Tribunal: TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
Jurisdicción: Local — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2008-03-05


Buenos Aires,	5	de marzo de 2008 Visto: el expediente citado en el epígrafe, resulta:

1. El Sr. Julio Eduardo Barril, la Sra. Susana Esther Maiztegui y Sunnymorn S.A. promovieron demanda de expropiación irregular contra la Ciudad de Buenos Aires, respecto del inmueble sito en Lafuente 196/198 (fs. 41/50). En la demanda relatan que ante la posibilidad de efectuar algunas reformas en la propiedad, contrataron un arquitecto que al concurrir a la Dirección de Catastro para requerir la línea de edificación, fue informado de que el predio se encontraba afectado a expropiación por el ensanche de la Av. Juan Bautista Alberdi, de conformidad con la Ordenanza Municipal nº 44.095/89. Al respecto, sostienen que "la línea de afectación o de `retiro obligatorio´ comprende casi en su totalidad el inmueble de mi parte, (...) razón por la cual no existe posibilidad de reforma edilicia alguna" (fs. 41 vta.). Asimismo, afirman que por el artículo 4.11.2.4 del Código de Planeamiento Urbano, la posibilidad de edificar en un predio afectado a expropiación por ensanche de vía pública implica la renuncia al mayor valor originado por tales obras, -así como la obligación de limitar la edificación al piso bajo y el compromiso de ejecutar la fachada cuando la edificación se demuela-, lo que significa "en los hechos la negativa para edificar, y justifica plenamente la acción que se intenta al constituir uno de sus presupuestos clásicos" (fs. 44).

2. El juez de grado, luego de establecer que resultaba aplicable al caso la ley local de expropiaciones nº 238, consideró que se encontraban reunidos los extremos que tornan procedente la acción de expropiación. En virtud de ello, hizo lugar a la demanda por la suma de $ 261.000.-, de conformidad con el informe de valuación emitido por el organismo tasador.

En cuanto al plazo en el cual el demandado debía satisfacer el pago del monto estipulado, consideró inaplicable el procedimiento de los arts. 398, 399 y 400 CCAyT por resultar violatorio del derecho de propiedad, y ordenó su efectivización dentro del término de los sesenta días de firme la condena (fs. 1/4).

3. Al apelar, la actora se agravió únicamente respecto del monto. Su impugnación consistió en (a)	que el juez falló con base en la tasación del Banco Ciudad y no ponderó la tasación del perito judicial por considerarlas similares, cuando en realidad no eran comparables por utilizar una metodología diferente para el cálculo, y porque "existe una diferencia de casi un año entre ellas, habiéndose elevado sustancialmente entre ambos períodos los precios de las propiedades de la zona, como es de público y notorio" (fs. 81 vta.).

(b)	que de cualquier modo "ambas tasaciones se encontraban objetivamente desactualizadas al tiempo de dictarse la sentencia, y con mayor razón en la actualidad, (...) resultando necesario un nuevo dictamen para mantener el principio constitucional de la justa indemnización" (fs. 81 vta.).

Acompañó diversos artículos periodísticos que según él dan cuenta de el alza en los precios de las viviendas, y dos informes del perito de parte que intervino en la primera instancia, que fija un mayor valor al inmueble de autos (fs. 59/80 vta., y 87 vta.).

4. La Sala II de la Cámara CAyT rechazó el recurso interpuesto por la actora y confirmó la sentencia de primera instancia en todas sus partes (fs. 5/8 vta.).

Para así decidir, sostuvo que "la diferencia entre [las tasaciones] es nimia en términos nominales y, en términos reales, la allegada por el Banco Ciudad resguarda -en mayor proporción- la incolumidad del patrimonio del expropiado" (fs. 7, en versales en el original).

En cuanto a la invocada desactualización de la tasación, afirmó que el agravio era improcedente toda vez que "los extremos que alega consisten en afirmaciones genéricas y que, en modo alguno, se refieren -específicamente- al inmueble expropiado", y que "lejos de constituir nuevas circunstancias fácticas, se trata de aspectos que existían incluso antes de dictar sentencia el Sr. Juez de grado" (fs. 7 vta.).

Finalmente, estableció "que el dictamen allegado por el Banco Ciudad no pudo ser rebatido exitosamente por la actora, deviniendo sus agravios en una mera discordancia carente de rigor, frente a la solvencia técnica de aquél", y que "la distancia temporal entre éste y la sentencia no conlleva -por sí- a invalidar esta última, desde que no se observa -de modo cierto e indubitable- que se haya producido en un contexto económico crítico, que haya desvirtuado el resarcimiento concedido" (fs. 7 vta./8).

