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Titolo: Divisione - DIA - compravendita ecc..

Ciao, mi occorre la Vostra opinione :-)
Premessa
Ieri mi è successo (prima volta) che un notaio (in preparazione di un atto
di compravendita) mi ha chiesto copia integrale di una DIA per verificare
(la responsabilità è sua, ha detto!!) l'avvenuta denuncia al Comune della
divisione (soppressione di una UI e costirutione di due nuove ui) tra un
appartamento e un sottotetto, fisicamente non collegati tra loro (gli avevo
già fornito la divisione effettuata con Docfa ma, evidentemente, non gli
bastava).
Prima domanda: ciò è normale? (vi è già capitato?)
Possibile che io non possa "dividere virtualmente" una porzione della mia
proprietà e venderla a terzi (assenza di opere murarie)?
(NB, nel mio caso esiste un DIA di divisione, perchè del sottotetto dovrà
avvenire il cambio d'uso)
Domando questo, perchè ciò mi innesca un dubbio... che ora vi elenco.
Edificio industriale, unico proprietario.
Vuole dividerlo in tre parti, quindi procedere alla loro vendita.
Subentreranno tre diversi soggetti proprietari, ognuno con la propria
attività (tra loro molto differenti, anche per normativa), i quali faranno
delle opere interne/esterne.
Dovrò fare tre DIA distinte (a causa delle forti differenze di attività,
soggette a NOEA con verifica ARPA, SINOMI e ASL).
Tanto per cambiare, "non c'è tempo": i loro signori hanno firmato un
compromesso, tramite il quale devono fare il rogito entro la fine di marzo
(incaricandomi del lavoro ieri pomeriggio!) :-D
Domandona: (innescata dalla verifica di quel notaio)... con un bel Docfa...
non posso dividere "virtualmente" l'edificio industriale, in modo da poter
consentire i soggetti di andare al rogito... assegnarsi le tre parti in
proprietà e quindi procedere con le singole DIA per la realizzazione di muri
divisori, uffici, cessi, banane e quant'altro??
(così ognuno avrà le proprie specifiche e singole menate da pelarsi,
soprattutto in vista dei singoli NOEA)
.....o serve davvero (come sostiene lui) una DIA (chiamola "preliminare")
con la quale formo i muri divisori delle tre nuove unità?  ....e così faccio
buttare via i soldi alla gente, per niente.... (aggiungo io) :-D
Grazie :-)
--
Bye
MioMao

Ciao MioMao,
digli che ha bevuto, si puo frazionare solo per trasferimento di diritti in 
attesa di opere, l'importante che nella variazione catastale sia esplicito, 
se ne fanno a iosa....
"MioMao" <chied...@pappapero.it.invalid> ha scritto nel messaggio 
news:43feed34$0$29097$5fc...@news.tiscali.it...


 niente.... (aggiungo io) :-D
Secondo me non e' un problema di muri.
Il fatto e' che con il frazionamento crei aumento di unita' immobiliari
(autonome ?) il che comporta un intervento di tipo urbanistico che
necessita di apposita istanza o denuncia.
La soluzione potrebbe essere quelle di frazionare e non creare unita'
immobiliari autonome ma "porzioni provvisorie F4" (in corso di
definizione), andare a rogito, e poi ogni proprieta' fara' "per la sua
parte" istanza urbanistica - lavori - ed accatastamento definendone
cosi' l'autonoma destinazione.
-- 
(_  _)/ __  )/ __  )/\ ò  |user@slackwarebox:~$ info Top
 / / / /_/ // /_/ ///\\/\ |MTBclimber-AlpineArtilleryMan
( / (_____// ____////\\\/ |mail: totomar-AT-libero-DOT-it
 colm(FUR)/ /vrh(SLO) \\\ |"Nobis incedentibus rupes ruunt"

 Prima domanda: ciò è normale? (vi è già capitato?)
(...)
Non so se è (solo) un problema di tasso alcolico, come suggerisce STAMG :-)
Io scinderei in due il discorso: catastale ed edilizio/urbanistico.
Sul primo ovviamente non ci sono problemi come giustamente dice STAMG; 
anzi addirittura il catasto è particolarmente permissivo nel momento che 
ti consente di frazionare (e quindi creare una nuova UI) anche solo una 
porzione di locale censendola come F/?, e quindi in assenza di quel 
requisito di autonomia funzionale che è caratteristica essenziale della UI.
Dal punto di vista edilizio la questione posta dal notaio potrebbe 
essere corretta perché può essere che la formazione di nuove UI richieda 
quanto meno una DIA; ma pongo due questioni:
1. nell'atto è il proprietario che dichiara la conformità urbanistica 
della costruzione, citando i titoli abilitativi; se il proprietario dice 
che è tutto a posto...
2. se la divisione non è causata da opere edilizie, e sempre che siano 
verificati i requisiti igienico-sanitari, non è necessario alcun titolo 
abilitativo in quanto non c'è alcuna attività edilizia: cosa fa il 
comune? autorizza dei "non lavori"? oppure tu autocertifichi con la DIA 
che non farai opere? Oltre che dal buon senso questa considerazione mi 
pare suffragata dalla giurisprudenza, ma in questo momento non sono in 
grado di dirti di più.
Ciao
Maci


