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Titolo: Situazione controversa urbanisticamente

Ciao,
ho una situazione molto particolare da gestire. Un cliente ha comprato un
immobile degli anni '70. Hanno allegato al rogito tutti i documenti, tra cui
l'agibilità.
Deve ristrutturare ma al comune ho trovato solo il progetto originale  e non
la variante.
L'agibilità dice che l'immobile è conforme alla variante.
Come si fa visto che la variante ed i suoi allegati non sono stati trovati
in archivio?
 
 
 


Se c'è il protocolla di una variante e non si trovano gli elaboratoi 
IMHO si può considerare conforme.
Se non è mai nemmeno stata presentata una variante e c'è solo una 
menzione nell'agibilità che prende atto delle modifiche, tecnicamente 
ci sono degli abusi.
GD

Il 18/06/2021 12:10, Bonj ha scritto:

se la variante era stata deposita, il fatto che il comune l'abbia persa 
non fa decadere la legittimità del fabbricato e la relativa agibilità.
Dimostra solo che il comune è negligente e cialtrone.
 
-- 
*Pietro.*

 ha scritto nel messaggio 
news:sahsmf$n3o$1...@dont-email.me...

E per il 110%? Se e quando dovessero arrivare i controlli?
C'è qualche sentenza/legge che prevede espressamente quanto affermi, in modo 
da opporlo anche a terzi?
Grazie. 
 
 

 ha scritto nel messaggio 
news:saht17$16o5$1...@gioia.aioe.org...

Stessa domanda: e per il 110%? Se e quando dovessero arrivare i controlli?


E per il 110%? Se e quando dovessero arrivare i controlli?
 
Nessuno farà controlli di natura urbanistica se non il comune stesso.
 
Ciao ciao.
 
--
gabriele pranzo-zaccaria
http://tinyurl.com/studioarchitettura
 


non hai risposto alla domanda, che è importante:in Comune c'è un 
protocollo di  una variante o no?

 in archivio?
 
quando presensentere la coimuncazione questa costituirà il nuovo 
precedente edilizio e tutto tornerà allineato

 ha scritto nel messaggio
news:sai581$kmu$1...@dont-email.me...

Si, esiste. E' riportato anche nel certificato di abitabilità.
 
 
 

 ha scritto nel messaggio 
news:saifr2$4e7$1...@news.fcku.it...

Hai i riferimenti normativi da poter utilizzare e far verificare? 
 
 

Il 18/06/2021 13:07, Bonj ha scritto:

c'è il decreto che deve essere approvato che dice che ti basta citare il 
titolo edilizio. tu hai il protocollo e hai l'agibilità.
 

 ha scritto nel messaggio 
news:sak5rj$1s4$1...@gioia.aioe.org...

Okay ma quando e se faranno controlli "voglio vedere" se poi si accontentano 
oppure inizia un contenzioso...
Purtroppo siamo in Italia. Secondo voi facendo un quesito all'Agenzia delle 
Entrate si risolve?
Il Comune, non avendo trovato nulla, può o deve dichiarare per iscritto, che 
il documento è perso? 
 
 

 ha scritto nel messaggio 
news:v40pcgp449o8ibt12...@4ax.com...

Scusa ma i requisiti di conformità urbanistica e catastale post interventi 
SuperBonus110% chi li farà se non l'Agenzia delle Entrate e l'Enea?! 
 
 

SuperBonus110% chi li farà se non l'Agenzia delle Entrate e l'Enea?! 
 
Figurati, pensi veramente che un dipendente dell'Agenzia delle Entrate
farà una richiesta di accesso agli atti e poi verificherà la
conformità urbanistica?



e allora sei a posto, è il comune a dover dimostrare che non è conforme 
alla variante

 
 
Certo che deve, perchè tu fai richeista di copia conforme degli atti 
della variante e loro ti dovranno rispondere per iscritto che non ci sono

 Hai i riferimenti normativi da poter utilizzare e far verificare?
 
non ho riferimenti normativi
 
ma che l'ultimo titolo edilizio costituisca precedente e per tale motivo 
deve essere completo di tutto ormai è cosa consolidata

 oppure inizia un contenzioso...
 
però ora non esageriamo
 
quando faranno controlli (se mai accadrà) li faranno sulla base 
dell'elaborato consegnato, il quale presenterà un'ante opera ove avrai 
indicato la legittimità e la legittiamzione dell'immobile, punto
 
 > Purtroppo siamo in Italia. Secondo voi facendo un quesito all'Agenzia 
delle
 > Entrate si risolve?
 
lagenzia delel entrate si occupa delle questioni fiscali non di quelle 
urbanistiche
 
 > Il Comune, non avendo trovato nulla, può o deve dichiarare per 
iscritto, che
 > il documento è perso?
 
se vuoi fare un accesso agli atti formale magari te lo mettono per iscritto
 
premesso che è abbastanza diffuso che un comune perda parti di archivio, 
io non riesco a capire dov'è il problema (a parte ovviamenet 
l'insicureza del tecnico) avete il documento ed è probabile che sia 
citato negli atti di passaggio... più sicurpo di quello
 

 SuperBonus110% chi li farà se non l'Agenzia delle Entrate e l'Enea?!
 
qualora fosse, l'agenzia delle entrate controllerà ALTRO: tetti di 
spesa, congruità prezzi, computi, asseverazioni, assicurazioni, 
documentazione a corredo (es notifica preliminare ecc)...
 
e lo farà da un punto di vista formale, cioè controllerà se i documenti 
ci sono tutti e sono redatti nella forma stabilita dalla legge
 
solo in uno step successivo entrerà nella sostanza valutando se quello 
che è stato indicato è corretto
 
ma difficilmente arriverà a fare l'urbanista o a richiedere dettagli in 
merito al comune
 
poi magari se c'è il mega condominio con 500 mln di euro e sempre se 
hanno avuto una segnalazione allora faranno più attenzione
 
ma ricorsa che l'inetro territorio nazionale e migliaia di pratiche, già 
cmq vagliate da istituti di credito ecc ecc, l'AdE si muoverà in 
fuonzione di quello che immaginano sia recuperabile
 
 
 
 

 conformità urbanistica?
 
Si, almeno secondo quanto ho ascoltato nei vari webinar.
 
 
 

 di quello che immaginano sia recuperabile
 
Difformità urbanistiche direi che potrebbero essere una "manna" dal cielo...
Sono troppo pessimista? 
 
 

 ha scritto nel messaggio 
news:sapcpj$1fq$2...@dont-email.me...

Ottima idea. 
 
 

 ha scritto nel messaggio 
news:sapdpo$67j$1...@news.fcku.it...

Il problema è che se "salta fuori" poi sono uccelli per diabetici. :) 
 
 

 ha scritto nel messaggio 
news:sapdi9$5tk$1...@news.fcku.it...

Okay. 
 
 


perchè no ?
Faccio un paragone con le successioni, dove, per accertare una maggiore 
imposta su un terreno edificabile ho visto:
- fare accesso presso uffici comunali
- fare accesso in loco
- fare perizia in cui si accertava che parte del mappale era 
edificabile, con tanto di sovrapposizione al piano, relazione 
fotografica, ecc...
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

Faccio un paragone con le successioni,
 
Perchè non spetta a loro la verifica della regolarità edilizia e non
ne hanno le competenze, che sono solo del Comune. Tra l'altro, proprio
recentemente, l'Agenzia ha detto che non risponderà più a interpelli
che riguardino questioni di carattere urbanistico proprio perchè non
ne ha le competenze.


 
 
Certo, questo è vero. Anche in interpelli che ho seguito personalmente 
hanno sempre risposto che non è di loro competenza la questione 
urbanistica ( es: avevamo chiesto se la conformità di un edificio 
unifamiliare andasse verificata solo sull'edificio o anche sulle 
pertinenze).
 
Questo però non esclude che facciano fare i controlli ad altri enti ( 
ovviamente, ora il tema della conformità dovrebbe essere superato dal 
punto di vista fiscale )
 
-- 
www.studiomirano.it
 

punto di vista fiscale )
 
Certo, ma l'ente preposto può solo essere il comune. Pensa che
pasticcio verrebbe fuori se un ente incaricato dall'Agenzia dicesse
che la pratica è difforme quando il comune l'ha approvata, o
viceversa.



