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Titolo: COEFFICIENTI PER DETERMINAZIONE VALORI SU COMPRAVENDITE - DONAZIONI

Buonasera,
qualcuno mi sa indicare i coefficienti moltiplicatori della rendita 
catastale per il trasferimento di
beni immobili quali:
- terreni agricoli;
- fabbricati residenziali (prima casa);
- fabbricati residenziali;
- fabbricati altri usi (annessi agricoli, capannoni artigianali, ecc.);
grazie. 

 wrote in message
news:3zhnf.74$
b5....@twister2.libero.it

I NUOVI MOLTIPLICATORI CATASTALI  
( FISCO | martedì 31 agosto 2004 15.57 | Autore:
commercialista_telematico )
( 
http://www.commercialistatelematico.com
 )  
MOLTIPLICATORI CATASTALI
aggiornamento a seguito della L. 191 del 30/7/2004 
[in conversione del D.L. 168 del 12/7/2004]
La rendita risultante dai certificati catastali deve essere aumentata
del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni [art. 3, commi 48 e 51
Legge 662/96].
I moltiplicatori fissati dal D.M. 14/12/1991 erano:
q 75 per i terreni
q 34 per fabbricati C/1 [negozi] ed E
q 50 per fabbricati A/10 [uffici] e D [opifici]
q 100 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni
La Legge Finanziaria 2004 - a decorrere dal 1' gennaio 2004 - ha
disposto l'aumento dei moltiplicatori del 10% AI SOLI FINI DELLE IMPOSTE
DI REGISTRO, IPOTECARIE E CATASTALI [non quindi per IVA, ICI e
IRPEF/IRES]
Ai fini delle richiamate imposte i moltiplicatori sono pertanto
diventati:
q 82,5 per i terreni [103,125 compreso l'aumento della rendita c. del
25%]
q 37,4 per fabbricati C/1 [negozi] ed E [39,27 compreso aum. R.C. del
5%]
q 55 per fabbricati A/10 [uffici] e D [opifici] [57,75 ' ' ' ']
q 110 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni [115,50 ' ']
Ora il D.L. 168/2004 convertito nella Legge 30/7/2004 n. 191 in vigore
dall'1 agosto 2004 ai fini delle stesse imposte sopra indicate MA CON
RIGUARDO AI SOLI IMMOBILI DIVERSI DALLA PRIMA CASA ha disposto l'aumento
al 20% dei moltiplicatori.
Quindi ai fini di:
- imposta di registro, ipotecarie e catastali
- per immobili 'prima casa' il moltiplicatore è
q 110 [115,50 compreso l'aumento della rendita catastale del 5%]
Invece, ai fini di:
- imposta di registro, ipotecarie e catastali
- per tutti immobili diversi da 'prima casa' 
q 90 per i terreni [112,5 compreso l'aumento della rendita c. del 25%]
q 40,8 per fabbricati C/1 [negozi] ed E [42,84 compreso aum. R.C. del
5%]
q 60 per fabbricati A/10 [uffici] e D [opifici] [63 ' ' ' ']
q 120 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni [126 ' ']
Sulle vendite assoggettate ad IVA non ci sono aumenti ai moltiplicatori.
Pertanto le rendite catastali devono essere aumentate del 5% per i
fabbricati e del 25% per i terreni, poi moltiplicate per:
q 75 per i terreni
q 34 per fabbricati C/1 [negozi] ed E
q 50 per fabbricati A/10 [uffici] e D [opifici]
q 100 per tutti gli altri fabbricati, comprese abitazioni
La nuova disposizione si applica agli atti pubblici formati, agli atti
giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate e a
quelle non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni
apertesi e alle donazioni fatte a decorrere dall'1 agosto 2004
***
E' opinione diffusa – soprattutto fra i non addetti ai lavori – che in
caso di trasferimento di immobili [e terreni non edificabili] la
dichiarazione nel rogito di un corrispettivo superiore a quello
'convenzionale', rappresentato dalla rendita catastale moltiplicata per
un determinato coefficiente, inibisce qualsiasi ulteriore pretesa
dell’Erario, ancorché il corrispettivo REALE sia superiore a quello
dichiarato.
In tal senso l’art. 52, comma 4, del T.U. imposta di registro prevede
espressamente l’impossibilità per l’Amministrazione Finanziaria di
rettificare il valore o corrispettivo dichiarato nell’atto di
trasferimento qualora lo stesso sia almeno pari o superiore a quello
convenzionale [c.d. valutazione automatica]. La citata norma, introdotta
per evitare o comunque ridurre drasticamente il contenzioso incentrato
sull’indicazione di un valore venale in comune commercio [valore questo
che, per sua natura, è spesso foriero di diverse valutazioni], ha
indiscutibilmente sortito gli effetti voluti dal Legislatore.
Tenuto presente quanto sopra sinteticamente esposto, è certamente
semplice individuare il [presunto?] fondamento giuridico della citata
prassi – fra l’altro sempre più diffusa - di dichiarare, negli atti di
compravendita di immobili, un prezzo inferiore a quello effettivamente
corrisposto.
Tuttavia, in tale ottica, appare necessario rammentare che l’art. 72 del
citato T.U. prevede una specifica sanzione [da due a quattro volte
l’imposta dovuta sulla differenza] qualora venga occultato, anche in
parte, il corrispettivo realmente convenuto fra le parti contrattuali.
Ma allora, viene spontaneo chiedersi: “Può un contribuente che occulta
una parte del corrispettivo - dichiarando nell’atto di trasferimento un
valore inferiore a quello reale ma pur sempre superiore alla valutazione
automatica - essere sanzionato dall’Amministrazione Finanziaria in caso
di successiva emersione di tale condotta, mediante la richiesta della
maggiore imposta e delle relative sanzioni previste dal citato art. 72
citato T.U.? ”.
La presunta disarmonia fra le citate norme [da una parte un Legislatore
che sembra disinteressarsi del prezzo effettivo di vendita purchè
l’imposta venga calcolata sul valore ottenuto dalla 'valutazione
automatica' del bene e, dall’altra, lo stesso Legislatore che intende
punire i contribuenti richiedendo imposte e sanzioni sulla parte di
corrispettivo occultato] va ricondotta nel più ampio impianto della
disciplina generale: …
 
 
Ciao
Alberto
-- 
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Grazie mille per la cortese risposta.
