○松本参考人　主として容積率関係の意見と、それからハートビル法について、ちょっと一言お話しさせていただきます。
　まず、容積率につきましては、今回の高層化、高容積化ということについては、都市全体の公衆衛生や居住の安定、福祉とどのようにかかわり合うかということについて考える必要があると思います。
　高層化、高容積化が局所限定的な場合、それは、建物を利用する人とその周辺への直接的影響を論ずることに主な論点が集中しますが、最近の大量の高層建物、高容積の建物が普及いたしますと、大都市圏レベルでの特に住宅ストックへの影響が強く感じられております。さらに高層化、高容積化を推進するのは、今までの高層化の影響をさらに強めるということで、その懸念を感じております。
　これまでの容積緩和の中では、共用廊下、地下室、地下駐車場の一部を容積不算入とした結果、建物の質を上げるという点では貢献している部分がありますが、ある種の底上げ型マンション、景観問題、危険不良建築物を増加させている傾向が見られます。脱法的な方法で、駐車場を実質一階につくりまして、地盤面を上げるために擁壁をマンションの周りにつけている、そういう状況で、容積が上がります。
　そのほかに、最近は、地下室を居室として認めるがために、横浜市や川崎市のような丘陵地帯の開発が急ピッチに進みました。途中階を地上階の一階として、下の数階を地下階として居住する建物の防災上の問題とか、あるいは緑地を削っていくという自然保護の問題、そういった問題もあります。それから、住宅に関しては、三階建て地下一階というようなものが普及しますと、土地のさらに一層の切り詰めが進んだのが特徴的にあらわれています。
　これを一番目にしますと、二番目として指摘したいことは、高層居住の公衆衛生上の諸問題というのが過去の研究でも随分指摘されております。ただし、これは、疫学的調査で病原菌のような直接的影響を見出すものではありませんので、住まい方との関係が非常に強く出ますので、日本においては、そういう研究があっても、今のところ社会的にそのデータを受け入れられるという素地はまだまだ少ないかと思います。
　ただ、ヨーロッパでは、もう既に高層住宅の建設を中止または禁止している国がふえておりますが、この背景の中には、一方で優良な低中層住宅のストックがあるということも影響しているかと思います。ほかにも、教会とか市庁舎が市民のシンボルであるということで、日本と社会事情が違いますが、そういった公衆衛生上あるいは社会学上の問題というのが現にいろいろなところで指摘されています。
　三番目に、高層住宅ほど将来維持管理費がかかるということなんです。かかる原因の中に、建物の修繕について、設備費関係の費用もうんとかかるということなんですが、特に、容積が高い場合には機械式駐車場を入れているケースが多いんですが、最近の分譲マンションを見ていますと、中には、機械式駐車場を入れながら、一台六百円とか、修繕積立金を伺いますと二千円とか、それで一体将来修繕できるだろうかというような高層住宅の供給が頻繁に見られます。
　要するに、高層、高密度化する前提としては、こういったマンションの適切な維持管理システムというものを前提にして高層化しませんと、まさにスラム化の懸念を感じることになります。
　さらに、ここからが大事な問題点なんですが、最近の十年間を見てみますと、都心へのＵターン、マンション建設がかなり二十三区内に集中して、人口も、かつて減少していたところが上昇に転じております。一方で、郊外は、人口減少を始めたところ、あるいは住宅建設がかなり落ちたところが目立ってまいりましたが、このＵターン現象によって郊外の衰退という問題が新たに出ております。一戸建てにおいてはさほど強く感じられませんが、マンションストックの、特に分譲マンションの中古価格の低下というのは、買い手がいなくなったという市場原理に基づくわけですけれども、急激な低下によって老後の不安というものがかなり訴えられております。この件に関しては、後ろの方に参考資料としてちょっと新聞記事なんかを挙げております。
