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Titolo: Mq. catastali e mq. reali

Buona giornata a tutti,
ho notato una differenza tra i mq. di superficie scritti sul rogito (mq. 
catastali suppongo) e i mq. reali di un mio Box auto.
Es: mq.25 catastali e 18 mq.reali.
 
Come mai questa differenza, è un errore?


dovresti postare una piantina del box e te lo diremo , ma in genere i mq 
catastali sono maggiori in quanto comprendono i muri e una % sul sito di 
pertinenza esclusivo
DGE


Non ho purtroppo nessuna piantina allegata al rogito, il box è un 
rettangolo di 7,80 x 2,32 precisi precisi (18 mq.), ma sul rogito c'è 
scritto MQ.25.


perche' probabilmente in visura la sup catastale e' 25
DGE


Se riporti ESATTAMENTE ed in maniera completa ciò che c'è riportato sul 
rogito ti sappiamo essere più utili. Vedi tu!
 
 
-- 
Saluti. Bob
 
 


Il Sig. xxxx con il presente atto cede e vende al Sig. yyyyy  che accetta 
ed acquista nominativamente nel complesso immobiliare in comune di Milano 
in Via xxxxx  vano box posto al piano interrato, censito al Catasto 
Fabbricati al foglio xx mappale xx subalterno xx Piano S1 zc.3 cat.C/6 
cl.7  mq.25  R.C. Euro 145,90.
Confini del box: a nord box al sub.xx; ad est ed a sud parti comuni ed ad 
ovest area comune di manovra.
 
Grazie

 Grazie
 
Se hai la scheda  catastale guardala e vedi se i metri rappresentati 
coincidono con quelli che hai misurato tu sul posto o a quelli indicati nel 
certificato.
Poi se non coincidono come presume io andrei da un tecnico e mi farei rifare 
la scgheda per esatta rappresentazione grafica in modo che avrai inserito i 
metri giusti e paghi l'eventuale IMU su una rendita catstale esatta.
La cosa che mi preoccupa di piu' se hai fatto recentemente l'atto � che in 
base alla normativa vigente se la scheda catastale non corrisponde 
esattamente alla situazione di fatto l'atto � nullo.
Se non l'hai fatto prima vai da un buon tecnico e fatti controllare la 
siuazione e poi eventualmente senti il Notaio che ti ha fatto l'atto.
Saluti
Geom. Maero Livio
 
 

 siuazione e poi eventualmente senti il Notaio che ti ha fatto l'atto.
 
Quoto.
 
-- 
Saluti. Bob
 
 


aggiungo quello che ripeto da 20 anni, farsi assistere da un tecnico in 
una compravendita prima di andare dal notaio, NOOOOO, sono soldi buttati?
DGE

 una compravendita prima di andare dal notaio, NOOOOO, sono soldi buttati?
 
 
"e' assurdo" (cit.) farsi assistere da un tecnico per una compravendita 
immobiliare ;-P
 


Mi dicono che il problema da me sottoposto al NG è *normale*, i mq. 
catastali sono sempre di più di quanto effettivamente sono nella realtà 
perchè quelli catastali includono porzioni di superficie in aggiunta a 
quelli "calpestabili".
Nel caso dei box ad esempio va calcolata una quota parte dello spazio di 
manovra in uscita del box e parte del cortile (se presente).
 
Grazie a tutti.

 Grazie a tutti.
 
Prego, ma ciò che ti hanno detto è un'autentica bufala! Soprattutto per 
i box.
Se ti accontenti di quanto ti dicono, buona IMU Tom.
 
-- 
Saluti. Bob
 
 


E' sempre un problema capire a chi dare retta, sui NG a volte ho trovato 
persone competenti e capaci, a volte le ho trovate nella vita reale.
Se ti va, potresti argomentare meglio?
 
A me hanno detto che una quota parte del cortile e zona di manovra sono 
da attribuire ai possessori dei box, la cosa è ben diversa per chi è 
proprietario solo di appartamento/i nello stesso complesso edilizio.

 proprietario solo di appartamento/i nello stesso complesso edilizio.
 
Ci provo.
Segui i consigli che ti sono già stati dati:
Recupera la planimetria catastale del box in oggetto.
Se sulla planimetria vi è rappresentato il box nudo e crudo senza aree 
scoperte pertinenziali ESCLUSIVE, allora misura su tale planimetria la 
superficie netta del box. Tale superficie maggiorata di 1%, 2% o al 
massimo 5% corrisponde alla superficie atta a calcolare la consistenza 
catastale.
Per cosa è dovuta la maggiorazione? Per le utilità comuni presenti nel 
condominio (cortile, verde passaggi comuni, ecc.).
 
Quindi se la superficie netta del tuo box è di 18 mq. come da te 
calcolati sul posto, al massimo potrai avere una consistenza catastale 
di 19 mq. (18 mq. + 5%), ma non certo i 25 che gli sono stati attribuiti.
 
