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Titolo: Domanda sui contratti di appalto imprese edili

[l'ho postato su it.diritto, ma volevo sapere cosa ne pensate anche qui, 
visto che con i contratti e le imprese edili i geometri hanno molto a 
che fare, sperando non sia OT]
 
 
Situazione: una ditta esegue dei lavori edili per un privato (roba da 
pochi mila euro), roba tipo un gazebo in giardino, una tettoia, una 
demolizione e alcune cambi dei tramezzi in casa (lavori che poi si 
scoprira' essere stati eseguiti *senza* permesse edilizi, ma la ditta 
non lo sapeva, anzi il committente diceva di averli, tali permessi)
 
Il committente non paga tutto il dovuto.
 
La ditta chiede i soldi rimasti da saldare, con un decreto ingiuntivo in 
forza di un contratto tra le parti ove e' scritto il totale da pagare e 
che il committente dichiarava di avere *tutti* i permessi edilizi per 
eseguire le opere oggetto del contratto.
 
Sorpresa: il committente si appella ad un giudice che pero' revoca il 
decreto ingiuntivo perche' "il contratto tra le parti e' nullo, mancando 
i permessi edilizi, che entrambe le parti avrebbero dovuto controllare 
con l'ordinaria diligenza". E poi manda pure tutto alla procura della 
repubblica (per l'esecuzione di opere abusive).
 
Ma se sul contratto era scritto che il committente dichiarava di 
possedere tali permessi, la ditta e' difetto??!?
 
Me lo ha raccontato un mio amico, dicendo che ha ricevuto questa 
sentenza poche settimane fa (ha una ditta edile), ed e' incazzato nero. 
In pratica non lo pagheranno, e forse dovra' pure difendersi per aver 
eseguito opere abusive (quando il suo committente gli aveva detto che 
era tutto regolare, scritto nero su bianco su un contratto firmato!) a 
sua totale insaputa.
 
In pratica secondo questo giudice per qualsiasi appalto tra privati la 
ditta appaltatrice dovrebbe controllare che il committente possegga 
tutti i permessi, non basta che il committente dichiari di averli, 
altrimenti poi e' colpevole insieme al committente.
 
A me pare surreale, o cmq veramente illogico.
 
Come puo' una ditta controllare i permessi di un terzo, che potrebbe 
pure darglieli falsi, e cmq non avrebbe la delega (ne' la voglia ne' i 
soldi o il tempo) per andare a verificare nelle sedi opportune (comune, 
regione, etc etc, pagando pure per un tecnico). "l'ordinaria diligenza" 
di cui parla il giudice e' una cosa che mi pare c'entri poco, se una 
delle parti dichiara una cosa in un contratto, e poi quella cosa non 
risulta essere vera.
 
Capisco per un contratto di appalto pubblico (dove anche l'impresa 
appaltatrice fa parte di un meccanismo di controllo piu' grande), ma per 
un contratto tra privati, se c'e' la dichiarazione del committente che 
firma di avere i permessi, cosa puo' controllare e volere di piu' 
un'impresa?
 
Le cose stanno veramente cosi'?
 
-- 
BArrYZ


 
sì
 
è responsabile anche qualora i permessi ci fossero ma poi fossero 
annullati in autotutela in quanto i lavori risulterebbero abusivi.
 
Inoltre potrebbe avere responsabilità anche qualora i progetti fossero 
palesemente errati
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

e onestamente ritengo che sia giusto così.
Anche le imprese devono capire che non basta fare i lavori e prendersi i 
soldi.
Conosco impresari che anche con il progetto in mano poi fanno i lavori 
difformi perchè "me lo ha detto il committente".
Tu impresario devi fare quello che è autorizzato, non quello che passa 
per la testa al committente.
Magari facessero tutti così e cominciassero a dare le responsabilità a 
chi le ha.


Grazie, non lo sapevo. Ho guardato pure un po' di giurisprudenza in giro 
ed effettivamente ho visto che praticamente la nullita' dei contratti 
esiste per qualsiasi tipo di opera abusiva, indipendentemente da tutto e 
da tutti.
 
