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Titolo: Ancora su distanze ed aderenza

  Ormai la nostra professione ci porta sempre più a trattare argomenti
legali, ed in una società ormai impazzita, nella quale anche muovere
un sasso può diventare causa di denunce ecc. muoversi con i piedi di
piombo è d'obbligo.
  Pur essendomi letto penso tutti i thread sull'argomento ancora non
sono riuscito a venirne a capo in maniera definitiva.
  Il tema è sempre il solito: costruzione in aderenza ad edificio
esistente per un'altezza superiore all'edificio confinante.
  Quando mi ero ormai convinto che quando si supera l'altezza
dell'edificio confinante devo arretrarmi di 5 metri a meno di accordi
con il vicino, mi sono imbattuto in questa sentenza:
http://www.iussit.it/aGcOq/tQazCn4.htm
  Dalla quale sembra che "non solo è permessa l'edificazione per
un'altezza maggiore, ma è addirittura prescritta a meno di arretrarsi
di 10 metri".
  Lo so che molto dipende in questi casi da quello che prescrivono gli
strumenti urbanistici comunali, ma come ben sapete le indicazioni sono
di solito molto generiche e si limitano a riportare che (ad esempio)
nelle zone B è permessa l'edificazione in aderenza ad edifici
esistenti senza specificare altro.
  Senza considerare che oltretutto esistono altre sentenze nelle quali
si equiparano le sopraelevazioni a nuove costruzioni imponendo a
queste il rispetto delle distanze dai confini e dagli edifici e
quindi, almeno in apparenza, per alcuni punti  appaiono in disaccordo
con l'altra sentenza.
  Io mi sono fatto un'idea, però prima di esprimerla vorrei sentire le
vostre opinioni su come ci si deve secondo voi comportare in questi
casi (ammesso come avviene sempre più spesso di non riuscire a
strappare al confinante il nulla osta a costruire sul confine).
  a voi la parola.
saluti
d.aniele

   Io mi sono fatto un'idea,
Sentiamo.
-- 
Ciao, DOCstone

 Sentiamo.
Che sarebbe meglio cambiar lavoro. ;-)
A parte gli scherzi, intanto vorrei una dritta su dove si trovano le 
sentenze delle corti di cassazione, visto che anche cercando con google 
non sono riuscito a venirne a capo.
Cmq.... diciamo che, come nella maggior parte dei casi, il R.E. prevede 
la possibilità di costruire in aderenza ad edifici di fondi limitrofi 
senza specificare altro se non che è una alternativa al costruire a 5m 
dai confini e 10 m tra fronti di pareti finestrate.
Il problema è questo.... fino a che punto un edificio si considera in 
aderenza? fino al punto che esiste la parete del vicino? anche oltre?
Diciamo che la sentenza 11284/92 potrebbe esserci di aiuto se dice che:
"una volta fissata con la costruzione al confine la regola costruttiva,
  questa resta ferma anche in relazione alle sopraelevazioni,
onde sia il preveniente che il prevenuto possono costruire sul filo
della precedente costruzione, ma se non ritengono di rispettare tale
criterio costruttivo, devono osservare dall'altro fabbricato il distacco
minimo tra fabbricati previsto dal codice civile o dai regolamenti locali"
Questo potrebbe voler dire che tale edificio continua a considerarsi in 
aderenza quando anche una minima parte di esso lo è.... quindi visto che 
il mio RE mi permette la costruzione in aderenza io non sono obbligato a 
portarmi a 5 metri, tutto questo in ogni modo fino a prova contraria, 
perché a parte questa presunta definizione non sono riuscito a trovare 
altro che mi definisca univocamente la cosa.
Ora, visto che la responsabilità rimane poi sempre in mano al 
progettista ed al committente, come si deve comportare un povero cristo 
che vuol costruire in aderenza quando supera in altezza l'edificio 
confinante (quando non ci sono torrini intendo).
Il comune dove opero chiede (ufficiosamente, niente di scritto nel R.E.) 
l'acquisizione dell'autorizzazione del vicino, altri comuni l'hanno pure 
scritto nel R.E. e se questi non mi concede tale autorizzazione? cosa 
dovrei fare? arrivare alla quota del vicino e poi spostarmi a 5 metri o 
a 10 metri? Anche qui altro problema, se io mi sposto a 5 metri con una 
parete finestrata? il vicino mi farà causa perché poi lui sarà costretto 
a fare altrettanto ed in alcuni casi se l'edificio fosse particolarmente 
stretto potrei pure precludergli la possibilità di sopraelevarsi.
Ecco che a questo il tecnico comunale ha una soluzione ed infatti 
vorrebbe obbligarmi ad arretrarmi di 10 metri addirittura.
Secondo il mio modesto parere io dovrei poter edificare anche 
sopraelevando sulla linea di confine quando costruisco in aderenza ad 
edificio esistente, in questo caso io rispetterei le norme di distanza 
dai confini (la costruzione in aderenza è permessa) e anche la distanza 
tra pareti finestrate (non ci sono torrini) inoltre non precluderei in 
alcun modo le possibilità edificatorie del fondo limitrofo in quanto 
pure lui potrà costruire sopraelevandosi in aderenza.
A questo punto scatta il meccanismo perverso:
1. ottengo il permesso dal comune (salvo diritto di terzi) e comincio ad 
edificare, mi becco una denuncia dal vicino e mi fermano i lavori per 
tot anni
2. mi accontento e mi sposto a 5 metri (mi becco la denuncia dal vicino 
perché non gli permetto di sopraelevarsi)
3. mi taglio le palle e costruisco a 10 metri perdendo la fiducia del 
cliente e magari l'incarico perché non riesce a sfruttare l'indice.
Chiaro che il punto 1 è quello che mi sentirei di fare, chiaro anche che 
non è che ne abbia una voglia immensa di farmi 10 anni in tribunale e 
anticipare i soldi al legale, senza tener conto che neppure son troppo 
sicuro di averla vinta visto che a tutt'oggi non sono riuscito ad 
ottenere dei pareri univoci ne da legali, ne dai tecnici comunali, ne 
dai colleghi.
Ora comunque vedo se riesco a trovare ed a leggere pure la sentenza del 
2005 e vediamo se riesco a convincere qualcuno.
saluti
d.aniele

