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Titolo: [OT] No TARP (e richiesta di chiarimento a coricelli o altri)

Non c'è che dire, la situazione si sta facendo interessante.
Ieri i tre paesi del Benelux nazionalizzano Fortis, con patrimonio pari a
1000 miliardi di euro (leggo da 'Countries of the World' che il PIL dei tre
paesi nel 2007 è stato 700 mld di euro...) a fronte di soli 22 miliardi di
capitale.
Poi il crollo di Dow Jones, Nasdaq (quasi -10%) e S&P500 ieri sera dovuto
al fatto che il piano di salvataggio di Bush (TARP) non è stato approvato.
Ma avrei una domanda alla quale forse il Coricelli potrebbe rispondere. C'è
qualcosa di vero in quello che segue?
(
http://icebergfinanza.splinder.com/
 che cita Daniel Gross)
[QUOTE]
'No recourse' and 'put options': Estimating the 'fair value' of US mortgage
assets
(...)
In sostanza Gross ci dice che il punto di partenza per una valutazione del
mercato immobiliare americano è che la maggior parte dei prestiti sono 'de
facto or de jure no recourse'.
(...)
Con l'assenza della possibilità di un'azione di recupero del credito in
sostanza il mutuatario ha ricevuto un'opzione put di vendere l'abitazione
come una garanzia che lo copre alla pari del residuo mutuo. Il tutto porta
le famiglie americane a tenere la propria abitazione sino a quando
l'importo della vendita non sia in equilibrio con il residuo del mutuo.
Ecco per quale motivo tante famiglie si lasciavano cadere in foreclosure
(mora) per poi un domani attendere e ricomprare a prezzi minori la propria
abitazione.
Tutto ciò però non è mai stato implicito nei bilanci delle grandi banche
americane che nella maggior parte dei casi iscrivono le ipoteche al valore
residuo almeno sino a quando il mutuatario paga regolarmente le rate.
[/QUOTE]
Traduciamo. In pratica funziona così: il mercato dell'immobile è in
discesa, quindi tu che hai comprato una casa per 200.000 dollari ora hai la
possibilità di ricomprare la stessa casa, mettiamo, a 150.000.
Cosa fai? Non paghi le rate e ti fai togliere la casa per il valore residuo
del mutuo (diciamo 190.000). Tanto, se la banca non riesce a venderla a
quel prezzo e coprire l'esposizione, non sei tu il responsabile.
Poi dato che non hai più un mutuo sul groppone, vai ad accenderne un altro
per ricomprare la stessa casa, ma al suo prezzo di mercato. Cioè 150.000
dollari, risparmiandone 40.000 di capitale e interessi ventennali su 40.000
dollari.
Insomma secondo l'articolo questa opzione del mutuatario doveva essere
prevista nel "prezzo" dei pacchetti di subprime che venivano venduti, ma
tutte le agenzie di rating lo avrebbero trascurato.
Mi chiedo se è vero. Mi sembra inverosimile che ci sia un'opzione "no
recourse" fatta in questo modo. E' come aprire coscientemente le porte
dell'inferno appena il mercato del mattone inizia a scendere.
-- 
Aramesh

 ha scritto nel messaggio 
news:und8ewe5ccpw.2...@40tude.net...

Questo newsgroup è dedicato alle discussioni sul cinema.

 wrote:

Ci faranno sicuramente un film...
 
Ciao
Nicola
--
"Striving for mediocrity in a world of excellence."
---- Con o senza religione, i buoni si comportano bene e i
cattivi male, ma ci vuole la religione per far comportare
male i buoni. (Steven Weinberg)

 Ci faranno sicuramente un film...
Se ci saranno i soldi.
Forse lo farà Zhang Yimou.
-- 
Aramesh

 capitale.
Magari però il presidente di Fortis aveva un cabinato ormeggiato sotto
Portofino...
:PPPPPP
R.



infatti e' inverosimile(tempo passato e presente). Non e' inverosimile
che questa sia una delle soluzioni (tempo futuro).
Se vai in foreclosure, col cavolo te la puoi ricomprare la casa
(presente). Ma "riscrivere" i mutui e' parte della soluzione (futuro)
per non mandare in foreclosure piu' gente (e non solo subprime) e per
ripianare le foreclosures (del passato).
Per me stai confondendo i tempi.

