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Titolo: Atto con porzione di subalterno.

In un atto di compravendita e permuta del 1999, una porzione di corte
che doveva essere permutata viene indicata con il subalterno 4, per poi
specificare (e non tanto chiaramente) che oggetto della permuta era solo
la corte e non la porzione di fabbricato compresa in tale subalterno.
Morale della favola, nella trascrizione e nella voltura è stata persa la
specifica, e il mio cliente (a suo malgrado e ancor più del vicino) si
trova ad essere indicato proprietario dell'intero subalterno 4. Secondo
il notaio, quello che conta è l'atto (io avrei detto la trascrizione),
pertanto si deve rettificare sia la trascrizione sia la situazione
catastale (ovviamente, per il notaio, la colpa e del tecnico che aveva
seguito la compravendita, e che nel frattempo è morto). Sempre con lo
stesso atto, il mio cliente risulta aver acquisito il diritto ad
un'altro subalterno (7) con l'acquisto del subalterno 1 da una terza
ditta, mentre acquista specificatamente 500/1000 del subalterno 7 dal
vicino di cui sopra. Ma ancora adesso il subalterno 7 rsulta essere un
bcnc ai sub. 1 e mappale xxx (quello del vicino). Tralasciando il
discorso dell'intestazione del bcnc (che ai tempi non era così
fondamentale), il sub.7 dovrebbe essere di proprietà esclusva dei miei
clienti... Secondo voi, quanti DocFa devo presentare? Bastano 2 (prima
il frazionamento e poi la fusione dei sub. 1, 7 e quello derivato dal
sub. 4)? Il frazionamento, lo deve firmare anche il vicino (che ha dato
in escandescenza quando gli ho spiegato la situazione)?
 
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anche se era il 1999 il Notaio non poteva fare un atto così; però l'ha 
fatto; ora non ci sono tante alternative ma solamente una;
 
1) procedi ai vari frazionamenti catastali per staccare i vari pezzi che 
sono stati compravenduti
 
2) un Notaio procede ad un atto di rettifica e relativa trascrizione
 
3) procedi alle varie fusioni (non puoi farle prima di avere una 
corretta intestazione del bene)
 
è vero, quello che conta è l'atto, ma se la situazione catastale non 
permette la trascrizione dei singoli beni, bisogna obbligatoriamente 
procedere ad una rettifica di atto e quindi fare la relativa trascrizione
 
 
ps: se ben ricordo è dal 1983 che prima di procedere ad un atto bisogna 
prima procedere ad avere i corretti identificativi catastali ovvero a 
fare i dovuti frazionamenti; prima bastava allegare una planimetria 
colorata con le varie porzioni compravendute, si allegavano alla nota di 
voltura i vari frazionamenti catastali e poi il catasto provvedeva a 
prendere in carico le nuove schede catastali e a volturarle

 prendere in carico le nuove schede catastali e a volturarle
Sempre secondo il notaio, si può ancora procedere ad una rettifica in
base all'atto... probabilmente vale la pena fare un tentativo andando a
parlarne in catasto.
L'idea è di recuperare una copia autentica dell'atto con gli allegati,
dove dovrebbe essere individuata l'area e in base a quello chiedere la
rettifica; ovviamente prima bisognerà frazionare il subalterno, ma prima
di fare qualsiasi cosa, voglio parlarne in catasto. Anche per poter
formulare un preventivo sensato...
 
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 fatto
/cut.
 
A seguito di ulteriori ricerche (in precedenza mancava il quadro D della
nota di trascrizione), in un atto del 1999, il padre (ora deceduto)
della mia cliente, ha acquistato un unità immobiliare (sub.1) con i
relativi diritti su un vano scale (sub.7) comune ad un'altro mappale
(mapp.207); ma con lo stesso atto acquistava anche 500/1000 del piano
primo e secondo del vano scale (pertanto escluso il v.s. al piano terra)
dal proprietario del mappale 207 e una porzione di corte facente parte
del sub.4 (di proprietà della stessa ditta del mappale 207). Il tutto
risulta trascritto (e specificato nel quadro D), ma non essendoci stati
i frazionamenti, in catasto hanno lasciato l'intero vano scale come BCNC
e hanno trasferito all'acquirente l'intero sub.4 (che comprende una
porzione di autorimessa che veniva esclusa dalla vendita). Ora tocca
sistemare, ma non solo. Siccome non ha più nessun senso mantenere il
piano terra come BCNC (inglobato con ristrutturazione del 2001
nell'abitazione della mia committente), ci sarà da fare un atto
integrativo per acquisire la proprietà di questa porzione.
 
