Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2014-07-31


AUTOS 107948 (C.C.Nº21912 BIS) DEL Cuarto Juzgado Civil, CARATULADOS: "TEJADA Segundo Ricardo C/ Molina de Montilla Carmen Cristina - Escrituración".- PROTOCOLIZADO:L.S.- Año 2014- del Tº I -Fº192/197.- En la Ciudad de San Juan a 31 días del mes de julio de 2014, reunida en Acuerdo la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, bajo la presidencia del Dr. Oscar Roberto Otiñano y los Sres. Vocales Dres. Roberto M. Pagés Lloveras y Octavio Augusto Sánchez, a fin de conocer el recurso concedido mediante decreto de fs. 243, contra la sentencia de fecha 03 de octubre del año dos mil trece, recaída en los presentes autos Nº107948 (C.C. Nº21912 BIS) caratulados: "TEJADA SEGUNDO RICARDO C/ MOLINA DE MONTILLA CARMEN CRISTINA - ESCRITURACION", dictada por el Sr. Juez titular del Cuarto Juzgado Civil, obrante a fs. 234/239.- 1ra. CUESTIÓN: ¿Resulta procedente el recurso de apelación planteado? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? EL DR.ROBERTO M. PAGES LLOVERAS DIJO:

A la 1ra. CUESTIÓN:

Antecedentes I. El Sr. Juez de primera instancia, en la sentencia obrante a fs. 234/239, resolvió desestimar la reconvención deducida por la Sra. Cristina Molina de Montilla y Roberto Montilla contra el Sr. Ricardo Segundo Tejada, con costas de la reconvención a la vencida, y fijar los honorarios de los profesionales intervinientes.

Para así resolver, en resumen, consideró que está probado que el Sr. Tejada adquirió el inmueble por boleto de compraventa, que lo fue a título oneroso y de contado, y que siendo que la buena fe se presume, no se ha demostrado por el reivindicante y actor, la mala fe del Sr. Tejada, por lo que estimó que la pretensión debe rechazarse.

Agrega que el daño que dice haber sufrido la demandada reivindicante, no resulta atribuible al Sr. Segundo Tejada a título de dolo o culpa, como que resulta aplicable toda la doctrina del art. 1185 bis del Código Civil.

II. A fs. 242 consta agregado el escrito presentado por la parte demandada reconviniente, en el que se plantea el recurso de apelación contra dicha resolución.

Funda el recurso (fs. 244/254vta.) sosteniendo -en síntesis- que se agravia en primer lugar por considerar a la sentencia como arbitraria, ilegítima e ilegal al rechazar la reconvención.

Indica que se incurre en un error de interpretación de la prueba, sin advertir que el Sr. Tejada compró dos veces el mismo terreno como que la situación del lote 7 y la del lote 9 no son iguales.

Hace una explicación de la compra de los lotes por parte del Sr. Tejada y manifiesta que éste sabía que el origen del lote N° 9 no era lícito y que provenía de una persona (comisionista) que no tenía legitimidad para transmitirla sin intervención de sus propietarios, por lo que afirma que no es aplicable lo dispuesto en el art. 1051 del C.Civil y sí la reivindicación promovida por su parte. Cita doctrina y jurisprudencia.

Sostiene que nunca fueron parte en los actos o instrumentos exhibidos por el poseedor ilegítimo.

También alega que resulta procedente su reclamo de daño y perjuicios contra quien detenta ilegítimamente el bien inmueble reclamado.

Como segundo agravio sostiene que debe revocarse la imposición de costas a su parte, y condenarse a la parte actora reconvenida.

Hace reserva y pide que se haga lugar al recurso de apelación con costas.

III. A fs. 257/259 obra adjunto el escrito de réplica presentado por la parte actora reconvenida, en el que sostiene que no se ha probado la mala fe de su parte y si su buena fe contractual.

Agrega que la parte recurrente debía promover previamente la acción de nulidad del contrato de compraventa contra todas las partes intervinientes y no lo hizo.

También sostiene que es improcedente el reclamo por daños y perjuicios, al no haberse probado los presupuestos para su procedencia.

Pide el rechazo de la apelación, con costas.

V. A fs. 268 se certifica el pase de los autos a estudio.

Tratamiento del recurso 1. Para que prospere la pretensión del reivindicante, éste debe acreditar: a) su derecho a poseer; b) pérdida de la posesión o cuasiposesión; c) posesión actual en el demandado; y d) una cosa en condiciones de ser poseída, esto es, dentro del comercio, perfectamente determinada, presente y no futura.

2. En el caso particular de reivindicación de inmuebles, para el ejercicio de la acción es menester la titularidad del derecho real; es decir, que el que se denomina dueño debe acreditar el ius possidendi, su derecho sobre la cosa objeto de la acción.

Si en este caso resulta no controvertido que la parte recurrente es la titular del derecho real sobre el inmueble en cuestión, partiendo de la premisa de que dos posesiones iguales y de la misma naturaleza no pueden concurrir sobre la misma cosa (art. 2401 Cód .Civ) la única posibilidad para que el actor reconvenido pudiera oponerse con éxito a la acción reivindicatoria era demostrar que tenía un mejor derecho a la posesión del bien que la parte reconviniente y ello no ha ocurrido, por lo que el agravio resulta procedente.

3. En efecto, si el título del reivindicante que probó su derecho como titular de dominio a poseer la cosa es anterior a la posesión que tiene el actor reconvenido, no le es oponible -contrariamente a lo resuelto en primera instancia- una compra por boleto a una tercera persona que ningún vínculo jurídico tiene con los titulares de dominio del inmueble en cuestión, tal como se indicara en la sentencia de esta Sala II, obrante a fs. 172, pues la compraventa de cosa ajena es un acto inoponible para el dueño que no participó en el negocio.

Además, también resulta erróneo exigir a la parte recurrente el previo planteo de la acción de nulidad de dicho boleto de compraventa en el que no ha intervenido ni se ha acreditado que hubiera dado un poder para suscribir válidamente el mismo.

Es que nuestro Código Civil consagra el principio del nemo plus juris en el art. 3270 del C.Civil, según el cual nadie puede transmitir a otro sobre un objeto un derecho más extenso que el que gozaba y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere.

Asimismo, el art. 1051 del Cód. Civil ampara solo a quien habiendo adquirido un derecho por un título con un antecedente de un acto nulo o anulable, no le era posible conocer el vicio a pesar de su conducta diligente.

Lo establecido en dicha norma (art. 1051) actúa en el supuesto de adquisiciones cuando intervino en el acto el propietario y ocurrió un vicio (violencia, error, dolo, incapacidad, etc.). En tales casos basta la adquisición a título oneroso y la buena fe en el tercero adquirente para paralizar la acción reivindicatoria del propietario, aunque haya mala fe del enajenante, y no se da ese caso en este proceso.

4. En definitiva, al que reivindica le basta justificar su derecho a poseer, porque la ley acude en su auxilio en este caso frente al actor reconvenido que no ha probado un mejor derecho a la posesión, ya que las compraventas de inmueble celebradas sin la participación del verdadero titular no pueden surtir efectos en su contra, ni siquiera respecto de terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe (Cfr. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala C, Dayjo S.A.I.C.F.I.C. c. Chein, Jorge y otros, 23/10/2009, LA LEY, 2009-F, 580, con nota de Adriana N. Abella DJ, 24/02/2010, 402; LA LEY, 2010-B, 270 ED, 237-202; LA LEY, 28/05/2010, con nota de Miryam A. Farina 28/05/2010; LA LEY 2010-C, 485, AR/JUR/40284/2009).

5. Ahora bien, con relación al agravio referido al rechazo de la pretensión de daños y perjuicios, se puede afirmar que la responsabilidad civil tanto en la esfera contractual, como extracontractual requiere, según el Cód. Civil la concurrencia de los siguientes requisitos: a) violación de la ley; b) imputabilidad del autor del hecho a título de dolo o culpa o un factor objetivo de atribución; c) necesaria relación de causalidad entre el hecho y el daño producido; y d) la efectiva existencia de un daño causado a quién reclama.

Aplicando lo dicho al caso de autos entiendo que el actor reconvenido no se le puede imputar el hecho de haber obtenido la posesión del bien inmueble en cuestión a título de dolo o culpa, pues no se ha aportado al proceso prueba alguna que de sustento a tal consideración.

Por el contrario, tal como se considera en la sentencia impugnada, el daño que se alega como sufrido por la parte recurrente no puede ser atribuido al Sr. Tejada a título de dolo o culpa, dado que de lo indicado por la propia parte recurrente surge que el Sr. Tejeda compró dos lotes (N* 7 y N* 9) al Sr. Martínez, reconociendo que a éste si le habían vendido el N* 7 y alegando que el N* 9 se lo vendió el Sr. Carlos Juan sin tener poder para hacerlo (fs. 247 vta.). Además se reconoce como válida la primera de las ventas (lote N* 7), por lo que se puede inferir que el Sr. Tejada más que haber actuado de mala fe fue víctima de quien había vendido el lote N* 9 como "comisionista" (fs. 240vta).

En resumen, propongo el rechazo se este agravio por infundado.

6. Atento al resultado final del proceso de reconvención, el actor resulta ganador en la primera de sus pretensiones (restitución de la posesión del inmueble), mientras que en la segunda pretensión (indemnización de daños) resulta perdedor. Por ello, voto porque las costas de ambas instancias sean distribuídas de la siguiente forma:

a) Por la demandada de restitución de la posesión del inmueble, las costas deben ser impuestas al actor reconvenido que resulta perdedor;

b) por la demanda de indemnización de daños que resultó rechazada, las costas deben ser impuestas a cargo de la reconviniente que resultó perdedora.- Voto además para que la regulación de honorarios profesionales sea diferida para cuando exista base regulatoria firme, la que resultará de la liquidación que surja de las pautas que indica el reconviniente a fs. 74, renglones tres a ocho.- A la 2da. CUESTIÓN:

En mérito a la votación que antecede corresponde admitir parcialmente el recurso de apelación planteado a fs. 243 contra la resolución de 234/239 y, en consecuencia, se revoca parcialmente la sentencia impugnada y se condena al Sr. Segundo Ricardo Tejada a entregar a la Sra. Carmen C. Molina de Montilla y Sr. Roberto I. Montilla, dentro de los diez días a contar desde que este decisorio adquiera firmeza, la posesión del inmueble sito en calle proyectada -Dr. Ortega s/n, Lote N* 9 del loteo Don Juan- departamento Rawson. Por la demandada de restitución de la posesión del inmueble, las costas se imponen al actor reconvenido que resulta perdedor; y por la demanda de indemnización de daños que resultó rechazada, las costas se imponen a cargo de la reconviniente que resultó perdedora.- Diferir la regulación de honorarios profesionales para cuando exista base regulatoria firme, la que resultará de la liquidación que surja de las pautas que indica el reconviniente a fs. 74, renglones tres a ocho.- EL DR.OSCAR ROBERTO OTIÑANO DIJO:

Por sus fundamentos adhiero al voto precedente el que doy por reproducido.-	EL DR.OCTAVIO AUGUSTO SÁNCHEZ DIJO:	Por razones análogas a las aducidas por el Dr. Roberto Pagés Lloveras, voto en el mismo sentido.- Por el mérito que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede SE RESUELVE:

I- Admitir parcialmente el recurso de apelación planteado a fs. 243 contra la resolución de 234/239 y, en consecuencia, se revoca parcialmente la sentencia impugnada y se condena al Sr. Segundo Ricardo Tejada a entregar a la Sra. Carmen C. Molina de Montilla y Sr. Roberto I. Montilla, dentro de los diez días a contar desde que este decisorio adquiera firmeza, la posesión del inmueble sito en calle proyectada -Dr. Ortega s/n, Lote N* 9 del loteo Don Juan- departamento Rawson;

II- Por la demandada de restitución de la posesión del inmueble, las costas se imponen al actor reconvenido que resulta perdedor; y por la demanda de indemnización de daños que resultó rechazada, las costas se imponen a cargo de la reconviniente que resultó perdedora.- III- Diferir la regulación de honorarios profesionales para cuando exista base regulatoria firme, la que resultará de la liquidación que surja de las pautas que indica el reconviniente a fs. 74, renglones tres a ocho.- Protocolícese, hágase saber y bajen previa reposición de sellado si correspondiere.

MAGISTRADOS:DR. OSCAR ROBERTO OTIÑANO;

DR. ROBERTO M. PAGES LLOVERAS;

DR. OCTAVIO AUGUSTO SANCHEZ;

SECRETARIO: DR. AGUSTIN RUGNA.