Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2018-12-18


Autos N° 5.784 (4° J.P.L.G.S.J., Capital, N° 24.643/13), caratulados: "ABALLAY, Violeta c/ Acosta, Gustavo Armín y otro - Desalojo".

-----San Juan, 18 de diciembre de dos mil dieciocho. --------------------------------------- -----VISTO: -------------------------------------- -----Para resolver acerca del recurso de apelación deducido a fs. 352 por los demandados, por derecho propio y con patrocinio letrado, contra la sentencia de fs. 342/349. ------------------------ -----Tal recurso fue concedido con efecto suspensivo (ver providencia de fs. 353). --------- -----Y CONSIDERANDO: ----------------------------- -----I. El resolutorio impugnado. ---------------- -----Que mediante el pronunciamiento ahora en crisis el a quo hizo lugar a la demanda y ordenó a los señores Alfredo -en realidad, debió decir Gustavo- Armín Acosta y Adrián Armín Acosta, miembros de su grupo familiar y/o cualquier otro ocupante, a la desocupación del inmueble sito en Saturnino Sarassa s/n°, Monoblock 4, Sector 4, Segundo Piso, "C", Barrio Manantiales, Capital, San Juan, intimándolos para que en el término de diez (10) días de notificados de la sentencia, desalojen el mismo, bajo apercibimiento de ordenar su lanzamiento y hacer uso de la fuerza pública si fuere necesario. También impuso las costas a los accionados y difirió la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes para su oportunidad. ----------------------------- -----II. El recurso de apelación y su réplica. --- -----a. No conformes con aquel pronunciamiento se alzaron los demandados, fundando su pretensión en un lato memorial que obra a fs. 354/363. --------- -----Resumiendo el vasto examen que efectúan los apelantes de la sentencia con la prueba rendida en autos, éstos consideraron que la misma debía ser revocada por los siguientes motivos: ------------- -----i) Porque la actora es una mera adjudicataria del inmueble, no tiene dominio pleno del mismo, es tenedora precaria y su derecho no es exclusivo; por lo tanto, carece de legitimación para demandar. ---------------------------------------- -----ii) Porque como integrantes del grupo familiar declarado (jamás excluidos como tales), se consideran con derecho a la adjudicación del inmueble, y que el ingreso y permanencia en el mismo se sustenta en la pretensión de titularizar la vivienda, razón por la cual no se consideran intrusos. ---------------------------------------- -----iii) Finalmente porque, al no reconocerle derechos exclusivos a la actora, carecen de legitimación pasiva para ser demandados, y por lo tanto no es el proceso de desalojo la vía idónea para debatir sus derechos sobre el inmueble. ----- -----b. Por decreto de fs. 364, se dispuso correr el pertinente traslado de dicho memorial a la accionante, quien lo contestó a fs. 365/368 solicitando el rechazo del recurso, con costas. -- -----III. Actividad en la segunda instancia. ----- -----A fs. 369 el a quo ordenó el envío del expediente a la Alzada, materializado según constancias de fs. 394 vta. ---------------------- -----A fs. 395 y vta., y previo informe actuarial, se ordenó cursar la causa al Juzgado de origen a los fines de cumplimentar y completar algunas actuaciones procesales, corregir los errores existentes en la foliatura y consignar correctamente los datos erróneos que exhibe el certificado de elevación de fs. 394 y vta. ------- -----Cumplidos los recaudos pertinentes, a fs. 410 el expediente fue reenviado a este Tribunal, siendo recibido según consta en el correspondiente cargo del folio citado supra. -------------------- -----Recibido el expediente en esta Cámara, a fs. 411 se dispuso poner en conocimiento de las partes la entrada en vigor de los Acuerdos Generales Nos. 6/2018 y 32/2018, emanados de la Corte de Justicia de San Juan, determinándose asimismo los magistrados que intervendrían en la resolución de la causa. ---------------------------------------- -----Consentido tal decreto, se ordenó el pase de los autos a resolver (fs. 415), lo cual fue comunicado a las partes a través de aquella vía electrónica, adjudicándose luego la causa a estudio, producto de lo cual surge el presente pronunciamiento. --------------------------------- -----IV. Aclaraciones preliminares. -------------- -----a. Basados en razones