Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2018-08-28


AUTOS Nº 152198 (11° JUZ. CIVIL) (SALA III Nº 12042) "DI LUCIANO Victor c/ Paseo Urquiza S.A. y Otros - Cumplimiento de Contrato" En la ciudad de San Juan, a 28 días del mes de agosto de dos mil dieciocho, reunidos los Señores Miembros de la Sala Tercera de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, Dres. Luis Alberto Recio y Daniel G. Olivares Yapur, para conocer sobre el recurso de apelación deducido por la actora, concedido a fs. 270, por la demandada, Paseo Urquiza S.A., concedido a fs. 273 y por los codemandados Sres. Yanzón y Albarracín concedidos a fs. 286, contra la sentencia de fecha 15 de junio de 2017, obrante a fs. 261/267.

EL SR. JUEZ DE CÁMARA DR. LUIS ALBERTO RECIO, dijo:

El Señor Juez del Décimo Primer Juzgado Civil, en fecha 15 de junio de 2017 en sentencia definitiva resolvió: "I) Admitir la excepción planteada por el Sr. Kalejman y rechazar la demanda contra éste. Costas a la actora vencida. Regular los honorarios de los Dres. Noguera y Benítez por lo actuado en doble carácter en representación del Sr. Kalejman en un 21% de la base regulatoria que oportunamente se apruebe. 2) Rechazar las excepciones planteadas por los Sres. Albarracín y Yanzón. Admitir parcialmente la demanda. Condenar a Paseo Urquiza S.A. y a los Sres. Albarracín y Yanzón para que dentro de los 30 días de ejecutoriada la sentencia procedan a escriturar las cocheras que da cuenta el contrato celebrado en fecha 9 de junio de 2010 en los términos del art 472 del C.P.C. Rechazar el resto de las pretensiones planteadas por la actora. Atento el resultado arribado las costas respecto de las personas que se refiere el presente punto, se imponen por su orden (cfr. art. 66 2° párrafo y 77 C.P.C.). 3) Regular los honorarios de la Dra. Nicosia por lo actuado en doble carácter y tres etapas en un 21% de la base que se apruebe; los del Dr. Yanzón por lo actuado en simple carácter y tres etapas en un 14 % de la base que se apruebe.

Contra dicho pronunciamiento se alza la actora interponiendo recurso de apelación a fs. 269, quien expresa agravios a fs. 278; la demandada, Paseo Urquiza S.A., apela a fs. 272, expresando agravios a fs. 295 y los codemandados Albarracín y Yanzón, a fs. 275, expresando agravios a fs. 289.

Antecedentes	Sin perjuicio de la relación de la causa efectuada por el sentenciante, relato suscintamente los hechos a los fines de darle una razonable autonomía al presente. La actora inicia reclamo por cumplimiento de contrato, escrituración y cobro de la suma de pesos veintisiete mil setecientos, a la firma Paseo Urquiza S.A. y a los miembros del Directorio, Sres. Néstor Kalejman, Tristán Yanzón y Belisario Teófilo Albarracín, respecto de los inmuebles descriptos como a Unidad Funcional Planta Baja del Prototipo III del Edificio de calle Urquiza 436 sur, NC 01-50-664095 y de dos unidades funcionales identificadas como cocheras techadas, conforme contratos de contraventa celebrados en fecha 28 de agosto de 2008, 9 de junio de 2010 y 10 de diciembre de 2006. Este último, refiere al departamento de 3 dormitorios, el que se pactó por un precio de $ 129.597, con un primer pago a la firma del boleto de $ 3.599,92 y el saldo en 36 cuotas de igual importe, que se instrumentan en recibos cancelatorios por un importe mayor por estar involucrados en los mismos el pago por compra de otras unidades adquiridas también a los demandados. Los vendedores se comprometían a entregarlo en un plazo de 24 meses pudiendo extenderse a seis meses mas, con cláusula penal de $ 400 por mes. Ante el incumplimiento de esa parte, se intimó a Paseo Urquiza SA y Tristan Yanzón, sin respuesta alguna. En cuanto al contrato de compra de dos cocheras originalmente de fecha 28-08-10, se reformuló en fecha 9 de junio de 2010 por la entrega de dos locales comerciales, cumpliendo su parte con todas las obligaciones de pago no así la accionada a pesar de las intimaciones formuladas.

