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Titolo: Da F/1 a BCNC

Ho un fabbricato in proprietà a 3 soggetti (A, B, c) costituito da 3 
unità abitative e 2 garage e un area scoperta censita come f/1.
sub. 1 abitazione prop. A+B+C (1/3 ciascuno)
sub. 2 abitazione prop. A
sub. 3 abitazione prop. B
sub. 4 garage prop. A
sub. 5 garage prop. B
sub. 6 AREA URBANA PROP. A+B+C (1/3 ciascuno)
 
Posso scaricare il sub. 6 e ricaricarlo come B.C.N.C corte comune ai 
sub. 1,2,3,4,5 ?
 


l'area F/1 ha una proprietà. per farla diventare BCNC ci vuole un atto.
-- 
---
Pietro
 


se la proprietà è la stessa per tutti i sub invece dovrebbe essere 
possibile, giusto ?
 
-- 
www.studiomirano.it
 
 

Il 06/07/2023 11:27, SEVERINO ha scritto:

x me se tutti i sub erano proprietari A-B-C 1/3 cadauno si poteva fare 
con docfa
nel tuo caso x me ci vuole atto
DGE


Sicuro? E che atto dovrebbe servire? La proprieta' dell'area non cambia, 
semplicemente il BCNC non avra' piu' intestazione catastale e seguira' 
le proprieta' delle unita' e le quote non saranno piu' espresse.
Non sono pero' convinto che sia impossibile trasformare un F/1 in BCNC 
senza atto.


A me continua a sfuggire il perche': A+B+C sono proprietari del sub 6 e 
possono liberamente decidere di destinarlo a BCNC delle proprie altre 
proprieta' quando vogliono, senza necessita' di atti notarili: la 
proprieta' non cambia.
L'unica cosa necessaria a mio parere e' che tutti siano unanimemente 
concordi e magari lo verificherei con una scrittura privata comprensiva 
del mio incarico firmata dai 3 che terrei nel cassetto.
Diverso il caso in cui ad esempio dovesse diventare BCNC anche di una 
unita' di D, non proprietario del sub 6.


esatto
-- 
Pietro
 

Il 06/07/2023 12:09, Pietro ha scritto:

In realtà questa trasformazione mi serve per procedere ad una permuta 
tra gli attuali proprietari, in modo da sciogliere le proprietà comuni.
Sentendo il catasto mi riferiscono che loro controllano solo che ci sia 
uniformità dei soggetti e non verificano le quote il cui controllo e 
verifica (lesione di quota) spetta alle parti (e notaio che rogita). 
Trattandosi però di una variazione che poi verrà trattata e accettata 
dalle parti in causa nell'atto di permuta, credo non ci possa essere 
dubbio sulla accettazione dei soggetti coinvolti. Peraltro poi l'ex f/1 
dovrà essere suddivisa in due porzioni che a sua volta diverranno bcnc 
delle rispettive attribuzioni.

 unita' di D, non proprietario del sub 6.
il bcnc deve essere un bene comune, non di uso comune.
un conto è l'uso comune (che stabilisci con servitù) e altra cosa sono i 
beni comuni.
-- 
Pietro
 


potresti provare a passare da F/1 a BCC con "quote provvisorie da 
definire con atto".
-- 
Pietro
 

 definire con atto".
Sai indicarmi dove trovo un esempio ?


no. perchè ho detto una cazzata. è una soluzione non percorribile.
il fatto è che il sub F/1 ha una sua ditta ben definita.
Hai solo 2 strade:
1) costituisci servitù a favore di tutti gli altri sub (i sub, non le 
proprietà) e poi potresti anche variarlo in BCC.
2) compravendita a favore degli altri sub in quota millesimale e poi 
variazione per fonderlo con l'altro bcnc.
-- 
Pietro
 


faccio solo presente che docfa da u.i.u. a bcnc si può fare. Già visti 
approvati. Sono anche presenti esempi su guide varie.
 
S u.i.u.
C BCNC
 
stop
 
salvo che il tutto sia fattibile dal punto di vista delle quote ( vedi 
vostri commenti sopra )
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 
 


certo, ma in questo caso non è fattibile in quanto i sub hanno ditte diverse
-- 
Pietro
 

 diverse
Visto che i soggetti comproprietari dell'area sono tutti proprietari 
almeno di un unità del fabbricato, in catasto mi avrebbero dato l'ok per 
la trasformazione in BCNC.....


allora sei a cavallo. almeno dal punto di vista del catasto.
dal punto di vista civilistico no. ma se non ti interessa.
-- 
---
Pietro
 

 dal punto di vista civilistico no. ma se non ti interessa.
 
