Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2016-03-31


Autos N° 4.810 (J.P.L.G.S.J., Santa Lucía, N° 15.481/11), caratulados: "BELBRUNO, Juan Ángel c/ Gutiérrez, Segunda Esther y Montiel, Juan Carlos - Desalojo".

--------- San Juan, treinta y uno de marzo de dos mil dieciséis. ------------------------------------------------------- --------- Y Visto: ----------------------------------------------- --------- Para resolver los recursos de apelación deducidos a fs. 139 por el actor, quien interviene por medio de apoderado; y a fs. 150 por la codemandada, Sra. Segunda Esther Gutiérrez, quien actúa por derecho propio y con patrocinio letrado, contra la resolución de fs. 133/137 vta. - --------- Tales recursos fueron concedidos sin efecto suspensivo, conforme a lo dispuesto por el art. 250 de la Ley Prov. N° 988-O (en adelante: C.P.C.) por providencias de fs. 140 y 155. ----------------------------------------------- --------- Y Considerando: ------------------------------------ --------- I. Que mediante la sentencia recurrida el a quo rechazó la demanda de desalojo interpuesta, conforme los fundamentos vertidos en los respectivos considerandos; impuso las costas al actor vencido; y reguló los honorarios profesionales del apoderado de la parte actora en un porcentual del dieciséis por ciento (16%) de la base regulatoria a practicarse, conforme lo previsto por el art. 207 de la Ley Prov. N° 2.150 [hoy art. 32 de la Ley Prov. N° 56-O]; y los del patrocinante de la accionada en un diecinueve por ciento (19%) de la misma base. ------------- --------- II.1. Contra dicho pronunciamiento se alzó el demandante, quien fundó el recurso con el memorial que obra a fs. 141/148. En tal pieza, en síntesis, manifestó: ---- · Que el a quo rechaza la demanda bajo argumentos que exceden la competencia asignada por la Corte de Justicia de San Juan, según resolución obrante a 63/65 de estas actuaciones. En su opinión, ello constituiría un acto de avasallamiento de competencias cometido por la Inferior. - · Que el a quo ignoró las impugnaciones a la prueba documental acompañada por los demandados y a los testigos ofrecidos, formuladas por su parte a fs. 40 y vta. y 89. -------------------------------------------------------------- · Que la Juzgadora resuelve rechazar la acción apoyada en la veracidad de las defensas posesorias opuestas por los accionados. Cita un precedente de esta Cámara de Paz Letrada. --------------------------------------------------------- · Que la sentencia pretende fijar una postura jurisprudencial insólita que ignora la existencia de un contrato de locación y legitima a los simples tenedores de un inmueble alquilado, que intervierten con el paso del tiempo su carácter de simples tenedores por el de poseedores animus domini. ---------------------------------------------------------- · Que el a quo realiza un uso distorsivo del proceso al invertir la carga probatoria de los hechos, imponiéndole al locador la prueba de la existencia del contrato de locación exhibido, eximiendo a su contraparte, quien niega la autenticidad del mismo. --------------------------------------- · Que la Jueza de primera instancia ha dispensado en forma insólita a uno de los demandados de la carga de probar la falsedad de la firma del contrato invocada por éste y, además, relativiza la oposición que expresa a que se produzca según consta a fs. 104, lo que resulta antijurídico y contradictorio. ------------------------------------------------ · Que en los Autos N° 7.504, caratulados: "Belbruno, Ángel c/ Tomás Maldonado - Sumario", originarios del 1° Juzgado Civil, consta que el Sr. Ángel Belbruno tomó posesión hace aproximadamente veinte años de los inmuebles. Incluso el a quo omitió considerar prueba fundamental arrimada por su parte, que surge de la referida a fs. 15 (párrafos 11/19) y fs. 13, in fine, consistente en prueba documental y testimonial. No obstante, el a quo prefiere adherir al relato de los demandados y prescinde de considerar la prueba instrumental aportada por su parte. -------------------------- · Que también se agravia de la imposición de costas a su cargo, toda vez que no fue su parte quien dio origen a la acción de desalojo, sino los demandados al negarse a entregar el inmueble ante el requerimiento del propietario.

