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Titolo: Costruzione a confine: aderenza e no...

Cià! :-)
Oggi mi diverto ;-)
Immaginate due bei lotti di terreno... retangolari, coi lati
uguali-uguali... carini... :-)
Il mio cliente ne possiede uno dei due ed ha una bella casettina, piccina.
Vuole costruire un'autorimessa.... che non ha.
A confine, naturalmente! :-)
Edificato sul confine destro del terreno, c'è un (brutto) fabbricato
residenziale (di altra proprietà).
Questa edificazione a confine è lunga circa 2/3 del lato del terreno... MA
non tocca i vertici di tale lato.
Per la precisione, è arretrata dal vertice di fondo 1,20 m.
Cioè.. sul confine della proprietà è presente un fabbricato che arriva
"quasi fino in fondo" (cioè... termina 120 cm  prima della fine del terreno
di proprietà).
ok.. dai.. fa caldo... porttate pasiensa...  :-D
E' un Comune nel quale non ho mai lavorato.
Le norme locali ammettono la costruzione a confine.
Bon.. andiamo bene.. :-)
Rispetto al C.C., opererei un'aderenza (senza usare o creare innesti nel
loro muro):
 -------------
Art. 877
COSTRUZIONI IN ADERENZA
Senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, il vicino, può
costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua
fabbrica a quella preesistente. [...]
--------------
Bon.. andiamo bene... :-)
Mi resta il dubbio della parte che andrei a chiudere (il... 1,20 m)...
creando una "nuova costruzione a confine" (o porzione di essa), per la quale
non trovo nessun riferimento normativo (nemmeno nelle sentenze, salvo la mia
enorme distrazione odierna).
Va convenzionato?
Che mi dite?
Tnk! :-)
-- 
Bye
MioMao

MioMao ha scritto:

per la parte con il fabbricato a confine, tu puoi costruire senza 
chiedere nulla al confinante, ma non puoi andare più in alto, altrimenti 
ricadresti di nuovo, per la parte più alta nella necessità di chiedere 
l'assenso al confinante. Per il metro e venti rimanente devi per forza 
chiedere il permesso al confinante.
ciao

 devi per forza chiedere il permesso al confinante.
Secondo quale norma del CC?
Non trovo riferimenti.
Grazie :-)
-- 
Bye
MioMao

"MioMao" <chied...@pappapero.it.invalid> ha scritto nel messaggio 
news:449816c4$0$9623$5fc...@news.tiscali.it...

beh, non trovi nemmeno una norma che ti obbliga a non realizzare un 
fabbricato più alto del tuo vicino. L'unica norma è quella della distanza 
dai confini, art. 873, o i regolamenti locali richiamati dall'art. 871. Per 
cui nella porzione di confine in cui non hai un fabbricato confinante ti 
devi arretrare come previsto (1,5 da C.C. o 5 metri da REC).
 

 5 metri da REC).
Ok, mi è chiaro. Tutto molto logico: ove s'intenda ridurre le distanze
legali, queste devono essere preventivamente concordate (convenzionate) tra
le parti.
Mi domando come ho fatto a non pensarci prima... :-)
Grazie! :-)
--
Bye
MioMao

 Mi domando come ho fatto a non pensarci prima... :-)
Ciao MioMao
Secondo mè non va convenzioneto, in quanto è consentito urbanisticamente 
dal PRG.
Dovrai solo rispettare le altezze di zone (e non superare i 3 mt 
altrimenti diventa muro di fabbrica e poi ti devi arretrare.)
Tempo fa ho trovato questa pubblicazione, scritta da un Edoardo 
Mori-Magistrato, molto interessante e con spiegazioni chiare, disegni ecc.
saluti, polpol

 Mori-Magistrato, molto interessante e con spiegazioni chiare, disegni ecc.
opps... il link eccolo quì
http://utenti.lycos.it/mori/index.htm
saluti, polpol

 saluti, polpol 

il diritto di prevenzione si può applicare solo nei casi in cui i 
regolamenti locali non trattino l'argomento "distanze dai confini" per cui 
si ricade nel C.C. ( e con il rischio di vedersi aprire un contenzioso che 
ti ferma i lavori per chissà quanti anni).
Polpol, io non so se dove svolge la professione MioMao il PRG permetta di 
costruire a confine, ma se così fosse, non credo avrebbe posto la domanda.
Qualora comunque esista un regolamento locale, l'art. 871 del CC è chiaro, 
va applicato. E finora io ho sempre trovato regolamenti che parlano di 
distanza dai confini, indipendentemente dal fatto che il lotto confinante 
sia edificato o meno.
Per cui se il REC dice che si deve stare a 5 metri dai confini, puoi 
derogare solo se espressamente concordato dalle parti. Ti dirò di più. 
Esistono REC che non prevedono la deroga nemmeno con l'accordo tra le parti.
Ciao 

