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Titolo: Preliminare e abusi edilizi

Oggetto: Vendita porzione immobile  - Contratto preliminare - Anticipata
immissione dell'acquirente nel possesso dell'immobile - Lavori di
frazionamento da parte dell'acquirente - Differimento dell'effetto
transaltivo alla stipula del contrtto definitivo - Illeciti amministrativi e
reati edilizi - Responsabilit? del venditore
Devo vendere la porzione di un mio immobile accatastato come Opificio (D8)
ad una societ? che vuole adibirlo ad ufficio.
Ora, tale societ?, vorrebbe, dopo la stipula del preliminare e il pagamento
di 1/3 del prezzo concordato,  essere immessa nell'immobile per effettuare
sullo stesso dei lavori (Frazionamento dello stesso mediante creazione di un
muro divisorio) previa rilascio di autorizzazione edilizia (oppure DIA?).
Ho dubbi su chi debba chiedere la autorizzazione edilizia o la D.I.A. e su
chi risponda per eventuali illeciti o reati edilizi.
A mio parere, infatti, producendosi l'effetto translativo del contratto
preliminare di compravendita soltanto alla stipula del contratto definitivo,
ritengo che debba essere io, in qualit? di proprietario a richiedere
l'autorizzazione edilizia al sinadaco (o la DIA), con la conseguenza che,
qualora i lavori effettuati dalla societ?, nelle more della stipula del
contratto definifitivo, vengano a configurare un cambio di destinazione
d'uso, potrei incorrere in sanzioni per gli illeciti previsti dalla legge n.
47/1985.
Infatti, da quello che so, il cambio di destinazione d'uso che comporti una
lavori strutturali di una certa entit? (nel caso specifico: creazione di un
muro divisorio per frazionamento dell'immobile) richiede la concessione
edilizia e non la semplice autorizzazione.
Preciso inoltre che l'immobile di mia propriet? si trova in una zona
prevista dal PRG quale Centro Storico ("Sottozona intensiva di risanamento e
ristrutturazione conservativi").
Insomma, a mio parere, potrei essere chiamato a rispondere di illeciti
amministrativi o reati edilizi commessi dagli acquirenti del mio immobile a
causa del predetto differimento dell'effetto translativo.
E' cos??
Cosa mi consigliate?
Che ne pensate?
Nel ringraziarVi sin d'ora, invio i pi? cordiali saluti.

chi risponda per eventuali illeciti o reati edilizi.

Insomma è proprio diffuso questo brutto vizio di chiedere di eseguire lavori prima dell'acquisto!!


I tuoi dubbi sono fondati: le richieste di autorizzazioni/concessioni/DIA 
(ma nel caso specifico riferito si configurerebbe concessione)devono 
essere sottoscritte dal proprietario attuale (il venditore). E' evidente a questo punto
che è sempre lui che risponde degli illeciti edilizi verso il comune.
Non solo ma avrei anche un altro dubbio: chi ne risponde delle eventuali infrazioni alle leggi sulla sicurezza dei
cantieri edili? Il committente acquirente, senz'altro, ma in ultima battuta, alla fine della catena non c'è il 
proprietario venditore, quello per intenderci che ancora figura dalla visura della conservatoria?
Come soluzione vedrei:
- o rifiutare decisamente le condizioni dell'acquirente (rinunciando anche alla vendita se occorre)
- o subordinare le pretese dell'acquirente alla totale corresponsione del prezzo anche se prima del rogito
     (evidentemente poco attuabile!)
- o pretendere una fidejussione di importo pari alla differenza ancora da percepire tra il prezzo convenuto e l'acconto 
   riscosso (ipotizzando che il danno patito dal venditore non possa essere superiore al prezzo della cosa venduta.
A.Fiorani
 







Se vuoi cacciarti nei guai, firma un preliminare 
del genere! Così, se il Comune nega la Concessione (CI VUOLE UNA CONCESSIONE IN 
UN CASO DEL GENERE) - ti chiederanno anche i danni. Tu devi vendere come stanno 
le cose: per il cambio d'uso ed i lavori, che se la sbrighi chi acquista. Ci 
sono risvolti anche catastali e di valori da dichiarare, facendo in questo modo. 
Perchè l'atto non si fa subito? Se mancanoi soldi, vendi solo quando li hanno 
tutti! Ho visto qualcuno "mangiarsi" l'immobile per un preliminare fatto male, 
coi lavori poi non concessi eccetera..


auguri



I tuoi sospetti, come gi? ti hanno detto sono fondatissimi in ogni punto da
te riportato.
Provo a suggerirti una soluzione che in casi del genere si presta: fraziona
tu la porzione da vendere lasciandola destinata ad opificio. Poi non fare il
compromesso; vendi direttamente e accetta un pagamento differito a mezzo
cambiali garantite da ipoteca sullo stesso immobile venduto. In questo modo
il nuovo proprietario fa tutto quello che vuole rispondendone direttamente.
Ovviamente la premessa ? che l'acquirente deve essere persona seria,
patrimonialmente solida ed in grado di onorare le cambiali.
Saluti


On 21 Jan 2001 19:47:38 
ag...@libero.it
 ("Alfredo Agostini") wrote:
 ti sarei grato se non postassi in html
 grazie
 un saluto da
 Sebastiano Venabile