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Titolo: Valutazione di terreno edificabile

Ma nella valutazione di un terreno edificabile voi ci mettereste anche 
le tasse gravanti in caso di vendita dello stesso? Mi riferisco alle 
plusvalenze ecc.
 
Propenderei per il no, data l'aleatorietà del regime fiscale di chi 
vende il terreno, che dite?
 
-- 
Luca Pentrella - Ing. Edile-Architettura (Roma)
 
L’esperienza è il tipo di insegnante più difficile.
Prima ti fa l’esame e poi ti spiega la lezione. [Anonimo]
 
L'esperienza è come una lanterna appesa sulle nostre spalle.
Illumina solo la strada percorsa, ma non fa luce verso il futuro. [Confucio]
 


 
No, le tasse sulle vendita non rientrano nel valore del bene.
La stima viene fatta con i valori al momento di stima, � un valore 
"congelato".
 
 


 
beh, quando si parla di stime, tutto dipende sempre dallo scopo della 
stima.........se chi ti ha chiesto la stima è chi dovrà pagare queste 
tasse, allora è meglio stimarle..........
inoltre dipende anche dal criterio di stima che usi........se fai una 
stima per valori unitari per confronto con beni simili, non è corretto 
contarle perchè i beni simili venduti a quel prezzo hanno pagato le 
anche loro le imposte..........se fai una stima in base a cosa ci puoi 
costruire sopra e quanto ne ricaverai dalla vendita allora andrebbero 
contate............
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 contate............
 
Giusto, dipende a cosa serve la stima, cmq se per conoscere il valore del 
terreno edificabile es. per CTU ecc. in funzione di quanto ci puoi 
costruire, ovvero utilizzando il valore di vendita delle costruzioni che 
puoi fare, allora oltre alla tasse tendo a considerare anche gli interessi 
sul capitale investito nel periodo tra acquisto e vendita immobili, � vero 
con la situazione attuale stabilire i tempi � quanto meno aleatorio, per� 
una stima si pu� fare, a meno di casi estremi, come il IX Dip.di roma :) 
dove la certezza del diritto � scomparsa. 
 
 

Certo che si.
Se si tratta della stima classica, ovvero "il più probabile valore di mercato", devi datarla e sarà affetta dal regime in corso a quella data.
 
Altrimenti non si spiegherebbe la perdita di valore degli immobili conseguente all'introduzione dell'imu..,

 Altrimenti non si spiegherebbe la perdita di valore degli immobili conseguente all'introduzione dell'imu..,
Spiego meglio lo scopo della stima: Causa per ereditï¿½.
 
Alcuni terreni sono stati dichiarati edificabili dal nuovo prg del 
comune che sta (forse) per concludere il suo iter.
 
Le variabili in ballo sono:
- eventuali plusvalenze: (non sono un esperto fiscale, ma questo ï¿½ 
quanto ho compreso) se si dichiara un valore X (in successione) e poi lo 
vendi ad Y>X sulla differenza paghi le tasse in base all'aliquota 
fiscale che ti compete (quindi con una variabilitï¿½ dal 23 al 43%). Al 
contrario se Y<X non si dovrebbe incorrere in queste plusvalenze.
 
- assenza dello strumento attuativo: visto che il prg ancora si deve 
concludere con l'adozione, non esiste ancora il piano attuativo (o di 
lottizzazione) con indicazione di strade, verde, ecc. Per cui alcuni 
lotti potrebbero perdere parte della propria superficie a favore delle 
opere di urbanizzazione.
 
- il Comune indica nel PRG due indici: territoriale (piï¿½ basso) e 
fondiario (piï¿½ alto). La cosa mi torna in quanto il primo tiene conto 
anche della superficie che sarï¿½ oggetto di urbanizzazioni e riguarda 
tutto il comparto, mentre il secondo solo lo specifico lotto 
edificatorio. A questo punto quale dei due usereste, nella momentanea 
assenza dello strumento attuativo? Il comune al momento per far pagare 
ICI/IMU usa il fondiario (piï¿½ alto).
 
