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Titolo: Variazione U.I. da categoria A/3 ad F/2, modalità e conseguenze.

Ai fini della riduzione dell'IMU ho presentato autocertificazione d'inabitabilità al Comune per una vecchia casa che ho ereditato (lo è da anni, ma finché pagavo poco di ICI non me ne ero preoccupato: ora, invece, con l'aliquota per le abitazioni secondarie al 10% in quel Comune...), con all'interno più unità immobiliari già accatastate, di cui alcune sono da anni inutilizzate (quelle ai piani superiori, categoria A3, mentre un negozio al piano terra è in uso e locato), senza allacciamenti e con i solai/pavimenti (realizzati con intelaiatura di sottili bacchette di legno) che si flettono talmente tanto, al solo camminarci, che se fossero regolarmente calpestati o dovessero reggere pesi (mobili, elettrodomestici) risulterebbero a rischio di crollo.
Lo stesso Ufficio Tributi, nel comunicarmi che, secondo la loro interpretazione (ne esistono altre, ma ancora non si sa chi ha ragione), l'IMU non prevede più la riduzione del 50% per le U.I. inagibili od inabitabili, mi ha consigliato di riaccatastare le U.I. in categoria F/2. La rendita complessiva attuale delle U.I (sono 5) è di meno di 700€.
Ho diverse domande:
- è possibile modificare ad A/3 la categoria solo di alcune parti del fabbricato? 
- come si procede in pratica? Ho letto che non è possibile effettuare una variazione della categoria ad F/2
http://www.geometra.info/forum/viewtopic.php?f=5&t=18653
 
ma allora come ci si regola quando una U.I., col passare del tempo, effettivamente diventa inabitabile? Che procedura si deve seguire? Serve davvero, come ho letto, una dichiarazione del Comune (non è un problema, le U.I. sono effettivamente inabitabili, ma, potendo evitare, risparmierei tempo e costi)o addirittura di ASL e VV.FF.? Non corro il rischio che poi mi creino problemi anche sulle U.I. che stanno al piano terra (ed hanno il soffitto "mobile" sopra la testa)?
- La rendita si andrebbe ad azzerare? Questo anche ai fini IRPEF (e redditometro!)?
- Quanto mi costerebbe, approssimativamente, la pratica (diritti catastali - mi sembra di avere trovato che per questa modifica non si pagano -, perizie, compenso al tecnico incaricato)? Mi conviene? Considerate che, visto che le U.I. F/2 sono esenti dall'IMU, risparmierei circa 1200€ all'anno.
- L'edificio, che è nel centro di un piccolo Paese, verrà messo in vendita per una completa ristrutturazione, non appena si libererà il negozio (darò lo sfratto l'anno prossimo, prima non posso perché c'è un contratto 6+6).
Il fatto che alcune U.I. non siano più considerate abitazioni ma siano in categoria F/2 ne comporta una svalutazione dal punto di vista commerciale, impone pratiche più complicate/costose od implica che il venditore o l'acquirente (che sarà comunque un'impresa edile, non un privato) paghino più tasse per la compravendita (p.e. l'IVA)?
Ringrazio anticipatamente chi mi vorrà chiarire i dubbi!

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Scusate, al primo punto intendevo dire "modificare da A/3 ad F/2 la categoria solo di alcune parti del fabbricato?"

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Da A/3, quindi con rendita, ad F/2 senza quindi rendita, il 90 x cento
degli uffici in Italia non la accettano questo tipo di variazione
catastale.

 catastale.
 
Ma con quale motivazione respingono la pratica?
E' un caso che a me non è mai capitato ma con questa benedetta IMU non 
si sa mai....
 
 
 

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l'anno scorso ho fatto una pratica simile, e citando il protocollo di sopralluogo dai vigili urbani del comune che attestano la inagibilita' dell'unita' immobiliare, e' andato tutto a buon fine... adesso, con l'atteggiamento persecutorio per l'applicazione delle tasse sugli immobili, puo' darse che sia cambiato qualcosa....

