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Titolo: Ricalcolo acconti - ammortamento fabbricati

non trovo riferimenti in merito al ricalcolo degli acconti nell'ipotesi di 
un fabbricato uso negozio inserito in un contesto condominiale. Come faccio 
a togliere il valore del terreno (20%) per ricalcolare gli acconti.
Io ritengo che non sia da fare o al limite posso farlo in proporzione ai 
millesimi ma la ritengo una c.............
che ne dite
grazie
----former----
- 

"----former----" ha scritto nel messaggio

Io li faccio solo per i cielo-terra delle societą di capitali. Per gli altri
niente ricalcolo
Ciao


Su corriere tributario luca miele è di parere contrario sostiene che 
comunque un ufficio in un palazzo incorpora una quota parte del valore del 
terreno e ritiene che quindi la norma vada applicata la norma del ricalcolo
A ME SEMBRA UNA GRANDISSIMA CA..............
grazie
----former------

 A ME SEMBRA UNA GRANDISSIMA CA..............
Luca Miele , essendo (credo) un funzionario del ministero delle finanze
vede spesso le cose da un punto di vista un po' di parte, ma in questo
caso non mi sembra che abbia torto.
Perchè dici che è una c...?
-- 
Tango
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 vede spesso le cose da un punto di vista un po' di parte,
Anche se riporta sempre che "L'articolo è svolto a titolo personale e non 
coinvolge la posizione dell'amministrazione di appartenenza"
Ogni volta che lo leggo questa cosa sorrido :-) .... immagino sempre che le 
circolari ministeriali non saranno mai molto distanti :-)


...se un terreno ha mediamente un certo valore al mq in una determinata 
zona, ritengo che il 20 % del valore di un immobile (terra cielo) magari a 
piano unico o a due piani, sia ben diverso dal 20% del valore di magari 40 o 
100 uffici realizzati in condominio e su 20 piani nello stesso luogo. è 
logico che
nel secondo caso il valore del terreno è molto ma molto più alto.
la cosa quindi non mi sembra equa.
Inoltre in ipotesi di condominio il terreno non è mai di proprietà ma fa 
parte del condominio, quindi nell'ipotesi che non voglia più l'ufficio non 
posso abbatterlo e tenermi il terreno e rivenderlo perchè non è di mia 
esclusiva proprietà. Quello che voglio dire è che nel condominio a mio 
avviso non è razionalmente possibile attribuire un valore al terreno di 
pertinenza dell'ufficio, magari al 3° piano. Anche perchè l'area di 
"pertinenza" calcolatra in millesimi sarebbe talmente piccola da non 
permettere la realizzazione di un bel nulla
comunque grazie.
ciao e buon lavoro
----former----

 permettere la realizzazione di un bel nulla
Immagino però che al momento della vendita tra i vari fattori che hanno 
contribuito a formare il prezzo di vendita da parte del costruttore ci sia 
stato anche una quota parte del costo per l'acquisto del terreno.
Quindi il costo di acquisto avrà insito anche una parte del valore del 
terreno.
E nel momento in cui tu dovessi decidere di vendere l'ufficio nel prezzo che 
applicherai immagino che terrai conto del fatto che se qualcuno volesse 
avere il medesimo ufficio, nello stesso contesto, dovrebbe sostenere l'onere 
per l'acquisto dell'area.
Quindi la realizzazione della quota parte dell'area l'avresti comunque, 
anche se non attraverso la cessione diretta del terreno.
Certo si potrebbe dire che in casi del genere il terreno assume valore in 
quanto sopra vi insiste un fabbricato e non è autonomamente valutabile.
Però quale differenza ci sarebbe tra il condominio di 100 uffici e il 
fabbricato a due piani di cui siano proprietari due diversi soggetti?
Fondamentalmente ci si trova nella stessa situazione solo che il valore 
dell'area sarebbe da suddividere su un numero minore di fabbricati.
Certo è che la norma non fa alcun riferimento ad applicazione di principi, e 
per come è scritta, non fa distinzione tra immobili "cielo terra" e "non 
cielo" terra.
E anche se la relazione afferma che l'intento era quello di seguire i 
principi contabili internazionali, poi la norma ha assunto un significato 
autonomo, considerato che l'unica distinzione di immobili fatta è quella tra 
"industriali" e "commerciali".
Infatti questa disposizione dovrà essere applicata anche da chi i principi 
contabili internazionali non li applica.
E sappiamo che nel tuir, quando si è voluto prevedere qualcosa di specifico 
nel caso di utilizzo dei principi contabili internazionali, è stato fatto 
prevedendo delle disposizioni apposite (mi viene in mente il caso delle 
spese pluriennali).
Diciamo che ci sono motivi per l'una o l'altra interpretazione. Anche se mi 
sto convincendo sempre di più che la disposizione abbia un carattere 
generale, non potendola ricondurre, in base alla lettera della stessa, a 
solo un certo dipo di immobile strumentale.
ciao 

 permettere la realizzazione di un bel nulla
io non la vedo così. Quell'ufficio esiste perchè l'area su cui sorge, di
cui sei comproprietario, mi dava il diritto di edificarlo.
Vendendo l'Uffico vendi anche la tua quota indivisa del suolo che vale,  a
questo fine,  un quinto  del valore dell'ufficio.
 Se il palazzo fosse raso al suolo il valore dell'area sarebbe pari, dalle
mie parti, ad un quarto circa del prezzo di mercato dell'immobile che
potrebbe essere riedificato (meno il costo di smaltimento delle macerie. 
Cioè, più o meno, la stessa incidenza di un fabbricato cielo terra


