Tribunal: CAMARA DE APEL. EN LO CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y DE MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Neuquén
Fecha: 2014-10-09


NEUQUEN, 9 de Octubre de 2014 Y VISTOS:

En acuerdo estos autos caratulados: "ZWENGER ANA MARIA C/ VILLA SILVANA ROSA Y OTRO S/ CUMPLIMIENTO REGLAMENTO COPROPIEDAD", (Expte. Nº 414627/2010), venidos en apelación del JUZGADO CIVIL 2 - NEUQUEN a esta Sala III integrada por los Dres. Marcelo Juan MEDORI y Fernando Marcelo GHISINI, con la presencia de la Secretaria actuante Dra. Audelina TORREZ y, de acuerdo al orden de votación sorteado, el Dr. Ghisini dijo:

I.- Vienen estos actuados a la Alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 274 por el Sr. Juan Nicasio Villa, contra la sentencia obrante a fs. 259/268 vta., que lo condena a que en el plazo de diez días, haga entrega a la actora de una copia de la llave de la puerta de ingreso al primer piso del edificio de Primeros Pobladores Nº ..., de la ciudad de Neuquén.

II.- Se agravia en los términos expresados en su escrito de fs. 320/326, en donde plantea en primer lugar la incongruencia de la sentencia por no tratar los puntos 4 y 5 de la contestación de demanda, que versan sobre el "consentimiento tácito del consorcio" y el "Abuso del Derecho".Critica que, la jueza haya tenido por acreditada la falta de designación de un administrador, sin pruebas que avalen tal afirmación. Entiende que, el hecho de que no se haya acreditado la reunión de la asamblea del consorcio a los efectos de designar un administrador, no significa que dicho cargo no se encuentre cubierto.

Sostiene que, la actora al dirigir su acción directamente contra los demandados por falta de administrador, es quien debía aportar las pruebas relativas a tal circunstancia.

Cuestiona que la sentencia haya tenido por improbada la realización de la asamblea para reemplazar al administrador anterior, sin haber tenido en su poder los libros o actas respectivas.

Critica que, el a-quo le haya impuesto la carga de la prueba sobre un hecho que había negado rotundamente; y respecto del cual la actora se basó para promover la presente acción.

Indica que, por un lado la jueza consideró que con la prueba producida en autos el consorcio estuvo al menos constituido por un año, mientras que por el otro, expresó que no corresponde expedirse sobre la naturaleza jurídica del consorcio, en atención a que no comenzó su existencia.

Entiende que, se encuentra configurado el caso de nulidad de la sentencia por resultar ininteligible.

Se agravia por el hecho que el a quo haya considerado que existe omisión de su parte de instar la designación de un administrador. En todo caso fue la reclamante quien no siguió -en caso de administración acéfala- el procedimiento previo para conformar el consorcio.

Menciona que, la jueza por un lado dio por sentada la existencia del consorcio y de un administrador, pero en el párrafo 17, del punto II del considerando respectivo, manifestó que no se encuentra acreditado el funcionamiento real, al no haberse adjuntado libros, actas ni llamados a asamblea.

Afirma que, si no hay documentación agregada en los presentes, como puede saber la jueza respecto de la falta o inexistencia del administrador del consorcio.

Por otra parte, señala que el fundamento esgrimido por Ana María Zwenger para promover el proceso -que el suscrito le impidió el ingreso al edificio-, no se ha configurado y por ello, la sentencia afirma que esta cuestión no se encuentra acreditada en autos.

Finalmente, se agravia por la imposición en costas. Dice que, debe soportar esta demanda por la simple y sencilla razón de ser copropietario de una unidad funcional, y que aun cuando deba entregarle una copia de llaves a la actora, lo cierto es que todo este proceso se inicia por culpa y responsabilidad de ésta última, quien prestó su propiedad a un tercero, éste se la dio a otro tercero, quién, a la postre, cambió la cerradura cuya llave ahora se solicita.

Menciona que, la demandante no realizó los trámites para urgir la eventual constitución de la administración, ni solicitó la convocatoria judicial.

Agrega que la accionante no puso a su disposición la documental que avale el título de dueña y que inició la demanda únicamente contra él, cuando tendría que haber demandado a todos los copropietarios del edificio. Considera que, estas circunstancias ameritan que en el caso de que excepcionalmente prospere la acción, se lo exima de las costas.

A fs. 327 se ordena correr traslado de los agravios a la contraria, y vencido el plazo no los contesta.

III.- Preliminarmente debo decir que, todo este juicio tiene por objeto lograr que a la actora se le haga entrega de la llave de la puerta de acceso principal, que le posibilita el ingreso a la escalera para subir al primer piso del edificio, en donde está ubicado su departamento.

