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Titolo: ancora OMI e accertamenti di valore

Ciao a tutti.
Un'impresa mia cliente è andata a sbattere (e teme di farsi molto male) 
con un accertamento fiscale da parte dell'agenzia dell'entrate.
In particolare viene contestato il valore di vendita di alcune 
abitazioni vendute nel 2004.
Il valore accertato viene calcolato in questo modo: superficie catastale 
x valori OMI. E fin qui mi pare che siamo nella norma.
A parte un possibile errore nella formazione dei poligoni da parte del 
tecnico che ha redatto il DOCFA (il che quindi genera un'eccedenza di 
superficie catastale: penso non ci siano problemi per un eventuale 
contraddittorio), il problema è legato ai valori utilizzati.
Il calcoletto fatto dall'agenzia è il seguente: i valori OMI 
rappresentano minimi e massimi in condizioni normali. Prendiamo il 
valore medio e moltiplichiamolo per 1.3 (!) perché il nuovo fabbricato è 
in condizioni OTTIMALI non normali.
Vi risulta tutto ciò?
Che possibilità di contestazione ci possono essere?
Grazie in anticipo
Ciao
Maci

 Che possibilità di contestazione ci possono essere?
Non ne ho idea... ma, come ti difcevo, mi sembra balzano il fatto che 
applichino la valutazione secondo parametri ALLORA inusuali.
Auguri e, mi braccobaldo, tienici informati :-)
Bye
M

Fai sapere  i valori di vendita..
Inoltre puoi sempre far riocorso alla valutazione della Adt se non è 
coerente..
"Maci" <maci...@pippo.pip> ha scritto nel messaggio 
news:uWA_i.6884$Yi1....@tornado.fastwebnet.it...


