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Titolo: planimetrie catastali: hanno valore solo indicativo?

Volendo comprare un appartamento ho esaminato la planimetria
depositata in comune e mi sono accorta che calcolandovi sopra i metri
quadri (con il decimetro) questi sono molto inferiori a quelli con cui
l'agenzia reclamizza la vendita.
Ho letto da qualche parte che tali valori avrebbero rilievo puramente
indicativo e vorrei una conferma da un tecnico del settore.
Inoltre: quando si legge appartamento di 100 mq questi dovrebbero
intendersi come superficie totale (comprensiva dello spessore delle
mura) oppure come superficie calpestabile (detratta dello spessore
delle mura)?
Grazie molto in anticipo
ciao
Sonia

 wrote:
Se le planimetrie avessero solo valore indicativo, da quale altro
documento ufficiale potrei sincerarmi circa la reale consistenza
del'appartamento, dato che sul contratto di provenienza questa non è
indicata?

Sonia ha scritto:

Incarica un Tecnico di fiducia che...
Esegue un rilievo geometrico

Esegue un rilievo geometrico
Il fatto è che l'appartamento mi piace e voglio fare il compromesso il
prima possiibile ma il tecnico cui mi sono rivolta mi ha detto che ci
vogliono almeno tre mesi prima di avere tutti i dati che occorrono per
una relazione tecnica dal comune (anche perchè nella zona c'è anche il
vincolo ambientale), che tra l'altro mi serve pure perchè c'è un
errore di identificazione catastale.
Nell'impossibilità di farmi fare personalmente una relazione tecnica
nel giro di una ventina di giorni allora lascio fare alla parte
venditrice (l'agenzia immobiliare mi ha detto che gli risulta i loro
tecnici ci mettano non più di una settimana, dieci giorni), quindi
eventualmente farò controllare questa relazione successivamente da un
mio tecnico (prima del rogito).
Mi vuoi rispondere oppure no, sul fatto che la planimetria catastale
abbia o meno valore esatto?

 abbia o meno valore esatto?
Un minimo di educazione .............
Ma il tuo tecnico non ha saputo risponderti?
Almeno tre mesi???
Hai provato a sentire un altro tecnico?
Sappi che la planimetria catastale rappresenta graficamente ciò che compri.
Se non ricordo male la Legge dice che l'atto redatto sulla base di 
documenti catastali errati o non conformi ala reltà non ha valore 
giuridico e può essere inpugnato da una delle parti.
Detto ciò fatti assistere da un tecnico di tua fiducia e competente in 
materia, a volte le agenzia pur di vendere .....................
Ciao.
___________________
Albert.one

giuridico e può essere inpugnato da una delle parti.
La planimetria catastale corrisponde all'appartamento che ho visto
però, facendo i calcoli da sola con il decimetro sulla planimetria,
misuro un totale di 87 mq liberi da muri, mentre sull'annuncio
dell'agenzia erano indicati ben 110 mq!
Il fatto è che i dati catastali di identificazione sono errati ma a me
l'appartamento piace e non voglio che mi sfugga, pertanto voglio fare
il prima possibile il preliminare.

 dell'agenzia erano indicati ben 110 mq!
Tutte le agenzie immobiliari hanno il vizietto di gonfiare le
superfici. Di solito, e fortunatamente direi, nel rogito di
compravendita gli immobili si vendono a corpo e non a misura. Dai
retta, affidati ad un tuo geometra di fiducia, una compravendita può
nascondere delle insidie e soprattutto ...la fretta lasciala stare,
l'agenzia ti dice sempre che ci sono pronti altri acquirenti, pur di
accelerare il contratto, molte volte non è vero affatto. Ciao

Le planimetrie catastali descrivono un bene la cui rendita è calcolata in
vani e non a metri quadri, quindi anche una piccola differenza in metri
rispetto alla realtà non modifica la rendita catastale.
Inoltre le agenzie (che invece vendono a mq) calcolano i metri quadri
"commerciali" moltiplicando le misure reali calpestabili con un valore
percentuale per farti pagare anche tutti gli spazi non calpestabili
dell'appartamento, (pareti, cavedi, ecc ecc.) e ci mettono anche balconi,
cantine...tutto pur di gonfiare il valore su cui tu pagherai!
Tu vedila così, il mercato è l'incontro fra la domanda e l'offerta, se la
casa ti piace e hai fretta perchè pensi di perderla a quel prezzo vuol dire
che più o meno è quello al quale tu la ritieni vendibile.
Se vuoi pagarla meno, contratta sul prezzo dell'intero bene, per quello che
pensi valga, e lascia stare piccole differenze in metri quadri.
Se poi vuoi fare proprio un controllo dei metri quadri reali basta un
rilievo di un'oretta e una restituzione su carta, operazioni abbastanza
veloci ma che dipendono dalle difficoltà di accesso all'appartamento, se è
occupato, se puoi entrare liberamente, se è vicino, se sei capace!

genep ha scritto:

quoto

Albert.one ha scritto:

quoto

materia
ma quando gli dico di assistermi?
Se io presento una proposta di acquisto dando scadenza a breve per il
preliminare (ad esempio 20 giorni), potrei chiedere che la relazione
tecnica sia fatta visionare da un tecnico di mia fiducia, cui dovrebbe
anche essere consentito l'accesso all'appartamento per i rilievi del
caso, ad esempio una settimana prima del preliminare?