Paseo Urquiza S.A. reconoce, luego de una negativa general, que celebró con el actor los contratos de compraventa descriptos en la demanda, quien actuó en comisión y no fueron suscriptos por éste. Sostiene que el accionante adquirió varias unidades , detalladas en las cartas documento de fs. 28,29 y 30, únicas unidades que éste pagó y fueron escrituradas. Respecto de las unidades que constituyen el reclamo, se cumplió con la entrega inicial, posteriormente ante dificultades económicas del actor se dejaron sin efecto, continuando solo las operaciones de compraventa que surgen de la prueba actora, intimaciones de fs 28,29 y 30. El 15-3-2010 las partes arribaron a un acuerdo tomando todo lo ya pagado por el actor en cancelación de las unidades vendidas y especificadas en tales intimaciones, entregando tres cheques de $ 11.550 y manifestando no tener mas nada que reclamar de Paseo Urquiza S.A. Impugna los recibos acompañados por Di Luciano invoca la excepción de contrato no cumplido, no pudiendo el actor reclamar el cumplimiento si no prueba por su parte haberlo cumplido y alude a la mala fé del accionante atribuyéndole un accionar malicioso con el objeto de obtener un enriquecimiento ilícito.

Por su parte, los codemandados Sres. Albarracín y Tristán Yanzón a fs. 103/106 oponen excepción de falta de legitimación pasiva fundan la excepción en que ellos conjuntamente con Kalejman actuaron en representación de Paseo Urquiza S. A. y no como Directores de la Sociedad. En igual sentido, a fs. 167/170 se presenta el codemandado Señor Kalejman y opone excepción de falta de legitimación pasiva y falta de acción por no haber sido parte vendedora al igual que los Sres. Yanzón y Albarracín, en los contratos objeto de la presente acción, sino que actuaron por cuenta y orden de Paseo Urquiza S.A., titular registral de las unidades que se pretende escriturar.

Los agravios expuestos por los recurrentes, pueden sintetizarse de la siguiente forma.

Agravios de la Actora. (fs. 278/284).

Primero) Le agravia el rechazo de su pretensión de escriturar el inmueble que da cuenta el contrato celebrado el día 10 de diciembre de 2006,unidad funcional Planta Baja del Prototipo III del edificio de calle Urquiza 436 Sur y pago de la suma de $27.600 en concepto de cláusula penal. Afirma que el sentenciante no ha merituado que el recibo cancelatorio y convenio de fs. 81 demuestra que la actora canceló todas las obligaciones pendientes respecto de los 8 departamentos adquiridos oportunamente e incluye al departamento de tres dormitorios de planta baja objeto de este reclamo. La mayoría de los inmuebles fueron entregados por la empresa a la actora, a excepción de los que constituyen el objeto de esta acción y corresponden a las intimaciones cuyas copias obran a fs. 25 y 26. La falta de imputación concreta de las suma entregadas no quita certeza a los fines ordenar el cumplimiento de la obligación como lo sostiene el juez, sino que la certeza surge del recibo cancelatorio de los ocho departamentos adquiridos de calle Urquiza, acompañados por la demandada. Y el silencio de las accionadas a las intimaciones formuladas ya que si estos pretendían imputar los pagos a otras obligaciones, era a su cargo la prueba de tal imputación. Segundo) Le agravia la imposición de costas en el orden causado, sin fundamento alguno. En tanto la sentencia hace lugar parcialmente a la demanda y obliga a la accionada a escriturar las cocheras conforme contrato de fecha 9 de junio de 2010, por lo que las costas deben soportarlas la vencida. Y conforme agravio expuesto precedentemente, debe revocarse la sentencia condenando también a escriturar el inmueble prototipo III, con costas a la accionada.

Agravios de codemandados Yanzón y Albarracín (fs. 289/293).

Primero) Consideran arbitraria la sentencia que condena a su parte por considerar a la sociedad como irregularmente constituída y por otra parte en base al supuesto de sociedades en disolución o con plazo de existencia vencida, no configurándose tales supuestos. La condena solidaria a escriturar las unidades funcionales, dos cocheras conforme contrato de fecha 9 de junio de 2010, a tal fecha la sociedad estaba regularmente constituída y con plazo de existencia vigente, resultando improcedente la aplicación de responsabilidad solidaria que se enrostra a su parte, encontrándose al momento de celebración y ejecución de los contratos plenamente vigente y no existía causal de disolución. Ellos actuaron en virtud de un mandato, representando a la sociedad conforme poder de fs. 91/95. Segundo) Resulta incongruente la condena en base al art. 23 y 99 de la ley de sociedades comerciales, habiendo sido demandados por ser supuestos firmantes de los contratos base de la pretensión y ejercieron su defensa en mérito de tal pretensión. No puede el juzgador introducir cuestiones no invocadas por los litigantes, debiendo existir una correlatividad entre lo pretendido y lo resuelto en la sentencia, lo contrario es una sentencia incongruente que afecta la buena fe y la defensa en juicio y la seguridad jurídica. Condena en base a una supuesta solidaridad, cuestión esta que no fue objeto de reclamo y por ende tampoco de defensa. Corresponde hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva deducida. Tercero) Relativo a las costas, como consecuencia directa de esta expresión de agravios y la acogida que solicitan, deberán imponerse a la contraria vencida, en ambas instancias.

