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Titolo: Costituzione di condominio.

Nel progetto per il superbonus che sto portando avanti, mi arrovella un
dubbio sulla costituzione del condominio, fatta dall'assemblea con
l'ausilio dell'amministratore che si sono scelti.
Il condominio comprende un ex. casa popolare, con 4 appartamenti. Per
ognuno degli appartamenti, sul retro, c'è un fabbricato accessorio ad
uso deposito/legnaia. I fabbricati accessori costituiscono un unica
schiera, separata dal fabbricato principale, ma tre di questi accessori
ricadono su particelle intestate ai singoli condomini, mentre un
fabbricato accessorio ricade sulla particella del fabbricato principale,
con un proprio numero di subalterno (l'ho variato io un paio d'anni fa
per completare la pratica di condono che era rimasta in sospeso). Di
fatto tutti i fabbricati sono stati condonati (condono '85), sebbene
dalle carte risulti evvidente che fossero già presenti nelle vendite
dell'IACP. I tre fabbricati con un proprio numero di particella,
comprendono anche di una porzione di scoperto (orti o fazzoletti di
prato), mentre il condomino con l'accessorio sulla particella del
fabbricato principale ha altre 2 particelle separate dal fabbricato
accessorio da un camminamento condominiale (parte della particella su
cui sorge il fabbricato principale). Un po' complicato da spiegare,
forse diventa più chiaro vedendo la mappa:
https://imgur.com/a/9Wc8gB3
 
La domanda è: è giusto che il condominio sia costituito solo dai 4
appartamenti? Ovvero che la tabella millesimale escluda i fabbricati
accessori? Secondo me, almeno il fabbricato che ricade sulla particella
del fabbricato principale, dovrebbe rientrare nel condominio, in quanto
accessibile solo dal terreno condominiale. Ma forse anche gli altri...
per dire, il fabbricato della particella 48 ha un unico'ingresso dalla
particella 138, mentre gli altri due hanno un doppio ingresso, usato dai
relativi condomini anche per transitare dal terreno condominiale
all'area verde di proprietà esclusiva.
E dal punto di vista del superbonus, queste unità immobiliari, possono
essere conteggiati per i massimali?
ITra l'altro, il condòmino del fabbricato accessorio sulla particella
138 vorrebbe inserire la demolizione e ricostruzione delle stesso,
mentre il condomino proprietario del fabbricato sulla particella 66,
vorrebbe installarvi un impianto fotovoltaico come intervento trainato
dal sisma-eco bonus che si dovrebbe fare sul fabbricato principale.
 
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 accessori?..
 
Nessuno che sappia dirmi se la costituzione fatta sia corretta o meno?
Ripeto, secondo me no. Anche perchč, se ad esempio i condomini con i
fabbricati accessori accessibili solo dal terreno di pertinenza
condominiale, vendessero solo i fabbricato accessorio, giocoforza
dovrebbe diventare condomino anche chi lo acquista.
Cioč, per me sarebbe logico che anche i fabbricati accessori
rientrassero per una piccola quota nella tabella millesimale, come ho
sempre visto per i garage.
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Premetto che leggendo quello che hai scritto faccio fatica ad 
immagimarmi la situazione reale, anche visionando la mappa catastale la 
quale, il più delle volte, incasina le cose piuttosto che chiarirle.....
 
In prima battuta vorrei puntualizzare un fatto che spesso viene 
sottovalutato: Un condominio non si costituisce! Non esiste una 
procedura che fa "nascere" un condominio. Spesso si pensa che il 
condominio nasca quando i condomini si mettono d'accordo ed iniziano una 
gersione condominiale, ma non è così.
 
Venendo alla tua domanda, sempre che io abbia interpretato bene, non 
vedo errori a considerare il condominio composto solo dalle unità 
immobiliari della casa ex IACP.
Nella realtà potrebbe essere che i fabbricati di cui ai mappali 47,48, 
66 e porzione distaccata del 138 siano a loro volta un condominio.
 
Al.Ba.
 

 66 e porzione distaccata del 138 siano a loro volta un condominio.
Però come detto, alcuni di questi sono accessibili solo dal mappale
138... se un condómino vendesse il suo fabbricato accessorio, chi lo
acquista di fatto dovrebbe fruire anche della corte comune, e della rete
di scarico dell'acqua, senza partecipare alle spese se queste verranno
semplicemente suddivise in base ai millesimi. Più ci penso, e più
ritengo sbagliato l'aver tralasciato (non io, in questo caso) i
fabbricati accessori.
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In questo caso esiste il supercondominio.
Poi, diciamocelo chiaramente, si vedono in giro porcherie ben peggiori....
 
Sempre limitatamente a quello che posso aver capito della questione 
nella realtà ci sono due fabbricati ditinti che hanno in comune l'area 
cortiliva (con accesso alle singole proprietà) e le reti tecnologiche.
Se la mia ricostruzione è giusta è più corretto parlare di supercondominio.
 
Al.Ba.