○藻谷参考人　おはようございます。
　私は、商業に直接携わっている人間ではございませんけれども、こういう場にお呼びいただきましてまことに恐縮でございます。日本政策投資銀行、参事役というのは偉そうなんですが担当課長のことでございます、藻谷と申します。よろしくお願いします。
　私は、まちづくりにつきまして、現場を回りまして、やっている方々にアドバイスをするというような仕事をしております。総論や法律についてどうこうという知見は余りないんですが、この町についてこういうことをしたらいかがでしょうか、あの町ではこういうことをしていましたということを話して歩きながら、皆さんの認識を喚起するというのが役目でございます。
　きょうは、そういう観点から、市街地活性化のポイントにつきまして、大変僣越でございますが、私の思うところを日ごろ使っている紙の中から要点をまとめてまいりました。お手元にありますカラーコピーのものでございます。表題はちょっと大げさでございますが、「中心商業地活性化　三つの課題と対処策」と書いてあります。本当はこれで二時間ぐらいしゃべるものの本当に一番大事なところだけを抜いてまいりました。法律どうのこうのではなくて、こういうことが言えるんじゃないかということを御参考に供したいと思います。
　一枚おめくりいただきますと、二ページ、自分でも色彩感覚がちょっと間違っているかもしれませんが、画面に映すときはこれぐらいがよろしいということで、ここに「市街地商業の三重苦」と書いてございます。市街地は、実は商業だけではないんですけれども、特にお話をする相手が商店街の方が多いものですから、こういう書き方になっています。
　三重苦と申しますか、三つの課題、三輪車でございます。二輪車ですと車二つでも走りますし、一輪車であれば車一つでも走るんですが、実は市街地商業は三輪車でして、その結果、一つの車輪でも回らないと、ハブが折れておりますと全体がとまるということがあります。実は、市街地活性化はなかなか成功例がない、難しいというんですけれども、その理由は、その三つがそろうことが非常に難しいということです。
　ただ、一つ車輪が壊れているのと、二つ壊れているのと、三つとも壊れているのは違うわけでありまして、まだ走らないからといって、車輪二つまで直したということをもって、何もしていない人と一緒にして効果がないと言うのは大変失礼であると私は思っております。
　三つの課題でございますが、一番目は、そもそもそこで商売をしている人の経営能力です。これは、個人の経営ですので、国や自治体が手とり足とり、おまえ、こう経営しろと言うのは基本的に無理な世界、市場の世界です。ちなみに、したがって、周りがどんなに努力をしても、そこにいるお店の方が努力をしない場合、これは残念ながら活性化しないということになります。
　二番目が、非常に商業床がふえ過ぎて、ふえればふえるほど売り上げが落ちていくという現象でございます。これにつきましては、先般の都市計画法の方で議論になったところでございます。
　三つ目が、「市街地における「まちづくり」の失敗」と書いてあります。ちょっと抽象的に見えますが、実は、個人個人が一生懸命経営され、そしていろいろな法律なども活用されて、都市計画をちゃんと運用されて、やたらめったら過剰にお店ができる状態が防げたとしても、それだけでは実は市街地が活性化しないという問題がありまして、それがまちづくりです。
　具体的に、非常に赤裸々に書いています。「自分は一生懸命経営していても、やる気のない店のおかげで商店街全体は沈滞」、「自分の店の跡継ぎは、跡継ぎのない高齢の商店街幹部に頭を抑えられ、意欲喪失」、これは私の友達に実例がございます。そして、一番恐ろしいのが三番目、「空店舗を空いたまま放置する無気力家主のおかげで、人通りは減る一方」。
　例えば、郊外の大型店に、もし仮に一店でもテナントが抜けているところがあれば、その大型店は埋めるために死に物狂いの努力をします。ところが、商店街の場合、前の商店主が、おい、あそこを埋めてくれ、何とかしてくれと言っても、そこの空き店舗を持っている家主が全く何もせずに、税金だけ払いながらただ上に住んでいるというケースが間々あるわけであります。もし仮にそれがショッピングセンターであれば、それだけでつぶれる可能性もあります。もちろん、同じお客様を相手に同じ商圏で商売をしているわけですから、実は商店街でも、本当は、空き店舗が一戸も二戸、十戸もあれば、それだけで客は減っていくわけであります。これを指して私はまちづくりと言っています。つまり、個人の努力あるいは都市計画におけるゾーニングを超えて、本来頑張るべきところにいる関係者の中に頑張らない人がいることが全体の足を引っ張る、これがまちづくりの問題であります。
　ところで、そういう問題が三つともある程度そろいますと何とか走るわけですが、一番よくこけているのが実はこのまちづくりでございます。逆に、どんな商店街にもまじめに経営している人は必ずいますし、また、大型店の問題は、今後少しましになっていくと思うんですが。これが恐らく今回の法律でも議論になって、対処策が打たれつつあるところだと思います。
