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Titolo: acquisto prima casa ? si ma come?

Ciao,
mi rivolgo a voi perche so che siete esperti in tutto :-)
Vorrei acquistare una casa, ma ho un po paura perche
non ne ho mai acquistata una, quindi sono una vera inesperta,
qualsiasi consiglio è ben accetto, preliminari, rogito,
non ho la piu pallida idea di cosa siano.
Ho solo questi 4 risparmi, non vorrei buutarli via.
Grazie per la pazienza.
Ciao

non ne ho mai acquistata una, quindi sono una vera inesperta,
http://www.google.it/search?hl=it&q=%22acquistare+casa%22&btnG=Cerca+con+Google&meta=
-- 
Byebye from Verona, Italy
Bernardo Rossi              
b.r...@tin.it

 non ne ho mai acquistata una, quindi sono una vera inesperta,
Sostanzialmente si riduce tutto ad accertare:
1) Certezza della proprietà del venditore.
2) Certezza dell'assenza di vincoli, ipoteche, prelazioni e 
.....revocatorie!
3) Certezza della legittimità urbanistica dell'immobile.
Di per se non appaiono cose insormontabili, e la 1 e la 3, acquisendo un po' 
di pratica, potresti anche farle da te...
Pure la 2, eccetto che per l'ultima voce.
Diciamo che tutte quelle cose su cui sorvolo potrebbero essere delegate in 
toto ad una agenzia.
Ma il vero rischio rimarrebbe COMUNQUE l'eventuale revocatoria.
Mentre professionisti SERI, siano essi notai, geometri e agenzie potrebbero 
garantirti su tutto, l'eventuale revocatoria (sebbene sia un evento alquanto 
raro) è un'alea che insiste su qualsiasi compravendita immobiliare.
Che cosa è?
Semplice, purtroppo il diritto prevede che talune vendite possano essere 
tacciate di falsità oppure essere effettuate in anticipo rispetto ad un 
pignoramento.... e come tali "revocate" dai creditore del venditore!
Faccio un esempio.
Supponiamo che io sia un imprenditore che sta navigando in cattive acque con 
una schiera di creditori che incalzano. Ebbene, prima che mi venga richiesto 
il fallimento in tribunale con conseguente pignoramento, mi sbrigo a vendere 
i miei immobili, giacchè il denaro può "sparire" assai meglio degli 
edifici!!
Purtroppo i creditori hanno facoltà di chiedere e talvolta ottenere la 
revoca della vendita.
Non è che sia così semplice, intendiamoci, però anche se raramente, accade!
Qui la difesa (fai da te o fai tramite agenzia, non importa) può essere una 
sola:
Informarsi seriamente circa la consistenza della persona (fisica o 
giuridica) del venditore.
La cosa migliore sarebbe quella di scartare tutti coloro che fossero, in 
qualche modo "imprenditori": dal fornaio al commerciante al libero 
professionista (che per il diritto è imprenditore di se stesso).
Quindi, se chi vende è un profesore di fisica al liceo Vasco Rossi, vai 
tranquilla.
Se chi vende è un concessionario auto, bèh, prendi almeno qualche 
informazione.
Un modo per carpire l'eventuale imbroglio potrebbe essere quello di far 
intendere una totale ed incondizionata volontà di acquisto, ma richiedere 
tempi più lunghi del concordato per completare e perfezionare la vendita.
Se scappa decisamente, lascialo andare!
Spero di non averti spaventato.
Per quanto rigurada tutto il resto è comunque alla portata di un buon 
professionista oppure di una agenzia.
Per quanto riguarda queste ultime.. sappi che è sempre meglio affogare in un 
mare GRANDE, perciò lascia perdere i piccoli trafficanti di immobili 
(indistinguibili tra seri e pirati) e rivolgiti, senza indugio, ai più 
importanti e quotati nomi nazionali (che non siano però reti di frachising 
sennò torni al caso del piccolo senza accorgertene).
Tanto più che alla fine si spende tanto quanto se non meno!
Pur da strenuo sostenitore del faidatè posso oggi affermare che mai nella 
mia vita furono soldi ben spesi quelli che detti  all'agenzia.
Che il venditore fosse un impiegato però lo verificai da me!
bear
 

