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Titolo: Distanze dalle strade.

Un mio cliente impresario, ha acquistato un terreno (s.n. 3090mq) per
costruirci tre ville bifamiliari, scoprendo solo dopo l'acquisto, con un
mio rilievo, che rispetto alla mappa, la strada gli occupa una fascia
tra i 3 ed i 5 metri (ovvero più di 300mq). La strada è stata allargata
nel 1972, in comune parlano di accordo con i proprietari di allora (non
si sa neppure se c'è qualcosa di scritto o se era solo verbale), senza
alcun esproprio, frazionamento o altro.
Il problema è che togliendo dale fascia, e rispettando la distanza
prevista dalla strada di 5 metri, il terreno diventa un po' troppo
stretto per la tipologia di costruzione che il cliente aveva in mente.
Ma se non c'è stato alcun esporprio, il cliente non potrebbe pretendere
che la distanza sia quella dal confine della sua proprietà (per la quale
ha pagato anche le imposte)? In realtà non si vorrebbe usufruire per
intero di tale "bonus", ma avvicinarsi alla strada da un minimo di 50 ad
un massimo di 150 cm rispetto alla fascia dei 5metri dall'attuale muro
di delimitazione (restando tra i 7 e gli 8 metri dal confine indicato in
mappa).
Immagino che sia un tentativo disperato, ma per un cliente che ha
intenzione di inbarcarsi in un iniziativa come questo, si tenta il tutto
per tutto...
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ma non so se la strada e' privata bisogna tenere in considerazione la 
distanza?
DGE
ps e te chiamarti a fare un sopralluogo prima dell'acquisto no!!!

 ps e te chiamarti a fare un sopralluogo prima dell'acquisto no!!!
Eh, lo pensato anch'io, ma è inutile infierire. Prima dell'acquisto mi
ha fatto fare una richiesta di variante al PRGC per portare il terreno
da zona C a B (in qualità di promissario aquirente, ma il comune sta
portando avanti una variante e bisognava inserire la richiesta).
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Il 23/10/2014 11:35, Aladino ha scritto:
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La distanza dalle strade non è derogabile.
Ci son fior di sentenze di cassazione, e tutte univoche.
Quindi, qualunque soluzione che proponeste, anche se d'accordo con il 
comune, vi esporrebbe a contestazioni anche a distanza di anni.
IMHO la cosa migliore è trovare una soluzione progettuale che soddisfi 
il cliente.
GD
 
---
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 La distanza dalle strade non č derogabile.
Parlando ovviamente di strade pubbliche. Ma non essendoci atti
trascritti, si puň definire tale, quella porzione di mappale acquistata
dal mio cliente?!
E poi... nei centri abitati si costruisce anche a filo strada (in
allineamento, ecc...)... la zona (B.1) in effetti prevede:
"min. ml 5.00 o minore solo secondo allineamenti preesistenti che
caratterizzano il fronte stradale".
La B.0 prevederebbe: "Distanza delle strade (Ds): secondo gli
allineamenti preesistenti o a ml 1.50".
Insomma, non mi pare una cosa cosě inderogabile come la distanza tra
pareti finestrate...
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 considerato centro abitato e quindi decadano le distanze
E' già centro abitato... il limite viene imposto dal PRGC come ho
scritto subito sotto.


 segnata più stretta, vale cmq quella
il PRGC è su base catastale, pertanto la strada indicata è quella della
mappa. Ovviametne il limite dei 5 metri non è riporato in cartografia...
ma secondo te, il confine da cui valutare i 5 metri potrebbero essere
quelli del PRGC, giusto?



La distanza da valutare è quella reale. Anche se su cartografie è 
indicata più stretta o da un'altra parte.
Ho approfondito la questione alcuni mesi fa per un contenzioso, finito 
con ordinanza di demolizione della villa della controparte.
Il simpatico collega aveva indicato la strada come da cartografia, 
peccato che sul posto fosse più larga.
Risultato:volumetria in meno, distanza non rispettata, impossibilità del 
ripristino dello stato dei luoghi, ordinanza di demolizione.
E non c'è ricorso al TAR che tenga.



 
La strada se è privata ma di uso pubblico è a tutti gli effetti strada 
pubblica.
Anche la strada non esistente ma solo indicata sulla cartografia di 
piano obbliga al rispetto delle distanze.
Se poi la strada non c'è ed il comune fa una variante minore allo 
striumento urbanistico è un altro discorso.
idem se sfruttando la 106 invoca l'interesse pubblico e deroga.
Certo che se c'è una norma che ti rimanda agli allineamenti esistenti e 
questi sono più favorevoli....
In ogni caso, si esce dalla discussione tecnica e si entra nella 
discrezionalità politico-amministrativa.


 piano obbliga al rispetto delle distanze.
Qui la situazione è contraria... comunque ho capito che probabilmente
non c'è verso.
Ti chiedo un'altra cosa: visto che la strada non è indicata, la distanza
la considero da quale filo:
- fine asfalto - inizio cunetta
- fine cunetta - piede muro a scarpa (contenimento di circa 1m.)
- ciglio muro
- fine muro - terreno
tra il filo più esterno ed il più interno ho circa 80cm. in più o in
meno. Preciso che il muro è stato realizzato dal padre del mio
committente (è un po' un beffa... allora il terreno non era di loro
proprietà) per conto del comune.


 peccato che sul posto fosse più larga.
Vista anche la considerazone di studiomirano: il tuo caso era nel centro
abitato? Si potrebbe avere copia della sentenza (togliendo riferimenti a
persone e cose) per valutare eventuali differenze?



