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Titolo: dubbio su giardino BCNC in uso esclusivo

Sto facendo nuovo accatastamento di palazzina DI 9 APP. CON 3 
appartamenti al piano terra a cui è asssegnata una porzione di giardino 
(sotto ci sono box e cantine e corsello carraio)
Il giardino è dato in uso esclusivo e viene censito come sub. autonomo BCNC.
 
Domanda:
Va poligonato?
 
Mi stavo confrontando con collega che mai ne ha poligonati di simili, 
mentre io li ho sempre poligonati (e sono stati approvati) ,,,ma ora ho 
il dubbio di aver sempre sbagliato......
 
Silvano


non poligoni xchè bcnc
DGE
 


i BCNC non puoi averli poligonati perchè non vanno riportati sulle 
planimetrie dell U.I.U.
 
quindi se li hai poligonati hai errato due volte, una per averli 
disegnati sulla planimetria dell'u.i.u., l'altra per averli poligonati
 
 
 
 
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
o sono BCNC (quindi COMUNI) o sono ad uso ESCLUSIVO, non possono essere 
entrambe le cose
 
 

 
 
come no?Tu intendi una corte ESCLUSIVA di un solo appartamento, quella 
ovvio non può essere bcnc
 
 
ma un BCNC ( catastale ) si può dare un uso esclusivo di alcuni condomini
 
succede spesso
 
inoltre nel suo caso, sembrebbbe che sia ad uso esclusivo di TRE 
appartamenti  , quindi BCNC a quei 3
 
 
 
 
 
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 appartamenti  , quindi BCNC a quei 3
 
no. ogni appartamento ha una porzione delimitata da recinzione in rete 
h. 1.00
Quindi avrò 3 porzioni di cortile una per ogni appartamento.
 
Mi chiedono l'uso esclusivo per il fatto che sotto ci sono box, cantine, 
corsello... quindi non voglio vendere in proprietà.
Il dubbio era proprio sulla poligonazione come area scoperta.... che in 
altri casi analoghi ho fatto e mi sono state approvate.


allora il tuo quesito non è chiaro
 
dal punto di vista del diritto (lascia stare il catasto), di chi sono 
quelle aree?
chi vanta diritti su di esse ?
 
 
 
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
Rimangono parti condominiali...quindi BCNC... ma vengono concesse in uso 
esclusivo al proprietario dell'appartamento.

 esclusivo al proprietario dell'appartamento.
 
 
ok, allora come sopra
 
sono bcnc, non vanno sulla planimetria ma solo sull'ep, non li poligoni
 
 
 
 
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LA SCHEDA sarebbe questa .... e metterei la scritta che vedete sul giardino.
 
https://ibb.co/RBsJWkS
 

 
 
se è un BENE COMUNE come può essere esclusivo? può essere certamente 
COMUNE solamente a 3 unità invece che a tutte, ma è, appunto, COMUNE
 
 


no, disegni SOLO l'u.i.u.
il bcnc SOLO sull'ep
l'uso esclusivo si leggerà poi sull'atto
 
 
 
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 esclusivo al proprietario dell'appartamento.
 
 
ma quindi comuni a quali/quante unità?


ripeto, non confondere il concetto di "uso esclusivo" catastale, con 
quello del diritto
 
http://www.quotidianodelcondominio.it/giurisprudenza-in-condominio/dottrina-condominiale/le-parti-comuni-possono-essere-ad-uso-esclusivo-di-un-appartamento/
 
 
 
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
questo lo leggi sull'atto / reg. condominio
 
 
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
sono d'accordo solo parzialmente, i BCNC sono identificati solo sull'EP 
(dove bisogna anche elencare a quali unità sono comuni)
 
se nell'atto (intendi atto di acquisto?) sono indicati come esclusivi ad 
UN appartamento, come fanno a essere lo stesso comuni?
 
un conto se è un accordo fra condomini indicato magari solo sul 
regolamento di condominio, un altro se è indicato in un atto di proprietà
 

 
 
ora mi faccio mandare un atto precedente per vedere cosa ha scritto il 
notaio in un caso analogo....

