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Titolo: capacita' edificatorie terreno e progetti d'esempio?

da privato e proprietario di un terreno,
per aver un quadro di cio' che e' possibile costruire
anni fa mi ero fatto fare delle palinemetrie d'esempio
da un architetto (mio parente)
all'epoca vuoi per casini famigliari vuoi perche'
i disegni d'esempio non ci avevano soddisfatto
avevamo lasciato perdere il tutto.
Ora per altre esigenze dobbiamo riprendere l'argomento
e per qeusto vi chiedo:
-siccome all'epoca mi pareva veramente poco cio che a seconda
dell'architetto era possibile costruire, (essendo il terreno quadrato,
sgombero ai lati e di ben 900 metri quadri, in confronto ad altre villette a
due piani inserite in terreni con soli 5 metri di distanze ai lati) vorrei
solo per il gusto di poter farmi un'idea, non far impazzire nessuno e farmi
qualche schizzo e qualche conto sulle volumetrie edificabili ora, cioe' due
anni dopo. Per questo vi chiedo se l'estratto del PRG comprende le NTA e
sono visionabili ed e' richiedibile una copia anche da privato ovviamente
proprietario del terreno e se mi serve altro per poter fare realmente
quattro conti della serva con schizzetti proprio a livello di block notes
sul divano la sera. E' necessario per farmi un'idea di cosa costruire..una
sola villetta per il figlio o due appartamenti...o un negozio e
un'appartamento o chissa che insomma a seconda delle possibilita'. Questo mi
permetterebbe di farmi un'idea per poter chiedere qualche esempio
preliminare all'architetto poi.
-ai tempi per sole due planimetrie, diciamo di due piani quindi due
planimetrie del complesso secondo due casistiche possibili, diedi quasi due
milioni a questo mio parente...vorrei sapere se tutt'ora se mi reco tanto
per scrupolo da qualcun'altro di cui mi fido di piu' anche solo per aver
questi esempi (che non comportano nessuna domanda da presentare in comune o
che altro) quanto potrebbe essere la spesa..speravo in qualcosa di meno
visto che son pezzi di carta che potrebbero non aver nessun futuro anche.
(progetto di massima sul sito
http://www.architettiroma.it/tariffa/architetti.html
corrisponde ad una bella cifretta tipo appunto due milioni per un lavoro
preventivato 300 milioni,
questo coso coniugato alla dicitua progetto di massima, equivale alle
planimetrie presentate solo a me e non depositate da nessuna
parte?...costicchiano a mio parere..
anche se dobbiamo solo farci almeno un'idea di cosa costruire? due milioni
per due schizzi? con misure molto spannometriche e da rivedere?)
-ultima cosa per ora:
fra progetto, presentazione documenti per la concessione, direzione lavori,
piano di sicurezza e..forse meglio che mi elencate voi in blocchi le varie
spese con le varie aliquote spannometriche,
quanto incidono sul costo di costruzione del fabbricato?
(aliquote in relazione al costo di costruzione si intende riferito al
preventivo emesso dall'impresa costruttrice?)
grazie mille gente.
Mat

riassunto per facilitarmi, scusate la lungaggine:
-cosa chiedo all'ufficio tecnico materialmente per poter fare quattro conti
della serva
e se secondo voi ci riuscirei leggendo semplicemente cosa dicono le NTA
(sono in un paese, tutti mi parlano
di notevoli variazioni a riguardo di superfici in locali all'aperto terrazzi
e chissa che, possibile sia cosi complesso)
-quale il compenso per due o tre esempi di costruzioni possibili molto
spannometriche
-quale l'aliquota sul costo del lavoro totale va aggiunto per il compenso al
geom/archit.
per seguire completamente il lavoro
(se mi dite pure come si calcolano spannometricamente anche le tasse da
pagare al comune per la concessione della nuova costruzione meglio)
Mat

 pagare al comune per la concessione della nuova costruzione meglio)
quello che i non addetti chiamano credo tasse per l'urbanizzazione?
che se non ricordo male cifre d'esempio erano 50-60milioni per una villetta
da 350..400 milioni..?
Mat

 scrisse:
[snip]
Dimenticavo: se vuoi solo sapere quanti mc e mq puoi costruire vai
all'Ufficio tecnico del comune e fatti fare la fotocopia del PRG della tua
area e delle Norme tecniche allegate. li' c'e' tutto.
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perchč la curva d'apprendimento di google č storicamente tra le
piů ripide ... e.
www.tigers.3000.it

-cut-
ma tu nn hai da fare un cazzo tutto il giorno???

