○谷林正昭君　私は、民主党・新緑風会を代表いたしまして、ただいま議題となりましたマンションの建替えの円滑化等に関する法律案につきまして質問をさせていただきます。
　私は、昭和二十一年生まれのいぬ年でございます。五十五歳になりました。
　物心が付いたころ親から、人が生きていくためには着る物、食べる物、住む家、これは欠くことができない、衣食住を大切にするようにと教えられました。食べ物は好き嫌いをしないで残さず食べる。着る物は大切に、継ぎはぎは当たり前。だけれども、住んでいた家は、私が小学校四年のときに魚津大火で跡形もなく灰になりました。
　四年間のバラック生活の後、ようやく新しい家を建てた父は、完成目前、これからというときに、労働災害事故で四十二歳の若さでこの世を去りました。長男である私は、高校卒業と同時に、亡き父のためにも何とか家を完成させたい、そう思いながら働き続けました。
　母は今、八十歳になろうとしております。最近の母は、古くなった家を思いながら、建替えは自分が死んでからやってくれ、これが口癖になっています。
　私は、この法案審議に当たり、改めて、住宅というものが人生にとっていかに大切なものなのか、一口に言い表せない大きな重みのあるものだと考えさせられております。
　さて、住宅といっても、いろいろな住み方があります。その一つにマンションがあります。ここ数十年の間で、区分所有集合住宅、いわゆるマンションは急速な普及を遂げました。
　昭和三十年代まではわずか約一万六千戸しか供給されなかったマンションが、昭和四十年代には約五十万戸も供給されるようになり、この時代、新たな生活スタイルの在り方が大きな注目を集めたのであります。さらに、現在まで通算すると、約三百八十五万戸もの膨大な数のマンションが供給をされております。今や、都市住民にとって最もポピュラーな住宅として認識されるに至ったのであります。
　とりわけ、東京都心部において一戸建て住宅を購入することは、庶民の立場からは夢のまた夢であります。つまり、これからは、住宅を取得しようとする勤労者にとってみれば、都心部においては、事実上、選択肢はマンションに限定されると言っても過言ではないのであります。
　しかし、マンションが普及するに従って、老朽化や環境の悪化、建替え需要の高まりなど、様々な問題が注目されるようになりました。近い将来、住宅問題とはすなわちマンション問題であるとさえ言っても過言ではない時代が到来することも想定をされます。
　今回、このようにマンション建替えの円滑化を図る法案が審議をされることは、その背景を考えてみると、十分に私も理解するに値することだと考えております。
　しかし、マンション大解体時代が必ず来ると言われていたにもかかわらず、今ごろになってこのような法案をようやく検討するに至ったということは、極めて遅い対応であると言わざるを得ません。
　今後数十年の間に老朽化したマンションが急激に増え、これらの建替えに係る問題が国民の住宅環境を揺るがす深刻な社会問題になるだろうということは、普及し始めた当時から容易に想像が付いてしかるべきでありました。であるならば、政府は、一体、これまでどのような対応を取ってきたのでしょうか。政府の無策ぶりを指摘せざるを得ません。
　これまでにマンションが建て替えられた実例は、全国でわずか百七十七件しかありません。しかも、そのうち百八件は、阪神・淡路大震災により被災したため、安全上の必要に迫られ、やむなく建て替えねばならなかったものであります。このような少ない件数しか建替えが行われていないということは、今日までに至る政府の対応が極めて不十分であったことを如実に示しているのではないでしょうか。
　そこで、国土交通大臣にお伺いをいたします。
　国民の住宅環境を根本から揺るがしかねないこのマンション建替え問題について、なぜ政府はこれまで具体的な対応を取ってこなかったのでしょうか、お答えをいただきたいと思います。
　また、仮に本法案が成立した場合、そのことによって現在百七十七件しか行われていない建替え事例を具体的にどの程度増やすことができる見通しをお持ちなのでしょうか、具体的な数字を基に答弁をお願いをいたします。
　さて、先ほど私は、この法案が出された背景について理解できると申し上げました。しかし、仮にこの法案が成立したとしても、マンションの建替えが本当に促進されるのか、私はどうしてもそのように思うことができないのであります。いや、むしろ新たに様々な問題が発生するおそれすらあるのではないかと考えております。
　以下、具体的に質問をいたします。
　まず第一に、建替え費用の捻出の問題であります。
　これまで建替えに成功した事例の多くは、建替えに掛かる各区分所有者の負担を軽減するため、建替え後のマンションの戸数を多目に設計し、これらによって生ずる余剰床を売却することによって建替え費用に組み入れてまいりました。しかし、この手法を取ることができるマンションは極めて限定されているのが実情であります。
　現在建てられているマンションは、許容容積率を最大限に利用しているものが多く、余剰の容積を活用した建替え設計を行うことが困難であります。また、仮に余剰床を設定できたとしても、昨今の不動産価格の下落により、これらの売却が順調に進むとは思えません。結果として多額の費用が各区分所有者に転嫁されることが想定をされます。区分所有者の立場に立ってみれば、これらの費用やリスクを覚悟してまで建替えを決断しようとする意欲がわきにくいのは当然ではないでしょうか。
　私は、このことが建替えの促進を阻害する最大要因となっているのではないかと考えますが、この点につき、国土交通大臣の所感をお伺いいたします。
