Newsgroup: it.arti.architettura
Titolo: [help] variabili da considerare nell'acquisto di un immobile

Salve a tutti,
come da oggetto, vorrei avere il vostro parere a proposito dei parametri 
in base ai quali valutare e scegliere un immobile.
Vorrei comprare un appartamento non troppo grande (60/80 mq) con 
soggiorno, cucina (magari abitabile), bagno, 2 camere (una grande e 
l'altra pi  piccola), in zona centro storico.
Non avendo fretta, preferirei anche qualcosa in costruzione, cos  da 
poter intervenire sul progetto e sulla scelta delle finiture.
L'agenzia immobiliare mi ha fatto essenzialmente due proposte.
La prima consiste in un appartamento di 65 mq a piano terra in fase di 
progetto, che   inserito in un complesso residenziale composto da 
appartamenti e villette a schiera.
Si tratta di un edificio unico, con una galleria centrale dalla quale si 
ha accesso agli appartamenti e alle villette, mentre i garage (non 
inclusi) sono interrati.
La posizione non   male (  nelle vicinanze del centro) ma quello che non 
mi convince   l'assembramento degli appartamenti.
La seconda consiste in un appartamento di 80 mq + garage a secondo piano 
di una palazzina a 2 piani in pieno centro storico. L'appartamento, pur 
avendo gli impianti a norma, necessita di una ristrutturazione, in 
quanto   in stile anni 80 (come tutta la palazzina); ci sarebbero da 
rifare pavimenti, infissi, bagni (sanitari e rivestimenti) e 
probabilmente anche qualche intervento sui muri interni, per utilizzare 
meglio luce e spazio. 
Entrambi hanno pro e contro: il primo   nuovo e personalizzabile, ma 
allo stesso tempo un po' piccolo, situato in una posizione non proprio 
ottimale.
Il secondo   in una posizione veramente desiderabile (nel centro del 
centro) in una palazzina di 2 piani (impianti indipendenti e basse spese), 
ma un po' datata e bisognosa di una ristrutturazione abbastanza 
rilevante.
Il prezzo   praticamente identico.
Ora vi pongo qualche domanda in merito.
Cosa pu  costare all'incirca una ristrutturazione 'media' (cio  senza 
strafare) del 2¡ appartamento (comprese anche le spese burocratiche dei 
permessi)?
Conviene investire soldi in una struttura in quel contesto?
Aggiungo anche che non sar  la mia sistemazione definitiva, per cui nel 
giro di una decina d'anni mi si presenter  sicuramente la necessit  di 
venderlo.
E per quanto riguarda il primo appartamento, quanto pu  costare una 
personalizzazione?
Ringrazio fin da ora qualsiasi consiglio, perch  vorrei farmi un'idea 
autonoma, prima di affidarmi a qualche geometra (con i quali non ho un 
buon rapporto, avendo gi  avuto spiacevoli esperienze).
Michy

poter intervenire sul progetto e sulla scelta delle finiture.
Caro/a Michy,
a parte il fatto che ti consiglio di rivolgerti ad un architetto e non
ad un geometra, non saprei cosa consigliarti.
I dati che fornisci infatti sono troppo limitati per suggerirti un
dato o un prezzo che possa essere veritiero.
Per prima cosa il luogo, la citta' o paese in cui intendi comprare
casa. E' un fattore non ininfluente sul prezzo anche di manodopera e
materiali. L'accessibilità al cantiere e il tipo di zona di Piano
regolatore potrebbero inoltre limitare la ristrutturazione.
Forse sto ponendo troppi vincoli ma per una stima scrupolosa è meglio
porre prima i dubbi per non illudere inutilmente il cliente.
Adesso faccio una cosa che non si dovrebbe fare ma che alla fin fine
e' quello che vuoi sentire.
Per la ristrutturazione dell'app da 80 mq:
Per i costi qui a Milano puoi stimare circa 6-700 euro al mq se non
fai cose esagerate e 1000 euro e oltre per lavorazioni e materiali
pregiati. Aggiungici il costo di un architetto calcolato a parcella
che a spanne potrebbe essere intorno ai 10.000 euro.
Per le modifiche al "nuovo":
Per le modifiche di capitolato tutto sta alla serieta' dell'impresa.
Occhio al capitolato del quale dovresti prendere visione prima
dell'acquisto controlla che sia dettagliato e ricco di voci e che per
ciascuna sia indicato il prezzo unitario, il costo di eventuali
varianti in corso d'opera (pratiche comunali) e informati sui
sovraprezzi per altre finiture.
--
sign under construction

 sovraprezzi per altre finiture.
a progetto approvato (i lavori dovrebbero iniziare a breve) è possibile 
intervenire sul progetto? 
Generalmente potrebbe convenirmi di più, se ne ho la possibilità, 
acquistarlo 'grezzo' per finirlo con i materiali e l'impresa che voglio, 
oppure chiedere soltanto le variazioni?
per il momento, grazie per i consigli
Michy

 buon rapporto, avendo già avuto spiacevoli esperienze).
Perdona, ma te in un NG frequentato da architetti, vieni a chiedere consigli
per poi far fare un lavoro ad un geometra? E' da pazzi oltre che offensivo e
te le dice uno che nonostante sia ingegnere è perplesso dal tuo messaggio.
Prova a mettere il messaggio in nel NG dei geometri: it.discussioni.geometri
P.S.
Vedo che pure nel reply continui con sta storia del geometra... si si chiedi
a loro...

