Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2011-10-28


AUTOS N° 88.378 (8° JUZ. CIVIL) (N° 10451-SALA III) "SANZ Mariano Segundo C/ Mereles Lilia Beatriz Daños y Perjuicios III Cpo.".- En la ciudad de San Juan, a los 28 días del mes de Octubre de dos mil once, reunidos los señores Miembros de la Sala Tercera de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, bajo la Presidencia del Dr. Humberto R. Caballero y los Dres. Catalina Celia Cúneo de García y Moisés Moya, como Vocales, para resolver los recursos de apelación concedidos a fs. 431 y 436; contra la sentencia de fecha 23 de abril de 2010, obrante a fs. 423/430.

CATALINA CELIA CÚNEO DE GARCÍA DIJO:

El Sr. Juez a-quo resolvió: "Admitir parcialmente la demanda y en consecuencia: I) Condenar a la demandada, Dra. Lilia Beatriz Mereles, para que en el término de diez días de quedar firme y consentida la liquidación, que se obtendrá por vía pericial en la etapa de ejecución de sentencia (cfr. art. 167 del C.P.C. Ley 8037), abone al actor la suma que corresponde a cánones impagos, en la forma determinada en los considerandos precedentes, con más los intereses legales correspondientes.

II) Condenar a la demandada a pagar al actor el monto, que se determine en la etapa de ejecución de sentencia y por igual plazo (10 días de quedar firme y consentida la liquidación), correspondiente a tasas y servicios pagados por el actor y adeudados (Energía San Juan, Telefónica, Municipalidad y O.S.S.E.), conforme a los considerandos respectivos, con más los intereses legales que correspondan.

Imponer las costas a la vencida, regulando los honorarios del Dr. Gabriel Sanz, en doble carácter y por las tres etapas cumplidas en el 21 % de lo que arroje la planilla de liquidación a practicarse, los de la Dra. Lilia Mereles, en doble carácter y por dos etapas cumplidas en el 8,4 % sobre el mismo monto (cfr. arts. 185, 187, 189, 190, 194 y 222 Ley 2150 modificado por el art.800 del C.P.C. Ley 8037)...".- Contra la sentencia se alzan la demandada a fs. 431 y la actora a fs. 434.- La actora expresa agravios a fs. 437/441, que han sido respondidos a fs. 449/451; la demandada a fs. 444/451, contestados a fs.454/456.- Ambas partes hacen reserva de la cuestión constitucional federal y provincial.- Sin perjuicio de la relación de la causa que efectuara el sentenciante diré que: La actora promueve formal demanda de daños y perjuicios por incumplimiento contractual, contra la Dra. Lilia Beatriz Mereles, por la suma de pesos Diecisiete Mil Cincuenta y Dos con tres centavos ($ 17.052,03), o lo que en más o en menos surja de la prueba a rendirse.

Expresa el actor en la demanda, que es dueño del inmueble ubicado en calle San Lorenzo 1729 (oeste) Barrio del Carmen, de esta Ciudad.- Por razones particulares debió radicarse, desde hace aproximadamente nueve años, en la Provincia de Buenos Aires, circunstancia por la cual alquiló dicho inmueble a la Sra. Nancy Beatriz Medina; siendo su mandataria la Dra. Mereles, quien debía suscribir el contrato de locación, el que se celebró el 01/03/99.

Desde la vigencia del segundo contrato de locación, la accionada sólo realizó cumplimientos parciales en lo referente al giro de los cánones locativos, girando a veces el dinero y otras veces no, hasta que el incumplimiento se hizo permanente.- Ante su reclamo constante las respuestas eran evasivas, lo que motivó a tener que viajar a esta Provincia en julio del año 2003, no pudiendo ubicar a su mandataria.- Encontró el inmueble alquilado desocupado y en un estado completo de abandono, lo que ha sido constatado por Escribano Público.- Aparte del deterioro material, se encontraban interrumpidos los servicios de agua potable, energía y gas natural.

Destaca que la profesional adeuda la suma correspondiente a 22 cánones locativos.

Reclama en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento del mandato: deudas de Municipalidad, Energía San Juan, Telefónica, daños materiales, gastos de mano de obra, honorarios escribanía, gastos de fotografías y cánones locativos adeudados, los que discrimina.

