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Titolo: Contabilità incompleta

Da più di un anno ormai il DL di un lavoro di ristrutturazione di un
condominio non risponde alle sollecitazioni giunte dall'Amministratore
e da alcuni condomini sull'assenza in contabilità  dei libretti delle
misure.
Ad ogni SAL il DL e l'impresa producevano all'Amministratore 3 copie ,
certificati di pagamento, disegni contabili, e libretti delle misure.
E ne trattenevano due copie firmate dall'Amministratore. Nella copia
che rimaneva all'Amministratore non vi è però traccia dei libretti
delle misure. Soltanto certificati di pagamento, fotocopia del
registro di contabilità (con le quantità globali). Nessun libretto
delle misure. I libretti riappaiono quando a circa metà dell'appalto
alcuni condomini e l'Amministratore iniziano alcune contestazioni nei
confronti della DL.
L'Amministratore possiede soltanto i libretti delle misure da circa la
metà dell'appalto fino alla sua conclusione. La richiesta di rilascio
delle copie mancanti è stata inoltrata anche alla Ditta Appaltatrice
che "giustamente" fa sapere che l'iterlocutore del Conodominio è il
DL.
Alcuni Condomini vorremmo nominare un Collaudatore ma non avendo metà
dei libretti delle misure non sappiamo che cosa far collaudare.
I lavori, a misura, sono relativi al restauro di un edificio storico
ed ammontano a circa € 1.300.000 (inizialmente erano € 1.000.000).
Il DL ad ogni richiesta del Condominio risponde che i lavori sono a
misura per cui c'è poco da lamentarsi e che non gli è stata pagata la
Direzione Lavori e minaccia di farsi vidimare la parcella all'Ordine.
Che fare?


risponde ........ che non gli č stata pagata la
Direzione Lavori e minaccia di farsi vidimare la parcella all'Ordine.
Che fare?
Forse č per questo.
Provate a pagargli il dovuto, magari diventa piů accomodante.
SerBi 

 SerBi
1. Se le parcelle non vengono onorate il professionista non solo non è 
tenuto a consegnare i risultati del proprio lavoro. ma ha tutto il diritto 
di rivolgersi all'Ordine.
2. libretti misure: sono più documenti tra DL ed impresa che tra DL e 
committenza, inoltre non sono obbligatori, servono esclusivamente per 
predisporre la contabilità degli stati lavori, che è l'unica contabilità.
3.personalmente in oltre 30 anni di professione sia pubblico che privato sia 
in DL, collaudatore Commissario ecc. sono sempre partito dalla contabilità 
nelle verifiche e mai dai libretti (che anzi tendo a non tenerne conto), e 
di magagne ne ho trovate tante.
4. per il collaudo non servono tanto i libretti quanto la contabilità, un 
buon collaudatore si accorge se vi sono problemi.
5. se come credo si tratta per l'aumento dell'importo dei lavori il DL, per 
norma, può sforare del 6/5 dell'importo dell'appalto se ritiene che ciò sia 
necessario per l'interesse della buona esecuzione dei lavori.
6. in un edifcio storico uno sforamento del genere è accettabile, piuttosto, 
risolto il problema parcella, chiederei la relazione finale  e le note del 
DL sull'andamento dei lavori, per capire cosa è successo, è quello che 
chiedo in primis al DL  quando sono il collaudatore, ciò permette di capire 
molte cose. 

 predisporre la contabilità degli stati lavori, che è l'unica contabilità.
 Ho € 200.000 in più di muratura con mattoni pressati a cuci e scuci
per il consolidamento dell'esistente, pagata a mc. Se non ho i
libretti delle misure il collaudatore come fa a ricostruire che nella
parete x è stata applicata y mq per z spessore?
Immagino che avendo i libretti delle misure e leggendo 10 mq sulla
parete di nord per uno spessore di 30 cm, volendo operare un collaudo
rigoroso, vado sulla parete nord, misuro la superficie dei mattoni,
faccio un saggio per constatarne la profondità  ed appurarne la
volumetria. Non avendo in progetto tale voce o avendola in quantità
minore che faccio? In alcune parti è stato pure messo sopra
l'intonaco.
è un anno che si chiede a impresa e DL i libretti. Se poi veniamo a
scoprire che  il DL in questione ha incarichi da un altra impresa di
cui è socio il legale rappresentante di quella che ha fatto i lavori
capite bene che l'amarezza è tanta.

