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Titolo: Tinteggiatura 6 ville a schiera in condominio senza amministratore ne regolamento

Mi trovo in questa situazione:
- Ville a schiera di 6 unità semi-indipendenti (da cielo a terra di proprietà del singolo inquilino) con nessun vano in comune l'una con l'altra
- In comune hanno il cortile centrale di accesso e la strada al cortile 
- nessun regolamento di condominio o tabella millesimale e nessun amministratore
- sull'atto di compravendita di ogni unità è riportato che "tutto quanto concerne il decoro esterno del complesso dovrà avere un aspetto uniforme e concordato tra  i condomini" e riporta esempi quali "tinteggiature, tende, porte e finestre"
 
Da parecchio tempo, 5 inquilini su 6, sono decisi a tinteggiare il fabbricato ma il 6° non ha intenzione di tinteggiare (leggasi: fa i salti mortali per rompere le scatole e basta) e soprattutto continuando così non è sarà mai possibile trovare una quadra.
 
Come posso procedere? 
io farei così:
 
- convocazione assemblea di tutti i condomini con raccomandata e ordine del giorno inviata tramite raccomandata (alla quale il 6° condomino per certo non parteciperà)
- durante l'assemblea, 5 su 6 dei proprietari, decideranno a chi dare il lavoro (già deciso da tempo), il colore e le finiture e la tempistica di intervento
- invio del verbale dell'assemblea a tutti e 6 i condomini
 
Qui iniziano i dubbi:
- siccome preferirei, per motivi vari poco derogabili, non "risultare" in tutta la questione se non come "consulente occasionale di un amico facente parte dei 5", chi può indire l'assemblea? 
- In che modo?
- è possibile nominare un rappresentante del condominio?
- in quali modi va fatto?
- una volta deciso colore ecc. dai 5 condomini, c'è modo di vincolare (per non dire obbligare) il 6° inquilino a tinteggiare entro una certa data e soprattutto mantenendo la tinta stabilita?
 
C'è da tener conto che:
- mai il 6° inquilino si è reso disponibile ad un incontro "pacifico"
- in una delle tante discussioni ha chiaramente fatto presente che la tinta l'avrebbe fatta dare da suo figlio, dipendente da un inbianchino, ma per questo non ci sarebbero problemi
 
Chiedo scusa per la confusione e le mille domande, aspetto un aiuto da chi è più pratico di me
 
Vanno benissimo anche dei riferimenti normativi da cui trarre indicazioni
Grazie! 

 ha scritto nel messaggio 
news:ae25fcac-0401-4a48...@googlegroups.com...
Mi trovo in questa situazione:
- Ville a schiera di 6 unit� semi-indipendenti (da cielo a terra di 
propriet� del singolo inquilino) con nessun vano in comune l'una con l'altra
- In comune hanno il cortile centrale di accesso e la strada al cortile
- nessun regolamento di condominio o tabella millesimale e nessun 
amministratore
- sull'atto di compravendita di ogni unit� � riportato che "tutto quanto 
concerne il decoro esterno del complesso dovr� avere un aspetto uniforme e 
concordato tra  i condomini" e riporta esempi quali "tinteggiature, tende, 
porte e finestre"
 
Da parecchio tempo, 5 inquilini su 6, sono decisi a tinteggiare il 
fabbricato ma il 6� non ha intenzione di tinteggiare (leggasi: fa i salti 
mortali per rompere le scatole e basta) e soprattutto continuando cos� non � 
sar� mai possibile trovare una quadra.
 
Come posso procedere?
io farei cos�:
 
- convocazione assemblea di tutti i condomini con raccomandata e ordine del 
giorno inviata tramite raccomandata (alla quale il 6� condomino per certo 
non parteciper�)
- durante l'assemblea, 5 su 6 dei proprietari, decideranno a chi dare il 
lavoro (gi� deciso da tempo), il colore e le finiture e la tempistica di 
intervento
- invio del verbale dell'assemblea a tutti e 6 i condomini
 
 
Qui iniziano i dubbi:
- siccome preferirei, per motivi vari poco derogabili, non "risultare" in 
tutta la questione se non come "consulente occasionale di un amico facente 
parte dei 5", chi pu� indire l'assemblea?
- In che modo?
- � possibile nominare un rappresentante del condominio?
- in quali modi va fatto?
- una volta deciso colore ecc. dai 5 condomini, c'� modo di vincolare (per 
non dire obbligare) il 6� inquilino a tinteggiare entro una certa data e 
soprattutto mantenendo la tinta stabilita?
 
 
la risposta sta nel Codice Civile, nel quale fra l'altro ci sono anche 
descritte le modalit� di convovazione dell'assemblea.
 
