Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2009-10-06


2º Instancia.- Junín, octubre 6 de 2009.

1º ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada? 2º ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? 1º cuestión.- El doctor Guardiola dijo:

I. Que en la sentencia de fs. 148/159, la Juez de grado hizo lugar a la demanda por resolución contractual instaurada por Atilio Postiglione y Amelia Teresa Scalzo contra Gustavo Portello y Silvana Magdalena Almada, respecto del boleto de compraventa inmobiliario celebrado entre las partes. Consecuentemente, condenó a los demandados a restituir en el término de 10 días la porción del inmueble motivo de la operatoria. Para así resolver, consideró que tratándose de una venta de una porción indivisa de terreno, en la que el adquirente asumiera la carga de la subdivisión conforme al régimen de propiedad horizontal, la misma no se adecua ni al régimen de venta de inmuebles fraccionados en lotes pagaderos a plazos consagrado por la ley14.005, ni dentro del de prehorizontalidad (ley 19.724), en los que los demandados fundaran sus defensas (excepción de incumplimiento e inaplicabilidad del pacto comisorio).

Por su parte, desestimó el reclamo resarcitorio pretendido por la accionante a con relación a las mejoras incorporadas al inmueble, previsto en la cláusula 4º in fine del convenio de reajuste del precio, al considerar que tal penalidad resultaba excesiva y abusiva dada la importancia de las mejoras introducidas en el inmueble.

Asimismo, ordenó al actor reintegrar a los demandados el valor de las mejoras útiles y necesarias del inmueble actualizadas al momento de la restitución del bien, importe que deberá ser determinado por vía incidental, con deducción de los gastos que requiera su regularización según la normativa vigente en el ámbito provincial y municipal.

Dicha resolución es recurrida tanto por los accionantes (fs. 164), como por la codemandada Almada a fs. 166.

Los agravios de la demandada desarrollados en la expresión de agravios de fs. 175/181 se centran en que la operatoria debatida en autos constituye un supuesto de venta de lotes a plazo, en los términos previstos por el la ley 14.005, de donde surge la improcedencia de la la resolución intentada. En subsidio considera aplicable el régimen de la ley de prehorizontalidad cuya normativa también habría sido incumplida por el enajenante, impidiendo de esta forma la resolución intentada.

Los agravios de la accionante desarrollados en la fundamentación recursiva de fs. 180/181, se dirigen tanto al rechazo del rubro indemnizatorio previsto en la cláusula 4º del convenio de pago, como al reconocimiento en favor de la demandada de un derecho a reembolso de las mejoras que según estima, configura por sí mismo un enriquecimiento sin causa.

A fs. 186/187, corre la réplica actoral en donde se plantea la deserción del recurso de la demandada al no ser mas que una mera reiteración de los planteos realizados en primer instancia, complementados con argumentos extemporáneamente introducidos en la presente instancia.

A fs. 189/190, obra la contestación de la demandada en la que solicita el rechazo del recurso actoral, por lo que firme el llamado de autos, las presentes actuaciones han quedado en estado de ser resueltas (Conf. art. 263 del C.P.C.C.).

II. En tal labor, y atento al pedido de deserción incoado por la accionante, corresponde iniciar por desestimar el mismo y señalar que el recurso incoado por la demandada, se ajusta a los parámetros de admisibilidad formal establecidos por el art. 260 del ritual, al contener una crítica concreta y razonada del fallo en revisión.

III. Entrando al fondo del asunto cabe señalar que la primer cuestión a resolver se encuentra circunscripta a determinar si la operatoria celebrada por las partes debe quedar encuadrada dentro del régimen de venta de lotes a plazos (ley 14.005) como sostienen los demandados, o si por el contrario, se trata de un supuesto reglado por la ley 13.512 de propiedad horizontal, como lo resolviera la sentenciante de grado.

En tal labor resulta preciso recordar que conforme surge de la cláusula 1º del boleto obrante a fs. 13, los accionantes en autos se comprometieron a enajenar: "...una fracción de terreno... cuyas medidas aproximadas son 13 metros de frente por 11,50 metros de fondo. Las medidas definitivas surgirán del plano de Propiedad Horizontal y subdivisión a confeccionarse a cargo de los compradores...", disposición que debe complementarse con las cláusulas 2º y 7º del convenio que establecen que la escritura será otorgada una vez cancelada la última de la cuotas mensuales fijadas.

