Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2016-11-16


Autos N° 22.245 (N° 144274 - 4°J CCyM), caratulados: "ORELLANO, Daniel y Otro C/ Cardozo, Alejandro Romulo- Ejecutivo" En la Ciudad de San Juan, a 16 días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL y MINERÍA DE SAN JUAN, el señor Presidente, Dr. JUAN JOSÉ VICTORIA, y el señor Vocal, Dr. PASCUAL ALFERILLO a fin de celebrar acuerdo sobre el recurso de apelación que se interpusiera a fs. 90 de los autos N° 22.245 (N° 144274 - 4°J CCyM), caratulados: "ORELLANO, DANIEL Y OTRO c/ CARDOZO, ALEJANDRO ROMULO- EJECUTIVO", contra la resolución dictada en fecha 29 de abril de 2016 obrante a fs. 86/88 de estos autos originarios del Cuarto Juzgado Civil, Comercial y Minería de San Juan, recurso que una vez concedido tuviera la debida sustanciación. Seguidamente se fijan las cuestiones que deben considerarse en el orden que sigue: 1° Cuestión: ¿Es adecuada a derecho la resolución venida en recurso? 2° Cuestión: En su caso; ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? A la Primer Cuestión: El Dr. JUAN JOSÉ VICTORIA dijo:

Mediante la sentencia de fecha 29 de abril de 2016, el a quo encontró fundamento suficiente para rechazar las excepciones de falta de personería, inhabilidad de título y pago planteadas, ordenando llevar adelante la ejecución contra el demandado Sr. Alejandro Cardozo por la suma de Pesos Cincuenta Mil Quinientos Setenta y Dos con ochenta y nueve ($50.572,89) en concepto de capital, con más el 30% presupuestado provisoriamente para responder a costas e intereses. Impuso las costas al demandado vencido y reguló honorarios.

Para así resolver entendió, que la excepción de personería opuesta no era procedente, por cuanto los cuestionamientos referidos a la representación del órgano de administración, excedían el estrecho marco cognoscitivo del juicio ejecutivo.

De igual modo desestimó la defensa de inhabilidad de título. Consideró que tratándose de una ejecución de expensas comunes, el certificado acompañado (art. 487 del C.P.C.) cumplió con los requisitos exigidos por el reglamento interno.

Por último el a quo rechazó la excepción de pago formulada. Sostuvo que no había relación entre el reclamo de pago de expensas comunes con la cancelación del terreno que adquiriera el ejecutado.

Contra este pronunciamiento se alza a fs. 90 el abogado Alejandro Cardozo, por derecho propio, interpone recurso de apelación, el que fue concedido en relación y con efecto suspensivo a fs. 91.

El recurrente se presenta a fs. 92/96 a los fines de expresar agravios , peticionando la revocación de la sentencia, con costas.

Se agravia en primer lugar porque la sentencia hace lugar a la demanda interpuesta en su contra y rechaza la excepción de falta de personería.

Afirma que el a quo no observa la irregularidad en la constitución del órgano, que se relaciona con la capacidad jurídica del actor para ejercer el cobro que persigue por esta vía. El Consejo de Administración, está constituido de una manera irregular, en el que no se respetó el acto de constitución y menos aún la voluntad de los copropietarios al adquirir el bien.

Continúa diciendo, que la constitución del órgano estaba formado por ciertas personas (fs.16), y luego, sin que medie explicación, cambia la titularidad por otros sujetos, lo que pone de manifiesto la irregularidad que acusa.

El apelante reconoce que adquirió un inmueble bajo la modalidad que surge del instrumento constitutivo obrante a fs. 18 de estos autos, que reúne las voluntades de los adquirentes y que para ser modificado en cualquiera de sus contenidos, requiere la unanimidad de los titulares.

Cita el artículo segundo del reglamento, que fija los porcentajes en las participaciones de los gastos y expensas, y sostiene que siendo el titular del lote N° 5, está obligado al pago del 3,73% y no como pretende el Consejo.

Por otro lado -dice-, el artículo décimo sexto contempla los órganos de representación, y administración la que debe ser ratificada anualmente en Asamblea Ordinaria con el voto del 75% de los propietarios presentes, y que nunca se le cursó ninguna notificación a este fin. Tampoco se le cursó notificación alguna en relación al Consejo de Administración, cuya función dura un año y pueden ser reelectos (art. 20 del Reglamento).

Además de lo dicho resalta, que en la copia del Acta de asunción de cargos obrante a fs. 2, se consignan los integrantes electos en Asamblea de fecha 20/08/2013, que dicho acto asambleario tampoco le fue notificado. Que si la administración no es ratificada dentro del año, cesa en su función conforme el art. 21 del Reglamento, el que fue violado, conjuntamente con el artículo vigésimo octavo y trigésimo primero, de ahí que resulta válida y oportuna la excepción de falta de personería opuesta por su parte.

