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Titolo: Frazionamento u.i.u. per 1 unico proprietario.

E' possibile frazionare un fabbricato, ristrutturato a metà anni '80 con
la suddivisione in 3 appartamenti indipendenti (quello con la scala
esterna di cui ho scritto qualche giorno fa), presentando solo l'EP e la
planimetria di uno degli appartamenti?
Ma forse è meglio che parta dal principio:
- Fabbricato intestato a Caio (nato nel 1889), ristrutturato da uno dei
figli (Tizio) a metà anni '80 ricavando 3 appartamenti;
- Caio e Tizio sono entrambi deceduti, e non è stata fatta alcuna
successione;
- Alcuni figli e nipoti di Caio sono irreperibili (non è neppure chiaro
l'albero geneologico);
- 3 nipoti di Caio, di cui una figlia di Tizio (Sempronia), hanno
continuato ad usare gli appartamenti come se fossero di loro proprietà;
- Sempronia si è messa in testa di vendere quello che ritiene il suo
appartamento, e per farlo, vorrebbe prima usucapirne la proprietà (vista
l'irreperibilità di alcuni chiamati all'eredità e/o loro dicendenti);
- Le cugine, che in primo momento sembravano appoggiare Sempronia e
voler fare la stessa cosa, non intendono portare avanti la causa, tra
l'altro tra le parti non corre più buon sangue;
- Problema mappa: oltre alla scala, in mappa c'è un deposito che non c'è
più, e al suo posto ne sono stati realizzati altri (diciamo in edilizia
libera)... servirebbe un TM;
- Problema docfa: c'è da definire le parti comuni, la corrispondenza
EP-Mappa, e comunque non posso presentare le planimetrie degli
appartamenti usati dalle cugine (ai quali non ho avuto accesso);
- L'avvocato che segue la causa di usucapione (credo giustamente),
chiede che venga individuato con un subalterno l'appartamento da
usucapire;
Secondo voi, è possibile accontentare Sempronia e l'avvocato?
 
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no, non è possibile;
hai scritto tanto e confuso tutto, rimani semplice;
devi partire dalla base catastale esistente e di conseguenza fare i 
nuovi catastini; ovviamente prima fai il TM
 

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quale è l'attuale situazionein banca dati ?
il tuo appartamento non c'è proprio, oppure il tuo appartamento è 
riportato su una scheda che comprende anche altre u.i.u. ?
 
 
 
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www.studiomirano.it
 

 e di conseguenza fare i nuovi catastini
Sě, ma senza accedere a 2 dei 3 appartamenti, non posso fare le
planimerie di tutto l'immobile. Potrei fare l'EP e la planimetria
dell'appartamento del mio cliente...
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 riportato su una scheda che comprende anche altre u.i.u. ?
C'è un unica particella urbana (niente subalterni) con le planimetrie
per l'intero fabbricato, com'era prima della ristrutturazione.
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allora il tuo docfa non può prescindere dal trattare tutto ciò che vi è 
in quella planimetria
 
sostieni che ad oggi vi è una comproprietà, quindi per accedere alle 
planimetrie può firmarti l'incarico anche solo l'erede tua cliente
 
idem anche per il Docfa, su questo però occorre essere cauti, in quanto 
se gli altri eredi non sono d'accordo, potrebbero esserci problemi. 
Diverso per il catasto terreni.
 
A mio avviso, nella causa, oltre all'usucapione, occorrerebbe anche 
determinare chi fa o chi è obbligato a fare cosa per rendere l'alloggio 
vendibile.
 
 
 
 
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www.studiomirano.it
 

 vendibile.
Diciamo che le 3 cugine, è da più di 20 anni che ognuna ha la chiave di
un appartamento e 2 su 3 pagano l'IMU su dei subalterni che in realtà
non esistono. Un'altro problema che mi si pone è definire quali parti
della corte siano BCNC e quali di uso esclusivo... senza accordo la vedo
dura.
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certo che puoi, fai la plan esatta per quello che ti compete ed il resto 
lo copi dalla vecchia planimetria; ovviamente poi dichiari il tutto 
nella relazione tecnica spiegando la motivazione

 nella relazione tecnica spiegando la motivazione
Dici? Anche se nella vecchia planimetria avevo un unico edificio, e dove
adesso ci sono 2 appartamenti completi, mi troveri 1 piano con 2 camere,
1 bagno, il disimpegno ed un vano scale interno (adesso le scale sono
esterne) e un'altro piano con un unico vano ad uso soffitta. E nel
docfa, come faccio a indicare le finiture... non mi sembra una procedura
molto corretta.
 
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fatti un'altra domanda: puoi entrare con la forza a casa delle cugine? 
le puoi obbligare a fare l'accatastamento?
 
se non ti piace questa procedura puoi sempre andare a catasto, 
autodenunciarti e chiedere che vengano loro a fare gli accessi ed i 
rilievi e l'aggiornamento; loro con la forza possono;
ovviamente alla tua cliente costerà una bella botta, i tecnici catastali 
lavorano a tariffe imposte dallo Stato ben più alte che le nostre (che 
oltretutto non abbiamo e anche quel poco che avevamo ce l'hanno abolito)

 oltretutto non abbiamo e anche quel poco che avevamo ce l'hanno abolito)
Guarda, essendo il fabbricato intestato al nonno, che da quanto si sa ha
avuto 5 figli, ma di cui non sono ancora riuscito a sapere dove siano
finiti e quali siano le discendenze... visti i prezzi degli immobili
nella zona, la necessità di definire parti comuni e parti ad uso
esclusivo, le 2 cugine che non ne vogliono più sapere, ecc... ho
velatamente suggerito alla mia cliente di lasciar perdere.
Se le 2 cugine fossero interessate, si trovasse un accordo per le parti
comuni e si potesse suddividere i costi, regolarizzando e rendendo
commercializzabile l'intero fabbricato, la cosa sarebbe diversa. Ma
così, anche riuscendo a frazionare i subalterni, la vedo dura poi
vendere l'appartamento e recuperare i costi (usucapione compreso).
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