Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2016-04-25


Autos N° 4.850 (J.P.L.G.S.J., Santa Lucía, N° 34.431/12), caratulados: "RAMÍREZ, Juan Antonio c/ Noguera Vda. de Jofré, Lilia - Desalojo - Abreviado San Juan, 25 de abril de dos mil dieciséis. - VISTOS: Vienen a esta Cámara de Paz Letrada los presentes actuados para resolver el recurso de apelación deducido a fs. 157 vta., infra, por el actor, quien interviene por medio de apoderado, contra la sentencia de fs. 153/157 vta. Dicho recurso fue concedido con efecto suspensivo conforme a lo dispuesto por el art. 250 del C.P.C., Ley Prov. N° 988-O, a través de la providencia de fs. 158. Y CONSIDERANDO: I. Que mediante el pronunciamiento puesto ahora en crisis el a quo rechazó la demanda de desalojo interpuesta, impuso las costas al demandante y reguló porcentualmente los honorarios de los profesionales intervinientes. Contra dicha resolución se alzó el actor, fundando el recurso incoado con el memorial obrante a fs. 159/162 vta. Pieza en la que, en síntesis, sostuvo: o Que la primera crítica que formula a la resolución es el erróneo análisis del instituto del desalojo que se efectuó desde la óptica del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (C.P.C.C.N.) y del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires (C.P.C.C.B.A.), los que establecen el proceso sumario (de conocimiento), en contraposición con las normas del C.P.C. [local] que prevé el proceso de "Estructura Monitoria" (arts. 453, ss. y ccds.), y que, en lo que respecta a la legitimación pasiva (art. 664), amplía la procedencia del mismo contra tenedores precarios, intrusos, usurpadores y cualesquier otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible. o Que desde su escrito de demanda hasta las declaraciones (testigo Sr. Oscar Arraez, acta de fs. 93/94 vta., y absolución de fs. 91 y vta.) se describe que la demandada usurpó el inmueble de su propiedad, configurándose uno de los supuestos enumerados expresamente por el artículo supra citado. Agrega que el a quo no profundizó sobre el hecho de que los actuales moradores ingresaron irregularmente al inmueble y a lo largo del proceso no acompañaron ni exhibieron ningún documento que avale título alguno de propiedad. o Que impulsar otro proceso como el reivindicatorio -como sugiere la Inferior-, significaría un desgaste jurisdiccional injustificado, violatorio del principio de economía procesal. o Que en el segundo agravio manifiesta que la Jueza de primera instancia no atribuye valor legal a la escritura pública traslativa de dominio, en la cual figura el acto de la compraventa a favor del actor, comprador de buena fe, y todos los demás detalles registrales, entre ellos la existencia de la traditio, posesión que se concretó fácticamente, conforme fuera reconocido por los testigos de su parte. o Que la escritura pública goza de presunción de veracidad, haciendo plena fe de su contenido, pudiendo impugnarse sólo por vía judicial a través de la acción de redargución de falsedad, que ni siquiera fue intentada por la aquí demandada. o Que la Inferior sólo cita en su resolución la normativa relativa a la traditio, pero nada dice acerca de la fundamental importancia de una escritura pública, que avala su pretensión. o Que le agravia el hecho de que el a quo no analizó la declaración del testigo Arraez -vecino colindante a la demandada-, quien al ser preguntado respondió que vio al actor tomar posesión del inmueble. Agrega que tampoco examinó el informe de OSSE, ni la planilla de titularidad de dominio expedida por el Registro General Inmobiliario, ni la certificación de la