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Titolo: Calcolo superficie abitazioni di Lusso.

Si parla di 240mq. esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le
soffitte, le scale ed il posto macchina.
Ma qual'è la superficie di partenza per andare a fare le esclusioni? La
superificie commerciale? La catastale (che però già di suo non comprende
i posti macchina)?
Ci sono sentenze della corte di Cassazione che dicono che bisogna
ricomprendere anche i muri (n.21287 del 18/09/13), e inoltre che vanno
computati anche i vani privi dell'abitabilità (n.17439 del 17/07/13... e
qui credo che entrino anche evntuali vani deposito/ripostiglio non
definiti cantina).
Insomma, essendo il requisito dei 240mq. caratteristica sufficinete a
qualificare un abitazione come "di lusso", si rischia di averne
parecchie di case di lusso... nonostante spesso si tratti edifici
vecchi, privi di manutenzione e/o semiabbandonati.
Ma al momento mi servirebbe capire per certo come calcolare tale
superficie.
 
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Il D.M. 2 agosto 1969 con il quale venivano fissati i criteri per definire un'abitazione di lusso o non di lusso è stato superato con il decreto sulle semplificazioni fiscali (D.M. 21/11/2014 N. 175). 
Pertanto oggi un'abitazione è definita di lusso qualora rientri nelle seguenti categorie catastali:
- cat. A/1 - abitazioni di tipo signorile;
- cat. A/8 - abitazioni in ville;
- cat. A/9 - castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici. 
 
Di seguito trovi il link dell'agenzia delle Entrate dove definisce ciò che ti ho scritto sopra:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Fisco_e_casa_Acquisto_e_vendita.pdf
 
 
Ciao

 sulle semplificazioni fiscali (D.M. 21/11/2014 N. 175).
Grazie!
Avevo la sensazione che qualcosa fosse cambiato di relativamente
recente, ma non avevo trovato riscontro su internet.
Però leggendo il testo ed il richiamato DPR 633 si parla solo della
definizione ai fini IVA... sicuro che i nuovi criteri si applichino in
tutti i casi in cui si suddivide tra abitazioni di lusso e non?!
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tu a che situazione ti riferisci?
successione o donazione?

 successione o donazione?
Entrambe. La casa faceva parte di una successione del 25/05/2014, e
adesso l'erede (coniuge del de cuius) vorrebbe donare ad un figlio la
nuda proprietà. Solo che vi è un fabbricato accessorio, regolare dal
punto di vista urbanistico ma non accatastato (tra le carte, mi hanno
portato anche la scheda catastale, ma per qualche motivo mai
consegnata). La paura è che facendo la variazione catastale, venga
calcolata la superficie catastale che mi risulterebbe di 265mq, e che
questa attiri l'attenzione del fisco, eventualmente contestando i
benefici richiesti con la successione.
D'altra parte, non mi sembra il caso di fare l'atto senza regolarizzare
la conformità catastale...
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EVITA LA DONAZIONE come la peste
DGE

 EVITA LA DONAZIONE come la peste
Per la commerciabilità in previsione di un azione di rivendica da parte
dei legittimari lesi? Altro?
Io pensavo addirittura di suggerire la donazione direttamente all'unico
nipote (ancora minorenne), evitando un passaggio che viene dato per
scontato.
Il figlio della proprietaria si è convinto (ma forse sta solo cercando
di convincere la madre) che a breve aumenteranno le tasse di successione
e/o le imposte ipocatastali, e inoltre caleranno le franchige. La madre
sarà comunque tutelata, mantenendo l'usufrutto, e il vantaggio potrebbe
essere il minor valore della nuda proprietà.
Alternative?
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le donazioni vengono computate al valore COMMERCIALE all'atto 
dell'apertura della successione e ripeto commerciale, quindi da evitare 
a mio avviso
DGE

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mi sembra una buona lettura
http://www.dirittierisposte.it/Schede/Successioni/Divisione-dell-eredita/collazione_donazioni_ricevute_dal_defunto_id1119647_art.aspx
 
DGE

>> Alternative?
 
hai ragione, fai grande attenzione, leggi sentenza cassazione n° 1178 
del 22/01/2016, i 240 mq sono ancora attuali; comunque la superficie che 
devi verificare non è quella catastale calcolata in base al dpr 134/98 
ma la superficie reale netta dei locali con tutte le dovute esclusioni 
di cantina, ecc.
 

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La sentenza di cassazione n. 1178 del 22/01/2016 si riferisce ad un'atto pubblico registrato il 12/06/2003. Giustamente viene considerato il D.M. 2 agosto 1969 in quanto la legge sulle semplificazioni fiscali è entrata in vigore solo nel 2014, quindi dopo la sentenza di cassazione


la guida dell'ade dice che per le donazioni si applica la stessa 
agevolazione prima casa della successione.

 di cantina, ecc.
Diverse sentenze (vedi messaggio di apertura) parlano di superficie
lorda detraendo alcuni locali specifici. E nel mio caso la differenze
porta a superare o meno i 240mq.
Inoltre so che la catastale non è la superficie da considerare pura e
semplice, ma primo, potrebbe mettere la pulce nell'orecchi di chi
esamina la pratica, e secondo, se prendiamo per buono la tesi della
superficie lorda meno i locali indicati... ci si va veramente vicino.
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Il fabbricato accessorio accatastalo come ui a se stante.

 Il fabbricato accessorio accatastalo come ui a se stante.
Non credo che questo lo escluda dal conteggio della superficie, ai fini
della determinazione di casa di lusso. Del resto, dalla superficie
totale si deve detrarre il posto macchina, pertanto alla lettera ritengo
che la definizione "abitazione di lusso" prescinda dal singolo
subalterno. Se no non avrebbe senso il fatto di togliere il posto
macchina. Inoltre ci sono abitazioni suddivise in subalterni con ditte
non omogenee, anche se costituiscono un unica abitazione... anche in
questo caso, non credo che il conteggio si possa fare per sub.
In effetti mi ero già chiesto se è maglio accatastarlo per conto suo: si
tratta di un barbecue coperto... 3 muri ad U con una copertura in
lamiera (3x1), e in aderenza al retro, una baracca in lamiera 4x2.
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se lo accatasti come C2 secondo me non lo devi conteggiare.
vero è che poi dovrai pagarci l'IMU

 vero è che poi dovrai pagarci l'IMU
Quello sarebbe il meno... ma non era escluso un C/6 ed un C/2? Altri non
ne hanno, io penso che l'IMU non si pagherebbe comunque.
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