Tribunal: CAMARA CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Chubut
Fecha: 2006-10-27


En la ciudad de Comodoro Rivadavia, provincia del Chubut, a los 27 días del mes de octubre del año dos mil seis, reunida en Acuerdo la Sala B de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial con asiento en la ciudad de Comodoro Rivadavia, con la presidencia de su titular Dra. Nélida Susana Melero y asistencia de las Sras. Juezas de Cámara Dra. Graciela Mercedes García Blanco y Dra. Marta Susana Reynoso de Roberts, para dictar sentencia definitiva en estos autos caratulados:

"B. D. D. c/ G., H. R. y otra s/ ORDINARIO", Expte. nro. 13.578/03, venidos del Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nro. 2 (Expte. nro. 1078/05), y atento el resultado del sorteo establecido en el art. 268 del Código de Procedimientos Civil y Comercial (fs. 606), correspondió el siguiente orden para la votación: Dra. Graciela Mercedes García Blanco, Dra. Nélida Susana Melero y Dra. Marta Susana Reynoso de Roberts.

Acto seguido se resolvió plantear y votar por su orden las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿Es justa la sentencia recurrida de fs. 518/523? y SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? A la primera cuestión la Dra. García Blanco dijo:

Viene a conocimiento el presente pleito por haber sido atacada por ambas partes litigantes la sentencia definitiva sin número de registro de fecha 5 de agosto del 2005 que luce agregada a fs. 518/23 por la cual no se hizo lugar a la demanda interpuesta por D. D. B. ni a la reconvención de los demandados H. R. G. ,B. J. C. e impuso las costas por orden causado.

El actor solicitó la resolución del contrato de compraventa de tres establecimientos ganaderos y que ordene el juez la devolución de $40.000 entregados como seña, se condene al pago de 60 animales lanares que fueran vendidos cuyo valor detalla.

La compraventa se efectuó el 15 de septiembre del 2001 por un valor de dólares 525.000 y la escritura se firmaría el 3 de julio del 2001 los inmuebles debían estar libres de gravámenes además de otras condiciones referidas a los animales. En el conteo de animales hubo una falta de 385.

El 11 de septiembre del 2001 no le fue recibida la primera cuota pactada, posteriormente las intimaciones por carta documento dieron por resuelto según Art.1204 del CC el contrato, además quedaron debiendo los demandados el precio de 60 carneros vendidos (fs. 28/33).

Al contestar la demanda afirman que sabía el actor que pesaban inhibiciones y embargos por deuda pendiente con el banco G. y B. A.. Niega que haya intentado pagar el 15/9/01 ni que consignara sosteniendo que la escritura de fecha 3 de octubre del 2001 no cumple con una intimación ni tampoco se reclama la resolución por incumplimiento. El plazo para rescindir era el 24 de octubre del 2001 mal podía hacerlo luego de la intimación cursada. La escritura intimatoria no reclama plazo de resolución.

Reconvienen por los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento del acuerdo de 3 de julio del 2001 en $1.830.638,50, pago de gastos sobrevinientes imputables a la mora en el cumplimiento de las obligaciones convenidas. El juez Aquo considero que el documento de fs. 7 era una reserva de compra, que por su provisoriedad se frustra al no suscribirse o concretarse el negocio, el tiempo es un factor esencial y el acuerdo se frustra por no concretarse en el período indicado no por una cláusula resolutoria.

En la sentencia atacada delimita el concepto de seña, ubicándolo como un instituto que no sujeta y que puede renunciarse por arrepentimiento. Efectúa consideraciones sobre lo pactado, respecto del conteo de ganado, no lo considera esencial habida cuenta que se había fijado el precio y podía realizarse cuando se realizara el boleto de compraventa.

Advierte que al mes de octubre no se había pagado la primera cuota ni se había efectuado el conteo, pero los vendedores no tenían el inmueble libre de gravamen como se habían comprometido no obstante no considera un requisito indispensable para la firma del boleto sino para la escritura que se había fijado para 180 días posteriores, pero si despidieron al personal el 1592001, cuando había que firmar el boleto.

Concluye con la afirmación que el acuerdo se frustró por el mecanismo del plazo esencial y no cláusula resolutoria, por lo tanto el actor hizo la opción de arrepentirse, rechazó la devolución de la seña por el carácter penitenciario de la misma. Rechaza la pretensión sobre los sesenta carneros que dice haber vendido al demandado por no existir prueba alguna.

Igual suerte adversa corrió la reconvención, por la precariedad de lo convenido y por la falta de prueba sobre lo demandado.

No hizo lugar el juez de grado a la demanda ni a la reconvención e impuso las costas del proceso por orden causado (fs. 523) en la sentencia que sintéticamente acabo de describir y que obtuvo su numero de registración a fs. 528, con fecha el 25 de agosto del 2005, fue el 103/2005 correspondiente al Juzgado Civil nro. 2 de esta jurisdicción. Contra la misma se alzaron las partes actora y demandada a fs.529, y fs.532.

Expresión de agravios:

1. Luce a fs. 544/47 vta. el memorial de agravios de la parte demandada reconviniente quien fundamentalmente se queja que el Aquo no consideró boleto de compraventa al instrumento de fs. 7, que lo ubique en una provisoriedad no sujeta condición alguna potestativa, que se disolvió la operación por cumplimiento del plazo esencial, que fuera exorbitante la suma reclamada en la reconvención.

Existió un boleto de compraventa en todos sus elementos sustanciales, como ser sujetos capaces, cosa, precio consentimiento. Aun tratándose de un boleto provisorio es un contrato y no un simple esquema perfectible, la cosa vendida fue determinada y el precio en dinero también determinado o determinable, cita doctrina y jurisprudencia que hace a su postura.

2. A fs.556/64 obra el memorial de la parte actora, quien sintéticamente se queja de la decisión de la instancia de grado porque no se ajustó al encuadramiento legal y fáctico que la demanda propuso. Sostiene que hubo principio de ejecución.

No hubo arrepentimiento sino que una resolución por culpa de los demandados o consideró el juez lo dispuesto por los arts. 1201, 1204 del Código Civil. No surge de la causa que B. se haya arrepentido sino que deseaba concretar el negocio, y contó los animales para fijar precio, cita doctrina y jurisprudencia.

También sostiene que la seña fue a cuenta de precio con las citas doctrinales que hacen a su posición. Hace hincapié en que los demandados se encontraban con una inhibición general para vender al momento de la suscripción del boleto, posteriormente al momento que debían celebrar el boleto además indica que cumplió parcialmente la parte demandada con lo estipulado al despedir al personal, no así al tener liberado de deudas y embargos los inmuebles, es más pesaba una inhibición general de bienes.

El Sr. B. no se arrepintió ni se puede responsabilizar por no realizar el conteo, incluso la intimación de los vendedores es confusa y ambigua. En ese orden de ideas analiza el recurrente la intimaciones recíprocas. Concluye que no hubo arrepentimiento de B.. Sobre la venta de los 60 carneros fue culpa del juez que no admitió la prueba.

Ambas partes hacen reserva del caso federal.

