Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2005-03-08


2º Instancia. - Buenos Aires, marzo 8 de 2005.

El doctor Monti dijo:

I. Viene apelada por ambas partes la sentencia de fs.1093/1117 por la que el a quo hizo lugar parcialmente a la demanda deducida por Miguel Angel Ferrer contra el Sindicato de Vendedores de Diarios y Revistas de Capital Federal y Gran Buenos Aires por el cobro de una indemnización por los daños ocasionados por la rescisión de un contrato referente a la explotación turística del hotel Kentucky de la ciudad de Mar del Plata.

II. Según lo expresado en la demanda, las partes habían suscripto un contrato de concesión por el que el actor se encargaría de la explotación de un hotel, de propiedad del sindicato demandado.

El actor narró que, tras haber obtenido una inicial conformidad del sindicato a una propuesta suya para la explotación del hotel, dio comienzo a ciertas obras necesarias para la refacción del establecimiento, aun sin contar con los planos municipales pertinente. El actor explicó que el contrato de concesión se firmó en octubre de 1996, para iniciar su vigencia el 1.1.97. Destacó que, a pesar de su requerimiento, el sindicato no le entregó los planos y que en la Municipalidad el hotel no se hallaba registrado a nombre de la entidad demandada. Por tales razones, no habría podido continuar las obras a partir de diciembre de 1996. Desde entonces, el sindicato habría dejado de pagar las obras. No obstante, el actor habría explotado el hotel durante dos años, sin objeciones por parte de la aquí demandada, hasta que ésta, intimada a cumplir sus obligaciones contractuales, le habría planteado cuestionamientos referidos a las obras y, sobre esa base, el 31.8.98 la demandada rescindió el contrato. El actor imputó a la accionada la responsabilidad por la falta de entrega de la documentación y fondos necesarios para la prosecución de las obras, reclamó una indemnización comprensiva de "daño emergente", "lucro cesante", "pérdida de chance" y "daño moral" (v. demanda, fs. 212/236).

III. La demandada se opuso al progreso de la acción negando en general los hechos expuestos en la demanda. Sostuvo que la relación con el actor habría sido compleja, ya que, por una parte, habría habido un contrato de "locación de obra" y, por otro, uno de "concesión hotelera". Adujo que el actor no habría cumplido con la realización de obras previstas en el contrato de locación y que se hallaba a cargo de aquél la obtención del permiso municipal. En cuanto a la concesión, la demandada subrayó que el actor debía hacerse cargo de las reparaciones por los desperfectos que surgieran durante la explotación del hotel, cosa que no había hecho su contraparte, lo que habría justificado la rescisión contractual. Por ello, estimó improcedente el reclamo y cuestionó los daños. Asimismo, reconvino procurando el cobro de la suma de dinero que adujo haber pagado para efectuar reparaciones en el hotel (v. contestación de demanda, fs. 578/614).

IV. El juez de primera instancia partió de la base que, en sustancia, las partes habían estado vinculadas por un contrato de concesión, en cuyo marco el actor se había obligado a ejecutar ciertas obras. Consideró que las imputaciones formuladas por el sindicato contra el actor sustentadas en presuntos incumplimientos a sus obligaciones carecían de asidero y no habían justificado la resolución contractual dispuesta por el primero con fecha 31.8.98. Confirió un resarcimiento por daño emergente cuyo monto estableció sobre la base del reconocimiento del sindicato en su contestación a la demanda respecto de pagos hechos por el actor. Otorgó también una indemnización a título de lucro cesante, que estimó partiendo de la base de una explotación efectiva del 80% de la capacidad de plazas en el establecimiento durante 70 días por año, descartando la temporada invernal por carecer de estufas el hotel, y teniendo en cuenta una disponibilidad plena posible de 30 camas a una tarifa de $18 por persona o cama. Estimó este daño teniendo en cuenta un plazo de vigencia del contrato de cuatro años más a partir de la interrupción de la relación. Rechazó la reconvención. Impuso las costas de la acción y de la reconvención a la demandada.

V. El actor se agravia del monto determinado por el a quo como lucro cesante y señala que la perito había estimado una suma muy superior. Critica la base de la estimación efectuada sobre el particular en la sentencia. Sostiene que debería tenerse en cuenta que el hotel funcionó plenamente durante el tiempo en que duró la concesión y que debería ponderarse también la posibilidad de prestar servicios durante el invierno, lo que se sumaría a los 86 días en que debía asegurar la existencia de habitaciones disponibles para el sindicato. Dice que la suma total de las camas era 36. Aduce que se deberían computar las habitaciones que él debía construir en una segunda etapa de vigencia del contrato y que el porcentual de erogaciones del concesionario era menor al estimado por el juez, que lo fijó en un 50%. En segundo término, se agravia porque el sentenciante no hizo lugar al reclamo por daño moral manifestando que la conducta de la contraria lo dejó sin trabajo y frustró sus expectativas. Por último, manifiesta que sería exiguo el monto asignado en concepto de daño emergente (memorial de fs. 1156/1161, contestado a fs. 1177/1181).

