Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2014-07-29


Autos N° 4.583 (J.P.L. de Jáchal N° 21.476/10), caratulados: "CABALLERO, José Alberto c/ Ramona Pérez - Desalojo".

--------- San Juan, 29 de julio de dos mil catorce. --- --------- Y Vistos: --------------------------------------------- --------- Para resolver el recurso de apelación articulado a fs. 88 por el actor, quien actúa por su propio derecho, contra la sentencia obrante a fs. 84/86 vta. ----------------- --------- Tal recurso fue concedido "en los términos del art. 250, inc. 1°, del C.P.C.", por providencia de fs. 89. --------- --------- Y Considerando: ------------------------------------ --------- I. Que mediante la resolución impugnada el a quo rechazó la demanda de desalojo promovida por el actor contra las Sras. Ramona Pérez y Calixta Mallea; impuso las costas al accionante vencido y difirió la regulación de honorarios para la respectiva oportunidad procesal. --------- --------- Cabe aclarar que al contestar la acción (fs. 26/28 vta.) se presenta la primigenia demandada Sra. Ramona Pérez, y la Sra. Calixta Mallea, invocando esta última el carácter de poseedora del inmueble. ------------------------- --------- II.1. Contra el pronunciamiento de fs. 84/86 vta. se alzó el apelante, quien fundó el recurso con el memorial que obra a fs. 91/92 vta. En tal pieza, en síntesis, manifestó: ------------------------------------------------------ · Que le agravia la sentencia en cuanto el a quo desconoce el fallo dictado por el Sr. Juez de Primera Instancia de Jáchal, el 26 de marzo de 1999, donde decretó la nulidad en todos los actos procesales producidos [a partir de fs. 10] en los Autos N° 29.677, caratulados: "Mallea, Calixta - Posesión Veinteañal" (ver copia de fs. 2/4); el que fue confirmado por la Sala II de la Cámara Civil, Comercial y Minería, por lo que -en su opinión- a partir de ese momento todo intento posesorio de la demandada y de su madre es ilegal e ilegítimo. ------------------------------------ · Que envió carta documento a la accionada intimándola para que en el término de treinta (30) días desocupe el inmueble ubicado en calle Vicuña Larraín s/n°, El Rincón, Jáchal, la que se encuentra ocupándolo sin contrato de alquiler, ni préstamo de uso, ni cedido en comodato, por parte de los antiguos propietarios Alberto Ramón, Luis y María Rosa Tejada, siendo tal ocupación ilegítima. Agrega que la misiva no fue contestada. ------------------------------ · Que se agravia del pronunciamiento en razón de que el único elemento que se tuvo en cuenta son las frágiles declaraciones testimoniales producidas en autos; en las cuales los testigos dicen que la demandada y su madre viven en dicha casa, pero que no saben a qué título. -------- · Que la testigo Sra. Rosario Díaz dice, al responder a la 5a pregunta, que la casa perteneció a la familia Atampiz, concretamente, a la Sra. María Rosa Atampiz, que es la madre de los titulares de dominio, quienes le vendieron el inmueble [al actor], subrogándose en sus derechos para promover la acción. -------------------------------------------- · Que le agravia que el a quo desconozca la jurisprudencia mayoritaria de aplicación al caso, concretamente un caso análogo y similar a la acción instaurada y que fue citado en la demanda, se trata de los Autos N° 2.959 (J.P.L. Jáchal N° 15.959): "Berreta, Carlos Alberto c/ María Susana Bilcher - Desalojo", donde en primera instancia se rechazó la acción. Que dicha decisión fue revocada por la Cámara de Paz Letrada [aunque cabe aclarar que lo fue con una integración ad hoc, producto de lo resuelto por la Corte de Justicia, que dispuso que otro Tribunal resolviera la cuestión]. ------------ · Que entiende que dicha causa es vinculante en el proceso y debió ser tenida en cuenta por la Sra. Juez de Jáchal, porque fue confirmada por la Corte de Justicia de San Juan, al desestimar formalmente los recursos de inconstitucionalidad y casación deducidos por la allí demandada. ---------------------------------------------------- --------- 2. A fs. 93 la Jueza ordenó correr el pertinente traslado del memorial a las accionadas, quienes lo contestan con el escrito obrante a fs. 95/97; donde manifiestan que el actor desconoce los efectos de la sentencia dictada por el "Juzgado Letrado de Jáchal" (fs. 95 vta.), en Autos N° 31.442, caratulados: "Tejada, Alberto R. c/ Calixta Mallea s/ Interdicto de recobrar", mediante la cual se rechaza el interdicto de recobrar la posesión. Agregan que no ha demostrado que se haya efectuado la tradición real del inmueble a su favor; por lo que solicitan el rechazo del recurso, con costas. ------------------------------ --------- 3. A fs. 103 vta., infra, se dispuso la elevación del expediente a la Alzada. Recibidos los mismos en este Tribunal, por Presidencia se decidió remitirlo nuevamente al Juzgado de origen a fin de que se repusiera en su totalidad el sellado de apelación y se proveyera un escrito que se encontraba sin agregar a las actuaciones (fs. 105); cumplido lo cual se reenviaron a la Cámara (ver decreto de fs. 109). -------------------------------------------------------- --------- Nuevamente en este ámbito, se dictó -previa determinación de que el Tribunal en pleno intervendría en el examen del recurso (fs. 111)- el pase de los autos a resolver (fs. 115); decreto que se encuentra firme y consentido, tal como surge de las constancias de las cédulas de notificación obrantes a fs. 116 y vta. y 117 y vta. Posteriormente, se procedió al sorteo y a la adjudicación a estudio de la causa en el orden pertinente (fs. 118). ------------------------------------------------------- --------- III. Ingresando al tratamiento de la cuestión traída en apelación, debemos indicar que compartimos la solución jurídica a la que ha arribado el a quo, pues tal respuesta se impone en función de las pruebas y las circunstancias de la totalidad del contexto del presente juicio de desalojo. ---------------------------------------------- --------- 1. Preliminarmente, es dable poner de manifiesto que la solución que se adoptará en el sub exámine responde a las particularidades que muestra el proceso, con características singulares; que impone una respuesta jurisdiccional que no sea el resultado de un mero análisis lineal, sino que exige una tarea argumentativa suplementaria. ------------------------------------------------- --------- 2. Como inherente al derecho real de dominio aparece la potestad de usar y gozar de la cosa, excluyendo a terceros de ese uso y goce (arts. 2506, 2508, 2513, 2516 y ccds. del Código Civil -C.C.-), de ahí que dicha pretensión pueda ser ejercida por medio del proceso de desalojo, en tanto tiende a liberar de ocupantes un inmueble. ----------- --------- Es por ello que resulta necesario analizar la legitimación del actor para requerir la devolución del inmueble, pues no toda persona está legitimada para obrar en el proceso de desalojo, ya sea como actor o demandado. Para ello, deben reunirse las cualidades de titular de la relación jurídica sustancial, en la que la pretensión se funda. Con respecto a la legitimación para obrar activa, se trata en definitiva de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico de requerir el desalojo del inmueble [propietario, locador, comodante, etc.] y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo [actora] (cfr. Kenny, Héctor Eduardo, "Proceso de desalojo", Astrea, Buenos Aires, 2001, pág. 70, ap. `b´). ---------------------------------------------------------- --------- Según el art. 2513 del C.C., es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular, y así como tiene la facultad de arrendarla o prestarla, también tiene la de excluir a terceros del uso, goce o disposición de la misma (art. 2516, ibíd.). Y es mediante el juicio de desalojo que se pretende recuperar la tenencia perdida; de ahí que la acción compete al propietario, al poseedor y aun al simple tenedor, y contra aquel que la detenta sin derecho. ------------------------------------------- --------- En tanto útil para la resolución de la cuestión traída a estudio, conforme a la solución que se irá diseñando en los considerandos siguientes, efectuaremos una síntesis de la parte pertinente de las actuaciones obrantes en el expediente: ----------------------------------------------------- a) El actor, al fundar la demanda, invocó su carácter de cesionario del derecho de propiedad que les correspondía a los Sres. Alberto Ramón Tejada, Luis Vicente Tejada y María Rosa Tejada, adjudicatarios por prescripción adquisitiva de dominio del inmueble rural ubicado en calle San Juan s/n°, El Rincón, Departamento Jáchal. Dicha inscripción se realizó bajo el N° 