Análisis de las cuestiones:

Trataré en forma conjunta los agravios de la parte actora y demandada reconviniente toda vez que ambas atacan la sentencia en su análisis y conclusiones con distintas finalidades, obviamente ambos contrincantes.

El primer punto que cuestionan y en ello son totalmente coincidentes es en la interpretación del magistrado de grado que existió por parte de los protagonistas del pleito un arrepentimiento.

El actor no define si se trató o no de un boleto de compraventa el documento de fs. 7 mientras que el demandado lo afirma con contundencia, no obstante estas diferencias concuerdan en la circunstancia que existió contrato, que ambos reclamaron su ejecución y que existió un incumplimiento de lo acordado, reprochándoselo respectiva y mutuamente.

Si bien señala el actor que existió un principio de ejecución, frente a ello he de destacar la conducta de las partes que según testimonio del escribano se reunieron en varias oportunidades los hoy litigantes discutiendo sus posturas, sin suscribirse boleto alguno ni tampoco escritura.

El actor dice que se pactó firmar boleto de compraventa el 15 de septiembre del 2001, también en el mismo acuerdo que se encuentra agregado a fs. 7 reconocido por ambas partes se convino firmar la escritura traslativa de dominio a los 180 días a partir de la fecha, y un boleto de compraventa en septiembre de ese mismo año, los cheques que fueron entregados por el actor lo fueron a cuenta de seña como se especifica en dicho documento.

Considero importante definir y delimitar que en el documento de fs. 7 no desconocido por las partes al que le atribuyen recíprocamente el carácter de boleto de compraventa se trata de un recibo, donde se detalla un acuerdo arribado por Ch.G. los demandados con el actor B., que recibieron $40.000 en concepto de seña el 3 de julio de 2001 por la compra de los establecimientos ganaderos "L. G.", "E. T." y "L. T.", también le venden 5600 lanares merinos australianos ... y 25 yeguarizos fijando el valor en 90 dólares.

Siguiendo con el detalle de dicho documento, a los 15 días se juntaran los animales y se ajustara el precio; el 15 de septiembre del 2001 suscribirán el boleto de compraventa donde B. tiene que pagar en esa fecha 100.000 y más cuotas la venta es libre de gravamen o deuda y la escritura a 180 días de ese acuerdo.

Más allá del denodado esfuerzo de las partes en sostener que es un boleto de compraventa la lectura íntegra del documento a mi modo de ver no arroja duda alguna que es un boleto precario, como bien definió el juez de grado.

Por otra parte en el mismo se deja constancia que se efectuará la junta de los animales, lo que no se establece es a cargo de quién será la misma, en la absolución de posiciones de los codemandados dicen que no se pudo realizar por cuestiones climáticas hasta el 16 de septiembre del mismo año, además la posesión del inmueble seguía en cabeza de G.Ch., por lo cual no puede atribuírsele al actor la omisión de cumplimiento de una obligación no pactada, cuando ello no surge del escrito en donde constan las condiciones del negocio.

No es un boleto de compraventa porque las partes así lo establecieron por lo tanto fue un compromiso una reserva, es un boleto incompleto o imperfecto como se denomina actualmente una reserva.

Dentro de las condiciones de ese negocio fijadas en el documento donde no se indica quién efectúa la junta y conteo, advierto que al ser intimado B. rechaza, no obstante de las testimoniales surge que no estuvo directamente presente en dicha labor pero sí su hijo (fs. 572 y 576). No es menos cierto y de las constancias de fs.19 dan cuenta que G./Ch. tenían una inhibición general para vender o gravar sus bienes.

Al contestar a fs. 53 la demanda, negó los hechos, no la documental acompañada por lo tanto los embargos así como la inhibición general de bienes no fue contrariada.

Dicen los demandados reconvinientes que B. conocía las deudas y embargos fs. 54, desconoció la intimación del escribano a fs. 55 reconoce el pago de los 40.000 dice que presentó los cheques al cobro después del 3/julio/2001.

Que B. no efectuó la junta de animales a los 15 días, mientras que B. dice que García tenía que juntarlos, no surge del documento quién estaba a cargo de hacerlo se entiende que el vendedor no el comprador, no obstante no está especificado. B. estuvo presente pero no llamó a junta sino que fue G.Ch. esto surge de la intimación de B..

Al contestar reconvención B. dice que haya incumplido obligación de contar animales fs65vta. en tal hipótesis, la mora se purgó del conteo posterior en septiembre no objetado. Los demandados hasta el momento se encontraban en posesión de los establecimientos. Que por otra parte no se especificó tampoco en el documento de fs. 7 si los animales correspondían a los tres establecimientos o a uno así como la ubicación catastral de los predios que no figuran en el mismo.

El argumento de los demandados en su memorial de agravios es inaceptable, el documento no contó con todos los elementos que podrían hacer variar su denominación y considerarse un verdadero boleto de compraventa, no se encontraba establecido el momento de la posesión, si bien se identifica a los inmuebles por su nombre no por su ubicación registral, la condición de la junta y conteo de animales que comprendía parte del negocio, porque integrarían los establecimientos ganaderos, no se sabe si de los tres o de uno de ellos, su precio estaba sujeto a la variación de lo que en más o en menos arrojaba el conteo de los mismos, no esta especificada como mencioné ni surge tampoco que debiera realizarla B. como comprador, aun no teniendo este la posesión de los inmuebles en cuestión.

Pero tampoco el actor B. acreditó fehacientemente que estuvo en condiciones de pagar las cuotas fijadas y no intimó en forma oportuna a los demandados a presentarse para concluir, no obstante que las conversaciones entre las partes continuaron.

En la absolución de posiciones la demandada Sra. B. J. Ch. a la quinta pregunta formulada de la siguiente manera "...que por cuestiones climáticas no pudo realizarse la junta y conteo de animales en la fecha pactada" a lo que respondió que sí, fs. 265. G. absuelve a fs. 266 a la cuarta posición dijo que se intentó en la fecha pactada por las nevadas tuvo que suspenderse.

La fecha de la firma del boleto de compraventa se fijó para más adelante porque B. no estaría en la ciudad, lo que emerge de la declaración testimonial del escribano fs. 282, así como también acaloradas discusiones en torno a la compraventa a efectuarse, con resultado negativo toda vez que no se concretó.

Sentencia el juez que hubo reserva de compra o boleto provisorio (fs. 520) y tales afirmaciones no se ven conmovidas por los memoriales de agravios.

Por tales razones considero que si bien no hubo arrepentimiento mutuo, sí existió un negocio frustrado y que aunque las partes hablan de seña al importe pagado por B., considero que fue parte de la reserva habida cuenta que no puedo considerarla penitenciaria ni tampoco lo fue a cuenta del precio, por consiguiente y siguiendo la jurisprudencia que cito, desestimare los agravios de los demandados y receptare parcialmente los del actor.

"En la compraventa inmobiliaria, las reservas propiamente dichas o "reservas puras", subordinan la relación contractual instrumentada en ella a la firma del boleto de compraventa definitivo, de donde se está en presencia de una condición suspensiva, por lo cual, la frustración de tal boleto, provoca los efectos del Art. 548 del Código Civil, que establece que, en tal caso, la obligación es considerada como si nunca se hubiera formado, razón por la cual, el promitente de venta debe restituir lo recibido en carácter de reserva.

