Newsgroup: it.discussioni.geometri
Titolo: Docfa D/10

Nel 2012 accatasto una vecchia casa colonica collabente per tetto 
pericolante.
Ora hanno rifatto il tetto e vogliono accatastarla come a/4 piano primo e 
D/10 piano terra ex stalla.
Naturalmente hanno i requisiti.
Docfa per frazionamento e variazione destinazione ma mi trovo in difficoltà 
con la nuova stima per il D/10 in cui bisogna indicare vetustà, spese 
tecniche, oneri finaziari, profitto, saggio di fruttuosità, ecc.
Un esempio?
 
-- 
Ciao
____________________________
Il bue è lento ma la terra è paziente 
 
 

 
 
classica stima tabellare (costo unitario/mq) sulla tabella dei modelli 2nb
 
devi sapere i valori della tua zona all' 88/89
 
tasso 2%
 
 
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 
non sei obbligato a fare la stima come vogliono loro ovvero basata sui 
costi di costruzione (bestemmia galattica);
 
ricordiamoci sempre che la stima è riferita al REDDITO e non al valore; 
che poi si possa anche partire dal valore per arrivare al reddito mi va 
bene ma il valore non deve essere quello di costruzione bensì il valore 
effettivo dell'immobile al periodo 1988/89
 
la stima come vogliono loro è valida in caso di accatastamento di una 
centrale eolica, idroelettrica o simili ovvero fabbricati costruite oggi 
e per le quali definire una rendita riferita al 88/89 non è possibile se 
non tramite decremento dei prezzi attuali (ovvero come ho sempre fatto) 
in base alle tabelle istat
 
perchè il loro assunto é il seguente:
l'impresario compra il terreno, costruisce, paga i professionisti, ci 
mette sopra il suo guadagno, rivende; quindi il prezzo di vendita è il 
valore reale sul quale calcolare il saggio del 2%
 
magari fosse così semplice!!!!!

 ha scritto nel messaggio 
news:t4qo0f$1upb$1...@gioia.aioe.org...


 
 
 
 
il Docfa con stima diretta si può fare in due modi:
- quadro H1
- quadro H2
NON ESISTONO ALTRI MODI, non è proprio possibile a livello di software
 
 
se fai H1 , allora puoi solo compilarlo in maniera tabellare, se fai H2, 
in teoria puoi fare come vuoi tu
 
nella pratica in realtà il quadro H2 si compila solo per casi 
particolari ( lo dice anche la schermata Docfa )
 
Questo non vuol dire che il metodo che proponi tu sia errato, anzi è 
supportato dalle ultime circolari, ma il Docfa permane così
 
 
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


LA STIMA FATTA CON TUTTE QUELLE MENATE, SE LA FAI, LA DEVI scrivere in 
una relazione o modulo a parte e poi allegarlo al docfa; perlomeno io ho 
fatto così;
comunque tu fai la tua stima (come piace a te) e proponi la rendita, se 
a loro non piace come l'hai fatta ti fanno l'accertamento (tanto lo 
fanno sempre comunque) e allora tu proponi mediazione/conciliazione e 
magari vai poi a finire di fare un ricorso; tu NON HAI alcun obbligo di 
fare la stima come loro vorrebbero, ricordatelo bene. Tu sei il 
professionista e tu proponi la rendita; se tu proponi una rendita alta 
poi non riesci più, in nessun modo, ad abbassarla (e magari il tuo 
cliente si incavola un pochettino)
io oramai ho la coda di industriali che non riescono più a pagare l'IMU 
ed un mucchio di capannoni fermi con le 4 frecce perchè nessuno li 
compra a causa dell'IMU

 professionista e tu proponi la rendita
 
esatto
e non apriamo il discorso sulle circolari: non sono vincolanti, eppure 
ci scrivono sopra libri interi e nessuno obietta ( vedi le dubbie 
circolari sulla divisione delle cantine, sulle corti bcnc, ecc.... )
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 ha scritto nel messaggio
news:t4tfhm$1pqb$
1...@gioia.aioe.org
 

Grazie a tutti due, sapevo di contare su di voi.
Lo presenterò con stima semplificata: tot mq. x euro/mq =tot., come ho 
sempre fatto.
Vedremo....
Vi farò sapere.



magari te lo sospendono una volta ma tu insisti, sono obligati ad 
accettartelo; sicuramente ti faranno poi la rettifica/accertamento delle 
rendite, avverti il cliente che gli arriverà la notifica e che avrete 
solamente 60 giorni per proporre mediazione/conciliazione e poi ricorso

Casa colonica? è un abitazione ?
 
