Newsgroup: it.discussioni.geometri
Titolo: Quale è la distanza giusta dal confine?

CHiediamolo ai geometri!!!
https://tinyurl.com/ydb48a3z
 
 
DGE
ps va bene misure dal confine un po' diverse ma così!!!


ma..........
 
http://roma.repubblica.it/cronaca/2017/05/01/news/roma_pasticcio_nuvola_spostata_di_2_metri_e_il_marciapiede_occupa_la_strada-164366398/?refresh_ce
 
 
succede anche a "alti livelli"
 
 
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
ANCHE nella mia citta' progetto di mega condominio (20 anni fa)
l'architetto ha fatto i progetti ingrandendo la mappa, hanno dovuto 
accorciare in fase costruttiva il palazzo che non ci stava nel lotto;
e l'impresa vallo a spiegare ai clienti che hanno comprato sulla carta
DGE

 l'architetto ha fatto i progetti ingrandendo la mappa,
 
succede molto più spesso di quello che appare
 
e spesso accade per negligenza o per massimizzare il profitto o per 
entramebe le cose

Il 17/05/2018 09:07, DGE ha scritto:

E io che è da stamattina che sto impazzendo su una discrepanza di 5 cm 
sull'ampliamento di un capannone...


5 cm?
1 o 2 li hai solo sulla tolleranza del prefabbricato!
 
 
 
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 sull'ampliamento di un capannone...
 
e perchè???


forse nel senso che quei 5 cm sono  a riduzione della distanza dal confine ?
 
 
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
perchè sono su un confine non in quadro e devo lasciare uno spazio per 
una facciata verde di rivestimento di un ampliamento.I punti noti sono a 
150  mt di distanza l'uno dall'altro e per poco che sballo rischio di 
sconfinare, e di combinare un guaio.


5 cm??? voglio vedere chi te li contesta.
 


Il problema è che 5 cm su un lato di 150 mt mi proiettano gli altri 
confini di parecchi cm da una parte o dall'altra. Stiamo costruendo a 
confine, non posso permettermi cazzate


allora costruisci 5 cm in meno del confine, per essere sicuro.


Soluzione che può crearti tanti problemi come cotruire oltre 
confine...forse persino di più, perchè O costruisci a confine O stai a 5 mt.
Al di la di questo, per capire la situazione bisogna vedere la pianta 
sovrapposta alla mappa, in questo momento mi stanno ribattendo tutti i 
punti, così tagliamo la testa al toro e magari non finiamo su "Le iene".
GD

 mt.
 
 
osservazione che fa riflettere.......ma corretta!!!
Bisognerebbe fare verbale di riconfinamento con picchetti
 
 
 
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
E PLANIMETRIA QUOTATA BENE
e controfirmata
DGE


e trascritta per opporla a terzi
 
 
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 GD
 
Beh. non proprio. se costruisci a confine sei già in deroga alle 
distanze. il confinante deve costruire a 10 m o a ridosso.
se costruisci a 5 cm dal confine sei comunque in deroga alle distanze. 
il confinante può costruire a 9,95 m oppure a ridosso "comprando" i 5 cm.


Non è proprio così.
La deroga alle distanze in quella zona è solo per la costruzione a confine.
Quindi o costruisci alla distanza minima fissata dal PRGC di  5 mt o 
costruisci in aderenza, se costruisci a distanze comprese tra gli 0 e i 
5 mt non sei in regola
GD

 GD
 
per curiosità:
chi è che stabilisce la deroga solo a confine?


L'art.873 del CC ( e le sentenze Corte cassazine in seguito)

 L'art.873 del CC ( e le sentenze Corte cassazine in seguito)
 
speravo dicessi il prgc :)
 
perchè il c.c. non da distanza dal confine, vogliamo mica tornare 
sull'argomento ?
 
 
 
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 perchè il c.c. non da distanza dal confine
 
per le costruzioni
le da per vedute, vedute dalle costruzioni, ecc..
 
 
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anche io.
perchè invece se facciamo riferimento al CC allora ho ragione io.