Pongo un altro quesito se posso.
Nel caso in cui ci sia una donazione di terreno agricolo + fabbricati
agricoli (comunque accatastati A2/D10)
ad un figlio "imprenditore agricolo a titolo principale", quest'ultimo ha
agevolazioni particolari o paga pure lui
il 2% di imposta ipotecaria e l'1% di imposta catastale?
Grazie. 

L'imprenditore agricolo ha diritto alle agevolazioni consistenti (se non
erro) nelle imposte fisse.
Comunque guarda un po questa circolare:
Circolare del Ministero delle Finanze (CIR) n. 109 /E del 24 maggio 2000
OGGETTO: Legge 15 dicembre 1998, n.441 – Norme per la diffusione e la
valorizzazione dell’imprenditoria giovanile in agricoltura -
Agevolazioni concernenti le imposte sulle successioni, donazioni e di
registro
 
 
1. PREMESSA
La legge 15 dicembre 1998, n 441, recante norme per la diffusione e la
valorizzazione dell’imprenditoria giovanile in agricoltura, è volta a
favorire un ricambio generazionale nell’ambito del mondo rurale.
In tale materia, l’Italia ha recepito i suggerimenti e le indicazioni
della Commissione dell’Unione Europea, così da perseguire un’azione di
tutela e di sviluppo delle aree rurali, contestualmente al rilancio
dell’imprenditoria giovanile nel settore.
Più in dettaglio, gli artt. 13, 14 e 15 della legge n. 441 del 1998
prevedono specifiche agevolazioni di carattere fiscale per i giovani
imprenditori.
L’art. 13 dispone una proroga, a tutto il 2000, in favore dei giovani
agricoltori, per le agevolazioni tributarie relative alle
ristrutturazioni dei fabbricati rurali.
L’art. 14 stabilisce, a determinate condizioni, un regime di esenzione
per gli atti relativi a fondi rustici oggetto di successione o
donazione; il medesimo articolo contiene anche altre disposizioni
recanti la deroga in ordine alla rivalutazione dei redditi dominicali ed
agrari ai fini delle imposte sui redditi e la riduzione al 75%
dell’imposta di registro sull’acquisto o la permuta di terreni.
L’art.15, per quest’ultima imposta, disciplina i benefici fiscali
riguardo la registrazione dei contratti di affitto conclusi in favore di
giovani agricoltori in possesso di particolari requisiti.
Con la presente circolare vengono illustrati gli aspetti di natura
fiscale, concernenti in particolare le imposte sulle successioni,
donazioni e di registro, con riferimento alle problematiche
interpretative ed operative emerse in applicazione della legge in esame.
2. AGEVOLAZIONI CONCERNENTI L’IMPOSTA SULLE SUCCESSIONI E DONAZIONI E I
TRIBUTI COLLEGATI
L’art. 14, comma 1, della legge 15 dicembre 1998, n.441, dispone
testualmente che: "Al fine di favorire la continuità dell’impresa
agricola, anche se condotta in forma di società di persone, gli atti
relativi a fondi rustici oggetto di successione o di donazione tra
ascendenti e discendenti entro il terzo grado sono esenti dall’imposta
sulle successioni e donazioni, dalle imposte catastali, di bollo e
dall’INVIM e soggetti alle sole imposte ipotecarie in misura fissa ...".
Inoltre, le lettere a) e b) del medesimo art. 14, comma 1, fissano le
condizioni che debbono essere soddisfatte dai soggetti interessati.
Il comma 2 dell’articolo sopra citato dispone che: "Le agevolazioni di
cui al comma 1 sono concesse a decorrere dal 1999 a condizione che i
soggetti di cui al medesimo comma si obblighino a coltivare o condurre
direttamente i fondi rustici per almeno sei anni".
Ciò premesso, appare in primo luogo opportuno definire l’ambito di
applicazione della norma agevolativa, precisando i tributi cui si
riferisce, nonché i presupposti e la relativa determinazione della base
imponibile.
2.1. Ambito di applicazione
Per quanto riguarda i trasferimenti "mortis causa" o a titolo gratuito
dei fondi rustici, il sopra citato art. 14, comma 1, della legge 15
dicembre 1998, n. 441, prevede espressamente:
l’esenzione dall’imposta sulle successioni e donazioni;
l’esenzione dall’imposta catastale e dall’imposta di bollo collegate
alle successioni o donazioni;
la misura fissa per l’imposta ipotecaria;
l’esenzione dall’INVIM.
Al riguardo, giova premettere che l’INVIM è dovuta sulle donazioni, per
le quali continuerà ad applicarsi fino al 1° gennaio 2003, data della
definitiva abrogazione del tributo.
Per quanto concerne, invece, le successioni, con il decreto legge 28
marzo 1997, n. 79, convertito dalla legge 28 maggio 1997, n. 140, è
stata istituita l’imposta sostitutiva dell’INVIM.
L’art. 14 della legge n. 441 in commento non fa espressa menzione, né
tra i tributi in esenzione, né tra quelli dovuti, dell’imposta
sostitutiva dell’INVIM e delle tasse ipotecarie, per cui è necessario
precisare quanto segue.
Per quanto riguarda l’imposta sostitutiva dell’INVIM, la mancanza di
un’espressa previsione, nella norma agevolativa, dell’esenzione dalla
suddetta imposta ripropone il controverso problema dell’autonomia di
quest’ultima rispetto all’INVIM.
Al riguardo, l’Amministrazione finanziaria, con la circolare n.178/E,
del 24 giugno 1997, ha chiarito che l’imposta sostitutiva deve
considerarsi sostanzialmente scissa dall’INVIM nelle sue modalità
applicative.
Precisamente, si è ritenuto opportuno evidenziare che: "… all’imposta
sostitutiva in discorso non si rendono applicabili le riduzioni e le
esenzioni già previste in materia di INVIM dal D.P.R. n. 643 del 1972 o
da altre disposizioni di legge.".
