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Titolo: Difformità tipo mappale ed elaborati

Che rischi ci sono a intraprendere un rogito dove il tipo mappale di
ampliamento rappresenta una cosa (scala 1:2000 e 1:500) e l'elaborato
planimetrico (1:200) con dogfa un'altra?
Saluti

Dipende, bisogna vedere da dove nasce la difformità.
Potrebbe esser stato un errore tecnico nella redazione del tipo mappale, in
questo caso è sufficiente fare un atto di retifica.
Viceversa potrebbe trattarsi di opere fatte abusivamente in difformità ad un
progetto presentato: il tipo mappale rispecchia quanto era stato
concessionato, mentre le planimetrie rispecchiano quanto è effettivamente
stato realizzato. In  questo caso è meglio verificare presso gli uffici
comunali quale sia l'ultimo stato legittimato per non rischiare appunto di
acquistare un immobile su cui è stato commesso un abuso edilizio.
L'Ufficio Tecnico  Erariale (o meglio l'Agenzia del Territorio) svolge una
funzione che ha solo fini fiscale, cioè serve per far pagare le tasse,
pertanto è sempre possibile presentare una pratica di aggiornamento in caso
di difformità di planimetrie senza (in genere) incorrere in sanzioni anche
perchè (e cito il caso di Modena) non vengono mai fatti controlli per
verificare se le opere denunciate siano effettivamente state realizzate nel
periodo di denuncia o anni addietro.
Se invece la difformità è riscontrabile dagli atti depositati presso gli
Uffici Tecnici Comunali, la sanatoria può essere molto onerosa se non
addirittura si può incorrere in una ingiunzione di rimessa in pristino, cioè
di demolizione di quanto abusivamente realizzato, se le opere sono in netto
contrasto con le norme di Piano Regolatore.
E' convenienza da parte dell'acquirente avere la completa conformità
dell'immobile prima di procede al rogito, onde evitare spiacevoli sorprese
in seguito e visto che la parte acquirente di norma sceglie il Notaio,
dovrebbe essere lui stesso a tutelarti richiedendo le conformità.
Purtroppo troppi Notai non sanno fare il proprio mestriere (qui mi becchero
tutti gli insulti da parte della loro categoria) e spesso a noi ci capita di
dover sanare a posteriore abusi edilizi creando non pochi problemi agli
ignari acquirenti.
Spero di esserti stato di aiuto.
Saluti, Andrea

Nel caso invece in comune non esista nessuna documentazione (il caso dei
fabbricati anteguerra) ma tuttavia è necessaio aggiornare l'aspetto
catastale prima di una vendita per difformità da vecchi accatastamenti,
quest'ultimi possono diventare oggetto di dimostrazione dal comune per
eventuali pretese di ampliamento?
é comunque stata molto interessante la tua risposta.
Saluti

Se non esiste alcun progetto depositato presso gli uffici comunali, in
genere fanno fede le planimetrie catastali se precedenti agli anni 40.
In questo caso la planimetria catastale può essere considerata come stato
legittimato, però è molto, ma molto difficile che planimetrie così vecchie
rispecchino l'effettivo stato dei luoghi.
Sono comunque un punto di partenza per poi valutare eventuali abusi edilizi
(in genere tettoie, porticati, box auto costruiti in epoche più recenti).
Prima di procedere a qualsiasi aggiornamento degli atti catastali ti
consiglio di fare le opportune verifiche con il materiale in tuo possesso e
con i tecnici degli uffici comunali.
Ti ricordo che il Catasto non è probatorio, fanno fede le concessioni
comunali, quindi è opportuno arrivare a definire con i Tecnici comunali ciò
che è legittimo e ciò che è (o potrebbe essere) abusivo; sanare se possibile
tali difformità e, ad abitabilità rilasciata, procedere alla variazione
catastale.
Buon lavoro.
Andrea.