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Titolo: Fabbricato ampliato su accesso comune.

Mi trovo con un fabbricato, ampliato (ante 67' con il beneficio del
dubbio) su un terreno definito "accesso" comune al mappale del mio
committente e di altri enti urbani. Degli altri enti ne ho individuato
uno, ma come posso escludere che non ve ne siano altri?
E poi, supponendo che vi sia solo un'altro avente diritto, come si
risolve? Io pensavo ad una permuta di diritti (anche l'altro si è
ampliato su una porzione di corte su cui avrebbe diritto il mio
committente), in modo da rendere esclusive la porzioni su cui si sono
ampliati i fabbricati (il mio committente nel 2000 ha comprato allo
stato attuale).
Il notaio però dice che prima di tutto è da accatastare, perché non si
possono fare atti se l'immobile non è conforme.
Ma posso io accatastare la porzione di fabbricato (parti di vani), senza
variare anche il mappale adiacente (in cui qualche bravo tecnico ha
fatto rientrare furbescamente l'intero edificio)? Inoltre questo
vorrebbe dire che anche l'altro proprietario deve accatastare la sua
porzione...
 
-- 
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To contact me, remove -NOSPAM- from address.

"Aladino"  ha scritto nel messaggio 
news:1mipzlh.1cemjlr14x5vryN%borgob...@SPAM-alice.it...
 
secondo me si più fare tutto ed il contrario di tutto, con "furbate" e 
quant'altro
 
...ma la situazione che cercherei di percorrere, è la seguente:
 
-ricostruire tutte le vicissitudini (passaggi di proprietà ed interventi 
edilizi);
-mettere a sedere tutti i soggetti che, oggi, hanno voce in capitolo, 
spiegargli la situazione e la soluzione;
-fare sottoscrivere una lettera di intenti;
-fare gli aggiornamenti catastali e le eventuale pratiche edilizie per 
legittimare lo stato dei luoghi;
-fare l'atto con cui le parti si riconoscono i reciproci diritti sulle parti 
"comuni"
 
Il tutto coordinandosi con il Notaio che stipulerà l'atto finale ed avendo 
cura di prendere i dovuti accorgimenti al momento del deposito delle singole 
pratiche, in modo da non rendere dichiarazioni controproducenti per lo scopo 
finale.
 
 
 

 quant'altro
 
Riprendo in mano il discorso, perché adesso mi toccherà arrivare ad una conclusione. E vorrei valutare tutte le strade, perché quella suggerita e sicuramente più corretta risulta molto onerosa. Forse troppo, e non vorrei far spendere soldi inutilmente, se ci sono altre vie che possono portare allo stesso risultato.
Faccio un breve excursus della vicenda:
- mappa pre-impianto: la situazione è radicalmente diversa, ma è chiara l'esistenza di una serie di fabbricati contigui, senza interruzioni.
- mappa all'impianto, compare un interruzione sulla schiera di fabbricati, con un mappale che congiunge la corte (lato sud) alla strada, mappale (171) che viene definito accesso comune al fabbricato del mio cliente (172) e di un fabbricato che si trova a filo strada (170), a nord della schiera originale e di fianco al mappale definito accesso comune
- mappa terreni attuale: il mappale è stato frazionato (mi dicono che si tratta di revisione periodica del 1960/61), entrambi i derivati (171 e 975) sono definiti "accesso comune" al mappale 172 ed altri entri urbani. Peccato che sull'attuale 975 ci sia il fabbricato del mio cliente, quasi certamente da sempre, con al piano terra una stanza che potrebbe essere stata un portico, ma chiuso da prima dell'acquisto da parte del mio cliente, mentre sul mappale 171, vi sia una porzione del fabbricato del mappale 170, pur mantenendo un portico transitabile.
- mappa CEU: il mappale 171 non esiste, e risulta accorpato al 170, mentre nella mappetta sulle planimetrie catastali, viene riportato come mappale 171, e inserito in planimetria del P.T. come passaggio comune, mentre al piano superiore mi ritrovo un bagno.
 
La cosa più logica, semplice e meno onerosa, sarebbe una permuta di diritti (il mio cliente cede ogni diritto sul mappale 171 e viceversa il proprietario del mappale 170 cede i suoi diritti sul 975), e poi sistemare catastalmente il tutto... dite che non sia possibile?!
Lo so che è una cosa un po' particolare, non si parla di comproprietà a proprietà in quota, ma di un "accesso comune", ente che non ha un intestazione (e pertanto non è facile seguirne la storia a livello di conservatoria). E non posso neppure escludere che a suo tempo potessero esserci altri aventi diritto, anche se sull'unico altro mappale contiguo, non risulta esserci alcuna nota.
 
