Newsgroup: it.discussioni.geometri
Titolo: Fabbricato Abusivo ?!? Vendibile ?!? Sanabile ?!?

Ciao a tutti,
 
vorrei sottoporvi una situazione che per le mani in questi giorni, per un 
confronto.
 
In un comune dotato di piano di fabbricazione, nei primi anni '60 viene 
autorizzato e realizzato un edificio condominiale, diciamo di 10.000 mc
 
durante l'esecuzione viene chiesto una seconda autorizzazione per 
l'ampliamento (realizzazione di due ulteriori piani), che viene respinta 
perché eccede le volumetrie ammissibile per l'indice di fabbricabilità 
dell'area.
 
chiaramente il costruttore realizza al tutto ugualmente, completando i 
lavori prima del 1965.
 
le singole unità immobiliari vengono compravendute nel corso degli anni.
 
arriviamo ad oggi.
 
Tizio è proprietario di un'unità immobiliare, realizzata in uno dei due 
piani di cui all'ampliamento non autorizzato, l'ha comprata nel 2000 ed 
adesso la vuol vendere.
 
Nel titolo di provenienza il Notaio si era limitato a far dichiarare che 
l'edificazione dell'immobile era antecedente al 1 settembre 1967 indicando - 
come di fatto è stato - che successivamente non sono state eseguite opere 
ovvero mutamenti di destinazione per i quali fosse necessario l'ottenimento 
di idoneo titolo edilizio. Non risulta essere mai stata depositata 
un'istanza di condono edilizio.
 
L'attuale strumento urbanistico nella zona non prevede specifici indici di 
fabbricabilità, permettendo esclusivamente l'utilizzo delle volumetrie 
assente ovvero aumenti di volumetria una tantum per determinate categorie di 
immobili.
 
Questo e quanto.
 
Personalmente ho qualche perplessità sull'effettiva commerciabilità 
dell'unità immobiliare, con il mero riferimento ante 01.09.1967, in quanto 
in quel Comune era presente già - a tale - in vigore uno strumento 
urbanistico.
 
cosa ne pensate ??
 
al Collega che si è recato in Comune per verificare la possibilità ottenere 
una sanatoria, gli è stato detto che non ci sono problemi, tanto è un abuso 
"ante '67" per cui sconterebbe una sanzione di solo 516,00 euro.
 
L'immobile è in Toscana, dove per le sanatorie è necessaria la triplice 
conformità (al momento in cui è stato realizzato l'abuso, al momento in cui 
è depositata l'istanza ed al momento del rilascio della sanatoria).
Una decina d'anni addietro avevo già operato in quel Comune, ma c'erano 
altri funzionari, è per sanare un immobile della medesima epoca (ma in quel 
caso erano modifiche interne ed errori grafici) fui costretto a calcolare la 
volumetria dell'intero stabile, dimostrando che la stessa era inferiore a 
quella ammissibile all'epoca della realizzazione del complesso, nonché 
evidenziato tutti gli errori ed incongruenze fra i calcoli del progettista e 
l'istruttoria effettuata dai tecnici della Pubblica Amministrazione.
 
Secondo voi la risposta del tecnico Comunale è stata forse un po' troppo 
superficiale e di difficile attuazione, tenuto conto che all'epoca della 
realizzazione del manufatto, quella volumetria non era ammissibile ??
 
 
 
 


 
 
io non lo comprerei quell'appartamento finché non verrà rilasciato un 
regolare pdc in sanatoria con relativa agibilità
 
-- 
Ciao 
 
 

 realizzazione del manufatto, quella volumetria non era ammissibile ??
Un mio parere: tieni chiuso il vaso di pandora. Trova un notaio che non
obbietti e vai avanti con l'ante '67. Magari lo stesso notaio che ha
rogitato in precedenza.
 
-- 
Per contattarmi, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.
To contact me, remove -NOSPAM- from address.

regolare pdc in sanatoria con relativa agibilità
 
il mio Cliente, però, è interessato all'acquisto, sta contrattando il 
prezzo, ma non vuole avere problemi in futuro
 
per cui vuole prima un parere, poi eventualmente - se necessario - la 
predisposizione della sanatoria, che sarà a carico del venditore, ma forse 
dovrei predisporre io ...
 


concordo con te.
A volte troppe seghe mentali non permettono di vivere felici :D :D :D

rogitato in precedenza.
 
 
in questo caso, non condiviso
 
in quanto l'eventuale nullità dell'atto sarebbe comunque imprescrittibile
 
e non mi sento di fare acquistare al mio Cliente un immobile che non potrà 
alienare, senza il rischio che qualcuno in futuro bussi alla sua porta
 
fra l'altro se l'immobile risultasse effettivamente abusivo (tralasciando 
l'aspetto dell'eventuale nullità dell'atto), lo stesso non potrebbe essere 
collocato sul mercato rapidamente ed a prezzi congrui, quindi sarebbe 
illiquido.
 