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C'è un vademecum interno agli edifici catastali che limita espressamente 
la F2 alle sole dichiarazioni di NC. E' un limite che però non deriva da 
norma o da circolare (per quel che può valere quest'ultima).
In commissione tributaria sono comunque riuscito ad ottenere una F2 in 
variazione. :-)
Tornando alla richiesta iniziale, non mi pare che l'immobile così 
descritto possa essere F2 (questi dovrebbero essere solo i ruderi).
E' comunque possibile richiedere la riduzione della rendita o con questa 
procedura:
http://tinyurl.com/c9jlorq
 
oppure con quella descritta nelle istruzioni del mod. Unico, appendice 
relativa agli immobili inagibili:
 
-----
  Immobili inagibili
Nei casi di inagibilità per accertato degrado fisico (immobili 
diroccati, pericolanti o fatiscenti) e per obsolescenza funzionale, 
strutturale e tecnologica (non superabile con interventi di 
manutenzione) è possibile attivare una procedura catastale volta a far 
risultare la mancanza dei requisiti che determinano l’ordinaria 
destinazione del cespite immobiliare e, quindi, ad ottenere la 
variazione dell’accertamento catastale.
Tale procedura consiste nell’inoltro all’Ufficio del Territorio (ex 
Ufficio Tecnico Erariale) di una denuncia di variazione, corredata 
dell’attestazione degli organi comunali o di eventuali ulteriori organi 
competenti, entro il 31 gennaio, con effetto per l’anno in cui la 
denuncia è stata prodotta e per gli anni successivi. Ciò, naturalmente, 
a condizione che l’unità immobiliare non sia di fatto utilizzata. Coloro 
che hanno attivato tale procedura, oltre ad indicare il codice 3 nella 
colonna 6 relativa ai casi particolari, devono dichiarare nella colonna 
1 la nuova rendita attribuita dall’Ufficio del Territorio (ex Ufficio 
Tecnico Erariale) o, in mancanza, la rendita presunta.
----
 
Entrambe le procedure incidono sulla rendita catastale e quindi anche 
sull'IMU
 
 
-- 
Ciao
Maci

 descritto possa essere F2 (questi dovrebbero essere solo i ruderi).
 
Quoto. Vero!

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Grazie per la risposta.
Comunque non penso si possa applicare solo ai ruderi, infatti si parla esplicitamente di immobili anche solo parzialmente inabitabili...


Qua per esempio dà questa definizione:
"Sulle unità immobiliari che in parte o in toto sono inabitabili (parzialmente demolite, dirute, o che, in ogni caso, non producono reddito), quelle accatastate F2, non si pagherà l'Imu."
http://notizie.tiscali.it/articoli/politica/12/04/03/fisco-stop-black-list.html
 

La questione dirimente è se il fabbricato è realmente inabitabile (per 
esempio le case dell'aquila non agibili sono state tutte trasferite in 
f/2). Quindi se hai una qualche determinazione (vedi vigili urbani o 
VV.FF. o UTC) che dichiarano l'inagibilità allora la puoi mettere in F/2 
altrimenti no.
ciao


Non e' vero e non sta scritto da nessuna parte che devi avere uno
specifico documento x mettere un immob. in F2, basta dichiararlo nel
Docfa. Poi non devi confondere l'inagibilita' con la cat. F2, sono due
cose diverse.

 
http://notizie.tiscali.it/articoli/politica/12/04/03/fisco-stop-black-list.html
 
 
Stiamo parlando di due cose diverse:
- l'F/2 è un rudere, qualcosa che non sta in piedi.
- l'IMU non si pagherà sugli immobili inagibili (che sono ANCHE, ma non 
solo gli F/2).
 
In ogni caso il discorso dell'esenzione IMU per gli immobili inagibili è 
voce di ieri; direi che è meglio leggere le norme (quando saranno 
pubblicate) prima di fiondarsi sui ritagli di giornale, scritti il più 
delle volte senza cognizione di causa. Non dico che non sarà così, ma 
aspetta ...
 
-- 
Ciao
Maci


Sembra che con le nuove modifiche di oggi serva necessariamente essere in classe F/2, non basta l'inagibilità autocertificata come dicevano settimana scorsa.
Un amico ingegnere che ha visto i locali mi ha detto che sono assolutamente inabitabili, quindi dato per assodato che non ho problemi anche a chiamare vigili, asl e quant'altro per farlo certificare a loro, qual'è la procedura corretta per passare le U.I. in F/2?
Grazie ancora!

 Grazie ancora!
 
