Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Jujuy
Fecha: 2009-06-29


2º Instancia. - San Salvador de Jujuy, junio 29 de 2009.

El doctor Mateo dijo:

1. A fs. 6/11 de autos comparece la Sra. Alicia Evangelina Escobar, con el patrocinio letrado del Dr. E. R. E. y deduce formal demanda ordinaria por cumplimiento de contrato con más las consecuencias derivadas del incumplimiento en contra del Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy (I.V.U.J.); solicita que oportunamente se condene a la accionada a dar cumplimiento con el contrato de compraventa suscripto entre las partes y a realizar todas las reparaciones necesarias tendientes a dotar a la vivienda de las condiciones de habitabilidad conforme lo contratado, con más los daños y perjuicios que el incumplimiento le ha provocado, con costas.

En el relato de los hechos manifiesta que es adjudicataria por parte del Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy de una unidad habitacional comprendida en la operatoria "117 Viviendas de Alto Comedero" que se individualiza como Lote 11, Manzana 730. Que cumplió con todos y cada uno de los requisitos y condiciones que el I.V.U.J. requería.

Afirma que de la resolución por la que se le adjudicó (Nº 957 de fecha 18 de septiembre de 1998) se realiza en venta, es decir, la demandada entregó una vivienda tipo Dúplex de determinadas características, asumiendo la compradora la obligación de abonar el precio en un determinado plazo (25 años), también fijado por la vendedora. Expresa que se trata de un plan de vivienda de tipo social, cuyo destino es la habitación, habiendo la demandada seleccionado a la actora como compradora mediante un riguroso sistema y requisitos, transfiriéndole, conforme actas de entrega una vivienda para el uso y goce propio y su grupo familiar, en perfectas condiciones para cumplir con dicha finalidad.

Señala que luego de habitarla durante un tiempo, fue detectando fallas en la construcción, en los suelos, techo y pisos, todo ello exteriorizado en rajaduras en las paredes, goteras en los techos, filtraciones, los pisos se desnivelaron, sin que el I.V.U.J. diera solución a tamaño problema. Refiere que esos inconvenientes fueron puestos en conocimiento de las autoridades del I.V.U.J. mediante notas presentadas los días 14 de marzo de 2005 y 2 de enero de 2006 respectivamente, obteniendo como única respuesta que se enviara a la Arquitecta Tolay y luego a personal de la empresa Balut a efectos de constatar los daños, continuando hasta hoy los defectos y desperfectos agravados por el transcurso del tiempo y las inclemencias climáticas, mientras que las autoridades del I.V.U.J. guardan absoluto silencio.

Expresa que ante el panorama descripto, la demandada es la única responsable y el I.V.U.J. no ha demostrado voluntad de arribar a un arreglo.

En otro capítulo de la demanda describe los deterioros que presenta la vivienda, realiza consideraciones jurídicas acerca de la responsabilidad que le atribuye a la demandada, a los que me remito en honor a la brevedad. Ofrece prueba, cita derecho y peticiona.

Corrido el traslado de la demanda, comparece a contestarla el Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy por conducto de la Dra. M. J. B. (v. fs. 42/47) y opone al progreso de la acción la defensa de prescripción en virtud de lo normado por el artículo 4041 del Código Civil y en subsidio y para el hipotético caso de que se denegara la excepción opuesta, contesta demanda. Realiza una negativa general y puntual de los hechos afirmados por la actora; reconoce que la accionante contrató con el I.V.U.J. en forma particular y previa una selección de adjudicatarios la contratación a título de compraventa de la respectiva vivienda; reconoce también que fue mandada a construir por su representada pero en el marco de la Ley Nº 21.581. La cual dispone que los recursos del Fondo Nacional de la Vivienda serán destinados exclusivamente a financiar total o parcialmente viviendas económicas, considerándose tales las que cumpliendo las condiciones mínimas de habitabilidad que determine la Secretaría de Estado de Desarrollo Urbano y Vivienda, acordes con la ubicación geográfica, condiciones climáticas y evolución tecnológica, constituyan un centro de atracción y reunión de la familia y aseguren el mejor rendimiento de la inversión. Expone que dichos textos legales fueron reeditados en la Ley Nº 24.464 y en nuestra Provincia la Ley Nº 4845 que adhiere a las disposiciones referidas.