Que la solución al interrogante planteado, ya ha sido correctamente dilucidada, con fundamentos de los que no encuentro mérito para apartarme en el plenario "Lencina, Ramón D. y otro c. Las Casuarinas", dictado por la C.NCiv. el 20/11/86 (pub. ED. T 121, págs. 497/502), oportunidad en que se planteara: "...cabe preguntarse si es jurídicamente posible que, tal como se pregunta en el tema, la "venta" en mensualidades puede comprender a una unidad funcional a construir por el comprador, bajo el régimen de la ley 13.512. No cabe otra respuesta que la negativa y, consecuentemente, si de una fracción en lotes de un inmueble se trata, no será más que un supuesto abarcado por la ley 14.005...";

Ello así por cuanto: "... Aún cuando el art. 1º de la ley 13.512, surge que está contemplado el supuesto del terreno destinado a construir en él un edificio, sin especificar a cargo de quien está la obra, no puede sostenerse que comprenda también el caso en que sólo se entrega el terreno, quedando la construcción a cargo del adquirente, pues el verdadero sentido del precepto sólo puede referirse a la venta de unidades ya construidas, en construcción o a construirse (casos estos dos últimos del ámbito de la ley 19.724 de prehorizontalidad (ED, 43-1229)) por el vendedor...Desde otra óptica, el art. 1323 del cód. civil es suficientemente claro cuando prescribe que hay compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir a otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Esta norma descarta por lo tanto la posibilidad de que el comprador adquiera una unidad funcional a construir por el mismo, ya que el vendedor no le estaría transfiriendo la propiedad de "esa" cosa, faltando en consecuencia uno de los elementos del contrato...".

En esta misma dirección se ha sostenido que: "...El "lote" es, según la ley una fracción de la superficie de la tierra comprendida dentro de los límites de un inmueble cuyo propietario ha decidido dividir. El ámbito de aplicación de la ley se extendió a la venta en mensualidades de una unidad que el adquirente debe construir a su cargo bajo el régimen de propiedad horizontal..." (Lorenzetti, Tratado de los Contratos, pág. 360/1, en sentido análogo López de Zavalía, "Teoría de los Contratos" T 2, págs. 457/460).

Lógica conclusión es que el caso de autos en el que los accionantes se comprometieron a enajenar una "fracción de terreno" baldía integrante de un inmueble mayor, el mismo debe ser reglado por el régimen establecido por la ley de venta de lotes a plazos y no por la ley de propiedad horizontal, ni de prehorizontalidad (conf. arts. 1.323 1.198, y ccdtes. del Cód. Civ., y arts. 1 y ccdtes. de la ley 13.512).

Sentado ello, y encontrándose consentida por las partes, la existencia de una construcción realizada por los demandados en el terreno enajenado, la cual conforme surge del informe pericial obrante a fs. 101 posee un valor notoriamente superior al 50% del precio de venta, es que corresponde rechazar la resolución intentada por los accionantes (conf. art. 8 de la ley 14.005).

No obsta a la solución propiciada la circunstancia de que el pronunciamiento en revisión haya sido recurrida por uno solo de los codemandados; ni la expresa previsión, para el supuesto de falta de pago, de la aplicación del pacto comisorio en la cláusula 8º del boleto; ello en virtud del carácter indivisible de la prestación obligacional a cargo de los demandados, y a la naturaleza del interés tutelado por la normativa en juego (conf. art. 14 de la ley 14.005 y arts. 679 y ccdtes. del Cód. Civ.).

Así se ha sostenido que: "...La norma establece como irrenunciable y nula toda cláusula contraria. Además se consagra expresamente el orden público..." (Clusellas, en "Código Civil", Bueres-Highton, comentario art. 8 de la ley 14.005, pág. 651).

Es por lo antes expuesto, y habiéndose tornado estéril el tratamiento del recurso actoral, es que propongo a este Tribunal hacer lugar al recurso interpuesto por la demandada y consecuentemente rechazar la demanda de resolución intentada, con costas de ambas instancias a cargo de la accionante vencida (conf. arts. 8, 14 y ccdtes. de la ley 14.005, y arts. 68, 274 y ccdtes. del C.P.C.C.).

Así lo voto.

El doctor Castro Durán dijo:

No coincido con el voto que abre el acuerdo.

Para fundar mi posición, voy a tratar en forma conjunta los recursos de ambas partes, que por el tenor de sus agravios se encuentran relacionados.

En tal labor, comienzo por señalar que, en mi opinión, la ley 14.005 no resulta aplicable el caso de autos, puesto que considero que dicho cuerpo normativo está destinado a regir las ventas de inmuebles producidas con motivo de loteos.

