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Titolo: assicurazione sulla casa con mutuo

Ciao,
ho acquistato una casa con mutuo alcuni anni fa, e ora vengo a sapere 
che c'era una assicurazione ("pagata in anticipo", dicono). Ora l'agente 
mi richiama perché il periodo del contratto è scaduto (10 anni), e 
vorrebbe rinnovare. E' obbligatorio che io accetti? Posso decidere io il 
tipo di contratto, o è imposto dalla banca?
grazie...
m.

 m.
Assicurare la propria casa per l'incendio (e altri danni) è cosa buona e
giusta ma non obbligatoria. La banca, nel concedere un mutuo, solitamente
obbliga alla stipula della polizza, vincolata. Se il tuo mutuo non è
scaduto, la banca ti obbliga a rinnovare la polizza. In ogni caso sei
libero di assicurarti con chi ti pare. Alla banca interessa solo vincolare
la partita "Fabbricato", tutto il resto lo fai per te.
Saluti, Marco
-- 
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 ho acquistato una casa con mutuo alcuni anni fa, e ora vengo a sapere ....
mi accodo al messaggio perche' interessa anche me. Sebbene ho una 
situazione un po' diversa: l'assicurazione con cui ho stipulato la 
polizza nel 1999 (anno del mutuo) mi fa sapere che non avendo pagato il 
premio annuale nel novembre scorso, ritengono "la polizza risolta di 
diritto".
Ricordo benissimo di aver dato disposizione alla mia banca di pagare le 
rate annuali di tale polizza. In passato e' sempre successo. 
Evidentemente qualcosa si e' inceppato.
Pero', visto che, se non erro, non ho piu' nessun obbligo nei confronti 
di tale assicurazione, vorrei cercarne un'altra. Magari tramite 
Internet. Qualche suggerimento?
Inoltre: quale deve essere il capitale assicurato?
Grazie. Massimo Peca

Inoltre: quale deve essere il capitale assicurato?
Una buona polizza abitazione è complicata da fare online, perchè è
composta di diversi parametri che il cliente dovrebbe completare con i
valori corretti o le scelte opportune.
Se sbaglia, può scontrarsi con alcuni articoli del Codice Civile e
soprattutto con l'art. 1907 che si applica, appunto, quando la somma
assicurata non risulta corretta, e che penalizza la liquidazione del
danno (si prende solo una parte dei soldi).
Va detto inoltre che il vantaggio in termini di tariffa è piccolo o
addirittura inesistente.
Un buon sistema è quello di visitare i siti delle Compagnie più
importanti, che permettono di preventivare via Internet e garantiscono
uno sconto: intanto si fanno un po' di prove e si capisce l'ordine di
grandezza della spesa in rapporto alla garanzie. Poi si stampa il
preventivo numerato e si va in Agenzia: la polizza potrà essere
stampata esattamente come calcolata in Internet, ma non è raro che
l'Agente disponga di agevolazioni anche superiori. Per cui potrà
correggere un eventuale voce sbagliata e magari farti un prezzo
migliore.
Riguardo a quello che esponi, le polizze fatte per il mutuo e con le
quali la Banca si tutela in caso di incendio, contengono un pezzettino
di testo in più rispetto alla versione standard, che si chiama
"clausola di vincolo".
Questa clausola dice che sei obbligato a tenere la polizza per un certo
numero di anni, e che se vuoi puoi cambiare assicurazione e prodotto,
però ti serve il permesso della banca (e su questo nessun problema
perchè lo concede sempre).
A volte c'è scritto che la Banca ha diversi poteri, per esempio quello
di pagare al posto tuo le rate insolute all'assicuratore, e poi
appioppartele tutte sul conto: devi verificare, perchè se questo
accade e tu magari sei già andato ad assicurarti altrove, paghi 2
volte.
Abbastanza spesso, infine, c'è scritto il valore minimo che devi
assicurare perchè la Banca dia per buona la polizza. E' inteso che ci
si riferisce solo al valore del "fabbricato", cioè i muri e gli
impianti; alla banca non interessa se assicuri o no i mobili e i danni
fatti da tuo figlio a quello del piano di sotto, per cui su queste voci
sei libero.
Questo "valore minimo" specificato dalla Banca, ha di norma un difetto:
la banca lo spara a casaccio prendendo il valore di perizia
sull'immobile, o il valore del mutuo erogato, o peggio il valore
iscritto sull'ipoteca che è due o tre volte i precedenti.
Questi numeri sono sbagliati: sono troppo alti. Il valore commerciale
della tua casa dipende anche dall'area su cui sorge (Roma centro è
diverso dalla Barbagia), ma l'area non brucia! Bruciano i mattoni, il
tetto, i serramenti, i fili della luce... per cui il danno massimo è
rappresentato dalla somma necessaria per ricostruire la casa com'era,
il che è grossomodo 1.000 Euro per mq (tra 800 e 1300, secondo le
finiture ed escluso il palazzo extralusso o la villa del Palladio).
Fai 80mila Euro per 75mq e andranno bene.
Per convincere la Banca ad abbassare il valore minimo preteso per
tenere buona la polizza, portandolo al valore corretto invece di
assurde sparate (se superi il valore di ricostruzione NON prenderai
soldi in più in caso di sinistro, ma pagherai in compenso un premio
più alto) a volte bisogna strapazzare un po' il tizio dell'ufficio
mutui.
Anche in quel caso, di solito in Agenzia sono allenati.
A.L.

