Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2012-04-16


SENT Nº 252 San Miguel de Tucumán, 16 de Abril de 2012.- Y VISTO: El presente juicio caratulado: "Alonso de Buffo Elvira Elena y otros vs. Provincia de Tucumán s/ Daños y perjuicios"; de cuyo estudio	R E S U L T A :

Que viene a esta Corte Suprema de Justicia para resolver, conforme competencia en instancia originaria asumida mediante sentencia nº 893 del 29/9/2009 (fs. 37 y vta.), la demanda por daños y perjuicios promovida por Elvira Elena Alonso de Buffo, Lucrecia Josefina del Rosario Alonso de Bellati, Enrique Luís Lebrón, Viviana Ester Lebrón, Alejandra María del Carmen Lebrón, Fernando Carlos Lebrón, Claudio Eduardo Lebrón y Gonzalo Juan Lebrón en contra de la Provincia de Tucumán.

Los coactores Enrique Luís Lebrón, Viviana Ester Lebrón, Alejandra María del Carmen Lebrón, Fernando Carlos Lebrón, Claudio Eduardo Lebrón y Gonzalo Juan Lebrón justifican su legitimación activa en el invocado carácter de adjudicatarios de la parte indivisa del inmueble que poseía Hilda Ester Alonso de Lebrón. A tales efectos adjuntaron sentencia de fecha 16/02/2007 en la que se tiene a los recién mencionados como herederos de Enrique Juan Lebrón (fs. 10), resolución de fecha 16/3/2007 del Juzgado en Familia y Sucesiones de la IV Nominación (fs. 11/12) donde se declara que son cesionarios de la totalidad de las acciones y derechos hereditarios que le corresponden a Enrique Juan Lebrón en el sucesorio de Hilda Esther Rosa Alonso y la correspondiente declaratoria de herederos de todos los recientemente mencionados en el sucesorio de ésta última (fs. 9).

Alegan los actores, en su escrito de demanda (fs. 15 a 18 vta.), haber cedido en locación a la demandada inmuebles ubicados en calle Congreso nº 571 (padrón nº 1339) y Lavalle 441 (padrón nº 11.334). Relatan que los bienes raíces fueron alquilados a la Provincia para el funcionamiento de la Escuela Técnica (ENET) Nº 2, conforme instrumentos de fecha 06/6/1994 (fs. 28/9) y 16/12/1998 (fs. 30). Arguyen que la demandada ocupó el inmueble en forma continua desde el 01/12/1993 hasta el 30/3/2007, fecha ésta en la que se efectuó la devolución definitiva del inmueble, luego de que el 20/11/2006 ésta Excma. Corte dictara sentencia de desalojo a la Provincia en los autos caratulados "Alonso de Buffo Elvira Elena y otros vs. Provincia de Tucumán s/desalojo". Destacan que la entrega del inmueble debió haberse concretado el 31/12/2000. Agregan -los actores- que en acta notarial de constatación nº 128, de fecha 30/3/2007, se dejó constancia que "el estado del edificio es ruinoso con una absoluta falta de conservación y mantenimiento y con falta de un sector de cubierta de aproximadamente 20 por 38 metros.falta de carpintería que fueron arrancadas, faltan sanitarios y cañerías, la instalación eléctrica es inexistente.malezas y desperdicios y escombros.con paredes a punto de caerse, con agujeros en los techos de considerable tamaño, una escalera de madera destruida casi cayendo".

Como consecuencia de ello, los accionantes cuantifican el daño reclamado en la suma de $ 1.561.000 en concepto de resarcimiento por los daños materiales ocasionados, con más intereses tasa pasiva desde la fecha de la entrega real y efectiva del inmueble. En segundo lugar en la demanda se pretendió resarcimiento por daño moral, rubro éste del que se desistió posteriormente (fs. 40). Asimismo, los demandantes peticionan indemnización por lucro cesante como consecuencia del tiempo que insumirán las tareas necesarias de reparación para restituir al predio a las condiciones adecuadas de uso que tenía al inicio de la locación controvertida, lo que el actor estima en un plazo de 10 meses. Por lo que multiplicado ese lapso (10 meses) por el precio objeto del contrato de locación en discusión ($ 6.136,13) arroja un resultado de $ 61.361,30; requiriendo los actores un 70% de tal suma, con lo que se arriba a la cifra de $ 42.952,91 que se reclama bajo el presente rubro resarcitorio.

