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Titolo: Migliorie su beni di terzi

Concordate ?
Le migliorie su beni di terzi in locazione o leasing vanno iscritte
tra le immobilizzazioni immateriali e ammortizzate per la durata del
relativo contratto ( principio contabile 16 ? )
Grazie.
Valerio Bergamini

 wrote in message
391d30f...@news.tin.it...


 ha scritto nel messaggio
news:391d30f...@news.tin.it...


 Ciao a tutti, N.Romano
Secondo il fisco si deve considerare 6 + 6, se poi alla scadenza dei primi 6 non
si rinnova, si porta in deduzione il residuo in un unica soluzione.
(Uscì una qualche circolare o risoluzione, se ben ricordo verso maggio 1994, ma
non ho ora nulla per rintracciarla).
Ciao.
--
Filippo Ludovisi
Rag. Comm. - Rev. Cont. - Roma
flud...@studioludovisi.it
www.studioludovisi.it

6 + 6, uso solo i primi 6 o anche i secondi? Non lo so.
Io utilizzo il criterio della durata residua alla data della miglioria. Se
mancano 2+6 ammortizzo per 8, salvo recuperare il residuo in un'unica
soluzione in caso di recesso anticipato.
--
dott. Marco Barbarisi
Revisore contabile in Savona
mbarb...@libero.it

