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Titolo: Un consiglio e un aiuto

Ho fatto stimare la casa di cui sono proprietario nella ragione di 1/6.
Nella stima il geometra a cui mi sono rivolto ha adottato il seguente
metodo:
----(trascritto dalla relazione di stima)----
La superficie commerciale, come normalmente viene adottata, è costituita
dalla somma del totale della superficie della parte principale dell'unità
immobiliare con le superfici delle pertinenze corrette convenzionalmente con
coefficienti di valutazione rapportati al loro valore rispetto alla parte
principale, nel modo seguente:
- autorimessa: 0,50
- posto auto coperto: 0,40
- cantina   (superficie sino    mq   5,00):  0,20
                 (superficie sino    mq  10,00):  0,25
                 (superficie oltre   mq  10,00):  0,30
- cantina o locali simili collegati con U.I.  0,40
- soffitta   (altezza media sino  m   1,70):  0,25
                (altezza media oltre m   1,70):  0,35
- balconi        0,25
- terrazze (superficie sino    mq  10,00)  0,30
                (superficie sino    mq  50,00)  0,25
                (superficie oltre   mq  50,00)  0,20
- corte      (superficie sino    mq 500,00)  0,10
                (superficie oltre   mq 500,00)  0,05
La superficie virtuale si ottiene dal prodotto tra la superficie commerciale
e il coefficiente globale di differenziazione.
----- Fine trascrizione -----
Dal calcolo poi si vede che la corte di 1022 mq è stata considerata tutta
allo 0,05.
Secondo me questo non e' corretto perche' in tal caso una corte di 500mq
vale come una corte di 1000mq infatti:
500 X 0,10 = 50mq
1000 X 0.05 = 50mq
Lo stesso ragionamento dovrebbe valere per la cantina, le terrazze e la
soffitta.
Il geometra, molto corretto, ha ammesso che le mie osservazioni sono giuste
ma mi sembra titubante sul da farsi.
Chiedo a voi quale sia il procedimento corretto.
Grazie anticipatamente per qualunque suggerimento.
Andrea

Io generalmente uso un altro metodo quello di valutare parte per parte
assestante come se potessi venderla separatamente!!!!!
Non è un metodo teoricamente molto giusto ma da ottimi risultati!!!
Comunque per applicare il metodo che ha usato il tuo geometra a mio parere
si fa così:
corte di 1022 mq
500 x 0.10=50
522 x 0.05=26.1
tot 76.1 mq stessa cosa per le altre
ciao

 Ciao
Premesso che l'analisi di un singolo passaggio di una perizia di stima può
essere operazione criticabile, in quanto ciò che conta è l'inquadramento
complessivo delle varie componenti dell'oggetto della stima - e quindi i
relativi rapporti reciproci - rilevo che, a mio avviso, vi è forse stato uno
schematismo eccessivo nella indicazione di come sia stata eseguita la
determinazione del valore della corte.
A quanto può capirsi dal testo riportato, il perito ha proceduto alla
determinazione di una superficie virtuale o convenzionale, cui applicare un
valore unitario.
Ora, mentre non so dire se, dal punto di vista matematico la tua
considerazione sia esatta - i 70 milioni di valore in più sarebbero tali per
ognuna delle due unità ovvero per tutta la casa? - rilevo come l'indicazione
del *peso* da attribuire alle corti in dipendenza delle dimensioni possa
essere comunque legittimo e non contraddittorio.
Se l'ipotesi formulata è corretta (sup. convenzionale x  valore unitario) è
evidente che il perito ha potuto pure tarare  il valore unitario adottato in
funzione della specificità dell'immobile (con una corte di una certa
dimensione piuttosto che di un'altra); in base a ciò sarebbe stato meglio
che, per chiarezza, non avesse indicato un coefficiente non usato.
A meno che - mi sovviene all'ultimo momento - non abbia indicato:
Per le corti fino a 500 mq il coefficiente e' di 0.10
Per le corti superiori a 500 mq il coefficiente e' di 0.05
quest'ultima parte intesa come:
per la parte eccedente i 500 mq. il coeff. è 0,05 ciò che suonerebbe assai
meglio e sarebbe estimativamente più corretto dal punto di vista formale.
Saluti
Stefano Batisti
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In effetti mi sembra che ci sia una notevole somiglianza: allora, sempre a
rimuginare su questa storia?
Saluti
Stefano Batisti


E' vero, questo dimostra quanto siano solerti i Geometri a fare le stime,
fortunatamente non ho urgenza di vendere la mia proprieta'.
Inoltre ci tengo a dire che, malgrado i miei appelli a questo NG e le visite
allo studio del Geo. a cui mi sono rivolto la situazione e' ancora molto
confusa.
Possibile che non esista un metodo, una procedura ben definita,
inoppugnabile che metta daccordo entrambe le parti?
Fortunatamente non faccio il Geometra :-)
Ciao Andrea