Para lo cual, se llevó a cabo un proceso que se inició el 26/03/2010, vale decir, algo más de cuatro años, con el dispendio de recursos y tiempo que ello conlleva para las partes, los abogados y el Poder Judicial.

La causa lleva más de 300 fojas y se inició según el relato actoral, (cuarto párrafo de fs. 5) "Ante la frustración de concretar el mandamiento de constatación en reiteradas oportunidades por imposibilidad de ingresar por la puerta de acceso principal del edificio, solicitamos al juzgado en dos oportunidades la utilización de los servicios de un cerrajero (fs. 26 y 30) para que, sin violentar la cerradura, llevásemos a cabo la diligencia ordenada por el Sr. Juez, pero lamentablemente nuestro pedido fue negado por S.S. por el fundamento vertido en dichas providencias (fs. 27 y fs. 31)".

Así, el presente trámite se originó para poder llevar adelante una diligencia de constatación iniciada en la causa: "Zwenger, Ana María c/ Rubio, Jorge Néstor s/ Diligencia Preliminar" (Expte. Nº 367.712/08), en trámite ante ese mismo juzgado, y como consecuencia del rechazo de la a quo de la implementación de la medida allí solicitadas -utilización de los servicios de un cerrajero para que, sin violentar la cerradura, se pueda llevar a cabo la diligencia-.

Cabe acotar que del expediente referenciado, en donde se solicita la diligencia preliminar, hasta la fecha han transcurrido algo más de seis años.

Ahora bien, cabe preguntarse cuál es la medida a implementar en el juzgado ante el hipotético caso que el demandado no cumpliera lo ordenado en el punto 2) de la parte resolutiva de la sentencia de a fs. 259/268 vta.? La respuesta cae por su propio peso, la ejecución de la sentencia a través de la implementación de una serie de medidas que implicarían entre otras cosas, recurrir a la utilización del servicio de cerrajería; y ¿No era esto acaso lo que solicitó la actora en oportunidad de iniciar la medida preliminar?.

Considero entonces que, se pudieron haber maximizado los recursos para llegar al mismo resultado, pues el inicio de este expediente ha llevado a las partes a transitar por un proceso algo más de cuatro años, y, de conformidad con lo expuesto, se ha atentado contra los principios de celeridad y concentración que deben aplicarse en todo proceso judicial.

Por otra parte, la actora tampoco cuestionó oportunamente el rechazo de la medida peticionada en: "Zwenger, Ana María c/ Rubio, Jorge Néstor s/ Diligencia Preliminar", sino que, solo interpuso la demanda por incumplimiento del reglamento de copropiedad directamente contra Silvana R. Villa y Juan Nicasio Villa, fundando la legitimación pasiva de éstos, en el carácter de copropietarios de una unidad funcional del edificio. Esa demanda solo prosperó contra el segundo de los nombrados, en atención a que el juzgado hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por Silvana Rosa Villa.

Ante el panorama descripto y con el fin de arribar a una rápida solución, a fs. 329 se convocó a las partes a audiencia en esta Alzada, la que no se pudo llevar a cabo, conforme constancia de fs. 332 por incomparecencia del demandado.

Sentado lo anterior, me avocaré ahora en concreto al tratamiento de los agravios del demandado; así, en relación a las omisiones denunciadas, advierto que no obstante que en la sentencia no se hayan tratado en forma expresa las consideraciones volcadas por el demandado en su contestación de fs. 57/71 vta., referidas a los puntos 4 y 5 (consentimiento tácito y abuso del derecho), en el caso no resulta suficiente para decretar la nulidad en los términos peticionados.

El principio de congruencia no exige el análisis judicial de cada uno de los argumentos propuestos por los litigantes, sino de aquellos puntos que hayan sido expuestos por las partes y que resulten contundentes para la adecuada solución del conflicto.

Así, en relación al consentimiento tácito, no resulta de aplicación al caso para variar el resultado obtenido en la sentencia, pues el hecho que el accionante no se haya opuesto al cambio de cerradura, de manera alguna, ni aún por el transcurso del tiempo, tiene por efecto coartar su derecho a que se le otorgue una copia de la misma para poder acceder a la propiedad común del edificio (entrada), debido a que ello es una consecuencia necesaria a los fines de posibilitar el ejercicio de su derecho de propiedad, con independencia de las circunstancias o vicisitudes en que se encuentre actualmente la misma (ocupada, usurpada, etc.).

