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Titolo: Collaudo nel rifacimento di tetto in legno

Salve a tutti, mi trovo in questa situazione:
Un mio cliente deve vendere un fabbricato civile composto da due unità
abitative disposte su due piani.
Trovato rapidamente un acquirente, durante le verifiche effettuate
dall'ingegnere dell'agenzia immobiliare,
sono state riscontrate alcune difformità per cui non si vuole
procedere all'atto e si vincola il mio cliente a provvedere:
- collaudo della copertura assente (nell'aprile del 2009 ho presentato
fine lavori per il rifacimento del tetto in legno)
il tecnico vincola il mio cliente a presentare collaudo... faccio
presente che il Comune ai tempi non ha chiesto nulla a riguardo
- guardando il fabbricato (che ha comunque una 50ina di anni, titpico
rurale in mattoni) sono state notate delle macchie nelle murature
basse posteriori, umidità che risale dalla cantina. Si vuole vincolare
la mia cliente alla sistemazione del problema realizzando cappotto
interrato... mi sembra onestamente eccessivo: la dicitura in atto
"sarà trasferito nello stato di fatto in cui si trova come visto e
gradito ... e con tutti i diritti, azioni, ragioni, pertinenze ed
accessori, servitù attive e passive apparenti se e come esistenti,
nulla escluso" non è più valevole?
- Nell'80 (quando ancora una delle unità abitative era di proprietà
del fratello del mio cliente) sono stati fatti lavori, con regolare
richiesta al Comune, per modifiche interne e creazione di soletta
esterna a livello della terrazza. Anche qui si ora richiede il
collaudo (e parliamo di 30 anni fa)...
- Infine, siccome il fabbricato era rurale (ai tempi nessun onere
urbanistico per la costruzione) e trasferito tramite atto di
compravendita anni fa ai due figli, ora il tecnico vincolerebbe il mio
cliente al pagamento degli oneri di urbanizzazione... ma sulla base di
cosa? per che motivo?
E la dicitura "...garantisce la conformità di quanto in contratto,
alle Leggi, strumenti edilizi urbanistici vigenti e/o agli atti di
competenza della pubblica amministrazione come da allegato Certificato
di Destinazione Urbanistica"  ???? Non si usa più? Se al Comune
risulta tutto a posto, che diritti potrebbe avere?
Onestamente mi sembra che l'ingegnere dell'agenzia (tra l'altro
prontamente mostratosi disponibile alla sistemazione del tutto) ci
stia "leggermente" marciando sopra.
Passi giustamente la certificazione energetica e l'assegnazione di una
lettera... ma per il resto sono perplesso.
Necessiterei di una mano da chi può aiutarmi a risalire quanto mento
alle norme che dovrebbero regolare quanto su esposto oppure
indicandomi a chi poter richiedere pareri a riguardo (Comune?).
Faccio presente che siamo in Piemonte nel caso si potesse trattare di
normative regionali.
Grazie a chi mi aiuterà.

 ha scritto nel messaggio 
news:c797bce7-d4d4-4945...@p3g2000vbv.googlegroups.com...
- collaudo della copertura assente (nell'aprile del 2009 ho presentato
fine lavori per il rifacimento del tetto in legno)
il tecnico vincola il mio cliente a presentare collaudo... faccio
presente che il Comune ai tempi non ha chiesto nulla a riguardo
il fatto che il comune non l'abbia richiesto non è pertinente, se la 
normativa lo prevedeva lo devevi fare.
verifica eventuali obblighi a riguardo, tenendo conto anche della tipologia 
dell'intervento.
- guardando il fabbricato (che ha comunque una 50ina di anni, titpico
rurale in mattoni) sono state notate delle macchie nelle murature
basse posteriori, umidità che risale dalla cantina. Si vuole vincolare
la mia cliente alla sistemazione del problema realizzando cappotto
interrato... mi sembra onestamente eccessivo: la dicitura in atto
"sarà trasferito nello stato di fatto in cui si trova come visto e
gradito ... e con tutti i diritti, azioni, ragioni, pertinenze ed
accessori, servitù attive e passive apparenti se e come esistenti,
nulla escluso" non è più valevole?
se tali problemi erano già evidenti al momento della stipula del 
compromesso, ne avranno già tenuto conto al momento della pattuizione del 
prezzo di vendita, quindi la richiesta potrebbe essere infondata.
- Nell'80 (quando ancora una delle unità abitative era di proprietà
del fratello del mio cliente) sono stati fatti lavori, con regolare
richiesta al Comune, per modifiche interne e creazione di soletta
esterna a livello della terrazza. Anche qui si ora richiede il
collaudo (e parliamo di 30 anni fa)...
idem come per la copertura
- Infine, siccome il fabbricato era rurale (ai tempi nessun onere
urbanistico per la costruzione) e trasferito tramite atto di
compravendita anni fa ai due figli, ora il tecnico vincolerebbe il mio
cliente al pagamento degli oneri di urbanizzazione... ma sulla base di
cosa? per che motivo?
dovresti verificare l'esatta situazione urbanistica dell'immobile e 
verificare anche ciò che è stato scritto nel compromesso
E la dicitura "...garantisce la conformità di quanto in contratto,
alle Leggi, strumenti edilizi urbanistici vigenti e/o agli atti di
competenza della pubblica amministrazione come da allegato Certificato
di Destinazione Urbanistica"  ???? Non si usa più? Se al Comune
risulta tutto a posto, che diritti potrebbe avere?
v. punto precedente.
Onestamente mi sembra che l'ingegnere dell'agenzia (tra l'altro
prontamente mostratosi disponibile alla sistemazione del tutto) ci
stia "leggermente" marciando sopra.
le richieste non mi sembrano così strane, forse sei tu che non eri del tutto 
preparato sull'argomento.
lui tutela l'acquirente e vuole che sia tutto appposto, non ci vedo nulla di 
strano
Passi giustamente la certificazione energetica e l'assegnazione di una
lettera... ma per il resto sono perplesso.
Necessiterei di una mano da chi può aiutarmi a risalire quanto mento
alle norme che dovrebbero regolare quanto su esposto oppure
indicandomi a chi poter richiedere pareri a riguardo (Comune?).
Faccio presente che siamo in Piemonte nel caso si potesse trattare di
normative regionali.
Grazie a chi mi aiuterà.
Prova all'Ufficio Tecnico Comune ed al Genio Civile o come si oggi si 
chiama.
saluti

