maxzt/OpenJA huggingface dataset:
○徳安委員　七百万戸以上マンションがあるという中で、普通、考えますと、管理組合もほぼほぼそれぐらいの数があってもおかしくないという状況の中で、分母がたったの千三百六十九組合の九割の管理組合がこれをやっているということを提示するということ自体が、非常に信じられないというか、だまされているのかなという、何か数字のトリックに惑わされているような実感がしてならないんですけれども。
　それで、次の話に行きますが、現実的に、管理組合で管理規約を改正するには区分所有者の四分の三以上の賛成が必要で、標準管理規約どおりに改正されるとも限りません。
　例えば都心部では、いろいろとお話が出ているとおり、外国人が購入者の二から四割以上のマンションが七割程度に及んでおり、多くは投資目的や将来転売予定で、少なくともついの住みかとする意思は乏しいと考えられます。自分たちの利益、損失には敏感であってもマンションの将来に無関心な、そのような区分所有者がこのような規約改正には賛成しないのではないか。標準管理規約が現実とは乖離し、机上の論を呈していると思われてなりません。
　管理規約を改正する前に転売した旧区分所有者には、改正された管理規約の効力は及びません。そのような遡及しない規約改正では手当てになりませんから、結局救われない人は切捨てと感じます。
　法改正によって全国一律に当然承継を定めるという施策と比べますと、管理規約改正は全国の管理組合で個々に規約改正を行うというのは、膨大な時間と労力の無駄ですし、ばらつきが生じて不合理ですが、それぞれの管理組合がしっかりと標準管理規約どおりに改正されるのか、それが正当に運用されるのか、今数字が出ました千三百、それぐらいの数ではなくて、実態に合う、マンションの数どおりに、正当に運用されるのか、見解をお聞きいたします。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　まず、当然承継の点でございますが、共用部分に係る損害賠償請求権が区分所有権等とは別個の財産権でありますことからすれば、区分所有者の意思にかかわらずにその処分や移転を一律に強制する特別の規律を求めるということは、財産権保障等の観点から、その必要性、合理性について特に慎重な検討が必要であると考えておるところでございます。
　規約の改正の点でございますが、共用部分等について生じる損害賠償金の使途を限定することなどを内容とする規約の改正でございますが、損害金を修補費用に充てようとしている区分所有建物にとりましては、修繕の実現に資するものでございますので、区分所有者の利益であると考えられ、賛同を得られることが多いと考えられるところでございます。
　現行の区分所有法において、規約の変更は区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議によってすることとしておりますが、この決議に必要な多数決割合は、区分所有者全員の頭数と議決権を母数として定められているところでございます。
　本改正案におきましては、この規約の変更決議は出席者を母数とする多数決によることとしておりまして、改正法案では規約の変更手続の円滑化も図っているところでございますので、従来に比べまして規約の変更手続は容易になるものと考えておるところでございます。
○徳安委員　規約の変更の手続は順調にいくかもしれませんけれども、問題はその後だと私は思うんです。
　先ほどの話のとおり、何か二〇％ぐらいに、管理組合の規約の改正もちゃんとやるというふうな、何か目標の数字があったように思うんですが、二〇％と言わずに、もっともっと増やさないことには、老朽化マンションをどうするかという話にもつながってくる話です。是非、もっともっと、今の手続上の話はいいんです、ありがとうございます、本当に運用が前に進むのかということをしっかりと確認していただきたいと思っております。
　そこで、お待たせいたしました、中野大臣、これまでの議論をお聞きいただいて、最初の質問で触れましたように、いろいろな管理不全や老朽化したマンションの急増というのが社会問題となっています。現在の区分所有者が不公平なく居住できて、さらに、修繕や建て替えなど、将来に向けた人生設計が明るく可能となる改正法案であるべきと考えますが、中野大臣の所見を伺います。
○中野国務大臣　徳安委員にお答えを申し上げます。
　今まで、特に共用部分に生じた瑕疵に対する対応ということで、るる、法務省等、様々御指摘いただきました。
　私は、マンションにおける良好な居住環境を確保するためには、やはりこうした共用部分に生じた瑕疵も含めて、必要な修繕というものが適時適切に行われるということは非常に重要であるというふうに考えております。
　そういう意味では、今回、共用部分の損害賠償請求権の行使の円滑化を図ろうということで、区分所有法の改正と、あとは標準管理規約の改定による実務的な対応を図ろうということを決めた法律案でございます。
　この共用部分の損害賠償請求権の行使に係る内容も含めて、標準管理規約を国土交通省としてはできるだけ早く改正をした上で、本当にこれは、管理組合の皆さん、改正できるんですかという御指摘もございました、丁寧な周知、そしてマンション管理業者やマンション管理士などを通じた働きかけにより、管理規約への反映を徹底をしてまいりたいというふうに思います。
　また、様々御指摘もございます、改正法の施行後、やはり、こうした管理規約への反映の状況も含めてしっかり把握をすることも大事だと思っております。マンション総合調査なども含めて様々活用して実態把握に取り組むとともに、これはやはり、いろいろな御懸念の御指摘もいただきましたので、取り残されるマンションがないように、法務省ともしっかり緊密に連携をしまして、関係者による支援の体制も構築をしながら、しっかり取り組んでまいりたいというふうに思います。
○徳安委員　中野大臣は地元でマンション暮らしでおられるかと思うんですけれども、その当事者となって、もし自分に不利なそのような話がその身に降りかかった場合、こんな法律、誰が作ったんだと思ったりしないでしょうか。お尋ねしたいと思います。
○中野国務大臣　マンション管理、私もマンションに住んでおりますので、管理組合のいろいろな事務は承知をしているというところでございます。
　やはり、区分所有形態というものでございますので、管理組合内の合意形成、いろいろな意見の住民の方がいらっしゃいますので、やはり合意形成が非常に大事なんだということを、私も自分で住んでおりますので、よくそれも承知をしております。
　そういう意味では、やはり、住民の安全で良好な居住環境を守る、こういう観点も当然必要ですし、他方で、全員が賛成するわけではないこともありますから、しかし、そうした方に対しても財産権への必要な配慮を厳格な手続の下に図るという、やはりバランスがどうしても必要になってこようかというふうに思います。
