Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2011-07-28


Vistos estos autos "Leguizamón, Hugo Rolando c. Vicente, Luis Alberto, Rodriguez, Norma del Valle, Arancibia de Chauqui, María Nélida Sumario Cobro de Pesos", Expte. 147.754/06 del Juzgado de 1ª Instancia en lo Civil y Comercial 10ª Nominación y CAM 322.350/10 de esta Sala Quinta de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial.

__________________________CONSIDERANDO:____ _____El Dr. Oscar Gustavo Koehle dijo:__ _____I) La sentencia de fs. 371/372 vta., hizo lugar a la demanda promovida por los herederos del Sr. Juan Pedro Leguizamón y condenó a los señores Luis Alberto Vicente, Norma del Valle Rodriguez y María Nélida Arancibia de Chauqui a pagar a la actora la suma de $18.000 en concepto de alquileres, sus intereses y las costas. A fs. 375 el Dr. José Luis Garzón, por la representación de la demandada María Nélida Arancibia de Chauqui, interpuso recurso de apelación que fue sostenido en la expresión de agravios de fs. 396/400. Luego de reseñar los fundamentos de la sentencia que recurre sobre la falta de prueba de su parte, afirma su arbitrariedad, porque omite valorar correctamente la prueba producida.

_____Afirma que la calidad de fiadora de su parte se encuentra acreditada con el reconocimiento de la actora, la declaración del testigo, Sr. Cesar Gregorio Chávez, como que su domicilio es distinto del inmueble alquilado, con diversa documentación acompañada, las declaraciones de sus vecinos, el acta de constatación, el mismo convenio de desocupación y otras actuaciones judiciales y extrajudiciales. Sostiene también que la conclusión de la locación está probada con las declaraciones, además del nombrado Chávez, con la de Amanda Mercedes Tolaba, la confesión ficta de la actora y las mismas actuaciones que señalara.

_____Sostiene que el fallo evidencia un error conceptual por adoptar una posición superada con el artículo 1582 bis del código civil, que dispone que la fianza se extingue automáticamente por el solo vencimiento del plazo de la locación, por lo que el locador debe desempeñar un papel activo, poniendo de relieve su resistencia a la ocupación; por lo que si permite que el locatario continúe en el uso, se extingue la fianza. Afirma que al no haberse presentado el contrato de locación, es necesario acudir a las presunciones e indicios entre los que menciona la fecha convenida para la desocupación en el convenio y dos cartas documento persiguiendo el cobro de los alquileres hasta julio de 1.999. Como no hubo ningún reclamo posterior, debe entenderse que la cuestión se había solucionado.______ _____Considera un error no haber valorado que los herederos del locador no conocían la verdadera relación de la ocupante con el inmueble como se demuestra con las actuaciones del sucesorio donde refieren conocer la situación del inmueble y su ocupante. Tampoco que en el juicio de desalojo no fue citada la demandada. Subsidiariamente, también dice que es erróneo el monto de la condena porque la suma no sería de $18.000, sino de $15.360. Finalmente hace reserva de los recursos extraordinarios provincial y federal. Pide, en suma, la revocación de la sentencia y el rechazo de la demanda.

_____Por su parte, la actora contestando el recurso a fs. 402/404 vta., pide su rechazo y la confirmación de la sentencia recurrida.____ _____II) Tanto la actora como la demandada recurrente están de acuerdo en la existencia de un vínculo contractual respecto del inmueble sito en calle Vicario Toscano 324 de esta ciudad de Salta. Su divergencia radica en que la primera, pretende el pago de alquileres desde enero de 2.000 hasta abril de 2.004, sosteniendo que ese vínculo fue un contrato de locación que se extinguió cuando recuperó el inmueble en abril de 2.005. Mientras que la segunda, afirma que fue un contrato de fianza que se extinguió al concluir el contrato original en mayo de 1.999, por lo que nada debe._______ _____Sabido es que "La naturaleza de cualquier relación contractual debe hacerse, independientemente de cómo la hayan calificado las partes, precisando su contenido y su causa. El contenido atañe a las prestaciones debidas que, en los contratos bilaterales, son recíprocas entre las partes. La causa hace a la denominada base del negocio, la intención práctica típica de los contratantes que permite distinguirlo de otros" (CN Civil, sala A, 30/11/1984, Gracia, Ricardo A. c. San Bernardo Atlántica, S. A. LL, 1985-C, 292 - DJ 1985-2, 364, LL OnLine, AR/JUR/1544/1984). En otro precedente de la misma Cámara Nacional se ha dicho también que "La interpretación de los negocios jurídicos es una actividad lógica encaminada a buscar y fijar el significado de las manifestaciones de voluntad, con el fin de establecer su contenido. Más que los vocablos, ha de considerarse propósito de las partes contratantes, sobre todo cuando se utilizan denominaciones de orden técnico, cuyo alcance incumbe a la ley o a la ciencia jurídica y no al arbitrio de los particulares; por ello es que por encima de la denominación que las partes dan a un acto jurídico que celebran, lo que cuenta fundamentalmente es su verdadera naturaleza, de suerte que los jueces pueden prescindir de tal calificación cuando no se ajuste al contenido del acto. (CNCivil, sala D, 05/12/1983, Jersonsky, Mario c. Edificio Colonial 2, SRL, LL On Line, AR/JUR/250/1983).

