Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2018-09-10


Autos N° 5.916 (2° J.P.L.G.S.J., Capital, N° 28.964/17), caratulados: "SARMIENTO, Antonio Benjamín y Sarmiento, Modesto Jesús c/ Sarmiento, Daniel Santiago y/o cualquier ocupante - Desalojo".

----------San Juan, 10 de septiembre de dos mil dieciocho.-------------- ----------Visto:---------------------------------------------------------------- --------------- ----------Para resolver acerca del recurso de apelación deducido a fs. 64 y vta. por el demandado con patrocinio letrado, contra el resolutorio obrante a fs. 61/62.------------------------------------------------------ ----------A fs. 65 se concedió la apelación con efecto suspensivo.------- ----------Y Considerando:------------------------- ----------I. El resolutorio impugnado:------------ ----------Mediante la resolución impugnada el a quo: i) hizo lugar a la demanda instaurada contra el Sr. Daniel Santiago Sarmiento y contra todo otro ocupante del inmueble ubicado según contrato de autos, en calle América N° 2.943 Oeste, Barrio Jardín Policial, y ordenar el desalojo en el término de diez (10) días de notificado de la resolución, bajo apercibimiento de lanzamiento y utilización de la fuerza pública si fuere menester; ii) impuso las costas al demandado vencido; y iii) difirió la regulación de honorarios para su oportunidad.----------------- ----------II. La apelación planteada, su traslado y réplica:- ----------1.- Contra aquel pronunciamiento se alzó el demandado a fs. 64 y vta., y fundó su presentación a fs. 72/74 donde, en síntesis, expuso que:---------------------------------------------------------------------------- ----- el a quo dicta la resolución basándose sólo en que el demandado no ha contestado la demanda ni ha opuesto excepciones, lo que no es un fundamento absoluto. Añade que surge la necesidad de corroborar los elementos probatorios obrantes en autos, no bastando para dictar una sentencia condenatoria el simple hecho de no contestar la demanda, debiendo ajustar su decisorio a pruebas lícitas;------------------------- el a quo no ha requerido un informe de dominio actual que refleje la situación jurídica real del inmueble. Señala también que una escritura por más que se encuentre certificada ante escribano, no implica que la situación jurídica registral del inmueble no haya cambiado, más aún teniendo en cuenta la fecha de la escritura que data de 12 de junio de 1997, habiendo transcurrido más de veinte (20) años;--- a fs. 33 el a quo requiere al actor que acompañe copia de la escritura de anticipo de herencia y usufructo obrante a fs. 6/12 de autos, equivocándose, dado que debería haber requerido un informe de dominio con valor legal emitido por el Registro Inmobiliario, de donde surge que el Sr. Modesto Jesús Sarmiento no es usufructuario del inmueble tal como se expresa en el escrito inicial de demanda, engañando a la juzgadora en su legitimación. Sostiene que el a quo reconoce un derecho (usufructo) a una persona, Sr. Modesto Jesús Sarmiento, que no lo posee ya que en fecha 13 de noviembre de 1997 el mismo actor efectuó una transferencia de usufructo; y --------------- también le agravia la imposición de costas a su parte.---------------- ----------2.- A fs. 75 se ordena correr traslado a la parte actora del memorial de agravios; a fs. 75 vta. se notifica la abogada de la accionante y a fs. 80/82 se contestan los agravios, solicitando el rechazo del recurso.- ----------III. Elevación de los autos y trámite en la Alzada:----- ----------A fs. 83 se ordenó elevar los autos a la Alzada, lo que se materializó a fs. 84.

