Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2003-03-18


SENT Nro. 140 C A S A C I O N En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a 18 DE MARZO de dos mil tres, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores Héctor Eduardo Aréa Maidana, Alberto José Brito y Antonio Gandur, con más la integración del señor vocal doctor René Mario Goane, -por no existir votos suficientes para dictar pronunciamiento válido-, bajo la Presidencia de su titular doctor Héctor Eduardo Aréa Maidana, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la parte demandada en autos: "Valdez, Luis María y otra vs. Consorcio Edificio Jade s/Daños y perjuicios".

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Antonio Gandur, Alberto José Brito, Héctor Eduardo Aréa Maidana y René Mario Goane, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor vocal doctor Antonio Gandur, dijo:

1.- Viene a conocimiento y resolución de este Tribunal el recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de fecha 17 de abril de 2002 dictada por la Sala IIIa. de la Cámara Civil y Comercial Común la cual confirmó la sentencia del 29 de noviembre de 1999 pronunciada por el Juez en lo Civil y Comercial de la 3ª Nominación el cual hizo lugar a la acción de daños y perjuicios interpuesta por el actor en contra del Consorcio Jade.

2.- La sentencia de Cámara resolvió en su fallo confirmar la solución sostenida por la sentencia de primera instancia e incrementar el monto por el que prosperó la demanda en concepto de daño material y moral fijandose en la suma de $75.167,10 y $10.000 respectivamente. Asimismo, expresó en relación a las apelaciones introducidas por la demandada que el planteo referido a la carga sobre el consorcio por hechos anteriores a su constitución resulta extemporáneo en razón de que se trata de una cuestión no hecha valer en primera instancia y no formando parte, por ello, del thema decidendum. Agregó que según autos los deterioros se manifestaron en el año 1987 y que el consorcio de propietarios se constituyó en 1976, es decir, que los daños se produjeron cuando el edificio ya estaba sujeto al régimen de propiedad horizontal Respecto a la insolvencia de la prueba de la actora para desautorizar los estudios y cálculos realizados por la empresa constructora indicó que dichos agravios resultan improcedentes. En este sentido, afirmó que la responsabilidad del art. 1113 del CC es objetiva por lo que el damnificado sólo le corresponde probar la existencia del daño y la relación de causalidad entre la intervención de la cosa y el daño sin que sea necesario demostrar la culpa del demandado. Concluyó que la actora probó acabadamente la existencia del daño y la relación de causalidad con la construcción del edificio.

Finalmente, en relación a la falta de aptitud del consorcio para ser pasible de la responsabilidad extracontractual del art. 1113 del CC la Cámara manifestó que el consorcio tiene aptitud y legitimación para ser demandado en juicio. Indicó que la cuestión referida a la ausencia de sujeto contra quien hacer efectiva la sentencia que pudiera dictarse constituye un planteo que en este estado de la causa todavía no ha sido planteada por lo que no cabe emitir pronunciamiento al respecto.

3.- Contra los citados fundamentos de la Cámara el recurrente interpone el planteo casatorio en donde se agravia de que la sentencia violenta la letra y el espíritu de los artículos 1113, 35, 36, 37, 1880 y 1881 del CC y los artículos 2 y 9 de la ley 13.512.

Señala que la acción interpuesta por el actor sólo tiene fundamento legal en la responsabilidad extracontractual del art. 1113 del CC el cual obliga a la reparación al dueño o guardián de la cosa. Que con este marco normativo resulta incomprensible el desistimiento de la demanda contra los propietarios del edificio dejando sólo firme la acción contra el consorcio. Indica que éste -único demandado en autos- no es dueño del edificio ni de ninguna de sus partes como tampoco los propietarios le confiaron la guarda del mismo.

Manifiesta que el tribunal nada dice acerca de las razones por las cuales entiende que el consorcio ha devenido si no en propietario en por lo menos guardián de la cosa para que le sea aplicable el art. 1113 del CC. En efecto, aclara que en razón de que resulta evidente que el consorcio no es propietario, sólo resulta posible para que la sentencia no sea violatoria del artículo citado que la Cámara considere que los propietarios le han confiado la guarda del edificio al consorcio.

En relación a esta situación el recurrente considera, en primer lugar, que el damnificado no tiene libertad procesal para accionar indistintamente contra el propietario o el guardián más aún cuando existía un propietario individualizado y contra quien ya se había accionado. En segundo lugar, al analizar la naturaleza jurídica del consorcio afirma que en relación a la personalidad jurídica la Cámara no sólo le concede tal personalidad sino que además le otorga amplias facultades. El recurrente cita doctrina y jurisprudencia que exponen las distintas posturas jurídicas frente al consorcio de propietarios como la actual tendencia a negar su condición de ente dotado de personalidad jurídica.

Puesto en duda la afirmación acerca de la personalidad jurídica del consorcio el recurrente señala que en el caso de que se aceptara la existencia de la misma se debe tratar de establecer su alcance. En este sentido, manifiesta que de la sentencia se desprende que el consorcio estaría facultado para casi todo. Señala que la cita jurisprudencial sobre el tema indicada en el fallo ("Sánchez A. y otros vs. Consorcio calle Las Piedras 1067 s/ cobros de australes") indica que la responsabilidad de los consorcista, por deuda del consorcio es subsidiaria fundado en el art. 713, 16 y 46 del CC y 56 de la ley de sociedades. Que si este es el criterio en que se funda la decisión del sentenciante se advierte su incongruencia puesto que al aplicársele el art. 46 del CC al caso de un consorcio de copropietarios pueden ocurrir dos situaciones: que se efectúen los requisitos formales que la ley menciona lo que permitiría que el consorcio sea sujeto de derecho y sujeto a ser demandado pero sus integrantes no asumirían responsabilidad solidaria con él; o que no se cumplan tales formalidades y sus integrantes asumirían si responsabilidad solidaria pero el consorcio no sería sujeto de derecho debiéndose demandar a los propietarios.

Manifiesta que el Consorcio de Copropietarios Edificio Jade I está regularmente constituido y que aceptar el criterio del tribunal es aplicarle al mismo un régimen que la ley le instituye para los entes irregulares. Agrega que el fallo confunde la responsabilidad subsidiaria que no puede hacerse efectiva mientras no se haya intentado infructuosamente contra el principal con la responsabilidad indistinta o alternativa que puede accionarse desde el primer momento contra cualquier obligado.

También afirma que al invocar la Cámara el art. 35 del CC pareciera contrariamente a lo expuesto por ella misma que se inclina por la tesis restringida de la personalidad. Señala que al establecer la norma citada que las personas jurídicas sólo pueden adquirir derechos y ejercer actos para los fines de su institución nunca el consorcio podría asumir la representación de los copropietarios respecto a ningún acto que no sea propio de los fines para los que se constituyó. Además -continúa el recurrente- los artículos 36 y 37 del mismo digesto que se encuentran en estrecha relación con la normativa indicada previamente disponen que un mandato en términos generales sólo comprende actos propios de la administración y que para responsabilizar al mandante de obligaciones asumidas por el mandatario en cabeza suya requiere un poder especial. Considera que el criterio interpretativo llevado adelante por el tribunal violenta los arts. 1113 y 35 del CC y desconoce el objeto principal perseguido por el legislador al regular el régimen de propiedad horizontal el cual es garantizar a los propietarios sujetos a él el uso y goce de sus propiedades exclusivas.