 
 
C'� da tener conto che:
- mai il 6� inquilino si � reso disponibile ad un incontro "pacifico"
- in una delle tante discussioni ha chiaramente fatto presente che la tinta 
l'avrebbe fatta dare da suo figlio, dipendente da un inbianchino, ma per 
questo non ci sarebbero problemi
 
 
� mai stata formulata una richiesta ufficiale a 6� inquilino ?
 
 
 
Chiedo scusa per la confusione e le mille domande, aspetto un aiuto da chi � 
pi� pratico di me
 
Vanno benissimo anche dei riferimenti normativi da cui trarre indicazioni
Grazie!
 
 
io mi faccio alcune domande:
-� proprio necessario tinteggiare il caseggito?
-c'� rischio per la pubblica incolumit�, se non viene fatto?
-l'inquilino � nelle condizioni economiche per poter sostenere la spesa?
-ne vale le pena intentare una causa civile per farsi pagare due lire per la 
tinteggiatura, sempre che l'impresa venga autorizzata ad eseguire il lavoro.
 
non c'� una risposta assoluta, ognuno ha le proprie priorit� ed esigenze, io 
ad esempio non mi romperei troppo le scatole per una cosa del genere.
 
se per voi � per� essenziale potreste valutare una soluzione intermedia, 
ossia fate tinteggiare le vs. propriet� da un unica impresa e fornite la 
tempera muraria (solo per avere le medesime tonalit�) all'inquilino 
dissenziente che lo far� tinteggiare a chi meglio crede.
 
una altra soluzione, se per voi � proprio indispensabile la tinteggiatura, 
potrebbe essere quella di farvi carico dei costi anche dei quella villetta, 
credo che il 19,98% sulla vs. quota per realizzare un sogno, possa essere 
una somma accettabile dato che non si st� parlando di milioni di euro. 
 

IMHO
 
Condominio orizzontale senza amministratore
 
http://www.aduc.it/generale/files/file/allegati/IlCondominioNelCodiceCivile.pdf
 
 
 
In tutti i casi in cui non esiste un regolamento o una tabella ad hoc per
la suddivisione delle spese di un bene utilizzato da pi� proprietari, il
bene per legge si considera in comunione e le spese si ripartiscono in
parti uguali
 
assemblea ordinaria - convocata da amministratore o richiesta da 1 codomino
assemblea straordinaria - convocata da amministratore o da 2 condomini che
hanno almeno 1/6 dei millesimi
 
L'articolo 1129 del Codice Civile stabilisce che "Quando i condomini sono
pi� di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non
provvede, la nomina � fatta dall'autorit� giudiziaria, su ricorso di uno o
pi� condomini." Poich� per� in condominio qualunque decisione presa
all'unanimit� pu� imporre regole diverse da quelle previste dalla legge
nella gestione delle cose comuni, nulla vieta di evitare la nomina di un
amministratore se c'� l'accordo di tutti. Quello che invece non �
assolutamente possibile � prendere le decisioni con maggioranze diverse da
quelle richieste per legge e perch� le delibere siano valide occorre che
sis volga una regolare assemblea e che questa sia convocata secondo le
regole. Si pu� dunque fare a meno di un amministratore ma non si pu�
amministrare il bene comune senza rispettare queste regole altrimenti
qualunque tipo di delibera pu� essere annullabile.
 
Villette a schiera, la spese per la facciate in parti uguali a tutti i
proprietari
Pittura esterna di un edificio. Abito in un condominio orizzontale
(villette a schiera) composto da cinque appartamenti terra-cielo. Non
esiste un "condominio" n� un regolamento condominale. La spesa di cui
sopra come va ripartita? In parti uguali, (secondo il buon senso!). Oppure
esiste un'altra forma di ripartizione? Ci sono sentenze della Cassazione a
questo proposito? Grazie (Patrizia S.)
Nel suo caso la spesa va divisa in pari uguali. Infatti anche se la
Cassazione ha riconosciuto l'esistenza del cosiddetto "condominio
orizzonatele", poich� la propriet� degli apaprtamenti � terra cielo quello
che � in comune in questo caso sono gli spazi esterni e il decoro
archiettetonico. "Quando si sia in presenza di un complesso immobiliare
costituito da singoli edifici di per s� autonomi, � rimessa all'autonomia
privata dei condomini la decisione di costituire un unico condominio,
oppure pi� condomini, cui viene affinato un supercondominio per quanto
riguarda le parti comuni. Come gi� esposto con la sentenza Cass.
9096/2000, queste ultime parti per essere comuni e venire cos� a far parte
del supercondominio, devono essere legate ai singoli edifici da un vincolo
di accessoriet� che le rendano necessarie all'esistenza o all'uso degli
edifici stessi. E' il caso ad esempio degli impianti fognari, le
portinerie, gli impianti di riscaldamento" (sent. 8066/2005). Poich� la
Cassazione non cita la facciata tra le parti comuni, a meno che non vi sia
un accordo tra i condomini questa resta di propriet� privata per cui
ciascuno paga per s�. E' evidente, per�, che per questioni di decoro la
decisione sull'intervento deve essere comune. Repubblica.it  (26 maggio
2010)
 
