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Titolo: IVA Edilizia - Concetto di società costruttrice

Scusate il disturbo. Vi pregherei di un aiuto, avendo poco
tempo a disposizione per fare una ricerca. Spero sia capitato
a qualcun altro. Mi auguro di ricevere una risposta
documentata.
caso:
società costruisce un fabbricato ad uso abitativo su un
terreno.
Lo vende ad un privato con aliquota IVA agevolata.
Poi lo riacquista dallo stesso privato.
Ora lo deve rivendere.
Chi acquista ha i requisiti per usufruire dell'aliquota
ridotta.
Si può applicare l'IVA ad aliquota ridotta del 4%?
Il problema è che, dopo la prima vendita, la società non
dovrebbe essere più considerata come venditrice.
Così, a senso, senza fare troppe ricerche, credo che sia
prevalente il requisito soggettivo dell'acquirente, perché in
caso contrario egli sarebbe svantaggiato rispetto ad un
acquisto fatto da un privato.
Grazie a chi mi vorrà dare una mano.
Luigi Lucchetti

Leggo dal Frizzera pag.219/99:
Acquisto della prima casa:
gli acquisti di abitazioni di abitazioni (da chiunque vendute) da parte dei
soggetti in possesso di determinati requisiti, beneficiano dell'aliquota IVA
del 4%;
pag. 220/99:
si devono verificare le seguenti condizioni perchè l'aliquota ag. del 4% sia
applicabile:
1) l'abitazione trasferita deve essere una casa di abitazione "non di lusso"
e quindi non presentare le caratteristiche "di lusso" indicate dal D.M.
2.8.69. E' priva di autonoma rilevanza la classificazione catastale: i
benefici sono applicabili anche a "villini" (cat.A/7) se ritenuti non di
lusso (cass.26.9.96 n.8502);
2) l'immobile deve essere ubicato nel comune dove abbia o stabilisca entro 1
anno la propria residenza ... ecc.;
3) nell'atto di aquisto deve dichiarare...
a) di voler stabilire la residenza nel comune di acquisto ...;
b) di non essere titolare di altro immobile nel comune...;
c) ecc..
Spero serva.
Ciao
Massimo
Rag. L. Lucchetti ha scritto nel messaggio ...



Non penso ci sia nulla che osti all'applicazione delle agevolazioni,
stante lo status dell'acquirente.
Ciao
Roberto De Rossi

Ora lo deve rivendere.
Direi che non è più impresa costruttrice (  CM 11 luglio 1996 n. 182/E
) in quanto ha acquistato da privato e quindi vende in esenzione ex
art. 10.8-bis.
E' vero che il fabbricato è stato originariamente costruito dalla
stessa, ma poi ha perso tale sua qualità nel successivo passaggio.
L'acquirente non perde l'agevolazione anzi forse ne avrà beneficio in
quanto l'atto sarà sottoposto a imposta di registro del 3% anzichè a
iva del 4%
Grazie.
Valerio Bergamini
http://space.tin.it/sport/vaberga

 art. 10.8-bis.
Non sono convinto.
Secondo me nel caso di Luigi la società avrà senz'altro nell'oggetto sociale
la
"rivendita" di immobili, ergo la cessione non si può considerare effettuata
da soggetto diverso "dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o
principale la rivendita di immobili"
Mi sembra una normale vendita imponibile, con diritto dell'acquirente
all'applicazione del 4%.
--
Filippo Mangiapane
Dottore Commercialista - Perugia
f.mang...@studiomangiapane.it

 art. 10.8-bis.
Questo articolo a mio modo di vedere dice che sono esenti le vendite
effettuate da:
1) imprese costruttrici
2) imprese che hanno effettuato interventi....
3) imprese che hanno in oggetto sociale ...esclusivo o prevalente la
rivendita....
Ritengo che bisognerebbe approfondire.
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Un saluto da Lino Petrella.
lin...@infuturo.it
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Mi hanno dato tre giorni e, dunque, ho più calma per esaminare
e rispondere.
Effettivamente il quesito era stato posto in maniera che può
sembrare subdola. Ma non c'era volontarietà, dunque, non
crocefiggetemi.
L'impresa che vende ha per oggetto l'attività edilizia.
Dunque, anche se non è l'impresa costruttrice, la vendita
dovrebbe essere soggetta ad I.V.A., proprio in base all'ultimo
periodo dell'articolo 10, comma 8 bis, citato da Valerio
(detto anche: La Cassazione).
Infatti, l'esegesi è, secondo me, la seguente:
Sono esenti dall'imposta:
.....
le cessioni di fabbricati effettuate da soggetti """diversi"""
dalle imprese costruttrici .... ovvero (diversi) dalle imprese
che hanno per oggetto esclusivo o principale  dell'attività
esercitata la rivendita dei predetti fabbricati.
Dove per fabbricati predetti si intendono quelli non costruiti
direttamente o sui quali sono stati fatti dal cedente,
gli interventi di cui all'articolo 31 della legge 457/78.
Dunque, se il soggetto cedente è un'impresa che ha per oggetto
l'attività edilizia (che non sia di mero godimento degli
immobili), la vendita è soggetta ad I.V.A., anche se non è
l'impresa costruttrice.
Luigi Lucchetti

principale la rivendita di immobili"
Rettificherei quanto ho detto precedentemente e concorderei con quanto
giustamente detto da Filippo e da Luigi, anche dopo aver riletto il
passo della circ. 182E del 1996 dove aggiunge la parola " costruiti ".
Prima della predetta più attenta lettura interpretavo nel senso che
una impresa o era costruttrice o era " rivenditrice "
Ora dalla più attenta lettura mi sembra che l'impresa costruttrice che
abbia come oggetto sociale la rivendita sia anche " rivenditrice "
Ecco le parole testuali della circolare con segnata in maiuscolo la
parola che mi ha fatto cambiare idea.
" ....Inoltre, sempre per quanto concerne l'ambito soggettivo, si
ritiene che possa considerarsi "impresa che ha come oggetto esclusivo
o principale dell'attivita` esercitata la rivendita di fabbricati"
solo quella che, oltre che per espressa previsione contenuta negli
atti societari, svolga effettivamente, in modo esclusivo o prevalente,
operazioni di vendita di fabbricati precedentemente acquistati o
COSTRUITI."
Dunque, ripeto, può essere rivenditrice anche l'impresa costruttrice
che, in una particolare occasione, rivende senza aver costruito, come
nel caso esposto


 giustamente detto da Filippo
chi l'ha visto il messaggio di Filippo?
Mi accorgo che me ne perdo molti!
Sarà infostrada, o altri casini?
L.L.

abbia come oggetto sociale la rivendita sia anche " rivenditrice "
Però ... ulteriormente riflettendo mi viene ancora una domanda : che
senso ha avuto da parte del legislatore distinguere le tre categorie
di imprese " costruttrici ", imprese " recuperatrici " e imprese "
rivenditrici " se poi le imprese  costruttrici  sono anche
rivenditrici ?
Qualche settimana fa ( Filippo lo ricorderà perchè mi ha risposto al
post ) mi è capitato un caso analogo. Una impresa costruttrice aveva
acquistato in un fallimento una abitazione detraendo l'iva e poi l'ha
rivenduto ad un privato.
La scelta ( imposta dal notaio ) è stata quella di vendere con imposta
di registro al 3% in quanto l'impresa non era considerabile nè
costruttrice nè rivenditrice abituale e con la restituzione dell'iva
detratta in sede di acquisto
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