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Titolo: Situazione complessa, ho bisogno di aiuto

Circa un anno fa mi sono affidata ad un geometra di mia fiducia per
vendere una villetta in provincia di Treviso. Da una verifica
preliminare ï¿œ emersa la perfetta corrispondenza tra planimentria
catastale e l'edificio (costruito circa negli anni sessanta). POi sono
arrivati dei potenziali acquirenti ed il geometra ci ha consigliato di
fare dei rilievi. E qui sono nati i problemi perchï¿œ ï¿œ emerso che la casa
ï¿œ identica al progetto originale salvo il fatto che ï¿œ 40 cm piï¿œ grande.
Il geometra ci ha spiegato che ï¿œ riuscito a dimostrare che i volumi non
cambiano(cosa non sanabile), ma che da un colloquio preventivo con
quelli del comune, la sanatoria amministrativa e paesaggistica verrebbe
intorno ai 6-8 mila euro. Piï¿œ 3-4 mila euro di sue competenze, piï¿œ altri
5 mila euro perchï¿œ contestualmente alla sanatoria bisogna dichiarare la
conformitï¿œ dell'impianto fognario. In pratica non va piï¿œ bene la fossa
che c'ï¿œ adesso, ma bisogna andarsi ad allacciare alla rete fognaria (se
c'ï¿œ). Io sono incredula e abbastanza devastata perchï¿œ, da ignorante in
matera, mi pare incredibile che per 40 cm in una casa di olre 200mq si
arrivino a cifre cosï¿œ folli. Il mio notaio sostiene che a loro, per
redigere l'atto, interessa solo la conformitï¿œ catastale e visto che
quella ï¿œ perfetta, l'atto di ocmpravendita si puï¿œ fare. Il geometra
invece dice che se non c'ï¿œ una realizzazione dell'edificio perfettamente
identica al progetto originale allora l'eventuale compratore piï¿œ
rivalersi. Domande:
- se la vendo cosï¿œ, senza sanare, cosa mi puï¿œ fare il comopratore?
Rendere nullo l'atto o chiedermi i  soldi delle spese che deve affrontare?
- Ha ragione il notoaio che dice che si guarda solo il catasto o il
geomentra che sostiene il contrario?
- Chi mai piï¿œ accorgersi che una casa perfettamente identica nella
disptribuzione di muri, finestre, ecc. ï¿œ 40 cm piï¿œ grande dle progetto
originario?
- Ma per una sanatoria ï¿œ normale che un geometra chieda dai 3 ai 4 mila
euro (i rilievi li ha fatti dicendo che non li avremmo dovuti pagare,
visto che gli corrisponderemouna bella cifra, in caso di vendita, per la
sua mediazione).
Scusate se le domande vi sembrano ingenue o bananli, ma sono molto
colpita dalle cifre richieste per questa sanatoria (se le avessi non
venderei) e mi pare tutto un incubo.
 
-- 
lilith
 



sei la mogli di tex willer???
Comunque al momento della vendita ci deve essere la conformitï¿œ 
urbanistica e anche catastale. Altrimenti si potrebbero vendere anche i 
fabbricati abusivi, basterebbe fare l'accatastamento no?
 


 
Puoi sempre sentire un altro tecnico della tua zona ed esporgli il 
problema. Non credo che l'altro abbia l'esclusiva...
 
 
Controlla che il geometra che ha valutato la sanatoria abbia verificato 
se i 40 cm ricadono dentro le tolleranze dimensionali applicabili (2% in 
genere), anche se il fabbricato dovrebbe essere stretto e lungo per 
rientrarci.
 
-- 
mauro

Per completezza sui costi:
come si dice da noi "uno che te fa manco se trova sempre". Bisogna poi 
vedere cosa ti fa, per "manco".
ciao

 rientrarci.
 
Le tolleranze pero' ti dicono fin dove arrivano le "varianti non 
essenziali", che sono sempre sanabili, ma vanno comunque sanate.
 
