Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2014-11-28


AUTOS 63897 (C.C.Nº21927) DEL Primer Juzgado Civil, CARATULADOS: "PALANA Elsie C/ Godoy Maria Rosa Daños y Perjuicios".

PROTOCOLIZADO:L.S. Año 2014 del Tº II Fº46/54.

En la Ciudad de San Juan a veintiocho (28) días del mes de noviembre de 2014, reunida en Acuerdo la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, bajo la presidencia del Dr. Oscar Roberto Otiñano y el Sr. Vocal Dr. Octavio Augusto Sánchez, a fin de conocer los recursos concedidos mediante decreto de fs. 315, contra la sentencia de fecha 20 de diciembre del año dos mil doce, recaída en los presentes autos Nº63897 (C.C. Nº21927) caratulados: "PALANA ELSIE C/ GODOY MARIA ROSA DAÑOS Y PERJUICIOS", dictada por la Sra. Juez titular del Primer Juzgado Civil, obrante a fs. 299/306 vta.

EL DR.OSCAR ROBERTO OTIÑANO DIJO:

Vienen estos autos para resolver con motivo de los recursos de apelación concedidos a fs. 315 contra la resolución de fecha 20 de diciembre de 2012, obrante a fs. 299/306 vta.

En la aludida resolución la Sra. Juez aquo resolvió: "I) Hacer lugar parcialmente a la demanda de daños y perjuicios entablada por la Sra. Elsie Palana, declarando que los deterioros producidos sobre la unidad funcional n°3, del cual es titular registral, perteneciente al Consorcio Los Arrayanes, ubicado en calle Matías Zavalla 348 norte, se produjeron por desperfectos originados sobre la unidad funcional n°13, de la cual es la demandada Sra. María Rosa Godoy su titular registral. II) Condenar a la Sra. María Rosa Godoy, en su carácter de titular registral de la unidad funcional n°13 perteneciente al Consorcio Los Arrayanes, para que en el término de 10 días desde que quede firme la presente sentencia, abone al actor los rubros que han resultado procedentes y en la forma prevista (Lucro Cesante, Daño Emergente y Pérdida de Chance), con más los intereses legales que se liquidarán conforme lo establecido en el considerando y hasta su efectivo pago. III) Costas a la demandada vencida por los montos que prospera la demanda, en razón de la naturaleza indemnizatoria de la acción (art. 66 del C.P.C.)."; regulando luego honorarios a los letrados y perito actuantes.

Para así resolver, tras considerar la prueba pericial producida concluyó que: ".se confirma que el motivo de las filtraciones y humedades que han provocado el deterioro en las instalaciones de la unidad funcional ubicada abajo, se han generado de la deficiencia existente en la instalación sanitaria del departamento de arriba y no de un caño perteneciente al consorcio, por lo que la responsabilidad que le pesa a la demandada se encuentra definitivamente zanjada y en un todo de acuerdo con las previsiones establecidas por el art. 1113 del Código Civil, derivadas de daños causados por el vicio o riesgo de la cosa, imputables a su dueño o guardián." Analizó luego los rubros reclamados, admitiendo el correspondiente a lucro cesante por la suma de Pesos Cinco mil ciento veinte ($5.120), con más intereses; daño emergente, señalando por un lado que en oportunidad de ejecutarse la sentencia se deberá practicar liquidación que comprenda cada uno de los pagos efectuados por la actora por los períodos que van de octubre de 2000 (fecha en que se rescinde el contrato de locación) a febrero de 2002 (fecha de conclusión acordada), correspondientes a los pagos informados de OSSE, Energía San Juan, Rentas, expensas comunes y Ecogas, con más intereses hasta su efectivo pago; y por el otro los costos de reparación de los daños provocados en la unidad funcional afectada fijados en la pericia en la suma de Pesos Mil setecientos cuatro con 88/100 ($1.704,88) a la fecha de la misma 21/05/2010, con más intereses hasta su efectivo pago; pérdida de chance, el que prosperó por un canon equivalente al del contrato original y por un año de alquiler, que arroja la suma de Pesos Tres mil ochocientos cuarenta ($3.840), con más intereses desde febrero de 2003 y hasta su efectivo pago. Finalmente impuso las costas a la vencida.

