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Titolo: AREA EDIFICABILE O NO? *** URGENTE*****

Una area pervenuta per successione 1 anno fa sta per essere venduta;
essa ricade per una piccola parte in area agricola e la maggior parte in 
centro abitato (MA NON retinato come nuova edificazione)
Ora chiedo il cliente è tranquillo a vendere oppure paga la plusvalenza 
sul terreno in centro abitato o è paragonato all'agricolo non essendo 
retinato come nuova costruzione?
 
 
stralcio del prgc
 
  Nella cartografia in scala 1/2000 sono individuati i lotti e le aree 
libere per cui è ammessa la nuova edificazione a scopo residenziale (o 
per altre destinazioni
ammesse dalle norme generali per le aree residenziali). Tali aree e 
lotti sono suddivisi con apposita simbologia, in base all'indice di 
fabbricabilità fondiaria
prevista ed in base alla operatività che potrà essere:
- con singola concessione
a) Interventi di nuova edificazione da effettuarsi con singola 
concessione, con indice di fabbricabilità fondiario 0,7 mc/mq
- Rapporto di copertura 25%
- Indice di fabbricabilità 0,7 mc/mq
- Numero dei piani fuori terra 2
- Altezza massima del fabbricato  8,50 ml.
- Distanze dai confini 5,00 ml. o costruzioni a confine
- Distanza dai fabbricati latistanti 10,00 ml. o costruzioni a cortina
- Distanze da fili stradali 6,00  ml. salvo maggiori distanze per fasce 
di rispetto
- Parcheggio privato 1 mq. / 10 mc.
- Area a verde privato 30% superficie lotto
b) Interventi di nuova costruzione da effettuare con singola 
concessione, con indice di fabbricabilità fondiario 0,5 mc./mq.
- Rapporto di copertura 25%
- Indice di fabbricabilità 0,5 mc/mq
- Numero dei piani fuori terra 2
- Altezza massima 8,00 ml.
- Distanze dai confini 5,00 ml. o costruzioni a confine
- Distanza da fabbricato latistanti 10,00 ml. o costruzioni a cortina
- Distanze da fili stradali 6,00  ml. salvo maggiori distanze per fasce 
di rispetto
- Parcheggio privato 1 mq/ 10 mc.
- Area a verde privato 30% superficie del lotto
Non sono ammessi accessi diretti sulla strada provinciale per il lotto 
edificabile in Località Cascina Sucré.c) Interventi di nuova 
edificazione da effettuarsi con singola concessione, con indice di 
fabbricabilità fondiario 0,9 mc./mq.
- Rapporto di copertura 25 %
- Indice di fabbricabilità 0,9 mc/mq
- Numero piani fuori terra 2
- Altezza massima del fabbricato 8,50 ml.
- Distanze dai confini 5,00 ml. o costruzioni a confine
- Distanze da fabbricati latistanti 10,00 ml. o costruzioni a cortina
- Distanze da fili stradali 6,00 ml. salvo maggiori distanze per fasce 
di rispetto
- Area a verde privato 30% superficie lotto
- Parcheggio privato 1 mq./10 mc.
Il rilascio delle concessioni dovrà essere subordinato alla preventiva 
stesura delle specifiche indagini eventualmente richieste dalla 
relazione geologico-tecnica
relativa alle singole aree di espansione ovvero alla rispondenza del 
progetto alle prescrizioni in tale relazione evidenziate.
Per le aree non prese in considerazione nella succitata relazione il 
rilascio delle concessioni sarà subordinato alla presentazione di una 
specifica relazione
geologico-tecnica che accerti la fattibilità delle opere in progetto e 
prescriva, qualora se ne avvisi la necessità, le opere atte a garantire 
la stabilità dei versanti e/o
dei fabbricati previsti.
 
DGE

 retinato come nuova costruzione?
 
Ma è in che zona urbanistica è inquadrato? Zona agricola o altro?
 
