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Titolo: IVA IMMOBILIARE DI FAMIGLIA

Acquisto di abitazioni non di lusso da parte di una SAS composta da marito e
moglie. Le abitazioni sono nuove e vendute dall'impresa costruttrice.
Direi:
1 -  che si applica l'IVA del 10%;
2 - che l'immobiliare può locare i fabbricati in esenzione da IVA ex art. 10
n. 8;
3 - che spetta il diritto al rimborso dell'IVA ex art. 30, comma 3 lettera
a);
Sui primi 3 punti mi sentirei tranquillo, sul seguente ho un dubbio:
4 - la eventuale rivendita degli stessi è soggetta ad IVA solo se
nell'oggetto sociale è previsto che l'oggetto esclusivo o principale
dell'attività è la rivendita di immobili, oppure se l'attività prevalente
concretamente esercitata (come dice l'art. 10, 8 bis) è quella della
rivendita.
Se l'immobiliare rivende l'abitazione e nel lasso di tempo tra l'acquisto e
la rivendita l'unica attività è stata la locazione della stessa, la vendita
è esente o soggetta secondo voi?
Grazie.
L.L.

a);
La locazione di tale bene è operazione esente ex art.10 n.8, a meno che non si
tratti di impresa che lo ha costruito per la rivendita (il che, mi pare, non è);
pertanto opera l'indetraibilità oggettiva (non da prorata, ma ex art. 19bis1
lettera i).
Pertanto la rivendita andrebbe esente ex art.10 n.27quinquies.
Ciao
Alessandro Lumi-Dottore Commercialista
www.giottielumi.it
www.abconsul.it
(togli le scarpe per mandarmi una e-mail)

"EPSON"
intanto vedi un attimo lo schema di Centore qui:
www.tuttomap.it/download/pdf/2003219/CENTORE.pdf
ciao
rosalba


Secondo me con la locazione si complicano le cose.
--
A.Colabattista

 lettera i).
L'ultimo capoverso della lettera i) dice che "la disposizione non si applica
per i soggetti che esercitano attività che danno luogo  ad operazioni esenti
di cui al numero 8) dell'articolo 10 ...
La disposizione che non si applica è quella sull'indetraibilità dell'imposta
relativa all'acquisto di fabbricati a destinazione abitativa.
Si tratta proprio del caso in questione oppure ho capito male?

relativa all'acquisto di fabbricati a destinazione abitativa.
Non si applica l'indetraibilità perchè c'è già l'indetraibilità da
prorata o comunque l'indetraibilità che riguarda l'acquisto di un bene
destinato all'effettuazione di operazioni esenti.
Ciao
Alessandro Lumi-Dottore Commercialista
(Togli le scarpe per scrivermi una e-mail)
www.giottielumi.it
www.abconsul.it

l'acquisto del fabbricato e sulla fattura del notaio.
Ma c'è il comma 2 dell'art.19 (indetraibilità OGGETTIVA, visto che la
locazione del bene sarebbe esente).
Ed extrema ratio ci sarebbe la rettifica della detrazione ex 19bis2.