 Una buona polizza abitazione è complicata da fare online, perchè è...
Bene,
il tuo mi sembra un ragionamento sensato. Evidentemente sei ben 
informato. E' il tuo lavoro?
Seguiro' i tuoi consigli.
Grazie.
Massimo Peca

migliore.
Cosi' avevo fatto io circa 3 anni fa. Non ho mutui sulla casa ma ritenevo 
opportuno farci un'assicurazione abbastanza semplice che potesse coprire 
quei guai che possono capitare. Ho fatto il preventivo, sul sito c'era 
scritto chiaramente che la polizza era annua. Sono andato in agenzia per 
sottoscrivere e l'agente mi ha detto che il preventivo era sbagliato perche' 
a lui con quelle garanzie non risultava quel prezzo ma mi poteva fare uno 
sconto del 10% se avessi stipulato una polizza decennale. Alla fine mi sono 
assicurato con Linear che ha una polizza semplice, economica e soprattutto a 
primo rischio assoluto, quindi ogni questione sul valore dell'immobile si 
puo' tranquillamente evitare 

puo' tranquillamente evitare
Sul concetto nulla da obiettare.
Ma all'atto pratico il costo per il primo rischio assoluto e'
sensibilmente superiore. E' vero che il cliente puo' assicurarsi per
una cifra modesta ed essere comunque pienamente coperto per il danno
parziale, ma se l'incendio e' totale la sua cifra modesta resta,
appunto, modesta. Che ci fa con 30 o 40 mila Euro?
Se vuole tutelarsi degnamente per il rischio più grosso, cioè che
prenda fuoco tutto, a questo punto il cliente e' costretto ad adoperare
un valore congruo con quello di ricostruzione. In questo caso avrà gli
effetti di una polizza a valore intero avendo pagato il tasso del primo
rischio assoluto, che come ho detto è assai più elevato.
Il primo rischio assoluto e' pensato per una tipologia di cliente
diverso, con un immobile di valore assai elevato oppure diffcilmente
determinabile. Non per il trilocale in condominio.
A.L.

"Alex Lustig"  ha scritto nel messaggio:
Sul concetto nulla da obiettare.
Ma all'atto pratico il costo per il primo rischio assoluto e'
sensibilmente superiore. E' vero che il cliente puo' assicurarsi per
una cifra modesta ed essere comunque pienamente coperto per il danno
parziale, ma se l'incendio e' totale la sua cifra modesta resta,
appunto, modesta. Che ci fa con 30 o 40 mila Euro?
Se vuole tutelarsi degnamente per il rischio più grosso, cioè che
prenda fuoco tutto, a questo punto il cliente e' costretto ad adoperare
un valore congruo con quello di ricostruzione. In questo caso avrà gli
effetti di una polizza a valore intero avendo pagato il tasso del primo
rischio assoluto, che come ho detto è assai più elevato.
Il primo rischio assoluto e' pensato per una tipologia di cliente
diverso, con un immobile di valore assai elevato oppure diffcilmente
determinabile. Non per il trilocale in condominio.
Tanto per fare un  esempio ...
Otto

