Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Formosa
Fecha: 2008-03-31


2º Instancia.- Formosa, marzo 31 de 2008.

Considerando:

I. Que por resolución del 14 de diciembre de 2006, la a quo decidió no librar el oficio peticionado por el comprador en publica subasta a fin de inscribirlo en el Registro de la Propiedad Inmueble, porque la venta no se hallaba perfeccionada, atento al resultado de la diligencia del mandamiento de tradición e incidente de desocupación que tramita por cuerda (Punto II de fs. 116).

Que, tal resolución motivó la deducción del recurso de revocatoria con apelación en subsidio, por parte del Dr. E. V. A. adquirente del inmueble en la subasta (fs. 117/118), recurso éste que debe ahora ser resuelto por la Alzada.

Los agravios del apelante pueden sintetizarse en las siguientes proposiciones: entiende que la venta judicial quedó perfeccionada por haberse aprobado el remate; que la providencia del 7/4/2006 declaró satisfecho el saldo de la subasta disponiendo se haga la tradición del bien al comprador mediante el mandamiento; que el 23/05/2006 se diligenció el mandamiento de tradición del inmueble Matrícula Nº 4712 (3) a su favor, dándose así cumplimiento a tres requisitos que exige el art. 583, CPCC. Solicita por ello se revoque la providencia del 14/12/2006 y se provea su pedido del 10/11/2006 (fs. 115), esto es, se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a fin de inscribirlo a su nombre.

Planteado en tales términos la cuestión traída, y no obstante que la resolución en recurso, reseñó adecuadamente las circunstancias del caso que nos ocupa, cabe aquí reproducir aspectos relevantes que harán más inteligible este pronunciamiento.

El inmueble Matrícula Nº 4712 (3) fue adquirido en pública subasta por el Dr. E. V. A., según consta en el Acta de Remate del 17/11/2005 (fs. 68), diligenciándose el mandamiento de tradición del bien el 23/05/2006 (fs. 99), oportunidad en que el Oficial de Justicia fue atendido por el Sr. Bruno Domínguez a quien se le hizo saber sobre el contenido y cometido del mandamiento.

Del incidente de desocupación que corre por cuerda al presente, surge que el Sr. Bruno Domínguez compareció al expediente manifestando que tiene la posesión del inmueble por haberlo adquirido del Sr. Víctor Rolando García el 11/08/1999 conforme lo prueba con el boleto de compraventa que, con firma certificada por escribanía acompaña (fs. 15/18). La cuestión fue resuelta por Sentencia Nº 845/06, desestimando el incidente de desocupación del inmueble subastado (fs. 22).

Como ya se ha referido antes, se es adquirente y por tanto titular del derecho sobre las cosas con sólo reunir los requisitos que se prevén en el ordenamiento procesal. Dice la norma: "La venta judicial solo quedará perfeccionada una vez aprobado el remate, pagado el precio o la parte que correspondiere, si se hubieren otorgado facilidades, y luego de realizada la tradición del inmueble a favor del comprador" (art. 583 CPCC). Lo expuesto importa que la inscripción registral no es un recaudo a tal fin, bastando: 1) el título (subasta aprobada y pago del saldo del precio) y el modo (tradición en favor del adquirente) para juzgar cumplida la adquisición (conf. CAUSSE, Federico J. - Pettis, Christian R. "Subasta Judicial de Inmuebles", La Ley, edic. 2005, p. 295).

En cuanto a la posesión, por imperativo del código civil y que recoge el código procesal, el adquirente debe ser puesto en la posesión del bien. Sin embargo tal extremo se cumple ya sea logrando la desocupación del predio de parte de sus ocupantes, o bien logrando que éstos reconozcan en el adquirente la posesión, conservando el "corpus" en su nombre (posesión ficta). En el caso en análisis, al momento de diligenciarse el mandamiento de entrega de la posesión del bien adquirido en subasta -que sabido es puede diligenciarse aunque el mismo esté ocupado, pues no se trata de un mandamiento de lanzamiento- el mismo se encontraba ocupado por el Sr. Bruno Domínguez quien, como ya dijimos, compareció al expediente presentando un boleto de compraventa del inmueble con firma certificada por escribanía, del cual se desprende que dicho inmueble fue por él adquirido el 11/08/199 (fs. 15/18), resultando vendedor el Sr. Víctor Rolando García.

