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Titolo: Ristrutturazione o manutenzione straordinaria?

Partendo dal principio, in un fabbricato nel 1974 � stata ottenuta una
licenza edilizia per ristrutturazione che prevedeva sostituzione di
solai e modifiche interne. Il fabbricato era gi� suddiviso al C.T. in 3
subalterni, ma la propriet� era unica (3 fratelli in quota). Non
risultano esserci disegni precedenti a quelli realizzati per il progetto
di ristrutturazione, che comunque prevedeva 3 unit� complete, ognuna con
propria cucina, soggiorno, camere, bagno.
I lavori sono stati realizzati in modo difforme al progetto, senza
presentare varianti e/o fine lavori, modificando rispetto al progetto la
separazione dei subalterni 1 e 2 (al posto dei 2 bagni � stato creato un
unico bagno ad uso del sub.1, mentre per il sub.2 � stato creato un
bagno prendendo lo stesso spazio dai corridoi di entrambi i subalterni).
Alla fine del 1976 le propriet� sono state assegnate ai singoli
proprietari con la conformazione in cui erano stati realizzati.
Nel 1998 il fabbricato � stato accatastato, sempre con la conformazione
realizzata (e dichiarazione di corrispondenza dei subalterni
urbano-terreni), ma essendo il subaltenro 1 restato al grezzo, lo stesso
� stato accatastato "in corso di costruzione" senza elaborati grafici.
La mia committente ha ricevuto quest'ultimo immobile in donazione nel
2011, adesso vorrebbe venderlo e le viene chiesta la regolarit�
urbanistica. Oltre alla modifica che coinvolge il sub.2, vi sono anche
altre piccole difformit� da sanare... ma secondo voi, � necessaria una
SCIA per ristrutturazione in sanatoria?
O essendo i subalterni costituiti e pervenuti nella conformazione
attuale, le modifiche possono ritenersi interne? In pratica sto pensando
di riportare l'attuale conformazione del subalterno sul progetto di
ristrutturazione, e da quello segnalare solo le opere interne al mio
subalterno (in pratica mi troverei con lo stato di fatto con muri di
separazione difformi al confine di prorpriet�).
 
 
 
 
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A mio avviso per sanare devi partire da cio che è stato depositato in Comune 
nell'ultima richiesta.
Quello è lo stato licenziato e poi ci sarà uno stato realizzato da cui si 
evince tutto cio' che è stato realizzato difforme.
La cosa migliore è sempre essere un libro aperto con il tecnico dell'ufficio 
urbanistica e sentire quale tipo di provvedimento in sanatoria adottare in 
base alla difformita' eseguita.
Vai dal tecnico con una pianta di cio' che è stato licenziato e cio' che 
invece è stato realizzato.
In un caso simile  ma a destinazione commerciale ( cioe' variazioni si 
interne ma un pezzo di negozio confinante era stato inglobato nel mio), mi 
era stato detto dal tecnico che ci voleva una scia quindi con sanzione da 
516 euro, poi quando l'ho presentato ha cambiato idea e mi ha fatto pagare 
solo 258?. perche' diceva che era una CIAL con sole variazioni interne.
Non l'ho capita ma non sono andato a chiedere ulteriori spiegazioni, è 
andato bene al mio cliente.
Saluti
Geom. Maero Livio
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 invece � stato realizzato.
Il tecnico insiste sul fatto che per sanare bisogna presentare una
ristrutturazione a firma per lo meno dei proprietari del sub. 1 e 2, e
pertanto essendo il sub.2 abitato, i chieder� tutte le conformit�
(impianti, statica, ecc...). Io in un primo momento avevo anche proposto
una sanatoria globale, prendendo dentro anche le eventuali modifiche dei
sub.2 e 3, ma gli altri proprietari non ne vogliono sapere.
Ho cos� pensato di forzare la mano, presentando la SCIA per il solo
sub.1, ma ripensandoci mi � venuto il dubbio che possa essere fatto
addirittura con una CILA.
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 invece è stato realizzato.
Il tecnico insiste sul fatto che per sanare bisogna presentare una
ristrutturazione a firma per lo meno dei proprietari del sub. 1 e 2, e
pertanto essendo il sub.2 abitato, i chiederà tutte le conformità
(impianti, statica, ecc...). Io in un primo momento avevo anche proposto
una sanatoria globale, prendendo dentro anche le eventuali modifiche dei
sub.2 e 3, ma gli altri proprietari non ne vogliono sapere.
Ho così pensato di forzare la mano, presentando la SCIA per il solo
sub.1, ma ripensandoci mi è venuto il dubbio che possa essere fatto
addirittura con una CILA.
 
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partendo dal fatto, se ho capito bene, che esiste un progetto del 1974 che 
non è stato rispettato, con modifiche (rispetto gli unici grafici 
recuperati, quelli del progetto del 1974) esclusivamente interne che non 
hanno interessato elementi strutturali, ma che hanno però alterato le 
superfici
 
a prescindere alle eventuali fesserie che ti rifileranno in Comune (tanto 
sei tu che firmi):
-l'intervento si configura come "ristrutturazione", in quanto gli interventi 
che comportano alterazione delle superficie e dei volumi non posso essere 
ricondotte a manutenzione straordinaria (vedi articolo 3, lettera b), dpr 
380/01 smi, cosi come trasposto nell'eventuale normativa regionale).
 
a mio parere l'unica alternativa potrebbe essere quella di dimostrare 
(tramite dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, se non c'è altra 
documentazione a comprovarlo) che l'attuale stato dei luoghi è conforme con 
quello preesiste all'intervento del 1974, in quanto quest'ultimo non ha mai 
avuto seguito.
essendo trascorsi solo '40 forse, se non qualche documento almeno potresti 
trovare qualche foto dell'unità immobiliare.
 
se cosi fosse, magari eviti anche la pratica edilizia per legittimare 
l'attuale stato dei luoghi, qui però mi fermo perché non vi sono sufficienti 
elementi.
 