 su questo punto concordo con quanto detto da Alessandro.
Ti incollo un articolo sull'argomento, dal quale mi sono fatto un'idea
diversa dalle conclusioni tue e di Alessandro.
Premetto la conclusione alla quale sarei pervenuto: per una società di
gestione immobiliare pura, la cui attività consiste unicamente nel concedere
in locazione appartamenti ad uso abitativo acquistati dal costruttore, SI
APPLICA IL PRO RATA.
Pertanto, se l'immobiliare acquistasse un'abitazione in novembre e fino al
31.12:
1) non locasse l'appartamento, realizzando un volume d'affari pari a ZERO;
2) non locasse l'appartamento, ma emettesse una unica fattura di 100 euro +
IVA 20% per servizi vari;
maturerebbe il diritto alla detrzione integrale dell'IVA pagata per
l'acquisto del fabbricato e sulla fattura del notaio.
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segue lungo articolo:
IVA   =  LE SOCIETA' IMMOBILIARI "MISTE"
Il settore immobiliare continua ad essere al centro dell'attenzione del
legislatore che con l'art. 3, comma 1, lett. a) e b) del DL. 19 Nov. 1998
n°422 (pubblicato in GU. n°287 del 9 Dic.1998) ha apportato alcune modifiche
al regime dell'imposta sul valore aggiunto che consentono alle cosiddette
"Immobiliari Miste":
-                di separare l'attività di affitto esente da IVA da quella
imponibile, superando un ostacolo meramente formale frapposto dal sistema
informativo degli Uffici IVA, che non accettava doppia attività sullo stesso
codice statistico (70.20.A);
-                di derogare al divieto di detrazione per l'acquisto degli
immobili abitativi, se il soggetto esercita attività che da luogo ad affitti
imponibili che comportano pro-rata di detrazione.
Per comprendere appieno la portata delle nuove disposizioni è utile un breve
excursus normativo riferibile al tormentato settore delle immobiliari.
LA MANOVRA PRODI (DL.323/96)
A)                    Le locazioni di Immobili.
Con l'art. 10, comma 4, del citato decreto furono emendate due disposizioni,
l'art.10, n°8), e il n°127-ter) della tabella A, parte terza, allegata al
D.P.R. 633/72, al fine di modificare il trattamento applicabile alle
locazioni di immobili destinati ad uso di civile abitazione.
Come si ricorderà, il testo originario escludeva dal novero delle operazioni
esenti le locazioni dei suddetti immobili effettuate dalle imprese
costruttrici e destinate alla vendita, e quelle realizzate dalle imprese che
li avevano acquistati per la rivendita. Tali operazioni, per effetto del
suddetto n°127/ter, erano considerate imponibili e soggette all'aliquota
ridotta del 10%.
Ebbene, con l'eliminazione in entrambe le disposizioni delle parole
"acquistati per la rivendita" le locazioni (temporanee) dei suddetti
fabbricati poste in essere dalle imprese che li hanno acquistati, appunto, a
tale scopo, sono considerate esenti e, quindi, assoggettate ad imposta di
registro in misura proporzionale, ex art,5, 1°c., lett.b) della tariffa,
parte prima, allegata al D.P.R. 131/86.
Il risultato di tali modifiche fu un'equiparazione alle locazioni di unità
abitative effettuate dalle imprese c.d. di "gestione immobiliare", che
mantengono il carattere di esenzione previsto dalla norma in esame.
Continuano, invece, ad essere imponibili con l'aliquota del 10% le locazioni
di immobili ad uso abitativo effettuate dalle imprese che li hanno costruiti
per la vendita.
B)           Le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati a
destinazione abitativa.
La seconda modifica riguardante il settore fu introdotta, sempre dal DL.
323/96, con l'inserimento nell'art.10, del D.P.R. 633/72, del n° 8-bis,
secondo cui le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa sono
considerate operazioni esenti ad esclusione di quelle poste in essere dai
seguenti soggetti :
a)             imprese costruttrici degli immobili oggetto della cessione;
b)             imprese che hanno realizzato sugli immobili, anche
avvalendosi di soggetti appaltatori, interventi di recupero di cui all'
art.31, 1°c., lett.c), d), e), della legge 457/78 (riconducibili ,
rispettivamente agli interventi di restauro e risanamento conservativo, di
ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica);
c)             imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'
attività esercitata la rivendita dei predetti fabbricati.
Ne consegue che le cessioni degli immobili suddetti effettuate dalle imprese
diverse da quelle innanzi descritte come ad esempio banche, assicurazioni,
società industriali, nonché da quelle c.d. di "pura gestione immobiliare"
sono qualificate operazioni esenti.
C)           La detrazione.
Con la medesima disposizione recata dall'art. 10, comma 4, lett.d), del
decreto legge n°323 del 1996, fu introdotta la lettera e- quinquies) nell'
art.19, secondo comma, del D.P.R. n° 633 del 1972 (diventato art.19-bis 1,
comma 1, lettera i), per effetto delle modifiche apportate dal D. Lgs. 2
sett. 1997, n°313), con il sostanziale effetto di introdurre una nuova
fattispecie  di indetraibilità.
La nuova disposizione escludeva, infatti, il diritto alla detrazione dell'
imposta assolta in relazione all'acquisto, o alla locazione passiva, di
fabbricati, o porzioni di fabbricati, a destinazione abitativa, prevedendo,
peraltro, una eccezione per l'ipotesi in cui l'impresa acquirente avesse per
oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di
immobili.
Usufruiscono, altresì, della detrazione le imprese che effettuano sugli
immobili ad uso abitativo acquistati per la rivendita, interventi di
recupero di cui all'art.31, lettere c), d), e), della legge 457/78.
D)           Incongruenze riguardanti il diritto alla detrazione .
Il nuovo assetto normativo introdotto dal D.L. 323/96 anziché razionalizzare
alcune operazioni e scongiurare alcuni fenomeni elusivi particolarmente
frequenti in alcuni settori, secondo le finalità che si prefigge, ha
comportato, invece, notevoli problemi ed evidenti incongruenze riguardanti
il diritto alla detrazione dell'IVA.
Sul piano della concreta applicazione delle disposizioni suddette si
riscontra una evidente duplicazione di imposta per effetto del meccanismo
della detrazione in generale e del pro-rata in particolare.
In sintesi il quesito che gli operatori del settore hanno sempre posto è il
seguente :
" Una società immobiliare concede in locazione fabbricati strumentali,
conseguendo corrispettivi imponibili. Poi acquista un fabbricato abitativo,
non detraendo la relativa imposta per il divieto ora posto dall'art. 19-bis
1, lett. i) della legge IVA, e lo concede in locazione, ponendo in essere
operazioni esenti (art.10, numero 8 del DPR. 633/72).
Che cosa succede in termini di detraibilità? ".
La risposta data dal Ministero, in linea con il disposto strettamente
letterale della norma, è sempre stata la stessa.
Essendo la locazione attività propria della società, l'effettuazione di
operazioni esenti determina limitazione generale alla detrazione dell'IVA
sugli acquisti che non riguardano l'attività esente.
La duplicazione dell'imposta è evidente.
Del problema, peraltro, si era occupato lo stesso Ministero delle Finanze
che con Circ. n° 182 dell' 11/7/98 aveva testualmente ammesso che <<l'
eventualità che la detrazione sia limitata dall'operare di un pro-rata di
indetraibilità deve ritenersi tutt'altro che improbabile...>>.
Aveva suggerito, pertanto, al fine di evitare che gli effetti negativi del
pro-rata si riflettano su tutta l'attività esercitata, di optare per la
gestione separata delle diverse attività, esercitando la facoltà prevista
dall'art.36, terzo comma, del DPR. 633 del 1972.
Questa possibilità incontrava, però, un ostacolo al momento della scelta in
quanto, come detto, in precedenza, il sistema informativo non accettava la
doppia attività sullo stesso codice statistico.
LE NUOVE NORME ( DL. n° 422/ 98)
Con il decreto suddetto vengono apportate le seguenti modificazioni,
superando le incongruenze evidenziate.
Nell'art. 19-bis 1, comma 1, lett. i), è aggiunto infine, il seguente
periodo :<< La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano
attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al n° 8) dell'art. 10
che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell'
art. 19, comma 5, e dell'art. 19-bis >>.