http://www.confedilizia.it/cond-minimo.html
 
 
Una palazzina composta di solo 2 appartamenti � da ritenersi un condominio
o una comunione? 
 
Anche l'edificio composto di due appartamenti in propriet� di due soggetti
diversi � un condominio. Pi� precisamente esso viene definito come piccolo
condominio. Non �infatti l'obbligatoriet� dell'amministratore,ovvero
lapresenza del regolamento (obbligatorio quando i condomini sono pi� di
10- art. 1138 c.c.) che determina l'esistenza del condominio, ma quando i
piani o le porzioni di piano di un edificio vengono attribuiti in
propriet� esclusiva a due o pi� soggetti che per� hanno in comunione
alcune parti necessarie all'esistenza dell'edificio. A questa situazione
si applicano le norme sul condominio negli edifici e l'eventuale
impossibilit� di raggiungere una maggioranza, per esempio nelle opere di
manutenzione, comporter� il necessario ricorso al Tribunale
 
 
Al condominio composto da due partecipanti che disciplina si applica?  	 
 
Anche al condominio composto da due partecipanti si applica la disciplina
condominiale codicistica, con la sola eccezione delle norme procedimentali
sul fnzionamento dell'assemblea, che resta regolato dagli artt. 1104, 1105
e 1106 c.c. Pertanto per gli atti di ordinaria amministrazione la delibera
del condomino che possiede la quota di maggioranza � obbligatoria per
ilcondomino dissenziente. Per gli atti di straordinaria amministrazione, �
invece necessaria una quota che rappresenti almeno due terzi del valore
della cosa comune.
 
 
 
 
-- 
 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it
 
 
 

 una somma accettabile dato che non si st parlando di milioni di euro.
 
La via pacifica della discussione e del confronto è stata intrapresa
già una 50ina di volte con risultati a dir poco deludenti..
Nessuna richiesta ufficiale è mai stata fatta, inoltre tale richiesta
dovrebbe prevedere un tempo preciso di risposta (scritta) ed eventuali
provvedimenti...
Sbaglio?
Che tipo di provvedimenti si potrebbero prendere qualora l'inquilino
ignorasse (sicuramente!) la raccomandata?
Chi li dovrebbe prendere questi provvedimenti?
 
L'idea di tinteggiare tutto e fornire il campione è balenata in mente
ai 5 più di una volta ma onde evitare più litigi del dovuto (e magari
qualche causa legale), sarebbe gradita una formalizzazione della cosa
nei termini di legge, che poi è quello  che sto cercando di fargli
fare...
 
Quel che fatico a capire dal c.c. è la gestione del condominio senza
un amministratore e le relative quote dell'assemblea.
Chi indice l'assemblea? Basta un condomino proprietario giusto?
Le quote sono le medesime sia con presenza dell'amministratore sia
senza?
 
Da quattro unità in poi inoltre è obbligatoria la nomina
dell'amministratore, mai stato fatto perché fino al subentro del 6°
inquilino tutti andavano d'amore e d'accordo, può essere nominato uno
dei proprietari? la nomina cosa prevede? quali procedure si devono
seguire?
Quel che mi è chiaro è che uno dei proprietari può richiederne la
nomina.
 
La tinteggiatura fa parte del decoro e del buon senso, dopo un anno e
mezzo di inutili parole, se 5 su 6 degli inquilini hanno piacere di
tinteggiare il fabbricato vecchio di 30 anni, mi sembra il minimo che
la cosa sia fatta (qualora se ne preveda la fattibilità in un qualche
modo).
Senza aggiungere che quasi ogni inquilino dei 5 ha dei lavoretti di
sistemazione da fare alla sua proprietà e pertanto coglierebbe tutti
l'occasione per fare un lavoro unico e finito.
 
