Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2013-03-11


SENT Nº 62	C A S A C I Ó N En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a Once (11) de Marzo de dos mil trece, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores Antonio Daniel Estofán, Antonio Gandur y Daniel Oscar Posse, bajo la Presidencia de su titular doctor Antonio Daniel Estofán, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la parte actora en autos: "Palazzolo Luis Alberto y otros vs. Gianfracisco Dante Alberto y otra s/ Contratos (Ordinario)".

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Antonio Gandur, Daniel Oscar Posse y Antonio Daniel Estofán, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor vocal doctor Antonio Gandur, dijo:

I.- Viene a conocimiento y resolución de esta Corte Suprema de Justicia, el recurso de casación interpuesto por la parte actora, a través de su representación letrada (fs. 584/604) contra la sentencia N° 315 de fecha 2/12/2011 dictada por la Sala Iª de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial (fs. 577/580). La presente vía recursiva extraordinaria local fue concedida por resolución de fecha 11/4/2012 (fs. 621) del referido Tribunal de Alzada.

II.- De las constancias de autos surge que los actores con fecha 04/3/2002, los señores Luis Alberto Palazzolo y Lidia Legname de Palazzolo promovieron juicio contra Dante Alberto Gianfrancisco y Ximena Antoraz peticionando la resolución por incumplimiento, del contrato de venta del inmueble sito en calle Bolivar Nº 296, 5to. piso C de esta ciudad, formalizado mediante boleto de compraventa del 21/5/99, así como la condena de los demandados a pagar una indemnización por los daños invocados, estimada en la suma de U$S 300 mensuales por el tiempo en que se mantenga la ocupación del bien objeto de la presente litis (fs. 21/31). La causa quedó radicada en el Juzgado en lo Civil y Comercial de la IIIº Nominación. Consta que a fs. 41 se apersonan los demandados de autos y recusan sin causa al juez interviniente; y que remitidas las actuaciones al Juzgado en lo Civil y Comercial de la VIª Nominación (fs. 76 vta.), los actores recusan sin causa al magistrado (fs.79), por lo que finalmente pasa a intervenir el Juzgado en lo Civil y Comercial de la VIIIª Nominación (fs. 84/85).

A fs. 64/75 glosa el escrito de contestación de demanda, donde los accionados piden el rechazo de la acción interpuesta, en los términos que allí se expresan.

Abierta la causa a prueba (fs. 87), se ofrece y producen los elementos probatorios que glosan a fs. 92/307.

A fs. 314/325 y 327/341 corren agregados los alegatos presentados por la parte actora y la demandada, respectivamente. Repuesta la planilla fiscal (fs. 350 y 353, se dicta el autos para sentencia (fs. 354).

Con fecha 08/6/2006, la señora juez de primera instancia dictó sentencia (fs. 390/392), por la que rechazó la demanda interpuesta en autos y mandó pagar a los demandados el saldo de precio ($53.000) con más sus intereses desde que se encontraban en condiciones de escriturar. Dicho pronunciamiento fue apelado por ambas partes (fs. 395 y 397), que expresaron agravios a fs. 402/414 y 422/435. Por resolución del 28/8/2007, la Cámara dispuso hacer lugar al recurso de apelación deducido por la parte actora, declarar resuelto el boleto de compraventa, ordenar la restitución del inmueble objeto de la presente litis y de las sumas abonadas en concepto de pago parcial con más intereses a tasa pasiva promedio que mensualmente publica el BCRA desde que fue recibida por los vendedores hasta su efectivo pago, y condenar a los demandados al pago de una indemnización por privación de uso del inmueble, establecida en $ 32.000 a la fecha de ese pronunciamiento. La sentencia dispuso asimismo, rechazar el recurso de apelación deducido por los demandados. Las costas se imponen en ambas instancias a la demandada vencida (fs. 471/475).

El decisorio del tribunal de alzada fue recurrido en casación por la parte actora a fs. 502/509 y por la demanda a fs. 479/499. Esta Corte, por sentencia del 08/7/2008 resolvió casar y anular el fallo impugnado y remitir los autos a la Excma. Cámara a fin de que se dictara nuevo pronunciamiento (fs. 541/546).

El tribunal de reenvío, con fecha 02/12/2011, dispuso confirmar lo decidido por la señora Jueza de primera instancia en cuanto rechazó la acción por resolución de contrato y daños y perjuicios deducida en autos y revocar la condena impuesta a fin de que los demandados abonaran el saldo de precio, expresando que a tal fin, los interesados debían ocurrir por la vía y forma que correspondiera (fs. 577/580). Este pronunciamiento motivó el recurso de casación de la actora, aquí analizado.

