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Titolo: IVA...

Chiedo lumi.... ma per la ristrutturazione della prima casa l'IVA č al 10% o
al 4%?
Grazie anticipatamente.

 al 4%?
al 10%. Il 4% è solo per l'acquisto o l'ampliamento della prima casa. Altro
caso è la ricostruzione previa demolizione dell'edificio preesistente:
infatti un orientamento giurisprudenziale propende per l'iva al 4% purchè
ricorrano i requisiti previsti della prima casa (r.m. 164 30/10/98).
ciao
Stefania

 ha
scritto nel messaggio news:2rd9akF...@uni-berlin.de...

Grazie a buon rendere

 Stefania
ciao

 case' ) ?
intanto ti allego la risoluzione di cui ti parlavo (RIS.164 DEL 1998),  e
premetto di non averla letta tutta perdona la lunghezza del post e lo spreco
di banda :-)
 Il problema dell'iva al 4% non è tanto del committente-privato, bensì
dell'impresa appaltatrice, in quanto in caso di verifica si vedrebbe
addebitare la differenza di iva che non potrebbe più chiedere come rivalsa
al suo cliente committente perchè il dpr 633/72 all'art.60 prevede che essa
(la rivalsa) non possa piu' essere fatta in seguito ad accertamenti, a meno
che la fattura venga emessa prima dell'inizio di ispezioni e prima
dell'emissione dell'avviso di rettifica o accertamento (C.M. 43/3153 DEL
11/7/86).
La norma in sè è chiara solo per l'acquisto della prima abitazione al 4%,
per il resto è tutta prassi (che io non ho approfondito, non avendo casi in
studio), quindi ritengo che la ditta appaltatrice dovrà prendersi la
responsabilità di un sicuro contenzioso in caso di accertamento.
Ultima cosa, ma sai che non è di mia competenza: bisognerà capire se il
Comune rilascerà una Licenza edilizia per demolizione e totale ricostruzione
oppure se vorrà una ristrutturazione art.31 magari con semplice Dia. Oltre
agli oneri di urbanizzazione che mi pare siano diversi.
Ciao
Stefania
RIS.164 - 1998
Oggetto:
I.V.A.  -  Trattamento  da riservare  alle prestazioni,  dipendenti da un
medesimo  contratto d'appalto,    relative   alla   ricostruzione   di un
immobile   ad  uso  abitativo  danneggiato    dal    sisma    del   1980,
contenente  unita' immobiliari  destinate a  soggetti diversi, per alcuni
dei  quali ricorrono  le condizioni per godere dei benefici connessi alla
"prima casa". Istanza.
Sintesi:
Alle prestazioni  relative alla ricostruzione ex novo di un immobile
abitativo
distrutto dal   sisma   e'  applicabile l'aliquota IVA del 4% solo in
presenza
delle condizioni previste per godere dei benefici sulla "prima casa".
Testo:
        Con istanza   diretta   alla scrivente il nominato in oggetto ha
fatto
presente di   aver   stipulato, in qualita' di procuratore speciale di
diversi
soggetti, danneggiati  dal sisma del novembre 1980 nell'Italia meridionale,
un
contratto d'appalto   con   un'impresa   di  costruzioni, avente ad oggetto
la
ricostruzione di   un fabbricato a destinazione abitativa sull'area di
risulta
della costruzione precedente, interamente demolita.
        Ha fatto   presente,   inoltre,   che,   essendo  i lavori in stato
di
avanzamento, l'impresa   appaltatrice   ha  emesso nei suoi confronti
un'unica
fattura, nella   quale   ha   specificato, per ciascuno dei soggetti che
hanno
conferito il   mandato, le somme rispettivamente addebitate in quanto
relative
all'abitazione di    pertinenza.    Nella    fattura  in discorso l'impresa
ha
applicato, sulle   somme addebitate a ciascuno dei proprietari, l'aliquota
del
4% ovvero   quella del 10% a seconda che ricorressero o meno le condizioni
per
l'applicazione del   beneficio collegato all'acquisizione della prima casa,
di
cui al   n.  39) della Tabella A, parte seconda, allegata al D.P.R. n. 633
del
1972.
        Successivamente, la fattura emessa e' stata oggetto di integrazione
in
aumento, ai sensi dell'art. 26 del D.P.R. n. 633 del 1972, in quanto
l'Ufficio
IVA di    Avellino    ha    espresso    l'avviso   che l'aliquota del 4%
fosse
inapplicabile, anche   nei   confronti   dei   soggetti per cui ricorrevano
le
condizioni per l'applicazione delle agevolazioni relative alla "prima casa".
Cio' in  considerazione del fatto che i lavori erano stati affidati sulla
base
di un  unico contratto di appalto, il che avrebbe comunque impedito, ad
avviso
del predetto   ufficio,   di  differenziare il trattamento IVA a seconda
della
posizione soggettiva   dell'effettivo destinatario dell'alloggio. In tal
senso
l'Ufficio ha   fatto  riferimento alla circolare della scrivente, n. 1/E del
2
marzo 1994,    la    quale,    al    paragrafo 2 del secondo capitolo,
afferma