  Premesso che non siamo al "rischiatutto" ma tra tecnici che cercano di 
non pestare merdoni lavorando in un panorama legale quanto meno 
delirante,possiamo fare tutta la dialettica che vogliamo, ma il regime 
regolatorio delle distanze delle costruzioni dai confini deriva da una 
norma del CC che stabilisce un principio di rpevenzione per le distanze 
tra gli edifici,e che poi permette ai regolamenti locali di essere più 
restrittivi.
Quindi, visto il pricipio di prevenzione ed altre mille gabole 
stratificatesi nel corso dei decenni grazie a sentenze etc etc, rimane 
il fatto che la fonte normativa che ti dice che o costruisci ad una 
certa distanza dal confine, o costruisci in aderenza, è il CC.
E

 E
 
 
ti contesto solo questo, poi per l'aspetto prudenziale è lecito concordare
 
il c.c. non da distanze dal confine e non dice o a confine o a 3 metri 
dal confine, stop
 
l'art. 875 poi dice che se sei a meno di 1,5 metri dal confine il vicino 
può venirti contro (detto in maniera semplice)
 
discorso diverso è se se c'è una norma locale che detta distanze dal 
confine, solo in questo caso ci si può porre il tuo dubbio.
 
Vero, è un caso molto comune, ma il problema non nasce dal c.c., bensì 
dalle norme locali
 
anche perchè le norme locali non potrebbero consentire quanto all'art. 
875, poichè lederebbero diritti privati
 
 
 
 
 
 
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 E
Giuste le premesse, è la conclusione che è errata.
Per esempio da noi in Veneto c'è la legge sul piano casa che permette di 
ampliare i fabbricati esistenti in deroga alle norme degli strumenti 
urbanistici.
Secondo il tuo ragionamento io potrei ampliare solo se arrivo a 
costruire a esattamente sul confine???


la deroga agli strumenti urbanistici non permette deroghe alle norme del 
CC, infatti tutti i titoli abilitativi sono rilasciati "fatti salvi i 
diritti di terzi".
L'esempio che hai fatto non calza.
E la risposta alla tua domanda è si, perchè se il vicino ti fa causa, 
alla fine tu la porzione che non rispetta la distanza la tiri giù (a 
meno che il vicino non aspetti 20 anni per farti causa).
Ci sono molte sentenze a riguardo, una delle più esplicative è questa
 
http://biblus.acca.it/distanze-dai-confini-e-principio-della-prevenzione/
 
 
GD


Ti rimando alla risposta che ho dato a Pietro nell'altro Post

 GD
 
ribadisco quanto sopra ( del mio post)
 
leggi la sentenza (avevano costruito a distanza inferiore senza 
consenso, non inferiore al C.C. , ma alle NdA), dice INFERIORE :
 
 
In tal senso deve poi essere richiamato il recente arresto delle Sezioni 
Unite del 19 maggio 2016 n. 10318, con il
quale, risolvendosi il contrasto insorto nella giurisprudenza della 
Corte, si è stabilito che, ove un regolamento
locale si limiti a stabilire una distanza tra le costruzioni superiore a 
quella prevista dal codice civile, senza
imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine, ciò non 
impedisce l'operatività del principio della
prevenzione, come disciplinato dal codice civile, e non preclude, 
quindi, al preveniente la possibilità di costruire
sul confine o a distanza dal confine **************INFERIORE********** 
alla metà di quella prescritta tra le costruzioni, né al prevenuto la
corrispondente facoltà di costruire in appoggio o in aderenza, in 
presenza dei presupposti previsti dagli artt.
874, 875 e 877 cod. civ. Tuttavia, come sottolineato dalla difesa dei 
controricorrenti, e come si ricava dal chiaro
tenore letterale della previsione regolamentare sopra riportata, la 
possibilità di costruire sul confine
presuppone il consenso dei terzi confinanti, registrato e trascritto.
 
