Tribunal: CAMARA CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Chubut
Fecha: 2006-09-27


En la ciudad de Comodoro Rivadavia, Provincia del Chubut, a los 27 días del mes de septiembre del año dos mil seis, reunida en Acuerdo la Sala A de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial con asiento en la ciudad de Comodoro Rivadavia, con la presidencia del Dr. Julio Antonio Alexandre y asistencia de las señoras Juezas de Cámara Dra. Nélida Susana Melero y Dra. Graciela Mercedes García Blanco, para dictar sentencia definitiva en estos autos caratulados:

"R., A. c/ J. C. S. s/ SUMARIO", Expte. No. 12.835/02, venidos del Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nro. 1 (Expte. No. 424/05), y atento el resultado del sorteo establecido en el art. 268 del Código de Procedimientos Civil y Comercial (fs. 747), autos de fs. 748/751 y sorteo de fs. 762, correspondió el siguiente orden para la votación: Dr. Julio Antonio Alexandre, Dra. Nélida Susana Melero y Dra. Graciela Mercedes García Blanco.

Acto seguido se resolvió plantear y votar por su orden las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿Es justa la sentencia recurrida de fs. 679/694 vta.? y SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? A la primera cuestión el Dr. Alexandre dijo:

Se alzan las partes contra la sentencia de fs. 679/694 vta. que rechaza las nulidades articuladas por la accionante en contra de los actos judiciales y notariales en los que no fue parte; que hace lugar a la demanda por reivindicación del inmueble objeto principal de la acción y se rechazan los daños y perjuicios que se invocaron en el escrito de presentación imponiendo las costas al demandado y al tercero interviniente, además de regularse los honorarios de los profesionales actuantes, todo de conformidad con lo expuesto en la planilla de elevación de fs. 710 y a tenor del memorial del demandado de fs. 716/724 que fuera contestado por la contraria a fs. 740/744 vta., de la actora de fs. 725/730 que provocara la contestación de fs. 738/739 y de la tercera interviniente de fs. 731/733 vta.

Imputa la actora apartamiento del a quo al principio de congruencia que se manifiesta en la falta de tratamiento de cuestiones esenciales a los fines de establecer la verdad sobre hechos que conformaban el objeto de la litis y que en su recta valoración permitirán afirmar las defensas opuestas por su parte.

Omite el a quo considerar que ha quedado probada la deuda hipotecaria que motivó la ejecución de la actora por parte de la financiera que en su consecuencia adquirió el bien en subasta como compensación de la deuda.

Y es que si bien como consecuencia de las distintas reconstrucciones de la causa reiteradamente extraviada surgen pocos elementos, obran los suficientes como para tener por acreditada la subasta, esto es la liquidación practicada por el Dr. C. B. de fs. 22, y de todo lo allí afirmado y ratificado en sede penal a fs. 32 de aquella causa y de fs. 556/558 de la presente todo avalado por la testimonial de la Dra. G. a fs. 389/390. Amplía argumentos en tal sentido.

Continua su queja argumentando en contra de la motivación del fallo en cuanto se afirma que el compromiso de venta entre la citada y el demandado no le es oponible a la actora.

Abunda en consideraciones acerca de la prueba de la adquisición del bien en cuestión de buena fe y a título oneroso por su parte y de su antecedente y advierte sobre la supuesta mala fe entre la accionante y su representante legal.

Finalmente considera que resulta de aplicación la defensa que contempla el art. 1051 el CCiv. Eventualmente formula reserva del llamado "caso federal".

Por su parte la accionante, cuestiona el fallo en lo que la afecta pero dejando a salvo el error de apreciación del a quo en cuanto, pese a no haberse acompañado los originales de copias de los actos que se señalan, les concedió valor probatorio.

También denuncia violación al principio de congruencia pues no trató excepciones, oportunamente opuestas y cuyo tratamiento se difirió al momento de la sentencia.

Insiste respecto de la declaración de nulidad de los actos que señala y ampliando los argumentos brindados al inicio.

Da las razones por las que considera procedente el reclamo indemnizatorio acumulado y en todos los rubros desestimados. Formula eventual reserva del llamado "caso federal".

La tercera interviniente y alcanzada por el fallo sostiene los argumentos defensivos de la demandada y la oponibilidad de su compromiso de venta a la accionada en carácter de adquirente de buena fe y a título oneroso por lo que resulta atendible la defensa esgrimida por el accionado.

Las duras opugnaciones que merecieron los distintos agravios serán tratadas conjuntamente en atención de la amplitud revisoria que autorizan.

A la propuesta de deserción por presunta insuficiencia del art. 265 vale recordar que esta Sala ha sostenido reiteradamente su adhesión a la flexibilización de tal exigencias, lo sostenido en razón de que por los efectos conque la ley sanciona la insuficiencia de la expresión de agravios hace aconsejable que estos sean considerados con criterio amplio favorable al recurrente.

La tesis expuesta implica que si el recurrente ha individualizado, aunque sea mínimamente, los motivos de su disconformidad, no procede declarar la deserción del recurso (ver v.gr. LL Litoral, 1997327, con nota de Roberto A. Vázquez Ferreyra).

