Newsgroup: it.discussioni.geometri
Titolo: quesito su stima

sto per fare una stima di diversi fabbricati rurali lontano dai centri
abitati, mi è stato imposto di farlo basandomi sul costo di
ricostruzione.
Sin qui niente da eccepire un pò di lavoro in più
questi fabbricati si trovano lontano dai centri abitati e vi si accede
tramite strade in terra battuta una 20km circa, se la stima dei
fabbricati non è un problema, il dubbio mi assale o meglio la
procedura più idonea da seguire, quando il fabbricato rurale non
esiste più si e no vi saranno le sole fondazioni in pietrame, quindi
la stima o la linea guida che a parer vostro possa seguire a
realizzare una stima su questo terreno ex fabbricato rurale

Dopo dura riflessione, leo ha scritto :

Se il fabbricato rurale non esite o è quasi completamente 
demolito/crollato  non ha senso (secondo me) utilizzare in valore di 
costo di ricostruzione; in questi casi si ricorre al valore di 
trasformazione a sito e cementi (valore dell'area recuperata con la 
demolizione meno le spese necessarie per demolire completamente 
l'immobile).
Per i fabbricati rurali ancora utilizzabili senza ristrutturazioni 
particolari è  utilizzabile il  costo di ricostruzione: il problema è 
determinare il coefficiente di vetustà soprattuto se gli  immobili sono 
fabbricati di servizio all'attività agricola.
Per fabbricati riutilizzabili con significativa ristrutturazione forse 
ha più senso utilizzare il criterio del valore di trasformazione.
Domanda:
chi ti ha imposto come criterio il valore di ricostruzione?
saluti
carlo


il giudice, l'avvocato della controparte ha ottenuto questa "clausola"
in effetti dei fabbricati rurali immersi in campagna senza servizi,
cioè acqua, luce, fognatura e strade asfaltate, con la spopolazione
delle aree rurali, poi in questa non è rimasto nessuno, non ha nessun
valore di mercato, anzi si dovrebbe pagare qualcuno per costringerlo
ad abitarci.
l'unico modo per tirare su il prezzo è proprio quella "clausola"
ecco perchè i miei dubbi sull'area del fabbricato rurale sul come
stimarla, senza per questo stimare più del necessario spettanti per
legge, o comunque stabilire un prezzo equo difficilmente contestabile.

dimenticavo, come posso dare un valore alla sola area, tenendo conto
che nel P.R.G. è verde agricolo con indice di volumetria bassissimo?
il valore è addirittura meno di quello agricolo, a meno che non
considero la sola area della sagoma del fabbricato edificabile, a
questo punto il valore diventerebbe ovviamente più alto

 ha scritto nel messaggio 
news:098a8497-30c6-4a20...@28g2000yqm.googlegroups.com...

perdona la schiettezza, ma da quanto affermi non mi sembri proprio la 
persona adatta ad effettuare questo tipo di operazione, ne quale CTP ne 
tanto meno quale CTU, se non ti autorizzano ad avvalerti di soggetti esperti 
nella materia, cosa che dalle tue affermazioni tu non lo se.
nel caso in questione accenni ad una valutazione di alcuni fabbricati e/o 
ruderi ad uso agricolo, ma solitamente agli stessi sono annessi dei terreni 
più o meno ampi
ritterei pertanto probabile che tu debba effettuare una valutazione 
dell'intera azienda agricola (anche se non più operativa), valutando tutto 
l'insieme (fabbricati, terreni, opere di manutenzione per la rimessa in 
funzione, potenzialità edificatoria - derivante dagli strumenti urbanistici 
o dai ruderi, scorte, ecc....)
dato che, almeno a quanto ho capito, questo tipo di valutazioni non sono "il 
tuo pane quotidiano", ti consiglierei di strutturare la valutazione su 
pocedimenti standardizzati (v. es.Codice delle Valutazioni Immobiliari, 
Standard Europei di Valutazione Immobiliare, ecc...) al fine di procedere 
con criteri condivisi dalla comunità scientifica.
per il resto
buona fortuna
saluti

