○戎参考人　戎でございます。よろしくお願いいたします。
　兵庫県弁護士会に所属する弁護士でございますが、私は、阪神・淡路大震災が発生しましたけれども、その後のマンションの復興に多く携わってきました。そのような立場から、本法律案について意見を陳述させていただきます。
　結論的には、そのような経験に照らしてみて、本法律案は、ぜひとも必要なものであり、かつ有用なものであるというふうに考えます。
　阪神・淡路大震災では、多くのマンションが被害を受けて、初めて本格的なマンションの建てかえというものがそこで行われるようになったわけですけれども、改めてマンションの建てかえというのは非常に難しいものだということが認識されました。
　幾つかの問題点がございますが、大きく四つぐらいに分けるといたしますと、一つは、マンションの建てかえというものの一番基本、私法の部分を規律しております区分所有法の建てかえの部分の解釈、なかんずく建てかえ決議の客観的要件の不明確性とか、そういった部分の制度的、解釈的に不明瞭な部分が多く存在していたということでございます。それが第一点。
　それから第二点は、建てかえというのは非常に大きな一大事業でございますけれども、その事業を進めていくための主体がこれまたはっきりしません。その上、どういうレールの上にその事業が乗っかっていくのかというような法律上の枠組みが何もない。つまり、ばらばらの人たちのばらばらの権利をばらばらに処理して、個別的に処理して、それを積み重ねていかなければ建てかえ事業が成り立たない、こういうような構造がはっきりしたわけです。
　それから三番目は、既存不適格問題などに見られるように、都市計画との衝突ということが浮き彫りになったということ。
　それから四番目には、ダブルローンだとかあるいは借り入れができない高齢者だとか、いわゆる資金、経済的な問題ということです。
　このうち、本法律案は、建てかえという事業についての主体と法的な枠組みを提供しようと。その部分に対する一つの対策としての意味を持ちます。先ほど申し上げた区分所有法の要件の不明確性その他は、現在法制審議会の区分所有法部会で検討しておられますけれども、それは別個の問題でして、この法律案が対象としているのはあくまで建てかえの事業という部分でございます。
　先ほど申し上げた四つの問題というのは、実は被災マンションに固有の問題ではありません。この膨大なマンションストック一般の問題にすべて置きかえられるわけですけれども、今後、そういうことを考えますと、どうしてもマンション建てかえを円滑にするための仕組みをつくっていただきたいというふうに思うものです。
　まず、本法律案は、先ほどのマンションの建てかえ事業の主体という観点に関しましては、初めてそこに建替組合という団体を認め、その団体に法人格を与えております。これは、従来は実務的には任意の組合というような形で再建組合というものを立ち上げて、その再建組合が主体となってディベロッパーと共同して事業を進めていくというような形をとっておりましたが、いかんせん法人格もありませんし、契約関係その他の処理もすべて個々の区分所有者とやらざるを得ないというような部分がございましたので、この点、法的に主体が明確になったことによってそういう契約関係などは非常にスムーズに処理されていく、その意味で、建てかえ事業の円滑化には資するというふうに考えられます。
　それから、先ほど申し上げた事業のレールがないという部分ですけれども、マンションというのは多数の区分所有者から成っております。多数の区分所有者のその一つ一つの区分所有権、敷地の権利についてそれぞれ借家権だとかあるいは抵当権等の担保、つまり数多くの権利がそこに存在しているわけです。マンションの建てかえというのは、そういう多くの権利関係をスムーズに従前の建物、土地から再建後の建物、土地へと移行させる、あるいはその途中でスムーズに解消する、こういうことにほかならないわけですけれども、先ほど申し上げたように、これは一つ一つの契約、一つ一つの合意で、例えば抵当権を外すというような問題に関しましても一つ一つ合意を取りつけないといけない。あるいは借家人の処理も、引き継ぐにせよあるいは解消するにせよ、すべて個別の話し合いによる、そういうようなことをしなければいけない。このことは実務的には非常に大変なことでございまして、そのことゆえに、悪く言えば一部ごね得を発生させるような温床にもなりかねないというようなことが実際にはあったわけです。
　今回のこの法律案の持っています権利変換システム、これは一回の行政処分でそういった数多くの権利を集団的にスムーズに処理するということを可能にするものでございまして、先ほど申し上げたような問題点の解決には非常に有用であると考えますし、そのことによって建てかえ事業の推進というのはより円滑なものになっていくということでございます。
