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Titolo: fabbricati rurali

Gentili colleghi,
non ci capisco più niente in merito alla trasferibilità dei fabbricati 
rurali.
Sto predispodendo in punto tecnico una donazione genitori/figli. Tra gli 
immobili vi sono anche alcuni fabbricati rurali ed un  terreno di circa 15 
ettari. Poichè i proprietari attuali (ed anche i futuri) non sono 
coltivatori diretti e/o imprenditori agricoli, ho riferito ai miei clienti 
che è necessario - ai fini della commerciabilità e trasferibilità dei 
fabbricati - procedere alla denuncia di accatastamento all'urbano per la 
perdita dei requisiti soggettivi di ruralità, ovviamente con TM e Docfa 
relativo. Bene, dopo i miei consigli sono andati dal Notaio rogante che gli 
ha riferito che quanto da me suggerito non trova alcun riferimento 
legislativo in punto fiscale in quanto i fabbricati in argomento servono un 
fondo di notevole consistenza, quindi - a detta del Notaio - non hanno perso 
assolutamente i requisiti di ruralità e possono essere liberamente 
trasferiti e si è dichiarato disposto alla stipula. Ho fatto una figuraccia 
della malora e ho perso anche i clienti che non mi hanno rimborsato nemmeno 
le consultazioni catastali.
Secondo me la problematica derivante dall'accatastamento dei fabbricati 
rurali ed ex rurali, nasce, in effetti, dal disposto dell'art. 9 del D.L. 30 
Dicembre 1993 n. 557 convertito in L. 26 Febbraio 1994 n. 133 che impone, ai 
fini di realizzare l'inventario del patrimonio edilizio, l'iscrizione di 
tutti i fabbricati nell'archivio catastale.
Pertanto appare evidente - dall'analisi del primo comma di detto articolo 
che tutti i fabbricati debbono essere iscritti negli archivi catastali.
Tuttavia l'iscrizione negli stessi non comporta, ipso facto, la perdita dei 
requisiti di ruralità dei fabbricati.
La medesima norma, infatti, prevede che:
- il catasto in cui i fabbricati debbano essere iscritti - il catasto 
edilizio urbano - cambi nome, da catasto edilizio urbano a catasto 
fabbricati;
- i fabbricati rurali iscritti in detto archivio mantengano la 
qualificazione di ruralità.
Il primo problema da risolvere, pertanto, è quello inerente l'eventuale 
perdita della ruralità.
Nel concreto si dovrà verificare:
- se il fabbricato è posseduto dal soggetto titolare del diritto di 
proprietà o da altro diritto reale o da affittuario del terreno o da altre 
situazioni specificatamente previste.
- l'immobile deve essere utilizzato, quale abitazione, dai soggetti di cui 
al punto precedente.
- il terreno a cui il fabbricato è asservito deve avere una superficie non 
inferiore a 10.000 mq ed essere censito al catasto terreni con attribuzione 
di specifico reddito agrario. La superficie da considerare a tale scopo è 
ridotta a mq 3.000 se il terreno è utilizzato per coltivazioni intensive o 
culture specializzate in serra o per la funghicoltura.
Il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto conduttore 
del fondo deve essere superiore alla metà del suo reddito complessivo.
Che ne pensate, chi ha ragione? l'atto che sicuramente sarà stipulato dal 
Notaio sarà regolare? 

 
Penso che avrei fatto lo stesso che hai fatto tu, perciò ti dò ragione.
L'atto sarà anche regolare ma dovrebbe essere sottoposto ad accertamento 
di valore da parte dell'UR.
In pratica i genitori avrebbero dovuto già dichiarare al CEU i 
fabbricati quando hanno perso i requisiti soggettivi necessari e 
comunque entro il termine di scadenza per questa fattispecie (che non 
ricordo quando è stata). In ogni caso rischiano le sanzioni previste 
dalla applicazione della L. 80/2006 (anzi forse in questo modo le 
trasferiscono ai figli).

 Notaio sarà regolare?
    Concordo pienamente con la Tua interpretazione e con quanto aggiunto da
Fabio.
Le implicazioni per il mancato accatastamento saranno di carattere fiscale,
mentre ai fini della regolarità formale del rogito basta che siano indicati
gli immobili al solo c.t.
Niew.

I dubbi sui fabbricati rurali strumentali al fondo ad oggi secondo me
esistono ancora e vi spiego il perchè?
la norma citata, parla sempre e solamante di fabbricati ad uso
abitazione, pertanto rimangono fuori tutti i fabbricati
strumentali..... (depositi, fienili ecc...).
Io ho sempre sostenuto e sostengo ancora che i depositi ad uso agricolo
fanno parte del fondo e pertantoche devono soggiacere alla normativa.
pertanto non devono scontare imposte.
di recente è uscita una sentenza della cassazione la n. 13334 del
07.06.2006 a riguardo dell'ICI, date un'occhiatina, per quanto ho letto
pare non debbano pagare l'ici.
Ciao

 ha scritto nel messaggio 
news:1158318966....@d34g2000cwd.googlegroups.com...