 o dai ruderi, scorte, ecc....)
non esiste più da decenni l'azienda agricola, non vi sono terreni
circostanti almeno non più tutti venduti da almeno 30 anni
gli unici rimasti solo questi 4 ruderi , quindi poco centrano i
procedimenti stardardizzati perchè questi non ricadono nella
fattispecie
quindi eseguire una stima che sia equa più che altro da un profilo
morale.

 ha scritto nel messaggio 
news:347feda9-41df-430c...@f6g2000yqa.googlegroups.com...


 saluti
Forse mi sbaglio, ma mi sembra di essere qualche gradino sotto a qualcun 
altro. Magari è solo una mia impressione eh.
-- 
Saluti. Bob

"Bob" <parli...@newsgro.up> ha scritto nel messaggio 
news:G50ro.215027$9f6.4...@twister1.libero.it...

chiedo scusa se il mio tono è apparso quello del saccente, non era mia 
intenzione.
nei precedenti post mi sono adirato per le risposte ricevute, che io ho 
interpretato come "non sono come fare, ma il metodo da te indicatomi (pur 
non conoscendolo) non è quello che fa il mio caso, a me basta fare una 
valutazione un tanto al chilo".
a questo punto ho scelto l'inc.zza..ra piuttosto che indicare metodi 
alternativi tipo quello di dare pubblicità ai beni richiedendo inviti ad 
offre a più soggetti potenzialmente interessati all'acquisto. raccolte tutte 
gli inviti su base statistiche potrebbe essere desunto il più probabile 
valore di mercato dei beni.
questo metodo ha però una serie di limiti il primo di tutti il tempo.
saluti
 

 troverai a dover affrontare un duello a singolar tenzone.
non ho scritto questo, bensi' in un centro abitato per valutare un
appartamento puoi raccogliere centinaia di inofrmazioni, perchè vi
sono, poi sta ad ognuno di noi scegliere la via che gli sembra più
congeniale.
a 20 chilometri di strada in terra battuta con campagna abbandonata,
senza mercato, senza nessun probabile acquirente, senza nessuna
vendita, nessun affitto di terreni ed altro, zona agricola, in zona
Sic, con almeno 2 o 3 vincoli.
vabbè non faccio perizie immobiliari, posso essere anche scarso, ma la
domanda che ti pongo visto la tua insistenza sulle mie scarse
capacità, hai mai stimato L'AREA DI SEDIME DI UN ex FABBRICATO RURALE
non più esistente e la sua corte di circa TOTALE 435 mq, in mezzo al
nulla se non sterpaglie.
se è si allora hai ben ragione ad incitarmi a ristudiare l'argomento,
e comunque avevo già chiesto anche a miei amici, ing, arch, purtroppo
il  bene non si presta ad alcun miglioramento futuro, non ha nessuna
potenzialità se non quella di far crescere rovi ed erbacce, se poi uno
scava e trova petrolio, ok allora un valore deve pure averlo, ma
sin'ora nessun geologo ha confermato tale ipotesi fantasiosa, pero'
avevo chiesto il suo consulto, neanche quello minerario, il sottosuolo
povero, niente carbone, niente diamanti, nè pietre prezione, oro solo
quello del'l'orologio dell'ing minerario.
per il momento il ricavato dell'escursione sui luoghi è stato di un
bel cesto piccolopiccolo per more
se queste hanno un mercato futuro allora vado al supermercato e mi
faccio dire quanto costano, così mi sapro' regolare sul valore da dare
a quel SEDIME