Secretaría de Hacienda y Finanzas de la Municipalidad de Rawson, de las cuales surge que el inmueble figura a su nombre. o Que el tercer agravio se refiere a la legitimación activa de la cual está investido para accionar por desalojo. Cita doctrina y jurisprudencia local. II. A fs. 163 se dispuso correr el pertinente traslado del memorial a la demandada, quien lo contestó con la presentación de fs. 165/169 vta., solicitando el rechazo del recurso, con costas. III. Así las cosas, el a quo ordenó a fs. 175 la elevación del expediente a la Alzada, circunstancia que se efectuó conforme surge del certificado de fs. 176 y vta. Ya en este ámbito, se identificaron los magistrados del Tribunal que primigeniamente intervendrían en la resolución del recurso (vide fs. 177). Posteriormente, a fs. 187 se dispuso comunicar el nombramiento del Dr. Juan Luis Romero como nuevo magistrado del Tribunal, en reemplazo de la Dra. Alicia Rusansky de Bustos Cano, quien se acogió a los beneficios jubilatorios. Notificado a las partes (fs. 188 y vta. y 189 y vta.) y consentido tal decreto, se procedió al sorteo y a la adjudicación de la causa a estudio en el orden establecido a fs. 190. IV. Resulta adecuado dejar sentado como consideración preliminar, que el presente proceso se inició bajo la vigencia del Código Civil (C.C.) anterior al actualmente vigente y, por ende, la sentencia de primera instancia se dictó al amparo de las respectivas normas de aplicación, y sobre tal base normativa se estructuró el escrito de fundamentación recursiva. El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (Ley Nac. N° 26.994 [B.O. de 08-10-2014]), que entró en vigencia el 1 de agosto de 2015, conforme Ley Nac. N° 27.077 [B.O. 19-12-2014], no resulta de aplicación en el caso particular, por lo que en esta instancia judicial, al resolverse el presente recurso se lo hará a la luz del mismo ordenamiento bajo cuyo amparo se dictó el fallo cuestionado. V. A los fines metodológicos pertinentes y para contextuar la presente resolución, estimamos conviene efectuar una síntesis de los argumentos pretensivos y defensivos de las partes, y de la actividad probatoria desplegada por éstas en el curso del proceso. 1. La demanda: Con las copias de las escrituras N° 242, de fecha 21 de noviembre de 1995, y su rectificatoria identificada bajo el N° 344, de fecha 2 de mayo de 1996, ambas realizadas por ante el Notario Público Carlos Quiroga Conte-Grand, titular del Registro N° 35 (fs. 4/9), se presenta el actor, Sr. Juan Antonio Ramírez, mediante apoderado, invocando el carácter de propietario del inmueble sito en calle Leandro N. Alem, N° 328, Villa Las Rosas, Rawson. Obra a fs. 17 y vta. copia simple de la ficha del Registro de Transferencias de Dominio que corrobora la venta por tracto abreviado y la inscripción registral ut supra referenciada. De ese modo pretende acreditar su legitimación procesal para iniciar demanda de desalojo del referido inmueble contra la Sra. Lilia Noguera Vda. de Nicolás Baltazar Jofré, y todo otro ocupante y/o cosas que se encuentren en el interior de éste (fs. 18/21 vta.). Manifiesta el actor en su libelo pretensivo que adquirió en la fecha mencionada (21 de noviembre de 1995) el inmueble citado supra, y que al momento de suscribirse la escritura traslativa de dominio y habiendo recibido del vendedor la posesión del bien, sufrió -en un momento de ausencia de su parte- la usurpación del predio por parte de la demandada y de su esposo, ahora fallecido, Nicolás Baltazar Jofré, quien era hijo del vendedor, el Sr. Ramón Jofré. Que como consecuencia de dicha ocupación irregular, el actor