5. Contra esa resolución, la actora interpuso recurso de inconstitucionalidad por considerar que se encontraban violados el derecho de defensa en juicio, el principio de legalidad "por haberse incurrido en arbitrariedad al condenar al expropiante al pago de una indemnización evidentemente desactualizada por su antigüedad y sin permitir una nueva valuación que determinara el valor real al tiempo del fallo, vulnerando así los Arts. 12 inc. 5º y Art. 17 de las leyes fundamentales" (fs. 12). En particular, sostuvo que "la alegada arbitrariedad consiste, a mi criterio, en no reconocer una indemnización `justa´" (fs. 15). Y enfatizó que "esta resolución no es razonable y lo mas importante, no es justa, porque mis clientes no podrán adquirir una vivienda similar con ese dinero" (fs. 15 vta.).

El recurso fue contestado por la parte actora (fs. 93/96), y denegado por la Sala II por el auto interlocutorio cuya copia obra a fs. 10/11 vta. Contra esa resolución, la actora interpuso la queja de fs. 19/33 vta.

6. El Fiscal General Adjunto en su dictamen propició el rechazo del recurso directo (fs. 101/104 vta.).

Fundamentos:

La jueza Alicia E. C. Ruiz dijo:

1.	El recurso directo interpuesto por los actores a fs. 19/33 vta. fue deducido en tiempo y forma, y se dirige contra la decisión interlocutoria que denegó el recurso de inconstitucionalidad. Sin embargo, no puede ser admitido. 2.	Los miembros de la Sala II denegaron el acceso al Tribunal. En apoyo de su decisión dijeron: "[e]n el sub lite, los propios términos de la sentencia cuestionada establecen que los temas principales tratados en ella versaron sobre: a) la valuación del bien objeto de la litis, b) la introducción en esta instancia de cierta documentación que respaldaría la tesitura de la desactualización del valor a la luz de la interpretación asignada a los diversos incisos del art. 231 del CCAyT, c) la connotación del dictamen aportado en su momento por el Banco Ciudad, d) la pretensión de que se efectúe nueva tasación. Como se aprecia, se trata de cuestiones de hecho, prueba, procesales y relativas a la inteligencia dada a las disposiciones legales citadas. Es decir, todas materias propias de derecho común" (fs. 10 vta./11).

Asimismo, consideraron que "[e]n tal contexto, los argumentos expuestos para fundar el recurso interpuesto aparecen como genéricos", y que "la recurrente se limita a formular argumentaciones que no contienen más que su mero disentir con la interpretación efectuada en la sentencia de normas legales de naturaleza infraconstitucional, donde se hizo mérito de todas las cuestiones oportunamente planteadas" (fs. 10/11 vta.).

3.	En la queja que obra a fs. 19/33 vta., la actora no intentó desvirtuar los argumentos que da la Sala II en el auto denegatorio del recurso de inconstitucionalidad. En efecto, la accionante se limitó a transcribir partes del auto denegatorio del recurso de inconstitucionalidad, sin proponerse rebatirlo o al menos criticarlo (fs. 19 vta.). La presentación directa ante este Tribunal, entonces, no dedica una sola línea a fundar la habilitación de instancia que persigue.

El recurrente no cumplió con la carga de demostrar el supuesto error en que incurrieron los jueces de la Sala II al cerrar su acceso al TSJ. Por ello, la pretendida queja de fs. 19/33 vta. debe ser rechazada en términos similares a los que empleé en los exptes. nº 4426/05 "Technology Bureau S.A. s/ queja por recurso de inconstitucionalidad denegado en: 'GCBA c/ Technology Burreau S.A. s/ ejecución fiscal'", sentencia del 21/06/06, y nº 4237 "GCBA s/ queja por recurso de inconstitucionalidad denegado en: 'GCBA c/ Nonello SRL s/ ejecución de multa'", sentencia del 08/02/06.

En los fallos citados, sostuve que el escrito de la parte recurrente que se limita a reproducir las manifestaciones y argumentos del recurso de inconstitucionalidad, sin hacer referencia a la resolución que lo declaró inadmisible, no puede ser admitido como queja.

En este sentido, en casos en los que -como en el presente- el tribunal a quo expuso detalladamente las razones que motivaran la decisión denegatoria, más allá de su acierto o desacierto, la afectada debe hacerse cargo de ellas.

Como he dicho reiteradas veces, es requisito necesario de la queja que ella contenga una crítica concreta, desarrollada y fundada del auto denegatorio del recurso de inconstitucionalidad (cf. TSJ in re "Fantuzzi, José Roberto y otro s/ art. 57 bis -causa nº 665-CC/2000- s/ queja por denegación de recurso de inconstitucionalidad", expte. nº 865, resolución del 09/04/01).

