Tribunal: CAMARA CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Chubut
Fecha: 2005-03-10


--- En la ciudad de Trelew, a los 10 días de marzo del año dos mil cinco, se reúne la Sala "B" de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial del Noreste del Chubut bajo la Presidencia del Dr. Sergio Rubén Lucero y presencia de los Sres. Jueces del Cuerpo Dres. Raúl Adrián Vergara e Hipólito Giménez, para celebrar acuerdo y dictar sentencia definitiva en los autos caratulados: "B., A. P. c/ M., L. E. y/u otros s/ reivindicación" (Expte. nº 19.482 - año: 2004) venidos en apelación. Los Sres. Magistrados resolvieron plantear las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿se ajusta a derecho la sentencia apelada? y SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde dictar? y expedirse de conformidad al sorteo efectuado a fs. 324.-------------------------------- --- A LA PRIMERA CUESTION el Dr. Lucero dijo: -------------------------------- --- Vienen estos procesos acumulados con motivo de los recursos de apelación interpuestos por las siguientes partes intervinientes en las actuaciones acumuladas en distinto carácter, a saber: como parte actora del proceso en el que tramitó la pretensión reivindicatoria, el Sr. A. P. B. (fs. 280); asimismo, como parte actora en el proceso por el que tramitó la pretensión de nulidad de la escritura pública Nro. 99, Sr. A. O. M. (fs. 412 refol.); y, como co-demandados en la pretensión de declaración de nulidad de escritura, los Sres. B. (fs. 413 refol.); V. (fs. 414 refol.) y P. D. L. D. V. (fs. 415 refol.).------------------------------------------------------------------------ ---------------------- Dichos recursos fueron planteados contra la sentencia única dictada en los autos acumulados obrante en términos idénticos a fs. 261/271 vta. y a fs. 396/406 vta., de la refoliatura de los respectivas actuaciones, por la cual se rechaza la demanda por reivindicación y daños y perjuicios promovida por el Sr. A. P. B. contra L. E. M. y A. O. M.; se rechaza asimismo, la excepción de prescripción opuesta a la demanda ordinaria de nulidad de escritura por los co-demandados P. D. L. y B.. Rechaza la demanda de nulidad de escritura promovida por A. O. M. contra A. P. B., D. V. y V. P. D. L., declarando la inoponibilidad de la escritura Nro. 99 del 05/08/92, por la que se transfiere el inmueble identificado como Lote .. de la Manzana "..", Chacra ...-.... respecto al Sr. A. O. M., adquirente del mismo bien en subasta judicial. Ordena que, una vez firme el pronunciamiento, se cancele la inscripción registral respecto del inmueble pre-individualizado a nombre de A. P. B. disponiendo que se inscriba a favor del Sr. A. O. M., previo levantamiento de los gravámenes que pesaren sobre dicho inmueble. Finalmente impone las costas de la acción de reivindicación al actor vencido -Sr. B.-; las de la acción de nulidad a los co-demandados B. y V. y las irrogadas por la escribana también co-demandada, P. D. L., a su propio cargo. Igualmente las devengadas por la excepción de prescripción, se las impone a los excepcionantes perdidosos.--------------------------------------------------------------------- - Los escritos de expresión de agravios lucen agregados del siguiente modo: a fs. 310/316, el correspondiente a la parte actora del proceso donde tramitara la acción reivindicatoria, Sr. B., a fs. 435/439 vta.; el de la parte actora del proceso por el que tramitar la acción de nulidad de escritura público, Sr. M., a fs. 441/442 vta.; el de la co-demandada, escribana Sra. P. D. L., a fs. 445/448; el de la co-demandada trasmitente por escritura cuestionada de nula, Sra. V.; y a fs. 449/452, el correspondiente al co-demandado, adquirente por escritura del inmueble en cuestión, Sr. B..----------------------------------------------------------------- Ordenado el traslado de las expresiones de agravios a la contraria, éste fue evacuado por escritos que se hallan glosados a fs. 454/456 -M.-; a 457/458 -Sr. B.-; y a 460/461 vta. -P. D. L.-.----------------------------------------------- I.- A) (Expte. 19.482) AGRAVIOS DE LA PARTE ACTORA -Sr. B.- en los acumulados donde tramitó la acción de reivindicación: Señala refiriéndose a los argumentos expuestos por el juzgador de grado que, conforme al fallo, su parte ha tenido la posesión del inmueble desde la fecha del título de su antecesor en el dominio, es decir, de D. V., posesión ésta que a tenor de los antecedentes de su título que cita la escritura de venta, data del año 1974 y de la que -sostiene- nunca fue desposeída. Refiere a la cita de precedentes de la Corte bonaerense efectuada por el juzgador, en los que se destaca que la doctrina predominante admite que el comprador que no ha recibido la tradición tiene acción reivindicatoria contra los terceros, por lo cual previa cita de doctrina y fallo plenario de la Cámara Civil de la Capital Federal en igual sentido, se concluye que su parte se halla legitimada para reivindicar el bien inmueble. De allí, indica, se contradice a continuación el a quo cuando ingresa a analizar si se le efectuó o no la tradición del inmueble. En otros términos, dice, aludir a que si no recibió la tradición, pero tiene la acción reivindicatoria contra los terceros (el reivindicado que tiene la posesión actual), es contradictorio sostener a su vez como lo hiciera el sentenciante del anterior grado en el fallo que finalmente rechaza la reivindicación porque no recibió la tradición, la que -agrega- no es el caso de autos donde recibió la tradición libre de ocupantes y posteriormente fue desposeído. Destaca que se advierte contradicción también en el fallo cuando rechaza el planteo de nulidad del acto escriturario sosteniendo que la escribano autorizante P. D. L. no estaba obligada a requerir las causas judiciales en las que estaba embargado el inmueble a escriturar y afirma, a su vez, que su parte tenía esa obligación concluyendo que su título es inoponible al comprador en subasta. Aduna con la misma cita de jurisprudencia plenaria y de esta Cámara de Apelaciones, que la venta forzosa se rige por las reglas de la compraventa debiendo ser inscripta en el Registro de la Propiedad inmueble siendo mientras tanto, respecto a terceros, el único propietario de la cosa el vendedor. A continuación, con cita del Código comentado de Bueres y Highton, analiza la vigencia del art. 577 luego de la reforma del art. 2.505. Insiste que cuenta con legitimación suficiente para demandar la reivindicación aún en el supuesto de que no se le haya hecho la tradición traslativa y tiene la acción real reivindicatoria y la preferencia que el otorga el art. 594 del Código Civil, pues obtuvo la inscripción registral a su nombre. Asevera que además de haber recibido la tradición de su vendedor como se verá, tiene la acción reivindicatoria aún en el supuesto que no se le hubiere hecho tradición, salvo que existiere colusión fraudulenta o mala fe del adquirente, circunstancia esta que no se invoca en el fallo ni se ha probado y se descarta. Indica que cuenta con preferencia quien hubiere obtenido la inscripción registral en primer término en el caso del art. 596 y en el caso del 599, la acción no prosperará contra terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso que tuvieran la inscripción registral a su favor, conforme doctrina de los arts. 1.051 y 2.505 del Código Civil. Refiere que la circunstancia de que hubiera adquirido Sr. M. el mismo bien dos años antes en subasta judicial no le crea preferencia de fondo alguna la que, expresa, solo ilegalmente le crea el fallo en crisis. Alude a la tradición traslativa, señalando que el fallo que ataca confunde posesión con tradición traslativa de dominio que accede al derecho real y ello es motivo de agravio independiente del que expusiera -dice-. Indica que la posesión es un hecho y la tradición es un acto jurídico complejo que como modo de adquisición del dominio, para que sea efectiva como tal, no basta con un simple mandamiento diligenciado por el oficial de justicia que dice que entrega la posesión material sin intervención alguna de la trasmitente del dominio, la vendedora Sr. V. y mucho menos desapoderamiento. Expresa que es doctrina legal recibida que la sola manifestación del oficial de justicia consignada en el acta de posesión, de haberle puesto en ella al interesado, no es prueba suficiente a los fines de tener por realizada la tradición, efectuando cita doctrinal a la que remito. La tradición, continúa diciendo, como acto jurídico complejo requiere además, de actos materiales efectivos, consentimiento de los partícipes y que la tradición traslativa sea efectuada por el propietario, requisitos estos que no se cumplen en el supuesto de autos donde del acta de posesión surge que no estuvieron presentes ni la enajenante ni el adquirente poniéndose en posesión "un galpón con su puerta de frente abierta y su interior libre de objeto u ocupantes" el 23 de marzo de 1992. Arguye que dicha posesión es ficta, desconocida e inoponible al comprador con escritura hasta el momento que recién se efectiviza con actos materiales con la ocupación de "E. A." en diciembre de 1992, como lo declara el absolvente en la reivindicación M. donde confiesa que antes de alquilar el inmueble este se encontraba desocupado. Aduna que tanto es así que alquila al co-demandado M. un inmueble sito en A. ... y que posteriormente por un error municipal no probado correspondería al número ... . Concluye que no han existido los actos materiales de entrega y recepción de posesión como condición del acto jurídico de tradición y mucho menos publicidad posesoria oponible a su parte. Cita prueba testimonial e informativa referidas a la fecha de ocupación del inmueble antes de que se instalara el teatro vocacional "E.A.". Concluye afirmando que al tiempo de la adquisición de la posesión por su parte como acto material de entrega no existía ningún otro acto posesorio del inmueble que implique la tradición traslativa del dominio a favor de otro y que pudiere significar oposición a la suya que continuó la que con carácter de préstamo venía ejerciendo S., hasta que "E.A." ocupara uno de los dos galpones por la locación celebrada en diciembre de 1992. Añade que tampoco se cumplió con los restantes recaudos que hacen a la tradición traslativa, es decir que se haya efectuado con el consentimiento de los partícipes y que la tradición sea efectuada por el propietario. Expresa que si la ejecutada en los autos que individualiza nunca fue notificada del traslado de demanda alguna, si la intimación de pago se efectúa en un domicilio que no es el real y a nadie se notifica, mal puede sostenerse consentimiento de los partícipes "tradens" y "accipiens" ni tradición efectuada por el propietario con su consentimiento ni siquiera conocimiento. Manifiesta que el juez interviniente en la subasta pública debió decretar la nulidad de oficio de la venta forzosa con cita del art. 2122 del Cód. Civil. Sostiene que no es oponible a su parte como sucesor singular la firmeza judicial que el fallo invoca de las actuaciones judiciales del remate realizado y de la que surgiera el demandado M. como comprador. La circunstancia de haberse rechazado en la ejecución el incidente de nulidad que planteara V. es inoponible a su parte, señalando a mayor abundamiento que genera solo cosa juzgada formal para esa ejecución pero no veda el análisis y la prueba pertinente de los hechos posesorios en este juicio ordinario. Puntualiza que no surge de esas actuaciones ni de la lectura de la escritura que efectuara la escribano interviniente conocimiento alguno de la subasta judicial y mucho menos de su aprobación, de la entrega de la posesión y de una supuesta tradición traslativa del dominio, que como sostiene no existió. Arguye que no es sostenible el argumento del a quo en el sentido que como adquirente podría haber tomado los recaudos necesarios para averiguar el "estado de la causa" constatando que a la fecha M. ya había sido puesto en posesión cuando por un lado no existía ningún contradictor (real ocupante) que discutiera la posesión que recibía de su vendedora y por otro lado ese recaudo de verificar el expediente no era siquiera exigible a la escribano que asesorara a las partes de la operación de compraventa de los inmuebles tal como lo sostiene el mismo fallo. Manifiesta que el embargo por la suma de $A 840,15 más $A 400 que se le pretende oponer era despreciable ante las restantes obligaciones que asumía, asumió y canceló de buena fe como lo relatara en los hechos al contestar la demanda de nulidad y que el fallo desconoce, creando una tradición no efectivizada y una inoponibilidad inexistente. Postula que la conducta normal exigible al comprador de bienes inmuebles embargados e hipotecados es acordar y cancelar los créditos de mayor cuantía, abonar como lo hizo en cuotas la deuda Municipal de monto menor que pesaba sobre ambos inmuebles, pero no se le puede exigir al comprador ni al escribano como se infiere del fallo, adivinar una posible subasta realizada dos años antes o verificarla en un inexistente registro público de subastas judiciales. Alude a la caducidad del embargo, por vencimiento del plazo de inscripción, el 3 de diciembre de 1992, negando asimismo que su origen surja de la escritura y mucho menos de su lectura como erróneamente sostiene el fallo ya que solo consigna ese instrumento: juzgado, secretaría, número de expte. y monto del embargo. Resume su posición impugnaticia expresando que al tiempo de la tradición traslativa y escrituración a favor de su parte no existía posesión alguna que contradijera sus derechos de dominio, ni se cumplía con la publicidad posesoria del art. 577 del Código Civil, sino que solamente continuaba su ocupación en préstamo del taller de R. S. utilizando el inmueble como depósito de los automotores que reparaba. Refiere el letrado apoderado interviniente a su intervención a partir del fallecimiento del anterior representante, Dr. V., rememorando las circunstancias de su participación en la subasta como apoderado del B., entendiendo que no existe impedimento legal ni ético para asumir la representación de la parte actora en autos y negando que cualquier apoderado pudiera poner en conocimiento a todos sus mandantes sobre las circunstancias de un inmueble sobre el cual hagan determinadas operaciones inmobiliarias. Entiende que la aplicación que en el fallo se hace del art. 594 del Código Civil es motivo de especial agravio porque su cita se contradice con lo que sostiene el mismo autor al analizar la tradición traslativa en su complementario al art. 577 en relación con los arts. 1051 y 2505. Afirma que contando con buena fe y título suficiente para transferir el dominio y su tradición perfeccionada con la inscripción registral como dice el mismo Bueres, es inadmisible -reitera- la aplicación que el fallo hace del art. 594, el que invirtiendo sus términos crea una preferencia por sobre el titular registral de buena fe contraviniendo claramente lo dispuesto por los arts. 2505, 1051 del Cód. Civ. y los arts. 2, 4, 5, 17, 19, 20 de la Ley 17801. Insiste que no contando el demandado con tradición anterior a la entrega de la posesión libre de ocupantes que recibiera su parte, esa interpretación del juzgador es una interpretación de "lege ferenda" pues los mismos autores que cita refieren a que ese es su pensamiento con cita de la opinión crítica de la actual redacción del art. 2505 de M.rio que citan. Agrega que el agravio se agiganta (sic) no bien se observa la duda que se le plantea al juez cuando dice que V. no hizo tradición del inmueble a M. y no lo hizo ni voluntaria ni judicialmente porque no había sido desapoderada de algo de lo que nunca había sido notificada. Vuelve a referirse a la ejecución fiscal y las referencias que de la misma hiciera el anterior letrado apoderado de su parte, Dr. V. a la que me remito, de lo cual induce, conclusivamente, que no es sostenible la afirmación de que la publicación de edictos de un remate realizado en octubre de 1990 importe oponibilidad "erga omnes" a una operación de compraventa efectuada dos años después en Agosto de 1992, cuando es notorio el hecho de la suspensión de subasta judiciales por distintas circunstancias. Concluye que se agravia por lo resuelto porque no es exacto que V. fuera legalmente desposeída del inmueble, ni que no se le hubiere hecho la tradición de los dos inmuebles que recibió desocupados y prestados a S. ni siquiera que se le estuviere vendiendo una cosa ajena como erróneamente -expresa- se sostiene en el decisorio que recurre. La escritura de venta debidamente inscripta no es nula ni anulable, y mucho menos -dice- inoponible por no tratarse de un supuesto de venta de cosa ajena. Alude a la seguridad del trafico jurídico previa cita de Bueres-Highton, la que -afirma- se desbarataría con la inoponibilidad que ha creado el fallo estatuyendo pretorianamente un privilegio a favor del comprador de inmueble en subasta fuera de toda fuente legal desconociendo la lógica excepción del tercer comprador de buena fe. Reitera que no existe desapoderamiento judicial a V., por una ejecución llevada delante de forma irregular sin una sola notificación válida razón por la cual -expresa- esa pseudo subasta e inexistente tradición no puede trasladarse ni serle opuesta al tercer adquirente de buena fe y mucho menos cuando no existe actos materiales que importen publicidad posesoria que contradiga sus derechos. Vuelve a referirse a las supuestas irregularidades de la ejecución en la que se subastara el bien inmueble a cuyas consideraciones remito, denuncia una actitud remisa y morosa de escriturar con cita en los arts. 587, 2da. Parte y 582 del C.P.C.C.).---------------------------------------------------------------------- -------------------- B)(Expte. 19481) 1) AGRAVIOS DE LA PARTE ACTORA -Sr. M.- en los acumulados donde tramitó la pretensión de nulidad de escritura: Se agravia de que la sentencia no declare la nulidad de la escritura reargüida por falsa oportunamente. Previo a referirse a la naturaleza jurídica de toda escritura pública y a sus elementos para señalar a continuación que el bien inmueble al 5 de agosto de 1992 había sido desapoderado a su anterior propietaria V. por remate judicial ante el no pago de cargas fiscales que pesaban sobre el inmueble por lo que no podía vender como propio algo que en ese momento ya le era ajeno. Carecía -asegura- de legitimación, legitimación que debió ser verificada por la escribana interviniente como es su deber legal (cita Art. 18 de la Ley 5.055). Señala que el juzgador del anterior grado coincidió con su postura pero no así en los efectos o alcances sancionatorios aplicables en materia de nulidad, ya que para ello analiza en tema en forma separada lo que le hace perder congruencia a su decisión. Cita con trascripción parcial los arts. 16 y 18 de la Ley 5.055, referido a las obligaciones esenciales de los escribano de registro, refiriendo que el último de ellos lo faculta a retirar y examinar expediente judiciales o administrativos, por lo que concluye que este fue el deber legal infringido por la escribana actuante. Previo referir a la responsabilidad como oficial público de los escribanos, señala que la decisión del a quo se basa en lo informado por el C. d. E. y por la A. d. N., en los que se informa que la fórmula "haciendo tradición" es de estilo y que los notarios no tienen obligación de requerir las causas judiciales en las que esté embargado el inmueble a escriturar, siendo su aplicación al caso una falacia. La parte de la verdad de la falacia, continúa diciendo, surge que en las escrituras normales y honestas ello es cierto pero en aquellas escrituras en donde el adquirente supuestamente asume las deudas fiscales y los derechos reales preexistentes, ello requiere de una exhaustiva investigación precedente del escribano de los expedientes y su estado procesal, pues está en juego la propia fe pública ya que también compromete, amén de las partes, los intereses generales. Alude a los impuestos que pesaban sobre el inmueble y que el adquirente había asumido siendo que el Municipio de Trelew ya había perseguido su cobro subastando el inmueble a esa época. También de las hipotecas vigentes y sus juicios respectivos que impone para la buena salud registral determinar fehacientemente su causa y monto. La total falta de diligencia que en todo momento -dice- atacamos de maliciosa ya que la analiza en conjunto, amén de los incumplimientos de los deberes legales, es la causa eficiente de la falta de existencia del acto jurídico atacado. Cita el art. 2602 del C.C.. Indica que según el principio de legalidad solo son escriturables los títulos válidos para lo cual hace falta un exhaustivo examen depurador de la titulación presentada para que únicamente se escriture bajo títulos válidos, perfectos y legitimados, y si no es así el escribano debe rechazarlos. Insiste que en el supuesto la vendedora no estaba legitimada en el momento del acuerdo transaccional, ni el acto reunía el requisito fundamental exigido por la ley para tener la validez legal, ya que la compraventa en nuestro derecho requiere para su vigencia de un precio cierto en dinero, y en la escritura se ve -dice- la existencia de una suma de dinero que no es veraz ya que no es la real determinación de toda la contraprestación asumida supuestamente por el comprador como precio. De allí, expresa, que siendo supuestamente la obligación asumida por B. el pago de los impuestos devengados hasta esa fecha como asimismo el pago de los gravámenes reales que sobre la heredad pesaban, era obligación del escribano determinarlo fehacientemente, o sea expresar en dinero el total de la cuantía de las obligaciones supuestamente asumidas como precio o contraprestación. Señala que tuvo el comprador la posibilidad de cancelar la obligación