Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2006-12-07


2º Instancia. - Buenos Aires, diciembre 7 de 2006.

La doctora Pérez Pardo dijo:

I.- Contra la sentencia de fs. 518/523 que rechazó la demanda, recurre la coactora por los fundamentos expuestos a fs. 552/559, contestados a fs. 565/566 por la parte demandada.

II. La juez de la instancia de grado rechazó la demanda por considerar que los accionantes no se encontraban legitimados para entablar la presente demanda por rendición de cuentas y remoción del administrador.

III. La coactora Ana María Rodríguez -quien reviste la calidad de copropietaria y parte integrante del consejo de administración del consorcio- se agravia por considerar que la anterior sentenciante resolvió el rechazo de demanda sin tener en cuenta ninguno de los elementos de juicio aportados en la causa que avalaran la titularidad del derecho a accionar que ostentaban, incluso tampoco la prueba documental aportada en autos. Señala que su legitimación activa se encuentra debidamente acreditada con la copia del acta de fecha 26 de julio de 2001, mediante la cual los copropietarios fueron designados para integrar el consejo de administración, cuyas funciones y facultades surgen de la propia asamblea, por cuanto los copropietarios definen cotidianamente los roles que el consejo tiene, exigiéndole la representatividad consorcial en cuanto a la defensa de los intereses de éste. Agrega que el a quo no tuvo en cuenta que es el consejo de administración el órgano de control, colaboración y consulta del administrador. Sostiene que el consejo de administración, mediante resolución adoptada por mayoría, decidió acudir a la instancia judicial con el objeto de obtener la rendición de cuentas de la sociedad administradora y su remoción. Concluye que existe un mandato tácito a fin de desarrollar sus funciones, por lo que tampoco la parte demandada cuestionó su legitimación.

IV.- En primer lugar cabe destacar respecto de la falta de legitimación activa, que hubiere mediado o no planteo expreso de excepción previa, la calidad o legitimación para obrar es un requisito esencial del derecho de acción (o de la pretensión), que el juez debe examinar de oficio y que constituye una típica cuestión de derecho. Sólo después de tener por acreditadas las "justas partes" o las "partes legítimas" -condición de admisibilidad intrínseca de la acción o pretensión- se entra en el juzgamiento del mérito, atendibilidad o fundabilidad de lo pretendido (conf. Morello, Sosa, Berizonce, "Código Procesales en lo Civil y Comercial...", t. IV-B, p. 221).- La legitimación, activa o pasiva, determina quiénes deben o pueden demandar o ser demandados, es decir precisa quiénes están autorizados para obtener una decisión de fondo sobre las pretensiones formuladas en la demanda, en cada caso concreto. La legitimación activa significa una autorización o habilitación para ejercer determinada acción en el proceso; de tal modo, que hablar de legitimación implica referirse a un sujeto procesal que tiene derecho a ejercitar un determinado reclamo. Por el contrario, la carencia procesal se configura cuando una de las partes no es titular de la relación jurídica sustancial en que se sustenta la pretensión (conf. esta sala, expediente nº 63.483, "Hidalgo, Nora Gabriela c. Fraschina, Diego María y otros s/daños y perjuicios (acc. tráns. s/ lesiones)".

Aclarado ello, a tenor de los agravios planteados corresponde recordar que si bien ni la ley 13.512, ni su decreto reglamentario, hacen mención alguna del consejo de administración o de control, resulta frecuente que el mismo fuera creado por el reglamento de copropiedad y administración en el momento de su redacción o incorporado posteriormente por decisión de los copropietarios en una asamblea.

No es ocioso recordar, que el consejo de administración no delibera ni asume la ejecución de las decisiones asamblearias, por lo que resulta inapropiado endilgarle las funciones de la asamblea o del administrador (conf. CNCiv., sala "M", 03/03/1997, "Farran de Palacin, Gloria C. c. Consorcio de Propietarios Suárez 724/26/32/48", publicado en LA LEY 1997-D, 178). Es por ello que únicamente corresponde asignarle facultades de control o consulta, quedándole vedada toda facultad decisoria. Además resulta adecuado destacar que la presente demanda no fue interpuesta por la totalidad de los miembros del mismo, sino solamente por una parte de él por lo cual el agravio no tendrá en este punto favorable acogida.

En cuanto a la remoción del administrador, la ley 13.512 de propiedad horizontal prevé la designación de un administrador, otorgándole las facultades de gestión de los intereses comunes y la ejecución de las decisiones tomadas por los propietarios (conf. arts. 9º y 11 de dicha norma). Esta designación puede recaer sobre uno o varios de los consorcistas, o sobre un tercero, al que denomina "administrador". El art. 11 de dicho cuerpo legal confiere, al representante del consorcio de propietarios, el carácter de mandatario, con su correspondiente obligación de rendir cuentas al mandante (conf. arts. 1909 y 1911 C.C.). Es así, que el administrador del consorcio debe ser únicamente designado y removido por la asamblea de copropietarios. En este sentido, de la copia certificada del Reglamento de Copropiedad y Administración acompañado por la actora a fs. 136/148, surge que resultan ser órganos de representación y administración, el administrador y la asamblea de propietarios (ver art. 14 del reglamento), pudiendo el primero ser removido y/o sustituido por mayoría de votos no menor de dos tercios (ver art. 15 de dicho instrumento), situación que no se ha presentado en autos.

Por otra parte, el sujeto activo de la obligación de rendir cuentas es el consorcio, a quien el administrador representa y en cuyo nombre actúa (conf. CNCiv., sala "H", 26/2/98, JA, 1998-III-490), y no algunos copropietarios que ni siquiera conforman la totalidad del mencionado consejo de administración; sin perjuicio de ello, entiendo que resulta ser el consorcio quien debe verificar las cuentas y, en su caso, aprobarlas o rechazarlas.

Así, el administrador de un consorcio de propietarios se halla vinculado por una relación de mandato con el consorcio y no con los propietarios, siendo por tanto, aquél quien está autorizado mediante previa decisión de su órgano deliberativo a pedir rendición de cuentas en las tareas asumidas y funciones desempeñadas (conf. CNCiv., sala "K", J. A., 1999-I, en Highton, Elena I., "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", Ed. Hammurabi, p. 621).

Por todo lo expuesto, encuentro acertada la decisión de la a quo de rechazar la demanda interpuesta.

V.- En suma, por los argumentos dados y a la luz de las constancias de la causa he de propiciar al acuerdo la desestimación de las quejas interpuestas por la coaccionante Rodríguez, correspondiendo en consecuencia, confirmar la sentencia apelada en todo lo que ha sido materia de agravios. Las costas de la alzada se imponen a la coactora Rodríguez vencida atento a la forma en que se resuelve y en virtud de lo dispuesto por el art. 68 del C.P.C.C.

Los doctores Pascual y Rebaudi Basavilbaso por razones análogas votan en el mismo sentido.

Por lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos el Tribunal decide: Confirmar la sentencia apelada en todo lo que fue materia de agravios. Las costas de la alzada se imponen a la coactora Rodríguez vencida atento a la forma en que se resuelve y en virtud de lo dispuesto por el art. 68 del C.P.C.C.

Fíjanse los emolumentos del doctor A. J. H. en la suma de cuatrocientos cincuenta pesos ($ 450) y los de la doctora J., en la de ciento veinticinco pesos ($ 125) de conformidad con el art. 14 de la ley 21.839. - Marcela Pérez Pardo. - Emilio M. Pascual. - O. Hilario Rebaudi Basavilbaso.