Ero convinto che se sul contratto fosse scritto e sottoscritto "ho tutti 
i permessi edilizi" da parte del committente (tipo manleva), la parte 
che non rispettava il contratto era di chi dichiarava il falso, ovvero 
il committente, ma evidentemente non e' cosi'.
 
Ora la domanda che mi ponevo era piu' in generale: come puo' tutelarsi a 
livello contrattuale un professionista, o un appaltatore di lavori o 
servizi in generale, dalle balle dette da un committente che poi rendono 
nullo un contratto?
 
Perche' capisco un lavoro pubblico, o una costruzione ex novo di un 
edificio, quindi e' chiaro che la buona diligenza di una ditta o di un 
professionista ci devono essere, controllando che ci siano i permessi, 
ma la ditta che "esegue" piccole cose non puo' stare dietro ai permessi, 
si affida al direttore lavori e/o a quello ce dice il committente 
(almeno cosi' pensavo), specialmente se sono lavori modesti di edilizia 
privata. Altrimenti per andare a fare un qualsiasi cagata una ditta (per 
esempio di una piccola ditta artigiana come quella del mio amico) 
dovrebbe sempre mandare qualcuno in comune (o al Genio Civile) a 
controllare che ci siano i permessi e non solo, che il progetto dato sia 
conforme agli stessi. Anche per fare anche cose insignificanti, intendo, 
ovviamente per costruzione importanti la cosa ha molto senso. Penso che 
non lavorerebbe piu' nessuna piccola ditta artigiana.
 
-- 
BArrYZ
 


Ok, sono d'accordo per costruzioni di opere pubbliche o cmq appunto 
"costruzioni" importanti (quindi una casa ex novo, per esempio, o cose 
dove sia richiesta una pratica la Genio Civile), ma per cose modeste 
fatte da piccole ditte artigiane, per me c'e' un limite anche al 
controllo preventivo per la ditta. E poi se c'e' una manleva legale sul 
contratto, non vedo perche' alla fine un bugia di una parte renda 
complice e nullo il tutto, solo perche', appunto, una parte ha detto il 
falso nel contratto, a me non pare molto logico.
 
Anche perche' altrimenti la ditta dovrebbe diventare una sorta di 
detective della conformita' urbanistica per verificare che tutto sia 
corretto, ovvero dovrebbe pagare continuamente dei tecnici per farlo. Mi 
pare antieconomico e irrealizzabile, nella realta', soprattutto per 
piccoli lavori.
 
-- 
BArrYZ
 


 
non vi è differenza tra piccoli lavori e grossi lavori nella normativa 
italiana
qualche lieve differenza a livello di obblighi preventivi sicurezza
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


 
 
per lavorare il tuo amico DEVE produrre tutta una serie di documenti 
(durc, pos, visure camerali,...) , DEVE dotarsi di DPI , DEVE avere 
fatto tutti i corsi previsti, DEVE sapere quali materiali sono idonei o 
no, DEVE sapere leggere i progetti, DEVE sapere quando il d.l. sbaglia, 
ecc...ecc...
 
purtroppo molti sono convinti che BASTI sapere fare il lavoro manuale, 
ma non è così
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 
L'errore sta proprio nel pensare che "le piccole ditte artigiane" siano 
esentate da tutto (formazione, aggiornamento, documentazione, sicurezza, 
responsabilità nell'esecuzione dei lavori ecc.). E infatti i casini più 
grandi li fanno proprio i piccoli, convinti che a loro tutto è permesso, 
salvo poi lamentarsi se gli si presenta il conto dei casini.
E comunque non è che devono verificare tutto, basta una copia del titolo 
abilitativo e i disegni autorizzati.
Come ha lavorato il tuo amico? senza nemmeno un disegno? Chi gli ha 
detto cosa fare?

 ma non è così
 
Non era il caso. Il mio amico e' abbastanza diligente, e in questo 
lavoro c'era pure un geometra direttore lavori, citato con nome e 
cognome sul contratto, solo che poi pure lui ha litigato con il 
committente (perche' pare pure lui non sia stato pagato, questa e' gente 
con il vizio di non pagare nessuno) e si dimesso affermando che per i 
lavori non vi erano le autorizzazioni, lasciando anche la ditta 
esecutrice con il cerino in mano.
 