El derecho de acceso a espacios comunes es una garantía que es debida entre los mismos propietarios, exista o no consorcio o administrador, ello en función del sentido de solidaridad y buena convivencia que debe primar entre ellos.

Por otra parte, la actora no pide la demolición o sustitución de la cerradura de entrada al edificio, sino algo más simple de cumplir: "una copia de la llave para acceder", cuestión ésta que ni siquiera debería haber tramitado en un expediente judicial.

En el sentido expuesto, se ha dicho: "El sistema creado por la ley 13.512, procura la normal y pacífica convivencia entre los copropietarios, de manera que ninguno de ellos pueda tener derechos absolutos que menoscaben los de los demás, estableciéndose deberes recíprocos de vecindad que deben observarse más estrictamente, si se quiere, que los que nacen de las relaciones corrientes entre vecinos, por ser ello esencial para el buen funcionamiento de esa pequeña comunidad que es una casa dividida por pisos o departamentos" (C. Civ. 1 de Mar del Plata, sala 1, 1/4/03, Juba sum. B1352749).

En otro orden, y en relación al abuso del derecho, para que se configure, deben concurrir una serie de requisitos: 1) el ejercicio de una conducta permitida dentro del ordenamiento positivo en virtud de una expresa disposición legal; 2) contrariedad con los fines de la norma o las reglas de la moral, la buena fe o las buenas costumbres; 3) daño cierto; 4) imputabilidad. Para que exista abuso del derecho el ejercicio que de éste haga su titular debe ser socialmente objetable, al contrariar los fines que la ley tuvo en miras al reconocer el derecho o exceder los límites de la buena fe, la moral y las buenas costumbres." (Marcelo J. López Mesa- Sistema de Jurisprudencia Civil- T.II, pág. 2025- ed. Abeledo Perrot).

Por lo tanto, aun cuando haya sido la propia accionante quién se desprendiera del inmueble, con las llaves de ingreso al edificio y al departamento, al habérselas entregado a un tercero, que no las quiere devolver, y que además cambió la cerradura; más allá de la procedencia o no de la presente acción; no constituye abuso de derecho la conducta desplegada por la actora, pues independientemente que se haya hecho lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva de uno de los copropietarios, la demanda ha sido producto de la falta de colaboración y de cumplimiento del deber de vecindad, al no facilitar la entrega de la llave de entrada de la puerta principal, para que hacer una copia.

Reitero, exista o no consorcio, o administrador, es el deber de vecindad, solidaridad y buena convivencia, el que debe primar entre copropietarios. Entre ellos se deben la garantía que nace de la misma ley 13512, que es la de la utilización de los espacios comunes.

El art. 2 de la mencionada norma expresa: "Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideraran comunes por dicha razón: a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines...".

En función de ello, al ser los titulares de los departamentos del edificio copropietarios de las cosas de uso común, como en el caso, la puerta de entrada, entre ellos se deben la garantía de uso por el solo hecho de detentar el carácter de copropietarios. Por lo que no puede calificarse de abusiva la conducta o la exigencia de éste deber de colaboración que exige la actora para poder acceder al edificio.

Interpreto, que los argumentos volcados en este agravio no resultan procedentes, pues para enervar el ejercicio de cualquier tipo de acción, sea contra el consorcio o los copropietarios, hubiera bastado un mínimo de colaboración, con independencia de quién cambio la cerradura.

Por otra parte, el hecho de haber sido demandado uno de los copropietarios, es una cuestión procesal que resulta ajena al ejercicio abusivo de un derecho, pues para el caso -más allá de su resultado, su razón o sinrazón- el accionado cuenta con una defensa, como lo es la falta de legitimación pasiva. Además, vuelvo sobre el punto, el caso se subsume nada más ni nada menos, a que se le otorgue a la actora la posibilidad de que aún a su costa pueda obtener una copia de la llave de ingreso al edificio.

Por lo expuesto corresponde rechazar el pedido de nulidad articulado por el apelante.

En relación al agravio relativo a la carga de la prueba, el art. 377 del Código Procesal dispone que: "...Cada una de las partes debe probar el presupuesto de hecho de la norma o normas que invocare como fundamento de su pretensión, defensa o excepción." Por lo tanto, si como fundamento de la defensa el apelante manifestó que existía administrador, debió acreditar tal extremo.

Ahora bien, sin perjuicio de las consideraciones expuestas, aun cuando se haya acreditado la existencia del consorcio (escritura de fs. 13/22 vta.), la falta de administrador de manera alguna justifica, como bien lo sostiene el apelante, que todo el peso de la responsabilidad deba recaer sobre uno de los copropietarios del edificio.

