'.
 
Ma fra non moltissimo vedremo le Torri di Libeskind, rega' :')
Roma torna ad essere un centro di sviluppo architettonico mondiale :')
 
--
LiG

 Roma torna ad essere un centro di sviluppo architettonico mondiale :')
 
Purtroppo pero', al costo di perdere tutto questo:
https://www.youtube.com/watch?v=fouhpgvg6Jg
 
 
:'(
 
--
LiG

 
https://www.youtube.com/watch?v=fouhpgvg6Jg
 
 
Il problema è a monte, Roma non doveva proprio esistere. Ma tremila anni fa è stato permesso ai romani di cementificare il tevere e questi sono i risultati.


STRALOL!!! :D