 P.S. offtopic: ripassi da qui questa estate?
:-)
Sempre Toscana, ma più verso il Lazio. Mi farò una 10ina di gg a zonzo
nell'interno; poi, passato il 20 agosto, andrò in costa.
--
Bye
MioMao

 ti ferma i lavori per chissà quanti anni).
Potresti dire qualcosa in più sul rischio di contenzioso, sono proprio in
una situazione simile e vorrei capire a quali rischi vado incontro.
Grazie
Repo

 ecc.
Scaricata.
Ora me la leggo con attenzione.
Molte grazie anche a te :-)
-- 
Bye
MioMao

MioMao ha scritto:

Ciao MioMao
Io sono più possibilista: ai sensi del CC non bisogna convenzionare un 
bel niente. Dirò di più [vado a memoria senza essermi riletti gli 
articoli, quindi probabilmente sto per dire l'ennesima castroneria :-((] 
col codice civile costruisci dove vuoi: a confine, a 1,5 m, a 10 m ma 
anche a 30 cm. Il fatto che tu abbia costruito per primo ha delle 
ripercussioni sui comportamenti del tuo vicino (il principio della 
prevenzione citato dal - al solito - ottimo fulven), che ha due opzioni: 
o costruisce a 3 m oppure in aderenza se la distanza della tua 
costruzione è a meno di 1,5 m (ricordiamoci che se costruisci a 30 cm il 
vicino ha diritto a comprarti la striscia di terreno per costruire in 
aderenza).
Diverso è il discorso del comune: se ammette genericamente la 
costruzione (dell'accessorio) a confine non devi fare un bel niente. 
Chiaramente devi metterti d'accordo col confinante se il comune pretende 
in caso di edificazione a confine (e quindi in deroga alla sua norma 
regolamentare di 5 m dai confini) di avere tra le mani un accordo 
sottoscritto tra le parti.
Sempre se il comune non dice niente al riguardo è irrilevante (dal punto 
di vista del CC) che l'ultimo 1,20 m sia vuoto e non edificato.
Il tutto ovviamente è superIMHO :-)
  Ciao
Maci

 derogare solo se espressamente concordato dalle parti.
Ed io, infatti, (ora) propendo per tale ipotesi.
Salvo il fatto che.. nel mio caso lo spazio libero da edificare è di soli cm
120.. contro 10 metri di edificio già posto a confine dalla terza parte.
Ci dev'essere una logica specifica nella vicenda... :-D
--
Bye
MioMao

 Maci
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perchè la curva d'apprendimento di google è storicamente tra
le più ripide ... e.
www.tigers.3000.it

 
Boh, tema da avvocati. IO ritengo dove vuole, l'importante è che ci sia 
un minimo di contiguità tra gli edifici, altrimenti riscatta la norma 
sulla distanza minima di 3 m
Ciao
Maci

 norma sulla distanza minima di 3 m
Ebbbravo!!
Secondo te, quindi.... l'art. 873, dove si parla di edici "non uniti", sta
ad indicare che posso costruire a confine (anche dove il fabbricato a
confine non esiste) purchè vi sia unione tra i due fabbricati? (che ne so..
uno spigolo, un metro, dieci metri...)
-- 
Bye
MioMao


Ho qualche riserva sullo spigolo, ma ritengo che un metro di 
sovrapposizione tra gli edifici possa far tranquillamente dire che sono 
uniti (o in aderenza). Ovviamente il fatto che siano minimamente 
contigui crea degli ampi fronti che prospettano sul fondo del vicino, 
con tutte le implicazioni di rispetto delle distanze sulle vedute, sia 
dirette che laterali.
Ciao
Maci