Reconoce también que su parte actuó frente a la adjudicataria como vendedora y ésta actuó como compradora; acepta también que la actora es adjudicataria en venta de la unidad habitacional en el Programa 117 Viviendas en Alto Comedero aclarando que todas las viviendas del grupo fueron construidas por la empresa AB construcciones (Balut).

Concluye expresando que la casa objeto del presente proceso es de la calidad prometida, es apta para el fin al que fue destinada y afirma que su parte cumplió acabadamente con las obligaciones contractuales, entregando el dúplex en perfectas condiciones de habitabilidad tal como quedó establecido en el contrato; niega que su parte sea incumplidora toda vez que no existe disposición contractual que la obligue a responder "sine die" por supuestos desperfectos que nada tiene que ver con el incumplimiento de obligaciones asumidas; refiere que más bien las mismas se producen por mero transcurso del tiempo, más aun cuando la vivienda es de "tipo económica" que supone una calidad menor en los materiales. Afirma que las fallas que se pudieron haber presentado son desperfectos ajenos a la responsabilidad de su mandante, propias del uso y ello amerita el rechazo de la demanda.

En capítulo aparte se opone a la procedencia del daño moral peticionado toda vez que su procedencia en materia contractual es excepcional, obligando a quien lo sostiene a una razonable y sustentable fundamentación que en el caso no se da. Ofrece prueba ajustada a su pretensión, cita derecho y solicita que oportunamente se rechace la demanda con costas.

A fs. 51 la actora insta trámite ya que considera no existen hechos nuevos que denunciar, por lo que solicita se continúe con el trámite de la causa.

Fracasada la instancia conciliatoria (fs. 54 vlta.), es abierta la causa a prueba (fs. 56) y producida la que obra en autos, oídos los alegatos de las partes por intermedio de los Dres. E. R. E. y M. J. B. (patrocinada por el Dr. R. C.), ha quedado este proceso en estado de ser resuelto en definitiva.

2. Corresponde tratar en primer lugar la defensa de prescripción opuesta por el Estado Provincial a fs. 43 de autos.

En este aspecto, debemos señalar que consideramos que esta Sala tiene dicho que la interpretación de cualquier disposición legal que instaure lapsos de excepción en la materia debe ser, en primer lugar, estricta. Las dudas, por lo tanto, sobre el cumplimiento de un término o su aplicabilidad deben ser decididas inclinándose a la subsistencia de la acción y a la opción por el lapso más largo para el ejercicio de los derechos.

Al lo que agregamos, que siendo el vendedor el Estado Provincial y tratándose de una venta efectuada a través de un plan social, mayor debe ser la exigencia de la buena fe negocial y procesal, no siendo asequible que se ampare en disposiciones limitativas para solucionar los vicios ocultos que presentan las viviendas.

En la especie, se advierte que los diferentes vicios que señala el Perito en su informe de fs. 152/154 fueron apareciendo con el transcurso del tiempo y es de destacar que el Estado Provincial al sancionar la Ley Nº 5062, a más de representar un reconocimiento de que las viviendas ordenadas construir por el I.V.U.J. a través de los distintos planes presentan vicios ocultos, reconoce a los adjudicatarios de viviendas "el derecho" a reclamar del I.V.U.J. su reparación al ser derivados de la construcción de las mismas; de modo que si ello es así, entendemos que la defensa opuesta se debe desestimar sin mayores consideraciones.

