Tribunal: CAMARA DE APEL. EN LO CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y DE MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Neuquén
Fecha: 2014-10-09


NEUQUEN, 9 de octubre de 2014 Y VISTOS:

En acuerdo estos autos caratulados: "HOMAN BARRIENTOS ISOLINA Y OTRO C/ NAVARRO ASENJO MATEO Y OTRO S/ SIMULACION", (Expte. Nº 431251/2010), venidos en apelación del JUZGADO CIVIL 3 - NEUQUEN a esta Sala III integrada por los Dres. Marcelo Juan MEDORI y Fernando Marcelo GHISINI con la presencia de la Secretaria actuante Dra. Audelina TORREZ y, de acuerdo al orden de votación sorteado, el Dr. Ghisini dijo:

I.- La parte demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia definitiva de fs. 240/258 que hace lugar a la acción de simulación entablada por la actora, declarando la nulidad de la compraventa celebrada entre lo señores Ernesto Mateo Navarro Asenjo y Horacio Damián Hanz, respecto del inmueble ubicado en Club de Campo Los Olivos, ciudad de Centenario, Dpto. Confluencia de la Pcia de Neuquén, conforme plano de mensura particular del lote A, que resulta de la unificación de los lotes 135/136, de la colonia Centenario y subdivisión del régimen de propiedad horizontal de las unidades a construir y que de conformidad con el plano de mensura se designa como Unidad Funcional número cincuenta y seis, nomenclatura catastral 09-23-66-1645-0056, pasado a Escritura Pública N° 241- Folio 377 del Registro Notarial N° 12, de esta ciudad, con costas a cargo de los demandados.

En sus agravios de fs. 269/270 vta., argumenta que la primer presunción que tiene en cuenta el a-quo, en cuanto a que el Sr. Navarro con anterioridad a la venta del lote, tenía conocimiento de un proceso en su contra, es subjetiva.

Dice que, una cosa es tener juicio en contra y otra distinta es contar con una sentencia desfavorable.

Por otra parte, expresa que el inicio de un juicio no implica que el demandado no pueda disponer de sus bienes, además que no se ha acreditado en autos que Navarro carezca de otros bienes.

En cuanto a las consideraciones expuestas en la sentencia en relación al otorgamiento del poder de Navarro a favor de Hanz, indica que, cualquiera puede otorgar un poder a otro.

Afirma que, si Navarro le otorgó un poder al Sr. Hanz, simplemente demuestra que le otorgó un mandato y nada más que ello. Y que tampoco es prueba de la simulación que a los treinta y ocho días de otorgado el poder se haya cumplido el objeto del mismo, formalizándose la correspondiente escritura traslativa de dominio. Dice que, no solo se escrituró a favor de Hanz, sino que además éste tiene posesión y construyo su casa en el terreno cuestionado.

Menciona que, otra subjetividad orientada a afirmar que la venta fue simulada, es la consideración del precio por el a-quo. Reseña que, en principio el valor asignado por las partes es plenamente válido, porque siempre se tienen en cuenta diversas circunstancias que rodean el hecho. Afirma que, el precio acordado entre los demandados data con anterioridad al año 2009, mientras que el valor que acoge el juez es de fines del 2011, por lo que, entiende que por efecto de la inflación la fluctuación de valores se encuentra justificada.

En relación a la falta de cambio de titularidad del pago de las tasas retributivas de servicio y agua corriente, dice que el hecho de que el nuevo propietario del inmueble no figure como titular de tales servicios, al ser una cuestión que ocurre con frecuencia, no constituye un elemento para determinar la existencia de la simulación como se expone en la sentencia.

Corrido el pertinente traslado la parte actora no lo contesta.

II.- Liminarmente efectuaré ciertas consideraciones relativas al instituto que nos convoca para luego entrar de lleno a considerar el planteo efectuado por el recurrente.

El artículo 955 del Código Civil estipula expresamente: "La simulación tiene lugar cuando se encubre el carácter jurídico de un acto bajo la apariencia de otro, o cuando el acto contiene cláusulas que no son sinceras, o fechas que no son verdaderas, o cuando por él se constituyen o transmiten derechos a personas interpuestas, que no son aquellas para quienes en realidad se constituyen o transmiten." (cfme. arts. 17 de la Const. Nac.; 24 de la Const. Prov.; 955 y ss. del Cód. Civ; y 377 y 386 del Cód. Proc.).

La doctrina ha dicho que el acto simulado es aquel que tiene una apariencia distinta de la realidad. Hay un contraste entre la forma externa y la realidad querida por las partes; el negocio que aparentemente es serio y eficaz, es en sí ficticio y mentiroso o constituye una máscara para ocultar un negocio distinto. La simulación puede ser absoluta o relativa, según se celebre un acto que no tiene nada de real, o cuando el acto aparente esconde otro real distinto de aquel; lícita o ilícita según perjudique a terceros o contraríe la ley.

Mientras el juez debe ser riguroso en la apreciación de la prueba producida por las partes, no puede serlo respecto de terceros. La situación de estos es distinta, las partes han podido salvo casos excepcionales procurarse un contradocumento, pero los terceros no pueden poseerlo, justamente porque la simulación se hace en su perjuicio. Las presunciones adquieren así una importancia singular, más deben por su carácter y concordancia llevar a la convicción de que el acto fue simulado. Las presunciones generalmente admitidas como prueba son las siguientes: un motivo que la explique, estrecho vínculo entre las partes, imposibilidad económica del adquirente, la falta de ejecución material del contrato, precio vil, entre otras. Más se ha sostenido que en caso de duda, el juzgador debe decidirse por la validez del acto impugnado. (p. 332 y ss., t. II, Tratado de Derecho Civil, Parte General, Borda).

Reunidos mínimamente los recaudos de admisibilidad del recurso, observo que el apelante no ha logrado desvirtuar un punto fundamental evaluado en la sentencia de grado que, a mi entender, ha sido determinante para declarar la nulidad de la compraventa celebrada entre los demandados. En tal sentido, no ha logrado explicar las razones fundadas que hayan justificado que el Sr. Horacio Damián Hanz, invocando su carácter de apoderado del vendedor, Sr. Ernesto Mateo Navarro Asenjo, haya adquirido para sí, el inmueble identificado precedentemente.

Advierto que, esta circunstancia no es menor, pues no resulta lógico pensar que una persona a quién precisamente se le ha otorgado un poder de venta adquiera para sí el inmueble invocando un mandato otorgado por el propio vendedor para concertar la operación. Por otra parte, llama la atención, que sea el mismo comprador el que declara haber percibido de conformidad el precio del inmueble vendido antes de la celebración de la respectiva escritura, pues esto implicaría decir que el apoderado del vendedor, al revestir a su vez, el carácter de comprador del inmueble, recibe de sí mismo y con antelación a la escritura el importe que se imputa a la compraventa celebrada entre las partes.

Por otra parte, si bien es cierto que el hecho de que una persona tenga un juicio en su contra no impide que pueda disponer de sus bienes, ello de manera alguna justifica la sinceridad del acto que se celebra, pues puede darse el caso que el acto de disposición haya sido simulado con la finalidad de sustraer del patrimonio del deudor un bien determinado a fin de evitar su embargabilidad y posterior ejecución. De allí que nada tiene que ver la posibilidad de disponer que tiene el deudor con la circunstancia que el acto haya sido simulado. Es más, si el accionado no hubiera podido disponer de sus bienes, por ejemplo por estar inhibido, difícilmente podría haber simulado una compraventa, pues el efecto mismo de la inhibición se lo hubiera impedido. Por otro lado, no haría falta recurrir al instituto de la simulación, pues el efecto mismo de la inhibición hubiera sido suficiente para declarar la nulidad del acto.

Siguiendo con el lineamiento de los agravios, a los fines de la simulación no resulta necesario que el actor haya probado que el Sr. Navarro no posea otros bienes, como sucede en la acción revocatoria o pauliana, de allí que este no sea un argumento válido para cuestionar el fallo apelado.

En cuanto a la omisión del cambio de inscripción de tasas retributivas y demás servicios que afectan el inmueble, diré que si bien la falta de cambio del titularidad de tales servicios no es un elemento determinante para constatar la simulación de un acto determinado, es un elemento más a tener en cuenta a fin de verificar junto a los otros elementos mencionados, si el acto jurídico ha sido simulado.

En lo que respecta al precio pactado en la compraventa, los argumentos del apelante resultan insuficientes para contrarrestar los fundamentos expuestos en la sentencia a fin de calificar al precio pactado como vil.

Efectivamente, conforme surge del informe de fs. 153, el precio del terreno en el barrio Los Olivos, ronda los U$S60.000, por lo que si bien cabe entender que dicho valor es el del lote al momento de la tasación, esto es agosto de 2011, resulta poco probable que el lote dos años antes, es decir, en el año 2009, haya estado valuado en $60.000, como pactaron las partes.

Ello es así, toda vez que la tasación no ha sido cuestionada por las partes, por lo que teniendo en cuenta el valor que tenía el dólar el día 7 de mayo de 2009- fecha de otorgamiento de la escritura- (valor compra: $3,70- valor venta: 3,73), la propiedad tenía un valor histórico que rondaba los $223.800 ($3.73 x U$S60.000 = $223.800), por lo que al haberse concertado la operación en la suma de $60.000, es decir, por una cifra que equivale al 27% del valor real a esa fecha, el precio resulta exiguo, por lo que constituye un elemento de peso que junto a lo anterior permite inferir, sin lugar a dudas, que la compraventa entre los demandados ha sido simulada con el fin de evadir el bien de la acción de sus acreedores.

III.- Por las razones expuestas, y en atención a los términos en que se planteó el recurso, y compartiendo los fundamentos expuestos en la sentencia, propicio se rechace la apelación en todo lo que ha sido motivo de recurso y agravios, con costas a cargo del recurrente vencido, a cuyo efecto deberán regularse oportunamente los honorarios profesionales con ajuste al art. 15 de la ley arancelaria.

Tal mi voto.

El Dr. Marcelo Juan MEDORI, dijo:

Por compartir la línea argumental y solución propiciada en el voto que antecede, adhiero al mismo.

Por ello, esta Sala III RESUELVE:

1.- Confirmar la sentencia dictada a fs. 240/258, en todo lo que ha sido motivo de recurso y agravios.

2.- Imponer las costas a la demandada vencida (art. 68 C.P.C.C.).

3.- Difiriendo la regulación de honorarios para el momento en que se cuente con pautas para ello.

4.- Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.

Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA.