Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2015-05-29


Autos N° 21.967 (N° 142.643/1 - 11 Juzgado Civil Comercial y Minería de San Juan), caratulados: "GIL Isabel C/ Soto Elisa Beatriz y Otro S/ Ejecutivo (Actuaciones para Elevar)" En la Ciudad de San Juan, a 29 de mayo de dos mil quince, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL y MINERÍA DE SAN JUAN, el señor Presidente, Dr. PASCUAL ALFERILLO y el señor Vocal, Dr. GILBERTO RIVEROS, a fin de celebrar acuerdo sobre el recurso de apelación que se interpusiera a fs. sub 113 de los autos N° 21.967 (N° 142.643/1 - 11 Juzgado Civil Comercial y Minería de San Juan), caratulados: "GIL ISABEL C/ SOTO ELISA BEATRIZ Y OTRO S/ EJECUTIVO (ACTUACIONES PARA ELEVAR)", contra la resolución dictada en fecha 28-7-14 obrante a fs. sub 109/111 de estos autos originarios del Décimo Primer Juzgado Civil, Comercial y Minería de San Juan, recurso que una vez concedido tuviera la debida sustanciación. Seguidamente se fijan las cuestiones que deben considerarse en el orden que sigue: 1° Cuestión: ¿Es adecuada a derecho la resolución venida en recurso? 2° Cuestión: En su caso; ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? A la Primer Cuestión: El Dr. GILBERTO RIVEROS dijo:

1) El caso.

La Sra. Isabel Gil, en su carácter de locadora y con patrocinio letrado, promueve esta ejecución contra los Sres. Elisa Beatriz Soto y Roberto Daniel Merlo Conca, reclamando la suma de $26.182, con más el interés del Banco Nación Argentina (tasa activa) hasta el día de su efectivo pago, más los costos y costas del juicio, originadas por obligaciones emergentes de un contrato de locación realizado entre la actora y los demandados sobre un inmueble ubicado en calle Libertador San Martín 7158 oeste, Marquesado.

A fs. sub 69/70 el juez aquo dictó sentencia monitoria, y a fs. sub 79/94 opusieron las excepciones de falta de legitimación para obrar activa y pasiva, y en subsidio de compensación y de inhabilidad de título.

El juez a quo realizó el estudio de las defensas opuestas por los dos demandados en forma conjunta, encontrando fundamento suficiente para rechazar las excepciones de falta de legitimación (activa y pasiva) y admitir parcialmente las excepciones de compensación y de inhabilidad de título. La primera, hasta el límite del monto abonado en depósito. Mantener la sentencia monitoria dictada por la suma de $14.043 e imponer las costas a la ejecutada vencida por el monto que prospera la ejecución.

Contra este decisorio se alzan los codemandados: Sr. Roberto Daniel Merlo y Elisa Beatriz Soto a fs. sub 113, recurso que fue concedido sin efecto suspensivo a fs. sub 114.

Primer agravio: Se agravian por cuanto el juez aquo, permite mantener un proceso vivo en el cual entienden no deben ser parte; que les afecta el derecho de propiedad, menoscabando su patrimonio.

Afirman que el juez yerra al considerar que el hecho de que la relación haya existido, da derecho a demandar, pues si bien existió, se extinguió con el cumplimiento pleno del contrato.

Expresan que la actora demanda diversos rubros, pero que ha quedado demostrado que nada se debe, quedando pendiente solo la rendición de cuentas. Agregan que la locadora, hoy actora, debe rendir cuentas conforme lo pactado en el artículo quinto del contrato. Que lo afirmado ha quedado demostrado por el contrato de locación y el acta de constatación. Dicen que los gastos que realizó la actora quedan compensados con el depósito en garantía, y que la locadora debe rendir cuentas.

Segundo agravio: Se agravian también por cuanto el juez a quo admite parcialmente las excepciones de compensación y de inhabilidad de título interpuestas.

Con relación a la primera, afirman que yerra el juez al rechazar la excepción con el argumento que junto con ésta deben acompañarse la documentación base con la cual se opone.

Insisten que el juez omitió analizar la documentación que se encuentra incorporada a autos.

Respecto a la excepción de inhabilidad de título, señalan los recurrentes que también debió el sentenciante, haber hecho lugar totalmente a la misma.

Critican la sentencia por cuanto el juez dice que los demandados reconocen como hábiles documentos que son justamente los que integran la excepción de compensación, lo que los hace inhábiles por estar compensados.

Añaden que a fs. 21-22 la actora acompañó boletas de telefonía que no corresponden.

