Newsgroup: it.politica.internazionale
Titolo: La «bolla immobiliare» è già scoppiata in USA

La «bolla immobiliare» è già scoppiata in USA
Maurizio Blondet 
http://www.effedieffe.com/
07/12/2005
U.S. Housing Bubble?
L'aveva previsto Eugenio Benetazzo, l'autore di «Duri e Puri» di cui abbiamo
scritto.
Ora lo conferma Bloomberg, il giornale finanziario americano che appartiene
al sindaco di New York (1).
La bolla dei prezzi immobiliari sta già esplodendo in USA.
Anzi è già esplosa a livello di «strumenti finanziari».
In USA, corrono fiumi di obbligazioni (bond) che sono coperti dai mutui
sulle case.
In altri termini, il loro grado di affidabilità dipende dal fatto che
qualche debitore, che si sta pagando la casa, continua a pagare il rateo del
mutuo.
Il fiume delle obbligazioni ammonta a una cifra astronomica di 7,6 trilioni
di dollari (ossia migliaia di miliardi di dollari); tali obbligazioni sono
state divise dagli inventori della «finanza creativa» in «pacchetti» basati
sul «rischio debitore».
Quelli che sono coperti da mutui concessi a debitori forse non in grado di
pagare, rendono ovviamente un frutto (interesse) più alto.
Fino a ieri, proprio questi bond ad alto rischio erano i più richiesti.
Da ieri non più.
Pochi si fanno avanti a comprarli, sicchè questi bond a rischio hanno perso
il 2,5% da settembre.
Gli investitori (speculatori) temono che il rialzo dei tassi d'interesse
primari, quello già operati dalla Banca Centrale e quello che sicuramente
farà presto, faranno fallire 150 mila debitori di mutuo.
E' la resa dei conti per il credito facile, che le banche USA (e non solo
USA) si sono precipitate a concedere con irresponsabile facilità.
Bloomberg cita ad esempio due finanziarie americane, Ameriquest Mortgage Co
e New Century Financial Corp., che da sole hanno concesso mutui a 50 milioni
di americani già noti ai casellari per insolvenze e ritardi nei ratei.
Il 20 % della popolazione adulta americana ha «memorie» di insolvenza.
La miracolosa trasformazione dei mutui in obbligazioni, chiamata
«securitization» (e da noi cartolarizzazione) è servita per anni alle banche
per mantenere liquidità: anziché tenersi per decenni i mutui a carico nei
loro libri contabili, li hanno trasformati in coriandoli (securiety) che
hanno venduto a risparmiatori, fondi e investitori, trasferendo a loro il
rischio.
Pezzi di carta venduti con un piccolo sconto, ovviamente; ma in cambio le
banche hanno recuperato denaro per concedere altri prestiti facili.
La montagna del debito, anzi le montagne di debito accumulate l'una 
sull'altra,
rischiano ora di franare.
Come dice Benetazzo, succederà anche in Italia.
Appena la Banca Centrale Europea aumenterà il tasso d'interesse primario,
ossia il costo del denaro a prestito.
Auguri.
Maurizio Blondet
--------------------------------------------------------------------------------
Note
1)«Housing Bubble Bursts in the Market for U.S. Mortgage Bonds». Bloomberg,
6 dicembre. Ecco qualche passo dell'articolo: «Bonds backed by home loans to
the riskiest borrowers, the fastest growing part of the $ 7.6 trillion
mortgage market, have lost about 2.5 percent since september on concern an
18-month rise in interest rates may force more than 150,000 consumers to
default. Mortgage securities with low ratings and loans from Ameriquest
Mortgage Co. and New Century Financial Corp., two Irvine, California-based
companies that specialize in lending to the 50 million people with histories
of late payments and bankruptcies, yield the most in two years. The rise in
yields reduced the value of loans made by lenders, resulting in lower profit
margins and higher rates for consumers with bad credit. The slump in the
bonds is one of the first signs the housing boom is ending after the Federal
Reserve's 12 interest- rate increases. Real estate has accounted for about
half the economy's growth since 2001, according to Merrill Lynch & Co. About
13.4 percent of all mortgages at the end of June were to borrowers
considered most likely to default, such as those with high credit card
balances, up from 2.4 percent in 1998, according to the Mortgage Bankers
Association. The Washington- based trade group's 2,700 members represent 70
percent of the home-loan business. The amount of bonds backed by these
high-risk loans has more than doubled since 2001, to a record $ 476 billion,
according to the Bond Market Association, a New York-based trade group of
more than 200 securities firms. Borrowers with credit scores below 620 as
measured by Fair Isaac Corp. have a higher risk of defaulting, and loans to
these people are considered subprime. About 20 percent of the U.S. adult
population has a score below 620, according to Fair Isaac, the
Minneapolis-based company whose FICO ratings are the benchmark for loans and
credit cards. The test scores borrowers from 300 to 850 and the lower the
mark, the riskier the credit».

