Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2013-04-09


AUTOS N° 21.529 (102.169 - 11° CIVIL) CARATULADOS: "LUNA QUIROGA, Graciela Marta C/ U.P.C.N. Y Otro - Escrituración" L. DE S. T° 115, F° 93/98 En la ciudad de San Juan, a 9 días del mes de abril del año dos mil trece, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y MINERÍA, el señor Presidente, Dr. GILBERTO A. RIVEROS, el señor Vocal, Dr. PASCUAL E. ALFERILLO, a fin de conocer en los recursos de apelación que se interpusieran contra la sentencia recaída en autos N° 21.529 (102.169 - 11° CIVIL) caratulados: "LUNA QUIROGA, GRACIELA MARTA C/ U.P.C.N. Y OTRO - ESCRITURACIÓN", dictada en fecha veintinueve del mes de agosto del año dos mil once, obrante a fs. 271-276, de estos autos originarios del Décimo Primer Juzgado en lo Civil, Comercial y Minería, recursos que una vez concedidos tuvieran debida sustanciación, fijadas ulteriormente las cuestiones a considerar en el orden que sigue:

1ra. CUESTIÓN: ¿Es justa o adecuada a derecho la sentencia venida en recurso? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? 1ra. CUESTIÓN: El Dr. PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

En la sentencia dictada en fecha 29 de agosto de 2011, cuya copia obra agregada a fs. 271/276, el a quo encontró fundamento suficiente para: I) Condenar a UPCN para que dentro de los 30 días de que quede firme o sea consentida la presente resolución escriture en favor de la Sra. Graciela Marta Luna Quiroga el inmueble objeto del presente proceso, bajo los apercibimientos previstos por los arts. 472 y 473 del C.P.C.. Rechazar la demanda en lo referente a la indemnización pretendida por la actora. II) Imponer las costas de la excepción planteada por el Sr. José Villa a la actora vencida y regular los honorarios profesionales de la excepción al Dr. Carlos Lorenzo en un 7% de la base regulatoria que se apruebe (arts. 188 y 194 ley 2150). Regular los honorarios profesionales de la Dra. Ivana Douglas por su actuación profesional en el proceso en una etapa cumplida en simple carácter en un 5% de la base regulatoria (art. 189 y 194 ley 2150); los del Dr. Carlos Lorenzo por su actuación profesional en la causa en doble carácter y tres etapas cumplidas en un 21% de la base regulatoria que se apruebe (art. 189 y 194 ley 2150); los del Dr. Humberto G. Vargas por su actuación profesional en la presente causa en doble carácter y dos etapas cumplidas en un 14% de la base regulatoria que se apruebe y los de la Dra. Ana Sofía Carmona en un 14% de la base regulatoria que oportunamente se apruebe.(arts. 189, 190 y 194 ley 2150).

Contra este resolutorio a fs. 278 la parte actora interpone recurso de apelación, el cual es concedido con efecto suspensivo. Por su parte la demandada, UPCN - Seccional San Juan, interpone igual recurso a fs. 285 el cual es concedido con el mismo efecto a fs. 292.

La actora se presenta a fs. 280 e indica que le causa agravio la sentencia en cuanto a la condenación en costas (punto 6) solicitando la revocación de la misma. Al respecto sostiene que la decisión de imponer las costas por su orden para la reclamación principal que es escriturar el inmueble junto a la reclamación de los daños, por cuanto no tiene en cuenta la distinta entidad de cada una de esas acciones siendo la principal, por cierto, la de escriturar.

En ese sentido, sostiene que conforme está acreditado en autos, sumado al excesivo tiempo transcurrido desde que su mandante se encontraba en condiciones de escriturar a su favor (ver Resolución IPV N° 4828 del 12/12/2006, fs. 44) obligaron a que la misma se viera en la necesidad de incoar esta acción judicial a fin de obtener la escritura de la vivienda a su nombre, tal como dispone la cláusula Décimo Sexta del convenio de Adhesión, obrante a fs. 2 y 3 de autos.

