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Titolo: 41 % e vendita

Trovo delle difficoltà nel comprendere la risposta data dal Ministero con 
circolare 10.06.2004, n. 24/E
in merito alla possibilità di continuare ad usufruire della detrazione 36 % 
in caso di vendita dell'immobile.
Cosa ne pensate ?
(allego stralcio della circolare)
Franco Confalonieri
Circolare dell'Agenzia delle Entrate 10 giugno 2004, n.24/E
1.8 Cessione di quota di proprietà di immobile sul quale sono stati 
effettuati interventi di
recupero
D. Il comma 7 dell'articolo 1 della legge 27 dicembre 1997 prevede che in 
caso di vendita dell'unità
immobiliare sulla quale sono stati realizzati interventi di ristrutturazione 
edilizia le detrazioni 41%-
36% non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i 
rimanenti periodi di imposta
all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. In presenza di spese 
di ristrutturazione
sostenute in anni precedenti da due comproprietari (50%), qualora uno dei 
due venda ad un terzo il
suo 50%, la cessione della quota di proprietà comporta il trasferimento del 
diritto alla detrazione o
diversamente il passaggio della detrazione si verifica solo in presenza 
della cessione dell'intera
unità immobiliare? Qualora non ci sia il passaggio della detrazione, il 
cedente può continuare a
beneficiare della detrazione? Si precisa che il contribuente che vende non 
ha più la disponibilità del
bene mentre colui che acquista utilizza insieme all'altro comproprietario l'immobile 
come
abitazione. Si richiama, al riguardo, la riposta fornita nella circolare 
ministeriale 12 maggio 2000, n.
95/E.
R. E' confermata la risposta fornita nella circolare n. 95/E del 2000, per 
cui, nel caso di cessione di
una quota di proprietà, la detrazione non si trasferisce all'acquirente. Il 
venditore continuerà quindi
a beneficiare della detrazione. 
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 Franco Confalonieri
Io la interpreto così: se un comprorietario cede anche tutta la sua quota di 
proprietà,
continua a beneficiare della detrazione del 41%.
Occore quindi che la proproietà sia ceduta al 100% perchè il diritto alla 
detrazione
passi all'acquirente.


 detrazione passi all'acquirente.
Sinceramente non comprenderei neppure questa interpretazione ...
A mio parere è una svista del Ministero
e una mala estensione di quanto scritto nella circolare 12.05.2000 n. 95/E.
La legge 27 dicembre 1997, n. 449 (che non mi pare modificata) recita 
testualmente:
"7. In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati 
realizzati gli interventi di cui al comma 1 le detrazioni previste dai 
precedenti commi non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano 
per i rimanenti periodi di imposta di cui al comma 2 all'acquirente persona 
fisica dell'unità immobiliare."
In sintesi, la legge dice che il diritto alla detrazione passa 
all'acquirente.
Punto.
O la legge è cambiata (e mi è sfuggito) oppure il Ministero può dare tutte 
le interpretazioni che crede, ma non legiferare.
Riporto la circolare 12.05.2000 citata,
la quale ha spiegato il motivo della norma,
ma a solo titolo di curiosità, perchè ciò che vale è ancora la legge.
2.1.14  Cessione di immobile - spettanza della detrazione - criteri
D.      Nel   caso  in cui venga ceduto un immobile nel 2000 per il quale 
sono
state sostenute   spese di ristrutturazione nel corso dell'anno 1999, la 
quota
detraibile nel 1999 e' di competenza del precedente proprietario 
dell'immobile
in quanto   possessore   dello stesso al 31 dicembre 1999? In caso di 
cessione
dell'immobile durante  il periodo d'imposta 1999 e nel caso in cui le spese 
di
ristrutturazione sono  state sostenute in parte dal precedente proprietario 
ed
in parte dal nuovo, a chi spetta per il 1999 l'agevolazione fiscale?
R.      Nell'ipotesi   in   cui venga ceduto un immobile in relazione al 
quale
sono stati    eseguiti    i    lavori  di ristrutturazione edilizia deve 
farsi
riferimento all'art.   1,  comma 7 della legge 27 dicembre 1997, n. 449 e 
alle
successive circolari    esplicative    n.    57/E    del  24.2.1998 e n. 
121/E
dell'11.5.1998.
In caso   di vendita le quote di detrazione non utilizzate in tutto o in 
parte
dal venditore   spettano   per   i rimanenti periodi di imposta 
all'acquirente
persona fisica  dell'unita' immobiliare. Come e' stato precisato con la 
citata
circolare n.   57/E "il legislatore ha voluto stabilire che in caso di 
vendita
dell'unita' immobiliare   prima   che  il venditore abbia fruito di tutte o 
di
alcune delle   quote di detrazione spettanti per i singoli periodi di 
imposta,
la detrazione,   invece   di   rimanere attribuita al soggetto che ha posto 
in
essere gli interventi, sia trasferita all'acquirente" nella considerazione 
che
"la realizzazione   degli   interventi  abbia influenzato il prezzo di 
vendita
dell'immobile ed    abbia    comportato  una traslazione  dell'onere 
economico
sostenuto per   la  realizzazione degli interventi stessi e il pagamento 
delle
imposte conseguenti al passaggio di proprieta'".
Per determinare   in   concreto   chi   possa fruire della quota di 
detrazione
relativa al 1999 occorre individuare il soggetto che possedeva l'immobile 
alla
fine del periodo dell'imposta.
Da cio'  consegue che, nell'ipotesi di cessione di un immobile posta in 
essere
nell'anno 2000,   la   detrazione  della quota delle spese di 
ristrutturazione
relativa al   1999, compete al soggetto venditore, che possedeva il 
fabbricato
il 31.12.1999.
La quota    di    detrazione    relativa al 1999 compete invece 
all'acquirente
nell'ipotesi in   cui  la cessione dell'immobile sia intervenuta nel corso 
del
medesimo anno 1999.


