Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2013-04-18


SALTA, 18 de Abril de 2.013.

Y VISTOS: Estos autos caratulados "CARRILLO, Francisca c/ LUBIK, Gabriel - VACA, Epifania Lucrecia - DESALOJO", Expte. Nº 20.696/11 del Juzgado de 1ª Instancia en lo Civil y Comercial 1ª Nominación, Distrito Judicial del Norte -TARTAGAL, CAM 1-380.065/12 de esta Sala Primera, y CONSIDERANDO I.- Que contra la sentencia de fs. 130/134, que rechazó la acción de desalojo planteada en autos, la accionante interpuso recurso de apelación a fs. 135, el que fue concedido a fs. 137, en relación y con efecto suspensivo.

Al expresar agravios (fs. 141/144), la apelante sostiene que lo decidido le causa gravamen irreparable.

Se agravia porque entiende que la doctrina citada por la sentenciante (Salgado) no es aplicable al caso de autos, donde la demandada alegó ser propietaria del inmueble y no poseedora; además porque en el fallo no se precisó la jurisprudencia invocada respecto a la inadmisibilidad del desalojo, lo que -asegura la recurrente- la coloca en estado de indefensión.

Agrega que la Juez A quo afirmó que los herederos directos entran en posesión de los bienes del causante desde su muerte y sin necesidad de declaratoria de herederos, pero que al mismo tiempo postuló que no se desacreditó la posesión ejercida por la Sra. Vaca en el inmueble objeto de la litis, lo que resulta contradictorio y, por tal razón, arbitrario.

Destaca que los demandados no cuestionaron la legitimidad de la actora para interponer la presente acción, por lo que -asevera- resulta aplicable el artículo 691 del Código Procesal Civil y Comercial.

Afirma que en la sentencia se invirtió la carga de la prueba y que los demandados nunca acompañaron escritura pública traslativa de dominio que permita tener por válida la posesión; invoca el artículo 377 de la ley procesal; señala que el sucesorio se inició hace quince años por el deceso ocurrido en 1.990 y que las demandadas acompañan la cédula parcelaria obrante a fs. 46, reconociendo que la propiedad es de Feliciano Carrillo. Sostienen que, en consecuencia, no existe posesión animus dómini y que ésta tampoco fue planteada.

Menciona que la demandada acompañó documentación en fotocopia simple, que fue desconocida sin que se hubiera acompañado de originales o ratificado por prueba informativa; que tampoco se acreditó que las fotografías obrantes a fs. 36/44 pertenezcan al inmueble objeto de la litis y que el plano de fs. 45 no constituye prueba. En conclusión, considera que la prueba de la demandada no tiene virtualidad para enervar el proceso de desaojo; que existe una situación jurídica ya configurada -herencia- que sustenta el reclamo; que la entrega es exigible en los términos del artículo 691 del Código Procesal Civil y Comercial; que no se opuso excepción de prescripción.

Manifiesta que, de acuerdo a lo establecido por el artículo 2519 del Código Civil, lo existente en el terreno se presume con carácter iuris et de iure hecho por el propietario; que los demandados perdieron la oportunidad procesal de reclamar por mejoras o labores mediante reconvención, de acuerdo al artículo 702 del Código Procesal Civil y Comercial.

Señala que se ha negado expresamente que la co-demandada Lucrecia Vaca sea nieta de la Sra. Rosa Aráoz. Sostiene que la A quo yerra al afirmar que queda pendiente de resolver la ampliación de la declaratoria de herederos del Sr. Hilario Vaca padre de la Sra. Vaca, con respecto a la causante Sra. Rosa Aráoz en el proceso sucesorio porque según dictamen de fs. 119 del Expediente 15.113/05 "Sucesorio de Rosa Araoz y Carrillo Fecliano", "no surge acreditado vínculo invocado del solicitante con la causante, por lo que no resulta procedente hacer lugar a lo solicitado"; que los herederos rechazaron la ampliación de la declaratoria, desconociendo el vínculo jurídico que dice tener el Sr. Hilario Vaca respecto a la causante; que la Sra. Juez A quo no resolvió sobre el punto como corresponde de acuerdo al artículo 150 del Código Procesal Civil y Comercial.

