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Titolo: Canoni indeducibili leasing terreni

Ciao a tutti,
scrivo per sottoporvi un dubbio che mi assale.
E' noto nel 2006 che la parte della quota capitale del canone di leasing
immobiliare riferibile al terreno non è deducible per l'utilizzatore.
Ma... per quanto riguarda il CONCEDENTE (ossia la società di leasing)...
che sugli immobili che concede in locazione fa l'ammortamento cd.
"finanziario" ai sensi dell'art. 102 comma 7 del TUIR?
Io sostengo che le regole sull'indeducibilità dell'ammortamento del
terreno riferito a detti immobili non valgano per il concedente (si
avrebbe una doppia tassazione, ma quanti soldi ci vogliono estorcere
'sti rossi, perdiana?)
Rif.: circ. 1/E del 19/01/2007.
Che ne pensate?
Ciao e grazie.
Ch.
-- 
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http://www.Mailgate.ORG

 ha scritto nel messaggio
Leggendo la CM 1/2007 e il DL 223/2006 temo invece che tali disposizioni 
valgano anche per il concedente.
www.ilragioniere.com
(sito gratuito al 100%)

 valgano anche per il concedente.
Se è davvero così ci toccherà fallire, il mio gruppo comprende una
società di leasing che concede in locazione finanziaria immobili alle
varie società, nonché a terzi.
Comincio subito ad impostare il ricorso alla Corte di Giustizia Europea
(come ho fatto per l'indeducibilità dei costi auto).
La vedremo chi la spunterà alla fine.


Toglietemi una curiosità.
Ma una società di leasing che concedesse in leasing un terreno o un 
pacchetto azionario dovrebbe non effettuare l'ammortamento e considerare 
tutto ricavo i canoni percepiti e, in sede di cessione per riscatto, 
determinare una minusvalenza fiscale pari alla quota capitale non dedotta in 
passato?
Se è vero, come affermato anche dall'amministrazione finanziaria, che lo 
scopo delle disposizioni sui leasing è quello di "parificare" gli acquisti 
in proprietà agli acquisti in leasing gli effetti della limitazione 
all'ammortamento dovrebbe aversi solo nei confronti dell'utilizzatore.
Ancora se le norme sono state previste per riconoscere in qualche modo lo 
scopo finanziario del contratto di leasing allora in capo alla concedente 
dovrebbe essere sempre ammesso l' "ammortamento" in base alla regola 
speciale che prevede che il "costo" sia ripartito in base al piano 
finanziario, in modo che in capo alla concedente rilevi solo l'utile 
finanziario dell'operazione.
In tal senso sembrerebbe mouversi anche l'AdE ove nella risoluzione 
69/E/2004 (in relazione ad un leasing di un pacchetto azionario che, al pari 
dei terreni, non è ammortizzabile) afferma:
'---
"Per la società di leasing, dunque, il processo di ammortamento segue 
criteri indipendenti dalla materialità e deperibilità dei beni concessi in 
locazione finanziaria risultando collegato, piuttosto, all'esborso 
finanziario sopportato e al credito vantato nei confronti dell'utilizzatore 
(quantificato nei canoni che quest'ultimo deve corrispondere, in forza del 
contratto stipulato, per ottenere il bene in godimento). Privilegiando la 
sostanza rispetto alla forma, il legislatore fiscale ha assimilato 
l'acquisizione di beni con contratto di leasing ad un acquisto in proprietà 
e ha disciplinato la posizione assunta dall'utilizzatore in maniera 
speculare rispetto a quella del concedente finanziatore."
Così se, da un lato, la natura prevalentemente finanziaria dell'operazione 
porta a giustificare che l'ammortamento fiscale del cespite oggetto del 
contratto di leasing risulti slegato dal concetto di strumentalità ed 
ammesso indipendentemente dalla categoria cui il bene appartiene, 
dall'altro, fa sì che la deducibilità dei canoni pagati dal conduttore resti 
subordinata alla circostanza che lo stesso bene sia effettivamente 
suscettibile di un processo di ammortamento, al pari di un acquisto in 
proprietà. Non a caso la disposizione in esame è collocata nell'ambito della 
disciplina dei beni materiali strumentali e si caratterizza per la 
stringente correlazione fissata tra la deducibilità dei canoni e il periodo 
di ammortamento stabilito nell'apposita tabella ministeriale. Anche la 
circostanza che, con riferimento ai cespiti non ammortizzabili, non possa 
essere individuato il periodo minimo di durata del contratto di locazione 
finanziaria previsto dalla legge può senz'altro invocarsi a sostegno della 
tesi secondo cui il diritto alla deduzione dei canoni corrisposti al 
locatore non spetti incondizionatamente per tutti i beni relativi 
all'impresa.
'---
 Se così è allora per la società di leasing tutto l' "ammortamento" è 
deducibile in base al piano finanziario a nulla rilevando l'indeducibilità 
relativa alla quota terreno la quale, coerentemente, riguarderà solo il 
soggetto utilizzatore.
ciao 