 strano
più che altro, non avevo mai visto nessuno operare in questa
maniera...
Grazie mille delle risposte, verificherò.
Saluti!


Ma ce l'ha i soldi questo per comprare, o va cercando i giorni
dispari? Eh?


Bella domanda! Non seguendo direttamente i progressi
della compravendita non saprei rispondere.

 Grazie a chi mi aiuterà.
Mettili con le spalle al muro: questa è la casa, se la vuoi comprare sgancia 
i soldi.
E all'agenzia immobiliare digli chiaramente che quell'ing. non si faccia più 
vedere perché è un incompetente.
-- 
Ciao 

 cosa? per che motivo?
Teoricamente si.Ma ci sono un sacco di distinguo in base alla 
consuetudine del comune, all'anno di costruzione del fabbricato (ante 
67?) e mille altre cose.
In ogni caso, se all'atto della perdita dei requisiti di ruralità non è 
stato chiesto niente dal comune difficle che ora tui chiedano qualcosa.
Ciao,
GD

"Ghost Dog" <g@g.g> ha scritto nel messaggio 
news:ikq4a2$e3q$1...@speranza.aioe.org...

Bisogna vedere da cosa vuole tutelarsi. Nel caso che qualcuno voglia 
presentare modifiche al fabbricato, per es. un ampliamento per piano casa o 
altro, non è che gli chiederanno gli oneri di concessione per la parte già 
realizzata?

 ha scritto nel messaggio 
news:c797bce7-d4d4-4945...@p3g2000vbv.googlegroups.com...
E la dicitura "...garantisce la conformità di quanto in contratto,
alle Leggi, strumenti edilizi urbanistici vigenti e/o agli atti di
competenza della pubblica amministrazione come da allegato Certificato
di Destinazione Urbanistica"  ???? Non si usa più? Se al Comune
risulta tutto a posto, che diritti potrebbe avere?
Dovresti allegargli il certificato di agibilità. Se questo è aggiornato alle 
ultime modifiche direi che sia tutto in regola, dando per scontato che non 
ci siano abusi o false dichiarazioni.
Se poi vogliono ulteriori collaudi e interventi che se li paghino loro.
 


Innanzitutto, come dicevo, dipende da quando ha perso i requisiti di 
ruralità il conduttore.
poi penso che, come negli altri rapporti con le amministrazioni, passati 
i cinque anni dall'evento non possano più pretendere niente (ma andrebbe 
approfondito).
Inoltre non sono molti (leggi quasi nessuno) i comuni in Piemonte che 
richiedono gli oneri agli eredi per il cambio d'uso, stanno iniziando 
solo ultimamente, ma li è il solito discorso della discrezionalità.
Certo che se c'è una denuncia catastale vecchia di una ventina d'anni in 
cui la situazione è quella attuale, ceredo che nessun tecnico 
chiederebbe oneri.
In ogni caso non è quesito risolvibile dalla tastiera del computer, si 
possono solo dare opinioni.
GD

"Ghost Dog" <g@g.g> ha scritto nel messaggio 
news:ikqvke$ghl$1...@speranza.aioe.org...

Non sono molto informato sulla questione, ma all'art. 19 comma 3 del Dpr 
380 - 2001 si dice "Qualora la destinazione d'uso delle opere indicate nei 
commi precedenti, nonche' di quelle nelle zone agricole previste 
dall'articolo 17, venga comunque modificata nei dieci anni successivi 
all'ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione e' dovuto nella 
misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con 
riferimento al momento dell'intervenuta variazione".
Ora, io capisco che entro 10 anni si pagano tutti gli oneri di costruzione, 
non solo quello di urbanizzazione. Oltre i 10 anni immagino non si paghi 
nulla.

 chiederebbe oneri.
Ho verificato le planimetrie all'urbano tramite sister... sono dell'89
e non sono aggiornate assolutamente, anzi,
una riporta scritto a mano "non corrisponde è in costruzione fare le
planimetrie" che non so cosa significhi su una scheda di
accatastamento...
Mai una volta che tutto fili liscio... mannaggia!!!
Verificherò anche questo...