MartinaF ha scritto:

    Da un sito nel web:
 
Acquistare una casa è sempre un grande investimento e pertanto è d'obbligo
per l'acquirente andarci con i piedi di piombo.
Prima di firmare qualsiasi documento è sempre meglio cautelarsi almeno per
quel che si può. Di seguito vogliamo suggerire alcune regole che
normalmente andrebbero sempre rispettate per non incorrere in brutte
sorprese.
REGOLA N° 1
Effettuare sempre i controlli presso la Conservatoria dei Registri
immobiliari e presso il Catasto per accertare la regolarità e la proprietà
dell’immobile.
REGOLA N° 2
Se si acquista l’immobile da una società verificare presso gli uffici
competenti che la stessa non si trovi in stato fallimentare.
REGOLA N° 3
Se acquistate tramite agenzia, assumere per quanto possibile informazioni
sulla serietà e sull'affidabilità dell'agente.
REGOLA N° 4
Leggere con molta attenzione il compromesso o preliminare per evitare di
incorrere in clausole limitative dei diritti (ad es. l'impegno unilaterale
del potenziale compratore ad acquistare l'immobile)
REGOLA N° 5
Se acquistate tramite agenzia e l'agente firma il compromesso per conto
del venditore, verificate che ci sia un mandato esplicito da parte di
quest'ultimo all'agente. (farsi sempre rilasciare una copia controfirmata
in originale dell'atto in questione)
REGOLA N° 6
Se l’immobile è stato ereditato dal venditore tramite una successione,
verificare che siano state pagate completamente le imposte di successione.
REGOLA N° 7
Se acquistate tramite agenzia verificate che quest’ultima sia iscritta
presso il Tribunale e al Registro delle Imprese della Camera di Commercio
del luogo.
REGOLA N° 8
Se l’immobile che acquisterete non ha un box o un posto auto di
pertinenza, verificate che non ci siano difficoltà nel parcheggiare l’auto.
REGOLA N° 9
Controllare che, nella zona dove è ubicato l’immobile siano presenti aree
verdi o giardini pubblici dove possano giocare o anche solo passeggiare i
bambini
REGOLA N° 10
Controllare se vicino all'immobile che andrete ad acquistare ci siano
scuole, parchi, luoghi di ritrovo ecc.
REGOLA N° 11
Verificare sempre lo stato dell'immobile; in particolare infissi (interni
ed esterni), pavimenti, presenza di umidità negli ambienti
REGOLA N° 12
Se acquistate un immobile che gode di impianto termico, verificare sempre
che l'impianto funzioni e che sia stato eseguito a norma di legge;
verifica che gli impianti abbiano il certificato di conformità.
REGOLA N° 13
verificate la provenienza dell'immobile che state acquistando. Se
l'immobile in questione è pervenuto al venditore per usucapione, potreste
avere in seguito difficoltà nell'eventualità che vogliate ipotecare
l'immobile. Gli istituti di credito sono restii ad ipotecare immobili
avuti per usucapione.
REGOLA N° 14
In caso di acquisto di fabbricato verificare che lo stesso sia stato
regolarmente denunciato al catasto urbano, richiedendo una visura
catastale e la piantina dell'immobile per verificare.
REGOLA N° 15
In caso di acquisto di fabbricato verificare che lo stesso non sia
totalmente o parzialmente abusivo. Richiedere la concessione edilizia
rilasciata dal comune e l'ultimo progetto approvato per verificare
REGOLA N° 16
In caso di acquisto di terreno o area edificabile verificare che la stessa
lo sia veramente, richiedendo informazioni presso l'ufficio tecnico
comunale.
REGOLA N° 17
Verificare sempre che il venditore abbia pagato le tasse e le imposte
relative al fabbricato oggetto di vendita. In caso contrario potreste
essere chiamati a pagare quanto dovuto dal vecchio proprietario.
REGOLA N° 18
In genere è buona norma stipulare l'atto notarile presso il proprio notaio
di fiducia.
    ciaofelix.
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it


