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Titolo: Problemi catastali relativi ad acquisto immobile.

Ri-posto qui parte di un quesito che sto ponendo anche su it.diritto,
confidando in una risposta più "professionale" riguardo gli aspetti
strettamente catastali del problema.
Sto acquistando un immobile antico e molto grande in un borgo storico. Ormai
siamo in vista del rogito, e la situazione catastale, che doveva essere del
tutto sistemata prima, invece si è complicata nelle ultime settimane,
inaspettatamente.
La situazione, per capirci meglio, è questa: quando io ho firmato proposta e
compromesso, la parte venditrice risultava costituita da un'unica
proprietaria che aveva la proprietà di quest'immobile, risultante però
diviso in due unità abitative(dal punto di vista catastale, intendo, perchè
dentro si tratta di una casa senza divisioni interne), iscritte al catasto
urbano negli anni '40, con una classe e una rendita molto basse; in più c'è
una cantina, iscritta al catasto rurale, che dovrebbe essere inserita da noi
nell'abitazione principale, di cui costituirebbe sala da pranzo.
Ora: io voglio acquistare l'immobile come prima casa, esigenza che ho posto
sin dall'inizio; naturalmente mi occorre che la casa risulti costituita da
un'unica unità abitativa; per questo la proprietaria si è impegnata a fare
presso il catasto, prima della vendita, i necessari cambiamenti, compresa
l'iscrizione a una classe e una rendita aggiornate.
A inizio gennaio, quando io ormai ero pronto per il rogito e stavo per
fissare l'appuntamento, è spuntato un secondo proprietario, titolare di solo
due vani dell'abitazione. Costui però non riesce più a ritrovare la voltura
catastale relativa alla sua quota, anzi: questa voltura sarebbe andata
smarrita al catasto in un furto di anni fa, così mi è stato riferito
dall'agente imm..
Ora, la situazione è che il rogito è al momento rinviato(di due settimane, a
metà febbraio) in attesa che si chiarisca la situazione di questa voltura
dispersa; sta di fatto, però, che l'agente mi consiglia di procedere
direttamente io alla fusione e all'aggiornamento catastale, dopo i lavori,
perchè a causa di questa doppia proprietà la revisione catastale risulta
inutilmente complessa, mentre per me sarebbe più semplice.
Secondo lui potrei cmq acquistare l'immobile come unica abitazione, perchè
sarebbe il notaio, in sede di rogito, a procedere alla relativa fusione
indicando che si tratta di un'unico immobile con un solo proprietario.
Questo aspetto devo ancora verificarlo col notaio: purtroppo, nè io nè il
notaio abbiamo potuto vedere, finora, alcun documento...cioè, io li ho
visti, prima del compromesso, ma allora mi era stato garantito
l'aggiornamento, sicchè- stupidamente- ho evitato di ritirare e far
esaminare documenti che sarebbero dovuti cambiare, in seguito. Cmq, i doc.
che ho visionato corrispondevano alla situazione che ho sopra descritto.
Come mi conviene comportarmi?
Domattina dovrò incontrare l'agente e il secondo proprietario(quello appena
uscito allo scoperto), di persona. Nell'occasione, devo prendere una
impostazione riguardo al rogito(che al momento cmq è prenotato per il 18
febbraio): mi conviene sospendere la vendita in attesa di chiarimenti,
magari per chiedere che provvedano alla sistemazione della situazione
catastale, oppure sono problemi superflui ed eccessivi, quelli che mi sto
ponendo?
Cordiali saluti
Signore di Baux

strettamente catastali del problema.
Prima fai eseguire le fusioni al venditore, altrimenti, la 2a UI la
acquisti come seconda casa.
				geom. Alessandro ROSSI

 acquisti come seconda casa.
Grazie della risposta. Scusa se insisto, ma davvero non è possibile, COME
INVECE SOSTIENE L'ARCHITETTO, procedere alla fusione(con tutti gli effetti,
anche relativamente al discorso prima casa), direttamente in sede di rogito?
Perchè se davvero non è possibile, allora è chiaro che devo sospendere la
vendita fino al momento in cui non mettono tutto a posto, i venditori
s'intende.
Cordialmente
Signore di Baux