　必要な修繕が適時適切に行われるように、財産権への配慮を行いながら、やはりそれを進めていくということであろうかというふうに考えております。
○徳安委員　中野大臣のお住まいのマンションはまだ新しくて、まだまだそのような状況にはならないのではないかなと思っておりますし、しかしながら、一番実体験でお分かりだと思っておりますので、老朽化、修繕しなきゃとか、いろいろなる前に、是非率先して取り組んでいただいて、やっていただければなと思います。
　質問を終わります。ありがとうございました。
○鳩山（紀）委員　国民民主党・無所属クラブの鳩山紀一郎でございます。
　本日も質問の機会をいただきまして、ありがとうございます。早速質問に入らせていただきたいと思います。
　分譲マンションストックの総数、これは何度も皆さん聞いていらっしゃるかもしれませんが、二〇二三年末時点で七百万戸以上だということで、人口減少社会にもかかわらず、依然としてマンションストックは増え続けている。ということは、おのずと、外国人の方の区分所有者も増えてきているということになろうかと思います。
　実際、私の選挙区がございます東京都中央区においてもタワーマンションが増え続けておりまして、それで、地域によっては外国人のコミュニティーもできているというふうに聞きます。これ自体がいい悪いという話ではございませんけれども。一方で、二〇五〇年にかけて七十五歳以上の高齢者の増加率が最も高くなるというのも東京都中央区というふうに言われてもおりまして、マンションの所有者たちの高齢化ですとか多国籍化というものが今後ますます進んでいくことになるのかなということが予想されるわけでございます。
　そこで、まず、外国人の区分所有者の増加に関連して、幾つか課題についてお伺いをしたいと思っておるんです。
　都市部のタワーマンションなどについて、先ほど申し上げたとおり、海外在住の外国人区分所有者の比率というのも高まってきておりまして、管理組合の総会に出席せずに、議決権も行使しないというような所有者も増えているということで、その結果として、議決が困難になりまして、重要な意思決定が先送りされてしまうといったケースも増えているというふうに聞いております。
　こうした実情を踏まえますと、海外居住の区分所有者に対する管理組合の対応を支援するような行政の政策、方策も必要というふうに考えておりますけれども、政府の御見解をお聞かせいただきたいと思います。
○楠田政府参考人　お答えを申し上げます。
　マンションには、外国人も含めまして、様々な方々が居住をしていらっしゃいます。多言語対応などの取組を行いながら、適切な維持管理に努めていただくことが大変大事だというふうに考えております。
　本改正法案におきましては、外国人を含めた区分所有者の間で、管理について円滑に合意形成を図れますように、修繕等の日常の管理行為に係る決議を集会出席者による多数決で行えることとするほか、国内に住所を有しない区分所有者が、国内管理人を選任できる制度を創設するなどの措置を講じることといたしております。
　また、外国人区分所有者への対応につきましては、例えば、マンション管理センターの方で、標準管理規約の外国語版を作成をいたしておりますほか、マンション管理業協会の方で、共用部分の使い方などについて、多言語での文例集やピクトグラムを作成するなど、関係団体におきましても様々な取組が行われているものというふうに承知をしております。
　引き続き、これら関係団体とも連携をいたしまして、外国人区分所有者への対応に取り組む団体や管理組合を積極的に支援をするなど、多様な居住者が暮らすマンションにおきましても良好な居住環境の確保が図られるよう、しっかり取り組んでまいりたいと思います。
○鳩山（紀）委員　ありがとうございます。
　標準管理規約などに多言語対応をするということも含めて支援をされているということでございます。
　このような対応は当然やっていただくべきと思いますけれども、さらに、例えばですけれども、電子議決ですとか電子投票の標準化を国として支援するなどということも考えられると思いますが、こちらについてはいかがお考えでしょうか。
○楠田政府参考人　お答えを申し上げます。
　委員御指摘のように、外国人対応という意味では様々な取組が考えられると思います。
　現在、それ以外でやっております取組として、先ほども少し申し上げましたような標準管理規約の外国語版の作成でありますとか、それ以外にも、マンション管理士の方で外国人居住者が多いマンションでの管理規約の外国語翻訳、こういったものを支援するというようなことについても、予算的に支援を行っているところであります。
　御指摘のように、今後、外国人居住者の増加が見込まれるところでございます。関係団体とも連携をいたしまして、委員が御指摘をされました電子投票システムの導入促進といったことについても検討するといったことも含めまして、更なる取組、どういうものが実施できるかということを積極的に検討してまいりたいと思っております。それを通じて、多様な居住者が暮らすマンションで良好な居住環境が確保されるように取り組んでまいりたいと思います。
○鳩山（紀）委員　ありがとうございます。
　是非、増加している多国籍管理組合とでも申しましょうか、そういったもの向けの相談窓口を開設するですとか、現場の困難に寄り添った御支援をいただきたい、そのようにお願いを申し上げます。
　さて、私の知人には、タワーマンションの管理組合の理事長さんもいらっしゃるんですけれども、その方からもお伺いしたんですが、外国人区分所有者の一部の方が理事への就任を忌避なさって、連絡や応答もなく、事実上運営に関与されないといったケースも増えているんだそうでございます。
　これは、外国人に限らず、実は御高齢の方、区分所有者にも当てはまるようなお話だと思っておりますが、理事のなり手が不足をして、一部の住民に過度な負担が集中してしまいまして、円滑な組織運営というのが困難となるような、そういったケースも多いというふうに伺っております。少ない人数で全戸の意見を聞いて回ったりしなければいけないわけですので、当然といえば当然なんですけれども。
　このような状態が続きますと、管理組合の活動が持続可能ではなくなってしまいます。こうした問題に対して、やはり何らかの制度的対処というものが必要と考えますが、いかがでございますでしょうか。
○楠田政府参考人　お答えいたします。
　委員御指摘のような外国籍の区分所有者の増加、さらには高齢化、共働き世帯の増加など、様々な要因を背景といたしまして、管理組合役員の担い手不足などの課題が生じているということにつきましては、マンション管理上の課題であるというふうに認識をいたしております。
　こうした課題に対しましては、外部専門家などを適切に活用して対処するということが有効であるというふうに考えておりまして、これまで、ガイドラインを整備をし、外部専門家を管理組合役員に活用する場合の留意事項などをお示しをすることによりまして、適正な管理を促してきたところでございます。