 all'acquirente.  Punto.
Lo so anch'io che la legge del 1997 dice questo (idem la circolare 57/e del 
1988)
sulle quote residue da detrarre.
Ma la circolare che hai postato sembra dire che se il comproprietario cede 
la
sua quota di proprietà, non perde il beneficio alla detrazione residua...
Prova a telefonare al numero servizio informazioni dell'Agenzia e
senti cosa ti dicono.

 95/E.
Guarda, ho riletto meglio la domanda della circolare. La dommanda è questa.
" In presenza di spese  di ristrutturazione
sostenute in anni precedenti da due comproprietari (50%), qualora uno dei
due venda ad un terzo il suo 50%, la cessione della quota di proprietà 
comporta il trasferimento del
diritto alla detrazione o diversamente il passaggio della detrazione si 
verifica solo in presenza
della cessione dell'intera unità immobiliare?"
Nella domanda , il venditore cede solo una parte (1/3) della suo 50% di
proprietà. Quindi, s eho capito bene, rimane proprietario per i rimanenti 
2/3.
Quindi mi pare giusto che continui a benificiare delle detrazioni residue 
come
scrive la circolare.

 95/E.
Ho riletto meglio la domanda della circolare... che è la seguente:
" In presenza di spese  di ristrutturazione
sostenute in anni precedenti da due comproprietari (50%), qualora uno dei
due venda ad un terzo il suo 50%, la cessione della quota di proprietà
comporta il trasferimento del
diritto alla detrazione o diversamente il passaggio della detrazione si
verifica solo in presenza della cessione dell'intera unità immobiliare?"
Che il ministero abbia interpretato "venda ad un terzo il suo 50%" come se
il comproprietario
avesse ceduto 1/3 della sua proprietà..."?

 avesse ceduto 1/3 della sua proprietà..."?
Il mio dubbio era solo sul fatto che la legge fosse stata modificata.
Per il resto, le Circolari, per quanto autorevoli e reiterate lasciano il 
tempo che trovano.
Dico sinceramente che avrei preferito credere alla circolare del 2004, 
perchè mi pareva più corretta, mentre - è certo al 100 % - nel caso di 
compravendita ben pochi usufruiscono della detrazione (che, come si dice da 
noi, "passa in fanteria").
Ma se tale è la legge, io mi adeguo.
Grazie dello scambio.
Franco 


 ha scritto nel messaggio 
news:44895...@x-privat.org...

La circolare del 2004 non mi pare contraddica la legge e le circolari
precedenti: dice, s eho capito bene, che
in caso di cessione parziale dell'immobile, il cedente conserva il beneficio 
a detrarre
le quote residue (in effetti resta comproprietario). Io la interpreto così.
Saluti 

 Io la interpreto cosě.
Forse non hai letto bene la circolare,
chi cede non resta comproprietario,
ma cede e basta.
Il caso che prospetti tu (ma non la circolare) č ancora diverso,
ossia di un soggetto (proprietario per la quota che ritieni tu: il 100 % o 
altra percentuale)
che ha sostenuto integralmente le spese
e poi cede una quota  dell'immobile, rimanendo comproprietario.
E' un caso non tra i piů ricorrenti, ma possibile.
In questo caso, forte di una interpretazione ministeriale, potrei accettare 
(anche se non ne sono per niente certo e ci dovrei meditare) che, nonostante 
la cessione di una quota dell'immobile, la detrazione rimanga in capo al 
venditore.
D'altronde č anche possibile che, tra i vari comproprietari, solo uno 
sostenga le spese di ristrutturazione e a lui solo compete la detrazione
Ma il caso della circolare č diverso.
Ci sono due soggetti (al 50 e 50 %) che hanno sostenuto le spese di 
ristrutturazione dell'immobile.
Poi uno dei due ha ceduto la sua quota
(ossia non č piů proprietario).
A mente del comma 7 della citata legge 27.12.1997, n. 449, indubbiamente 
anche la quota di detrazione di sua pertinenza passa all'acquirente.
Non vedo in nessuna parte della legge cose diverse.
Conte, che dici ?
:-)
Ciao


 ma cede e basta.
E chi te lo dice che il ministero abbia interpretato cosě il caso
della domanda? A un certo punto si legge "cede a un terzo il 50%"
(cito a memoria). Frase che potrebbe rivelarsi ingannevole...
Saluti