intimó en fecha 20 de diciembre de 1995 al Sr. Nicolás Baltazar Jofré a desocupar el inmueble, intimación que fuera recepcionada en fecha 28 de diciembre de ese mismo año. Las copias de dicha intimación, plasmada a través de una carta notarial y de su aviso de recepción, lucen agregadas a fs. 10/11 vta. de autos. Que ante las numerosas promesas incumplidas, y anoticiado el actor del fallecimiento del Sr. Nicolás Jofré, fue que procedió a intimar a éste y a su cónyuge supérstite -ahora demandada-, a desalojar el inmueble en cuestión, mediante las cartas notariales cuyas copias obran a fs. 12 y 14 y vta., remitidas el 23 de octubre y 7 de noviembre de 2012, respectivamente, y recepcionadas -según corresponda- en fechas 24 de octubre y 9 de noviembre de 2012, conforme sendos avisos de recepción que en copia obran a fs. 13 y 15. A fs. 16 se adjunta copia de la carta documento enviada por la demandada en fecha 13 de noviembre de 2012, por la que rechaza la intimación cursada, invocando la ocupación del inmueble por más de treinta y seis (36) años, y la posesión del mismo en forma pública y pacífica desde hace más de veinte (20) años, conforme -dice- se encuentra acreditado judicialmente, negando que el inmueble sea de exclusiva propiedad del actor, desconociendo el título que se irroga.- En consecuencia, la pretensión del actor se circunscribe al desalojo por intrusión del inmueble invocando el carácter de propietario. A fs. 22 obra el decreto que imprime a la causa el trámite de proceso abreviado conforme arts. 451 y 664, 2° párrafo, ss. y ccds. del C.P.C., y ordena correr el pertinente traslado a la accionada. 2. La contestación de la demanda: Seguidamente, comparece la demandada por su propio derecho y con patrocinio letrado, quien se opone al progreso de la pretensión mediante el escrito de fs. 62/65 vta. En ella esgrime la falta de legitimación activa del Sr. Juan Antonio Ramírez, desconociéndole el carácter de propietario, toda vez que -según sus dichos- jamás se habría operado la tradición del inmueble, y por lo tanto niega que aquél haya adquirido alguna vez la posesión y ejercido actos posesorios sobre el inmueble. Refiere que la transmisión inmobiliaria se llevó a cabo durante la tramitación de un juicio de desalojo promovido por el Sr. Ramón Jofré (original propietario) contra su hijo, Sr. Nicolás Jofré (fallecido, esposo de la ahora demandada), y que en dicho proceso el propio Sr. Ramón Jofré reconoció que su hijo Sr. Nicolás Baltazar Jofré, junto a su familia, eran poseedores del inmueble y no meros tenedores o usurpadores, ofreciendo prueba para demostrar sus dichos. Manifiesta la demandada también en su defensa que, en su momento junto a su fallecido esposo, posee de buena fe dicho inmueble en forma legítima, pacífica y pública durante más de treinta (30) años, y que convive junto a sus hijos, cónyuges de éstos y nietos, alcanzando un total de doce (12) personas. A fs. 23/61 vta. adjunta prueba documental que acredita la identidad de las personas que conviven con ella en el domicilio, copias de boletas pagadas de servicios de energía eléctrica y OSSE, como así también planes de pago suscriptos por éstos y comprobantes de pago correspondientes a tasas de la Municipalidad de Rawson y del impuesto inmobiliario del bien sito en calle Alem N° 328, Villa Las Rosas, Rawson. Atento a lo hasta aquí expuesto, puede colegirse, en resumen, que la defensa intentada por la accionada se sustenta en la falta de legitimación activa de su adversario procesal por no haberse operado la tradición del inmueble, y en la invocación del carácter de poseedora del mismo.

