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Titolo: Vendita appartamento fai da te...

Quesito 1:
Vorrei sapere se per il "compromesso di vendita" di un appartamento
bisogna per forza rivolgersi ad un notaio oppure possiamo bastare io
(venditore) e l'acquirente. Ho sentito che esistono moduli appositi
nelle cartolerie.
Ci rivolgeremmo così al notaio solo per il rogito.
Quesito 2:
E possibile per il pagamento richiedere il 10% del prezzo pattuito al
compromesso e il restante 90% entro il 31 dicembre 2011 anche se il
rogito dal notaio avverrà a marzo-aprile? (questo solo per venire
incontro a problemi di disponibilità liquidi dell'acquirente che ha
titoli bancari in scadenza a fine anno) Si può quindi inserire
sull'atto di vendita che il saldo verrà dato non il giorno del rogito,
ma a fine anno?
Grazie

 ma a fine anno?
Sempre da quel che so io, il notaio mette nell'atto quello che vuoi, ma  
sei tu a dover decidere se ti sta bene ... ed a me non starebbe bene  
questa soluzione, perche' di fatto lui ne diventa proprietario a tutti gli  
effetti anche se non ha pagato.
Domanda : perche' non fai l'atto dopo, e se nel frattempo serve  
l'appartamento, glielo affitti con un contratto apposito ?
-- 
=============================================================
Alberto Rubinelli - Fondazione "Museo del computer"
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Tel 0321 1856032   Fax 0321 391769   BBS 0321 392320
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Sito internet : 
http://www.museodelcomputer.org
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 ma a fine anno?
Per essere possibile è possibile.
Però sei il primo che sento che fa una cosa del genere.
Se dopo il rogito succede qualunque cosa, non so anche solo che il 
titolo bancario non venga rimborsato, o che l'acquirente abbia un 
problema grave o peggio (brutto da dire, ma sai com'è), o anche solo 
che dopo essere entrato si accorge di un difetto e accampa una scusa 
per non pagarti, tu ti ritrovi col coltello dalla parte della lama.
Il che, in genere, non è gradito.
Poi è chiaro che facendo causa, puoi anche ottenere i tuoi soldi.
Se hai la pazienza di aspettare la sentenza.
Se al momento della sentenza lui ha ancora qualche soldo.
Se la sentenza non annulla il rogito, e tu ti ritrovi la casa 
semidistrutta e magari occupata con un anziano o dei minori.
Alberto

 anno?
Il rogito è il documento che attesta che il bene ha cambiato proprietà, 
essendo stato integralmente versato il corrispettivo. Quindi la tua 
richiesta non ha (giuridicamente) senso alcuno. Banalizzando, stai 
chiedendo se è possibile fare un rogito senza fare un rogito. :-)
Vi corre dietro qualcuno???
Ho capito il problema e mi sembra che la cosa più semplice per tutti sia 
stipulare un compromesso garantito da una robusta caparra (direi 
confirmatoria, ma fatevi spiegare bene in che cosa consiste, come 
funziona ed, in ultima istanza, fatevi consigliare dal notaio).
Vedi anche caparra, nelle sue varie forme. Credo che sia spiegata bene su 
wikipedia.
Dopodiché, se l'acquirente vuole disporre del bene prima del 
perfezionamento dell'atto (cioè pagamento e contestuale stipula del 
rogito) basterà dargli le chiavi, previo firma di un "Verbale di consegna 
chiavi" in cui si impegna a restituire il bene come lo ha ricevuto od al 
limite migliorato.
PERO': controlla, se decide di operare pesanti lavori di 
ristrutturazione, che la caparra copra gli eventuali costi di 
ricostruzione.
Non sarebbe il primo che, scavati via i pavimenti e buttato giù qualche 
muro, gratta e vince il centinaio di milioni di euro e svanisce alle 
Bahamas, lasciandoti il tuo immobile sventrato ed invendibile.
Per non fare ipotesi meno favorevoli per l'acquirente (incidenti, 
problemi economici, ecc.), ma purtroppo più frequenti della vincita 
milionaria. :-(
In ulteriore alternativa, potresti chiedere presso la banca in cui hai il 
conto, se una fidejussione bancaria ti potrebbe coprire adeguatamente il 
rischio. Ma vi trovereste a dover dichiarare il falso in fase di rogito, 
con conseguenze imprevedibili in caso di lite (tutt'altro che 
infrequente) e comunque con costi elevati.
-- 
Ciao!
Stefano

