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Titolo: graffatura suoli edificabili ?

forse ho fatto erroneamente graffare un giardino ad un fabbricato
rurale, accatastato nel 1990 e poi ristrutturato, di proprieta' di mia
madre
il tecnico (mio cognato) ha prima accatastato il fabbricato rurale nel
1990 e poi nel 1993 ha utilizzato il Mod. 3/SPC Istruz. XIV per
presentare voltura all UTE - Catasto Terreni, ottenendo alla fine la
fusione ed il totale dei mq originari dell'appezzamento, 
non so se e' questa la cosiddetta "graffatura"
il risultato e che ora ho il valore catastale del villino di mamma
aumentato del 50 % circa, perche' pare sia stato considerato di lusso
(superficie di pertinenza superiore di sei volte la superficie edificata
che e' di soli 100 mq...), ma e' poco male....
perche' tanto tra poco dovrebbe pagare lui e mia sorella le tasse visto
che mamma intende donare a mia sorella il villino e a me parte del suolo
del giardino pertinenziale  :o)
il mio vero problema e che pare che non posso far frazionare parte della
pertinenza a giardino per costruire un altro villino per me, visto che
le graffature sono vincolanti e non sono per di piu' edificabili se non
nel limite del 20% della precedente superfice edificata (100 mq) e non
con il coefficente originario di preesistenza edilizia categoria D11 - 1
mc x mq
mi dicono che le interpretazioni al riguardo variano tra le varie
Agenzie del Territorio sul territorio nazionale
esiste un modo per annullare la graffatura e tornare indietro ?
qualche consiglio e/o soluzione ardita ?
sego salomonicamente la villa di mamma in due ?
ciao
alan-ford  

alan-ford ha scritto:

Le graffature non sono assolutamente vincolanti. Per cui la tua mamma 
può frazionare quando e quanto vuole (in tutta Italia è così).
Se il PRG prevede ampliamenti fino al 20% del volume esistente quello 
puoi fare e nulla più. La Zona Territoriale Omogenea D indica che si 
tratta di zone artigianali o industriali. Si spiega pertanto il limite 
alla edificazione residenziale.
Ciao

 > alan-ford
Quello che ho detto (nell'altro NG) è strettamente correlato al trattamento
fiscale. Tu hai parlato di "graffatura" e io ho parlato di corte/area
urbana: è questa la caratteristica che Ti permette di non tassare un'area
edificabile considerata pertinenziale, poiché non più area edificabile.
Chiedo conferma: passando un mappale dal NCT al NCEU è possibile
l'operazione inversa? Secondo me no, però gli esperti siete Voi.
Grazie
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 Ciao
se puoi precisare ulteriormente
riciao e grazie
alan-ford

 Grazie
grazie per il tuo qualificato interessamento, me lo devo studiare
proprio bene questo problema
riciao
alan-ford

 Grazie
grazie per il tuo qualificato interessamento, me lo devo studiare


 Grazie
Assolutamente non è possibile, purtroppo. Mi è già capitato... 

io non ho sotto mano le norme del prg per la tua zona. Comunque se ti 
dicono che per le aree graffate, e quindi si intende il lotto di 
pertinenza del fabbricato, l'ampliamento è massimo il 20%, se tu hai 
fuso prima dell'entrata in vigore del Prg, allora sei fregato. Puoi fare 
solo il 20%.
ciao

 sego salomonicamente la villa di mamma in due ?
Be' con l'aumento del 20% avresti un buon 60% di casa...

 ha scritto nel messaggio
news:46435e87$0$7754$5fc...@news.tiscali.it...

Immaginavo. Grazie.
Ciao
-- 


 
Io lo sto facendo, anche se il mio caso è molto diverso:
il mio caso è che negli anni 70 hanno accatastato una casa con una 
grossa corte pertinenziale.
qualche hanno dopo questa corte è stata divisa in due dal passaggio di 
una strada.
La strada è stata regolarmente frazionata e quindi ora ai terreni ho tre 
particelle, la casa con corte FUA, la strada e la parte restante 
dell'area come Uliveto.
Però ho anche una planimetria catastale che rappresenta la casa con 
tutta la corte intera all'urbano.
La situazione catastale è evidentemente sbagliata ed ora devo sistemarla.
Soluzione proposta direttamente dall'Agenzia: divisione della 
planimetria catastale in 3 uiu, 1 con la casa e con la corte di 
pertinenza e n. 2 eree urbane; poi istanza per chiedere che le due aree 
urbane vengano riportate al catasto terreni.
Penso che la cosa sia applicabile anche ad altri casi, secondo me il 
punto della questione è che la porzione di cui si chiede il passaggio al 
catasto terreni deve essere effettivamente coltivato e non deve essere 
quindi pertinenza dell'abitazione, con tanto di recinzione a divisione 
dei due lotti.
Non ricordo nessuna norma che vieti il passaggio da catasto urbano a 
catasto terreni.
Ciao.
___________________
Albert.one



