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Titolo: DIVISIONE DI BCNC

Ne avremo sicuramente già parlato ma...
mi trovo ad avere una abitazione bifamiliare con corte bcnc comune. 
adesso i due proprietari vogliono dividere la corte in modo che anche 
catastalmente sia riportato lo stato dei luoghi (in quanto di fatto la 
corte è già divisa).
Posso dividere il sub bcnc costituendo 2 nuovi bcnc e fin qua nulla di 
complicato.
Ma se successivamente volessero intestarsi ciascuno il suo cortile devo 
costituire due F/1 con la classica dicitura "quote da definire con 
atto". Giusto?
Potrei usare anche F/4 in questo caso?

Dopo dura riflessione, Pietro ha scritto :

devi fare 2 aree urbane cointestate (ocio che i bcnc non hanno 
ditta...)
 
-- 
X


quindi devi fare due docfa, uno per sopprimere il BCNC ed uno di nuova 
costruzione per inserire le due aree urbane con intestazione


ed ovviamente li consegni uno dietro all'altro nella stessa giornata

Cirano ha spiegato il 28/01/2020 :

se non vogliono intestarsi il cortile cosa cambia fra avere 2 aree 
urbane al posto di 1? non capisco.
 
-- 
X

 se non vogliono intestarsi il cortile cosa cambia fra avere 2 BCNC al 



Costituire due BCNC, che potenzialmente utilizzeranno ciascuno in modo 
esclusivo, mi pare un errore.
Se l'obiettivo è dividersi la corte l'iter che ho sempre seguito è:
 
Docfa per sola soppressione di BCNC e contestuale docfa collegato per 
nuova costituzione di due aree urbane F/1 cointestate
Rogito dove A vende a B la propria parte cointestata e B fa lo stesso con A
Eventuale docfa per fondere le aree cortilive esclusive alle abitazioni
 
Al.Ba.

 Al.Ba.
 
Pienamente d'accordo.
Solo che il costo della tua soluzione è almeno pari a 4 o 5 volte il 
costo della mera divisione del bcnc in due bcnc....

 
 
cambia che i "confini" fra le due aree cortilizie sono identificati 
anche catastalmente.


ma è soluzione definitiva, tra l'altro adottata x casa dei miei, che 
hanno poi venduto appartamento con porzione di giardino esclusivo
DGE

 DGE
 
sono assolutamente daccordo con te.
ma siccome chi paga è il cliente, se invece di 5 o 6 mila euro vuole 
spenderne mille, pur con tutte le limitazioni...


Quello che ti ha detto Al.Ba. e' la procedura corretta, chiara e soprattutto quella che nel tempo non ti dara' problemi, a Te come tecnico e ai proprietari.
Se vogliono spendere poco tra qualche anno ti richiameranno dicendo che la colpa e' tua che si ritrovano ancora le proprieta' non conformi, tanto loro non ci capiscono nulla della procedura, perche' sicuramente sono convinti che facendo solo la parte catastale tutto sarebbe a posto.
Quindi spiegalo bene e fattelo mettere per iscritto, sarebbe la cosa migliore.


a volte bisogna anche insistere con i clienti i vantaggi di uno o 
l'altra soluzione eh
DGE
ps ne davo fare una simile per vendita di porzione di capannone

Il 28/01/2020 11:42, Pietro ha scritto:

Se tralasciamo per un attimo l'aspetto economico ed analizziamo 
solamente la differenza tra le due soluzioni abbiamo quasti due casi
 
Caso A
due immobili che all'atto pratico saranno invendibili.
 
Caso B
Due immobili assolutamente indipendenti che possono essere compravenduti 
al bisogno.
 
E' giusto che il cliente decida, il nostro compito è renderli consapevoli.
 


 
Assolutamente e infatti sono già stati "consapevolizzati".
 


Ottimo!

Il 28/01/2020 10:37, Pietro ha scritto:

non capisco l'utilità di dividere il BCNC in due, visto che entrambe le 
parti rimarrebbero comuni alle medesime unità immobiliari, cioè si 
tirerebbe una riga in più sull'EP senza che ciò cambi minimamente i 
diritti di comunione, a mio pare pratica inutile
 
se poi lo scopo è invece quello di assegnarsi (anche in futuro) in via 
esclusiva la rispettiva porzione di corte allora bisogna, come già 
scritto da altri, predisporre la pratica con le due F/1 cointestate
 
che poi io non sia d'accordo di prendermi la responsabilità di 
assegnare, con un Docfa, una intestazione con tanto di quote ad un BCNC, 
è un discorso diverso, lungo, già affrontato diverse volte senza che mi 
abbiate mai convinto a cambiare idea
 
a tal proposito la direzione regionale Emilia Romagna ha emanato la nota 
13279/2010 (avallata dalla Direzione Centrale) con indicato le modalità 
per giungere allo scopo

 modalità per giungere allo scopo
 
io non assegno nessuna intestazione se li lascio bcnc.
e se invece diventano F/1 le quote e le intestazioni e i diritti li 
assegnerà il notaio con l'atto successivo.
 