3. La actividad probatoria: Corre agregado a fs. 78 y vta. el decreto de apertura de la causa a prueba, proveyéndose la ofrecida por los litigantes. De la absolución de posiciones rendida por el actor, puede destacarse que manifiesta que la demandada usurpa el inmueble, que recibió del vendedor las llaves, la "posición" (posesión) y todo -respuesta a la quinta posición-, y que desde el año 1995 tiene la escritura y le entregaron el lote, que el padre del absolvente le prestó (a la parte demandada) las llaves para que retirara algunas cosas, pero que él tiene la "posición" (posesión) -respuesta a la séptima posición-. Debe destacarse también de su declaración que el inmueble fue adquirido al Sr. Ramón Jofré y pagado en cuotas hasta su escrituración, que cuando entrega el inmueble queda pendiente una habitación con unos muebles los que después iban a retirar (respuesta a la novena posición). Que a fs. 93/94 vta. obra la declaración del testigo Sr. Oscar Alfredo Arraez, vecino de ambos litigantes. De su declaración testimonial puede extraerse como destacable la respuesta a la octava repregunta respecto a si había visto al Sr. Ramírez tomar posesión del inmueble, a lo que respondió que sí lo había visto, ya que éste estaba en su casa, dado que los terrenos están pegados al domicilio del testigo, circunstancia que puede verificarse con el plano que obra agregado a fs. 151. A fs. 100 y vta. obra la declaración del testigo Sr. Ángel Oscar Pizarro, de la que puede extraerse que si bien conoce desde hace varios años a la demandada no tiene una relación de amistad con ésta sino de conocidos, y que el esposo fallecido de la hoy accionada -a quien dice conocer de "chiquito"- le había comentado que el tío le dio el lote para que viviera (que le había cedido el lote). Analizando los testimonios descriptos, se desprende que los mismos resultan contradictorios entre sí, no pudiendo en consecuencia esta Alzada asignarles el valor probatorio pretendido por cada parte, pues se autoexcluyen. Seguidamente, a fs. 111, obra el informe de OSSE del cual surge que la cuenta figura a nombre del Sr. Juan Antonio Ramírez, al menos desde el 3 de noviembre de 1995, fecha de la última modificación de datos. Informa asimismo que en el expediente de Rentas se observa que la cuenta nace en el año 1953, figurando como propietario el Sr. Félix Patrocinio Jofré, quien solicitó dicha conexión. Que la boleta de agua está unificada, al menos desde el año 1991, que el titular del medidor de energía es el Sr. Nicolás Baltazar Jofré, aclarando que cuando la boleta se emite unificada -energía y servicio de agua-, en ambas boletas figura el titular del medidor de energía, aun cuando en dicha empresa de saneamiento figure el Sr. Juan Antonio Ramírez como propietario desde hace muchos años. En contestación a la informativa diligenciada en la Municipalidad de la Ciudad de Rawson, surge del informe de fs. 138 que el inmueble identificado con Nomenclatura Catastral 04-20-370600-00-00, se encuentra a nombre del Sr. Juan Antonio Ramírez. 4. La sentencia de primera instancia: A fs. 153/157 vta., obra la sentencia ahora impugnada por el actor, que -como vimos- rechaza la demanda de desalojo, con costas. VI. Sentado lo hasta aquí expuesto e ingresando al tratamiento específico de la cuestión traída en apelación, debemos indicar que compartimos la solución jurídica a la que ha arribado el a quo, pues tal respuesta se impone en función de las pruebas y las circunstancias de la totalidad del contexto del presente juicio de desalojo. 1. Preliminar: Primeramente evocamos a Palacio, quien puntualiza que el proceso de desalojo tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión (Palacio, Lino Enrique, "Derecho Procesal Civil", T° VII, 3ª reimpres., Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1990, págs. 77/78). Por su parte, Salgado entiende que el proceso de desalojo se trata de un instrumento procesal idóneo para regular las peculiares relaciones que derivan de la desocupación de los inmuebles (Salgado, Alí Joaquin, "Locación, Comodato y Desalojo"; edición ampliada y actualizada por Santiago J.E. Pano y José María Salgado, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2010, pág. 324). 2. Respecto del trámite impuesto: Acierta el a quo al imprimir a la presente causa el trámite de juicio abreviado mediante la providencia de fs. 22, que la actora consintió. Ello en consonancia con lo dispuesto por los arts. 451 y 664, 2° párrafo, del C.P.C. El desalojo fundado en la causal de intrusión invocada por el actor en su demanda, escapa a las previsiones de procedencia del proceso monitorio contenidas en el art. 453, incs. 4° y 5°, del código ritual, como en su momento pretendió el hoy apelante. No correspondía esta vía más rápida en cuanto no quedaban abastecidas las exigencias normativas del C.P.C. 3. La resolución del recurso: En el sub exámine se encuentra controvertida la legitimación para obrar activa, que se trata en definitiva de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico de requerir el desalojo del inmueble (propietario, locador, comodante, etc.) y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo (actor) (cfr. Kenny, Héctor Eduardo, "Proceso de desalojo", Astrea, Buenos Aires, 2001, pág. 70, ap. b).

