Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2008-09-23


2º Instancia. - Azul, septiembre 23 de 2008.

1ra.-¿Es justa la sentencia de fs.330/335? 2da.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? A LA PRIMERA CUESTION, el Sr. Juez DR. Peralta Reyes, dijo:

I) Cuando se ordenó la subasta de los bienes inmuebles de la ejecutada Ricci Construcciones S.C.A., se dispuso la citación de las personas que ocupaban los mismos en calidad de locatarios, conforme surgía de los mandamientos de constatación que habían sido previamente diligenciados. Así se mandó citar a Carina Ricci y Néstor Cimminelli, por sí y en representación de los hijos menores, en su carácter de ocupantes del inmueble designado con la matrícula nº 2696 de Benito Juárez; y se ordenó citar a C.B. y J.R.C. (Estudio Contable), en su condición de ocupantes del inmueble identificado con la matrícula nº 1233 de Benito Juárez (fs.238).

Fue así que comparecieron los referidos locatarios, solicitando que la relación locativa fuera respetada por el adquirente del inmueble en la subasta pública ordenada (ver escritos de fs.266 y 271). Los comparecientes agregaron la siguiente documentación a fin de respaldar los derechos invocados: a) Carina Ricci acompañó el contrato de locación que ella suscribió en calidad de locataria, siendo locador Carlos Alfredo Ricci, quien actuó por sí y en representación de Ricci Construcciones S.C.A. (el fiador fue Carlos Antonio Franco). Dicho contrato aparece firmado el día 26-12-02 y tiene un plazo de seis años a partir del día 1-1-03, estando certificadas las firmas por el Secretario del Juzgado de Paz Letrado de Benito Juárez (ver fs.263/265). b) Por su parte, Ana C.B. adjuntó el contrato de locación que formalizó en calidad de locataria, habiendo actuado como locador Carlos Alfredo Ricci, por sí y en representación de Ricci Construcciones S.C.A. (el fiador fue J.R.C.). Este contrato aparece firmado el día 4-10-02 y tiene un plazo de ocho años a partir del día 1-9-02, estando certificadas las firmas por el mismo funcionario del Juzgado de Paz Letrado de Benito Juárez (fs.268/270).

II) A raíz de las indicadas presentaciones se dictó la sentencia apelada de fs.330/335, donde se declararon inoponibles al comprador y al ejecutante los mencionados contratos de locación, disponiéndose que se dejará constancia de ello en los edictos. Las costas de la incidencia se impusieron a los locatarios y al ejecutado, difiriéndose la regulación de honorarios (fs.334vta., in fine).

Para arribar a dicha decisión, luego de un minucioso análisis de doctrina y jurisprudencia, tuvo en cuenta el a quo -como premisa medular de su decisorio- que los contratos de locación fueron celebrados en fecha posterior a la traba de los embargos de autos; por lo que apoyó en esta circunstancia la inoponibilidad de dichos contratos al ejecutante y a quien resulte comprador en la subasta ya decretada. A los fines de definir esta preferencia ponderó el juzgador las diversas posturas existentes en la materia, y adujo que "la que toma en cuenta la fecha de la anotación del embargo en el Registro de la Propiedad Inmueble es la que mejor contempla la totalidad de los intereses en juego, permitiendo arribar a soluciones más justas y evitar posibles maniobras que atenten contra la integridad de la prenda común de los acreedores". En función de ello valoró que los contratos de locación se celebraron con fechas 26-12-02 y 4-10-02, mientras que el embargo de autos se trabó el día 1-6-01, respecto de ambos bienes, tal como emana del certificado de dominio de fs.218/224 (ver consideraciones de fs.334vta.).

III) El precitado decisorio fue apelado por las locatarias vencidas (fs.341 y 345), y también por la Defensora Oficial en representación del ejecutado (fs.343). Estos recursos quedaron abastecidos mediante los memoriales glosados a fs.351/353, 355/357 y 359/360.

