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Titolo: Pignoleria o efficenza? Riconsegna immobile modificato dall'inquilino

Nel capannone di mio cliente proprietario dello stesso, l'inquilino sta 
andando via dopo esserci stato oltre 20 anni e negli ultimi diciamo 10
ha effettuato a sue spese importanti lavori di modifiche sia strutturali 
che impiantistiche all'interno del capannone.
Premesso che i permessi erano stati rilasciati a nome dell'inquilino con 
propri tecnici, io per la mia cliente posso esigere che mi vengano 
consegnati (per tutalare la proprietà mio cliente):
- gli originali depositati presso i vari enti, per lo più ancora in 
forma cartacea specie per:
A) titoli abilitativi
b) collaudi e depositi progetti strutturali
c) certificazione impianti?
.... o posso /devo accontentarmi di una fotocopia a colori? ed anche 
solo di metà dei documenti?
 
ps aveva il benestare della proprietà per le modifiche che sono state 
fatte a spese dell'inquilino.
 
L'immobile verrà posto in vendita e solo se entro 1/2 non si vende verrà 
locato nuovamente
DGE


li puoi chiedere ma se non te li danno (e non ne hanno l'obbligo) li vai 
a chiedere ai vari enti dove sono stati depositati

 
 
una cosa è che ( ovviamente ) sia obbligato ad avere fatto tutto in regola
 
un'altra e cosa tu puoi chiedere per dimostrarlo, dubito che nel 
contratto sia precisato.
 
Si tratta di "buoni rapporti", se vuole ti consegna tutto, altrimenti ti 
dice "cercalo" o "pagami spese di accesso atti e copie originali"
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


Ma io dico buon senso, tanto a te non ti servono , passami il malloppo e 
basta, solo che il collega è proprio sempre stato poco collaborativo
DGE


comunque l'inquilino ha l'obbligo di dimostrarti la legittimità di tutti 
gli interventi. visto che li ha fatti lui.
e quindi deve fornirti tutto quelli che ti serve per poter valutare la 
legittimità.

 legittimità.
 
 
e quale sarebbe l'articolo di legge che obbliga lui a dover DIMOSTRARE 
tutto ciò ?
salvo sia scritto nel contratto
 
e come quando acquisti casa: devono venderla conforme, ma non è scritto 
da nessuna parte che il venditore sia obbligato a consegnarti tutti i 
vecchi progetti ,ecc...
potrebbe limitarsi ad andare direttamente in atto e a dichiarare che è 
tutto conforme. STOP
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


e infatti come pensavo fornito solo una parte di documenti, mancano 
anche dei documenti di progetti strutturali ecc
il tecnico dell'inquilino non li fornisce e dice di prenderli in comune
No comment
DGE


Perchè è un inquilino e non un proprietario.
-- 
*Pietro.*

 DGE
 
Bella testa di cazzzo.Scommetto che quando li andrai a prendere avrai 
delle sorprese.
io quando becco gente del genere prima o poi glie la faccio spurgare
GD


E il tecnico lo conosco, è forse qualche anno piu' giovane di me ma un 
str--o di 1° categoria, non mi aveva mai neppure fornito il docfa che 
aveva fatto anni fa sempre su quel capannone in seguito ai lavori, no 
comment; adesso sento il cliente cosa vuole fare.
 
Io farei verbale di consegna chiavi e mettendo una frase del tipo che
l'inquilino si assume le conseguenze dei lavori che a fatto visto che 
non fornisce documentazione per la verifica dei lavori
DGE

 DGE
ma la domanda è: i lavori li ha fatti con o senza autorizzazione del 
proprietario?
Perchè se sono stati eseguiti senza autorizzazione puoi chiedere la 
messa in pristino.
Se invece il proprietario aveva autorizzato i lavori , ma senza mai 
preoccuparsi della loro legittimità e regolarità, le cose cambiano...
Quindi va fatta una valutazione attenta prima di accettare la riconsegna 
delle chiavi.
 
