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Titolo: valutazione di stima

Ciao a tutti gentili colleghi, vorrei sottoporvi un piccolo quesito tecnico,
3 fratelli sono comproprietari di un suolo edificabile su cui vorrebbero 
realizzare una palazzina composta da locali interrati, locali a piano terra, 
e due appartamenti al 1° e 2° piano.
Due fratelli sono interessati agli appartamenti uno ciascuno, mentre il 
terzo vorrebbe solo un locale a piano terra.
Dovendo determinare le quote di partecipazione di ognuno in modo tale da 
poter depositare anticipatamente la somma occorrente alla realizzazione, 
(onde evitare di dover interrompere i lavori causando danni agli altri se 
qualcuno non ha soldi) come ripartireste le spese di realizzazione?
Inoltre vorrebbero fare il rustico, gli impianti e le facciate finite 
compresi gli infissi, lasciando a rustico gli interni, quindi accatastare il 
tutto con i vari subalterni con cat. F/4 e  attribuire le proprietà con atto 
di ripartizione in modo che successivamente ognuno possa ultimarsi gli 
immobili per conto proprio.
Vi sembra una procedura fattibile?
grazie anticipatamente per i vostri pareri.

 ha scritto nel messaggio
news:WQ32h.173$Ev3...@nntpserver.swip.net...

Rispondo io, non per la parte tecnica.
Lascia perdere. Ultimate la costruzione, accatastate, aspettate 5 anni
dall'ultimazione e, successivamente permutate gli immobili. Sono 3 fratelli
e non penso ci siano problemi. Anche se ci fossero, fai fare delle scritture
private, preliminari, tra le parti.
Se poi vuoi regalare soldi al fisco, e tanti,
.....................................................
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 ha scritto nel 
messaggio news:ndi2h.25586$Fk1....@twister2.libero.it...

Ciao Sergio
cosa intendi per permutate gli immobili, se è specificato che sono 
proprietari del suolo e gli immobili sono per loro stessi? 


Ci sarà un permesso di costruire intestato a: A, B e C.
La comunione riguarderà tutta la costruzione, quindi A, B e C saranno
proprietari, pro-quota, dell'intera costruzione. Se la necessità è quella di
intestare ciascun immobile a ciascun soggetto, occorrerebbe valutare, dopo 5
anni dall'ultimazione della costruzione, di scambiarsi le quote (permutare)
conguagliando in denaro le eventuali differenze (A riceve il 33,33% da B e C
del primo piano, B riceve da A e C per il secondo piano, ecc.ecc.).
Se fai la cessione accatastando l'immobile ai fini inventariali, (cat. F),
permetti al fisco di andare a valutare la cessione a prezzo di mercato,
generando la plusvalenza. Parlo di plusvalenza, poiché immagino che il piano
terra possa valere meno (o più ) del primo o secondo, e quindi si creano
conguagli in denaro e/o natura. Si potrebbe eludere la cessione con la
donazione, ma in questo caso sorgono problemi con i figli/eredi di ciascuno.
Facendo queste operazioni prima dei 5 anni dall'ultimazione, si genera
plusvalore tra costo di costruzione e prezzo di vendita. Ammettendo che non
si genera plusvalenza (donazione) hai sempre la problematica della
valutazione di mercato ai fini imposta di registro, poiché non puoi andare a
catastale.
Tralasciamo il discorso della cessione/permuta, valuta attentamente la
problematica della divisione, poiché potresti cadere nell'inghippo delle
"masse plurime", e allora si che poi Ti metti a piangere. Ammettendo anche
in questo caso che non si generino "masse plurime" (non Te lo spiego perché
è un discorso molto complicato con tanti risvolti), hai sempre la
problematica della valutazione a prezzo di mercato della divisione.
Io farei una bella scrittura privata (preliminare) tra i 3 fratelli. Si
ultima la costruzione; si accatasta. Si aspettano 5 anni dall'ultimazione e
poi io cedo a Te il 33,33, Tu mi cedi a me l'altro 33,33%, ecc.ecc. tutto a
valore catastale (sperando che non cambi la legge, gia ampiamente
modificata).