asumida para demostrar el cumplimiento de su contraprestación y amén de no hacerlo no lo alegó siquiera, lo que prueba que era una maniobra fraudulenta desde un inicio. Denuncia que se escrituró por un importe menor a la propia valuación fiscal, de lo cual el impuesto a la transferencia de inmuebles, que tampoco se exteriorizó en la escritura, se ha hecho sobre un precio que no es cierto, por lo que el pase de las actuaciones a sede penal ha impedido la determinación fehaciente de tales conductas. De ello concluye que no había precio cierto por lo que no puede haber compraventa y no estando demostrado el título suficiente el escribano no podía haber extendido el instrumento público. Manifiesta que si bien el escribano no tiene obligación de hacer tal cosa si tiene la obligación de no hacerse el desentendido y mucho menos el distraído. Alude al deber de obrar al límite de sus atribuciones con citas legales a las que remito. Sostiene que el acto atacado ha sido lesivo a sus intereses y es un acto simulado ya que contiene cláusulas que no son sinceras, como lo son -ejemplifica- la del precio, la no determinación de las deudas fiscales por asumirlas el comprador, sin la determinación de la cuantía y el estado de ejecución de las mismas ni la liquidación del impuesto conforme a la real contraprestación convenida, pero fundamentalmente -expresa-, la declaración de la tradición como constitutiva de dominio otorgada por alguien que no tenía la posesión por haberla perdido y no ejercerla por más de 16 años, debería acarrear la nulidad absoluta es la única consecuencia posible. Cita y trascribe una porción de la escritura a lo cual remito, recuerda que la propia V. alega que el inmueble estaba ocupado por S. de hecho y no por su expresa voluntad desde que su esposo lo abandonara dieciséis años antes, hechos sobre los cuales era obligación de la escribana -dice- anoticiarse en la primera etapa de conocimiento de lo que iba a instrumentar como constitutivo de un derecho de dominio. Efectúa cita de doctrina notarial a la que remito. Recuerda que en el informe del Registro figuraban embargos por varios juicios de larga data y nadie puede dejar de presuponer que los mismos avanzan siempre hasta la ejecución de la sentencia y que como hecho previsible para un notario no puede ser desconocido debiendo ser estudiado como antecedente del real estado de dominio del inmueble en relación al supuesto titular. Expresa que la inactividad de la profesional en el estudio fiel y acabado de los antecedentes es la causa eficiente de este conjunto de actos antijurídicos que terminan nulificando el acto, puesto que no puede desconocer el escribano lo establecido por los arts. 2378 y 2380 del Código Civil en materia de tradición. Enuncia como segundo deber legal infringido la falta de colaboración a entregar una copia de la escritura que cuestiona, agraviándose de que no haya sido dilucidado en la sentencia pese a que se lo solicitara y sustanciara. Con cita en el art. 16 de la Ley 5055, los escribanos de registro tienen la obligación de expedir a las partes interesadas copias de las escrituras matrices de sus protocolos más allá de la exhibición de los protocolos. El art. 18 de la misma ley, continúa diciendo, los hace responsables civilmente por daños y perjuicios que ocasionaren por el incumplimiento de las disposiciones del art. 16, aseverando que está más que probado en autos el derecho que sobre el inmueble escriturado tenía su parte y pese a todo le negó copia del instrumento que estaba obligada por ley a dar. Señala como abusivo y disfuncional la pretensión de que se declarase prescripto su derecho. Expone sobre la actividad notarial sobre la cual manifiesta que se dice que esta se relaciona con dos actividades, el asesoramiento y la instrumentación. Alude con cita de doctrina notarial a lo que ha dado en llamar "instante funcionarista" donde se crea literalmente el instante de constitución de derechos que ya pasó pero que se documenta, por lo que asevera, no puede utilizarse un gerundio como el utilizado en la escritura "Haciendo tradición...". Señala que en lo que la doctrina llama "unidad de acto" en el "instante funcionarista" en una mínima conversación con la vendedora le hubiera determinado que hacía 16 años que V. no ejercía la posesión ni por sí ni por terceros. Refiere a la lesión a un valor fundamental como lo es la seguridad jurídica para la vida en sociedad y su lesión deviene -dice- de la liviandad de las conductas juzgadas. Con cita doctrinal vuelve a indicar como se traduce el actuar del notario, citando nuevamente la omisión de determinar el quantum de la deuda fiscal y hacerla presente a las partes en forma fehaciente, ocultamiento que -afirma- la hace responsable aún de las consecuencias mediatas. Sostiene que la inoponibilidad dictaminada en el fallo que es cierta, dice, no es suficiente dado que se soslaya de tal manera la responsabilidad de quien conformó el acto amén de que seguiría existiendo ante los demás cuando es un no acto jurídico. Refiere al conocimiento que la vendedora V. tenía de la deuda fiscal y también que su derecho de dominio le había sido subastado. Alega que el adquirente, asesorado por quien intervino previamente en la ejecución fiscal, sabía asimismo de la situación jurídica de la subasta judicial. Insiste que el propio apoderado de B., Dr. O. intervino en el acto en que su parte recibe la posesión del bien subastado (cita el acta judicial) e intervino también como parte en el expediente de ejecución fiscal dilatándose por ello la inscripción en el Registro mientras B. "adquiría" el inmueble por el que había pujado según lo declara el propio martillero interviniente. Como hecho nuevo denuncia una supuesta maniobra del Sr. B. para evadir el pago de los honorarios de la letrada representante de la recurrente devengados en el trámite del proceso de desalojo que iniciara éste contra su representado, aunque concluye aclarando que si bien se cita esto como hecho nuevo se lo hace solo a efecto de ilustrar sobre las conductas penales que por este motivo se vienen suscitando y no como pretensión insita en la apelación deducida.---- 2) AGRAVIOS DE LA PARTE DEMANDADA (expte. 19481): -------------------- a) Rechazo de la excepción de prescripción de la escribana co-demandada V. P. D. L.: Cuestiona que a los efectos de resolver respecto a la defensa de prescripción que opusiera al progreso de la pretensión de nulidad se haya computado el plazo de dos años -con error entiende- no desde el momento de la publicidad registral, operada con la inscripción de la escritura de venta atacada de nulidad, sino a partir del momento en que devuelve sin inscribir por el registro el oficio de inscripción librado en la ejecución municipal tomando como tal el de la providencia que agrega el referido informe, esto es el 26 de octubre de 1993. Señala que el conflicto del comprador B. con los ocupantes del inmueble con el teatro denominado "E.A." , al poco tiempo de la suscripción del contrato de locación a fines del año 1992, hace insostenible computar el plazo de prescripción a partir del "agréguese" del 26 de octubre de 1993, del informe del registro de la propiedad que devuelve sin inscribir el oficio, más cuando se trata de un oficio ingresado al registro el 17 de agosto de 1993. Agrega, que por lo demás, M. había solicitado certificado catastral en abril de 1993, valuación fiscal inmobiliaria a la municipalidad de Trelew, en julio de 1993, de donde obviamente ya advirtió y se impuso de la situación de lo cual concluye, ya sabía que el conflicto estaba planteado a esa fecha porque B. figuraba como titular registral. Señala que la misma parte actora sostiene en su demanda que otra escribana había negado su intervención para la certificación de firmas del contrato de locación celebrado entre M. y M. al existir un contradictorio planteado en los meses de noviembre/diciembre de 1992, entre le comprador por escritura y un tercero comprador en subasta, certificación que efectuar su parte. Afirma que, por ende, no podía ignorar que el inmueble ya pertenecía registralmente a otra persona por las propias razones que expone la actora en su demanda. Es decir, puntualiza, pese a que el juzgador lo pasa por alto, al mes de noviembre de 1992 ya se sabía del conflicto existente sobre uno de los inmuebles que vendió con su intervención como escribana la Sra. V. al Sr. B.. Por ello, concluye, mal pudo sostenerse en el fallo que el plazo de prescripción se computa a partir de la providencia que ordena agregar el informe del registro denegatorio de la inscripción dominial, lo que ocurrió casi un año después (26/10/93). Postula, que vencido con holgura el plazo de prescripción de la acción de nulidad de la escritura pública confeccionada corresponde que se haga lugar a su defensa de prescripción. Costas: También se queja de la imposición de costas a su parte por una acción de nulidad que no prospera en cuanto es válida la escritura. No advierte razón en el planteo ni razonabilidad para litigar por nulidad por un comprador en subasta moroso respecto a la inscripción, máxime -dice- cuando la misma fue realizada en 1990 y 5 años después se demanda la nulidad de una escritura hecha y confeccionada conforme a normas registrales y notariales como lo consigna el mismo juzgador. La inoponibilidad que el fallo hace de la escritura al comprador no es lo demandado, ni causal suficiente para imponer a su cargo las costas. Indica que manejándose la profesión notarial con constancias registrales emitidas por el Registro Inmobiliario, que crean inoponibilidad de lo que no figura inscripto y registrado, es arbitraria la imposición de costas por la defensa de prescripción que se rechaza computando plazos a partir de constancias judiciales que el propio fallo categóricamente establece que no tiene obligación de verificar.---- b) Co-demandada vendedora del inmueble Sra. V.: ---------------------- --- Venta de cosa ajena: Arguye que su parte jamás fue notificada de actuación judicial alguna en la ejecución fiscal cuyo expte. individualiza. Destaca que en sus comienzos dicha acción no fue dirigida en su contra ya que inicialmente se emitieron los certificados de deuda al anterior poseedor Sr. B. R. M. quien tenía una empresa metalúrgica denominada B.R.M. deudora de esas cargas impositivas. Señala que el certificado de deuda aludido se emitió contra el preindicado Sr. M. y/o quien fuera poseedor que era la misma persona, pero -reitera- no se emite certificado de deuda contra ella. Posteriormente informado que el inmueble había sido transferido a su parte se emite un nuevo mandamiento irregularmente -entiende- por cuanto no era la destinataria del certificado de deuda. Dicho mandamiento se diligencia, continúa diciendo, en el año 1986 sobre dos galpones abandonados que solamente se ocupaban como depósito de vehículos del taller lindero sin que ello constituya domicilio alguno y obviamente sin notificar de esa intimación a personal alguna, continuando su cuestionamiento a lo actuado en dicho expediente de ejecución fiscal a lo cual me remito por razones de brevedad. Concluye de ello en que jamás se cursó notificación alguna a su parte de modo que de dicha ejecución fiscal no puede inferirse que tuviera conocimiento de las actuaciones ni de la subasta ni de la publicación por edictos que no ha conocido y que tampoco conoce ni lee normalmente la gente, salvo algún especulador inmobiliario en subasta para sacar provecho de su precio. Expresa que la circunstancia de ser vencida en la nulidad de la subasta por ser su planteo extemporáneo no agrega ni quita nada a lo que deba resolverse en este proceso de pleno conocimiento siendo que lo allí resuelto no es sentencia definitiva como lo tiene dicho la Cámara en sentencia obrante a fs. 141 del principal. La inexistencia de esa definitiva en la ejecución fiscal es con mayor razón aplicable a la incidencia de nulidad rechazada por extemporánea y de la que no puede surgir como lo dice el fallo la convalidación de actuaciones de subasta irregular, sobre todo teniendo en cuenta que las mismas son todas posteriores a la traba de esta litis de conocimiento. Afirma que en estas actuaciones está debidamente probado que no existió notificación válida ni de iniciación de juicio, ni de la subasta ni de la entrega de posesión alguna, estando probado que el domicilio de mi representada es el Barrio S. M. casa Nro. ... de Trelew desde hace 15 años, acusando de subjetivismo al fallo cuando sostiene que V. estaba legalmente desapoderada del inmueble y que su venta fuera de cosa ajena. Refiere a otros acreedores a lo cual remito, y a la entrega que hiciera del inmueble escriturado al Sr. B., previa notificación al Sr. S., posesión que de hecho tuvo el comprador de los inmuebles hasta que aparece uno de los galpones ocupados por una persona que dice ser inquilina del comprador en subasta, momento en el que -afirma- tomó conocimiento de la situación planteada. Ante el reclamo del comprador B., tomó conocimiento de lo ocurrido en el referido juicio de ejecución municipal y de la ocupación de iniciaran en Diciembre de 1992 los ocupantes del teatro "E.A.". Postula entonces que es insostenible el fallo en cuanto afirma categóricamente que vendió una cosa ajena porque estaba desapoderada al día 7 de noviembre de 1991, cuando antes de eso todas las notificaciones decían que allí no existía domicilio con esa numeración ni se efectuó notificación o intimación de pago a persona alguna y cuando no intervino ni tomó conocimiento de esas actuaciones, ni de la entrega de esa supuesta posesión unos meses antes a su venta a fines de 1991. Admite que si bien puede sostenerse como lo hace alguna doctrina judicial, que cuantifica como no mayoritaria, que el dominio adquirido en subasta se perfecciona fuera del Registro, cuando ello es una interpretación que choca con el texto expreso de la ley de registro 17801 y la ley de fondo (art. 2505 Cód. Civ.), añadiendo que lo que no admite esa interpretación es que su parte haya efectuado la tradición por sí o por alguien que represente su voluntad al Sr. M., que era un desconocido como desconocidas eran las actuaciones de subasta. Indica además que cuando hiciera tradición sin oposición alguna a su comprador por escritura de los dos galpones de la antigua metalúrgica abandonada estaban éstos totalmente desocupados, es decir que no estaba desposeída que asumiera y sustituyera su voluntad por rebeldía o incomparecencia a juicio en la venta forzosa. Incidente de nulidad: Se agravia también del carácter de definitividad que el sentenciante de grado le confiere al incidente de nulidad de la ejecución fiscal refiriéndose nuevamente a los defectos y vicios procesales del proceso de ejecución fiscal a todo lo cual me remito. Postula que es también inexacta la afirmación contenida en el fallo de que podrían tanto vendedora como compradora haber tomado los recaudos necesarios para averiguar el estado de la causa, constatando que M. tenía la posesión, circunstancia de la que surgiría el conocimiento de la tradición efectuada anteriormente por el transmitente. Califica como voluntarista a dicha afirmación, la que no se compadece -expresa- con el hecho posesorio existente al tiempo de la escrituración en agosto 5 de 1992 cuando ocupaba el Sr. S. en préstamo los galpones y se le efectuó la tradición al comprador libre de toda otra posesión que se le oponga. Vuelve sobre el cuestionamiento que le merece que el decisorio hubiera tenido a la venta que efectuara como de cosa ajena en interpretación inversa -dice- del art. 594 del Código Civil. Alega que siendo poseedora a título de dueña, poseyendo para ella como tenedor el Sr. S. y no habiendo sido desapoderada en juicio alguno, tal como está probado -sostiene-, la tradición que hiciera trasmite el dominio a su comprador no como cosa ajena sino propia. Luego de reiterar que no fue desposeída concluye que no hay preferencia alguna para el comprador en subasta.------------------------------------------------------- --------------------- c) Co-demandado comprador por escritura -Sr. B.-: --------------------------------- Rechazo de la defensa de prescripción: Rememora que al ser planteada se indicó que el computo del plazo de dos años operaba desde el conocimiento que implica la publicidad registral oponible a terceros a partir de la inscripción del título a su nombre, y del conocimiento que tenía la parte actora al tiempo del arrendamiento del inmueble que había comprado dichos galpones. Se agravia entonces del parcializado cómputo del plazo de prescripción que efectúa el Sr. Juez a quo que cuenta a partir del conocimiento del vicio alegado que considera operado con la providencia del 26 de octubre de 1993, cuando la demanda de nulidad se interpone el 20 de septiembre de 1995. Alude a la supuesta diferencia de criterio para interpretar el conocimiento que la vendedora tomó de la demanda de ejecución municipal cuando no obra notificación alguna refiriéndose a los supuestos vicios procesales ocurridos en el proceso de ejecución que individualiza. Señala que del informe del 2 de julio de 1993 obrante a fs. 192/193, surge ya su titularidad por lo que -sostiene- la prescripción de la acción de nulidad operó al 02 de Julio de 1995. Consideración aparte merece -dice- la carga de la prueba de dicho conocimiento que el fallo requiere que sea fehaciente, refiriendo también a la desaparición de distintas pruebas alegadas por la contraria que abre un manto de sospecha. Puntualiza que el expediente del incidente de nulidad que planteara V. debió ser reconstruido ante la desaparición de los originales. El expte. de diligencias preliminares que planteara M. también desapareció y en el expte. correspondiente al proceso reivindicatorio no figura agregada la documental de fs. 25/64, que también desaparece misteriosamente. Presume que en la documental desaparecida existía un informe de dominio del registro de la propiedad donde constaba ya la titularidad de B. y que habría sido solicitado por M. al tiempo de requerir los certificados catastrales de abril de 1993 obrante a fs. 178 y del informe de valuación fiscal de fs. 1902/193 de julio de 1993, que juntamente con el certificado del registro de la propiedad son los tres elementos necesarios para inscribir el dominio a nombre del comprador en subasta. Por ello, entiende, la prueba de la data de ese conocimiento es de la actora pues planteada la prescripción a partir de la inscripción dominial y del certificado municipal que informa la titularidad de los inmuebles en B. (fs. 192/193) mal puede invocarse la fecha que considera el fallo (26/10/93). A mayor abundamiento, agrega, que la prescripción también se operó en el caso computando el plazo a partir de la inscripción provisoria del oficio Nro. 801 del 3 de agosto de 1993, operándose de tal modo la prescripción -afirma- el 17 de agosto de 1995, frente a una acción de nulidad iniciada recién el 20 de septiembre de 1995. Advierte que no puede tomarse la fecha del 26/10/93, es decir setenta días después de aquella anotación provisoria porque M. debió retirar el oficio en cuestión. Validez de la escritura y la oponibilidad de la subasta al tercer comprador B.: Luego de aludir nuevamente a lo que entiende es un muestrario de irregularidades procesales y de fondo, señala que se pretende extraer un acto que le es inoponible a titulo de sucesor singular como lo es el tercero comprador de buena fe, agraviándose del fallo por cuanto crea una inexistente preferencia a favor del comprador en una subasta legalmente inexistente como acto jurídico. Indica ausencia de presupuestos procesales básicos en el proceso de ejecución aludiendo a vicios de nulidad a todo lo cual vuelvo a remitir. Sostiene que siempre tuvo V. la posesión material del inmueble a través de su tenedor S. y la entregó al tiempo de la escrituración a su parte, por lo que se agravia por insostenible -expresa- la que califica como voluntarista afirmación de que la vendedora vendió una cosa ajena y que el comprador en subasta tiene preferencia basada en la tradición que nunca se efectivizó en su favor como para transmitir el derecho real de dominio. A continuación bajo el titulado de "prueba de hechos posesorios y de la inexistencia de actos válidos de apertura de la instancia de ejecución" expresa que tal aspecto fue analizado en profundidad al tiempo de alegar de bien probado al que se remite en especial la declaración testimonial de los Dres. V. y R. B., del Sr. C. y de la informativa del tribunal electoral, jefatura de policía, con relación al domicilio de la Sra. V. desde 1984 antes del inicio de la ejecución municipal en el año 1986, prueba que no menciona -dice- el fallo que cuestiona sosteniéndose en la dogmática afirmación de que las actuaciones de remate han quedado judicialmente firmes, creando el fallo una inoponibilidad fuera de todo régimen del tracto sucesivo efectuando en apoyo de su posición citas legales a las cuales remito. Preferencia no planteada: Manifiesta que el fallo se aparta de la causa petendi de la demanda de nulidad y hace extensivo el iuria novit curia estableciendo una preferencia no planteada a la litis afectando -asegura- el principio de congruencia y la defensa en juicio al expedirse sobre puntos no propuestos. Arguye que si M. se consideraba con mejor derecho que el comprador por escritura, tradición e inscripción a su nombre, debió plantearlo en esos términos por la pertinente acción o tercería de mejor derecho pero el juez de grado incurre -expresa- en incongruencia al resolver la preferencia no planteada ante la clara demanda de nulidad de la escritura pública incluso en contra de la escribana. Efectúa citas jurisprudenciales varias referidas al tema y a las cuales igualmente remito.----------------------------------------------------------------- ----------------------------- II.