Si a una entrega de dinero, con vistas a la adquisición de un inmueble, se le da el nombre o la comprensión de reserva, no puede reconocérsele, lisa y llanamente, los efectos de la seña y menos la penitencial, que implica la posibilidad de extinguir el contrato ("D., J. M. c/ E., P. F. s/ COBRO DE SUMAS DE DINERO" (Sent. Definitiva CNCIV Sala D Nro. de Recurso: D066808 Fecha: 2291997 Vocal Preopinante: BUERES. Citar: elDial AE3B5).

Por estos motivos estimo que debe modificarse la sentencia parcialmente receptando los agravios del actor, también parcialmente condenando a los demandados a la devolución del importe recibido con mas los intereses a la fecha que fueron peticionados en la demanda (41101) con la tasa activa del Banco nación Argentina.

Resulta inviable la demanda respecto de los carneros toda vez que no existen constancias de la compraventa las declaraciones testimoniales, de quienes son de oídas dan cuenta que se transportaron no de la operación (fs. 572/6), sin que el memorial de agravios desvirtúe la decisión del Aquo.

Con relación a la imposición de las costas en primera instancia por cómo fueron resueltas las cuestiones en esta Alzada, que se desestimaron los agravios de las partes en lo sustancial, sin perjuicio del éxito parcial del actor en punto exclusivamente a la devolución al mismo del dinero abonado a los demandados, que no obsta a considerar aplicable al caso la segunda parte del Art.68 del ritual e imponer las costas de ambas instancias, ya que igual criterio es aplicable también a la Alzada, por el orden causado; se difiere la regulación de los honorarios profesionales al momento del Acuerdo (Art. 279, 68 y concs. del CPCCCh).

A la segunda cuestión la Dra. García Blanco dijo:

Propongo para el Acuerdo:

1. Receptar parcialmente los agravios del actor, desestimar las quejas de los demandados, modificando parcialmente la sentencia, condenando a H. G. y J. B. Ch. a abonar la actor Sr. B. la suma de $40.000 con más los intereses según considerando respectivo.

2. Costas de ambas instancias por el orden causado difiriendo la regulación de los honorarios profesionales al momento del Acuerdo según considerando respectivo.

3. Tener presentes las reservas del caso federal.

A la primera cuestión la Dra. Melero dijo:

I. Considero que a tenor de la exigencia del art. 169 de la Constitución de la Provincia del Chubut es innecesaria la repetición de los argumentos formulados por las partes en cada uno de los votos de la Alzada, razón por la cual a fin de evitar reiteraciones estériles que afectan los principios de celeridad y concentración procesal y resultando de quien vota precedentemente la síntesis suficiente del caso traído a decisión, a la misma me remito.

I.A.) Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 518/523), que no hizo lugar a la demanda interpuesta por el actor Sr. D. D. B. contra los demandados Sres. H. R. G. y B. J. Ch., como tampoco hizo lugar a la reconvención promovida por los demandados contra el actor, ambas partes, expresan agravios los codemandados reconvinientes apelantes a fs. 544/549 y el apelante actor a fs. 556/564 vta., los que son contestados a fs. 588/593 vta. y 594/596 vta.

A fs. 566/567 por sent. int. nro. 39 del 16/03/06 se admite en esta Alzada el replanteo de prueba testimonial formulado a fs. 550/554 por la parte actora. Habiéndose agregado los alegatos a fs. 598/599 y 600/603 conforme lo ordenado a fs. 597.

Los apelantes codemandados se agravian en cuanto el aquo:

a) conceptuó erróneamente en los hechos y derecho que el instrumento de fs. 7/vta. (Boleto de Compraventa sea una reserva de compra o boleto provisorio;

b) que dicho instrumento esté sujeto a una condición potestativa del que dimana una relación jurídica firme por haber planteado las partes el negocio en condiciones de inseguridad;

c) consideró que la pérdida de eficacia del contrato se opera por el mecanismo del plazo esencial y no por obra de la cláusula resolutoria y d) incurre en arbitrariedad manifiesta al suponer sin fundamentaciones objetivas suficientes y específicas al tratamiento del tema recurriendo a frases como sentido de justicia, fragilidad y provisoriedad de la relación que el daño reclamado resulta una suma exorbitante sin haber entrado a conocer el tema a pesar de reconocer que el negocio se vio frustrado en razón del arrepentimiento (incumplimiento) de la actora lo que pone de resalto una notoria incongruencia en el reparto de culpas afectando a la demandada reconviniente.

El apelante actor se agravia en lo atinente a que el aquo:

1) se equivocó al señalar que el meollo del juicio es determinar quién se arrepintió, pues debería haber entendido que se trataba de quién incumplió y obligó la resolución ya que ambas partes intimaron el cumplimiento del acuerdo con lo cual renunciaron a la facultad de arrepentirse en los términos del art. 1202 C.C.;

2) toda elucubración del precontrato y acuerdo inicial que efectúo es equivocada porque las partes al exigir ambas el cumplimiento consolidaron el negocio con lo cual jamás se puede encuadrar la cuestión en arrepentimiento sino debe ser analizado como resolución culpable y por culpa de los vendedores.

3) Habiendo confirmado las partes el contrato con las intimaciones a cumplir, como con el principio de ejecución del mismo (conteo de animales) lo entregado por el Sr. B. es a cuenta de precio y no como seña como confunde el señor juez.

4) que haya entendido livianamente que no es requisito ineludible para firmar el boleto que el bien tuviera embargos y gravámenes y que los vendedores no estuvieran inhibidos ya que va contra la naturaleza jurídica del boleto y del ser del boleto I.B) Como surge de la lectura de los memoriales, que he sintetizado, las principales diferencias entre las partes derivan del distinto alcance que le asignan al instrumento obrante a fs. 7 que las vincula.

Pues bien, es un hecho no controvertido en esta instancia la existencia de dicho instrumento efectuado el día 03/07/01 en el cual el Sr. D. B. entrega dos cheques por un valor total de cuarenta mil pesos ($40.000), ambos en concepto de seña por la venta de tres establecimientos ganaderos con todo lo edificado y enclavado al suelo, comprendiendo la venta también la cantidad de cinco mil seiscientos (5.600) animales lanares raza merino australiano al corte adultos y veinticinco (25) animales yeguarizos con las señales y marcas registradas del establecimiento. Convienen fijar un valor por animal de noventa dólares estadounidenses (U$D 90).

Fijando el término de quince (15) días a contar de la fecha la realización de la junta de animales y que se reajustará en más o menos el saldo de precio conforme el valor pactado del ganado, permitiendo el vendedor que el comprador designa a una persona a colaborar con la administración del establecimiento y la remuneración sería a cargo de éste.

Acuerdan celebrar un boleto de compraventa el 15/09/01, disponiendo que el saldo de precio se obliga el comprador a abonar el total de dólares estadounidenses quinientos veinticinco mil (U$D 525.000), sin intereses, entendiéndose la venta libre de toda deuda o gravamen, impuestos y libre de personal en relación de dependencia.

Por último acuerdan que la escritura traslativa de dominio será otorgada dentro de los ciento ochenta (180) días a contar de la fecha, siendo garantizado con hipoteca de primer grado sobre el mismo inmueble que adquiere el comprador.