Cerco di mettere giù la procedura, vorrei sapere cosa ne pensate (sia
per il fatto che sia percorribile, sia per la possibilità di un percorso
più semplice):
- Variazione per soppressione del sub. 4 (autorimessa con corte);
- Nuova dichiarazione della corte come unità afferente intestata alla
mia committente (in base all'atto del 1999);
- Nuova dichiarazione della porzione dell'autorimessa come unità
afferente intestata al vicino (in base all'atto del 1999);
- Variazione per soppressione del sub. 7 (vano scale BCNC);
- Dichiarazione del vano scale come 2 unità afferenti, in comproprietà
degli aventi diritto con categoria F4;
- Atto di compravendita in cui la mia committente acquisterà 500/1000
del piano terra del vano scale e viene specificata la proprietà dei
piani superiori in conformità all'atto del 1999;
- Variazione per fusione dell'abitazione con l'intero vano scale e la
corte
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quello che non capisco è: il vano scale rimane sempre vano scale?

 quello che non capisco è: il vano scale rimane sempre vano scale?
Al primo piano (che secondo l'atto dovrebbe essere interamente di
proprietà della mia committente) è stato ricavato anche un bagno. Al
piano terra c'è l'atrio di ingresso e la scala. Dall'atrio si accede al
soggiorno-cucina della mia committente e al piano superiore. Al piano
terra è ancora presente la porta che permette di accedere all'abitazione
del vicino, ma di fatto non viene utilizzata e sarebbe da murare (il
vicino ci ha messo un armadio contro).
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 più semplice):
P.S. Tra l'altro, la mia cliente, che ha ricevuto per successione, si
trova intestata erroneamente (con un solo nome invece dei due che
porta), per un errore nella dichiarazione. Pertanto ritengo
indispensabile presentare una dichiarazione sostitutiva, prima di
mettere mano al resto.
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concordo con CASTORE e
aggiungo anche se OT che anni fa ho fatto rifare un atto a notaio che 
dava la colpa al geometra ma il notaio non sbagliava se non faceva 
l'atto su una visura vecchia di 6 mesi, sempre colpa del geometra eh eh
DGE

 l'atto su una visura vecchia di 6 mesi, sempre colpa del geometra eh eh
Rispetto a quanto scritto più di un mese fa, è venuto fuori che nel
quadro D della trascrizione (che mancava nella copia che mi era stata
fornita), era specificato che veniva trasferita solo la corte; come era
specificato che del vano scale, il padre della mia cliente, acquistava
la quota del vicino solo al primo e al secondo piano. Di conseguenza,
l'atto è valido e pure opponibie a terzi, e secondo il notaio, anzi,
secondo l'avvocato figlio del notaio (in quanto lo stesso è deceduto),
nel '99 si facevano ancora atti in questo modo, lasciando
successivamente al tecnico frazionare e presentare le volture (in
pratica si evitava la doppia voltura). Inoltre, come già scritto a
Castore, mi sono accorto anche che l'intestazione è errata a causa della
successione con la quale la mia cliente ha ereditato.
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sinceramente non riesco a capire; fai un riso e fagioli di tutto che mi 
viene mal di testa solo a leggere;
 
comunque non puoi acquistare quote di BCNC; il BCNC è comune per 
definizione e basta; se vuoi acquistare delle porzioni di un BCNC prima 
lo frazioni e lo intesti a tutti gli aventi diritto al BCNC previa 
delibera condominiale o scrittura privata di accordo tra le parti, DOPO 
e solo DOPO fai l'atto di vendita. Tutto il resto è fuffa e poco mi 
importa quello che dice l'avvocato figlio del Notaio.
se ben mi ricordo non si possono più allegare le schede catastali alle 
volture dall'anno 1985 e comunque sicuramente, nell'anno 1999, esisteva 
già la procedura DOCFA e non era più possibile consegnare le variazioni 
su modello D cartaceo. Almeno nella mia provincia.

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queste le date:
1992 –  Inizio della  procedura  automatica  di  accatastamento  e 
classamento  (programmi
ACQUISIZ  e  ACCATAST  per  MS-DOS)  di  nuove  unità  immobiliari:  nasce
l’automatizzazione del N.C.E.U..
 
1995 – Attivazione e sperimentazione del software DOCFA per il catasto 
fabbricati.
fonte:
https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&ved=2ahUKEwjB08fI6ejgAhXCCewKHY08CjIQFjABegQICBAC&url=http%3A%2F%2Fgeomatica.como.polimi.it%2Fcorsi%2Fcatasto%2Fstoria3.pdf&usg=AOvVaw3biKBQIZt8E9eVcascxOUL
 
DGE

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non mi apre il link ma il problema era: da quando non è più possibile 
presentare le planimetrie allegate alla domanda di voltura??
ovvero è obbligatorio, prima di fare un atto notarile, ottenere l'esatta 
identificazione catastale del bene da trasferire?

