Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2007-06-01


En Buenos Aires, a los 1 días del mes de junio de dos mil siete, reunidos los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos fueron traídos para conocer los autos seguidos por "CORDERO DANIEL MIGUEL C/EMPRENDIMIENTOS HIPOTECARIOS S.A. Y OTRO S/ORDINARIO" (exp. nro.53.912/2000), en los que, al practicarse la desinsaculación que ordena el artículo 268 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, resultó que la votación debía tener lugar en el siguiente orden: Doctores Monti, Ojea Quintana, Caviglione Fraga.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver.

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 777/784? El Señor Juez de Cámara Doctor José Luis Monti dice:

I) Vienen estos autos a la Alzada a raíz de los recursos de apelación interpuestos por ambas partes contra la sentencia de fs. 777/784, por la cual la primer sentenciante hizo lugar parcialmente a la demanda, condenando a Empredimientos Hipotecarios S.A. y al Banco Hipotecario S.A. a abonar cierto importe en concepto de rescisión del contrato de compraventa de inmueble.

II) Relató el actor en su demanda que, en mayo de 1997, había suscripto con Emprendimientos Hipotecarios S.A. un convenio de preventa, a fin de adquirir una unidad funcional en el emprendimiento "Torres Pueyrredón". La modalidad de pago se concretaba mediante depósitos en el Banco Hipotecario y la operación se dividía en dos etapas; en la segunda correspondía tomar posesión del bien y escriturar abonando el saldo del precio pactado, para lo cual estaba previsto un crédito que otorgaría el Banco Hipotecario Nacional. Dijo el accionante que la entrega de la posesión debía producirse en enero de 1999. Sin embargo, luego de presentar la documentación solicitada por el banco, éste le habría rechazado el crédito debido a "su inconducta crediticia", lo que motivó una serie de misivas a la codemandada. Manifestó que ante la falta de respuesta, le había enviado una carta documento rescindiendo el contrato en cuestión, e intimando la devolución de las sumas abonadas, más la indemnización prevista en la cláusula 9 del contrato. El resultado negativo de esa intimación motivó el inicio de esta acción, en la cual solicitó la nulidad del último párrafo de la cláusula 9, según la cual "si el comprador no calificara para el préstamo (...) se rescindirá de pleno derecho la presente operación, con pérdida para el comprador de un monto equivalente al 10% del precio total convenido para la futura venta, salvo que el comprador optara por cancelar de contado el saldo de precio". Asimismo, reclamó una indemnización comprensiva de la restitución de las sumas abonadas, que ascendía a $15.671,20, y una por daño moral que cuantificó en la suma de $100.000.

III) El Banco Hipotecario, al contestar demanda, describió su participación en la relación sub lite manifestando que sólo acordó con Emprendimientos Hipotecarios S.A. la financiación del proyecto de construcción denominado "Torres Pueyrredon", con transferencia del dominio fiduciario. Resaltó que esa era la única obligación asumida por el banco, mientras que la codemandada tenía a su cargo la comercialización de las unidades durante la vigencia de los fideicomisos y la responsabilidad por la ejecución de la obra. Agregó que existía la posibilidad de que otorgara créditos hipotecarios a los eventuales adquirentes para financiar la compra. Señaló también que, en virtud de los incumplimientos de la demandada, en enero de 2000 había procedido a ejecutar la garantía tomando a su cargo la comercialización del emprendimiento. Por último, opuso como defensa de fondo la excepción de falta de legitimación pasiva fundada en que el banco era ajeno a la relación jurídica en la que el actor basó su pretensión.

La codemandada Emprendimientos Hipotecarios no contestó demanda y, decretada su quiebra, se presentó la sindicatura a fs. 494.

IV) La juez consideró que el actor había cumplido con el pago de las cuotas correspondientes y que no tenía antecedentes desfavorables que permitieran el rechazo del crédito. Entendió que, en esas circunstancias, la rescisión del contrato no podía subsumirse en el último párrafo de la cláusula 9, sino en otro período de esa misma cláusula que autorizaba al comprador -aquí actor- a resolver el contrato en caso de incumplimiento del vendedor, debiendo éste reintegrarle "la suma total de los pagos efectuados (...) con más un interés del 6% anual calculado desde la fecha de pago y hasta la efectiva devolución", y además una "indemnización por todo concepto consistente en el 10% del precio total pactado" (ver cláusula citada, anteúltimo párrafo).