Entiendo que si bien cuando en una compraventa el comprador adelante dinero en concepto de seña tiene la facultad de arrepentirse, perdiendo lo entregado si no se pactó otra cosa (art. 1202 Cód. Civil), no menos cierto es que pueda darse la circunstancia que las partes nieguen la posibilidad de hacerlo, en cuyo caso el arrepentimiento resulta imposible.

Señala Borda que ello ocurre cuando las partes renuncian a hacerlo, o bien, por ejemplo, cuando el contrato dice que el comprador entrega una suma de dinero a cuenta de precio y principio de ejecución. Esto es así, claro está, a pesar de la terminología que utilicen los contratantes (ob. cit., pág. 218, n.314.

Agrega el prestigioso tratadista que este derecho de arrepentimiento que puede ser renunciado "debe distinguirse cuidadosamente del que tiene la parte no culpable de pedir la resolución del contrato por incumplimiento de la otra... El primero es un derecho reconocido a quien no quiere cumplir el contrato; el segundo, es una facultad que tiene solamente quien ha cumplido sus obligaciones. La distinción es obvia, no obstante lo cual es útil insistir en ella, porque ha sido motivo de frecuentes confusiones en los fallos de nuestros tribunales" (ob. cit., pág. 219, n.315).

Las partes en dicho instrumento efectuaron un pacto comisorio, ya que para mí la convención es clara y categórica. Por lo demás, como se ha demostrado (informativa del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia del Chubut (fs. 189 vta. y fs. 305/vta.), testimonial prestada por el Escribano M. P. A., fs. 82 contestación a la 4ta. pregunta) y los términos que fueron transcriptos en la escritura de compraventa nro. 78 el día 02/04/02 del establecimiento ganadero denominado "l. G." con los Sres. S. T. T. de B. y G. L. B. fs. 328/330 vta.), en la fecha establecida los vendedores no se hallaban en condiciones de otorgar la escritura pública, en tanto pesaban hipoteca e inhibiciones, que subsistían cuando el comprador hizo saber su decisión de resolver el contrato.

Existiendo pacto comisorio expreso, la redención de la mora del deudor sólo se operaría si el contratante cumplidor consintiera recibir la prestación fuera de término o se allanase a la consignación que pueda intentar el moroso, pues estas actitudes evidenciarían una renuncia tácita a su derecho de resolver el contrato (Sup. Corte Bs. As., 31/8/1993, A. de Á., D. C. v. H. S.A. y otro s/ Resolución de contrato y daños y perjuicios), lo que no ha ocurrido en el sublite.

Si transcurrió bastante tiempo desde la fecha en que debió haberse formalizado la escritura pública, no puede exigirse a la parte compradora la postergación indefinida de la situación planteada y, por aplicación de la facultad resolutoria que concede el art. 1204 del Código Civil, que es implícita en todo contrato de prestaciones recíprocas, es atribución del cumplidor requerir la resolución del contrato al incumplidor.

La circunstancia de que el actor haya demorado su ejercicio, no altera la situación de morosos que revisten los demandados reconvinientes y hace procedente la resolución del contrato ya que los contratos deben interpretarse en función de la voluntad de las partes y de sus intenciones.

El precio único es solamente uno de los elementos de juicio, es ciertamente un indicio de que toda la adquisición formaba una unidad, pero las restantes circunstancias del caso pueden demostrar otra cosa (Borda, cit., pág. 54).

Conforme lo prescripto en el acuerdo del día 03/07/01 la suscripción del boleto de compraventa de los establecimientos ganaderos "L. G.", "E. T." y "l. T." debió haberse celebrado, el día 15/09/01 según lo pactado. El comprador intimó a los vendedores para que cumpliesen sus obligaciones lo que, al no concretarse, hizo que le asistiera razón en querer resolver la operación.

La posibilidad resolutoria que consagra el art. 1204 del C.C. constituye una facultad que en los contratos con prestaciones recíprocas se confiere a la parte cumplidora frente al incumplimiento de la contraria, pero no cualquier incumplimiento puede servir de base para poner en funcionamiento el pacto comisorio.

Para optar por la resolución del contrato debe mediar un incumplimiento de cierta gravedad. La jurisprudencia se ha inclinado, en general, por considerar abusivo el ejercicio de la facultad resolutoria cuando la porción que resta cumplir de una prestación es cuantitativamente inferior a la parte ya cumplida (v.gr.: CNCiv, sala E, 14/3/1986, JA 1987I130; C. Civ. y Com. Morón, sala 1ª, 29/11/1984, JA 1985II131; CNCom., sala C, 12/11/1982, JA 1983 III 360; entre otros).

Se comparta, o no, este criterio, lo cierto es que, en el caso, la prestación no cumplida superaba en dinero a la ya satisfecha. Tampoco se advierte, como se ha resuelto en algún caso, un perjuicio anormal, excesivo, extraordinario, una inexplicable y notoria injusticia repugnante al sentimiento moral, en cuyo caso el juez puede negar su apoyo a quien esgrime el pacto comisorio en su beneficio (CNCiv., sala K, 16/6/1994, W., A. v. P., E.).

La doctrina ha expresado que el incumplimiento, para habilitar el ejercicio de la facultad resolutoria, debe alcanzar cierta magnitud, conforme se establece en el art. 1455 del Código Italiano de 1942, que ha sido fuente de los arts. 1204 del Código Civil y 216 del Código de Comercio (Conf. Ramella, Anteo en "Resolución por Incumplimiento" Ed. Astrea, 1979, nro. 19, pág. 53).

Esto quiere decir que debe afectar un auténtico interés del acreedor, vale decir que éste, de haberlo previsto, no hubiese celebrado el convenio. Asimismo, en esta materia, la doctrina y jurisprudencia han señalado que las circunstancias deben ser valorada a la luz de los principios de conservación y de buena fe (art. 1198, 1era. parte del Cód. Civil) y de la doctrina del abuso del derecho (art. 1071, ídem.).

Por su parte, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas (Diez Picaso, Luis, "Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial", Ed. Civitas, Vol. II, 4ta. Ed. Madrid, 1993, P. 721). Por ello, atento la actitud de las partes, resulta pertinente la resolución del contrato por culpa de los demandados reconvinientes.

En los contratos la responsabilidad es subjetiva: la resolución por incumplimiento sólo se puede lograr demostrando (entre otros requisitos) que él se debe a dolo o culpa del otro contratante; de donde que el sólo incumplir no basta si este no responde a un acto voluntario y subjetivamente imputable de la parte.

Dicho extremo ha sido demostrado (informativa del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia del Chubut (fs. 189vta y fs. 305/vta), testimonial prestada por el Escribano M. P. A. (fs. 82 contestación a la 4ta. pregunta.) y los términos que fueron transcriptos en la escritura de compraventa nro. 78 el día 02/04/02 del establecimiento ganadero denominado "l. G." con los Sres. S. T. T. de B. y G. L. B. fs. 328/330vta.), con lo cual fue a consecuencia de acciones u omisiones culpables y reprochables de los codemandados reconvinientes vendedores el incumplimiento del acuerdo firmado por las partes 03/07/01 (arts. 1187, 1203 y 1204 párr. 3º, Cód. Civil).

