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Titolo: Notaio irresponsabile?

La parte promissaria acquirente dichiara di essere a conoscenza del 
fatto che le dichiarazioni relative all'urbanistica sono effettuate 
dalla parte venditrice, ed esulano dalla competenza del notaio che 
stipulerà l'atto definitivo di compravendita; dichiara pertanto di 
essere consapevole dell'opportunità di verificare la documentazione 
fornita, le planimetrie catastali e la situazione di fatto dell'immobile 
tramite tecnici di propria fiducia.
 
 
A voi sembra una cosa normale che un notaio esuli ?!?
 
Non lo si paga anche e soprattutto per fare dei controlli ?

 Non lo si paga anche e soprattutto per fare dei controlli ?
Non questi, Lui controlla lo stato ipotecario e dei gravami che ci 
possono essere sul bene e l'intestazione
 

 Non lo si paga anche e soprattutto per fare dei controlli ?
 
Al rogito sono un obbligo di legge. Prima, no. Potete chiederglieli 
(pagandoli a parte, evidentemente).
 
Nota: non è infrequente il caso del bene con tutte le carte in regola, 
che poi all'atto pratico in regola non è. Io controllo sempre ANCHE di 
persona. Ma anche così, ho preso una fregatura anch'io.
Quindi: la "regolarità" in Italia è una chimera.
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

"Esuli"? In che senso? Non ho capito.
 
Probabilmente voleva dire un'altra cosa, e non gli č venuto il
verbo...
 
-- 
Ci sono 10 tipi di persone al mondo: quelle che capiscono il sistema binario
e quelle che non lo capiscono.

Il 29/06/2023 10:22, Filip ha scritto:

Classica frase dei notai
io dico sempre ai mieli clienti, pagate:
- agenzia immobiliare
- mutuo
- notaio
 
ma non avete incaricato e pagato (prima del preliminare o sicuro prima 
dell'atto) un tecnico (geometra , arch, ing, perito edile)
che il fabbto abbia la conformità urbanistica (non sempre ottenibile)
e catastale (99% ottenibile), ma tutti pensano che facciano agenzia o 
notai, ah ah
 

Filip ha scritto:

scusami, ma se è una cosa così importante la vieni a chiedere su un ng?
io andrei da un professionista,che mi rilascia un doc...pago ma ho qualcosa
di certo in mano...
 

 di certo in mano...
 
Ma se e' quello che vogliono cercare, che facciano ... o magari
provassero su it.diritto
che e' frequentato occasionalmente da persone che mai vedrei
in questo gruppo "bolgia".
 

 persona. Ma anche così, ho preso una fregatura anch'io.
 
ti è sfuggita una verifica o era impossibile da verificare?


 
 
 
La accendiamo? :)
 
Faccio un altro caso. Controlli pre-110% (faccio l'amministratore di 
condominio): nella mia esperienza, al 99% dei casi non c'è conformità 
fra situazione esistente e disegni presentati in Comune (per 
l'abitabilità) ed in catasto. Perché? Perché è facilissimo, commettere 
errori. Si va dal condominio che è così (risulta evidente dallo stato in 
cui si trova....) sin dalla prima costruzione, negli anni '60, che però 
ha una serie di balconi che in catasto non ci sono proprio, al 
condominio con 2 scale in catasto ed una sola nella realtà, al caso 
limite di un immobile sanato per la vendita, cui poi sono state 
applicate due correzioni per errori del tecnico, post ristrutturazione. 
Ed ancora, ad essere pignoli, non rispecchia lo stato esistente.
 
Lo ripeto: la "conformità urbanistica e catastale", come viene applicata 
in Italia, dato il livello di competenza ed accuratezza medio dei 
geometri italiani è una chi-me-ra. Il relativo certificato è l'ennesimo 
modo per generare un po' di reddito per i geometri.
 
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

 faccio l'amministratore di condominio
Buongiorno Stefano, approfitto della tua competenza per sottoporti un caso complesso.
Un'amica pone in vendita tramite agenzia l'appartamento anni '70 dei genitori defunti. Dopo il preliminare, l'acquirente nota che vi è una difformità rispetto alla mappa depositata in comune essendo stato invertito il Nord con il Sud e il rogito non può essere fatto. A parte questo, il problema è che occorre regolarizzare tutto il condominio ed il geometra incaricato dall'amministratore, dopo regolare assemblea, afferma che la cosa è troppo complessa e costosa, il comune dice che i tempi sono lunghissimi, che non si può usufruire di condoni e sanatorie... 
Tu cosa ne pensi?
Grazie.


