Newsgroup: it.economia.fisco
Titolo: Immobile Merce

Domanda forse un po' complessa...
Qual'e il trattamento contabile e fiscale degli immobili-merce.
Mi spiego meglio:
Una Srl che svolge attivita' edile acquista un terreno per costruirci
sopra un bel villino e successivamente rivenderlo.
Come contabilizzo il terreno, come immobilizzazione o come merce? Nel
caso sia un immobilizzazione va ammortizzato?
Ed ai fini ICI?
E per il Ricavometro?
E per il calcolo soc. Operative?
Da come avrete capito sono nell'ignoranza piu' totale e non sono
riuscito ad ottenere da libri, leggi e manuali le risposte che mi
servono.
Vi ringrazio anticipatamente.
Bye Bye
Riccardo Di Camillo
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celda...@iol.it
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P.s. : e' gradita la risposta anche via e-mail.

Vai dal commercialista. E che sia iscritto all'albo. Macchia Nera

Qual'e il trattamento contabile e fiscale degli immobili-merce.
Scusa una cosa: C.el.d.a. 2000 non vuol dire "centro elaborazione dati
aziendali"????
Allora queste cose dovresti saperle!!!!
Ciao
Un saluto a tutti
Alessandro

Ma vai Alessandro č ora di finirla con le consulenze gratuite sul NG le
informazioni pesanti si pagano.
Non solo se la sigla č come dici sfruttano le nostre informazioni per fare
cacciare la lira ai loro clienti. Pensateci prima di rispondere. Ciao a
tutti Macchia Nera


tutti Macchia Nera
ODDIO!!!!! Se stiamo a guardare le sigle..... credo che i tuoi msg non
verrebbero neppure scaricati!!!! :-))))))
Chi sei???


>
Ragazzi mi dispiace ma non ho parole.
Forse sono io a non aver chiaro il significato di questo Nsg e se
cosi' fosse chiedo scusa.
Io comunque sono un ragioniere commercialista iscritto all'albo,
esercito la professione da 8 anni e gestisco un Centro Elaborazione
Dati (la sigla e' corretta ed inflazionata). Sicuramente 8 anni non
sono molti ma sono gia' abbastanza per avere una casistica
discretamente ampia di esperienze.
Io qui non voglio assolutamente sfruttare nessuno ma scrivo pensando
che questo nsg. sia frequentato con lo spirito di un gruppo di
colleghi che si scambiano consigli, opinioni e, perche' no, aiutano
chi ne sa meno di loro. Il tutto  utilizzando un mezzo pratico, veloce
e che permette di confontarsi con persone di tutta Italia.
Non a caso alcuni dei miei interventi hanno avuto un seguito ed erano
in molti ad avere i mieri stessi dubbi.
Entrando nello specifico, il caso che in voi ha suscitato un pizzico
di rabbia a me non e' mai capitato e non ho trovato nulla che ne
parlasse. Una situazione nuova suscita un po' di dubbi soprattutto in
un paese come il nostro dove fin troppo e' lascato all'interpretazione
personale. 
Quale migiore idea quindi che confrontarsi sul newsgroup e poi magari
approfondire l'argomento? 
Io non voglio sfruttare chi e' forse piu' competente di me e senza il
supporto "Internet" io ho comunque i miei clienti, i miei
collaboratori, e soprattutto mangio lo stesso.
Mi piace pensare che pero' magari presto o tardi chiunque di noi
potra' avere bisogno di una risposta e ne potra' dare a sua volta.
Se sbaglio qualcosa sono pronto ad accettare critiche e commenti, se
ho invece un pizzico di ragione... be'...grazie di tutto e ci
risentiamo presto !!
Senza rancore !
Bye Bye.


discretamente ampia di esperienze.
Mi scuso vivamente!!
Devi ammettere però che nel nostro lavoro la concorrenza che fa più rabbia
è proprio quella degli abusivi che esercitano come semplice CED. E' normale
quindi che quando uno che si è fatto un bel culo con università ed esami
vari vede una sigla di un centro elaborazione dati cerchi quanto meno di
qualificare la propria professione "regolare".
Se poi il CED è solo il service di un professionista regolarmente iscritto
(come nel tuo caso)  allora le cose cambiano radicalmente; purtroppo però
non è facile distinguere a prima vista.
Io personalmente cerco di selezionare i quesiti posti al NG tra: 
1) quelli di imprenditori o privati che hanno legittimi dubbi fiscali;
2) quelli di colleghi aventi contenuto più "professionale";
3) quelli di praticoni della domenica che cercano di rimediare
gratuitamente a proprie lacune di preparazione.
Nel caso 1 rispondo tranquillamente (ovviamente se conosco la materia!!)
dando magari solo gli elementi "di base" per approfondire la questione col
proprio consulente.
Nel caso 2 affronto la discussione professionale, magari proseguendola in
e-mail onde evitare che i tanti "praticoni" che "lurkeggiano" sul gruppo
imparino troppe cose da professionisti "seri" come quelli che frequentano
questo NG.
Nel caso 3 evito di rispondere o rispondo con "stoccate" sarcastiche.
Purtroppo nel tuo caso ho preso un 3x2 (come alla COOP!!) e mi sono
sbagliato.
Capita, e mi scuso di nuovo.
Riguardo al problema degli immobili merce, si deve prima vedere esattamente
il caso concreto. Comunque, in generale, l'impresa edile che acquista il
terreno per costruire il villino dovrebbe a mio avviso:
1) imputare a conto economico l'acquisto del terreno ed i costi sostenuti
per le fasi della costruzione ad acquisto di fattori produttivi;
2) alla fine di ogni anno rilevare come rimanenza finale il valore reale
dell'area (con l'eventuale parte della costruzione già eseguita),
valorizzandola al costo come previsto nel TUIR per le opere in corso di
esecuzione;
3) ad ultimazione dei lavori l'immobile può restare anche per qualche
esercizio tra le rimanenze, aperte come iniziali e chiuse come finali, fino
al momento della vendita, momento in cui si rileverà un semplice ricavo
caratteristico.
Per l'ICI si deve pagare sul valore venale del terreno fino al momento di
ultimazione dei lavori. Poi dopo l'accatastamento e fino alla vendita, si
pagherà sul valore catastale.
Per questi immobili (ultimati dalla ditta costruttrice e non ancora
venduti) verifica prima l'aliquota da applicare, dato che i comuni possono
deliberare per un massimo di tre anni aliquote ridotte.
Ai fini del ricavometro i costi di costruzione, il valore dell'area al
31/12 ed i corrispettivi delle vendite rileveranno nè più nè meno come
acquisti, rimanenze e ricavi di una qualunque azienda di produzione.