il comune non APPROVA, a meno che non sia PDC
 
verrebbe fuori quello che molti temono:
- nessun problema per l'Agenzia (anzi... entrate come sanzioni)
- nessun problema per il comune ( anzi...entrate come sanzioni)
- pratica CILA ( o SCIA) nulla perchè fatta su opere abusive
 
salvo, ovviamente , quanto alle ultime modifiche per le quali la 
mancanza di conformità non pregiudica il superbonus
 
al momento non abbiamo risposte certe, ma non si può escludere a priori 
che si verifichino tali controlli
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 che si verifichino tali controlli
 
se vogliono aggiungere confuzione, possono sempre far emetetre dal 
comune un certificato di regolarità urbanistica come accade per le 
pratiche sisma 2016
 
; - P


A quanto ho capito, le pratiche del 110% vengono vagliate da impiegati con formazione tecnica,
almeno per quanto riguarda la Regione Toscana, tutte le pratiche vengono inoltrate alla sede regionale di Firenze 
per il controllo della documentazione.
 
Secondo voi l'AdE è così magnanima nel regalare soldi ?
 
Io invece vorrei chiedervi in merito alla conformità urbanistica, un mio cliente ha effettuato una proposta d'acquisto
versando 30k con assegno circolare, mi ha chiamato per fare la relazione ed attestare la conformità 
per poi procedere, dopo l'atto, ad effettuare i lavori di miglioramento energetico.
Arrivato a questo punto, ho trovato un frazionamento del 1971 presente a livello catastale, 
mentre nella planimetria d'impianto del 1940 il frazionamento non era in essere.
In Comune non esiste alcuna pratica e l'edificio ha un vincolo diretto.
Per me è un abuso che non è mai stato dichiarato anche se l'U.I.U ha cambiato almeno 3 proprietari dal 1971 ad oggi..
Ho letto un articolo di studiomirano in merito alle caparre confirmatorie e ai relativi casi,
secondo voi ci sono gli estremi per appellarsi all'art. 1385 per chiedere indierto la caparra ed esigere il doppio della caparra
dal venditore dato che ha dichiarato che l'edificio è ante 67 e che non sono mai stati eseguti lavori che richiedessero una titolo autorizzativo
cosa che il frazionamento invero avrebbe richiesto.
Se è OT lo pubblico a se stante, e anticipo le scuse.

 Se è OT lo pubblico a se stante, e anticipo le scuse.
 
Di cui prima, a priori è moooooooolto complicato stabilirlo, poi senza 
la documentazione dell'immobile specifico è praticamente impossibile.
 

 Secondo voi l'AdE è così magnanima nel regalare soldi ?
 
io vorrei capire da dove arriva tutta questa paura, sono procedure che 
si son sempre fatte


Frazionamento da una UIU composta da piano nobile e da piano dedicato alla servitù, entrambe avevano ed hanno accesso diretto dal vano scale condominiali ma erano anche unite da vano scale interno tra i due piani.
Hanno costruito un muro divisorio e frazionato i due appartamenti nel 1971 senza fare comunicazioni algli uffici comunali e alla soprintendenza.
Entrambe le UIU sono situate all'interno di un palazzo vincolato in base alla L. 364 del 1909

 dalle clausole previste.
 
Una delle clausole è che il venditore si impegna, qualora dovesse essere necessario, a sanare ogni tipo di abuso.
 
 

 Una delle clausole è che il venditore si impegna, qualora dovesse essere necessario, a sanare ogni tipo di abuso.
 
Secondo me: Racc A/R motivata mettendo a suo carico l'onere della prova 
indicando quanto hai riportato, previo *consiglio* di Avv. specialista 
in questioni urbanistiche. Poi non essendoci alcuna planimetria, 
progetto od altro è difficile che il comune possa contestare eventuali 
abusi (oppure voi), sempre che non evidenti e di epoca recente 
(dimostrabili con foto satellitari o altra fonte di prova).


Beh direi che i lavori sono abusi nonostante la comunicazione al 
catasto. Sulla prescrizione degli abusi:
 
https://www.laleggepertutti.it/93281_abuso-edilizio-quando-si-prescrive
 
 
Solo che qui la situazione è più complessa visto che deve intervenire 
anche la sopraintendenza. Magari dacci maggiori informazioni.

 
Nella richiesta di accesso atti per una sanatoria il comune mi ha 
risposto che una delle 2 licenze era introvabile e io ho inserito 
l'immagine di quella pec negli elaborati grafici della mia sanatoria.
DGE

 (dimostrabili con foto satellitari o altra fonte di prova).
 
