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○馬淵委員　ありがとうございます。
　つまり、この審議を通じて問題とされると指摘された部分に関して、これは政府が主体的にこのことに対して取組をしていくということ、これを求める修正案ということなんですね。
　大臣、これは当然、我々、この立法府における、立法府の我々の中での修正の案であり協議なわけですが、政府としては閣法を提出されていますが、今、提出者から説明がありましたように、この修正案、政府に対して、立法事実というものを明確にさせていく必要があるんだということで、このエビデンスを明確にしろというのが、今回、この修正案の趣旨です。
　繰り返し、この委員会でも、この法律の議論の中で出てきましたように、様々な課題があって、そして、そこに取り残されてしまう方々がいらっしゃるという現実がある、それに向けて事実を把握していく、これは単にマンション総合調査だけということで委ねるのではなくて、実態把握ということを、これは政府の責任で、五年ということでありますから、これは長い期間のように見えるかもしれませんが、やはり現状を知らなければなりませんので、そうしたことに対して必要な修正だということを、我々はこの質疑でも明らかにさせていただいたと思っておりますけれども、大臣、最後に、こうした実態把握ということに対する決意をお述べいただきたいと思います。いかがでしょうか。
○中野国務大臣　お答え申し上げます。
　議員提出の修正案そのものについての政府としてのコメントというのは、少し差し控えさせていただければと思いますが、いずれにしましても、改正法の施行後の実態把握等々も含めたということの御質問かと承知をしておりますので、様々、標準管理規約等、今御議論ありましたものの反映の状況もそうでございますし、また、マンション総合調査は当然そうですが、これら以外の様々なものも活用しながら、実態把握はしっかり取り組んでまいりますし、また、取り残されるマンションがないようにという御指摘もございました。法務省との緊密な連携の下、これは様々な関係者による支援体制の構築ということも必要かと思います。しっかり取り組んでまいりたいというふうに思っております。
○馬淵委員　ありがとうございました。
　本修正案が極めて重要な修正案であるということを確認させていただいたことで、私の質問を終わります。ありがとうございました。
○長友（よ）委員　立憲民主党、長友よしひろです。どうぞよろしくお願いいたします。
　今、修正案についての議論を聞いていまして、これまで私自身も何度となく質疑を行ってきた疑念などについて、それを補い得る内容であったなというふうに感じたところでございます。
　その上で、政府に対しまして、改めて、これまでの本会議での議論や委員会、あるいは参考人の先生方からいただいた御意見、これらを踏まえたことで、以下、区分所有法の二十六条に関することと、地方公共団体、自治体ですね、との関係、関連する事項に絞って、いま一度、確認の意味も含めて幾つか伺っていきたいと思います。よろしくお願いいたします。
　最初に、区分所有法に関連することなんですけれども、今も少しあったんですけれども、これまでの議論を受けまして、現状、困られている方々の全て、あるいはその多くの方々を救えるものなのか、この改正案が。こう考えられていらっしゃるのかを確認したいと思います。
　そもそも、この改正案は、現状、抱えている課題の全ての解決を前提としているものなのでしょうかということです。それとも、一部だけでも解決ができればよいという考えの下にできているものなのか。この点を伺いたいと思います。
○高村副大臣　お答え申し上げます。
　本改正案では、共用部分等について生じた損害賠償金等の請求権の行使の円滑化を図る観点から、管理者は、当該請求権を有する区分所有者又は旧区分所有者を代理し、訴訟追行を行うことができるとしております。
　本改正案は、平成二十八年の東京地裁の判決が、共用部分等について生じた損害賠償請求権の発生後に、一部でも区分所有権が譲渡された場合には、管理者において訴訟追行をすることが一切認められない旨判断したことに関して、管理者による代理行使、訴訟追行を認めた趣旨が没却されるとの指摘がされていたことについて、解決を図っているものであります。
　その上で、あらかじめ規約等により、共用部分等について生じた損害賠償金について、その使途を建物の瑕疵の修補のために用いる旨等を定めておくことなどで、管理者は、代理して受領した損害賠償金を、規約の定め等に基づき、建物の修補費用に充てることが可能となると考えております。
　法務省といたしましては、本改正法案について、しっかりと周知、広報することはもちろん、各マンションの実情に応じて対応いただけるよう、国土交通省との緊密な連携を図りながら、標準管理規約について、損害賠償金の使途の制限等の定めを含むものに速やかに改定し、その周知徹底を図るなどしてまいりたいと考えております。
○長友（よ）委員　高村副大臣、ありがとうございます。
　後ほど、これに関連して伺いたいと思いますけれども、御答弁いただきましたとおり、平成二十八年七月の東京地裁の判決によって改正されて、そこの部分が救われる、対応できるということで、この点は評価をするところです。
　これも繰り返しになりますが、一方で、損害賠償請求について、それにより課題解決されない方が残るというのも事実であって、あるいは、さらには新たに重大な課題が生じることが容易に想定されることは、繰り返し述べてきたところであります。このことについては、後ほどまたやり取りさせていただきたいと思います。
　次に、地方公共団体との関連性についてもこれまで取り上げてきたところでありますけれども、この改正案によって、負担はどの程度増えるものなんでしょうか。新たに自治体、地方公共団体にも活躍していただく場面というものが容易に想定されるところなんですけれども、人的、予算的な部分で負担が増えるんじゃないかと。これについてどういうふうに考えられているのか。実は本会議でこれは伺ったんですけれども、ちょっと本会議の答弁では理解ができなかった、納得ができなかったものですから、改めて伺いたいと思います。
○中野国務大臣　長友委員にお答えを申し上げます。
　本改正法案では、これは地方公共団体からの御要望ということもあったんですけれども、これを踏まえて、危険なマンションに対する報告徴収や指導、勧告などを可能とするという措置を講じることとしているところでございます。
　もちろん、こうした地方公共団体に関する措置に伴いまして、人的、予算的にどのくらい負担が増加をするかということにつきましては、当然、区域内のマンションの数や立地ですとか管理状況の実態ですとか、あるいは、地方公共団体におけるマンション管理、再生の円滑化に向けた取組の方針自体も異なるところではございますので、そういう意味では一概に申し上げることは難しいんですけれども、ただ、いずれにしても、本改正法案も契機に、マンション政策に積極的に取り組んでいきたいと考えている地方公共団体の業務の負担が増えるということに対しまして、やはり技術的、財政的に支援をしてまいりたいというふうに考えております。
