Newsgroup: it.discussioni.geometri
Titolo: Divisione terreno ereditato

Buongiorno; e' la prima volta che scrivo in questo ng, ed avrei
bisogno di un vostro aiuto.
In seguito alla morte di mio padre, (con la successione) sia io che
mio fratello abbiamo ereditato un piccolo lotto di terra (ciascuno di
noi fratelli per le quote di 1/6; il rimanente e' di proprieta' di mia
madre).
In seguito abbiamo diviso catastalmente il lotto in 2 particelle; in
uno di queste vorrei edificare casa.
Entrambe le particelle pero' sono ancora di proprieta' mia, di mio
fratello e di mia madre. Lei vorrebbe donare una particella a me (per
intero), l'altra a mio fratello.
Quale e' la cosa piu' semplice ed economica da fare in questi casi ?
E' necessario un notaio ? Pressappoco quali sono le spese da
sostenere ?
Grazie infinite.
Paolo.


Occorre fare una divisione e una donazione.
Con il primo atto ciascuno tu e tuo fratello vi "scambiate" le quote di 
comproprietà sui due lotti. In questo modo un terreno sarà intestato per 
1/6+1/6=1/3 a te ed i restanti 2/3 alla mamma; l'altro terreno diventerà 
invece di tuo fratello e di tua mamma, sempre con le quote di 1/3 e 2/3.
Dopodiché vostra madre donerà a ciascun figlio la propria quota di 2/3 
di ciascun terreno.
Il notaio è indispensabile; i costi sono in funzione del valore del 
terreno; chiedi direttamente al notaio.
Un tecnico è sempre consigliabile :-)
Valuta con attenzione il discorso donazione, poiché potrebbe 
rappresentare un problema in caso di richiesta di mutuo.
-- 
Ciao
Maci

 rappresentare un problema in caso di richiesta di mutuo.
 ??? Potresti spiegarti meglio ? Per costruire avrei appunto bisogno
di un mutuo in corso d'opera.
Grazie ancora.
Paolo.

 ha scritto nel messaggio 
news:4fad276c-87e2-4ca1...@m27g2000prj.googlegroups.com...






visto che farai un mutuo come gia' ti ha detto il collega fai attenzione con 
la donazione,ovvia con una compravendita
DGE 

 la donazione,ovvia con una compravendita
Questa cosa mi ha lasciato un po' stupito, e quindi ho navigato un po'
per cercare di capire.
Praticamente sembra che le banche possano fare problemi ad erogare un
mutuo perche' un domani eventuali eredi possano pretendere la loro
quota.
Ma eredi di mia madre siamo solo io e mio fratello. Eventualmente
contano anche i nostri figli (o le mogli) ?
Grazie.
Paolo.


-- 
Ciao
Maci

 Informati presso notaio e/o banca.
Ok, adesso e' tutto chiaro.
Grazie ancora.
Paolo.

 ha scritto nel messaggio 
news:ed7496e4-9972-495b...@8g2000prt.googlegroups.com...

Per curiosit�, il terreno � edificabile o agricolo?
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista 

 Per curiosit , il terreno edificabile o agricolo?
Avevo risposto, ma non vedo la mia risposta sul NG quindi riscrivo il
messaggio;
La risposta e' non lo so...
Mi spiego meglio; da una visura al catasto risulterebbe "Classe 3
Uliveto"; un certificato di destinazione urbanistica richiesto al
comune di appartenenza del terreno lo riporta come edificabile di tipo
"C2".
Ne ho parlato al tecnico comunale, e mi ha detto di non preoccuparmi
poiche' nel corso degli anni e' cambiata la situazione del terreno e
che avrebbero comunicato loro la cosa al catasto.
Volevo chiedervi, posso fidarmi o mi devo preoccupare io di comunicare
l'anomalia del terreno al catasto prima di iniziare a costruire ?
Grazie.
Paolo.