En razón de ello, continúa la recurrente, la imposición de las costas deviene en injusta e inequitativa resultando incomprensible que las mismas se hayan distribuido en partes iguales, cuando es la misma sentencia la que determina, en cuanto al objeto principal del litigio (escrituración) la derrota de UPCN, hecho este que implica la carga total de las costas al vencido, como una legítima reparación de los derechos de la actora vencedora, la que se vio obligada a recurrir a la Justicia para obtener el reconocimiento de sus derechos.

En consecuencia, asevera, la condena en costas debe ser impuesta en forma total a la demandada, más cuando ésta ha reconocido plenamente los derechos de la actora, sin hacer valer contraprestaciones opuestas, limitándose a oponerse lisa y llanamente al progreso de la demanda, sin fundamento alguno que la respalde.

En el punto 2 y para el improbable caso de que no se hiciera lugar al planteo de su parte, solicita se disminuya sensiblemente el porcentaje de las costas impuestas a la actora (50%) por ser desproporcionadas e irrazonables conforme el resultado arribado en la sentencia. Formula reservas de derecho.

Corrido traslado a la contraria, esta se presenta a fs. 200 y, en función de los argumentos que vierte, sostiene que oportunamente debe rechazar el recurso de apelación interpuesto con expresa imposición de las costas.

Por su parte, la demandada se presenta a fs. 293 para sustentar el recurso interpuesto sosteniendo que le causa agravio la sentencia en cuanto declara que la Empresa MECON S.R.L. no ha sido demandada, que solo ha sido citada como tercera obligada y que no es suya la obligación de escriturar por lo que mal podría condenárselo en este proceso.

Al respecto recuerda que si bien es cierto que la actora ab initio no demanda a la empresa Mecon S.R.L., tan pronto advirtió el error en que incurrió al no demandar en principio a dicha empresa, enderezó la acción y extendió concretamente la pretensión contra la misma. Ello se produce como consecuencia del contenido de la contestación de la demanda realizada por su parte ya que con ese acto se puso en evidencia en cabeza de quién recaía la obligación de hacer perseguida por la actora.

Allí se acredito que UPCN cedió el crédito a favor de la Empresa Mecon de fecha 17 de marzo de 1997, la cual fue aceptada por el I.P.V. mediante resolución 0482-97, la cual no fue impugnada por la actora.

En base a este instrumento, que es rechazado en principio por la actora, ésta pretende la extensión de la condena a la empresa Mecon S.R.L. a fs. 120/121 vta. razón por la cual se advierte un giro argumental fundamental al endilgar responsabilidad a esta firma. El a quo al no advertir esta circunstancia fáctica procesal, lleva a no interpretar correctamente el instituto de la intervención de terceros cuando concluye que la firma Mecon no puede ser condenada por el solo hecho de no haber sido demandada originalmente. Es que justamente por lo expuesto surge el criterio del a quo de no obligar al actor de direccionar su acción contra un tercero que no quiere hacer participar de la demanda.

El recurrente sostiene que frente al criterio adoptado por el a quo existe otra corriente para la cual el tercero que asume la calidad de parte con total aptitud para intervenir activamente en el desarrollo del proceso. Citado doctrina en su favor.

En el punto II-II sostiene que la extensión de la condena al tercero citado tiene como fundamento el hacer que la sentencia no se transforme de cumplimiento imposible, en base que en autos quedó sobradamente acreditado que fue la empresa Mecon la que de hecho realizó la cobranza y administración respecto de todos y cada uno de los postulantes y/o adjudicatario, correspondiente al 85% que los mismos debían abonar, según contrato de adhesión a la entidad promotora. Recuerda que la modalidad señalada es la habitual para este tipo de operaciones constituida por una trilogía constituida por el IPV- entidad promotora - Empresa Constructora. Este es el argumento central de su defensa que para poder cumplir con la escrituración a favor de la actora, en definitiva, el objeto principal de la pretensión objeto del presente proceso, es absolutamente necesario remitir las escrituras de levantamiento parcial de hipoteca y ello es una obligación de hacer inherente a la empresa Mecon, siendo en consecuencia materialmente imposible a la UPCN cumplir con la obligación de hacer pretendida por la actora, tal circunstancia quedó acreditada en autos con las pruebas que enumera.

