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Titolo: Ristrutturazione e terrazze era:zona giorno a sud era: Isolamento appartamento sopra e sotto

Lunghe discussioni ieri per le decisioni di base per il frazionamento delle 
proprieta' che e' la necessita' piu' urgente anche per richiedere il mutuo 
prima della ristrutturazione. Anche qui fatevi avanti con osservazioni per 
favore, in sostanza la situazione e' questa. Tre soci han messo su una 
societa' ad hoc, ha comperato uno stabile di 3piani+mansarda di pianta circa 
110mq calpestabili, si intende fare su ogni piano due appartamenti di poco 
piu' di 50mq, a parte la mansarda che viene venduta a prezzo superiore come 
unica entita'. Io sono interessato al 2o piano (sotto la mansarda) cioe' a 
due delle entita'. La societa' non ha la forza di finire la ristrutturazione 
e poi vendere, ha bisogno di vendere prima, per avere i soldi per fare i 
lavori, secondo un piano finanziario predefinito. In questa situazione a mia 
volta non posso ottenere un mutuo prima del rogito, ossia non sono in grado 
di pagare inizio lavori e stati di avanzamento in quanto otterrei il mutuo 
solo al rogito, a fine lavori, per il saldo. Avrei bisogno quindi di capire 
bene come funziona, mi hanno proposto di seguire un certo piano, in cui il 
mutuo viene erogato secondo le frazioni richieste, per questo stanno 
preparando il frazionamento da consegnare a breve, ed abbiamo dovuto 
decidere dove mettere la porta di entrata, le dimensioni della terrazza, e 
dove mettere portefinestre.
Qui nasce un primo dubbio, oltre al terrazzino largo un metro, sul lato 
corte interna (ora zona giorno), quindi sulle portefinestre, ci sarebbe la 
possibilita' di fare una terrazza di quasi 20mq sopra ad una costruzione nel 
cortile che conterra' la caldaia. L'accesso alla terrazza e' il problema, 
c'e' un dislivello di quasi 2 metri e mezzo dal suddetto terrazzino percio' 
una scala esterna sarebbe impraticabile, questa terrazza si troverebbe pero' 
davanti al vano scale e basterebbe trasformare una finestra in 
porta/finestra, su un pianerottolo a mezzo tra il 1o e 2o piano per 
l'accesso. Ma si puo' avere una terrazza con accesso non esclusivo cioe' 
attraverso pari comuni? E poi ha senso spendere per una terrazza cosi' che 
resterebbe scoperta ? Non so cosa potrei farci oltre metterci delle piante 
ed un tavolo da giardino. Pero' se non si fa adesso poi non si fa piu'.
Per la sistemazione degli interni ci risentiamo + avanti, intanto se avete 
osservazioni su questa prima assegnazione degli spazi (e millesimi) 
condominiali fatevi avanti prima che sia troppo tardi.

 condominiali fatevi avanti prima che sia troppo tardi.
      Cosa c'entrano i millesimi in questa fase?
      ciaofelix;-)
-- 
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 f>      In pratica una terrazza a livello.
si chiama cosi'?
 f>  L'accesso alla terrazza e' il problema,
 >> c'e' un dislivello di quasi 2 metri e mezzo dal suddetto terrazzino
 f>        E' impossibile fare una scala che scende dal balconcino?
si puo' fare magari in ferro, magari a chiocciola, ma mi sa tanto di 
antincendio e viene pure ripida, son 2.5m dislivello mentre i due limiti 
sarebbero a filo, dove la metto 'sta scala che poi rubo pure spazio ai 18mq 
della terrazza inferiore? Poi se salire e scendere magari con una sedia in 
mano diventa difficile non ha senso.
 >> una scala esterna sarebbe impraticabile, questa terrazza si troverebbe
 >> pero' davanti al vano scale e basterebbe trasformare una finestra in
 >> porta/finestra, su un pianerottolo a mezzo tra il 1o e 2o piano per
 >> l'accesso. Ma si puo' avere una terrazza con accesso non esclusivo cioe'
 >> attraverso pari comuni?
 f>       Certamente si se a te va bene, qual'e' la tua perplessita'?
Se si puo' in un condominio avere uno spazio privato con accesso non 
esclusivo, comunque questo me losapra' dire la ditta, di mio non vedo 
controindicazioni.
 f>  E poi ha senso spendere per una terrazza cosi' che
 >> resterebbe scoperta ? Non so cosa potrei farci oltre metterci delle
 >> piante ed un tavolo da giardino. Pero' se non si fa adesso poi non si fa
 >> piu'.
 f>       Sei tu che devi decidere sulla necessita' fruibilita' e costo.
Oltre a tenerci le piante ci farei dei pranzi/cene estivi, magari per i 
bambini, per la scala interna la vedo facile portare su e giu' pietanze e 
sedie, ma poi mi chiedo se essendo completamente esposto alle finestre del 
vicinato ci sentiremmo a nostro agio.
 >> Per la sistemazione degli interni ci risentiamo + avanti, intanto se
 >> avete osservazioni su questa prima assegnazione degli spazi (e
 >> millesimi) condominiali fatevi avanti prima che sia troppo tardi.
 f>       Cosa c'entrano i millesimi in questa fase?
c'entrano perche' a seconda di come viene fatto questo frazionamento e 
assegnazione degli spazi si determinano quanti millesimi di condominio avro' 
poi in seguito, ma soprattutto al momento attuale per la valorizzazione per 
l'assegnazione del mutuo ed il suo "scaglionamento" su cui appunto chiedo 
lumi. 

