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Titolo: Mia ignoranza catastale.

Buongiorno colleghi.
Vi pongo il seguente quesito, che spero abbia la Vs. attenzione nonstante la
premessa.
Un mio cliente è proprietario di un appartamento il cui bagno è di altezza
inferiore a quella del resto dell'abitazione.
Tempo addietro ha scoperto sul pianerottolo delle scale (alla quota del
soffito del suo bagno) una porta murata e, d'accordo con l'amministratore
del caseggiato, l'ha demolita trovando il volume che "mancava" sopra il
bagno.
Dagli atti catastali e dall'atto di compravendita del'u.i. in questione,
l'altezza del bagno non comprende questo spazio (che il mio cliente usa
tuttora come cantina, con il tacito consenso dei condomini) e comunque non
risulta altrove, dato che probabilmente si tratta di un volume chiuso nel
dopoguerra al momento del rifacimento del vano scala (siamo in un centro
storico bombardato).
In questi giorni l'amministratore ha incaricato un tecnico per il
rilevamento dell'edificio a fini millesimali e si è dichiarato disposto
(evidentemente in concerto con i condomini) a vendere o cedere la cantina
purché il mio cliente si occupi dell'accatastamento e di tutte le spese
relative.
A questo punto:
1) come fa il condominio a vendere prima di accatastare?
2) come accatastare?
Un sentito grazie a chiunque voglia esprimere il proprio parere.
Saluti,
Matteo Maria Pagliari

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 di tutti i condomini ciascuno per i propri diritti);
In che senso variazione?

Due possibilità:
1. Censire il vano "cantina" come unità afferente con intestati intestandolo
al condominio (una cat. C/2 di classe bassa dovrebbe andare bene),
effettuare la vendita, indi presentare fusione con l'u.i. del Tuo cliente.
Ma attenzione: il condominio ha titolo per dire che il vano è suo? E'
segnato nelle parti comuni? Non potrebbe essere stato un tempo unito
all'u.i.?
2. Se il vano "cantina" risultasse inesistente ovunque il condomino Tuo
cliente si mette daccordo con il condominio (devo dirti altro? ...), si
ingloba la "cantina" e presenta denuncia di variazione per migliore
identificazione dell'u.i. (salvo che il titolo di proprietà non escluda
detto spazio).
Da chiarire: siamo sicuri che la "cantina" non è già sua? Sono state viste
le vecchie planimetrie?
Saluti
Paolo
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 le vecchie planimetrie?
Di vecchie planimetrie non ne esistono (il palazzo e di qualche centinaio di
anni fa e ho già cercato in tutti gli archivi possibili) e il suo bagno,
come quello spazio, sono stati ricavati dal vecchio vano scale (sai quegli
intrecci che ci sono nei centri storici).
Da quello che capisco pensi che sia possibile, senza la presenza ne di atto
che ne dimostri la proprietà e ne di atto che la escluda esplicitamente,
fare la semplice variazione planimetrica con Docfa?
Grazie,
MMP
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 In tal caso non ci sarebbe da fare ne pagare nulla.
Ti chiedo: se il condominio deliberasse che il mio cliente ha ragione nel
rivendicare la proprietà del volume (vista la verosimile ipotesi
precedente),
potrei aggiornare il catasto con la semplice variazione planimetrica,
aggiungendo un accessorio indiretto?
Grazie,
MMP


 aggiungendo un accessorio indiretto?
Direi di si, ma il problema è un altro: quando il Tuo cliente vende
l'appartamento come fa a vendere un accessorio che non ha acquistato? O ci
si attacca al solito "salvo errore e come in fatto" che sta scritto sugli
atti (ma in fatto il volume non c'era) o si calcolano i tempi di usocapione
(con il solito discorso che non è usocapibile una parte condominiale - che
in quasto caso non è neanche condominiale).
Relaziona al Tuo cliente e fai prendere la decisione a lui. Da punto di
vista delle Tue responsabilità è comunque sostenibile che il volume sia
pertinenza dell'u.i. (magari la porta è stata murata proprio per questo) e
pertanto censibile con la stessa - aumenta la rendita di mezzo vano così
sono contenti anche i catastali.
Saluti
Paolo

Alla fine, per evitare futuri intoppi, conviene fare come ho indicato alla
prima risposta.
Daltronde, visto che nella "cantina" si accede solo dalla scala comune, è
più pausibile che questa sia di proprietà condominale.
Quindi fare:
 - Docfa per accatastare unità afferente con intestati (i condomini ciascuno
per i propri diritti);
 - atto di acquisto;
 - fusione.
In una futura vendita dell'appartamento non si avranno ostacoli.
Ciao.

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