Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2007-12-13


2º Instancia. - Buenos Aires, diciembre 13 de 2007.

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? A la cuestión propuesta la doctora Brilla de Serrat, dijo:

I.- La sentencia de fs. 349/51 rechazó la demanda interpuesta por Lang & Beer S.A. contra el Consorcio de Propietarios de Avenida San Martín 1202/12, destinada a obtener la modificación del Reglamento de Copropiedad en cuanto fija el porcentual en que le corresponde abonar las expensas comunes a su unidad, a fin de que se reduzca dicha participación y que se excluyan de su obligación de pago ciertos servicios que no utiliza. Las costas fueron impuestas en el orden causado.

El fallo fue apelado por la actora, la que expresó agravios a fs. 384/88. Corrido el traslado de ley, fue contestado por el consorcio demandado a fs. 397/98.

II.- El "a quo" fundó su decisión al sostener que, aunque no se articule defensa de falta de legitimación pasiva, corresponde, de oficio, rechazar la demanda que tiene por objeto la modificación del Reglamento de Copropiedad -reducción del porcentaje correspondiente a una unidad-, y que fue sustanciada con el Administrador del Consorcio y no con todos y cada uno de los consorcistas, quienes verían afectados sus derechos si, por hipótesis, se la admitiese.

La sociedad accionante se agravia de tal solución. Señala que el Consorcio de Copropietarios representa a la totalidad de los consorcistas; que demandar a cada uno de ellos conspiraría contra el principio de celeridad procesal; que los copropietarios han intervenido y se han notificado de lo ocurrido en autos a través de la asamblea convocada judicialmente y de la citación de los miembros del Consejo de Administración a los fines de lograr una propuesta conciliatoria, de lo cual se infiere que aquéllos delegaron tácitamente el manejo de la cuestión en el Consorcio de Copropietarios.

Sin perjuicio de ello, alega que el magistrado de grado violó el principio de congruencia al introducir una defensa que no fue articulada por la parte demandada, señalando además que esta supuesta falta de legitimación pasiva debió haber sido advertida en la etapa oportuna del proceso, a fin de enderezar la demanda y evitar un dispendio jurisdiccional.

III.- Trataré en primer lugar la cuestión atinente a la supuesta violación del principio de congruencia que la actora imputa al "a quo".

En primer lugar, debe decirse que el principio "iura novit curia" permite al juzgador determinar la normativa aplicable con independencia de las normas invocadas por las partes o por el juez de primera instancia. Son los hechos los que individualizan la acción, y las facultades de este Tribunal se encuentran limitadas a los mismos, pero en la aplicación del derecho y las razones que induzcan a aplicarlo, su criterio es soberano.

Tratándose la legitimación para obrar de un requisito esencial del derecho de acción, el juez debe examinar de oficio el tema, que constituye una típica cuestión de derecho: debe analizar si quienes intervienen en el proceso como partes son quienes deben asumir tal calidad. De lo contrario, podría llegarse a la situación de que el magistrado, aun advirtiendo la falta de legitimación de las partes, dictara una sentencia ejecutable contra el titular de la relación que no fue oído en el juicio.

De allí que si el juez advierte que el demandado no se encuentra legitimado pasivamente, debe rechazar la acción, aunque tal falencia no haya sido invocada como defensa o como excepción previa. Así lo ha decidido reiteradamente la jurisprudencia, pudiéndose citar, entre otros, el fallo dictado por esta Sala con distinta composición en autos "Colasurdo, Salvador Roque c/Consorcio de Propietarios Lope de Vega 2740 s/modificación de reglamento de copropiedad", del 6 de octubre de 1977.

No obsta a ello que el juzgador no haya ejercido la facultad ordenatoria que le confiere el art. 89, 2º párrafo, del Código Procesal para ordenar la integración de la litis en los supuestos de litisconsorcio pasivo necesario, pues es el actor quien tiene interés en obtener una sentencia útil y, consecuentemente, pesa sobre él la carga de instarla (conf. CNCiv, Sala E, 8/9/81, LA LEY, 1981-583). Es por ello que, si por inadvertencia del tribunal o de la parte, no se procedió de tal modo, el juez no puede abstenerse de decidir, sino que deberá dictar sentencia desestimando la pretensión ante la ausencia de legitimación sustancial, requisito de admisibilidad indispensable para obtener una sentencia favorable (conf. Fenochietto, Carlos Eduardo, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación comentado, anotado y concordado con los códigos provinciales, T. 1, Pág. 354; conf. CNCiv., Sala F, 30/9/81, JA 1982-III-116).