 lumi.
     E cioe'?    ciaofelix:-)


 f>     Ci sono tanti modi di fare una scala a chiocciola, definirla scala
 f>    antincendio poi!....... E non sono piu' ripide di qualsiasi altra
 f> acala,   ma deve piacere a te.
...
 f>     Non so se ha piu' senso dover uscire di casa in mutande e scendere
 f> una   rampa condominiale con la zuppiera fumante fra le mani! ;-))) P
tra la rampa condominiale usata solo da me e l'inquilino del piano di sopra, 
larga ed al coperto, e la scala esterna all'aperto del cortile, sicuramente 
piu' ripida e stretta cosa dovrei scegliere? all'esterno non esco comunque 
in mutande no? e poi risparmio lo spazio scala sulla terrazza.
 f>     Non tutte le terrazze si desiderano coperte, poi non escludere la
 f> possi-
 f>     bilita' di montare una pompeiana, gazebo, tenda da sole e simili.
questa si' che e' un'idea, non dovrei avere impedimenti, ammesso che serva.
 f>  Non so cosa potrei farci oltre metterci delle
 >>>> piante ed un tavolo da giardino.
 f>      Cos'altro dovreti farci con una terrazza?
appunto chiedevo :)
 f>  Pero' se non si fa adesso poi non si fa piu'.
 f>      E quindi?
e quindi se ci arrivo coi soldi la faccio, a costo di non usarla.
 >> Oltre a tenerci le piante ci farei dei pranzi/cene estivi, magari per i
 >> bambini, per la scala interna la vedo facile portare su e giu' pietanze
 >> e sedie,
 f>      Io preferirei non dover uscire di casa.
motivazione?
 f>  ma soprattutto al momento attuale per la valorizzazione per
 >> l'assegnazione del mutuo ed il suo "scaglionamento" su cui appunto
 >> chiedo lumi.
 f>      E cioe'?    ciaofelix:-)
e cioe' vorrei sapere come funziona, dato cioe' il piano finanziario della 
ristrutturazione la banca eroga il mutuo a frazioni al completamento degli 
stadi?? ci sono controindicazioni/oneri? 

Mike De Petris ha scritto:
       Ti ho risposto in E-mail, ma perche' continui ad aprire nuovi
     post sullo stesso argomento?  


Solo un'idea legale/organizzativa.... ma ho letto superficialmente il
tuo post, e non sono sicuro al 100%... ma penso sia comunque una strada
da approfondire..... quindi parlo un po' a vanvera ma verificare bene
tutti gli spunti che provo a descrivere.
I soci non possono, gia' prima dei lavori, costituire il condominio
(che a quel punto subentrerebbe alla societa'), frazionare le
proprieta', stabilire i millesimi ecc.?
Nello statuto stesso descriverei tutto quello che serve, magari
potrebbero consultarsi informalmente con te e con chi altro acquista e
fare una assembrela straordinaria pro forma per deliberarli (e' solo
un'idea... chiedete a un professionista, magari non e' la strada
migliore).  Poi potete rogitare, chi subentra si trova la delibera gia'
fatta. Forse la delibera puo' essere fatta anche dopo, ma e' un rischio
se il tuo appartamento non e' ancora abitabile devi sperare che votino
gentilmente quello che ti serve.
In questo modo loro non tirano fuori i soldi prima di averli, fate
tutto in un quadro normativo ben definito (il codice civile prevede
gia' tutto, prima il diritto societario, poi quello condominiale).
E tu hai l'opzione di prendere un mutuo per l'acquisto piu' grande
oppure un mutuo per l'acquisto piccolo, piu' uno per la
ristrutturazione. Qui dovresti fare un po' di calcoletti fiscali, per
capire se convengono di piu' le agevolazioni sulla prima casa (scarichi
il 19% della quota interessi dalle tue tasse) o quelle sulle
ristrutturazioni e il 36% (ma per queste c'e' ancora poco tempo se non
sbaglio).
Attenzione che molte cose messe nello statuto del condominio e la
divisione in millesimi una volta fatte sono praticamente impossibili da
cambiare (ci vuole l'unanimita' del 100% dei millesimi... e c'e' sempre
qualcuno che ci perde).
Secondo me dovete anche stabilire se e come fare quel lavoro per la
terrazza PRIMA di ripartire i millesimi.  Avrai piu' spese di proprieta
(ma non di riscaldamento e gestione), ma la cosa e' piu' pacifica.
E' indispensabile consultare un professionista... per evitare rischi o
che la cosa si blocchi per l'opposizione di qualcuno, ricatti,
impuntature ecc.. (nei condomini sono all'ordine del giorno).
Io consulterei uno studio di amministrazione immobili.... ne sanno e
costano sicuramente di meno degli avvocati e dei notai... :-)
Poi farei mettere qualcosa anche nell'atto dal notaio, in modo che se
tu non puoi godere, che so, della terrazza ancora da realizzare puoi
fare qualcosa (che siano obbligati a fartela fare o che tu possa
invalidare l'atto e riavere i soldi).
E bisognerebbe anche avere i permessi comunali e la DIA prima di tutto
questo ambaradan.... che pero' dovrebbero chiedere loro, in quanto
attuali proprietari. Se il comunque non da il permesso e' un guaio.
Tu sei sicuro sicuro di volerti mettere in questo casino per 20 mq di
terrazzo separato dalla casa..... vero?

 b> Tu sei sicuro sicuro di volerti mettere in questo casino per 20 mq di
 b> terrazzo separato dalla casa..... vero?
ma certo senno'che gusto c'e'? Comunque il terrazzo sul vano caldaia e' 
addossato alla casa e sarebbe subito sotto al limite del mio terrazzino, 
solo preferivo evitare la scala esterna visto che gadrebbe proprio davanti 
alla finestra del vano scale.