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Titolo: Stima + alta, cosa rischio??

Il mio cliente mi ha incaricato di redigere una perizia di stima valori per
alcuni beni immobili, la stima gli servirà come garanzia per un prestito da
una banca.  Personalmente credo che, indipendentemente dalla mia stima, la
banca manderà un suo perito sul posto a fare una stima che sicuramente
rappresenterà il più basso valore di mercato.Volevo sapere se c'è qualche
rischio a alzare di parecchio il valore della stima, allo scopo di "far
contento" il cliente che insiste tanto.Si tratterebbe di passare da
500.000.000 - 550.000.000 a 700.000.000-800.000.000
Volevo ancora sottoporre a voi le seguenti considerazioni che a mio parere
possono fare oscillare di molto il valore della stima:
- nella stima è compreso un piccolo fabbricato ( 4 camere ) interamente
d'epoca, con pavimenti in cotto originali, tappezzerie, e solai in legno
originali e in buono stato, serramenti in legno pieno con cerniere in ferro
battuto. Credo che un appassionato posso sborsare ben più del valore di
mercato
- nella stima è compreso un portico pericolante, all'interno del quale è
possibile realizzare un appartamento in posizione assolutamente panoramica
- nella stima è compreso un terreno agricolo, posizionato sul confine con la
linea del centro storico (!!!) e anche qui credo sia bene pensare che
qualcuno sarebbe disposto a sborsare ben di più del valore di mercato
Ringrazio chiunque mi darà preziosi consigli.
Ciao!

 
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Se devi fare la valutazione per accontentare il cliente,
la risposta te la sei già data da solo:
stai sbagliando la stima!!! (degli immobili e dei colleghi) 
Ciao
-- 
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 Ciao
Giancarlo, permettimi di concordare.
Il mio Mentore (sto...praticando!!!), insiste appassionatamente in merito
alla deontologia professionale. Credo che accontentare il cliente debba
significare fornirgli un "prodotto" difficilmente "attaccabile" da terzi
tecnici. In tal modo si evitano brutte "sorprese" sia a se stessi, sia al
cliente.
In merito al quesito posto da MD e tentando un approccio puramente
accademico, suggerirei di NON valutare un comodo afferente ad un bene
immobile come una variazione del 50% (tale è la differenza percentuale tra
500.000.000 e 750.000.000) del valore di mercato in condizioni di
ordinarietà. A mio modesto parere è eccessivo. I Testi, che giacciono ancora
roventi dall'esame di maturità, propongono un apprezzamento del mercato pari
a 8-10% del VM.
Quanto sopra esprime eclusivamente un mio pensiero. Sono pertanto in attesa
di eventuali critiche anche feroci, data la mia posizione di neofita.
Ciao,
Andrea DALBAGNO, TRENTO

 possono fare oscillare di molto il valore della stima: [...]
Vedi, se si maggiora la stima per errore o per incapacità, ma in buona
fede - capita - non ci sono molti rischi (e comunque c'è l'assicurazione
professionale nel caso ti chiedano i danni (ipotesi molto remota)). Se c'è
dolo potresti concorrere a una truffa. Chissà ...
Dovresti però chiarire (a te stesso) cos'è il valore di mercato. Se qualcuno
sborsa di più del valore di mercato (da te stimato) allora avevi sbagliato
la stima precedente. Alcuni beni immobili, fuori dall'ordinario, non sono
stimabili con i parametri correnti. In banca invece usano le tabelle, perchè
lo scopo della loro stima non è il valore del bene specifico, ma il valore
medio di un bene di pari consistenza con caratteristiche ordinarie (o
scadenti). E le tabelle le elaborano sui valori di mercato dichiarati nei
compromessi, quindi perfettamente attendibili.
Ti consiglio di fare valutazioni corrette, quantificando se vuoi anche le
tappezzerie, le cerniere in ferro e i solai in legno (pensare che si dice
che con i solai in legno la casa vale di meno); non sbagli a credere che può
arrivare l'amatore, ovviamente ricco, che paga di più. E la stima è giusta.
Ma a tutto, ovviamente, c'è un limite.
Saluti
Paolo

