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Titolo: Proposta e compromesso

salve a tutti
mi scuso in anticipo se sono un po' OT, ma dato che siete molto preparati 
sugli affari di casa volevo chiedere un'aiuto sulla questione acquisto 
immobile.
io e la mia ragazza dovremmo fare la proposta al proprietario tramite 
agenzia, solo che ci hanno sparato cifre che mi sono sembrate eccesive: 
20.000 (proposta con assegno) + 50.000 al  compromesso, il resto all'atto 
(compreso il mutuo).
Come clausola alla proposta metteremo il vincolo dell'accettazione del mutuo 
da parte di una banca, e l'assegno (che rimarr� in agenzia) verr� dato al 
proprietario della casa solo al compromesso (assieme a quello di 50.000). 
ora, tenendo conto che chi gestisce l'agenzia � una persona fidata, le cifre 
me le ha spiegate solo come una questione di "bella facciata" nei confronti 
di chi vende la casa che vedendo dei buoni acconti sarebbe pi� invogliato ad 
accettare l'offerta.
un'altra cosa che mi ha lasciato un po' perplesso � che leggendo il 
prestampato della proposta, ho visto che c'era scritto tipo: "questa 
proposta � vincolata all'accettazione del mutuo altrimenti sar� nullo, SALVO 
la restituzione dell'assegno". gli ho fatto subito presente che SALVO per me 
significa "fatta eccezione".
io non ho mai capito perch� certe cose vanno scritte in modo cos� formale 
(tipo le denunce delle forze dell'ordine) anzich� utilizzare un italiano 
semplice e comprensibile....
ciao e grazie in anticipo
piotre 

 semplice e comprensibile....
converrebbe far leggere le proposte e i compormessi a qualcuno ferrato 
....nel mio caso ho scopero dopo ceh l'agenzia (con modello orami 
collaudato) faceva compromessi ceh legalmente sarebbero stati 
facilmente nulli....
or a me ï¿œ andata bene perï¿œ....ho imparato ceh ï¿œ meglio farsi seguire 
fin da subito da qualcuno del mestiere e ceh capisce il 
burocratichese...
purtroppo poi in burocratichese essitono formule ceh per noi *umani* 
sono comprensibili in un modo ma significano tutt'altro!
8-o
Bacio
Cai
-- 
Cai
(Pisa)

 sono comprensibili in un modo ma significano tutt'altro!
ï¿œ vero... 

 presente che SALVO per me significa "fatta eccezione".
vabbeh che avevo 5/6 in Lettere... per�...
http://dizionari.corriere.it/dizionario_italiano/S/salvo.shtml
 

Sinceramente mi pare una procedura irrituale, voi fate la vostra 
proposta, se la accetta firmate il preliminare (in cui scrivete la cifra 
e le condizioni) e date la caparra confirmatoria, ricordate nel 
preliminare di mettere libera da vincoli e servitu' e che le spese 
condominiali approvate fino al rogito siano a carico del venditore.
Inoltra l'agenzia va pagata alla atto delle compravendita (rogito o 
compromesso) non quando stipulate il semplice preliminare (ma ovviamente 
qui devi valutare cosa hai firmato con l'agenzia).
Giulia


 significa "fatta eccezione".
Di primo acchito, quel SALVO lo valuterei come te: in legalese,
potrebbe pero' significare che la restituzione dell'assegno e'
"salva", quindi garantita. Fai bene a farlo scrivere in altri modi se
ti senti piu' sicuro, non esiste la necessita' di ricorrere a moduli
prestampati.
Ottima la clausola dell'accettazione del mutuo che ti consenta di
liberarti senza spese o con spese minime (chesso', 500-1000 Euro da
lasciare per il fatto di aver tenuto "impegnato" l'immobile. Se fossi
la controparte io la richiederei). Facci anche mettere una clausola di
consegna TASSATIVA entro una certa data.
E stringi un accordo SCRITTO con l'agenzia sul pagamento delle
provvigioni, che avvengano SOLO dopo il rogito, e che se il rogito
dovesse saltare per un qualunque motivo indipendente dalla TUA
volonta', le provvigioni non sono dovute (al massimo, gli riconosci
100-200 Euro per le spese vive).
Vediamo quant'e' fidata questa persona... :-)
Trash