Per la questione donazione non ci sono problemi con le banche. Gli unici 
2 eredi siete voi e la mamma dona in parti uguali per cui nessun 
problema con la banca.


il terreno C2 è edificabile con strumento attuativo (piano di 
lottizzazione). La destinazione catastale è giusta in quanto fino a che 
non costruisci e non accatasti il fabbricato il terreno rimane 
"agricolo" per il catasto. Però ti consiglio caldamente un tecnico che 
ti segua.
Ciao

 Paolo.
Importante è il certificato di destinazione urbanistica, indipendentemente 
da quello iscritto in catasto, poichè, pur essendo edificabile, ci puoi 
ugualmente piantare patate. Quindi, catastalmente viene identificato con una 
determinata cultura agricola.
Spesso C2 riguardano aree lottizzabili (correggetemi Geometri, mi raccomando 
che, dal punto di vista tecnico, mi state facendo scuola), quindi 
edificabili.
Le aree lottizzabili e/o i terreni edificabili sono sempre soggetti a 
tassazione e generano sempre plusvalenza, anche se ricevuti in eredità 
tramite successione.
Il mio consiglio è di non fare nessun atto, se non volete spendere un 
capitale in fatto di tassazione e accertamenti vari da parte dell'Agenzia 
delle Entrate, legettimi o meno che siano. Tieni conto che loro vanno sempre 
al rialzo.
La cosa migliore è chiedere i vari permessi e, una volta ultimati i lavori, 
aspettare almeno 5 anni per dividervi l'abitazione/i, con eventuale 
conguaglio: l'Agenzia delle Entrate, nel caso di cessione immobili 
residenziali e sue pertinenze, non può contestare nessun valore di mercato 
(utilizzando il criterio del prezzo-valore) e la futura divisione non genera 
plusvalore.
State attenti bene a quello che fate, poichè il fisco è terribile.
Ciao
-- 


 lottizzazione). Ciao
Allora siete dei bravi professori!!!!
:-))))))
Ciao
-- 


 ti segua.
Ciao; grazie per avermi tolto un grosso dubbio; temevo grosse
problematiche al catasto nel momento in cui andavo a costruire e/o una
consistente cartella esattoriale per ici errata.
Ovviamente ho intenzione di contattare (e farmi assistere) sia un
geometra (per le problematiche catastali) sia un'ingegenere per il
deposito dei calcoli strutturali.
Grazie mille.
Paolo.

 plusvalore.
Ciao; grazie della risposta;
purtroppo non posso fare come mi consigli; io ho intenzione di
costruire (nella mia meta'); mentre mia fratello non ne ha intenzione.
Non escluderei che in futuro possa vendere a terzi la sua meta' (ed io
purtroppo non potrei acquistarla, dato che userei tutte le risorse ed
oltre per costruire).
Vorrei pero' (come accennavo ad inizio post) fare la cosa piu'
semplice e piu' economica.
Hai idea pressappoco (anche a spanne) quanto ci potrebbe costare tale
divisione del terreno tenendo conto che il reddito dominicale/agrario
non supera una decina di euro. O si fa riferimento al valore di
mercato del terreno ? In questo caso dove troverei la sua quotazione ?
Grazie ancora.
Paolo.

 
Quoto in toto.
Ed aggiungo che visto che si tratta di un comparto non è detto che tu 
costruirai su quel particolare terreno la tua casa. Il che significa che 
sicuramnte ci saranno altri atti di cessione/compravendita etc. da fare.
Ciao Nicolas
-- 
Per scrivermi clic qui:
http://www.mynewsgate.net/mp.php?u=4348

 COLTURA
Ok, ma non è un refuso tecnico: è solo un errore ortografico
:-)))
Ciao
-- 


Paolo.
Valutazione da parte di un  tecnico della tua zona, oltre al fiscalista, 
che, ti sembrarà strano, ma è il primo che devi contattare in ordine 
d'importanza.
Non voletemi male, cari Geometri, ma è così.
:-))))
Poi anch'io sono stato nominato Geometra honoris-causa.
:-))))
Ciao
-- 



