Newsgroup: it.discussioni.geometri
Titolo: BCC: non si può costituire?

Mi hanno respinto un docfa con questa motivazione:
 
"-Assenza di relazione tecnica (quando prevista): Non e' possibile cost. 
il sub 23 come BCC in quanto non possiede autonomia reddituale. 
Costituire come BCNC che comunque puo' essere compravenduto."
 
Questa è la terza volta che viene respinto, con questa motivazione poi è 
il colmo.
 
Le altre due sono perchè non avevo indicato la pagina di ep che volevo 
cambiare (e invece l'avevo indicata) e perchè nella pagina di ep ho 
indicato che mappale aveva la corte dell'edificio (pur essendo il BCC 
che voglio costituire al quarto piano mi sembrava più chiaro indicare il 
mappale della corte).
 
A parte che in teoria dovrebbero respingere dicendo *tutti* i motivi di 
sospensione, quello odierno mi sembra assurdo: perchè non posso 
costituire un BCC? Si tratta di un corridoio nel sottotetto in cui ci 
sono soffitte esclusive della stessa proprietà, in questo modo viene a 
costituire una proprietà intera a partire dal pianerottolo.
In relazione ovviamente avevo spiegato la circostanza...
 
Sbaglio io?
 
grazie
 
-- 
mauro


cosa vuoi di più?
magari dicessero sempre così!!!
i bncn non hanno rendita e non pagano tasse....quale è il problema?
 
NB: l'unico problema sono le volture se vai a vendere (ma solo le 
volture, che devono essere fatte "a mano", per l'atto nessun problem)
 
Cmq dubito che un corridoio possa avere autonoma rendita............
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 sospensione
 
In merito alla tripla sospensione per motivi diversi, alza il telefono, 
ma non per parlare con il funzionario (volutamente non l'ho voluto 
chiamare tecnico) che ha trattato la pratica, ma bensì con il dirigente.
 
-- 
Saluti. Bob
 
 


 
Sbagli tu. Anche se il corridoio lo fai bcnc vieni a costituire una 
proprietà intera dal pianerottolo, in quanto il corridoio (bcnc) sarà di 
proprietà delle sole soffitte (se come tale lo indichi nell'elenco sub).
Contrariamente come fai a giustificare l'autonomia reddituale del 
corridoio???
ciao


 
quoto, già la seconda sospensione non è legittima
 
per il resto:
- se ho capito bene la circostanza non mi pare abbiano tutti i torti a 
volere un BCNC
- se però deve essere compravenduto sei obbligato a fare BCC + voltura 
con "attribuzione intestati L. 122/10" come da nota 13279/10, infatti 
sono ben pochi (per non dire nessuno) i notai che con le nuove 
disposizioni redigono compravendite sui BCNC e BCC (privi di intestazione)
 
onde evitare i soliti battibecchi, quanto sopra è ovviamente IMHO e vale 
per le agenzie dove opero di solito
 
 
 
 

 ciao
 
Infatti: ha le caratteristiche del BCNC, non del BCC.
 
Vero poi che puo' essere compravenduto e poi volturato tutto intero, ma 
e' una cosa che i notai aborrono. La F/4 non si puo' piu' usare mi pare, 
che potrebbe essere ideale nel caso.
 
Ricordo un caso analogo tempo fa di cui avevo parlato anche qui, dove si 
erano costituito un C/2 che in effetti era un corridoio davanti a delle 
cantine, ed i proprietari del corridoio C/2 non sono secondo le quote 
delle cantine ma secondo le quote dei garage che stanno oltre le 
cantine... Insomma un bel casino.
 
A parere mio cmq un corridoio e' tipicamente un BCNC.
 
Con tutto questo forse se tu fossi piu' chiaro sull'obiettivo del DOCFA 
ci daresti qualche spunto in piu': perche' vuoi che sia un BCC e non un 
BCNC?
 
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perchè la curva d'apprendimento di google è storicamente tra
le più ripide ... e.
www.tigers.3000.it
 - Skype: se proprio vuoi contattarmi chiedi...

 disposizioni redigono compravendite sui BCNC e BCC (privi di intestazione)
 
il notaio ha visionato la pratica e non mi ha detto nulla, per lui 
andava bene per poterla poi vendere.
 
