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Titolo: perizia terreno edificato per rivalutazione immobiliare

vi ï¿œ mai capitato di effettuare una stima per una rivalutazione 
immobiliare di un capannone industriale produttivo?
mi ï¿œ stata richiesta una perizia di questo tipo per un edificio 
esistente; il valore del terreno, scorporato dal fabbricato, serve al 
commercialista della committenza per avere una cifra da mettere a bilancio
ovviamente dare un valore ad un terreno giï¿œ edificato ha poco senso (per 
dire che non lo ha affatto)
spulciando su vari siti e parlando con il mio commercialista ho tratto 
questa conclusione: per un'attivitï¿œ produttiva, stimato il valore del 
fabbricato (comprensivo di terreno... non mi sono mai preoccupato di 
tenere fuori da una stima il terreno, specie quello che sta sotto il 
fabbricato stesso!!!), si ottiene il valore del terreno moltiplicando il 
valore complessivo per il 30%
V terreno = V terreno+edificio x 30%
chiedo a voi se vi ï¿œ mai stata fatta una richiesta simile e come avete 
interpretato la questione

Confermo. Anch'io ho fatto una perizia simile recentemente.
Il valore del terreno dev'essere di circa il 27-30% del valore 
dell'immobile.

grazie per la conferma
ora ti chiedo piï¿œ nello specifico... come hai strutturato la perizia?
1) hai analizzato il fabbricato (es.: 2.500mq opificio a 600ï¿œ/mq e 200mq 
uffici a 1.000ï¿œ/mq per complessivi 1.700.000ï¿œ) e hai detto che applichi 
una riduzione del 30% per ottenere il valore del terreno, pari a 510.000ï¿œ
2) oppure (sapendo che il terreno ha superficie di 5.100mq e conoscendo 
tu senza scriverlo che il complesso vale 510.000ï¿œ) hai detto che il 
terreno ha un valore medio stimabile in 100ï¿œ/mq e pertanto il valore del 
terreno ï¿œ pari a 5.100mq x 100ï¿œ/mq = 510.000ï¿œ
io personalmente ho difficoltï¿œ a capire come impostarla, dato che ha 
veramente poco significato una stima simile

e i riferimenti normativi (circolare 11E e 22E dell'Agenzia Entrate) li 
hai richiamati nella stima?

 dell'immobile.
Non ï¿œ cosï¿œ, perchï¿œ una perizia ï¿œ una perizia. Se dev'essere cosï¿œ, cosa mi 
serve la perizia giurata???.
Siccome in Italia abbiamo una banda di politici incompetenti e OO e siccome 
non esiste un organo forte come succede all'estero che dice "Ma che c@@@o di 
normative state emanando??", ma abbiamo semplicemente un'altra banda di OO - 
rappresentata da tutti i OO della mia categoria professionale (Dottori 
Commercialisti, Rag. Commercialisti, Rag. Tributaristi, Revisori Contabili, 
Consulenti del Lavoro), questi sono i risultati, dove, per raccimolare fondi 
dal barile delle imprese, se ne inventano di tutti i colori.
Pochi anni fa era intervenuta la normativa che, fiscalmente, era 
indeducibile 20/30% (a seconda dei casi) delle quote di ammortamento 
dell'immobile dell'impresa e tale quota rappresentava l'area di sedime.
Ora s'inventano che puoi rivalutare questo immobile per aggiornarlo ai 
prezzi di mercato, perï¿œ devi fare una perizia dell'area di sedime, pagandoci 
la metï¿œ di quello che paghi sul maggior valore dell'immobile e senza 
possibilitï¿œ di scaricare nulla (sull'area di sedime).
Mi fai fare una perizia, quando si sa giï¿œ che fiscalmente l'area, con la 
precedente normativa, rappresenta il 30%???? Ma Stato, sei scemo o mi stai 
prendendo per il culo????
E se ti dico che vale zero l'area di sedime, perchï¿œ mi recuperi il 30% e me 
lo consideri non deducibile???
In parole povere il ragionamento, ma le complicanze, per le imprese, sono 
devastanti, soprattutto in fatto di logica, diritto, imposte da versare, e 
casistiche che potrebbero saltare fuori con istituti giuridici non ancora, 
forse, applicati: leggendo il piano casa, in base alla mia previsione, 
potrebbero saltare fuori cose mai viste prime (sostituzione urbanistica, 
utilizzo aree pertinenziali per sostituzione urbanistica, ecc.ecc.).
Mahh, altro che paese delle banane: invece di avere bilanci chiari e 
trasparente, qui siamo nella cacca che piï¿œ cacca non si puï¿œ..........
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 mi serve la perizia giurata???.
io di questioni fiscali so ben poco, ma mi pare che il tuo discorso ï¿œ 
condividibile
ora perï¿œ vorrei capire come farla questa perizia!!!
io so solo che fare una stima di un terreno che ha sopra un fabbricato 
esistente non ha alcun senso
potrei usare le tabelle ici imposte dal comune per sapere quanto 
varrebbe quel terreno se fosse libero, ma non ï¿œ cosï¿œ
potrei allora sottrargli il costo per demolire il fabbricato per 
avvicinarmi, ma anche cosï¿œ ï¿œ una forzatura
il fatto ï¿œ che la stima scorporata del terreno, ovvero ciï¿œ che chiede la 
legge, NON SI PUO' FARE!!! (per lo meno secondo il mio modesto punto di 
vista)

sai mica se esiste una circolare che chiarisce come determinare il 
valore del terreno scorporato?
le circolari che ho letto io dicono solo di ottenere il valore da una 
stima, ma la stima come si ottiene?