-- 
*Pietro.*


i lavori erano stati autorizzati dalla mia cliente (forse anche solo 
verbalmente) ma in ogni caso i lavori devono essere stati fatti a posto.
Rimuoverli (come scritto anche di default sul contratto di locazione) 
vorrebbe dire un bel costo, che potrebbero anche sminuire il valore 
della vendita o della locazione, dipende tutto da chi arriva cosa gli 
serve ma lo sapremo se va bene tra 1/2 anni.
DGE


vabbè. allora queste sono valutazioni che deve fare la tua cliente.
resta il fatto che se io ho un fabbricato dato in affitto quando mi 
ritorna indietro deve essere come quando l'ho affittato.
se sono state fatte opere edilizie dall'affittuario queste devono essere 
conformi altrimenti gli intimo la messa in pristino.
Puoi chiedere che ti venga fornita tutta la documentazione atta a 
dimostrare che tutto quello che ha fatto l'affittuario è legittimo e 
autorizzato.
Dagli un tempo congruo al termine del quale se non avrà ottemperato 
dovrà ripristinare lo stato dei luoghi.


La ditta che ci stava dentro mi ha dato tutto quello che aveva loro in 
ufficio, naturalmente era solo una parte, il suo geometra contattato dal 
ditta che stava nei locale e di cui è il tecnico ha risposto alla ditta 
che potevo prendermeli in comune di documenti
DGE

 ha scritto nel messaggio
news:sebg80$5dd$
1...@gioia.aioe.org
 

E questo pure è vero: comune genio civile, catasto.
Resta il fatto che è uno st...o
 
 
-- 
Ciao
____________________________
Il bue è lento ma la terra è paziente 
 
 

 DGE
E' l'inquilino che deve dimostrare che tutto quello che ha fatto è in 
regola.
Quindi che si rivolgano a loro geometra o anche a gesù cristo.
Ma non esiste che vai tu a prenderti i documenti in comune.
 


Ma io adesso non vado, devo sentire i cliente farei mettere una frase ah 
hoc nel verbale di riconsegna delle chiavi, poi ci sono anche le mail 
che parlano
DGE


Ma la frase a che serve?
Resta il fatto che NON sai se è tutto legittimo.
Supponiamo che non lo sia e che sei costretto a demolire o sanare 
spendendo migliaia di euro. Che fai? Vai in cerca del vecchio 
affittuario? Che magari è sparito o fallito oppure ha chiuso l'azienda?
 
-- 
*Pietro.*

Il 03/08/2021 12:05, DGE ha scritto:

Quando l'inquilino ha fatto i laovri avrà chiesto il titolo a proprio 
nome con il proprietario che ha autorizzato come soggetto coinvolto.
Io, giusto per segnare il territorio, spiegherei la situazione al 
proprietario, poi manderei una raccomandata o PEC all'inquilino e al suo 
tecnico, che ha firmato la richiesta di titoli,  intimandogli di 
consegnare entro 7 giorni tutta  documentazione urbanistica relativa a 
quanto da loro realizzato sull'immobile, riservandomi di adire alle 
opportune forme di tutela, compresa l'imputazione dei costi di verifica 
di conformità, qualora non venisse fornito quanto richiesto.
Passati i 7 giorni si va di avvocato, ovviamente
GD


Totalmente d'accordo
 
 
-- 
*Pietro.*


grazie dei preziosi consigli ne parlo con il cliente
DGE


quella che dice GD è sicuramente una strada giusta, ma non concordo sul 
fatto che abbia un fondamento normativo
 
l'errore è stato iniziale, quando cioè il proprietario ha dato il 
consenso. E' in quel momento che DOVEVA fare tutte le verifiche e che 
poteva chiedere. Es: "ti autorizzo se mi dai copia di tutto in 
originale, anche della documentazione successiva,ecc....e a fine lavori 
mi fai fare sopralluogo.....e mi dai dichiarazioni della DL che......."
 
 
Una volta data l'autorizzazione, non vedo alcun contenuto contrattuale 
che obblighi l'inquilino a far ciò ( in via generica, poi ogni singolo 
contratto potrebbe anche contenere tale obbligo)
 
Questo non vuol dire che l'inquilino non sia responsabile di ciò che ha 
fatto anche in futuro. Cosa dice il contratto ? Questo è un fatto 
importante.
 
