Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2008-02-14


2º Instancia.- Buenos Aires, febrero 14 de 2008.

¿Es justa la sentencia apelada? La doctora Díaz dijo:

I. Vienen estos autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia de fs. 820/22 quien presentó su expresión de agravios a fs. 840/46 y ampliación de fs. 848/849, cuyo traslado no fuera evacuado por la actora.

II. Antecedentes: El consorcio actor promovió demanda contra la administradora por rendición de cuentas desde el 6/12/90 al 11/3/97, atribuyéndole negligencia e incumplimiento de las obligaciones reglamentarias durante su gestión sin presentar comprobantes de gastos, expensas e intereses percibidos, procediendo la Asamblea a remover a la demandada de su cargo. Relata que luego de ello el nuevo administrador requirió a la accionada la entrega de libros y documentación perteneciente al consorcio, además de la rendición de cuentas por carta documento pero que ello fracasó por no admitirse la presencia de la escribana designada y la exigencia de la ex administradora de la conformidad final del consorcio contra entrega de la documentación. A su turno, la demandada negó este hecho alegando que notificó al consorcio demandante el día, hogar y lugar de entrega, ratificando su voluntad de entregar la documentación que detalla. Cuestionó la designación del nuevo administrador por no haberse cumplido las normas del Reglamento de Copropiedad y Administración dado que, según su entender, debía accederse a la solicitud de efectuar una Asamblea Judicial. Precisó que, como durante su desempeño el Consejo de Administración obstaculizó su obrar, renunció al cargo justificando la retención de documentación por la existencia de reparos legales en el nombramiento de quien se la requería. Agregó que cumplió con la rendición a través de las liquidaciones mensuales que efectuaba las que no fueron impugnadas dentro del plazo legal que, según entiende, presume su exactitud e indicó en sustento el plazo de treinta días establecido por el artículo 73 del Código de Comercio expresando que fue aceptado en la Asamblea realizada el 29/7/93.

III. La sentencia: La a quo admitió la demanda y condenó a la accionada a rendir cuentas documentadas durante su gestión en el lapso comprendido entre julio de 1993 y el 11/3/97 dentro de los diez días de quedar firme el pronunciamiento, bajo apercibimiento de tener por aprobadas las que presentara el actor. Rechazó la acción respecto a los ejercicios correspondientes a los períodos entre diciembre de 1990 y julio de 1993 y dispuso que a los fines de practicar la rendición se facilitaría en préstamo la documentación reservada inventariada en la causa penal remitida por el Tribunal Oral Nº 14. Finalmente, impuso las costas por su orden.

Para así decidir entendió que no procedía la rendición de cuentas correspondiente a los ejercicios de 1990 a julio de 1993 en virtud de la aceptación tácita que surge del art. 73 del Código de Comercio. Sostuvo que el resultado de la causa penal no obsta a que prosperara la demanda respecto del restante período reclamado pues la absolución allí decretada respecto de Jorge Alberto Cingolani y Carlos Alberto Niebuhr, integrantes de la sociedad demandada, ha sido dispuesta con referencia a la retención de la documentación, sin efectuarse allí consideración alguna en lo atinente al objeto de estos autos dado que la rendición debía realizarse al culminar la gestión y ello excedía el marco de esas actuaciones. Concluyó, de tal modo, en que al no existir constancia de que la obligación contractual haya sido efectuada, correspondía la admisión de la pretensión.

IV. Los agravios: Se queja la demandada por 1) el rechazo de la demanda ante la incidencia de la causa penal a los efectos normados por el art. 1103 del Código Civil al sostener que la a quo efectuó una equivocada valoración de la prueba; 2) la improcedencia de los requisitos no exigidos por la ley debido a que presentó liquidaciones mensuales consignando los gastos realizados y su imputación así como el estado financiero del consorcio, las que al no ser impugnadas dentro de los 30 días que establece el art. 73 del Código de Comercio corresponde tenerlas por aceptadas; 3) la falta de pronunciamiento respecto a la solicitud que expresara en el petitorio de su responde donde denunciara el no cumplimiento del procedimiento de mediación obligatorio lo que impide la admisión de la demanda; 4) la no consideración del secuestro de la documentación por la policía como impedimento para volver a presentar las cuentas y 5) el no cumplimiento del Reglamento por parte de la demandada para la designación de administrador lo que entiende de íntima relación para la resolución de la litis ya que al no ser designado legalmente carecía de aptitud legal y de personería para intimar a su parte.

