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Titolo: il problema della abitabilità (o agibilità)

Ciao a tutti ho un problema riguardante la abitabilità.
Dovrei acquistare una villetta (in un piccolo complesso residenziale di
42 unità immobiliari)
da un construttore che terminerà a costruire a dicembre qui a Roma.
Nel momento in cui ho fatto riferimento della richiesta del certificato
di abitabilià lui mi ha detto "ah noi non la chiediamo tanto è
inutile qui in questa zona nessuna la chiede".
Adesso vorrei capire delle cose:
il progetto è stato presentato e la concessione edilizia esiste, solo
che ci sono delle difformità tra il progetto e quello relamente
costruito, ossia il seminterrato prima di tutto è dichiarato coma
cantina mentre verranno costruite delle camere da lette e un bagno,
sempre nel semiinterrato c'e' una parte sotto il patio che in realtà
non dovrebbe esistere mentre nella fase di realizzazione è stata
ingrandito il seminterrato. Infine al piano rialzato esiste da progetto
un locale accessorio(ripostiglio con altezza 2.50) mentre invece è di
2.70 ed è invece la cucina.
Adesso il costruttore non richiederà l'abitabilià ed io che
diventerei il nuovo proprietario che problemi potrei avere
Ciao
Grazie

guardati bene dall'acquistare...

 ha scritto nel messaggio 
news:1141048249.1...@j33g2000cwa.googlegroups.com...

semplice acquisyi un fabbto abusivo in parte, in pratica effettui un atto 
nullo.
Se ascolti me fai mettere tutto in regola (amesso che si possa) a cura e 
spese del costruttore e te investi un po di euri nell'assistenza di un 
tecnico.
dge studio

Grazie per il consiglio, ma mi puoi dire cosa potrei andare incontro?
Cosi credo come l'80% dei proprietari di villette dell'infernetto?
Ciao

Che intendi per atto nullo?


dal DPR 380/2001 Art. 46 (L) - Nullità degli atti giuridici relativi ad 
edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985
(Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; d.l. 23 aprile 1985, n. 146, art. 
8)
1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi 
per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di 
diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è 
iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati 
ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del 
permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si 
applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali 
di garanzia o di servitù.
2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell'articolo 38, l'irrogazione di 
una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in 
sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova 
dell'integrale pagamento della sanzione medesima.
3. La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non 
pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto 
iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta 
a far accertare la nullità degli atti.
4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla 
insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi 
sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle 
parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, 
che contenga la menzione omessa.
5. Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti 
derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. 
L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per 
il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda 
di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto 
emesso dalla autorità giudiziaria.
5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli 
interventi edilizi realizzati mediante denuncia di inizio attività ai sensi 
dell'articolo 22, comma 3, qualora nell'atto non siano indicati gli estremi 
della stessa.
(comma aggiunto dal d.lgs. n. 301 del 2002)
Art. 31 (L) - Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in 
totale difformità o con variazioni essenziali
(Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 7; d.l. 23 aprile 1985, n. 146, art. 2, 
convertito in legge 21 giugno 1985, n. 298; d.lgs. 18 agosto 2000, n. 267, 
art.107 e 109)
1. Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire 
quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio 
integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o 
di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione 
di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire 
un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed 
autonomamente utilizzabile.
2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata 
l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal 
medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 
32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la 
demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di 
diritto, ai sensi del comma 3.
3. Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al 
ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni 
dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, 
secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere 
analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al 
patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque essere superiore a 
dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.
4. L'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel 
termine di cui al comma 3, previa notifica all'interessato, costituisce 
titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri 
immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente.
5. L'opera acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del 
responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili 
dell'abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari 
l'esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l'opera non 
contrasti con rilevanti interessi urbanistici o ambientali.
6. Per gli interventi abusivamente eseguiti su terreni sottoposti, in base a 
leggi statali o regionali, a vincolo di inedificabilità, l'acquisizione 
gratuita, nel caso di inottemperanza all'ingiunzione di demolizione, si 
verifica di diritto a favore delle amministrazioni cui compete la vigilanza 
sull'osservanza del vincolo. Tali amministrazioni provvedono alla 
demolizione delle opere abusive ed al ripristino dello stato dei luoghi a 
spese dei responsabili dell'abuso. Nella ipotesi di concorso dei vincoli, 
l'acquisizione si verifica a favore del patrimonio del comune. (per la 
repressione nelle zone protette si veda l'art. 2 legge 9 dicembre 1998, n. 
426)
7. Il segretario comunale redige e pubblica mensilmente, mediante affissione 
nell'albo comunale, i dati relativi agli immobili e alle opere realizzati 
abusivamente, oggetto dei rapporti degli ufficiali ed agenti di polizia 
giudiziaria e delle relative ordinanze di sospensione e trasmette i dati 
anzidetti all'autorità giudiziaria competente, al presidente della giunta 
regionale e, tramite l'ufficio territoriale del governo, al Ministro delle 
infrastrutture e dei trasporti.
8. In caso d'inerzia, protrattasi per quindici giorni dalla data di 
constatazione della inosservanza delle disposizioni di cui al comma 1 
dell'articolo 27, ovvero protrattasi oltre il termine stabilito dal comma 3 
del medesimo articolo 27, il competente organo regionale, nei successivi 
trenta giorni, adotta i provvedimenti eventualmente necessari dandone 
contestuale comunicazione alla competente autorità giudiziaria ai fini 
dell'esercizio dell'azione penale.
9. Per le opere abusive di cui al presente articolo, il giudice, con la 
sentenza di condanna per il reato di cui all'articolo 44, ordina la 
demolizione delle opere stesse se ancora non sia stata altrimenti eseguita.
9-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli 
interventi edilizi di cui all'articolo 22, comma 3.
(comma aggiunto dal d.lgs. n. 301 del 2002)