Inoltre attenzione a un altra cosa. Dipende da quanto sono complessi i 
lavori che ha fatto, ma "verificare" che sia tutto ok , potrebbe essere 
un lavoro lungo e costoso. E se tu lo fai ora, con verbale di consegna, 
potrebbe essere un tutela in più per l'inquilino ( che ha quasi una 
accettazione tacita) che non per la proprietà.
 
 
Se ci fossero delle difformità evidenti come procederesti ?
 
 
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 Ma non esiste che vai tu a prenderti i documenti in comune.
Altrimenti avvsi l'inquilino che dovrai trattenere i costi sul deposito
cauzionale. Che ovviamente non puoi restituire fin quando non avrai
tutti i documenti che dimostrano la legittimità del fabbricato. Sperando
che ci sia questo deposito... altrimenti gli chiederai comunque le
spese, ma forse diventa più dura da recuperarle.
 
-- 
Per contattarmi, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.
To contact me, remove -NOSPAM- from address.

 cauzionale. 
 
 
e in base a cosa faresti questo se non c'è scritto sul contratto ? Ti 
troveresti l'inquilino che ti chiede i danni
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


E perchè non ha fondamento normativo?
C'è una consolidata giurisprudenza che dice che il proprietario deve 
dimostrare di essersi adoperato a contgrastare l'abuso (le prime due che 
ho salvato nei preferiti):
 
https://www.pmi.it/impresa/normativa/101733/abuso-edilizio-risponde-proprietario.html
 
 
https://www.prontoprofessionista.it/articoli/posizione-del-proprietario-rispetto-all-abuso-edilizio-commesso-dall-inquilino-avvocati-civile-avv-leonardo-sagnibene-napoli-napoli-campania.html
 
 
Quindi DGE deve entrare a gamba tesa sul collega che fa il fenomeno, 
perchè come minimo qualche sospetto nasce.
 
 
 
 

 
 
 
questo è chiaro, nulla da eccepire e, come ho detto, condivido la 
procedura che hai consigliato
 
ma non c'è scritto da nessuna parte che l'inquilino debba fornire questa 
documentazione , è questo il punto che volevo farvi osservare
 
 
e come quando compri una casa, deve essere conforme ai titoli e 
generalmente la proprietà ti consegna un accesso agli atti.Ma non c'è 
scritto che debba farlo, potrebbe limitarsi a dichiarare in atto che è 
conforme
 
invece , quando la proprietà ha dato il suo consenso, aveva tutti gli 
strumenti per poter chiedere quanto gli serviva e mettere delle condizioni
 
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


L'inquilino deve darmi un immobile conforme.
L'inquilino deve dimostrare che c'è la conformità.
Se l'inquilino è reticente, io faccio le verifiche e poi mi rivalgo su 
di lui, che non ha ottemperato ai suoi obblighi.
Un avvocato su una cosa come questa ci va a nozze, soprattuto se emerge 
che l'inquilino ha fatto delle difformità rispetto a quanto  comunicato 
al proprietario al momento dell'atto di assenso o dopo.
La proprietà non doveva porre nessuna condizione al momento dell'atto di 
assenso, perchè è sottinteso che  l'inquilino debba rispettare le 
normative e se fai una richeista scritta via PEC e lui ti sfancula 
dichiarando sempre via PEC (perchè a quel punto gli richiedi che 
dichiari fromalmente le conformità) e poi scopri che l'immobile è 
difforme lo asfalti  civilmente e il penale se lo becca lui nel momento 
in cui lo denunci.
GD

 
L'inquilino deve darmi un immobile conforme.
 
 
 
ok, condivido
 
 
 
L'inquilino deve dimostrare che c'è la conformità.
 
 
secondo me non è obbligato, lo è solo se lo citi in causa con qualche 
motivazione
 
 
 
 
Un avvocato su una cosa come questa ci va a nozze, soprattuto se emerge
che l'inquilino ha fatto delle difformità rispetto a quanto comunicato
al proprietario al momento dell'atto di assenso o dopo.
 
 
sì   ( certo un proprietario che fa una causa così deve anche accertarsi 
che l'immobile non avesse ALTRE difformità prima )
 
 
 
La proprietà non doveva porre nessuna condizione al momento dell'atto di
assenso,
 
 
DOVEVA no, ma POTEVA.
 
 
dichiarando sempre via PEC (perchè a quel punto gli richiedi che
dichiari fromalmente le conformità) e poi scopri che l'immobile è
difforme lo asfalti civilmente e il penale se lo becca lui nel momento
in cui lo denunci.
 
sì, esatto. Ma secondo me, lui non è tenuto a dichiararti la conformità. 
E' tenuto , se eventualmente lo chiami in giudizio, a difendersi 
dimostrandola ( è diverso che doverla dimostrare a priori )
 
Poi nella pratica forse cambia poco, è ovvio che se ha fatto tutto bene, 
piuttosto di andare in causa ti dimostra subito tutto
 
 
domanda: secondo te per questa casistica si applica l'art. 134 dpr 380? 
Da una lettura testuale sembrerebbe doversi applicare solo al contrario 
( proprietà che da in affitto un immobile con abusi )
 
 
 
 
 
 
-- 
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 motivazione
No dai.
Se al momento della restituzione ha fatto opere che sono visibili e 
vuole lasciarle gli chiedo la conformità. Altrimenti le rimuove.
 
 

 
 
 
non vorrei essere stato frainteso
 
anche io nella pratica farei così ( come tutti credo) e gran parte dei 
conduttori sarebbero collaborativi
 
ma:
 
-  alla domanda secca "è obbligato a darmi la documentazione" , io 
rispondo "non c'è una norma che lo obbliga"
 
- alla domanda secca "gli faccio rimuovere tutto se non mi DIMOSTRA la 
conformità, io rispondo "se gli hai autroizzato quelle opere, per farle 
rimuovere, devi dimostrare TU che la conformità non c'è"
 
 
 
-- 
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 ( proprietà che da in affitto un immobile con abusi )
 
secondo me è "bidirezionale"
 

 rimuovere, devi dimostrare TU che la conformità non c'è"
 
Mi sembra tu non abbia capito, il problema non sono le opere 
autorizzate, ma se quelle opere sono difformi o non conformi.

 autorizzate, ma se quelle opere sono difformi o non conformi.
 
certo che mi è chiaro
 
e ripeto, nella pratica farei come dici tu, anche perchè, come fai 
osservare, devi tutelare la proprietà da eventuali risvolti penali
 
 
ma la domanda iniziale era se il conduttore è obbligato a dare questa 
documentazione : secondo me, se non è previsto contrattualmente, non è 
obbligato
 
 
 
 
 
 
 
 
-- 
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 dalla normativa che regola gli affitti
 
 
nel contratto di solito ( va verificato ) c'è scritto che la proprietà 
deve dare il suo consenso. La proprietà può quindi dire " ti do il mio 
consenso se alla fine mi consegni.....mi fai fare un 
sopralluogo....ecc..., altrimenti nego il consenso". Rimane quindi una 
condizione scritta.
 
Va letto il contratto
 
 
 
 
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 farle rimuovere, devi dimostrare TU che la conformità non c'è"
Certo. Ma se l'ho autorizzato a farle in teoria dovrebbe avermi fornito 
già tutta la documentazione che io avrei anche dovuto controfirmare 
perchè potesse ottenere le autorizzazioni dall'ente...

 
Quanod me lo chiedo glei lo dico: il cliente è uno stronzo, ho delle 
pendenze e o mi salda o io non ti do nulla.
L'ho già fatto, e di solito è stata pure l'occasione per chiudere i conti.
GD

 non rispondo neppure all'avvocato.
ma infatti non deve essere il tecnico a fornire i documenti.
deve essere l'inquilino uscente. che poi vada dal tecnico o vada in 
comune o da suo sorella a prendereli non è un problema del proprietario.


Il proprietario non firma tuta la documentazione, ma solo l'assenso 
all'intervento come soggetto coinvolto, ed infatti il titolo è 
rilasciato al richiedente (l'inquilino)


Pensa che l'inquilino mi aveva detto di chiederglielo io al tecnico e io 
gli ho detto che non lo facevo, che anni fa gli avevo chiesto copia del 
docfa che aveva fatto sempre per gli stessi lavori (ricordo fabbto mio 
cliente) e non me lo ha mai dato;
in più è rimasto basito anche l'inquilino che non me li dava, vedremo
DGE