Queste cose non può farle da sola, nè un'agenzia offre garanzie, io mi sono
sempre regolato così:
Una piccola caparra ad es. 500 euro al preliminare.
Poi indico sl venditore un notaio DI MIA FIDUCIA al quale portare tutti gli
incartamenti, questo che è un pubblico ufficiale e non un'agenzia, ed ha il
personale adatto procederà a tutte le verifiche e può stare tranquilla.
Infatti una volta ho sventato un'imbroglio ed ancora pende dal giudice di
pace la causa per riavere i 500 euro.
I notai ci stanno proprio per questo.
MAI differire l'atto notarile che è l'unico che ti da òa certezza della
proprietà.
Le agenzie non hanno veste e responsabilità NON SERVONO.
IMHO
-- 
Ciao
Oldmann
old...@novalidemail.it
(Togliere novalid per rispondere)
________________________________


Ho acquistato una sola casa in vita mia, ma ho la medesima idea al riguardo
delle agenzie immobiliari, se non che purtroppo, soprattutto nelle grandi
città, hanno creato un monopolio e sono pressochè l'unico modo per trovare
casa, visto che a furia di sguinzagliare ragazzini a rompere le balle a
portinai e cantieri gli immobili li hanno in mano tutti loro.
Certo comunque che beccarsi il 6% per presentare uno che vende casa ad uno
che la cerca sono parecchi, se poi consideri che le responsabilità sono
davvero limitate e non ti tutelano più di tanto dai possibili problemi che
ti hanno già esposto...
Il consiglio migliore rimane quello che ti hanno dato, metti in mano tutto
ad un notaio, ed eventualmente anche ad un professionista se l'investimento
è cospicuo ed è meglio avere 2 "controllori", che siano assolutamente di TUA
fiducia.
Ciao, Birbone

 portinai e cantieri gli immobili li hanno in mano tutti loro.
Poche hanno l'esclusiva sulla vendita , se qualcuno , come mio cognato , 
  mette pure un annuncio su qualche bacheca o giornale bypassi l'agnezia 
e ti tieni il tuo 3% come l'acquirente.

