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Titolo: STEFANO MASULLO E REALTY VAILOG

A PAGINA 31 SU MILANO FINANZA DI QUESTA SETTIMANA ARTICOLO IN 
CUI VIENE MENZIONATO STEFANO M. MASULLO SEGRETARIO GENERALE  
SULL'OPERAZIONE REALTY VAILOG 
www.assoconsulenza.com
Dalle considerazioni ed analisi effettuate sui bilanci della 
societï¿œ Realty Vailog ï¿œ nata l'idea di lanciare una contro opa 
attualmente si sta lavorando al fine di poter ottenere un 
affidamento da 50 milioni di euro tenendo presente che tramite 
delega si controlla il 4,2 % del capitale ed alcuni amici 
gestori di fondi comuni hanno comprato una quota pari a circa il 
6%.
Questi numeri sono inattaccabili e su questi si puï¿œ costruire la 
strategia , sottraendo ai 59 milioni incassati recentemente i 
debiti a breve e sommando i crediti a breve e la cassa si 
ottiene un dato molto interessante riguardante la cassa detenuta 
dalla societï¿œ (59 meno 12,5 = 46,5) che guarda caso coincide con 
il finanziamento ottenuto dal Monte Paschi di Siena per il 
lancio dellï¿œopa. 
Il soggetto finanziario che ha lanciato lï¿œopa dopo lï¿œadesione e 
dopo la fusione inversa si ritroverebbe questa liquiditï¿œ e 
potrebbe usarla per restituire il finanziamento ï¿œponteï¿œ al Monte 
dei Paschi di Siena.
Se invece si decidesse di sottrarre dalla liquiditï¿œ riveniente 
dalla cessione di Adriatica Turristica e degli immobili (in 
totale 59 milioni) tutti i debiti (breve + lungo) e di sommare 
tutti i crediti (breve + lungo) il debito si annullerebbe.
Nella societï¿œ rimarrebbe il solo patrimonio immobiliare valutato 
al costo per 106 milioni (senza considerare le plusvalenze che 
sono nel frattempo maturate) contro una capitalizzazione al 
prezzo dï¿œopa di 60 milioni (24 milioni di azioni a 2,5 euro). 
Plusvalenza complessiva di 46 milioni di euro che suddivisa per 
24 milioni di azioni ï¿œ pari a 1,91 euro di plusvalenza per 
azione (2,5 + 1,91 = 4,41 euro il valore dellï¿œazione cioï¿œ il 76% 
in piï¿œ dei prezzi attuali).
Realty Vailog S.p.A. aveva al 30.06.2009 Debiti a Breve per 19 
Milioni e Crediti Finanziari a Breve + Cassa per 6,5 milioni. 
La Posizione Finanziaria Netta era quindi di 12,5 negativa verso 
le banche (osservare pagina 16 della relazione semestrale 
allegata e certificata da PwC S.p.A.).
In due mesi la societï¿œ ha ceduto Adriatica Turistica per 34,1 
Milioni e successivamente ceduto Vailog S.r.l. per 25,1 mln. 
(osservare i comunicati congiunti della societï¿œ ).
La societï¿œ ha quindi incassato circa 59 Mln di Euro.
Anche ripagando tutto lï¿œindebitamento a lungo (38 mln dato da 45 
di debiti e 7 di crediti finanziari a lungo termine ï¿œ guarda 
sempre pagina 16) la societï¿œ si ritroverebbe con debiti 0.
Il patrimonio immobiliare ï¿œ pari ad Euro 106 mln, risultato di 
161 (patrimonio valutato al fair value e al costoï¿œ pagina 14 
della semestrale) meno i due disinvestimenti pari ad Euro 29,5 
(costi di iscrizione di Adriatica Turistica pagina 23 della 
situazione semestrale al 30.06.2009) ed Euro 25,1 di Vailog 
S.r.l (non si ï¿œ rinvenuto il relativo costo di iscrizione , si 
potrebbe ipotizzare di valutarla anche 25,1). 
La valutazione sintetica del titolo ï¿œ quindi almeno (ripeto 
almeno) di ï¿œ 4,4 ad azione con una plusvalenza latente di ï¿œ 1,9 
ad azione.
Aderire allï¿œOPA ad ï¿œ 2,5 di conseguenza risulterebbe nettamente 
sconveniente,l'ideale sarebbe lanciare una contra OPA. 
Ci vorrebbe una contro opa. Valutando la societï¿œ ad ï¿œ 2,6 
servono 62,4 mln di ï¿œ. Ma se immaginiamo di lasciare tutti i 
debiti a lungo coperti degli investimenti finanziari a lungo, 
avremmo linee di credito attive disponibili nella target (Realty 
Vailog appunto) per ï¿œ 47 mln circa. 
Questo significa creare una newco, indebitarla fino a 60 mln di 
ï¿œ, offrire 2,6 comprarsi fino al 100%, fondere la newco in 
Realty Vailog. 
Una volta fusa i 47 mln di ï¿œ in Realty Vailog ripagherebbero 
quasi intieramente i debiti accesi sulla Newco. 
Se alle linee accordate da una banca terza che finanzi lï¿œOPA si 
aggiungessero circa 13 mln di ï¿œ garantiti dagli immobili in 
pancia alla target (Realty Vailog appunto) lï¿œoperazione potrebbe 
fruttare almeno 40 mln di ï¿œ, ovvero la differenza tra 4,4 ï¿œ ad 
azione e 2,5 offerti da Industria e Innovazione srl
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 e chi cazzo se lo legge ?