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Titolo: Ristrutturazione nuovo appartamento

Salve a tutti,
ho appena acquistato un appartamento a Roma e mi accingo a
ristrutturare completamente il tutto.
Mi sembra che in questo news ci siano persone molto competenti e mi
affido a voi per dei consigli di ordine pratico.
Con la mia compagna abbiamo buttato giu' una scaletta dei lavori che ci
sarebbero da fare; con la premessa che non abbiamo alcun tipo di
esperienza di questi lavori ecco quello che abbiamo buttato giu':
-fase 1 Demolizione Totale
  carta da parati
  mattonelle,  sanitari e impianto idraulico (bagni e cucina)
  elettricita' (togliere lampadari, prese etc)
  abbattere un muro della cucina e dei muretti in camera da letto
  staccare porte
-fase 2 Costruzione Muri
  Riscostruire il muro della cucina
  Creazione struttura sopplaco (nel corridoio con affacci in tutte le
camere)
-fase 3
 impianto elettrico (l'unica cosa su cui potrei forse far qualcosa io)
-fase 4
 impianto idraulico (caloriferi compresi)
-fase 5
 piastrellamento cucine e bagni, installazione sanitari
-fase 6
  infissi ed eventuali inferriate
-fase 7
 muri, stucco, verniciare, zoccoletti, prese elettriche, porte
-fase 8
 pavimento laminato sopra il vecchio pavimento
Le figure professionali coinvolte dovrebbero essere un muratore, un
idraulico, elettricista, un fabbro e un falegname per le rifiniture
ora le domande:
all'inizio abbiamo pensato di assumere separatamente tutte queste
figure professionali ma causa il poco tempo crediamo che coordinarle
sia un impresa titanica che possa portar via vermante tanto tempo.
a questo punto l'altra alternativa è quella di ingaggiare una ditta di
servizi che possa essere indipendente nel portare avanti i lavori e che
ci dia un minimo di garanzie sui tempi
Esiste qualche ditta di ristrutturazione SERIA ( a roma ovviamente) a
cui potersi affidare ad occhi chiusi (sempre con l'intenzione di
monitorare tutti i lavori?)
I Materiali conviene acquistarli in qualche grande negozio (vedi leroy
marlin) o affidarsi alla suddetta ditta di ristrutturazione?
Adesso c'e' un impianto di riscaldamento centralizzato, abbiamo pensato
di sfruttare quello per il riscaldamento e di installare una piccola
caldaia per il riscaldamento dell'acqua sanitaria, e magari anche delle
pompe di calore.Quale sarebbe la soluzione piu' conveniente?
Come facciamo a farci un idea dei soldi da spendere?(un tot al mq?)
le piante della casa si posso vedere su
http://lenostrefoto.mine.nu/casa
(la cucina è appena sopra il salone)
la metratura è di circa 115 mq
la modifica alla cucina consiste nell'allungare il muro e spostare le
porte
conscio di aver tralasciato molte cose vi ringrazio in anticipo per il
vostro aiuto
ciao
Fabio

 Come facciamo a farci un idea dei soldi da spendere?(un tot al mq?)
    Calcola 350 euro x mq.
    ciaofelix.
 
-- 
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che intendi per ditta artigiana?
una ditta che abbia tutte quelle figure professionali assunte e non
"mercenarie" in pratica?
la figura del progettista è indispensabile? Noi pensavamo di buttare
giu' da noi il progetto, magari ci servirebbe piu' un coordinatore
grazie
Fabio