Por ello dice, aun asumiendo hipotéticamente que la UPCN fuera quien deba realizar los trámites tendientes a escriturar las viviendas a sus adherentes (situación que planteo solo a modo de hipótesis, lo cual no implica reconocimiento alguno en tal sentido), aun así, atento al contenido del informe del IPV, en concordancia con lo explicado por su parte en el escrito de contestación de demanda, en el sentido de que la realización de los trámites para la mensura individual le corresponde a la Empresa Constructora, siendo ésta quien debe entregarla a la Entidad promotora, y que no es posible realizar escrituración de las viviendas sin antes dar cumplimiento con la realización de las mensuras individuales, se entiende claramente que para poder cumplir el objeto de la pretensión del presente proceso (escrituración a favor de la actora), es necesario remitir las escrituras de levantamiento parciales de hipoteca y al no ser esto último una obligación de hacer que solo puede cumplir la empresa Mecon, se colige que es materialmente imposible a la UPCN cumplir con la obligación de hacer pretendida por la actora.

En tal sentido, aclara, que la cláusula décimo sexta del contrato de Adhesión en fecha 2 del mes de abril de 1997 que la propia actora describe en el escrito de demanda, indica que la escritura de transferencia e inscripción del dominio de la vivienda a favor de los postulantes, serán efectuados cuando los mismos hubiesen cancelado el monto total adeudado a la empresa constructora, dado que si bien se transcribe a la entidad, entre paréntesis se aclara que es la empresa constructora y a su vez se consigna expresamente que dicha transferencia se hará por el o los escribanos designados por la empresa.

En consecuencia, una hipotética sentencia que condene a la UPCN solo podría recaer válidamente, luego de que la empresa Mecon cumpla con su obligación de realizar las mensuras individuales de las unidades habitacionales del Barrio Cruz del Sur. Y en tal sentido, no debe perderse de vista que la UPCN, en la etapa pre -procesal, hizo lo que tuvo a su alcance de sus posibilidades para que la empresa diera cumplimiento con tal requisito y así poder, no solo satisfacer la pretensión de la actora, sino concluir con todo el procedimiento de adjudicación de las unidades habitacionales del Barrio Cruz del sur ya que mientras la empresa Mecon no cumpla con sus obligaciones, ningún adjudicatario podrá obtener la escrituración de tales unidades habitacionales. Es así que mediante nota que se acompañó en la constatación de la demanda en carácter de prueba documental, se solicitó al IPV que implemente los mecanismos pertinentes para obtener de la empresa constructora el cumplimiento de las obligaciones asumidas, pidiendo a dicho órgano que se aplique el máximo rigor a tales efectos para que ninguno de las partes de la operatoria en cuestión - adjudicatarios, entidad promotora y el propio IPV, sea burlado en su buena fe y vea frustrado sus legítimos derechos por el actuar inescrupuloso de una empresa privada. También la UPCN intimó a la empresa para que realice las mensuras individuales de cada unidad habitacional del barrio con el objeto de escriturar a favor de cada uno de los adjudicatarios del barrio, dado que ese es el requisito ineludible e imprescindible para luego sí poder, dar cumplimiento con la escritura pretendida por la actora.

En el apartado II-III insiste en su posición afirmando que el a quo parte de un error que es considerar que el incumplimiento de la obligación de hacer se genera por culpa de UPCN cuando no puede cumplir materialmente porque es imposible más allá de su voluntad.

En definitiva, sostiene que hay imposibilidad jurídica de cumplimiento de la obligación de escriturar, mas dicha imposibilidad no se genera por culpa de la UPCN sino de la citada Mecon, en su rol de empresa constructora en el marco de la operatoria en cuestión.