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perchï¿œ la curva d'apprendimento di google ï¿œ storicamente tra
le piï¿œ ripide ... e.
www.tigers.3000.it
 - Skype: se proprio vuoi contattarmi chiedi...

 preliminare � emersa la perfetta corrispondenza tra planimentria


 
 
SI, haimï¿œ, giï¿œ verificato. Siamo fuori di poco ma sempre fuori.
 
-- 
lilith
 

 
 
Mi sa che lo farï¿œ. Grazie.
 
-- 
lilith
 

 sei la mogli di tex willer???
 
???? Ma che stai a dire?
 
 
-- 
lilith
 

carissimi tutti
 
sto leggendo un mare di fesserie.
 
allora andiamo con ordine e mettiamo qualche puntino sulle "i":
 
1-il fatto che vi siano degli abusi, non comporta necessariamente la non 
commerciabilit� dell'immobile
 
2-se l'abuso � primario l'immobile non � alienabile
 
3-la conformit� catastale � essenziale ai fini della validit� del rogito
 
4-il notaio � tenuto a verificare la legittimit� urbanistica e catastale 
dell'immobile, in quanto da ci� dipende la validit� dell'atto; le modalit� 
solitamente utilizzate variano molto da zona a zona, ma solitamente - a 
prescindere da quale sia il metodo adottato - il notaio non effettua un 
sopralluogo, ma assume delle dichiarazioni di terzi e da (quanto va bene) un 
occhiata ai documenti prodotti;
 
5-se l'immobile presenta delle difformit�, ancorch� alienabile (abuso non 
primario e/o immobile la cui costruzione � iniziata in data antecedente al 1 
settembre 1967), il venditore ne rispende all'acquirente, salvo diversa 
pattuizione fra le parti.
 
6-non � possibile fare sanatorie con adeguamenti, come ha sentenziato la 
corte di cassazione.
 
 
partendo dai  concetti su esposti si pu� iniziare a fare un po' di chiarezza
.le difformit� costituiscono abuso primario o no ??
.se si, � necessaria una sanatoria, viceversa la vendita � fattibile (anche 
se taluni notai affermano il contrario, pi� per timore di nullit� dell'atto 
che per altro)
.se l'abuso � primario - salvo che l'immobile sia stato edificato 
dall'attuale proprietario - verificherei anche la validit� dell'atto 
precedente e quindi la possibilit� di tirare in ballo il dante causa
.la conformit� catastale � essenziale, ma ci� non significa che 
necessariamente debba coincidere ne con l'effettivo stato dei luoghi, ne con 
quanto rappresentato nei grafici progettuali depositati presso la PA.
.in caso di cessione di bene non perfettamente conforme, � utile prendere 
accordi con la parte acquirente e formalizzarli nell'atto stesso.
 
a parte tutto quanto sopra esposto, la cosa sempre e comunque migliore � 
quella di alienare un cespite conforme.
 
PS per quanto attiene le sanatorie ricordo che le stesse possono essere ex 
nunc o ex tunc a seconda dei casi, per cui vi � da prestare molta 
attenzione.
 
 
 

 Circa un anno fa
 
40cm roba che non sono neppure 6 mq e addirittura c'ï¿œ anche un po' di 
toleranza!
 
ma su, questi sono pazzi!
 
da quanto tempo ï¿œ stata costruita?
 
la casa ï¿œ vendibile?
 
La casa ha ottenuto l'agibilitï¿œ, o cmq ha tutta la pratica edilizia in 
regola?
 
se si vendila nello stato in cui si trova,
 
se ti va puoi mettere al corrente della cosa il tuo acquirente e se vorrï¿œ la 
partica edilizia se la fa lui eventualmente gli fai uno sconto dal prezzo di 
vendita
 
e considera che la vedo dura sia per l'acquirente sia per il comune 
"rivalersi" su di te!
 
lascia perdere il geometra, anci sfanculalo proprio,  che lo vedo un po' 
troppo agguerrito, va be che son tempi di crisi, ma cazzo!
 
e trovatene un altro che abbia un pochino piï¿œ di senso pratico
 
questo ï¿œ quello che posso dire di primo acchitto, poi per essere piï¿œ 
specifici bisognerebbe leggere tutte le carte, vedere bene il lotto i 
confini ecc ecc 
 

 
"Apteryx"  ha scritto nel messaggio news:lqe2oq$4kk$1...@speranza.aioe.org...