 :PPPPPP
:)
A lui però non sevirebbe. Il capitale del presidente del Fortis consiste
soprattutto nelle amicizie giuste, che per definizione sono immateriali
(anche se va detto che senza del capitale sostanziale non lo avrebbero
ammesso al Golf Club in cui li ha conosciuti).
-- 
Aramesh

 Per me stai confondendo i tempi.
Considera che non ho letto l'articolo di Gross su Voxeu ma il quoting che
ne fa il blog che ho postato. Lo leggerò appena ho due minuti.
E' che a leggere 'sto blog sembra proprio che dica questo invece: che a
causa della presenza della clausala di no recourse, al contraente del mutuo
conviene smettere di pagare le rate appena il valore di mercato della casa
diventa inferiore al debito residuo del mutuo:
"With a 'no recourse' mortgage (or any other such loan, eg the latest MMMF
facility of the Fed) the debtor effectively receives a 'put option' to sell
the asset that serves as a security to the creditor at par (or rather for
the amount of the loan still outstanding)" dice Gross.
In questo modo - secondo il blog che cita l'articolo - praticamente il
debitore in caso di foreclosure "venderebbe" l'immobile alla banca ad un
prezzo che è superiore al valore di mercato (per questo credo parli di 'put
option').
Invece tu lo consideri una delle soluzioni, e mi sta bene (credo stia meno
bene alle banche ma pazienza).
Comunque quello che mi sembra percepire è che le banche nei loro assets
valutino ancora la garanzia rappresentata dagli immobili al valore di
acquisto, non al valore di mercato odierno.
Dato che il mercato si è sgonfiato, molti mutui originariamente buoni
potrebbero a loro volta essere diventati spazzatura perché la garanzia alle
loro spalle non è sufficiente a coprirli. Il che di per sé rende molto più
complessa la corretta valutazione dei crediti "tossici". Sbaglio?
Che poi era quel che dicevo sarebbe potuto accadere un annetto fa quando ne
discutemmo.
-- 
Aramesh

 dollari.
Una domanda da ignorante: se smetti di pagare il mutuo, la banca si limita
a riprendersi la casa? O piuttosto cerca di pignorarti tutto quello che
trova per rientrare di tutta la somma residua che ti ha prestato?
Anche Wikipedia ne parla in questi termini:
http://it.wikipedia.org/wiki/Mutuo#Negative_equity
"In caso di insolvenza, il mutuo non viene estinto con il pignoramento del
bene ipotecato e la vendita allincanto. Per il rimborso della somma
residuale, il creditore puòà aggredire altri beni del patrimonio del
mutuatario."
-- 
emboliaschizoide.splinder.com

 trova per rientrare di tutta la somma residua che ti ha prestato?
assolutamente si.
La banca non e' una agenzia immobiliare e non si interessa di riscattare
case. Usa la casa solo come minaccia e ti fa pressioni finche' alla fine
non la vendi tu.
Ma poi col cavolo che trovi un'altra banca che ti fa un mutuo.
-- 
<<Cover what you do best, link to the rest>>
UFV: Next Avengers-Heroes Of Tomorrow - Breaking the Waves - Journey To
The Center Of The Earth - Everyone's Hero - Il Silenzio Di Lorna - Faster
Bigger Stronger - Mon oncle d'Amerique - Paris (Klapish) - Il seme della
discordia
www.iaciners.org

