Tribunal: CORTE DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2016-05-12


Salta, 12 de mayo de 2016.	(Tomo 205: 461/470) Y VISTOS: Estos autos caratulados "AYBAL S.A. VS. LA VELOZ DEL NORTE S.A. Y/O OCUPANTES - RECURSO DE INCONSTITUCIONALIDAD" (Expte. Nº CJS 37.936/15), y __________________________CONSIDERANDO:	Los Dres. Guillermo Alberto Posadas, Sergio Fabián Vittar, Guillermo Alberto Catalano y Abel Cornejo, dijeron:	1º) Que a fs. 211/220, la actora interpone recurso de inconstitucionalidad contra la sentencia de la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de fs. 200/203.	Según la impugnante el fallo de la alzada, que revocó la sentencia de primera instancia y rechazó la demanda de desalojo incoada, resulta arbitrario por cuanto no constituye una derivación razonada del derecho vigente, con aplicación a las circunstancias comprobadas de la causa, en razón de haberse omitido considerar aspectos fundamentales que hubieran permitido aplicar la solución llamada a regir el caso.	Manifiesta, luego de relatar los antecedentes de la causa, que la Cámara sostiene que no habría acreditado la condición de propietaria al no haber probado la tradición de la cosa mediante la realización de actos materiales y que la sola invocación realizada en la escritura pública Nº 89, acerca de la materialización de la tradición, no resulta suficiente a la luz de lo dispuesto por el art. 2378 del Código Civil. Destaca que en el fallo se omitió considerar que quien negó la tradición del inmueble no es un tercero sino la parte que reviste la calidad de vendedora en la escritura pública, donde reconoció haberla efectuado y entregado la posesión.	Aduce que ese desconocimiento carece de eficacia en atención a que quien lo hizo fue parte principal en esa escritura y que con esa postura incurría en una evidente contradicción con las propias y anteriores manifestaciones vertidas en el instrumento público, por lo que -dice- las previsiones del art. 2378 del Código Civil deben conjugarse con las de los arts. 1197 y 1198 y no interpretarse en forma aislada. Expresa que por aplicación del principio de buena fe y de la teoría de los actos propios acreditó, frente a la demandada, su calidad de propietaria plena y perfecta del inmueble objeto del proceso.	Sostiene que toda la doctrina y antecedentes jurisprudenciales invocados en la sentencia se refieren a sus alcances frente a terceros y no con relación a las partes de la operación. Señala que el referido alcance fue receptado por el art. 1924 del Código Civil y Comercial de la Nación que reemplaza al art. 2378 del Código Civil por lo que, si bien no se encontraba aún vigente al momento de dictarse el fallo, sus prescripciones debieron ser consideradas como pautas interpretativas para resolver la cuestión.	Esgrime que también resulta arbitrario que se le hayan impuesto las costas del proceso cuando su actuación tuvo origen en las manifestaciones de voluntad efectuadas por la demandada en la escritura mencionada, las que generaron la plena convicción de que contaba con razón suficiente para litigar.	Concedido el recurso por el tribunal "a quo" a fs. 222/223, a fs. 232/233 vta. y 234/240 se agregan los memoriales presentados por las partes y, a fs. 252/254, dictamina el Sr. Fiscal ante la Corte Nº 1, encontrándose ahora los autos en estado de resolver.	2º) Que si bien, en principio, las resoluciones que rechazan desalojos no constituyen sentencia definitiva a los fines del recurso de inconstitucionalidad (esta Corte, Tomo 88:607, 1091; 91: 19, entre otros), en el caso la resolución dictada puede considerarse asimilable a ese carácter porque, al tomar posición con respecto a la posesión del inmueble en relación con el titular registral, provoca agravios de imposible o insuficiente reparación (esta Corte, Tomo 171:965).	3º) Que es condición de validez de las sentencias que sean fundadas y, por ende, que constituyan una derivación razonada del derecho vigente. La sentencia inmotivada exhibe la inexistencia de las calidades mínimas para que el acto impugnado constituya una sentencia judicial. Esta obligación de fundar rige aun si se ejerce una facultad discrecional. Es sentencia arbitraria y por ende inconstitucional, tanto la que carece en absoluto de motivación como la que sólo tiene fundamentación aparente e inhábil (cfr. Sagüés, Néstor Pedro, "Recurso Extraordinario", Astrea, 2002, Tomo 2, págs. 151/152).	