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Titolo: Ristrutturazione, necessito consigli

Oggi firmo il preliminare, inizio ad avere qualche documento in mano e
vorrei trovare consigli prima che sia troppo tardi, tanto sul mutuo che
sulla parte tecnica.
Chi volesse approfondire una parte puo' contattarmi e gli mando disegni
e/o documenti, o possiamo discutere qui se interessa a qualcuno.
Per quanto riguarda il mutuo (il problema sta nel fatto che dovrei fare
il rogito prima della ristrutturazione per avere il mutuo per pagare i
lavori):
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Tra i contraenti:
- XXX s.r.l. "PARTE VENDITRICE";
- Il Signor xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, "PARTE ACQUIRENTE";
OGGETTO
Due alloggi da unificare...
CON LA PRESENTE SCRITTURA PRIVATA REDATTA IN TRIPLICE ORIGINALE SI
CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE
Art. 1 - La parte venditrice promette di vendere...
Art. 2 - II prezzo di vendita è fin d'ora convenuto in Euro...
Art. 3 - Il pagamento del prezzo convenuto è cosi regolato:
Euro        X000,00.= (   Xmila/00=) vengono versati in data odierna,a
titolo di caparra confìrmatoria e principio di pagamento (Art.1385
Cod. Civ.) e di essi la parte venditrice rilascia quietanza con la
firma del presente atto, detto importo verrà imputato al prezzo in
sede di stipula del contratto definitivo di compravendita; Euro
X0.000,00.= (Xmila/00 )entro 90 (novanta)giorni dalla firma del
presente. Euro X0.000,00.= (Xmila/00 )ogni 90 (novanta) giorni.IL saldo
a consegna e rogito.Nel  caso si stipulasse il rogito prima della
consegna e fine lavori, la parte acquirente pagherà al venditore
l'importo pattuito detratti euro 1000,00 al mq di superfice netta
calpestabile che corrispondono ai costi di ristrutturazione al mq,
sommando poi lo stato avanzamento dei lavori eseguiti.
Art. 4 - Sugli importi tuttora dovuti non decorrono interessi fino alle
scadenze pattuite.
Art. 5- Il  contratto definitivo notarile di compravendita sarà
stipulato presso lo Studio xxxxxxxxxxxxxx, scelto dalla parte
acquirente, entro il xxxxxxxxxxxxx 2005.
Art. 6 - La parte venditrice garantisce fin d'ora la proprietà, la
disponibilità, il pacifico possesso e l'assoluta libertà
dell'immobile tranne che per il fido ipotecario aperto con...
Art. 7 - La parte venditrice dichiara:
Nel prezzo sono comprensive tutte le modifiche necessarie per dare
l'appartamento finito...
Art. 8 -II trasferimento della proprietà degli immobili oggetto del
presente atto avrà luogo alla data della stipula del contratto
definitivo di compravendita.
Art. 9 - La parte venditrice dichiara di aver inserito il reddito
fondiario dell'immobile oggetto del presente atto nella dichiarazione
dei redditi...
Art. 10 - Spese, imposte e tasse del presente atto, del contratto
definitivo di vendita e quante altre inerenti e conseguenti sono e
saranno ad esclusivo carico della parte acquirente, fatta eccezione per
le spese di cancellazione dell'ipoteca di cui al punto 6) del presente
atto.
DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
La numerazione definitiva dei singoli enti indipendenti verrà definita
in fase di predisposizione del previsto piano tavolare.Attualmente
l'immobile  è così censito all'Ufficio Tavolare di...
Per quanto riguarda i lavori:
RESTAURO CONSERVATIVO DELL'IMMOBILE IN VIA taldeitali etc etc
DESCRIZIONE TECNICA
1. NATURA DELL'INTERVENTO
L'immobile oggetto dell'intervento è posizionato nel rione di...
2. CALCESTRUZZO E SOLAI
L'uniche strutture in cemento armato previste sono quelle del vano
ascensore...
3. COPERTURA, ISOLAMENTI E IMPERMEABILIZZAZIONI
La copertura del tetto sarà del tipo a falde con orditura in legno...
4. TRAMEZZATURE, INTONACHI, RIVESTIMENTI E PITTURE
Le tramezzature interne saranno realizzate tradizionalmente con
forati...
5. PAVIMENTI INTERNI
La pavimentazione del percorso carrabile ai posti auto...
6. PIETRA NATURALE ED ARTIFICALE E PARAMENTI FACCIAVISTA
Tutte le piane e le soglie delle finestre e delle portiere...
7. SCARICHI E CANNE
Gli scarichi verticali sottomalta per le acque nere...
8. IMPIANTI GAS E IDRICO-SANITARIO
Gli impianti meccanici per il riscaldamento autonomo degli alloggi a...
9. APPARECCHI SANITARI
In ciascun alloggio, all'interno di ogni bagno...
10. IMPIANTO DI RISCALDAMENTO (io voglio mettere pannelli a pavimento)
L'impianto di riscaldamento sarà realizzato secondo i dettami della
legge 10 ma pure ,come già accennato,   secondo    le   migliori
tecnologie , il massimo risparmio energetico cercando  di ottenere la
massima certificazione energetica su un edificio che è già esistente.
Con caldaia unica o modulari a condensazione e contabilizzatori di
calore per l'utilizzo delle singole unità  immobiliari dell'acqua
calda e del riscaldamento.'Il circuito di distribuzione sarà
realizzato in tubi di rame coibentato con distribuzione "modul"
incassata.
I radiatori saranno in alluminio preverniciati bianchi tipo 'Tropical"
o
Similari sovradimensionati in modo da sfruttare la bassa temperatura.
Nei bagni saranno installati radiatori scaldasalviette bianchi.
11. IMPIANTO ELETTRICO, TELEFONO, TV E VIDEOCITOFONO
L'impianto elettrico progettato in conformità alla L. 46/90 ed...
12. SERRAMENTI
I serramenti esterni ad ante a doppia apertura...
13. ASCENSORE
A fianco del vano scala con allacciamento in vano proprio...
14. VARIE
A completamento delle parti comuni è prevista...