Questa precisazione normativa è opportuna, perché rimuove una illegittima
attuazione della direttiva comunitaria e consente in buona sostanza di
portare in detrazione l'IVA relativa all'acquisto degli immobili abitativi
da parte di quei soggetti che esercitano attività di affitti esenti che
comportano pro-rata di detrazione.
Il legislatore è intervenuto, inoltre, sull'art. 36, superando
definitivamente ogni ostacolo. Ed invero, nell'art. 36, terzo comma, è
aggiunto, infine, il seguente periodo :<< Le disposizioni del presente comma
si applicano anche ai soggetti che effettuano sia locazione, esenti da
imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricati a destinazione abitativa che
comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell'art.
19, comma 5, e dell'art. 19-bis, sia locazioni di altri fabbricati o di
altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività.>>.
La possibilità di far ricorso alla separazione dell'attività agli effetti
dell'IVA senza alcuna limitazione consente di applicare l'imposta sul valore
aggiunto distintamente e con riferimento alle regole applicabili alla
singola attività separata.
Si evitano, così, le applicazioni distorte del pro-rata di detrazione.
Le disposizioni suddette si applicano alle operazioni effettuate a decorrere
dal 1° gennaio 1998, con effetto retroattivo.
Ne consegue che, con la dichiarazione annuale, possono essere correttamente
effettuate le detrazioni spettanti e, quindi, le correzioni delle
liquidazioni già effettuate.
Detrazione.
In altri termini, le modifiche apportate dal Dlgs. n° 422/98 all'art. 19-
bis 1, primo comma, lett. i) del DPR
         633/72, relativamente all'esercizio del diritto alla detrazione
possono compendiarsi nel modo seguente.
L'IVA relativa all'acquisto, alla locazione, alla manutenzione, al recupero,
alla gestione di fabbricati o porzioni di fabbricati a destinazione
abitativa, in linea di massima non deducibile a partire dal 20 giugno 1996 a
seguito della cosidetta manovra Prodi (D.L. 323/96) subisce due eccezioni,
per le quali, invece, è consentita la detrazione dell'IVA, e precisamente:
1)             Imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale
dell'attività la costruzione o la rivendita dei predetti fabbricati o delle
predette porzioni (con decorrenza 20 giugno 1996-DL 323/96 citato);
2)             Soggetti che esercitano l'attività di locazione di unità
immobiliari destinate ad abitazione qualora tale attività comporti la
riduzione della percentuale di detrazione in base a pro-rata (decorrenza 1
gennaio 1998, con effetto retroattivo, ai sensi del D.Lgs. 422/98).
Quest'ultima innovazione, secondo la relazione ministeriale allo schema di
decreto legislativo, trova senz'altro applicazione, sia nei confronti delle
imprese che svolgono attività di locazione di immobili residenziali e
commerciali unitamente ad altra attività (ad esempio industriale), sia delle
imprese che svolgono, insieme ad attività imponibili, la locazione di soli
immobili residenziali, purché tale attività non sia né occasionale né
accessoria a quella principale, dando, quindi, luogo all'applicazione del
pro-rata, come innanzi detto.
In entrambi i casi, infatti, si verifica il presupposto richiesto dalla
norma: cioè l'esercizio della locazione esente che dà luogo alla riduzione
della detrazione per effetto del pro-rata.
Come evidenziato sopra, la decorrenza degli effetti delle nuove disposizioni
è fissata a partire dal 1 gennaio 1998.
Vediamo, pertanto, quali sono in concreto le possibilità offerte alle
società immobiliari miste.
Con la prossima dichiarazione annuale, una quota di imposta non detratta nel
corso delle liquidazioni periodiche effettuate nel 1998, può essere
recuperata.
Trattasi in definitiva sia del pro-rata provvisoriamente applicato nel corso
dell'anno 1998, ai sensi dell'art. 19, quinto comma del D.P.R. n° 633/72,
sia dell'imposta relativa all'acquisto, alla locazione, alla manutenzione,
al recupero, alla gestione di fabbricati o porzioni di fabbricati a
destinazione abitativa.
Rimborso.
L'entità delle detrazioni maturate a fine anno 1998 potrebbe indurre