Por último, sostiene que le agravia que se conceptualice el caso bajo el art. 1195 del Código Civil juzgando aisladamente el contrato de adhesión celebrado entre la actora y UPCN y considerando a la actora como un tercero ajeno a la relación contractual que liga a la UPCN y Mecon. En los puntos siguientes vuelve tautológicamente sobre aspectos antes expresados.

Formula reservas y formula petitorio.

Corrido traslado a la contraria, la actora se presenta a fs. 303 y en base a las razones jurídicas que expresa solicita la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de primera instancia en cuanto condena a la UPCN con costas.

Planteado de este modo el recurso de apelación, se advierte que cuestiones de metodología indican que corresponde tratar en primer término el recurso interpuesto por la demandada UPCN y posteriormente, el de la actora que apunta a las costas del proceso.

En ese sentido, sin lugar a duda se debe tener en cuenta que se está frente a una compleja vinculación de intereses que tienen por finalidad la construcción de una casa nueva para la parte actora la cual reclama que se cumpla con la obligación de hacer la escritura traslativa de dominio.

Antes de avanzar, el a quo omite el correcto encuadre del tema por cuanto debió subsumir el presente caso dentro de las normas de la ley 24.240 de Defensa de los consumidores.

Este tribunal así se expresó en la sentencia fechada el 7 de marzo de 2012 dictada en los autos N° 21.180 (87.037 - 1° Civil) "Olmos Silvana Angelita c/ Cooperativa de Vivienda Gualcamayo - Escrituración" (L. de S. T° 112, F° 155/159) cuando juzgo que "en este punto ha menester precisar que la relación entre las partes se encuentra reglada por la Ley 24.240 de Defensa de los Derechos de los Consumidores y sus leyes modificatorias, cuyo contenido es de orden público y, por tanto, debe ser aplicado ipso jure por la jurisdicción. Ello, es así, pues es aplicable a todos los contratos de consumo que se celebraron o ejecutaron durante su vigencia.

El consumo de bienes inmuebles, particularmente cuando se trata de viviendas familiares (que tienen protección constitucional propia) si bien en los textos iniciales no fueron mencionadas expresamente como se hace posteriormente en las leyes que reforman a la ley 24.240, no podían - por interpretación alguna - ser descartados de la aplicación de dicha ley.

En función de ello y que la contratación se realizó (conforme se aprecia) mediante formularios con cláusulas predispuestas, rige el principio in dubio pro consumidor. Es decir, todas y cada una de las cláusulas del contrato deben ser interpretadas en favor de la parte actora, la cual es considerada la más débil en la relación. Además de ello, es necesario recordar que por imperio del art. 37 de la Ley 24.240, la jurisdicción puede declarar de oficio la nulidad de las cláusulas que estime abusivas contra los derechos del comprador de vivienda consumidor. En este caso no resulta necesario realizar esa tarea, por lo acotado de la queja expresada que se focaliza en peticionar se eximida de la imposición de las costas.

En el caso, la circunstancia de que la parte demandada sea una entidad gremial, que quien hace el aporte dinerario sea una entidad estatal (I.P.V.) y quien construya sea una empresa particular, no cambia la calidad de consumidor que tiene quien procura adquirir una casa nueva.

A partir de este encuadre se debe tener presente que la aplicación de la Ley de Defensa de los Derechos de los Consumidores N° 24.240 es de oficio por cuanto es una norma de orden público (Alferillo, Pascual E., "La función del juez en la aplicación de la ley de defensa del consumidor", La Ley 2009-D, 967). Ello lleva inexorablemente a dejar constancia que la hermenéutica del contrato debe ser in dubio pro consumidor, que es la parte mas débil de la relación contractual, especialmente cuando existen operatorias contractuales con contratos de adhesión.