En los escritos recursivos de las locatarias se adujo que la decisión judicial atacada incorpora un requisito inexistente en la legislación, para que el contrato de locación celebrado por el ejecutado sea oponible al adquirente en subasta: que posea fecha cierta anterior al embargo del ejecutante. Se afirma que la situación está expresamente contemplada en el art.1498 del Código Civil, impidiendo esta norma que la locación concluya por cualquier acto de disposición del locador en perjuicio del locatario; y se destaca que el inquilino tiene el derecho de usar y gozar de la cosa locada, aunque ésta pase al dominio de una tercera persona. Se dice que en la hipótesis aprehendida por la norma el contrato subsiste entre el adquirente y el locatario, operándose una cesión integral de la locación y quedando desinteresado el primitivo locador. Se expone que el art.1498 no se aplica en los casos expresamente contemplados en la ley o en el contrato, como son los supuestos de expropiación y de ejecución hipotecaria; pero se sostiene que dicha norma rige en caso de ejecución forzada del inmueble, ya que ninguna excepción la abarca (se puntualiza, además, que en caso de quiebra la solución propuesta se encuentra ratificada por el art. 157 inciso 1 de la ley 24.522). Se analizan los requisitos del citado art. 1498 y, en respuesta a las aserciones del juzgador, se dice que las mismas no interpretan la costumbre, ya que los futuros locatarios jamás recaban informes dominiales de los inmuebles que piensan locar; y ello porque tienen la plena certeza que su contrato será respetado a pesar de la existencia de un embargo, porque lo ampara la referida norma legal. Se quejan los recurrentes de la condena en costas, aduciendo que se limitaron a exhibir su contrato de locación y a solicitar se tuvieran en cuenta sus derechos contractuales (véanse las piezas de fs.351/353 y 355/357).

La defensora oficial impugnó la sentencia en punto a la imposición de costas al ejecutado, sosteniendo que éste no ha tenido intervención en la presente incidencia y que, por ende, no reviste la calidad de vencido (ver el memorial de fs.359/360).

Cumplimentados los pasos procesales de rigor han arribado las actuaciones a esta instancia, hallándose las mismas en condiciones de ser abordadas por el tribunal a los fines del dictado de la presente sentencia.

IV) A mérito de las consideraciones que seguidamente expondré, entiendo que la sentencia apelada se encuentra ajustada a derecho en lo principal que decide, por lo que propiciaré el rechazo de los recursos de apelación deducidos por las locatarias.

Tal como se desprende de la reseña efectuada en el apartado precedente, las locatarias apelantes se han respaldado en la previsión contenida en el art. 1498 del Código Civil, que impide que la locación concluya por actos de disposición del locador, erigiéndose en una norma claramente protectoria de la situación del locatario; a punto tal que un sector de la doctrina ha llegado a considerar que el derecho del inquilino sobre la cosa arrendada es de carácter real (ver el debate sobre esta temática en Borda Guillermo A., Tratado de derecho civil, Contratos, tomo I, págs.496 y sgtes.; Rezzónico, Estudio de los contratos en nuestro Derecho Civil, tomo II, págs.50 y sgtes.; López de Zavalía, Teoría de los contratos, tomo 3, parte especial (2), págs.35 y sgtes.; Zago y Cifuentes, en Código Civil y leyes complementarias de Belluscio-Zannoni, tomo 7, págs.236 y sgtes.).

Ahora bien, en lo que resulta decisivo para la dilucidación de la presente causa, han puntualizado las apelantes que la citada norma rige en caso de ejecución forzada del inmueble, ya que ninguna excepción la abarca, hallándose ratificada -en caso de quiebra- por el art.157 inciso 1 de la ley 24.522. En ese orden de ideas, han precisado las recurrentes que el artículo 1498 no se aplica en los casos expresamente contemplados en la ley o en el contrato, como son los supuestos de expropiación o de ejecución hipotecaria, pero que nada autoriza a soslayar dicha norma en el caso traído a juzgamiento. Seguidamente, pasaré a analizar el planteo formulado por las locatarias apelantes, con concreta referencia a las circunstancias relevantes de la causa.

1. Es sabido que la subasta judicial consiste en una forma de enajenación compulsiva dentro del trámite de ejecución de la sentencia condenatoria firme, donde se prescinde y hasta se procede contra la voluntad del dueño del bien, y la venta es ordenada por el juez quien, evidentemente, no es el propietario (conf. Sosa, Subasta Judicial, pág.30).