Tuttavia, ferma restando la validità di tale principio di carattere
generale, nel caso di specie, può ritenersi che l’imposta sostitutiva
non sia dovuta, in ragione del fatto che la disposizione recata
dall’art. 14, comma 1, della legge n. 441 più volte citata, dopo aver
elencato le imposte indirette dalle quali i trasferimenti sono esenti,
aggiunge che i medesimi sono soggetti "… alle sole imposte ipotecarie in
misura fissa …", con ciò escludendo l’applicazione di qualsiasi altro
tributo avente natura di imposta indiretta.
Una diversa interpretazione, oltre a risultare difforme all’intento del
legislatore di introdurre ampie disposizioni agevolative per il settore
in esame dell’imprenditoria agricola giovanile, non giustificherebbe,
sotto il profilo letterale, l’uso dell’aggettivo "sole".
Sono invece dovute le tasse ipotecarie, nella misura di 50.000 lire per
ciascuna Conservatoria territorialmente competente, in considerazione
proprio della loro natura di tasse, ossia di tributi applicati quale
corrispettivo di un servizio reso, e non di imposte.
2.2. Presupposti oggettivi 
L’oggetto delle sopra descritte agevolazioni è costituito dai fondi
rustici trasferiti tramite successione o donazione.
Peraltro, giova premettere che questo nuovo regime agevolativo,
riservato all’imprenditoria agricola giovanile, si affianca al già
esistente regime concernente la riduzione dell’imposta sulle successioni
e donazioni, di cui all’art. 25, comma 3, del testo unico delle
disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni,
approvato con d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, che recita: "3. Se
nell’attivo ereditario sono compresi fondi rustici, incluse le
costruzioni rurali, anche se non insistenti sul fondo, di cui all’art.
39 del testo unico delle imposte sui redditi approvato con decreto del
Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, devoluti al
coniuge, a parenti in linea retta o a fratelli o sorelle del defunto,
l’imposta dovuta dall’erede o legatario al quale sono devoluti è ridotta
dell’importo proporzionalmente corrispondente al quaranta per cento
della parte del loro valore complessivo non superiore a lire
duecentomilioni."
La disposizione in esame (art.14 della legge n. 441 del 1998), a
differenza di quanto previsto nel suddetto comma 3 dell’art. 25 del
testo unico dell’imposta sulle successioni e donazioni, non fa alcun
riferimento espresso alle costruzioni rurali.
A tale riguardo, appare opportuno precisare che, in conformità
all’indirizzo a suo tempo espresso dalla ex Direzione Generale delle
Tasse ed Imposte Indirette sugli Affari, con la risoluzione ministeriale
n. 301308 del 18 novembre 1987 in merito ai criteri di valutazione dei
fabbricati rurali e al recente parere formulato dalla Direzione Centrale
del Catasto, dei Servizi Geotopocartografici e della Conservazione dei
Registri Immobiliari del Dipartimento del Territorio, con nota prot. n.
C2/31047 del 18 giugno 1999, nonché in riferimento alle direttive
impartite con Circolare n. 50/E del 20 marzo 2000, anche le costruzioni
rurali possono godere del regime agevolato, semprechè le medesime siano
strumentalmente funzionali alle necessità del fondo e siano trasferite
unitamente al fondo stesso, conservando tutti i requisiti di costruzioni
rurali.
Infatti, secondo il sopra richiamato parere espresso dal Dipartimento
del Territorio, la recente normativa (art. 9 del decreto legge 30
dicembre 1993, n. 557, convertito con modificazioni nella legge 26
febbraio 1994, n. 133, e art. 9, comma 3, della citata legge, come
sostituito dall’art. 2 del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 139) ha rivisitato i
criteri per l’accatastamento dei fabbricati per il riconoscimento della
ruralità ai fini fiscali, senza peraltro mutare la natura del reddito
dominicale dei terreni, che è comprensivo della redditività facente capo
alle costruzioni rurali asservite.
E’ stato evidenziato, altresì, che il regolamento adottato con il
decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998 n. 28, prevede il
censimento al catasto edilizio urbano – che assumerà la denominazione di
catasto dei fabbricati – anche di costruzioni (ad uso abitativo o
diverso) strumentali all’esercizio dell’attività produttiva agricola,
nonché l’attribuzione di una specifica rendita catastale.
Peraltro, è stato precisato che detta rendita diventa incidente ai fini
fiscali solo nel caso in cui vengano a mancare i requisiti per il
riconoscimento della ruralità di cui all’art. 2 del D.P.R. n. 139 del
1998; in caso diverso, il reddito attribuito al fabbricato rurale deve
intendersi come un mero elemento indicativo della potenzialità
reddituale autonoma dell’edificio rurale, per cui, ai fini fiscali,
continua ad avere rilievo il solo reddito dominicale dei terreni, che,
come già detto, è comprensivo della redditività delle costruzioni che vi
insistono.
Infine, relativamente alla successione o donazione d’azienda, giova
precisare che il beneficio fiscale verrà riconosciuto limitatamente ai
fondi rustici quali elementi del complesso aziendale.
2.3. Presupposti soggettivi
Per quanto concerne i beneficiari del regime di favore, la norma indica
gli "ascendenti e discendenti entro il terzo grado".
Al riguardo, si precisa che le agevolazioni possono applicarsi
esclusivamente ai trasferimenti per successione o donazione tra soggetti
legati da un vincolo di parentela in linea retta ed entro il terzo
grado, con esclusione pertanto, oltre che del coniuge – in quanto non
espressamente menzionato – anche dell’ordine successorio dei collaterali
(zio e nipote "ex fratre").
Tale interpretazione appare suffragata dalla considerazione che, sebbene
il legislatore abbia usato l’espressione generica di "ascendenti e
discendenti", non avendo incluso il coniuge tra i soggetti destinatari
dei benefici, non risulterebbe conforme alla "ratio" della disposizione
agevolativa, né a principi di equità fiscale, sostenere l’estensione
dell’agevolazione ai parenti in via collaterale.
Inoltre, proprio al fine di accordare un trattamento fiscale
preferenziale ai giovani agricoltori, il legislatore ha previsto che i
soggetti interessati, in qualità di eredi o donatari, non devono avere
compiuto quarant’anni al momento dell’apertura della successione o
dell’atto di donazione.
In particolare, le lettere a) e b) del medesimo art. 14, comma 1, della
legge n. 441 del 1998, fissano le condizioni che devono essere
soddisfatte da tali soggetti.
