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Titolo: acquisto casa con terrazzo chiuso da serramenti

Buonasera a tutti, spero possiate darmi una mano. Sono in procinto di acquistare un appartamento e pochi gg fa mi sono recato con l'architetto del CRIF ( sto acquistando la casa con un mutuo ) nell'appartamento per la perizia. Tutto sembrava andare bene, quando l'architetto ha chiesto al proprietario se avesse il condono relativo ad un terrazzino. Tale terrazzino sarà un 2 metri per due, dà sul giardino condominiale ed è stato chiuso 30 anni fa con vetri e alluminio. Inoltre il tetto del terrazzino appartiene alla struttura del condominio. Aggiungo che tutti i condomini hanno effettuato il medesimo intervento. Il proprietario gli ha detto che trattasi di serramento, non di veranda e che quindi occorreva solo la delibera dei condomini.L' architetto ha ribattuto che non era così, perché c'era stato un aumento di volume. Poi la cosa è finita lì. Io però vorrei capire come stiano realmente le cose e vi chiedo: poniamo il caso che invece debba essere condonato, di che cifra parliamo ? Se il proprietario - come afferma - mi firmasse una carta in cui sostiene di essere disposto ad accollarsi tutte le eventuali spese in caso di problemi di condono, io sarei tutelato ? Grazie a tutti.

 Buonasera a tutti, spero possiate darmi una mano. Sono in procinto di acquistare un appartamento e pochi gg fa mi sono recato con l'architetto del CRIF ( sto acquistando la casa con un mutuo ) nell'appartamento per la perizia. Tutto sembrava andare bene, quando l'architetto ha chiesto al proprietario se avesse il condono relativo ad un terrazzino. Tale terrazzino sarà un 2 metri per due, dà sul giardino condominiale ed è stato chiuso 30 anni fa con vetri e alluminio. Inoltre il tetto del terrazzino appartiene alla struttura del condominio. Aggiungo che tutti i condomini hanno effettuato il medesimo intervento. Il proprietario gli ha detto che trattasi di serramento, non di veranda e che quindi occorreva solo la delibera dei condomini.L' architetto ha ribattuto che non era così, perché c'era stato un aumento di volume. Poi la cosa è finita lì. Io però vorrei capire come stiano realmente le cose e vi chiedo: poniamo il caso che invece debba essere condonato, di che cifra parliamo ? Se il proprietario - come afferma - mi firmasse una carta in cui sostiene di essere disposto ad accollarsi tutte le eventuali spese in caso di problemi di condono, io sarei tutelato ? Grazie a tutti.
 
E' un abuso edilizio in quanto la chiusura ha aumentato la cubatura e la superficie utile dell'immobile. Pertanto ci vuole un condono edilizio. Ha ragione il collega. Dirò di più il notaio non potrebbe stipulare l'atto, l'immobile è invendibile.
La firma da parte del proprietario si accollarsi le spese per il condono era possibile in altri tempi con altra normativa. Oggi non è più così, tra parentesi, il tecnico che deve dare il parere per il mutuo dovrebbe evidenziare ciò e quindi il mutuo sarebbe non erogabile. Inoltre, non è detto che presentare una domanda per condonare questa sia poi accolta dal comune, dipende dalle normative locali.
Ci sono solo 2 soluzioni:
1. togliere i serramenti e ripristinare la situazione originaria
2.l'attuale proprietario venditore presenta chiede l'eventuale condono e se accettato dal comune diventa parte dell'atto di vendita, nel caso venga rifiutato si ricade nel 1° caso.

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Ciao, ti ringrazio per la risposta. A questo punto vorrei sapere : se la banca dovesse invece concedermi il mutuo, ed io acquistassi la casa, dovrei temere che prima o poi il comune mi si presenti alla porta chiedendomi di sborsare migliaia di euro ? Oppure il problema si presenterebbe se io tra 30 anni decidessi di vendere ??? Grazie mille per l'interesse

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Dubito che il notaio rogiti, se ne è a conoscenza. Il comune certo che si rifà su proprietario al momento della scoperta. Oltre agli oneri trattandosi di aumento di cubature è anche reato penale. L'immobile in queste condizioni non è vendibile allo stato delle norme vigenti, anche fra 30 anni, anzi la situazione sarà peggiore anche in caso di semplice ristrutturazione verrebbe sicuramente fuori, ed è un bel casino. Di casi del genere ne ho avuti tanti ed uscire fuori è sempre complesso e costoso. Per un semplice errore di planimetria catastale commesso nel 1940, al cliente è costato in complesso circa 50.000 EURO,e oltre 2 anni di lavoro da parte mia, altri incarichi simili in genere li rifiuto, troppe complicazioni.
 


se intendi tenerlo l'immobile, e non hai ancora fatto il compromesso 
metti come condizione che sana tutto a spese del proprietario prima 
dell'atto
DGE

2.l'attuale proprietario venditore presenta chiede l'eventuale condono e se accettato dal comune diventa parte dell'atto di vendita, nel caso venga rifiutato si ricade nel 1° caso.
 
Mi sembra poco plausibile: se non è stata presentata domanda di
condono in passato nei tempi giusti oggi il comune non può accettarne
una nuova. L'unica possibilità è se la domanda è stata depositata a
suo tempo e il condono va solo perfezionato.
 
Ciao ciao.
 