 
-- 
mauro


rientra nel centro abitato di zona agricola
vedi immagine
http://it.tinypic.com/r/1688vva/9
 
dge


LINK corretto immagine:
http://it.tinypic.com/r/mwctqs/9
 
dge

devi capire se il centro abitato è inedificabile totalmente (cosa di cui 
dubito)...

 dubito)...
dalle norme:
3.12.- Operatività nel Centro Abitato
E' individuato sulle tavole di P.R.G. in scala 1/5000 e 1/2000 e 
comprende le aree destinate a servizi per il rispetto degli standards 
urbanistici, fasce di rispetto,
aree edificate ed aree libere destinate a nuova edificazione.
....
2- Nella cartografia in scala 1/2000 sono individuati i lotti e le aree 

--------------------------------------------
 
quindi a mio avviso non essendo retinata come nuova edificazione non 
puoi edificare
dico bene
ps nella successione del 2015 avevo messo 2 euro al mq x area agricola e 
8 euro al mq x quella in centro abitato e all'ADE l'hanno liquidata come 
avevo messo.
DGE

 DGE
 
mantieni la stessa linea.
che mi sembra corretta.


il fatto che il cliente vorrebbe avere la certezza di non avere 
"sorprese" dalla ADE in quanto essendoci una plusvalenza di certo peso 
rispetto alla successione si possono avere 2 casi:
- in caso di terreno agricolo non si paga nulla arrivando da successione
- se paragonato all'edificabile si paga la plusvalenza anche se arriva 
da successione.
 
in altra ipotesi si potrebbe affrancare con perizia e paga l'8%
sul valore finale, che è meglio che pagare minimo il 20% sul "guadagno" 
della vendita
 
DGE

 DGE
 
l'unica certezza è quella di morire (meglio dopo che prima) ... :-)
 
Chiedi in comune come la considerano. O meglio ancora fai un CDU e usalo 
nella successione.


il CDU ti dice rientra parte in zona agricola e parte in centro abitato
e poi ti allegato questa normativa sotto (che a mio avviso non essendo 
retinato non si puo' costruire):
 
3.12.- Operatività nel Centro Abitato
E' individuato sulle tavole di P.R.G. in scala 1/5000 e 1/2000 e 
comprende le aree destinate a servizi per il rispetto degli standards 
urbanistici, fasce di rispetto, aree edificate ed aree libere destinate 
a nuova edificazione.
 
1- Interventi sul patrimonio edilizio esistente.
a. Interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e 
risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, di demolizione e 
ricostruzione nel
rispetto delle volumetrie massime esistenti.
Gli interventi di demolizione e ricostruzione possono avvenire con le 
seguenti modalità:
1. nel  caso  di  accertata  fatiscenza  e  riconosciuta  impossibilità 
di  recupero  da  parte  del  U.T.C.  di  fabbricati  non  aventi  a 
giudizio  della
Commissione Edilizia Valore Ambientale, (per edifici aventi valore 
ambientale si intendono in linea di massima quelli costruiti prima degli 
anni
cinquanta  rispettosi  di  una  semplice  architettura  contadina) 
l’intervento  puo’  avvenire  nel  rispetto  della  volumetria  e 
dell’impronta  plano
volumetrica esistente.
 