III.- Explica la recurrente que su parte suscribió un boleto de compraventa en virtud del cual hace más de diez años entregaron la posesión de un departamento recién construido a los demandados Ximena Antoraz y Dante Alberto Gianfrancisco; transacción que fue afianzada por Nilda Graciela Dalla Fontana. Señala que los compradores se comprometieron a pagar el saldo de precio contra escritura, en un plazo estimado de sesenta días. Expresa que pese a haber transcurrido largos años desde entonces, jamás se abonó importe alguno no obstante lo cual los accionados continuaron ocupando aquel inmueble.

Menciona que "apenas tomada posesión del bien, modificaron el frente del departamento, todo lo cual demoró la aprobación de los planos y la confección de la escritura" y que pese a corresponder que los compradores asumieran los gastos de escrituración, los vendedores "para poder juntarse con el saldo insoluto" afrontaron los gastos que a aquéllos correspondían. Señalan que "cuando.estuvo la escritura confeccionada y los compradores notificados fehacientemente para concurrir a la Escribanía a suscribirla, los demandados no quisieron pagar el saldo alegando que debían descontar una multa diaria por la demora -imputable a ellos mismos- en la escrituración".

Expresa que los vendedores intimaron el pago del saldo, invitándolos a entregar la suma que los compradores estimaran, para discutir luego el remanente, bajo apercibimiento de resolución del contrato.

Señala que "ante esta situación atípica de negativa a suscribir la escritura, la obligación de pagar el saldo quedaba sin plazo" por lo que "intimó el pago para constituir en mora en los términos del art. 509 C.C.". Agrega que "estando ya los deudores en mora en el pago del saldo como consecuencia de la intimación", intimaron nuevamente el pago bajo apercibimiento de resolución contractual por incumplimiento. Expresa que en ambos casos, los deudores se negaron a pagar inclusive lo que ellos mismos consideraban deber".

Sostiene que "ante ese incumplimiento, no ya de la obligación documentada con plazo de sesenta días posteriores a la escritura, sino de la obligación emergente de la naturaleza de las cosas, del sinalagma contractual, del principio de buena fe, de la naturaleza y circunstancias de la obligación, de la intimación judicial practicada conforme al art. 509 C.C. y del hecho de estar habitando en un inmueble no pagado y de pagar el saldo de precio, es que se demandó judicialmente por resolución de contrato".

Explica que la sentencia de primera instancia fue adversa a sus intereses, al rechazar la demanda interpuesta, que apelado el pronunciamiento por ambas partes el tribunal de alzada revocó la sentencia del inferior en grado anterior e hizo lugar a la resolución del contrato pero condenó a los vendedores a restituir las sumas percibidas como pago a cuenta con más el interés a tasa pasiva promedio que fija el Banco Central de la República Argentina, desde que aquellas sumas fueran abonadas. Menciona que deducidos sendos recursos de casación, esta Corte anuló la sentencia del tribunal de alzada y dispuso el reenvío de los autos.

Denuncia que el nuevo pronunciamiento de la Cámara, desoyendo las directivas de este Tribunal, confirmó parcialmente la sentencia de primera instancia, "pero sin analizar quién fue el culpable de la demora en escriturar, y peor aún, dejando sin efecto la condena a pagar el saldo de precio".

Señala, asimismo que "insólitamente" el tribunal de grado expresa que las cuestiones planteadas "no pueden examinarse en el marco de un juicio sobre resolución de contrato y daños y perjuicios, sino que deberán hacerse valer eventualmente por la vía y forma que corresponda, en la que se determinará, salvo que medie acuerdo de partes, el monto del saldo adeudado y de los respectivos intereses.".

Alega que "con ello, luego de más de diez años de juicio, quedamos absolutamente a fojas cero". Insiste en que pese a que fue precisamente la omisión apuntada lo que motivó la nulidad del pronunciamiento anterior, la Cámara no analizó si los vendedores eran los culpables de la demora en la escrituración y si ello justificaba acceder al descuento del importe de las multas para el cobro del saldo. Señala que se rechaza la resolución del contrato demandada por su parte arrasando con la norma del art. 1204 del Cód. Civil.

Cuestiona que el tribunal de grado exprese que la cuestión vinculada al saldo adeudado y los respectivos intereses deba quedar postergada para su tratamiento y resolución en otro proceso, cuando fue el incumplimiento de esta obligación del comprador lo que justificaba la pretensión resolutoria esgrimida por su parte en el presente juicio. Afirma que si la Cámara admite "hay un saldo adeudado, está reconociendo que no se cumplió en pagarlo, y si dice que deben reconocerse los respectivos intereses está reconociendo que hay mora, en cuyo caso debió haber hecho lugar a la resolución del contrato".