straconfermo il ragio/geom
DGE 


Ripartirei da capo.
1. Non � assolutamente detto che un terreno classificato come C2 sia 
soggetto a lottizzazione. Esistono sia lottizzazioni in zona B come 
interventi diretti in zona C. Un occhiata al  DM 02.04.68 per decifrarne 
il significato. Cosa poi sia stabilito dal suo PRG non possiamo saperlo. 
Quindi non diamo niente per scontato.
2. Questione plusvalenze: mi sembra di aver capito che PaoloGr vuole 
cosruirsi la sua casetta. Quindi non ci sono plusvalenze di sorta se non 
intende vendere il suo terreno.
3. Le plusvalenze ci sono sia in zone a edificazione diretta che in zone 
di lottizzazione, cambia il tipo di tassazione, da ordinaria a separata. 
Se il terreno venisse trasferito PRIMA del momento in cui abbia inizio 
l'eventuale lottizzazione (c'� un'esaustiva prassi al riguardo su quale 
sia il momento di inizio della lottizzazione) non esiste attivit� di 
lottizzazione e quindi l'eventuale plusvalenza sarebbe quella tipica del 
terreno edificabile.
4. (in realt� n. 1) PaoloGr deve urgentemente interpellare un bravo 
tecnico del posto; se ha intenzione di costruirsi una casa non ha senso 
iniziare a chiedere quanto costano gli atti notarili (se costano 1000 
euro in pi� che fai, non costruisci?). Il tecnico ti � indispensabile, 
inizia a parlarci sin d'ora.
-- 
Ciao
Maci

 Maci
Prima fiscalista, altrimenti rischi di perdere tutta la proprietà con il 
pagamento delle tasse.
Ciao
-- 


 "Maci" <macim...@pippo.pip> ha scritto nel messaggionews:ii921l$8he$1...@tdi.cu.mi.it...

Non pensate male, ma negli ultimi 4 o 5 post mi sono un po' perso ed
adesso sono piu' confuso di prima.
A dire il vero non pensavo che la questione fosse cosi' complicata. Ho
(in comune con mio fratello e mia madre) un pezzetto di terra, frutto
di sacrifici di mio padre e mia madre, su cui e' sempre stata versata
la relativa ici. Ne volevo ricavare giusto una meta' per costruirci
una casetta (e non a caso ho messo il diminutivo).
Da quello che mi prospettate sembrerebbe che dovremo pagarci un
patrimonio di tasse (???) forse maggiore del prezzo del terreno (ma il
lotto di terreno e' sempre stato nostro ed abbiamo sempre pagato le
tasse che ci competevano).
Ho pero' capito che dovro' ascoltare il parere di un professionista
(geometra e/o fiscalista) poiche' non ho capito un tubo di plusvalenze
e di tanti altri termini usati da voi negli ultimi post di questo
3d. :)
Mi chiedevo solo se sin qui ero stato chiaro riguardo il quesito che
avevo posto o se alla fine avevo generato confusione.
Saluti.
Paolo.


:-)
-- 
Ciao
Maci

 Paolo.
-- 
Ciao
Maci

 ridotte all'osso (ipotecaria e catastale).
Ma prima di dividere occorre stimare: è quello il problema, la stima.
E se contestassero la stima, ovvero la base imponibile???
Ti sei messo in croce con le tue mani. E se dovessi vendere per qualsiasi 
motivo prima della fine dei lavori, magari con una stima non contestata???
Dall'atto principale di divisione, potresti trascinarti nel tempo una serie 
non indifferente di problematiche fiscali/tassazione.
Perchè rischiare?
Naturalmente, come hai scritto anche tu, si mettono sul piatto i pro e i 
contro, non conoscendo la situazione.
E se ci fosse una problematica di masse plurime???
Il mio consiglio è quello di partire prima da un fiscalista e poi rivolgersi 
al geometra.
Ciao
-- 


 garanzie chiedono.
Quindi ricapitolando; prima dovrei far fare una stima del terreno da
un tecnico. Successivamente l'atto di divisione con mio fratello per
ripartirci le rispettive quote di 1/6.
Inoltre dovrei come prima ipotesi far fare a mia madre un'atto di
donazione per le restanti quote, e questa e' la soluzione piu'
economica; qui pero' potrebbero sorgere problemi all'atto di
erogazione del mutuo (che ho intenzione di chiedere alla mia banca)
(domandero' domani stesso maggiori informazioni alla banca), inoltre
ci sono maggiori rischi di accertamenti fiscali (non ho pero' capito
cosa rischio).
L'altra soluzione e' una compravendita; non avrei problemi con il
mutuo, e ci sono minori rischi di accertamenti; pero' e' piu' onerosa
(ma non riesco a comprendere di quanto). Inoltre e' una soluzione che
io e mia madre troviamo assurda; dovrei acquistare da lei una quota
che comunque lei ha intenzione di regalarmi; e' chiaro che lei non
vuole soldi da me e quindi me li restituirebbe.
Per finire, non ho purtroppo compreso i rischi che paventa il
gentilissimo rag. Lo Cascio nel post successivo a questo.
Grazie a tutti delle risposte.
Saluti.
Paolo.