A fs. 46/48 la Provincia contesta demanda. Luego de negar los hechos invocados por los actores, admite la relación contractual y la existencia de los juicios de desalojo y de cobro de alquileres promovidos por los accionantes, destacando que la accionada abonó todo lo adeudado por éste último concepto. Remarca que en fecha 30/3/2007 los demandantes recibieron el inmueble sin efectuar observación alguna en relación al estado de conservación del mismo y que transcurridos 5 años desde esa fecha hasta la actualidad, el bien continúa deshabitado y sin que se haya efectuado reparación alguna. Relata la Provincia que es de público conocimiento que en dicha propiedad funcionó un establecimiento educativo, lo que descarta -según la lógica de la accionada- la posibilidad de que el estado de conservación del bien sea el alegado por los actores. Expresa la demandada que la fecha de construcción edilicia data de más de 100 años de antigüedad, por lo que su deterioro es consecuencia del simple transcurso del tiempo, más cuando no estaba a cargo de la accionada la realización de mejoras extraordinarias, tales como las ocasionadas por el desgaste natural causado por el uso normal de la cosa. Por su parte manifiesta -la Provincia- que los rubros reclamados han sido justipreciados sin el aporte de prueba alguna y que, además, no se explicita desde cuando es adeudada la suma reclamada como daño emergente. Alega que en la demanda y en la medida preparatoria los accionantes se limitaron a describir los daños del inmueble sin demostrar fehacientemente que tales deterioros hayan sido ocasionados por la acción u omisión del Estado. Además rechaza el rubro lucro cesante, el que no prospera -según la convicción de la accionada- por la actividad lícita o regular del Estado y, con citas doctrinales y jurisprudenciales, propone la asimilación del presente caso a un supuesto de expropiación, donde -insiste la demandada- no se repara el lucro cesante. Asimismo, descarta el sistema de cálculo matemático lineal supuestamente aplicado por los actores y propone, en su reemplazo, una fórmula matemática para el cálculo del capital amortizable. En base a lo expuesto solicita el rechazo de la demanda, con costas. Abierta la causa a prueba (fs. 62) los actores ofrecen como cuaderno de prueba n° 1 (fs. 65/66) la documental resultante de los juicios "Alonso de Buffo Elvira Elena y otras vs. Provincia de Tucumán s/Cobro de alquileres", "Alonso de Buffo Elvira Elena y otras vs. Provincia de Tucumán s/Desalojo" y "Alonso de Buffo Elvira Elena y otras s/Medida preparatoria", todos ellos tramitando por ante esta Corte Suprema (que son tenidos a la vista para resolver el sub examen). Asimismo, detalla otra documentación que se encuentra contenida en los referidos expedientes y las restantes constancias de autos. En el cuaderno nro. 2, los accionantes ofrecen prueba de informes (fs. 67/68) en virtud de la cual se solicita que distintas inmobiliarias indiquen el valor locativo mensual, al 03/3/2007, de un inmueble de semejantes características y ubicación al que constituye objeto de este proceso. De la producción de dicho medio probatorio resulta que Nexo Inmobiliaria estima el valor requerido en la cifra de $ 16.000 (fs. 69), Cossio Inmobiliaria en $ 17.000 (fs. 71) y la firma Feler en $ 18.000 (fs. 73).

A su turno, el demandado ofrece en el cuaderno n° 1 (fs. 75/76) como documental las constancias de autos y en el cuaderno nro. 2 la instrumental en la que consta las observaciones oportunamente formuladas al dictamen pericial efectuado por el Ing. Luis R. Antolini (fs. 77/78) en el marco de la medida preparatoria realizada por los actores. En el cuaderno n° 3 de prueba, el demandado solicitó oficio a la Dirección de Catastro para que informe fecha y antigüedad de la edificación (fs. 94), lo que es contestado por dicha entidad indicando que la misma data de hace 104 años (fs. 95).

Puestos los autos a la oficina para alegar (fs. 99), los actores alegan de bien probado (fs. 102 a 109) y hace lo propio la demandada (fs. 110 a 111).

Habiendo dictaminado el Sr. Ministro Fiscal (fs. 118/119) y repuesta la planilla tributaria, los autos son llamados a despacho para el dictado de sentencia (fs. 124); y	C O N S I D E R A N D O :

1. Preliminarmente es del caso juzgar que de las constancias de la causa se desprende que los actores se encuentran activamente legitimados para promover la presente acción (Esta Corte ya se pronunció en similar sentido mediante sentencia n° 774 del 01/10/2004 en "Alonso de Buffo Elvira Elena y otras vs. Provincia de Tucumán s/Cobro de alquileres" respecto de Elvira Elena Alonso de Buffo, Lucrecia Josefina del Rosario Alonso de Bellati y la sucesión de Hilda Ester Rosa Alonso de Lebrón). Efectivamente, las titulares dominiales (fs. 13/14) del inmueble dado en locación y, a su vez, locadoras del mismo (fs. 28 a 30) resultan ser Elvira Elena Alonso de Buffo, Lucrecia Josefina del Rosario Alonso de Bellati -actoras en autos- e Hilda Ester Rosa Alonso de Lebrón; ésta última fallecida, de quien son herederos -en el carácter de hijos- los restantes coaccionantes en autos: Enrique Luís Lebrón, Viviana Ester Lebrón, Alejandra María del Carmen Lebrón, Fernando Carlos Lebrón, Claudio Eduardo Lebrón y Gonzalo Juan Lebrón (conf. resolución agregada a fs. 9). A su turno, éstos últimos han sido declarados herederos, mediante sentencia de la Sra. Juez Civil en Familia y Sucesiones de la IV Nominación (fs. 10), de Enrique Juan Lebrón y cesionarios de éste -en el sucesorio de Hilda Esther Rosa Alonso- en el carácter que éste tenía de cónyuge de la causante (sentencia del 16/3/2007 de la Sra. Juez Civil en Familia y Sucesiones de la IV Nominación -fs. 11/12-). Por tanto, todos los actores se encuentran debidamente legitimados para promover la presente acción.

