Recurso de apelación (procesal), calidad de parte, derechos reales, juicio de desalojo, prueba, causales de desalojo, legitimación activa
Materia: CIVIL-COMERCIAL
Carátula: SANCHEZ, Victoria del  Valle c/ SARMIENTO, Raúl Eduardo; GUERRERO, Ercilia del Valle  y/o cualquier otro ocupante por desalojo por falta de pago s/ Recurso Apelación
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2012-03-02

El juicio de desalojo es aquél que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión.

Del concepto enunciado se infiere, por lo pronto, que la pretensión de desalojo no sólo es admisible cuando medie una relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino también en el supuesto que, sin existir vinculación contractual alguna, es un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no aspira al ejercicio de la posesión.

La acción será viable cuando el actor acredite encontrarse en el supuesto previsto en el art. 691 del Código Procesal y que el demandado esté en obligación de restituir la cosa, ya sea por mediar un contrato o bien porque tenga el carácter de mero tenedor precario o intruso (CApelCC. Salta, Sala I, 1988, f°. 327).

Y de acuerdo al art. 691 citado, el juicio de desalojo podrá ser promovido por quienes tengan derecho a la recuperación de la tenencia de inmuebles urbanos o rurales, contra todo aquél cuya obligación de restitución fuera exigible, por lo que la pretensión sólo implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a reclamar la restitución del bien (CApel. CC. Salta, Sala III Año 2003, f° 58).

Se encuentran habilitados para interponer la pretensión de desalojo, el propietario, el condómino, el locador, el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el usuario y el comodante.

Se puede decir que están legitimados activamente para promover el proceso, todos aquellos titulares de una acción personal que pretendan excluir a otros de la detentación de un inmueble.

Ha dicho la jurisprudencia que la acción de desalojo no se confiere sólo al propietario locador, sino a todo aquél que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble (dueño, poseedor, sublocador, usufructuario, locatario, etc.) contra todo aquél que esté en la "tenencia actual" de él, ya sea sin derecho originario y regularmente conferido, por abuso de confianza, engaño, clandestinidad o violencia, intrusión propiamente dicha, o en virtud de un título que, por su precariedad, engendre la obligación de restituir (rescisión del comodato, del arrendamiento, del contrato de trabajo; CApel.CC. Mercedes, Sala I en E.D. 103-525; C.Paz Letrada de Rosario Sala I en Juris 62-74 citados por Salgado (ob. cit. pág. 39).

Asimismo sostuvo la jurisprudencia que la acción de desalojo compete a todo aquél que tenga sobre la cosa un derecho de posesión, o a su representante, contra todo ocupante que no pretende sobre la misma un derecho excluyente a la posesión o a la tenencia, aunque la ocupación repose sobre un derecho, adquirido como consecuencia de un contrato que le acuerda la tenencia, por un término expresa o implícitamente limitado -tenedores precarios- (CNPaz, Sala I en L.L. t. 75, f°. 626; sala IV, L.

"De conformidad al art. 377 del Código Procesal, cada parte tiene la carga procesal de acreditar los hechos en que fundan sus pretensiones o defensas.

La carga de la prueba, dice Fassi siguiendo a Devis Echandía, es una noción procesal que contiene la regla de juicio por medio de la cual se le indica al juez cómo debe fallar cuando no se encuentra en el proceso pruebas que le den certeza sobre los hechos que deben fundamentar su decisión, e indirectamente establece a cuál de las partes le interesa la prueba de tales hechos para evitarse las consecuencias desfavorables (Devis Echandía: Teoría General de la Prueba, t. I, pág. 426); la carga de la prueba es un imperativo del propio interés de cada litigante; es una circunstancia de riesgo que consiste en que quien no prueba los hechos que debe probar, pierda el pleito, si de ello depende la suerte de la Litis (Fassi: Código Procesal Civil y Comercial, t. I, 1971, pág. 671, n° 1381).

En igual sentido Palacio señala que las reglas sobre la carga de la prueba, en síntesis, sólo revisten importancia práctica ante la ausencia o insuficiencia de elementos susceptibles de fundar la convicción judicial en un caso concreto, indicando por un lado al juez cuál debe ser el contenido de la sentencia cuando ocurre aquella circunstancia, y previniendo por otro lado a las partes acerca del riesgo a que se exponen en el supuesto de omitir el cumplimiento de la respectiva carga.