Este tribunal ha tenido oportunidad de destacar la naturaleza singular y compleja de la subasta judicial o, con más precisión, de la venta forzada judicial, que constituye una compraventa regida tanto por las normas sustanciales como por las disposiciones procesales, donde el martillero actúa en su condición de oficial público como delegado del juez. Ha sostenido al respecto la Casación Provincial, que "la enajenación por subasta judicial constituye una venta forzada (art.1324 Cód. Civ.), en la que se prescinde de la voluntad del titular del dominio y quien realiza la transmisión de los derechos de éste sobre el bien es el juez en ejercicio de su jurisdicción, la que lo ha investido de ese poder de disposición, por lo que no actúa como un representante de aquél" (S.C.B.A., Ac.35.394 del 15-3-88, DJBA 134-184; Ac.48.028 del 28-12-93, DJBA 146-154). En otro precedente señaló el Superior Tribunal que el comprador en subasta no es acreedor del ejecutado, quien ninguna participación tuvo en la venta forzada; por lo que el primero tiene derecho a que el órgano jurisdiccional correspondiente, siempre que estén dadas las condiciones pertinentes, produzca los actos necesarios para convertirlo en propietario del bien que adquirió (S.C.B.A., Ac.40.296 del 21-11-89, Ac. y Sent. 1989-IV-208; esta Sala, causa nº 45.699, "Fisco de la Provincia de Buenos Aires", sentencia del 15-7-03).

En una primera visión de la temática podría pensarse que en la hipótesis de venta forzada judicial, por las especiales características que la misma presenta (las que he detallado en el párrafo anterior), no sería posible apegarse a la solución contemplada en el citado art.1498 del Código Civil. Y ello porque la disposición contenida en este artículo estaría prevista para el supuesto en que ha mediado un acto jurídico de enajenación de la finca arrendada (compraventa, permuta, dación en pago, etc.), donde el adquirente reviste la condición de sucesor singular del enajenante en el dominio de la cosa locada (conf. Spota, Instituciones de derecho civil, contratos, volumen V, págs.15 y 16). Precisamente, al comentar la norma en análisis, destaca Alejandro Borda que en el caso se configura una cesión de la posición contractual (Código Civil y normas complementarias de Bueres-Highton, tomo 4-A, págs.228 y 229).

Pero en este punto no puede dejar de mencionarse la opinión de Leiva Fernández, quien al examinar las excepciones a la regla sentada en el art.1498 del Código Civil, sostiene que "la ejecución forzosa del inmueble alquilado no extingue de por sí el arrendamiento", si bien "el locatario debe hacer presente la existencia del contrato de locación antes de la subasta, puesto que si no lo hace el contrato es inoponible al adquirente" (Código Civil Anotado de Llambías-Alterini, Contratos, tomo III-B, pág.140). Quiere ello decir que, en principio, los casos de subasta judicial no constituirían una excepción a la norma contenida en el citado artículo 1498, por lo que no podrían ser equiparados, por ejemplo, a los supuestos de expropiación (conf. Rezzónico, ob. cit. págs.64 y 65). De manera que, desde este ángulo, resultaría atendible el planteo de las locatarias.

2. No obstante lo antedicho considero que en el sub exámine se observa una circunstancia verdaderamente decisiva, que ha sido agudamente advertida por el juzgador de primera instancia. Me estoy refiriendo, claro está, al hecho de que el embargo de autos haya sido trabado en un momento anterior a la celebración de los contratos de locación agregados a fs.263/265 y a fs.268/270 (los que las apelantes pretenden oponer al banco ejecutante y a quien resulte comprador en la subasta ya ordenada). La circunstancia de que la traba del embargo sea anterior a la formalización de los contratos de locación, resulta decisiva para concluir en que estos contratos no son oponibles ni al ejecutante ni al comprador en subasta. Distinta hubiera sido la situación si la locación hubiera precedido al embargo, porque en este caso podría haber cobrado vigor la argumentación esgrimida por Leiva Fernández, que he dejado sintetizada en el párrafo anterior.

