Tribunal: CAMARA DE APELACIONES DEL TRABAJO
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2006-11-23


Salta, 23 de noviembre de 2006.

Y VISTOS: Estos autos caratulados ?CARRIZO OLIVARES, Guillermo Raúl vs. I.P.D.U.V. ? SUMARIO? Expte. Nº 45.053/02 del Juzgado de 1º Instancia en lo Civil y Comercial, 11º Nominación; Expte. Nº 66.706/03 de Sala y __________________ C O N S I D E R A N D O El doctor José Gerardo Ruiz dijo:

I) En contra de la sentencia de fs. 266/269 que desestima la excepción de falta de legitimación pasiva planteada a fs. 44 y vta. y hace lugar parcialmente a la demanda de daños y perjuicios por la suma de $ 10.387,31, apelan la demandada a fs. 270 y el actor a fs. 271; recursos éstos que concedidos a fs. 270 vta. y 272, son sostenidos a fs. 285/287 y 295/299, respectivamente.

Se agravia la demandada por el rechazo de la defensa de falta de legitimación pasiva deducida por su parte, como excepción de fondo, aduciendo en que no debió ser demandada.

Que la sola circunstancia por la que el Instituto de Desarrollo Urbano y Vivienda de Salta sea quien aparece, por las razones apuntadas al contestar demanda, como vendedor de la vivienda de autos, no lo condena a responder por los conceptos que aquí se reclamaron.

Cita jurisprudencia referida al caso. Se agravia también porque entiende que el sentenciante ha fallado en forma incongruente con lo peticionado por las partes, extralimitándose en lo que éstas definieron como el tema a decidir, por cuanto impuso una condena por daños y perjuicios siendo que la acción interpuesta fue estimatoria por vicios redhibitorios. Concluye solicitando se haga lugar a la apelación interpuesta por su parte.

El accionante contesta a fs. 292/293 y propugna el rechazo del recurso, con costas. Señala que la responsabilidad del I.P.D.U.V. respecto de los vicios redhibitorios reclamados han sido probados en el expediente y son ineludibles para quien no ha tenido un mínimo de recaudo o cautela al proporcionar un terreno inepto para la construcción, según dictamen técnico pericial.

Añade que la jurisprudencia por la cual se intenta fundar el recurso no es aplicable a este caso, toda vez que la solidaridad que prima en estas relaciones en las cuales se vinculan distintos estratos sociales, profesionales, personas jurídicas públicas y privadas, personas físicas la acción puede ser dirigida en contra de cualquiera de ellos.

Declara que la condena con respecto a los vicios redhibitorios tiene respaldo en todo un procedimiento irregular para quienes iniciaron los trámites para la obtención de una vivienda de primera calidad de un barrio parque cercado.

Que la información era proporcionada por ese organismo, derivándoselo al Plan Provincial de Viviendas, a donde fue remitido su legajo personal y de allí fue nuevamente remitido al Banco Hipotecario para que, acorde con sus ingresos, se le fijara una cuota del crédito hipotecario.

Afirma que la acción en contra del I.P.D.U.V. se funda en el reclamo extrajudicial iniciado contra el mismo, el que nunca le fue respondido y su silencio obligó a continuar con las restantes acciones, inclusive la judicial.

Si la contraria no tenía ninguna responsabilidad su actuar debió ser otro y responder a los reclamos extrajudiciales, justificando por qué no tiene responsabilidades. Cita jurisprudencia que considera aplicable al caso.

II) El actor se agravia a fs. 295/299 por la falta de referencia necesaria en la sentencia apelada, a numerosas pruebas aportadas por su parte y que, de haberlo hecho, el fallo hubiera sido mas justo para sus intereses pues ha sido engañado por una publicidad oficial de la venta de inmuebles de primer nivel en un barrio parque cerrado y con infraestructura acorde al valor de las viviendas que fijara unilateralmente el vendedor, conforme surge de la escritura traslativa de dominio. Destaca que tales circunstancias no fueron valoradas y coadyuvaron a determinar que el monto de la sentencia resultara muy inferior a los derechos que como adquirente de buena fe le asisten.

Manifiesta que el suelo en donde se construyó la vivienda no es apto para la construcción, que se ha utilizado una mala calidad de materiales, una pésima mano de obra, sumado a la ausencia de controles obligatorios, tanto de organismos oficiales como de las entidades privadas que participaron en la operatoria.

Puntualiza que los terrenos en donde se construyó el barrio San Carlos no reúne las condiciones naturales para edificación de viviendas por la falta de sedimentación del suelo según el informe pericial incuestionado.

Que a ello se debe agregar el alto grado de humedad y de sustancias orgánicas encontradas en el inmueble objeto de autos, los que pese a ser constatados por los constructores continuaron con la construcción como si fuesen aptos.

En cuanto a los defectos técnicos en la construcción destaca la falta de los trabajos de fundamentación y que la mano de obra fue con personal descalificado y de profesionales sin matrícula habilitante.

