Tribunal: CAMARA CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Chubut
Fecha: 2009-12-14


En la ciudad de Comodoro Rivadavia, provincia del Chubut, a los 14 días del mes de diciembre del año dos mil nueve, reunida en Acuerdo la Sala B de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial con asiento en la ciudad de Comodoro Rivadavia, con la presidencia de su titular Dra. Graciela Mercedes García Blanco y asistencia de las Sras. Juezas de Cámara Dra. Marta Susana Reynoso de Roberts y Dra. Nélida Susana Melero, para dictar sentencia definitiva en estos autos caratulados: "V., M. B. c/ R., E. F. s/ ORDINARIO", expte. nro. 55/08, venidos del Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nro. 2 (expte. nro. 1296/05), y atento el resultado del sorteo establecido en el art. 271 del Código de Procedimientos Civil y Comercial (fs. 342), correspondió el siguiente orden para la votación: Dra. Marta Susana Reynoso de Roberts, Dra. Graciela Mercedes García Blanco y Dra. Nélida Susana Melero.

Acto seguido se resolvió plantear y votar por su orden las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿Es justa la sentencia recurrida de fs. 234/236vta.? y SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? A la primera cuestión la Sra. Juez de Cámara Marta Susana Reynoso de Roberts dijo:

Que llegan las presentes actuaciones a la alzada en apelación, fs. 246, de la sentencia de fs. 234/236vta. que rechaza la demanda de nulidad de compraventa de la unidad funcional N° ** del consorcio de propietarios Lote X, manzana ***, calle C. G. de Barrio P. de la ciudad de Comodoro Rivadavia, inter-puesta por la actora Sra. M. B. V. contra el Sr. E. F. R., impone las costas a la actora vencida y regula los honorarios.

A fs. 327/329 se agrega la expresión de agravios.

Destaca que el caso tiene característi-cas muy especiales, originadas en quienes fueron sus protagonistas, una anciana aquejada por el mal de Alzheimer y un agente inmobiliario que, de encargado de la venta del inmueble de la anciana, pasa a ofrecerle ser adquirente, existiendo una desproporción entre la salud mental de la anciana propietaria y la lucidez del agente inmobiliario.

Señala que R. desecha una oferta de un tercero por u$s 60.000 (absolución de posiciones de fs. 133, N° 8), para pagarle él a la anciana U$S 76.849, es decir que pagó más que la oferta compradora, incluso más de lo establecido en el sospechoso boleto de compraventa.

Sostiene que lo expuesto no fue tratado por el Sr Juez, quien entiende que no hay una notable desproporción entre el valor de la finca según las tasaciones aportadas en autos y el precio del inmueble.

Se refiere a las tasaciones agregadas e indica que existe una severa diferencia con el precio que se pagó por la compra, aunque el Juez no lo consi-dera una notable desproporción.

Detalla los pagos que se hicieron en pe-sos y su equivalente en dólares, así como el precio que surge de la escritura, considerando que las diferencias son tremendas, lo que torna indefendible la transparen-cia de la operación, aceptada por el Juez.

Menciona la declaración testimonial de Pardo, lo informado por el perito y agrega que el Sr. Juez violenta la norma jurídica que invoca para recha-zar la nulidad que demanda, porque dice que en el art. 958 del CC debe configurarse un estado de necesidad en el vendedor como penuria que limita o anula su libre voluntad.

Señala que el estado de necesidad es una hipótesis que compone el cuadro nulificante, pero no la única y esencial.

Considera que la demandada se toma de definiciones parciales fuera del contexto del caso y que el juez omite tratar cargo por cargo que le formu-lara a la operación inmobiliaria y su protagonista principal, lo que revela la falta de argumentos sólidos para defenderla.

Reitera que R., comisionado de la venta, padecía de una incompatibilidad legal moral para adquirir lo que se le había dado para vender y advirtió las limitaciones que padecía la actora para realizar la operación inmobiliaria.

Remarca las flagrantes incongruencias de la escritura pública que sirvió a la operación de compra-venta, sobre lo que el Juez no se ha explayado.

A fs. 336/338 se agrega la contestación del traslado de la expresión de agravios.

Cabe recordar, en principio, que en los contratos la regla es el "pacta sunt servanda" y que el remedio de la lesión es una excepción ante lo cual la desproporción debe ser evidente. "siendo una excepción a la regla que obliga al cumplimiento de los contratos, la interpretación de los hechos que conduzcan a tener por constituido el vicio de lesión debe ser restricti-va" (Salas-Trigo Represas-Lopez Mesa, "Código Civil" Tomo 4, pág. 411).