 ha scritto nel messaggio
-fase 3
 impianto elettrico (l'unica cosa su cui potrei forse far qualcosa io)
L'impianto elettrico è sempre l'ultima ruota del carro eh? ;)
Scherzi a parte... se sei capace puoi anche fartelo tutto da solo, ma 
legalmente non puoi fare nulla.
Personalmente credo che, a fronte di un grande investimento come quello di 
aquisto di una casa, ci se debba rivolgere a professionisti SERI e 
COMPETENTI perlomeno per le cose più importanti, al primo posto ci metterei 
gli impianti tecnici, poi i pavimenti e le piastrellature varie, gli 
intonaci... ecc...
Lascerei spazio al fai da te piuttosto all'imbiancatura... li non è che ci 
voglia un guru ;)
Enrico.
P.S. Fatti predisporre delle tubazioni vuote x futuri ampliamenti 
dell'impianto elettrico: rete computer, tv sat, antifurto, tapparelle 
motorizzate.... prima o poi altrimenti rimpiangerai di non averlo fatto. 

 giu' da noi il progetto, magari ci servirebbe piu' un coordinatore
    Obbligatoria visto che occorre la DIA non trattandosi di manutenzione
    ordinaria, una bravo geometra ti fara' anche da DL.


    ciaofelix.
Infissi (8 finestre, 9 porte e la porta blindata)...10/11000
La pittura....7000/8000.
La muratura (demolizione, ricostruzione e assistenza impianti,soppalco, 
massetti etc)....6000/7000
Maiolicatura (bagno, cucina, pavimenti della casa) 4000/5000
Impianto termico (caldaia, caloriferi)...4500/5000
Impianti idrici...3500
Impianto elettrico...3500/4000
materiali di rifinitura a carico del cliente (rubinetterie, sanitari, 
interruttori, maioliche)...5000/x
...400/425 al mq
p.s. ho dimenticato l'impianto di climatizzazione.

 ....400/425 al mq
       350 + iva = 420 :-)


 voglia un guru ;)
Gli architetti che si dedicano alla ristrutturazione degli appartamenti di 
solito hanno ottimi rifinitori e pessimi impiantisti :) 

       350 + iva = 420 :-)
fregato...sei incredibile! :)

 fregato...sei incredibile! :)
    Non ho fatto il giochetto, purtroppo ho sempre ragionato in termini
   di imponibile,tratto sempre e solo con ditte, fabbriche ed artigiani
   oltretutto nel caso in questione l'iva potrebbe essere agevolata.
    ciaofelix


 pavimento laminato sopra il vecchio pavimento
scusa non avevo letto con attenzione...quindi se utilizzi il vecchio 
pavimento come base eviti la demolizione/ricostruzione dei massetti 
risparmiando 3000 euro circa. 

pompe di calore.Quale sarebbe la soluzione piu' conveniente?
Ti conviene comunque predisporre l'impianto autonomo stendendo un nuovo 
impianto e lasciando gli attacchi sul fianco del termosifone (sul lato 
opposto, dove sono i tappi chiusi).
Portare tutti i singoli collegamenti a una centralina e predisporre gli 
allacci alla caldaia.
Di solito ogni marca di caldaie utilizza una certa disposizione negli 
attacchi quindi una volta scelta la marca dovrai portare tutti gli allacci 
necessari li dove momentaneamente collegherai lo scaldabagno a gas. 

     Calcola 350 euro x mq.
Su fantasilandia forse. ;-)
Io noncapisco come mai si continui con il milione-milione e mezzo al mq
quando poi in realta' si spende molto di piu'. Perche'? Perche' si
dimenticano tante "Piccole cose" che fanno crescere il prezzo, nonche'
gli imprevisto.
1)I costi di progettazione ( e non ditemi che si spende 1000 euro)
della ristrutturazione
2)I costi di progettazione degli impanti (leggi termotecnico)
3)I calcoli per soppalchi etc etc nel caso non li faccia il progettista
ma li dia a terzi
4)I costi delal rpesentazione in comune dei vari permessi
5)Eventuali costi (non sempre necessari) per la sicurezza
6)Imprevisti
7)Cambiamenti in fase d'opera
etc etc...
Il prezzo di 350 euro al mq puo' andar bene se metti della roba
standard/di basso profilo ma quando cominci a  mettere qualcosa di piu'
"bellino" senza andare nella roba di lusso sono quattrini che volano
cosi' come se piovessero....
Altra cosa: se ci si affida ad un'unica ditta per tutto di sicuro si
impazzisce meno ma si spende MOLTO di piu'.... e quindi non so quanto
convenga (se si scelgono vari professionisti che siano affidabili il
problema si pone in misura molto ridotta).
IO non voglio fare l'avvocato del diavolo pero'.... non occorre neanche
sparare prezzi tanto bassi perche' altrimenti poi la gente ..... si
trova delel sopresine non da ridere alla fine.
Mauro