Vorrei evitare di intraprendere una strada, che poi possa essere vista come scusa per mungere i poveri cittadini...

scusa per mungere i poveri cittadini...
 
 
accatasta il tutto, in modo che corrisponda l'attuale consistenza (dovrai 
probabilmente utilizzare un po' di inventiva, ma giocando sull'esatta 
rappresentazione ed il numero dei subalterni dovresti farcela)
 
poi fai stipulare l'atto come scrittura privata autenticata dove Tizio cede 
anche il mappale non intestato, il Notaio non dovrebbe fare troppe storie
 
se poi qualcuno contesta qualcosa, tiri fuori l'usucapione ed 
eventualmente - se il terzo insiste - andrai in giudizio, ma se 
l'ampliamento è degli anni '60 l'esito è pressoché scontato (per cui forse 
non servirà neppure).
 
 
PS dipende se chi acquista accetta la situazione
 

 rappresentazione ed il numero dei subalterni dovresti farcela)
Sono stato in catasto giusto stamattina, per vedere come accatastare. Ma
secondo i tecnici con cui ho parlato, non è possibile accatastare sui
mappali definiti "Accesso comune", in quanto non intestati.
Io speravo di poter accorpare i 2 accessi ai relativi mappali di
proprietà... ma secondo loro, l'unica strada è l'usucapione a monte.
Del resto, non avendo intestazione, non risultano acquistati da nessuno,
e pertanto nessuno può venderli... e non sarebbe possibile avere un
operazione "contro" nel resgistro immobiliare. :-/
Sono ancora titubante se provare a presentare la pratica Pregeo con la
fusione...


 su mappale a partita 2 risolvetti censendo l'u.i.u. come BCC
Sì, confermo. Partita 2.
Ma dopo averlo passato a BCC (cosa che mi pare il tecnico del catasto
aveva farfugliato per poi escludere questa strada), come dovrei
procedere? Accatastare le porzioni di fabbricati sui relativi mappali
BCC, far fare l'atto di cessione (in permuta) dei diritti tra i 2
proprietari coinvolti, per poi ri-accatastare correggendo anche la
planimetria dei fabbricati già "intestati" (lo so, non è corretto ma non
so come definirli)?
Se parto devo essere sicuro di arrivare... per quello sono stato in
catasto, nel tentativo di definire un percorso che mi porti alla
regolarizzazione della situazione.


Io farei nc afferente creando i sub con intestazioni a tutti gli aventi 
titolo e quote di proprietà provvisorie da definire con atto.
Poi fai l'atto di cessione e sistemi il catasto.


Ma comunque passando i mappali da Accessi a BCC?
Pertanto la procedura comprenderebbe:
- 2 pratiche pregeo, per passare i mappali 171 e 975 a B.C.C. Ma un
mappale può essere B.C.C. ad altri mappali (di solito si fa con i sub.)?
- 2 pratiche pregeo (con rilievo strumentale, visto che non occupano le
intere particelle?), per inserire le costruzioni afferenti in mappa (o
si pò fare in un passaggio unico con quelle precedenti)?
- 2 pratiche docfa per nc afferente il rispettivo B.C.C. Tieni presente
che nella mappa CEU, il mappale 171 risulta accorpato al 170, anche se
la scheda planimetrica del 170 riporta anche il 171, e le piantine
comprendono la porzione che insiste su tale mappale. Ma richiedendo una
visura del 171, lo stesso non risulta presente, mentre ai terreni
risulta come accesso. Ritieni che possa accatastare la porzione
insistente sul 171 senza variare il 170?
- Si fa un atto di permuta, che intesti ai relativi proprietari i
mappali occupati dai loro fabbricati.
- Altre 2 pratiche DocFa per sistemare le planimetrie del 170 e del 172,
fondendo gli ex. BCC ai mappali principali.
Tante domande, ma come detto, è una situazione intricata e nuova per me,
e non vorrei trovarmi ad un punto morto.


 visura)
La visura già mi dice: comune al num.172 e ad altri enti urbani. Dati
derivanti da impianto meccanografico del 20/12/1976. Dici che si possa
arrivare a definire "gli altri enti urbani"?
Preciso che nei dintorni, l'unico ente urbano presente nella mappa CEU è
il 170.


niente BCC. Fai F/1 sullo stesso lotto.

 niente BCC. Fai F/1 sullo stesso lotto.
Sull'accesso?! A firma di chi? Immagino che il catasto mi respingerebbe
il pregeo.
 