- CONTESTACIÓN DE AGRAVIOS: a) El Sr. M., responde a los co-demandados B. y P. D. L., en cuanto se alzan contra el decisorio del anterior grado por la prescripción de la acción de nulidad que denunciaran y esgrimieran como defensa, señalando que tal como oportunamente lo dijera la única vía de interrupción del plazo de prescripción es la interposición de la demanda en contra del acto jurídico nulo. Manifiesta que su parte se vio imposibilitada en su momento de ejercer su derecho en juicio por no poder contar con copia de la escritura que debía atacar, por serle -dice- negada sistemáticamente por la escribana demandada, lo que motivó la diligencia preliminar agregada como prueba. Indica la propia confesión al respecto de la Sra. P. D. L., precisando que tampoco B. la presentó al interpone la acción de desalojo conforme surge del expediente respectivo. Agrega que aquellos que impidieron por vías de hecho el conocimiento real del acto jurídico escritura pública pretenden beneficiarse con la prescripción. Rememora que ya dijo que la minuta que se registra no alcanza para conocer los reales alcances del acto cuestionado, siendo los informes parcializados insuficientes para el efectivo conocimiento del acto jurídico. Se remite a lo dicho en el expediente donde tramitara la diligencia preliminar cuyo párrafos trascribe. Alude al principio de la buena fe, señalando que quien actuó antifuncionalmente no puede obtener el beneficio de la liberación de su derecho por la vía de la prescripción. Responde a los agravios de la Sra. V., expresando que deben ser rechazados por ser infundados desde el momento -dice- que su ataque lo es en contra del expediente de ejecución fiscal y del incidente de nulidad, el que le fue rechazado sin iniciar la acción ordinaria posterior buscando revertirlo. Responde a los agravios del Sr. B., remitiéndose en relación al referido a la prescripción a lo dicho precedentemente, y respecto a su ataque de lo actuado en el expediente de ejecución fiscal, a lo expuesto a su respecto. Con relación al apartamiento de la causa petendi, señala que el a quo ha jugado con el principio iuria novit curia, puntualizando con trascripción cual fue su petición, cita jurisprudencia de la Corte a la que remito y termina diciendo que el objeto del proceso es el bien que se pide concretamente en la demanda. b) El Sr. B.: responde a los agravios de M. señalando que persiste en su teoría del desapoderamiento del que, afirma, no tuvo ni noticia ni participación alguna la vendedora del bien inmueble en cuestión Sra. V.. Mención aparte le merece la crítica a la actuación de la escribana interviniente al imponerle obligaciones que la ley no prevé como la de verificar el expediente judicial en un estudio de títulos y antecedentes. Postula que introduce en sus agravios cuestiones no propuestas al juez de grado como lo es la verificación de las hipotecas, causa y monto que asumidas por el comprador y reconocida por ambos contratantes en la escritura, o el requisito del precio cierto, su determinación fehaciente, la cuantía de las obligaciones asumidas. Reitera que tales cuestionamiento son improponibles señalando que si se consideraba que el instrumento público estaba viciado de falsedad o que fuera simulado debió demandar la pertinente redargución de falsedad o demandar por simulación. Indica la morosidad de M. para escriturar el inmueble que comprara en subasta afirmando que nunca tomó posesión efectiva del inmueble antes de la escrituración. Responde a su vez la que califica como falsa invocación de que el apoderado Dr. O. intervino en el cado en que su representado recibe la posesión negando que interviniera jamás, señalando que quien intervino en esa acta judicial fue el Dr. C. O.. c) La Sra. V. P. D. L. responde los agravios del Sr. M. resaltando que se ajustó en su actuar al cumplimiento de las normas y prácticas notariales. Reitera que el instrumento cuestionado es idóneo, legal y básico para verificar la propiedad de un bien inmueble previo a su transmisión o por otras razones, es el certificado de condiciones de dominio que expide el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia. Niega la aplicación al caso de la Ley 5.055 (Ley del notariado provincial) por ser una ley no retroactiva que fue sancionada el 9/9/03, o sea ocho años después de extendida la escritura de que se trata. Señala que la obligación de entregar copia lo es respecto a las partes interesadas siendo ellas los otorgantes de la escritura siendo los demás terceros, limitándose por ello a cumplir con la ley. Por lo demás, continúa diciendo, de la mera lectura del instrumento público en cuestión surge en la escritura que hay un precio cierto en dinero el que fue pactado libremente por las partes y que se consigna como una expresión privativa de la voluntad de las mismas y en la que el escribano no interviene quien solo lo expresa y da fe de lo que las partes han pactado. Indica que la determinación que se hace notarialmente esta dirigida a determinar la corrección de las obligaciones fiscales verificando si el precio pactado por las partes en mayor o inferior a la valuación fiscal, porque si fuera mayor corresponde que se tribute por el mayor valor resultante. Advierte que la escritura no fue observada por la Dirección de Rentas ni por la AFIP, con respecto al importe retenido en concepto de impuesto a la transferencia de inmueble. Expresa que carece de relevancia las interpretaciones realizadas con relación al libro segundo, sección segunda, título XV -Del reconocimiento de las obligaciones- del Código Civil, que formula la agraviada. Acota que no hubo en el supuesto exigibilidad legal para la notaria interviniente en cuanto a imponerle la obligación de un estudio de títulos, modalidad que -expresa- se ha generalizado por los bancos que la han instaurado como practica y a solicitud previa en oportunidades de constituirse hipotecas con el objeto de informarse si el título que garantiza el préstamo sea atacable, aunque puntualiza que no existe obligación legal alguna de hacer los estudios de las hipotecas que gravan el inmueble como lo pretende el actor.------------------------------------------------ III.- ANALISIS Y DECISIÓN: Por el orden lógico impuesto por los tópicos materia del recurso habré de ingresar en primer lugar al análisis de los agravios formulados respecto al rechazo de la defensa de prescripción opuesta a la pretensión de nulidad de la escritura Nro. 99, y que fuera planteada por los co-demandados Sres. V. P. D. L. y A. B.. Luego, lo haré respecto a los agravios vertidos en relación al rechazo de la acción reivindicatoria, también desestimada en el anterior grado la que fuera planteada en calidad de actor por el Sr. A. B.. Y por último, en el supuesto que corresponda, se examinarán los demás agravios vinculados a las cuestiones referidas a los siguientes temas, a saber: nulidad de la escritura, venta de cosa ajena o propia, inoponibilidad de la escritura, si correspondiere, e imposición de costas, aspectos todos ellos que se hallan estrechamente vinculados pero que se encuentran pendientes de los anteriores.--------------------------------------------------------------------- --------------------- Asimismo, para facilitar la ubicuidad y seguimiento del orden propuesto para el análisis a emprender, nominaré los temas a tratar siguiendo la misma metodología de individualización alfa numérica adoptada con el añadido de la titulación respectiva.--------------------------------------------------------------------- ----------------- B).- 1.- 2).- a).- y b) Nulidad de la escritura- Rechazo de la defensa de prescripción de la acción de nulidad: Los co-demandados en el proceso, en el que tramitara la pretensión de nulidad de la escritura Nro. 99, Sres. P. D. L. -escribana fedataria en dicho acto jurídico- y B. -comprador en dicho instrumento público-, con diferencia sólo en el "dies a quo" a partir del cual computan el comienzo del plazo de dos años previsto por el art. 4030 del Código Civil, coinciden en que la acción de nulidad deducida ha fenecido por prescripción.----------------------------- --------------------------------------------------------- La Sra. P. D. L., sostiene que el momento a partir del cual correspondería computar el plazo de prescripción es el de la publicidad que operó con la inscripción registral de la escritura suscripta el 05 de agosto de 1992 (Art. 5 de la Ley 17801). El Sr. B., además de coincidir respecto a que la publicidad registral opera a partir de la fecha de inscripción registral del instrumento de venta documentado por la escritura pública Nro. 99, sostiene que a los efectos del cómputo del plazo de prescripción también corresponde tener en cuenta el conocimiento que, asegura, tuvo la actora de la adquisición de los galpones al tiempo de su arrendamiento, citando para ello la fecha del informe municipal de fs. 192/193 del expediente nro. 296-138-1986 y que ubica en fecha 2 de Julio de 1993, en la cual se agregó dicho informe a la ejecución fiscal. Alude a otras actuaciones que inducirían tal conocimiento del Sr. M. con anterioridad a la fecha de agregación del oficio al expediente donde se subastara la heredad y que hace saber que el inmueble se encontraba inscripto a nombre de A. B..--------- Planteo general ante el problema o conflicto planteado: Útil será delimitar, previo a toda otra consideración, cual es el plafond jurídico que enmarcará el análisis de cada uno de los agravios formulados.--------------------------------------------- Es sabido que frente a los derechos reales sobre inmuebles nos encontramos con un sistema compuesto por tradición por título suficiente (como constitutiva) e inscripción registral (como declarativa). Esto es, con la tradición por título suficiente nace el derecho real entre las partes. Con la inscripción registral nace su oponibilidad frente a terceros; vale decir -puntualizo- que la inscripción se relaciona con la publicidad.--------------------------------------------------------------------- El sistema de inscripción registral se incorpora a nuestro Código sustantivo con la nueva redacción del art. 2505 según reforma de la Ley 17711, y la Ley 17801 que lo reglamenta, otorgándole a las inscripciones entre otras características, la de ser no constitutiva, no convalidante, de folio real, de tracto sucesivo; etc.. Esto es, tengo para mi, siguiendo una tesitura doctrinal no controvertida, que el registro no ha sustituido a la tradición en el plano constitutivo ni tampoco a desplazado a la posesión en el plano publicitario. De manera tal, que puede predicarse que frente a la constitución del derecho real está la tradición; y frente a la oponibilidad (publicidad) está la inscripción y también la posesión.--------- A la par, es necesario tener presente de ahora en más que no es lo mismo tradición que posesión, toda vez que, latamente expuesto, por ser suficiente a los fines del análisis del presente tema, la primera consiste en la entrega material de la cosa y la segunda, en cuanto contenido o sustancia material de los derechos reales ejercibles a través de ella, es la relación de hecho continuada, ostensible y pública que une la persona con la cosa (relación fáctica, de hecho o real), sea que tenga o no derecho (relación jurídica) a poseerla (Doct. arts. 577 y 2351 del Código Civil).------------------------------------------------------------------------- ---------------------- En este sentido entonces, se concluirá que para adquirir el dominio sobre inmuebles son recaudos indispensables el título negocio (la causa fuente obligacional como por ejemplo lo es la compraventa), el título instrumento (escritura pública -art. 1184, inc. 1ro. del Cód. Civil-) y la tradición como modo. Y dado que la tradición no es presupuesto de la inscripción, reunidos los primeros dos recaudos se registrará sin más los títulos o instrumentos pero ciertamente no se registrará necesariamente un derecho real si no concurrió la tradición como modalidad operativa de transmisión de un derecho real ejercible por la posesión, como lo es indudablemente el derecho real de dominio sobre un inmueble (Conf. Arts. 577; 2377; 2378; 2379 2524, inc. 4to.; 3265 y conc. del Cód. Civil) (Conf. Jorge Joaquín Llambíass y Jorge H. Alterini, en "Código Civil anot.", Ed. Abeledo Perrot, año 1981, T. IV-A, y jurisp. cit., págs. 295/298).--------------------------------- nDe lo que se viene diciendo pues, es dable establecerse que la cuestión litigiosa de fondo y dirimente para resolver el caso no centra en verificar la preeminencia que pudiere existir entre la eventual publicidad posesoria contra publicidad registral, sino que el punto más álgido es, antes, determinar si existió o no tradición como modo operativo de transmisión o adquisición de inmueble como así también de los demás derechos reales ejercibles por la posesión, por cuanto sin ese presupuesto sustancial, debe remarcarse, no se pueden adquirir derechos reales (Conf. doct. Art. 577 del Cód. Civil).------------------------------------------------------- n--- Fecha de inicio del cómputo del plazo de prescripción: Empero, a los efectos de dilucidar la ocurrencia o no del plazo de prescripción de la pretensión de nulidad que fuera deducida en autos, hay que comenzar por acordar, como un dato cierto y del cual el presente supuesto es un indudable caso emergente, que la publicidad registral no suple ni puede sanear la falta de entrega material de la cosa -tradición-, por lo cual "ab initio" deviene descartable como fecha de cómputo la sostenida de consuno por los mencionados recurrentes (Arts. 577, 3265, 2378, 2524, inc. 4to. y conc. del Código Civil).----------------------------------------------------- Esto es, quien consulta el Registro no puede saber con certeza si el que aparece como titular tiene el derecho real sobre el inmueble o si tiene el derecho de transmitirle la posesión, por cuanto es posible que ya se haya transmitido a otro, circunstancia ésta que indudablemente no figura en el registro. Esto trae como consecuencia que el adquirente, quien sobre la base de un informe registral, como el obrante a fs. 23/26 del expediente Nro. 19481, obtiene una escritura pública a su favor y la registra obtiene la inscripción del título-negocio pero -insisto- no del derecho real, siendo que con la posesión eventualmente entregada a otro adquirente (como por ejemplo a través de una subasta judicial como aconteciera en el sub-exámine), nunca podrá acceder realmente al derecho real de dominio porque careció del modo constitutivo de adquisición de los derechos reales ejercibles por posesión cual es: la tradición de la cosa.------------------------------------- De lo expuesto entonces, queda por concluir que lo que se inscribe en el registro son títulos instrumentales y no derechos reales, por lo cual no puede fungir válidamente la inscripción registral como fecha "dies a quo" para el cómputo del plazo de prescripción de la acción de nulidad de la escritura.-------------- Pues bien, paralelamente ha de atenderse que la venta en juicio -subasta- no es sino una de las formas de provocar la transmisión de cosas, extinguiendo el dominio preexistente, haciendo nacer el derecho real derivado a favor del comprador (Conf. Art. 1324, inc. 4to. del Código Civil;

CNCom. Sala D, 21-2-77, E.D. 75-578).------------------------------------------------------------------------ -------------- Es que cabe considerar que hay supuestos en nuestra legislación en que los dueños están obligados a desprenderse del domino de una cosa, debiendo intervenir el Poder Judicial a fin de llegar a este resultado si el propietario no se aviene a ello. Dentro de estos supuestos la subasta judicial constituye uno de los casos incluidos en el Código sustantivo como uno de los supuestos de ventas forzosas. Y las disposiciones de dicho cuerpo legal relativas a la compraventa se aplican tanto a las enajenaciones libremente concertadas como a las que se efectúan sobre la base de una enajenación forzosa (C.N.Com., Sala A, 22-10-68, E.D. 26-515).------------------------------------------------------------------------ -------------- En esta inteligencia se ha dicho que la subasta judicial no es un acto procesal puro y específico, sino que instrumenta un verdadero contrato de compraventa, lo que se manifiesta en el Derecho positivo por su inclusión entre las denominadas ventas forzosas; que es una venta forzosa por ejecución, prevista por el citado articulo 1324, inc. 4to. del C.C., donde siempre el vendedor es el dueño de la cosa y su consentimiento se entiende implícito y prestado por anticipado a la venta eventual, en el momento de convertirse en deudor de una obligación legal como lo es el pago de impuestos, tasas y contribuciones municipales cuyo cobro se persiguió con la mentada ejecución fiscal (CNCom., Sala B, 14-3-77, J.A. 1978-I-568; id. CNCiv., Sala B, 12-11-65, L.L. 122-910, sum. Nro. 13338, punto II).--------- En resumen, la venta por subasta es una venta forzada en la que el órgano judicial sustituye al deudor para vender en su nombre, pues éste anticipadamente se encuentra colocado en la situación de tener que vender de este modo especial. Y el acto de venta en sí, evidentemente es de Derecho procesal, pero tiene los efectos civiles de la compraventa, aunque con algunas variaciones, dadas sus especiales características, principalmente por la calidad de las personas que intervienen (por caso: el juez que la ordena y la intermediación del martillero que la ejecuta como auxiliar de la justicia).-------------------------------------------------------- La enajenación de inmuebles mediante subasta judicial está sujeta, en punto a su validez, a un régimen legal que le es propio (Art. 1184 del Código Civil). Es que en tal especie, para su transmisión, no se requiere de la escritura pública que se exige para "Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad..."(sic)(Art. Cit. inc. 1 del C.C.). En estos casos, su transmisión, insisto, no requiere de la escritura pública; el título se forma con las actuaciones judiciales relativas a la orden de venta, a la celebración de la subasta, su aprobación, el pago de la totalidad del precio por el adquirente y la toma de posesión (Conf. Art. 586 del C.P.C.C.).------------------------------------------------------- De tal manera queda consolidado el dominio del comprador, que dispone ya de título y tradición. Esta última, en tanto no huelga insistir en ello, la tradición de la cosa (Arts. 577, 3265, 2601 del Cód. Civil),es necesaria para hacer adquirir el dominio de ella al comprador, consistiendo la entrega de la cosa en una de las principales obligaciones del vendedor (arts. 1323, 1408 y conc. del Cód. Civil), y es necesaria también en la compraventa forzosa (Art. 1324 del Cód. Civil). Ahora bien, dado el carácter especial de la venta en subasta, la posesión debe ser entregada por medio del Juez y a estos fines se libra mandamiento de estilo mediante el cual se perfecciona la venta efectuada en los términos del Art. 586 del C.P.C.C..----------------------------------------------------------------------- -------------------- Abro un paréntesis para advertir que el mandamiento de posesión no es ni un mandamiento de lanzamiento ni tampoco de constatación del estado de ocupación del inmueble subastado. De allí que sea que esté o no ocupado, satisface la entrega formal su diligenciamiento por intermedio del auxiliar de la justicia interviniente conjuntamente con el adquirente, sin que sea imprescindible la presencia de ninguna otra persona a la misma. Solo cabe efectuar una única salvedad, en atención que normativamente no son suficientes las solas cláusulas declarativas (Art. 2378 del Cód. Civil), ni siquiera puede incurrir en ellas el Juez. De ahí la obligación de la parte compradora de constituirse en el inmueble con el oficial de justicia a tomar la posesión de la cosa.--------------------------------------------------------- Repetiré, por cuanto es un presupuesto dirimente del sentido de mi voto que se viene ya perfilando, en la subasta judicial la adquisición del domino a favor del comprador requiere de manera inexorable, de la entrega de la posesión del inmueble (Conf. Art. 577 y conc. del Código Civil), sin que resulte indispensable o necesaria -en cambio- la escrituración de tal adquisición, pues la prevista por el Art. 587 del C.P.C.C., sólo es impuesta para la obtención de un instrumento y la inscripción del dominio en el Registro de la propiedad inmueble, que desde ya adelanto mi opinión, es lo conveniente dadas las falencias de la publicidad propia del proceso judicial que puede provocar eventualmente perjuicios a terceros.----------- Tanto es así, que la escritura de protocolización de las actuaciones constituye una simple acta de relación y trascripción de los antecedentes o actuaciones llevadas a cabo y que pasan a constituir el verdadero título, como puede verse de los términos del oficio de inscripción Nro. 801 obrante a fs. 194/195 del expte. de ejecución fiscal agregado por cuerda.---------------------------------------------------------- Inclusive, se ha interpretado que el régimen de publicidad del dominio en la subasta judicial no se encuentra alcanzado por lo dispuesto por el Art. 2.505 del Cód. Civ., ya que aquella tiene un sistema de publicidad propio, que está constituida por los edictos (Conf. CNCiv., Sala C, 30-5-2000; id. Sala B, 27-2-2001, sem. L.L. del 10-7-2001, pág. 4; ver Highton, Elena I., "Compraventa de inmuebles en subasta", Rev. de Der. Priv. y Com., año 2003-3, Ed. Rubinzal Culzoni, "Compraventa-I", págs. 151/213).