 La «bolla immobiliare» è già scoppiata in USA
Vuol dire che il prezzo delle case sta per crollare?
Chi è che si lamenta?
Mirco

Scusami,  secondo te quindi i soldi che adesso sono nel mercato
immobiliare, equivalgono a cartastraccia oppure quando la bolla
immobiliare scoppierà gli stessi soldi rientreranno nel mercato
azionario, come e' successo con la bolla della "new economy"
naturalmente in modo opposto?


Dipende da come succede.
Va premesso che una casa di proprietà non è come un pacchetto azionario.
Una casa di proprietà, ha un valore utilitaristico (viene usata per 
viverci) e un valore monetario (può essere convertita in denaro 
contante); il primo è predominante sul secondo.
Un pacchetto di azioni ha un valore monetario molto superiore al suo 
valere utilitaristico (che ci fai con un pacchetto di azioni, se non 
puoi venderlo e ricavarci del denaro contante?).
Anche se il valore di mercato delle case andasse a zero, ipoteticamente, 
non è che il proprietario perderebbe molto.
Comunque, deve possedere una casa in cui vivere (ci sono delle 
eccezioni, ma sono rare).
Vale lo stesso per altri beni durevoli, come l'automobile, la TV, etc.
Anche se dopo l'acquisto il loro valore sul mercato diminuisce 
drasticamente, l'interesse principale è l'uso, non l'investimento.
L'aumento del tasso di interesse, di per se, farà abbassare il valore 
delle case. Il prezzo della casa e il tasso di interesse del mutuo, per 
poter essere accessibili ad una famiglia non possono far crescere la 
rata oltre le possibilità della famiglia.
Altrimenti il costruttore ha prodotto una casa che non viene venduta, si 
deprezza con il tempo (invecchia), non gli permette di ripagare le spese 
sostenute, etc.
Ovviamente, il costruttore deve avere comunque la possibilità di vendere 
e guadagnare, per continuare a costruire in futuro. Quindi il prezzo non 
può scendere al di sotto del costo di costruzione più un margine minimo, 
altrimenti diminuisce la produzione di case (i soldi vengono investiti 
in altre imprese, su altri mercati).
Quindi, se il tasso di interesse sui mutui (e quindi l'importo delle 
rate) aumenta troppo, avremo molte famiglie che non potranno sostenere 
il mutuo, e quindi dovranno rimettere la casa sul mercato e cercare di 
acquistare una casa di valore inferiore, oppure andare in affitto.
Se il numero di famiglie in difficoltà è sufficientemente elevato, il 
numero di case riversate sul mercato sarà tale da deprimere il corso del 
mercato stesso.
Il problema reale nasce solo se il numero di famiglie che si trovano 
senza casa cresce repentinamente. In quel caso, il mercato non avrebbe 
il tempo di assestarsi a prezzi inferiori (ci sarebbe una maggiore 
pressione sulle case a basso prezzo, in affitto, etc. e una pressione 
minore su quelle a prezzi più elevati, che di conseguenza diminuirebbero 
il loro prezzo).
Il problema sarebbe principalmente con le banche, che si troverebbero di 
fronte ad una situazione di insolvenza da parte dei proprietari con il 
mutuo, e che si troverebbero a diventare proprietarie di case con un 
valore di mercato molto più basso di prima (quindi con una perdita 
netta). Questo potrebbe indurre le banche ad aumentare i tassi di 
interesse sui prestiti per coprire le perdite, rallentando l'economia.
Se la bolla si sgonfia lentamente, non dovremmo avere grossi problemi.
Se la bolla esplode di botto, potrebbe tirarsi dietro qualche banca
Un'altro modo per far sgonfiare la bolla, che non comporterebbe 
sconquassi finanziari importanti, ma in generale un miglioramento della 
situazione economica, potrebbe comunque prodursi, se la situazione 
legislativa, finanziaria e tecnologica lo permetterà.
Bisognerebbe puntare sulla diminuzione dei costi di produzione delle 
case; tutto quello che facesse diminuire il costo di produzione di una 
casa ne farebbe diminuire anche il prezzo sul mercato.
Dato che il 50% circa del prezzo di una casa è formato dalla manodopera, 
se il costo della stessa diminuisse (sgravi fiscali e meccanizzazione), 
il costo della casa diminuirebbe di conseguenza.
Se i tempi di approvazione di un progetto immobiliare diminuissero, 
anche questo farebbe diminuire il costo delle case (il tempo è denaro).
Per i fans del Ministro Lunardi, va detto che parecchie attività 
produttive e abitative potrebbero essere riposizionate nel sottosuolo a 
costi piuttosto contenuti.
Un recente articolo di Wired affermava che il costo di scavare dei 
tunnel completi è diminuito drasticamente negli ultimi anni (per via 
della meccanizzazione del lavoro). Talmente tanto che in alcune città 
come Toronto si sta pensando seriamente di costruire milioni di metri 
cubi di spazi sotterranei.
Inoltre, costruire nel sottosuolo garantisce la possibilità di 
risparmiare enormemente sul riscaldamento (il terreno funziona da 
isolante - pensate che sotto il Monte Bianco il calore dell'incendio ha 
impiegato settimane a dissiparsi).
Mirco

