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Titolo: Scala, mappa catastale e agibilità

L'amministratore di condominio ci chiede se vogliamo aderire per avere 
l'agibilità degli appartamenti e quindi per rifare la mappa catastale 
nel caso si fossero fatti dei lavori in casa e quindi per verificarne la 
regolarità.
Per quanto mi riguarda, ho tolto il cartongesso e fatto installare una 
scala a giorno, quindi non in muratura, nè ho abbattuto muri per 
ricavare altre stanze. Soltanto una scala in legno a gradini sfalsati.
 
Dite che mi trovo nelle condizioni di dover rifare la mappa catastale ?
A me sembra più lo sfizio di un condomino invidioso che negli anni ha 
rotto davvero le balle a tutti amministratori compresi, obbligandoli a 
questo tipo di controllo.

 catastali della tua provincia.
 
no no, sono primo ed unico proprietario e non ho fatto nulla fuorchè 
aggiungere una scala "salvaspazio" bullonata alla parete e al pavimento 
con ringhiera allo sbarco in mansarda ( sottotetto)
 

 Dite che mi trovo nelle condizioni di dover rifare la mappa catastale ?
 
dipende, l'agibilità del palazzo è condizione necessaria ma non è conzione 
sufficiente per l'agibilità delle unità immobiliari
 
mi spiego
 
te, un domani, avvalendoti dell'agibilità del palazzo potrai chiedere
l'agibilità per il tuo appartamento in occasione di lavori di
ristrutturazione
 
spiego anche che la conformità catastale è diversa dall'agibilità e le cose
possono sussistere o esistere solamente l'una o l'altra
 
cmq se anche nel remoto futuro non hai intenzione di vendere e/o di
utilizzare la casa come garanzia per un mutuo lascia tutto così altrimenti
ragionaci sopra
 
se vuoi maggiori info ricopia qui la lettera dell'amministratore
 

Il 21/03/2014 11:37, Apteryx ha scritto:
 > se vuoi maggiori info ricopia qui la lettera dell'amministratore
 
La lettera inizia cosi:
 
In relazione alla problematica relativa al Certificato di Agibilità, è 
stato completato l'approfondimento con il Comune in merito alla 
questione ed alla procedura da adottare, che è la seguente
 
(segue foto lettera)
 
http://postimg.org/image/lz7xpz555/
 
 

 ha scritto nel messaggio 
news:lgifch$no8$1...@speranza.aioe.org...

Vedi se ti può essere utile. Ma come ti hanno detto, se non hai fatto 
modifiche l'agibilità dovresti già averla, altrimenti non potresti neanche 
abitarci.
<cit> La mancanza del certificato può comportare notevoli conseguenze sia 
dal punto di vista amministrativo, sia dal punto di vista 
giuridico-sostanziale proprio perché lo stesso assolve alla duplice funzione 
di attestare l'idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso 
abitativo...</cit>
 
http://www.studiolegalepeccarisi.com/index.php?option=com_content&view=article&id=12:certificato-di-agibilita&catid=2&Itemid=106
 

 segue foto lettera
 
ok letto tutto
 
innanzi tutto bisogna capire da dove salta fuori la richiesta di agibilità? 
perchè l'amministratore ve la chiede? ma soprattutto quali benefici vi 
porta?
 
al momento ci guadagna solamente l'ammnistratore e il tecnico incaricato e 
che probabilmente gli farà pure un regalino se non una tangentina
 
inoltre se sta facendo tutta questa pippa per via dell'anagrafe condominiale 
è un imbecille e forse è meglio cambiarlo
 
confermo tutto quello che ho scritto aggiungo che la conformità 
specialemente negli impianti condominiali se non c'è, ve la farà prendere 
con altre spese e extra e forse fra tutte questa è l'unica spesa giusta 
specialmente se c'è un ascensore
 
attenzione a tutto quello che inizia con "sanatoria" non conosco la tua zona 
ma "sanatoria" può comportare sanzioni, procedimenti anche penali ecc ecc 
insomma io ci andrei cauto prima di cominciare ad autodenunciare qualcosa 
considerando che essendo "sanatoria" si può sanare quando si vuole (fin 
tanto almeno che non cambi la legge)
 
di che anno è l'edificio? esiste un collaudo?
 
insomma vai al comune e chiedi all'ufficio tecnico lumi sulla tua agibilità 
del palazzo
 
 
 
 

 di che anno è l'edificio? esiste un collaudo?
 