Ello es así, toda vez que al Consorcio le corresponde resolver en forma exclusiva todo lo concerniente a los asuntos de interés común o sobre los que repercutan en cosas de uso común, como la llave de la puerta de acceso al edificio, por lo tanto la legitimación pasiva la detenta el consorcio de copropietarios, ello con independencia de la existencia actual o no de un administrador, pues en todo caso el copropietario afectado puede requerir la realización de una asamblea judicial, en los términos del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero no puede demandar directamente a uno de los copropietarios para que éste sea condenado a cumplir con la entrega de la llave de una puerta de acceso común.

En tal sentido se ha dicho: "La asamblea judicial de la que da cuenta el art. 10 de esta norma constituye el recurso jurisdiccional ante la imposibilidad de producir una resolución asamblearia. Se trata de una demanda para que se cite a la asamblea, que en consecuencia se realizara en el juzgado; y una vez que el juez fije la fecha de la reunión, se notificará por cédula a todos los copropietarios...El procedimiento de la asamblea judicial resulta un remedio de extraordinario valor para la vida del sistema, porque la experiencia enseña que resulta muy difícil lograr que los copropietarios, integrantes del Consorcio, logren la mayoría necesaria para reunirse o para aprobar asuntos que requieran mayoría especial. Sin que resulte necesario demostrar la urgencia o gravedad de las cuestiones a decidir porque este es un requisito que ni el art. 10 de la ley 13.512, como tampoco el Reglamento de Copropiedad y Administración, exigen para peticionar la convocatoria judicial" (Marcelo J. López Mesa, Sistema de Jurisprudencia Civil- Tomo IV- pág. 5756/57- editorial Abeledo Perrot).

Por lo tanto, el Sr. Juan Nicasio Villa, carece de legitimación pasiva para ser demandado con el fin de cumplir con la entrega de la copia de la llave en la forma requerida en la demanda, por ello corresponde revocar la sentencia, y hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por el accionado.

En cuanto a las costas correspondientes a ambas instancias, entiendo que deben ser soportadas por la actora en su calidad de vencida -art. 68 del CPCyC-.

Tal mi voto.

El Dr. Marcelo J. Medori dijo:

I.- Si bien habré de adherir al análisis y conclusión del voto que antecede respecto a los argumentos para rechazar la nulidad de la sentencia que articula el demandado y la imposición en costas, disentiré en punto a su legitimación pasiva y propiciar la confirmación de la condena impuesta en la sentencia de grado para que aquel haga entrega a la actora de un juego de llaves de la puerta de ingreso al edificio "Primeros Pobladores" sito en la calle del mismo nombre Nro. ... de la ciudad de Neuquén.

II.- Que en las presentes se controvierte el derecho de la actora, titular de una de las unidades funcionales afectada al régimen de la Propiedad horizontal ley 13.512 para exigir a otro de los copropietarios el cumplimiento del reglamento de copropiedad mediante la entrega de una copia de las llaves para acceder desde la puerta común del edificio, con motivo del cambio de cerradura, y a los fines de poder efectivizar una medida de constatación ordenada en los autos "ZWENGER ANA MARIA C/ RUBIO JORGE NESTRO S/ DILIGENCIA PRELIMINAR" (EXTE. 367.712/8).

Que el marco fáctico en análisis exhibe que la actora es propietaria de una unidad funcional en el consorcio conforme escritura de compra de fecha 17 de febrero de 2007 (fs. 23/25), y que instó la medida preliminar en el mes de febrero de 2008 (fs. 36/38), donde se acreditó finalmente -como en los presentes- que no pudo realizarla con motivo del cambio de cerradura de la puerta común del edificio (fs. 42/43).

Que el demandado, también consorcista, en su responde no cuestiona poseer la llave de acceso, habiendo atendido sucesivamente la puerta; mientras que en sus réplicas -judicial ni extrajudicial- nunca individualizó de quién la recibió, ni quién concretó el cambió de la cerradura, ni quién es el administrador ni dónde tiene la sede el consorcio, no obstante residir en el lugar desde el año 1997 (fs. 62 vta); ello no obstante haber articulado la defensa la falta de legitimación endilgándoles responsabilidad en la situación junto a la actora.

Luego, manifiesta de haber reconocido y otorgado la calidad de propietario a un tercero que ocupa el departamento de la actora al expresar: "Lo cierto hasta aquí, es que siempre pensé que el dueño era Rubio" (fs. 63), atribuyendo a la actora la entrega de las llaves.

Lo inequívoco es que no obstante los requerimientos que se le dirigieran, y aún a sabiendas de que se trata de una medida judicial instada por la propietaria de una unidad funcional, el demandado copropietario y miembro del consorcio, no la facilitó.

