Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2017-07-31


Autos N° 22.380 (135524/1 - 3° CIVIL), caratulados: "CONSORCIO COMPLEJO HABITACIONAL SAN MARTIN - CGT SAN JUAN C/ Nieto, Ricardo Alfredo - Ejecutivo - Legajo para Elevar a Cámara sin efecto suspensivo" En la ciudad de San Juan, a 31 días del mes de julio del año dos mil diecisiete, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y MINERÍA, los señores Vocales, Dres. PASCUAL E. ALFERILLO y JUAN J. VICTORIA, a fin de celebrar acuerdo sobre el recurso de apelación que se interpusiera a fojas sub 33, contra la sentencia interlocutoria, recaída en autos N° 22.380 (135524/1 - 3° CIVIL), caratulados: "CONSORCIO COMPLEJO HABITACIONAL SAN MARTIN - CGT SAN JUAN C/ NIETO, RICARDO ALFREDO - EJECUTIVO - LEGAJO PARA ELEVAR A CÁMARA SIN EFECTO SUSPENSIVO", dictada en fecha veintinueve del mes de julio del año dos mil dieciséis, obrante a fs. sub 30/32, de estos autos originarios del Tercer Juzgado en lo Civil, Comercial y Minería, recurso que una vez concedido tuviera debida sustanciación, fijadas ulteriormente las cuestiones a considerar en el orden que sigue:

1ra. CUESTIÓN: ¿Es justa o adecuada a derecho la sentencia venida en recurso? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? 1ra. CUESTIÓN: El Dr. PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

El iudex a quo en su sentencia de fecha 29 de julio de 2016, cuya copia obra agregada a fs. sub 30/32, rechazó el pedido de levantamiento de la cláusula de inembargabilidad formulado a fs. 50/54 por el actor. Impone las costas al actor perdidoso y regula los honorarios de los profesionales actuantes.

Contra este decisorio, la parte ejecutante interpone recurso de apelación y nulidad, a fs. sub 33, el cual es concedido sin efecto suspensivo.

Cumplido con las notificaciones de ley, el actor se presenta a fs. sub 39/47 y luego de recordar los antecedentes de la causa, entre los cuales se destaca el informe donde se señala que la deuda del demandado con el Banco Hipotecario por el precio de la vivienda se encuentra cancelada. Además de ello, precisa que el crédito ejecutado contra el deudor tiene una naturaleza especial dado que se trata de deudas devengadas a favor del consorcio de propietarios, dado que la vivienda se encuentra inserta en un régimen de propiedad horizontal. En función de esta naturaleza diferencial sostiene que no resulta de aplicación el art. 35 de la ley 22.232 en el cual se fundamenta el a quo para desestimar el embargo peticionado por expensas comunes.

El recurrente avala su posición citando y transcribiendo innumerables fallos que fortalecen su pretensión recursiva.

También se agravia de la imposición de las costas.

Corrido traslado a la contraria, esta no se presenta.

Planteado de este modo el recurso cabe recordar que este tribunal ha tenido oportunidad de expedirse respecto de la inembargabilidad de la vivienda familiar en distintos fallos, pero se anticipa, en ningún caso se trató ese impedimento cuando el crédito era por expensas comunes devengadas por la actividad del propio consorcio.