 gentilissimo rag. Lo Cascio nel post successivo a questo.
Non posso rispondere per lui :-)
Come � gi� stato detto considera che la donazione potrebbe comunque 
essere sempre oggetto di azioni di rivalsa imprevedibili.
Prudenzialmente, per non correre rischi di alcun tipo, il rag. tende ad 
escluderle a priori.
Nonostante questo le donazioni avvengono comunque ancora tutt'oggi :-)
E' prudente pensare al peggio. Tra le varie cose che sono state 
suggerite, e volendo/dovendo essere pessimista, io eviterei 
assolutamente la situazione di costruire la casa sul bene indiviso e 
fare al termine dei lavori la vendita. Vedo rischi concreti maggiori 
rispetto alla donazione.
-- 
Ciao
Maci

 Maci
Io cerco di evitare a priori qualsiasi problema, partendo soprattutto da 
quello fiscale, poich� � il pi� oneroso e pieno d'insidie. Oltre a quello 
che hai/avete scritto per un eventuale mutuo, dove per qualsiasi futura 
esigenza non si trover� mai una banca disposta a finanziare con la garanzia 
dell'immobiile stesso, non conoscendo la situazione personale (et�, 
eventuali figli, coniuge, ecc.), occorre anche pensare (facendo le corna, ma 
occorre pensarci) al problema della collazione ereditaria, dove la donazione 
viene completamente "annullata" e gli eredi, magari, per mantenere 
l'immobile costruito con tanti sacrifici, un domani dovrebbero sganciare 
altri soldi ai coeredi (in questo caso l'eventuale cognato), dove il valore 
da considerare � quello al momento del decesso, quindi con un bene che, nel 
tempo, � sempre soggetto ad una rivalutazione economica al rialzo.
Ciao
-- 



Niente da eccepire; il fatto � che occorrerebbe contestualizzare e qui 
credo dobbiamo fermarci. Diciamo che in situazioni ben verificate e 
tranquille il problema pu� essere gestito pi� facilmente; pensiamo, per 
esempio, alla possibilit� di escludere il bene dalla collazione 
redigendo un testamento e badando di non intaccare le legittime.
Certo poi pu� sempre saltar fuori un figlio naturale sconosciuto ai pi� 
che pu� scombinare il tutto ....
Continuo a ritenere che, se il contesto � ben noto e gestibile, il 
problema maggiore � quello della banca. In questo caso c'� chi propone 
la fidejussione da parte del donante ....
-- 
Ciao
Maci

 tempo, sempre soggetto ad una rivalutazione economica al rialzo.
Mi rendo conto che sto approfittando fin troppo della vostra
cordialita' e competenza, ma avrei un'ultima (giuro che lo e' :-) )
soluzione da prospettarvi:
(A dire il vero ci ha pensato stamani mia moglie): Allora io e mio
fratello abbiamo 1/6 ciascuno sull'intero lotto; mia madre i restanti
4/6. Dividiamo SOLO CATASTALMENTE il terreno in 2 particelle distinte
e confinanti.
Poi mia madre DONA i suoi 4/6 a me e mio fratello (insieme, cosi'
nessuno ha niente da ridire).
Cosi' diventiamo proprietari delle 2 particelle per 1/2 ciascuno.
Alla fine io e mio fratello ci scambiamo le rispettive quote delle 2
particelle (DIVISIONE) cosicche' ciascuno diventa proprietario di una
distinta particella.
Come la vedete ? Potrebbe funzionare ?
Saluti.
Paolo.


 Come la vedete ? Potrebbe funzionare ?
Cambia niente :-)
L'atto di divisione � un atto dichiarativo, non traslativo. La propriet� 
� comunque arrivata per donazione.
Il problema con la banca resta. Ci sei andato? Ti ha parlato di aggirare 
l'ostacolo con una fidejussione (alcune banche lo fanno)?
Il problema � che, per quel che ne sa la banca, tu potresti aver 
ricevuto (o riceverai in seguito) una consistente donazione che 
sbilancia l'attuale ripartizione 50/50 e sulla quale tuo fratello 
potrebbe avanzare pretese.
Dando per esclusa la presenza di un terzo figlio naturale a voi al 
momento ignoto ma che si farebbe vivo al momento della successione. :-)
-- 
Ciao
Maci