 dolo potresti concorrere a una truffa. Chissà ...
Vero.
Però secondo me bisogna distinguere tra due casi.
Facciamo un esempio:
CASO 1
il cliente che ti commissiona la stima ti dice che la stima gli serve per un
finanziamento e di tenerla "sostenuta". Allora tu professionista, fai la
stima
che titieni equa, poi trovi tutti i pregi posibili imaginabili per aumentare
al "massimo" la stima. Per "massimo" intendo il massimo possibile per
restare
dentro i criteri di congruità e di logica di mercato. (Così come faresti il
possibile
per deprezzare il bene trovando tutti i difetti se il cliente dovesse aver
bisogno di una stima più bassa).
CASO 2
il cliente che ti commissiona la stima ti dice che gli serve per un
finanziamento
e che il valore stimato dev'essere di almeno X Lire (o Euro :-) ).
Allora tu professionista fai un paio di conteggi di massima, vedi che il tuo
valore
è molto minore (come nel caso del professionista che ha postato il quesito
in questo newsgroup) e pur di accontentare il cliente firmi una stima che tu
stesso
non ritieni equa.
Secondo il mio parere nel primo caso agisci secondo etica professionale
rientrando sempre nell'alea di soggettività di una stima e potrai sempre e
dappertutto dimostrare la veridicità e la congruità della tua stima.
Nel secondo caso invece si vìola l'etica professionale e si inceppa, come
giustamente hai detto tu, in possibili doli, truffe, etc.
Saluti
GiGiO

 ha scritto nel messaggio
news:211ba2f313f3f61d0b...@mygate.mailgate.org...


 ha scritto nel messaggio
news:9v3n9l$e9t$1...@pegasus.tiscalinet.it...


non credo che i tre punti che ho elencato come fattori che possono far
variare il prezzo di mercato (portico, casa d'epoca, terreno che potrebbe
diventare edificabile) possano considerarsi comodi. Piuttosto dovrebbero
essere le caratteristiche da ricercare nei beni di recenti compravendite
rispetto ai quali farò un paragone. Da li ottengo un valore di mercato da
correggere con i comodi e scomodi.
Già che ci sono ti chiedo ancora una cosa ( non ve lo ho ancora detto ma è
la prima stima che faccio ed ho già girato 5 agenzie immobiliari per farmi
aiutare!!). Di solito bisognerebbe anche verificare che gli immobili non
siano ipotecati, servitù, ecc.... ecc... siccome questa stima mi è stata
commissionata un pò di fretta ed il proprietario mi ha detto: "non si
preoccupi, la casa è libera da ogni vincolo, peso, ecc.... è a posto al
catasto, urbanisticamente, ecc.... " ; siccome io non mi fido mai dei
proprietari, ma non voglio neanche andare a fare un lavoro che non mi è
stato richiesto ( e quindi non mi verrà pagato ), credi che sia
professionale scrivere sulla stima una frase del tipo: " la committenza ha
commissionato la stima precisando che risulta regolare la situazione
catastale, edilizia, alla conservatoria, ecc....ecc...  e che quindi non
sono necessarie ulteriori ricerche in merito" ????


beh... sono il professionista che ha postato il quesito e concordo appieno
con te.
Stavo cercando uno di quei motivi possibili e immaginabili che mi possano
"convincere" ad alzare un pò di più la stima............ per questo nel mio
post ho citato anche tre motivi da mettere alla vostra attenzione, sperando
che magari tali motivi potessero, a vostro giudizio,  in qualche modo
"scusare" una stima così sovrabbondante
"GiGiO" <luanac...@TOGLIQUESTAPARTEhotmail.com> ha scritto nel messaggio
news:e1rR7.765$2A4....@twister1.libero.it...


 sono necessarie ulteriori ricerche in merito" ????
te lo sconsiglio, varrebbe a dire: la stima l'hanno fatta i committenti, e
io l'ho solo firmata!
che ti costa andare in conservatoria a fare una visura sull'immobile?
probabilmente 1 ora di tempo e 20000 lire ;-))))
non solo, ti consiglio comunque di verificare la regolarità dell'immobile,
andando al comune e controllando il progetto approvato, e se c'e'
l'abitabilita', che in linea di massima ti garantisce anche per gli altri
enti (genio civile, catasto, ecc.), perche' senno' tutte le pratiche per
regolarizzare l'immobile lo fanno deprezzare, e di tanto!
il valore dell'agenzia e' probabilmente veritiero, soprattutto se le fonti
sono parecchie e "serie".
saluti e buon lavoro
francesco ottaviano
p.s.
che significa un lavoro che non ti e' stato richiesto e che non ti verra'
pagato?
se devi fare una stima la fai come DEVE ESSERE FATTA, e ti fai pagare
SECONDO TARIFFA in percentuale sul valore stimato.
stai attento a non venderti pensando di fare meno lavoro, perche' alla lunga
ne subirai le conseguenze. ;-)