Ma davvero non capisco come si possa dargli torto. Doveva andare in 
comune a verificare che vi fosse una SCIA/CILA per i lavori in oggetto e 
che questi fossero congrui con i progetti esecutivi?
 
Forse, ma quanto costa fare cio', ripeto, soprattutto, per lavori di 
modesta entita', e soprattutto se hai un contratto in mano e un 
direttore lavori in mezzo?
 
Io non me la sento di dargli tanto torto. Altrimenti le ditte artigiane 
dovrebbero diventare dei piccoli detective della conformita' 
urbanistica, mi pare una cosa irrealizzabile nella realta' e soprattutto 
antieconomica.
 
-- 
BArrYZ
 

 detto cosa fare?
 
Non lo so, dico la verita'. Lui mi ha detto c'era un direttore lavori, 
geometra, e' che questo era pure riportato nel contratto e che questo e' 
venuto varie volte in cantiere durante i lavori. Poi lo stesso si e' 
dimesso, perche' ha litigato con la committenza (perche' pure lui non 
pagato) dicendo che i permessi non c'erano. Altro non so.
 
Io volevo solo far notare che per le ditte pure, quelle che provano ad 
essere in regola, non e' facile per niente.
 
Non vedo come in questo caso si possa biasimare la ditta, ripeto. Lui ha 
chiesto un decreto ingiuntivo per il totale mancante da pagare, e si e' 
visto revocato il decreto e il contratto annullato dal giudice, perche' 
appunto agli atti risulta che il geometra che si e' dimesso alla fine 
aveva dichiarato che i lavori erano privi di permessi.
 
Ora e' facile dire "doveva tutelarsi o controllare" facendo x y z; la 
realta' e' un pochino diversa e lo sapete pure voi.
 
-- 
BArrYZ
 

 realta' e' un pochino diversa e lo sapete pure voi.
 
Se il DD.LL. si dimette perchè i lavori non sono in regola io impresario 
qualche domanda me la farei. Inoltre come ha fatto l'impresario a fare 
"lavori non in regola"? Ha fatto quello che gli ha detto il committente 
e non quello che gli diceva il DD.LL. Altrimenti non ci sarebbero 
irregolarità.
Ripeto, al di là del caso del tuo amico, che è ora che anche gli 
impresari si diano una svegliata.
 


 
questo è quanto loro chiesto
 
se non lo fanno, il giorno che avranno una denuncia penale per avere 
fatto un "piccolo muretto in c.a. di appena 50 cm", senza denuncia del 
c.a., non si devono poi lamentare
 
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 impresari si diano una svegliata.
 
Vero, ok; ma se uno chiede e ottiene un contratto, viene scritto sul 
contratto che si hanno tutti i permessi edilizi da parte della 
committenza, vede che c'e' un direttore lavori incaricato, scritto nero 
su bianco nel contratto, che tale direttore lavori viene in cantiere e 
via dicendo, cosa potrebbe fare la ditta per tutelarsi di piu'?
 
Andare a scartabellare in comune che i permessi esistono e questi siano 
conformi con quanto sta facendo?
 
Suvvia, non esageriamo, non e' realistico. Lo capisco per opere 
importanti di costruzione, appalti pubblici, o cmq capitolati di alto 
valore, ma per piccole ristrutturazioni, non e' pensabile IMHO. Eppure 
la ditta in questo caso, l'ha presa in "der posto", e il committente non 
ha pagato nessuno, sia la ditta che il professionista, pero' i lavori se 
li e' fatti eseguire.
 