-- 
mauro

 ciao
 
che è un locale di 8mq che verrà compravenduto non può bastare come motivo?
 
E' una domanda normale, non retorica.
 
 
-- 
mauro


 
Perchè dovendo essere stipulato la rendita ed il valore dichiarato sono 
certi e si è sicuri che non c'è accertamento.
 
-- 
mauro

 come da nota 13279/10
 
Ho fatto una rapida ricerca, ma googolando non ho trovato nulla. Non è 
che sai dove posso trovarla, oppure riesci a condividerla?
 
-- 
Saluti. Bob
 
 


non sei obbligato a fare nessuna voltura prima dell'atto...........
questo è quello che vogliono CERTI notai per avere la vista più facile, 
ho già fatto atti con BCNC e il notaio non ha mai fatto storie..........
l'unico problema è la voltura DOPO l'atto, che deve essere fatta "a mano"
 
ti dirò di più, quello che pretendono certi notai, è sbagliato proprio 
per diritto!!!
Infatti se un bene è BENE COMUNE, è C-O-M-U-N-E e quindi NON può avere 
quote!!!!!!!!!!!!!!!!
quindi attenzione a quando create un intestazione!!!!
Molti danni intestazioni a BCC o a BCNC dando percentuali.........ma chi 
lo ha detto?
Un bene comune catastalmente NON è comune a delle persone, ma a delle 
altre U.I., quindi potrebbe anche essere comune in % al volume o alla 
superficie di queste unità..........(vedi parti condominiali comuni), 
quindi qualsiasi intestazione a persona fisica che gli venga data, se 
non supportata da un atto o regolamento di condominio, è PURAMENTE INVENTATA
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 INVENTATA
 
 
SANTE PAROLE!
 
-- 
Saluti. Bob
 
 

 condominio, è PURAMENTE INVENTATA
 
Concordo, certo, ecco perche' deve essere definita con atto pubblico. Ma 
trattandosi di catasto e non di registro immobiliare hanno stabilito che 
questa cosa puo' essere accettata.
 
Io non mi scandalizzo.
 
Certo se poi l'atto pubblico non arriva succedono i problemi.


 sono certi e si è sicuri che non c'è accertamento.
 
il BCNC non ha rendita, lo dice il nome stesso, quindi non c'e' 
accertamento di sorta.
 
Ripeto l'idea di fare a fette il corridoio.



anche io non l'ho mai trovata con google, visto che la procedura era 
citata qui (pag. 41):
http://www.collegiogeometri.bo.it/it/cms/notizie/007/fn_id2119_p0/catasto-vademecum-catasto-fabbricati.aspx
 
 
l'ho richiesta tramite mail alla direzione regionale ER che me ne ha 
gentilmente inviata una copia
posso senz'altro condividerla se mi dite come
 
per il discorso di attribuire le quote in percentuale ai BCC e BCNC, 
sono assolutamente d'accordo che è una castroneria, lo faccio solo se 
"obbligato", seguendo la procedura di cui sopra e specificando che le 
quote verranno successivamente confermate da atto notarile
 
 
tornando al caso specifico io avrei operato come maurino:
- costituzione BCC specificando che serve per successiva compravendita
- voltura, chiamiamola "fittizia", in base alla nota 13279/10 per 
attribuzione delle quote
- atto notarile
 
 


 
funziona così?
 
https://www.dropbox.com/s/853qirgrc3bdnye/nota%20DR%2013279.17-12-2010.pdf
 
 

 posso senz'altro condividerla se mi dite come
 
Usa questo:
http://dropcanvas.com/
 
 
e poi dacci il link che si genera in alto al centro della pagina.
 
Grazie d'anticipo.
 
-- 
Saluti. Bob
 
 


Funziona, ok, sei stato più veloce di me.
Grazie
 
 
-- 
Saluti. Bob
 
 


http://dropcanvas.com/y3typ
 
 

 E' una domanda normale, non retorica.
 
IO ti risponderei di no, il semplice fatto di poter vendere qualcosa non 
voul dire che essa produce reddito.
 