Ello ha puesto en conflicto las reglas derivadas de la copropiedad y la vecindad, así como los deberes de buena fe contractual derivados de integrar el consorcio, conforme la ley especial que rige la materia, con el agravante que en el caso concreto ha implicado que no se efectivice una orden judicial para constatar el estado de una unidad funcional.

III.- En lo que resulta de interés para los presentes procede considerar la regulación existente en la materia, comenzando por el reglamento de copropiedad y administración que une a los coopropietarios del edificio, que es ley para las partes que lo integran:

Cláusula Quinta: Representaciones. Cada propietario deberá efectuar de inmediato en su unidad las reparaciones y cuya omisión pueda ocasionar daños o peligros a la otra unidad, o a las partes comunes, o a edificios linderos, siendo responsable de los perjuicios que se deriven. Además deberá permitir el ingreso a su unidad a las personas encargadas de proyectar, realizar e inspeccionar trabajos de interés común. Las obligaciones y responsabilidades de los propietarios no se considerarán limitadas ni eximidas en caso alguno.

Cláusula Séptima: Bienes Comunes; Se consideran comunes los bienes que surgen como tales- Son: . puertas de entrada.

Cláusula Octava: Uso de los bienes comunes: El uso de los bienes comunes estará ajustado a su destino, con arreglo a las disposiciones legales.

Décimo cuarta: Representación. El administrador representará al consorcio de copropietarios en toda relación jurídica, frente a los integrantes del consorcio, sus dependencias, toda clase de terceros, y las autoridades públicas .".

A su vez el art. 6 de la Ley de propiedad Horizontal N° 13512 contempla que:

"Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio".

Su art. 15 regula las acciones que se deriva de incumplimientos o violaciones a las prohibiciones del art. 6° dictando: "En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.".

Finalmente el art. 2618 del C.Civil establece que "Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente. (Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1° de julio de 1968).

A los fines del análisis, Lily R. Flah comparte la obra que cita el recurrente, "Propiedad Horizontal" (Editorial Rubinzal Culzoni, Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2002-2- Año 2002), desarrollando respecto a "Las relaciones de vecindad en el régimen de propiedad horizontal" (Pag. 159/163): " ..justamente las relaciones de vecindad se expresan como un límite del derecho de dominio, límite que dibuja un marco de actuación del propietario, entendió de un modo especial en relación a los derechos de propiedad iguales y paralelos que ostentan titulares de fundos próximos o colindantes . (pag. 160).

"La relación de vecindad jurídicamente calificada "se podría singularizar por las siguientes cualidades: a) Ser relación jurídica, es decir, que el Derecho está . acepción vulgar (personas que viven en los pisos o viviendas de una misma cosa, sean propietarios, inquilinos o simples ocupantes, o en viviendas que aún siendo independientes entre sí, colindan o están próximas, o adosadas unas a otras, o incluso, que estén relativamente cercanas) que se extiende a fundos considerados en sí mismos; c) referirse al mantenimiento de una coexistencia vecinal pacífica y productiva, manteniendo un nivel óptimo de convivencia social".

"Cabe el trasiego del concepto de vecindad a las que se originan en inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal, pero su cumplimiento es aún más severo. Si bien el derecho sobre la unidad es pleno y tiene todas las características del derecho de propiedad, la circunstancia de estar todos los propietarios vinculados por esa situación de hecho que supone la convivencia en un mismo edificio, la de ser copropietarios y usuarios de las partes comunes, la estrecha vecindad, impone ciertas restricciones al dominio que caracterizan al derecho de propiedad horizontal. La abstención de determinadas conductas importan una restricción al derecho de propiedad en razón del régimen especial al que está sometido.

"Con esta inteligencia debe leerse el texto del artículo 6° de la ley 13.512 que agudiza las restricciones del Código Civil, estableciendo prohibiciones a las que se agregan las que impone el Reglamento de Copropiedad y Administración, cuya violación implica un incumplimiento contractual.

"Dice el art. 6°; "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) "Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b)Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio".

"El sentido de la prohibición de la primera parte del inciso a, no requiere de mejor análisis ni explicación . "(pag. 162).

"El acatamiento a las disposiciones de la ley y del reglamento son fundamentales para mantener -como hemos señalado- la convivencia y, además, el aceitado funcionamiento del sistema.

"Podemos -sin embargo- discriminar conceptualmente aquellas prohibiciones imposibles de soslayar -elementos que atenten contra la seguridad o salubridad de los vecinos o del edificio- de aquellas actividades que hemos vinculado a la norma del art. 2618.

