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Titolo: Accatastamento immobile in costruzione. Consiglio.

Salve, ho bisogno di un vostro consiglio se qualcuno conosce l'argomento.
C'è una casa in costruzione (due appartamentini) che deve essere  
accatastata e anche donata ai miei due figli.
In relazione ai costi da sostenere, la domanda è:
è meglio accatastare e a lavori ultimati fare la donazione ai due figli  
(uno per ognuno)
oppure
è meglio accastare e fare la donazione allo stesso momento anche se ancora  
in corso di costruzione?
Alcune persone mi consigliano la seconda perchè dicono che altrimenti dopo  
aver fatto l'accatastamento, all'atto successivo della donazione è  
necessaria una variazione di accatastamento (mi pare abbiano parlato di  
variazione, anche se non ho compreso a cosa si riferissero) con relativo  
ulteriore costo anche se gli appartamentini mancano sono delle porte e non  
saranno comunque modificati i vani.
Altre persone la prima.
Che ne pensate? Hanno ragione? Ed eventualmente perchè?
Grazie in anticipo. Claudio.

in corso di costruzione?
Premesso che non mi piaciono le donazioni e le escluderei completamente, 
poichï¿œ, essendo revocabili da eventuali figli legittimi, un domani, i tuoi 
figli, non troveranno mai nessuna banca disponibile a mutualizzare con 
garanzia reale un immobile donato, quindi ti potrai scordare eventuali 
finanziamenti dando a garanzia questi immobili.
Secondo, paghi le stesse imposte di una vendita e, nel caso di successione 
(il piï¿œ tardi possibile), potresti annullare l'effetto della franchigia, 
poichï¿œ gli eredi devono indicare la donazione al valore attuale di apertura 
della successione (e si rischia di superare la franchigia di 1milione di 
euro e pagarci la relativa imposta).
La soluzione migliore era quella di costituire un diritto di superficie a 
favore dei figli, i quali avrebbero chiesto il mutuo per costruire. Anzi, 
ancora meglio era quello di costituire un usufrutto e i figli, nudi 
proprietari, mutualizzavano sempre la cifra per la costruzione: alla fine 
erano giï¿œ loro i nudi proprietari senza fare cessioni/donazioni che sono uno 
spasso per il fisco in queste situazioni.
Ma non avendo seguito questa strada, la soluzione migliore ï¿œ accatastare e 
donare successivamente, evitando, con il criterio di valutazione automatica, 
eventuali accertamenti fiscali che arriverebbero con una percentuale del 
99,9% se donassi un immobile in corso di costruzione (ti contestano, 
sicuramente, il valore commerciale dell'operazione che inciderebbe sulle 
imposte relative alla donazione).
Se per caso ti servissero capitali per continuare la costruzione, valuterei 
quello che ti ho scritto all'inizio.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista


concordo ed aggiungo, acctastare alla fine, lasciare passare 14-16 mesi 
dall'accatstamento,cosi che non ti cambino piu' la rendita e poi vedere cosa 
fare se vendita o donazione
DGE
ps e ricorda come da detto il Ragio, VALORE ATTUALE delle donazioni fatte 
agli eredi, attaule � li che ti fregha eh. 

 agli eredi, attaule � li che ti fregha eh.
Grazie DGE, mi hai fatto venire in mente una cosa che non ci pensavo: in 
caso donassi subito dopo l'accatastamento, chiedi al notaio di esprimere, in 
atto, la volont� di sfruttare la legge 154/88: l'ADT ha un anno di tempo per 
rettificare la rendita e se la rettificasse (ormai quasi difficile visto la 
procedura Docfa), non ti becchi le sanzioni sulla differenza d'imposta 
dovuta sulla maggior base imponibile.


 ha scritto 
nel messaggio news:LIjto.105841$Ua.2...@twister2.libero.it...

e qui casca l'asino le modificano anche se sono docfa,tranquillo
DGE 

 DGE
Ormai non sanno pi� dove acchiappare i soldi: ora, poi, vanno a nozze 
dovendo aggiornare eventuali difformit� planimetriche ante-rogito.


 ha scritto 
nel messaggio news:WGjto.217195$9f6.4...@twister1.libero.it...

infatti adesso sai quante ne escono di planimetrie anche solo di 10 anni 
fatte alla cavolo da aggiornare x gli atti
DGE
ps a 50 euro a planimetria di diritti docfa sai che spasso di incassi 

 Ciao
Grazie infinite della squisita risposta.

 ps a 50 euro a planimetria di diritti docfa sai che spasso di incassi
Oltre a 50 eurozzi, vedrai che sposti il cesso e ti aumenta la rendita di 
100.
:-(((


