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Titolo: danni ad immobile locato

Vorrei sottoporre un quesito alla cortese attenzione del Newsgroup.
Grazie anticipatamente delle risposte.
Un appartamento viene locato per uso residenziale nel 1996 completo di
mobilio ed elettrodomestici.
Viene redatto un elenco sintetico ma completo del bene e degli arredi
presenti che si allega al contratto di locazione, regolarmente registrato.
Circa le condizioni dell’immobile e dei beni mobili, la descrizione risulta
essere un generico e riepilogativo (apposto alla fine dell’elenco) “le parti
convengono sull’ottimo stato”.
Il contratto ha inizialmente la durata di un anno, viene tacitamente
rinnovato fino al 2003, quando il conduttore si trasferisce presso altro
comune e lo lascia libero.
Il proprietario-locatore, presenta il conto.
Chiede all’ex inquilino il danno per le condizioni in cui versano i beni,
mobili ed immobili.
Il danno, secondo il locatore, si rappresenta nelle scarse condizioni in cui
versano i mobili e i rivestimenti dell’appartamento, nonché gli infissi,
interni ed esterni.
Chiede il danno per parecchie cose, ma in particolare:
- sostituzione della carta da parati con cui sono rivestite le pareti
murarie;
- rilevigatura e riverniciatura del parquet;
- rinnovo (sistemazione e verniciatura) degli infissi esterni;
- parziale sistemazione di quelli interni (sistemazione e verniciatura);
- sostituzione di tutti gli elettrodomestici (frigo, lavatrice, forno,
lavastoviglie);
- rinnovo di tutti i tessuti (consunti) di sedie e divani;
- sistemazione e, in alcuni casi, completa sostituzione di alcuni mobili
(armadi, comò, ect..);
- sostituzione degli elementi sanitari perché macchiati di calcaree (non
rotti, macchiati);
più genericamente ha richiesto il recupero del danno per ogni graffio
presente su mobili, pareti, infissi e pavimenti.
Ho eseguito il sopralluogo per accertare l’entità di questi danni.
Il bene fa parte di un fabbricato condominiale, edificato agli inizi degli
anni ’70 circa, che si eleva su 6 piani fuori terra e, in 30 anni, non è mai
stato oggetto né di rinnovamento, né, tanto meno, di ristrutturazione.
Lo stile dei mobili presenti è congruente con l’epoca di costruzione dell’
edificio: tutti anni ’70.
Solo qualche elettrodomestico è più recente: lavatrice polaris anni ’90;
lavastoviglie indesit metà anni ’80, ect.
Ho ragionato cercando di stabilire se la condizione in cui versava ciascun
bene “danneggiato” era dovuta alla vetustà o ad un uso improprio da parte
del conduttore.
In effetti ci sono alcuni piccoli strappi alla carta da parati, qualche
cerniera di mobile non sistemata, mancano i coperchi di due rubinetti,…
insomma cose così.
Si accettano pareri sul come devo impostare la perizia.
Non sono d’accordo sull’entità dell’importo e sui presupposti della perizia
di parte, come lo dimostro?
Il canone versato, ho verificato, è parecchio più alto rispetto alla media
dei canoni della zona.
Non sono riuscito a trovare niente circa la locazione di immobili arredati.
Devo ragionare, per estensione, come per le locazioni normali?
Esiste una distinzione tra il concetto di manutenzione
ordinaria-straordinaria relativa ai doveri Locatore-Conduttore, e quello
classico che si usa nell’edilizia?
grazie
p.s. per questioni di tempo adesso mi limito a questa breve sintesi, ma
posso fornire ulteriori chiarimenti.

 del conduttore.
       Hai ragionato bene infatti! non c'e' altro metodo!
       La vetusta'non e'in ballo (pensa ad un mobile antico di pregio!)
       La differenza la fa': normale usura e uso improprio!
       Come hai illustrato alcune piccole cose mancanti sono da addebita-
       re! Sanitari macchiati di calcare no! Piccoli graffi alla tapezzeria
       no! Eventuali lunghi tagli con lametta si! e via di seguito!
       Prepara un elenco con due colonne e riporta ogni oggetto esaminato
       nella rispettiva colonna di valutazione!
       ciaofelix:-)
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