 
Capisco che tu stia (giustamente) cercando una quadra, ma se il PRGC del 
comune in cui devi operare ha un minimo di senso, la distanza dalle 
strade o è normata da specifico articolo con riferimento alle zone od 
alle schede di zona o rimanda al regolamento Edilizio che ha un suo 
specifico articolo con le stesse prescrizioni.
E queste sono le distanze da rispettare e non sono derogabili 8nemmeno 
per le opere pubbliche, in teoria).
Se dice 5 mt sono 5 mt dalla strada rilevata sul posto. Non ci sono ne 
se ne ma.
Se poi l'amministrazione fa una variante urbanistica ad hoc è un altro 
discorso, ma se smeplicemente ti rilasciano un PDC con la deroga o 
approvano un SUE locale con la deroga, allora se qualcuno salta su 
(magari qualcuno dell'opposizione, il vicino, un nuovo funzionario o una 
testa dic azzo qualunque) ti ritrovi con un abuso edilizio. E magari 
pure il dolo se il magistrato si incazza, perchè lo sapevi che non avevi 
le distanze.



 
Si, è in centro abitato, zona di completamento in cui si deve fare SUE 
locale in caso di nuova edificazione.Praticamente in centro.
Non c'è una sentenza, l'ordinanza l'ha emessa il Comune, dopo aver 
annullato il titolo edilizio in autotutela ed aver cercato qualunque 
modo per risolvergli la situazione.
adesso è tutto bloccato, perchè i tizi han fatto ricorso al TAR, 
nonostante il loro avvocato gli abbia detto che non ci son santi....



 
Il PRGC o il RET dovrebbero far riferimento, nelle definizioni, al 
Codice della strada, che riporta:
 
 
 
"Nuovo codice della strada", decreto legisl. 30 aprile 1992 n. 285, 
aggiornato con decreto legisl. 10 sett. 1993 n. 360 , d.P.R. 19 apr. 
1994 n. 575, decreto legisl. 4 giugno 1997 n. 143, d.m. 28 dic. 1998.
 
TITOLO I - DISPOSIZIONI GENERALI
 
Art. 3. Definizioni stradali e di traffico.
[...]
10) Confine stradale: limite della proprietà stradale quale risulta 
dagli atti di acquisizione o dalle fasce di esproprio del progetto 
approvato; in mancanza, il confine è costituito dal ciglio esterno del 
fosso di guardia o della cunetta, ove esistenti, o dal piede della 
scarpata se la strada è in rilevato o dal ciglio superiore della 
scarpata se la strada è in trincea.
[...]
 
Va detto che, nella maggior parte dei casi, se non c'è cunetta in CLS si 
fa riferimento al ciglio asfalto.



 
Questo è già più fattibile...se dal comune hanno un minimo di voglia.


 luoghi (in senso favorevole)
Non vedo molte possibilità. Il terreno è parte di una zona C, con
richiesta di passare in B1 (quasi certamente verrà accettata, visto che
se no non si muove un chiodo); per la B0 non ci sono le caratteristiche,
e far modificare la distanza per tutte le zone B1 ha troppe
implicazioni.
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 - fine muro - terreno
 
 
ecco proprio da qui
 


anche in base all'articolo postato da Ghost (avevo già questa opinione,
volevo una conferma ma speravo di arrivare a filo asfalto), direi:
- fine cunetta - piede muro
 
anche perché con quel filo la strada misura esattametne 6 metri. Perché
dici sopra? sarebbero altri 50cm in meno... :(
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 situazione
Ovvero? Non capisco cosa pensi si possa ottenere... aggiornare il PRGC
indicando la strada reale?!
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mah, se il muro è stato fatto per sorreggere la scarpata stradale mi 
sembra evidente che sia di proprietà dell'ente proprietario della 
strada, come dice la logica ed anche il codice civile, salvo prova contraria
 
in compenso, visto che non hanno ancora frazionato e quindi pagato il 
terreno vorrà dire che lo fanno adesso e, ovviamente, lo pagano come 
costruibile
 
oppure troviamo una soluzione: io l'ho pagato ma ve lo cedo 
gratuitamente, voi mi modificate il PRGC e mi lasciate costruire come 
dico io

 dico io
Sě, credo sia questa la strada da perseguire. Anche se non so ancora
bene come si potrebbe modificare il PRGC, senza che questa modifica
riguardi tutto il comune... cosa che vedo piuttosto improbabile che
possa essere accettata.
 
-- 
Per rispondere, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.


 
Deve avere determinate caratteristiche per essere dismessa.
 
Ma una soluzione progettuale che venga a patti con questo nuovo vincolo, 
non la riesci a trovare?
Se lavori nel modo giusto con il cliente (e usi un po' di psicologia 
inversa e magari gli fai  credere di avere trovato lui la soluzione, 
pure con dei vantaggi per lui...se ad esempio  dismetti la strada al 
comune puoi scomputare oneri etc in base a dove operi) il progetto lo 
fai lo stesso e ne esci alla grande.
Onestamente, perdere tempo in cerca di soluzioni macchinose, che 
dipendono dagli umori dell'amministrazione, senza la certezza dei tempi, 
per la mia esperienza si traduce, di solito, in lavori non fatti.


 non la riesci a trovare?
Sto lavorando in entrambe le direzioni... il fatto è che il cliente
aveva le idee già abbastanza precise di cosa voleva farci, su quel
terreno.
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Il terreno è il 382, che rientra in zona C soggetta a PRPC, ma siccome
così non si muove niente, verrà modificata in B.x: abbiamo richiesto B1,
ovvero sviluppo intensivo (arancione) ma potrebbe essere anche B2 (rosa)
per sviluppo estensivo... cambiano un po' gli indici ma non le distanze.
Sul rilievo ho indicato il terreno considerando la proprietà fino alla
scarpa del muro (2736mq) o al di là del muro (2695mq) In verde la mappa
che coincide con la base del PRGC
