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Titolo: Variazione Docfa a rischio

Buonasera a tutti, vi pongo un problema catastale.
Un mio carissimo amico, in questo caso anche cliente, deve vendere per conto di na parente disabile una u.i. (ometto gli estremi per privacy).
Il promissario acquirente ha bisogno di un finanziamento, il perito della Banca che deve erogare il mutuo in sede di sopralluogo fa presente che la piantina catastale è difforme perchè manca una piccola apertura esterna e per questo pretende(rebbe) un aggiornamento Docfa. Il problema è che scaricando da Sister la piantina dal data base del Catasto ho visto che a mano sulla piantina c'è scritto "+ soffitta comune al 3° piano". Probabilmente fu scritto dal funzionario del Catasto che all'epoca fece il sopralluogo e aveva visto che la soffitta non era stata rappresentata. Senza nessun invito ad adempiere il completamento dell'accatastamento, una volta si usava così.
Il cliente ha chiesto a me di fargli l'aggiornamento, ma il sottotetto è abusivo perchè ci hanno fatto un appartamento senza fare il recupero abitativo dei sottotetti e quindi cosa ci scrivo sul Docfa: locali di sgombero? Sto dichiarando il falso... ci scrivo appartamento? Li sto praticamente denunciando. La soffitta da premettere è in comune con l'appartamento del piano di sotto, ma attualmente è una unica unità abitativa (chiaramente abusiva) abitata da un cugino che è in difficoltà economiche e si sta arrangiando a vivere lì.
Non voglio fargli assolutamente il lavoro perchè lui avendo interesse a vendere mi ha chiesto di aggiungere la finestra fregandomene del piano sottotetto, ma mi si prospettano due scenari differenti entrambi negativi:
1° il Docfa viene controllato dall'operatore del Catasto il quale dovrebbe accorgersi della prescrizione, o meglio della osservazione, di tanti anni fa e mi sospende la pratica dicendomi di inserire il sottotetto (intanto mi sono autodenunciato). Poi che faccio? Metto il sottotetto dicendo che è una soffitta? Giammai!!! Oppure scrivo appartamento andando contro ciò che risulta dall'accesso agli atti in comune? Rischio di inguaiare il cliente.
2° scenario: il Docfa viene approvato in automatico, nessuno si accorge di niente (per il momento) e il notaio stipula.
Però entro un anno questi controllano tutte le pratiche se ci avete fatto caso, poi che succederà se l'operatore si accorge che ho omesso di mettere la soffitta? Mi chiede di metterla? Mi ritrovo la problematica dello scenario n. 1. Con l'aggravante che è stato stipulato un atto e magari lo invalidano pure... booo... sarò troppo esagerato, ma gli ho detto che io lavoro non glielo faccio.
Voi cosa ne pensate?
Grazie per l'attenzione
Roberto
il Docfa viene approvato in automatico e nessuno si accorge di niente (per il momento)


Eh darti una risposta è difficile.
 
Anche perchè è anni che tengo ferma una situazione a mio amico similare:
- sottotetto in proprietà 1/2 con il fratello e sulla planimetria del 
fratello come locale di sgombero.
Il mio amico anni fa gli paga il sottotetto al 50% al fratello e ci fa 
alloggio abusivamente.
Io già anni fa (prima che uscisse la circ dello scorporo cantine ecc) 
gli ho detto al mio amico che non gli facevo la var in quanto se 
staccavo la mansarda dall'alloggio del fratello e lo mettevo come 
sgombero era possibile che venissero a vederlo in sopralluogo e poi in 
tal caso se venivano ed essendoci alloggio facevano la segnalazione in 
comune.
Voi mi direte, eh ba beh sono fratelli stanno così, si peccato che il 
fratello non naviga in buone acque e voleva mettere in vendita il suo 
appartamento (dove ce rappresentata insieme la mansarda).
 
OT
Ps non ce ne una giusta, ieri bocciato dal sistema un pregeo che nella 
relazione strutturata non ho flaggato che una coppia di pf (spig fabbti) 
discordava di 1 mt da un tipo del 1989, peccato che dopo c'erano almeno 
30 misure che concordavano con la mia; ma nella relazione strutturata 
non mi era uscito/attivato il flag da fare, sono impazzito 2 ore x farlo 
uscire, ww sogei
 

Il 03/08/2023 00:46, Ro Bi ha scritto:

qua il docfa è l'ultimo dei problemi.
come pensate di vendere un fabbricato che non ha la conformità urbanistica?
e il perito della banca se non è rincoglionito vedrà subito che la 
soffitta è diventata appartamento abusivo.
-- 
---
Pietro
 


Ma parlando con un collega che fa quasi solo perizie x banche mi dice 
che la conformità urbanistica non la controllano e lo mettono anche in 
evidenzia nella perizia.
Poi come fai  a dargli torto x 150 euro circa, magari si fanno pure 100 
km di a/r, già tanto che a vista la scheda catastale corrisponda eh
DGE

Il 03/08/2023 00:46, Ro Bi ha scritto:

Ho letto di fretta, ma potresti provare a censire la soffitta insieme 
all'appartamento senza scriverci nulla dentro ad indicazione della 
destinazione.