----------------------------------------------- --- También, la tradición se hace de manera especial, pues el juez la otorga por medio del insoslayable mandamiento de posesión, toda vez que ni siquiera puede ser suplida esa entrega efectiva con la ocupación del inmueble por el comprador. Y dicho mandamiento de posesión, repito, puede diligenciarse aún cuando el inmueble esté ocupado, pues es independiente de la desocupación propiamente dicha, que puede obtenerse por otra vía de ser necesario.-------------------------------- --- Puntualizo entonces, por última vez, la consolidación del dominio a favor del adquirente se materializa en supuestos de subasta judicial, por medio de la aprobación del remate y la entrega de la posesión del inmueble, siendo el adquirente, a partir de esos actos, el titular incuestionable del bien, sin que sea necesaria la escrituración correspondiente, pues la prevista en el art. 587 del C.P.C.C. no hace a la perfección de la venta, sino a la obtención de un título-instrumento y a la inscripción del dominio en los Registros de la Propiedad y, por ende, es suplida por las constancias del expediente. Es válido señalar que el expediente judicial tiene valor probatorio incontrovertible porque proviene del organismo jurisdiccional, cuyas comprobaciones son irreversibles (Conf. CNCiv., sala A, 10-8-76, E.D., 73-192; id. CNCiv., Sala B, 19-2-80, J.A. 1980-III-491, ver voto del Dr. V. P.).------------------------------------------------------------------ Ahora bien, en tal marco de análisis, y posicionándonos desde la visión del adquirente en subasta, Sr. M., a quien se le hizo efectiva tradición de la cosa por intermedio del oficial de justicia interviniente en la diligencia de entrega en posesión respectiva obrante en el proceso en el que se produjo dicha subasta judicial (vide: fs.154/155 del expte. 296-138-1986-37.392, agregado por cuerda), lo cual aconteció el 23 de marzo de 1992; y habiéndose revisado con minuciosidad las actuaciones cumplidas con posterioridad a dicho acto, se halló una única actuación cumplida dentro de dicho proceso de ejecución fiscal que puede dar pié, ciertamente, a inducir que hubo un conocimiento del Sr. M. de la inscripción registral del inmueble bajo cuestión a favor de B. y que se confirmó con la disposición Nro. 91/1993 del Registro de la Propiedad Inmueble obrante a fs. 196/197).----------------------------------------------------------------------- ---------------- Adviértase que éste acto administrativo fue emitido en respuesta al oficio de inscripción de las constancias del proceso en el que se subastara el inmueble objeto del presente pleito y que fue requerido precisamente por el escrito con el que se adjunta el informe de valuación fiscal emitido por el Municipio de Trelew (fs. 192).--------------------------------------------------------------------------- ----------------- Es decir, descartado que el adquirente en subasta hubiera podido conocer de la escrituración del bien adquirido por otra persona al solicitar el certificado catastral en abril de 1993 (véase constancia de fs. 178 y vta.), parece en cambio indudable que conoció fehacientemente de tal circunstancia con la respuesta a la solicitud de valuación fiscal antes citada, en la cual la Municipalidad de Trelew, en fecha 01 de julio de 1993, informó que el inmueble objeto de la presente litis se encontraba empadronado a nombre de B. A. P.. Ello indefectiblemente me lleva a compartir el aserto efectuado por la parte apelante en cuanto manifiesta al agraviarse "...donde obviamente ya advirtió y se impuso de la situación..." (sic) (fs. 441 vta. "in fine").------------------------------------------------------------------------- -- Es por lo dicho, que deviene como consecuencia que el plazo de prescripción para pretender válidamente la declaración de nulidad del acto jurídico escritura, había ya fenecido el 02 de Julio de 1995 (fecha del cumplimiento del plazo de dos años de prescripción computado desde la fecha de presentación del referido informe -02/07/93-), encontrándose por ende, prescripta la acción de prescripción al tiempo de su interposición, toda vez que la demanda fue interpuesta el 20/09/95 (ver fs. 16 del expte. Nro. 19481 CANE) (art. 4030 Cód. Civil). Es por ello que propiciaré al acuerdo que así se lo declare.--------------------------------------------------- A).- Rechazo de la acción de reivindicación: El Sr. Juez a quo tuvo por legitimado al demandante de reivindicación Sr. B., por cuanto tuvo por concurrente el presupuesto de la misma, cual es, que se justifique el título que da derecho sobre la cosa, que en la especie lo fue a través de la acreditación de que el inmueble que pretendiera reivindicar se halla escriturado e inscripto a su nombre. Indicó también que no era obstáculo para ello la falta de tradición que se alegara al contestar la demanda por los argumentos que expone y que estimo sobreabundante reseñar en su totalidad. En cambio, sí estimo útil destacar por ser el concretamente atinente al sub-exámine, el argumento doctrinal y jurisprudencial que cita y desarrolla el a quo, el que finca en distinguir entre el derecho real y la acción real. Dicha postura acuerda la acción reivindicatoria al comprador que no ha recibido la tradición.---------------------------------------------------------------------- ---- Contra tal posicionamiento del juzgador el actor, Sr. B., que pretende reivindicar el bien inmueble que afirma es de su propiedad, arguye principalmente con apoyo en la ostentación del título de dominio y en consonancia con la posición de la Corte bonaerense cuya cita efectuara el sentenciante de grado, que contra la posesión del demandado al exhibir título de dominio cuyo origen es anterior a la de éste, ha de presumirse que ha tenido por sí o por sus antecesora la posesión del inmueble desde la fecha del título de dominio de quien fuera su vendedora Sra. V. y que ubica en el año 1974. Termina postulando que su antecesora en el dominio nunca fue desposeída.--------------------------------------------------------------- Teniendo presente que, como regla general, la acción reivindicatoria es una acción real que tiene por objeto hacer declarar en juicio la existencia del derecho real en aquellos casos en que haya mediado desposesión de la cosa mueble o inmueble, y así obtener su restitución (Conf. Arts. 2756; 2758; 2793; 2794, entre otros, del Cód. Civil); a este argumento traído a colación por el Sr. Juez del anterior grado y reiterado, aunque intentándolo hacer valer favorablemente a su posición por el recurrente, con toda franqueza debo decirlo, no le encuentro punto de contacto alguno con la situación litigiosa planteada y a dilucidar en autos. Ello, máxime cuando ha de advertirse que con la posición esgrimida desde la primera presentación en cada uno de los procesos acumulados, las partes involucradas en el conflicto dominial (M. y B.) sostienen ser poseedores, lo cual indudablemente no es posible tal cual lo edicta el art. 2401 del Cód. Civil, cuando en la tesitura aludida habría de partir del presupuesto fáctico contrario, esto es, en reconocer que hay un poseedor vacuo en el inmueble, pero poseedor al fin, que en el caso sería M. (art. 2383 en conc. con el art. 2790 del Cód. Civ.), y que es incompatible con la pregonada tradición y posesión que se dice fue adquirida al tiempo de la escrituración efectuada por el propio apelante B. (vide: escrito de demanda de fs. 5vta., punto. 3.1, del expte. Nro. 19482 CANE).-------------------------- Recuérdese en tal sentido que es un aspecto central de la posición asumida en autos por el Sr. B., que su vendedora, antecesora de su posesión, nunca fue desposeída cuestionando la validez de lo actuado en el proceso de ejecución fiscal en el cual se subastara en inmueble adquiriéndolo M., a quien como lo dijéramos "supra" se le efectuó la tradición del mismo vía mandamiento de entrega en posesión. En fin, todo lo cual desencadenó precisamente en este pleito.------------- Asimismo, la señalada supuesta contradicción entre lo anterior y la falta de tradición precisamente nace de las confusas situaciones alegadas simultáneamente por el pretenso reivindicante las que no son compatibles entre sí sino más bien son contradictorias. Es decir, para resumir, podría el a quo perfectamente haberse ahorrado el esforzado análisis que realizara en tal porción de su veredicto, toda vez que es la llave de solución para el concreto punto a dilucidar solo a partir de determinar previamente que el pretenso reivindicante se trataría de un comprador sin tradición, lo cual sí habilitaría a ingresar al análisis de si el comprador de un inmueble tiene legitimación para pretender la reivindicación cuando no ha mediado tradición, y que fue el que planteara correctamente al comienzo de su análisis. Solo a partir de tal presupuesto, cabía establecer que el comprador podía ampararse en el derecho de sus antecesores para ejercitar la acción real de reivindicación que les correspondía contra el detentador del bien, juzgando que cada enajenante ha transmitido la cosa "cum omnia sua causa", es decir, con todos los derechos que les competían (ver: 2do. apartado del considerando segundo -fs. 266-) (Conf: CCC de Bahía Blanca, sala I, J.A. 1984-II-336; S.C.B.A., L.L. 1990-C-53, con nota de Claudio M. Kiper "La legitimación del adquirente que no tuvo la posesión de la cosa para ejercer la acción reivindicatoria"; id. CNCiv., Sala I, 27-12-96, L.L. 1998-D549, con nota de Maria L.a Casas de Chamorro Vanasco, "Derechos del comprador de un inmueble sin haber mediado tradición").--------------------------------- Y esclarecido ello, tengo para mi que, habiendo admitido la legitimación del ahora recurrente pretensor de reivindicación, no existe contradicción, al menos de los términos de la impugnación deducida, de la circunstancia de que se arribara en el veredicto a un resultado negativo en cuando a la procedencia de la reivindicación pretendida. Es que no puede confundirse un presupuesto de admisión de cualquier acción procesal, cual es el de la legitimación, con el presupuesto de procedencia o fundabilidad de ella.----------------------------------------- En esta línea puede señalarse que la concepción procesalista moderna, la que comenzó a abrirse camino a mediados del siglo XIX, admite la autonomía de la acción respecto del derecho subjetivo material. Al respecto afirmaba Couture que de la independencia entre la acción y derecho deriva la autonomía misma del derecho procesal como disciplina jurídica (Aut. Cit. en "Fundamentos del derecho procesal civil", Ed. Depalma, 3ra. Ed. póstuma, reimpresión inalterada, año 1997, pág. 63 y sgtes.; id. Carnelutti, "Instituciones del proceso civil", T. 1, pág. 61; Ver Arazi, Roland, "Tratado de Derecho Procesal Civil", Ed. Rubinzal Culzoni, año 1999, T. I, págs. 92 y sgtes., &41).------------------------------------------------------------- No obstante la aludida contradictoria posición adoptada por el pretenso reivindicante tanto al trabarse la litis y mantenida inclusive al tiempo de agraviarse (Ver punto 3.3 del escrito de agravio -fs. 312 del expte. 19482-), el reconocimiento de la potestad del comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura pública traslativa de dominio, de ejercer la acción reivindicatoria contra el poseedor del bien, aún antes de habérsele hecho tradición de la cosa, fue la correcta para el reconocimiento de su derecho de acción y encuentra apoyo en inveterada doctrina de la Corte Federal y el fallo plenario de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal del año 1958, y lejos se encuentra de comportar una incongruencia del fallo tal como se lo denuncia (Conf. C.S.J.N., Fallos 83:223; 108:344; 114:233; 123:70 y 142:273; CNACiv., Cap. Fed., J.A.1958.IV-427 y 1963-II-442, nota 1).---------------------------- Ahora bien, debemos colocarnos ya en el terreno del juicio petitorio, en el cual la controversia versa sobre derechos, a diferencia del posesorio que tiene por fin, como regla, el hecho en sí de la posesión. Y en tal contexto, el juzgador tuvo justificado su derecho con el título, esto es, con la escritura traslativa de dominio e inscripción registral según certificado obrante a fs. 238 del Expte. 19482. Establecido ello, ingresó apropiadamente a indagar si de dicho título podía emerger una preferencia de su derecho a poseer frente al del poseedor actual. Y de tal manera lo estableció al señalar: "...encuentro que lo dirimente para resolver la controversia es la preferencia que corresponde o no al actor adquirente en subasta judicial frente al adquirente por escritura traslativa que obtuvo la inscripción registral..." (sic) (ver consid. 3ro. -fs. 267 del Expte. 19482-). Apropiadamente focalizada la cuestión a dilucidar, a partir de las constancias obrantes en el expte. por el que tramitara la ejecución fiscal que corre agregado por cuerda y que tengo a la vista, estableció que la adquisición en subasta de M. del inmueble objeto del presente pleito se perfeccionó con la entrega en posesión a la que accediera el mencionado el día 23/03/92. Advirtió que la venta de V. a B. data de fecha posterior, 05/08/92, desestimando los alegados vicios nulificantes esgrimidos por la vendedora V. a partir de la firmeza que ganaran tales actuaciones con el rechazo del incidente de nulidad de la ejecución (Ver: fs. 126/129 vta. y 148 y vta. del Expte. Nro. 606-144-1996-50434, agregado por cuerda). A partir de ello, encuadró la situación en el marco de lo previsto por el Art. 594 del Código Civil, concluyendo que quien ha obtenido la tradición tiene preferencia frente al titular registral.----------------------------------------- En contra del prolijo y fundado desarrollo argumental expuesto en la sentencia, se insiste en esta segunda instancia con alegaciones que ya fueran vertidas al tiempo de trabarse la litis y que, como tales, no comportan la necesaria crítica que habilite a ejercer la función revisora de este cuerpo, añadiendo otras que no llegan a superar el valladar de la cualidad de cosa juzgada que adquirió la desestimación de la nulidad de las actuaciones del proceso de ejecución fiscal aludido por el que se transfirió con entrega en posesión el bien inmueble subastado al adquirente Sr. M.. Único señalamiento corresponde realizar sobre que los efectos de dicha cosa juzgada no lo abarcaría al reivindicante, en tanto que se omite advertir que al ganar firmeza lo actuado en dichas actuaciones ejecutivas alcanza al actor ahora recurrente la definitividad de la transmisión de dominio perfeccionada en el remate judicial llevado a cabo en ellas. De tal modo, las alegaciones impugnaticias al respecto no alcanzan a constituir más que la expresión de un mero discrepar o de un desacuerdo con lo decidido, sobre todo las farragosas alegaciones de pruebas y demás circunstancias inconexas que se indican en sustento del agravio deducido.------ Magüer de lo dicho, cabe destacar que la situación descripta por el juzgador de grado y que encuadrara, correctamente insisto, en el citado art. 594 del Código Civil, encuentra específica regulación con concordantes resultados en lo dispuesto por el Art. 2792 del mismo cuerpo legal, que establece lo siguiente: "Cuando el demandado y el demandante presente cada uno títulos de adquisición que ellos hubiesen hecho de diferentes personas, sin que se pueda establecer cuál de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesión"(sic).---------- La enajenación de inmuebles mediante subasta judicial está sujeta, en punto a su validez, a un régimen legal que le es propio (Art. 1184 del Cód. Civ.), en tanto que no requiere de escritura pública y como lo dijera ya anteriormente, el título se forma con las actuaciones judiciales relativas a la orden de venta, a la celebración de la subasta, su aprobación, el pago de la totalidad del precio por el adquirente y la toma de posesión. De tal manera queda consolidado el dominio en el comprador, que dispone de título y tradición (Arts. 577, 2524, 2601, 2602 y conc. del Cód. Civ.). De ello pues, cabe inducir en consonancia con lo decidido, que el Sr. M. cuenta con mejor derecho que el reivindicante, Sr. B., siendo superfluo referirme a las conductas que debió realizar o que le eran o no exigibles tanto sea a la escribano interviniente o al adquirente por escritura sin tradición; como así también a todas las demás circunstancias que aducidas por el apelante, nada aportan para la resolución del presente conflicto.-------------------------------------- Por último, breve referencia haré en relación a la queja vinculada al argumento del Sr. Juez a quo consistente en que B. podría haber tomado los recaudos necesarios para averiguar el "estado de la causa" debiendo haber constatado que a la fecha de la escrituración M. ya había sido puesto en posesión del inmueble perfeccionando, de tal modo, su adquisición dominial por la compra realizada en la subasta. Se postula en el agravio que ello no le era exigible. Pues discreparé tajantemente con tal afirmación del impugnante, por cuanto considero que ello es un imperativo derivado del deber de buena fe diligencia, en tanto que es una actividad del interesado en incorporar a su patrimonio un bien inmueble averiguar su estado de dominio cierto y real, en el marco de la normativa vigente aplicable a la adquisición de tales bienes, donde como se lo puntualizara precedentemente las constancias que obran en el Registro de la Propiedad Inmueble solo registran títulos y no derechos reales. Esto es, repito, nuestra legislación actual, admite el nacimiento extra-registral del derecho real de dominio entre las partes con título y modo, constituyendo la inscripción registral solo un perfeccionamiento relacionado a la oponibilidad a terceros. Y por tal razón, no puede menos que reconocerse, que existe una realidad que los registros no reflejan y que se manifiestan en situaciones como las del caso que nos ocupa. En tal dirección es pues que, a mi juicio, si el adquirente por escritura supo o pudo saber con la vista del estado de las actuaciones del proceso judicial en el cual se ordenara los embargos, de los que daban cuenta los informes de estado de dominio, y no lo hizo, violó la buena fe diligencia que le era en extremo exigible en tales circunstancias y que no debe confundírsela con una simple buena fe creencia, por cuanto la omisión del comportamiento debido no lo exime de la atribución de las consecuencias derivadas de ignorar la realidad extra-registral a partir, repito, del marco legal de aplicación que se viene citando (Conf. Lloveras-Coghlan, "El art. 1051 del Código Civil: fe pública registral o estudio de títulos", E.D. 103-992; id. Andorno, Luis O., "El principio registral de inscripción", J.A. 1982-I-793).-------------------------------------------------------------------- ------------------- De lo expuesto, concluyo, dejándolo así propuesto al acuerdo, el presente agravio no ha de prosperar debiendo ser desestimado.-------------------------------------- B.- 2.- b) Venta de cosa ajena-su oponibilidad al titular dominial del inmueble: Descartadas, por inatendibles, todas aquellas alegaciones relativas a los pretendidos cuestionamientos por supuestos vicios existentes en las actuaciones cumplidas en el proceso de ejecución fiscal, toda vez que fueron motivo de planteamiento por V. por la vía incidental ensayada y que mereció decisión ejecutoriada en el expte. 606-144-1996-50343, que corre agregado por cuerda (ver en particular fs. 49/53; 126/129 vta.; 148 y vta.; 167 y vta. y 178/180 vta. de dicho expte.); no encuentro lugar a dudas, a tenor del análisis efectuado en los puntos anteriores que merced a que el inmueble en cuestión ya había sido adquirido en subasta por el Sr. M. al tiempo de su escriturarse la compraventa figurando como vendedora la Sra. V. y como comprador el Sr. B. (título instrumental y negocial respectivamente), la Sra. V. en realidad estaba vendiendo una cosa que a esa altura ya era ajena.------------------------- Ante tal circunstancia, al "verdadero dueño", ajeno o extraño a la compraventa del inmueble cuya propiedad -insisto- ya detentaba, al perfeccionarse su adquisición con el mandamiento de entrega en posesión del bien por él comprado en subasta, y por ende, dicho título negocial (compraventa) y su instrumentación (escritura), le es efectivamente inoponible. Es que aquí, opera plenamente, a mi ver, lo dispuesto por el Art. 3270 del Código Civil (regla "nemo plus iure").----------- Tanto era cosa ajena que a la fecha de la escrituración le era jurídicamente imposible a V. ejecutar la entrega del inmueble por cuanto no era ya la dueña del mismo, y aún en el extremo de que materialmente hubiera podido realizar la entrega del inmueble a su comprador -Sr. B.- la misma se hubiera constituido a non domino, por carecer de legitimación para celebrar el negocio dispositivo denominado tradición, dado la evidencia de que la cosa era ajena (Conf. Art. 2601 del Cód. Civil).--------------------------------------------------------------- La idea de "inoponibilidad" de la escritura frente al verdadero dueño de la cosa inmueble resulta, a mi ver, la aceptable como consecuencia de ser ajeno éste al acto o negociación que "prima facie" no adolece de vicios que lo invaliden y que lo hagan caer por anulable. La inoponibilidad, es una sanción que no se refiere al acto mismo sino a sus efectos, dejándolo subsistente no obstante que se traduce en una ineficacia de extensión a considerar según el caso. Esto es, la inoponibilidad es uno de los modos en que se manifiesta la ineficacia operativa de un acto, que en el caso, se trataría de una limitación externa, la que no huelga advertir, no es menester que sea declarada. Ello así, habida cuenta que tal acto cuenta con una eficacia que operaría con sus efectos propios solo entre las partes del negocio plenamente. (Ver: Martínez Ruiz, Roberto, "Distinción entre acto nulo y acto inoponible", en J.A. 1943-IV-335; Conf. Alterini-Corna-Angelani-Vazquez, "Teoría General de las ineficacias", Ed. La Ley, año 2000, págs. 14 y 23/25; id.

Alterini, Jorge "El art. 1051 del Código Civil y el acto inoponible", J.A. 1971-639, sec. doctr).------------------------------------------------------------------------- ---------------- En tal inteligencia, concluyo, los agravios examinados en el presente punto, en mi opinión, también deben ser desestimados dejando propuesto al acuerdo se decida de ese modo.--------------------------------------------------------------------------- --- Congruencia del fallo: El codemandado en el expte. por el que tramitara la acción de nulidad, Sr. B., cuestiona específicamente la preferencia registral establecida a favor del adquirente en subasta por vía del "iuria novit curia" que no fue -dice- planteada por el actor M..-------------------------------------------------- Es pertinente destacar que en el marco de lo decidido "in totum" por el Sr. Juez a quo, el fallo de tal manera cuestionado de ningún modo incurre en incongruencia, toda vez que en el marco de lo pedido por el actor pretendiente de la declaración de nulidad de la escritura Nro. 99, al exponer su pretensión expresó literalmente lo siguiente: "Esta acción conlleva como pretensión que se declare la nulidad de la escritura pública...y en consecuencia se ordene la nulidad de la inscripción registral de la misma, ordenándose en su reemplazo la inscripción del dominio a favor del actor...conforme lo ordenado en el expediente ejecutivo promovido por la Municipalidad de Trelew"(sic)(escrito de demanda -fs. 15 del Expte. Nro.19481 CANE-). Ahora bien, reitero, lo decidido al respecto fue congruente con el objeto principal de la pretensión cual era obtener la declaración de nulidad de la escritura pública cuestionada en su validez.------------------------------- Pero, desde que en mi voto propongo como propuesta de dirimisión a emitir por el presente resolutorio de esta Alzada la declaración de la prescripción de la pretensión nulificante deducida, ciertamente ello conllevará la necesaria adecuación a la nueva composición que habrá de tener el decisorio final al respecto. Ello es de tal modo, toda vez que ha quedado huérfana del substracto o plafond sobre el cual se apoyó la pretensión accesoria consistente en obtener la consecuente "...nulidad de la inscripción registral...", merced de haber perdido por el transcurso del tiempo la acción principal a la cual, entiendo, se hallaba indivisiblemente supeditada.-------------------------------------------------------------------- Lo dicho no obstante la salvedad efectuada en cuanto que la inoponibilidad del negocio venta instrumentado entre la Sra. V. y B., respecto al adquirente en subasta del inmueble objeto del presente litigio, tal como se argumentara en el tratamiento del punto anterior.-------------------------------------------- Es por lo expuesto que soy de la opinión y así lo dejo propuesto, que corresponderá revocar parcialmente la porción del fallo apelado que decide ordenar la cancelación registral a nombre del Sr. A. B..--------------------------- Imposición de las costas: El juzgador de grado atribuyó las costas de la reivindicación al actor vencido en el proceso en el cual tramitara dicha pretensión, esto es al Sr. B.; las devengadas con motivo del ejercicio de la acción de nulidad se las impuso a los co-demandados V. y B., excepto respecto a los honorarios generados por la participación de la escribano también co-demandada, Sra. P. D. L., a quien se los atribuye. Asimismo, por la prescripción se las impone a los excepcionantes.----------------------------------------------------------------- -- Contra dicha distribución de costas solo se alzó expresa y puntualmente la escribano co-demandada Sra. P. D. L., quien arguye que no se advierte razón para litigar por nulidad del comprador en subasta moroso respecto a la inscripción. Señala que la inoponibilidad de la escritura al comprador en subasta no es lo demandado -nulidad rechazada- ni causal suficiente para imponer los honorarios devengados con su participación a su cargo, como no lo es tampoco -agrega- la imposición de costas por la defensa de prescripción de la acción de nulidad.------------------------------------------------------------------------ --------------------- Asimismo, el pretendiente de reivindicación recurrente, solicita en su expresión de agravio con carácter subsidiario, se haga lugar a la excepción de costas por tener razón para litigar en defensa de su título.----------------------------------------------- Del modo en que fue dirigido el ataque concreto a la atribución de costas decidida por la sentencia en crisis, estimo que surge impuesta por el mismo sentido del pronunciamiento que propiciaré la indispensable adecuación a esta nueva decisión la imposición de costas de Primera Instancia. Ello, en tanto que respecto al agravio planteado por la Sra. escribano demandada, dicha adecuación deriva de la circunstancia que se propiciará la revocación parcial del fallo en cuanto rechaza la excepción de prescripción de la acción de nulidad de escritura opuesta, lo que implicará la imposición de las costas a la parte actora pretensa nulificante de la totalidad de las devengadas en dicho proceso (Expte. Nro. 19481).------------------------------------------------------------------------- -------------------- Y en relación al planteo en subsidio efectuado por el Sr. B., de ser eximido de las costas devengadas en el proceso por el que tramitara la pretensión de reivindicación desestimada, no encuentro que exista los motivos fundados por los que, con carácter excepcional y restrictivo, el 2do. párrafo del Art. 68 del Código de rito, autoriza a apartarse del criterio objetivo del vencimiento que impera en la materia. Es que no encuentro que en el supuesto hubiera existido la razón para litigar invocada por el recurrente, toda vez que la sola creencia subjetiva que pudiere haberlo guiado no es por sí sola suficiente para eximir del pago de las costas al perdidoso, pues es indudable que todo aquel que somete una cuestión a los tribunales de justicia es porque cree tener la razón de su parte, más ello no lo exime del pago de las devengadas si el resultado no le es favorable.---------------------- III.- Conclusión: ------------------------------------------------------------------------------ Por lo expuesto entonces, corresponderá: 1) confirmar en lo principal que decide el fallo venido en apelación, esto es, en cuanto rechaza la acción de reivindicación; para revocarlo parcialmente en cuanto desestima la excepción de prescripción de la acción de nulidad de escritura opuesta por los co-demandados P. D. L. y B. y, en consecuencia, declarándola prescripta. 2) Revocar el punto III, del fallo apelado en cuanto decide la cancelación registral respecto al inmueble pre-individualizado, sin perjuicio de la inoponibilidad de la escritura Nro. 99 al Sr. A. O. M., con relación al inmueble que por la misma se dice transferir y que identifica como Lote .. de la Manzana "..", Chacra ...-... .------------------------------------------------------------------------------- --------------------- Desde que con esta nueva decisión se altera la calidad de vencedores y vencidos que actor y demandados presentaran en el proceso por el que tramitara la acción de nulidad de escritura, toda vez que dicha pretensión finalmente ha sido desestimada por vía de la declaración de prescripción de la acción, estimo acorde a esta nueva decisión atribuir en su totalidad a las devengadas en ese proceso a la parte actora que a la postre resultó totalmente vencida en dicha contienda (Arts. 68 y 279 del C.P.C.C.).---------------------------------------------------------------------- ---- No omito considerar que tal como lo expresara el juzgador del anterior grado, pudo M. creer razonablemente que la vía de resguardo de su derecho pudo ser lo planteado como objeto de su pretensión, no obstante que ello no lo exime de su propio error en la apreciación de los hechos en los cuales sostuvo que su acción aún se mantenía expedita. Lo dicho allende de la inoponibilidad que se declara, toda vez que tal resultado, que es una ineficacia limitada externa del acto cuestionado, deriva o es una consecuencia diametralmente distinta emanada del juego armónico de las normas de aplicación al supuesto litigioso dirimido.------------- Asimismo, se mantendrá la imposición de las costas devengadas en el proceso de reivindicación, en su totalidad, al actor perdidoso Sr. B..---------------------------- Por aplicación de la última de las normas precitadas, corresponderá asimismo adecuar a esta nueva decisión los honorarios regulados en el anterior grado, los que se fijarán en alícuotas porcentuales a aplicar sobre el monto del pleito que se determinará siguiendo el procedimiento previsto por el Art. 23 del arancel. Atendiendo a la extensión, mérito, eficacia y resultado arrojado por las labores profesionales de Primera Instancia, opino que deben fijarse los emolumentos del proceso por el que tramitara la reivindicación del siguiente modo, a saber: los Dres. J. A. V. y L. M. O., letrados apoderados del actor, Sr. B., en la suma equivalente al 12,6% y 4,2%, respectivamente, atento en las etapas en las que cumplieran su labor. Los correspondientes a la Dra. L. E. de M., letrada apoderada del co-demandado en el proceso de reivindicación, Sr. M., y Dr. R. J. C., letrado patrocinante del co-demandado Sr. M., en el 18,2% y 12%, respectivamente. Y los honorarios generados por la actuación cumplida en el proceso por lo que tramitó la acción de nulidad de escritura, estimo adecuado fijarlos del siguiente modo, a saber: a la Dra. L. E. de M., apoderada del actor M., en un 16,8%; los del Dr. E. R. P., letrado patrocinante de la codemandada, Sr. P. D. L., en un 16,8%; los del Dr. J. A. V., en un 13% y al Dr. L. M. O., en un 6,44%; y, los del Dr. R. R. M., letrado apoderado de la codemandada, V., en un 16,8%. Todos los honorarios fijados con más el I.V.A. pertinente (Arts. 6, 7, 9, 10, 11, 19, 23, 33, 37, 38, 47 de la Ley 2.200; Leyes 23.349 y 23.871).---------------------------------------- Triunfantes finalmente los co-demandados en el proceso de nulidad de escritura, en tanto prospera en esta instancia la defensa de prescripción opuesta y la consiguiente admisión de la modificación del fallo en cuanto ordena la cancelación de la inscripción de la escritura cuestionada en su validez, confirmándose el fallo atacado en todo lo demás que fuera materia de agravios, se delinea en esta Segunda Instancia un vencimiento parcial y Mutuo que conduce a distribuir prudencialmente en ellas las costas, imponiéndoselas al actor pretenso nulidicente, Sr. M., las devengadas en el proceso de nulidad, excepto las correspondientes a la co-demandada V., quien no se agravió respecto a la prescripción que rechazada en primera instancia fue acogida en esta instancia, por lo que la misma deberá cargar con las costas producidas por su actuación en la Alzada. Y, las costas derivadas del recurso deducido respecto a la pretensión de reivindicación deberán ser soportadas en su totalidad por el recurrente perdidoso, Sr. B., distribución ésta que, a mi entender, se corresponden con las porciones de éxito y derrotas obtenidos por los litigantes en la Alzada (Arts. 71 y 279 del C.P.C.C.).---------------------------------------------------------------------- ---------- Por aplicación de idénticas pautas apreciativas y de lo preceptuado por el Art. 14 de la Ley del arancel, entiendo que los honorarios de los Dres. L. M. O., por sus tareas vinculadas a la acción de reivindicación (fs. 310316 -expte. 19482 CANE.), debe fijarse en la suma equivalente al 4,2%. Y, por la acción de nulidad (expte. 19481), en la suma equivalente al 5,83%. Asimismo, en este último expediente, corresponderá regular los honorarios de los Dres. E. R. P.; L. E. y L. F. M.; y al Dr. R. R. M.; por sus tareas de Alzada, en la sumas respectivas, equivalentes al 5,04%; al 4,2% en conjunto; 4,2%, del monto a determinar según el art. 23 de la Ley 2.200. Igualmente a dichos honorarios habrán de incrementarse con el I.V.A. pertinente.--------------------------------------------------------------------- --------------------- Finalizo el tratamiento de esta cuestión expidiéndome en ella PARCIALMENTE POR LA AFIRMATIVA.------------------------------------------------ A LA PRIMERA CUESTION el Dr. Vergara dijo: ----------------------------------- 1. Llega a conocimiento de este Tribunal las presentes actuaciones como consecuencia de los recursos de apelación deducidos contra la sentencia única de la anterior instancia que obra a fs. 261/271 vta. de estos autos caratulados "B., A. P. c/ M., L. E. y/u otros s/ reivindicación" (Expte. N° 19.482/04) y a fs. 396/406 vta. de las actuaciones acumuladas "M., A. O. c/ B., A. P. y otros s/ ordinario" (Expte. N° 19.481/04) -acumulación dispuesta por resolución de fs. 71/73, con tramitación por cuerda separada según providencia de fs. 100, dictadas en la causa citada en forma precedente en último lugar- que rechazó la demanda por reivindicación y daños y perjuicios promovida por A. P. B. contra L. E. M. y A. O. M., y también la excepción de prescripción opuesta en la demanda ordinaria de nulidad de escritura por los codemandados P. D. L. y B., y asimismo rechazó la demanda de nulidad de escritura promovida por A. O. M. contra A. P. B., D. V. y V. P. D. L., declarando la inoponibilidad de la escritura n° 99 del 05/08/92 por la cual se transfiere el inmueble identificado como Lote .. de la Manzana "..", Chacra ....-.... respecto a A. O. M., que fuera adquirente del citado bien en subasta judicial, ordenando también que una vez firme el pronunciamiento se cancele la inscripción registral que figura a nombre de A. P. B. y se inscriba a favor de A. O. M., previo levantamiento de los gravámenes que pesaren respecto del ya mencionado inmueble, y una vez cumplidos dichos trámites se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble y a la escribana interviniente, en este último caso a efectos de tomar nota marginal en el protocolo correspondiente, con imposición de las costas de la acción de reivindicación al actor vencido, de la acción de nulidad a los codemandados B. y V. y las irrogadas por la codemandada P. D. L. a su cargo, y de la excepción de prescripción a los excepcionantes perdidosos.--------------------------------------------------------------------- -------------------- Para una mayor precisión, cabe individualizar los recursos de apelación deducidos en los distintos expedientes, y en su caso las piezas que contienen los agravios a saber: -------------------------------------------------------------------------------- -- I) Expte. N° 19.482: ------------------------------------------------------ -------------------- Recursos de apelación interpuestos por el codemandado A. O. M. a fs. 278 (reiterado a fs. 412 del expediente acumulado) respecto al rechazo de la acción de nulidad y por el actor A. P. B. a fs. 279, concedidos libremente a fs. 281. Los agravios vertidos por la parte actora lucen a fs. 310/316 y el traslado conferido a fs. 317 no fue evacuado por la contraria.---------- II) Expte. N° 19.481: ------------------------------------------------------------------------- Recursos de apelación interpuestos por la parte actora A. O. M. a fs. 412, y por los codemandados A. P. B., D. V. y V. P. D. L. D. V. a fs. 413, 414, y 415, respectivamente, concedidos libremente a fs. 416. Los escritos de expresión de agravios lucen presentados por el actor M. a fs. 435/439 vta., y por los codemandados P. D. L., V., y B. a fs. 441/443, 445/448, y 449/452, respectivamente, los traslados conferidos a fs. 440, 444, y 453, fueron contestados por la parte actora a fs. 454/456 y por los codemandados B. y P. D. L. a fs. 457/458 vta. y 460/461 vta.------------------------------------------------------------------ La relación sucinta de las cuestiones planteadas fue desarrollada por el vocal que me precediera en la votación, motivo por el cual y atendiendo a razones de brevedad procesal me remito a tales expresiones, sin perjuicio de las consideraciones que en cada caso corresponda realizar.------------------------------------ 2.1. Los codemandados V. P. D. L. y A. B. formulan agravios en la causa en la que tramitara la pretensión de nulidad de la escritura N° 99 del 05/08/92 (Expte. N° 19.481) respecto al rechazo de la defensa de prescripción y consideran que el plazo de dos años establecido por el art. 4030 del Código Civil debe computarse desde el momento de la publicidad registral operada con la inscripción de la escritura de venta atacada de nulidad.----------------------------- A su vez, el codemandado B. agrega que asimismo debe tenerse en cuenta el conocimiento adquirido por la parte actora respecto a la adquisición de los galpones al tiempo del arrendamiento del inmueble, para lo cual hace referencia al informe municipal de fecha 01/07/93 agregado a fs. 192 de los autos "Municipalidad de Trelew c/ V., D. s/ ejecución fiscal" (Expte. N° 296, F°138, Año 1986, Letra 37.392) que en este acto se tiene a la vista, como también a otras causas que permitirían presumir que ese conocimiento es incluso anterior al momento de la agregación del referido informe.-------------------------------- Al respecto, no hay dudas que el cómputo de la prescripción prevista por el art. 4030 del Código Civil corre desde que el vicio fue conocido y que la prueba de este extremo incumbe a quien sostiene que adquirió tal conocimiento en un momento posterior a la celebración del acto impugnado (Salas-Trigo Represas, "Código Civil .", T. 3, pág. 357, par. 2 A y cita de fallos, Depalma, 1978).----------- Esto es, al demandado que opone la prescripción le basta manifestar que desde los actos ha transcurrido el plazo, y está a cargo del actor que alegó la nulidad por vicio del consentimiento la prueba que el error o el dolo padecido fue descubierto, o que la violencia cesó, en una fecha posterior ubicada dentro de los dos años anteriores a la promoción de la demanda (CNCiv., sala C, diciembre 4-985, "Y., L. c. B., J.", La Ley 1986-B, 129).------------------------------------------------------- Y en tal sentido, el actor M. al contestar a fs. 67/69 vta. el traslado conferido de la defensa de prescripción sostiene que recién tomó conocimiento del instrumento público a mediados de 1995 gracias a la propia actividad desplegada en los autos caratulados "M., A. O. c/ B. P. y otro s/ Diligencia Preliminar" (Expte. 47, F°. 98, Año 1995, 48.661).---------- Sin embargo, y por no localizarse tales actuaciones a pesar de la intensa búsqueda (oficio de fs. 373 del 12/09/02) el juzgador se vio en la necesidad de prescindir de su consideración (primer considerando, fs. 400, párrafo final).------------ En tales condiciones, y ante los agravios expuestos por los codemandados P. D. L. y B. corresponde descartar la posibilidad de considerar que el conocimiento fue adquirido con la inscripción registral del inmueble a favor del Sr. B. en atención a que la información del Registro de la Propiedad Inmueble se encuentra disponible pero su conocimiento efectivo se adquiera con el requerimiento de la misma.