 non ho la piu pallida idea di cosa siano.
Il preliminare (o compromesso) è il contratto con cui venditore e 
acquirente si promettono l'un l'altro di vendere e acquistare. E' il 
pezzo di carta più importante, perchè è lì che ci si mette d'accordo su 
tutto: prezzo, modalità e tempi del rogito e del pagamento, caparra (che 
solitamente è "caparra confirmatoria" e quindi in caso di inadempienza 
diventa la penale da pagare all'altra parte) e qualsiasi altro 
particolare su quello che le parti dovranno fare e garantire (spese, 
regolarità dell'immobile ecc.). Ti consiglio caldamente di farti 
assistere da un avvocato o notaio di tua fiducia per la sua stesura, ti 
costerà qualcosa, ma molto poco sia rispetto a quanto spenderai per 
tutta l'operazione, sia a quanto potrebbe costarti un preliminare fatto 
male.
Il rogito è l'atto definitivo di compravendita in cui sostanzialmente 
viene "realizzato" quanto nel preliminare si era solo promesso di fare, 
e a quello ci pensa il notaio, che provvederà anche al pagamento delle 
tasse, alla registrazione della compravendita all'apposito ufficio (la 
"conservatoria dei registri immobiliari") e alla voltura catastale. Nota 
che la proprietà deriva da quanto risulta alla *conservatoria*, non al 
catasto (che ha fini sostanzialmente fiscali e non è probatorio, capita 
anzi spesso che i dati dell'intestazione catastale non siano aggiornati)
Consigli in ordine sparso:
1) Agenti immobliari: prendi con le molle tutto quello che ti dicono. 
Può darsi pure che ti capiti un agente serio, onesto, preparato e 
sincero, ma purtroppo "può darsi" pure che ti capiti qualcuno 
interessato solo a farti firmare un preliminare quale che sia e 
intascarsi le provvigioni e che, per far sì che questo accada, 
cercherebbe di convincerti pure che gli asini volano (io sono stato 
sfortunato e ho conosciuto quasi solo agenti di quest'ultimo tipo).
A parte casi particolari, la legge non prevede alcuna responsabilità per 
l'agente immobiliare, eventuali problemi sono solo affari tra acquirente 
e venditore: il lavoro dell'agente consiste sostanzialmente solo nel far 
incontrare le parti. Ricorda che non esiste una "tariffa ufficiale", o 
meglio: esiste (i famosi "usi" della camera di commercio), ma solo in 
mancanza di patti diversi, perciò per prima cosa tratta sulle 
commissioni e pretendi un accordo *scritto* sul loro compenso *prima* di 
fare l'offerta per la casa. Ti sentirai chiedere il 3, anche il 4% (più 
IVA del 20%, ovviamente!), se non ti fai prendere dal panico di "perdere 
l'affare" (una delle prima cose che sentirai dirti è che ci sono decine 
di altre persone interessate che stanno lì lì per chiamarli e fare 
un'offerta che certamente il venditore accetterà) probabilmente si 
"accontenteranno" anche del 2. Tieni presente che vendere una casa non è 
come vendere un chilo di pane e, a meno di occasioni veramente rare, per 
trovare un acquirente devono faticare (e spesso non hanno nemmeno 
l'esclusiva, per cui in ogni momento qualcun altro o il venditore stesso 
potrebbe trovare un altro acquirente ed estrometterli)
L'ideale, sia economicamente che per quanto riguarda la trasparenza e il 
"lato umano" della trattativa, sarebbe comprare da qualcuno che resiste 
all'assalto delle agenzie e vende per conto proprio (non è facile, ho 
anche venduto e ti assicuro che riescono ad essere estremamente 
insopportabili, una è quasi arrivata a farmi le poste sotto casa). Cerca 
sui giornali di annunci economici o magari gira a caccia di cartelli 
vendesi (se hai il tempo...)
2) Già, il tempo. Cerca in tutti i modi di non farti prendere dalla 
fretta: anche se giri da mesi e hai già visto decine di case, anche se a 
tirar troppo la corda nella trattativa (sia con il proprietario, sia con 
l'eventuale agente!) il rischio di perdere l'occasione c'è, ricordati 
sempre che la fretta è una *pessima* consigliera e che tu sei la persona 
che deve tirar fuori i soldi, ovvero chi ha più da perdere.
3) La casa: è impossibile dire "guarda questo, guarda quello". Se hai 
anche il minimo dubbio, come nel caso del preliminare, è bene rivolgersi 
a un professionista (geometra, ingegnere...) 
In generale, come prima cosa chiedi di vedere la planimetria *catastale* 
e controlla che corrisponda alla realtà, non è sufficiente a garantire 
la regolarità di un immobile ma è già un buon inizio. Tramezzi eliminati 
