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Titolo: Ristrutturazione Fabbricato rurale, masseria, affittacamere, b&b, bed breakfast,

Salve a tutti, per questo quesito credo che sarà necessario il
concorso di più esperti.
Vorrei mettervi alla prova.
Un fabbricato rurale (antica masseria a corte ) iscritto a catasto dei
terreni - circa 200 mq coperti.
Proprietario: Pensionato, ma titolare di partita IVA agricola, (no
coltivatore diretto, no imprenditore agricolo a titolo principale)
Ristrutturazione del fabbricato rurale al fine di realizzare attività
di B&B o alternativamente AFFITTACAMERE (L.R. regione puglia). N.B
Affittacamere è diverso da B&B.
Per realizzare la ristrutturazione il proprietario ha dato in comodato
il fabbricato ad una società di persone composta da membri dalla
famiglia, incluso il proprietario (padre, madre, figlio) che si
accolleranno l'onere della ristrutturazione.
Si potrebbero seguire queste strade:
1)	Affittacamere: L'affittacamere è disciplinato dalla legge regionale
puglia sulle strutture ricettive alberghiere che recepisce la
normativa nazionale.
 Occorre però rispettare la L.R. 20/98 che dice che Per trasformare
masseria in albergo (affittacamere con sei stanze massimo) occorre
attivare la procedura per la richiesta della VARIANTE al PIANO di
FABBRICAZIONE limitatamente al cambio di destinazione d'uso del
fabbricato in struttura ricettiva. ITER: comune, soprintendenza,
delibera di consiglio comunale, parere assessorato turismo regione
puglia, parere assessorato urbanistica regione puglia. Comune,
permesso di costruire o DIA
2)	B&B: richiedere la trasformazione del fabbricato rurale in civile
abitazione (cambio di destinazione d'uso) e rinunciare a una stanza
(per la L.R. max 10 posti letto, max 5 stanze):
Per esercitare B&B occorre esibire il certificato di agibilità
3)	Il proprietario decide di ristrutturare il suo fabbricato per fatti
suoi (ma poi non può esercitare né agriturismo, né affittacamere, né
B&B), inoltre le spese non risulterebbero a carico della società
(ipotesi da escludere perché non sarebbero riconosciute le spese alla
società ai fini fiscali)
4)	La società che ha il fabbricato in comodato apre un codice attività
istat aggiuntivo di tipo agricolo oltre a quello di affittacamere -
B&B. ma poi?.... non saprei
Interventi che dovrebbero attivarsi:
Non si realizza nuova cubatura;
Verrà suddivisa una stalla di 80 mq in 3 stanze da cui ricavare per
ciascuna un bagno all'interno
Da altre quattro stanze esistenti  verranno ricavate una cucina e
altri 3 alloggi con relativo bagno.
Ricavare pozzo nero da una ex concimaia. (no fogna)
Impianto idrico da cisterne esistenti (no acquedotto).
Domande:
1)	Gli interventi su descritti, realizzano opere di manutenzione
straordinaria, ordinaria, risanamento conservativo, ecc...?
2)	per realizzare questi interventi è sufficiente una DIA o è
NECESSARIO il PERMESSO di costruire?
3)	Nelle varie casistiche sono previsti degli oneri di costruzione e
di urbanizzazione?
4)	L'eventuale DIA o permesso di costruire può essere richiesto dalla
società in luogo del proprietario al fine di far risultare i lavori a
carico della società?
5)	Il cambio di destinazione d'uso obbliga ad iscrivere in catasto
urbano il fabbricato al fine di ottenere l'agibilità, ma in quale
categoria rientrerebbe? A/6 (abitazione rurale), A/11 (Abitazioni
tipiche dei luoghi), D/2 (Alberghi, pensioni, residence), D/10
(Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
6)	Nelle varie ipotesi, A/6, A/11, D/2, D/10 quale attribuisce la
rendita catastale maggiore? Per saperlo sarebbe sufficiente simulare
su DOCFA le varie ipotesi tenuto conto di una metratura del fabbricato
di circa 200 mq. Immagino che D/2 attribuirebbe una rendita
spropositata rispetto all'effettivo uso del fabbricato
(affittacamere). Affittare le camere per riuscire a pagare ICI e IRPEF
mi sembra un assurdità, meglio lasciare il fabbricato così com'è.
7)	La finanziaria 2007 obbliga a iscrivere entro fine giugno 2007 in
catasto urbano tutti i fabbricati rurali che hanno perduto i requisiti
fiscali della ruralità, di fatto il proprietario non è imprenditore
agricolo attività principale, quindi sarebbe comunque costretto ad
attribuire una rendita (A1, A2, ecc... quale che sia.). In tal caso, di
fatto, non sta trasformando un fabbricato rurale in civile abitazione?
ottenuto l'accatastamento, potrei realizzare l'intervento con una DIA
(richiesta dalla società), richieder il certificato di agibilità,
presentare l'agibilità per la comunicazione di apertura di B&B?
Difficile?

In 
news:1178903948.3...@e65g2000hsc.googlegroups.com
,
pan...@inwind.it
  quando non aveva nulla da fare ha scritto:

Sei un tecnico e non sai tutte 'ste cose?
-- 
Ciao