Capita, e mi scuso di nuovo.
Accetto con piacere le tue (pure troppe) scuse e devo dire che
concordo pianamente con te riguardo ai Ced ed ai praticoni della
domenica.
Purtoppo non tutti i nostri clienti la pensano cosi' e a volte mi
ritrovo critiche riguardo alle mie parcelle (peraltro piu' basse della
media) del tipo "...il cugino di un mio vecchio amico mi ha detto che
la contabilità del negozio di suo zio gli costa L. 50.000 al mese..."
e cosi' via...
Dovremmo affrontare il tema "tariffe" prima o poi in questo nsg.
Grazie comunque della consulenza. Piu o meno e' come pensavo io ma ero
stato tratto in inganno da una contabilita' di qualche anno fa non
redatta da me, dove il mio predecessore aveva registrato il terreno
come attività e solo dopo l'inizio della costruzione l'aveva
girocontato a rimanenza (???).
Ti ringrazio e a presto.
Bye Bye


Nel caso 3 evito di rispondere o rispondo con "stoccate" sarcastiche.
ma metti ad esempio, uno che si e' fatto il mazzo di 3 anni di tirocinio
(che voi, maledetti, non avevate), che ha alle spalle (sua fortuna) uno
studio avviato con 2 familiari dottori commercialisti e allo stato attuale
sta sostenendo gli esami di Stato, puo' ugualmente partecipare attivamente
al newsgroup oppure deve sganciarsi in quanto praticone schifoso che
"lurkeggia" lucreggia sul gruppo ed attendere di aver passato l'esame? :-)))
Cioe'. non e' che andremo a finire che si dovra' snocciolare tutti i propri
titoli accademici per essere presi in considerazione?
Poi te lo vedi un abusivo praticone che non sa un tubo di fiscalita' e che
ogni volta che deve fornire una consulenza ai clienti deve prima aspettare
che arrivi il mail di ritorno dalla conferenza con la risposta giusta?
(magari qui e' pieno di praticoni che fanno cosi'... argh).
Cioe', scusa se faccio una digressione, ma se il newsgroup e' uno strumento
di crescita professionale e di
scambio di esperienze allora non importa chi posta i quesiti (e qui mi
ricollego a dei messaggi che ho letto qualche giorno addietro), che si
identifichi come macchia nera, batman, o Angelo Busani, perche' rilevano le
tematiche. Importa solo la "bonta'" delle tematiche.
O no?
A me non interessa chi risponde ai miei quesiti. Interessa che le risposte
siano giustificate e corredate da adeguati riferimenti normativi,
dottrinali, giurisprudenziali, almeno quelle di una certa complessita'.
Che poi ad esempio nel mio caso non sarebbe cosi' difficile impostare il
programma per visualizzare il nome di mio padre, che e' commercialista da 35
anni. E nessuno saprebbe che in realta' sono io.
A mio parere l'anonimato dei partecipanti non sarebbe da disdegnare, anzi
sarebbe deontoligicamente auspicabile e il newsgroup non e' sede per
condurre una battaglia contro l'abusivismo (che peraltro ritengo giusta).
Pero' il newsgroup siamo noi e le regole sono stabilite dagli iscritti alla
conferenza. Quindi vedete voi. La mia e' solo un'opinione.
A mio parere ha ragione macchia nera a chiamarsi macchia nera. Ecco!
Comunque se secondo voi ho scritto cose intelligienti, e' perche' sono molto
figo.
Se ho scritto cazzate invece e' perche' sono 10 ore che rispulcio tutti i
quadri irap degli unico e sono mentalmente fuso.
Saluti e buon lavoro.
Enrico

"lurkeggia" lucreggia sul gruppo ed attendere di aver passato l'esame? :-)))
No: in questo caso è prevista una deroga: chi OGGI affronta un corso di
laurea in ec.e comm., 3 anni di tirocinio e l'esame di stato con quello che
si profila all'orizzonte per la nostra professione (soprattutto per noi più
giovani) merita non solo di essere preso in considerazione, ma anche una
medaglia al valore!!!!
Ciao e in bocca al lupo!!


Alessandro
Sei sempre un mito, non ti smentisci mai!  :-)
Saluti
Enrico