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Titolo: [iva deducibilità] acquisto immobili civili

ciao  stressati ! ;-) , ho bisogno di aiuto , per un problema che affronto
per la prima volta .
Ho un'immobiliare (snc )di sola gestione, proprietaria di 10 capannoni
industriali  tutti locati   al 20%.( prorata no )
Ora ha acquistato da un'altra snc   un fabbricato commerciale ( ristorante,
non so che categoria sia , ma qui ora non è importante ) insieme a due unità
tipo A ( alloggi  civili vulgaris ) .
nota : i 2 alloggi , il venditore li aveva costruiti  nel complesso del
ristorante - e non ha come attività quella di costruttore (era il
ristoratore erano accessori  al ristorante , alloggi  di 2 dipendenti ,ma
censiti come A/3 SINGOLARMENTE   e non pertinenze del fabbricato
strumentale )
Ricevo una fattura cumulativa  di mezzo miliardo + iva 20%  e resto BASITA !
LEGGE IVA
quesito uno
art. 10 comma 1 , art 8)bis ... la vendita  degli alloggi (questi) , non è
un'operazione esente ?
quesito due
art 19-bis 1, comma 1 lettera i) .. comunque vada(supponiamo che per qualche
mistero l'iva sia al 4%)  il mio cliente NON  scarica l'iva sugli alloggi :
vero ?
HELP !
--
Avetta Luisa
dottore commercialista - revisore contabile *BASITO*  in Torino

 vero ?
L'aliquota ridotta al 4% si applica solo in caso di acquirente I casa;
concordo sulla indetraibilità dell'imposta delle porzioni a destinazione
abitativa.
Ciao.
Claudio Bettuzzi
Revisore dei conti
(parere personale di chi scrive)
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HELP !
Direi OK
Grazie.
Valerio Bergamini

 IL SOLE 24 ORE, venerdi` 14 maggio 1999, pagina  55
NORME E TRIBUTI - UNICO 99 - IVA - GUIDA PRATICA ALLE DICHIARAZIONI
L'immobiliare di gestione  puo` recuperare l'imposta
Roberto Arduini
Angelo Busani
 