A fs. 124/127 la Dra. Lilia Beatriz Mereles por derecho propio, contesta el traslado de la demanda y pide su rechazo, con costas.

Niega los hechos afirmados en la demanda, asimismo la autenticidad de la documental acompañada por el actor y que se atribuye a la demandada.

Expresa que el actor y su esposa hace más de quince años se encuentran radicados en la Provincia de Buenos Aires.

Desde esa fecha, el inmueble estuvo alquilado a través de inmobiliarias; resultando siempre el reclamo del propietario, de que no se le abonaban los cánones locativos, otorgándole poder para iniciar el respectivo juicio, los que luego han sido percibidos por el actor.

Concluído el pleito, comienza con reparaciones en el inmueble a fin de iniciar una nueva locación. Los cánones locativos han sido percibidos por ella, según contrato. Los montos de cada uno de ellos, desde el inicio de la locación en fecha 01/04/1998, se efectuaban a través de depósito bancario ante el Banco Francés, en la cuenta N° 034-40-00936/0, que pertenecía a la esposa del actor Norma Martín y de su suegra Cándida Pasadore. Luego se abrió la cuenta Nº 034-40033020/1 a nombre del actor y otro, ante el mismo banco.- Agrega, que la inquilina suscribió varias ampliaciones de los contratos de locación y que recibe la vivienda con varios deterioros, efectuando arreglos varios.- Ante los reiterados reclamos personales y telefónicos del propietario del inmueble, envía en fecha 05/07/2003 una Carta Documento a los inquilinos, intimándolos al cumplimiento de deudas y reparaciones pendientes al 02/07/2003, fecha en que dejan la vivienda.

Recibió contestación por carta notarial de fecha 22/07/2003, negando cualquier tipo de deuda sobre la locación finalizada.-A partir de allí, el propietario decide continuar personalmente con la negociación y cobro de lo adeudado, no teniendo más noticias del mismo hasta la interposición de esta demanda.

La sentencia apelada les causa agravios a ambas partes, lo que subsumiré de la siguiente forma:- Agravios de la parte actora: 1°- El Juez a-quo ha efectuado una valoración arbitraria de la prueba rendida por su parte.- Rechaza el rubro indemnización referente a los daños y perjuicios, correspondientes a los materiales y mano de obra empleados en la reparación de los deterioros sufridos por el inmueble, comprobados al tomar posesión del mismo.

Al respecto, señala que la documentación acompañada no tiene valor probatorio, al no haber sido reconocida por los remitentes. Agrega que el actor, omitió la producción de la prueba pericial, a fin de acreditar el estado del inmueble, siendo insuficiente el acta de constatación y la documentación presentadas.

-Agrega el apelante que conforme a las cláusulas 5° y 9° del contrato, el inmueble se entregó en perfecto estado de uso y conservación.- La compra de los materiales y el costo de la mano de obra fueron probados por medio de las respectivas facturas (fs. 17/23, 34/47, 49 y 52/63) y los recibos de fs. 50/51; no impugnados por la contraria. También rindió prueba testimonial.- 2°- La demandada acompaña 26 boletas de depósito bancario, referida al pago de cánones locativos, obrantes a fs. 99/111, los que dice haber efectuado en una presunta cuenta bancaria del actor, los que fueron desconocidos e impugnados oportunamente.- Los montos, que dan cuenta, no coinciden con los alquileres que debía haber percibido su mandataria, aquí demandada.

Por lo que pide se revoque el fallo y se admita la demanda en todas sus partes.-Agravios de la demandada: El a-quo la condena al pago de cánones locativos por el período marzo de 2000 a julio de 2003 (40 meses), desestimando los depósitos efectuados por la mandataria.- Lo que no corresponde, pues no existe deuda alguna en tal concepto, Como se acredita con las boletas de depósito (fs. 99/106), en la cuenta del Banco Francés, perteneciente a la esposa del actor Norma Martín y a la suegra, Cándida Pasadore. El resto de los alquileres fueron cobrados directamente por el locador, en oportunidad de viajar a la Provincia. En consecuencia, no se adeudan 22 cánones locativos como condena el a-quo.- Acerca de los pagos efectuados es importante los testimonios de Nancy Medina y Armando Robledal.- La sentencia además, la condena al pago de facturas de Telefónica de Argentina y Energía San Juan. Además por tasas y servicios de Municipalidad de la Capital y OSSE, sin tener en consideración la documentación presentada sobre el plan de pago y los efectuados.