Anche tutti i BCNC vengono venduti ma non per questo hanno una rendita.


 typed:

Quoto.
Ho fatto lavori del genere e il notaio ha voluto una relazione con i 
millesimi. anche approssimativi, delle quote di proprietà
Per il Catasto, a parte le 3 illegittime sospensioni, ha ragione: il 
corridoio è BCNC
 
-- 
Ciao
 
 

 quote verranno successivamente confermate da atto notarile
 
Ma che succede al BCNC una volta che e' stato intestato con la procedura 
di circolare? Cioe' che cosa diventa? resta BCNC ma con intestati? E 
come lo riassocio ad altre unita' (penso al caso di cessione di un pezzo 
di cortile al vicino) o lo trasformo in qualcos'altro? Sopprimo e 
ricostituisco?



 
non BCNC, si trattano solo i BCC che hanno anche categoria e classe (es. 
F/1, C/2, ecc.) con la voltura perdono automaticamente la qualità di BCC 
e diventano unità "normali" a tutti gli effetti e con gli intestati


Ah, OK scusa, avevo interpretato male il senso dei messaggi precedenti.


 millesimi. anche approssimativi, delle quote di proprietà
 
Va bene, allora l'atto glielo redigo io e lui si prende solo una 
percentuale sulla mia parcella: è vero che nella relazione tecnica del 
Docfa specifichi che sono quote provvisorie, ma perché andarmi ad 
impelagare (io tecnico) nella determinazione delle quote quando esiste 
bello bello il BCC che non mi obbliga a fare questo e mi permette di 
fare l'atto e la relativa voltura?
 
-- 
Saluti. Bob
 
 

 
 
oggi provo il docfa come bcnc
 
 
-- 
mauro
 
 
 
----Android NewsGroup Reader----
http://www.piaohong.tk/newsgroup
 


No. L'autonomia reddituale non è giustificata dalla sua dimensione ma 
solo dalla capacità o meno di generare reddito autonomamente (quindi di 
poter anche essere venduto autonomamente). E'chiaro che il tuo corridoio 
non lo puoi vendere autonomamente in quanto "comune" alle soffitte.
 


 
ma stai scherzando?????????
e in base a cosa hai stabilito i millesimi??????????????
approssimativi????????????????????
 
Ma questo è fuori da ogni norma del diritto!!!!!
Ti è solo andata bene che nessuna delle proprietà ha contestato!!!
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 
 
 
 
qui continuate a sbagliare!!!!!!!!!!!!!
 
un bene COMUNE NON HA DITTA!!!!!!!
 
RIPETO: nessuno può dire le quote della ditta!!!!!
 
Se il corridoio è comune a 3 cantine A, B e C, tutte con la stessa 
ditta, cioè TIZIO, e TIZIO vende una cantina, che quota vende del corridoio?
 
Il 33%?
Oppure una quota corrispondente ai mq della cantina?
Oppure una quota corrispondente ai mc della cantina?
 
NESSUNO LO PUO' SAPERE se non si fa un regolamento di condominio.
Oppure non si fa nulla e sull'atto si scrive " tizio vende a caio la 
cantina e le rispettive quote sul corridoio", senza dire quanto sono 
queste quote.
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


sono assolutamente d'accordo con te, anche con i notai ho sempre 
insistito e diverse volte li ho "obbligati" a rogitare i BCC e fare 
successiva voltura
 
purtroppo vedo che ultimamente nessun notaio è disposto a rogitare beni 
privi di intestazione, le prime volte puoi dire al cliente "cambia 
notaio", ma dopo che anche gli altri si rifiutano che fai?
 
obtorto collo in questi casi utilizzo la procedura che ho già citato 
(comunque prevista e normata da circolari e note catastali)...
 
ti dirò che alcune volte, in caso di stralcio dalla corte comune, sono 
stati i tecnici catastali stessi a consigliarmi di creare direttamente 
degli F/1 intestati in quote alle proprietà e io mi sono rifiutato, 
preferisco creare il BCC e fare successiva voltura, sbagliato per 
sbagliato, almeno in questo caso c'è una circolare che mi "obbliga" a 
fare così...
 