En esos casos se dijo que "este tribunal fijó su doctrina sobre el tema cuando falló en el caso de autos "Sarmiento Dora Carmen c/ Roque Diego M. y Muñoz José - Cobro de Alquileres", (L. de A. Tº 93 Fº 74/77, 18/9/96) al decir que "la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha sostenido que "la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles gravados a favor del Banco Hipotecario Nacional, por créditos otorgados para única vivienda propia (art. 20 decreto-ley 13.128/57 y 35, ley 22.232- Adla XVII-A- 858; XL-D- 1060) tutela no sólo al Banco, sino también al adquirente, por razones de interés general, y en atención al fin tuitivo de la ley, y mientras se conserven los requisitos establecidos en la norma, se mantienen con posterioridad a la cancelación del gravamen hipotecario (CS, octubre -30-986- Jaralambides Teófilo c/ Pereyra Rocha de Jaralambides, Irma N.)L.L. 1987-A- 494). Ahora bien, partiendo de compartir la idea de que la doctrina fijada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación tutela no sólo al Banco, sino también al adquirente, por razones de interés general y en atención al fin tuitivo de la ley, juzgamos que esa protección tiene como condición necesaria de que se conserven los requisitos, tanto sustanciales como formales, establecidos en la norma, aún después de la cancelación del gravamen hipotecario".

El mismo criterio fue nuevamente expuesto en los autos N° 18.516 caratulados "Rodríguez, Guillermo c/ Zuloaga, Vicente José y otro - Ejecutivo - Incidente de Ejecución de honorarios, Dres. García y Rombola", (L. de A. T° 143 F° 197/199, 21/4/2006), al aseverar que "establece el art. 38 de la Ley 14.394: "El 'bien de familia' no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el art. 37, o créditos por construcciones o mejoras introducidas en la finca".

Como puede apreciarse, la norma habla de deudas posteriores a su inscripción. Sin embargo, la situación planteada debe ser resuelta nomás a la luz del art. 35 de la ley Nº 22.232 cuya interpretación jurisprudencial ha conferido una especial tutela protectora para los inmuebles destinados a vivienda propia y única construidos con préstamos del Banco Hipotecario Nacional, revistiéndola de la inembargabilidad e inejecutabilidad aún con posterioridad a la cancelación del gravamen hipotecario. Es la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación sentada a partir del caso "Jaralambides, Teófilo c/ Pereyra Rocha, Irma", dictado en fecha 30/10/86 (J.A. 1989-I-790), aludido en el fallo de la Sala I de Corte mendocina ("Segura, Julio César c/ Chirino, Rolando Carlos s/Cob. Alquileres") que cita el apelante. En ese pronunciamiento se recuerda el estudio de la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci en su obra "Protección jurídica de la vivienda familiar", donde resalta la jurisprudencia de la Corte Nacional cuando afirma: "la inembargabilidad se mantiene aunque no se haya hecho ninguna mención al respecto en la hipoteca, ni conste en el título la anotación marginal correspondiente" y que "una solución distinta contraría los propósitos de justicia y afianzamiento de la vivienda familiar, fruto del esfuerzo de los integrantes del grupo y de la ayuda estatal que inspiraron la sanción de dicha norma" (L.L. 154-361, in re Scarpatti, del 14/2/74).

El carácter de orden público de la norma invocada, torna superfluo el tratamiento de las extensas argumentaciones de la parte apelada, quien peticiona la declaración de deserción del recurso, pues a su entender, no estaban reunidos los requisitos exigidos por el art. 265 del CPC.

En el sub lite la solución pasa por considerar la norma del art. 35 de la ley 22.232 que posee una operatividad inmediata y obligatoria por revestir el carácter de orden público. De modo que aunque la actividad profesional por la cual fueron regulados los honorarios, objeto de esta ejecución, con sentencia confirmatoria de esta Sala I, dictada en fecha tres de abril de 1998, sea anterior a la inscripción del bien de familia en el Registro de la Propiedad Inmueble, prima la norma de orden público con la extensión hermenéutica dada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación".

Como se puede apreciar la cláusula de inembargabilidad de los créditos hipotecarios ha sido interpretada a la luz de los principios constitucionales de protección de la vivienda familiar, razón por la cual la interpretación traída por el recurrente de que solo beneficiaba al tomador del crédito resulta, evidentemente, inapropiada.".

Pero esta doctrina del tribunal no fue puesta en comparación sistemática con la normativa que rige a la propiedad horizontal, mas específicamente por las deudas que surgen de su conformación.

