Newsgroup: it.hobby.fai-da-te
Titolo: OT comprare casa prima di vendere

Ciao, scusate l'ot, ma ogni tanto lurko e ho visto che ve ne intendete un 
po' di tutto.
Mi piacerebbe acquistare una casa che costa X e vendere la mia che 
dovrebbe valere 2X circa, ma servirà un po' di tempo perché è abbastanza 
particolare e poi non voglio svenderla.
Vorrei sapere se c'è un modo per "bloccare" la casa nuova (che mi piace 
proprio!) per un periodo di tempo più o meno lungo in attesa di vendere 
la vecchia. Tipo dare un acconto abbastanza alto all'agenzia immobiliare, 
o altre soluzioni.
Grazie.

 o altre soluzioni.
No acconto all'agenzia immobiliare ma caparra  con "Preliminare di vendita", 
definito anche "Compromesso", scritto, firmato e regolarmente registrato.
Sul suddetto compromesso ci sar� scritto anche la data prevista del futuro 
rogito, e qui si tratta di mettersi d'accordo col venditore, sia come tempi 
che come acconto da versare.
-- 
Fabbrogiovanni

 Grazie.
non esiste una risposta assoluta, molto dipende da il venditore della 
casa che vuoi comperare, da quanto ï¿œ disposto ad aspettare.
se per esempio ï¿œ nella tua stessa situazione avrï¿œ tuta l'intenzione di 
vendere preso (se deve ricomprare)!
mentre se non ha fretta...magari un accordo lo trovate.
come dice il Fabbro poi nel compromesso scriverete le vostre intenzioni 
che perï¿œ una collocazione temporale dovranno pursempre metterla...cioï¿œ 
una data per il rogito dovrete segnarla.
quella data puï¿œ poi essere restrittiva (immodificabile) o lasca( 
modificabile fra te e il venditore) a seconda sempre della situazione!
cioï¿œ...non puoimettere "comprerï¿œ il giorno in cui avrï¿œ venduto casa mia 
al prezzo che dico io"!!! lol lol lol
Bacio
Cai
-- 
Cai
(Pisa)

 venditore, sia come tempi che come acconto da versare.
Grazie! Un'ultima delucidazione per favore!
I tempi di futuro rogito possono andare anche abbastanza in là, tipo un 
paio d'anni? 
E se si vuole fare il rogito prima della data indicata suppongo sia 
sempre possibile. Ma se viceversa alla data indicata io non sono ancora 
pronto all'acquisto che succede? Perdo la caparra o si può prolungare la 
cosa?
Grazie, poi non disturbo più!

 preso (se deve ricomprare)!
Scusate non ho specificato, il mio caso sarebbe un'agenzia immobiliare 
che ha un lotto di case nuovissime. Hanno l'esclusiva e non sono 
sicurissimo ma credo che le abbiano fatte costruire loro.
Quindi non è proprio un venditore con le mie esigenze.
Grazie. Ciao!

 Grazie. Ciao!
e le case son di proprietï¿œ dell'agenzia???
mmhhh...mi pare strano...
le case , anceh se le hanno fatte costruire, accatastate ecc ecc 
saranno di qualcuno ceh per i due anni ceh vuoi aspettare tu dovï¿œ 
pagarci ICI e tasse varie...non ï¿œ ceh fino a che nn le vendono ...non 
sistono, per lo stato esistono!!!
le esigenze del venditore son sempre di vendere....prima ï¿œ meglio!!!
non ï¿œ ceh un'agenzia immobiliare sia un'opera pia! :oï¿œ


