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Titolo: distanza legale

Buongiorno, spero che sia il NG giusto perché su diritto non ho
ricevuto alcuna risposta.
La mia abitazione, che fa parte di un gruppo di villette è l'ultima
pertanto la mia proprietà è confinante con un terreno sul quale un
anno fa hanno iniziato a costruire.
Io ho il mio box che dista dal confine mt. 2,30. Il confine è
rappresentato da un cordolino alto 30 cm. sormontato da rete
metallica.
Fatta questa premessa il problema è rappresentato dal fatto che in
aderenza al confine, per tutta la lunghezza,  il progetto prevede la
costruzione di una fila di box, pertanto una volta completata l'opera
io verrei ad avere di fianco al mio box un corridoio largo mt. 2,30
che secondo me contrasta sia con il regolamento comunale che con il cc
art. 873.
In seguito ad una mia presa di posizione, per farla breve, siamo
giunti ad un accordo firmato sia da ambo i proprietari che dai
rispettivi legali, dove si prevedeva una soluzione di compromesso e
cioè l'arretramento di 30 cm, ovviamente per tutta la lunghezza del
confine, che anche se non ristabiliva la distanza legale, a me andava
bene in quanto mi permetteva di estendere lo spazio a mia
disposizione.
Per estendere quindi la mia area avrei dovuto abbattere il cordolino e
perciò ho presentato la DIA in comune, al ché prima della scadenza dei
30 gg mi arriva una lettera del comune dove mi viene comunicato di non
effettuare alcun lavoro in quanto non ho rispettato una clausola
dell'accordo privato.
Questa clausola prevedeva che l'accordo non doveva essere divulgato a
terzi, mentre io l'ho allegato alla DIA (e chi l'avrebbe mai
immaginato che succedeva sto casino).
A me onestamente non sembra un motivo valido, ma una scusa, anche
perché il comune ara al corrente di questo accordo, non solo perché ne
ho parlato verbalmente con il responsabile dell'ufficio tecnico ma
esistono delle mail inviate al sindaco.
Ora, la costruzione dei box è iniziata, è stata fatta la getta del
tetto ma non ancora le pareti (x me profano ero convinto che si
facevano prima le pareti e poi il tetto), ed a questo punto convinto
della mia causa vorrei proseguire. Cosa ne pensate? Grazie

Cosa ne pensate?
1. hai già un avvocato e, credo, anche un tecnico di tua fiducia che
segue la cosa
2. sono sicuro che i professionisti che seguono la vicenda hanno molti
più elementi in mano per giudicare
3. perchè non avresti dovuto divulgare la cosa a terzi? e soprattutto
perchè la tua autorimessa è a meno di 3m dal confine?
--
federico reyneri
LPzR architetti
www.LPzR.it
ICQ 149062387

 perchè la tua autorimessa è a meno di 3m dal confine?
Il problema non e' tanto la distanza dal confine, che il CC non norma da 
nessuna parte se non ricordo male, quanto piuttosto la distanza fra 
fabbricati che dev'essere min. 3 m se non uniti o aderenti. Tutto 
dipende da come e' stato impostato all'inizio il progetto, ma quello 
come dicevi tu noi non possiamo saperlo.
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perchè la curva d'apprendimento di google è storicamente tra
le più ripide ... e.
www.tigers.3000.it
 - Skype: se proprio vuoi contattarmi chiedi...

federico.reyn...@nospam.nospam ha scritto:

il mio box é a meno di 3 mt. dal confine perché quando é stato
costruito il regolamento del mio comune non prevedeva nulla a tal
proposito come non lo prevede adesso, tra l'altro se non sbaglio non
lo prevede neanche il cc. Ma questo cosa c'entra?

Tigers ha scritto:

cosa intendi x "come é stato impostato il progetto"?

 cosa intendi x "come é stato impostato il progetto"?
Cosa potrei mai intendere? :)
Intendo che occorre vedere come era distribuita la proprieta' all'atto 
dei lavori: magari quel confine che c'e' ora non esisteva perche' la 
proprieta' era unica. Ma cmq tutte queste cose i tuoi professionisti di 
fiducia le sanno benissimo.
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perchč la curva d'apprendimento di google č storicamente tra
le piů ripide ... e.