Come fa a fondere due unità immobiliari intestate a due proprietari diversi?
geom.sergio sabbatini
"Alessandro R." <non.vogl...@parliamo.su.usenet> ha scritto nel
messaggio news:oeqk3vorbrgmrkq9f...@4ax.com...


 s'intende.
Lascia perdere!
L'architetto, probabilmente, pensa alla voltura...
Altro discorso, che non centra un tubazzo.
Alessandro, invece, ti ha dato un'indicazione importante; direi
"fondamentale" nella questione:
______________________
Prima fai eseguire le fusioni al venditore, altrimenti, la 2a UI la
acquisti come seconda casa
______________________
Se non fai PRIMA la fusione.... cosa compri?
E' facile... DUE cosine belle! ....una come prima casa e l'altra NO.
Ergo?
E' facile... PRIMA fai (fare) la fusione.. .e poi COMPRI una cosa sola, come
prima casa.
I Notai, solitamente, sono dei babbani... e  non fanno le magie, durante gli
atti di compravendita! :-)))
Comunque, non è l'architetto o il geometra, in assoluto, che ti dicono quel
che devi fare...
Se hai dei dubbi, per l'acquisto e le agevolazioni, parla direttamente con
il Notaio (tuo).
--
Ciao da MioMao!
____________________
http://www.gaem.it
http://www.casapagina.it

 ha scritto nel messaggio
news:zOu_9.66772$YG2.1...@twister1.libero.it...

La fusione si fa in catasto, non dal notaio.
Non ho capito la questione del secondo proprietario: e' realmente
proprietario di una distinta UI? Ma allora la fusione PRIMA non dovrebbe
essere possibile perché un requisito per poterla fare è che il proprietario
sia unico.
Altrettanto cordialmente
Maci

> Come fa a fondere due unità immobiliari intestate a due proprietari
diversi?
M i i i i i....
:-)))
Hai ragione... era sfuggito anche a me. :-\
Sai che ti dico?
Che in quella cosa... sento puzza di roba che puzza.... ;-)
Signore di Baux(ite), se devono VENDERE.... il catasto lo mettono a posto
loro.
POI... poi tu compri.
(...vuoi comprare un'immobile, non le sue "rogne", vero?) :-))


 geom.sergio sabbatini
Allora, la situazione SEMBRA questa(dico sembra perchè finora di questo
secondo proprietario io non so nulla di ufficiale, tant'è che nel
compromesso ha firmato solo una proprietaria che si è dichiarata,
evidentemente mentendo, PROPRIETARIA UNICA delle due unità):
al momento risulta, invece, secondo quanto mi dice l'agente, che la
proprietà è tutta della suddetta proprietaria, e che SOLO DUE VANI risultano
di proprietà di un secondo proprietario; in pratica, così mi è stato
spiegato, mancherebbe un corretto frazionamento della proprietà, tant'è che
non c'è traccia della voltura catastale relativa a quei due vani del secondo
proprietario.
Ora, la situazione mi sarà chiarita, mi DEVE essere chiarita domani, quando
incontrerò l'agente e il secondo proprietario. E' chiaro cmq che ci sono due
unità abitative(tant'è che erano in vendita anche separatamente, io le ho
comprate entrambe- ma nel compromesse figura una sola abitazione), e che ci
sono due proprietari, uno dei quali è proprietario solo di una porzione di
una delle due unità.
Secondo te, quindi, non sarebbe possibile procedere a fusione di queste due
proprietà, senza prima riunirle in una sola?
Cordialmente
Signore di Baux

 ha scritto nel messaggio
news:thv_9.108986$0v.31...@news1.tin.it...


 ha scritto nel messaggio
news:djv_9.68187$ZE.18...@twister2.libero.it...


 il Notaio (tuo).
A questo punto lo farò.Sperando che mi costi il meno possibile.
Cordialmente,
Signore di Baux

 sia unico.
Quindi, se ho ben capito, per poter fare la fusione catastale occorre che il
secondo proprietario ceda la sua proprietà alla prima propr., è così?Prima
devono riunire le loro proprietà, poi possono fare la fusione catastale, è
così?
Grazie e ciao
Signore di Baux