Sostiene que la sentencia no expuso con claridad cuál es el alcance de la personalidad jurídica de los consorcios limitándose en su resolución a realizar afirmaciones dogmáticas y sin fundamentación.

Concluye indicando que entiende que la litis no habría quedado correctamente integrada sin que ninguno de los magistrados intervinientes en el proceso cumpliera el deber de ordenar el mismo y mantener la jerarquía del orden público.

4.- De la liminar lectura del recurso de casación y su confrontación con la sentencia impugnada se comprueba que los agravios formulados por la defensa incumplen manifiestamente el recaudo de suficiencia impuesto en el art. 816 del CPCC, toda vez que los fundamentos recursivos no autorizan a descalificar lógica ni jurídicamente a la sentencia como acto jurisdiccional válido.

El recurrente no se hizo cargo de la totalidad de los fundamentos proporcionado por el fallo impugnado, ni rebate adecuadamente, ni queda desvirtuada completamente la tesis de la sentencia, cuyo examen permite advertir que el tribunal trató íntegramente las cuestiones planteadas y las resolvió con la debida fundamentación.

En efecto, la parte demandada admitió en su escrito casatorio la existencia de diferentes criterios, tanto en la doctrina como la jurisprudencia, sobre el reconocimiento o no de la personalidad jurídica de los consorcios para luego centrar su recurso en un minucioso análisis de los posibles alcances de la personalidad jurídica. Se debe subrayar que el planteo y desarrollo de los agravios buscan, finalmente, evidenciar las insostenibles y arbitrarias consecuencias que tendrían los criterios supuestamente sostenidos por el tribunal para los propietarios del edificio al momento de ejecutarse la sentencia. Sobre este punto debemos señalar que la Cámara, luego de indicar la legitimidad del consorcio como sujeto de derecho, fue precisa al señalar la actual improcedencia procesal de todo planteo referido a la determinación de contra quien se haría efectiva la sentencia dejando sin embargo, abierta la posibilidad de su análisis en el momento correspondiente. El recurrente reiteró parte de los argumentos expuestos en el escrito precedente y profundizó los fundamentos referidos a la imposibilidad de efectivizar la sentencia sobre las persona de los propietarios ignorando de este modo la afirmación sostenida por la Cámara.

Asimismo, los restantes argumentos enunciados en la sentencia impugnada y transcriptos precedentemente no fueron adecuadamente rebatidos por el recurrente quien no sólo omite una critica razonada de la sentencia sino que ni siquiera menciona los motivos en los que el tribunal sustenta su decisorio o se agravia del incremento resuelto en los montos indemnizatorios, de modo tal que el escrito recursivo no contiene planteos que reúnan los requisitos mínimos para ser considerados como tales en la instancia extraordinaria de la casación (art. 816 del CPCC). Debemos recordar que el análisis del discurso sentencial debe ser completo y armónico, pues constituye carga propia de la impugnación atacar la motivación íntegra que sostiene el decisorio.

Estando dirigido el remedio extraordinario local al control de legalidad del fallo impugnado, la falta de fundamentación adecuada del planteo define negativamente la suerte del recurso intentado.

Esta Corte de Justicia ha reiterado en numerosos fallos que al interponerse un recurso casatorio es menester que se exponga una crítica razonada de la sentencia impugnada, para lo cual el recurrente tiene que rebatir todos y cada uno de los fundamentos en que se apoya la sentencia recurrida, lo que no acontece en la especie donde no se exhibió una crítica razonada de la sentencia impugnada (cfr. CSJT "sent. nro. 82 del 27/02/2001 "Chacano, Carlos Gabriel s/ Homicidio calificado"; sent. nº 778 "Ginard Enrique Gabriel y Bazán Jorge Federico s/ Robo agravado en grado de tentativa" del 25/9/2001, entre otros) por lo que el remedio intentado deviene en inadmisible.

6.- Por lo considerado, el recurso de casación en examen debe declararse mal concedido al no satisfacer los recaudos de admisibilidad que imponen los arts. 815 y 816 del CPCC, con costas por aplicación del principio general contenido en el art. 106 del CPCC.

El señor vocal doctor Alberto José Brito, dijo:

I.- Viene a conocimiento y resolución del Tribunal el recurso de casación deducido por la parte demandada contra la sentencia de la Sala IIIa. de la Cámara Civil y Comercial Común, de fecha 17/4/2002, que confirma la sentencia recurrida de fecha 29/11/99, modificándola únicamente en el monto por el que prospera la demanda.

II.- El recurrente se agravia por entender que la sentencia viola los arts. 1113, 35, 36, 37, 1880, 1881 del CC y los arts. 2 y 9 de la ley 13.512. Relata que la parte actora accionó por responsabilidad extracontractual según el art. 1113 CC; que lo hizo contra los propietarios de las distintas unidades que integran el edificio y que, antes de correrles traslado de la demanda desistió del proceso contra ellos. Señala que esto es difícil de entender puesto que los titulares del dominio de las distintas unidades que integran el edificio son los único propietarios -y, en principio, los guardianes-, titulares del dominio de las superficies de uso exclusivo y del condominio de las superficies de uso común; que la parte actora no ha alegado ni demostrado que se haya confiado a alguien el edificio o alguna de sus partes; que el consorcio no es dueño o guardián de aquél; tampoco los propietarios le han confiado la guarda del mismo o por lo menos no en términos tan amplios para que éste pueda ser sujeto pasivo de una acción de esta naturaleza. Expresa que por la vía de una interpretación tan amplia de la naturaleza jurídica, la sentencia desnaturaliza al consorcio violentando la normativa jurídica en que se sustenta todo un sistema.

Le causa gravamen, igualmente, que la Cámara no haya dado respuestas a las afirmaciones anteriores en torno a fundamentar porqué el consorcio ha devenido, si no propietario, al menos guardián de la cosa; que no se puede aceptar que por la sola constitución del consorcio esto implique que los propietarios le confieren la guarda de la cosa con un criterio tan amplio que el propietario quedaría obligado por cualquier acto del consorcio, pues éste parecería ser el punto de vista de la Cámara. Que ella debió preguntarse si el legislador quiso que el damnificado pudiera accionar indistintamente contra quien quisiera -dueño o guardián- y cuál fue su finalidad al conferirle tal libertad. Que no puede pensarse que la intención del legislador haya sido la de acordar tal libertad procesal al damnificado a punto de que pueda accionar contra todos los propietarios y luego desistir y demandar al consorcio.