Posso immaginare poi che la cosa sia diventata anche una questione
personale dei 5 nei confronti del 6°, non riuscire mai a decidere per
impuntamenti assolutamente ingiustificati stancherebbe anche un
santo...
Parlo di ingiustificati perché nel corso del tempo ed in tutte le
maniere i 5 hanno cercato di accondiscendere a tutte le richieste più
o meno fondate del 6° pur di tinteggiare ma mai una volta si fossero
sentiti dire ad esempio non ho i soldi, la voglia, mi piace la tinta
sbiadita o una qualunque altra motivazione sensata... il massimo è
stato "smettetela di rompermi i c******i"
Con una risposta da persona civile fForse la cosa sarebbe rientrata
nella logica e nel buon senso... il semplice "far trovare eterno per
sfizio" non può ad un certo punto far desistere 5 famiglie dal
sistemare la loro abitazione...
figuriamoci dargliela vinta dando ancora la tinta per lui! non
immaginando nemmeno che all'arrivo degli imbianchini sarebbero in
grado di chiamare i carabinieri perché senza permesso gli sono entrati
in cortile degli estranei...
 
E purtroppo non sto esagerando... non è l'unico e persone di questo
tipo ne ho già incontrate ma in questo ambito non sono praticissimo...
 
 

 questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuitohttp://
www.newsland.it/newssegnala
 gli abusi ad 
ab...@newsland.it
 
 
Grazie mille!

 una somma accettabile dato che non si st parlando di milioni di euro.
 
La via pacifica della discussione e del confronto � stata intrapresa
gi� una 50ina di volte con risultati a dir poco deludenti..
Nessuna richiesta ufficiale � mai stata fatta, inoltre tale richiesta
dovrebbe prevedere un tempo preciso di risposta (scritta) ed eventuali
provvedimenti...
Sbaglio?
Che tipo di provvedimenti si potrebbero prendere qualora l'inquilino
ignorasse (sicuramente!) la raccomandata?
Chi li dovrebbe prendere questi provvedimenti?
 
 
sbagli e ti spiego perch�
 
per poter obbligare qualcuno a fare qualcosa bisogna che tu ne abbia titolo
 
dato che da quanto dici la propriet� non � tua o degli altri 4, l'unico modo 
per aver titolo a fare tale intervento � quello si dimostrare che ci sia 
pericolo per la pubblica incolumit� e/o che l'attuale situazione vi arreca 
un danno oggettivo.
 
siccome non credo che vi sia pericolo per la pubblica incolumit�, dovrete 
cercare di dimostrare il danno che state subendo. e per dimostrarlo dovrete 
fare causa, ma per far ci� dovrete dimostrare di aver fatto tutto ci� che 
era nelle vs. possibilit�, ergo comunicazioni scritte.
 
 
 
 
 
 
L'idea di tinteggiare tutto e fornire il campione � balenata in mente
ai 5 pi� di una volta ma onde evitare pi� litigi del dovuto (e magari
qualche causa legale), sarebbe gradita una formalizzazione della cosa
nei termini di legge, che poi � quello  che sto cercando di fargli
fare...
 
 
prendi carta e penna - visto i costi che dovrebbero essere modesti potresti 
cercare di evitare un consulente legale - e butti gi� in contratto con data 
e luogo, nominativi e dati anagrafici dei contraenti e con riportato le 
pattuizioni, voi cinque fornite la vernice e lui si impegna a tinteggiare la 
sua propriet� entro un determinato tempo.
eventualmente potreste inserire delle penali, ma in primis dobuto che siate 
in grado di formare il testo in maniera corretta e poi dobito che in caso di 
inadempienza contrattuale del 6 riusciate a cavarne un ragno da un buco.
 
 
 
Quel che fatico a capire dal c.c. � la gestione del condominio senza
un amministratore e le relative quote dell'assemblea.
Chi indice l'assemblea? Basta un condomino proprietario giusto?
Le quote sono le medesime sia con presenza dell'amministratore sia
senza?
 
 
quel che fatichi probabilmente � a leggere il codice, non siamo in filosofia 
(� nato prima l'uvo o la galliana?), il condominio si forma per legge, 
l'amministratore viene nominato con le modalit� di cui Art. 1129 del CC 
dall'Assemblea dei Condomini, costituita a norma dell'Art. 1136.
 
Da quattro unit� in poi inoltre � obbligatoria la nomina
dell'amministratore, mai stato fatto perch� fino al subentro del 6�
inquilino tutti andavano d'amore e d'accordo, pu� essere nominato uno
dei proprietari? la nomina cosa prevede? quali procedure si devono
seguire?
Quel che mi � chiaro � che uno dei proprietari pu� richiederne la
nomina.
 
 
l'amministratore condominiale lo pu� fare chiunque, non � necessario sia un 
professionista.
chi viene nominato per� deve svolgere le proprie mansioni nel rispetto delle 
vigenti normative, altrimenti rischia di risponderne personalmente, anche 
dal punto di vista penale, non solo civile.
 