La sentencia fue apelada por la actora a fs. 310 y por la demandada a fs. 311. Concedidos los recursos a fs. 315, las apelantes expresaron agravios a fs. 316/317 vta. y a fs. 319/324, los que fueron contestados sólo por la actora a fs. 326/330 vta., habiéndosele dado por decaído el derecho a hacerlo a la demandada a fs. 339.

Recurso de la parte actora: dice que se agravia porque no se incluye en la indemnización por pérdida de chance los impuestos, tasas, servicios y expensas comunes del inmueble afectado durante todo el tiempo que el departamento no pudo ser objeto de locación debido a sus malas condiciones. Sostiene que atendiendo a que tenía prácticamente asegurada la continuidad de la entonces inquilina por otro período similar y que el contrato de locación rescindido determinaba expresamente que los impuestos, tasas, servicios y expensas comunes estaban a cargo de la locataria, habría estado exenta de afrontar tales gastos o, en palabras de la Sra. Juez aquo, de evitar la pérdida patrimonial que significa asumir una erogación que estando el inmueble alquilado era soportado por la locataria. Agrega que no existe motivo alguno para excluir de dicho período todos los rubros que hubieran estado a cargo de la locataria, tal como expresamente lo estipulaba el contrato original tomado como referencia a los fines de la determinación de la indemnización respectiva. En consecuencia, por el mismo período y condiciones que se manda pagar el canon deben incluirse los impuestos, tasas, servicios y expensas comunes del departamento, esto es por un año de alquiler con más intereses que empezarán a correr desde febrero de 2003, hasta su total y efectivo pago, determinados en base a la tasa activa tal como lo establece la sentencia en punto a intereses.

Recurso de la parte demandada: sostiene que se agravia porque en el caso no se dan los presupuestos de la responsabilidad civil, habiendo sido condenada en base a una pericia que califica de autocontradictoria, llevada a cabo cuando la reparación ya había sido realizada. Señala que aun cuando ella pudiera considerarse, el supuesto origen del daño es la cañería de evacuación de líquidos cloacales, esto es de caños comunes propiedad del consorcio. Afirma que al no existir prueba de que la pérdida se haya producido en caños de propiedad exclusiva de la demandada, debe presumirse que es de uso común, por lo que la reparación no debe estar a cargo de uno solo de los propietarios consorcistas, sino de todos ellos.

En segundo lugar dice que se agravia porque se extiende la condena a rubros y conceptos que no fueron claramente demandados, los que además no pudieron prosperar a favor de la actora, quien a esas fechas no era propietaria del departamento supuestamente dañado.

En tal sentido, respecto de los cánones observa que a fs. 05 del expediente de medidas preliminares obra una carta documento mediante la cual la locataria solicita la rescisión del contrato de alquiler de común acuerdo, sin que luego de esa comunicación conste ninguna otra que comunique efectivamente la rescisión, ni acuerdo que demuestre que esta se haya producido, con lo cual el daño sólo es estimable a partir de manifestaciones de la actora. Que más allá de ello en el contrato de locación se aclara que toda reparación en el inmueble locado sería a cargo de la locataria, incluso cualquiera sea la causa del deterioro. De tal modo si existió la rescisión ello fue por voluntad de la propia locadora y no una consecuencia de la humedad del techo, porque el riesgo de humedad había sido asumido por la locataria; no pudiendo serle trasladado las consecuencias económicas de un daño que no fue provocado por su parte, ni serle legalmente atribuible.

En cuanto a la condena al pago de servicios y tributos, dice que los servicios de agua, gas y electricidad fueron usados por terceros ajenos a la demandada, y cuyo costo pesa en cabeza de un tercero ajeno a la actora. Destaca que no se trata de obligaciones propter rem, sino que recaen sobre el usuario, quien puede o no ser propietario del inmueble. Asimismo agrega que para acreditar el reclamo se acompañaron resúmenes de deuda emitidos a nombre del Sr. Santiago Graffigna y Casa Nueva S.A. quienes no son parte en autos, por lo que en defecto de la locataria el deudor de esos servicios y tributos era y sigue siendo dicha persona, que no es parte en autos.

