Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2011-07-07


SENT Nº 476 C A S A C I Ó N En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a Siete (07) de Julio de dos mil once, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores Antonio Daniel Estofán, Antonio Gandur y Daniel Oscar Posse, bajo la Presidencia de su titular doctor Antonio Daniel Estofán, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por el apoderado de la demandada en autos: ?Palacios Víctor Avelino vs. Cajal Hilda Ester s/ Desalojo?.

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Antonio Gandur, Daniel Oscar Posse y Antonio Daniel Estofán, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor vocal doctor Antonio Gandur, dijo:

Viene a conocimiento y resolución de esta Corte el recurso de casación interpuesto por el apoderado de la demandada contra la sentencia de fecha 04/3/2010 dictada por la Sala II de la Cámara Civil en Documentos y Locaciones (fs. 257/258), que fue concedido provisionalmente por sentencia de fecha 27 de diciembre de 2010 dictada por este Tribunal en recurso de queja (fs. 360).

1.- En este juicio se promovió acción de desalojo por vencimiento del plazo locativo. El accionante relató que en fecha 18/7/2007 adquirió el inmueble a Agustín Ferrer SACIF, quien era locador de la demandada.

Manifestó que esa relación locativa se llevó a cabo entre el 01/9/1998 y el 18/7/2006, fecha en la que el inmueble fue adquirido por su parte.

Señaló que el plazo del primer contrato transcurrió entre el 01/9/1998 y el 31/8/2001, que desde entonces hubo contratos verbales, y que el último venció el 31/8/2007, por aplicación del precepto del art. 1622 C.C.

La accionada solicitó el rechazo de la demanda con el argumento de que el actor carece de legitimación para accionar por desalojo de acuerdo con los arts. 577 y 3265 CC, porque nunca tuvo posesión del inmueble.

La sentencia de primera instancia de fecha 29 de julio de 2009 rechazó la demanda, pues consideró que el actor carecía de legitimación activa, ya que si bien era titular registral del inmueble, no había adquirido el dominio porque no se le había hecho tradición del bien (cfr. fs. 224/226).

En alzada se revocó la sentencia. La Cámara consideró que la demandada había sido locataria del anterior propietario, y que no había desconocido la calidad de titular dominial del actor. Estimó aplicable el precepto del art. 1498 C.C., que prescribe que enajenada la finca arrendada por cualquier acto jurídico, la locación subsiste durante el tiempo convenido.

Consideró que hubo traditio brevi manu conforme al precepto del art. 2387 del Código Civil, que ocurre cuando una persona posee a nombre de otra y comienza a poseer por una distinta. El Tribunal expuso que entre comprador y vendedor no es necesario que haya tradición material cuando hay un locatario que ejerce una tenencia legítima, pues en ese caso se considera que se configura tradición ficta. Por ello se estimó que la locataria dejó de poseer para el primitivo propietario y comenzó a poseer para el adquirente, dándose un supuesto de traditio brevi manu previsto por el art. 2387 del Código Civil.

2.- Contra esa sentencia la parte demandada interpuso recurso de casación, en el que se agravia de la afirmación de la Cámara de que obra en autos contrato de locación celebrado por la demandada con la firma Agustín Ferrer S.A. en el que se modificó el contrato a su nombre (cfr. fs. 328). La demandada niega que el actor revista el carácter de titular de la relación jurídica sustancial, como menciona el fallo recurrido.

Manifiesta que no hay relación personal entre actor y demandada, pues no existe ningún instrumento mediante el cual el anterior propietario haya transferido al actor algún derecho locativo sobre el local de Pasaje Padilla nº 11. Indica que si bien la causa de la demanda fue el vencimiento del plazo locativo, el actor invocó su calidad de propietario.

Advierte que la Cámara incurrió en incorrecta aplicación del artículo 1498 C.C., sin advertir que en el caso de venta de una cosa arrendada, para que se concrete la adquisición de la posesión en los términos del art. 2387 del Código Civil, es necesario que el tenedor sea notificado a nombre de quién poseerá en lo sucesivo, notificación que puede efectuar el tradens o el accipiens.