Ho seguito con interesse la discussione, e sono in accordo con le tue
considerazioni, tuttavia vorrei proporre un'altra soluzione:
si potrebbe (condizionale) costruire l'autorimessa in due tempi.
Punto 1
si realizza una recinzione secondo quanto previsto dal C.C.
********************************************************************
878 Muro di cinta
Il muro di cinta e ogni altro muro isolato che non abbia un'altezza
superiore ai tre metri non è considerato per il computo della distanza
indicata dall'articolo 873.
Esso, quando è posto sul confine, può essere reso comune anche a scopo
d'appoggio, purché non preesista al di là un edificio a distanza inferiore
ai tre metri.
*********************************************************************
Mi risulta sia possibile non costruirla sul confine ma a confine
quindi all'interno della proprietà, in questo modo non si dovrebbe
convenzionare nulla (sul non convenzionare concordo pure con uno dei tuoi
post precedenti)
Punto 2
A recinzione ultimata si chiede autorizzazione per costruire a confine
l'autorimessa, ovviamente con h <3,00mt o secondo quanto previsto dal REC.
Tutto questo nel caso non si riuscisse a trovare un accordo con il
confinante... non vorrei essere pessimista ma da un po' di tempo a questa
parte mi capitano clienti che litigano con i vicini per un niente.... :-(
--
Ciao
Manuela 

In un caso simile ti dico quanto riferitomi da tecnico, comunale avv. 
ecc e verificato sul campo:
Il mio comune prevede la costruzione di accessori alti fino a mt. 2.50 a 
confine, salvo il rispetto delle distanze tra edifici.
Nel mio caso potevo si fare un'autorimessa a confine, ma avendo il 
vicino costruito a meno di 5 mt dal confine (3,40 x la precisione) ora 
il mio cliente deve costruire a 5 metri dal suo fabbricato (parliamo di 
pareti non finestrate) e cioè a mt. 1,60 dal confine.
Sempre trattando la questione è uscita la questione di derogare le 
distanze con atto notarile.
Secondo l'avv. ma anche secondo mè, le distanze previste dal DM 1444 non 
sono derogabili, x cui se io costruisco a 3 mt. dal confine (previo 
assenso del vicino) poi il vicino dovrà costruire a 5 mt. dal mio 
fabbricato (o a 10 nel caso di pareti finestrate).
Ho trovato anche questo link (collegio geom. Verbania)
http://www.geometri.verbania.it/Default.asp?pag=professione/diritto/Distanze%20legali.htm
Per non sbagliare e x quel mt. 1,20 anche se il comune ti consente la 
costruzione a confine, un'atto notarile lo stipulerei, tanto x pararsi 
il s.d..e da future contestazioni.
saluti, polpol

 po più assente :-)))))))))))))))))))))))
[snip]
Ma... Io veramente concordavo col discorso, non con la castroneria. 
Secondo me e' corretto quel che dici. :)


polpol ha scritto:

Ciao polpol
sono d'accordo sul fatto che il DM 1444 non ammette(rebbe) deroghe. 
Giustamente anche il bel link che hai segnalato ricorda che pur non 
essendo una norma direttamente applicabile ai privati ma soltanto ai 
comuni in sede di formazione di PRG, se l'ente locale si "dimentica" i 
limiti imposti dal DM questi sono comunque da applicare (è il PRG ad 
essere illegittimo).
Comunque il DM (ma anche il CC) non parla MAI di distanza dai confini, 
ma solo tra fabbricati. La distanza di 5 m dai confini è una (giusta) 
invenzione dei PRG per giungere allo scopo di realizzare edifici 
distanti 10 m tra di loro senza che il prevenuto sia danneggiato dal 
preveniente.
Quindi, tornando al DM, tra pareti finestrate (almeno una) bisogna stare 
a 10 m, altrimenti non si sa (il DM non dice niente!) e quindi valgono i 
3 m del CC o la costruzione in aderenza. Da nessuna parte viene detto 
che vanno garantiti 5 m minimi. Nel tuo caso questo può essere successo 
perché (faccio un'ipotesi, la sparo così, tanto per dire) il PRG prevede 
comunque una distanza minima di 5 m, ma è (sarebbe) norma regolamentare 
locale, che al di fuori del tuo paesello (o metropoli?) non va più 
considerata.
Per tornare a noi (anzi a MioMao) la scrittura privata può essere fatta 
solo se si intende andare in deroga al CC; in deroga al PRG no, a meno 
che quest'ultimo non preveda espressamente tale facoltà. Ma se questo 
non la ammette, possiamo stipulare tutti gli accordi privati, pubblici, 
dal notaio, dal segretario comunale e anche dal mago Otelma ma non 
possiamo certo derogare ad una norma comunale.
Un'ultima questione: resta il fatto che magari la nuova costruzione 
venga a realizzarsi a distanza inferiore a 10 m tra pareti finestrate di 
altri edifici; molti PRG ammettono questa possibilità ma in effetti il 
DM 1444 non dovrebbe essere derogabile.
Suppongo (nel senso che la cosa rischia di essere solo una SUPPOSTA) che 
sia un'estensione della norma di CC sulle recinzioni, ricordata anche da 
Manuela, che non considera costruzioni ciò che a confine ha altezza 
inferiore a 3 m.
Ciao
Maci

