Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2015-06-23


Autos N° 4.735 (J.P.L.G.S. Chimbas N° 27.429/12), caratulados: "MALLEA, Luciano Gabriel c/ Orellano, Sandra Mabel - Desalojo".

--------- San Juan, 23 de junio de dos mil quince. -- --------- Y Vistos: --------------------------------------------- --------- Para resolver el recurso de apelación articulado a fs. 79 por la demandada, quien actúa por derecho propio y con patrocinio letrado, contra la sentencia obrante a fs. 75/77. ----------------------------------------------------------- --------- Tal recurso fue concedido con efecto suspensivo por providencia de fs. 80. ------------------------------------- --------- Y Considerando: ------------------------------------ --------- I. Que mediante la resolución impugnada el a quo en el punto dispositivo I tuvo por confesa a la accionada en los términos del art. 380 del C.P.C., T.O. por Ley Prov. N° 8.037 actualmente renumerada como Ley Prov. N° 988-O conforme al "Digesto Jurídico de la Provincia de San Juan", Ley Prov. N° 1.660-E, B.O. 20-04-15; admitió la demanda y ordenó el desalojo del inmueble sito en Callejón Barboza N° 1.156, Villa San José, Chimbas, por parte de la demandada y/o de cualquier otro ocupante del mismo, dentro del plazo de veinte (20) días contados desde la notificación de la resolución, si se comprobase la existencia de menores habitando el inmueble, conforme lo previsto por el art. 672, del C.P.C., bajo apercibimiento de ordenar el lanzamiento por la fuerza pública si fuera menester. Impuso las costas a la demandada vencida difiriendo la regulación de honorarios para su oportunidad (punto dispositivo II). ------------------- --------- II.1. Contra dicho pronunciamiento se alzó la recurrente, quien fundó el recurso con el memorial que obra a fs. 88/92. En tal pieza, en síntesis, manifestó: ------------ Que el primer agravio que le causa la sentencia es que el a quo funda el decisorio en el hecho de que a pesar de haber ofrecido prueba no procuró la producción de la misma, no obstante haber sido notificada de la apertura a prueba y de las fechas fijadas para recibirla. Señala que el decreto de fs. 52 y vta. -que dispone la apertura a prueba y fija las respectivas audiencias- fue notificado al anterior patrocinante el 10 de abril de 2013 (ver cédula de fs. 53 y vta.), presentándose el letrado el mismo día de la audiencia, devolviendo la cédula y renunciando al patrocinio, aduciendo diferencias de criterio con su clienta y dejando sentado que la desvinculación se había producido desde fines del año anterior [2012], pues su parte le informó que concurrió con otra abogada a la instancia de mediación. ------------------------------------- Que si bien dicha manifestación es cierta [subrayado nuestro], la nueva letrada no se había hecho parte formalmente en el proceso, por lo que correspondía al anterior profesional continuar con el patrocinio hasta tanto se designara a la persona que habría de sucederle, conforme lo previsto por los arts. 45 y 55, inc. 2°, del C.P.C. -------------------------------------------------------- Que la cédula que notifica la audiencia confesional no es válida, ya que no contenía los requisitos establecidos en el art. 140 del C.P.C., pues no consta en la copia que entregó el oficial de justicia el día y la hora de la notificación. Indica que la cédula fue atacada de nulidad pero el incidente fue rechazado por la Inferior por extemporáneo. ---------------------------------------------- Que el actor -padre de su hijo- pretende desalojarla conjuntamente con el menor E. F. M. (ver copia de partida de nacimiento a fs. 31) violentando la "Convención de los Derechos del Niño"; incluso tuvo que iniciar proceso que tramita por ante el 2° Juzgado de Menores en Autos N° 34.061/12, caratulados: "Orellano, Sandra Mabel c/ Mallea, Luciano Gabriel - Alimentos y Tenencia", para obtener la cuota alimentaria. ------------- Que en los considerandos de la sentencia el a quo menciona el hecho de que a pesar de haber ofrecido prueba pericial caligráfica y haberse designado perito no impulsó la producción de la misma, pero alega -la apelante- que no se llevó cabo debido a que la notificación de las audiencias no surtió efecto. ------------ Que el contrato de alquiler presentado por el actor -en su interpretación- presenta irregularidades que fueron sostenidas en la contestación de demanda, como que el domicilio que fijan las partes es el mismo y el término de la locación fue fijado en tres meses cuando la ley establece un mínimo de dos (2) años. --------------------- --------- En el decreto de fs. 94, in fine, se dispuso correr el pertinente traslado del memorial al actor, quien lo contestó con el escrito de fs. 100/104, manifestó que la accionada no produjo la prueba pertinente y necesaria a efectos de probar los hechos expuestos