Pide se revoque la sentencia, con costas.La actora al responder los agravios de la contraria, solicita el rechazo de la apelación interpuesta por ésta, al no reunir el memorial los requisitos establecidos en el art. 266 del C.P.C.

Al respecto, este Tribunal tiene dicho en forma reiterada que: "Si bien el escrito deberá contener una crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas (art. 265 del C.P.C.- hoy art. 253 del C.P.C. ley 8037), ante la gravedad de la sanción impuesta por el art. 266 ibid. en caso de duda, y a condición de que el apelante individualice su disconformidad con la sentencia recurrida, debe tratarse la apelación." (Prot. de Sent. Tº III Fº 527/529 Año 1999- PROT. DE AUTOS Tº I Fº 27/28 AÑO 2002).

PROT. DE SENT. Tº IV Fº 617/621 AÑO 2007).- Entrando al tratamiento de los agravios propuestos, me ocuparé en primer lugar de los:

Agravios de la parte actora: Primero: El apelante ataca el fallo en cuanto el a-quo rechaza el rubro materiales y mano de obra, al no considerar la prueba documental producida. Prueba que a su criterio, acredita su adquisición y pago respectivamente, para la reparación de los daños ocasionados por la inquilina, en el inmueble alquilado.

Acerca de la valoración de la prueba, este Tribunal sostiene que: "Los jueces no tienen la obligación de expresar en su sentencia la apreciación de todas las producidas sino únicamente de las que, de conformidad con las reglas de la sana crítica, fueren, según su prudente criterio, esenciales y decisivas para la resolución de la causa. (citar la jurisprudencia).- Los documentos agregados a fs. 15/22, 34/49, 50/51, 62, 63 y 78, por su naturaleza de instrumentos privados, requieren para su validez, el reconocimiento de quien lo otorgó o la aceptación de su autenticidad, por parte de la contraria (art.340, inc.1° del C.P.C.).- En este caso, la misma fue negada expresamente por la accionada al responder a la demanda (fs. 125 vta).

Además, los documentos presentados no han sido reconocidos por quienes los habrían expedido, excepto el recibo de fs. 50 y la factura de fs. 63.- Al respecto se ha resuelto que: "Los documentos privados, contrariamente a lo que sucede con los públicos, carecen de valor probatorio mientras no se pruebe su autenticidad, sea mediante reconocimiento expreso o presunto de la parte a quien perjudique o por la práctica de cualquier medio de prueba(Cc0002 Az 37139 Rsd-48-96 S-21/05/1996-"Ferrari, Oscar C/ Gonzalez, Walter S/ Desalojo").

"Siendo las facturas y certificados instrumentos privados, documentos meramente probatorios sujetos a reconocimiento, son insuficientes por si mismos para acreditar la condición de acreedor invocada por el peticionante (C-N.A.Com.Sala A-"Bava Seery y Limer SA"-18/03/1982).

Tiene dicho este Tribunal que: "Sobre su valor probatorio a diferencia de los instrumentos públicos, que gozan de la presunción de autenticidad, los privados no la tienen de modo que carecen de todo valor probatorio mientras la firma no haya sido reconocida por el firmante o declarada debidamente reconocida por el Juez (arts. 1012 y 1026 C. Civil), habiéndose destacado que como la firma es condición esencial para la existencia de todo acto bajo forma privada, a quién invoca dicho instrumento en juicio corresponde la carga de la prueba de su autenticidad.- La omisión del cumplimiento de dicha carga probatoria no lleva inexorablemente al rechazo de la pretensión, pues si la valoración integral de los demás elementos de juicio disponibles conduce a la convicción de que las partes estuvieron unidas mediante una relación jurídica, cabe admitir tal circunstancia (Prot. de Sent. T° I-F° 592/596-03).

"El reconocimiento de los instrumentos privados es indivisible y constituye una suerte de confesión que participa de las características de la indivisibilidad de ella.- El reconocimiento de la autenticidad de la firma es suficiente para que quede también reconocido su cuerpo, en virtud del principio señalado (Prot. de Sent. Tª II- Fº 309/313-06).- En el caso de autos, el recibo obrante a fs. 16 no se encuentra firmado por el emisor, como tampoco se ofreció su reconocimiento.-La factura de Benavídez Sanitarios, no se encuentra a nombre del actor (fs. 22).