Menciona que la cuestión consiste en determinar la naturaleza jurídica del consorcio, la amplitud del reconocimiento de su personalidad jurídica. Al respecto, el recurrente discrepa con la tesitura sentencial que atribuye legitimación al mismo para intervenir del modo en que lo hace en el pleito y, si bien reconoce que hasta ahora predominó un criterio favorable al reconocimiento de la personalidad jurídica del consorcio con las limitaciones que doctrina y jurisprudencia se encargaron de delimitar (cita jurisprudencia en el sentido de que su capacidad está limitada a los actos de gestión del edificio; que el representante o administrador sólo tiene funciones netamente administrativas y por ello, carece de atribuciones para actuar en juicio a nombre de los consorcistas salvo que tales atribuciones le hayan sido acordadas por el reglamento de propiedad o por el consorcio). Señala, sin embargo, que este criterio dominante se ha ido modificando con el tiempo y cita doctrina y jurisprudencia en torno a que el consorcio no es sujeto de derecho distinto al de sus integrantes, que es impropio calificarlo como persona jurídica, y expresa que ninguna reflexión ha merecido para la Cámara todos esas citas jurisprudenciales y doctrinarias limitándose a exponer la tesis contraria.

En cuanto al alcance que la sentencia da a la personalidad jurídica del consorcio, la cual reconoce, existe gravamen para el recurrente en tanto éste entiende que el alcance atribuido es excesivamente amplio; que con ese criterio toda obligación asumida por el consorcio, cualquiera sea su naturaleza, terminaría responsabilizando a los propietarios y afectando su patrimonio, sea que se trate de obligaciones emergentes de la administración y conservación del edificio, o no, sea que los propietarios hayan acordado o no al consorcio la facultad de asumir las obligaciones por las que se los pretende responsabilizar subsidiariamente, se trate de obligaciones contractuales o extracontractuales; que con su criterio, la sentencia estaría extendiendo la cosa juzgada recaída en un proceso contra el consorcio, contra los propietarios que no han sido parte en el mismo, lo cual es inadmisible. Sostiene que el fallo citado por la Cámara -en que se invoca el art. 56 de la ley de sociedades y 46 del CC- pareciera tratar al consorcio como un ente irregular. Si queda subsumido en esta norma legal entonces pueden suceder dos cosas a criterio del recurrente: que se hubiera cumplido con los requisitos formales que la ley menciona, en cuyo caso, sería sujeto de derecho y podría ser demandado en juicio, pero sus integrantes no asumirían responsabilidad solidaria con él; o que no se hayan cumplido los requisitos legales en cuyo caso sus integrantes asumirían responsabilidad solidaria pero el consorcio no sería sujeto de derecho y no podría ser demandado en juicio, debiéndos e demandar a los propietarios. Así entonces, concluye en que, estando debidamente constituido el Consorcio Edificio Jade, sus integrantes no son solidariamente responsables como lo afirma la Cámara, según el recurrente.

Afirma luego el recurrente que la responsabilidad de los propietarios no es subsidiaria respecto de la del consorcio, sino indistinta en cuyo caso puede accionarse desde el primer momento contra cualquier obligado, y que la Cámara confunde ambas. Agrega que aún siendo subsidiaria, ello no exime de la obligación de reclamar a los otros responsables para que ellos respondan, no pudiendo extenderse a los mismos la cosa juzgada si no han intervenido en el pleito.

De otro lado, menciona la interpretación sentencial viola el art. 35 del CC, citado por la misma Cámara (por lo que pareciera inclinarse por la tesis de la personalidad restringida) en tanto el consorcio posee facultades conforme los fines para los que se constituyó -con lo cual nunca habría podido asumir la representación de los copropietarios, respecto de ningún acto que no sea propio de sus fines, y esto aunque la litis haya quedado trabada -ilegítimamente- con el consorcio. Agrega que conforme a las normas de los arts. 36, 37, 1880,1881 CC el mandato en términos generales comprende sólo los actos de administración y que para responsabilizar al mandante de obligaciones asumidas por el mandatario en cabeza suya se requiere poder especial; que la interpretación de estas cuestiones -naturaleza y alcance de la personalidad del consorcio- debe necesariamente hacerse con carácter restrictivo. Entiende que tampoco aquí la Cámara explica cuál sea el alcance de la personalidad jurídica que reconoce al consorcio ni da fundamentos de ese alcance.

En definitiva, entiende que la litis no ha quedado correctamente integrada y que nada obsta a que el juez declare la inexistencia de la legitimación para obrar en la sentencia definitiva, aun cuando el demandado no haya opuesto al contestar demanda la defensa de falta de acción.

Propone doctrinas legales y concluye solicitando se haga lugar al recurso tentado, con costas a la contraria.

El traslado de ley es contestado por la contraria según escrito que rola a fs. 594/596.

III.- Por auto interlocutorio del 09/9/2002 la alzada concede el recurso interpuesto, correspondiendo ahora el análisis de su admisibilidad y procedencia.

IV.- El fallo impugnado, en cuanto al recurso de casación que se trata, rechaza los agravios de la demandada recurrente referidos a que la demanda no resulta proponible contra el consorcio, que éste no es propietario ni guardián del edificio y que se le quiere responsabilizar por hechos anteriores a su constitución; que si se desistió de la demanda en contra de los propietarios de los departamentos no habría a quien condenar ni eventualmente contra quién hacer efectiva la sentencia que pudiera dictarse. El rechazo se basa en que la litis ha sido trabada con el Consorcio Edificio Jade, que es quien ha procedido a contestar la demanda y contra quien se ha dictado la sentencia condenatoria. Que si bien se discute la naturaleza jurídica del consorcio, la propia demandada al contestar la demanda ha expresado que el Consorcio es una persona jurídica distinta a la personalidad de sus componentes y en consecuencia habilitada para ser demandada o accionante (fs. 68 renglones 29 a 31), a la vez que ha negado en el mismo párrafo, legitimación pasiva a los consorcistas. Agrega que sin perjuicio de ello, si bien en un principio no se reconocía personalidad al consorcio, luego se pasa a la admisión de la personalidad restringida y que actualmente en forma pacífica se admite que el consorcio es persona jurídica. La Cámara cita sus propios precedentes y doctrina de sustento. Señala que el consorcio nace a partir de la escritura estatutaria de su formación y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Que, en consecuencia, siendo un sujeto de derecho tiene aptitud y legitimación para ser demandado en juicio. En cuanto a la afirmación de que si se desistió la demanda no habría a quién condenar ni hace r efectiva la sentencia, la Cámara considera que ello constituye una cuestión que en este estado de la causa no ha sido todavía planteada por lo que no cabe emitir pronunciamiento al respecto, sin perjuicio de que en caso de que se plantee dicha eventualidad será ese momento el que corresponderá hacerlo. Asimismo, el argumento respecto de que se quiere responsabilizar por hechos anteriores a la constitución del Consorcio es extemporáneo, no formó parte del thema decidendum, pues no ha sido puesto a consideración del inferior en grado, lo que lo torna inadmisible conf. el art. 775 procesal. Por lo demás, hace notar que los deterioros en la vivienda se manifestaron según antecedentes de autos en el año 1987 y que, conforme el instrumento de fs. 64 presentado por la propia demandada el consorcio de propietarios se constituyó en 1976, por lo que los daños cuyo resarcimiento se pretende a través de esta acción se produjeron cuando el edificio de altura estaba ya sujeto al régimen de propiedad horizontal.

