Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2010-08-06


2º Instancia. - Buenos Aires, agosto 6 de 2010.

Y Vistos:

I.- Viene apelada por el banco ejecutante la resolución de fojas 136/140 que decidió declarar la inoponibilidad de la reinscripción de hipoteca ordenada en los autos "Banco Acuerdo S.A. c/ Blanco Marcelo s/ incidente de redargución de falsedad". En ese litigio se decretó la falsedad material e ideológica de cierto exhorto aparentemente librado por el Juzgado Federal de Primera Instancia en lo Civil nº 10, que daba cuenta del pago del crédito reclamado por el banco, de manos del anterior propietario del inmueble, a la vez que ordenaba el levantamiento de la hipoteca respectiva.

Luego de una breve reseña de los antecedentes de la causa, el apelante centra sus agravios en señalar que el referido exhorto no constituyó un acto nulo sino "inexistente", frente al cual ceden los derechos de la tercera de buena fe a título oneroso que inició estas actuaciones, es decir, María del Carmen de Bartolomeo.

Sobre esa base, cuestiona lo sostenido por la sentenciante en cuanto a la aplicación de la pauta prevista por el artículo 1051 del Código Civil -que preserva de los efectos de la nulidad declarada a terceros de buena fe adquirentes a título oneroso-, pues estima que tales preceptos, según la doctrina y jurisprudencia que cita, no serían aplicables para el caso de actos inexistentes como el susodicho.

II.- Ante todo, corresponde señalar como elemento determinante, que en autos no se encuentra cuestionada la calidad de adquirente de buena fe a título oneroso de la señora María del Carmen de Bartolomeo, quien, a la sazón, habita desde el año 1986 en el inmueble de referencia, el cual adquirió un año y tres meses después de librarse el exhorto a la postre anulado. Nótese, al respecto, que en sus agravios el apelante se ciñe a relativizar este dato al argumentar que tratándose de un acto inexistente -vgr: el exhorto de levantamiento de hipoteca-, carece de relevancia la buena o mala fe del tercero. Únicamente cuestionó el estudio de título efectuado por los escribanos que asistieron a la mencionada adquirente, pero sin atribuirle en momento alguno conocimiento sobre la falsificación de aquel documento o negligencia propia (v. recurso a fs. 148/9).

Este dato, como se dijo, reviste singular importancia para la resolución de esta causa, no sólo porque permite formar convicción real en torno de lo sucedido, sino también por que, a la vez, es un elemento que contribuye a descartar los planteos de corte netamente jurídico que realiza el apelante.

En efecto: no se desconoce la elevada discusión jurídica que ha dividido a la doctrina nacional durante varios lustros, respecto de si las hipótesis de nulidad reguladas en el Código Civil se agotaban en la clasificación textual que surge de su articulado (actos nulos y anulables, de nulidad relativa o absoluta, manifiesta o no manifiesta), o bien cabría incorporar cierta categoría que, por no contener el acto en cuestión alguno de los elementos o requisitos esenciales, resultaría un acto inexistente.

Tampoco cabe obviar que luego de la reforma de la ley 17.711 al artículo 1051 del Código Civil, aquellos que propugnaban la categoría de actos inexistentes, también sostuvieron que el derecho del adquirente de buena fe a título oneroso, cuya protección contempla el artículo bajo comentario, no podía tornarse operativa si se trataba de una adquisición "a non domino", sea que el acto jurídico se considerase inexistente, o bien nulo o anulable de nulidad absoluta.

Más aún: este tribunal ha adoptado posición en la materia al establecer que tratándose de las llamadas ventas "a non domino", no cabe aplicar el artículo 1051 del Código Civil, según los diversos enfoques doctrinarios esgrimidos sobre esta temática. En efecto, se ha dicho que tanto la denominada "teoría del acto inoponible" (v. Alterini J., en "El artículo 1051 del Código Civil u el acto inoponible; Trigo Represas y Compagnucci en "Temas de Derecho Civil" p. 51, entre otros), como la teoría del "acto viciado de nulidad absoluta" en virtud de un documento falsificado (v. Cortés, "Los efectos contra terceros de la nulidad de los actos, LA LEY, 139-906), o bien la "teoría del acto inexistente" (v. Borda, "La reforma al Código Civil" p. 161; Belluscio, "Código Civil Anotado", t. VIII, pág.. 733; Llambías, Jorge, "Tratado de Derecho Civil", t. II, pág. 583, nº 1909, entre otros), arriban a la misma conclusión en el sentido que los derechos del tercero de buena fe a título oneroso resultan inoponibles frente al real propietario del inmueble, cuando éste fue sustituido por un tercero que aparentó esa condición con base en documentos falsificados (v. esta Sala en "Dayjo c/ Chein s/ ordinario" del 23.10.09, LA LEY, 2009-F, pág. 580, DJ, 24.02.10, con nota de Adriana Abella, entre otros).

III.- Sin embargo, el despliegue argumental que realiza el apelante, que se corresponde con lo decidido por este tribunal en esa hipótesis, no resulta de aplicación a este caso concreto.

