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Titolo: "Quote di proprietà" BCNC

problema:
al piano sottotetto, costituito da:
- sub.1 soffitta ditta A
- sub.2 soffitta legata ad abitazione al piano sottostante ditta A
- sub.3 corridionio comune (bcnc) ai due sub sopracitati aventi
entrambi la stessa ditta.
A seguito di opere edilizie al piano sottotetto si è realizzata una
abitazione trasformando soffitte e corridoio.
L'operazione che mi proponevo era semplice, fraziono dal sub 2 la
soffitta e la fondo con l'altra soffitta e con il b.c.n.c. in quanto
vi ha diritto solamente la ditta A prop. delle due soffitte, che
coincide.
Il problema nasce quando si scopre che per erroe nell'atto notarile di
acquisto del sub1-soffitta, (il sub. 2 era gia di prop. dei miei
clienti) si cita solamente il passaggio di prop. della soffitta e non
della quota del b.c.n.c che rimane ancora in carico alla vecchia ditta
venditrice (B).
Pertanto il tecnico catastale nn mi accetta la variazione come la
volevo proporre io perche' mi ritrovo che la nuova abitazione insiste
in parte sopra le vecchie soffitte con ditta A ed in parte insiste
sopra il vecchio corridoio con ditta A+B.
Posso risolvere presentando una variazione catastale per la porzione
di prop. esclusiva della sola ditta A ed un docfa per unità afferente
per la porzione sopra l'ex BCNC (spero sia chiaro perche', qui salto
tutti i passaggio x brevità).
La domanda è: le quote della ditta sull'ex bcnc come le determino o
dove le posso trovare??????
Spero di essere stato abbastanza chiaro e che qualcuno mi possa dare
una risposta.

 una risposta.
----
e io spero di avere afferrato bene il problema
-- 
Ciao

 ha scritto nel messaggio 
news:1175361184....@p77g2000hsh.googlegroups.com...
problema:
al piano sottotetto, costituito da:
- sub.1 soffitta ditta A
- sub.2 soffitta legata ad abitazione al piano sottostante ditta A
- sub.3 corridionio comune (bcnc) ai due sub sopracitati aventi
entrambi la stessa ditta.
[CUT]
Quando si compra o si vende, il notaio cita sempre una frase in cui c'è 
scritto: parti comuni di cui all' art. 1117 C.C. e servitù attive e passive 
ecc., ed in ogni caso vi sono sentenze che dicono esattamente che la 
proprietà di un bene è sempre trasferita con annessi e connessi sia 
esclusivi che di quote su parti comuni, di conseguenza nella vendita tu hai 
un b.c.n.c. che è collegato (lo vuole espressamente il Catasto in partita 
speciale senza ditta e come bene comune), per tanto è come se fosse a tutti 
gli effetti una pertinenza (in quota) alla tua abitazione, e quindi se viene 
venduta l'abitazione di conseguenza vi sono allegate anche dette pertinenze 
(anche quelle in quota).
Quindi è esattamente come la situazione del tuo sub. 2 (anche se la ditta è 
unica o è in quota), cioè in quel caso tu hai la soffitta ovvero 
accessorio/pertinenza legata e inserita nella stessa planimetria del tuo 
appartamento, quindi se vendi l'appartamento senza citare in atto la 
soffitta, vendi di conseguenza anche la soffitta (in quanto non è legata 
strettamente alla persona, ma all'appartamento) e con i b.c.n.c. è la stessa 
identica cosa!!!
Sia il b.c.n.c. (bene comune) che la soffitta (accessorio/pertinenza), non 
hanno mica una loro esclusiva ditta intestata! Anzi sono legati 
indissolubilmente alle loro rispettive u.i.u.!
Il tuo tecnico Catastale (o il suo dirigente, se è una disposizione 
dall'alto) è un emerito IGNORANTE!!!
Che vadi un altro po' a studiare e magari che si affidi ad un notaio per 
qualche consulenza (se non capisce un ca.....o di diritto)!!! Scusami, ma a 
me questo cose mi fanno infervorare!!!!
Io dico, ma la legge è così chiara se letta nel semplice italiano, possibile 
che ci debba sempre essere un imbecille che la debba interpretare? E magari 
da IGNORANTE, interpretandola sempre nella maniera opposta al senso della 
legge stessa.
Non trovi, che se il legislatore avesse voluto che anche per i b.c.n.c. 
oppure i b.c.c., fosse identificata l'identificazione della quota e la ditta 
di appartenenza, lo stesso non l'avesse fatta mettere obbligatoriamente nel 
DOCFA oppure anche nei vecchi Mod. D oppure ex-Mod. 44?
Non trovi che detta quota con la relativa ditta dovesse essere altrimenti 
inserita anche nelle Visure, ed invece i b.c.n.c. e i b.c.c. hanno solo la 
partita speciale senza ditta!
Questi IGNORANTI, non hanno ancora capito che il b.c.n.c. è legato alla 
u.i.u. e NON alla ditta proprietaria, e quindi la quota spettante segue 
sempre la u.i.u., quindi il sub. 2 e 1 e basta.
Ma questi che cosa credono di essere anche notai? Braccia tolte 
all'agricoltura sono.... (con tutto rispetto per tale maestranza).
CONSIGLIO.
Prova ripresentarlo così com'è, sullo sportello DOCFA ove NON ci sia detto 
precedente tecnico catastale e vedrai che passa.
Attenzione però le originali u.i.u devono essere come tu le hai descritte:
- sub.1 soffitta ditta "A"
- sub.2 soffitta legata ad abitazione al piano sottostante ditta "A"
- sub.3 corridoio comune (bcnc) ai due sub sopraccitati aventi
entrambi la stessa ditta "A"
quindi fraz. del sub. 2 che diverrà soppresso con costituzione dei subb. 2/a 
(che prenderà il 4 ovvero il primo sub. libero) e 2/b che verrà fuso al sub. 
3 (che diverrà soppresso) ed il tutto prenderà il sub. 5 (ovvero il 2° sub. 
libero), IMPORTANTISSIMO.... il DOCFA non deve dare errori, altrimenti hanno 
ragione loro di bloccarti detto DOCFA; quindi lo devi redigere nella maniera 
giusta eventualmente facendone 2 DOCFA, uno per la soppressione dei subb. 2 
e 3 e uno per costituzione dei nuovi subb., in ogni caso anche con il nuovo 
elaborato planimetrico in cui non vi sia più detta dicitura di b.c.n.c..
Ciao e ritenta ancora, e poi eventualmente vai dal Dirigente.
Se non cavi ragno dal buco, prova eventualmente su qualche altro ufficio 
staccato della stessa tua provincia (se ci sono).
P.S.: Controlla bene che detto b.c.n.c. NON sia comune ad altri, controllati 
bene l'elaborato planimetrico (Mod. EP) e l'elenco subalterni in essere
...In bocca al lupo.... 