Per quanto riguarda l’attività principale degli aventi diritto, vengono
previste diverse ipotesi, ugualmente valide ai fini del godimento del
beneficio fiscale:
a 1) essere coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo
principale già iscritto alle relative gestioni previdenziali;
a 2) essere coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo
principale a condizione che l’iscrizione alle relative gestioni
previdenziali avvenga entro tre anni dal trasferimento dei fondi
rustici;
b) acquisire la qualità di coltivatore diretto o imprenditore agricolo a
titolo principale entro ventiquattro mesi dal trasferimento dei fondi
rustici iscrivendosi alle relative gestioni previdenziali entro i
successivi due anni.
Infine, i soggetti in possesso di tutti i requisiti sopra descritti
debbono obbligarsi a coltivare o condurre direttamente i fondi rustici
beneficiati per almeno sei anni, a pena di decadenza.
Per quanto concerne le ipotesi di decadenza, si fa rinvio al successivo
paragrafo 2.4.
Relativamente all’ipotesi in cui non tutti gli eredi o donatari siano in
possesso dei requisiti soggettivi previsti dalla norma, si fa rinvio a
quanto precisato nel paragrafo 2.6., riguardante la determinazione della
base imponibile per i tributi successori.
2.4. Decadenza
Il comma 2, dell’art. 14 della legge n. 441 del 1998, in commento,
stabilisce espressamente la causa di decadenza dalle agevolazioni
previste dal comma 1.
La norma in esame testualmente dispone che: "Le agevolazioni di cui al
comma 1 sono concesse a decorrere dal 1999 a condizione che i soggetti
di cui al medesimo comma si obblighino a coltivare o condurre
direttamente i fondi rustici per almeno sei anni.".
Viene quindi prevista una diretta correlazione tra l’impegno assunto dai
beneficiari della norma agevolativa ed il particolare trattamento
tributario.
Pertanto, qualora durante i sei anni previsti non venga rispettato
l’impegno assunto, si verifica la decadenza dal regime agevolato
precedentemente applicato.
Ulteriori ipotesi di decadenza scaturiscono dal mancato avveramento
delle condizioni previste dalle lettere a) e b) del comma 1, dell’art.
14 più volte citato.
La definitiva conferma delle agevolazioni concesse potrà aversi ove
vengano rispettate le condizioni previste per il godimento
dell’agevolazione; invece, il verificarsi della decadenza dal beneficio
comporta il recupero dei tributi dovuti, nonché la debenza dei relativi
interessi moratori.
A tal fine i competenti organi regionali comunicheranno agli uffici
fiscali il venir meno, entro i periodi considerati, dei requisiti
precedentemente accertati.
2.5. Decorrenza
L’art. 14, comma 1, della legge n. 441 del 1998, dispone testualmente
l’esenzione dai tributi indicati per: "... gli atti relativi a fondi
rustici oggetto di successione o di donazione tra ascendenti e
discendenti entro il terzo grado ...".
Il medesimo articolo, al comma 2, stabilisce che: "Le agevolazioni di
cui al comma 1 sono concesse a decorrere dal 1999...".
Occorre notare che in tale disposizione viene introdotta l’espressione
innovativa "atti relativi a fondi rustici".
Per le donazioni, è evidente che tale espressione corrisponde alla
formazione dell’atto pubblico di donazione, che fornisce data certa al
trasferimento a titolo gratuito dei fondi rustici.
Per quanto riguarda le successioni, atteso che il presupposto impositivo
è costituito da un fatto (l’apertura della successione) e non da un atto
caratterizzato dall’elemento della volontarietà, si può concludere che
gli "atti" citati dalla norma debbano identificarsi, nella procedura
successoria, con le dichiarazioni di successione.
La dichiarazione di successione, com’è noto, deve essere presentata
all’ufficio del registro ovvero all’Ufficio delle entrate competente
entro sei mesi dalla data di apertura della successione o dal diverso
termine "a quo" previsto per le ipotesi tassativamente indicate
dall’art. 31 del testo unico dell’imposta sulle successioni e donazioni.
Pertanto, in conformità sia all’espressione letterale usata nell’art.
14, comma 1, della legge n. 441 del 1998, sia alla "ratio" agevolativa
della norma, si ritiene che i benefici tributari in esame siano
applicabili anche alle successioni relative a fondi rustici, aventi per
destinatari uno o più eredi in possesso dei requisiti richiesti,
apertesi anteriormente al 1° gennaio 1999, nell’ipotesi in cui, a tale
data, il termine previsto per la presentazione della relativa
dichiarazione dal richiamato art. 31 sia ancora pendente.
A tale riguardo, appare il caso di precisare che può darsi luogo al
rimborso soltanto nei confronti dei contribuenti che, pur avendo diritto
all’agevolazione, abbiano già corrisposto i tributi dovuti senza
avvalersi delle disposizioni agevolative prima della scadenza del
termine previsto dal citato art. 31.
Relativamente al suesposto argomento, si fa integrale richiamo alle
disposizioni già impartite con la risoluzione ministeriale n.104/E del
22 giugno 1999.
2.6. Determinazione della base imponibile per i tributi successori: casi
particolari
Riguardo ai trasferimenti "mortis causa", tenuto conto degli adempimenti
a carico del contribuente, concernenti la presentazione della
dichiarazione di successione ed il versamento dei tributi
autoliquidabili, appare opportuno fornire alcune precisazioni.
Occorre premettere che la disposizione agevolativa in esame è formulata
come esenzione da imposte e non come esclusione di cespiti dall’attivo
ereditario.
Ne consegue che è necessario indicare nella dichiarazione di successione
i fondi rustici, benché gli stessi siano oggetto dell’illustrato regime
agevolativo previsto dalla legge n. 441 del 1998.
Infatti tale adempimento è dovuto, sia in quanto l’esenzione non si
estende a tutti i tributi collegati all’evento successorio, sia in
quanto i requisiti soggettivi previsti per fruire della norma
agevolativa potrebbero non sussistere in capo a tutti i beneficiari del
trasferimento "mortis causa".