En síntesis, el escrito de fs. 19/33vta. no constituye, técnicamente, un recurso de queja y éste es el único medio que habilita al Tribunal a evaluar la procedencia del recurso de inconstitucionalidad denegado porque -como es sabido- no está procesalmente prevista su interposición directa ante los jueces con competencia para tratarlo. Por tanto, las deficiencias de la presentación del Sr. Barril, la Sra. Maiztegui y Sunnymorn, definen su rechazo.

4.	En atención a las razones expuestas, voto por no hacer lugar a la queja.

El juez Luis Francisco Lozano dijo:

1. La queja fue deducida en tiempo oportuno y rebate en forma adecuada la resolución de la Cámara que le denegó el acceso a la jurisdicción de este Tribunal. Ello así, toda vez que la alegación de que la desviculación palmaria entre el momento tomado para la fijación del monto indemnizatorio determinado en el caso y el del efectivo pago y transmisión del dominio importaría desconocer manifiestamente lo que disponen los arts. 12, inc. 5, de la CCBA y 17 de la CN, remite a la interpretación de normas constitucionales.

2. Los recurrentes, bajo la tacha de arbitrariedad, invocan, centralmente, la violación de su derecho de propiedad. Sostienen que la indemnización dispuesta por la sentencia recurrida no es la que como 'justa' prevén los arts. 12, inc. 5, de la CCBA y 17 de la CN. Ello así, pues, a su criterio, al confirmar la sentencia de primera instancia, condenó al GCBA a pagar una indemnización que no reflejará, a la fecha de la transferencia de dominio, el valor objetivo de su inmueble, en cuanto tomó para fijarla una tasación del Banco Ciudad que tenía casi tres años de antigüedad. En este orden de ideas, expresan que "...en la sentencia se dispone la 'venta forzosa' (...) de un inmueble que fuera tasado al 2 de agosto de 2004 en la suma de $261.000,00 pese a que (...) percibirán esa cantidad recién en Agosto de 2007...", lo cual no resulta razonable en tanto importaría privarlos de la posibilidad de adquirir una vivienda de similares características a la expropiada con ese dinero (fs.399/399vuelta). Relatan que poseen en la actualidad un inmueble de 268,86 m2 y la mentada tasación supondría asignarle un valor de, aproximadamente, unos 313 dólares el metro cuadrado precio que, a su juicio, no refleja los valores actuales de las propiedades en el barrio de Flores. Estiman que el valor actual de las propiedades en esa zona de la Ciudad ronda en los 639 dólares el metro cuadrado -estimación que sustentan en notas periodísticas y en peritajes que acompañaron al momento de apelar la sentencia de primera instancia- (cf. fs. 398vuelta).

Agregan, a su vez, que al no haberse establecido el valor del inmueble con la entrada en vigencia de la ley que declaró su utilidad pública (cf. art. 9 de la ley 238) éste debe fijarse, en todo caso, al tiempo de la sentencia ejecutoriada. (cf fs. 400).

3. La controversia en el sub examine no versa, a diferencia de lo que entendió la Cámara al denegar el recurso de inconstitucionalidad, sobre la interpretación de cuestiones de hecho, prueba y normas infraconstitucionales. Ese habría sido el caso si la discrepancia fincara en cuál era el valor de mercado del bien en un momento determinado, acerca de cuya selección coincidieran las partes. No es éste el punto que controvierten los recurrentes sino que lo hacen acerca del momento que manda la Constitución tomar como referencia, en los supuestos de expropiación, a fin de fijar los valores del bien sujeto a ella. En otras palabras, se discute cuáles son las condiciones de tiempo que elige el art. 12, inc. 5, de la CCBA para asegurar que el monto abonado sea el "justo valor".