　また、本改正法案におきましては、管理業者が管理組合の管理者を兼ねる方式において、自社等との取引を行う場合には区分所有者への事前説明を義務づけるなど、このような方式を安心して活用できる環境の整備を図りますとともに、マンション管理の適正化の推進に取り組む民間団体の登録制度を創設をいたしまして、その法人が地方公共団体と連携して管理組合の活動を支援をするということによって、区分所有者が管理組合の役員になりやすい環境づくりというのに少しでもつなげていくといったことの措置も講じることといたしております。
　引き続き、管理組合におきまして、外部専門家なども活用しながら、役員の担い手を適切に確保し、組合の適正な運営が図られますよう、地方公共団体や関係団体等とも連携をいたしまして、しっかり支援をしてまいりたいと思います。
○鳩山（紀）委員　ありがとうございます。
　外部の専門家の方にお願いするといったようなことも当然考えられると思っておりますし、現実的な制度的対処の一つの案としては、これは外国人に限らずともよいと思いますけれども、理事を辞退をする際に一定の負担金を納付して、それを専門家など、外部の理事などの委託費用に充てるという、有償免責制度とでも申しましょうか、そういったものを求めるような声もあるのでありますけれども、御検討は可能でございますでしょうか。
○楠田政府参考人　お答えをいたします。
　委員御指摘のような、管理組合の理事就任を辞退する者に対し一定の負担金を求める運用につきましては、実際、行っている管理組合も存在しているというふうに承知をしております。
　役員の選任も含めまして、管理組合の運営手法につきましては、区分所有者の特性、事情等々を踏まえながら、それぞれの管理組合において判断されているところでございますが、御指摘のような運用につきましても、区分所有者間の公平性の確保や役員の担い手不足の解消を図るための一つの方策として取り組まれているものというふうに理解をしておるところでございます。
　管理組合の役員の担い手不足の問題につきましては、引き続き、関係団体等と連携をし、今申し上げた取組も含めまして、各管理組合の状況でありますとかニーズなどを丁寧に把握をした上で、さらに、どのような対策が考えられるか、しっかり検討を行ってまいりたいと思います。
○鳩山（紀）委員　ありがとうございます。
　例えば、年に数万円程度の一定の負担金を管理組合に納付してもらって、それを財源に第三者の専門家委託費用に充当するなんという制度は是非御検討いただければなというふうに思うところでございます。
　もう一点、区分所有者の購入時の契約に、不応答時、応答しないときですね、不応答時の一任規定というのを盛り込むことを義務化するべきというような御意見もいただいているんですが、こうした、いわば黙示的同意といいますか、そういった制度を認めるということの法的妥当性ですとか運用上の課題について、政府の御見解をお願いいたします。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　委員御指摘の点でございますが、管理組合で決議がされ、管理者への就任依頼があった場合において区分所有者が何らの反応も示さないというときには、管理者への就任依頼に黙示的に同意したものとみなすというような制度を想定しているものと考えます。
　ただ、黙示的同意があったものとみなせるかどうかは、その意思決定を他の区分所有者の判断に委ねていると評価することも許容されるかどうかによると考えられるところでございます。
　また、管理者への就任依頼があった場合において、区分所有者がこの依頼に対して何らの反応も示さないというときは、むしろ依頼を拒絶していると考えることが合理的な事案もあるというふうに考えられる上、そのような就任意欲の乏しい者が管理者になったとしても、適切に職務が執行されることを期待することは、なかなか難しいところもあるかなというふうに考えるところでございます。
○鳩山（紀）委員　ありがとうございます。
　実際に制度化するのは、それなりに難しさもあるということは理解いたしましたが、何らかの方法によって管理の停滞を回避したりとか、緊急時の迅速対応というのが可能になるためのルール作りというのは、是非、御検討を引き続きいただきたいと思います。
　先ほど来、外国人の区分所有者の増加に関連するマンション管理上の諸課題を取り上げてまいりましたけれども、そもそも論として、外国人区分所有者が増えることに対する安全保障上の懸念が叫ばれるということが増えてきていると認識をしております。例えば、管理組合において外国人の所有者の方たちが多数を占めた結果として、日本人所有者に不利益な議決がなされるといったような懸念ですね。
　こういった懸念に対して、今後、国としてはどのように対処していくべきというふうにお考えでしょうか。中野大臣にお伺いいたします。
○中野国務大臣　お答えを申し上げます。
　外国人のマンション購入等に関して、様々な報道、様々な御指摘も頂戴をしたところでございます。
　御指摘のようなことがあるかどうかも含めて、実態把握にはしっかり努めてまいりたいというふうに思いますが、他方で、先ほど来、ずっと答弁も事務方でさせていただいているとおり、外国人も含めて、安心で良好な居住環境や住まいの確保を図っていくことは非常に重要であるということで、今回の法改正もさせていただいているわけでございます。
　国外に居住する区分所有者が専有部分の管理のために国内管理人を選任できる制度でございますとか、あるいは、修繕等の日常の管理行為については、全区分所有者ではなく、集会出席者の多数決によることができるなどでございますとか、外国籍の区分所有者の方が多い場合でも、関係団体と連携をして、管理組合がマンションをめぐる様々な課題に対して適切に対処できるようにということで、必要な支援にはしっかり努めてまいりたいというふうに考えております。
○鳩山（紀）委員　ありがとうございます。
　こういった議論は、今はマンションの内部に関するものだというふうな認識をしておりますけれども、マンション内部にとどまる話ではなくて、例えば、マンションが立地している土地が、当初はいわゆる重要土地ではなかったものが重要土地に変化するといったようなこともあり得るわけですから、おっしゃってはいましたけれども、その実態の把握も含めて、適切な対処をお願いしていきたいというふうに思います。
　いつ損害賠償請求の話をするんだと思っておられる方も多いかもしれません。もうちょっと続けさせてください。
　話題を変えまして、マンションの防災対策についての話題をお伺いしたいと思います。
　地震などの災害リスクが高まっております中で、マンション単位の防災体制の整備というのが急務になっていることは論をまたないと思うんですが、しかし、現状ですと、管理規約に防災条項が必ずしも標準化されておりません。国として、モデルとなる防災条項を提示して、防災訓練ですとか備蓄体制の整備を管理規約に明記することですとか、マンションの防災計画を地方自治体に届け出ることを努力義務化するといったことなどが今後必要なのではないかと考えられますが、政府の御見解をお聞かせください。