cose meglio di un tecnico in carne ed ossa, con in mano tutti i documenti.
concordo in pieno.
Cio' che puoi fare č chiedere al comune un certificato urbanistico,
informati presso gli uffici delle modalita' di richiesta.
--
federico reyneri architetto
ICQ 149062387
*underlabo -226
 laboratorio di progettazione
 via gran san bernardo 5, milano
 
www.underlabo.it

 informati presso gli uffici delle modalita' di richiesta.
era cio' che mi interessava sapere: un privato puo' a quanto pare recarsi a
richiedere qualcosa sul PRG.
Voglio fare quattro conti della serva per chiarire le idee a me, e far
risparmiare tempo a chi daro' il progetto,
cosa direste ad un cliente che si reca da voi e vi dice..bha, vorrei far su
qualcosa...
una balera? una discoteca? un supermercato? due villette? 4 appartamenti? ;)
siccome non c'e' necessita' particolare a riguardo del tipo di costruzione
da tirare in piedi,
se non un'appartamento sempre utile per novelli sposi o da affittare al
limite, o meglio negozietti piccoli da affittare,
bisogna perlomeno aver l'idea di cosa permette la volumetria del terreno.
E' il classico caso di costruzione fatiscente gia presente e abbastanza
imponente a filo strada di due piani,
muri da 40 e altezze locali stratosferiche,
35 metri per 8 a piano per due piani:
terreno rettangolare, piu profondo che largo, costruzione che chiude tutto
il lato che da sulla strada,
ristrutturare e aggiungere volumetria appiccicandola dietro totalmente
all'ombra (case a filo strada ai lati)
o buttar giu, rientrare di tot metri e costruire nuovo complesso..
solita scelta che..se non so almeno a quanto ammontano i costi di
urbanizzazzione (ordine di grandezza)
non ci sono particolari necessita' in famiglia..se non futuri...forse un
ufficio necessario, forse un appartamento..
al giorno d'oggi affittare non e' nemmeno facile non si trova facilmente
inquilini..
insomma..voi che fareste abitando in un paese in provincia di milano e
ritrovandovi un terreno simile e una famiglia con due figli maschi?
E' chiaramente un discorso da bar..ma qualche idea sapreste darmela.
Grazie
Mat

 ma tu nn hai da fare un cazzo tutto il giorno???
...
bha...il giusto ma..
tu sprecare meglio il tuo tempo? ;)
Mat

ad esempio..stringi stringi,
a quanto ammonta mediamente (sempre ordine di grandezza e basta)
il risparmio tra il fare domanda di ristrutturazione
e quello per nuova costruzione..
per i disegni e la direzione lavori anche il 10 12 percento del lavoro,
per l'urbanizzazione?
10 percento del costo costruzione?
20?
30?
50?
...
mettete una x a fianco ;) (ironico per il simpaticone dell'altro post eheh)
Mat

 ha scritto nel messaggio
news:Od00d.287183$5D1.12...@news4.tin.it...

hai perfettamente ragione... perchè perdere tempo?
addio.
plonk

50?
E' veramente difficile dirlo. Mentirei se ti dicessi che ti so
rispondere con le poche informazioni che hai fornito.
Cerca di fati fare un CDU (certificato di destinazione urbanistica) o
anche qualcosa di piu' approfondito. (a Milano per esempio esiste il
CU che oltre a verificare la destinazione, integra una ricerca su
eventuali atti gravanti sull'area, ma raramente esiste un qualcosa di
analogo in altri comuni).
Con detto certificato vai da un professionista e puoi fare:
- chiacchierata informale in cui chiedi un preventivo per la
progettazione di massima (che va a parcella o a discrezione e in
genere per la progettazione di massima si puo' fare anche un forfait)
- studio di fattibilità. Con una spesa contenuta, se lo studio è fatto
bene, puoi renderti conto delle potenzialità del lotto, dei costi
previsti e della tempistica.
Lo studio di fattibilità inoltre potrebbe esserti utile anche nel caso
in cui tu decida di vendere l'operazione immobiliare fornendo valore
aggiunto al tuo immobile.
Non è per essere cattivi o tirchi ma le variabili nel campo della
progettazione sono veramente troppe per poterle riassumere qui o
"sparare dei numeri". 
Padre Mustaine è stato un po' brusco ma capisco il suo punto di vista.


 plonk
che bello essere utili alla gente ;P
bha :)
Mat

 Padre Mustaine è stato un po' brusco ma capisco il suo punto di vista.
no figurati nessun problema,
pensavo che sui costi di urbanizzazzione fosse piu facile dare una stima
un po come si fa per molte altre tasse a percentuale,
e non pensavo variassero anche da comune a comune.
Per ora e' sufficente.
Grazie mille.
Mat

piuttosto che ristrutturare. 
La frase sopra riportata nella fretta contiene una imprecisione
sintattica. Sostituirla con:
E talvolta anche sul costo effettivo dei lavori perche' in certi casi
non conviene demolire ma piuttosto ristrutturare. 