Dicho artículo dispone que la privación del dominio a que se refiere debe ser "...previamente indemnizada en su justo valor". Ello supone, obviamente que la pérdida del dominio a favor del estado expropiante debe ser precedida por el pago. A su vez, el pago debe satisfacer el "justo valor". Elimino aquí lo relativo a la reparación de daños distintos del valor del bien pues no están en disputa. El valor de un bien sólo puede ser concebido en relación a un lugar y a un momento ciertos. El lugar, en el caso de los inmuebles, no ofrece discusión. El momento de la valuación tiene necesariamente que ser el del pago, puesto que cualquier diferencia entre uno y otro supondría la posibilidad de que el importe no correspondiera al justo valor. Esa previsión no resulta novedosa. Sigue la lógica que reviste a toda compra-venta donde las partes ajustan el precio a las condiciones espaciotemporales que rijan al momento en que se ejecute la operación. No sería lógico pensar que un precio puede ser fijado sin tener en cuenta dichas pautas, puesto que configuran la única forma de reflejar de manera adecuada cuánto representa el bien que será objeto de la operación en valores reales de plaza. En este orden de ideas, la CSJN tiene dicho al respecto que "...el criterio de la objetividad adoptado por la ley 13.264 [en la Ciudad de Buenos Aires por el art. 9 de la ley 238] para la determinación del justiprecio que excluye la apreciación subjetiva, permite, a los efectos de su razonabilidad, ajustarlo en cada caso, no solamente a las cualidades intrínsecas de la cosa expropiada, sino también a las circunstancias de lugar y tiempo; y si, en principio, se estima el valor objetivo equivalente al valor en plaza y al contado, es porque se tiene en cuenta el libre juego de la oferta y la demanda (Stanley L. Mac. Michael, Tratado de Tasación, trad. Esp., 1949, 429 y sigtes.)". (Fallos: 237:38).

4. Ciertamente, los procedimientos judiciales destinados a dirimir controversias acerca del justo valor difícilmente puedan asegurar que las diligencias probatorias sobre cuya base se apoye la sentencia, ésta misma y, finalmente, el pago sean llevadas a cabo en un mismo instante, al cual debería, además, estar referida la valuación materia de la prueba. Pero, estas dificultades de la organización de los procedimientos no justifican desconocer el contenido de la garantía tal como busca fijarlo el art. 12, inc. 5, citado.

Una vez emitido el pronunciamiento judicial firme, va de suyo que no cabe reponer el debate acerca de lo que ya ha sido considerado y resuelto. Pero, no es éste el caso planteado por los recurrentes. Por el contrario, invocan que en el extenso período que corre entre el momento al que se refiere la valuación -dictamen del Banco Ciudad de fecha 2 de agosto de 2004- y el muy posterior en que podría llegar a operarse un pago aún pendiente se ha producido una modificación del valor del inmueble tal que el importe de aquella tasación ya no constituye ni un pálido reflejo del justo valor al tiempo de la reparación. De allí se sigue que el eventual pago no permitirá a los recurrentes adquirir un bien similar.

En tales condiciones, si bien es cierto que el procedimiento que el a quo le imprimió a la causa se encuentra alineado con una interpretación posible de las previsiones de la ley n° 238, no lo es menos que la Constitución se halla por encima de ella, situación que, unida a la búsqueda de la verdad objetiva -cf. art. 29 inc. 2 del CCAyT-, impone conciliar las previsiones de uno y otro cuerpo normativo para evitar arribar a soluciones violatorias de la norma de superior rango. Consecuentemente, de resultar manifiesto que el valor objetivo del bien expropiado se verá alterado con relación al que pueda imperar en el mercado a la fecha de la transferencia, es obligación de los jueces de la causa instrumentar los mecanismos que encuentren más idóneos para salvaguardar el valor del bien en cumplimiento de la manda constitucional recordada en el párrafo que antecede. Dichos valores dependerán de las situaciones particulares de cada caso concreto (vrg. duración del proceso judicial, lapso transcurrido entre la tasación del Banco Ciudad, momento en que se sucede la transferencia de dominio, evolución de la plaza en los períodos considerados). En otras palabras, constituye un deber de los magistrados apartarse de ápices procesales a fin de anudar pago, transmisión del dominio y momento de la valuación de manera que constituyan un sistema coherente en el cual el pago constituya el equivalente de la propiedad transmitida.

5. En el caso, los recurrentes han arrimado razones relevantes para prever que el valor objetivo del bien no va a quedar resguardado a la fecha en que opere la transferencia del dominio, razones que fueron desestimadas por el a quo con bases que no constituyen un tratamiento adecuado. En efecto, el juez de grado condenó el 20 de septiembre de 2005 al GCBA a pagar dentro de los 60 días de encontrarse firme la sentencia la suma de $261.000 -en base a una tasación del Banco Ciudad que data del 2 de agosto de 2004-. A su turno, la Sala II de la Cámara Contencioso Tributario de la CABA, el 28 de diciembre de 2006, confirmó la sentencia de primera instancia manteniendo de este modo la mentada valuación. Para así decidir, en lo que ahora importa, expresó que "...no se encuentra desnaturalizada la indemnización concedida, ya que no es irrazonable computar la tasación consignada por el Banco Ciudad para agosto del 2.004". En este orden de ideas, aun cuando puede ser cierta la afirmación transcripta y, más aún, resultar acorde con lo que la ley 238 manda, lo cierto es que el pago del precio con la consiguiente transferencia del dominio tendrá lugar cuando la sentencia se halle firme, esto es, con bastante posterioridad al dictado de la sentencia de Cámara y, más todavía, con la fecha testigo tomada en la tasación del Banco Ciudad. Esas circunstancias impiden tomar el valor tasado en el dictamen de agosto de 2004 como representativo del que del libre juego de la oferta y la demanda surja al tiempo del pago y consiguiente transferencia del dominio; situación que obliga a tener que implementar métodos tendentes a que el precio que pague el GCBA por el bien refleje los valores de mercado a la fecha en que lo adquiera. Ello, toda vez que "...de acuerdo con el principio de que la indemnización expropiatoria -precio de la cosa y daños- tiende a establecer un equilibrio entre la situación económica anterior y posterior del expropiado, el momento no debe ser elegido ni en detrimento ni en beneficio de ninguna de las partes, y, por lo tanto, corresponde fijar la indemnización en el momento de la desposesión de las cosa expropiada" (Fallos: 204:534; 237:38 ya citado) (sin resaltar en el original). Puesto que, de otra manera, se vería conculcado el principio de igualdad consagrado en los arts. 11 de la CCBA y 16 de la CN.

