Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2008-02-12


2º Instancia.- Buenos Aires, febrero 12 de 2008.

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? El doctor Molteni dijo:

1º. La sentencia de fs. 92/94 admitió la acción de desalojo entablada por Berta Berguer y condenó a TIEN S.R.L., subinquilinos y ocupantes, a desalojar el local sito en la Avda. ... de esta ciudad, dentro del plazo de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Contra este pronunciamiento apela la empresa demandada, quien expresa sus agravios a fs. 128/vta., los cuales no fueron replicados por su contraria.

2º. Tres aspectos son los que a mi juicio determinan la falta de asidero del recurso de la emplazada y que deciden que la sentencia de desalojo apelada se encuentre firme.

A) El primero de ellos es que no se ha rebatido el argumento medular de la sentencia, por el cual desestima la posibilidad de que haya existido una novación que extinguiera el originario contrato e hiciera nacer uno nuevo, sujeto a plazo legal. En esta cuestión la recurrente insiste de manera dogmática en afirmar que se produjo tal acto extintivo por haberse modificado el precio de la locación, sin cuestionar el criterio jurisprudencial en que se sustenta la a quo para desestimar la posibilidad de que tal variación del alquiler pueda conformar la anticipada extinción del primitivo vínculo y la celebración de otro diverso.

En este sentido la jurisprudencia no ha juzgado suficiente el incremento del alquiler, probado por los pertinentes recibos, para demostrar la presencia de un nuevo vínculo, porque al efecto se ha entendido imprescindible que tal prórroga o modificación se instrumentara por escrito para tener por acreditada su existencia. La exigencia del art. 1º de la ley 23.091, determina que el contrato de locación sea un contrato formal para la prueba, cuyo principio de ejecución que autoriza a cumplir la forma legal, rige solamente para la locación originaria, pero no para demostrar una modificación o prórroga de una locación existente (conf. CNCiv., Sala "G", L. Nº 93.489 del 29/7/91; id., idem. 5/7/93, public. en LA LEY, 1993-D, 394, fallo 91.637).

Asimismo, tal como correctamente lo señala la sentenciante, sin que exista crítica concreta del apelante, los precedentes jurisdiccionales han sido contestes en afirmar que a los fines de reconocer la presencia de una novación, que no sea la continuación del primitivo vínculo de plazo vencido, se requiere la cabal acreditación de extremos que muestren una clara independencia e incompatibilidad entre la anterior locación y la nueva que se alega (conf. CNEsp. Civ y Com., Sala II, del 9/11/93, ED t. 108, p. 354; id., Sala IV, del 7/12/82, ED t. 105, p. 400; CNCiv., esta Sala, L. Nº 41.600 del 1/2/89; idem., L. Nº 102.056 del 18/12/91; idem., L. Nº 154.565 del 8/11/94 y L. Nº 302.591 del 5/12/00, entre muchos otros).

Es por ello que, bajo esta óptica, resulta evidente que en la especie, la falta de instrumentación del nuevo contrato que invoca la recurrente impide atender a su pretensión, dado que aún cuando los recibos acompañados indiquen un aumento del alquiler, ello no es indicio que evidencie la existencia de un nuevo vínculo (conf. esta Sala, fallo Nº 302.591 del 5/12/00).

B) En segundo lugar tampoco ha sido motivo de crítica el razonamiento de la sentencia que apunta a desestimar la existencia de la novación en la medida que la variación pautada y periódica del alquiler estaba prevista en la cláusula 3era. del contrato de locación celebrado por las partes.

Al haber quedado firme esta conclusión, no puede la inquilina pretender que hubo un nuevo contrato por haberse elevado el precio del arriendo, cuando el originario vínculo preveía que las partes, dentro del término legal, pudiesen convenir un incremento del alquiler.

C) Pero en tercer lugar el recurso carece de interés, desde que no sólo ha vencido el plazo del hipotético contrato que invoca la demandada en su defensa, sino que su parte depositó las llaves del local en estos autos y desalojó el inmueble (ver fs. 116).

Por ende, ya no existe ningún motivo para controvertir la sentencia de desalojo, que dispone el cumplimiento de una obligación que ya fuera satisfecha por la demandada. Esa falta de interés ha tornado abstracto e inadmisible el recurso ensayado y mantenido en esta instancia.

3º. En definitiva, voto por la afirmativa y propongo que se disponga el rechazo de la apelación deducida y que se considere firme la sentencia apelada. Sin costas de alzada, porque los actores no contestaron los agravios.

Los doctores Li Rosi y Escuti Pizarro votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el doctor Molteni.

Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede, se desestima la apelación y se confirma la sentencia apelada. Sin costas de alzada.- Hugo Molteni.- Ricardo Li Rosi.- Jorge Escuti Pizarro.