Newsgroup: it.discussioni.geometri
Titolo: Stima albergo

Cari colleghi,
mi trovo a dover stimare un albergo per conto del tribunale e sono in
difficoltà col calcolo del valore.
Penso che il metodo di stima corretto sia quello della
capitalizzazione dei redditi V = Rn / i.
Il calcolo del reddino netto non è stato un grosso problema ma ora
sono nei guai col calcolo del saggio di capitalizzazione.
Basandomi sulla banca dati OMI ho visto che nella zona le abitazioni
hano un saggio del 3% mentre capannoni, uffici e negozi si attestano
sul 3,8%.
Secondo voi un albergo a 5 stelle quanto punti percentuali in più
rispetto a tali valori dovrebbe avere come saggio? Dove potrei trovare
dei riferimenti o delle citazioni da usare per il tribunale?
Grazie mille per una risposta.
Geom. Francesco

 ha scritto:

l'anno scorso sulla rivista della cassa geocentro c'era questo articolo
http://www.fondazionegeometri.it/pdf/2010/7015_017.pdf
 
saluti
 


No, 2 per cento. Da circ. dell'AdT.

 wrote:
 
No, 2 per cento. Da circ. dell'AdT.
 
 
No, semmai il 2 per cento della circolare
 
nella fattispecie deve essere stimato il valore di mercato di un albergo, 
non quelle pseudo valutazione ai fini della rendita catastale.
 
 
 
Ritengo che l'articolo segnalato possa essere utile.
 
io in casi analoghi acquisisco anche i bilanci delle società che gestiscono 
strutture similati, oltre a ricercare presso le associazioni di categoria 
statistiche che permettano di comprendere meglio il segmento di mercato.
 
c'è però da fare attenzione ai valori statistici che si acquisicono, in 
quanto valutare l'albergo a 5 stelle è un pò come valutare una villa, 
essendo un particolare segmento di mercato (salvo i grandi centri urbani o 
le note località turistiche, strutture a 5 stelle quando presenti ce ne sono 
1 o 2 non di più, ed hanno una clientela particolare)
 
I bilanci si possono trovare su 
www.registroimprese.it
 , però c'è da fare 
attenzione al fatto che le sociatà proprietarie delle strutture o quelle di 
gestione non abbiano anche altre strutture, altrimenti i bilanci saranno 
falsati.
 
 
 


 
Intanto vi ringrazio per le risposte.
Il mio problema è un po' più complesso e, per brevità, non l'avevo
scritto. Quello che devo stimare è soltanto una porzione dell'attività
in quanto sono stati pignorati due miniappartamenti facenti parte di
quello che potremmo definire sommariamente un residence di lusso. Per
questo motivo il bilancio della struttura mi è inutile.
Io ho calcolato il reddito lordo partendo dalle loro tariffe e dalle
percentuali di utilizzo delle camere fornitemi dalla Provincia. Sono
arrivato al reddito netto levando la quota parte delle spese
condominiali (i due mini hanno i loro millesimi) ed altre spese.
Adesso sono al calcolo del saggio di capitalizzazione. Elaborando i
dati OMI riesco a calcolare solo un saggio medio per le abitazioni
(3%) e per capannoni, uffici e negozi (3,8%).
A questo punto mi stavo chiedendo se storicamente era cosa nota che,
ad esempio, il saggio per strutture alberghiere potesse essere il
doppio o il triplo di quello delle case.
Qui mi sono arenato. Non mi hanno saputo rispondere neanche in Catasto
e mi occorrerebbe un'idea o un indicazione di un posto dove cercare.
Ancora grazie.
Geom Francesco

 ha scritto nel messaggio 
news:8cdf1159-aae2-4bae...@r9g2000vbw.googlegroups.com...