6. Por lo expuesto y habiendo dictaminado el Procurador General Adjunto; voto por, admitir la queja, hacer lugar a al recurso de inconstitucionalidad, revocar la sentencia impugnada y mandar que vuelvan los autos al tribunal de origen a fin de que dicte un nuevo pronunciamiento con arreglo a los dispuesto en el párrafo que antecede. Costas por el orden causado, en atención a que el GCBA pudo considerarse con derecho a su pretensión.

El juez Julio B. J. Maier dijo:

Planteada como lo está la queja por recurso de inconstitucionalidad denegado, en virtud de que la cuestión a analizar consiste en la determinación del monto de la indemnización por retrocesión a que tienen derecho los actores y, de consuno, esa cuestión se trata como de hecho, prueba y derecho común -ajena, por lo tanto al ámbito del recurso mencionado-, es del caso señalar que los recurrentes al interponer el recurso adujeron, con corrección, que tal como quedó trabada la litis la cuestión a resolver interesa al derecho constitucional (particularmente a los arts. 17 de la Constitución Nacional y 12, inc. 5º de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires), razón por la que, apartados los óbices formales, corresponde abrir el recurso de inconstitucionalidad también interpuesto.

En tal sentido, el valor indemnizatorio del inmueble (sito en Lafuente 196/198 esquina Juan Bautista Alberdi), sujeto a expropiación inversa, que el GCBA pretende abonar es el de $ 261.000, fijado por la respectiva sentencia de 1ra. instancia, retrotrayéndose a agosto de 2004, con base en la opinión del Banco de la Ciudad de Buenos Aires. Esa cifra también fue convalidada -a pesar de la argumentación en contrario de los recurrentes- por la sentencia de Cámara del 28 de diciembre de 2006. Y se mantiene incólume hasta la actualidad (febrero de 2008).

Frente a esta dificultad se alza la voz de los recurrentes, quienes aducen que el valor del inmueble sujeto a retrocesión es mucho mayor que aquél del párrafo anterior, por ello es que advierten que el principio de la "justa" indemnización, basada en la garantía de la propiedad (art. 17 de la Constitución Nacional) exige que se le restituya al propietario íntegramente el mismo valor del que se lo priva, ofreciéndole el equivalente económico que le permita, de ser ello posible, adquirir otro bien de similares características. Al efecto, acompañó el dictamen de un perito consultor técnico y recortes de periódicos conteniendo precios de inmuebles situados en la zona del que está sujeto a retrocesión. La oficialización de esas constancias fue negada por la Cámara a quo con el argumento de que las constancias a más de parciales, presentaban extrema laxitud y que el dictamen esta viciado de parcialidad "y contiene argumentaciones técnicas a favor de la parte a la cual asiste, razón por la que no genera la fuerza de convicción que la apelante pretende otorgarle".

En tanto la sentencia recurrida confirma la de primera instancia que fija la reparación en una suma líquida (ya mencionada), no ha contemplado la razón de ser de la reparación por retrocesión, esto es, que aquélla debe consistir en un valor idéntico a la fecha de su efectivo pago o, mejor dicho, a la fecha en que la administración libere la suma de la indemnización a disposición del expropiado. No existe duda en que la fijación del momento en el cual debe verificarse que la indemnización es equivalente a lo expropiado interesa al derecho de propiedad (arts. 17, CN y 12, inc. 5 de la CABA).