 manipolazione e trasformazione di cui alla lettera c) del comma 2 dell'articolo 3.
se ne conosci di diverse sarei contento di vederle
---------


fabio.it
 ha scritto:

forse diciamo le stesse cose comunque
Leggi quest'articolo.
www.geometri.an.it/files/fabbricati_rurali.doc
e poi leggi questo opuscoletto
www.veneto.archiworld.it/catasto/atticonv/ruralita.pdf

 
per quanto riguarda *l'obbligo di accatastamento* dei FR strumentali non 
mi sembra che ci siano dubbi. Proprio leggendo e rileggendo (il secondo 
lo conosco anche per aver assistito al convegno)i documenti che segnali 
io ricavo questa convinzione.
Poi che ci siano *casini* sul lato fiscale della faccenda mi sembra 
evidente, ma questo è, a mio modo di vedere, un dato caratteriale della 
legislazione fiscale italiana.

 legislazione fiscale italiana.
concludo.
Ma questo č un altro paio di maniche.

fabio.it
 ha scritto:
e dunque per i fabbricati strumentali sussistele l'obbligo a carico del
possessore di fare l'accatastamento ?  si o no.
- per la cronaca, ti segnalo quello che sta accadendo in questi gioni
nel mio Comune.
Il comune sta inviando a tutti i cittadini una lettera dove li invita a
voler provvedere a fare l'accatastamento dei fabbricati rurali (gia
dichiarati in catasto terreni come FR) al catasto fabbrcati per poi far
pagare l'ICI, in base alla Determina dell'Agenzia del Territorio del
16.02.2005.
Allora a me mi capita di vedere alcuni casi esempio.
un coltivatore diretto che nel  1993 ha provveduto a fare
l'accatastamento al catasto terreni come fabb. Rurale, al quale
l'agenzia solo nel lontano 2001, ha riconosciuto la ruralità in base a
una sfilza di documenti, attestati, dichiarazione Iva ecc., è
obbligato a fare di nuovo l'accatastamento passandolo all'urbano?.
ma la legge non dice che va fatto il passaggio solo in caso d'uso
oppure quando mancano i requisiti di ruralità.
 e poi per questi casi non è competenza dell'uffico a fare il
passaggio al CF (proprio per non far cacciare troppi soldoni ai
proprietari per il doppio accatastamento).
comunque, nella maggior parte dei casi trattati il fabbricato è
posseduto da coltivatore diretto è non devo stipulare alcun atto.
A questo punto sono obbligato a passarli all'urbano oppure li devo
mandare a quel paese.
comunque secondo te l'ici per i fabbricati strumentali si deve pagare
oppure no ?
Ciao Nicola

 
Ciao
___________________
Albert.one

Albert.one ha scritto:

grazie per la circolare "molto utile".
ma comunque in base a quello che scrivevo prima come devo comportarmi
con i cilenti che mi cheidono che fare, considerato anche che il comune
ha dato 90 gg. per fare tutto pena l'applicazione di sanzioni e
accatastamento d'ufficio.
pensa che figuraggia che fò visto che i precedenti accatastamenti li
ho fatt io.
comunque una cosa ho capito .......... forse a noi geoemetri civogliono
tagliare fuori..... con gli accatastamenti d'ufficio.
Fose e meglio mettersi un buon avvocato che ne pensate ?.
Ciao e datemi qualche utile notizia per come risolvere il problema.
Ciao Nicola

 rurali ed in parte civili!!
Adesso immaginati il rag. dell'ufficio tributi di un comune (magari 
piccolo) a venirne fuori da dubbi come questi e con una amministrazione 
che gli dice che servono più soldi perché i trasferimenti dallo stato 
sono calati.
Il problema è complesso per la legislazione confusa e, per conto mio, 
qualche colpa di questa complessità l'hanno le associazioni di categoria 
degli imprenditori agricoli.... e mi fermo qui.
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 ha scritto nel messaggio 
news:450bca6b$0$29076$5fc...@news.tiscali.it...


Ho letto con attenzione la discussione posta dal mio quesito e ringrazio 
tutti delle varie interpretazioni e dei riferimenti normativi di cui ne ho 
fatto tesoro. Quindi se ho ben capito, nel mio caso specifico pur avendo io 
ragione in punto catastale e fiscale in quanto il f.r. è una abitazione a 
servizio di una azienda di 1,5 Ha non condotta direttamente dal proprietario 
(essendo in affitto) e tra l'altro notevolmente eccedente le esigenze del 
fondo, il Notaio può tranquillamente stipulare l'atto, in quanto 
l'individuazione dell'oggetto del negozio giuridico esiste e quindi è 
possibile la trascrizione, poi sarà facoltà dell'Agenzia delle Entrate 
effettuare accertamenti  in sede fiscale. Ma vi sembra deotologicamente 
corretto da parte del rogante?
geoCarlo

 
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bisognerebbe sapere cosa si sono detti notaio e clienti e quanta fretta 
hanno *tutti* di fare questa donazione.
Di questi tempi i comportamenti deontologicamente corretti sono merce rara.
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