 vista)
E ti dï¿œ ragione. E' tutto li il punto. Ti stanno chiedendo una cosa illogica 
e, sinceramente, fossi in  te, lascerei perdere. Questa ï¿œ solo una mia 
semplice considerazione.
Ciao
-- 


 stima, ma la stima come si ottiene?
Hai detto bene prima: quanto vale l'area di sedime? Ha un valore se mi dici 
cosa ci vorresti fare. Vuoi forse buttare tutto giï¿œ e rifare una 
riorganizzazione volumetrica, magari spostando cubatura nelle vicinanze??? o 
magari cambiando destinazione d'uso???
Allora ti calcolo i costi di demolizione, il costo d'acquisto sostenuto a 
suo tempo, i vari incrementi negli anni, e mi ritrovo nuovamente un'area con 
un residuo di cubatura e le cose hanno un certo senso.
Ma tu, stato, mi chiedi una perizia solo per non dedurre il costo del valore 
dell'area di sedime??? Io ti dico che non vale niente e lui, nonostante la 
perizia, ti dice che l'area vale 30 e non scarichi, quindi 30.
Praticamente, il commercialista, ti sta richiedendo di fare una perizia con 
il pilota automatico........


Mi permetto. Una stima ï¿œ individuale e personale, certo.
Ma in teoria diverse stime fatte da tecnici diversi, dello stesso 
immobile non dovrebbero scostarsi di molto una dall'altra, perchï¿œ basate 
  su dati oggettivi (il valore dell'area, la tipologia del fabbricato e 
il relativo valore, l'eventuale dotazione di servizi e impianti stabili).
Ciao

 Ciao
quoto Pietro e Lo Cacscio nel primo post. Io ne ho fatte alcune (ad oggi 7) 
ed ho considerato il valore dell'area di sedime semplicemente in base al 
valore di mercato di aree edificabili  (stessa zona, stessa destinazion 
eurbanistica, stesso indice di fabbricabilit� ecc).
Lo s� benissimo che non � del tutto corretto ma mi sono confrontato con i 
commerialisti dei vari clienti e hanno concordato con me che la cosa poteva 
andare.
ciao
caif 

 ha scritto nel messaggio 
news:OcH_l.24030$1s6...@twister2.libero.it...

Hai ragione: il parametro individuale e personale era in relazione al 
concetto fiscale, dove per il fisco il valore dell'area di sedime ï¿œ il 30% 
del valore dell'immobile, indipendentemente dalla tua perizia.


 caif
La cosa non va proprio per nulla, poich� � assurda la disposizione 
legislativa. Ed � assurdo valutare a prezzo di mercato un'area che area non 
�. Perch� se a questo punto mi valuti 30 quel pezzo di terra, decurtiamo i 
costi di demolizione del fabbricato che c'� sopra e quindi, quel pezzo di 
terra ha un valore di meno 70, come minimo.


i fatti non stanno proprio cosï¿œ
lo stato dice che il valore dell'area non puï¿œ essere inferiore al 20/30%, a 
seconda dei casi, ma dice anche che se l'area vale di piï¿œ la parte 
indeducibile si calcola sull'effettivo valore.
tradotto nella pratica i periti (se cosi si possono chiamare) attribuiscono 
sempre la percentuale relativa quale valore dell'area (20/30%).
il problema maggiore si ha nei condomini quanto ci si trova a valutare una 
singola u.i. la qui quota di proprietï¿œ sull'area ï¿œ quasi sempre inferiore al 
20% per cui si traduce in una minor deducibilitï¿œ del valore dell'immobile 
(u.i.)
 per quanto concerne il perizia del solo terreno si puï¿œ sempre fare, basta 
sapere un po d'estimo e di prezzi dei materiali e della mano d'opera, nonchï¿œ 
dei costi relativi alle spese tecniche ecc...
e non come spesso accade fare due ricerche in internet per trovare 
tre/quattro immobili similari nella stessa cittï¿œ e ricavato il valore 
unitario adattarlo alla ns. u.i. motiplicandolo per la superficie e/o per il 
numero di vani.
PS se guardate l'orario capite perchï¿œ sono cosi acido................. ;  )
"bibo" <x...@xx.xxx> ha scritto nel messaggio 
news:4a3a7232$0$841$4faf...@reader5.news.tin.it...


 ha scritto 
nel messaggio news:hFJ_l.26248$9f6....@twister1.libero.it...


