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Titolo: stato di fatto diverso da progetto

Buongiorno, vorrei un consiglio su questa situazione.
Tra il compromesso e il rogito ho scoperto che lo stato di fatto dell'immobile acquistato è difforme dalla dia presentata in comune dal proprietario.
La situazione non è sanabile con una nuova dia, dal momento che esistono precisi vincoli urbanistici che non possono essere aggirati. Tuttavia il proprietario sostiene che essendomi io impegnato, devo comunque portare a termine l'acquisto, anche se l'immobile come lo ho visionato è a tutti gli effetti non corrispondente alla piantina depositata in comune. Volevo a questo punto sapere come muovermi, sicuramente dovrò rivolgermi a un legale, ma intanto mi piacerebbe capire chi risponde di questo "raggiro" (proprietario, geometra, direttore dei lavori?) e se per loro esiste un rischio penale oltre che civile.
 
Grazie
-- 
Vedi su Narkive:
http://narkive.com/TzwlTTIA
 
 
Ennio

 ha scritto nel 
messaggio news:TzwlTTIA...@narkive.com...

premesso che dovrebbero essere visti e documenti e l'immobile
 
se non tu non ti sei dichiarato edotto, direttamente e/o indirettamente, 
sull'esistenza delle difformità poi predendere che l'attuale proprietario 
sani la cosa, in alternativa poi chiedere uno sconto.
 
se poi non ne vuol sentiere parlare, segnala la cosa alla vigilanza edilizia 
e chiedi una verifica, con l'avvio del procedimento poi svoncolarti 
dall'acquisto.
 
la questione pernale e civile, lasciala perdere se non hai dimestichezza, 
sono più problemi che altro, spesso persino le PA fanno orecchie da 
mercante, nonostante vi siano elementi oggettivi.
 
la cosa migliore è dare un incarico ad un legale, esperto di urbanistica ed 
edilziia, oltre che un tecnico che ti verifichi lo stato dei luoghi e ti 
predisponga una relazione peritale con enunciate tutte le difformità 
riscontrate, a quel punto chiedei la risoluzione consensuale al venditore 
facendoti rimborsare la caparra versata (lascia stare le spese legali e 
tecniche).
 
se poi lui non vuol sentiere ragioni chiedi, tramite il tuo legale, un ATP 
presso il Tribunale e se anche a seguito di questo non vuol sentere ragioni, 
fai una causa vera e propria.
 
 

 La situazione non è sanabile con una nuova dia, dal momento che esistono precisi vincoli urbanistici che non possono essere aggirati. Tuttavia il proprietario sostiene che essendomi io impegnato, devo comunque portare a termine l'acquisto, anche se l'immobile come lo ho visionato è a tutti gli effetti non corrispondente alla piantina depositata in comune. Volevo a questo punto sapere come muovermi, sicuramente dovrò rivolgermi a un legale, ma intanto mi piacerebbe capire chi risponde di questo "raggiro" (proprietario, geometra, direttore dei lavori?) e se per loro esiste un rischio penale oltre che civile.
 
 
Spiega la difformita' non sanabile.

 proprietario
 
per il raggiro ne rispondi solo te, perché avresti dovuto informarti prma,
di cosa andavi comprando
 
compromesso quindi caparra, cosa avete scritto in questo compromesso?
 
il notaio cosa dice?, in teoria non potrebbe rogitare se la pianta non
coincide con la realtà
 
cmq sono cazzi e non ne esci fuori facilmente, anche se superassi la fase
della mediazione per andare in causa ne usciresti male e con tanti soldi
spesi
 

 coincide con la realtà
 
 
perdonami mi sapresti indicare la norma che viate di stipulare un atto se la 
pianta non coincide con la realtà?
 
che io sappia non esiste niente di tutto ciò, vi è solo la nullità dell'atto 
se vi è un abuso primario (sulla cui definizione vi sono interi trattati) 
e/o se la consistenza catastale non corrisponde (cosa che non significa che 
la planimetria debba essere conforme con l'effettivo stato dei luoghi).
 
 

 soldi spesi
 
La prima cosa da fare, come dice giustamente Apteryx è proprio quella di 
leggere il preliminare. 
Di solito la frase standard "Il venditore dichiare che l'immobile è 
conforme urbanisticamente o lo sarà in tempo utile per la compravendita" 
dovrebbe salvarti.
Comunque non credo che tutto sia perduto. Un immobile con abuso edilizio 
non è compravendibile. Quindi non sarà possibile rispettare la volontà 
espressa nel preliminare di compravendita, non per colpa tua, ma per 
colpa del venditore. Una diffida ad adempiere prima della scadenza del 
preliminare farebbe prendere una posizione al venditore e qui potra 
valutare il da farsi. Per esempio che l'oggetto in vendita non 
corrisponde a quanto promesso (in vendita).
Il consiglio che ti hanno dato gli altri e che ti riconfermo anch'io è 
quello di affidarti ad un tuo tecnico (geometra, arch, ing.) che ti 
faccia il quadro della questione urbanistica e catastale, subito dopo 
valutare con un legale il da farsi.
ciao geoNick
 
-- 
Per scrivermi in privato clicca qui:
http://www.mynewsgate.net/mp.php?u=4348
 
 

Grazie a tutti delle risposte. La difformità sta nel fatto che un vano tecnico è stato parzialmente trasformato in bagno. Io pensavo che fosse un bagno a tutti gli effetti è ho scoperto solo dopo la difformità. Quindi secondo il progetto il bagno dovrebbe stare da un'altra parte. Ma se si modifica l'interno dell'abitazione per adeguarla al progetto, viene fuori un'altra casa, sicuramente diversa da quella che ho visto e che mi sono impegnato a comprare.


 la pianta non coincide con la realtà?
 