2. Trabada así la litis, no resulta controvertido en el sub examen que existió una relación contractual entre los actores y la demandada, en virtud de la cual los primeros alquilaban a la Provincia de Tucumán la propiedad antes referida, funcionando en la misma el establecimiento educacional ENET N° 2, conforme lo reconoce la propia accionada en su responde de demanda (fs. 46 vta.).

La primera relación locativa, instrumentada el 06/6/1994, conforme cláusula segunda tenía una duración de 3 años a contar desde el 01/12/1993 (fs. 28/29). El segundo contrato se celebró por 25 meses, desde el 01/12/1998 (fs. 30), por lo que el inmueble debería haber sido restituido el 31/12/2000 (ver cláusula segunda del contrato de fecha 16/12/1998 -fs. 30-), lo que no ocurrió voluntariamente, motivando el juicio caratulado "Alonso de Buffo Elvira Elena y otras vs. Provincia de Tucumán s/Desalojo", donde esta Corte dictó sentencia (n° 1090 del 20/11/2006) haciendo lugar al desalojo promovido por los actores. También ha sido admitido por la demandada (fs. 46 vta.) que el inmueble recién fue restituido a los locadores el 30/3/2007 y que durante los dos años anteriores -a dicha fecha- el predio se encontró abandonado. Tampoco resulta un hecho discutido que vencido el plazo locativo, la demandada continúo ocupando el inmueble, adeudando diversos periodos de alquileres, lo que motivó que los accionantes promovieran, con éxito, el proceso "Alonso de Buffo Elvira Elena y otras vs. Provincia de Tucumán s/Cobro de alquileres" (sentencia de esta Corte nº 482 del 30/6/2004).