Reproduce argumentos expuestos en la demanda referidos a que el inmueble fue vendido por boleto de compraventa de fecha 21/05/99, que se otorgó a los compradores la posesión del bien, estableciéndose una cláusula penal a favor de los demandados para el caso en que no se escriturara a los 60 días de la celebración del contrato de compraventa, salvo caso de fuerza mayor.

Aclara que su parte realizó gestiones oportunas para concretar la escrituración pero que los trámites se vieron demorados por huelgas municipales. Explica que por un lado, "las demoras obedecían a cuestiones imprevisibles e inevitables" pero también "al propio incumplimiento de los compradores, que jamás pusieron a disposición los gastos que estaban a su cargo, sumándose que efectuaron modificaciones que afectaron la vista exterior que implicaron modificaciones inconsultas de los planos cuya aprobación pretendían".

Puntualiza que superadas las dificultades mencionadas y asumido el pago de los gastos por los vendedores, se notificó a los compradores que la escritura estaba en condiciones de ser suscripta pese a lo cual y en el afán de continuar dilatando el trámite, la contraparte generó una discusión respecto del saldo adeudado para no cumplir la obligación de pago, quedarse con el inmueble y reclamar daños.

Niega que en las circunstancias del caso, la demora en el otorgamiento de la escritura autorizara a los compradores a pretender el cobro de la cláusula penal pactada.

Insiste que en virtud de los resuelto por esta Corte en el recurso de casación anterior (deducido por los demandados) correspondía analizar y pronunciarse respecto de las circunstancias de la demora en la escrituración y determinar responsabilidades de conformidad a los antecedentes y constancias de la causa; aspectos que el fallo anterior del tribunal de alzada había omitido injustificadamente.

En respaldo de su posición, afirma que su parte invocó y no fue un hecho controvertido en autos que los demandados introdujeron modificaciones en la fachada; extremo que, por otra parte, surgía del Expte. N° 351.477/00 de la Dirección de Catastro y Edificación aportado a la causa.

Se agravia de que la Cámara haya confirmado el rechazo de la acción deducida por su parte, sosteniendo que no toda "falta de cumplimiento de la prestación es susceptible de configurar un incumplimiento resolutorio, cuando el deudor puede invocar una excusa absolutoria para no cumplir". Alega que la sentencia impugnada incurre en un error pues no basta con invocar una excusa absolutoria sino que es necesario demostrar que la misma concurre en el caso concreto. Denuncia que el tribunal de grado omite analizar fundadamente si existía incumplimiento de los vendedores que justificara la exigibilidad de la cláusula penal y la pretendida disminución del saldo de precio.

Cuestiona que la Cámara diga que "resulta definitoria.el acta notarial Nº 197 en la que se da cuenta que el comprador requiere el cumplimiento de la cláusula penal, poniendo a disposición el saldo, efectuada la deducción establecida en dicha cláusula, en tanto que el vendedor manifiesta que el valor adeudado es de $ 53.000 y que rechaza la quita, haciéndose constar que ambas partes de común acuerdo dejan expresa constancia de que por las razones mencionadas no se firma la escritura en el día de la fecha". Señala que "lo que está claro es que una parte sostenía que debía pagar un saldo disminuido y que no aceptaría pagar un saldo completo, y la otra parte sostenía que debía pagar un saldo completo y que no aceptaría recibir un saldo disminuido". Considera inaceptable hablar de que existía un "común acuerdo" pues lo único en que las partes coincidían era "que estaban en desacuerdo". Reitera que "no se firmó la escritura porque existía desacuerdo total acerca de cuál era la prestación exigible al deudor" pero que "lo que era claro era que algo debían, y más claro aún es que nada pagaron".

Niega el "acuerdo" y "la resignación de.no cobrar" y que ello pueda interpretarse como "una renuncia a reclamar los efectos del incumplimiento, y entre ellos, solicitar la resolución contractual por incumplimiento del pago del saldo". Alega que el art. 874 del Código Civil establece que la intención de renunciar no se presume y que la interpretación de los actos que induzca a probarla debe ser restrictiva.

Reitera que "no es que los vendedores no quisieran escriturar" sino que "por el contrario,.hicieron todo lo necesario para escriturar" disponiéndose a asumir los gastos de esa escritura, pese a que estaba a cargo de los compradores. Pero advierte que frente a la controversia suscitada en relación al saldo de precio "ninguna de las dos partes quiso firmar, pero no por estar de acuerdo, sino por estar en desacuerdo".

Niega el supuesto de "mora recíproca" pues estima que se trata de "una visión totalmente alejada de la realidad". Insiste en que "o nuestra parte tenía razón y no correspondía disminución alguna y había mora de la contraria en pagar; o la contraparte tenía razón y supuestamente correspondía una disminución y.había mora en nuestros conferentes en recibir". Afirma que "esta figura de la mora recíproca luce como un artificio técnico para eludir la determinación concreta que la Corte había considerado imperativa".