de economía procesal, nos remitimos en lo pertinente a la relación de la causa efectuada por el a quo en los 'Vistos' (fs. 342/343 vta.) del pronunciamiento resistido. ----- -----b. Cabe recordar que por las razones anunciadas supra y como es de recibo en la jurisprudencia de los Tribunales de Alzada, no resulta necesario seguir a las partes en todas y cada una de sus argumentaciones recursivas, bastando hacerse cargo de las que resulten conducentes para la decisión del litigio. Por ello, se analizarán sólo aquellas quejas que tengan relevancia para su dilucidación. ---------- -----Efectuadas las precedentes aclaraciones, adelantamos nuestro criterio contrario a la admisión del recurso. Ello, en razón de las consideraciones que se abordarán seguidamente. - -----V. La resolución del recurso. --------------- -----a. Liminarmente, cabe recordar que el objeto del juicio de desalojo es el recupero de la tenencia de un inmueble, de modo que quien tiene acción para demandar es la persona que se desprendió o fue privada de esa tenencia. Es una acción personal y como lógica consecuencia de ello el juicio de que se trata es la vía apropiada solamente contra los meros tenedores (cfr. Ramírez, Jorge O., "El juicio de desalojo", 1997, Depalma, págs. 4 y sgtes.). ------------------------------------------- -----Por su parte, la legitimación procesal -activa o pasiva-, es uno de los requisitos intrínsecos de admisibilidad de la pretensión procesal vinculada a los sujetos del litigio. La legitimación se vincula estrechamente con la deducción útil de la pretensión, existiendo una necesaria concurrencia entre el pretensor y el titular del derecho cuyo reconocimiento se pretende [legitimación activa], como así también entre el sujeto obligado frente al derecho pretendido [legitimación pasiva]. ---------------- -----Así, se ha sostenido que la falta de legitimación sólo se refiere a la ausencia de calidad de titular del derecho invocado por el actor, o la de calidad de obligado por parte del demandado, sea porque no existe identidad entre las personas del demandante a quien la acción está concedida, o entre la persona del demandado y aquella contra la cual se concede, y determina la procedencia de la excepción en cuestión (Cám. Nac. Fed. Civ. y Com., Sala I, 16-02-99, "Sony Music Entertainment Argentina c/ Páez, Juan D. y otra", La Ley, 2000-A-84). ------ -----Por eso, cuando un sujeto alega y pretende la titularidad de un derecho frente a otro (que es el sujeto pasivo), hay que indagar si entre uno y otro existe una relación jurídica sustancial que permita presumir el nexo de alteridad entre ambos sujetos, y entre la pretensión del supuesto titular del derecho invocado y la obligación que le quiere hacer cumplir al sujeto pasivo a favor de ese derecho (cfr. Bidart Campos, Germán J., "La legitimación pasiva y la relación jurídica con el legitimado activo", La Ley, 1997-B-641). -------------------------- -----La doctrina jurisprudencial tiene dicho, mutatis mutandis, que la acción de desalojo no se confiere sólo al propietario locador, sino a todo aquel que invoque un título del cual derive un derecho de usar y gozar del inmueble (dueño, poseedor, sublocador, usufructuario, locatario, etc.) contra todo aquel que esté en la tenencia actual de él, ya sea sin derecho originario y regularmente conferido, por abuso de confianza, engaños, clandestinidad o violencia, intrusión propiamente dicha, o en virtud de un título que, por su precariedad, engendre la obligación de restituir (Cám. Nac. Esp. Civ. y Com., Sala I, 11-12-80, BJCNECC, 701-10253, entre tantos otros citados por Salgado, Alí Joaquín, "Locación, Comodato y Desalojo", Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2016, pág. 309). ----------------------------- -----b. En el caso analizado, y en términos concretos, la accionante Sra. Violeta Felisa Aballay, invocando ser beneficiaria de una Asistencia Financiera otorgada por el Instituto Provincial de la Vivienda (en adelante I.P.V.) para la construcción de la vivienda identificada como Monoblock 4, Sector 4, Segundo Piso, "C", Barrio Manantiales, Capital, San Juan, otorgada por Resolución N° 1923-IPV-1999, promovió acción de desalojo contra los demandados y/o contra quienes estuvieran en la "tenencia actual", los que, según manifiesta en la demanda