Hago mío, entonces, el criterio que postula la necesidad de practicar, en la etapa de ejecución de sentencia, una nueva valuación del inmueble propiedad de los actores. (cf. fallo del 13/02/08, in re Expte. nº 5434/07 "Mendilahatzu, Dora y otros c/ GCBA s/ expropiación inversa. Retrocesión s/ recurso de inconstitucionalidad concedido" y su acumulado expte. nº 5423/07 "Mendilahatzu, Dora y otros s/ queja por recurso de inconstitucionalidad denegado en 'Mendilahatzu, Dora y otros c/ GCBA s/ expropiación Inversa. Retrocesión'")	Por las razones expuestas, corresponde: a) hacer lugar al recurso de inconstitucionalidad -por tanto, también a la queja, que lo abre-, revocar la sentencia apelada sólo en cuanto fue materia de agravio (valor del inmueble expropiado), y disponer que, a los fines de la condena impuesta al GCBA, el valor del inmueble objeto de este juicio de expropiación irregular sea establecido en la etapa de ejecución de sentencia, previa realización de una nueva valuación; y b) imponer las costas a la parte vencida (art. 62, primer párrafo, CCAyT).

El juez José Osvaldo Casás dijo:

1. El recurso de inconstitucionalidad deducido por la actora y la queja que intenta sostenerlo ante este Tribunal resultan admisibles, toda vez que se ha logrado demostrar en el caso que se encuentra involucrada de manera directa la interpretación de preceptos que gozan de jerarquía constitucional vinculados a la tutela del derecho de propiedad (art. 17, CN y art. 12, inc. 5, CCABA).

2. La recurrente cuestiona la sentencia del a quo que: a) confirmó el valor de la indemnización fijado a raíz de la expropiación que recayó sobre un inmueble de su propiedad y calculado según valores corrientes de plaza vigentes en el mes de agosto del año 2004; y b) rechazó su petición orientada a lograr la realización de una nueva determinación del monto de la reparación por la privación del dominio del inmueble objeto de la expropiación.

En la sentencia objetada se sostuvo que "... la pretensión de que se practique una nueva intervención del perito y del Banco Ciudad, debe -también- decidirse por su negativa. ... porque al no presentar la economía alteraciones significativas, admitir el punto propuesto puede llevar -en un extremo- a soluciones inviables e inconsecuentes, ya que ´si bien es cierto que el monto de la indemnización debe resultar apropiado a la época de la desposesión, ha de entenderse que [...] este resulta el más cercano a la fecha del pronunciamiento, pues [de seguir otro parecer] se dilataría permanentemente la determinación de este aspecto a las resultas de las nuevas e inagotables tareas periciales con la consiguiente demora que la sustanciación de aquéllas y las posteriores impugnaciones y resoluciones conllevaría para finiquitar el trámite de la presente´ (CNAp. en lo Civil, Sala H, in re "Lewib, Azriel", sentencia de fecha 23.06.05). En suma, incluso cuando esta Sala -en reiteradas ocasiones- hizo hincapié en el aspecto instrumental del derecho adjetivo, como garantía de preservación del derecho sustantivo, en el sub lite no se evidencia que éste haya sido afectado, de manera de ordenar la instrucción de las medidas solicitadas por la actora. Es que, a mi juicio, no se encuentra desnaturalizada la indemnización concedida, ya que no es irrazonable computar la tasación consignada por el Banco Ciudad para agosto del 2.004..." (fs. 391).

3. Al respecto, la actora adujo que "... al no haberse fijado el valor del inmueble al tiempo de la entrada en vigencia de la ley que lo declaró de utilidad pública (art. 9 de la ley n° 238) proceder que de por sí hubiera resultado absurdo en este caso, como V.E. lo manifestara en el considerando 7, debió haberse establecido el valor al tiempo de la sentencia, como fuera reiteradamente resuelto por la Corte Suprema de Justicia de la Nación..." y añadió que "...recoger una tasación de casi tres años atrás y admitirla pese a su antigüedad no es contemplar la indemnización al tiempo del fallo o del pago que debiera seguir ´sin apreciable dilación´. / El mismo expropiante debiera admitir una nueva valuación actualizada, en las condiciones fijadas por V.E. (...) y, en su caso, de no existir una diferencia apreciable como la determinada por nuestro consultor técnico, mi parte cargaría con las costas" (fs. 400).

4. A fin de dilucidar las implicancias constitucionales de lo decidido relativas a la garantía constitucional de la indemnización expropiatoria, resulta oportuno traer a colación las consideraciones vertidas por este Tribunal en un reciente pronunciamiento recaído en la causa "Mendilahatzu, Dora y otros c/ GCBA s/ expropiación inversa. Retrocesión s/ recurso de inconstitucionalidad concedido", expte. nº 5434/07, y su acumulado "Mendilahatzu, Dora y otros s/ queja por recurso de inconstitucionalidad denegado en 'Mendilahatzu, Dora y otros c/ GCBA s/ expropiación Inversa. Retrocesión'", expte. nº 5423/07, sentencia del 13 de febrero de 2008, que presenta cierta similitud con el sub examine.