Es entendimiento jurisprudencial que comparto que el pacto o ley comisoria constituye una protección para el contratante de buena fe que cumple con sus obligaciones, frente al que deja de hacerlo, alterando así el equilibrio de los contratos, pues, uno de los presupuestos de la resolución por incumplimiento es el cumplimiento de la parte que invoca el pacto comisorio, pues su mecanismo sólo puede ser ejecutado por el que ha cumplido las obligaciones a su cargo, o sin hallarse en mora por no ser aún exigible el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio (CC Sala II; Causa 89.284 del 17702 "G. R. c/ S., F. s/ rescisión de contrato y daños y perjuicios", orden: 54 RSD: 177: elDial SIA3).

En el caso del art. 1204, ejercitada la facultad resolutoria por el contratante cumplidor, la resolución expande sus efectos retroactivamente para dar muerte al mismo contrato, desanudando la relación contractual que tejieran las partes y extinguiendo las obligaciones de una y otra.

Esto, a punto tal, que el efecto inmediato de la resolución por incumplimiento en los contratos con prestaciones correspectivas, es por regla general y salvo ciertas excepciones la mutua restitución de las prestaciones recibidas por cada uno de los contratantes.

Las obligaciones se extinguen y sus objetos las prestaciones se restituyen, como consecuencia de la extinción de la relación contractual ("Durán, Reinaldo Ramón y otros c/ Saenz, Ruric s/ Ejecución de sentencia y daños y perjuicios" CC0103 LP 230866 RSD2299 S 2321999, tramitó en Suprema Corte bajo el nº Ac. 75904).

De las constancias examinadas surge que nos encontramos ante un incumplimiento contractual, contrario a la buena fe que debe imperar en todas las relaciones contractuales. Y, como expone Von Tuhr, su protección constituye un caso particularmente significativo, en donde el efecto jurídico depende del 'factum' y no de la opinión de las partes.

Además, la ética adquiere mayor rigidez en la apreciación de la conducta, cuando el comportamiento del sujeto debe adecuarse a una mayor diligencia donde la ignorancia o el error no son presupuestos que excusen la responsabilidad (cnfr. Díez Picazo, Luis, "Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial", ed. Tecnos, Madrid, España, 1979, T° I, pág. 251, N° 279).

De este principio surgen la confianza y la buena fe como medida de interpretación e integración de los contratos (Von Tuhr, Andreas, "Derecho Civil. Teoría General del Derecho Civil Alemán", ed. Depalma, Bs. As., 1947, trad. T. Rava, T II, v. II, pág. 151)".

En el campo contractual este principio basilar del derecho se vincula directamente con el deber de cooperación que apoya en la lealtad contractual y en cumplir con la legítima expectativa del cocontratante; lo que obviamente no aconteció en la especie de acuerdo a la prueba merituada (cfr. Piaggi, Ana, "Reflexiones sobre dos principios basilares del derecho: la buena fe y los actos propios", pág. 107 y 55, y sus notas en "Tratado de la buena fe en el Derecho", ed. La ley, Bs. As., T. I, 2004).

Entiendo que un adecuado enlace de las diversas pruebas e indicios que concurren en la especie, debe conducir a una conclusión menos estricta acerca del cumplimiento por el actor de la carga que le impone el artículo 377 del CPCCh, toda vez que las reglas atinentes a la carga de la prueba, deben ser apreciadas en función de la índole y características del asunto sometido a la decisión del órgano jurisdiccional, a los efectos de dar primacía (por sobre la interpretación de las normas procesales) a la verdad jurídica objetiva, de modo que el esclarecimiento no se vea perturbado por un excesivo rigor formal, en virtud de dicho principio considero que, través de la testimonial prestada por el Sr. R. E. G. C. (fs. 572/574, en especial la contestación a la 18va. pregunta y 15ta, 16ta., 19na y 20ma repregunta y razón de sus dichos), aunado al expreso desestimiento del careo por parte de los codemandados reconvinientes a fs. 580 que solicitara a fs. 574 y le fuera concedida a fs. 574/vta y 575, el actor ha acreditado en debida forma que los codemandados reconvinientes le adeudan los 60 animales lanares carneros, así como de la absolución de posiciones prestada por el codemandado Sr. H. R. G. (fs. 265 contestación a la 10ma. posición) el mismo no devolvió al actor la suma de cuarenta mil pesos ($40.000) que aquel le entregara en concepto de seña.

Admitido lo anterior, carece de sentido examinar los agravios de los demandados reconvinientes planteados a fs. 544/549 vta. en torno al rechazo de la reconvención por daños y perjuicios, dado que su procedencia estaba sujeta a considerar que no había sido la parte incumplidora.

En cuanto a los intereses a aplicar sobre las sumas a la cuales ha de condenarse solicitada por el actor a fs. 25/vta. no siendo contestado dicho punto por los codemandados reconvinientes en su contestación de demanda (fs. 53/57), es criterio reiteradamente sustentado por la suscripta (p.ej: Sent. Def. Nro. 19/98; nro. 51/01; 06 y 62/02, entre otros), que el art. 622 del Código Civil impone los intereses judiciales para el supuesto que el deudor retarde en forma imputable el cumplimiento de la obligación dineraria representando tales intereses el daño moratorio.

En lo que respecta a la tasa de interés a aplicar, ésta ha variado constantemente de acuerdo con las circunstancias económicasfinancieras cambiantes que influyen en la situación general del crédito, el estado del mercado del dinero, etc.

En la obra "Código Civil Comentado", los Dres. Belluscio y Zannoni expresan que: "...los intereses representan el daño moratorio, comprensivo del daño emergente o lucro cesante, según los casos. Hay daño emergente para el acreedor cuando no cuenta con la suma debida para saldar una deuda suya, y debe conseguir dinero al efecto, mediante el pago de interés por el préstamo; este interés que el acreedor abona a un tercero, por no contar con el que le debía su deudor, significa para él un daño emergente, una pérdida sufrida.

Hay, en cambio, lucro cesante, si el acreedor deja de percibir una utilidad que esperaba obtener del dinero que se le debe, mediante su aplicación a la producción de la renta" (Tomo III, pág. 123/124) y agregan "...ello viene a resultar la consecuencia inmediata y necesaria del incumplimiento del deudor de una suma dineraria, de forma tal que se concilia con lo dispuesto por el art. 520:

el deudor sabe o debe saber, que si no paga la suma debida, su acreedor tiene que conseguirla para lo cual ha de abonar intereses o pierde la oportunidad de invertirla, con lo que deja de obtener intereses" (ob.cit., pág. 130; íd. Llambías, "Código Civil Anotado, T. IIA, pág. 370 y ss.; C.N. Civil, Sala G, 18/3/84; ED 110616).

A partir de la Ley 23.928 que prohíbe la revalorización monetaria, el interés a aplicar conforme el art. 622 del Cód. Civil y su alcance a la luz del art. 565 del Cód. de Comercio ya no es el "puro" sino el que fije el mercado y denominado "corriente" o de "plaza", concepto este último mencionado expresamente en el art. 11 de aquélla ley cuando modifica el art. 623 del Código Civil.