Cornuti tutti e mazziati, tranne il committente. Che ora rischiera' la 
denuncia alla procura della repubblica d'ufficio, penso, perche' temo 
che il giudice che ha revocato il decreto ingiuntivo chiesto dalla ditta 
per farsi pagare mandera' tutto a loro (procura della repubblica), ma 
poi si sia: siamo in Italia e al 99% sara' tutto insabbiato/archiviato 
perche' c'e' troppa mole di lavoro negli uffici preposti.
 
In definitiva: chi vuole/vorrebbe lavorare tutto in regola, la prende in 
der posto come al solito, e nessuna legge lo tutela realmente. In 
pratica anche sottoscrivere un contratto, serve a ben poco, tanto basta 
un niente per vederselo annullato, e chi si e' visto si e' visto.
 
-- 
BArrYZ
 

 c.a., non si devono poi lamentare
 
IMHO stai confondendo le problematiche: quella e' omissione proprio 
procedurarle della ditta, he deve dichiarare alcune cose. E' 
censurabile, certamente, ed e' un obbligo diretto. Come il rilascio di 
una dichiarazione di conformita', per esempio.
 
Ma qui stiamo parlando di altro, che riguarda i *contratti* e gli 
obbligi, presunti, dell'ordinaria diligenza, che prescrivere la legge.
 
Per me "l'ordinaria diligenza", non significa che devo ri-controllare 
quello che ha gia' dichiarato il committente firmandolo, sorpattutt se 
formalmente ha gia' incaricato un tecnico per i permessi, come nel caso 
in questione che ho riportato.
 
Davvero non vedo sostanziale negligenza, in questo caso.
 
-- 
BArrYZ
 

 Davvero non vedo sostanziale negligenza, in questo caso.
 
non siamo qui per convincerti, ti diciamo solo come stanno le cose
 
ovviamente, come suggerirà l'avvocato, in un caso del genere ci 
potrebbero essere responsabilità anche di altri che saranno tenuti a 
risponderne. Come tutte le questioni che uno può porre qui, si può dare 
un consiglio in linea generale, ma ogni caso fa a sè
 
 
 
 
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

cut....
dopo tutta sta discussione penso che il maggior responsabile sia il 
direttore dei lavori e presumo anche progettista.
Perché principalmente è lui che deve accertarsi delle regolarità 
urbanistiche.
 
-- 
Ciao 
 
 


purtroppo la legge non la pensa come te.

 stati chiesti?
 
Se le cose stanno veramente cosě, anche a me pare che ci sia qualcosa
che non quadra... Se c'č un direttore dei lavori, deve esserci una
nomina, pertanto una SCIA/CILA/PC+IL... com'č che il direttore si
dimette alla fine dei lavori?! Anche lui avrebe dovuto visionare i
progetti!
Insomma, č vero che in molti casi le imprese contattate dal privato
fanno quel che gli pare, magari senza avvisare che serve una SCIA/CILA
e/o un deposito delle strutture e/o una L.10 (e credo spesso per paura
che le spese tecniche possano far cambiare idea al committente...
insomma, lo fanno"risparmiare" per guadagnarci loro)... ma non mi pare
questo il caso.
 
-- 
Per contattarmi, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.
To contact me, remove -NOSPAM- from address.

 un consiglio in linea generale, ma ogni caso fa a sè
 
ROTFL
 
Ma mica ho chiesto un consulto legale, ci mancherebbe (poi decisamente 
non e' il gruppo giusto).
A me poi frega nulla, io non c'entro niente con la questione.
Era solo una cosa che mi ha molto incuriosito e riguarda il mondo 
dell'edilizia (per questo l'ho postato *anche* qui), vedendo una ditta 
che rimane fregata proprio legalmente nonostante tutti quelli che si 
sono comportati in maniera diciamo non limpidissima, sono semmai il 
committente e/o il professionista direttore lavori.
 