· Por último, solicita se fije fecha de audiencia a los fines de producir prueba pericial caligráfica sobre plana de escritura y firmas del Sr. Juan Carlos Montiel. -------------------------- --------- 2. A fs. 149 se dispuso correr el pertinente traslado del memorial a los accionados, quienes lo contestan con el escrito de fs. 156/157 vta., solicitando el rechazo del recurso y señalando la improcedencia de la apertura a prueba en esta instancia cuando fue declarada la negligencia. ----------------------------------------------------- --------- III. A fs. 176 se dispuso la elevación del expediente a la Alzada, la que se materializó a fs. 177 y vta. ------------------------------------------------------------- --------- Ya en este ámbito, se determinó que en la causa intervendrían los -en ese momento- dos únicos integrantes naturales del Tribunal (fs. 178), proveído que se encuentra firme y consentido, tal como surge de las constancias de las cédulas obrantes a fs. 179 y vta. y 180 y vta. --------------- --------- A fs. 181 se ordenó el pase de los autos a resolver los recursos concedidos, decreto que fue puesto en conocimiento de las partes (ver fs. 182 y vta. y 183 y vta.). Posteriormente, se procedió al sorteo y a la adjudicación a estudio de la causa (fs. 184). --------------------------------- --------- IV. Recurso articulado por el actor a fs. 139: - --------- Comenzando con el análisis de la cuestión sobre la que corresponde expedirse, adelantamos nuestro criterio contrario a la admisión del recurso. Ello, de conformidad con los fundamentos que a continuación expondremos. ---- --------- 1. Preliminarmente, estimamos adecuado dejar sentado que el presente proceso se inició bajo la vigencia del Código Civil (C.C.) anterior al actualmente vigente y, por ende, la sentencia de primera instancia se dictó al amparo de las respectivas normas relativas a la locación, posesión y tradición del inmueble, y sobre tal base normativa se estructuraron los respectivos escritos de fundamentación recursiva y su réplica. ----------------------- --------- El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (Ley Nac. N° 26.994 [B.O. de 08-10-2014]) que entró en vigencia el 1 de agosto de 2015 conforme Ley Nac. N° 27.077 [B.O. 19-12-2014], no resulta de aplicación en el caso particular, por lo que en esta instancia judicial al resolverse los recursos se lo hará a la luz del mismo ordenamiento bajo cuyas normas se dictó el pronunciamiento impugnado. ----- --------- 2. Dicho lo anterior, cabe señalar que previo a analizar el contenido de los agravios, corresponde tratar el pedido de producción de prueba caligráfica en esta instancia. ------------------------------------------------------- --------- Tal como lo establece expresamente el art. 253, in fine, del C.P.C. el replanteo de prueba en la Alzada sólo procede cuando la apelación lo es contra una sentencia definitiva en proceso ordinario. No cabe tal posibilidad en ningún otro tipo de juicio, ni en las apelaciones contra sentencias interlocutorias. De allí que en un proceso abreviado -como en el caso examinado- no podrá ejercerse la posibilidad que brinda el inc. 2° de la citada norma legal.

--------- En función de ello, cabe desestimar la pretensión del actor de producir prueba pericial caligráfica en esta sede apelatoria. ------------------------------------------------------ --------- 3. Conforme a las constancias del expediente que hemos examinado y de acuerdo con el contenido de los agravios formulados por el accionante, adelantamos nuestro criterio contrario a la pretensión que obra en el recurso. Ello, en función de las pruebas y de las circunstancias jurídicas y fácticas de la totalidad del contexto del presente juicio de desalojo y de las consideraciones que pasamos a exponer. -------------------------------------------------------- --------- A. En lo relativo al primer agravio, referido a que la sentencia de la Jueza de primera instancia excede el límite de la competencia asignada por la Corte de Justicia en el fallo obrante a fs. 63/65: Sala Primera, Expte. N° 639/12, "Belbruno, Juan Ángel c/ Gutiérrez, Segunda Esther y Montiel, Juan Carlos - Desalojo - Conflicto de competencia", de 23 de noviembre de 2012 (P. de C. de C., Año 2012, F° 26), el mismo no tiene sustento jurídico. Por cierto, al resolver precisamente un conflicto negativo de competencia suscitado entre la Titular del Juzgado de Paz Letrado de Santa Lucía y el Titular del 3er Juzgado Civil, Comercial y Minería, que en definitiva fue asignada a la primera, nuestro Máximo Tribunal alude a la atribución de competencia y no entra en el análisis de la cuestión sometida a estudio y de las pruebas aportadas por las partes actora y demandada. Por lo que cabe desestimarlo. - --------- B. En segundo lugar, la controversia por resolver se centra en el análisis de la procedencia o no de la excepción