en la demanda. Agrega que con respecto a la presencia del menor en la vivienda es un tema que tiene que discutirlo en el juicio por alimentos y no en el proceso de desalojo. En definitiva, peticiona la confirmación del pronunciamiento de Primera Instancia y el rechazo de la apelación, con costas. -------------------------- --------- 2. Mediante la providencia de fs. 110 y vta. se ordenó y materializó la elevación del expediente a la Alzada. En este ámbito, se dictó -previa determinación de las Juezas que intervendrían en la resolución del recurso (fs. 111)- el pase de los autos a resolver (fs. 115); decreto que quedó firme y consentido, tal como surge de las constancias de las cédulas de notificación obrantes a fs. 118 y vta. y 120 y vta. --------------------------------------------- --------- Atento a que el Dr. Víctor Bazán se excusa en todas las causas radicadas en el Juzgado de Paz Letrado de Chimbas, en razón de que su titular Dra. Hebe Graciela Cattani es su esposa (ver fs. 111) y que posteriormente la Dra. Alicia Rusansky de Bustos Cano se acogió a los beneficios jubilatorios, se hizo necesario constituir Tribunal conforme a lo previsto por la Ley Orgánica de Tribunales -Ley Prov. N° 5.854- (actualmente renumerada como Ley Prov. N° 358-E conforme al "Digesto Jurídico") en el art. 74. A tal fin se fijó audiencia para designar los Jueces que lo integrarían (fs. 121), previa notificación personal en sus despachos (constancias de fs. 121 vta./122 vta.). ----------------------- --------- Efectuado el sorteo pertinente se determinó la constitución del Tribunal que intervendría en la resolución del recurso (fs. 123/124). ------------------------------------- --------- Por último, se procedió al sorteo y a la adjudicación a estudio en el orden pertinente (fs. 127). ---- --------- III.1. Comenzando con el análisis de la cuestión sobre la que corresponde expedirse y ciñéndonos al contenido del pronunciamiento impugnado, adelantamos nuestro criterio contrario a la pretensión contenida en el recurso. Ello, de conformidad con los argumentos que a continuación expondremos. ----------------------------------- --------- 2. Cabe señalar que luego de examinar las alegadas quejas vertidas por la recurrente en la presentación de fs. sub 88/92, entendemos que, en realidad correspondería declarar la deserción de la apelación articulada. ------------------------------------------- --------- El art. 253, 2° párr., del C.P.C., preceptúa que en el memorial se debe realizar -para satisfacer la finalidad que le es propia- una crítica concreta y razonada de todos y cada uno de los fundamentos en que se basa la decisión apelada, crítica que no se satisface si en dicho escrito la recurrente se desentiende de las razones dadas en la resolución impugnada, y reitera algunos conceptos y apreciaciones ya vertidos en el libelo de contestación de demanda (ver fs. 38/40 vta.) y al deducir incidente de nulidad de notificación, sin atacar concreta y puntualmente los fundamentos del pronunciamiento de fs. 75/77 que tuvo por confesa a la demandada en los términos del art. 380 del C.P.C. y ordenó el desalojo del inmueble de la accionada y sus ocupantes. ------------------------------------------------- --------- La normativa aclara de manera expresa la necesidad de impugnar todos y cada uno de los fundamentos independientes que den sustento a la decisión apelada, en relación con las cuestiones planteadas. Si ello no se hace, y un fundamento, aunque aparezca como accesorio, pero tomado individualmente pueda sustentar la decisión, si no es impugnado, debe tenérselo por aceptado por la apelante y, en consecuencia, los agravios no resultarán suficientes para conmover la decisión. Por lo demás, el recurso tiene que bastarse a sí mismo, ya que la apelante no puede remitirse a presentaciones anteriores (cfr. Velert Frau, Jaime A., "Apostillas Procesales - Recursos en el nuevo Código Procesal Civil, Comercial y Minería de la Provincia", Revista La Voz del Foro, Año VIII, N° 56, Agosto-Octubre 2009, Suplemento, pág. 6). ---- --------- Y como dicha suficiencia se relaciona a su vez con la necesidad de articulaciones razonadas, fundadas y objetivas sobre los errores incurridos por la Juzgadora, resultan insuficientes las quejas aquí planteadas por la impugnante dado que sólo comportan la expresión de mero desacuerdo con lo resuelto en la sentencia de fs. 75/77. ---- --------- Lo expuesto sería suficiente para desechar el recurso, declarándolo desierto (cfr. art. 253, 2° párr., del C.P.C.); no obstante lo cual y a efectos de evitar que semejante decisión sea leída como un intento de eludir el tratamiento de la apelación, cabe en el caso adoptar un criterio amplio procediéndose en consecuencia a examinar las pretendidas quejas traídas a estudio. --------------------- --------- 3. En tanto útil para la resolución