Prego e ciao
Maci

 (...vuoi comprare un'immobile, non le sue "rogne", vero?) :-))
Beh, mi sembra logico.
A questo punto, il catasto lo DEVONO mettere a posto. Cosa che peraltro ho
ribadito fin dal primo giorno della trattativa....
Ora, speriamo bene.
Ciao
Signore di Baux

 E se adesso l'altro proprietario decide di ritoccare il prezzo di vendita?
Ci sarebbe anche questo rischio?
Io più che altro temevo che l'altro proprietario a questo punto si
rifiutasse di vendere. Con il che si fermerebbe tutto. Ma piuttosto: non
posso farmi restituire, a questo punto, il doppio della caparra, o almeno la
caparra, visto che la proprietaria ha cercato di vendermi quello che non
poteva vendermi?
Ciao
Signore di Baux

 posto, devi farti produrre le copie degli atti di provenienza.
Che mi dovranno dare( a me e al notaio)per tempo.
Cordialmente
Signore di Baux

 proprietario.
Ohibò! Questa è una novità rispetto a quello che hai scritto sino ad ora.
Una cosa è la mancanza della voltura.
Altra cosa è la mancanza di un frazionamento tra le diverse proprietà, come
se
i secondi proprietari fossero titolari di una UI non identificata
catastalmente.
Il che mi sembra alquanto strano; vai a fondo della questione con il notaio
ammesso che tu sia in grado di acquisire qualche straccio di documento
utile.
Ciao
Maci

 E se adesso l'altro proprietario decide di ritoccare il prezzo di vendita?
Esatto... il tutto è molto "balengo"! ;-)


 ponendo?
No, direi che non sono problemi superflui... Piuttosto direi che sono loro
ad essere "superflui" (anzi, superficiali... o, comunque, poco chiari). ;-)
Incontrali, domani... prima ascolta bene cosa ti dicono e -comunque- metti
in chiaro che LORO devono sistemare il tutto, per metterti in condizioni di
NON avere problemi (soprattutto relativamente all'acquisto come prima casa).
Quindi, lavatene le mani... e digli che ti farai vedere quando avranno
sistemato il tutto.
E' meglio, comunque, far arrivare loro una A.R. nella quale indicare per
filo e per segno tutta la vicenda e le tue decisioni di "tutela". Non solo
per "spiegarsi".. ma per mettere bene in chiaro che il ritardo, rispetto a
quanto indicato nel compromesso, è determinato da LORO inadempienze.
Vorrei, ora, che tu capissi una cosa molto importante: noi -qui; ora- ti
diamo dei pareri "volanti"... probabilmente impostati su dati incompleti
(non me ne volere, non è una critica.. ma solo una presa di coscienza) e
probabilmente non tenenti conto di altri aspetti.
A mio avviso è molto meglio se tu prendi contatto con un professionista
locale (quel "agente" è l'architetto che dicevi nel secondo msgs?? O
l'architetto è il tuo professionista? Insomma..... tu dovresti avere un
professionista "abile", contattato da te, fuori dalle parti.. e che faccia i
TUOI interessi. Inoltre.. lo stesso notaio dovresti essere TU a sceglierlo,
in modo che TU sia il suo cliente e che lui tuteli TE...e non loro). E
questo soprattutto al discorso delle inadempienze, delle lettere
raccomandate e delle varie tutele.
Capisci?
Insomma... se tutti quelli che girano attorno alla tua persona sono "della
controparte"... è chiaro che cercheranno di portare l'acqua solo al loro
mulino. E tu, poi, farai la figura del pollo.
Non voglio "spaventarti"... ma renderti consapevole che ti serve qualcuno
SERIO, che faccia le tue veci e ti tuteli.
Appoggiati a qualcuno della tua zona che sia veramente competente e lascia
parlare LUI con loro....
Se avranno delle balle da raccontare, ci penseranno due volte, prima di
dirle.


 ha scritto nel messaggio
news:kzv_9.68281$ZE.18...@twister2.libero.it...


 di vendermi quello che non poteva vendermi?
A naso direi di si... ma è meglio se ti rivolgi ad un avvocato.


 ha scritto nel messaggio
news:lzv_9.68282$ZE.18...@twister2.libero.it...


