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Titolo: Sto per....

...Costruire casa! :-)
o meglio, ho preso accordi con un costruttore (mio vecchio amico di 
infanzia) per fare una permuta con un terreno di circa 13.000 mq.
In cambio lui mi ha offerto il 30% (un po' di più) della cubatura 
realizzabile.
Da qui ne consegue che la parte che mi spetta sono circa 250 metri cubi 
ovvero sia 2 unità abitative di crca 180 mq l'una (giocando un po' con le 
leggi vigenti in ambito edilizio).
Ovviamente la prima cosa che ho chiesto è la realizzazione di una piscina! 
:-)
Ma vengo alla domanda.
Siccome non mi sono mai trovato a dover pensare a tutto quello che può 
servire (dal punto di vista strutturale/organizzativo) di una casa 
realizzata ex novo, vi chiedo di iniziare ad elargire consigli su TUTTO, ma 
proprio TUTTO quello che posso e devo richiedere al costruttore durante la 
fase realizzativa dei miei immobili (di quelli suoi non mi interessa niente! 
:-))
Mi spiego meglio facendo alcuni esempi.....
1 realizzazione infissi e grate in ferro. meglio le grate classiche con 
cerniere o quelle a scomparsa tipo "scrigno"
2 realizzazione impianto elettrico e posa punti luce/interruttori
3 realizzazione porticato con spazi esterni e organizzazione angolo barbeque
4 suddivisione interna della casa per ottimizzare gli spazi
5 ecc ecc...
Ovviamente sono solo alcuni esempi e idee sui consigli che vorrei da voi.
Capisco che al momento vi fornisco pochi dati, però credo che sia giusto 
iniziare a pensare fin da ora a tutto per evitare soprese successive, dato 
che quella sarà la casetta della mia vita!!!
e capiso anche che tramite un NG è difficile anche per voi dare consigli.
Naturalemente allo stato attuale non c'è niente messo nero su bianco, e 
successivamente mi farò cosigliare da un mio tecnico di fiducia che è mio 
cognato, il quale lavora, guarda caso, all'ufficio tecnico del comune in cui 
verranno realizzate queste casette. ;-)
Chi meglio di lui potrà tutelare i miei interessi?! :-) 

 Naturalemente allo stato attuale non c'è niente messo nero su bianco,
Ecco, è questo il mio consiglio:
metti tutto nero su bianco, ma proprio tutto!
Specialmente la penale da pagare nel caso che una delle parti si ritiri 
dall'impegno, e la penale giornaliera per OGNI giorno di ritardo 
rispetto al termine di consegna e fine lavori.

 al termine di consegna e fine lavori.
Si, certo, questo è già stato pensato!
Il costruttore mi ha dato come tempo massimo 6 mesi per l'approvazione del 
progetto e circa 16 mesi per la realizzazione degli immobili!
Ma è ancora tutto in fase di definizione......seguiranno ancora riunioni con 
le seguenti parti
- costruttore
- io, mio fratello e miei genitori
- ingegnere archietto e geometra del costruttore
- geometra di parte (mia)
il tutto per definire gli accordi fino al momento di scrivere TUTTO! 

 leggi vigenti in ambito edilizio).
E' la casa dei sette nani?

 Chi meglio di lui potrà tutelare i miei interessi?! :-)
Si, bene, ma i tecnici comunali in genere non hanno grande esperienza di 
progettazione. Ottimo per far passare la pratica, ma se trovi qualcuno 
che progetta a tempo pieno, e' decisamente meglio.
Ciao ... Dino

 E' la casa dei sette nani?
non capisco....spiega per favore 


Vero, 250mc sono per legge 92,60mq, calcolando l'altezza netta interna 
di 2.70.
Mi sa che c'e' qualcosa che non quadra :)
Ciao ... Dino


qualche dato che hai fornito non corrisponde, in effetti
ho letto distrattamente, ma come stanno insieme:  250mc E 180mq?
la domanda, in effetti, ci sta tutta :)
Paolo

 progetta a tempo pieno, e' decisamente meglio.
Anche lui dal punto di vista progettuale va bene! ;-)
ecco perchè tutti insieme ci siederemo attorno ad un tavolo.

 ha scritto nel messaggio 
news:i23ok1$4iq$1...@news.eternal-september.org...