BTW: l'avvocato ha detto al mio amico che lui non rischia nulla a 
livello legale, perche' se e' vero che il contratto e' nullo (quindi non 
potra' farsi pagare con quello, ma dovra' seguire la via dell'indebito 
arricchimento, con altra procedura), la manleva e le dichiarazioni false 
sullo stesso del committente rimangono a dimostrazione della buona fede 
della ditta. Poi sono fatti suoi, io volevo solo cogliere l'occasione 
per parlare della questione dei contratti e di situazioni dove poi si 
scopre che ci sono irregolarita' in ambito edile, ed eventualmente 
*come* tutelarsi.
Tutto qui.
 
-- 
BArrYZ
 


La questione io non la so nei dettaglia, tra l'altro io ho sentito solo 
la campana del mio amico, e non conosco i fatti in maniera imparziale.
 
Detto questo, conoscendolo, posso dire che non sia uno sprovveduto. 
Aveva un contratto scritto, c'era un direttore lavori in cantiere (e il 
suo nome figurava anche nel contratto), lui pensava che la parte 
burocratica fosse tutta ok, e cmq erano lavori, per come mi ha detto, 
veramente di modesta entita'.
 
Eppure se l'e' presa in der posto, perche' gli hanno annullato il contratto.
 
Ora potra' farsi pagare (dice il suo avvicato), ma non in forza del 
contratto, ma seguendo un'altra strada (quella dell'indebito 
arricchimento, cosa che vedendo le sentenze in rete per i contratti 
nulli, e' la piu' seguita per farsi pagare in situazioni similari, 
anche, per esempio, quando un professionista deve farsi pagare la 
parcella e pure li' gli hanno annullato per qualche motivo il contratto...)
 
-- 
BArrYZ
 

 questo il caso.
 
Anche a me.
Io vedo che la ditta e anche il professionista, sono stati "fregati" dal 
committente, perche' di fatto sono quelli che non sono stati pagati. E 
quindi il professionista per ripicca o non so cosa, ha dichiarato il 
lavori come abusivi. Mettendo nei guai pero' anche la ditta.
 
Ergo chiedevo e volevo riflettere su come uno possa in generale 
tutelarsi in casi come questo, parlo a livello contrattuale soprattutto, 
visto che scrivere la manleva legale del committente (di possedere i 
permessi) non e' sufficiente per evitare di annullare il contratto.
 
-- 
BArrYZ
 

 tutelarsi in casi come questo
Beh, in questo caso, bastava chiedere al committente/DL di vedere il
permesso/SCIA timbrati dal comune. Ma è abbastanza normale che se questi
risultano citati nel contratto d'appalto, uno non si impunti su quello
che sarebbe una dichiarazione di mancanza di fiducia.
Credo che, se le cose sono andate come da te descritte, la ditta alla
fine la spunterà, anche se resta la rottura di di essere coinvolti in
una causa legale.
 
-- 
Per rispondere, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.

 che sarebbe una dichiarazione di mancanza di fiducia.
 
 
quindi fammi capire, nei tuoi lavori l'impresa non segue il progetto ?
non prende visione delle tavole ?
 
 
 
 
-- 
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 *come* tutelarsi.
 
la tua è comunque una discussione molto interessante e dimostra come , 
sebbene raramente, certe situazioni possono verificarsi. Per questo mi 
sembra corretto ribadire il concetto: certe verifiche vanno fatte!
 
Ti ripropongo anche l'esempio della denuncia del c.a. che ti ho già fatto:
non essere sicuro che non rischi nulla, forse non in questo caso, ma in 
altri, in cui si fanno magari anche sempre piccole opere, ci potrebbero 
comunque essere risvolti penali (es: mancata denuncia c.a. di un piccolo 
muretto del quale il committente ti dice "tutto a posto, denuncia già 
fatta").
 
