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Titolo: Stima

Mi sono scontrato con un cliente.
Mi chiede di fare una stima di un lotto edificabile e mi dice che lo devo 
stimare 200.000,00.
E qui gi� sono andato su di giri.
Analizzando il mercato e altre variabili, per�, il valore era quello.
La stampo, la firmo e gliela consegno.
Il giorno dopo ritorna e mi dice che l'avvocato vuole! che ci inserisca che 
l'immobile � gravato di ipoteca perch� la deve depositare in tribunale. (la 
storia del tribunale � lunga e non � il caso di raccontarla)
Mi impunto e gli ribadisco che io stimo "il valore" e tutti gli aspetti 
secondari non mi interessano perch� non cambiano la sostanza della stima che 
� il valore.
Dopo altre scaramucce ce l'ho mandato: se la vuoi � cos� 
altrimenti....vaffa. Non faccio stime su comando. Punto.
 
Ho fatto una ca....ta?
 
 
-- 
Ciao 
 
 


Ma io sinceramente avrei stimato il valore e poi se lo vuole il cliente 
avrei verificato l'esistenza della ipoteca e avrei inserito anche quella
e poi mi sarei fatto pagare anche le ricerche e verifiche in 
conservatoria eh eh eh
DGE

 eh eh eh
 
Tra l'altro il controllo puï¿œ essere fatto telematicamente con Sister con 
costi irrisori.
 
 

> Ho fatto una ca....ta?
 
Tenuto conto che una stima fatta bene deve contenere tutto, io avrei fatto in 2 modi: 
1) O la facevo citando pero' espressamente che non si era provveduto ad effettuare ricerche ipotecarie, e quindi in caso queste risultassero, c'era da deprezzare il valore assegnato (in parole povere);
2)Oppure informavo il cliente che se avessi dovuto procedere in maniera piu' approfondita per le ricerche ipotecarie per poterle verificare e citare, il costo della perizia sarebbe aumentato.
Praticamente omettendo le ipoteche nel testo della stima, senza averne data una giustificazione, secondo me la stima non e' corretta.
 

 typed:

Allora spiego meglio.
Che ci fosse un'ipoteca già lo sapevo al momento dell'incarico; ed era 
questo lo scopo della stima: il mio cliente aveva messo l'ipoteca 
giudiziaria su quel lotto ed altri immobili urbani per garantirsi un credito 
doppio del valore del lotto. Affinché il Giudice non restringesse l'ipoteca 
al solo lotto, si presenta la stima, chiedendo, tramite legale, di lasciare 
l'ipoteca sugli altri immobili.
Alive: che ci fosse o meno un'ipoteca su un immobile, non cambia il valore. 
Questo è lapalissiano!
Ecco perché mi sono rifiutato di fare "la penna".
"La penna" è quell'aggeggio che si tiene tra le dita di una mano che viene 
"comandata" da un cervello.
Io sono fiero di essere "un cervello"!
 
-- 
Ciao 
 
 

Hai ragione, l'ipoteca non riduce il valore dell'immobile in assoluto.
Ma penso che sarebbe stato meglio citarla visto l'uso che ne avrebbero 
dovuto fare della stima e tu lo sapevi.
 
E comunque: ormai al geometra demandano tutto. Devi fare l'avvocato, il 
giudice, il commercialista, l'idraulico e anche il farmacista...
vabbï¿œ


Secondo me una stima deve tenere conto di tutto.
Se non verifichi qualcosa lo devi scrivere.
 
Quindi ipoteche, conformitï¿œ urbanistica, conformitï¿œ impianti, classe 
energetica, stato strutturale....ecc...ecc....altrimenti che stima ï¿œ?
Come puoi dire il valore di una casa se poi ciascuno di questi elementi 
puï¿œ comportare differenze di decine di migliaia di euro?
 
E' ovvio che una stima fatta cosï¿œ costa di piï¿œ..........
 
Ovviamente perï¿œ quando si fa una stima bisogna sapere prima quale ï¿œ "lo 
scopo" della medesima e in base a quello scegliere quali elementi 
valutare, perï¿œ a mio avviso il cliente deve essere informato per scritto 
degli elementi non valutati.
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 Mi sono scontrato con un cliente. Mi chiede di fare una stima di un lotto edificabile e mi dice che lo devo stimare 200.000,00. E qui gi� sono andato su di giri. Analizzando il mercato e altre variabili, per�, il valore era quello. La stampo, la firmo e gliela consegno. Il giorno dopo ritorna e mi dice che l'avvocato vuole! che ci inserisca che l'immobile � gravato di ipoteca perch� la deve depositare in tribunale. (la storia del tribunale � lunga e non � il caso di raccontarla) Mi impunto e gli ribadisco che io stimo "il valore" e tutti gli aspetti secondari non mi interessano perch� non cambiano la sostanza della stima che � il valore. Dopo altre scaramucce ce l'ho mandato: se la vuoi � cos� altrimenti....vaffa. Non faccio stime su comando. Punto. Ho fatto una ca....ta? -- Ciao
 
Quoto.

 scritto degli elementi non valutati.
 
Nel caso esposto si trattava, se hai letto, di un lotto di terra 
edificabile.
Il cliente sapeva benissimo dell'ipoteca perch� � lui che ha fatto le visure 
in Conservatoria.
Quello che non ho digerito � il fatto che io abbia avuto il ruolo della 
"penna da scrivere".
 
-- 
Ciao 
 
 


 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 
 
sostanzialmente quoto quanto asserito
 
i rapporti di stima non si fanno a comando.
 
ma l'aver omesso la presenza dell'ipoteca, non lo condivido, in quanto la 
stessa ancorch� ininfluente ai fini del valore di mercato in molti casi, 
potrebbe influenzare significativamente il valore di mercato in alcune 
situazioni.
 
a riprova di ci� porto un esempio:
 
tizio ha acquistato un appartamento nel 2004 in un certo comune, per Euro 
100.000, contraendo un mutuo ipotecario da 120.000 (anche grazia ed una 
perizia di un tecnico compiacente, che gli ha permesso di finanziare anche 
le spese notarili e le imposte) ed iscrivendo sullo stesso un ipoteca da 
240.000.
 
successivamente tizio non esegue le opere di manutenzione, il mercato 
immobiliare della zona subisce una significativa flessione e, per di pi� 
tizio perde il lavoro e non onora gli obblighi contratti con il 
finanziamento ipotecario.
 
ad oggi quell'appartamento, che nel 2004, valeva Euro 100.000 (quindi quanto 
il prezzo pagato), ne varrebbe Euro 95.000 in condizioni manutentive 
ordinarie (perch� il mercato del segmento di riferimento ha subito una 
flessione di circa il 5%), ma vi sono opere di ordinaria manutenzione per 
Euro 10.000,00, quindi il valore di marcato risulterebbe di soli Euro 
85.000.
 
e fin qui tutto ok
 
salvo il fatto che per poter estinguere l'ipoteca, condizione essenziale 
affinch� un possibile acquirente (che non abbia problemi mentali) acquisti 
effettivamente l'immobile, sono necessari 95.000, fra debito residuo 
attualizzato, rate insolute, interessi moratori e spese varie.
 
siamo sicuri che il valore di mercato possa effettivamente non tener conto 
della situazione giuridica del cespite, e quindi dell'ipoteca ?
 
 
Sconosciuto 
 

 Dopo altre scaramucce ce l'ho mandato: se la vuoi ï¿œ cosï¿œ altrimenti....vaffa. 
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