> materia
non avendo un tecnico di mia fiducia, come faccio a pescarne uno che
sicuramente sia competente in materia?
Mi sono rivolta ad un geometra che aveva fatto una CTU per il
tribunale nell'occasione di una valutazione circa la manutenzione di
fosse biologiche in un condominio, ma non mi pareva neppure
interessato alla cosa: mi ha detto che tanto ci deve pensare il
venditore e che sia lui che il suo tecnico si devono assumere la
responsabilità ...forse non si occupava di catasto...

 sicuramente sia competente in materia?
Tra il rischio di trovare un tecnico poco competente e prendere una
fregatura dall'agenzia, io rischierei per la prima soluzione. Non
corrono euri per una compravendita immobiliare ma migliaia di euro,
ricordalo. Ciao

 dell'agenzia erano indicati ben 110 mq!
quindi commerciali comprese le murature, quindi non c'è alcuna discordanza
87calpestabili+23 murature=110 mq.  commerciali
non sembra errato, salvo poi che ci aggiungano superfici comuni ecc.
piuttosto fatti spiegare come hanno fatto i conti della superficie!


intendersi come superficie total
La metratura che si acquista è sempre commerciale e comprende:
l'appartamento, muri compresi, calcolato al 100%; i balconi o terrazzi
calcolati tra il 30 e il 50%; locali accessori (di solito 20%) e una
quota di parti comuni.
E comunque se l'appartamento ti piace non ti fossilizzare sui metri.
Ciao ciao.
--
gabriele pranzo-zaccaria
http://tinyurl.com/studioarchitettura

 Volendo comprare un appartamento ho esaminato la planimetria
sempre più spesso le vendite sono effettuate "a corpo" quindi paghi 
l'immobile per quello che è e non per quanto è grosso quella e solo 
un'indicazione aggiuntiva, mi spiego con un esempio: un maglione costa 
quella cifra indipendentemente se è L o XL.
Relativamente al discorso della superficie, dipende, esistono molti modi per 
valutarla e tutti formalmente corretti, quindi c'è quella netta, quella 
lorda, quella commerciale, quella catastale ecc ecc 


...dipende, dipende e dipende. Ma vogliamo finirla ?
Abbiamo impiegato 20 anni per partorire DOCFA che tiene conto delle 
superfici "ragguagliate" cioè superfici con diverse carature proporzionali 
al valore commerciale, ma vogliamo tenerne conto ?
Consigliatela di andare al catasto con l'autorizzazione del proprietario e 
si faccia dare la superficie catastale e la moltiplichi per il valore di 
mercato no ?
-- 
Ugo Cappelletti
_______________________________________
"melius (est) abundare,quam deficere"
"è meglio abbondare, che essere deficienti" :-) 

 mercato no ?
non esiste proprio, quello che proponi - in ambito di trattatica per la 
compravendita di immobili - formalmente non ha senso alcuno, nemmeno se 
fossero immobili appartenenti ad edilizia convenzionata. dir di più non ha 
senso alcuno ragguagliare un costo al mq perchè sono troppii fattori 
condizionanti (materiali, finiture, esposizione ecc ecc)
la ns amica fa prima a capire che quella casa cosa tot e la superficie è 
solo un ordine di grandezza per capire quante cose/persone ci possono stare 
dentro 

 mercato no ?
Grossa cazzata! Nelle compravendite non si ragiona in termini di
superficie ragguagliata come fa il catasto.
Sarebbe come acquistare delle mele, anzichè con il prezzo unitario al
Kg con prezzi diversi a seconda della grandezza delle singole mele che
formano il Kg! Solo il catasto ragiona in termini di superficie
ragguagliata e quello che ci richiedono a noi tecnici con il Docfa (i
dati metrici dei poligoni) attualmente non sta servendo proprio a
nulla, in quanto solo dopo la riforma degli estimi tali dati metrici,
serviranno da base per calcolare le nuove rendite. Adesso come adesso
è solo un dato in più che figura sulle visure e non fa che trarre in
inganno, e ripeto, ora come ora, non serve a nulla. Ciao.