è del '98 e il collaudo è stato fatto.

 e che probabilmente gli farà pure un regalino se non una tangentina
...
 
Sono d'accordo su tutto quanto hai scritto.

 sottotetto? Bene, allora lo devi dichiarare.
 
Fatico a trovare qualcosa di sbagliato nel loro ragionamento.
 
Davide.
 
 

 è del '98 e il collaudo è stato fatto.
 
Concordo con quanto ha scritto Apteryx e aggiungo che la lettera 
chiacchiera tanto ma nulla dice!
E' un invito che subdolamente vuole spaventare se non lo si accetta.
E non credo che sia né logico né opportuno accettare.
Se è stato fatto un collaudo, è probabile che esista anche il 
certificato di Abitabilità o Agibilità relativo a tutto il complesso. 
Non occorre rifarlo. Se qualche appartamento ha subito modifiche, o 
autorizzate o no, non ne modifica la validità rilasciata all'epoca!
Se qualche appartamento ha fatto abusi, sono affari del proprietario e 
non del condominio complessivo.
Certo che se è stato stravolto tutto l'impianto condominiale, allora è 
un discorso diverso, ma si va fuori tema.
La lettera sembra fatta per celare un nuovo riparto millesimale, forse 
perché qualcuno si lamenta che paga troppo o paga anche per qualcuno che 
ha fatto il furbo e l'Agibilità non c'entra nulla.
Si parla di parti comuni eventualmente realizzate fuori regola. Per la 
verifica di queste non occorre entrare nei singoli appartamenti e non 
serve curiosare sulle schede catastali di questi.
Sono parti comuni, quindi non private. Se c'è stato un abuso su 
queste... va ricercato l'amministratore dell'epoca! E non inficia 
comunque la certificazione di Agibilità rilasciata alla fine dei lavori.
Poi si confondono le schede catastali con le certificazioni di agibilità!
C'entrano e non c'entrano. E poi nel caso specifico, occorrerebbe solo 
la scheda catastale "generale" dell'impianto, quella che riporta le 
parti comuni, nulla entrando nel tema le proprietà private.
In ultimo le cifre. Vanno a colpire sempre le proprietà private e non le 
parti comuni come invece sembra essere il tema della lettera minatoria. 
Mi permetto anche di osservare la poca sensataggine delle cifre: 250 
euro per appartamento se tutto va bene e 1200 se tutto va male... Ma che 
vuol dire? E, soprattutto, che c'entra il mio appartamento con le parti 
comuni?
Comunque, l'iter è: progetto - concessione edilizia (1998) - inizio 
lavori e realizazione - collaudo (strutturale e ubranistico-edilizio e 
impiantistico) - Agibilità.
Se si commettono abusi... non si può richiedere una nuova agibilità!
Se si fanno opere autorizzate, non si rifà agibilità a meno di non 
realizzare qualcosa di completamente differente.
In ultimo... parla di sanatoria. E se non fosse possibile? Mica tutto è 
sanabile. Se vien fuori un abuso non sanabile? Che si fa? Si va in 
procura e si fanno mettere i sigilli fino all'ordinanza di riduzione in 
pristino o l'acquisizione al patrimonio comunale?
E se dall'esame proposto dal sagace amministratore viene fuori che 
l'edificio non è sicuro? Che non sono stati rispettati gli esecutivi 
tecnici del Genio Civile? Se, insomma, non sta in piedi?
 


beh, io ho aperto qualche anno fa perchè il vicino di fianco ha 
cominciato a fare dei lavori pesanti e avevo l'impressione come se 
lavorassero sopra la mia testa.
 
Da allora, ne ho approfittato e ho cominciato ad usare il sottotetto 
solamente come solaio.
 

 parti comuni come invece sembra essere il tema della lettera minatoria.
 
minatoria mi sembra la parola giusta.
 