 ha scritto nel messaggio 
news:507347b5-334e-442d...@n3g2000yqb.googlegroups.com...
ti ripeto che stai sbagliando l'approccio al tipo di bene.
tutto ha un valore e di tutto si può risalire ad un valore.
ci sono mille metodi (nei post precedenti ne ho indicati un paio)
qualcun altro ti ha indicato un altro metodo quello della trasformzione, a 
mio parere anche quello non è da scartare, qualcuno potrebbe desiderare 
andare a fare l'eremita e potrebbe riedificare su quel terreno qualcosa (ma 
devi verificare se è possibile risalire alle cubature originarie, se le 
stesse in tutto o in parte possono essere recuperate, ecc..)
si potrebbe scrivere trattati interi sull'argomento, senza mai arrivare ad 
una conclusione definitiva.
alla base di ogni valutazione c'è la conoscenza del mercato, ma nel tuo 
caso - quale sia la ragione - il mercato  non lo conosci.
il teorema che li non c'è mercato è un paradosso.
se vuoi un metodo rapido per arrivare ad un valore da indicare in perizia, 
ma che un soggetto con un minimo di esperienza in materia potrebbe 
contestarti, potresti andare all'ufficio tecnico comunale e chiedere quale 
sia il valore di esproprio per quei beni.
altrimenti potresti ricercarti delle pubblicazioni (borsini immobiliari 
vari) ed utilizzare i valori in essi riportati, eventualmente rettificati, 
per fare la perizia .
poi se vuoi provare un metodo più solido, ma ti devi armare di tanta 
volontà, ti studi quei volumi che ti ho indicato, ti fai delle accurate 
indagini di mercato (se non trovi il valore in quella zona, lo potresti 
trovare in quelle limitrofe), ti calcoli i prezzi marginali ed ottieni un 
dato che se non vi sono errori nei procedimenti e difficilmente 
controvertibile.
ti dico ciò perchè in passato mi è capitato un caso analogo al tuo, un 
rudere in un bosco (in quel caso la strada sterrata era solo un paio di 
chilometri), i beni in quel caso provenivano da un ente religioso che gli 
aveva ricevuti per donazione all'inizio del 900.
mi sono armato di tanta volontà e mi sono calcolato il costo di 
trasformazione e l'HBU (High Best Use) ed ho dimostrato che l'intervento 
paventato dal cliente non era il migliore per un rapido ritorno economico.
nel mio caso il cliente è rimasto fermo sulla destinazione finale (gli 
serviva per l'attività lavorativa), ma ha modificato il progetto al fine di 
poter eventualmente in un secondo momento - a costi minimi - modificarne la 
destinazione secondo il miglior uso.
e per me è stata una soddisfazione.
sta a te scegliere il metodo che più si adatta al tuo caso, in funzione 
anche della pecunia che il cliente è disposto a sborsare per l'incarico.
saluti
PS se il tuo cliente è disposto a pagare per di cedere il bene, mi rendo 
disponibile a valutare l'operazione.

Dopo dura riflessione, leo ha scritto :