---------------------------------------------------------------------- Máxime, cuando los datos registrales no permiten determinar si la persona física o jurídica que figura como titular en definitiva detenta el derecho real sobre el inmueble, pues lo que se registra son instrumentos y no derechos.--------------------- En ese direccionamiento, si la cláusula inserta en el instrumento (escritura pública) de haberse hecho la tradición carece de eficacia sino se acompaña de actos materiales, es evidente que el registro del mismo no suple la falta de tradición de la cosa (arts. 577, 3265, 2378, 2379 y 2524, inciso 4°, del Código Civil).---------------------------- ------------------------------------------------------------------- En tal sentido, la inscripción de documentos transmisivos de derechos reales sobre inmuebles no está condicionada a la previa tradición por no ser presupuesto de tal inscripción, con lo que el sistema argentino (art. 2, inc. a, de la ley 17.801 y art. 2505 del Código Civil) no es básicamente un registro de derechos, sino de títulos, motivo por el cual esa publicidad registral no suple la falta de tradición, y la constancia en la escritura de haberse hecho la tradición es de relativa importancia frente a la exigencia del art. 2379 de actos materiales para entenderla realizada (conf. Llambías-Alterini, "Código Civil Anotado", T. IV-A, par. 5, pág. 295, Abeledo-Perrot, 1981).--------------------------------------------------------------------- En consecuencia, para determinar la fecha de inicio del cómputo de la prescripción deben compulsarse los actos procesales cumplidos con posterioridad al momento en que el oficial de justicia dio cumplimiento al mandamiento de posesión que obra a fs. 154/155 de la ya citada causa N° 296, F° 138, Año 1986, con fecha 23/03/92.----------------------------------------------------------------------- -------- Al respecto, por las razones antes expuestas y por no indicar titularidad alguna no puede considerarse el informe catastral que obra a fs. 178 vta.------------------------- En cambio, si debe ponderarse la contestación de la Municipalidad de Trelew del 01/07/93 al Dr. "M. D. G. L." (fs. 192), agregada por el Sr. A. O. M. con el escrito de fs. 193 que lleva precisamente el patrocinio letrado del citado profesional y que en su parte final alude a que "se Acompaña Valuación Fiscal del inmueble a inscribir", y que fuera presentado el 2 de julio de 1993 (cargo de fs. 193).------------------------------------------------------------ En efecto, dicho informe municipal al suministrar la valuación fiscal del inmueble individualizado como lote 20 de la manzana 471, de la chacra 135A, padrón N° 3434, matrícula N° 14532, indica que se encuentra "empadronado a nombre de B. A. P." (el resaltado me pertenece).------------------ Y si la finalidad del escrito de fs. 193 fue la de denunciar datos personales "a los efectos de que los mismos sean acompañados en el oficio que ordena la inscripción del bien", y que diera lugar a su inclusión en el oficio al Registro de la Propiedad Inmueble (copia del mismo de fecha del 27 de julio de 1993, fs. 194/195), ello permite concluir que al momento de la presentación del mencionado escrito el actor Sr. A. O. M. tomó conocimiento de la situación existente.---------------------------------------------------------------------- --------------------- En consecuencia, si se computa el plazo de dos años (art. 4030 del Código Civil) a partir del 02/07/93, la acción se encontraba prescripta al momento de su interposición al 20/09/95 (cargo de fs. 16 del expte. N° 19.481/04), debiendo acogerse favorablemente los agravios vertidos por los codemandados B. y P. D. L. y declarar la prescripción de la acción de nulidad de escritura.---------- 2.2. El progreso de la defensa de prescripción conlleva al rechazo de la acción de nulidad de la escritura pública, motivo por el cual los agravios expuestos por el actor M. obrantes a fs. 435/439 vta. del Expte. N° 19.481 tendientes a obtener la declaración de nulidad absoluta de la escritura pública, como también las expresiones vertidas acerca de la conducta que le era exigible a la escribana interviniente, y que reitera en su escrito de contestación de agravios a fs. 454/455 del Expte. N° 19.481, no pueden ser atendidos.---------------------------------------------- 2.3. Respecto de los agravios vertidos por la codemandada D. V. en el juicio de nulidad de escritura, y aun cuando el progreso de la defensa de prescripción llevaría a la falta de necesidad de atender los mismos, corresponde ingresar a su tratamiento por cuanto su éxito o fracaso tiene incidencia en la imposición de las costas de segunda instancia.----------------------------------------------- Así, cabe precisar que la queja vuelve a centrarse en circunstancias vinculadas a la ejecución fiscal (mandamiento irregularmente emitido, falta de notificación) y en base a ello pretende que en este proceso de conocimiento se resuelvan cuestiones ya introducidas en el incidente de nulidad de la ejecución fiscal con el argumento de que lo allí decidido no es sentencia definitiva.------------------------------ Es de destacar que en el juicio promovido por A. O. M. se perseguía la "nulidad de escritura pública" y asimismo "la nulidad de la Inscripción registral de la misma, ordenándose en su reemplazo la inscripción del dominio a favor del actor recurrente" (fs. 6 y 15 del escrito de inicio).------------------- Y en su escrito de contestación se limitó la codemandada V. a requerir el rechazo de la misma (fs. 60/63 vta., cargo del 01/11/95).---------------------- Es más, respecto a "no tener conocimiento del juicio por parte de la Municipalidad de Trelew y mucho menos de la subasta del inmueble" (fs. 61), y de la "posible negligencia de la Municipalidad de Trelew en el seguimiento de la ejecución fiscal contra la suscripta, de la que nunca fue notificada", agregó que en ese juicio (el de ejecución fiscal) es "en donde haremos valer el derecho que nos asiste, si así correspondiere" (fs. 62 vta.).----------------------------------------------------- En tales condiciones, con el rechazo del incidente de nulidad planteado por la ejecutada D. V. (resolución de primera instancia de fs. 126/129 vta., confirmada por esta Cámara a fs. 148 y vta., y declaración de inadmisibilidad del recurso de casación deducido a fs. 156/163 vta. por el Superior Tribunal de Justicia por sentencia interlocutoria de fs. 178/180 vta., ejecución fiscal, expediente de reconstrucción N° de Cámara 13.547/97), lo cierto es que las actuaciones vinculadas a la subasta judicial adquirieron firmeza.------------------------- Por ello, bien señaló el juzgador a fs. 267 vta. de estos actuados que: En virtud de dicho presunto desconocimiento es que interpuso en la ejecución fiscal un incidente de nulidad de ejecución que corre por cuerda (606-144-1996-50434), el cual fuera rechazado (ver fs. 126/129 y confirmación de la Alzada de fs. 148/vta.). Es así que las actuaciones de remate han quedado judicialmente firmes y no resultan atendibles los motivos esgrimidos por la vendedora V. de que ignoraba las mismas.---------------------------------------------------- Tales fundamentos conducen a desestimar los agravios de esa codemandada.- --- 3.1. Sostiene el apelante en el juicio de reivindicación (expresión de agravios que luce a fs. 310/316 del expte. N° 19.482) que conforme al fallo B. ha tenido la posesión del inmueble desde la fecha del título de su antecesor en el dominio es decir de D. V..-------------------------------------------------------- Sin embargo, tal manifestación no resulta del pronunciamiento de la anterior instancia.---------------- --------------------------------------------------------------------------- Es que, al analizar la legitimación activa si bien indica el sentenciante que la acción reivindicatoria puede ser ejercida por el que tiene derecho a poseer una cosa, para reclamar a quien efectivamente la posee, con cita de doctrina, para luego con referencia a un fallo de la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires aludir a la presunción de la posesión pues señala que las escrituras que acreditan el dominio de sus antecesores, hacen presumir que ésos tuvieron la posesión y lo autorizan para accionar en su propio interés, a renglón seguido precisa en cuanto a la legitimación activa del reivindicante que la opinión doctrinaria predominante es la que admite que el comprador que no ha recibido la tradición tiene acción reivindicatoria contra los terceros, y también que es posible el ejercicio de una acción real sin la titularidad actual de un derecho real, y que tanto el cesionario como el comprador a quienes no se les efectuó la tradición del bien, están legitimados para ejercer la acción reivindicatoria. (considerando segundo, fs. 266 vta./267) (el subrayado me pertenece).------------------ Como puede advertirse de los párrafos transcriptos el juzgador en ningún momento consideró que la parte actora tuviera la posesión del inmueble, por no haberse cumplido a su respecto con la tradición del inmueble.----------------------------- En cuanto a las manifestaciones realizadas por el quejoso acerca que existe una contradicción en el fallo apelado ya que a pesar de considerar que se encuentra legitimado rechaza la reivindicación adelanto que no le asiste razón.--------------------- Al respecto, entiende el apelante que "si el reivindicante tiene acción real sobre el inmueble en cuestión y la procedencia de esa acción la tiene como tercero de buena fe . inadmisible es analizar luego y como fundamento de su fallo si se le "efectuó o no la tradición del mismo", como hace el juez ." (fs. 310 vta., punto 2.3.) (el resaltado me pertenece).--------------------------------------------------------------- Y en tal sentido, existe un error en tal apreciación pues corresponde distinguir los requisitos de admisibilidad respecto de los de procedencia, y es evidente que el Sr. Juez de la anterior instancia al desarrollar el considerando segundo sólo se pronunció en cuanto a la admisibilidad de la acción de reivindicación. Por ello señaló a fs. 267 que: En síntesis se concluye en que B. se encuentra legitimado activamente para reivindicar el inmueble de autos, sin perjuicio de analizar si se le efectuó o no la tradición del mismo en los párrafos siguientes (el subrayado me pertenece).-------------------------------------------------------------------- Esto es, el juzgador encontró reunido los requisitos respecto a la legitimación activa del actor, pero en modo alguno se pronunció sobre el mérito de la pretensión (procedencia), cuestión que trató en los considerandos tercero y quinto.----------------- Así, hay que distinguir los requisitos para que la demanda sea eficaz, a fin de iniciar y dar contenido a un proceso, de los necesarios para acoger favorablemente una pretensión; los primeros se refieren a la admisibilidad de la demanda y los segundos a su fundabilidad (conf. Arazi, "Derecho Procesal Civil", T. I, pág. 277, Rubinzal - Culzoni Editores, 1999).------------------------------------------------------------ En cuanto a la procedencia y respecto a la sentencia definitiva, en el ámbito regular de todo litigio, sentencia es la que el juez dicta con carácter definitivo para decidir el fondo mismo de la controversia (SCBA, Ac. y Sent., 1956, v. IV, p. 566). O sea que, una vez reunidos los requisitos de admisibilidad, en la sentencia definitiva el juez decide el fondo mismo del litigio que le ha sido sometido (conf. Arazi-Rojas, "Código Procesal ..", T. I, pág. 542, Rubinzal-Culzoni Editores, 2001).-------------------------------------------------------------------------- --------------------- 3.2. Y frente al posicionamiento del apelante Sr. B. al considerar que el fallo confunde posesión con tradición traslativa del dominio que accede al derecho real y requisitos que expone sobre la tradición traslativa del dominio para considerar que no se cumplen en el supuesto de autos, debe señalarse que omite toda consideración acerca de la naturaleza de la subasta judicial y de los efectos que produce frente a terceros.----------------------------------------------------------------------- - Así, cualquiera sea la naturaleza de la venta forzosa judicial, lo cierto es que debe destacarse su perfil procesal. Se trata en definitiva de una serie de actos procesales, necesariamente vinculados entre sí, que escapan a muchas disposiciones del código civil en materia de compraventa y que se diferencian de ésta por su origen, por su forma, por el sujeto que la realiza, por el contenido y por sus efectos (conf. Martínez, "La subasta judicial", pág. 26/27, Editora Platense, 1972).-------------------------------------------------------------------------- --------------------- La subasta judicial es un acto judicial, especie del género remate público, que tiene por fin la transferencia coactiva de los bienes del deudor ejecutado para satisfacer a un acreedor ejecutante, con arreglo a los términos de una sentencia condenatoria (conf. Ramacciotti, "Compendio de Derecho Procesal Civil y Comercial de Córdoba", T. II, pág. 416, Depalma, 1980).---------------------------------- Y no hay ninguna confusión en el fallo como pretende el recurrente entre posesión y tradición.---------------------------------------------------------------------- -------- La autoridad judicial al ordenar que una persona sea puesto en posesión de una finca, se supone que obra en nombre del anterior poseedor. Existe, pues una verdadera tradición, por actos materiales del que la entrega, es decir del anterior poseedor representado por la autoridad judicial, y del que la recibe, es decir del adquirente de la posesión, siendo lógico, en consecuencia, que nuestros tribunales la hayan considerado como una forma perfecta de tradición (el resaltado me pertenece) (conf. Salvat - Novillo Corvalan, "Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos Reales", T. I, par. 127, pág. 125, Tipográfica Editora Argentina, 1951).-------------------------------------------------------------------------- ------- A su vez, la enajenación de inmuebles por subasta judicial no requiere escritura pública.------------------------------------------------------------------------ --------------------- En cuanto al requisito de escritura pública, resulta claro que el art. 1184, primer párrafo del Código Civil, hace excepción al mismo al señalar "con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública".----------------------------------------------- Y dentro del género remate, existen dos especies: el judicial y el extrajudicial. A su vez, el remate extrajudicial puede también ser público. A ellos, se agrega ahora un tercer género, el de la subasta extrajudicial establecido en la ley 24.441. Cuando hay subasta judicial, siendo su instrumentación dentro del proceso es autosuficiente, no es necesaria la escritura pública; no hay promesa de compraventa. Es así que el art. 1184 del Cód. Civil exime de escrituración a las subastas públicas, estableciendo un régimen especial (conf. Highton, "Juicio hipotecario", T. 2, págs. 406/407, Editorial Hammurabi S.R.L., 1997).------------------ La transmisión de un bien por medio de la subasta pública, con la reforma (ley 17.711), ya no requiere la escritura pública (art. 1184, "in initio") (CCCivyComDolores, 17/12/1992, "P., A. R. y otra s/ suc.", LLBA, 1994-311).---------------------------------------------------------------------- ------------------- Y la postura del actor B. en el juicio de reivindicación es la de considerar que la vendedora V. nunca fue desposeída, para así cuestionar las actuaciones cumplidas en la ejecución fiscal.---------------------------------------------------------------- En este aspecto, ya se señaló al punto 2.3. que con el rechazo del incidente de nulidad planteado por la ejecutada D. V. (resoluciones allí individualizadas del expediente de reconstrucción N° de Cámara 13.547/97), las actuaciones cumplidas respecto a la subasta judicial quedaron firmes.------------------- De ese modo, ante la invocación del reivindicante de haber adquirido el dominio, lo cierto es que después de la reforma del Código Civil por la ley 17.711, para la transmisión del dominio de bienes inmuebles se requiere: a) el título, entendido como todo medio de adquisición del dominio, no necesaria y únicamente la forma de escritura traslativa de dominio; b) la forma de escritura pública; c) el modo, configurado por la tradición; y d) la inscripción registral para su oponibilidad erga omnes (Salas-Trigo Represas-López Mesa, "Código Civil .", T. 4-B, Depalma, 2000).------------------------------------------------------------------- Y ya se precisó al punto 2.1. que la inscripción de documentos transmisivos de derechos reales sobre inmuebles no está condicionada a la previa tradición por no ser presupuesto de tal inscripción.-------------------------------------------------------------- El sistema registral argentino no impone la tradición para posibilitar la inscripción. No se trata de un registro de "derechos", sino de "títulos" (conf. Alterini, J. H., "Gravitación de la reforma al artículo 2505 del Código Civil", E.D. t. 43-1181), por lo que si se cumplen con los recaudos del título y la escritura se registrará el instrumento aun cuando faltare el modo (tradición).-------------------------- Y la tradición nunca fue publicidad, sino investidura de poder, y cuando el derecho real tiene como contenido la posesión, es necesario para la transmisión del derecho, es decir, del "poder jurídico", que la posesión, o sea, el "poder fáctico" se desplace también. Antes de ese desplazamiento, de esa "investidura de poder", no hay transmisión del derecho. Ahora bien: la posesión, sea o no el contenido de un derecho, es siempre una "situación fáctica", un "hecho" y los hechos existen o no en la realidad: el Derecho no puede crearlos. Por ello, resulta inaceptable el sistema de Freitas, conforme al cual, la transcripción o inscripción del título en el registro Conservatorio, es decir, del contrato, implica al mismo tiempo tradición de la cosa y adquisición de la posesión de la misma, aunque al adquirente no se le haya hecho entrega de ella (Bueres-Highton, "Código Civil .", T. 5, pág. 335, Editorial Hammurabi S.R.L., 1997).----------------------------------------------------------- Y si falta la tradición el acreedor no adquiere ningún derecho real, entre ellos el dominio que también se adquiere por la tradición (arts. 577 y 2524, inciso 4°, del Código Civil).------------------------------------------------------------------------- -------- Ello por cuanto el desplazamiento de derechos que provoca la compraventa no alcanza desde luego al dominio mismo, hasta tanto no se practique el "modo" adecuado para la traslación de ese derecho, consistente en la tradición de la cosa.