Si bien asiste razón al quejoso en cuan to a que el Sr. Juez no da tratamiento a los planteos introducidos en la demanda, tal como la prohibición de compra por parte del encargado de vender, no es menos cierto que el sentenciante no está obligado a ello, sino sólo aquellos que sean dirimentes para la solución del caso. Es jurisprudencia constante que "los jueces no están obligados a seguir a las partes en todas sus alegaciones ni a valorar toda la prueba, sino sólo a tomar en cuenta lo que razonable-mente estimen conducente para la solución del litigio" (CS, 8-II-72; JA 21-1974)" (SER 04/02; Cám. 1ª Apel. San Nicolás, LL, v. 154, p. 435; Morello y Otros, Códigos..., ed. Librería Editora Platense, Abeledo Perrot, 1986, Tº II-C, p. 27).

El código, más allá de las incapacida-des de hecho, establece incapacidades de derecho. El art. 1361, más precisamente en el inciso 4°, dispone que los mandatarios no pueden comprar los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comiten-tes.

Y señala la doctrina que la prohibición comprende toda clase de mandato, sea convencional, legal o judicial, es decir que se extiende a todos los que actúan investidos del poder de disposición de una cosa ajena.

Pero es cierto que se admite sin discre-pancias que el mandante autoriza la compra por su mandatario, pues se trata de una nulidad manifiesta y simplemente relativa (Guillermo Borda, "Tratado de Derecho Civil" - Contratos I, pág. 32 y sgte.).

Y no existe duda que la actora encomendó a la inmobiliaria R., la venta del inmueble en cues-tión, lo que ha quedado probado con el reconocimiento por parte del Sr. R. en la absolución de posiciones (fs. 133).

Y es ante ello que se torna preciso avanzar sobre la capacidad de hecho de la que se encontraba privada la Sra. V., alegada por la actora, en el momento de la transacción inmobiliaria.

Y del informe del perito de fs. 108/109, no permite arribar a tal conclusión, ya que su dictamen no es asertivo, concluye que "evaluando el cuadro presentado por la Sra. V., es posible estable-cer, como diagnóstico presuntivo, demencia tipo Alzhei-mer, la cual podría tener evolución previa y gradual de varios años de desarrollo.

Asimismo, ninguno de los testigos dan cuenta de comportamientos de la actora que permitan presumir incapacidad alguna.

Tales consideraciones permiten concluir que la Sra. V. con la firma de boleto de compraventa autorizó a su mandatario a adquirir el bien inmueble confiado para la venta (art. 1918 CC).

Pero el análisis no concluye allí, pues se ha rechazado la demanda con fundamento del art. 953 CC cuya exigencia no se daría en autos.

Y previo a ello es menester determinar el valor del boleto de compraventa y lo consignado en la escritura.

Así se observa que, en cuanto interesa, la Sra. M. B. V., vendedora y E. F. R., convinieron la venta y transferencia por parte de la vendedora, a favor del vendedor de la unidad funcional N° ** del Consorcio de Propietarios Lote X, manzana *** de Comodoro Rivadavia, calle C. G. **** del barrio P., estableciendo el precio en U$S70.000 equivalentes a $203.000, y que se pagaría de la siguiente forma: $24.800 (veinticuatro mil ochocientos pesos, equivalen-tes a U$S8.552,00 mediante depósito en Caja de Ahorro; $131.0000 (ciento treinta y un mil pesos), mediante la entrega de de U$S45.172,00, que son recibidos por la vendedora de conformidad en este acto y $47.200 (cua-renta y siete mil doscientos pesos) equivalentes a U$S 16.276 al momento de la firma de la escritura (fs. 33).

Por su parte, en la escritura N° dos-cientos setenta y dos, se verifica esta venta, del inmueble que se describiera en el párrafo anterior, por el precio único y total de pesos setenta y dos mil ($72.000), importe del cual, la suma de pesos veinti-cuatro mil ochocientos ($24.800) fue abonado por el comprador, el 31 de mayo de 2005, mediante Caja de Ahorro y la suma pesos cuarenta y siete mil doscientos ($47.200) es entregada por el comprador y recibida por la vendedora en este mismo acto, en dinero en efectivo. La vendedora otorga por este mismo instrumento formal recibo cancelatorio y carta de pago. .