 IO non voglio fare l'avvocato del diavolo pero'....
     Lo stai facendo, in questo NG,e dovresti saperlo, siamo abituati ad
    intervenire per portare un contributo,se poi tu presumi che per
ristrutturare un appartamento di 115 mq occorra spendere piu' di 50.000
     euro, cerca di produrre cifre attendibili come ha fatto Andy 
     ciaofelix


 Impianto elettrico...3500/4000
L'ho sempre detto che ho sbagliato mestiere! :/
Giustificatemi un pò il doppio di spesa x dare un pò di pittura rispetto 
all'installazione di un'impianto elettrico che certamente è più complicato 
da realizzare, può essere potenzialmente pericoloso e quindi ti mette in una 
situazione di responsabilità non da poco, e richiede un continuo 
aggiornamento tecnico per seguire i cambiamenti delle norme, dei prodotti 
ecc...
Il prossimo che mi dice che son caro gli sparo :)))
Enrico. 

 da realizzare...
[cut]
Premetto che questa e' una difesa ufficiale degli imbianchini. :)
Ho fatto dei prezzi indicativi...
Secondo me il lavoro dell'imbianchino fatto seriamente e' decisamente piu' 
usurante di quello di un elettricista o di un idraulico.
Un lavoro del genere due imbianchini lo svolgono in 12/15 giorni, se togli i 
materiali e le tasse lo stipendio giornaliero netto si aggirera' sui 150/160 
euro.
Certo e' un buon stipendio...ma una vita a scartavetrare non e' leggera :)
Hai mai provato a fare l'imbianchino seriamente?
1) raschiare le pareti e il soffitto
2) rasare tutto due volte con le lampade da 400/500w
3) scartavetrare
3) dare almeno 3 mani di lavabile.
Hai mai provato a farlo d'estate? :D

 Boh... forse è questione di avere "culo" :)
E' una questione di passaparola...il risultato del lavoro che ognuno svolge 
rimane visibile ed e' la prova della propria professionalita'. 

      euro, cerca di produrre cifre attendibili come ha fatto Andy
Beh ho pacchi di preventivi....qui :D E ho pacchi di preventivi per
poter affermare che per la stessa cosa si paga 10 da una aprte e 30
dall'altra.
Sfortunatamente tanti non hanno il tempo che ho io sia per informarsi
sia per girare per preventivi.... e quindi bene che ti vada....riesci a
spendere 20.
Tante' che quando mi sono andato a far fare i preventivi per gli
impianti mi hanno chiesto: e' per casa tua o per una casa da affittare?
Questo dovrebbe far capire che esistono impianti (tutti e due a norma
eh!) che costano x e impianti che costano 1,5/2 volte x.
Ora nei 350 euro mq c'e' l'impianto da "affitto" oppure "quello per
te"?
DI tutta la gente che ho conociuto non c'e' stat una, dico una persona
che sia rimasta dentro il preventivo che si era fatta quando ha
ristrutturato casa, mi sai spiegare il motivo?
Ovvio e' che non volevo criticare nessuno (e dal tono della tua
risposta penso che la cosa ti abbia toccato e mi dispiace perche' non
era niente di personale) ma e' pur vero....che preferisco dire 10 ad un
apersona che dire 5 e poi quando e' a meta'.... deve sborsare altri 3.
Se gli dici 10 e poi spende 8 sara' ben piu' contenta! ;)
Mauro