Los loteos tienen lugar cuando el propietario de un inmueble, divide al mismo en fracciones menores, con la finalidad de vender individualmente cada una de ellas.

Y de ninguna manera este es el supuesto de autos, donde los vendedores -tal como lo reconocen los demandados en su contestación de demanda- venden una parte del inmueble en el que tienen su propia vivienda, reservándose para sí la fracción en la que está construida ésta.

Para reforzar esta idea, resulta útil citar el ejemplo que brinda Ernesto C Wayar, quien, al comentar el art. 1 de la ley 14.005, dice que "La operación jurídica tenida en mira por el legislador es la que sigue: un propietario que posee un inmueble de diez mil metros cuadrados decide fraccionarlo en veinte parcelas de quinientos metros cuadrados cada una de ellas" (ver Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, Belluscio director y Zannoni Coordinador", tomo 5, pág. 585).

Si bien resulta claro que tanto la superficie del inmueble como el número de parcelas a los que alude dicho autor son meros ejemplos, entiendo que a través de ellos, se deja entrever que el presente caso no queda comprendido dentro del régimen legal bajo análisis, por no tratarse de una operación de loteo.

Tampoco encuentro aplicable a este caso la ley 19.724 de prehorizontalidad, referida a las ventas de terrenos destinados a construir edificios o de edificios construidos o en construcción, cuyo propietario se proponga enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal; mientras que en este caso, la venta recayó solamente sobre la parte de un inmueble, quedando a cargo de los compradores la realización del plano de propiedad horizontal y de subdivisión (cláusula 1a del boleto de fojas 13).

En consecuencia, no resultando aplicables ninguno de tales regímenes legales, no encuentro acreditado incumplimiento alguno por parte de los actores que de lugar a la excepción de incumplimiento contractual; la que, en consecuencia, ha sido bien desestimada (art. 1201 C.Civil).

Por otro lado, al no quedar este caso comprendido dentro de la ley 14.005, no resulta inhibida la facultad resolutoria de los accionantes; por lo que, no negado el incumplimiento del pago total del precio por parte de los demandados, cabe acceder a la pretensión interpuesta con tal finalidad y declarar la resolución del contrato (arts. 1203 y 1204 C. Civil).

Operada la resolución, se extinguen retroactivamente las obligaciones emergentes del contrato; por lo que las partes deben restituirse mutuamente lo que hubieren recibido a en virtud de aquel negocio jurídico (arts. 555, 1371 inc. 2º y 1374 C.Civil).

A fin de establecer que es lo que cada parte debe restituir, previamente debe determinarse si la parte demandada logró acreditar el pago parcial del precio que alega, cuya desestimación por parte de la "a quo" ha sido objeto de agravio.

Al respecto, vale aclarar que la prueba del pago puede realizarse por cualquiera de los medios admisibles, no resultando aplicable la limitación emergente del art. 1193 del Código Civil, referida exclusivamente a los contratos.

Pero, sin perjuicio de la amplitud con que debe admitirse todo medio de prueba, si el deudor no acompaña el recibo -que es el específico elemento demostrativo del pago-, la valoración de esos medios debe hacerse con criterio restrictivo (conf. Guillermo A. Borda, "Tratado de Derecho Civil, Obligaciones", T. I págs. 538/539).

Pese a tal criterio, entiendo que ha quedado acreditado el pago parcial invocado por los demandados.

Llego a esta conclusión, valorando que los mismos acompañaron un instrumento en el cual, según el peritaje caligráfico practicado en autos, quedó asentado de puño y letra del actor Postiglione que el demandado Portello llevaba entregada, al 19-3-2004, la suma de pesos tres mil cuatrocientos ochenta ($ 3480). (ver fs. 30 y 94/97).

Si bien es cierto que tal documento, por falta de firma, no constituye un instrumento privado (art. 1012 C.Civil), no es menos cierto que como instrumento particular no firmado (art. 1190 C.Civil) no queda desprovisto de todo valor convictivo, sino que este tipo de documentos, en determinadas circunstancias, tiene aptitud para acreditar el pago.

Y ello es lo que acontece en autos, ya que los demandados tenían en su poder un instrumento redactado por uno de los accionantes, en donde se dejó constancia del pago parcial invocado, lo cual no tendría explicación si realmente no se hubiese producido dicho pago (art. 384 C.P.C.).