La tinteggiatura fa parte del decoro e del buon senso, dopo un anno e
mezzo di inutili parole, se 5 su 6 degli inquilini hanno piacere di
tinteggiare il fabbricato vecchio di 30 anni, mi sembra il minimo che
la cosa sia fatta (qualora se ne preveda la fattibilit� in un qualche
modo).
Senza aggiungere che quasi ogni inquilino dei 5 ha dei lavoretti di
sistemazione da fare alla sua propriet� e pertanto coglierebbe tutti
l'occasione per fare un lavoro unico e finito.
 
 
come ti ho detto l'aspetto della tinteggiatura � puramente soggettivo, ma 
per una questione meramente estetica dobito che un giudice obblighi 
l'inquilino dissenziente a fare qualcosa sulla sua propriet� esclusiva 
(comunque controllo l'articolo 1117 del codice civile per verificare se � 
una parte condominiale o esclusiva).
 
 
Posso immaginare poi che la cosa sia diventata anche una questione personale 
dei 5 nei confronti del 6�, non riuscire mai a decidere per
impuntamenti assolutamente ingiustificati stancherebbe anche un santo...
Parlo di ingiustificati perch� nel corso del tempo ed in tutte le maniere i 
5 hanno cercato di accondiscendere a tutte le richieste pi� o meno fondate 
del 6� pur di tinteggiare ma mai una volta si fossero sentiti dire ad 
esempio non ho i soldi, la voglia, mi piace la tinta sbiadita o una 
qualunque altra motivazione sensata... il massimo � stato "smettetela di 
rompermi i c******i"
Con una risposta da persona civile fForse la cosa sarebbe rientrata nella 
logica e nel buon senso... il semplice "far trovare eterno per sfizio" non 
pu� ad un certo punto far desistere 5 famiglie dal sistemare la loro 
abitazione...
figuriamoci dargliela vinta dando ancora la tinta per lui! non immaginando 
nemmeno che all'arrivo degli imbianchini sarebbero in grado di chiamare i 
carabinieri perch� senza permesso gli sono entrati in cortile degli 
estranei...
 
E purtroppo non sto esagerando... non � l'unico e persone di questo tipo ne 
ho gi� incontrate ma in questo ambito non sono praticissimo...
 
purtroppo da quanto effermi, ancorch� questo tizio vi abbia riservato modi 
sgarbati, siete voi probabilmente dalla parte del torto, non potete 
obbligarlo a fare qualcosa nella sua propriet�, ma siete liberissimi di 
farlo nel vostro.
 
se volete potete intentare anche causa, ma preparatevi probabilmente a 
uscirne fra qualche anno con un pugno di mosche e qualche migliaio di euro 
di spese legali.
 

 di spese legali.
 
Difficilmente seguiranno tale strada... sarebbe una follia e sono già
stati da me informati a riguardo.
 
Grazie ancora!


Riporto per filo e per segno la frase indicata in atto ancora una
volta:
---
"tutto quanto concerne il decoro esterno del complesso (tinteggiature,
tende, gronde, ringhiere, porte, finestre, eccetera) dovr� avere un
aspetto uniforme da concordarsi tra tutti i condomini"
---
 
in italia � anche vietato lo sfruttamento della prostituzione (prostiuirsi � 
legale), rubare ed uccidere, vi sono anche delle norme che prevedono 
sanzioni a riguardo (che nel vs. caso non sono previste), ma molti 
continuano a infischiarsene dei divieti.
 
i tribunali sono ingolfati da cause futili, soprattuto per liti 
condominiali.
 
 
 
se alla frase inserita nell'atto avreste aggiunto una cosa del tipo:
Il condominio, e/o i suoi aventi causa, che direttamente o indirettamente 
trascredisce quanto sopra dovr� corrispondere agli altri condomini la somma 
di complessiva di euro  25.000,00, rivalutata secondo l'indice istat FOI o 
indice equivalente protempore vigente, a titolo di indennizzio, oltre 
all'immediata messa in pristino  della cosa, a propria cura, spese e richio, 
entro e non oltre 60 giorni naturali dalla contestazione. decorso tale 
periodo il Condominio sar� tenuto ad corrispondere un ulteriore indennizzo 
mensile agli altri Condomini di Euro 2.000,00, rivalutati secondo ilmedesimo 
indice istat.
 
 
con un articolo di quel tipo porbabilmente dopo 6 mesi potevate gi� pigorare 
la casa e richiederne la vendita all'asta, risolvendo il problema alla 
fonte.