　それから、高層化しますと、あるいは高容積化しますと、中低層住宅の資産価値の低下を促進するという調査結果が分析できました。中古価格というのは一般に、これは分譲のことですけれども、土地の持ち分は表面化しない。床面積単価であらわれますが、経過年数が同じ場合に、中古価格評価は床面積単価で大体同じく落ちついてくるんですけれども、高層住宅が市場価格を支配してまいりますと、低容積率住宅は初期価格に比べてかなり低減してまいります。これも後ろの方の資料に載せてあります。
　さらに、六番目に、過度の容積率緩和というのは、都市計画のコントロールを不可能にしてまいります。容積を緩和しますと、建築の自由度は増します。その分だけ、行政の指導の効力というのは失われていく可能性が高いと思います。
　七番目に、分譲マンションの建てかえ問題もこの容積緩和と大いに関連しておりますけれども、老朽マンションの建てかえは容積緩和でというのは大変安易な方法でありまして、一度限りの切り札であります。都市住宅の更新というものの普遍的な方法にはならないと思います。また、行ったとしても、今回のマンションストックの建替え法、施行になりましたが、このような等価交換方式で行えるマンション数を私、試算したんですけれども、一％ないだろうと。容積緩和でしのいでいきますと、行き着くところ、さらに緩和を求めるという結果になるだろうと思います。
　それから、容積率というのは、銀行金利のように上げたり下げたりすることはできません。一度上げたら、そのときにできた建物は、後から下げた場合には不適格建築物になるわけですから、社会的混乱を生みます。それだけに、容積率を引き上げるということは、長期的な視点で都市像というものをきちんと把握した上で検討する必要があろうかと思います。
　後ろの方の資料としては、最近の住宅の平均床面積が都内で上がっておりますが、それだけに、郊外の住宅の魅力がなくなって、かなり最近はたたき売りの状態になっております。
　それから、その次の「選別される郊外マンションストック」というのも、かつて四千万円の物件が今六百万円になっているとか、群馬の方に行きますと百万円で買いたたかれるマンションもあるわけですが、そうなってきますと、まさに維持管理そのもの、都市のスラム化につながる。この原因は、やはり急激なＵターンの問題と大いに関係があるかと思います。
　最後に、ちょっと時間がなくなりましたので、高齢者、身体障害者が円滑に利用できる特定建築物の建築の促進についての若干の意見だけ述べさせていただきます。
　建築物のバリアフリー検討会の中で、共生というノーマライゼーションの理念というものを挙げられていますが、このこと自体は、今後の社会の方向性を確実にするため極めて重要なキーワードであるかと思います。
　ただし、今回のハートビル法の改正を行うには、物的バリアをなくすということ以外に、心のバリアを一緒になくしていくということが大事なんですが、これは建築基準法自体の目標ではないと思いますが、ただ、建築関係者、建築確認者も含めて、あるいは交通担当者も含めて、実際に障害者との交流の経験というのは大変少ないものでありまして、空の車いすを押したり引いたりする経験はあっても、実際に他人に介助してもらったり、あるいは他人を介助したということの経験は大変乏しいものでありまして、基本的になかなかマインドは追いつかないというのが現状であります。この辺は、戦略的に、ほかのところで、法律以外のところでどういうふうにつくっていくかという重要な課題かと思います。
　また、法律の趣旨を実現していくためには、特に多い既存ストックの改善が重要なんですが、ただし、既存不適格の建物を新しく改善をする場合に、その不適格部分の是正というのがかなり大きな課題になっております。実際に、古い住宅では、最近は分譲マンションで特に高齢者がふえたためにその課題が検討されていることが多いんですが、実際にその対応、不適格部分の是正ということが大きな課題になるがために、新しい改善ができない。特に、その不適格部分の改善が指導主事の考え方一つで、かなり地域によって、自治体によって差がございます。この辺もぜひ是正していただきたいというふうに考えております。
　時間が超過しました。どうも失礼しました。