Si, ovviemente mi sto apprestando a fare questo, relazione di non conformità in base alla documentazione
mancante richiamando le leggi che imponevano il parere del Ministero, a partire dalla stessa 364 del 1909
e successivo Regio Decreto 363 del 1913 dove all'annesso regolamento riporta quanto segue:
"Art. 40
Allorché nelle cose di cui alla presente sezione l'ente proprietario intenda eseguire restauro o lavori di qualsivoglia natura, anche, se si tratta di immobili, di semplice adattamento, dovrà inviare al sovrintendente la domanda coi relativi progetti per ottenere l'autorizzazione del Ministero della pubblica istruzione."
Il reato amministrativo non è soggetto a prescrizione, di conseguenza anche se le planimetrie catastali non hanno valore probatorio, ma essendo quella di primo impianto del 1940 stata vistata con tanto di visita in loco, quella è la situazione originaria.
Le successive modifiche non sono state sottoposte ad autorizzazione ministeriale di conseguenza sono soggette a sanatoria, della quale non è dato sapere l'esito... 

 anche la sopraintendenza. Magari dacci maggiori informazioni.
 
In questo caso ho il vincolo sul Palazzo (storico) notificato nel 1911 per applicazione della L. 346 del 1909
Sempre nel 1911 entrava in vigore nel Comune dove è situato il Palazzo il primo Regolamento Edilizio.
L'unica planimetria della UIU oggetto di frazionamento è la planimetria catastale del 1940 vistata dall'uffciale dove conferma la consistenza a seguito di visita in loco, anche se non è un documento probatorio, ho la certezza della data di corrispondenza a quella planimetria.
Nel 1971 è sato depositato un frazionamento al catasto, dove venivano divise le due unità già in essere (essendo appartamento nobile con soprastante appartamento della servitù) tramite una parete interna che ha comunque comportato modifiche prospettiche, di questo frazionamento non c'è traccia ne in soprintendenza ne tantomeno in Comune.
 
Per completezza riporto l'art. 40 del R.D. 363 del 1913:
Allorché' nelle cose di cui alla presente sezione l'ente proprietario intenda eseguire restauro o lavori di qualsivoglia natura, anche, se si tratta di immobili, di semplice adattamento, dovrà inviare al sovrintendente la domanda coi relativi progetti per ottenere l'autorizzazione del Ministero della pubblica istruzione. 
 
Il Ministero può negare l'autorizzazione quando ritenga che i restauri o lavori proposti siano dannosi alla cosa o in qualunque modo ne attenuino o ne menomino il carattere o l'interesse. Può anche il Ministero respingere in tutto o in parte i progetti presi in esame, e sostituirvene altri redatti dalla sovrintendenza. 
 
E comunque anche la Legge 1 Giugno 1939, N.1089
riprende il solito principio al primo comma dell'art. 18:
1. I proprietari, possessori e detentori, a qualsiasi titolo, delle cose mobili od immobili, contemplate dalla presente legge, hanno l'obbligo di sottoporre alla competente sovraintendenza i progetti delle opere di qualunque genere che intendano eseguire, al fine di ottenerne la preventiva approvazione. 
 
Per non parlare delle sanzioni sempre in merito all'art. 18 modificate dalla L. 44 del 1975
Chiunque trasgredisce le disposizioni contenute negli articoli 11, 12, 13, 18, 19, 20 e 21 della presente legge è punito con l'arresto da sei mesi ad un anno e con l'ammenda da L. 750.000 a L. 37.500.000
 
Alle quali non è dato sapere la consistenza dell'applicazione, ovvero potrebbero richiedere diverse migliaia di euro, o addirittura chiedere la messa in pristino.
 
 


Uhmm è veramente un ginepraio. Temo che più ti si chieda più escano 
nuovi documenti, vincolo e lavori effettuati nel tempo.
Purtroppo senza poter avere tutto l'incartamento a disposizione non mi 
sento di darti ulteriori suggerimenti. Inoltre andrebbero studiate tutte 
le leggi urbanistiche in vigore nei vari momenti in cui sono stati 
effettuati i lavori, anche per vedere eventuali doppie conformità etc. 
etc. Ma alla fine questo lavoro te lo pagheranno mai?