_____En el caso, ninguna de las partes ha traído el contrato original donde se haya establecido la posición contractual de los nombrados. La parte demandante presentó tanto en esta causa, como en las anteriores, - sobre desalojo (Expte. 109.801/04) y preparación de la vía ejecutiva (Expte. 112.216/04), que interpusiera conjuntamente y que se tienen a la vista -, un convenio de desocupación, el cual ha sido reconocido en su autenticidad por la Sra. María Nélida Arancibia de Chauqui en la última causa nombrada. Allí ha dicho que reconoce como de su puño y letra la firma inserta al pie del convenio de desocupación (fs. 28). En ese instrumento, el convenio es celebrado por una parte, por el Sr. Juan Pedro Leguizamón como locador y por otro, como locatarios, los señores Norma del Valle Rodríguez, Alberto Vicente y María Nélida Arancibia de Chauqui. De manera que de acuerdo a ese instrumento reconocido, la recurrente lo ha firmado señalando su condición de locataria. ________ _____No ha podido acreditar que lo acordado en el contrato del cual deriva el convenio de desocupación, por un hecho propio, como es la destrucción del instrumento, según sus propias afirmaciones. Es cierto que en sede judicial desconoció expresamente haber tenido la condición de locataria, aceptando en cambio la de fiadora. Pero en ningún lado explicó porque suscribió el citado convenio, si el mismo no reflejaba lo que se habría convenido en el contrato original, sino una naturaleza distinta. No adujo error, dolo, violencia, simulación, fraude, ni ningún otro vicio o circunstancia que explicara esa conducta. ___ _____La prueba producida que invoca en la expresión de agravios resulta insuficiente para destruir lo dicho en el documento reconocido. En efecto, el artículo 1.026 del código civil dispone que "el instrumento privado reconocido judicialmente por la parte a quien se opone, o declarado debidamente reconocido, tiene el mismo valor que el instrumento público entre los que lo han suscrito y sus sucesores". Concordantemente el artículo 1.017 establece que "El signatario puede, sin embargo oponerse al contenido del acto, probando que las declaraciones u obligaciones que se encuentran en él, no son las que ha tenido intención de hacer o contratar. Esta prueba no puede ser hecha por testigos". Como se ve, en el régimen probatorio del código civil, la prueba testimonial es inadmisible para contradecir lo dicho en un instrumento privado reconocido, por lo que la prueba de ese carácter invocado por el recurrente, resulta insuficiente.__ _____Por otro lado, tampoco puede tenerse por reconocida por la parte demandante, la condición de fiadora de la recurrente. La lectura atenta de la demanda no tiene ese reconocimiento. Así, en el punto 4 de fs. 9 vta. el presentante relata lo sucedido donde cuenta que la ahora recurrente, en el juicio de preparación de vía ejecutiva, "desconoció su carácter de inquilina (si bien reconoció su calidad de garante)". Como se ve, no hay de parte de la demandante una afirmación propia, sino que atribuye a la demandada haberlo dicho. Por otra parte, resalta el reconocimiento de ésta, de ser garante, no porque lo acepte como tal, sino por entender que por una condición u otra (locataria o garante), lo mismo es responsable de los alquileres que pretende. _____Finalmente, el hecho que el domicilio de la recurrente y su familia difiera del lugar donde se encuentra emplazado el inmueble objeto de la locación, no impide que la misma pueda ser co-locataria conjuntamente con los otros demandados, por cuanto ni la ley ni el convenio, imponen la condición que el uso y goce de la cosa, lo que es objeto del contrato de locación, sea necesariamente personal por cada uno de los locatarios. Tampoco se trata de derechos u obligaciones inherentes a la persona, en los términos del artículo 498 del código civil, que hayan sido establecidos en función de las condiciones personales de aquellos para quienes han sido establecidos. __________ _____Desde otro punto de vista, tampoco hay prueba suficiente que acredite la conclusión de un contrato y la celebración de otro nuevo respecto del inmueble, porque la nueva condición de "casera" invocada por la Sra. Norma del Valle Rodríguez en el juicio de desalojo, carece de respaldo alguno. Por lo tanto, es de aplicación el artículo 1.622 del código civil según el cual "Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida y bajo los mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa." De modo que al proseguir la locación en los mismos términos, los inquilinos tienen la obligación de pagar el precio del alquiler y correlativamente el locador, el derecho a exigirlo. Lo cual lleva al rechazo del agravio analizado.__________ _____III) En punto al agravio referido al monto de la condena, tiene razón la recurrente, porque la actora ha pretendido en su demanda los alquileres desde el mes de enero de 2.000 hasta abril de 2.005, lo cual suma 64 meses. La multiplicación de ese número por el importe de $240 por mes, que es el alquiler reconocido en la sentencia, no llega a $18.000 como fija la sentencia, sino que asciende al importe de $15.360, al que debe reducirse la condena. _______ _____IV) En cuanto a las costas, habiendo sido la recurrente sustancialmente vencida, corresponde imponerlas a su parte en virtud del principio general del vencimiento establecido en el artículo 67 del código procesal. _______ El Dr. Mario Ricardo D'Jallad dijo: que por sus fundamentos y conclusiones, se adhiere al voto que antecede.

______Por ello,_____ _____LA SALA QUINTA DE LA CÁMARA DE APELACIONES C. Y C.:___________ _____Hace Lugar Parcialmente al recurso de apelación interpuesto a fs. 375. En su mérito, Confirma la sentencia de fs. 371/372 vta., en lo principal que decide y la modifica únicamente en el monto de la condena por capital que se fija en la suma de $15.360 (quince mil trescientos sesenta pesos).

_____Impone las costas a la recurrente, sustancialmente vencida.__________________ _____Dispone se Registre, Notifique y Baje.