Tribunal: CAMARA CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Chubut
Fecha: 2006-06-29


Trelew, 29 de junio de 2.006.- VISTO:

El recurso de apelación interpuesto a fs. 26, contra lo resuelto a fs. 25, concedido que fuera el mismo a fs. 27, fundado mediante el memorial de agravios de fs. 28/31, corrido traslado a la contraria a fs. 32.

Y CONSIDERANDO:

I.- Resuelve la Sentenciante de Grado que no corresponde tener por preparada la vía ejecutiva en los términos del art. 525, inc. 2°, CPCC. Funda lo resuelto en que se persigue la ejecución por alquileres correspondientes al mes de septiembre de 2.004 en adelante; la cláusula segunda del contrato estipula la locación en 12 meses acordándose la finalización del mismo el 30/09/04, aclarando dicha cláusula que tal pacto obedece a que el inquilino desea usufructuarla en tal carácter por un período prudencial dado que su intención es comprarla; y, en que la Sra. P. Y. desconoció su calidad de locataria, aduciendo que no está alquilando sino que paga una mejora que ha saldado con el recibo correspondiente al mes de agosto. Puntualiza que en el caso la negativa categórica de la condición de locataria hace que existan dudas respecto de la calidad de la misma y al concepto de los pagos efectivizados, es decir si corresponden a alquileres o a la compra del inmueble, siendo que determinar dichas circunstancias excede el estrecho marco cognoscitivo del juicio ejecutivo. Concluye que si no procede la vía ejecutiva contra el locatario, ello impide tener por preparada la vía ejecutiva contra el fiador.

II.- Agravia a la parte apelante que la 'a quo' haya declarado que no corresponde tener por preparada la vía ejecutiva en los términos del art. 525, inc. 2do., CPCC. Invoca que su parte en el escrito introductorio de la jurisdicción aclaró expresamente que por aplicación del art. 2° de la ley 23.091 el vencimiento del contrato recién operó el 30/09/05, pese a que en el convenio primitivamente suscripto se previó una duración de doce meses. Esgrime que siendo las disposiciones legales de orden público nada autorizaba que se considerara celebrado el contrato de locación por un término menor al mínimo legal. Afirma que más allá de los defectos e imprecisiones terminológicas del contrato, está claro que se trata de un convenio de locación de inmueble con destino a vivienda, pues reúne todos los requisitos para considerarlo como tal. Sostiene que la mentada "opción de compra" se ha circunscripto solamente al otorgamiento de un "derecho de preferencia de venta", y que en caso de que los inquilinos decidieran adquirir la propiedad debía estipularse un precio de venta, distinto del precio locativo, e instrumentarse la operación por separado del contrato de alquiler. Puntualiza que la figura jurídica de locación con opción a compra ha sido regulada en nuestro ordenamiento a través de la ley 25.248 y nada tiene que ver con el contrato que funda la ejecución pretendida. Señala las diferencias mas relevantes. Estima que correspondía que la Juez de primera instancia aplicara la ley 23.091 para dilucidar el plazo real de duración del contrato. Pone de relieve que no obra en el expediente copia del recibo aludido a fs. 20, ni tampoco se dejó constancia de la fecha del instrumento, monto y datos de la persona que lo había extendido. Afirma que mal puede la Jueza estimar que existen dudas respecto de los pagos efectivizados, ya que tanto del contrato reconocido como de la expresión 'recibo de alquiler', surge en forma manifiesta que los pagos fueron imputados al alquiler del inmueble, por lo que tampoco pueden abrigarse dudas sobre la calidad de locataria de la citada. Sostiene que de las circunstancias obrantes en autos se desprende la existencia de una locación y de una deuda exigible por tal concepto. Invoca que en el escenario fáctico acreditado en autos, habiendo un contrato escrito, bastaba con que el locatario reconociera la firma y no presentara los recibos por los períodos reclamados para tener por preparada la vía ejecutiva prevista en el art. 525 del CPCC. Esgrime que resulta indiferente el desconocimiento del demandado respecto de su condición de locatario para la determinación de una deuda líquida y exigible. Afirma que de las constancias obrantes en autos emana que existe una locación y una deuda líquida y exigible por tal concepto, lo que habilita la vía ejecutiva para que el actor satisfaga el crédito reclamado. Puntualiza que el contrato acompañado a fs. 5/6 ha sido reconocido como contrato de locación. Acota que frente al contrato escrito con firmas reconocidas, la carga de la prueba de refutar la calidad de locataria atribuida en la demanda recaía sobre la Sra. P., y podría haberlo hecho con el sencillo trámite de exhibir algún instrumento que acreditara la adquisición alegada respecto del inmueble en cuestión. Pone de relieve que tener por preparada la vía ejecutiva ningún perjuicio causa a la contraparte quien tendrá la oportunidad de oponerse al progreso de la acción intentada. Peticiona se tenga por preparada la vía ejecutiva, ordenando tramitar la ejecución de alquileres oportunamente promovida.

III.- Centra la cuestión a dirimir en establecer si puede tenerse por preparada la vía ejecutiva de la demanda por cobro de alquileres que fuera promovida.

