Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2016-12-14


Autos N° 4.821 (J.P.L.G.S.J., Rivadavia N° 40.907/10), caratulados: "COOPERATIVA DE VIVIENDA CRÉDITO Y CONSUMO 2 de Agosto Limitada c/ De la Vega, Ivana - Desalojo - Abreviado".

--------- San Juan, 14 de diciembre de dos mil dieciséis. ------------------------------------------------------ --------- Y Vistos: --------------------------------------------- --------- Para resolver el recurso de apelación articulado a fs. 80 por la actora, quien actúa por medio de letrada apoderada, contra la sentencia de fs. 76/79. ----------------- --------- Tal recurso fue concedido con efecto suspensivo conforme a lo dispuesto por el art. 250 del C.P.C., por decreto de fs. 87. ---------------------------------------------- --------- Y Considerando: ------------------------------------ --------- I. Que mediante la resolución impugnada el a quo rechazó la demanda de desalojo con fundamento en que la causa alegada es una relación contractual cuya rescisión debió acreditar previamente; impuso las costas a la accionante vencida y difirió la regulación de honorarios para cuando exista base económica. ------------------------------- --------- II.1. Contra dicho pronunciamiento se alzó la apelante, quien fundó el recurso con el memorial que obra a fs. 88/90 vta. En tal pieza, en síntesis, manifestó: -------- Que le agravia la sentencia en cuanto el a quo hace referencia a un juicio de otro Juzgado como si su parte lo hubiera invocado en la demanda. Agrega que, como consta de la simple lectura del escrito de iniciación, de las cartas notariales y de lo estipulado en la cláusula quinta del contrato, éste se encuentra rescindido de puro derecho. ----------------------------------------------------- Que se queja de lo decidido en cuanto hace referencia al cargo de fs. 23 vta. (en realidad, de unas fotocopias acompañadas por la accionada). Considera que se trata de un exceso en el ejercicio jurisdiccional al obstaculizar la correcta dilucidación de la causa, ya que en el expediente no obra ninguna copia y tal prueba documental no está agregada y se encuentra reservada en secretaría, la que además fue impugnada por superflua, innecesaria y dilatoria, impugnación que nunca fue resuelta. ------------------------------------------------- Que el proceso de desalojo no configura la vía idónea para debatir y dilucidar cuestiones que desbordan su objetivo, como las relativas al mejor derecho a la posesión. Luego, reitera los agravios referidos a la rescisión extrajudicial del contrato de compraventa y a la valoración de la prueba documental (fotocopias). --------- --------- A fs. 91 se ordenó correr el pertinente traslado del memorial a la demandada, quien a pesar de estar debidamente notificada conforme surge de las constancias de la cédula de fs. 92 y vta., no lo contestó. ----------------- --------- 2. A fs. 94 se dispuso elevar el expediente a la Alzada, lo que se materializó a fs. 95 y vta. Recibido el mismo, por Presidencia se decidió a fs. 96 remitirlo nuevamente al Juzgado de origen a fin de que se acreditara la temporaneidad del escrito de expresión de agravios; cumplido lo cual se reenviaron a la Cámara (ver decreto del a quo de fs. 98). ----------------------------------------------- --------- Nuevamente en este ámbito, a fs. 100 se dictó -previa determinación de los integrantes del Tribunal que intervendrían en la presente causa- el pase de los autos a resolver (fs. 112); decreto que se encuentra firme y consentido, tal como surge de las constancias de las cédulas de notificación obrantes a fs. 113 y vta. y 114 y vta. -------------------------------------------------------------- --------- Mediante providencia de fs. 117, se ordenó hacer saber a las partes la designación del nuevo integrante del Tribunal, Dr. Juan Luis Romero, lo que se cumplimentó según surge de las cédulas de fs. 118 y vta. y 119 y vta. Posteriormente, se procedió al sorteo y a la adjudicación de la causa a estudio (fs. 120). ----------------------------------- --------- III. Comenzando con el tratamiento de la cuestión sobre la que corresponde expedirse, adelantamos nuestro criterio