salve,
Concordo con lo "sconosciuto" che prima di fare una cosa bisogna 
studiare   però imho  per valutare fabbricati rurali non scomoderei "il 
codice delle valutazioni immobiliari" (mi viene il "mal di pancia" solo 
a pronunciarne il nome).
Basta prendere un miserabile prontuario/manuale di estimo per risolvere 
il problema  della stima dei fabbricati rurali; per tali immobili  non 
è un problema di facile soluzione proprio perchè mancano i riferimenti 
di mercato.
Comunque per fabbricati completamente demoliti/fatiscenti in qualsiasi 
manuale si legge che l'unico criterio è quello di trasformazione 
(valore a sito e cementi) che il sottoscritto risolverebbe nel seguente 
modo:
Valore dell'area di sedime (superficie "liberata/recuperata" dalla 
completa demolizione del fabbricato  per il prezzo unitario dei terreni 
adiacenti - i VAM possono in questo caso andar bene) MENO le spese per 
completare la demolizione e rimuovere quel poco che è rimasto compreso 
il conferimento in discarica.
Per i fabbricati invece ancora più o meno integri da ristrutturare o 
non il sottoscritto procede nel seguente modo (sempre secondo l'estimo 
tradizionale):
- per le abitazioni provo la strada comparativa (valore di 
mercato)sbirciando ANCHE nell' osservatorio delle quotazioni 
immobiliari; in alternativa (infatti il mercato di beni simili nella 
zona  è spesso inesistente) utilizzo il valore di ricostruzione per un 
coeff. di vetustà/deprezzamento (quelli sui manuali riferiti alle 
abitazioni eventualmente modificati/aggiustati possono andar 
bene)aggiungendo poi il valore agricolo dell'area occupata.
- per i fabbricati di servizio (stalle, fienili, depositi) utilizzo 
esclusivamente il valore di ricostruzione per il solito coefficiente 
che determino con quella fomosa formula (è degli anni 20 circa) ideata 
per gli immobili non residenziali oppure con un coefficiente di tipo 
contabile (es. se la stalla ha 20 anni e stalle simimili in zona durano 
senza grosse ristrutturazioni 40 anni il coeff. PER ME è 0,5).
Altri metodi non ne conosco (i metodi reddituali comunque vanno a 
finire sul comparativo quando si capitalizza).
buon lavoro
carlo

 il nome).
Sconosciuto deve essere uno di quelli che vende il "prodotto". Quindi qui 
sta facendo marketing...
Si possono fare buone stime anche senza IVS e, viceversa, pessime stime con 
gli IVS. Lo strumento IVS è complesso (sia in teoria che in pratica), poco 
flessibile alla casistica, opinabilissimo per tante scelte che si devono 
fare nel corso del procedimento.
 


la valutazione si può fare anche un tanto al chilo, e potrebbe comunque 
essere valida, ma sicuramente è difficilmente dimostrabile
basti pensare a due soggetti che in contradditorio uno dice 100 e l'altro 
200, sulla scorta della loro esperienza personale. chi ha ragione ??
dubito si possa dirimere la diatriba senza altri dati.
gli IVS servono a motivare le proprie decisioni (non è che IVS fanno la 
perizia al posto del valutatore) permettendo cosi anche un riscontro sulle 
stesse.
sul fatto che è complesso, probabilmente è vero se uno non mastica la 
materia (ma credo che sia altrettando complicato utilizzare un CAD o 
effettuare una certificazione energetica), sulla flessibilità ritengo che 
sia il contrario, basta individuare gli elementi o le qualità giuste (se si 
svolge la valutazione con il metodo comparativo).
personalmente ritengo sia meno flessibile la monoparametrica comunemente 
utilizzata, avete mai provato a valutare un unità ad uso commerciale in via 
dei condotti a roma ?? un edificio ad uso pubblico o militare ?? o una 
stazione di servizio ??
per queste tipologie di beni adeguarsi agli stantard (che ripeto sono 
condivisi fra ABI, AdT, Confedilizia, Architetti, Ingegneri, Geometri, 
Periti Industriali, FIAP, INU, ISME, UNI, Unioncamere, Università varie, 
OSMI, IsVI, ecc.....) possa essere un valido aiuto per argomentare le 
proprie teorie e considerazioni.
soprattuto se uno non è il massimo esperto della materia, e quindi è 
statisticamente più portato a commettere inesattezze e/o errori.
....poi sono tutte opinioni personali.
sul fatto di utilizzare dei coefficienti dal manuale potrebbe essere una 
soluzione, ma credo si più idoneo valutare l'attuale stato dei luoghi (il 
pantehon a roma ha più di 2000 anni ma mi sembra in discrete condizioni, per 
cui un coefficiente tabellare forse non è proprio adatto, dato che gli 
stessi prevedono normalmente periodi di circa 100), erò come detto sono 
opinioni personali.