En particular remarcan:

a) con relación a la deuda de Municipalidad, que el a quo considera válida la boleta reclamada de fs. 26/27 pero omite dos puntos: Que en el período 7-2010 la casa no se encontraba arrendada ya que el contrato tiene fecha de inicio 5 de agosto de 2010 y en segundo lugar, dice que el pago fue realizado por su parte, y que el juez omite valorar la misma en su conjunto. Que dichas boletas no fueron reclamadas por la actora porque se encontraban pagas.

b) Con respecto a OSSE, se agravian porque el juez considera que solo corresponde cobrar $18,80, pero omite que dicho monto ha sido reconocido al plantear la excepción de compensación, por lo que resulta inhábil al estar compensado.

c) Por último se refieren a las boletas de Energía San Juan y Ecogas. Destacan que el monto de dichas boletas fue compensada en la excepción planteada y rechazada por el juez con el argumento que no acompañó dicha documental.

Ponen de manifiesto que el sentenciante considera válida la factura de fs 56 que se refiere a gastos de pintura, cuando el contrato nada dice respecto de que la casa deba entregarse pintada. Remarcan que el juzgador les está imponiendo una obligación que no surge del contrato y que se basa en el acta notarial.

Destacan que también el juez considera válida las facturas de fs. 34, en concepto de electricidad y reparaciones pero omite que la fecha tiene fecha 11-1-12 y el inmueble se entregó conforme acta notarial el 6-9-12. Que la actora acompaña una factura de arreglos mientras la casa estaba arrendada.

Con relación a la factura de fs. 37, entienden se cobran rubros que no corresponden, pues no lo establece el contrato ni lo marca el escribano como defectuoso.

Ponen de resalto que también yerra el juez al tener como hábil para ejecutar la factura de fs. 59, ya que a fs. 83/85 de autos, esta parte reconoce de la misma la suma de $ 730 por el cambio de telas mosquiteras y arreglo de puertas y se rechaza el monto de $230 por cambio de combinación y reparación de cerraduras, ya que el escribano no advirtió que estaban rotas ni estaba establecido en el contrato.

Agregan que les agravia el fallo cuestionado, al hacer lugar al gasto de escribano, y que además la factura está a nombre de la Sra. Correa y fue realizada un año y tres meses posteriores a la constatación.

Como tercer agravio; sostienen que le agravia la imposición de costas, entendiendo que debería haber sido condenado el ejecutante en su totalidad.

Por último, como cuarto agravio, critican la regulación de honorarios por altos al Dr. Correa y bajo al Dr. Romero.

Formula reservas.

Los agravios son contestados a fs. sub 123 /131 y a fs. sub 144 los autos son adjudicados a estudio.

TRATAMIENTO DE LOS AGRAVIOS:

a) Primer agravio:

Las postulaciones de las partes, y que motivan el estudio de esta Alzada, están vinculadas al rechazo de las excepciones que opusieran los demandados cuyo análisis, por una cuestión de orden, corresponde se inicie con la defensa de falta de legitimación activa y pasiva, la que puede ser considerada en este tipo de juicios, al quedar subsumida en la excepción de inhabilidad de título, al cuestionarse la calidad del titular de quien ejecuta y la calidad de los demandados.

Esto, porque su solución va a trascender en definir si la parte actora está habilitada para perseguir el cobro de la deuda; y además, incidirá para determinar si los demandados están habilitados para ser demandados.

En especial, porque los accionados han objetado que la actora esté legitimada para ser sujeto activo, por cuanto el contrato que invoca y por la cual se considera titular del derecho por el que acciona, ya se encuentra concluido, por lo que los recurrentes sostienen que ellos tampoco pueden ser demandados por ese contrato.

El Juez se ocupa del cuestionamiento de la falta de legitimación afirmando que de las constancias de autos y de los escritos de interposición de excepciones surgen que reconocen que la actora es la locadora, que asumieron haber abonado el depósito en garantía, haber entregado el inmueble a la actora y haber abonado sumas de dinero en concepto de gastos y servicios, de lo que entiende surge claramente la calidad de actor y demandado.

El planteo de la actora consiste en el reclamo del pago de los gastos por arreglos del inmueble y boletas que adeudaban los locatarios.

En primer lugar, debemos recordar que el locador tiene acción ejecutiva no sólo para el cobro de los alquileres o rentas, sino también para cualquier deuda derivada de la locación, siempre y cuando esta última sea fácilmente liquidable.

En consecuencia, el reclamo de pago de impuestos, tasas, etc, que el contrato pone a cargo de los locatarios, integran el concepto de alquiler, de manera que dan lugar a la acción ejecutiva.

A su vez, cabe recordar la incompatibilidad de esta excepción deducida con la excepción compensación planteada por los mismos excepcionantes.

En efecto, los demandados afirman haber extinguido por compensación el crédito reclamado, ello importa por un lado, reconocer la validez de la obligación que sirve de base a la ejecución y, frente a esto, por el otro lado, queda purgada toda deficiencia formal en el título que la instrumenta.

Señalar haber cancelado el crédito por compensación, -como sostienen los recurrentes-, importa reconocer la validez de la obligación que sirve de base a la ejecución y la existencia de un título que en su momento fue considerado hábil para reclamar su cobro, pues ello supone reconocer su habilidad. De lo que surge la legitimidad de las partes.

De modo que considero que este agravio, no puede prosperar.

b) Segundo Agravio: está referido en cuanto el juez a quo admite parcialmente las excepciones de compensación y de inhabilidad de título.

1- La compensación de las obligaciones tiene lugar cuando dos personas por derecho propio, reúnen la calidad de acreedor y deudor recíprocamente, cualesquiera que sean las causas de una y otra deuda. Ella extingue con fuerza de pago, las dos deudas, hasta donde alcance la menor, desde el tiempo en que ambas comenzaron a coexistir. (Cfr. Arazi Rojas, Cód. Proc. Civil y Comercial de la Nación , Tomo II pág 907, Ed Rubinzal Culzoni.) Las conclusiones del juez de grado, en admitir la excepción de compensación parcialmente y sólo hasta el importe del depósito en garantía efectuado, es acertada.

Efectivamente, los demandados debieron acompañar la prueba que acreditara en forma cierta y líquida por la que se consideran acreedores del locador, a los fines de dar por extinguida la obligación reclamada en la causa; en la parte que excede el depósito efectuado, conforme la cláusula quinta del contrato de alquiler y reconocido por las partes. Su omisión, tal como lo señala el juez, obsta a que sea compensado.

Concuerda con tal solución, el Dr. Rodríguez, en su obra "Tratado de la Ejecución" Tomo II-B. pág 712, Editorial Universidad, al señalar refiriéndose al tema que "el ejecutado debe presentar un crédito, contra el ejecutante, que pueda ejecutarse." También, recuerda en la obra citada a Palacio, (Derecho Procesal Civil T VII, p.477, n°1086), quien explicita que el escrito en el cual se opone la excepción debe acompañarse con alguno de los títulos que, de acuerdo con lo dispuesto por el art. 523 del CPN traiga aparejada ejecución.

Por ello, este agravio no puede prosperar.

2-También les agravia que la excepción de inhabilidad de título haya sido admitida parcialmente.

Sin perjuicio de que resulta una incoherencia oponer la excepción de inhabilidad de título y la de compensación, pues además de resultar incompatibles entre sí, ello importa, en definitiva, reconocer la existencia de la deuda reclamada, corresponde el análisis de la misma tal como lo analiza el juez aquo, por los rubros que desconocen los locatarios.

La cláusula sexta del contrato estipula: " ...el locatario deberá presentarle a la Inmobiliaria Adarvez Manzini, en el momento de abonar cada alquiler mensual, los comprobantes de pago original, que acrediten el pago de los mencionados servicios correspondientes al mes inmediato anterior y en el momento de abonar el alquiler,..." Es en virtud de la libre voluntad de las partes expresadas en el contrato (art. 1197 del C.Civil), que les reclama la parte actora las obligaciones accesorias al precio de la locación, con fundamento en lo dispuesto en el art. 1581 del C.Civil, ejerciendo legitimidad la acción ejecutiva y su cobro por la misma vía que los cánones locativos.

Para ello resulta suficiente contar con el estado de las deudas según los correspondientes resúmenes expedidos por los funcionarios de los organismos pertinentes y que a tales efectos integran el título ejecutivo.

Corresponde analizar los distintos rubros que han sido rechazados por el inferior; esto es, los pagos reclamados conforme fs. 02, 34, 35, 38 , 40 y 58, (fs. sub 3, sub 35, sub 36, sub 39, sub 41, sub 59 de estas actuaciones).

Con relación a la deuda de municipalidad período o "cuota" 07 año 2010, le asiste razón a los apelantes, ya que el contrato se celebró en fecha 5 de agosto de 2010, por lo que dicho reclamo de $ 29,16, no corresponde, por lo que en este punto el agravio es procedente.

En relación a los restantes períodos de la municipalidad, considero la queja no es procedente.

Efectivamente, la obligación asumida por los inquilinos era de presentar las boletas abonadas, no entregarla como manifiestan en su queja. Por ello, surgiendo del estado de deuda acompañado y abonado, la suma reclamada de $ 416,17 ; propicio la admisión del recurso solo por el período 07 año 2010.

Cabe recordar que el locador al pagar se subroga en los derechos del organismo recaudador.

