Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2007-10-01


2º Instancia. - Buenos Aires, octubre 1 de 2007.

El doctor Rebaudi Basavilbaso dijo:

I. Contra el decisorio de fs. 1426/1430 la actora expresó agravios a fs. 1469/1476, los que fueron contestados a fs. 1485/1486.

La relación jurídica entablada entre las partes tuvo su origen -previas negociaciones- en el contrato a través del cual el actor se constituyó en usuario del local 2049 del centro de compras denominado Shopping Center Paseo Alcorta, de cuya explotación luego se hiciera cargo Alto Palermo S.A. El contrato tendría vigencia desde 1º de marzo de 1997 hasta el 31 de marzo de 2001 y la unidad fue destinada a la instalación de un comercio denominado "Carteras Italianas" (cfr. Anexo "I", fs. 7/104). A pesar de la formalización de ciertos reclamos previos, el local fue entregado el 31 de diciembre de 2000 (cfr. fs. 623).

El actor inició esta demanda por enriquecimiento sin causa (acción in rem verso) fundada en ciertas conductas de la demandada que, a su criterio, constituyeron incumplimientos que desnaturalizaron lo originariamente convenido: permitir la instalación de góndolas o stands comerciales en pasillos de áreas comunes del shopping, que -según indicó- obstruían tanto la normal circulación de personas como una adecuada visión de la vidriera de su comercio (cfr. fs. 915 vta., pto. 2.2.2 y fs. 916 vta., pto. 2.2.6). Asimismo, señaló que, contra lo que le fue verbalmente aseverado, la explotadora del centro de compras posibilitó el establecimiento de otro comercio del rubro marroquinería (cfr. fs. 914, 2º párr.; 916, pto. 2.2.4 y 918 últ. párr.). Estas situaciones produjeron -afirmó- un enriquecimiento sin causa de la accionada en detrimento patrimonial suyo; por ello reclamó la restitución de un 30 % de lo abonado por determinados conceptos durante la vigencia relación contractual.

Tras el rechazo de su pretensión, el sujeto activo cuestionó diversos aspectos del fallo en los que juzgador de la anterior instancia se habría equivocado.

II. Tanto las partes como el juzgador han denominado al vínculo contractual con la típica figura del contrato de locación; sólo el actor ha hecho un escueta referencia, en su demanda, a ciertos aspectos distintivos en los que no ha ahondado (cfr. fs. 918 vta., pto. 3). Esa cuestión conceptual -si se quiere- no constituyó materia de queja en esta instancia, pues lo que según el apelante está en juego no es el contrato sino cómo se ejecutó (cfr. fs. 1471 vta. y 1472). De ahí la irrelevancia de esa cuestión.

Pero lo que sí interesa para la definición del caso es tener presente ciertos caracteres de política administrativa, de organización y planificación que presentan esos grandes universos destinados al consumo (ver en este sentido: Acosta, Miguel Ángel, "Shopping center: determinación de su carácter mercantil", en LA LEY, 1995-C, 973).

Aún así, el estudio del caso particular ha sido encarado por el juzgador de acuerdo a los términos en los que quedara planteada la pretensión del actor.

III. Este comenzó su queja sosteniendo, en lo sustancial, que el juez de anterior instancia decidió el caso otorgando preponderancia a la autonomía de la voluntad y que, por tanto, el encuadre jurídico fijado en el fallo no se compadece con la cosa demandada que fue el "enriquecimiento sin causa de Alto Palermo" (acción in rem verso). En el mismo sentido, en el pto. II. 6.7) sostuvo que no se trató de un mal negocio de su parte, sino que la explotadora se aprovechó de su debilidad como contratante.

Le asiste razón en la primera valoración apuntada, no obstante lo cual, -como ya expresé- bien hizo en ello el juzgador. Es que más allá de la naturaleza jurídica del vínculo contractual (esta Sala ya ha marcado ciertos lineamientos jurídicos en el expte. nº 65.579, aunque el concepto fue dado en el marco de la determinación de las responsabilidades emergentes por la ocurrencia de un accidente dentro un local instalado en un shopping), lo que no debe perderse de vista es que, como pauta general, la ejecución de las convenciones debe ceñirse a sus disposiciones por imperio de lo prescripto por el art. 1197 del Código Civil. Más aún, no es ésa la única norma que fija los principios y reglas que las rigen, ya que distintas normas de orden sustancial fijan bases sobre las cuales deben interpretarse las relaciones jurídicas, como los arts. 1198 del mismo código y 218 del de Comercio, entre otras.