○楠田政府参考人　お答えを申し上げます。
　管理組合におきまして、いつ起こるか分からない災害の発生に備えて、平時から防災備蓄や避難訓練の実施など、必要な準備を行っておくことは大変重要であるというふうに考えております。
　このため、マンションの管理規約のひな形であります標準管理規約において、管理組合の業務の一つとして、マンション及びその周辺の防災等に関する業務というのを位置づけているところでございます。
　また、昨年六月、有識者検討会を開催をいたしまして、管理組合が平時から進めるべき防災対策として、防災マニュアルや防災用の名簿の作成、周知、それから、防災訓練の実施や防災物資などの備蓄などの取組を取りまとめますとともに、シンポジウムなどあらゆる機会を通じまして、その周知に努めているところでございます。
　さらに、地方公共団体におきましても、例えば東京都では、防災マニュアルを策定いたしているなど、災害による停電時でも自宅での生活を継続しやすいマンションを東京とどまるマンションという形で登録、公表いたしまして、防災備蓄資機材の購入の支援というのも行っていらっしゃるというふうに承知をしております。
　引き続き、地方公共団体等とも連携をいたしまして、防災対策に取り組む管理組合を積極的に支援をいたしますとともに、御指摘もございましたが、標準管理規約における防災対策の内容の充実についても検討するなど、マンションにおける防災対策の促進にしっかり取り組んでまいりたいと存じます。
○鳩山（紀）委員　ありがとうございます。
　防災に関して、規約の中に入れる取組はなされているということであるとしますと、周知をもっと徹底していただくということなのかなというふうに理解いたします。
　もっとも、管理規約に防災条項が入ったからといって、住民側の関心とか参加意欲というのが低ければ、計画の実効性が確保できずに意味がないということになってしまうので、当然ですけれども、マンション内での備蓄や訓練の実施は理事会の努力だけだと難しいところがございますので、防災対策というのは、理事会だけの業務ではなくて、全住民で共同責任というような認識がなされなければいけないというふうに思っています。
　これには一定程度の制度的な後押しが必要だと私は考えておりまして、例えば、備蓄品を購入する際に助成金で補助をする制度ですとか、防災訓練を定期的に実施した管理組合に対してポイント還元するだとか、あるいは、防災体制を備えた管理組合を防災協力管理組合とかそんな形で認定をして、それで、防災予算ですとか住民サービスでの優遇措置を付与する制度ですとか、こういったようなインセンティブ設計というのができれば住民の関与も引き出しやすくなるのではないかと考えますが、政府として、こうした助成ですとか認定の制度の導入に向けたお考えをお聞かせいただきたいと思います。
○中野国務大臣　お答え申し上げます。
　先ほど局長の方から、管理組合において様々な防災の取組、非常に大事だという答弁をさせていただきました。平時から管理組合が進めるべき対策も取りまとめて周知をしたということも答弁をさせていただきましたが、やはりもっと後押しがあった方がいいんじゃないかというふうな御指摘かと思います。
　例えばなんですけれども、防災備蓄倉庫の設置など、防災改修によってマンションの長寿命化を進める取組については予算上の支援も行っておりますし、また、地方公共団体との間で災害時の帰宅困難者の受入れに関する協定を締結したマンションなどにおいて、受入れに必要な防災備蓄倉庫等を整備する取組に関しても、予算上の支援も行っているというところもございます。
　引き続き、管理組合における防災対策の取組を支援をするとともに、例えばマンション管理計画認定制度に防災の観点を加える等につきましても、今後、必要な検討については行ってまいりたいというふうに思っております。
○鳩山（紀）委員　ありがとうございます。大臣を指名しておりました。失礼いたしました。ありがとうございます。
　以上、マンションの管理の中に防災の観点も入れるということが重要だという観点で御質問させていただきました。
　最後に、今回、法改正において最大の論点となっております共用部分における損害賠償請求権に関連いたしまして、法務副大臣にお伺いをしたいと思っております。
　今回の法改正において、元区分所有者が別段の意思表示をすれば損害賠償請求権を個別に行使できるということで、これを管理組合の管理規約の改定で防げばよいという整理がなされているというふうに認識をしております。
　管理規約できちんと対応できるのかどうかに大きな懸念が指摘されているということは承知をしておりますけれども、これは先日の参考人質疑の際にも齊藤広子参考人から聞かせていただいたことでありますが、既存のマンションの中には、頑張れないマンション、つまり、管理不全であったり、管理が放棄されてしまっているというマンションもあるわけであります。管理組合がないマンションもございます。
　この点に関して、国民民主党の中でも懸念をしている議員が私も含めておりまして、つまり、既存の管理不全マンション、とりわけ管理組合のないマンションにおいては、旧区分所有者の別段の意思表示の確認手段がないわけでありまして、本改正案は、こういったマンションの救済にはなっていないのではないかという懸念であります。
　この点について、どのような御認識か、あるいはどのような御検討がなされたのか、お伺いできればと思います。
○高村副大臣　お答え申し上げます。
　まず、法務省として、各政党における御意見について、その評価を申し上げる立場にないことは御理解いただければと思います。
　そして、本改正法案では、管理者は、共用部分について生じた損害賠償金等の請求権を有する区分所有者又は旧区分所有者を代理等することができるとしております。
　この規律は、前提として、管理者が選任されている場合の規律であり、管理組合が十分に機能していない状況、すなわち管理者がいない場合には、管理者に対して別段の意思表示がなされることはなく、委員御懸念の事態は生じないと考えております。
　その上で、委員御指摘の管理不全マンションに対しては、国交省と連携の上、必要な措置を講じるように努めてまいりたいと思います。
○鳩山（紀）委員　ありがとうございます。
　いわゆる頑張れないマンションに関しても十分御配慮いただいた上で、住民の安全、安心を守るということができるような伴走支援ですとか、そういったことを考えるべきなのではないかなというふうに思った次第でございます。
　もう一点、今回の法改正により、国内外問わずに、元区分所有者が別段の意思表示をすれば損害賠償請求ができるようになるということで、つまり、これまでグレーゾーンだったものが、明文化によって明確化されるということになります。これによって、かなりの数の元区分所有者の方たちが権利主張をし始める、いわゆる寝た子を起こすような事態になる可能性が高まるというような懸念がございますが、これについては、どのような御認識でいらっしゃいますでしょうか。