 rogito dal notaio avverrà a marzo-aprile?
Possibile, ma da pazzi. Se non ti paga? Se scappa? Se il palazzo
crolla? Se accampa qualsiasi scusa? Hai titoli a garanzia in mano?
Trasferire la proprietà senza avere il pagamento è un suicidio, lascia
stare. Piuttosto, fate il compromesso, gli affitti l'appartamento fino
al rogito, con l'accordo che quello che ti paga come canone va a
dedursi dal saldo al rogito.
Vittorio

 Grazie

?E' inutile che scarichi da internet il modulo per la vendita tanto il 
notaio lo devi pagare lo stesso e non costa meno di 1500 euro. Per la 
vendita devi fare attenzione, puoi far mettere dal notaio (che ora serve 
davvero) la clausola di patto di riservato dominio, che se lui non paga il 
rimanente entro il 31 dicembre 2011 tu rientri in possesso della casa. Non 
ci sono altre vie 


E' possibile ma personalmente non lo farei, se poi ci si fida, dietro
presentazione di fidejussione a "prima richiesta" di una banca
benevisa (oggi spuntan come funghi), si può anche fare.
Cordialità

 NELLA MANIERA PIU' ASSOLUTA!!!
Il discorso è che l'acquirente è il mio vicino di appartamento, ha già
la proprietà del suo appartamento ed acquistando il mio si
allargherebbe facendo di due appartamenti piccoli un appartamento
grande unico.
Mi pagherebbe senza problemi l'appartamento al prezzo che chiedo
proprio per questo.
Ho chiesto ad un agente immobiliare di valutare l'appartamento e il
prezzo di mercato sarebbe inferiore (di molto) al prezzo che ha
accettato  di pagarmi questa persona.
L'acquirente ha una attività in proprio molto remunerativa ed è mio
vicino da più di vent'anni, quindi lo conosco bene.

 vicino da più di vent'anni, quindi lo conosco bene.
Se ha un attivita' in proprio, in qualunque momento lo possono pignorare  
per chissa' quali motivi.
Domanda : ok che a lui conviene, perche' ha l'appartamento vicino ... ma  
pensi che valga veramente cosi' tanto per lui da pagarti un prezzo MOLTO  
superiore al valore di mercato ?
E se da qui a dicembre muore ? sei sicuro che gli eredi adempiranno ?
Non so ... su queste cose secondo me non c'e' margine di rischio. Dare  
moneta, vedere cammello.


E se mi comporto così?
10% della somma al compromesso, poi rogito dal notaio dove sull'atto
rimanga scritto che l'acquirente deve pagare il 90% entro fine anno,
ma questo solo dopo che lui abbia fatto una fidejussione bancaria a
garanzia che il saldo venga appunto saldato.
Puo' essere più ragionevole?
Grazie

Nel suo scritto precedente, gabbianoasia ha sostenuto :

Ma non ho capito perchè il rogito prima del pagamento.
Esistono mille forme e consuetudini per cui si può occupare la casa, e 
anche iniziare dei lavori e l'arredamento, prima del rogito, per cui 
proprio non riesco a capire perchè vuoi intestargli la casa con dei 
pagherò.
Lui entra, fa i suoi lavori, arreda, poi quando ha i soldi ti paga e 
fate il rogito...
Alberto

 fate il rogito...
Mah...
Un po' è per togliermi il pensiero e anche per non continuare a pagare
tutte le spese condominiali, compreso il riscaldamento....
L'appartamento è già libero, ma devo comunque continuare a pagare il
riscaldamento come se ci abitassi.
Se facciamo il rogito queste spese se le accolla l'acquirente. :-((