o spostati possono significare poco o nulla, ma un pezzo di casa che 
sulla planimetria è un balcone necessita sicuramente di qualche 
accertamento. :-) 
Se si tratta di un condominio, chiedi il recapito dell'amministratore e 
vai a farci 4 chiacchiere: chiedigli se l'edificio ha problemi 
particolari, se sono state deliberate o lo saranno a breve spese 
straordinarie, quanto si paga di condominio e magari prova a fargli 
proprio la domanda diretta: "lei se la comprerebbe una casa in questo 
condominio?" 
(a me ha risposto "no", e me la sono comprata lo stesso, ma almeno ho 
valutato le sue ragioni :-) )
4) Il prezzo: tieni presente che, specie se la vende un'agenzia, da 
quello che chiedono puoi togliere *almeno* un 5/6%, ma so per certo (per 
aver parlato con chi vendeva) di case messe in vendita al 10% in più di 
quanto richiesto dal venditore, e probabilmente ci sono casi ben 
peggiori. E' fondamentale girare il più possibile, specie nelle 
immediate vicinanze della casa che interessa, per farsi un'idea il più 
precisa possibile dei prezzi, comunque tra richiesta e prezzi di 
chiusura c'è sempre una bella forbice che in questi ultimi tempi si sta 
pure allargando, insomma non farti troppi scrupoli a sparare basso, al 
limite... rifiuteranno! (io ho sparato con uno "sconto" di più del 10% e 
dopo il netto rifiuto alla richiesta dell'agente di alzare un po' 
l'offerta, la casa me l'hanno venduta...)
5) La famigerata "proposta irrevocabile": è il pezzo di carta che ti 
verrà messo sotto il naso dall'agente immobiliare quando vorrai fare 
un'offerta per una casa. Di norma contiene semplicemente la tua offerta 
economica e l'impegno per un certo periodo ad onorarla, e a garanzia ti 
chiederanno un assegno. In generale è una fregatura, perchè per quanto 
l'attenzione si focalizzi sempre sui soldi, il prezzo è solo *uno* dei 
dettagli della compravendita, e stranamente anche quello su cui ci si 
mette d'accordo più facilmente (anche perchè, se non ci si mette 
d'accordo su quello, ci si saluta subito :-) ) e quel pezzo di carta 
inchioda solo te e nessun altro, senza di norma tutelarti come sarebbe 
dovuto e necessario. Tieni presente che, se il venditore accetta la tua 
offerta e controfirma la proposta, quel pezzo di carta diventa un 
preliminare a tutti gli effetti di legge e, se dopo non ci si mette 
d'accordo su tutto il resto (da "chi paga le spese straordinarie di 
ristrutturazione del palazzo già deliberate?" a "la cucina su misura che 
mi sembrava scontato che me la lasciasse"... qualsiasi cosa!), sono 
dolori. La cosa migliore sarebbe presentare un'offerta di cui il *tuo* 
preliminare sia parte integrante, eventualmente anche con un assegno a 
garanzia (ma sempre *non trasferibile* intestato al *venditore* e MAI 
all'agente), anche se è molto, molto difficile riuscire a svicolare da 
quei maledetti moduli prestampati. In ogni caso, prima di firmare 
qualsiasi cosa devi sapere cosa stai firmando, eventualmente fatti dare 
il modulo prima e sottoponilo all'avvocato/notaio che cercherà di 
"sistemarlo". Importante è impegnarsi con la proposta solo per qualche 
giorno, massimo una settimana, altrimenti rischi di diventare "l'offerta 
che ci teniamo da parte se non troviamo prima qualcuno disposto a 
sganciare di più".
6) Documentati, google è tuo amico. Se non hai un collegamento internet 
a forfait (possibilmente adsl così non occupi il telefono :-) ) ti 
consiglio caldamente di procurartelo.
Ricordati (tanto per tornare al tema del NG) che nessuno, tantomeno chi 
sbandiera "competenza e professionalità" ogni 3 parole che dice ma ha da 
curare prima di tutto gli affari propri (che magari sono opposti ai 
tuoi), farà bene i tuoi interessi come puoi farli tu con le necessarie 
informazioni e con i collaboratori giusti. Non prendere per oro colato 
tutto quello che leggi su internet, ma tieni presente che i tuoi dubbi 
li hanno già avuti molte altre persone, che magari hanno chiesto su 
qualche newsgroup (cerca pure su google groups!)
A questo link
http://www.casa24.ilsole24ore.com/fc?cmd=sez&chId=47&sezId=10402
trovi già qualche consiglio e, nella sezione "modulistica", un 
preliminare ottimo per farti un'idea (il preliminare con cui abbiamo 
comprato la casa in cui andrò ad abitare fra qualche tempo è una 
rielaborazione di quello :-) ).
In bocca al lupo!
 