Gentilissimo ed esauriente......sulla scoppio della bolla, se in modo
lento o traumatico, io purtroppo propendo pe la prima..perche' i tassi
d'interesse, fattore da quanto ritengo indispendabile affinche' la
bolla si sgonfi, salgano il modo non traumatico...quindi permettendo il
lento riassorbimento nelle reali valutazioni degli immobili.Penso che
lo sai che il mercato azionario, soprattutto quello americano si stà
riprendendo....li i tassi sono gia' saliti da un bel pò.....e
lentamente..io speravo in un bel botto come e' successo per la new
economy....invece gli indici di borsa salgono lentamente, perche
convieni con me che dopo che la bolla scoppiera gli investitori dal
mattone dovranno portare i liquidi da qualche altra parte?..AZIONARIO?


Spero che i prezzi scendano, ma spero che non vadano giù di brutto, 
perché si tirerebbero dietro parecchie banche e parecchie famiglie (nel 
caso di un aumento dei tassi di interesse repentino); questo è male.
Spero che i prezzi calino in modo costante.
Se questo avviene, molti soldi che prima venivano investiti in edilizia 
abitativa saranno spostati in investimenti azionari (quali altri tipi di 
investimenti ci dovrebbero essere? Obbligazionari? Buoni del Tesoro no 
di certo).
Tutto riposa sul fatto che il carico fiscale non aumenti e, se 
possibile, diminuisca ulteriormente.
In teoria, se il costo del lavoro diminuisse e il costo delle case 
diminuisse in proporzione, ci potrebbe essere un boom del mercato 
immobiliare, piuttosto che una riduzione.
Semplicemente molta gente che adesso rimane a vivere in famiglia, 
potrebbe trovarsi in grado di comprare casa, magari di dimensioni decenti.
Il che migliorerebbe la possibilità di costruire nuove famiglie e quindi 
il trend demografico italiano.
Ad esempio, le case americane sono, mediamente, più grandi delle case 
europee (in metri quadrati), hanno più elettrodomestici, etc.
Mirco