　この権利変換のシステム自身は、考えてみれば、先ほど申し上げたマンションの建てかえの構造というのは、地権者の敷地を新しい区分所有ビルに完成させていくという従前の市街地再開発事業とほとんど仕組み的には同じわけです。したがいまして、そこで採用されております一種再開発事業の権利変換の仕組みをそのままマンションの建てかえにも持ってくるということは非常に合理的なことですし、そのことによって先ほどの個別の権利を個別に処理しなきゃいけないという問題点は克服できるものというふうに考えております。
　それと、そういう部分を区分所有法の改正で手当てができないのか、こういうこともあろうかと思いますが、区分所有法というのはあくまで純粋の私法でございますから、こういった事業法的な発想、そういった条文をそこに盛り込むことはできません。したがいまして、一たん決まった建てかえ事業を円滑に進めるというためには、この法律案のような別の立法がどうしても必要だ、こういうふうになるわけです。
　この法律案自身は、建てかえの円滑化と、それからさらに円滑化を超えて建てかえそのものを促進するという二つの場面といいますか、二つの意味を持っているといいますか、あくまで一般のマンションが対象になっているのは、建てかえ決議が成立した、つまり合意形成自身はもう調った、そのマンションのこれから行う建てかえ事業を円滑にしようということでして、合意形成の困難さということが指摘されていますけれども、その合意形成の困難さ自体をこの法律で解消することはできないわけです。
　それから、さらに進んで円滑化を超えて促進という部分をこの法律は持っておりますが、この場合の対象マンションというのはマンション一般ではございませんで、あくまで不良有害マンションだけということになっておりますけれども、こういったマンションに関しては、この法律案は市町村長が建てかえ勧告をするという形でより強い公共の関与を認めているわけです。
　話は戻りますけれども、先ほどの権利変換システムを建てかえ事業に採用するということに当たっては、一つそのこと自体が問題ではないかというふうに思われる向きもあるかもしれません。といいますのは、一回の行政処分でそういう多数の私人の権利を変動させてしまうわけですから、そこに何がしかの権力的な部分があるわけです。そのことが妥当かどうかというのは一つ議論のあり得るところなんですけれども、この点に関しましては、昨年もマンション管理適正化法ができましたけれども、マンションの管理、もっと言えばマンションというものに対しての公の関与ということは認められてその流れが定着しております。
　さらに、もう一度強調しますが、何も建てかえの話が起きていないようなマンションにいきなり事業法の網をかけて建てかえをしてしまうという法律案ではなく、あくまで住民、区分所有者が建てかえを合意した、決議が成立した、そこから後にいわば追撃するような形でこの法律が登場する。合意が既に成立しているということを前提とすれば、行政処分によって権利関係を変動させるということも正当化されるんではないか、このように考えております。
　それから、建てかえの勧告という先ほどの促進の部分は、これも従前からある、略しますと密集市街地整備促進法からある不良賃貸住宅の建てかえというような、これまた同じような仕組みをそのまま拝借して採用されているものでございますから、特に変な仕組みだというふうには私は思いませんし、その中で非常に合理的に借家権などの処理もできるというようなことですから、この制度についても私は賛成をしております。
　ただ、一つ、少数者保護ということが問題になるかもしれません。この少数者保護は、転出する区分所有者と、そこに居住している借家人と、二通り考えられると思います。この法律案によりましても、転出するといいますか、建てかえ決議に反対する区分所有者に対して、あるいは建てかえ決議には賛成したけれども、その後権利変換計画が定められて、その権利変換計画には反対だという転出する区分所有者、そういう区分所有者に対しては、相手方が拒否できないような形の売り渡し請求が認められております。こういう制度は、特に権利変換計画、つまり、決まった計画に対して、建てかえには賛成していたんだけれども、具体的に決まった計画に対しては反対だという人に対しては、これは従来何も有効な手段がなかったんですが、本法律案で初めて採用されております。
　売り渡し請求自体は、そういう転出者に対する請求自体は、区分所有法の中にも既に書かれたものでございますし、対価としての時価ということが払われるわけですから、これをもって少数者保護に欠けると言うことはできないだろうというふうに思いますし、また、促進の場面の不良危険マンションの建てかえに関しましては、確かに借地借家法上の正当事由、これが適用除外となっておりまして、一見借家人保護に欠けるかのようでございますけれども、それと引きかえに、きちんとした居住安定計画等が立案されて認定されることになっておりますので、そちらの方で改めて保護をされるという仕組みが採用されておる以上は、特に本法律案をもって少数者保護に欠けるというようなことにはならないのではないかなというふうに思っております。
　以上で私の意見陳述を終わりにさせていただきます。ありがとうございました。