 qui devi valutare cosa hai firmato con l'agenzia).
Per pignolare un po', essendomi trovato in una controversia con
l'agenzia: bisogna distinguere tra il momento in cui l'agenzia matura
il diritto a ricevere la provvigione, ed il momento in cui questa deve
essere pagata.
"Salvo" (^__^) accordi contrari, per legge il diritto alla provvigione
matura al momento del compromesso (o preliminare che dir si voglia).
Il pagamento... boh... la legge non dice nulla a riguardo, per cui ci
si rifa' alla prassi, che vuole che questo avvenga al piu' tardi al
rogito. Nulla vieta, pero', che l'agenzia emetta la fattura al
preliminare e chieda subito i soldi.
Per questo e' meglio trattare PRIMA tutte queste condizioni, senza
lasciarsi abbindolare da frasi del tipo "la legge dice...": se tra
agenzia e compratore c'e' un accordo diverso, la legge si adegua, e'
una trattativa commerciale tra privati.
Quindi, come scrivevo nel post sopra, tratterei con l'agenzia le
seguenti condizioni:
- l'agenzia matura il diritto alla provvigione all'atto del rogito (e
non al compromesso). Nel caso in cui il rogito saltasse per cause
indipendenti dalla volonta' del compratore e per motivi non
conoscibili dall'agenzia, l'acquirente si impegna a riconoscere
all'agenzia una cifra x (100-200 Euro) a titolo di rimborso spese. Se
salta a causa del compratore, mi sembrerebbe corretto riconoscere
comunque all'agenzia una provvigione, meglio se ridotta (chesso', un
30-40%, ma fossi nell'agenzia chiederei di piu')
- il pagamento delle provvigioni avverra' al momento del rogito
- l'agenzia si impegna ad assistere il compratore fino al rogito.
Trash

 (compreso il mutuo).
Anch'io sto acquistando un immobile tramite agenzia, e l� fanno cos�:
- primo assegno del 5% del valore dell'immobile, giusto come manifestazione 
d'interesse; l'assegno ovviamente � restituibile.
- Al compromesso il 20%. Il primo assegno viene distrutto o fa parte del 
20%.
- Il resto all'atto.
Ciao, fms 

 essere pagata. 
questa cosa me la segno 

 "salva", quindi garantita.
s�, mi sa che hanno cosfuso SALVO con FATTA SALVA (se non sbaglio)
ciao
piotre 

 - Il resto all'atto.
quindi nel mio caso si tramuterebbe in 10.000 + 40.000 

 significa "fatta eccezione".
Hai capito perfettamente... purtroppo le agenzie immobiliari ci provano.
Ti consiglierei d'investire un po' di tempo nella ricerca delle
definizioni di 'caparra confirmatoria' (ce n'è un altro tipo che non
c'entra) nel codice civile. Ad esempio pubblicato integralmente su
internet dallo Studio Celentano.
Il mio consiglio è di fare una contro-proposta di questo tenore:
l'immobile ci piace, ma preferiamo fare le cose per bene. Per questo
motivo preferiremmo rivolgerci ad un notaio di nostra fiducia per la
stipula di un compromesso di vendita (in effetti si tratta di PROMESSA
di vendita! E se ragioni sul significato della parola capirai che c'è
una bella differenza, tutta a tuo vantaggio) steso dal notaio. 
Non ci sono problemi per una caparra, che però non dovrebbe superare il
10-20% della cifra stipulata, se fornita a fronte di una promessa di
vendita ben definita in tutte le sue parti. Salvo trovare un vero
artista della truffa. :-(
Naturalmente, dovrai spiegare bene al notaio che non vuoi smenarci
l'assegno se la banca non ti approva il mututo (in modo che venga
chiaramente indicato nella promessa)
. E... almeno una buona notizia: di solito se vai dal notaio per l'atto
di vendita, il rogito e tutte le altre 'menate' catastali e bancarie, ti
regala il 'compromesso'. Quindi non lo considererei un costo...
SE l'agenzia nicchia, ALLA LARGA! Anche perché spesso lo stesso immobile
viene trattato anche da colleghi vicini all'immobile (e sperabilmente
più seri).
-- 
Ciao.
Stefano - PC

 essere pagata.
Un affare non si puo' dire concluso finche' il bene non e' entrato nella 
piena proprieta' dell'acquirente, far conoscere le parti non mi sembra 
sufficiente, anche se tutto si puo' scrivere nel contratto d'agenzia.
Comunque la tua soluzione in caso di affare "saltato" mi sembra 
accettabile, l'agenzia prende una percentuale sulla transazione(quindi 
sulla caparra) che pero' a questo punto e' molto minore del prezzo 
complessivo stabilito (che mai sara' pagato e rimarra' puramente formale 
sul preliminare), a titolo di rimborso spese.
Tutto cio' anche per responsabilizzare il comportamento 
dell'intermediario ..........
Maria Giulia Milano