Con relación al daño emergente sostiene que la actora no acompañó factura o comprobante fiscal de supuestas erogaciones en reparaciones, ni recibo que acredite el gasto, el que ha sido supuesto por un perito luego de que la supuesta reparación fue realizada.

En cuanto al rubro pérdida de chance y otros conceptos señala que a fs. 281 se encuentra agregado un informe del Registro General Inmobiliario donde consta que el inmueble que estaba inscripto a nombre de Elsie Inés Palana fue transferido por venta al Sr. Santiago Raúl Graffigna el día 19 de abril de 2002, por lo que la actora no está legitimada para percibir indemnizaciones por lucro cesante, pérdida de chance ni ningún otro concepto en lo que se relacione con el inmueble después de haberlo vendido.

Finalmente se agravia por la imposición de costas, lo que pide se revoque y se impongan en su totalidad a la actora.

Tratamiento de los agravios de la demandada.

Corresponde en primer lugar tratar los agravios de la demandada, lo que se hará mediante el estudio de los siguientes puntos alegados:

Responsabilidad.

Tanto al contestar la demanda como al expresar agravios la demandada afirma que la pérdida que provocó la humedad no se produjo en caños de su propiedad, sino en caños comunes de propiedad del consorcio por lo que los daños reclamados no pueden atribuirse a su parte.

Sobre el punto la jurisprudencia ha dicho que: "En este aspecto del debate, se ha entendido que las columnas de distribución de agua y los caños maestros de desagote, son propiedad común del consorcio, mientras que las cañerías de distribución que sirven exclusivamente a las diversas unidades, como las instalaciones sanitarias internas y sus canales de conducción hasta los respectivos artefactos, son en principio privativas y en tal caso el propietario de la unidad responde por los daños que de ella resulte (conf. Racciatti, H. "Propiedad por pisos o por departamentos", 2da. ed., Depalma, 1958, págs. 69 y 99; esta Sala en libre n° 235.832 del 24398)" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala A, 31/10/2007, "Pereyra, Stella Maris c. Guastalegname, Ana María y otros", DJ 30/04/2008, 1171 DJ 2008I, 1171; en igual sentido: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E, 31/03/2010, "Levy, Simha Alegría c. Blum, León y otro", La Ley Online).

En forma similar la doctrina ha señalado que: "La responsabilidad de los consorcistas individualmente considerados está regida, como ha quedado dicho, por los principios generales. Por ello se ha estimado que en materia de daños derivados de las cosas inanimadas, que cuando se trata de un edificio dividido en propiedad horizontal debe distinguirse, entre las cosas comunes, de las cuales es guardián el consorcio, y las cosas privativas, de las cuales es guardián el dueño de la respectiva unidad, para concluir que en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la responsabilidad incumbe al consorcio, mientras que si los daños derivan de cañerías de distribución que sirven exclusivamente a determinados departamentos, el responsable es el dueño del departamento que hubiera originado el perjuicio" (Racciatti, Hernán, "Responsabilidad civil en la propiedad horizontal" LA LEY 1991D, 978).

En la presente causa el perito, quien para elaborar su dictamen tuvo en cuenta las fotografías tomadas en las diligencias preliminares y el resto de la prueba, al referirse al origen de la humedad sostuvo a fs. 224 vta.: "Analizando la posición de los artefactos y desagüe de la instalación sanitaria de los departamentos se concluyó que la única posibilidad del origen de la humedad es la pérdida de líquido en las instalaciones sanitarias del departamento ubicado en planta alta (cañería de base de cloacas)"; añadiendo a fs. 225: "Continuando con los puntos de pericia solicitados se informa que se produjo el deterioro de los recubrimientos en el departamento de la planta baja debido a la pérdida de líquidos en la cañería de base en el departamento de la planta alta, los cuales al ser reparados dejaron de afectar al departamento de planta baja".

