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Titolo: Calcolo valore/rendita D2 nuovo.

Devo accatastare la dependance di un Hotel, tra l'altro realizzato dalla
società che gestisce l'albergo (ma non ne è proprietaria) su un terreno
confinante acquistato dalla società. Ritengo comunque di doverlo
accatastare in D2.
Ho seguito i lavori, e ho il costo di costruzione, ma usando tale
valore, otterrei un valore/rendita sproporzionata rispetto all'hotel
stesso, che invece è in linea con le altre strutture della zona.
In pratica, per 8 camere (con accesso dall'esterno), avrei un valore
pari al 50% dell'hotel che di camere ne ha 29 + 2 suite, 3 sale
ristorante, 2 cucine, bar, hall, ecc...
Certo, la dependance è nuova e l'hotel è della metà degli anni '70, ma
dal punto di vista reddituale (INCOME APPROACH), proprio non ci siamo:
l'hotel renderà forse 10 volte quello che potrà rendere la dpendance
(chi dormirà nella dependance, mangerà comunque in hotel).
D'altro canto, non è facile fare un conto sugli affitti di un struttura
del genere, che si stima verrà usata 60 giorni all'anno (ma è una stima
molto poco scientifica), tenendo anche conto che tutti i servizi
(compresi nel costo della camera) verranno forniti in hotel.
Sicuramente i proprietari della società non gradiranno un valore così
alto (ottenuto dal costo di costruzione), e vorrei essere sicuro che
quella del valore di costruzione sia l'unica stima corretta.
Qualcuno ha esperienza in merito? C'è un modo non contestabile per
abbattere il valore?
 
-- 
Per rispondere, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.

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il costo di realizzo lo hai indicizzato al biennio 88/89 o hai tenuto i 
costi attuali?

 costi attuali?
Costi attuali. Ho frainteso la frase "Per stato attuale si intende il
biennio economico 1988/1989. Tutto ciò che è stato realizzato dopo tale
biennio deve essere considerato come nuovo."
Pertanto, avendo un valore di costruzione reale e attuale, mi basta fare
la devalutazione, ad esempio con il sito "
avvocatoandreani.it
"? A
occhio, si avrebbe un valore già più ragionevole.
Anche perché dubito di trovare dei prezzari per strutture xlam del
1988/89...
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1988-1989 stop
nessuna "devalutazione"
il deprezzamento è solo per quello ante 88-89
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 il deprezzamento è solo per quello ante 88-89
Deprezzamento sì. Ma devalutazione è un'altra cosa... in teoria dovrei
computare nell'88-89, ma non avendo prezziari per il tipo di struttura
(e credo che il problema si porrà sempre più di frequente... anzi, mi
chiedo come non si sia ancora sollevata la questione), computo il costo
ad oggi e devaluto (indicizzo) al 1° gennaio 1989. In pratica, i 100
euro di oggi valgono come 47,50 di allora...
Dopo il messaggio di Pietro, mi è sembrato logico...



questa è una considerazione tua
anche i serramenti attuali non sono quelli del'88-89, anche tipo e 
spessore di isolanti obbligatori per legge,ecc...
detto questo il valore è quello all'88-89
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 detto questo il valore è quello all'88-89
Infatti, e come lo ottengo il valore all'88-89?
 
-- 
Per contattarmi, togliere -NOSPAM- dall'indirizzo.
To contact me, remove -NOSPAM- from address.


praticamente come hai fatto.
Mirano sta solo dicendo che devi valutare tu se quel metodo può essere 
valido o meno per il tuo caso specifico.
Perchè, magari, potresti trovarti a difendere le tue scelte in 
commissione tributaria.

