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Titolo: Problema Certificato di Destinazione Urbanistica

Salve a Tutti,
ho il seguente problema, un Cliente deve acquistare un appartamento in un 
condominio e fra i beni comuni c'è un giardino di oltre 6.000 mq.
c'è bisogno o no secondo voi del CDU ??
l'edificio è dei primi anni '80 e l'apartamento in questione è già stato 
compravenduto svariate volte, nessuno sino ad oggi si è posto il problema, 
ma io sfortunatamente c'ho messo l'occhio
Stante quanto indicato dal comma 2 del Art. 30 del DPR 380/01 (Gli atti tra 
vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto 
trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali 
relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati ne' trascritti 
nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il 
certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni 
urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al 
presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di 
edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purche' la superficie 
complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri 
quadrati.) il certificato sarebbe stato necessario...
ma ho trovato pareri contrastanti fra i notai...

 ha scritto nel messaggio 
news:K5HXo.25025$7b4....@tornado.fastwebnet.it...

x me ci vuole CDU
DGE 

 ha scritto nel messaggio 
news:K5HXo.25025$7b4....@tornado.fastwebnet.it...
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 Saluti
il problema non � ottenere il certificato, il problema � che sono gi� stati 
fatti diversi di compravendita e questo comporta, se il certificato fosse 
stato neccessario (come io ritengo), che tali atti sono nulli.
per cui prima che il mio cliente possa acquistare, il venditore dovrebbe 
sanare il vizio di forma mediante rettifica ed integrazione di tutti i 
precedenti atti (apriti cielo....)
di spese per i vari certificati "storici" di detinazione urbanistica c'� un 
costo di oltre Euro 300,00 per le spese vive - bolli  e diritti di 
segreteria -, ai quali dovranno essere agguinti gli onorari dei tecnici e 
quelli notarili, nonch� le spese di registrazione e trascrizioni e quelle 
connesse.

 stato neccessario (come io ritengo), che tali atti sono nulli.
E chi l'ha detto che sono nulli? La conservatoria dei RRII li ha
registrati, giusto? Per cui sono efficaci a tutti gli effetti. Nel
corso degli anni la legislazione sul CdU è variata.

 ha scritto nel messaggio 
news:1e357fc4-ac5b-4e46...@v12g2000vbx.googlegroups.com...
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si, ma con la legge 47 del 28 Febbraio 1985 è stato introdotto l'obbligo (v. 
comma 2 Art. 17, sostanzialmente ripreso dal Art. 30 del DPR 380/01), dopo 
quella data l'appartamento in questione è stato ceduto almeno 4/5 volte
io non sono a conoscenza di nessuna normativa e/o sentenza che confermi la 
validità di atti nulli, purchè siano trascritti.
e' per questo che ho postato il presente quesito
tieni presente che il giardino è un b.c.n.c. e per questo nei precedenti 
atti non è mai stato esplicitamente citato, rifacendosi alla consueta 
formula circa la porzioni condominiali.

 formula circa la porzioni condominiali.
Fino a qualche anno fa i beni iscritti al CF erano esclusi, tanto per
dirne una.

>c'è bisogno o no secondo voi del CDU ??
è un bel quesito, secondo me non è necessario per il fatto che il tuo
cliente non acquista un'area di oltre 5000 mq. ma la quota parte
spettante all'appartamento che ovviamente sarà ben inferiore.
ciao
carlo

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Attenzione. acquistare pro-quota 5000 mq. è differente dall'acquistare 
una parte dei 5000 mq:
poniamo il caso che con l'appartamento io acquisto 10/1000 dei beni 
comuni, io non sto acquistando 50 mq. ma bensì 5000 mq. pro-quota. Se il 
legislatore della 47/85 avesse voluto escludere le cessioni di quota 
(condominiali o meno) dall'applicazione della normativa lo avrebbe 
fatto, ma così non è, ergo il CDU va allegato.
Piuttosto sarebbe interessante sapere quanti atti sono stati impugnati 
ed annullati in base alla disposizione normativa.
Credo che possiamo contarli sulle dita delle mani, ed al più qualcuna 
dei piedi.
-- 
Saluti. Bob


Bella questione :-)
Prima di tutto: il terreno come � identificato catastalmente? E' 
particella autonoma iscritta a CT o � la medesima particella su cui 
insiste l'edificio (quindi ente urbano)?
Inoltre, il tuo cliente compra da un proprietario che ha acquistato dopo 
la 47/85? Se cos� non fosse non mi preoccuperei della (eventuale) 
nullit� degli atti precedenti.
Tra l'altro, come ti � gi� stato fatto notare, non trascurerei il fatto 
che gli atti sono stati registrati e trascritti, nonostante la norma che 
tu citi renda impossibili queste operazioni. Non � cosa da poco.
IMHO la norma � scritta male. Penso per� innanzitutto che si possa 
sostenere che l'atto NON ha per oggetto il trasferimento di diritti 
reali su un terreno. L'atto ha per oggetto il trasferimento di una UI, 
che vanta diritti in quota parte millesimale su un'area pertinenziale. 
Quindi in linea di principio il CDU non � necessario.
La precisazione successiva della norma, quando si riferisce alle 
pertinenze, penso si debba intendere a particelle autonome che 
costituiscono *di fatto* una pertinenza ad un edificio. Occorre infatti 
considerare che dal punto di vista civilistico il concetto di pertinenza 
� ben pi� ampio di quello catastale.
Inoltre, risalendo allo spirito della norma che � quello di controllare 
fenomeni di lottizzazione abusiva, tutte le volte che un edificio ha una 
superficie in pianta superiore a 5.000 mq (pensiamo a un complesso 
industriale o a un centro commerciale, ma vale anche per un condominio 
di medie dimensioni), quand'anche avesse solo il classico 1,5 m di 
terreno circostante sarebbe soggetto a richiedere il CDU. Il che � non 
risponte certamente allo spirito della norma.
-- 
Ciao
Maci