V. Liminarmente, se ha de señalar que los magistrados no están obligados a ponderar una por una y exhaustivamente todas las probanzas, ni seguir a las partes en todos y cada uno de los argumentos que esgrimen en resguardo de sus pretensos derechos, pues basta que lo hagan respecto de las que estimaren conducentes o decisivos para resolver el caso, pudiendo preferir algunas de las pruebas producidas a otras, u omitir toda referencia a las que estimaren inconducentes o no esenciales.

Sentado lo expuesto, ha de recordarse que "toda persona que haya administrado bienes, o gestionado negocios total o parcialmente ajenos, aunque sean comunes del administrador o gestor con otra persona, o haya ejecutado un hecho que suponga el manejo de fondos o bienes que no le pertenezcan en propiedad exclusiva, se encuentra en la obligación de presentar las cuentas de su administración o gestión, a menos que la ley, o el que tenga derecho a examinarlas, lo exima expresa o tácitamente (SCBA LA LEY, 75, 387). Concordantemente, el juicio de rendición de cuentas -de conformidad a la ley procesal vigente al momento de la interposición de la demanda- tiene lugar cuando, por contrato, por el desempeño de algún cargo o función o por una situación de hecho, aparezca expresa la obligación de rendirlas" (art. 445 CPCC" ("Díaz de Serrano, Gracia c. José Serrano s/rendición de cuentas" (casación), 12/12/94, Sentencia Nº 790, Corte Suprema de Justicia). Se trata de presentarle al dueño del negocio la descripción de las operaciones efectuadas, con las aclaraciones e informaciones pertinentes y con respaldo documental, esto es con comprobantes.

Es sabido que debe distinguirse la etapa del proceso tendiente a establecer si existe la obligación de rendir cuentas de la fase de rendición propiamente dicha, que es consecuencia de la primera. Además, la naturaleza de esta obligación que es inherente a toda gestión de negocios ajenas pesa sobre el mandatario (carácter que reviste la administradora del consorcio en la relación entre ella y el consorcista).

El administrador debe justificar las partidas con documentos acreditativos, salvo gastos menores que sean razonables y verosímiles que puedan presumirse y habitualmente no lleven comprobantes. No es ese el caso de autos dadas las sumas y los conceptos por los que reclama. Pero inclusive se ha entendido que la circunstancia de que las erogaciones correspondan a gastos varios que puedan ser calificadas de menores, no libera al administrador de la obligación de dar cuenta concreta de la forma en que fueron invertidas las sumas que se liquidan y de acompañar los comprobantes respectivos, pues no son de difícil justificación, por lo que no es de aplicación el art. 655 del Código Procesal (conf. CNCiv., sala F, 12/3/1986, LA LEY, 1986-C, 391).

VI. Precisadas estas pautas generales corresponde avocarme al tratamiento de los agravios esgrimidos por la demandada de autos.

Primer agravio: Se queja la apelante de que no haya sido debidamente considerada por la a quo la decisión tomada en la causa penal que se ofreciera ad effectum videndi et probandi en estas actuaciones. Sostiene que, a la inversa de lo expresado en la sentencia, los jueces integrantes del Tribunal Oral expresaron: "estas manifestaciones autorizan a inferir que si la diligencia fracasó no fue por la negativa de los acusados a restituir, sino por falta de la indispensable participación de Heiss en el acto, al negarse a recibir la rendición de cuentas-liquidación final". Argumentan su disconformidad respecto a lo dicho por la magistrada de la anterior instancia en cuanto a que la rendición excede el marco de la causa penal y sostienen, en contrario, que el tema fue contemplado específicamente ya que la absolución se fundamentó en la negativa del consorcio en recibir la rendición de cuentas-liquidación final resolviéndose que la documentación que forma parte de la rendición no había sido retenida. Invoca, en tal sentido, la cosa juzgada.