!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?
MA SEI FUORI
!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?
COME FAI AD AFFERMARE CIO'
!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?!?
 
se fai queste osservazioni senza neppure aver visto un documento, passi da 
un cialtrone che ha visto un bel mondo... e soprattutto che rischia tante 
cause passive dai propri clienti
 
poi: come potrebbe essere conforme ai progetti approvati se vi sono 40 cm di 
differenza???????
 
almeno che non esista una norma - salvo le tolleranza ammissibili previste 
dalle vigenti normative (che dovrebbero essere verificate sul posto, 
documenti alla mano), che 40 cm o 6 mq non costituiscono difformitï¿œ. a me 
non risulterebbe.
 
 
invito lilith ha diffidare da certi consigli
 
personalmente chiederei un altro parere ad un tecnico, per verificare sia 
l'operato del primo sia per avere un secondo parere sulle possibili 
soluzioni e/o comunque per avere un eventuale secondo preventivo.
 
faccio presente che un eventuale causa passiva, sarebbe sul valore 
dell'immobile + i danni, quindi qualche decina di migliaia di euro se non 
centinaia, quindi qualche centinaio di euro per un secondo parere lo 
riterrei ben speso.
(ma ï¿œ la mia modesta opinione)
 
segnalo infine che se in atti (nell'atto di vendita) dovesse essere 
dichiarata una conformitï¿œ che non c'ï¿œ si commette un reato penalmente 
rilevante, che facilitï¿œ l'azione della controparte per richiedere un 
eventuale rimborso economico.
 
PS se c'ï¿œ nullitï¿œ dell'atto, la cosa non ï¿œ sanabile, a prescindere che di 
tratti di 40 cm e semplicemente di 1.
 
 
 
 

 precedente e quindi la possibilit� di tirare in ballo il dante causa
 
giusto, non avevo pensato a questo caso, se avesse acquistato l'immobile 
sarebbe la prima cosa da fare cominciare a chiederne conto al vecchio 
venditore o agli eredi.
 
-- 
mauro

 Anche se si prenderï¿œ il 3% sulla vendita dell'immobile in qualitï¿œ di mediatore?
 
ha un incarico scritto? non credo se ï¿œ un geometra libero 
professionista... nel caso io comincerei intanto a fargli notare che non 
potrebbe incassare una mediazione. E quindi non puï¿œ neppure avere 
l'esclusiva sulla vendita, e quindi potresti parlare direttamente con 
l'acquirente. Se la vendita perï¿œ risulta problematica, allora cerca di 
trattare almeno uno sconto. Il 3% mi sembra molto, specie se poi chiede 
altrettanto all'acquirente. Di questi tempi le agenzie si accontentano 
anche di meno.
 
 
-- 
mauro

 ha scritto nel messaggio 
news:iyvyv.5543$A66....@tornado.fastwebnet.it...


 
 
La casa e' stata costruita da mio nonno e mi e' stata donata da mia mamma,
oltre dieci anni fa. 
 
-- 
lilith
 

 
Non ho capito
 
-- 
lilith
 


 
 
chiarito che l'atto non ï¿œ nullo, rimane il problemuccio che 
l'acquirente, quando vuole, gli fa causa e chiede i danni. Quindi 
conviene regolarizzare prima di vendere (almeno per evitare le spese 
legali), se si vuol dormire sonni tranquilli. A meno che che non piaccia 
"dormire preoccupato" come si diceva nei militari un po' di anni fa...
 