En autos "Vavrin c/ Hernández", Cap. Azul- 28-10-2008, LLOnline se sostuvo que, si bien ha sido intenso el debate generado en el ámbito doctrina-rio en torno a la naturaleza jurídica del boleto de compraventa. En efecto, para algunos autores se está ante un contrato preliminar o precontrato, en el cual las partes se obligan a celebrar el contrato definitivo de compraventa; mientras que para otro sector doctrina-rio, que sostiene una tesis "no formalista", los boletos instrumentan verdaderos contratos de compraven-ta, en cuyo cumplimiento la escrituración no es más que la etapa definitiva (cf. Lavalle Cobo, en "Código Civil" de Belluscio-Zannoni, tomo 5, págs. 835 a 839). Adoptando un enfoque realista, sostiene Mosset Iturras-pe que quienes suscriben un boleto de compraventa inmobiliario celebran un contrato que, desde el punto de vista de las relaciones creditorias, es ya el contrato obligacional definitivo; lo cual significa que las partes no tienen en mira, en la economía del negocio, otro contrato posterior, sobre la base de otro consentimiento y creador de efectos diferentes; de manera tal que la escritura pública no es más que la formalidad para la transmisión del dominio (cf. "La discutida naturaleza jurídica del boleto de compraven-ta", en Revista de Derecho Privado y Comunitario 2000-3, Boleto de compraventa, págs. 12, 13 y 14); en un mismo sentido Morello, El boleto de compraventa inmobi-liaria, 3era. edición, tomo I, pág. 43). Pero aún aquéllos que se sitúan en la tesis denominada formalis-ta, brindan argumentos que permiten abastecer la solución que estoy propiciando al acuerdo, así expresa Kiper, en esta línea de pensamiento, que si bien el boleto no puede reputarse el contrato definitivo de compraventa, de todos modos el boleto es un contrato y, como tal, genera obligaciones (art. 1185 del Cód. Civil). Y apunta dicho autor, con remisión a Spota y Fazio de Bello, que una de esas obligaciones es la de escriturar, pero como el consentimiento ya está expre-sado, el boleto también obliga al cumplimiento de todas las obligaciones pactadas, y no sólo la de escriturar. Insiste Kiper en que si bien los arts. 1185 y 1187 se refieren a la obligación de escriturar, ello no signi-fica que no puedan exigirse en un mismo momento el cumplimiento de otras obligaciones asumidas por las partes ("Juicio de escrituración", 2da. edición, págs. 60 y 61).

Y en autos: "Yagüe c/ Torraca", SD N° 65/2006, "De acuerdo a las normas en juego y a lo que realmente pretenden las partes, entendimos, dice el Dr. Morello en "Boleto de Compraventa", págs. 37 y sgtes., que el boleto de compraventa privado no constituye entre nosotros un contrato preliminar, en el sentido o alcance con el que es definido por la doctrina. Que las normas de los artículos 1185, 1186 y 1187 del Código Civil no son óbice para considerarlo como un verdadero contrato de compraventa en firme serio y definitivo, perfecto en sí mismo, esto es como contrato de compra-venta y que la exigencia de la escritura pública (art. 1184, inc. 1º) es un requisito formal que hace al modo de adquisición del dominio, con independencia de la compraventa en sí.".

No existen dos actos o negocios jurídi-cos sucesivos, pues con el boleto las partes han quedado enlazadas como verdadero comprador y vendedor, en razón haberse dado expresa y recíproca conformidad respecto de la cosa y del precio y que el otorgamiento de la escritura no hace sino ejecutar el contrato de compraventa ya concluido, la escrituración no perfec-ciona el contrato, al otorgársela se ejecuta simplemen-te, una de las obligaciones emergentes de un contrato perfecto de compra y venta.

En ese boleto de compraventa están todos los elementos esenciales que hacen a los contratos art. 1323 CC, de allí que si alguna de las partes no cumple con la obligación a su cargo, no por ello dejará de haber contrato, sino que traerá consecuencias, no por la inexistencia, sino por el incumplimiento.