de la cuestión venida a estudio, conforme a la solución que se elaborará en los subsiguientes considerandos, efectuaremos una síntesis de la parte pertinente de las actuaciones obrantes en el expediente: ----------------------------------------------- a) Como documentación habilitante con el objeto de acreditar su legitimación procesal para iniciar la acción de desalojo, el Sr. Gabriel Luciano Mallea acompaña contrato de locación ya vencido, firmado con la Sra. Sandra Mabel Orellano, en carácter de locataria; copia de la Escritura de compraventa N° 44, de fecha 19 de mayo de 1997, ante la Notaria Milka Cano de Rovira, Titular del Registro N° 23, con referencia al inmueble individualizado como Lote 6, N.C. N° 08-40-470630, inscripto en el Registro General Inmobiliario en Folio Real, Matrícula N° 08-03500, el 27 de mayo de 1997 (fs. 4/6); y copia del informe donde figura como titular registral (fs. 7); ---------------------------------- b) a fs. 38/40 vta. corre glosada la contestación de la demanda formulada por el Dr. Edgardo Manuel Gómez, quien lo hace en carácter de gestor, donde manifiesta que la demandada vivió en concubinato con el actor -con quien tuvo un hijo- y que a raíz de ello vendió un inmueble de su propiedad y adquirió el inmueble de Callejón Barboza N° 1.156, Villa San José, Chimbas. Ofreció prueba documental, confesional del actor, testimonial, testimonial de reconocimiento, informativa y pericial caligráfica en subsidio; -------------------------------------------------------- c) a fs. 45, el 7 de noviembre de 2012, la funcionaria responsable del Centro Judicial de Mediación, hace saber la conclusión de dicha instancia sin acuerdo; ------------------- d) a fs. 48 el a quo dispone la remisión de las actuaciones a la Asesora de Menores que por turno correspondía. A fs. 49 la Titular de la Asesoría Letrada de Menores e Incapaces N° 2, Dra. Patricia Sirera de Quinteros, tomó participación y expresó que no tenía objeciones que formular a lo actuado.

e) a fs. 52 y vta. se dicta auto interlocutorio donde se abrió la causa a prueba y se proveyó la ofrecida por las partes; y a fs. 53 y vta. corre glosada la cédula enviada a la Sra. Sandra Mabel Orellano en el domicilio legal constituido; ---- f) a fs. 54, el 17 de abril de 2013, el Dr. Edgardo Manuel Gómez renuncia al patrocinio en razón de estar desvinculado de la accionada desde fines del año anterior por existir diferencias de criterios entre ambos, incluso manifiesta que le habría informado que tiene otra letrada que incluso la había acompañado a la última sesión de la mediación, por ello solicita se suspendan los términos hasta que se le notifique la resolución de fs. 52 y vta.; ------------ g) a fs. 55 se presenta la demandada con nueva patrocinante y solicita los autos para su compulsa. A fs. 56 se tiene presente el nuevo patrocinio y el cambio de domicilio legal denunciado; ------------------------------------ h) a fs. 62 se lleva a cabo la audiencia de absolución de posiciones, dejándose constancia de la incomparecencia de la demandada, a pesar de estar debidamente citada conforme a las cédulas agregadas al expediente. Asimismo, se mencionó que se encontraban presente en el acto tanto el apoderado del actor como la patrocinante de la demandada, quienes suscribieron el acta sin efectuar ninguna observación. A la fs. 61 vta. se certificó que no se recepcionaron las declaraciones de los testigos (ofrecidos por la accionada) por incomparecencia de los mismos y que no se habían acompañados las correspondientes cédulas; -- i) a fs. 64/65 la accionada deduce nulidad de la cédula de notificación que acompaña y cuyo original corre agregado a fs. 59 y vta., pero sin ofrecer prueba, como la declaración testimonial de la oficial de justicia interviniente. Tampoco efectúa ninguna observación respecto a la actuación del anterior letrado patrocinante, a pesar de que la letrada tuvo en su poder el expediente desde el 23 de abril al 3 de mayo de 2013 (ver informe del actuario de fs. 66). En función de dicho informe el a quo desestima el incidente por extemporáneo, toda vez que la fecha de presentación excedía el plazo para plantear la nulidad conforme a lo dispuesto por el art. 172, in fine, del C.P.C. Asimismo, indica que de la cédula de notificación original obrante a fs. 58 y vta. [debió decir: 59 y vta.] surge claramente que la cédula fue diligenciada el 11 de abril de 2013 en el domicilio real de la accionada, es decir, con anticipación suficiente. Dicho decreto fue consentido al no ser impugnado; --------- j) a fs. 70, in fine, la Juzgadora clausuró el término de prueba y dispuso el llamamiento de autos a resolver; ------- k) a fs. 71 y vta. y 72 y vta. se encuentran agregadas las cédulas notificando dicha providencia tanto a la demandada en su domicilio real, como a su letrada en el domicilio procesal, sin