"Alex Lustig" ha scritto nel messaggio:
< cut >

A.L.
Bravo Ale, hai messo il ditino nella '' piagona '' ... !!!
Sono anni che combatto contro i '' mulini a vento ''
A volte mi è stato risposto che, o il cliente si  '' adeguava '' oppure 
niente mutuo ...
Altre volte invece se non si stipula un rischio puro, dove e come indicato 
da loro, ''ciccia'' ...
Che dire ???
Ciao,
               Otto

 dell'immobile si puo' tranquillamente evitare
Beh, quello che ti hanno riferito in quell'occasione non era proprio la 
verità purtroppo.
Cmq, non è un discorso di compagnia.
Che sia Linear o 'salamadonna'', il discorso è sempre e soltanto uno solo.
Aver la '' fortuna'' di poter incontrare una persona seria che possa 
illustrare i pro ed i contro analizzando il problema da monte, a valle.
Il valore dell'immobile, te lo puoi anche scordare quando l'immobile non è 
tuo, in caso contrario, così come già espresso molto semplicemente e 
chiaramente da Alex in un post precedente, è invece molto importante 
assicurarlo ( semprechè già non lo sia ), per il proprio VALORE DI 
RICOSTRUZIONE ...
Questo è quanto.
Saluti,
              Otto 


Ciao tri-papà.
Credo di aver toccatp con mano il fondo (almeno spero lo sia) della 
imbecillità e protervia umana.
Una nota società di leasing pretende non l'assicurazione del costo di 
ricostruzione, non il valore corrispondente al prezzo pagato (immobile, 
terreno, oneri di urbanizzazione, ecc. ecc.) ma pretende, pena la mancata 
stipula del contratto l'assicurazione per L'INTERO IMPORTO DEL LEASING.
Sono rimasto letteralmente allibito; per fortuna si trattava di un paio di 
uffici per cui il costo assicurativo è comunque rimasto a livelli 
ragionevoli, però..............
Ciao
-- 
Giampaolo Natali
natalia...@NOSPAMlibero.it 

 per il proprio VALORE DI RICOSTRUZIONE ...
Esiste un modo "decente" per calcolare il valore di ricostruzione? Se non 
ricordo male le assicurazioni ammettono un 10% di tolleranza sul valore 
assicurato ma è anche vero che sentendo piu' campane ho sentito cifre 
veramente sballate (chi mi dice 170.000 euro, chi 300.000 euro). La casa ha 
un piano seminterrato adibito a cantina e garage e un piano rialzato adibito 
ad abitazione vera a propria e la superficie di ogni piano è circa 150 mq. 
Il primo rischio assoluto che ho con Linear è di 120.000 euro. Sono 
consapevole che non copre il valore di ricostruzione dell'abitazione ma ho 
preferito farla perche' "non si sa mai", mentre i miei per risparmiare non 
ne hanno mai voluto sapere (ma se poi dovesse succedere qualcosa sono ca**i) 

 qualcosa sono ca**i)
Ciao Attilio, beh tieni presente in linea di massima ( o se preferisci a 
spanne) che, il valore di ricostruzione è all'incirca pari alla metà del 
valore commerciale.
Questo è il parametro più o meno indicativo da considerare in zona Milano e 
limitrofi.
Naturalmente la zona, i servizi ed i mezzi pubblici, le attrezzature 
sportive in spazi più o meno verdeggianti ecc, ecc,  condizionano 
sensibilmente la valutazione corretta.
Vero è che, per quanto riguarda le polizze globali fabbricati, la deroga 
alla proporzionale fluttua tra il 10% al 15% del valore dichiarato, ma 
questa condizione vale quando ci si assicura a ''valore intero'', od al 
ormai quasi scomparso ''primo rischio relativo'', non a p.r.a !!!
Saluti,
              Otto

La cosiddetta "tolleranza" sul valore di riscostruzione è una clausola
contrattuale aggiuntiva che, come tale, a volte viene inserita e a
volte no.
Se è presente varia dal 10 al 20 per cento, ma va ricordato che serve
soltanto a non far scattare la regola proporzionale (copertura
incompleta del danno parziale). Se la casa brucia interamente e vale
300.000 Euro, essendo invece assicurata per 270mila, continueranno a
mancare 30mila Euro che il cliente ci rimetterà di tasca sua, e non si
tratta esattamente del prezzo di due pizze.
Il valore di ricostruzione di 300mq di superficie coperta è più
vicino a 300.000 Euro che a 170mila. 250 mila è accettabile, 170 mila
è basso.
A.L.


Ormai anche 250 mila è basso.
Il costo di ricostruzione (bOlogna) oscilla ormai fra 1.000 e 1.200 euro/mq.


