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Titolo: E' possibile vendere un immobile di cui non si e' proprietari ?

Scusate il multi-post (gia'  postato su it.diritto, senza risposta)
vorrei illustrarvi un caso realmente accaduto, sperando in qualche
parere:
1) A riceve in eredita' un terreno, per il quale ha fatto la sola
denuncia di successione ma non la pubblica accettazione di eredita',
di conseguenza in conservatoria non risulta alcuna nota di
trascrizione.
2) B (non parente di A) , 8 anni dopo, ritiene in buona fede (da
dcoumenti in suo possesso) di aver ricevuto lo stesso terreno in
eredita', fa denuncia di successione ma non la trascrizione. Passano
10 anni e B vende il terreno a C. Il notaio non trova note in
conservatoria per i 20 anni precedenti e si fida della buona fede di B
e della denuncia di successione, sigla l'atto e lo trascrive.
3) Passano altri 5 anni ed A vende lo stesso terreno a D. Il notaio
non si accorge (o non verifica) della vendita precedente regolarmente
trascritta, rogita e trascrive a sua volta.
Dopo 11 anni dalla prima vendita ci si accorge del pasticcio, chi e'
ora il legittimo proprietario ?
Il notaio di B ritiene che l'atto di A sia nullo, perche' A non aveva
titolo per vendere (non avendo trascritto
il lascito ereditario).
Ma anche B non aveva trascritto, dunque vale solo il fatto di aver
trascritto per primo ?
In ogni caso sono passati piu' di 10 anni dalla prima vendita, senza
che ne' A ne' D abbiano
avuto il possesso del bene ne' abbiano fatto alcuna opposizione.
Sempre secondo il notaio in questi casi e' applicabile l'usucapione
abbreviata (10 anni) per cui A e D
non hanno piu' nulla da reclamare.
Qualche anima buona mi aiuta a chiarire questo intrico o ha avuto
esperienze simili ?
Grazie in anticipo,
____
Ettore

E' un bel casino!
:-)
-- 
Ciao

 Ettore
Non ho avuto esperienze simili. La prima cosa da fare, però, è partire
dall'inizio e verificare in conservatoria perché non è stato trascritto,
obbligando l'Ufficio a trascrivere la successione, poiché compito suo.
Successivamente occorre rettificare tutto. Naturalmente ci rimette chi ha
agito in buona fede, ma esistono strumenti per richiedere il risarcimento
del danno. In ogni caso i diritti non possono essere lesi e non esiste
prescrizione per agire in tal senso.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 
Sì, ma si chiama usucapione :-)
Ciao
Maci

 titolo? Questa è impropriazione indebita.
Be' , l'usucapione non e' proprio questo ?  Una presa di possesso di
un immobile che senza opposizione da parte del proprietario dopo tot
anni diventa un diritto.
Approfondiro' con una serie di visure in conservatoria e poi faro'
sapere. Mi sembra una questione interessante per chi si occupa di
successioni.
Grazie per il tuo parere.
_____
Ettore

 Maci
Ma non è così semplice usucapire, anche perché la domanda diretta
all'accertamento dell'usucapione di un bene richiede la presenza in causa di
tutti i comproprietari in danno dei quali l'usucapione si sarebbe
verificata. Quindi, tenendo conto anche del rito abbreviato (10 anni), come
fa un giudice ad attribuire il bene tenendo conto che 1) B ha presentato
denuncia di successione dopo 8 anni (e prima dormivi???), 2) a B è capitato
la stessa omissione d'atti d'ufficio di A (mancata trascrizione: prenderei a
calci in c... i funzionari di quell'ufficio) 3) lo sfigato è C, che è
l'unico che non ne può nulla, ma ancora non sono passati abbastanza anni per
usucapire ???
Tutto da annullare: naturalmente è una matassa che, visto le problematiche
giurisdizionali in Italia, alla fine ci guadagnano solo gli avvocati.
Ciao
-- 


 titolo? Questa è impropriazione indebita.
Be' , l'usucapione non e' proprio questo ?
No, perchè ancora non hai usucapito e sei a conoscenza del casino:
sicuramente, presentando ora l'usucapione abbreviato, il giudice chiama in
causa tutti i comproprietari e alla fine si spendono solo soldi senza
ottenere nulla. Secondo me, l'unico che potrebbe ottenere un risultato
positivo con l'usucapione a è proprio C, ma ancora non sono passati 10 anni.
Ciao
-- 


 eredita', fa denuncia di successione ....
B non ha fatto la  successione con 8 anni di ritardo, ha fatto nei
tempi la successione di un parente, che non e' la stessa persona per
cui l'ha fatta A.
In altre parole, prima delle due successioni esistevano due persone
fisiche che ritenevano entrambe di essere proprietarie del terreno e
che l'hanno lasciato in eredita' ai loro rispettivi eredi.
A proposito dell' articolo citato, mi sembra chiaro che e' come dici
tu. Non e' per caso pero' che l' agenzia delle entrate ha l'obbligo di
trascrivere solo da qualche anno ?
Le due successioni di cui parlavo sono rispettivamente del 1975 e del
1983.
___
Ettore