...la superficie catastale (DOCFA) è la stessa che viene usata dagli 
intermediari per conteggiare la superficie dell'unità immobiliare (balconi e 
terrazze al tot %, accessori al tot %, scoperto al tot %, ecc...) quindi 
dove sta la differenza conoscendo il prezzo di mercato del bene ? Lei vuol 
semplicemente verificare la "congruenza" di quanto le viene chiesto e nulla 
più.
...ma ddaii ! Non stiamo mica parlando di "grammi farmaceutici" no ?


 nulla più.
Allora sarà per questo che quando chiedo alle agenzie se i mq. indicati sono 
commerciali, lordi, utili etc. non sanno quasi mai cosa rispondere... -)
In ogni caso, passi che il catasto usi quel sistema per valutare 
sommariamente un immobile, non avendone altro modo, o che lo usi solo chi si 
trova nelle stesse condizioni.


...già, però sarebbe un buon sistema per "unificare" una volta per tutte il 
criterio con cui le superfici entrano a far parte della superficie finale e 
per di più, e non è poco, con un sistema finalmente unificato per TUTTO IL 
TERRITORIO NAZIONALE, o no ?
Come del resto succede in quasi tutti i  paesi del mondo:
http://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_Carrez
(spero che tu conosca il francese)


 (spero che tu conosca il francese)
Non conosco il francese e la traduzione automatica viene fuori pasticciata. 
Sembra una pagina interessante, anche se molto sintetica. Si riferisce a una 
legge francese, fatta per chissà quale esigenza, che risolverà certamente 
tanti problemi.
Però, daccordo che si cerchi di unificare, ma ci sono sempre delle 
differenza tra i vari immobili e un metodo standard non potrebbe mai essere 
accurato.
Un poggiolo, un terrazzino, una veranda, un cortile etc, come si fa a 
stimarli con un criterio standard, quando invece la loro sfruttabilità, e di 
conseguenza l'utilità e il valore che hanno, dipendono dal numero, dalle 
dimensioni, dalla forma, dai fabbricati vicini, dall'esposizione, dai 
fattori climatici, dalla posizione e persino dal traffico di veicoli nelle 
vicinanze etc etc., tutti fattori da considerare per ottenere una buona 
stima e che richiedono un buon perito, non una tabellina.

 ha scritto nel messaggionews:49354b15$0$14504$5fc...@news.tiscali.it...

...la legge prevede che l'acquirente possa annullare l'atto  di
acquisto (entro un mese) se la superfice non è indicata nell'atto o
essere reintegrato nella somma pagata (entro un anno) qualora la
superfice differisca da quella legale più del 5%.
Nel contempo prevede una normativa ben precisa per la determinazione
delle superfici con le diverse carature che vi concorrono alla fine si
ottiene una superficie "ragguagliata" che è uguale per tutti e questo
mi pare un buon punto di partenza. In quanto poi alla stima essa
concorrererà solamente nella determinazione del prezzo che
naturalmente terrà conto di quello che dici tu, ma in presenza, e
questo mi pare un buon punto di arrivo, di superfici "assolutamente"
uguali.
In Francia i geometri "periziano" le superfici delle vendite degli
appartamenti sia in fase preliminare che di controllo e questo mi pare
un modo intelligente di valorizzare il lavoro che fanno, assumendosene
naturalmente tutta la responsabilità del caso.

 ha scritto nel messaggio 
news:93af28a4-a754-4c04...@13g2000yql.googlegroups.com...
In Francia i geometri "periziano" le superfici delle vendite degli
appartamenti sia in fase preliminare che di controllo e questo mi pare
un modo intelligente di valorizzare il lavoro che fanno, assumendosene
naturalmente tutta la responsabilità del caso.
Si, avevo capito quella parte di normativa francese. Il passaggio poco 
chiaro è il metodo che usano per conteggiare la superficie commerciale.
Certo, la possibilità di poter confrontare le superfici ha la sua utilità, e 
credo che impedisca le truffe da parte dei venditori.  Del resto, io stesso 
ho notato che le agenzie spesso non hanno un'idea precisa di quanto sia 
grande l'immobile che stanno vendendo, da noi sono abituate a indicare i 
vani, come se 5 vani fossero uguali in ogni casa, e trascurano il calcolo 
preciso delle superfici. E' piuttosto ridicolo.
Per quanto riguarda la stima, vorrà dire che col sistema francese si dovrà 
adeguare il prezzo di mercato, anzichè la superficie commerciale. Tuttavia, 
anche con quel sistema, io farei sempre la stima stabilendo prima le mie 
percentuali di superficie commerciale e, dopo aver trovato il valore 
dell'immobile, adeguerei il prezzo/mq alla superficie standard di legge. Mi 
sembra il solo modo per valutare correttamente quella benedetta veranda.