 
 
per "considerazione tua" intendevo tutto il post, non solo il discorso 
dell'indicizzazione
anche se corretto da un punto di vista monetario, non hai riscontri 
catastali.
Inoltre facevo riferimento anche ai serramenti, isolanti, ecc... che 
sono sicuramente "meglio" (non perchè più nuovi, ma proprio come 
tecnologia ) che non quelli dell'88-89, eppure su questo non mi pare che 
tu abbia posto dubbi, perchè ?
 
non è forse simile un caso di un edificio in muratura ? Come posso fare 
un paragone tra un edificio fatto in blocchi super performanti  + 20 cm 
di isolante contro un mattone forato dell'88-89 ? Eppure non ci si pone 
il problema................
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 il problema................
Infatti, tra parentesi ho accennato alla problematica quando ho risposto
al tuo primo messaggio. Facendo la devalutazione arrivo ad un costo "in
linea" con altre indicazioni di stima (es. 31000 euro/camera... io
arriverei a 29000, ma senza servizi comuni tranne un ampio e
sovrabbondante parcheggio, che verrà usato anche per il fabbricato
principale).
Come detto a Pietro,andrò comunque a parlarne in catasto,prima di
inviare il DocFa.


 commissione tributaria.
OK. Avevo capito che contestasse la devalutazione. Ho comunque
intenzione di andare a discuterne in catasto, prima di presentare.


 
 
ok, aggiorna il ng sui risultati, è cmq sempre una questione interessante
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 
 
ecco, su questo sono proprio contrario; TU sei il tecnico e TU devi 
saper fare la stima; il metodo che usi a mio parere è condivisibilissimo 
(lo uso anche io ma solo in casi particolari) e sfido chiunque a darti 
torto. Per quanto dice studiomirano non riesco a capire: così facendo 
valuta anche il blocco superperformante con isolante 10cm mentre io, al 
contrario, userei i valori di riferimento del prezziario provinciale per 
tenere le rendite più basse. Probabilmente più basse.
ricordiamoci che noi dobbiamo fare l'interesse del ns cliente e non del 
catasto e dobbiamo imparare a fregarcene delle rettifiche di valore che 
ci propinano, ovviamente spiegandolo bene preventivamente al cliente e 
ricordandogli che bisogna fare la mediazione conciliazione e se non 
basta ricorso in commissione tributaria

 saper fare la stima;
Non ho detto che prenderò il loro ragionamento "tuot curt"; però vorrei
capire come ragionano in questo caso. Poi tirerò le mie conclusioni.
Anche in catasto ci sono tecnici con cui si può ragionare.
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qualche esperienza di mediazione col catasto?
DGE


ho sempre vinto tranne una volta alla commissione tributaria regionale; 
in quel caso avevano ragione loro ma il cliente voleva comunque provarci

novità???

 novità???
Sì. Scusa se non ho scritto (ho pensato più volte di doverlo fare).
Comunque, da un confronto con il tecnico del catasto (ho beccato quello
che speravo), mi sono stati forniti ufficiosamente i costi di
costruzione in base alle destinazioni d'uso  con cui poi loro fanno le
verifiche. E facendo il calcolo con tali costi, ottengo un valore che è
circa la metà di quello calcolato devalutando l'attuale costo di
costruzione. Il tecnico mi ha detto che quasi tutti (comunque non è che
ce ne siano molti, negli ultimi anni di D/2 nuovi) presentano i valori
coerenti ai costi che hanno loro, e presentando con tali valori, non c'è
motivo che loro accertino qualcosa di diverso. So che il discorso non è
del tutto corretto, ma non sarebbe neppure corretto che il mio cliente
avesse una rendita doppia di tutti gli altri, pertanto adotterò il
calcolo con i valori che mi ha fornito il tencico catastale.
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
ed è giusto quello che fai tu e non quello che fanno gli altri

che è poi quello che faccio io.
uso le loro tabelle e stop.

 uso le loro tabelle e stop.
E' che nella mia provincia non sono ufficialmente disponibili. Le usano
loro per fare le verifiche... Ho visto che in altre province sono
pubbliche, ma i valori non è detto che siano gli stessi.


 
 
chiedi al tuo collegio al responsabile catasto, vedrai che escono; se 
non escono vai dal dirigente catasto e chiedigliele; se ancora proprio 
non escono vai agli estremi rimedi: offri un caffè/colazione/pranzo al 
tecnico del catasto che te le fotocopi