Considera que producida la venta del inmueble locado, el arrendamiento subsiste entre el locatario original y el sucesor del primitivo locador, y que cuando el locatario que poseía para el locador original toma conocimiento de la transmisión dominial, deja de poseer para el primitivo propietario y comienza a poseer para el adquirente, configurándose un caso de traditio brevi manu, previsto en el art. 2387 del Código Civil, sin que haga falta la entrega material de la cosa enajenada, porque la ley prescribe que hay tradición ficta, que es un modo adecuado para adquirir el dominio.

Resalta que la locataria no fue notificada de la adquisición del inmueble locado por parte del supuesto nuevo adquirente. Advierte que el Tribunal modificó su propio criterio respecto de su anterior sentencia Nº 99 del 05/4/2002. Menciona que la Sala II dijo que se produce la traditio brevi manu cuando se notifica la venta del inmueble al inquilino y éste manifiesta conformidad, celebrando un nuevo contrato con el comprador.

Considera que el nuevo propietario debe probar que ha adquirido el carácter de locador del inmueble para poder accionar por desalojo, ya que tal calidad no se obtiene necesariamente por la mera adquisición del derecho de dominio.

Expresa que para legitimar al actor, la antigua locadora debió ceder sus derechos personales de la locación (lo que no hizo), para que aquél pueda accionar por desalojo, por cuanto es un derecho personal independiente del real. Cita el criterio de la Corte local en la sentencia dictada en ?Vitalone, M. F. c. Wardi?, que exige que quien demanda el desalojo, además del título, deba acreditar la posesión, esto es, que se le hizo tradición del inmueble.

De ello deduce que si el titular dominial promueve desalojo invocando su calidad de propietario, debe acompañar el título y acreditar la posesión, porque si no la tiene carece de legitimación para desalojar.

3.- De lo expresado, surge que se ha planteado un conflicto entre el adquirente de un inmueble alquilado, que pretende desalojar a la locataria, quien trata de repeler la acción desconociéndole legitimación porque no recibió la tradición del inmueble, motivo por el cual niega que el actor hubiera adquirido la calidad de locador para poder accionar por desalojo.

Los agravios cuestionan la adquisición del dominio por falta de tradición, y alegan la falta de notificación a la locataria de la venta del inmueble, y la ausencia de conformidad de ésta con esa transferencia, por lo cual no se habría operado el traditio brevi manu, ni el adquirente habría asumido los derechos del locador.

No asiste razón al recurrente por los motivos que se exponen a continuación.

Resulta pertinente recordar que hay falta de legitimación para obrar cuando el actor o el demandado no son las personas habilitadas por la ley para asumir tales calidades, con referencia a la materia sobre la que versa el proceso. La legitimación activa supone la aptitud para estar en juicio como parte actora, a fin de lograr una sentencia sobre su pretensión. En este caso se cuestionó la aptitud para estar en juicio como parte actora a la persona que adquirió el dominio del inmueble que estaba alquilado a la demandada.

En la acción de desalojo están legitimados activamente todos aquellos titulares de una acción personal que pretenden excluir a otros de la detención de un inmueble. Pero debe recordarse que se trata de una acción de carácter personal; que no admite la discusión del dominio ni es apta para reclamar la posesión cuando el locatario sólo detenta la tenencia.

Cuando el actor invoca como causa de legitimación su condición de adquirente del dominio del inmueble locado, debe acreditar que ha adquirido su dominio conforme a lo establecido por el Código Civil, es decir con título y modo.

En nuestro código el modo de adquirir el dominio por actos entre vivos es la tradición (art. 2524, inc.4 y art. 3265). Para que haya tradición traslativa de dominio se exige además título suficiente (art. 2602) formalizado por escritura pública (art. 1184, inc.1), en que debe estar inscripto en el Registro Inmobiliario para que sea oponible a terceros (art. 2505).