obrante a fs. 7/9 vta., ocupaban indebidamente dicha vivienda. - -----Así, los informes provenientes del I.P.V. que obran a fs. 104 y 321/322, y que fueron oportunamente consentidos por los demandados, sustentan debidamente la pretensión de la demandante, en especial cuando afirman: ---------- o que las personas que originariamente integraron el grupo familiar beneficiario de dicha asistencia financiera fueron la Sra. Violeta Felisa Aballay (accionante) y Lucrecia Marta Manrique vda. de Aballay (madre de la actora), destacándose que la titular solicitó la incorporación del Sr. José Martínez a su grupo familiar, en razón de haber contraído matrimonio (fs. 104). También se agregó un Informe Social, realizado el 30 de agosto de 1994 (fs. 102), donde surge que la solicitante, a esa fecha, era soltera y que convivía con su madre. Esta última cuestión fue refrendada en la absolución de posiciones de fs. 106 (respuesta a la tercera posición); y -------------------------- o que al tiempo de tramitación del otorgamiento de la respectiva vivienda, la Sra. Violeta Felisa Aballay, convivía con sus sobrinos Gustavo Armín Acosta y Adrián Armín Acosta, por entonces menores de edad, ya que estaban a su cargo por cuestiones de estudio y económicas de sus padres; que posteriormente, aquélla contrajo matrimonio y que sus sobrinos dejaron de convivir con la beneficiaria al adquirir la mayoría de edad; y que efectivamente existió un pedido de permuta ante dicho organismo, no obstante lo cual la misma no tuvo continuidad (todo de acuerdo con el informe del I.P.V. obrante a fs. 321/322). ------------------------------- -----Ninguna de estas aseveraciones pudo ser rebatida por los demandados mediante elemento probatorio contundente alguno. Consecuentemente, este Tribunal Apelatorio considera -a tono con el a quo- que la accionante ostenta legitimación para demandar el desalojo de la vivienda reseñada, pues acreditó adecuadamente su derecho al uso y goce del inmueble. ------------------------------------ -----c. La misma línea argumental sirve para fundamentar el rechazo de la queja intentada por los apelantes respecto a su falta de legitimación para ser demandados. ----------------------------- -----No escapa al ad quem que el presente agravio no merecería ser objeto de tratamiento, toda vez que la falta de legitimación pasiva no fue opuesta por los hermanos Acosta como defensa procesal al momento de contestar la demanda. ----------------- -----Así, la doctrina jurisprudencial sostiene desde hace ya tiempo que el recurso de apelación es un medio de revisión del pronunciamiento emitido en primera instancia, y no una renovación plena del debate, por lo que quedan fuera de la decisión del tribunal de alzada los temas extraños a la litis, no sometidos a consideración del juez de primera instancia (cfr., entre muchos otros precedentes, El Derecho, 64-514). ---------------------------------- -----No obstante, se ha sentado normativamente [art. 664 del C.P.C.] que entre los que se encuentran pasivamente facultados para ser demandados están los tenedores precarios, intrusos o cualesquiera otro ocupante cuya obligación de restituir sea exigible, siempre que ellos -agrega este Tribunal- no invoquen título alguno a la posesión. --------- -----Si bien los contradictorios testimonios colectados en autos no alcanzan a fundamentar el carácter de intrusos de los demandados, entendemos que en puridad, éstos carecen de derecho alguno, originario y regularmente conferido por el I.P.V. o por la adjudicataria, para ocupar dicho inmueble. ---------------------------------------- -----Conforme se desprende del sub examine, los Sres. Gustavo Armín Acosta y Adrián Armín Acosta, luego de permanecer en el inmueble de la actora mientras estudiaban, ocuparon luego por la vía de los hechos y contra la voluntad de la beneficiaria, el inmueble objeto del desalojo sin que lograran probar -pese a sus varios intentos que llevaron a dilatar considerablemente el curso del proceso- la alegada calidad de integrantes del grupo familiar conviviente, cuestión que eventualmente pudiera habilitarlos a pretender algún tipo de derecho sobre el inmueble. --------- -----Máxime, cuando las ya reseñadas constancias de fs. 104 y 321/322 que -como lo señala el a quo a fs. 346 vta.