ringrazio tutti voi anche se le notizie sono negative e preoccupanti
vorrei riassumere qui con tutti la situazione per razionalizzare la
discussione
mi sembra di aver compreso dai vari interventi che, un tipo mappale, per
far ritornare tutto o parte del giardino pertinenziale al catasto
terreni, sia da escludere
discorso diverso e' il frazionamento che necessita tuttavia della
vidimazione da parte del comune (frazionamento che vorrei fare comunque
prima di chiudere accordi con il costruttore e prima della presentazione
del progetto per via dei rischi di rigetto, contenzioso e dei costi del
progetto stesso)
per quanto riguarda i volumi esprimibili, il lotto era classificato nel
PRG come D11 preesistenza edilizia, credo zona per attivita' produttive
in quanto in origine era campagna e il villino di mamma era una ex casa
rurale con il suo bel giardino, il tutto classificato D11 = 1 mc x mq
il 20 % e il massimo di edificabilita' possibile rispetto ai volumi
esistenti per i terreni pertinenziali con riferimento all'interessante
saggio del Dr. Alessandro Festi - Tributarista
"ICI e le aree edificabili di pertinenza"
http://www.misterfisco.it/saggi/saggi.asp
riporto qui sotto la parte del saggio che interessa...
"Non è possibile ritenere esistente, anche solo in parte, il requisito
di edificabilità, comunque da verificarsi anche in relazione allo stato
dei luoghi ed al necessario rispetto delle previsioni di piano, in
quanto nell'area "consolidata" una volta esaurita la possibilità
edificatoria prevista dai parametri di zona è consentito solamente
l'ampliamente dell'esistente (ove richiesto) nel rispetto del
coefficiente massimo del 20%. 
spero di trovare una soluzione positiva chiedendo chiarimenti
all'ufficio tecnico del comune, per me e' un problema serio, ero infatti
in procinto di chiudere una trattativa di permuta con un costruttore,
trattativa del resto gia' ostacolata dalla "scoperta" delle onerose
plusvalenze, in sede di donazione, introdotte con la Bersani il 4/7/2006
qualora in comune il risultato fosse negativo, poiche' il valore del
terreno, se edificabile, e' di gran lunga superiore al valore del
villino esistente (il costruttore infatti in sede di trattativa per la
permuta ha proposto di abbatterlo), ritenete che abbattendo la
preesistente costruzione cadrebbe il vincolo pertinenziale
improvvidamente costituito, con conseguente riattribuzione
dell'originario valore edificatorio, o anche in questa ipotesi estrema
vedete problemi ? 
grazie a tutti
alan-ford

 Albert.one
Situazione simile ad un mio cliente (provincia Imperia): anni fa il tecnico
ha passato all'urbano 1500 mq di terreno agricolo pertinenziale ed ora non è
possibile il passaggio inverso. Un danno poiché, anche con terreni agricoli,
nel ponente ligure è possibile costruire di tutto e di più (anche avendo
0,015 if).
Il quesito (dell'altro NG) riguardava un collega che chiedeva se,
fiscalmente, l'area edificabile (terreno) pertinenziale all'abitazione aveva
valenza economico/fiscale oppure no. Ho risposto che, fiscalmente, l'unico
modo per non pagare tasse sull'area edificabile era l'esistenza del
passaggio del terreno dal NCT al NCEU. Il fisco se ne frega dell'817 c.c. se
dichiari che ci pianti i fiorellini ad ornamento della casa: se è area
edificabile come tale viene tassata.
Ciao
-- 


 edificabile come tale viene tassata.
da quello che leggo non mi sembra che le aree fabbricabili con EFFETTIVO
utilizzo pertinenziale, ancorche' separate dal fabbricato, siano
imponibili ai fini ICI come aree fabbricabili
faccio riferimento all'interessante saggio del Dr. Alessandro Festi -
Tributarista   "ICI e le aree edificabili di pertinenza"
http://www.misterfisco.it/saggi/saggi.asp
 