Los agravios establecen un orden lógico de tratamiento, de allí, mal podría valorar las constancias del reiteradamente reconstruido juicio ejecutivo hipotecario nº 653/81, que obra por cuerda, y de los actos notariales que se señalan en el memorial, si resulta procedente la pretensión de nulidad reintentada en revisión por la accionante.

En cuanto a las actuaciones judiciales rescatadas el nuevo intento defensivo para enervar sus efectos peca por insuficiencia de los requisitos ordenados por el art. 265 CPr., esto es, no ha podido superarse la motivación del a quo claramente expuesta a fs. 688/688 vta. y que no es más que la aplicación de la doctrina judicial que se mantiene inalterada en el tiempo tal como se lee v.gr. en los resúmenes jurisprudenciales de Morello Passi LanzaSosaBerizonce en "Códigos Procésales Comentados y Anotados", Ed. Abeledo Perrot 1970, t. II, pág. 818 in fine y PalacioVelloso en "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación Explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente", Ed. Rubinzal Culzoni 1996, t. 4º, pág. 554/555.

Que al no haberse argüido de falsedad el resto de los actos impugnados, los argumentos tendientes a enervar su existencia resultan inaudibles y suficientemente contestados por el a quo, todo sin perjuicio de volver sobre el contenido de los mismos.

Respecto de las supuestas omisiones en cuanto a las excepciones intentadas por la accionante en su contestación de demanda, no son tales, esta cuestión quedó resuelta a fs. 411/412 vta. por esta misma Sala rechazándolas al confirmar la resolución que en el mismo sentido se lee a fs. 374/376, y con claras motivaciones a las que remito en caso de olvido.

Por último, en atención al modo de formularse tales pretensiones, inducen a error en cuanto a las consecuencias normativas previstas en caso de considerarse prescripto un acto o de admitirse su nulificación. Toda la documental acompañada ha sido ofrecida y adquirida a los fines probatorios de conformidad con el objeto de la litis y no para obtenerse, eventualmente, beneficios indirectos.

De un análisis detenido de todas las actuaciones que conforman la presente causa se advierten conductas atípicas de todos quienes protagonizaron los hechos que culminan con la actual revisión. En cuanto al sentimiento de prevención que me causa tal lectura, recuerdo haber leído que del viejo derecho español proviene la hermosa síntesis de que en el proceso hay que actuar "a estilo llano, verdad sabida y buena fe guardada" que sigue teniendo vigencia en el derecho moderno.

Los códigos procesales dicen, tratando de amparar este principio, que la demanda contendrá los hechos en los que se funda explicados claramente. Se ha dicho que la ley quiere que se discierna un objeto de otro, que no se confundan los hechos ni las ideas, que se rechace lo oscuro, lo confuso y ambiguo, para comprender rápida y eficazmente la materia de que se trata (ver Kaul, Ricardo, "La ambigüedad jurídica y la inconducta procesal", Jus, núm. 23, p. 45; Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Mendoza, sala I, 23/12/1986, Carros, S. R. L. y otros c. D., S. A. y otra, LA LEY 1987A, 447).

La presente no es un ejemplo del cumplimiento de tales pautas.

Conforme tales apreciaciones, vuelvo a la cuestión de fondo.

Al promover la acción reivindicatoria, A. R., afirma y acompaña, con su escrito de presentación, segundo testimonio de escritura nº 288 de fecha 16/05/80, en la que consta la adquisición del inmueble en cuestión (fs. 149/151vta.). Acto que no ha suscitado controversia.

Sin que se haya negado la deuda más allá de lo que entienda la demandada pero sí el conocimiento de la ejecución hipotecaria por no haber sido parte, la aprobación de la subasta y la adjudicación del bien por parte de la ejecutante, obra por cuerda los escasísimos restos de lo que fue tal ejecutivo, muestra elocuente de un obrar lamentable en nuestro ámbito y con responsables perdidos en el anonimato.

A los efectos de la valoración de tales constancias y de las que emergen de la causa penal inconclusa, obrante por cuerda, vale como pauta genérica recordar a Enrique M. Falcon consolidando el sendero surcado por Devis Echandía, en su citada obra "Teoría general de la prueba judicial" que es posible traer al proceso las pruebas producidas en uno anterior, entre las partes o por distintas partes y relacionados, pero el valor de sus constancias depende en cada caso del medio probatorio que se trate.

Si son instrumentos públicos, no argüidos oportunamente de falsedad, tiene plena validez; los privados deben adverarse a menos que sean reconocidos o ratificados por la parte interesada. Todo, dejando a salvo las diligencias que han adquirido la calidad de instrumentos públicos en virtud de lo dispuesto por el art. 979 inc. 2º CCiv. no bastando su mera negativa de autenticidad ("Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial", Ed. Rubinzal Culzoni 2006, t. II, págs. 773/774; BelluscioZannoni, "Código Civil y leyes complementarias Comentado, Anotado y Concordado", ED. Astrea 1982, t. 4, pág. 483; Roland Arazi, "La prueba en el proceso civil", Ed. La Rocca 1998, pág. 232, parág. 15).

En el expediente reiteradamente reconstruido obra el fallo de fecha 15/07/81, que manda llevar adelante la ejecución hasta que la hoy accionante haga al actor Compañía Financiera S.I.C.S.A. íntegro pago de las sumas que allí se consignan lo que no autoriza a presumir que el juez actuante haya dictado la medida en desconocimiento de la ejecutada, más allá que haya hecho valer sus derechos o no.

