Fianza, locación, continuación de la locación, retractación, costas, juicio de desalojo
Materia: CIVIL-COMERCIAL
Carátula: Delfino Abdul José c/ Martha Fanny Fuentes de Moyano s/ Desalojo - Recurso de Casación
Jurisdicción: Local — Provincia: Córdoba
Fecha: 1999-06-03

Sin perjuicio de las diferencias entre la fianza simple y la solidaria, y la de ambas frente al "principal pagador" (arts. 2003, 2004 y 2005 del Cód. Civil) resulta claro que en todos los casos la fuente de la obligación contraída es el contrato de locación, a cuyas cláusulas tanto locador y locatario, cuanto los fiadores, "deben someterse como a la ley misma" (art. 1097 CC).

De ello resulta que, mientras el contrato no expresa limitaciones a las responsabilidades del fiador, éste es responsable de todas las obligaciones del locatario que reconozcan como fuente ese contrato. Quien asume la condición de fiador, en cualquiera de sus modalidades, toma a su cargo la responsabilidad por el pago de las obligaciones que el inquilino asuma durante la sobrevivencia del contrato.

Sólo cesará la obligación del fiador frente a la celebración de un nuevo contrato, sin su consentimiento, o por cualquier modificación que importe novación de la deuda (art. 2047 del Cód.Civil respecto de los fiadores y el art. 810 para los codeudores solidarios).

El efecto extintivo de las obligaciones del fiador, a la prórroga del contrato pactada entre locador y locatario, sin consentimiento de aquél (art. 2046 CC), debe hacerse extensiva al fiador solidario y principal pagador, ya que en el contrato de locación y en cuanto al fiador se refiere, el plazo del arrendamiento tiene una trascendencia que excede la previsión del art. 812 del Cód. Civil, en cuanto excluye como novación las modificaciones respecto del tiempo, lugar y modo de cumplimiento de la obligación.

Para el fiador, extender el plazo de duración de la locación importa no sólo modificar el tiempo de cumplimiento de una prestación (la restitución del inmueble) sino acrecentar su responsabilidad respecto de los arrendamientos que devengarán durante el plazo de la prórroga, lo que desborda los límites a los cuales ajustó su compromiso.

No tiene ese alcance la mera permanencia del inquilino en el inmueble, luego del vencimiento del plazo pactado. Así resulta del art. 1622 del Cód. Civil que expresamente establece que en tal caso se da la continuación del contrato vencido, subsistente hasta que el locador reclame la devolución de la finca.

La situación no puede asimilarse a la prórroga por un nuevo plazo acordada entre locador y locatario, ya que en este último caso el fiador queda vinculado al contrato durante un término insoslayable, situación distinta a la emergencia del citado art. 1622.- El afianzamiento de las obligaciones del locatario durante la ilimitada supervivencia del contrato luego de vencida la locación, es asimilable a la fianza otorgada respecto de obligaciones futuras (art. 1988 CC.) ya que el fiador se obliga por deudas a cargo del locatario que se irán generando mientras permanezca en el inmueble, durante un plazo incierto.

Siendo así, el art. 1990 del Cód. Civil lo autoriza a retractar la fianza, lo que obligará al locador a dar finiquito al contrato e instar al desalojo, sin más responsabilidad para el fiador que la que resulte del tiempo y los actos necesarios para producir el desahucio.

Es la solución que sugiere el art. 2015 del Cód. civil, que obliga al acreedor de una obligación vencida, frente al requerimiento del fiador, a promover acción contra el deudor.

Aunque esa norma está prevista para la fianza simple, con el consecuente beneficio de exclusión (art. 2012 CC), corresponde aplicarla por analogía al fiador solidario y principal pagador, en función de la ratio legis que la informa, centrada en el derecho del fiador a exigir al acreedor una conducta diligente en el resguardo del crédito.

La sobrevivencia del contrato por aplicación del art. 1622 del Cód.Civil- y el consecuente mantenimiento de la responsabilidad del fiador- tendrán un plazo incierto dependiente no sólo de la voluntad del locador, sino también de la del fiador, que puede exigir el cese de la relación locativa y, con ello, acotar su obligación al tiempo y las consecuencias propias del juicio de desalojo incluyendo, obviamente, las costas del litigio y los daños que la finca pueda haber sufrido.