3. Por su parte, los actores acreditaron debidamente los daños de que ha sido objeto el inmueble dado en locación, en los autos "Alonso de Buffo Elvira Elena y otros s/Medida preparatoria" -que se tienen a la vista-, mediante la realización de una prueba pericial (fs. 50 a 68 del recién referido expediente preparatorio) en la que el Ingeniero Civil desansiculado Luís Rafael Antolini informó que la propiedad en cuestión "presenta un estado ruinoso, con serias deficiencias en lo que respecta a soldados, revoques, revestimiento, cubiertas, instalaciones sanitarias y eléctricas. Es evidente que la propiedad sufrió a través del tiempo escasas e inadecuadas tareas de mantenimiento, que a la luz de los hechos atentó con la vida útil de la misma. La propiedad objeto del presente informe, presenta de manera general las siguientes características: mamposterías deterioradas, en sectores se pueden observar desmantelamiento de mampuestos, revoques en muy mal estado, pisos rotos con piezas faltantes, desmantelamiento de cañerías, cables, tableros de comando y artefactos del tendido eléctrico, faltantes de artefactos sanitarios, desmantelamiento de cielorrasos y entrepisos, filtraciones de cañerías de agua, carpinterías deterioradas y faltantes de las mismas, estructuras y chapas de cubiertas en muy mal estado con signos inequívocos de filtraciones, elementos de cubiertas faltantes y evidencias de desmantelamiento de estructura y cubiertas" (fs. 51/52 de la medida preparatoria que se tiene a la vista). Seguidamente el informe pericial realiza un pormenorizado detalle de los detrimentos específicos sufridos en cada uno de los sectores del inmueble con croquis y fotografías ilustrativas de tales perjuicios (fs. 52 a 61 de la medida preparatoria recién referida). Luego de tal descripción concluye el perito que "la propiedad no contó con un debido mantenimiento desde la fecha del primer contrato de locación, prueba de ello es que la mayoría de los materiales constitutivos que la conforman presentan un estado de mantenimiento rayano con el abandono" (fs. 61 de la medida preparatoria). Agrega el experto que "la totalidad de las instalaciones eléctricas fueron desmanteladas (cañerías, cableados, artefactos, tableros) como así también artefactos y cañerías de las instalaciones sanitaria. En cuanto a las instalaciones cloacales, luego de practicar una prueba hidráulica se corroboró que el escurrimiento se realiza en forma irregular, haciendo presumir obstrucciones en su trazado, las cañerías de descarga de los artefactos sanitarios fueron desmantelados en su mayoría" (fs. 62 de la medida preparatoria), añadiendo que "de la inspección practicada, se constató que la propiedad presenta signos inequívocos de remoción de cubiertas metálicas en los locales 4 -21 y 23, tales como placas de anclajes, columnas, canales de desagües." (fs. 62 de la medida preparatoria). Añade el perito (fs. 63/4 de la medida preparatoria) una gráfica que da cuenta de la cubierta desmantelada, con fecha de la toma fotográfica (15/7/2002), de una superficie total faltante de 907,60 metros cuadrados, cuyo valor se estimó en $ 248.682,37 al mes de abril del 2008. Luego de ello, el perito concluye que "el estado edilicio de la propiedad en su totalidad es de pésima condiciones, con sectores necesitados de reparaciones importantes y otros a demoler" (fs. 65 de la medida preparatoria) y describe los trabajos de reparación que resultarían necesarios (fs. 65/6 de la medida preparatoria). Finalmente dictamina que "el inmueble no presenta un estado de habitabilidad" y que "el estado que presenta actualmente el inmueble, no permitiría que el mismo sea objeto de un contrato de locación de similares características al que suscribiera oportunamente." (fs. 67 de la medida preparatoria) por lo que estima -el perito- el valor de reparación de los daños observados en la suma de $ 2.230.000 al mes de abril del año 2008 (fs. 67 del referido expediente). Ante ello, la demandada formuló 3 observaciones al dictamen pericial (fs. 74 de la medida preparatoria). En primer lugar destaca que el perito no especificó el estado edilicio al momento en que el demandado comenzó la ocupación del inmueble. En segundo lugar, y como consecuencia de lo anterior, considera que el experto no puede determinar si el locatario efectuó o no obras de mantenimiento. En tercer lugar sostiene -la accionada- que el importe necesario para reparar el inmueble, determinado por el ingeniero actuante, ha sido expuesto sin explicaciones suficientes. Corrido el traslado de las observaciones al dictamen pericial (fs. 75 de la medida preparatoria), el experto las responde (fs. 81 a 107 vta. de dicho expediente) explicando, a lo primero, que "si bien es cierto que no existen constancias en el expediente que acrediten fehacientemente el estado del inmueble al momento en que el Gobierno de la provincia tomó posesión del mismo, de los contratos agregados surge que en la oportunidad de la firma de cada uno de ellos las partes manifiestan que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación, lo que constituye un elemento determinante para tomar como presupuesto de análisis pericial la incuestionable habitabilidad del inmueble al momento de celebrarse el contrato. este presupuesto resulta fácilmente verificable si se tiene en cuenta que por los menos hasta el año 2003. funcionó en ese inmueble la escuela de Educación Técnica Nº 2." (cfr. fs. 103 de la medida preparatoria). Con relación a la segunda observación formulada por la accionada, el perito concluye que "se puede afirmar que si el edificio, objeto de esta pericia, hubiere tenido un debido mantenimiento desde que el Estado provincial tomó posesión del mismo, el estado edilicio actual debería por lo menos garantizar su habitabilidad" (fs. 105 de la medida preparatoria). Finalmente, y con respecto al importe determinado por el perito para restaurar el inmueble, el experto acompaña en planillas anexas el presupuesto de obra estimativo y los correspondientes análisis de precios que sirvieron de base para la mentada cuantificación pericial (fs. 81 a 102 de la medida preparatoria); por tanto las observaciones del demandado al informe pericial han sido satisfactoriamente respondidas por el técnico y, en consecuencia, no merecen ser acogidas en esta instancia.

A su vez, la apreciación de las fotografías agregadas (fs. 52 a 60 de la medida preparatoria), no cuestionadas por la accionada, confirman la entidad de los detrimentos edilicios aludidos por los actores. Corresponde, en consecuencia, valorar positivamente la prueba producida por los actores, especialmente la medida preparatoria concretada, de lo que es dable tener por acreditada la gravedad de los daños alegados por los accionantes en su demanda.

Por otra parte, no es cierta la afirmación de la demandada -contenida en su escrito de responde- en el sentido que los actores, al recibir el inmueble -en fecha 30/3/2007-, no efectuaron observación alguna en relación al estado de conservación del predio. Ciertamente, del acta de constatación notarial solicitada por Elvira Elena Alonso de Buffo (fs. 5/6 de la medida preparatoria) surge que la escribana pública Elena María Wilde, precisamente el día en el que representantes de la accionada hicieron entrega de las llaves del inmueble al apoderado de los actores, se constituyó en el bien raíz a efectos de constatar el estado en el que el mismo se encontraba; en presencia -entre otros- del asesor letrado y de un arquitecto del Ministerio de Educación, de la Escribana Adscripta del Gobierno, del Supervisor del Nivel Medio de la Provincia y del Jefe de la Escuela Técnica N° 2, dejándose asentado en el instrumento público manifestaciones vertidas por las partes asistentes y observaciones propias de la notaria que dan cuenta "que el inmueble se encuentra en muy mal estado de conservación, con escombros, malezas, con paredes a punto de caerse, con agujeros en los techos de considerable tamaño, una escalera de madera destruida casi cayendo, falta de sanitarios y las tejuelas se encuentran apiladas en el suelo", entre otras consideraciones que corroboran la pretensión actoral promovida. A su turno, el demandado no produjo prueba alguna tendiente a demostrar la realización de actos materiales de conservación en el inmueble locado.

