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Titolo: Perizia CTU

Devo valutare un immobile per un esecuzione immobiliare. Quest'immobile ha un altezza superiore a quella massima prevista dallo strumento urbanistico, conseguentemente anche il volume è superiore a quello assentito.
L'immobile è stato realizzato nel 2002.
Con quale legge posso sanarlo?
-- 
Guido

 stato realizzato nel 2002. Con quale legge posso sanarlo?
 
Il comune ï¿œ chiuso per ferie?
 
 


A ME era successo x una CTU ove neppure il comune mi sapeva dire se si 
poteva sanare, allora ho dato un valore basso e ho detto tutto in 
relazione. So che da tre anni è ferma questa vendita in quanto non sanno 
come fare x venderlo.
DGE
 

 Devo valutare un immobile per un esecuzione immobiliare. Quest'immobile ha un altezza superiore a quella massima prevista dallo strumento urbanistico, conseguentemente anche il volume è superiore a quello assentito.
 
Se la ragione del credito, che per i più è la data del pignoramento, è precedente all'entrata in vigore dell'ultimo condono, puoi utilizzare quello per fare la sanatoria.
Altrimenti bisogna vedere se è sanabile con un accertamento di conformità (nel tuo caso ne dubito) oppure se gli strumenti urbanistici prevedono un ampliamento una tantum che potrebbe essere sfuttato.
Altrimenti si ricade nell' ex art. 12 oppure si eseguono opere edili per rendere a norma l'immobile.
Vedi tu quale è la soluzione percorribile, stima la relativa spesa (standoci largo) e detraila dal valore di mercato del bene.
 

Rientra tra i quesiti della CTU?
 
Sei un tecnico?
 

 
 
ha scritto nel messaggio 
news:0e060668-2db1-4df8...@googlegroups.com...

In verità ci sarebbe anche la sanatoria giurisprudenziale, ancorché tema 
assai controverso.
 
sicuramente ai fini della valutazione (focus del quesito in una CTU in un 
esecuzione immobiliare), non si può fare un tanto al chilo, ma bisogna 
quantificare i costi di sanatoria e/o adeguamento, dato che queste 
caratteristiche influenzano -quasi sicuramente- in modo significativo il 
valore del cespite.
 
vi sono pochi periti che eseguono uno studio accurato della tematica, molti 
fanno un tanto al chilo.
 
nel quesito non è stato detto in che zona è situato l'immobile (non che mi 
interessi particolarmente), ma vi sono zone in sono ricercate 
caratteristiche caratteristiche specifiche, anche se abusive.
 
facendo un esempio, un appartamento posto di fronte al Colosseo a Roma, avrà 
un valore ben più alto se c'è una finestra sul monumento, anche se questa è 
abusiva; dato che ci saranno persone disposte a pagare per tale 
caratteristica, assumendosi anche il rischio di un eventuale contestazione e 
relativa ordinanza di ripristino da parte della pubblica amministrazione, 
con tutto ciò che ne consegue.
 
 
Sconosciuto 
 


lol

 come fare x venderlo.
 
Uhm... tipo... Controsoffittando?
 
 
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perchè la curva d'apprendimento di google è storicamente tra
le più ripide ... e.
www.tigers.3000.it
 - Skype: se proprio vuoi contattarmi chiedi...

DI quale legge fa parte questo "ex art.12" ??
 

 assai controverso.
 
Hai ragione, ma evito sempre di prenderla in considerazione per le esecuzioni immobiliari.
Quando il tecnico del Comune mi dice che potrei usare la sanatoria giurisprudenziale penso sempre:
- che il bene potrebbe essere venduto dopo diversi anni,
- che nel frattempo  il dirigente dell'ufficio tecnico è cambiato e quello nuovo non ne vuole sentir parlare,
- che l'acquirente si troverebbe un oggetto non sanabile e la cosa non gli farebbe certo piacere,
- che invece di fare causa al Comune per fargli digerire la sanatoria giurisprudenziale decida di farla a me per chiedermi i danni.
Per essere sicuri bisognerebbe fare tutti gli elaborati per la sanatoria e chiedere al Comune un parere scritto, ma secondo me ciò esula dall'incarico della perizia.


Guarda che hai risposto al messaggio sbagliato e rischi che vada perso.


 assai controverso.
 
Hai ragione, ma evito sempre di prenderla in considerazione per le 
esecuzioni immobiliari.
Quando il tecnico del Comune mi dice che potrei usare la sanatoria 
giurisprudenziale penso sempre:
- che il bene potrebbe essere venduto dopo diversi anni,
- che nel frattempo  il dirigente dell'ufficio tecnico � cambiato e quello 
nuovo non ne vuole sentir parlare,
- che l'acquirente si troverebbe un oggetto non sanabile e la cosa non gli 
farebbe certo piacere,
- che invece di fare causa al Comune per fargli digerire la sanatoria 
giurisprudenziale decida di farla a me per chiedermi i danni.
Per essere sicuri bisognerebbe fare tutti gli elaborati per la sanatoria e 
chiedere al Comune un parere scritto, ma secondo me ci� esula dall'incarico 
della perizia.
 
