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Titolo: Caso molto particolare: negozio commerciale costituito da piu' unitą differenti

Buongiorno.
Ho questa situazione molto particolare che non riesco a risolvere:
il committente deve aprire un negozio. Scelta la posizione la
superficie complessiva sarà costituita da 5 unità immobiliare
attualmente separate. 4 fronte strada, la 5a come deposito/cucina che
ha affaccio principale in un cortile. Tutte le unità sono di
proprietari differenti. Tutti hanno trovato l'accordo per il fitto.
Nessuno vuole cedere la proprietà o costituire parti comuni, salvo gli
spazi derivati dalla demolizione dei muri di perimetrazione.
Ovviamente andrà ristrutturato adeguatamente.
Problema: catastalmente come ci si comporta in questo caso?
Pratiche edili al comune come si fa a fare riferimento alle varie
unità che poi saranno realmente indistinte?
Grazie.


col comune fai facile. fai una sola pratica firmata da tutti i proprietari.
per quanto riguarda il catasto farai una pratica per ogni singola UI (o 
porzione se si configurano come porzione).

 Problema: catastalmente come ci si comporta in questo caso?
 
se di fatto è una unica u.i.u. ( valuta l'ordinarietà), puoi unirle come 
"porzioni di u.i.u." , vedi apposita circolare
 
 
 
 
 
 
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 come "porzioni di u.i.u." , vedi apposita circolare
 
Se non hanno comunque autonomia reddituale. Altrimenti anche se "di 
fatto" i 5 negozi vengono usati come fosse uno, restano 5 negozi.
O sbaglio?


sbagli, si accatastano come porzioni di un unico negozio, come fai per 
gli alloggi che derivano dall'accorpamento di due alloggi ma di 
proprietà uno della moglie e uno del marito


esatto, difatti ho specificato "se di fatto E' unica u.i.u. (valuta 
ordinarietà)"
 
"E'" nel senso che DEVE esserlo davvero
 
 
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 proprietà uno della moglie e uno del marito
 
 
no, ha ragione
devono essere DAVVERO una unica u.i.u.
se l'ordinarietà dice che possono essere 2 unità distinte allora non le 
unisci
tanto è che alcune agenzie non consentono fusioni di alloggi vicini, a 
volte neppure se della STESSA proprietà (!!!)
 
 
 
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
Siamo d'accordo.


Il negozio diventerà unico. Se non ho capito male: se uno dei
proprietari vende, successivamente, la propria porzione, potrà farlo
visto che avrà il proprio identificativo (sub)? Le planimetrie saranno
contigue, in realtà?!


devi seguire cosa dice la circolare
ciascuno troverà sulla sua planimetria la sua parte in proprietà a 
tratto continuo e le rimanenti a tratto tratteggiato
 
 
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Se ci sono ditte diverse devi fare una scheda per ogni ditta.
Poi sta a te decidere se saranno porzioni di UI o singole UI intere.


wrote:

Scusa ma come faccio a decidere io se gli spazi sono uniti? 
Secondo me non possono piu' essere singole UI intere se sono inserite
all'interno di uno spazio unico. Oppure mi sfugge qualcosa?

 
 
ti sfugge il concetto di ordinarietà
 
 
 
 
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wrote:

Decisamente non ci stiamo capendo. Se le unità diventeranno di fatto
fuse e non piu' in grado di dare un reddito che possa essere
imputabile alla singola U.I. significa che esse, graficamente metto il
"contorno" dell'unità ottenuta dalla loro "somma" e poi faccio una
scheda e sub per ciascuna. Forse mi sono spiegato meglio?
Ormai ritengo dhe non possano essere considerate come U.I.U. singole.
Funziona così? Credo di aver impostato il ragionamento in modo
corretto. Attendo lumi.