Per gli appartamenti la consistenza viene calcolata alla stessa maniera 
ma rapportata ai vani:
Appartamento composto da camera, cucina, soggiorno (sono già 3 vani), 
disimpegno, ingresso, bagno (1/3 di vano ciascuno, e quindi siamo già a 
4 vani), un vano di solaio (1/4 di vano), per un totale di 4,25 vani, 
maggiorati di un 5% (esagerato!!!), otteniamo 4,46 vani, da arrotondare 
al mezzo vano, quindi 4,5.
 
Per la cronaca, sono di Milano, quindi se vuoi passare a pagare la 
parcella per la consulenza in studio sei il benvenuto!
 
-- 
Saluti. Bob
 
 

 parcella per la consulenza in studio sei il benvenuto!
 
Ehm, ..... quanti anni di risparmio sull'IMU mi costerebbe? :)
 
Ciao e grazie.
 


...ho letto "curiosamente" (neologismo :-)) tutte le risposte che mi sono 
sembrate alquanto fantasiose.
 
Non vorrei sbagliarmi ma, mentre le categorie A (A1, A2, ecc...) sono 
calcolate al lordo dei muri (metà muro per i confinanti fino a 50 cm), per 
le autorimesse A6 i mq sono calcolati al netto. C'è scritto in una qualche 
circolare di cui non ricordo gli estremi.
 
In ogni caso usando quello stupendo "DOCFA" di cui siamo dotati oramai da 
decenni si ritrovano nell'Help tutte le istruzioni per calcolare le 
superfici catastali che sono "ragguagliate".
 
"Ragguagliate" significa che la superficie a seconda dei casi viene 
moltiplicata per dei coefficienti che sono rapportati alla natura del vano 
analizzato.
 
Tutto ciò premesso: "FATE RIFERIMENTO ASSOLUTAMENTE A QUELLO CHE DICE DOCFA 
CHE HA FINALMENTE MESSO LA PAROLA FINE A TUTTE LE DIATRIBE IN ARGOMENTO !
 
Per inciso la faccenda della valutazione a vani, che rappresenta una delle 
maggiori ingiustizie fiscali italiane, non è ancora riuscita a decollare a 
metro quadro semplicemente perchè i possessori di vani di grandi dimensioni 
sono rappresentati indovinate da chi dai proprietari di palazzi, 
appartamenti, ecc... nei quali, guarda caso, ogni vano può essere paragonato 
a un monolocale (circa 40 mq)
 
-- 
Ugo Cappelletti
_______________________________________
"melius (est) abundare, quam deficere"
"è meglio abbondare, che essere deficienti" :-)
https://picasaweb.google.com/118411534482507289972/IoProfessione#5537194116116291890
 
 
 

 a un monolocale (circa 40 mq)
 
E anche qui pecchi, poiché devi tenere conto che nel calcolo della 
consistenza a vani qualora ti imbatti in vani non ordinari (superficie 
non compresa tra un minimo ed un massimo previsti per quella categoria 
nella zona censuaria) su calcolano i vani ragguagliati: z.c. 2^ Milano 
Cat. A/3 vano medio 21 mq., quindi se ho una stanza di mq. 40 non avrò 
un vano, ma bensì 40/21 = 1,91 vani.
 
Comunque concordo con te sul discorso dell'ingiustizia e sperequazione 
determinata dal calcolo per vani.
 
-- 
Saluti. Bob
 
 

"Tom Dooley"  ha scritto nel messaggio 
news:kdjm37$jtg$1...@speranza.aioe.org...

Bob ti ha detto delle inesattezze.
 
La superficie catastale deve essere calcolata secondo specifiche 
metodologie, non con percentuali forfettarie, se non per eventuali 
pertinenze scoperte.
 
come qualcuno ti aveva già accennato la superficie catastale per un box è 
data dalla superficie calpestabile (come la definisci tu) e da almeno parte 
delle pareti perimetrali (ove presenti).
 
per avere un indicazione di massima puoi misurare la superficie calpestabile 
ed aggiungerci quella occupata dal 50% delle pareti a comune con altre unità 
immobiliari e il 100% della superfici occupata dalle pareti verso l'esterno. 
la pareti le puoi computare sino a 50 cm di spesso, tralasciando il resto.
 
quella è indicativamente la superficie catastale.
 
comunque se intenti approfondire puoi dare un occhiata al D.P.R. 138/98 ed 
alle norme e circolari ad esso collegate.
 
 
 
 

 
"Bob"  ha scritto nel messaggio news:kdjt6q$bf9$1...@speranza.aioe.org...

confermo, contrariamente a quello che ci vanno raccontando e di cui molti 
tecnici si dicono convinti, l'attuale metodologia è anche corretta, anzi a 
mio parere persino di più di un calcolo al metro quadro.
 
l'attuale normativa permetterebbe di tassare maggiormente abitazioni con 
distribuzioni planimetrie migliori, anche a parità di superfici.
infatti l'attuale normativa permette di tassare di meno, a parità di mq., un 
abitazione con un disimpegno grande, piuttosto che una che ha una camera e/o 
uno studio in più.
 
il fatto è che al Catasto non hanno mai iniziato ad utilizzare a dovere la 
zona censuaria e la micro zona, ambiti un cui la tariffa differenziarsi, 
permettendo un miglior allineamento con la realtà del mercato immobiliare.
 
