Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Santa Fe
Fecha: 2007-06-26


2º Instancia. - Santa Fe, junio 26 de 2007.

1º ¿Es nula la resolución recurrida? 2º ¿Es ella justa? 3º ¿Qué pronunciamiento corresponde dictarse? 1º cuestión. - El doctor Saux dijo:

El recurso de nulidad que a fojas 171 interpusiera el apoderado de la parte actora contra la sentencia definitiva dictada en la presente causa por la titular del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la 10 Nominación de esta ciudad de Santa Fe no ha sido sostenido autónomamente al expresar agravios en la Alzada (vide libelo glosado a fojas 184 y sigtes.), con lo cual, no advirtiéndose la existencia de vicios procedimentales que justifiquen su abordaje de oficio, cuanto cabe es su desestimación y en tal sentido me pronuncio.

El doctor Cordini dijo:

A su vez, iguales razones en parecidos términos y votó, por lo tanto, negativamente.

El doctor Genesio dijo:

Habiendo tomado conocimiento de estos autos y existiendo votos totalmente concordantes de dos jueces, de conformidad al art. 26 de la ley 10.160 y a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Provincia, me abstengo de emitir opinión.

2º cuestión. - El doctor Saux dijo:

Promovida demanda resarcitoria por los daños y perjuicios (filtraciones y humedades) que en el inmueble de titularidad dominial de la firma accionante se dice se habrían producido como consecuencia de la rotura de un caño de desagüe cloacal de una unidad habitacional perteneciente al demandado (estando ambas sometidas a régimen de propiedad horizontal en los términos de la ley nacional 13.512), luego de tramitada la causa la Jueza de anterior instancia procede a dictar sentencia definitiva (vide fojas 164/167), en la cual, considerando que la cañería deteriorada -comprobadamente conductora de los líquidos que generaran los deterioros- es un bien de uso común del consorcio y no de propiedad individual del demandado, concluye rechazando integralmente la demanda, con costas al actor.

Articulado por este recurso de apelación, la causa se radica en la Sala 3 de esta misma Cámara, la cual, luego de expresados y contestados los agravios, se pronuncia mediante fallo de fojas 202/203 vta. revocando el fallo de anterior instancia y haciendo lugar a la demanda resarcitoria, fundándose (en lo nuclear) en un argumento de rango procesal, relacionado al hecho de que a su entender la parte demandada no habría negado el carácter de bien de uso exclusivo de la cañería de desagüe cloacal que le atribuyera el escrito introductivo de la instancia, y aplicando por ende los apercibimientos contemplados en el art. 142 inciso 2 del CPCyC.

Opuesto contra dicho decisorio por la parte demandada recurso extraordinario de inconstitucionalidad en los términos de la ley 7055, denegado el mismo por la Sala y abierta su consideración por vía de queja ante la Corte Suprema de Justicia de la Provincia, este Alto Tribunal, mediante fallo de fojas 257/261 de estos obrados declara la nulidad de la sentencia de la Sala y manda juzgar nuevamente los recursos por el subrogante legal, que es en la especie esta Sala 1. Para ello atiende a que en virtud de varias constancias de autos resultaría claro que la demandada negó reiteradamente que el caño de marras fuera propio o de uso exclusivo de su departamento, argumentando sistemáticamente que se trata de un bien de uso común del consorcio, con lo cual el fundamento nuclear a partir del cual la Sala 3 acogiera la pretensión del actor cae por su base.

Hecho el sucinto relato de los precedentes de orden fáctico hasta aquí acontecidos, procedo entonces a avocarme a la consideración de los agravios oportunamente expuestos por la actora apelante, en busca de la revocación del fallo de primera instancia que, según mencionáramos supra, rechazara la demanda.

Creo indispensable poner de resalto, a los fines de acotar adecuadamente el marco decisorio de la controversia bajo juzgamiento, que la existencia de las humedades en la unidad habitacional de propiedad de la firma accionante, su entidad y ubicación, su vínculo causal con el derrame de líquidos transportados por un caño de desagüe que discurre dentro de una pared del edificio desde el baño del departamento del demandado hacia la red cloacal -pasando por las unidades habitacionales de la actora ubicadas en las plantas inferiores-, y el hecho de que dicha cañería sólo tiene como función desagüar ese baño y no otro servicio del mismo departamento ni de los otros dos conque se integra el consorcio (ambos de propiedad de la empresa actora), no están singularmente controvertidos ante la Alzada, y además cuentan con holgado soporte probatorio en baja instancia como para tener que explayarme sobre ellos en su conformación factual.