El primero de éstos establece en su primer párrafo "que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo a lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión". Por su parte, el art. 218 del Código de Comercio entre las distintas bases interpretativas que enuncia, menciona "el uso y práctica generalmente observados en el comercio, en casos de igual naturaleza, y especialmente la costumbre del lugar donde debe ejecutarse el contrato prevalecerán sobre cualquier inteligencia en contrario que se pretenda dar a las palabras" (inc. 6º).

De manera tal que, a la luz de esos principios y a la doctrina de los propios actos (C.S.J.N., fallos 305-2-1304, entre muchos otros), el conocimiento que el pretendiente adujo tener de la empresa en la que se embarcó (cfr. fs. 913, pto. 2.1), veda la posibilidad de objetar la conducta de su co-contratante (art. 902 del Cód. Civ.).

Es que si el eje central para la definición del entuerto radica en la determinación de si Alto Palermo se encontraba facultado para obrar del modo que lo hizo o si al menos las conductas que el pretendiente denominó "incumplimientos" pueden enmarcarse dentro de lo razonablemente previsible para él, la solución no podría ser otra.

Por un lado, como adecuadamente resaltó el juzgador, el compromiso verbal asumido por la locadora de no permitir la instalación de un negocio del mismo rubro (una suerte de "exclusividad"), no fue materia de acreditación ni surge de los términos contractuales sino que -por el contrario- la demandada se reservó el derecho de autorizarlo (cfr. fs. 465, pto. 4.3). De ahí que tal hecho, no pueda constituir causa alguna de incumplimiento.

Por el otro, idéntica situación se presenta con respecto a la instalación de góndolas comerciales, en tanto la locadora también se reservó ese derecho (cfr. Cláusulas 1º y 6º). Los términos contractuales a los que se sujetó, no pueden sumirse bajo las miras que el actor dijo haber tenido en cuenta para acceder a la contratación y que fundó en las constancias del folleto explicativo incorporado a fs. 581/590 (en particular página 13 de fs. 588). En tal sentido, no se advierte -ni ha sido invocada- razón alguna que permita no incluir las variantes que en los sectores comunes del centro de compras hizo la accionada (y que a su juicio excedieron el límite de lo razonable) dentro de la planificación de un shopping center, cuyas características fueron enunciadas por el propio actor en el escrito de demanda (cfr. fs. 914 vta., pto. 2.2, cita de Alvarez Larrondo, LA LEY, 1999-B, 983). Ese fue el ámbito que el pretendiente eligió para desarrollar su emprendimiento comercial, por lo cual -como expresé- la doctrina de los actos propios resulta plenamente de aplicación. Esto, a la sazón, refuerza la idea sobre el conocimiento que el actor tenía sobre el ámbito en el cual decidió obligarse.

IV. El enriquecimiento sin causa, que genera acción restitutoria (actio in rem verso), supone la ausencia de un motivo legítimo para el desplazamiento patrimonial (conf. Zavala de Rodríguez, "Resarcimiento de daños", tº 4. Ed. Hammurabi, 1999, pág. 72). Pero para su determinación resulta imprescindible la prueba tanto del enriquecimiento como del empobrecimiento.

Claro que la obtención de una renta por la disposición de espacios para la instalación de góndolas comerciales, lleva consigo un mayor ingreso económico (manteniendo intactas el resto de las variables), pero aquí nuevamente se vuelve al punto de partida: la demandada se encontraba convencionalmente facultada para ello. No existe en toda la extensión del contrato cláusula alguna en sentido contrario.

Además, no basta sólo con "inferir" el enriquecimiento, sino que debió probarlo, y que tal fue en su detrimento.

No es cierto lo afirmado sobre que la pericial contable no fue desistida. Sí lo fue. Basta sólo una lectura de sus presentaciones de fs. 1088, 1158 y 1162 para desoír el "error" endilgado al juzgador de la anterior instancia; desistió y acusó negligencia a su contendiente, que finalmente fue rechazada (cfr. fs. 1167).

