Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2014-02-26


Salta, 26 de febrero de 2.014.

Vistos estos autos "Micoli, Carlos A c. Provincia de Salta y Establecimientos Agropecuarios El Alba SA Ordinario: Reivindicación, Medidas Cautelares, Anotación de litis y Prohibición de innovar y Contratar", Expte. 230.886/08 del Juzgado de 1ª Instancia en lo Civil y Comercial de 1ª Nominación y Cam 439.036/13 de esta Sala Quinta de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial.

CONSIDERANDO:

El Dr. Oscar Gustavo Koehle dijo:

I) La sentencia de fs. 467/472 desestimó la demanda de reivindicación promovida por los Sres. Carlos Alberto y Carlos Raúl Micoli en contra de la Provincia de Salta y Establecimientos Agropecuarios El Alba", respecto de los inmuebles matrículas 16.123 y 923 ambas del Departamento de Anta de esta Provincia de Salta, con fundamento en que los actores ni su antecesor tuvieron título ni la posesión de los predios reclamados por cuanto la superficie asignada a aquellas no está incluida en la compraventa de los demandantes y su antecesor. A fs. 482 apeló el letrado apoderado de los accionantes y expresó sus agravios a fs. 501/505 vta., los que fueron respondidos por Establecimientos Agropecuarios El Alba a fs. 509/512 y por la Provincia de Salta a fs. 513/516 vta., pidiendo el rechazo del recurso y la confirmación de la sentencia.

Al expresar agravios se queja en primer lugar el recurrente porque la sentencia incurre en error al interpretar el objeto del contrato como una fracción indeterminada del inmueble y no el inmueble mismo cierta y absolutamente determinado con la matrícula 86 del Dpto. de Anta, en su ubicación, linderos, medidas y superficie. Menciona la regulación de los artículos 1.344 a 1.348 del código civil, dice que en ninguno de los casos, salvo el del inciso 3º del primer artículo citado, se transmite solamente una fracción del bien, y sostiene que las partes trataron el objeto en los términos del inciso 5º del mismo. Expresa que las partes están incursas en un error de hecho sobre la supuesta superficie del inmueble que no hace perder el derecho de dominio sobre una parte del inmueble, lo que sería absurdo, como si en un inmueble urbano el error haría perder al adquirente el living- comedor o una habitación.

Por segundo agravio, se queja por la aplicación del artículo 3.270 del código civil afirmando que su antecesor inmediato en el dominio del inmueble y vendedor, el Sr. Montalbetti, adquirió también la totalidad del inmueble, verdadero objeto del contrato, a pesar del error sobre su superficie, por lo que no hay vulneración a la norma citada. En el tercer agravio considera como otro error de la sentencia considerar "título" solamente a los actos jurídicos de su mandante y antecesor, y no a los de los otros antecesores mediatos que indicara a partir del Sr. Orellana García de 1.908. A continuación, como cuarto agravio, se queja de la aplicación de la teoría de los propios actos por haber su parte ofertado la compra del inmueble matrícula 16.123, y por la desproporción del precio, y explica que por el error o confusión existente sobre la superficie, bien pudo no saber que era el dueño. El quinto agravio radica en la omisión de considerar la pericia, lo que a juicio del apelante, priva de analizar la cuestión central que es la determinación de las características de la cosa correspondiente al título, concretamente su ubicación y superficie, a pesar de reconocer la sentencia, la medida de la superficie que se indica en la cédula parcelaria. Finalmente enuncia agravio por la imposición de costas que no desarrolla y hace reserva de interponer los recursos extraordinarios local y federal._ II) La pretensión de los actores tiene por objeto la reivindicación de dos fracciones de terrenos ubicados en el Departamento de Anta de esta Provincia de Salta. Una de aproximadamente 3.773 hectáreas, matriculadas en la Dirección General de Inmuebles con el número 16.123 y la otra de aproximadamente 300 hectáreas correspondientes a la matrícula 923. El fundamento de la pretensión es que esos predios le pertenecen porque corresponden al inmueble matrícula 86, adquirido al Sr. Pedro Dalmacio Montalbetti por escritura pública nº 386, otorgada por la escribana Karina López Vega del 7 de septiembre de 2.007.

