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Titolo: TITOLO ABILITATIVO?

Allora, provo a chiedere il Vs. parere..
Un mio cliente ha realizzato dei lavori interni per la modifica di 
alcune pareti. Ha spostato porte e pareti , non grandi cose, ma la 
situazione è diversa da come era stata approvata in passato.
Sono rispettate le norme igienico sanitarie e di sicurezza.
Si desume che per le esecuzione di tale opere sarebbe stato necessario 
presentare una Comunicazione Inizio Lavori Asseverata con l'art. 6 del 
dlgs 380/2001.
La CILA non è titolo abilitativo, ma mera comunicazione asseverata, che 
se non presentata comporta sanzione di 1000 euro.
Chiedo,  se dovessi vendere l'immobile, tale modifica è determinante per 
l'annullamento dell'atto di vendita? oppure non essendo titolo 
abilitativo il notaio non è tenuto a citarla, e quindi nemmeno è tenuto 
a citare la non conformità, non trattandosi di titolo abilitativo?
Cioè non ricadiamo nel caso di nullità dell'atto.
(l'acquirente poi pagherà la multa per la mancata CILA ).
 
Sarebbe invece necessario aggiornare la situazione catastale per quel 
che riguarda la conformità di planimetria catastale.
 
E' chiaro che sarebbe meglio sanare prima della vendita, ma mi interessa 
valutare la casistica come esposta.
 
Grazie dei commenti.
 
 
 


CILA in sanatoria e paghi 1000 euro di sanzione, poi aggiorni il catasto 
e poi SE TROVI vendi!!!
DGE
ps altrimenti atto notarile nullo

 ps altrimenti atto notarile nullo
 
A te risulta che la CILA sia un atto abilitativo?

Il 05/02/2016 12:44, SEVERINO ha scritto:

Nell'atto di vendita sono le parti a dichiarare la conformità dello 
stato di fatto alla planimetria catastale. Rarissimamente ho assistito a 
notaio che mettesse proprio tecnico per indagare la legittimità 
dell'immobile oggetto di compravendita.
In questo caso se le parti dichiarano la conformità alla vecchia 
planimetria catastale, oltre a dichiarare il falso, il compratore 
risulta essere il responsabiel dell'abuso, visto che ha dichiarato che 
prima non c'era. Se invece aggiornano il catasto, senza fare la pratica 
in comune, si autodenunciano e poi possono solo intraprendere la via 
dell'accertamento di conformità.
 
-- 
Luca Pentrella - Ing. Edile-Architettura (Roma)
 
L’esperienza è il tipo di insegnante più difficile.
Prima ti fa l’esame e poi ti spiega la lezione. [Anonimo]
 
L'esperienza è come una lanterna appesa sulle nostre spalle.
Illumina solo la strada percorsa, ma non fa luce verso il futuro. [Confucio]
 

Non mi interessa come procedere con la sanatoria,
lo so come fare.
A mio modesto parere la sanzione è di 1000 euro per non aver presentato 
la CILA.
 
Mi interessava sapere il Vs. parere sull'inquadramento legislativo della 
CILA.
 
E' o non è titolo abilitativo, a mio parere no, rientrando nell'ambito 
dell'art. 6.
Il che, in caso di "necessità", non determina nullità dell'atto ........
 
chiedevo, valutati gli aspetti normativi, se era un parere condiviso
 
 

 A te risulta che la CILA sia un atto abilitativo?
 
non è la cila ma la conformità catastale a rendere l'atto nullo, quindi 
a ritroso per aver la conformità catastale, cila in sanatoria poi 
catasto poi ape poi atto


 
che io sappia sono 1032, i 516 erano fino al 31/12/2014

Il 05/02/2016 12:44, SEVERINO ha scritto:

L'immobile compravenduto deve avere la conformità urbanistica.
Se non hai fatto la CILA l'immobile NON è conforme all'urbanistica, perchè:
-non c'è l'asseverazione del tecnico sull'assenza di modifiche strutturali;
-non ci sono le certificazioni della modifica degli impianti (se variati);
-non c'è la verifica dei rapporti areoilluminanti;
-non c'è la verifica barriere architettoniche;
-non c'è la corrispondenza con le planimetrie catastali;
-Non c'è la richiesta di agibilità (se necessaria)
 
Il punto non è se la CILA è o non è titolo abilitativo, che al limite ha 
influenza sul regime sanzionatori,o ma che il tuo immobile, DOPO che 
sono state eseguite le opere, non è più conforme all'urbanistica.
Quindi l'atto è impugnabile (my 2cents)
GD
 
 
 
 
---
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 si può comunque fare atto, magari con deprezzamento , ma si può fare
 
Certo così come si può vendere un immobile in costruzione, ma io mi 
riferivo al caso di specie.
 
