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Titolo: Valutazione Edilizia Agevolata

 Salve a tutti.
Sono Fabio Iotti di Reggio Emilia.
Comincio col dirvi che son circa 2 mesi che vago fra Comune-ACER-
geometri-notai-immobiliari-etc .della mia citta' per venire a capo di
un fantomatico mistero relativo all'immobile di edilizia agevolata di
mia proprieta'.
La questione a conti fatti e' semplicissima,il 20/02/2002 ho
acquistato da ACER(Azienda Case Emilia Romagna)il mio appartamento
come "alloggio di edilizia agevolata".Ho anche usufruito di un
contributo a fondo perduto sul prezzo di vendita:
Prezzo di vendita 106.746,48 euro
Contributo 20.838,47 euro
Totale a mio carico 85.908,01 euro
Nel rogito e' fatto presente che entro i 5 anni l'alloggio non potra'
essere venduto o affittato.
Trascorso il quinquennio,E PER TUTTA LA DURATA DELL'ATTO
UNILATERALE(di cui sono venuto in possesso solo recentemente),la
locazione o l'alienazione dell'alloggio potranno avvenire solo a
soggetti in possesso dei requisiti prescritti dall enormative vigenti
per l'edilizia convenzionata e agevolata.(stando all'ACER dai 35000
euro annui di stipendi0 in giu').
Questo e' quanto di relativo scritto sul mio rogito.
Ma ora viene il bello:anche trascorsi i 5 anni,e cioe' a OGGI, OLTRE
al vincolo del soggetto eventualmente acquirente (fascia di
reddito),c'e' un vincolo che determina il prezzo massimo di vendita
dell'immobile.
Cio' che nessun geometra da me fin'ora interpellato ha saputo dirmi
e':QUESTO BENEDETTO PREZZO IMPOSTO,che,stando sempre ad ACER(anche se
loro stessi impossibilitati a calcolarmelo),viene deciso da alcuni
punti dell'atto unilaterale.
Vi scrivo la parte saliente relativa del suddetto atto:
ART.8 - Revisione del prezzo di cessione degli alloggi
In qualsiasi momento successivo alla determinazione del prezzo di
cessione di cui al precedente art.7,il prezzo di cessione
dell'alloggio,ipotizzato in uno stato di normale conservazione,e'
definito da:
1)il valore parzialmente aggiornato del P.I.C.A. ottenuto applicando
gli indici mensili di rivalutazione ISTAT del caosto di costruzione
all'addendo di cui alla lettera a) dell'art. 6 ,fra le date di
riferimento del P.I.C.A. (marzo 1997) e della fine lavori;
2)la rivalutazione del P.I.C.A.,gia' parzialmente aggiornato ai sensi
del p.1,applicando gli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai e impiegati dalla data di fine lavori fino alla
data della vendita;
3)la riduzione della somma dei valori di cui ai numeri 1) e 2) dell'1%
all'anno,dal 9° anno dalla fine dei lavori fino al 20°anno;
4)l'aggiunta del valore documentato delle eventuali opere di recupero
edilizio (art.31 lettere b,c,d della L. 457/78).
STOP
Ora cito la letetra a) dell'art. 6
a)Lire 2.005.023.082,quale costo di costruzione inteso come costo di
realizzazione tecnica,comrpensivo del differenziale di
qualita',maggiorato delle spese generali,fra cui quelle
tecniche,promozionali,commerciali,oneri finanziari,ecc.;tale costo
risulta non superiore al massimale stabilito dala deliberazione dela
Giunta Regionale nr. 1663 in data 17 Luglio 1996,tenuto conto
dell'incremento ISTAT " costo di costruzione" dal Giugno 1994 al Gigno
1997 pari al 5,457%
RISTOP
Non so piu' da che parte sbattere,chiedo umilmente aiuto a voi,anche
per aventuali recapiti in grado di fornirmi indicazioni precise e
soprattutto per capire A QUANTO POSSO VENDERE QUESTA BENEDETTA CASA.
Ovviamente ho gia' avviato la pratica per lo svincolo dagli obblighi
del patto unilat. ma dopo un mese il comune m'ha risposto che dovra'
interpellare la regione per ulteriori chiarimenti...quindi la faccenda
diventa un calvario.
Ringrazio calorosamente chiunque legga.
Saluti.
Fabio Iotti
Reggio Emilia
tel. 3381293313

 punti dell'atto unilaterale.
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Come fanno ad essere impossibilitati a calcolarlo visto che (presumo) siano poi tenuti a
controllarlo in caso di compravendita?
IMHO: ti stanno prendendo per i fondelli
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Ciao

 IMHO: ti stanno prendendo per i fondelli
Lunedi li richiamo,ma credo inutilmente.
Mi e' stato dato in mano l'atto unilaterale dicendomi:"ecco,qui
all'articolo 8 si calcola il prezzo di vendita,arrivederci"
Il loro stesso geometra interno se n'e' lavato le mani direttamente al
telefono con me.
Spero solo che la rivalutazione non sia solo quella istat del 1,x%
all'anno...altrimenti mi tocca vendere a 110mila un immobile da
165mila...
Continuo a spingere.
Grazie.