Conforme el criterio sentado por la jurisprudencia y la doctrina señaladas, y encontrándose acreditado con la pericia no impugnada que el origen de la humedad que provocó los deterioros sufridos en la vivienda de la actora fue la pérdida de líquido en las instalaciones sanitarias del departamento superior de la demandada, esto es en cosas privativas de esta última y no en un bien común, la responsabilidad que se le atribuyó en la sentencia en virtud de lo dispuesto por el art. 1113, 2° párrafo del Código Civil es correcta y debe confirmarse, destacando que en el caso no se acreditó ninguna de las eximentes previstas por dicha norma.

Por lo dicho, voto en este punto por el rechazo del recurso de la demandada.

Rubros indemnizatorios y sus montos.

Daños materiales:

Costos de los trabajos de reparación: establecida la responsabilidad de la demandada, se encuentra a su cargo el costo de los arreglos necesarios. Y si bien es verdad que la actora no acompañó comprobantes de pago de las reparaciones realizadas, lo cierto es que el perito ingeniero luego de concurrir al departamento de la actora y analizar la prueba (en especial las fotografías tomadas en la inspección ocular, las que de acuerdo con el testigo Sr. Félix Sebastián Marini reflejan el estado del departamento al momento de practicarse la medida respuesta a la pregunta 13) realizó un cálculo de las sumas necesarias para reparar los daños sufridos.

De modo que estando debidamente acreditados los daños causados en el inmueble de la actora, y que el perito justipreció el costo de las reparaciones, entiendo que no es objetable que se haya admitido el rubro por la suma de Pesos Mil setecientos cuatro con 88/100 ($1.704,88) establecida en la pericia y a la fecha de su presentación. Para ello tengo en cuenta que el perito fundó debidamente su dictamen y la pericia no fue objetada o contradicha por las partes, habiéndose limitado la hoy apelante sólo a pedir que el perito aclare a qué fecha los montos fueron calculados (fs. 253).

Por último, considero que lo decidido no puede variar por el hecho de que de acuerdo con el informe del Registro General Inmobiliario el inmueble se haya enajenado en abril de 2002, y que conforme el testimonio del Sr. Félix Sebastián Marini las reparaciones recién se hayan hecho en octubre o noviembre de 2002. Ello porque dicha venta de ningún modo importa borrar las secuelas dañosas ocasionadas. Y es que como bien ha dicho la jurisprudencia: ".el daño subsistente es aquel que aún no fue reparado por el responsable. Y en el caso, parece claro que el aquí inferido todavía no lo fue. Sostiene Trigo Represas que en materia de "daños y perjuicios", lo que interesa es que haya existido un detrimento o menoscabo de los legítimos intereses del damnificado, ya que si ello acaeció, en ese día ha quedado fijado del derecho de éste al resarcimiento, el cual no puede perderse como consecuencia de ulteriores acontecimientos, manteniéndose por ende subsistente hasta su reparación (conf. "Temas de Responsabilidad Civil" en honor al Dr. Augusto M. Morello, ap. IV E, en particular, pg. 50 y sigtes.)" (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E, 10/09/2010, "Perrino, Elizabeth Liliana c. Tschubarov, Adrián y otro", RCyS 2011II, 149".

Así las cosas es lógico presumir por un lado que al determinarse el precio de la venta seguramente se tuvo en cuenta el monto del daño a reparar y por otro, que la misma no ha incluido la transferencia de la legitimación activa para reclamar la reparación de tales daños puesto que no se hace referencia alguna a este aspecto.

Voto por el rechazo del recurso en este punto.

Impuestos, servicios y expensas comunes:

Estando las facturas y comprobantes de pago de Energía San Juan, OSSE y ECOGAS acompañados como prueba a nombre del Sr. Santiago Graffigna y no de la actora, entiendo que esta última al no figurar como obligada al pago no está legitimada para reclamar su cobro.

Lo mismo ocurre con las expensas comunes correspondientes a los meses de marzo de 2001 a agosto de 2001 y marzo y abril de 2002, que aparecen como pagadas por el Sr. Santiago Graffigna, siendo en el caso esa persona quien tiene acción para reclamar su cobro y no la actora.

Así, respecto de estos ítems la sentencia debe revocarse, haciéndose lugar al recurso de la demandada.

