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Titolo: Estromissione di Immobile

Ciao a tutti,
potreste aiutarmi a risolvere questo problema :
Un imprenditore commerciale acquista un immobile utilizzando il fido
aziendale.
L'immobile viene inserito tra le attività dell'impresa nel momento in cui
viene sottoscritto l'atto.  Si precisa che l'acquisto, effettuato da un
privato, non è stato assoggettato a I.V.A. ma a imposta di registro e che
non è, per natura e perché acquistato locato, immobile strumentale.
Poiché l'imprenditore è oggi intenzionato a cessare l'attività, si chiede se
debba auto-fatturare l'immobile e a quale valore, considerato che è sempre
presente fra le passività d'impresa lo scoperto di banca con cui lo aveva
acquistato.
Grazie
potete anche mandarmi una e-mail a 
cry...@tin.it

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Se ho ben capito è un immobile strumentale locato acquistato da
privatoda un imprenditore individuale.
Direi che ai fini iva, purtroppo, devi autofatturare al valore normale
con iva al 20% in quanto non è operabile la deroga prevista per i beni
per i quali non è stata operata la detrazione dell'imposta ai sensi
dell'art. 19.
Credo però di ricordare una direttiva CEE che dice essere esente da
iva ciò che si è acquistato senza iva. Qualcuno del NG potrebbe essere
più preciso.
Ai fini delle imposte dirette devi autofatturare al valore normale.
Per valore normale ritengo possa valere il criterio catastale della
rendita rivalutata del 5% x 100-50-34 a seconda trattasi di uffici,
laboratori, negozi.
Purtroppo non potrai usufruire della promessa proroga per
l'estromissione dei beni strumentali in quanto l'imprenditore non
utilizza direttamente il bene
Grazie e un saluto a tutti. 
Valerio
studiob...@tin.it
http://bergamini.home.ml.org
( opinione... a braccio suscettibile di rettifica )