ulteriores consecuencias ni impugnaciones; -- l) a fs. 75/77 obra la sentencia recurrida. ------------------- --------- IV.1. Preliminarmente, cabe señalar que en el escrito de fs. 64/65 la demandada articula incidente de nulidad de la notificación de la audiencia confesional fijada para el 18 de abril de 2013, aunque no ofrece prueba para acreditarlo; también manifiesta que no tomó conocimiento de la apertura de la causa a prueba, lo que le habría impedido producir la testimonial, por lo que solicita la fijación de nuevas fechas de audiencia. ---------------------- --------- Dicha presentación mereció el decreto obrante a fs. 66 y vta., mediante el cual el a quo desestimó in límine el incidente de nulidad deducido, por extemporáneo. Igual suerte corrió la solicitud de fijación de nuevas audiencias supletorias. ----------------------------------------------------- --------- Dicha resolución quedó consentida porque desde su presentación de fs. 64/65 (3 de mayo de 2013) la patrocinante de la demandada recién compareció nuevamente al proceso a fs. 77 vta. el 7 de noviembre de 2013, para notificarse personalmente de la sentencia de fs. 75/77; ello a pesar de estar notificada la accionada y su letrada de que se tuvo a aquélla por desistida de la prueba pericial caligráfica, se clausuró el término de prueba y se dictó el llamamiento de autos para resolver (ver constancias de fs. 71 y vta. y 72 y vta.). ---------------------------------- --------- En definitiva, al no impugnar en tiempo y forma el citado decreto de fs. 66 y vta., se operó la preclusión. ------ --------- Sobre este aspecto de la cuestión se advierte que el proceso judicial debe brindar seguridad, a cuyo efecto se ha procurado que los actos sucesivos que lo componen avancen y se incorporen en el orden previsto y sin retrocesos, de modo que sus efectos queden fijados irrevocablemente y puedan valer de sustento a futuras actuaciones (cfr. Cám. Nac. Civ., Sala A, 02-11-98, La Ley, 1999-E-559, 99.438-S); marco dentro del cual la preclusión es la más segura garantía de fijación y respeto de los actos ya cumplidos en obediencia a tales fines imperativos (cfr. Eisner, Isidoro, "Enciclopedia Jurídica Omeba", Tº XXII, pág. 779). -------------- --------- En virtud de lo dicho, los actos consentidos y firmes quedan irrevocablemente incorporados al proceso, sin que las cuestiones preclusas puedan renovarse en el mismo como tema litigioso, porque la preclusión opera como un impedimento o una imposibilidad. Es decir, ya no puede ser discutida por haberse consumado dicha facultad procesal. -------------------------------------------------------- --------- Es en función de ello que el intento de reintroducir en esta instancia pretensiones que fueron desestimadas por el a quo y quedaron firmes, resulta procesalmente improcedente. -------------------------------------------------- --------- En el sub exámine, habiendo recaído pronunciamiento en primera instancia que admitió la acción de desalojo, resulta improcedente por la vía del recurso de apelación analizar lo decidido en el decreto de fs. 66 y vta. que -como vimos- desestimó in límine el tratamiento de la nulidad impetrada y que fue consentido por la demandada al no impugnarlo en tiempo y forma. ------------------------- ---------- De acuerdo con el art. 262 del C.P.C., la Cámara debe atenerse a los estrictos límites de los planteos recursivos en función de lo examinado y resuelto por el a quo en el pronunciamiento puntualmente impugnado, sin ingresar en otras consideraciones que quedaron agotadas en el curso del proceso y no fueron incluidas en el decisorio de la Inferior. --------------------------------------------------- --------- En el sub exámine, el núcleo central de la apelación está referido -como ya lo dijimos- a la presunta nulidad de la notificación de la audiencia confesional, a la supuesta inactividad del anterior patrocinante y a las hipotéticas irregularidades del contrato de locación (obrante en copia a fs. 1/2). Tales agravios deben reputarse técnica y jurídicamente insustentables, al haber quedado zanjada la cuestión en la instancia inferior por imperio de la preclusión y porque, en virtud de ello, el tema no fue abordado en la sentencia del a quo fallidamente impugnada por la accionada. ------------------------------------------------------ --------- 2. Aclarado lo anterior e ingresando al tratamiento de la cuestión traída en apelación, debemos indicar que compartimos la solución jurídica a la que ha arribado el a quo en la parte resolutiva del pronunciamiento recurrido, pues tal respuesta se impone en función de las pruebas obrantes en autos y las circunstancias de la totalidad del contexto del presente juicio de desalojo. --------------------- --------- Cuando un sujeto alega y pretende la titularidad de un derecho frente a otro (que es