En este sentido, el Código Civil y Comercial regula en forma concordante con la reglamentación precedente, en el art. que "la propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible".

Por su parte, el art. 2044 especifica que "el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario".

Además, el propietario, regula el art. 2046 "está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;.".

Por su parte, el art. 2048 especifica que "cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".

Es de tal importancia el pago de las expensas que el art. 2049 regula que "los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones".

Es tan importante para la propia sustancia del sistema de propiedad horizontal el pago de las expensas que evidentemente tiene un rango superior a la legislación de inembargabilidad, dado que primero el deudor acepta adquirir una vivienda bajo ese régimen y posteriormente se fija la inembargabilidad a favor del Banco hipotecante por el crédito de éste que la doctrina en base a consideraciones y normativa de protección de la vivienda familiar extendió contra los créditos de terceros. Pero en el caso de las expensas si bien el consorcio de propietario es una persona jurídica independiente de los propietarios de cada unidad habitacional, están íntimamente vinculados por el propósito de conservar a la propia vivienda y a las partes comunes de la cual es copropietario.

Es decir, favorecer a uno de los propietarios dentro del sistema de la propiedad horizontal es poner en riesgo la supervivencia misma del sistema legal previsto para este modo particular de propiedad coparticipada.

Ello ha sido advertido por la doctrina de los tribunales cuando se sostuvo que "la inembargabilidad del bien de familia es inoponible ante el reclamo originado en expensas comunes, pues la obligación de contribuir al pago de los gastos y costas necesarios para el mantenimiento del inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal tiene su fuente en el reglamento de copropiedad y administración, que es preexistente a la afectación hecha por el propietario. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E, "Consorcio de Propietarios Ayacucho 1735/43 c. Lozada Ocampo, Juan y otro", 23/08/1995, La Ley 1996-A, 686 o AR/JUR/2392/1995).

Por ello, el crédito por expensas comunes implica una deuda típica del inmueble puesto que se origina por la sola existencia del bien sometido al derecho real de propiedad horizontal. En razón de ello y debido a la naturaleza del crédito por expensas -que sigue a la cosa- no existe ningún impedimento para trabar embargo sobre la unidad funcional en cuestión, independientemente de quien sea el actual titular registral. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H, "Consorcio de Propietarios Av. Las Heras 2281/83 v. Sacasso de Martínez Díaz, Lucila A.", 07/06/2004, 70013672).

En función de los argumentos antes expresados propongo al tribunal que se revoque la sentencia y se haga lugar a la traba de embargo sobre el bien conforme fuere peticionado.

Regular al letrado Oscar Blanco, por lo actuado en segunda instancia, en doble carácter como vencedor, el 6,6% de la base que oportunamente se apruebe.

El DR. JUAN JOSÉ VICTORIA, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

2da. CUESTIÓN: El DR. PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

En mérito a la votación que antecede corresponde: I) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto, revocar la sentencia de fecha 29 de julio de 2016 y, en consecuencia, ordénase trabar embargo sobre el bien conforme fuera peticionado. II) Regular al letrado Oscar Blanco, por lo actuado en segunda instancia, en doble carácter como vencedor, el 6,6% de la base que oportunamente se apruebe.

El DR. JUAN J. VICTORIA, dijo:

Por iguales razones, voto en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

I) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto, revocar la sentencia de fecha 29 de julio de 2016 y, en consecuencia, ordénase trabar embargo sobre el bien conforme fuera peticionado.

II) Regular al letrado Oscar Blanco, por lo actuado en segunda instancia, en doble carácter como vencedor, el 6,6% de la base que oportunamente se apruebe.

Protocolícese, notifíquese en debida forma, y bajen los autos al Juzgado de origen.

PROTOCOLO: L. de A. T° II-2017; F°118/123; FECHA:31 de julio de 2017 DRES.ALFERILLO-VICTORIA