Con él existe un principio de ejecución del contrato cuando al decir de la jurisprudencia se dan ciertas situaciones que como se plasmó en el mismo existen, y que son la voluntad de vender y comprar, pago a cuenta de precio, entrega de la posesión exis-tiendo respecto a ello opinión unánime (Natalio Pedro Etchegaray, "Boleto de Compraventa", Astrea, págs. 18 y sgts. y Dr. Ricardo Luis Lorenzetti, en "Tratado de los contratos", tomo I, pág. 179, 2004).

El mismo autor en Parte General de la obra mencionada sostiene la postura que venimos expo-niendo con citas doctrinales y agrega que "Los efectos son importantes, porque el contrato de compraventa no es considerado formal ad solemnitatem, sino ad proba-tionem, de manera que la falta de escritura pública no afecta su validez. En virtud de ello, el boleto provoca la obligación de entregar la cosa y pagar el precio, y no exclusivamente la de hacer escritura pública, como indica expresamente el artículo 1185".

En igual sentido Natalio Etchegaray, en obra citada, al referirse a la relación boleto-escritura.

No tengo dudas que el precio que figura en el boleto es el que se abonó y parto para arribar a tal aserto, del resultado de la pericia de fs. 159/164 que concluye que la firma se corresponde en forma categórica e indubitable con la personalidad gráfica atribuida a M. B. V..

Pues si bien es cierto que el precio que se consignara en la escritura no se condice con el que figura en el boleto, más allá de lo ya decidido sobre el alcance del boleto de compraventa, agrego respecto a la fuerza probatoria del contenido de los instrumentos públicos, debe diferenciarse según se trate de las distintas partes que lo componen. En efecto, gozan de plena fe los actos que el oficial público (en el caso, notario) manifestó haber ejecutado personalmente o que fueron cumplidos en su presencia, mas no las restantes enunciaciones del instrumento. Eso es lo que determina el art. 993 del Código Civil, no más. La fe pública no cobija la sinceridad de las manifestaciones de las partes sino solamente que las declaraciones fueron efectivamente hechas, es decir su existencia material (expediente 130.462 - "Rodríguez, Héctor Vicente c/ Nanni, Mónica Lorena s/ desalojo" - Cámara de Apelacio-nes en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca (Buenos Aires), Sala II-24-04-2008, El Dial AA4777).

En sentido similar se ha expedido Mosset Iturraspe - Novellino en "La obligación de escriturar", pág. 253. Al respecto, y sobre la plena fe que merecen las escrituras públicas en cuanto son instrumentos públicos, se debe estar al alcance que se le da al art. 993 del CC, en relación armónica con los arts. 994 y 995, y la nota de Velez Sarsfield al primero de ellos donde aclara: "Se habla de los hechos que por su oficio debe conocer el oficial público en el acto de extender el instrumento; pero si un escribano, por ejemplo, dice que las partes o el que otorga el acto estaba en su pleno juicio, esta aserción no hace plena fe y admite prueba en contrario".

Ante ello, el precio consignado en la escritura pública no es de los datos que debe conocer el escribano, quien consigna lo manifestado por las partes y sí que en ese acto se abonaron $47.200, suma a la que se comprometieron las partes en el boleto.

Consta, como ya lo señalara, que el pre-cio pagado de acuerdo al boleto de compraventa ascendió a la suma de U$S70.000, lo que al 31 de mayo de 2005 ascendía a la suma de $203.000.

De las pruebas incorporadas, fs. 16 re-conocida a fs. 128 el inmueble fue estimado en $240.000 y de fs. 179/185 en $289.000, aclarando que no se pudo tomar en consideración el estado de la construcción a esa fecha, de allí que entiendo que con el precio abonado no puede afirmarse que ha existido una ventaja evidentemente desproporcionada que exige la ley, elemento objetivo, tampoco se da el elemento subjetivo, necesidad, ligereza o inexperiencia, ya que no se probó que tales condiciones se dieran en la vendedora, no obstante la edad.

Por ello confirmo la sentencia venida en apelación.

Las costas de esta instancia las impongo a la actora apelante vencida.

A fin de regular los honorarios, que di-fiero para el momento del acuerdo, tendré presente la labor profesional, el resultado obtenido, la posibili-dad que las pretensiones prosperaran y demás pautas de los arts. 5 y 13 de la ley de aranceles.

A la segunda cuestión la Sra. Juez de Cámara Marta Susana Reynoso de Roberts dijo:

1) Desestima los agravios y confirma la sentencia de fs. 234/236vta.

2) Impone las costas a la apelante y di-fiere la regulación de los honorarios para el momento del acuerdo.