Bisogna (/rebbe) procedere in questo modo:
- staccare la soffitta dalla scheda alloggio del fratello
e censirla con sub a parte, quindi destinazione va messa
- poi atto di acquisto da parte del mio cliente (si apre altro problema 
è stata pagata ancora in lire anni fa)
 
... e si aprono mille problemi... a cui si aggiunge che per avere 
l'abitabilita 25 anni fa aveva fatto portare terra attorno a casa che
superava h max
 
- la soluzione sarebbe comprare trilocale del fratello ma gli ha chiesto 
uno sproposito
 
  del fratello


Se per causale usa esatta rappresentazione grafica potrebbe non essere 
necessario dividere.


Certo che bisogna dividere che il sottotetto (da vendere) è nella stessa 
scheda dell'appartamento del fratello (che non vende)


però io rispondevo al primo quesito, non al tuo che è diverso.

 Voi cosa ne pensate?
Ma la situazione del sottotetto, č "sanabile"? Se sě, ed č veramente un
"carissimo amico", gli proporrei di fare il lavoro (sanatoria+catasto)
facendomi pagare quando prende i soldi della vendita.
 
 
-- 
Per contattarmi, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.
To contact me, remove -NOSPAM- from address.

Guarda, sei in una classica situazione in cui tutti noi tecnici ci troviamo.
Io proporrei la sanatoria e la variazione catastale se fattibile, che 
come detto da altri, ti farai saldare a vendita avvenuta.
Se non accetta o non è fattibile la sanatoria come appartamento, proponi 
la rimessa in pristino.
Non accetterei situazioni raffazzonate tipo dichiarare il falso, 
risolveresti il problema del tuo amico (temporaneamente) ma te lo 
carichi sulle tue spalle. In caso di problemi i clienti dicono che non 
sapevano e che era il tecnico a dover sapere, con le conseguenze del 
caso se è stata fatta la stipula. L'acquirente in caso di intervento di 
ristrutturazione avrà un sacco di problemi, con rischio di rivalsa.
Io anche ad amici di una vita non faccio questo tipo di "favori" che 
anche deontologicamente sono un vero abominio.
 
Non sei assolutamente esagerato, ma stai facendo giuste considerazioni.
 

Ringrazio tutti per aver partecipato alla discussione, ho aspettato a rispondere così ho avuto il parere di tutti quelli che volevano esprimere la propria opinione.
Dunque diciamo innanzitutto che non è percorribile la strada della sanatoria, perchè non si avrebbe la doppia conformità, perchè non ci sarebbe chi paga, perchè le parti sono tra loro in disaccordo o forse già proprio in lite, ecc.... Si potrebbe teantare il recupero abitativo dei sottotetti dichiarando che la destinazione attuale è loc. di sgombero, ma non credo che troveranno un accordo su chi paga.
Catastalmente se si tratta solo la u.i. da vendere, cioè solo l'appartamento,  sarebbe suficiente mettere la causale MIGLIORE INDIVIDUAZIONE PLANIMETRICA, se passa perchè il sistema approva in automatico si rischia di far andare in accertamento la particella. E nel frattempo ci sarebbe stato l'atto!
Quindi premesso che una cosa regolare non si può fare, allora sarebbe meglio rinunciare alla vendita perchè rischiano di ritrovarsi una denuncia penale per abuso edilizio. Ma se proprio vogliono andare avanti con la vendita allora la cosa meno rischiosa è quella di accatastare con un sub a parte il sotottotetto ad uso C/2 e intestarlo a tutti e due e l'appartamento avrebbe un proprio sub; in questo modo l'atto sarebbe assolutamente regolare e non verrebbe in alcun modo interessato da eventuali beghe future, e se il Docfa non va in accertamento la passerebero liscia.
Altra alternativa ancora: accatastano il sottotetto come appartamento così in caso di accertamento i funzionari del Catasto vedono che è tutto regolare e non segnalerebbero niente al Comune, ma si avrebbe comunque una situazione di non conformità urbanistica... unico punto interrogativo è que qui in casi del genere vogliono in relazione gli estremi del titolo edilizio che ha dato luogo alla variazione catastale, però magari anche in questa passa liscia...
Insomma troppe variabili non controllabili per questa pratica, io ho confermato la mia rinuncia, adesso hanno contattato un collega che (mi ha datto l'ag. immobiliare) sta valutando la situazione, ma sembrerebbe orientato ad accatastare il sottotetto come C/2... vedremo gli sviluppi, speriamo bene io faccio il tifo per loro!!
Buona serata a tutti
 