dal quale riporto....
"La stessa Corte si è pronunciata recentemente a favore della non
tassazione dell'area pertinenziale autonomamente accatastata, ancorché
la stessa risulti edificabile in base agli strumenti urbanistici
vigenti: la sentenza 26.8.2004, n. 17035 ha infatti evidenziato: "...
l'accertamento della sussistenza di un siffatto, complesso, vincolo di
strumentalità o complementarietà funzionale costituisce un
apprezzamento di fatto. È, pertanto, irrilevante la circostanza, di
rilievo puramente formale, che l'area pertinenziale e la costruzione
principale siano censite catastalmente in modo distinto con distinta
rendita catastale" infatti viene ribadito che: "... l'art. 2, comma 1,
lettera a) del d.lgs. n. 504 del 1992, definendo ai fini dell'ICI, la
nozione di fabbricato ed escludendo l'autonoma tassabilità delle aree
pertinenziali alle costruzioni, presuppone l'accezione di pertinenza di
cui all'art. 817 cod. civ., senza che valga ad escludere tale nesso
pertinenziale la mera distinta iscrizione in catasto della pertinenza e
del fabbricato e senza che in proposito rilevi il disposto dell'art. 59,
comma 1, lett. d), del d.lgs. n. 446 del 1997".
Dimostrando quindi la destinazione effettiva e concreta dell'area a
servizio del fabbricato, indipendentemente:
o dall'autonoma iscrizione in catasto;
o dall'edificabilità della stessa;
il contribuente non è tenuto a versare alcun importo a titolo di ICI per
tale area ed il Comune non può richiedere l'assoggettamento della stessa
ad imposta.
Alessandro Festi - tributarista in Calliano (TN)"
pertanto, se interpreto bene quanto sopra, per le aree pertinenziali,
EFFETTIVAMENTE utilizzate a tale scopo, ancorche' non graffate ed
edificabili, e' dovuta solo l'ICI sul reddito agrario che e'
notoriamente irrisorio
ciao
alan-ford

 edificabile come tale viene tassata.
da quello che leggo non mi sembra che le aree fabbricabili con EFFETTIVO


 apprezzamento di fatto.
Belle parole e, purtroppo, parallelamente ad una sentenza di favore ci sono
migliaia di casi in cui l'ufficio contesta e vince perché, a meno che non si
tratti di cifre rilevanti, nessuno vuole sopportare il costo della
Cassazione.
Comunque dall'altra parte non si parlava di Ici, ma di Irpef relativa a
plusvalenze. E il principio della cassazione cade quando si genera la
plusvalenza, poiché significa che vendi.
Ciao
-- 


 Ciao
si si
resta il fatto che allo stato delle cose preferirei ardentemente una
mega plusvalenza in sede di vendita/permuta ad un mega fregatura senza
plusvalenza per la fesseria che ho fatto....  >:o(
se abbatto la costruzione preesistente pensi che mi salvo ?
leggera paranoia......
ciao
alan-ford

 ha scritto nel messaggio
news:46435e87$0$7754$5fc...@news.tiscali.it...


 parcheggio-strada.
Quindi ha senso che resti Ente Urbano! Non è chiaro!


 Quindi č una variazione al CT, non č un Ente Urbano...
scusate ma torno ad avere dei dubbi e vorrei comprendere in pieno....
1) avevo un lotto di terreno con casa rurale non censita
2) viene approvato il PRG e il lotto e' classificato edificabile
3) successivamente viene accatastata al NCEU la casa rurale (A/3) con
nuova partita e l'originale partita rimane al NCT ma viene dedotta
dell'area di sedime
4) e poi dopo viene classificata villino (A/7) con aumento della RC del
50 % e sia la partita al NCEU che quella al NCT (seminativo di 3 classe
con rendita) tornano ad avere entrambe il numero di partita catastale
originale
poiche' IL TERRENO E' RIMASTO AL NCT CON RENDITA chiedo se l'ultima
operazione e' una graffatura e se posso edificare ?
ringrazio
alan-ford

 Quindi č una variazione al CT, non č un Ente Urbano...
scusate ma torno ad avere dei dubbi e vorrei comprendere in pieno....
1) avevo un lotto di terreno con casa rurale non censita
2) viene approvato il PRG e il lotto e' classificato edificabile
3) successivamente viene accatastata al NCEU la casa rurale (A/3) con
nuova partita e l'originale partita rimane al NCT ma viene dedotta
dell'area di sedime
4) e poi dopo viene classificata villino (A/7) con aumento della RC del
50 % e sia la partita al NCEU che quella al NCT (seminativo di 3 classe
con rendita) tornano ad avere entrambe lo stesso numero di partita


 ha scritto nel messaggio
news:46481775$0$7746$5fc...@news.tiscali.it...
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