El eje del debate -único tema a dirimir, según mi modesta apreciación- es si dicha cañería (rota por causas que no pueden precisarse, pero que no siendo imputables a ninguna de las partes no es relevante indagar; toda vez que aunque alguna referencia defensiva hiciera la parte demandada a el hecho de que la actora habría hecho un agujero en la pared por la cual discurre el caño, nada se ha probado como para vincular causalmente una cosa con la otra) debe ser calificada como bien de uso común (según lo hiciera el fallo a quo al rechazar la demanda), en cuyo caso los daños derivados de su rotura deberían ser asumidos por el consorcio de copropietarios (paradójicamente integrado sólo por actor y demandado), o bien si se trataría de un bien exclusivo (o de uso exclusivo) del departamento del demandado, en cuyo caso debería prosperar la demanda.

Singularmente, y aunque en autos hay informes técnicos incorporados como prueba, la cuestión -ubicada la cañería y el lugar adonde se rompiera, unos 50 cms. por debajo del piso del departamento del demandado, y por lógica a igual distancia pero por debajo del techo de la unidad de la actora, así como el destino de desagüe sólo de las aguas empleadas en el baño del departamento del demandado- es más jurídica que de técnica constructiva, y las opiniones de los expertos sobre su etiología hacen más a interpretaciones del reglamento de copropiedad y de la ley de propiedad horizontal y su reglamentación que a componentes relacionados con el arte de construir. Son ilustrativos al respecto los informes técnicos documentados a fojas 24 (reconocido a fojas 79), 25 y 26, así como de lo documentado a fojas 26/vta. de las medidas preparatorias y de aseguramiento de pruebas agregadas por cuerda a estos actuados, y fundamentalmente las conclusiones de la pericia hecha a fojas 120/122 por el Ing. en construcciones Carlos Almeida, quien ratifica que las aguas se derivaron del caño de bajada del desagüe cloacal de la unidad 00-2 de propiedad del demandado Cámara, aun cuando concluye que el mismo se trata de un bien "de uso común" en base a la interpretación que él efectúa de los términos del reglamento de copropiedad (cláusula quinta), pero fundando su aserto no en fundamentos técnicos de su especialidad sino en la mera télesis -labor jurídica- de dicha normativa.

En esa inteligencia, una primera referencia de rango normológico es la que se deriva de dos contextos de diferente etiología en cuanto conciernen al tema, una legal y otra, derivada en su existencia y eficacia de la primera, de naturaleza contractual.

Así, por una parte, el art. 2º de la ley 13.512 regulatoria del régimen de propiedad horizontal (reglamentada por Decreto 18.739/49) estatuye que "... cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad", agregando -en su inciso "b"- que se consideran comunes "... los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc. ...". A su vez, la misma norma declara en su parte final que dicha enumeración no tiene el carácter de taxativa.

El reglamento de copropiedad del inmueble en cuestión (agregado en copias a fojas 4 a 14 de autos), a su turno, en su cláusula quinta determina que "... Son cosas comunes en tanto y en cuanto sirven y/o atienden a todos los departamentos..." "... Inciso b): Las cañerías de gas, aguas corrientes y obras sanitarias hasta el ingreso a los respectivos departamentos...".

Obviamente, es comprensible que ni la ley ni el reglamento previeran específicamente el rango de una cañería de desagüe cloacal de un departamento en su singularidad, que aún discurriendo por paredes o muros comunes, sirva con exclusividad a esa unidad habitacional de la cual descarga las aguas. Entonces aparece la necesidad de la interpretación, y en dicho designio lucen prima facie como datos potencialmente relevantes para determinar el carácter común o exclusiva de la misma dos pautas posibles.

Por una parte, como pareciera haberlo seleccionado la Jueza de primera instancia, el lugar o ubicación del caño donde se produjera la rotura que generara el derrame (sería lógico concluir que si se rompe una cañería de uso exclusivo dentro del mismo inmueble al cual brinda exclusiva utilidad, ninguna duda quedará en orden a excluir toda posibilidad de responsabilidad del consorcio, pero indudablemente las dudas aparecen cuando, como en el sub lite, la rotura de esa cañería de utilidad exclusiva se produce fuera de dicha unidad habitacional). El fallo a quo desestima la demanda atendiendo al hecho de que la filtración se generó en la bajada de dicha cañería, y a unos 50 cms. del techo del departamento de la parte actora, vale decir, dentro del ámbito propio de este último, considerando por ello que la reparación debía ser asumida por el consorcio y no por el propietario del departamento ubicado en la parte superior.