Se agravia de que la Cámara exprese que la intimación cursada a los compradores con fecha 23/6/2001 no modifica la situación que había constatado el acta notarial Nº 197, manteniéndose la existencia de mora recíproca entre las partes. Pone de resalto que "en esa carta documento se hace mención a que los compradores no habían pagado el saldo que ellos consideraban adeudado en los treinta días, ni tampoco se entregó cheque de la garante" y "se indica que en caso de no cumplir la intimación de pagar el saldo del precio (que el vendedor consideraba adeudado) solicitarían la resolución del contrato". Señala que "luego de esta intimación, ya las demandadas estaban en mora en el pago del saldo líquido. Se podría discutir si había o no un saldo mayor, o si quedaba -postura de los demandados- compensado con las supuestas multas. Pero era indudable que algo se debía y que nada fue pagado". Insiste que "la intimación, conforme al art. 509 C.C., tuvo ese efecto o justifica que se enviara luego una segunda intimación, esta vez ya no para constituir en mora, sino para iniciar el proceso resolutorio extrajudicial".

Sostiene que "la forma que tenían los demandados de evitar la resolución, era purgando la mora por la parte líquida" y que decir que "no se trataría de un real pago cancelatorio de saldo de la deuda", constituye una afirmación contradictoria del tribunal de grado.

Reitera que si la obligación que debía ser cancelada en 60 días y llevaba impaga unos 120 meses, tal incumplimiento autorizaba la resolución del contrato. Alega que la forma de evitar la mora o purgarla frente a la negativa del acreedor a recibir el pago, era el pago por consignación y que al no transitar esa vía el deudor incurre en mora o, si ya lo estaba, la prolonga.

Alega que la cita de Wayar por parte de la Cámara, "revierte en su contra" ya que el doctrinario exige acreditar que el retardo se debe a la iliquidez de la deuda y que tal circunstancia no le es imputable; extremos que el tribunal se niega a analizar.

Considera que al postergar el tratamiento de las cuestiones propuestas y derivarlas a un proceso posterior, importa una inadmisible privación de justicia con grave e injustificado perjuicio para los justiciables.

Sostiene que la actitud de los demandados constituye un claro ejercicio abusivo de los derechos en los términos del art. 1071 del Código Civil.

Señala que la pretensión resolutoria debió ser admitida pues ante la falta de pago del saldo dentro del plazo pactado y verificada la intimación correspondiente, resultaba ya operativa la resolución contractual extracontractual. Pero agrega que "aún si se sostuviera que por el motivo que fuere, tal resolución no se hubiera producido extrajudicialmente, se habría producido luego judicialmente, ya que también se puede demandar la resolución judicial por incumplimiento, y en ese caso ni siquiera resulta necesaria la intimación previa ni otorgar plazo alguno". Cita doctrina respaldatoria.

De conformidad a las alegaciones precedentemente reseñadas, propone doctrina legal y pide se admita la procedencia del recurso de casación interpuesto.

IV.- La Cámara confirmó la sentencia apelada en lo referido a la decisión de rechazar la demanda de resolución de contrato por incumplimiento.

Consideró que no toda "falta de cumplimiento" de la prestación es susceptible de configurar un "incumplimiento resolutorio", destacando que aquella puede encontrarse justificada en una "excusa absolutoria". Puntualizó que "en la especie, los demandados no han cumplido con el pago del saldo del precio, invocando como excusa absolutoria la existencia a su favor de una cláusula penal, que disminuye el saldo adeudado, y sobre el cual no existe acuerdo con el vendedor" entendiendo que "hasta tanto no se defina el monto del saldo cancelatorio de la deuda, no puede hablarse de incumplimiento resolutorio".

Estimó "definitorio para el caso", el contenido del acta notarial N° 197 de la que surge que el comprador invocó el cumplimiento de la cláusula penal y puso a disposición del vendedor el saldo con deducción de la suma correspondiente a aquella cláusula mientras que el vendedor insistió en que el valor adeudado era de $53.000, rechazando la quita pretendida", haciéndose constar asimismo que "ambas partes de común acuerdo dejan expresa constancia de que por las razones mencionadas", no se firmó la escritura en esa fecha.

Con fundamento en las constancias de dicha instrumental, el tribunal expresó que "las partes de común acuerdo deciden no firmar la escritura, dado que el vendedor exigía el pago del saldo del precio sin ninguna quita, y el comprador pretendía deducir el importe correspondiente a la cláusula penal, ofreciendo el pago por intermedio de la garante que en el acto se encontraba presente".

