Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2010-08-06


Salta 6 de agosto de 2010 Y VISTOS estos autos caratulados: "SANZ NAVAMUEL, Pedro Rodolfo vs. MARTÍN, Domingo Gerardo" s/ Cumplimiento de Contrato, Expte. Nº 175.326/2.007 del Juzgado de 1ª Instancia en lo Civil y Comercial de 10ª Nominación (Expediente CAM nº 247.552/2.008 de esta Sala Quinta de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial)y, CONSIDERANDO El Dr. Mario Ricardo D'Jallad dijo:

1) Apela el actor mediante escrito de fs.152, la sentencia dictada a fs. 143/45. Igual recurso interpone el demandado a fs. 154. Concedidos ambos recursos, funda el suyo el actor mediante escrito de fs. 161/64, donde sostiene que el objeto de la demanda consiste en que se condene al Señor Martín a cumplir el contrato, esto es la cancelación de gravámenes que pesan sobre el inmueble matrícula nº 8.178 del Departamento Rosario de Lerma y que son: hipoteca a favor del Banco Nación; embargo dictado en juicio seguido por igual Banco bajo ejecución prendaria en trámite ante el Juzgado Federal y, finalmente, embargo por ejecución hipotecaria tramitada bajo expediente 1-143 del Juzgado Federal de Salta. Que no obstante estar cancelado el capital e intereses como los honorarios, queda un saldo de gastos. Por tal razón no se encuentra inscripta. Respecto a la ejecución prendaria, no consta que se encuentre extinguida, pero lo que si, el gravamen no está cancelado y fue reinscripto a pedido de la ejecutante, por todo ello pide se confirme la sentencia en lo principal, pero se la revoque en cuanto afirma que los gravámenes se encuentran cancelados. El demandado, contestando esos agravios y se allana (ver escrito de fs. 170) sosteniendo que la Señora Jueza se equivoca al afirmar que los gravámenes se encuentran cancelados. Pide se lo exima de costas en este punto.

A fs. 171/75 funda su recurso el demandado. Sostiene allí que la sentencia apelada parte de una premisa falsa, al sostener que su parte, compradora en el contrato de compra venta, estaba obligada a cancelar los gravámenes que pesaban sobre los inmuebles vendidos bajo escritura pública nº 72 de fecha 10 de agosto de 2.004. Que al momento de cumplir con su obligación de escriturar los inmuebles vendidos, el hoy actor, con mala fe y violencia, logra introducir la frase "gravámenes estos que el comprador declara conocer y toma a su cargo a todos los efectos". Que por ese acto (celebración de la escritura pública) se elevaba a escritura convenios firmados con anterioridad, esto es, los boletos de compraventa reconocidos a fs. 58. Que las únicas obligaciones de las partes eran el pago del precio de la cosa vendida y la entrega de la misma. Que no existe obligación sin causa de acuerdo al artículo 499 del código civil. Que la inclusión de la frase asumir los gravámenes, no integraba el precio, que su parte admitió se la incluyera a efectos de evitar los remates de las propiedades adquiridas. Que lo fue bajo presión y violencia, ante la sistemática negativa a firmar la escritura. Que los contratos deben celebrarse, ejecutarse e interpretarse de buena fe. Que el único gravamen al primero de abril de 1996 era la hipoteca a favor del Banco Nación. Que la actitud renuente del actor demuestra su mala fe. Que ante la inacción del Sr. Sanz Navamuel, su parte debió pagar la suma de $317.491,08. Que además, la sentencia transgredió el principio de congruencia al considerar aspectos no planteados. Que media enriquecimiento sin causa en la pretensión de la contraria. Que el actor carece de legitimación legal y moral para exigir el cumplimiento de una obligación ilegitima. Deja planteada cuestión federal. Pide se revoque el fallo.

La actora contesta los agravios recién referidos en escrito de fs. 176/80 donde sostiene que el Sr. Martín, al celebrarse la escritura nº 72, luego de relacionarse todos los gravámenes, el comprador se hizo cargo de los mismos a todos sus efectos. Que en ningún momento se controvirtió la cláusula. Que de la testimonial del Escribano Trogliero, elegido por el demandado para celebrar la escritura, surge que estaba debidamente asesorado por abogado, quien le advirtió de las consecuencias jurídicas. Que no hay inexistencia, ni tampoco ilicitud de causa. Refiere a las posibles actitudes del comprador ante la existencia de embargos sobre la cosa adquirida. Pide se confirme la sentencia apelada.