El otro criterio o pauta interpretativa -que creo que es el correcto, y trataré de justificar por qué- es el que atiende no al lugar o ubicación del elemento generador del daño, sino a la función que el mismo cumple dentro de la estructura del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Y en tal sentido, si admitidamente el caño roto sólo desagüaba el baño del departamento del demandado y ninguna utilidad común prestaba al edificio o a otras unidades integrativas del consorcio, independientemente del lugar en el cual se rompiera, parece justo que sea el dueño de la unidad habitacional beneficiaria de su existencia la que deba soportar los costos de reparación del daño causado. Tal criterio se adecua, además, a lo que claramente pareciera ser el espíritu de lo plasmado en la cláusula 5º del reglamento de copropiedad, en tanto si bien califica como "cosas comunes" las cañerías de obras sanitarias "hasta el ingreso a los respectivos departamentos", lo hace (ver la primera parte de la norma) "... en tanto y en cuanto sirven y/o atienden a todos los departamentos". Obviamente, faltando este primer calificante relacionado con la función de dicho elemento, caerá aquella caracterización apriorística de "cosa común". Similar conclusión sería predicable atendiendo al texto del art. 2º de la ley regulatoria del régimen de propiedad horizontal, en tanto la misma declara cosas comunes -entre otras- a "... los locales e instalaciones de servicios centrales...", no siendo fácil identificar al caño de desagüe de uso exclusivo dentro de dicha categoría genérica, que implica necesariamente un uso o utilidad común.

La doctrina especializada pareciera coincidir con tal modo de ver las cosas. Elena Highton, en su magnífica obra "Propiedad horizontal y prehorizontalidad" (2º edición, Hammurabi, Buenos Aires, 2000, "Derechos Reales", t. 4, p. 95) expresa que muchos de los conflictos que a diario se generan en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal (vinculados a filtraciones, reparaciones, mantenimiento, etc.) se vinculan con la falta de un criterio válido para distinguir lo que es común de lo que es exclusivo, siendo beneficioso que como principio aplicable en caso de duda, los gastos recaigan sobre el conjunto. No obstante (ibídem, p. 107) afirma que en el análisis de la categorización que genéricamente sugiere el art. 2º de la ley 13.512, el carácter de "cosas común" estará indefectiblemente relacionado al "uso común" o a su rol indispensable para la seguridad del edificio, siendo la enumeración "consecuencia del destino adjudicado a las cosas o partes del edificio".

Papaño, Dillon, Kiper y Causse ("Derecho Civil - Derechos Reales", Astrea, Bs. As., 2004, t. I, p. 466) manifiestan que el criterio que permite diferenciar las cosas comunes de las exclusivas cuando su enunciación singularizada en la ley o el reglamento no permita ubicarlas en una u otra categoría (y citan para ello legislación comparada) es el destino o el servicio que dicho elemento preste a la comunidad consorcial, pauta finalística con la cual coinciden también Juan Antonio Costantino ("Propiedad horizontal", Editorial Juris, Rosario, 2002, ps. 2 y 3) y Alberto Aníbal Gabas ("Manual teórico-práctico de propiedad horizontal", Hammurabi, Bs. As., 1987, p. 82) quien expresa que "... todo aquel ramal, cañería, cableado, instalación, etc. que no sea general o que esté al servicio exclusivo de una unidad funcional reviste titularidad también exclusiva".

La voz de la jurisprudencia también ha seguido similares derroteros, declarando que el responsable de las humedades generadas en cañerías de distribución que sirven a determinados departamentos y no al conjunto, es el dueño de esa o esas unidades habitacionales y no al consorcio (SCJBA, 30/6/04, "La Marusha SA c. V.A. (su sucesión) s/daños y perjuicios").

En consonancia con tales fundamentos, entiendo entonces que corresponde hacer lugar al recurso de apelación bajo análisis, revocando la sentencia a qua en tanto no hiciera lugar a la demanda, y en su lugar acogiendo integralmente la misma, con costas. Por ende, a la cuestión bajo tratamiento voto por la negativa.

El doctor Cordini dijo:

A su vez, iguales razones en términos semejantes y votó, por consiguiente, en igual sentido.

El doctor Genesio dijo:

Conforme al criterio sustentado al tratar la cuestión anterior, me abstengo de emitir opinión.

3º cuestión. - El doctor Saux y Cordini dijeron:

Sucesivamente, que de acuerdo a lo que antecede corresponde desestimar el recurso de nulidad pero hacer lugar al de apelación, revocando la sentencia alzada y en su lugar declarar procedente la demanda por el capital reclamado ($ 3.280 según documental de fojas 23/24 debidamente reconocida en su autenticidad) más intereses a la tasa promedio entre la activa y pasiva en operaciones de descuento de documentos a treinta días del Banco de la Nación Argentina, desde la fecha de notificación de la demanda y hasta su efectivo pago, con más las costas del juicio en ambas instancias (art. 251, CPCyC).

El doctor Genesio dijo:

Por similares razones a las expresadas al tratar la cuestión primer, me abstengo de emitir opinión.

Por los fundamentos del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Santa Fe, resolvió: 1) Desestimar el recurso de nulidad. 2) Hacer lugar al de apelación, revocando la sentencia a qua y en su lugar acogiendo la demanda por el capital reclamado más intereses y costas conforme a lo especificado en los considerandos. Los honorarios de alzada se liquidarán en la proporción establecida en el art. 19 de la ley 6767, oportunidad en que se correrá vista a la Caja Forense. -Edgardo I. Saux. - Raúl J. Cordini. - Juan C. M. Genesio.