 
 
io mi riferisco SOLO al concetto catastale, perchè di questo si parlava, 
se è "ad uso esclusivo" ad una unità, non può essere allo steso tempo BCNC
 
poi che possa venire assegnato sul regolamento condominiale ad un 
appartamento sono d'accordo, ma catastalmente sarà comunque identificato 
come "BCNC alle unità sub. x, y, z...."
 
la planimetria che ha postato è una contraddizione in termini


la scheda è fatta bene ma ovviamente il giardino non lo poligoni perchè, 
come giustamente hai scritto, è un altra unità
 
che poi dire che sia una proprietà condominiale e quindi comune ma in 
uso esclusivo è una bestemmia galattica ma così è se vuole il venditore 
e se accetta l'acquirente
 
del resto quanti cortili BCNC sono stati suddivisi ed assegnati in uso 
esclusivo ??? una montagna, in evasione di IMU e qualsiasi altra cosa; 
ma così è

 
 
no, è errata
si disegna solo l'u.i.u., non i bcnc
per il resto vedi altri miei commenti
 
 
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>

è opportuno aggiungere qualche chiarimento
 
va chiarito quali siano i limiti del diritto esclusivo che intendi 
instaurare con l'atto
 
https://www.fanpage.it/diritto/le-caratteristiche-del-diritto-d-uso-esclusivo-nel-condominio/
 
 
 
attenzione: se l'uso che si intende dare è il diritto reale di cui al 
c.c., vi è un altro motivo per il quale NON può assolutamente essere 
nella stessa planimetria e far parte dell'alloggio ( anche se fosse 
ESCLUSIVO di UN SOLO alloggio ):
 
infatti un u.i.u. è tale se sulla stessa vi sono diritti omogenei, 
pertanto non puoi avere l'alloggio in proprietà + la corte in USO sulla 
stessa scheda
 
 
 
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 la planimetria che ha postato è una contraddizione in termini
 
concordo sul fatto che sia errata, ma per altri motivi. Vedi altri miei post
 
 
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
nella scheda puoi disegnare quello che vuoi (entro certi limiti) purchè 
sia chiaramente distinguibile ciò che vuoi dichiarare da ciò che è 
l'intorno della uiu, utile per capire la posizione della uiu all'interno 
del complesso immobiliare e soprattutto per capire (come nel ns caso) se 
ha vista sulla strada oppure su un giardino oppure in un pozzo luce
 
 

 
 
guarda gli esempi delle istruzioni operative 2016...
quegli esempi sono gli unici esempi ufficiali che gli uffici abbiano mai 
pubblicato ( storicamente non conosco altri esempi di planimetrie 
pubblicate su delle norme/circolari)
 
troverai solo il disegno dell'u.i.u., con un accenno al vano scala 
comune e nulla di altro a livello di disegno ( ovviamente ci vuole nord, 
coerenze se non presenti su ep, altezze, ecc... )
 
 
 
 
 
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tu continui a tirare in ballo sentenze civilistiche, mi pare che su 
quello possiamo essere d'accordo, un bene condominiale può essere 
assegnato ad "uso esclusivo"
 
un'altra cosa però è l'individuazione CATASTALE di quel bene, se è un 
BCNC bisogna indicare nell'elenco sub. a quali e quante unità è comune, 
quindi tu cosa indicheresti in questo caso?
 
perchè descriverlo come "BCNC ad uso esclusivo" CATASTALMENTE è una 
contraddizione in termini o, come è stato detto, una bestemmia galattica
 
per il catasto o è comune (e bisogna indicare a quali unità, ovviamente 
più di una...) o è esclusivo (e bisogna indicare a quali unità), altre 
mezze misure non ne conosco

 mezze misure non ne conosco
 
 
semmai per il catasto o è comune o è esclusivo di UNA unità. Non può 
essere esclusivo di più unità ( altrimenti torna comune!!!).
 