 le più ripide ... e.www.tigers.3000.it- Skype: se proprio vuoi contattarmi chiedi...
no,no la proprietà non era unica. Io ho la mia proprietà, dove abito
dal 1988 e di fianco, il fondo finitimo, appartiene ad un altro
proprietario che lo scorso anno ha iniziato a costruire. Ecco com'era
un anno fà, sperando che si veda, a sinistra c'é la mia proprietà a
destra l'altra:
http://i22.tinypic.com/2cxjl1f_th
http://i24.tinypic.com/i3evww_th

fabbricati che dev'essere min. 3 m se non uniti o aderenti.
none.
anche il gattone di là infatti non comprende.
se leggi un po' di giurisprudenza si chiarifica il tutto:
http://www.ilcaso.it/giurisprudenza/archivio/TM-07-01-04.htm
e ti cito da questo sito:
sul piano normativo, a quella prevista e disciplinata dagli artt. 873
ss c.c., con la conseguente operatività del principio della
prevenzione, in base al quale chi edifica per primo sul fondo contiguo
ad altro ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul
confine; b) costruire con distacco dal confine, osservando la distanza
minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore distanza
stabilita dai regolamenti edilizi locali; c) costruire con distacco
dal confine a distanza inferiore alla metà di quella prescritta per le
costruzioni su fondi finitimi, salva in tal caso la possibilità per il
vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria
fabbrica fino a quella preesistente, pagando la metà del valore del
muro del vicino, che diventerà comune, e il valore del suolo occupato
per effetto dell’avanzamento della fabbrica” (Cass. Civ. Sez. II
7/8/2002 n. 11899; nello stesso senso del resto anche Cass. Civ. Sez.
II 22/3/1996 n. 2473 richiamata dalla difesa dei convenuti).
quindi se costruisci a meno di 1,5 m, poi il vicino può "espropriarti"
il terreno che manca, se costruisci a 3 m non ci sono problemi,
se costruisci tra 3 e 1,5 m dal confine qualche problema potrebbe
esserci ma non ho trovato giurisprudenza a riguardo.


 esserci ma non ho trovato giurisprudenza a riguardo.
Cioe'? Che problemi? La distanza e' fra edifici ed e' di 3 m. Se 
costruisco a 1,5 non c'e' nemmeno il problema della prevenzione.


Non ti sorge il dubbio che forse sei tu a non comprendere? :)
si, il dubbio ce l'ho sempre infatti non smetto mai di studiare.
tieni conto di due cose:
1- ho scritto e letto la sentenza di sabato (ahimè!)
2- è per me un caso puramente teorico infatti non mi sono mai trovato
ad operare in un comune che non avesse una indicazione di distanza sui
confini.
quindi?
si facciano avanti altri casi per studiare meglio il problema: non
sono ancora convinto.


 sono ancora convinto.
Torniamo al caso di gigi e vediamo di capire l'evolversi dei fatti.
in un passato imprecisato gigi costruisce il suo box a 2.3mt dal confine.
La cosa è pienamete regolare, chi costruisce per primo può, di fatto,
costruire a qualsiasi distanza dal confine, a seconda della distanza che
sceglie gli effetti sono diversi, ma in questo momento l'unica cosa che
importa è che il box viene costruito regolarmente.
A questo punto il confinante deve mantenere almeno 3 metri dal suo edificio,
cioè 70 cm dal confine, per rispettare il 873 del c.c.
Il vicino però è furbetto, e si prova a costruire a confine.
Immagino che per farlo si "dimentichi" di segnare sulle piante la presenza
di un edificio a meno di 3 metri e parimenti l'U.T. non verifica la cosa.
Sarebbe interessante sapere se il vicino oper con Dia o con Pdc, ma per il
momento sorvoliamo.
Gigi si accorge della cosa, protesta e alla fine i due arrivano a un accordo
(30cm dal confine, 2.6mt fra edifici) che accontenta loro due ma non il
codice civile che pretende i 3 metri.
Non ho tempo e voglia di cercarla, ma sono sicuro di aver letto una sentenza
che diceva chiaramente che la distanza di 3 mt non può essere ridotta
nemmeno con l'accordo delle parti, in quanto atta a tutelare la salubrità
dell'edificato e non i diritti dei singoli proprietari.
A questo punto i due sottoscrivono una scrittura privata che dice, nero su
bianco, che i due si accordano per violare il cc.
Qual'è il senso di una tale scrittura che, se resa pubblica mette nei guai
entrambi?
Ovviamente quello di tutelarli da guai peggiori :-))
Se, a costruzione realizzata, gigi si provasse a chiedere dei danni per il
mancato rispetto dei 3 metri il suo confinante tirerebbe fuori quel foglio
per dimostrare che ha costruito con il consenso di gigi, parimeti, se il
vicino si provasse a trattenere quei 30 cm, negando a gigi la possibilità di
accedervi, sarebbe gigi a tirare fuori la carta.
Nei confronti dell'UT, per come la vedo io le cose sono andate in questo
modo:
Nel valutare la Dia o il Pdc del vicino non hanno considerato il box di gigi
Una volta venuto alla luce il pasticcio hanno sperato che i due si
accordassero lasciandoli fuori dai guai.
Formalmente, se il vicino avesse deciso sua sponte di stare a 30cm dal
confine e di concedere a gigi di abbattere il cordolo, senza che nessuno dei
due menzionasse la presenza del box di gigi, loro non avrebbero avuto nulla
da ridire.
Ma nel momento in cui qualcuno (gigi) gli mette sotto il naso un foglio che
dice chiaramente che non viene rispettato il cc non possono far altro che
incazzarsi e negare il permesso.
Sarebbe interessante sapere se a questo punto L'UT si sia mosso anche per
revocare l'autorizzazione del vicino, l'unica cosa certa è che gigi,
allegando la scrittura privata alla Dia, ha trasformato quei 30 cm di terra
in un pantano burocratico destinato a trasformarsi un sabbie mobili.
Repo