4.- El adquirente de un inmueble locado, para sostener su legitimación para accionar por desalojo, debe haber recibido la tradición del inmueble (CSJT en ?Petroil S.A. vs. López A. s/ Desalojo? en sentencia: Nº 690 del 03/10/1996; Nº 171 en ?Vitalone María Florencia vs. Wadi Reimundo Rodolfo y otro s/ Desalojo?, del 13/3/2006; Nº 567 en ?Robles Roldán Guillermo Oscar y otra vs. Martínez Norma Susana y otros s/ Especiales fuero de atracción? del 23/6/2008; Nº 570 en ?Finca San Antonio S.R.L. vs. Carvajal Damián s/ Desalojo? del 09/8/2010; S.C. Buenos Aires, agosto 9-1988, ED, 131-360, La Ley, 1988-E, 200).

La tradición significa la entrega de la cosa, que dene hacerse por alguna de las formas autorizadas por el Código (art. 2378). Una de las formas previstas por el Código Civil para hacer efectiva la tradición, es la llamada "traditio brevi manu", cuyo objetivo es evitar el cumplimiento de actos materiales innecesarios que se traducirían en sucesivos desplazamientos para finalizar volviendo la cosa a manos de quién la detentaba.

Al reconocer el demandado la condición de propietario del actor, se produce la llamada "traditio brevi manu", que prevé la última parte del art. 2387 del Cód.Civil, ya que quién era tenedor a nombre del locador original -anterior propietario- pasa a ser tenedor a nombre del adquirente ?nuevo titular de dominio (cfr.Llambías Jorge-Raffo Venegas, Patricio en ?Tratado de Derecho Civil-Obligaciones? cita online Lexis N.7007/001145; Papaño, Kiper, Dillon y Causse en ?Derechos Reales? t.1, p.88, Depalma; Salvat, ?Derechos Reales? tomo I, Nº 155; Lafaille ?Tratado de los Derechos Reales? tomo I Nº 235 y ss; Laquis, Manuel A., ?Derechos Reales?, t.7 p. 393, Depalma, Buenos Aires, 1975; Julio-Vera Villalobos, Enrique; ?Manual de Derechos Reales?, p.80, Editorial Tea, Buenos Aires, 1962; Highton, Elena I., ?Derechos Reales, Posesión, p.114, Editorial Hammurabi, Buenos Aires, 1986, Flah, Lily R., LA LEY, 1991-E, 245; S.C. Buenos Aires, setiembre 11, 1984, ED, 117-653).

Si quien ocupa el inmueble objeto de la tradición es un simple tenedor, no hay oposición en los términos del art. 2383 (cfr. Papaño Ricardo; Kiper, Claudio Marcelo,; Dillon, Gregorio Alberto y Causse, Jorge Raúl, ?Derechos Reales?. t.I, p. 86, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1989).

5.- El caso de autos está aprehendido en el segundo de los supuestos del art. 2387, como lo indicó el Tribunal. El último párrafo del art. 2387 regula el supuesto de la "traditio brevi manu" que tiene lugar cuando el que poseía la cosa a nombre del propietario principia a poseerla a nombre de otro. En este caso la ley establece que la tradición "no es necesaria para adquirir la posesión".

Esta regla rige en los supuestos de venta de inmuebles ocupados por terceros que ejercen la simple tenencia, como es el caso del locatario. Como la ocupación impide la entrega efectiva al adquirente, la posesión se transmite sin desplazamiento. Por efecto de la transmisión el ocupante permanece en la tenencia de la cosa pero no ya por cuenta del transmitente sino a nombre del adquirente.

No se opone a esto la regla del art. 2383, porque el simple tenedor, en tanto se mantenga en esa situación y no intervierta el título, no puede ser reputado "contradictor" de la posesión. Contradictor legítimo sería quien invoca un derecho incompatible con la posesión del transmitente, lo que no puede alegar el simple tenedor, que lejos de contradecir reconoce esa posesión.

Mientras no intervierta el título y reconozca la posesión del transmitente, el consentimiento del simple tenedor no es necesario para que tenga lugar la "traditio brevi manu" (cfr. Mariani de Vidal, "Curso de derechos reales", t. I, págs. 226/7).