Ma alla fine, Cosa è la "conformità urbanistica"?
la rispondenza a tutte le norme urbanistiche,.
Come la dimostri?  Con la verifica che l'immobile sia in possesso di 
tutte le certificazioni e papelli richiesti dalla norma urbanistica per 
la destinazione in atto, che sono di più del mero titolo abilitativo.
Manca qualcosa? Non è conforme.
E l'atto è impugnabile.
Punto, non è una questione di interpretazioni, a meno di non voler 
diventare carne da macello per gli avvocati.


Sembra che :
 
Art. 6 (L) - Attività edilizia libera
(articolo così sostituito dall'art. 5 della legge n. 73 del 2010)
1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e 
comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza 
sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme 
antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle 
relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, 
nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del 
paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i 
seguenti interventi sono eseguiti
SENZA ALCUN TITOLO ABILITATIVO:.......ecc. (CILA)
 
 
 
1] L. 47/85 Art. 17 (Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici)
Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi 
per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione 
di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione 
e’ iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e 
non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per 
dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare 
o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’articolo 13. 
Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o 
estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.
Nei casi in cui sia prevista l’irrogazione di una sanzione soltanto 
pecuniaria, ma non il rilascio della concessione in sanatoria, agli atti 
di cui al primo comma deve essere allegata la prova dell’integrale 
pagamento della sanzione medesima.
La sentenza che accerta la nullita’ degli atti di cui al primo comma non 
pregiudica i diritti di garanzia o di servitù’ acquisiti in base ad un 
atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda 
diretta a far accertare la nullità’ degli atti. Se la mancata 
indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza 
della concessione al tempo in cui gli atti medesimi sono stati 
stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti 
mediante atto successivo, redatto nella stessa: forma del precedente, 
che contenga la menzione omessa.
 
[2] DPR 380/01 Art. 34 comma 2-ter:
Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale 
difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, 
distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola 
unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.
 
[3] DPR 380/01 Art. 46 (L) - Nullità degli atti giuridici relativi ad 
edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985
1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, 
aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della 
comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui 
costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono 
essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione 
dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in 
sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, 
modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.
2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell’articolo 38, 
l'irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio 
del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere 
allegata la prova dell'integrale pagamento della sanzione medesima.
3. La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non 
pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un 
atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda 
diretta a far accertare la nullità degli atti.
4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla 
insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti 
medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da 
una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa 
forma del precedente, che contenga la menzione omessa.
5. Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti 
derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. 
L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste 
per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare 
domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica 
del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.
5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli 
interventi edilizi realizzati mediante denuncia di inizio attività ai 
sensi dell'articolo 22, comma 3, qualora nell'atto non siano indicati 
gli estremi della stessa.
(comma aggiunto dal d.lgs. n. 301 del 2002)
 
Art. 47 (L) - Sanzioni a carico dei notai
1. Il ricevimento e l'autenticazione da parte dei notai di atti nulli 
previsti dagli articoli 46 e 30 e non convalidabili costituisce 
violazione dell'articolo 28 della legge 16 febbraio 1913, n. 89, e 
successive modificazioni, e comporta l'applicazione delle sanzioni 
previste dalla legge medesima.
 
2. Tutti i pubblici ufficiali, ottemperando a quanto disposto 
dall'articolo 30, sono esonerati da responsabilità inerente al 
trasferimento o alla divisione dei terreni.
(comma così modificato dall'art. 1, comma 2, del d.P.R. n. 304 del 2005)
 
 
alcune osservazioni:
http://www.studiotecnicopagliai.it/commerciabilita-conformita-urbanistica-preliminare-di-vendita-immobiliare/
 
 
 


[...]
 