De otra parte, rechaza los restantes agravios por considerar que se trata de un supuesto de responsabilidad extracontractual por daños causados a tercero derivados de la construcción de un edificio, aplicándose el art. 1113 CC en cuya virtud responde el propietario o guardián de la obra por el asentamiento del suelo. Que dicha responsabilidad es objetiva, por lo que el damnificado sólo debe probar la existencia del daño y la relación de causalidad, prueba que se ha producido en autos, según fotografías presentadas, inspección ocular y dictámenes periciales. Señala las afirmaciones de los peritos intervinientes en este aspecto por los cuales se demuestra que los daños a la vivienda han sido producidos por la construcción del edificio colindante en razón de que el mismo ha provocado un asentamiento en el suelo que determinó la ruina de la vivienda del actor, según expediente administrativo que cita y que fuera admitido como hecho nuevo por el tribunal sentenciante; que la impugnación a la pericia no resulta procedente pues el perito se expidió en una cuestión que hace a su especialidad, lo mismo en relación a la impugnación referida a que el aumento de la napa freática tiene estrecha relación con las condiciones climáticas del lugar, lo que no excluye su previsibilidad que informa el perito, y a la impugnación relativa a la evolución de los daños que finalmente el tiempo le dio la razón al perito. Pondera el hecho de que la demandada no ha producido la prueba que ofrece a fs. 173, ni ha logrado demostrar la ruptura del nexo causal que pudiera exonerar su responsabilidad objetiva pues, aun cuando debiera descartarse una causa general de asentamiento, lo cierto es que ha habido un asentamiento localizado en la vivienda del actor provocándole su ruina, siendo indiferente que las otras propiedades vecinas no se hubieran visto afectadas. De la misma manera no interesa si el asentamiento se ha producido sólo por sobrecarga soportada por las columnas o también por el ascenso de la napa freática (la que existía según gráfico de f s. 235 a 7,90 mts.), porque al ser una responsabilidad objetiva existe responsabilidad del daño causado cualquiera que haya sido la causa del mismo. Incluso si no existiera una mala praxis constructiva, existe responsabilidad objetiva, la que no requiere la existencia de culpa por lo que no funciona como eximente de responsabilidad la circunstancia de que los planos y la obra se encontraran debidamente aprobados por la Municipalidad puesto que aún así los daños deben repararse. Y por último, señala que la afirmación de que es muy posible que el terreno sobre el que la casa del actor se levanta se hubiese anegado por pérdidas de agua en sus propias cañerías y que correspondía hacer un sondeo que era la más simple y barata de las operaciones, exigía por parte de la demandada una prueba a su cargo en la etapa oportuna y no una afirmación extemporánea no probada. De allí que confirma la responsabilidad de la demandada.

V.- De la confrontación de los términos del memorial casatorio, puestos en relación con los de la sentencia que se ataca, se concluye en que ésta debe ser mantenida.

En efecto, el centro de los agravios casatorios radica en la falta de legitimación del consorcio para ser demandado en juicio. Esta cuestión, si bien no fue opuesta como excepción en tiempo oportuno, fue alegada al momento de apelar la sentencia de primera instancia y, al constituir un presupuesto o condición de admisibilidad intrínseca de la pretensión o acción, puede ser revisada de oficio por el juzgador aún al momento de dictar sentencia.

Ahora bien, el punto nodal radica entonces en determinar si puede el consorcio ser demandado en las particulares circunstancias del caso -tercero que acciona por responsabilidad extracontractual por daños y perjuicios ocasionados al inmueble de su titularidad, por la construcción de una estructura edilicia contigua-; tema que, a su vez (al menos en nuestro derecho en donde, a diferencia de Francia, no se otorgó por la legislación procesal, legitimación de parte a entidades que no ostenten personalidad jurídica), remite a la controversia originada en doctrina y jurisprudencia acerca de la naturaleza jurídica del consorcio de propiedad horizontal; es decir, al planteo de si, una vez constituido el consorcio, éste conforma una entidad distinta e independiente de sus miembros, tiene patrimonio propio, sus derechos y obligaciones no se confunden con la de los consorcistas y si estos últimos pueden desaparecer o cambiarse sin que se altere la subsistencia de la entidad "consorcio".

Al respecto, y ya en ocasión de integrar la Sala Ia. de la CCC de este Poder Judicial, tuve ocasión de manifestar que el consorcio de propiedad horizontal es un sujeto de derecho, acorde con lo que estatuye el artículo 33 del Código Civil. Y nace como ente autónomo a partir de la escritura estatutaria de su formación y la inscripción en el Registro de la Propiedad, y su personalidad jurídica tiene proyección propia, limitada según lo contempla el artículo 35 del C.Civil, conjugado con la ley 13.512 y el Reglamento del consorcio (con remisión hecha al voto del Dr. Cifuentes en LL 1990-D-461; Alterini, Acta: "Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio" ED, t.56; pg. 732 y 744; voto del Dr. Llambías en JA 1961-III-528; ED, t.39 pg. 314; ED, t.42, pg. 399; JA 1984-IV), criterio al cual sigo adhiriendo por considerar que, aunque la ley no tipifique expresamente al consorcio ni se pronuncia por su naturaleza jurídica -argumento utilizado por los detractores de esta teoría- lo cierto es que la personalidad jurídica reconocida al consorcio responde mejor a los fines, estructuras y funciones queridos por el legislador que dictó el régimen de propiedad horizontal; surgiendo de la propia economía de la ley que prevé que los propietarios, sin perder su calidad de tales, constituyan un organismo distinto, con capacidad para realizar todos aquellos actos que hacen al manejo de las cosas comunes. Gestión de intereses comunes que se realiza por intermedio de un administrador que es mandatario, no ya de los propietarios consider ados individualmente, sino del consorcio como totalidad. Esta diferenciación se advierte claramente no bien se considera que la representación continúa vigente e imperturbable no obstante la modificación de la persona de los propietarios por fallecimiento, enajenación u otra circunstancias y aunque se hubiere renovado totalmente el grupo de personas que primeramente lo conformaban. Así entonces, puede concluirse que el consorcio de propietarios es un sujeto de derecho con personalidad propia, distinta de los miembros que lo integran y al cual la ley le ha confiado la gestión de los fines que hacen a su creación, constituyendo el centro común de imputación de las relaciones inherentes al grupo; conclusión a la que adhieren Ricardo J. Papaño, Claudio Marcelo Kiper, Gregorio A. Dillon, Jorge Raúl Causse en su obra "Derechos Reales", T. III, Depalma, Bs.As., 1993, pág. 44.