Asimismo, y de ambas causas surgen las diligencias y la toma de razón de las medidas cautelares a que refiere el fallo en el Registro de la Propiedad, dando certeza a la liquidación (fs. 22) y edictos de remate de fs. 508/511 del 17 al 19 de febrero de 1982, debidamente autenticados.

No obstante no existe constancia del perfeccionamiento de la subasta, ni de arreglo judicial o extrajudicial que refiera a tal deuda, salvo el informe de fs. 521 vta. en el que no costa cambio de titularidad del bien y que ha quedado liberado de restricciones, lo que admite presumir, que la acreedora hipotecaria quedó desinteresada liberando de garantías a su deudor.

Se rescata en cuanto al tema en cuestión de la obra dirigida por PalacioMorelloMaier, "Subasta judicial", Ed. Rubinzal Culzoni, 20061, pág. 428, la doctrina judicial que señala que: La enajenación de inmuebles mediante subasta judicial está sujeta en cuanto su validez, a un régimen especial que le es propio de acuerdo con lo dispuesto por el art. 1184, 1ª parte, del CCiv.

Así, la consolidación del dominio a favor del comprador se materializa en estos casos por medio de la aprobación del remate, el pago del precio y la entrega de la posesión del inmueble, siendo a partir de estos actos el titular indiscutible del bien, sin que resulte necesaria la escrituración, pues la prevista en el art. 587 CPr. sólo es necesaria para la obtención de un título y la inscripción del dominio en los registros de la propiedad.

Todo sin dejar de reconocer que aún sin la toma de posesión podría admitirse la cesión de sus derechos, pero no si no está aprobada la subasta. Tal lo que surge de las actuaciones judiciales rescatadas en el causa civil acordelada y penal.

Que si bien en la prueba instrumental se hace referencia a la compensación de deuda por adquisición en remate por parte de la financiera ejecutante lo que le permitió celebrar los convenios de venta posteriores, debidamente impugnadas tales afirmaciones, el jamás resuelto extravío de la causa en la que constaban tales circunstancias otorgando plena certeza jurídica a tales afirmaciones impidió resolver con la debida justicia del caso esta situación.

En resumen no está acreditada la aprobación del remate por lo que la cesión, compromiso de venta o compraventa celebrada por la ejecutante con un tercero lo fue "non domine" con las consecuencias que más adelante señalaré.

Agotando el tema de las constancias que obran en los compromisos celebrados por ante escribano vale recordar que ya de modo reiterado he enrolado en la corriente doctrinaria que sustenta que con relación a las manifestaciones de las partes recogidas en un instrumento público, la fe que lo ampara alcanza únicamente al hecho material de haberse efectuado aquéllas y no a la sinceridad de su contenido.

Sólo en el primero de esos aspectos el instrumento es susceptible de falsedad, si el oficial público falta a la verdad atribuyendo a las partes declaraciones que no formularon, en cambio, cuando esas declaraciones existieron tal como se narran pero no son sinceras en cuanto a la realidad del acto al que se refieren media simulación aun cuando el oficial conociera esa circunstancia.

Bien puede darse un instrumento público auténtico que contenga declaraciones simuladas, por lo tanto, frente a la falsedad ideológica del instrumento procede la querella correspondiente y ante la insinceridad de las manifestaciones que contiene la acción de simulación.

Para probar que no ha ocurrido (verdad material) el acto relatado por el instrumento, es menester tachar de falso el documento, porque en esa aseveración está comprometida la fe pública del funcionario interviniente.

En cambio, para probar que las cláusulas dispositivas no son sinceras, no se requiere tachar de falso el documento, porque la falsedad no está en el instrumento, ni en el oficial público, sino en los comparecientes y en el acto jurídico obrado por ellos independientemente de la regularidad y corrección del instrumento de que se han servido (Llambías, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil Parte General", t.II, n° 1675; BelluscioZannoni, "Código Civil y leyes complementarias", t. 4, págs. 551/552 y 559).

Así, la ausencia de prueba respecto de los actos afirmados por las partes legitimando sus derechos, ante la impugnación de la contraria, los enerva.

Siguiendo el curso histórico de los acontecimientos referidos a la cuestión en debate se observa que conforme intimación de fs. 40 (causa civil reconstruida), el escribano actuante remite copias obrantes de su poder del boleto de compraventa de fecha 28/02/84, celebrado entre el representante de la ejecutante Cía Financiera S. S.A. y L. M. Z. de G. y M. V. de G. el bien en cuestión por la suma que allí se señala y consignándose que la parte vendedora adquirió el inmueble en subasta judicial, encontrándose la escritura en trámite (ver fs. 46/47) tal circunstancia ha pasada desapercibida en la causa.

Llamativamente, y por ante el mismo escribano se protocoliza mediante escritura 688 y veinte meses después (25/10/85), la ejecutante vuelve a ceder los derechos sobre el mismo bien y que emergen de la adjudicación en subasta en la causa que se menciona, por un precio irrisorio, ahora a una sola de las anteriores interesadas, la tercera interviniente en autos.

No se hace ninguna referencia al compromiso anterior, circunstancia que perjudica la conducta de todas las partes intervinientes en cuanto a la seguridad en el tráfico, seriedad y buena fe que requieren este tipo de actos.