 risponte certamente allo spirito della norma.
Ma qui ci troviamo in presenza di aree libere, scoperte a giardino. Nel 
caso posto da Sconosciuto non si parla di 6000 mq. compreso il sedime 
del fabbricato.
-- 
Saluti. Bob


Certo, ma da un punto di vista catastale la questione potrebbe essere la 
stessa. Ho fatto quell'esempio per sostenere che se la particella di 
6.000 mq è l'EU IMHO non è comunque soggetta a CDU.
Se la particella è autonoma la norma è chiara e il CDU ci vuole.
Per quello che ho chiesto come era la situazione catastale, che non conosco.
-- 
Ciao
Maci

il giardino e camminamenti sono una particella a se stante (b.c.n.c, quindi 
iscritto al catasto fabbricati).
nella normativa non trovo distinazione fra terreni censiti al Catasto 
Fabbricati o terreni cendita al Catasto dei Terreni, ed anche ci a citato il 
fatto che se il bene è censito al CF non occorre il CDU, non ha riportato 
alcun riferimento normativo.
sul fatto che il conservatore abbia trascritto gli atti, non credo possa 
bastare per sanarli da eventuali vizi, in quanto in nessuno degli atti è 
citato espressamente il giardino, per cui il conservatore non ha mai avuto 
modo di verificarne la consistenza.
io credo - salvo che salti fuori qualche normativa e/o risoluzione - che la 
risoluzione della diatriba bebba giocarsi sul fatto che l'area de quo è 
trasmessa indirettamente, come accessorio al bene principale e non sia 
pertanto da considerarsi propriamente oggetto dell'atto.


Infatti per me � il punto pi� importante: gli atti di compravendita non 
riguardano il terreno, che peraltro non pu� essere venduto autonomamente 
(richiederebbe la formazione di un'area urbana)
-- 
Ciao
Maci

 del fabbricato. Il castasto serve a quello :-)
Eppure il comma 2 del Art. 30 del DPR 380/01 mi sembra chiaro:
[...] Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i 
terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto 
edilizio urbano, purch� la superficie complessiva dell'area di 
pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.
E sottolineo purch�.
Anche se il cortile/giardino fosse stato graffato al fabbricato,
anche se pertinenziale al fabbricato supera i 5.000 metri quadri, ed 
allora necessita il CDU.
-- 
Saluti. Bob


Premesso che stiamo, tutti, intepretando :-)
Il tuo primo "anche" non è scritto da nessuna parte.
Se il cortile è graffato non è più, catastalmente, un terreno, salvo che 
sia censito come area urbana. Prova a volturarlo, se ci riesci :-)
Mentre potrebbe esserci il caso di una seconda particella, non graffata 
all'edificio, che costituisce pertinenza (da un punto di vista 
civilistico e non catastale) all'edificio. In tal caso, se > 5000 mq, ci 
vuole il CDU.
Ricordiamo che quanto tu citi è prima di tutto un eccezione in negativo: 
l'argomento è il CDU per i terreni. Il testo esclude il CDU per le 
pertinenza, se inferiori a 5000 mq. Ma se in partenza l'oggetto 
dell'atto non è la compravendita di un terreno (e l'area cortilizia 
graffata lo è? IMHO no) il CDU non è richiesto a prescindere dalle 
superfici dell'area.
-- 
Ciao
Maci

 richiesto a prescindere dalle superfici dell'area.
L'oggetto della compravendita è "anche" il terreno.
Altrimenti perchè nel caso in cui i condomini vogliano cedere a terzi o 
ad uno dei condomini una porzione del predetto cortile - fatti gli 
opportuni frazionamenti - vogliono anche la mia firma sull'atto?
E mi rispondo da solo: poichè con il mio atto di acquisto sono divenuto 
proprietario pro-quota del cortile di 6000 mq. dal quale poi ho 
stralciato l'area da cedere.
Bada bene, che è sempre un'interpretazione ... ma che IMHO sta in piedi.
-- 
Saluti. Bob


E' comunque un problema di interpretazione.
Se si interpreta la norma considerando la parola "terreno" da un un 
punto di vista letteralmente e solamente catastale allora ha ragione Maci.
Diversamente se si interpreta la parola "terreno" in forma estesa (č 
terreno tutto ciň su cui NON insiste un manufatto) allora ha ragione 
Bob, in quanto la norma č chiara citando espressamente terreno 
pertinenziale di edifici censiti al NCEU.
Nel caso in esame io propendo per il 40% sulla prima e per il 60% sulla 
seconda ipotesi.
Saluti!
SD.