Intervengo io che sono un fiscalista. Ti ricordi quella bella discussione
con un certo Venabile che Ti ha fatto tanto incavolare?????
Avevo chiesto al Vs. NG la possibilità di dividere senza opere edili,
virtualmente nella categoria "fittizia".
Il problema è fiscale. Se la cessione avviene tra privati (e non in regime
d'impresa), la classificazione nella categoria fittizia permette al fisco di
andare in deroga al criterio di valutazione automatica e di fare un
accertamento della cessione a prezzo di mercato.
Attenzione perché è un macigno per chi vende!!!
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 ma in questo momento non sono in grado di dirti di più.
Ok, prendo atto. Registro.. e mi leggo anche i reply degli altri amici.
Poi... daremo una bella mescoltata al tutto... e sforneremo un torta
buonissima! :-))


 catastale sia esplicito, se ne fanno a iosa....
Certo, ne sono convinto pure io (abbiamo sempre fatto cosě).
Btw, non č male il discorso del Maci... rispetto all'aumento delle u.i., in
riferimento ai parametri urbanistici. Anche se c'č da aggiungere che (in
questo caso) non vi č aumento di SLP, quindi le varie verifiche richieste
dagli strumenti urbanistici passano assolutamente in cavalleria... :-)
Ok, grazie anche a te.
....proseguo nelle mie letture! :-)
--
Bye
MioMao

 cosi' l'autonoma destinazione.
Hummm..... :-\
Probabilmente, in questo caso, si verrebbe a creare una situazione per la
quale dovrei -comunque- presentare una DIA, a firma di tutti i proprietari
(delle singole porzioni) per la divisione fisica (delle singole porzioni),
allo scopo -inevitabile- di costituire nuove ui. (urbanisticamente
parlando). Cosa che vorrei evitare, per via delle differenti autorizzazioni
che dovremo chiedere (uno di questi esegue lavorazioni con prodotti
tossici.. ti lascio immaginare il calvario).
Grazie anche a te!
....procedo nella lettura... :-)
-- 
Bye
MioMao

 Attenzione perché è un macigno per chi vende!!!
Ottima segnalazione.
Grazie anche a te! :-)
--
Bye
MioMao

 
Facci sapere
Ciao
Maci

 Facci sapere
Al momento partorisco only codesta strada:
(a conti fatti) direi che è meglio fare *subito* una DIA (a firma
dell'attuale prop.), con la quale costituisco le 3 UI, separandole con
muri.. senza fare nuovi impianti (ergo: by-passando 46/90 - 10/91 e i vari
enti di controllo, che fanno perdere una valanga di tempo).. e dichiarando i
nuovi spazi "senza permanenza continua di personale" (in modo da by-passare
anche i requisiti igienico/sanitari minimi -es il cesso.. che mi
obbligherebbe a passare da almeno due degli enti che avevo già citato).
Fatto questo (in corsa) costiuire le nuove UI -per divisione- con Docfa (in
C2, con rendita certa)... quindi passare al rogito... e quindi procedere con
le nuove DIA, legate alle singole attività che andranno a svolgersi
(quindi.. 46/90, 10/91, rai, vespai, cessi, fogna, scarichi, disoleatori,
prima pioggia, vasche cotenimento nocivi e bla bla bla...) ... quindi
procedere all'aggiornamento catastale (in C3, presumibilmente, date le
piccole dimensioni).
Mi dispiace molto per la DIA in più... ma non vedo un'altra strada
"logica"... :-\
Che ne dite? :-)
--
Bye
MioMao

 
Che è la cosa migliore :-)
Avevo inteso che volevi evitare come la peste il presentare subito una DIA.
Se riesci a farlo (come tempi, intendo)sei in una botte di ferro.
Penso anch'io che impostare le UI come magazzini è la cosa più indolore 
dal punto di vista della procedura edilizia.
Ciao
Maci

       ** Ciao Maci

La discussione di quel giorno con il Signor Venabile era proprio questa:
avevo consigliato di sentire il tecnico per procedere in questo modo,
evitando la F4, proprio perché "puzza". Cercare di avere con Docfa rendita
certa, in modo di andare con il criterio di valutazione automatica. Lui
diceva che non era possibile fare così. L'unica soluzione era quello di
frazionare tramite F4.
Come hai precisato i Tuoi clienti sono in regime d'impresa, ma, dal punto di
vista fiscale (non m'intrometto sul resto) secondo me la strada è più
tranquilla.
Scusate l'intrusione.
Ciao
-- 


 Scusate l'intrusione.
MACCHE'  "scusate"!!!
Oh... ma stiamo schersando?!? :-)))
Piuttosto... da parte mia un bel GRAZIE per l'ottimo suggerimento! :-)
-- 
Bye
MioMao


Nel primo caso non occorre dia perché l'aumento delle U.I. deve
avvenire nell'ambito di una ristrutturazione così come citato nel T.U.
380. Fatti fare una dichiarazione da perte del dirigente dell' Uff.
Tec..
Nel secondo caso, essendovi opere, occorre il P.d.C. e non è
sufficiente la DIA in quanto trattasi di ristrutturazione.
Se poi si debbano pagare gli oneri o meno, i pareri sono vari: Carico
urbanistico in aumento?, Variazione standars? ogni comune si comporta
come vuole.
Il tutto per recente esperienza personale.
-- 
Ciao

 Il tutto per recente esperienza personale.
'azz...................ti han fregato?
LOL
--
Bye
MioMao

 A... e art.10, comma 1, lettera C).
Io darei un'occhiatina anche a cosa succede dopo coi parcheggi...
st...@hotmail.com

 Io darei un'occhiatina anche a cosa succede dopo coi parcheggi...
Al di la del fatto che, nel mio caso, la sup. a parcheggio esubera il minimo
richiesto, c'č da dire che non c'č alcun aumento di SLP. :-)
--
Bye
MioMao

 Non capisco... :-\
Se non ci sono opere, non c'è ristrutturazione, ergo ....
-- 
Ciao