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Titolo: Decoro architettonico: senza l’unanimità non si possono alterare le facciate

Necessario il consenso di tutti gli altri condomini affinché il singolo 
possa trasformare una finestra in balcone, se l’intervento altera la 
facciata condominiale. È il princìpio di diritto espresso dal Tar 
Campania – Napoli con la sentenza numero 5253 del 16 novembre 2020 .
La vicenda originava dall’impugnazione da parte di un condomino del 
provvedimento con cui il Comune aveva rilasciato ad un’altra condomina 
il permesso di costruire per i lavori di «riqualificazione del prospetto 
fronte strada con trasformazione di finestra in balcone». Secondo il 
ricorrente, il Comune non aveva acquisito il necessario consenso di 
tutti i condomini, quali portatori alla conservazione della struttura 
originaria del fabbricato. Il Tar ha accolto il ricorso, con motivazioni 
che si pongono a metà strada tra la normativa urbanistica e la 
disciplina condominiale. Per la giurisprudenza amministrativa, occorre 
il consenso del condominio (cioè il consenso unanime di tutti i 
partecipanti al condominio) quando uno dei condomini intenda realizzare 
(o sanare) opere che modifichino la facciata dell’edificio (Consiglio di 
Stato, 6529/2003).
Tale principio ha una portata generale. Si applica anche quando 
l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non 
avrebbero alcuna rilevanza estetica: salva la diversa espressa 
valutazione del condominio, non può l’autorità amministrativa (ovvero il 
giudice amministrativo, in sede di impugnazione delle sue 
determinazioni) considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo 
estetico (Consiglio Stato, 26 giugno 2012, numero 3772; 10 marzo 2011, 
numero 1566).
In ambito privatistico, la Cassazione ha chiarito più volte che: «il 
decoro architettonico delle facciate costituisce bene comune 
dell’edificio e che pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente 
incide, necessita dell’assenso dell’assemblea dei condomini, a 
prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati» 
(Cassazione 398/2004). A questo punto, il Tar Napoli si sofferma su un 
altro, decisivo, aspetto problematico: ossia se il citato assenso possa 
condizionare il rilascio del titolo abilitativo. La sezione 6 del Tar 
campano ha già avuto modo di affrontare la questione ed ha chiarito che 
i lavori edilizi, da eseguirsi su parti indicate come comuni del 
fabbricato e comportanti opere non connesse all’uso normale della cosa 
comune, devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari, 
situazione questa che impone al Comune di accertare l’esistenza del 
consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e, quindi, un 
preciso obbligo di istruttoria (Tar Napoli, 10 marzo 2011, numero 1566).
Nella fattispecie il Comune non ha accertato che la condomina fosse 
pienamente legittimata alla realizzazione dell’opera edilizia. Secondo 
il Tar, il difetto di legittimazione risulta dal mancato accordo tra 
tutti i condomini, circostanza questa ben nota all’ amministrazione, 
anche in base alle osservazioni che il condominio aveva già formulato in 
sede di procedimento per il rilascio del titolo edilizio. Da qui la 
decisione di accogliere il ricorso, con conseguente annullamento del 
provvedimento edilizio rilasciato dal Comune.
 
 
 
Sintesi tratta da: 
https://www.quotidiano.ilsole24ore.com/
 
di oggi
DGE

Mi pare che fosse un orientamento già consolidato.
O lo citi perchè forse prima bastava la maggioranza?

 O lo citi perchè forse prima bastava la maggioranza?
Ma perchè pensavo che non fosse proprio così
DGE