El hecho de que el instrumento agregado a fs. 5/6 constituye un contrato de locación celebrado por instrumento privado ha sido reconocido por la propia locataria, quien a fs. 20 "reconoce la firma inserta en el pie del contrato de locación", y por el fiador, quien a fs. 21 expresa que "reconoce la firma inserta al pie del contrato de locación obrante a fs. 5/6 que en este acto se le exhibe.

En principio, debe acreditarse la existencia del vínculo locativo invocado y el monto de los alquileres debidos, aunque cabe efectuar algunas distinciones: a) si el contrato consta en instrumento público o privado con certificación notarial de firmas, la citación tiene el único objeto de requerir al deudor la exhibición del último recibo; b) si sólo se presenta un instrumento privado, la citación es al efecto del reconocimiento de la firma y la exhibición del último recibo. Desconociéndose la firma, es de aplicación el procedimiento del artículo 528 del código procesal (art. 526, CPCCBA); reconociéndose la firma y no presentándose el último recibo, debe librarse mandamiento por la suma pretendida por el accionante; c) si no existe contrato escrito, la citación tiene por objeto que el deudor manifieste si es locatario y, en caso afirmativo, exhiba el último recibo (Morello, Sosa, Berizonce, "Códigos Procesales en lo Civil y Comercial Prov. de Bs. As. y de La Nación", Comentados y Anotados, Librería Editora Platense - Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1994, T. VI-A, pág. 486). Tal la postura en cierto modo asumida por la Sentenciante de Grado, quien declarara innecesaria la preparación de la vía ejecutiva respecto de T. G. M., proveyéndola favorablemente solo respecto de P. Y. P. y G. A. M. (ver fs. 18).

Ello así, pretendiendo la demanda ejecutiva de fs. 12/14 el cobro de alquileres pactados en un contrato de locación celebrado por instrumento privado, las dos personas que fueran citadas a fs. 18 en sus presentaciones de fs. 20/21 reconocieron la firma inserta en el contrato de locación celebrado, acompañando la presentante de fs. 20 como último recibo de alquiler el correspondiente al mes de agosto de 2.004. No resulta, en consecuencia, categórica la negativa a ser inquilino formulada por la Sra. P. Y. P., ya que la misma, sin haberse aportado elemento alguno del que pueda concluirse que el locatario se transformó en comprador, se contrapone con el contrato de locación reconocido.

"Si quien figura como locatario en el contrato no niega la autenticidad de la firma y no exhibe el último recibo, queda expedita la vía ejecutiva, careciendo de relevancia a tal efecto el hecho de que niegue ser inquilino, pues la ley acuerda la acción en atención a la naturaleza del crédito y con prescindencia del hecho de que el deudor permanezca en la finca adeudada" (Morello, Sosa, Berizonce, "Códigos Procesales en lo Civil y Comercial Prov. de Bs. As. y de La Nación", Comentados y Anotados, Librería Editora Platense - Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1988, T. III, pág. 497) .

Lo expuesto no obsta a que los ejecutados quienes cuentan con la posibilidad de articular las defensas previstas por el art. 544 del CPCC, aporten los elementos de prueba que acrediten que por el período que se persigue la ejecución no ocupan el inmueble en el carácter de inquilinos sino que compraron la vivienda primitivamente locada.

Por otra parte, más allá del término mínimo de locación establecido por el art. 2° de la ley 23.091, si terminado el contrato de locación permanece en el uso y goce de la cosa arrendada -tal lo afirmado por el actor y tácitamente aceptado a fs. 20-, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos porque el solo vencimiento contractual no determina la extinción automática del contrato, razón por la cual cuando se pretende el cobro de arriendos por la vía ejecutiva, más allá de la fecha de vencimiento del respectivo contrato de locación, debe considerarse que el mismo mantiene su idoneidad como título hábil para reclamar los alquileres, ya que éstos continúan corriendo hasta que el locador pida la devolución de la cosa o cuando el locatario devuelva el inmueble (art. 1.622, C.C.; 521, inc. 6° y 523, inc. 2°, CPCC) (Revista de Derecho Procesal, "Procesos de ejecución - I", Rubinzal - Culzoni Editores, Santa Fe, 2.001, pág. 425/vta.).

Toda vez que la resolución que se revoca fue decretada de oficio, las costas se impondrán por su orden (art. 68 C.P.C.C.).

En su mérito, la Sala "B" de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial del Noreste del Chubut RESUELVE:

Revocar la providencia de fs. 25, teniendo por preparada la vía ejecutiva respecto de los co-ejecutados, Sra. P. Y. P. y Sr. G. A.M., disponiendo que la Sra. Juez "a quo" provea la citación pedida a su respecto. Imponer las costas de Alzada por su orden (art. 68, 69 y concs., CPCC).

Regular por su labor ante esta instancia los honorarios de los Dres. C. H. A. y E. O. R., en conjunto, en mérito a la extensión, calidad, eficacia de la labor profesional cumplida y al resultado obtenido, en la suma equivalente al 0,9 % del monto del proceso (arts. 6, 7, 9, 14, 33 y concs., ley 2.200 y modif.).

La presente se dicta por dos miembros del Tribunal, por licencia del Sr. Juez de Cámara Dr. Sergio Rubén Lucero (art. 8 Ley 1130, T. Ley 4550).

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

DE LA FUENTE VERGARA REGISTRADA BAJO EL NRO. 91/06