En esa oportunidad se recordó que nuestra Corte Suprema de Justicia de la Nación ha expresado en numerosas oportunidades que, mediante la expropiación, el Estado ejerce un poder jurídico conferido por la Constitución, que impone el sacrificio de un derecho que también se asienta en la norma constitucional. El conflicto que así se plantea se resuelve por la preeminencia del interés público y por el irremediable sacrificio del interés del particular. Es por ello que el art. 17 de la Constitución nacional obliga a indemnizar debidamente al expropiado. En definitiva, ese sacrificio es repartido entre toda la comunidad -que se beneficia con el objetivo de la expropiación- quien, a través del Estado, indemniza a quien pierde su bien por causa del bienestar general. De tal forma, aun cuando el titular del bien no puede oponerse -en principio- a la declaración de utilidad pública, sí tiene derecho a que su patrimonio no sea gravado más allá de lo que consienta la igualdad ante las cargas públicas (Fallos: 268:112 y 318:445; entre otros).

Sobre la base de la garantía de la inviolabilidad de la propiedad y de la prohibición de la confiscación, la jurisprudencia del Alto Tribunal elaboró el principio de "justa indemnización" -calificativo que, cabe acotar, está expresamente consignado en el art. 12, inc. 5, de la Constitución de la Ciudad- que incluye, entre sus características, ser actual, íntegra y previa (Fallos: 268:112; 301:1205; 302:529; 304:782, 318:445, entre muchos otros).

Para que sea justa, la indemnización debe restituir al sujeto pasivo el valor objetivo del bien del que se lo priva y cubrir los daños y perjuicios que sean consecuencia directa e inmediata del acto expropiatorio (Fallos: 268:112 y 318:445, ya citados).

Desde la doctrina, el académico Miguel S. Marienhoff también ha destacado, en lo que ahora interesa, que, para dar cumplimiento a la regla constitucional de la justa indemnización debe adoptarse un sistema que refleje el costo de "reproducción" o de "reposición" del bien expropiado, es decir, "lo que habría que invertir para obtener actualmente un bien igual al de que se trata, y ponerlo en funcionamiento", debiendo restarse a ese valor, si fuere pertinente, el correspondiente a la depreciación si el bien fuera susceptible de ella (v. Tratado de Derecho Administrativo, sexta edición actualizada, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1997, T. IV, p. 270). A continuación, el destacado autor ha explicado que, si bien con relación al momento preciso en que corresponde fijar o establecer el apuntado valor indemnizable existen distintos criterios: el de la "desposesión" (adoptado por el art. 20 de la ley nacional nº 21.499), el del "pago" definitivo, el de la "sentencia" definitiva o incluso aquel en que se dispone y se lleva a cabo la expropiación, puede afirmarse que todos ellos quedan comprendidos por el aludido concepto de costo de reposición o de reproducción, "máxime si entre esos momentos no mediare mayor transcurso de tiempo" (ob. cit., p. 274).

5. De conformidad con la posición que se ha delineado, el Tribunal cimero descalificó una decisión judicial que había desestimado el pedido de modificar la pauta indexatoria fijada o, en su defecto, la remisión de las actuaciones al Tribunal de Tasaciones de la Nación, a fin de lograr que la actualización del monto de condena permitiera adquirir un bien de iguales características que el expropiado (Fallos: 317:377). En el mismo fallo, dictado encontrándose ya vigente la Ley de Convertibilidad, se dejó señalado que "si bien no corresponde tomar en consideración exclusivamente como pauta de ajuste la pretendida por la actora -cotización de la divisa norteamericana-, no se puede ignorar que en los hechos el mercado inmobiliario, especialmente en épocas de fuerte inflación, expresa los montos negociados en dólares" (considerando 5°).

En otra sentencia, la Corte advirtió que si bien los índices publicados por el INDEC pueden ser utilizados a fin de obtener un resultado que se acerque, en la mayor medida posible, a una realidad económica dada, cuando ella determina resultados injustos o incluso absurdos frente a la realidad, ésta debe privar sobre abstractas y genéricas fórmulas matemáticas (Fallos: 315:992).

6. Tengo para mí que las directrices reseñadas en los puntos precedentes, orientadas a brindar efectiva tutela al derecho de propiedad garantizado constitucionalmente, deben ser tenidas en consideración en el presente caso, a la luz de las especialísimas particularidades que el mismo presenta -tasación del inmueble producida por el Banco Ciudad al 2 de agosto de 2004 (fs. 242/255); sentencia de primera instancia del 6 de septiembre de 2005 (fs. 313/316) y sentencia de Cámara del 28 de diciembre de 2006 (fs. 388/391 vuelta); falta de depósito y desposesión y marcadas alteraciones de los valores de mercado en materia inmobiliaria-.