Por otra parte la jurisprudencia tiene dicho que "el hecho de que el comprador hubiese dejado transcurrir el plazo de tres meses previsto para el ejercicio de la acción redhibitoria, no obsta al reclamo posterior por los daños y perjuicios derivados del cumplimiento defectuoso del contrato, pues la situación queda sometida al sistema general de responsabilidad, disponiendo de diez años para demandar, debiendo concurrir la culpa o dolo del vendedor" (LLBA, 2009, abril, pág. 324, fallo 6006).

Además de ello y tal como lo sostuviéramos en el Expte. Nº A-54.116/91, habiéndose subsumido el caso que se presenta a estudio en la norma del artículo 1646 del Código Civil, la reforma introducida por la Ley Nº 17.711 al citado artículo, ha puesto punto final a las discusiones doctrinarias en torno de la esencia jurídica de esta responsabilidad: se trata de una responsabilidad contractual, no de una responsabilidad aquiliana. Además es una responsabilidad que se funda en el orden público, en cuanto no cabe la renuncia de "los derechos concedidos menos en el interés particular de las personas que en mira del orden público" (artículo 872 Ibídem). Frente a los damnificados, existe una responsabilidad indistinta (por el todo) que recae sobre el empresario, proyectista, director de obra, sin perjuicio de las acciones de regreso en caso de responsabilidad común. No existe renuncia a la garantía, por ruina de la obra que ésta se la acepte por el comitente aún ofreciendo vicios aparentes que, después, originen la inestabilidad de la obra o su caída. Esta aceptación de los trabajos con tales vicios aparentes, causa adecuada de la ruina total o parcial, no obsta a la responsabilidad del empresario, del proyectista y del director de la obra, porque aún la obra no entró en la etapa de su inestabilidad (Alberto G. Spota "Instituciones de Derecho Civil; Contratos" V. V; Ed. Depalma págs. 470/471).

La interpretación contraria desconoce el carácter imperativo del artículo 1646, sus valoraciones atinentes a la seguridad constructiva y la filosofía que empapa dicha disposición legal; eminentemente protectiva de los derechos de los adquirentes de viviendas ya que en la mayoría de los casos será la única posibilidad que tengan en su vida de contar con una casa digna y propia.

3. Corresponde ahora analizar la cuestión de fondo traída a conocimiento de este órgano jurisdiccional; al respecto este Tribunal tiene dicho en numerosos expedientes (Nº A-54.116/91; Nº B-58.272/00; Nº B-58.027/00; Nº B-85.165/02, entre muchos otros) que estamos en presencia de un reclamo por vicios redhibitorios que "son aquellos defectos ocultos que deterioran la esencia de una cosa, que si hubiesen sido conocidos por la persona que la adquiere, pagando por ella, ésta no habría celebrado el contrato o habría pagado un precio menor" (cft. Ernesto C. Wayar, Evicción y vicios redhibitorios, Vol. 2 Ed. Astrea, 1992 pág. 115).

Se tratan de vicios redhibitorios porque son ocultos y ello trae aparejado -obviamente- un incumplimiento contractual de la parte accionada y surge evidente de la prueba pericial rendida.

En efecto, el Ingeniero H. A. O. ha realizado su informe pericial que obra a fs. 152/154; no mereció observación de ninguna de las partes del proceso; siendo ello así a sus conclusiones debemos estar toda vez que no existe en autos ningún otro elemento de prueba -de igual o mayor jerarquía- que le reste valor convictivo a sus consideraciones técnicas.

Así el experto informa que: "en todo el frente de la vivienda cuenta con una vereda perimetral, tanto el acceso como la vereda perimetral están fisuradas, al igual que una cámara cloacal ubicada en el jardín. En la fachada de la vivienda tanto en la planta baja, como en la alta observa fisuras sobre la mampostería. En el comedor, tanto en la pared, como en el piso, observa aberturas, éstas han provocado que la ventana ubicada al frente no se pueda abrir. En el dormitorio ubicado en la planta baja también observa resquebrajaduras sobre la pared, se ha desprendido parte del revoque. En las vigas ubicadas sobre la planta baja en el sector de la escalera de acceso también presenta grietas. En el dormitorio ubicado en la planta alta igualmente tiene fisuras sobre las paredes" (fs. 151/152 vlta.).