　地方公共団体における業務につきましては、本改正法案で創設をしますマンション管理適正化支援法人の協力を得ることによりまして、職員の業務を大きく増加させないように努めていくということも重要であろうかと思いますし、また、財政的な支援も行いながら、地域全体で管理組合の活動を支援をする体制を構築できるように、国土交通省といたしましても、しっかり取り組んでまいりたいというふうに考えております。
○長友（よ）委員　ありがとうございます。
　少し分かりやすかったですし、前向きに捉えた上でのこの提案だということが今の答弁から分かったところなんですね。
　つまり、やる気のある自治体があるし、やる気があるといいますか、実際に課題に直面しているということが正しいんでしょうか、いずれにしましても、積極的に捉えているところ、やらざるを得ないところというのが存在しているわけですね。
　その上でなんですけれども、このやり取りを、通告をするに当たって、御担当の方との質疑内容の確認をする作業の中であったことを少し述べたいと思います。
　私は、本会議のときから申し上げているんですけれども、今の大臣の答弁のとおりだと思っているんですが、地方公共団体の業務量や、そのやる中身によってですけれども、支出が増える、つまり、負担が増える可能性が十分あるでしょう、これについてしっかり支援していくべきじゃないか、こういう見解で述べていて、それを今回も聞きますよというときに、増えるところもあるかもしれないが一概にそうではない、努力義務なので、基本的には自治体のマンパワーの問題であり、人員増は必要ない、業務増にはならず、予算、支出も増えない、その御担当の方は、この質疑の通告の確認作業のときにこう述べられていました。
　聞き間違いかと思いましたし、あるいは、私の説明の仕方が悪かったのかというふうにも思ったものですから、何度となく伺ったんですけれども、そのことを繰り返すんですね。
　つまり、増えるところがあるかもしれないというのが大前提なように述べられていたので、いや、それって本当にそうですか、担当はそんな考え方なんですかということを申し上げた次第であります。
　こうとも私は受け止めました。つまり、自治体さんは既存の予算や人員内で、やれる範囲でやっていただければいいんですという前提としか受け止められない発言を繰り返していました。
　これって違いますよね。私の受け止め方だということかもしれませんが、この前提って多分間違いだと思うんですよね。そうじゃないですよね。もしよければ。
○楠田政府参考人　お答え申し上げます。
　先生の御指摘については、本当に真摯に受け止めたいと思います。
　我々の方ではそういうのは本意ではございませんで、今回、自治体の要望も受けて、自治体がマンション政策に取り組むに当たって、いろいろなことが、きちっとやれることがやれるようにという観点から法改正で御提案させていただいているところでございまして、しっかりマンション政策を充実をさせていくということを考えておりますし、それに伴って、やるべきこと、業務量ということは増加するというのは一般的に考えられるというふうには思っております。
　ただ、それ自体がすぐに業務量の増加、職員の負担増になるということがないようにということも併せてやっていきたいというふうに思っておりまして、様々、マニュアルとか、合理的にこの業務がさばけるような環境づくりでありますとか、マンション政策に詳しい人材の育成ということを御支援を申し上げるとか、あるいは、さっき大臣も申し上げましたけれども、支援法人というようなことで、民間の登録団体ということもきちんと制度化をしまして、そういう方々に対して、いろいろな専門家の派遣とか、いろいろ様々な業務を外に出していくというようなことも含めて、自治体の方の負担をできるだけ抑えつつ、マンション政策を充実をさせていくということで取り組んでまいりたいと思っていまして、引き続き、そういう方向で是非進めてまいりたいというふうに考えております。
○長友（よ）委員　先ほどの大臣の御答弁と今の局長の答弁で理解をしましたので、最後にもう一言だけ言って、このことは終わりたいと思いますけれども。
　これ、御担当者の方が省内でどういう立場の方かは、私、存じ上げません。分かりませんが、これからこの法律が通って、さらに、自治体が、先ほどの大臣の答弁のとおり、積極的にマンションの適正管理というものをやっていくんだというときに、お金がかかっちゃうよ、だから、それは相談をさせてくれみたいな話が、どういう形なのか手続は知りませんけれども、あったときに、いやいや、予算はかからないんですよ、増えるところはあるかもしれませんが、基本的に増えないんですなんということを、もし私に対応された方が同じように述べられたら、その瞬間、自治体は萎縮しますよ、本省、上級省庁の方がそう述べられたら。そうしたら、せっかくいい内容で進めようと思われたとしても、その瞬間に、その自治体は、積極的なことをやめることにつながりかねないということです。
　マンションの適正管理をこれから更に拡大していこう、ＫＰＩもそうですね、管理計画の認定の取得の割合も増やしていくだとか、いろいろなことをやっていただくわけですから、それというのは地方公共団体がまさに現場で積極的にやっていただかなければ、国交省本省だけだったら把握なんかできるわけがないじゃないですか。
　ということで、この点、是非、省内を徹底していただきたいということを求めておきたいと思います。
　その上で、先ほどの答弁の中で、予算の面からもということで、支援をしていくというふうに言っていただきました。本会議でも、一部そういう御答弁をいただいたところであります。
　これからどれぐらい増えるか、マンションストックによっても、あるいは管理不全マンションの数によっても、いろいろ状況は変わると思います。変わると思いますけれども、予算措置というものを具体的に考えていただけるんじゃないかというふうに、答弁を受けて思いました。それは補助金なのかなというふうには想像しているんですけれども、この点、具体的にいかがでしょうか。
○中野国務大臣　お答え申し上げます。
　先ほど私からも、そういう積極的に取り組んでいきたいという地方公共団体の業務の負担増加に対しては、技術的、財政的に支援をということで申し上げさせていただきました。
　当然、技術的支援ということで、先ほど局長から答弁していただきました、いろいろな専門家の育成ですとかガイドライン等々の話はあるんですけれども、予算の面で申しますと、例えば、令和七年度の予算において創設をさせていただきましたマンション総合対策モデル事業というのがございます。この中では、地方公共団体が行いますマンションの管理状況等の把握でありますとか、あるいは管理組合の合意形成のための専門家の派遣といった取組を、これは予算面からまさに支援をしていくというものでございますし、先ほど申し上げたマンション管理適正化支援法人というのを創設をいたしますので、これの協力を得ていくということもあろうかというふうに思います。