Finalmente y durante el mes de setiembre de 1990, la anterior cesionaria compromete en venta el inmueble a favor del demandado mediante una modalidad de pago que ha quedado suficientemente acreditada en autos, pero que no interesan a los efectos de la presente.

Así, y con tales antecedentes el último adquirente y usufructuario del bien se opone a la reivindicación intentada por aquella ejecutada y que sigue figurando pero ahora libre de restricciones como única titular de dominio en el Registro de la Propiedad, alegando la configuración de la situación prevista en art. 1051 del CCiv., por ser adquirente de buena fe a título oneroso de alguien que se encontraba en idéntica situación.

De lo dicho surge claramente que la transmisión de la financiera a la tercera interviniente en autos lo fue "non domino", lo que motivó, respecto de la aplicación de la normativa civil en casos como el de autos, distintas posturas doctrinarias.

Quizás éste sea el único caso en el que media consenso casi unánime en ser entendido como un acto inexistente. Se trata como se ha explicado de transmisiones de dominio hechas sobre la base de títulos materialmente falsos, por cuanto en ellos falta la "autoría" del verdadero propietario, quien sufre a través del ardid empleado un desprendimiento involuntario de la cosa transferida.

Esta figura encuentra recepción legislativa en el art. 1051 del Cód. Civil, y no son pocos los autores que estiman que en realidad se trata de un supuesto de inoponibilidad de los actos frente al verdadero propietario, o bien, que es un ejemplo más de las conocidas nulidades.

La discusión sobre el alcance de la norma citada radica sustancialmente en lo siguiente: si prevalece la protección del tercero de buena fe y a título oneroso frente al derecho del verdadero dueño del inmueble, y si esa buena fe debe ser de carácter "registral" o sea, que el tercero adquirente constate que quien le transfiere del dominio de la cosa se encuentra registrado como propietario de la misma o bien, si alcanza para que ese requisito concurra que se haya hecho un estudio de títulos y antecedentes de derecho que obran respecto de la cosa vendida, es decir, la "buena fe diligente".

Partiendo de esa base, las consecuencias y el alcance de la protección que el art. 1051 brinda al tercero adquirente será absolutamente distinto en la práctica si se toma al supuesto en estudio como un acto inexistente o solamente nulo.

Los tribunales han dicho que esta clase de enajenaciones son en puridad actos inexistentes, así por ejemplo: "... Cuando se trata de un acto inexistente resultarían privados de la protección del art. 1051 "in fine" del Cód. Civil (Adla; XXVIIIB, 1799), aun los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso, pues están amparados contra las consecuencias de la declaración de nulidad de un acto antecedente nulo o anulado, pero en el que ha sido parte el propietario enajenante, pero no lo están si el acto ha sido declarado inexistente ..." (17).

No obstante estas claras ideas, algunos magistrados han enrolado a este supuesto dentro de la categoría de inoponibilidad de los actos, por cuanto "... el art. 1051 del Cód. Civil en su nueva redacción no protege al subadquirente de buena fe y a título oneroso cuando media un acto "a non domino", pero no por tratarse éste de un "acto inexistente" (categoría de orden lógico extraña al sistema jurídico del Código), sino porque la venta en la cual se prescindió de la voluntad del entonces propietario le es inoponible (ver v.gr. "La inexistencia de los actos jurídicos y procesales. Un repaso del estado actual de la doctrina y la jurisprudencia nacional", Labombarda, Pablo M. en LA LEY 03/05/2005, 1).

Así, considero que resultó mucho más justo y lógico adherir a la postura de la inoponibilidad por la flexibilidad de su tratamiento y la subsistencia de efectos entre las partes que han celebrado los diversos compromisos. En consecuencia, la situación anómala recibiría un trato muy dócil si se la declara meramente inoponible, y no inexistente.

En sentido análogo se lee en "Solución a algunos problemas que plantea el artículo 1051 del Código Civil", por Highton, Elena, en LA LEY 1980D, 290, que: "Al no haber intervenido el verdadero propietario en acto jurídico alguno de transmisión de dominio, no hay enajenante por acto nulo, que es un presupuesto de aplicabilidad del art. 1051, porque no hubo enajenación alguna.

El acto de enajenación y adquisición reflejado en el título de propiedad del constituyente del derecho a favor del subadquirente es inexistente o por lo menos, aun en caso de existir, es inoponible al verdadero propietario. Esta interpretación del art. 1051 es la consagrada por el fallo y es la dominante en la doctrina.

En cualquiera de las situaciones que nos ofrecen la doctrina, evidentemente y para el caso en particular, falta uno de los requisitos para que opere la defensa a favor del demandado que, además, ante la naturaleza del acto pecó por negligencia quedando comprendida su actuación en la doctrina de los actos propios.

Por todo lo expuesto opino que deben desestimarse las apelaciones articuladas por las partes y mantener firme la sentencia de fs. 679/694 vta. en todo cuanto fue motivo de apelación, se deben imponer las costas de la alzada en un 80% a cargo de las demandadas y en un 20% a cargo de la accionante art. 71 CPr., y se difiere la regulación de honorarios al momento del acuerdo en el que se tendrán presente las pautas arancelarias de la ley 2200 y 4335, también la reserva del llamado "caso federal".