el sujeto pasivo), hay que indagar si entre uno y otro existe una relación jurídica sustancial que permita presumir el nexo de alteridad entre ambos sujetos, y entre la pretensión del supuesto titular del derecho invocado y la obligación que le quiere hacer cumplir al sujeto pasivo a favor de ese derecho (cfr. Bidart Campos, Germán J., "La legitimación pasiva y la relación jurídica con el legitimado activo", La Ley, 1997-B-641). ----------------------------- --------- En efecto, para el progreso de la acción de desalojo tanto se requiere que quien la ejercite tenga el derecho a la libre disposición del bien objeto de aquélla -en el sub exámine el uso y goce del inmueble-, como que aquella contra quien va dirigida carezca de título para la ocupación y tenga la obligación de restituir la cosa. --------- --------- Como inherente al derecho real de dominio aparece la potestad de usar y gozar de la cosa, excluyendo a terceros de ese uso y goce (arts. 2506, 2508, 2513, 2516 y ccds. del C.C.). De ahí que dicha pretensión pueda ser ejercida por medio del proceso de desalojo, en tanto tiende a liberar de ocupantes un inmueble. -------------------------- --------- Según el art. 2513 del C.C., es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular, y así como tiene la facultad de arrendarla o prestarla, también tiene la de excluir a terceros del uso, goce, o disposición de la misma (art. 2516 del C.C.). Y es mediante el juicio de desalojo que se pretende recuperar la tenencia perdida; de ahí que la acción compete al propietario, al poseedor y aun al simple tenedor, y contra aquel que la detenta sin derecho. ------------------------------------------- --------- Están legitimados activamente para promover el proceso todos aquellos titulares de una acción personal que pretendan excluir a otros de la detentación de un inmueble; y esta acción se concede a todo aquel que invoque un título del cual derive un derecho a usar y gozar del inmueble, contra todo el que esté en la tenencia actual de él, ya sea sin derecho originario y regularmente conferido, por abuso de confianza, engaño, clandestinidad o violencia, intrusión propiamente dicha, o en virtud de un título que, por su precariedad, engendre la obligación de restituir (Cám. Paz Letrada Santa Fe, 30-07-79, Zeus, Tº 19-257; Cám. Apel. Civ. y Com. Mercedes, Sala I, 15-02-83, El Derecho, Tº 103-525; Cám. Paz Letrada Rosario, Sala I, 18-03-80, Juris, Tº 62-74). --------------------------- --------- El actor se fundó para demandar en su carácter de propietario del inmueble ubicado en Callejón Barboza N° 1.156, Villa San José, Chimbas, con N.C. 08-40-470630, inscripto en el Registro General Inmobiliario en Folio Real, Matrícula N° 08-03500, el 27 de mayo de 1997 (fs. 4/6) y copia del informe donde figura como titular registral (fs. 7), además de que tal condición nunca fue impugnada por quien intervino como demandada en autos. ------------------ --------- En lo tocante a la legitimación pasiva y conforme lo determina el art. 664 del C.P.C., procede contra los locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos, usurpadores y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible. ------------------------------------------- --------- Este Tribunal tiene posición sentada respecto a que en el juicio de desalojo, su objeto es obtener la desocupación de un bien inmueble de quien lo retenga; la "acción es personal, de tal forma quedan excluidas de su ámbito todas las otras cuestiones que directa o indirectamente excedan el conflicto atinente a la tenencia de la cosa" (Autos Nº 0326, "Fernández Manzano, Eleuterio c/ Castro de Garro, Aurelia Crisófora - Desalojo - Sumario", P. de A., Tº V, año 1994/1995, Fº 34/35, 12-08-94). ----------------------------------- --------- Cabe destacar que los supuestos fácticos y jurídicos alegados por el actor -propietario del inmueble- surgen de las constancias ut supra señaladas y de las pruebas acompañadas. ---------------------------------------- --------- Es conocido que el objeto de la acción de desalojo es asegurar la libre disposición de un inmueble al que tiene derecho a ello, cuando es detentado contra su voluntad por personas que entraron en su tenencia mediante actos o contratos que por cualquier causa no pueden considerarse ya existentes, pero siempre que la exigibilidad de la restitución, fundada en una causa autorizada por la ley, sea actual, real y concreta al momento de la demanda. Y, en consecuencia, si el actor desea tener éxito en el proceso, debe exponer en el escrito de demanda los antecedentes de hecho de los que surja la relación jurídica litigiosa, y le incumbe aportar la suma de los hechos constitutivos en que se funda, es decir, la causa petendi. Ello tiene implicancias significativas porque hace nacer la carga de la contraria de reconocerlos o negarlos categóricamente, pues