IV.- Sentado ello, y en lo que atañe a la admisibilidad de la demanda en las condiciones planteadas, adelanto mi criterio coincidente con el del magistrado de grado.

Ya se ha pronunciado esta Sala, en los autos antes referidos, en el sentido de que, cuando se pretende la modificación del reglamento de copropiedad por vía judicial, es procedente exigir, para que produzca sus efectos útiles respecto de cada uno de los propietarios, que la relación procesal se integre con todos ellos, por tratarse de quienes deben oblar el valor de las expensas comunes del inmueble en proporción al porcentual de sus unidades, y que el administrador del consorcio carece de facultades para representarlos.

Se ha dicho allí que "el consorcio de propietarios es un ente distinto de cada uno de los miembros que lo integran -que conservan la titularidad del dominio de la unidad respectiva- ya que es un verdadero sujeto de derechos, con personalidad propia, al cual la ley le ha conferido la gestión y manejo de las cosas comunes y le reconoce capacidad (...) para realizar todos aquellos actos que concuerdan con los fines de su creación (...) En lo que atañe a su administrador, es un mandatario (arts. 9 y 11 ley 13.512), que, fuera de los casos previstos en los arts. 5 y 15, ap. c, sólo tiene funciones meramente administrativas, por lo que, salvo facultades acordadas en el reglamento, carece de atribuciones para actuar en juicio en representación de los consorcistas (...). Por tanto no cabe considerarlo representante individual de cada uno de los copropietarios (v. Raciatti, Hernán, "La naturaleza jurídica del consorcio de propietarios en la ley argentina de propiedad por pisos o departamentos", en La Ley, t. 71, p. 902) (...) Como ha quedado dicho, la intervención del administrador no ha tenido la personería necesaria en un planteo en donde se debaten problemas ajenos a su gestión".

Beatriz Areán ha sostenido, en relación con esta cuestión, que " puede decirse que en la actualidad existe consenso en el sentido de que en los juicios que tienden a obtener la modificación del reglamento, la litis debe ser trabada con la totalidad de los propietarios y no con el consorcio. El derecho a la defensa en juicio asegurado por el art. 18 de la Constitución Nacional exige que todos sean oídos, si se tiene en cuenta que, de accederse a la eximición del pago de ciertos gastos en favor de alguna de las unidades -generalmente los locales-, se están alterando los porcentuales con los que los demás deben contribuir, y con ello se afectan sus derechos patrimoniales" (Highton, Elena - Areán, Beatriz, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinario y jurisprudencial, T. 2, pág. 326).

Igualmente se pronunció Elena Highton en el sentido de que si se demanda sólo al consorcio cuando se trata de una cuestión en que está en juego el derecho individual de cada propietario, el administrador debe pedir la integración de la litis con todos ellos para que pueda dictarse una sentencia útil que les sea oponible, por cuanto se trata de un litisconsorcio pasivo necesario (conf. Highton, Elena, Derechos reales, Vol. 4: Propiedad horizontal y prehorizontalidad, pág. 267).

La jurisprudencia es conteste en cuanto a esta cuestión.

"El ente consorcial -representado por el administrador- carece de legitimación pasiva en aquellos juicios en los que se intenta alterar derechos individuales de los copropietarios como por ejemplo cuando se trata de la modificación del Reglamento de Copropiedad. Si se tiene en cuenta que la naturaleza jurídica de éste es contractual (art. 1197 del Código Civil), pues los adquirentes de las distintas unidades han convenido en ser copropietarios en las condiciones expresadas en él, el intento de modificación de los compromisos contraídos debe ser esgrimido contra los restantes consorcistas a fin de que puedan ser escuchados (art. 9 de la ley 13.512)" (CNCiv. Sala J, 25/3/92 "Díaz, Lila Nélida Elena c/Cons. Prop. Baldomero Fernández Moreno 1237/39/59 s/modificación reglamento de copropiedad".