Mi sembra che tu ti sia fissato un po' troppo su questo "senza alcun 
titolo abilitativo".
la conformità urbanistica non significa solo avere tutti i titoli 
abilitativi, bensì avere una situazione conforme alle normative.
Per assurdo (neanche tanto) puoi avere uhn immobile non conforme ma in 
possesso di tutti i titoli abilitativi, che però ad un esame si rivelino 
viziati da profili di illiceità.
Riferendosi al caso dell'OP: se vendi un alloggio con le modifiche 
interne che ha indicato, già solo la mancanza dell'asseverazione sulla 
staticità lo rende non conforme alla disciplina urbanistica.
Il succo della legge è che tu devi rogitare un immobile conforme alle 
normative  durante tutta la sua storia, dal giorno dell'edificazione al 
momento della vendita,e il notaio, per averne la sicurezza, ti chiede 
l'elenco dei titoli rilasciati (che è più che altro un espediente per 
pararsi il didietro).
giusto per intenderci, TU la firmersti una dichiarzione di conformità 
urbanistica finalizzata ad un rogito in un caso come quello dell'OP 
senza aver presentato l'accertamento di conformità?


 rivolgersi ad un tecnico per valutare almeno le difformità maggiori
 
Beh, i notai non sono più di bocca buona. Senza arrivare agli eccessi di 
un notaio che mi ha cheisto copia conforme di tutti gli elaborati e 
titoli abilitativi  di un immobile(ante 1967 e soggetto a tipo uno 
decina di progetti seguiti da diversi tecnici, sottoscritto compreso) e 
che si è beccato un sonoro mavaffa di fronte a clienti svedesi e società 
di consulenza internazionale (si è poi "accontentato" di una mia 
dichiarazione di conformità) comunque ormai una analisi/ricerca la 
richiedono sempre.



 
ma infatti mi faccio fare una delelga all'accesso agli atit e vado io in 
Comune a vedere cosa c'è e cosa no.
E poi mi prendo la responsabilità di certificare la situazione.


"SEVERINO"  ha scritto nel messaggio news:n921vb$1td3$1...@gioia.aioe.org...
 
c'è scritto troppo nei post.
 
Rispondendo alla Tua domanda:
 
No, la CILA non è un titolo abilitativo.
 
No, non è essenziale al fine del trasferimento a condizione che l'acquirente 
sia d'accordo, cosi come non lo sarebbe l'assenza di un titolo edilizio 
(Permesso di Costruire o SCIA) se la difformità non costituisce un abuso 
primario (ma qui si entra in ambito giurisprudenziale).
 
...e da qui di possono aprire tutte le discussioni di questo mondo sul fatto 
che l'acquirente, qualora consapevole di un irregolarità imponga al 
venditore che sia regolarizzata.
 
 
 


onestamente non capisco questa fissa per la definizione "titolo 
abilitativo".
il TU, all'art 6,  dice:
"2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa 
comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte 
dell’interessato all’amministrazione comunale, possono essere eseguiti 
senza alcun titolo abilitativo"
 
Se tu non hai dato, PREVIAMENTE alle opere, la comunicazione telematica, 
hai commesso un abuso edilizio.
Punto.
Anche se l'atto autorizzativo non richiede "titolo abilitativo".
E' un dato di fatto.
 
Se  poi trovi un notaio che ti rogita un immobile privo di conformità 
urbanistica a fronte di un accordo tra i privati, è un altro discorso, 
ma onestamente ne dubito, anche perchè è vero che ci sono orientamenti 
giurisprudenziali contrastanti, ma  la prevalenza va in una direzione 
ben precisa, e il notaio rischia di trovarsi in guai abbastanza grossi.
http://dirittocivilecontemporaneo.com/2014/12/la-cassazione-ribadisce-la-nullita-sostanziale-della-vendita-di-immobile-abusivo/
 


GD
 
Notai che stipulano, ne ho trovati e ne trovo a centinaia, in lungo e largo 
per la penisola, e non solo di quelli alla canna del gas (se ci sono Notai 
in quella situazione).
Io sino ad oggi, anche forte di uno studio del notariato, non ho avuto 
particolari problemi a far acquistare ovvero alienare a miei clienti 
immobili con abusi minori.
 