Así, respecto del propietario y en abstracto, como inherente al derecho real de dominio aparece la potestad de usar y gozar de la cosa, excluyendo a terceros de ese uso y goce. Aunque evidentemente, el resultado de la pretensión de desalojo dependerá de la actividad y efectividad probatorias alcanzadas por las partes intervinientes en el proceso. Entonces, por un lado y ante las particularidades de la causa, quien invoque la calidad de propietario demandando por intrusión a quien se titula poseedora, debe demostrar que alguna vez se le hizo tradición efectiva y material del inmueble. Y por el otro, la demandada que alegó la condición de poseedora deberá acreditar tal calidad, al menos prima facie, esgrimiendo un legítimo interés. Analizaremos si esto sucedió en el caso bajo examen. De conformidad con las constancias de autos consideramos que el accionante, quien invoca su calidad de propietario, la que fue negada por la demandada, no ha producido prueba conducente que permita demostrar que efectivamente tuvo lugar la tradición. Abundando en lo manifestado por el a quo, y como anticipáramos, a los fines de acreditar la tradición, el Código Civil se refiere a la existencia de actos materiales que la exterioricen (cfr. arts. 2378 y 2379 del C.C.). Son actos materiales aquellos que consisten en la ocupación o disposición de la cosa, realizados de común acuerdo por las partes, de lo que se desprende que la tradición como acto jurídico voluntario debe manifestarse a través de un hecho exterior (art. 913 del C.C.). Y tales actos materiales no han quedado debidamente acreditados por el accionante. Recordemos, como se anticipara, que el testimonio del Sr. Oscar Alfredo Arraez (declaración en la que el demandante cifra buena parte de su aporte probatorio), obrante a fs. 93/94 vta., y el del Sr. Ángel Oscar Pizarro (propuesto por la demandada), glosado a fs. 100 y vta., se autoexcluyen por lo que no pueden ser tomados en cuenta por el Tribunal.

Es además preciso justipreciar la actividad probatoria de la demandada, pues, como se dijo, quien alegue su condición de poseedora deberá acreditar la seriedad del aserto ya que si bien es obvio que todo asunto referente a la posesión en sí cabe discutirlo mediante las pertinentes acciones posesorias y no admite ventilarse en un juicio de desalojo, no debe concluirse de tal premisa que basta que la accionada invoque su calidad de poseedora para que tal postura tenga por efecto enervar el proceso de desalojo. De las probanzas rendidas en autos, es dable analizar la carta notarial remitida por el Sr. Juan Antonio Ramírez, en fecha 22 de diciembre de 1995 (fs. 10 y vta.) es decir, un poco más de un (1) mes después de celebrada la primera escritura traslativa de dominio, al Sr. Nicolás Baltazar Jofré, por la cual lo intimaba a desocupar el inmueble. Dicha intimación fue recepcionada por la Sra. Analía Jofré el día 28 de diciembre de 1995. Vemos que de los propios actos invocados por el demandante se infiere que -al menos a esas fechas- la demandada y su familia se encontraban ocupando y viviendo en dicho inmueble, sin que el actor haya efectuado algún tipo de intimación o reclamo -administrativo o judicial- sino hasta el año 2012, esto es casi diecisiete (17) años después; reconociendo implícitamente que la accionada y su familia habitaron el inmueble durante ese prolongado lapso de tiempo. Asimismo, de las constancias documentales -no cuestionadas por el actor-, el producido de los informes obtenidos de las reparticiones públicas oficiadas, surge análoga conclusión a la anticipada en el párrafo anterior, o sea, que la demandada habita desde hace varios años dicho inmueble (ver al respecto también, por ejemplo, el testimonio de la Sra. Paulina Antolina Riveros -fs. 101 y vta.