Corolario de ello, es que los demandados deben restituir a los actores el inmueble cuyo precio no pagaron totalmente, mientras que éstos deben restituir a aquellos la suma de dinero que recibieron con más los intereses correspondientes, y además reembolsarles las mejoras necesarias y útiles que hayan realizado en el inmueble (arts. 589 C.Civil).

Sin embargo, no debe perderse de vista que otro de los efectos de la resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes, es la obligación de la incumplidora de indemnizar los daños y perjuicios causados por tal motivo a la otra parte (art. 1204 C.Civil).

En este caso, los accionantes, a fin de satisfacer su crédito resarcitorio, pretenden hacer valer la cláusula penal incluida en el convenio de fs. 12/vta., en virtud de la cual, ante el incumplimiento de los demandados, las mejoras del inmueble quedarían en su favor a título de indemnización (ver cláusula 4º.).

Coincido con la sentenciante "a quo" en cuanto a que dicha penalidad implica un abusivo aprovechamiento de la situación del demandado que la firmó (además de ser inoponible a la codemandada que no lo hizo), habida cuenta de la desproporción existente entre el monto no pagado de la prestación a su cargo y el valor de la construcción realizada, que fue estimado por el perito interviniente en la suma de pesos cuarenta y nueve mil ($ 49.000) (ver fs. 101); por lo que, en principio, cabría reducirla.

No obstante ello, en este caso, creo conveniente dejarla sin efecto, en virtud de que considero más justo enjugar los daños sufridos por los accionantes a causa del incumplimiento de los demandados, mediante la compensación entre dicho crédito resarcitorio y las sumas correspondientes a los pagos parciales percibidos e intereses correspondientes, atento a que la magnitud de dichos pagos muestra una equilibrada proporción entre la parte cumplida y la incumplida del precio.

Por todo lo expuesto, debido a que el pago parcial reconocido se compensa con los daños derivados del incumplimiento de los demandados, considero que corresponde mantener lo decidido en la sentencia apelada en cuanto a la resolución contractual decidida, con la correspondiente restitución del inmueble por parte de los demandados y el reembolso de las mejoras por parte de los accionantes, a cuyo efecto deberá acudirse a la vía incidental dispuesta por la sentenciante de primera instancia en punto que no fue cuestionado por ninguna de las partes (arts. 555, 589, 656, 1201, 1203, 1204, 1371 y 1374 C.Civil). Atento al resultado arribado, las costas de Alzada se imponen en el orden causado (art. 71 C.P.C.).

Así lo voto.

El doctor Rosas dijo:

Que se adhiere y hace suyos todos los conceptos doctrinales y legales dados por el Señor Juez preopinante en segundo término, Dr. Castro Durán, votando en consecuencia, en el mismo sentido.

Así lo voto.

2º cuestión.- El doctor Guardiola dijo:

Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, corresponde: por mayoría: (Dres. Castro Durán-Rosas; Disidencia: Dr. Guardiola) I)- Mantener lo decidido en la sentencia apelada de fs. 148/159, en cuanto a la resolución contractual decidida, con la correspondiente restitución del inmueble por parte de los demandados y el reembolso de las mejoras por parte de los accionantes, a cuyo efecto deberá acudirse a la vía incidental dispuesta por la sentenciante de primera instancia en punto que no fue cuestionado por ninguna de las partes (arts. 555, 589, 656, 1201, 1203, 1204, 1371 y 1374 C.Civil).

II)- Imponer las costas de Alzada en el orden causado (art. 71 C.P.C.), difiriendo la regulación de honorarios correspondiente para cuando sean determinados los de primera instancia (art. 31 Ley 8904).

Así lo voto.

Los doctores Castro Durán y Rosas aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, se resuelve: por mayoría: (Dres. Castro Durán-Rosas; Disidencia: Dr. Guardiola) I)- Mantener lo decidido en la sentencia apelada de fs. 148/159, en cuanto a la resolución contractual decidida, con la correspondiente restitución del inmueble por parte de los demandados y el reembolso de las mejoras por parte de los accionantes, a cuyo efecto deberá acudirse a la vía incidental dispuesta por la sentenciante de primera instancia en punto que no fue cuestionado por ninguna de las partes (arts. 555, 589, 656, 1201, 1203, 1204, 1371 y 1374 C.Civil). II)- Imponer las costas de Alzada en el orden causado (art. 71 C.P.C.), difiriendo la regulación de honorarios correspondiente para cuando sean determinados los de primera instancia (art. 31 Ley 8904).- Juan J. Guardiola.- Ricardo M. Castro Durán.- Patricio G. Rosas.