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Titolo: AIUUUTO mutuo

Ragazzi...mi hanno scombussolato le certezze maturate fino ad ora per quanto 
riguarda il mio futuro mutuo!
C'è qualcuno che può darmi una mano...(sì che c'è...dai in questo NG ci sono 
le migliori menti!!!)
Allora....è meglio fare un mutuo a se stante per l'acquisto della casa o 
accollarsi quello del costruttore???
Io ho tutti parametri per ottenere il MIO mutuo ma oggi mi dicono che mi 
converrebbe accollarmi quello del costruttore...perchè si spende meno (circa 
un decimo) del costo dell'atto notarile.
Il tipo di mutuo rimane quello da me deciso con tassi e spese già 
concordate...cambia sololo il costo di acquisto di tale mutuo (in un caso 
l'atto e nell'altro l'accollo)!
Beh...se questo è il motivo...e quindi nn ci vado a perdere in 
denaro...benvenga....ne sapete di più????
riuscite ad illuminarmi????
cosa c'è dietro???
Bacio
Cai 

 cosa c'è dietro???
Il costruttore insiste per l'accollo o sembra indifferente ?
Se insiste, c'e' aria di fallimento.
Pekilan

pol_news>
non lo so
ma se ti fai dare le carte di quello del costruttore e vai in banca a
dirgli "eh ma questo mi hanno proposto cosě..."
vedrai che in banca ti spiegano e spulciano esattamente quello che c'č
dietro, secondo me :)
č un po' come farsi fare due preventivi e portarli a un terzo :P
ci ho provato dfino ad ora...solo che quelli delle due banche interessate 
(la mia e quella del costruttore)...sembra ne sappiano quanto me!!!
:0(
nn mi hanno saputo dire...stanno capeno come funziona con la mia 
esperienza!!!
ma dico io!!!
in che mnai mi son messa!!!!
:0O
Bacio
Cai

 Se insiste, c'e' aria di fallimento.
nn so.....dice che siamo in 3 che potrebbero chiedere l'accollo......e 
sorattutto la sua banca a spingicchiare......
e il venditore ha aperto ad ogi altri 7 cantieri di costruzione....dici che 
devo preoccuparmi????
Bacio
Cai

 Pekilan
sono cambiate le leggi per i fallimenti dei costruttori.. il cliente ora è 
più tutelato.. una volta se la ditta scompariva fallendo, tu perdevi tutti i 
soldi che avevi già dato 

e sorattutto la sua banca a spingicchiare......
Se la banca spinge a elimanre un debitore vuol dire che quel debito non è
piû "sicuro" per loro.
Giusto il suggerimento di assicurasi che sia frazionato e che graviti solo
sulle tue spalle e non che tu faccia da involontario fidejussore ad altri
che manco conosci.
Poi, se le condizioni ed i costi, quelli di lungo periodo che sono quelli
che pesano e quelli una tantum, sono gli stessi fare il deboto con Tizio o
con Caio non cambia ninete.
Solo una elucubrazione: un mutuo è un debito di lungo periodo; le ipoteche
sono basse ora e da tanto tempo, quindi prudenza vuole che si preveda un
loro rialzo nel medio, se non nel corto, periodo e per una durata abbastanza
lunga; nel contrttare il mutuo guarda lontano, non l'immediato che dura il
tempo di un attimo  ;-)
Ciao
Caron Dimonio = Insu = Diego
ICQ 32090712
Odo, e dimentico.
Vedo, e ricordo.
Faccio, e capisco.
(cit)