 vicino perché non gli permetto di sopraelevarsi)
Il principio della prevenienza si applica anche per il vicino, che è 
tenuto ad adeguarsi a te.
-- 
Ciao, DOCstone

 TAR)
Link corretto:
http://www.giustizia-amministrativa.it/ricerca2/
-- 
Ciao, DOCstone

 senza il consenso del vicino.
....
Semmmmmbra facile, vuoi un esempio?
da distanza tra gli edifici:
"E’ ammessa la costruzione in aderenza a pareti non finestrate
di edifici esistenti."
da distanza dai confini:
"Distanza minima dai confini e dalle strade = ml. 5,00 salvo
allineamenti precostituiti"
Che vorrebbe dire? dovrebbe essere il comune ad interpretarle ste norme, 
solo che il comune è capace di darti il Permesso di Costruire salvo poi 
ritirare la mano al momento giusto.
ammettiamo di sopraelevare: io ho un allineamento verticale 
precostituito.... quindi potrei sopraelevare senza problemi. Guardiamola 
dalla parte del vicino: tu sopraelevi fino al raggiungimento del mio 
allineamento (copertura del mio edificio).
E se poi l'edificio che devo sopraelevare è già più alto di quello del 
vicino? faccio quello che voglio?
poi... un muro su un confine può essere considerato un allineamento 
precostituito? dunque chi mi vieta di andare oltre? oltretutto non 
andrei neppure a togliere diritti al vicino perché pure lui può 
costruirci...
Lo so che è un elucubrare stupido, perché basterebbe un OK da parte del 
vicino e tutto si risolverebbe, oltretutto con vantaggi per entrambi 
ma... tu credi che il vicino tipo sia disposto a firmarti qualcosa senza 
avere niente in cambio? specialmente se magari la sua capacità 
edificatoria è già utilizzata completamente?
OK.... pragmatismo, saranno un po cazzi del committente ad un certo punto.
Ci sarebbe pure la strada della richiesta di parere preventivo per 
chiedere un'interpretazione della norma, ma conoscendoli sarebbero anche 
capaci di dirti di stare a 10 metri "tanto per star sicuri".
;-)

 allineamenti precostituiti"
...
Vuoi un'altra perla?
comune confinante
da distanza tra edifici:
"E’ consentita la costruzione in unione o in aderenza salvo diverse 
disposizioni contenute nelle presenti norme."
da distanza dai confini:
"È consentito costruire sul confine del lotto, senza la convenzione di 
cui al precedente secondo comma, nei seguenti casi:
a) quando sul lotto finitimo esista già una costruzione a filo del 
confine con parete senza finestre;"
Sembreremmo in una botte di ferro, eppure proprio da questo comune è 
sorta l'idea dei 10 metri di distanza se il vicino non firma la convenzione.