Questo me lo fa sapere il notaio

>>

Ed e' la risposta corretta secondo me. Tantopiu' che il BCNC non avendo 
intestati non ha problemi di corretta indicazione delle quote.
Questo non significa che si possa ignorare, come e' gia' stato detto, 
occorre sensibilizzare i proprietari perché poi per esperienza queste 
cose finiscono che dopo avere consegnato il catasto "tutto a posto, 
abbiamo sistemato".


Non capisco la tua osservazione: quindi? I proprietari del sub 6 possono 
o non possono liberamente decidere di asservire il loro sub alle altre 
unita' invece di tenerlo "separato" con sopra una servitu'? Perche' non 
potrebbero?

 potrebbero?
Possono asservirlo a chi vogliono e come vogliono. Ma non sarà mai un 
BCNC. Rimarrà una F/1 con servituù a favore degli altri sub.
Per farlo diventare BCNC in punta di diritto dovrebbero fare un atto. 
Poi che il catasto accetti comunque la variazione potrebbe anche essere.
 
-- 
Pietro
 

 Poi che il catasto accetti comunque la variazione potrebbe anche essere.
 
E certo che la accetta, come e' stato gia' chiarito nella discussione.
 

 
Eccerto. Il catasto se ne fotte dei diritti. Mica è probatorio.
 
-- 
Pietro
 

 cose cambiano parecchio.
Specifico. Cambiano se vuoi farlo diventare bcnc delle unità.
Se invece vuoi "asservirlo" alla casa ma tenerlo separato puoi farlo. 
Con un atto o una scrittura privata, se non vuoi andare dal notaio.
Ma questo non lo fa diventare un BCNC.
 
-- 
Pietro
 

 su beni diversi.
 
E quindi? Puoi dirmi cosa scriveresti nell'atto? Avanti a me Notaio sono 
presenti A B e C i quali? Intendono destinare a BCNC il terreno di loro 
proprieta'?


no.
devono compravendersi i diritti sul terreno F/1 per renderli 
proporzionali a quelli delle UIU a cui il lotto diventerà bcnc.
 
Altrimenti non sarà mai BCNC. I diritti sui BCNC li determinano le UIU 
in base al loro valore (o millesimi). Non li determini con un accordo.
Ti ricordo che i BCNC non hanno ditta.
 
 
Oppure fai un atto (o una scrittura privata) dove si dice che il terreno 
F/1 viene asservito (quindi una servitù) alle diverse UIU ma la 
proprietà del terreno sarà sempre A+B+C per 1/3.
 
 
Ti faccio un esempio al contrario.
Condominio di 4 unità con cortile.
3 unità di A e 1 unita di A+B.
Se B volesse stralciare un pezzo di cortile per farlo passare da bcnc a 
parcheggio esclusivo di B il docfa lo fai stabilendo tu le quote di 
proprietà ma con la dicitura "quote provvisorie da stabilire con atto".
Questo perché la proprietà del pezzo stralciato non sarà 1/2 ciascuno ma 
in funzione dei millesimi.
Altrimenti se lo intesti, per fare l'atto, 1/2 ciascuno B ne avrebbe un 
vantaggio e A un danno.
-- 
---
Pietro
 

 vantaggio e A un danno.
 
Pero' questo e' appunto un esempio al contrario: stai uscendo da una 
situazione di BCNC e devi per forza passare ad una dove le quote di 
proprieta' DEVONO essere indicate, e dato che il BCNC queste quote non 
se le tira dietro devi indicarle tramite un atto. Ma il contrario non e' 
necessario.
 

 
Allora torniamo alla domanda di chi ha aperto il topic.
L'area F/1 è di proprietà di A+B+C (1/3 ciascuno) anche se "asservita" 
alle varie unità, che ti ricordo sono di proprietà diverse con quote 
diverse. Non è un BCNC e rimane sempre intestata ad A+B+C per 1/3 
ciascuno, indipendentemente da quello che riporta il castasto (che non 
fa il notaio).
Infatti se ad esempio A vende a D tutte le sue UI il notaio citerà la 
servitù sull'F/1 ma A dovrà trasferire esplicitamente anche la sua quota 
di proprietà (1/3) sull'area F/1 a D. Altrimenti rimarrà sempre 
proprietario per 1/3 di quell'area, anche se ha venduto tutte le sui UI.
 
 
-- 
---
Pietro
 

 proprietario per 1/3 di quell'area, anche se ha venduto tutte le sui UI.
 
No, perche' quell'area sara' ora un BCNC su cui non esistono intestati 
ne' quote catastali.
 
Io non e' che non comprendo la tua posizione, ma secondo me stai 
trascurando il fatto che A B e C sono liberi di cambiare il regime 
dell'F/1 che hanno in comune assevendolo ad altre loro proprieta' 
liberamente e senza necessita' di atto (altrimenti, ripeto: servirebbe 
un atto ogni volta che si costituisce un BCNC ed ogni volta che si 
variano le quote millesimali).