Pertanto, nel relativo modello, nel quadro dell’attivo ereditario
riservato agli immobili, dovrà essere indicato ogni singolo fondo
rustico, con l’avvertenza di richiamare, nello spazio previsto per le
osservazioni, la norma che ne dispone l’esenzione, nonché i dati
anagrafici dell’erede o degli eredi aventi i requisiti necessari per la
fruizione del regime di favore.
Atteso che, a norma dell’art. 28, comma 4, del più volte citato testo
unico, la dichiarazione di successione si intende regolarmente prodotta
se presentata e sottoscritta da uno solo dei soggetti obbligati e che la
procedura di autoliquidazione ne segue le sorti, si precisa che, ove la
devoluzione avvenga a favore di soggetti che non siano tutti in possesso
dei requisiti previsti dall’art. 14, più volte citato, si rende
possibile la presentazione di un solo prospetto di liquidazione.
In tale prospetto deve essere indicato il valore complessivo degli
immobili, ivi compresi i fondi rustici oggetto dell’agevolazione in
discorso.
Inoltre nel medesimo prospetto deve comparire un rinvio alla relativa
dichiarazione di successione nella quale, come detto, va richiamata,
nello spazio previsto per le osservazioni, la norma agevolativa.
Gli Uffici competenti avranno cura di coordinare gli elementi forniti
dai contribuenti, anche ai fini del controllo e dell’acquisizione dei
dati al sistema informatico.
Ovviamente resta fermo il principio fissato dall’art. 36 del testo unico
dell’imposta sulle successioni e donazioni, in base a cui gli eredi sono
obbligati solidalmente al pagamento dell’imposta nell’ammontare
complessivamente dovuto da loro e dai legatari .
A maggior chiarimento di quanto sopra esposto, ai fini della
determinazione dei tributi successori dovuti e della corretta
compilazione del prospetto di liquidazione delle imposte ipotecaria,
catastale, sostitutiva di quella comunale sull’incremento di valore
degli immobili, di bollo e della tassa ipotecaria, onde evitare una
difforme interpretazione sui limiti d’applicazione della norma
agevolativa, appare opportuno riportare i seguenti esempi, che per
facilità di calcolo sono rappresentati in assenza di passività e
presunzione.
Esempio n.1
Fattispecie
Al de cuius succedono, per successione legittima, due figli coltivatori
diretti in possesso, entrambi, dei requisiti di cui all’art. 14 della
legge 15 dicembre 1998, n. 441.
L’asse ereditario è costituito solo da fondi rustici per un valore
complessivo di lire 400.000.000.
Determinazione delle imposte 
Tale valore sarà esente dall’imposta sulle successioni, dall’imposta
catastale, dall’imposta di bollo, nonché dall’imposta sostitutiva
dell’INVIM.
L’imposta ipotecaria dovrà essere corrisposta nella misura fissa di
250.000 lire.
Infine, sarà dovuta la tassa ipotecaria nella misura di 50.000 lire per
ogni Conservatoria territorialmente competente.
Compilazione del prospetto di liquidazione
Gli eredi debbono presentare un solo prospetto di liquidazione
indicando:
- il valore complessivo dei fondi rustici;
- l’ammontare fisso per l’imposta ipotecaria;
- il numero delle Conservatorie territorialmente competenti e le
relative tasse ipotecarie.
Nel prospetto non dovranno essere riportati gli elementi relativi alla
liquidazione degli altri tributi, quali l’imposta catastale, l’imposta
di bollo e l’imposta sostitutiva dell’INVIM, in quanto non dovuti.
* * *
Esempio n. 2
Fattispecie
Al de cuius succedono, per successione legittima, due figli di cui uno
solo è coltivatore diretto in possesso dei requisiti della legge 15
dicembre 1998, n. 441.
L’asse ereditario è costituito solo da fondi rustici per un valore
complessivo di lire 400.000.000
Determinazione delle imposte
Per quanto riguarda i tributi autoliquidabili, nonché per l’imposta di
successione, liquidata dall’Ufficio competente, dovrà necessariamente
tenersi conto, per non vanificare la portata agevolativa della norma,
dei benefici applicabili in favore di uno solo dei due eredi.
Pertanto, pur in presenza di liquidazione d’imposta globale, si dovrà
considerare il carico tributario riferibile all’erede in possesso dei
requisiti previsti.
Ai fini della liquidazione dell’imposta di successione, sul valore
complessivo della base imponibile, pari a lire 400.000.000, viene
determinata l’imposta che ammonta a lire 3.500.000, ossia il 7%
(aliquota dello scaglione da lire 350.000.000 a 400.000.000) di lire
50.000.000 (pari a 400.000.000 meno 350.000.000 quale abbattimento di
base stabilito alla colonna a) della tariffa allegata al più volte
citato testo unico, come modificata per l’anno 2000 dall’art. 8, comma
1, della legge 23 dicembre 1999, n. 488).
Per calcolare l’ammontare dell’imposta in esenzione si procede con la
seguente proporzione:
Valore complessivo Imposta di successione sul valore complessivo Valore
esente Imposta in esenzione
400.000.000 : 3.500.000 = 200.000.000 : X 
X = 3.500.000 x 200.000.000 = 1.750.000
400.000.000
L’ammontare così ottenuto dovrà essere detratto dall’imposta globale
precedentemente determinata, in modo da ottenere l’imposta di
successione dovuta.
L’imposta catastale e l’imposta sostitutiva dell’INVIM (applicabile
qualora i beni immobili siano stati acquistati dal defunto prima del 31
dicembre 1992) essendo tributi proporzionali, per maggiore semplicità di
calcolo, potranno essere determinate applicando le relative aliquote
alla parte di valore dei beni esclusa dal regime agevolato.
Relativamente all’imposta ipotecaria, occorre tenere presente che l’art.
13 del testo unico approvato con decreto legislativo 31 ottobre 1990, n.
347, per la liquidazione delle imposte ipotecaria e catastale, effettua
un rinvio alle disposizioni relative all’imposta di registro e
all’imposta sulle successioni e donazioni.
L’ipotesi sopra descritta, in mancanza di una specifica disposizione in
materia successoria, appare ora riconducibile alla fattispecie
impositiva dell’atto contenente più disposizioni derivanti
necessariamente, per loro intrinseca natura, le une dalle altre,
disciplinata dall’art. 21, comma 2, del testo unico delle disposizioni
concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986,
n. 131.