 In bocca al lupo, sergio sabbatini
Assolutamente sottoscrivo.
Bravo Sergio! :-)


 unità sono dello stesso proprietario.
Forso il Signore di Baux non mi capirà, ma chi è più "tecnico" si: ma la
circolare n° 15232 del 21/2/2002 (Cartografia,Catasto e Pubblicità
Immobiliare - Area Servizi catastali -Ufficio metodologie operative
catastali) cosa l'hanno scritta a fare ??? Mi riferisco al punto 1) Unità
immobiliari composte da due o più porzioni, sulle quali gravano diritti
reali non omogenei.
Saluti a tutti.
Bob.
MI9385

 potrebbe anche risentirsi,
Maffigurati... :-)))
SOLO un consiglio... fatelo in PRIVATO!!!
Assolutamente non postate dati reali di terze parti (di alcun tipo) su
questa lista.. che è pubblica!!


 catastali) cosa l'hanno scritta a fare ???
Cazzarola, mi manca!
Me la mandi, pliz? :-)
(
miomao-at-eubia.it
)
'aaasssie! :-)


 'aaasssie! :-)
MioMaoooooooo, MioMaooooooo, eh eh eh eh !!!
E dire che il link qui sotto č quello del tuo Collegio.
http://www.collegio.geometri.mi.it/AREE%20TEMATICHE/AGENZIA_TERRITORIO/Casi%
20particolari%20intestazione%20e%20procedure%20F-3%20e%20F-4.pdf
N.B.: Ocio all'indirizzo spezzato
Ciao a tutti.
Bob
MI9385

 E dire che il link qui sotto è quello del tuo Collegio.
Cazzarola.. ma che figure mi fai fare??
= :-DDDDDDDDDDDDD
Grazie
(lo sto scaricando)
Ciao da MioMao

 ha scritto nel messaggio
news:daw_9.67089$YG2.1...@twister1.libero.it...


 ciao, sergio
A proposito di scaffali, sapete per caso che fine hanno fatto fare ai
tombolini ??? Li hanno spostati dallo scantinato dove erano e nessuno ne sa
più niente.
Bob.
MI9385

 ha scritto nel messaggio
news:Fnw_9.67167$YG2.1...@twister1.libero.it...


 piů niente.
Boh... saranno finiti in via della Spiga o, forse... in Montenapoleone...
;-)
= :-DDD


 ferragosto. :-)
Facciamo "subito dopo"...
Così si becca pure il caldo e l'assenteismo!!
= :-DDDDDDDDD


 immobili.
Torno a ripetere anche a thedio:
ma la circolare n° 15232 del 21/2/2002 (Cartografia,Catasto e Pubblicità
Immobiliare - Area Servizi catastali -Ufficio metodologie operative
catastali) cosa l'hanno scritta a fare ??? Mi riferisco al punto 1) Unità
immobiliari composte da due o più porzioni, sulle quali gravano diritti
reali non omogenei.
Ciao thedio.
Bob
MI9385

 catastali) cosa l'hanno scritta a fare ???
La citata circolare riguarda solo aspetti fiscali.
Nulla ha a che fare con i Diritti Reali in capo alle relative porzioni
dell'unità derivata dalla fittizia fusione.
In caso di vendita dell'edificio o della porzione di edificio in oggetto,
presumibilmente si creerebbero ulteriori  problematiche e discusioni anche
con l'amministrazione finanziaria in fase di accertamento.
Per il caso in oggetto:
Mi sembra assolutamente il caso di farsi un'idea precisa e puntuale con
l'esame degli Atti di provenienza e un'ispezione all'a Conservatorie per
ipoteche e trascrizioni, e assolutamente ricorrere al parere di un tecnico
qualificato.
Ciao
.

 qualificato.
Perfettamente d'accordo con te, ciò non toglie che la fusione di unità con
ditte diverse tecnicamente si può fare.
Saluti a tutti.
Bob
MI9385

 ditte diverse tecnicamente si può fare.
ok ma in sede di atto notarile come individui l'oggetto della vendita ?
Tizio vende porzione di Unità immobiliare fittizia XY
Caio vende porzione di Unità immobiliare fittizia XY
non mi sembra una identificazione puntuale !
Tecnicamente si puo' fare ma si crea solo confusione.

 Tecnicamente si puo' fare ma si crea solo confusione.
Non vorrei peccare di presunzione, ma a me sembra una situazione limpida sia
sotto il profilo descrittivo che fiscale.