 tempo di un attimo  ;-)
Puoi spiegare meglio cosa intendi?
Laura

 tutti i soldi che avevi già dato
Noooo... non ci credo. :-) Qui non stiamo parlando dei "normali" fornitori
dell'impresario. Qui stiamo parlando della banca. E non credo che le leggi
abbiano modificato il privilegio delle banche sui debiti ipotecari (non
finche' sono le banche a dettare le leggi al parlamento vedi quella salva
banca quando la Suprema Corte ha fatto scoppiare la bomba sull'anatocismo).
Insomma, se il costruttore fallisce, chi e' che paga le rate del mutuo
dell'impresa ?
Uno dei casi (che non auguro) in cui il costruttore insiste per l'accollo
del mutuo e' quando non vuole che altri funzionari vadano a guardare nella
situazione dell'impresa. Infatti per aprire il mutuo con la nuova banca,
bisogna prima cancellare l'ipoteca (o ridurre l'ipoteca dall'immobile in
vendita) sulla proprieta' in vendita ed inoltre la nuova banca vuol sapere
quanto la sua ipoteca e' "sicura". E quello che gli occhi ignari di un
cliente non vede, non sfugge agli occhi piu' esperti del funzionario mutui
di una banca. E' vero che le imprese piu' grosse "comperano" i funzionari
anche della nuova banca, ma anche questo e' un fastidio (e poi si aumenta
il numero delle persone a conoscenza delle rogne).
Pekilan

 Cai
Luluk
-- 
i gerani non sono come le rose

 cosa c'è dietro???
naturalemnte ho fatto qualche ricerca in internet...e....
CREDO di aver capito che:
1- l'azienda spera nell'accollo così da non dover togliere l'ipoteca per 
quelli che poi faranno il mutuo singolo (e per quelli serve la libertà da 
pesi gravami....eccc)
invece mi sorge un dubbio:
se io mi accollo la parte di mutuo del costruttore per e 100.000 euro oggi, 
alla fine dei miei es 20 anni di mutuo, io dovrò aver dato anche gli 
interessi (col tasso del mutuo del costruttore) alla banca .
SBAGLIO???
quindi l'inghippo potrebbe essere che io facendo un muto sigolo prendo 
effettivamente la somma dalla banca mentre e mi accollo il mutuo ci vanno 
cariacati anche gli interessi che LUI avrebbe dovuto corrispondere alla 
banca!
Questo è l'unico modo in cui il tasso che ha stipulato il costruttore 
influisca nel MIO mutuo.
La Banca mi ha detto infatti che io ho il mio mutuo , scelto i miei tassi e 
contrattato le condiioni e poi...questo mutuo viene legato a quello del 
costruttore.........ma nn mi ha speigato come, ha sorvolacchiato!
che mi dite??
ne sapee di più???
hop fatto un volo pindarico?????
mi sa che lascio al cotruttore il suo mutuo e mi faccio il mio, pago o ggi 
qualcosina in più ma per il resto mi svincolo!!!!
Bacio
Cai 

Puoi spiegare meglio cosa intendi?
Semplice.
Sono anni che i tassi ipotecari sono bassi in tutto il mondo al punto che si
è creata una bolla immobilare che è di rilevante entità a livello globale
(ovviamente nord del mondo, casa nostra nel villaggio globale).
Se ti leggi 
http://www.azioneweb.ch/
 pagina 15 e 16 trovi una bella analisi
che si sposa correttamente con quanto discusso con il mio consulente
dell'UBS: nel fare un'ipoteca oggi velutare la convenienza a medio lungo
termine e se fosse possibile fare un'ipoteca di breve durata con la clausola
della ricontrattabilità ogni tot anni in modo da poter sfruttare le
possibilità offerte dalla situazione del momento.
Non ü ipotizzabile che gli attuali tassi restino per una ventina d'anni,
anzi quasi certmanete entro 5 anni saranno saliti e non di poco.
Le bolle vanno riconosciute subitoe  subito galoppate, comprare quando un
titolo è al massimo quasi certamente non è un affare perchè che ben vada
resta stabile ma è piû probabile che scenda, inversamente per il costo del
denaro.


 denaro.
Il problema e' che non sai mai quando un titolo e' al massimo, ma puoi solo
presumerlo... :-)
Dato che sembri preparato in materia: sai mica qual e' la formula da
utilizzare per ricalcolare il piano di ammortamento di un mutuo nel momento
in cui cambia il tasso d'interesse? Puo' essere sufficiente fare il calcolo
di un piano di ammortamento di lunghezza pari agli anni restanti, e capitale
pari al capitale residuo da restituire?
Spero di essermi spiegata...
:-)
Laura