La Cámara mencionó que el vendedor intimó con posterioridad al comprador mediante carta documento de fecha 23/06/01, "a pagar dentro de los quince días, el saldo que adeuda a partir que se puso a su disposición la escritura, encontrándose ya vencido el término previsto en la cláusula segunda para el pago del saldo de precio", indicando que en caso de no cumplir la intimación de pagar el saldo del precio allí reclamado, solicitarían la resolución del contrato. Sobre el particular, consideró el tribunal que de los términos de la carta documento surge que la intimación estaba referida al saldo que el vendedor consideraba adeudado y que "aunque pudiera interpretarse que la intimación estaba referida al saldo que el comprador consideraba adeudar . para el vendedor dicho pago con esa característica no tendría carácter cancelatorio de la deuda y liberatorio del deudor, toda vez que -como lo dice en el actor en su demanda- "se daba inclusive la posibilidad de dar en pago la parte líquida, esto es, lo que los propios demandados consideraban adeudar, y debatir judicialmente el resto" (fs. 30)". Sostuvo que "al no tener carácter liberatorio, porque el vendedor lo discutiría judicialmente, no se trataría de un real pago cancelatorio de saldo de la deuda, y al no haber acuerdo sobre la misma, existe una situación de mora recíproca que impide la resolución del contrato".

Puntualizó asimismo que "si bien el deudor tenía la posibilidad de recurrir al pago por consignación con el propósito de obtener la extinción de la obligación, era una facultad no obligatoria que podía no ejercerla, dejando por tanto la obligación subsistente".

Finalmente y desde otro enfoque, señaló que no había plazo vencido porque "no se había firmado la escritura por acuerdo de las partes".

Confirmado el rechazo de la pretensión vinculada a la resolución del contrato de venta, la Cámara dispuso revocar la condena a pagar el saldo del precio por considerar que en el marco de la causa entablada en autos "la cuestión del monto del saldo no estaba en discusión y no integraba el thema decidendum". Sostuvo que las cuestiones vinculadas a explicar el retardo en la escrituración -las construcciones que habría realizado el comprador y que habrían obstaculizado la aprobación municipal, hechos configurativos de fuerza mayor que dilataron la aprobación de los planos, la eventual abusividad de la cláusula penal pactada y la necesidad de su morigeración, etc.- no podían examinarse en el marco de un juicio sobre resolución de contrato y daños y perjuicios, "sino que deberán hacerse valer eventualmente por la vía y forma que corresponda, en la que se determinará,.el monto del saldo adeudado y de los respectivos intereses".

En mérito a lo resuelto, y al "incumplimiento recíproco en las partes", las costas fueron impuestas en el orden causado (arts. 105 y 107 CPCC).

V.- Del boleto de venta acompañado al escrito de demanda surge que el precio del inmueble objeto de la venta se fijó en $ 110.000 que se debía abonarse conforme lo establecido en la cláusula segunda; esto es, $6.600 en concepto de seña entregada con anticipación al boleto, $3.600 con cheque de pago diferido al 11/6/99; $3.900 con cheque de pago diferido al 11/7/99, $3.900 con cheque de pago diferido al 11/8/99, $33.000 en efectivo al momento de suscripción del boleto y $ 6.000 al 4/6/99, y el saldo de $ 53.000 (que se obtendrían de un crédito en el Banco de Boston por los compradores) a los 30 días de la fecha en que se firmara la escritura traslativa de dominio. En la citada cláusula se dejó establecido que en caso de no obtener el crédito bancario, la garante (Graciela Dalla Fontana) entregaría el saldo de precio en el plazo antes mencionado, mediante un cheque de pago diferido de su cuenta corriente del Banco de Tucumán S.A. De conformidad a la cláusula tercera, los vendedores se comprometieron a otorgar la escritura traslativa de dominio en un plazo máximo de 60 días contados a partir de la firma del boleto (21/5/99) ante el registro Notarial de la Escribana Elsa Herrera, "salvo el caso que por fuerza mayor no se concluyeran los trámites para obtener el Reglamento de Copropiedad y Administración". Quedó asimismo pactado que "los gastos y honorarios que devengue la escritura son a cargo de la parte compradora". A tenor de la cláusula quinta, los vendedores se comprometían a "cumplir con las gestiones para someter al régimen de propiedad horizontal en la fecha estipulada" y para el caso de no concretar la escrituración en el tiempo previsto, "las partes convienen a título de cláusula penal, una multa diaria de $50 diarios hasta obtener el cumplimiento". Conforme la cláusula cuarta, los vendedores entregaban la posesión del inmueble a la fecha del boleto.