esplicitamente l'inscindibilita'     del     contratto     d'appalto   ai
fini
dell'applicazione dell'aliquota IVA.
        Tutto cio'   premesso,  l'istante ha espresso l'opinione che il
parere
dell'Ufficio IVA   non  sia condivisibile,  in quanto fondato su
un'istruzione
ministeriale impartita   con   riferimento   ad una fattispecie non identica
a
quella in   esame,   ed   ha   chiesto   alla scrivente di voler precisare
se,
nell'ipotesi in   discorso,   l'aliquota   del  4% sia applicabile, o meno,
in
relazione alle   prestazioni   relative   alla  ricostruzione degli alloggi
di
spettanza dei soggetti in possesso dei requisiti per fruire delle
agevolazioni
collegate alla prima casa.
        Al riguardo,   si   fa  presente in premessa che, in virtu' del n.
39)
della Tabella   A, parte seconda, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, l'IVA
e'
applicabile con   l'aliquota   ridotta   del   4% alle prestazioni di
servizi,
dipendenti da contratti d'appalto, aventi ad oggetto la costruzione di case
di
abitazione non  di lusso, rese nei confronti di soggetti per i quali
ricorrono
le condizioni per la fruizione delle agevolazioni prima casa riepilogate
nella
nota II-bis)   all'art.  1 della Tariffa, parte prima, allegata al testo
unico
delle disposizioni  concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R.
26
aprile 1986, n. 131.
        Nell'interpretare la cennata disposizione, con la richiamata
circolare
n. 1/E  del 1994, la scrivente ha avuto modo di chiarire che l'aliquota del
4%
non e'   applicabile   nei   casi in cui una persona fisica, nei cui
confronti
ricorrano le  condizioni per il benefici collegati alla "prima casa",
commetta
in appalto   la costruzione di un intero edificio avente le caratteristiche
di
cui all'art.   13   della   legge  n. 408 del 1949 e successive
modificazioni,
comprendente piu'   unita'   abitative. Cio' in quanto "questa fattispecie
non
concretizza, in   realta' l'ipotesi della costruzione della prima casa,
attesa
la inscindibilita'   del   relativo   contratto  di appalto", per cui si
rende
applicabile la diversa aliquota del 10%.
        Peraltro, la riportata argomentazione, connessa all'ipotesi in cui
una
sola persona   fisica   appalta  la realizzazione di un intero fabbricato,
non
appare, a ben vedere, riferibile alla fattispecie in esame, caratterizzata
dal
fatto che    piu'    soggetti    conferiscono,    per   il tramite di un
unico
rappresentante, l'appalto   per   la costruzione di un fabbricato non di
lusso
comprendente piu'    abitazioni,    con  l'effetto giuridico predeterminato
di
consentire a   ciascuno  dei soggetti mandanti   di acquisire la proprieta'
di
un'unica unita' immobiliare.
        Nell'ipotesi oggetto    del    quesito,    quindi,  deve ammettersi
la
possibilita' teorica   di  valutare diversamente, ai fini della
determinazione
dell'aliquota IVA applicabile, la posizione di ognuno dei soggetti
destinatari
degli appartamenti   da realizzare, sempreche' dall'unico contratto di
appalto
sia dato   evincere   con   precisione l'esatto corrispettivo corrispondente
a
ciascuna delle unita' immobiliari comprese nell'immobile.
        Peraltro, al   fine   di   stabilire se, in relazione alla
fattispecie
proposta, possa    trovare    spazio   l'applicazione dell'aliquota del 4%
nei
confronti delle persone fisiche in possesso dei requisiti richiesti per
fruire
dei benefici   sulla   "prima   casa",  occorre svolgere un'ulteriore
indagine
relativamente alla tipologia dei lavori appaltati.
        Il contratto     d'appalto     stipulato    dall'istante con
l'impresa
appaltatrice ha    ad    oggetto,    in    effetti,  la "ricostruzione,
previa
demolizione, del fabbricato esistente".
        Tra l'altro,  dalla documentazione in possesso della scrivente
risulta
che i   lavori   sono  stati assentiti dal Comune di Montoro Superiore con
una
autorizzazione alla ricostruzione rilasciata ai sensi dell'art. 49 del
Decreto
Legislativo n. 76 del 30 marzo 1990 (recante il testo unico delle
disposizioni
in materia   di calamita' naturali), ossia della disposizione che statuisce
la
sufficienza dell'autorizzazione,   in   luogo  della concessione edilizia,
per
"tutti gli   interventi   di  riparazione e di ristrutturazione edilizia
degli
edifici e   delle   abitazioni comunque colpiti dall'evento sismico"  e per
le
"ristrutturazioni urbanistiche   che siano conformi agli strumenti
urbanistici
esecutivi vigenti".   Risulta  altresi' che l'opera in discorso e'
qualificata
quale intervento   di  ristrutturazione urbanistica, realizzato in