l'interessato, oltre che a computare il credito in detrazione per l'anno
successivo, a considerare le seguenti ulteriori possibilità:
a)             chiedere a rimborso l'eccedenza detraibile, nel rispetto
delle regole fissate dall'art. 30 del DPR 633/72, all'atto della
presentazione della dichiarazione;
b)             compensare il credito IVA 1998 con i debiti per altre imposte
e contributi, utilizzando il nuovo modello F. 24, atteso che le società di
persone, le società di capitali ed i soggetti IRPEG in genere possono
usufruire di tale possibilità già a partire dal 1999 per effetto del DPCM. 7
gennaio 1999 (in GU. 09/01/1999).
Il diritto a richiedere il rimborso da parte delle società immobiliari,
aventi ad oggetto la locazione o la concessione in affitto di immobili con
carattere di abitualità, è cosa che allo stato attuale può ritenersi
indubbia, tenuto conto delle direttive comunitarie (art. 4, paragrafi 1 e 2
della sesta direttiva del Consiglio n° 77/388/CEE de 17 maggio 1977), delle
modifiche apportate dal DL. 323 del 20 giugno 1996, che limitano i fenomeni
elusivi, delle direttive impartite dal Ministero delle Finanze con Circ. n°
128/E dell' 08/05/1997.
Separazione delle attività.
Le modifiche apportate dal D.Lgs. N° 422/1998 all'art.36, terzo comma, del
D.P.R. n° 633/72, relativamente alla possibilità di optare per la
separazione delle attività esercitate può sintetizzarsi come segue.
L'esercizio di attività riguardanti locazioni, esenti da IVA, di immobili a
destinazione abitativa che comportano l'applicazione del pro-rata, nonché di
locazioni di altri immobili (strumentali, commerciali), può essere
esercitata separatamente.
Pertanto, nell'ambito della medesima attività di locazione, è consentito
separare il settore di attività <<esenti>> dagli altri settori della
medesima attività <<imponibili>>.
Deve ritenersi, inoltre, che la norma in questione sia applicabile non solo
ai soggetti che effettuano esclusivamente l'attività locativa ma anche alle
imprese che effettuano tale attività unitamente ad altra attività
industriale o commerciale.
In tal modo si perviene per ciascuna attività ad una determinazione corretta
dell'imposta detraibile.
Non è superfluo rimarcare che a seguito della regolamentazione
dell'esercizio delle opzioni recato dal DPR. 10 NOV.1997, n° 422, l'opzione
e la revoca di regimi di determinazione dell'imposta o di regimi contabili
si desumono da comportamenti concludenti del contribuente o dalle modalità
di tenuta delle scritture contabili.
La validità dell'opzione, invero, è subordinata unicamente alla sua concreta
attuazione fin dall'inizio dell'anno o dell'attività.
Ne consegue che quella espressa sulla dichiarazione IVA da presentare
successivamente alla scelta operata è una mera comunicazione che comunque il
contribuente è obbligato ad effettuare, pena la specifica sanzione prevista.
L'eventuale sua omissione, però, non condiziona minimamente la scelta
operata che si ricollega non più alla formalità di comunicazione ma
all'effettivo comportamento adottato.

 Ed extrema ratio ci sarebbe la rettifica della detrazione ex 19bis2.
anche quello si vedrà l'anno dopo.
Secondo il caso che ho descritto, se vai a simulare la dichiarazione IVA
devi forzare per renderla indetraibile, o mi sbaglio?

anche quello si vedrà l'anno dopo.
Ma comporterà comunque la rettifica.
Resto dell'idea originaria: indetraibile.


 Resto dell'idea originaria: indetraibile.
Sto tentando di trovare una falla nel sistema per far emergere ilcredito al
31.12.
Datemi un aiutino!
:-)

Datemi un aiutino!
Spera che estendano il condono al 2002.
E aspetta l'ultimo giorno per fare i versamenti e presentare la
dichiarazione.


 Spera che estendano il condono al 2002.
è la volta che non presento neanche la dichiarazione e tombolo anche la 
nonna
-- 
Marco Bottale dottcomm in Milano
egosumquisum<AT>
despammed.com
hotmail: deduzioneillimitata<AT>
hotmail.com
cosa voglio dire, non lo so, però i fatti... mi cosano!

è la volta che non presento neanche la dichiarazione e tombolo anche
la  nonna
per lei vai col 3-bis ovviamente ?