 
 
quindi sostiene quanto sto dicendo, salvo che nel caso specifico (dove 
dice "tuttavia" ) non vi era consenso vicino, proprio perchè le NdA non 
posso disporre anche per il vicino
 
 
 
 
 
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
Evabbè, è sottinteso che per poter derogare alle distanze, in caso i 
regolamenti locali lo permettano, devi avere il consenso del vicino.
La causa non te la fa mica il vicino, se ti ha concesso la deroga....


sulla sentenza ti ha già risposto Mirano.
Per quanto riguarda la questione piano casa invece, ti sbagli di nuovo e 
l'esempio calza a pennello.
Il piano casa veneto deroga dagli strumenti urbanistici ma non dal CC. 
Per cui se tu hai il tuo fabbricato a 5 m dal confine (come prevede il 
PRG) e di fianco hai un lotto inedificato, puoi ampliare da 5 a 0 m dal 
confine,
ai sensi del CC. Ma non per forza sul confine. Inoltre se tu ampli 
supponiamo fino a 1 m dal confine, il confinante sul suo lotto, essendo 
nuova costruzione e quindi soggetta alle norma di prg, dovrà costruire a 
9 m dal confine.
Cose già accadute e chi ha fatto ricorso al TAR di Venezia ha perso. Ci 
sono parecchi casi, non uno solo.
Ciao

 La causa non te la fa mica il vicino, se ti ha concesso la deroga....
 
invece per il c.c. se stai a 80 cm dal confine, non devi chiedere nulla, 
però poi il vicino può venire in aderenza...........
 
però mi sembrava di capire che (al di là del discorso c.c. o meno) tu 
sostenessi che anche col consenso del vicino, o stavi in aderenza o a 
distanza, ma non potevi fare una via di mezzo
 
 
 
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 distanza, ma non potevi fare una via di mezzo
No, non ne ho mai parlato, lo davo per scontato

 Ciao
Il TAR  conta poco, e i risulta sia stata fatta una richeista di 
costituzionalità
http://italiaius.it/piano-casa/piano-casa-del-veneto-e-distanze-dai-confini-il-tar-per-ora-non-affronta-la-questione-di-costituzionalita
 
 
  cosa fa giurisprudenza è il consiglio di stato,e il consiglio di stato 
dice che cosa fa fede è il principio di prevenzione, con esplicito 
riferimento al CC.
Anche perchè  in un caso come quello che hai appena descritto, se devi 
stare a 9 mt invece di 5, rischi di rendere inedificabile di fatto un 
lotto, con grave danno e lesione dei diritti del confinante, è lampante 
che non possa essere autorizzabile una cosa del genere.
 
E giusto per chiarezza, da una rapida googlata mi esce questo:
 
 
Circolare n. 1 del 13 novembre 2014
 
Legge regionale 29 Novembre 2013, n. 32 [...] Note esplicative.
 
Art. 9 - Ambito di applicazione.
8. Sono fatte salve le disposizioni in materia di distanze previste 
dalla normativa statale vigente.
e una fonte di norma statale non può essere derogata da una locale

 e una fonte di norma statale non può essere derogata da una locale
infatti io ho detto che deroga ai regolamenti edilizi mica alle norme 
statali. Quale sarebbe invece la norma statale vigente che regola i confini?

 confini?
Spero tu stia scherzando...
 
Comunque se cerchi una norma del CC che fa espresso riferimento ai 
confini non la troverai. Ma  c'è quella che regola la distan<a dalle 
costruzioni e che tra i suoi effetti ha quello di incidere sulla 
distanza dai confini.
Quindi se vogliamo fare dialettica possiamo andare avanti per mille msg, 
ma se vogliamo parlare di urbanistica possiamo prendere per buona questa 
basilare affermazione.
Detto questo ti faccio un esempio: ho 3 lotti di Larghezza 15 mt, quindi 
seocndo la mia interpretazione con una striscia edificabile "utile" 
centrale di 5 mt.
Ma se Il primo lotto a sx edifica a 1 mt dal confine di dx, quello in 
mezzo dovrà costruire a 9 mt di distanza.
Poi (o contestualmente) il lotto più a dx edifica a 1 mt di distanza dal 
confine sx8secondo la tua interpretazione possono entrambi).
Il risultato è che il lotto in centro perde la sua capacità 
edificatoria, con un grave danno per la proprietà.
secondo te, è legale?
Per la mia esperienza, non appena il proprietario di uno dei due  lotti 
comincia ad edificare, l'avvocato del proprietario del lotto centrale 
gli fa un culo così in tribunale.

 gli fa un culo così in tribunale.
 
facciamo dialettica :)
 
tu prevedi 10 metri di distanza che derivano dal una norma locale prgc. 
Quindi sicuramente serve consenso vicino, il problema non si pone.
 