III) Desde que la acción reivindicatoria es la que "nace del dominio que cada uno tiene de las cosas particulares", según la definición del art. 2758 del código civil, debe recordarse que para la adquisición del dominio en el sistema establecido en el derecho civil argentino, se requiere de un título y de un modo de adquisición, a los que debe agregarse la registración para su oponibilidad frente a terceros. Un título sin modo, o un modo sin título, es insuficiente para adquirir el dominio.

El "título", según la conocida nota al art. 4010 del código civil, es el acto jurídico que sirve de causa de la adquisición del derecho de dominio, como puede ser una compraventa o una donación. El acto jurídico debe ser hábil para transmitir un derecho real, erga omnes, y no un derecho personal, oponible solamente a las partes contratantes. Además, debe revestir las formas legales establecidas para producir ese efecto. El título da el derecho de poseer, es decir, el derecho a exigir y recibir la posesión de la cosa, pero no la posesión misma. En los ejemplos dados, el comprador o el donatario que han celebrado el acto jurídico con todos los requisitos y las formalidades legales, tienen el derecho de que se les transfiera la posesión. Con ella recién llegarán a ser propietarios, a tener el derecho de dominio sobre la cosa.

El "modo" de adquisición es el hecho o el acto por el cual se concreta materialmente la obtención de la cosa, como la apropiación o tradición, por ejemplo. Por el modo se accede a la posesión, y si hay título, al derecho real de dominio sobre la cosa. En los ejemplos del comprador y donatario mientras no se les haya hecho la tradición de lo vendido o donado, no habrán adquirido el derecho de propiedad.

La "inscripción registral" dispuesta en el artículo 2.505 del código civil, en cambio, a pesar que utilice la palabra "perfeccionada", no constituye un requisito para la adquisición del dominio, sino que es el medio establecido por la ley que posibilita el conocimiento por parte de terceros, de los actos y contratos que afecten derechos reales sobre inmuebles, y da seguridad al comercio sobre tales bienes. Tal inscripción en el registro inmobiliario no tiene efectos constitutivos, sino meramente publicitarios. De allí, la parte final del artículo mencionado que establece la inoponibilidad para los terceros de tales actos mientras la adquisición no esté registrada. Ello resulta totalmente claro después de la sanción de la ley 17.801 con el artículo 2, que se refiere a la "publicidad, oponibilidad a terceros, y demás previsiones de esta ley", y con el 4 que establece que "la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes".

IV) Sobre la base de tales principios debe resolverse el presente recurso, analizando en primer lugar, si los actores tienen el título sobre los inmuebles que reclaman. Para ello, debe comenzarse por examinar el contrato de compraventa instrumentada en la escritura ya indicada por ser ese acto jurídico el antecedente inmediato de los actores. Allí, al describir el objeto del contrato de compraventa se expresa que se trata de "un inmueble rural de su legítima y exclusiva propiedad. ubicado en el Departamento de Anta de esta Provincia de Salta, denominado Finca Cuadro de San Martín, el que según Cédula Parcelaria del Folio Real tiene una superficie de siete mil cuatrocientas noventa y nueve hectáreas seis mil setecientos noventa y dos metros cuadrados, dentro de los siguientes límites: Norte: Terrenos Fiscales, Sur: Paralelo San Miguel, Este: Terrenos Fiscales, y Oeste: Antigua Reducción de Macapillo".