 Ettore
Il presupposto oggettivo dell'imposta ipotecaria è proprio quello relativo
alle formalità di trascrizione (iscrizione, rinnovazione, cancellazione,
annotazione) in conservatoria nei pubblici registri. Inoltre si sono sempre
versate le tasse e i bolli, proprio in relazione al n. di conservatorie.
Quindi è un'imposta commisurata ad un determinato servizio che dev'essere
effettuato dall'ente pubblico.
Infatti mi ha sempre dato fastidio l'imposta catastale, poiché sono io che
devo chiedere la voltura per un servizio già pagato allo stato (1%)
ripagando la voltura stessa presso l'ADT. E adesso che anche l'Ade ha
l'obbligo di fare la trasmissione telematica alla conservatoria e visto che
pago la catastale, non dovrebbero rompere i maroni e volturare il tutto
automaticamente. Invece...............


 annotazione) in conservatoria nei pubblici registri.
Anche questo e' vero. Quindi e' sempre stato cosi ?   Allora si e'
trattato di una omissione d'atti d'ufficio o di un errore. Giusto ?

trattato di una omissione d'atti d'ufficio o di un errore. Giusto ?
Per me si.
Ciao
-- 


 Come ha fatto il notaio a fare gli atti senza la firma di tutti?????????
E' proprio questo il bello !  Entrambi erano convinti di essere
proprietari esclusivi.
Siccome questo non e' evidentemente possibile, bisogna vedere chi
risultava in conservatoria alla data della prima vendita.
Approfondisco e faro' sapere gli sviluppi.
Grazie per l'interessante discussione e per l'aiuto.
Ciao,
_____
Ettore

Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista ha scritto:

Se possesso non c'e stato non c'è neanche l'usucapione.
Io andrei a piantare la mia bandiera sul fondo e poi venitemi dietro.

 Ettore
No, il bello è del terzo passaggio, quello regolare. Come ha fatto a
rogitare il notaio nel momento in cui ha verificato la cronostoria
dell'immobile (da indicare in atto)??????
Ciao
-- 


 Ciao
Come dicevo all'inizio: è un gran casino!
-- 
Ciao

Possibilissimo
A Roma hanno venduto per non so quante volte, la fontana di  Trevi e a 
Napoli il Vesusio 

 Napoli il Vesusio
Saranno piene di bandiere, allora.....
:-))
Ciao
-- 


dell'immobile (da indicare in atto)??????
Ho fatto le visure ipotecarie, senza pero' riuscire a tracciare
l'origine dell' errore, che andrebbe ricercata in decine di atti
cartacei tra il 1909 ed il 1975. Un lavoro immane che non avevo ne' il
tempo ne' la voglia di fare. Al di la' della curiosita', non
servirebbe comunque a molto.
Ho chiarito comunque alcuni punti:
1) A e B ritenevano entrambi di avere proprieta' esclusiva del terreno
avendolo ricevuto in successione.  Le trascrizioni risultano entrambe
in conservatoria. Si tratta evidentemente di un errore compiuto nel
lontano passato.
2) L'agenzia delle entrate, come dicevi giustamente tu, trascrive
d'ufficio ma talvolta persino con decenni di ritardo (ho un caso
documentato: 28 anni !) e senza verificare i titoli di provenienza. Se
questa verifica fosse stata fatta l'errore sarebbe saltato fuori e
sanato una volta per tutte.
3) In Italia non esiste il catasto tavolare probatorio (come in
Trentino, che non e' in Italia ...) che permette di trovare facilmente
l'ultima trascrizione relativa ad un immobile (a Torino e' possibile
solo dal 1996 in avanti sugli atti meccanizzati).
Il notaio puo' solo verificare che le trascrizioni a favore del de
cuius corrispondano a quanto dichiarato. In casi come questo in cui
esistono, per cosi' dire, due linee parallele ed indipendenti di
proprieta' sullo stesso immobile, non c'e' modo di verificarlo. Questo
spiega perche' i due notai hanno rogitato senza problemi. Diciamo che,
con un po' piu' di diligenza, avrebbero potuto fiutare il casino con
una visura storica catastale. Per quanto non probatoria metteva la
pulce nell'orecchio.
La soluzione al problema la delinea il codice civile:
Art. 1159 Usucapione decennale
Colui che acquista in buona fede da chi non e proprietario un
immobile, in forza di un Titolo che sia idoneo a trasferire la
proprietà e che sia stato debitamente trascritto (2643 e seguenti), ne
compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data
della trascrizione.
La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri
diritti reali di godimento sopra un immobile
A e D non hanno reclamato il possesso ne' prima ne' dopo la vendita.
Il loro atto non ha efficacia. 10 anni sono passati e C puo' chiedere
al giudice l'usucapione.
Ciao,
_____
Ettore

Ettore
Secondo me l'usucapione non va a buon fine. In conservatoria da qualche
parte c'è la trascrizione e dimostrare il possesso continuo non è facile,
soprattutto se tutti in vita. Più semplice, invece, in caso di proprietà
intestata al de-cuis, non accatastata e di cui gli eredi legittimi non ne
sono a conoscenza.
Ciao
-- 



Be', certo che e' un bel casino. Mi pare che ci sia una sentenza di
cassazione su un caso simile.
Se la trovo la posto.
ciao,
_____
Ettore