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Titolo: Stima di una servitu' non "classica": voi come la fareste?

Voi come stimereste questa servitu'?
Un mio cliente ha acquistato una villetta nuova da una impresa: dopo
poche settimane ha scoperto che sotto al giardino passano due condotte
(gas metano e acqua) dell'azienda erogatrice locale di cui ignorava
l'esistenza.
Tralascio gli aspetti piu' legali della faccenda, ovvero cosa c'e'
scritto nel rogito, se e come e' registrata la servitù, eccetera: di
questo si occupera' il legale del cliente.
Io sono stato incaricato di stimare il danno poiche' si vuole
dimostrare che questa servitu' che l'impresa ha occultato diminuisce
il valore dell'immobile. 
All'atto pratico la servitù si concretizza nel rischio che in caso di
sostituzione di una delle due condotte (per rottura o per usura) il
giardino venga sconvolto da una scavatrice impiegata per raggiungere
la condotta interrata (per questioni altimetriche che non vale la pena
spiegare) 4 o 5 metri sotto al piano di campagna. Oltre al fatto di
rendere impossibile la realizzazione di una ipotetica piscina.
Ripescando i vecchi testi di estimo ho trovato la servitu' di
metanodotto coattivo attraverso terreni a destinazione agricola, in
cui l'indennizzo e' costituito [riporto testualmente] da:
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1) dal valore di mercato dell'area occupata dalla conduttura e dalle
opere annesse (V1);
2) dal compenso di una striscia di terreno larga generalmente un metro
adiacente alla conduttura, valutata un tanto al metro quadro a secondo
della qualita' di coltura (V2);
3) dalla capitalizzazione delle imposte (Imp.) gravanti sulle
superfici precedenti, ad un saggio di investimento medio bancario (r);
4) dal danno arrecato alle colture erbacee ed arboree (frutti pendenti
Fp) e tutta la serie di altre spese determinate dalla servitù come
mancati redditi, diminuzione di valore per diminuita appetibilità (D),
valore del soprassuolo (Vs), eccetera.
Formula: Ind. = V1 + V2 + Imp. / r + Fp + D + Vs
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Io tenterei di adattare questo procedimento al caso specifico, anche
se non si tratta di un fondo ma di un giardino ad uso esclusivo (sul
quale immaginare quanta ICI vi gravi al momento mi sfugge).
Scarterei la stima a valore complementare (valore della villetta senza
servitu' - valore della villetta con servitu') perche' piu' adatta a
un esproprio di porzioni di terreno che a una servitu' cosi'
"sotterranea".
Voi come la vedete? Avete notizia di altri procedimenti in
letteratura? Conoscete siti o testi recenti che permettano di
approfondire il caso specifico?
 
 Ciao.
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 Fabio Mignani                        Fidonet: 2:332/439.56
 Bologna, Italy       
fabio.mignani.BRISASPAM.@ilmosaico.it
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Occorre sapere, oltre alla profondità delle canalizzazioni, se sono o meno
cunicolate, a che pressione viaggia il fluido, ecc.(cambiano i vincoli
connesssi). Per me la valutazione corrisponde a quanto chiede l'azienda per
spostare la condotta e ripristinare il giardino, oltre alla valutazione del
disagio di chi abita la villetta. A titolo di esempio. Stanno spostando 60 m
di linea che prima era su terreno agricolo, ora industriale (variante di
PRG). L'azienda proprieatria della condotta ha chiesto 60 milioni ( 1 M al
m!) per spostarlo di 6 m ed incunicolarlo; della servitù eravamo a
conoscenza. ci stanno lavorando ormai da un mese, e spazio di cantiere ne
hanno a bizzeffe.
-- 
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hanno a bizzeffe.
E' un buon suggerimento.
Grazie.


 ha scritto nel messaggio
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