Il 29/01/2020 15:33, sconosciuto? ha scritto:

non sono riuscito a trovare tale nota in google riesci a dirmi dove 
trovarla?

>
 
già, affrontata più volte
 
concordo con te, col Docfa non si assegnano quote se non previo atto. 
Discorso già affrontato per aree F1, beni a partita 2 NCT, BCC, ecc...
 
 
 
-- 
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 trovarla?
 
visto che era citata sul vademecum ER e anche non sono mai riuscito a 
trovarla, l'ho richiesta alla direzione regionale tramite mail e, con i 
loro tempi, me l'hanno gentilmente inviata
 
se mi consigliate un sito dove poterla condividere, lo posso fare 
tranquillamente,
non aspettatevi comunque un granché, sono solo poche righe in cui viene 
"ufficializzata" la procedura

http://www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/docfa/da-bcnc-a-corte-esclusiva-28467/
 
 

comunque lunedì chiamo il tecnico e vediamo cosa mi consiglia di fare.


E se un atto non c'è che si fa?
 
Con una pratica docfa non si assegnano e non si variano quote di 
proprietà ma ci si limita a registrare tale dato in banca dati. Direi 
che su questo siamo tutti d'accordo ;-)
 
 

 
 
certo, ma se hai un bene PRIVO di ditta ( bcnc, bcc ) e ti chiedono di 
portalo a F1 , si pone il problema
 
 
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
A dir la verità no..... o meglio, si pone il problema se non rispetti le 
quote originali.
Se così fosse anche accatastare un nuovo fabbricato su una particella 
ENTE URBANO avrebbe lo stesso problema.
 
Come un ente urbano (privo di intestati) deriva da un terreno che questi 
intestati li aveva, anche un BCNC deriva da un'entità (o è riconducibile 
ad essa/e) che questi intestati li aveva.
 
Magari mi sono perso qualcosa per la strada, ma in tutte le istruzioni 
operative che ho letto (E.R., Lombardia, Piemonte) non ho trovato nulla 
relativo a tale problematica.
 
 
 
 

 
 
esatto, perchè non è un problema catastale
 
 
 
 
 
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E allora che mi venga negata la possibilità di costituire un F/1 
derivato dal frazionamento di un BCNC
 
:-)
 

 
 
 
rispondo solo a questo, perchè è da qui che poi parte tutto il resto
 
esempio situazione originaria:
 
- il fabbricato Y intestato a tizio ha diritto alla corte comune a 
partita 2 n. 100
- il fabbricato X intestato a caio ha diritto alla corte comune a 
partita 2 n. 100
 
e già qui è impossibile dire le quote del mappale 100, ma andiamo 
avanti..........
 
 
cosa è accaduto :
 
- tizio ha frazionato e venduto a 3 persone diverse ( A , B, C ) il 
fabbricato Y, sugli atti di ciascuno c'è scritto "...con diritto alla 
corte comune mappale 100
 
- caio ha frazionato e venduto a 3 persone diverse ( D , E, F ) il 
fabbricato Y, sugli atti di ciascuno c'è scritto "...con diritto alla 
corte comune mappale 100
 
le vendite sono fatte senza alcun regolamento di condominio, le tre 
unità in cui ogni fabbricato è stato diviso hanno volumetria, superfici, 
ecc...diverse
 
in questo caso è impossibile dare una ditta corretta al mappale 100, può 
solo essere BCNC ( o lo lasci a partita 2.......)
 
dirai tu: occorre trovare l'atto originario del mappale 100
 
rispondo: semplicemente non c'è, è comune a quelle case da secoli, gli 
atti delle case dicono che "è comune", non dicono le quote
 
 
 
 
 
 
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bene, se nell'atto non si specifica la quota di vendita della corte 
comune si presume che sia 1/3; e quindi 1/3 di 1/2 si avrà 1/6 per ogni 
successivo proprietario; lascia perdere volumetria e/o superficie, non 
stai facendo i millesimi di un condominio; se si fosse voluto attribuire 
una quota di comproprietà diversa lo si sarebbe specificato in atto;

 comune si presume che sia 1/3; 
 
e qui che non ci troviamo
 
dici "si presume", ma serve la certezza.
 