Agravios de la demandada Paseo Urquiza S.A. (fs. 295/299).

Primero) El fallo resulta arbitrario en cuanto condena a esa parte a escriturar un supuesto contrato que no se encuentra perfeccionado en tanto no fue suscripto por el demandado. Los instrumentos fueron preparatorios de todo un negocio jurídico amplio que comprendía múltiples compraventas y no todas se perfeccionaron. La facultad del juez de considerar solo los argumentos de las partes que sean conducentes para la correcta solución de la cuestión, tiene un límite, debiendo descalificarse las sentencias que omitan pronunciarse sobre cuestiones oportunamente propuestas y conducentes para ello. El sentenciante no consideró la impugnación formulada por su parte, siendo el acuerdo y recibo de recibo de fs 81 referido a 8 inmuebles individualizados en las intimaciones de fs 28,29 y 30 de donde surge que el actor expresó que nada mas tenía que reclamarle a Paseo Urquiza, extremo ignorado por el sentenciante. Debiendo ser revocado el fallo en cuanto condena a escriturar en mérito a un contrato impugnado y no perfeccionado. Segundo) En concordancia con el anterior, se agravia ante la omisión del sentenciante de considerar prueba fundamental, recibo de fs 81 de donde surge que el objeto del presente reclamo, un departamento de planta baja, Prototipo III y dos cocheras, no estaban incluídos en el mismo, conforme documental de fs 3/6, 20/22 y 81. Tercero) Referido a las costas, le agravia la condena de su parte, y en mérito a la pretensión de acogimiento de los agravios expresados, deben ser modificadas e impuestas a la actora vencida, en ambas instancias.	TRATAMIENTO	Con el fin de clarificar los principios sobre los que he de basar la decisión del presente caso, inicio mi voto con las siguientes premisas atinentes al primer agravio de la actora y primero y segundo de la accionada Paseo Urquiza S.A., por su interrelación y vinculación temática.

Recuerdo en esta tarea que el Código Civil, aplicable a la causa sin perjuicio de la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación -ley 26994 al momento en que expido el presente, atento la fecha en que se produjeron los hechos que originan el reclamo, define el contrato en el art. 1137, mientras que en el art. 1197 determina la fuerza de su significación al expresar que constituye "una regla a la cual deben someterse como a la ley misma". Mientras que el art 1198 dispone en su primer párrafo que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión. La Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci en su obra "La buena fe en la ejecución de los contratos" (Responsabilidad Contractural II, pag. 211/279. Rubinzal Culzoni) afirma que la buena fe es el elemento ético -social del orden jurídico, pues se basa en la idea de la convivencia pacífica y próspera de personas en una comunidad donde la falta de cohesión no es posible sin que la confianza dispensada, al menos en general, no sea defraudada.

También en este sentido la jurisprudencia ha dicho "Siguiendo los lineamientos del Dr. Atilio Aníbal Alterini en su obra Contratos Civiles Comerciales de Consumo Teoría General", Edit. Abeledo Perrot año 1999, pág. 91) en lo atinente a los alcances de los poderes del juez en materia contractual después de citar la frase del distinguido maestro Dr. Augusto Mario Morello en cuanto a que "Los jueces no pueden ser fugitivos de la realidad", sugiere que al decidir sobre la interpretación, la integración, la ejecución, la modificación o la extinción del contrato les incumbe una tarea de gran relevancia. La sentencia no es una expresión neutral de técnica jurídica o de acierto lógico, sino que debe necesariamente tener un contenido, responder a una política jurídica: a tal fin, los jueces pueden más vale deben aplicar todos los criterios axiológicos de moral y buena fe. Es importante destacar que se ha resuelto también que: "una de las consecuencias del deber de obrar y de ejercitar los derechos de buena fe es la exigencia de un comportamiento coherente, según el cual, si una persona dentro de una relación jurídica ha suscitado con su conducta una confianza fundada en una determinada conducta futura, según el sentido objetivamente deducido de la conducta pasada, no debe defraudar la confianza suscitada con una situación incompatible con ella" (conf. crit. Cám.Nac.Fed.Civ y Com, sala I, 03/04/97, L.L.1997E811 y D.J.19973541). (Cámara de Apelaciones de Comodoro Rivadavia, sala B3-10-2006 Autos "Y. D. c/ T. H.. S.R.L. s/ ordinario - Cita: MJ-JU-M-17096-AR | MJJ17096 | MJJ17096). (Autos N° 138406 (1 Juz. Civil) (SALA III N° 11755) PROT. DE SENT. T° I F° 72/84-AÑO 2017.