Rispondo a te e a martello
Non so cosa viene fuori convertendo 250 metri cubi in mq
Ma nel primo post ho scritto 250 metri cubi da dividere in due unità 
abitative.
Quindi in due case.
Io non sono un tecnico e non capisco una mazza di queste cose.
ho solo riferito calcoli approssimativi (PER ORA!!!) riferiti dal 
costruttore. 

 ecco perchè tutti insieme ci siederemo attorno ad un tavolo.
Non e' necessario, basta che sia poi tu ed il tuo progettista a dire 
l'ultima parola :)
Ciao ... Dino


Ecco,  i calcoli sulle quote di legge te li hanno forniti.
credo che sia uno degli elementi "da chiarire bene2, soprattutto per te che 
non sei un tecnico del settore!
buona costruzione!
Paolo

 Il 20/07/2010 10.57, Alex TDM850 ha scritto:
ho capito cosa volete dire..
250 metri cubi rapportati in metri quadri sono pochi.
Però se si considere la pendenza del terreno si realizza anche un piano 
scantinato.
In più viene fuori una mansarda che non fa' cubatura.
Quindi a parità di metri cubi si riescono ad ottenere più metri quadri.
In effetti ora ricordo che il costruttore ha detto che i mq effettivi sono 
"relativamente" pochi
ma sfruttando alcune caratteristiche tecniche e alcuni "trucchi" 
professionali si ha la possibiltà di realizzare circa 180 metri quadrati.
Sono stato spiegato adesso? ;-) 

 costruttore.
Quindi se sono 250mc da dividere in due sono 125mc ad abitazione. 
L'altezza minima e' 2.70m ed il volume si calcola all'intradosso del 
solaio di copertura, quindi 125/2.7 sono 46.30mq, praticamente un buco :D
Ciao ... Dino

 buona costruzione!
:-))))))
THX 

 solaio di copertura, quindi 125/2.7 sono 46.30mq, praticamente un buco :D
Aggiungi circa 100 mq di piano scantinato
e circa 40 mq di sottotetto (che non fa cubatura) ;-)
ed ecco che siamo arrivati ai circa 180 mq di cui parlavo!
capito mi hai? :-) 


Non esiste. Anche se facessi un intero piano interrato facendolo passare 
come garage ed uno in copertura spacciandolo come vano tecnico, 
sarebbero 46.3x3 = 138.9mq
Poi e' da vedere bene il regolamento edilizio cosa dice, perche' non e' 
che sti giochetti si fanno cosi' facilmente.
Ciao ... Dino


Nel mio comune ti manderebbero a fnklo il progetto in pochi secondi :D
Ciao ... Dino

 che sti giochetti si fanno cosi' facilmente.
il regolamento edilizio del comune è "interpretabile" da parte dei tecnici. 
;-)
Capisci amme'! 

 Nel mio comune ti manderebbero a fnklo il progetto in pochi secondi :D
eheh
ti ho risposto sotto! 

 Capisci amme'!
Dipende. Se ti raccontassi i casini che sono successi qui per delle 
interpretazioni neanche troppo a vanvera ...
Non fidarti troppo dell'impresa, chiedi bene a tuo cognato come stanno 
le cose.
Di che comune si tratta, se puoi dirlo?
Ciao ... Dino


questo e' naturale, e tu farai i tuoi conti
io mi permetto, forse non da solo, di perplimermi su un punto:
   tu calcoli una metratura sicuramente abbondante (180mq sono un bello 
spazio), composti pero' da 1/3 di abitazione vera, e 2/3 di accessori e 
sottotetti "che non vengono calcolati".
   Cosi', dovessi pensare a casa mia, userei proporzioni invertite:  2/3 di 
casa, 1/3 di spazi accessori
   Ma, appunto, sulla cosa sembri avere meditato per bene
Paolo

ginopilotino ha scritto:

Hai fatto bene a parlare chiaro,in modo che non arrivi a concludere 
"l'affare"(solo per l'impresario)senza avere la chiarezza che mc e
mq non sono la stessa cosa.Così capirà se conviene prendere o lasciare.
Non é male fare una valutazione,se convenga vendere il terreno ad
un'impresa edile seria e poi comprare,chiavi in mano,uno o due 
appartamenti di dimensioni più ampie.Ciao
-- 

 Chi meglio di lui potrà tutelare i miei interessi?! :-)
Non lui.
In un comune serio, i legami di parentela sono un ostacolo.
Perchè se tuo cognato assiste te (fosse anche a titolo gratuito), per 
etica non dovrebbe poi seguire la pratica e non dovrebbe neppure 
sollevare rilievi ai colleghi.
Ma anche ipotizzando che si sia molto brillanti, resta sempre il fatto 
che se alla fine fanno 'un mattone' fuori dalle regole precise 
millimetriche, "beh, sai, l'ha fatto per suo cognato", e fate una 
figura di merda in due anche se in realtà non c'è niente sotto.
Meglio un tecnico 'terzo'.
A proposito, nel mio comune e nei comuni limitrofi, è vietato ai 
tecnici comunali di svolgere incarichi professionali nel territorio, 
anche se svolti nel tempo libero. Poi tu mi dirai che è a titolo 
gratuito, che è una cosa in amicizia, ecc... Però se un consigliere di 
opposizione solleva il caso, tuo cognato va sui giornali e poi avrà un 
bel da spiegare che "in realtà è mio cognato e gli davo solo qualche 
consiglio"...
Ciao
Alberto

 ha scritto nel messaggio 
news:i23q5t$cjb$1...@news.eternal-september.org...

sicuramente il tuo discorso sulla suddivisione è preferibile però bisogna 
fare i conti con le regole edilizie.
verò è che alcuni tecnici riesco a "giocare" a loro favore con queste 
regole, ma alla fine più di tanto non si può fare.
quindi bisogna trovare un compromesso tra 1/3, 2/3 ecc ecc.
:-)
cmq vedremo in fase di realizzazione di progetto cosa viene fuori.
Ripeto, la pendenza del terreno fa' la differenza.
Infatti tutto quello che in questo momento si realizza SOTTO terra non fa 
cubatura. ;-)
e ti posso garantire che il terreno è MOLTO in pendenza. ;-) 

 Di che comune si tratta, se puoi dirlo?
shhhhhh non posso dirlo per ora! :-) 

 Perchè se tuo cognato assiste te (fosse anche a titolo gratuito), per
Ufficialmente non lo fa'....ripeto in alcun modo!
Grazie per il post esaustivo! :-) 

 Ufficialmente non lo fa'....ripeto in alcun modo!
Quindi ti servirà un tecnico 'ufficiale'.
Alberto

 più non so.
Ma il prg (o pug che sia) come classifica la zona? Che indici da?
Ciao ... Dino

 Se non presti attenzione, ti tirano delle bombe che ti stendono...
Io, appunto, fossi in Alex, comincerei a girare rasente ai muri
e mani dietro la schiena. senza chinarsi nemmeno se c'e' un biglietto da 500 
euro per terra...
Paolo

 5 ecc ecc...
visto che farai un grande interrato (io lo faccio di 147 mq. per i tuoi 
stessi motivi...) e che lo stesso deve essere , di fatto, abitabile, devi 
sicuramente prevedere delle intercapedini larghe almeno 80 cm. a correre su 
tutta la lunghezza, con bocche di lupo per l'illuminazione. Prevedere 
eventualmente cappotto termico anche per l'interrato.
Riscaldamento: a pavimento? a radiatori? sicuramente non a termoconvettori, 
se devi viverci abitualmente. Se a pavimento, prevedere che ogni piano abbia 
un cronotermostato indipendente.
Altezza: almeno 260 cm per piano terra e interrato, da 240 a 190 per 
mansarda. Tetto ventilato.
Dopodichč.....di tutto e di piů: io ho predisposto, per me, un progetto 
della casa, un capitolato lavori, un contratto di appalto, un computo 
metrico estimativo, totale complessivo circa 50 pagine......un po difficile 
riasumere il tutto in poche righe, cerca di fare domande specifiche.
Buon lavoro, costruire casa č un bel divertimento (almeno per me.....)
Ciao
Fulcap