Grazie per le ulteriori delucidazioni!! ;)
 
-- 
Luca Pentrella - Ing. Edile-Architettura (Roma)
 
Lï¿½esperienza ï¿½ il tipo di insegnante piï¿½ difficile.
Prima ti fa lï¿½esame e poi ti spiega la lezione. [Anonimo]
 
L'esperienza ï¿½ come una lanterna appesa sulle nostre spalle.
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secondo me anche qui dipende dallo scopo della stima.............
devi vendere? Allora motiva i valori piï¿½ alti..
 
Devi acquistare? Allora usa valori piï¿½ bassi, calcola i rischi, ecc....
 
Per le plusvalenze dipende anche dal regime e situazione fiscale di chi 
compra..............non ï¿½ cosï¿½ semplice
 
Cmq, coi tempi che corrono, se dovessi fare una stima, per chi acquista, 
di qualcosa in una zona in cui il prgc non ï¿½ ancora 
adottato.........beh, mi avvicinerei allo ZERO :)
 
Tieni anche conto delle tasse che ci dovrï¿½ pagare in quanto edificabile, 
almeno per un pï¿½ di anni, fino all'inizio lavori........degli oneri, 
ecc..ecc..degli anni di invenduto, e vedrai che ti avvicini a zero, a 
meno che non sia una forte speculazione...........
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 che non sia una forte speculazione...........
 
Concordo, anche perch� in punta di diritto con un PRG in itinere, neanche 
adottato, il terreno non � edificabile, Tanto che per l'IMU se il comune 
facesse obiezione chiederei il certificato urbanistico attuale e farei 
valere questa.
Per la stima al massimo e per evitare drammi con gli eredi farei la stima 
sulla densit� territoriale, detraendo le somme perse a causa degli eventali 
tempi di attesa che il PRG diventi pienamente operativo, in genere, per 
esperienza almeno 5 anni ( ma non prenderla per oro colato, ho casi in cui 
la cosa va avanti da oltre 30 anni, andr� in pensione, morir�, ma la cosa 
rimarr� in piedi,  siamo in Italia dove non vi � alcuna certezza) 
 
 

 conseguente all'introduzione dell'imu..,
 
Io la spiego dicendo che c'e' perdita di domanda, quindi l'offerta si 
adegua, ma non e' una caratteristica del bene.
 
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perch� la curva d'apprendimento di google � storicamente tra
le pi� ripide ... e.
www.tigers.3000.it
 - Skype: se proprio vuoi contattarmi chiedi...

Occhio Tigers che se parliamo di stimare "il valore di mercato" entrano in gioco proprio la domanda e l'offerta.
 E per questo un elemento fondamentale è la datazione della stima.

Ok, la questione chiave è riconducibile al "peso"
da attribuire alla suscettibilità edificatoria di un terreno che, al momento, edificabile non è.
 
È una questione frequente, si pensi per esempio alle aree bianche.
 
Se nell'ipotesi di prg è una zona C (da come hai descritto gli indici) direi che il peso è forte, per via della vocazione di espansione; l'alea è solo ascrivibile al tempo che occorrerà per l'approvazione (comprensiva di osservazioni, ricorsi ecc.).
 
La questione della plusvalenza, così come l'hai posta, è invece ininfluente perché riguarda l'ipotetico valore futuro, mentre tu devi stabilire il valore attuale.
Diverso dall'impatto fiscale attuale (di cui parlavo nel precedente post), che invece a mio parere va considerato

 elemento fondamentale � la datazione della stima.
 
Si', d'accordo. E quindi?
Come ho detto la domanda ed offerta influenzano il valore ma lo 
influenzano gia', quindi secondo me e' scorretto poi dire che siccome ci 
dovrai pagare delle tasse allora il valore (medio di mercato) va ridotto.