 wrote in message
news:45ff0243$0$4798$
4faf...@reader4.news.tin.it
(cut)
Grazie!
Anch'io sono d'accordo con te, ma leggo ora meglio la circolare n. 11/E
del 16/02/2007 al punto 9.6 è sibillina:
"Nel caso di immobili dati in locazione, anche finanziaria, o in
comodato, ai fini della determinazione del valore AMMORTIZZABILE, il
PROPRIETARIO dell’immobile dovrà tener conto del concreto utilizzo
dell’immobile da parte dell’utilizzatore".
Formalmente il PROPRIETARIO che AMMORTIZZA è la società di leasing.
Anche la circolare 1/E del 2007, alla fine del punto 7.2:
"Si precisa che in caso di immobili dati in locazione, anche
finanziaria, o in comodato, ai fini della determinazione del valore
AMMORTIZZABILE, il PROPRIETARIO dell’immobile dovrà tener conto del
concreto utilizzo dell’immobile da parte dell’utilizzatore".
Mi sa che non è tutto chiaro...
Che ne pensi?


 ha scritto nel messaggio
Purtroppo i punti da te citati sono fin troppo chiari e confermano quanto tu 
forse starai sospettando, ovvero che per l'Amministrazione finanziaria anche 
in caso di immobili dati in locazione (anche finanziaria) c'č l'obbligo di 
effettuare lo scorporo (per la scelta della percentuale 20 o 30% si fa 
riferimento all'utilizzo da parte del conduttore).
www.ilragioniere.com
(Sito gratuito al 100%) 

 Che ne pensi?
Che l'estensore della circolare, nel caso di locazione finanziaria, stesse 
pensando sempre al conduttore il quale dovrà dedurre i canoni (la quota 
capitale degli stessi) in base al rapporto tra "costo ammortizzabile" e 
costo complessivo sostenuto dalla concedente.
Per determinare il numeratore di questo rapporto occorrerà non guardare 
al'uso fatto dalla concedente ma dall'utilizzatore.
Quel "costo ammortizzabile" in caso di leasing, quindi avrà rilevanza per 
l'utilizzatore.
ciao
Se, come ritengo corretto, vale il principio che l'ammortamento in capo al 
"locatore" abbia le finalità


 l'utilizzatore.
Ma sei veramente convinto di ciò che hai scritto?
Cioè, l'estensore della circolare aveva in mente in conduttore e scrive "il 
proprietario"? E per ben due volte?
L'ultima formula da te citata poi è la prima volta che la sento!


 L'ultima formula da te citata poi è la prima volta che la sento!
Certo è la stampa specializzata si è sempre espressa, nel formulare i
calcoli di convenienza sul leasing immobiliare con le norme ora in
vigore, alla parte indeducibile della quota capitale del canone.
Voglio dire, NESSUNO ha mai preso in considerazione che oltre a questa
batosta, c'è anche il fatto che la società di leasing ti addebiterebbe
sicuramente al cliente l'aggravio di costi a suo carico per la parte che
per lei risulterebbe indeducibile.
Possibile che "Il Sole-24 Ore" e tutti gli altri non se ne siano
accorti?
Non voglio credere che Ceppellin, Tosoni e soprattutto Roberto Lugano
non abbiano nemmeno ipotizzato il problema, che affosserebbe
definitivamente il leasing immobiliare in Italia.
(Mi dirai: beh, quello automobilistico l'hanno già affossato...)
Ciao e grazie ad entrambi. 