Quello che non riesci a "scollegare" dal catasto è che tu vuoi per forza 
dirgli che c'è l'uso.................
 
Provo a spiegarmi meglio:
 
 
- se il tuo "uso" non ha le caratteristiche di cui al c.c. , quello è un 
BCNC a tutti gli effetti. A chi è comune ? Leggi su atto o regolamento 
condominio ( potrebbe essere benissimo comune a tutti). Il tuo uso NON 
sarà indicato in catasto ma solo in atto ( es: comune a tutti, ma con 
uso esclusivo dei sub.......). Quindi semplicemente fai l'EP in cui dici 
che è BCNC  senza menzionare l'uso e dicendo solamente a chi è comune. 
La cosa non deve sembrare affatto strana. Forse è molto più chiara se ti 
faccio questo esempio : condominio in cui " il vano scala è comune a 
tutti, ma l'alloggio X ha diritto ad usarne un pezzo di metri 1 x 1 
posto accanto alla sua porta per appoggiarci l'ombrello.........."
 
- se il tuo "uso" è un diritto reale a tutti gli effetti, allora le cose 
cambiano e non di poco, perchè è un diritto reale che dovrà comparire in 
visura. Quindi: se devi ancora fare atto per assegnare l'uso, il tuo 
BCNC è ancora BCNC e dopo l'atto il notaio farà lui la voltura. Se 
invece è già stato fatto l'atto, indichi già la ditta corretta ( non 
sono più BCNC ) e il tuo BCNC diventa una u.i.u. a tutti gli effetti. 
Qui potrai scegliere tra molti modi di operare per censirla (F1, 
porzione di u.i.u. con ditta diversa, ecc....)
 
 
forse potrà sembrare più semplice indicare l'uso in planimetria come hai 
fatto tu, ma è errato.
Se è un diritto reale deve comparire in visura ed essere disegnato su 
planimetria  a parte ( su una planimetria può comparire solo una u.i.u. 
con diritti omogenei). Se non è diritto reale, non va affatto indicato
 
 
 
 
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e su questo sono d'accordo
 
riassumendo:
il BCNC in uso esclusivo è oramai una prassi ma, ripeto, è una bestemmia 
galattica; perchè così si evadono le tasse; voglio ricordare che la 
funzione del catasto è quella una volta detta erariale, cioè far pagare 
le tasse; quindi accatastare un bene come BCNC (ad esempio un cortile) e 
poi suddividerlo in posti auto dati in uso esclusivo vuol dire evadere 
le tasse; infatti il bene (se lo si vuole mantenere di proprietà 
condominiale) andrebbe censito come BCC classificato come C/6;
discorso più sottile per il giardino BCNC in uso esclusivo; andrebbe 
censito come area urbana F/1 (di proprietà del condominio) e poi data in 
uso a tizio; ovviamente con intestazione catastale
 
ps: vorrei ricordare che:
 
il diritto d'uso necessita di trascrizione, quindi è bene che venga 
costituito su partita ordinaria, altrimenti come farà il notaio ad 
effettuare la trascrizione? la trascrizione dei BCNC e dei BCC non va e 
non può andare mai a buon fine
 
l'uso termina con la vita della persona usuaria e non è cedibile (art. 
1024 CC); anche se ho visto notai scrivere che il bene (una camera) sarà 
in uso esclusivo e perpetuo così come ho visto cedere l'uso diurno e 
notturno di posti auto
 
 
 
 

 notturno di posti auto
 
non è il diritto REALE d'uso classico che intendi tu da C.C., è 
IMPORTANTE CHIARIRE QUESTO CONCETTO, ALTRIMENTI NON POSSIAMO CONCORDARE 
SULLE CONCLUSIONI
 
https://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/il-condominio/2015-07-28/le-parti-comuni-si-cedono-uso-esclusivo-senza-costituire-diritto-reale-235503.php?uuid=ACQ56GZ&refresh_ce=1
 