Así es, en efecto, pues los autores que aceptan la teoría que propugna el recurrente, son coincidentes en señalar que resulta aplicable a los referidos supuestos de adquisición mediante documentos adulterados, comúnmente denominada "a non domino". Y ese concepto jurídico -como se dijo- ha sido aplicado a las transmisiones sustentadas en un instrumento público falso, mediante el cual se crea un derecho para un sujeto distinto al verdadero titular del bien, siendo que en todos los casos hay ausencia del "verus dominus". Sencillamente, se trata de la adquisición de un bien de quien exhibe un falso título sobre aquél, como producto de un instrumento adulterado, cuando el bien pertenece realmente a un sujeto diferente del enajenante (v. Bueres-Highton. "Código Civil. Comentado y Anotado" t. 2.C, pág. 484, y sus citas; 2" ed., Bs. As. 2005).

Este no es el supuesto de autos. Por el contrario. Aquí, quien apareció como transmitente del bien en cuestión, era el real titular del inmueble al momento de efectuarse la compraventa. El documento adulterado, cuya falsedad fuera luego declarada judicialmente, no incidía sobre su condición de titular de dominio, sino meramente sobre la existencia de gravámenes sobre el bien. Es decir, la adquirente de buena fe a título oneroso que inició estas actuaciones, compró bien, pues lo hizo del real titular, con la única salvedad de que ese inmueble debía haber registrado una hipoteca en beneficio del banco ejecutante en los autos principales.

Pero de ninguna manera puede sostenerse que la transferencia en sí misma haya resultado un acto inexistente por ser una adquisición "a non domino" pues, a todo evento y como es sabido, nada prohíbe la transmisión de bienes hipotecados o embargados (cfr. art. 3162, Código Civil).

IV.- Antes bien, este caso encuentra expresa previsión legal en el mencionado artículo 3162 y subsiguientes de Código Civil, que rigen las relaciones entre el acreedor hipotecario y el tercero poseedor de buena fe del inmueble hipotecado.

Puntualmente, la normativa aplicable prescribe la posibilidad genérica de que el acreedor hipotecario persiga el cobro de la deuda, pidiendo la ejecución del bien, su pago por el tercer poseedor, o el abandono del inmueble (cfr. art. 3162, 3163 y ss., Código Civil). Pero, paralelamente, otorga al tercer poseedor la facultad de excepcionarse, alegando la inexistencia de la hipoteca, la extinción del derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de razón o inenajenabilidad de la deuda (cfr. art. 3166, Código Civil).

Al respecto, cabe recordar que la doctrina y la jurisprudencia en la materia han adoptado un criterio amplio de interpretación de la norma, admitiendo que el tercero poseedor oponga otras excepciones distintas a las allí enumeradas (vgr. incompetencia, falta de personería o inhabilidad de título), así como todas las contempladas para el trámite de ejecución hipotecaria (cfr. arts. 597 y 599, Código Procesal; v. Highton. "Juicio Hipotecario", t. 1).

Dentro de estos supuestos, se ha contemplado como defensa admisible -en un caso análogo al presente- la inoponibilidad de la hipoteca al tercero poseedor de buena fe a título oneroso, por su falta de inscripción registral (cfr. art. 3135, Código Civil). En concreto, se ha sostenido que si el informe registral emitido al tiempo de la adquisición, omitió la constancia de la hipoteca, esto no sólo afecta su requisito de publicidad, sino que la torna inoponible al tercero cuya buena fe no ha sido controvertida , sin perjuicio de las responsabilidades del Estado o del enajenante, por ocasionar al acreedor hipotecario la pérdida de su garantía frente al nuevo titular de dominio que adquirió el inmueble libre de gravámenes (v. Bueres-Highton, "Código Civil Comentado y Anotado" t. 5.C, pág. 455, y sus citas; 2" ed., Bs. As. 2005).

V.- Esto es lo acontecido en esta causa y, por lo tanto, la solución expuesta es la que más se ajusta a sus antecedentes. Así es dable proceder pues, en todo caso, aquí medió un proceder ilegítimo cometido por el anterior titular de dominio, pero no sólo contra el banco acreedor, sino en perjuicio de la propia adquirente, quien compró el inmueble en la creencia de que no existían gravámenes y que, a la sazón, resulta igualmente tercera en relación con dicha acción dolosa, por lo que no podría ser afectada por esa maniobra (cfr. doc. arts. 1195 y 1199, Código Civil; v. en esta Sala en "Nóbili c/ Gotsis" del 25.5.02, según voto de mayoría) Por lo demás, no puede obviarse que esta solución para el banco sólo importa la pérdida del asiento del privilegio que reconocía su crédito, pero de ninguna manera perjudica su posibilidad de accionar judicialmente contra el patrimonio del anterior titular registral prefallecido. En cambio, para la demandante se encuentra en juego su derecho a la vivienda -cuya protección, cabe recordar, tiene rango constitucional; cfr. art. 14bis, Constitución Nacional), por lo que ante la colisión de ambos derechos, parece razonable dar preeminencia al segundo y, en consecuencia, confirmar el pronunciamiento apelado.

VI.- Por ello, se resuelve: confirmar la resolución apelada, con costas en el orden causado, dado que el banco pudo crearse con derecho a reclamar como lo hizo (cfr. art. 68, segunda parte, Código Procesal).

Devuélvase, encomendando a la magistrada las notificaciones del caso.

El Dr. José Luis Monti suscribe la presente en virtud de lo dispuesto en el punto III del Acuerdo General de esta Cámara del 25.11.09.

El Dr. Alfredo A. Kölliker Frers actúa conforme lo dispuesto en la Resolución de Presidencia de esta Cámara, nº 26/10 del 27.4.10. -Juan R. Garibotto. -José Luis Monti. -Alfredo A. Kölliker Frers.