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Titolo: Immobili di lusso

Mi confermate che ora per distinguere l'immobile di lusso ci si 
riferisce solo alla categoria catastale? (che non deve essere A/1, A/8 o 
A/9).
 
Perche' mi trovo con un architetto che sostiene che invece bisogna stare 
sotto i 240 mq lordi con i soli locali non al rustico, quindi vuole fare 
accatastare 238 mq lordi di casa (oltre all'autorimessa) ed i restanti 
150 (!) come "rustico".
 
A parte che il vecchio decreto del 69 parlava di 240 mq utili (e non 
lordi) escluse solo alcune tipologie di locali (al rustico o non al 
rustico), mi chiedo se non sia legato a qualche forma di prassi dell'AdE 
che di fronte ad unita' >240 mq lordi obblighi alla A/8 (e non mi 
risulta, anche se lo ritengo possibile).
 
Voi ne sapete di piu'?
 
 
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perchè la curva d'apprendimento di google è storicamente tra
le più ripide ... e.
www.tigers.3000.it
 - Skype: se proprio vuoi contattarmi chiedi...

Fa testo solo il DM del 1969, non e' cambiato nulla. Il catastale non centra proprio niente.

 centra proprio niente.
 
Quindi tutto il materiale che trovo sul dlgs 175/2014 se lo sono 
inventati di sana pianta, comprese le circolari dell'AdE?
 
Tipo circolare 31/E del 30/12/2014, che dice: "L’applicazione 
dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata
alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, 
ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto 
dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero 
dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli 
immobili “di lusso”."?



 
ho un caso simile ed ho molta paura; a parte il discorso dei 240 mq 
NETTI (hai ragione tu e non l'arch.) secondo me quel DM del 1969 non è 
stato abolito, ovvero la legge del 2014 dice che si paga l'iva in base 
alla categoria catastale e non alla superficie, ma il DM resta tuttora 
valido;
 
e non mi risolve il problema che esce dalla porta per rientrare dalla 
finestra;
 
infatti il catasto potrebbe tranquillamente dire: tu hai una casa di 241 
mq netti, hai una superficie scoperta (giardino) superiore a 6 volte 
quella coperta, hai un campo da tennis (ragazzi, vado a memoria eh) 
quindi hai tre caratteristiche ed il tuo immobile adesso lo classifico 
come A1 oppure A8; e a mio avviso avrebbero pienamente ragione
 
e tu ti paghi le tasse come immobile di lusso
 
ps: l'ade mi ha fatto acccertamento perchè ad un atto notarile per la 
vendita di un immobile inagibile e di alcuni terreni ho allegato perizia 
asseverata ma in essa non ho indicato i comparabili (non ce ne erano 
...); oramai contestano tutto; e ricordatevi che adesso il catasto è 
diventato agenzia delle entrate ..........

 inventati di sana pianta, comprese le circolari dell'AdE?
 
Quello e' un discorso limitato alla sfera catastale, il DM 1969 resta eccome.

Io so che adesso, ai fini dell'IVA, della tassazione in caso di 
trasferimento, dei requisiti prima casa, si considera solo la categoria 
catastale e non il dm 69.


si, hai ragione, è vero;
 
la mia paura è che poi ti facciano una rettifica del classamento in base 
al DM del 1969 e tu torni a pagare come immobile di lusso oltre a 
sovrattasse e sanzioni


e il rischio a mio avviso è alto specie che adesso ADE e ADT sono la 
stessa cosa, alla faccia della trasparenza
E poi vogliono fare cassa a tutti i costi vedremo l'evolversi dei 
servizi di strisci rapine in corso
http://www.striscialanotizia.mediaset.it/video/rapine-in-corso_25100.shtml
 
DGE

Il 05/08/2016 10:23, castore ha scritto:

in che senso scusa???
Se il dm 69 non si applica più come possono considerarlo di lusso in 
base a tale dm?
L'unica cosa potrebbe essere che tu la fai A/7 e l'ADT te la riclassa in 
A/1. Ma poi devono sostenerla in commissione tributaria.
 

 sovrattasse e sanzioni
 
Esatto, che e' il senso del mio primo messaggio: probabilmente il DM e' 
uscito dalla finestra per rientrare dalla porta, nel senso che il 
catasto potrebbe (lo fa?) usarlo come riferimento piu' o meno ufficiale 
per cambiare la categoria dell'immobile.
 
Pero' se e' cosi' vuol dire che non e' piu' un parametro tassativo, 
potrei avere 239 mq e pagare in ogni caso, perche' il catasto magari mi 
riclassifica in A/8.
 
Tra l'altro una volta la caratterizzazione "non di lusso" veniva fatta 
per dichiarazione dal comune, che quindi aveva una certa valenza 
ufficiale, ora il funzionario potrebbe dirti che anche con 190 mq (per 
dire) la casa e' "di lusso", perche' poi ha 190 mq di accessori.


 diventato agenzia delle entrate ..........
 
