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Titolo: perequazione valori nel trasferimento di cubatura

Allora come valutate voi la cubatura pura di un terreno edificabile..
cioč quanto vale il terreno rispetto alla cubatura....
caso in una trattativa dove devo spostare una cubatura da demolirsi in un 
qualsiasi terreno del medesimo comune
quanto devo pagare il terreno dove portare la cubatura ?
allora in un comune ci sono vari prezi del terreno edificabile in funzione 
della posizione del terreno...
quindi una considerazione potrebbe essere che la cubatura abbia comunque lo 
stesso valore in ogni posizione e quello che fa variare il prezzo del lotto 
e la posizione e quindi il terreno
quindi semplificando :
peggior posizione del comune     valore tot 100    cubatura 90  terreno 10
terreno in posizione mediodre     valore tot 120    cubatura 90  terreno 30
terreno migliore                          valore tot 150    cubatura 90 
terreno 60
puň essere una teoria valida
 o la situazione varia in roporzione? tipo:
peggior posizione del comune     valore tot 100    cubatura 90  terreno 10
terreno in posizione mediodre     valore tot 120    cubatura 100  terreno 20
terreno migliore                          valore tot 150    cubatura 110 
terreno 40
io sarei propenso alla prima ipotesi ...
voi come la pensate...
esistono parametri di mercato riconosciuti per il rapporto terreno cubatura?
tipo 1/3   2/3

 voi come la pensate...
Valore di mercato dell'immobile nel terreno asservito (magari valutando 
immobili con caratteristiche simili nella zona). Dal valore di mercato togli 
tutti i costi di costruzione, oneri urbanizzazione e progettazione. Hai il 
valore residuo del terreno. Considera, inoltre, se il terreno asservito ha 
del suo indice.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista


Gentile ragioniere ...... quasi...
tu hai trovato il valore di mercato del terreno edificabile....
procedura peraltro non poco laboriosa quella da te proposta e praticabile in 
caso di edificio nuovo
sepur trattata nei manuali di estimo
io cerco però una cosa diversa, cerco nel valore da te ricavato    di
distinguere il valore della cubatura..... dal valore del puro terreno (o 
posizione)
tipo il valore del terreno a cubatura esaurita....
è un problema che dalle mie parti sta emergendo adesso in caso di 
trasferimento di cubatura
in determinati casi, per esigenze urbanistiche quando si deve vincolare o 
espropriare determinate zone edificabili o edificate
e si deve trasferire la cubatura in altro posto, individuando un terreno 
anche agricolo ancora libero e per il quale si stilerà una convenzione con
il comune per spostare li la cubatura che esisteva o si poteva realizzare 
nel precedente luogo.

altro esempio è quello di comprare la cubatura ma non il terreno per 
realizzarla nel terreno adiacente... 

realizzarla nel terreno adiacente...
Conosco bene la problematica, poichè nel Ponente Ligure, dove mi trovo, è 
forse l'unico posto d'Italia dove sui terreni agricoli puoi edificare ville, 
anche di notevoli dimensioni, senza essere imprenditore agricolo e dove, a 
causa di questa incongruenza, il fisco ci va a nozze, valutandoti terreni 
agricoli come "aree suscettibili di utilizzazione edificatoria", quindi aree 
edificabili.
Fiscalmente rappresenta un problema, poichè il terreno agricolo, oltre i 5 
anni, dall'acquisto, non genera plusvalore. Con questa situazione, il fisco, 
invece, rompe i maroni.
Quindi, per avere un valore certo del terreno espropriato dall'indice, devi 
partire obbligatoriamente dal valore di mercato di un'ipotetica costruzione 
e procedere a ritroso. Naturalmente ho ridotto ai minimi termini gli 
elementi da prendere a base della valutazione. Alla fine, togliendo tutti 
gli elementi partendo da un'ipotetica costruzione finita, ottieni il valore 
del terreno comprensivo dell'indice edificatorio. Naturalmente conoscerai 
anche il valore di un terreno agricolo e questo dipendende dalla zona, 
dall'esistenza di imprese agricole, dalla quotazione di mercato a mq dei 
terreni agricoli. Per differenza trovi il valore dello "ius-aedificandi" 
che, potrà essere deprezzato a seconda della possibilità di trasferimento 
all'interno dello stesso comune.
Nel mio, per esempio, lo puoi trasferire nei limiti di 500 ml in linea 
d'area, ma all'interno della stesssa zona agricola. Esiste una strada 
interpoderale ad uso pubblico, ma se il mio terreno è attraversato dalla 
strada, non posso asservire la parte sottostrada con l'indice di quello 
sovrastante la strada e, quindi, può rappresentare un elemento che delimita 
la potenzialità edificatoria. In altri casi, ad esempio, il comune limita 
l'asservimento solo a terreni confinanti e se il terreno confinante è di 
metratura inferiore a quello previsto dalle nta per un'eventuale 
costruzione, con quell'indice ci fai una pippa.
Naturalmente occorre prendere in considerazione diverse variabili per 
procedere ad una valutazione precisa, ma non sono io che te lo devo dire 
perchè ne sai molto più di me.
Secondo me è l'unica strada percorribile: in difetto avrai solo percentuale 
di scorporo che non rappresentano la situazione reale e soggettiva che ti 
potresti trovare nella tua valutazione.


 Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
ora ci siamo allineati con le idee,
purtroppo l'ultima tua considerazione è il vero problema da risolvere
e io avevo ipotizzato dei concetti sul primo post che riassumevano una 
possibile soluzione...
il passo successivo sarebbe stato cercare di identificare le percentuali 
corrette......
bel casino anche quello del fisco...cosa che sicuramente si riproporrà anche 
qui a questo punto, anche se l'avevo chiaramente intuito.
devo però dire anche che questa operazione di tassare il terreno come 
edificabile o potenzialmente edificabile
potrebbe riassumere il succo del problema, che poi è il mio
ad esempio mi chiederei cosa valuta l'ufficio delle entrate quella 
potenzialità edificatoria ancora spoglia e del tutto virtuale
ritengo peraltro del tutto sbagliato la sua tassazione... perchè si 
concretizza solo in relazione a un trasferimento di volumetria esistente da 
UN ALTRA PARTE
e sulla quale le tasse si sono già pagate
è anche vero che se devo acquistare quel terreno, almeno che non sia nel 
peggior posto possibile.. ,
lo pagherò più di un terreno agricolo....
ma il vero quesito è quanto?
questa è la sfida, si potrebbe presentare un nuovo mercato di terreni 
funzionale a questo obbiettivo...
e comunque il venditore dovrebbe essere a conoscenza dell'obbiettivo 
dell'acquirente di trasferire li del volume,
ma se non lo sa, per lui quel terreno è semplicemente agricolo, come lo 
dovesse vendere ad altre persone non provviste di volumetria trasferibile...
una bella sfida

 una bella sfida
Il problema è l'art. 67, 1 comma, lett. b) del tuir, dove indica che si 
generano plusvalenze quando ci sono cessioni a titolo oneroso di terreni 
"suscettibili" di utilizzazione edificatoria........
Una frase generica che può mettere in croce chiunque, poichè, 
indipendentemente dalla logica, anche su un terreno agricolo, quasi sempre, 
puoi creare una piccola unità immobiliare uso deposito.
Quindi, anche se il terreno è completamente agricolo, con indice di 0,015, 
di solito 5/8 mq di deposito possono essere costruiti. Se applichiamo alla 
lettera la norma, quel terreno è suscettibile di utilizzazione edificatoria.