   staccare porte
Lo puoi fare tu (devi recuperarle?)
Mauro


E tu hai mai provato a tirare i fili, a spellarli... a stringere i morsetti? 
E' una faticaccia, hai mai provato? :)))
Scherzi a parte, il tuo ragionamento non fa una piega, l'imbianchino non è 
che si va a divertire ;-)
No, volevo solo porre l'accento sul fatto che io che installo l'impianto 
elettrico costo circa la metà... e non capisco come fa la gente a dire che 
gli artigiani son cari ;)) Tra l'altro credo di avere anche più materiale 
io, quindi peggio ancora!... Certo un'appartamento normale non mi impegna 12 
giorni e non in due... un'appartamento come quello della piantina se non vi 
sono richieste particolari me lo faccio in ua settimana da solo. Ok, va 
bene... non veniamo ricchi nè io nè te ;)
Ciao,
Enrico. 

 eh!) che costano x e impianti che costano 1,5/2 volte x.
Confermo... parlo per il mio settore, impianto elettrico. Quell'appartamento 
potrei farlo per 3000, per 5000 o anche per 7000... :)
Potrei farlo pure a 1500 forse :)))
Cioč, se vuoi fare un vero confronto devi fornire alle ditte un capitolato 
dettagliato, a quel punto ti devono fare un preventivo che contempli ciň che 
vuoi TU e non possono DOPO cambiare le carte in tavola! Io non sopporto fare 
discussioni... se dico 3000 č 3000. Conosco colleghi che invece fanno i 
furbi, calcolano x punti luce (lo stretto indispensabile) e poi ovviamente 
il cliente in corso d'opera chiede di aggiungerne ed a quel punto iniziano 
le discussioni.
Ciao,
enrico.

 Se gli dici 10 e poi spende 8 sara' ben piu' contenta! ;)
    Non me la prendo assolutamente, ma se vuoi che il tuo intervento sia
    utile a tuxshield devi rispondere al suo quesito, non chiosare sulla
    mia risposta.  ciaofelix.


 parlano di elettricisti che fanno schifo? :)))
    Concordo in pieno, purtroppo gli impianti sono sotto traccia......


 gli artigiani son cari ;))
Anche i notai sono cari pero' nessuno si permette di farglielo notare :)
Se la gente fa certi commenti forse e' perche' qualche collega ha calcato la 
mano o perche' c'e' sempre il vizio di ritenere caro il lavoro altrui.
Io penso che un artigiano, in quanto libero professionista, sia libero di 
presentare il prezzo che ritiene adeguato alla sua prestazione lavorativa e 
il cliente sia libero di rifiutarlo.
Secondo me non e' possibile stabilire un prezzario perche' ognuno lavora a 
modo suo e le persone vanno pagate in base alle capacita' e alla qualita' 
del lavoro svolto.
Purtroppo le capacita' e la giustezza di un prezzo si vedono solo a lavoro 
ultimato.
Quando le persone ti muovono dei rimproveri dovresti far presente certi 
aspetti del lavoro che svolgi perche' il cliente vede solo il prezzo finito.
Si tende sempre piu' a fare i conti in tasca alla gente...se ne vorrebbero 
condividere i guadagni senza conoscerne le difficolta'.
Questo succede anche per le attivita' commerciali...quanti hanno deciso di 
aprire un attivita' e sono spariti nel giro di uno/due anni?
:) 

 Come facciamo a farci un idea dei soldi da spendere?(un tot al mq?)
Preparati all'esborso di 50 chili. Ma non pagare con fretta se il lavoro
non è perfettamente eseguito. Una ditta seria dovrebbe avere
un'assicurazione per eventuali danni del dopo-posa. A Roma ci soo molte
piccole aziende che sanno lavorare bene. Basta essere chiari fin
dall'inizio.
Ultimo consiglio: SEGUI I LAVORI TUTTI I GIORNI.
-- 
http://hectorstravels.blogspot.com/
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