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Stai acquistando un fabbricato abusivo, comunque si potrebbe mettere
in regola (forse), prima della fine lavori..., chiedi ad un tecnico
locale..

>Dovrei acquistare una villetta (in un piccolo complesso residenziale di
Gli edifici o parti di essi non possono essere abitati o utilizzati senza 
una specifica certificazione:
l'abitabilità per le case di civile abitazione
l'agibilità negli altri tipi di immobili.
Il DPR 425/94 denomina in modo univoco certificato di abitabilità
il provvedimento amministrativo che consente agli edifici di "essere 
utilizzati" termine che sostituisce "abitati" dell'art. 221 TU.LL.SS.
Quando occorre il certificato di abitabilità, o il nuovo certificato 
abitabilità:
certificazione necessaria per l'utilizzo degli edifici di nuova costruzione 
o di edifici esistenti nei quali siano stati legittimamente eseguiti 
interventi di restauro o di ristrutturazione edilizia, anche parziali, di 
ampliamento o frazionamento che abbiano comportato il rilascio anche 
temporaneo dell'immobile da parte dei conduttori e /o il cambio di 
destinazione d'uso (L.R.39/94).
 Gli immobili non possono essere usati o abitati senza certificato di 
abitabilità. La disciplina dell'abitabilità è estesa a tutti i locali 
soggetti a frequenza umana, come uffici, negozi e simili.
Il certificato di abitabilità è indispensabile per richiedere:
  a.. la residenza anagrafica nell'immobile
  b.. il ricongiungimento familiare
  c.. per vendere od affittare l'immobile
  d.. per esercitare qualsivoglia attività, dal commercio, all'artigianato, 
all'industria ...
Non esiste alcuna esenzione dal certificato di abitabilità in relazione alle 
dimensioni o al tipo di edificio (prefabbricato, precario o altro), al fatto 
che sia trasportabile e neppure al tipo di proprietà degli edifici, è 
richiesto anche per gli edifici pubblici.
Il certificato di abitabilità si riferisce esclusivamente ad "una scatola" o 
"involucro" edilizio, alle strutture degli edifici in quanto tali e non alla 
loro eventuale utilizzazione per attività particolari. Non riguarda quindi l'uso 
che viene svolto o potrà essere svolto nel fabbricato stesso , che sarà 
subordinato all'ottenimento di una licenza d'uso (conformità dell'attività 
rispetto alle norme di igiene del lavoro).
Le sanzioni previste per chi utilizza una costruzione senza avere 
preventivamente acquisito il certificato di abitabilità sono contenute nel 
secondo comma dell'art. 221 del T.U. delle leggi sanitarie, che è rimasto in 
vigore anche dopo il DPR. 425, e all'art.162 del Codice Penale.
In caso di dichiarazioni mendaci o di false attestazioni il dichiarante è 
punito con la sanzione prevista dall'art. 483 del Codice Penale (art.21 L. 
241/90).

Cosi credo come l'80% dei proprietari di villette dell'infernetto?
Il costruttore dovrà dare la fine lavori e chiedere l'abitabilità,
come prescrive il testo unico; probabilmente lo farà senza dichiarare
le modifiche, quindi tu acquisterai un manufatto in parte abusivo.
Tieni comunque conto che se acquisti conscio delle difformità, quando
deciderai di vendere sarà tuo onere regolarizzare la situazione,
quindi concordo: guardati bene dall'acquistare.
Ciao ciao.
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gabriele pranzo-zaccaria architetto
ICQ 77540493