--- A su vez, la sola declaración del tradente de darse por desposeído, o de dar al adquirente la posesión de la cosa, no suple las formas legales, ya que la posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición hecha por actos materiales (arts. 2378 y 2379 del citado ordenamiento).------------------------------------------------- En tal sentido, cabe llamar la atención por ser muy comunes en nuestro medio, sobre las cláusulas insertas en escrituras públicas de venta de inmuebles, según las cuales el enajenante dice desprenderse de la posesión de la cosa y transmitirla al adquirente. Tales cláusulas, en tanto no estén acompañadas de los actos materiales referidos por el art. 2379, son de ningún valor para adquirir la posesión (Bueres-Highton, obra y tomo citado, pág. 135).--------------------------------------------- De esta manera, la importancia de la tradición permite señalar el posible desencuentro entre la realidad registral y la realidad posesoria (conf. Alterini, comentario citado precedentemente, E.D. t. 43-1181).-------------------------------------- Por ello, si el registro se convierte meramente en una inscripción de títulos y no de derechos reales, la seguridad de dicha inscripción frente a terceros resulta totalmente debilitada, por cuanto nadie puede estar seguro de quien aparece como titular en el registro sea verdaderamente titular del derecho real. Y allí es donde se producen los casos que hemos analizado, donde la posesión prevalece sobre el registro (Fazio de Bello, "Teoría y técnica del boleto de compraventa", pág. 206, Editorial Ábaco de R. Depalma, 1984).------------------------------------------------- Y desde esta perspectiva, bien señaló el Sr. Juez de la anterior instancia a fs. 267 que lo dirimente para resolver la controversia es la preferencia que corresponde o no al actor adquirente en subasta judicial frente al adquirente por escritura traslativa que obtuvo la inscripción registral.----------------------------------- Y en ese direccionamiento, para la adquisición del derecho de dominio sobre un inmueble son necesarios el título y el modo. Y en el caso de subastas judiciales, el título está integrado por el acta de subasta y el auto aprobatorio de la misma. Por su parte, el modo se satisface mediante la entrega judicial de la posesión que, en caso de ejecuciones forzosas, equivale a la tradición, en donde la actividad del juez reemplaza la voluntad del tradens.-------------------------------------------------------- Y ya se señaló que la autoridad judicial al ordenar que una persona sea puesto en posesión de una finca, se supone que obra en nombre del anterior poseedor, por lo que existe una verdadera tradición por medio de actos materiales del que la entrega, es decir del anterior poseedor representado por la autoridad judicial, y del que la recibe, es decir del adquirente de la posesión.---------------------------------------- De allí que, el dominio particular sobre un inmueble común se extingue por la enajenación efectuada por orden judicial y el que adquiere en este acto se constituye en pleno propietario del inmueble, sin necesidad de escritura pública, si fue puesto en posesión por el oficial de justicia con los efectos de la tradición (CCiv.yComRosario, sala II, "G., I. v. K., J.", 27/07/69 25/02, J.A., Serie Contemporánea, Reseñas 1970-463, sum. 86).---------------------------------- Y esa puesta en posesión por orden judicial, considerada como una forma perfecta de la tradición, resulta de la providencia de fs. 148 de la ejecución fiscal (Expte. N° 296-F° 138-Año 1986-Letra 37.392) que dispuso poner en posesión del inmueble subastado al adquirente Sr. A. O. M. mediante el mandamiento de estilo, diligencia que se cumplimentó el 23 de marzo de 1992 por el oficial de justicia actuante y por la cual se dejó constancia que "el inmueble se trata de un galpón el cual presenta su puerta de frente abierta y su interior está libre de ocupantes" (fs. 155 de la ejecución fiscal).------------------------------------------ Por ello, las manifestaciones efectuadas por el actor B. acerca que no es exacto que V. fuera legalmente desposeída del inmueble sólo denota una mera discrepancia ante la firmeza adquirida por las actuaciones judiciales cumplidas en la ejecución fiscal, en las que se aprobó la subasta judicial, se tuvo por integrado la totalidad del precio, se libró mandamiento de posesión del inmueble al adquirente, y se cumplimentó dicha diligencia (resoluciones de fs. 82 vta., 115/117 vta., y 148; y mandamiento de posesión de fs. 154/155), y a cuyo respecto ya se precisó que el incidente de nulidad planteado por la ejecutada D. V. fue rechazado.---------------------------------------------------------------------- En tales condiciones, la posesión del inmueble a favor del adquirente en subasta pública se materializó con dicho acto cumplido el 23/03/92, esto es con anterioridad a la venta por escritura pública celebrada por la Sra. D. V. a favor del Sr. A. P. B. que lleva fecha 05/08/92 (Escritura N° 99, pasada al Folio N° 220 del Registro de Contratos Públicos N° 37), conforme a la copia certificada de la citada escritura obrante a fs. 121/123 del Expte. de reconstrucción N° 13.547/97, y con N° de la instancia de origen 606 - F° 144 -Año 1996 - Letra 50.434.------------------------------------------------------------------------ De tal modo, la posesión se otorgó a favor del adquirente en subasta pública, y en este caso de venta forzosa judicial ello se considera como una forma perfecta de tradición, como ya también se precisara.--------------------------------------------------- Por ello bien señaló el juzgador con referencia al art. 594 del Código Civil que la misma debe interpretarse de manera concordante con el art. 2505 del C. Civil y las disposiciones de la ley 17801, lo cual amplía las hipótesis a considerar (conf. Bueres-Highton, "Cód. Civil .", T° 2°, pág. 376). Entre tales hipótesis se ha señalado la de la persona a quien se la ha hecho tradición de la cosa y tiene buena fe frente a quien también tiene buena fe y ha obtenido la inscripción de su título. En ese caso se ha entendido que debe darse preferencia a quien se le ha hecho la tradición, ya que la misma sigue subsistiendo como modo de adquisición del dominio (art. 577). ------------------------------------------------------ --- A mayor abundamiento, cabe considerar la normativa prevista por los arts. 2791 y 2792 del Código Civil -ya sea que se considere que los títulos de adquisición emanan de una misma persona o de distintas personas-, pues en el primer caso se reputa propietario al que primero fue puesto en posesión de la heredad que se reivindica, y en el segundo se presume propietario al que tiene la posesión.----------------------------------------------------------------------- ----------------- --- Y digo esto, pues se trata de explicar la naturaleza jurídica de la subasta judicial a partir de puntos de vista diferentes de la noción del Codificador civil quien aparece a favor de que se trata de una venta forzosa en representación del propietario deudor. Así se ha dicho que: 1) Vende el órgano público en su carácter de tal y no en nombre y representación del acreedor o del deudor ; 2) Venden los acreedores, es decir que el órgano público los representa al subastar. Y también que se trata de una venta forzada en que el órgano judicial, más que representar, sustituye al deudor para vender en su nombre (conf. Highton, obra y tomo citado, págs. 233/234).----------------------------------------------------------------------- ---------- --- Así, si los dos tienen título, pueden haber emanado de autor común (supuesto que contempla el art. 2791 del Código Civil) o que provengan cada uno de distintos autores (supuesto del art. 2792, CCiv.). Si es de autor común, el primero que ha sido puesto en posesión triunfará sobre el otro. Se pone de manifiesto la general coherencia del Código velezano, ya que no debemos olvidar la norma del art. 577 del Cciv. que establece que antes de la tradición no se adquiere sobre la cosa ningún derecho real. Y en el último supuesto, si no se puede saber cuál es el verdadero propietario, allí aplicamos, el famoso brocárdico, in pari causa melior is conditio ocupantis, en igualdad de condiciones se prefiere al ocupante de la cosa. Sobre todo teniendo en cuenta que este principio también debe aplicarse en el ámbito de las acciones posesorias por la tácita remisión que efectúa el art. 2471 del Código Civil (conf. Vallespinos, Director, "Cuestiones esenciales en Derechos reales", págs. 156/157, Lexis Nexis,2002).--------------------------------------------------- En el primer caso, la preferencia es a favor de quien antes obtuvo la titularidad del derecho real, que no será más que aquel que primero recibió la tradición. Se trata de una clara aplicación del principio prior in tempore potior in jure, así como de la teoría del título y el modo (arts. 577 y 3265). En el segundo, se ha dicho que en este caso la posesión entraña una preciosa prerrogativa (Bueres-Highton, obra y tomo citado, págs. 884 y 886, respectivamente).------------------------------------------- Incluso este último supuesto contemplado por el art. 2792 del Código Civil no rige cuando no existen dudas acerca de quien es el verdadero propietario (Bueres-Highton, obra y tomo citado, pág. 886).---------------------------------------------------- --- Y en tal sentido, no hay dudas que la persona que fue puesta en posesión del inmueble es el comprador en subasta judicial, por lo que frente al reivindicante que solo cuenta con título e inscripción es evidente el mejor derecho del Sr. M. al disponer de título y tradición (arts. 577, 2524, inciso 4°, 2601 y 2602 del Código Civil).------------------------------------------------------------------------- -------- Es que, la transmisión del dominio por venta judicial queda perfeccionada después de la resolución aprobatoria de la subasta, mediante el pago del precio y la entrega de la posesión.----------------------------------------------------------------------- - Y tratándose de inmuebles, una vez aprobada la subasta, abonado el precio y concretada la entrega (tradición) de la cosa subastada, sin necesidad de escrituración ni inscripción registral se produce la transmisión del derecho real de dominio -incluso frente a terceros-. (Sosa, "Subasta judicial", pág. 240, Librería Editora Platense, 2000).-------------------------------------------------------------------------- Y en este último aspecto, en atención a las expresiones vertidas por el apelante acerca de la contradicción del juzgador y su relación con el art. 2505 del Código Civil, es de destacar otro fundamento cual es que la subasta judicial contiene un régimen de publicidad que escapa a la normativa prevista por el art. 2505 del Código Civil, ya que esa disposición no le es de aplicación en atención a su naturaleza especial, efectos propios de la misma y régimen propio de publicidad que resulta de los edictos.------------------------------------------------------------------------ La subasta judicial aprobada contiene un sistema propio de publicidad que resulta de la publicación de edictos y su falta de impugnación (o como en el caso de autos con el rechazo del incidente de nulidad planteado por la ejecutada D. V.), por lo que una vez aprobada judicialmente constituye un acto oponible erga omnes.------------ ----------------------------------------------------------------- Es importante aclarar que para el perfeccionamiento del acto (venta judicial) no resultan requisitos de validez ni el acto notarial ni su inscripción, pues a diferencia del sistema resultante de lo normado por el art. 2505 del Código Civil, la subasta judicial tiene su propio sistema de publicidad que está dado por los edictos (Otero, "Procesos de ejecución: aspectos procesales de las subastas judiciales de bienes inmuebles", elDial. N° 1734, del 28/02/05).-------------------------- El régimen de publicidad del dominio en la subasta judicial no se encuentra alcanzado por lo dispuesto en el art. 2505 del Código Civil, ya que aquélla tiene un sistema de publicidad propio, que está constituido por los edictos (CNCiv., sala C, "M., R. F. c/ A. R. S.R.L. y otros s/ Ejecución Hipotecaria", sentencia interlocutoria, mayo 30-2000, el Dial - AE15D2).-------------- La transmisión del dominio por venta judicial queda perfeccionada después de la resolución aprobatoria de la subasta, mediante el pago del precio y la entrega de la posesión, no siendo imprescindible, aun frente a terceros, el requisito de la escritura pública, ni la inscripción en el registro inmobiliario correspondiente. La inscripción registral no constituye un requisito esencial para el perfeccionamiento de la venta judicial, aun con posterioridad a la reforma del art. 2505 del cód. civil, puesto que la subasta judicial aprobada constituye un acto oponible erga omnes por la especial naturaleza y efectos que le reconoce la legislación sustantiva (arts. 754, 1184, 2122, 2171 y 3196, Cód. Civil) (el resaltado me pertenece) (CNCiv. y Com. Fed., sala I, agosto 21-1984, "H., V. en: I. N. de C. c. A., E. y otro", E.D. 112-512).--------------------------- ---------------------------------------------------------- No es necesaria en caso de subasta judicial la inscripción registral para contar con la protección erga omnes prevista en el art. 2505 y conc. del cód. civil (conf. Ruiz de Erenchun, "Alcances procesales de una norma registral. Solución para la pronta inscripción judicial", E.D. 54-727).---------------------------------------------------- En tales condiciones, la escrituración no es trámite necesario para el perfeccionamiento de la transmisión dominial que es consecuencia de la subasta judicial. Tampoco es por principio necesaria la inscripción dado que la subasta prevé su propio sistema de publicidad: los edictos (el resaltado me pertenece) (Sosa, ob. cit., pág. 240 y nota n° 267, con cita de doctrina).------------------------------ Por tal razón, los acreedores registrales posteriores a la orden de subasta judicial son desplazados por ésta y su propio sistema de publicidad: los edictos. Esta última es la posición abrazada por el Registro de la Propiedad Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (fundamentos de la Disposición Ténico Registral N° 2/74). Es decir que el desplazamiento de los acreedores embargantes posteriores al auto de subasta y anteriores a la inscripción dominial derivada de la subasta, se produce no por efecto de esta inscripción, sino por virtud de aquel auto y su régimen de publicidad. En igual sentido, en un juicio ejecutivo se vendió un inmueble en subasta pública. Se entregó la posesión al adquirente, pero éste no gestionó ninguna clase de anotación registral. El embargo del ejecutante, antecedente lógico de la subasta, caducó. Así las cosas, en otro juicio ejecutivo seguido contra el mismo deudor (todavía titular registral del inmueble antes subastado), se anota otro embargo, se realiza una segunda subasta judicial y cuando el adquirente pretende hacerse de la posesión se descubre la existencia de la primera subasta judicial. El primer adquirente se presenta en la segunda ejecución promoviendo tercería de dominio. ¿Resultado? Triunfó el tercerista, toda vez que la transmisión del dominio por venta judicial había quedado perfeccionada después de la resolución aprobatoria de la subasta, mediante el pago del precio y la entrega de la posesión, no siendo imprescindible, aun frente a terceros, el requisito de la escritura pública ni la inscripción en el registro inmobiliario correspondiente (el resaltado me pertenece) (conf. Sosa, ob. cit., págs. 242 y 244).------------------------------------------------------------------------ Por ello, la inscripción registral prevista actualmente en el art. 2505 C.C., no se aplica al caso de adquisición de un inmueble en pública subasta, instituto que no admite limitar los efectos propios del remate judicial entre las partes y recién después de aquella hacerlo extensivos también a los terceros, ya que la oponibilidad erga omnes de la subasta proviene del específico régimen de publicidad a que se halla sujeta (esta Cámara, por su sala "A", c. 20.047, S.I.L. N° 33/04, del 22/12/04).---------------------------------------------------------------------- ------- En punto a la publicidad, la subasta judicial supone una mecánica especial, un sistema propio peculiar, que se basa en la publicación de edictos; como así también que el Registro de la Propiedad pensado y estructurado en base a transmisiones, modificaciones, etc., de derechos reales sobre inmuebles por actos voluntarios, no puede "compatibilizarse" -en el plano de las certificaciones con "reserva de prioridad"- con la tramitación de la subasta en sede judicial. Por lo demás, la oponibilidad del acto de la subasta judicial respecto de terceros provienen no sólo de tal sistema de publicidad ad hoc sino también surge de la "convalidación" que implica su no impugnación en el plazo del art. 587 del código procesal. En efecto, veremos más adelante que la ley ha "objetivado" el punto de partida del plazo para alegar la nulidad -desde la celebración de la subasta- por lo que siendo cognoscible la fecha de remate a través de los edictos por todos los terceros eventualmente interesados, el solo transcurso de ese plazo, y los efectos de la preclusión, dan lugar a un acto válido, firme y oponible erga omnes. Estas razones son las que determinan una respuesta negativa al interrogante planteado. Y no cabe oponer a esta conclusión la circunstancia de que el artículo 2505 del código civil contenga una norma imperativa de derecho de fondo que no pueda enervarse en base a la interpretación de disposiciones meramente procesales. La enajenación de bienes mediante subasta judicial en los trámites de ejecución forzada y su especial naturaleza y efectos, tiene implicancias notables, aun en la legislación de fondo. Al respecto, cabe tener en cuenta disposiciones como las contenidas en los artículos 754, 2122, 2171 y 3196 del código civil (conforme, Martínez, ob. cit., par. 81, págs. 119/120).---------------------------------------------------- En caso de subasta judicial de un inmueble, no se exige la inscripción registral para contar con la protección erga omnes frente a terceros interesados, prevista por el art. 2505, Cód. Civil y conexos. En el estado actual de nuestra legislación pensamos que los bienes raíces adquiridos en subasta judicial no se hallan comprendidos en los supuestos previstos por el referido art. 2505 del Cód. civil y disposiciones concordantes de la ley nacional Registral Inmobiliaria 17.801 (arts. 2°, 3°, 20 y conexos). Sostener lo contrario constituiría una regla disvaliosa que atentaría contra la seguridad de la adquisición de bienes raíces en subasta judicial. Adviértase a mayor abundamiento, que cuando el legislador ha querido que se inscribiese un bien adquirido en subasta judicial en el Registro de la Propiedad, por entender que no está comprendido en el ámbito de aplicación del mencionado art. 2505 y concordantes del Cód. Civil, lo dispuso de modo expreso. Así lo hizo en el régimen especial de ejecución hipotecaria disciplinado por la llamada Ley de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción 24.441 del año 1995 en el art. 63. Evidentemente, a nuestro entender, si el legislador hubiera pensado que la necesidad de que la adquisición del inmueble en subasta judicial en dicho régimen especial, a los fines de su oponibilidad a terceros interesados estaba comprendido en el referido art. 2505, Cód. Civil, lo dispuesto en la parte pertinente del art. 63 de dicha ley 24.441 sería redundante. En conclusión, pensamos que el adquirente de un inmueble en subasta judicial, cuyo trámite se hubiere cumplido regularmente, habiéndose publicado los edictos del caso y que hubiere pagado el precio correspondiente, se hubiere aprobado la subasta y se hubiere hecho tradición del mismo, se halla plenamente protegido, aun cuando no se hubiera inscripto la misma en el Registro, encontrándose facultado para repeler cualquier intento de menoscabar sus derechos (el resaltado me pertenece) (conf. Andorno, "Inscripción registral del inmueble adquirido en subasta judicial", LLLitoral, 2001-1293).--------------------------------------------------------------------- -------------------------- O sea que, se ha consagrado el criterio prevaleciente: la venta judicial (mejor, la transmisión del dominio por venta judicial), queda perfeccionada después de la resolución aprobatoria de la subasta, mediante el pago del precio (o de la parte correspondiente, si se hubiere acordado plazo) y la entrega de la posesión. No es imprescindible, pues, entre las partes y aun frente a terceros, el requisito de la escritura pública o la inscripción en el Registro inmobiliario correspondiente (art. 1184, cód. civ.). La inscripción registral, si bien indispensable para asegurar la continuidad del tracto, no constituye requisito esencial para el perfeccionamiento de la venta judicial, aun con posterioridad a la sanción de la reforma al artículo 2505 del código civil. La subasta judicial aprobada constituye un acto oponible erga omnes, por su especial naturaleza y efectos propios (arts. 1084, 754, 2122, 2171, 3196, cod. civ.) (el resaltado me pertenece) (conf. Morello, Sosa y Berizonce, "Códigos Procesales .", T. VI-C, pág. 208, Librería Editora Platense - Abeledo-Perrot, 1998).------------------------------------------ En ese marco, es evidente que resulta superfluo aludir a la mentada buena fe del comprador por escritura pública.----------------------------------------------------------- Ello, sin perjuicio de señalar que la manifestación del apelante acerca que no es sostenible el argumento del a-quo en el sentido que el adquirente B. bien podría haber tomado los recaudos necesarios para averiguar el estado de la causa no era siquiera exigible, sólo denota el particular punto de vista del recurrente, al desarrollar en forma paralela un análisis propio para arribar a una personal conclusión, sin hacerse cargo de las razones brindadas por el sentenciante.------------- En ese direccionamiento, si lo que ocurre es que se prescinde de la argumentación básica que respalda la sentencia, o si el recurrente no refuta las conclusiones del juez de grado sino que desarrolla en forma paralela un análisis propio de la causa para arribar a una personal conclusión, distinta de la del fallo, sin detenerse a puntualizar la crítica del mismo, sino limitándose a manifestar su disidencia, corresponde declarar desierto el recurso interpuesto. Lo mismo ocurre cuando carece de suficiencia técnica, pues la suficiencia se relaciona con la necesidad de articulaciones razonadas, fundadas y objetivas sobre errores de la sentencia (Morello, Sosa, y Berizonce, ob. cit., T. III, págs. 371 y 373, y cita de fallos, Ed.