Perfetto, il discorso qui e' dare il consiglio giusto al cliente: 
l'architetto vuole fargli fare la furbata dichiarando 239 mq di lordi e 
poi altri 150 mq di "rustico", pero' puo' benissimo essere che l'AdE 
lato "catasto" consideri questo "rustico" come degli accessori e me lo 
riclassifichi cmq in A/8.



 
Anche con 90 se è per quello. La superficie non ha più nessuna valenza.
Ciò che conta sono le caratteristiche del fabbricato, per farlo 
rientrare in A/8 o in A/1. Ma questo non è discrezionale.
 

 rientrare in A/8 o in A/1. Ma questo non è discrezionale.
 
Uhm... Cioe'? In alcuni casi direi che lo e' proprio: chiaramente se sei 
in una zona che il Piano regolatore (comunque esso si chiami) indica 
destinato a quello OK - ma quanti ne avete visti voi? - Altrimenti deve 
essere semplicemente una zona "di pregio" (cioe'? Dove sta 
l'oggettivita'? Penso a certi centri storici dove uno stesso palazzo sui 
2 lati puo' essere in zona di pregio da uno e in una zona degradata 
dall'altro)
 
Inoltre deve avere un parco/giardino e finiture di livello "superiore 
all'ordinario". Anche qui non vedo molta oggettivita': qual e' 
l'ordinarieta'?
 
La definizione precisa dovrebbe essere: "immobili caratterizzati 
essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone 
urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con 
caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore 
all'ordinario."



A quale categoria ti riferisci? Alle A/1?


Intendevo la A/8, ma il discorso è analogo anche per le A/1.



Non mi pare così complessa la cosa.
Se sono immobili che hanno prima di tutto il parco o il giardino (e 
sicuramente non si può intendere che un parco o un giardino sia un 5x4) 
e poi che siano in zone di pregio e poi di caratteristiche "COSTRUTTIVE 
E DI FINITURE DI LIVELLO SUPERIORE ALL'ORDINARIO" allora e solo allora 
le metti in A/8. Non è che o una o l'altra o staltra. Ci devono essere 
tutte.
 

 le metti in A/8.
 
voi avete clienti che non fanno problemi a mettere in A8 una abitazione?
 
io al massimo riesco A7 di prima col patto che se poi passa il catasto e 
modifica ci si preoccupa
 
c'è da dire che il mio livello max è pittosto basso cioè la villetta con 
piscina fatta in sabina


l'unica che ho messo in A8 era una ex casa rurale talmente grossa che 
non hanno finito di ristrutturarla tutta all'interno; con alloggio 
custode, piscina olimpionica seminterrata, campo da tennis e parco di 
almeno 5000 mq oltre a terreni (campi e vigneti attorno) per circa 30 Ha


Caso esemplare per dimostrare che le A/8 (o A/1) difficilmente si 
possono "confondere" per A/7.  E viceversa.

 possono "confondere" per A/7.  E viceversa.
 
Ma grazie, se si fanno esempi estremi. Pero' non ditemi che c'e' un 
criterio oggettivo, dai. Prima con il DM 1969 c'era, adesso si va un po' 
a naso gia' noi come tecnico, poi ci si aggiunge quello del catasto.
 
Vedi anche quello che dice Apteryx, la villetta con piscina gia' non si 
sa dove metterla...
Poi contiamo che il parco no, ma il giardino, che e' l'unico elemento 
oggettivo, e' in comune anche con la A/7.
 
Poi ditemi voi quando le finiture sono di pregio: se uno ha messo un 
gres da 200 EUR/mq siete sempre in grado di distinguerlo da uno da 25 
EUR/mq? Ed i serramenti? Ormai anche le villette piu' scarse hanno 
serramenti da 1.1 di Uw per rientrare nelle norme risparmio energetico...
 
Non voglio dire nulla sul mio caso specifico (dove sono convinto che 
l'immobile sia A/8 tutta la vita al di la' dei magheggi 
dell'architetto), ma i criteri sono tutto meno che oggettivi.
 
Poi magari passera' un anno senza che nessuno in catasto dica niente ed 
avra' avuto ragione l'architetto con tutti i suoi intrallazzi, e noi 
stiamo discutendo per nulla.
 
O quasi: almeno abbiamo concluso che il DM non conta piu' e che conta la 
categoria catastale.



 
 
no, ferma: tu hai concluso che il DM non conta più: il DM del 1969 
esiste ed è ancora vivo e vegeto; ma, in base alla legge nei primi post 
menzionata, non basta avere una casa superiore ai 240 mq utili affinchè 
l'ufficio registro o ADE che dir si voglia la consideri automaticamente 
casa di lusso e quindi ti chieda l'11% di tassa registro anzichè il 4%;
 
il DM del 1969 non è stato abolito e per il catasto è tuttora vivo e 
vegeto; qualcuno riesce a spiegarlo meglio??

 vegeto; qualcuno riesce a spiegarlo meglio??
 