 abitazioni vendute nel 2004.
Sono andato a cercare qualche info nel vecchi msg (dal mio 
strapienissimo archivio di IDG).
Ho trovato questo (manco a dirlo) completissimo messaggio di Alberto. 
Non ti so fornire un link al messaggio originale (e nemmeno so se esiste 
ancora sui NG o servers vari), quindi ti faccio un Copia&Incolla (se a 
qualcuno da fastidio, faccia un fischio che col Maci passiamo in pvt):
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Ah.. il messaggio originale è del 13 DICEMBRE 2005... quindi sicuramente 
SUCCESSIVO alla data di vendita di quegli immobili
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I NUOVI MOLTIPLICATORI CATASTALI
( FISCO | martedì 31 agosto 2004 15.57 | Autore:
commercialista_telematico )
( 
http://www.commercialistatelematico.com
 )
MOLTIPLICATORI CATASTALI
aggiornamento a seguito della L. 191 del 30/7/2004
[in conversione del D.L. 168 del 12/7/2004]
La rendita risultante dai certificati catastali deve essere aumentata
del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni [art. 3, commi 48 e 51
Legge 662/96].
I moltiplicatori fissati dal D.M. 14/12/1991 erano:
q 75 per i terreni
q 34 per fabbricati C/1 [negozi] ed E
q 50 per fabbricati A/10 [uffici] e D [opifici]
q 100 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni
La Legge Finanziaria 2004 - a decorrere dal 1' gennaio 2004 - ha
disposto l'aumento dei moltiplicatori del 10% AI SOLI FINI DELLE IMPOSTE
DI REGISTRO, IPOTECARIE E CATASTALI [non quindi per IVA, ICI e
IRPEF/IRES]
Ai fini delle richiamate imposte i moltiplicatori sono pertanto
diventati:
q 82,5 per i terreni [103,125 compreso l'aumento della rendita c. del
25%]
q 37,4 per fabbricati C/1 [negozi] ed E [39,27 compreso aum. R.C. del
5%]
q 55 per fabbricati A/10 [uffici] e D [opifici] [57,75 ' ' ' ']
q 110 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni [115,50 ' ']
Ora il D.L. 168/2004 convertito nella Legge 30/7/2004 n. 191 in vigore
dall'1 agosto 2004 ai fini delle stesse imposte sopra indicate MA CON
RIGUARDO AI SOLI IMMOBILI DIVERSI DALLA PRIMA CASA ha disposto l'aumento
al 20% dei moltiplicatori.
Quindi ai fini di:
- imposta di registro, ipotecarie e catastali
- per immobili 'prima casa' il moltiplicatore è
q 110 [115,50 compreso l'aumento della rendita catastale del 5%]
Invece, ai fini di:
- imposta di registro, ipotecarie e catastali
- per tutti immobili diversi da 'prima casa'
q 90 per i terreni [112,5 compreso l'aumento della rendita c. del 25%]
q 40,8 per fabbricati C/1 [negozi] ed E [42,84 compreso aum. R.C. del
5%]
q 60 per fabbricati A/10 [uffici] e D [opifici] [63 ' ' ' ']
q 120 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni [126 ' ']
Sulle vendite assoggettate ad IVA non ci sono aumenti ai moltiplicatori.
Pertanto le rendite catastali devono essere aumentate del 5% per i
fabbricati e del 25% per i terreni, poi moltiplicate per:
q 75 per i terreni
q 34 per fabbricati C/1 [negozi] ed E
q 50 per fabbricati A/10 [uffici] e D [opifici]
q 100 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni
La nuova disposizione si applica agli atti pubblici formati, agli atti
giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate e a
quelle non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni
apertesi e alle donazioni fatte a decorrere dall'1 agosto 2004
***
E' opinione diffusa � soprattutto fra i non addetti ai lavori � che in
caso di trasferimento di immobili [e terreni non edificabili] la
dichiarazione nel rogito di un corrispettivo superiore a quello
'convenzionale', rappresentato dalla rendita catastale moltiplicata per
un determinato coefficiente, inibisce qualsiasi ulteriore pretesa
dell�Erario, ancorché il corrispettivo REALE sia superiore a quello
dichiarato.
In tal senso l�art. 52, comma 4, del T.U. imposta di registro prevede
espressamente l�impossibilità per l�Amministrazione Finanziaria di
rettificare il valore o corrispettivo dichiarato nell�atto di
trasferimento qualora lo stesso sia almeno pari o superiore a quello
convenzionale [c.d. valutazione automatica]. La citata norma, introdotta
per evitare o comunque ridurre drasticamente il contenzioso incentrato
sull�indicazione di un valore venale in comune commercio [valore questo
che, per sua natura, è spesso foriero di diverse valutazioni], ha
indiscutibilmente sortito gli effetti voluti dal Legislatore.
Tenuto presente quanto sopra sinteticamente esposto, è certamente
semplice individuare il [presunto?] fondamento giuridico della citata
prassi � fra l�altro sempre più diffusa - di dichiarare, negli atti di
compravendita di immobili, un prezzo inferiore a quello effettivamente
corrisposto.
Tuttavia, in tale ottica, appare necessario rammentare che l�art. 72 del
citato T.U. prevede una specifica sanzione [da due a quattro volte
l�imposta dovuta sulla differenza] qualora venga occultato, anche in
parte, il corrispettivo realmente convenuto fra le parti contrattuali.
Ma allora, viene spontaneo chiedersi: �Può un contribuente che occulta
una parte del corrispettivo - dichiarando nell�atto di trasferimento un
valore inferiore a quello reale ma pur sempre superiore alla valutazione
automatica - essere sanzionato dall�Amministrazione Finanziaria in caso
di successiva emersione di tale condotta, mediante la richiesta della
maggiore imposta e delle relative sanzioni previste dal citato art. 72
citato T.U.? �.
La presunta disarmonia fra le citate norme [da una parte un Legislatore
che sembra disinteressarsi del prezzo effettivo di vendita purchè
l�imposta venga calcolata sul valore ottenuto dalla 'valutazione
automatica' del bene e, dall�altra, lo stesso Legislatore che intende
punire i contribuenti richiedendo imposte e sanzioni sulla parte di
corrispettivo occultato] va ricondotta nel più ampio impianto della
disciplina generale: �
Ciao
Alberto
-- Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG
---------------------------------
Se posso darti una mano a cercare qualche altra cosa, fai un bel fischio 
(NB = e non ho il reggicalze e nemmeno sono gnocca, come diceva Repo 
qualche giorno fa... LOL) :-D :-D
Bye
M

 Maci
L'impresa ha costruito gli immobili, partendo da zero?
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 
Senz'altro, saluti bubu :-)  cioè Maci

 coerente..
Certo. Ma la domanda "che possibilità di ricorso ci sono?" non era tanto 
sulla modalità di opposizione ma su quali elementi portare a suffragio 
di un contenzioso
Ciao
Maci