 
 
continuo a sostenere che se uno non sa il motivo della stima, tutti 
questi discorsi sono ininfluenti............
perch� fai la stima? Per chi la fai? Che interesse ha la persona a chi 
viene fatta la stima? Quali rischi si deve accollare? Quale investimenti 
pu� fare? Cosa pu� fare del terreno? Ci vuole costruire? Ci vuole fare 
un prato? Ci vuole speculare rivendendolo? ...............
A seconda del motivo si accolla o no certi rischi e certe spese.
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 A seconda del motivo si accolla o no certi rischi e certe spese.
 
Non sono d'accordo. Il valore MEDIO di mercato e' (con i limiti del 
caso) unico. Tutte le considerazioni che hai scritto si fanno all'atto 
della stima e concorrono alla determinazione del valore, dopodiche' 
basta, non si devono piu' sottrarre le tasse perche' "dopo devo pagarle"
 
Mi spiego: se Tizio ha un terreno fabbricabile di 1000 mq io posso 
stimare quanto si puo' costruire, quanto costa costruire, quanto si puo' 
guadagnare vendendo il costruito, e poi a ritroso vedere quanto puo' 
essere il valore da attribuire al terreno. In quest'ultima fase del 
processo terro' conto delle tasse in modo che il guadagno in fase di 
vendita sia equo.
Determino cosi' il valore e la cosa pero' finisce. A questo valore non 
sottraggo le tasse perche' le tasse non riducono il valore del bene.
 
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perchè la curva d'apprendimento di google è storicamente tra
le più ripide ... e.



 
 
capisco il tuo ragionamento..........stiamo discutendo sui principi 
dell'estimo, che non voglio mettere in dubbio.............
 
ritengo però che occorre comunque sapere il motivo della stima.
 
Infatti, al di là dei criteri "scolastici", se nella realtà devo davvero 
stimare la convenienza di un investimento (per chi compra), devo 
conteggiare tutto! Anzi, un lavoro ben fatto includerebbe un bel 
business plan, con previsione dei flussi di cassa, interessi, mutui, 
ammortamenti, ecc...........ma qui stiamo sforando dal discorso.
 
Se facessi una stima per chi vende, credo che semplicemente guarderei un 
terreno simile nei dintorni a quanto è stato venduto e poi chiederei 
alla committenza se ha fretta di vendere o no...........e regolerei il 
prezzo di conseguenza
 
Adesso qualcuno mi dirà che l'estimo non prevede variazioni di valore se 
la committenza ha fretta di vendere o no................bisogna solo 
capire se vogliamo parlare di estimo o di mercato reale..........
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 reale..........
 
Esatto, questo e' il punto. L'estimo dovrebbe essere "asettico" (nei 
limiti). Le valutazioni finanziarie arrivano dopo: dal valore medio del 
terreno parti e puoi ridurlo/aumentarlo a seconda delle situazioni 
contingenti. Ma questo e' insito nel fatto che si e' stimato il valore 
MEDIO di mercato che per definizione prevede valori piu' elevati o 
valori inferiori. Se il prezzo corretto da offrire o a cui proporre il 
bene sia quello medio di mercato piuttosto che un altro discende da 
altre considerazioni.
 
-- 
Ciao, Tigers
[cit.] .. perch� la curva d'apprendimento di google � storicamente tra
le pi� ripide ... e.



 
concordo su tutto...ma la domanda finale č:
 
se viene da te una impresa e ti chiede "quanto posso offrire per quel 
terreno, tieni conto che io voglio comprare, costruire e vendere tutto 
da me".............che stima fai?
Il termine č sempre "stima", perň penso il discorso sia molto piů ampio
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 perň penso il discorso sia molto piů ampio
 
Esatto, quello ci tenevo a sottolineare. Nel momento in cui fai questa 
"stima" in realta' stai facendo gia' una valutazione economica, che e' 
un qualcosa in piu' della stima.
Che ci sta, intendiamoci, ma non e' un problema di estimo a quel punto.
 