En el caso, la tacha de arbitrariedad es admisible pues las afirmaciones de la sentencia relativas a que la actora no acreditó su condición de propietaria al no haber probado la tradición de la cosa mediante la realización de actos materiales, y que la simple invocación en la escritura pública de la concreción de la tradición no resulta suficiente a la luz del art. 2378 del Código Civil antes vigente, constituyen sólo afirmaciones dogmáticas sin sustento fáctico ni legal alguno.	En efecto, si bien es cierto que dicha forma de tradición no concreta la "materialización" que exige el precepto señalado, tiene un valor innegable entre las partes, puesto que el vendedor no podrá negar, "a posteriori", que hizo entrega de la cosa y por ende que el derecho real quedó constituido para el adquirente. Se aplica aquí la "teoría de los propios actos". Si el vendedor ha dicho, en el acto escriturario, que efectivizó la entrega, no se le puede admitir, luego, una afirmación contraria (SCJBA, Ac. 58.698, del 1IV1997, "Acuerdos y Sentencias", 1997I695). Hay que tener en cuenta, además, que si dicha manifestación se efectúa en un instrumento público y ha pasado en presencia del notario (la afirmación, no el hecho concreto de la entrega), se encuentra amparada, en cuanto al hecho de la afirmación, por la fe pública que emana del art. 993 del C.C. y del art. 296 del C.C.C. actualmente en vigor, y si el vendedor quisiera afirmar que no ha dicho tal cosa se le exigirá redargución de falsedad. En el Código de Vélez Sársfield se advertía esta imposibilidad de volver sobre sus dichos en las normas referidas a los testigos en los instrumentos, concretamente en el art. 992 cuando establece que "Los testigos de un instrumento público y el oficial público que lo extendió no pueden contradecir, variar ni alterar el contenido de él, si no alegasen que testificaron el acto por dolo o violencia que se les hizo, en cuyo caso el instrumento público no valdrá", precepto que es mantenido por el art. 297 del C.C.C. Este "principio de incolumidad" si aparece respecto de los testigos, con mayor motivo ha de aplicarse entre las partes.	Es que si bien la declaración de dar por hecha la tradición no basta por sí sola para acreditar su existencia, la tradición debe considerarse realmente efectuada si en la escritura pública de compraventa de la cosa se establece expresamente que ha sido entregada al comprador pues implicaría la confesión de haberse encontrado en posesión de ella, sin que los otorgantes pudieren valerse después de la prueba testimonial en contrario. Esas manifestaciones serán inoponibles a terceros que impugnaren la existencia de la tradición, debiendo las partes acreditarla fehacientemente.	Lo expuesto permite concluir que la declaración en la escritura no tiene valor respecto de terceros pero entre las partes produce pleno efecto ya que transforma al vendedor, en el caso de que no entregue efectivamente la cosa, en simple tenedor y representante de la posesión del adquirente (en los términos del art. 2352 del C.C. y del actual art. 1910 del C.C.C.), con lo cual se posibilita la adquisición del derecho real al adquirente que, de lo contrario, de no consignarse dicha cláusula, sólo tendrá un derecho personal sobre el objeto y una acción de igual naturaleza emanada del contrato, la "actio empti". Se advierte así la importancia de la consignación en el acto notarial de que se hace tradición, aun cuando esa afirmación no valga respecto de terceros.	La solución postulada coincide, a todo evento, con la normativa que comenzó a regir desde la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26994, cuyo art. 1924 dispone que la tradición "Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla".	4º) Que la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación incorpora al catálogo de sentencias arbitrarias a aquellas que se dictan sin considerar constancias o pruebas disponibles que asumen la condición de decisivas o conducentes para la adecuada solución del caso, y cuya valoración puede ser significativa para alterar el resultado del pleito (cfr. Fallos, 284:115; 306:441; 308:1882). Sostiene que si bien las cuestiones de hecho, prueba, derecho procesal y común resultan, en principio, ajenas al recurso extraordinario, corresponde hacer excepción a ello cuando han sido resueltas sin dar respuesta a los planteos formulados por el recurrente en defensa de sus derechos (cfr. Fallos, 310:925; 311:119, 512; 312:1633; 316:2602; 319:657, entre otros).	