36, F° 36, del Registro de Transferencias de Dominio de Jáchal, el 28 de noviembre de 1994, según sentencia dictada en Autos N° 28.096, caratulados: "Tejada, Alberto Ramón y otros - Sumario - Posesión veinteañal", del Juzgado Letrado de Jáchal (ver copia simple de fs. 7/8 vta.); ------------------------------------------------ b) a fs. 14 y vta. corre glosada una copia de la "Cesión del derecho de propiedad" (ut supra señalada), que aparentemente habría sido agregada al expediente de posesión veinteañal, dictando el Juez una providencia donde tuvo presente la citada cesión y dispuso su agregación, sin que obren constancias del otorgamiento de la pertinente escritura traslativa de dominio; ------------------------------- c) a fs. 2/4 luce copia de la sentencia dictada en Autos N° 29.677, caratulados: "Mallea, Calixta - Medidas preliminares - Hoy Posesión Veinteañal - Inc. de Nulidad promovido por Tejada, Alberto R.", en donde el Titular del Juzgado de Primera Instancia de Jáchal decretó la nulidad de todos los actos procesales efectuados desde fs. 10, a los fines de que se corriera traslado de la demanda al incidentista; ---------------------------------------------------- d) a fs. 9/12 se agrega la resolución emitida por la Sala 2da de la Cámara de Apelaciones Civil, rechazando el recurso de apelación articulado por la Sra. Calixta Mallea, iniciadora de la posesión veinteañal; ---------------------------------------- e) a fs. 20/21 vta. las accionadas acompañan copia simple del fallo dictado en Autos N° 3.513, caratulados: "Tejada, Ramón c/ Calixta Mallea - Desalojo - Sumarísimo", de fecha 12 de agosto de 1994, del Juzgado de Paz Letrado de Jáchal, en el cual se desestima la demanda; ----------- f) a fs. 24/25 vta. se encuentra agregado un escrito mediante el cual se interpone un interdicto para recobrar la posesión, iniciado el 2 de setiembre de 2000, por el Sr. Alberto Ramón Tejada, quien interviene mediante su letrado apoderado, el Dr. José A. Caballero (hoy actor en el sub lite), en contra de la Sra. Calixta Mallea; --------------------- g) a fs. 22/23 se encuentra copia de la resolución dictada en Autos N° 31.442, caratulados: "Tejada, Alberto R. c/ Calixta Mallea - Interdicto de recobrar", en donde se rechazó el interdicto en razón de no haberse probado los extremos requeridos por el art. 607 del C.P.C.; ------------- h) a fs. 84/86 vta. obra el pronunciamiento hoy impugnado. ----------------------------------------------------- --------- De dichas constancias obrantes en la causa surgiría que los titulares registrales de dominio: Sres. Alberto Ramón Tejada, Luis Vicente Tejada y María Rosa Tejada, adjudicatarios por prescripción adquisitiva de dominio del inmueble rural, nunca tuvieron la posesión real del mismo en razón de que no se les hizo la tradición. Ello se vería corroborado con los múltiples intentos por obtener el desalojo de la demandada (y otros ocupantes) y la entrega del inmueble, verbigracia: ver sentencias de fs. 20/21 vta., 22/23 [incluso tramitado el interdicto por el hoy actor] y el actual proceso de desalojo. Además, la negativa de las accionadas a admitir la posesión del predio por parte del accionante (ver contestación de demanda de fs. 26/28 vta.; absolución de posiciones de fs. 54 y testimoniales de fs. 65, 66, 67 y 68). --------------------------------------------------- --------- Resulta sabido que la calidad de propietario en nuestro derecho no se adquiere antes de la tradición (art. 577 del C.C.), de modo que no se puede llamar de esta manera a quien no se le haya hecho la tradición del inmueble mediante el concurso de dos voluntades (la del tradens y la del accipiens) coincidentes y proyectadas en un acto revestido de materialidad. Consecuentemente, quien alega su calidad de propietario, demandando por intrusión u ocupación ilegal a quien se titula poseedora, debe demostrar, si le es negado, que tiene efectivamente aquella calidad, esto es, que alguna vez se le hizo tradición del inmueble. ------------------------------------------------------- --------- La circunstancia de que el proceso de desalojo tienda a la restitución de un inmueble por quien carece de derecho a permanecer en la ocupación del mismo, no exime al accionante de la obligación de acreditar su legitimación para promover la demanda, pues el Juez está obligado a examinar la