Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2007-06-25


2º Instancia. - Buenos Aires, junio 25 de 2007.

Autos y Vistos: Contra la resolución de fs. 452/453 sostiene su recurso de apelación de la parte actora mediante el escrito de fs. 457/460. El pertinente traslado fue contestado a fs. 462/465.

Se ha sostenido que a los efectos de la oponibilidad a terceros del nombramiento del administrador, la designación debe efectuarse por escritura pública, interpretando literalmente lo que dispone el inc. 2º del art. 9º de la ley 13.512.

Esta exigencia implicaría la presencia del escribano en la asamblea convocada a fin de designar administrador para que formalice el acta en escritura pública; o bien que los propietarios que han votado favorablemente acudan a la escribanía a otorgar poder al administrador (en cuyo caso no se trata de una designación por asamblea). En la práctica, en el mismo acto de la asamblea se designa al administrador o a otra persona encargada por el consorcio de elevar el acta a instrumento público. Generalmente el escribano transcribirá en escritura pública el contenido de la parte pertinente del acta de asamblea. No obsta a ello que el art. 1003 del Código Civil se refiera solamente a la protocolización por orden del juez, pues ésta es la judicial y no la extrajudicial. En todo caso, no se trata de una escritura de protocolización, pues ésta requiere la agregación del documento al protocolo del escribano, y el libro de actas no queda agregado; es una escritura de "transcripción" de acta de asamblea de propietarios. Pero, si bien se utiliza este sistema, no parece ser el que menciona la ley, pues no es lo mismo una escritura pública en que el escribano da fe de lo que pasa por ante él, que la copia de un acta en el protocolo en la que sólo da fe de quién comparece y pide la transcripción y la firma de éste. Sin embargo, así debe hacerse, pues la designación por escritura pública es difícilmente practicable (Highton Elena I., Derechos Reales V. 4 "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", 2º ed. Ed. Hammurabi SRL, Buenos Aires, 2000, pág. 586). La Dra. Highton en la obra citada formula su adhesión a la noción de que es adecuada y suficiente la protocolización (inserción por transcripción) del acta de asamblea como modo de expresión de la voluntad consorcial.

Se ha dicho que el requisito de la escritura pública no puede suplirse por acta protocolizada de la asamblea que designó nuevo administrador, fundado el criterio en que solamente mediando orden judicial la protocolización del instrumento privado podría elevarlo al rango de instrumento, público a tenor de lo dispuesto por los arts. 984 y 1003 del Código Civil (C.N. Civil, Sala C. 28/9/95 LA LEY, 1996-C, 369). Pero respecto a ello Racciatti sostiene que la transcripción en un registro notarial del acta de designación del administrador, dispuesta por la asamblea, a solicitud de los consorcistas autorizados por ella, equivale a la escritura pública exigida por la ley, por tratarse de la expresión de la voluntad final del sujeto de derecho que es el consorcio de propietarios que representan. Aquello resulta acertado cuando el pedido de protocolización del acta asamblearia emanare de los propietarios obrando unilateralmente, porque en tal supuesto el instrumento carece de la autenticidad que le hubiera otorgado la verificación judicial de la firma de las partes intervinientes en el acto documentado, en cuyo caso, sólo podría lograr el efecto de obtener fecha cierta (art. 1035 Cód. Civil), pero no cuando la solicitud de protocolización proviniere de la propia asamblea que hubiere otorgado a alguno de sus miembros (órganos) la representación necesaria para lograr la protocolización notarial, porque este supuesto equivale a la expresión de la voluntad de todos los interesados en el acto plurisubjetivo que supone la decisión final de la asamblea, lo que implica transformar el instrumento privado, en instrumento público, en cuanto constituye un acto de reconocimiento. Esta solución, que es la de los proyectos de reforma (arts. 3146 del C.C. y 10 de la ley 13.512) no contradice por otra parte, la norma del art. 1184 inc. 7º del Código Civil, que impone la escritura pública para todo acto de apoderamiento que tenga por efecto negocios jurídicos que deban redactarse en escritura pública, ya que en esta situación los consorcistas otorgantes no obran como mandatarios, sino como órganos de la asamblea que representan, y a quienes sólo supletoriamente pueden aplicárseles las reglas relativas al mandato común (art. 37 Código Civil) (Racciatti Hernán, "Designación del administrador del consorcio de la propiedad horizontal y su personería", LA LEY, 1996-C, 370).