　いずれにしても、今後も、こうした予算の執行も行いながら、地方公共団体からの御意見も丁寧に伺いながら、今後の取組も含めて、様々な面でその取組を積極的に支援をしてまいりたいというふうに考えております。
○長友（よ）委員　分かりました。是非よろしくお願いいたします。
　次になんですけれども、除却に関する議決権の緩和、何度かの議論で福島委員の方から取り上げられていたところなんですけれども、ちょっとそこに関連して一つだけ、私からも質問させていただきたいと思います。
　意に反して住居を失わざるを得ない方々が出てしまう可能性があるわけですね、これによって。これについての対応をどうしていくかというやり取りがあったところなんですけれども、そのときの答弁の中に、地方公共団体が中心となって公営住宅などの手当てで対応するような旨の答弁があったんですね。
　一瞬、聞くと、なるほど、そうかという気もしなくはないんですけれども、いや、ちょっと待ってくださいよと。住居を失わざるを得ない方々が想定された中で、では、新たに住居の手当て、地方公共団体が必ずそれはできるんですかと。それって私はそうじゃないと思うんですよね。もちろん、その方々の希望というのに沿う、沿わないというのはいろいろあるかもしれませんけれども、あの話を聞いていると、あたかも、除却に対する議決権の緩和がされた場合、住む場所がなくなってしまった方が公営住宅に優先的に入れるみたいな、しかもそれは地方公共団体が手当てしなきゃいけないみたいなというふうに捉えかねないような内容だったんですが、確認をしたいと思います。
○楠田政府参考人　お答え申し上げます。
　除却事業を含めまして、マンション再生等の事業を進めるに当たりましては、再生等に反対する区分所有者、賃借人など、結果的に転出をされる方々に対しましても丁寧な対応を行うことが極めて重要であるというふうに認識をいたしております。
　このような観点から、この改正法案におきましては、区分所有法で適切な補償額による金銭的補償を行うということをまず規定をさせていただいていることに加えまして、マンション再生法の中で、国土交通大臣が策定をいたします基本方針の中で、転出をする区分所有者の方、賃借人の方々の居住の安定確保に関する取組を位置づけるということを行いますとともに、これらの取組について地方公共団体や事業の施行者などが努力義務を負うということを明記をしているところでございます。
　また、これらの規定の趣旨というものを受けて、高齢者世帯など、特に配慮が必要な方々に対しまして、地方公共団体や関係団体と連携をし、それぞれの方々の事情に応じた形での居住の安定確保に取り組んでまいりたいというふうなことで考えております。その中には、先生御指摘のとおり、公営住宅等の公的賃貸住宅もございますし、民間のセーフティーネット住宅もございます。あるいは、家賃の債務保証制度だとか、居住支援法人による相談といったこともございます。住宅金融支援機構によります、いわゆるリバースモーゲージ型のローンの提供というのもございます。そういう様々な形で、それぞれの事情に応じた居住の安定確保ということをしっかり図ってまいりたいというふうに考えております。
○長友（よ）委員　分かりました。
　つまり、そこはそれぞれの事情に対して支援策を一緒になって考えていくよ、こういうこと、それで、その中の一つとしてそういうものもあるだろうね、こういうことなわけですよね。そこはそうだろうと思います。
　やはり、ここは大切なところだと思うんですよ、大臣、とても。どういう事例が出てくるかというのは、確かに想定することはできても、超える話もあるかもしれません。ここを絶対的に、居住者の余りにも不利益になる、居住環境が著しく変わってしまうようなことがないようにしなきゃいけないですよね。この点も、現状今あるわけじゃないので、しっかりこの点は漏れがないように、引き続き、体制強化といいますか、忘れることなく取り組んでいただきたいということを申し上げておきたいと思います。また、公共住宅に必ず入れるわけではないということもはっきりしたと思います。どうぞよろしくお願いいたします。
　次に、区分所有権の譲渡に伴う関係です。
　共用部分に生じた損害賠償請求権、譲受人に当然承継される制度はないわけですね。駄目なわけですね。財産権の保障の観点から正当化が困難である上、個別の事案によっては不当な結論を招くおそれがあるということなわけであります。つまり、繰り返しになりますが、譲受人である現居住者は、法改正でも損害賠償請求ができない事態が続くことになります。そのような方々は、どのように対処したらよろしいんでしょうか。改めて伺いたいと思います。
○高村副大臣　お答え申し上げます。
　お尋ねは、先ほど申し上げたような規約が定められる前に区分所有権が譲渡されたような事案であれば、現区分所有者はどのように修繕費用を確保すればよいのかというものと理解させていただきました。
　そのような事案では、例えば、法律上は、現区分所有者は、売買契約の契約不適合責任に基づき、旧区分所有者に対して損害賠償請求をすることになると考えております。また、区分所有建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるような場合には、特段の事情がない限り、現区分所有者は、不法行為に基づき、マンションの設計、施工業者に対して損害賠償請求をすることが可能だと考えております。
○長友（よ）委員　先ほど来の議論ですし、連合審査の中でもあった中身でもございます。課題の解決、現居住者の方々というのは、原始居住者の方に自分で請求、裁判しなきゃいけなくなる、こういうこともあり得るわけですね。
　やはり、これは非常に大変ですよね。当たり前の話なんですけれども、大変なんですよね。ただでさえ大変な話に更に大変なことをやっていかなきゃいけない、しかも大変な住宅に住まなきゃいけない、大変ずくめでどうしていいか分からなくなっちゃうというのが実態だと思います。これも、この後、解決のための方策というものの必要があるのではないかというふうに思いますので、この点も同じ認識でいていただければと思います。
　標準管理規約のお話がありましたので、そのことについて一つ。
　課題解決にやはり至っていないわけじゃないですか。どこまでいっても、この後の話はいいにしても、これまでのところで課題解決に至っていないということ。これもやはり同じように、結局裁判せざるを得ないことになってくるわけですよね。
　これもちょっと質問しようかと思ったんですけれども、同じ回答になると思いますので質問はしませんが、同じように、予防と解決のための方策というものを、改めてしっかり検討、検証をしていただきたいと思います。ここは求めておきたいと思います。
　次に、参考人の先生方からいろいろな御意見を伺ったときに、こう述べられている方がいました。本改正案が招く不都合な事態ということをしきりに述べられていた先生がいらっしゃいました。もっと言うならば、そうであるならば、この改正案を、改正しない方がいいという御意見まで述べられている内容がありました。
