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Titolo: stima valore di mercato terreno con sovrastante antenna telefonica

Buongiorno
 
sto predisponendo una stima per determinare il più probabile valore di 
mercato di una porzione di terreno (50 mq) concessa in affitto, dietro 
pagamento di un canone annuo di locazione, ad una società che vi ha 
installato sopra una stazione base per la rete di telefonia fissa 
(antenna) per un periodo di tempo minimo determinato nel contratto di 
affitto ma prorogabile salvo disdetta anticipata delle parti.
 
Alla determinazione del valore di stima di quella piccola porzione di 
area (stima del diritto del concedente) pensavo di arrivarci attraverso 
l'applicazione della formula per l'accumulazione iniziale dei canoni 
annui ripetuti.
 
Secondo voi quale potrebbe essere un saggio di capitalizzazione corretto 
da usare nella formula dell'accumulazione ?
 
Dalle ricerche e verifiche che ho fatto potrebbe variare tra il 6% ed il 
10%.
 
Avete esperienze analoghe in tal senso e/o osservazioni a quanto sopra 
esposto ?
 
Grazie.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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sicuro che il saggio sia così alto? hai usato quello dei terreni 
agricoli o edificabili?
 
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Pietro

Il 18/03/2022 15:56, Clod ha scritto:
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Io quando faccio questo tipo di stime se si parla di rendimenti 
"garantiti" tipo banche, GDO etc uso un tasso del 7%
 

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Cerca in rete il "criterio di calcolo stabilito dalla nota esplicativa 
su protocollo d’intesa dell’11/12/2015 tra ANCI, H3G, Vodafone Italia e 
Wind per la determinazione del valore del canone di locazione delle 
stazioni radio base finalizzate all’erogazione del servizio di telefonia 
mobile", applicando il valore OMI dell'area in oggetto
 

 agricoli o edificabili?
 
 
Da una stima eseguita dalla AdE - Territorio di Parma del 2020, per un 
caso simile a quello in oggetto, ho estratto quanto da loro riportato in 
merito al saggio di capitalizzazione da usare:
 
"E' stato determinato il saggio di capitalizzazione del reddito, facendo 
riferimento al concetto di “costo opportunità” definibile come “il 
rendimento medio atteso dal capitale di rischio investito nell’impresa”, 
ossia il costo opportunità del capitale impiegato in titoli con rischio 
simile a quello dell’impresa considerata.
 
Per il calcolo del tasso di redditività è necessario prendere in 
considerazione le seguenti variabili:
 
a) rendimento attività senza rischio
tale dato coincide in linea di massima con il tasso di rendimento dei 
titoli di Stato, considerato come debitore sicuramente solvibile e 
quindi privo di rischio. Nel caso in esame si farà riferimento ai Buoni 
del Tesoro Poliennali (BTP), investiti a trent’anni, con tasso di 
rendimento pari al 3,85%, ritenuto l’orizzonte temporale più idoneo.
 
b) premio per il rischio dell'investitore
rappresenta il premio richiesto da chi investe in capitale di rischio 
dell’investimento rispetto ai più sicuri titoli di Stato. Nella 
fattispecie, si ritiene di raddoppiare il tasso di rendimento dei BTP.
 
c) beta di rischiosità
il valore da attribuire a tale dato dipende in larga misura dal settore 
in cui l’investimento viene a collocarsi. Maggiore è il rischio, 
maggiore sarà il beta. Nel caso in esame, si adotta prudentemente una 
percentuale pari allo 0,5%."
 
In pratica per determinare il valore di mercato dell'area hanno 
capitalizzato il canone annuo lordo utilizzando un saggio del 8,20%
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 mobile", applicando il valore OMI dell'area in oggetto
 
Il valore di locazione è un dato presente nel contratto stipulato tra le 
parti e rispecchia quanto previsto nel documento da te citato.
 
Cerco invece delle verifiche e delle conferme sul saggio di 
capitalizzazione da usare per arrivare a definire il valore di mercato, 
da inserire nella stima, per quella porzione di 50 mq su cui è stata 
realizzata l'antenna.
 
Stavo anche pensando di non considerare nella stima questo aspetto della 
presenza dell'antenna e dell'affitto percepito dalla proprietà, e 
trattare tutto, ai fini della stima, come solo terreno agricolo 
(superficie di quello coltivato + superficie di quello recintato dove 
c'è l'antenna) anche perchè il contratto prevede che la sola conduttrice 
possa recedere in ogni momento con preavviso minimo di 90 giorni da 
comunicare tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento (art. 
27 comma VII - legge 392/78),
 
Quindi se pur remota esiste la possibilità che tra qualche mese il 
contratto venga rescisso ed il proprietario non percepisca più il canone 
di locazione, incidendo questo sul valore di mercato dell'immobile.
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 "garantiti" tipo banche, GDO etc uso un tasso del 7%
 
Il tasso del 7% che usi esce da un calcolo analitico, da comparazione 
con altri rendimenti "garantiti" similari o da cos'altro ?
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