Tampoco las de Expo Cerámico, ni los restantes comprobantes de compra de materiales. No han sido reconocidas las firmas puestas en los recibos de fs. 50/51, así como el resto de la documentación.

Es cierto, que la omisión del cumplimiento de dicha carga probatoria conforme a la jurisprudencia citada, no lleva inexorablemente al rechazo de la pretensión, pero sólo cabe admitir su validez, siempre que la valoración integral de los demás elementos de juicio, conduzcan a la convicción, de que se relacionan con los arreglos de la vivienda.- De la compulsa de autos no surge, que se hubiera producido prueba, que acredite que los materiales y la mano de obra indicadas en los documentos, correspondan a la reparación de los daños descriptos en el acta de constatación (fs. 8/10), y fotografías presentadas. que se habrían producido en el inmueble locado. Lo queinsisto- debió acreditarse con su reconocimiento expreso o con la prueba pericial respectiva.- Respecto al recibo de fs. 50 de fecha 16 de agosto de 2003, en concepto de bajo mesada de cocina, realizado por José Clemente Molina, a fs. 327/328 relata que efectuó arreglos en la cocina, el bajo mesada lo construyó, por cuanto en el hueco no había nada (fs. 327).- Agrega, que si bien, reconoce como suya la firma del recibo obrante a fs.50, su contenido refleja una suma mayor que la cobrada, por expreso pedido del actor. Es decir que el otorgante reconoce la firma pero no el monto consignado.

Expresa al respecto que el monto del trabajo: materiales y mano de obra, insumía a esa fecha la suma de pesos: Cien ($ 100), que el actor le pagó el 50% al empezar el trabajo y el otro 50% al terminarlo.- Estando acreditado el daño con la constatación notarial y el reconocimiento de quien efectuó el trabajo, el rubro es procedente, por el importe que indica el otorgante, con más los intereses de la tasa activa desde esa fecha y hasta el efectivo pago.- En igual sentido es procedente el pago de la factura de fs. 63 reconocida a fs. 343, en la que se describe el uso de los materiales allí descriptos para el calefón. También el monto de pesos: Cuatro ($ 4,00) procede con más los intereses indicados desde el 17/07/2003, hasta el efectivo pago.

Respecto a los testimonios de Nancy Beatriz Medina de fs. 179/184 (locataria del inmueble) y de Armando Vicente Robledal de fs. 323/324 (fiador), impugnados en sus dichos por el actor, no fueron tenidos en cuenta por el sentenciante.- En cuanto al valor de la factura de fecha 15/07/2003 obrante a fs. 19, por honorarios de la Escribana Dra. Pardo de Ruiz por la suma de pesos: Cien ($ 100), el valor debe ser reconocido por estar acreditada su labor.

En igual sentido debe reconocerse el importe de la factura del 16/07/2003 de fs. 20, por la suma de pesos: Cuarenta y seis ($ 46) por las fotografías acompañadas.

Ambos importes deberán ser pagados por la demandada, desde la fecha de su emisión con más los intereses de la tasa activa hasta el efectivo pago.- Por lo que se admite parcialmente el agravio del actor en cuanto a la procedencia de la indemnización por daños y perjuicios reclamados en la demanda y sólo por los importes supra indicados.- Segundo agravio de la parte actora: Será considerado conjuntamente con los de la accionada.

Agravios de la parte demandada: 1°- El a-quo condena al pago de 22 cánones locativos, pertenecientes al período: marzo del año 2000 a julio de 2003 (40 meses); manifestando la apelante que no corresponde por no existir deuda alguna.- El contrato de locación referente al período indicado, se encuentra glosado en fotocopia a fs. 117/120, reconocido por las partes.- En su cláusula 4° se estipula un canon mensual de $ 330, a pagar en el estudio jurídico de la Dra. Mereles (fs. 117 vta.).- En la carta documento de fecha 22/07/03, cuyo original se tiene a la vista, el actor intima a su mandataria a rendir cuentas de la gestión encomendada, según el contrato de locación de fecha 01/07/00, hasta el 10 julio de 2003, en que se le entregaron la llaves de la vivienda (fs. 14).