Pues bien, sabido es que la cosa juzgada responde a la necesidad de que el orden y la seguridad jurídica reinen en la sociedad, poniendo fin a los litigios y evitando que los debates entre las partes se renueven indefinidamente. El instituto, por excelencia procesal, tiende a asegurar la garantía de la propiedad consagrada por el artículo 17 de la Constitución Nacional lo que obsta al desconocimiento del derecho invocable adquirido en virtud de la sentencia firme, constituyendo un supuesto ineludible de la seguridad jurídica y cuyo fundamento es impedir la reiteración de procesos y la posibilidad de fallos contradictorios, con el consiguiente escándalo jurídico (conf. CNCiv., Sala L, marzo 15 de 1991, "Serra, Fernando c. Balter S.A.", Carpetas Derecho Procesal, p. 875), abarcando no sólo los planteos introducidos en el proceso anterior, sino también aquéllos que debieron articularse en aquél.

Primeramente, se ha de destacar que en sede penal no se ha investigado la existencia de la obligación de rendir cuentas, sino - como lo ha señalado la distinguida colega de la anterior instancia- la eventual configuración del delito de retención indebida y, desde tal punto de vista, es distinta la interpretación del art. 1103 del Código Civil pues la norma se refiere al supuesto en que se haya investigado en sede penal el mismo hecho que en el fuero civil, si bien, claro está, desde otra perspectiva dados los distintos fines que poseen uno y otro proceso. Así es que en el expediente tramitado ante esos estrados, el denunciante, actual administrador, no imputó delito alguno atinente a la falta de rendición de cuentas sino el de retención indebida, lo que surge de las citadas actuaciones y en definitiva de la sentencia dictada por el Tribunal Oral Nº 14 obrante a fs. 349/356, de la causa Nº 760 en la cual se deja constancia que el hecho imputado a Cingolani y Niebuhr, responsables de la sociedad comercial Administración Congreso S.R.L. fue el haber retenido ilegítimamente la documentación correspondiente a la administración del consorcio que estuvo a cargo de la imputada hasta el 11/3/97, fecha en que se produjo la remoción.

La diferencia apuntada resulta sustancial desde el punto de vista penal toda vez que la falta de rendición de cuentas no se encuentra tipificada en el Código de la materia, si no se cumplen ciertos presupuestos que se encuadrarían dentro del delito de estafa. A los fines de señalar lo expuesto, debe tenerse presente que la retención indebida consiste en ocasionar perjuicio a otro al negarse a restituir o al no restituir a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver. Es decir, requiere una obligación base, libremente pactada y dolosamente incumplida, siendo igualmente indiferente que en el sujeto opere o no una intervención de aquel título. Tampoco pone la ley como condición la constitución en mora ni la rendición previa de cuentas (conf. causa: 101 1593, 2-92, Tribunal y sala: Cámara Penal - Sala Primera - Paraná, objeto: retención indebida, sumario: 1000234, Provincia de Entre Ríos, elDial - ATD65), no constituyendo la falta de rendición de cuentas, por si sola, el delito de defraudación por administración fraudulenta, previsto por el art. 173, inc. 7º, del C.P., si ella no va acompañada de actos fraudulentos concretos por parte de quienes tenían la administración de la sociedad. Sólo si la imputación que en su rendición el administrador ha cometido alguno de los hechos mencionados en el inc. 7º, se autoriza el ejercicio de la acción penal por este delito (CNCrim. y Correc. - Sala I, c. 26.507, García, Gustavo Fernando, Rta: 07/09/2005, elDial - AI2407), presupuestos que, como se explicitara, no se encuentran reunidos en el caso.