 L'ultima formula da te citata poi è la prima volta che la sento!
Tu senti tante cose per la prima volta :-)
Comunque ritengo che la tua interpretazione sia fondamentalmente non 
corretta e basata sull'interpretazione di una c.m. che principalmente fa 
riferimento alle "normali" ipotesi di "proprietà".
Non affronta, invece, in modo specifico la posizione del soggetto che 
concede il bene in leasing.
Anche dagli esempi fatti si capisce che l'estensore non stesse pensando al 
soggetto che concede in leasing il bene.
Ritengo anche che se valgono i principi fino ad oggi enunciati, anche dalla 
stessa amministrazione finanziaria, l'ammortamento sul piano finanziario 
fatto dalla concedente i beni in leasing non subisca limitazioni ma che la 
"quota parte del terreno" influenzi solo il conduttore del bene in leasing.
Altrimenti dovresti spiegare perché in caso di azioni o terreni (che sono 
beni per i quali comunque fiscalmente non è ammesso l'ammortamento da parte 
del "proprietario") l' "ammortamento finanziario" non troverebbe limitazioni 
mentre, invece, per la quota del terreno dei fabbricati tale limitazione 
sarebbe legittima, considerato che la società di leasing si trova nella 
stessa medesima situazione.
Detto questo Chiara si farà un'opinione sulla base dei dati che ha a 
disposizione sulla base di entrambre le posizioni espresse.
ciao


 corretta
CUT
quoto anche questo, in quanto avviene sempre cosě in ogni caso.
ciao, buon lavoro.
e ora, vai di popcorn perchč la cosa si fa lunga :-)))

 Tu senti tante cose per la prima volta :-)
Sorvolo sulla "caduta di stile".
Voglio invece fare un po' di storia, ovvero da dove nasce la CM 1/2007. 
Ebbene tale circolare nasce da una serie di domande e risposte fatte in 
occasione della videoconferenza organizzata da Italia Oggi. In tale 
videoconferenza è stata fatta una domanda precisa e chiara, cui è stata data 
una risposta altrettanto chiara. E tutti i commenti sui giornali del giorno 
dopo guarda caso davano la stessa interpretazione.
Poi va bene usare la fantasia, ma qua si esagera...:)
PS: Cmq amici come prima...



che bel coraggio hai..
parla lui, quello che è famoso in tutto internet per le cadute di stile..
ma dai..
ridicolo 

 Poi va bene usare la fantasia, ma qua si esagera...:)
Non mi sembra che vi sia nulla di fantasioso.
Solo l'applicazione di principi fin qui accettati e che la norma che ha 
previsto l'indeducibilità dell'ammortamento sulla quota terreno non ha 
modificato.
ciao


dici? prova a farlo "ragionare" per bene.. (non ci riesce, fidati)
il tipo va in fretta in tilt e poi vedi se non offende..
sei troppo buono tu
ciao 

 L'ultima formula da te citata poi è la prima volta che la sento!
Senza entrare nel merito, trovo che questa sia la differenza che
intercorre fra chi i compiti li sa fare e chi si limita a copiarli o,
peggio, a correggerli:-)
-- 
Tango
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 peggio, a correggerli:-)
scusa tango, la posso copiare ed usare a piacimento? è troppo bella..
ciao 

 ha scritto nel messaggio 
news:etqpc5$9fq$1...@news.newsland.it...
compagni di scuola al CEPU? 

Ponziopilato ha scritto:


..fai pure, ma se copi un mio pensiero contro chi copia, per poi
ricopiarlo a piacimento, non sono tanto   sicuro che tu ne abbia 
apprezzato il significato:-)
Fai la pace con il ragioniere, dai....non è un troll anzi mi sembra un
bravo collega che ha sbagliato l'approccio ed ha avuto la sfiga di
sbattere la testa contro Casanmaner.  direi che questo basta ed avanza:-)
Ciao


 ha scritto nel messaggio 
news:etqrp2$kfl$1...@news.newsland.it...
Scusate, ma vi siete rincitrulliti tutti quanti?
Come fate a sostenere che quando la circolare parla di proprietario si 
riferisce in realtà al conduttore?
Suvvia, che si mettono a ridere anche i sassi! 

