Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2013-10-09


Autos N° 4.452 (J.P.L.G.S.J. de Rivadavia N° 42.424/10), caratulados: "ESTURILLO, Pedro Román c/ Soria, Diego Alberto - Cobro de Pesos".

---------San Juan, nueve de octubre de dos mil trece. ----- ---------Y VISTOS: ------------------------------------------------------------------ ---------Para resolver el recurso de apelación deducido a fs. 64 por el actor, quien actúa por apoderado, contra la sentencia de fs. 60/62 vta. -------------------------------------------------------------------------------- ----- ---------Tal recurso fue concedido con efecto suspensivo, tal como lo prescribe el art. 451, inc. 6°, y 250 del C.P.C., por decreto de fs. 65. ---------Y CONSIDERANDO: ----------------------------------------------------- ---------I. Que mediante la sentencia resistida el a quo resolvió rechazar la demanda de cobro de pesos entablada por el actor contra el Sr. Diego Alberto Soria, en su carácter de fiador del contrato de locación; impuso las costas del proceso a cargo del accionante y difirió la regulación de honorarios de los letrados intervinientes para cuando se apruebe la pertinente planilla de liquidación. ---------------------------------------------------------------------------<#LIN E> ---------II.1. Contra dicho pronunciamiento se alzó el accionante y fundó el recurso con el escrito de fs. 66/70 vta. En tal pieza, en síntesis, sostuvo: ------------------------------------------------------------------- . Que el a quo no tuvo en cuenta las conclusiones expuestas en el alegato presentado (fs. 56/57). ------------------------------------------------- . Que la sentenciante yerra al omitir aplicar el plazo mínimo de dos (2) años previsto en el art. 2 de la Ley Nac. N° 23.091, "De Locaciones Urbanas" (en adelante L.L.U.), tal como lo dejó expuesto en los alegatos, ya que si bien en el contrato se estipuló un plazo de un (1) año por ser la citada disposición de orden público, no puede ser modificada por la voluntad de las partes, por lo que debió entenderse que el contrato de fecha 8 de mayo de 2008 vencía el 7 de mayo de 2010. ------------------------------------------------------------------ . Que es incorrecta la aplicación de los arts. 1582 y 1582 bis, del Código Civil (C.C.) pues del texto del primero de ellos emerge que fue justo su reclamo al fiador por los alquileres no abonados y también por los demás rubros, sin embargo la Inferior introdujo un fragmento de un fallo de antigua data que señala que las obligaciones del fiador concluyen al término del contrato originario por más que las partes lo prorroguen. Que, en relación con la extensión temporal de la obligación del fiador, se queja de que la Jueza encuadrara el caso concreto exclusivamente en la primera hipótesis prevista en el art. 1582 bis del C.C., que textualmente reza: "la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación", sin considerar que debió aplicar la excepción a la regla que contempla la misma normativa, al disponer: "salvo la que se derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado", pues entiende que si el legislador extendió la responsabilidad del fiador cuando no se restituya el inmueble en tiempo oportuno, éste es el criterio que debió seguirse al momento de resolver la causa. ---------------------------------------------- . Que, por lo expuesto, le causa agravio la imposición de costas a su cargo. -------------------------------------------------------------------------------- -- ---------2. Corrido el pertinente traslado del memorial al demandado (fs. 73), éste lo evacua -con patrocinio letrado- a fs. 74/75 y solicita el rechazo del recurso, con costas a cargo del apelante. ---------------- ---------3. Elevado el expediente a la Cámara (fs. 82 vta.), por Presidencia se dispuso devolverlo al Juzgado de origen a fin de que se completara el sellado y se corrigiera el certificado de elevación a la Alzada (fs. 83). Reenviados los autos (fs. 88 vta.), en este ámbito se dictó -previa determinación de que todos los miembros del Tribunal intervendrían en el presente recurso (fs. 89)- el pase de los autos a resolver (fs. 93). ---------------------------------------------------------- ---------Posteriormente se procedió al sorteo y a la adjudicación a estudio de la causa. --------------------------------------------------------------- ---------III. Ingresando a la cuestión sobre la que corresponde expedirnos, adelantamos opinión en el sentido del rechazo del recurso articulado. Ello, en mérito a las consideraciones que seguidamente exponemos: ------------------------------------------------------ ---------1. En primer lugar, de una lectura del memorial se aprecia que el quejoso introduce cuestiones no planteadas oportunamente al a quo, como lo son por ejemplo: a) la aplicación del plazo mínimo de dos (2) años previsto por la L.L.U. para los contratos de locación de vivienda; b) la aplicación de la excepción prevista en el art. 1582 bis del C.C., que extiende la responsabilidad del fiador cuando la obligación derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble, recién esgrimida en esta instancia.