federico.reyn...@nospam.nospam ha scritto:

a proposito della distanza dal confine il prg del mio comune recita
"pari all'esistente salvo distanze maggiori prescritte nei piani di
recupero ed in tal caso, per la ricostruzione o nuova costruzione, non
inferiore a mt. 5 o in continuità con edifici esistenti, é consentita
l'edificazione a confine di autorimesse, rustici e volumi di servizio
aventi un'altezza all'estradosso non superiore a mt. 2,50"
In base a questa norma é evidente che "caio" il quale costruisce dopo
di me, può costruire sul confine, ma...nel rispetto della distanza
minima di 3 mt. pertanto se la mia costruzione é a mt. 2,40 dal
confine, caio deve edificare a mt. 0,60 dal confine.
Io da comune cittadino non addetto ai lavori la interpreto così.
Gigi


 sabbie mobili.
ottimo intervento
-- 
Ciao, DOCstone

 Repo

 il problema é che é stato il vicino a dirmi di presentare la dia
LOL
Ti ha fregato. 2 volte.
Adesso se vuoi lo spazio del muro devi pagarlo
-- 
Ciao, DOCstone

 attenta il post
Più che altro ho passato l'ultimo mese a litigare con lo zio-vicino per un
ampliamento, e mi è toccato farmi una cultura in merito, anche se avrei
preferito occupare meglio il mio tempo :-((((
Comunque, tornando al nostro caso, se ti interessa andarne a fondo io ti
consiglio:
1) Saluta il tuo geometra e trovati un tecnico o un avvocato di fuori paese
(perchè scommetto che siamo in un paese e non in una città).
2) chiedi FORMALMENTE con lettera protocollata di prendere visione del Pdc
del vicino.
3) solo dopo aver visto ufficialmente il suo progetto contatta il simpatico
imprenditore, magari non sentirlo tu di persona ma mandaci il tuo tecnico.
chiedigli come intende risolvere la questione, se fa orecchie da mercante
digli chiaramente che farai di tutto per fermagli il cantiere.
4) Agisci velocemente, ho come il sospetto che il vicino potrebbe tentare un
trucchetto, utilizzando quei 30 cm di arretramento, che metterebbe fine alla
vicenda.
5) Se non ne esci velocemente con le buone fai scrivere da un legale una
lettera all'Ut in cui li esorti a procedere in autotutela annullando il Pdc
del tuo vicino.
6) Tieni sempre presente che, anche se riesci a impedigli di realizzare i
box, lui ha la possibilità di costruire sul confine un muro alto fino a tre
metri e che dal tuo punto di vista questa soluzione finirebbe per arrecarti
esattamente lo stesso svantaggio della realizzazione dei box.
Repo

 del tuo vicino.
ci dobbiamo incontrare la prossima settimana x definire la questione e
vedere quali strade percorrere.
