Tribunal: CORTE DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2014-09-01


Expte. Nº 5772 "MORENO Francisco Severiano y otros c/ Montero Eduardo Roberto y otros - Ejecutivo - II Cpo. - Inconstitucionalidad y Casación" En la Ciudad de San Juan, a uno ( 01 ) días del mes de septiembre del año dos mil catorce, reunidos los señores Miembros de la Sala Primera de la Corte de Justicia según ha sido integrada para entender en esta causa, doctores Ángel Humberto Medina Palá, Carlos Eduardo Balaguer y José Abel Soria Vega, a fin de resolver los recursos de inconstitucionalidad y casación interpuestos por la parte demandada contra la sentencia dictada por la Sala Primera de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, en fecha siete de febrero del año dos mil doce, en autos Nº 21194 - 100177 caratulados: "Moreno Francisco Severiano y otros c/ Montero Eduardo Roberto y otros - Ejecutivo"; procedieron a considerar las siguientes cuestiones: ¿Son procedentes los recursos de inconstitucionalidad y casación deducidos en autos? En su caso: ¿Qué resolución corresponde dictar?----------------------------- --- EL SEÑOR MINISTRO DR. ÁNGEL HUMBERTO MEDINA PALÁ, DIJO:------------------------------------------------------ --- En la sentencia impugnada, la Sala Primera de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería admite el recurso de apelación deducido por la parte actora y desestima el interpuesto por la accionada. De esta manera, revoca parcialmente la sentencia de primera instancia que limitó el monto por el que debía prosperar la ejecución comprendiendo los cánones correspondientes al mes de enero de 2007 hasta el proporcional del mes de febrero de 2008, fecha en la cual los ejecutados "manifestaron su voluntad de poseer el inmueble en carácter de condóminos" y no de locatarios.------------- ---Al fundar su decisión, el a quo concluye que en el presente proceso el accionar de la actora es de buena fe y no sobrepasa los límites de sus derechos, ya que reclama la mitad del canon locativo porque conoce que fue transferida una cuota parte del inmueble a los arrendatarios demandados; que en autos se ha producido una cesión del contrato de arrendamiento por sustitución de algunos locatarios y una confusión de derechos al ser éstos -a la vez- acreedores y deudores de una parte alícuota del canon locativo. Considera que el contrato de locación no fue dejado sin efecto por voluntad expresa común de las partes; que pese a que la demandada sostiene que ha dejado de ser arrendataria por poseer el bien en calidad de propietaria, no ha acreditado título para ser considerada titular del domino exclusivo, ya que sólo prueba ser condómino de una parte indivisa del inmueble. Merita que por imperio del artículo 2680 del Código Civil ningún condómino tiene derecho a ejercer sin el consentimiento de los demás las facultades que confiere el derecho real de dominio; que el ejercicio de la acción de cobro de cánones está indicando que la parte actora no ha prestado conformidad a la pretensión de la demandada; que por ello resulta irrelevante que ésta última haya negado su calidad de arrendataria y corresponde que abone el canon de alquiler mientras mantenga la tenencia del bien y hasta que se declare formalmente extinguido el contrato por las partes. En consecuencia, rechaza la excepción de inhabilidad de título y hace lugar al pago de todos los alquileres reclamados, repotenciados con la aplicación de CER y a los accesorios emergentes del contrato, con un tope para todos los conceptos del 0.085% diario.-------------- --- El recurso de inconstitucionalidad es encuadrado en el inciso 3º del artículo 11 de la ley 2275. La recurrente expresa que el a quo elabora una conclusión errónea y perjudicial a su derecho de propiedad al interpretar los hechos en forma arbitraria.