F2 è una categoria catastale, quindi per variarla serve un DOCFA.
Comunque F2 sono unità collabenti, che non stanno in piedi, ruderi. 
L'inabitablità è un'altra cosa.
Poi naturalmente fai quello che vuoi: da quello che scrivi ti stai 
orientando sul "sentito dire", contento tu ..
-- 
Ciao
Maci

Non è un sentito dire, ne hanno parlato dovunque (cerca in Google: IMU inabitabili), per esempio qui:
http://www.tgcom24.mediaset.it/politica/articoli/1042088/imu-esenti-le-case-inabitabili.shtml
 
 
Va bene che inabitabile e collabenti siano una cosa diversa ma, al di là della semantica, io vorrei sapere la procedura da seguire per accatastare F/2 una A/3 inabitabile (per sentito dire, ma da un ingegnere civile!)... 
Se poi non ne ha le caratteristiche (ma secondo me sì, la definizione di Categoria F/2 comprende anche le U.I. inagibili/inabitabili, in disuso, fatiscenti, non utilizzate, no adatte allo scopo a cui erano destinate, che non producono reddito 
http://it.wikipedia.org/wiki/Categorie_catastali#Gruppo_F
 
http://www.dossier.net/guida/immobili02.htm
 
http://digilander.libero.it/territoriole/Manuale%20Docfa/Html/Categoria%20F/categoria_f2.htm
 ) non andrà a buon fine!
 
Il giorno giovedì 5 aprile 2012 08:49:23 UTC+2, Maci ha scritto:



 
La categoria F2 risponde alla necessità dell'art. 3, c. 2, lett b) del 
DM 02.02.98 N. 28 e cioè di permettere il censimento, a rendita zero delle
---
b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a
causa dell'accentuato livello di degrado
---
Mi atterrei a questo: un elevato livello di degrado tale da renderle 
inutilizzabili e quindi non suscettibili di produrre reddito.
 
Non ricordo una diversa e puntuale definizione di "unità collabente" che 
specifichi meglio la cosa.
Per quanto riguarda i link che hai inviato, l'esemplificazione di 
Wikipedia non mi pare derivi da una norma, quella dell'AdT di Lecce 
riprende l'art. 6 del DM che riguarda il catasto terreni (!) ma comunque 
direi che è abbastanza coerente con la norma; infine non è che il terzo 
esempio sembri affidabile (mette sullo stesso piano unità diroccate e 
ruderi con altre in disuso e non utilizzate (cioè se io tengo un 
appartamento sfitto e non a disposizione di nessuno ottengo un F2? non 
mi pare proprio).
Credimi, googleggio spesso e volentieri: ma se si tratta di normativa è 
sempre meglio andare alla ricerca delle fonti :-)
 
Non è che la F2 comprende le inagibili/inabitabili, è vero il contrario: 
l'F2 è un sottoinsieme delle UI inagibili.
Un alloggio è inabitabile se manca di acqua corrente o di riscaldamento: 
non per questo è unità collabente.
 
Del resto anche il testo della norma che sta per diventare definitivo 
non fa che confermare la differenza tra inabitabilità e F2, prevedendo 
un diverso regime fiscale: 50% per il primo caso, zero per il secondo.
 
Per quanto riguarda la modalità per passare ad F2: in teoria si potrebbe 
fare con un DOCFA, in rete trovi degli esempi; molto più frequentemente 
viene invece specificato (per esempio anche nel tuo link dell'AdT di 
Lecce) che l'F2 è attribuibile solo in sede di NC e non per variazione.
A mio avviso questa richiesta non ha fondamento normativo.
 
 
 
 
 
 
-- 
Ciao
Maci

 Ho aperto una discussione apposita.
 
Non ho certezze, ma ho appena esposto il mio pensiero in rispota a 
gian.marconi
 
-- 
Ciao
Maci

Volevo segnalare che, nonostante tutti i pareri contari qui pubblicati, la
pratica da A/3 ad F/2 è andata in porto istantanemanete senza nessun
problema (Bergamo) semplicemente indicando che le unità immobiliari erano
vetuste, prive di allacciamenti e non in grado di produrre reddito. Ora
sono accatastate come collabenti...
 
-- 
 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it
 
 
 

 sono accatastate come collabenti...
 
 
Come hai impostato il Docfa? Variazione?! e come causale una breve descrizione su altre, tipo "dichiarazione unità collabente" meglio specificata poi nella relazione tecnica ...