 
 


Ti sbagli.
 
E' la norma.
 
Le denuncie al catasto "devono" essere redatte secondo le procedure 
informatiche adottate dall'agenzia. Resta fermo che per docfa quella 
che indica il dichiarante è una proposta di classamento (compreso il 
calcolo della consistenza) e non è vincolante per l'ufficio come il 
classamento automatico non è vincolante per il dichiarante.
 
-- 
Cirano
 
 

> superfici catastali che sono "ragguagliate".
 
Di grazia Ugo, potresti indicarmi a quale punto dell'Help.
 
-- 
Saluti. Bob
 
 

 un vano, ma bensï¿œ 40/21 = 1,91 vani.
 
E per precisione aggiungo art. 47 DPR 1142 del 01/12/1949:
"Si computano per piï¿œ di un vano utile i vani principali che abbiano 
superficie maggiore di quella massima stabilita in ogni zona censuaria 
per ciascuna categoria e classe. Il ragguaglio a vani utili od a 
frazione di vano utile della eccedenza di superficie, rispetto a quella 
massima anzidetta, viene fatto rapportando l'eccedenza alla superficie 
massima stessa."
 
-- 
Saluti. Bob
 
 

 informatiche adottate dall'agenzia.
 
Non ho mica intenzione di mettermi a compilare l'elaborato Docfa con 
altre modalitï¿œ, ne mi sogno di presentare una variazione cartacea 
compilata a mano: intendevo dire che Docfa non ï¿œ ne piï¿œ ne meno che un 
modulo da riempire, e che non fa alcun tipo di calcolo della 
consistenza, e badate bene parlo di consistenza catastale e non di 
superficie catastale come ho giï¿œ avuto modo di specificare nel post 
precedente. E se anche lo fa (nella procedura di classamento 
automatico), lo fa in maniera sbagliate in un buon 50% dei casi.
Quindi per il calcolo della consistenza si deve sempre far riferimento 
al D.P.R. 1142/49, nel caso dei box artt. 49 e 50.
Se avete notizia di qualche modifica da quella data fatemi sapere.
-- 
Saluti. Bob
 
 

 ed alle norme e circolari ad esso collegate.
 
-- 
Saluti. Bob
 
 

 determinata dal calcolo per vani.
 
Sono passati circa dieci anni da quando sono appositamente andato (a mie 
spese) in Francia per rendermi conto di come col� venivano gestiti il 
catasto terreni ed il catasto fabbricati, mentre da noi gi� si usavano 
Pregeo e Docfa.
 
Ebbene non so adesso (anzi lo immagino visto che hanno una rete GPS di 100 
ed oltre stazioni permanenti gestita dall'Ordine), ma allora i frazionamenti 
ai terreni venivano gestiti "graficamente" senza alcun supporto informatico 
(come da noi prima del Pregeo) e gli accatastamenti ai fabbricati con una 
sorta (sempre manuale) di disegnini e tabelle che ogn'uno si autocostruiva, 
allegati all'atto notarile.
 
Lo dico e lo ripeter� sempre: noi italiani siamo "geniali" e inventiamo 
delle cose che gli altri nemmeno si sognano, ma non sappiamo assolutamente 
usarle perch� abbiamo la pessima abitudine di complicarne estremamente 
l'uso.
 
E' vero che l'estimo non � una teoria esatta. Infatti il valore di un bene � 
"il pi� probabile prezzo di mercato" che, guarda caso si conosce solo a 
trattativa avvenuta, ma da l� a complicarne pure la determinazione ai fini 
fiscali ce ne vuole di ottusit� professionale.
 
-- 
Ugo Cappelletti
_______________________________________
"melius (est) abundare, quam deficere"
"� meglio abbondare, che essere deficienti" :-)
https://picasaweb.google.com/118411534482507289972/IoProfessione#5537194116116291890
 
 
 

fantastico!
 
ognuno dice la sua, ognuno offre una spiegazione che rappresenta l'esatto
contrario di quello che era stato appena detto
 
e Tom Dooley dovrebbe capire qualcosa in questo ginepraio
 
Tom, il discorso ï¿œ semplice
 
Se hai un garage di 19mq misurati da te e sull'atto (e quindi nei dati
catastali) figurano 25mq, c'ï¿œ un errore potrebbe trattarsi di un errore
durante la formazione dei vari sub (cioï¿œ il tuo vicino s'ï¿œ fatto il garage
piï¿œ grande ma il costruttore non ha aggiornato il catasto) o un'errata
rappresentazione o altro che solamente un'analisi della documentazione ï¿œ in
grado di individuare
 
ora valuta te se per 6 mq conviene affidarsi ad un tecnico locale (da solo
la pratica non puoi farla) e valutare se conviene rettificare tutto, i
vantaggi sarebbero un risparmio su imu, tares, forse millesimi condominiali
e irpef, il contro ï¿œ che ti tocca pagare un tecnico. Il resto ha poco senso
perchï¿œ come hai visto il notaio ha rogitato quindi l'immobile ï¿œ "pulito".