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Titolo: PERIZIA - Edificio artigianale... particolare

Ciao
Mi occorre un Vostro suggerimento, non avendo grande esperienza in merito al
problema che mi si presenta.
Situazione:
- fabbricato ad uso artiginale, molto vecchio (primi '900) di piccola
dimensione, ampliato abusivamente e condonato nel '85. (totale circa 300
mq).
- nel 1995 è stata prodotta una periza da un tecnico incaricato dal
tribunale, che ha stabilito un TOT valore (imho piuttosto elevato, poi vi
spiego).
- oggi va rifatta la perizia, producendo un valore di mercato consono
all'attuale situazione, cioè...
---- il fabbricato è, in generale, fatiscente:
------- non possiede vespaio aerato (da noi è obbligatorio per poter
insediarvi una nuova attività)
------- non possiede servizi igienici
------- possiede solo l'impianto elettrico, che ovviamente non è a norma
------- la copertura è interamente da rifare (50% in eternit, 50% in
ondolux)
------- la struttura di copertua è in ferro, assolutamente precaria
------- la parete principale è in ferro/vetro, costruita con scarti di
lavorazione di serramento (ex fabbro)
Inoltre, il fabbricato non ha accesso riservato, ma vi si accede da un
cortile (altra proprietà), quindi dal piano terreno (autorimessa) di un
altro fabbricato (stessa proprietà).
Possiede un fazzoletto di terra (circa 80 mq).
Il tutto è inserito in zona urbanistica "produttivo/industriale".
Mi pare ovvio che non sia possibile procedere per stima diretta/comparativa,
date le caratteristiche del fabbricato.
Ritengo, quindi, di dover procedere con la stima analitica del valore di
riproduzione.... applicando i coefficienti di vetustà e di degrado al un
valore di comparazione dell'area (sedime di pertinenza del fabbricato) + il
costro di costruzione a nuovo (stabilito per comparazione diretta).
Cosa mi suggerite? :-)
Grazie
--
Ossequi
Il Perfetto di Milano

Il Perfetto di Milano ha scritto:

valore potenziale dell'area in quanto produttivo/industriale al netto 
del costo di demolizione e smaltimento dell'esistente.

 del costo di demolizione e smaltimento dell'esistente.
Per un caso analogo ho fatto la stessa cosa anche io

 del costo di demolizione e smaltimento dell'esistente.
Ok, l'avevo pensato e prospettato all'avvocato pure io..  ma, nella
fattispecie, non è detto che quel fabbricato debba essere per forza
demolito. Considerando che c'è la possibilità di adeguarlo (anche se con un
costo non indifferente, ovviamente). Moltivo per il quale vedrei bene
l'applicazione di un
Secondo l'avvocato (cioè.. è quello che a lui piacerebbe) ;-) dovrei
spostare ad oggi il valore del 1995 (la bellezza di 1'550'000 lire/mq),
quindi declassarlo secondo l'aspetto dell'incuria da parte della proprietà.
A me pare un metodo un po' campato per aria, considerato che -comunque- il
valore di partenza sarebbe molto elevato (qui, nel 1995 circa, vendevano il
nuovo a 1,6-:-1,65 milioni di lire e quel fabbricato, già allora, aveva
molti dei difetti di oggi... ai quali si è aggiunto l'ulteriore degrado
subito negli ultimi 7-8 anni a causa dell'abbandono).
Grazie comunque :-)


 Per un caso analogo ho fatto la stessa cosa anche io
Grazie anche a te :-)


allora fai due stime, una come ti ho detto io prima.
Un'altra in base al valore di ricostruzione e declassando per vetustà, 
absolescenza, mancanza di accessi ecc. ecc.
e poi fai una media tra i due valori.
Sul metodo proposto dal tuo avvocato non so cosa dirti. Se porti quelle 
cifre ad oggi, valutando almeno un 2% annuo di rivalutazione ti viene una 
cifra che non so se può essere valida dalle tue parti. Potresti tenerla 
buona e poi applicare anche qui la riduzione di cui sopra.
ciao 

 sopra.
Mah........... posso anche provare... ma credo che sarà solo una perdita di
tempo... :-)
Grazie ancora, Pietro. :-)


e di che? Se non ci si aiuto a tra di noi, chi lo fa? BERSANI?  hehehe

 e di che? Se non ci si aiuto a tra di noi, chi lo fa? BERSANI?  hehehe
ROTFL :-D


Prima regola del buon stimatore: Qual'è lo scopo della stima?
fulven
"Il Perfetto di Milano" <pizza...@marescia.it.invalid> ha scritto nel 
messaggio news:44c49528$0$992$5fc...@news.tiscali.it...


 Prima regola del buon stimatore: Qual'è lo scopo della stima?
...dimostrare che quel fabbricato non vale più GNente, nemmeno una cippa
lippa fritta! ;-)


Vedi Mio, pardon PdM (ma non eri della provincia?)
la mia domanda era più "entrante" nel problema di quel che poteva sembrare.
Per darti una risposta certa ritengo sia necessario conoscere qualcosa di 
più .... parli di avvocati, ecc. ... infatti come ben sai per qualsiasi bene 
immobile non c'è un unico valore ma valori diversi legati allo scopo che 
vuoi raggiungere.
Se tu dovessi trovare il valore di mercato per l'acquisto ti direi di 
verificare le due ipotesi che ti hanno detto, ma se si tratta di contestare 
una vecchia stima allora la cosa, ritengo, possa essere diversa (magari 
adottando lo stesso uno o entrambi i procedimenti estimativi suggeriti) .... 
per cosa era la stima originaria (divisione giudiziale, esecuzione 
immobiliare o fallimento, mutuo ...)? quale procedimento ha adottato? perchè 
tu la devi contestare?
Non voglio che tu mi risponda perchè si entra nella privacy dell'incarico, 
ma solo che tu rifletta e magari se vuoi ci sentiamo in pvt.
ciao
fulven
"Il Perfetto di Milano" <pizza...@marescia.it.invalid> ha scritto nel 
messaggio news:44c72820$0$1010$5fc...@news.tiscali.it...


 vuoi ci sentiamo in pvt.
Beh... un suggerimento da te, che sei un vero espertone in merito.. mi
lusingherebbe assai! :-)
Btw, NON vorrei farti perdere tempo....
In ogni caso.. .GRAZIE!


 vuoi raggiungere
Leggo dal Perfetto che sei un esperto e quindi non la pongo come domanda:
cosa significa "valori diversi legati allo scopo che vuoi raggiungere"???.
Io ero convinto che il perito venisse chiamato proprio per ottenere il 
valore più probabile, non il valore più probabile alle esigenze del 
committente. Altrimenti a cosa serve la perizia?
Leggendo quello che hai scritto sembrerebbe che se fai tu la perizia per 
una parte ottieni un valore, se la fai per la controparte ne ottieni un 
altro....

 Leggo dal Perfetto che sei un esperto e quindi non la pongo come domanda:
chiaramente la frase va letta senza il "non"... è un refuso di stampa :-)