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Il libretto delle misure insieme al registro di contabilità, disegni,
ecc. sono documenti obbligatori nei lavori pubblici, e devono essere
trasmessi al collaudatore, per le verifiche del caso.
Nei lavori privati, bisogna fare riferimento al contratto ed al
capitolato speciale d'appalto, essendo gli unici documenti che
regolano l'appalto.
E' necessario vedere anche che cosa dicono sulle varianti, sia in
aumento che in diminuzione.
E' palese che il condominio è obbligato nei confronti dell'impresa per
i lavori in progetto e fino all'importo di contratto.
Le varianti se non sono preventivamente autorizzate, e non sono
riconosciute dal committente, saranno pagate da chi le ha ordinate.
Il DL comunque non può ricattare il condominio, con non vi do quello
che dovrei darvi se prima non mi pagate.
Lui deve darvi quello che è suo compito dare, e se non viene pagato,
può rescindere il contratto facendo valere le sue ragioni in sede
opportuna.

che dovrei darvi se prima non mi pagate.
fermo restando che occorrerebbe conoscere nel dettaglio i rapporti 
contrattuali in essere e ricostruire la storia di eventuali adempimenti, in 
linea generale mi sembra aberrante definire ricatto la pretesa che il frutto 
del proprio lavoro venga pagato.
Da questo punto di vista il lattaio mi ricatta tutte le sere....stasera 
glielo dico.
SertBi

adempimenti,
INadempimenti 


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A. non ci rifiutiamo di pagare il Direttore dei lavori, gli abbiamo
chiesto di produrre una parcella secondo la tariffa professionale.
L'unico documento  prodotto è una richesta per circa  € 100.000
giustificato non dall'importo dei lavori e riferito alla Direzione
lavori, ma da un elenco di adempimenti burocratici del tipo: mercoledì
ho parlato con il Responsabile dell'ufficio tecnico , giovedì con
quello del genio civile, ecc.... .
B. quest'appalto è costato € 1.400.000 avrò diritto a sapere quanti
mattoni pressati sono stati utilizzati e dove sono stati collocati o
devo pagare punto e basta?
c. Avere scoperto che il DL "lavora" per una ditta partecipata dagli
stessi soggetti che controlla la ditta che ha svolto i lavori, mi fa
girare le p..lle", scusa l'espressione, soprattutto se entrambi si
rifiutano di consegnare i documenti contabili.
d. vorrei pagare, ma come per gli appalti pubblici vorrei essere messo
nelle condizioni da parte di DL e Impresa di svolgere un regolare
collaudo e poi successivamente pagare il dovuto ad impresa e DL
secondo le vigenti tariffe.

A. non ci rifiutiamo [CUT].........
Le tue precisazioni non fanno altro che confermare quanto ho scritto, ovvero 
che occorre conoscere nel dettaglio i rapporti contrattuali in essere....
Il mio commento non era alle tue affermazioni, ma a quanto quotato.
Non voglio entrare nel dettaglio della vostra situazione, tuttavia mi chiedo 
con quale criterio abbiate selezionato il professionista, quali accordi 
abbiate stabilito e come questi siano stati formalizzati, avendo ben 
presente che il progettista e DL è (meglio, dovrebbe essere) soggetto di 
parte, di controllo e garanzia del Committente, pertanto legato a 
quest'ultimo da un rapporto di fiducia...
Quanto sopra, eccetto il rapporto di fiducia, vale anche per l'impresa cui 
sono stati affidati i lavori.
Partendo da questi elementi è possibile studiare una strategia per uscirne 
con il minimo danno, posto che quanto più la situazione di partenza è 
confusa, tanto più si lascia  spazio e margine di manovra a chi abbia 
intenzione di approfittarne.
Saluti.
SerBi 

 ha scritto nel messaggio 
news:4c4fc636$0$30896$5fc...@news.tiscali.it...
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Quoto 

 capite bene che l'amarezza è tanta.
cut
Lui deve darvi quello che è suo compito dare, e se non viene pagato,
può rescindere il contratto facendo valere le sue ragioni in sede
opportuna.
La ritenzione del risultato della propria opera se non pagati è prevista dal 
codice civile me ne sono avvalso in una DL complessa con una marea di 
avvocati contro (ero stato nominato dal giudice) e nessun avvocato (erano 
tutti avvelenati perchè non avevo guardato in faccia nessuno ed ero andato 
per la mia strada) ha osato fare nulla. ed hanno fatto santamente pagare i 
propri clienti :)

 del proprio lavoro venga pagato.
Non è che gli chiedono un nuovo lavoro, ma solo consegnare dei
documenti già realizzati, che il committente ha tutto il diritto di
avere.
esempio: durante una causa, tutti i documenti per definire la causa
devono essere consegnati dalle parti, per poter valutarli.
Mi sembra che il direttore dei lavori, si voglia nascondere, pechè
finchè non gli da niente, non possono contestare niente, come
dicesse:Intanto mi pagate e dopo se avete qualche ragione, fra 20 anni
quando sarà finita la causa vi ridarò indietro i soldi.
Penso che se dimostra che ha operato bene come DL possa comunque farsi
pagare, più celermente e senza ricorrere al giudice.
Facendo ostruzionismo non riceverà mai quello che gli spetta senza una
sentenza.