------------------------------- ---------En tal contexto, cabe recordar que conforme al postulado de congruencia, la sentencia debe dictarse de conformidad con las pretensiones deducidas en el juicio, lo cual no sólo es de estricta aplicación tratándose de los decisorios de primera instancia, sino también en relación con el órgano ad quem, desde que no puede fallar sobre articulaciones no planteadas a la decisión de la Juzgadora de la instancia de origen. ------------------------------------------ ---------Por lo tanto, la pretensión que no ha sido materia del litigio, pues no fue oportunamente introducida en los escritos con los cuales se trabó el mismo, no puede ser objeto de pronunciamiento en primera instancia debido al principio de congruencia, ni resulta lícito incorporar la cuestión en la Alzada, que solamente habilita la revisión del fallo, sin admitirse la ampliación del debate, cuya continencia precluyó al trabarse la litis (cfr. Cám. Nac. Civ., sala F, 19-08-66, El Derecho, v. 71, p. 223). -------------------------------------------------------------------- ----------En la especie, como lo señalara el propio recurrente, el planteo de la aplicación de los plazos mínimos que prevé la L.L.U. fue expuesto recién en oportunidad de presentar los alegatos. -------- ---------Al respecto, resulta de interés destacar que el alegato consiste en el enjuiciamiento o valoración, hecho por las partes, de las cuestiones invocadas y las pruebas incorporadas al litigio. -------- ---------Tal como lo ha sostenido la jurisprudencia es una facultad de carácter potestativo, no constituyen piezas fundamentales ni esenciales del procedimiento y no pesan como carga procesal sobre las partes dado que incluso su falta de presentación no provoca ninguna sanción para los litigantes (cfr., mutatis mutandis, Cám. Nac. Civ., Sala F, 12-06-83, La Ley, 1983, v. D, p. 1469). Su límite es la prueba producida. Las partes no pueden desarrollar sus respectivas argumentaciones sobre la base de elementos que no fueron ofrecidos como prueba ni incorporados a los autos en la forma y en la oportunidad establecidas por la ley procesal. ----------------------------------------------- ---------De este modo la jurisprudencia ha sostenido que las modificaciones que se introducen en los alegatos respecto de las pretensiones expuestas en la demanda o contestación no pueden ser admitidas en razón de su extemporaneidad (CSJN, 11-08-72, Fallos, v. 283, p. 213, o El Derecho, v. 47, p. 366; 15-11-72, Fallos, v. 284, p. 206). --------------------- ---------Ergo, al no haber sido incluida en la demanda la cuestión referida a la aplicación de los plazos mínimos legales previstos por la L.L.U., no fue materia de debate para las partes, ni pudo la Sentenciante considerarla en la resolución; de allí que el agravio es inaudible. -----------------------------------------------------------------------------<#L INE> ---------Por idénticos fundamentos, debe desestimarse la queja en cuanto a que se debió encuadrar el caso particular en la salvedad prevista en el art. 1582 bis del C.C., dado que tampoco fue planteado oportunamente. ------------------------------------------------------- ---------2. Sin perjuicio de lo expuesto, lo cual sería suficiente para desestimar directamente el recurso, por resultar improponible, puede apreciarse que el mismo es también inaudible desde el plano sustancial. ----------------------------------------------------------------------------<#LI NE> ---------Preliminarmente, cabe señalar que el primer párrafo del art. 1582 bis del C.C. consagra la cesación automática de la responsabilidad del fiador al vencimiento del plazo de locación. De ahí que la formalización de un nuevo contrato, la prórroga del contrato originario o la continuación de la locación en los términos del art. 1622, ibíd., producirán la liberación del fiador. La norma deja abierta la responsabilidad de éste más allá del vencimiento del plazo contractual si presta su consentimiento para obligarse a la renovación o prórroga del contrato de locación una vez concluido éste. -------------------------------------------------------------------------------- ---- ---------Esta vía deja un margen a la autonomía de la voluntad, aunque con limitaciones, pues se exige que ese consentimiento sea: a) expreso; b) formal ad probationem -de conformidad con lo previsto en el art. 2006 del C.C.