La dicitura "comune" negli atti e "bene comune" in catasto serve proprio 
ad ovviare al problema
 
 
se un fabbricato e di 10 piani fuori terra e l'altro e una tettoia, è 
difficile "presumere" che la corte sia 50% in comunione
 
perchè vorrebbe anche dire che è al 50% anche la manutenzione
 
capisco il tuo ragionamento, ma non lo condivido. O si "accerta", o si 
fa un regolamento in cui si "stabilisce", ma solo "presumere" non va bene
 
 
 
 
 
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>

Ora penso di aver capito da dove si genera tutta la confusione.....
 
Un conto è un bene COINTESTATO, ovvero che ha più intestatari i quali 
possono possederne in quote differenti, altro discorso quando si parla 
di bene COMUNE, ovvero un bene i cui proprietari ne godono in egual misura.
 
 
 


Non c'è nulla da presumere.....
 
Se un bene è comune non ci sono quote di proprietà ma ogni partecipante 
alla comunione gode del bene in egual misura agli altri.
 
E questo è sancito nel codice civile

 
 
esatto.
 
Difatti io ho parlato di "corte COMUNE" dal punto di vista del diritto e 
di "BENI COMUNI" dal punto di vista del catasto
 
se hai un bene comune ( BCNC o BCC ), non sempre è possibile INTESTARLO 
a una ditta corretta
 
 
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
Io dico che sono più i casi in cui riesci che quelli in cui non 
riesci.... ;-)
 
Per le quote è ancora più semplice, un bene comune (per legge) ha sempre 
quote uguali tra loro.

>

Altra cosa....
un conto è non riuscirci, un conto è non poterlo fare.
 
Dalla discussione mi è parso di capire che il tuo pensiero propenda per 
il "non si può fare", se ho capito male chiedo venia
 

 quote uguali tra loro.
 
 
una corte comune per te è "in comunione" oppure "una parte comune di un 
condominio" ?
 
perchè le cose sono ben differenti
 
secondo me  è una utilità comune che segue le regole del condominio ( è 
comune agli edifici , non alle proprietà!!!) e pertanto non è possibile 
stabilire le quote a priori senza un regolamento e/o atto che lo dica
 
 
 
 
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
ok mi va benissimo la tua precisazione, il concetto è lo stesso che 
volevo esprimere io, solo che tu sei stato più "perfetto"
 
quando è stato fatto il catasto il condominio non era ancora 
disciplinato e una cosa comune tra te e me era al 50%, anche se io sono 
alto 1,90 e mangio come un toro mentre tu sei 1,70 e mangi come un 
fringuello

 fringuello
 
va distinto il "condominio" dalla "comunione", sono due cose diverse
 
e comunque in catasto non era sempre così ( 50%...)
 
quelli che nell'84 sono diventati BCNC (o BCC) venivano censiti in 
maniere piuttosto eterogenea:
 
- a tutti i condomini in base ai millesimi
- a ditte del tipo "condominio NOME condominio"
- non venivano censite
 
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
Credimi, senza alcuna offesa, proprio non riesco a capire questa tua 
ricerca del cavillo.
Ma perchè devi andare a ricercare questioni di condominio (facendo anche 
un po' di confusione.....) quando l'esempio iniziale del post è di una 
semplicità quasi banale?
 
Idem per il caso reale che ho scritto ieri.....
 
 
Ora, possiamo stare qui a disquisire per giorni su ipotetici casi sempre 
più ingarbugliati ma in questo modo si perde solamente il focus.
 
Provo a fare svariati passi indietro e ti sottopongo il seguente caso:
 
Villetta bifamiliare con corte comune di 1000mq
Due unità immobiliari ciascuna con unico intestatario per 1/1.
Il contadino confinante vuole comprare 500mq di suddetta corte e i 
prorietari della bifamiliare sono daccordo.
 
 
Io farei (e ho fatto in casi analoghi) in questo modo
 
1) frazionamento del mappale in questione
una particella variata (da 1000mq a 500mq) e una particella costituita 
di 500mq sempre qualità 282
 
2) docfa per variazione del bcnc e presentazione di nuovo EP
 
3) docfa per nuovo F/1 con intestati 1/2 intestatario proprietà A 1/2 
intestarario proprietà B
 
4) rogito notarile dove A e B vendono al contadino
 
 
Se la cosa non è corretta, Tu come procederesti?
 