A la luz de tales criterios y entrando a meritar el presente caso, disiento respetuosamente con la conclusión del Juez A-quo en cuanto rechaza la pretensión de escrituración del inmueble descripto como Departamento Unida Funcional Planta Baja, Prototipo III, de tres dormitorios, del Edificio de calle Urquiza 436-Sur- NC 01-50-664095, y por ello adelanto opinión en sentido favorable a la admisión del primer agravio de la actora, desestimando a su vez los agravios primero y segundo de Paseo Urquiza S.A.

Cabe recordar que el contrato de compraventa es consensual en el sentido del art. 1140 del Código Civil y no real, por lo cual queda concluído y produce sus efectos generando las obligaciones propias de ese contrato desde el acuerdo del comprador con el vendedor sobre la cosa, sobre el precio y sobre la naturaleza misma de la obligación, naciendo con el mismo las consecuencias consiguientes y otorgando al comprador que pagó el precio la facultad de exigir al vendedor la entrega de la cosa, obligación de dar, momento en el cual recién adquiere los derechos reales sobre la misma (art. 3265 del Código Civil). Tratándose de una compraventa inmobiliaria, debe formalizarse por escritura pública (art. 1184 inc. 1 C.C.) . A su vez, su confección por instrumento privado tiene fuerza vinculante solo para los celebrantes, quienes cargan con el cumplimiento de las obligaciones de entrega de la cosa y pago del precio, no quedando el contrato concluído como tal sino como contrato en el que las partes se obligaron a otorgar escritura pública.

La obligación de escriturar es una obligación de hacer en la que el acreedor tiene derecho a exigir su realización en tiempo propio y en el modo establecido por las partes, con la particularidad de que la obligación de escriturar pesa sobre ambos contratantes. Y en la medida en que entraña obligaciones de cumplimiento simultáneo, cabe acudir al art 1201 del C.C. que dispone que en los contratos bilaterales una de las partes no podrá demandar su cumplimiento si no probare haberlo ella cumplido u ofreciese hacerlo o que su obligación es a plazo.

Del análisis de la prueba rendida resulta debidamente acreditado el acuerdo de voluntades entre el actor y la demandada plasmado en el contrato de fecha 10 de diciembre de 2006 agregado a fs 20/22 referido al inmueble descripto como unidad Funcional Planta Baja Prototipo III ( de tres dormitorios) NC 0150-664095 ubicado en calle Urquiza 436 Sur, habiéndose convenido como precio del inmueble, la suma de $ 129.997,08 y como forma de pago, una cuota de $ 3.599,92 a la firma del contrato y 35 cuotas mensuales de igual valor. Pactándose además en la cláusula 07.1 del contrato la mora automática ante la falta de pago de alguna de las cuotas pactadas en los plazos convenidos, en los términos del art. 509 del C. Civil.

Si bien entiende el sentenciante que la prueba aportada por la actora a los fines de acreditar el pago y cancelación de la unidad funcional individualizada en tal contrato resulta insuficiente en tanto los recibos dan cuenta de un mayor valor sin individualizarse debidamente a que unidad funcional se imputaba, no puede olvidarse que la contratación analizada integra el marco de múltiples negociaciones celebradas entre las partes tal como lo afirman a lo largo de éste proceso reiteradamente las mismas, concretadas en la adquisición por parte del accionante de varias unidades funcionales en dicho inmueble de calle Urquiza N° 436 Sur.