Así se ha decidido que la protocolización del acta de la asamblea del consorcio, a la que concurrieron propietarios con un porcentual más que suficiente para tomar decisiones, suple adecuadamente la existencia de la escritura pública prevista en el art. 9º inc. b) de la ley 13.512, si tal protocolización no ha sido pedida por uno de los copropietarios individualmente sino que la solicitud proviene de la asamblea del consorcio. Por tanto, la escritura correspondiente sirve para transformar un instrumento privado, el acta, en instrumento público. Esta solución no contradice la norma del art. 1184 inc. 7º del Código Civil (C. N. Esp. Civil, y Comercial, Sala IV, 5/8/80 Rep. E.D. 17-786).

Si bien el art. 9º inc. b) de la ley 13.512 dispone que la designación de administrador de un consorcio debe efectuarse por acto de escritura pública, requisito formal e ineludible para que la designación tenga efecto frente a terceros, el supuesto de protocolización postulada por todas las partes que otorgaron el acto jurídico importa elevar el instrumento al grado de público, en cuanto ello significa un reconocimiento asimilable, en definitiva, al instrumento privado en que se pactó la obligación de elevarlo a escritura pública (C.N. Civil, Sala K).

Por su parte Borda sostiene que el requisito de la designación del administrador por escritura pública es excesivo e innecesariamente oneroso. Debería bastar el acta autenticada de la asamblea. Por ello aprueba un fallo de la Cámara del Trabajo de la Capital que resolvió que basta con la protocolización del acta de la asamblea en que se designó el administrador para acreditar en juicio la representación del consorcio (Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil - Derechos Reales", 4º edición, Editorial Perrot, Buenos Aires, 2003, pág. 641 y jurisprudencia allí citada).

En este caso en particular el propio reglamento de copropiedad y administración facultó al administrador para suscribir en representación del consorcio de propietarios, las escrituras públicas relativas a los actos que el mismo resolviera que se instrumenten públicamente, inclusive la escritura pública de reforma del reglamento, mandato que a su vez podrá sustituir en todo o en parte (art. 18). Dado ello no resulta acá necesaria siquiera la decisión de la asamblea de autorizar a una persona para solicitar la protocolización de lo decidido, desde que tal autorización le ha sido otorgada de antemano al administrador del consorcio, razón por la cual la escritura de protocolización del acta de Asamblea solicitada por el administrador del consorcio resulta suficiente para acreditar la personería.

Más allá de todas estas digresiones doctrinarias y jurisprudenciales, hay un elemento que es dirimente y concluye cualquier controversia. Intimados en forma extrajudicial González y Castelbajacs a responder por los daños invocados por el consorcio, a través de cartas documentos firmadas por Cortellini, simultáneamente el 20 de julio 2005 en sendas respuestas aquéllos rechazaron los términos de las misivas (fs. 189 y 190). Estas cartas documento gozan de presunción de autenticidad (conf. plenario "López C. Carrera" y voto del Dr. Carlomagno) y en ellas se lee: "... le hago saber que: a) el edificio que Ud. administra fue construido por...".

Entonces la excepción no es sólo dilatoria sino con claro y único afán dilatorio, porque se ha planteado con plena conciencia de la sin razón. Este proceder es nada serio, contrario a actos propios antecedentes, opuestos por tanto al principio de buena fe, y reñido con la conducta que se debe en juicio a la contraparte y a un tribunal de justicia.

Por lo expuesto el tribunal resuelve: Revocar la resolución de fs. 452/453, rechazando la excepción de falta de personería. Con costas de ambas instancias al excepcionante. Se hace saber a la parte y a su letrado que la reiteración de planteos similares los hará pasibles de sanción. -Marcela Pérez Pardo. -Víctor F. Liberman. -O. Hilario Rebaudi Basavilbaso.