-- 
Questa email è stata esaminata alla ricerca di virus da AVG.
http://www.avg.com
 
 

 
Il piano terra di una abitazione non potrà mai essere una D/10.
Dovrai metterla in C/6.

 ha scritto nel messaggio
news:t52g9d$1ucp$
2...@gioia.aioe.org
 

e' una vecchia e tipica casa colonica con abitazione al piano primo e stalla 
al piano terra.
Già fatto altre volte e sempre accettata.


 
in D/10???


Non è la "localizzazione" che caratterizza il D/10
Può essere benissimo al PT di una abitazione.
Se invece non ha i requisiti, allora per una stalla va bene C/6
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 ha scritto nel messaggio
news:t52n3e$qos$
1...@gioia.aioe.org
 

yess



non è solo una questione di requisiti.
Ricordo che "appartengono alla categoria D10in D/10 i fabbricati per 
funzioni produttive connesse alla attività agricola che per le loro 
caratteristiche di destinazione tipologiche siano tali da non 
consentire, senza radicali trasformazioni una destinazione diversa, da 
quella per la quale furono originariamente costruiti".
La classica stalla al piano terra delle case coloniche è una C/6 anche 
se il titolare è imprenditore agricolo. Nel qual caso godrà comunque 
della ruralità.


io ho detto che non è la "localizzazione" che caratterizza un D/10, 
pensavo ti riferissi al fatto che era al PT di una abitazione
 
Poi ho detto che deve avere i "requisiti" che sono sia quelli oggettivi 
che soggettivi.
 
Tra quelli oggettivi rientra la tua osservazione che è corretta è che 
condivido , ora è più chiaro perchè parlavi di C/6
 
Certo però bisognerebbe discutere sulle "radicali trasformazioni" (in 
una stalla ci sono mangiatoie, muri in cls delle rastrelliere, ecc.. ). 
Essendo però "stalla" anche il C/6 potrebbe anche andare bene quel 
classamento soprattutto se di piccole dimensioni ( anche su questa 
questo delle dimensioni si potrebbe discutere molto, alcuni uffici 
provinciali hanno dei limiti dimensionali con cui distinguono tra 
categorie ordinarie e non ordinarie).
 
Però , tornando al post iniziale, la scelta tra C/6 e D/10 non è 
condizionata dalla presenza dell'abitazione al 1P. Gli stessi 
ragionamenti si potrebbero fare per una stalla distaccata di piccole 
dimensioni.
 
 
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 fruttuosità, ecc. Un esempio?
 
Altra domanda:
siccome devo fare il ravvedimento operoso e quindi integrare il castelletto 
perché i lavori sono del 1978 il calcolo dovrebbe essere:
D/10 100 euro + 172= 272 ( 1/6 di 1.032)
A/4 50 euro + 172= 220
totale 492
giusto?



Io ho detto che una stalla al PT di una abitazione non può essere D/10 
perché si parlava di fabbricati colonici. E se uno ha solo un minimo di 
esperienza di come venivano costruiti quei fabbricati e quelle stalle sa 
bene che non possono essere D/10. Tanto è vero che nel 99% dei casi le 
ex stalle al PT sono diventate tutte ripostigli senza nessuna 
trasformazione.
Per come la vedo io la stalla D/10 è solo quel fabbricato costruito per 
essere una stalla.
P.S. togliere il muretto della mangiatoia o rimuovere la rastrelliera 
delle poste difficilmente le puoi annoverare fra le "radicali 
trsformazioni". Tanto più che sono opere che fai anche senza titolo 
edilizio.
Poi ognuno fa secondo scienza e coscienza.
Però, tanto per continuare a disquisire, facciamo l'ipotesi di mettere 
la suddetta stalla al PT in D/10. E supponiamo anche che fra 1 anno non 
ci sono più i requisiti. Come la fai la variazione se non fai radicali 
trasformazioni per dargli una diversa destinazione?
Invece la stalla in C/6 la destini ad esempio in C/2 senza nessuna 
opera. O addirittura diventa ripostiglio dell'abitazione principale.