Por otra parte, desestimó el daño moral por falta de prueba. Hizo extensiva la condena al Banco Hipotecario sobre la base de que el convenio había sido firmado en sus oficinas y las cuotas eran abonadas en la sede del banco, el cual asentó los pagos en sus registros y no se acreditó que fueran remitidos a Emprendimientos Hipotecarios. Consideró también que la operatoria había quedado sin efecto debido a un informe erróneo de dicha entidad.

V) Apelaron el accionante y el codemandado Banco Hipotecario. El actor se agravia por cuanto la a quo omitió incluir en la condena la indemnización equivalente al 10% del precio de la venta, con intereses y costas, que había sido pactada para el caso en que se rescindiera el contrato sin culpa del cliente (conf. cláusula 9). Por otro lado, cuestiona el rechazo del daño moral.

De su lado, el Banco Hipotecario -codemandada en autos- cuestiona la sentencia por entender que la a quo no fundó la extensión de la condena a su parte. Manifiesta que la anterior sentenciante no habría analizado la relación entre los codemandados, lo que demostraría que su actuación se habría limitado a la de un mero agente financiero. Destaca que los pagos realizados al banco en virtud de los contratos de preventa se habían aplicado a la precancelación del crédito global que tenía Emprendimientos Hipotecarios, de manera que restituir esas sumas comportaría un quebranto en su patrimonio, porque no podría reclamarle su reembolso a la fallida. Cuestiona que la a quo tomara como indicio de su participación que la firma del contrato se hiciera en sus oficinas y dice al respecto que su intervención resultó en "función de ostentar el dominio fiduciario del inmueble en garantía del recupero del crédito otorgado al vendedor...", mencionando la cláusula nro. 14, donde el comprador reconocería dicha calidad, renunciando a efectuar cualquier reclamo al titular fiduciario, sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponderle contra el vendedor.

En cuanto al rechazo del crédito solicitado por el actor, manifiesta que cumplió con la reglamentación del BCRA, y destaca que la calificación crediticia no es el único elemento a tener en cuenta para la adjudicación de un mutuo. Por último aduce que, de acuerdo con el contrato que vinculara a los codemandados, sólo podría condenarse al banco, en su carácter de fiduciario del fideicomiso de garantía, a abonar la suma de condena en la medida de los bienes fideicomitidos.

VI) Por una razón de orden metodológico, trataré en primer término el recurso del Banco Hipotecario en cuanto cuestiona la responsabilidad que le atribuye la sentenciante, y luego, lo relativo al monto del resarcimiento, que ha sido materia de agravio del actor.

En ese orden, el recurso del banco no puede prosperar toda vez que surgen elementos que justifican la atribución de responsabilidad formulada en la sentencia apelada. En primer lugar, comparto el argumento desarrollado por la a quo relativo a la apariencia que generó ante el actor la participación del Banco Hipotecario durante las tratativas previas y la vigencia del contrato. Hay en los antecedentes de la causa indicios ciertos que permiten inferir una actuación del banco, en la especie, susceptible de inducir la creencia por parte del actor de estar contratando en forma simultánea con dicha entidad. En ese sentido, son relevantes: el convenio de preventa copiado en fs. 9/16, cláusula 4a.; las boletas de pago copiadas en fs. 45/69, en cuyo membrete se observa el logo del banco junto con el de la empresa contratante; los convenios de fs. 307/315, que reflejan una participación activa del banco en la obra. Todo ello, sumado a las particulares circunstancias que expondré seguidamente, determinan la atribución de responsabilidad a la recurrente.