2. nel caso di fabbricati di accertata fatiscenza e a giudizio della 
Commissione Edilizia degradanti per l’ambito per cui ricadono 
l’intervento puo’
avvenire anche con limitati spostamenti planimetrici della volumetria 
esistente nel rispetto delle altezze, del numero dei piani degli edifici
circostanti e delle loro caratteristiche edificatorie.
b.  Interventi di trasformazione di rustici, portici e fienili a due 
piani collegati con le originarie residenze agricole per i quali sono 
ammessi cambiamenti di
destinazione d'uso che potrà essere residenziale limitatamente al 50% 
della volumetria del rustico, mentre la rimanente parte potrà avere le 
destinazioni non
residenziali ammesse dalle norme generali relative alle aree a 
destinazione residenziale.
Per destinazioni d’uso turistico ricettive il cambio di destinazione 
d’uso è ammesso sul 100% della volumetria del rustico.
c- Per le tettoie ed i bassi fabbricati e superfetazioni ecc. l'unico 
intervento ammesso è la demolizione.
d-  Per tutti i fabbricati a destinazione residenziale (esclusi quelli 
di cui al punto c-) esistenti nel Centro Abitato è ammesso, un 
incremento del 40% del
volume residenziale esistente con un minimo comunque consentito di 25 
mq. e massimo ammissibile di 50 mq. di Su per il miglioramento delle 
condizioni
igieniche e dell'impianto distributivo; non è comunque ammessa la 
creazione di una nuova unità abitativa.
Tale incremento non è ammesso nel caso di possibile recupero di 
volumetrie di cui al precedente punto b.
Tali interventi, oltre al rispetto delle volumetrie di cui ai punti a e 
b dovranno avvenire rispettando le seguenti condizioni:
- siano mantenuti i numeri di piani esistenti;
- siano mantenute le altezze esistenti (è ammessa una tolleranza di mt. 
1,00 in più o in meno solo nel caso di allineamenti dei cornicioni o dei 
colmi con quelli
degli edifici esistenti adiacenti o per la modifica delle quote di 
imposta minime degli orizzontamenti dei piani stabilite in mt. 2,70);
- siano rispettate le caratteristiche edificatorie;
- siano  mantenute  le  cortine  e  gli  allineamenti  esistenti; 
eventuali  rettifiche  od  arretramenti  potranno  essere  imposti 
dall'Amministrazione  Comunale  per
modifiche alla rete viaria. Nella ricostruzione delle cortine non 
dovranno essere lasciati frontespizi nè laterali, nè sulle fronti;
- siano rispettate le seguenti distanze:
-distanze dai confini 5 mt. o costruzioni a confine
-distanze da fabbricati latistanti 10 mt. o costruzioni a cortina
-distanze dai fili stradali 6 mt. per costruzioni isolate;
nelle cortine esistenti è ammessa la ricostruzione a filo degli spazi 
pubblici.
La costruzione di bassi fabbricati, diversi da quelli segnalati al 
precedente punto c), ove e per quanto ammessi dalle norme generali, deve 
avvenire nel rispetto
delle seguenti condizioni particolari:
- distanze dai confini 3,00 mt. o a confine
- distanze dai fabbricati 6,00 mt. o a cortina
- altezza massima 3,00 mt.
- superficie massima lorda 25 mq./unità abitativa
- dovranno avere destinazioni d'uso complementari a quelle 
dell'abitazione (autorimesse o simili).
Potranno essere costruiti a confine quando l'altezza dei medesimi non 
superi l'altezza complessiva del dislivello o delle recinzioni.
Non è ammesso l'uso di box prefabbricati di qualunque tipo.
 
 
IMPORTANTE IL PUNTO SOTTO (NDR)

c) Interventi di nuova edificazione da effettuarsi con singola 
concessione, con indice di fabbricabilità fondiario 0,9 mc./mq.
- Rapporto di copertura 25 %
- Indice di fabbricabilità 0,9 mc/mq
- Numero piani fuori terra 2
- Altezza massima del fabbricato 8,50 ml.
- Distanze dai confini 5,00 ml. o costruzioni a confine
- Distanze da fabbricati latistanti 10,00 ml. o costruzioni a cortina
- Distanze da fili stradali 6,00 ml. salvo maggiori distanze per fasce 
di rispetto
- Area a verde privato 30% superficie lotto


 
 
 
Parlo con:
-  l'ADE mi dicono, se non è area agricola quella delineata dal centro 
abitato x noi è edificabile, ma dipende in primis da come codifica 
l'atto il notaio;
- il notaio vicino al mio ufficio mi dice che loro possono codificare: 
a) agricola, b) edificabile, c) neutra. Lui la codificherebbe area 
neutra e non scatterebbe a suo dire la plusvalenza.
 
Adesso sento intanto il venditore di informarsi da che notaio va 
l'acquirente, poi magari lo sento e così vediamo intanto il notaio come 
codifica
DGE

 DGE
Ecco. Fai così.