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Titolo: titoli di proprietà al catasto non aggiornati con gli atti notarili

Non mi occupo mai di cose catastali, tranne qualche visura di tanto in
tanto.
Sono stato incaricato di verificare una certa situazione immobiliare in
vista di eventuali azioni da parte di alcuni pretendenti.
Si tratta di 2 unità immobiliari contigue (casa + locali annesi) ma
registrate in catasto a 2 diverse particelle e di un terreno registrato
al catasto terreni.
Nel tempo, in pochi mesi nel 1987, prima furono condonati alcuni locali
(con tanto di moduli di concessione in sanatoria e versamento di oneri
di oblazione di cui ho potuto prendere visione), poi il tutto è
passato di mano nel titolo di proprietà per Usucapione, con tanto di
atto notarile trascritto.
Successivamente le proprietà sono state oggette di compravendita,
nello stesso anno, ed ho a disposizione in effetti l'atto notarile.
Tutti i documenti che ho visionato sono ovviamente delle fotocopie
conservate dal 1987.
Ora, da una visura storica al catasto, risultano registrati gli
ampliamenti e variazioni mediante concessione in sanatoria, ma non
risultano registrati i 2 successivi trasferimenti di proprietà per
Usucapione e Compravendita.
Cosa bisogna fare per uniformare la situazione catastale agli atti
notarili? Devo procedere ad una doppia voltura Usucapione(soggetto
1)-Compravendita (soggetto 2)?
Devo accertarmi dei titoli di proprietà andando negli uffici dove gli
atti notarili sono depositati e chiedere il rilascio di qualche
certificato?
A livello catastale, cosa devo preparare? Mi può convenire riunire le
parti registrare in catasto Fabbricati in un' unica unità immobiliare?
Devo redigere un DOCFA?
Che costi può avere tutta l'operazione e quale può essere la cifra
giusta da chiedere al cliente per il mio lavoro?

Nn sono molto pratico di Catasto...
C'è qualche suggerimento su come muovermi?

 
Prima bisogna capire qual è il lavoro da fare, visto che le variabili 
sono diverse.
Ciao
Maci

 sono diverse.
Già, anche perchè nel caso potrebbe essere necessario visionare le
planimetrie catastali depositate e procedere ad eventuali correzioni.

 
Ricorda che per poter acquisire le planimetrie devi avere la delega del 
proprietario.
Ciao
Maci

 "azione su di essi" siano chiaramente identificati i beni in oggetto.
Allora...il mistero è questo: alcuni dei vecchi possessori (che però
mai si sono interessati dei beni, che di fatto sono stati curati a
proprie spese da un soggetto per oltre 30 anni e che poi li ha presi in
proprietà per Usucapione), non conoscendo la situazione di Usucapione
e successiva Vendita a Terzi, possono pretendere parte della cosa.

 
Se ho ben capito i "pretendenti" non sono i tuoi clienti.
Non credo proprio che chi ha subito l'usucapione possa pretendere 
alcunché. In ogni caso la situazione catastale è irrilevante ai fini 
delle loro pretese.
In altre parole se tu, tecnico, ritieni che sia opportuno fare un 
aggiornamento dei dati catastali (siano essi l'esatta identificazione 
degli aventi titolo piuttosto che una migliore aggregazione delle UI) lo 
dovrai suggerire al tuo cliente (il "terzo", presumo), indipendentemente 
dalle presunte pretese degli altri.
Se il tuo cliente non è il "terzo" che ha acquistato da chi ha ottenuto 
l'usucapione, tu non fai (non puoi) nessuna pratica in catasto.
Ciao
Maci

 l'usucapione, tu non fai (non puoi) nessuna pratica in catasto.
Ecco. Il mio cliente è colui che ha Usucapito i beni nel 1987 e poi li
ha venduti ad una sua sorella. Ora, egli stesso cura comunque le spese,
le manutenzioni e si interessa delle pratiche per conto della sorella
che è una donna sola e non avveduta. Egli cura dunque gli interessi
della sorella.
Quindi, avere la delega per le planimetrie o cmq per qualsiasi cosa sia
necessaria non è un problema.
I terzi sono alcuni figli di parenti che ancor prima dell'Usucapione
erano iscritti in Ditta Catastale.
L'obiettivo è dunque allineare la situazione Catastale a quella
legale, registrando sia i passaggi di proprietà per Usucapione che per
Compravendita. Sebbene per i terzi avanzanti pretesa valgano
esclusivamente gli atti notarili depositati e le note di trascrizione,
sarebbe corretto comunque aggiornare dati fermi da 20 anni .
Ora, chiarito il quadro, se posso approfittare della tua
disponibilità, ti spiego un attimo le cose per poi chiederti un aiuto
tecnico su come devo procedere.
Il Possessore che ha Usucapito, prima ancora di usucapire, in suo nome
presenta 3 Denunce di Variazione per ampliamento legge 47/85,
sostenendo le spese per l'oblazione.
Poi Usucapisce con atto notarile un'abitazione indicata alla
SUBPARTICELLA 1; un'abitazione indicata alla SUBPARTICELLA 5; un
terreno; i vani costruiti a sue stesse spese e sanati con ampliamento.
Le ditte catastali della sub 1 e del terreno coincidono con un'unica
persona fisica. La ditta della sub 5 è costituita da 5 soggetti.
Poi, dopo pochi mesi, tutto quanto ha usucapito viene compravenduto
alla sorella mediante atto notarile successivamente trascritto. Siamo
nel 1987.
Poi c'è qualche comunicazione su accertamenti dei valori catastali e
ricorsi dei titolari.
Però in visura storica gli intestatari sono gli stessi antecedenti
all'Usucapione, quindi mancano le registrazioni di volture sia
dell'Usucapione che della Compravendita.
Ora, io voglio, su espressa richiesta del fratello curante gli affari
della legittima proprietaria, procurarmi le copie autentiche dei titoli
di proprietà e le relative note di trascrizione e fare le benedette
volture.
Come mi regolo? Dove vado per procurarmi i documenti? Presento 3
volture diverse per le 2 abitazioni + terreno sia nel caso
dell'Usucapione che della compravendita?
Sarebbero costi esorbitanti...
Procedo col software Voltura, indicando cronologicamente i passaggi
avvenuti ed i soggetti o con la documentazione cartacea da compilare a
mano? Il software mi è sembrato non molto lineare (nn sono molto
avvezzo a queste cose, in genere mi occupo di tutt'altro) almeno per la
questione dei soggetti contro e doppi passaggi (mi va in errore col
numero di intestato di riferimento, che io bonariamente inserisco
consecutivamente 1, 2, 3 ...).
Col cartaceo forse potrei riunire almeno la SUB 1 con la 5. O
presentare un documento di atti intermedi.
Mica mi è necessario procedere col DOCFA?

 
Il DOCFA, se lo reputi necessario, esige una banca dati aggiornata. 
Quindi non risolve nulla dal punto di vista delle volture eventualmente 
mancanti. Ti semplifica la vita se la voltura c'è ma non è stata ancora 
trattata.
Adesso è tempo che tu vada a fare qualche coda in catasto :-)))
Ciao
Maci