2) En materia de interpretación contractual, esta Sala hubo de sostener que ..."La interpretación de un contrato debe realizarse teniendo en cuenta diversos factores tales como la buena fe, las circunstancias que rodean el caso, los hechos, la conducta anterior y posterior al acto de los contratantes, el fin económico perseguido al contratar, de lo cual se deducirá lo que las partes realmente han querido. La denominación que le hubieren dado las partes no determina la naturaleza jurídica del contrato." (C. Apel. C. y C. Sala V, tomo III, año 1.983: 911).

En el mismo sentido, también, la Sala hubo de sostener (Bustamante vs. CAS TOR S.R.L." Expediente CAM n° 3.768/1.997) , que "Como base para la interpretación de todos los contratos, tanto la ley como la doctrina y la jurisprudencia han consagrado, con énfasis, un principio general de sumo valor ético: la buena fe. La puerta de entrada fue el artículo 1.198 del C.C. que al disponer que los contratos obligan no solo a lo que esté formalmente expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que hubiesen sido virtualmente comprendidas en ellos. Merced a su inteligente aprovechamiento, permitió insuflar al campo contractual de una norma fundamental para la convivencia jurídica." (Morello, El Boleto de Compraventa Inmobiliaria, pág. 235).

El demandado, centra sus agravios en la existencia de violencia, mala fe e inexistencia de obligación, por no tener causa. De toda la prueba producida, informativa (fs. 86/92) de posiciones del actor (fs. 100) y testimonial de los Sres. Piquin (fs. 96) y Trogliero (fs. 102) resulta determinante de la suerte del recurso, esta última declaración.

En efecto, mas allá de los denodados esfuerzos del abogado del demandado, quien mediante elaborada cita doctrinaria y legal - destacable por cierto - a lo largo del juicio, intentó sin suerte el rechazo de la demanda. Pero es la testimonial del Escribano Carlos Antonio Trogliero Torres la que viene a definir la suerte de la litis. Al responder el pliego de preguntas agregado a fs. 101, concretamente la séptima pregunta, dijo textualmente "en el momento de la firma de la escritura, en ese punto donde se relacionaron los gravámenes el Sr. Sanz Navamuel me manifestó que quería que se ponga después de los gravámenes que los eran tomados a cargo del comprador, a lo que yo manifesté que había aclarado que había recibido la totalidad del precio es decir que el mismo se encontraba cancelado, y que los gravámenes no integraban parte de ese precio, por lo cual esa obligación que estaba asumiendo el comprador iba a ser una obligación sin causa por lo que esa frase quedaba fuera de contexto de toda la escritura, de todo lo dicho por el vendedor en la escritura. Estaba en ese momento el Dr. Paganetti abogado del concurso o quiebra del Sr. Martín que se oponía a la inclusión de esa frase...En esos momentos el Sr. Martín dijo que coloque la frase porque era la única manera que el Sr. Sanz Navamuel le iba a firmar la escritura por lo que yo incluí esa frase...". Como se advierte, con asesoramiento, es decir con la oposición fehacientemente expresada por el abogado del Concurso, el demandado autorizó la inclusión de la frase, por la cual asumía las obligaciones que se demandan ahora bajo esta causa. Puede afirmarse, que no existe, en principio vicios de la naturaleza de los imputados al expresar agravios: violencia y mala fe. Cuando menos, tales vicios, invocados por la demandada, no fueron objeto de prueba alguna a lo largo de todo este proceso.

De lo que se sigue, que la inclusión en la escritura nº 72, autorizada por el Sr. Domingo Gerardo Martín, fue realizada con discernimiento, intención y libertad. Tenía el mismo, derechos suficiente para reclamar el cumplimiento de la obligación asumida por el Sr. Sanz Navamuel mediante acción de escrituración o cumplimiento de contrato en contra del mismo. Las razones por las cuales, no ejercitó ese derecho, permanecen en reserva del mismo. Debe tenerse presente que desde la celebración del boleto respectivo (01/04/96) habían transcurrido ocho años, toda vez que la escritura nº 72, pasada ante el Registro nº 10 lleva por fecha diez de agosto de 2.004. Lo cual, insinúa cuando menos, que entre las partes hubieron tratativas, gestiones o negocios que no se han vertido en la presente. Que las partes optaron por no expresar o volcar en este proceso.