 Grazie, poi non disturbo piï¿œ!
devi sempr esentire loro, non ï¿œ detto ceh abbiano voglia di prolungare 
(soprattutto se parli di tempo canonico di due anni)... e se tu non 
comperi....hai perso la caparra (se ï¿œ trascritta come confirmatoria), 
mi pare ceh tu nn la perda se ï¿œ acconto (ma devi guardare meglio, non 
ricordo perfettamente).
nel periodo di due anni poi, potrebbero trovare a chi venderla prima e 
decidere di pagarti il doppio della caparra confirmatoria e liquidarti 
(mandare cioï¿œ a monte il compromesso pagando la penale prevista, doppio 
della caparra confirmatoria)...in quel caso avresti dei soldi in tasca 
ma senza casa!


 mi pare ceh tu nn la perda se è acconto (ma devi guardare meglio, non
Claudia rilassati.. la tastiera non scappa.. :D

 Grazie.
Non potresti fare un mutuo ipotecario sulla seconda casa magari facendo in 
modo di cominciare a pagare le rate tra 1 anno?
Ciao 

 Claudia rilassati.. la tastiera non scappa.. :D
il che non viene quasi  mai bene..pensa che l'altro giorno ho corretto 
una frase in cui era venuto giusto!!!!!
ormai ho la testa che legge al contrario!
Bacio
Cai
ps questa frase ï¿œ stata corretta in almeno tre punti!!!
-- 
Cai
(Pisa)

 cosa?
In linea di massima perdi la caparra.
Poi tutto si pu�, basta offrire alla controparte validi motivi ( $$$$$) per 
concederti la proroga :-)
-- 
Fabbrogiovanni

Claudia rilassati.. la tastiera non scappa.. :D
Dai, non maltrattarmi la bimba:-)
Con una mano scrive al Ng, con l'altra sta controllando le fantascientifiche 
apparecchiature che usa per lavoro, con la testa .... non indaghiamo, ce 
l'avr� fra le nuvole, sognando l'amore con Clark Gable o con  Humphrey 
Bogart.
O forse mi sbaglio, � una ragazza moderna e il suo idolo potrebbe essere 
James Dean?
-- 
Fabbrogiovanni

 James Dean?
adesso ceh mi ci fai pensare...idoli del genere nn ne ho.....
gli uomini non mi piacciono soprattutto se osannati!


 ha scritto nel messaggio 
news:h22a37$5bi$1...@tdi.cu.mi.it...

Ahahaha
moderna= James Dean,  mi sa che pure tu sei un po indietro, non che sia il 
mio genere ma per moderno credo si intenda il genere Scamarcio e affini.
Ciao 

> gli uomini non mi piacciono
Neanche a me :-)) 


ahahah ma mica ho 16 anniiiiiiiiiiiiiii
Scamarcio ha troppa poca barba per una nonnetta come me!!!


 ormai ho la testa che legge al contrario!
a me sul messenger spesso mi scappa la 'ù' assieme all'invio.. ma
generalmente digito abbastanza con calma :)
..Fabbro non tratto male nessuno però Cla mi sembra.. tesa..
..susu coraggio, proponiti di scrivere 'che' correttamente per i
prossimi due o tre giorni.. o anni..
è un NG questo.. mica un prontosoccorso o una caserma dei vigili del
fuoco..  :D

 fuoco..  :D
e vabbï¿œ allora devo tagliarmi le mani?
( e comunque ripeto...so pure far di meglio che sbagliare due che , 
quelli che hai rilavato nel mess di partenza!!!)
ce ne son stati alcuni che nemmeno io saprei ridecifrare!!!
eeheheheheh


 sempre possibile.
previo accordo con il venditore.
mica solo tu hai da organizzarti la vita, pu� darsi che il venditore, avendo 
firmato un preliminare di vendita tra 2 programmi di conseguenza il 
trasferimento in un'altra abitazione 

 stato esistono!!!
sembra strano ma non tutti hanno fretta di vendere.
vicino a casa della mia ragazza hanno costruito un grande condominio, che � 
ultimato da almeno 2-3 anni, con piccoli lavori di rifinitura che vanno 
avanti a ritmo di lumaca.
pare che il costruttore non abbia nessuna fretta di vendere. in questa 
congiuntura in particolare penso che chi non ha problemi di liquidit�, 
preferisca tenersi gli appartamenti piuttosto che svenderli in un mercato in 
contrazione.
e pare che l'ici si inizi a pagare solo da quando l'edificio riceve 
l'abitabilit� (o certificato simile). infatti mi diceva la ragazza qualche 
mese fa che il costruttore era un po' incazzato perch� aveva "dovuto" 
consegnare uno degli appartamenti, e quindi aveva dovuto iniziare a pagare 
l'ici su tutto il fabbricato. 

