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Titolo: Tabelle Millesimali - Appartamento senza divisioni interne




    Immaginiamo che in un condominio vi chiedano di redigere le tabelle
    millesimali facendo riferimento non alle divisioni interne di ogni
    appartamento (cucina, letto, soggiorno, corridoio, ecc), ma
    considerando l'appartamento come un "open space" mantenendo soltanto
    i bagni e la cucina e considerando tutto il resto come un unicum.



    Come vi comportereste?


-- 
Luca Pentrella - Ing. Edile-Architettura (Roma)

L’esperienza è il tipo di insegnante più difficile.
Prima ti fa l’esame e poi ti spiega la lezione. [Anonimo]

L'esperienza è come una lanterna appesa sulle nostre spalle.
Illumina solo la strada percorsa, ma non fa luce verso il futuro. [Confucio]






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Mah, qualunque sia la tua decisione per il calcolo io scriverei a chiare 
lettere nella relazione che ti è stato chiesto dall'assemblea di 
procedere in tal senso.....
 
Al.Ba.

 Luca Pentrella - Ing. Edile-Architettura (Roma)
 
le tabelle millesimali vanno redatte in base al valore del bene, quindi 
poco importa se è un open space o un alloggio tradizionale, devi 
valutare l'immobile; io di norma applico:
superficie al lordo dei muri interni ed esterni x coefficiente di piano 
x coefficiente esposizione
ma i coefficienti sono sempre da applicare e valutare caso per caso, non 
esiste una regola generale; perchè a volte ti sballano tutto e comunque 
meno ce ne sono più semplice è il tutto
 

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Amplio un pò il contesto:
La motivazione di tale richiesta giunge dal timore che una volta redatte 
le tabelle in base all'usuale metodo (ritengo) che si basa sullo stato 
attuale dell'appartamento, qualcuno ristrutturi casa e quindi sia 
necessario redigere delle nuove tabelle. Io ho risposto che in base 
all'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile ciò si 
rende necessario solo: "*2) quando, per le mutate condizioni di una 
parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di 
superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è 
alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità 
immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è 
sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione."
 
*Malgrado questo non sono riuscito a convincerli e mi sono ritrovato con 
questa richiesta che appunto pone la problematica che un appartamento 
con più di un affaccio debba essere valutato con una media dei 
coefficienti stabiliti per orientamento ed esposizione. E venire 
considerato come un unica stanza al 100% della superficie comprensiva 
del lordo dei muri.
 
Che le tabelle rappresentino il valore del bene sono d'accordo.
 
-- 
Luca Pentrella - Ing. Edile-Architettura (Roma)
 
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Aggiungo:
 
Per a concorrere alla definizione del valore dell'appartamento concorre 
anche la sua disposizione interna, sia come ottimizzazione degli spazi 
(riduzione del connettivo) sia come distribuzione rispetto al contesto 
(soggiorno a nord e cucina a sud o vicevera). Per cui mi sembra che 
procedere considerando un corpo unico significa appiattire tutte le 
unità come a dire "se è una torta è una torta, indipindentemente da 
quello che ci metti dentro".
Spero di essere stato più chiaro.
 
Inciso: so che esiste un programma allegato ad un libretto della DEI che 
fa il calcolo delle tabelle e che mi è già capitato di incontrare 
colleghi che ne fanno uso e che è impostato proprio nel considerare 
l'appartamento nella sua unità senza entrare nello specifico di come è 
articolato. Il risultato però ha sempre portato a problemi con i 
Condomini....
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Non vedo grossi problemi, in fin dei conti si ritorna al vecchio metodo ante circ.12240, ovvero al disposto originario del CC negli articoli di "transizione" credo siano, cito a memoria, il 58 e 60.
Mi è già capitato, avevo fatto i millesimi applicando la circ. 12240, ma fui contestato dal solito condomino avvocato,appunto a seguito della L. 47/85 art.26, chiesi lumi ad un amico che era il presidente della sezione della pretura (altri tempi) che si occupava di condominio, e gli dette ragione, per cui rifeci i millesimi senza considerare le singole camere.