 
 
 
 
 
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io nelle schede ho sempre messo un accenno alle parti comuni confinanti 
(tipo corridoi e vani scala) e alle altri uiu


circolare 4/2009 :
 
....la  rappresentazione,  con  tratto  sottile  e  mediante  semplice 
accenno,  della  posizione  del  vano  scala  comune,  del  pianerottolo 
  e  dell’eventuale  disimpegno  di  accesso all’unità immobiliare e, in 
mancanza dell’elaborato planimetrico, anche del perimetro del fabbricato....
 
 
questo ok, va rappresentato
 
ma le altre u.i.u. no, neppure accennate
 
 
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
d'accordo con te


e i muri di confine come li segni?solo il lato interno e basta?


anche quello esterno, perchè, siccome va poligonato il metà muro (per i 
comuni ), occorre fargli vedere l'intero spessore ( poi a metà muro 
faccio un tratto punto ed è quello che poligono)
 
quando dico che le altre u.i.u. non vanno neppure accennate non voglio 
dire che non puoi neppure fare il classico muro che "continua" per 
qualche cm
 
se guardi le istruzioni operative 2016 , vedi che sono fatte così
 
 
 
 
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 d'accordo con te
 
 
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non sono un giurista ma un semplice geometra; e siccome non mi piace 
creare casino ai clienti mi attengo alle poche quasi certezze legali che 
conosco; in Italia puoi trovare sentenze su qualunque cosa in netta 
contraddizione con la prassi di tutti i tempi perchè c'è sempre qualche 
giudice che decide di essere innovativo; e mi va bene, per carità; ma 
non intendo seguire nel solco;
 
il catasto serve per pagare le tasse; il notaio deve poter fare la 
trascrizione telematica; io devo mettere tutti in condizioni di non 
avere grane sia per pagare le tasse che per fare gli atti notarili; 
quindi mi dispiace ma non posso concordare sulle conclusioni

 quindi mi dispiace ma non posso concordare sulle conclusioni
 
io neppure, rimango della mia: un BCNC in catasto si identifica appunto 
come "comune alle unità x, y, z", per forza di cose lo stesso non può 
essere identificato CATASTALMENTE come "esclusivo" ad una unità
 
quindi in planimetria non si può indicare "BCNC ad uso esclusivo" (e 
tanto meno sull'ep), perchè CATASTALMENTE questa definizione non esiste
 


CATASTALMENTE parlando concordo con entrambi.


ok.


io non ho detto il contrario, anzi, ho proprio detto quello, però ho 
fatto una distinzione
 
ho detto che esiste (da decenni!!!) la prassi consolidata di costituire 
diritti d'uso che non sono diritti reali e pertanto non vanno indicati 
in catasto (mi sembra però di capire che voi non "riconosciate" tale 
prassi. Mi sembra strano perchè molto frequente e usatissima dai notai 
quando si parla di condominio.)
 
Pertanto , quando si va ad operare col catasto, bisogna chiedersi cosa 
sto facendo:
 
- se tratto un diritto reale (diritto d'uso), devo indicarlo , pertanto 
non può essere ( come giustamente dite) un BCNC, ma andrà intestato a ditta
 
- se tratto un "diritto d'uso" condominiale che non è diritto reale, a 
catasto non devo indicare nulla. Pertanto avrò a catasto un BCNC ed  in 
atto avrò un BCNC con diritto d'uso esclusivo (non diritto reale )
 
 
 
 
 
 
 
 
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 quindi mi dispiace ma non posso concordare sulle conclusioni
 
 
le "grane" le crei se vai a costituire un diritto reale nel caso questo 
non ci sia
 
 
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
e io concordo, non ho mai detto il contrario
 
ho detto ( vedi sotto ) che può esistere un BCNC ad uso esclusivo, ma che:
 