Infatti, si è in presenza di una devoluzione a favore di più soggetti,
che deriva da un unico evento, ossia la morte dell’avente causa.
Pertanto, considerato il dettato del richiamato comma 2, dell’art. 21,
il quale dispone che: "l’imposta si applica come se l’atto contenesse la
sola disposizione che dà luogo alla imposizione più onerosa", si precisa
che nell’esempio in trattazione l’imposta in misura fissa, sulla parte
spettante all’erede in possesso dei requisiti per fruire
dell’agevolazione, resta assorbita dall’imposta ipotecaria proporzionale
dovuta dall’erede privo dei requisiti e quindi è dovuta esclusivamente
quest’ultima.
Devono essere corrisposte, inoltre, le tasse ipotecarie e, nel caso in
esame, l’imposta di bollo come da prospetto di liquidazione.
Compilazione del prospetto di liquidazione
Gli eredi devono presentare un unico prospetto di liquidazione, in cui
deve essere indicato il valore complessivo dei beni immobili oggetto
dell’agevolazione, facendo rinvio alla dichiarazione di successione,
come già precisato in premessa nel presente paragrafo.
* * *
Esempio n. 3
Fattispecie 
Al de cuius succedono, per successione legittima, due figli coltivatori
diretti in possesso, entrambi, dei requisiti previsti dalla legge 15
dicembre 1998, n. 441.
L’asse ereditario è costituito da fondi rustici per un valore di lire
350.000.000 e da fabbricati urbani per un valore di lire 500.000.000.
Determinazione delle imposte
Per quanto riguarda i tributi autoliquidabili, nonché per l’imposta di
successione liquidata dall’Ufficio competente, dovrà tenersi conto delle
norme agevolative, limitate ai fondi rustici ed applicabili a favore di
entrambi gli eredi.
Relativamente alla liquidazione dell’imposta di successione, sul valore
complessivo della base imponibile, pari a lire 850.000.000, viene
calcolata l’imposta che ammonta a lire 48.000.000, tenendo conto degli
scaglioni interessati e dell’abbattimento previsto dalla tariffa, per
l’anno 2000, come modificata dal già citato art. 8, comma 1, della legge
n. 448 del 1999.
Per calcolare l’ammontare dell’imposta in esenzione si procede con la
seguente proporzione:
Valore complessivo Imposta di successione sul valore complessivo Valore
esente Imposta in esenzione
850.000.000 : 48.000.000 = 350.000.000 : X 
X = 48.000.000 x 350.000.000 = 19.764.705
850.000.000 
L’ammontare così ottenuto dovrà essere detratto dall’imposta globale
precedentemente determinata, in modo da ottenere l’imposta di
successione dovuta.
L’imposta catastale e l’imposta sostitutiva dell’INVIM (applicabile
qualora i beni immobili siano stati acquistati dal defunto prima del 31
dicembre 1992) essendo tributi proporzionali, per maggiore semplicità di
calcolo, potranno essere determinate applicando le relative aliquote
alla parte di valore dei beni esclusa dal regime agevolato.
Per l’imposta ipotecaria, opera il medesimo meccanismo applicativo
descritto nell’esempio n. 2 del presente paragrafo.
Di conseguenza si precisa che l’imposta ipotecaria in misura fissa
relativa ai fondi rustici resta assorbita dall’imposta ipotecaria
proporzionale dovuta sui fabbricati urbani non ammessi all’agevolazione
e che pertanto è dovuta esclusivamente quest’ultima.
Devono essere corrisposte, inoltre, le tasse ipotecarie e, nel caso in
esame, l’imposta di bollo come da prospetto di liquidazione.
Compilazione del prospetto di liquidazione 
Gli eredi devono presentare un unico prospetto di liquidazione, in cui
deve essere indicato il valore complessivo dei beni immobili, ivi
compresi i fondi rustici oggetto dell’agevolazione, facendo rinvio alla
dichiarazione di successione, come già precisato in premessa nel
presente paragrafo.
* * *
Esempio n. 4
Fattispecie 
Al de cuius succedono, per successione legittima, due figli di cui uno
solo è coltivatore diretto in possesso dei requisiti previsti dalla
legge 15 dicembre 1998, n. 441.
L’asse ereditario è costituito da fondi rustici per un valore di lire
350.000.000 e da fabbricati urbani per un valore di lire 500.000.000.
Determinazione delle imposte 
Per quanto riguarda i tributi autoliquidabili, nonché per l’imposta di
successione liquidata dall’Ufficio competente, dovrà tenersi conto delle
norme agevolative, limitate ai fondi rustici ed applicabili a favore di
uno solo dei due eredi.
Relativamente alla liquidazione dell’imposta di successione, sul valore
complessivo della base imponibile, pari a lire 850.000.000, viene
calcolata l’imposta che ammonta a lire 48.000.000, tenendo conto degli
scaglioni interessati e dell’abbattimento previsto dalla tariffa, per
l’anno 2000, come modificata dal più volte citato art. 8, comma 1, della
legge n. 448 del 1999.
Per calcolare l’ammontare dell’imposta in esenzione si procede con la
seguente proporzione:
Valore complessivo Imposta di successione sul valore complessivo Valore
esente Imposta in esenzione
850.000.000 : 48.000.000 = 175.000.000 : X 
X = 48.000.000 x 175.000.000 = 9.882.352
850.000.000
L’ammontare così ottenuto dovrà essere detratto dall’imposta globale
precedentemente determinata, in modo da ottenere l’imposta di
successione dovuta.
L’imposta catastale e l’imposta sostitutiva dell’INVIM (applicabile
qualora i beni immobili siano stati acquistati dal defunto prima del 31
dicembre 1992) essendo tributi proporzionali, per maggiore semplicità di
calcolo, potranno essere determinate applicando le relative aliquote
alla parte di valore dei beni esclusa dal regime agevolato.
Per l’imposta ipotecaria, opera il medesimo meccanismo applicativo
descritto nell’esempio n. 2 del presente paragrafo.
Di conseguenza, si precisa che l’imposta ipotecaria in misura fissa sui
fondi rustici spettanti all’erede in possesso dei requisiti per fruire
dell’agevolazione resta assorbita dall’imposta ipotecaria proporzionale
afferente ai beni non ammessi all’agevolazione e che pertanto è dovuta
esclusivamente quest’ultima.