de lo contrario se le podrá aplicar la consecuencia que prevé el art. 318, inc. 1º, del C.P.C.; además, la prueba que se produzca en el proceso sólo será pertinente en cuanto guarde correspondencia con tales hechos y, por último, la sentencia sólo puede considerar la situación fáctica planteada por las partes. -------------------------------------- --------- En el caso examinado, y de conformidad con las pruebas aportadas al expediente, consideramos que el accionante ha acreditado su derecho a exigir la devolución del inmueble objeto del proceso de desalojo atento su carácter de titular registral del mismo y del vencimiento del contrato de locación, aun considerando el mínimo de dos (2) años que estipula la Ley de Locaciones Urbanas N° 23.091, en su art. 2°, que estipula que los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por el plazo mínimo fijado. ---------------------- --------- Por el contrario, la demandada nada ha probado, pues en oportunidad de contestar la demanda alega la existencia de un concubinato con el actor como una de las causales para resistir la acción y permanecer en el uso de inmueble. ------------------------------------------------------- --------- Como ya lo dijimos, en este caso, el bien es propio del actor y, aun aceptando que existió tal relación concubinaria, la misma concluyó y el actor dejó el inmueble -aparentemente para evitar consecuencias mayores- continuando la accionada la ocupación la ocupación del mismo. En esa situación, procede la acción de desalojo ya que la concubina sólo ejerce la tenencia de la cosa. "Si el propietario del inmueble, por haber puesto fin a la vida en común con una mujer, abandona el inmueble, la situación de ésta, que pretende seguir habitando el inmueble, es la una ocupante precaria" (S.C.B.A., D.J.J.B.A., T° 74, A. y S., 1965-II-769; 1965-I-200, cita de Ramírez, Jorge Orlando, "El juicio de desalojo", 4ª edición actualizada, Depalma, Buenos Aires, 1997, págs. 23/24, ap. 7). ----------------------------------------------------- --------- Es que -en principio- el concubinato sólo confiere limitados derechos a quienes viven en ese estado, por lo que la concubina no puede invocarlo como defensa en el proceso de desalojo promovido por el concubinario, sin perjuicio de que en el correspondiente juicio demuestre que entre ambos existía una sociedad de hecho y que el bien fue adquirido por ella. ----------------------------------------- --------- Recae sobre quien invoca la existencia de la comunidad y la consiguiente contribución patrimonial en la adquisición de un inmueble inscripto dominialmente en cabeza del concubino, la prueba de su aporte como condición inexcusable para oponerse a la demanda de desalojo (Autos: "Balbiani, Carlos Ignacio c/ Maud Sinclair, María Alicia s/ Desalojo" - Nº Sent. 152119; Cám. Civil, Sala H, 17-11-94, Jurisprudencia de la Nación Civil, Fuente: Lex Doctor, versión 9.0); agregamos que la calidad de concubino no confiere derecho de repeler la acción de desalojo intentada por el concubinario o sus sucesores. Es que el concubinato no da derechos respecto de la titularidad del inmueble aunque se invoque la existencia de una sociedad de hecho, mientras no se pruebe tanto su existencia como que el bien pertenece a dicha sociedad. Es que, para que proceda la acción de desalojo al actor le basta con probar que reviste el carácter de propietario, usufructuario, poseedor a título de dueño o usuario y que la accionada está en obligación de restituir la cosa, pesando sobre ésta la prueba de un derecho a la tenencia suficiente para repeler la acción (mutatis mutandis, Exp. N° B526244, "Geada, Hernán Adolfo y otro c/ Amado, Norma Cristina y otro s/ Desalojo", Cám. Nac. Civ., Sala B, 12-03-09, Mag. votantes: Sansó - Ramos - Feijóo - Mizrahi; Sumario N° 18938 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cám. Nac. Civ.). --------------------- --------- Tanto la doctrina como la jurisprudencia han caracterizado al concubinato como la unión permanente de un hombre y de una mujer, que sin estar unidos en matrimonio, mantienen una comunidad de habitación y de vida de modo similar a la que existe entre los cónyuges (Rep. El Derecho, Tº 19, pág. 331; Belluscio, Augusto C., "Manual de Derecho de Familia", Tº II, pág. 381, ed. Depalma, Buenos Aires, 1974; Bossert, Gustavo y Zannoni, Eduardo, "Manual de Derecho de Familia", pág. 319, ed. Astrea, Buenos Aires, 1988). -------------------------------- --------- Es una simple posesión de estado que no puede asimilarse a la celebración del matrimonio y, por tanto, no le son aplicables las normas del régimen patrimonial del matrimonio, por no haber sociedad conyugal. --------------- --------- En ese orden de ideas, se trata de evitar que una relación entre concubinos pueda crear una engañosa apariencia de comunidad de bienes que no