 non riceverà mai quello che gli spetta senza una sentenza.
Quindi secondo te o il condominio fa causa al DL o viceversa. Non è
(sempre) così.
Il DL ha l'obbligo di svolgere l'incarico che gli è stato affidato, ma
il condominio ha l'obbligo di pagare quanto e come pattuito; in assenza
di esplicita pattuizione, ci sono altri metodi per determinarlo (non
necessariamente giudiziari).
Quindi per uscire dall'impasse, la prima cosa da fare è sedersi a un
tavolo, condominio e DL, e chiedersi reciprocamente quali siano le
rispettive richieste. Dopodicchè si può anche decidere di soddisfarle
contestualmente, do ut des.
-- 
 pietro.b
 
http://pib.netsons.org


Vorrei fare qualche  precisazione:
A. il DL è un condomino;
B. L'impresa ha svolto anche i lavori "interni" non condominiali per
alcuni  condomini;
C.  c'è il dubbio che  impresa e DL siano in possesso di tutti i
libretti delle misure firmati dall'Amministratore,  quest'ultimo
invece ne possiede  soltanto alcuni. A mancare sarebbero i libretti
relativi alle opere di consolidamento  dell'edificio.
D. la paura e che alla fine, senza i libretti delle misure, non
riuscendo ad essere convincente sul "quantum" in eccesso, i condomini
più battaglieri aderiscano alle proposte transattive dell'impresa (già
verbalmente arrivate);
Per dirvene qualcuna da quello che ho potuto notare dai soli SAL e
qualche disegno contabile:
Ponteggi (a mc): larghezza di misurazione 1.50 metri ??? non dovrebbe
essere 1.10 metri? € 20.000 in più
C'è una maggiorazione "trasporto con carriola" applicata ai prezzi
regionali che già prevedono la movimentazione dei materiali di risulta
nell'ambito del cantiere per circa € 35.000;

 ha scritto nel messaggio 
news:35204b55-3941-40f0...@z10g2000yqb.googlegroups.com...
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1. Strano ponteggi a mc vanno a mq, tutti i prezzari che conosco vanno a mq 
solo i vecchi ponti in legno andavano a mc (di legno) poi la larghezza dei 
ponti è 100 solo per i ponti A105 e similari quelli a tubo e giunto possono 
essere a larghezza variabile, cmq si misurano a m di canna (tubo) e numero 
di giunti
2. non conoscendo la zona ed il pezzatio mi devo basare su ciò che conosco, 
i prezzari generalmente riportano il movimento incantieri con mezzo 
meccanico se eseguito a mano vi è una maggiorazione, se eseguuito con 
carriola idem.
3. i libretti non devono essere firmati che dal DL ced impresa, 
l'amministratore non deve firmarli, all'amministratore compete la ricezione 
dei SAL, eventualmente con le contabilità di cantiere, i libretti al più 
sono documenti integrativi al collaudo.
4. non è mai una buona idea per nessuno, nè DL nè condominio, avere un DL 
condomino (personalmente non ho mai accettato queste DL per evitare rogne), 
perchè è parte interessata (in un senso od in un altro)
5. se l'impresa ha svolto lavori privati, non stabiliti dal codice (es. 
infissi esterni, stangoni e ringhiere, interno balaustre, parapetti e/o 
sottobalconi ecc.), ovvero lavori che il codice e giurisprudenza riportano 
come "condominiali" ma attribuiti, come spesa ai privati non stabiliti prima 
dei lavori è un grosso male e non andavano consentiti, o se consentiti in 
condominio ne doveveva essere a conoscenza, anche degli importi, e per 
correttezza ( però è una mia puntigliosità non riportata dalle norme) 
personalmente li riporto nella contabilità di cantiere come DL sono 
responsabile di qualsiasi lavoro che l'impresa esegue.

 responsabile di qualsiasi lavoro che l'impresa esegue.
I lavori eseguiti per i singoli condomini  e per il DL riguardano le
definizioni dei singoli appartamenti.
Dl e condomini che si sono fatti fare i lavori "interni" non sono in
conflitto di interesse sulla nomina di un eventuale collaudatore?

 conflitto di interesse sulla nomina di un eventuale collaudatore?
no. questi lavori sono esclusi dall'appalto e vanno liquidati da chi li
ha commissionati senza coinvolgere il condominio.
-- 
 pietro.b
 
http://pib.netsons.org

 ha scritto nel messaggio 
news:mn.eae57da7aacc7183.43779@pietro.b...
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Giusto se non sono stati riportati nella cntabilità di cantiere (magari in 
conto a parte è ovvio)