 
 
 
 
 

 elementi.
Dai disegni del progetto del '74 si evince che non c'erano bagni interni
e non c'erano muri di suddivisione. Non ci sono piante dello stato di
fatto ma un unico elaborato con il muro che suddivide il disimpegno
centrale (largo 3 metri) in due e quello che in testa prevede la
creazione di 2 bagni, sono colorati di rosso. A dire il vero nella
sezione sono colorati in rosso anche i solai, che in realt� sono stati
sostituita (da legno a laterocemento). Essendo ai tempi un unica
propriet� (anche se suddivisa in pi� subalterni), le opere potrebbero
essere considerate interne.
Del resto non � la prima volta che faccio progetti di modifiche interne
in edifici suddivisi in diversi subalterni perch� hanno quote diverse,
ma fisicamente costituiscono un unica unit� abitativa.
Il problema � che poi i subalterni sono stati divisi e ceduti, ma il
tutto dopo i lavori, e pertanto nello stato attuale.
 
-- 
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"Aladino" <borgob...@SPAM-alice.it> ha scritto nel messaggio 
news:1lkmmyu.1qmy2og1grqmhwN%borgob...@SPAM-alice.it...

Se ho ben capito: progetto comune 3 unit�, realta 3 unit�
Quindi non vi � mutazione del numero  delle unit� immobiliari � solo una 
diversa distribuzione degli spazi interni.
Di conseguenza non vi � il cosiddetto "accorpamento urbanistico" che secondo 
alcuni tecnici "cambia" gli standard urbanistici.
La distr. spazi interni anche su diverse unit�, non mutando il n� delle 
stesse � sempre consentito, purch� si rispetti l'alloggio minimo.
Di conseguenza � un semplice SCIA accertamento di conformit� ovvero se 
facessi i lavori oggi essi sarebbero  consentiti quindi "manca solo il pezzo 
di carta".
Questo in base alla normativa nazionale tocca per� vedere le locali  come si 
applicano 
 
 
---
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 applicano 
Qui la legge regionale permette la straordinaria manutenzione che non ha
incidenza sulla struttura in edilizia libera. Per� per definizione di
manutenzione straordinaria non rientrano le modifiche che alterano i
volumi e le superfici delle singole unit� immobiliari. Pertanto si era
andati sulla ristrutturazione (con SCIA), la quale dovrebbe essere
firmata da entrambi i proprietari. Per� ragionando sul fatto che prima
del 74 c'erano s� gi� i 3 subalterni (ai terreni), ma probabilmente il
corridoio era comune ai sub 1 e 2 (che comunque erano indivisi tra i tre
fratelli come il sub 3 che � al piano superiore) e la divisione � stata
fatta successivamente ai lavori di ristrutturazione che hanno portato il
fabbricato nella configurazione attuale, e ancora successivamente il
fabbricato � stato accatastato sempre nell'attuale configurazione (il
mio sub risulta comunque in corso di costruzione e non ci sono piante,
ma c'� l'elaborato planimetrico e il tecnico che ha fatto
l'accatastamento ha fatto una dichiarazione scritta che i subalterni
corrispondono a quelli dei terreni), ritengo che il confine dei
subalterni sia da considerare quello definito dai muri attuali, e le
modifiche sono interne ad uno e all'altro subalterno senza modifica di
volume e sagoma.
Questo era il ragionamento fino a ieri, in cui sono tornato a parlare
con il tecnico. Per� a questo punto ne ha tirata fuori una nuova: non �
possibile presentare SCIA e/o CILA con la vecchia pratica edilizia
aperta, che secondo lui � tale in quanto non c'� stato il fine lavori n�
una dichiarazione di decadenza del sindaco... e fin qui ci pu� stare.
A questo punto per� mi ha proposto di presentare una SCIA di variante,
pertanto senza sanzione, e sul momento mi sembrava una buona soluzione.
Ma ragionandoci sopra, mi chiedo se io abbia titolo per presentare una
variante ad un progetto di cui non sono progettista ne direttore dei
lavori. Tra l'altro la mia committente non figura neppure nella licenza
edilizia in quanto ha ricevuto l'immobile in donazione nel 2011 nello
stato in cui sta e giace. Pertanto per avere titolo a presentare la
variante, dovrei prima volturare la licenza per la porzione del sub. 1
alla mia committente, e poi fare un subentro nella direzione lavori (di
un lavoro finito nel '75 in cui manca il collaudo ed uno dei proprietari
non ne vuole sapere =:(.
Per� a dire il vero n� nella legge regionale n� nella 380 ho trovato
indicazione su che tecnico possa firmare le varianti... insomma non c'�
scritto che debba essere il progettista o il direttore dei lavori.
Sapete se e dove sia normata la figura del tecnico che presenta delle
varianti in corso d'opera?
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 varianti in corso d'opera?
 
Il DL in carica pu� sempre firmare varianti
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