Sobre el particular cabe recordar que "el pago con subrogación tiene lugar, de acuerdo a lo previsto por el art. 767 del Cód. Civil, cuando lo hace un tercero, a quien se transmiten todos los derechos del acreedor. Para comprender la ratio legis de esta norma es oportuno conocer el pensamiento de Vélez Sársfield respecto de ella, que dice: "La subrogación es, en verdad, una ficción jurídica admitida o establecida por la ley en virtud de la cual, una obligación extinguida por medio del pago efectuado por un tercero le ha dado ese efecto, es considerada como que continúa subsistiendo a beneficio de este tercero, que está autorizado para hacer en la medida de lo que ha desembolsado, los derechos y acciones del antiguo acreedor" (A., P.E., "Reflexiones sobre el pago con subrogación", La Ley 1988-A,103).

Critican el fallo con relación a lo reclamado de Osse, por cuanto el juez considera que procede de $ 18,80, el que fue reconocido al plantear la compensación; y con relación a las facturas de Energía San Juan y Ecogas, dice que también fueron compensadas por los que los títulos serían inhábiles para su ejecución .

En función del resultado al tratar el agravio de la excepción de compensación, estas críticas no logran desvirtuar el razonamiento del aquo, por lo que propicio no deben prosperar.

Por último, refutan el fallo impugnado al ordenar procedente la ejecución conforme las facturas de fs. sub 57 correspondientes a gastos de pintura sub 35, sub 38, reparaciones y electricidad, fs. sub 60 y gastos de escribano.

Les agravia a los apelantes por cuanto sostienen que no se pactó en el contrato, la entrega de la casa con pintura nueva, y que del acta notarial solo dice pintura en mal estado. Que los supuestos gastos de electricidad y reparaciones fueron efectuados en fecha anterior a la entrega de la casa. Que fue reconocida la suma de $730 por el cambio de telas mosquiteras, rechazando solo el monto de $230, agregando, por último, que no corresponde el pago del honorario del escribano.

En estos puntos, no le asiste razón al Sr. juez aquo cuando hace lugar a los gastos de pintura, electricidad y reparaciones, (telas mosquiteras y cerraduras) y escribanía, ya que éstas son deudas de valor, no de dar una suma de dinero, y por lo tanto aún cuando acompañados los recibos y facturas relativos a los gastos, de pintura, reparaciones, honorarios, etc.; no reúnen los requisitos de títulos ejecutivos como lo dice el juez, en su caso si debieron esos montos u otros, etc.

De modo que, aunque el actor ostente facturas de determinadas cantidad de pesos, ello no hace líquida a la deuda que reclama.

Por lo que considero que este agravio debe prosperar.

Como tercer agravio, cuestionan la imposición de costas.

En virtud del resultado arribado, este agravio no puede prosperar.

Por último, en el cuarto agravio, critican la sentencia apelada en cuanto considera altos los honorarios regulados a la Dra. Correa y bajo los honorarios regulados al Dr. Romero.

Atento al resultado arribado, considero que la regulación efectuada es correcta. En consecuencia, este agravio no puede prosperar y corresponde, por ello, mantener la regulación efectuada.

Regular los honorarios por lo actuado en segunda instancia en un 30% de lo regulado en primera instancia.

En mérito a lo considerado voto por hacer lugar parcialmente al recurso. Revocar la sentencia en cuanto ordena seguir la ejecución por los rubros deuda de municipalidad por la suma de $ 29,16, gastos de pintura, reparaciones, electricidad y honorarios de escribano. Costas por su orden atento al resultado arribado. Regular los honorarios por lo actuado en segunda instancia en un 30% de lo regulado en primera instancia.

El DR. PASCUAL ALFERILLO, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

2da. CUESTIÓN: El DR. GILBERTO A. RIVEROS, dijo:

En mérito a la votación que antecede corresponde: hacer lugar parcialmente al recurso. Revocar la sentencia en cuanto ordena seguir la ejecución por los rubros deuda de municipalidad por la suma de $ 29,16, gastos de pintura, reparaciones, electricidad y honorarios de escribano. Costas por su orden atento al resultado arribado. Regular los honorarios por lo actuado en segunda instancia en un 30% de lo regulado en primera instancia.

El DR. PASCUAL ALFERILLO, dijo:

Por iguales razones, voto en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

I) Hacer lugar parcialmente al recurso.

II) Revocar la sentencia en cuanto ordena seguir la ejecución por los rubros deuda de municipalidad por la suma de $ 29,16, gastos de pintura, reparaciones, electricidad y honorarios de escribano.

III) Costas por su orden atento al resultado arribado.

IV) Regular los honorarios por lo actuado en segunda instancia en un 30% de lo regulado en primera instancia.

Protocolícese, notifíquese en debida forma, y bajen los autos al Juzgado de origen.

PROTOCOLO: L. de A ; T° I-2015; F°104/110; FECHA:29 de mayo de 2015 DRES. ALFERILLO-RIVEROS