Sempre che si possa fare, nello specifico cosa dovrei fare?
La risposta ï¿œ complessa poichï¿œ non si conosce la reale situazione e ci 
possono essere diversi risvolti e dipende dalle cifre.
Occorre vedere se il terreno ï¿œ area edificabile (e ci sarebbe ancora per 
qualche giorno la possibilitï¿œ di rivalutare con imposta del 4% per poi 
cedere e annullare il plusvalore); se fosse terreno agricolo e non 
accatastato nulla sotto la categoria F (in corso di costruzione), allora la 
situazione diventa semplicissima, poichï¿œ costituisci il diritto di usufrutto 
e il fisco non dovrebbe presumere nessun intento speculativo.
Altrimenti ultima i lavori, accatasta, spostaci la residenza tu e/o i tuoi 
figli per due mesi e il terzo mese vendi ai tuoi figli che hanno chiesto il 
mutuo (se hanno i requisiti anche prima casa): non si genera nemmeno la 
plusvalenza, poichï¿œ, per la maggior parte del periodo tra ultimazione e 
vendita ï¿œ stata adibita ad abitazione del cedente e/o dei familiari.
Altrimenti, sempre dopo aver dimorato per la maggior parte del periodo (tra 
ultimazione e "cessione/costituzione" esempio due mesi su tre), "vendi" ai 
tuoi figli l'usufrutto o il diritto di abitazione (loro fanno il mutuo, 
naturalmente per cifre inferiori) e pagano, remunerano l'usufrutto o il 
diritto di abitazione.
Oppure........bisogna conoscere tutte le variabili.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
Trova la banca che mutualizza con garanzia del solo terreno e i figli 
comprano il terreno in corso di costruzione, i figli chiedono il mutuo, 
comprono

 DGE
Prima avevo certezze, mentre ora sono dubbi. E' certo (quali sono gli 
esatti riferimenti legislativi) che la rettifica della rendita del DOCFA 
abbia implicazioni sugli atti che nel frattempo sono stati stipulati?
-- 
Ciao
Maci

"Maci" <maci...@pippo.pip> ha scritto nel messaggio 
news:i94m9v$sfn$2...@tdi.cu.mi.it...

guarda ne potremo fare una bibbia, con i se e i ma, ascolta fatti assistere 
da chi conosce
la situazione
DGE 


Questa sï¿œ che ï¿œ una risposta chiara e precisa ....
-- 
Ciao
Maci

"Maci" <maci...@pippo.pip> ha scritto nel messaggio 
news:i94m9v$sfn$2...@tdi.cu.mi.it...

Art. 12 Legge 154/88


 Grazie in anticipo. Claudio.
Ho letto tutte le risposte date da gente competente.
Io da incompetente ti consiglio questo:
visto che mancano solo le porte, accatasti tutto come finito, poi venti ai 
tuoi figli con l'agevolazione della prima casa.
Ho detto una castroneria?
-- 
Ciao 

"il grande fardello" <nonte...@virgilio.it.invalid> ha scritto nel 
messaggio news:4cb5eaa4$0$10752$4faf...@reader2.news.tin.it...

GIUSTO ma chiuderei anche la pratica comunale con l'agibilita'
DGE 

 Ho detto una castroneria?
la terminerò penso per il prossimo fine anno, l'accatastamento lo dovrei  
fare ora
quello che intendevo sapere era solo il motivo per cui mi si è consigliato  
di fare l'accatastamento contestualmente alla donazione perchè altrimenti  
"per loro" si paga di più per fare queste operazioni a causa della  
necessità di fare variazione accatastamento...
quello che mi chiedevo era: io accatasto gli appartamenti già intestati ai  
miei figli, termino il prossimo anno e faccio eventualmente la donazione,  
perchè mai ci dovrebbe essere una variazione nell'accatastamento facendo  
questo passaggio? Perchè non si potrebbe fare?

 familiari.
si che è edificabile, tutto in regola.. è in piedi la struttura sul mio  
terreno formata da due appartamenti ma deve essere ancora completata  
internamente con alcuni pavimenti porte e roba del genere, non la posso  
terminare per ora ma solo per fine anno prossimo..
sul terreno ci pago anche l'ici..
inoltre, ma con la vendita non si paga di più rispetto alla donazione?  
scusa l'ignoranza..
e poi non è necesssario dimostrare l'effettiva vendita dichiarando anche  
di aver incamerato dei soldi?

 indicare la donazione al valore attuale di apertura della successione
questo passaggio significa che all'atto della successione vanno dichiarate  
anche le donazioni pregresse? O_o
questo mi è nuova

 si potrebbe fare?
Tu non puoi accatastare gli appartamenti a nome dei tuoi figli perch� non 
sono proprietari del terreno edificato.
Quindi ti conviene finire gli appartamenti, accatastarli a nome tuo 
(altrimenti non puoi fare) e poi li doni (con le future limitazioni sui 
mutui accennate dal Rag. Lo Cascio) oppure li vendi come prima casa. Per far 
figurare il denaro in atto puoi metterti d'accordo con la tua banca che ti 
mette a disposizione, per un giorno, la somma da donare ai tuoi figli con 
cui ti pagheranno e che tu restituirai alla banca.
Dalle mie parti � stato fatto pi� volte.
-- 
Ciao 

"il grande fardello" <nonte...@virgilio.it.invalid> ha scritto nel 
messaggio news:4cb6a62d$0$41851$4faf...@reader5.news.tin.it...