sulla parte tecnica.
CHe forse avere ild ocumento il giorno prima di firmarlo è un po'
affretato per ottenere consigli da chiunque sopratutto se volessi
sentire un professionista.
***
Visita il sito ufficiale del gruppo: 
http://www.i-h-f.it
***
-- 
La Collina Incantata - Allev. Cani S.Bernardo - Pensione per cani
http://www.lacollinaincantata.it
 - 
lacollina...@despammed.com
Personal: 
http://www.40annibuttati.it/

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In attesa del parere degli esperti provo a dire la mia per la parte tecnica: 
se quello che hai elencato è il capitolato completo per i lavori di 
ristrutturazione possono fare tutto quello che vogliono e corrisponderà 
sempre alla descrizione.
Esempio: "I serramenti esterni ad ante a doppia apertura" cosa può voler 
dire:-)
Fabbrogiovanni. 

Non mi pongo il (grosso) problema delle possibili fregature, devo
fidarmi di questa gente, li conosco. Passato questo mi preoccupo delle
soluzioni tecniche.
Vi va di dire qualcosa chess' sull'impianto di riscaldamento, sul
tetto, sull'ascensore...
... o magari soprattutto sul problema piu' pressante, questo mutuo che
devo fare prima che la casa sia finita, ci sono spese aggiuntive o
controindicazioni? Nessuno mi ha saputo dir nulla...
c'e' anche la questione che chiedere' un contributo regionale per il
mutuo, ho visto che per questo occorre fare il mutuo in una banca
convenzionata, questo esclude il mutuo arancio?

 convenzionata, questo esclude il mutuo arancio?
Non sono espertissimo ma tidico la mia esperienza: ho acquistato casa 2
anni fa e ho dovuto ristrutturarla. Ho fatto un mutuo pari al costo
dell'immobile perche' avevo bisogno dei fondi per la ristrutturazione,
in quanto quelli che avevo da parte non erano sufficienti.
Dal notaio, dietro suo maledetto consiglio, ho dichiarato che il mutuo
serviva solo per l'acquisto e quindi ho goduto delle agevolazioni
fiscali (tasso prima casa, tasse etc) sulla intera somma mutuata. Solo
che il genio di notaio mi ha fatto dichiarare nell'atto di acquisto un
valore dell'immobile di poco superiore alla rendita catastale
moltiplicata per un coefficiente. Tanto basta essere al di sopra di una
certa soglia e non ti controlla nessuno, mi ha detto...
Adesso quindi mi ritrovo con una somma mutuata superiore al costo
dell'immobile e al primo stupido controllo mi trovero' in difficolta'
perche' sara' chiaro che la differenza l'ho usata per ristrutturare,
avendo anche una DIA aperta.
In conclusione ti consiglio o di dichiarare che una parte della somma
mutuata la utilizzerai per ristrutturare (e quindi in sostanza credo
che dovrai fare due mutui -uno acquisto e uno ristrutturazione-) oppure
utilizzare "interamente" la somma mutuata per l'acquisto (verificando i
parametri della banca rispetto alla valutazione dell'immobile)
dichiarando un valore dell'immobile superiore all'importo del mutuo (e
ti ritroverai a pagare piu' tasse di registro e sul mutuo).
Insomma un bel casino, tipico italiano ma che (purtroppo per chi paga)
funziona abbastanza bene (mentre qualcuno depenalizza i reati che ha
commesso...... o fa scadere i termini di prescrizione prima di essere
condannato.......).
Ah un consiglio: attento ai notai.....

