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Titolo: Inedificabilità in zona B1?

Mi scuso per la lunghezza del messaggio, ma vi prego di
aiutarmi, perchè è veramente importante per me!
Sono stata incaricata della progettazione di edifici residenziali in alcuni
lotti liberi di una zona definita dal PRG come B1 (completamento a densità
medio/alta: 1 mq/1 mc), raggiungibili esclusivamente da un viottolo a fondo
cieco dove raramente passano mezzi motorizzati e definita nei documenti
catastali come "strada consorziale";
Essa è delimitata da paletti in legno messi dai vari proprietari. Nel
chiedere informazioni ho scoperto che per questa strada negli anni sessanta
il comune di Lozza aveva fissato una larghezza di 2 m., larghezza
riscontrabile anche nelle mappe catastali, diversamente che nella tavola di
PRG dove la strada appare larga più di quattro metri.
Il tecnico comunale mi ha informata che il limite della larghezza preclude
qualsiasi intervento di urbanizzazione e, quindi, per i miei clienti,
nessuna possibilità di costruire nei loro lotti.
Ho fatto presente la disponibilità da parte dei committenti le opere di
intervenire direttamente per migliorare le condizioni della strada, ma il
limite posto è quello della
larghezza che, senza il preventivo consenso dei confinanti, non può essere
adeguata. Purtoppo il proprietario di un terreno a monte, l'unico vincolato
dalla
destinazione a standard del suo lotto, non intende cedere la fascia di
terreno necessaria ad allargare la strada. D'altra parte la larghezza
attuale non ci appare, così com'è, limitante all'edificazione...
Al momento attuale le mie richieste e le conseguenti risposte sono state
date nell'ambito di colloqui avuti con il responsabile dell'UT e il Sindaco,
nulla di scritto.
I proprietari hanno sempre pagato l'ICI sui terreni come edificabili.
DOMANDO:
E' veramente possibile imporre il vincolo dell'inedificabilità per terreni
inclusi nelle zone B1 indicando la larghezza della strada d'accesso quale
impedimento all'edificazione?
Quali provvedimenti posso attuare per procedere all'edificazione nella
situazione attuale?
Ringrazio per l'attenzione e le graditissime risposte.
Cordialmente
Marilina

 situazione attuale?
I terreni dei tuoi clienti fanno parte di un comparto edificatorio? Se si, è
compresa anche la strada nel comparto? Se rispondi si ad entrambe queste
domande allora sei obbligata a convincere il proprietario ostile ad
intervenire. Oppure controlla la normativa comunale per sapere se è
possibile attuare il comparto anche senza la totalità dei proprietari (in
alcuni casi ho trovato l'attuabilità coattiva se almeno 2/3 dei proprietari
sono d'accordo). Se invece i terreni non fanno parte di un comparto penso
che l'UT ti abbia detto giusto: non puoi edificare se non garantisci
l'accesso! D'altra parte, generalmente, sono abbastanza inclini a venire
incontro alle esigenze edificatorie (per esempio permettendo l'allargamento
anche dalla parte opposta a quella del proprietario ostile, anche se il PRG
non lo prevede!)...
Un'ultima possibilità è quella di fare un'osservazione al PRG. Se è prevista
a breve (qualche anno) un nuova stesura del PRG puoi proporre una modifica
in modo che i tuoi lotti diventino accessibili (ovviamente dando in cambio
qualcosa all'ammistrazione comunale: tipo del verde pubblico in più ecc...)
Spero di esserti stato d'aiuto.
Frigor

 all'allargamento della strada.. senza risposte. Cosa posso fare?
A mio avviso hai solo una soluzione: convincere il proprietario "ostile"!...
e per far questo ti proporrei di accollarti le spese per la sua parte. In
pratica fagli notare che in ogni caso, se in futuro vorrà fare un qualsiasi
intervento, dovrà adeguarsi alla realizzazione di questo allargamento
stradale, stabilito dal PRG. Dopodichè proponigli di eseguirlo TU ORA a tue
spese, chiedendo a lui solo il permesso di farlo... Forse lo convincerai.
Non vedo altre scappatoie..
Ciao
Frigor

 nessuna possibilità di costruire nei loro lotti.
Mi consenta, ma NON E' POSSIBILE che un "tecnico comunale"
abbia detto una cosa simile, a meno che al momento non fosse
sotto l'effetto di qualche allucinogeno !
Innanzi tutto, non occorre alcun intervento di urbanizzazione in
quanto siamo già all'INTERNO dell'edificato, che con il nostro
intervento possiamo completare: si tratta solo di ampliare la
strada di accesso al lotto.
Circa poi la "nessuna possibilità di costruire nei loro lotti", come
si spiegherebbe la collocazione di tali lotti in una zona di
completamento urbano ? Sarebbe quanto meno contraddittorio !
Con ogni probabilità il Piano Regolatore non prevede la possibilità
di INTERVENTO DIRETTO nella zona B1, per cui è necessario
la redazione di un piano di comparto a cura di tutti i proprietari
delle aree libere B1 della zona. A seguito di tale piano si dovrà
stipulare una convenzione con il Comune per l'esproprio, a cura
dello stesso Comune ma con gli oneri a carico dei proprietari
dei lotti edificabili, delle aree di terzi strettamente necessarie
all'esecuzione del piano.
Questo posso dire non avendo altre informazioni.
Saluti.


Le N.T.A che ho sotto gli occhi in questo momento recitano quanto segue:
"Nelle zone omogenee B1 residenziali di completamento a densità medio alta,
gli interventi edilizi sono attuabili mediante concessione edilizia,
mediante autorizzazione edilizia e mediante le procedure previste dal comma
60 dell'art.2 della Legge 23 dicembre 1996 n°662 e successive modifiche e
integrazioni."
Diversamente che nelle norme per le zone C, D e E dove sono espressamente
indicati strumenti quali piani di attuazione e lottizzazione preventivi alla
C.E.
Ancora grazie
Marilina

 integrazioni."
Evidentemente il piano è successivo al 1996, per cui è possibile che non
siano ancora scaduti i termini (5 anni) previsti dalla 1187/68 per la
decadenza dei vincoli preordinati all'esproprio.
Quanto detto dal tecnico (non si possono fare le urbanizzazioni) è in
contrasto con la disciplina di piano (attuazione diretta tramite Conc)
perché la concessione edilizia è ammissibile solo per le zone urbanizzate.
Cerca nella relazione di piano: sarà indicato che la zona B1 è già
urbanizzata. In tal caso il diniego della concessione non potrà essere
motivato dalla mancanza di urbanizzazioni.
Tuttavia le strade sono opere di urbanizzazione primaria: se mancano è
necessario realizzarle, ad esempio tramite un piano attuativo o una
lottizzazione convenzionata.
In definitiva ci sono delle incongruenze: o il piano è fatto male (cosa
probabile) o è da leggere in modo più approfondito (vedi sempre la
relazione); forse prevede anche degli strumenti attuativi.
Ciao
DOCstone


Sicuramente il piano è fatto male, perchè l'ho letto e riletto e da nessuna
parte prevede strumenti attuativi per la zona e la strada in questione.
Ciao
Marilina