 
Ciò non toglie che, anch'io come te, sono propenso e suggerisco sempre ai 
miei Clienti di acquistare o vendere immobili perfettamente legittimi, però 
purtroppo troppo spesso - assumendosene i relativi rischi - accettano di 
stipulare gli atti a condizione che non vi siano abusi primari.
 
 


Mi citi il link a questo studio del notariato???
grazie
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---

grazie
 
sul sito del Notariato ne trovi diversi, fra cui lo studio 4509.
 
 

 abusi primari.
 
io notai così non ne ho ancora trovati, ma il mondo è vario....


io notai così non ne ho ancora trovati, ma il mondo è vario....
 
se voi te ne potrei indicare un paio anche nella tua zona.... dimmi dove e 
ti dico chi ; ) 
 

 e ti dico chi ; )
 
in una serie di operazioni ho un socio, che è notaio, e so bene come la 
pensa, soprattuto quando è parte in causa.


pensa, soprattuto quando è parte in causa.
 
...allora potrà certamente confermati quanto da me affermato.
 
 
PS ribadisco son d'accordo con te sul fatto che l'immobile dovrebbe essere 
perfettamente legittimato al momento del trasferimento, ma cosi non è nella 
stragrande maggioranza dei casi e personalmente ritengo che sia una mera 
utopia.
Molte volte, anche per immobili di recente costruzione (realizzati secondo 
gli attuali standard da imprese serie), trovo diverse difformità, non solo 
edilizie, ma anche documentali, spesso dovute anche al fatto che - stante la 
complessità e frammentazione della normativa - è stato omesso un documento.
basta pensare alle dichiarazioni di conformità degli impiantisti, quante 
sono effettivamente corrette ?? complete di tutti gli allegati e 
correttamente compilate ??
se poi entriamo nell'ambito dei nulla osta, ci sarebbe da calare un velo 
pietoso (es. quante volte per rifare il tetto di un immobile ricadente nella 
fascia di rispetto autostradale, si richiede il nulla osta all'ente 
gestore?)
...e cosi via, anche per modeste irregolarità in fase di esecuzione delle 
opere (es. ho un immobile industriale in zona con vincolo paesaggistico, il 
costruttore ha realizzato finestre di dimensioni leggermente diverse da 
quelle indicate nei progetti, pochi centimetri, ma comunque superiori alla 
tolleranza, e pensare l'ultima pratica depositata è stata una sanatoria a 
lavori quasi ultimati)
 

 ...allora potrà certamente confermati quanto da me affermato.
 
testuali parole:
"col cazzo che mi prendo una grana del genere"
 
GD


"col cazzo che mi prendo una grana del genere"
 
....gli ultimi due che me l'hanno detto, mi hanno appena trasmesso (venerdì) 
gli atti significandomi che si andrà a stipulare appena in catasto evadono 
le voltura     ;  )
 
 
 
 

 catasto evadono le voltura     ;  )
 
E' ovvio che se vogliono l'atto lo fanno, così come è ovvio che se i 
compratore si impunta,  loro passeranno pochi guai, perchè è il 
venditore che li deve chiamare in causa per danni, magari in un 
procedimento separato, che per loro sarà comunque coperto 
dall'assicurazione.
I notai hanno quasi l'impunità garantita, è bene sempre tenerlo a mente.


I notai hanno quasi l'impunità garantita, è bene sempre tenerlo a mente.
 
 
No, su questo non concordo, salvo rari casi - dai quali cerco di scappare - 
Notai che accettano di stipulare atti nulli, avendone la consapevolezza, non 
ho trovati ben pochi.
La maggior parte effettua una riflessione e poi concorda sul fatto che non 
vi sia nullità, entro i limiti della singola fattispecie esaminata.
A parte la questione dell'imponibilità del Notaio, o meglio della 
possibilità di imputare l'errore allo stesso, chiamandolo a danni, nel 
concreto molti Notai con cui mi sono trovato a lavorare, prendono molto sul 
serio la nullità dell'atto, soprattutto per le ripercussioni a livello 
professionale da  parte dell'organo di categoria.
 
Inoltre è importare ricordare che la nullità di un atto è imprescrittibile e 
può essere fatta valore da chiunque ne abbia interesse.
 
 
 
 
 

 livello professionale da  parte dell'organo di categoria.
 
 
Certo che la prendono sul serio, ma se sanno che è un ginepraio di 
solito adottano comportamenti conservativi