Los recibos aportados por la accionante (fs. 7/19) cuyo número y fecha de pago coinciden con lo pactado en el contrato, si bien son de un importe mayor al estipulado para ésta operación, fueron otorgados por la firma demandada, suscriptos por el Señor Kalejman, indicando en la mayoría de ellos que se imputan a cancelación de la cuota pactada correspondiente a "departamentos" de calle Urquiza. Es evidente que tal modalidad de pago era una costumbre reiterada y aceptada por las partes a lo largo de la relación comercial habida entre ellas en la negociación y ejecución de los diversos contratos celebrados, plasmados en la adquisición por parte del actor de más de 8 departamentos en tal inmueble.	Esa relación jurídica habida entre los contratantes generó una confianza mutua fundada en una determinada conducta futura, según el sentido objetivamente deducido de la conducta pasada y por ello no cabe defraudar la confianza suscitada. Resultando ser contrario al principio de buena fe al que hice alusión abinicio, el desconocimiento de la vendedora de los pagos cancelatorios del precio del inmueble cuya escrituración se pretende en la presente, a través de los recibos que obran a fs 7/19 y su debida imputación a la compraventa de fecha 10-12-06.

Contrariamente a lo sostenido en la resolución en crisis, la condición de cumplidora de la actora debe tenerse por acreditada a través de la prueba aportada por la misma, en especial los recibos aludidos y a las propias constancias documentales aportadas por la demandada, en especial el recibo de fs. 81 el cual da cuenta de la cancelación del pago de todas las unidades funcionales indicadas en el mismo, entre las que se encuentra la Unidad Funcional Planta Baja Prototipo III objeto del presente recurso.

Por su parte no dejo de merituar que la actora constituyó en mora a la accionada Paseo Urquiza S.A. intimando a través de la carta documento de fecha 13-08-14 cuya copia corre a fs 25, a entregar la posesión y escrituración del inmueble identificado con NC 01-50-664095, plano de mensura 01-10072/75 Unidad Funcional Planta Baja Prototipo III, conforme términos del contrato de fecha 10-12-06, sin obtener respuesta alguna a tal intimación.	Amén de que del contrato resulta que la mora se pactó en forma automática (cláusula 7.01), de los términos del emplazamiento cursado (fs. 25) se infiere que el accionante tuvo la intención de conceder a la vendedora una oportunidad de cumplimiento conforme las cláusulas 07.7 y 8, sin resultado alguno. Respecto de la vendedora, la recepción de tal intimación y su posterior inacción la hace incurrir en incumplimiento de su obligación de escriturar, resultando ajustado a derecho sostener que la accionada se encuentra en mora desde la fecha indicada en la intimación de fs. 25.

Por los fundamentos expresados propicio hacer lugar a este primer agravio de la accionante, revocando la sentencia en cuando rechaza la pretensión deducida respecto del la Unidad Funcional Prototipo III NC 01-50-664095 que da cuenta el contrato de compraventa agregado a fs. 20, de fecha 10-12-2006, condenando a la vendedora demandada a entregar al actor la posesión del inmueble atento la cancelación de la suma pactada como precio de la operación, en el término de diez días de consentida la presente. Debiendo otorgarse la escritura traslativa de dominio conforme lo pretende la accionante, en el plazo de treinta días de consentida o ejecutoriada la presente, bajo el apercibimiento contenido en el art. 472 del C.P.C.

También cabe hacer lugar a la pretensión de pago de la suma de $ 27.600 a cargo de la vendedora y a favor de la actora en concepto de cláusula penal por la demora en el cumplimiento de la obligación pactada en el cláusula 07.7 del contrato, suma a la que se le deberán adicionar los intereses de la tasa activa a partir de la fecha de la intimación de fs. 25 y hasta su efectivo pago.

Distinta suerte deben correr el primer y segundo agravio expuestos por la demandada Paseo Urquiza S.A. en mérito a las mismas premisas explicitadas al inicio de este estudio, principio de buena fe que debe primar en la contratación, ejecución y cumplimiento de los contratos, art. 1198 del C.Civil. Si bien cuestiona la recurrente la omisión de tratamiento del sentenciante del desconocimiento que oportunamente introdujera su parte respecto del contrato celebrado en fecha 9 de junio de 2010 agregado a fs. 06., lo cierto es que el mismo integra también, conforme ya fuera analizado el marco de las múltiples negociaciones formuladas entre las partes a través de las cuales el actor Señor Di Luciano adquirió varios inmuebles del edificio construído por la accionada, plasmada en varios contratos de compraventa inmobiliaria. A la luz de los criterios precedentemente sostenidos, resulta acertada la conclusión del Juez A-quo en cuanto tiene por acreditada la relación contractual entre las partes invocada por el accionante, aún cuando el contrato o instrumento que origina la misma agregado a fs. 06 adolezca de cierta insuficiencia formal, conclusión a la que llego evaluando la conducta asumida por ambas partes con posterioridad a la contratación, referida a las cuestiones pactadas en tal instrumento.