Por lo expuesto, votamos por el acogimiento del recurso de inconstitucionalidad deducido por la actora y la consiguiente revocación del pronunciamiento de la alzada de fs. 200/203. Con costas (art. 302 del C.P.C.C.).	5º) Que al hallarse suficientemente debatida y examinada la cuestión por esta Corte, corresponde asimismo desestimar la apelación articulada y confirmar la sentencia del juzgado de fs. 136/141 vta., en cuanto hace lugar a la demanda de desalojo incoada por la actora, con costas a la parte vencida, por aplicación del principio objetivo de la derrota (arts. 67 y 68 del C.P.C.C.).	Así se resuelve, toda vez que es atribución de este Tribunal ejercer su competencia positiva, sin acudir al trámite del reenvío, cuando razones de economía, celeridad y certeza lo aconsejan, como en este caso, en atención a la naturaleza de la cuestión suscitada y al tiempo transcurrido (Tomo 98:355).	La Dra. Susana Graciela Kauffman, dijo:	1º) Que doy por reproducido el relato de los antecedentes del considerando primero del voto que antecede mas disiento del análisis efectuado y de la solución allí propiciada.	2º) Que el recurso de inconstitucionalidad sólo procede contra fallos que tengan naturaleza definitiva, siéndoles asimilables los que impidan la continuación del proceso, provoquen agravios de imposible o insuficiente reparación, o cuando lo decidido en ellos revista gravedad institucional. La ausencia de ese carácter definitivo no puede ser suplida por la invocación de garantías supuestamente vulneradas, ni por la pretendida arbitrariedad de la decisión (CSJN, Fallos, 242:460; 245:205; 252:282; esta Corte, Tomo 60:725; 65:1047; 68:591, entre muchos otros). Mientras el interesado cuente con una vía procesal expedita para la tutela de su derecho, el pronunciamiento del caso no es cuestionable por vía del recurso extraordinario (CSJN, Fallos, 307:291).	Bajo tales premisas, esta Corte ha señalado (Tomo 88:1091; 91:19; 170:101; 189:125; 199:321) que el fallo que se limita a desestimar la demanda de desalojo por haber alegado el accionado la defensa de la posesión y haber demostrado la verosimilitud de sus dichos no es revisable por la vía extraordinaria del recurso de inconstitucionalidad, toda vez que no constituye la sentencia definitiva a que alude el art. 297 del Código Procesal Civil y Comercial, ni causa un agravio irreparable, sin que obste a la ausencia del mencionado requisito la invocación de cláusulas constitucionales que se dicen lesionadas. Ha dicho por su parte el Supremo Tribunal Federal que no es sentencia definitiva que autorice a interponer contra ella el recurso extraordinario, la que rechazó la demanda de desalojo por entender que el accionado, al comprobar "prima facie" la efectividad de la posesión que invocó, excluyó su situación del trámite breve y sencillo del juicio de desahucio, en el que no corresponde discutir el mejor derecho de poseer ni la posesión misma, ni siquiera la tenencia cuando se niega la obligación de restituir (Fernández de Velasco, Martina c. Charón, Virgilio A., LL 1983, 655, La Ley online: AR/JUR/33/1982).	3º) Que resta señalar que los agravios relativos a la imposición de costas remiten a cuestiones de hecho y derecho procesal local extrañas -como regla y por su naturaleza- al recurso extraordinario (cfr. CSJN, Fallos, 302:205, 252, 646, entre otros), salvo arbitrariedad que en el caso no se halla acreditada, al haber resuelto el tribunal por aplicación del principio general que establece la imposición de costas al vencido.	4º) Que por los fundamentos precedentemente expuestos, corresponde declarar mal concedido el recurso de inconstitucionalidad deducido, con costas al vencido (art. 302 del C.P.C.C.).	Por lo que resulta de la votación que antecede,	_________________________LA CORTE DE JUSTICIA,	______________________________RESUELVE:	I. HACER LUGAR al recurso de inconstitucionalidad interpuesto a fs. 211/220 y en su mérito, revocar la sentencia de fs. 200/203. Con costas.	II. RECHAZAR el recurso de apelación de fs. 144 y en su mérito, confirmar la sentencia de fs. 136/141 vta. Con costas.	III. MANDAR que se registre y notifique.	(Fdo.: Dres. Guillermo Alberto Posadas, Sergio Fabián Vittar, Guillermo Alberto Catalano, Abel Cornejo y Susana Graciela Kauffman -Jueces de Corte-. Ante mí: Dra. Mónica Vasile de Alonso -Secretaria de Corte de Actuación-).