------------- --- En primer término, tilda de arbitraria la conclusión del fallo impugnado por la que se determina que el contrato de alquiler se encuentra vigente, habiéndose producido su cesión por sustitución de algunos arrendatarios. Sostiene que, por el contrario, el contrato locativo venció el 14 de abril del 2000, tal como las partes lo pactaran y la propia actora lo afirmara en los autos Nº 15197 Moreno José c/ Montero Roberto y Otros -Desalojo- y Nº 49413 Montero Eduardo Roberto y Otra c/ Moreno José Manuel y Otro -Cumplimiento de Contrato-; que estando ya vencido el contrato, la hoy ejecutada compró el 50% del inmueble a los otros condóminos y jamás declaró su voluntad de arrendar ni prestó su consentimiento a la actora para hacerlo. Expresa que tampoco existió en el caso tácita reconducción por cuanto la parte demandada fue despojada del inmueble el 18 de junio de 2006 y se la puso en su posesión el 20 de diciembre de 2006, ya en su calidad de condómino. Que por ello no existe título ejecutivo que pueda constituir el fundamento de la presente ejecución, la que debe rechazarse íntegramente.------------------ --- En segundo lugar le agravia que la alzada mande a llevar adelante la ejecución en dólares pesificados más CER. Indica que conforme al porcentaje inicial de participación en el condominio del inmueble locado, correspondía un 50% del alquiler a la actora (Sres. Francisco Severiano Moreno y José Manuel Moreno), un 25% a los Sres. Baños y un 25% a los Sres. Robles. Que en los Autos Nº 49.413 se efectuó el depósito en pesos y la hoy ejecutante lo retiró sin formular reserva alguna; que resulta de aplicación la doctrina de los actos propios por la cual a nadie le es lícito hacer valer un derecho en contradicción con su anterior conducta. Afirma que el razonamiento del a quo es arbitrario por cuanto se aparta de la verdad material de los hechos.--- --- El recurso de casación es subsumido en el inciso 1º del artículo 15 de la ley 2275. La quejosa argumenta que el tribunal de mérito ha dejado de aplicar las normas de la locación y el condominio previstas en los artículos 1622, 2682, 2684 y 2699 del Código Civil; como también el artículo 510 inciso 2º de la ley 3738 que establece que la vía ejecutiva no quedará expedita cuando no se cumplan los requisitos allí previstos.------------------ --- Tras la precedente reseña de los antecedentes del caso traído a esta instancia extraordinaria, y previo a examinar su procedencia, he de referirme seguidamente a las objeciones que formulan la parte recurrida y el Sr. Fiscal General a la admisión formal de los recursos extraordinarios.---------- --- Plantea la actora que el auto de admisión formal debe ser revisado y desestimados los recursos extraordinarios deducidos, en cuanto incumplen con el artículo 4º de la ley 2275. Manifiesta que la sentencia que pone fin a un proceso de ejecución sólo adquiere eficacia de cosa juzgada en sentido formal y no configura sentencia definitiva a los fines del recurso extraordinario por cuanto sus conclusiones se pueden modificar a través del proceso de conocimiento posterior que la vencida promueva. Que el agravio traído a instancia extraordinaria no debe ser susceptible de reparación ulterior, lo que no ocurre en el caso de autos, donde la ejecutada puede ejercer las acciones ordinarias que le permitan discutir la causa de la obligación y eventualmente obtener la repetición de lo abonado, la extinción o nulidad del contrato de alquiler, ya que lo que aquí se ha decidido es que el instrumento base de la ejecución es hábil, en los términos de los artículos 488 y 490 del CPC.------------ --- En igual sentido se pronuncia el Sr. Fiscal General, quien considera que el agravio de la recurrente es susceptible de reparación posterior, mediante el ejercicio de las acciones ordinarias que le permitan repetir lo abonado presuntamente en forma indebida; que en tal oportunidad podrá la ejecutada demostrar su calidad de condómina y plantear la extinción o nulidad del contrato de alquiler.