Sostiene que los daños son producto de asentamientos diferenciales; toda construcción sufre a lo largo de su vida útil, lo que se debe lograr es que los mismos sean mínimos y parejos; cuando esos son desparejos, es decir de una lado más que del otro, las causas son: ingreso de agua al suelo o compactados más de un lado que el otro, socavón por ingreso de agua, etc. (v. fs. 153, respuesta a la pregunta f).

Señala que tales daños se pueden reparar evitando que el agua siga produciendo asentamiento en la vivienda para eso se deben reparar todas las veredas perimetrales, demolerlas y reconstruirlas. En la planta baja en todos los locales se debe remover y reconstruir las plateas, previo verificar el estado del suelo de fundación, si existiera ingreso de agua, reemplazar lo que esta en mal estado, compactar y reconstruir la platea de hormigón armado. En el caso de las paredes aquellas que presentan grandes fisuras deben ser removidas y reconstruidas, en los casos donde las fisuras no son tan grandes, usar selladores y recomponer su revoque. Los trabajos se deben hacer con mucho cuidado a fin de evitar producir más daños (respuesta a la pregunta g).

Finalmente concluye su informe afirmando que el costo por los trabajos de remoción de veredas y reconstrucción de las mismas; demolición y reconstrucción de la platea; verificar y mejorar el suelo; remoción y reconstrucción de las paredes en mal estado incluido el revoque; ajuste de carpinterías en mal estado asciende a la suma de $ 18.500; los trabajos se deben hacer por etapas y el plazo para su realización lo estima en 60 días.

En tal orden de ideas, de conformidad a lo precedentemente expuesto, debemos concluir en la legitimidad que le asiste a la Señora Alicia Evangelina Escobar en su calidad de adquirente del dúplex del programa "117 Viviendas en Alto Comedero". Se trata de vicios en la construcción y ello amerita tener por incumplido el contrato de compraventa, patentizándose las deficiencias de la vivienda en la pericia técnica recién analizada y en las fotografías obrantes a fs. 155/159.

Con el transcurso del tiempo, los defectos de suelo fino y arcilloso, que en presencia de agua presentan importantes cambios volumétricos, provocan que los mismos pierdan tensiones, sumado a ello la baja calidad de los materiales y la imperfección en la construcción, tornan procedente el ejercicio de la presente acción. Estamos frente a un contrato oneroso (artículo 2165) y los vicios denunciados son importantes presentando un panorama anormal para su habitabilidad y disminuyen la posibilidad de un uso correcto de la cosa, conspirando contra el principio general de buena fe contractual.

4. Por todo lo expuesto y habiendo quedado acreditado en autos con la pericia cumplida, los desperfectos que padece la vivienda de la actora de este juicio, corresponde que se haga lugar a la demanda por cumplimiento de contrato y se condene a la accionada a efectuar las reparaciones de los desperfectos y daños que presenta la vivienda y que da cuenta la pericia técnica en el plazo de sesenta días, que es el tiempo aproximado estimado por el Perito.

5. Con relación al daño moral que se ha solicitado (fs. 31), estamos convencidos que el mismo debe ser acogido por aplicación de los dispuesto por el artículo 522 del Código Civil.

Apreciando la índole de los problemas, el hecho generador de la responsabilidad y las circunstancias del caso, se puede afirmar que los habitantes del dúplex construido por el organismo demandado, no sólo económicamente se han visto perjudicados. La intranquilidad ha sido permanente; las dificultades que día tras días han vivido y viven es de importancia, dado que como adjudicataria de la vivienda en cuestión no aspira a otra cosa que a obtener un hábitat modesto, pero confortable y seguro que cubra sus necesidades elementales.