 

 Altra alternativa ancora: accatastano il sottotetto come appartamento così in caso di accertamento i funzionari del Catasto vedono che è tutto regolare e non segnalerebbero niente al Comune, ma si avrebbe comunque una situazione di non conformità urbanistica... unico punto interrogativo è que qui in casi del genere vogliono in relazione gli estremi del titolo edilizio che ha dato luogo alla variazione catastale, però magari anche in questa passa liscia...
 
Solo una nota per dire che solo questa qui sopra e' l'unica procedura 
corretta dal punto di vista catastale (che non si interessa della 
regolarita' edilizia, ma solo della piu' probabile destinazione d'uso 
dei locali secondo gli usi).
 
Allo stesso modo e' corretta perche' all'atto si dichiara la perfetta 
corrispondenza catastale.
Il fatto che manchi la regolarita' edilizia e' un problema diverso da 
quello catastale, che e' oggetto della domanda.
Se le parti non sono d'accordo sulla sanatoria e' un problema loro, non 
del tecnico che fa il DOCFA. Continuare a fare DOCFA finti (che peraltro 
comporterebbero conseguenze anche per il professionista che superati 
certi limiti di decenza sta chiaramente dichiarando il falso) non aiuta 
i personaggi a risolvere il problema, ma solo a renderlo ancora piu' 
complesso.
 
 

Concordo


si ma la conformità catastale non rende vendibile l'immobile.
E ripeto, mi pare difficile che il perito della banca dia l'ok per fare 
il mutuo su un fabbricato non conforme.
Almeno da me in Veneto non ci sono mai riuscito...
-- 
Pietro
 


Piemonte guardano solo il catasto, almeno quelli che ho seguito io hanno 
fatto così

 il mutuo su un fabbricato non conforme.
 
Questo pero' non ha nulla a che fare con la "vendibilita'" dell'immobile.
 

In atto c'è l'obbligo di allegare la piantina catastale, il controllo catastale in genere e la situazione ipotecaria spetta al notaio. Invece per il resto il notaio "riceve" l'atto, infatti per la conformità dell'immobile è il venditore che dichiara che quanto viene venduto è conforme al titolo edilizio numero del .... Il notaio semplicemente lo "ammonisce" che in caso di dichiarazioni mendaci ai sensi della L. 445/2000 ci passa i guai!
Non credo che l'atto sia un granchè regolare se in Cataste la u.i. risulta A/2 (conformemente alla realtà), ma poi dichiara che dal punto di vista urbanistico - edilizio è un C/2... Di sicuro si possono fare trasferimenti anche in assenza di titolo edilizio nel caso vendite all'Asta. Poi si hanno 120 gg di tempo per sanare gli abusi "SE NE RICORRONO GLI ESTREMI". Altrimenti devi demolire gli abusi e ripristinare lo stato legale di conformità dell'immobile acquistato ai titoli edilizi da esso posseduti; in altre parole non è che perchè siccome vende il Tribunale gli abusi si sanano automaticamente, però c'è la possibilità di trasferirli perchè uno potrebbe avere l'interesse ad acquistare e poi magari demolisce il fabbricato se è abusivo... sono scelte. Nel caso di passaggi tra privati invece non so se la cosa sia fattibile e cmq se si scrive una cosa del genere in atto pubblico in pratica ci si è autodenunciati... insomma situazione ingarbugliata, qualche rischio devono correrlo se vogliono fare la transazione, altrimenti più prudentemente rinunciano a farla subito, prima mettono a posto e poi vendono, m anon sempre si ha il tempo a disposizione e allora rischiano e poi come la va!

 Quindi premesso che una cosa regolare non si può fare, allora sarebbe meglio rinunciare alla vendita perchè rischiano di ritrovarsi una denuncia penale per abuso edilizio. Ma se proprio vogliono andare avanti con la vendita allora la cosa meno rischiosa è quella di accatastare con un sub a parte il sotottotetto ad uso C/2 e intestarlo a tutti e due e l'appartamento avrebbe un proprio sub; in questo modo l'atto sarebbe assolutamente regolare e non verrebbe in alcun modo interessato da eventuali beghe future, e se il Docfa non va in accertamento la passerebero liscia.
 
E il tecnico che dichiara il falso...? non è un C/2 ma un 
appartamento.....credo non sia percorribile.