 Grazie.
Alla tua domanda hanno già risposto... vorrei invece aggiungere un
paio di considerazioni per farti rilfettere su quello che stai per
fare...
Sei proprio sicuro che in questo particolare momento del mercato
immobiliare sia opportuno impegnarsi in un acquisto prima di aver
venduto la propria casa ? La situazione, almeno qui al nord, è che ci
sono tante case in vendita e pochi acquirenti, i tempi di vendita sono
lunghi e i prezzi in discesa. Tu ti impegni oggi con un preliminare di
acquisto che ti vincola all'acquisto ipotizziamo tra due anni. E se
poi arrivi tra un anno e 9 mesi e non hai ancora venduto cosa
succede ? Succede che o perdi la caparra versata, oppure ti troverai a
svendere la tua casa... e stai tranquillo che se per un anno e 9 mesi
non hai visto acquirenti, a quel punto ne salterà fuori uno che si
lancerà su di te come un avvoltoio, facendoti un'offerta molto
bassa... ma tu sarai costretto ad accettare per non perdere la caparra
versata.
Il mio consiglio, davvero disinteressato, è: prima vendi e poi
acquista :)

 l'ici su tutto il fabbricato.
ecco qualcuno ceh ha impugnato il compromesso ed ï¿œ riuscito a farlo 
valere in toto.
perï¿œ ....spesso poi le utenze tarderanno ancora a venire e chi ha 
comperato o rimane sulle spalle del costruttore (allacci di cantiere) o 
deve fare salti mortali per farsi arrrivare tutto.


lancer� su di te come un avvoltoio, facendoti un'offerta molto
pu� sempre scegliere la soluzione di dare in affitto la sua casa attuale, 
con un canone anche basso.
con il canone si pu� pagare l'eventuale mutuo che accender� sulla casa nuova 
(nel post iniziale dice di voler vendere una casa del valore di 2x per 
comprarne una del valore di x)
tra qualche anno, con il mutuo pagato, si trover� con 2 case a costo zero 
:-)

 tra qualche anno, con il mutuo pagato, si troverï¿œ con 2 case a costo zero :-)
perï¿œ i costi dell'acquisto seconda casa son piï¿œ alti....e l'affitto non 
glielo vogliamo far registrare?
ci paga tasse pure lï¿œ!!!.


 :)
Già, forse sarebbe la soluzione migliore. Grazie per la riflessione.
Anche perché in effetti con la crisi del mercato attuale sarei io a 
rimetterci, perché come detto la mia casa, a parte il valore abbastanza 
alto è anche, diciamo così, eccentrica. Bisogna trovare un vero amatore.
Spero però poi di non incorrere nel problema opposto. Vendo la mia e non 
ne trovo un'altra a breve di mio gradimento. Sai che pal*e andare un po' 
in affitto e poi fare un altro trasloco.
Ciao.

 Ciao.
purtroppo quello ï¿œ il problema di chi deve cambiare...ï¿œ come essere dei 
trapezisti del circo!!!!
ti auguro di riuscire a organizzare il tutto al meglio!


 con un canone anche basso.
D'accordo... deve fare attenzione però: in questo modo rischia di non
poter goder delle agevolazioni fiscali sulla prima casa... bisogna
muoversi con cautela e magari con l'aiuto di un commercialista.

 ci paga tasse pure l�!!!.
chiaro, � tutto da valutare, ma si parte dal presupposto che la casa che 
vuole vendere vale il doppio di quella che vuole comprare.