io mi sono sempre chiesto ma non sar� poi una donazione di denaro ai figli?
e se facesse fare il papa' assegno circolare intestato a tizio (sempre il 
papa�) e lo
fa consegnare dai figli in pagamento al padre, cosi il notaio mette
gli estremi di quel circolare in atto e forse e' tutto ok?
DGE 

 DGE
Fino a qualche anno fa non avevano i mezzi per controllare: ora hanno 
l'anagrafe tributaria completa e possono accedere liberamente ai conti 
correnti. Difficile dimostrare, se non ci sono, che le somme derivano dal 
proprio patrimonio.
Si rischia la donazione fittizzia con sanzioni pesanti: ultimamente � 
capitato 2 volte a persone che conosco.
Per quello ho chiesto se potevano essere necessari capitali al venditore, 
sia per ultimare le costruzioni, sia per altri motivi (personali, 
aziendali): in questo modo, ad un tasso del 2,6-3% variabile i figli 
stupulano il mutuo, pagano il padre, il quale utilizza i capitali come 
meglio crede (basta che non li ritorna indietro) e tutto fila liscio. Stessa 
cosa se si remunera l'eventuale usufrutto, visto che il fine ultimo era 
quello di allegerirsi di tasse/imposte.
Ciao
-- 


 mutuo, pagano il padre, il quale utilizza i capitali come meglio crede
capito, ed è anche interessante come situazione..
però attualmente è più complicata come situazione o no?
nel senso che se ad es. gia sono stati investiti 250.000 euro e mancano  
per terminare altri 80.000 euro come si potrebbe fare questa sorta di  
compravendita che hai descritto?
cioè i figli dovrebbero stipulare un mutuo (mi pare di capire agevolato in  
quanto prima casa, giusto?) della somma del valore approssimativo della  
casa non dei restanti soldi che servono per terminarla.. e in ogni caso  
entrambi avrebbero bisogno di condizioni per cui gli vengano accettati i  
mutui oppure tu intendevi farlo stipulare anche ad uno solo di loro due?
aiutami a capire meglio se è fattibile come situazione, grazie ancora

loro due?
Vedi sopra, con il discorso del terzo datore d'ipoteca. In ogni caso, le 
banche non si accontentano della sola ipoteca, ma occorre capacitï¿œ 
reddituale per soddisfare le rate del mutuo, ovvero altre garanzie (anche da 
parte tua: lavoro dip./pensione/professionale/autonomo).
Ciao
-- 


 tasso del 2,5-3%. Mica male.
magari il resto lo si usa per estinguere il mutuo

 cadauno
scusa ma poi non bisogna dimostrare la capacità di pagamento dei miei  
figli nei miei confronti? se ad es. uno di loro non ha la disponibilit di  
pagare un mutuo del genere, questo non è un porblema?
con questo chiudo il tema e ti ringrazio della collaborazione

"clinko" <clin...@email.ti> ha scritto nel messaggio 
news:op.vkkc7...@6726976-mac.homenet.telecomitalia.it...

Estinguere il mutuo?????
Ma sei nato con la camicia!!!!!!!!!!!!!!!
Cedi con accollo del mutuo: la banca deve accettare in ogni caso (anche se 
nell'atto di mutuo iniziale ci sarï¿œ scritto che in caso di accollo sarï¿œ 
valutazione della banca se accettare o meno) senza nessuna valutazione di 
capacitï¿œ reddituale.
Si rogita con accollo del mutuo e il mutuo passa automaticamente ai figli e 
i figli ti liquidano la differenza. L'ipoteca ï¿œ una garanzia reale e non 
personale. reale poichï¿œ ï¿œ sulla cosa (res) e quindi se cedi l'immobile cedi 
automaticamente il mutuo (anche se la banca non vuole)
Ciao
-- 


Buongiorno. Chiedo cortesemente un consiglio per un caso analogo. Il padre ha ottenuto il permesso di ampliare la casa realizzando un nuovo edificio in zona agricola, e vuole cedere il tutto ad uno dei figli. Cosa fare per pagare meno tasse? A) frazionare il lotto intorno al futuro edificio, e venderlo al figlio insieme alla voltura del permesso di costruire, ma ad un prezzo maggiore di quello agricolo in virtù della suscettibilità edificatoria con imposta al 9% per il figlio che acquista e un’imposta sostitutiva al 4% del valore “maggiorato” per la plusvalenza per il padre?  B) Costituire un usufrutto o un diritto di superficie a favore del figlio, il quale chiede il mutuo per costruire?

 
che caos , ma il terreno è agricolo o edificabile, il fabbto è gia' 
stato costruito?
dge

intanto è da vedere se può vendere al figlio (che regione sei?)
secondo me la più conveniente è vendere in corso di costruzione, con 
accatastamento in F/3.


IO invece avrei ceduto a fabbto finito con il discorso prezzo valore
DGE

Il 16/06/2017 09:30, Pietro ha scritto:

esatto, e con allegata perizia asseverata con molte fotografie che 
evidenzi lo stato dei lavori al momento della vendita; anche per 
eventuali successivi casini successori