C'è un modo per farlo pentire ( l'amministratore) di questo gesto ?

 l'agibilità degli appartamenti
 
Che c'entra l'amministratore del condominio ? Rispondigli che non sono 
fatti suoi.
 

 In relazione alla problematica relativa al Certificato di Agibilità,
 
Quale problematica ? Vuoi dire che il fabbricato ne era privo ?
Se no l'amministratore è impazzito.
 

 è del '98 e il collaudo è stato fatto.
 
Manda l'amministratore a quel paese.
Ho paura che l'utilizzo del sottotetto sia abusivo (con conseguenze da 
verificare) ma non sono affari dell'amministratore bensì in caso della p.a.
 

 C'è un modo per farlo pentire ( l'amministratore) di questo gesto ?
 
Cambiarlo se c'è la maggioranza per farlo, altrimenti rispondergli che 
non rientra nei suoi compiti occuparsi delle proprietà individuali.
 


Non accettarla in assemblea.
Impugnarla tramite avvocato (ultima spiaggia!).

 Ho paura che l'utilizzo del sottotetto sia abusivo
 
anche come solaio ?
 


 
Se posso dire la mia,
anche dalle mie parti c'e' stato un periodo in cui venivano costruite 
delle case a schiera a 2 piani che rispettavano la cubatura prevista dal 
comune. Una volta avuta l'agibilita' e l'abitabilita', poi, tutto era 
predisposto per abbattare un tramezzo e come per magia si aveva un terzo 
piano adibito a mansarda.
Ad un certo punto il Comune ha sgamato la situazione e proceduto per 
abuso edilizio.
Posso assicurarti che non e' stato piacevole per i proprietari andare 
davanti al giudice a sistemare la cosa (e' un reato penale :( ).
http://it.wikipedia.org/wiki/Abuso_edilizio
 
In pratica tu hai eseguito un ampliamento della superfice del tuo 
appartamento e hai fatto un cambio di destinazione d'uso del sottotetto 
rendendolo abitabile.
 
Questo se fatto in un condominio con parti comuni, cambia la 
ripartizione millesimale delle stesse e bisogna vedere se e' possibile 
ripartire le parti comuni in quanto certi ne aumentano la pertinenza 
mentre altri la perdono. Se ci sono di mezzo parcheggi, auguri.
 
Quindi, per me, non conviene avviare nessun procedimento e finche' va 
bene...
Viceversa vi avventurate in un ginepraio che neanche immaginate.
Potresti avere delle noie in caso di vendita dell'appartamento.
 
Questo per cose viste, non per conoscenza giuridica del tema.
Ci sono persone molto piu' esperte che possono consigliarti sul da farsi 
(se hai vicini rompiballe, forse un approfondimento informale con un 
professionista di tua fiducia sarebbe il caso di averlo, se non altro 
per avere armi da usare in assemblea).
 
Ciao
Giuseppe
 

 Potresti avere delle noie in caso di vendita dell'appartamento.
 
quoto in tutto.

 
Aggiungo che se il problema sono le spese condominiali, vi converrebbe 
MOLTO tentare di mettervi daccordo tra di voi (se siete tra persone 
ragionevoli) ripartendo opportunamente le spese in assemblea o con una 
scrittura privata.
 
Se partite per altre vie, avete tutto da rimetterci anche chi pensa di 
avere ragione. Chi ha tutto da guadagnare sono quelli che riceveranno 
gli incarici di redimere la cosa.
 
Strano che l'amministratore non abbia proposto una cosa del genere, ma 
lui rientra tra la categoria di quelli che hanno da guadagnare.
 
Ciao
Giuseppe
 


 
 
fico il 3--- )

 anche come solaio ?
Cosa intendi per solaio. Il sottotetto lo è già originariamente.
 
 


vero, hai ragione. Intendo nel senso di ripostiglio.