concurrencia de los requisitos intrínsecos de la pretensión deducida, verificando la calidad alegada para demandar, frente a la negativa de las accionadas. ---------- --------- En el caso de autos, como vimos, el actor basó la acción en su calidad de cesionario del derecho de propiedad del inmueble, y apoyó dicha condición en el contrato de "Cesión del derecho de propiedad" (copia de fs. 14 y vta.), el cual carece de las características de un instrumento público pues no fue homologado judicialmente -recuérdese que sólo se lo tuvo presente y se agregó en el proceso de posesión veinteañal-; tampoco hay constancias de su inscripción en el Registro General Inmobiliario, con lo cual no se cumpliría con lo expresamente preceptuado por el art. 2505 del C.C.; es así que no acreditó que se le hubiera efectuado la tradición. ----------------------------------------- --------- Por su lado, las demandadas probaron, al menos prima facie, la posesión invocada al contestar la demanda, especialmente con el rechazo del interdicto de recobrar la posesión iniciado por los titulares dominiales (quienes cedieron sus derechos al actor), tal como se patentiza en la copia de la sentencia de fs. 22/23. ---------------------------- --------- Abundante jurisprudencia reafirma tal posición. Así, se ha sostenido que "el comprador que carece de la posesión sobre el inmueble, no está legitimado para desalojar (S.C.B.A., La Ley, 1988-E-200; Cám. Nac. Esp. Civ. y Com., Sala IV, 29-08-88, "García, Claudio c/ Shiros, Ana s/ Desalojo", ISIS, sum. 813; Cám. Nac. Civ., Sala J, 27-08-98, "Banco de la Pampa c/ Cogo, Abel H. y otros", La Ley, 1999-D-797, 41.815-S); agregándose, mutatis mutandi, que si los actores no prueban el carácter de propietarios del inmueble con el correspondiente testimonio de escritura pública o del instrumento que jurídicamente haga sus veces, limitándose a acompañar un certificado de dominio del que no surge quiénes materializaron la transmisión ni la forma en que ella se realizó, ni se hizo efectiva la tradición, no puede invocar aquel carácter a fin de obtener el desalojo del bien (S.C.B.A., 23-12-85, La Ley, 1987-A-655). --------------------- --------- Si bien es cierto que no basta con invocar la calidad de poseedora para que se rechace la acción de desahucio, también lo es que, cuando en el proceso se incorporen elementos que prima facie otorguen verosimilitud al derecho de tener la cosa con ánimo de dueña por parte de la accionada, el actor debe acudir a las acciones de conocimiento pleno en ejercicio de su eventual derecho. -------------------------------------------------------- --------- Frente a ello, resulta necesario analizar si surge de las constancias obrantes en la causa si se habría efectuado la tradición del predio a los titulares registrales por usucapión y de éstos al cesionario (hoy actor), porque el derecho se recibe en la misma extensión en que aquéllos lo tenían. ---------------------------------------------------------- --------- En cuanto al alcance y el contenido de la transmisión puede decirse que el efecto directo de ella es hacer pasar al patrimonio del cesionario -comprador- el derecho de los cedentes -vendedores- tal cual es, en el momento de celebrarla. Lo dicho significa que la transmisión no se limita al derecho de propiedad cedido, sino que éste es transmitido en todo su contenido, alcance y limitaciones. -------------------------------------------------- --------- Ello es así por aplicación del principio que dice que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que gozaba (art. 3270, C.C.). ---------------- --------- Concordantemente, la jurisprudencia ha dicho que cabe decretar la inadmisibilidad del desalojo cuando prima facie resulte la verosimilitud de la posesión invocada, a cuyo efecto, si bien se debe acreditar la seriedad de la defensa, no corresponde exigir una prueba concluyente sobre el derecho del poseedor (Cám. Nac. Esp. Civ. y Com., Sala II, 10-03-87, BJCNECC; 2° bim. 87, sum. 339; S.C.B.A., 12-06-86, La Ley, 1987-B-126, precedentes citados por Salgado, Alí Joaquín, "Locación, comodato y desalojo", Edición ampliada y actualizada por Santiago J. E. Pano y José María Salgado, Rubinzal - Culzoni, Santa Fe, 2010, pág. 375). --------------------- --------- En igual dirección, la Sala 1ra de la Corte de Justicia de la Provincia (Expte. N° 