DL 78/2010 art 19 convertito in legge 122/2010
 
obbligo di indicare negli atti immobiliari i dati catastali, il riferimento 
alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari 
sulla conformità delle stesse allo stato di fatto dell'immobile, è stato 
previsto, inoltre, che quest'ultima dichiarazione possa essere sostituita da 
un'attestazione di conformità resa da un tecnico abilitato alla 
presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
 
L'Agenzia del Territorio nella circolare n. 2/2010, esclude gli immobili 
iscritti nel gruppo F, le unità collabenti, i lastrici solari e le aree 
urbane e le variazioni che non influiscano sugli elementi necessari alla 
corretta determinazione della rendita catastale dell`unità immobiliare (es 
variazioni esterne senza modifica del perimetro. Ribadisce invece che 
debbono essere necessariamente dichiarati, tutti gli interventi influenti 
sul classamento e sulla rendita dell`unità immobiliare, quali gli 
ampliamenti effettuati successivamente alla redazione della planimetria, 
cioè le modifiche interne che incidono sulla consistenza. 
 

 comprare.
 
 
perdona ma semmai è il progetto di variante che adegui alla casa, e questo
si fa con una CIA asseverata in sanatoria, più certificato impianti e il
relativo aggiornamento catastale ed il tutto che costa due bagliocchi
 
quindi tratti sul prezzo, fai regolarizzare l'immobile e poi te lo compri e 
siccome il notaio lo scegli te glielo fai presente in modo che faccia 
pressioni sul venditore
 
diverso il discorso se ci sono abusi esterni, che ne sò la veranda che è
stata chiusa, modifiche strutturali, ambienti dei quali è palese che sia
stata cambiata la destinazione d'uso
 
normalmente nessuno ci pensa ma comprare casa è una cosa complicata e
delicatissima, per questo ci si deve avvalere di un tecnico capace che sia
in grado di valutare la regolarità urbanistica 8agibilità ed impianti
inclusi), quella catastale, quella ipotecaria ed infine che sia tutto in
ordine anche dal punto di vista di imposte pregresse condominio ecc ecc.
Imvece di solito si ha fretta o addirittura si teme di perdere l'affare ed
quello che succede è che si perde la caparra.
 


 
quindi confermi in toto la mia  ; )) 
 

 quindi confermi in toto la mia  ; ))
 
Il tuo è un diverso punto di vista, che a mio avviso rappresenta 
un'interpretazione successiva
 
Perché parli di nullità dell'atto, mentre è molto più diretto parlare di 
obbligo di planimetria concidente con il reale stato di fatto quale 
condizione sine qua non per la stipula. Certo uno può, dichiarare il falso 
davanti al notaio o pagare uno per farlo, ma inserire in un patrimonio un 
immobile con vizi, non lo vedo una cosa conveniente.
 

 ha scritto nel messaggio 
news:k1qs68$47h$1...@speranza.aioe.org...

io parlo di nullità, perchè di nullità parla la normativa:
 
D.L. n. 78/2010 Aritcolo 19 comma 14, cosi come converito con modificazioni, 
dalla legge 122/2010:
All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e' aggiunto il seguente 
comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi 
aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di 
comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti, ad esclusione dei 
diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita' immobiliari 
urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il 
riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa 
in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati 
catastali e delle planimetrie, , sulla base delle disposizioni vigenti in 
materia catastale. La predetta dichiarazione puo' essere sostituita da 
un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato alla 
presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei 
predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la 
loro conformita' con le risultanze dei registri immobiliari"
 
(Per ulteriori chiarimenti sulla questione della conformità si veda le 
Circolari dell'Agenzia del Territorio n. 2/2010 e n. 3/2010)
 
cosi facendo cerco di evitare di incorrere in inesattezze.
 
come vedi non c'è niente di tutto quanto da te esposto, ne obblighi che 
accenni al reale stato di fatto (se non nell'originario testo del DL 
72/2010).
 
 
Sul fatto di inserire in un patrimonio un immobile con vizi, ritengo non vi 
siano sufficienti elementi per stabilirne la convenienza.
 
in ipotesi, io potrei stabilire di acquistare un determinato cespite, con 
gravi vizi, in ragione di un accurata verifica che mi ha portato a ritenere 
che il prezzo d'acquisto è comunque conveniente, in quanto l'immobile 
ripristinato e/o sempicemente rivenduto cosi com'è mi può generale una più o 
meno cospicua plusvalenza.
 
per essere ancora più chiari:
potrei stabilire di acquisite un appartamento a 100, sapendo che vi sono 
molteplici difformità e vizi, ma avendo avuto cura di verificare che una 
volta sanati e/o ripristinati (ipotizzando spendendo addirittura 200) posso 
rivendere l'immobile a 500, da cui ne ricavo una plusvalenza di 200.
e ti posso garantire che casi di questo tipo ne ho visti e ne vedo a decine.
 
 
 
...almeno io cosi la interpreto la cosa
 


probabilmente il vano tecnico non può essere passato come vano utile 
(comporterebbe probabilmente un aumento della superficie utile). Quindi 
probabilmente non si può regolarizzare, altrimenti l'avrebbero già fatto.
Ribadisco il consiglio di rivolgersi ad un tecnico locale (bisognerebbe 
farlo *sempre* prima di firmare qualcosa) e ad un avvocato, 
possibilmente di quelli che cercano di accordarsi e non di andare subito 
in causa.
-- 
mauro