Rileggendo quindi il messaggio originale posso dire che hai ragione, 
perche' lui chiedeva come comportarsi nella "valutazione" di un terreno 
edificabile, quindi direi sulla cifra da offrire/a cui offrirlo.
 
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Ciao, Tigers
[cit.] .. perchč la curva d'apprendimento di google č storicamente tra
le piů ripide ... e.



 
 
 
leggendo questo mi viene una domanda puramente 
accademica.........secondo te se parlo di "stima" parlo di estimo o no? 
Io penso di s�, le "altre cose" al massimo si chiamano: valutazioni, 
business plan,ecc....
inoltre: il business plan fa parte dell'estimo?
 
Credo cmq che anche a livello accademico tutte queste cose valgono fino 
a quando non arriva qualcuno di "influente" che vuole cambiare le 
cose..........cito per esempio gli standard internazionali di 
stimatrix.......mi chiedo se davvero ci sono imprese che fanno 
valutazioni di mercato in base a tali standard........
 
 
-- 
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 valutazioni di mercato in base a tali standard........
 
Ah, si' certo, pero' gia' la materia e' complessa senza l'aspetto 
economico, se ci mettiamo anche questo...


Ok, non stiamo dicendo due cose distinte.
Nel tuo ragionamento, l'impatto fiscale lo fai entrare direttamente nel valore del bene (corretto).
Nulla vieta però di comporre un valore di riferimento e poi correggerlo successivamente, cosa ideale per esempio quando devo stimare per confronto con altre compravendite avvenute (incontro domanda e offerta) con imposizioni fiscali diverse dal bene in oggetto. 
Ti trovi? ;)

Cerco di correggere il tiro del dibattito che è scaturito:
 
La finalità è la valutazione per una CTU del terreno edificabile entrato 
in successione (lite fra eredi su chi si deve prendere i terreni e chi 
le case, ecc.).
 
Condivido il discorso che il valutare la questione fiscale sia più 
legata al concetto di business plan piuttosto che a quello di dire ad un 
giudice il prezzo di un terreno edificabile.


thread tristissimo
 
sob sob
 
forse era piï¿½ opportuno inserirlo nel Ng dei geometri, almeno lï¿½ c'ï¿½
sicuramente ï¿½iï¿½ gente che fa stime e ctu. 
 


Perche' triste?
 
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Ciao, Tigers
[cit.] .. perchï¿½ la curva d'apprendimento di google ï¿½ storicamente tra
le piï¿½ ripide ... e.


 sicuramente èiù gente che fa stime e ctu.
Hai ragione ora chiedo anche lì ;)


Colgo l'occasione per chiedervi se qualcuno sa se vi è stata una proroga alla possibilità di rivalutazione di terreni edificabili. La normativa che permetteva l'applicazione dell'imposta sostitutiva al 4% contro lo scaglione di IRPEF usuale.
 
Sembrerebbe terminata e non prorogata al 1 luglio 2013...
 
Nel mio caso, un committente deve cedere il 50% alla propria fidanzata per costruire assieme una villetta. In pratica intestano il terreno al 50%
 
Ma come sempre con le tasche vuote, come fanno a sostenere l'irpef del 23% su la metà di un terreno per un controvalore di 50.000...farebbero passa di 10000 euro che il fidanzato si ritroverebbe a pagare l'anno prossimo in denuncia dei redditi....quando ovviamente l'intento era mettere tutto quello che hanno per costruire :-\
 
Non risultano più altre agevolazioni/proroghe?
 
p.s.: il notaio deve ancora informarsi che non lo ricorda...vedete voi!...
 
Grazie
Mat
 

Sperando di fare cosa utile, riaperti i termini per la rivalutazione terreni per aliquota compravendita agevolata al 4% dal dicembre 2013 scorso, solo per terreni posseduti al 1 gennaio 2013.
Mat