A la segunda cuestión el Dr. Alexandre dijo:

Rechazar las apelaciones articuladas por las partes, de conformidad con los considerandos pertinentes, distribuyéndose las costas de la alzada en un 80% a cargo de la demandada y un 20% a cargo de la accionante, difiriéndose la regulación de honorarios al momento del acuerdo y tener presente las reservas formuladas del llamado "caso federal".

A la primera cuestión la Dra. Melero dijo:

I. Considerando que, a tenor de la exigencia del art. 169 de la Constitución de la Provincia del Chubut es innecesaria la repetición de los argumentos formulados por las partes en cada uno de los votos de la Alzada, razón por la cual a fin de evitar reiteraciones estériles que afectan los principios de celeridad y concentración procesal y resultando de quien vota precedentemente la síntesis suficiente del caso traído a decisión, a la misma me remito.

I.A) Contra la sentencia de primera instancia de fs. 679/694 vta. se agravia la parte demanda Sr. J. C. S. (fs. 716/724), la parte actora, Sra. A. R. (fs. 725/730) y la tercera citada, Sra. L. M. Z. de G. (fs. 731/733), conforme refoliación ordenada a fs. 736, siendo contestados los mismos conforme el traslado ordenado los mismos a fs. 738/739, 740/744 vta. por las partes demanda y actora (conf. providencia de fs. 745).

La cuestión planteada por las apelantes se centra en dirimir si lo decidido por el aquo en cuanto a la procedencia de la acción reivindicatoria y rechazo de nulidades planteadas por la accionante en contra del demandado en cuanto a la cesión de derechos llevada a cabo entre la Compañía Financiera S.I.C.S.A. y la Sra. L. M. Z. de G., que invalidarían la posterior compraventa efectúa por esta última al demandado del inmueble cuestionado, atento la línea argumental de la falta de participación de la accionante en los actos efectuados entre la supuesta adquirente de la subasta, la tercera citada y el demandado, asimismo, se cuestiona la validez que debe darse a las actuaciones de reconstrucción de expediente en el caso del trámite de subasta efectuada entre la actora y la Compañía financiera S.I.C.S.A.

I.Aa) He de coincidir con el distinguido colega preopinante que teniendo en cuenta las severas críticas que emergen de los agravios y sus respectivas contestaciones amerita el tratamiento conjunto de los mismos.

I.B 1) En cuanto al agravio sobre la omisión incurrida por el aquo respecto a las excepciones planteadas por la actora, la misma yerra en su planteamiento atento que las mismas fueron decididas en esta Alzada a fs. 411/412vta. mediante sentencia interlocutoria nro.40 del 28/03/03, confirmando la sentencia de fs. 374/376.

I.B2) En lo atinente a las cuestiones planteadas sobre la reconstrucción del expediente extraviado cabe considerar que tratándose en el caso, de un expediente reconstruidojuicio ejecutivo hipotecario nro. 653/81, caratulado: "Cía. Financiera S. S.A. c/ A. R. s/ Ejecución hipotecaria" por cuerda, por pérdida de las actuaciones originales, en el que luego de la tramitación pertinente se dicta la resolución que tiene por reconstruidos los autos (fs. 37vta., 48vta., y 58vta. del mismo), pronunciamiento éste que se encuentra firme y consentido por las partes, ha precluido la etapa cumplida y con ello en principio queda firme lo resuelto sobre la autenticidad de las fotocopias obrantes en autos, los fundamentos y consideraciones dadas por el Inferior (fs. 688/vta. pto. 5to a 7mo.), lucen ajustados a derecho y a la experiencia común sobre el caso. Ellos resultan de la debida apreciación de las constancias de autos, teniendo en cuenta que no está discutida la adquisición del inmueble objeto de reivindicación en autos, cuya fecha data del día 16/05/80 por parte de la actora (segundo testimonio de escritura nro. 288 fs. 149/151), a lo que se suma que no existe elemento alguno de juicio que ponga en duda que las fotocopias agregadas no respondan al original (conf. crit. arg. Sentencia nro. 286 "M. L. C. c/ S. C. S.A. s/ Cobro Ejecutivo de Pesos" Cámara Civil en Documentos y Locaciones, Sala 1 09/08/2000: elDial BB46D0).

Dicho entendimiento se funda en que en principio debe prevalecer la versión sobre la regularidad de la subasta, en virtud de la presunción de legitimidad que revisten los actos cumplidos por funcionarios de la justicia, y en vistas a la necesidad de preservar la validez y efectos de un suceso de raíz jurisdiccional. Ello en virtud del criterio de prevalencia dado que del mismo emerge con alto grado de verosimilitud, la seriedad y sinceridad de las constancias analizadas.

Es más, para invalidar el acto, debe existir un interés jurídico, una lesión a la administración de justicia, y una falta de consentimiento a su respecto por parte de las personas legitimadas para impugnarlo.

Ello así, en virtud del principio por el cual todas las nulidades procesales son relativas, y así "la declaración de nulidad de oficio tampoco corresponde si la irregularidad de que adolece el remate ha sido consentida por todas las personas legitimadas para impugnarlo, ya que por grave que aquélla sea, la validez del acto no puede quedar pendiente en forma indefinida" (causa nro. 000041, 21051997, sent. Interlocutorio: Cámara de Apelaciones Esquel, "C., R. c/ C., R. A. s/ Ejecutivo, Publicaciones: Oscar J. Martínez, "La Subasta Judicial", pág. 34 Palacio, "Derecho Procesal Civil", tomo VII, pág. 623.