 parte mi capitano clienti che litigano con i vicini per un niente.... :-(
Da molto tempo a questa parte... :)
Non ti dico quelli che assisto a cui il tecnico del vicino fa credere 
che la firma "e' solo una cortesia, che tanto lui se vuole puo' 
costruire lo stesso". Peccato che quando io consiglio di NON firmare 
anche perche' cmq resterebbe violata la distanza fra edifici ex-1444, 
poi abbiano deciso di non fare...


 
Grazie, mi hai risollevato l'animo :-))))
(con questo caldo poi.... bisogna cercare di svagarsi)
Maci

Io credo proprio che il tuo confinante, non appena si accorge che stai 
costruendo a confime, ti manderà una bella diffida e ti costringerà a 
sospendere i lavori in attesa di giudizio.
Io almeno farei così, e pando chiunque di noi, se ci costruissero a confine 
senza avercelo chiesto....
E non dite di no :-) 

 E non dite di no :-) 
No.
Ciao
Maci
P.S.: i miei vicini sono più simpatici :-))

 P.S.: i miei vicini sono piů simpatici :-))
I tuoi saranno anche simpatici, ma scommetto che se vai a costruirgli un 
fabbricato a confine, se ne fregano della simpatia.
Ciao 

 poi abbiano deciso di non fare...
Mah... per esperienza personale ti posso dire che molte persone
preferiscono far finta di nulla per mantenere un buon rapporto di vicinato
e soprattutto per paura delle parcelle degli avvocati. :-\
Ad ogni modo...in questo periodo, in studio, stiamo diventando parecchio
intolleranti diciamo pure allergici a coloro (mi riferisco in particolare
alle immobiliari) che preferiscono aggirare gli ostacoli con firme
ovunque...
quello che sconcerta di brutto è che ci sono persone che si fidano dei
consigli di chi fa loro credere che si può fare TUTTO, pure opere che in
realtà si potrebbero definire sicuramente abusive...  :-(
E, haimè, ho notato che questo modo di pensare è in aumento nella
popolazione, oppure capitano solo a me certi elementi. :-\
--
Ciao
Manuela

 legge.
Si può presentare il caso di una costruzione per abitazione alta 3
mt.e distante 5 mt. dal confine.
Il confinante può recintarsi con un muro alto tre metri che non è
considerato costruzione, ma in questo caso crea l'intercapedine
dannosa.
Ma è tutto perfettamente legale.
Che coglionata!
-- 
Ciao

 Che coglionata!
Dura lex sed lex :)


 popolazione, oppure capitano solo a me certi elementi. :-\
No, e' la mamma dei "furbi" che si da' da fare... :(


 ragione...
Ci sono altre considerazioni da fare prima di ricorrere al giudice ad es:
evitare le intercapedini voleva dire fare in modo che i locali abitativi
non venissero privati di aria e luce adeguate, ora le condizioni igieniche
sono migliorate e le distanze di rispetto,
previste nei REC, sono aumentate ecc... situazioni (alcune, non c'ho voglia
nè tempo di trovarne altre) che - imho - potrebbero permettere la
costruzione di un fabbricato basso accessorio a confine, tant'è che molti
REC li prevedono senza problemi.
In sostanza, se ne discute tra tecnici e si cerca di trovare una soluzione
di comune accordo.
Ma a pensarci bene perché farlo?
L'importante è che ti dia ragione il tuo cliente. :-\
Devo ricordarmi di fissare un appuntamento con il tecnico comunale per
controllare le autorimesse a confine (stimo ce ne siano, nel mio paese, un
buon 60%) e conseguentemente valutare il modo di procedere contro gli
abusivi. :-|
--
Ciao
Manuela