 Grazie.
ciao. non ho la risposta al tuo quesito, ma voglio manifestarti
ugualmente la mia opinione su quanto ho capito di ciò che hai scritto:
1) se ho interpretato male quanto ho letto, ti domando anticipatamente
scusa, l'opinione si applicherà allora non al caso tuo ma di chi
adotta un comportamento come quello che stò per descrivere.
2) hai avuto il raro privilegio di poter acquistare un immobile
pagandolo la metà del valore di mercato (correggimi se sbaglio ma mi
sembra di avere capito che in virtù del contributo a fondo perduto lo
hai pagato neanche 86.000 euro (a cagliari puoi comprare un garage in
centro con quella cifra, neanche lontanamente un monolocale) e quì
sopra dici che è un immobile da 165.000.
3) l'edilizia agevolata serve affinché chi non ha la possibilità di
acquistare casa ai prezzi di mercato (dopo l'euro per una serie di
fattori i prezzi sono schizzati alle orbite, quì per il nuovo siamo
sui 4000-5000 euro al mq), possa accedervi comunque grazie alle
agevolazioni che sono il frutto delle tasse tutti paghiamo (si, certo,
come no, "quasi" tutti : -)); per quanto sia una grossa fortuna
rientrare nelle graduatorie per avere titolo per l'acquisto alle
condizioni che hai descritto (tantissimi pur avendo titolo non ci
rientrano), non si tratta di una vincita in un gioco a premi (vinci, e
di quello che vinci fai quello che vuoi), ma di un aiuto che la
società riserva a chi magari non ha avuto grosse chanches nella vita
(non siamo tutti uguali, e non partiamo in condizioni alla pari).
4) alla luce di quanto ho scritto al punto 2) trovo sacrosanto che la
società cerchi di tutelarsi dai furbi di turno che comprano a
condizioni agevolate (ergo con soldi non propri) per poi rivendere a
condizioni di mercato ed intascarsi il differenziale (nel caso da te
prospettato se potessi vendere a quanto hai scritto si tratterebbe di
un guadagno prossimo al 100%, mica male eh?). operazioni come queste
vengono chiamate speculative, e non sono proprio roba da gran signori
(intendo dire veri signori, non necessariamente gente col portafogli
pieno che veste in completo inamidato).
5) se desideri vendere senza vincoli, comprati una casa al prezzo di
mercato, vedrai che nessuno avrà da ridire nulla se poi rivendi a
prezzo di mercato, anche la settimana dopo che hai acquistato e non
avrai che da scomodare l'agente immobiliare che ti accoglierà col
sorriso a 64 denti.
6)come unica risposta diretta al quesito da te formulato, al punto 2)
del tuo post nel contratto si parla esplicitamente di rivalutazione
ISTAT, ergo.....
7) puoi sempre sperare che l'inflazione riprenda a galoppare :-),
magari avendo l'accortezza di emigrare prima in un posto dove il costo
della vita sia basso, sennò quello che ci guadagni della casa lo devi
dare al verduraio, al carrozziere, ecc. ecc. :-)
8) senza rancore :-)

 8) senza rancore :-)
Figurati,i tuoi dubbi sono leciti.
Un po' affrettati forse ma...
Non me la prendo affatto.
E' solo che sono nate cause di forza maggiore che mi impongono di
vendere questo immobile e trovarne uno piu' consono alle NUOVE
esigenze.
Ad ogni modo,come tu stesso affermi,questo e' assolutamente
irrilevante nella questione "tecnica" ma solo in quella "morale",e
scusa se te lo chiedo ma,la morale l'hanno mai insegnata quelli del
comune o della regione o dello stato?Pensi forse che qualcuno c'abbia
perso dall'acquisto del terreno alla vendita finale dell'immobile?
Te lo dico io,no e nessuno.
E sai chi ci perde?
IO
Perche'?Perche' ho pagato un immobile 86000 euro e dopo 5 anni (un 10%
di rivalutazione annuo normalmente si applicano) va a finire che sono
obbligato a venderlo a 115000 euro (che e' la rivalutazione di soli 3
anni).Se soltanto me l'avessero detto prima,avrei comprato una casa un
filo piu' piccola ma senza vincoli, che poi avrei potuto rivendere a
140000!!!!
Ora e' tutto chiaro?
Ma ribadisco,non pretendo assolutamente di guadagnarci su questa
operazione,infatti sono ben disponibile a vendere al prezzo imposto
dal contratto unilaterale d'obbligo e lavarmi le mani subito da questa
assurdita'.
IO CHIEDO SOLO DI SAPERE A QUANTO DEVO VENDERE LA CASA.E poi tutti
amici come prima.Giusto?
Rivalutazione istat?Ok,ma QUANT'E'???Che formula magica devo usare per
capire il prezzo di vendita?
Ti ringrazio per l'interessamento.
Pace a tutti.
Saluti
Fabio Iotti