Por último expresa que la ley no puede dejar librado los cuestionamientos sobre la legalidad o nulidad de procedimiento a un juicio posterior, ya que sería permitir el progreso en titularidad de un sujeto actor quien no tiene la capacidad legal suficiente para investir ese carácter.

En segundo lugar se agravia el recurrente, porque la inhabilidad de título no deviene solamente por las formas extrínsecas como expone el sentenciante.

Dice que el título que se ejecuta en su contra, surge de gastos y expensas comunes, pero no reúne los requisitos que impone el régimen de propiedad.

El Reglamento en su art. 2° determina la participación de los gastos y expensas que le corresponden como titular del Lote N° 5, en un porcentaje del 3,73 de la suma de ellos, que no es el monto que se le ejecuta por tanto el título es inhábil. Las expensas que se pretenden cobrar -dice- surgen de la imposición de cuotas extraordinarias, fijadas al arbitrio de un Consejo que no responde a la normativa del reglamento interno y que viola el porcentaje del 3,73% que es lo que está obligado a pagar.

No hay liquidación válida de donde surja la procedencia del crédito, que demuestre el total de las obras que dicen haber contratado o ejecutado. Asimismo de la documental que acompañan, no surge el porcentaje al que se obligara al suscribir el reglamento. Practican una liquidación aplicando un interés en concepto de mora del 50% que es de contenido extorsivo y usurero, Los certificados de deuda no responden en absoluto a lo pactado en el Reglamento constitutivo de este condominio.

Los agravios son contestados por los abogados Daniel Orellano y Jorge Andrés Coria, con el patrocinio de la letrada Teresa Celia Peña, quien rebate los argumentos expuestos por el apelante y pide su rechazo.

Ordenada la elevación de los autos, son adjudicados a estudio a fs. 107.

Tratamiento de los agravios:

Primer agravio: En relación a este agravio referido al rechazo de la excepción de falta de personería opuesta por el apelante, considero debe desestimarse y confirmar la solución adoptada por el quo.

Es que los argumentos dados por el sentenciante resultan acertados, dado el tipo de proceso que nos ocupa y la característica principal que reviste, esto es el estrecho marco cognoscitivo que ofrece.

En efecto, las críticas formuladas por el recurrente en relación a la constitución de los órganos de administración, el procedimiento llevado a cabo para la elección de sus miembros, y en su caso ratificación o reelección, no pueden ser analizados en este proceso por cuanto se desnaturalizaría el carácter sumario del juicio ejecutivo.

Sin perjuicio de ello, y previo a continuar con el análisis, es menester aclarar que no estamos frente a un supuesto de ejecución de expensas comunes de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, sino tal como consigna la copia de escritura N° 349 acompañada, de fecha 20 de diciembre de 2011, el instrumento refiere una "División Parcelaria, Venta y División en Propiedad Individual y Adjudicación", no obstante lo cual, la solución no será diferente.

En efecto, de la lectura de la escritura individualizada surge que los adjudicatarios, entre ellos el ejecutado, Alejandro Rómulo Cardozo, reconocieron y aceptaron en todos sus términos un reglamento interno, "Reglamento de Administración y Construcción del Barrio Privado del Foro de Abogados de San Juan", el cual se comprometieron a respetar.

Este reglamento, en su artículo décimo sexto, contempla los órganos de representación y administración del Barrio, ellos son: el Administrador, el Consejo de Administración, la Asamblea de Copropietarios y la Comisión de Urbanismo.

El artículo décimo séptimo regula el cargo de Administrador, su duración , forma de designación y funciones entre las cuales en el inc. b) prevé "....Proceder al cobro de las contribuciones ordinarias y extraordinarias de los copropietarios conforme lo establecido en el Reglamento".

Por su parte a través del artículo vigésimo los comparecientes otorgan al Consejo de Administración un poder especial irrevocable, para que en el carácter de representante legal, pueda actuar en nombre del Barrio realizando distintos actos, entre ellos el de actuar en todos los asuntos judiciales y administrativos que tenga pendientes o se susciten en el futuro...

El Consejo de Administración está regulado en el artículo vigésimo primero del Reglamento, el que prevé su constitución en un número no menor de tres ni mayor de cinco (copropietarios y sus cónyuges), y entre los cuales se designará un Presidente, un Vicepresidente y un Tesorero, que durarán un año en sus funciones y podrán ser reelegidos indefinidamente.

De esta forma, la impugnación formulada por el excepcionante no puede tener acogida, desde que los ejecutantes promovieron esta demanda en el carácter de administradores, encontrándose facultados para ello conforme la normativa señalada precedentemente.