En consecuencia, la condena sólo debe mantenerse por los siguientes conceptos, y por el período indicado en la sentencia: a) las sumas correspondientes al impuesto inmobiliario (Dirección General de Rentas), al estar las boletas ofrecidas como prueba a nombre de la actora; b) expensas comunes correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2000, enero, febrero, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2001 y enero de 2002, que de acuerdo con el informe obrante a fs. 245 fueron abonadas en tiempo, sin que conste que el pago lo haya hecho una persona distinta de la actora.

Pérdida de chance:

La Sra. Juez aquo lo admitió, sosteniendo que debe estar cuantificado por todo el tiempo en que la unidad funcional no pudo ser objeto de un nuevo contrato de locación, es decir a partir del vencimiento del contrato original (febrero de 2002) y hasta la fecha en que el inmueble se encontraba en condiciones de ser alquilado (febrero de 2003); y por un canon equivalente al contraído en el contrato original.

Con relación a este rubro se ha dicho que: "..si bien la pérdida de posibilidades, constitutiva de chances, se indemniza en razón de las mayores o menores probabilidades frustradas que tenía el damnificado de obtener una ganancia o evitar una pérdida, debe exigirse que la víctima se encuentre en situación fáctica o jurídica idónea para aspirar a la obtención de esas ventajas, al momento del evento dañoso. (...) Es que aun cuando la chance es indemnizable, la indemnización repara un interés actual de la víctima, que no existe cuando quien se pretende damnificado no llegó a emplazarse en la situación idónea para hacer la ganancia o evitar la pérdida" (Zannoni, Eduardo A., "El daño en la responsabilidad civil", 2° edición actualizada y ampliada, Ed. Astrea, Bs. As., 1993, pág. 81/82).

Conforme ello, entiendo que en el caso no cabe hacer responsable a la demandada por la pérdida de la chance reclamada. En efecto, si tenemos en cuenta que de acuerdo con lo informado por el Registro General Inmobiliario (fs. 200/201 y 281) en abril de 2002 se transfirió por venta la unidad funcional de la actora, es claro que habiendo cambiado de tal forma las condiciones, la actora debió acreditar que luego de vender el inmueble se encontraba en situación de lograr un beneficio o una ganancia con un bien que había dejado de pertenecerle y que tenía un nuevo titular de dominio, esto es con un bien que era ajeno, lo que no hizo, no pudiendo por tanto sostenerse que se frustró una chance de alquilarlo luego del vencimiento del contrato de alquiler ocurrido en febrero de 2002.

Voto por tanto por la admisión de este agravio de la demandada, y en consecuencia para que se revoque la sentencia en la parte que admite el rubro pérdida de chance.

Lucro cesante:

Este rubro prosperó por la suma de Pesos Cinco mil ciento veinte ($5.120), correspondiente a los cánones dejados de percibir hasta el vencimiento del contrato de locación.

En oportunidad de demandar la actora acompañó un contrato de locación del inmueble celebrado con la Sra. María Silvina Bellantig Tardío obrante en copia a fs. 01/03, cuyo término de duración era de veinticuatro meses a contar del día 07 de febrero de 2000, operando su vencimiento el día 06 de febrero de 2002. Asimismo sostuvo que a causa de los problemas de humedad el contrato fue rescindido el día 01 de octubre de 2000, habiendo las partes celebrado un convenio de rescisión anticipada obrante en copia a fs. 04 sin ningún tipo de indemnización para la actora porque las causas que lo motivaron escapaban a su responsabilidad y respondían a roturas producidas en el departamento del piso superior, siendo por tanto imputables únicamente al propietario del mismo.

La Sra. María Silvina Bellangtig Tardío, quien fue citada como testigo, reconoció a fs. 219 la firma y contenido del contrato de locación y del convenio de rescisión mencionados supra (respuesta a las preguntas 2 y 3). También, luego de ser preguntada si los daños provocados por la humedad tornaron inhabitable el departamento que alquilaba, respondió: "Que sí, por ello fue el motivo de la rescisión contractual, era hasta riesgoso porque había humedad en las partes eléctricas del departamento".