Lavori finiti nel 1978 non pagano sanzione per ritardato accatastamento.
 


se i lavori sono del 1978 non hai sanzioni perchè prescritte
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 trasformazioni per dargli una diversa destinazione?
 
su questo hai perfettamente ragione, me lo sono chiesto più volte.
 
E quindi ti giro la domanda: come ti comporti genericamente per 
fabbricati D/10, di ampia metratura, nel momento in cui dovessi fare la 
variazione ? C'è l'ipotetico rischio che tu debba riclassarli in un 
altra categoria D e non in C
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 ha scritto nel messaggio
news:t52qvb$ka6$
1...@gioia.aioe.org
 

quello che ho fatto io


 ha scritto nel messaggio
news:t52qap$90g$
2...@gioia.aioe.org
 

oops lavori finiti nel 2018



nel tuo caso specifico secondo me sbagli 2 volte.
la prima a metterlo in D/10.
e la seconda, se invece veramente fosse un D/10 cambiare la classe in C 
senza opere.
 
-- 
Pietro

 
 
ci siamo soffermati sulla questione stima e sulla questione C/6 - D/10, 
ma leggendo il post iniziale e quello delle sanzioni, la situazione 
sarebbe da spiegare meglio
 
- da F2 a A/4 + D/10 ? Perchè?
- perchè hai rifatto il tetto ?
- nel 2018 sono finiti i lavori di cosa ?
ecc...ecc....
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


vero
 
-- 
Pietro

 ecc...ecc....
 
proprio cosě, e siccome l'azienda vuole affittarla cosě mi hanno chiesto.
Come C/2, cosa che io ho consigliato, pagherebbero circa 390 euro di imu 
allora mi hanno chiesto di accatastarla come D/10. E hanno pure i requisiti 
oggettivi e soggettivi. Come si dice... "servo l'orto e zappo i frati"
 
-- 
Ciao
____________________________
Il bue č lento ma la terra č paziente 
 
 

 
ti sbagli ancora.
devi accatastare la stalla come C/6 e se hanno i requisiti la stalla 
ottiene la ruralità e non paga IMU.
 
-- 
Pietro


non c'è nessun obbligo di metterla come C/6 o D/10; è a discrezione del 
tecnico

 tecnico
 
E chi ha mai parlato di obblighi?
 

 fruttuosità, ecc. Un esempio?
 
Scartato dal sistema:
 
 
Il file non e' stato accettato per il seguente motivo :
 
L'inserimento di immobili con categoria D/10, nel documento da inviare, e' 
consentito
 
solo nel caso in cui si sta trasmettendo un Docfa di tipologia 'rurale' 
oppure
 
'scorporo impianti' con annessa autocertificazione.
 
Mi sa che vuole due docfa
-- 
Ciao
____________________________



Devi allegare i documenti per dimostrare la ruralità.
 
-- 
Pietro

 ha scritto nel messaggio
news:t5bf9t$mav$
1...@gioia.aioe.org
 

era allegato l'allegato C solo per il D/10 perché l'abitazione non ha la 
ruralità, ma l'avevo mandato come dichiarazione ordinaria.
Ora l'ho spedito come rurale e vedremo come butta.
Naturalmente non potevo fare due docfa perché c'è la soppressione del 
mappale secco in quanto unica UIU collabente e la costituzione del sub 1 
BCNC corte, sub 2 D/10 e sub 3 A/4.


 
 
quando ci fu il periodo dei "fabbricati rurali" , in una situazione del 
genere, in effetti si operava con due Docfa proprio a causa della 
sospensione per via della tipologia.
 
Si spiegavano i motivi in relazione tecnica.
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 
 
Domanda, perchè la casa no e la stalla si?

 ha scritto nel messaggio
news:t5d847$scs$
1...@gioia.aioe.org
 

Perché è un'azienda agricola a cui nel 2012 ho accatastato 22 case coloniche 
la maggior parte collabenti.
La legale rappresentante ha la residenza altrove


"Il grande fardello" <nonte...@virgilio.it.invalid> ha scritto nel
messaggio news:t5b98d$1gc4$
1...@gioia.aioe.org
 