En el caso de las ventas inmobiliarias, se mantiene el sistema de la inscripción de las diligencias judiciales de la venta, lo que supone el cumplimiento en ella de los recaudos indispensables que hacen a su validez (conf. "P. S. J. Administrador Definitivo de la Sucesión de I. M. de P. por sí y por su hijo menor J. C. en J. S. A. c/ Sucesores I. M. de P. s/ Ejecución Hipotecaria Casación" Fallo: 68199256 Suprema Corte de Justicia Circunscripción: 1 Sala: 1 Mendoza 1968/06/07, Corte en Pleno, Expedientes: 27735 Ubicación: S106N06: elDial MZ117C), los cuales no han sido debidamente comprobados ya que conforme emerge del informe prestado por el Registro Provincial de la Propiedad Inmueble obrante a fs. 521vta. efectuado el día 31/03/04 el inmueble sigue siendo de propiedad de la actora.

I.B3) Respecto de la línea argumental expuesta en sus agravios por la parte actora de lo evaluado por el aquo en los considerandos 11ero. apartados 1ero. y 2do. (fs. 687/688) que coincide la suscripta en cuanto al criterio jurisprudencial que expresa en cuanto el valor probatorio de las actas notariales que:

"El Acta de Certificación de firmas es un instrumento público, como es la de certificación de firmas que son actos que pasan en presencia del notario, que es el depositario de la fe pública del estado.

En consecuencia esos instrumentos tienen valor por sí solos, sin ningún otro aditamento, y mantienen su validez mientras no sean argüidos de falsos y declarados como tal"...

"El objeto de las actas notariales, es por exclusión del que es propio de las escrituras públicas, ya que tienen por objeto documentar una declaración de voluntad, extendida en un documento en el que deben observarse los requisitos exigidos para las escrituras públicas (en similar sentido Pelosi, Carlos A, Estudios Jurídicos Notariales, pág 169, Bs As, 1965)". A. I. 432 "F. A. c/ H. V. y otro pve" Cámara Primera de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba 02/10/2002 : elDial AA1448), dicho criterio es el que ha sido seguido por el aquo, careciendo de entidad suficiente los argumentos expuestos por la apelante para desvirtuar los mismos ya que consisten en objeciones genéricas e impugnaciones de orden general sin precisar acertadamente el perjuicio que la decisión del sentenciante le causa.

I.B4) Entrando a considerar la cuestión de fondo planteada en los presentes autos, tengo presente que el Art. 1051 del Código Civil determina que: "Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual, salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable".

Asimismo, tengo presente, que del Libro Segundo Título VII Del Dominio Imperfecto del Código Civil arts. 2663 se define al dominio revocable como el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título, agregando el art. 2670 que cuando se revoca el dominio con efecto retroactivo, el antiguo propietario está autorizado a tomar el inmueble libre de todas la cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposeído, o el tercer poseedor, pero está obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposeído, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho.

El doctrinario Dr. Eduardo A. Zanoni, en su libro "Ineficacia y nulidad de los actos jurídicos", Edit. Astrea, julio del 2000, pág. 185 y 475, en comentario del art. 2670, expresa que: "Es en este punto en que el esquema de los efectos que produce la resolución de distancia de los que produce la nulidad, regidos por el art. 1051 del Cód. Civil, en protección a los terceros subadquirentes de buena fe y a título oneroso.

Como anticipábamos, hay quienes consideran que, luego de la reforma de la ley 17.711, particularmente el art. 1051 sienta un principio general de protección a los terceros subadquirentes de buena fe a título oneroso, que debe ser extendido a otros supuestos de ineficacia del negocio jurídico (Mosset Iturraspe, su ponencia en las V Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil ( 1971) y lo expuesto en "Contratos", p. 408, nota 19 y p. 409, nota 23.

Sin embargo, cuando se medita el punto, se advertirá que en realidad la operatividad frente a terceros de los efectos de la revocación excluye respecto de éstos, en materia de inmuebles, la buena fe. En efecto, Buena fe, en este caso, sería desconocimiento, ignorancia, de la causa de resolución proveniente del título del adquirente del dominio revocable o resoluble.

A mayor abundamiento, el propio codificador expresa en la nota la art. 2663 C.C. que: "Estas cláusulas revocatorias debiendo estar en el mismo instrumento público por el cual se hace la enajenación no pueden dejar de ser conocidas por el tercer adquirente, pues constan del mismo instrumento que crea el dominio que lo transmite. Hablamos de escrituras públicas concluye Vélez Sársfield porque sólo por ese medio puede transferirse el dominio de los bienes raíces".

Ahondando más en el estudio de la temática planteada en cuanto a la determinación de acto inexistente cuando la transmisión es "non domino" de inmueble perteneciente a la actora y la ineficacia de las sucesivas enajenaciones respecto del tercer adquirente de buena fe a título oneroso, entiendo que los actos celebrados sin la intervención de un sujeto necesariamente habilitado para su realización son inexistentes.