------------ --- La objeción así formulada resulta improcedente, ya que si bien -en principio- el pronunciamiento dictado en juicio ejecutivo no es definitivo (PRE S1ª 1999-II-272, entre otros), a esa regla se ha hecho excepción cuando por las circunstancias del caso, la invocada indefensión se torna definitiva y sin posibilidad de obtener reparación mediante la promoción de juicio declarativo posterior (PRE 1970-85), situación que a mi juicio se configura en la especie. En efecto, en el sublite, el tribunal de mérito aborda el análisis de la causa de la obligación al determinar la vigencia y validez del contrato de locación, pese a que sus arrendatarios adquirieron ulteriormente la calidad de condóminos del inmueble objeto del contrato. Por ende, y en tanto la sentencia impugnada se pronuncia sobre la existencia del crédito, la indefensión se torna definitiva en los términos del artículo 4º de la Ley 2275.------------ --- Dicho esto, paso a examinar su procedencia sustancial. Adelanto que, tras dicho examen, propiciaré la admisión del recurso de inconstitucionalidad por las razones que analizaré a continuación.------------------- --- Como principio, esta Corte tiene dicho en reiterados pronunciamientos que el recurso previsto en el inciso 3º del artículo 11 de la Ley 2275 no ha sido establecido para examinar el mérito de la decisión. Que mediante él se controla la legalidad del fallo, es decir, su validez como acto jurisdiccional. Que un fallo es inválido en términos de esta causal en casos extremos de arbitrariedad. Y que, en fin, la arbitrariedad se configura cuando el tribunal no fundamenta la solución que adopta, cuando su fundamentación asienta en bases ilógicas o choca contra las reglas del correcto raciocinio, o cuando -sin explicación- se aparta de la solución normativa inequívocamente aplicable. (PRE S.2ª, 1990-I-97; S.1ª, 1990-II-1).---- --- Opino que en el caso se dan los extremos supra aludidos, desde que la resolución venida en recurso adolece de un vicio en su fundamentación que acarrea inexorablemente la arbitrariedad de sus conclusiones.--- --- En un todo de acuerdo a la plataforma fáctica fijada por los tribunales de mérito, resulta que en este proceso ejecutivo, la parte actora, titular del 50% indiviso del inmueble, pretende ejecutar el 50% de los cánones locativos correspondientes a los meses de enero de 2007 a septiembre de 2009 (conforme ampliación de demanda obrante a fs. 145 de los autos principales) sobre la base de un contrato de locación que lleva fecha 03 de abril de 1997. El aludido contrato fue celebrado por los Sres. José Manuel Moreno, Francisco Severiano Moreno, Eduardo A. Baños, Susana A. Baños, Héctor R. Baños, Víctor H. Robles, Mirta S. Robles, Matilde R. Robles y Nery E. Robles, como locadores; y los Sres. Eduardo Roberto Montero y Aída Susana Mora como locatarios. Resulta asimismo que sendos locatarios, por venta onerosa de los Sres. Robles, adquirieron el 25% indiviso del inmueble el 17 de julio de 2006 (fs. 120/124 de los autos principales) y el otro 25% por compra efectuada a los Sres. Baños, con fecha 9 de junio de 2008 (fs. 115/119 de los autos principales).-- --- De conformidad a los hechos precedentemente descriptos, resulta arbitraria la conclusión del a quo por la que determina que medió "una cesión del contrato de arrendamiento por sustitución de algunos arrendatarios" No hubo sustitución de "algunos arrendatarios". La sustitución operó respecto de todos los locatarios, quienes pasaron a ser condóminos de los Sres. Moreno y Baños (con la primer venta de partes indivisas) y luego sólo de los Sres. Moreno (segunda venta de porciones indivisas). Tampoco existe cesión a favor de los arrendatarios de "parte de la legitimación activa del contrato por haber pasado a ser titulares del derecho real de condominio sobre el bien inmueble y con ello" de "los roles de acreedor y deudor".