contrario a la admisión del recurso. Ello, en mérito a las consideraciones que infra expondremos: ----------------- --------- 1. Preliminarmente, estimamos adecuado dejar sentado que el presente proceso se inició bajo la vigencia del Código Civil anterior al actual y, por ende, la sentencia de primera instancia se dictó al amparo de las respectivas normas relativas -en principio- a la rescisión de un contrato de compraventa inmobiliaria, y sobre tal base normativa se estructuró el escrito de fundamentación recursiva. ---------- --------- El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (Ley Nac. N° 26.994 [B.O. de 08-10-2014]) que entró en vigencia el 1 de agosto de 2015 conforme Ley Nac. N° 27.077 [B.O. 19-12-2014], no resulta de aplicación en el caso particular, por lo que en esta instancia judicial al resolverse el presente recurso se lo hará a la luz del mismo ordenamiento bajo cuyo amparo se dictó el pronunciamiento impugnado. --------------------------------- --------- 2. Cabe destacar que para el progreso de la acción de desalojo tanto se requiere que quien la ejercite tenga el derecho a la libre disposición del bien objeto de aquélla, como que aquel contra quien va dirigida carezca de todo título que respalde su ocupación. ---------------------------- --------- De ello se sigue que la vía del desalojo procede cuando la exigibilidad de la restitución, fundada en una causa autorizada por la ley, es actual, real y concreta al momento de la demanda; en cambio deberá recurrirse al juicio ordinario cuando la exigibilidad sea potencial y abstracta en dicha etapa del proceso (cfr. Cám. 1ª Apel., Bahía Blanca, La Ley, Tº 72, pág. 357, precedente citado por Morello, Augusto M., Sosa, Gualberto L. y Berizonce, Roberto O., "Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación", Ed. Platense - Abeledo-Perrot, 2ª ed. reelab. y ampl., Buenos Aires, 1999, Tº VII-B, pág. 38). -------------------------------------------------------------- --------- Ello, por cuanto el trámite de este juicio especial sólo admite la discusión acerca del mejor derecho al uso de la cosa. El debate vinculado a una alegada relación sustancial, contractual -como en el caso examinado- o a derechos posesorios, debe afrontarse en juicio aparte. ------ --------- Al iniciar la acción de desalojo, la Cooperativa de Vivienda, Crédito y Consumo 2 de Agosto Limitada adjunta copias del Reglamento Interno (fs. 5/6 vta.); Contrato de Construcción de una vivienda de tres dormitorios, suscripto por los entonces presidente y secretario de la cooperativa con la Sra. Ivana Teresa de la Vega, el 1 de julio de 2003 (ver fs. 7/8); Acta de Tenencia Precaria (fs. 9/10) firmada por el Sr. Guillermo Gabriel Castro, D.N.I. Nº 23.638.374, casado, en condición de asociado Nº 516, mediante la cual se le hace entrega de la vivienda individualizada como Casa 103, Manzana 06, Sector D, estipulándose un monto de cuarenta y cinco mil setecientos veinticuatro pesos ($ 45.724), valor establecido al 25 de noviembre de 1998. También firma el acta en carácter de cónyuge la Sra. Ivana Teresa de la Vega, tal como lo certifica la escribana interviniente en fecha 21 de abril de 1999 (fs. 10). Se observa que hay una diferencia importante en cuanto a las fechas en que se firmó el Acta de Tenencia Precaria con el esposo de la demandada (21 de abril de 1999) y el posterior Contrato de Construcción con la accionada (1 de julio de 2003), lo que haría necesario un análisis más profundo de las circunstancias que motivaron este cambio; de la determinación de las cuotas pagadas y a qué concepto se imputaron. ------------- --------- Cuando la vendedora -en el caso, la Cooperativa de Vivienda, Crédito y Consumo 2 de Agosto Limitada (tal como lo admite al iniciar la demanda en el ap. IV., 1° párr., fs. 16 vta.)