Dipende da cosa intendi per residence e mini appartamenti.
 
mi spiego meglio, le porzioni che stai valutando sono unità (dal punto di 
vista edilizio-urbanistico) a se stanti e posso essere liberamente acquista 
e vendute sul mercato, oltre ad essere in grado di produrre un reddito 
autonomo o no ?
Spesso strutture simili a quelle da te descritti sono RTA, per le quali ci 
sono specifiche diposizioni regionali circa le modalità di gestione del 
complesso (es. la gestione deve essere unitaria ed i contratti di locazione 
non possono durare più di 2-3 mesi).
 
se c'è una società di gestione, o comunque dovrebbe esserci secondo la 
normativa regionale, si torna alla questione del bilancio (il grosso 
problema però diventa il nero, che logicamente non è contabilizzato, o gli 
escamotage utilizzati dai proprietari per aggirare le normative in materia)
 
se sono dotate di autonomia reddituale, puoi calcolarti il valore con il 
metodo comparativo, controllando quali sono le unità immobiliari 
compravendute nell'ultimo periodo (acquisendo il prezzo) o in alternativa 
(se i valori sono vecchi, non vecchissimi) partendo dal prezzo e 
calcolandoti la rivalutazione all'attualità.
 
per quel tipo di immobili non troverai mai un valore statistico adeguato 
(es. saggio di capitalizzazione), salvo che tu non te lo calcoli 
(assumendotene tutti i rischi) direttamente, ma per fare ciò dovresti avere 
una specifica conoscenza del locale mercato immobiliare ed in particolare 
del settore specifico, cosa che ti permetterebbe - paradossalmente - di 
evitare il metodo reddituale.
 
 
 
 
 

 ha scritto:

Quando manca un riferimeto di mercato, per i fabbricati, in alternativa si
utilizza il valore di ricostruzione a nuovo per il coefficente di
deprezzamento/vetusta.
 
In sostanza potresti (imho):
-Determinare il valore di costruzione/ricostruzione dell' intero fabbricato;
-Individuare in funzione degli anni dell'immobile il coefficiente di
deprezzamento;
-Determinare il valore attuale dell 'edificio (costo x coefficiente) ed
aggiungere il valore dell'area di sedime;
- Ricavare il valore della parte pignorata attraverso una proporzione
utilizzando come paramentro la sup. utile.
 
saluti
 
 
 
Pippo
 

 wrote:

Se procedi con un stima comparativa, anziche' con il saggio di
capitalizzazione?


 
Ringrazio per gli interessanti suggerimenti e rispondo a tutti.
I due appartamentini sono stati accatastati per conto loro e
potrebbero produrre un reddito autonomo.
Altre unità sono state vendute singolarmente e tutte assieme formano
un condominio a destinazione turistico - ricettiva.
Trovare i contratti dei mini che sono stati venduti mi è impossibile
perché eccede di molto i limiti del mio incarico.
Confrontare il valore con le poche abitazioni che vengono
compravendute nella zona mi farebbe pensare che le mie unità abbiano
un valore inferiore a quello di una casa normale. Infatti ho degli
svantaggi tipo non potervi prendere la residenza o il fatto stesso che
la loro destinazione non sia residenziale, che mi porterebbero a un
deprezzamento. Questo mi sembra sbagliato perché in linea di massima
ritengo che 1 mq di albergo valga più di 1 mq di casa.
Per quanto riguarda il costo di costruzione non è affatto agevole
calcolare il valore di costruzione di un grosso immobile del 1700
finemente restaurato. Il suo sedime è inoltre parte di più un grosso
complesso alberghiero in posizione isolata e non ci sono assolutamente
possibilità di confrontarlo con situazioni simili.
Per tutte queste motivazioni avevo pensato alla capitalizzazione del
reddito, per quanto opinabile. Mi sento veramente chiuso in un angolo.
Geom Francesco

 ha scritto:
 

Rimango della mia opinione: se non esiste un mercato di immobili simili 
l'unica possibilità imho è il valore di costo (che può essere calcolato in 
modo anche sintetico verificando  quanto costa oggi al m2 costruire 
immobili con "simili" caratteristiche di lusso) per il coefficiente di 
vetusta.
 
Per l'area di sedime penso  sia possibile per via comparativa arrivare ad 
un valore.
 
Comprendo comunque  la difficoltà della stima.
 
saluti 
Pippo