-), incluso desde antes de la celebración de la escritura de transferencia de tal propiedad. En esa línea, reviste particular importancia el informe de OSSE, que da cuenta de que el medidor de energía eléctrica figura a nombre del Sr. Nicolás Baltazar Jofré al menos desde 1991, de lo que puede inferirse que desde esa fecha la demandada se encontraba ocupando el citado inmueble. Corroboran el contenido de ese informe las constancias documentales que acreditan el pago del servicio de energía eléctrica desde el año 1993 en adelante (vide fs. 52 y vta.). Asimismo, obra a fs. 46 la solicitud de reliquidación y cancelación del Plan de Pago de la Municipalidad de Rawson, suscripta por la Sra. Lilia Noguera de Jofré, cancelada en el mes de octubre de 1995 (un poco menos de dos meses antes de la venta del inmueble al Sr. Juan Antonio Ramírez). También se encuentran glosadas constancias de pago de un plan de regularización de deudas para con dicha Municipalidad que datan del mes de septiembre de 1995 y en períodos alternados hacia adelante, y en el reverso se aclara que los mismos fueron pagados por el Sr. Nicolás Baltazar Jofré, como vimos, esposo fallecido de la ahora demandada (vide fs. 50 y vta. y 59/61 vta.). Resulta oportuno destacar que dichas constancias documentales no sólo no han sido objeto de impugnación por parte del accionante, sino que este último no ha acreditado pago de impuestos o servicios sobre el inmueble. - Tal como anunciábamos, consideramos que la solución que aquí se impone es el rechazo del recurso, ya que el actor no ha probado la pretendida usurpación del inmueble por parte de la demandada, intentando además hacer valer su pretensión por medio de una vía procesal inidónea para la discusión que se ha planteado en autos. Ello, sin perjuicio del eventual ejercicio de las acciones posesorias o de otro tipo que estime pudieran corresponder, ya que el presente decisorio no produce efectos de cosa juzgada ni en cuanto a la efectiva calidad de poseedora invocada por la demandada ni respecto del titular registral. Sólo significa que, dadas las circunstancias jurídicas y fácticas expuestas, no es la acción de desalojo la senda procesal apropiada para intentar la desocupación del inmueble. Así, se ha dicho que no procede la demanda de desalojo por intrusión si la accionada comprueba prima facie la seriedad de la posesión que invoca; todo ello, sin perjuicio de las acciones posesorias o petitorias que restan al propietario (Fassi, Santiago y Mouriño, Alberto, "Código Procesal Civil y Comercial. Comentado, anotado y concordado", T° 4, 3ª ed., pág. 602, nota n° 57). Agregándose, que la pretensión de desalojo sólo implica la invocación por parte del actor de un derecho personal a exigir la restitución del bien, de manera que excede el ámbito del proceso analizado toda controversia o decisión relativa al derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes (Palacio, Lino Enrique, ob. cit., T° VII, pág. 78). Para que se declare la inadmisibilidad del desahucio intentado ha de estarse a los elementos de juicio que sean dables examinar, y en caso de que prima facie resulte la verosimilitud de la posesión invocada en el responde, la demanda deberá ser rechazada (Morello, Augusto M.; Sosa, Gualberto L. y Berizonce, Roberto O., "Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación", T° VII-B, 2ª ed. reelab. y ampl., Editora Platense - Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1999, pág. 186).

VII. En conclusión, a tenor de todo lo hasta aquí expuesto y en función de las singularidades que presenta la causa, corresponde rechazar el recurso de apelación deducido por el accionante, con costas a su cargo (arts. 66, párrafo primero, y ccds. de la Ley Prov. N° 988-O). Por lo expuesto, normas legales, doctrina y jurisprudencia citadas, la Cámara de Apelaciones de Paz Letrada RESUELVE: I. Rechazar el recurso de apelación deducido a fs. 157 vta., infra, por el actor, contra la sentencia de fs. 153/157 vta. II. Imponer las costas de la presente instancia a cargo del actor apelante vencido. III. Ordenar se registre la presente sentencia y se agregue copia de la misma a los autos, se notifique y oportunamente bajen éstos, previa reposición de sellado si así correspondiere. Fdo.: Víctor Bazán - Juez; María Esthela Tonelli - Vocal; Juan Luis Romero - Presidente. P. de S. N° 14 fs. 116/126.