Newsgroup: it.discussioni.geometri
Titolo: [lunghetto] Perizia tecnica: l'immobile è stato so ttovalutato?

Mi permetto di postare sul ng, pur non essendo del ramo e pur avendo lurkato
pochissimo, per esporre un problema che spero sia di interesse generale, e
se possibile avere un parere.
Perdonate il linguaggio poco tecnico.
Sto acquistando una casa da privati, e devo chiedere un mutuo.
La cifra concordata per l'acquisto è pienamente negli standard del mercato
immobiliare locale (Cagliari), benché - come immagino sia consueto - di
molto superiore alla rendita catastale e ai "borsini" rilevati dai vari
osservatori (Confcommercio, Collegio dei Geometri).
Che il prezzo concordato sia per così dire "normale" può dimostrarlo il
fatto che la banca ha espresso senza *alcuna* obiezione il  "parere
preliminare di fattibilità", dando quasi per scontato che avrebbero
finanziato l'80% di *quella* cifra.
I problemi sono sorti, come avrete già immaginato, solo dopo il compromesso,
al momento della perizia tecnica redatta da un geometra convenzionato con la
banca, e da essa consigliato.
Nel visionare l'immobile il geometra non ha sollevato alcun problema (era
naturalmente al corrente del prezzo di vendita).
Solo qualche giorno fa, poco prima di consegnarmi la perizia, mi ha
telefonato per avvisarmi che il valore periziato era *enormemente* inferiore
a quello di vendita. :-(
Vi dico solo che l'immobile ha 9 anni, è in ottime condizioni, ha rifiniture
di lusso rispetto al capitolato, e la valutazione era superiore di appena il
7-8% rispetto al prezzo pagato nel 1994 dall'attuale proprietario al
costruttore, e del 34% rispetto al valore catastale:
    valore catastale rivalutato:         73.000 euro
    valutazione del geometra:         97.800 euro
    precedente acquisto:                 90900 euro
La cifra oggi concordata per l'acquisto è di 157.000 euro, pari a una
rivalutazione annua dell'immobile del 6% (immaginando che la cifra indicata
nel rogito precedente sia credibile ;-) e considerando la rivalutazione
standard sui dati Confcommercio).
In pratica, il geometra si è attenuto al borsino della Confcommercio,
ignorando i reali dati di mercato (che, come si suol dire, è "drogato" ma è
pur sempre il mercato...).
Con una perizia del genere, è ovvio che la banca non finanzierà mai l'80%!
Il geometra ha tuttavia garantito che questa era la prassi, ha dato per
certo che la banca avrebbe trovato una soluzione, ecc.
Così rassicurato (?), ho pagato la perizia e mi sono precipitato dal
responsabile mutui della banca. Risultato: nonostante le rassicurazioni del
geometra, quella perizia è da buttare, almeno ai fini del finanziamento.  Il
rischio concreto è che la compravendita vada a monte (speriamo non i soldi
del compromesso!).
Non discuto la professionalità con cui è stata realizzata la perizia: è
ineccepibile sotto ogni punto di vista.
Mi chiedo soltanto (e vi chiedo, da ignorante del settore quale sono) se è
davvero questa la prassi, se cioè è normale che le valutazioni tengano conto
in maniera così rigida dei borsini, e se un perito faccia qualcosa di
"illegale"
valutando un immobile in termini più realistici.
Trovo comunque poco corretto, da parte sia  della banca sia del perito, non
informare prima che, dati i parametri di valutazione, il finanziamento potrà
coprire solo il 50% del valore dell'immobile (altro che 80%!). Va notato,
per inciso, che non si tratta di un problema relativo solo al "mio"
immobile: confrontando il famoso borsino con i prezzi di altri immobili in
diverse zone della città o dell'hinterland, la differenza è sempre quella...
Chiedo anche un consiglio sul che fare ora (a parte cambiare banca).
Mentre sorseggio una camomilla (ne ho proprio bisogno!), ringrazio tutti di
cuore per ogni suggerimento.
--
Catalepton

Bel problema. Le banche in genere si rivolgono a periti di loro fiducia. E'
difficile convincerle che il loro perito (che di regola lavora nel loro
interesse) sbagli.
Così come tu presenti la faccenda in effetti ...
In genere solo i periti inesperti o quelli insicuri del mercato si attengono
rigorosamente ai "borsini", che del resto spesso sono anche attendibili. Che
il valore dell'immobile risulti infatti notevolmente superiore alla rendita
catastale non mi risulta difficile da credere, il fatto che sia più alto dei
valori mercuriali è un'altro discorso. L'Agenzia del Territorio (ex Catasto)
per i propri compiti istituzionali tiene aggiornato un Osservatorio dei
Valori Immobiliari. Ogni provincia ovviamente lo tiene aggiornato a modo
suo..
Io non so a Cagliari come sia la situazione, in ogni caso andrei a chiedere
quale sono i valori indicati per la zona ove ricade l'immobile di tuo
interesse.
L'Osservatorio dei Valori del Catasto, se fatto bene, non dovrebbe risentire
infatti degli interessi delle parti (ag. immobiliari ect...) e qualora
indicasse dei valori vicini a quelli che tu ritieni attendibili, potrebbe
essere una buona base per contestare dinnanzi ai funzionari della banca il
valore determinato dal perito. Tieni sempre presente che la banca non ha
nessun dovere nei tuoi confronti...tu stai chiedendo una
concessione...quella del mutuo appunto...
"Catalepton" <catal...@ANIMOlibero.it> ha scritto nel messaggio
news:UXhla.25743$DT4.7...@twister1.libero.it...