De todo lo expuesto no puede sino confirmarse que el estado ruinoso del inmueble resulta consecuencia, principalmente, de la inejecución maliciosa de las obligaciones a cargo del Estado Provincial. Tal nexo de causalidad adecuada luce prístina a poco de observar la cláusula tercera del contrato de locación de fecha 06/6/1994 (fs. 28/29 del expediente principal cuya resolución nos ocupa) donde se acordó que "el locatario recibe el inmueble desocupado, en buen estado de conservación, debiendo responder por el mismo en el momento de la restitución del inmueble al locador, salvo el desgaste natural causado por el buen uso y transcurso del tiempo"; disposición contractual ésta que se repite en la cláusula tercera del segundo contrato del 16/12/1999 (fs. 30 del expediente principal).

Es que cuando la cosa hubiere sido entregada por el locador en buen estado, debe ser restituida por el locatario en esa misma condición; salvo prueba en contrario del locatario que demuestre que la cosa había sido recibida por éste con deterioros; lo que no se verifica en el sub examen. De lo convenido por las partes, y la aplicación del principio de buena fe contractual (art. 1198 del Código Civil), se concluye que pesaba sobre la locataria el deber de restituir la cosa en el mismo buen estado de conservación que la había recibido, obligación ésta que no fue satisfecha; ergo, la demandada debe responder por los daños de la cosa locada, salvo aquellos que resultaren consecuencia del desgaste natural causado por el buen uso y transcurso del tiempo, lo que -por cierto- no fue acreditado por la demandada; no obstante lo cual dicha cuestión será objeto de análisis infra. Frente a los hechos invocados por la parte actora y atento la prueba producida en respaldo de su posición, las infundadas defensas argüidas por la demandada resultan insuficientes para enervar la pretensión incoada Así las cosas, los daños al inmueble fueron constatados notarialmente el mismo día en que le fuera restituido el predio al locador, en fecha 30/3/2007 (fs. 5 y 6 de la medida preparatoria), y pericialmente descriptos en la medida concretada el 18 de diciembre del mismo año (fs. 51 y siguientes de la medida preparatoria) y, por su parte, el locatario manifestó haber recibido el bien objeto del alquiler en buen estado de conservación, habiéndolo destinado durante más de una década al funcionamiento de un establecimiento educacional -lo que descarta que el inmueble haya sido entregado por el locador en el estado ruinoso en el que le fuera devuelto-. En tal escenario cabe concluir que los detrimentos se produjeron durante el periodo en que la accionada tuvo la tenencia del bien raíz y como consecuencia de la inejecución -por parte de ésta- de las más elementales tareas de mantenimiento y cuidado a su cargo; lo que resulta fundamento bastante para responsabilizar a la Provincia de Tucumán por los perjuicios demandados. Es que, si bien no puede precisarse el momento exacto en que acontecieron tales deterioros, deviene indiscutible que los mismos sucedieron: a) durante la vigencia propiamente dicha de la relación locativa, es decir hasta el 31/12/2000 (fs. 30 del principal), o b) en el lapso durante el cual no obstante haber concluido formalmente la duración del contrato de locación, la Provincia continúo utilizando del inmueble para el funcionamiento del establecimiento educacional aludido, hasta el año 2005 aproximadamente (según lo reconoce la propia demandada al admitir que hasta 2 años antes de la fecha de entrega seguía funcionando la escuela taller -ver fs. 46 vta. del principal-), o c) mientras el inmueble se encontró abandonado por el locatario, desde ésta última época hasta el 30/3/2007 en que fuera restituido a los locadores (lo que también es admitido por la propia accionada, fs. 46 vta.). En cualquiera de éstas hipótesis no cabe duda que a la Provincia le resultan imputables los daños, como consecuencia del incumplimiento de su deber contractual de mantener el bien en buen estado de conservación (con igual alcance legal, los arts. 1561, 1562 inc. 1, 1573 y concordantes del Código Civil); accionar antijurídico éste que se ve agravado por el hecho de que la accionada no restituyó el predio vencido el plazo contractual (arts. 1615 y 1616 del Digesto Civil), continuando en el uso del mismo (desde el 01/01/2001 hasta el año 2005 aproximadamente) e, incluso, haciendo abandono de la propiedad (desde el año 2005 hasta el 30/3/2007) en palmaria muestra de reprochable mala fe (art. 1198 del Código Civil), todo lo cual hacía previsible las consecuencias dañosas verificadas.

