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Titolo: valore beni immobili in leasing per società immobiliare "operativa"

riprovo o postare il messaggio:
Come deve essere determinato il valore dell'immobile su cui calcolare
il 6%  edi il 4,75% per determinare rispettivamente i ricavi minimi ed
il reddito minimo da realizzare per essere una società immobiliare
considerata "operativa"? Sicome la norma parla di media e considerando
che la Società sta acquisendo l'immobile strumentale in leasing con
consegna il prossimo 1' dicembre e che immediatamente lo locherà a
terzi, nello stabilire il canone mensile più convenientge nel rispetto
delle novità dettate dalla "manovra bis", c'è qualche suggerimento
che qualcuno mi vuole dare in merito? 
Grazie 
buzz

buzz lightyear ha scritto:
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Non so se ho capito bene la domanda, comunque io la vedo così:
 
a regime, trascorsi tre esercizi,  è auspicabile che i ricavi non siano
inferiori al valore dell'immobile, che, a memoria,  è pari al costo
sostenuto dalla società di leasing. Se questo valore minimo non viene
rispettato,  sarebbe un bagno di sangue (fiscalmente parlando) perchè il
reddito sarebbe determinato nel 4,75% dello stesso valore mentre,
probabilmente, l'immobiliare tenderebbe al pareggio o ad avere un
imponibile pari a poco più della quota di leaing riferibile al terreno,
che non è deducibile.
Ne consegue che il canone d'affitto deve essere almeno pari al 6% del
valore dell'immobile fin da subito.
 Infatti, speculare sulla media, avventurandosi nel calcolo di canoni
crescenti per arrivare al 6% dopo tre anni, mi pare che mal si concili con
la legge sull'equo canone che, garantendo un canone costante per 6+6 anni,
salvo aumenti Istat al 75%, tutela il conduttore.
Se invece si parla si parla di locazioni con parti correlate..., arriverei
alle stesse conclusioni, anche se con motivazioni diverse.
Ciao
-- 
Tango
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 sostenuto dalla società di leasing.
Riflettendo, direi che questo non potrebbe essere vero: se la quota di
leasing riferibile al terreno è irrilevante ai fini fiscali, specularmente
anche la quota di costo per la società di leasing riferibile al terreno
(30% o quello che è)dovrebbe essere irrilevante ai fini del calcolo delle
società non operative; 
la questione si fa interessante, qui ci vorrebbe Casanmaner:-)
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 > sostenuto dalla società di leasing.
ho scritto davvero da cani:-( , naturalmente intendevo dire "i ricavi non
siano inferiori al 6% del valore degli immobili...", scusa..
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 Ciao
Quindi se il valore dell'immobile pagato dal Leasing è di 150.000
euro, i ricavi annui minimi devono essere (150.000 x6%) = 9.000 e cioè
canoni da 750 euro al mese?
Allora ti vorrei chiedere un altra info: ipotizziamo che questa
società immobiliare dia in locazione il bene a dei professionisti che
sono (fatalcaso...) i soci della immobiliare. Il canone di affitto per
convenienza viene posto a 800 euro, però la 
Soc.Imm.re
 paga una rata
leasing  (150 rate) da 1000 euro mensile. Ne deriva che, senza contare
le spese di gestione e le imposte sugli immobili, la società perda
ogni anno 2400 euro per 15 anni, perdita che andrebbe ad abbattere il
reddito professionale. E' possibile? ... MMhhhh... :-(
Ciao

 reddito professionale. E' possibile? ... MMhhhh... :-(
anche ammesso che lo fosse, a mio avviso,  l'operazione sarebbe
svantaggiosa. L'insieme società soci ci rimetterebbe l'IRAP sulla perdita
(non compensabile con i profitti dei soci) e    i soci sarebebro costretti
 a continue ricapitalizzazioni.
Imho la società deve essere in utile fiscale, (magari basso) ed evitare le
problematiche delle società non operative attraverso ricavi congrui.
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