Pero aun recurriendo indebidamente a esos elementos introducidos por el perito contador, tampoco se llega a la solución propuesta por el quejoso. Tal como sostuvo el sentenciante, no se ha demostrado que las pretendidas mermas en las ventas hayan encontrado relación causal con los supuestos incumplimientos.

Por su lado, la ponderación de la pericia del ingeniero Alemán también ha sido adecuadamente ponderada (cfr. fs. 1079/1083). El profesional designado de oficio, no ha detallado las operaciones técnicas realizadas ni expresado principios científicos que permitan tener por fundado su razonamiento conforme lo dispone el art. 472 del Código Procesal. Y no resultan suficientes las declaraciones testimoniales de ex-dependientes del actor para otorgarle fuerza probatoria (art. 477, cód. cit.).

Nótese, además, que el recurrente dijo agraviarse de la decisión del juez sin el necesario porqué, sin señalar el yerro pretendido. De todos modos, indicaré en cada caso la razón de su desacierto. Sostuvo: a) que no hubo extralimitación del perito: sí la hubo en la medida que sólo aportó apreciaciones personales infundadas; b) que fue corroborado por los testigos: ya indiqué que -en el caso- no resulta adecuado para sostener sólo con ello el nexo de causalidad, y c) no fue impugnado por las partes: la falta de impugnación no ciñe al sentenciante a aceptar sin más sus afirmaciones (art. 477 ya citado).

Por lo demás, tampoco se advierte, pues no ha sido acreditado ni invocado, cuál sería el beneficio del shopping en perjudicar intencionalmente al pretendiente como usuario de uno de sus locales.

En definitiva, por las razones expuestas y las propias del fallo apelado, propongo desestimar los agravios y confirmarlo en todo lo que ha sido materia de recurso. Costas al actor vencido (art. 68, 1º párr., Cód. Proc.).

Por razones análogas los doctores Pérez Pardo y Liberman votan en el mismo sentido.

Por lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedentemente, el Tribunal resuelve: desestimar los agravios y confirmar el fallo apelado en todo lo que ha sido materia de recurso. Costas al actor vencido.

Fíjanse los emolumentos del Dr. G. en la suma de dos mil trescientos cincuenta y cinco pesos ($ 2355) y los del Dr. L. en la de un mil ciento treinta y cinco pesos ($ 1135), de conformidad con el art. 14 de la ley 21.839.

Conociendo de los recursos deducidos a fs. 1433, 1436/8 y 1445 con relación a las regulaciones de honorarios practicadas a fs. 1430 por el rechazo de demanda, teniendo en consideración el monto reclamado al accionar, labor profesional desarrollada, etapas procesales cumplidas, resultado obtenido y lo preceptuado por los arts. 6º, 7º, 9º, 10, 19, 37, 38 y ctes. de la ley 21.839 modificada por ley 24.432, por no ser elevados los correspondientes a la Dra. V., se los confirma. Por reducidos se elevan los de la Dra. B. a la suma de cuatro mil cuatrocientos cincuenta pesos ($ 4450), los del Dr. G. a la de tres mil doscientos pesos ($ 3.200); los del ingeniero A. a la de setecientos sesenta pesos ($ 760) y los del contador E. a la de un mil trescientos pesos ($ 1300).

Toda vez que el juez no justipreció la labor desplegada por el mediador, sino que se limitó a determinar los honorarios siguiendo la escala establecida en el art. 21 del decreto 91/98, reglamentario de la ley 24.573, que fija la retribución de acuerdo a una escala cuya base de determinación es el monto de la sentencia o acuerdo al que arriben las partes, por lo que los mismos no resultan apelables. En consecuencia, declárase mal concedido el recurso de fs. 3341.

Difiérese conocer de los recursos deducidos contra las regulaciones de honorarios por la reconvención hasta tanto exista liquidación aprobada en los términos del art. 1º de la ley 24.432. - O. Hilario Rebaudi Basavilbaso. - Marcela Pérez Pardo. - Víctor Fernando Liberman.