Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2007-07-10


2º Instancia. - Buenos Aires, julio 10 de 2007.

El Dr. Mayo dijo:

I) Apelan las partes contra la sentencia de fs. 75/79 que admitió la demanda promovida por Claudia Silvana Baraldo contra Carlos Alberto Semino y estableció que éste debía abonar la cantidad de $ 450 mensuales desde la fecha del formal reclamo hasta la que se determine en la etapa de ejecución de sentencia teniendo a la vista los autos seguidos sobre división de condominio, hecha la deducción de lo que el demandado hubiese abonado en concepto de tasas e impuestos, con más sus intereses conforme lo ordenado en los considerandos, con costas a cargo del vencido.

A fs. 95/96 expresó agravios la actora, los que fueron contestados a fs. 101/102.

II) En cuanto al recurso deducido a fs. 87 corresponde declarar su deserción de conformidad con el apercibimiento previsto en el art. 266 del Código ritual y ante el incumplimiento de la carga prevista por el art. 265 del mismo cuerpo legal.

III) Por las razones que invoca en su presentación ante esta alzada, la accionante se agravia de que la Sra. Juez "a-quo" hubiera establecido a su cargo la obligación de contribuir al pago de impuestos y tasas.

IV) En relación al pedido del demandado de fs. 101 pto. 2 debo señalar que este Tribunal ha resuelto con anterioridad que el monto a considerar a los fines del art. 242 del CPCC se halla configurado por el interés económico cuestionado ante la alzada y no por el reclamado en la demanda.

Sin perjuicio de resaltar que la suma mencionada por el demandado corresponde a la liquidación practicada a fin de tributar la tasa de justicia y no al monto reclamado en forma definitiva (adviértase que incluso en la sentencia se difiere para la etapa de ejecución el período por el que habrá de computarse el pago mensual por el uso y goce exclusivo del inmueble por parte del requerido), lo cierto es que se desconoce el importe correspondiente a tasas e impuestos. De allí que, con los elementos reseñados, el recurso de apelación ha sido correctamente concedido en la instancia de grado.

V) Sentado lo expuesto, y entrando al fondo del planteo formulado por la actora, cuadra apuntar que la accionante promovió esta demanda señalando que el inmueble objeto del condominio era utilizado en forma exclusiva por el restante comunero y solicitando, en consecuencia, la fijación de un canon locativo a partir de la fecha indicada en el inicio de la mediación al que debía adicionarse el pago de todos los gastos en concepto de expensas, impuestos, tasas y contribuciones.

Como se dijo, la anterior sentenciante acogió la pretensión pero estableció que la requirente debía hacerse cargo de la proporción correspondiente de los gastos por expensas, alumbrado, barrido y limpieza y la tasa por el servicio de agua que hubiere abonado su contraria, todo lo cual debía ser deducido del importe que en definitiva deba afrontar el demandado por el uso y goce del bien, circunstancia que difirió para la etapa de ejecución de sentencia.

A tenor de los agravios, es oportuno recordar que el art. 2685 del Código Civil estipula que "todo condómino puede obligar a los co-propietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común, pero pueden liberarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad".

Se ha señalado que la obligación contemplada en la norma constituye una verdadera "obligación real" en la cual el factor legal tiene una incidencia determinante en su nacimiento, transmisión y extinción, vinculados estos acontecimientos a iguales contingencias respecto de una relación real y en las que el deudor responde con todo su patrimonio y se libera mediante el abandono. A esta conclusión no empece la posibilidad de que los condóminos estipulen entre ellos una manera o dimensión de responder a tales obligaciones que no se corresponda con su participación en el derecho de propiedad, o en otras palabras, con su parte indivisa. Y ello es así porque no se estaría afectando el contenido del derecho real, dominado por el orden público, sino el objeto (cuantía de la prestación) de un derecho personal que se deriva o nace de un derecho real y que como derecho personal que es, queda sometido a la autonomía de la voluntad (cfr. Papaño, Kiper, Dillon, Causse, "Derechos Reales" T. I., Ed. Depalma, Bs. As. 1989, pág. 316).

Sobre dicha base, teniéndose en cuenta que la obligación contemplada en el art. 2685 del CC es inherente al derecho de propiedad y se encuentra establecida por imperio de la ley, siendo que en la especie no se ha manifestado en forma expresa (y mucho menos acreditado) la existencia de una estipulación en contrario, considero que la decisión de grado resulta ajustada a derecho (cfr. CNCiv., Sala G 24/9/99 ED 187-362; esta Sala 15/7/98 "Kropivka c/Cazorla"). Por estas razones es que no resulta obstáculo a lo decidido la ausencia de un formal requerimiento en tal sentido por la parte interesada, debiéndose señalar que lo expuesto ha sido consecuencia de la pretensión contenida en la demanda.

Por lo demás y por los fundamentos reseñados, es que resulta insuficiente a los fines perseguidos por el apelante el argumento que esgrime referido a que, de haber podido alquilar la unidad a terceros no hubiere tenido que afrontar estos gastos, pues esta circunstancia no constituye una derivación necesaria del contrato de locación. Por el contrario, se requiere una estipulación en concreto en tal sentido, lo que queda reservado a la autonomía de la voluntad. Se trata entonces de una mera hipótesis que como tal no alcanza para modificar el temperamento adoptado en la anterior instancia y menos aún frente a la clara disposición contenida en la norma antes citada.

Finalmente, teniéndose en cuenta que la Magistrada de grado ha diferido para la etapa de ejecución de sentencia lo atinente a las fechas que en definitiva determinarán el lapso en el que habrá de computarse el importe mensual a cargo del requerido por el uso del inmueble así como el monto a deducir a cargo de la actora por el porcentual correspondiente a expensas, tasas e impuestos, no se advierte el gravamen que la decisión causa al apelante, por lo que el recurso en este aspecto también habrá de ser desestimado.

VI) Por todo lo expuesto, propongo al acuerdo confirmar la sentencia de fs. 75/79 en todo lo que decide y fue materia de agravios, con costas de alzada a cargo de la accionante (art. 68 del CPCC).

Así lo voto.

Los Dres. Jorge A. Giardulli y Claudio M. Kiper, por las consideraciones expuestas por el doctor Mayo, adhieren al voto que antecede con lo que se dio por finalizado el acto.

Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad de votos, el Tribunal decide: confirmar la sentencia de fs. 75/79 en todo lo que decide y fue materia de agravios, con costas de alzada a cargo de la accionante (art. 68 del CPCC).

Regístrese, notifíquese y, oportunamente, devuélvase. -Jorge A. Mayo. -Jorge A. Giardulli. -Claudio M. Kiper.