acquistato.
Facendo riferimento alla precedente risoluzione con la quale affermava che
non era soggetto ad IVA solo l'autoconsumo dei beni per i quali l'IVA non
era stata detratta ex art.19, nonchè alla VI direttiva comunitaria 77/388,
il Ministero con una recente risoluzione ci ha ripensato con risoluzione
28/E dell'aprile di quest'anno.
Nella citata risoluzione il Ministero supera l'orientamento precedente
considerando non assoggettabile ad IVA l'autoconsumo in tutti quei casi in
cui all'acquisto non sia stata presente un'IVA detraibile, compreso
l'acquisto da privato.
L'autoconsumo viene però assoggettato ad IVA anche nel caso di acquisto da
privato qualora successivamente all'acquisto il soggetto abbia detratto
l'IVA sulle fatture di ammodernamento, ristrutturazione, manutenzione e
recupero.
Ecco il testo della risoluzione:
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Con istanza diretta alla scrivente l'associazione di categoria indicata in
oggetto ha chiesto un riesame degli orientamenti interpretativi contenuti
nella risoluzione della soppressa Direzione Generale delle Tasse e delle
Imposte Indirette sugli Affari n.430323 del 27 giugno 1992, concernente il
trattamento, ai fini dell'IVA, del cosiddetto autoconsumo esterno di beni,
ossia della destinazione di beni, da parte di un soggetto d'imposta, a
finalità estranee all'esercizio dell'impresa, arte e professione. Giova
ricordare, in premessa, che il testo attualmente in vigore dell'art.2,
secondo comma, n.5 del D.P.R. n.633 del 1972, risultante dalle modifiche
introdotte dal decreto-legge 30 dicembre 1991, n.471, convertito dalla
legge 6 febbraio 1992, n.66, dispone che costituisce cessione di beni,
oggettivamente rilevante ai fini dell'IVA, "la destinazione di beni all'uso
o al consumo personale dell'imprenditore o di coloro i quali esercitano
un'arte o una professione o ad altre finalità estranee alla impresa o
all'esercizio dell'arte o della professione, anche se determinata da
cessazione del'attività, con esclusione di qui beni per i quali non è stata
operata, all'atto dell'acquisto, la detrazione dell'imposta di cui
all'art.19".Il testo previgente del cennato art.2, secondo comma, è rimasto
in vigore fino al 30 dicembre 1991, escludeva espressamente l'obbligo di
assoggettamento ad IVA nell'ipotesi in cui oggetto della destinazione a
finalità estranee alla sfera imprenditoriale fossero beni immobili, o altri
beni iscritti in pubblici registri, acquistati anteriormente al 1° gennaio
1973. Ciò al fine evidente di evitare che fossero assoggettate ad imposta
operazioni di autoconsumo relative a cespiti acquistati prima
dell'introduzione dall'imposta sul valore aggiunto. Con la richiamata
risoluzione ministeriale si è ritenuto che, in base al testo vigente della
ripetuta norma, l'esclusione dall'assoggettamento ad IVA, riguardi solo le
ipotesi in cui non è operata neppure in misura parziale, per disposizione
di legge, la detrazione dell'imposta assolta a titolo di rivalsa in
occasione dell'acquisizione dei beni stessi e quindi la detta esclusione
non operi nel caso, in precedenza specificatamente disciplinato, in cui
l'autoconsumo riguardi immobili o mobili registrati acquistati prima
dell'entrata in vigore del D.P.R. n.633 del 1972 (1° gennaio 1973). La
limitazione dell'esclusione dall'assoggettamento ai soli casi in cui il
divieto della detrazione derivi da un'apposita disposizione di legge
comporta pure, in base alla risoluzione citata, la necessità di
assoggettare ad IVA, l'autoconsumo di beni pervenuti dall'imprenditore,
artista o professionista in base ad operazioni non assoggettate ad imposta
per carenza del presupposto soggettivo (as.: beni acquistati presso
privati). Si osserva tuttavia che l'articolo 5, comma 6 VI Direttiva CEE
n.77/388 del 17 maggio 1977, nel prevedere l'assimilazione del cosiddetto
autoconsumo esterno di beni alle cessioni a titolo oneroso, fa espresso
riferimento a quei beni per i quali sia stata operata all'atto
dell'acquisto la detrazione totale o parziale dell'imposta sul valore
aggiunto. In sostanza il legislatore comunitario al fine di evitare che i
beni pervengano al consumo detassati dispone l'assoggettamento all'imposta
del relativo autoconsumo esterno, ma ciò solo nel caso in cui l'imposta
relativa ai beni stessi abbia formato oggetto di detrazione totale o
parziale al momento dell'acquisto. Il legislatore comunitario, intende
quindi calibrare l'eventuale assoggettamento ad IVA dei detti beni al
corrispondente esercizio della detrazione. Se l'acquisizione dei beni in
discorso non è stata assoggettata al tributo per mancanza del presupposto
soggettivo, l'esercizio della detrazione dell'IVA non si è potuto
ugualmente operare. Tale circostanza assume un particolare significato
soprattutto dopo l'adeguamento operato con il Decreto Legislativo n.313 del
2 settembre 1997 del legislatore nazionale alla citata Direttiva per quanto
concerne, in particolare, la rettifica della detrazione che, in caso di
autoconsumo viene operata con la disposizione recata dal citato articolo 2,
n.5 del D.P.R., n.633 del 1972. Alla luce delle nuove disposizioni
introdotte con il cennato decreto legislativo n.313 del 1997 deve ritenersi
superato l'orientamento espresso dalla soppressa Direzione Generale delle
Tasse e delle Imposte indirette sugli Affari con la risoluzione n.430323
del 1992 e deve affermarsi che non sussiste l'obbligo di assoggettare ad
imposta l'autoconsumo di beni immobili per i quali non è stata detratta
l'IVA all'atto del relativo acquisto, compresa l'ipotesi di acquisto presso
un privato non soggetto d'imposta i fini dell'IVA. Da tale previsione di
non assoggettamento resta comunque escluso l'autoconsumo di beni immobili
sui quali siano stati operati interventi di manutenzione o di recupero
edilizio in relazione ai quali sia stata detratta la relativa imposta. In
tal caso viene operata, infatti, una detrazione parziale dell'imposta che,
in base al richiamato articolo 5 della VI Direttiva CEE comporta
l'assoggettamento al tributo. Tali interventi concorrono, infatti, a
determinare il valore normale dell'immobile che in caso di mancato
assoggettamento al tributo risulterebbe quindi in parte detassato.
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Spero di esserti stato utile.
Ciao
Alessandro Lumi
(Quanto riportato rappresenta unicamente un parere personale)


Come sempre puntuale e preciso. Ti ringrazio perchè avevo chiesto
aiuto nel ricordare la direttiva CEE.
Un bel servizio e un arricchimento, credo, per tutti.
Grazie e un saluto a tutti. 
Valerio
studiob...@tin.it
http://space.tin.it/sport/vaberga
( opinione ovviamente ....strettamente personale )