de falta de legitimación activa articulada por los accionados, y la consiguiente decisión respecto de su admisión o rechazo. -------------------------------------------- --------- Resulta conveniente recordar que dicha excepción se presenta cuando no media coincidencia entre los sujetos que efectivamente actúan en el proceso y aquellos a los cuales la ley habilita especialmente para contradecir respecto de la materia sobre la que versa el litigio. --------- --------- Así, se ha sostenido que la falta de legitimación sólo se refiere a la ausencia de la calidad de titular del derecho invocado por el actor, o la falta de calidad de obligado por parte del accionado, sea porque no existe identidad entre las personas del actor a quien la acción está concedida, o entre la persona del demandado y aquella contra la cual se concede, y determina la procedencia de la excepción en cuestión (Cám. Nac. Fed. Civ. y Com., Sala I, 16-02-99, "Sony Music Entertainment Argentina c/ Páez, Juan D. y otra", La Ley, 2000-A-84). ----------------------------------------------- --------- Cuando un sujeto alega y pretende la titularidad de un derecho frente a otra persona (que es el sujeto pasivo), hay que indagar si entre uno y otra existe una relación jurídica sustancial que permita presumir el nexo de alteridad entre ambos sujetos, y entre la pretensión del supuesto titular del derecho invocado y la obligación que le quiere hacer cumplir al sujeto pasivo a favor de ese derecho (cfr. Bidart Campos, Germán J., "La legitimación pasiva y la relación jurídica con el legitimado activo", La Ley, 1997-B-641). ----------------------- --------- Es por ello que resulta necesario analizar la legitimación del actor para requerir la devolución del inmueble, pues no toda persona está habilitada para obrar en el proceso de desalojo, ya sea como parte actora o demandada. Para ello deben reunirse las cualidades de titular de la relación jurídica sustancial, en la que la pretensión se funda. Con respecto a la legitimación para obrar activa, se trata en definitiva de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico de requerir el desalojo del inmueble [propietario, locador, comodante, heredero, etc.] y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo [actor] (cfr. Kenny, Héctor Eduardo, "Proceso de desalojo", Astrea, Buenos Aires, 2001, pág. 70, ap. b). ------------- --------- En punto a la legitimación activa se ha declarado que para la promoción de la acción de desalojo, el accionante, para estar legitimado, debe acreditar que tiene un derecho personal a exigir la entrega de la cosa, encontrándose los demandados obligados a su restitución. La acción de desalojo asiste tanto al titular registral, a quien resulte poseedor, heredero, como asimismo a quien haya otorgado la tenencia y tenga derecho a exigir la restitución (Cám. Nac. Civ. y Com. La Plata, Sala II, 03-04-97, SAIJ, sum. B 300397; Cám. Nac. Civ., Sala C, 14-07-92, Jurisprudencia Argentina, 1996-IV-113, sección índice, n° 4). ----------------------------------------------- --------- En autos, el tenor de los agravios del recurrente permite advertir que lo esencial de su queja versa sobre lo que estima un erróneo análisis efectuado por la Juzgadora de la documentación obrante en la causa, pues de ello se desprendería la legitimación de aquél para deducir el reclamo. -------------------------------------------------------- --------- En ese marco advertimos que el a quo considera que el demandante no se encuentra legitimado para instar la acción de desalojo, de conformidad con la constancias instrumentales obrantes en el expediente. Especialmente, considera que aquél se presenta en autos invocando su calidad de locador del inmueble cuyo desahucio pretende, en virtud del contrato de locación que en copia obra a fs. 18/19. ----------------------------------------------------------- --------- Consideramos que hay varios elementos que corroboran esa decisión, en efecto y como ya vimos, el actor funda la acción de desalojo en el contrato de locación que en copia obra a fs. 18/19, y cuyo original nunca fue acompañado al expediente. Éste es un hecho constitutivo que debe ser probado por el accionante frente al desconocimiento de las firmas y de su contenido por parte de los accionados. ---------------------------------------------- --------- Cuando la vinculación locativa -negada por los presuntos locatarios- es dudosa, las contradicciones de quien se titula locador se opone al reconocimiento de aquélla, ya que faltando las constancias documentales específicas, la interpretación de los hechos conducentes a determinarlas debe hacerse con carácter restrictivo. -------- --------- En tal sentido se ha sostenido que promovido el desalojo sobre la base de un contrato de locación que fue desconocido por la accionada, pesa sobre el actor la carga de demostrar la autenticidad de dicho instrumento (S.C.B.A., Ac. y Sent., 1969, pág. 378, cita de Morello, Augusto M., Sosa, Gualberto L. y Berizonce, Roberto O., "Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación", Editora Platense - Abeledo-Perrot, 2ª edición reelab. y ampl., Buenos Aires, 1999, Tº VII-B, pág. 126, apart. 