...poi sappiamo tutti in in certe zone d'Italia c'è persino un discreto 
mercato per gli immobili abusivi che vengono pagati fior fior di quattrini, 
magari perché in location esclusive (es. riserve naturalistiche)
 
 

Allora chiedi una verifica di conformità.

 realizzazione del manufatto, quella volumetria non era ammissibile ??
 
Potrebbe essere una sanatoria giurisprudenziale, omettendo quindi la 
conformita' in origine ma verificando solo quella attuale.
 
Altre strade non ne vedo per essere in regola al 100%. Dovevano 
presentare il condono quando ne hanno avuto l'occasione.
 
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perchè la curva d'apprendimento di google è storicamente tra
le più ripide ... e.
www.tigers.3000.it
 - Skype: se proprio vuoi contattarmi chiedi...

 alienare, senza il rischio che qualcuno in futuro bussi alla sua porta
Credevo che il tuo cliente fosse il venditore.
Non conosco la noramtiva della regione Toscana, credo che la cosa sarà
economicamente molto dolorosa, e rischia di coinvolgere anche gli altri
proprietari della parte ampliata... per curiosità, esiste un fine lavori
e un abitabilità?


 progetto originario e non facesse parte di quelli abusivi (ampliamento)
Ha scritto che č "in uno dei due piani di cui all'ampliamento non
autorizzato"


e un abitabilità?
 
nessuna agibilità risulta rilasciata, e non credo vi sia una comunicazione 
di fine lavori, l'accatastamento però è di primi del '60.
 
 
 

il condono quando ne hanno avuto l'occasione.
 
 
la vedo troppo articolata, stante i presupposti, infatti attualmente le 
quella zona è priva di indici e si può intervenire solo sull'esistente, per 
cui dovrei comunque dimostrare che all'epoca della costruzione quella 
volumetria era ammissibile.
 
...cosa forse possibile, nonostante i dinieghi alla variante per 
ampliamento.
in altre occasioni ho riscontrato che i progettisti per calcolare le 
volumetrie e le superfici dell'opera adottavano le definizioni del 
Capoluogo, invece di quelle del regolamento di quel Comune, cosa che dava - 
di fatto - origine ad una sopra valutazione delle consistenze.
Per cui potrebbe darsi che, ricalcolando tutte le volumetrie del fabbricato, 
la consistenza effettiva finale possa essere ricondotta a quella 
ammissibile.
 
 
....ma che cavolo capitano tutti a me sti problemi 
 

 
 
occhio che anche la provenienza non è cosi' stabile eh eh
DGE
 

presentato............
 
 
il problema è che adesso non ci sono indici veri e propri, si può 
intervenire solo sul realizzato
 
...ma dubito che lo si possa fare su ciò che è abusivo
 
per cui, secondo me, l'unica strada è quella di dimostrare che ancorché 
l'opera è stata realizzata difformemente dal progetto e non sia stata 
accolta la variante in ampliamento, la volumetria dell'opera era ammissibile
 
in passato ho rilevato significativi errori nel calcolo delle volumetrie in 
quel Comune, spesso sovrastimando i volumi effettivamente realizzati.
 
ma se la volumetria oggi presente è superiore a quella che all'epoca si 
poteva realizzare, ho un bel problema non - per ora - non so come 
risolverlo. 
 

DGE
 
lo so, ma la nullità dell'atto - ancorché imprescrittibile - più essere 
fatta valore solo da chi ne abbia interesse, per cui legittimato l'immobile, 
credo sia piuttosto improbabile che qualcuno sollevi problematiche circa la 
nullità dell'atto. 
 


PROVA A DARE UN OCCHIO ai documenti scaricabili da qui:
http://www.comune.fossano.cn.it/servizi/menu/dinamica.aspx?idArea=44650&idCat=44650&ID=44650
 
 
DGE

 ha rogitato in precedenza.
 
si dice "non cagare sotto la neve"....
-- 
Ciao 
 
 

 conformita' in origine ma verificando solo quella attuale.
 
 
un'altra sentenza ha abolito la sanatoria giurisprudenziale
 
https://www.giustizia-amministrativa.it/cdsintra/cdsintra/AmministrazionePortale/DocumentViewer/index.html?ddocname=Z5IRQBYPXMV2N6CSUNPTG74B4U&q=
 
 
-- 
Ciao 
 
 

 si dice "non cagare sotto la neve"....
Se scappa è non hai altro posto per farla...



Beh, dai, non mi pare cosi' tassativa nel negarla. Dice solo: attenzione 
che puo' non essere automatico ne' deve essere lo strumento principale, 
va usato solo nei casi in cui ci sia sproporzione.


 ha scritto nel messaggio 
news:ywVzy.41618$pt.4...@tornado.fastwebnet.it...