 sopra il vecchio corridoio con ditta A+B.
Il tecnico catastale non deve entrare nel merito, in quanto il catasto 
italiano non è probatorio e quindi lui non deve leggersi gli atti di 
provenienza prima di approvare una pratica, deve verificarne la 
correttezza dal punto di vista formale, senza uscire dai parametri che 
la circolare 1/2004 impone.
Ciò premesso se nei documenti depositati presso l'Agenzia risulta che il 
corridoio è BCNC alle tue due unità e basta, la pratica non può e non 
deve essere sospesa.
Se insiste pretendi che il motivo di sospensione venga scritto 
sull'apposito modello di sospensione e quando hai quello vai dal suo 
superiore a fai valere le tue ragioni.
Ciao.
___________________
Albert.one

Vi ringrazio da subito per le risposte.
Sono d'accordo con voi, anch'io ho sempre saputo che i b.c.n.c. non
hanno ditta ne tanto meno quote di proprietà e che in caso di
trasferimento non è necessario citare esplicitamente il bcnc, in
quanto segue l'immobile a cui è legato.
Nel mio caso,come avete fatto notare giustamente tutti e tre, l'atto
notarile cita appunto la classica dicitura :
"la vendita viene effettuata a corpo e non a misura, con annessi,
connessi, pertinenze, usi, diritti, azioni e ragioni, servitu' passive
ed attive, parti del fabbricato comuni per legge, consuetudine e
destinazione e con tutto quanto è al predetto bene pertinente e
relativo, nulla escluso ed eccettuato".
Per di piu' come dice Albert.one il catasto non è probatorio quindi
non dovrebbe entrare in merito di queste cose.
L'unico dubbio che mi rimane, ed è stato il motivo per cui il tecnico
catastale si è impuntato su questa cosa, è che il geometra che ha
redatto l'elaborato planimetrico ed elenco sub. del precedente
accatastamento, quello che io devo variare adesso, ha sì indicato il
bene comune ma nella descrizione non ha riportato "b.c.n.c. comune ai
sub. 1 e 2"  ma solamente "b.c.n.c. - corridoio".
Ora,per me è evidente che quel corridoio deve essere inteso come
comune solo alle due soffitte in quanto lo si vede dalle planimetrie e
la situazione di fatto, sul posto, dice che è cosi', nonchè e' la
volontà delle parti che abitano quell'immobile, ma lui sostiene che
non è così scontato! che faccio lo ammazzo? :D

 non è così scontato! che faccio lo ammazzo? :D
-------
Se non trovi il modo di *saltarlo* chiedi almeno che ti metta per
iscritto sulla sospensione questi motivi.
Ma è obbligatorio il controllo del  tecnico dalle tue parti per
registrare il docfa?
-- 
Ciao

