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Titolo: intestare prima di accatastare:possibile?

Ciao a tutti, devo separare in due unità immobiliari un appartamento 
composto di due piani. Attualmente esso è di mia madre ma andremo a 
procedere con l'intestazione a me di uno dei due piani. Saranno necessari 
lavori di ristrutturazione ma anche un ampliamento. Qualcuno dice di 
intestarmi il piano prima dei lavori per non pagarci sopra pure le tasse ad 
ampliamento eseguito. Ma parlando con il direttore lavori dice non sia 
possibile in quanto senza un subalterno definito non si può fare alcun atto 
notarile.
Avete qualche suggerimento?
Grazie
claudio 

 claudio
Fiscalmente non fare nulla, ovvero prima fai un atto di cessione/donazione
unico (magari con costituzione di usufrutto) e poi, urbanisticamente, fai
quello che vuoi, anche il vulcano in casa, come ha fatto il berlusca.......
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista


Non credo di avere capito. La donazione sembra non essere possibile in 
quanto l'appartamento che potrà essere mio non esiste ancora, nel senso che 
è parte di uno più grande, che dovrà essere suddiviso in 2. Quindi non 
esistendo, il notaio non saprebbe come definirlo, manca il "subalterno" ai 
fini del catasto.
Quindi sembra che prima bisogna fare i lavori di separazione, 
ammodernamento, ampliamento, poi accatastarlo e infine fare la donazione ma 
a questo punto il mio appartamento che ha subito i lavori varrà di più e di 
conseguenza le tasse le pagherò sulle spese fatte per sistemarlo.
C'è un'alternativa?
ciao
claudio 

 claudio
Stai parlando di un appartamento di proprietà di Tua madre, non di un
estraneo. Vedendo quello che succede dal punto di vista fiscale (non si
capisce più nulla, caos totale, completo, anarchia, ognuno ufficio agenzia
delle entrate, in virtù dell'evasione elevata,  fa quello che vuole...), io
non farei nulla, ovvero faccio il passaggio così com'è, con o senza
costituzione d'usufrutto, ovvero non faccio nessu passaggio (non entro nel
merito delle questioni personali) e successivamente (quando la situazione si
è cristalizzata, cioè quando non si prevedono altri trasferimenti traslativi
della proprietà) farei tutta la ristrutturazione/ampliamenti necessari.


 claudio
-- 
Ciao

 così ti consiglio di farlo.
No avevo consultato un notaio e disse che avrebbe voluto parlare con il 
direttore lavori ma a prescindere secondo lui la cosa si poteva risolvere 
con due atti di cui il primo parziale che sarebbe poi stato perfezionato dal 
secondo a lavori terminati e subalterno definito.
Ma a questo punto il costo degli atti sarebbe stato doppio. Il DL sostiene 
che mancando il sub oggi come oggi non si può procedere. Una volta si poteva 
definire una porzione di casa anche con l'evidenziatore ma oggi no.
Claudio 

 l'evidenziatore ma oggi no.
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a me risulta diversamente, ma ci sono pro e contro in materia di spese e tasse; poi si può sempre 
provare a fare 2 unità in corso di definizione (che sarebbe anche la cosa più logica) ma se nessuno 
te l'ha consigliata forse ci sono altri problemi...
-- 
Ciao

si cade sempre nella contaddizione che il catasto non fa proprietà, ma gli 
atti ..................., è un circolo vizioso. 

 così ti consiglio di farlo.
Quoto tutto:
Bisogna fare un frazionamento: soppressione di una particella o unità 
immobiliare urbana per dar luogo a 2 o più nuove particelle (o unità 
urbane). La ditta intestataria del bene soppresso sarà la medesima dei 
quelli generati e questi atti saranno propedeutici ad un trasferimento di 
diritti (dal notaio) cui conseguirà la presentazione della domanda di 
voltura.
gene 

 ha scritto nel messaggio 
news:yY5Mi.67$a16...@nntpserver.swip.net...