 Cai
Ho postato prima sul newsgroup banche e sembrerebbe che difficilmente 
otterrei un mutuo anche se ho la garanzia del valore della casa, visto 
che ora non lavoro.
poi non sono sicuro di volermi impegolare con un affitto, ci sono prima 
cose da sistemare in casa e come detto se trovo un colpo di fortuna da 
vendere bene magari sono bloccato con gli inquilini...
no no, mi sa che questa strada non la imboccherò credo...

 vuole vendere vale il doppio di quella che vuole comprare.
sï¿œ ma i soldi che deve sborsare son soldi sempre, non li paga mica con 
un mattone o due? ;-) ;-) .
la casa ï¿œ un investimento ma statico...le tasse in piï¿œ (se non prima 
casa) e il resto invece intaccano le liquiditï¿œ (anche s eli inglobi nel 
mutuo ....non te li regalano tranquillo!!!)
:-) :o)


 Cai
Infatti, e poi ho molta roba al momento in casa, ma se vado 
temporaneamente in affitto magari in un monolocale dove la metto intanto 
se la casa la vendo?
Dovrò "smaltire" in qualche modo il mobilio e altro che penso non userò 
più e affittare pure un magazzinetto per il resto? :-O
Cavoli, in certi momenti ho una bella invidia dei tipi pratici, l'opposto 
di me!
Ciao!

 In linea di massima perdi la caparra.
In linea di massima... ehm... con migliaia di euro di mezzo?
Perdonatemi, ma su questo argomento in Italia si fa abbastanza casino. 
Meglio chiarire... ;-)
LA caparra non esiste! Esistono LE caparrE! Due, che io sappia, definite 
cosï¿œ nel codice civile 
(
http://www.jus.unitn.it/cardozo/Obiter_Dictum/home.html
):
Art. 1385 Caparra *confirmatoria*
Se al momento della conclusione (1326) del contratto una parte dï¿œ 
all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantitï¿œ di 
altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere 
restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).
Se la parte che ha dato la caparra ï¿œ inadempiente (1218), l'altra puï¿œ 
recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente ï¿œ invece 
la parte che l'ha ricevuta, l'altra puï¿œ recedere dal contratto ed 
esigere il doppio della caparra (1386,1826; att. 164).
Se perï¿œ la parte che non ï¿œ inadempiente preferisce domandare 
l'esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il 
risarcimento del danno ï¿œ regolato dalle norme generali (1223 e seguenti; 
att. 164).
Art. 1386 Caparra *penitenziale*
Se nel contratto ï¿œ stipulato il diritto di recesso per una o per 
entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del 
recesso.
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il 
doppio di quella che ha ricevuta.
Vedi tu che cosa ti conviene di piï¿œ stipulare...
Per quel che mi riguarda, la caparra confirmatoria ï¿œ un po' 
problematica. Vero ï¿œ che se sono io a comprare (e quindi a dare la 
caparra confirmatoria al venditore) ed il venditore mi vende la casa di 
sotto al naso, mi deve rendere il doppio. di quanto gli ho dato. Ma...
1. non ï¿œ affatto facile farsi dare il doppio. Di solito ci vuol tempo e 
soldi... ammesso di riuscirci. Ho visto cose che voi umani... :-(
2. se anche c'ho guadagnato, ma nel frattempo ho venduto la mia casa... 
dove vado ad abitare???
La caparra penitenziale invece ï¿œ un puro risarcimento per il tempo 
perso. Nel nostro caso mantiene i problemi descritti al punto 1 e 2 e 
PER DI PIU' il suo importo non vale come pagamento del bene acquistato....
A questo punto, passiamo ad un 'quindi', cioï¿œ al mio consiglio.
Quindi? Semplice: 5 anni di giurisprudenza ed anni di esercizio della 
professione non si sostituiscono con qualche consiglio 'accattato' qua e 
lï¿œ su internet. ;-)
Parlando di soldi, tuoi e tanti, conviene rivolgersi ad un bravo 
professionista, notaio od avvocato, per stipulare secondo tutti i crismi 
di legge una 'promessa di vendita' fatta bene, regolarmente registrata.
Penserï¿œ lui ai dettagli, come la garanzia per la conclusione 
dell'accordo. PRIMA DI FIRMARE LEGGI BENE, PERO'! Giusto per raccontarne 
un paio di carine... a Piacenza c'era un notaio che... non era un 
notaio! Ed ora pare che vi sia lo stesso problema con un'avvocato!!!
Il punto perï¿œ a parer mio ï¿œ un altro. DEVI VENDERE RAPIDAMENTE e... DEVI 
ESSER SICURO che chi ti vende ï¿œ una controparte SERIA. Al minimo 
tentennamento, anche se ti sta regalando un attico a Piazza Navona a 
meno di 100 euro... aria!
Io, nei tuoi panni, prima mi sono trovato un compratore SERIO per la mia 
casa e poi me ne sono trovata una nuova che m'andasse bene. RAPIDAMENTE...
Cioï¿œ il contrario di quello che stai cercando di fare. Ma il punto 
fondamentale credo rimanga la serietï¿œ delle parti.