"En estos casos será preciso recurrir, aunque no se cite en la ley 13.512, a la noción de la normal tolerancia y precisa cuándo las molestias la exceden, aprehendiéndola con un criterio objetivo de razonabilidad que compute las circunstancias de mayor severidad que rodean la propiedad horizontal.

"No cualquier molestia puede ser impedida; deben soportarse ciertas incomodidades menores, en tanto que éstas no excedan la "normal tolerancia".

Mientras no se colme la medida, hay entre vecinos un deber de paciencia, ya que ciertas incomodidades deben aceptarse como un precio, a veces, duro de la civilización moderna, pero si se demuestra que la molestia excede lo razonable, hay que ponerle coto" (Pag. 163).

"Tampoco se puede prescindir, para precisar los límites de la noción de normal tolerancia, de conjugarla con el ejercicio regular del derecho impuesto por la norma del artículo 2513 del Código Civil que consagra el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular, en sincronía con el principio general del artículo 1071 del Código Civil.

"Dice Lorenzetti que: "El carácter relativo de los derecho es un límite extremo al derecho mismo, ya que su límite surge por comparación con otros derechos.

"La descalificación del ejercicio de un derecho es también un límite, pero, en este caso proviene del derecho mismo. El derecho debe ser ejercicio de un modo regular, conforme a la buena fe, las buenas costumbres, los fines de la ley. Es decir, que el derecho en su nacimiento contiene un perímetro que el ejercicio posterior no puede transgredir." "Todo el régimen de prohibiciones estatuido por la ley se complementa con la norma del artículo 15: "En caso de violación por cualquiera de los propietarios o ocupantes, de las normas del artículo 6°, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta vete días o multa en beneficio del Fisco de doscientos a cinco mil pesos.

"El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuere menester.

"Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojada en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.

"La aplicación de esas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados." "Este artículo regula los aspectos sancionatorios y procesales correspondientes a la violación de los deberes de convivencia y respeto mutuo que la ley y el reglamento imponen a los copropietarios. Estas normas resultan independientes de las acciones resarcitorias cuyo ejercicio, presupuestos y efectos siguen los principios generales del Código Civil.

"La sanciones que la ley prevé varían según el infractor sea propietario de la unidad o "un ocupante no propietario", como sería el caso de un inquilino.

"Si el autor de la violación de los principios consagrados en el artículo 6° fuese el propietario, es pasible de .

"Otro aspecto interesante del régimen es el relativo a la legitimación sustancial para promover la acción respectiva. Conforme el texto del artículo 15, si el infractor fuese un propietario, la acción puede ser deducida por el representante o por los propietarios afectados. ." (Pag. 165).

". La acción también se otorga a "los propietarios afectados" (art. 15).

Pensamos que el reglamento debe ser cumplido por el valor que tiene en si mismo como relación contractual, a la que los interesados se deben someter como a la ley misma (arg. Art. 1197, Cód. Civ). Si la infracción consistiese en una alteración del destino proveniente del consorcio y obligatorio para todos los ocupantes, es innecesario demostrar u un interés jurídico de determinado para impugnar cualquier uso diferente.

"Esta doctrina sentada es la que mejor se adecua a la naturaleza contractual del reglamento, a la necesidad de mantener la fuerza vinculatoria de lo pactado y dar fluidez al régimen sancionatorio de la ley, destinado a proteger el funcionamiento del sistema de propiedad horizontal, evitando que el transgresor se ampare en consideraciones relativas a la existencia y magnitud de eventuales perjuicio.

"En tal caso, cuando la infracción hubiese sido cometida por un propietario, la acción compete al representante o a cualquiera de los propietarios. Esto, que es claro cuando la transgresión ha consistido en un violación del dispositivo reglamentario, no parece admitir dudas si se trata de otro tipo de violación: colocación de efectos peligrosos, afectación a destino inmoral etcétera. (Pag. 166).

IV.- Conforme las consideraciones fácticas y jurídicas aquí expuestas, y en orden al principal agravio del demandado respecto a la legitimación pasiva, considero acreditada la perturbación del derecho de la copropietaria que comparte con aquel tal calidad en el consorcio "Primeros Pobladores" sito en la calle del mismo nombre Nro. ..., al restringírsele el uso de bienes comunes y afectarse la posibilidad de utilizar la puerta para acceder al edificio, que expresamente reconocen tomo tal las cláusulas 7° y 8° del reglamento ya transcripto.