 
 
Se invece quei 10 metri fossero dettati dal c.c. ( che invece da 3 
metri) non servirebbe consenso. Si avrebbe però , che per il principio 
di prevenzione, non verrebbe perso il diritto a edificare, perchè chi è 
in centro potrebbe edificare in aderenza a entrambi
 
Certo se non avesse sufficiente volumetria residua per arrivare ad 
essere in aderenza a entrambi, allora non potrebbe edificare, ma se fai 
i conti, ci riesce anche nel più sfavorevole dei casi, infatti:
 
1) di default non può edificare più di 5 metri
2) dal un confine prende un metro (va in aderenza) e quindi il suo lotto 
è diventato 15+1 = 16 metri
3) dall'altro lato deve tenere 9 metri di distanza
5) 16 metri - 5 = 9 metri !!!!
 
 
 
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
Piccolo dettaglio: tutti i comuni italiani, devono obbligatoriamente 
essere dotati di Strumento urbanistico e, soprattutto per questo caso, 
di regolamento edilizio.
E i regolamenti edilizi applicano tutti (se c'è qualche eccezione, 
cambia comunque poco, sono casi marginali) limiti più restrittivi, nel 
99% dei casi i 5 mt, come permesso dal CC.
Quindi il mio esempio rispecchia "la normalità", poi ci sono i casi 
eccezionali , ma sono appunto tali.


infatti il piano casa veneto (che se permetti conosco meglio di te in 
tutte le sue varie implicazioni) deroga ai regolamenti edilizi e quindi 
puoi ampliare fino a confine (a norma del CC.).
Gli avvocati del confinante non fanno un mazzo a nessuno. Dopo che hanno 
cominciato a perdere si sono tutti ridimensionati...

 cominciato a perdere si sono tutti ridimensionati...
Questa interessante disamina del problema delle distanze in relazione 
alle norme locali e statali l'avevo salvata lo scorso anno  e non mi 
ricordavo neanche che  si riferesse al veneto (ammetto che fossi 
convinto parlasse della Lombardia, che ha una lunga storia di normative 
cassate dalla CC) e l'ho ritrovata googlando
 
http://italiaius.it/wp-content/uploads/2017/02/Nota-a-Corte-cost.-41-2017.pdf
 
 
peccato manchi la seconda parte, ma penso che per quello che c'è sia chiara.
E mi sa che in appello quelli che hanno vinto si faranno male, sperando 
non abbiano già costruito...
 

 eccezionali , ma sono appunto tali.
 
 
quello che non condivido è che tu continui a tirare in ballo il c.c., 
quando invece parliamo di norme locali che non prevedono il principio di 
prevenzione............
nessuno contesta i tuoi dubbi o lo scegliere soluzioni cautelative
 
 
 
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
Guarda il link che ho postato a Pietro, il CC è alla base di tutto, come 
il DM sulle distanze dagli edifici.
ho imparato, a volte anche a mie spese, che bisogna ragionare per 
"combinato dei disposti" di normative diverse e non per settorialità.
GD

 
 
la suprema corte si è espressa dichiarando illegittimo l'articolo solo 
in riferimento alle deroghe alle norma nazionali e cioè CC e 1444/68.
Nulla questio per le deroghe alle distanze dai confini previste dai 
regolementi locali che rimangono.
Non copisco cosa non ti sia chiaro.

 alle regioni nelle varie materie
 
il piano casa è legge urbanistica regionale altro che norma locale.

 GD
 
concordo sul fatto che una norma locale non posso derogare ad una di 
rango superiore e di fatto continuo a non capire perchè queste cose 
accadino
 
in quel documento però non ci vedo nulla di strano e nulla che dica che 
il c.c. fissa distanze dal confine
 
ti dirò di più, non lo fa neppure il dm 1968 ( almeno non nell'articolo 
dei 10 metri tra pareti finestrate)!!
Sono le norme locali che per cautela dicono 5 metri dal confine, proprio 
( e qui è corretto il tuo ragionamento) per evitare che uno dei due 
subisca un danno perchè l'altro ha edificato a meno della metà
 
 
 
 
 
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
Il link che ho postato parla proprio di distanze dai confini.
In ogni caso mi sembra evidente che abbiamo idee diverse, a me la 
situazione sembra chiara così come a voi, quello che ho postato mi 
sembra che mi dia ragione così come a voi sembra l'opposto, ognuno nel 
lavoro agisce secondo coscienza e deontologia, e io di prendermi e fare 
prendere ai clienti dei rischi in base ad una norma ipercontestata non 
me la sento.
GD
 

 
 
non capisco perchè citi la deontologia a supporto delle tua 
interpretazione di una norma.