Por tanto, se juzga acreditada la relación de causalidad entre el acto ilícito y los daños que, evidentemente, resultan "ciertos", de lo que deviene una lesión al derecho subjetivo de los accionantes, que determina la procedencia de la acción instaurada (CSJTuc, sentencia nº 267 del 23/4/1999, en "Sotelo de Diez Ojeda Patricia Laura s/Lesiones culposas"). Sin perjuicio de lo considerado, es del caso recordar que esta Corte tiene dicho que "la demandada debe responder por los daños de la cosa locada, siempre que resulten imputables al incumplimiento de las obligaciones contractualmente asumidas y de conformidad a la finalidad estipulada. Por el contrario, los deterioros debidos al mero transcurso del tiempo serán soportados por el dueño de la cosa, en tanto no se demostrare que su origen o agravamiento resultare del incumplimiento del locatario" (CSJTuc, sentencia n° 722 del 11/9/2000, en "Bourguignon Juan Bautista y otro vs. Gobierno de la Provincia de Tucumán s/Daños y perjuicios y cobro de alquileres"). Ahora bien, la demandada no acreditó que los daños demostrados puedan atribuirse a la vetustez del edificio, más si la Provincia reconoció, en la celebración de ambos contratos de locación, que el inmueble se encontraba en buen estado de conservación y de hecho funcionó en el predio un establecimiento educativo durante la vigencia de la locación y aún después de finalizado el plazo contractual. Tampoco acreditó el accionado que se hubiera reclamado al locador a cumplir con sus obligaciones sobre el estado de la cosa según arts. 1515, 1516, 1517 o 1525 el Código Civil. Es que como ya lo ha sostenido esta Corte, en caso semejante al presente, "las circunstancias de antigüedad del edificio y su concreta incidencia en los daños constatados, así como que éstos se ocasionaron por el transcurso del tiempo, debió haber sido objeto de prueba por quien pretendió oponer dicha circunstancia en su favor, lo que no ocurrió en autos" (CSJTuc., sentencia nº 230 del 14/4/2003, en "Mainardi Barbieri Luis vs. Superior Gobierno de la Provincia de Tucumán s/Cobro de pesos y daños y perjuicios").

Por lo considerado, se concluye que en autos están probados los deterioros del inmueble y que los mismos son imputables al locatario. No obstante ello, los actores en su demanda cuantifican los rubros reclamados restándoles un 30%, en virtud de la edad del edificio como elemento coadyuvante de los deterioros sufridos; por lo que atento el particular modo en que la cuestión ha sido planteada por los propios accionantes en el sub examen, corresponde que el análisis de tal circunstancia sea efectuado como condición en la determinación del quantum indemnizatorio y no como concausa del daño producido, atento lo expuesto (CSJTuc., sentencia n° 945 del 29/11/2010, en "Arreyes Juan Carlos vs. Municipalidad de San Miguel de Tucumán s/Daños y perjuicios").

4. Verificados, entonces, la existencia del daño y de los extremos que tornan procedente la responsabilidad imputada, resta determinar la cuantificación de la indemnización por los perjuicios acreditados.

a. Respecto al daño emergente (material), los actores toman como base el monto determinado pericialmente, es decir $ 2.230.000 (fs. 67 de la medida preparatoria), aclarando que "teniendo en cuenta el tipo y edad del edificio, las obligaciones de las partes y los criterios sentados por V.E. en otros casos análogos solo se reclama el 70% de dicho importe" (fs. 16 vta. del expediente principal), en referencia a precedentes de esta Corte donde se resolvió que "sin perjuicio de que la alegada vetustez del edificio no eximía a la demandada de efectuar los gastos convenidos.no puede soslayarse que las características del inmueble inciden en la entidad de los deterioros constatados; los cuales no solo responden a la negligencia en el cumplimiento de las obligaciones a cargo de la locataria, sino que además son resultado del desgaste natural provocado por el transcurso del tiempo" (CSJTuc, sentencia n° 722 del 11/9/2000, en "Bourguignon Juan Bautista y otro vs. Gobierno de la Provincia de Tucumán s/Daños y perjuicios y cobro de alquileres"), habiendo estimado prudente, en otro precedente, hacer lugar a la demanda por un 70% del monto reclamado, a afectos de no responsabilizar a la demandada por los deterioros resultado del desgaste natural por el transcurso del tiempo, atendiendo a la antigüedad del inmueble (CSJTuc., sentencia nº 316 del 08/5/2002, en "Quiroga Jorge Roberto vs. Gobierno de la Provincia de Tucumán s/cobro de alquileres y daños y perjuicios"). Atento el modo en que los actores han determinado el monto reclamado -por daño emergente-, las constancias de la causa, lo ut supra considerado y en ausencia otros elementos del juicio, corresponde hacer lugar íntegramente al reclamo formulado; por lo que el presente rubro debe prosperar por el 100% de lo reclamado (o sea, el 70% del monto pericialmente determinado), es decir, $ 1.561.000. Por su parte, resulta errada la argumentación desplegada por la accionada en el sentido que los rubros reclamados han sido justipreciados sin aportar prueba alguna, puesto que el monto tomado como base -por los actores- para la cuantificación del daño emergente se cimienta exclusivamente en la determinación pericial. Como se anticipara, si bien la demandada observó la cuantificación contenida en dicho dictamen (fs. 74 de la medida preparatoria) considerándola infundada, el experto aclaró su informe adjuntando (fs. 81 a 107) presupuesto de obra estimativo y análisis de precio en los que se fundó tal determinación, lo que no fue impugnado ni desacreditado por la demandada.