Por su parte, la demandada argumenta que no consintió las obras que había efectuado su contraparte y que no se podría sostener que hubo un consentimiento tácito a partir de la falta de objeciones o del pago de una parte de los trabajos. Subraya que era obligación de la actora obtener los permisos de obra y que a cargo de ella se hallaba la obligación de pagar el 50% de los gastos necesarios para reacondicionar el establecimiento, más allá de que el actor debía hacerse cargo de los desperfectos que pudieran surgir durante la concesión. Objeta que el sentenciante no hubiese calificado a su relación con el actor como un contrato de locación, tal como surgía de la nota previa que había recibido de aquél. Considera que ciertas reparaciones por una humedad en el edificio estaban a cargo del actor y que ello haría procedente el reclamo reconvencional. Con respecto a la indemnización por daño emergente, sostiene que nunca efectuó el reconocimiento mencionado por el sentenciante al tratar el punto. En cuanto al lucro cesante, aduce que la duración del contrato -renovación mediante- estaba subordinada al cumplimiento previo del "contrato de locación" y, en subsidio, plantea que la estimación de 80% de explotación de la capacidad normal de las instalaciones sería excesiva. Finalmente, reclama que las costas se impongan teniendo en cuenta el progreso parcial de la demanda (memorial de fs. 1163/1175, contestado a fs. 1182/1190).

VI. Por una cuestión de orden metodológico, trataré en primer término los agravios de la demandada en tanto procuran la revocación íntegra del decisorio apelado, aunque modificaré la secuencia en que han sido presentados pues juzgo que ello brindará mayor claridad conceptual.

Ante todo, coincido con el primer sentenciante en cuanto a que el objeto del contrato de concesión era la explotación turística del hotel y las tareas a las que se comprometió el actor en la "carta de intención" copiada a fs. 275/76 eran concordes con el objeto principal del contrato, en tanto estaban dirigidas al acondicionamiento del edificio para su puesta en marcha. A mayor abundamiento, la voluntad del actor se puso de manifiesto en el punto 2 de esa "carta" donde solicitó al sindicato: "que esta carta intención fuera incorporada en el Contrato de Concesión como un anexo y parte del mismo" (fs. 276 vta.).

Cabe dilucidar ahora si la rescisión (rectius: resolución) intentada por la demandada fue justificada o no. Según surge de autos, el sindicato recién comenzó a realizar una tarea de inspección en el hotel -en la que luego basaría su comunicación resolutoria- después de haber recibido la carta documento que le enviara el actor el 3 de julio de 1998 (fs. 301) por la que lo intimaba al pago del 50% de los trabajos realizados y le solicitaba los medios para la reparación de los daños causados por la humedad.

En este punto es menester analizar si esos gastos para reparar los problemas de humedad debían ser afrontados por ambas partes. Según lo estipulado en el punto 6 de la carta intención se compartirían en partes iguales los gastos de construcción, refacción y acondicionamiento. Esta última parece ser la condición del daño causado por la humedad, pues hace al acondicionamiento del edificio para el uso al que está destinado y no se puede considerar como un mero "desperfecto". En este sentido, según la cláusula catorce del contrato propiamente dicho, el concesionario se haría cargo de los "desperfectos" que surgieran con el transcurso del tiempo. El sindicato demandado considera que dicha cláusula incluye el daño causado por la humedad. Sin embargo, cabe destacar que el diccionario de la Real Academia Española define el término desperfecto como: "1. Leve deterioro 2. Falta que desvirtúa algún tanto el valor y utilidad de las cosas o deslustra su buena apariencia". Pareciera pues que los daños causados por la humedad que impiden el funcionamiento del hotel no serían aquellos a los que se hace referencia como desperfectos en la citada cláusula catorce del contrato de concesión. Aquéllos deben incluirse, en cambio, como las refacciones y acondicionamiento a los que alude el punto seis de la "carta de intención". De manera tal que correspondía que la demandada se hiciese cargo del 50% de dichos gastos. Por consiguiente, la intimación de fs. 301 al respecto fue fundada y demuestra la intención del actor de cumplir con lo pactado en el contrato.