VI.- El recurso ha sido interpuesto en término (cfr. cargo actuarial de fs. 604), se dio cumplimiento con el depósito que exige el art. 752 del CPCC (fs. 589) y la sentencia impugnada resulta definitiva (art. 748 inc. 1). El escrito recursivo se basta a sí mismo, haciendo una relación completa de los puntos materia de agravio, adecuándose a las exigencias de los arts. 751 y 752 del CPCC; se ha propuesto doctrina legal y la impugnación recursiva se motiva en la invocación de infracción de normas de derecho y arbitrariedad en la valoración de los antecedentes y prueba de la causa, por lo que el recurso deviene admisible. Corresponde, por tanto, ingresar al análisis de procedencia del mismo.

VII.- Confrontados los agravios de la impugnación recursiva con los fundamentos del pronunciamiento impugnado y los antecedentes y constancias de la causa, se advierte que el recurso interpuesto resulta procedente.

De conformidad a lo establecido por el art. 1204 del Cód. Civil y a la interpretación uniforme de la doctrina, el ejercicio de la facultad resolutoria corresponde a la parte sustancial del contrato con prestaciones recíprocas, que ya ha cumplido las propias o que aún no está obligada a cumplirlas, contra la parte que no ha cumplido, y en mérito a la cual podrá reclamar la resolución del contrato en cuestión (López de Zavalía, Fernando J., Tratado de los Contratos, T. I Parte General, pág. 385 y sgtes.; Alterini, Atilio, Contratos, pág. 502 y sgtes.; Lorenzetti, Ricardo L., Tratado de los Contratos. Parte General, pág. 655 y sgtes.; Bueres-Highton, Código Civil y Normas Complementarias, T. 3 C, pág. 64 y sgtes.; Belluscio-Zannoni, Código Civil y Leyes Complementarias, T. 5, pág. 997 y sgtes.; Llambías-Alterini, Código Civil Anotado, T. III A, pág. 189 y sgtes.; entre otros).

Existe coincidencia en señalar que la viabilidad de la pretensión resolutoria planteada, transite por vía extrajudicial o judicial, está condicionada a que dicha facultad resolutoria sea ejercida por el contratante in bonis que acredite haber cumplido la prestación a su cargo y que sea dirigida contra la contraparte que ha incurrido en un incumplimiento sustancial, esencial, significativo, relevante o grave del plan prestacional.

La decisión del tribunal de alzada de confirmar el rechazo de la acción de resolución de contrato se sustenta en la mora recíproca de las partes, la que, a su entender, luce acreditada en las constancias del acta notarial N° 197 de fs. 20. Sin embargo, el pronunciamiento no ofrece fundamentos suficientes que justifiquen la conclusión a la que arriba.

El tribunal de alzada entendió que los vendedores rechazaron el pago ofrecido por los compradores, pretendiendo la cancelación del saldo del precio sin deducir el importe correspondiente a la cláusula penal prevista para el supuesto de retardo en la escrituración (carta documento del 22/6/2001, fs. 15) e intimaron el pago del saldo pendiente en vistas de lo que consideraban adeudado (carta documento de fecha 23/10/2001, fs. 17). La Cámara destacó asimismo que aunque pudiera interpretarse que la intimación estaba referida al saldo que el comprador consideraba adeudar, el vendedor no asignaba a dicho pago efecto cancelatorio de la deuda porque la cuantía definitiva del saldo se discutiría judicialmente.

Tal como se advierte, los sentenciantes imputan mora creditoris a los vendedores pero en ningún momento ofrecen razones para explicar el carácter injustificado de la negativa a recibir el pago y la consiguiente imputabilidad del acreedor. Oportuno es destacar que desde el inicio de las actuaciones los vendedores alegaron que su parte exigió el pago del saldo de precio sin descontar las sumas correspondientes a la cláusula penal invocada pues la demora en la escrituración obedeció a hechos ajenos a su voluntad; alegaciones que fueron contradichas por los compradores demandados (conforme la versión de los hechos contenida en el escrito de contestación de demanda) y que resultaban de ineludible consideración por el tribunal de alzada.

Si como se dijo, la procedencia de la acción entablada en autos está condicionada a que el contratante que ejerce la potestad resolutoria haya cumplido las obligaciones a su cargo (en el caso, entregar la posesión, realizar las gestiones pertinentes a efectos de la escrituración en tiempo oportuno y cooperar a efectos de la firma de la escritura conforme lo convenido), no es posible fundar el rechazo de la pretensión sin justificar la mora que se imputa al accionante. La determinación de este aspecto imponía analizar los motivos esgrimidos por el vendedor para justificar la demora en la escrituración (que una vez entregada la posesión, los adquirentes modificaron la fachada del departamento objeto de la venta, que ello determinó demoras en la aprobación de los planos, que los trámites ante el Municipio se vieron afectados por huelgas, que los compradores no aportaron para los gastos de la escritura pese a ser una obligación a su cargo, que los vendedores asumieron dichos gastos a fin de poder escriturar y recibir el saldo de precio pendiente) y su negativa a recibir el saldo de precio ofrecido por los compradores (que pese a la falta de cooperación de los compradores notificaron a los mismos para concretar la escritura pero entonces pretendieron descontar las sumas correspondientes a la cláusula penal, etc.). Las cuestiones mencionadas fueron invocadas en el escrito de demanda de los actores y controvertidas en el responde de los accionados, de modo que contrariamente a lo sostenido por la Cámara, integraban el thema decidendum y eran de necesaria e ineludible consideración.