-- 
Per rispondere, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.


ne sto facendo uno proprio adesso. un bcnc comune a 3 uiu che fraziono 
in due sub e poi li assegnerò con atto, uno esclusivo ad una uiu e 
l'altro comune alle altre due uiu.
 

 l'altro comune alle altre due uiu.
OK. Ma è tutto già urbano? Mi sembra che il caso sia piuttosto
diverso... io ho 2 mappali in partita 2. Ma forse sono io a non capire
il tuo percorso... non è che puoi indicarmi un po' più chiaramente i
passaggi che mi hai suggerito?



Boh, senza intestazione come fai a trasferire il BCC??? Cosa volturi???
 
Forse bisogna sentire il notaio, ma a me ha detto che se i sub non hanno 
ditta non riesce ad assegnarli in modo esclusivo perchè non può volturarli.
 
 

 gli atti di provenienza dei fabbricati circostanti
Cosa intendi per visura ante impianto? La ricerca sui cartellini? Su
quelli non c'č niente. Dovrebbe, ma non c'č.



se mi dai una mail ti passo il cell e ci sentiamo.

 se mi dai una mail ti passo il cell e ci sentiamo.
Quella in intestazione è valida con la modifica in firma.


 base a quali % (discorso già più volte trattato qui sul ng)
Siccome prima di perderci altro tempo in ricerche, voglio essere sicuro
di farlo per una strada che porti ad un risultato, supponiamo pure che
siano solo il mappale 172 e 170 ad evere diritto all'accesso ex 171
(partita 2 del CT), che nel '60 è stato frazionato in 171 e 975. Il 172
ha usato il 975 come proprietà esclusiva (chiudendo il sottoportico), il
170 ha ampliato sulla restante parte del 171 (ed è riuscito a farsi
accettare delle planimetrie che corrispondono alla realtà, ma non alla
mappa).
Io devo rendere commerciabili i 2 immobili (forse il 170 lo è già,
avendo planimetrie conformi?). Come procedo?



non me lo fa inviare.
scrivimi tu a
coccodamchiocciolalibero.it
 


si ma li trasferivi da bcc a bene esclusivo di uno???

 intorno per escludere eventuali altri aventi diritti.
 
Quindi il BCC non lo hai dovuto volturare.
Aladino invece chiede come poter volturare il BCC (o una porzione di 
esso). E non lo puoi fare.
Ciao

 è!!Quell'ampliamento è fatto su proprietà comune.
Forse dovresti rileggere il thread... il mio cliente di fatto non si è
ampliato, e neppure il proprietario che c'era prima: il fabbricato c'è
nella mappa del 1843 e risulta già presente sul mappale (ora 975) che il
catasto meccanografico ha inserito come accessorio. Al limite qualcuno
ha chiuso il sottoportico ricavandone un deposito. Nel 1997, il
fabbricato è stato comunque accatastato deformandolo per farlo stare nel
mappale 172 (errore, furbata... chissà, ma il mio committente ha
comperato dopo). Di tale fabbricato in comune non risultano esserci
permessi di costruire, ristrutturazioni, ecc... niente.
Diverso il discorso del 170, ampliato rispetto alla mappa all'impianto,
modificando la sagoma del 171. E anche su quel che resta (in mappa) del
171, si estende una porzione di fabbricato del 170, con al PT un portico
ed al piano superiore il bagno.
Pertanto, procedendo per usucapione, sarebbe corretto assegnare in
proprietà esclusiva il 975 al mio committente ed il 171 al vicino,
proprietario del 170. Ma il mio tentativo è arrivare alla stessa
situazione, evitando l'usucapione.
Ma se la cosa si complica troppo, forse è meglio dirigesrsi direttametne
all'usucapione (che forse ci permetterebbe di tirare in ballo anche un
fazzoletto del 170, chiuso tra i fabbricati e usato dal mio committente
come proprietà esclusiva da quando ha acquistato, ovvero nel 2000... ma
a suo dire, anche dai venditori).


 sul tuo ?????????
Tornando alla mappa attuale, il mio cliente è proprietario del mappale
172. Ma il suo fabbricato risulta insistere anche sul mappale 975,
definito accesso comune al 172 e ad enti urbani, e derivato dal
frazionamento del 171. Il 975 è posto tra il 172 e il 179, ma di fatto i
due fabbricati sono contigui.
Anche il 170 invade l'accesso comune, ma sulla porzione che ha mantenuto
il numero 171 (la sagome del fabbricato è quella in mappa CEU).
Ma dalla nascita, sia il 171 che il 975 hanno mantenuto la destinazione
di accesso comune al 172 ed altri enti urbani. Secondo il tecnico del
catasto non vale la pena fare la ricerca di altri enti urbani, perché in
base alla mappa CEU, il 170 è l'unico ente urbano in zona, mentre se ci
fossero altri mappali CT con diritto all'accesso, gli stessi sarebbero
indicati sugli accessi.
Spero di essere stato più chiaro, adesso.
