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Titolo: Cappotto edificio a confine.

Ho un committente che vorrebbe incappottarsi la casa con il superbonus,
casa che però su un lato è a confine di proprietà. A parole, ha il
permesso del vicino, però il comune già per le deroghe alle distanze
urbanistiche chiede una atto registrato e trascritto.
Nel caso specifico secondo il notaio, trattandosi di un occupazione
definitiva, ci vuole anche il frazionamento per vendere la striscia di
terreno (15cm. x 10 metri o 165cm. per poi restare a 150cm dal confine).
Esperienze in merito? Soluzioni alternative?
Il committente insiste sull'idea di fare una scrittura privata, in
quanto un geometra che lavora per l'ANAS e che segue espropri, gli ha
suggerito questa possibilità...
 
-- 
Per contattarmi, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.
To contact me, remove -NOSPAM- from address.

 suggerito questa possibilità...
 
devi vedere se il comune ha legiferato in tal senso
 
perché ce ne son alcuni che hanno permesso di derogare e altri che no

 perché ce ne son alcuni che hanno permesso di derogare e altri che no
Sinceramente dubito che i comuni possano intromettersi nei diritti tra
privati.
Il fatto che il comune chieda un atto registrato e trascritto per la
costituzione di servitù nel caso di mancato rispetto delle distanze
serve a tutelare il titolo... nel caso di CILA/SCIA, è il professionista
che deve evitare di ledere i diritti dei terzi: cosa potrebbe
"legiferare il comune"?
Comunque nello specifico, non credo proprio che il comune in questione
abbia deroghe specifiche, in quanto è proprio il tecnico comunale che mi
ha fatto presente che già per derogare alle distanze, chiederebbero
l'atto di assenso (e istituzione della servitù), registrato e
trascritto.
 
-- 
Per rispondere, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.

 Il fatto che il comune 
 
per il caso di efficientamento energetico, il dlgs 73/2020 ha modificato 
le deroghe delle distanze fra edifici e dai confini (c''era già qlc in 
quello del 2014 ora hanno cambiato) e qualcosina sta dentro pure il dl 
semplificazioni (che manco mi ricordo il numero)
 
quindi si puà andare in deroga alle ditsanze purché il valori di 
trasmittanza siano inferiori ecc ecc
 
qualche comune ha "legiferato" su ste cose, esplicitando quando e come 
sia accettabile questa deroga (es qlc ha stabilito che va bene purché 
sia contenuto in 15 cm l'aumento di spessore del muro)
 
ora se il tuo tecnico comunale, che sicuramente conosce il dlgs delle 
deroghe, dice questo, presumo che debba essere seguito senza se e senza 
ma, perchè "loro" come amministrazione avranno deciso in maniera differente


esatto! con il decreto 73 se rispetti i requisiti vai in deroga a tutto 
e senza limitazioni degli spessori.

Il 23/03/2021 15:49, Apteryx ha scritto:

Ok per la deroga alle distanze, ma in questo caso si configura una 
costruzione su proprietà altrui. Il problema delle distanze qui è 
secondario.
A mio avviso ha ragione il notaio.
 
Al.Ba.

 A mio avviso ha ragione il notaio.
 
non so se i notai hanno modalità operative, perché esistono anche 
sentenze (mi pare di cassazione) che indicano il contrario
 
ovviamente ogni caso fa storia a se e la materia è complessa
 
però giusto per dire quanta confusioen ci sia introno a questa cosa, 
vorrei raccontare le diaprità di trattamento da parte delle 
amministrazioni comunali
 
ad esempio per il cappotto su spazio pubblico, si va da chi lo concede 
l'occupazione gratuitamente, chi fa pagare la tosap ogni 6 anni, chi fa 
pagare la servitù perpetua anche con un atto
 
per tornare un po' in tema, su cose non proprio simili ma per analogia i 
comuni deliberano che per operare basta l'assenso del frontista, perciò 
la carta privata può ancdare bene, ma la carta privata, carta resta 
almeno per 20 anni