>... il fatto che l'area non subisce deterioramenti ...
bï¿œ, ï¿œ vero fino ad un certo punto
se attualmente sul terreno insiste un'attivitï¿œ altamente inquinante (esempio 
stupido: centrale nucleare; ma ve ne sono a bizzeffe piï¿œ realistiche) 
dubito che il terreno non si svaluti
tu andresti a costruirci una nuova attivitï¿œ dopo lo smantellamento della 
precedente?
il valore dell'area secondo me vale come da cifre di mercato decurtato dal 
valore di demolizione del manufatto esistente; in questo caso si deve 
decurtare persino il valore di bonifica dell'area
fatto stï¿œ che l'area subisce deterioramenti, a prescindere da quello che 
dice il legislatore (ovviamente secondo la mia modesta opinione) 

mi sono deciso:
farï¿œ la stima basata su valore di mercato decurtato di valore di demolizione 
del manufatto esistente
nel caso di attivitï¿œ "impattive" si dovrebbe ulteriormente scendere per la 
bonifica (dispersioni sul terreno di oli, presenza di tubazioni in amianto, 
ecc.)
nel mio caso specifico, dovesse servire a qualcun altro interessato alla 
questione, il valore ottenuto riferito sul complesso manufatto+terreno 
equivale ad un 42% circa, quindi ben al di sopra del 30%
saranno poi problemi del commercialista (ammesso che ci siano dei problemi) 
a giustificare la differenza con il 30% suggerito dalle norme fiscali 

non c'ï¿œ niente da giustificare, se il terreno vale circa il 42% dell'intero 
complesso, quello ï¿œ.
pertanto gli ammortamenti dovranno fare riferimento al maggior valore.
ps probabilmente ti romperanno le balle per abbattere il valore.
buona fortuna
"bibo" <x...@xx.xxx> ha scritto nel messaggio 
news:4a3c7d79$0$1113$4faf...@reader3.news.tin.it...


> ps probabilmente ti romperanno le balle per abbattere il valore.
il commercialista del proprietario?
ci ho parlato prima di prendere l'incarico e sapendo della questione del 30% 
ho anticipato il problema
ma il commercialista non mi ha dato alcuna prescrizione: mi ha detto, 
giustamente: fai la stima e il valore che verrï¿œ fuori ï¿œ quello che io 
prenderï¿œ per buono, alto o basso che sia (non lo ho virgolettato perchï¿œ ï¿œ un 
riassunto di ciï¿œ che mi ha detto)
non essendo dentro la questione fiscale, mi sai dire che cosa comporta un 
valore alto del terreno? 

Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista ha scritto:

Allora avevo interpretato male. E concordo.
Ciao

 indeducibile si calcola sull'effettivo valore.
E' quello che sto dicendo, naturalmente non essendo vs. materia 
professionale, rimango al concetto base, senza entrare nel merito tecnico.
E quello che hai specificato ï¿œ ancora piï¿œ grave: contribuente, l'area vale 
zero, ma io stato considero che vale il 30% dell'immobile: se per caso vale 
di piï¿œ, ti considero questo maggior valore.............cornuto e bastonato!!
Ciao
-- 


 periodicamente devone essere eseguite opere manutentive.
No. Il concetto ï¿œ molto piï¿œ ampio.
In generale, i principi contabili, non permettono l'ammortamento del 
terreno, poichï¿œ un'area ha un valore perpetuo, illimitato, quindi non 
deteriorabile economicamente.
Ma quando si tratta di area, urbana o agricola che sia, ma no quando si 
tratta di area di sedime, poichï¿œ quell'area, per me, ha un valore di zero. 
Questo perchï¿œ il costo del fabbricato sorto su quell'area (area di sedime), 
ï¿œ 100 volte piï¿œ alto del valore della stessa area di sedime, se non mille. 
Quindi se volessi riportare nuovamente "a zero" la situazione ante 
costruzione, il valore economico dell'area di sedime (e non dell'area 
utilizzata ai fini dell'eventuale indice di edificabilitï¿œ) ï¿œ negativo, 
calcolando tutii gli oneri di demolizione e gli oneri "supplementari" dei 
costi di costruzione non ancora ammortizzati.
Quindi il legislatore non capisce nulla, ovvero continua a rosicare il 
barile anche con giustificazioni irrazionali e illogiche.


se il terreno vale piï¿œ delle percentuali previste (20/30%) negli 
ammortamenti del fabbricato dovrï¿œ essere scomputata una somma maggiore che 
gli diventerï¿œ indeducibile.
"bibo" <x...@xx.xxx> ha scritto nel messaggio 
news:4a3d1db3$0$1105$4faf...@reader3.news.tin.it...