-------------- --- En el caso, la obligación nacida del contrato de alquiler se extinguió por falta de causa (art. 499 del Código Civil) cuando los locatarios adquirieron la propiedad indivisa del 25% del inmueble en el año 2006. A partir de dicha fecha dejaron de ser inquilinos para ser condóminos y mutaron su carácter de tenedores por el de coposeedores del inmueble (arts. 2513 y 2673 del Código Civil). El uso exclusivo de la cosa común por algunos comuneros, frente a la oposición expresa de otros (art. 2680 del Código Civil) eventualmente puede dar nacimiento a una nueva obligación que tiene su causa fuente en la ley (arts. 2676 y 2691 ibídem): la doctrina y jurisprudencia aluden a "indemnización", "valor del daño" o "compensación" por el uso exclusivo de la cosa común. De donde, la causa de la obligación de los condóminos que usan la cosa en provecho exclusivo no tiene fuente contractual sino legal; ello sin perjuicio que los copropietarios puedan arribar a un acuerdo en el quantum indemnizatorio.--------------------------------- --- Yerra a mi juicio el tribunal de mérito cuando considera que en oportunidad de celebrarse el contrato de locación se plasmó la voluntad de los condóminos de arrendar el bien y que los demandados son continuadores de la voluntad expresada con anterioridad. El acuerdo de voluntades respecto al uso de la cosa común no puede trasladarse ipso facto a los nuevos condóminos, quienes pueden decidir el destino del inmueble en los términos previstos por el artículo 2699 del Código Civil.-------- --- De donde, el eventual derecho a reparación que tiene la parte actora no puede ser reclamado sobre la base de un contrato extinto ni mucho menos por la vía ejecutiva que éste autoriza.-------------------------------------- --- Por las razones expuestas, he de propiciar con mi voto se haga lugar al recurso de inconstitucionalidad, anulándose el pronunciamiento recurrido. Asimismo, y en el entendimiento que no restan otras cuestiones por tratar, correspondería que el Tribunal se avoque al fondo del asunto y admita la excepción de inhabilidad de título opuesta por la demandada, con el consecuente rechazo de la demanda.---------------- --- De compartirse mi voto, se tornaría abstracto el análisis del segundo agravio y el tratamiento del recurso de casación.------------------------------------ --- En cuanto a las costas, propongo sean impuestas en el orden causado en todas las instancias, atendiendo a la complejidad del tema en debate, y a la conducta asumida por las partes en las distintas causas que han derivado en la que aquí se resuelve. En ese aspecto destaco la de la demandada hoy vencedora, quien efectuó depósitos por alquileres cuando ya revestía la condición de condómino en la acción de cumplimiento de contrato y alegó la prórroga tácita del contrato de alquiler, cuando ya no era locatario en la acción de desalojo. A ello se agrega que, pese a reconocer su carácter de condómino, que ocupa el inmueble en su provecho exclusivo, en su momento negó adeudar suma alguna "por ningún concepto" y "menos por los rubros que se pretenden en esta demanda ejecutiva" (fs. 46 del expediente principal), evidenciando con ello una conducta contraria a la buena fe procesal que puso a la parte actora en la necesidad de litigar.---------------- --- LOS SEÑORES MINISTROS DRES. CARLOS EDUARDO BALAGUER Y JOSÉ ABEL SORIA VEGA, DIJERON:------------------------ --- Por sus fundamentos, nos adherimos al voto emitido precedentemente.---------------------------------------- --- En mérito al resultado de la votación que antecede, el Tribunal RESUELVE: I) Hacer lugar al recurso de inconstitucionalidad deducido por la parte demandada; en consecuencia, anular la sentencia recurrida y avocándose el Tribunal al fondo de la cuestión traída, admitir la excepción de inhabilidad de título opuesta por la demandada y rechazar la demanda. II) Declarar abstracto el tratamiento del recurso de casación. III) Imponer las costas en todas las instancias en el orden causado. IV) Ordenar que se protocolice la presente y se agregue copia al expediente y a los autos principales que deberán bajar al Tribunal de origen. Notifíquese y oportunamente archívense. Fdo. Dres.: Ángel Humberto Medina Palá, Carlos Eduardo Balaguer y José Abel Soria Vega. Ante mí: Jorge Daniel de Oro, Secretario Letrado.

Ef-5772 E.B.T.

PRE S.1ª 2014-I-189