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Titolo: Quanto vale una servitù di veduta

Un mio vicino vorrebbe mettere 4 finestre proprio al confine (senza
rispettare le distanze legali ex art. 905 cc), che danno veduta con affaccio
diretta al mio giardino ed alla mia casa.
Io non sono disposto a concedergliele senza che paghi il "giusto" prezzo.
Secondo voi qual č il prezzo medio di mercato di una servitů di veduta
semplice di questo tipo?
V.

Vedo ha scritto:
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       Innanzitutto il valore del terreno pari alla lunghezza del fronte
       per la distanza legale non osservata,poi dipende dal piano e dalla
       zona, fra Taormina e Lodi c'e' una certa differenza!
       ciaofelix:-)
-- 
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semplice di questo tipo?
dipende da quanto valuti la tua privacy...
--
Overlook

 poi dipende dal piano e dalla zona, fra Taormina e Lodi c'e' una certa
differenza!
La zona è un piccolo paese della provincia di Milano. Si tratta di una
proprietà (casa e terreno/giardino) abbastanza grande ma un po' vecchia.
V.

 dipende da quanto valuti la tua privacy...
Ma un prezzo medio di mercato?
Mettiamola cosě: lo Stato quanto darebbe per una servitů coattiva di questo
genere?
V.

 proprietà (casa e terreno/giardino) abbastanza grande ma un po' vecchia.
       Se non ci sono particolari ed interessanti panorami,questo aspetto
      diventa trascurabile,inoltre devi valutare il vantaggio in termini di
      maggior valore che acquista la proprieta' del confinante,ottenendo
      questo da te,solo un perito locale potra' indicarti il compenso equo.


Vedo ha scritto:
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
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   Lo stato espropria per pubblica utilita',ti prende la fascia di terreno
   ed erige un muro.


       diventa trascurabile,
C'è anche di mezzo la mia riservatezza..
V.

    ciaofelix:-)
? :)
Lo stato non puň espropriare senza pagare quello che prende. E' scritto
dappertutto.
Non ho capito poi la questione del muro..  :)
V.

 C'è anche di mezzo la mia riservatezza..
      Qesta e' una valutazione estremamente soggettiva,ma perche' ti poni
     questi dilemmi,non consentirlo e basta!


 Non ho capito poi la questione del muro..  :)
     Gli edifici pubblici devono essere dotati di luci non necessariamente
di di vedute,in genere erigono muri per isolare le strutture demaniali.


 ha scritto nel messaggio news:c9ihbl$3ft$1...@lacerta.tiscalinet.it...
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Per concedere una veduta, io ho richiesto la costruzione di due autorimesse.
Me le hanno costruite ed accatastate, senza tante discussioni.
Il giusto prezzo qual'č?  Chiedere 1 milione al vicino
che sarebbe disposto a spenderne 5 o 10?
Giancarlo

 Secondo voi qual è il prezzo medio di mercato di una servitù di veduta


> Per concedere una veduta, io ho richiesto la costruzione di due
autorimesse.
Per un valore di?

> Non credo che la privacy sia oggettivamente quantificabile.
Beh.. io penso che un prezzo medio per un caso medio potrebbe crearsi.
Come già detto, nel caso in cui fosse imposta questa servitù per pubblica
utilità, i periti dello Stato o meglio il giudice amministrativo avrà pur
qualche tabella con dati statistici a cui rifarsi nel determinare
unilateralmente il prezzo.  Dove recuperare questi dati (senza spendere un
patrimonio)?
V.

       ciaofelix:-)
Perchè non consentirlo e basta? La mia privacy non è inestimabile. Per
100000 euro gliele consentirei senza indugio.. :)  Però, essendo il mio
vicino, mi accontenterei di un prezzo medio tratto da casi simili...
V.

 Non ho capito poi la questione del muro..  :)
i fabbricati demaniali sono tutti recintati con muri (o rete)
---
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 spera di non essere mai coinvolto in un esproprio.
Che valore ti hanno offerto? se meno della metà, perchè non hai fatto
ricorso a TAR, Corte d'Appello e Cassazione chiedendo risarcimento spese?
V.