O sea que la cuestión de autos se define por aplicación de lo dispuesto en los arts. 1174 y 1179 del Código Civil, siendo relevante el momento temporal de la traba del embargo, en virtud de los importantes efectos que esta medida presenta. Tal como lo puntualiza Palacio, con cita de los referidos artículos 1174 y 1179, el embargo no excluye en forma absoluta la facultad de disposición sobre los bienes afectados por la medida. Las cosas embargadas, en el derecho argentino, pueden ser objeto de los contratos siempre que se declare la existencia del embargo. Pero en razón de que el embargo afecta al bien en sí, y se transmite con él, ocurre que el contrato es inoponible al embargante (Derecho Procesal Civil, tomo VII, pág. 234). Ya en concreta referencia al caso de autos puede advertirse la relevancia que presenta el embargo obtenido por el banco ejecutante, puesto que al ser esta medida anterior a los contratos de locación invocados por las apelantes, debe concluirse en que estos contratos locativos resultan inoponibles al ejecutante y al futuro comprador en subasta. Es menester recordar aquí que, como lo ha destacado el a quo, los contratos de locación se celebraron con fechas 26-12-02 y 4-10-02, mientras que el embargo de autos se trabó el día 1-6-01, respecto de ambos inmuebles (ver certificados de dominio glosados a fs.218/224).

Conforme lo he precisado, las locatarias apoyaron su postura en el art.1498 del Código Civil, en el convencimiento de que esta norma serviría de manto protector a su pretensión de perdurar en la tenencia de la cosa locada. Más, sin embargo, la esencia de la trama litigiosa no finca en ese dispositivo legal, sino que se localiza en los arts.1174 y 1179 del mismo código, debiendo destacarse que estos artículos son aplicables a todo tipo de contratos, en virtud de la ubicación que ostentan en el cuerpo normativo (capítulo 3 del título 1 de la sección tercera, destinado a regular el objeto de los contratos en general). Concretamente, lo medular del litigio radica en los efectos que produce el embargo trabado con anterioridad a la celebración de los contratos de locación (doct. art.214, segundo párrafo, y art.218 del Cód. Procesal); y en este ámbito la decisión recurrida se encuentra ajustada a derecho.

Siempre dentro del marco de los citados artículos 1174 y 1179, es dable recalar en la opinión de Lavalle Cobo, quien sostiene que "las cosas embargadas pueden ser objeto de un contrato, pero éste -según reiterada jurisprudencia- será inoponible al embargante, quien puede actuar con respecto de la cosa como si no hubiera salido del patrimonio del deudor" (Código Civil y leyes complementarias de Belluscio-Zannoni, tomo 5, pág. 802). Enfatiza Alterini en que, en cualquier caso, el contrato es inoponible al titular del gravamen o a quien obtuvo la medida cautelar (Contratos, Teoría General, pág. 225). Y aquí debe refutarse un argumento inserto en los memoriales recursivos, donde se dice que el fallo apelado no interpreta la costumbre imperante en el mercado, puesto que se exigiría a los locatarios que recabaran informes dominiales de los inmuebles que piensan locar. Para ello basta con recurrir a la opinión de Mosset Iturraspe, quien expresa, en el comentario al artículo 1179, que para valorar la buena fe del contratante debe exigirse diligencia en la averiguación de las constancias registrales, en las cuales aparece el embargo trabado sobre el bien inmueble (Código Civil y normas complementarias de Bueres-Highton, tomo 3 B, pág.658).

A todo lo expuesto debe agregarse que, en la jurisprudencia provincial, la problemática litigiosa se ha resuelto de un modo similar al que estoy proponiendo. Así se ha sostenido: "Para que el contrato de locación que celebró el ejecutado con un tercero pueda hacerse valer frente a un adquirente en subasta (tercero ajeno a la relación contractual que vincula al deudor ejecutado con el inquilino), aquél debe poseer fecha cierta anterior a la traba del embargo por parte del ejecutante, pues ello previene la actuación de deudores desaprensivos, como así también rodea de mayores garantías a quien compra confiando en la intervención del órgano jurisdiccional" (Cám. Civ. 1era., sala 2, Mar del Plata, sentencia del 17-2-00, "Citibank N.A.", y sentencia del 19-7-01, "Complejo Habitacional SOIP", sumario JUBA B1402994; en sentido análogo Cám. Civ. y Com. San Nicolás, sentencia del 19-2-02, "Santillán", sumario JUBA B856316; Cám. Civ. y Com. Pergamino, sentencia del 17-2-96, "Banco Crédito Argentino S.A.", sumario JUBA B2800930).

Por todo lo hasta aquí expuesto, propicio al acuerdo la confirmación de la sentencia apelada de fs.330/335, en cuanto declara inoponibles al comprador y al ejecutante los contratos de locación que tienen por objeto a los inmuebles referidos (arts.1174, 1179 y ccs. del Cód. Civil; doct. art.214, segundo párrafo, y art.218 del Cód. Proc.).

V) Sólo queda por abordar la cuestión atinente a las costas, la que ha sido atacada desde un doble ángulo, conforme lo pondré de resalto en el presente capítulo.

1. Por una parte, las locatarias apelantes consideran que aún en el caso que su planteo no prosperare, las costas de primera instancia deben imponerse en el orden causado, aduciendo que se limitaron a exhibir su contrato de locación y a solicitar se tuvieran en cuenta sus derechos contractuales.

Este argumento no puede atenderse en modo alguno, dado que cuando comparecieron a los autos las locatarias, en respuesta a la citación dispuesta por el a quo, formularon una expresa petición en el sentido de que la relación locativa por ellas invocada "sea respetada por el adquirente del inmueble en la subasta pública ordenada" (ver fs.266 y 271). En función de ello, no quedan dudas en el sentido de que las mismas provocaron la incidencia que culminó en el dictado de la sentencia apelada, por lo que al haber sido vencidas en la contienda deben soportar las costas pertinentes en base al principio objetivo sentado en el art.68 del Código Procesal. De allí que deba confirmarse este punto de la sentencia apelada; debiendo imponerse también a las locatarias las costas de la alzada, por haber sido derrotadas en el trámite recursivo (citado art.68 del código de rito).

2. Por otro lado, la Defensora Oficial del ejecutado ha apelado la sentencia de grado en cuanto a la imposición de costas a su representado, sosteniendo que éste no intervino en la presente incidencia y que, por ende, no reviste la condición de vencido (ver memorial de fs.359/360).

Entiendo que le asiste razón a la funcionaria apelante, por cuanto el ejecutado no tuvo intervención alguna en una incidencia que resulta autónoma con respecto al juicio principal y que, como ya lo señalé, fue generada -en forma exclusiva- por la postura que asumieron las locatarias al comparecer al proceso. En virtud de ello propongo la modificación de la sentencia apelada en cuanto impuso costas al ejecutado (fs.334vta., punto 2), debiendo circunscribirse la condena en costas a las locatarias vencidas, en base al principio objetivo de la derrota (art.68 del Cód. Proc.).

Así lo voto.

A la misma cuestión, los Dres. Galdós y De Benedictis votaron en igual sentido.

A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Doctor Peralta Reyes, dijo:

Atento a lo que resulta del tratamiento de la cuestión anterior, se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fs.330/335 en cuanto declara inoponibles al comprador y al ejecutante los contratos de locación que tienen por objeto a los inmuebles referidos y que lucen agregados a fs.263/265 y a fs.268/270, disponiendo que tal decisión se haga constar en los edictos. 2) Modificar la sentencia apelada en lo que respecta a las costas de primera instancia, las que se imponen en forma exclusiva a las locatarias vencidas (art.68 del Cód. Proc.). 3) Imponer las costas de la alzada a las locatarias apelantes que resultan vencidas en el trámite recursivo (art.68 del Cód. Proc.). 4) Diferir la regulación de honorarios para la oportunidad procesal pertinente (arts.31 y 51 del dec.ley 8.904/77).

Así lo voto.

A la misma cuestión, los Dres. Galdós y De Benedictis votaron en igual sentido.

Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts.266, 267 y concs. del C.P.C.C., se resuelve: 1) Confirmar la sentencia apelada de fs.330/335 en cuanto declara inoponibles al comprador y al ejecutante los contratos de locación que tienen por objeto a los inmuebles referidos y que lucen agregados a fs.263/265 y a fs.268/270, disponiendo que tal decisión se haga constar en los edictos. 2) Modificar la sentencia apelada en lo que respecta a las costas de primera instancia, las que se imponen en forma exclusiva a las locatarias vencidas (art.68 del Cód. Proc.). 3) Imponer las costas de la alzada a las locatarias apelantes que resultan vencidas en el trámite recursivo (art.68 del Cód. Proc.). 4) Diferir la regulación de honorarios para la oportunidad procesal pertinente (arts.31 y 51 del dec. ley 8.904/77). - Ana María De Benedictis. - Víctor Mario Peralta Reyes. - Jorge Mario Galdós.