○高村副大臣　お答え申し上げます。
　本改正法案では、管理者は、共用部分等について生じた損害賠償金の請求権を有する旧区分所有者を代理等することができることとしつつ、旧区分所有者が別段の意思表示をした場合には、当該旧区分所有者を代理等することができないとしております。
　本改正法案は、旧区分所有者が有する上記請求権を管理者が代理することができることを規定するものであり、新たに旧区分所有者に損害賠償請求権を発生させるなどするものではありません。旧区分所有者が自ら有する権利を行使することについては、現行法の下でも可能であり、基本的には問題はないものと認識をしております。
　なお、改正後における実務上の対応として、各区分所有建物における規約の定め又は集会の決議により、別段の意思表示をすることができないものとすることが可能であると考えており、御指摘のような懸念もなくなっていくと考えられます。
　法務省としては、国土交通省との緊密な連携を図りながら、管理規約のひな形として実務上広く普及している標準管理規約を速やかに改定し、ただいま申し上げたような定めを含む管理規約の周知徹底を図るなどしてまいりたいと思います。
○鳩山（紀）委員　時間が参りましたのでやめますが、現改正案にしろ、当然承継案にしろ、住民本位を前提に、紛争が最小限に収まると考えられる法律はどのようなものか、引き続き考えてまいりたいと思います。
　以上で私の質問を終わらせていただきます。どうもありがとうございました。
○中川（康）委員　公明党の中川康洋でございます。
　今日も質問の機会をいただきまして、大変にありがとうございます。
　大臣、今日も私だけ通告しておりませんので、もしよろしければ中座していただいて結構かと思いますので、どうぞよろしくお願いをいたします。
　前回は、特に、主にマンションの管理に関して質問をさせていただきましたが、今回は特にマンションの再生に関連して何点か御質問をさせていただきたいと思いますので、また局長、ひとつよろしくお願いをいたします。
　最初に、マンションの再生等の件数における国交省が示しておるＫＰＩについてお伺いをします。
　国交省の推計によれば、令和五年末時点でのマンションストック総数は約七百四万戸というふうに、これは多くの方がおっしゃっています、とされ、このうち、旧耐震基準で建築されたマンションストックは約百三万戸あるというふうにされております。結構多いです。しかし、これらのマンションでは、居住者の高齢化とか所在不明者の増加、さらには管理組合の総会運営の困難化等で適切な建て替えが進んでいない、こういった現状があると思います。
　そこで、今回の改正案では、これまでの建て替えの手法によるマンションの再生に加え、新たに、建物と敷地の一括売却、さらには一棟リノベーションなどの取組についても多数決決議により可能となるため、今後はマンションの再生が進むこと、これを私は期待をするところでございます。
　国交省においては、マンションの再生数等のＫＰＩについて、令和六年度段階までで四百七十二件だったものを、法施行後五年間で一千件との目標を設定しておりますが、初めに、この目標件数を一千件とした根拠、これについて答弁願いたい。
　また、マンションの老朽化の実態として、令和五年末時点においては、築四十年以上の高経年マンションは既に百三十七万戸ありまして、その数が、十年後には約二倍の二百七十四万戸、二十年後には約三・四倍の四百六十四万戸というふうに急増をしていくことを考えると、この法施行後五年間で一千件との目標、これは私は、少し過小な数字、小さい数字ではないかというふうに考えますが、いかがでしょうか。ここもお伺いしたい。
　また、三点目に、今回国交省より示された資料には、この一千件の目標数については、小さい文字で資料にこう書いてあった。外壁剥落等の危険なマンションを十年後におおむね解消できる水準であるとも示しておりますが、国交省としては、いかなる考え方、基準をもって、この十年後におおむね解消できる水準という考え方を示しているのか。
　この三点、お伺いします。
 〔委員長退席、中谷（真）委員長代理着席〕
○楠田政府参考人　お答えいたします。
　マンションの再生等を進めるためには、合意形成の促進と保留床の確保等による負担軽減の両方に取り組むことが重要だと考えております。
　このため、先生御指摘のとおり、本改正法案におきましては、建物、敷地の一括売却等を多数決決議で行うこと、また、隣接地の権利を再生後マンションの区分所有権に変換することなどを可能といたしますとともに、一棟リノベーションの実施等に対する予算支援や住宅金融公庫による融資など、様々な支援を総合的に実施することとしております。
　また、これらの取組によりまして、施行後五年間で、マンションの再生等の件数を累計千件まで増加させることをＫＰＩとして設定をしたところでございます。
　私どもの方で問題意識を持っておりますのは危険なマンションということでございまして、御指摘のとおり、高経年マンションは今後大きく増えていくわけでございますが、それが危険マンションにならないようにきちっと維持管理、修繕等を行うということをまずはやった上で、危険マンションをいかに再生するかということかというふうに思っております。
　そういう意味で、施行後五年間で累計千件というふうに申し上げましたけれども、そのペースでマンションの再生等が進みますと、十年後には外壁剥落等の危険なマンションをおおむね解消できる状況になるというふうに考えているところでございまして、そういう意味でこの目標を設定をしたところでございますし、この目標の達成に向けまして、しっかりと取組を進めてまいりたいというふうに考えてございます。
○中川（康）委員　ありがとうございました。
　法施行後一千件というのは、今の高経年マンション、これから増えていくマンションも含めると、私は、やはりちょっと少ないんじゃないかなというふうに思っております。しかし、これは、法施行されてから加速度的に増えていくということも考えると、また増やしていく取組をしていただくということが大事かなと思っていますし、さらには、外壁剥落等の危険なマンションというところで、十年後におおむね解消できるというところ、確かに、千件というのは、基本的には千棟ということでしょうから、一棟五十戸と考えても五万戸、外壁剥落等の危険なマンションは大体今三・八万戸あるというふうに言われていますから、ここは確かに解消できるのかなと。
　加えて、ここについては、本当に危険なマンションについては何としてでも対応するんだという国交省の強い意思を私は感じましたので、そこはしっかりとやっていただきたいということもお願いをしながら、このＫＰＩの確認をさせていただきました。
　そうしたら、具体的なところで、次に、新たな再生手法等による決議反対者等への配慮についてお伺いしたいと思います。ここは何人か既に各委員の先生も質問しておりますが、確認いたします。
