○丸山参考人　発言の機会を与えられましたことに感謝いたします。それで、私の意見を簡単に述べたいと思います。
　区分所有という制度ですけれども、これは、世界的に見て、第二次世界大戦以降、急激に発展した制度であります。我が国においてもこのことは妥当いたしまして、昭和四十年代から発展して、今日でもその勢いはとまらない状態でございます。
　区分所有がなぜ盛んになったかということですけれども、一つは、大都市の居住者にとって、所有権が与えられて安定した住居が得られるということであります。大都市は、一般には借家でありますけれども、借家の場合には、家賃の値上げとか、あるいは解約といったものの危険があるわけですけれども、区分所有の場合にはそういうことがないわけです。また、小さな資金で住居を得られるということが、企業とかあるいは社会全体にとって大変便利な制度だということになります。こういう点から、ヨーロッパなどでは、借家の対抗的な制度として区分所有が位置づけられます。
　しかし、区分所有というのはいいことだけではなくて、共同的な部分の維持管理とか、あるいは最終的な建てかえとか区分所有関係の解消のときに困難な問題が出てまいります。
　日本では、明治二十九年につくられた民法で一カ条あったんですけれども、ほとんど使われませんでした。昭和三十七年にドイツ法とかフランス法を参考にしてこの法律ができたわけであります。区分所有の骨格ができ上がったということになります。区分所有の成立要件とか、敷地との関係とか、あるいは共用部分の費用の負担などが主要な内容であります。しかし、この法律は、規約の変更なんかに全員一致が要求されるように、民法に忠実な規定というふうになっていたわけです。
　そこで、昭和五十八年に至りまして、現実の課題がたくさん出てきたものですから、これを改正いたしました。二つありまして、一つは、専有部分と敷地の関係を一体化するという措置です。二番目は、管理制度を充実していくということで、団体の認知とか、多数決制の採用、義務違反者に対する措置とか、建てかえ制度の導入といったことが含まれます。この改正によって、広範な多数決原理が採用されて、いわゆる団体的な拘束が強化されたということになります。
　区分所有という制度は、私は、二つの核があるというふうに考えています。一つは専有部分の所有権であって、制度の個別的な要素というふうに言えるだろうと思います。他の一つは、集会の参加、規約の改正等々、制度への団体的な参加ということで、団体的要素と言われるものだろうと思います。昭和五十八年法は、この団体的要素が非常に増大したということになります。本来は、この団体的要素というのは管理に関してでありまして、所有権に関しては及ばないということであります。
　しかし、今回の建てかえの規定はそれを超えまして、所有権へも団体的な拘束を及ぼしたというふうに言えるだろうと思います。我が母法でありますところのドイツ法とかフランス法が三十七年法の段階にとどまっているのと比較しますと、相当先へ進んだといいますか、そこから離脱したということが言えると思います。
　今回の改正法の点検でありますけれども、共用部分の変更とか、あるいは管理者、管理組合法人の代理権、当事者適格といったことは妥当であり、何の問題もありません。
　規約の適正化でありますけれども、等価交換方式とかそういったものから生ずる規約の不適正な条項を一般条項によって是正しようということですけれども、これは大変重要な意味を持つというふうに考えています。今回の管理に関するものの中では最も重要な改正だろうと考えています。この結果、従来の不適正な規約が、かなり訴訟によって解消されるだろうということが予想されます。
　管理組合の法人化、規約、議事録等々のＩＴ化というのも何の問題もありません。復旧についての規定も問題はありません。
　これに対して、建てかえの決議に関しては相当の問題がありそうであります。
　まず、一棟の建てかえ決議でありますけれども、中間試案では、老朽化とそれ以外の要件を異にして規定いたしました。そして、要綱案では客観的な要件が削除されたわけです。なぜ削除されたかというのは、外から見てみますとなかなかわからないところがあります。要するに、ここでは特別多数決だけによって建てかえができるという制度が出てきたということになります。これを考えてみると、居住の安定というようなことがそがれる可能性がないとは言えない。場合によっては、区分所有というのは借家よりも弱い制度になってきてしまう。賃借権の物権化という言い方がありますけれども、それになぞって言いますと、所有権の債権化というようなことが言えるのではないかというふうに思います。