En efecto, cabe merituar la incidencia que tuvo el rechazo del mutuo hipotecario respecto de la continuidad del contrato en cuestión y la ausencia de fundamentación para denegarlo. El convenio de preventa estaba compuesto por dos etapas, y no hay discusión en cuanto al cumplimiento oportuno de las obligaciones a cargo del actor durante la primera (v. fs. 45/82, y peritaje contable en fs. 671/672, pto. 4.5). Una vez vencida esa etapa, se haría entrega de la posesión del inmueble, acto en el cual debía abonar el saldo con el dinero proveniente del mutuo que le otorgaría el Banco Hipotecario (v. fs. 11, cláusula 3a). Sin embargo, una vez presentada toda la documentación al banco, no hubo respuesta y, ante la intimación del actor, recién comunicaron que el crédito había sido rechazado "debido a antecedentes desfavorables en el sistema financiero" (fs. 90), hecho que sucedió luego de que transcurrieran varios meses (en noviembre de 1998 envía la documentación y recién en mayo de 1999 le comunicaron el rechazo del crédito). Esta circunstancia, debido al tiempo insumido, determinó que el actor rescindiera el contrato por incumplimiento de su contraria.

Así las cosas, se observa que el rechazo del crédito por parte del banco no aparece fundado, debido a que no se hubo acreditado el estado de riesgo financiero que presentara el solicitante, ni otras circunstancias que ameritaran su rechazo (v. peritaje contable en fs. 672, pto. 4.8, y explicaciones en fs. 706). Más aún, en su impugnación reitera que existen otros requisitos a tener en cuenta a la hora de rechazar un crédito pero no menciona ninguno en particular en que hubiera sido incluido al actor. Todo ello permite concluir que el rechazo tardío e injustificado del mutuo tuvo una incidencia tal que derivó en la frustración de la operación.

VII) Por último, resulta relevante destacar que la extensión de la condena encuentra asimismo fundamento en la circunstancia de que en enero de 2000, tras ejecutar la garantía fiduciaria, el banco adquirió la posesión del emprendimiento (v. memorial en fs. 809 y acta de posesión copiada en fs. 245/293) y su consiguiente comercialización. A partir de ese momento, el Banco Hipotecario habría venido a convertirse en sucesor singular de Emprendimientos Hipotecarios, asumiendo en tal carácter los derechos y las obligaciones de dicha firma concernientes a esta obra y sus derivaciones (art. 814, Cód. Civil).

Esta circunstancia invalida el argumento del banco tendiente a limitar su responsabilidad al patrimonio fideicomitido, sin perjuicio de destacar que el monto de la condena no supera su valor.

Por todo lo expuesto, corresponde desestimar el recurso del Banco Hipotecario y confirmar este aspecto de la sentencia apelada.

VIII) En cuanto a la queja del actor, cabe señalar que si se observan detenidamente los lineamientos establecidos en la sentencia, se advierte que ya la a quo incluyó en el monto de condena la indemnización dispuesta en la cláusula 9, 2 pfo, conforme la liquidación practicada por el actor a fs. 210 vta. (ver pto. 4, "indemnización por incumplimiento contractual").

En lo que se refiere al daño moral, el actor simplemente se queja de su rechazo sin aportar elemento alguno que determine la procedencia de dicho rubro, por lo que esta queja también será desestimada.

IX) Por los motivos expuestos, si mi criterio fuera compartido, corresponderá confirmar la sentencia apelada. Las costas de esta Alzada se impondrán en el orden causado (art. 68, Cód. Civil). Así voto.

Por análogas razones, los Señores Jueces de Cámara Doctores Juan Manuel Ojea Quintana y Bindo B. Caviglione Fraga adhieren al voto anterior.

Con lo que termina este Acuerdo, que firman los Señores Jueces de Cámara, Doctores Caviglione Fraga, Monti, Ojea Quintana.

Ante mí: Jorge Juarez.

Es copia del original que corre a fs. del libro nro. de Acuerdos de la Sala "C" de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal Buenos Aires, de junio de 2007.- Y VISTOS:

Por los fundamentos del Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada, con costas en el orden causado.

El Dr. Juan Manuel Ojea Quintana actúa conforme lo dispuesto en la Resolución Nro. 542/06 del Consejo de la Magistratura y Acuerdo del 15.11.06 de esta Cámara de Apelaciones.