Finalmente creo necesario transcribir la cláusula segunda del convenio de rescisión, que deja sin sustento los agravios de la demandada basados en la interpretación de la cláusula sexta del contrato de locación: "SEGUNDA: La rescisión opera desde el día 01 de OCTUBRE de 2000 y la causa de la misma, es la imposibilidad de dar arreglo a la rotura de la cañería que proviene del dpto. ubicado en el piso inmediato superior y sobre el mismo departamento, con lo que se hace de cumplimiento imposible la cláusula sexta del ctto. de locación que las une, respecto de todos los daños sufridos por la unidad funcional como así también por el inquilino y a fin de evitar cualquier tipo de acción judicial entre las partes, ya que no es imputable a ninguna de ellas la imposibilidad de cumplimiento del contrato de locación".

Encontrándose así acreditados los extremos invocados por la actora, esto es el contrato de locación del inmueble, que éste se rescindió a partir del día 01 de octubre de 2000 debido a la humedad provocada por la filtraciones que lo tornó inhabitable, y que, según estimó el testigo Sr. Félix Sebastián Marini al responder a la primera ampliación, las reparaciones recién se hicieron en octubre o noviembre de 2002, considero que la sentencia es correcta en la parte que admite el rubro lucro cesante constituido en este caso por los ingresos que la actora se vio privada de percibir como consecuencia directa del hecho, correspondiendo el rechazo de los agravios de la demandada.

Costas.

Con relación al agravio motivado por la forma como se impusieron las costas de primera instancia, entiendo que el recurso es improcedente. Ello así, en atención al carácter de vencida de la parte demandada y lo dispuesto por el art. 66 del C.P.C.

Agravios de la actora.

La actora se agravia porque no se incluyó en la indemnización por pérdida de chance los impuestos, tasas, servicios y expensas comunes del inmueble durante todo el tiempo que el departamento no pudo ser objeto de locación debido a sus malas condiciones.

Habiéndose revocado la sentencia en la parte que admite el rubro pérdida de chance por las razones apuntadas supra, el agravio de la actora resulta improcedente por los mismos argumentos.

Voto en consecuencia por el rechazo del recurso de la actora.

Las costas de Alzada voto porque se impongan en un 60% a cargo de la demandada y el 40% restante a cargo de la actora; y porque se regulen los honorarios de Alzada de los Dres. Pablo E. Moya y Cristina Sánchez Le Daca en el 30% de lo regulado a los letrados que actuaron en primera instancia.

EL DR.OCTAVIO AUGUSTO SANCHEZ DIJO:

Por sus fundamentos adhiero al voto precedente el que doy por reproducido.

Por el mérito que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede SE RESUELVE:

I) Rechazar el recurso deducido a fs. 310 contra la resolución de fecha 20 de diciembre de 2012, obrante a fs. 299/306 vta. II) Hacer lugar parcialmente al recurso deducido a fs. 311 contra la aludida resolución, que se revoca en cuanto condena al pago del rubro daño emergente correspondiente a los gastos de Energía San Juan, OSSE y ECOGAS, y expensas comunes por los meses de marzo de 2001 a agosto de 2001 y marzo y abril de 2002, y pérdida de chance, que se revoca. En consecuencia, mantener la condena respecto de las sumas correspondientes a los costos de los trabajos de reparación; impuesto inmobiliario (Dirección General de Rentas), y expensas comunes por los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2000, enero, febrero, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2001 y enero de 2002; y por el rubro lucro cesante.

II) Imponer las costas de Alzada en un 60% a cargo de la demandada y el 40% restante a cargo de la actora. Regular los honorarios de Alzada de los Dres. Pablo E. Moya y Cristina Sánchez Le Daca en el 30% de lo regulado a los letrados que actuaron en primera instancia.

Se deja constancia que la presente resolución es firmada sólo por dos miembros del Tribunal por encontrarse en uso de licencia el Dr. Juan José Victoria conforme lo faculta la Ley 5854 en su Art. 40.

Protocolícese, hágase saber y bajen previa reposición de sellado si correspondiere.

MAGISTRADOS:DR. OSCAR ROBERTO OTIÑANO;

DR. OCTAVIO AUGUSTO SANCHEZ;

SECRETARIO: DR. AGUSTIN RUGNA.