 tetto, sull'ascensore...
Che tu li conosca e sai che puoi fidarti è già una buona cosa.
Però mettiti nei panni di chi sta da questa parte del monitor, come si fa a 
dire qualcosa su un tetto descritto come: "La copertura del tetto sarà del 
tipo a falde con orditura in legno".
Se fatto bene è un buon tetto ma non sappiamo che legno si usa, che tegole 
mettiamo, se la lattoneria è di rame o di lamiera preverniciata.
Fabbrogiovanni. 

 ascensore...
    Questa e tutte quelle che seguono non sono descrizioni tecniche, ma
   indicazioni sommarie delle opere da eseguire, loro Loro invece hanno
   i capitolati redatti quantomeno per stipulare i contratti con gli
   esecutori dei lavori.
    ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

E' sommaria anche la descrizione completa? (ma io vi ho detto che se
volete vi do' le informazioni, ma non volete mica che posto tutto?)
3. COPERTURA, ISOLAMENTI E IMPERMEABILIZZAZIONI
La copertura del tetto sarà del tipo a falde con orditura in legno  e
sol.A :impalcato in tavole mordenzate e verniciate con sovrapposto un
pacchetto isolante completo di barriera al vapore ovvero, pannelli di
fibbra di legno pressata tipo "Pavaterm" biologico e da massetto
da 5 cm  in calce idraulica dosato a 400kg armato con rete di fibbra di
vetro previa posa di guaina traspirante tipo tyvek o stamisoil.
         Sol.B :pannello Kalbi,pacchetto portante termoisolante in
legno naturale e Kenaf da 80 mm con sovrastante guaina traspirante tipo
Tyvek o Stamisoil.Il manto di copertura sarà in coppi posati in
malta.Tutti i lamierati, grondaie, scossaline, sfiati saranno
realizzati in lamiera di rame da 6 o 8/10.
Tutti   gli   sgrondi   per   le   acque   piovane saranno
opportunamente canalizzati.

e come si fa a stare attenti? consultando un altro notaio ? :-[
Comunque io non faccio la ristrutturazione, la fa la ditta che poi mi
vende il prodotto finito, ma essendo che non ha la forza economica di
finire il restauro prima della vendita ed io non ho quella di
acquistare pagando gli stati di avanzamento, l'idea e' di fare un muto
erogato al rogito, la banca dovrebbe pagare tot al rogito e poi gli
stati di avanzamento secondo un piano predefinito a garanzia di ambo le
parti.

Ma io ti ho mandato tutta la documentazione, dici che non e'
sufficiente per fare delle osservazioni? Qui ho postato solo un
estratto, i titoli dei paragrafi.

e ovviamente in questa situazione non ho scelta, il mutuo e' tutto per
l'acquisto, e il valore dichiarato e' quello che secondo perizia gia'
effettuata.

 estratto, i titoli dei paragrafi.
    Ti ho risposto che non riesco ad aprirli nemmeno dopo averli salvati,
   appro' grazie per quel programma disegno.
    ciaofelix.


 ha scritto nel messaggio 
news:1128529217.6...@g47g2000cwa.googlegroups.com...




Sono andato a cercare i kalbi e il kenaf.
Direi che le premesse per avere un buon tetto ci sono tutte.
Fabbrogiovanni.

capisco i dwg, per cui comunque ti ho indicato un cad viewer freeware,
ma successivamente ti ho inviato il preliminare e la descrizione dei
lavori di ripristino, di cui qui ho postato un estratto, ricevuti?

 lavori di ripristino, di cui qui ho postato un estratto, ricevuti?
     Purtroppo no!  :-(


te li ho rimandati ora dovresti averli... no?

Continua l'operazione. Argomento mutuo.
Sono andato a parlare con una persona sembra seria che mi ha un po'
chiarito le possibilita'.
Il problema e' sempre che la ditta per ristrutturare l'edificio ha
bisogno dei soldi pertanto devo farmi erogare il mutuo prima del
completamento lavori, diciamo rogito al momento dello stato al grezzo.
Mi ha detto che questo "mutuo ristrutturazione" e' una fregatura xche'
mi cuccherei uno spread del 2%.
xo' se si fa una perizia sullo stato attuale dell'immobile la banca mi
puo' erogare un mutuo sull'acquisto dell'immobile dell'80% del valore
stimato il che mi coprirebbe la spesa iniziale con un buon margine, per
poi pagare la ditta a stati di avanzamento. In questo caso lo spread
starebbe sull'1,5% (parliamo di 15 anni di mutuo).
Ma io mi sto chiedendo, se in pratica acquisto l'immobile e faccio la
ristrutturazione a parte, non mi converrebbe fare un mutuo solo per
l'acquisto con spread + basso e contributo regionale prima casa, e poi
magari un secondo mutuo solo per la ristrutturazione, con contributo
36%?
Come vedete cerco consiglio, xche' sono costretto a fidarmi di quel che
mi dicono, ma ovviamente sono scettico xche' so che mi propongono quel
che conviene a loro, sperando che ci sia un punto d'incontro con quel
che conviene a me.