Newsgroup: it.discussioni.geometri
Titolo: definizione A/10 e A/2

Gentili colleghi, ritorno sull'argomento già trattato giorni addietro, di 
cui però ho ancora bisogno di alcuni consigli.
Sinceramente, dopo aver avuto un incontro con il funzionario dell'AdT non ho 
ancora capito in punto normativo la distinzione tra "ufficio-studio 
professionale" e "abitazione" !.
Il mio caso è abbastanza semplice: all'impianto l'u.i.u. era A/2, 
successivamente per soli fini fiscali e senza opere edili l'allora 
proprietario ha presentato docfa per cambio di destinazione in A/10 
accettato e classato dall'AdT. Due anni fa non essendo più locato a terzi e 
libero detta u.i.u. è stata oggetto di altro Docfa da A/10 a A/2 sempre 
senza opere. Il mio cliente quindi ha acquistato per "prima casa" detta 
abitazione effettuando anche la residenza e l'allaccio alle utenza, ma di 
fatto non vi domicilia per cose sue che non voglio e non sono tenuto a 
sapere. Nelle more l'AdT ha effettuato sopralluogo (solo esternamente) e 
"ritenendo che la zona è spiccatamente vocata al terziario, quindi l'u.i.u. 
è ordinariamente e normalmente un "Ufficio/Studio Professionale" ha variato 
la categoria in A/10 provvedendo anche alla notifica. La parte non ritenendo 
di competenza della Commissione Tributaria individuare l'esatta categoria, 
mi ha commissionato di presentare un nuovo Docfa per errata attribuzione di 
categoria da A/10 a A/2 che è in corso di accertamento. C'è da dire che - 
allo stato - la cucina non esiste, ovvero non vi è un vano vero e proprio 
destinato alla preparazione e somministrazione di pasti in quanto gli 
impianti tecnologici sono stati temporaneamente eliminati dal precedente 
proprietario e il mio committente non è nelle condizioni di effettuare 
interventi edili e comunque si rifiuta di eseguire le opere solo per far 
contento il funzionario dell'AdT, come suggerito dallo stesso.
Ora la mia domanda è questa: basta la sola condizioni dell'assenza di un 
vano cucina, come sopra definito, per qualificare un'unità immobiliare quale 
"Ufficio/Studio Professionale" oppure ciò dipende dai principi generali 
dell'estimo e, in particolare, dall'Ordinarietà e delle caratteristiche 
intrinseche dell'immobile, indipendentemente dall'uso di fatto e se vi si 
abiti o meno? in altre parole l'uso di un immobile non rientra nello "jus 
utendi" e quindi non sono tenuto "necessariamente" a preparare i pasti nella 
cucina?
Viceversa, in un Centro Direzionale spiccatamente vocato a Uffici e Studi 
Professionali, basta la sola presenza della cucina (con tutti gli impianti) 
per qualificare l'u.i.u. in Abitazione, non vi sembra decisamente assurdo e 
fuori da qualsiasi logica?
Grazie a chiunque possa fornire indicazioni in merito.
geo Carlo 

fuori da qualsiasi logica?
da quanto ne so io la definizione della dotazione minima di una
abitazione non la stabilisce il catasto ma il comune tramite RE e RLI.
quindi se, come spesso succede, nel RLI tra le dotazioni minime c'è
una cucina e questa non esiste, l'u.i. non può essere abitazione.
la condizione di prima è necessaria ma non di per se sufficiente però.
il cambio di destinazione d'uso infatti non può essere solo catastale
ma bensì prima comunale (a meno di legislazione regionale specifica
come la ex LR 1/01 lombardia).
quindi gli atti di fabbrica comunali che dicono?
nella zona omogenea, la residenza è prevista?
ecc.
 