 mansarda. Tetto ventilato.
2.70 e' il minimo di legge. 2.40 per i bagni e i corridoi.
Ah, ovviamente l'interrato non e' ufficialmente abitabile, come la 
mansarda, quindi il progetto dovra' prevedere tutti gli ambienti 
abitabili a piano terra. Altrimenti asl e/o comune te lo bloccheranno.
Cio' vale anche per l'agibilita'/abitabilita', che non sara' concessa in 
caso il progetto non corrisponda al realizzato. Cioe' tutti gli altri 
lavori dovranno essere abusivi.
Tanto per chiarire cosa si sta facendo.
Ciao ... Dino

 500 euro per terra...
LOL :-)
cmq messaggio ricevuto....c'è qualcosa che non quadra e devo stare attento. 

"ginopilotino" <gi...@pilotino.invalid> ha scritto nel messaggio 
news:4c4577df$0$12128$4faf...@reader4.news.tin.it...

hai ragione, dimentico che per "noi"  valgono altre regole (in F.V.G. 
l'altezza minima vani è di 250 cm, 240 per corridoi, 240 anche per comuni 
montani sopra i 400 metri.).
Quanto all'interrato è vero quanto dici, ma credo che qualsiasi impresa di 
costruzioni farà in modo che il progetto corrisponda al realizzato....alla 
fin fine in interrato puoi progettare come vuoi, hai molti meno vincoli.
Fulcap

 fin fine in interrato puoi progettare come vuoi, hai molti meno vincoli.
Certo, la parte interrata è praticamente senza vincoli, non conta nella 
cubatura, non ha problemi di finestrature minime tanto non sarà 
abitabile, quindi alla fin fine...
Anche io ho fatto un interrato 'discreto' (circa 70mq, non certo i 
vostri centinaia di mq), l'ho lasciato tutto 'open-space', alla fine mi 
è venuto comodo così, ho creato le separazioni funzionali con mobili e 
scaffali.
Alberto

 Ma dai, è chiaro che non può essere, stai confondendo qualcosa...
dovrebbe essere la cubatura totale UFFICIOSA non ufficiale
intendo inclusi gli scantinati che verrebbero realizzati in ogni unità 
abitativa.
Cmq....questi calcoli saranno approfonditi con mio cognato a "cena a casa 
mia" ;-)
non era questo l'argomento del mio post.
Mi sono stati promessi 250 metri cubi e quelli mi prendo.

 
250 mc /2 unità = 1250 mc l'una, che diviso 3 metri (altezza) è 41.66 mq 
l'una. Tolti i muri perimetrali 35 mq netti circa.

 Ciao ... Dino
Anche nel suo, se lo presenta così.

 Anche nel suo, se lo presenta cosě.
infatti i tecnici sanno come presentare un progetto per avere 
l'approvazione! ;-) 

 
Sei spiegato. Non sono trucchi professionali. Sono sotterfugi speculativi.
E purtroppo vanno molto di moda.
Si vendono fischi per fiaschi. 36 mq abitabili spacciati per 180 mq sono 
un'ipocrisia del nostro mercato immobiliare a cui tutti abbocchiamo!

 
Capisco e ne sono profondamente amareggiato! Credimi, lo sono a ragion 
veduta!

 l'una. Tolti i muri perimetrali 35 mq netti circa.
e questa è la superficie ufficiale!
poi, ripeto per l'ennesima volta...si deve aggiungere 100 mq circa di piano 
scantinato e altri X mq di sotto tetto che poi diventerà mansarda!!!!
Insomma viene poi così piccola sta cazzo di casa? :-)
41 + 100 + 40 (di mansarda)
Quanto fa sta somma? 