Devono essere corrisposte, inoltre, le tasse ipotecarie e, nel caso in
esame, l’imposta di bollo come da prospetto di liquidazione.
Compilazione del prospetto di liquidazione 
Gli eredi devono presentare un unico prospetto di liquidazione, in cui
deve essere indicato, il valore complessivo dei beni immobili, ivi
compresi i fondi rustici oggetto dell’agevolazione, facendo rinvio alla
dichiarazione di successione, come già precisato in premessa nel
presente paragrafo.
3. AGEVOLAZIONI CONCERNENTI L’IMPOSTA DI REGISTRO.
L’art. 14 della legge 15 dicembre 1998, n. 441, al comma 5 dispone
benefici fiscali ai fini dell’imposta di registro a favore dei giovani
agricoltori.
In particolare prevede che gli atti di trasferimento a titolo oneroso o
di permuta a favore dei soggetti in possesso dei requisiti stabiliti
dalla norma stessa sono assoggettati all’imposta di registro nella
misura del 75 per cento di quella prevista dall’articolo 1, nota I),
della Tariffa, parte prima, del testo unico delle disposizioni
concernenti l’imposta di registro approvato con D.P.R. 26 aprile 1986,
n. 131, che, come è noto, è attualmente pari all’otto per cento.
3.1 Presupposti soggettivi.
Per quanto attiene i requisiti soggettivi richiesti per fruire del
regime di favore in argomento, appare opportuno evidenziare che la
succitata norma stabilisce espressamente: "Dal 1° gennaio 1999, i
giovani agricoltori in possesso dei requisiti per beneficiare degli
aiuti previsti dal citato regolamento (CE) n. 950/97 …".
Al riguardo è appena il caso di rammentare che il suddetto regolamento
al quindicesimo "considerando" prevede:
"(15) considerando che, per beneficiare degli aiuti comunitari agli
investimenti, un agricoltore deve di norma essere imprenditore agricolo
a titolo principale, ossia dedicare almeno la metà del proprio tempo
all’agricoltura nella sua azienda e trarre da tale attività almeno metà
del proprio reddito; che è tuttavia opportuno estendere gli aiuti per
gli investimenti alle persone che non esercitano l’agricoltura a titolo
principale, purchè esse svolgano nelle loro aziende attività forestali,
turistiche, artigianali o di protezione dell’ambiente e di conservazione
dello spazio naturale".
Lo stesso regolamento poi all’articolo 5 stabilisce, tra l’altro, che il
regime di aiuti agli investimenti è limitato alle aziende agricole il
cui titolare possa ricondursi alla figura dell’imprenditore agricolo a
titolo principale secondo la definizione data dai singoli Stati.
A tale proposito, si evidenzia che i requisiti richiesti per beneficiare
degli aiuti comunitari sono precisati dalla già citata legge n.441 del
1998 agli articoli 1, 2, 3, 4 e 5.
Appare utile specificare che per "giovani agricoltori", ai sensi
dell’art. 2, comma 1, della legge surrichiamata, si intendono i soggetti
che, in possesso degli altri requisiti, "… al momento della
presentazione della domanda stessa non abbiano superato i quaranta anni
di età".
Si evidenzia, inoltre, che lo stesso art. 2 al comma 1 ricomprende tra i
giovani agricoltori anche le società semplici, in nome collettivo e
cooperative (lett.c) e le società di capitale aventi per oggetto sociale
la conduzione di aziende agricole (lett. e) in presenza delle condizioni
individuate nelle stesse lettere c) ed e); le agevolazioni recate dal
comma 5 dell’art. 14 più volte citato, pertanto, competono anche a tali
società.
Da quanto sopra consegue che sono ammessi a fruire del regime di favore
i soggetti interessati, in possesso dei requisiti necessari per
beneficiare degli aiuti previsti dal già citato regolamento (CE) n.
950/97, anche nell’ipotesi in cui per carenza di fondi non risultino
effettivamente destinatari degli aiuti comunitari.
Ovviamente i requisiti devono essere dimostrati con apposite
dichiarazioni rilasciate dai competenti uffici regionali.
3.2. Presupposti oggettivi
Tenuto conto che la già citata nota I all’articolo 1 della Tariffa,
parte prima, del testo unico dell’imposta di registro, dispone
l’applicazione di una aliquota pari all’otto per cento nel caso in cui
gli atti traslativi di fondi rustici siano stipulati da imprenditori
agricoli a titolo principale individuati dalla legge 9 maggio 1975, n.
153, il beneficio in parola compete al soggetto imprenditore agricolo,
ovvero coltivatore diretto iscritto nelle relative gestioni
previdenziali (legge n. 441 del 1998, art. 4, comma 1, lett.b) in
possesso dei requisiti soggettivi richiamati al precedente punto 3.1.
qualora acquisti o permuti terreni agricoli o loro pertinenze.
Sono, pertanto, esclusi dall’agevolazione i diritti reali di godimento
sugli immobili sopraindividuati, in quanto non espressamente previsti
dal comma 5 in commento; la stessa dizione letterale della norma "
…acquistino o permutino terreni …" non permette una interpretazione
estensiva per il principio generale secondo il quale non è possibile
ricorrere all’applicazione analogica nel caso in cui si verta in materia
di agevolazioni fiscali. Del resto facendo riferimento ai "terreni" il
legislatore ha inteso escludere i diritti reali di godimento, anche
considerato che usa una diversa formulazione con riferimento alle
imposte sulle successioni e donazioni; infatti, lo stesso art. 14 al
comma 1 espressamente recita "… gli atti relativi a fondi rustici
oggetto di successione e donazione …".
3.3. Determinazione dell’imposta
Con riferimento alla compravendita dei terreni agricoli e relative
pertinenze si precisa che, per stabilire la somma da versare a titolo di
imposta di registro, occorre applicare l’aliquota dell’otto per cento
sulla base imponibile determinata ai sensi degli articoli 51 e 52 del
già citato testo unico dell’imposta di registro, e ridurre l’importo
così calcolato al settantacinque per cento. Con riferimento ai
fabbricati rurali vale quanto già precisato per l’imposta sulle
successioni e donazioni al punto 2.2..