Obligación no cumplida por la demandada Mereles (art.1909 del Código Civil).La demandada presenta, como prueba del pago remitido a la actora, 27 recibos de depósito del Banco Francés, a las cuentas n° 034-40-009136/6, y 034-40-033020/1, pertenecientes a Norma Martín / Cándida Passadore y de Mariano S. Sánz y otros, respectivamente (fs. 99/106), por depósitos, de fechas no correlativas, efectuados entre los años 2000, 2001 y 2002, por distintos montos.- La pertenencia de dichas cuentas ha sido reconocida por el locador al responder la demanda (fs.125/126).- La demandada efectuó el correspondiente depósito, en forma irregular en las cuentas mencionadas del Banco Francés. No está acreditado que los mismos se hayan efectuado en forma oportuna, como tampoco que correspondan a la totalidad de los alquileres percibidos.

Por otra parte, no ha probado que el locador hubiera recibido directamente los cánones correspondientes a los otros meses, no depositados.- Respecto a la comisión percibida por la demandada (art. 1952 del Código Civil), ésta reconoce al absolver posiciones que consistía en un porcentaje del canon locativo (preg. 3° fs.169).

El a-quo la fija en un 10%, no cuestionado por las partes, que deberá descontarse del alquiler acordado.En consecuencia, la liquidación se debe realizar en la etapa de ejecución de la sentencia, conforme lo dispuesto por el sentenciante.- 2°) En relación al pago de tasas y servicios a OSSE, Municipalidad de la Capital, Telefónica y Energía San Juan, se tiene en consideración el periodo comprendido entre marzo de 1999 a julio de 2003.

En las respuestas remitidas por los citados organismos señalo que: Energía San Juan informa a fs. 152. que no registra deuda alguna. Telefónica: Responde, que en el domicilio de calle San Lorenzo 1729, oeste, "figura una línea dada de baja por cambio de domicilio", sin especificar si existe o no deuda (fs. 338).

Municipalidad: Señala una deuda correspondiente a los doce meses del año 2003 (fs. 339) y OSSE: Da cuenta de la existencia de un plan de pago, adeudando los meses de mayo y junio de 2003, entre otros (fs. 350/351).- Por consiguiente, tal como lo indica el Sr. Juez a-quo en la sentencia, el perito en la etapa procesal oportuna, deberá efectuar la liquidación pertinente de capital e intereses, referente a lo adeudado a los dos organismos referidos (Municipalidad y OSSE) además de las facturas pagadas, que acompañó el actor en la demanda a Energía San Juan y Telefónica.

Conforme a lo manifestado corresponde desestimar el agravio propuesto por la demandada y admitir parcialmente los agravios expresados por la actora, en relación los daños analizados supra.- Las costas se imponen a la demandada, apelante vencida. (art. 66 y conc. del C.P.C.).- Los honorarios se fijan para los profesionales intervinientes en la alzada, en el 30% de lo que les correspondería en primera instancia (art. 196 de la ley 2150, inc. 10 del art. 800 del C.P.C.).

LOS DRES. HUMBERTO R. CABALLERO Y MOISES MOYA, por sus fundamentos, adhieren al voto que antecede.- Por todo ello, normas legales y jurisprudencia citadas, SE RESUELVE:

I-Rechazar el recurso de apelación concedido a la demandada a fs. 436 contra la sentencia de fecha 23 de abril de 2010, obrante a fs. 423/430.- II- Admitir parcialmente el recurso de apelación deducido concedido al actor a fs. 432, contra la sentencia indicada, la que se confirma en los puntos I y II y se amplía la condena en cuanto a los daños y perjuicios reclamados, por la suma de pesos: Doscientos cincuenta ($ 250), según los montos indicados en los considerandos precedentes, con más los intereses de la tasa activa desde la fecha de los mismos y hasta el efectivo pago. Imponer las costas a la demandada vencida.

Fijar los honorarios de la alzada del Dr. Gabriel Sanz y de la Dra. Lilia Mereles, en el 30% de los de primera instancia.- Protocolícese, hágase saber, déjase copia autorizada bajen los autos previa reposición de sellado si correspondiere.-FDO:DR. HUMBERTO CABALLERO, DRA. CATALINA CELIA CUNEO DE GARCIA Y MOISES MOYA, .

ANTE MI DRA. ALICIA B. SOLIMEI- SECRETARIA- PROT. DE SENT. T° IV-F° 701/7082011-