Tales condiciones no fueron satisfechas y sus lógicas aspiraciones de mejorar su nivel social se han visto frustradas por los vicios denunciados y comprobados en autos.

Todos estos factores dan causa suficiente que nos llevan a tener por acreditado un sufrimiento moral, digno de ser reparado. En el entendimiento de que la fijación del monto por el presente rubro debe quedar librado al prudente arbitrio judicial, proponemos la suma de $ 3.500 como indemnización por el agravio para la reclamante. Este importe devengará el interés de la tasa pasiva que liquida el Banco Central de la República Argentina por su Comunicado Nº 14.290, desde la fecha de la presente resolución, hasta el efectivo pago.

6. En cuanto a las costas deberán ser impuestas a la parte demandada por aplicación del principio general contenido en el artículo 102 del CPC. Los honorarios del Dr. E. R. E. se establecen en $ 4.400 y los del Perito H. A. O. en $ 1.000, por su actuación realizada en autos; importes que se han obtenido de sumar el costo aproximado de las reparaciones y el daño moral otorgado; conforme lo disponen los artículos 2º, 4º, 6º, 10 y concordantes de la Ley Nº 1687/48, Ley Nº 24.432, modificatoria del artículo 505 del Código Civil y artículo 200 de la Ley Nº 4055/84 (modificada por Acordada Nº 14/86 del STJ).

Así también se regulan los honorarios profesionales del Dr. E. R. E. en $ 880 por sus trabajos realizados en el Expte. Nº B-154.552/I/06: "Incidente de Nulidad de Notificación en Expte. Nº B-154.552/06: Ordinario: Alicia Evangelina Escobar c. Instituto de Vivienda y Urbanismo de Jujuy", conforme lo establece el artículo 26 de la citada Ley Arancelaria; a todos los importes consignados se agregará IVA si correspondiere.

Tal es mi criterio.

El doctor Alsina dijo:

Comparto el criterio sostenido por el ponente, habiendo sido objeto de deliberación y análisis todos los aspectos que presentaba el proceso por ello, adhiero en consecuencia al voto emitido por Presidencia de Trámite.

La doctora Demattei de Alcoba dijo:

Por idéntico fundamento que el expresado por el preopinante, entiendo que se debe fallar en el sentido expuesto por el Dr. Mateo.

Por todo ello, la Sala Segunda de la Cámara en lo Civil y Comercial Resuelve: I. Rechazar la defensa de prescripción opuesta por el Estado Provincial. II. Hacer lugar a la demanda por cumplimiento de contrato promovida por Alicia Evangelina Escobar en contra del I.V.U.J.; en consecuencia, ordenar a este último a que en el plazo de sesenta días proceda a efectuar las reparaciones de los desperfectos y daños que presenta la vivienda de la actora y que da cuenta el detalle del informe pericial de fs.152/154 de autos. III. Hacer lugar a la demanda accesoria por indemnización de daño moral, condenando a la accionada al pago a favor de la actora de la suma de $ 3.500, con más el interés de la tasa pasiva que liquida el Banco Central de la República Argentina por su Comunicado Nº 14.290, desde la fecha de la presente resolución y hasta el efectivo pago. IV. Imponer las costas a la demandada en su calidad de vencida y de conformidad a lo normado en el artículo 102 del Código Procesal Civil. V. Regular los honorarios profesionales del Dr. E. R. E. en $ 4.400 y los del Perito H. A. O. en $ 1.000, por su actuación realizada en autos. Regular los honorarios profesionales del Dr. E. R. E. en $ 880 por su trabajo realizado en el Expte. Nº B-154.552/I/06. A todos los importes consignados se les agregará IVA si correspondiere. VI. Agréguese copia en autos, notificar la presente a las partes y a C.A.P.S.A.P. a sus efectos; hágase saber que deberá darse cumplimiento con la Resolución Nº 443/89 de la Dirección General de Rentas de la Provincia, informatizar, registrar, etc.