　耐震性不足やバリアフリーの観点等から、老朽化マンションの再生を進めること、これは重要な課題であります。そこで、今回は、区分所有法とかマンション再生法の改正によって、従来の建て替えに加えて、新たな手法での取組もあり、さらには、その決議要件についても、五分の四とか四分の三以上といった多数決で決議をすることも可能であるために、これまで以上にマンションの再生が進むこと、これが予想されます。
　しかし、同時に、今回の改正は、区分所有者全員の同意を必要としないために、結果的に、決議に反対した所有者への配慮も必要なのではないかと私は考えます。これは何点か、多くの先生も提案をしております。
　そこで、国交省に伺いますが、今回の改正では、例えば高齢のため、建て替え費用の拠出が難しく反対に回らざるを得ないといった所有者など、結果的に決議に反対した区分所有者に対してどのような配慮が考えられているのか。この具体的な配慮、大変に重要かと思いますが、この点、御答弁いただきたいと思います。
○楠田政府参考人　先ほどの答弁で、住宅金融支援機構のことを公庫と申し上げました。大変申し訳ありません、修正させていただきたいと思います。昔の名前でございました。失礼いたしました。
　それでは、お答え申し上げます。
　マンションの再生等の事業を進めるに当たりましては、様々な事情で転出をされる区分所有者等の方々に対しましても丁寧な対応を行うことが極めて重要であるというふうに認識をしております。
　このため、本改正法案におきましては、こうした転出者の方々に対しまして、まず区分所有法において、適切な補償額による金銭的補償を行うということを規定をすることに加えまして、マンション再生法において、居住の安定確保に関する取組を基本方針に位置づけますとともに、これらの取組について、事業組合や地方公共団体などが努力義務を負うということを規定をすることとしております。
　この規定に基づきまして、高齢者など特に配慮が必要な方々に対しまして、地方公共団体や関係団体とも連携をして、それぞれの事情に応じた居住の安定確保をしっかり図ってまいりたいと考えております。具体的には、公営住宅等の公的賃貸住宅、セーフティーネット住宅等を活用するとか、家賃等の債務保証制度や、居住支援法人による相談対応等の利用、さらには、住宅金融支援機構によるいわゆるリバースモーゲージ型の住宅ローンの提供等々でございます。
　引き続き、これら制度的な面、予算、税制、金融など、あらゆる政策ツールを活用いたしまして、居住の安定確保等にしっかりと取り組むことによりまして、マンション再生事業を適切かつ円滑に進めてまいりたいというふうに考えてございます。
○中川（康）委員　ありがとうございました。
　ここの部分を本当に、より具体的に丁寧にやっていただくことが大事だと思いますし、今日午前中には、資金的な問題も含めて、税制的な問題なんかの提案をされた方もおられました。そういったところを、やはり幅広にやっていただきたいと思います。私は、反対されていても、決議された後には賛成に回る方もいるんじゃないかと思うんですが、そういった方に対しても、やはり資金面での措置というのも大事かなと。
　そういった意味においては、まさしく住宅金融支援機構、ここの役割について、もう少し掘り下げてお伺いしたいと思うんです。
　マンションの建て替えとか再生といっても、やはり多額の資金がかかるのは事実であります。ここが一つの壁になることもある。確かに、マンションの管理組合では、それらの取組に向けて積立金の積立てなどを行っていると承知しますが、管理組合や区分所有者個人が積立てや自己資金以外の資金を調達することは、マンションの再生を円滑に進める意味においても重要な課題だと私も感じております。
　マンションの建て替えなど再生への支援機関としては、まさしく独立行政法人住宅金融支援機構の提供する各種サービスが一般的ですが、管理組合などが主体となってマンションの建て替えなどを進める場合、住宅金融支援機構では今回の法改正も含めてどのようなメニューがあるのか、ここを答弁いただきたいのと、また、特に高齢者世帯等が建て替え費用などを拠出する場合どのような支援メニューがあるのか、また、それらのメニューのこれまでの活用実績、この点についても御答弁願いたいと思います。
○楠田政府参考人　お答えをいたします。
　住宅金融支援機構におきましては、マンションの建て替えや共用部分の改修を行う組合に対しまして、工事費等の資金の融資などを行っております。また、本改正法案におきまして、一棟リノベーションや建物、敷地の一括売却などの再生手法が創設されることに伴いまして、これらの新たに追加される事業につきましても融資の対象とすることといたしております。
　また、特に高齢者に対しましては、建て替え費用等の返済負担の軽減を図るために、毎月の返済額を金利負担のみとするリバースモーゲージ型の融資を行っているところでございまして、令和六年度末までの直近十年間で三百七件の活用実績がございます。
　また、委員御指摘のとおり、マンションすまい・る債ということでの積立金の制度も設けて、積立ての支援もいたしております。
　引き続き、これらの制度を通じまして、マンション再生等の事業の円滑な実施を、金融の面からもしっかりと支援をしてまいりたいと存じます。
○中川（康）委員　ありがとうございました。
　この金融面における支援、しっかりと周知を図っていただきたいと思いますし、特にやはり高経年化しているマンションには高齢者が多いということで、リバースモーゲージ、これをやはり、より円滑に使用していただく。相続人がいないとか、さらには相続人において相続の意思がないということであれば、これは非常に有効だと思うんですね。十年間で三百七件、私はまだちょっと少ないんじゃないかと思っていますので、安心の材料として、これをやはりしっかりと周知していくこと、このこともお願いをしたいと思います。
　最後、一点、民間団体の新たな登録制度について確認します。
　現在、地方公共団体が、管理不全マンションに対し、助言、指導、勧告できる制度がありますけれども、この実績は非常に乏しいというふうに聞いております。また、全国における多くの地方公共団体においては、マンションの適切な管理や再生に対応する専任担当者、これが不足をしておって、そういった経験や知識を有する専門家や専門機関との連携というのがこれからは求められているというふうに伺っております。
　そのような中、本改正案では、区分所有者の意向把握や合意形成支援、さらには、地方公共団体に対してマンション計画の作成の提案等を行う民間団体の登録制度として、新たにマンション管理適正化支援法人制度、これを創設するとなっておりますが、国交省としては、この新たな制度に登録できる民間団体として具体的にどのような団体を想定しているのか、また、具体的な登録数の目標の設定などがあるのか、さらには、マンション管理適正化支援法人制度の制度創設の意義及び効果、この点についてお伺いします。
○楠田政府参考人　お答え申し上げます。