 avanza:-) Ciao
dici cosi solo perchč non lo conosci e non ci hai avuto a che fare..
non č un troll? č peggio..
ah, non credo neppure sia un collega..
se usa rispetto sarą rispettato, se no lo sragionazzo si attacca..
ciao (ps: per la frase tua da copiare ed usare a piacimento scherzavo, ma 
calza a pennello per la figura dello sragionazzo)


visto tango? che ti dicevo?
e questo č niente..
lui non capisce cosa legge, le risposte date ecc ecc.. ma nonostante sia lui 
a non capire.. la colpa č degli altri.
auguri
ciao tango 

 compagni di scuola al CEPU?
No sono un ragioniere anch'io, ormai piuttosto anzianotto:-) 


 Suvvia, che si mettono a ridere anche i sassi!
eh, magari l'hai scritta tu.. potrebbe anche essere sai.. ne hai scritte di 
amenità, una piu una meno, che vuoi che sia :-)
bye 

 ha scritto nel messaggio 
news:4600f4ca$0$37205
Mi dispiace, ma questa cosa l'ha scritta proprio casanmaner. 

 Suvvia, che si mettono a ridere anche i sassi!
..Mentre a discutere con te, vengono su i maroni; questa è la
differenza:-)


 Ciao
vedo che inizi a capire :-)))
quoto al 100% e aggiungo.. e sapessi che maroni :-))
ciao 


mi riferivo alla circolare, circolari di cui tu nutri amore profondo.. :-))) 

 avrebbe una doppia tassazione,
per me hai ragione tu.
Se la società di leasing non si  si dovesse dedurre l'intero ammortamento
finanziario ex art 102  comma 7, escludendo la parte di ammortamento
riferibile al terreno, vorrà dire che la quota non dedotta concorrerà a
formare il costo fiscale del bene per la società e,  al momento del
riscatto, essa realizzerà  una minusvalenza pari  ai canoni non dedotti.
Quindi, se così si comporterà, dovrà iscrivere imposte anticipate sulla
quota non dedotta anno per anno.
Diversamente si avrebbe una doppia imposizione, con buona pace delle
circolari:-)



Sul fatto che, anche volendo accettare che la società di leasing non possa 
dedurre l'ammortamento finanziario sulla quota terreno, comunque vi sarebbe 
un riconoscimento fiscale, al momento della cessione tramite riscatto, è il 
minimo, considerato che comunque non è che non vi sia un riconoscimento 
fiscale del costo dell'area, ma al massimo non verrebbero riconosciuti gli 
ammortamenti.
Ma, ripeto, per la società di leasing, a mio parere, questo problema non si 
pone.
Inoltre anche per l'utilizzatore la quota non dedotta dei canoni di leasing 
relativi al terreno dovranno avere una rilevanza fiscale, così come avviene 
nelle altre ipotesi di leasing di beni non ammortizzabili.
Per i nuovi leasing il costo fiscalmente riconosciuto sarà, al termine del 
contratto, pari a tutta la quota parte del costo dell'area.
Per i leasing vecchi per la quota parte dell'area la cui indeducibilità sia 
stata "recuperata" tramite le risprese fiscali effettuate sulle rate 
residue. Potremmo avere casi, per i leasing vicini alla scadenza, in cui 
anche la ripresa integrale dei canoni non comporterà il recupero (da un 
punto di vista fiscale) del costo dell'area dedotto in passato. In questi 
casi il costo rilevante fiscalmente dell'area sarà rappresentato solo da ciò 
che si è reso indeducibile dei canoni di competenza registrati dal 2006 in 
avanti.
ciao


 delle finanze ciò dovrebbe tagliare la testa al toro. :-)
Già.
E cosa mi dici dell'inversione di rotta sull'applicazione dell'iva sulla
cessione di auto che avevano beneficiato di una detrazione parziale
sull'acquisto?
Iva auto al 40% sulle rivendite
Nelle rivendite di auto, l’Iva solo sul 40% del prezzo. Il ministero
dell’Economia, con una risposta ad un question time di Maurizio Leo alla
Camera, è intervenuto sul discusso problema della base imponibile delle
vendite di veicoli inclusi nell’istanza in scadenza il 22 ottobre. Se la
cessione è avvenuta dopo il 13 settembre 2006, ha chiarito il ministero,
l’Iva andrà applicata nella stessa percentuale detratta sull’acquisto. Le
precedenti istruzioni, che parlavano di assoggettamento integrale, si
riferiscono, chiarisce l’agenzia delle Entrate, solo alle operazioni
avvenute entro il 13 settembre 2006. La nuova interpretazione rimuove uno
dei principali vincoli alla presentazione delle domande di rimborso.
Luca Gaiani, Auto, Iva al 40% sulle rivendite, in Il Sole-24 Ore,
20/09/2007, pag. 33
Ne avevamo parlatotempo fa, ricordi?
-- 
Ciao
Mr. Tatoo
d.c. in Ve

