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Titolo: Un aiuto per Tabelle Millesimali ascensore

Ho avuto l'incarico di approntare la Tabella Millesimale per un ascensore
di recente posto in opera in uno stabile edificato almeno 80 anni fa.
Trattasi di ascensore esterno, con accesso dal cortile retrostante,
collocato in aderenza ad una parete della tromba scala perchè non vi era
spazio per posizionarlo all'interno.
Essendo lo stabile di proprietà di una sola persona non è mai stata
approntata una Tabella A di proprietà generale; esiste solo una Tabella B
per le scale, ad uso degli inquilini, allestita qualche decennio fa in
maniera alquanto approssimativa (furono ragguagliate, si evince, le sole
superfici senza tener conto di alcun coefficiente, nè delle diverse
altezze dei piani).
L'edificio è composto da piano rialzato più 6 piani soprastanti.
Al piano rialzato, al 1°, al 2°, al 3°, al 4° ed al 5° piano vi sono 4
appartamenti a piano. Al 6° piano vi sono 2 appartamenti. Per un totale,
perciò, di 26 appartamenti.
L'ascensore, per motivi tecnici, non arriva fino al 6° piano ma si ferma
al 5°. E qui nasce il problema.
Per determinare i millesimi ho pensato di considerare i 2 appartamenti del
6° piano come siti al 5° ed ho usato una formula desunta da manualistica
specializzata, per la precisione la seguente:
M = 1000 x h/H x v/V
deve
M = millesimi
h = altezza del piano 
H = sommatoria delle h
v = valore di ogni singolo appartamento (espresso in decimali)
V = Sommatoria delle v per ogni singolo piano.
Ho usato questa formula (e le sue varianti, presenti su manuali di vari
editori: Buffetti, Pirola, Calderini, etc., tutte comunque in linea con
l'art. 1124 c.c. e con la Sentenza Corte Cassazione n. 3514 del 25.10.1969
la quale equiparò il calcolo Tabella ascensore a quella delle scale del
citato art. 1124 c.c.) diverse volte con ottimo esito.
Non è però adattabile all'impostazione che ho dato io in quanto ne vien
fuori che i 6 appartamenti considerati al 5° piano (4 autenticamente e 2
convenzionalmente) risultano avere ciscuno millesimi inferiori a quelli
degli appartamenti del sottostante 4° piano (anche se la sommatoria dei
millesimini dei 6 appartamenti del 5° piano supera quella del 4°).
In alternativa ho pensato di calcolare prima i millesimi relativi al
valore di piano (e per ogni singolo appartamento) e poi quelli relativi
alle altezze dei piani, e quindi eseguire la media dei due valori ricavati
ma, a parte che, confesso, non so come si procede per le altezze dei
piani, credo che arriverei allo stesso insoddisfacente risultato. 
Spero di essere stato chiaro nell'esporre la questione.
Qualcuno può suggerirmi un rimedio?
Grazie e saluti.
Giuseppe Coppola
-- 
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 Qualcuno può suggerirmi un rimedio?
      Per quanto riguarda il 50% dei costi che vanno addebitati in base
      alle quote di proprieta'non ci sono problemi,poiche conosci i mil-
      lesimi relativi ad ogni unita'! Giusto? :-)
      Restano da calcolare i millesimi relativi al restante 50% dei costi
      di esercizio,proporzionali all'altezza del piano.
      Ho ipotizzato che il piano ammezzato sia esattamente la meta'di un
      interpiano e che gli altri siano tutti uguali.
      Se al piano ammezzato do' valore 5  un'interpiano varra 10 
      di conseguenza avremo i seguenti valori:
      ammezzato 5.............................=   5
      primo piano 5+10........................=  15
      secondo piano 5+10+10...................=  25
      terzo piano 5+10+10+10..................=  35
      quarto piano5+10+10+10+10...............=  45
      quinto piano5+10+10+10+10+10............=  55
                                     TOTALE   = 180
 
      Traducendo in percentuali ovvero in millesimi e diviso i condomini
      che giungono ad ogni rispettivo piano avremo:
      Ammezzato   (5/180):4=  6,94 mill.cad
      Primo p.   (15/180):4= 20,80  "    "
      Secondo p. (25/180):4= 34,70  "    "
      Terzo p.   (35/180):4= 48,61  "    "
      Quarto p.  (45/180):4= 62,50  "    "
      Quinto p.  (55/180):6= 50,90  "    "
 
      Devi solo ricontrollare gli arrotondamenti.
 
      Considera che per la manutenzione scale non e' corretto usare
      questa tabella ma la rifarai aggiungendo un'altro piano pari
      a 10 e dividendo per 190 e successivamente 4-4-4-4-4-4-2
      spero ti sia chiaro.
      A livello di pura curiosita'volendo affinare la precisione specie
      se l'ammezzato non e' pari a 1/2 piano potresti fare il calcolo
      in base ai gradini di percorrenza per ogni piano da raggiungere!
      ciaofelix:-)


 > Qualcuno può suggerirmi un rimedio?
     L'orario mi ha giocato un brutto tiro!Sempre per i due condomini
     del sesto piano! 
 