A la primera cuestión la Dra. García Blanco dijo:

Viene a mi conocimiento el presente pleito por apelación deducida por la parte actora contra la sentencia definitiva nro. 09/08 del Juzgado Civil nro. 2 de la jurisdicción (fs. 246).

La sentencia cuestionada rechazó la de-manda por nulidad de compraventa del inmueble que detalla, interpuesta por la Sra. M. B. V., la vendedo-ra, contra E. F. R., el comprador. Las costas del proceso fueron impuestas a la vencida.

En apretada síntesis señalo que el juez A quo entendió que no se daban los extremos contenidos en el art. 954 del Código Civil, por no haberse compro-bado en el curso del pleito los argumentos expuestos en el escrito de inicio para decretar la nulidad pretendi-da (fs. 234/7).

A fs. 327/9vta. luce la expresión de agravios de la parte actora apelante.

Hace referencia a que el juez de grado notó una diferencia entre la tasación de las pericias en la causa y el valor pagado.

Remite al análisis de la pericial médica de fs. 108 transcribiéndola parcialmente. Concluyendo que la Sra. V. no entendía nada de nada del negocio inmobiliario que estaba efectuando. Concluye que se aprovechó el demandado del estado de salud de la actora, que obtuvo el traspaso de la propiedad por una suma irrisoria, esgrimió el argumento del mal estado del inmueble para justificar el fracaso de la venta y así pagarle a la vendedora un precio inferior.

Los agravios son contradichos por la de-mandada a fs. 336/8.

Análisis:

No surge de la sentencia que el juez de grado haya investigado el pago total del precio cues-tionado, ya que no estuvo en discusión la existencia del pago, sino el monto de lo abonado.

En el escrito de inicio, circunstancia reconocida en dicha pieza (fs. 21) que insiste en la desproporción.

A los fines de ordenar las quejas de la apelante en primer término, la desproporción en el precio pagado con el valor del inmueble, que el juez de grado no estimó significativa. Siendo ésta la queja central y donde la actora recurrente fue abusada por las particularidades que describió en la demanda. No está de más decir que dicha desproporción no es tal, ya que en autos no fue acreditada y me remito a las periciales sustanciadas que no dieron cuenta del estado del inmueble objeto de la compraventa e identificado en el fallo (fs. 128, fs. 179/85). El estado de un inmue-ble incide en el valor del mismo, tanto como la exis-tencia de fluctuación en el mercado por lo cual entien-do que la decisión en este aspecto del sentenciante de grado no resulta inadecuada ni arbitraria.

Más aún, en cuanto a la desproporción invocada, he de coincidir con el magistrado de grado advirtiendo que el precio pretendido por la accionante era de ochenta y cinco mil dólares (que por una cues-tión práctica para la lectura no convierto en pesos de curso legal), que según reconoce fue luego de consulta-das otras inmobiliarias de la ciudad. Que el precio final pagado en la escritura que no fue redargüida de falsa, es de dólares setenta y dos mil, lo que implica aproximadamente un quince por ciento menos del valor esperado.

Dicho esto resta, en consecuencia, bajo esta óptica, proceder al examen de los elementos de convicción aportados a fin de establecer si ha mediado el vicio de lesión también alegado, para lo cual creo oportuno puntualizar, en primer término, algunos principios de carácter general. Sabido es que se entiende por lesión "el daño que en un acto a título oneroso, se deriva de la falta de equivalencia entre lo que se da y lo que se recibe" (cf. Giorgi y Aubry y Rau, citados por Llambías, "Tratado de Derecho Civil - Parte General", 6a. ed., t. II, pág. 343, nº 1467). Cabe recordar, asimismo, que con la reforma introducida al Código Civil por la ley 17711, se incorporó a nuestra legislación el vicio de lesión como causal de nulidad de los actos jurídicos, requiriendo la nueva redacción otorgada al art. 954 la concurrencia de dos elementos: el objetivo, que radica en la notable desproporción entre las prestaciones de ambas partes; y el subjetivo, que consiste en la explotación de la situación de inferioridad de uno de los contratantes por el otro, aun cuando la doctrina y la jurisprudencia más modernas se inclinan por desdoblar este último en dos: por un lado, la necesidad, ligereza o inexperien-cia del sujeto que lo sufre y, por el otro, el aprove-chamiento de tal situación por el beneficiario del acto.