 Secondo voi qual è il prezzo medio di mercato di una servitù di veduta


    Hai avuto notizie della costruzione di 2 box auto,se per te 10/15.000
     euro vanno bene io le pagherei volentieri,ma 100,000 euro no di
     certo! 
     Chiedigli 30.000 e vedi come reagisce,oppure fatti fare un'offerta
     e ridigli in faccia o rilancia!
     Come hai detto tu stesso la tua privacy e' stimabile,un architetto
     ti ha detto che la sua non ha prezzo,come vedi non esiste un valore
     di mercato.
     Ma dipende dalla forza dei contraenti,se gli euro ti fanno comodo e
lui ne ha
     tanti troverete un'accordo,se tu ne hai tanti e lui stringe la cinghia
     le vedute non si faranno!


 ha scritto nel messaggio
news:c9k626$e4$1...@lacerta.tiscalinet.it...


 spese?
Caro Vedo (tu, non io), vedi (sempre tu)... .non sempre le cose vanno come
dovrebbero andare. E non sempre le cose vanno come SPERI possano andare.
Negli espropri c'è SEMPRE da sudare e il ricorso al TAR.... si può anche
fare; se serve e se è il caso. Anche  perchè, generalmente, si cerca di
"patteggiare" con il Comune (ognuno tira l'acqua al proprio mulino).
Btw. sugli espropri... se ne sono viste di tutti i colori e, in ogni
caso -se ti va bene- ti restano in mano un melone e un cocomero.
Dàmm a trà a mi! ;-)
Tornando al tuo discorso, credo che ti abbiano già risposto in modo
piuttosto esauriente; in particolare Felix ti ha indicato un valore
"materiale", legato alla superificie soggetta alla servitù...
Avete poi parlato delle distanze previste dal CC... 3 m per le
costruzioni... 1,5 dai confini.... 1,5 sempre per gli affacci...
Ma non dimenticate le norme urbanistiche, che impongono i 10 metri tra
pareti finestrare e per la quale bisogna -quanto meno- domandarsi:
1) il tuo vicino PUO' aprire 'ste finestre rispettando tale norma?
Altrimenti NON lo può fare "di suo". ;-)
2) una volta che il tuo vicino avrà aperto tali finestre, TU quale
limitazioni ti troverai a dover subire?
3) in caso di futura edificazione sul tuo lotto (ammesso sia possibile), un
domani TU potrai aprire delle nuove finestre, rispettando le norme di cui
sopra?
4) In caso di decisione favorevole all'apertura, non sarà il caso di
produrre una scrittura privata con la quale costituire una forma
"non-tallendi", in modo che TU, un domani, possa muoverti liberamente (es.
edificando), senza dover subire la servitù costituita?
5) Siamo sicuri che tale convenzione..... sarà poi accettata dal Comune (il
quale NON ragiona con gli accordi tra vicini... ma fa rispettare le norme
edilizie, igienico/sanitarie, urbanistiche ecc...) ???
6) Non è meglio farsi gli affari propri? = :-DDDD
Infine, come GIUSTAMENTE, ti è già stato detto... la tua privacy è "tua".
Quanto vale?
1 Euro! :-)
Ma no, dai..... almeno 5 Euro!!
NoooooNeeeee............ 50.000.0000.000 Euro!! :-)
Quanto??  ..........................BOH! :-DDDD
Decidi tu.
Il Comune, l'estate scorsa, chiese ad un mio cliente di costituire una
servitù di passo a favore del vicino, in quanto (sempre il Comune) intendeva
fargli chiudere il suo passo carraio perchè "pericoloso" (vero).
Gli abbiamo risposto che potevamo essere disponibili a concederla... ma che
in cambio volevamo 500mila Euro (vero). :-)
Sai com'è andata a finire?  :->
..........che il Comune ha trovato un'altra soluzione, decisamente PIU'
intelligente e senza rompere i maglioni al prossimo!!
= :-DDDDD
--
Ciao da MioMao
__________________
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 Decidi tu.
L'ISTAT rileva il prezzo medio dei ravanelli in Italia. Ora, è ovvio che ad
alcuni non piacciono i ravanelli (e non li comprerebbero neanche a 0,01
euro/cad) ad altri piacciono tanto, ma un prezzo medio per ravanelli di
media qualità si può fare, ed è quello che cerco io per la servitù di
veduta..
V.

> 10 milioni di euro possono andare....???
No, perchč non credo che siano il "prezzo medio di mercato di una servitů di
veduta semplice di questo tipo".
E' un mio vicino, non un pollo da spennare...
V.