No debe pasar desapercibido que la acción judicial de expropiación y la denominada expropiación irregular se han diseñado como procesos breves (ver, por ejemplo, idea que surge del art. 19 de la ley nº 21.499 que estableció en su momento que el proceso judicial tramitara como juicio sumario, así como el régimen de la ley de expropiaciones nº 238 vigente en la Ciudad desde el año 1999, que prevé el traslado de la acción por el término de 10 días, la apertura de la causa a prueba por 30 días, plazo para alegar de 5 días y para dictar sentencia de 30 días, cfr. art. 14). También estimo oportuno recordar que, en palabras de la Corte Suprema de Justicia de la Nación en la causa: "Claudia Graciela Saguir y Dib" (Fallos: 302:1284), no debe prescindirse de las consecuencias que naturalmente derivan de todo fallo, ya que son éstas uno de los índices más seguros para verificar la razonabilidad de la interpretación y su congruencia con el sistema en que está engarzada la norma, desde que la misión judicial no se agota con la remisión a la letra de la ley, toda vez que los jueces, en cuanto servidores del derecho y para la realización de la justicia no pueden prescindir de la "ratio legis" o del espíritu de la norma.

Es cierto que el tiempo que transcurre entre la producción de las diligencias probatorias (tasación) que permiten determinar el valor de un bien en la plaza y la sentencia puede, en ciertos casos, conllevar un desajuste entre la valuación y el valor actual. Cuando se permite la corrección del desajuste mediante índices de actualización y ellos reflejan en forma razonable el nuevo valor del bien expropiado, se salva la exigencia constitucional. Pero la situación cambia cuando no existe previsión legal y, como en el presente supuesto, se presenta una situación ciertamente excepcional, dado que, entre el momento en que se fijaron los montos tenidos en cuenta para efectuar la tasación (agosto de 2004) y la fecha de dictado del fallo de segunda instancia (septiembre de 2006) han transcurrido más de dos años -sin tener en cuenta además que hasta la fecha de percepción de la indemnización habrá transcurrido más tiempo aún-, lapso en el que, como se dijo, se produjo una significativa modificación en la situación económica general del país y, en particular, en el mercado inmobiliario que resulta de público y notorio conocimiento y sobre la que los actores pretendieron ilustrar al tribunal a quo. De allí que la negativa a producir en la etapa de ejecución una nueva tasación del inmueble en este juicio debe ser descalificada por comportar una interpretación irrazonable de la garantía constitucional de la indemnización expropiatoria.

En esta materia, la regulación que efectúa el art. 17 de la CN privilegia la potestad del Estado para servir al bienestar público y el derecho de propiedad del sujeto expropiado con el fin de evitar que el ejercicio de dicha atribución se convierta en despojo.

7. Entiendo necesario, entonces, practicar en la etapa de ejecución de sentencia una nueva valuación del inmueble objeto de la expropiación.

8. Por las razones expuestas, corresponde: a) hacer lugar a los recursos de queja e inconstitucionalidad interpuestos por la parte actora; b) revocar la sentencia apelada en cuanto fue materia de agravios; c) disponer que, a los fines de la condena impuesta al GCBA, el valor del inmueble objeto de este juicio de expropiación irregular sea establecido en la etapa de ejecución de sentencia, previa realización de una nueva valuación; y d) imponer las costas a la parte vencida (art. 62, primer párrafo, CCAyT).

Así lo voto.

La jueza Ana María Conde dijo:

Adhiero al voto de mi colega, el juez José Osvaldo Casás.

Por ello, emitido el dictamen del Fiscal General Adjunto, por mayoría, el Tribunal Superior de Justicia resuelve:

1. Hacer lugar a los recursos de queja e inconstitucionalidad interpuestos por Julio Eduardo Barril, Susana Esther Maiztegui y Sunnymorn S.A., revocar la sentencia apelada en cuanto fue materia de agravios y disponer que, a los fines de la condena impuesta al Gobierno de la Ciudad autónoma de Buenos Aires, el valor del inmueble objeto de este juicio de expropiación irregular sea establecido en la etapa de ejecución de sentencia, previa realización de una nueva valuación.

2. Imponer las costas a la parte vencida.

3. Devolver el depósito de fs. 38.

4. Mandar que se registre, se notifique, se agregue esta queja al expediente principal y se remita a la Sala que intervino en el proceso.