Ti dico che non capisco perché per gli acquisti effettuati prima del 13/9 e 
ceduti negli anni del rimborso la cessione dovrebbe essere sul 100%.
Se il principio da seguire è quello dell'imponibilità in proporzione a 
quanto effettivamente detratto perché non dovrebbe valere per gli acquisti 
effettuati in qualsiasi periodo?
Altro problema. Nell'ipotesi di beni (non è detto che si tratti solo 
dell'auto) per le quali la detrazione è variata negli anni (tramite la 
rettifica) per via del variare dell'utilizzo tra fini personali e 
"professionali", al momento della cessione si dovrà effettuare una "media"?
ciao

 delle finanze ciò dovrebbe tagliare la testa al toro. :-)
E per il lease-back come ci si comporta? Esempio: A cede a B terreno + 
fabbricato (già costruito da A) e poi lo riprende il leasing. Da una 
risposta di qualche tempo fa' ad un'interrogazione parlamentare sembrava di 
capire che in questo caso si deve fare riferimento al costo sostenuto dalla 
società di leasing (e non dall'utilizzatore); siccome questa ha acquistato 
il terreno congiuntamente al fabbricato, si dovranno applicare le 
percentuali di scorporo. Del resto il lease-back ai fini fiscali (e 
giuridici) non è considerato in modo unitario (se non in qualche raro caso: 
vedi la Tremonti-bis).
Alcuni però dicono il contrario.
Claudio.

 Claudio.
UP 

 "professionali", al momento della cessione si dovrà effettuare una "media"?
Imho, si dovrebbe tenere conto dell'ultima percentuale di detrazione
ottenuta con la rettifica, senza conteggiare l'iva effettivamente detratta.
Se da 60% sono passato al 40% tramite rettifica, quando andrò a rivendere
applico l'iva sul 40% dell'imponibile.
-- 
Ciao
Mr. Tatoo


Però così si potrebbero avere delle "distorsioni". Si potrebbero avere delle 
"doppie imposizioni" o dei "salti d'imposizione".
Metti che per 4 anni l'uso è stato del 90% professionale (e 10 privato) e 
solo nel quinto anno si passasse al 10% professionale (e 90% privato).
Nei primi 4 anni (in pratica) hai detratto il 90%. Solo nel quinto anno (e 
per l'ultimo quinto) hai detratto solo il 10%.
In base alla tua impostazione si dovrebbe vendere rendendo imponibile solo 
il 10%, quando, invece, ha detratto più del 90% dell'iva (90% per quattro 
anni e 10% nel quinto anno).
Se lo scopo della cessione imponibile solo in rapporto a quanto detratto è 
quella di evitare una doppia imposizione allora l'applicazione del principio 
dovrebbe fare in modo che non vi siano doppie imposizioni ma nemmeno salti 
d'imposta.
ciao 

Che dirti.
Se si volesse guardare alla sostanza economica dell'operazione siamo sempre 
di fronte ad un acquisto da parte di A di un immobile (acquisto avvenuto 
tramite il precedente acquisto del terreno e successiva costruzione) a cui 
fa seguito un finanziamento da parte di B.
In teoria B acquista solo giuridicamente l'immobile (completo e unitario).
Fiscalmente però sappiamo come venga data rilevanza all'aspetto giuridico 
del leasing. Da un punto di vista giuridico la società di leasing acquista 
un immobile "unitario". Da qui deriverebbe il dover applicare le percentuali 
forfetarie di scorporo.
Certo che così facendo due situazioni pressocché analoghe vengono trattate 
in modo diverso. A questo punto non converrà mai fare il leas back ma 
converrà sempre far comprare direttamente il terreno e far fare la 
costruzione alla società di leasing.
Io personalmente ritengo che se, come spesso riferiscono i funzionari delle 
entrate nella varie circolari, ciò che conta è che vi sia "neutralità" 
rispetto alle ipotesi di acquisto con finanziamento anche nel leas back si 
dovrebbe guardare a come è avvenuto l'acquisto del bene da parte di colui 
che lo utilizzerà in leasing.
ciao