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Titolo: parere su lottizzazione

Salve a tutti
Spero mi possiate essere utili.
Il mio problema � il seguente: nell'ambito di una lottizzazione abbiamo 
ceduto ad una impresa di costruzione una serie di lotti in cambio della 
realizzazione delle opere di urbanizzazione. Concluso il collaudo finale, il 
direttore dei lavori ha presentato la sua parcella suddividendola per lotti. 
Ha quindi presentato la sua parcella anche all'impresa di costruzione per i 
lotti che ha acquistato dai lottizzanti. Ora questa impresa si rifiuta di 
pagare la direzione dei lavori (importo di diverse migliaia di euro) 
asserendo che nel contratto di cessione nulla � stato indicato in relazione 
a tali costi, e quindi vi devono far fronte i lottizzanti. Il direttore dei 
lavori, non essendo stato pagato per intero, si rifiuta di portare il 
collaudo finale e gli allegati in Comune per la conclusione della 
lottizzazione. Da notare che l'impresa di costruzione ha dato come tutti i 
lottizzanti un primo acconto al direttore dei lavori circa un anno fa.
Secondo voi l'impresa deve pagare la direzione dei lavori di sua competenza 
o sono i lottizzanti, che gli hanno ceduto i lotti, a dovervi fare fronte?
Ringrazio tutti quelli che mi daranno il loro parere.
Carlo

 realizzazione delle opere di urbanizzazione.
In sintesi: lottizzazione -----> convenzione comune con accollo oneri 
urbanizzazione -------> cessione parte di lotti a impresa di costruzioni.
Se cos�, gli oneri ricadono, salvo diversa patuizione, sui proprietari ante 
cesione all'impresa di costruzioni.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista


Se ho ben capito:
Avete fatto un accordo (contratto) con un'impresa.
Obblighi dell'impresa: realizzare le opere di urbanizzazione senza oneri 
a vs. carico.
Obblighi vostri: cedere all'impresa dei lotti, senza pagamento di 
corrispettivo (o solo con parziale conguaglio)
Se il contratto non dice niente di piï¿œ e l'incarico al progettista/DL 
l'avete conferito solo voi proprietari originari, siete solo voi a dover 
pagare.
Per quale motivo l'impresa deve pagare se non c'ï¿œ accordo in tal senso.
[Discorso inutile ormai:] E' nella fase contrattuale che bisogna 
studiare bene tutti gli accordi.
Gli obblighi col comune IMHO non c'entrano niente.
-- 
Ciao
Maci

 Maci
La convenzione ï¿œ stata stipulata tra il Comune e i lottizzanti (esclusa 
impresa). Quindi l'atto giuridico dal quale sorgono obblighi ï¿œ quello. Se la 
cessione all'impresa costruttrice avviene successivamente, questa non centra 
nulla con gli oneri di urbanizzazione.



Premesso che si ragiona sempre senza aver le carte in mano (e con il 
dubbio di aver realmente capito cosa voleva dire charlie) il problema ï¿œ 
relativo all'incarico del professionista DL.
Nella mia esperienza, salvo il raro caso di lottizzazione d'ufficio, 
l'incarico viene conferito dai privati lottizzanti ad un tecnico di loro 
fiducia e non ï¿œ cosa che rientra negli obblighi convenzionali.
Verso il comune l'obbligo ï¿œ, come giustamente sottolinei, quello di 
realizzare delle opere.
L'incarico professionale ed anche l'appalto rientrano tra rapporti 
privatistici, quindi il comune ne ï¿œ fuori.
Inoltre e in ogni caso (a me a me ï¿œ successo molto spesso) la 
convenzione puï¿œ prevedere il trasferimento degli obblighi convenzionali 
ai terzi aventi causa, nel rispetto di una serie di vincoli, primo fra 
tutti la fornitura delle adeguate  fidejussioni/garanzie finanziarie a 
favore del comune.
-- 
Ciao
Maci

 aventi causa
Occorre sempre una scrittura privata autenticata da un notaio e spesso con 
il consenso del Comune. Ma Charlie ha detto che non c'ï¿œ nulla in tal senso, 
quindi occorre sempre vedere, giuridicamente, quali sono i soggetti 
obbligati alla realizzazione delle opere: se la cessione dei lotti 
all'impresa esecutrice i lavori ï¿œ avvenuta successivamente alla stipula 
della convenzione, gli obblighi e la parte contrattuale era rappresentata 
dai lottizzanti, quindi solo su di loro ricadono tutti gli eventuali oneri.
Certo che se successivamente si cedono lotti e, con autorizzazione del 
Comune, subentra, con atto autenticato, anche un terzo (impresa) quale 
coobbligato in solido e responsabile dell'esecuzione della convenzione, ï¿œ un 
conto.
Quanto pare, perï¿œ, di ciï¿œ non esiste nulla. Quindi, in linea teorica, gli 
oneri di urbanizzazione ricadono esclusivamente nei confronti di chi ha 
stipulato la convenzione con il Comune.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista


 Maci
Come giustamente osserva Maci, il mio problema � relativo all'incarico della 
direzione dei lavori.
E' vero che l'incarico di DL � stato conferito dai lottizzanti originari. 
Successivamente, per�, si � deciso di vendere alcuni lotti di terreno ad una 
impresa di costruzione; la quale come contropartita si � impegnata a 
realizzare le opere di urbanizzazione che, nella convenzione con il Comune, 
erano a carico dei lottizzanti. Ora la lottizzazione parrebbe finita ed 
infatti � stato fatto il collaudo finale. Il DL chiede di essere pagato per 
il suo lavoro ed ha proposto una ripartizione della sua parcella in 
relazione alla superficie dei lotti. L'impresa di costruzione � proprietaria 
dei lotti che gli hanno ceduto i proprietari e quindi il DL ha presentato i 
suoi conti anche all'impresa. Questa per� si rifiuta di pagare perch� nel 
contratto di cessione dei lotti non si parla di costi relativi alla 
direzione dei lavori.
Secondo me il buon senso direbbe che anche l'impresa di costruzione dovrebbe 
contribuire a pagare il direttore dei lavori in quanto � divenuta, con l'acquisto 
dei terreni, un lottizzante come gli altri ed ha quindi beneficiato 
anch'essa del lavoro del DL.
Non sono pratico della materia e spero di essere stato pi� chiaro.
Un grazie e un saluto
C.


E' proprio come immaginavo (e temevo).
IL buon senso ï¿œ una cosa, ma se quando avete firmato il contratto con 
l'impresa non ï¿œ stata prevista alcuna clausola in merito al pagamento 
del professionista, l'impresa ha ragione a non pagare.
Voi avete pagato l'appalto dell'impresa con la cessione dei lotti. Altre 
questioni esterne (l'incarico da voi conferito al DL) non la riguardano.
I punti sono:
1. l'impresa ha conferito (eventualmente insieme a voi) un incarico al 
DL? Mi sembra che la risposta sia negativa
2. avete fatto un accordo con l'impresa per il pagamento del 
professionista?  La risposta ï¿œ negativa.
Conclusione: l'impresa non ï¿œ debitrice verso il professionista.
-- 
Ciao
Maci


-- 
Ciao
Maci


Puï¿œ essere che paese che vai usanza che trovi ma ....
A me ï¿œ sempre successo che l'obbligo convenzionale con il comune sia non 
il pagamento di oneri di urbanizzazione ma la realizzazione di opere. Ed 
ï¿œ solo quello che il comune vuole, del resto non gliene importa niente.
Quindi io sono liberissimo di decidere (senza interpellare il comune) 
chi deve pagare il professionista, in barba alla convenzione.
Se le opere non vengono realizzate il comune impugna la convenzione 
(escussione della fidejussione, mancato rilascio dei PdC o delle 
agibilitï¿œ, ecc., a seconda di ciï¿œ che prevede appunto la convenzione).
Se il privato non paga l'appaltatore o il progettista/DL il comune se ne 
sta tranquillo, godendo di una serenitï¿œ olimpica :-)
Se ho ben capito, come charlie mi ha confermato, il caso specifico non ï¿œ 
un problema di obblighi convenzionali.
-- 
Ciao
Maci

Il 26/10/2010 13.01, Maci ha scritto:
Mi ï¿œ partito un colpo a salve ... ;-)
-- 
Ciao
Maci

 Maci
Infatti, ma in virtï¿œ di quegli obblighi convenzionali, nascono, 
giuridicamente, oneri accessori non imputabili a terze parti.
Ciao
-- 


 o sono i lottizzanti, che gli hanno ceduto i lotti, a dovervi fare fronte?
Secondo me l'impresa deve pagare la sua quota parte. Infatti da quando
è iniziata la prestazione dell'ing. questa si è protratta fino alla
conclusione, cioè ora, e quindi per tutto questo periodo lo stesso
professionista ha (speriamo) dovuto seguire i lavori e tutte le
prestazioni connesse, quindi per un periodo ha lavorato anche su beni
di proprietà dell'impresa.
Allora per intenderci avrebbe dovuto esonerare da subito dopo la
cessione l'ing. dall'incarico (e lo sapeva benissimo che c'era per via
dell'acconto) .