 
 
 

per ulteriore chiarezza specifico che la procedura descritta è da 
utilizzare solamente nel caso in cui si voglia vendere ad una sola 
proprietà un BCNC o parte di esso (da trasformare in ogni caso prima in 
BCC) e quindi tutti gli altri proprietari sono d'accordo e vendono con 
atto notarile le rispettive quote di comunione
 

 notaio", ma dopo che anche gli altri si rifiutano che fai?
 
 
al posto che fare le volture, ti offri di fare un "regolamento di 
condominio" per quel bene comune, e lo fai firmare da tutti i proprietari.
 
Poi è vero che esistono notai del genere, a certi ho chiesto "ma secondo 
lei questo BCC a chi è comune?" e loro mi hanno risposto "se non lo sa 
lei geometra che è quello pratico di catasto".....e quando gli rispondi 
"ma forse il catasto non è probatorio e lei si dovrebbe basare sulle 
provenienze", ti dicono "ma si...è comune, non ci sono 
provenienze...faccia lei........io mi baso sull'intestazione che metterà".
 
Questi per me non sono notai.
 
 
 
 
-- 
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 queste quote.
 
 
-- 


 soffitte.
 
Concordo solo marginalmente: io mi limiterei a dire che il solo fatto di 
poter vendere qualcosa non vuol dire che ti produce un reddito: se 
possiedo un quadro lo posso vendere, ma non vuol dire che finche' lo 
tengo appeso al muro mi produce un reddito.
 
Insomma "potenzialita' di produrre reddito" e' DIVERSO da "avere un 
valore di compravendita".


 DOCFA. Ma non sono problemi miei.
 
 
il privato NON è libero di definire le quote. Le quote si stabiliscono 
con atti pubblici.
Altrimenti oggi il corridoio e 20% mio 80% tuo, domani che non mi piace 
più così, cambio ed è 50% a testa.............
Se uno dei proprietari dopo due anni che ha pagato le tasse sul BCC, 
salta fuori e ti chiede "ma perchè hai detto che l'immobile è mio al 
33%? La mia cantina è la più piccola, io voglio pagare meno!" , tu che 
gli rispondi?
 
 
 
 
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 gli rispondi?
 
Gli rispondo che io non ho deciso proprio niente, che come dici tu le 
quote di proprieta' si definiscono (se si vuole) con atti pubblici e non 
con la pratica catastale.
 
Ma ripeto: nel 90% dei casi le quote sono state gia' decise dalla bozza 
di atto che il notaio ha in mano e a cui e' finalizzato il nostro 
stralcio o la nostra variazione per cui sono sofismi inutili.



 
  e sulla bozza di atto cosa c'è scritto? Quali provenienze ha messo per 
provare le quote?
Se queste provenienze esistessero, non ci sarebbe bisogno di fare 
intestazioni particolari, ti limiteresti a trattare le volture degli 
atti di provenienza.
no, non penso proprio che sulla bozza ci siano le provenienze corrette!
Se non si fa un atto che stabilisca le quote, queste, ripeto, sono 
esclusivamente inventate.
 
 
 
 
 
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aggiungo:
 
http://www.bfammi.it/comunione.htm
 
 
 
 
 
 
 
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 fare l'atto e la relativa voltura?
 
Come ho detto nei due casi in cui mi e' capitato il notaio ha detto "PER 
CARITA'!" e dal momento che non e' vietato farlo catastalmente non mi 
sono opposto: ho creato una F/1 pro quota provvisoriamente determinata.
 
Diciamo anche che nel 90% (o piu') dei casi si tratta di operazioni in 
cui tutto e' gia' stabilito (le quote da assegnare) e si arriva dal 
tecnico solo per lo stralcio per cui le variabili sono minime.
Nell'altro 10% dei casi magari si puo' fare l'atto con successiva 
identificazione catastale, cosi' ci leviamo il dubbio delle quote.


 inventate.
 
Esatto. Ed e' questo quello che scrivo: siamo tornati al punto di 
partenza; "quote provvisorie indicate dalle parti da perfezionare con 
successivo atto pubblico".



 
ecco...quindi diciamo la stessa cosa no?
Solo tu accetti il fatto che il catasto consente di farlo, io 
sinceramente non lo condivido e non lo farei, perchè ritengo che seppure 
consentito dalla prassi catastale, sia giuridicamente errato
 
sai perchè il notaio ti fa fare questa cosa? Perchè col loro software di 
voltura non puoi trattare le u.i.u. senza intestazione..........ti 
sembra logico? Dovere inventare delle quote per fare andare avanti un 
programma?
 