Tengo presente también que el STJCh en el caso "S., C. c/ L. P. S.A. y/u otro s/ Indemnización por Acc. De Trabajo", Expdte. Nro. 15.502S1996, Sent. Nro. 08 del 21/04/97), modificó la doctrina legal que había impuesto la aplicación de la tasa pasiva promedio mensual que publica el BCRA, proponiendo el criterio que otorga libertad a los sentenciantes inferiores para resolver las cuestiones que son materia de derecho común, en particular los intereses, regida por el art. 622 del C.C.

En virtud de los entendimientos expuestos precedentemente y después de un exhaustivo análisis de las tasas de interés aplicadas por las distintas instituciones financieras, tanto provincial, como de carácter privado y la nacional, arribo a la conclusión que corresponde disponer la aplicación de la tasa activa utilizada por el Banco de la Nación Argentina, por ser la que más se ajusta a la realidad económica imperante y ser la más adecuada a los intereses en pugna, razón por la cual y atento a como se ha resuelto en el presente voto corresponde que a las sumas de dinero a las que han de ser condenados los codemandados reconvinientes se le aplique dicha tasa desde el día 04/11/01 y hasta su efectivo pago.

Por los entendimientos expuestos precedentemente arribo a la conclusión que debe hacerse lugar a los agravios expuestos por el apelante actor a fs. 556/564vta. y en consecuencia, revocar los ptos. 1ero. y 4to.de la sentencia de fs. 518/523 C) En virtud de la decisión tomada en el presente voto y teniendo en cuenta el principio objetivo de la derrota, las costas tanto de primera como de segunda instancia son impuestas a los codemandados reconvinientes vencidos (art. 68 y 279 del CPCCh).

Se difiere la regulación de los honorarios profesionales intervinientes correspondientes a ambas instancias para el momento del acuerdo donde serán fijados teniendo en cuenta la naturaleza de la acción interpuesta, su complejidad, la tarea desarrollada y el éxito obtenido, en un todo de acuerdo a lo prescripto por los arts. 6, 7, 14, 29, 47 y ccdtes. del Dto. Ley Pcial nro. 2200 y su modificatoria Ley Pcial nro. 4335.

A la segunda cuestión la Dra. Melero dijo:

Propongo para el momento del acuerdo, en caso de coincidir, la siguiente formula postulatoria:

1) Hacer lugar a los agravios expuestos por el apelante actor a fs. 556/564 vta, revocando los ptos. 1ero. y 4to. de la sentencia de fs. 518/523, y en consecuencia, declarar que con fecha 04/11/01 operó la resolución del acuerdo por la compraventa de los establecimientos ganaderos "L. G.", "E. T." y "L. T." y la compra de cinco mil seiscientos (5.600) animales lanares raza merino australiano y veinticinco (25) animales yequarizos, suscripto el día 03/07/01 por exclusiva culpa de los Sres H. R. G. y B. J. Ch..

2) Condenar a los codemandados reconvinientes Sres H. R. G. y B. J. Ch. a abonar al actor Sr. D. D. B. la suma de pesos cuarenta mil ($40.000) que les fueran entregados en concepto de seña y a cuenta de precio con más los intereses a la tasa activa utilizada por el Banco de la Nación Argentina para las operaciones de descuento desde el día 04/11/01 y hasta su efectivo pago.

3) Condenar a los codemandados reconvinientes Sres. H. R. G. y B. J. Ch. a abonar al actor Sr. D. D. B. la suma de pesos seis mil ochocientos noventa y siete ($6.897) por el concepto de pago de sesenta (60) animales lanares carneros con más los intereses a la tasa activa utilizada por el Banco de la Nación argentina para las operaciones de descuento desde el día 04/11/01 y hasta su efectivo pago.

4) Imponer las costas tanto de primera como de segunda instancia a los codemandados reconvinientes vencidos (art. 68 y 279 del CPCCh). Se difiere la regulación de los honorarios profesionales intervinientes correspondientes a ambas instancias para el momento del acuerdo, donde serán fijados teniendo en cuenta la naturaleza de la acción interpuesta, su complejidad, la tarea desarrollada y el éxito obtenido, en un todo de acuerdo a lo prescripto por los arts. 6, 7, 14, 29, 47 y ccdtes. del Dto. Ley Pcial nro. 2200 y su modificatoria Ley Pcial nro. 4335.

5) Tener presente la reserva del caso federal planteada por los codemandados reconvinientes a fs. 549.

A la primera cuestión la Sra Juez de Cámara Marta Susana Reynoso de Roberts dijo:

Que llegan las presentes actuaciones a la Alzada en apelación de las partes de la sentencia de fs 518/523 que rechaza la demanda interpuesta por el Sr D. D. B. contra H. R. G. y B. J. Ch. de acuerdo a los argumentos vertidos y la reconvención de H. R. G. y B. J. Ch.. Tiene presente la reserva del caso federal y regula los honorarios.

La expresión de agravios del demandado se agrega a fs 544/549 vta.

A fs 550 el actor solicita apertura a prueba, lo que se admite a fs 566/567.

A fs 556/565 consta la expresión de agravios del actor.

A fs 569/581 se produce la prueba de testigos.

Demandado y actor contestan el memorial de agravios.

Las partes alegan sobre el mérito de la prueba producida a fs 598 a 603.

Entiendo que la manda constitucional no me obliga a reiterar los conceptos vertidos por las partes en la expresión de agravios, máxime cuando mis colegas ya se han referido a ello y que haré alusión a cada uno cuando lo crea pertinente para la solución de las controversias.

Y atento que ambas partes se quejan de lo resuelto abordaré conjuntamente los agravios.

Y el primero de ellos se refiere a la solución a la que arribó el sentenciante respecto al encuadramiento de lo suscripto el 3 de junio de 2001 y que consideró se trata de reserva de compra o boleto provisorio Y a fin de dar respuesta a ello he de seguir al Dr Morello, en "El boleto de Compraventa", pág. 375 y sgtes, coincidiendo en punto que el juez es el calificador de la esencia del acto, pues desde el momento que la ley no define lo que debe entenderse por boleto de compraventa, ha de considerarse que establecer si un determinado documento reviste o no ese carácter, supone una cuestión circunstancial siempre, claro está, que en dicho documento consten los elementos esenciales del contrato:

la designación del comprador y vendedor, la cosa objeto de la operación, el precio cierto convenido, el consentimiento de las partes respeto de la cosa, el precio y la existencia misma de la venta.

Rige en la materia, señala el autor nombrado, el criterio que si bien las partes no carecen de actitud para calificar, dentro de ciertos límites, ello incumbe en última instancia al juez, quien es el que califica la naturaleza de la acción deducida. Pero el ejercicio del iura curia novit debe detenerse cuando se desnaturalice la acción intentada o se modifique la relación procesal.

Nos movemos en terreno circunstancial en donde las particularidades del caso son las que signan las respuestas.

Y dentro de tales parámetros, analizaré la documental agregada a fs 7, atento que es fundamental la conducta observada por las partes.