     Sempre con il valore 5 per l'ammezzato e 10 per l'intrerpiano
 
      Ho assegnato ad ogni unita'il valore seguente:
 
    Ammezzato  5x4         = 20
     1         15x4        = 60
     2         25x4        =100
     3         35x4        =140
     4         45x4        =180
     5         55x6        =330
                totale     =830
     Quindi:
     Amm        20/830:4   = 6,02  millesimi cad
      1         60/830:4   = 18,07    "       "
      2        100/830:4   = 30,12    "       "
      3        140/830:4   = 42,17    "       "
      4        180/830:4   = 54,22    "       "
      5        330/830:6   = 66,25    "       "
      Sempre arrotondamenti da rettificare,e stesso discorso per pulizia!


L'ascensore apporta, sotto tutti i punti di vista, vantaggi ai piani
superiori molto, molto maggiori di quelli che apporta ai piani inferiori,
tanto che dovrebbe parlarsi per i primi di servizio INDISPENSABILE, mentre
per i secondi esso è da considerarsi servizio utile.
Il fattore "indispensabilità " per gli ultimi piani diventa, mano mano che
si procede dall'alto verso il basso, "necessità" per i piani intermedi ed
addirittura semplice "utilità" per quelli inferiori. Quindi, secondo me,
occorre dare più importanza al fattore "altezza da terra" e minore
importanza al fattore "valore".
Così facendo non solo vengono messe in luce i caratteri di indispensabilità,
necessità ed utilità di cui sopra, ma ci si adegua molto di più all'uso a
cui il codice civile fà riferimento (art. 1123 comma 2°= se si tratta di
cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono
ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne).
Se utilizzassi anche per l'ascensore quanto espresso all'art.1124
(manutenzione e ricostruzione delle scale) non ci sarebbe differenza alcuna
tra le due tabelle.
Bibo
*****************************


Bibo wrote:

Il tuo punto di vista è condiviso da alcuni autori (es.: Vincenzo
Gasparrelli, Le Tabelle millesimali per gli edifici in condominio, Pirola
Editore, V edizione) mentre qualche altro la pensa diversamente (es.:
Renata Giuliana Balzani, Le tabelle dei Valori millesimali, Buffetti
Editore, VI edizione).
D'altronde la formula che ho usato e descritto nel messaggio è desunta
proprio dal testo di V. Gasparrelli, perciò in linea con la tua opinione.
Ma, perdonami, non era questo che chiedevo. 
Applicando quella formula e considerando i 2 appartamenti del 6° piano
come siti al 5° vien fuori che a ciascuno dei 4 appartamenti del 5° piano
vengono attribuiti millesimi minori di quelli del 4° piano ai quali pure
sono identici come conformazione e dimensioni (la qual cosa, mi sbaglierò,
non mi pare giusta). Prova a fare una simulazione e vedrai.
In altre parole chiedevo se mi si potesse suggerire un procedimento
aritmetico per fare in modo che a ciascuno degli appartamenti del 5° piano
(ed anche a quelli del 6°, di conseguenza) vengano attribuiti millesimi
superiori a quelli del 4°.
Lo stesso V. Gasparrelli, nella sezione dedicata agli aspetti particolari,
affronta la fattispecie e a pag. 177 conclude proponendo: "Per la
compilazione, invece, della tabella C relativa all'ascensore, secondo noi
si potrebbero adoperare egualmente i moduli 7 ed 8, variando
opportunamente i valori delle unità immobiliari, mediante congrua
riduzione da applicare all'ultimo piano non servito totalmente
dall'ascensore, riduzione che va ovviamente ripartita in aumento
proporzionale agli altri piani, onde rimanere invariato il totale dei
1000/1000. Tale riduzione ed i conseguenti aumenti possono e devono essere
determinati dal tecnico compilatore delle tabelle millesimali, unico a
poterli determinare con cognizione di causa".
Come vedi si tratta di una soluzione sensata ma empirica,demandata a
rilievi e considerazioni che il tecnico dovrà fare sulla base della sua
esperienza, non supportata da una precisa formula aritmetica, quindi più
difficile da argomentare in relazione esplicativa. Ad ogni modo, se
qualcuno non mi indicherà una strada migliore, credo che la adotterò,
magari con qualche variante.
Comunque grazie per la risposta e saluti.


 -- 

La tua idea mi sembra ottima (senza ironia).
Credo proprio che la adotterņ.
Grazie e saluti.
Giuseppe Coppola
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 Credo proprio che la adotterò.
     Vedi Peppino in fondo sono solo numeri se contassi i gradini
     otterresti un risultato ancora piu' preciso,io per *altezza
     di piano* prendo in considerazione l'effettiva altezza,molti
     vecchi edifici sono costituiti da ammezzato con altezza 2,70
     piano nobile h 4,00  vari piani alti 3,00 ed ultimo 2,70 ho
     evidentemente usato cifre indicative,come si potrebbe fare
     altrimenti in casi del genere?
     ciaofelix:-)
 
P.S.Io
 sono della scuola *Vincenzo e Luigi Rizzi*


 ................ne vien fuori che i 6 appartamenti considerati al 5° piano
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