io penso che i prezzi scendano lentamente...ma ti vorrei far notare che
le voci di ipercomprato gia' girano ad esempio sui tecnologici NASDAQ,
e se vedi i chart, le curve sono rialziste per molti titoli....anche se
al dire il vero e' dall'inizio 2005 che c'e questo andazzo......li i
tassi se non erro hanno gia' subito 4 rialzi mi sembra..mentre in
europa siamo ancora al primo..correggimi se sbaglio...


Si, ma li l'economia viaggia al +3% all'anno quando piangono miseria.
Qui, per bloccare l'inflazione hanno rialzato i tassi al primo accenno 
di crescita sopra l'1%.
Il che denota un problema economico strutturale.
Perché in Europa la crescita economica scatena l'inflazione immediatamente?
Che sia lo statalismo dilagato e ancora dilagante?
L'elevato livello di tassazione?
Mirco

ok su tutto ma ritornando al post originario, secondo me la "bolla
immobiliare" li si stà sgonfiando, e l'azionario ne stà traendo un
beneficio..volevo avere solo una conferma su questo.
Per quanto riguarda l'Europa , il modello sociale e' quello che
appesantisce tutti i bilanci pubblici di tutti gli Stati, tranne per
quelli iper-liberisti.
Però secondo me non si puo' arrivare al liberismo americano, perchè
sempre secondo quello e' troppo, avere un'assicurazione per tutto non
e' piacevole, si diventa proprietari delle banche.
io la penso così....idee per correggere il mio pensiero?


Non sarà piacevole, ma il sistema migliore per coprire è sempre stato il 
libero mercato.
Pensa te che anche le associazioni di beneficenza private funzionano 
come un libero mercato; i privati, liberamente, finanziano le 
associazioni che considerano più efficaci ed efficienti.
Al contrario, la beneficenza pubblica è molto meno efficiente ed 
efficace; in pratica fa beneficenza principalmente a se stessa.
Le attività economiche gestite dallo stato sono attività che vengono, di 
per se stesse, gestite in modo più inefficiente che se fossero gestite 
da un privato che vuole guadagnarci sopra.
Quindi significa che alla lunga paghi di più per ottenere meno.
Paghi di più la sanità e ottieni quello che lo stato decide sia più 
importante; e su questo si sprecano le cazzate possibili e realizzate.
Una flat tax farebbe esplodere la crescita economica e semplificherebbe 
il sistema contributivo.
La progressività della tassazione sarebbe assicurata da deduzioni fisse 
sul reddito (X euro fissi per tutti, Y euro per ogni figlio, ...)
Mirco

Rispetto la tua idea ma non sono daccordo, il libero mercato non puo'
essere su tutto, e' vero che il "VERO LIBERO MERCATO" mette in moto le
vere e magari uniche forze intellettuali che meritano(meritocrazia) ma
e' necessario che chi Governa si altrettanto "illuminato"...e secondo
me trovare un Governante talmente EFFICIENTE e ONESTO e' come cercare
un ago in un pagliaio, al NORD ITALIA come al SUD ITALIA( ma pure nel
mondo occidentale attuale).Guarda mi viene in mente l'RC AUTO, è vero
lo scandalo delle truffe ma è altrettanto comprovato il "cartello" tra
compagnie.....non oso pensare cosa possa succedere con un
'assicurazione di tipo medico.E poi io ritengo non giusto( ma è un mio
pensiero) , abbandonare al loro destino migliaia di esseri umani..se
solo penso al numero di analfabeti ancora esistenti in Italia o alla
bassa scolarizzazione...mi sorgono tanti ...mah...

