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Titolo: Proprietà sottotetto

ho la seguente situazione:
 
tizio negli anni 50 stipula un compromesso per l'acquisto di un appartamento 
in un condominio in corso di realizzazione, nel compromesso vengono 
descritti tutti i locali di cui sarà composto l'appartamento, ivi compresa 
una soffitta (anche se per quest'ultima non viene indicato ne il piano ne 
l'ubicazione)
 
appena ultimato l'edificio tizio stipula il contratto di compravnedita nel 
quale l'appartamento viene descritto  sommi capi, nello stesso atto viene 
indicato che il quartiere non è censito, ma è stato denunciato con una 
variazione 2 gg prima dell'atto.
 
il venditore consegna a tizio le chiavi dell'appartamento e della soffitta.
 
oggi, effettuano delle verifiche, tizio si rende conto che nella planimetria 
catastale non è rappresentata la soffitta, soffitta che lui stà utilizzando 
sin dagli anni 50 senza che nessuno si sia mai opposto (di fatto anche gli 
altri condomini fanno lo stesso con le loro soffitte).
 
tizio vorrebbe regolarizzare la cosa o quantomeno identificare anche la 
soffitta, qui nasce il mio dilemma su come considerarla e come procedere
 
a-considerare la soffitta bene condominiale in uso esclusivo (il regolamento 
non è mai stato predisposto e ne tantomeno le tabelle millessimali), 
soluzione più economica, ma che non piace particolarmente a tizio
 
b-depositare una nuova planimetria catastale con identificata la soffitta, 
chiaramente facendo dichiarare a tizio che la soffitta è da sempre un 
accessori indiretto dell'appartamento, e rimandare la formare rettifica ad 
una futura cessione dell'appartamento; che trovo un buon compromesso, ma che 
espone tizio ad eventuali contestazioni da parte degli altri condomini;
 
c-fare un istanza presso il tribunale per usucapire i locale, ma i relativi 
costi renderebbero antieconomica l'opersazione.
 
avete mica qualche consiglio ?
 
grazie
 
 
 
 
 
 

 avete mica qualche consiglio ?
 
No
 
-- 
Saluti. Bob

 Saluti. Bob
 
grazie mille del parere 
 

 di rettificare il titolo di provenienza, basta un atto unilaterale
 
Non sono Notaio, ma, da quello che so frequentandoli, l'atto unilaterale 
è possibile per regolarizzare questioni formali e non sostanziali. IMHO 
la tua è una questione molto sostanziale, fossi io il Notaio (o a 
maggior ragione il Conservatore) avrei ben più di una remora prima di 
stipulare e accettare un atto del genere.
 
-- 
Saluti. Bob

 
"Bob" <parli...@newsgro.up> ha scritto nel messaggio 
news:jdhq31$3i5$1...@speranza.aioe.org...

anch'io sarei come te, ma purtroppo mi sono reso conto che sia i primi che i 
secondi non vanno troppo per il sottile.
 
solo poco tempo fa sono riuscito a far fare un atto unilaterale di rettifica 
ad un notaio che bellamente, in atto pubblico (quindi in un atto in cui 
dovrebbe verificare che il cedente abbia ffettivamente titolo a cedere un 
bene), aveva fatto cedere, per maggior consistenza (150 immobili) da una 
soggetto all'altro un bene di terzi (nella fattispecie di mio cliente).
come se non banstesse sullo stesso bene aveva "acceso" a più riprese una 
serie di ipoteche.
come lui altri 2 notai dopo di lui.
 
ho impiegato circa 6 mesi per convencerlo a rettificare l'atto, dimostrando 
e facendo dimostrare anche ai comparenti dell'atto, che quell'immobile non 
era mai stato nella disposnibilità del cedente e che non era intenzione 
della contro parte acquisirlo.
 
 

 avete mica qualche consiglio ?
 
Ma a cosa gli serve adesso, fare questa rettifica? Se non deve fare
nulla (atti ecc.) gli conviene lasciar stare.
Se si vuole tutelare per un domani, quando per es. l'appartamento
dovra' essere ceduto o altro, io proverei ora a rettificare la
planimetria in catasto, indicandoci la soffitta (citando il
preliminare stipulato all'epoca, l'uso comntinuo del bene ecc.) con
apposita relaz. succinta.
Ev. contestazioni degli altri condomini? Hai detto che gli altri hanno
la medesima situazione, che potreebbero fare? Ti dirò di piu',
convinci anche tutti gli altri a procedere alla regolarizzazione...!

