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Titolo: questione catasto-legale

Ciao  a tutti
mi è capitata tra le mani una questione decisamente bizzarra, 
riguardante il catasto. Strano è? :-)
Allora, nel 1983 viene fatta una variazione catastale di un unico 
vecchio fabbricato a tre piani, di proprietà unica, in vista di una 
vendita parziale: viene ricavato il sub. 1 rappresentato nella scheda 
con appartamento a piano terra *e cantina* a piano interrato ed il sub. 
2, appartamento a piano primo e secondo, esattamente così rappresentato 
nella scheda. Benissimo. :-)
Sempre nel 1983 viene effettuata la vendita del sub. 2, da Tizio a Caio.
Quindi nell'atto il sub. 1 non viene citato, dato che resta in proprietà 
a Tizio-venditore.
L'atto dice, giustamente, che viene venduto il sub. 2 di cui alla scheda 
catastale  n° .../..., costituito da abitazione ai piani primo e 
secondo. E qui viene il bello.
Infatti nell'atto viene anche detto che competono al sub. 2 anche quota 
parte delle parti comuni nonché quota di 1/2 del cortile *e della 
cantina comune posta a piano interrato*.
Stiamo parlando del 1983, quindi ancora (per poco) niente elaborato 
planimetrico.
Quindi in base all'atto la cantina è comune e Caio ne può vantare 1/2 di 
proprietà. Ed in effetti, per una decina di anni successivi, Caio ha 
effettivamente usato della cantina comune. Ovviamente, non poteva sapere 
che nella scheda sub. 1 questa era specificata come facente parte di 
quella UI.
Dal punto di vista catastale però la cantina è di pertinenza esclusiva 
al sub. 1 di Tizio (che ne era all'oscuro, era davvero convinto che la 
cantina fosse comune).
Premesso che non c'è contenzioso, le parti vanno d'accordissimo, ma 
giusto per evitare problemi futuri, come vi comportereste per far sì che 
  inequivocabilmente Caio non possa rivendicare diritti di sorta?
Sono stato abbastanza confuso? :-)
Grazie in anticipo
--
Ciao
Maci

Vale quanto dichiarato in atto.
Il proprietario del sub 2 è anche proprietario (o per lo meno ne ha 
l'uso) anche della cantina e del cortile.
Il catasto non è probatorio.
Ciao

salvo che le parti provvedano a rettificare l'atto, la cantina è a comune, 
pertanto dovrebbero essere aggiornati gli atti catastali, mediante il 
deposito di una nuova variazione catastale.
c'è però da tener presente una caso che dall'1983, a quanto ho capito, Tizio 
ha utilizzato la porzione in via esclusiva, pertanto vi potrebbero essere 
gli estremi anche per l'usocapione.
Va verificato.
personalmente tenuto conto delle variabili, del fatto che i due sono 
d'accordo per il momento, onde evitare sorprese consigliarei a Tizio di 
farsi carico dei costi e di andare da un notaio con Caio per fare un atto di 
rettifica alla compravendita nel quale viene precisato che la cantina non è 
bene a comune e pertanto non era intenzione cedere la relativa quota di 
comproprietà.
"Maci" <maci...@pippo.pip> ha scritto nel messaggio 
news:gmei6r$osj$1...@tdi.cu.mi.it...


 Ciao
Ciao
Maci

 
Devo sentire il notaio per questa possibilità, cioè la precisazione su 
un atto stipulato 26 anni fa.
Grazie
Ciao
Maci

 Maci
Ciao.
___________________
Albert.one

 Albert.one
Grazie
-- 
Ciao
Maci

 Sono stato abbastanza confuso? :-)
Chiarissimo.


ehm ... informazioni incomplete. :-(
Avevo per le mani solo una delle schede catastali: il sub. 1 di Tizio, 
quello che oggi usa effettivamente da solo la cantina e che vorrebbe 
diventarne unico proprietario a tutti gli effetti.
Adesso ho anche la scheda del sub. 2, di Caio, e ..... anche in questa 
planimetria compare la cantina. Naturalmente entrambe le schede si 
guardano bene dal riportare dizioni tipo "cantina comune" et similia :-(
A questo punto c'è una maggior coerenza tra quanto dichiarato in atto e 
contenuto delle schede.
In vista del trasferimento di proprietà occorrerà:
- ripresentare le due schede (2 docfa distinti), senza cantina, come 
"migliore identificazione catastale"
- presentare la scheda della cantina come "unità afferente", cointestata 
a Tizio e Caio
- stipulare l'atto con cui Caio venderà la sua quota di 1/2 a Tizio.
Naturalmente nei docfa verrà ben motivato il perché di tale procedura, 
volendo dare evidenza catastale alla cantina comune.
Concordate?
-- 
Ciao
Maci

si, anche se cercherei di non preentare la scheda per la cantina,
presneterei le due schede degli appartamenti complete di elaborato 
planimetrico in cui la cantina è indicata come bene non censibile agli altri 
due sub o addirittura in categoria speciale per trasferimento dei diritti, 
poi dopo l'atto inserirei quale pertinenza esclusiva dell'appartamento nella 
stessa scheda.
"Maci" <maci...@pippo.pip> ha scritto nel messaggio 
news:gmeut8$8o2$1...@tdi.cu.mi.it...