Y observo que más allá de entender las partes que no se trata de un boleto de compraventa, ya que consignaron que "se celebrará un boleto de compraventa el 15 de septiembre de 2001", el mismo reúne todas las condiciones para que produzca efecto entre los firmantes, toda vez que se identifica el vendedor y el comprador, lo que se vende, el valor de cada animal, la suma recibida en concepto de seña, el saldo total y la forma de pago y la fecha de escrituración.

Tal acuerdo, aunque no obliga a las partes como si estuvieran ligados por una compraventa en firme, tampoco las legitiman para que quebranten la lealtad que deben guardarse recíprocamente en las tentativas y tratativas previas a la concertación de los contratos, pues para algo han firmado la documental de fs 7. "Restarle a éste plena virtualidad sería abrir una peligrosa puerta a toda clase de abusos y debilitar la seriedad del tráfico", obra citada, pág. 195.

Resulta ilustrativo lo sostenido por el Dr Kiper en autos "M., P. c. Comisión Municipal de la Vivienda" donde refiriéndose a la controversia se refirió a las distintas posturas, y así aludió a la opinión de los Dres Llambías, Ablleyra, Borda, Morillo, Spota, Cifuentes, para concluir que con excepción de la opinión de Borda, que visualiza el boleto provisional como una compraventa definitiva, las demás posiciones no se encuentran tan distantes una de otra, pues subyace en todas ellas la voluntad querida por las partes y de las enunciaciones volcadas en el boleto provisorio".

Asimismo se ha resuelto que "no es admisible la afirmación de que no hay operación de compraventa concluida al haberse suscripto un boleto meramente provisorio, toda vez que al encontrarse reunidos todos los requisitos de la operación es permisible que las partes soliciten la respectiva escrituración, economizando el otorgamiento del boleto definitivo", CNC, sala "A", 26391, ídem Sala "B" LL, 1984, D, 489.

Teniendo en cuenta el criterio de la doctrina y jurisprudencia dominante, que comparto y que considero plenamente aplicable al caso, y atento que en autos están determinados todos los elementos de la compraventa, cosa, consentimiento y precio, el boleto provisorio obligó a las partes.

Los agravios alcanzan al carácter de la suma dada por el actor al formalizarse el acuerdo.

Resuelve el aquo que se trata de una seña y no como lo dice el actorquejoso a cuenta de precio.

Y entiendo que le asiste razón. De la lectura de la documental de fs 7 así surge, no pudiéndose efectuar interpretaciones como lo realiza a fs558.

Pues si bien es cierto que se ha entendido que aún cuando se documentara que se entrega una seña, si la operación se efectiviza la misma pasa a ser parte de la prestación, en autos el negocio no se ha concretado, en consecuencia la suma entregada debe ser admitida en la calidad que fue entregada, seña.

La Suprema Corte de Justicia se ocupó, a decir de Morello, con erudición "Una tradicional regla de hermenéutica, aconseja al intérprete, que cuando una misma frase es susceptible de recibir dos sentidos, debe aceptar preferentemente el que es más adecuado a la ejecución del negocio.

Tal ha sido a mi juicio, el cartabón utilizado tradicionalmente por esta Corte, conciliando las expresiones conceptualmente antinómicas en esta síntesis: la convención guarda características de arras si el arrepentimiento se produce, y se convierte en pago de precio si ello no ocurre".

Tales asertos servirán de guía para la solución del conflicto.

Surge del boleto que las partes se obligaron a efectuar una serie de actos previos a la firma definitiva, así se comprometieron que dentro de los quince días a contar de la fecha se realizaría la junta de animales, el vendedor permitiría que el comprador designe a una persona para colaborar en la administración del establecimiento, siendo la remuneración a cargo de éste.

De la documental agregada, así como de las testimoniales, se desprende que a la fecha estipulada, el conteo de los animales no se había producido y estimo atendible las razones esgrimidas, como fueron los factores climáticos. Lo que se efectuó recién el 16 de septiembre del año 2001, y fue completado los días 29,30 de igual mes.

Y es a partir de allí que ninguna de las cláusulas a las que se comprometieron fue cumplida, comenzando las partes con comunicaciones a través de la intervención del escribano y cartas documentos, desembocando en este litigio.

Así en la escritura 520, de fecha 3 de octubre de 2001 consta que constituido el escribano en el domicilio del Sr G. es atendido por éste, quien reconoce que con el Sr B. realizó un acuerdo, y a lo demás requerido manifiesta que no va a afirmar y que otra información la podrá suministrar el Dr V.. Documentación que no fuera desconocida por la demandada.

Escritura que hace fe de lo allí consignado. "La plena fe de que goza el instrumento público no se extiende a todas las afirmaciones del oficial público, sino solamente a lo que él ha hecho, visto u oído suceder en su presencia y en el ejercicio de sus funciones".

"El funcionario no garantiza la verdad del contenido de las exposiciones que hacen los interesados "La fe otorgada por el derecho objetivo al instrumento público se refiere solamente a los hechos materiales percibidos o comprobados por el notario que han pasado ante él" (BueresHigthon, "Código Civil, en comentario a los artículos 994 y sgtes del CC).

Posteriormente a ello, con fecha 9 de octubre el demandado, intima la entrega de la suma de $110.000 y gastos en el término de quince días ante el incumplimiento de los términos del instrumento de fecha 3 de julio de 2003 (fs 186).

Considerando vencido el plazo el demandado comunica el 19 de noviembre de 2001 al actor, la rescisión del acuerdo por su exclusiva culpa (fs 186). El correo remite copia autenticada, de dichas cartas documentos. Y si bien no consta la fecha de recepción el Sr B. en la demanda se refiere a la primera de las comunicaciones.

El actor ratifica las intimaciones efectuadas en la escritura pública Nº 520, mediante CD, reiterando que en el plazo de quince días de recepcionada la presente fijen fecha, hora y lugar para suscribir el boleto de compraventa.

Informando el correo que el día 16 y el día 18 de octubre, 1ª y 2ª visita consta como cerrado y entregado en oficina el 29 de octubre de 2001.

Ante ello se constituye el escribano (fs 22) ante el domicilio del Sr G. y ratifica los términos de la CD, otorgando un plazo de quince días, dejando copia certificada al no ser atendido, el día 19 el escribano, de la escritura 543. Documentación ésta última que el Sr G. no ha desconocido.

Transcurrido dicho plazo, el 9 de noviembre y ante el silencio de la hoy demandada, el actor comunica la rescisión del contrato por culpa del demandado (fs 76).

Ante la falta de desconocimiento de las escrituras acompañadas, surge indiscutible que quien establece un plazo para el cumplimiento de la obligación es el Sr B., de allí que entiendo que al no recibir respuesta, el actor estaba en el derecho de comunicar la rescisión del acuerdo.

Pues resulta de la documental analizada y de los testimonios, que si bien no se estableció a cargo de quién estaría el conteo de los animales, las razones esgrimidas, como ya dijera para que no se efectuara en el plazo previsto, fueron válidas.

Siendo cierto que en la fecha estipulada B. no se encontraba en el país, y aún cuando hubiese estado, tal operación hubiese resultado de imposible cumplimiento ante las condiciones climáticas.