Que en la inspección ocular realizada a fs. 142 se constató rajaduras y fisuras en techos, uniones de paredes con aberturas, manchas de humedad en las uniones de cocina y living, aberturas que por su mala calidad no cierran, la construcción de una baulera de cartón, revoques con fisura en todo el inmueble, rajaduras en los cerámicos, tanto de piso como alrededor de las aberturas, etc.

Que el sentenciante no tuvo en cuenta al fijar la indemnización que por los vicios de la construcción, mala calidad de los materiales y mano de obra descalificada, es un inmueble de escasa vida útil en cuanto a la proyección tradicional conforme las normas de construcción.

Alega que merece tenerse en cuenta el informe pericial de la arquitecta Laura Cruz, la inspección ocular realizada por el Juzgado a fs. 142 e informe pericial de fs. 199 a 225 y que se ha omitido valorar la conducta de la demandada como organismo del Estado, cuya finalidad es la de promover planes de vivienda familiar accesibles a los recursos de los interesados y que en este caso se trata de una operatoria especial dado que tenía su origen de financiamiento con aportes del adquirente, en los préstamos mencionados, en préstamos internacionales y los demás organismos del Estado Provincial creados a éste efecto.

Menciona que las patologías de construcción detectadas son graves a tal punto que afectan la seguridad de sus moradores y su salud dado que no se respetaron las normas bioambientales ni las normas CIRSOC e IRAM.

Que la vida útil del inmueble como su valor real distan gravemente de las plasmadas en los instrumentos públicos de compraventa y constitución de hipoteca y no han sido valorados en la sentencia, a tal punto que los elementos y materiales de electricidad carecen de marca y del sello de control de IRAM, lo que pone en riesgo la vida de sus ocupantes o de terceros.

Agrega que la responsabilidad del IPDUV es incuestionable en su calidad de vendedor del inmueble en donde se construyó la vivienda, siendo el origen del plan provincial de viviendas del Ministerio de la Producción.

Destaca que accionó por quanti minoris y por lo tanto es en ella en la que se debe circunscribir la demanda incoada y la sentencia atacada dispone una situación jurídica distinta en cuanto la califica como de daños y perjuicios, reclamo éste que no ha efectuado, expidiéndose el juez de grado más allá de lo peticionado y se aparta de los términos en que se trabó la litis; lo que la torna inválida. Se agravia por último, que se haya impuesto a su parte efectuar la reparación de la vivienda en caso de que la demandada no deposite en el plazo de quince días la suma de la condena, lo que no ha sido pedido por su parte ni está obligada a cumplir.

Cita como antecedente el Expte. Nº 44.971/02 seguido entre las mismas partes (Prueba anticipada) y el Expte. Nº 44.971/02 caratulado ?Recalde, María Fedelina vs. I.P.D.U.V.? del mismo Juzgado, y en el cual las partes han convenido tener por reproducidas las testimoniales y demás pruebas allí producidas. Pide, en definitiva, que se haga lugar al recurso, con costas.

La demandada contesta agravios (fs. 301/304), señalando la insuficiencia técnica del memorial, y luego manifiesta que en el reclamo de la actora se encuentra ausente la característica de oculto del vicio que alega ?requisito para la procedencia de la acción-, por cuanto el reclamo se efectuó tres años y medio después de la adquisición (setiembre de 2001), una vez operado el plazo de caducidad previsto por el art. 1647 bis del Cód. Civil.

III) En el precedente citado por el actor en sus agravios (fs. 295/299) caratulado ?Recalde, María Fedelina vs. I.P.D.U.V. y/o quien resulte responsable ? Sumario? Expte. Nº 60.968/02 de Sala (CApelCCSalta, Sala IV, T. XXVIII, fº 813, 31-08-06), ventilándose idénticas cuestiones que las aquí traídas a consideración, el Tribunal señaló que el agravio compartido (en cuanto al ajuste de la decisión a las pretensiones deducidas), configuraba un típico caso de sentencia arbitraria.

Situación que se reitera en estos obrados.

Y ello, porque, como se dijo allí, si bien los jueces no se encuentran vinculados por la calificación jurídica que las partes dan a sus pretensiones, y pueden suplir el derecho no invocado o mal invocado por aquellas, ello no justifica que se alteren las bases fácticas del litigio o la ?causa petendi?.

De allí que sea incompatible con la garantía de los arts. 17 y 18 de la Constitución Nacional que una sentencia introduzca de oficio una acción no planteada, como es en el caso de autos la acción resarcitoria (cf. Elías P. Guastavino, Recurso Extraordinario de Inconstitucionalidad, t. 2, p. 684).

Por ello, debe admitirse en este supuesto el agravio formulado por ambas partes y reencauzar el proceso por el examen de la pretensión estimatoria o ?actio quanti minoris?, que ?a pesar del error en la carátula de estos autos, que deberá corregirse- es la postulada por la parte actora (cf. art. 163 inc. 3º del CPCC, en concordancia con el art 34 inc. 4º del mismo código).

IV) Sentado ello, por razones metodológicas ?tal como se hizo en el procedente de esta Sala citado-, resulta pertinente examinar el agravio de la parte demandada relacionado con su falta de legitimación sustancial pasiva, al sostener que el resarcimiento de los daños por la construcción de un edificio debe dirigirse contra el constructor, y no contra el vendedor del mismo.