-; y c) concomitante o posterior a la conclusión del vínculo contractual, por imperio de la nulidad con que se sancionan los pactos anticipados sobre la materia [cfr. Fresneda Saieg, Mónica y Hernández, Carlos, "Límites a la responsabilidad del fiador: algunas consideraciones sobre la reciente Ley 25.658", en RRCS 2002 - 239, mencionado en Lorenzetti, Ricardo Luis [Director] "Código Civil Comentado, Doctrina - Jurisprudencia - Bibliografía, Contratos - Parte Especial", T° I, Rubinzal - Culzoni, Santa Fe, 2005, p. 590]. ---------------------------------- ---------Además, de conformidad con el art. 1609, ibíd., y acabado el tiempo, si el locatario no restituye la cosa, el locador deberá demandarlo para ello, pues entendemos que es insuficiente el aviso sin la iniciativa adecuada para lograr la devolución. ---------------------- ---------Es que de acuerdo con el art. 1622 del C.C., interpretado a la luz del art. 1582 bis, ibíd., si terminado el contrato el locatario permanece en el uso y goce la locación concluida continuará hasta que el locador requiera la devolución de la cosa, pudiéndola pedir en cualquier tiempo; pero si el propietario no coloca al inquilino en situación de retención indebida, la locación proseguirá en sus mismos términos, aunque sin garantía. De ahí la relevancia de la conducta del locador, quien debe estar muy atento a la defensa de sus derechos. ----------------------------------------------------------------------- ---------O sea que la reforma del artículo citado en el último término introdujo la posición más drástica: la de la no responsabilidad del fiador más allá del período convenido. Como hace excepción la no restitución a su debido tiempo, la prolongación no puede derivar del acuerdo entre locador y locatario, ni de la mera omisión del locador en pedir la cosa (Bueres, Alberto J. [Director] y Highton, Elena [Coord.], "Código Civil y normas complementarias - Análisis doctrinario y jurisprudencial", T° 4-A, Hammurabi, Buenos Aires, 2007, p. 354). ---------------------------------------------------------------------- ---------Sobre la base de los fundamentos expuestos, consideramos que resulta inviable la queja planteada por el apelante, pues contrariamente a lo sostenido por éste, en la especie no se ha visto configurada la excepción que aprehende la normativa citada, desde que sin mediar intervención del fiador los locadores concertaron con su inquilina un nuevo acuerdo respecto del plazo de duración del contrato (prórroga) y del precio de la locación, permitiendo que la locataria permaneciera ocupando el inmueble por un largo período, dado que el accionante recién requirió extrajudicialmente la devolución del inmueble el 30 de junio de 2010 (ver fs. 6 y vta.), habiendo transcurrido más de un (1) año desde que el término contractual había expirado. ------------------------------------------------------ ---------En efecto, de las constancias obrantes en el expediente se advierte que el contrato primigenio (presentado en copia por el actor al promover la demanda) fue suscripto por los locadores Sres. Pedro Esturillo Román y/o Sadi Nora Rebolledo Desgens, la locataria Sra. María Antonia Jaled y el fiador Sr. Diego Alberto Soria, quienes acordaron el plazo de locación por el término de un (1) año con opción a otro, el que comenzaba a regir el 8 de mayo de 2008 y vencía el 7 de mayo de 2009 (ver cláusula segunda de la documental que en copia obra a fs. 3/4). ------------------------------------- ---------A su vez, el 8 de mayo de 2009, los locadores y la locataria acordaron prorrogar el plazo de duración del contrato originario por un nuevo período de un (1) año con opción a otro más, que regiría desde el 8 de mayo de 2009 hasta el 7 de mayo de 2010, y que el canon locativo convenido de doscientos pesos ($ 200) continuaba hasta el mes de noviembre de 2009; el que a partir del mes de diciembre quedaba estipulado en la suma de pesos doscientos cincuenta ($ 250), hallándose suscripto dicho instrumento únicamente por la locataria (fs. 4 vta.). --------------------------------------- ---------Ante la situación fáctico-jurídica descripta, adoptando un criterio de equidad, razonabilidad y justicia, estimamos que no puede admitirse, en el caso particular, la salvedad prevista en la norma, dado que operado el vencimiento del término del contrato, lejos