Contratos innominados, plan para la vivienda, resolución del contrato, actualización monetaria, índices de actualización
Materia: CIVIL
Carátula: GRIMAU RODOLFO JOSE c/ CIRCULO DE SUBOFICIALES DE LA ARMADA s/ RESOLUCION DE CONTRATO
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 1988-09-16

Suscripto entre un particular y el Círculo de Suboficiales de la Armada un contrato de inscripción en el plan de viviendas propiciado por éste, con gestiones ante el Banco Hipotecario Nacional -"Plan 25 de Mayo"-, y con el compromiso de velar por la correcta construcción de las casas, por lo que se adquirieron los terrenos con los aportes de los adherentes, escriturándose a nombre del Círculo, y si al dejarse sin efecto el mencionado "Plan 25 de Mayo" se decide construir "al costo" por los suscriptores, firmándose los convenios de adjudicación de unidades, no se está en presencia de un boleto de compraventa sino de un contrato atípico, mixto o innominado (art.

1143 del Cód. Civ.). Guarda analogía con el mandato y con la locación de obra, desde que por una parte se confiera una representación para realizar una serie de actos jurídicos por cuenta del mandante, en tanto que por otra se tiene en mira un resultado:

la construcción de los inmuebles, resultado que es asumido por el locador a su costa y riesgo, aún cuando utilice los servicios de terceros, si no existió mora de la accionada ello impide reconocer la posibilidad de que el accionante esgrima el pacto comisorio (art.

1203 del Código Civil).

La concordante voluntad extintora que evidencian las comunicaciones telegráficas cursadas por las partes al igual que la expresada en un acta de constatación permiten reconocerle virtualidad a dicho distracto (art. 1200 del Código Civil), aunque necesariamente deben estudiarse si sus efectos condicen con las pretensiones deducidas por el adquirente al promover la demanda y con ese alcance deberán ser acogidas en la sentencia (art. 163 inc. 6 del Código Procesal).

Aparece insoslayable conceder el reintegro pretendido por el adquirente y que, incluso, limitado a sus valores nominales y al aporte destinado a la construcción, la accionada ofreciera en el acta de constatación ya que un sector mayoritario de la doctrina enseña que el supuesto de resolución del contrato, operado por un pacto o por cualquier causa sobreviniente, al conferir efectos retroactivos, elimina la causa de las obligaciones generadas por aquel vínculo, conformando de ese modo un caso típico en que los pagos que se hubieran imputado a tales obligaciones quedan sin causa y pueden ser repetidos por aplicación del art. 793 del Código Civil.

La aplicación de tal criterio obliga a condenar al Círculo de Suboficiales de la Armada a que concrete el reintegro de las prestaciones recibidas en virtud del negocio frustrado, que consistirán, tanto en los aportes destinados a la construcción, como los llamados a la adquisición del terreno.

La obligación restitutiva generada por la resolución convencional del acuerdo, alcanza a las prestaciones dirigidas a la adquisición del terreno, que en su origen conformaron una especie de préstamo de los postulantes, pero que luego, al tornarse ilusorio el crédito del Banco Hipotecario y celebrarse el "convenio de adjudicación", constituyeron un aporte más de los adquirentes en pro de la concreción de la operación.

A pesar de que la causa de la obligación de reintegro no se funda en la resolución derivada del ejercicio del pacto comisorio por el incumplimiento del deudor, sino en la voluntad común de las partes, esas prestaciones deben contener una entidad similar a la que poseían al tiempo en que fueron prodigadas; lo que obliga a computar la depreciación monetaria desde el origen de cada pago que se manda a devolver. En esta específica materia, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha sostenido que la restitución nominal importaría un enriquecimiento sin causa en favor del deudor, quién a pesar de su inocencia en la extinción del vínculo no puede pretender que la inflación actúe como un modo de sancionar la conducta del acreedor.

Las sumas entregadas para afrontar la construcción deben ser reintegradas mediante el ajuste que, por aplicación de los índices oficiales a los precios al por mayor -nivel general-, se hubiesen prodigado desde la fecha de cada pago hasta que efectivamente se solvente el reintegro en favor del adquirente. A esos montos sólo se le descontará el porcentaje correspondiente a los gastos administrativos, toda vez que tal concepto estuvo llamado a cubrir erogaciones de ese tenor y, por ende, no quedó sin causa a raíz de la extinción del vínculo.

Asimismo debe devolverse lo pagado para adquirir los terrenos, para lo cual es equitativo que como modo de incremento establece que la definición de la acreencia se calcule en función de la parte proporcional del valor atribuído pericialmente y su resultado se reajuste por aplicación de los mencionados índices hasta su pago, dado que este sistema hace que las resultas del negocio sea mayormente acorde a la inversión realizada por el accionante, al hacer acompasar, hasta la fecha del dictamen pericial, la desvalorización monetaria del reintegro de manera pareja a la evolución del inmueble adquirido, que en general no guarda estricta relación con los índices de precios, máxime si dicho arbitrio no mereció críticas en la apelación.