 ...Costruire casa! :-)
OK!!!
sto per farmi costruire un buco di 40 mq
Mi date consigli tecnico strutturali sulle richieste da fare al 
costruttore???
Impianto elettrico, cancello scorrevole, impianto idraulico, vetrate con 
vetri blindati, grate a cerniera o a scomparsa, impianto di illuminazione 
esterna varie ed eventuali....
Ovviamente tenete conto che la "casa dei 7 nani" sarà la mia casa per tutta 
la mia vita, quindi deve essere il più razionale possibile.
Grazie a tutti.
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P.S.
Tra qualche giorno vi posto la foto della casa in costruzione che un mio 
vicino sta realizzando su 3000 mq di terreno con lo stesso coefficiente di 
edificabilità del mio terreno! 

 professionali si ha la possibiltà di realizzare circa 180 metri quadrati.
Si che alla fine avrai :
1)Una casa di difficile rivendibilità, le banche quando fanno un mutuo
non apprezzano questi trucchi.
2)Una casa difficile da assicurare
3)Se vivi in un comune serio, o che i futuro lo diventi per un cambio
di amministrazione, rischi che ti tolgano l'abitabilità alla casa.
Il cosiglio che mi sento di darti è di fare vedere il progetto ad un
altro professionista, molto serio, e sentire che ne pensa.
Contento tu, contenti tutti comque.
Ciao
  Francesco

 Perchè per il nuovo mi sembra molto basso...
Piu o meno vagono anche i TAA questi valori anche se le due Provincie
hanno leggi edilizie diverse.
Ciao
  Francesco

 Grazie a tutti.
Ho letto il 3d, e viste le problematiche in gioco, tra valutazione della
permuta, accordi da prendere col costruttore a fronte di un capitolato,
impegni urbanistici da prendere col comune, scelte tecniche ecc., imho devi
avere uno studio tecnico di tua scelta (e non a scelta del costruttore!)
che per il giusto compenso faccia completamente i tuoi interessi, anche se
hai un parente assessore, che quando succedono i problemi poi li lascia a
te, non so se hai idea dei problemi che possono sorgere, magari proprio
quando hai, sul tuo terreno quindi a tua responsabilita', un mezzo cantiere
iniziato, con stati di avanzamento, incomprensioni, visite tecniche fiscali
o antinfortunistiche,
ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.ecc.
imho.

 leggi vigenti in ambito edilizio).
   Di che tipo di costruzione o unità abitativa si tratta?
   felix.
-- 
Primum vivere deinde philosophari.
http://tinyurl.com/y4gmu5y
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it


Anch'io ho un affare del genere in corso...
Permuta al 30%... equivalente a circa 450 mq di appartamenti...
Tradotto: 8 mini con garages + cash.
Fideiussione a tre anni per 1.200.000 Euro...
Fra tre anni o mi danno gli appartamenti o incasso la fideiussione.
Punto.
Occhio che per ogni appartamento ci sarà da un 11 al 15% di Balzelli vari da 
pagare cash al Notaio!
Più o meno un 150.000.- Euro su base attuale!
Fatti bene i conti!
Ciao.
PS.- Occhio che negli appartamenti "in permuta"....  di solito l'Impresario 
utilizza gli "scarti" di quelli già "venduti"...    :-)
"Chi paga... pretende" e l'Impresa esegue....
Un proverbio locale dice:
"Mai farti fare il Vestito dal Sarto a cui ha riparato il Ferro da Stiro!"
NON "scegliere" la tua parte "prima" che siano tutti finiti e poi passa alla 
"spighetta"!
NON conoscendo a priori quale saranno i tuoi e quali i loro...  non potranno 
"giostrarsi" sulle finiture ed i materiali.
Generalmente (anche se lo sto facendo anch'io) NON è un buon affare!
A me interessa relativamente perchè sono solo una "diversificazione" 
d'investimento e li userò esclusivamente per affitto a insegnanti e studenti 
o anziani single.
Come dicevano i nostri vecchi:
"Pochi, maledetti e SUBITO!"
 (...in pezzi d'oro o d'argento e non in vil carta moneta, anche se di corso 
legale!)