--
gabriele pranzo-zaccaria
http://tinyurl.com/studioarchitettura
 

Oltre agli oneri trattandosi di aumento di cubature č anche reato penale
 
Mia moglie (avvocato) ce l'ha con noi tecnici quando diciamo "reato
penale" perchč il reato č solo penale, quindi non ha senso
specificarlo :)
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Ma se un domani il comune dovesse scoprire tale abuso, mi obbligherebbe a versare dei soldi ? Non potrei semplicemente limitarmi a togliere i serramenti in vetro e alluminio? Cioè, 'sta casa è messa così da 30 anni e il comune si dovrebbe svegliare adesso che la compro io ??? E poi scusate, ma parliamo di un terrazzino che sarà a dir tanto 4 mq. Cioè accendo la tv e vedo gente che ammazza altra gente e se ne va in giro.... sembra quasi che dopo l'acquisto della casa verrò arrestato e getteranno la chiave...


 
Se chiedi una consulenza ad un gemetra/architetto/ingegnere serio e 
preparato della tua zona ti togli ogni dubbio e prendi una decisione 
basata su fatti certi.
Alla fine, a fronte di qualche decina di miglaia di euro di spesa per 
l'appartamento, investire qualche biglietto da cento per evitare dannni 
in futuro mi sembra un buon investimento.
Poi, se sei uno di quelli che pensa che i tecnici sono solo dei 
fannulloni, allora compra tranquillo...ma ricordati, quando scoppiano i 
casini,  di raccontarci tutti i guai che ti son piovuti addosso, così ci 
facciamo un paio di risate.
GD
 
---
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http://www.avast.com
 
 


 
SEI sempre molto saggio,ma ho visto con gli anni che tanto la gente i 
soldini nei tecnici pensa siano sempre buttati nel ce--o!!!
approvo in toto quello che hai scritto
DGE
 

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Personalmente lo so, anche perchè di avvocati in famiglia ne ho anch'io parecchi, è uno dei mestieri di famiglia, l'altro è arch.ing. :)
Però per il "volgo" è necessario altrimenti non capiscono

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Concordo perfettamente, anche perchè un collega è già intervenuto, almeno si legge così nel post, ma siamo alle solite, dico sempre: per comprare l'auto usata si va dal meccanico, per la casa si fa da soli.
Un vantaggio per noi c'è, quando si trovano nei guai, devono ricorrere a noi, e le parcelle diventano interessanti. Recuperare i buoi dopo che sono scappati rende di più che chiudere le porte prima che scappino ;)

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Alcuni comuni hanno inventato l'accertamento di conformità, ovvero un condono sotto altro nome, occorre dimostare che l'abuso è stato commesso quando, ai fini delle norme dell'epoca, non era abuso, in estrema sintesi una specie di art.26 l.47/85 all'epoca del 1° condono.

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Già, in italia un abuso edilizio è un reato superiore all'omicidio, è contro l'ambiente, il teritorio, ecc, commesso da un bieco capitalista, che ha tanti soldi da comprarsi la casa, ed è un reato che non cade in prescrizione, assurdo ma questa è la normativa vigente. :)

Il 26/11/2014 09:55, eddy ha scritto:
 
 > Concordo perfettamente, anche perchè un collega è già intervenuto, 
 >almeno si legge così nel post, ma siamo alle solite, dico sempre: per 
 >comprare l'auto usata si va dal meccanico, per la casa si fa da soli.
 > Un vantaggio per noi c'è, quando si trovano nei guai, devono 
 >ricorrere a noi, e le parcelle diventano interessanti. Recuperare i 
 >buoi dopo che sono scappati rende di più che chiudere le porte prima 
 >che scappino ;)
 >
 
Infatti oggi pomeriggio vado a fare un sopralluogo  per mettere a posto 
una grana ereditata dai miei clienti e che gli blocca una alienazione di 
immobile.....avesse fatto quel che gli si diceva 10 anni fa, le lacrime 
versate per il decuius sarebbero state di nostalgia e non di rabbia!
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 > Alcuni comuni hanno inventato l'accertamento di conformità, ovvero un 
 >condono sotto altro nome, occorre dimostare che l'abuso è stato 
 >commesso quando, ai fini delle norme dell'epoca, non era abuso, in 
 >estrema sintesi una specie di art.26 l.47/85 all'epoca del 1° condono.
 
Beh, inventato, lo prevede l'art36 del TU se ben ricordo.
GD
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Giusto, ma i comuni in sintesi hanno inventato una procedura strana in pratica è  una SCIA/exDIA, ex post,  fatta ora per allora


 
 > Giusto, ma i comuni in sintesi hanno inventato una procedura strana 
 >in pratica è  una SCIA/exDIA, ex post,  fatta ora per allora
 
Ah....ma pensa te.
Già mi fa storcere il naso quando verificano la compatibilità solo con 
le norme vigenti, senza controllare la doppia conformità, ma il 
contrario.....
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ed č un reato che non cade in prescrizione, assurdo ma questa č la normativa vigente. :)
 
Hehe, a pensarci bene hai ragione. Si č prescritta la vicenda Eternit,
ma una verandina fatta 40 anni fa č ancora abusiva :)
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In realtà cade in prescrizione il reato per chi lo ha commesso, ma non 
si prescrive l'abuso edilizio.
IMHO la cosa ha pure un certo senso.
GD
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 Però per il "volgo" è necessario altrimenti non capiscono
 
Io in famiglia ho solo osti, falegnami e sartine.
Ma credendo che si possa parlare o scrivere correttamente e al contempo 
farsi capire da chiunque, uso l'espressione: "si entra nel penale" :-))
 
Repo