 
[...]
Graz-graz, preciso come sempre :-)
Ma temo, come ho già scritto nell'altro post, che la questione esuli dal 
meccanismo dei valori automatici.
Ciao
Maci

Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista ha scritto:

Sì: ha acquistato il terreno, addirittura mi pare fosse un PL che ha 
convenzionato con il comune, e poi ha venduto le case finite.
Su dai, sbilanciati: cosa ne pensi? :-)))))
Ciao e grazie in anticipo
Maci

 Maci
E' un accertamento fiscale vero e proprio sul reddito d'impresa.
Il problema è che il fisco ha quantificato il corrispettivo della cessione
(e quindi i ricavi d'impresa) in un determinato modo (il più semplice,
usando riferimenti tabellari, tanto......basta recuperare imponibile in
qualsiasi modo): da parte dell'Ade è legittimo, nel senso che può utilizzare
qualsiasi dato/informazione e/o presunzione.
Non centra il criterio di valutazione automatica. Purtroppo non siamo caduti
in prescrizione (nemmeno gli acquirenti, poiché il fisco ha 3 anni di tempo
per revocare le agevolazioni prima casa - 2 anni per gli altri casi) e
bisogna lottare ai ferri corti.
Io allungherei il brodo il più possibile, almeno da far andare in
prescrizione tutti gli atti degli acquirenti (altrimenti ci vanno di mezzo
anche loro).
Occorre contestare, trovare qualsiasi appiglio, soprattutto utilizzando la
vostra arma tecnica: perizie molto tecniche da mettere in difficoltà quelli
dell'Ade, che non ci capiscono una mazza. Magari perizie asseverate in
tribunale, per dare più peso alla forma.
Per esprimere un giudizio soggettivo, occorrerebbe conoscere bene la
situazione e la zona residenziale in oggetto.
Ciao
-- 


 le idee il mitico Lo Cascio :-)
Ottimo... allora ti lascio in buona compagnia... e io mi "dephilo"... si 
vede che non è pane per i miei denti, questo! :-))
Bye
M

"Maci" <maci...@pippo.pip> ha scritto nel messaggio 
news:SZF_i.7440$Yi1....@tornado.fastwebnet.it...

Porta i valori di mercato che L'Adt aveva all'epoca vai all'URP e te li fai 
dare.
Cmq. ho chiesto ufficialmente per una CTU ,un paio di anni fà, un i valori 
degli immobili ( valori a mq) usati dal catasto per le loro stime.
Bè !!! altro che osservatorio immobiliare; i valori a mq. era perfettamente 
quelli dimercato ( per intenderci quelli applicati dalle agenzie)
Potresti chiedere lo stesso documento, cosi valuti o meno la possibilitò del 
ricorso, ma ti garantisco che i nostri amici del catasto , in questi casi 
usano valori dimercato  perfettamente congrui.
 

 
OK, ti ringrazio, mi hai fornito indicazioni decisamente utili (come 
sempre :-)
Ciao
Maci

 Maci
Non ho scritto nulla.
:-((
Il problema è che l'accertamento è relativo alla fase finale di una
determinata operazione, quindi più difficile da dimostrare il contrario. Nel
senso che se mi fanno un accertamento sulla cessione/acquisto di
area/terreno, ho più strumenti per smontare la tesi del fisco. Simulo in
perizia il costo del fabbricato, calcolando dettagliatamente ogni singolo
componente (oneri urbanizzazione, sbancamento, rischi, polizze assicurative,
costo del lavoro, manodopera, ecc.ecc.) e alla fine ci sarà un determinato
valore sulla costruzione finita. Verifichiamo, quindi che valore mi salta
fuori e se in linea con il mercato.
Quì è più complicato, poiché i costi ci sono gia nel bilancio della ditta
(quindi sono già determinati e non periziati), e il fisco considera un
maggior valore di cessione, con la presunzione (visto che secondo loro lo
fanno tutti) di occultamento parziale del prezzo di vendita. Se la ditta non
ha occultato i prezzi, si potrebbe contattare ogni singolo acquirente che,
trattandosi "prima casa" sicuramente avrà richiesto un mutuo ipotecario e
verificare con il prezzo di vendita: se i dati, tendenzialmente si
avvicinano, punterei anche su questo fattore, visto che ormai il fisco
controlla che il mutuo corrisponda all'importo della vendita.
Ciao
-- 
