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Titolo: Interessante riassunto

 
 
 
        INVIO N°: 012/2012 del 6 Marzo 2012
 
 
            FABBRICATI RURALI: GLI ADEMPIMENTI PREVISTI PER IL 2012
            - TUTTO QUELLO CHE OCCORRE SAPERE PER EVITARE SANZIONI
 
 
            Nel corso del 2011 i fabbricati rurali sono stati oggetto di 
numerosi interventi legislativi, che si sono succeduti nel tempo creando una 
certa confusione.
            È dunque opportuno riepilogare la situazione in base alla 
normativa vigente.
 
            Le novità che riguardano i fabbricati rurali sono essenzialmente 
tre:
 
                  - l'introduzione dell'Imu (Imposta Municipale Unica), che 
dal primo gennaio 2012 si applica anche ai fabbricati rurali (a differenza 
dell'Ici);
                  - l'obbligo di dichiarare al catasto fabbricati, con 
attribuzione delle rendita catastale, tutti i fabbricati rurali attualmente 
censiti al catasto terreni, entro il 30 novembre 2012;
                  - per i fabbricati rurali già censiti al catasto 
fabbricati, l'obbligo di presentare una domanda di variazione della 
categoria catastale, per l'attribuzione della categoria A/6 per gli immobili 
rurali ad uso abitativo e della categoria D/10 per gli immobili rurali ad 
uso strumentale, entro il 31 marzo 2012.
 
            Imu e fabbricati rurali
 
            L'Imu si applica anche ai fabbricati rurali, che fino al 31 
dicembre 2011 erano esenti dall'Ici, in quanto il loro reddito si 
considerava compreso in quello attribuito ai terreni agricoli al cui 
servizio essi si trovano.
            Per i fabbricati rurali a uso strumentale l'aliquota Imu è 
fissata nello 0,2 per cento. I comuni possono ridurre questa aliquota fino 
allo 0,1 per cento.
            Per determinare il valore su cui calcolare l'Imu sui fabbricati 
rurali a uso strumentale dobbiamo dunque prendere le rendite risultanti in 
catasto al primo gennaio dell'anno di imposizione, aumentarle del 5 per 
cento a titolo di rivalutazione, e poi applicare il moltiplicatore relativo 
alla categoria catastale a cui appartengono.
            Nella maggior parte dei casi i fabbricati rurali a uso 
strumentale rientrano nella categoria D/10, quindi il moltiplicatore da 
applicare è 60 (che si applica a tutti i fabbricati classificati nel gruppo 
catastale D, ad eccezione della categoria catastale D/5).
            Questo moltiplicatore è elevato a 65 dal primo gennaio 2013.
            Per i fabbricati rurali a uso abitativo non sono previste 
agevolazioni particolari, dunque si applicano le regole ordinarie previste 
per le abitazioni.
            Se ricorrono le condizioni previste perché il fabbricato sia 
considerato abitazione principale del proprietario o dell'usufruttuario, 
l'aliquota Imu è fissata nello 0,4 per cento, sul valore determinato in base 
ai nuovi moltiplicatori previsti dalla legge. I Comuni possono modificare, 
in aumento o in diminuzione, questa aliquota sino a 0,2 punti percentuali, 
quindi possono ridurla fino allo 0,2 per cento, o aumentarla fino allo 0,6 
per cento.
            Se invece l'abitazione non può essere considerata, ai fini Imu, 
come abitazione principale, l'imposta si applica con l'aliquota ordinaria 
del 0,76 per cento, sul valore determinato in base ai nuovi moltiplicatori 
previsti dalla legge. I Comuni, con deliberazione del consiglio comunale, 
possono modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 
0,3 punti percentuali, quindi possono ridurla fino allo 0,46 per cento, o 
aumentarla fino all'1,06 per cento.
            Per determinare il valore su cui calcolare l'Imu dobbiamo 
prendere le rendite risultanti in catasto al primo gennaio dell'anno di 
imposizione, aumentarle del 5 per cento a titolo di rivalutazione, e poi 
applicare il moltiplicatore 160 (che si applica a tutti i fabbricati 
classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e 
C/7, con esclusione della categoria catastale A/10).
            Su questo valore si calcola l'imposta con l'aliquota dello 0,4 
per cento (se si tratta di abitazione principale) o con l'aliquota dello 
0,76 per cento (se si tratta di altra abitazione), salva l'applicazione 
delle aliquote ridotta eventualmente previste dal Comune interessato.
            Se si tratta di abitazione principale, si applicano anche le 
detrazioni previste dalla legge (200 euro più 50 euro per ogni figlio di età 
non superiore a ventisei anni che dimora abitualmente e risiede 
anagraficamente nella stessa abitazione).
            Per poter applicare l'imposta ai fabbricati rurali, la legge ha 
disposto l'obbligo di dichiararli tutti al catasto fabbricati, con 
attribuzione della relativa rendita. Fino alla presentazione della 
dichiarazione di aggiornamento catastale, l'Imu è corrisposta, a titolo di 
acconto e salvo conguaglio, sulla base della rendita delle unità similari 
già iscritte in catasto. Il conguaglio dell'imposta è determinato dai comuni 
a seguito dell'attribuzione della rendita catastale.
 