1988).-------------------------------------------------------------------------- -------- Por lo demás, y aún obviando tal circunstancia procesal para ingresar a la queja, no le asiste razón al recurrente.----------------------------------------------------------------- En efecto, debe distinguirse la buena fe creencia de la buena diligencia.------------- Y la buena fe prevista en el art. 1051 del Código Civil no consiste en la sola creencia en la legitimidad del derecho que se adquiere, sino que debe estar unida o manifestada en un obrar "diligente, prudente y previsor", conforme a la doctrina de los arts. 512, 902 y concs. del Código Civil. El requisito indispensable a los fines de la protección legal es la presencia de la buena fe del tercero, que debe traducirse en un obrar diligente. La mayor parte de nuestra doctrina nacional sostiene que la buena fe requerida por el art. 1051 in fine, no es la llamada "buena fe registral", es decir, la que se funda en los certificados expedidos por el Registro de la Propiedad. La diligencia debida para conformar la buena fe protegida por el art. 1051 in fine debe consistir en un estudio de títulos y antecedentes del derecho sobre el inmueble de que se trata (conf. Bueres-Highton, ob. cit., T. 2-C, págs. 420, 422, y 460/461, respectivamente, Ed. 1999).------------------------------------------- Así, la omisión del estudio de títulos, o sea al examen idóneo de los antecedentes del derecho transmitido, puede hacer presumir la mala fe del subadquirente, ya que cabría imputarle una negligencia culpable en caso de tratarse de vicios susceptibles de ser conocidos mediante esa investigación (CNCiv., sala F, agosto 27-979, "S., S.A. en: E. d. C., E. y otros c. L., M.", E.D. t. 87-252).----------------------------------------------------- Por eso, la buena fe requerida por el art. 1051, Cód. Civ., no es la buena fe registral (Salas-Trigo Represas-López Mesa, ob. cit., T. 4-A, par. 7, pág. 470, Ed. 1999).-------------------------------------------------------------------------- ------- -------------- De tal modo, si el comprador por escritura pública decidió tomar a su cargo los embargos trabados (copia certificada de la escritura, fs. 121/123 del Expte. N° 13.547/97), eludiendo así tomar vista de las actuaciones judiciales en las que se ordenó tales medidas, lo cierto es que su omisión no lo exime de las consecuencias resultantes de ignorar la realidad existente fuera de las anotaciones registrales.--------- Tales fundamentos determinan el rechazo de los agravios vertidos por el actor en el juicio de reivindicación en los aspectos antes desarrollados.------------------------ 3.3. En cuanto a las manifestaciones que realiza el apelante B. con relación a las actuaciones judiciales del remate realizado y pretensión que las mismas no le resultan oponibles, ya se precisó al punto 2.3. que con el rechazo del incidente de nulidad planteado por la ejecutada D. V., según sentencias interlocutorias allí individualizadas, las actuaciones vinculadas a la subasta judicial adquirieron firmeza.-------------------------------------------------------- ---------------------- Asimismo, al punto 3.2. se precisó que la subasta judicial cuenta con un sistema de publicidad propio, cual es la publicación de los edictos, que la venta judicial queda perfeccionada después de la resolución aprobatoria de la subasta, mediante el pago del precio y la entrega de la posesión, por lo que no resulta necesario entre las partes y aun frente a terceros cumplir con los recaudos de escritura pública e inscripción registral. También que una vez aprobada tiene efectos erga omnes y que por ello el comprador en subasta judicial se encuentra plenamente protegido aun cuando no se inscribiera la misma en el Registro de la Propiedad Inmueble.- --- Por tales fundamentos corresponde desestimar las manifestaciones volcadas en la expresión de agravios acerca que no es oponible al sucesor singular B. la firmeza judicial que el fallo invoca de las actuaciones judiciales del remate realizado.---------------------------------------------------------------------- --------------------- Y también por las razones ya vertidas al punto 3.2. no hay dudas que el propietario del inmueble es el comprador en subasta pública, ya que la venta judicial quedó perfeccionada con la entrega de la posesión del bien, por lo que le resulta inoponible el título que resulta de la causa obligacional, compraventa, instrumentado por escritura pública, por aplicación del principio nemo plus iuris (art. 3270 del Código Civil).-------------------------------------------------------------------- Y es obvio que la Sra. V. vendió una cosa ajena al momento de la escrituración de la compraventa celebrada con el Sr. B., por lo que desde el punto de vista jurídico le resultaba imposible cumplir con la tradición del inmueble ya que la subasta judicial (transmisión del dominio por venta judicial) constituye un supuesto de extinción del dominio manifiestamente excepcional, pues el desplazamiento del dominio del vendedor al comprador no exige escritura pública y se realiza mediante la aprobación judicial del remate y la entrega de la posesión del inmueble. La subasta judicial aprobada es oponible "erga omnes", sin que sea necesaria la inscripción registral de la transmisión dominial (CCiv.yComRosario, sala I, "P., O. A. c. V., A. y otros", 25/02/1993, LLLitoral 2001-1294).--------------------------------------------------------------------- ------------------- Y como lo señalara el vocal que me precediera en la votación, aun colocándose en la hipótesis que la "vendedora" V. desde el punto de vista material hubiera efectuado la entrega del bien inmueble a su comprador, tal entrega debe considerarse "a non domino", por aplicación de los arts. 2601 y 2603 del Código Civil.-------------------------------------------------------------------------- ---------------------- Dado que la tradición tiene por fin inmediato la transmisión del dominio, es lógico que se exija la titularidad de tal derecho por el parte del tradens. Por ello, el art. 2601 establece que para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario. Este criterio aparece reafirmado por el art. 2603, que consagra una clara aplicación del principio del nemo plus juris que con carácter general sienta el art. 3270 (Bueres-Highton, ob. cit., T. 5, pág. 455).--------------------------------------------------------------- En tales condiciones, la acción de reivindicación intentada debe ser rechazada ya que al propietario (verdadero dueño del inmueble) Sr. M. le resulta inoponible la escritura de compraventa de cosa ajena celebrada entre la Sra. V. y el Sr. B..----------------------------------------------------------------------- Y considero que se trata de un supuesto de inoponibilidad ya que el problema de la validez o nulidad del contrato de venta de cosa ajena como propia sólo concierne a las partes de ese acto (López de Zavalía), y no a la situación del dueño de la cosa (Llambías-Alterini, ob. cit., T. III-A, par. 4, pág. 382, Ed. 1982).------------ Asimismo, respecto a la inoponibilidad es de señalar que la misma no se declara sino que es consecuencia de los efectos que tiene la venta de cosa ajena, debiendo distinguirse los mismos según se trate de las partes intervinientes o del tercero propietario.-------------------------------------------------------------------- ------------ Es que, la compraventa concertada entre la Sra. V. y el Sr. B. lo fue de una cosa ajena, y los efectos de la venta de cosas ajenas deben ser considerados: a) Entre las partes. b) Respecto del tercero dueño de la cosa, quien es ajeno al negocio, y como consecuencia le es inoponible (Bueres-Highton, ob. cit., T. 3 C, pág. 344, Ed. 1999).---------------------------------------------------------------- En el mismo sentido, buena parte de la doctrina y la jurisprudencia, ha considerado que para el tercer propietario, por ser res inter alios acta, la venta le es inoponible. Los negocios entre el comprador y vendedor extraños al verus domino le son ajenos y no pueden producir efectos (Belluscio, Director, "Código Civil .", T. 6, par. 10, pág. 401, Astrea, 1986).--------------------------------------------- Y también que la venta de la cosa hecha por un tercero es inoponible al dueño de ella (doc. art. 1195, conc. arts. 1199 y 503): el contrato es inoponible al dueño de la cosa (Llambías-Alterini, obra y tomo citado precedentemente, par. 5, pág. 383).--------------------------------------------------------------------------- --------------------- Finalmente, y en cuanto a la manifestación del apelante acerca que el fallo se apartó de la causa petendi haciendo una extensiva aplicación del principio "iuria curia novit" afectando el principio de congruencia, corresponde señalar que el pronunciamiento no incurre en incongruencia alguna si se lo considera en los límites decididos en la anterior instancia.----------------------------------------------------- Es que, en el escrito de inicio de la acción de nulidad de escritura pública se requirió a fs. 15 del Expte. N° 19.481 bajo el título "PRETENSIÓN" "la nulidad de la Inscripción registral de la misma, ordenándose en su reemplazo la Inscripción del dominio a favor del actor recurrente, conforme lo ordenado en el expediente ejecutivo promovido por la Municipalidad de Trelew".------------------------------------- Sin embargo, y desde que se propicia la modificación del fallo en crisis al acogerse favorablemente la defensa de prescripción opuesta en la acción de nulidad, vacía de contenido quedó la pretensión deducida de modo accesorio a fs. 15, sin perjuicio que, conforme a los fundamentos expuestos en forma precedente en el marco de la acción de reivindicación rechazada, necesariamente se observa que la inoponibilidad es un efecto que frente al tercero dueño de la cosa no requiere declaración.-------------------------------------------------------------------- --------- 4. En consecuencia, también propicio al Acuerdo confirmar en lo principal que decide el pronunciamiento venido en recurso en cuanto rechaza la acción de reivindicación, para revocarlo parcialmente al acogerse la defensa de prescripción de la acción de nulidad planteada por los codemandados P. D. L. y B., dejando asimismo sin efecto el punto III del fallo de la anterior instancia en cuanto decide la cancelación de la inscripción registral del inmueble, y sin perjuicio de la inoponiblidad al Sr. A. O. M. de la escritura pública N° 99 de fecha 05/08/92, pasada al Folio N° 220 del Registro de Contratos Públicos N° 37.------------ La revocatoria parcial del fallo en crisis que se propicia determina la necesidad de adecuar las costas y honorarios de primera instancia (art. 279 del C.P.C.C.).-------- Tocante a las costas de la anterior instancia, desestimada en definitiva la acción de nulidad, las mismas deben ser impuestas al actor vencido (art. 68 del C.P.C.C.).---------------------------------------------------------------------- -------------------- Respecto de la acción de reivindicación, y en atención a que se confirma el pronunciamiento en ese aspecto, corresponde ingresar al agravio del actor al requerir en forma subsidiaria la eximición de las costas.------------------------------------ En tal sentido, estimo que no cabe considerar la razón probable para litigar como para eximir de costas al vencido ante el rechazo de la presente demanda.-------- Las excepciones deben aplicarse con criterio restrictivo. El párr. 2° del art. 68 importa una atenuación al principio general de que el vencido debe soportar las costas del juicio, y acuerda a los jueces un adecuado marco de arbitrio, que debe ser ponderado en cada caso particular y siempre que resulte justificada la exención (Loutayf Ranea, "Condena en costas en el proceso civil", par. 32 y 33, pág. 77, Astrea, 1998).-------------------------------------------------------------------------- ------------ Y si bien en el caso de razón fundada para litigar, lo que en realidad se toma en consideración es la buena fe del vencido, apartándose del criterio objetivo de la derrota (Alsina, "Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial", T. IV, págs. 547/548, EDIAR, 1961), cabe precisar que el ordenamiento procesal vigente adhiere a un principio cuyo fundamento reside, básicamente, en el hecho objetivo de la derrota, con prescindencia de la buena o mala fe con que la parte vencida pudo haber actuado durante la sustanciación del proceso (Palacio, "Derecho Procesal Civil", T. III, par. 312, pág. 366, Abeledo-Perrot, 1970).-------------------------------------------------------------------------- ------------ Y por ser excepcional y de carácter restrictivo, la eximición de costas sólo ha de disponerse cuando existen motivos fundados, en virtud del principio objetivo de la derrota. Entonces, sólo se debe eximir de costas sobre la base de circunstancias objetivas y muy fundadas (Arazi y Rojas, obra y tomo citado, págs. 257/258).--------- De allí que, hay que aclarar que no es la sola creencia subjetiva del litigante sobre la razón probable para litigar lo que autoriza la eximición de costas al vencido, por el contrario, deben existir elementos objetivos en la causa que razonablemente pudieron llevar al perdidoso a considerarse con derecho a litigar.

La razón fundada para litigar debe apoyarse en circunstancias fácticas o jurídicas que demuestren suficientemente la razonabilidad del derecho sostenido en el pleito (conf. Loutayf Ranea, ob. cit., págs. 79/80).---------------------------------------- -- También debe señalarse en cuanto a la invocada razón para reivindicar que la sola creencia subjetiva de la razón para litigar no es suficiente para eximir del pago de las costas al perdidoso, pues es indudable que -salvo hipótesis de actitudes maliciosas- todo aquel que somete una cuestión a los tribunales de justicia es porque cree tener la razón de su parte, mas ello no lo exime del pago de los gastos del contrario, si el resultado no le es favorable. Sólo es admisible aplicar este arbitrio de eximición frente a las características peculiares y dificultades del asunto, cuando la justificación para litigar se encuentra avalada por elementos objetivos de apreciación que convenzan de la duda razonable que en Derecho poseía el conflicto. Más excepcional será eximir de la imposición de costas total o parcialmente al vencido, por su error en la apreciación de los hechos en que se fundamenta el litigio. Únicamente el error esencial e inculpable o inducido puede liberarlo (conf. Arazi y Rojas, ob. cit, T. I, págs. 258/259).-------------------------------- Por tales fundamentos, y considerando que no existen elementos objetivos de apreciación que permita arribar a la conclusión de un supuesto de duda razonable, corresponde rechazar el agravio y mantener la imposición de las costas de la anterior instancia respecto a la acción de reivindicación al actor vencido, conforme al criterio objetivo de la derrota (arts. 68 y 279 del C.P.C.C.).----------------------------- Respecto a la necesaria adecuación de los honorarios ante la revocatoria parcial del fallo (art. 279 del C.P.C.C.), atendiendo a la extensión, mérito, eficacia y resultado alcanzado, por las labores profesionales de primera instancia estimo adecuados los honorarios que propone regular el colega prevotante por la acción de reivindicación a favor de los Dres. J. A. V. y L. M. O., letrados apoderados del actor, Dra. L. E. de M., letrada apoderada del codemandado M., y Dr. R. J. C., letrado patrocinante del codemandado M., en las sumas equivalentes al 12,6%, 4,2%, 18,2%, y 12%, respectivamente, del monto del pleito que resulte en la etapa de ejecución de sentencia, conforme al procedimiento previsto por el art. 23 de la ley del arancel. Asimismo, y respecto a la acción de nulidad de escritura, estimo también prudentes los emolumentos propuestos a favor de la Dra. L. E. de M., letrada apoderada del actor, Dr. E. R. P., letrado patrocinante de la codemandada P. D. L., Dres. J. A. V. y L. M. O., letrados apoderados del codemandado B., y Dr. R. R. M., letrado apoderado de la codemandada V., en las sumas equivalentes al 16,8%, 16,8%, 13%, 6,44%, y 16,8%, sobre el aludido monto del proceso (arts. 6, 7, 9, 10, 11, 19, 23, 33, 37, 38, y 47 de la ley 2200). En todos los casos los honorarios establecidos deberán incrementarse con el I.V.A. pertinente.

--- Las costas de Alzada por la acción de nulidad deben imponerse a la parte actora apelante vencida ante el progreso de la defensa de prescripción, excepto las correspondientes a la codemandada V. que resultan a su cargo al haberse desestimados la totalidad de los agravios vertidos, y respecto a la acción de reivindicación las mismas deben imponerse al actor vencido ante la desestimación de sus agravios (art. 68 del C.P.C.C.).--------------------------------------------------------- Por aplicación de idénticas pautas de apreciación y lo preceptuado por el art. 14 de la ley del arancel, por los trabajos profesionales de segunda instancia, también estimo adecuados los honorarios propuestos, por la acción de reivindicación a favor del Dr. L. M. O., letrado apoderado del actor, por las tareas de fs. 310/316, en la suma equivalente al 4,2%, y por la acción de nulidad, por las labores cumplidas en el Expte. N° 19.481, a favor de los Dres. L. H. E. y L. F. M., en forma conjunta (fs. 435/439 vta., y fs. 454/456), Dr. E. R. P. (fs. 441/442 vta., y fs. 460/461 vta.), Dr. R. R. M. (fs. 445/448), Dr. L. M. O. (fs. 449/452, y fs. 457/458), en las sumas respectivas equivalentes al 4,2%, 5,04%, 4,2%, y 5,83%, respectivamente, del aludido monto del pleito, con más el I.V.A. correspondiente.------------------------- Cierro mi intervención y a la primera cuestión voto PARCIALMENTE POR LA AFIRMATIVA.--------------------------------------------------------------------- ---------- A LA SEGUNDA CUESTIÓN el Dr. Lucero dijo: ------------------------------------ El pronunciamiento que corresponde dictar es el siguiente: 1) CONFIRMAR en lo principal que decide, el fallo venido en apelación, esto es, en cuanto rechaza la acción de reivindicación; para revocarlo parcialmente en cuanto desestima la excepción de prescripción de la acción de nulidad de escritura opuesta por los co-demandados Sres. P. D. L. y B. y, en consecuencia, declarándola prescripta. 2) REVOCAR el punto III, del fallo apelado en cuando decide la cancelación registral respecto al inmueble pre-individualizado, sin perjuicio de la inoponibilidad de la escritura Nro. 99 al titular dominial Sr. A. O. M., con relación al inmueble que por la misma se dice transferir y que se identifica como Lote .. de la Manzana "..", Chacra ...-.. .. 3) ADECUAR a esta nueva decisión la atribución de las costas de Primera Instancias, imponiéndoselas las devengadas en el proceso por el que tramitara la acción de nulidad de escritura, en su totalidad, a la parte actora Sr. M.; y, las devengadas en el proceso por el que tramitara la acción reivindicatoria, en su totalidad, al Sr. B.. 4) FIJAR, también por adecuación al presente resolutorio, los honorarios de Primera Instancia, del siguiente modo, a saber: a) los correspondientes al proceso por el que tramitara la reivindicación, a los Dres. J. A. V. y L. M. O., en las sumas equivalentes al 12,6% y 4,2%, respectivamente. A los Dres. L. E. de M. y R. J. C., en las sumas equivalentes al 18,2% y 12% respectivamente. b) Los correspondientes al proceso por el que tramitó la acción de nulidad, a la Dra. L. E. de M. y los de los Dres. E. R. P., J. A. V., L. M. O. y R. R. M., en las sumas respectivas equivalentes al 16.8%, al 16,8%, 13%, 6,44% y 16,8%. Todos estos porcentuales a aplicar sobre el monto del pleito que se determine según el procedimiento previsto por el Art. 23 de la Ley del arancel y con más el I.V.A. pertinente. 5) IMPONER las costas de Segunda Instancia, al actor del proceso por el que tramitara la pretensión de nulidad de escritura Sr. M., excepto las devengadas por la representación de la Sra. V., codemandada en dichas actuaciones, atento que resultó vencida en todos sus planteos formulados en la Alzada, debiendo soportar por ello los honorarios generados por su participación; en relación a la pretensión de reivindicación cuyo rechazo se confirma, las costas deberán ser soportadas en su totalidad por el recurrente a su respecto, Sr. B.. 6) REGULAR los honorarios de los L. M. O., por sus tareas vinculadas a la acción de reivindicación (fs. 310/316 -expte. 19482 CANE-), en la suma equivalente al 4,2%. Y, por la acción de nulidad (expte. 19481), en la suma equivalente al 5,83%. Asimismo, en este último expediente, corresponde regular los honorarios de los Dres. E. R. P.; L. E. y L. F. M.; y R. R. M., por sus tareas de Alzada, en la sumas respectivas, equivalentes al 5,04%; al 4,2%, en conjunto, y 4,2%, del monto a determinar según el art. 23 de la Ley 2.200. Igualmente a dichos honorarios habrán de incrementarse con el I.V.A. pertinente.---- ASI LO VOTO.--------------------------------------------------------------------------- ----- A LA SEGUNDA CUESTION el Dr. Vergara dijo: ----------------------------------- El pronunciamiento que corresponde dictar es el propuesto por el Dr. Lucero, expresión de la decisión del Cuerpo que se ha formado con la anterior votación. Así lo voto. -------------------------------------------------------------------------------- ---- --- Con lo que se dio por terminado el Acuerdo, dejándose constancia que la presente se dicta por dos miembros del Tribunal, por haberse logrado la mayoría (arts. 9 de la ley 1130 y 271 del C.P.C.C., To. de la ley 4550), pasándose a dictar:------------------------------------------------------------------------- --------------------------------------------------- S E N T E N C I A: ------------------------------------- Y VISTO: Por los fundamentos del Acuerdo cuya copia antecede, la Sala "B" de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial del Noreste del Chubut; RESUELVE: ----------------------------------------------------------------------- --- CONFIRMAR en lo principal que decide, el fallo venido en apelación, esto es, en cuanto rechaza la acción de reivindicación; para revocarlo parcialmente en cuanto desestima la excepción de prescripción de la acción de nulidad de escritura opuesta por los co-demandados Sres. P. D. L. y B. y, en consecuencia, declarándola prescripta.--------------------------------------------------------------------- ----- REVOCAR el punto III, del fallo apelado en cuando decide la cancelación registral respecto al inmueble pre-individualizado, sin perjuicio de la inoponibilidad de la escritura Nro. 99 al titular dominial Sr. A. O. M., con relación al inmueble que por la misma se dice transferir y que se identifica como Lote .. de la Manzana "..", Chacra ....-.... ..------------------------------- ADECUAR a esta nueva decisión la atribución de las costas de Primera Instancias, imponiéndoselas las devengadas en el proceso por el que tramitara la acción de nulidad de escritura, en su totalidad, a la parte actora Sr. M.; y, las devengadas en el proceso por el que tramitara la acción reivindicatoria, en su totalidad, al Sr. B..----------------------------------------------------------------------------- FIJAR, también por adecuación al presente resolutorio, los honorarios de Primera Instancia, del siguiente modo, a saber: a) los correspondientes al proceso por el que tramitara la reivindicación, a los Dres. J. A. V. y L. M. O., en las sumas equivalentes al 12,6% y 4,2%, respectivamente. A los Dres. L. E. de M. y R. J. C., en las sumas equivalentes al 18,2% y 12% respectivamente. b) Los correspondientes al proceso por el que tramitó la acción de nulidad, a la Dra. L. E. de M. y los de los Dres. E. R. P., J. A. V., L. M. O. y R. R. M., en las sumas respectivas equivalentes al 16.8%, al 16,8%, 13%, 6,44% y 16,8%. Todos estos porcentuales a aplicar sobre el monto del pleito que se determine según el procedimiento previsto por el Art. 23 de la Ley del arancel y con más el I.V.A. pertinente.----------------------------------------------------- --------------- IMPONER las costas de Segunda Instancia, al actor del proceso por el que tramitara la pretensión de nulidad de escritura Sr. M., excepto las devengadas por la representación de la Sra. V., codemandada en dichas actuaciones, atento que resultó vencida en todos sus planteos formulados en la Alzada, debiendo soportar por ello los honorarios generados por su participación; en relación a la pretensión de reivindicación cuyo rechazo se confirma, las costas deberán ser soportadas en su totalidad por el recurrente a su respecto, Sr. B..-------- REGULAR los honorarios de los L. M. O., por sus tareas vinculadas a la acción de reivindicación (fs. 310/316 -expte. 19482 CANE-), en la suma equivalente al 4,2%. Y, por la acción de nulidad (expte. 19481), en la suma equivalente al 5,83%. Asimismo, en este último expediente, corresponde regular los honorarios de los Dres. E. R. P.; L. E. y L. F. M.; y R. R. M., por sus tareas de Alzada, en la sumas respectivas, equivalentes al 5,04%; al 4,2%, en conjunto, y 4,2%, del monto a determinar según el art. 23 de la Ley 2.200. Igualmente a dichos honorarios habrán de incrementarse con el I.V.A. pertinente.------------------------------------------------- --- Regístrese, notifíquese y devuélvase.------------------------------------------------ Fdo: SERGIO RUBEN LUCERO - RAUL ADRIAN VERGARA REGISTRADA BAJO EL Nº 06 DE 2.005 - SDC.- Conste.-