- questo "uso" non è un diritto reale
- questo "uso" non va indicato in catasto proprio perchè non è diritto reale
- questo "uso" è solo indicato in atto
 
se invece si costituisce un "uso" da c.c. che è diritto reale , allora 
non è più BCNC, ma dovrà avere ditta intestata
 
 
 
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onestamente io questo diritto d'uso condominiale non l'ho mai trovato e 
nemmeno mai costituito. I notai che ho "frequentato" non me lo hanno mai 
fatto fare.

 fatto fare.
 
 
io personalmente ho trovato questa dicitura su più atti. Proprio per 
questo in passato ho approfondito l'argomento. Inizialmente avevo i 
vostri stessi dubbi e facevo riferimento al c.c. e anche i notai stessi 
spesso hanno incertezze su come interpretarlo.
 
Basta comunque leggere un pò in merito per capire che non è una linea 
d'azione limpida, ma tutt'oggi oggetto di diatriba.
Tant'è però che negli atti si continua a leggere "con diritto d'uso al 
parcheggio...al lastrico solare...ecc...", senza che di fatto tale 
diritto compaia in nessun altro posto se non in atto.
 
Non mi esprimo sul fatto che sia corretto o no, certo genera confusione, 
ma come potete vedere è stato oggetto di cause e sentenze, quindi di 
fatto è riconosciuto.
 
Se ci si fosse limitati al diritto d'uso classico del c.c., sarebbe 
sicuramente stato meglio.
 
 
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quindi almeno nei nuovi meglio evitarlo direi.

 quindi almeno nei nuovi meglio evitarlo direi.
 
 
non spetta a noi tale valutazione ed è difficile valutare i pro e contro
 
come avete fatto notare forse dal punto di vista fiscale vi sono dei 
vantaggi, ma è un ragionamento che parte da un errore più a monte ( come 
anche voi avete detto) e cioè che comunque un parcheggio sulla corte 
comune andrebbe censito come C6 e quindi al massimo comunque BCC e non 
BCNC , quindi dovrebbe comunque avere una rendita
 
ogni caso poi è a sè, perchè va anche valutato sul regolamento di 
condominio come avviene la ripartizione delle spese e quali sono i 
limiti dell'uso
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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nel nuovo si. Nel senso che posso spiegare al cliente la questione.
Poi se lui decide diversamente e trova il notaio compiacente se ne 
assumeranno onori e oneri.
 

>

con la fame di soldi che ha lo Stato ed i funzionari che vengono 
sguinzagliati a cercare le grane tra non molto anche questi furbetti del 
catasto e del diritto avranno pane per i loro denti; stai tranquillo che 
quando un Notaio deve fare una porcata di sicuro non fa un atto pubblico 
ma solamente una scrittura privata autenticata; e se poi escono cause, 
grane, sentenze, chi se ne frega; lui i soldi li ha già presi da mo. 
Tutto vero quel che dici ma io in certe strettoie preferisco non infilarmi

 Tutto vero quel che dici ma io in certe strettoie preferisco non infilarmi
 
sicuramente se si possono evitare certe situazioni è meglio e non mi è 
sembrato di consigliarle.
 
Però se ti trovi ad operare su u.i.u. su cui questi diritti ci sono già, 
devi anche stare attento a non fare il contrario , cioè inserire diritti 
reali dove non ci sono.
 
Non è cosa facile, altrimenti non si sarebbe arrivati in tribunale con 
delle sentenze. Io la vedo comunque più difficoltosa per il notaio che 
comunque in atto deve riportare il diritto descritto nell'atto 
precedente e trascrivere il tutto.
 
qui si parla del tutto in maniera un pò più approfondita:
 
https://www.altalex.com/documents/news/2019/03/12/posti-auto-condominiali-e-conformita-catastale
 
 
riprende anche concetti che hai espresso tu all'inizio quando parlavi di 
servitù, ecc......
 
la conclusione è che ci sono ancora molti punti interrogativi
 
 
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