 trova per rientrare di tutta la somma residua che ti ha prestato?
Andiamo con ordine.
La copertura principale del mutuo fondiario è il fondo stesso. Non esistono 
altre coperture in casi normali, perché se l'acquirente avesse delle 
"garanzie" sostanziali oltre all'immobile che vuole comprare, beh, 
venderebbe le garanzie e comprerebbe l'immobile senza pagare interessi a 
una banca. Ti trovi?
Tutto dipende perciò dalla valutazione del fondo e la propensione al 
rischio della banca.
Ad esempio io ho comprato una casa per 130.000 euro ormai quasi 4 anni fa, 
prendendone a prestito 105.000. Diciamo l'80% del valore. E avrei trovato 
banche disposte a concedermi il 100% del valore con periti che avrebbero 
sopravvalutato l'immobile in modo da comprenderci il costo del notaio, le 
spese di agenzia, etc.
La cosa interessante è che l'ex proprietario aveva qualche anno prima 
estinto un suo mutuo ventennale sulla stessa abitazione: gli avevano 
concesso 20 milioni di lire su un valore di 50 milioni (40%). Ciò significa 
che 25 anni fa - in Italia - le banche ti concedevano meno della metà dei 
soldi di oggi a parità di garanzia. Cioè 25 anni fa le banche rischiavano 
meno. E significa anche che in 25 anni il prezzo dell'immobile si è più che 
quintuplicato.
Ora spostiamoci negli Stati Uniti. A quanto mi risulta lì la propensione al 
rischio delle banche è stata notevolmente maggiore che in Europa, anche 
perché non rischiavano direttamente. Supervalutazione e credito facile 
erano all'ordine del giorno.
Ora parliamo dei prezzi delle case.
Facendo una ricerca nemmeno tanto approfondita scopro che i nuovi cantieri 
aperti nel mese di agosto 2008 negli USA sono al minimo storico degli 
ultimi 17 anni. Cioè parte della crisi è ormai di sovrapproduzione.
Scopro anche che nell'aprile del 2008 i prezzi medi delle case erano scesi 
del 14,1% rispetto a soli 12 mesi prima. In effetti ora le banche stanno 
attentissime a concedere mutui nuovi: meno soldi disponibili, meno 
acquirenti, minore prezzo. Oltretutto l'aspettativa di un prezzo più basso 
dell'ordine di un 14-15% in un anno è un ottimo incentivo a stare a 
guardare anziché comprare. Il che spinge ulteriormente giù i prezzi.
Cosa succederebbe al *mio* mutuo - concesso in modo guardingo (80% del 
valore a inizio 2005 senza sopravvalutazione) nelle stesse condizioni? In 
due anni il valore del mio immobile negli USA sarebbe sceso del 20-25-30%. 
Il suo valore di mercato comincerebbe ad avvicinarsi al valore residuo del 
mutuo. Ad un certo punto - *economicamente* - mi converrà non pagare il 
mutuo e lasciare la casa alla banca *se* mi fosse possibile farlo.
Il mutuo definito "non recourse" permette di farlo: vai via di casa e hai 
chiuso il debito con la banca. La questione che ponevo nel post iniziale 
perciò è questa: quale percentuale dei mutui USA è in queste condizioni? Il 
tale lì diceva che è una percentuale non trascurabile. Pare che la cosa 
cambi anche a seconda delle leggi dei singoli stati, ma qui brancolo nel 
buio totale.
E, infine, una constatazione: dato che il valore di mercato degli immobili 
è sceso del 14% nel solo ultimo anno, questo significa che le banche a 
fronte dello stesso credito hanno in media il 14% di garanzie in meno. La 
qualità complessiva dei loro crediti cioè è peggiorata, e una serie di 
mutui "buoni" e "solidi" (come sarebbe stato il mio se fosse stato concesso 
negli USA) si trovano oggi ad avere garanzie insufficienti, con un 
potenziale effetto di "loop".
Lungo, ma spero di essermi spiegato.
-- 
Aramesh

 buio totale.
i mutui "non recourse" si applicano ai primi mutui (cioe' non a quelli
secondari, che sono uno degli aspetti fondamentali di questa crisi).
In California i mutui sono non recourse, come in Arizona e in
Florida.  Questi tre stati sono tra quelli piu' colpiti da
foreclosure. Gli effetti di una foreclosure, pero', sono molto duri.
Perdi credito dall'oggi al domani, e per un lungo periodo (avresti
pure difficolta' ad andare in affitto). Perdi la casa, ovviamente
( forse te la cavi in Florida, se dichiari bancarotta nel frattempo).
E la casa e' la principale "attivita'" di una persona media.
L'incentivo economico c'e', ma non una vera e propria "convenienza"
per chi accende un mutuo per abitare nella casa che compra, imo.
Se ti va di controllare(ma non e' facile), piu' che sulle foreclosure,
l'effetto del non recourse si trova nella forma di vendita "short
sell", che da queste parti e' effettivamente in sensibile aumento.
A me sembra una questione marginale. Mi sembrano altri i problemi veri.

 mutuo e lasciare la casa alla banca *se* mi fosse possibile farlo.
nella ipotesi di prendere tutti i soldi.
Tu devi 100 mila euro alla banca e la casa ne vale 100mila.
Nel frattempo arrivano una montagna di spese, le more, le spese legali e
quelle notarili, la chiusura dell'ipoteca e altre, stiamo pure bassi,
altre 10mila.
In piu' la devi vendere. A che prezzo vendi una casa ipotecata?
C'era un servizio qualche sera fa, facevano vedere case in US che
valevano 100mila dollari vendute a 600. Non ho sbagliato gli zeri, era
proprio cosi'. Erano da mettere a posto, prima di andare via si erano
portati via i mobili, la cucina, ecc. e non avevano fatto un lavoro di
fino, ma i numeri sono quelli.
Quindi tu devi vendere casa tua, che e' minimo occupata da 4 persone, e
ha una ipoteca, magari nel frattempo anche due.
Tiriamo giu' un altro 30%?
Ok, sei senza casa, incidentalmente sei segnalato alla centrale rischi,
ragione per cui il supermercato ti dice che gli devi riportare la tessera
dei punti fragola, l'altra banca con cui lavori se gli riporti il
libretto degli assegni e mi raccomando di non usarlo nel frattempo, il
tuo datore di lavoro riceve il sequestro amministrativo del tuo
stipendio, se la macchina e' tua non la puoi usare per via del fermo
amministrativo, e se hai un finanziamento ti arriva la risoluzione e ti
chiedono il saldo del rimanente, non parliamo delle carte di credito e
compagnia, e devi alla banca altre 40mila euro, perche', sorpresa, la
casa non e' la garanzia del tuo mutuo, la banca non diciamo "facciamo
cambio", gliene devi 110, e ne vogliono 110.
Non e' una buona idea.