5.709/11, "Cooperarq Ltda. c/ Garay, Carlina y otros - Sumario - Inconstitucionalidad y Casación", P.R.E., Sala 1ra, 2013-III-433), ha dicho, mutatis mutandi, que los elementos señalados acreditan prima facie el carácter de poseedora de la demandada, lo que obsta a la viabilidad de la acción de desalojo, sin que ello proyecte efecto de cosa juzgada en cuanto a la posesión y el dominio del inmueble objeto del proceso, ya que en autos está en juego únicamente, el reintegro de la tenencia [subrayado propio]. Agregando que la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires ha dicho respecto del tema que nos ocupa que "la acción personal de desalojo, reglada por el art. 676 del Código Procesal de la Provincia de Buenos Aires, no constituye una vía sucedánea de las pretensiones petitorias o posesorias, esto es, no procede si el legitimado pasivo comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión, ya que toda la investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción, en la que está excluido lo referente al derecho de propiedad; al ius possidendi o al ius possessionis" (S.C.B.A., 21-11-2011, "Caporaletti, Gladys y otro c/ Faisal, Rodolfo s/ Desalojo"). -------- --------- Consideramos que en autos obran suficientes elementos de convicción, al menos prima facie, respecto de la posesión ejercida sobre el inmueble cuyo desalojo se pretende por la Sra. Calixta Mallea y su hija Ramona Pérez, tales como los ya mencionados frustrados intentos judiciales de obtener el desalojo o de recuperar la posesión. Debe repararse que el ejercicio de la acción de desalojo -con las particulares características del caso aquí analizado- no corresponde -al menos ab initio- contra los poseedores, pues por su naturaleza u objeto no es la vía idónea para obtener la recuperación del inmueble, cualquiera sea el vicio que pudiere afectar esa posesión, sea legítima o ilegítima, de buena o mala fe, ya que no cabe discutir dentro de la órbita de este proceso el mejor derecho de poseer ni la posesión misma; pues todo este debate es extraño al juicio de desalojo. ---------------------- --------- Reiteramos que el adquirente de un inmueble a quien no se le ha hecho tradición no reviste el carácter de propietario poseedor, ni puede darse por cumplida tal tradición por la sola expresión contenida al respecto en la cláusula tercera (3ra) del convenio de "Cesión del derecho de propiedad", obrante en copia a fs. 14 y vta. Por ende, no puede promover la acción de desalojo a título de propietario contra las ocupantes del inmueble. --------------------------- --------- 3. Cabe dejar sentado que en los Autos N° 2.959 (J.P.L. Jáchal N° 15.959): "Berreta, Carlos Alberto c/ María Susana Bilcher - Desalojo", la situación fáctica y jurídica es diferente de la que se presenta en estas actuaciones. En efecto, de la lectura del fallo de segunda instancia se advierte que de las constancias del referido expediente surge que la propia demandada admite que el inmueble era "prestado"; asimismo, obra en autos un permiso extendido por una de las herederas de un condómino, en el que consta que el progenitor de la accionada ocupó el inmueble en calidad de préstamo con carácter precario y que se obligó a la devolución del mismo cuando le fuera requerido. Todo ello muestra una notable diferencia con los hechos analizados en el sub exámine, lo que nos releva de mayores comentarios. ------- --------- IV. En definitiva, frente a las particularidades de la causa, entendemos que el recurso del accionante debe desestimarse e imponerse las costas de la segunda instancia a su cargo (arts. 66, 1er párr., y ccds. del C.P.C.).

--------- Por lo expuesto, normas legales, doctrina y jurisprudencia citadas, Se Resuelve: --------------------- --------- 1. Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el actor a fs. 88 contra la sentencia obrante a fs. 84/86 vta. ------------------------------------ --------- 2. Imponer las costas de la Alzada al apelante vencido. ------------------------------------------------------- --------- 3. Protocolícese, agréguese copia a los autos, notifíquese a las partes y oportunamente bajen al Juzgado de origen, previa reposición del sellado si correspondiere. ---------------------------------------------- Fdo. A.R. de Bustos Cano; Víctor Bazán; María Esthela Tonelli. P. de S. N° 13, fs. 1/8