In bocca al lupo!
Non devo comprare casa ma ho letto con interesse la tua esposizione, ottima 
e abbondante, complimenti.
-- 
Fabbrogiovanni

 e abbondante, complimenti.
Grazie, troppo buono.
Un anno fa ero nella stessa situzione di chi ha postato la domanda, ho 
solo riportato un po' di quello che con calma e pazienza tocca capire e 
imparare per uscirne interi e possibilmente soddisfatti (ovviamente se 
la casa non è da ristrutturare, altrimenti al rogito non si è nemmeno 
alla metà del lavoro e dei dubbi amletici da affrontare :-) )
Anche io leggo con interesse i tuoi interventi, e ancor più li leggerò 
quando avrò il tempo (e il luogo, e torniamo all'argomento del thread) 
per imparare a usare quella saldatrice a inverter messa lì in un angolo! 
;-)

ti hanno già risposto in molti sulla procedura burocratica
commerciale e in modo più che esauriente ma mi sono accorto che c'è
una grossa lacuna.
a mi avviso la più pericolosa.
esamina la casa nella sua struttura  verifica il tetto , gli impianti ,
gli infissi
e tira giu dal prezzo quello che non funziona non si paga
tutto quello che c'è da rifare costa una fortuna e tu sei già
impegnata  a pagare il mutuo e i notai e le banche.
Ma chi sono i vicini, cosa c'è li vicino che potrebbe darti fastidio.
dove è ubicata , è una zona soggetta ad allagamenti...potrebbe essere
soggetta a frane....?
ci sono fabbriche inquinanti vicino, ci sono fonti di rumore....?
ci sono servizi come supermercati  e altro vicino...?
se si tratta di un appartamento in condominio quali sono le spese...chi
è quello stronzo che fa da amministratore e che rompe le scatole.....?
chi è il rompiscatole del palazzo...?
se tutto quanto sopra corrisponde a quello che tu cerchi a questo
punto, non ti fidare della agenzia,  ma delega un legale a fare  i
controllli di rito e rendilo responsabile  i  500 euro che gli dai sono
ben spesi  ciao thomas

Ottimo tutto quanto ti hanno detto, soprattutto circa gli "agenti" 
immobiliari.
Se devo dare la mia esperienza:
Evitare per principio gli "agentini", quelli che aprono un localetto e si 
danno un nome altisonante. Il più delle volte cercano l'affare a qualunque 
costo e ti appioppano qualsiasi cosa.
Evitare anche quei nomi "nazionali" che però fanno rete di frachising: di 
fatto non differiscono dai precedenti: c'è il buono, ma il più delle volte 
no!
Restano le agezie "vere" di importanza nazionale o molto forti localmente.
Ebbene, costoro sono meno disposti di altri a sputtanarsi con imbrogli ed 
imbroglietti.
Nel mio caso, vista la casa e decisomi all'acquisto, firmai quell'impegno 
che stiamo dicendo lasciando un assegno di cinque vecchi milioni.
Non ti sto a dire i miei amici avvocati e geometri!!!!
Me ne hanno dette di tutti i colori!
"Ma hai controllato questo, quest'altro e quell'altro ancora? No? ma sei 
pazzo!! ecc ecc."
In pratica dovevevo solo cercare una buona corda ed un albero idoneo!!!!
Alla fine, per non suicidarmi optai per uno stato d'animo del tipo: "faccio 
finta con me stesso che 'sti cinque milioni li ho puntati al casinò..."
Ovviamente dovetti portarmi la praefica.. (cioè l'amico avvocato) alla sede 
della agenzia per stilare il compromesso.
EBBENE, l'avvocato controllò e supervisionò tutto... e non dovette far 
cambiare nemmeno una virgola!!
Vabbè, lo dico, si trattava di Gabetti ed era tutto limpido, corretto e 
cristallino!
Si sono presi "soltanto" il 3% dell'importo, mentre su Roma, per importi 
inferiori a 200 milioni, TUTTI pretendevano un forfait di 10 milioni più 
iva!!! cioè il 5% di un importo teorico!!!
Quindi oltre ad un ottimo servizio di tutela e controllo, l'erogazione senza 
batter ciglio di un mutuo 15ennale da parte della banca convenzionata 
(woolwitch), ho speso pure la metà di quanto chiedevano agenti ed agentucoli 
vari!!!
Tutto questo dopo aver più volte inutilmente trattato altri affari, mai 
chiusi più per innata diffidenza verso le persone con cui mi trovavo a 
interloquire, piuttosto che per non adeguatezza dell'immobile!
Pertanto rimane valido il mio consiglio: Affogare SOLO nel mare GRANDE!!
bear