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Titolo: consigli su INVESTIMENTO

Mia madre ha appena ereditato un lotto edificabile di 3000 mq (indice
edificatorio 1,5 mc/mq) situato in un piacevole contesto secondo me
commercialmente valido.
Sono un giovane architetto ancora ai miei primi lavori e sto ragionando su
come sfruttare al meglio
questa terra:
dato che non serve alla famiglia l'opzione piů semplice sarebbe quella di
venderlo presumibilmente sui 200 euro/mq, solo che non mi dispiacerebbe
l'idea di poter progettare io qualcosa anche per non darlo in pasto ai
soliti speculatori. Il problema č che non abbiamo capitale da investire, per
cui al max si potrebbe vendere sulla carta, quidni con progetto approvato ma
nulla di realizzato. Secondo voi questa puň essere una mossa strategicamente
conveniente o cos'altro mi consigliate di fare?! Vendere sulla carta secondo
voi quanto incide sul valore del terreno?! In quella zona(in provincia di
padova) ho notato che ci sono tantissime nuove case, appartamenti, villette
a schiera per cui ho l'impressione che attualmente ci sia molta meno domanda
di qualche tempo fa per cui l'idea di fare un mutuo, costruire e poi vendere
mi pare alquanto rischiosa.
Voi che ne pensate?! cosa mi consigliate?!

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Potreste vendere il terreno insieme al tuo progetto definitivo (piano di
lottizzazione o permessi di costruzioni vari) validato dal comune
(=espressione di parere favorevole) ma non ancora approvato. In tal modo
garantisci chi compra che il tuo progetto (così come è al momento della
vendita) possa essere facilmente approvato e allo stesso tempo si possano
apportare modifiche secondo quanto chi compra chiede. Ovvio che ogni
modifica discosta il progetto originario dall'ottenimento dell'approvazione
comunale, ma non sarà per "demerito" (termine improprio) tuo, quanto per la
maggior diversità dal progetto con parere favorevole.
In tal modo sarà una buona palestra anche per te.
Al costo del terreno ed alle varie spese va ovviamente aggiunta la parcella
del progetto definitivo con parere favorevole. Nel contratto dovrà essere
chiaramente scritto che si compra terreno + progetto con parere favorevole
(+ progettista...). Poi andrà corrisposta a te anche la quotaparte per le
successive eventuali modifiche e per il progetto definitivo, capitolati,
d.l. ecc.
Non è così difficile come sembra. Generalmente chi investe vuole garanzie ed
il tecnico (purtroppo) è solo uno dei vari servizi da pagare. Se il progetto
"torna", che lo faccia tu o il suo solito geometra/architetto/ingegnere, non
ha tantissima importanza. A meno che sia una persona/società che lavora solo
con i propri progettisti già rodati a fornire progetti tristi di minima
spesa per "tanta" resa.
Spero di essere stato chiaro.
Stefano.
P.S. non fatevi pagare con appartamenti in permuta. O se lo fate computate
il valore dell'appartamento al costo di costruzione dello stesso e non al
suo valore di mercato! E qui si litiga. Se tutto vale 1000 e loro ti danno
in cambio 500 + un appartamento che varrebbe 500 sembrerebbe tutto in
ordine. Ma se tu facessi costruire quell'appartamento da un'altra impresa
con soldi tuoi ti costerebbe ad esempio 300. Quindi ti si darebbe 500 + 300
e non i 1000. Se invece ti dessero 1000, tu con i 200 in più potresti
iniziare a costruire un'altra casetta, cosa che con 500 + appartamento non
potresti fare se non dopo aver cercato di piazzarlo a tua volta sul mercato,
con immobilizzi vari ed incertezze del caso.
E fai tirare fuori i soldi in contanti. Chi investe in queste cose ha del
gran nero da far girare. Poche fidejussioni del cavolo, il minimo
indispensabile. Soldi sul banco.
Io l'ho già vissuta.

 imprednitori non volgiono spendere molto.
quindi tu consigli di vendere ad un unico compratore?!
il terreno č commercialmente valido, ma a quanto pare la zona sembra
abbastanza satura di nuove costruzioni anche se sono tutte di basso livello
qualitativo e progettualmente banalissime...

 (=espressione di parere favorevole) ma non ancora approvato.
casa intendi per 'validazione' da parte del comune?! parere preventivo senza
richiesta di concessione edilizia?!
la mia idea è di progettare una serie di unità immobiliari diverse tra loro:
dal monolocale all'abitazione più spaziosa così da soddisfare un'utenza più
ampia. Ovviamente il tutto facente parte di un disegno complessivo
decisamente moderno e qualitativamente superiore, possibilmente da seguire
anche in fase di realizzazione.
Ovviamente dovrei anche coordinare la costruzione del tutto, quindi
innanzitutto vendere tutte le unità(credo sia l'aspetto più difficile) poi
mettere d'accordo i vari proprietari. Ecco, non so quanto questo sia facile
e fattibile.
Poi per vendere come dovrei muovermi?! appoggiarmi ad agenzie immobiliari o
secondo voi
basta il passaparola o
semplicemente appendere fuori dal lotto dei grandi poster rendering?!