Vi ringrazio e vi dico che .....be mi avete convinto...... mi sa che 
ricalcolerò gli acconti anche per gli uffici ecc., anche se ritengo che 
questa impostazione della norma non sia corretta in quanto i principi 
contabili internazionali ispiratori della norma non fanno distinguere per 
gli uffici il valore del terreno. Ma sappiamo bene che questa norma più che 
avere degli obiettivi di correttezza MIRA ALLE TASCHE.........
grazie
----former---- 

Luca Miele , essendo (credo) un funzionario del ministero delle finanze
EX funzionario! Adesso se la passa parecchio meglio facendo il consulente, il
pubblicista ed il relatore ai convegni. Ovviamente parlando spesso male dei suoi
ex colleghi, che scrivono i provvedimenti che PRIMA scriveva anche lui.
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
(togli le scarpe per scrivermi in e-mail)

 Perchè dici che è una c...?
La premessa fatta dalla relazione di accompagnamento è quella della 
necessità di adeguare la norma fiscale ai principi contabili. I principi 
contabili (OIC per la precisione) dicono che va fatto solo per i fabbricati 
cielo-terra. Quindi io non lo faccio.
--
A.Co. 

 i fabbricati cielo-terra. Quindi io non lo faccio.
Se poi vogliamo discutere su quanto affermato dal principio OIC potremmo 
accorgerci che l'assunto su cui si basa il fatto di non suddividere il costo 
complessivo in costo dell'area e costo del fabbricato è un assunto che 
potrebbe risultare errato (e in verità lo è errato).
Questo è il passaggio fatto dall'OIC sulla questione dei fabbricati che non 
siano "cielo/terra".
"Lo scorporo del terreno dal fabbricato deve avvenire nell'ipotesi di 
fabbricato cielo-terra: nessuno scorporo è necessario se il fabbricato di 
proprietà consiste in una quota parte del fabbricato (in genere, un 
appartamento),**** in quanto, in tal caso, l'impresa non possiede (anche) un 
terreno sottostante*** (questo, ovviamente, nell'ipotesi in cui la quota 
parte costituisce una frazione minore del fabbricato)."
Per gli estensori del principio un soggetto che abbia la proprietà di un 
fabbricato che faccia parte di un complesso "condominiale" (utilizzo il 
termine in senso atecnico perché la proprietà dell'intero complesso potrebbe 
essere di un unico soggetto) "non possiede (anche) un terreno sottostante".
Tra l'altro gli estensori limitano questo caso alle ipotesi in cui la quota 
parte costituisce una frazione minore del fabbricato.
Mi chiedo allora se la quota parte costituisse una "frazione maggiore" (ad 
es. 51%) del fabbricato nel suo complesso cosa dovrebbe fare il redattore 
del bilancio? Dovrebbe scorporare il valore dell'area?
Ma se abbiamo detto che l'impresa "non possiede (anche) un terreno 
sottostante"?
Come mai se si tratta di una frazione minore non si possiede l'area 
sottostante, mentre, invece, se si tratta di una "frazione maggiore" si 
possiede l'area sottostante?
Mah?
Ma veniamo alla questione del "non possiede (anche) un terreno sottostante". 
Da ciò l'OIC fa derivare che lo scorporo non vada effettuato.
Ma sarà verò che un soggetto che ha la proprietà di una quota parte di un 
fabbricato non "possiede" anche il sottostante terreno?
Se un soggetto ha la proprietà di una quota parte di un fabbricato ci si 
trova di fronte all'ipotesi del condominio negli edifici.
Tale ipotesi è disciplinata dall'art. 1117 del codice civile il quale 
dispone che:
"Sono oggetto di PROPRIETA' comune dei diversi proprietari dei piani o 
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) IL SUOLO SU CUI SORGE L'EDIFICIO ...."
Mi sembra chiaro che il proprietario di una quota parte dell'edificio sia 
proprietario (in comunione e, quindi, in quota parte) del suolo su cui 
l'edificio sorge. Ne consegue che "POSSIEDA (ANCHE) UN TERRENO SOTTOSTANTE". 
Certo lo possiede a titolo di comunione, ma lo possiede.
Il principio contabile, scritto, a quanto pare, da dei "contabili", e non da 
dei giuristi, da un punto di vista giuridico non trova giustificazione.
Forse potranno essere altri i motivi che facciano ritenere opportuno il non 
scorporo nelle ipotesi di proprietà della quota parte (che rappresenti la 
frazione minore) di un edificio.
Ma il motivo richiamato dall'OIC, tra l'altro limitato all'ipotesi di 
proprietà di una fraione minore, non regge da un punto di vista giuridico.
ciao