○穐山参考人　本日は、衆議院国土交通委員会で発言の機会を得られましたことを感謝いたしております。
　私が会長をいたしております全国マンション管理組合連合会は、昭和六十一年に設立いたしております。現在は、北海道から九州まで十二の管理組合団体で構成しております。
　設立以来、分譲マンションの維持管理について、地域間の情報交換を初め、全国的な問題については、区分所有者を代表しまして各界に意見や要望を出し、マンション管理の向上と関係法規等の整備のために努力してきたところでございます。今後も我々の活動は重要なものであると認識いたしております。
　なお、本日お手元に、当全国マンション管理組合連合会が、昨年、法務大臣及び法制審議会会長あてに、区分所有法の改正に関して意見書を提出いたしております、その写しを差し上げてございます。御参考にしていただければ幸いでございます。
　委員の皆様には御承知のように、日本における分譲マンションは、都市型住宅として、大都市圏中心から地方の基幹都市へ広がり、その数は加速度的に増加し、ストックは平成十三年末で約四百万戸程度に達するものと思われております。今後も大都市部を中心に増加するものと思われます。
　このような状況から、マンションの長命化、あるいは既に三十年を超える古いマンション等の将来のあり方など、多くの課題を抱えており、国や地方自治体にとっても、適正管理の誘導やスラム化防止など、分譲マンション対策が大きな政策課題としてクローズアップされてきております。
　この都市型住宅としてのマンションストックが、区分所有者で構成する管理組合の責任で維持管理や運営をしていくには多くの解決しなければならない課題があり、これらは法的にも、技術的にも、また経済的にも難しい面を持ちます。容易に解決し得ない複雑な面をあわせ持っております。
　本日は、多くの問題から、分譲マンションの建てかえ問題について発言させていただきます。
　古い分譲マンションは、昭和三十年代中ごろに建設されております。既に四十年を経過しておりますが、この時代は、当時の日本住宅公団が建設したものが中心で、大規模な団地型のものが多く建設されております。その後、次第に民間の開発業者が参入して、年間建設戸数も拡大しており、十年後の平成二十二年ごろには、築後三十年以上の分譲マンションが百万戸程度に達するのではないかと言われております。
　これら初期のころのマンションは、建物の物理的な老朽化より、専有面積の狭さ、設備の陳腐化、機能の古さ等で住みにくいと言われております。このようなことから建てかえを検討するところもふえておりますが、現実には建てかえは非常に困難で、阪神・淡路大震災による建てかえ例を除いて、これまでに七十例程度ということになっております。そのほとんどは比較的条件に恵まれたもので、いわゆる等価交換方式による建てかえであると言われております。
　現在の経済情勢からしますと、等価交換方式は非常に難しく、区分所有者個々人の負担によって、かつ、みずからの手で建てかえを行わざるを得ない状況になってきております。
　この区分所有者みずからによる建てかえには多くの問題を抱えており、以下に問題点を申し上げますが、これらが解決できる道筋を、ぜひとも政策、行政施策でかなえていただきたいと希望するところであります。
　なお申すまでもなく、分譲マンションは、基本的には、維持管理を適正に行い、できる限り長もちさせることが区分所有者の当たり前の意識であるということも申し添えておきます。
　まず、建てかえ合意手続についての問題点です。
　まず一番、建てかえの合意形成の困難性というものがございます。居住者の考え方の相違、あるいは経済的環境の相違、あるいは建てかえの客観的要件のあいまいさなどがございます。
　二番目、居住者の高齢化という問題がございます。マンションが古くなりますと、当然、そこに居住する人たちも年齢が高くなっていくということでございます。この高齢者は、環境の変化を余り好まない、現在のところで我慢する、こういうことになっております。また、建てかえ資金の負担力に問題が出てまいります。
　三番目に、建物の価格の問題でございますが、建てかえ不参加者からの買い取り等の価格設定の基準が明確でなく、紛争の原因となっております。
　四番目に、紛争議の調整の問題でございます。建てかえ決議の有効性、決議後の建てかえ参加者の認定、建物の価格等で問題が生じたりしまして、建てかえ事業に支障を来すという可能性があります。こういったところで迅速な調整というものが求められるということでございます。
　五番目に、同一敷地、同一居住性という問題がございます。例えば、資金捻出のための敷地の一部売却、既存不適格の解消のための敷地の購入、住居専用から店舗を含むものへの転換など、現在の区分所有法では認められていないということでございます。