Si bien la accionada al contestar demanda hizo una negativa general de los contratos objeto de este reclamo, en la relación de los hechos alude específicamente a la existencia de los contratos celebrados con el actor respecto de las cocheras adquiridas originariamente a través del contrato de compraventa obrante a fs. 03, luego renegociado a través del contrato de fs. 06, de fecha 9 de junio de 2010. Y si bien manifiesta que en determinado momento se dejaron si efecto esos contratos continuando sólo con los que da cuenta el recibo de fs 81, la falta de prueba que acredite éste punto, la falta de rigor formal de éste instrumento, el reconocimiento de la existencia de tales contratos y los pagos efectuados conforme términos y cláusulas del contrato de fs 06, constituyendo éste el recibo de pago cancelatorio aportado por la accionante y así merituado por el Juez A-quo, me llevan a propiciar el rechazo de ambos agravios de la accionada Paseo Urquiza S.A..

Cabe recordar en igual sentido que lo hiciera al tratar el primer agravio de la actora, que la actora constituyó en mora a la accionada Paseo Urquiza S.A. intimando fehacientemente a través de la carta documento cuya copia corre a fs. 26, a entregar la posesión y escrituración de dos unidades funcionales identificadas como cocheras techadas, luego reformuladas conforme contrato de fecha 0-6-10 en dos locales comerciales, habiendo la accionada guardado silencio omitiendo respuesta alguna a tal intimación.	En definitiva, Paseo Urquiza S.A. no ha logrado conmover, a través de la fundamentación de los agravios en estudio, lo resuelto al respecto en el fallo en crisis en cuanto condena a su parte a la escrituración de las cocheras que da cuenta el contrato de fecha 9 de junio de 2010. Por lo que se confirma en el punto la sentencia recurrida.

Segundo Agravio actora y tercero de Paseo Urquiza S.A.

Respecto de las costas, deben prosperar los mismos aunque con distinto alcance conforme lo resuelto precedentemente. En mérito del principio objetivo de la derrota consagrado en el art. 66 del C.P.C, las mismas deben imponerse a la vencida Paseo Urquiza S.A.

Agravios de los codemandados Señores Tristan Yanzón Sánchez y Belisario Teófilo Albarracín. (fs. 289/293).

Cuestionan ambos la decisión del Juez A-quo de rechazar las excepciones de falta de legitimación pasiva que ambos articulan con fundamento en que los contratos de compraventa inmobiliaria fueron suscriptos por ellos no como miembros del Directorio de la Sociedad Paseo Urquiza S.A. sino como mandatarios en los términos de poder amplio de administración y disposición otorgado por ésta y que corre agregado a fs. 91/95. Siendo condenados en base a una supuesta solidaridad como directores ante el vencimiento del plazo de vigencia de la sociedad la que, expresan, al momento de la contratación se encontraba regularmente constituída y con plazo de existencia vigente.	Conforme los términos de la demanda el actor reclama por cumplimiento de contrato, escrituración y cobro de pesos a Paseo Urquiza S.A. y a los miembros del Directorio, Señores Kalejman, Yanzón y Albarracín, resultando acreditado a través de la Escritura de Constitución de Sociedad agregada a fs. 74/80, que el Directorio se encuentra integrado por un Director Titular designándose en tal cargo Señor Iván Roberto Quiroga quien ejercerá la Presidencia del mismo y como único Director Suplente a Ignacio Tristan Yanzón Sánchez. Extremos que también son informados por el Registro Público de Comercio a fs. 203, teniendo la sociedad un plazo de vigencia de siete años a partir de la Inscripción en el Registro Público de Comercio, la que se efectivizó el 17 de mayo de 2007. Es decir, que los contratos objeto de la presente acción fueron suscriptos durante la vigencia de la sociedad, habiendo denunciado Paseo Urquiza S.A. al comparecer a juicio que la misma se encuentra en liquidación.

En el plano societario, la ley de sociedades comerciales establece que la sociedad es un sujeto de derecho y, en su mérito, un ente distinto de las personas de los socios y también de sus directores (arts. 1, 58 y ccdtes de la LSC). La gestión empresaria, que se encuentra a cargo del órgano de administración les impone a los administradores ciertas pautas a las que deben ajustar su conducta. En ese sentido, el artículo 59 determina que los directores deben actuar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios. Esta pauta, es la concreción en el ámbito societario del principio de diligencia y buena fe contenido en el cciv: 512 y 1198. Frente al mal desempeño en el ejercicio de las funciones de los directores y en los casos en que mediante su obrar se infrinja la ley, el estatuto o el reglamento o cuando obrando con dolo, abuso de facultades o culpa grave se produzca cualquier otro daño, la lsc: 274 los responsabiliza en forma ilimitada y solidaria hacia la sociedad, los accionistas y los terceros.

Ahora bien, ambos contratos de compraventa objeto de la presente fueron suscriptos en representación de Paseo Urquiza S.A. por los mandatarios Señores Kalejman y Yanzón en un caso y Kalejman y Albarracín en otro en mérito del mandato otorgado por la Sociedad, no integrando el Directorio el Señor Kalejman tal como lo afirma el juez de grado, y tampoco Albarracín quien detenta el carácter de socio o accionista. En el caso del Señor Yanzón, conforme contrato de constitución detenta el cargo de Director Suplente. Cuestión esta no debidamente meritada por el sentenciante, siendo el fundamento esgrimido por los excepcionantes ante la demanda instaurada en su contra como miembros del Directorio de Paseo Urquiza S.A.

Entiendo les asiste razón a los recurrentes en orden a que el Señor Juez rechaza las excepciones de falta de legitimación pasiva deducida por ambos en mérito a situaciones no arguidas oportunamente por las partes (apoyado en los arts. 23 y 99 de la Ley de Sociedades Comerciales) y por ello no fueron materia de defensa de su parte.	En este sentido, con relación a la legislación específicamente societaria, numerosas normas de la ley establecen responsabilidades concretas de los directores, algunas de ellas aplicables a todos los administradores. Así el art. 58, última parte y el art. 99 que alude a la realización deliberada de operaciones ajenas a la atención de los negocios urgentes (ante las causales de disolución) o la falta de adopción de las medidas para iniciar la liquidación una vez producido el vencimiento del plazo de duración de la sociedad, a la que alude el juez en su resolución.

Cabe recordar en este sentido que el vencimiento del plazo de duración de una sociedad anónima, no tiene como consecuencia inmediata su disolución y con ello su capacidad civil para estar en juicio "en tanto la continuidad de la personalidad durante el receso liquidatorio es una realidad jurídica y material insoslayable a partir de los términos del art.101 de la Ley de Sociedades Comerciales 19.551, superando, como se expresara en su exposición de motivos, cualquier posición doctrinaria en particular. (REF NORMATIVA: LEY 19551 Art. 101 CC0100 SN 960760 RSI-517-96 I Fecha: 08/10/1996 Carátula: Pinturas y Servicios SA. c/ Telecom Argentina SA. y/o Munic.San Nicolás s/ Daños y perjuicios. Lex Doctor 9.1).

Además, la violación de cualquier ley, que redunde en perjuicio de la sociedad, hace a los directores responsables. La responsabilidad en su caso, es ilimitada, es decir que el director responde con todo su patrimonio y no sólo con los bienes que ha dado en garantía; y es solidaria con los demás directores responsables y eventualmente con los gerentes, con los síndicos y con los miembros del consejo de vigilancia. Si uno de ellos debe hacer frente a la totalidad del daño y existen co-responsables, su posibilidad de repetición respecto de los demás se regirá por las normas del Código Civil (cfr. Zaldívar, Enrique, "Cuadernos de Derecho Societario", Vol. III, pág. 529). En cuanto al período que abarca la responsabilidad, en principio es el de ejercicio de las funciones del director. Pero puede serle extendida la responsabilidad por los actos anteriores, manifiestamente violatorios, que encubre, que ejecuta, que no denuncia a la asamblea o al síndico o que no corrige cuando llegan a su conocimiento. Ello encuentra sustento legal en el art. 59 de la ley, que sanciona la responsabilidad no sólo por la acción, sino también por la omisión de los administradores. (Lex Doctor 9.1 6583/13 SHIRLY SA S/ QUIEBRA C/ RUDERMAN SHIRLEY IVETTE S/ ORDINARIO. 29/12/2014 Cámara Comercial: A.IAW9).

Ahora, resulta necesario resaltar que el director suplente de una sociedad anónima -que aún no ha asumido sus funciones en reemplazo del o de los directores titulares- no tiene las mismas obligaciones y responsabilidades de los titulares, ya que sólo tiene la expectativa de ser llamado a cubrir la vacancia en caso de ausencia de su titular (cfr. Cfed. Seguridad social, sala ii, 30.12.1997, in re "Macua, Alberto Jesús en rep. De Alberto Jesús Macua S.A. c/ Dirección General Impositiva", citado por Roitman, Horacio, "Ley de sociedades comerciales - comentada y anotada", t° iv, ed. La ley, buenos aires, 2006, nota n° 186, pág. 365).

Cabe concluir entonces que hasta que ello ocurra, es decir, hasta que asuma el cargo efectivo en el directorio, el suplente no puede ser responsabilizado, al carecer de actuación efectiva que legitime su intervención en el órgano de administración. Tal el caso del codemandado señor Yanzón quien como Director Suplente de la Sociedad, no en ejercicio de la titularidad, no cabe ser responsabilizado por supuestas omisiones en que habría incurrido al no realizar los actos tendientes a lograr la liquidación de la sociedad al vencimiento del plazo de su vigencia, tal como lo sostiene el Juez A-quo.

En mérito de tal análisis y habiendo participado en las contrataciones analizadas en ejercicio de un mandato otorgado por la sociedad vendedora Paseo Urquiza S.A., conforme poder de fs. 91/95, me lleva a propiciar la admisión de los agravios en estudio, revocando la sentencia en crisis en cuanto rechaza las excepciones de falta de legitimación pasiva deducidas por los codemandados Yanzón y Albarracín, a las que se hace lugar rechazando la demanda deducida en su contra, con costas a la actora, en mérito al principio objetivo de la derrota previsto por el art. 66 del C.P.C..

Decisión que lleva por consiguiente a admitir el tercer agravio de esta parte referido a la imposición de costas. Debiendo adecuarse la regulación de honorarios practicada por la actuación en primera instancia de ambos codemandados, de conformidad a lo aquí resuelto. Así voto.

COSTAS DE LA INSTANCIA	Deben imponerse a la demandada Paseo Urquiza S.A. vencida, en lo que ha sido materia de recurso de actora y demandada y a la actora en lo que ha sido materia de recurso de los codemandados Yanzón y Albarracín. En mérito al art. 66 del C.P.C.. Corresponde regular los honorarios por la actuación en la Alzada, fijando los correspondientes a la Dra. Fabiana Beatriz Nicosia por su actuación en doble carácter por la actora en el 40% de la suma que se fije por su actuación en primera instancia. Al Dr. Andrés Alejandro Noguera por su actuación en simple carácter patrocinando a Paseo Urquiza S.A., en el 30% de la suma que se fije por su labor profesional en primera instancia y al Dr. Andrés Alejandro Noguera por su actuación en el recurso patrocinando a los codemandados Tristan Yanzón Sánchez y Belisario Albarracín, en el 40% de la suma que corresponda por su actuación en primera Instancia. (arts. 16 y 21 de la ley 56-O y 800 inc. 10 del CPC.

EL SEÑOR JUEZ DE CÁMARA DR. DANIEL OLIVARES YAPUR, dijo: Por sus fundamentos, adhiero al voto del Dr. Luis Alberto Recio.

Por ello, Normas legales y jurisprudencia citadas, SE RESUELVE:

I) Hacer lugar al recurso de apelación deducido por la actora a fs. 269 revocando la sentencia de fs. 261/267 en cuanto rechaza la pretensión de cumplimiento de contrato y escrituración respecto del inmueble individualizado como Unidad Funcional Planta Baja Prototipo III, conforme contrato de fs. 20, haciendo lugar al reclamo, en los términos indicados en los considerandos que preceden. Con costas a la demandada.

II) Desestimar el recurso de apelación deducido a fs. 272 por la demandada Paseo Urquiza S.A., con costas.	III) Hacer lugar al recurso deducido por los codemandados Yanzón y Albarracín, revocando la sentencia en cuanto rechaza las excepciones de falta de legitimación pasiva deducida por los mismos, haciendo lugar a las mismas. Con costas a la actora.

IV) Imponer las costas de la instancia a la accionada vencida en los recursos deducidos por su parte y por la actora y a la actora en el recurso de los codemandados Yanzón y Albarracín. (art. 66 del C.P.C.). Fijándose los honorarios profesionales de la alzada de conformidad a los considerandos que preceden.

Protocolícese, hágase saber, déjase copia autorizada y bajen los autos. Déjase constancia que el presente fallo se expide con dos (2) firmas en virtud de lo dispuesto en el art. 257 del C.P.C..FDO: DR. DANIEL OLIVARES YAPUR; DR. LUIS ALBERTO RECIO. ANTE MI DRA. MARIA PATRICIA AUBONE- SECRETARIA- PROT. SENT. T° I F° 176/187 AÑO 2018