 scolarizzazione...mi sorgono tanti ...mah...
Ti posso dire che non è utile non fare nulla (tipo una assicurazione di 
base, pagata dallo stato, che copra gli indigenti per le situazioni più 
problematiche). Ma che è anche inutile fare troppo e spesso è pure dannoso.
I trapianti cardiaci, per esempio, hanno una lista di priorità enorme.
Se hai la Sindrome di Down, finisci in fondo alla lista.
Perché?
Perché si cerca di dare il cuore a chi ne avrà il maggior beneficio.
Una assicurazione sanitaria basata sul modello RC  Auto funzionerebbe 
meglio, sarebbe più efficace ed efficiente del modello attuale.
Servirebbe per coprire gli eventi catastrofici che possono capitare ad 
ogni uno di noi e che non possono essere previsti. E, al contrario del 
Servizio Sanitario Nazionale, coprirebbero tutto il danno in cui una 
persona incorre: costi di cura, riabilitazione, spostamento da luogo in 
cui si risiede al luogo di cura e di riabilitazione per se e i 
familiari, mancato guadagno per l'incapacità di lavorare in quel 
periodo, etc.
Un infarto al miocardio grave avrebbe un valore X, che verrebbe messo a 
disposizione per coprire le spese incorse nelle cure di emergenza e per 
coprire il resto delle cure. Il paziente potrebbe poi decidere come è 
meglio spendere il denaro (preferisco la clinica vicino a casa, oppure 
quella svizzera o quella indiana?).
L'assicurazione sanitaria potrebbe avere una serie di optionals come 
l'assicurazione RC Auto.
Fai uno sport pericoloso? Paghi un po' di più.
Non fumi? Paghi un po' di meno.
Fai tutti gli anni un controllo medico? Paghi di meno
Questo punto è importante.
L'assicurazione ha un incentivo diretto nell'evitare che tu ti ammali o 
ti ferisca gravemente, quindi è probabile che preferisca incentivarti a 
controllare la tua salute nel modo migliore, di modo da intercettare una 
malattia quando sono massime le probabilità di cura e minimo il danno da 
pagare. Tanto che potrebbe anche far si di fornire sconti sulla polizza 
a chi fa un controllo periodico e/o sconti sulle visite stesse con 
servizi convenzionati.
Il paragone con la RC Auto è stringente, dato che in molte polizza RC ti 
fanno uno sconto se hai gli airbag (un trauma cranico costa molto di più 
dell'airbag, per loro), gli ABS e altri sistemi di sicurezza in macchina.
Attualmente, invece, moltissima gente è legata a quello che la sanità 
fornisce sul suo territorio ed eventuali trasferte sono a carico del 
paziente e della sua famiglia; e grazie a Dio ci sono gruppi di 
beneficenza che organizzano alloggi a basso prezzo vicino a determinati 
luoghi di cura.
E la sanità statale non ha grossi incentivi diretti (alcuni indiretti 
si, ma pochi) al fatto che la tua salute sia preservata, oppure a fare 
prevenzione. in gran parte, la prevenzione è motivata dalla politica e 
non dalla sua reale utilità.
Un esempio stupido, ma che potrebbe essere illuminate.
Se le assicurazioni (sia auto che sanitaria) determinassero che il 
rischio di finire sotto un'automobile è elevato, ai passaggi pedonali, 
si batterebbero per spingere la costruzione di un maggior numero di 
sovrapassi o sottopassi pedonali.
In un luogo dove c'è un inquinamento grave (aumento sensibile dei 
tumori), avrebbero l'incentivo a citare per danni l'inquinatore, dato 
che questo causerebbe loro un danno. Questo significherebbe che, invece 
di un comitato di poveri cittadini, ci sarebbe una grossa azienda a 
portare in tribunale un'altra azienda.
L'inquinamento ambientale sarebbe quantificabile in termini monetari, 
quindi se uno vive in un ambiente inquinato, la polizza sanitaria 
aumenta (e lui va a lamentarsi dal politico locale per l'inquinamento).
Mirco

Il Mon, 12 Dec 2005 12:50:47 +0000, Mirco Romanato ha scritto:
[cut]
Gran bel post.
Michele