 Valerio Bergamini
Mi permetto di quotare questo piccolo -)))) articolo del sole24ore con il
solo
scopo di farlo leggere a chi non lo conosce gia'.......
Testata:
IL SOLE 24 ORE
Data:
Lunedi'   27-04-98
Inserto:
L'ESPERTO RISPONDE
Rubrica:
IL PROBLEMA DELLA SETTIMANA - 1991
Migliore su immobili di terzi: i <tempi> per l'ammortamento
Dubbi sulla deducibilita' chiariti definitivamente con l'emanazione
del principio contabile n.16
A cura di Franco Roscini Vitali
La risposta al quesito 5160 (<Ammortamento 'lungo'
dei lavori sull'immobile in locazione>, pubblicato sull'Esperto
risponde 87/97) mi sembra in contrasto con articoli pubblicati in
precedenza, nei quali si sosteneva che le spese di ristrutturazione
su immobili di terzi (ad esempio un albergo) sono deducibili
nell'arco di cinque anni. Vorrei pertanto un ulteriore chiarimento in
merito.
Paolo Covre - RAPALLO
Il problema sollevato dal lettore e' stato definitivamente risolto
con l'emanazione del principio contabile n. 16, relativo alle
immobilizzazioni materiali. Il documento e' stato approvato
all'unanimita' dai componenti la Commissione per la statuizione dei
principi contabili del Consiglio nazionale dei dottori commercialisti
e dal Consiglio nazionale dei ragionieri. Successivamente, il
documento e' stato ratificato dal Consiglio nazionale dei dottori
commercialisti il 21 febbraio 1996 e dal Consiglio nazionale dei
ragionieri il 6 marzo 1996: pertanto, a partire da quest'ultima data,
il principio contabile e' effettivamente operante e dovrebbe essere
applicato dalle imprese tenute alla redazione del bilancio.
Ovviamente, tra la data della ratifica e quella della diffusione al
pubblico, trascorrono alcune settimane, per i motivi pratici legati
alla stampa materiale dei documenti: questo fatto puo' essere
all'origine di opinioni e pareri difformi al contenuto del principio
contabile stesso. Quanto illustrato appare preliminare per
comprendere quanto di seguito illustrato: rimandiamo anche alla
risposta al quesito 5160, pubblicata quale <Problema della settimana>
sul numero 87 del 3 novembre 1997 dell'Esperto risponde, che,
pertanto, si conferma integralmente.
E' bene rammentare che i principi contabili sono un insieme di regole
e disposizioni integrative e interpretative delle norme contenute nel
Codice civile. Ora, il principio contabile n. 16, gia' citato, al
paragrafo C II n. 4 commenta il contenuto della voce B II 4
dell'attivo dello stato patrimoniale: la voce e' relativa agli 'altri
beni'. Viene detto che si iscrivono in questa voce anche le
'migliorie a beni di terzi'. Viene anche precisato che di solito si
tratta di immobili presi in affitto da terzi: a seconda della
fattispecie e' possibile classificare queste migliorie tra le
immobilizzazioni immateriali - altre, voce B I 7 dell'attivo dello
stato patrimoniale. Nel successivo paragrafo D XI, 'ammortamento', il
principio contabile, al punto 10, precisa quanto segue: <Le migliorie
apportate ai beni immobili di terzi, presi in affitto dall'impresa,
vanno ammortizzate nel periodo piu' breve tra quello in cui le
migliorie stesse possono essere utilizzate e quello di durata residua
dell'affitto. Se esistono situazioni obiettive che fanno ritenere che
il contratto sara' rinnovato, anche il periodo di rinnovo deve essere
considerato nel determinare la durata dell'ammortamento, sempre che
la maggior durata dell'affitto sia inferiore al periodo di previsto
utilizzo delle migliorie>.
Il lettore fa l'esempio di un albergo. Si pensi alle migliorie e alle
opere eseguite sulla struttura dell'immobile: soltanto applicando le
regole sopra illustrate si rappresenta correttamente la situazione
patrimoniale e il risultato economico dell'esercizio. Inoltre, il
criterio della competenza viene rispettato se i costi (tra i quali
l'ammontare delle spese in oggetto) seguono i ricavi: altre soluzioni
non consentono il rispetto di questo postulato, che e' fondamentale
per redigere correttamente il bilancio di esercizio (articolo
2423-bis del Codice civile).
Dal punto di vista fiscale non dovrebbero esistere problemi: il
ministero, in piu' occasioni, si e' pronunciato nel senso sopra
illustrato. Da ultimo, con la circolare 73/E/94, punto 3.36, e' stato
precisato che l'articolo 74, comma 3 del Tuir non stabilisce uno
specifico criterio di deducibilita' delle altre spese relative a piu'
esercizi (tra le quali rientrano quelle illustrate), disponendone la
deducibilita' nel limite della quota imputabile a ciascun esercizio.
Pertanto, secondo il ministero (e si puo' essere senz'altro in pieno
accordo) i criteri civilistici di ripartizione delle spese
riconducibili all'articolo citato, costituiscono presupposto per la
determinazione della quota imputabile al reddito dell'esercizio.
Infatti il comma 3 dell'articolo 74 prevede che <Le spese relative a
piu' esercizi, diverse da quelle considerate nei commi 1 e 2 (ndr
studi e ricerche - pubblicita', propaganda e rappresentanza), sono
deducibili nel limite della quota imputabile a ciascun esercizio>.
Abbiamo visto che <la quota imputabile a ciascun esercizio> e'
individuata dal principio contabile n. 16: altre soluzioni non sono
possibili. Infine, per completezza e seppur rimandando alla risposta
citata all'inizio, precisiamo che il diverso criterio applicato agli
istituti di credito dal provvedimento della Banca d'Italia del 16
gennaio 1995 non e' applicabile alla generalita' delle imprese. In
conclusione, comprendiamo il disorientamento del lettore, dovuto alla
lettura di opinioni difformi: tuttavia, quella illustrata non e'
soltanto la nostra opinione, bensi' il contenuto del principio
contabile nazionale n. 16.
Per completezza e' bene anche precisare che non si debbono
confondere, poi, i costi in oggetto con quelli di impianto e di
ampliamento, che sono cosa ben diversa. I costi di impianto e di
ampliamento, infatti, sono quegli oneri che vengono sostenuti, in via
non ricorrente, in particolari momenti della vita dell'impresa. In
particolare, sono:
* i costi e le spese di costituzione dell'impresa (ad esempio: atto
costitutivo e relative consulenze);
* i costi e le spese relativi all'ampliamento straordinario
dell'attivita' dell'impresa.
Oltre tutto, l'iscrizione di questi costi avviene nella voce B I n. 1
dello stato patrimoniale: i criteri di valutazione sono dettati
nell'articolo 2426 n. 5 del Codice civile.
Questo articolo prevede che i costi di impianto e di ampliamento, i
costi di ricerca, di sviluppo e di pubblicita' aventi utilita'
pluriennale possono essere iscritti nell'attivo con il consenso del
collegio sindacale e devono essere ammortizzati entro un periodo non
superiore a cinque anni. Fino a che l'ammortamento non e' completato
possono essere distribuiti dividendi solo se residuano riserve
disponibili sufficienti a coprire l'ammontare dei costi non
ammortizzati. La relazione ministeriale precisa che l'inciso <aventi
utilita' pluriennale>, riferito ai costi di impianto, ampliamento,
ricerca, sviluppo e pubblicita', vuole sottolineare espressamente il
principio - ovvio, ma non sempre rispettato - che essi possono
iscriversi all'attivo solo a condizione che presentino, secondo
prudente giudizio, tale carattere. Come si puo' notare, la natura di
questi costi e' profondamente diversa da quella dei costi oggetto del
quesito, per i quali il trattamento contabile e fiscale e' stato
illustrato all'inizio.
a cura di Franco Roscini Vitali
LE REGOLE DEL CODICE
Principi contabili nel bilancio di esercizio
Articolo 2423 Codice civile:
rappresentazione veritiera e corretta
Articolo 2423 bis Codice civile:
principi di redazione del bilancio
Principi contabili
(norme interpretative e integrative)
L'AMMMORTAMENTO CORRETTO
Guida ai criteri da applicare alle spese su immobili di terzi
condotti in affitto
Le spese si ammortizzano nel periodo piu' breve tra:
quello di utilizzo delle stesse
quello di durata residua dell'affitto
Esempio
durata dell'affitto 6 anni, runnovabile di altri 6 anni;
spese di imbiancatura sostenute il quinto anno;
spese relative alla struttura (esempio, pere murarie) ed agli
impianti generici (spese non separabili dall'immobile: ad esempio,
riscaldamento, illuminazione, ecc.) sostenute, anch'esse, il quinto
anno.
Le spese di imbiancatura:
sono ammortizzabili, ad esempio, in tre o cinque anni (in quanto si
tratta del periodo piu' breve tra quello di utilizzo e quello di
durata residua dell'affitto: infatti l'imbiancatura dei locali non
puo' avere, in genere, una duratasuperiore al periodo citato
(quantomeno in uffici in cui accedono numerose persone)
Le altre spese:
relative alla struttura e agli impianti sono ammortizzabili in sette
anni (comprendendo, pertanto, il periodo del rinnovo).
--
Saluti
P.P.