Aduce que la demandada no solicitó integrar a la litis al Sr. Hilario Vaca; que los herederos no admiten que sea hijo de la causante, que esto no surge de su acta de nacimiento que obra a fs. 112 del expediente Nº 15.113/05.

Por tales razones, sostiene que no es válido afirmar como lo hizo la sentenciante que la Sra. Vaca habita el inmueble desde que nació y que fue criada por su abuela Sra. Rosa Aráoz hasta el fallecimiento de esta última.

En definitiva, solicita se revoque en todas sus partes el fallo recurrido y se ordene el lanzamiento de los ocupantes del inmueble, con imposición costas en ambas instancias.

A fs. 149/153 vta. contestan agravios los demandados, pidiendo el rechazo del recurso y la imposición de costas en ambas instancias a la contraria.

Afirman que los agravios son improcedentes porque el fallo se ajusta a derecho, debido a que se encuentra acreditado con documentación original y testigos que son poseedores del inmueble desde hace más de 50 años la Sra. Vaca y 16 años el Sr. Lubik.

Destacan que la acción de desalojo es inadmisible cuando el ocupante del inmueble invoca y prueba prima facie la calidad de poseedor y entiende que esto ha ocurrido en autos porque la Sra. Vaca vivió desde muy niña con su abuela en el inmueble y que los actores se fueron a temprana edad y no regresaron hasta veintiún años después del fallecimiento de aquélla.

Mencionan la prueba obrante a fs. 33, 34, 101 que acreditarían que es la codemandada la que se ocupó de los gastos de inhumación de la Sra. Aráoz.

Destacan la prueba relativa a construcciones y mejoras, plano que acreditaría gestiones tendientes a iniciar juicio por prescripción, pago de impuestos, tasas y servicios, diligencias preparatorias tramitadas en expediente Nº 20.536/10. Afirman que la escrituración a nombre del Sr. Feliciano Carrillo no impide que pueda adquirir la propiedad del inmueble por prescripción.

En síntesis, afirman que se encuentra probado que ha poseído y posee el inmueble con ánimo de dueño de manera pacífica, continua e ininterrumpida por un tiempo mayor al exigido para que opere la prescripción adquisitiva, sin que la actora hubiera ejercitado acción alguna para interrumpir su derecho de posesión.

Destacan que en autos se encuentran reservados los originales de toda la documentación, según cargo de fs. 104 vta., excepto el plano cuya aprobación se encuentra en trámite.

Afirman que no se configura en autos el requisito previsto por el artículo 691 del Código Procesal Civil y Comercial y que, de acuerdo al artículo 498, incisos 1 y 2 del mismo Código, corresponde dejar establecido que el presente es un juicio de desalojo y no de prescripción adquisitiva.

Afirman que la calidad de nieta de la Sra. Rosa Araoz que invoca Epifania Lucrecia Vaca surge de las actas de nacimiento obrantes en el juicio sucesorio y del acta de nacimiento agregada a fs. 32 de estos autos; que su padre vive en el inmueble, que su filiación materna está acreditada con los originales del acta de bautismo y la ratificación del párroco, que no obstante que el parentesco no se prueba con testimoniales, las rendidas en autos acreditan el vínculo invocado. Aducen que la única que desconoció ser hermana de su padre es la Sra. Francisca Carrillo, pero que los otros herederos no se manifestaron en relación al punto.

Ponen de manifiesto que el dictamen fiscal que refiere la apelante fue anterior a la presentación del acta bautismal y a la ratificación parroquial.