Contar con la llave que abre dicha cosa común se corresponde con el pleno ejercicio del derecho de copropiedad de la actora como titular de una unidad, y aquella conducta que restrinja su obtención y uso se encuentra prohibida por el art.6 de la Ley 13.512 que se dirige a los restantes copropietarios de departamentos -comprensivo de sus ocupantes- cuando contraríen las buenas costumbres o pretenden dar al bien un fin distinto al previsto en el reglamento de copropiedad y administración (inc. a), tanto como, si perturban la tranquilidad del vecino (inc. b).

Frente a la violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes de lo establecido en el citado artículo, el art. 15° de la norma otorga al "propietario afectado" el derecho de formular contra aquel infractor "la denuncia correspondiente ante el juez competente", de tal forma que se adopten "las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.".

El art. 2618 del C.Civil, en el mismo sentido, también prevé la posibilidad de demandar a los que ocasionan molestias en inmuebles vecinos, en tanto exceden la normal tolerancia, teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas, respetando el uso regular de la propiedad y la prioridad en él.

Conforme lo expuesto, queda despejada toda limitación normativa respecto a que la legitimación pasiva resida exclusivamente en la persona del consorcio, como pretende el recurrente.

En segundo lugar, considero que la actora ha acreditado que el demandado quebrantó obligaciones que se le imponían como consecuencia de las relaciones de vecindad que regula el Código Civil y, fundamentalmente, las de naturaleza contractual que consagra la ley de Propiedad horizontal y recepta el reglamento de copropiedad y administración, particularmente cuando la última parte de la cláusula quinta de este último le impone que "Las obligaciones y responsabilidades de los propietarios no se considerarán limitadas ni eximidas en caso alguno".

En concreto, el perseguido llevó adelante conductas que tuvieron como resultado obstar a que otro copropietario obtuviera la llave de la puerta de acceso al edificio, que es un bien común, a sabiendas de que compartían tal calidad en el consorcio, y más aún, conociendo que el uso que se le daría tiene por fin efectivizar una medida judicial, con las garantías que ello implica.

De todas formas, debe responder porque ha violentado su principal obligación de obrar de buena fe con motivo del vínculo contractual que lo une a los restantes consorcistas, atento a que si no fue el autor del cambio de la cerradura, conoce a la persona que lo hizo, porque -obviamente- le entregó una copia de la nueva llave que ha venido usando, y no obstante ello, eludió individualizarlo, ni tampoco identificó al administrador o el asiento del consorcio, de tal forma que la actora pudiera obtenerla; o incluso, facilitársela para obtener una réplica como le aconteció a él, quedando este proceder además, dentro de los límites de la normal tolerancia que se le imponían dadas las circunstancias acreditadas según el art. 2618 del C.Civil, las que vale sean reiteradas: desconocimiento del autor del cambio de cerradura, del administrador y sobre el funcionamiento de la persona jurídica.

En el sentido que vengo propiciando, el proyecto de reforma al Código Civil de la Nación, al incorporar el régimen de la Propiedad horizontal actualmente contenido en la Ley 13512, regula en el LIBRO CUARTO, TÍTULO VI, precisamente en el art. 2040 del CAPÍTULO 1, que "Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios", mientras que en el art. 2047, reedita la prohibición para propietarios y ocupantes de "perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia (inc. b).

Luego, para el supuesto de violación de las prohibiciones establecidas en el Código o en el reglamento de propiedad y administración, legitima al "consorcio o cualquier propietario afectado" para hacer cesar la infracción, y como sujetos pasivos, tanto al ocupante como al propietario infractor.

Finalmente, en el artículo RELACIONES DE VECINDAD- JURISPRUDENCIA DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES (www.gracielamedina.com/resenas-jurisprudenciales) Graciela Medina y Carlos García Santas, acentúan los alcances de la limitación al dominio derivada de las relaciones de vecindad y copropiedad del régimen de propiedad horizontal de la Ley 13512, citando:

"A las restricciones y límites al dominio privado se siguen las pautas de convivencia que deben presidir toda relación de vecindad, y sin las cuales sería imposible vivir en sociedad. Pautas éstas que han de estar abonadas por las consabidas notas de tolerancia y racionalidad." (CCC. 1º, Mar del Plata, sala 1, 12-3-1998, Bianchi miguel c/ Zacagni Jorge s/ Amparo, en LLBA 1999, 233).

"El art. 2618 del Cód. Civil está inscripto dentro del contexto de las "restricciones y límites del dominio" (Título VI del Libro III del C. Civil), que implican la sujeción del pleno goce de la propiedad privada a las restricciones que imponen la convivencia social, y sobre todo las necesidades.