A mayor abundamiento, he de expresar que el artículo 1103 del Código Civil se encuentra bajo el Capítulo IV del citado cuerpo normativo que corresponde al ejercicio de las acciones para la indemnización de los daños causados por los delitos. El hecho ilícito, dentro del derecho de las obligaciones, apunta a un sentido restringido, esto es a aquel que en origen vincula a dos personas hasta ese momento extrañas entre sí y que luego de su realización pasan a ser, por virtud de esa causa de deber, acreedora o deudora de la indemnización del perjuicio sufrido (Bueres- Highton "Código Civil Comentado", T. IV-B, íd. Llambías, p. 440/41). Huelga resaltar entonces que la cuestión propuesta sobre la que la jurisdicción debe expedirse es atinente a una obligación dentro del ámbito contractual, no la derivada de un hecho ilícito, ni tampoco es objeto de la pretensión el reclamo por indemnización patrimonial de un daño, sino una obligación de hacer que haya su causa fuente en el Reglamento de Copropiedad que rige el ente consorcial la que, en tanto no haya sido cumplida, debe efectivizarse.

Dejando en claro entonces que la cosa juzgada no es aplicable, que es otro el hecho que aquí se pone en juego, para eximirse del incumplimiento contractual endilgado a la accionada es necesaria la demostración por parte de la accionada de que la obligación ha sido cumplida.

Sin perjuicio de lo expuesto y toda vez que el proceso penal ha sido ofrecido como prueba, he de referirme a lo que surge de la sentencia dictada al sólo efecto de contestar el agravio formulado.

En tal sentido, indica la sentencia dictada en el fuero criminal que la sociedad administradora del consorcio en fecha 17/2/97 cesó su actividad en virtud de la convocatoria a Asamblea Extraordinaria convocada y que, ante el silencio de los administradores, se trató como tema a decidir la remoción de la firma accionada lo que así se resolviera. A su vez el órgano deliberativo procedió a designar un nuevo administrador, el Señor Faustino Santiago Heis, quien fuera el denunciante en la causa de marras.

El 18/3/97 el nuevo administrador intimó a la Administración Congreso a devolver la documentación contable perteneciente a la actora y a rendir cuentas de su gestión, manifestando los requeridos que procederían a hacerles dicha entrega el 2/6/97 en sus oficinas. En tal oportunidad, en virtud de que Heis se encontraba en compañía de la Escribana Valdez "se les prohibió el ingreso a la sede de la ex administración; sólo podía entrar sin la escribana". También señaló el Tribunal actuante en conocimiento de la promoción de la acción civil de rendición de cuentas que se había cumplido con la mediación obligatoria prevista por la ley 24.573, a la que no compareció ningún representante de la firma y que llegado el 17/7/98 se procedió al secuestro en la sede de la sociedad de la documentación. Precisó que por escrito agregado a fs. 331 y en los términos del art. 431 bis del Código Procesal Penal de la Nación los imputados "admiten la existencia del hecho y su participación en el mismo así como la calificación legal atribuida a su conducta" en el requerimiento fiscal "prestando en definitiva su conformidad con el monto y modalidad de la pena acordada", acuerdo que fue ratificado por los imputados.

Entre la prueba documental que acreditara en esa sede los hechos expuestos, el órgano jurisdiccional actuante mencionó el acta donde se dejó constancia que, para la entrega de la documentación, se exigía la conformidad final de ella así como el acta de mediación donde se dejó constancia de la incomparecencia de los demandados. Por otra parte, se indicó que la Sra. Fiscal actuante estimaba "palmariamente acreditado el hecho" imputado. Es allí donde los Señores Magistrados señalaron que la carta documento cursada a la aquí demandada por el nuevo administrador Heis tenía una doble intimación; por un lado la entrega de la documentación perteneciente al consorcio y por otro, que se procediera a efectuar la rendición de cuentas de los fondos del consorcio. Agregaron que en virtud de que Niebuhr, socio gerente de la demandada, pusiera a disposición del nuevo administrador la documentación del consorcio "y lo resultante de la liquidación final" se entiende que se allanó al requerimiento, fijando la fecha para cumplimentarlo. Explica la motivación al fallo que ese día (se refiere al dispuesto para la entrega) Neibuhr se negó a que la nueva administración ingresara con la escribana, pero sin objetar que lo hiciera solo, es decir, sin ella, acreditados tales hechos por el acta notarial labrada en la puerta de la oficina de la Administración Congreso SRL, el reconocimiento del nuevo administrador del consorcio, el contenido del instrumento labrado por la notaria en el acta en cuestión y por la exposición de los hechos realizada por la actora en la demanda ante esta sede.

Es en tal oportunidad donde el Tribunal trae la frase que arguye el apelante como esencial para determinar la improcedencia de la acción intentada en su contra. Sobre ello, es menester recordar que en la sentencia se expresa que las manifestaciones que surgen de las pruebas reseñadas son las que permiten inferir al tribunal que si la diligencia fracasó no fue por la negativa de los acusados a restituir, sino por falta de la indispensable participación de Heis en el acto "al negarse a recibir la rendición de cuentas -liquidación final - o, al menos a conformar la entrega de todos y cada uno de los documentos", encontrándose lógica la pretensión de Niebuhr de contar con una constancia detallada de la recepción de papeles relacionados con la administración del consorcio durante el período que duró la gestión (6/12/90 al 11/3/97) por la consecuente responsabilidad para los administradores salientes en caso de pérdida o desaparición de alguno de los comprobantes, a lo que se agrega en el pertinente considerando que la envergadura de la documentación que luego fue secuestrada, justificaba ampliamente la reticencia de Niebuhr de entregarla sin una detallada constancia de recepción por parte del requirente.

Se tiene así por constatado que la frase alegada no implica en modo alguno la falta de responsabilidad de la demandada en efectuar la rendición. Ello por cuanto en definitiva los miembros del Tribunal -cuya decisión para absolver fue por mayoría- apuntaron a la negativa de recibir la rendición de cuentas sólo a título de manifestación, pero en modo alguno con ello se puede concluir, como pretende hacerlo parecer el recurrente, que la obligación había sido efectivamente cumplida por la accionada. Todo ello se ve corroborado por la expresión "al menos..." que he colocado en negrilla. Lo concreto es que el Tribunal en ningún momento se ha expedido -resaltando que tampoco era de su competencia dado el hecho presuntamente delictivo imputado- sobre si dicha documental resultaba satisfactoria para cumplir con la obligación contractual y, menos aún, si la liquidación efectuada fuera realizada conforme a derecho, materia absolutamente ajena a la sede represiva. De modo tal que la frase argumentada como fundamento de una cosa juzgada inexistente sólo fue especificada para resaltar la falta de dolo en la entrega de los instrumentos pertenecientes al Consorcio (se recuerda que la figura delictiva es dolosa no resultando tipificada penalmente la forma culposa) pero que ni siquiera tiene conexión con el incumplimiento de la obligación de hacer que originó estas actuaciones. De allí que se insiste en que si la absolución criminal se produjo por un motivo distinto, especialmente por considerar los Señores Jueces actuantes que el acusado no resultaba responsable del delito, esa apreciación no es vinculante para el juez civil, que libremente puede concluir que aquél fue culpable pese a habérsele declarado inocente para eximirlo de una condena penal (conf. Salvat-Acuña Anzorena, Colombo, Machado, Llerena, Segovia, Borda, Spota, Cammarota, Salas, Galli, Rezzónico, Guastavino E., Avalle, Trigo Represas) (Llambías, J., Código Civil Anotado, T. II-B, p. 707).

Lo cierto es que en lo que al objeto de estas actuaciones se refiere, es bien cierto lo abordado por el Señor Juez, Dr. Cataldi, quien en su disidencia al fallo penal expuso que desde la fecha en que fuera intimado a efectuar la rendición y entrega de documentación (2/6/97) hasta que fuera dispuesto el secuestro (17/7/98) transcurrió un periodo de un año y un mes durante el cual los acusados mantuvieron en su poder la documentación reclamada y a cuya tenencia no tenían derecho, si se tiene presente que habían cesado en su cargo. Dijo también que aún admitido que Cingolani y Niebuhr hubiesen entregado la documentación a Heis si se presentaba solo, lo cierto es que tal propósito no fue acompañado de algún acto que lo exteriorizara, resultando una simple afirmación vacía de contenido.

Se concluye entonces que aún en la hipótesis de que la demandada hubiera efectuado la rendición de cuentas, ninguna prueba se aportó respecto a si la misma resultaba satisfactoria y que ningún temperamento adoptó la ex Administradora para procurar el cumplimiento de la obligación después de que el administrador Heis concurriera en la oportunidad analizada, sin que la causa penal, su tramitación y su sentencia puedan configurar en absoluto la satisfacción del cumplimiento de la obligación reclamado, sin que obste a ello la ausencia de dolo en el cumplimiento, irrelevante a los fines del objeto pretendido en estas actuaciones.

Por lo demás, el transcurso del tiempo sin que ni siquiera fuera presentada la rendición ante los tribunales si es que la parte se vio impedida de hacerlo -lo que hubiera sido el camino legal máxime que fue puesta en mora- me permiten concluir que, si mis colegas así lo consideran, que las quejas deberán ser desestimadas.

Segundo agravio: La apelante también esgrime la falta de verdad en los fundamentos de la sentencia en crisis respecto a que allí se expresara que ley exige que la rendición de cuentas debe contener en forma clara y precisa las explicaciones y referencias necesarias para ilustrar al dueño del negocio sobre el procedimiento utilizado y el resultado obtenido en cada operación. Argumenta que el art. 1909 del Código Civil sólo señala que el mandatario debe dar cuenta de sus operaciones que, en el caso, se traduce en informar a los copropietarios las sumas recaudadas por expensas y las gastadas por sueldos, aportes y reparaciones de partes comunes del edificio, lo que según su entender se encuentra demostrado. Expresa que cumplió mes a mes desde diciembre de 1990 a 1997, como surge de las liquidaciones agregadas a fs. 472 a 581, consignándose en ellas tanto los gastos realizados e imputación de cada uno de ellos, como el estado financiero del consorcio con las entradas y salidas, no habiendo sido impugnada ninguna de ellas dentro de los treinta días que establece el artículo 73 del Código de Comercio.

No asiste razón al quejoso. En efecto, conforme surge del Reglamento de Copropiedad que en copia obra a fs. 14/27, el artículo décimo octavo indica que el administrador debe rendir cuenta documentada de su gestión en caso de renuncia o de revocación, siendo el estatuto que rige al Consorcio ley para las partes conforme lo establecido por el artículo 1197 del Código Civil.