Manifiestan que la Sra. Juez no puede resolver sobre la ampliación de la declaratoria de herederos si no existe constancia de la notificación a todos. Destacan que no surge del artículo 736 del Código Procesal Civil y Comercial que la administradora de la sucesión pueda arrogarse el derecho de desconocer o no parentescos en nombre de sus hermanos.

A fs. 172 se llaman autos para sentencia, encontrándose los autos a despacho conforme providencia firme de fs. 173.

II.- Que el recurso fue interpuesto en término, conforme surge de constancias de fs. 134 vta. y 135.

III.- Que el juicio de desalojo es aquél que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión (Palacio, Lino; "Derecho Procesal Civil" T. VII, ed. Abeledo Perrot-Bs.As., p. 77).

Debe quedar claro que la pretensión de desalojo implica la invocación por parte del actor de un derecho personal -y no un derecho real erga omnes- a exigir la restitución del bien, es decir que excede el ámbito de conocimiento de este proceso toda controversia o decisión relativa al derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes.

Es quien tiene derecho al uso, goce o disposición del inmueble, sea en calidad de propietario, usufructuario, usuario, locatario, poseedor o condómino del inmueble el que goza de legitimación activa.

Si el accionante no acredita la situación que invoca en el período de prueba, la acción debe rechazarse; es viable cuando el actor acredita encontrarse en el supuesto previsto por el artículo 691 del Código Procesal Civil y Comercial y que el demandado está obligado a restituir el bien, sea por un contrato o porque tiene el carácter de mero tenedor precario o intruso (CACCSalta, Sala I, 1998:327).

Procede, en definitiva, contra quien precariamente ocupa un bien y no demuestra título alguno válido para que se le deba respetar su tenencia (cfr. CACC Salta, Sala I, 1990:138; 1993:650), pero es inviable la acción contra el poseedor que ha acreditado prima facie su posesión, cualquiera sean los vicios de ésta (cfr. CACCSalta, Sala V, Tomo XIII:1495; Sala I Tomo 1995:185; cf. SCJBA, Ac. 97416, 13-2-2008; CACC Sala I, tomo 2010-2:909), debiendo en tal caso el afectado recurrir a las acciones reales o posesorias, de las que el desalojo no constituye una vía sucedánea de las acciones petitorias o posesorias.

El demandado debe acreditar que ocupa el inmueble en mérito a algún título jurídico que le da derecho a ampararse en la tenencia o posesión del inmueble. La acreditación que se exige no es definitiva o determinante, debe -como ya se dijo- prima facie probar esa calidad, poseer a título de dueño; si no resulta aplicable el artículo 2352 del Código Civil, según el cual el que tiene efectivamente una cosa pero reconociendo en otro la propiedad es simple tenedor de la cosa (CACC Salta, Sala 1 1990:138); la simple tenencia no se transforma en posesión animus domini por la sola voluntad.

Todo esto, sin confundir el objeto de dos procesos diferentes como son el de prescripción veinteañal y el de desalojo, por lo que la prueba y su valoración difieren entre sí. Verificada la seriedad de la defensa invocada con sustento en la posesión del demandado, la demanda debe ser rechazada (CACC Salta, Sala I, 1995:185; Sala III, 1994:607; 1995:579). IV.- Que en autos la Sra. Juez a quo rechazó la acción de desalojo afirmando que la actora no desacreditó la posesión ejercida por la Sra. Vaca.

En concreto, la apelante se agravia de la apreciación que la magistrada hizo de la prueba rendida en autos según la cual, a entender de esta parte, surge claro su derecho como sucesora a exigir que la demandada, que no habría acreditado el vínculo parental que alega -ser nieta de la Sra. Rosa Aráoz, esta última madre de la accionante- ni otro título válido, sea desalojada del inmueble objeto de este juicio (Catastro Nº 3.071, Sección "a", Manzana 71, Parcela 3, calle Tucumán al 800, entre Richieri y Necochea, de la ciudad de Tartagal.