- entrega a la compradora, como consecuencia de lo pactado en el Contrato de Construcción (ver copia fs. 7/8), la posesión del inmueble, tal posesión subsiste y debe ser amparada, mientras no desaparezca la causa que la originó, es decir, la vigencia del referido contrato. -------- --------- Es que el debate sobre la relación sustancial de compraventa o de contratos similares debe afrontarse en un proceso diferente; ya que el trámite del juicio de desalojo sólo admite la discusión acerca del mejor derecho al uso de la cosa. ---------------------------------------------------------- --------- En tal sentido, se ha sostenido que el procedimiento de desalojo se aplica a los casos de extinción de los contratos, no a los de cumplimiento o rescisión subrayado añadido (Cám. Civ. 1ª, Sala I, La Plata, D.J.B.A., Tº XIX, pág. 105). Por lo tanto, resulta extraña a este proceso la interpretación acerca del cumplimiento de las cláusulas de un contrato de compraventa celebrado entre las mismas partes (S.C.B.A., Ac. y Sent., 1956, Tº II, pág. 66, La Ley, Tº 85, pág. 18; Jurisprudencia Argentina, 1956-III-48). Agregándose, mutatis mutandis, que queda asimismo marginada la acción cuando ha existido entre los contratantes un compromiso de venta, cualquiera sean los términos en que se hizo la entrega del inmueble (S.C.B.A., Ac. y Sent., 1965, Tº I, pág. 513; D.J.B.A., Tº 75, pág. 137; Jurisprudencia Argentina, 1965-III-293). -------------------- --------- 3. Otro dato de relevancia para dilucidar la cuestión sometida a estudio, es señalar que la actora funda la acción de desalojo en la facultad resolutoria implícita en caso de incumplimiento de contrato (ver arts. 51, inc. b, y 52 del Reglamento Interno, firmado solamente por el Sr. Guillermo Gabriel Castro, esposo de la demandada), no obstante ello surge de las constancias obrantes en la causa que la accionante efectúa una presentación judicial ante el 7º Juzgado Civil, Comercial y Minería, en Autos Nº 113.954, caratulados: "Cooperativa de Vivienda, Crédito y Consumo 2 de Agosto Limitada c/ De la Vega, Teresa Ivana - Rescisión de Contrato", acción mediante la cual pretende efectivizar la rescisión del contrato de compraventa, el cobro de cuotas adeudadas y de los daños y perjuicios que se habrían producido. ------------------------------------------ --------- En esta dirección se ha resuelto que la acción de desalojo reviste carácter personal; por ello, si lo que se pretende es el recupero de la tenencia dada o perdida, el juicio de desalojo será la vía apropiada contra los meros tenedores, pero no procederá contra los poseedores animus domine, o aquellos que invoquen derechos reales como usufructo o uso; ni contra quienes recibieron la posesión en virtud de un contrato, como boleto de compraventa o sociedad, ya que en estos supuestos debe plantearse la acción correspondiente [resolución del contrato, disolución y liquidación de sociedad, etc.] que lleva ínsita la devolución de las cosas entregadas con motivo de ellos y sin perjuicio de lo que se puede haber pactado en el contrato celebrado (cfr. Jurisprudencia de Mendoza, Autos: "Valente de Cannizzo, Norma c/ Ernesto Gabriel Narváez Escobar - Ejecutivo", Fallo N° 04190133 - Ubicación: S164-252 - Expediente N°: 37273, Mag. votantes: Boulin - Viotti - Catapano Mosso, 1ª Cám. Civil, Circ.: 1, 02-12-2004, Fuente: Lex Doctor, versión 9.0). ------------------------------------ --------- Si la cosa es entregada en virtud de un contrato y quien la recibe no cumple, para conseguir la restitución de ésta es necesario que el contrato sea declarado resuelto, por lo cual es improcedente, en principio, promover sin más el juicio de desalojo. Pero puede suceder que el contrato sea resuelto extrajudicialmente, ya sea porque intimado el otro contratante a que cumpliera en un plazo no menor de quince días, no lo hizo [pacto comisorio implícito contenido en la primera parte del art. 1204 del C.C. derogado], o porque se usó la facultad de resolver pactada en el contrato, comunicándose ello al contratante incumplidor [pacto comisorio expreso contemplado en la segunda parte del citado art. 1204]. En el caso de autos, luego de intimar la resolución del contrato de compraventa extrajudicialmente, la propia actora vuelve sobre sus propios actos y acude a la instancia judicial a los efectos de resolverlo por haberse operado -en su opinión- el pacto comisorio. Así los hechos, y encontrándose cuestionada la resolución del contrato de compraventa, estimamos que resulta improcedente la vía del desalojo intentada. ------------------------------------------------------- --------- Tanto la doctrina como la jurisprudencia son contestes en sostener -como principio- que la cuestión litigiosa en la que se debe discutir sobre los alcances del incumplimiento de la parte demandada y sobre la resolución contractual invocada por la parte actora, no es susceptible de ser canalizada por el juicio de desalojo. No es el desalojo la vía procesal apropiada para demandar la restitución de la posesión que ha sido entregada como consecuencia de la celebración de un boleto de compraventa, cuya resolución también se persigue. En efecto, no corresponde en tal tipo de juicios debatir sobre la resolución del convenio de compraventa, por lo que la demandante deberá -si así lo decide- promover la acción pertinente a efectos de obtener el acogimiento de su pretensión resolutoria, y en caso de que la misma fuera exitosa, deberá decidirse sobre la obligación de restituir lo recibido como consecuencia del contrato resuelto arts. 1052, 1204, 1374 y ccds. del C.C. (cfr. Areán, Beatriz, A., "El juicio de desalojo", Hammurabi, Buenos Aires, 2004, págs. 288/290). --------------------------------------------- --------- Es que, para decidir sobre la resolución de un contrato de compraventa de inmuebles debe promoverse juicio por resolución contractual que -de ser procedente- producirá la devolución de las cosas que las partes recibieron (cfr. Cám. Apel. Concepción del Uruguay, Sala Civ. y Com., 18-09-92, "Barbará, Raúl G. c/ Ruffa, Ricardo D. - Desalojo", Doctrina Judicial, 1993-2-839). --------------------------------------------- --------- Así puede observarse que el marco de este proceso de desalojo no resulta apto para debatir la cuestión que ha quedado planteada entre las partes litigantes. En este mismo sentido y mutatis mutandis, se ha resuelto que si se encuentra cuestionada la resolución del contrato de compraventa, el Tribunal se inclina por pronunciarse por la improcedencia de la vía del desalojo (Jurisprudencia de la Provincia de Tucumán, Cám. Civ. Documentos y Locaciones, Sala II, "Veliz, Carlos Miguel c/ Correa, Hugo Armando s/ Desalojo", sentencia n° 110, 01-04-04, Fuente: Lex Doctor, Versión 9.0). -------------------------- --------- En el caso examinado, la demandante optó -como vimos- por la vía judicial por ante el 7º J.C.C. y M. [tal como lo reconoce expresamente en el último renglón de fs. 47 vta. y primer párrafo de fs. 48], es decir, que hasta que haya sentencia de rescisión o resolución, la vía del desalojo resulta improcedente. ------------------------------------------ --------- Resulta preciso advertir que aquí no se está prejuzgando sobre la justicia o la injusticia del reclamo subyacente en la pretensión efectuada por la accionante, sino que simplemente se constata que las características de la vía procedimental seleccionada no ofrecen el marco adecuado ni válido para encauzar el tipo de postulación incoada en autos. ---------------------------------------------- --------- IV. En suma, y por los fundamentos aquí referidos, corresponde desestimar el recurso de apelación articulado por la actora a fs. 80, contra la resolución de 76/79, con costas a cargo de la apelante vencida (cfr. arts. 66, primer párrafo, y ccds. del C.P.C.), dejándose debida constancia de que no existe actividad computable a los fines regulatorios de honorarios de letrado/a alguno/a de la demandada. ----- --------- Por ello, normas legales, doctrina y jurisprudencia citadas, la Cámara de Apelaciones de Paz Letrada Resuelve: -------------------------------------- --------- 1) Rechazar el recurso de apelación deducido a fs. 80 por la parte actora contra la sentencia obrante a fs. 76/79, con costas a su cargo, dejándose debida constancia de que no existe actividad computable a los fines regulatorios de honorarios de letrado/a alguno/a de la demandada. - --------- 2) Protocolícese, agréguese copia autorizada a los autos, notifíquese y oportunamente bajen al Juzgado de origen, previa reposición de sellado si así correspondiere. ---------------------------------------------- Fdo: TONELLI-BAZAN-ROMERO P. de S. N° 14, fs. 199/204.