Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2014-02-11


salta 11 de febrero de 2.014.

Y VISTOS estos autos caratulados "ABINZANO, Fidel Marcelo vs. NANNI, Luisa Susana - Sumario Resolución de Contrato Daños y Perjuicios Medida Cautelar", Expte. nº 310.259/2 del Juzgado de 1ª Instancia en lo Civil y Comercial 10ª Nominación (Expediente CAM 396.471/2.012 de esta Sala Quinta de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial) y,_ CONSIDERANDO El Dr. Mario Ricardo D´Jallad dijo:

1) La sentencia dictada a fs. 592/595 (tercer cuerpo) rechazó la demanda. Declaró resuelto el contrato de compraventa por culpa del Señor Fidel Marcelo Abinzano. En contra de la misma dedujo a fs. 597 recurso ordinario de apelación. Concedido que le fuera expresa agravios mediante escrito agregado a fs. 605/609, donde afirma que sin merituación ni análisis alguno se resolvió de un plumazo la litis. Que no se tuvo en cuenta el juicio de deslinde respecto a la fracción vendida con la firma "Pernod Ricard Argentina S.A.". Refiere a constancias contenidas en expediente administrativo nº 30- 491.621/07, donde se dictó resolución en el sentido de que la Junta de Catastro (D. G. Inmuebles) se abstenga de realizar acto aprobatorio, confirmatorio o denegatorio respecto de los planos nº 470 y 638, Dpto. Cafayate. Que la cuestión del pozo de agua resulta irrelevante. Respecto al precio de la compraventa sostiene que en fecha 11 octubre de 2.004 se entregaron U$S 50.000 (dólares Estadounidenses cincuenta mil), habiéndosele entregado a su parte en fecha 16 marzo de 2.005 el boleto cuya copia se agregó, donde figura la suma de $20.000 (pesos veinte mil). Que 285 hectáreas en Cafayate, dado el precio del boleto, tendrían un precio unitario de $ 70,17, lo que cuesta -dice- un kilo y medio de carne. Que existen informes -fs. 481- que la Ha. sin desmontar vale U$S 3.500. Que debe resolverse el contrato por culpa de la vendedora (demandada) teniéndose presente el valor actual de la propiedad, las inversiones realizadas. Pide se revoque el fallo. Deja mantenida cuestión constitucional._ La apoderada de la demandada contesta los agravios vertidos mediante escrito de fs. 616/626 donde señala falencias de índole formal -ausencia de crítica concreta y razonada-. Que no formuló recursos de los cuales pudo haber interpuesto: aclaratoria. Que no cuestiona en modo alguno la declaración de culpabilidad, de allí la misma ha quedado consentida y firme. Que en tales condiciones la alzada no puede pronunciarse sobre cuestiones firmes. Desde una óptica de fondo, sostiene que la operación de venta se efectúa en marzo de 2005. Que el inicio de las actuaciones judiciales de deslinde datan de diciembre de 2006, las que le fueron notificadas en abril de 2.007, mientras que el decreto 551 -referido por el demandado- data de diciembre de 2.010. Que han transcurrido cinco años. Que los incumplimientos de la parte contraria se produjeron mucho antes de los hechos hoy invocados. Que el plano de mensura de la Finca Chimpa data de 1.997. Respecto al precio de la compraventa, afirma que la contraria firmó un boleto que da cuenta de la entrega de veinte mil pesos, que no medió una sola prueba que acredite lo contrario. Que no desconoció la firma del boleto. Pide el rechazo del recurso interpuesto.

2) Esta Sala sostuvo en expediente CAM 123.887/05, citando al Maestro Morello, que, "interpretar un negocio jurídico es desarrollar la actividad lógica encaminada a buscar y fijar el significado de la manifestación o manifestaciones de voluntad a fin de determinar el real contenido del acto, esto es, lo querido por sus partícipes. Es un principio aceptado sin rebeldías, que si los contratos son claros, con lo que se entiende expresar que cuando el sentido y alcances de la convención surgen con naturalidad y en forma indubitable de los propios términos que exterioriza el acto jurídico, no se necesita recurrir a elementos ajenos al instrumento que lo formaliza, en el caso el boleto, para resolver de acuerdo con la evidente intención de las partes. (Morello, El boleto de compraventa inmobiliaria, pág. 233 y sgts.).