 
 
?????
 
concordo con le potenziali difficolt�, ma non certo sul fatto che vi sia la 
necessit� di chiedere un parere scritto al Comune.
 
sei tu l'esperto, dovresti essere in grado di valutare tale fattispecie, 
ponderando anche i relativi costi per legittimare lo stato dei luoghi (e su 
questo aspetto nella valutazione devi argomentare bene), sia che si tratti 
di una sanatoria ordinaria, straordinaria e/o giurisprudenziale o che si 
tratti della messa in pristino del cespite.
il parere del Comune non fa giurisprudenza, per cui un magistrato potrebbe 
(es. esempio a seguito di un esposto di un vicino) ritenerlo nullo e privo 
di fondamento.
 
io in questi casi, mi documento sulle leggi e soprattutto sulla 
giurisprudenza in materia (oggi giorno esistono innumerevoli portali anche 
sul web per cercare sentenze varie), inserendo anche i riferimenti alle 
varie sentenze.
 
personalmente ritengo che le valutazioni siano la massima espressione della 
professionalit� di un tecnico, dato che per poterle fare "bene" � necessario 
conoscere approfonditamente molteplici aspetti e settori della professione 
ed effettuare accurate verifiche sull'oggetto della valutazione.
 
a me fanno ridere alcuni tecnici che scrivono 2 righe di un'improbabile 
descrizione e mettono un valore; e che poi alla prima verifica/revisione non 
si riesce a comprendere da dove emerga questo valore se non dalla 
pseudo-profonda conoscenza del mercato del tecnico stesso e/o di qualche non 
meglio precisato operatore del settore, verificando molteplici pi� o meno 
recenti transazioni, delle quali per� non riescono a produrre prova alcuna.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 alcuna.
 
io invece non ci vedo nulla di male, perché una ctu ha sempre al suo interno 
una duplice valenza oggettiva e soggettiva, una valutazione appartiene 
indubbiamente alla seconda specie perché contiene elementi non oggettivi 
quali apprezzamenti o giudizi.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
"Apteryx"  ha scritto nel messaggio news:kedkpb$k2m$1...@speranza.aioe.org...

Io al contrario ci vedo l'incapacità di effettuare la valutazione.
 
nel caso in cui 2 tecnici siano stati incaricati di valutare il medesimo 
immobile ed uno lo valuta 100 e l'altro 201 (quindi il più del doppio), 
quale dei due ha espresso il più probabile valore di mercato?
 
dal punto di vista statistico o l'uno o l'altro.
 
per dimostrare quale dei due ha ragione si deve poter comprovare ciò che si 
afferma, non limitarsi a dire: "Lo dico io che sono hanno che faccio 
valutazioni!!"
 
quindi l'unica maniera è mostrare come di è giunti a quel risultato, in modo 
tale che possa essere verificata la correttezza del procedimento.
 
è matematica, 1 + 1 da sempre 2. il problema è che se si utilizza dati 
diversi, magari non corretti, probabilmente si giunge a risultati 
discordanti.
 
più accorato è l'esame del cespite e del mercato in cui è inserito, più lo 
sarà il risultato finale.
 
facendo un esempio banale, molti adottano per il calcolo delle superfici la 
norma UNI10750 e poi moltiplicano il risultato per il valore medio rilevato 
da qualche borsino immobiliare. utilizzando questo metodo -alla ceca- si 
commettono degli errori immani.
 
provate ad adottarlo per quantificare il valore di un box auto annesso ad un 
appartamento per civile abitazione, sito in Genova.
 
 
 
PS la UNI10750 potrebbe anche andar bene, ma se si utilizza nel modo 
appropriato, andando a modificare le quote percentuali in rapporto alla 
particolare ubicazione dell'immobile, come previsto dalla norma stessa, ma 
che nessuno o quasi fa.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Io al contrario ci vedo l'incapacità di effettuare la valutazione.
 
non non è così
 
l'uso di un metodo è una valutazione oggettiva che può essere contestata o 
meno (cioè se faccio riferimento ad una norma ho utilizzato attentamente la 
procedura?)
 
l'attribuzione di un valore è soggettivo perché entrano nel merito giudizio 
ed apprezzamento, cioè non è più un fatto.
 