 Ciao
purtroppo sì, io questo docfa lo avevo inviato telematicamente, cmq si
deve sempre passare dal tecnico.
l'alternativa è presentarmi allo sportello e sperare di trovare
un'altro tecnico, augurandomi che non ci sia stato un consulto tra i
due! :D
grazie ciao

 ha scritto nel messaggio 
news:1175421587.1...@y66g2000hsf.googlegroups.com...
Vi ringrazio da subito per le risposte.
[cut]
L'unico dubbio che mi rimane, ed è stato il motivo per cui il tecnico
catastale si è impuntato su questa cosa, è che il geometra che ha
redatto l'elaborato planimetrico ed elenco sub. del precedente
accatastamento, quello che io devo variare adesso, ha sì indicato il
bene comune ma nella descrizione non ha riportato "b.c.n.c. comune ai
sub. 1 e 2"  ma solamente "b.c.n.c. - corridoio".
[cut]
Ciao, è come pensavo..... si tratta di quanto scritto (o non scritto) nel 
mod. EP - Elaborato Planimetrico ed elenco subb.
Ti avevo precedentemente accennato di controllare l'elaborato planimetrico, 
e visto come hai specificato, risulta comune e basta, in questa maniera ha 
ragione il tecnico catastale; anche se una domanda nasce spontanea: Risulta 
comune a tutti? Ma allora ci sono altri subb.? Quindi ci sono nel fabbricato 
anche degli altri subb. 4-5-6-ecc.?
In questo modo quello che tu asserisci, "...che è comune solo a 2 sub. e non 
a tutti...", lo dici te, contro un documento già depositato precedentemente 
e quindi accettato ed approvato (anche se come dici te è sbagliato).
In questa situazione ti tocca dimostrare la tua tesi e cioè che detto sub. 3 
è comune solo ai subb. 1 e 2.
Anche se in questo frangente la situazione non è molto chiara?!? Penso che 
tu debba dimostrare tutta la sequenza dei vari passaggi e della prop. comune 
a soli 2 subb. di detto corridoio, e in particolare evidenziare l'errore del 
precedente tecnico che a inserito in EP il sub. 3 comune a tutti (ovvero 
senza diciture di comunione solo ad alcuni sub.).
Per tanto se non riesci a dimostrare questo, mi tocca dare ragione al 
tecnico catastale.
Eventualmente indicaci la storia della modifica dei vari subalterni, 
dall'origine coi rispettivi diritti di proprietà, per vedere che cosa si può 
fare.
P.S.: Tieni presente che, se realmente invece il sub. 3 è comune a tutti gli 
altri subb. (subb. 1+2+4+5+6+...), in ogni cosa non c'entra niente la ditta 
precedente, ma casomai c'entrano solo i proprietari attuali degli altri 
subb. (ditte "C" per il sub. 4, "D" per il 5, "E"), quindi dovrai creare una 
unità on la ditta "A" per quota millesimale + ditta "C" per quota mill. + 
ditta "D" per quota mill. ecc., e quindi poi devi andare dal notaio con 
tutti per la cessione delle quote.
Al contrario se ci sono solo 3 subb. nel fabbricato ed ormai la ditta è 
unica, allora vale filo per segno quanto detto nei precedenti post.!
Se invece risulta una furberia  per escludere dalla proprietà del corridoio, 
alcuni altri condomini ditte "C", "D", "E" ecc. dalla comproprietà di detto 
corridoio, allora devi stare fresco!!! E stai facendo qualcosa di 
illegale!!! 

tranquillo niente di illegale... della situazione di fatto e delle
intenzioni delle parti me ne sono accertato personalemente dalle due
ditte proprietarie che tra l'altro sono parenti e con ottimi
rapporti...
l'unica cosa che nn avevo specificato è ke la venditrice della
soffitta è prop. di un appartemento al piano s1.
purtroppo ne in fase di variazione castale fatta a suo tempo per
predisporre l'atto di vendita, nè nell'atto di vendita si è prestato
attenzione a questi piccoli particolari che forse al momento saranno
sembrati insignificanti ma che ora compicano le cose.
comunque fra 4 mesi, i miei clienti acquisteranno pure l'appartamento
al piano s1, diventanto unici proprietari dell'intero fabbricato...
purtroppo l'attuale variazione urge in quanto si deve chiedere
l'agibilità per il sottotetto in quanto i lavori sono conclusi e la
concessione scade.
pensavo di risolvere cosi'..
1)faccio la variazione con un docfa per la parte di ditta A (quella
sopra le vecchie soffitte)
2)un secondo docfa (ditta A+B) per nuova costruzione - unita'
afferente con intestati, dove creo il sub. per la porzione
dell'abitazione che insiste sopra il vecchio corridoio, ovviamente
intestata alle due ditte.
Dato che nn ci sono tabelle millesimali e le due prop si equivalgono
pressapoco, pensavo di intestare alle ditte due quote di 1/2
ciascuna... che ne pensate.
poi fatta la variazione e a suo tempo l'atto, si andrà a fondere i due
sub al p2 in un'unica unità.