d'accordo, ma la stessa tariffa differenzia il giudizio di stima, la stima
sommaria e la stima analitica, credo che seppure anche solo un giudizio di
stima debba contemplare tutti i fattori, bisogna anche stare attenti a che
livello il cliente vuole che il tecnico si spinga.
Personalmente credo che farò alcune visure catastali per vedere la
situazione a catasto, poi verificherò cosa permette di fare il prgc in
quella zona (per stimare meglio il portico in disuso dove si può ricavare un
appartamento) e questo mi sembra il minimo. Per il resto la casa era già
abitativa in epoca antecedente il 1967 e urbanisticamente dovrebbe essere
tutto a posto (non sono stati fatti lavori di ampliamento e/o di
ristrutturazione). Quello che mi chiedo e come facciano le agenzie
immobiliari (che tu stesso giudichi attendibili) a dirmi il valore di
mercato senza conoscere questi fattori.
Una considerazione, sono ai primi anni di attività e non mi sono mai venduto
facendo meno lavoro, semmai qualche volta mi sono venduto facendone
troppo........... sto cercando di trovare la via giusta che sarebbe riuscire
a fare bene il proprio lavoro secondo tariffa, ma a volte non è cosa
semplice. Comunque apprezzo il tuo consiglio, vorrei solo fosse più facile
seguirlo :))))))


 ha scritto nel messaggio
news:3c165e00$1...@news.cis.it...


 banca manderą un suo perito sul posto a fare una stima che sicuramente
Stanne certo anche per valori di 1/10 di quelli riportati

 una banca.............
Innanzitutto saluto tutti i membri di questo interessante gruppo di
discussione che, da poco, seguo con interesse, trovando in esso preziosi
suggerimenti.
Per quanto riguarda il quesito in oggetto mi sento di rispondere.
Le obiezioni che sono state poste ad una "pompata" valutazione sono
soprattutto di carattere deontologico.
Obiezioni alle quali Io solo parzialmente riesco a dare giustificazione.
Come tutti sappiamo l'obiettivo dell'estimatore è quello di emettere giudizi
di stima. Per fare questo, fra le innumerevoli variabili, deve ricercarsi il
"contesto" della stima, che può essere di due tipi: "Super Partes" e "Pro
Partes".
In questo caso concreto, entrambi gli estimatori (il professionista e
collega che ci interpella ed il tecnico della banca che, ricordiamolo è
anch'esso un nostro collega e non un ragioniere) si trovano ad essere di
parte.
In questo contesto (ribadisco: SOLO in questo) anche la più rigida regola
deontologica non negherebbe la soggettività della stima, che NON
NECESSARIAMENTE deve essere il più oggettiva possibile. Questo perchè il
risultato, ovvero il valore di stima, NON è uno strumento nelle mani di un
Giudice e quindi non necessariamente deve essere "oggettivamente accettato
dalla maggior parte degli estimatori".
In risposta ad un altro collega che ha  detto:
"Credo che accontentare il cliente debba significare fornirgli un "prodotto"
difficilmente "attaccabile" da terzi tecnici. In tal modo si evitano brutte
"sorprese" sia a se stessi, sia al cliente."
aggiungo che la soddisfazione del cliente sta nel vedersi riconoscere il più
alto valore di mercato, nella stima del proprio bene.
Il "prodotto" che noi "vendiamo" dev'essere certamente inattaccabile, MA NON
fornendo una stima di una data consistenza al cui valore tutti possono
pervenire, bensì elaborando una stima sulla base di METODI di stima
inattaccabili.
Si può attaccare una stima per come essa è stata elaborata, ma NON sul
valore finale; è come, per un Magistrato dire: "Quel cittadino non mi è
simpatico, vediamo di trovargli un reato", anzichè trovarsi di fronte ad un
reato e cercarne il colpevole.
Quindi, in una stima diretto-comparativa, sarà opportuno fornire, in
allegato, una tabella di valori di compravendita di beni omogenei su cui si
è basata la stima; nel caso specifico è inoltre possibile sopravvalutare
l'immobile per effetto dell'irriproducibilità di sue caratteristiche
storiche, ancora è possibile addurre una sorta di complementarietà con il
terreno agricolo e la possibilità di realizzare un appartamento sotto al
portico.....
Ancora: sulla possibilità di essere accusati di dolo o truffa, escluderei a
priori qualsivoglia evenienza, a meno che non si tratti di falsificare le
tabelle dei dati storici cui si fa riferimento per elaborare la stima.
Quello sarebbe un truffare, ma NON sarebbe truffa la semplice espressione di
un valore, sebbene questi possa risultare abbondante, perchè nasce sulla
base di considerazioni personali.
In fondo, colleghi, noi siamo chiamati per emettere un parere, in quanto
esperti. Questo parere nasce dalla soggettività di ciascuno di noi. Sta alla
nostra abilità giustificare la nostra valutazione con una relazione di stima
in cui si da atto di ogni singolo elemento.
Un saluto a tutti voi ed un augurio di liete festività.
Luigi.