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Titolo: Distanze da CC e norme urbanistiche.

Mi trovo a discutere un'altra questione in cui mi trovo contro corrente
rispetto a colleghi, tecnici comunali ed anche avvocati.
In una casua (piuttosto complessa, con diverse rivendicazioni da parte
del confinante attore) in cui mi hanno chiesto di fare da CTP, sembra
che tutti (CTP -siamo in 2 per parte-, CTU, avvocati,...) ritengano
coincidere il concetto di "costruzione" del CC con i volumi urbanistici
per il calcolo delle distanze. Che poi parlare di volumi urbanistici è
diventato anacronistico in quanto nell'attuale codice regionale
dell'edilizia, a cui si rifà anche il regolamento comunale, si parla di
volumi utili e volumi tencici. Il calcolo delle distanze urbanistiche
(DC -distanza dai confini-, DE -distanza dagli edifici- e DS -distanza
dalle strade-) viene misurata dalla superficie coperta. Dalla quale
vengono scorporate tutta una serie di cose (pensiline, sporti di gronda,
poggioli e terrazze -anche verandate- a sbalza con prof. <2,00 mt.,
scale aperte anche se dotate di sostegni, ecc...), che secondo me
restano comunque "costruzioni"  soggette al rispetto delle distanze da
CC. E nella quale (superficie coperta), per ovvie ragioni non si
considerano gli abbaini.
E infatti il progettista, da cui sono stato incaricato, sostiene che con
l'attuale normativa, gli abbaini non "fanno più costruzione", pertanto
sopraelevando il "nostro" fabbricato non c'era necessità di stare a
distanza dagli abbaini del confinante (che sono posti a poco più di 1,5
metri dal confine). Stranamente la questione non sembra essere stata
rilevata neppure dall'attore (e dai relativi CTP), che chiede
l'arretramento non tanto per la presenza degli abbaini, ma perché il
"nostro" fabbricato è stato sopraelevato, sul filo della facciata verso
la "nostra" proprietà (invece che sulla mezzeria) del muro che le parti
e il CTU ritengono comune nonostante tutta una serie di elementi che
sembrano indicare che il muro sia di proprietà dell'attore.
Anche per i terrazzi, l'attore rivendica sopratutto una questione di
vedute, sia dal "nostro" fabbricato al suo, sia per limitazioni delle
sue vedute. Nonostante che il progetto preveda la realizzazione di
elementi atti ad impedire vedute dirette ed oblique/laterali a meno di
75cm. dal confinele, e che l'attore abbia già delle limitazioni su gran
parte delle sue vedute (secondo me qualche ragione su quest'ultima
questione la potrebbe anche avere). Comunque, il fatto è che il CTU
scrive che, se in particolare una di queste chiusure vienisse fatta come
da progetto, il terrazzo (coperto superiormente) diventerebbe
"costruzione" perché chiuso su tre lati... ma non esiste nessuna
definizione che un terrazzo di questo tipo diventi "costruzione" e
neppure volume di qualche tipo. Urbanisticamente resta un elemento a
sbalza, con prof.<2,00 e pertanto non rientra nel conteggio della
distanza urbanistica. Questione diversa (a mio avviso) dal punto di
vista del codice civile, dove (sempre a mio avviso) il terrazzo è già di
per sè "costruzione", e pertanto soggetto al rispetto delle distanze tra
costruzioni.
Concludendo, secondo me il concetto di "costruzione" a cui si riferisce
il codice civile, non può coincidere con un astratto concetto di volume
edilizio, tanto meno adesso che la normativa regionale/comunale calcola
le distanze dalla superficie coperta con tutta una serie di scorpori e/o
deroghe. Bisogna ragionare su 2 piani diversi: per le distanze di codice
civile si ragiona sulle costruzioni, che in assenza di una definizione
del legislatore, diverse sentenze definiscono come "qualsiasi manufatto
non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità,
stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio,
incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente
o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di
elevazioni dell'opera", mentre per le distanze da regolamento/NTA si
ragionerà come indicato dalle stesse e dalla L.R. che costituisce il
Codice Regionale dell'Edilizia (che tra l'altro subisce continue
modifiche ed aggiornamenti). 
 
