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Titolo: sanatoria e lavori

questo il caso:
 
alloggio al quale sono state fatte opere interne non dichiarate e quindi 
urbanisticamente abusivo (hanno tolto antibagno e creato un soggiorno 
senza finestra e quindi senza rapporto aeroilluminante;
 
quale è la corretta procedura per farlo ritornare urbanisticamente in 
regola?
 
1) mi autodenuncio mediante presentazione di CILA in sanatoria che 
ovviamente mi verrà negata;
 
1b) poi presento CILA per eseguire i lavori di ripristino (partendo 
dalla situazione abusiva attuale)
 
2) oppure è possibile richiedere sanatoria con contestuale esecuzione di 
lavori per ripristinare lo stato legale?? se si, in base a quale art. di 
Legge??
 
oppure avete altre soluzioni che rispettino la Legge al 100% ???
 


dipende da cosa ne pensa chi esaminerà le pratiche............
 
una interpretazione rigida prevede che tu NON possa sanare.
 
Infatti:
- soluzione 1 non è possibile perchè non puoi fare una CILA su un opera 
abusiva
 
- soluzione 2 non è possibile perchè una interpretazione rigida prevede 
che non sia possibile rilasciare una sanatoria "condizionata" , es: "si 
è sanato a condizione che tu esegua i lavori"
 
la cosa ottimale comunque sarebbe che il tuo ufficio tecnico accettasse 
la soluzione 2
 
rimangono:
 
-  la soluzione 3 che ovviamente non ti posso consigliare, ma so che 
anche alcuni legali la consigliano e prevede un "ulteriore abuso della 
proprietà", del resto sanzionabile con al massimo 1024 euro (se la tua 
descrizione è corretta)
 
- la soluzione 4 anche non ti posso consigliare e prevede un tuo falso
 
 
 
 
 
 
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
fanno le demolizioni e opere (senza comunicazioni in comune)
per riportare alla situazione originaria oppure a una situazione 
comunque sanabile
DGE
io ho un caso simile fermo da 18 mesi che aspetto cosa mi dice di fare 
la proprietà


ti ringrazio ma non posso/voglio utilizzare soluzioni che non siano 
perfettamente legali; ovvero: anche se il comune dovesse accettare la 
soluzione 2 io potrei dirgli "occhio che stai sbagliando e ti 
denuncio"?? ovviamente ho questa situazione per litigi 
compratore/venditore/nullità atto
 


 
si, potresti
e lui potrebbe a quel punto fare autotutela
 
però tieni conto che se le opere ancora da fare sono soggette a CIL, il 
rischio è di 1024 euro. O sbaglio ?
cifra sicuramente inferiore a qualsiasi pratica/contenzioso
 
 
 
 
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 oppure avete altre soluzioni che rispettino la Legge al 100% ???
 
se lo stato attuale non è evidenziato in nessun documento ufficiale, 
nessuno lo conosce, per questo motivo, puoi presentare una cila per 
manutenzione straordinaria ripristinando tutto com'è
 
 


la situazione attuale è che il proprietario ha scoperto casualmente che 
gli hanno venduto un immobile per buono mentre invece, al momento che è 
andato per rivenderlo, non è commerciabile perchè il bagno non ha 
l'antibagno oltre ad altre cose (camera senza finestra e superfici 
camere non regolamentari). Quindi, dopo aver chiesto al venditore di 
ripristinare una situazione decente, ovvero fare l'antibagno ed altre 
piccole cose oltre alle sanatorie, multe, ecc, ecc, per un importo di 
circa diecimila euro, il venditore gli ha risposto picche; e allora 
giustamente l'attuale proprietario dice: dammi indietro i miei soldi 
perchè l'immobile, così come è, non è sanabile; infatti per renderlo 
sanabile bisogna fare dei lavori; il problema è che non è possibile fare 
dei lavori su una situazione palesemente abusiva; quindi dammi indietro 
i miei soldi.
 
poi sappiamo benissimo che in questi casi tutti l'aggiustiamo partendo 
dalla situazione concessionata e dichiariamo che facciamo oggi tutti i 
lavori (quelli abusivi già fatti e quelli che effettivamente servono per 
rendere l'immobile sanabile) ma a questo punto, visto il netto rifiuto 
ad intervenire nella spesa da parte del vecchio proprietario, si chiede 
intervenga la nullità dell'atto per insanabilità dei lavori abusivamente 
eseguiti