La doctrina expuesta es mayoritaria tanto en la doctrina como en la jurisprudencia. Frente a ella, el recurrente menciona a juristas que adhieren a la tesis negatoria de la personalidad jurídica del consorcio. Pero, en primer lugar, cabe aclarar que el recurrente descontextualiza algunos pasajes de artículos y libros de estos autores citados en su memorial de modo que aparecen diciendo lo que ellos no dicen. En efecto, Alberto Gabás (en Derecho Práctico de Propiedad Horizontal, págs. 199 y ss.) menciona que el consorcio es persona jurídica, un verdadero sujeto, capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones y asimismo con prohibiciones y límites. Respecto a terceros, puede demandar y ser demandado pues el principio fundamental aceptado mayoritariamente por doctrina y jurisprudencia es el de la responsabilidad consorcial en su carácter de persona jurídica, sujeto de derechos; afianzándose la posición que considera al consorcio como persona ideal y por ende, responsable contractual y extracontractualmente. De su lado, entiende que el administrador, como mandatario del consorcio, en las relaciones jurídicas externas tiene todas las obligaciones contractuales y extracontractuales a que haya lugar, entre ellas, abonar indemnizaciones por daños extracontractuales. Es más, este autor reconoce, incluso, que el consorcio es el titular -no ya el guardián- de los sectores comunes, si bien no con todo el cúmulo de derechos que emergen de la propiedad común, pero lo suficiente para decidir sobre los mismos en su integridad, respetando las pautas reglamentarias y asamblearias (Gabás, Manual teórico práctico de propiedad horizontal, pág. 273, citado por Lilian Gurfinkel de Wendy, "Propiedad Horizontal. Responsabilidad del Consorcio" en Rev. de Der. Priv.y Com., 2002-2; Rubinzal Culzoni, pág. 299).

En el mismo sentido: Cichero (en ED, 61-226), en tanto tiene al consorcio por ente colectivo cuya personalidad está reconocida por ley -art. 33 CC-, constituyendo un centro de imputación de consecuencias, de hechos y actos jurídicos que afectan al grupo como tal y no a sus integrantes individualmente. También Hernán Racciati (en "Manual de Propiedad Horizontal"), en tanto reconoce el carácter de sujeto de derechos al consorcio, un ente muy particular, con intereses propios, que en muchos casos pueden encontrarse en oposición a los de sus integrantes y que a pesar de su aparente similitud no puede confundirse con ninguna de las sociedades legisladas en el código civil; postura que, si bien al principio discutida, prevaleció en la doctrina y jurisprudencia nacionales. Igualmente, quedan descontextualizados Papaño, Kiper, Dillon, Cause (en "Derechos Reales", ya mencionada) porque también ellos adhieren a la posición mayoritaria (pág. 44 de esta obra, también citada por el recurrente) en cuanto a la personalidad jurídica del consorcio, posesión de patrimonio propio, responsabilidad y legitimación consecuente para obrar, etc..

Incluso aun cuando el impugnante cita expresamente (esta vez, sin desinterpretaciones) a autores manifiestamente partidarios de la tesis negatoria de la personalidad (Laqui y otros que comparten el mismo sendero) sin embargo, los argumentos de esta posición, con el debido respeto que merecen, no llegan a conmover los de la mayoría de la jurisprudencia y doctrina nacionales, a los que expresamente me pliego por las razones dadas supra y que a continuación se desarrollan más extensamente.

Se ha criticado la postura de la personalidad del consorcio por entender, primeramente, que la ley 13.512 no alude al mismo, excepto en su art. 9, mencionando siempre, en cambio, a los propietarios de los pisos o departamentos. Ahora bien, no sólo dicha norma alude expresamente al consorcio en su art. 9, sino que también lo hace el decreto reglamentario 18734/49 en su arts. 1°, 5° y 6°. Por lo demás, la existencia del consorcio como ente diferente a sus miembros surge de los fines mismos de la ley. En efecto, el reconocer el carácter de sujeto de derecho al consorcio no sólo es compatible con la noción genérica de lo que "consorcio" significa, sino, además, con la estructura que legalmente se ha previsto para su funcionamiento -designación de un representante, mecanismos de deliberación y decisión, recaudación de fondos para el cumplimiento de sus fines, etc.- Spota sostiene que se configura una persona jurídica colectiva cuando existe unión estable de una pluralidad de personas, independiente en su existencia, del cambio de miembros, que tiene una constitución corporativa (estatuto, principio de mayoría, dirección) y un nombre colectivo, correspondiendo la administración de los asuntos de la asociación a los miembros (en persona o mediante el órgano designado al efecto por la asociación), de donde, resumiendo, la aptitud patrimonial, el objeto, fin social perseguido y la organización para alcanzarlo, constituyen el sustrato material de la existencia de las personas jurídicas. Se advierte entonces que el consorcio es persona jurídica por poseer los atributos de la personalidad: nombre (lo tiene), domicilio (lo tiene), capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones (la tiene), patrimonio (si bien discutible, también lo tiene según abundaremos infra), voluntad distinta de la suma de voluntades de sus componentes, en cuya formación predomina el régimen de las mayorías y por excepción la unanimidad (art. 10, ley 13.512; régimen que lo diferencia del condominio en donde rige el principio de unanimidad). En el caso de la ley 13.512, estos elementos de la personalidad, son los que se manifiestan implícitamente en distintas disposiciones de la misma y el sustrato material representado por los propietarios de los pisos o departamentos, cosas en condominio forzoso, órganos de administración y principio de mayoría; es decir que existen factores concretos, humanos y materiales, órgano de administración y decisión, exteriorización de la voluntad, preeminencia de las mayorías e intereses trascendentes a los de cada uno de los componentes del grupo social; encontrando principal basamento en los arts. 8, 9, 10, 11, 12, 15 y 16.