　ドイツなんかでは三十七年法からの離脱が見られますけれども、先週、ドイツで学会に招待されて集まりましたけれども、多数決制度の採用には専門家はかなり否定的であります。私の考え方では、せめて、建築後三十年という要件は象徴的な意味で残した方がよかったのではないかというふうに考えています。将来的には、今回見送られた区分所有関係の解消という制度とともに、区分所有法の外に位置づけたらどうだろうかというふうに考えています。
　次は、団地内の建物の建てかえの承認であります。
　団地内の建物の建てかえは、法制審議会の結論に加えて、一括建てかえという新たな制度をつくったわけです。一括建てかえの制度によって、さらに従来の部分建てかえの要件も緩和されたというふうに考えています。これは、影響を受ける棟の四分の三の同意でいいというようなところに見られます。これをどう考えるかということであります。
　団地の建てかえが極めて困難であり、かつ、建てかえの必要が高い団地が存するということはもう否定できないわけです。そして、区分所有関係の解消という制度が法制審で見送られたということと相まって、この措置は理解できるというふうに考えています。団地の建てかえが客観的に必要であるときに、現行法ないし法制審の要綱ではやや無理ということであります。
　こういうことで、部分建てかえということと、一括建てかえという制度が出てきたわけでありますけれども、部分建てかえでは、建てかえする棟の区分所有者、議決権の五分の四の特別多数決と、団地管理組合の議決権の各四分の三の決議と、特別な影響を受ける棟の四分の三以上の議決権を有する区分所有者の建てかえ賛成によって建てかえができるということになります。一括建てかえでは、団地管理組合の区分所有者及び議決権の五分の四以上の決議があり、かつ、各棟の区分所有者及び議決権の三分の二以上の賛成があれば建てかえができる、こういうふうになるわけです。
　ここでは、一棟建てかえよりもさらに多数決制、しかも、ここでは、議決権だけということもあるし、区分所有者及び議決権のときもあるということで、この整理が十分なされているかどうかは検討を要すると思っています。特別多数決によってなされていく。団地が大きくなればなるほど、個々の区分所有者の意思のウエートの反映は小さくなるということになります。これは、団地制度の欠点ということになります。そもそも団地というのは、自治とかそういったことからしますと、やや無理がある制度です。したがって、この領域は、建替え円滑化法の活躍する場だろうというふうに考えていますし、そうならなければならないと思います。
　それとともに、団地区分所有者に本来属すべき容積の配分のルールが何らかの形で示唆されるべきだろうと考えています。本来、建てかえの可能性のあるのは団地であります。しかし、現実にできるかどうかは、区分所有者の意思と経済状況によって決まるだろうと思います。特に、後者の経済状況ですね。この団地の建てかえ制度は、先ほど言いました私の考えでの、所有権の債権化というのがより一層顕著だというふうに考えます。
　最後に、立法過程について、一、二、申し上げておきたいと思います。
　立法過程を見ていますと、区分所有という制度に関する議論がほとんどない形で、必要性による立法がなされている。これでよいかどうか。要するに、団地というような制度について、詰めた議論がどこかでされるべきだったろうというふうに考えます。
　二番目は、法制審議会の機能ですけれども、特に、一括建てかえというようなものが突如あらわれたということを見てまいりますと、この法制審議会の機能というのが、議員立法の活性化とともに少し変わってきたのではないかというふうに思います。
　最後に、条文のあり方ですけれども、団地の規定というのは、準用規定が多くて大変わかりにくい規定であるということが五十八年法のときに批判されましたけれども、さらにそのことが言えるのではないかと思っています。この法律が、素人が運用するという側面が強いものですから、一考されるべき余地があったのではないかというふうに考えています。
　以上です。