 
 
a mio parere il tuo ragionamento è corretto, i sub saranno: "porzione di 
U.i.u. unita di fatto ai fini fiscali con le porzioni sub xx,yy,..."
 
dato che sono di diverse proprietà e quindi non le puoi fondere 
catastalmente, rimarranno sub. separati ed avranno una propria rendita 
(la cui somma sarà la rendita totale dell'unità sulla quale pagare le 
imposte), ed in visura sarà riportata la frase di cui sopra,
 
per la rappresentazione grafica guardati la circolare in merito, 
comunque in pratica dovrai predisporre una planimetria per ogni sub. con 
indicata in linea continua la porzione in oggetto e in linea 
tratteggiata le altre porzioni costituenti l'unità
 

Il 27/11/2019 19:35, Goku1 ha scritto:

te li abbiamo già dati ma te ne aggiungo uno. poi farai come meglio credi.
Ci sono due negozi adiacenti, di due proprietari diversi.
Sul muro comune viene reazlizzata una apertura di collegamento e i due 
negozi vengono affittati ad un terzo che li userà come un unico negozio 
per la sua attività. Secondo te sono uno o due negozi?

 per la sua attività. Secondo te sono uno o due negozi?
 
 
perfetto, esempio molto pertinente
 
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wrote:

Se l'apertura rende i negozi incapaci di produrre reddito
singolarmente si, sono unico U.I. ma con schede separate e sub
differenti, altrimenti restano come sono e si fa una variazione
planimetrica. Giusto? Ho vinto quacchecosa? :)

 
 
ti sfugge ancora il concetto di "ordinarietà"
 
quale è la condizione ordinaria di quei negozi ?
Essere uniti o separati ?
 
Quando hanno costituito le unità tipo di quella zona, prendevano in 
considerazione negozi uniti o separati ?
Quale è l'ordinarietà in zona? Negozi uniti o separati ?
 
Davvero in condizioni ordinarie quei due negozi non potranno mai più 
produrre reddito singolarmente ? Oppure la tua è solo una condizione 
straordinaria e temporanea ?
 
Qui mi fermo, perchè è piuttosto evidente che alcune risposte alle 
domande di cui sopra siano soggettive. Ed è proprio questo uno dei 
problemi dell'attuale impianto catastale.
 
 
 
 
 
 
 
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
a me sembra che ci si faccia troppe seghe mentali; che cosa si intende 
per ordinarietà? tutto ciò che ordinariamente funziona; quindi se di due 
negozi ne faccio uno è perchè, ORDINARIAMENTE, ne serve uno. E quindi 
l'accatasto come unico negozio; del resto la rendita dei C/1 è a mq; 
ovvero, cosa cambia da censirne uno oppure due? nulla, le tasse che pago 
sono sempre le stesse. E lo scopo del catasto è far pagare le tasse.

 sono sempre le stesse. E lo scopo del catasto è far pagare le tasse.
 
nel caso specifico a livello di imposte non cambia nulla? Sicuro ? Non 
cambia la classe ?
 
Comunque  più in generale:
 
- sopra scrivo che il discorso è molto soggettivo e pertanto non si può 
dare una risposta certa a molte casistiche
 
- in materia catastale l'ordinarietà non è affatto quello che 
"ordinariamente funziona", tutt'altro
 
- se anzichè di negozi si parlasse di abitazione, la fusione potrebbe 
generare un elevato cambiamento di imposta ( vedi altro post in cui si 
cita la fusione di due appartamenti vicinori )
 
- un garage che si utilizza come sgombero, è un altro esempio in cui è 
importante capire quale sia la destinazione ordinaria poichè l'imposta 
cambierebbe molto
 
- se entriamo nel campo del contenzioso, è fondamentale capire il 


 
 
preciso dicendo che le attuali norme prevedono che quando si hanno delle 
porzioni di u.i.u. , il classamento va fatto sull'intera u.i.u., non 
sulle singole porzioni
 
questo in riferimento a quei colleghi che fondono assieme come porzioni 
di u.i.u. gli A2 di marito e moglie in un fabbricato singolo e poi si 
ritrovano il riclassamento come A7........o peggio ho trovato chi ha 
fuso due A7 e si è ritrovato una abitazione di lusso...........e poi 
dicono al cliente  "e...ma le due porzioni ERANO A7, io non ho cambiato 
nulla, non si è fatto nessun lavoro............)
 