            Accatastamento dei fabbricati rurali
 
            Le nuove norme hanno introdotto l'obbligo di dichiarare al 
catasto fabbricati tutti i fabbricati rurali che ancora risultano iscritti 
nel catasto terreni. In questo modo, a tutti i fabbricati rurali sarà 
attribuita una rendita, che potrà essere utilizzata per il calcolo del 
valore ai fini dell'applicazione dell'Imu.
            Il termine è fissato al 30 novembre 2012.
            Entro tale data, i proprietari dei fabbricati dovranno procedere 
all'accatastamento, affidando l'incarico a un tecnico abilitato. In caso 
contrario, l'Agenzia del Territorio, su segnalazione del Comune, provvederà 
d'ufficio all'accatastamento a spese dell'interessato, applicando anche le 
sanzioni per il mancato rispetto del termine (da 258 a 2.066 euro).
            Fino al 31 dicembre 2011 potevano legittimamente rimanere 
censiti solo al catasto terreni i fabbricati rurali per i quali erano 
presenti tutti i requisiti di ruralità previsti dalla legge, ad eccezione 
delle nuove costruzioni e dei fabbricati oggetto di trasferimento di 
proprietà. Oggi, invece, l'obbligo di dichiarazione al catasto fabbricati è 
stato esteso a tutti i fabbricati rurali.
            Ricordiamo però che dal primo luglio 2010, la mancata iscrizione 
dei fabbricati rurali nel catasto fabbricati ne impedisce la vendita.
            È infatti entrata in vigore la norma che impone la verifica 
della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito.
            Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei 
fabbricati, o di altri atti con i quali si trasferiscono o costituiscono 
diritti reali sugli stessi deve verificare che l'immobile sia regolarmente 
censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto 
reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie 
depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.
            La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell'atto, 
e dunque l'invalidità della compravendita o dell'atto relativo all'immobile 
(art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall'art. 
19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, come risultante dalla 
legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122).
            Nel caso dei fabbricati abitativi (e relative pertinenze) 
l'accatastamento del fabbricato prima della vendita consente inoltre di 
usufruire dell'agevolazione che consente ai privati di chiedere 
l'applicazione delle imposte sul valore catastale.
 
            Restano esclusi dall'obbligo di dichiarazione al catasto 
fabbricati, per espressa previsione normativa, soltanto i seguenti immobili:
            a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri 
quadrati;
            b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul 
suolo naturale;
            c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei 
terreni;
            d) manufatti isolati privi di copertura;
            e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, 
di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 
150 metri cubi;
            f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente 
infissi al suolo;
 
            tuttavia le opere di cui alle lettere a) ed e), e quelle di cui 
alla lettera c) rivestite con paramento murario, qualora accessori a 
servizio di una o più unità immobiliari ordinarie, sono oggetto di 
iscrizione in catasto insieme a tali unità (articolo 3, commi 3 e 4, del 
decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28).
            Ricordiamo infine che le costruzioni inidonee ad utilizzazioni 
produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado, possono 
essere iscritte nel catasto fabbricati senza attribuzione di rendita 
(articolo 3, comma 2, del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, 
n. 28)
 
            Variazione della categoria catastale dei fabbricati rurali
 
            L'obbligo di variazione della categoria catastale dei fabbricati 
rurali era stato introdotto ai fini Ici nel 2011.
            La domanda di variazione della categoria catastale, per l'attribuzione 
della categoria A/6 per gli immobili rurali ad uso abitativo e della 
categoria D/10 per gli immobili rurali ad uso strumentale, doveva essere 
presentata all'Agenzia del territorio entro il 30 settembre 2011, allegando 
un'autocertificazione attestante che l'immobile possiede i requisiti di 
ruralità, in via continuativa, a decorrere dal quinto anno antecedente a 
quello di presentazione della domanda (art. 7. Comma 2-bis, del decreto 
legge 13 maggio 2011, n. 70).
            Il termine per la variazione della categoria catastale dei 
fabbricati rurali è stato prorogato al 31 marzo 2012 (art. 29 del decreto 
legge 29 dicembre 2011, n. 216), ma riguarda solo il riconoscimento della 
ruralità degli immobili ai fini della conferma dell'esenzione dall'Ici per 
il quinquennio precedente.
            Con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze sono 
stabilite le modalità per l'inserimento negli atti catastali della 
sussistenza del requisito di ruralità, fermo restando il classamento 
originario degli immobili rurali ad uso abitativo, e dunque rimanendo ferma 
la rendita già attribuita al fabbricato.
            La variazione della categoria catastale dei fabbricati rurali in 
A/6 e in D/10 non riguarda, invece, l'applicazione dell'Imu, perché le norme 
che ne prevedevano l'obbligo sono state abrogate a partire dal primo gennaio 
2012 (art. 13, comma 14, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, 
convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214).
            I proprietari interessati devono presentare una domanda di 
variazione della categoria catastale. Alla domanda deve essere allegata un'autocertificazione 
(differente per le abitazioni e i fabbricati non abitativi) nella quale il 
richiedente dichiara che l'immobile possiede in via continuativa, a 
decorrere dal quinto anno antecedente a quello di presentazione della 
domanda, i requisiti di ruralità previsti dalla legge.
 
 
 
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-- 
Ciao 
 
 
 

Grazie. Bello anche l'allegato... hihihihi