　これはとても重たいことだと思うんですよね。まさに現場で戦っていらっしゃる方々なわけですから、その言葉としては非常に重たいなと思ったんですね。参考人の方々の御意見を一緒に多分聞かれていたと思いますし、内容は御理解いただけているんじゃないかと思います。
　対応できるとお考えでしょうか、不都合な事態に。対応できるとするならば、手法はどのようなものと考えていらっしゃいますでしょうか。副大臣、お願いします。
○高村副大臣　お答え申し上げます。
　本月九日の衆議院国土交通委員会の参考人質疑では、一定の不都合な事態が生じかねないとの懸念を表明された方もおられたと承知をしているところでございます。
　もっとも、損害賠償金の個別受領を禁止し、その使途を制限することなどを内容とする規約の定め又は集会の決議をしておけば、御懸念のような不都合が生じる事態は極めて限られると考えております。
　また、そのような規約の定め等がされていない場合でも、個別具体的な事案によっては、旧区分所有者と現区分所有者の間の売買契約の内容の合意に至る経緯や、旧区分所有者及び現区分所有者の利害状況等の個別具体的な事案における事情を総合的に考慮した上で、旧区分所有者による損害賠償金の引渡しを求める主張が、極めて合理性に乏しい行動として、社会通念上、不適当であると考えられる場合もあり得ると考えております。
　このような場合には、当該主張が権利濫用として認められない事案もあり得ると考えられ、最終的には、裁判所において個別の事案に応じた適切な解決が図られるものだと考えております。
　我々法務省としては、国土交通省との緊密な連携を図りながら、管理規約のひな形として実用上広く普及している標準管理規約を速やかに改定し、先ほど申し上げたような定めを含む標準管理規約の周知徹底を図るなどしてまいりたいと考えております。
○長友（よ）委員　寝ている子を起こすようなことだというような発言、議論もありました。決してそういう、この改正案によって新たに重大な局面が、事案がないことを願っていますし、そうでありたいと思っていますが、そうなってしまう可能性があるということを、しきりに指摘が出ていたわけであります。是非、この点は十分に留意をしていただかなければいけないと思います。
　これは所管する国交大臣に、是非、最後に伺いたいんですが、これも本会議で言いましたが、憲法で保障されている国民の生存権である住環境を守るお立場でございます。
　この改正案でも、住環境の保持の危機に迫られている方々への対応、あるいは、新たに重大な課題が生じることが想定される方々への対応、抜け落ちている方、こぼれ落ちる方という言い方がよろしいんでしょうか、その解決のために、起きたら必ず解決していくんだ、方策を検討していくんだということを最後に答えていただきたいと思います。お願いします。
○中野国務大臣　お答え申し上げます。
　このやり取りの間でも、幾つかいろいろな論点はあったかというふうに思います。
　どうしても、マンションは区分所有という形でございますので、マンションの再生を進めるという中での合意形成ということがあります。どうしても、住民の安全や良好な居住環境を守るという公益性の観点から、厳格な手続を規定した上での多数決ということはございます。
　ただ、とはいえ、当然、合意形成をしっかりと後押しをしていくということも必要でありますし、先ほど申し上げたような、局長から居住の安定確保という話もございました。これは当然、地方公共団体等ともしっかり連携をしながらというふうな形になろうかと思います。いろいろな形でそういう居住の安定の確保も図っていく。そして、標準管理規約の話もございました。
　こうした措置もやっていく中で、いろいろな御懸念の点もあろうかというのは重々、指摘もございますので、しっかりとフォローアップもさせていただきながら、取り残される方がいないようにというふうなことでしっかり進めてまいりたいと思いますので、よろしくお願いいたします。
○長友（よ）委員　ありがとうございました。
　終わります。
○神津委員　立憲民主党の神津たけしです。
　今日は質問時間が短いので、なるべく端的に御答弁いただきたいなと思います。
　まず、質問通告していないので、ちょっと質問というところではないんですが、今回の法案の束ね方について、私はやはりちょっと疑問があるんですね。
　今回、五本の法案というものを一つにしているというところがありますけれども、やはり財産権にも、人権にも、衣食住の住にも関わるような非常に重要な法案というところで、そうした法案にもかかわらず、個別に法案に賛否を示せないというのは、私はやはり立法府の軽視であるというふうに思っておりますので、束ね方というものについては是非とも気をつけて提出していただきたいなというふうに思います。
　早速ですが、質問一番については先ほど長友議員が既に聞いたので、私は二番の方から伺いたいと思います。
　今回、区分所有法の第十五条第一項では「共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。」、第二項では「共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。」としております。
　この文を真正面から読んだ方、国民の皆様は、恐らく、マンションの所有権に付随して損害賠償権についても共用部分についても一緒に処分されるんだというふうに思われると思うんですが、この解釈についてなんですが、私は不可分一体だと考えるんですが、いかがでしょうか。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　委員御指摘の区分所有法第十五条でございますが、共用部分という建物の部分等の持分という物権の処分の在り方について規律をしているものでございます。
　御指摘の損害賠償請求権でございますが、分譲事業者と旧区分所有者の間の売買契約等に基づいて各区分所有者に個別に発生し、それぞれに帰属する債権でございまして、共用部分の持分の処分に関する規律の対象ではないと考えております。したがいまして、区分所有法第十五条が適用されるものではなく、専有部分の処分に随伴することはないと考えております。また、専有部分と分離して処分することができないということもないと考えております。
○神津委員　この解釈なんですけれども、これは平成二十八年の七月二十九日の東京地裁の判決、分割帰属すると認めたような裁判があったと思うんですが、これに基づいて今回そういう解釈にしているのか、これはいつからそういう解釈になっているのか、教えていただけますか。
○竹内政府参考人　平成十四年に区分所有法が改正されておりますが、そのときからということになります。
○神津委員　承知しました。