El administrador "por aplicación de las reglas comunes en materia de mandato, debe rendir cuentas, justificando en debida forma la utilización del dinero recaudado. De ahí que quepa exigir en el administrador, que a veces desarrollará una actividad bastante compleja, el empleo de criterios contables y mecanismos de control que permitan a sus instituyentes una adecuada vigilancia y la certeza de la correcta aplicación de esos fondos" (Laquis, Manuel A. y Siperman, Arnoldo. "La propiedad Horizontal en el Derecho argentino", Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1996, p. 104). Y si bien es cierto que la ley de propiedad horizontal no trae una norma respecto a la forma en que debe presentarse la rendición, no lo es menos que es aceptado unánimemente por la doctrina que ella debe contener claramente los gastos, la imputación de los mismos y la utilización de mecanismos contables adecuados para que surja con claridad el patrimonio con que cuenta el ente consorcial, respaldado por la documental que acredita los ingresos y egresos de las partidas pertinentes. Tal como lo ha sostenido esta Sala, no conforma una verdadera rendición de cuentas la presentación por el administrador de un consorcio de planillas o liquidaciones mensuales de expensas y demás comprobantes pues no reúne los requisitos de claridad, precisión y descripción exigidos por la ley (autos "Consorcio de Prop. Av. del Libertador 250/56/60/64/68/70 c. Ingeniería Ledesma S.R.L., 11/2/2002) En tal sentido, se ha dicho que la exposición de las cuentas de la gestión debe ser instruida y acompañada de la comprobación documentada de los distintos rubros, debiendo ellos estar presentados en forma descriptiva y no sinóptica (Expediente: 46975, CCiv. y Com. San Martín, sala 2º, 23/11/2004, "Consorcio de Propietarios calle Chile 1448 Villa Raffo v. Serrano, Carlos D.), no alcanzando a satisfacer la obligación las liquidaciones e informaciones entregadas a cada consorcista pues ellas no configuran rendiciones parciales que puedan imputarse a la rendición de cuentas que debe realizar aquél al finalizar su gestión (JA 1999-IV-696, LexisNexis -sumarios- 03/08/2004).

Por otra parte, en lo que es materia de queja pues ha quedado firme lo decidido en cuanto a los períodos de 1990 a julio de 1993, debo señalar que el art. 73 del Cód. de Comercio, en tanto otorga carácter definitivo a las rendiciones de cuentas que no han sido impugnadas en tiempo oportuno, resulta inaplicable a las relaciones existentes entre un Consorcio de Copropietarios y su administrador, pues no es ajustado a derecho aplicar por analogía una norma que trae aparejadas graves consecuencias para los copropietarios, máxime cuando la falta de aprobación por la asamblea de las cuentas presentadas configura un claro indicio de disconformidad con ellas (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H 05/03/2004 Balero Reche, Luis M. c. Consorcio de Prop. Conde 1869 DJ 2004-2, 269 - IMP 2004-B, 3003).

A mayor abundamiento, la perito contadora señaló que no se pudieron analizar las liquidaciones de expensas pertenecientes a los períodos de febrero de 1997 y marzo de 1997 por no haber sido puestas a disposición de la experta (ver respuesta al punto 1 del cuestionario propuesto por la actora); que tampoco pudo compulsar los diferentes rubros de las planillas de liquidaciones de expensas con los libros Mayor, de Caja y Administración por no haber sido puestos a su disposición; que comprobó diferencias entre los comprobantes exhibidos y las liquidaciones incluidas en el expediente; que tampoco pudo determinar los ingresos percibidos por la demandada e importes abonados en conceptos de intereses resarcitorios y punitorios por no haberle sido entregados recibos de pago por cada uno de los copropietarios; que tampoco surgieron datos para determinar en forma completa el destino de los fondos percibidos por los ex administradores y tampoco le fue posible determinar la existencia o no de coincidencias entre las constancias de la demandada y la de los copropietarios ni de la contabilidad de la sociedad demandada por no haber sido puesta a su disposición la documentación necesaria para poder hacer alguna determinación. Solicitadas aclaraciones a la experticia por parte de la actora, la experta señaló a fs. 735/737 que en los casos de invalidez de documentos puestos a su disposición no sólo tuvo en cuenta si cumplían los requisitos de impresión que establece la AFIP sino también las costumbres comerciales, ejemplificando que en algunos de ellos no obra identificado el consorcio como comprador de productos que se detallan. Dijo también que varios comprobantes a simple vista podrían ser tomados como falsos, toda vez que varios proveedores poseen el mismo tipo de facturas, impresas por la misma imprenta, en el mismo momento y completos con la misma letra. Subrayó que los gastos no siempre se incluyen en el mes en que se incurre sino que muchas veces se derivan a períodos posteriores indicando que los meses donde los gastos superan a las liquidaciones efectuadas oportunamente son precedidos y/o seguidos por meses donde el saldo es inverso.