7, a). -------------------------------------------- --------- A ello se agrega que el mencionado contrato presenta -cuanto menos- ciertas desprolijidades, como por ejemplo la numeración y el cardinal de la dirección del inmueble, agregados con letra manuscrita y no salvada tal enmienda al final del instrumento y antes de las firmas. ---- --------- Otra circunstancia a tener en cuenta es el extenso lapso de tiempo transcurrido desde el vencimiento de la supuesta locación, pactada para el 3 de enero de 2001 (según contrato) y 31 de enero de 2001 (conforme copias de intimaciones de fs. 21/22) y las cartas documento intimatorias formuladas a los demandados y diligenciadas más de diez (10) años después (ver las citadas copias de fs. 21/22). Igual situación se configura entre la fecha de la certificación notarial de la copia del contrato de alquiler (ver fs. 20) y la de iniciación del juicio el 14 de octubre de 2011 (ver constancia del cargo colocado a fs. 29, infra). Llama la atención que vencido el contrato de locación -invocado por el accionante- haya demostrado desinterés y una conducta pasiva durante más de 10 años, permitiendo la permanencia de los supuestos locatarios en el inmueble, sin abonar canon alguno. ------------------------------------------ --------- Por su parte, la Sra. Segunda Esther Gutiérrez respondió las intimaciones, también mediante C.D. de fecha 14 de junio de 2011, rechazando todas y cada una de las afirmaciones, desconociendo el contrato de locación, negando la validez de las firmas estampadas en el mismo y manifestando que con su esposo (y codemandado) Juan Carlos Montiel ocupan el inmueble como poseedores animus domini. Posición que ambos también esgrimen al contestar la demanda (ver fs. 31/33). ----------------------------------- --------- La circunstancia de que el proceso de desalojo tienda a la restitución de un inmueble por quien carece de derecho a permanecer en la ocupación del mismo, no exime al accionante de la obligación de acreditar su legitimación para promover la demanda, pues el Juez está obligado a examinar la concurrencia de los requisitos intrínsecos de la pretensión deducida, verificando la calidad alegada para demandar, frente a la negativa de los accionados. ---------- --------- Aunque en el proceso de desalojo se persiga el desahucio de un inmueble, está obligado el actor a señalar en forma concreta la causal que le permita obtener su restitución por parte de las personas que lo ocupan y no pretender que el magistrado modifique la causa petendi en desmedro de la defensa en juicio; si el interesado erró en el planteo inicial no se puede alterar la constitución de la litis (Cam. Nac. Civ., Sala L, 29-09-89, SAIJ, sum. C0020926). ------------- --------- En el caso de autos, como vimos, el actor basó la acción en su calidad de locador, y apoyó dicha condición en el "contrato de locación" (copia de fs. 18/19), el cual -en principio- no tiene valor frente a la negativa expresa de los accionados de haber firmado dicho contrato y la omisión del actor de haber producido en la sede y oportunidad pertinentes la prueba pericial caligráfica. --------------------- --------- La prueba por excelencia para verificar la autenticidad de las firmas es la pericial caligráfica, la que fue solicitada con carácter subsidiario al demandar (ver fs. 28 vta., punto 3°, ap. a del ítem Prueba). Posteriormente, el propio accionante a fs. 90 solicita la designación de un perito calígrafo. A fs. 92, el Juzgado fija audiencia para el día 3 de abril de 2013 a las 08:00 hs., la que no se lleva a cabo, dejándose constancia de la inasistencia del Dr. Gregorio Luis Rombolá (ver certificado de fs. 99). Frente a ello, el codemandado Juan Carlos Montiel pide a fs. 104 se le dé por perdido el derecho a producir tal prueba y la Inferior procede a declarar la negligencia del actor en la producción de la prueba pericial caligráfica mediante el decreto obrante a fs. 105, in fine. -- --------- En definitiva, si no quedó demostrada la calidad de locador del actor ni probada la relación locativa, el desalojo fundado en la causal de vencimiento de contrato de alquiler no puede prosperar. ------------------------------------------- --------- C. Por su lado, los demandados acreditaron, al menos prima facie, la posesión invocada al contestar la demanda, especialmente con la copia del plano de mensura N° 03640308 (ver fs. 115), el que no fue impugnado por el actor. Dicho plano fue ordenado por la Sra. Segunda Esther Gutiérrez (codemandada en autos), invocando el carácter de poseedora, para tramitar título de dominio por prescripción adquisitiva, visado en la Dirección de Geodesia y Catastro el 7 de marzo de 2008. En el referido plano figura una nota oficial que da cuenta del inicio de un juicio de posesión veinteañal tramitado por ante el 3er Juzgado Civil, Comercial y Minería en Autos N° 131.789, caratulados: "Gutiérrez, Segunda Esther y Montiel, Juan Carlos s/ Adquisición de dominio por usucapión - Abreviado", ello con fecha 12 de junio de 2013. Asimismo, aportaron prueba documental conducente y testimonial que refuerza la posición que asumieron en la causa. ------------ --------- Al respecto, no puede soslayarse que el juicio de desalojo no es la vía adecuada para que en él se debatan y diluciden temas que desbordan su objetivo, como son los relativos al mejor derecho a la posesión o la posesión misma. Se trata de cuestiones propias de acciones posesorias, petitorias o contractuales, ajenas al ámbito del desalojo. De allí que, cuando aquella calidad invocada presente visos de seriedad, sea insuficiente el marco del juicio de desahucio para dirimir tal contienda, debiendo ésta ventilarse en las vías procesales pertinentes. ---------------- --------- En igual dirección, la jurisprudencia ha dicho que cabe decretar la inadmisibilidad del desalojo cuando prima facie resulte la verosimilitud de la posesión invocada, a cuyo efecto, si bien se debe acreditar la seriedad de la defensa, no corresponde exigir una prueba concluyente sobre el derecho del poseedor (Cám. Nac. Esp. Civ. y Com., Sala II, 10-03-87, BJCNECC, 2° bim. 87, sum. 339; S.C.B.A., 12-06-86, La Ley, 1987-B-126; precedentes citados por Salgado, Alí Joaquín, "Locación, comodato y desalojo", edición ampliada y actualizada por Santiago J. E. Pano y José María Salgado, Rubinzal - Culzoni, Santa Fe, 2010, pág. 375 y nota 80 a pie de página). -------------------------------------------- --------- 4. Como síntesis de lo expresado, corresponde rechazar el recurso de apelación deducido por el actor quejoso e imponer las costas de la Alzada a su cargo (cfr. arts. 66, párrafo 1°, y ccds. del C.P.C.). ---------------------- --------- V. Recurso articulado por la codemandada a fs. 150: --------------------------------------------------------- --------- Con respecto a los agravios formulados por la apelante a fs. 160 y vta. consideramos que no cabe su consideración. -------------------------------------------------- --------- En efecto, el a quo en la resolución de fs. 133/137 vta. rechaza la demanda articulada en contra de los demandados y condena en costas al actor. Frente a tal escenario se advierte que no hay agravios actuales que atender. Resulta sabido que configura un requisito subjetivo de admisibilidad del recurso la circunstancia de que la resolución ocasione a quien lo deduzca un agravio o perjuicio personal. Así, se ha sostenido que uno de los requisitos de admisibilidad del recurso de apelación es la presencia de agravio o de interés válido para recurrir (Cám. Nac. Civ., Sala F, 03-02-82, Rep. El Derecho, Tº 16-759, nº 6); porque de lo contrario faltaría una formalidad genérica de los actos procesales de parte, cual es el interés. ----------------------- --------- Por agravio debe entenderse la insatisfacción total o parcial de cualquiera de las pretensiones (principales o accesorias), oposiciones o simples peticiones formuladas en el proceso. Debe tratarse de un agravio actual, desde el doble punto de vista del tiempo en que la resolución impugnada se dicta y del contenido de ésta (cfr. Palacio, Lino Enrique, "Derecho Procesal Civil", Tº V, Abeledo-Perrot, 1990, 3ª reimpr., pág. 86). ---------------------------------------------------------- --------- Además, como ya lo señalamos al analizar el recurso deducido por el accionante, el replanteo de prueba en la Alzada sólo procede cuando la sentencia es definitiva en juicio ordinario. A ello cabe agregar que si la sentencia no resulta adversa a la parte accionada apelante, sino que por el contrario acoge la defensa o excepción planteada por ésta, no hay agravio, por lo que el recurso es abstracto. ---- --------- Por lo expuesto, normas legales, doctrina y jurisprudencia citadas, Se Resuelve: --------------------- --------- 1) Rechazar el recurso de apelación articulado por el actor a fs. 139 contra la resolución de fs. 133/137 vta., e imponer las costas de la Alzada a su cargo. ---------------------------------------------------- --------- 2) Declarar abstracto el recurso de apelación deducido por la codemandada a fs. 150 contra la citada sentencia fs. 133/137 vta. ------------------------- --------- 3) Protocolícese, déjese copia fiel en autos, notifíquese y bajen, previa reposición de sellado si correspondiera. ---------------------------------------------- Fdo. Dres. María Esthela Tonelli (Vocal) y Víctor Bazán (Vocal). Ante mí Dr. Ana Lía Valentín de Cabrera -Secretaria.

P.S., T° 14, F° 104/111_31/03/2016