----------En este ámbito apelatorio, a fs. 85 se puso en conocimiento de las partes intervinientes que desde el 1 de mayo de 2018 había entrado en vigor la notificación electrónica, siendo obligatoria en los casos establecidos en los Acuerdos Generales Nos. 6/2018 y 32/2018, emanados de la Corte de Justicia de San Juan, lo que fue debidamente comunicado a las partes. Asimismo, se determinaron los miembros del Tribunal que intervendrían en la resolución del recurso intentado, todo lo que fue adecuadamente notificado a las partes.------------ ----------A fs. 88 se ordenó que los autos pasaran a resolver, previo sorteo; circunstancia también notificada electrónicamente a los litigantes.------------ ----------Posteriormente, se procedió al sorteo de la causa y a su adjudicación a estudio, producto de lo cual surge el presente decisorio.-- ----------IV. La resolución del recurso:------- ----------1.- La causa presenta particularidades fácticas y jurídicas que llevan a que la construcción argumental necesaria para resolver acerca del recurso de apelación no pueda ni deba ser lineal o mecánica, sino tomando en consideración aquellas singularidades y los derechos y valores en juego.--------------------------- ----------Para cumplir nuestro cometido, tendremos en cuenta inter alia que el fin del proceso es la efectividad de los derechos sustanciales (art. 791 del C.P.C.); nuestro deber de formular una argumentación racional y razonable que dirima de manera justa el conflicto traído a estudio por los litigantes, y la impronta jurídica y axiológica del omnipresente postulado preambular de "afianzar la justicia".--------------------------------------------------- ----------Despejado lo anterior, anticipamos que en mérito a los deberes y facultades jurisdiccionales de este Tribunal (arts. 33, inc. 5, y ccds., del C.P.C.), estimuladas por el recurso incoado por el demandado, haremos lugar a la apelación mas no por los fundamentos vertidos por el quejoso sino por las razones que pasamos a desarrollar.------------- ----------2.- Como documentación de soporte de la demanda incoada en autos a fs. 30/32 por los Sres. Antonio Benjamín Sarmiento y Modesto Jesús Sarmiento contra el Sr. Daniel Santiago Sarmiento (hermano de los accionantes, obra a fs. 6/12 una copia de la Escritura N° 53, de 12 de junio de 1997, pasada ante la Notaria Dra. Yolanda Beatriz Figueroa de Zapatero, Titular del Registro Notarial N° 15.----------------- ----------En tal instrumento público consta que la Sra. Lucía Jesús Olivera de Sarmiento, por sí y en representación de su hijo discapacitado Sr. Isidro Jorge Sarmiento, transfiere en calidad de anticipo de herencia a favor de sus hijos Modesto Jesús Sarmiento, Antonio Benjamín Sarmiento, María Esther Sarmiento, Daniel Santiago Sarmiento e Isidro Jorge Sarmiento; la nuda propiedad con reserva de usufructo sobre un inmueble que consta de casa habitación antisísmica, ubicada en calle América N° 2.493, Barrio Jardín Policial, Departamento Rivadavia.---------- ----------Los cuatro beneficiarios mencionados en primer lugar en el párrafo anterior, por sí, y la transmitente por su hijo discapacitado Sr. Isidro Jorge Sarmiento, aceptan la transferencia de anticipo de herencia de la nuda propiedad , otorgada en las condiciones referidas, la que verifican en condominio e iguales partes, constituyéndose un derecho real de usufructo.- ----------3.- El breve relato volcado al subapartado inmediatamente anterior permite visualizar que la demanda instaurada en autos es improponible e inviable.---------------------------------------------------------------- ----------La pretensión deviene jurídicamente inadmisible, pues el tenor de discusión que se propone no puede ser válidamente canalizado entre condóminos dentro del marco del juicio de desalojo, tal como mutatis mutandis lo resolviera esta Cámara en Autos N° 4.774 (6° J.P.L.G.S.J., Capital, N° 4.641/14), caratulados: "Cuenca, Josefa Virginia; Graciela Genoveva Cuenca y Amelia Gómez Vda. de Cuenca c/ Manrique, Marcela del Valle y Elizabeth Denis Manrique - Desalojo" (P. de S., N° 14, fs. 33/35, 09-10-15).-------------- ----------Nótese que el art. 664, párrafo primero, del C.P.C. establece que "la acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos, usurpadores y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible" (cursivas agregadas).-- ----------De la lectura de la norma transcripta surge que el condómino no figura expresamente en la nómina de legitimados pasivos e indudablemente, ya en lo que atañe de modo específico al sub lite, el condómino accionado no tiene tal deber de restituir por cuanto la magnitud del derecho que ostenta sobre el inmueble es del mismo nivel y alcance que el que tienen los copropietarios actores.----------- ----------Desde ese punto de vista, además de lo indicado anteriormente, ninguna de ambas partes está respectivamente legitimada, activa y pasivamente, para intervenir en un proceso como el de autos: desalojo. Es que el juicio de desahucio no es continente adecuado para la discusión que se pretende instaurar en el presente litigio entre copropietarios. Dicho de otro modo, en este sendero procesal no puede trabarse y resolverse un debate sobre cuestiones posesorias ni atinentes al derecho de propiedad.---------------------------------------------------------------------- ------------- ----------Resulta preciso advertir que aquí no se está prejuzgando sobre la justicia o la injusticia del reclamo subyacente en la pretensión efectuada por la parte actora, sino que simplemente se constata que las características de la vía procedimental seleccionada no ofrecen el contexto adecuado ni válido para encauzar el tipo de postulación incoada en autos por unos condóminos contra otro copropietario del idéntico bien.