 almeno per 20 anni
 
siccome si parla di 110%, bisogna sicuramente scegliere la strada più 
cautelativa
tenete conto che qualsiasi scrittura, se non trascritta, non è 
opponibile a terzi
frazionamento + atto è la strada più sicura
 
 
inoltre, potete sostenere qualsiasi cosa, ma secondo me un cappotto 
fatto oltre il confine, è fatto a casa di altri e quindi la proprietà 
del cappotto è discutibile
 
https://www.laleggepertutti.it/194507_costruire-sul-terreno-altrui-che-succede
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


Esatto, il problema è che il cappotto a lavori finiti sarà in proprietà 
altrui...

 secondario.
E comunque, anche con il D.Lgs 73/2020 "Le deroghe vanno esercitate nel
rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile."
La mia domanda è se c'è qualche possibilità di asservimento (che sfugge
al notaio interpellato) senza dover frazionare e vendere. Ad esempio,
non è possibile cedere il diritto di superficie senza frazionare? O
meglio ancora, che validità potrebbe avere una scrittura privata in cui
il vicino permette al mio committente di realizzare il cappotto
sporgendo sulla sua proprietà?


 sporgendo sulla sua proprietà?
 
se parliamo sempre in punta di diritto, le scritture private non valgono 
nulla

 frazionamento + atto è la strada più sicura
 
chissà se può esistere la servitù di cappotto, così come già avviene per 
altro


non avevo letto che siamo a confine.
E in questo caso non credo proprio che esistano deroghe.

 
 
a parte il fatto che frazionare 15 centimetri è un bel problema; 
catastalmente come identifichi 15 centimetri? con elaborato planimetrico 
in scala 1:50??? a mio avviso è molto più semplice istituire una servitù 
di aggetto in quanto un cappotto può tranquillamente essere considerato 
uno sporto come se fosse il cornicione di un tetto oppure un balcone 
(senza ovviamente il diritto di veduta) e quindi non effettuare alcun 
tipo di frazionamento; del resto, quando facciamo il cappotto su una via 
pubblica a partire da una altezza di 4 metri dal piano stradale, 
costituiamo di fatto una servitù

 costituiamo di fatto una servitù
Da quel che ho capito, il problema è che il cappotto arriva quasi a
terra. Il pavimento della zona riscadata è a circa 120 cm. dal piano di
campagna. Mettici 30cm. di solaio, altri 50 di correzione del ponte
termico, siamo a 40cm. dal terreno. Ma anche se evito la correzione del
PT, non credo cambi molto. Diverso il discorso se fossimo a 3 metri o
oltre.


 altrui...
Sentito il tecnico di un'altro comune (il mio), mi dice che dal punto di
vista urbanistico, a loro basta una dichiarazione del vicino (quasi
quasi potrebbero accettare anche un autocertificazione di chi costruisce
e se ne assume la responsabilità), possibilmente corredata da un
elaborato grafico. E per scelta dell'amministrazione non entrano sulla
questione civilistica, dove invece il tecnico concorda sul fatto che
possa essere un problema.



anche fosse, ma a che pro?
 
La dovresti trascrivere e risparmieresti forse i soldi del 
frazionamento, ma tanto devi fare un elaborato grafico dove individui la 
servitù ed hai una soluzione in cui comunque non hai la proprietà del suolo
 
 
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vedi sopra
sono tutte soluzioni che per essere opponibili a terzi vanno trascritte. 
Di fatto quindi risparmi solo i soldi del frazionamento
 
 
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 Di fatto quindi risparmi solo i soldi del frazionamento
 
a questo punto, ammesso che il vicino sia disponbile e che si sia 
disposti a pagare quello che chiede,  conviene comprarsi una fascia di 
1.50 mt, almeno la futura manutenzione la fai nel tuo


esatto, quello è un altro problema che va preso considerazione
 
tra l'altro avere un cappotto a confine, anzichè un "solido" muro è un 
altra questione a cui pensare. Vero che il vicino non DOVREBBE 
appoggiarci nulla e/o usarlo in altro modo....ma............
 