En un principio se admitía que la pre-sunción legal de la norma citada funcionaba ante la sola desproporción entre las prestaciones a cargo de los contratantes, pero en la actualidad una corriente doctrinaria y jurisprudencial entiende que se requiere, además de la existencia de la mentada desproporción, la acreditación del primero de los elementos subjetivos, vale decir, la prueba de la situación de inferioridad del perjudicado (cf., en tal sentido, la completa reseña efectuada por la Dra. Marta R. Mattera en ED 94-749; CNCiv., Sala "D" en ED 95-440 y sus citas; Sala "F" en ED 99-484; esta Sala, en anterior composición, votos de los Dres. Lloveras y Mirás, en causas 263.977 del 1-2-81 y 279.468 del 8-6-82, respectivamente; Moisset de Espanés, "La lesión y el nuevo art. 954", pág. 99, nº 2; Llambías, "Código Civil...", ya citado, t. cit., pág. 109, nº 5; Moisset de Espanés y Mosset Iturraspe, "Contratación inmobiliaria", ed. Hammurabi, págs. 125/26; fallos citados por Cifuentes en sentencia publicada en LL 1982-D-33).

En cambio, otro criterio afirma que la presunción involucra no sólo el elemento subjetivo vinculado al lesionante o victimario (explotación o instrumentación para sus fines de la situación de inferioridad de la otra parte), sino también el referi-do a la víctima o lesionado (situación de inferioridad, sea por necesidad, ligereza, inexperiencia u otra causa). Es que, una parte no se aprovecha in abstracto, sino in concreto. La explotación es de algo, no de nada. Y el Código emplea el giro "tal explotación", aludiendo a la mencionada en el párrafo anterior, que apunta a la explotación de la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra parte. Dicha interpretación mereció adhesión de parte de la doctrina (ver Bustaman-te Alsina, "La presunción legal en la lesión subjeti-va", en LL 1982-D-31).

En concreto, ante la referida presun-ción, se coloca en cabeza del demandado la prueba que la destruya, ya sea demostrando la no existencia de la situación de inferioridad, o bien la inexistencia de la explotación, o ambas a la vez (ver Bustamante Alsina, op. y loc. cits., pág. 36). Empero, son esencialmente separables, de manera tal que la acreditación de cualquiera de ellas será suficiente para descartarla (cf. voto del Dr. Cifuentes antes aludido en LL 1982-D-39; Zannoni en Belluscio, op. y loc. cits., pág. 375). En este orden de ideas, y en la convicción que no hubo desproporción en el precio pagado, las subsiguientes condiciones de admisibilidad o procedencia para hacer factible lo reclamado en la demanda, es decir, la nulidad del acto, decaen por sí mismas.

Empero, doctrina y jurisprudencia se en-cuentran contestes en que la carga de la prueba está en cabeza de quien invoca el dolo, para lo cual cuenta con todos los medios habidos, incluso las presunciones. Aun en la hipótesis de seguir con el análisis de una supuesta conducta dolosa del demandado, debe acreditar que en la maniobra engañosa concurren aquellas condi-ciones lo que no se dio (cf. Cifuentes en Belluscio, "Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y concordado", t. 4, pág. 226, nº 7 y autores y fallos citados en nota 24; Llambías, "Código Civil Anotado. Doctrina y jurisprudencia", t. II-B, pág. 66, nº 4 y precedentes citados en pág. 68, parágrafo 4; Rivera, "Instituciones de Derecho Civil - Parte Gene-ral", t. II Pág. 813 nº 1367; Borda, "Tratado de Derecho Civil - Parte General", 12a. ed., t. II, pág. 300 nº 1160).

Ahora bien, no existen en autos elemen-tos que hagan presumir, con suficiente fundamento, que la actora fue engañada, en el sentido que, creyendo estar otorgando una escritura, una compraventa en favor de su contraria, por un valor superior al percibido, y ni siquiera se cuenta con presunciones que indiquen, con las características que exige el art. 165, inc. 5to., del Digesto Jurídico de la Pcia. del Chubut Ley XIII-5 (art. 163, inc. 5º, segundo párrafo, del Cód. Procesal), que fue víctima del engaño aducido.

Tengo en cuenta que fue la actora quien tuvo la voluntad de venta encargando tal misión a la inmobiliaria, según surge de su propia demanda y de la declaración de fs. 133 que se corrobora por la confe-sión del demandado.