LO DICO sempre, prima di firmare proposte di acquisto o compromessi
fare un giro dal tecnico NOOOOOOOO
DGE

 eseguiti
 
 
questo non è detto
fai i lavori, ti sanzionano la m.s. tardiva + ordine demolizione sul 
resto (o magari solo ordine demolizione sempre che lo facciano), ma a 
quel punto puoi chiedere accertamento conformità
 
 
attento solo che non ci siano opere strutturali difformi, altrimenti la 
procura procede
 
 
 
 
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 eseguiti
 
non credo che si possa anche perché c'è di mezzo pure il notaio
 
e poi alal controparte basterebbe un giovine avvocato molto scaltro per 
dire che i lavori l'ha fatti tutti e solo il nuovo proprietario
 
penso che se vul vendere deve vendere scomputando il valore dei lavori 
da fare per legalizzare, (ma poi siamo sicuri che nello stato assentito 
l'immobile sia ancora ppetibile?) tanto voglio dire alla fie elui la sua 
belal plus valenza l'ha sicuramente fatta e sennò si continua con 
l'anomalia chi compra sa che compra una cosa non peinamente legale
 
e serva di monito per chi compra senza prima richiedere info ad un tecnico
 


oops, ti è scappato qualcosa a partire dalla legge 47/85

 procura procede
 
non ci sono opere strutturali difformi; anzi, forse si; domanda: l'aver 
rialzato una camera di un gradino (per problemi di scarico cucinino) si 
può definire una difformità strutturale? per maggior carico solaio?
 

 oops, ti è scappato qualcosa a partire dalla legge 47/85
 
premesso che se chi compra e chi vende sono d'accordo e lo dicono 
davanti al notaio qualunque cosa è comemciabile, altrimenti mezza italia 
sarebbe finita
 
non so se la l 47/85 c'entra con quello che descrivi, è riferita a 
costruzioni, non a modifiche degli spazi interni o a variazioni dele 
destinazioni d'uso, ma posso sbagliare
 
e cmq fatto un atto con le classiche postille che mettono i notai la 
vedo difficile una causa che abbia davvero un senso (salvo per 
l'avvocato) specialmente a prescindere dal'epoca del rogito
 
circa lo stato leggittimato, di legge (e di legge non intendo davanti ad 
un giudice) non fa fede il catasto, esempio qui gli uffici della 
ricostruzione non accettano planimetrie catastali ma solo quelle agli 
atti in comuni regioni ecc
 
e che cmq una piantina stia dentro ad un atto aiuta solo il venditore

>
 
perchè ti fissi su questo punto ?
la norma dice che se fai i lavori senza autorizzazione paghi 1024 
euro...........
li fai e poi puoi regolarizzare..............
nessuno ha detto di fare la CILA, ho detto di sobbarcarsi la sanzione 
per lavori eseguiti SENZA CILA
 
 
 
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
ok, pago la sanzione per lavori eseguiti senza CILA e quindi chiedo la 
sanatoria; la domanda è: mi rilasciano la sanatoria di un alloggio senza 
antibagno??
 


non puoi neppure fare autocertificazione sanitaria in quella situazione
DGE


appunto, quindi i lavori sono insanabili (così come sono stati fatti)

 antibagno??
 
no salvo casi particolari previsti, dal re
 
cmq valuta bene la cosa con l'uffico tecnico
 
e soprattutto non credo che la strada della cila in sanatoria sia 
davvero l'unica percorribile

>>
 
 
l'antibagno lo fai SENZA cila e ci paghi i 1024 euro di sanzione per 
averlo fatto senza cila
 
 
 
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
certo, hai ragione; è solo che sei fuori tema; il mio cliente non ha 
alcuna intenzione di fare lavori abusivi (costruzione antibagno ed 
altre) per sanare altri lavori abusivi fatti dai venditori
 
più semplicemente dice: la situazione attuale è sanabile?? NO
e allora datemi indietro i miei soldi e poi fate tutti i lavori abusivi 
che volete

 che volete
 
 
quello che stiamo cercando di farti capire è che tu devi dimostrare che 
non è sanabile per avere un risarcimento
 
se il venditore va da un tecnico di sua fiducia vedrai che una 
"soluzione" la trova
 
da quando è obbligatorio l'antibagno ? Prima dici che è un edificio ante 
75, quindi verifica la cosa.
 
Poi ogni caso è a sè e qui sicuramente sfuggono dei dettagli.
 
Però io vedo una richiesta danni non del tutto certa.
 
Figurati che alcuni comuni fanno differenza tra sanatoria art. 37 c. 1 e 
c. 4 (ne avevamo già parlato) e in alcuni casi ricevono la scia in 
sanatoria come "presa d'atto" anche per opere "NON CONFORMI", questo 
perchè per le stesse non sarebbe comunque possibile fare demolire
 
quindi sappi che una cosa per essere sanabile non è detto che debba 
essere conforme .
 
l'articolo 37 c. 1 infatti non prevede la conformità:
 
1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 
1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata 
di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio 
dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla 
realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore 
a 516 euro.
 
 
strano? Eppure , ripeto, alcuni comuni lo accettano
 
 
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
ecco, questo era proprio quello che volevo sapere;
nel mio caso l'antibagno c'era nel progetto originario ante '75, poi, 
pochi anni fa, i venditori l'hanno tolto; le opere possono 
tranquillamente essere demolite (si tratta pur sempre di tramezze 
interne) e rifatte; ma, al momento, non rispettano minimamente il 
regolamento d'igiene e la legge urbanistica (mancanza antibagno); quindi 
io devo fare la parte del diavolo e cercare di capire: possono i 
venditori riuscire ad ottenere comunque una sanatoria?? perchè se 
riescono ad ottenerla devo discutere (in realtà è l'avvocato che deve 
discutere ma io devo consigliare l'avvocato) di risarcimento danni per 
far ritornare l'alloggio commerciabile; se, come io penso, non possono 
ottenere la regolarizzazione in sanatoria e quindi l'immobile non è 
commerciabile, devo parlare di atto NULLO e quindi mi restituiscono i 
soldi.
E' vero che se il mio cliente facesse circa dieci/dodicimila euro di 
lavori (bisogna demolire e rifare completamente il bagno ed antibagno e 
disimpegno, con ovvi problemi di ritinteggiatura esterna ecc. ecc., 
impianto elettrico, certificazioni) + costi tecnico e sanatoria, 
risolverebbe il problema; ma non è questa la strada che vuole (da adesso 
in avanti) perseguire causa deficienza del venditore
 
Io ho consigliato al cliente una transazione (8000 euro) ma controparte 
ha bofonchiato due o tremila euro max; quindi al mio cliente è partita 
la wastegate ed ha sbiellato; così adesso vuole indietro tutti i soldi 
dell'alloggio
 
e non posso dargli torto

 e non posso dargli torto
 
 
guarda, chi ha venduto (se ci pensava prima), tirava su due tramezzi in 
cartongesso e ti dava l'antibagno fatto
 
 
sarà il legale a consigliarvi, ma in casi del genere, direi che fare 
delle questioni è controproducente:
 
- il tuo cliente sapeva dell'antibagno? Sull'atto del notaio è citato il 
permesso in cui lo stesso è visibile. Perchè ha comprato lo stesso ?
 
- poi provare che sono stati i venditori a demolirlo e non i nuovi 
acquirenti ?
 
 
 
guarda, se proprio il tuo cliente vuole avere dei soldi, chiedigli 
perchè non c'è l'agibilità e non è stato avvisato in atto. Perchè è 
così, vero ? :)
 
 
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no, allegato all'atto hanno messo una piantina catastale che riportava 
il bagno senza antibagno, quindi autodenuncia piena e certezza su chi ha 
fatto i lavori; il mio cliente è tutelato dalla legge mentre il 
venditore ha dichiarato il falso, poche palle
 
nell'atto hanno menzionato il permesso e l'agibilità ante '75 che 
ovviamente sono tuttaltra cosa rispetto alla piantina allegata all'atto

 ovviamente sono tuttaltra cosa rispetto alla piantina allegata all'atto
 
 
 
ok, questo è un dettaglio che prima non avevi detto.
Come dicevo qui sul ng si può fare un discorso generale, ma nel tuo caso 
forse stiamo scendendo troppo nello specifico.
 
In un caso del genere interesserei comunque anche il notaio, poichè era 
molto facile accorgersi che comunale e catastale erano diversi
 
 
 
 
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