Conforme lo solicitado por los actores (fs. 16 vta. del principal), a dicho monto ($ 1.561.000) se le aplicarán intereses a tasa pasiva promedio mensual del Banco Central de la República Argentina (en adelante BCRA) desde la fecha en que tuvo lugar la entrega real del inmueble (30/3/2007) hasta el día del efectivo pago.

b. Asimismo, los actores reclaman lucro cesante fundado en la privación del uso del inmueble durante el tiempo que el mismo deba permanecer inutilizado como consecuencia de las reparaciones que se le deben efectuar y el tiempo que la realización de dichos arreglos demanden.

Conforme las constancias de la causa es dable deducir que la reparación del inmueble genera una indisponibilidad del mismo que se configura como un daño autónomo. No debe confundirse el perjuicio atinente a los daños materiales en el bien raíz, con aquel representado por la privación de uso. Si bien aquellos son el puente que conduce a la admisión de éste otro rubro, con la indemnización del valor completo de los deterioros del predio no se cubre el perjuicio adicional por la indisponibilidad temporal del inmueble que de suyo acarrea el tiempo requerido para las reparaciones del mismo que permitan restituirle a un estado de conservación idóneo para su habitabilidad o su alquiler (cfr. similar criterio sustentado por esta Corte en sentencia n° 473 del 22/5/2009, "Vargas Humberto Javier y otro vs. Empresa Gutiérrez S.R.L. y otro s/Daños y perjuicios").

Así, este Máximo Tribunal ha sostenido que "el lucro cesante se considera cierto, cuando las ganancias frustradas debían lograrse por la víctima con suficiente probabilidad de no haber ocurrido el acto ilícito. El criterio a aplicar es el de la probabilidad objetiva de acuerdo a las circunstancias del caso" (CSJTuc., sentencia nº 267 del 23/4/1999, en "Sotelo de Diez Ojeda Patricia Laura s/Lesiones culposas"), lo que se advierte de la presente plataforma fáctica. De las constancias de la causa se desprende que se ha probado categórica y concretamente las ganancias que percibían o dejaron de percibir los actores, lo que asegura la procedencia del rubro lucro cesante (cfr. CSJTuc., sentencia nº 106 del 07/3/2000).

Los actores estiman el tiempo de reparación en 10 meses (fs. 17 vta. del principal). A su turno, el perito determinó dicha tarea en un plazo aproximado de 12 meses (fs. 66 de la medida preparatoria). Partiendo de esa base, los accionantes cuantifican el presente rubro en la suma de $ 42.952,91, a la que se arriba luego de multiplicar el precio que tenía la locación contratada $ 6.136,13 (cfr. cláusula cuarta del contrato del 16/12/1998 -fs. 30-) por los meses que durarían las reparaciones (10 meses), lo que arroja la cifra de $ 61.361,30, a la que los actores reducen a un 70% (por aplicación del mismo criterio ut supra descripto), determinándose así el monto reclamado.

Efectivamente se deduce que los actores se verán privados del probable alquiler del inmueble durante el periodo de reparación, por lo que el presente rubro es procedente. Asimismo, la cuantificación formulada por el actor se funda en la prueba producida, resultando más que razonable, sobre todo si se tiene en consideración que la locación mensual de un inmueble de semejantes características y ubicación al predio que nos ocupa ha sido determinada en la suma $ 16.000 (fs. 69, Nexo Inmobiliaria), $ 17.000 (fs. 71, Cossio Inmobiliaria) y en $ 18.000 (fs. 73, Inmobiliaria Feler), lo que exterioriza la prudencia de los actores en la determinación del presente rubro indemnizatorio; razón por la cual se considera ajustado a derecho que el presente ítem resarcitorio prospere por el 100% de lo reclamado, es decir $ 42.952,91. Por cierto, la admisión de éste rubro indemnizatorio por la privación del uso del inmueble durante el tiempo que insuma su reparación ya ha sido resuelto por ésta Corte positivamente (CSJTuc., sentencia nº 316 del 08/5/2002, en "Quiroga Jorge Roberto vs. Gobierno de la Provincia de Tucumán s/Cobro de alquileres y daños y perjuicios"), con criterio semejante al utilizado por los actores en la determinación del quantum resarcitorio. No resulta atendible el razonamiento de la demandada que rechaza el lucro cesante requerido, en la convicción de que la causa del daño sería una actividad lícita o regular del estado. Si bien el menoscabo patrimonial por el actuar lícito del Estado da derecho a un resarcimiento acotado únicamente al daño emergente (CSJTuc., sentencia nº 702 del 07/10/1996); como hemos expuesto ut supra los perjuicios han sido ocasionados por el obrar antijurídico de la accionada, razón por la cual la lógica de la Provincia no resulta de aplicación al sub examen. Tampoco es asimilable el presente caso a un supuesto de expropiación, como lo propone la demandada. Tampoco es viable el fundamento defensivo por el que se propone, para la cuantificación de este rubro, una fórmula matemática para el cálculo del capital amortizable. Este Máximo Tribunal, por un lado, ha rechazado la aplicación de cálculos exclusivamente matemáticos y, si bien, también esta Corte ha objetado la aplicación exclusiva del método de cálculo lineal (CSJTuc., sentencia n° 1093 del 19/12/2000, en "Gareca Cristian Nicolás s/Homicidio por culpa o imprudencia y lesiones por culpa o imprudencia") como lo arguye el accionado, tales consideraciones resultan absolutamente ajenas e inaplicables al caso sub examen, puesto que dichas conclusiones jurisprudenciales han sido desplegadas en el marco de hipótesis de indemnizaciones del lucro cesante derivado de la incapacidad física causada a una persona (CSJTuc., sentencia nº 604 del 13/8/2004), razonamiento jurídico éste que se funda precisamente en la convicción que los criterios puramente matemáticos no se compadecen con el principio de indemnidad de la persona humana en su integridad (CSJTuc., sentencia nº 566 del 19/9/1994, en "Orellana Félix Horacio vs. Estructuras Pegadas S.A. s/Accidente de trabajo"), lo que -insistimos- difiere sustancialmente de la plataforma fáctica que nos ocupa, por lo que la argumentación de la demandada deviene improponible. En el caso de autos, los actores han probado el tiempo que insumiría la reparación del inmueble y las ganancias de las que se verían privados como consecuencia de dicha actividad; por lo que la admisión del rubro indemnizatorio es indubitable.

