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Titolo: USA. Case invendute e prezzi a picco

Case invendute e prezzi a picco
addio al mattone come bene rifugioGli Usa pagano la bolla,
l'abitazione non si rivaluta più. Una frattura epocale: l'immobile non
può più tramandare la ricchezza tra le generazioni. Bruciati 6mila
miliardi
 NEW YORK - Bei tempi quando il mattone era una certezza: un valore
sicuro, una protezione del risparmio, un patrimonio da tramandare per
il benessere dei figli. Per una generazione di americani quello
stereotipo va in frantumi. Come buon investimento la casa va
cancellata, dimenticata per i prossimi 20 anni. Tanti ce ne vorranno,
annunciano gli esperti consultati dal New York Times, solo per
recuperare il valore distrutto durante l'ultimo crac del mercato
immobiliare. "La proprietà di un'abitazione - è la conclusione del
sondaggio - non avrà più un'utilità paragonabile a quella che ebbe
negli ultimi 50 anni, quando essa fu non soltanto un alloggio ma anche
una riserva di ricchezza familiare".
Tra gli esperti che emettono la dura sentenza c'è Dean Baker,
direttore del Center for Economic and Policy Research. E' lui a
calcolare che due decenni saranno necessari soltanto per ricostituire
il valore immobiliare perso dal 2005 a oggi: sono 6.000 miliardi di
dollari di ricchezza privata andati in fumo, per la caduta delle
quotazioni al metro quadro già avvenuta. Senza contare che forse non
abbiamo ancora visto il peggio. Oggi escono i dati sulle vendite di
case nel mese di luglio e la previsione è di un ulteriore calo del 20%
rispetto a un anno fa. La quantità di abitazioni che sono disponibili
sul mercato e attualmente in vendita è il doppio di quello che sarebbe
stata in periodi normali (pre-crisi).
Una simile massa di case invendute è un potente fattore che spinge
verso ulteriori ribassi dei prezzi. E sì che il valore medio delle
case ha già perso il 30% dall'inizio della recessione. Un tracollo di
queste proporzioni fa prevedere una frattura secolare, rispetto al
trend del dopoguerra. Tutto quello che credevamo di sapere sul
mattone, forse appartiene a un'epoca storica irripetibile: quando le
case si compravano non solo per abitarci ma per proteggere il
patrimonio familiare contro l'inflazione, assicurare un'eredità
dignitosa ai figli. O addirittura, nel caso degli anni di boom in
America, il "mattone come un Bancomat": il credito facile e la
deducibilità fiscale al 100% degli interessi consentivano di
rifinanziarsi continuamente offrendo alle banche la casa come
garanzia. Così le famiglie si pagavano anche l'università dei figli,
la nuova automobile, le vacanze all'estero.
Ora perfino gli economisti che lavorano per conto di grandi gruppi
immobiliari rinunciano a spargere ottimismo. Uno di questi è Stan
Humphries, chief economist del sito Internet Zillow che si specializza
nelle compravendite immobiliari: "Non esiste una legge economica per
cui il mattone debba rivalutarsi. Durante gli anni del boom
circolarono varie teorie sul fatto che il mercato immobiliare è
speciale: vuoi per la scarsità di superficie edificabile, vuoi per la
crescita demografica legata all'immigrazione. Nessuna di queste
spiegazioni regge". Al massimo, avverte Humphries, nel lungo termine
la casa può preservare il suo valore evitando che venga distrutto
dall'inflazione. Ammesso che torni ad esserci un'inflazione
significativa. Ma arricchirsi no, non è garantito da nessuna
spiegazione razionale.
Eppure la speranza, o la voglia d'illudersi, è dura a morire. Il
massimo esperto del mercato immobiliare è senza dubbio Robert Shiller,
docente a Yale. Shiller fu insieme a Nouriel Roubini il più lucido
profeta della grande crisi del 2008: con anni di anticipo aveva
previsto in modo accurato l'esplosione dei mutui subprime. Ha anche
messo a punto l'indicatore più affidabile dell'andamento dei prezzi
delle case. Oggi le sue ricerche rivelano che una quota della
popolazione americana continua a vivere un sogno impossibile. Da San
Francisco a Boston, i neo-proprietari intervistati puntano su un
incremento del 10% annuo nei prossimi dieci anni. "Credono che la
rivalutazione degli immobili sia una legge della natura", osserva
Shiller. Era l'illusione generalizzata nel 2005, nell'ultima fiammata
di rialzo dei prezzi. Continua a esserlo oggi, anche se il mercato non
ha ancora toccato il fondo.
Non è stato sempre così. Nella prima metà del Novecento, ricordano gli
storici dell'economia, la casa non era considerata certo come un bene
speculativo. Era un bene d'uso, serviva per risolvere il problema
dell'alloggio, proprio come un'automobile serve a trasportarci ma non
puntiamo ad arricchirci rivendendola dopo qualche anno. Tutto è
cambiato nel dopoguerra, per la congiunzione di alcuni fattori storici
irripetibili: il baby-boom delle nascite tra il 1945 e il 1965, una
crescita economica formidabile, l'alta inflazione provocata dalle
crisi energetiche e dalle rivendicazioni salariali degli anni
Settanta, una politica fiscale particolarmente generosa verso gli
acquirenti di case (negli Usa non c'è limite alla deducibilità degli
interessi passivi dall'imposta sul reddito). "L'esperienza delle
generazioni che comprarono case tra gli anni 70 e gli anni 90 -
dichiara al New York Times l'economista Barry Ritholtz - non è la
normalità, è stata un'aberrazione. Non si ripeterà più".
http://www.repubblica.it/economia/2010/08/24/news/case_usa-6467353/

 ha scritto nel messaggio 
news:953678f5-f6ba-4c4a...@i31g2000yqm.googlegroups.com...
Case invendute e prezzi a picco
addio al mattone come bene rifugioGli Usa pagano la bolla,
l'abitazione non si rivaluta più. Una frattura epocale: l'immobile non
può più tramandare la ricchezza tra le generazioni. Bruciati 6mila
miliardi
http://www.repubblica.it/economia/2010/08/24/news/case_usa-6467353/
* Non sono un economista ma c'è qualcosa di poco chiaro in tutto questo.
Se si possiede solo la casa in cui si abita, e quindi non la si deve 
vendere,
che importanza ha la quotazione della stessa? Se perde di valore non si 
diventa
più poveri così come non si diventa più ricchi se aumenta di valore.
Nel caso, invece, che la si debba vendere ed i prezzi sono caduti,
si incassa poco ma anche l'acquisto di una nuova casa avverrà a
prezzi bassi.
Non so cosa accada agli affitti ma penso che se i prezzi delle case 
crollano,
anche il mercato degli affitti subirà un calo.
Infine, per quanto riguarda la trasmissione per eredità ai figli,
dov'è il problema?
Ciao. 

 che importanza ha la quotazione della stessa?
negli USA cambiare casa almeno 10 volte nella vita è la regola, quindi
non poterla vendere perchè non vale più niente è una pietra al collo...


senza contare ovviamente che quasi tutte le case sono comprate col
mutuo pari al valore originario della casa, per cui anche se il prezzo
crolla tu sei costretto a pagarle il doppio o il triplo del loro
valore attuale, e quindi quando e se la rivendi ci rimetterai un botto
di soldi

> > che importanza ha la quotazione della stessa?
Secondo me è soprattutto il rischio di un effetto domino sul sistema.
Immobili in ribasso - costruttori che falliscono - debiti non ripianabili - 
crack bancari . . . . etc