 
-- 
mauro

 faccio presente che un eventuale causa passiva
 
causa passiva in italia?
 
innanzi tutto va valutato se esistono le convenienze economiche di tutto, 
poi c'ï¿œ il discorso dei tre gradi di giudizio, praticamente passano 18 anni 
e ancora non si sa chi c'ha ragione! e per cosa per 40cm? fosse una cosa ben 
piï¿œ grave pure pure.
 
io ho esperienza di procedimenti ben piï¿œ importanti di questa "cazzatella"
da 40 cm e non si riesce a smuovere neppure quelli e neppure dopo aver avuto 
ragione in giudizio, anzi occorre un'altra causa per aver ragione della 
sentenza giudicata
 
e poi diciamocelo chiaramente, 40 cm, sicuro che il geometra ha misurato
bene? quanta volontï¿œ c'ï¿œ nel rubare altri i soldi al cliente?
 
come ha valutato gli spessori dei muri? noi abbiamo una legge regionale che 
tutto quello che sta sopra i 30cm [...] non si computa quindi basterebbe giï¿œ 
avere muri un po' piï¿œ spessi ed ecco che i 40cm saltano fuori
 
 
 
 

 mediatore?
 
secondo te se un pescecane del genere non viene pagato, a te le cose in
futuro andranno lisce?
 
allora procedi cosï¿œ, gli dici che paghi la sua mediazione e lasci la casa
cosï¿œ come sta e te la vendi, del resto se quella casa sta li da un sacco di
tempo ï¿œ ok e se il notaio rogita ï¿œ ancora piï¿œ ok
 
40cm se ï¿œ come dici sono una cazzata che non deve essere neppure presa in
considerazione, diverso invece il discorso se si trattasse di una stanza in
piï¿œ, di volumi e sagome differentio da quelli assentiti ecc ecc
 
in italia non c'ï¿œ una casa completamente in regola ora vuoi cominciare te ad
essere il piï¿œ perfettino del mondo?
 
quanti nuove abitazioni hanno la camera da letto, nella mansarda non
abitabile? quante abitazioni hanno tirato giï¿œ l'intercapedine del garage e
hanno fatto una taverna? e questo ï¿œ il nuovo regolamente compravenduto 
 

 
 
"Apteryx"  ha scritto nel messaggio news:lqfvln$fa9$1...@speranza.aioe.org...
 
 
lilith deve diffidare da i caimani che se pur instascando una bella
provviggione per la mediazione di vendita, decidono di arrotondare la cifra
inventandosi storie che non esistono ovvero appesantire situazioni, alla
MODICA CIFRA di 15k euoro!
 
roba che con quei soldi sono la parcella per un'intera casa da costruire
nuova!
 
su questo posso anche concordare, tant'ï¿œ che ho suggerito di acquisire un 
altro parere
 
 
 
causa passiva in italia?
 
innanzi tutto va valutato se esistono le convenienze economiche di tutto,
poi c'ï¿œ il discorso dei tre gradi di giudizio, praticamente passano 18 anni
e ancora non si sa chi c'ha ragione! e per cosa per 40cm? fosse una cosa ben
piï¿œ grave pure pure.
 
io ho esperienza di procedimenti ben piï¿œ importanti di questa "cazzatella"
da 40 cm e non si riesce a smuovere neppure quelli e neppure dopo aver avuto
ragione in giudizio, anzi occorre un'altra causa per aver ragione della
sentenza giudicata
 
 
e poi diciamocelo chiaramente, 40 cm, sicuro che il geometra ha misurato
bene? quanta volontï¿œ c'ï¿œ nel rubare altri i soldi al cliente?
 
come ha valutato gli spessori dei muri? noi abbiamo una legge regionale che
tutto quello che sta sopra i 30cm [...] non si computa quindi basterebbe giï¿œ
avere muri un po' piï¿œ spessi ed ecco che i 40cm saltano fuori
 
 
senza documenti e senza aver visto lo stato dei luoghi, stiamo parlando del 
sesso degli angeli, aria fritta.
"cazzatella" o meno, sta di fatto che non abbiamo elementi per giudicarla, 
ma sappiamo benissimo che se non ï¿œ regolare - e non si prendono i necessari 
accorgimenti - ci potrebbe essere sempre qualcuno che viene a batter cassa.
 
il fatto che le cause in Ita(g)lia durino decenni ï¿œ un arma a doppio taglio, 
perchï¿œ se da una parte ï¿œ vere che la controparte potrebbe essere restia ad 
intentarla per evitare i costi legali e dover attendere tanto tempo per 
veder valere le proprie ragioni, all'altro parte c'ï¿œ la parte venditrice che 
potrebbe non essere disposta a sopportare tante pressione per tutti quegli 
anni e/o che comunque desidererebbe evitarla.
fra l'atro con una dichiarazione non veritiera in atto presterebbe anche il 
fianco alla controparte che potrebbe segnalare la cosa agli organi 
competenti per accertare la sussistenza di un reato penale (che potrebbe 
comportare ulteriori costi per la difesa).
 
non so in che regione se, ma tu non sai in che regione ï¿œ lilith, e 
soprattutto non sai cosa a rilevato il suo tecnico, per cui mi sembra 
avventato ciï¿œ che affermi.
 