 
 
 
 
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 a me sembra che ci si faccia troppe seghe mentali; 
quoto

 "ordinariamente funziona", tutt'altro
 
la parola ordinarietà riempie la bocca ma non ho mai trovato una Legge, 
una circolare, uno straccio di carta con sopra scritta la definizione 
chiara, esatta, inconfutabile di ordinarietà;
siccome non si è mai finito di imparare mi studierò di buon grado un 
qualsiasi documento che vorrai sottoporre al NG
 
e se ordinariamente i negozi dei nostri paesi non possono più funzionare 
da negozi perchè sono tutti falliti e tutti sono ordinariamente 
utilizzati come depositi allora ordinariamente il catasto dovrà 
accettare che siano classati come C/2; tutto quel che posso concedere è 
l'oscuramento della vetrina anche se vorrei sapere dove sta scritto che 
un deposito non può avere una vetrina

 un deposito non può avere una vetrina
 
 
sotto metto il link di un documento, ma si potranno trarre poche 
conclusioni , serve quindi solo per  approfondire un pò. Poi si possono 
leggere sentenze, altri manuali, ecc..., ma non si arriverà mai a una 
risposta definitiva
 
https://www.exeo.it/repo/Data/Files/HTMLEDITOR_FILES/FILE/PUBLISHING/EBOOKS/2018/CARAGLIO/CATASTO-FABBRICATI-SAMPLER(1).PDF
 
 
se non vuoi leggerlo tutto, fai almeno una ricerca della parola chiave 
"ordinariet" e leggi quelle parti
 
 
credo comunque che siano cose che già sai benissimo
 
non è semplice la valutazione e neppure la spiegazione
 
 
la cosa però importante , secondo me, è che come principio non devi 
guardare cosa oggi è ordinario, cosa oggi serve, cosa oggi funziona, ma 
capire con quale criterio era stata determinata la tariffa sulle unità 
tipo e non distorcerne la sua applicazione
 
nel tuo esempio, potrebbe non essere corretto classarli come C2, perchè 
la rendità dei C2 era stata pensata per C2 "ordinariamente" diversi ed è 
quindi più giusta la tariffa di un garage perchè era pensata per u.i.u. 
che ordinariamente erano come la tua che ora è C2
 
si aggiunge poi il fatto ( come già detto ) che spesso l'AdE si accorge 
del concetto di ordinarietà solo quando l'imposta aumenterebbe e non lo 
riconosce in casi opposti
 
 
 
 
 
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circolare 4/T 2006
 


bisognerebbe andare un pò più indietro, lì se ne parla in maniera 
marginale con poche spiegazioni perchè è relativa alle categorie NON 
ordinarie
 
 
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perfetto:
a pagina 47 cito testualmente:
 
"Anche ai fini del corretto classamento è di importanza capitale 
l’articolo 62 del Regolamento n. 1142/1949: «la destinazione ordinaria 
si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudini locali, avuto 
riguardo alle caratteristiche costruttive dell’unità immobiliare». La 
destinazione ordinaria dipende dunque unicamente dalle prevalenti 
consuetudini locali e dalle caratteristiche costruttive e da null’altro"
 
quindi, se localmente tutti i negozi del paese sono stati trasformati in 
locali deposito .......... faccio ricorso e lo vinco, garantito


conosco la circolare ma parla di come accatastare le categorie E nonchè 
di cosa scorporare dai loro accatastamenti; non mi ricordo esplichi 
concetti di ordinarietà; se sbaglio dimmi a che pagina sono per favore

 locali deposito .......... faccio ricorso e lo vinco, garantito
 
 
possiamo discuterne giorni e non arriveremo ad una conclusione
io farei come te in un ricorso, ma alcune sentenze dicono che le u.i.u. 
circostanti non sempre sono l'elemento a cui fare riferimento.
 
Ci si potrebbe parlarne giorni................
 
 
 
 
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 per favore
c'è un punto dove da la definizione di cosa si intende per ordinarietà.
ma è chiaro che qua si sta discutendo a livello scolastico. Come ho già 
detto sarà poi ciascuno di noi a ritenere quale sia la soluzione 
migliore per ciascun caso.