 Non credo che l'atto sia un granchè regolare se in Cataste la u.i. risulta A/2 (conformemente alla realtà), ma poi dichiara che dal punto di vista urbanistico - edilizio è un C/2... Di sicuro si possono fare trasferimenti anche in assenza di titolo edilizio nel caso vendite all'Asta. Poi si hanno 120 gg di tempo per sanare gli abusi "SE NE RICORRONO GLI ESTREMI". Altrimenti devi demolire gli abusi e ripristinare lo stato legale di conformità dell'immobile acquistato ai titoli edilizi da esso posseduti; in altre parole non è che perchè siccome vende il Tribunale gli abusi si sanano automaticamente, però c'è la possibilità di trasferirli perchè uno potrebbe avere l'interesse ad acquistare e poi magari demolisce il fabbricato se è abusivo... sono scelte. Nel caso di passaggi tra privati invece non so se la cosa sia fattibile e cmq se si scrive una cosa del genere in atto pubblico in pratica ci si è autodenunciati... insomma situazione ingarbugliata, qualche rischio devono correrlo se vogliono fare la transazione, altrimenti più prudentemente rinunciano a farla subito, prima mettono a posto e poi vendono, m anon sempre si ha il tempo a disposizione e allora rischiano e poi come la va!
 
Non e' esattamente cosi': in atto c'e' come dici tu l'obbligo di 
allegare la planimetria catastale e di dichiararne la corrispondenza 
allo stato dei luoghi, cosa che il notaio non verifica, viene sempre 
fatto dichiarare alle parti MA la planimetria e la relativa 
dichiarazione DEVONO esserci.
 
Invece sulla regolarita' edilizia (potrei sbagliare perche' fra 
interpretazioni e varie sentenze e' sempre difficile) occorre dichiarare 
che la costruzione dell'immobile non e' abusiva ossia si deve citare 
quale permesso ne ha autorizzato la costruzione (o dichiarare che sia 
ante '67 - teoricamente solo in assenza di altre norme che 
prescrivessero il titolo ma si aprirebbe un'altra parentesi) ed 
eventuali permessi successivi rilevanti (e i notai non sapendo 
distinguere i rilevanti scrivono anche le CILA per riquattamento tetto 
se gliela comunichi come "altro permesso successivo").
 
Non va detto nulla sul fatto che sia regolare o conforme; devi citare 
l'agibilita' dove esiste e se non esiste basta che il compratore ne sia 
messo al corrente.
 
Quindi senza piena regolarita' ed agibilita', purche' l'immobile non sia 
completamente abusivo post '67 puoi vendere, senza conformita' catastale 
no, e' questo il mio punto: imbrogliare il catasto che e' l'unica cosa 
che deve per forza essere regolare mi pare il modo sbagliato di fare le 
cose, per quanto possa magari essere il piu' semplice o il piu' veloce: 
un sottotetto in C/2 e' cosa normalissima, e fare un DOCFA per A/3 o C/2 
richiede lo stesso tempo ed impegno e non richiede versamenti, rotture 
col comune, conformita' delle altezze etc. etc. e comprendo la 
tentazione di farlo o il fatto che sia considerata come strada 
percorribile, ma resta il fatto che non e' una strada corretta.

 Non credo che l'atto sia un granchè regolare se in Cataste la u.i. risulta A/2 (conformemente alla realtà), ma poi dichiara che dal punto di vista urbanistico - edilizio è un C/2... Di sicuro si possono fare trasferimenti anche in assenza di titolo edilizio nel caso vendite all'Asta. Poi si hanno 120 gg di tempo per sanare gli abusi "SE NE RICORRONO GLI ESTREMI". Altrimenti devi demolire gli abusi e ripristinare lo stato legale di conformità dell'immobile acquistato ai titoli edilizi da esso posseduti; in altre parole non è che perchè siccome vende il Tribunale gli abusi si sanano automaticamente, però c'è la possibilità di trasferirli perchè uno potrebbe avere l'interesse ad acquistare e poi magari demolisce il fabbricato se è abusivo... sono scelte. Nel caso di passaggi tra privati invece non so se la cosa sia fattibile e cmq se si scrive una cosa del genere in atto pubblico in pratica ci si è autodenunciati... insomma situazione ingarbugliata, qualche rischio devono correrlo se vogliono fare la transazione, altrimenti più prudentemente rinunciano a farla subito, prima mettono a posto e poi vendono, m anon sempre si ha il tempo a disposizione e allora rischiano e poi come la va!
 
 
Qua si sta parlando tanto ma che il sottotetto sia abusivo lo si dà per 
scontato perché lo hai detto tu, sarebbe da verificare cosa è stato 
realmente fatto.