　今の現時点においては、区分所有については、所有権と損害賠償権については別々に取り扱うというところで理解したんですが、今回、こうしたところについて、別段の意思表示をした場合には規約の改正によってカバーしていくというところがあると思うんですが、規約が改正されないようなケースも想定されると、漏れる人がないようにやはりしていかなくちゃいけないと思うんですね。というところで、ちょっと質問をさせていただきたいと思います。
　第三者の方が債権、損害賠償権を誰かから購入した、あるいは担保として受け取ったということがあるかと思います。そのときに、じゃ、どれだけこの債権というのが価値があるのかということを知りたいときに、管理規約の内容を知る必要があると思うんですが、これはどうやって管理規約を見ることができるんでしょうか。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　区分所有法におきましては、規約の保管者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならないこととされております。どのような者がこの利害関係人に該当するかは、個別の事案における具体的な事情に応じまして裁判所が判断することにはなりますが、一般的には、区分所有権を取得しようとする者や、区分所有権等について抵当権等の担保権を有し、又はその設定を受けようとする者なども利害関係人に該当すると考えられております。
　そのため、区分所有権の購入を検討している者は、一般論として、利害関係人に該当し、管理規約を閲覧することが可能であると考えられます。また、そのような者は、売買契約をするに当たり、売主に対して管理規約について説明を求めることなども考えられるところでございます。
○神津委員　今回、規約の改正によって制限していくようなところがありますので、事前にやはりこの規約を見られないといけないというところがあると思います。それによって、住宅の価格さえもやはり変わっていくことがあると思うんですね。
　例えば、今、築から二十年以上超えているものについては、住宅瑕疵保険を掛けて、皆さん、何かしらマンションに、住宅に瑕疵があったときには保険でカバーしてもらうというようなことがあると思います。
　例えば、この値段のところを言いますと、これはＵＲＩＬＡＢＯというサイトのマンション売却マガジンというところなんですが、一千万円の保険を掛けて、既存住宅瑕疵保険というのを、例えば五年間で掛ける場合には、おおよそ三・一万円プラス現場検査手数料と。現場検査手数料というのが、私が見たところ、大体六万円から十万円ぐらいかかってくる。もしこれを、マンションを五十年ぐらい持っているという中において、じゃ、どれぐらいかかるかというと、五年間で十万円掛ける五回ということで、百万円ぐらいかかってくるというところにおいては、マンションの価格にさえもやはり影響してくるというところがあると思っています。
　今回の改正によって、私は、もしかしたらば、もしこの改正の規約が機能していかなかった場合には誰が一番得をするかというふうに考えると、この住宅瑕疵保険を売っていらっしゃる方々。もしかしたら消費者は、二番目以降に買った方は、住宅の瑕疵があった場合には補償されないというところで、この住宅瑕疵保険を買う必要があるというところにおいて、ここについて私は心配しているところなんですけれども、住宅瑕疵担保責任法人は五社指定されていらっしゃいまして、再保険を受けていらっしゃるのが住宅支援機構でもございます。
　この住宅支援機構についても、それから住宅瑕疵担保責任法人の五社についても、国交省の住宅局の方がトップを務めていらっしゃるような会社もあるというところについては、じゃ、この瑕疵保険は、これは邪推ですけれども、本当に、改定した規定がうまくいかなかった場合には、もしかしたら国交省の住宅瑕疵保険を売るためにやったんじゃないかとか言われかねないと思うので、ここについては是非とも留意しながらやっていただきたいというふうに思います。
　ちょっと大臣にお伺いしますけれども、私は、今回、消費者を守っていくという意味においては、物件の価値に関わるというところでは、宅建業法第三十五条において、物件の売買時の重要説明事項の中で、説明として、損害賠償権の譲渡があるかどうかというのをちゃんと契約書類に記載するように義務づけるべきだと思うんですが、いかがでしょうか。
○中野国務大臣　お答え申し上げます。
　宅建業法三十五条に基づく重要事項説明は、不動産取引に際しまして、購入者等の利益の保護や取引の公正の確保の観点から、最低限必要な重要事項について、宅建業者に書面を交付した上での説明を義務づけるというところでございます。
　委員御指摘の分譲事業者に対する損害賠償請求権の譲渡につきましては、不動産の売買契約とは別個の債権譲渡契約によってなされるものでございますので、必ずしもこの売買契約に関する重要事項説明にはなじまないのではないかと考えておりますけれども、他方で、損害賠償請求権の譲渡の有無に関して、本法案による改正を契機に、今後、購入の希望者が関心を示すことも考えられます。そうした場合、宅建業者が把握できる内容については、宅建業法第四十七条に基づき、購入希望者に告知をすることになるものと認識をしております。
　こうした対応を丁寧に行うには、宅建業者の理解が重要でございますので、管理者による一括賠償請求の制度の趣旨や内容、効果を丁寧に周知してまいりたいと思いますし、また、その際には、分譲事業者に対する損害賠償請求権の帰属が購入希望者の関心事項となり得るということに留意をして媒介業務に当たるようにということで、しっかり伝えてまいりたいというふうに考えております。
○神津委員　時間が来てしまいましたので終わりますが、是非とも検討していただければと思います。
　以上です。ありがとうございました。
○徳安委員　維新の徳安です。
　会派に与えられた持ち時間は三十四分ということで、本来でしたら、私ともう一人が分けて質問するところだったんですけれども、もう一人がいなくなりましたので、急遽私一人が三十四分頑張ることになりましたので、どうかよろしくお願いをいたします。
　一問目は、共用部分等に係る請求権の行使の円滑化に関する区分所有法改正案についてお聞きをいたします。
　先週の九日金曜日に、参考人の意見陳述の中でも多々質疑がございました。本件について、どうしても中野大臣に質問してほしい、答弁が欲しいという、たっての願いを預かりましたので、がっつり、重複しますが、質問させていただきます。中野大臣へは終わりの方で、よろしくお願いをいたします。
　現在の区分所有マンションについて、管理不全や老朽化したマンションの急増等ということが社会問題となっており、この問題への対処が急務であることは共通認識です。マンション建て替え要件の緩和など、この問題への対応策が今般の区分所有法関連改正法案の大きな目的であったはずです。