 
 
 
 

 
 
 
non posso dire che è "sbagliato" , ma sulle quote del punto 3 non puoi 
avere SEMPRE certezza, magari sì nel tuo caso, ma non sempre
 
 
Se una delle due unità fosse di 900 mq e l'altra di 100 e se vi fosse un 
regolamento di condominio, probabilmente la corte sarebbe 90% e 10% e 
così si dividerebbero anche i soldi della vendita
 
 
 
 
 
 
 
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NB: la comunione 50% è venuta meno nel momento in cui si è costituito il 
condominio
 
 
 
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 intestarario proprietà B
 
per curiosità. se il bcnc invece di essere di una bifamiliare è di due 
abitazioni distinte, la prima di 1000 mc e la seconda di 400 tu intesti 
sempre 1/2 e 1/2? (con la dicitura quote provvisorie da definire con 
atto immagino)
 


Esatto


Ma il caso è questo.....
Per quale motivo continui ad aggiungere dei "SE"?
 
Un regolamento di condominio non può in nessun modo influire sulla 
proprietà, questo non può passare in alcun modo!!!
 
Quello che il regolamento di condominio può/non può fare magari sarà 
oggetto di altra discussione
 
Però alla fine continui a eludere la domanda.....
Se un cliente viene da te per fati fare questo lavoro lo mandi via 
dicendo che non si può fare o procedi? ;-)
 


Cosa intendi per "si è costituito il condominio"?

 dicendo che non si può fare o procedi? ;-)
 
tempo fa ebbi il caso di un Partita 2
cercai il notaio che fece l'atto con il BCC e non con l'F1
 
va valutato caso per caso, è vero che il tuo caso è molto semplice, il 
mio era piuttosto complesso
 
 
 
 
 
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 Cosa intendi per "si è costituito il condominio"?
 
se hai un terreno vuoto e lo edifichi con più unità immobiliari, in quel 
momento hai costituito un condominio
 
 
 
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
Ottimo, come ti avevo scritto altrove mi pareva che la tua linea fosse 
pendente verso l'impossibilità di procedere.... mi sbagliavo....
 
Ovviamente ci saranno casi dubbi e casi impossibili, ma se tutte le 
parti sono concordi un modo (corretto) lo si trova sempre.
 
Al.Ba.

 
 
io ti posso dire come farei (e come ho fatto diverse volte) e come ho 
già scritto altre volte anche su questo NG:
 
1) frazionamento del mappale in questione una particella variata (da 
1000mq a 500mq) e una particella costituita di 500mq sempre qualità 282
 
2) docfa per soppressione del bcnc e creazione di 1 BCNC (variato di 
consistenza rispetto all'originale) e 1 BCC (cat. F/1 mq. 500), 
ovviamente con redazione nuovo EP
 
3) a questo punto i casi possono essere 2:
3a) il notaio è di quelli "intelligenti" e stipula l'atto con il BCC 
       alla presenza di tutti gli interessati, presenta la voltura del 
BCC e magicamente questo (al catasto) non sarà più un BCC ma una normale 
area urbana F/1 con i corretti intestati
 
3b) il notaio è di quelli puntigliosi e non vuole assolutamente rogitare 
un bene privo di intestazione catastale, allora presento (o ancora 
meglio lo fa il notaio) voltura in preallineamento del BCC con 
"attribuzione intestati a BCC L.122/2010" ai sensi della nota DR Emilia 
Romagna (io opero in ER) n. 13279 del 17/12/2010
 
 

 
 
no, la mia linea è propensa a mantenere beni senza intestazione tipo i 
BCC o BCNC
una soluzione si trova sempre , come quella di Pietro della dicitura 
della ditta da confermare con atto
 
 
 
 
 
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No! Non è corretto
 
1) Se edifichi un palazzo da 100 unità immobiliari ma un unico 
proprietario non hai nessun condominio
 
2) Se edifichi una bifamiliare con due unità di proprietà distinte hai 
un condominio.
 
3) Se il propriatario del caso 1 vende un'uità e ne tiene 99 hai un 
condominio
 
Il condominio deriva dalla proprietà, non dagli immobili
 
Su questo non c'è discussione..... ;-)


Ma come faresti a vendere una porsione stralciata da un BCNC?
 
Questo è il punto.....


Ottimo

 Esatto
però potresti anche assegnare 1/10 e 9/10, o qualsiasi altra quota alle 
due proprietà, tanto sempre quote provvisorie sono e tu non sei un notaio.
Giusto?


a certo, ma se la proprietà è una unica ( magari in comunione, ma c'è 
una ditta sola) allora non si pone neppure il problema di individuare la 
ditta corretta
 
 
 
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
la puoi mettere F1 , ma F1 BCC, senza ditta.
 
 
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