El excepcionante señala que la ejecución proviene de un Consejo de Administración constituido en forma irregular, y que por ello el actor carece de capacidad jurídica. Sin embargo la irregularidad que acusa se refiere en realidad a los actos asamblearios en que se hubiere constituido o electo sus autoridades, cuya impugnación -como se dijo- excede el marco cognoscitivo de este proceso, máxime cuando la demanda no ha sido instaurada contra un tercero, sino contra uno de los copropietarios del Barrio.

En este sentido se ha dicho "el juicio ejecutivo constituye un proceso declarativo abreviado en cuanto al debate de las partes y a los límites del conocimiento y de la decisión judicial, porque nunca resuelve en definitiva la relación jurídica sustancial" (SCBA, "Albistur", en AyS, 1958-II-400).

De todo lo dicho puede concluirse que los cuestionamientos formulados en relación a la personería de la actora no resultan atendibles, y por ello propicio que el agravio sea rechazado.

Con relación al segundo agravio, va de correr la misma suerte del analizado precedentemente.

Es que el certificado que aquí se ejecuta, no contiene deficiencias en sus formas extrínsecas, que hagan procedente esta defensa, las cuales pueden referirse a que el título no encuadre en la enumeración legal, no contenga una obligación de dar suma de dinero líquida y exigible ...... (Morello-Sosa-Benizonce, "Cód. Proc. Civil coment.", T° VI B, pág. 182).

En esta dirección, el certificado objeto de esta ejecución que obra agregado a fs. 1, reúne los requisitos exigidos por el Reglamento en su artículo décimo quinto en el que los comparecientes declaran en forma irrevocable que: "... será considerado título ejecutivo hábil al efecto la constancia de la deuda firmada por el Tesorero y el Presidente o Vicepresidente del Consejo de Administración, certificada por Contador Público Nacional , con constancia de la cantidad líquida exigible...".

El apelante reitera en esta ocasión los argumentos expuestos al oponer la defensa de falta de personería , en cuanto a la irregularidad en la constitución de la parte ejecutante, los cuales ya fueron analizados y rechazados precedentemente.

En cuanto a la inhabilidad del título pretendida, referida a que el monto que se le ejecuta no es válido, ni responde al porcentaje establecido en el Reglamento, también debe rechazarse.

Es que los cuestionamientos referidos a la liquidación practicada también exceden el marco cognoscitivo de este proceso, desde que el certificado contiene una cantidad líquida y exigible y ha sido suscripto por el Presidente, Vicepresidente y Tesorero, y certificado por contador Público Nacional.

A este respecto el artículo citado (décimo quinto) del Reglamento, establece que cada propietario deberá pagar las expensas comunes y gastos dentro de los diez días siguientes al vencimiento de cada período, incurriendo en mora de pleno derecho a quien incumpla esta obligación, sin necesidad de interpelación. Además prevé que quien dejare de pagar dos períodos podrá ser ejecutado judicialmente por la vía del juicio ejecutivo.

Como es sabido la excepción de inhabilidad de título no es la vía procedente para impugnar el monto del certificado, estableciendo el Reglamento la obligación de abonar las expensas comunes y gastos, y constando además las convocatorias a distintas Asambleas Extraordinarias formuladas al apelante, con el objeto de fijar estas cuotas (extraordinarias) y el monto de las expensas comunes, que dan cuenta las constancias obrantes en copia a fs. 12, 13, monto por el que además fue intimado a pagar en forma previa a esta ejecución (fs. 14).

Por último, el cuestionamiento referido a la tasa de interés aplicada tampoco es pasible de ser cuestionada a través de esta defensa (arts. décimo cuarto y décimo quinto), desde que, como se dijo, el certificado contiene una deuda líquida y exigible y reviste las formas extrínsecas que exige el Reglamento (art. décimo quinto). Por todo ello, propongo el rechazo de la apelación, con costas.

En consecuencia, corresponde regular los honorarios de los profesionales intervinientes en esta etapa recursiva, en el 30% de lo regulado en primera instancia.

Así voto.

El DR.PASCUAL ALFERILLO, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

2da. CUESTIÓN: El DR. JUAN JOSÉ VICTORIA, dijo:

En mérito a la votación que antecede corresponde: 1) Rechazar la apelación formulada por el demandado Alejandro R. Cardozo. 2) Imponer las costas al vencido. Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en el 30% de lo regulado en primera instancia.

El DR.PASCUAL ALFERILLO, dijo:

Por iguales razones, voto en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

1) Rechazar la apelación formulada por el demandado Alejandro R. Cardozo.

2) Imponer las costas al vencido. Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en el treinta por ciento (30%) de lo regulado en primera instancia.

Protocolícese, notifíquese en debida forma, y bajen los autos al Juzgado de origen.

PROTOCOLO: L. de A ; T° II-2016; F°155/160; FECHA:16 de noviembre de 2016 DRES.VICTORIA-ALFERILLO