Non so se ti posso essere utile, ma a quanto ne so:
supponiamo che un privato abbia contratto un mutuo di 100.000 per 25 anni, e
che dopo 5 anni gli rimangano ancora 90.000 Euro di capitale da rimborsare.
A questo punto entri in gioco tu e  ti accolli il mutuo per i restanti 20
anni: il capitale da restituire sara' di 90.000 Euro ed il tasso sara'
nominalmente uguale a quello del mutuo originario, ma in realta' pagherai
meno interessi, in quanto quando rimborsi un mutuo, la quota di interessi
che versi ad ogni rata va a calare con il passare del tempo. Significa,
praticamente, che gli interessi vengono pagati in maniera maggiore nei primi
anni, per calare negli anni successivi.
Non so se accollandoti il mutuo del costruttore la situazione e' simile...
Da prendere tutto con le molle, vista l'importanza dell'argomento!
:-)
Laura

 presumerlo... :-)
Sarà che la mia è classe oppure semplice fortuna ma quelle poche volte che 
ho provato a fare trading sono sempre riuscito a comprare titoli che poi 
scendevano:-)
Fabbrogiovanni. 

 qualcosina in più ma per il resto mi svincolo!!!!
Se la bance del costruttore ti fraziona il mutuo (il che vuol dire che il
giorno del rogito DEVE esserci anche il funzionario della banca del quale
mutuo ti accolli) ed il TAEG e' favorevole, e' conveniente prendere quel
mutuo. Nel rogito fai aggiungere, non il termine generico di "accollo del
mutuo", ma specifichi gli estremi del frazionamento e le condizioni di
pagamento (ovviamente anche il funzionario della banca deve sottoscrivere
il rogito). Oppure sottoscrivi la pratica con il funzionario della banca in
contemporanea e nell'atto menzioni gli estremi della pratica di
frazionamento ed accollo. Infatti, e' ovvio che per la banca del
costruttore la pratica e' molto semplice (sa gia' il valore di quello che
finanzia e quindi non deve fare perizie o pratiche particolari per
"conoscere" il bene). Infatti la maggior parte dei costi del mutuo non e'
l'accensione tecnica del mutuo in se (o il suo frazionamento) ma la
raccolta delle informazioni che la banca ha bisogno di conoscere riguardo
alle garanzie.
Nota bene: a tutti coloro che leggono - se la banca non ha
autorizzato/firmato/concordato con voi l'accollo (in pratica il giorno del
rogito non vedete nessun funzionario), si arriva al ridicolo che la banca
si puo' rifiutare di riconoscervi come debitore e continuare a perseguire
il costruttore, che magari cosi' fallisce, con voi che correte dietro alla
banca cercando di pagarla. E' vero che oggi quello strano privilegio delle
Casse di Risparmio di potere rifiutare pagamenti da terzi su un debito
altrui (non ho mai capito con quale ratio se non permettere la famosa serie
di truffe delle cooperative edilizie iniziate negli anni '80) non esiste
piu' ... ma non si sa mai - fatto una volta si puo' ripetere ...
Pekilan

Mi occupo di mutui in una Banca e forse posso chiarire qualche dubbio.
Quando un costruttore costruisce un immobile richiede alla Banca un mutuo
per realizzarlo. Normalmente fa un finanziamento detto a Stato di
Avanzamento Lavori.
In corso d'opera i futuri acquirenti possono concordare con la Banca che ha
concesso il finanziamento di poter pagare l'immobile con l'accollo di parte
del finanziamento stesso.
Per poter fare questo occorre che il finanziamento e la relativa ipoteca
vengano frazionati in quote e pertanto ogni quota identifica una certa parte
di immobile, di mutuo ed una corrispondente quota di ipoteca.
Ogni quota può essere regolata alle condizioni che l'acquirente e la Banca
concordano (tasso fisso, variabile, convertibile, spread da applicare
all'eventuale tasso variabile, commissioni di ancicipata estinzione,
rimborsi con rate mensili, trimestrali, ecc. ecc.).
Quando si fa l'atto di compravendita il pagamento è effettuato con accollo
della relativa quota assegnata all'immobile acquistato. Ad esempio se
l'immobile costa 200.000 euro e l'importo della quota di mutuo è pari a
150.000 euro la differnza di 50.000 euro vanno versati in contanti al
costruttore.
C'è  un grande vantaggio a fare l'accollo in quanto si risparmiano le spese
notarili per l'accenzione di un mutuo, le commissioni per la Banca per
l'istruttoria, l'imposta sostitutiva come per legge (0,25% o 2%), le spese
di perizia per la valutazione  dell'immobile in garanzia.
Ovviamente se chiedete informazioni ad una Banca diversa da quella che ha
fatto il mutuo al costruttore vi dirà che l'accollo per Voi non è
conveniente in quanto perderebbe la possibiltà di fare un mutuo diretto.
Ovviamente occorre assolutamente che il finanziamento al costruttore sia
stato frazionato. Il notaio comunque può, anzi deve fare, tutti gli
opportuni accertamenti.
Richiedere comunque sempre copia dell'atto di frazionamento oveper ogni
quota vvengono riportati i seguenti dati: importo della relativa quota di
mutuo, l'importo della relativa ipoteca, i dati catastali del'immobile in
garanzia, le condizioni economiche applicate (tasso, spread, durata, cadenza
delle rate. ecc.).
Di solito la Banca, se l'acquirente ha capacità di reddito adeguate
all'impegno assunto, concede l'accollo liberando  il costruttore dalla sua
garanzia in relazione alla singola quota accollata.
Pertanto l'accollo a mio giudizio è sicuramente un vantaggio per
l'acquirente. Anche l'imporesa venditrice è conveniente in quanto non deve
fare alchimie strane per poter vendere l'immobile quando l'acquirente si
rivolge ad una terza Banca.
Saluti.
Franco

 Franco
Bacio e grazie ancora!
Cai 


ripeto...se si fossero fatti vivi prima....a tempo debito....forse avrei 



ripeto...se si fossero fatti vivi prima....a tempo debito....forse avrei 
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 slittamento l'ho capito da sola visto l'andamento del lavoro)
Io ti capisco perfettamente... Un consiglio: non farti assolutamente
prendere dalla fretta di rogitare.
Controlla la casa in lungo e in largo, le finiture, tutto quanto, e pretendi
che sia tutto a posto per il giorno del rogito.
Poi, semplicemente spariscono e non tornano piu'.
Ciao
Laura

Dato che sembri preparato in materia:
Manco per niente, preparato  ;-)
Solo leggo molto e leggo di tutto e combino matrimoni in genere
incombinabili, ma che allafine si dimostrano veri ed esatti.
Al momento opportuno, il terreno di Pazzallo è saltato perchè bocciatod elle
donne dicasa perchè rumoroso (mo però socavoli loro trovarlo, io me ne lavo
lemani), mi affiderò mani e piedi al consulente UBS, fin'ora è stato
competente e corretto ed ha sempre fatto gli interessi miei, almeno così
sono convinto e tanto mi basta; allalunga ho visto che una grande banca è
meglio di una piccola, alla fine anche come costi generali di gestione sia
patrimoniale che di tenuta conto; una bricola di tasso d'interesse in meno
all afine la paghi alla prima crisi che ti chiedono di rientrare in un mese
o ti subissano di aggravi di commissione.
Ma pigliatevi un consulete di cui vi FIDATE, non si puô vivere d'eterna
diffidenza e paura, e affidatevi a lui, in queste cose il fai da te non paga
quasi mai, alla lunga.
Comunque tieni presente che io mi muovo in uan realtà che non ü quella
italiana, e questo pesa assai nelle esperienze personali



Grazie!
avevo letto tutto nelle varie info qui sul NG...
e comunuu di volta in volta (settimanalmente)
passo a vedere come vanni i lavori.....e dispongo per quel che c'è da 
fare!!!
nel senso che alcune cose che nn andavano le ho già fatte notare e ho chesto 
che venissero messe a posto!devo fare anche il loro lavoro!!!
purtroppo ora come ora sono senza casa...e questo mi spinge a sperare che si 
diano una mossa...ma il controllo con tanto di annotazione on firma e 
controfirma dei difetti riscontrati...e impegni vari...nn mancherà!
devo solo capire come fare a trattenermi parte dei pagamenti in modo da 
accertrmi che il tutto sia come deve essere!
Questi son capaci di firmare che faranno...ma poi.......
posso fare inserire qualche clausola nel rogito????
ormai c'è rimasto solo quello....
Bacio
Cai