 viene mal di testa solo a leggere;
Purtroppo la situazione non è semplice. Comunque cerco di riassumere in
modo più ordinato.
Nel 1999 il padre della mia cliente, (Tizio) acquista (da Caio) un
abitazione (sub.1) con diritto ad un vano scale (sub.7 BCNC al sub.1 e
mappale 207); in aggiunta, con lo stesso atto acquista 500/1000 del 1° e
2° piano dello stesso sub.7 (vano scale che va da terra al 2°piano) e la
porzione di corte del sub.4, dal proprietario del mappale 207
(Sempronio). Lo so, non poteva acquitare una quota di un BCNC, ma l'atto
così dice. Resta esclusa la vendita della quota al piano terra del sub.7
(che dovrebbe restare BCNC al sub.1 e mappale 207), e la porzione di
fabbricato del sub.4.
Però i sub.7 e 4 non vengono frazionati, e il catasto voltura l'intero
sub.4 all'acquirente della corte (Tizio) e lascia l'intero vano scale
come BCNC ai sub.1 (di Tizio) e del mappale 207 (di Caio).
Nel 2001 Tizio fa ristrutturare l'abitazione, realizzando tra l'altro un
bagno al 1° piano del vano scale (secondo l'atto di sua proprietà,
catastalmente ancora BCNC).
La mia cliente eredita da Tizio (assieme alla sorella e alla madre, ma
questo non influsce sulla questione), ma come se non bastasse, nella
dichiarazione di successione, per la mia cliente viene riportato un solo
nome invece dei due che ha, con relativo errore di codice fiscale.
Adesso la mia cliente vorrebbe vendere quello che lei ritiene essere
l'immobile ereditato, ovvero l'abitazione (sub.1) con il vano scale
(intero sub.7) e la corte (porzione del sub.4).
Spero di essere stato più chiaro, adesso.
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 presentare le planimetrie allegate alla domanda di voltura??
Io ho cominciato a lavorare nel 1991, e non mi ricordo di aver mai fatto
questo tipo di procedura. Però mi ricordo, e capita ancora, che
qualcun'altro riesce a far passare pratiche che io ritengo
"impresentabili".


 
 
su che cosa gli altri riescano a far passare non apro considerazioni 
perchè ciò che a me viene puntualmente (e giustamente) sospeso ad altri 
viene "magicamente" viene approvato; e ti posso fare nomi e cognomi dei 
tecnici ns colleghi e dei tecnici catastali ai quali si affidano.
pazienza.
io non passo dai tecnici catastali.
loro sanno che io non mi piego e io so che loro non mi fanno sconti. E 
io sono contento così. E ti assicuro che mi rispettano tutti.
 
altro discorso vendere una quota di un BCNC; non si può. fine del discorso.
l'unica cosa che puoi fare oggi è chiedere al rimanente comproprietario 
legale (perchè di fatto hai detto che non utilizza più quella scala 
avendoci messo addirittura contro un armadio) di identificare quella 
porzione di BCNC e venderla al tuo cliente; nel medesimo atto verrà 
richiamato l'atto irrituale del 1992 8che quindi assumerà adesso pieno 
valore) ed il tuo cliente dopo potrà fare tutto quello che vuole avendo 
la piena proprietà del vano scala
 
non ci sono altre soluzioni legali e catastali corrette
 
al contrario ci sono infinite soluzioni fai da te (dai 100 euro ad un 
tecnico catastale compiacente) e ti metterà a posto catastalmente 
qualunque cosa. Ma questo non significa che il tuo cliente sia al riparo 
da ogni rischio.

 l'esatta identificazione catastale del bene da trasferire?
 
Dal 1985 (credo) che fu istituito l'EP
-- 
Ciao
____________________________
Il bue è lento ma la terra è paziente 
 
 

 
 
anche a me sembra dal 1985 ma non trovo più circolari o leggi in merito

 anche a me sembra dal 1985 ma non trovo più circolari o leggi in merito
Il 1985 corrisponderebbe con la data che mi hanno detto in catasto come
limite per poter volturare quell'atto. Ma non credo che l'avvocato si
inventi del tutto il fatto che nel 1999 venissero ancora fatti e
accettati atti fatti in quel modo e volture di frazionamenti urbani con
cambio di intestazione... Lo so che sono ben 14 anni, ma probabilmente
la cosa è andata avanti fin quando si è potuto consegnare volture a
mano. Pertanto se il tecnico avesse provveduto (il perché non lo abbia
fatto non posso chiederlo né a lui né al committente) a frazionare e
volturare, adesso il problema non sussisterebbe. Comunque inutile
cercare colpevoli, ora c'è da rimediare nel miglior modo possibile.
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l'avvocato non ha l'oro in bocca; se ti diciamo che è dal 1985 che non 
si può più fare credici, è così.
Ad alcuni notai fregava poco di cosa si potesse o non si potesse fare; 
loro facevano perchè autenticavano la firma delle parti (scrittura 
privata autenticata) e ben si guardavano dal fare un atto pubblico; e ci 
sono notai che ancora oggi fanno scritture private autenticate, blahhh