Per quanto riguarda, invece, la permuta di terreni agricoli, occorrerà
preliminarmente stabilire, tenendo conto di quanto precisato per la
compravendita, l’imposta di registro per ciascuno dei beni oggetto di
permuta, e, calcolata in tal modo l’imposta riferibile ad ogni bene,
dovrà essere versata quella di maggiore ammontare.
Quanto sopra, in ottemperanza del disposto dell’art. 43, comma 1, lett.
b) del più volte citato testo unico dell’imposta di registro, che in
relazione alla determinazione della base imponibile per le permute
stabilisce che questa è costituita " … dal valore del bene che dà luogo
all’applicazione della maggiore imposta".
Va da sè che qualora alcuni dei beni permutati siano assoggettati a
diverso regime tributario (IVA-Registro), ciascun trasferimento dovrà
scontare l’imposta sua propria ai sensi dell’articolo 40 del sopra
citato testo unico.
3.4. Decadenza dalle agevolazioni
Il comma 5 dell’art. 14 della più volte richiamata legge n. 441 del 1998
non stabilisce espressamente cause di decadenza dall’agevolazione recata
dallo stesso.
Considerato che il comma 1 dell’art. 2 della legge in commento, nel
dettare le condizioni necessarie richieste per essere ammessi ai
benefici previsti dalla medesima legge, testualmente dispone che i
giovani agricoltori possono accedere agli aiuti per l’insediamento, " …
purchè si impegnino per almeno cinque anni al mantenimento delle
condizioni previste dalle norme comunitarie, nazionali e regionali …" si
individua una diretta correlazione tra l’impegno assunto dai beneficiari
della norma agevolativa e il particolare trattamento tributario; qualora
durante il periodo quinquennale gli stessi non rispettino l’impegno
assunto e quindi venga meno una o più delle surrichiamate condizioni, si
verifica la decadenza dal regime tributario agevolato precedentemente
applicato.
La definitiva conferma delle agevolazioni concesse, potrà, pertanto,
aversi ove tutti i requisiti permangano per un quinquennio.
A tale fine i competenti organi regionali comunicheranno agli uffici
fiscali il venir meno, entro il periodo considerato, dei requisiti
precedentemente accertati.
L’Amministrazione finanziaria, a sua volta, ricorrendone i presupposti,
dovrà procedere al recupero della maggiore imposta nonché degli
interessi dovuti.
3.5. Contratti di affitto di terreni
L’articolo 15 della legge n. 441 del 1998 reca disposizioni in materia
di registrazione dei contratti di affitto conclusi in favore dei giovani
agricoltori.
A tale riguardo si rileva che al comma 1 dell’articolo in commento i
soggetti destinatari del regime di favore sono individuati nei "…
giovani agricoltori che non hanno ancora compiuto i quaranta anni ..." .
Si può quindi ritenere che, in materia di contratti di affitto i
requisiti soggettivi richiesti per usufruire del regime di favore sono
la qualifica di coltivatore diretto ovvero di imprenditore agricolo di
soggetti che non abbiano ancora compiuto quaranta anni di età alla data
del contratto.
Del resto la stessa legge per le altre disposizioni fiscali stabilisce i
requisiti richiesti per l’applicazione del regime tributario previsto.
In particolare si evidenzia che nel più volte citato comma 5
dell’articolo 14 viene fatto rinvio, ai fini dell’applicazione
dell’agevolazione stabilita per l’acquisto dei terreni, ai requisiti
necessari per essere ammessi agli aiuti C.E. (vedi punto 3.1.).
Il comma 1 dell’articolo 15 in commento prevede la registrazione solo in
caso d’uso per i contratti stipulati in favore dei soggetti sopra
individuati qualora abbiano ad
oggetto terreni (comma 2), purchè stipulati nel rispetto degli accordi
collettivi di cui all’articolo 45 della legge 3 maggio 1982, n. 203.
La disposizione di cui si tratta comporta una espressa deroga al regime
ordinario della registrazione dei contratti di affitto stabilito dalla
legge 27 dicembre 1997, n. 449 che, con l’articolo 21, commi 18 e 19, ha
introdotto il principio secondo il quale i contratti di locazione ed
affitto di durata superiore a trenta giorni nell’anno sono soggetti
all’obbligo della registrazione, prescindendo dall’entità del canone e
dalla qualità delle parti (articolo 2 bis della Tariffa, parte seconda
del testo unico dell’imposta di registro).
A tal proposito è appena il caso di far presente che per i contratti di
affitto di fondi rustici è stata introdotta dalla legge 23 dicembre
1998, n. 448, art. 7, comma 8, la possibilità di adempiere all’obbligo
della registrazione mediante denuncia annuale; le modalità per
l’esecuzione di tale formalità sono state precisate nella circolare 36/E
del 12 febbraio 1999 emanata da questo Dipartimento.
La natura derogatoria della disposizione in materia di contratti di
affitto in favore dei giovani agricoltori induce, tuttavia, a ritenere
che, nel caso in rassegna, non venga meno il principio di carattere
generale, sancito dall’articolo 10, comma 1, lettera b), del testo unico
dell’imposta di registro, che obbliga i pubblici ufficiali a richiedere
la registrazione degli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati.
Da quanto precede consegue che soltanto i contratti di affitto in favore
dei giovani agricoltori, per i quali ricorrano le condizioni previste
dalla norma in commento, conclusi per scrittura privata, rientrano nella
previsione della registrazione in caso d’uso.
Il comma 2 dello stesso articolo 15 dispone espressamente la revoca dei
benefici previsti per la registrazione dei contratti di affitto qualora
venga accertata la mancata destinazione dei terreni affittati
all’attività agricola.
Tale requisito deve essere riscontrato dai competenti uffici regionali
che dovranno comunicare agli uffici finanziari il risultato dei loro
accertamenti.
Ricorrendo, quindi, l’ipotesi di revoca dai benefici, l’ufficio, qualora
il contribuente non provveda spontaneamente, dovrà procedere alla
registrazione d’ufficio ai sensi degli articoli 15 e 54 del testo unico
dell’imposta di registro.
Le Direzioni Regionali vigileranno sulla corretta applicazione delle
presenti istruzioni.
IL DIRETTORE GENERALE
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