non ï¿œ cosï¿œ purtoppo e addirittura ci sono state agenzie che a fronte di 
una proposta d'acquisto rifiutata hanno preteso pagamento poichï¿œ loro 
il lavoro di *far incontrare le parti* l'hanno svolto.
considera poi che alcune agenzie ti fanno firmare un foglio ogni 
immobile che vedi e se tu comperi un immobile da un'agenzia diversa ma 
che pure loro ti avevano mostrato (anche a prezzo diverso eh)...passano 
a riscuotere la parte di provvigione per avertelo comunque mostrato.
sono ovviamente comportamenti al limite ma leciti dal punto di vista 
dell'interpretazioni del mandato all'agenzia!



non ï¿œ cosï¿œ purtoppo e addirittura ci sono state agenzie che a fronte di 


 che pure loro ti avevano mostrato...
Ho rogitato da due settimane, nonostante le rogne da sbrigare da me sono 
sempre piu' contento di non aver avuto intermediari.
Le agenzie si sarebbero accorte delle irregolarita' nella documentazione 
costringendo il venditore a fare gli opportuni aggiornalmenti catastali?
O mi sarebbe tranquillamente arrivato un immobile tecnicamente 
invendibile? (anche se solo dal punto di vista "carte")
Le agenzie fanno la registrazione del compromesso? In tal caso le 
imposte da pagare in anticipo alla registrazione... chi le anticipa? :)
niente, domande cosi', en passant con un po' di relax perche' finalmente 
il grosso e' passato;)
...adesso resta solo da scardinare l'armadio del gas, che mi hanno 
spiombato la settimana scorsa ma di cui nessuno ha le chiavi, se non i 
tecnici che vogliono 60 euro solo per passare di la ad aprirlo...
ciao
Claudio_F

 vogliono 60 euro solo per passare di la ad aprirlo...
allafacciaaaaaaaaaaaa....ma ceh chiave ï¿œ?


 allafacciaaaaaaaaaaaa....ma ceh chiave �?
Serve una mano?
http://www.telesanterno.com/wp-content/uploads/2009/09/scakko1.jpg
-- 
Fabbrogiovanni 


ah beh ï¿œ da un po' ceh ho smesso con l'acquaisto case (anceh 
se.....prossimamente potremmo decidere per un rientro nel mercato!!!
comuqneu ï¿œ una cosa ceh fa chi compera e chi vende, non c'entra 
l'agenzia!
(al massimo fanno loro la pratica ma sempre a nome degli attori della 
compravendita)


 
http://www.compraeaffitta.it/acquisto/casaacquistocompromessocontrattopreliminareregistrazione.asp
Ok, non mi sembra che per� il compromesso sia obbligatorio in s�, quindi 
basterebbe dire al notaio che non � stato fatto e si vuole direttamente 
rogitare.
Ciao, fms 

 rogitare.
Niente vieta di giungere direttamente al rogito senza stipulare alcun 
preliminare.
Proviamo per� a fare qualche esempio pratico, io faccio il venditore, tu fai 
l'acquirente.
Esempio1- Oggi ti faccio vedere la casa, a te piace, ci accordiamo sul 
prezzo, una stretta di mano e telefoni al tuo notaio per il rogito.
Tempi tecnici per la preparazione e compatibilmente con i suoi impegni 
quanto tempo passer� prima di trovarci da lui a firmare?
Siamo ottimisti e facciamo 1 mese?
In questi 30 giorni a me capita un altro acquirente disposto a comprare a 
prezzo maggiore, sei sicuro che io sappia resistere alla tentazione?
Oppure, tu cambi idea e decidi di non comprare pi� la mia casa, io che 
faccio, rimetto la casa sul mercato, come se niente fosse?
Esempio 2- Idem come sopra fino alla stretta di mano e alla prenotazione del 
notaio.
Per� tu mi dai un acconto, facciamo un bell'assegno circolare (il mondo � 
una jungla e io non mi fido degli assegni bancari).
Posso firmarti una ricevuta, ma  non possiamo scrivere che l'assegno � la 
caparra per la casa, altrimenti diventerebbe il compromesso soggetto a 
registrazione che stiamo cercando di non fare.
Credo che non sia illegale dichiarare che � un prestito.
In questi 30 giorni a me capita un altro acquirente disposto a comprare a 
prezzo maggiore, sei sicuro che io sappia resistere alla tentazione?
Vendo al miglior offerente e, siccome sono onesto, ti restituisco il tuo 
assegno circolare.
Oppure, tu cambi idea e decidi di non comprare pi� la mia casa, io che 
faccio, rimetto la casa sul mercato, nel frattempo ho incassato l'assegno, 
purtroppo i contanti li ho spesi, te li restituir�, ti chiedo solo di 
portare pazienza, al momento sono a corto di liquidi.
-- 
Fabbrogiovanni