Seguidamente el mismo autor, afirma, que "Como base para la interpretación de todos los contratos, tanto la ley como la doctrina y la jurisprudencia han consagrado, con énfasis, un principio general de sumo valor ético: la buena fe. La puerta de entrada fue el artículo 1.198 del C.C. que al disponer que los contratos obligan no solo a lo que esté formalmente expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que hubiesen sido virtualmente comprendidas en ellos. Merced a su inteligente aprovechamiento, permitió insuflar al campo contractual de una norma fundamental para la convivencia jurídica." (ob. cit., pág. 235).

El incumplimiento que autoriza la resolución de un contrato debe ser grave y no obedecer a cuestiones, que si bien pueden ocasionar alguna molestia, no son determinantes. Es como señala Ramella, "el juez deberá observar en el caso concreto si el incumplimiento en cualquiera de sus formas, deja o es capaz de dejar insatisfecho el interés del acreedor, habida cuenta de la interdependencia funcional de las prestaciones correlativas, según así lo indica el fundamento mismo del derecho a la resolución." (La resolución por incumplimiento, pág. 57). De la cita recién efectuada, surge de inmediato el interrogante si ha mediado incumplimiento de parte de la vendedora, hoy demandada, que haya llevado a la frustración del contrato y que autorice su resolución.

Es cierto que el Boleto de Compraventa cuya copia se encuentra agregado a fs. 5 de autos -reconocido por ambas partes- no es un dechado de técnica jurídica. Antes bien, puede ser calificado de pésimo. Omite cuestiones esenciales, tales como fijar con claridad las respectivas obligaciones a cargo de cada parte, para incluir cláusulas genéricas, vagas, imprecisas. Ello se torna fehaciente y concreto en la redacción de la cláusula quinta, causa u origen de este proceso. Lo que obliga a un análisis de la misma._ En materia de interpretación contractual, esta Sala hubo de sostener que ..."La interpretación de un contrato debe realizarse teniendo en cuenta diversos factores tales como la buena fe, las circunstancias que rodean el caso, los hechos, la conducta anterior y posterior al acto de los contratantes, el fin económico perseguido al contratar, de lo cual se deducirá lo que las partes realmente han querido. La denominación que le hubieren dado las partes no determina la naturaleza jurídica del contrato." (C. Apel. C. y C. Sala V, tomo III, año 1.983: 911).

3) A la luz de esas citas y principios y de la prueba producida en autos, es posible afirmar, teniendo presente circunstancias, hechos, fin económico que lo que la Señora Luisa Susana Nanni, decidió vender, fraccionando, es la propiedad rural ubicada en el departamento Cafayate, llamada "CHIMPA", matrícula nº 3.781, realizando fracciones en forma de lonjas perpendiculares a la ruta provincial nº 68, tal como se comprueba en la pericia agregada a fs. 531/542 realizada por el Ingeniero Agrónomo Javier Baldi, matrícula nº 3.302.

Tal como da cuenta el Ingeniero Baldi del viejo catastro de origen (nº 3.781) surgieron varios (nueve) según cuadro nº 1 (ver fs. 534). Para poderse otorgar número de catastro está demostrado, que la fracción nueva, debía necesariamente, era insoslayable, contar con agua. Dada la zona que posee solo un río de superficie (Río Santa María) para conseguirse agua, debe realizarse un pozo. Son coincidentes los testimonios de los diferentes adquirentes, en que tal cometido o tarea, recaía, como obligación en la persona del comprador. Ello se desprende de los testimonios de los Señores José Hemsy (fs. 448); Aldo Arzelan (fs.486); Ricardo Miralpeix (fs. 496); Pablo Kishimoto (fs. 523); Federico Alurralde (fs. 444). Está así debidamente probado a partir de esos testimonios, que la obligación de hacer un pozo para obtener agua, no era asumida por la vendedora, esto es, la Señora Luisa Susana Nanni._ Ese trabajo, además, estaba en cabeza del comprador, pues cada uno, tenía una idea diferente del lugar donde se implantarían viñedos, según sus proyectos. Muestra clara de ello, lo da cuenta la Fotografía Satelital nº 3 -Áreas Desmontadas- Fracción catastro nº 4.995, agregada a fs. 539, donde se señalan tres áreas desmontadas, que no están contiguas. Una de ellas dista de la otra a mil metros; Fotografía Satelital nº 4 (fs. 540) y Fotografía Satelital nº 5 (fs. 541) todas de la pericia del Ingeniero Baldi. Con lo cual se van develando, los hechos, fines económicos tenidos presentes al momento de contratar. De allí que la afirmación efectuada por la demandada a fs. 66/73 -contestación de demanda- resulta ser cierta y debidamente probada.