--
federico reyneri
LPzR architetti
www.LPzR.it
ICQ 149062387

Ovviamente il ultimo periodo era una domanda retorica.
Il punto è questo.
L'u.i.u. in questione è fin dalla sua edificazione, risalente agli inizi del 
'900, una abitazione con tutti i servizi e impianti caratteristica della sua 
categoia (cat. A/2), ubicata in pieno centro storico in area dalle spiccate 
vocazioni residenziali e terziarie. Nel 1992 l'allora proprietario ritenne 
opportuno (solo per fini fiscali) mutare la destinazione da A/2 ad A/10, si 
badi bene senza opere e quindi anche senza autorizzazione ma solo in punto 
catastale. Successivamente poichè doveva alienare l'immobile, effettuò 
(sempre ai soli fini catastali e senza opere) il cambio di destinazione da 
A/10 ad A/2. L'agenzia del Territorio in corso di classamento ed effettuando 
sopralluogo a norma della cir.305/T ha ritenuto che poichè mancano i servizi 
e gli impianti di cucina, non può essere omologato ad una abitazione bensì 
ad un ufficio o studio professionale, quindi A/10.
Ora, poichè come richiamato in ultimo anche dalla circ. 4/2006 del 16.5.2006 
della Direzione Generale, il "classamento delle u.i.u. ordinarie è basato 
esclusivamente sul confronto a livello locale, tra le caratteristiche 
intrinseche ed estrinseche di ciascuna unità oggetto di esame e quelle 
ordinariamente associate alle tipologie presenti nel quadro di 
qualificazione ... si ritiene doveroso ribadire, in questa sede, la piena 
autonomia dell'ordinamento catastale rispetto a quanto dettato dalle norme 
urbanistiche, ovvero afferenti a specifici settori ed attività di 
esercizio".
Quindi è chiaro che il classamento delle unità in punto catastale è una 
operazione autonoma ed indipendente rispetto al quadro urbanistico-edilizio 
dettato dalle norme di attuazione del p.r.g.
Ma vi è di più, secondo il R.E. nel mio comune, le destinazioni sono così 
testualmente definite:
"Le destinazioni d'uso delle costruzioni e delle aree non edificate sono 
definite dallo strumento urbanistico, generale o esecutivo, secondo le 
seguenti categorie omogenee:
a)    residenze, singole o collettive, studi professionali, attività 
culturali;
b)   attività turistico-ricettive e di ristorazione;
c)    altre attività terziarie (direzionali, commerciali, finanziarie); 
attività produttive di tipo manifatturiero artigianali se laboratoriali e 
funzioni di servizio; attività produttive industriali o artigianali dirette 
alla trasformazione di beni e alla prestazioni di servizi;
d)   attrezzature e servizi pubblici o a uso pubblico;
e)    attività agricole o connesse al loro svolgimento, a esclusione della 
residenza;
f)     parcheggi, autorimesse e box auto.
All'interno della medesima categoria non vi è mutamento di destinazione d'uso, 
poiché rientrante nello jus utendi".
Quindi mi trovo nell'ipotesi che non vi mutazione della destinazione in 
punto urbanistico-edilizio, ma solo mutazione della destinazione in punto 
catastale.
In definitiva, ribadisco, gradieri sapere quale sia la differenza in punto 
prettamente catastale tra la cat. A/10 e la cat. A/2, in quanto il 
massimario di cui alle circ. 5/1992 e 4/2006 richiama solo che per Uffici si 
intende "Uffici privati open space. Dette unità immobiliari sono 
caratterizzate dalla presenza di ampie superfici da attrezzare con pareti 
mobili, secondo le esigenza temporali dell'ufficio. Sarà però opportuno 
individuare la superficie del vano medio, abitualmente definita in sede di 
modulazione degli spazi, ed integrare opportunamente il quadro delle unità 
tipo.Scuole private (Commissione tributaria Centrale sez.18.a - 14 gennaio 
1977), agenzie assicurative, laboratori professionali (per esempio gabinetti 
medici ubicati nei piani elevati, laboratori odontotecnici, laboratori per 
analisi, ecc.)".
Grazie anticipatamente e scusate per la lunghezza.
geoCarlo

 geo Carlo 
Ciao
Manuela

 
Ciao
___________________
Albert.one