　マンションの適正な管理を実現するためには、地方公共団体だけではなく、マンション管理に取り組む民間団体と連携し、その協力も得て、地域全体で管理組合の活動を支援する体制を構築することが重要であると考えております。
　このため、本改正法案におきましては、地方公共団体が、マンション管理に取り組む民間団体を、マンション管理適正化支援法人として登録できる制度を創設をすることとしております。
　各地域で活動しておりますマンション管理士や管理組合の団体などにとっても、この法人に登録されることによりまして、認知度や信頼感が高まり、活動の充実や地方公共団体と連携した取組の強化などにもつながるものと考えております。
　また、その活動の資金につきましては、支援法人は民間団体でございますので、自律的に活動することが基本ではございますけれども、地方公共団体の方から、区分所有者向けのセミナーの開催や相談対応、あるいは管理組合の活動支援等の業務を受託するといったことなどによりまして、一定の収益を上げていただくというようなことも想定いたしております。
　その意味で、例えば、地方公共団体が、令和七年度予算で創設をいたしましたマンション総合対策モデル事業を活用していただきまして、管理組合への専門家派遣などの業務を支援法人に委託するというようなことなども考えられるところでございます。
　今後、これらの取組に加えまして、マンションの適正な管理への社会的な関心の向上などにも積極的に取り組みまして、支援法人の活動の機会を増やすということにも積極的に取り組んでまいります。支援法人が自律的かつ主体的に活躍できる環境の整備、そしてまた、御指摘いただきましたが、できるだけ多くの登録をいただけるような制度の周知や働きかけにも力を入れてまいりたいと存じます。
 〔中谷（真）委員長代理退席、委員長着席〕
○中川（康）委員　ありがとうございました。
　これから地方公共団体の専任担当者を増やしていくのは、現実的には少し難しいのではないかと思っています。そういった意味においては、この法人の登録というのは期待できるところでありますし、そこに対しての資金支援というお話もいただいたところであります。そういったところも含めて、主体的また自律的にこの法人が登録をされ、制度として機能していくこと、こういったことも願いながら、今日の質問を終わらせていただきます。
　本日は、再生に関しての質問をさせていただきました。
　以上で公明党の質問を終わります。大変にありがとうございました。
○たがや委員　前半に引き続きまして、れいわ新選組を管理し切れない管理人、たがや亮と申します。
　道路局長、ずっと座りっ放しで、おトイレ、大変だということなので、遠慮なく行っていただければと思いますので。
　前半の、午前中の最後の質問における法務省答弁で、新区分所有者が旧区分所有者に請求ができるとおっしゃっていましたが、そんな面倒なことを新区分所有者に課すことを常態化させることが今回の改正法案の目指すところなのか、改めてちょっと法務省にお伺いをしたいと思います。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　今回の区分所有法二十六条の改正でございますが、共用部分に係る損害賠償請求権の行使の円滑化を図るということが最大の目的でございます。
　現在の実務におきましては、今日も何度か出ております平成二十八年の東京地裁の判決によって、一部の、あるいは一人でも区分所有者が区分所有権を譲渡してしまうと、管理者は全体について代理をできないというようなことで実務が動いてしまっておりました。それを解決したいということで、今回の改正法では、現区分所有者に加えまして、旧区分所有者も一括して代理行使ができる、こういうことで請求権行使の円滑化を図ろうとしているものでございます。
○たがや委員　結果的にわざわざ新所有者が裁判をしなきゃいけないような、そういうことを常態化させてはならない、そういうふうに思いますので、その辺、考えていただきたいなと思います。
　損害賠償請求権を旧区分所有者の下に残す必要性について、法制審議会では、欠陥判明後に減額して転売せざるを得なくなった旧区分所有者の財産権を保護する必要があるということが民法学者から主張されて、それが有力な理由とされていたようですが、他方、欠陥判明前に通常の市場価格で転売した場合には、旧区分所有者には欠陥による損害が一切ないと思います。
　この場合、何ら損害を被っていない旧区分所有者に損害賠償請求権がなぜあるのか、現在の区分所有者こそが損害賠償請求権を有するべきではないのか、法務省にお伺いをします。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　分譲契約の契約不適合責任に基づく損害賠償請求権が認められるというためには、買主である旧区分所有者に損害が認められる必要がございます。例えば、旧区分所有者が現区分所有者との間の売買契約の契約不適合責任に基づく損害賠償責任を負うという場合には、旧区分所有者にも損害があるというふうに考えられるところでございます。
　また、区分所有建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵があるという場合には、特段の事情がない限り、現区分所有者はマンションの設計、施工業者に対し、不法行為に基づく損害賠償請求をすることも可能であると考えられます。
○たがや委員　ありがとうございます。
　今、法務省は旧所有者に損害があると言われましたけれども、その旧所有者が売買前に瑕疵が見つからなかった場合で売却した場合は損害がないと思います。例えば、当然承継にしたとして、旧所有者の売買前に瑕疵が見つかり、先出しして修繕を行った場合、この場合は売買契約書にてその旨をうたって担保すればいいだけだと思いますが、それが可能かどうかだけ、イエスかノーかで、法務省、お答えいただけるでしょうか。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　イエスかノーかでお答えするのはちょっと難しいところもございますが、元々の損害賠償請求権の性質として、区分所有権の譲渡に伴っては移転をいたしませんので、移転することを前提にして当事者の合意で解決するという方向性はなかなか難しいというふうに私どもとしては考えております。
○たがや委員　でも、これは、法務省、イエスなんじゃないですか。違いますか。立場上言えない。イエスかノーかで答えてほしいんですけれども、どちらかというとどっちですか。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　前提が違うということになりますので、イエスかノーかで答えろと言われれば、私どもとしてはノーの方になります。
○たがや委員　分かりました。
　いずれにしても、この法案が通ってしまうと分属帰属を確定してしまうということなので、現在、今ある七百四万戸、今後のトラブルが、それを助長していくということになると思いますので、とんでもないことだと思うんです。
