Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2005-06-23


En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, 23 de junio de 2005, reunidos los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Sala IIIa., Dres. Santiago Gallo Cainzo y Carlos Miguel Ibáñez con el objeto de conocer y decidir los recursos interpuestos contra la sentencia dictada en los autos caratulados "SUCESION MERCADO MARIA NIEVES C/JOSE MINETTI Y CIA. LTDA. S/ESCRITURACION (RAS.-REC.ACTOR SIN CAUSA.-JUZG.DE ORIGEN 1RA.-)"; y abierta la vista pública, el Tribunal se plantea la siguiente cuestión: ¿ ESTA AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA ? Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres.Carlos Miguel Ibáñez y Santiago Gallo Cainzo.- EL Sr. VOCAL DR.CARLOS MIGUEL IBAÑEZ, DIJO:

1.- Vienen los autos para resolver la apelación interpuesta por la demandada en contra de la sentencia de fecha 12/10/04 hace lugar a la demanda de escrituración deducida en su contra.

Los agravios de la recurrente corren en el memorial de fs. 127/128, siendo contestados los mismos por la actora a fs. 131/133.

2.- Se agravia la apelante expresando que se la condena a un objeto por ahora imposible, con consecuente violación a lo acordado expresamente en el contrato y al art. 953 del C.C. en cuanto preceptúa que lo imposible no puede ser objeto de los actos jurídicos.

Expresa que de la cláusula 3° del contrato resulta que la obligación asumida por su parte se subordinó a la condición de que ella a su vez obtuviera la escritura de su vendedora la Cía. Azucarera Bella Vista SA en el marco del proceso licitatorio dispuesto por la liquidación de dicha firma que la compradora declara conocer.

Sostiene que ante el incumplimiento de la vendedora Cía. Azucarera Bella Vista SA, debió promover la correspondiente acción de cumplimiento, la que fue acogida favorablemente mediante sentencia del 31/03/92, confirmada por el Superior el 02/10/92, fecha a partir de la cual brega por obtener su cumplimiento, lo que resultó infructuoso porque la misma se encuentra inhibida judicialmente para disponer de sus bienes, como se acredita con el informe del Registro Inmobiliario y del Fiduciario Liquidador.

Que no obstante ello, la sentencia considera que la escrituración debe prosperar porque su parte no fue diligente en sus gestiones para obtener la escrituración del inmueble ya que obtuvo sentencia en 1992 y la inhibición data recién del año 1998. Al respecto señala la recurrente que la inhibición general de bienes, peticionada por terceros contra la vendedora, data desde el año 1993, fecha a partir de la cual viene reinscribiéndose periódicamente cada cinco años.

También expresa que el hecho futuro no es necesario, sino incierto, desde que tal acto puede no cumplirse (art. 569) y de hecho su parte que ha pagado la totalidad del precio, no ha logrado aún su cumplimiento pese a que lo intenta hace 14 años.

Señala que estamos frente a una condición y no a un plazo incierto puesto que la obligación no es potestativa, sino que depende de un tercero que puede o no cumplirla, de suerte que ella configura un hecho no necesario incierto, por lo que la escrituración prometida está aún sujeta a la condición expresamente prevista por las partes en su contrato.

También expresa en forma subsidiaria, que la condena a cumplir con una obligación a cargo de un tercero es de objeto imposible, por lo que debe ser revocada.

Expresa que si se entendiera que su parte es morosa, el contrato debe resolverse por imposibilidad de cumplimiento, en tanto no está en facultad de su parte otorgar la escritura de lo que aún no le pertenece dominialmente, en virtud de lo dispuesto por el art. 538 que no existe cumplimiento ficto de la condición y resulta aplicable el art. 627 en cuanto preceptúa que si la obligación resulta imposible sin culpa del deudor, la obligación queda extinguida para ambas partes y el deudor debe volver al acreedor lo que en razón de ella hubiere recibido.

4.- Entrando al análisis de los agravios cabe expresar que en la cláusula tercera del boleto de compraventa se ha establecido que "la vendedora entrega en este acto a la compradora la tenencia del inmueble... y se obliga a darle posesión definitiva y elevar este contrato a escritura pública traslativa de dominio a favor de la compradora, ante el escribano que aquella determine, cuando obtenga de la Cía. Azucarera Bella Vista S.A. la autorización habilitante y la transferencia del dominio, en un todo de conformidad a las bases licitatorias fijadas por la misma".