　その中で、マンションの適正な維持管理を図るという観点からすれば、マンション共用部分の修繕や欠陥補修など、共用部分の欠陥に対する損害賠償請求を容易にして、欠陥の万全な補修を実現することは非常に重要な課題と考えますが、参考人にその重要性の認識をまずお尋ねをいたします。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　マンションの共用部分に瑕疵があった場合におきまして、それを放置したときは、そのマンションの居住者の安全が脅かされるのはもとより、近隣住民や通行人にも危険を生じさせ得るものであります。そのため、法務省としても、共用部分の瑕疵に係る損害賠償請求を容易にし、その瑕疵の万全な修補を実現できるようにすることは非常に重要であると認識をしております。
　この点、現行の区分所有法におきましても、共用部分について生じた損害賠償金等の請求権につきましては、管理者による代理行使等ができることとされておりますが、平成二十八年の東京地裁の判決で、当該請求権の発生後に一部でも区分所有権が譲渡されますと、その譲渡した区分所有者のみならず、他の区分所有者も含め、管理者において訴訟追行することが一切認められないという判断がされました。このような判断に対しては、管理者による代理行使等を認めた趣旨が没却されているとの指摘がされております。
　そこで、本改正法案におきましては、管理者は当該請求権を有する現区分所有者を代理等することができ、また、当該請求権を有する旧区分所有者も基本的に代理等することができるものとして、区分所有権の譲渡がされた場合でも、当該請求権について、管理者による代理行使、訴訟追行が可能であることを明確にしております。
　これにより、共用部分の瑕疵に係る損害賠償請求権の円滑な行使が可能となり、ひいては共用部分の修補にも資するものと考えております。
○徳安委員　今、現区分所有者、旧というのがあったんですけれども、マンションの建て替え円滑化におきましては、区分所有者の利益を一定の範囲で制限してでもマンションの健全化を図るという、そのような方向性が打ち出されている中で、参考人、法務省の方は、次の二つのうち、どちらの対処が先だとお考えなんでしょうか。
　一つ目は、転売した旧区分所有者が欠陥のために売却代金が安くなったという問題への対処、二つ目は、耐震強度が不足していたりタイルの剥離落下の危険性があるといった共用部分の欠陥を補修するための対処と、どちらが優先順位が高いとお考えでしょうか。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　委員御指摘の今の二つの点でございますが、どちらかが優先するというものではなく、どちらも非常に大切なものというふうに認識をしております。事案によって、どういう解決を図っていくかということを考えていくべきものかと思います。
○徳安委員　しかしながら、先ほど触れましたとおり、打ち出されている方向性から見ますと、マンションの健全化を図る、区分所有者の利益を制限してでもと明記されているので、当然、剥離落下や、そういった近隣の安全を守るためにも、共用部分の欠陥の補修対応が先だというふうに考えるのが筋かなというふうに思っております。
　現に、マンションに居住する区分所有者で反対者がいても、多数決でマンションの健全化を優先しようという改正法案の考え方からすれば、ここは、旧区分所有者の僅かな財産上の不利益よりも、マンションの適正な維持管理を優先すべきであり、それが一貫した政策判断と思うのですが、法務省の方、いかがでしょうか。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　契約不適合に基づく損害賠償請求権は、売買契約に基づいて発生するものでございます。したがいまして、個々の契約当事者、この場合には旧区分所有者と呼ばれる方ですが、その方が請求権を持っているというようなことになってまいります。
　したがいまして、区分所有権が譲渡されたとしても、損害賠償請求権が随伴するわけではなく、元々、物権と債権で別の権利というふうに理解をしておりますので、そのことを前提にして、今回の損害賠償請求権の解決を図るということを考えたものでございます。
○徳安委員　それでは、もう一つちょっと教えていただきたいんですけれども、壁やタイルが剥がれて落ちてきた場合、それによってけがをしたときには一体どなたの責任になるんでしょうか。教えてください。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　マンションの共用部分のタイルあるいは壁が剥がれて落下し、通行人等がけがをされた場合というようなことを念頭に置きますと、民法に工作物責任という条文がございます。基本的には、その工作物、土地の工作物の占有者、占有者が管理を怠らなかったときは所有者が責任を負うという規定になっております。
○徳安委員　占有者というのは管理組合ということなんでしょうか。それとも、その建物のオーナーですか。
○竹内政府参考人　共用部分ということを前提にいたしますと、共用部分は、そのマンションの区分所有者の共有に係るものでございますので、そのマンションの区分所有者が責任を負う可能性がある、こういうことでございます。
○徳安委員　そうしますと、そのときに住んでいるマンションのそれぞれの家庭がそれを補償するということなんでしょうか。そのときに、旧区分所有者には特にはかからないという理解でいいんですか。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　先ほどの事例で、その事故が発生した際に既に区分所有権が譲渡をされているということになりますと、その旧区分所有者と言われる方は、そのマンションの占有者でも所有者でもなくなっておりますので、今の工作物責任ということに関しては責任は問われないということになるかと思います。
○徳安委員　それでは、次に、二十六条改正案についてお尋ねいたします。
　政府提案の区分所有法二十六条の改正案は、共用部分の欠陥に関する損害賠償請求権は転売後も旧区分所有者が有するという前提に立った上で、管理者が旧区分所有者を代理することを認める案ですが、その例外として、別段の意思表示を認めています。そして、管理者が旧区分所有者を代理して原告又は被告になった場合、管理者は、遅滞なく、旧区分所有者にその旨を通知しなければならないとしています。
　このような改正案が実現したら、旧区分所有者は、自分の持分は自分で請求すると別段の意思表示をしたり、あるいは、別段の意思表示をしなかったとしても、賠償金が得られたら自分の持分をよこせと要求することが十分に考えられます。
　損害賠償請求権を転売後も旧所有者が有するという前提自体が、その前提でよいのか、別段の意思表示を認める必要が本当にあるのかどうか、法務省に伺います。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　委員御指摘のとおり、本改正法案におきましては、管理者は共用部分等について生じた損害賠償請求権を有する旧区分所有者についても代理をし、又は訴訟追行をすることができることとする一方で、旧区分所有者が別段の意思表示をした場合には、管理者は当該旧区分所有者を代理等することができないこととしております。
