Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2007-12-06


2º Instancia. - Buenos Aires, diciembre 6 de 2007.

Vistos: Contra lo resuelto a fs. 68 apelan la parte actora y la Sra. Fiscal de Primera Instancia. La primera sostuvo su recurso mediante el escrito de fs. 72/74 y el Sr. Fiscal de Cámara hizo lo propio a fs. 79/80.

En un sentido objetivo la competencia está determinada por las reglas que el legislador ha seguido para atribuir a los distintos órganos jurisdiccionales el conocimiento de las causas sometidas a su decisión, y en razón de la materia se determina, en principio, por la naturaleza del caso que el actor propone a resolución del órgano jurisdiccional, o sea por la índole de la acción ejercitada (conf. Morello - Sosa - Berizonce, "Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Nación y de la Provincia de Buenos Aires, Anotado, Comentado y Concordado" Bs. As. 1994, T. 1 pág. 39). Las reglas atributivas de competencia por razón de la materia tienden fundamentalmente a asegurar la eficacia de la administración de justicia y se basan, por tanto, en consideraciones de interés general. Para determinarla debe estarse en primer lugar a los hechos y el derecho aducidos en la demanda, siempre que la apreciación en estos no sea arbitraria o esté en pugna con los elementos objetivos obrantes en la causa.

Los recurrentes no logran desvirtuar el fundamento esencial de la resolución del a quo relativo a que en el caso se está ante un contrato atípico celebrado entre comerciantes, por lo que corresponde la intervención de la justicia en lo comercial.

En las locaciones comerciales de inmuebles en centros de consumo es frecuente fijar el precio del contrato en base a un porcentual sobre la facturación de la actividad del locatario, como en el caso que nos ocupa. Habrá que interpretar si esto implica una mera locación o, por el contrario, un vínculo asociativo en razón de que este elemento es típico de la sociedad (conf. Lorenzetti, Ricardo L., "La locación comercial...", en Rev. de Der. Priv. y Com. 2004-2, "Locación de cosas, inmuebles y equivalentes", pág. 158).

Dada la complejidad y las nuevas modalidades empresariales derivadas del sistema de explotación comercial organizado en la forma de "Centro comercial" o "Shopping Center", la naturaleza jurídica del contrato base del presente participaría también en la categoría de un contrato de colaboración, y si bien no es posible hablar de un concepto unitario de la concesión mercantil, lo cierto es que la unidad está dada por la finalidad económica común a ambas partes, la de vender (conf. Puente Muñoz, Teresa "El contrato de concesión mercantil" pág. 90). En el caso, a estar a las cláusulas del convenio y sus anexos, el objeto del contrato destinado a una explotación comercial, el precio estipulado en un porcentaje de la facturación con un valor mensual asegurado fijado en una suma determinada de dinero, el sometimiento a un control por parte del centro comercial, la prestación asumida para el "Fondo de Promociones Colectivas", no constituyen características que lo definan como un contrato de locación de inmueble. Y el carácter del contrato orientado a una explotación mercantil no puede ser desvirtuado por la circunstancia que, una vez concluido, se reclame la restitución del local asignado, accesoriedad que no puede encuadrar la cuestión sujeta a examen como una típica locación de inmueble de competencia de la justicia civil (conf. CN. Com., Sala D. "Cencosud S.A. c. Fernández, Roberto s/sumario" 26/2/92; "Cencosud S.A. c. Molinari, Marta Alicia s/ordinario" 28/10/94; CN. Civil, Sala E. 30/10/01, entre otros).

La nota al art. 1493 del Código Civil, permite apartarse del nombre que den las partes al vínculo, por cuanto señala que si el precio de un contrato de arrendamiento consistiera en una cantidad de frutos de la cosa, no sería locación sino un contrato innominado. Si la cantidad de frutos fuese una cuota proporcional, respecto al todo que produzca la cosa, sería un contrato de sociedad aunque las partes lo llamaran arrendamiento.

Lejos está de ser una locación de cosas típica (conf. Alvarez Larrondo, LA LEY, 2006-C, 463, "Cláusulas abusivas" Ed. Juris, pág. 81). Y si bien tampoco se trata de sociedad, se dan notas asociativas (al menos la asociación del administrador del centro comercial en las ganancias del locatario) y el sometimiento de éste a numerosas reglas poco comunes en locaciones comerciales usuales. Lorenzetti habla de contratos de locación mixtos y conexos, o de contratos de locación atípicos mixtos en un sistema conexo ("Tratado de los contratos", t. I, págs. 706/7) (esta Sala, 13/6/2007, Expte. nº 65.579).

Por ello el Tribunal RESUELVE: Confirmar la resolución de fs. 68. - Marcela Pérez Pardo. - Víctor Fernando Liberman. - O. Hilario Rebaudi Basavilvaso.