4) Obligación en cabeza de la Sra. Nanni, según cláusula quinta era la construcción de un camino de acceso, habitual. La misma se encuentra acreditada mediante informe del Juez de Paz de Cafayate, Sr. Francisco Santiago Brabo agregado a fs. 498/505, como así por la pericia ya referida del Ingeniero Baldi de fs. 531/42 y posteriores explicaciones agregadas a fs. 552/555. En tales condiciones no existía incumplimiento o mora atribuible a la misma.

5) De lo que se viene analizando, se puede afirmar que el elemento, la circunstancia que impedía el avance de actos necesarios a fin de obtener el desmembramiento del catastro originario, era, mal que pese, la ejecución del pozo que proveyera de agua a la fracción de 285 has. La cuestión relativa al juicio de deslinde tramitada entre "Pernod Ricard Argentina S.A. vs. Nanni Luisa Susana" Expediente nº 168.154/06, se bien no menor, resulta ser secundaria, temporalmente hablando. El boleto de compraventa tiene por fecha de celebración el 16 de marzo de 2.005. La resolución nº 551 lleva por fecha Diciembre de 2.010 (ver fs. 456/67). Transcurrieron cinco años ínterin. Tiempo mas que suficiente para que el Señor Abinzano realizara el pozo de agua. Puede afirmarse entonces, de manera objetiva, que la causa que originó la falta de aprobación del plano de desmembramiento o subdivisión, primigenia, principal y determinante lo fue la propia conducta morosa del actor, con lo que la solución dispuesta en la sentencia apelada resulta ser ajustada a derecho.

6) Respecto a la cuestión del precio que afirma haber pagado el actor, cabe considerar lo que sigue. Si bien el Señor Abogado que representa al actor, es un profesional de prestigio por haberse desempeñado cumpliendo acabadamente las diversas obligaciones y deberes impuestos por la ley nº 5.412, concretamente de actuar con probidad, lealtad, veracidad, buena fe y dignidad (conforme artículo 38) la narración efectuada en orden al precio abonado según boleto de pesos veinte mil, el cual aún teniendo en cuenta la fecha del boleto -marzo de 2.005- resulta en principio bajo. Ello empero, no obstante los denodados esfuerzos procesales de la parte, no lográ probar la afirmación efectuada de haberse abonado la suma de cincuenta mil dólares estadounidenses.

El Señor José Hemsy (fs. 448) dice haber abonado en el año 2.008 (responde a la tercera pregunta que compro "hacen tres años", y la audiencia se desarrolla en el año 2.011) 20 Has., habiendo abonado la suma de ciento veinte mil pesos. Esto es, tres años después de la fecha de la compraventa de autos.

De la prueba testimonial del Escribano Federico Alurralde (fs. 444/445) no obstante el interrogatorio efectuado por el apoderado del actor, no se logra demostrar la versión expuesta en la demanda acerca del precio de U$S 50.000. No obstante la reserva efectuada por el señor abogado de solicitar el pase a la justicia de instrucción, ante la posibilidad de haber testimoniado faltando a la verdad, no existe noticia ni se hizo conocer haber sucedido ello.

Pero además corre en contra de la actora la firma suya inserta en el boleto, agregado en copia a fs. 5. Resulta así de aplicación la doctrina de los actos propios, respecto de la cual la Corte Suprema de Justicia, dijo que ".nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos, ejerciendo una conducta incompatible con una anterior conducta deliberada, jurídicamente relevante, y plenamente eficaz" (in re: Gutiérrez Oscar, en Miolato de Krebbs, Adelaida vs. Krebbs Walter, anotado por A. M. Morello: Recepción Jurisprudencial de la Doctrina de los Actos Propios, Revista del Derecho Comercial y las obligaciones, año 9, Depalma 1976).

En iguales términos se han pronunciado en numerosas oportunidades el mismo Tribunal, la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires, como así también la de otras Provincias (Marcelo López Mesa, La Doctrina de los Propios Actos en la Jurisprudencia, Depalma 1997).

Dice Alejandro Borda que la Teoría de los Propios Actos requiere de tres condiciones o requisitos: a) una conducta anterior relevante y eficaz; b) el ejercicio de una facultad o derecho subjetivo por la misma persona que crea la situación litigiosa debido a la contradicción atentatoria de la buena fé, existente entre ambas conductas y c) la identidad de sujetos que se vinculan en ambas conductas (Teoría de los Actos Propios, Abeledo Perrot, pág. 67).

Lo esencial para la aplicación de la teoría, es la existencia de una conducta primera, o acto antecedente que deba calificarse y ser tenida como una conducta vinculante para su autor. Se trata de un acto consciente, razonado y válido con el propósito de producir determinados efectos, o crear una situación de carácter jurídico. A ello se alude cuando se exige que sea deliberado, jurídicamente relevante y plenamente eficaz.

Un acto es deliberado cuando ha sido hecho con discernimiento, intención y libertad (artículo 897 del C.C.), luego de examinar cuidadosamente las consecuencias de su realización; es jurídicamente relevante cuando está destinado a establecer relaciones jurídicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar derechos (artículo 944 del C.C.) y es plenamente eficaz cuando no es susceptible de nulidad (arts. 1.037 y concordantes del C.C.)._ El cálculo efectuado por el apelante a fs. 608 que arrojaría un precio de $70,17 por Ha. si bien es elocuente, no es menos cierto que no cuenta el Tribunal, con elemento, medio que permita establecer un precio diferente, salvo el establecido por medio arbitrio, como tal inaceptable. Al declarar el Sr. Ricardo Miralpeix (fs. 496) manifiesta haber realizado la limpieza (desmonte) del catastro en cuestión, pero no responde puntualmente (novena pregunta) cuanto le abonaron. Ello habría sido útil, eventualmente para incrementar la suma a restituir. Tampoco se practicó prueba tendiente a probar en cuanto pudo haberse visto incrementado real y concretamente el posible valor de las tierras a raíz de esas labores. Labores que dada la vegetación de la zona, no es significativa, tal como se comprueba con la fotografías agregadas a la causa por el Juez de Paz.

Todo lo analizado y considerado, lleva a la convicción de que el recurso deducido no puede prosperar, por lo que corresponderá confirmar el fallo apelado, por cuanto y como señala Mosset Iturraspe, quien en su obra Compraventa inmobiliaria, pág. 345 dice, que " mientras la negativa cuando es infundada puede ser vencida con una condena a escriturar forzadamente -por el Juez- la imposibilidad plantea por razones físicas o legales que hacen a la obligación, art. 888 y sgts, el cierre de la vía de la ejecución específica o in natura " la escrituración " y deja solo el camino de la conversión de la obligación de hacer, en una de dar suma de dinero necesaria para la reparación integral de los daños causados. Debemos distinguir la imposibilidad de escriturar sin y con culpa del deudor. En el primer caso - imposibilidad sin culpa- la obligación queda extinguida para ambas partes y el deudor debe volver al acreedor lo que por razón de ella hubiera recibido, artículo 627 del C.C. ..." (C.Apel. C. y C. Sala V, tomo XVII :2273).

3) Las costas siguen la suerte de lo principal, por ello y de conformidad al artículo 67 del C.P.C.C. serán soportadas por el actor al resultar vencido.

El Dr. Oscar Gustavo Koehle dijo: que por sus fundamentos y conclusiones, se adhiere al voto que antecede.

Por ello LA SALA V DE LA CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL NO HACE LUGAR al recurso de apelación interpuesto por el actor fs. 597 en contra de la sentencia de fs. 592/595, por ello CONFIRMA la misma con costas._ DISPONE se registre, notifique y baje.