Sė, per "validazione" intendevo parere preventivo favorevole.
Ovvio sulla gamma dei tagli degli alloggi. Il monolocale non tira pių.
Meglio se inizi dal bilocale. I tagli grandi sono richiesti da famiglie
(solitamente) con maggiori disponibilitā economiche e giā "radicate" sul
territorio, quindi se č una zona di pregio ha senso, altrimenti poco. E
rischi che rimangano invenduti per molto tempo (=immobilizzo e rischio).
Non ho capito, perdonami, chi costruisce (e quindi chi paga chi costruisce).
Se tu vendi terreno, progetto e servizi relativi a progettazione esecutiva
con d.l. non ti devi preoccupare di come poi venderanno gli alloggi!!!
Nel caso sia tu a pagare chi costruisce (ma mi pareva di no dal precedente
messaggio) spesso, vanno meglio i cartelli in cantiere uniti al passaparola
E ad una persona fissa in cantiere per il contatto di compravendita. Se non
hai tantissimi alloggi da vendere sarebbe la soluzione migliore, lasciando a
casa intermediari ed agenzie.
Oppure:
Ti rivolgi ad una grossa agenzia da anni presente sul mercato (ladri o no,
purchč con garanzie di soliditā) e vendi terra e progetto e fai fare tutto a
loro: basta accordarsi sulla cifra. Loro troveranno chi costruisce, chi
compra, come vendere ecc.
Ma prima fai quel progetto. Deve essere il tuo punto fisso insieme alla
cifra per voi.
I futuri proprietari non devono essere messi d'accordo: solitamente comprano
sulla base di disegno, prezzo, soliditā dell'investimento, finiture e
capitolato. Al massimo dovrai fare capitolati in cui prevedere diverse
finiture o fare in modo che per cambiamenti sulle finiture, chi acquista,
vada dal tuo fornitore. Tutto questo non sarā affare tuo se vendi terra e
progetto, ripeto!
Attenzione che l'utente medio vuole cose "medie" e chi acquista un mono o
bilocale non intende spendere cifre aggiuntive ai soliti prezzi di mercato,
solo per questioni "estetiche" o perchč il tutto appaia pių "contemporaneo"
o architettonicamente coerente. Purtroppo č cosė. In pių mettici che ogni
"fuori-standard" si paga caro e l'architettura "moderna" č quasi tutta
"fuori-standard" rispetto alla produzione attuale o alle richieste di
mercato. Quindi costa, solitamente, di pių. E se fai bilocali o hai comunque
utenze medie, sei nel caso menzionato prima. E' uno dei motivi per cui la
nuova edilizia residenziale di target medio rimane piatta.
Se vai invece sul target alto, incappi nei problemi del soddisfacimento del
cliente e dei mille cambiamenti anche a cose giā fatte. Ma almeno lė' le
cose sono fatte "su misura".
Saluti,
S.

 nuova edilizia residenziale di target medio rimane piatta.
In effetti hai ragione ma per ottenere armonie estetiche un po' superiori
alla norma non x forza č necessario spendere di piů.
Il mio intento č comuqnue di utilizzare tecniche e materiali tradizionali,
solo che vorrei farlo cercando di lasciare un segno che si distingua dalla
bassezza architettonica tipica di queste zone...sarebbe anche il mio lavoro
per cui credo che questa sia una buona occasione per mettere alla prova le
mie capacitŕ. Altrimenti come accennavo nell'altra mail, sicuramente per me
e per la mia famiglia sarebbe molto piů comodo e meno rischioso vendere il
terreno cosě com'č.
Ti saluto e ti ringrazio per i buoni consigli e...se ne hai altri, beh, sono
qui!:-)

> venderlo presumibilmente sui 200 euro/mq, solo che non mi
?! Ma in che città ci troviamo?

 appaia piů "contemporaneo" o architettonicamente coerente.
Vero! Purtroppo o perfortuna verissimo.
Saluti - Domenico