 è del '98 e il collaudo è stato fatto.
 
ok, quindi una cosa a mio avviso la più importante c'è
 
per il resto l'attuale normativa obbliga a delle procedure e tempi che prima
non esistevano proprio e queste cose bisogna un po' discernerle perché
quello che si faceva all'epoca era molto molto meno di quello che si fa oggi
(basta pensare che prima la chiamavamo abitabilità ed era intesa più per
l'aspetto igienico sanitario)
 
sinceramente prima di infilarsi, ripeto, in queste problematiche, sarebbe
opportuno che qualcuno di voi si recasse in comune all'uff. tecnico per
cercare di ricostruire la pratica, basterebbe anche capire se è stato fatto
un fine lavori in comune ecc, molte info possono emergere anche leggendo gli
atti di acquisto (se ci sono agibilià ecc queste sono citate)
 
anche per capire se va bene dare fiducia al tecnico o meno (per lui
son soldi più lavora è meglio è)
 
altra cosa se visiti l'ufficio tecnico o anche il sito web troverai dei
moduli per richiesta di agibilità prendine uno e leggi quello che serve
 
per farla breve il certificato di agibilità coinvolge un controllo
su tutti quei requisiti che rendono un fabbricato idoneo, sotto il profilo
igienico sanitario, secondo la sua propria destinazione d’uso, includendo la
sicurezza degli impianti e il risparmio energetico,
 
tradotto significa che il comune potrebbe domandarsi:
 
- c'è della cubatura / superficie in più? ci sono cambi di destinazione?
(si a quanto racconti)
 
- tali abusi edilizi sono sanabili?
(si? no? esiste un piano casa? perché la sanatoria si fa solo se esiste la 
doppia conformità, ergo penale, avvocato, ammenda, ripristino)
 
- il solaio della mansarda nella quale è stato ricavato la camera da letto 
era stato progettato per quei carichi?
 
poi il comune chide:
 
la conformità catastale
(leggi aumento della futura imu e dell'immondizia, con possibile richiesta 
di pagamento con mora degli ultimi 5 anni perché sanatoria e allora avete 
evaso i tributi)
 
il certificato di rispondenza all'attuale normativa degli impianti 
elettrico, idrico e gas
(leggi adeguamenti se non conforme)
 
richiedere l'attestato di prestazione energetica,
 
questo ovviamente parlando in generale, ogni regione/comune facendo
stato a se in virtù della situazione potrebbe anche aver deciso modalità
meno invasive (ma catasto ed impianti non ve li leva nessuno)
 
come vedi alla fine si, si prende l'agibilità e si ottiene la patente del
fabbricato, dietro un esborso cmq considerevole, bene, benissimo, ma anche
il proprietario deve ricavarne immediati benefici al momento li vedo solo
per l'amministratore ed il tecnico incaricato 
 

 per l'amministratore ed il tecnico incaricato
 
ma di questo, cioè del fatto che ci si ficca in un ginepraio se ne 
parlò, è che qualcuno insiste perchè pensa che tra noi potrebbero 
esserci condomini che hanno fatto lavori senza mai averli dichiarati. 
Beh, ho tolto il cartongesso e installato una scala fissa ma non in 
muratura, vero, ma l'utilizzo che ne faccio del sottotetto è da mero 
deposito di valigie, porta abiti scatole piene di libri et similia.
Parlando con l'amministratore mi ha detto di portargli tutte le carte 
cosi che mi potrà dire se rientro tra quelli che DEVO rifare la mappa 
catastale oppure no.
A questo punto,vista la malcelata intenzionalità della sua lettera, non 
gli porto un bel niente.
 
Giusto ?
 

 deposito di valigie, porta abiti scatole piene di libri et similia.
 
Il problema non credo sia la scala, se voglio posso decorare tutte le 
pareti con scale (che non portano da nessuna parte), il problema e` che 
quello spazio e` diventato accessibile anche dall'interno 
dell'appartamento e non piu` solo da una parte comune.
 
Poi ho sentito di qualcuno che al momento di vendere ha dovuto chiedere 
l'accatastamento della nuova situazione ha avuto qualche grattacapo 
perche` quello spazio risultava inesistente e quindi non accatastabile 
(non so come e` andata a finire).


