Escrituración, medidas cautelares
Materia: CIVIL - COMERCIAL
Carátula: CURCHOD MIGUEL ANGEL c/ ARISTIDES ROBERTO GARCIA MARIA ELENA NOVELLI DE GARCIA s/ DEMANDA POR ESCRITURACION
Jurisdicción: Local — Provincia: Córdoba
Fecha: 1993-11-22

El adquirente de un inmueble en subasta no está obligado, en función de la anotación de litis en el registro, a cumplir con la sentencia que ordena la escrituración del bien, atento a que en oportunidad del remate, el registro general sólo informó de la existencia de una "indisponibilidad"; omitiendo hacerlo respecto de una "anotación de litis". La ley 17801, que organiza el sistema registral con alcance nacional, ha consagrado el principio de publicidad. La publicidad registral se opera mediante "certificaciones" expedidas por el registrador y tienen igual valor y eficacia que los asientos originales. Es la forma de hacer público el registro, movilizando los asientos. Su contenido debe ser la expresión misma de la inscripción. De esta forma, se protegen los intereses de todas las personas interesadas en conocer la situación real de un inmueble, a punto tal que sus constancias constituyen instrumentos públicos que hacen plena fe de su contenido (art. 979 inc. 2do. C. civil) y son la prueba de que los datos que suministran, traducen el fiel calco de la situación registral del inmueble, integrándose, de este modo, la fe pública registral. Así surge del art. 22 de la ley 17801, cuando expresa que la plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que él alude. Dicha constancia, no sólo hace conocer la situación del inmueble al momento de su expedición, sino que garantiza su inmutabilidad durante el plazo de vigencia que la ley establece. Es decir, que se proyecta hacia el futuro, dando seguridad a los interesados de que el negocio que piensan celebrar no se verá afectado por una modificación registral durante ese lapso. Ahora bien, si existe una discordancia entre el asiento y la certificación, es decir, lo publicitado no coincide con lo correctamente registrado, ello es inoponible al tercero que negoció ateniéndose a sus constancias y que, de haber mediado una certificación veraz, seguramente no lo hubiera hecho, ya que la adquisición efectuada (en este caso en subasta) se habría visto neutralizada o postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta. Como en nuestro sistema legal no se reconocen cargas ocultas, el gravamen que no apareció en el certificado equivale a un gravamen inexistente, puesto que no se lo pudo conocer por el único medio establecido para hacerlo público. Del juego armónico de los arts. 22 y 23 de la citada ley 17801, resulta que el certificado importa comunicar el contenido del asiento, la medida cautelar no informada equivale a medida cautelar no inscripta. La apariencia jurídica que presupone frente al adquirente la certificación registral, como elemento indispensable para acreditar debidamente respecto de terceros la situación jurídica del bien y la libertad de disposición de quien trasmite el derecho, por elementales principios de seguridad tiene que ser oponible al asiento registral en donde figura con una medida cautelar el inmueble implicado. Esta solución garantiza y ampara a los terceros que, obrando de buena fe, han confiado en la exactitud de las certificaciones que expide el Estado, por intermedio de sus funcionarios, en el ámbito de sus funciones. Lo dicho es, por supuesto, independientemente de la responsabilidad que pudiera incumbir al registro de la propiedad inmueble ante el acreedor titular del derecho que se omitió informar, por los perjuicios que pudiere haber ocasionado dicha omisión, que ha privado de efectos al gravamen constituido.-