 Grazie
-- 
Grazie
Red Wolf

gabbianoasia ha spiegato il 08/02/2011 :

Non che sia complesso scrivere nel compromesso che dalla data odierna 
le paga lui. Poi al rogito deve presentarsi coi pagamenti fatti...
Guarda che non ti stiamo dicendo di fare chissà cosa, sono passaggi 
comunissimi, li fanno tutti...
Alberto

 comunissimi, li fanno tutti...
Certo, è solo che non sono molto informato in materia, non essendomi
mai occupato di queste cose...
Grazie per i consigli

 Se facciamo il rogito queste spese se le accolla l'acquirente. :-((
Scusa ma ....hai chiesto un consiglio, giustamente ...
Ti abbiamo detto praticamente tutti che fare il rogito prima e' una grossa  
imprudenza (per non usare termini fallici).
Non sei ancora convinto ?? :))
Se proprio ti rode pagare le spese, ok, ti accordi con il vicino : lui  
paga le spese da domani, e tu da domani gli consenti di iniziare i lavori,  
anche se non proprietario.
Ciao.Alberto.


Consiglio anch'io di fare rogito e saldo nelo stesso giorno,
l'amicizia è bella, ma quando ci sono i soldi di mezzo non si sa
mai....

 vicino da più di vent'anni, quindi lo conosco bene.
Glielo affitti e quando avrà i soldi faraii il rogito. Dove sta il
problema? Se non accettasse la proposta io non mi fiderei per nulla.

 problema? Se non accettasse la proposta io non mi fiderei per nulla.
Ma si puo' affittare per pochi mesi ???
Io so che si fanno i contratti di locazione 4+4 anni di solito.
Non posso affittare come si fa con gli studenti a 6 mesi,
l'appartamento è in provincia, lontano da università...
Oppure intendi in nero???
Grazie

 Ma si puo' affittare per pochi mesi ???
certo!
Alla soluzione che ti ha proposto sarebbe perfino
preferibile che tu gli facessi usare l'appartamento
fino alla data in cui lui avr� la disponibilit�
del denaro piuttosto che fare il rogito prima
di aver pagato l'appartamento.

 Quesito 2:
Di solito nel preliminare si specifica la caparra confirmatoria, che in 
caso di inadempienza di una delle due parti verra' persa dall'acquirente 
o restituita raddoppiata dal venditore, pertanto e' meglio tenerla bassa.
Per quanto riguarda i prezzi e' normale che valore catastale, valore 
commerciale, e prezzo pattuito siano molto diversi (in crescendo), 
l'importante ai fini di accertamenti fiscali e' che sul rogito sia 
indicato il controvalore effettivamente pagato.
Per quanto riguarda situazioni "sovrapposte" meglio evitarle come la 
peste, in genere al rogito c'e' il saldo finale da parte dell'acquirente 
e la consegna delle chiavi da parte del venditore. Si ha comunque la 
garanzia che e' tutto andato a buon fine solo quanto l'atto notarile 
viene trascritto all'ufficio tavolare (non ricordo se due o tre 
settimane dopo il rogito).
Claudio_F


Sì, se ti danno una garanzia bancaria autonoma, a prima richiesta
assoluta, che non preveda l'escussione preventiva del debitore o altre
cose strane, puoi essere tranquillo. Ma verifica bene, molto bene, il
testo.
Vittorio

Vic ha scritto:

Confermo tutto quanto ti ha scritto vittorio...inoltre il 90% dei
notai non chiede alcunche' per stipulare un preliminare (visto che
avra' cura di scriverci sopra "rogito da effettuarsi entro e non oltre
il 31/12/2011 presso il mio studio!!!!"
Inoltre visto che un agente immobiliare ti ha confermato che il prezzo
da te realizzato e' superiore al reale valore di mercato, cosa vuoi
che siano le spese condominiali e di riscaldamento in confronto alle
beghe (e spese) a cui andresti incontro in caso di insolvenza del
compratore!!
In definitiva ti suggerisco:
1) Preliminare da notaio
2) Anticipo piu' alto possibile (caparra confirm.) per evitare che il
vicino cambi idea e si tiri indietro
3) Rogito alla consegna oppure garantito da fidejussione bancaria (no
assicurativa)...in caso di consegna anticipata, inserire nel
preliminare una clausola a scarico di responsabilita' in caso di
incidenti o eventuali abusi edilizi o lavori in nero!!! (Le autorita'
guarderanno te che sei ancora il proprietario)
Andrea

 di aver pagato l'appartamento.
sull'uso dell'appartamento, teoricamente hai ragione.
ma se il vicino muore (facciamo solo come esempio) e gli eredi sono 
"furbi" mettono dentro l'appartamento un minore, un anziano o un invalido.
Come li cacci via? ci riesci pure, ma in quanto tempo?
se cerchi la sicurezza per TE ti consiglio di fare l'atto e consegnare 
casa il giorno in cui prendo i soldi.
o glielo affitti.
-- 
Grazie
Red Wolf

 Claudio_F
Ecco un abitante delle ex province austroungariche, per il resto
dell'Italia, trascritto all'agenzia del territorio (già Conservatoria
dei registri immobiliari)
Cordialità

"gabbianoasia"  ha scritto nel messaggio 
news:23d4c685-d9d2-4051...@u3g2000vbe.googlegroups.com...
Quesito 1:
Vorrei sapere se per il "compromesso di vendita" di un appartamento
bisogna per forza rivolgersi ad un notaio oppure possiamo bastare io
(venditore) e l'acquirente. Ho sentito che esistono moduli appositi
nelle cartolerie.
Ci rivolgeremmo così al notaio solo per il rogito.
Quesito 2:
E possibile per il pagamento richiedere il 10% del prezzo pattuito al
compromesso e il restante 90% entro il 31 dicembre 2011 anche se il
rogito dal notaio avverrà a marzo-aprile? (questo solo per venire
incontro a problemi di disponibilità liquidi dell'acquirente che ha
titoli bancari in scadenza a fine anno) Si può quindi inserire
sull'atto di vendita che il saldo verrà dato non il giorno del rogito,
ma a fine anno?
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Non ho capito se vendi o compri, comunque se vendessi MAI E POI MAI 
accetterei condizioni così.
Qua sta il pezzo e qua sta la pezza.
I titoli sono sempre vendibili anticipatamente, e poi con garanzia dei 
titoli il compratore si faccia fare un prestito dalla banca, se non vedo in 
mano i soldi od assegno circolare A ME INTESTATO col cavolo metterei la 
firma.
E la consegna delle chiavi a saldo completato.
Nmeo

"gabbianoasia"  ha scritto nel messaggio 
news:887b90ba-0703-4d27...@c10g2000vbv.googlegroups.com...
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Chi troppo vuole nulla stringe.
La cosa mi puzza.
Nemo 

"cucu17"  ha scritto nel messaggio 
news:725208a4-a9d4-4ed2...@o21g2000prn.googlegroups.com...
Consiglio anch'io di fare rogito e saldo nelo stesso giorno,
l'amicizia è bella, ma quando ci sono i soldi di mezzo non si sa
mai....
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Sagge parole, se l'acquirente ha un'attività apparentemente florida, poi in 
banca ipotecando l'appartamento oramai di sua proprietà si fa dare una 
cifra, e poi si vende i titoli, tu che fai?
Una causa, campa cavallo, e se nel frattempo diventa insolvente, al massimo 
titorna l'appartamento con l'ipoteca.
Ritorno al mio post di prima, chi troppo vuole, nulla stringe.
Coi commercianti ci andrei cauto.
Mercurio era il dio protettore dei commercianti e dei ladri.
Nemo 

 il + semplice  e che ti dicono tutti è: muore. sono volatili per 