 chiedi a loro...
ma questo non per mia ammirazione verso di loro, attenzione.
Ho diverse esperienze a proposito, che non fanno altro che sostenere 
l'opinione non idilliaca che questo newsgroup ha dei geometri.
Come ho detto nel reply, la tristezza delle piccole/medie realtà 
comunali è il clientelismo e il favoritismo. Persone che scelgono 
professionisti esterni al giro di amicizie e di favori degli uffici 
tecnici, a volte si trovano i progetti bloccati per anni, senza motivo. 
Sperando che sia una realtà isolata, io comunque devo fare i conti con 
essa, ed è per questo che SE dovrò fare una ristrutturazione e SE mi 
rivolgerò ad un geometra, lo farò perchè sarò in qualche costretta. 
Michy

 ha scritto
[...]
Perdona ma te credi che non esistano ingegneri o architetti ammanicati?
Secondo te lo sono solo i geometri?
La ristrutturazione costa decisamente di più del nuovo, ma se fatta bene può
dare grandi soddisfazioni. Rappresenta un aumento tra il 30 e il 50% del
prezzo dell'appartamento. I problemi amministrativi sono facilmente
risolvibili, nel computo però bisogna includere lo stato esterno della
palazzina; nel senso che se è vecchia a breve occorrerà rifare la facciata,
o il tetto ecc. e sono spese che bisogna preventivare. Comprare invece un
grezzo nuovo e poi rifinirlo, ha poco senso per chi non ci abiterà a lungo,
inoltre non tutti sono disposti a pagare le migliorie di una casa a schiera
in periferia, che è condizionata dalla posizione (cioè una casa in testa
vale di più di una nel mezzo) e dal tipo di quartiere che diventerà
(signorile, popolare...) un domani. Nell'ottica di 5/6 anni la casa in
centro è decisamente più rivendibile.
Io sono dell'idea che nessuna delle due casa sia quella giusta per te.
Poichè il lavoro dell'agenzia è quello di trovare la casa adatta alle tue
esigenze, falli cercare ancora, del resto avere 10 o 20 soluzioni su cui
scegliere è un tuo diritto. A proposito se non compri il nuovo, informati
bene su quali e quanti documenti debbono essere prodotti. Per questo non
serve un tecnico, ma è sufficiente molta pazienza e un giro su google con le
parole "comprare casa" oppure andare in edicola (tempo fa c'era
un'utilizssima guida del sole 24 ore). Perchè il compito dell'agenzia è solo
quello di trovar casa, ma non di curarsi che quella casa sia in regola.
Quello che voglio dire è che se si è sfortunati, può capitare di comprare
casa e scoprire che non c'è l'abitabilità oppure che c'è un mutuo sopra o
che salta fuori un erede (pensa che in questo caso c'è tempo 10 anni per far
valere i diritti...).
Saluti.

oppure chiedere soltanto le variazioni?
Anche qui le variabili sono cosi' tante che non e' possibile dare un
giudizio.
Non credere che non ti si voglia rispondere, è che talvolta le cose
sono un po' piu' articolate di quanto si possa pensare.
--
Federico Reyneri architetto
*underlabo - laboratorio associato di progettazione
 via Gran San bernardo 5, 20154 Milano
f.reyneri @ 
awn.it

 pensa che in questo caso c'Ë tempo 10 anni per far valere i diritti...).
un motivo in più per scegliere il nuovo... ;-)
Ci sono dei siti specifici per queste problematiche? 
La guida del sole 24 ore potrebbe essere ancora disponibile?
ti ringrazio molto...
Michy

oppure chiedere soltanto le variazioni?
Dipende da quanto hai voglia di personalizzare l'appartamento.
Fossi in te acquisterei al rustico e poi, con l'aiuto di un
progettista, sceglierei le finiture.
Ciao ciao.
--
Gabriele Pranzo-Zaccaria architetto
*UNDERLABO Laboratorio associato di progettazione
 via Gran San bernardo 5, Milano
gabri...@tiscalinet.it
  ICQ 77540493

Poi se non la pensassi cosě, non mi sarei iscritta ad architettura... :-)
Scusa, ma allora cambia tutto! Impara qualcosa che non tuti si possono
permettere: progetta da sola casa tua con l'aiuto eventuale di un
architetto per i problemi che non riesci a risolvere da sola!
E' un'ottima palestra, devi solo trovare qualcuno che sia disposto a
seguirti. Nel caso va bene anche il geometra, sarai tu a mettere le
idee e le farai controllare esecutivamente ed economicamente dal
professionista.


 La guida del sole 24 ore potrebbe essere ancora disponibile?
Un sito:
http://www.casa24.ilsole24ore.com
clicca su cerco - vendita -> Giuda all'acquisto (prima voce del menù
arancione)... buona lettura...

 sono un po' piu' articolate di quanto si possa pensare.
no, anzi, vi ringrazio perchè siete stati davvero gentili.
Mi rendo conto che con pochi dati non si può dare un consiglio compiuto 
o un'opinione articolata. D'altronde, ho cercato di mettere a 
disposizione tutto quello che sapevo, e non si nasce imparati, per cui 
non è facile capire esattamente la priorità e l'importanza delle 
informazioni che si hanno a disposizione.
Comunque, alla fine dovrei aver trovato un compromesso eccellente tra 
spazio, prezzo, posizione e condizione. Sto solo aspettando conferma 
dalla proprietaria e se le andrà bene la mia proposta, vi chiederò 
consiglio per gli interni... ;-)
Michy