De las disposiciones de la misma ley (art. 9) emerge el carácter de propietarios que invisten los integrantes del consorcio con relación al departamento o piso que adquieren, a los que la ley convierte en copropietarios de las cosas comunes, respecto de las cuales se crea un ente que actúa por intermedio de un representante con las facultades que determina el inc. a) del dicho artículo, con derecho a percibir una retribución por el desempeño de ese cometido. En ese ente creado, desaparece la condición individual del propietario, en lo que a su voluntad y disponibilidad se refiere, para desplazar y someter esa voluntad a la de los demás integrantes, en lo concerniente a las cosas comunes, cuyo uso, destino, mantenimiento, beneficios y forma y contribución de gastos, etc., se rigen por las reglas propias consignadas obligatoriamente en la reglamentación o estatuto. De allí que si se llevan a cabo actos que hacen a la comunidad o tienen directa relación con ella, se afianza la figura del ente colectivo que supera y diluye la personalidad individual apareciendo como un sujeto de derecho distinto a la persona real y visible de sus componentes desde que los actos que c onfiguran el uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad, deben materializarse por el representante que actúa en nombre del ente. Esta personalidad jurídica distinta se manifiesta, incluso, en los casos de destrucción o vetustez del edificio, en que funciona plenamente el principio mayoritario, propio de un ente diferenciado de los integrantes que lo componen (arts. 12 y 16, ley 13.512). A su vez, los arts. 9, 10, 12, 16 confieren un cúmulo de facultades al órgano deliberativo, respecto de intereses comunes que en los supuestos previstos en esas disposiciones, llegan a revestir caracteres compulsivos y de disponibilidad anulando el derecho que pudiera surgir del dominio individual que se ejerce sobre el departamento o piso adquirido por uno o más componentes del consorcio. Quedan así evidenciados la existencia de una voluntad y un fin jurídico colectivo que exceden los límites concerniente al uso y goce en común, ya que entran a disponer respecto de las partes privativas o divisas, acor dando la reconstrucción, llegando hasta poder compeler a la minoría disidente a ceder todos sus derechos de que era titular. De la existencia de estos intereses comunes surge la posibilidad de considerar a la compleja figura como revestida de una personalidad ad hoc, cuando interviene en función de la comunidad. (lo expuesto, conf. CNTrab. en pleno, diciembre 2-965 "Nogueira Seoane, José vs. Consorcio de Propietarios Tucumán 1639 y otro, en LL-121-340).

No se discute entonces que, como afirma el recurrente, los elementos de la propiedad horizontal se configuren por la propiedad exclusiva sobre el piso o departamento y sus dependencias (restringida por razones de orden público, de beneficio común y copropiedad sobre las cosas de uso común indispensables a todos los dueños o afectadas al uso general o a la conservación del edificio), así como la indivisión forzosa sobre las partes comunes. Mas, junto a ello, surge configurado el ente por la unidad jurídica y de destino (no obstante que la figura esté formada por elementos distintos, tomados del dominio singular y del condominio), lo que hace que al actuar en su función jurídico-económica, las relaciones jurídicas formen un todo indivisible. Todo ello crea, según Racciatti una voluntad común, con su aspecto societario (el consorcio) como titular del derecho de propiedad del edificio como tal, el que por intermedio de su órgano deliberativo y ejecutivo, la asamblea de propietarios (art. 10) y el representativo administrador (art. 9 y 11) es el encargado de velar por la buena marcha y normal funcionamiento de todo lo atinente a la comunidad. Hay entonces un fin utilitario, distinto del individual, perteneciente al conjunto y que supera a este último. A su vez, se remarca que la existencia del órgano deliberativo es tan importante que sin él no puede funcionar el régimen de la ley 13.512 o al menos su estructura hubiera sido bien distinta, porque, si bien en algunos aspectos cada componente del consorcio conserva una individualidad y autonomía de voluntad, en cambio, está obligado a poner al servicio del interés común parte de lo que le pertenece en propiedad exclusiva, quedando obligado a participar de la administración respecto de las cosas de uso común, participación ésta que tiene carácter de irrenunciable, en orden precisamente a la responsabilidad que contrae al integrar el consorcio, bajo las condiciones que la ley impone. Ante ello no es posible negar la existencia de una personalidad si es que el interés colectivo se antepone a la voluntad de cada uno de los integrantes del consorcio y, en definitiva, es el que se manifiesta y actúa en la vida jurídica. La persona jurídica deviene pues de la suma de voluntades individuales que ceden algunos de los derechos inherentes a la calidad de propietarios para transferirlos a un ente que funciona con el fin de atender la administración del consorcio con miras a la mejor defensa de los intereses comunes (conf. fallo plenario, citado supra).

Según lo escriben Givord y Giverdon (en La copropriété, citado por Lilian Gurfinkel de Wendy, op.cit., pág. 275 y ss.), esta comunidad de copropietarios queda investida de las facultades restadas a los copropietarios tomados individualmente, explicando de tal modo cómo la colectividad o consorcio tiene el poder de conservación y administración del edificio y sus partes comunes y puede actuar en justicia en defensa de derechos referentes al conjunto.

Cuando ellos están en juego, los actos que celebra el consorcio o por los que se hace responsable frente a terceros vinculan a éstos con aquél, teniendo en cuenta la publicidad que tiene la creación del ente por la necesidad legalmente impuesta de inscribir el reglamento de propiedad y administración en el Registro de Propiedad, lo que impide alegar ignorancia de su existencia a los terceros ajenos al mismo.

En relación a que el administrador no responde por el consorcio, sino por los propietarios, como menciona la ley -que lo califica como mandatario de éstos- cabe explicitar que no se trata de un representante de los propietarios individualmente considerados, sino de un representante del sujeto colectivo formado por el desprendimiento que cada uno hace de los derechos que les corresponden en el carácter ya indicado, respecto a las cosas afectadas al interés común del consorcio, Ello no difiere de lo que es común y ordinario en las demás personas jurídicas producto de una creación del legislador. En este sentido, Jorge Alterini (ED, T.56-729) expresa que la comunidad que surge en la propiedad horizontal es impuesta por la propia sistemática de la ley, acorde con la realidad (arts. 2, 6, 15, 8, 11 in fine, 17, 10, 12, 16). Es que los propietarios de unidades afectadas al régimen de propiedad horizontal deben regir la vida en comunidad a través de su actuación conjunta, y esta actuación da vigencia al consorcio, que delibera en las asambleas; así, cada vez que la ley habla del administrador como representante de los condóminos se refiere al representante o administrador de los propietarios reunidos en consorcio, o dicho de otro modo, al administr ador del consorcio de propietarios. Asimismo, este autor se encarga de explicitar que la terminología legal no es inequívoca, con lo cual nos encontramos ante una indefinición terminológica, que no puede dar pie a una u otra postura sobre la naturaleza jurídica del consorcio.

De otra parte, cabe agregar que resultan indiferentes a la vigencia de la representación los cambios producidos en el conjunto de los propietarios con motivo del fallecimiento o enajenaciones, aparte de que el mandato no puede serle revocado al administrador individualmente sino por la asamblea, lo que pone de relieve que la representación no es individual sino colectiva. (cfrme. Racciati, opus cit., pág. 104) y que el administrador no es representante voluntario del consorcio, sino "legal" o estatutario, por lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar a la que corresponde a los representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, es decir, como órgano. De ahí que no existe obstáculo alguno para que el administrador designe a un letrado apoderado para iniciar (o en su caso responder) acciones judiciales.