Infatti è stato respinto:
copio/incollo la motivazione
 
"-Errata indicazione della causale di dichiarazione della variazione: 
CAUSALE E' "DIVIS. CON CAMBIO
DESTINAZIONE"
-Autocertificazione non congruente: VIENE ALLEGATA L'AUTOCERTIFICAZIONE 
SULLA
RURALITA' SOLO PER IL SUB. 2( D/10)
SE L'ABITAZIONE NON E' I POSSESSO DEI REQUISITI ALLORA VANNO REDATTI 2 
DOCFA:
IL PRIMO DOCFA TALE E QUALE A QUESTO SENZA L'ABITAZIONE E IN RELAZ. VA
SCRITTO "DAL FRAZ. DEL MAPP.137 INTERO VIENE COSTITUITO ANCHE IL SUB.3 
TRATTAO
CON DOCFA A PARTE IN QUANTO NON IN POSSESSO DEI REQUISITI DI RURALITA'
NEL SECONDO DOCFA DI TIPOLOGIA ORDINARIA COSTITUIRE IL SUB.3 COME UNITA
AFFERENTE CON INTESTATI SCRIVENDO "DA FRAZ. MAPP.137"
IN RELAZIONE ANDRA' SCRITTO TRATTASI DI U.I. PROVENINETE DAL FRAZIONAMENTO
DEL MAPP.137 INTERO(VEDI DOCFA COLLEGATO) MA TRATTATO SEPARATAMENTE IN
QUANTO NON IN POSSESSO DEI REQUISITI DI RURALITA'


 poi ricorso
 
infatti respinto perché vogliono la stima con le menate e gliele ho scritte, 
sono 4 cavolate.
ma il problema ora è il sister che "scartato dal sistema" senza motivazioni, 
e il tecnico gentilmente mi ha risposto che è colpa della nuova piattaforma 
che crea proplemi anche a loro.
E' la SOLVAY ragazzi!


 che crea proplemi anche a loro.
 
ci sono problemi generici. Tra l'altro c'è una avviso aperto dell'AdE ( 
credo i vostri collegi ve lo abbiano girato ) dove si dice che non sanno 
quando sistemeranno il problema e si riservano poi di diramare un 
relativo avviso di interruzione servizio
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


se la facevi C/6 a quest'ora avevi già accatastato...

 e cosa hai scritto ?
copio incollo la motivazione
"ATTENZIONE PER LE UNITA' IMMOBILIARI IN
 
CATEGORIA SPECIALE (IN QUESTO CASO D/10), LA STIMA VA FATTA SECONDO IL
 
METODO DELL`APPROCCIO DEI COSTI DESCRITTO NELL`ALLEGATO 2 CIRCOLARE 6/2012 E
 
SUCCESSIVE INDICAZIONI FORNITE DALLA CIRCOLARE 2E/2016 INSERENDO NEL MOD.H
 
TUTTE LE VOCI PREVISTE (C1,C2,C3,C4,C5,C6,P)CON L'AUSILIO DEL NUOVO 
PRONTUARIO
 
DI MASSIMA PER LA DETERMINAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE DELLE U.I. A 
DESTINAZIONE SPECIALE E PARTICOLARE INVIATO A TUTTI GLI ORDINI 
PROFESSIONALI"
 
l'ho corretto con quelle 6 menate e stamattina è registrato.
 
Ma io mi domando e dico:
 
chi ha concepito quella soluzione è un testa di minchia che non riusciva a 
prendere sonno, solo per complicarci la vita, se ce ne fosse bisogno.
 
Tanto vanno tutti a verifica


 l'ho corretto con quelle 6 menate e stamattina è registrato.
 
 
quadro H2 ?
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 quadro H2 ?
 
H1


 
 
Quindi tabellare......ma come hai impostato nella tabella oneri 
finanziari, ecc... ?
Ha compilato normalmente come costo unitario e poi in relazione hai 
scritto che i costi unitari erano determinati seguendo tale principio ?
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 ha scritto nel messaggio
news:t5l9ek$pif$
1...@gioia.aioe.org
 

https://ibb.co/KVR1Lpk
 


 
 
ok molto chiaro grazie
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 
 
premetto, nulla contro di te e la tua pratica; ma vergogna assoluta per 
i tecnici catastali;  questa è la stima del valore al quale un 
costruttore dovrebbe vendere un immobile ma non è certo la stima del 
reddito dell'immobile; e mi sembra che ci sia una certa differenza
 
la stima del fabbricato e quindi del reddito catastale deve avvenire 
tramite capitalizzazione del reddito mentre l'interpretazione della 
famosa circolare del 2012 pretende che la stima del reddito avvenga 
tramite il metodo del costo
 
che è come confondere i pesci con la carne


non ti ho mica capito.
cosa volevi dire?