　旧区分所有者は、規約の変更や決議に参加できる立場にはないため、管理者の代理権の制限を提案することができず、また、集会の決議による管理者の解任や裁判所への解任請求をすることもできない状態にあります。このように管理者の監督方法を持たない旧区分所有者について、法律により一律に管理者による代理や訴訟追行を強制することは適切でないと考えられました。
　そのため、旧区分所有者は別段の意思表示をすることができ、このような意思表示がされた場合には、管理者は当該旧区分所有者を代理等することはできないこととしております。
○徳安委員　今お尋ねしたのは、請求権を転売後も旧所有者が有するという前提自体に問題はないということなんでしょうか。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　委員御指摘の請求権ですが、売買契約に基づく契約不適合を理由とする損害賠償請求権でございまして、売買契約から発生する権利でございます。したがいまして、買主であります元区分所有者の方が権利を取得するということになります。
　この方が区分所有権を譲渡するということは、物権である区分建物をどなたかに譲渡するということになりますが、この物権を譲渡したとしても、損害賠償請求権はこれとは別の財産権、すなわち債権でございますので、元の区分所有者に残るという、法律上の性質がそうなっているということでございます。
○徳安委員　例えば、先ほど午前中からも言われております、債権買取り業者というものが旧区分所有者の請求権を買い集めたりするという危険性もあると考えられます。そういったときに、やはり結局そのマンションが完全には補修できないのではないかというふうに危惧するところもあります。
　そこで、先ほどの話で、旧区分所有者に請求権を残すという必要性について再度お聞きいたします。
　法制審議会では、欠陥判明後に減額して転売せざるを得なかった旧区分所有者の財産権を保護する必要があるということが民法学者から主張されており、それが有力な理由とされていたようですが、他方、欠陥判明前に通常の市場価格で転売した場合には、旧区分所有者には瑕疵による損害が一切ありません。
　この場合、何ら損害を被っていない旧区分所有者に損害賠償請求権があるんでしょうか。現在の区分所有者こそが損害賠償請求権を有するべきと考えますが、改めて参考人に伺います。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　分譲事業者から購入したマンションの共用部分に瑕疵があった場合には、買主である区分所有者は、それが売買契約の内容に不適合であるとして、当該売買契約の契約不適合責任に基づき、分譲事業者に対し、その瑕疵を修理するために必要な費用相当額の損害賠償請求権を有しております。
　この損害賠償請求権は、売主である分譲業者と買主である区分所有者との間の契約関係により、買主が取得する損害賠償請求権でありまして、区分所有権や共用部分に係る持分とは別個の債権でありますので、区分所有権が譲渡されたとしても、それに伴い当然に当該請求権まで移転するものではないと考えます。
　仮に、区分所有権の譲渡に伴いまして損害賠償請求権も当然に移転するということになりますと、例えば、共用部分に瑕疵があった場合、ひとまず管理組合において修繕を行うことがあると考えられますところ、修繕費用を負担した旧区分所有者から現区分所有者に当該損害賠償請求権が移転してしまい、修繕費用を負担した旧区分所有者が損害賠償金からの回収ができないという著しく不合理な事態が生じかねないと考えております。
　そのため、本改正案では、区分所有権の譲渡がされた場合に、その譲渡人が有していた共用部分等に係る損害賠償請求権を譲受人に当然移転させる規律を設けることとはしていないところでございます。
○徳安委員　いろいろ売主と買主の売買契約に関してということもあるかと思います。
　先ほどの質疑の中でも、不動産取引のときに、やはり内容をもう少し変えるべきじゃないか、現実に合ったようにというようなお話もあったかと思うんですけれども、まさにそういう時期に来ているのではないかなというふうに聞いておりました。
　例えば、代金減額による損害を考慮する考え方に立つのであれば、代金減額分が補修の費用の共有持分よりも少ない場合、新区分所有者も損害を受けることになり、損害賠償請求権を旧区分所有者に全額保有させるということは、非常に不公平だと感じております。
　そもそも、代金減額分は補修の費用から正確に計算されたものなんでしょうか。正確かどうか疑問があるとすると、旧区分所有者と新区分所有者の転売価格の高い安いによって損害賠償請求権が移転したりしなかったりと、決めること自体が合理的でなく、欠陥による売却価格低下の問題は、損害賠償請求権が誰に帰属するかの問題と切り離すべきと思われます。
　欠陥によって転売価格が下がるという場面が生じた場合、転売当事者間の契約において、将来賠償が得られた場合に精算するという特約をつければ済む話だと思いますが、改めて参考人の見解をお聞きいたします。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　委員御指摘のような特約による解決でございますが、やはり、その前提が、新区分所有者に損害賠償請求権が当然承継をされた上で、当事者間の合意によって解決をするということになってしまいます。
　先ほど来申し上げておりますとおり、損害賠償請求権は売買契約に基づいて発生する権利でございまして、区分所有権の譲渡によっては移転しないということになります。
　したがいまして、移転するという前提で当事者間の合意による解決を考えるという方向性については、私どもの考えているところとは少し異なるところかなと感じております。
○徳安委員　前回、国交省側からの説明では、旧区分所有者が自ら費用負担をして欠陥を補修した後に転売した場合、市場価格で売れたとしても、旧区分所有者には修理の費用負担額の損害が残るということでした。
　しかし、共用部分の欠陥について、旧区分所有者個人が費用を支出して補償することなどあり得ません。そもそも、共用部分の工事は管理組合が決定して実施を行いますし、その工事費用は修繕積立金から支出されます。又は、管理組合が借入れをすることが通常です。それは、雨漏りのような緊急性を要する場合の応急措置の修繕でも変わりません。
　一体、旧区分所有者が修繕費用を支出して欠陥を補修する場合というのは、どのような場面を想定しているのでしょうか。具体的に御回答いただければと思います。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　旧区分所有者という言葉になりますと、既に区分所有権を譲渡されて、マンションの区分所有者ではなくなっている方ということになりますので、その方が費用負担をするというよりは、その方が区分所有者であった時代にマンションの瑕疵の修補費用を支出をされて、その後、区分所有権を譲渡されて旧区分所有者になる、こういうような仮定を想定しているものでございます。