 
 
 
 
-- 
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guarda che ho scritto anche io così. Ho detto "quindi di poter anche...".

 programma?
 
Ecco, ci siamo arrivati al nocciolo della questione, questo è l'unico 
motivo per il quale i notai (alcuni) chiedono che vengano attribuite 
quote, e poi se un domani dovesse andare qualcosa storto (atto che non 
si fa, oppure le "ex" parti comuni non vengono acquistate da un unico 
condomino ma da più condomini, in che quote??? ecc. ecc.) c'è sempre la 
frase del Notaio: ma io quelle quote le ho trovate così in Catasto!
 
E comunque il problema si riproporrebbe, poiché se l'u.i. viene 
acquistata da uno dei condomini il notaio nel modello Unico mette come 
soggetti contro tutti i condomini (meno 1 proprietario) per 950/1000 (la 
butto li) perché i restanti 50 sono già di proprietà dell'acquirente, e 
se le quote trasferite, per un qualsiasi motivo, non corrispondono con 
quanto indicato da te in catasto, il notaio si attacca e deve comunque 
presentare la voltura catastale.
Pertanto molto semplice, molto veloce e molto più logico (ed 
intelligente) denunciare l'u.i. come BCC, e stop.
 
-- 
Saluti. Bob
 
 

 denunciare l'u.i. come BCC, e stop.
 
Sono d'accordo: e' il modo piu' pulito e piu' corretto, ma la prassi 
catastale consente anche la trasformazione in unita' ordinaria con la 
dicitura sulla riserva nella determinazione delle quote, quindi premesso 
che in ogni caso il catasto non assegna e non puo' assegnare quote di 
proprieta', continuo a non vedere perche' dovrei rifiutarmi di fare la 
pratica senza il BCC.
 
Diciamo anche che se lasciassero volturare anche i BCC ai notai 
risolveremmo anche questo problema.


 guarda che ho scritto anche io così. Ho detto "quindi di poter anche...".
 
Allora non ti ho capito: io intendevo il quindi col significato di 
collegamento a "generare reddito autonomamente".
 
Per chiarire meglio: poniamo che il cortile di un'abitazione sia BCNC 
all'abitazione ed al suo garage ed io decida di venderlo al vicino che 
lo fa diventare il suo giardino con il mio diritto di passaggio.
Questo BCNC non ha di per se' capacita' di produrre reddito costante, ma 
io lo posso vendere e farci tanti bei soldini lo stesso. Resta comunque 
UN BCNC.



Concordo al 100%.
E infatti a VI i giardini delle abitazioni, anche se hanno il garage, te 
li fanno accatastare come cortile esclusivo dell'abitazione.
 

 risolveremmo anche questo problema.
 
Certo che glielo fanno fare! Voltura 1.1, ma dopo aver stipulato l'atto 
di assegnazione al singolo acquirente.
 
-- 
Saluti. Bob
 
 


 
 
no, i notai non usano voltura.
Hanno una procedura tutta loro, presentano un modello unico informatico.
Quindi le volture sui BCC si fermano  devono poi farle trattare a mano
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 li fanno accatastare come cortile esclusivo dell'abitazione.
 
Aumentando cosi' la rendita... Li capisco. Pero' poi li capisco meno 
quando mi obbligano ad accatastare in C/6 il garage interno comunicante: 
a chi mai potro' venderlo o affittarlo svincolato dall'abitazione? Che 
redditivita' propria ha?
 
Sembra un po' il gioco delle tre carte...



Utilizzano modello Unico con invio dal proprio ufficio (Registrazione, 
Trascrizione e voltura catastale contestuali), e nel caso in cui la 
voltura non vada a buon fine hanno la possibilità di presentare una 
Voltura (cartacea o 1.1) in preallineamento per poter sistemare la 
situazione, senza pagare i diritti poiché già liquidati in sede di 
presentazione dell'Unico.
 