 ho la seguente situazione:
 
la cosa pi� semplice � inserire in planimetria la soffitta, ma questa cosa 
non tutela appieno il proprietario perch� � sempre impugnabile di fatto gli 
aumenta solo le tasse e null'altro
 
la via dell'usocapione � da bandire difficilmente esiste usucapione su beni 
comuni specialmente se alle soffitte vi si accede da parti comuni
 
l'atto sar� impossibile rettificarlo, quindi la cosa pi� giusta � 
regolarizzare tutte le posizioni individuando il bene e assegnarlo mediante 
un atto di divisione, ma costa sia di tecnico che di notaio e non so quanti 
sarebbero disposti "a ricomprarsi" la soffitta la strada pi� economica � 
quella della mediazione, se sono tutti daccordo si fa una mediazione pagando 
il mediatore in percentuale dalle tabelle una volta individuato il valore e 
l'autentica delle firme, e poi si voltura 
 

 volta individuato il valore e l'autentica delle firme, e poi si voltura
 
Non pensavo che l'esito della mediazione costituisse titolo di 
provenienza, lo sapevo solo per l'arbitrato, il cui lodo finale 
costituisce sentenza di primo grado, trascrivibile e volturabile.
 
-- 
Saluti. Bob

 l'autentica delle firme, e poi si voltura
 
Sei sicuro che costituisce titolo di proprieta' 'sta cosa?
 

 Sei sicuro che costituisce titolo di proprieta' 'sta cosa?
 
Si, la mediazione è valida anche per queste cose.
 
E' la storia dell'introduzione della mediazione dal 21.3.2011 per sfoltire
le cause civili sui diritti reali di beni.
 
E se tutti sono daccordo il procedimento è semplice, rapido, economico anche
dal punto di vista degli oneri fiscali.
 
Basta rivolgesi alla Camera di Commercio e prendere informazioni in merito.
 
IMHO se c'è volontà delle parti è la soluzione migliore perché è più
economica di un notaio, ma bisogna essere certi della volontà delle parti,
eventualmente arrivando in mediazione già con una scrittura privata.
 
La via dell'usocapione è lunga difficile e soprattutto costa perchè tocca
pagare l'avvocato e non ci basteranno tre udienze.
 
La via della citazione in tribunale è praticabile forse anche neglio
dell'usocapione ma ne comporta tutti i difetti accennati ed inoltre è
obbliogatorio arrivarci dopo una mediazione.
 
 
 

 
 
"Sconosciuto"  ha scritto nel messaggio 
news:2wYKq.114999$GZ3....@tornado.fastwebnet.it...
 
Ho letto anche tutti gli altri post.
 
C'è, però, il solito problema: il possesso dev'essere pacifico, non violento 
e ininterrotto e c'è sempre il rompiOO di turno. Riesce a dimostrare le 3 
condizioni, visto la distanza dei piani?
 
Se ci fosse la possibilità, l'ideale è il recupero, dal punto di vista 
urbanistico, del sottotetto. Si ottiene, urbanisticamente, il titolo 
edilizio, si ultimano i lavori e si lascia fermo il tutto.
 
Un domani si regolarizzerà dal punto di vista catastale: allora si che 
nessuno potrà rompere i OO se risulta locale abitativo (naturalmente 
qualcuno ci dovrà risiedere).
 
Ciao
 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
 
 
 
 

 Un domani si regolarizzerà dal punto di vista catastale:.....
 
Peggio mi sento!
Andresti oggi, a spendere per una pratica da fare di un immobile che
non e' tuo. Rischi ancora di piu' (e spendi 3 volte di piu') che con
la sola pratica catastale che dicevamo prima. Tu dirai si, c'ho speso,
quindi si presuppone una volonta' esplicita, ma il rischio permane lo
stesso, di qualcuno che si puo' sempre opporre all'iter procedurale,
qualsiasi esso sia.

qualsiasi esso sia.
 
Un recupero sottotetti, alla fine, è un'opera interna. Non è detto che 
occorre metterci il marmo di carrara. Diversamente il problema sarà sempre 
sollevato e se non hai la possibilità di avere l'assenso unanime, voglio 
vedere come metti a posto le cose.
 
Un conto se l'appartamento abitabile fosse al piano sottostante: ti dimostro 
che con una scala interna è sempre stato uso esclusivo. Ma in una 
fattispecie del genere è molto difficile vantare diritti, in caso non avesse 
messo in atto comportamenti apparenti e dimostrabili con data certa.


 messo in atto comportamenti apparenti e dimostrabili con data certa.
 
Quoto. E' per questo che come la metti e' sempre difficile. Quindi
meno spese ci fai e meglio e'!