che due CTU a parità di metodo possano fornire risultati discrepanti è nella 
natura delle cose e non è sempre detto che chi fornisce la cifra più alta 
arzigogolando uan marea di dati, sia nel giusto, perché potrebbe avere anche 
interesse nella cosa
 
in definitiva il ctu fornisce un aiuto per la controversia sarà poi il 
giudice a valutarne l'utilità in base anche alle azioni degli avvocati. 
punto 
 

Scriveva Sconosciuto giovedì, 31/01/2013:

TUTTE CAZZATE... Scusate la volgarità.
Spedente qualche euro, fatevi un corso di estimo in particolare sulla 
metodologia di stima in base all' M.C.A. e poi vi rendete conto delle 
cazzate che state sparando.
Speriamo che questo metodo di stima  venga imposto anche nelle CTU cosi 
come gia per molte banche, almeno la si finirà di leggere perizie e 
valutazioni a pene di segugio e qualche vecchio incapace, che scrive " 
vale così perche lo dico io, che conosco il mercato" se ne torna a 
"casa"
Senza offesa colleghi
 
 

 Speriamo che questo metodo di stima  venga imposto anche nelle CTU
 
fin tanto che la legge (ma basta anche il giudice) non stabilisce l'esatto
criterio di stima, un CTU scrive solo ed esclusivamente la sua opinione,
opinione che un CTP gli smonta in quattro righe mentre a un avvocato basta
una sola frase, perché diciamocelo chiaramente, il CTU può riempirsi la
bocca di tutti gli acronimi che vuole ma alla fine conta molto poco e se lo
ascoltano è solo di striscio...
 
perché il metodo, anche quello proposto da te, presenta necessariamente una
certa imponderazione, il valore proposto di mercato alla fine è sempre e
comunque il valore più probabile e spesso la probabilità non arriva al 70%,
infine sappiamo tutti come vengono stimate le abitazioni per le perizie
delle banche a ritroso con a riferimento il mutuo richiesto e l'ipoteca
 
detto questo, a me non interessa minimamente individuare quale fra i tanti
metodi può essere giusto o sbagliato, né mi interessa preferirne uno o un
altro.
 
mi  interessa eprimere l'opinione che una stima sintetica o una stima 
articolata pari sono perchè per loro natura non contengono "fatti" ma 
"giudizi ed apprezzamenti", alla fine chi non capisce questo e si riempe la 
bocca di super tecnicismi ecc ecc non ragiona che egli sta esprimendo un 
giudizio di stima e non la verità assoluta. nulla di più 
 


 
Già, ha dell'incredibile che ci perdano del tempo: valore immobile = importo 
mutuo/70x100.
E ormai da quando sono online le stime per ctu ho scoperto che: valore 
immobile = prezzo massimo rilevato x 1.25
Perchè poi i valori indicati negli atti sono sempre reali?
 
Forse in Italia sarebbe preferibile fare bei corsi di serietà professionale 
e di onestà.
 
 

 Guido
 
Non puoi stimare un bene in questo modo, data  la variabilit� nel tempo 
delle leggi in materia,
in quanto non puoi sapere quale sar� il tipo di sanatoria che sar� possibile 
quando verr� avviata la pratica.
 
Conseguentemente io farei una stima di massima a metro cubo, per la parte 
regolare dell' immobile, ed aggiungerei il valore della parte da sanare, 
ridotto del 70% rispetto al valore regolare.
 
Aggiungerei alle motivazioni di stima con questo criterio di massima, la 
ragione che ti ho indicata sopra.
 
 
 

"morgan33"  ha scritto nel messaggio 
news:510c537d$0$6829$5fc...@news.tiscali.it...

per evitare queste "bestialit�", come le definisco io, suggerisco di 
utilizzare gli standard.
 
al contrario di quanto affermato da tali, gli standard valutativi, non sono 
ne pi� e ne meno i metodi estimativi da sempre utilizzati, salvo il fatto di 
prevedere che la valutazione abbia determinate caratteristiche, una certa 
struttura, nulla pi�.
 
gli standard prevedono che sia indicati, fra gli altri, la data di 
sopralluogo e la data a cui si riferisce la valutazione, quindi se tu stai 
valutando oggi l'abuso, stimerai i costi di legittimazione dello stesso 
all'attualit�.
 
la tua affermazione l'ho definita "bestialit�" perch� sostieni che non si 
pu� conoscere quando sar� eventualmente sanato l'abuso, quindi a prescindere 
da qualsiasi considerazione specifica (almeno non l'hai motivata nel post), 
decurti il valore di una certa percentuale.
 
secondo la tua tesi, potresti esprimere il valore dell'immobile con il 
medesimo metodo, dato che non conosci quando lo stesso sar� venduto.dato che 
non credo che il mercato immobiliare della zona di riferimento rester� 
invariato all'infinito.
 
 

 giudizio di stima e non la veritï¿œ assoluta. nulla di pi