Finalmente, al monto reclamado como lucro cesante ($ 42.952,91) se le aplicará intereses a tasa pasiva promedio mensual del BCRA, los que correrán -hasta el día del efectivo pago- desde el vencimiento de cada una de las 10 mensualidades (de $ 4.295, 291 cada una) que los actores se vieron privados de obtener, computando la primera de ellas a partir de la fecha en que tuvo lugar la entrega real y efectiva del inmueble (30/3/2007). Tal determinación obedece al hecho de que si la demandada hubiera abonado a los actores la indemnización por daño emergente el día de la entrega efectiva del inmueble (30/3/2007), en los subsiguientes 10 meses los demandantes se hubieran visto privados de alquilar el mismo por las tareas de reparación, razón por la cual los intereses deben correr desde el vencimiento de cada una de las probables mensualidades no percibidas y no íntegramente desde la fecha de entrega del inmueble (como lo requieren los actores y como ha sido establecido para el caso del daño emergente). 5. Por lo expresado, corresponde hacer lugar a la demanda por daños y perjuicios promovida por los actores en contra de la Provincia de Tucumán. En consecuencia, la accionada deberá abonar, en concepto de daño emergente, la suma de $ 1.561.000, con más intereses a tasa pasiva promedio mensual del BCRA desde la fecha en que tuvo lugar la entrega real del inmueble (30/3/2007) hasta el día del efectivo pago. Asimismo, deberá pagar la suma de $ 42.952,91, en concepto de lucro cesante, con más intereses a tasa pasiva promedio mensual del BCRA, hasta el día del efectivo pago, desde el vencimiento de cada una de las 10 mensualidades (de $ 4.295, 291 cada una) computando la primera de dichas mensualidades a partir de la fecha en que tuvo lugar la entrega real del inmueble (30/3/2007), conforme lo considerado en el último párrafo del punto 4.b de esta sentencia.

Las costas se imponen íntegramente a la demandada, en virtud del principio objetivo de la derrota, por haber prosperado la demanda en su totalidad.

Por todo ello, y de conformidad con lo dictaminado con el Sr. Ministro Fiscal (fs. 118/119), y encontrándose excusados los doctores Antonio Daniel Estofán y Daniel Oscar Posse, se	R E S U E L V E :

I.- HACER LUGAR a la demanda de daños y perjuicios promovida por Elvira Elena Alonso de Buffo, Lucrecia Josefina del Rosario Alonso de Bellati, Enrique Luís Lebrón, Viviana Ester Lebrón, Alejandra María del Carmen Lebrón, Fernando Carlos Lebrón, Claudio Eduardo Lebrón y Gonzalo Juan Lebrón en contra de la Provincia de Tucumán. En consecuencia, condenar a la demandada a abonar, en concepto de daño emergente, la suma de $ 1.561.000, con más intereses a tasa pasiva promedio mensual del BCRA desde la fecha en que tuvo lugar la entrega real del inmueble (30/3/2007) hasta el día del efectivo pago. Asimismo, deberá pagar la suma de $ 42.952,91, en concepto de lucro cesante, con más intereses a tasa pasiva promedio mensual del BCRA, conforme lo considerado en el último párrafo del punto 4.b de esta sentencia.

II.- COSTAS como se consideran.

III.-RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER.

RENÉ MARIO GOANE ANTONIO GANDUR	CLAUDIA BEATRIZ SBDAR ANTE MÍ:

MARÍA C. RACEDO ARAGÓN DE LUNA.