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Titolo: Particella non graffata e pertinenze

Salve, 
 
vorrei comprare un immobile, sono ancora in fase di contrattazione, ma prima di confermare una proposta ho bisogno di comprendere a cosa vado incontro, in quanto vorrei acquistare l'immobile e alcuni terreni intorno. 
 
Situazione catastale: 
L'area di interesse è composta da varie particelle di cui una edificata con 3 particelle di pertinenza (graffate). Fin qui nessun problema. 
 
Vi sono altre 3 particelle, destinate ad uso esclusivamente agricolo, adiacenti ai terreni graffati, che sono sempre di proprietà della stessa persona (il venditore con cui sto trattando), ma non sono graffate, quindi, non essendo io agricolotre diretto, dovrei pagare il 15% di tasse arrivando a pagare circa 22.000€ solo di imposte solo per quei terreni. Mi sembra assurdo... mi chiedo quindi se esiste un modo per graffare queste ulteriori particelle per inserirle nella pertinenza dell'immobile che andrei ad acquistare. 
 
Grazie e buona giornata.
 

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io mi farei seguire da un collega che rischi anche la prelazione agraria

A quella sta pensando il proprietario attuale, sta dando comunicazione agli agricoltori in zona. 
Ovviamente se qualcuno dovesse accettare salta tutta la trattativa. 
 

 
e alla conformità urbanistica e catastale chi ci pensa?

Il 15/05/2023 12:27, Massimo Grisolia ha scritto:

dichiara un valore più basso...
-- 
Pietro
 


nel caso occhio alle notifiche ai confinanti che sia il prezzo dell'atto

 nel caso occhio alle notifiche ai confinanti che sia il prezzo dell'atto
la mia era sarcastica... :D
-- 
Pietro
 

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ci può anche stare ma a mio avviso dovrebbe farsi assistere da un 
tecnico, ma è un vantaggio suo non del collega che prende nel caso 
incarico, io la vedo così anche se sono magari di parte


ah beh. su questo concordo.
-- 
Pietro
 

La trattativa privata ovviamente considera molteplici situazioni, l'acquisto dell'immobile da rimettere a posto, i terreni indicati (di pertinenza e non) , quindi siamo arrivati ad un accordo informale che prevede l'acquisto dei terreni non di pertinenza ad una cifra effettivamente più bassa di quella di mercato, una specie di sconto che mi sta facendo il proprietario.
 
Detto questo, all'Agenzia delle Entrate non gliene può fregar di meno dello sconto, quindi può controllare la congruità del valore dichiarato rispetto al valore normale (quello di mercato indicato nelle tabelle comunali) ed eventualmente fare un accertamento, quindi, volendo evitare accertamenti e contenziosi con l'Ag. delle Entrate, dovrò quanto meno pagare le imposte in base ai valori di mercato. 
 
Le uniche possiblità (legali) per non pagare questo iniquo salasso potrebbero essere: 
- che io sia un imprenditore agricolo (e non lo sono)
- che i terreni fossero di pertinenza all'immobile
 
Rimane quindi la seconda soluzione com unica possibile... vorrei quindi sapere se è possibile in qualche modo dimostrare che i terreni sono di pertinenza dell'immobile. 


E 2 SOLDI al geometra del posto non glieli vuoi lasciare?
 
Ti dico che se fossero 1000/2000 mq potresti annetterli come pertinenza 
ma entrano in gioco altre valutazioni tecniche sulla rendita eccc.
 
sempre che la casa che stai comperando non sia già lei 1000 mq di 
superficie coperta


Sarebbe utile capire il rapporto delle superfici in gioco.
Se ad esempio, l'immobile include gia' un paio di migliaia di
metriquadri, in certe parti d'Italia la vedo dura.
E poi c'e' la questione del cambio d'uso e qui si entra
nella faccenda del piano urbanistico del comune.
E si rischia anche il penale (tipo, acquistare un terreno
come agricolo, per miracolo arriva la trasformazione in
terreno edile, e il valore esplode ...).