○徳安委員　それでは次に、当然承継についてお尋ねいたします。
　るる話も出ておりますけれども、改めて、国交省側からの説明では、当然承継を法改正前の法律関係に適用すれば法律関係が混乱するから、当然承継は採用できないということでした。
　しかし、先週の五月九日の参考人質疑では、実務を知る弁護士から、転売した旧区分所有権が、共用部分の欠陥について補修費用相当の損害賠償請求権を個別行使して賠償金を取得したなどという事案は聞いたことがないとの説明を受けました。
　一体どのような混乱や不都合が生じるのか、実際あったのかどうか、具体的に説明をお願いいたします。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　具体的には、例えば、既に分譲業者から損害賠償金の支払いを受けていた旧区分所有者が、現区分所有者から損害賠償金の引渡しを求められるという事態が生じる可能性がございます。また、既に分譲業者から損害賠償金の支払いを受けていた旧区分所有者が、分譲業者から損害賠償金の返還を求められるという事態が生じる可能性もあるところでございます。
　さらに、既に損害賠償金を多数の旧区分所有者らに支払い済みであった分譲業者におきましても、当該支払いは無効であるとして、現区分所有者から改めて損害賠償金の支払いを求められる可能性もございまして、このように、当然承継の規律を遡及適用とすることは、国民の権利義務に影響を及ぼすことに加えまして、社会経済に著しい混乱をもたらすものと考えられるため、認められないと考えておるところでございます。
○徳安委員　当然承継説というのは、現在の区分所有法の共用部分に関する考え方からも十分に解釈として成り立つ考え方だと主張されているところもあります。もしそうだとすると、既存マンションに適用されますのは、元々現行法の解釈からも当たり前ということになりますが、例えば、改正法で当然承継を定めた場合の効力に関する附則の規定の仕方については、改正法施行時に既に存する区分所有建物について適用するという遡及適用を明示する方法以外にも、改正法施行時に既に存する区分所有建物については、なお従前の例によるという規定の仕方も考えられます。これは午前中もお尋ねがありました。
　これであれば、遡及効の有無が争いになった場合に裁判所で決着をつけることになって、混乱は少ないのではありませんか。参考人、いかがでしょうか。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　まず、区分所有権の譲渡に伴いまして、法律上、一律に共用部分等について生じる損害賠償請求権も譲受人に当然承継させるという制度は、財産権の保障の観点から特に慎重な検討が必要である上、個別の事案によっては不当な結論を招くおそれもあると考えられます。
　また、現行法の解釈といたしましては、一般的には、共用部分等について生じる損害賠償請求権は、区分所有権の移転とともに当然に承継されるのではなく、当該請求権が譲渡されない限り、区分所有権の譲渡後も旧区分所有者に帰属していると考えられていると承知をしております。
　このような状況におきまして、御指摘のような、なお従前の例によるという規律を設けたといたしましても、改正法施行時までに区分所有権の転売がされた場合の共用部分等について生じる損害賠償金の請求権の帰属につきまして、当然承継を前提とする判断がされることは考え難いことから、御指摘のような規律を設ける意義は乏しいものと考えております。
○徳安委員　それでは、今回、先ほども管理規約で対応可能というお話が出ておりまして、その判断理由についてお尋ねをしたいと思います。
　国交省の説明によりますと、当然承継案を採用しなくても、改正法案にプラスして標準管理規約の改定という実務対応で十分対応できると説明しています。これまでもいろいろ質疑もございました。しかし、国交省住宅局の令和五年度マンション総合調査結果によりますと、マンション標準管理規約の認知状況というのは、先ほどもいろいろと御紹介もありましたとおり、全く知らないというのが三割、そして、名前ぐらいは聞いたことがあるというのも三割ぐらいと、ほとんど普及していない今の段階でございます。また、マンション標準管理規約への準拠状況についても、令和三年度改正後の標準管理規約におおむね準拠しているが三五・九％であり、約三分の二程度の管理組合では標準管理規約に対応しておりません。
　このような実態であるにもかかわらず、標準管理規約の改定という実務対応で十分対応できると言えるのかどうかと疑問に感じております。それができるくらいなら、管理不全の老朽化マンションなどとっくに解消されており、今回の区分所有法改正など不要なのではありませんかという声も聞かれます。
　標準管理規約の改定で十分対応できるという根拠を参考人にお聞きします。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　国交省からもお話がありましたが、管理組合を対象に標準管理規約への準拠状況についても調査をしており、九割以上の管理組合において標準管理規約を踏まえて管理規約が定められているとの結果も示されているところでございます。
　そして、本改正法案は、損害賠償請求権の行使の円滑化に係る点以外にも、出席者の多数決の仕組みを導入し、一定の事由がある場合に建て替え決議に係る多数決割合を引き下げ、建て替え以外の再生手法に関する決議も設けるなど、幅広い内容の改正でございますため、規約においても多くの改定が必要になると考えております。
　法務省といたしましては、損害賠償金を修繕費用に充当する旨の管理規約の定めにつきましても、各マンションの実態に応じて設けていただけるように、このような定めを含む標準管理規約の周知徹底にも取り組む必要があると考えておりますし、マンション法を所管する国土交通省との緊密な連携の下、関係団体の協力も得ながら、全国各地で説明会を開催するなどして、改正法の施行までの間にその趣旨、内容が正しく理解されるよう、適切かつ十分な周知、広報にしっかりと努めてまいりたいと考えております。
○徳安委員　今、管理組合の九割がというお話なんですけれども、その九割の分母というのはどれぐらいなんでしょうか。
　と申しますのも、管理組合自体がもう今機能していないとか、なかなか人が集まらないとか、これからどうしようとか、第三者管理に委ねようかというところの管理組合の状態の中で、その九割の分母がどれぐらいなのか、お分かりだったら教えていただきたいと思います。
○楠田政府参考人　お答えを申し上げます。
　数にしますと千三百六十九組合でございます。
○徳安委員　済みません、私の聞き方がまずかったのかもしれませんけれども、その千三百六十九組合というのは分母ということなんでしょうか。それとも、全体の中の九割が千三百六十九ということですか。もし千三百六十九が全体でなければ、全体の組合の数を教えてください。
○楠田政府参考人　お答えを申し上げます。
　分母でございます。