 
PS solo per parlare, per un "cazzatella", una diversa distribuzione interna 
di un immobile, costo delle opere sui 20mila euro, adesso il mio cliente 
rischia di perdere direttamente non meno di 30milioni e si ï¿œ esposto a cause 
passive per almeno 100milioni (dai proprietari delle altre porzioni del 
complesso), dato che a seguito di quella "cazzatella", non l'inquilino, ma 
il sub-conduttore ha posto in essere un attivitï¿œ non completamente allineata 
alle prescrizioni della convenzione urbanistica, per cui la PA si ï¿œ attivata 
per risolvere l'intera convezione ed acquisire tutto il compendio, in cui il 
mio cliente ha investito circa 30milioni.
Personalmente comprenderei pertanto perchï¿œ preferisco non prendere sotto 
gamba certe cose.
 
 
 

 
 
"maurino"  ha scritto nel messaggio 
news:lqeo4l$n91$1...@virtdiesel.mng.cu.mi.it...

se l'atto non ï¿œ nullo, non ï¿œ detto che sia essenziale sanare il tutto, basta 
prendere accordi con l'acquirente, poi saranno cavoli suoi.
 
chiaramente l'acquirente chiederï¿œ una rivisitazione del prezzo a ribasso, 
magari anche maggiore rispetto ai costi che il suo tecnico eventualmente gli 
suggerirï¿œ.
 
 

 
 
"Apteryx"  ha scritto nel messaggio news:lqfvlo$fa9$2...@speranza.aioe.org...
 
 
 
scusami, per semplice curiositï¿œ, tu in che regione/i operi normalmente ? 
 


 
concordo su quello che scrivi, ma se tu lo scrivessi rispettando le 
regole del quoting si capirebbe molto meglio... non si capisce cosa citi 
e cosa invece scrivi tu!
 
 
-- 
mauro


 
 
 
Tu devi essere fortunato ad avere clienti che sono pronti a sanare la 
situazione o a mettersi in regola, tante volte possibile solo con la 
demolizione di quanto realizzato.
In entrambi i casi si tratta di un bel dispendio economico.
Dalle mie parti si passa per degli sceriffi e solo in pochi casi il cliente 
scegli di sistemar le cose. Nella maggior parte dei casi succede che ti 
prendono per esaltato o truffatore e vanno da un altro; se trovano uno che 
li aiuta bene, altrimenti se ne sbattono tranquillamente di tutto. Spesso 
neppure un'ordinanza di demolizione gli chiarisce le idee, figuriamoci il 
geometra.
Il problema � che non spetta a noi fare divulgazione di leggi.
 
 
 
 
 
 


 
E quando firmi una scia come la mettiamo? O una dichiarazione di 
conformitï¿œ???
 


 
 
In che senso? 
 
 

quando fai una dichiarazione di conformitï¿œ o firmi una scia fai da 
divulgatore di leggi per il tuo cliente.

 divulgatore di leggi per il tuo cliente.
 
 
Certo, quasi sempre facciamo da divulgatori di leggi, per un motivo o per 
l'altro. Ma spesso non � un compito facile, si rivela piuttosto ingrato e 
non spetta a noi prenderne le colpe. La gente non dovrebbe venire a sapere 
dal geometra cosa dicono le leggi, se non per i dettagli, ma almeno a grandi 
linee dovrebbe essere informata direttamente dallo Stato.
Vedo che parlano in tv dell'Imu, della tasi, fanno spot per il canone Rai o 
per i parassiti della societ�, ma per il resto poco o niente, sempre leggi 
complesse, cavillose e tutto sotto tappeto.
Ancora sento gente dire che se una struttura � amovibile si pu� realizzare 
liberamente, cosa che li fa sentire autorizzati a realizzare quando vogliono 
tettorie, verande, box, ripostigli e depositi attrezzi, chiudere balconi 
etc: certo, allora anche un capannone in pannelli prefabbricati di cemento 
armato � teoricamente amovibile e non soggetto ad autorizzazioni.
 