　六番目に、団地の建てかえの問題でございます。現在の区分所有法には、団地の建てかえの手続についての規定がございません。どのように手続をすべきかわからないながら、現在は一棟建てかえの規定を適用して、さらに全体の決議をとるという方法を行っております。このような団地の建てかえについても法の整備が必要ではないかというふうに思っております。
　七番目に、建てかえ具体化までの費用の問題でございます。建てかえは管理組合の業務ではございません。したがいまして、別組織などをつくりまして、そこで検討をするということになるわけですが、この段階では、調査、設計、あるいはコンサルタントなどをつけていろいろ勉強していくわけですが、これらの費用の出どころというものが問題になります。そういった面での困難性という部分がございます。
　八番目に、建てかえ資金でございます。等価交換方式による負担軽減が難しいということになりますと、自己資金によることになります。しかし、この負担能力の格差というものが大きな問題になってくるということでございます。
　九番目に、一時居住住宅の問題がございます。建てかえを計画する段階で仮住居の問題をきちんと解決しておかないと先に進まない、こういうことがございますので、一時居住住宅の確保が非常に難しい。特に団地型の場合は、多数の戸数がありますので、非常に難しくなってきておるということでございます。さらに、仮住居に住んでいる間の家賃の問題、特に高齢者の方の家賃負担能力についての問題、こういったものがございます。
　次に、建てかえ円滑化について必要ではないかと思う点について申し述べます。
　一番目ですが、区分所有法の整備を図っていただきたいということでございます。特に、建てかえ手続についての規定の整備、システム化、さらに団地建てかえの手続についても規定をきちんとしていただきたいということでございます。
　二番目に、建てかえを行う事業体の問題がございます。現在の区分所有法は、建てかえ決議までの規定でありまして、建てかえ決議がされて建てることになった場合に、区分所有者による事業体というものの形がございません。したがいまして、こういった面についての整備が必要である、ぜひ法制化をしていただきたいと思っております。
　三番目が、建てかえにかかわる場合に、優良建築物整備事業として適用していただけないかということでございます。マンションにつきましても、都市再開発事業として適用されるということになれば、こういったものの利用も可能かと思います。適用の拡大等について行政の努力を期待したいところでございます。
　四つ目は、規制緩和でございます。団地等につきましては、一団地認定というようなものが網にかぶっておりまして、容積率の問題、建ぺい率の問題、いろいろの問題が出てまいりまして、これが足かせになって話が先に進まない、こういうようなところもございます。ぜひこういったものについてもお考えをしていただきたいということでございます。さらに、既存不適格の問題でございます。特に市街地における古いマンションでは、既存不適格のものが非常にたくさんございまして、建てかえをしようというときには、今の建物よりも小さくしないとできないというような状況になるわけでございますので、この問題も解決していただかないといけない問題だと思っております。
　五番目には、税制の整備でございます。マンションの建てかえにかかわって、土地の売却、あるいはそういったもので得ます所得、こういったものについて特例措置などを考慮していただかないと、非常に厳しい状況に置かれることになるということでございます。
　六番目に、権利変換にかかわる登記の円滑化でございます。区分所有物件の多くには複雑な権利関係が設定されております。これらの整理をきちんとしないと、建てかえが先へ進まない。個々にこの整理をしておりますと、非常に時間がかかってしまいます。したがいまして、一括で処理をできるような方法がぜひ必要になる、かように思っております。
　七番目が、資金供給の問題でございます。資金力のない、特に高齢者の方々が多いということになりますと、建てかえに参加しにくくなります。できるだけ参加しやすくするために、やはり資金供給という面での施策をぜひお願いしたいというふうに思っております。
　最後でございますが、行政の支援措置でございます。先ほどから申し述べてまいりました中で、仮住居の問題、それから資金援助の問題、あるいは建てかえに関する技術の提供、情報の提供、あるいは容積率等の緩和など、もろもろのものがございますが、これらの点につきまして、行政の支援をぜひお願いしたいと思っております。
　以上、簡単でございますが、私の方からの意見とさせていただきます。ありがとうございました。