 
 
 
 
-- 
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 non prende visione delle tavole ?
Di solito fornisco io stampe di disegni (in qualità di progettista/DL),
non direttametne quelli timbrati dal comune e/o dai servizi tecnici
della regione. Perché, tu dai la copia timbrata all'impresa?! Che per la
fine dei lavori diventerebbe un ammasso di carta illeggibile... (spesso
lo stesso disegno mi tocca stamparlo più di una volta, perché l'hanno
perso, ha preso la pioggia, l'hanno dato a quello dei ferri, ecc...)



 
copie originali protocollate devono essere sempre in cantiere ai fini di 
un controllo
 
proprio da qui, arriva il problema (evidenziato da alcuni su questo ng) 
di come regolarsi per le pratiche inviate via Pec
 
poi ovvio che l'impresa MENTRE lavora non consulta l'originale ma una 
copia (che come dici tu tante volte dura poco.....)
 
 
 
 
-- 
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 typed:

Certo.
Io intendevo deontologicamente nei rapporti tra cliente e professionista
-- 
Ciao 
 
 


In generale il solo sistema per essere tutelati, è avere copia delle autorizzazioni. Altrimenti per opere abusive ne vanno di mezzo tutti, anche penalmente, e non è sufficiente dire che non sapevo, devi dimostrare che hai fatto quello che potevi per evitare l'abuso.
 
Bisogna tenere presente che l'inizio dei lavori, la deve firmare anche l'impresa, quindi se non l'ha firmata, non è in regola.
Copia delle notifiche all'ispettorato e all'ASL, le deve avere in cantiere, Il cartello di cantiere con i dati delle autorizzazioni, deve essere esposto.
 
Jonny

 Copia delle notifiche all'ispettorato e all'ASL, le deve avere in cantiere, Il cartello di cantiere con i dati delle autorizzazioni, deve essere esposto.
 
Se serve la notifica all'ASL e all'ispettorato gia' parliamo di cantieri 
decisamente non piu' modesti. Io parlavo di lavori di modesta entita', 
come era il caso del mio amico.
 
 
 
 
-- 
BArrYZ
 

 come era il caso del mio amico.
 
cosa intendi per modesti ?
 
cantiere da 800 euro per spostare un muro con una presa elettrica e un 
tubo impianto sanitario, dove trovi impresa edile, impresa impianti 
elettrici, impresa impianti idraulici , secondo te non richiede nulla ?
 
 
 
 
-- 
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 cosa intendi per modesti ?
 
Modesti si sa bene cosa vuol dire, dai: qualsiasi cosa puo' diventare 
complicata, ovvio, ma benche' per legge non ci sia grandissima 
differenza tra una piccola ristrutturazione di un appartamento o la 
costruzione di un palazzo, nella realta' questa differenza esiste, 
suvvia. Se devo fare una SCIA per un ampliamento o nuova costruzione, 
per esempio, e' un conto, se devo fare una CILA per uno che deve 
spostare un tramezzo di 2 metri di una stanza senza tanti fronzoli, e' 
un altro. Esempio tra mille, sia chiaro.
 
E cmq io  riferisco a come coivolgere la ditta nei permessi: ripeto 
l'esempio del genio civile. Li' la ditta firma il mandato, e' una cosa 
trasparente. Per una CILA presentata in comune da un tecnico, la ditta 
non firma nulla, e' solo citata nel documento e viene allegato il suo DURC.
 
Questo processo, dicevo, in realta', non tutela in primis la ditta (come 
si vede con l'esempio successo al mio amico).
 
-- 
BArrYZ
 


 
 
purtroppo continui a sostenere delle tesi che non hanno riscontro normativo.
Devi distinguere il "cosa ti sembra giusto" da "come in realtà è"
 
 
 
 
 
 
-- 
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PAGA lui un tecnico a sua spese e responsabilita'.
 
Secondo me non deve andare in comune a verificarlo, ma deve richiedere
al committente copia dei titoli abilitativi (con tanto di protocollo)
e dei disegni, visto che č obbligato a rispettarli. E' abbastanza
improbabile che il committente faccia realizzare ad hoc disegni e
pratiche edilizie false.
 
Ciao ciao.
 
--
gabriele pranzo-zaccaria
http://tinyurl.com/studioarchitettura