- revisten el carácter de instrumentos públicos, desmoronaron por completo la estrategia defensiva de los demandados. ------- -----En definitiva, la aludida situación los ubica en la misma posición que cualquier ocupante cuya obligación de restituir sea exigible, de modo que nada impedía que pudiera dirigirse contra ellos la presente acción de desalojo. --------------------- -----d. Cabe señalar que ante la potestad de usar y gozar de la cosa, aparece la facultad de excluir a los terceros de ese uso y goce. De ahí que dicha pretensión puede ser ejercida por medio del proceso de desalojo, en tanto tiende a liberar de ocupantes una cosa inmueble, sin perjuicio del ámbito específico de las acciones reivindicatorias, posesorias e interdictos. ------ -----e. Finalmente, entendemos que la juzgadora de la instancia Inferior efectuó una correcta valoración de la totalidad de los medios probatorios rendidos en el proceso, lo que la llevó a resolver congruentemente la causa. ------- -----Conviene recordar que el Máximo Tribunal Provincial viene sosteniendo que la meritación que de las pruebas hacen los jueces de grado "'está sometida al contralor subjetivo de la sana crítica del propio tribunal que dicta la sentencia, y no procede imponerle un criterio que violente esa conciencia, ni es posible siquiera (a menos que se trate de casos de absurdo evidente) rever esa decisión, porque la valoración equivocada, discutible, objetable o poco convincente de la prueba no basta para abrir la instancia extraordinaria', por lo cual 'no puede esta Corte invadir el campo vedado de la valoración probatoria' (P.R.E., 1961-79). Este criterio resulta de aplicación al caso, donde en modo alguno se advierte que el tribunal a quo se haya apartado de las reglas de la sana crítica, según las cuales la ponderación de la prueba debe ser armónica y conjunta" (Corte de Justicia de la Provincia de San Juan, Sala I, "Lara, Dante Antonio y otra c/ Gordillo, Marcelo - Desalojo - Sumario s/ Inconstitucionalidad y Casación, 15-10-2015, Publicado en: La Ley Online, Cita online: AR/JUR/57598/2015). ---------------------------------- -----VI. Colofón. -------------------------------- -----El objeto del proceso de desalojo se circunscribe a la desocupación de un bien inmueble en favor de quien alegue un mejor derecho sobre él, contra quien lo retenga indebidamente. En consecuencia, juzgamos que: ---------------------- o la actora, Sra. Violeta Felisa Aballay, ha acreditado suficientemente su legitimación para accionar por desalojo y ha demostrado tener un mejor derecho sobre el inmueble que el que pretendieron blandir vanamente los demandados a lo largo del proceso; ------------------------------- o de su lado, los quejosos no pudieron probar su pretendida pertenencia al grupo familiar beneficiario de la vivienda adjudicada por el I.P.V., evidenciándose la carencia del derecho invocado, engendrándose así la acusada obligación de restituir; y ---------------------------------- o en consecuencia, y en razón de las valoraciones expuestas, va de suyo que la vía procesal elegida por la accionante, resulta ser la idónea para recuperar la tenencia de la vivienda, razón por la cual corresponde rechazar íntegramente la pretensión impugnativa de los apelantes, con costas de esta instancia a su cargo (cfr. art. 66, primer párrafo, del C.P.C). ---------------------- -----Por todo lo expuesto, normativa, doctrina y jurisprudencia citadas, la Cámara de Apelaciones de Paz Letrada RESUELVE: ------------------------- -----I. Rechazar el recurso de apelación deducido a fs. 352, contra la sentencia de fs. 342/349, en función de los considerandos precedentes, con costas de la presente instancia a cargo de los demandados. -------------------------------------- -----II. Ordenar se protocolice el presente resolutorio, se deje copia autorizada en el expediente, se notifique a las partes y, oportunamente, bajen los autos al Juzgado de origen. ------------------------------------------ -----Se deja constancia de que, pese a lo dispuesto a fs. 427, la presente resolución es firmada por los dos únicos integrantes naturales de este Tribunal, dado que la Dra. María Esthela Tonelli se ha acogido recientemente a los beneficios jubilatorios.---------------------------------------- Fdo: Víctor Bazán - Presidente; Juan Luis Romero - Vocal. P. de S. N° 16, fs. 175/182.-