"El administrador del Consorcio representa a los copropietarios en todo lo concerniente a las cosas de aprovechamiento común, pero su mandato no abarca los otros asuntos de interés común que exceden las atribuciones conferidas al representante (arts. 10 y 11 de la ley 13.512). Por consiguiente, la acción judicial intentada para obtener la modificación de los porcentuales de dominio de las unidades, afecta el derecho de propiedad de los integrantes del consorcio, por lo que es necesario integrar la litis con todos los copropietarios, ya que se trata de una cuestión ajena a las atribuciones del administrador" (CNCiv., Sala M, 15/10/93, "Sorin, Ricardo Abraham y otro c/ Consorcio Prop. R. Scalabrini Ortiz 2125/2127/2129 s/ modificación del reglamento de copropiedad").

"Para implementar una modificación del reglamento de copropiedad con el objeto de instaurar una distinta distribución de las cargas comunes, es menester dar audiencia a todos los propietarios, porque en tal caso existe un litisconsorcio necesario dado que son ellos los verdaderamente afectados si se establece un diverso modo de imputar los gastos comunes (art. 9 de la ley 13.512). La pretensión de un copropietario tendiente a que se lo excluya del pago de determinados gastos comunes, debe sustanciarse con todos los consorcistas, pues de lo contrario la sentencia que se dicte será de ningún valor respecto de aquellos que fueron omitidos, los cuales verían alterado el régimen de pago de las expensas sin haber sido citados al juicio, con grave desmedro de la garantía constitucional de que nadie puede ser condenado sin ser oído" (CNCiv., Sala A, 27/3/00, "Nuin, Guillermo José c/Consorcio de Propietarios Juan B. Alberdi 920 s/modificación reglamento de copropiedad").

"La demanda entablada con el objeto de que se modifique el reglamento de Copropiedad y Administración y se labre la correspondiente escritura pública, debe ser dirigida contra cada uno de los titulares de las respectivas unidades" (CNCiv., Sala C, 12/3/04, "Alberti, Rosemary c/Consorcio Pedernera").

"La nulidad de una cláusula del Reglamento de Copropiedad sólo puede ser declarada en juicio en el que sean parte los contratantes vinculados por el reglamento cuestionado. Tal intervención no puede ser suplida por el consorcio, que es un ente de derecho con personería distinta a la de ellos" (CNCiv, Sala H, 28/5/96, "Consorcio de Propietarios Capitán Ramón Freire 2691/93 c/Investors S.A.).

La quejosa esgrime que los copropietarios tienen un amplio conocimiento respecto de la cuestión debatida en autos y que han intervenido en el pleito a través de la asamblea convocada por el anterior juez titular del Juzgado de grado y la audiencia a la que concurrieron los integrantes del consejo de administración del consorcio demandado.

Pero la asamblea extraordinaria a la que se refiere el apelante no fue convocada judicialmente, como asevera, sino que, en el marco de la audiencia del art. 360 del Código Procesal, se le hizo saber al juez que sería celebrada próximamente y se lo invitó a asistir, como se desprende de fs. 138.

Por lo demás, aun de haber sido ello como se afirma y de haber participado la totalidad de los copropietarios en dicha asamblea -lo que no ocurrió-, ni ello, ni mucho menos la comparecencia a una audiencia de conciliación de los tres miembros del consejo de administración, supliría en modo alguno la intervención en el juicio de los consorcistas en calidad de parte, que les hubiera permitido ejercer su derecho de defensa en resguardo de sus intereses personales, los cuales podrían eventualmente ser afectados por la sentencia que se dictara.

Por estas consideraciones, voto por la confirmación de la sentencia apelada, con costas a la actora que ha resultado vencida (art. 68 CPCC).

Así lo voto.

Los señores jueces de Cámara doctores Miguel Angel Vilar y Diego C. Sánchez, por análogas razones a las aducidas por la señora juez de cámara doctora Ana María Brilla de Serrat, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede se confirma la sentencia apelada, con costas a la actora que ha resultado vencida (art. 68 CPCC).

Teniendo en cuenta la naturaleza, importancia y extensión de los trabajos realizados en la peritación obrante a fojas 274/278 y la proporción que deben guardar los honorarios de los peritos con los de los letrados, se confirma por ser ajustada a derecho la retribución fijada a favor del ingeniero José Becker.

Por la actuación ante esta Alzada se fija en pesos quinientos ($ 500) el honorario del letrado de la parte demandada y en pesos cuatrocientos ($ 400) el del letrado de la parte actora (art. 14, ley de arancel 21.839). Notifíquese por Secretaría y Devuélvase. -Ana María R. Brilla de Serrat. -Miguel Angel Vilar. -Diego C. Sánchez.