existe, por no haber affectio societatis. -------------------------------------- --------- Por lo demás, y sin perjuicio de lo precedentemente expuesto, lo cual bastaría para desestimar el recurso de apelación, con referencia al concubinato se ha sostenido que, por prolongado que fuera, no significa ni prueba por sí solo la existencia de una sociedad de hecho entre los concubinos (cfr. Cám. Nac. Civ., Sala C, 27-02-53, La Ley, Tº 70-25; íd., Sala F, 15-06-76, El Derecho, Tº 69-208; citado por Zannoni, Eduardo A., "Derecho Civil - Derecho de Familia Actualizado y Aplicado", T° 2, ed. Astrea, Buenos Aires, 2002, pág. 302). ------------------------------------------------------------- --------- En conclusión, el concubinato por sí sólo no hace presumir la existencia de una sociedad de hecho, la que debe ser justificada con independencia de aquél; circunstancia no acreditada en autos. ------------------------ --------- 3. Otra de las razones alegadas para resistir el desalojo es que, en realidad, la accionada sería propietaria del inmueble del cual se la pretende desalojar. Señala que en el año 1997 vende un inmueble de su propiedad que tenía en el Departamento Rawson (cuyo contrato de compraventa adjunta en copia simple) y con ese dinero adquiere el ubicado en Callejón Barboza N° 1.156, Villa San José, Chimbas. Agrega que recién con el traslado de la demanda toma conocimiento de que el accionante en forma fraudulenta habría realizado la compra a su nombre; y si bien ofreció una serie de pruebas, ellas nunca fueron diligenciadas, y no cabe admitir como excusa la desvinculación de su anterior letrado para justificar la no producción de las mismas, pues su actual letrada patrocinante admitió su patrocinio en la instancia de mediación que culminó sin acuerdo [ver último renglón de fs. 88 vta. y primero de fs. 89]. ------------------------------- --------- En tal sentido se ha resuelto que si el demandado por desalojo no se limita a desconocer el carácter de tenedor precario que se le atribuye, sino que alega otro nexo jurídico que impide su desahucio, le corresponde la prueba de tal aserto (Cám. 4a Civ. y Com. Córdoba, 05-05-98, La Ley, 1999-B-810, 41.373-S); agregándose que quien al ser demandado por desalojo hace mérito de título legítimo de ocupación, debe aportar la prueba que favorezca su pretensión (S.C.B.A., Ac. y Sent., 1996, T° I, pág. 950; 1965, T° III, pág. 296; cita de Morello, Augusto M., Sosa, Gualberto L. y Berizonce, Roberto O., "Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación", Editora Platense - AbeledoPerrot, 2ª edición reelab. y ampl., Buenos Aires, 1999, Tº VII-B, pág. 129, apart. XIV, 7, b). ------------------------------------------------------------- --------- Es que la carga procesal de probar no debe mantenerse estática sólo en cabeza del actor, pues a medida que éste arrima probanzas a favor de los hechos alegados en la demanda ?y negados en el responde?, el demandado, si desea desembarazarse de las reclamaciones del actor, no sólo por el deber procesal de colaborar en la obtención de la certeza histórica de los hechos que precedieron a la demanda sino también en su propio interés, se verá necesitado de producir contraprueba de descargo de las convicciones que vaya creando la prueba del actor (cfr. Cám. Civ. y Com. Santa Fe, Sala II, 22-03-74, Juris Tº 48-130). --------------------------------------------------------- --------- Naturalmente, que si la parte demandada hace afirmaciones de descargo o da una versión distinta de los hechos, soportará la carga de la prueba de ellos. ------------ --------- La carga de la prueba es una noción procesal que indica al juez cómo debe valorarla para resolver cuando no se encuentran probanzas suficientes que le den certeza sobre los hechos con los cuales debe fundamentar el decisorio, e indirectamente establece a cuál de los litigantes le interesa acreditar tales hechos para evitar las consecuencias negativas. Así, el magistrado debe utilizar ciertas reglas que le permitan determinar cuál de las partes debe soportar las consecuencias desfavorables que puedan provocar la incertidumbre sobre los hechos controvertidos, de modo tal que la sentencia resulte desfavorable para la parte que debió aportar la prueba y no lo hizo. ------------- --------- En sentido similar la jurisprudencia ha resuelto que "al haber innovado la parte demandada en la posición de su adversaria, debió probar su afirmación" (Cám. 1ª Civ. y Com. de la Plata, sala III, 29-07-93); en idéntica dirección se ha dicho que "en materia de carga probatoria, cada litigante debe acreditar los hechos y circunstancias en las cuales apoya sus pretensiones o defensas y, si el demandado alega en su defensa hechos impeditivos, modificativos o extintivos, le incumbe probar la veracidad de sus aseveraciones" (Juzg. 1ª Ins. Civ. y Com., Nº 5, Rosario, 