----------Tal como se resolviera, "no es procedente la demanda de desalojo entablada por un condómino contra otro condómino que ocupa en forma exclusiva el inmueble común, hipótesis que debe hacerse extensiva al mismo supuesto entre coherederos, por la similitud que se presenta en este aspecto entre el condominio y la comunidad hereditaria. La utilización de la cosa común en forma exclusiva por uno de los condóminos o coherederos se realiza a título de propietario, por lo que no puede afirmarse que exista la obligación de restituir la tenencia que daría andamiaje a una acción de desalojo" cursivas añadidas (Cám. Apel. Civ. y Com. de Azul, Buenos Aires, Sala II, "Bruno, Elisa c/ Bruno, Ana", 06-09-12; Fuente: Rubinzal Online, RC J 8831/12).------- ----------En similar línea de enfoque, y siempre en lo aplicable referencialmente al caso de autos, se ha decidido que el proceso de desalojo es inviable entre coherederos o entre condóminos, ya que en tales casos la cuestión relativa al uso o entrega del bien debe ventilarse en el marco del trámite sucesorio o, en su caso, en el de la división de condominio que cualquiera de los cotitulares pueda requerir (Cám. Apel. Civ. y Com. de Azul, Buenos Aires, Sala I, "M., M. C. y otros c/ C., S. y otro s/ Desalojo", 10-03-15; Fuente: Rubinzal Online, 1-59643/2014; RC J 2302/15).----- ----------Por último, y como también se ha resuelto reiteradamente "el condómino tiene las acciones posesorias para defender su derecho contra los otros condóminos que pretendan excluirlo de la posesión de la cosa. De igual modo, tiene el condómino acción reivindicatoria contra los otros condóminos que le nieguen su derecho. Como se advierte, los accionantes han equivocado la acción para verse repuestos en su derecho, en tanto han acudido a la vía del desalojo contra quien no tiene la obligación de restituir por asistirle el derecho al uso y goce de la totalidad de la cosa (arts. 3616 y 2684 del Código Civil anterior al actualmente vigente), con lo cual falta uno de los requisitos ineludibles para la procedencia de esta acción" (CC0002, SM, 61655, RSD-151-9 S, Autos "Lovatto, Beatriz E. c/ Lovatto, José Luis s/ Desalojo", 08-09-09, Mag. Vot.: Mares y Scarpati; Fuente: Lex Doctor 9.1, Jurisprudencia de la Provincia de Buenos Aires, Civil y Comercial).--------------------------- ----------4.- Siendo inviable jurídicamente la acción de desalojo incoada y dadas las particularidades de la causa y las aristas del thema decidendum, este Tribunal dispone receptar el recurso de apelación instado por el accionado y, por los fundamentos y consideraciones reseñados supra, revocar el decisorio objetado y desestimar la demanda de desalojo impetrada en autos.----------------- ----------Finalmente, en cuanto a las costas consideramos razonable y adecuado imponerlas en ambas instancias en el orden causado, de conformidad con lo establecido en los arts. 66, párrafo segundo, y ccds. del C.P.C.-------------------------------------------------------------------------< #LINE> ----------Por lo expuesto, normativa y jurisprudencia citadas, la Cámara de Apelaciones de Paz Letrada Resuelve:-------------------------- En uso de los deberes y facultades de este Tribunal, estimulados por el recurso de apelación planteado a fs. 64 y vta. contra la resolución obrante a fs. 61/62, se acoge el mismo (por las razones indicadas en los considerandos respectivos), se deja sin efecto la sentencia cuestionada y se rechaza la demanda de desalojo impetrada en la causa.- Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado.---- 3. Disponer que se protocolice la presente, se agregue copia a autos, se notifique a las partes y oportunamente baje el expediente al Juzgado de origen, previa reposición del sellado si correspondiere.---- Fdo: VÍCTOR BAZÁN-PRESIDENTE; JUAN LUIS ROMERO - VOCAL; MARÍA ESTHELA TONELLI -VOCL. P. de S. N° 16, fs. 145/148