 
 

 divulgatore di leggi per il tuo cliente.
 
40 cm sono una conformitï¿œ di fatto, non ci sarebbe neppure da mettersi a 
discutere
 
allora se faccio un cappotto di 15 cm ad un edificio e poi magari lo rivesto 
in pietra ecc ecc, altero lo stato di fatto?
 
un conto ï¿œ dire ad una persona guarda che la villetta a schiera che stai 
vendendo ha la taverna ed il sottotetto abusivi, oppure il garage della 
villetta ï¿œ privo di titolo edilizio, un'altro ï¿œ cercare di tirar fuori soldi 
(facili) da stupidaggini 
 

cosa c'entra?
io rispondevo all'affermazione di windof (che ha capito).
Tra l'altro bisognerebbe capire l'effettiva entitï¿œ della difformitï¿œ.
Ammetterai che 40 cm in piï¿œ cambia se sono su un lato di 3 m o su uno di 
15 metri. O no?
Oppure se sono dovuti ad un maggior spessore dei muri o ad un loro 
effettivo spostamento.
Ritengo a priori che il tecnico che ha "visto le carte" abbia fatto 
queste valutazioni e quindi si sia regolato di conseguenza.
Poi se invece tu sai che ï¿œ un furbetto perchï¿œ lo conosci allora non discuto.
ciao

 scusami, per semplice curiositï¿œ, tu in che regione/i operi normalmente ? 
 
E questo lo voglio sapere anche io, perche' se lavora in veneto lo assumo! Io
sanero' perchï¿œ ormai ce l'ho a bottega (scusatemi il francesismo), dovevo dire
di non far alcun rilievo. Pero' ribadisco: i volumi non cambiano, le stanze sono
dove stanno, i muri e le finestre pure. Come dice il mio geometra: eï¿œ la gemella
della casa nel progetto depositato, solo 40 cm piï¿œ grande. 
 
 
-- 
lilith
 

 della casa nel progetto depositato, solo 40 cm piï¿œ grande.
 
 
tu fai cosï¿œ perchï¿œ un po' i soldi non ti pesano , un po' hai l'obiettivo 
davanti della vendita magari di una casa che neppure era tua ï¿œ t'ï¿œ arrivata 
in dono, ma se ï¿œ come ribadisci ti stanno solamente portando
via del denaro
 
una cosa non capisco, ï¿œ perchï¿œ non ne hai parlato col tecnico direttamente
invece di venire qui, altra cosa perchï¿œ non vai te in comune a capire come
stanno le cose
 
normalmente in queste cose "si va a parlar chiaro" specialmente quando in
ballo c'ï¿œ la tua casa e un bel po' di soldini, i tuoi soldini.
 
perchï¿œ una pratica per "reali 40 cm di difformitï¿œ, senza alterazione di
volumi" ï¿œ una cagata pazzesca (cit.)
 
aggiungi che istruendo una pratica edilizia (presumo come accertamento di
conformitï¿œ) ti tocca giocoforza "attualizzare" tutto (e infatti parli di
impianti ecc) quindi ti ritrovi con ulteriori pratiche che se vendi tutto
cosï¿œ com'ï¿œ avresti potuto tranquillamente evitare
 
io cmq prima dell'ok definitivo avrei "parlato chiaro" col tecnico che a
questo punto lo spero per te ti abbia almeno giï¿œ incluso nel prezzo l'ape e
ti abbia presentato il tecnico che te lo compilerï¿œ
 
spero anche che te abbia fatto confusione (e quindi io dietro a te) e in
quei soldi ci siano comprese anche le eventuali opere edili necessarie
 
e spero anche che da qualche parte spunti l'uovo di colombo che faccia 
davvero luce su una situazione che messa cosï¿œ appare fantozziana