Si con ello terminara la descripción del inmueble objeto de la venta, podría concluirse que el inmueble objeto del contrato era de la superficie indicada, esto es, de las 7.499 Has. 6.792 m. cuadrados. Sin embargo, en forma inmediata a continuación dicen que "Las partes dejan expresa constancia, que según el plano de Mensura Judicial Número 162 de la Dirección General de Inmuebles Plano General del Departamento de Anta de fecha 18 de Julio de 1.998, la superficie total de la Finca denominada "Cuadro de San Martín" catastro Nº 86 del Departamento de Anta, ha quedado perfectamente determinada en tres mil cuatrocientas cincuenta y ocho hectáreas dos mil quinientos ochenta y un metros cuadrados ochenta y tres decímetros cuadrados, que es la superficie real del inmueble vendido por este acto; lo que acepta el comprador." Las palabras resaltadas en negro pertenecen a la escritura original de modo que han sido puestas en el momento de celebrarse el acto. Ante el interrogante del significado de esa segunda parte, no puede ser otro que el que surge de los términos expuestos, esto es, de las mismas palabras usadas. Como se expresara en un fallo de un tribunal nacional, "A la luz de los principios acerca del alcance que cabe asignar a las estipulaciones contractuales, si la claridad de una cláusula excluye toda ambigüedad, hallándose presidida esta materia por el principio de buena fe (art. 1198 del Código Civil), se la debe entender según su significado gramatical y ordinario, lo que constituye la regla de oro en materia de interpretación de los actos jurídicos (conf. Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil - Parte General", ed. Perrot, 11ª ed., t° II, págs. 130 a 132, n° 897; CNCivil, esta Sala, c. 201.248 de 9-10-96, c. 559.418 de 11-8-10, entre otras). A tal efecto, el art. 218, inc. 2do, de aquel ordenamiento alude precisamente a la "interpretación contextual" de las cláusulas de un contrato. Tal interpretación contextual aprehende lo declarado como un todo integral, cuyo sentido y espíritu es uno (conf. Mosset Iturraspe, Jorge, "Teoría General del Contrato", 2da. ed., pág. 326, CNCivil, esta Sala, c. 154.638 de 27-9-94; c. 162.058 de 10-5-95, c. 170.317 de 19-5-95, c. 559.418 de 11-8-10, c. 582.643 de 11-8-11, entre muchas otras". Extraído de CNCivil, Sala E, 30/08/11, LL Online AR/JUR/45705/2011).

De acuerdo a las palabras utilizadas en la escritura, según la cédula parcelaria, el inmueble tiene 7.499 Has, 6.792 mts., pero la superficie real del inmueble es de 3.458 Has 2.581,83 mts. Lo cual importa afirmar que el inmueble objeto del contrato de compraventa instrumentado en esa escritura no tiene la superficie indicada en la cédula parcelaria, sino la señalada en ese acto como superficie real. Se trata de un reconocimiento del error sobre la magnitud dada en la cédula, una rectificación a lo dicho en la misma, y una especificación y determinación concreta, de la extensión que la cosa vendida tiene en la realidad. Lo que el Sr. Pedro Dalmacio Montalbetti quiso vender y lo que el Sr. Carlos Alberto Micoli quiso comprar es un imueble de esa superficie, no de otra mayor ni menor. No puede caber dudas del significado y sentido de ello, desde que las partes han resaltado esa indicación de superficie verdadera, utilizando en la redacción otro tipo de letras, más marcadas y sobresalientes. Esta tipografía, diferente a la usada en el resto del texto del instrumento, únicamente comprende esa rectificación, el precio y el nombre y calidad de los intervinientes. Lo cual, demuestra una intención y voluntad específicas para que no quede duda sobre el punto. Por lo tanto, el comprador tiene título suficiente de adquisición solo de la cosa comprada y no de las otras que no han sido objeto del contrato de compraventa y que ahora reclama. En conclusión, no tiene título de adquisición de las fracciones que reclama y que corresponden a las matrículas 16.123 y 923, lo que por si solo autoriza la desestimación de la demanda._ Es cierto que el reivindicante puede valerse de los títulos de sus antecesores mediatos, de acuerdo al plural usado en los artículos 2.790 y 2.791 del código civil. Pero ello es así para aclarar, corroborar y fortalecer el propio título. No para crear otro título, o ampliarlo sobre bienes no incluidos en el del reivindicante. Con mayor razón, si el objeto de los diferentes títulos mencionados por el reivindicante, por tratarse de un inmueble rural, es una cosa divisible, de acuerdo al artículo 2.326 del código civil, porque "... cada una de sus porciones forma un todo homogéneo y análogo tanto a sus partes como a la cosa misma". Por consiguiente, aunque es verdad que los antecedentes mediatos más antiguos coinciden con la superficie escrita en la cédula parcelaria, el hecho que los más cercanos, y el propio contrato de adquisición de los actores, indiquen una menor, voluntariamente y expresamente aceptada por cada una de las partes intervinientes en ellos, no puede ser calificado de jurídicamente irrelevante, o de un error o confusión, y suprimirse de los respectivos actos jurídicos.