　次の三ページ目でございますが、「空洞化するまちの共通点」の中に、やはり、私が全国を観察して、だめな町には共通点があります。一つは郊外開発をやり過ぎる。これは今回の都市計画法の話です。そして、逆に皆さんが商業のことだけ考えている。これはちょっと、今回の法律にも入ったかもしれません。総合的にもっと、人が住むところからスタートしなきゃだめですよということが書いてあるんです。三番目に、「地権者は、「景気回復」や「街路拡幅」を待って、空地や空店舗を空いたままにしている」ということが書いてございます。必ずこういう現象が観察されるところというのはうまくいかない。
　一ページめくっていただきまして四ページ目でございます。これは講演用の資料でございましたので、何やらわかったようでわからない表現かもしれませんが、逆に、そういうのがわかりやすいと言われます。
　「まちは「花」」と書いてございます。例えでございますけれども、町を、仮に商業を、お店を花びらだとすれば、花びらがきれいに咲いた方がきれいです。ただ、花びらは、根や葉っぱがないところに咲くことはあり得ません。地味でございますが、茎もあった方がいきなり葉っぱから花が生えているよりはきれいであります。やはり、根、葉、茎をそろえることによって花を咲かせるということを考えなければ、まちづくりというのは難しいということを書いてございます。
　根っこが家。人が住んでいないところに商業が成り立つのは非常に難しい。葉っぱは企業の事業所。店に物を買いに行くだけではなく、何か別の用事でそこに行く人がたくさんいなくてはなかなか商店は成り立ちません。その一番最大のものが毎日行く事業所、職場であります。家と職場がやはり私は根と葉、根本だと思うのであります。根っこもそうなんですが、余り根っこがむき出しだと汚くなります。家が生活感あふれてむきむきにむき出しておりますと、ちょっと町としてはおしゃれじゃなくなってくる。このあたりのバランスを微妙にとらなきゃいけないところがまちづくりでありますが、かといって根っこを全部切ってしまうと桜でも枯れます。
　そして茎、「病院・学校・役所・集会所」と書いてありますが、これは茎ですから、なくてもいいことはいいんですが、できればあった方がバランスがいい。それは、人がたくさん行く公共的なものでございます。よくホールというのがつくられるんですが、人間が一番よく行くのは病院である、次は学校であります、大分落ちまして役所、集会所。やはり病院、学校というのが根幹的に町のコアになっていなきゃいけないというのが私の観察でございます。
　では、根や茎がそろうと必ずお花が咲くかと申しますと、世の中には雑草というものもありまして、しぶとく、たくましく生きているんですが全く華やかじゃないという。要するに、せっかく根や茎がそろっても店が全くない地域もあるわけですが、やはり逆に、店が栄えている地域は必ず根、葉、茎があります。東京でいえば、吉祥寺なんていうのはこれがきれいにそろっている典型であります。逆に、新宿西口のように、オフィスはあるんですがほかのものがないということになりますと、夜になるとしんとしていたりする。実は、まちづくりはこれをバランスよくそろえる必要があります。
　それに対して、従来、非常に駐車場という議論が起こります。これは、大人の議論としては実態的にはあるんですが、駐車場は、根、葉、茎、花がそろっていて初めて機能します。逆に、だれも種を植えていないところに駐車場だけあっても機能しない。いわば、用水路だけあってだれも植えていないということになります。
　それでは、あと一枚で終わりますけれども、その次の五枚目をごらんください。というわけで、やはり、こういう状態をつくり出すには、従来の商店、住民、行政に加えて、地権者の方を巻き込むことが非常に重要であるということを、私は、年来、主張してまいりまして、そして、そういう方向に世の中の議論が行っているということを大変すばらしいと思います。
　やはり、家や事業所はお店に比べて払う家賃が低いです。さらに言いますと、オフィスに比べれば住宅は家賃が低い。ましてや、病院、学校はほとんど家賃負担力がありません。そういうさまざまに家賃負担能力が違うものをまぜてつくらなければいけない。各人が利益最大化を追求するとうまくいかない。もう一つは、利益を全く追求せずに土地建物をあけている人がいると、これはもう最初から論外であります。
　ということで、地権者の方々に実情をよく勉強していただいて、おたく様の町というものを長期的に子供に残せる相続財産としてきちんと育てましょう、皆さんこそが土です、根、葉、茎、花を育てる土は地権者なんでございますということをきちんと巻き込んで説得していくことがまちづくりのスタートである。
　実は、すぐれたまちづくりと言われている事例は、ことごとく地権者が裏できちんと協力しています。ただ、そういう切り方で把握されていないために、商店の努力や行政の努力という形で報道されていますが、必ず地権者の協力を得るという過程を踏んでいるということを最後に申し上げておきます。
　どうも、時間をオーバーしまして大変失礼いたしました。終わります。