 registrazione che stiamo cercando di non fare.
anche prima il compormesso sarebbe stato da registrare ma...era prassi 
non farlo o farlo solo nei casi in cui qualcuno voleva fare il 
furbetto!
(ï¿œ scritto anceh nella pagina da te linkata....verso lafine!)


Claudia ha scritto:

Direi che se ti tieni basso con la cifra della CAPARRA (10-15000) euro vale  ancora la pena di rischiare....
0,5% * 15000 = 75 Euro * 130% = 100 Euro(circa) * (5anni di interessi legali) = 100 * (1 + 0,025 * 5)= 112,5 euro...
+ i 168 e i 14,9 per pagina che non so se sono ancora dovuti pero' visto che non c'e' stata registrazione ne marche
anzi ti diro' di piu' , se il preliminare sono molte pagine (tante marche) rischi di pagare di meno di sanzioni che di marche da 
bollo visto che quando ti becccheranno non avranno il preliminare per contestarti le marche evase......
Comunque sono procedure oggettivamente ridicole, visto che servono solo per evitare vendite in nero di parte del valore della casa
e per recuperare qualcosa dalle agenzie immobiliari.......evasione che non mi risulta assolutamente diminuita .....
Giulia

 lavoro di *far incontrare le parti* l'hanno svolto.
Nessuno lo nega un compenso e lo ho pure scritto,
ma quel lavoro di "far incontrare" non puo' essere minimamente proporzionale al valore dell' immobile(che nemmeno e' quantificabile 
a questo punto) !!!
Cosa che al contrario e' piu ragionevole in caso di vendita effettuata ...............
Quindi o prendono una cifra fissa minima o comunque la prendono dal venditore(che ha firmato il contratto di agenzia)....
Maria Giulia  Milano

 allafacciaaaaaaaaaaaa....ma ceh chiave è?
Domani provo a fare una foto. Non e' il classico perno quadrato o 
triangolare, il perno manca proprio, e al suo posto c'e' un buco... e' 
un cilindro cavo con un ulteriore buco al centro (non si muove provando 
a girarlo con due pinze).
ciao
Claudio_F

 dell'interpretazioni del mandato all'agenzia!
Anche qui, la pretesa non mi sembra campata in aria. Io ti faccio
vedere la casa e ti presento il proprietario. In un secondo momento,
tu torni e ti metti d'accordo direttamente con il venditore... Troppo
facile, quella casa l'hai vista grazie a me e dopo che io ho svolto
buona parte del mio lavoro tu hai deciso di bypassarmi? Non mi sembra
giusto...
Trash

 dell'intermediario ..........
Ed evitare che sparisca dopo il compromesso. O che ci si accorga
successviamente che l'agente non aveva fatto alcune elementari
verifiche sull'immobile, quando ormai gli si e' gia' pagata la
provvigione e sara' difficile riavere i soldi...
Trash

 
ceh, ceh, ceh, ceh, ceh.... e chi sei, la moglie di Darth Vader??? :-)
p.s.: 
http://kewlfilez.altervista.org/avventuredarth.html

 giusto...
 relativamente all'acquisto poi direttamente dl venditore hai ragione 
tu....il mio esempio (quello che ora ho riportato sopra) era un pelino 
diverso!
;-)


 pagare comuqneu la provvigione (o parte) alla prima e alla seconda!
Credo sarebbe comunque stato conveniente acquistare tramite la seconda 
agenzia e pagare la provvigione anche alla prima, a meno che non sia stata 
del 10% o maggiore (di solito le provvigioni sono il 3/4%).
Ciao, fms 


non so poi come hanno fatto ma la questione era un'altra (non di 
convenienza) ma di comprensione del modo di operare delle agenzie!