Asimismo, el registro da cuenta que los bienes estaban embargados, y en las cartas documentos agregadas y no desconocidas por el actor consta que se notificó el 18 de septiembre a tres empleados el despido.

Como surge, todo fuera de los plazos estipulados.

Asiste razón al aquo que ambas partes solicitaron el cumplimiento de lo acordado, y ello en fechas casi simultáneas y que en tiempo similar comunicaron la rescisión, pero entiendo que no estamos ante el arrepentimiento que permite el Art. 1202, y ello porque las partes avanzaron para la concreción de la compraventa, más y lo reitero exigieron su cumplimiento.

En consecuencia estamos ante uno de los supuestos en que la doctrina y jurisprudencia sostienen que ha desaparecido el tiempo para arrepentirse, más allá que el dinero dado en calidad de seña es suficiente para presumir la intención de las partes de arrepentirse.

"El pacto sobre reserva del arrepentimiento puede ser renunciado por las partes, cuando por actos posteriores (a veces contenidos en el mismo boleto), voluntariamente, inician el cumplimiento de las prestaciones tomadas a su cargo en el contrato (principio de ejecución), "Boleto de Compraventa", pág. 18, Natalio Pedro Etchegaray, Astrea, Edición 2002.

Y agrega el autor citado que ni el arrepentimiento ni la renuncia a ese derecho pueden presumirse, y enumera aquellos casos en que se pierde el derecho a arrepentirse, señalando "cuando el deudor de la prestación ya ha sido constituido en mora y fundamentalmente cuando se ha iniciado la ejecución del contrato" y en autos aún siendo reiterativa, las partes no sólo exigieron en un plazo el cumplimiento de cada una de las obligaciones sino que se produjo el conteo de animales, se despidió al personal. Todos actos que implican el comienzo de la ejecución, atento el carácter fáctico del concepto de ejecución.

En consecuencia cualquiera podía solicitar la resolución por incumplimiento y así lo hicieron.

Y es ante ello que entiendo que con fundamento a la buena fe que debe regir los acuerdos entre las partes, de lo que han hecho referencia las partes y el aquo, es que propiciaré que las cosas vuelvan al estado previo a la firma del boleto y en consecuencia el demandado deberá entregar al comprador la suma de $40.000 que le fuera dada como seña, pues de los incumplimientos a los que he hecho referencia, por parte del demandado, resulta relevante el informe del Registro de la Propiedad, quien da cuenta que los inmuebles se encontraban embargados.

En consecuencia no tenía el vendedor la libre disponibilidad de sus bienes como era requisito para concluir la operación.

No es justo merituar entonces la inexistencia de prueba con relación a la disponibilidad del dinero por parte de B..

Ningún incumplimiento, ni falta de cooperación, de acuerdo al boleto, existió por parte del comprador, "es equivocado suponer que el mero vencimiento del plazo produce siempre la mora del deudor; aunque sea automática ella no opera, entre otros casos, cuando aparece un factor impeditivo, cual sería el incumplimiento del acreedor de sus propias obligaciones correlativas, o la ausencia e cooperación para que el deudor pueda cumplir" (CNC, sala A, octubre de 19974, ED 621161, CNC, Sala A, abril de 1975, ED 65488).

Desestimaré y coincidiré con el sentenciante que la venta de los animales por parte de B. no ha sido suficientemente probado, ya que las testimoniales a las que hace referencia el quejoso, mencionan que los animales fueron cargados y uno de ellos manifiesta que los animales fueron llevados a la Estancia l. G..

En consecuencia los demandados reconvinientes, H. R. G. y B. J. Ch., deberán reintegrar al Sr B. D. D., en el término de diez días de firme la presente, la suma de $40.000 a la que se adicionarán los intereses desde la fecha de entrega de la seña 15 de junio de 2001 y 3 de julio de 2001, respectivamente, a la tasa activa del Banco Nación de la República Argentina, tasa que se viene aplicando en forma monocorde por esta cámara y a cuyos fundamentos me remito a las numerosas sentencias dictadas desde el año 2004 por ambas salas de esta Cámara en Sent. Def. Nº 05/04 "daños y perjuicios" (90204); "M.. c/ J. M. R.." "daños y perjuicios" Def. Nº 08/04; Def.09/04; Def.07/04; 16/04 y 29/04; 20/04; Def. Nº 22/04 Sala A; Def. Nº 14/04; Def. Nº 19/04Sala B; Int. Nº 71/04 y Def. Nº 54/04; 57/04 Sala B.

Costas y honorarios por manda del art. 279 CPCCCh, deben adecuarse.

No obstante modificarse la sentencia y por entender que las partes no obtuvieron las pretensiones en su totalidad, más allá del éxito parcial del actor, es que impondré las costas de ambas instancias por el orden causado.

Los honorarios serán regulados en el momento del acuerdo, y se tendrá presente la actuación profesional, la posibilidad que las pretensiones prosperen, y demás pautas de los arts. 6, 7 y 14 la ley de aranceles.

A la segunda cuestión la Sra Juez de Cámara Marta Susana Reynoso de Roberts dijo:

1) Revocar la sentencia de primera instancia, admitir parcialmente los agravios del actor, desestimar los del demandado reconviniente y condenar al Sr H. R. G. y Sra B. J. Ch. a abonar al Sr D. D. B. la suma de $40.000 más los intereses de acuerdo al considerando respectivo.

2) Costas de ambas instancias por el orden causado.

3) Diferir la regulación de los honorarios para el momento del acuerdo.

4) Tener presentes las reservas del caso federal.

Con lo que se dio por terminado el acto, quedando acordado dictar, con la disidencia de la Dra. Melero, la siguiente SENTENCIA:

1) Revocar la sentencia de primera instancia de fs. 518/523, admitir parcialmente los agravios del actor, desestimar los del demandado reconviniente y condenar al Sr. H. R. G. y a la Sra. B. J.Ch. a abonar al Sr. D. D. B. la suma de CUARENTA MIL PESOS ($40.000), más los intereses de acuerdo a los considerandos respectivos.

2) Costas de ambas instancias por el orden causado.

3) Regular los honorarios profesionales por los trabajos en primera instancia a los Dres. O. G. A. y C. S. K., conjuntamente, en la suma de PESOS DIECINUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTE ($19.320), a los Dres. J. R. V. y V. A. R., conjuntamente, en la suma de PESOS CATORCE MIL SETECIENTOS VEINTE ($14.720) y del perito J. A. F. en la suma de PESOS DOS MIL SETECIENTOS ($2.700).

Por los trabajos realizados en la alzada se regulan los honorarios profesionales del Dr. C. S. K. en la suma de PESOS SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA ($6.760) y de los Dres. J. R. V. y J. L. D., conjuntamente, en la suma de PESOS TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA ($3.680).

4) Tener presentes las reservas del caso federal de fs. 564 vta. y fs. 593.

5) Regístrese, notifíquese y devuélvase.

NÉLIDA SUSANA MELERO Presidente GRACIELA MERCEDES GARCÍA BLANCO Juez de Cámara MARTA SUSANA REYNOSO de ROBERTS Juez de Cámara REGISTRADA BAJO EL nro. 76 DEL AÑO 2006 DEL LIBRO DE SENTENCIAS DEFINITIVAS