Cuestionada la pericial psicológica por la parte demandada motivo sobre el que el juez de grado, aun escuetamente se expidió, y no es retrucada con argumentos contundentes la decisión por la apelan-te, solo presenta su punto de vista disímil, me inclino por confirmar lo dispuesto, ya que del dictamen no existen conclusiones concretas y puntuales, sino meramente presuntivas.

Dice en la demanda que era ingenua, con-fiada que carecía de sagacidad, no que era demente, lo que no se demostró y mucho menos que careciera de conocimientos básicos sobre lo que implica comprar y vender, mismo criterio que podía aplicarse al otorga-miento del poder a los letrados que la representan, ya que carece de una declaración de incapacidad, según se lee a fs. 14 poder en escritura pública otorgado a meses siguientes e inmediatos del contrato de compra-venta del inmueble cuestionado.

Al decir del profesor Borda "la escritu-ra no es para ellas (las partes comprador-vendedor) el paso previo que les permitirá exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas, sino el cumplimiento mismo, como que a partir de su otorgamiento se habrá operado la transferencia del dominio" (GABorda, "Trata-do de derecho Civil", Contratos I, pág. 376, Abeledo Perrot-79).

El boleto de compraventa da derecho al comprador a exigir la escritura traslativa de dominio, previa intimación (art. 509 del CC) al vendedor renuen-te, y los daños y perjuicios emergentes de dicho incumplimiento. El boleto de compraventa en cuestión fue sustituido como lógica consecuencia por la escritu-ra traslativa de dominio que si bien no resulta ser íntegramente un reflejo de lo pactado -en el boleto- no hubo disconformidad de las partes, lo que me lleva a creer que dicho instrumento previo a la escritura se ha extinguido y prevalece esta última en los términos que surgen del documento (artículos 1458 y 3270 del CC).

Los "boletos de compra venta" sobre in-muebles, cualquiera fuera la naturaleza jurídica que se les atribuya, verdadero contrato de compra venta, precontrato, antecontrato, contrato preliminar, contra-to pero no de compraventa, etc., ellos tienen una particularidad que, independientemente de la posición doctrinaria a la que se adhiera, no es discutida, y es la de que el mismo no es apto para transferir el dominio sobre la mencionada clase de bienes, lo que solo es posible a través de la escritura pública (Cámara de Apelaciones - Esquel, "P., J. M. c/ S., J. s/ Sumario", Nro. 000C 000034 del 01-10-1998).

Si bien en la especie está en discusión la transferencia del dominio, he transcripto la presen-te cita, con la intensión de señalar que en el caso el boleto de compraventa cumplió su cometido, la escritura traslativa de dominio según contrato "escritura públi-ca" acompañada por la actora y en el mismo acto se canceló (a la actora) el importe del inmueble íntegra-mente. No puedo dejar de señalar, a modo de conclusión final, la plena fe de las escrituras públicas, tema sobre el que hice hincapié párrafos precedentes (arts. 993 y concordantes del Código Civil).

Por estos fundamentos rechazo los agra-vios de la parte actora apelante.

Las costas de la Alzada se imponen a la apelante vencida según principio objetivo de la derrota (art. 69, Digesto Jurídico de la Pcia. del Chubut Ley XIII-5) La regulación de los honorarios de los profesionales actuantes se difieren para el momento del Acuerdo.

Por coincidir con la Dra. Reynoso de Ro-berts, votante en primer orden, doy por reproducida su fórmula postulatoria.

En este estado, y de conformidad con lo establecido en los arts. 274 y 275 del CPCCCh, se deja constancia que la decisión se adopta por mayoría, por lo que la Dra. Nélida Susana Melero no emite su voto.

Con lo que se dio por terminado el acto, quedando acordado dictar la siguiente SENTENCIA:

1) Desestimar los agravios y confirmar la sentencia de fs. 234/236vta.

2) Imponer las costas de la alzada a la apelante, a cuyo fin se regulan los honorarios profe-sionales del Dr. R. C. A. R. en la suma de PESOS SIETE MIL QUINIENTOS ($7.500) y del Dr. F. M. en la suma de PESOS TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA ($3.750).

3) Regístrese, notifíquese y devuélvase.

REGISTRADA BAJO EL nro. 34 DEL AÑO 2009 DEL LIBRO DE SENTENCIAS DEFINITIVAS "CyC