 
Se vuoi lanciarti nell'operazione, fallo.
Visto che non volete investire capitali, ti consiglio di cercare nella 
tua zona un imprenditore che faccia queste operazioni e proporgli 
l'operazione. Cerca qualcuno che lavori bene, che abbia una buona 
reputazione di serietà e poi intavolate un discorso.
Ovviamente loro cercheranno di tirare sul prezzo, ci devono guadagnare, 
ma non sono tutti dei delinquenti come si dice (te lo dice uno che fa 
quel lavoro...) ma quasi sicuramente se è un imprenditore serio cercherà 
di guadagnare lui e comunque far guadagnare te; considera che l'affare 
si fa in due.
Comunque dovresti riuscire ad avere un'idea del prezzo dei terreni nella 
tua zona (i 200 euro/mq che hai citato da dove derivano, da una tua idea 
o da dati oggettivi?), prova a chiedere a qualche collega o magari in 
qualche agenzia immobiliare; a quello devi sommare la parcella per il 
tuo progetto (al momento solo la progettazione, la D.L. verrà 
eventualmente dopo). La somma è la base da cui si parte nella 
trattativa; da qui possono poi incidere (e molto) anche le modalità di 
pagamento: ci sono quelli che cercano l'affare e avendo una notevole 
disponibilità potrebbero offrirti un prezzo più basso (a volte ridicolo) 
ma "tutti e subito", altri invece potrebbero stabilire delle altre 
modalità di pagamento, magari a stati d'avanzamento o proporti una 
permuta (non necessariamente nell'edificio di tua progettazione): a 
questo punto sta a te valutare cosa è meglio.
Comunque in ogni caso un pagamento in contanti sarà inferiore ad uno che 
prevede una permuta, nel valore assoluto, così come uno dilazionato sarà 
superiore ad uno "tutto e subito". C'è poi il dicorso del cosiddetto 
"nero" ma qui non se ne parla...
Attenzione al "progetto approvato" perchè rischi di doverti pagare gli 
oneri di urbanizzazione e potrebbero anche costarti cari.
Sarebbe bene che tu, come ti hanno consigliato, ti facessi dare un 
parere dal comune e magari ti facessi anche fare un calcolo di massima 
degli oneri, così da presentare un quadro economico completo 
all'imprenditore, non preoccuparti invece del costo di costruzione 
quello se lo valuterà l'impresario sulla base dei tuoi progetti.
Ti sconsiglio assolutamente di costruire tu e poi vendere; per vari 
motivi,hai detto che dovreste fare dei mutui per la costruzione e quelli 
vanno comunque pagati anche se non vendete subito; dovreste costituire 
una società (non obbligatorio ma vivamente consigliato: vi semplifica 
molte operazioni fiscali), insomma a meno che tu non voglia farlo 
diventare il tuo lavoro te lo sconsiglio caldamente
Ti consiglio invece di curare bene la parte progetto-rapporti con 
l'imprenditore: potrebbe anche nascerne una futura collaborazione (visto 
che vuoi fare l'architetto)
Ciao e Buona fortuna
-- 
Ciao
Alberto
la mia e-mail é: QUESTONONCENTRA*alby_ao*
NEANCH...@yahoo.fr
 
(togliere tutto il testo in maiuscolo e gli asterischi)

questa terra:
Concordo con quanto sostanzialmente detto dagli altri: vendi
l'operazione.
L'operazione è l'insieme di proprietà e fattibilità tecnica ed
economica.
Un imprenditore del settore con esperienza è probabilmente in grado di
valutare la fattibilità dell'operazione "a occhio" ma uno studio di
fattibilità serio è certamente un punto di forza in piu' per rendere
l'affare appetibile dimostrandone le potenzialità.
Il mio consiglio è di redarre uno studio di fattibilità tecnica e
normativa e con esso proporre l'operazione ad investitori immobiliari
della zona.
Rischiando un po' di piu' (ma non mi sento di consigliartelo) potresti
presentare un permesso di costruire e tentare di vendere il terreno
con la sua approvazione ma è molto rischioso.
Nel caso in cui venga approvato avresti tre anni di tempo per
completarne la realizzazione e da subito (ma la tempistica esatta
varia da comune a comune) dovresti cominciare a pagare oneri di
urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione (e in alcuni
comuni anche rateizzandolo chiedono fidejussioni per le rate
rimanenti).
Tieni conto che sia con lo studio di fattibilità sia con il permesso
di costruire allegato al rogito non hai nessuna garanzia di vedere
realizzato il tuo progetto e anche vincolare la vendita
all'affidamento d'incarico è cosa molto difficile se non impossibile.
In bocca al lupo.
e facci sapere :-)
--
federico reyneri architetto
ICQ 149062387
*underlabo -226
 laboratorio di progettazione
 via gran san bernardo 5, milano
 
www.underlabo.it

 all'affidamento d'incarico è cosa molto difficile se non impossibile.
non sono d'accordo. vincolare la vendita all'affidamento dell'incarico è
molto comune.
quante imprese comprano terreni attraverso tecnici e quest'ultimi si
riservano la progettazione, la direzione lavori, e gli accatastamenti?
mi sembra molto molto molto comune.
saluti


scrisse:

E' comune ma è difficile. E soprattutto è impossibile da imporsi. A
meno di fare contratti di ferro.
Oppure farsi firmare il conferimento di incarico in contemporanea al
rogito.


 ha scritto nel messaggio
news:6vt6j01ebdhhm88bp...@4ax.com...
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