Siendo claras las respuestas dadas en el dictamen, corresponde que el mismo sea aprobado en los términos del art. 477 del Ritual.

Por todo lo expuesto, es manifiesto que en el caso en concreto la rendición de cuentas en los períodos por los que la demanda prosperó no ha sido acreditada, como erróneamente lo afirma el quejoso, por lo que a mi entender también corresponde la desestimación del agravio en cuestión.

Tercer agravio: Dice el apelante que ha habido omisión de pronunciamiento en la sentencia en cuanto a la solicitud que oportunamente dedujera respecto a que la mediación no fue debidamente cumplida. Sostiene que como tal instancia previa es obligatoria, ello impide la admisión de la demanda.

La queja resulta inadmisible. Si bien en su oportunidad la demandada cuestionó el cierre de la mediación manifestando que había sido acompañado un certificado médico que impedía la comparecencia del socio gerente, ello fue debidamente sustanciado en el juzgado actuante quien resolvió a fs. 252/3 el rechazo de la petición que ahora reitera, la que habiendo sido apelada fue desestimada por el a quo, adquiriendo firmeza la decisión. Es así que en función del orden preclusivo de los actos procesales, no puede volverse sobre cuestiones que han sido objeto de análisis y decisión, desde que existe cosa juzgada sobre el punto, por lo que habrá de desestimarse la queja interpuesta, si mis colegas así lo estiman.

Cuarto agravio: Expresa la recurrente que no ha podido efectuar la rendición de cuentas en razón de que la documentación fue objeto de secuestro en la causa penal.

Desde ya tal acto no lo exime por cuanto la obligación reclamada nació para la demandada en el mismo momento en que cesó en sus funciones. Por lo demás, huelga resaltar que transcurrió un tiempo más que considerable entre que culminó su gestión y el secuestro realizado el que, conforme surge de fs. 85 de la causa penal, fue efectuado recién el 17/7/98. Ello sin perjuicio de resaltar las tratativas extrajudiciales efectuadas por la actora para que procediera a cumplir con la obligación en debida forma. Mal puede traer esta queja la apelante si ella misma sostiene que la instrumental que adjuntara a autos resultaba suficiente para tener por cumplida la obligación, a lo que debe agregarse que nunca ellas fueron aprobadas por la Asamblea como legalmente correspondía y era de su pleno conocimiento.

Siendo así, entiendo que la queja debe rechazarse.

Quinto agravio: Tampoco resulta admisible su cuestionamiento respecto a la designación del nuevo administrador que lo reemplazara en la función. Fácil es comprender que no tiene legitimación la parte para impugnar tal nombramiento; que tampoco articuló nulidad tanto respecto de su remoción como de la designación del nuevo administrador, ni cuestionó su personería en el desarrollo de todo este proceso. Por lo demás, no tiene incidencia en la litis lo que aquí esgrime, sin perjuicio de señalarse que de ninguna de las actuaciones penales surge oposición de la parte a exhibir la documentación y entregar la rendición de cuentas con basamento en que el nuevo administrador no se encontraba legitimado para recibirla. Sus propios actos me eximen de más consideraciones sobre esta queja que también, a mi parecer, debería ser desestimada.

Por todo lo expuesto, propongo al Acuerdo que se confirme la sentencia apelada en todo cuanto decide y manda y fue objeto de especial agravio, con costas por su orden atento a no haberse integrado el contradictorio (art. 68 2da. Parte del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).

Dejo de esta forma establecido mi voto.

Los doctores Ameal y Hernández por las consideraciones y razones aducidas por la Dra. Díaz, votan en igual sentido a la cuestión propuesta.

Por lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad de votos, el Tribunal decide: I. Confirmar la sentencia apelada en todo cuanto decide, manda y fue objeto de especial agravio; II. Imponer las costas de Alzada por su orden atento a no haberse integrado el contradictorio (art. 68 2da. Parte del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Difiérase la regulación de honorarios para su oportunidad.- Silvia A. Díaz - Oscar J. Ameal - Lidia B. Hernández.