En cuanto a la responsabilidad que imputa el sindicato demandado al actor por no haberle notificado cuáles eran los elementos necesarios para comenzar la obra y por no haber descubierto más temprano que la edificación estaba excedida en su metraje de construcción permitida, considero que, más allá de la responsabilidad compartida para la realización de trabajos, todo contrato requiere de la colaboración de ambas partes para su cumplimiento y, además, es obligación de todo propietario de un bien inmueble disponer de planos aprobados. Por eso, no es dable suponer que el actor, al suscribir el contrato, haya previsto que no se pondrían a su disposición los planos del edificio ni el título de propiedad, máxime tratándose de un hotel que requiere habilitación y supervisión.

En otro orden, sostiene la demandada que el hecho de no haber presentado objeciones oportunamente y haber pagado el 50% de los trabajos, no habría importado consentimiento. No obstante, cabe destacar que de la "Memoria Anual" correspondiente al balance general cerrado el 31 de diciembre de 1997 surge que: "... El hotel que la entidad posee en la ciudad de Mar del Plata comenzó este año a funcionar a través de un concesionario juntamente con el cual se realizaron mejoras y tareas generales de mantenimiento en dicho hotel lo que redundó en una mejor atención a los pasajeros y a los fines patrimoniales de nuestra entidad en un importante ahorro de dinero..." (fs. 300 vta.), párrafo también transcripto por la perito contador designada de oficio.

Juzgo entonces que, en lo sustancial, fue bien decidida la cuestión sub lite. Corresponde ahora examinar los distintos rubros relacionados con la indemnización que debe pagar el demandado por la resolución injustificada del contrato de concesión. Trataré los recursos conjuntamente cuando ello sea aconsejable por una razón metodológica.

VII. 1. En primer término, considero que la objeción ensayada por el sindicato con respecto al daño emergente, carece de la entidad de un agravio, ya que se muestra privada de un razonamiento crítico del fundamento brindado por el sentenciante. Este hizo mérito en este punto del tenor de la negación de la demandada formulada a fs. 580, que involucraba implícitamente la admisión de que los pagos habían sido realizados. Es por esa razón que el juez a quo dispuso graduar el monto indemnizatorio por daño emergente en función de esos pagos, conforme lo estipulado por las partes en la cláusula 20ma., apartado 6, del contrato de concesión, cuya aplicabilidad a este punto es extremo con relación al cual la demandada nada dice en su memorial. En esas condiciones, corresponde desestimar la queja sobre el particular (conf. arts. 265/266, Cód. Proc.).

El reclamo que formula el actor de un incremento del monto por daño emergente teniendo en cuenta la suma de la información contable brindada en autos ($16.928,48) no contempla la circunstancia que las partes se distribuyeron por mitades la carga de los gastos, lo que tuvo en cuenta la propia perito contadora en su informe (fs. 841 vta., pto. 45). Asimismo, el monto admitido por el juez se corresponde con la mitad de los gastos totales en cuestión (v. copias de facturas de fs. 281/283 y pto. 45 cit.). Por tales razones, cabe rechazar este agravio.

2. En relación con la indemnización por lucro cesante, que es materia de recurso por ambas partes, considero, en primer término, que el agravio de la demandada no puede prosperar ya que parte de la premisa que el contrato que vinculó a las partes era una locación, aun cuando, como ya se dijo, se trató de una concesión destinada a la explotación comercial del hotel. En cuanto al monto resarcitorio, cuyas bases cuestionan las dos partes, he de destacar que el juez efectuó una estimación en los términos del art. 165 del Cód. Proc. (v. fs. 1112) y desde esa perspectiva no parece irrazonable el monto a que arribó tomando en consideración diversos extremos fácticos que ya fueron puestos de relieve. No es ocioso señalar que la indemnización por este concepto tiene que estar en función de las ganancias perdidas, ya que tal es el alcance y contenido del lucro cesante, motivo por el cual tiene que hacerse jugar en el cálculo estimatorio la probabilidad que el contrato no se prorrogara (v. alegato de la parte actora, fs. 1058). Teniendo en cuenta esa circunstancia, la estimación del juez, conjugando todos los otros extremos mencionados, arroja un resultado apropiado que propongo mantener.

3. Con referencia al reclamo por el invocado daño moral, cabe señalar el carácter restrictivo que la jurisprudencia asigna a la reparación de esta clase de daño en materia contractual, criterio que tiende esencialmente a excluir de este ámbito las pretensiones insustanciales, basadas en los inconvenientes que pueda ocasionar el incumplimiento del contrato (conf. Guillermo A. Borda, "La reforma de 1968 al Código Civil" p. 203; Ed. Perrot, Bs. As., 1971). Y si bien esa razonable restricción, no puede erigirse en un obstáculo insalvable para el reconocimiento del agravio moral cuando el reclamo tiene visos de seriedad suficientes y encuentra base sólida en los antecedentes de la causa (ver Sala C "in re" "Giorgetti, Héctor R. y otro c. Georgalos Hnos. S.A.I.C.A. s/ordinario del 30.6.93), no encuentro en el sub-lite circunstancias que aconsejen apartarse del principio mencionado.