 
 
ribadisco, condivido a pieno la tua linea cautelativa
 
obietto solo da dove essa abbia origine ( secondo te dal "collegamento" 
c.c.  - NdA, secondo me solo da queste ultime )
 
Tornando più sul pratico, vediamo come cautelarsi se la norma prevede 5 
metri da confine oppure a confine ma solo con consenso del vicino:
 
- se non hai consenso stai a "un pò di più" che 5 metri
 
- se hai consenso stai a confine e sul consenso sarebbe meglio ci fosse 
anche la determinazione del confine per non rischiare di essere stato 
"più indietro" del confine
 
concordi ?
 
 
 
 
-- 
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
perchè per la MIA deontologia, quando presenti un progetto per un 
cliente hai delle responsabilità anche morali, perchè sei un consulente, 
oltre che un progettista.
Se interpreti una norma in modo sbagliato il cliente può venirne 
danneggiato, magari compra un terreno o un edificio invece di un altro, 
impegna dei soldi e delle risorse   che, se si trova invischiato in una 
causa o una sospensione lavori o peggio ancora un titolo abilitativo 
annullato, possono causargli problemi anche gravi.
Quindi, per la MIA deontologia, se una situazione è dubbia procedo con i 
piedi di piombo e non ho paura di dire che per la mia esperienza e 
conoscenza della materia l'operazione non è fattibile, e come minimo lgi 
consiglio di chiedere il supporto di un amministrativista con i 
controcazzi, anche se so che mi costerà l'incarico(e mi è già capitato).
GD
 

 "più indietro" del confine
Si
 
 


mai vista una norma che dica esplicitamente "o a 5 m o sul confine".
Sempre trovato norma che dicevano "5 m. dai confini oppure a distanze 
inferiori previo consenso del confinate" spesso registrato e trascritto.


Come ho già scritto, se c'è il consenso del confinante il problema non 
si pone.
E comunque tutti i titoli abilitativi vengono rilasciati "fatti salvi i 
diritti di terzi", per cui se esce il casino l'UT del Comune se ne lava 
le mani

 mai vista una norma che dica esplicitamente "o a 5 m o sul confine".
 
molte lo dicono, comunque lui contesta il fatto che se fai una via di 
mezzo, puoi ledere il diritto edificatorio del vicino
 
preciso nuovamente che su questo concordo e non obietto: infatti nei 
miei post dico solo che secondo me la causa non è il c.c. ma solo le NdA
 
 
 
 
-- 
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
io invece sostengo che sono problemi di diritto tra privati, ed infatti 
ribadisco che i titoli vengono rilasciati "fatti salvi i diritti di terzi" .

 terzi" .
 
 
 
certo, concordo anche su questo
 
 
-- 
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non ledo un bel niente, visto che c'è il consenso del confinante. Se il 
confinante mi concede di costruire a 3 m dal confine anzichè a 5 non sto 
ledendo alcun diritto.


Se c'è il consenso del confinante, puoi costruire anche 30 cm a casa sua :)
Il discorso che facevo io, ovviamente, riguarda i casi in cui il 
confinante non lo puoi/vuoi interpellare
GD


allora non avevo capito niente io.
Comunque ti posso assicurare che in 30 anni di professione mai, e 
ribadisco mai, ho trovato un regolamento che dicesse che si può 
costruire a 5 m dal confine oppure sul confine senza assenso del 
confinante.
A parte negli ultimi anni a seguito dell'emanazione del piano casa del 
Veneto che come detto essendo legge regionale prevale sui regolamenti 
locali.