Sbagliato.
Devi andare da un PROFESSIONISTA di cui ti fidi e farti consigliare per 
bene su come conviene procedere.
Ricorda che la conoscenza e' potere e che prendere le opportune 
decisioni a mente fredda e non quando sei in emergenza e' fondamentale.
 
Una volta che sai tutto per filo e per segno puoi decidere se richiudere 
il tutto, se procedere come un gambero facendo finta che non sia stato 
fatto nulla e presentando un progettino di variazione di destinazione in 
comune, oppure far finta di niente e trattando con gli altri condomini 
il male minore.
 
Giocare di anticipo ti fara' risparmiare moooooolti soldi pur magari 
rinunciando a qualcosa.
 
Certe cose non vanno affrontate "all'Italiana" con chiacchere da bar 
dello sport. Vanno fatte scientificamente valutando di volta in volta i 
costi/benefici.
 
A costo di ripetermi: caccia questi 50 euri vai da qualcuno di cui ti 
fidi e fatti dire per filo a per segno che scelte hai e quale sia il 
male minore.
Non andare in assemblea di punta a testa bassa e cerca sempre di 
smussare gli spigoli.
Il conto in banca ti ringraziera' :)
 
Gia' quella letterina che hai ricevuto stimo vi sia costata 30-40 Euro a 
testa.
 
Ciao e buona fortuna
Giuseppe
 

 Devi andare da un PROFESSIONISTA di cui ti fidi...
 
conosco un architetto e un geometra molto in gamba. Potrei far loro 
visualizzare la lettera e chiedere sul da farsi.

Il 23/03/14 23:12, hairdame ha scritto:

Vedo che cominci a recepire :)
Buona fortuna
 
Ciao
Giusepe

 Giusto ?
 
non si è obbliogati a portare documenti ad un ammnistratore! mica è il 
comune o un notaio!
 
eventualmente informati se esiste una delibera assembleare e con quale 
maggioranza è stato stabilito che tutti dobbiate procedere all'ottenimento 
dell'agibilità o
almeno alla conformità catastale,
 
se fa storie perché dice che è il nuovo regolamento, è semplice, trovare un
altro amministratore che il regolamento lo interpreta in maniera meno
restrittiva, anche perchè ok il regolamento ma allora tutte le case di 
centro storico che l'agibilità non l'hanno mai ottenutà? (nel senso che 
c'erano lì da ben prima che inventassero la legge) che si fa? gliela 
facciamo prendere a tutte? ma su!
 
circa i tuoi problemi
 
hai reso agibile la mansarda, eseguendo opere strutturali la scala intena ed 
il taglio di solaio (che sicuramente c'è sempre stato fin dall'origine, ma 
vai a spiegarlo) questo ha comportato un aumento di volumetria che all'epoca 
non era assentibile, di fatto hai compiuto un abuso edilizio,
 
ora se la tua regione ha legiferato in materia di recupero dei sotto tetti, 
puoi utilizzare quella strada altrimenti sei passibile di denuncia (se te la 
instradano bene il reato resta hai però la pena prescritta)
 
quindi pratica di sanatoria in comune e aggiornamento catastale questo solo 
per regolarizare (sempre sia possibile ma credo di si)
 
come tocchi il catasto aggiorni la rendita dell'attuale abitazione e 
ovviamente la alzi e di molto perché aggiungi un sottotetto, se abiti in una 
città del nord o cmq in un posto dove sono "evoluti" e "civili" ti ritrovi 
con dover versare integrazione imu e immondizia per gli ultimi 5 anni (il 
resto è prescritto)
 
ha senso farlo? se si ha un alto senso civico si. diversamente solo se 
abbiamo necessità ed obblighi di legge (esempio compravendita)
 
ora ammettiamo che te abbia un tecnico ci si risparmiano i 2.000eu ma il 
resto delle spese, tasse, oneri ecc vanno cmq affrontati
 
sai allora che ti dico, che quasi quasi conviene dire che le opere sono 
tutte da fare ex novo, fai la scia e santi benedetti, almeno non paghi gli 
arretrati.