 
Why? Qual è il vantaggio?
Al di là del fatto che sia corretto o meno considerare la cantina come 
bcnc (al limite è censibile), se anche andassi a fare una categoria 
speciale dovrei comunque motivare da dove salta fuori. Tanto vale fare 
la scheda, così almeno ho anche la certezza della rendita ai fini del 
trasferimento di proprietà.
-- 
Ciao
Maci

risparmiare i diritti per la presentazione della scheda relativa alla 
cantina.
ma il mio era solo un idea buttata
"Maci" <maci...@pippo.pip> ha scritto nel messaggio 
news:gmf1l1$bcb$1...@tdi.cu.mi.it...


 
Sempre interessante :-)
Ma mi pareva che ormai tutti gli F devono comunque pagare.
-- 
Ciao
Maci

Maci scriveva il 05/02/2009 :

in teoria la cantina dovresti costituirla come bene comune censibile 
(BCC) oppure censirla per millesimi di proprietà - previo calcolo.
Non mi è mai capitato.
-- 
Ciao

   inequivocabilmente Caio non possa rivendicare diritti di sorta?
Allora, precisiamo subito una cosa: se nell'atto è scritto, a chiare
lettere, che per la cantina al p. interrato compete la quota parte di
1/2 di proprietà, derivante dalla vendita del sub.2, è così e basta.
Conta poco che al Catasto la stessa cantina sia rappresentata su
un'altra planimetria e non può essere certo una attenuante di tale
situazione, perchè, ripeto, conta solo l'atto e ciò che in esso è
scritto.
Veniamo alle possibili azioni di rettifica.
Devi frazionare la scheda catastale per la parte della cantina, in
modo da creargli un sub. per conto suo, diviso dal resto (vedi tu la
causale, fraz. unità afferente ecc., ma non BCC assolutamente). E sarà
chiaramente intestato a tutti e due i soggetti, non puoi fare
diversamente.
Poi con il nuovo sub. che otterrai dal Docfa devi far ritornare le
parti dal notaio, ed il propr. del sub. 2 cede il proprio 1/2 di
proprietà all'altro. Volturazione del sub. cantina e poi (se vuoi) lo
riaccorperai con il PT.
I proprietari dovranno sostenere spese per: fraz, notaio, uff.
registro perchè dovrai dichiarare un valore per la cantina
compravenduta. Ciao.

 
L'avevo detto che era una cosa bizzarra! :-)
Probabilmente non complicata, ma sicuramente strana
-- 
Ciao
Maci

 diversamente.
Avrai visto nel frattempo che alcune informazioni sono cambiate, 
rispetto al post al quale hai risposto :-)
Comunque.
Evidentemente il "frazionare" lo intendi in senso generico e non 
catastale; altrimenti in beni frazionati non possono che essere 
intestati che allo stesso soggetto della UI originaria.
Mi spieghi perché secondo te "non BCC assolutamente"?
Del resto l'atto parla di "cantina comune al piano interrato".
Quindi avrebbe tutti i titoli per essere considerato bene comune; vista 
la destinazione censibile
-- 
Ciao
Maci

Perchè Caio non posso rivendicare diritti di sorta, l'unica soluzione è 
che venda a Tizio la sua metà di cantina. Non ci sono altre possibilità.
La cantina è di tutti e due, metà per uno... non importa assolutamente 
cosa dicono le schede. Per cui o Tizio ha i presupposti per l'usucapione 
(ma mi pare di no) oppure va da un notaio e si compera l'altra metà.
Poi sistemerai le schede.
ciao

 Quindi proponi l'alternativa BCC/unità afferente.
diciamo che di fatto ora è un BCC, se uno decide di acquistare la quota 
dell'altro conviene censirla come C/2.


 ciao
-- 
Ciao

fabio.it
 ha scritto:

Assolutamente d'accordo.
Vorrei chiarire che sull'andare dal notaio per comprare la metà 
dell'atto non ci sono dubbi.
-- 
Ciao
Maci

fabio.it
 ha scritto:

Siccome la domanda iniziale (poi abbiamo divagato) era: come si può fare 
perchè Caio non possa rivendicare diritti di sorta, la risposta è: Tizio 
deve comperare l'altra metà da Caio con un atto o fare una usucapione 
(se ricorrono le circostanze).
La questione della cantina e della relativa scheda è un altro problema.
Che io risolverei facendo una scheda di rettifica (sulla base dell'atto) 
in cui la cantina è una u.i. intestata a tutti e due per un mezzo.
Ciao

 
Si arriverà proprio all'acquisto della quota dell'altra parte; ritengo 
sia meglio proprio la UI autonoma come C2 e non BCC
-- 
Ciao
Maci

 Ciao
-- 
Ciao
Maci

 Quindi avrebbe tutti i titoli per essere considerato bene comune;
Ho avuto modo di leggere vecchie circ. risalenti a metà anni 80 (epoca
dell'allora novità Elab. planim.) e da quel che si capisce per una
situazione analoga è meglio mettere C/2 o simile. Poi una volta
volturato l'atto per la cessione del 1/2 di proprietà potrai
riaccorpare l'unità alla scheda dell'appartamento.
Buon lavoro. Ciao.

 meglio proprio la UI autonoma come C2 e non BCC
Sono dello stesso parere.
-- 
Ciao