En síntesis, la oposición que impide la realización de la tradición debe provenir de quien esté realmente poseyendo el inmueble; pero si quien lo ocupa es un tenedor, su presencia -en principio- no configura un obstáculo a la adquisición de la posesión (Papaño-Kiper, "Derechos reales", t. I, pág. 86).

El simple tenedor, vinculado al poseedor por una relación de carácter personal en virtud de la cual está obligado a restituir la cosa, desempeña en la "traditio brevi manu" el papel de "deudor cedido", cuya voluntad es indiferente para que ocurra la transmisión posesoria.

Del mismo modo que en la cesión, en la "traditio brevi manu" basta la notificación para que el tenedor comience a "poseer" a nombre del adquirente.

Esa notificación puede practicarla válidamente el mismo adquirente. En materia de cesión de créditos existe consenso en la doctrina acerca de que la notificación del art. 1459 puede ser hecha por el cedente o por el cesionario, y ese criterio es aplicable a este supuesto (Alterini, J. H. en Llambías-Alterini, "Código Civil anotado" sobre el art. 2387, Nº 5).

6.- Como lo hizo el Tribunal a quo, el caso de autos debe resolverse de acuerdo con estas reglas. La demandada, al admitir su condición de locataria y reconocer la posesión de los locadores que vendieron el inmueble por escritura inscripta en el Registro Inmobiliario, no puede oponerse legítimamente a la tradición de acuerdo con el art. 2387 CC. Consta en autos que la demandada fue notificada de la transferencia dominial, como surge de la intimación practicada por el actor (fs. 21), las declaraciones de los anteriores propietarios (fs. 105 y 106, 97 vta. y 98).

Que no se haya hecho la tradición de modo fáctico es irrelevante porque la posesión se transmite en este caso sin necesidad de ella, por la misma ocupación de la demandada Cajal, quien desde que fue notificada detenta la cosa a nombre del actor Palacios. Como está poseyendo en nombre de éste, está obligada a restituirle el inmueble, pues conforme a la causa por la cual detenta la tenencia, esa restitución le es plenamente exigible.

El caso no admite otra solución, pues cuando la cosa ha sido dada en locación y el propietario la vende a un tercero, la exigencia de la tradición implicaría tres operaciones, después de las cuales la situación sería exactamente la misma que si ellas no se hubiesen producido: la devolución de la cosa por el locatario al propietario enajenante, la entrega de ella por éste a los compradores, y la entrega por los adquirentes al primero, como tenedor.

Por lo tanto, el precepto del Código Civil dispone que la tradición no es, en este caso, necesaria (art. 2387 "in fine", confr. Salvat en "Tratado...Derechos reales", t. I, p. 143/133, núm. 156, ed. 1951).

Si la demandada reconoció la posesión del transmitente -lo que hizo al admitir su calidad de locataria del vendedor-, su consentimiento no es necesario para que tenga lugar la "traditio brevi manu".

El simple tenedor, ligado al poseedor por una relación de carácter personal en virtud de la cual está obligado a restituir la cosa, desempeña en la "traditio brevi manu" el papel de "deudor cedido", cuya voluntad es indiferente para que tenga lugar la transmisión del crédito. Del mismo modo que en la cesión, en la "traditio brevi manu" basta la notificación para que el tenedor comience a poseer a nombre del adquirente.

Por ello, sus agravios sobre la falta de legitimación activa no la erigen como contradictora legítima de la acción de desalojo, pues sólo lo sería en el caso que invocara un derecho incompatible con la posesión del transmitente, lo que no puede alegar el simple tenedor, que lejos de contradecir reconoce esa posesión.

Ello es así pues son hechos no controvertidos que el actor tiene título inscripto en el Registro Inmobiliario, y que existió una relación locativa entre la demandada y el anterior propietario, como reconoció la accionada al absolver las posiciones 1, 2, 7, 21 y 22 (cfr. fs. 63).

En la posición 22, al preguntársele si el último mes pagado fue en noviembre de 2007 (o sea, después de la venta, cfr. fs. 62 vta.), la demandada respondió textualmente ?tengo recibo que me cobraba la Sra. Marta y que su hijo Bernardo iba a cobrar? (cfr. fs. 63 posición 22). De ello se desprende que al momento de la compra mediante escritura (18/7/2006), la demandada revestía calidad de locataria.