sai, ho dovuto adattarmi. Ho comprato con progetto già approvato, e 
oltretutto a TS stanno adottando il nuovo piano regolatore, quindi nessuna 
modifica è (di fatto) possibile sopra terra.......
Quindi ho fatto come le talpe......tra piano terra e primo ho in tutto 110 
mq. , aggiungendo 150 metri di interrato e 20 di veranda (serra solare) 
arrivo ad una dimensione che, in sede di futura rivendibilità vale ben più 
di quanto costa.
Fulcap

 ha scritto nel messaggionews:i23vbk$lig$1...@speranza.aioe.org...

Allora...tutto ok, 180 mq circa.
Tieni presente però che se l'altezza netta del piano (al finito) è
minore di 2,70 m (questo dipende dai comuni e dai loro regolamenti)
allora quel piano NON fa volume. E' l'altezza la discriminante. Per il
sottotetto credo valgano altre altezze (ovviamente). Se la mansarda ha
un'inclinazione allora occorre calcolare l'altezza media.
E, come ripetuto più volte, questi ambienti (sottotetto + cantina) NON
sono abitabili, se non hanno l'altezza minima. Se invece hanno
l'altezza minima FANNO VOLUME.
Non abitabile significa anche che NON puoi metterci un impianto di
riscaldamento/raffrescamento, per esempio.
Se poi vuoi farci la ormai famigerata tavernetta ok, sono fatti tuoi.

 realizzabile.
Tu metti il Terreno, il costruttore "Fabbrica" (Edifica) le Case.....
Tu non Rompi i Coglioni .......
Alla fine si tira(no) a sorte gli appartamenti che ti spettano .....
(cosi' non si bara sulla qualita' delle finiture di 1 lotto rispetto agli 
altri)
Questo se vuoi le Case ......... se no tienti il terreno e "Mici" come 
prima... !!!

 :-)
Mm... diciamo che un lotto da 500mq in un paesino può valere 50.000 euro 
(occhio e croce). Quindi lì sarebbero 26 lotti. Occhio 1,3mln di euro.
Un appartamento (come dici sotto) di 35 mq di piano + 100 di garage e 40 
di mansarda... quanto vale? 70.000? Non credo.
In conclusione: se sei un troll sei bravo!

 mansarda. Tetto ventilato.
premesso che 270 e' la misura ***minima*** per considerare 1 stanza 
Abitabile.....
(+ basse sono STALLE)
ti consiglio di ***non scendere*** sotto i 2,90 mt di altezza (meglio 3,00) 
se non vuoi soffrire di Claustrofobia e/o toccare i lampadari con la Testa 
(se sei alto).... ma puoi sempre mettere PLAFONIERE....
ahahhahahahahahahaha

 di amministrazione, rischi che ti tolgano l'abitabilità alla casa.
Hai dimenticato il solito condono edilizio che  consente "Omina Munda 
Mundis" di Riverginarsi e ottenere -pagando- l'indulgenza dai propri peccati 
... !!! ;))
Oramai dovremmo essere vicini al prossimo .... ;))

 In conclusione: se sei un troll sei bravo!
mmm perchč dovrei essere un troll? :-(
e perchč sono bravo? 

 Ma dai, è chiaro che non può essere, stai confondendo qualcosa...
no e' a te che ti sfugge il furbone del progettista ti interra 100mq - 
120mq per 2,69mt di altezza e sopra sparge il prato ecco che "cubegia" 
facendo sparire il tutto magari non gli danno l'abitabilita' ma tanto 
come fa notare ghigo prima o poi condonia  est...
metodi da mariuoli, personalmente starei lontano da chi mi propone tali 
soluzioni...
ci vuole poco a chi cerca di fottere la collettivita' a voltar faccia e 
fottere il compare di 5 minuti prima...

 ... !!! ;))
Il chè però non fa cambiare le valutazioni dei periti delle banche.
Si hai ragione vivo in una Provincia dove per fortuna i condoni
funzionano poco.
Ciao
  Francesco