La mora del acreedor (en el sublite, los vendedores eran acreedores de la obligación de recibir el precio de venta) requiere para su configuración que esa falta de cooperación sea imputable al sujeto pues de otro modo no puede responsabilizárselo de las consecuencias derivadas (cfr. Wayar, Ernesto C., Derecho Civil. Obligaciones, T. II, pág. 5, 170, 180 y 188). En consonancia con estas directivas, para juzgar la concurrencia de los presupuestos de la acción entablada en autos y, en particular, si el contratante que ejerció la facultad resolutoria había cumplido las prestaciones a su cargo, el juez debía analizar los hechos esgrimidos y confrontarlos con la prueba aportada al proceso (Cam. Nac. de Apelaciones en lo Civil, sala J, 21/09/2010, Fiori, Juan Carlos c. Pérez Pardo, Juan Cruz, LL 2011-A,165; Cám. Nac. de Apelaciones en lo Civil, sala K, 17/04/2007, Cerdeyra, Cilvia C. c. Sucesión de M. A. K., La Ley Online AR/JUR/995/2007; entre otros precedentes). En el caso, el tribunal ha omitido toda consideración de aquellos extremos y las razones ensayadas para explicar tal omisión, no pueden ser admitidas. Aún cuando se entendiera que los argumentos de la parte actora resultaban improcedentes para fundar su voluntad resolutoria, el juicio negativo del tribunal debía estar respaldado en los hechos y la prueba de la causa, explicitándose tal ponderación.

El tribunal de grado expresa, por otra parte, que los demandados no cumplieron con el pago del saldo del precio pero destaca que invocaron como excusa absolutoria (instituto previsto en el art. 185 del Cód. Penal), la existencia a su favor de una cláusula penal que debía ser descontada del saldo adeudado, y que en relación a la misma existía un desacuerdo con el vendedor. Con dicho fundamento concluyó que "hasta tanto no se defina el monto del saldo cancelatorio de la deuda, no puede hablarse de incumplimiento resolutorio".

Efectivamente, el incumplimiento contractual que autoriza el ejercicio de la facultad resolutoria debe tener entidad bastante pues aún a falta de precisiones en el texto legal (art. 1204 del Cód. Civil), el principio de buena fe (art. 1198) y el ejercicio regular de los derechos (art. 1071) así lo imponen (cfr. Lorenzetti, Ricardo L., Tratado de los Contratos. Parte General, pág. 658; López de Zavalía, Fernando J., Tratado de los Contratos, T. I Parte General, pág. 393). Ahora bien, el juzgamiento de este extremo debía merituarse de conformidad a los hechos concretamente invocados y a las particularidades de la causa pues de otro modo la calificación del incumplimiento resulta voluntarista y dogmática.

Para justificar el incumplimiento de la obligación de cancelar el saldo de precio con fundamento en una "excusa absolutoria", la Cámara debía ingresar al análisis de las cuestiones propuestas; esto es, si existió demora en la escrituración imputable a los vendedores, si ello tornó exigible la cláusula penal pactada y si correspondía descontar del saldo pendiente las sumas correspondientes a la pena. La virtualidad "absolutoria" de la "excusa" invocada por los compradores carece de toda justificación toda vez que la Cámara omite dar razones de la misma.

Cabe reiterar en relación al tópico, la crítica antes apuntada. Si el tribunal de reenvío consideró que los compradores no cumplieron la obligación de cancelar el saldo de precio en mérito a una causa justificada y que ello impedía reprocharles "incumplimiento relevante" habilitante de la resolución contractual, debía dar razones suficientes, fundadas en los antecedentes y constancias de autos. Al omitir el mencionado análisis y ponderación, la conclusión sobre el punto luce inmotivada y por ende arbitraria.

La referencia al acta notarial N° 197 de fs. 20 contenida en el pronunciamiento recurrido, no alcanza a justificar lo decidido por la Cámara. Que en el citado instrumento conste que el comprador invocó el cumplimiento de la cláusula penal y puso a disposición del vendedor el saldo con deducción de la suma correspondiente a aquella cláusula mientras que el vendedor rechazó la quita pretendida e insistió en reclamar $53.000, y que por las razones mencionadas no se firmaba la escritura, poco aporta al fundamento de la decisión.

