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Titolo: Un curioso caso giuridico israeliano

http://www.haaretz.com/hasen/spages/831442.html
L'articolo dice che l'Histadrut ha cercato di vendere all'asta alla
"Ben Izri Brothers" una sua proprietà, ma non è riuscita a completare
la compravendita perché il terreno era di proprietà di 
http://www.mmi.gov.il/
, la quale aveva vincolato il terreno ad uso pubblico, e qualora l'uso
fosse cessato la concessione sarebbe dovuta terminare, non essere
ceduta a terzi.
La pagina dice che la sentenza stabilisce che in Israele è il
compratore che deve controllare se il venditore ha il diritto di
vendere il bene, e se non lo fa il danno è del compratore, che nel
nostro caso ha pagato l'equivalente di 400.000 dollari per nulla.
Ho cercato di capire il perché di questa sentenza, e forse l'ho
trovato in una noticina nel mio manuale di diritto privato (italiano)
che usavo all'università.
Sia il diritto romano (da cui discende quello italiano), sia il
diritto anglosassone che quello talmudico impongono al venditore la
garanzia ("achrayut" in ebraico) per evizione ("eviction" in inglese;
non sono riuscito a trovare il corrispondente termine ebraico - sembra
che "pinui" e "gerush" indichino lo sfratto, non l'evizione vera e
propria), ovvero per il caso in cui si perda la proprietà della cosa
acquistata perché una persona diversa dal venditore dimostra di
esserne la vera proprietaria, e di non aver assentito alla vendita
(*).
In questo caso la vendita è nulla ed il venditore deve rimborsare il
prezzo, nonché risarcire i danni; le cose non possono quindi essere
semplici come le ha raccontate Haaretz.
La noticina dice che in Italia la garanzia vale soltanto per il caso
la cosa appartenga ad un'altra persona; se invece ci sono dei vincoli
stabiliti dalla pubblica autorità che fanno poi perdere all'acquirente
la proprietà della cosa, il venditore non ne è responsabile.
Un esempio lo si trova qui: 
http://www.lexfor.it/lexfor/2001-02/2001-02-Civ-Giu-395.asp
, in cui si cita il caso dell'acquisto di un terreno soggetto a
vincolo di Piano Regolatore Generale, che ha portato poi
all'espropriazione del medesimo.
Questo evento non era coperto dalla garanzia per evizione, in quanto
il compratore poteva benissimo rendersi conto del rischio di
espropriazione consultando il PRG prima dell'acquisto - non si
trattava di un'informazione nota solo al venditore.
Probabilmente vige una norma simile anche in Israele: l'ILA/MMI aveva
stabilito un vincolo su quel terreno, che non era coperto dalla
garanzia per evizione - e toccava al compratore informarsene.
Ciao,
Raffaele
(*) È possibile, almeno in Italia, vendere la cosa di un'altra
persona, ma venditore e compratore lo devono sapere entrambi. In
questo caso, il venditore si impegna ad acquistare la cosa per poterne
ritrasferire la proprietà. Se la cosa non è possibile, il contratto è
nullo o risolto per inadempimento.
Ma quando non ci si era resi conto che la cosa era di un'altra
persona, e costei lo viene a sapere, questa di solito decide di
rivendicarne la proprietà (ovvero di rivolgersi ad un tribunale per
riavere quello che è suo), e se il tribunale le dà ragione, si ha
appunto l'evizione.

 Raffaele


Non mi pare molto chiaro. Bisognerebbe sapere se la causa si è radicata 
tra compratore o venditore oppure è intervenuto lo Stato ebraico per far 
valere la pubblica proprieta' basata su atti opponibili ai terzi.
Occorerebbe inoltre sapere se il difensore del compratore ha richiesto 
solamente l'accertamento della proprietà in capo al Suo Cliente senza 
richiedere la restituzione della somma relativa alla compravendita oppure 
no. In tal caso il problema è processuale.
L'evizione nel diritto italiano (v. art. 1483 cc) comporta solo il 
risarcimento del danno subito dalla perdita (evizione appunto) del bene 
sul quale gravavano diritti non conosciuti dall'acquirente ( Questione che 
ha dato luogo in materia immobiliare a infinite cause che coinvolgevano 
anche i notai che avevano rogato l'atto)
La compravendita di cosa altrui, disciplinata dall'art 1479 cc che rinvia 
all'art 1223 del cc. è valida anche se l'acquirente ignorava in buona 
fede, al momento della conclusoione del contratto, che la cosa era di 
proprieta' di terzi. In tal caso il venditore ha l'obbligo di far 
acquistare la proprieta' all'acquirente. Se, per converso, il venditore 
dichiara, contrariamente al vero,  che la cosa è di sua piena proprietà, 
deve pagare i danni e la cosa rimane in proprieta' al venditore ( che 
corre anche il pericolo di venir condannato per truffa aggravata)
Se il venditore dichiara in atto pubblico che la cosa è di proprieta' di 
terzi applichera' IL DISPOSTO DELL'ART. 1479 CC.
Non credo che il giudice israeliano abbia emesso una sentenza mostruosa. 
Con ogni probabilita' è una causa impostata male dai difensori, cosa che 
avviene anche in Italia e altrove. Comunque bisognerebbe leggere gli atti 
e conoscere le motivazioni, nonchè il sistema di israele sulle 
opponibilita' erga omnes dei beni pubblici, posto che il bene in questione 
sia diventato pubblico. Se il bene in questione è caduto in pubblica mano, 
lo Stato non è tenuto nè a restituzioni, nè a risarcimenti. Cmq non lo 
sappiamo. Quindi raccomaderei cautela nell'esprimere giudizi.
Shalom met kol tuv

 > la compravendita perché il terreno era di proprietà dihttp://
www.mmi.gov.il/

Jacob,
il mio articolo era scritto assai male, e temo che tu abbia capito
poco la situazione per questo.
Provo a rispiegarmi. Se uno legge l'articolo di Haaretz, giunge alla
conclusione che Israele è un paese di barbari, in cui il venditore non
deve garantire il compratore contro l'impossibilità di farlo diventare
proprietario del bene venduto.
Oppure giunge alla conclusione che il giudice ha emesso una sentenza
"mostruosa", oppure che l'avvocato dell'attore, la "Ben Izri
Brothers", era un incapace.
L'articolo dice che l'oste senza il quale compratore e venditore hanno
fatto i conti era l'ILA (sito web in lingua inglese:
http://www.mmi.gov.il/Envelope/indexeng.asp
 ), il che mi fa pensare
che l'immobile appartenesse a quel 93% di immobili che questo libro:
http://www.bol.it/libri/scheda/ea978883486380.html
 chiama
sbrigativamente "terre demaniali", in quanto appartengono a diversi
enti statali ed al KKL/JNF - e l'ILA è l'ente che amministra le
proprietà di tutti costoro.
Queste "terre demaniali" sono inalienabili, e perciò, come dice questa
pagina web: 
http://www.mmi.gov.il/Envelope/indexeng.asp?page=/static/eng/f_general.html
"Ownership" of real estate in Israel usually means leasing rights from
the ILA for 49 or 98 years.
Tutto questo mi fa pensare che la "vendita" non fosse del diritto di
proprietà dell'immobile, ma della concessione che l'ILA aveva
rilasciato al dante causa (l'Histadrut), e che questi si era impegnato
a trasferire all'avente causa (la Ben Izri Brothers).
Il mio primo impulso, dopo aver letto l'articolo, è stato di chiedermi
se vigeva la garanzia contro l'evizione, e dopo essermi convinto che,
poiché essa vige sia nel diritto anglosassone che in quello talmudico,
deve vigere per forza anche in quello israeliano, ho cercato di capire
perché non è scattata in questo caso.
La spiegazione che mi sono dato (e che va accolta con la cautela che
tu hai ricordato) è che la situazione era analoga a quella dello
sbadato che in Italia compra un immobile senza prima verificare se non
vi sono vincoli che lo rendono passibile di esproprio.
Di questi vincoli il venditore non è tenuto ad avvertire il
compratore, né a prestare garanzia contro il temuto esproprio: il
compratore ha modo di venirne comunque a conoscenza, e dev'essere lui
ad indagare prima di decidere l'acquisto - come nel caso riportato
nella pagina web italiana che avevo citato.
A quanto sembra dall'articolo, l'ILA aveva stabilito che l'immobile
fosse destinato ad uso pubblico, e non privato; il trasferimento della
concessione dall'Histadrut alla Ben Izri Brothers era perciò
incompatibile con la destinazione d'uso, e pertanto l'ILA ha negato
l'assenso.
La Ben Izri Brothers ha convenuto in lite l'Histadrut, ma il giudice
le ha dato torto perché la Ben Izri Brothers avrebbe potuto rendersi
conto della situazione semplicemente interpellando l'ILA prima di
concludere l'affare, ed è stata perciò vittima della propria mancanza
di diligenza.
Non sono un ammiratore del diritto israeliano, ma non ho interesse a
farlo apparire una legislazione barbarica, e per questo ho cercato,
con i miei modesti mezzi, di dare una risposta all'articolo.
Ciao.