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 (cautelative) sono che non puoi.
Cosa intendi a "distanza inferiore"? Il codice civile prevede la
costruzione a confine, e pure la normativa urbanistica della zona (B1).
E il CTU stesso nella sua relazione dice che la sopraelevazione (in
realtà è stato alzato solo il solaio di copertura, trasformandolo da
capanna in continuità con quella dell'attore, a piana 50/60 cm. più alta
del colmo) andava fatta a confine o a 5 metri da esso, individuando come
confine la mezzeria del muro che divide le proprietà. Come detto, in
realtà ci sono tutti i preupposti per sostenere che il muro fosse di
controparte (ovvero dell'attore), e pertanto saremmo a confine, ma
secondo l'avvocato rischia di essere controproducente. Il problema è che
il CTU individua come unica soluzione, la demolizione e l'arretramento e
5 metri, senza motivare con la presenza degli abbaini dell'attore a 1,5
dal confine. Pertanto io ho osservato che sarebbe molto più logico
estendere il muro a quello che lui (o il giudice) ritengono essere il
confine.


 confine.
 
 
questo è troppo complesso da discutere senza almeno uno schema e senza 
sapere punto per punto esattamente quale norma viene contestata.
 
ricordati anche l'art. 907 c.c. , tanto per completezza. Al fine di 
quello non contano le "costruzioni", ma anche solo il "fabbricare"
 
io comunque volevo solo passarti il concetto che troverai molte sentenze 
sull'argomento delle distanze sulla modifica della copertura. Ed in 
alcuni casi, se non aumenti il volume, se l'altezza in più è un volume 
tecnico, eccc...eccc... POTRESTI dimostrare che non hai nuova 
costruzione e pertanto FORSE non dovrai rispettare le distanze. Ma è una 
questione più legale che tecnica.
 
 
 
 
 
 
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 che tutti (CTP -siamo in 2 per parte-, CTU, avvocati,...) ritengano
[snip]
 
Io dividerei i problemi: esistono le distanze da CC che sono da 
rispettare per tutto cio' che è "costruzione". Cosa sia o meno 
costruzione lo decide di fatto il giudice (ovviamente alcuni casi sono 
piu' evidenti di altri).
 
Per le distanze piu' restrittive imposte dagli strumenti urbanistici 
come previsto dal CC direi ovviamente lo strumento che pone il limite 
puo' collegarlo a quello che vuole, quindi puo' escludere o meno le 
verande, le superfici coperte ma aperte sui lati, i pergolati, etc. ed 
e' del tutto legittimo.
 
Per dire: il CC non pone in generale limite alla distanza dai confini 
delle costruzioni, parla solo di distanza fra costruzioni su fondi 
finitimi o qualcosa del genere. Io avevo un regolamento locale che 
poneva ANCHE limiti di distanza dai confini TRANNE per pergolati 
"permeabili agli agenti atmosferici". Il comune ha confermato la mia 
interpretazione ed un pergolato lo posso costruire a 15 cm dal confine 
se voglio, purche' a 3 m dalla costruzione del vicino (perche' comunque 
restano i limiti di distanza da CC.
 

 delle costruzioni
 
 
e questo bisognerebbe metterlo come sottotitolo di tutti i libri di 
diritto urbanistico, perchè molti continuano a ignorarlo.............
 
 
 
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 e' del tutto legittimo
 
E' quello che sostengo io: sono 2 piani diversi, invece sembra che in
questa causa tutti tendano a sovrapporli. Il che fa gioco alla mia
parte, pertanto non posso insistere... ma trovo strano che (oltre al
progettista), CTU e CTP di controparte non abbiano rilevato la
questione.
Volevo capire se ero io contromano o tutti gli altri :-)


 
 
CONCORDO SU TUTTO al 1000 percento.
Per dire qua in veneto i regolamenti prevedono i 5 m dai confini e i 10 
dai fabbricati. Questo per tutto quello che fa volume. Quindi no sporti, 
tettoie o balconi.
 
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Pietro
 


Ti diro' che la prima risposta che mi avevano dato in comune continuava 
ad ignorarlo, nonostante fosse scritto esplicitamente nel LORO 
regolamento che certe costruzioni non erano considerate per le distanze 
dai confini: "Eh, ma devi comunque rispettare il CC quindi devi stare a 
1.50 m". Solo dopo richiesta di citare QUALE articolo del CC mi 
imponesse di stare a 1.50 m siamo passati a "Va bene, presenta la SCIA 
poi pero' controlliamo bene che non ci sia il limite". E non c'era.
 


Posso solo confermare che quasi tutti hanno memorizzato regole 
"sbagliate" per il CC e si continuano ad applicare per "sentito dire", 
anche perche' e' abbastanza raro trovare casi dove si applica il CC duro 
e puro, quasi sempre e' mischiato con regolamenti locali che prevedono 
limiti piu' restrittivi, ed e' facile fare confusione.

 
 
 
Su questo concordo. Ma è materia spinosa.
Mi è capitato di fare una ctu, per fortuna in cui avevo solo un incarico 
descrittivo, dove in primo grado un giudice ha deciso in un modo e in 
appello hanno ribaltato la sentenza, considerando manufatto quello che a 
tutti gli effetti era un muro di confine.