Ecco si', provate a spiegarlo meglio. Se volete dire che non e' mai 
stato formalmente abrogato allora OK, ma in ogni caso non ha piu' 
nessuna utilita' e non e' piu' fonte di riferimento per la definizione 
di immobile di lusso. Che poi i diversi uffici del catasto tengano 
criteri uguali o molto simili a quelli per classificartela in A/8 ed 
ottenere lo stesso risultato e' possibile, anche se non mi risulta.


Secondo me:
Prima per stabilire se un fabbricato poteva godere delle agevolazioni 
fiscale l'ADE faceva riferimento ai fabbricati di lusso stabiliti dal 
D.M. 69.
Adesso l'ADE fa riferimento alla categoria catastale.
Per cui ADESSO se hai un fabbricato che ha le caratteristiche indicate 
nel D.M. 69 ma non è accatastato nelle categorie A/1 - A/8 - A/9  è a 
tutti gli effetti un fabbricato "di lusso" ma gode ANCHE dei benefici 
fiscali.
Viceversa, se ha un fabbricato che ricade nelle suddette categorie, 
anche se non presenta le caratteristiche indicate dal D.M. 69, non può 
godere dei benefici fiscali.
Io la vedo così.
 
 


 
no, sbagli; confondi le due cose; il solo dato di superficie che 
prendeva in considerazione l'ADE è stato abrogato con la legge del 2014; 
il fatto che, siccome non è stato abrogato il DM del 1969, il catasto 
deve sempre tenerne conto per il classamento come A1 o A8
 
sono due cose completamente diverse


OK, adesso ho capito il tuo punto di vista: e' di "lusso" ma non ha piu' 
interesse per nessuno.
 
Ma a parte i fini fiscali a che altro serviva la nozione di edificio di 
lusso ai sensi del DM 1969?


 sono due cose completamente diverse
 
Ecco, il tuo punto di vista invece non riesco proprio a capirlo: l'AdE 
non ha mai usato ne' usa (almeno per quanto mi risulta e salvo 
disposizioni interne) le definizioni del DM per stabilire se l'immobile 
era in A/8 o A/1, il tutto era (ed e') legato ad altre considerazioni 
del tutto indipendenti.
 
Un edificio costruito in zona che il regolamento urbanistico indica per 
immobili di lusso e' A/8 se col parco ed A/1 se senza anche se di 150 mq.



 
 
l'ADE usa il DM del 1969 quando gli fa comodo (in un ricorso che ho 
fatto l'ha usato); sicuramente è un DM per certi versi anacronistico ma 
per altri ancora attuale, insomma, deve essere usato cum granus salis; 
il vero problema è che è ancora attivo e non si può sapere quando lo 
possono/vogliono usare; vi ricordate quando da Cuneo era partita la 
corsa degli accertamenti dei campi agricoli perchè potenzialmente 
edificabili (se cambiava il PRG)?? la follia non ha mai fine e l'ADE ha 
tanta fame di soldi; vedi gli accertamenti di striscia la notizia

 la notizia
 
Ma scusa è.
Se anche dovessero usare il DM 69 per definirti di lusso una abitazione, 
cosa ti cambia?
Supponiamo che tu hai una A/7 e ai sensi del DM sia anche considerata 
"di lusso" cosa ti cambia ora ai fini delle agevolazioni fiscali?
Niente! Ne hai comunque diritto. Per cui non capisco di cosa stai parlando.


se hai una A7 con i parametri di lusso non rimane A7 e diventa A8; se 
diventa A8 non hai agevolazioni fiscali

 diventa A8 non hai agevolazioni fiscali
Ma sta cosa dove l'hai letta??? chi lo dice???
 


Ecco, appunto, e' la stessa cosa che sto dicendo io: non mi risulta 
proprio che i parametri del DM siano usati per passare da A/7 ad A/8, 
perlomeno non in modo ufficiale e "canonizzato".
 
Non escludo che in alcuni (molti?) casi sia stato utilizzato quel 
parametro, ma non e' assolutamente detto che debba essere cosi'.
 
Tutto questo vedetelo anche alla luce del mio post iniziale: si parla di 
una situazione in cui si vuole tentare la furbata di formare un'unita' 
di 239 mq e 150 e passa di "accessori" + piscina e giardino che ad 
occhio e' anche lui appena sotto il limite.
 
Il mio parere e' che puo' andare bene come puo' andare male, anzi se 
appena appena lo guardano e' piu' probabile che lo mettano in A/8; 
l'unica speranza e' che non lo guardino proprio, ma allora la furbata 
potevi anche risparmiarla, accatasti l'abitazione da in A/7 e speri...



 
io farei proprio così.
Farei una A/7 vera, con tutti i locali con la "vera" destinazione. Tanto 
anche se passi i 240 mq ad oggi non conta più.
Secondo me rischi meno così che non tentando la furbata, perchè poi 
magari si incazzano e oltre che modificarti la consistenza te la 
classano anche in A/8 (me l'immagino il tecnico che pensa "e poi 
vediamoci in tributaria"...).
Ciao


Esatto, e' stato anche il mio consiglio al cliente (io seguo le 
strutture, per l'architettonico ed il catasto ci sono gia' altri che 
stanno dando questo tipo di consigli).