Por otra parte el error respecto del objeto del acto que resulta relevante, tiene lugar según el artículo 927 del código civil, "...habiéndose contratado una cosa individualmente diversa de aquella sobre la cual se quería contratar, o sobre una cosa de diversa especie, o sobre una diversa cantidad, extensión o suma...". Ninguna de esas circunstancias surge de autos. Con todo, aunque se aceptara hipotéticamente como cierto el error del recurrente al tiempo de contratar, el efecto jurídico propio del error señalado en la norma citada, no es la adquisición del dominio de la cosa que se quería contratar, sino la anulación del acto.

En consecuencia, aquí no hay error. Todo lo contrario, pretender desconocer los efectos de la conducta asumida en el acto jurídico celebrado, constituye por si solo, una infracción a la teoría de los propios actos.

V) Respecto de la cual, la Corte Suprema de Justicia, dijo que ".nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos, ejerciendo una conducta incompatible con una anterior conducta deliberada, jurídicamente relevante, y plenamente eficaz" (in re: Gutiérrez Oscar, en Miolato de Krebbs, Adelaida vs. Krebbs Walter, anotado por A.M. Morello: Recepción Jurisprudencial de la Doctrina de los Actos Propios, Revista del Derecho Comercial y las obligaciones, año 9, Depalma 1976).

En iguales términos se han pronunciado en numerosas oportunidades el mismo Tribunal, la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires, como así también la de otras Provincias (Marcelo López Mesa, La Doctrina de los Propios Actos en la Jurisprudencia, Depalma 1997).

Dice Alejandro Borda que la Teoría de los Propios Actos requiere de tres condiciones o requisitos: a) una conducta anterior relevante y eficaz; b) el ejercicio de una facultad o derecho subjetivo por la misma persona que crea la situación litigiosa debido a la contradicción atentatoria de la buena fé, existente entre ambas conductas, y c) la identidad de sujetos que se vinculan en ambas conductas (Teoría de los Actos Propios, Abeledo Perrot, pág. 67).

Lo esencial para la aplicación de la teoría, es la existencia de una conducta primera, o acto antecedente que deba calificarse y ser tenida como una conducta vinculante para su autor. Se trata de un acto consciente, razonado y válido con el propósito de producir determinados efectos, o crear una situación de carácter jurídico. A ello se alude cuando se exige que sea deliberado, jurídicamente relevante y plenamente eficaz.

Un acto es deliberado cuando ha sido hecho con discernimiento, intención y libertad (artículo 897 del C.C.), luego de examinar cuidadosamente las consecuencias de su realización; es jurídicamente relevante cuando está destinado a establecer relaciones jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos (artículo 944 del C.C.) y es plenamente eficaz cuando no es susceptible de nulidad (arts. 1.037 y concordantes del C.C.). _ Para el caso, no solamente constituye una conducta relevante del actor la asumida en el acto de la compraventa, sino la seguida en ocasiones posteriores, como la oferta para la adquisición del inmueble matrícula 16.123, lo que confirma su convicción que se trata de un inmueble distinto del adquirido en el acto jurídico que constituye su título, y en la respuesta dada a la demandada en carta documento nº 826754040, donde indica como objeto de su compra, la misma superficie resaltada en la escritura 386 que instrumenta su adquisición. Por consiguiente, en definitiva los agravios no resultan procedentes, correspondiendo desestimar el recurso.

VI) En cuanto a las costas, corresponde imponerlas al apelante que resulta vencido de acuerdo al principio general establecido en el artículo 67 del código procesal.

El Dr. Mario Ricardo D'Jallad dijo: que por sus fundamentos y conclusiones, se adhiere al voto que antecede.

Por ello, LA SALA QUINTA DE LA CÁMARA DE APELACIONES C. y C.:

No hace lugar al recurso de apelación interpuesto a fs. 482. Con costas.

Dispone se registre, notifique y baje.