 
 
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 1.50 mt, almeno la futura manutenzione la fai nel tuo
Concordo e l'ho anche già proposto al committente (165cm. per essere
tranquilli), ma lo stesso dubita che il vicino sia disposto a concedere
una fascia di questo genere.
E sì, parlando anche con un'altro collega, è venuta fuori anche la
questione della manutenzione e delle responsabilità per eventuali danni
al cappotto...


 
 
Il discorso fila.....
Il Comune rilascia il titolo salvo diritti di terzi e accetta anche un 
foglio di carta igienica scarabocchiato dal confinante!
 
Il problema sorge dal lato civilistico. Finchè gli attori rimangono gli 
stessi sono certo che non ci saranno problemi, ma se il confinante vende 
ed il nuovo proprietario reclama dei diritti saranno beghe e tali beghe 
potranno materializzarzi anche tra molti anni

 
 
 
una delle poche cose che il comune deve accertare è la disponibilità ( 
proprietà)
 
 
 
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
E questo nessuno lo ha mai messo in dubbio......

 potranno materializzarzi anche tra molti anni
 
oddio son cose che cmq vanno spiegate davanti ad un giudice e basta un 
avvocato modesto per dimostarre che si ha il pieno diritto del cappotto, 
anche perché chi compra nell'atto ha la classica formuletta diritti, 
servitù ecc ecc
 
 


La classisa formuletta vale solo se i diritti, servitù, ecc... sono 
trascritti.
 
Poi credo che qui ormai tutti siamo d'accordo sul fatto che è sempre 
meglio non trovarsi nelle condizioni di dover spiegare cose al giudice.

 trascritti.
 
ormai basta che l'avvocato reisca a catturare l'attenzione del giudice, 
a me su una cosa simile gli ha detto: "è scritto dentro l'atto" e quella 
gli è andato dietro, certo c'è e di molto l'imbecillità dell'avvocato 
della contro parte che s' è stato zitto...


Cose da brividi..... per questo dico che è meglio stare fuori dai tribunali.
 

 (proprietà)
La disponibilità c'è, in quanto il vicino assente.
Del resto, se 2 proprietari confinanti vogliono costruire un unico
fabbricato a confine di proprietà, non è che non si possa fare, giusto?
Basta che la richiesta sia sottoscritta da entrambi, o neppure, visto
che nella modulistica unificata regionale risulta sempre un solo
richiedente e poi ci sono le schede per gli altri aventi diritto.
Vista così, diventa un po' assurdo che non si possa fare un cappotto che
sborda di 15 cm su un'altra proprietà, con il confinante d'accordo...


 
 
 
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 avvocato modesto per dimostarre che si ha il pieno diritto del cappotto, 
 
hai letto il link che ho postato ?
 
In via generale, poi approfondisci col link postato, se tu fai una casa 
sul terreno altrui, la casa NON è tua
 
 
 
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 sul terreno altrui, la casa NON è tua
Pertanto per il 110 si configurerebbe un condominio minimo. Ma sui
condomini minimi, previo l'approvazione della ssemblea, le spese possono
essere sostenute anche da un unico proprietario.
Certo, non è previsto che il condominio si formi con i lavori... ma se
il fabbricato sbordasse già nella proprietà altrui?! Nel caso specifico,
le murature del piano rialzato escono dal perimetro dello scantinato di
5/7 cm.... chissà quale è la linea di confine?! ;-)


 Pertanto per il 110 si configurerebbe un condominio minimo.
beh, questa tua interpretazione è proprio una estremizzazione a cui 
pochi credo abbiano pensato. Però non fa una piega...............
 
 
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