de desenvolverse con rapidez para recuperar la tenencia, el actor dispuso prorrogar el contrato, ampliando el término y acordando un nuevo precio de la locación sin la participación y el consentimiento del fiador Sr. Diego Alberto Soria, por lo que no puede pretender extender la fianza más allá del vencimiento del contrato primigenio por el que éste había respondido (y firmado). ---- ---------En tal sentido, es abundante y coincidente la jurisprudencia en sostener que aun cuando el fiador sea un deudor solidario no puede imponérsele una nueva obligación si no medió su intervención y consentimiento. La prórroga tácita del contrato de locación convenida entre el locador y el locatario no puede serle opuesta a los fiadores en virtud del principio de relatividad en los efectos de los contratos; cuestión que ha quedado definitivamente resuelta con la incorporación del art. 1582 bis del Código Civil [T.O. según Ley Nac. N° 25.628] (Fuente: Lex Doctor 9.1, Jurisprudencia de la Nación, Sumario N° 16.705 de la base de datos de la Secretaria de Jurisprudencia de la Cámara Civil, Boletín N° 3/2006, Autos: "Pugliese, Pedro c/ Seijo, Jorge Ángel y otros s/ Ejecución de Alquileres"; Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala E, Mag. Votantes: Calatayud - Miras - Dupuis, 06-09-2005 - Nro. Exp.: R.437271). ------------------------------------------ ---------3. De igual modo resulta inaudible la queja referida a que la Sentenciante omitió aplicar el art. 2 de la L.L.U. que fija un plazo mínimo de dos (2) años en las locaciones con destino a vivienda, por lo que debió entender que el contrato de fecha 8 de mayo de 2008 venció el 7 de mayo de 2010. ------------------------------------------- --------En efecto, los plazos mínimos contemplados en la aludida normativa rigen y son materia de orden público cuando no existe acuerdo de partes, pero si los contratantes acordaron celebrar un convenio por un plazo menor al establecido en la normativa citada, resulta inviable extender la fianza más allá del plazo estipulado, pues no parece lógico que si, como en la especie, los locatarios y la locataria dispusieron por propio interés transgredir dicha disposición, pretendan luego ampararse en la misma. ------------------------------------ ---------En esa inteligencia se ha decidido que no corresponde extender el plazo de vigencia de la fianza por un período superior al contratado aunque éste fuere inferior al plazo mínimo legal (cfr. Lex Doctor 9.1, Jurisprudencia de la Provincia de Entre Ríos, Civil y Comercial, CCCU02 CU 3224 I, Autos: "Korman, Juan Carlos y otro c/ Quiroga, María Edelmira y otro s/ Ejecutivo", Mag. Votantes: Marco - Rojas, 24-05-2004). ------------------------------------------------------ ---------Por lo demás, tal conclusión aparece razonable a la luz de la doctrina de los actos propios, según la cual nadie puede alegar un derecho que esté en pugna con su propio actuar -nemo potest contra factum venire-, por lo que deviene inadmisible el intento de ejercer judicialmente un derecho subjetivo o facultad jurídica incompatible con el sentido que la buena fe atribuye a la conducta anterior (Cám. Nac. Com., Sala D, 20-02-84, La Ley, 1982, v. A, p. 260). ------------------- ---------En consecuencia, si el quejoso acordó celebrar el contrato de locación primigenio por el término de un (1) año apartándose de los plazos mínimos legales, no puede a posteriori, pretender su aplicación a los efectos de extender el vencimiento del plazo del contrato de locación. -------------------------------------------------------------- ---------4. En síntesis, de conformidad con las consideraciones jurídicas y fácticas vertidas, corresponde rechazar el recurso de apelación articulado por el actor a fs. 64, contra la sentencia de fs. 60/62 vta., con costas de esta instancia a su cargo, conforme su condición de vencido (arts. 66, párr. 1°, y ccds. del C.P.C.). ------------ ---------En mérito a lo expuesto, razones de hecho, de derecho, doctrina y jurisprudencia citadas, SE RESUELVE: ------------------------ ---------1. Rechazar el recurso de apelación articulado a fs. 64 por el actor contra la sentencia de fs. 60/62 vta., con costas a su cargo. -------------------------------------------------------------------------------- - ---------2. Protocolícese, agréguese copia autorizada a los autos, notifíquese y bajen, previa reposición de sellado si correspondiere. ------------------------------------------------------------------- Fdo: Dres. Alicia Rusansky de Bustos Cano - Víctor Bazán - María Esthela Tonelli.

PROTOCOLIZADO AL F° 82/86, T° 12 DEL PROTOCOLO DE SENTENCIA.