30-09-92, Zeus, 65-J-127; citados ambos por Acosta, José V., "Visión Jurisprudencial de la Prueba", Rubinzal-Culzoni, 1996, Tº I, págs. 139/140). ----------------------------------------- --------- En este contexto, en función de lo ya expresado, cabe concluir que si la accionada no ha demostrado en el proceso la existencia de título legítimo idóneo emanado de la voluntad de las partes o de la ley para oponerse a la restitución del bien, debe deducirse que ésta resulta exigible. En sentido convergente, se sostuvo que, probada la legitimación del demandante y no acreditado por la demandada título alguno que legitime la ocupación, resulta procedente la acción de desalojo (S.C.B.A., Ac. 46.887, 08-09-92). -------------------------------------------------------- --------- 4. En lo relativo al agravio fundado en el hecho de que el actor pretende desalojar a quien es la madre de su hijo menor, la sentencia puede ejecutarse incluso contra los menores ocupantes del inmueble, en cuyo caso cabe adoptar medidas de resguardo a su respecto. --------------- --------- Ello no implica en modo alguno afirmar que se debe mantener la niño en la ocupación del inmueble, ya que aun estando comprometidos derechos básicos del menor, tales como el derecho a una vivienda digna, el derecho a un nivel de vida adecuado y el conjunto de garantías que éste irradia, no será el juicio de desalojo donde sea fáctica y jurídicamente posible atender la pretensión de máxima que sería solucionar el problema habitacional del niño. En su caso, este trámite sería el disparador de los reclamos de los obligados a satisfacer estos derechos, los que podrían gestionarse mediante trámites judiciales o extrajudiciales por fuera de su marco (cfr. María Laura Ragoni, "El rol del niño ocupante en el juicio de desalojo", en "Régimen de los Menores de edad", María Isabel Benevente y Néstor Eliseo Solari [Directores], 1a ed., Buenos Aires, La Ley, 2012, pág. 655/656). ---------------------------------- --------- Las medidas de resguardo implican la adopción de los recaudos necesarios para minimizar los perjuicios que el desahucio generalmente conlleva, por ello el a quo fijó el plazo extraordinario de veinte (20) días autorizado por el art. 672 del C.P.C. --------------------------------------------- --------- A ello cabe agregar que en un plazo suficiente y razonable de notificación con anterioridad a la fecha prevista para el lanzamiento; se requiera la presencia de funcionarios o profesionales especializados en protección de la niñez en el acto de desahucio; y, se disponga que el acto no sea ejecutado de noche ni con mal tiempo. --------------- --------- En sentido similar, la Corte Suprema de Justicia de la Nación dispuso que "los jueces de la causa pongan en conocimiento de las autoridades competentes la situación de las niñas/os y/o adolescentes que pudieran verse afectados en las actuaciones, a los fines del resguardo de sus derechos de rango constitucional. En dicho fallo nuestro Máximo Tribunal compartió los fundamentos y conclusiones expuestos en el dictamen del señor Procurador Fiscal, resaltando que entre los aspectos que atañen al concepto de vivienda adecuada figura la seguridad jurídica de la tenencia, ausente en toda situación precaria. No se trata del mero estar en una casa sino de estar allí con derecho. Por tal motivo, considero que si en el caso existiera alguna afectación del derecho a la vivienda de los niños, ésta sería anterior al desalojo que se pretende resistir y no consecuencia de él (Autos "Escobar, Silvina y otros s/ inf. art. 181, inc. 1°, C.P. - `Recurso de hecho deducido por la Asesora General Tutelar de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires'", de fecha 1 de agosto de 2013). ------ --------- V. En conclusión, y en mérito a las razones fácticas y jurídicas expuestas, corresponde el rechazo del recurso de apelación venido a estudio. -------------------------------- --------- Con respecto a las costas de la Alzada, éstas deben imponerse a cargo de la apelante vencida (arts. 66, párr. 1°, y ccds., del C.P.C.). --------------------------------------- --------- Por lo expuesto, normas legales, doctrina y jurisprudencia citadas, Se Resuelve: --------------------- --------- 1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la accionada a fs. 79 contra la sentencia obrante a fs. 75/77. ---------------------------- --------- 2) Imponer las costas de la Alzada a la demandada apelante vencida. ----------------------------- --------- 3) Protocolícese, agréguese copia a los autos, notifíquese a las partes y oportunamente bajen al Juzgado de origen, previa reposición del sellado si correspondiere. ---------------------------------------------- Fdo.:María Esthela Tonelli - Presidente; Dr. Walter Ramón Otiñano - Juez - Dr. Abel Luis Soria- Juez P. de S. N° 13, fs. 135/148