Ciao
Già.  E see poi vogliamo dirla tutta capita spesso che i periti
anzichè valutare la sottoassicurazione dell'immobile e regolarsi di
conseguenza con la liquidazione, guardino l'anno in cui la polizza è
stata stipulata o riformata.
Di fronte ad un contratto palesemente inadeguato ma stipulato da uno o
due anni spesso non applicano la proporzionale.
Bontà loro...
Ciao

Bene. Se avete ancora la bonta' di seguirmi (credo sia utile anche ad 
altri) e dopo un po di giorni, tra pensieri e ragionamenti vari, riporto 
di seguito la clausola sull'assicurazione contenuta nel mio contratto di 
mutuo, che e' datato 30 dicembre 1999.
Art. 6) - ASSICURAZIONE
La Pane finanziata si impegna ad assicurare gli immobili, pure di terzi, 
compresi nella garanzia ipotecaria contro i danni da  incendio, scoppio 
  di gas, caduta di fulmini, esplosione e altri rischi indicati dalla 
Banca, per tutta la durata del finanziamento e, comunque, finché non sia 
stata soddisfatta ogni ragione di credito della Banca stessa, presso una
Compagnia di suo gradimento e per un valore da essa ritenuto congruo.
Le polizze, da cui obbligatoriamente risultino i dati necessari 
all’esatta identificazione del beni, dovranno essere munite di vincolo a 
favore della Banca e rimanere depositate presso la medesima.
La parte finanziata si Impegna, inoltre, a pagare quindici giorni prima 
della scadenza i premi d assicurazione e a comprovarlo; in difetto di 
ciò la Banca rimane autorizzata a provvedere direttamente, con diritto 
di rivalsa nei suoi confronti per capitale, interessi e spese.
E’ pure in facolta’ della Banca stipulare, sempre a spese della Parte 
finanziata, l’assicurazione in proprio nome presso una società di 
propria scelta quando, nel periodo di validità del finanziamento, non 
ritenendosi sufficientemente garantita dalla società assicuratrice, 
avesse richiesto alla Parte finanziata di sostltuirla ed egli non avesse 
ottemperato all’invito.
In caso di sinistro, la Parte finanziata e l’eventuale Garante dovranno, 
sotto pena di risoluzione del contratto, informare entro tre giorni la 
Banca, la quale avrà diritto di intervenire negli atti dl accertamento 
del danno ovvero anche di promuoverli se lo giudicherà di suo interesse, 
a spese del debitore.
Le somme dovute dalla Compagnia Assicuratrice, per indennità di perdita 
o dl deterioramento, dovranno essere versate alla Banca per l’estinzione 
totale o parziale del debito, secondo l’insindacabile giudizio della Banca.
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Come ho gia' detto, il pagamento annuale della polizza che la banca mi 
ha proposto all'epoca, e' scaduto lo scorso novembre 2005. Non e' stato 
pagato e in questi mesi la banca non ha provveduto "direttamente". Ho 
controllato. Cosi' come la sua validita': era annuale, con tacito 
rinnovo solo se si paga il premio.
Altra cosa che ho verificato e' che il capitale assicurato era di 80'000 
euro, cioe' circa quanto mi e' stato dato col mutuo (esattamente 
77'468.53). E' andata come diceva Alex.
Orbene, ho fatto tre verifiche di preventivi online: Linear e 
GenialLoyd. Di Genertel diro' poi. I premi variano dai 128 euro l'anno 
di Linear (80000 euro di capitale assicurato) ai 285 di GenialLoyd, che 
fornisce una serie di coperture che non mi interessano, ma neppure posso 
rifiutare. La cosa interessante e che mentre Linear assicura un capitale 
fisso, GenialLoyd lo calcola con le informazioni che gli ho fornito: 
sostanzialmente la tipologia dell'abitazione (appartamento non di 
lusso), la sua superficie compreso le pertinenze (nel mio caso il solo 
garage), il piano, e dove si trova (Comune). In tutto 57 mq, calpestabili.
Evidentemente il costo della costruzione e' funzione di questi 
parametri, come mi sembra logico, anche se non e' il mio mestiere.
GenialLoyd, anche cambiando la tipologia dell'appartamento, ma non la 
superficie, mi assicurerebbe dai 46500 euro a poco piu' di 50000, che a 
conti fatti corrisponde a 815 oppure 877 euro per metro quadrato. Forse 
sono pochi, ma sicuramente lontani dai 1359 che aveva preteso la 
banca/assicurazione nel novembre 1999 (allora Credito Italiano e CreditRAS).
Allora, secondo le indicazioni di Alex, 1300 euro al metro quadrato 
sarebbero ancora accettabili. Linear, sovrastima (capitale assicurato 
fisso) con oltre 1400 euro al metro quadrato. Ma siamo vicini ai valori 
della polizza di UnicreditAssicura - quelli di prima che hanno cambiato 
nome).
Con Genertel, sul loro sito Internet, sono riuscito ad arrivare solo 
fino alla richiesta di fornirmi il calcolo del preventivo, dopo avergli 
fornito tutti i dati, tra cui la durata del mutuo (che mi rimane): 8 
anni, ma il loro sito web mi comunica sempre un messaggio di errore: 
"Per questo preventivo non esistono tipologie contratto concedibili: 
occorre variare la data di scadenza.". La famigerata data che ho 
impostato e' quella di domani (mi serve da subito), ma nonostante abbia 
fatto qualche tentativo con date diverse, l'errore permane. Forse non 
sono un cliente interessante.
Morale della favola: credo che scegliero' la polizza di Linear, che mi 
sembra la piu' conveniente, anche perche' sono gia' loro cliente. E poi, 
preferisco non essere legato all'assicurazione della banca. Pero' vi 
chiedo un grande aiuto: potreste valutare le condizioni di queste 
polizze (indico i link di seguito) e dirmi se sto sbagliando?
Io so solo un po' di chimica, per il resto preferisco chiedere un parere 
a persone esperte, possibilmente che non devono vendermi niente.
www.creditrasassicurazioni.it/minisitiit/it/prodotti/note_condizioni/cdp_Pianeta_casa.pdf
www.onlinear.it/Documenti/CGA%5CCGA_multirischi_032005.pdf
www.onlinear.it/Html/Garanzie/frmCoperture.asp#MultirischiAbitazione
Grazie. Massimo Peca