Il Piano casa Veneto non lo consco,ma per quanto riguarda l'assenso del 
vicino, in realtà una gabola c'è: se fai un basso fabbricato puoi 
costruire a confine senza richiederlo.Ho presentato progetti in cui per 
i primi 5mt dal confine  ho costruito basso fabbricato e poi mi sono 
alzato raggiunta la distanza, e senza bisogno di richiedere assenso a 
nessuno
GD

 GD
 
beh..questo dipende dalle norme locali ed è una cosa su cui esprimo dubbi
 
la mia opinione è che tutto derivi dall'art 878 del c.c. che non 
considera fabbrica i muri più alti di 3 metri che pertanto non devono 
rispettare distanze dell'art. 873
 
non vi è traccia di norma che dice che tale concetto possa essere esteso 
alla distanza di 10 metri di cui al dm 1968 e quindi non vedo come una 
norma locale possa derogare a tale dm
 
comunque sì, nella pratica è prassi diffusa
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 GD
 
Nemmeno questo dalle mie parti puoi fare. Te lo dico perchè ho fatto 
arretrare anche la copertura di una area di manovra interrata che 
sporgeva di 90 cm dal terreno. Da noi i regolamenti locali sono molto 
"stretti" sulle distanze dal confine. Fatti salvi appunto gli accordi 
con il confinante.

controcazzi, anche se so che mi costerà l'incarico(e mi è già capitato).
 
Io tranne rari casi chiedo sempre al cliente di avvalersi anche di un
amministrativista con cui effettuare una disamina del progetto. La
situazione normativa è troppo soggetta a interpretazioni e
ribaltamenti, e ci capita molto spesso di costruire in contesti
enormemente complessi, all'interno di un tessuto urbano consolidato e
stratificato, in cui il rispetto delle distanze è (ahimè) uno dei temi
principali.
 
Ciao ciao.
 
--
gabriele pranzo-zaccaria
http://tinyurl.com/studioarchitettura
 

confinante.
 
A Milano è esattamente così: 5 m (o 3 m in centro storico) dal
confine, oppure sul confine senza assenso del confinante.



Se una norma di piano o RET li vieta esplicitamente allora il discorso è 
diverso
 


Come ho già scritto a Studiomirano, se i regolamenti locali mettono 
norme più restrittive, allora è un altro discorso

 wrote:
 
Dimenticavo la precisazione: l'edificazione sul confine, senza assenso
del confinante, a Milano è concessa in casi predeterminati, che
riporto per la curiosità del gruppo:
 
· nuove costruzioni, conformi a previsioni di strumenti di
programmazione negoziata, piani urbanistici attuativi, progetti
edilizi convenzionati per gli aspetti planivolumetrici;
· nuove costruzioni e ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione
in aderenza a muri nudi di fabbricati esistenti nei limiti della loro
estensione;
· nuove costruzioni e ristrutturazioni con demolizione e ricostruzione
anche fuori sagoma e sedime per le quali sia consentita in confine
l'apertura di prospetti di locali abitabili e la realizzazione, anche
in aggetto, di fronti architettoniche compiute, a seguito di
costituzione di servitù registrate e trascritte;
· nuove costruzioni e ristrutturazioni con demolizione e
ricostruzione, anche di maggiore estensione sia verticale che
orizzontale, in aderenza a muri nudi di fabbricati esistenti, così da
realizzare un corretto inserimento edilizio e ambientale che dovrà
essere appositamente valutato dalla Commissione per il Paesaggio;
· autorimesse private di un solo piano fuori terra e di altezza non
superiore a m. 3 all’estradosso della copertura;
· recinzioni di altezza massima pari a m. 3;
· cabine per impianti tecnologici e similari di altezza massima pari a
m. 3 all’estradosso della copertura;
· locali deposito



Se ci sono dubbi è l'unica strada, peraltro anche la scelta 
dell'amministrativista è delicata, ne conosco troppi, anche molto 
famosi, che tendono a dare troppa ragione al cliente pagante.
 


molto simile all'impianto normativo tpico del Piemonte
 


Ecco.
Forse Piemonte e Lombardia sono così.
In veneto non esistono queste tipologie di distinzione. Peraltro 
parecchio "fumose" se posso dirlo. Per cui comprendo perchè avete questi 
dubbi.

 
 
 
questo è il problema! Spesso quindi è peggio chiedere il parere che non 
chiederlo!
 
 
l'amministrativista dovrebbe firmare il progetto per quanto di sua 
competenza (verifica diritti terzi!)
 
 
-- 
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