De la lectura de dicha cláusula se advierte que la vendedora asume la obligación de elevar a escritura pública el contrato celebrado por boleto.

No dice que sólo escriturará si es que obtiene o si es que llegara a obtener la trasferencia, sino que sostiene que cuando la obtenga procederá a escriturar a favor del comprador.

No se trata de una condición sino de una obligación no condicional, de plazo incierto, desde que lo incierto, no es la escrituración, sino el cuándo o plazo para hacerlo.

Se trata por lo tanto de un contrato preliminar que obliga a escriturar, y dicha escrituración ha sido puesta in obligationi, porque es coercible, y no in conditioni.

En este sentido se ha resuelto que hay plazo y no condición cuando quién prometió en venta un inmueble se compromete a otorgar la escritura "cuando el promitente obtenga a su vez la escritura traslativa de dominio que se le debe" (cfr. Salas-Trigo Represas, T. 1, pág. 297).

5.- Ahora bien, la escrituración depende de que previamente le escriture a la vendedora la titular dominial, por lo que se trata de una contratación sobre objeto ajeno aclarándose que es ajeno.

De allí que resulta de aplicación la normativa del art. 1163 del Código Civil en cuanto prescribe que "el que se obliga por un tercero, ofreciendo el hecho de éste, debe satisfacer pérdidas e intereses, si el tercero se negare a cumplir el contrato".

Dicha normativa es concordante con lo dispuesto por el art. 1177 del Código Civil que preceptúa que "las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos", en la medida que se aclare que son ajenas, como acontece en la especie, y agrega: "Si el que prometió entregar cosas ajenas no hubiese garantizado el éxito de la promesa, sólo estará obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice. Si tuviere culpa de que la cosa ajena no se entregue, debe satisfacer las pérdidas e intereses. Si él tuviere la culpa de que la cosa ajena no se entregue, debe satisfacer las pérdidas e intereses. Debe satisfacerlas, cuando hubiese garantizado la promesa, y ésta no tuviere efecto".

Vale decir, que se ha vendido una cosa ajena, aclarando que es ajena, comprometiendo el hecho de un tercero, consistente en la escrituración por parte del titular registral a favor del vendedor, a los fines de poder éste a su vez escriturar al comprador.

Por lo tanto, tratándose de la promesa de un hecho ajeno, corresponde establecer si el vendedor ha garantizado o no el éxito de la promesa.

6.- No se trata de una condición sino de una obligación no condicional de plazo incierto sobre un hecho ajeno, de un tercero, y que en caso de no obtener ese hecho prometido del tercero resultará de aplicación lo normado por el citado art. 1163 en concordancia con el art. 1177 del Código Civil.

De donde surge que el promitente será responsable si no logra el hecho del tercero, cuando garantizó el éxito de la promesa o cuando sin garantizarla no hubiera empleado los medios necesarios para que la prestación se realice, es decir, si hubiera actuado con culpa, y que en caso contrario no tendrá responsabilidad.

7.- En la especie, surge que la promesa de venta se realizó el 30/07/1984 y la inhibición al titular registral data del 25/09/1998, como lo ha determinado la Sra. juez aquo.

En cambio, la apelante no ha demostrado que la mencionada inhibición fuera de fecha anterior, ni tampoco las alegadas diligencias que dice haber realizado para obtener la escrituración de la titular registral.

Asimismo, el plazo razonable para obtener el hecho del tercero sin haberlo logrado, debe tenerse por cumplido.

En consecuencia, la sentencia recurrida debe ser confirmada.

8.- En cuanto a las costas de la alzada, se imponen a la apelante vencida en la contienda (art. 108 procesal).

Es mi voto.- EL Sr. VOCAL DR.SANTIAGO GALLO CAINZO, DIJO:

Que estando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, se adhiere a los mismos, votando en igual sentido.- Y VISTOS: El resultado de la votación consignada precedentemente, se :

RESUELVE:

I.- CONFIRMAR la sentencia de fecha 12 de octubre de 2.004 corriente a fs. 96/97.

II.- COSTAS de la alzada conforme se consideran.

III.- OPORTUNAMENTE la regulación de honorarios.

HAGASE SABER.- SANTIAGO GALLO CAINZO - CARLOS MIGUEL IBÁÑEZ.