 
-- 
Saluti. Bob
 
 


 
a beh, sì, POSSONO usare voltura, questo è vero.
Molti però non sanno cosa sia.........e si fermano appunto al modello 
unico, è proprio da qui che nascono queste richieste.
 
 
 
-- 
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
E allora ripeto: ma non sempre si incrociano altrettanto bravi 
professionisti, anche nella categoria dei Notai
 
 
-- 
Saluti. Bob
 
 


 
giusto :)
 
 
-- 
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 professionisti, anche nella categoria dei Notai
 
Io ti dico: e' certamente vero.
 
Pero' proviamo a metterci nei loro panni: e' come se a noi chiedessero 
di depositare per forza in cartaceo avendo a disposizione il telematico. 
Non so per voi ma a me un DOCFA in cartaceo fa perdere da mezza mattina 
a mezza giornata solo per il deposito, contro i 5 minuti del telematico, 
oltre ai vari problemi di ri-stampare e ri-firmare tutto (e ri-perdere 
mezza giornata) nel malaugurato caso venisse respinto.
 
E' chiaro che nell'interesse del cliente (che non paghera' la stessa 
parcella) e mio se avessi la possibilita' - legittima, prevista e 
codificata - di impostare la pratica in modo da poter fare in telematico 
lo farei. Voi no?
 
Cio' detto io col cliente sono sempre chiaro: gli espongo le due 
possibilita' e poi dico che eventualmente decidera' lui col notaio, poi 
mi adeguo. Secondo me ho un comportamento corretto e professionale cosi' 
come ritengo lo sia quello del notaio.



 
 
come ho già detto la ritengo una cosa errata dal punto di vista del 
diritto e quindi non la farei.
Detto questo capisco il tuo punto di vista ed anche il fatto che tale 
prassi è sia consolidata sia prevista (a livello catastale) e non metto 
di sicuro in dubbio la tua correttezza ( ritengo che il solo fatto di 
porsi il dubbio, dimostri la correttezza professionale).
 
Dal punto di vista del notaio, secondo me la cosa è molto meno accettabile.
Il problema di fondo, come ha già detto qualcuno, è che un giorno se 
nascessero grane, il notaio dirà ".....ma cosa vuole....il geometra mi 
ha assicurato queste quote, ha fatto i conti lui....ha fatto anche una 
voltura che lo dimostra........."
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


hai ragione, ma la cosa è prevista per legge (appena ritrovo il 
riferimento te lo comunico). Sono gli altri catasti che non rispettano 
la norma.
 

 lo farei. Voi no?
 
Proprio perché mi metto nei loro panni, trovo per loro anche le 
soluzioni, quindi ti chiedo: cosa gli costa, al Notaio, presentare una 
voltura di preallineamento senza spostarsi dalla sua poltrona?
La voglio, la voglio la risposta! :)
 
-- 
Saluti. Bob
 
 

 voltura che lo dimostra........."
 
E' per quello che io SEMPRE dico al cliente che ci sono due strade. Sai 
qual e' stata la risposta (nei 2 casi che mi sono capitati, non e' che 
siano un campione significativo ma quelli ho)?
 
- ingegnere, io non ci ho mica capito niente di quello che ha detto sa? 
Faccia cosi', chiami lei il notaio e vi mettete d'accordo, parli con 
Carletto.


 rispettano la norma.
 
Uhm... Non saprei. Secondo me la rispettano meno quando ti dicono che 
l'autorimessa va censita a parte anche quando e' chiaramente accessorio 
dell'abitazione. O quando ti fanno censire in C/6 anche una tettoia 
piuttosto che un semplice posto auto scoperto.
 
Pongo anzi un altro problema: se comunalmente ho un parcheggio privato 
122 individuato nell'area di cortile, lo posso lasciare incluso nel BCNC 
o teoricamente dovrei individuarlo e censirlo in C/6?



A ME LO FANNO IDENTIFICARE E NON PUò ESSERE COMPRAVENDUTO SEPARATAMENTE 
DALLA UIU A CUI APPARTIENE


 
Ho costituito il BCNC e finalmente me l'hanno approvato.
Ora dovrei solo lamentarmi con l'ufficio per la tripla sospensione, ma 
non ho tanta voglia di perderci altro tempo...
 
-- 
mauro