　そもそも、瑕疵が見つかったことによる代金減額分は、修繕費用から正確に計算されたものじゃないと思うんです。旧区分所有者と新区分所有者の転売価格の高い安いによって損害賠償請求権が移転したりしなかったりと、決めること自体が合理的ではなくて、欠陥による売却価格低下の問題は、損害賠償請求権が誰に帰属するかの問題とは切り離すべきと思いますが、欠陥によって転売価格が下がるという場面が生じた場合、転売当事者間の契約において、将来賠償が得られた場合に精算するという、ある意味、特約事項をつければ済む話だと思いますが、見解をお伺いをいたします。
○竹内政府参考人　お答えいたします。
　委員御指摘の点でございますが、いわゆる当然承継の考え方によった場合には、旧区分所有者から現区分所有者に区分所有権等を譲渡する際に委員御指摘のような合意をしておくことで、この考え方の問題点を解消することができるんじゃないかという御趣旨というふうに捉えたところでございます。
　しかしながら、委員御指摘のような合意をしたといたしましても、旧区分所有者はその意思にかかわらずに損害賠償請求権という財産権を新区分所有者に移転させることを強制させられるという規律が前提となっておりますことからすれば、やはり財産権の保障ということの観点から特に慎重な検討が必要であると考えるところでございます。
　また、委員御指摘のような考え方の下では、分譲業者に対する損害賠償金の請求は現区分所有者又は管理者が行うことになると思われますが、旧区分所有者は自らの不利益を回復するための分譲業者に対する請求を自らが監督することができない者に委ねざるを得ないということにもなってしまいまして、このような点は問題として残るものと考えるところでございます。
　したがいまして、御指摘のような合意をする前提といたしましても、損害賠償請求権を新区分所有者に当然に承継させるという規律を設けることは慎重な検討が必要であると考えておるところでございます。
○たがや委員　ありがとうございます。
　区分所有権、それに対する損害賠償ということ、財産権ということは分かるんですけれども、ある種、共用部分に関するというのはちょっと特殊な場合だと思うんですよね。要するに、ケーキを分けるように分けられないものと考えたときに、果たしてそれでいいのかという考えがあると思うんですけれども、法務省、その辺はどうですか。
　要は、空気を分けるようなものだと思うんですね、マンションの共用部分というのは。ケーキを分けるようには分けられないんだから、そこを、財産権を一緒くたにするというのはどうなのかと。あえて分けて考えるという、特殊な場合として。ほかにも多分、マンション以外にもそういうケースはあると思うんですけれども、それは個別にやっていけばいいんじゃないのかなと思うんですけれども、その辺はどうでしょう。
○竹内政府参考人　今回問題になっております損害賠償請求権自体は共用部分に瑕疵があるために発生するものということになりますが、大本をたどってみますと、マンションの分譲契約ですね、売買契約に基づいて、その契約の内容が、合意した内容と実際のマンションにそごがある、契約内容が不適合だったということで生じる損害賠償請求権でございまして、売買契約をしたことに起因して発生する、こういうことになりますので、売買契約の当事者である、今回の言葉で言いますと旧区分所有者が持っていらっしゃる権利ということになります。
　他方で、マンションの一室は区分所有という所有権でございまして、所有権は物権でございますので、物権を譲渡するということとこの損害賠償の債権というのは、これは別な権利でございますので、必ずしも物権の譲渡に従って損害賠償請求権、この債権が一緒に譲渡されるということにはならないという意味で、分けて考えているものでございます。
○たがや委員　ありがとうございます。
　これ以上言ってもちょっと時間もないので、次に行かせていただきますけれども。
　現区分所有者で反対者がいても多数決でマンションの健全化を優先しようとする改正法案の考え方からすれば、ここは、旧区分所有者の僅かな財産上の不利益よりも、マンションの適正な維持管理、これを優先すべきであって、それが一貫した政策判断だと思うんですけれども、法務省の考え、先ほど述べられたとおりなんですけれども、ここは国交大臣、中野大臣にお伺いをしたいと思います。どうでしょう。
○中野国務大臣　お答え申し上げます。
　るる答弁差し上げている中身ではありますが、マンションはやはり区分所有形態という性質がございますので、管理や再生を適切に進めるには管理組合内の合意形成が不可欠ということであります。仮に、反対者がいるということもございます。そのときも、住民の安全や良好な居住環境を守るという公益性の観点から、適切な補償額による金銭的補償を行うなどの、財産権への必要な配慮を厳格な手続の下で規定した上での多数決での意思決定を行うということが今回の法律であると思います。
　このように、法制度の中で個人の財産権が尊重されるということは重要ではございまして、財産権への必要な配慮を行いながら、マンションの適切な維持管理が図られることが重要だというふうに思っておりますので、やはり、個人の財産権の保護とマンションの適正な維持管理のバランスを取る必要がある、そういう内容であるというふうに理解をしております。
○たがや委員　ありがとうございます。
　午前中も質問させていただいたんですけれども、究極の選択になるんですけれども、財産が大事なのか命が大事なのかという問題で、やはり、補修、保全、そういったことができなくなると、タイルが剥がれて落ちて人が亡くなるというケースだったり、崖が崩れるとか外壁が崩れるとか、そういうこともあろうかと思うので、やはり、大臣、ここはもう一回ちょっとお伺いしたいんですけれども、究極の選択になって申し訳ないけれども、財産という部分、お金の部分と、人の命という部分、これはどっちも大事だというのは分かるんですけれども、どちらかといえばでもいいですから、大臣の思いを聞かせていただきたいなと思います。
○中野国務大臣　午前中に法務大臣と答弁をどちらもさせていただいて、それはどちらも同じような内容だったかと思うんですけれども、我々は、マンションの適正な維持管理を図るということは当然重要であるというふうに考えておりますけれども、その中でも、財産権への必要な配慮を行いながら、そうしたマンションの適正な維持管理を図ることが重要であるのだということは、先ほど来申し上げたとおりであるというふうに思います。
○たがや委員　ありがとうございます。
　法務省側からの説明では、当然承継を法改正前の法律関係に適用すれば法律関係が混乱するから、当然承継は採用できないということでした。しかし、五月九日の参考人質疑では、実務を知る弁護士から、転売した旧区分所有権が、共用部分の欠陥について修繕費用相当の損害賠償請求権を個別行使して賠償金を取得したなどということは今まで聞いたことがないというのは、先ほども徳安委員も言われていました。
　一体どのような法律的混乱や不都合が生じるのか、改めて具体的に説明していただけると助かります。