Teniendo en cuenta su basamento, que si el acto por el cual se adquirió un bien de quien no era propietario es evidenciado, no corresponde dejar en cabeza del subadquirente del dominio de la cosa so pretexto de la apariencia, pues conculcaría el derecho constitucional de propiedad del verdadero dueño (CNCiv., Sala G, 10/5/1984, JA, 1985I378; ídem, Sala E, 20/3/1996, JA, 1997III5; Cnfr. Belluscio Zannoni, "Código Civil...", t. 4, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1982, pág. 733)".

Amerito que en vano puede invocar el subadquirente su buena fe y la onerosidad de su contraprestación, porque quien le transmitió el derecho aparente no lo tenía al tiempo del acto escriturario, sino en virtud de un acto inexistente emanado de quien carecía de potestades para ello (Llambías, Jorge, J, "Nulidad y terceros de buena fe", LL, 1979D, pág. 196/197) atento que la condición de tercer adquirente de buena fe a título oneroso es insustancial, ya que en el acto inexistente falta un elemento esencial para su formación que constituye una apariencia sin realidad jurídica (Cnfr. Gaudet, Serge, "Inexistence, nullité e annulabilité du contrat: essai de synthése", Revue de Droit de Mc. Gill, vol. 40, nro. 2, 1995, pág. 291/363)".

En el caso, existe no cuestionada la transmisión a 'non domino', es decir, sin 'autoría' del propietario (CNCiv., Sala E, 5/3/1986, JA, 1986IV113), con lo cual el tercero carece de amparo jurídico para repeler la acción repersecutoria del propietario despojado mediante actuaciones en las que no intervino.

He de precisar que por encima de las razones basadas en la apariencia y la buena fe, se encuentra el derecho del propietario, a quien deben volver los bienes involucrados con prioridad (v. Morello, Augusto M., "Inexistencia y nulidad del contrato", en "Contratos...", Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Buenos Aires, ed. Abeledo Perrot, 1997, pág. 200, pág. 211)".

Por los entendimientos expuestos estimo que los actos impugnados deben reputarse jurídicamente inexistentes, en tanto para su concreción no se llevaron a cabo las diligencias instrumentales y procesales debidas implicando ello la falta de sustentación a la transmisión ulterior alegada por el demandado y tercera citada, en detrimento de la propietaria actora, que no intervino en tales actos (cnfr. Belluscio Zannoni, "Código Civil...", t. 4, ed. Astrea, Buenos Aires, 1982, pág. 733)".

Sin perjuicio de todo lo expuesto he de precisar que en casos como el de autos, los subadquirentes de buena fe si bien quedan desamparados frente a la propietaria real del inmueble, no menos ciertos es que no ocurre lo mismo con quienes efectuaron la compraventa con él, contra los cuales conservará acciones resarcitorias por los daños sufridos (cnfr. Belluscio, Augusto, "La teoría de la inexistencia", en "Estudios de Derecho Privado...", pág. 84 y ss.; Belluscio, Augusto, "Derecho de Familia", t. II, pág. 35 y ss.; Borda, Guillermo, "La reforma al Código Civil", Buenos Aires, 1971, pág. 161; Borda, Guillermo, "Derechos Reales", t. II, nro. 1504; Llambías, Jorge, "Parte General", t. II, nro. 1909; Llambías, Jorge, "Nulidad y terceros de buena fe", LL, 1979D, pág. 102; cit. por Belluscio Zannoni, ob. cit., pág. 733)".

Concretando todo lo ameritado, en casos como el de autos, ni siquiera el art. 1051 del Código Civil cubre a terceros subadquirentes contra las consecuencias insoslayables de la declaración de inexistencia del hecho jurídico.

El acto inexistente conlleva a que las transacciones sucesivas queden privadas de efectos (Llambías, Jorge, "Diferencia específica entre la nulidad y la inexistencia de los actos jurídicos", LL, 50878; Cordeiro Alvarez, "El acto jurídico inexistente", Boletín del Instituto Civil de Córdoba, 1942, pág. 243; Alterini, Atilio A., "El art. 1051 del Código Civil y el acto inoponible", JA, 1971, secc. Doctrina; Morello, "Inexistencia...", pág. 210; Cifuentes, Santos Director, "Código Civil...", t. I, ed. La Ley, Buenos Aires, 2003, pág. 755)".

Asimismo, cabe establecer que la ineficacia de las enajenaciones impugnadas en autos no proviene de la nulidad o anulabilidad del acto (arts. 1041/1045 del Cód. Civil) sino de la más elemental comprobación de la inexistencia de la aludida transmisión. Las escrituras públicas crearon la apariencia de un acto jurídico válido pero inexistente, según lo demuestra la realidad facticial del proceso.

No existiendo adquirente válido no puede haber subadquirente. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que gozaba sobre un objeto y, recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquél de quien lo adquiere (art. 3270, Cód. Civil).

El art. 1.051 del Código Civil en su nueva redacción no protege al subadquirente de buena fe y a título oneroso cuando media un acto "a non domino", porque la venta en la cual se prescindió de la voluntad del entonces propietario le es inoponible, en este sentido se ha expedido la jurisprudencia cuando decide que:

"Cuando la transmisión de dominio la realiza quien no era el propietario, la transferencia no puede alcanzar efectos ni siquiera respecto de terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.