fino, ma i numeri sono quelli.
Mi pare di averlo letto qui sul ng, quelle case sarebbero costate
100.000 dollari per essere ristrutturate, non so se dopo un tifone o
un'alluvione o perche' gia' cadevano a pezzi. Non sono cifre che fanno
testo in *questo* tipo di discussione.


 A me sembra una questione marginale. Mi sembrano altri i problemi veri.
Ho dato una letta veloce all'articolo di Gross, che in effetti aveva altri
obiettivi rispetto allo "spin" un po' curioso che ne ha dato il blog che ho
citato.
Fondamentalente l'obiettivo dell'articolo è più che altro quello di
calcolare in modo più preciso il valore reale della "tossicità" dei titoli
da coprire col TARP, arrivando a fine articolo a dire che molto
probabilmente 700 mld di dollari non basteranno.
Già oggi ad esempio i pacchetti di subprime sembra vengano scambiati in
media a mezzo dollaro per ogni dollaro di facciata. La presenza di una
clausola N-R "de jure o de facto" su alcuni mutui del pacchetto, dovrebbe
implicare un prezzo ancora minore a parità di altri elementi. Ma, secondo
Gross, questo fattore non è mai stato correttamente tenuto in
considerazione:
"Perché il valore di questa opzione non è stato tenuto in considerazione?
Una ragione semplice potrebbe essere questa: fintanto che la bolla
immobiliare ha continuato a gonfiarsi, in generale si è ritenuto che il
prezzo delle case potesse solo salire, come in effetti è stato fin dagli
anni '90 (...)
Ma le aspettative riguardo alla dinamica dei prezzi delle case sono ora
cambiate completamente. Se si assume ad esempio che il prezzo calerà di un
3% all'anno per la prossima decade, il valore dell'opzione "put" potrebbe
essere ancora più alto.
Per un mutuo subprime pari al 100% del valore dell'immobile, il valore
dell'opzione sarà pari al 40% del mutuo stesso, e persino per un mutuo più
cauto che copra solo l'80% del valore dell'immobile [ad esempio il mio,
ndt] il valore dell'opzione si aggirerà comunque intorno a 30 centesimi per
dollaro.
In questo scenario, il valore completo delle opzioni 'put' immobiliari
sulle quali il sistema bancario è esposto si aggira intorno ai 900 mld di
dollari, e le perdite complessive di valore sull'intero ammontare dei mutui
US potrebbe ammontare a più di 2000 mld. di dollari".
Insomma se il prezzo delle case non riprende a salire o non si stabilizza,
il 'bailout' dovrebbe superare ampiamente i 700 miliardi previsti.
-- 
Aramesh

 il 'bailout' dovrebbe superare ampiamente i 700 miliardi previsti.
Per "curiosita'"... 700 miliardi e' la somma di quanto adesso gli US
spendono per la difesa, piu' l'istruzione, piu' l'assistenza medica messe
insieme.
Una cifra spaventosa.
E sotto elezioni nessuno vorra' fare quello che non si tirano fuori i soldi
per l'istruzione e la sanita' e poi se ne danno ai pescecani.

 insieme.
Ne dubito.
700 miliardi di dollari corrispondono a 5 punti percentuali del Pil e le 
sole spese per la difesa costano il 5-6% Pil. 

 sole spese per la difesa costano il 5-6% Pil.
E' comunque un'enormit� rispetto al totale:
http://www.wallstats.com/deathandtaxes/
Il totale delle uscite � 3100 miliardi (entrate di 2700 miliardi pi� un
deficit di 400 miliardi annui).
-- 
emboliaschizoide.splinder.com

 deficit di 400 miliardi annui).
Anche se tecnicamente non e' una uscita, ma solo una partita di giro.
Ovvero non e' un costo, non subito.