 che ora non lavoro.
allora cambia tutto, meglio vendere in fretta  la tua e comprare poi la 
nuova. 

 ....non te li regalano tranquillo!!!)
io partivo dal presupposto che potesse accendere un mutuo al tasso (basso) 
attuale, garantendolo con ben 2 immobili. e visto che voleva versare una 
cauzione alta per fermare il nuovo immobile senza avere venduto quello 
vecchio, immaginavo non avesse grossi problemi di liquidit�.
invece salta fuori che � disoccupato e non finanziabile, quindi il discorso 
viene a cadere. 

 cos� nel codice civile
Ottima spiegazione, memorizzo ed archivio.
Per�, cos� tanto per parlare, mettiamoci nei panni del nostro potenziale 
acquirente che versa una caparra e al momento del rogito si trova a corto di 
liquidi, vale a dire "non c'ha una lira"
Ipotizziamo i due casi.
Penitenziale: il venditore si tiene la caparra e amici come prima.
Confirmatoria: il venditore potrebbe tenersi la caparra oppure chiedere 
l'esecuzione del contratto, ma se il potenziale acquirente non c'ha una lira 
come fai ad obbligarlo a comprare qualcosa che non pu� pagarti?
Anche qui non � sbagliata la mia affermazione "in linea di massima perdi la 
caparra" :-)
-- 
Fabbrogiovanni

 Art. 1386 Caparra *penitenziale*
.....
ecco questa ï¿œ quelal a cui mi riferivo quando aprlavo di acconto 
(erroneamente usavo termine sbagliato)


 Penitenziale: il venditore si tiene la caparra e amici come prima.
potrebbe restituirla ma la differenza delle due sta nel caso in cui il 
venditore decidesse di vendere ad altri...anceh qui ti restituisce solo 
la caparra e non la raddoppia come nel caso in cui tu la caparra 
l'avessi data come pertinenziale!


 eeheheheheh
ma si.. si ride e si scherza eh ;)
buone cose :)

 Ipotizziamo i due casi.
Guarda che la mia spiegazione non ce l'aveva con l'idea di suggerire una 
'caparra' di un tipo piuttosto che di un altro. Ma con l'idea di caparra 
stessa, che non 'conferma' e non 'penitenzia' proprio un bel niente, a 
mio modo di vedere. Piï¿œ chiaramente: meglio esser pronti a vendere la 
propria casa, con un OTTIMO compratore coi soldi in bocca e tirarla in 
lungo quel tanto che basta per trovare quell'immobile che ci va bene.
Tanto, nell'attuale situazione di mercato, l'unico problema ï¿œ 
l'imbarazzo di scelta... ;-)