El tribunal expresó que conforme el acta notarial mencionada, "las partes de común acuerdo deciden no firmar la escritura" y concluyó que esa instrumental era definitoria para sostener la mora recíproca de las partes; conclusión que como se dijo, carece de todo sustento.

El déficit de fundamentación apuntado se ve agravado no bien se advierte que, a mayor abundamiento, los sentenciantes sostienen que "el saldo debía pagarse a los treinta días de firmada la escritura, la que no se había firmado por común acuerdo entre las partes . de allí que no hay plazo vencido alguno.". Esta afirmación, además de contradecir la lógica del discurso precedente -sustentado en la "mora recíproca" de las partes- nuevamente silencia los fundamentos de sostén. El tribunal señala que la obligación del comprador de cancelar el saldo de precio no resultaba exigible (en tanto el plazo establecido debía computarse recién desde la fecha de la escrituración, que no se celebró) pero omite todo análisis de las razones ofrecidas por los vendedores para explicar la demora en la escrituración y de la denuncia vinculada al comportamiento reticente de los compradores una vez que la escritura se encontraba en condiciones de ser suscripta por las partes. Se advierte, por otra parte, que sin la debida justificación, el criterio adoptado dejaría en suspenso la exigibilidad de la obligación de pagar el saldo del precio o la condicionaría a un acto puramente potestativo del comprador.

El pronunciamiento impugnado no proporciona fundamentos suficientes que justifiquen la solución adoptada y dicho déficit de motivación descalifica a la sentencia como acto jurisdiccional válido, configurándose a su respecto una causal de arbitrariedad al transgredir el deber impuesto por el art. 30 de la Constitución de la Provincia de Tucumán. Oportuno es recordar que la resolución judicial no se fundan en la íntima convicción del juzgador, sino que de su texto deben poder extraerse las razones que sustentan la decisión del caso concreto (CSJT, sent. 354 del 18/5/2010, "Sociedad Fiduciaria Empresaria S.A. vs. Caña y Servicio S.R.L. s/ Cobro ejecutivo"; sent. 711 del 29/7/2009, "Mors Guillermo Felipe vs. Fernández Aurelia Lilia Estela s/Daños y perjuicios"; sent. 462 del 21/5/2009, "Mercado Aniceto Antonio vs. Gascrigon Muebles y otra s/ Daños y perjuicios"; sent. 1304 del 18/12/2008, "Automotores Pesados S.A. vs. Celiz Miranda Víctor Santos s/ Ejecución prendaria"; entre otras); directiva que no luce observada.

En mérito a las consideraciones precedentes corresponde anular el pronunciamiento recurrido y disponer la remisión de los autos a la Excma. Cámara a fin de que el tribunal de reenvío dicte nuevo fallo. Todo ello de conformidad a la siguiente doctrina legal: "Resulta inmotivado y por ende arbitrario, el pronunciamiento que omite analizar hechos y prueba relevante para la resolución de la causa".

Los autos deberán ser remitidos a la Excma. Cámara a fin de que la Sala que por turno corresponda, emita un nuevo pronunciamiento, de conformidad a las consideraciones precedentemente expuestas. Lo resuelto de ningún modo sugiere el sentido del pronunciamiento a dictarse. El tribunal de reenvío analizará el recurso de apelación interpuesto, de conformidad a los agravios propuestos en la instancia, a los antecedentes y pruebas de la causa y a los límites propios de la acción interpuesta.

VIII.- Atento a lo resuelto en la instancia y a las razones que motivan la nulidad del pronunciamiento recurrido, las costas deberán ser soportadas en el orden causado (art. 105 inc. 1° del CPCC).

Los señores vocales doctores Daniel Oscar Posse y Antonio Daniel Estofán, dijeron:

Estando conformes con los fundamentos dados por el señor vocal preopinante, doctor Antonio Gandur, votan en igual sentido.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Penal,	R E S U E L V E :

I.- HACER LUGAR al recurso de casación interpuesto por la parte actora, a través de su representación letrada (fs. 584/604) contra la sentencia N° 315 de fecha 02/12/2011 dictada por la Sala Iª de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial (fs. 577/580), de conformidad a la doctrina legal precedentemente expuesta. En consecuencia, disponer el reenvío de los autos a la Excma. Cámara a fin de que la Sala que por turno corresponda, emita un nuevo pronunciamiento.

II.- COSTAS, conforme se consideran.

III.- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER.

ANTONIO DANIEL ESTOFÁN ANTONIO GANDUR	DANIEL OSCAR POSSE ANTE MÍ:

CLAUDIA MARÍA FORTÉ.