Si no fuera así no podrían construirse casas, edificios, locales o galpones en las ciudades. Toda casa tendría que estar limitada sólo por terrenos baldíos, y, si se extrema el argumento, las obras tendrían que hacerse a considerable distancia, lo cual, obviamente es inaceptable y no condice con el natural crecimiento urbano. "(CCC. Mercedes, sala 1, 1-7-2004, Marino, Olga Raquel c/ Arina, Juan Pablo y ots. s/ Daños y perjuicios, JUBA B600091).

"El sistema creado por la ley 13.512, procura la normal y pacífica convivencia entre los copropietarios, de manera que ninguno de ellos pueda tener derechos absolutos que menoscaben los de los demás, estableciéndose deberes recíprocos de vecindad que deben observarse más estrictamente, si se quiere, que los que nacen de las relaciones corrientes entre vecinos, por ser ello esencial para el buen funcionamiento de esa pequeña comunidad que es una casa dividida por pisos o departamentos". (CCC. 1ª., Mar del Plata, sala 1, 1-4-2003 , Tamames, Amelia c/ Fiorentini, Héctor s/ Escrituración, JUBA B1352749).

VI.- Conforme las consideraciones y por los fundamentos expuestos, propiciaré al acuerdo el rechazo del recurso de apelación y la confirmación del pronunciamiento de grado, con costas de la Alzada a cargo del demandado en su calidad de vencido (art. 68 del CPCyC), debiéndose regular oportunamente los honorarios de los profesionales intervinientes en los términos del art. 15 de la L.A. vigente.

Tal mi voto.

Existiendo disidencia en los votos emitidos precedentemente se integra Sala con la Dra. Cecilia Pamphile quien manifiesta:

Adhiero al voto del Dr. Ghisini en cuanto estimo procedente la excepción de falta de legitimación pasiva.

Es de destacar que la cuestión que aquí se suscita, escapa a las relaciones de vecindad y trato entre co-propietarios y, claramente, el demandado no se encuentra obligado legalmente a satisfacer la pretensión del accionante.

En tanto el consorcio tiene personalidad jurídica, su representante es el administrador. Y nótese aquí, en apoyo de la solución que propicia mi colega, que ".corresponde considerar al administrador no como representante de cada uno de los propietarios en forma individual, sino del consorcio constituido por todos ellos sobre la base de un fin común perseguido, ya que a su cargo se encuentra la gestión de los intereses comunes en cuestiones que no justifiquen la convocatoria de la asamblea o que hayan sido ya resueltas por ésta; inclusive, se ha entendido que el administrador es el representante del consorcio, tanto sea interpretando a éste como persona jurídica o como conjunto de copropietarios. En la relación celebrada entre el consorcio -mandante- y el administrador -mandatario- éste se relaciona con el consorcio como ente distinto de sus integrantes, no habiendo vínculo directo entre aquél y cada uno de los copropietarios respecto de las cuestiones relacionadas con el mandato sino a través del ente consorcio, por intermedio del cual deben canalizar sus relaciones con el administrador" (cfr. Highton de Nolasco, Helena Inés, "El administrador de la Propiedad Horizontal", Revista de Derecho Privado y Comunitario, Propiedad Horizontal 2002- 2).

Y, si esto es así, con relación al administrador, con mayor razón lo es con relación a un copropietario.

La circunstancia de que se haya vencido el término de duración del mandato del administrador, tal como surge del Reglamento acompañado, no es óbice para tal conclusión y, de ningún modo, torna responsable individualmente a un co-propietario, por asuntos que corresponden al consorcio.

Más allá de la solución judicial a la que alude mi colega, tampoco puede perderse de vista que "Dado que las relaciones jurídicas que se derivan de tal carácter de mandatario y de su actuación frente a los mandantes y a los terceros están regidas por las reglas generales propias de ese contrato, de lo dispuesto por el artículo 1969 del Código Civil se deriva que el simple vencimiento del término para el que fue designado el administrador no produce la cesación ipso facto de la representación conferida, máxime si se tiene en cuenta que, en materia de propiedad horizontal, el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse (art. 11, ley 13.512)." (op. cit).

Con estas consideraciones adhiero a la solución propuesta por el Dr. Ghisini.

TAL MI VOTO.

Por lo expuesto POR MAYORIA:

SE RESUELVE:

1.- Revocar la sentencia dictada a fs. 259/268 y vta., y hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por el accionado. Todo, en los términos de los considerandos respectivos que integran la presente.

2.- Imponer las costas de ambas instancias a la accionante perdidosa.

3.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los presentes al Juzgado de origen.

Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori - Dra. Cecilia Pamphile Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA.