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Titolo: Calcolo millesimi condominiali con volumi virtuali

Un cliente mi ha sottoposto i millesimi che il suo amministratore di 
condominio avrebbe calcolato.
In luogo della superficie di ogni singolo ambiente ha considerato il volume, 
che poi ha moltiplicato per i coefficienti particolari. Personalmente lo 
trovo inusuale come metodo di calcolo e formalmente errato, anche perche' 
pure al giardino ha associato una volumetria. Supposto che per il calcolo 
del volume abbia moltiplicato la superficie in metri quadri per 2,7 come 
fatto per gli ambienti interni, verrebbero 400 mq di giardino il che e' 
errato, a meno che per il giardino non abbia utilizzato un criterio diverso 
per assegnargli un volume.
Mi piacerebbe avere un riscontro da chi calcola millesimi: di solito 
utilizzate il volume o la superficie ? Che senso ha associare un volume allo 
scoperto privato ?
Grazie.
SL 

 ha scritto nel messaggio 
news:48105f82$0$35955$4faf...@reader2.news.tin.it...
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di solito il volume virtuale viene utilizzato per il calcolo delle tabelle 
millesimali relative al riscaldamento, a mio parere è giusto per le sole 
tabelle del riscaldamento ma è errato per le tabelle generali che dovrebbe 
essere utilizzato il calcolo della superficie virtuale. 

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Dal Codice Civile - Art. 1123 Ripartizione delle spese
	Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti 
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse 
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute 
dai condomini in *misura proporzionale al valore della
proprietà* di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e 
seguenti).
Quello che i millesimi condominiali dovrebbero fare e':
*misurare il valore della proprietà* di ogni condomino.
Quindi, la stesura di una tabella millesimale e' un compito 
squisitamente estimativo, e sicuramente per un'amministratore (che non 
abbia specifiche competenze) e' al di fuori della sue possibilita'.
Dato che il valore dipende
Dove si salvano gli amministratore di professione e' nella postilla
"salvo diversa convenzione" ... infatti fanno approvare la tabella 
millesimale proprio per sanare il fatto che spesso non rispetta ne' lo 
spirito, ne' la lettera della legge.
Lo scopo dei millesimi condominiali e' quello di ripartire "oneri ed 
onori" del/sulle parti comuni. Si pensi, ad esempio, alle decisioni di 
manutenzione di una facciata.
E' risaputo che le condizioni della facciata influenzano il valore di 
vendita degli appartamenti.
Facciamo un'esempio pratico.
Consideriamo una palazzina di tre appartamenti, senza portico ne' 
rialzo, prospiciente una via trafficata, ma in zona di pregio o centro 
storico.
I tre appartamenti siano identici.
Tralasciamo il giro scale, le parti comuni, le fondazioni, etc. e 
concentriamoci sul valore di costruzione (per intendersi, quello 
risarcito dalle polizze incendio) che ipotiziamo sia di 100'000 euro per 
ogni appartamento.
Partiamo dalla situazione ad edificio nuovo.
Il valore commerciale sara' sicuramente piu' elevato di 100'000 euro, e 
SI NOTI BENE, diverso per ogni appartamento. Perche' ?
Perche' l'appartamento al pianoterra e' rumoroso e d'estate ci sono 
anche problemi ad aprire le finestre, a causa dei rumori e della polvere.
L'appartamento al primo piano e' messo un po' meglio.
Ma l'appartamento migliore e' sicuramente il terzo, quello del secondo 
piano. Che oltretutto ha il vantaggio di non avere rumori provenienti 
dal "piano sopra".
I valori commerciali nuovi percio' potrebbero essere:
Piano terra: 180'000 euro
Piano primo: 200'000 euro
Piano secondo: 240'000 euro.
Passano gli anni, ed abbiamo la svalutazione per vetusta'. Ed ecco la 
domanda interessante:
"la svalutazione per vetusta' e' proporzionale (piu' l'appartamento 
vale, piu' svalutazione subisce, ovviamente mantenendeo la proprozione) 
o assoluta (la svalutazione e' una cifra uguale per ogni appartamento)?"
A mio modesto parere, il mercato tende piu' verso una svalutazione 
proporzionale. Ad esempio, se calcoliamo una svalutazione del 20%, i 
valori svalutati saranno:
Caso A)
Piano terra: 180'000 - 36'000 = 144'000
Piano primo: 200'000 - 40'000 = 160'000
Piano secondo: 240'000 - 48'000 = 192'000
Caso B)
Ovvero non credo che mediamente la situazione sia invece del tipo:
Piano terra: 180'000 - 40'000 = 140'000
Piano primo: 200'000 - 40'000 = 160'000
Piano secondo: 240'000 - 40'000 = 200'000
A questo punto si deliberano lavori di "lifting facciale" :-) per 
un'ammontare di 6'000 euro.
Supponiamo che dopo i detti lavori, il valore commerciale si ripristini 
del 10%.
Come dividiamo questa spesa ?
Secondo l'amministratore, che ovviamente presume il caso B), si dividono 
in parti uguali, 2'000 euro a testa, ed ogni condomino vede 
re-incrementare di 20'000 il valore del proprio immobile.
Ma se ho ragione io, e le variazioni di valore sono propozionali ?
Secondo l'amministratore, l'appartamento al piano terra dovra' pagare 
2'000 euro, per vedere un'incremento di valore di solo 18'000 euro, 
mentre con gli stessi 2'000 euro, l'appartamento al secondo piano vede 
un'incremento del valore di ben 24'000 euro. Mi pare una redistribuzione 
sociale della ricchezza "all'inverso" ... chi e' piu' ricco ... diventa 
ancora piu' ricco ... ;-)
Lo stesso ragionamento vale per la pigione che si puo' chiedere.
Il proprietario del secondo piano, avra' la possibilita' di ottenere 
qualcosa di piu'. E' financo previsto nell'art.19 della legge sull'equo 
canone (che penalizza seminterrato e primo piano e premia l'ultimo 
piano). Percio' e' chiaro che ogni serie di opere che aumenti di valore 
(ad esempio se permette di variare categoria catastale) va a favorire 
proporzionalmente di piu' il proprietario degli appartamenti a maggior 
valore, e questo nonostante che gli appartamenti abbiano la stessa 
superficie e volumetria.
Adesso vi sara' chiaro perche' la legge non scrive:
*misurare la superficie della proprietà*
oppure:
*misurare il volume della proprietà*
ma bensi' un:
*misurare il valore della proprietà*
Ovvero la legge spinge perche' non si consideri superficie e volume, ma 
anche esposizione, altezza, ed altri parametri che vadano a variare le 
fruibilita' (anche economica) di ogni appartamento.
Visto che pero', per una stima corretta, ci vuole, ad esempio :-) ... un 
geometra, gli amministratori di professione, come prassi hanno 
introdotto il criterio dell'approvazione della semplicistica tabella 
millesimale che vanno a proporre ... superando cosi' il rischio di 
impugnativa da parte di chi si ritenesse danneggiato [tra l'altro, in 
genere ai piani bassi abitano i poveretti con mezzi modesti ed i signori 
con avvocati si trovano all'attico ...].
Sottolineo che non c'e' scritto nella legge che la tabella millesimale 
debba essere approvata, a patto che si tratti del risultato di un 
corretto calcolo. Ovvero, se una tabella millesimale e' fatta 
rispettando i criteri di valore, e la tabella e' corredata delle 
valutazioni che hanno portato ad ogni valore, l'amministratore puo' 
applicarla senza formalita' e le assemblee condominiali approvare i 
conseguenti riparti con animo tranquillo.
Una nota sulla valutazione del valore. Ritengo che nella stima, non si 
debba considerare lo stato di manutenzione o miglioria del singolo 
appartamento, ma bensi la situazione astratta in cui tutti gli immobili 
fossero gestiti con pari diligenza e cura. Usare un criterio che vada a 
valutare il valore commerciale effettivo dell'appartamento, specialmente 
se e' molto difforme dallo stato degli altri appartamenti, potrebbe 
favorire ingiustamente chi non fa alcuna manutenzione, favorendo il 
degrado, che oltretutto va a danneggiare anche gli altri proprietari 
(un'appartamento degradato, affittato come un porto di mare, fa decadere 
tutto il fabbricato) e sarebbe assurdo premiare il negligente con una 
valore millesimale piu' basso che se avesse operato la giusta cura.
Un criterio indicativo, ad esempio, potrebbe essere quello usato per il 
calcolo del valore catastale. Anzi, se i valori catastali sono 
aggiornati ed accurati (forse nelle regioni autonome a statuto speciale 
? ;-), il calcolo delle tabelle millesimali potrebbe essere fatto a 
partire dalle rendite catastali (l'unico caso in cui la tabella potrebbe 
essere calcolata direttamente dall'amministratore, a prescindere dalla 
sua preparazione tecnica/professionale).
Scusate la prolissita' ... :-)
R.L.Deboni
PS: la risposta alla sua domanda e' che l'uso di superfici o volumi e' 
una scelta arbitraria, se va a prescindere da altri parametri che 
influenzino il valore patrimoniale. Voglio dire che l'amministratore 
potrebbe anche proporre una tabelle millesimale che divida in parti 
uguali, se poi l'assemblea approva all'unanimita', sarebbe perfettamente 
lecita.

 Dato che il valore dipende
Ops .... dato che il valore dipende anche da altri fattori oltre che da 
superficie e volumetria ...
... mi e' pero' sfuggito il "moltiplicato per i coefficienti 
particolari" forse in alcuni punti ho equivocato cosa ha fatto 
l'amministratore del cliente ...
R.L.Deboni


L'utilizzo di opportuni coefficienti che il tecnico incaricato utilizzara' 
come ritiene opportuno, a mio parere e' idoneo per misurare il valore della 
proprieta'.
In ogni caso la mia perplessita' nasceva dal fatto che l'amministratore o 
chi per esso assegnava una volumetria (benche' virtuale) anche al giardino.
SL

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Perplessita' comune ... :-)
Anche perche' il valore di giardini e terreni l'ho sempre visto 
rapportare sulla superficie ... non sul volume.
R.L.Deboni