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Titolo: Legge 47/85 articoli 48 e 26: problema delicato nessuno sa rispondermi.

Salve a tutti e ringrazio in anticipo chi mi vorrà dare un parere.
Premetto che non sono un tecnico ma sto vendendo un immobile a Firenze
e il mio geometra si trova in difficoltà in quanto la questione è un
po', come si suol dire, di lana caprina...
Si tratta di un fondo commerciale che comunica con una cantina al piano
di sotto. La questione è la seguente: nel lontano 1956 (prima che mio
nonno lo comprasse!!) al fondo a piano terra è stata annessa una
cantina, che in precedenza era la cantina di uno degli appartamenti
dello stabile. In quella occasione, l'allora proprietario penso' bene
di bucare il pavimento del fondo in maniera da farlo comunicare con la
cantina attraverso una scaletta di legno, e a chiudere la porta che
faceva comunicare la cantina con le scale del palazzo. La "nuova"
situazione è correttamente censita al catasto e correttamente
descritta negli atti notarili del 1956 (acquisto della cantina, si
descrive come già comunicante con il fondo) e del 1960 (vendita a mio
nonno del fondo cosi' come si trova oggi, ovvero fondo commerciale
comunicante con cantina sottostante).
Non esiste pero' un progetto depositato al comune di Firenze che parla
dello scorporo della cantina dall'unità immobiliare di provenienza e
l'annessione al mio fondo previa realizzazione dei lavori sopra
descritti (chiusura della porta originaria e apertura di passaggio di
comunicazione con il fondo). L'acquirente, che è architetto, sostiene
che la situazione dell'immobile non è regolare e che va sanato. Un
dirigente del comune ci ha ricevuti frettolosamente (per la verità
eravamo fuori appuntamento ma le liste di attesa sono lunghissime e noi
dovremmo consegnare entro il 31 ottobre) e ci ha detto che secondo lui
potrebbe anche rientrare nell'ex articolo 48 della 47/85 perché si
tratta di opere interne realizzate nel 1956, e che forse potrebbe
bastare una semplice dichiarazione, ma non siamo sicuri che abbia
compreso l'aspetto relativo al passaggio di proprietà della cantina da
un'unità immobiliare del palazzo, ad un'altra unità contigua, anche
perché ha lasciato a noi l'analisi della questione fotocopiandoci gli
articoli 48 e 26 della 47/85 e dandoci il benservito...
Ci troviamo pertanto in difficoltà. Per quanto ho capito, le opere
interne realizzate prima dell'entrata in vigore della legge 47/85, se
non cambiano la destinazione d'uso e non variano la superficie
dell'immobile (con eccezione delle variazioni dovute alla diversa
distribuzione degli spazi tra unità contigue, e mi sembrerebbe questo
il mio caso), non devono essere sanate ma basta una semplice
comunicazione alla direzione urbanistica del comune. D'altra parte, a
mio modestissimo avviso non si può parlare né di "fusione" né di
"frazionamento" (e quindi solo di opere interne) perché le unità
immobiliari rimangono sempre le solite 2, solo che un vano passa da un
unità immobiliare all'altra, quindi che aggravio urbanistico ci
potrebbe essere? Che lesione dell'interesse pubblico potrebbe
comportare il passaggio di una cantina da un'unità immobiliare ad
un'altra dello stesso edificio?
In definitiva non sappiamo se dobbiamo per forza presentare domanda di
sanatoria oppure no. I costi sarebbero in ogni caso relativamente
bassi, ma i tempi di rilascio della sanatoria (2 mesi circa) per
l'acquirente pare che potrebbero essere un problema, perché vorrebbe
farci dei lavori straordinari e dovrebbe aspettare la concessione della
sanatoria prima di aprire una nuova DIA (cosi' dice).
Ringrazio per l'attenzione chi mi ha seguito fino qui, ogni opinione
che vorrete darmi sarà graditissima.
Saluti,
Riccardo di Firenze.

Ho letto frettolosamente e spero di aver capito, comunque le opere
interne prima della 47/85, sono sanabili basta dimostrare che sono
state fatte prima del giugno 1986, ed addiritura secondo qualcuno
prima del 1994, anno in cui è stato fatto un secondo condono.
Il problema come dice lei sono i tempi, però credo che il suo
acquirente dovrebbe chiudere un occhio, essendo anche un tecnico
dovrebbe be sapere come stanno le cose, non vorrei che sta tirandosi
uno sconto..

RESET ha scritto:
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Sì, lei ha centrato il punto, l'acquirente si sta inventando tutta una
serie di difficoltà per ottenere uno sconto. Appunto per questo, il
problema non è tanto la sanabilità delle opere, di cui sono
assolutamente certo, ma piuttosto il fatto di dover fare la sanatoria
oppure no: se in questo caso bastasse una dichiarazione, non si
dovrebbe aspettare la concessione di una sanatoria e l'acquirente non
avrebbe piu' pretesti a cui appigliarsi. In seguito a questo problema
peraltro piuttosto comune, benché io l'abbia rassicurato che tutte le
spese e le responsabilità della sanatoria sarebbero a carico del
venditore,  l'acquirente ha minacciato:
1) di pretendere il doppio della caparra se non si fa come dice lui
2) di pretendere il rimborso dell'ICI, del condominio e della nettezza
urbana per tutto il periodo di attesa della sanatoria nel caso in cui
si faccia il rogito prima della concessione (perché avrebbe un
capitale "fermo" di cui non puo' usufruire come vorrebbe)
3) nel caso si rimandi il rogito a dopo la sanatoria, di pretendere un
parziale rimborso delle spese notarili perché il fatto di andare dal
notaio a dirgli che si rimanda il rogito secondo lui gli fa alzare la
parcella; questo vale anche nel caso 2, perché secondo lui il notaio
dovrebbe fare un lavoro piu' "faticoso", trattenere la somma necessaria
per la sanatoria, etc.
Mi piacerebbe pertanto poter far scrivere una relazione tecnica in cui
si afferma che tutto è a posto ovvero che l'immobile è regolare dai
punti di vista catastale e urbanistico, fare il rogito, incassare i
soldi e levarmi di torno l'acquirente e questa brutta storia. Perché
purtroppo ormai è chiaro che qualunque cosa gli proponga per andargli
incontro, non sarà contento e vorrà di più.
Saluti,
Riccardo.

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Guarda non ho mai fatto una sanatoria di quel tipo, quindi non so
dirle le procedure, che sicuramente varieranno da comune a comune,
conoscendo l'Italia, comunque lei deve trovare un tecnico che le fa
una perizia sullo stato di fatto e sulle ipotesi di sanabilità, e
comunque si dovrebbe leggere il compromesso per capire cosa c'è
scritto, a questo punto penso sia un problema di avvocati, più che di
geometri.
L'unico caso simile, l'ho risolto dichiarando che le opere interne
erano state fatte prima dell'85, come era dimostrato dalle piantine
catastali, e quindi il tecnico comunale non ha fatto storie, in
pratica non ho fatto la sanatoria, ma dato che in quella dia prevedevo
altre opere interne, ho messo tutto a posto con quella.
Nel tuo caso se esiste un abitabilità, anche se parziale, il rogito lo
devi fare, non credo assolutamente che possa chiederti i danni, e
comunque deve chiedere un consiglio al suo avvocato, e non pensi che i
danni li possa chiedere solo l'acquirente, ma anche lei...

 ha scritto nel messaggio 
news:1160240389.9...@m73g2000cwd.googlegroups.com...
Salve a tutti e ringrazio in anticipo chi mi vorrà dare un parere.
Premetto che non sono un tecnico ma sto vendendo un immobile a Firenze
e il mio geometra si trova in difficoltà in quanto la questione è un
po', come si suol dire, di lana caprina...
Quale documentazione esiste a comprovare l'abuso? C'è un progetto depositato
in Comune, dal quale si evinca l'asserito abuso???
All'epoca le opere interne , generalmente (ma ci vuole il regolamento 
edilizio di allora!!) non
erano soggette a licenza edilizia.
ciao
alago

Controlla il regolamento edilizio del comune,,, nel mio, per esempio,
si prevede la prescrizione dell'abuso lavori interni realizzati da
oltre 10 anni

nella peggiore delle ipotesi,,, puoi chiedere il permesso di costruire
in sanatoria, se trattasi di opere interne che nn alterano la
destinazione d'uso nn ci saranno problemi ad ottenerlo

 destinazione d'uso nn ci saranno problemi ad ottenerlo
Il problema, ripeto, è capire se nel 1956, il passaggio di una cantina
da un'unità immobiliare ad un'altra contigua, tramite regolare atto
notarile, e appurato che dal punto di vista catastale tutto è stato
fatto regolarmente, doveva comportare la richiesta di un'autorizzazione
in comune e la presentazione di un progetto. Se non fosse stato
necessario, o addirittura non fosse necessario nemmeno oggi, si
rientrerebbe sicuramente nel caso di "opere interne", altrimenti il
discorso si fa più complesso. Sbaglio? Thanks.