 L'ISTAT rileva il prezzo medio dei ravanelli in Italia.
[...bla bla bla...]
Abbiamo capito.
Ciao!


 Ti do un indizio... .un numero magico: 1444. :-)
Letto e piaciuto. Ma il limite dei 10 mt. pare non si applichi in tutti i
casi *
E i piani di recupero di cui agli artt. 27 e 28 L. 5/8/1978 n. 457 non
faranno eccezione?
(Testo completo:
http://sit.comune.torino.it/sitt/servizi/Prg_2003/riferimenti/dm1444_68.html
)
*art. 9 - Limiti di distanza tra i fabbricati.
Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee
sono stabilite come segue:
1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali
ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a
quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza
tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore
storico, artistico o ambientale.
2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la
distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici
antistanti.
3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici
antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; la
norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli
edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12.
Le distanze minime tra fabbricati - tra i quali siano interposte strade
destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo
cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) - debbono
corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
- ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7.
- ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
- ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.
Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino
inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono
maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa.
Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel
caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o
lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.
V.

 due cocomeri! :)
un immobile vale 2 meloni + 2 cocomeri - le spese legali per tutelarlo
 (Il + delle volte costano + gli avvocati che i beni espropriati.)
saluti.


 saluti.
Veramente di norma le spese legali (circa 1500 euro) sono alla fine
addebitate al soccombente (vale a dire al comune che ha offerto 4
spiccioli), con interessi.
V.

 spiccioli), con interessi.
un avvocato che per 1500 euri ti porta in cassazione ancora lo devo vedere.
preciso inoltre che per quella cifra fra poco nn ci scrivono neanche una
lettera, inoltre i giudici dispongono anche la compensazione delle spese
(ovverossia ognuno si paga le sue).
vedo hai una strana concezione della giustizia italiana forse ciň deriva dal
fatto che ne hai una poca esperienza o una dorata, ma saresti uno dei
pochissimi. (statisticamente quasi impossibile)
saluti


 pochissimi. (statisticamente quasi impossibile)
Io ho letto tante sentenze e non trovo riscontro al tuo pessimo disegno
della giustizia italiana, tempi a parte (che cmq per un certo grado si
aggiustano con interessi, rivalutazione monetaria, risarcimento ex legge
Pinto e maggior danno provato).
Tu piuttosto che esperienza hai?
V.

 ha scritto nel messaggio
news:c9knl9$kad$1...@lacerta.tiscalinet.it...


 ha scritto nel messaggio
news:DXIvc.398388$rM4.16...@news4.tin.it...


> A parte che tutto ciň olezza un tantinello di trollata
Nevvero?
Pure io, data l'insistenza del soggetto, percepivo tal profumo.... :-))
(e via il cross-post!)


semplice di questo tipo?
Io proporrei una soluzione del genere:
1. stimare il valore di mercato del fabbricato senza le 4 finestre aperte che
sara X;
2. stimare il valore di mercato del fabbricato con le 4 finestre aperte che sarà
Y (Y > X), perché sono stati aggiunti panoramicità, luce e aria.
3. chiedere 0.5*(Y-X).
// jilani
--
Jilani Khaldi
http://jkhaldi.oltrelinux.com

 ha scritto nel messaggio
news:40bf7e1e...@news.tin.it...


>Perchè una simile soluzione?
Perché in questo caso è difficile calcolare il deprezzamento subito
dall'edificio A, mentre è facile calcolare l'incremento di valore dell'edificio
B dovuto alla presenza delle nuove 4 finestre. Con una certa approssimazione,
possiamo dire che i due valori concidono.
Ciao!


 // jilani
Grazie del suggerimento, però è un po' difficile stimare l'intero
fabbricato...
Perchè quel "0.5*"?
V.

Perchč quel "0.5*"?
I benefici, in termini monetari, vengono divisi in due (1/2) tra chi ha avuto
(luce, area e visuale) e chi ha subito (minor privacy).
Ti ricordo anche che, in alcuni casi, puoi chiedere che le finestre non siano
completamente trasparenti (da permettere solo il passaggio della luce e non
permettere di distinguare persone ed oggetti). E' possibile anche chiedere che
tali finestre si aprano ad una certa altezza (o in qualche modo) da non
permettere di affacciarsi sulle tue proprietŕ e garantire la tua privacy.
Comunque, in tutti i casi, ti consiglio una trattativa privata con l'interessato
ed evitare finché possibile l'intervento dell'avvocato.
Ciao!


 ha scritto nel messaggio
news:40c01f0f...@news.tin.it...


 opera!!!
Due fabbricati vicini più del limiti minimi legali sono sempre "irregolari"
perchè l'interesse tutelato dall'art. 873 cc. è pubblico (evitare la
formazione di intercapedini pericolose ed insalubri).
Le vedute a confine sono irregolari eccetto che il vicino gliele consenta.
V.

