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Titolo: CTU Valore di un immobile abusivo

Ciao a tutti,
vi scrivo per chiedere alcune informazioni.
Sono stato nominato CTU per una esecuzione immobiliare e la situazione 
in cui mi sono venuto a trovare è un po' complicata.
L'unità immobiliare è composta da due immobili un tempo indipendenti.
I problemi sono i seguenti:
1. Uno dei due corpi (corpo A) è stato sopraelevato ma non completato e 
ciò non in conformità con la concessione edilizia.
2. Il corpo A ed il corpo B sono stati collegati con una struttura 
metallica e tamponato con finestre in modo da creare una grossa veranda.
Di tale costruzione non è stata fatta nessuna comunicazione all'ufficio 
competente del comune.
A questo punto la domanda è la seguente: come faccio a dare un valore a 
qualcosa che non è in regola con le prescrizioni di legge.
Vi ringrazio in anticipo per i vostri consigli.
Costantino Alfonsi

mrkost ha scritto:

se non ho capito male la sopraelevazione di A è di fatto abusiva, come 
il collegamento tra A e B giusto?
se è così considera il valore di A senza sopraelevazione e B 
indipendente da A. dal valore detrai le spese per regolarizzare la 
situazione (o P.C. in sanatoria o spese per la demolizione?)

 il collegamento tra A e B giusto?
La sopraelevazione era stata prevista per metà della superficie del 
piano sottostante ma poi hanno modificato in corso d'opera la copertura 
aumentando la superficie a tutta quella disponibile.
Per il colleamento tra A e B il fatto che sia una struttura leggera 
potrebbe non incorrere nell'obbligatorietà della concessione edilizia?
Grazie di nuovo
Costantino Alfonsi

 situazione (o P.C. in sanatoria o spese per la demolizione?)
Considerare A e B compreso il passaggio tra i due e considerare il valore
come se l'opera fosse sanata cioč regolare.
Questo perchč chi compra da una esecuzione immobiliare ha a ddisposizione
120 gg per la sanatoria (se non ricordo male).
Dalla stima vanno certamente detratte le spese per la sanatoria.
ciao

 Questo perchè chi compra da una esecuzione immobiliare ha a ddisposizione


 l'ipoteca)
Sicuro la ragione del credito sia l'ipoteca? Io pensavo che ci si riferisse
alla data del pignoramento.


In Italia difficilmente si è sicuri di qualcosa, specie se si tratta di 
Leggi. Io l'ho sempre interpretata così, così anche il nostro G.d.E. ed il 
Comune. E se ti ricordi come sono andate le cose, penso che sia corretto. 
Infatti il comma fu aggiunto in una modifica successiva (non mi ricordo 
quando, se nel 86 o 87) in quanto le banche che prima della L. 47/85, davano 
mutui senza verifica urbanistica, si trovavano con tre p...e al c...o (come 
si dice da noi, in pratica  ... fregate): avevano ipotecato beni che poi, se 
abusivi (in tutto o in parte) valevano molto meno dei soldi prestati.
Per venire incontro all'ABI fu aggiunto il comma, con possibilità di 
sanatoria oltre i termini qualora il mutuo fosse stato stipulato prima della 
legge, ecc. ecc.
Ed infine, le garanzie del credito sono di fatto le ipoteche ed è da loro 
che partono i miei diritti (ragioni) sul credito fatto.
saluti
fulven 


Grazie per le preziose informazioni.
Costantino.

 che partono i miei diritti (ragioni) sul credito fatto.
Il tuo ragionamento mi torna. Rimane il dubbio sull'estensione della
possibilità di sanare anche al condono del 1995 e soprattutto a quello del
2004. Inoltre quest'ultimo, soprattutto per noi in  Toscana, lascia molti
dubbi sulla possibilità di condonare un immobile o meno.
Chi compra il bene all'asta potrà avvalersi del condono nazionale o deve
sottostare (come penso io) alla Legge Regionale?
L'ipoteca deve essere precedente all'entrata in vigore della legge nazionale
o di quella regionale? Tu come la vedi?
Saluti.


Certo che c'è l'estensione.
Entrambe le leggi iniziano dicendo che i termini della L. 47/85 sono 
ulteriormente prorogati, o qualcosa di simile.
Per quanto riguarda noi in Toscana (sono di Livorno) valgono i termini della 
legge nazionale, con i limiti della legge regionale (cambi d'uso, nuove 
costruzioni, limitazione ampliamenti, ecc.).
Ho posto anche una precisa domanda all'arch. Gamberini, ma lui non mi ha 
saputo rispondere. In proposito ho fatto una relazione al G.d.E. che se 
vuoi, ti posto in privato.
saluti
fulven 

 vuoi, ti posto in privato.
Immagino tu l'abbia fatta al GdE di Livorno. Non credo che qui a Pisa la
cosa sia molto diversa.
Se me la mandi mi fai una grossa cortesia.
Grazie, Francesco.