Si es como expresa el demandado, que hubieron varios intentos, con anterioridad de celebrarse la escritura, lo cual se comprueba objetivamente con los 34 (treinta y cuatro) pedidos de bloqueo registral, mejor dicho certificados de dominio e inhibición que dan cuenta las fotocopias de la cédula parcelaria agregadas a fs. 5/7 de autos, resulta llamativo que no se hubiera dirigido demanda en contra del vendedor (hoy actor) y no estar sometido literalmente, merced a su sola voluntad y decisión. De allí lo expresado en el párrafo anterior.

Así las cosas, es decir con la disposición libremente expresada por el Sr. Martín, al celebrarse la escritura pública "que coloque la frase" (que los gravámenes eran tomados a cargo del comprador, esto es el Sr. Martín), no cabe otra solución que la dispuesta en la sentencia apelada. Que otro alcance, podría otorgársele a la misma, cabe preguntarse. Tal como señala el actor (fs. 178) de acuerdo al artículo 500 del código civil, la causa se presume, mientras el deudor no pruebe lo contrario (conforme Código Civil Anotado, tomo I, págs. 562 y sgts.. por López Mesa, Ed. Lexis Nexis). Cita este autor un fallo dictado por la C. Nac. Com. Sala A, que sostuvo al respecto: "Si el demandado ha desconocido la deuda, pero no ha negado la suscripción del documento cuya ejecución se pretende, resulta de aplicación la presunción consagrada por el artículo 500 del código civil, en orden a la existencia de la causa de la obligación, mientras el deudor no pruebe lo contrario." (pág. 563, nº 5).

No se encuentra probada la ilicitud de la causa. Se menciona violencia, pero del texto de la escritura y lo declarado por el Señor Escribano autorizante de la misma, no surge en modo alguno ese vicio. Más bien lo contrario, esto es una decisión (no se sabe porque) libremente expresada, frente a la oposición de su abogado, por el comprador.

El Señor Domingo Martín voluntariamente tomó a su cargo una obligación de hacer: esto es cancelar los gravámenes existentes. Que ante su incumplimiento demandó el actor, con la consiguiente condena recaída en este juicio. Según la Real Academia Española de la Lengua, asumir, es hacerse cargo, responsabilizarse de algo, aceptarlo.

En cuanto a las costas de este aspecto del recurso, corresponde se impongan al vencido. En el caso, el demandado.

3) Se analizará seguidamente la apelación interpuesta por el actor en contra de la sentencia de fs. 143/45 y su aclaratoria de fs. 151. Efectivamente en la sentencia afirma la Señora Jueza de la anterior instancia, que están cancelados los embargos. Ello fue motivo de aclaratoria por parte del actor (fs. 149/50), que de acuerdo a lo resuelto en interlocutorio de fs. 151, no prosperó.

El objeto de la litis, la cosa demandada, es clara, el pedido de condena al demandado a cancelar todo y cuanto gravamen se refiere en el texto de la escritura nº 72. Ello, a la fecha de la presente, no ha sucedido tal como surge de la cédula parcelaria arrimada a autos. Los tres gravámenes existentes perduran, pues no consta registralmente lo contrario. El demandado, al contestar puntualmente estos agravios, se allana, tal como se comprueba con el escrito de fs.170. En tales condiciones, corresponde dejar sin efecto el párrafo contenido en el punto I) del resuelvo, cuando afirma "estando cancelados los gravámenes". Dejando incólume lo demás.

Las costas de este recurso, dado el allanamiento expreso, oportuno e incondicional se imponen en el orden causado.

El Oscar Gustavo Koehle dijo: que por sus fundamentos y conclusiones, se adhiere al voto que antecede.

Por ello, LA SALA V DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL NO HACE lugar al recurso de apelación interpuesto por el demandado a fs. 154 en contra de la sentencia de fs. 143/5, con COSTAS y en su merito, CONDENA al mismo a cancelar los gravámenes existentes sobre el inmueble que se identificará seguidamente, en un plazo de 90 días de encontrarse firme la presente.

HACE LUGAR al recurso deducido por el actor a fs. 152 y por ello, DEJA SIN EFECTO la afirmación de encontrarse cancelados los gravámenes existentes sobre el inmueble matrícula nº 8178, del Departamento Rosario de Lerma 19, con COSTAS por su orden.

DISPONE se registre, notifique y baje.