　次に、いつ、どういう場合に建て替えるかということであります。
　今は建替え時期の判断基準がないために、区分所有者間の合意形成が得られにくいといった問題もあります。建物区分所有法では、マンション建替え決議を行うことのできる要件として、老朽、損傷、一部滅失等の事由により、建物が効用を維持し回復するのに過分の費用を要するに至ったときとしております。しかし、老朽化の基準や過分の費用を要する基準といった基準が具体的にどのようなものであるのかは明確にはされておりません。そのため、建替えの基準やその是非について各個人がばらばらの判断を下すことになってしまいます。
　さらに言えば、生活水準の向上によって、従来では不必要とされていた物や器具が必需品となり、その対応ができないがために建替えの必要性が生じることもあり得ます。また、近年では、ケーブルテレビやインターネット、光ファイバーなど各種の情報インフラ対応型のマンションが増えてきていますが、今後はこれに未対応のマンションをどうするのかといったことも建替え時期を判断するに当たり大きな影響を及ぼします。
　これらの問題に対応し、より多くの区分所有者の納得を得るためには、ある程度共通認識としての老朽化の基準といったものが必要になってくるのではないでしょうか。建替えの是非をめぐり区分所有者間で議論するに当たっても、その判断材料となる基準がなければかみ合った話合いにはなり得ません。
　これについてどのようにお考えか、国土交通大臣の答弁をお願いをいたします。
　次に、建替え決議の透明化についてお尋ねをいたします。
　マンションの建替えについては、区分所有者の五分の四による建替え決議をもって行うことができるとされております。しかし、当然、より多数の納得の下で建替えが行われることがよりベターであることは言うまでもありません。そのためには、いかに民主的で公平な議論が建替え決議に当たって行われるかが重要であり、それを担保するのが情報の公開といった問題であります。とりわけ、マンションの設計の過程や費用算定の根拠などといった情報が議論の過程において公平かつ正確に公開されることが大切ではないでしょうか。
　一方、今回の法案では、建替え合意者により設立されるマンション建替組合に事業者を参加させることが可能になりました。
　事情に精通している建設業者やディベロッパーを建替え決議後に設立されるマンション建替組合に参加させることは、一概に悪いこととは言えないと私は思います。
　しかし、これら事業者の参加が当然の前提となることによって、組合設立の前段階である建替え決議に至る過程において情報の透明性という点で悪影響を及ぼさないのか、よっぽど注意をしなければならないと私は考えます。
　事業者の参入により、区分所有者にとって必要な情報が隠ぺいされ、恣意的に誘導されるおそれがないのか、また、それを防止するための対策は十分に取られるのか、国土交通大臣の答弁をお願いをいたします。
　最後に、マンション建替えにより、高齢者や低所得者又は賃借人など立場の弱い方々の居住権が侵害されるおそれがないのかを指摘しておかねばなりません。
　本法案では、危険又は有害なマンションであり、マンション建替え勧告が出されたマンションについては、転出区分所有者や賃借人に対して、公営住宅への入居の特例や家賃の減額などの措置を行う旨、法律上規定されております。
　しかし、マンション建替え勧告が出されておらない通常のマンションの場合は、基本方針に居住安定のための措置を定めるとしているだけであります。具体的にどのような施策が取られるのかがはっきりしておりません。
　マンション建替えに際して、それぞれの区分所有者は大変難しい判断を迫られます。建替えに参加せずにほかへ転出しようとも、老朽化したマンションは資産価値が低く、その売却時価はたかが知れていることから、住み替えは容易ではありません。かといって、隣近所付き合いの手前、たった一人で建替えに反対するのはしり込みせざるを得ないこともあるでしょう。結局、弱い立場の人が泣き寝入りをしなければならなくなる結果が容易に想像が付くのであります。
　このようなことを防ぐためには、転出区分所有者、とりわけ高齢者、低所得者など弱い立場にある方々に対する対策をはっきり打ち出す必要があると考えますが、具体的にどのような対策を行う予定なのでしょうか。国土交通大臣にお伺いをいたします。
　これまで何点か質問をさせていただきました。これから人が生きていく上で多様な住み方が求められていると思います。一戸建てが良いと思う人、集合住宅が良いと思う人、賃貸住宅が良いと思う人、様々だと思います。いずれにしてもその原点は、家族のきずなと地域コミュニティーの醸成だと私は思います。
　今、都市再生や新しい街づくりなどが強く言われ、その法整備も急速に進んでおります。この法案もその一環だと私は思います。
　しかし、一方では、阪神・淡路大震災で被害を受け、仮設住宅で耐えながらも自ら命を絶たざるを得なかった人、いろいろな事情から住むところもなくなり、やむを得ずホームレス生活を送る人、人生を頑張った挙げ句にひっそりと孤独死を迎える人、これらの問題は、住まいということに政治の光を少しでも当てることによって必ず解決につながるのではないかと私は思います。
　苦しんでいる人々に、ここに住んでよかったという安堵の日差しをいかに当てるか、今こそ政治が問われているということを私は訴えながら、国土交通大臣の所感を最後に伺い、私の質問を終わります。
　ありがとうございました。
 〔国務大臣扇千景君登壇、拍手〕