VIII. En cuanto a las costas, propongo mantener su imposición a la demandada, tanto en la acción cuanto en la reconvención, solución compatible con el criterio objetivo del vencimiento del art. 68, 1er. párrafo, del Código Procesal. El hecho de que algunos de los pedidos indemnizatorios de la demandante no hubiesen sido admitidos no obsta a dicha conclusión, toda vez que, como he sostenido en distintos precedentes de la Sala C de esta Cámara, en los reclamos por daños y perjuicios -como se da en el caso en el sub lite-, las costas deben imponerse a la parte que con su proceder dio motivo al pedido resarcitorio, de acuerdo con una apreciación global de la controversia y con independencia que las reclamaciones del perjudicado hayan progresado parcialmente respecto de la totalidad de los rubros o montos pretendidos, sin que quepa sujetarse en esta materia a rigurosos cálculos aritméticos (ver en tal sentido esta Sala, 14-II-1991, "in re" "Enrique R. Zenni y Cía. S. A. c. Madefor S. R. L. y otro s/ordinario"; 11-II-1992, "in re" "Martín, Oscar C. c. Toyoparts S. A. s/sumario"; 23-III-1994, "in re" "Levi, Raúl Jacobo c. Garage Mauri Automotores s/ordinario"; 29-III-1994, "in re" "Alba de Pereira, Victorina c. Morán, Enrique Alberto s/daños y perjuicios"; 2-II-1999, "in re" "Pérez, Esther Encarnación c. Empresa Ciudad de San Fernando S. A. y otro s/sumario", entre otros).

IX. Por los motivos expuestos, si mi criterio fuera compartido, corresponderá confirmar en todas sus partes la sentencia apelada, con costas de esta instancia en el orden causado dada la forma como considero deben resolverse los recursos. Así voto.

La doctora Díaz Cordero dijo:

Por compartir los fundamentos vertidos en la ponencia del Dr. Monti, adhiero en lo principal a lo que allí decide.

Sin perjuicio de ello, respecto de las costas, pienso que tratándose de daños de origen contractual en el que la demanda prosperó en un importe sustancialmente menor al reclamado, no procede su íntegra imposición a cargo de la demandada.

Se ha producido en autos una contingencia común a numerosos procesos, en el que ninguno de los contendientes ha obtenido la satisfacción íntegra de sus respectivas pretensiones o defensas, resultando ambas partes parcialmente vencidas. En la hipótesis se torna aplicable la disposición contenida en el art. 71 C.P.N. que expresamente prescribe que las costas se compensarán o se distribuirán prudencialmente en proporción al éxito obtenido por cada uno de los litigantes. Tal distribución no implica un exacto balance matemático en el resultado alcanzado para que se considere cumplido el mandato normativo.

La "ratio legis" impone una exégesis racional de la norma lo cual conlleva inexorablemente a valorar la trascendencia de lo admitido y lo desestimado, en su conjunto (conf. esta Sala, "in re": "Owsiany c. A. F. González s/ordinario", del 2-6-89; entre otros).

Por ello auspicio que las costas devengadas sean impuestas en ambas instancias en un 70% a cargo de la demandada y 30% de la accionante (art. 71 C.P.N.).

El doctora Cuartero adhiere al voto del doctor Monti.

Concluida la delibración, los señores Jueces de Cámara acuerdan: (a) Confirmar la sentencia apelada. (b) Imponer las costas de alzada en el orden causado. (c) Elevar los honorarios regulados en el decisorio de fs. 1115/1117 a $12.800 para la letrada patrocinante de la parte actora, A. C.; y a $8000 para el perito ingeniero, N. A. F. Asimismo, confírmanse los honorarios regulados en el mismo decisorio en $9800 para el letrado patrocinante de la parte actora, D. O. T.; en $15.600 para la letrada patrocinante de la parte demandada, H. S. V.; en $ 100 para la letrada patrocinante de la misma parte, P. A. D. B.; y en $6400 para la perito contadora, S. J. Z.

Por estar apelados sólo por bajos -por la reconvención- confírmanse los honorarios regulados en el decisorio de fs. 1115/1117 en $ 6.480 para la letrada patrocinante de la parte actora, A. C.; y en $6720 para la letrada patrocinante de la parte demandada, H. S. V. (art. 6, 7, 19, 37, y 39 de la ley 21.839, modificada por la ley 24.432). - José L. Monti. - María L. Gómez Alonso de Díaz Cordero. - Felipe M. Cuartero.