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Titolo: Valore terreni con vincolo di inedificabilità

Un saluto a tutti i colleghi.
Per una divisione ereditaria devo stimare il valore di alcuni terreni, 
una parte dei quali è vincolato, in favore del comune, con vincolo di 
edificabilità, essendo stati asserviti per la costruzione di un 
fabbricato rurale da parte del proprietario. Essendo alle prime armi, 
dove posso trovare dei riferimenti per la determinazione del valore di 
detti terreni vincolati rispetto a quelli liberi?
 
Grazie a tutti

Il 16/08/2013 10:04, me ha scritto:
Oops
....con vincolo di inedificabilità, .....
Grazie a tutti.
 

"me"  ha scritto nel messaggio 
news:fsmPt.531$tE4...@tornado.fastwebnet.it...

la risposta è banale, sul mercato immobiliare
 
...la ricerca dei valori meno
 
per fare una valida valutazione è importante conoscere il locale mercato 
immobiliare e le sue peculiarità, cosa improbabile per chi è alle prime 
armi.
 
non conoscendo il contesto non è semplice indirizzarti, verificando in che 
tipo di mercato ti trovi e quali sono le sue peculiarità (puoi sentire 
operatori del settore quali costruttori, agenti immobiliari, colleghi, 
agricoltori, ecc...), dovresti ricercare i valori di mercato (se non trovi 
quelli dei terreni, potresti cercare quelli di cespiti simili a quelli che 
vi si posso realizzare), a seconda dei dati che riesci e reperire sul 
mercato potrai usare il Metodo del Confronto di Marcato o il Metodo del 
Costo.
 
indicazione di massima le puoi trovare ad esempio nel Codice delle 
Valutazioni Immobiliari, IV edizione, edito da Tecnoborsa, codice condiviso 
dalla principali associazioni di categoria del settore.
 
tieni presente che il codice non ti indica i valori, ma solo uno schema da 
eseguire nell'esposizione dei dati e delle considerazione del rapporto 
valutativo, i valori dovranno provenire dalle tue ricerche sul mercato 
locale.
 
spero di averti indicato quanto meno una strada utile
 
 

 spero di averti indicato quanto meno una strada utile
 
Sicuramente, grazie.

 
Salve,
dovresti specificare se i terreni sono in zona agricola o in zona edificabile.
Se sono in zona agricola (come presumo) devi reperire il valore di mercato dei
terreni come ti hanno suggerito (di solito è sufficiente andare in qualche
associazione agricola - bisogna stare attenti a beccare il funzionario che sa
qualcosa e non l'ultimo arrivato).
 
Purtroppo non esite un mercato attivo di terreni agricoli (se ho ben capito!)
senza possibilità edificatorie.
 
Personalmente ritengo si possa solo risolvere ponendo il loro valore pari al
75% del valore ordinario dei terreni agricoli (svalutazione quindi del 25%)
come indicato in analogia nella servitù di metanodotto per le fasce con
vincolo di inedificabilità (la fascia inedificabile ai lati della tubatura di
larghezza variabile a seconda del gasdotto viene indennizzata x 1/4).
 
 
saluti
 
e.
 
 
 


Molto utile, grazie.


Salve,
dovresti specificare se i terreni sono in zona agricola o in zona 
edificabile.
Se sono in zona agricola (come presumo) devi reperire il valore di mercato 
dei
terreni come ti hanno suggerito (di solito ï¿œ sufficiente andare in qualche
associazione agricola - bisogna stare attenti a beccare il funzionario che 
sa
qualcosa e non l'ultimo arrivato).
 
Purtroppo non esite un mercato attivo di terreni agricoli (se ho ben 
capito!)
senza possibilitï¿œ edificatorie.
 
Personalmente ritengo si possa solo risolvere ponendo il loro valore pari al
75% del valore ordinario dei terreni agricoli (svalutazione quindi del 25%)
come indicato in analogia nella servitï¿œ di metanodotto per le fasce con
vincolo di inedificabilitï¿œ (la fascia inedificabile ai lati della tubatura 
di
larghezza variabile a seconda del gasdotto viene indennizzata x 1/4).
 
 
saluti
 
e.
 
 
 
Perdonami, la tua affermazione sulla base di quale principio estimativo ï¿œ 
espressa ??
 
indicata cosi, mi sembra riconducibile al metodo che definisco "un tanto al 
chilo"...
 
valore che in caso di contestazione ï¿œ difficilmente difendibile
 
premesso che non conosco il mercato della zona di riferimento, ne tanto meno 
le caratteristiche del cespite preso in esame, ma dai dati forniti l'unico 
limite del terreno ï¿œ quello di essere inedificabile, per cui non capisco per 
quale ragione dovrebbe valere meno di un terreno agricolo.
 
il fatto che lo stesso non risulti edificabile, potrebbe non voler dire che 
non puï¿œ essere utilizzato per la realizzazione degli standard a servizio 
della costruzione potenzialmente edificabile sulla parte di lotto non 
soggetta a tale vincolo (es. aree a verde, parcheggi, ecc...)
in tale caso il valore dell'area in questione probabilmente potrebbe essere 
espresso in funzione della costruzione, ed essere quindi anche maggiore di 
quello di una mera area agricola.
 
 
 

 ha scritto:

Salve,
come ho detto nel precedente messaggio non ï¿œ chiara la localizzazione
urbanistica dell'area di cui all'oggetto.
Penso trattasi di area agricola (questo lo deve dire "me"!).
Bene, se faccio indagini di mercato trovo eventualmente (non ï¿œ facile -
purtroppo il mercato dei terreni ï¿œ fiacco, poco trasparente e i beni sono poco
fungili) prezzi di mercato su terreni in condizioni ordinarie vale a dire con
possibilitï¿œ edificatoria.
Difficile ï¿œ reperire invece prezzi di mercato relativi a fondi/appezzamenti con
vincolo.
Per tale motivo il sottoscritto ha suggerito di applicare quanto indicato nei
manuali di estimo (il 25% di deprezzamento non me lo sono inventato anche se ho
buona/ottima fantasia) x problematiche analoghe ed in particolare x il
metanodotto coattivo in merito alle fasce soggette a vincolo.
Come abbiano fatto a quantificare quel 25% gli esperti della materia (non il
sottoscritto!) questo non lo so ma la percentuale, al sottoscritto, appare congrua.
Esiste forse un metodo analitico x determinare il valore di terreni (penso
agricoli) non edificabili?
 
Poi tutto ï¿œ contesabile ed in particolare le stime: la gente contesta anche la
realtï¿œ o l'evidenza.
buon lavoro a tutti
 
e.
 
 

Il terreno ï¿œ in zona agricola. Il proprietario ha costruito dei 
magazzini agricoli e per farlo ha utilizzato la cubatura potenziale di 
alcuni suoi terreni. Tramite degli agricoltori che conosco, ho 
contattato dei "sensali" a cui ho chiesto informazioni. Il proprietario 
ha utilizzato per se stesso la cubatura, ma poteva anche venderla. I 
valori riferitimi dai sensali sono:
 
Valore di mercato dei terreni, da compravendite recenti, 20-22.000 ï¿œ/ha
 
Valore di mercato dell'"asservimento" 3-4.000 ï¿œ/ha

 ha scritto:

Dai mediatori bisogna stare attenti (non tutti ovviamente): facilmente sparano
dei dati non supportati dalla realtï¿œ del mercato.
Dalle mie parti dove i terreni (bassa pianura) valgono 50-60.000 ï¿œ non esiste un
mercato dell'"asservimento!".
saluti
e.