 preferisco non essere legato all'assicurazione della banca.
Caro Massimo,
la proposta base di Linear si riferisce all'incendio, e questo nella
definizione assicurativa è la combustione con fiamma.
La garanzia incendio base comprende inoltre l'azione del fulmine,
l'esplosione e lo scoppio, intendendo l'esplosione come fatto chimico
(violenta reazione esotermica) e lo scoppio come fatto fisico (eccesso
di pressione di fluidi).
Tuttavia, se l'incendio si verifica veramente, porta con sè alcune
conseguenze che è bene  considerare. Per esempio, i pompieri
tenteranno di spegnerlo e per farlo causeranno danni.
Poi ci sono le macerie da sgomberare e le parti instabili da demolire,
prima di procedere a ricostruzione. Per riavere l'agibilità occorre
l'aiuto di un professionista, così come per il successivo intervento
edilizio.
La polizza incendio base in genere tutto questo non lo paga, e sono dei
bei soldi. Bisognerebbe far aggiungere le opportune "garanzie
complementari", non dimenticando con l'occasione i danni da spargimento
d'acqua ed il fenomeno elettrico, che rappresentano i sinistri più
frequenti assoluto.
Il premio non si stravolgerà, stai tranquillo. Se aumenta di 20-30
Euro ne vale la pena.
Per quanto riguarda i danni verso terzi, le garanzie di base prevedono
la copertura dei danni materiali e diretti. Esistono tuttavia anche i
danni di natura indiretta, che non sono causati dal fuoco ma dal fatto
che i locali interessati (dei vicini di casa) devono rimanere
temporaneamente sgombri per consentire i lavori. Se ci sono studi
professionali o ditte che interromperanno per questo la loro attività,
ti chiederanno di compensare tu il fatturato mancante.
Valuta la possibilità di comprendere questi danni (chiamati appunto
"da interruzione attività").
Il premio è nella norma, con 150-160 Euro, in media, si assicura tutto
quanto sopra per un valore di ricostruzione di 50.000 Euro (locali) e
un valore a nuovo di 25.000 (contenuto).
Attento alla clausola di "valore a nuovo", che deve esserci: significa
che pagheranno il bene danneggiato in base al costo di rimpiazzo con
uno nuovo equivalente.
A.L.

 uno nuovo equivalente.
il punto 4.1.3 della polizza Linear ti sembra che vada bene?
Massimo Peca