Recurso de apelación (procesal), fundamentación del recurso, juicio de desalojo, procesos especiales, legitimación activa, causales de desalojo, intimación de pago, locación de inmuebles, subasta judicial, desocupación del inmueble
Materia: PROCESAL
Carátula: ESTOPIÑÁN, Gladys Adriana y en representación de la menor Barahona, Gisela Liliana c/ RAMOS, Sergio Agustín s/ RECURSO DE APELACION (PROCESAL)
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2011-02-18

Tiene dicho la Sala que la acción de desalojo es la pretensión que se ejerce a fin de recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión. Del concepto enunciado se infiere, por lo pronto, que la pretensión de desalojo no sólo es admisible cuando medie una relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino también en el supuesto que, sin existir vinculación contractual alguna, es un ocupante circunstancial o transitorio que no aspira al ejercicio de la posesión (Palacio: Derecho Procesal Civil, Abeledo Perrot, Bs. As., 1984, t. VII, pág.77; CApel.CC.Salta, Sala III, año 2002, f° 253; íd. íd. año 2004, f° 1050). Alsina -a su turno- precisa que la acción de desalojo persigue asegurar la libre disponibilidad de los inmuebles al que tiene derecho a ellos, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en posesión precaria (tenencia) mediante actos o contratos que, por cualquier causa, no pueden ya considerarse existentes o, en su caso, cuando se encuentran sin derecho y contra la ley en el uso y goce de la cosa ajena (conf. Alsina: "Tratado", 1ra. Ed., t. III, pág. 402, ap.2). Por ello, la acción será viable cuando el actor acredite encontrarse en el supuesto previsto en el art. 691 del Código Procesal y que el demandado esté en obligación de restituir la cosa, ya sea por mediar un contrato o bien porque tenga el carácter de mero tenedor precario o intruso (CApel.C.C. Salta, Sala I, 1988, f°. 327).

De acuerdo al art. 691 citado, el juicio de desalojo podrá ser promovido por quienes tengan derecho a la recuperación de la tenencia de inmuebles urbanos o rurales, contra todo aquél cuya obligación de restitución fuera exigible, por lo que la pretensión sólo implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a reclamar la restitución del bien (CApel. CC. Salta, Año 2003, f° 58).

Se encuentran habilitados -entonces- para interponer la pretensión de desalojo, el propietario, el condómino, el locador, el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el usuario y el comodante. Destaca Alí J. Salgado ("Juicio de Desalojo", Ed. La Rocca, Bs. As. 1986, pág. 40) que aunque el proceso de desalojo nace estrechamente vinculado al contrato de locación, su evolución ha ampliado el marco de disponibilidad de esta vía a otros supuestos en que se persigue la restitución de un bien inmueble, aunque la relación sustancial no provenga de un arrendamiento. En este orden, se puede decir que están legitimados activamente para promover el proceso, todos aquellos titulares de una acción personal que pretendan excluir a otros de la detentación de un inmueble. Ha dicho la jurisprudencia que la acción de desalojo no se confiere sólo al propietario locador, sino a todo aquél que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble (dueño, poseedor, sublocador, usufructuario, locatario, etc.) contra todo aquél que esté en la "tenencia actual" de él, ya sea sin derecho originario y regularmente conferido, por abuso de confianza, engaño, clandestinidad o violencia, intrusión propiamente dicha, o en virtud de un título que, por su precariedad, engendre la obligación de restituir (rescisión del comodato, del arrendamiento, del contrato de trabajo; CApel.CC. Mercedes, Sala I en E.D. 103-525; C.Paz Letrada de Rosario Sala I en Juris 62-74 citados por Salgado (ob. cit. pág. 39).