Buongiorno
rispondo io (se posso) che sei nella stessa situazione di moltissimi 
altri venditori.
In pratica una volta venivano fatti i disegni e non venivano fatte le 
varianti andando a misurare sul posto quello che era stato realizzato; 
quindi ti trovi delle difformità che non sempre si possono sanare.
Se non riesci a sanarle NON FAI NESSUN ATTO NOTARILE , al max 
successioni, ma il problema è che non ti fai nemmeno interventi edilizi 
che devi andare a operare su immobili "regolari"
DGE
ps o fai come mia cliente che ha trovato un accordo col venditore e 
quindi ha fatto l'atto lo stesso, ma ha sempre una spada di damocle 
sulla testa.


Eh sì... In effetti pochi mesi fa è stato regolarmente venduto un appartamento al piano superiore.
Ma il notaio (e prima l'agenzia) non dovrebber overificare la conformità/regolarità (scusami, non so il termine tecnico)? Qui il problema è solo che che è indicato il Nord dove sarebbe Sud.


no il notaio controlla solo ipoteche e agenzia dipende (ma non mi 
fiderei molto).
La gente pensa che il noatio faccia sti controlli, come mio cliente che 
ci ha fatto pure il mutuo e fabbto mezzo abusivo
Ah ci tengo a precisare conformità urbanistica vuol dire che i disegni 
depositati in comune sono fedeli a cosa costruito e quella catastale che 
la planimetria catastale sia conforme a quello costruito
La catastale si mette quasi sempre a posto, quella urbanistica è molto 
piu' difficile e oneroso metterla a posto e non sempre possibile

Il 14/07/2023 06:19, 
ele...@libero.it
 ha scritto:

L'ho scritto. La conformità urbanistica e catastale è una chimera 
irraggiungibile. Questo è solo un altro caso concreto che conferma la 
mia idea.
Ciò detto, non esiste "impossibilità". Sarà costoso, ma tutto ciò che 
hai citato si può sanare, secondo me. Perché in un caso come il tuo, non 
stiamo parlando di costruzione abusiva, magari in un'area protetta, ma 
di semplici errori formali. Alla fine costerà caro, ma si ha (forse, 
come ho già spiegato dipende dalla qualità del lavoro del tecnico 
incaricato) un bene in regola, alla fine del percorso. Quindi, vendibile 
e che in futuro potrà fruire di detrazioni fiscali.
 
Eh, già: c'è il "problemino" accessorio delle detrazioni... se in 
passato sono stati fatti lavori con fruizione da parte di alcuni 
condomini di detrazioni fiscali (anche non superbonus, basta il consueto 
36/50%), si potrebbe incorrere nel reato di evasione fiscale, 
richiedendo detrazioni fiscali per un bene irregolare. Che non è proprio 
una cosa simpaticissima. Prevede il pagamento del triplo delle 
detrazioni, oltre ad interessi e sanzioni accessorie. Ed essendo un 
reato e non una violazione amministrativa, si applica il codice penale e 
non quello civile, quindi potrebbe avere anche qualche poco simpatica 
conseguenza di natura personale.
 
Considerando che all'incirca mezza Italia è stata costruita ignorando 
qualsiasi tipo di normativa, prima o poi verrà fatto un qualche tipo di 
condono, secondo me, più o meno tombale, si vedrà.
 
Ciò che personalmente mi lascia molto perplesso è che a fronte di 
violazioni involontarie come quella che riferisci (o meri errori del 
tecnico) o la costruzione di interi palazzi all'interno di aree 
protette, le sanzioni ed i rimedi siano in sostanza gli stessi.
 
Ma con un paese che vota per quasi la metà per M5S e PD, S&L ed altri 
forcaioli vari assortiti, in cui forse andrebbe compresa anche Lega e 
FdI, temo che la soluzione sia assai lontana. Ed una discussione 
politica qui sul ng non cambierà nulla.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 


Infatti il problema non è di poco conto e volte proprio non sanabile
(come mio cliente negozio di 200 mq autorizzato 3.10 fatto 3.80, 
insanabile e quindi invendibile)
Noi tecnici auspichiamo che venga la legge che dice che il fabbto 
edificato fino a una certa data e che magari ha pure agibilità 
rilasciata in sopralluogo, paghi un tot a forfait e mi presenti il 
disegno di come è....
Ma si spera!!!!!!!!!!!!!!!!!

Ringraziando delle interessanti considerazioni avrei un'ultima domanda: l'agenzia immobiliare non avrebbe anche il compito di verificare le conformità? E nel caso lo trascuri e venga fatto il preliminare, non dovrebbe essere lei a risarcire l'acquirente? Grazie.

 Ringraziando delle interessanti considerazioni avrei un'ultima domanda: l'agenzia immobiliare non avrebbe anche il compito di verificare le conformità? E nel caso lo trascuri e venga fatto il preliminare, non dovrebbe essere lei a risarcire l'acquirente? Grazie.
 
Situazione controversa, a mio avviso avrebbe anche l'obbligo; ma in 
realtà cosa accade (almeno dalle mie parti), l'agenzia fa firmare
un foglio al venditore dove asserisce che è tutto a posto.
 
Io mi chiedo molte volte tribuliamo noi tecnici a capirlo, figurati cosa 
ne sa un privato!!!
Ma la responsabilità è sempre del venditore che in atto attesta che è 
conforme alle licenze eccc.
Io consiglio per scaricarsi la responsabilità di fare verificare e 
attestare dal tecnico che è tutto a posta e questa relazione allegarla 
all'atto.

 disegno di come è....
 
 
Chiacchierando amabilmente fra tecnici:
1. io toglierei ogni ingerenza del "pubblico" (Stato, enti vari) suu 
come suddivido casa mia. In Comune non ci va nulla. In catasto, il 
profilo esterno dei muri, con le misure. Tutto ciò DEVE quadrare, perché 
la tassazione si fa a metro quadrato (ed anche lì, c'è il commerciale, 
il catastale, il calpestabile, quelli per l'IMU, ecc. ecc.).
2. un professionista, CHE SE NE ASSUME PER ISCRITTO LA RESPONSABILITA', 
perizia lo stato dei vari tipi di impianto. Cioè, un elettrotecnico 
scriverà: l'impianto può essere mantenuto in esercizio com'è. Oppure: 
può essere mantenuto dopo aver fatto questo e quello. Od ancora: 
l'impianto non può essere mantenuto in esercizio, va integralmente 
rifatto perché pericoloso. A quel punto, chi compra, legge le varie 
perizie e negozia il prezzo di conseguenza. L'attuale approccio del 
"dev'essere tutto perfetto altrimenti non si può vendere" non ha senso.
Gli impianti da periziare sono quelli pericolosi (energia elettrica, 
gas, evacuazione fumi). Se poi uno ha in casa un sistema sonoro in ogni 
stanza, se non crea problemi di rischio elettrico, non va periziato.
3. Nel caso in cui si facciano lavori che hanno un impatto sulla 
sicurezza di un edificio (es.: modifica di strutture portanti) i lavori 
devono essere progettati e sorvegliati da un tecnico responsabile. Non 
dieci autorità diverse, ognuna con un punto di vista diverso sulla materia.
4. Il deposito di tutti i certificati andrebbe fatto solo in una banca 
dati unificata. Secondo me, la conservatoria oggi ha l'organizzazione 
per farlo. In alternativa, notaio, però costa di più.
 
Annoto poi che ci sono interi paesini nel nostro meridione che (mi si 
dice) non esistono sulla carta. A me pare strano, pensando alle 
peripezie di una conoscente che si montò una baracca di legno 
porta-attrezzi del Leroy Merlin nel giardino della casetta dei nonni, 
sul nostro appennino. Non sapendo che il suo capanno è una costruzione 
abusiva, per le nostre leggi. Venendo "sgamata" da un sistem automatico, 
tramite fotografie aeree e beccandosi una multona, con procedimento 
burocratico pazzesco per mettere a posto le cose. Però, tornando al 
nostro meridione: se il Comune non sa nemmeno che c'è la strada, 
ufficialmente, che cosa vuoi sanare? Peraltro, non dovrebbero nemmeno 
avere luce, acqua, fognature. Però, magicamente... credo che anche noi 
polentoni dovremmo cominciare a farci più furbi. Andremo da un notaio 
del sud, a rogitare le proprietà leggermente irregolari. Chissà che 
anche i notai del nord la smettano di rompere i co...i?
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

 Ringraziando delle interessanti considerazioni avrei un'ultima domanda: l'agenzia immobiliare non avrebbe anche il compito di verificare le conformità? E nel caso lo trascuri e venga fatto il preliminare, non dovrebbe essere lei a risarcire l'acquirente? Grazie.
 
 
No.
 
-- 
Ciao!
Stefano
 


Grazie, mi piace la tua sicurezza, avevo trovare pareri molto discordanti.

 Grazie, mi piace la tua sicurezza, avevo trovare pareri molto discordanti.
 
l'acquirente è contro tutto e tutto quando compra
 
non c'è NESSUNO che ha obbligo di controllare
 
l'agenzia, ha il solo scopo di far incontrare domanda ed offerta E 
FINISCE LI' anche a prescindere da quello che promettono durante 
(venditori pfui!)
 
il notaio fai il minimo indispensabile per pararsi il culo e fine, poi 
mette quelle classiche frasette di rito nell'atto ed è salvo (stato di 
fatto e di diritto, salvo servità e robe del genere...)
 
il perito dell'assicurazione si preoccupa solamente di avere un valore 
dell'immobile che sia maggiore almeno di 2/3 dell'importo del mutuo e 
verifica due cosette di rito
 
alla fine se occorre comprare un immobile bisogna fare riferimento ad un 
tecnico CAPACE che sia in grado di capire la storia urbanistica e i vari 
passaggi di proprietà
 
ma il problema di fondo, è che in molte città quetse cose è quasi 
impossibile farle, perchè l'immmobile sta sul mercato poche settimane se 
non giorni e quindi è difficile avere tutto sotto controllo e non 
perdere l'occasione
 
però chi può DEVE farlo
 
per capirci ci sono immobili compravenduti con donazioni sopra (che 
posso essere impugnate sempre e comunque) altri che hanno pertinenze che 
non sono quelle registrate negli atti (cioè il garage che uno ha sempre 
usato non pè il suo perché magari 30 anni fa sbaglairono il sub o più 
semplicemente perché quello s'è preso quel garage e via) immobili privi 
di agibilità o con condoni mai chiusi ecc ecc


concordo al 100%
e aggiungo cosa ho visto in un annuncio immobiliare, mettono giardino di 
pertinenza, peccato che il giardino una parte lo usa che ha in vendita 
l'immobile ma tutto il giardino attorno all'immobile (condominio) è un 
bene comune, quindi di tutti e che per comprarlo (almeno la parte che 
sta usando)
dovrebbe:
- fare individuazione catastale
- fare atto di acquisto da altri condomini
- fare fusione con la propria unità immobiliare come area esclusiva
- e adesso andarla a vendere
 
Ah sempre che riesca a comprarlo dai condomini
DGE
ps questo vuol dire che le agenzie manco capiscono dalla planimetria 
catastale cosa è in proprietà e quello no, o ci marciano

Il 15/07/2023 06:13, 
ele...@libero.it
 ha scritto:

In fase di preliminare, no. E' un pre-requisito che pone il notaio, per 
stilare l'atto di compravendita. Ed è una novità relativamente recente, 
se non ricordo male causata da una sentenza del 16. Ma non ne sono 
sicurissimo, sulla causa.
E continuo a chiedermi chi vive in un quartiere interamente abusivo come 
fa... ma l'Italia è un grande paese.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

 impossibile farle
 
 
Aggiungo un elemento. Io son di Piacenza: profondo nord. Da noi, non 
scappi: tutto deve essere perfettamente in regola. Peccato che...
qualche anno fa, il nostro comune caricò su una carovana di 
autoarticolati l'intero archivio comunale, per farlo diventare digitale: 
aveva vinto la gara d'appalto una ditta di Crotone.
Dopo qualche anno, revoca dell'appalto, perché la ditta non era in grado 
di fare il lavoro. Hanno ricaricato alla bene e meglio l'archivio sui 
camion ed è rientrato alla base. A quel punto, occorrerebbe però 
procedere ad un riordino di un archivio vecchio di più di un secolo. Con 
le risorse umane attuali, impossibile. I vari fascicoli sono in una 
situazione deplorevole. Anche ammesso che i documenti ci siano ancora 
tutti, non c'è più sicurezza che eventuali successive modifiche siano 
state correttamente archiviate. Un vero casino. Immaginatevi dover fare 
verifiche di conformità urbanistica in una situazione del genere, con 
ancora molto personale in tele-lavoro post covid e le stringenti 
tempistiche dettate dai super bonus. Làssa pèrd...
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 


in una cittadina vicina a me hanno fatto un ottimo lavoro in quanto 
hanno dato il lavoro a 2 studi tecnici che hanno iniziato fare delle 
scansioni pdf di alcuni anni,  e poi a poco a poco fanno le richieste di 
accesso agli atti, quindi dopo la richiesta di accesso agli atti, ti 
rispondono quante pratiche hanno trovato, tu paghi e ti arriva via we 
transfert il pdf delle pratiche
Non male
 

Tranne rare eccezioni, quello che ho capito io è che l'Italia non è la patria del diritto ma degli avvocati, e vince sempre chi ce l'ha più grosso.