7.- Establecido que el actor adquirió el dominio del inmueble y que detenta tanto título como posesión, corresponde analizar su posición ante la locación.

En este sentido, prescribe el art. 1498 del Código Civil que ?enajenada la finca arrendada, por cualquier acto jurídico que sea, la locación subsiste durante el tiempo convenido?. Cuando se produce la venta del bien arrendado, surgen relaciones jurídicas entre el propietario adquirente y el locatario, pues subsiste la relación locativa, y por ello también todas y cada una de las obligaciones originariamente contraídas, inclusive las afianzadas.

La venta debe ser notificada al locatario (art. 1459) ante la cesión del crédito emergente del contrato de locación al nuevo propietario, y éste está obligado a respetar el plazo acordado en el contrato (cfr. Código Civil Comentado y Anotado, dirigido por Santos Cifuentes, Tomo III pág. 467, La Ley edición 2011).

La distinguida jurista Dra. Kemmelmajer de Carlucci expuso con erudición los vínculos jurídicos que surgen de la venta de un inmueble bajo contrato de locación por aplicación del art. 1498 (cfr. Suprema Corte de Mendoza en fallo de fecha junio 22 de 1990 en ?Martínez, Feliciano y o. en J. 83.471 ?Rossi, Ricardo c. Feliciano Martínez?).

Sobre tal cuestión expresa que ?la doctrina argentina (salvo la solitaria posición de Segovia), al igual que la francesa, sostiene mayoritariamente que el arrendamiento no hace nacer a favor del arrendatario un derecho real. No obstante, todos señalan que no es un derecho crediticio cualquiera, pues lo cierto es que produce un determinado tipo de oponibilidad que no generan otros contratos?.

Expone que el efecto jurídico del art. 1498, es ?la transmisión de la posición contractual; esta afirmación implica la necesidad de adentrarse en la llamada cesión del contrato?, mejor denominada ?cesión de la posición contractual? (ver Llambías-Alterini, ?Código Civil anotado?, Buenos Aires, Perrot, 1985, t. III-B, pág. 97). (cfr. fallo citado, publicado en El Derecho Tomo 139, 1990, pág 376 y 378; en igual sentido, Código Civil Comentado y Anotado dirigido por Santos Cifuentes Tomo III págs. 466 a 468, La Ley edición 2011).

Comunicada a la locataria la transferencia, debe considerarse que el contrato de compraventa lleva implícita la cesión de todos los derechos que competen a la cosa, ya sean reales o personales, pues debe entenderse que al contratar el vendedor no se reserva ningún derecho sobre la cosa, porque se desprende y transmite al comprador todas las acciones que tenía respecto de ella, y transmite el poder jurídico de reclamarla contra cualquiera. Por ello, y en las condiciones de este caso, la acción de desalojo resulta idónea para obtener la entrega del bien de quien no tiene derecho para permanecer en él.

Por todo lo expuesto, corresponde rechazar el recurso de casación.

8.- Atento el resultado al que se arriba, las costas de esta instancia se imponen a la recurrente, en virtud del principio general del art. 105 del CPCCT.

Los señores vocales doctores Daniel Oscar Posse y Antonio Daniel Estofán, dijeron:

Estando conformes con los fundamentos dados por el señor vocal preopinante, doctor Antonio Gandur, votan en igual sentido.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Penal, R E S U E L V E :

I.- NO HACER LUGAR al recurso de casación interpuesto por la demandada contra de la sentencia de fecha 04/3/2010 dictada por la Sala II de la Cámara Civil en Documentos y Locaciones (fs. 257/258), con pérdida de depósito.

II.- COSTAS, conforme se consideran.

III.- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER.

ANTONIO DANIEL ESTOFÁN ANTONIO GANDURDANIEL OSCAR POSSE ANTE MÍ:

MARÍA C. RACEDO ARAGÓN DE LUNA.