Le tue risposte sono puntuali, meticolose, rigorose e precise.
Mi sorprende che ancora non sei riuscito a trovare una soluzione al tuo
problema.
ciao

> Mi sorprende che ancora non sei riuscito a trovare una soluzione al tuo
problema.
La questione che pongo verte su una valutazione che non è scritta in atti
normativi.
Trovare i dati statistici che cerco, senza lavorare nel settore, mi sembra
molto difficile.
Diciamo che confidavo nel trovare qualche geometra nel newsgroup già
informato...
V.

 informato...
Immagino sei rimasto molto deluso...

 Le vedute a confine sono irregolari eccetto che il vicino gliele consenta.
Appunto, diventa una trattativa privata: io ti concedo di aprire le finestre
a confine previo contratto trascritto e per questo ti chiedo x.
Come stimare X??
é chiaro che se consentire l'apertura di finestre al vicino mi compromette
l'edificabilità del lotto, perchè per dimensioni e forma diventerebbe
ingestibile, X sarà il mancato valore di trasformazione: però se il vicino è
disposto a pagarti il V di T, ben venga...
Se invece deprezzerebbe il lotto per questioni di introspezione o altri
caratteri intrinsechi del lotto-edificio, allora si procederà come in una
stima dove si applicherannodei coefficienti riduttivi/maggiorativi in punti
percentuali (es migliore esposizione +5% ecc)
Per esperienza di mercato però ti potrei dire che la materia dell'estimo non
corrisponde alle valutazioni dei "comuni mortali"...
Ci sono appartamenti di valore 10, con qualche caratteristica di demerito
che li equiparerebbe a 9, però sul mercato non vengono scelti al 90%
piuttosto che al 100%, ma vengono scartati al 50%. Quindi la materia
estimale dovrebbe tener conto anche (come l'inesigibilità e lo sfitto per
gli affitti) del tempo occorrente per la vendita...
..e qui ritorno al tuo quesito principale, di ricerca di mercato...  Tieni
conto che la fonte di maggiore informazione è l'agente immobiliare... che di
statistica non capisce un tubo...  allora succede che l'appartamento di
valore 9 ha lo stesso prezzo dell'app. di valore 10, però ci vuole il
quadruplo di tempo per venderlo.... Quindi: a che valore effettivamente hai
venduto l'appartamento tenendo conto del tempo "perso"???
Saluti
Wer

 ha scritto nel messaggio
news:c9nel8$kol$1...@lacerta.tiscalinet.it...


Analisi sconcertante, discordo totalmente: nel 2025 infatti non esisteranno
più i condoni!!!
Per quell'epoca la riforma del fisco sarà (...probabilmente!?) approvata
nella sua forma definitiva ed ognuno pagherà esattamente quello che cavolo
vuole!!!
ciao
P.S. Anche pregeo sarà finalmente superato. L'aggiornamento verrà eseguito a
piacere (sempre facendo stazione principale su Marte, ma battendo tutti i
satelliti di primo perimetro...) direttamente dai contribuenti che potranno
scegliere se far pagare i diritti catastali al vicino di casa più fesso,
oppure scaricarli direttamente con il modello plurimo (che nel frattempo
avrà sostituito l'unico...).

 sostituito l'unico...).
Ok ok... ciò è vero e sarà certo una bella prospettiva!!
Ma che sia chiaro per tutti: il Modello Plurimo potrà essere presentato -se
e solo se- il vicino fesso avrà stipulato una convezione privata, registrata
e trascritta, in merito al proprio possesso dell'ARIA circostante il lotto
edificato di VedoQuelCheMiPareEpiaceEscrivoCiòCheMiVieneInMente.
Altrimenti..... nisba!!!
Servirà...... un nuovo condono!
Te l'ho detto: è come il bambù per il Panda... = :-DDDD


 ha scritto nel messaggio
news:8Yzxc.28983$G%.26583@tornado.fastwebnet.it...