V.- Que, a los fines del análisis de los agravios apelativos, en primer término corresponde determinar si la actora se encuentra en el supuesto del artículo 691 del Código Procesal Civil y Comercial en cuanto a su legitimación para hacer valer el derecho que dice tener a recuperar la tenencia del inmueble.

Alega a tal fin ser heredera (hija) del titular dominial del inmueble, Sr. Feliciano Carrillo, y administradora de la sucesión de este último, encontrándose acreditados e incuestionados tales extremos.

Se tiene dicho, además, que el administrador de la sucesión no necesita autorización judicial expresa para accionar por desalojo (cfr. CACCSalta, Sala I, Fallos 1991:441).

Sin embargo, como se dejó ya establecido, es necesario para que proceda el desalojo que también acredite que los demandados carecen de derecho a permanecer en el uso o tenencia del bien (CACC, Salta Sala II 1988:282), sea porque tienen una obligación exigible de restituirlo o porque lo detentan como simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión.

Por su parte, teniendo en cuenta que los demandados en este juicio justificaron la ocupación en razón de la posesión que con ánimo de dueña ejercería desde hace cincuenta años la codemandada Epifania Lucrecia Vaca en razón de su vínculo filial con Rosa Aráoz, quien a su vez sería madre de su padre Hilario Vaca, y en el vínculo de conviviente del codemandado Lubik desde hace dieciséis años, es necesario examinar la prueba rendida a fin de definir el carácter de la ocupación ya que, conforme surge del punto III de fs. 5, se accionó en su contra alegando la tenencia precaria de éstos por carecer de derecho, título calidad o documentación que justifique su presencia en dicho inmueble.

VI.- Que se tiene a la vista la documentación original reservada en Secretaría de esta Sala Primera conforme constancias de fs. 157 y 162, consistente en acta de constatación de fecha 13 de Diciembre de 2006, recibos de pago de impuestos inmobiliario y municipal y constancia de aporte de material para pavimentación de calle Tucumán Nº 732, pruebas a las que refiere la sentenciante a fs. 134 vta.

Asimismo, la confección del plano para prescripción acredita la gestión de los trámites correspondientes para hacer valer en el proceso ordinario correspondiente la alegada posesión como causa de traslación dominial, resultando coherente con la invocación de "animus domini" de la posesión que invoca la demandada -aun cuando utiliza el término "propietaria" a pesar de reconocer no serlo según surge de la presentación de la cédula parcelaria a nombre de Feliciano Carrillo.

En el expediente Nº 15.113/05, donde tramita el sucesorio de los Sres. Araoz y Carrillo, consta a fs. 135 el Decreto Episcopal del Obispado de la Nueva Orán Nº 37/2011 que da cuenta que "Ilario Baca" luego "Hilario Vaca" es hijo de Vaca y Aráoz (antes Baca y Arau), según constancia del libro Nº 01, folio Nº 466 Acta 303 de la Parroquia de la Purísima.

Se suma a ello la información registrada en el Documento Nacional de Identidad de Hilario Vaca, según la cual se domicilia en calle Tucumán 842 de Tartagal (fs. 111). A la vez, la Partida de Nacimiento de Epifania Lucrecia Vaca consigna que sus padres son Hilario Vaca y María Esther Cruz, nieta por línea paterna de Aniceto Vaca y Rosa Aráoz.

Es menester de destacar que, además de que el dictamen fiscal aludido por la recurrente fue emitido con anterioridad a la agregación de dichas constancias al expediente, lo allí expresado no desvirtúa o torna errado lo afirmado por la A quo respecto a que no existe resolución sobre el pedido de ampliación de declaratoria de herederos, como lo asevera la apelante a fs. 143.

Por otra parte, de las testimoniales prestadas surge la convivencia de la codemandada Vaca y la Sra. Aráoz desde que aquélla era chica, y del codemandado Lubik con Epifania Lucrecia Vaca desde hace más de quince años (fs. 111 y vta., 114/115.