Per il catasto, dalle mie parti (ogni AdT provinciale è un mondo a parte), 
occorre fare un DOCFA con il "Frazionamento per trasferimento di diritti" e 
la costituzione delle due U.I.U. in corso di definizione, più gli eventuali 
BCNC con relativo Elab.Planim. A questo punto le U.I. sono definite da 
particella e sub univoco e quindi trasferibili con atto notarile.
Al termine dei lavori per la materiale divisione in due dell'attuale unica 
U.I. si procede al DOCFA per l'accatastamento definitivo con assegnazione di 
rendita.
Ovviamente il tutto fa supporre che urbanisticamente sia possibile 
frazionare in due l'attuale unica U.I. e che sia già, o verrai 
immediatamente espletata la relativa pratica.
Saluti.
Biagio
================================
    "Quando avrò finito di stupirmi....
sarà perchè avrò smesso di respirare..."
================================
http://www.tourmed.altervista.org/
 

 claudio
Si può fare l'accatastamento staccando la porzione che dovresti 
comprare tu.
C'è una procedura prevista che si chiama "Frazionamento per 
trasferimento diritti" a cui si dà un'apposita categoria catastale.
-- 
Ciao

 avevo consultato un notaio e disse che
Come ho già ripetuto, il problema maggiore è fiscale. Dal punto di vista
tecnico-urbanistico puoi fare tutto come Ti hanno risposto i "colleghi"
geometri. Il problema è prevalentemente fiscale poiché rischi accertamenti
di valore da parte del fisco sul valore dell'immobile. La soluzione migliore
è 1) intestarti prima di piantare un chiodo "l'intero immobile", 2) fare i
lavori di ristrutturazione/ampliamento a nome dell'attuale proprietario, ma
non frazionare/dividere nulla. L'art. 67 del Testo Unico imposte sui redditi
definisce le plusvalenze nel momento in cui si cedono a titolo oneroso
immobili acquistati o "costruiti" da non più di 5 anni ovvero terreni (o
relativi fabbricati) su cui sono stati eseguiti "lavori di lottizzazione
ovvero opere per l'edificabilità".
Fiscalmente il Dpr non tratta di lottizzazione urbanistica, ma di
lottizzazione, ovvero opere per l'edificabilità.
Fossi io, non rischierei nulla: farei i lavori e un domani si vedrà, oppure
m'intesterei tutto l'immobile (con costituzione d'usufrutto pro-genitore)
senza dividere/frazionare.


Secondo me il problema è prima di tutto urbanistico.
Se hai una sola unità, la divisione in due unità anche senza opere si 
configura come ristrutturazione, e devi quindi chiedere prima il permesso di 
costruire, con tutti gli annessi e connessi. E non puoi nemmeno fare una DIA 
perchè questa non prevede la divisione in due o più unità.
Correggetemi se sbaglio.
ciao 

 ha scritto nel messaggio 
news:WymMi.130266$U01.1...@twister1.libero.it...


 ..................., è un circolo vizioso.
IMHO non è tanto questa la questione, la legge prevede che l'immobile da trasferire sia 
correttamente *identificato* in catasto, questa norma la vedo più come anti-elusione dal punto di 
vista fiscale che afferente la probatorietà.
Ma in casi come questo ci sono gli strumenti per risolvere la cosa, anche se da un punto di vista 
spese e tasse non sono "a gratis" e la verifica di convenienza di una strada o l'altra richiede 
lavoro e onestà da parte dei professionisti che se ne occupano.
-- 
Ciao

Non mi hai capito.
Non puoi accatastare come due unità, perchè tu ne hai una. Anche se volessi 
farlo il comune troverebbe sicuramente da ridire.
Se tu accatasti come due unità commetti un illecito edilizio.
Vai solo la variazione da 1 a 2 in comune e poi in catasto.
Dopo di che fai il passaggio di proprietà e poi chiedi un permesso di 
costruire per fare tutti gli altri lavori.
ciao