El reclamo de la accionada se limita a la afirmación del criterio expresado, sin abonarlo con razones fundadas en ley que le brinden sustento.

Tampoco las citas jurisprudenciales que se incluyen en el memorial apoyan esa solución, ya que en ellas se ratifica la responsabilidad del vendedor por los vicios redhibitorios, sin perjuicio de la que corresponda al constructor o empresario por los daños y perjuicios según las normas de la locación de obra (fs. 285 vta. y sgte.), que es un subsistema de reparación muy específico, y que inclusive puede generar una legitimación pasiva concurrente (cf. Gonzalo Sozzo, en Código Civil Comentado, Contratos ? Parte Especial, Dir. Ricardo Luis Lorenzetti, t. I, p. 782 y sig.).

Pero en el caso en examen no existe ni siquiera esa posibilidad, en tanto no existe demanda resarcitoria de daños sino sólo la pretensión estimatoria emergente de los vicios redhibitorios por el régimen del contrato de compraventa, por el que debe responder ?indiscutiblemente- el vendedor, para el caso de concurrir los demás extremos legales. El agravio en torno a esta cuestión no puede, por ello, prosperar.

V) Queda por valorar entonces, las consideraciones generalizantes que la actora formula en su memorial respecto a la magnitud de los defectos y vicios estructurales que resultan del informe del experto a cargo de la pericia producida en autos, lo que según manifiesta, hace que la suma estimada en la sentencia resulte irrisoria.

Pero no se advierte, aparte de ello, una concreta puntualización de las razones que permitan apartarse con sustento técnico de las conclusiones de la pericia relativas al costo de reparación de los defectos constructivos y vicios de la cosa determinados a fs. 199/235, que es el adoptado en el fallo para determinar el resarcimiento, equivalente a dicho costo.

No cabe duda, a la luz de lo analizado, que es la demandada, como vendedora del inmueble con la edificación (constancias de la escritura pública nº 1.014 autorizada por el escribano público Dn. Víctor Manuel Brizuela reservada en Secretaría), quien debe sanear los vicios o defectos ocultos de la cosa que la hagan impropia para su destino o que disminuyan de tal modo el uso de ella, que de haberlos conocido, no hubiera sido adquirida o lo hubiera sido por un precio menor (arts. 1414, 2164 y 2173 del Código Civil).

En cuanto al planteo de la demandada referido a la supuesta ausencia de la característica de ocultos de los vicios denunciados, se trata de una cuestión no propuesta en la instancia de origen (cfr. fs. 41/46), por lo que en los términos establecidos por el art. 271 del CPCC, a la alzada le está vedada su consideración, por tratarse de un capítulo no sometido a la decisión del juez de primera instancia (CApelCCSalta, Sala III, 1995-573; Sala IV, 1997-174, 1999-54). Debe tenerse, en consecuencia, por dados los requisitos y por válida la opción del adquirente por la acción por disminución del precio hasta el menor valor de la cosa defectuosa (arts. 2174 y 2175 del CC).

No existiendo prueba sobre dicha merma del precio en función de la magnitud de los vicios del inmueble, sin perjuicio de lo estimado por el perito a fs. 220, punto 9 in fine, habrá que tomar en cuenta el costo de los trabajos que deben realizarse para repararlo (cf. Borda, Contratos, t. I, p. 175) según están apreciados en el informe en la suma de $ 10.387,31 coincidente con la suma determinada en la sentencia apelada como resarcitoria de los perjuicios.

La disminución del precio conlleva la obligación para la vendedora de restituirlo a la adquirente.

V) En mérito a lo expuesto, corresponde acoger los recursos en cuanto cuestionan la naturaleza resarcitoria de la condena, y desestimarlo en lo demás, relacionado con la ausencia de legitimación para ser demandada en ejercicio de la acción ?quanti minoris? y con el monto estimado como costo de las reparaciones.

En función de ello, se debería resolver: 1) revocar el fallo y en consecuencia, hacer lugar a la demanda estimatoria por vicios redhibitorios, disminuyendo el precio de la compraventa instrumentada en la escritura nº 1.014 del escribano público Dn. Víctor Manuel Brizuela en la suma de $ 10.387,31; 2) condenar en consecuencia a la demandada a restituir dicho importe pagado en exceso en el término de treinta días de notificado el fallo, con costas en ambas instancias a cargo de la vencida (art. 67 y 273 del CPCC).

La doctora Graciela Carlsen dijo: Habiendo emitido opinión la suscripta, en cuestión análoga a la de autos, conforme mi voto en el precedente de esta Sala referido en el voto que antecede (Sala IV, T. XXVIII, fº 813) y siendo idénticos los fundamentos y conclusiones, adhiero al mismo.

Por ello, LA SALA CUARTA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL I) ACOGE el recurso de apelación deducido por la parte actora, REVOCA la sentencia de fs. 266/269 y HACE LUGAR a la demanda en los términos establecidos en el punto V de los considerando.

II) RECHAZA el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada.

III) IMPONE las costas en ambas instancias a cargo de la demandada vencida.

IV) REGÍSTRESE, notifíquese y BAJE.