En cuanto al argumento -esgrimido por el demandado- según el cual el consorcio no tendría patrimonio propio, cabe responder diciendo que, de un lado, basta que el mismo, tal como pasa con las personas físicas, tenga "aptitud" patrimonial pues no hay que confundir la capacidad en el ámbito patrimonial con la existencia efectiva de un patrimonio (conf. Marina Mariani de Vidal en ED, 45-865) y, del otro, que sí posee patrimonio si se considera que es el único titular de los créditos por expensas y del fondo de reserva en caso de que éste esté previsto. Así entonces, el sistema previsto en los arts. 8 y 9 inc. c) en cuanto regulan la contribución de los propietarios de las unidades en los gastos que se devenguen para administrar, efectuar mejoras en las partes y bienes comunes, asegurar el edificio, constituye una clara nota de patrimonialidad, a lo que se debe agregar la previsión común del fondo de reserva que se integra con aportes anticipados por los dueños de las unidades para soportar gastos imprevistos, reajustes en las inversiones de fondos, atrasos o falta de cumplimiento por alguno de ellos, etc. Tal deber de contribución por los consortes es paralelo del derecho del consorcio de exigir esos aportes; y es que estas contribuciones no pueden ser retiradas por los dueños de unidades mediante el trámite de división de condominio pues esta división violaría la sistemática de la ley 13.512 que hace inescindibles las partes propias y comunes, que inhibe renunciar a los servicios para liberarse de las cargas, que priva de abandonar la unidad para no soportar las expensas; y no permitiría la subsistencia del régimen mismo, la división de los fondos aportados por aquéllos precisamente para que el régimen viva (conf. Alterini, Jorge en ED, 56-741), concluyendo este jurista en que "si el consorcio es titular de los créditos por expensas, si puede contar con un fondo de reserva, si puede ser beneficiario de crédi tos de medianería o derivados de la publicidad, etc., si aun podrían tener unidades de su propiedad destinadas a renta, es evidente que normalmente el consorcio goza de un patrimonio con signo positivo". Se concluye en que, aun siendo discutida su constitución, todos los autores que sostiene su existencia estarían contestes en que, al menos, forman parte del patrimonio las expensas, y fondos de reserva (agregándose, según el autor, los eventuales intereses que devenguen las cuentas bancarias existentes en cabeza del consorcio, intereses punitorios por expensas atrasadas, créditos respecto de terceros, etc.). Es decir que, aun excluyéndose estos rubros y otros tanto o más discutidos como por ejemplo, los créditos por medianerías o las rentas provenientes de publicidad efectuada en paredes divisorias o de los espacios comunes (conf. Lilian Gurfinkel, op. cit., pág. 289/290), no puede negarse que éste, con mayor o menor magnitud, existe positivamente. En este punto cabe agregar que existen autores que consideran , incluso que el consorcio es titular de los sectores comunes (Gabás, citado supra); o propietario del elemento físico edificio (Palmiero, Andrés, Tratado de la propiedad horizontal, Depalma, Bs.As., 1974, p.200).

A todo ello se agrega lo expresado por Ihering, acerca de que "indisputable es que los derechos que forman el patrimonio de la persona jurídica aprovechan a los individuos aislados (presentes o futuros) de la corporación. En efecto no es más que accidental (acción refleja) y es el objeto mismo de la relación. Los miembros aislados son los verdaderos destinatarios de la persona jurídica, pero consideraciones prácticas exigen, ciertamente, que los intereses comunes sean perseguidos, no por los individuos aislados, sino por el conjunto de ellos representado por una unidad personal artificial.

Y es que a todos los argumentos vertidos más arriba se suman las provechosas derivaciones en el plano procesal, al permitirse con esta teoría que el consorcio sea demandado directamente por acreedores o terceros notificándose al representante, el administrador. Si no se contase con esta postura las demandas deberían notificarse a todos los consorcistas -muchas veces numerosísimos, como en los denominados "megaconsorcios"- con las consiguientes dificultades que ello implica.

Esta razón práctica de la admisión de la personalidad del consorcio -que se presenta como formando parte de todas las implicancias pragmáticas que se encuentran en la raíz del desenvolvimiento de la teoría de la personalidad de los entes colectivos- aconseja entonces la solución que atribuye legitimación para obrar a los consorcios de copropietarios, sea activa como pasiva, en casos como el de autos, a fin de permitir un adecuado desenvolvimiento del régimen de propiedad horizontal, mediante la representación unificada en los respectivos administradores, previstos explícitamente por la ley 13.512 como medio primordial del buen funcionamiento de las relaciones entre los copropietarios y del interés común. Abarca las facultades necesarias para el cumplimiento, y defensa de los intereses comunes frente a terceros y los consorcistas. Se trata de su subsistencia, observación y funcionamiento lo que surge de los arts. 8, 11, 12, 16, 17 de la ley 13.512 teniendo en cuenta que se trata de actos indispensables para la concreción de sus metas que se relacionan con el manejo de las cosas comunes (conf. CNCiv., Sala C, 2002/5/14, Consorcio Larrea 1440 c. Dándolo, Héctor, en LL, 28/8/2002, pág. 14).

Además, no cabe duda de que esta interpretación conduce a resultados más valiosos en casos como en el presente en que se protege al tercero vinculado contractual o extracontractualmente al consorcio de copropietarios, toda vez que será el consorcio el sujeto directo de las relaciones en que estén involucrados intereses comunes. Y es que la admisión de un sujeto de derecho distinto de los copropietarios, encargado del gobierno de los asuntos comunes, posibilita y facilita el cumplimiento de los fines de la institución y contribuye al mejor funcionamiento de esa pequeña comunidad que es una casa dividida por pisos o departamentos (ver Cichero, ED, 61, pág. 231).

A diferencia del condominio ordinario, el consorcio está llamado a perdurar no siendo una vinculación transitoria de intereses; también cabe resaltar el carácter marcadamente societario que presenta al consorcio como un sujeto distinto de sus miembros y que surge del complejo de relaciones obligacionales que surge entre los copropietarios, derivado del común disfrute y administración del edificio. Con ello el presente es "un ejemplo más de la función integradora del orden jurídico que le compete, como receptora de principios y usos sociales impuestos por las necesidades de la vida moderna, siempre dinámica y cambiante. Ha ido elaborando así, sin violentar las pautas esenciales de la ley 13.512 un 'usus fori' revitalizador del derecho escrito" (conf. Cichero, op. cit.).

Con lo expuesto, puede concluirse válidamente en la existencia de la personalidad del consorcio para la defensa, uso y goce de los intereses comunes. Es decir que debe reconocerse suficiente personalidad jurídica al consorcio de copropietarios en el ejercicio de derechos en interés de su subsistencia, conservación y funcionamiento, encontrándose entre estos actos, el de defenderse por la imputación de responsabilidad extracontractual por daños y perjuicios derivados de la construcción y asentamiento del edificio consorcial, que un tercero le hace mediante la promoción del respectivo juicio.

El recurrente lo ha entendido así en su escrito de fs. 68 en donde el apoderado del consorcio demandado expresamente niega que los accionantes se encuentren habilitados para demandar a cada uno de los consorcistas por cuanto "el Consorcio que represento es una persona jurídica distinta a la personalidad de sus componentes y en consecuencia habilitada para ser demandada o accionante". En razón de ello, no se advierte cómo pueda variar radicalmente el criterio sentado por el contrario que se expone en el libelo casatorio, puesto que adherirse en etapas posteriores a la tesis doctrinal que lleva como consecuencia lo contrario, es ir contra la doctrina de los actos propios, como bien lo resalta la actora en la contestación de traslado del presente recurso.