Le novita` della legge omnibus. L'articolo 3 del Dlgs 422 emanato il
19 novembre 1998 ha apportato, con effetto retroattivo dal 1^ gennaio
1998, un'innovazione di notevole interesse per le societa` di
gestione immobiliare i cui proventi derivano dalla locazione di
immobili, consentendo una parziale detrazione dell'Iva sull'acquisto,
sulle manutenzioni e sulle spese di gestione di fabbricati o porzioni
di fabbricati destinati a civile abitazione.
In precedenza, l'articolo 19-bis1 del Dpr 633/72, comma 1, alla
lettera i) sanciva invece la totale indetraibilita` dell'imposta sul
valore aggiunto corrisposta in caso di acquisto, locazione o
manutenzione di fabbricati a destinazione abitativa.
Gli unici soggetti a cui era consentita l'integrale detraibilita`
dell'Iva sugli <acquisti> e riferiti a immobili di natura abitativa
erano le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale
dell'attivita` esercitata la costruzione o la rivendita.
Le societa` di gestione immobiliare che statutariamente locano sia
immobili destinati a uso di civile abitazione, il cui corrispettivo
e` esente da Iva, sia immobili strumentali, il cui corrispettivo e`
invece soggetto all'Iva, risultavano poi doppiamente penalizzate dal
meccanismo di detrazione dell'Iva previsto dall'articolo 19 del Dpr
633/72. Infatti:
1) da un lato, tali soggetti non potevano detrarre l'Iva
sull'acquisto, sulla locazione passiva, sulle spese di manutenzione,
recupero e gestione di fabbricati destinati a civile abitazione
(articolo 19-bis1, comma 1, lettera i);
2) d'altro lato, non potendo applicare l'Iva sui canoni attivi di
locazione essi dovevano subire obbligatoriamente l'ulteriore
limitazione della detraibilita` dell'Iva pagata sugli acquisti, a
causa del cosiddetto pro-rata di indetraibilita` dell'Iva, previsto
dal- l'articolo 19, comma 5, e dall'articolo 19-bis del Dpr 633/72.
In altre parole, per i soggetti che hanno come attivita` propria la
locazione di immobili, il totale dell'Iva pagata per l'acquisto di
beni e servizi (gia` al netto, pero`, del- l'Iva corrisposta sugli
<acquisti> relativi ai fabbricati destinati a civile abitazione, in
quanto indetraibile in modo <assoluto> ai sensi del- l'articolo
19-bis1, comma 1, lettera i), non era ammessa in detrazione in misura
piena, ma solo in misura ulteriormente ridotta in relazione, appunto,
al rapporto tra i corrispettivi soggetti a Iva e il totale dei
corrispettivi percepiti comprensivo di quelli esenti (ossia delle
locazioni abitative).
Questa penalizzazione non c'e` invece per le imprese che effettuano
locazioni in via occasionale, in quanto per tali soggetti il comma 2
dell'articolo 19-bis del Dpr 633/72 non prevede l'applicazione di una
percentuale di indetraibilita` calcolata sul- l'ammontare complessivo
dell'Iva detraibile; per tali soggetti, tuttavia, la stessa norma
prevede la totale indetraibilita` dell'Iva pagata relativa
all'acquisto di beni e servizi utilizzati esclusivamente per
effettuare operazioni esenti da Iva, quali, appunto, le locazioni
occasionali di fabbricati a destinazione abitativa.
Con la modifica inserita nel decreto legislativo 422 del 19 novembre
1998 si pone dunque riparo, ammettendo in detrazione (in proporzione
alla percentuale del pro-rata) anche l'Iva pagata per l'acquisto, la
manutenzione e le spese di gestione di fabbricati a uso abitativo da
parte dei soggetti che, concedendo successivamente in locazione a
terzi questi fabbricati, percepiscono corrispettivi esenti da Iva ai
sensi dell'articolo 10, numero 8), del Dpr 633/72 e che sono quindi
conseguentemente colpiti dal pro-rata di indetraibilita` previsto dal
comma 5 dell'articolo 19 e dall'articolo 19-bis del Dpr 633/72 sul
totale complessivo dell'Iva assolta sugli acquisti.
Ipotizziamo una societa` che, possedendo un immobile a destinazione
commerciale, percepisce corrispettivi per 100 milioni, oltre all'Iva
20% (pari a 20 milioni), pagando oneri di gestione per l'immobile
pari a 20 milioni, oltre all'Iva (4 milioni). Si ipotizzi anche che
la stessa societa` acquisti poi un fabbricato a destinazione
abitativa per 1.000 milioni, oltre all'Iva 10% (100 milioni); e che
per questo secondo immobile gli oneri di gestione ammontino a 30
milioni, oltre all'Iva (6 milioni) e gli affitti attivi a 100
milioni.
Con la normativa precedentemente in vigore il pro-rata, pari al 50%
(100 milioni = ammontare operazioni imponibili / 200 milioni = totale
delle operazioni attive) era da applicare all'Iva pagata per gli
acquisti connessi alla gestione dell'immobile a destinazione non
abitativa, quindi l'Iva ammessa in detrazione era pari a 2 milioni.
A seguito delle innovazioni apportate dal Dlgs 422/98 il pro-rata e`
sempre pari al 50% ma si applica all'intero ammontare dell'Iva pagata
per gli acquisti: quindi (4 + 100 + 6 = 110), l'Iva ammessa in
detrazione diviene pertanto di 55 milioni.
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 HELP !
 e ha ricevuto risposte : grazie a tutti .
Luisa

vero ?
Confermo.
Ciao
Alessandro Lumi-Dottore Commercialista
(parere personale)

 vero ?
Dal Memento Ipsoa (n. 4436), leggo che l'indetraibilità è esclusa per:
1) imprese immobiliari di costruzione e rivendita;
2) esercenti attività di locazione di immobili considerate come operazioni
esenti, qualora ne derivi una riduzione del pro-rata.
Mi spiace, ma io mi fermo qui.
P.S.: una nota personale: i tuoi post sono sempre i più spiritosi, se sei
così anche nella vita devi essere una persona estremamente positiva e
divertente.
Ciao, Luca.