Es ésta una de las situaciones en que no rige el título de la apariencia jurídica pues se protege con mayor énfasis al verdadero propietario que ha sido totalmente ajeno a la maniobra (Pica. Buenos Aires, autos caratulados, "Pirovano de Espinoza Silvia c/ Duarte Ricardo s/ Reivindicación" CC0102 MP 109186 RSD19599 S 2751999: elDial W12B94).

En igual sentido en el orden provincial se ha establecido que: "La protección de los terceros subadquirentes dispensada por el artículo 1051 CC, está específicamente referida a los casos de nulidad o anulación de los actos jurídicos y no cubre en cambio otros supuestos de ineficacia de los mismos, v. gr. la inexistencia o la inoponibilidad.

Sin el antecedente de la anulación o declaración de nulidad del acto en virtud del cual llegó a ser propietario del inmueble quien luego transmitió derechos a un tercero, éste, aún siendo adquirente de buena fe y a título oneroso, no cuenta con la protección del art. 1.051 última parte Código Civil contra la acción reivindicatoria del propietario original (conf crit. Causa nro. 000C 000029, del 25061998, Sentencia Definitiva, Cámara de Apelaciones Sala A Trelew, Magistrados: Dres. Carlos Ferrari Carlos Velázquez Juan Manino, en autos caratulados: "C., I. c/ H., F. s/ Acción de Reivindicación Ordinario").

I(b5) La apelante actora se agravia a fs. 727 vta./729 vta. respecto al rechazo de los ítems de frutos y daños y perjuicios decidido por el aquo, los cuales fueran peticionados por la accionante a fs. 311/312.

La pericia efectuada a fs. 584/ 589 por el perito tasador A. A. V., si se la analiza con sujeción a las reglas de la sana crítica, no resulta convincente para acreditar los extremos en que se sustenta el pretendido derecho a percibir acreencias derivadas de la ocupación del demandado del inmueble más aún cuando la misma requirente reconoce que se ha hallado viviendo fuera de la zona durante años.

Ello así, ya que la procedencia de lo reclamado en concepto de daño por el valor locativo del inmueble (frutos civiles) exige la acreditación del perjuicio por la actora, desde que el solo incumplimiento de una obligación no genera indemnización, si no existe daño producido.

No habiendo acreditado que no pudo percibir alquileres en razón de estar privado de la posesión (conf. crit en autos caratulados: "P., I. c/ D. G. s/ Acción de Reivindicación" Fallo: 96190118 Primera Cámara Civil Circunscripción: 1 Mendoza 1996/04/03 Corte en Pleno Expediente: 22192 Ubicación: S074201: elDial MC187A).

En definitiva y en virtud de los fundamentos expuestos arribo a la conclusión que deben desestimarse los agravios expuestos por los apelantes demanda Sr. J. C. S. (fs. 716/724), la actora, Sra. A. R. (fs. 725/730) y la tercera citada, Sra. L. M. Z. de G. (fs. 731/733) y, en consecuencia, confirmar la sentencia de fs. 679/694 vta en cuanto fuera materia de apelación.

I.C) En cuanto a la imposición de costas y de conformidad con lo decidido se imponen en un 80% a cargo de la demandada y tercera citada y en un 20% a cargo de la actora. Se difiere la regulación de los honorarios profesionales para el momento del acuerdo donde se fijarán teniendo en cuenta la complejidad de la temática debatida, la tarea desarrollada y el resultado obtenido (arts. 6 y 14 del Dto. Ley Pcial Nro. 2200 y su modif. Ley Pcial 4335).

A la segunda cuestión la Dra. Melero dijo:

Por coincidir con la fórmula postulatoria del vocal preopinante Dr. Julio Antonio Alexandre y considerar que esta parte del voto no está comprendida en la manda constitucional del art. 169 CPCCh a la misma me adhiero.

En este estado, y de conformidad con lo establecido en los arts. 271 y 272 del C.P.C.C.Ch. (reforma Ley 4550 del 23/12/99), se deja constancia que la decisión se adopta por mayoría, por lo que la Dra. García Blanco no emite su voto.

Con lo que se dio por terminado el acto, quedando acordado dictar y suscribir la siguiente SENTENCIA:

1) Rechazar las apelaciones articuladas por las partes, de conformidad con los considerandos pertinentes, y confirmar la sentencia recurrida de fs. 679/694 vta.

2) Distribuir las costas de la alzada en un OCHENTA POR CIENTO (80%) a cargo de la demandada y en un VEINTE POR CIENTO (20%) a cargo de la accionante, a cuyo fin se regulan los honorarios profesionales de los Dres. R. R. C. y A. E. G., conjuntamente, en la suma de PESOS SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA ($6.250), del Dr. F. M. T. en la suma de PESOS CINCO MIL ($5.000) y del Dr. M. E. P. en la suma de PESOS CINCO MIL ($5.000).

3) Tener presente las reservas formuladas del llamado "caso federal".

4) Regístrese, notifíquese y devuélvase.

JULIO ANTONIO ALEXANDRE PRESIDENTE NELIDA SUSANA MELERO JUEZ DE CÁMARA REGISTRADA BAJO EL nro. 70 DEL AÑO 2006 DEL LIBRO DE SENTENCIAS DEFINITIVAS