Avanzando en la construcción de la sentencia corresponde precisar que la presentación realizada por la parte demandada recurrente no cumple con las exigencias formales precisadas en el art. 253 del C.P.C. Ley 8037, al omitir realizar una crítica concreta y razonada de todas y cada una de las partes de la sentencia que se estime equivocada. En ese sentido, se ha precisado que no basta con expresar una mera disconformidad con la decisión adoptada por la sentencia, sino que es menester desmoronar el edificio lógico jurídico en el cual se sustentó la decisión jurisdiccional y, a partir de ello, exponer las razones de hecho y de derecho en las cuales se debe fundamentar la sentencia que se pretende obtener.

En el caso, se formula una mera disconformidad con la decisión de la sentencia más que una crítica concreta y puntual contra la misma. Ello se advierte de la lectura de las discrepancias que expone, donde no realiza una defensa ni argumenta que ella no tenga el deber de emitir la correspondiente escritura pública sino que su esquema defensivo se focaliza en culpar del incumplimiento a la empresa constructora Mecon, la cual no habría realizado la mensura correspondiente del inmueble que le permita la identificación del inmueble que le corresponde a la actora para su escrituración (ver fs. 296/297 vta.).

Por cierto que ello no es una defensa que justifique ser eximido de su deber de otorgar escritura pública traslativa de dominio que emerge del contrato, razón por la cual no exige de otros considerandos para desestimar la pretensión de UPCN.

Sin perjuicio de ello y atendiendo que se encuentra vigente y aplicable al caso la Ley de Defensa de los Consumidores, se deja en claro que la UPCN cuando argumenta en contra de la empresa Constructora Mecon como responsable de incumplimiento que le imposibilitan a su parte cumplir con la escrituración, muy extrañamente y lo que se podría calificar como procesalmente deficitario, no requiere a este tribunal que se extienda la condena a la empresa en su recurso sino simplemente que se revoque la condena contra ella. Tampoco lo hace la parte actora en sus agravios. Es por ello, que el tribunal no puede avanzar en el tratamiento del tema.

En función de las razones jurídicas expuestas, propongo al tribunal la desestimación del recurso de la demandada UPCN, con costas a su cargo.

En cuanto a la expresión de agravios de la parte actora, se advierte que la sentencia formula la condena en costas en la parte de los considerandos pero no en la parte resolutiva cuando dice que "respecto de las costas totales del proceso, atento que se ha admitido la demanda por escrituración pero se ha rechazado la indemnización reclamada por la Sra. Luna se imponen por el orden causado (art. 70 C.P.C.)".

Como se colige, la acción de daños y perjuicios es complementaria de la principal que es la de escriturar por lo cual no puede de modo alguno ser compensadas para la imposición de las costas sin hacer un pormenorizado estudio del alcance de cada una de ellas. Además de ello, se debe tener en cuenta que está en juego el derecho de un consumidor que ante la no escrituración del inmueble que adquirió debe recurrir a la justicia para compeler al vendedor a que haga la escritura traslativa de dominio.

En función de ello propongo al tribunal se haga lugar al recurso y, en consecuencia, se condene en costas a la UPCN por la acción de escriturar, manteniéndose la condena por su orden respecto de la reclamación de los daños y perjuicios que no ha sido objeto de apelación por la demandada.

El DR. GILBERTO A. RIVEROS, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

2da. CUESTIÓN: El Dr. PASCUAL E. ALFERILLO, dijo: En mérito a la votación que antecede corresponde: I) Desestimar el recurso de la demandada UPCN, con costas a su cargo. II) Hacer lugar al recurso y, en consecuencia, condenar en costas a la UPCN por la acción de escriturar, manteniéndose la condena por su orden respecto de la reclamación de los daños y perjuicios que no ha sido objeto de apelación por la demandada.

El DR. GILBERTO A. RIVEROS, dijo:

Por iguales razones, voto en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

I) Desestimar el recurso de la demandada UPCN, con costas a su cargo.

II) Hacer lugar al recurso y, en consecuencia, condenar en costas a la UPCN por la acción de escriturar, manteniéndose la condena por su orden respecto de la reclamación de los daños y perjuicios que no ha sido objeto de apelación por la demandada.

Protocolícese, déjese copia fiel en autos, notifíquese y bajen previa reposición de sellado.