Newsgroup: it.discussioni.ingegneria.civile
Titolo: Costruzione palazzina

Ciao a tutti, scrivo per chiedere un consiglio da chi ha esperienza.
Mia madre possiede un terreno edificabile di circa 1000 mt. per la quale
viene continuamente abbordata da costruttori che glielo chiedono perchè
sembra sia un buon affare (per loro).
D'altra parte io sono un ingegnere elettrico di 34 anni che lavora da
circa 8 anni in vari settori tutti industriali (elettrico - idraulico -
cantiere industriale), e mi chiedo se non sia un buon affare gestire la
costruzione della palazzina (che potrebbe essere di circa 1500m3) "in
proprio".
Non sapendo cosa vado incontro mi immagino, in base alla mia esperienza,
due scenari:
1) trovare uno studio che mi gestisca tutto ed io mi dedichi alla gestione
finanziaria e vendita, sperando che lo studio non mi faccia scherzi
(modifiche ecc.) e che alla fine rimanga qualcosa da guadagnarci.
2) gestire il tutto in prima persona affidandosi ad un professionista solo
per il progetto e la gestione delle attività di legge, nel qual caso
gestirei il cantiere ed i fornitori, cercando di mantenere un buon
controllo su tutto.
 
Cosa ne pensate? Mi metto in un ginepraio o vale la pena?
Cosa fareste al mio posto? Vi buttereste o è meglio vendere ed
accontentarsi?
Il posto è molto bello e gli eventuali negozi ed appartamenti si
venderebbero bene.
Ma la domanda più importante è: ai fini di legge e fiscali posso gestire
questa cosa? (sono iscritto all'albo da 5 anni).
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

> che potrebbe essere di circa 1500m3)
Ho fatto un errore,
Intendevo 1500m2


> Ciao a tutti, scrivo per chiedere un consiglio da chi ha esperienza.
[cut]
Se da un puto di vista "legale" dovresti avere tutti i titoli per progettare
e dirigere i lavori (sempre che abbia chiesto l'iscrizione anche all'albo
dei civili l'anno scorso), non te lo consiglio.
Penso che sia meglio affidarsi a strutture ben attrezzate e di provata
esperienza.
Detto questohai di fronte vari scenari:
1- il piu' semplice, vendere ad un palazzinaro il terreno edificiabile e
basta, magari con una parte liquida e la restante con un appartamento o un
negozio;
2- vuoi rischiare di (molto) piu' e ti rivolgi ad un professionista del
settore, di cui ti fidi ciecamente, e porti avanti il tutto in proprio,
investendo di tasca tua con la sua collaborazione nella gestione delle
pratiche, del cantiere e delle vendite;
3- rischi un po' meno e contatti gia' ora che e' *molto* interessato
all'acquisto, e fate una specie di "cooperativa provvisoria" (non ricordo
come si chiama di preciso) tramite la quale gestite la costruzione,
appoggiandoti sempre ad un professionista del settore che vi aiuti: alla
fine dovresti riuscire a ricavare un buon prezzo, ma solo alla fine;
4- ecc...
Cmq il consiglio che ti ripeto, meglio affidarsi a strutture ben attrezzate
e di provata esperienza
E nel caso di vendita del solo terreno attento alle modalita' di pagamento
(richi di vendere ad uno che fallisce, il quale non ti paga e ti porta via
il terreno!) e di assunzione dei rischi (fino al rogito toricamente sei tu
il responsabile di tutto quanto vi accade sopra).
Ciao
--
Doc Hollywood
------------------------------------------------------------------------
Non penso mai al futuro, viene cosi' presto. (A.Einstein)
------------------------------------------------------------------------

 Ciao a tutti, scrivo per chiedere un consiglio da chi ha esperienza.
[...]
Se devi avere dubbi non č sul progettista ma sull'impresa. Considera che una
progettazione ecc ti costa circa il 15% dell'importo. Puoi evitare le spese,
ma puoi anche trasformarti in un manager, ovvero far fare ad altri le cose e
te gestire il tutto dall'alto. Siamo in un mondo civile esistono i
contratti, basta fare un contratto per ogni figura che chiamerai in causa ed
il gioco č fatto. Se fossi in te propenderei per la seconda soluzione.
Guarda ce quando sei un cliente nulla vieta di studiarti tutto il materiale
prodotto e chiedere dettagliati lumi al progettista incaricato.
Oltre alle spese considera pure gli utili, se quegli appartamenti li vendi,
basta giocare sul capitolato... che ne sň tutte le migliorie che non sono
comprese nel capitolato si pagano a parte e tante altre cose.

sembra sia un buon affare (per loro).
Operazioni di questo tipo le vedo spesso. Noi in genere lavoriamo con
clienti (agenzie immobiliari) che gestiscono la parte finanziaria e ci
incaricano della progettazione.
Il lavoro normale e' questo:
(premesso che i nostri clienti in genere non possiedono già il bene ma
lo comprano)
- studio di fattibilità architettonico (si valutano le potenzialità
edificatorie dell'area, gli eventuali oneri e costi da pagare, ecc.)
- studio di fattibilità economico (questo in genere lo fa chi ha
conoscenza del mercato e in particolare del mercato locale in cui si
va ad operare).
- se l'operazione è fattibile si procede con l'acquisizione dell'area
e alla presentazione dei permessi comunali.
- redazione dei capitolati dettagliati per gara di appalto.
tre ipotesi per l'assegnazione dei lavori:
- "general contractor" (con o senza portafoglio): gestisce tutti gli
appalti, separatamente per tipo di opera (impresa, elettrico,
serramenti, ecc.). E' un tecnico incaricato dalla proprietà e non ha
interesse nelle aziende che contatta.
- impresa unica. E' un'impresa che fa un'offerta per tutte le opere e
poi in genere sub-appalta alcune lavorazioni. (il costo globale di
costruzione in tal modo aumenta leggermente di solito).
- il committente direttamente si occupa degli appalti selezionando le
imprese (si ha un risparmio ma aumentano i rischi.)
- redazione dei contratti di appalto.
- cantiere
- precommercializzazione con elaborati commerciali.
- pre-vendita o vendita a fine lavori.
Quello che ti suggerivano sul fuori capitolato cioè le modifiche
richieste dai clienti sul cantiere in genere viene gestito dalle
imprese ma può essere coordinato dalla parte venditrice previ accordi
molto chiari ed esplicitati nei contratti di appalto.
Le operazioni da svolgere non sono semplici. Pensaci bene prima di
imbarcarti in una operazione del genere come prima esperienza.
Quello che potresti fare in prima battuta è uno studio di fattibilità
per valutare economicamente l'operazione. Lo studio ti può servire sia
nel caso in cui tu venda il tutto o decida di operare in proprio.
Puoi anche usarlo per cominciare a chiedere in banca una valutazione
sul mutuo di cantiere...
Valuta anche la possibilità di vendere non un terreno ma la
"operazione" cioè vendere con un progetto approvato. In genere cosi'
facendo il terreno acquista valore.
Ti consiglio comunque di rivolgerti ad un professionista di tua
fiducia preferibilmente della tua città.
--
federico reyneri architetto
ICQ 149062387
*underlabo -226
 laboratorio di progettazione
 via gran san bernardo 5, milano
 
www.underlabo.it