De lo expuesto, cabe inferir que el aquí adquirente del bien en pública subasta no ha entrado en la posesión del bien, en principio porque el Sr. Bruno Domínguez al diligenciarse el mandamiento de tradición si bien no suscribió el acta de la diligencia ni nada expresó respecto de la posesión del bien, con posterioridad adujo ser el propietario del inmueble en cuestión acompañando en aval de su planteo la respectiva documental, de manera que no hubo tradición material del inmueble, único hecho que nos puede llevar a afirmar que se ha cumplido la adquisición del derecho real. Ello está en consonancia con el art. 2379 del Cód. Civil en cuanto dispone que "La posesión de inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición hecha por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del que la recibe, con asentimiento del que la entrega". En tal sentido, "Es inequívoco el Código Civil cuando impone la realización de actos materiales de por lo menos una de las partes para entender configurada la tradición, o de dar al adquirente la posesión de la cosa, no suple las formas legales" (conf. CNCiv. Sala C, 1979/11/22, LA LEY, 1980-B, 328; ED 86-617).

Con relación a los terceros ocupantes, ajenos al proceso -tal lo que aquí acontece- rige la regla del art. 2383 Cód. Civil, de manera que no puede el adjudicatario en subasta adquirir la posesión, si ella no se encuentra "vacua", es decir libre la cosa de toda otra posesión, y sin contradictor que se oponga a que el adquirente la tome. En tal supuesto, es de aplicación lo dispuesto por el art. 2468 del mismo ordenamiento legal y, por consiguiente, el adquirente deberá, previamente, dilucidar el conflicto con el tercero (conf. Puerta de Chacón, Alicia "La Subasta Judicial y los derechos conexos a la cosa subastada", JA 1991-II-715/718).

Por otro lado, y en la línea de interpretación descripta en el parágrafo precedente, la doctrina entiende que si se trata obtener la desocupación en proceso de ejecución forzada -tal el caso-, corresponde hacer distinción entre aquellos en que del título o circunstancias del proceso surja "prima facie" con evidencia la falta de título para la ocupación por parte del tenedor u oponente, en que la tramitación necesaria transcurrirá por vía incidental en el mismo proceso en que se realizó la subasta. Ahora, si la cuestión no tuviera tal rango de evidencia contra el ocupante, la desocupación deberá también tramitar en otro proceso (conf. Kaminker, Mario E. "Reflexiones sobre subastas y transmisiones del dominio de inmuebles", Revista de Derecho Procesal, 2006-1 "Subasta Judicial", Rubinzal Culzoni, edic. 2006, p. 195) y art. 586, CPCC. Tal es la situación planteada en la especie, en que ya antes de la comparecencia del Sr. Domínguez al expediente, en los edictos se dio suficiente publicidad de que en el inmueble a subastarse, según comentarios de los vecinos, "...vive hace mucho tiempo el Sr. Bruno Domínguez quien es el dueño del mismo por haber comprado al Sr. García el campo..." (fs. 73 ppal.), lo que importaba una de las condiciones de la oferta, a fin que el potencial interesado analizara o no la conveniencia de la adquisición, y en su caso, influirá en el precio, todo lo cual, incuestionablemente, fue oportuna y correctamente decidida por la juez de grado haciendo en tal forma operativa la seriedad de la actuación judicial y la seguridad jurídica. Mientras no se perfeccione el remate judicial con la entrega de la posesión al comprador el dominio es del vendedor (CNCom, Sala B, LA LEY, 96-198, núm. 17).

Que en virtud de lo expuesto, solo resta desestimar los agravios y confirmar la resolución del 14 de diciembre de 2006 (fs. 116), en tanto decidiera no librar oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a fin de inscribir el inmueble subastado a nombre del adquirente.

Sin costas en esta instancia, al no haber mediado oposición.

Por ello, con la opinión coincidente de los Señores Jueces de Cámara, doctores Bentancur y Pignocchi y sin que emita su voto la Dra. Lucrecia M. Canavesio de Villalba, por haberse alcanzado la mayoría legal (conf. art. 33, ley 521 y sus modificatorias y art. 153 del R.I.A.J., aprobado por Acordada Nº 2034/96 -punto 13- del Excmo. Superior Tribunal de Justicia), la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, resuelve: I. Confirmar la resolución del 14 de diciembre de 2006 (fs. 116), en tanto decidiera no librar oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a fin de inscribir el inmueble subastado a nombre del adquirente. II. Sin costas en esta instancia, al no haber mediado oposición. Regístrese, notifíquese y, oportunamente, bajen los autos al Juzgado de origen. - Telma C. Betancur. - José Luis Pignocchi. - Lucrecia M. Canavesio de Villalba.