conformita'
al relativo    piano    elaborato    dal  predetto Comune per la
ricostruzione
successiva agli eventi sismici.
        Cio' dovrebbe  comportare, dunque, l'inapplicabilita' della
richiamata
disposizione di   cui al punto 39) della Tabella A, parte seconda, allegata
al
D.P.R. n. 633 del 1972, che consente l'applicazione dell'aliquota del 4%
nella
sola ipotesi   di  realizzazione ex novo di una "prima casa" e non anche
nella
diversa fattispecie    relativa    alla    ricostruzione   di una "prima
casa"
preesistente.
        Appare peraltro    imprescindibile    la  considerazione
dell'assoluta
specialita' della   legislazione relativa ai benefici per l'acquisizione
della
prima casa,   trasfusa,   per   quanto concerne l'IVA, nei nn. 21) e 39)
della
Tabella A,   parte   seconda,   allegata  al D.P.R. n. 633 del 1972. Attesa
la
finalita' di   rilevante   interesse   sociale  perseguita dal legislatore
nel
dettare tale disciplina, e' lecito ritenere che in caso di apparente
contrasto
tra due   diverse   disposizioni   in tema di aliquota IVA, la prevalenza
deve
tendenzialmente attribuirsi   a   quella   che stabilisce l'aliquota minima
in
funzione della   sussistenza delle condizioni previste per godere dei
benefici
sulla "prima casa".
        Anche nel   caso   in rassegna e' possibile pervenire a tale
risultato
interpretativo, ove   si   consideri   che i lavori appaltati concretizzano
la
realizzazione di   un   nuovo  immobile, costruito al posto di quello
vecchio,
divenuto inagibile   in   seguito al sisma e quindi oggetto di demolizione.
Il
fatto che   l'intervento   sia   qualificato   dal testo unico sulle
calamita'
naturali quale ricostruzione, e quindi come intervento di recupero, e non
come
nuova costruzione,   si deve ricollegare all'esigenza, perseguita dal
predetto
testo normativo    riepilogativo,    di    snellire al massimo gli
adempimenti
amministrativi collegati   all'attivita'  edilizia resasi necessaria a
seguito
degli eventi    sismici,    e    non   puo' portare al risultato di
precludere
l'applicazione dell'aliquota   IVA del 4% a chi, in sostanza, non fa altro
che
acquisire un   abitazione  non di lusso in una situazione caratterizzata
dalla
ricorrenza delle    gia'    richiamate    condizioni  di cui alla nota
II-bis)
dell'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986.
        Non e'   privo   di   rilevanza,   del  resto, il fatto che
l'immobile
realizzato non sia perfettamente identico a quello preesistente, distrutto
dal
sisma, attesa   la   necessita'  di rispettare determinati vincoli
urbanistici
imposti dal   Comune   di  Montoro Superiore. Cio' esclude, dal punto di
vista
logico, che   l'intervento   in   esame possa essere qualificato come
semplice
recupero di un patrimonio edilizio gia' esistente.
        In conclusione,  si ritiene che le opere di cui all'istanza in
oggetto
concretizzino la   realizzazione   di un fabbricato nuovo, ragion per cui
alle
prestazioni dipendenti dal relativo contratto d'appalto puo' essere
applicata,
ricorrendone le condizioni e nei confronti dei soli aventi diritto,
l'aliquota
ridotta del 4% prevista  dal n. 39) della richiamata Tabella A, parte
seconda,
allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, per la costruzione della "prima casa".
        L'Ufficio IVA   di   Avellino,   che  legge per notizia, e' pregato
di
portare quanto sopra a conoscenza dell'istante.

 intanto ti allego
[snip]
grazie!  :)

secondo te, recuperare dei locali di sgombero ad abitazione (ampliando così
la prima casa), ai fini fiscali è da considerarsi risturtturazione o
ampliamento?
Nel primo caso: iva 10% ma posso usufruire del 36%
Nel secondo caso: iva 4% ma non posso usufruire del 36%
oppure, terzo caso: è ristrutturazione e quindi usufruisco del 36%, ma posso
anche usufruire del 4% perchè la circolare 219/E dice : si può usufruire del
4% in caso di ampliamento, ossia DI INCREMENTO DI SUPERFICIE DELLA PRIMA
CASA  ??????
Inoltre, se usufruisco del 4%, poi non posso vendere la casa per 5anni???

 Inoltre, se usufruisco del 4%, poi non posso vendere la casa per 5anni???
ai fini iva sì, altrimenti devi restituire la differenza con la canzione del
30% + interessi, tranne nel caso non procedi al riacquisto entro un anno di
un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
ciao
Stefania

 30% + interessi, tranne nel caso proceda
leggasi "proceda"
:-)

 un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
mentre invece se utilizzo il 10% + il 36% posso anche vendere il giorno dopo
vero???