En el caso, no está en juego el interés individual de cada consorcista en forma exclusiva ni directamente, sino la del consorcio en tanto defensor de los intereses comunes, en atención -según se resolviera- a la característica de bien común de la cosa productora de los daños reclamados (según art. 2 de la ley de propiedad horizontal).

Esta defensa de los intereses comunes hace a la gestión del ente "consorcio" según se expuso, y en tanto los mismos puedan verse eventualmente afectados por una sentencia de condena, este ente colectivo está legitimado para tal defensa. A su vez, en cuanto la cosa riesgosa sea un bien común, eventualmente se encontraría obligado también, a responder por los daños ocasionados a terceros por el riego o vicio de dichas cosas, en los términos del art. 1113 CC.

En definitiva reconocida la personalidad del consorcio en el sentido antes indicado, recae sobre él no sólo la responsabilidad contractual por incumplimientos respecto de terceros y de los copropietarios dañados, sino también por los daños y perjuicios patrimoniales y morales causados a terceros por las cosas comunes. Sea que se vea al consorcio como titular del edificio o cosas comunes (según juristas mentados supra) sea que se lo advierta como guardián de las mismas (Highton, Lilian Gurfinkel de Wendy, etc.), conforme surge de toda la línea argumentativa aquí desarrollada, lo cierto es que no existe violación al art. 1113 del CC ni a los restantes normas señaladas por el recurrente.

Por lo expuesto, no corresponde hacer lugar al agravio objeto de análisis en este punto.

VI.- Desde otra perspectiva, no ha sido atacado mínimamente por la recurrente la estimación de Cámara según la cual no puede tratarse el argumento de la apelante aquí recurrente (que refiere a que si se desistió de la demanda instaurada no habría a quién condenar ni eventualmente contra quién hacer efectiva la sentencia que pudiera dictarse en caso de proceder la acción) por entender que ello constituye una cuestión que en ese estado de la causa no ha sido planteada por lo que no cabe emitir pronunciamiento al respecto, sin perjuicio de expedirse en caso de que se plantee dicha eventualidad. En efecto, la recurrente luce un gran despliegue argumentativo acerca del alcance de la atribución de personalidad jurídica al consorcio -carácter de la responsabilidad de los consorcistas, subsidiaria o no, etc.- pero omite hacerse cargo de las razones por las cuales la Cámara expresamente difiere el tratamiento de ésta cuestión.

Y en este diferimiento no yerra la Cámara toda vez que, establecida la legitimación del consorcio para ser demandado y, eventualmente, como en el caso, condenado, todo lo atinente a la ejecución de sentencia (bienes o personas sobre los que en definitiva ésta recaerá, tiene que ver con el cumplimiento de la reparación debida a quien la sentencia favorece y no con la existencia de la figura consorcial como sujeto de derecho distinto de los miembros que lo componen y con patrimonio propio (conf. Kiper, Papaño, Dillon, Causse, en obra citada, pág. 47) y por ende susceptible de ser legitimada -pasiva o activa- en juicio, en casos como el presente, en que se trata de relaciones externas del consorcio y de intereses comunes de todos los copropietarios que se encuentran en juego, frente a terceros ajenos al mismo.

En otras palabras, y como bien lo expresa Kemelmajer de Carlucci (en Rev. de Der. Priv. y Com. "Propiedad Horizontal", 2002-2, pág. 304), cuando las cosas comunes de la propiedad horizontal causan daño a un tercero y la víctima invoca la responsabilidad derivada del artículo 1113 del CC, la actividad del órgano jurisdiccional gira en torno a dos fases o etapas principales: a) el procedimiento hasta llegar al juicio de condena, y b) la ejecución de la resolución judicial. Si bien el recurrente se agravia por ambos, sólo en el primer problema (a quién demandar; esto es: si el consorcio, como persona jurídica distinta a los consorcistas, posee legitimación pasiva o no) se reconoce autosuficiencia recursiva aunque no, como se expuso, procedencia del recurso. En cambio, en el segundo problema (contra quién se ejecuta la sentencia de condena; qué bienes pueden ser agredidos) no existe ataque a la doctrina sentencial que ve al mismo como extemporáneo, por lo que el recurso no resulta suficiente en el punto; a la par que no equivoca este criterio la Cámara, conforme se expuso.

Por lo expuesto, se ha dado respuesta a las dos cuestiones planteadas en el libelo recursivo (fs. 585 vta, 1° párr.), a saber: que el consorcio tiene personalidad jurídica y 2° que el alcance de esta personalidad llega a considerar que el mismo está legitimado para ser demandado en el presente juicio. Respecto al resto de las consideraciones, referidas a contra quién hacerse efectiva la sentencia se concluye en que, reconocida la personalidad jurídica del consorcio, no puede darse la situación que menciona el recurrente respecto de que no habría a quién condenar o contra quién hacer efectiva la sentencia. Más allá, la cuestión sobre la responsabilidad de los consorcitas. Cuestión correctamente diferida por la Cámara para otra oportunidad procesal.

Por último, cabe explicitar que, habiéndose agraviado el recurrente exclusivamente sobre la falta de legitimación pasiva del consorcio de propiedad horizontal y sus alcances, siendo mantenida por esta Corte la solución de Cámara, no cabe considerar ni expedirse respecto del resto de las temáticas que trata la sentencia en crisis -quedando éstas firmes- ante la falta de ataque por parte del impugnante de las mismas.

VII.- En cuanto a las costas del presente recurso, las mismas se imponen a la vencida por ser ley expresa en la materia (art. 106 procesal) y porque no se encuentran razones para apartarse del principio objetivo de la derrota en tanto la discrepancia doctrinaria sobre la materia de derecho tratada ha recibido, con mucha anterioridad y manteniéndose hasta el presente, solución mayoritaria jurisprudencial (y doctrinal) en idéntico sentido al que se expidiera la sentencia en embate, por lo que no se advierten las razones probables para litigar que habría tenido el aquí recurrente; tanto más cuanto que, en su oportunidad (fs. 68) se manifestara en igual sentido al que ahora le agravia.

El señor vocal doctor Héctor Eduardo Aréa Maidana, dijo:

Estando conforme con los fundamentos dados por el señor vocal doctor Antonio Gandur, vota en igual sentido El señor vocal doctor René Mario Goane, dijo:

Estando conforme con los fundamentos expresados por el señor vocal doctor Antonio Gandur, vota en idéntico sentido Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Penal, R E S U E L V E :

I.- DECLARAR MAL CONCEDIDO el recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de fecha 17 de abril de 2002 dictada por la Sala IIIa. de la Cámara Civil y Comercial Común.

II.- COSTAS como se consideran.

III.-RESERVAR pronunciamiento de honorarios para su oportunidad.

HAGASE SABER.

HECTOR EDUARDO AREA MAIDANA ALBERTO JOSE BRITO ANTONIO GANDUR (en disidencia) RENE MARIO GOANE