Asimismo, dan cuenta dichas declaraciones de la ocupación, tareas, obras y mejoras alegadas por los demandados en el inmueble objeto de este juicio. La ocupación y mejoras resultan prueba idónea para acreditar la posesión requerida para evitar el desalojo (CACC, Salta, Sala II 1992:367).

La accionante, por su parte, al absolver posiciones, nada logra acreditar acerca de la ausencia de títulos o de la precariedad de la tenencia de los demandados, ni desvirtúa la posesión alegada por éstos (fs. 108).

Esta conclusión, como la expresada por la Sra. Juez en grado al decir que "no se desacreditó la posesión ejercida por la Sra. Vaca..." no resulta contradictoria con los principios que rigen el proceso de desalojo, como parece entenderlo la recurrente. Es que, por una parte, corre a cargo del accionante demostrar que el demandado -como lo dice Agustín Morello en "Juicios Sumarios", Tomo II, p. 187- jurídicamente no pasa de ser un tenedor precario o intruso.

Pero si el demandado arguye la posesión a título de dueño, debe demostrar prima facie la verdad de su aserto; en otros términos, no incumbe al actor demostrar que éste es mero tenedor "sin animus domini" y que por ende está obligado a restituir (CACC Salta, Sala I , Fallos 1988: 327); pero, como en cualquier juicio, conocida la prueba presentada por una parte, la contraria puede negarla y/o controvertirla (v. fs. 105), tarea en que la actora no tuvo éxito. Cuando, como ocurre en el caso, se promueve una demanda de desalojo fundada en que el demandado carece de título para ocupar, no le basta a éste entonces negar la precariedad sino que debe invocar y probar una causa legítima para continuar en la ocupación. Sobre él pesa la carga de afirmar y probar un título para la ocupación, como ya se señaló (CACC Salta, Sala I 1990:138).

Bajo estas premisas, es dable concluir, en efecto, que la alegación de posesión invocada por la parte demandada cuenta con respaldos atendibles que no quedan destruídos con las pruebas aportadas por la accionante (cfr. CACC, Salta, Sala III 1985:1069).

Cabe recordar que no se requiere en este juicio especial y sumario la prueba acabada y contundente del derecho a la posesión o la propiedad para descartar la idea de intrusión o clandestinidad o precariedad alegada por la parte accionante y que, en tal caso, queda reservada al juicio correspondiente.

Como no se trata de juzgar la posesión para discernir la propiedad, no es necesaria la plena prueba de la existencia de los diversos recaudos que la configuran como tal, sino la verosimilitud del derecho sumariamente comprobado (CACC; Salta, Sala II 1989:52, con cita Fallo CSJN, JA ref. 1984, p. 313, Nº 12).

No existen, en síntesis, evidencias claras sobre la obligación de restituir y su exigibilidad, tal como lo requiere el artículo 691 de la ley procesal, habiendo los demandados demostrado en forma verosímil la posesión ejercida sobre el inmueble; por ende, la solución justa ante la demanda de desalojo es que se les reconozca el derecho a mantenerse en la ocupación de la vivienda, sin perjuicio de que lo aquí resuelto no hace cosa juzgada entre las partes a tenor de lo dispuesto por el artículo 699 del Código Procesal Civil y Comercial, de conformidad con doctrina de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial (Sala III, Fallos 1997:56; Sala III 1996:187).

VII.- Que lo dicho da sustento al rechazo de los agravios de la apelante y, en consecuencia, a la confirmación de lo decidido por la Juez de anterior instancia, con imposición de costas a la apelante perdidosa en esta instancia (arts. 67 y 68 C.P.C.C.).

Por ello, LA SALA PRIMERA DE LA CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL FALLA I.- RECHAZANDO el recurso de apelación interpuesto por la actora a fs. 135 y, en su mérito, CONFIRMANDO la sentencia de fs. 130/134. Con Costas.

II.- ORDENANDO se copie, registre, notifique y oportunamente bajen los autos al Juzgado de origen.