Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2009-03-12


SENT Nº.: 177	C A S A C I Ó N En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a Doce (12) de Marzo de dos mil nueve, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores Antonio Gandur, Alberto José Brito y la señora vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar, bajo la Presidencia de su titular doctor Antonio Gandur, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por Irma Graciela Tabernero de Cartés en autos: "Valdez Luis María y otra vs. Consorcio Edificio Jade. Incidente de ejecución de sentencia promovido por la Dra. Lidia Ester Martorell (s/Tabernero Irma Graciela)".

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Antonio Gandur, Alberto José Brito y doctora Claudia Beatriz Sbdar, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor vocal doctor Antonio Gandur, dijo:

1).- Viene a conocimiento y resolución de esta Corte el recurso de casación interpuesto por Irma Graciela Tabernero de Cartés (fs. 82/87) contra la sentencia de fecha 11 de febrero de 2008 dictada por la Sala III de la Cámara en lo Civil y Comercial Común (fs. 76/77), que fue concedido por resolución de fecha 22 de abril de 2008 (fs. 111).

El recurso fue presentado en término, con depósito, y está dirigido contra una sentencia interlocutoria que rechazó la excepción de inhabilidad de título y defensas opuestas por la consorcista (fs. 15/17) cuando fue intimada de pago por la deuda a la que fue condenado a abonar el consorcio demandado. La sentencia tiene efecto definitivo en relación a las cuestiones planteadas, por lo cual se configura el requisito del art. 813 CPCC. Puede considerarse admisible el recurso de casación por estar cumplidos los requisitos formales exigidos por los arts. 815 y 816 CPCC.

2).- Como antecedente del caso a resolver, se señala que en los autos principales se acogió la pretensión indemnizatoria de daños y perjuicios provocados en el inmueble colindante al consorcio demandado, fundada en la responsabilidad objetiva del art. 1113 CC (cfr. sentencias de fechas 29/11/1999 a fs. 406/409 y de fecha 17/7/2002, fs. 570/574).

La parte actora intimó de pago infructuosamente al consorcio, ante lo cual pidió que se intime a los consorcistas, a lo que se hizo lugar.

Al ser intimada de pago, la consorcista Irma Graciela Tabernero de Cartés opuso excepción de inhabilidad de título, fundada en que la ejecutada no era la persona condenada por la sentencia (fs. 15). Explicó que el juicio estaba dirigido únicamente contra el consorcio, y que su parte no había sido condenada por la sentencia, que sólo admitió la demanda contra el Consorcio Edificio Jade. Sostuvo que su parte no tiene que responder por las condenas que se impongan al consorcio, pues considera que en virtud del art. 499 CC no hay obligación sin causa, a la vez que afirmó que ninguna norma establece que los propietarios de los departamentos deban asumir las obligaciones del consorcio. Argumentó que su parte adquirió la titularidad dominial después de que se dictó sentencia contra el consorcio, sin que nadie le advirtiera de la deuda en cuestión (cfr. fs. 16).

En forma subsidiaria a la excepción planteada, pidió que se declare la nulidad de todo lo actuado en el juicio desde la interposición de la demanda, pues considera que sólo así podrá ejercer su derecho de defensa en el proceso. Resaltó que nunca se le corrió traslado de la demanda, y alegó que su interés en pedir la nulidad era poder ejercer su derecho de defensa (fs. 16 y 17).

La sentencia de primera instancia de fecha 03/10/2006 (fs. 33/34) rechazó la excepción y ordenó llevar adelante la ejecución.

La consorcista apeló, y se agravió de la afirmación del Juez de que la deuda era una obligación propter rem. Admitió que tienen tal carácter las deudas por expensas, pero afirmó que no era éste el caso, pues la deuda surge de la obligación de reparar los daños causados por la construcción del edificio, responsabilidad que se atribuye en razón de un comportamiento. Señaló que la obligación propter rem se contrae en razón de una cosa, y no por una conducta ajena. Sostuvo que la obligación de reparar los daños provocados por la construcción de un edificio no se transmite a los futuros adquirentes de dominio, por lo que no puede imponerse a los propietarios una obligación que les es ajena (fs. 38/41).

La sentencia de Cámara de fecha 11 de febrero de 2008 rechazó la apelación (fs. 76/77).

3).- La consorcista interpuso recurso de casación, en el que relató que en este juicio los actores demandaron al consorcio de propietarios el resarcimiento por los daños que le había provocado en su inmueble la construcción del edificio sometido a propiedad horizontal. Indicó que la demanda fue dirigida contra el Consorcio Edificio Jade y los propietarios de las unidades, pero que luego la parte actora desistió del proceso contra los dueños de los departamentos y prosiguió el juicio sólo contra el consorcio. Al obtener sentencia favorable, el accionante inició la ejecución contra los propietarios de cada uno de los departamentos. Resalta que la deuda que se ejecuta proviene de un hecho dañoso anterior a la constitución del consorcio y a que su parte adquiriera su departamento. Niega que la obligación indemnizatoria se transmita a los posteriores adquirentes de los departamentos que integran el edificio. Señala que los daños cuya reparación se reclama se produjeron al momento de construirse el edificio, antes de que el consorcio se constituya, y de que su parte compre el departamento. Por esa razón, considera que la obligación indemnizatoria no podía transmitirse a su parte, quien en ningún caso podía ser ejecutada por esa causa. Se agravia de que el fallo de Cámara afirmó que se trata de una expensa extraordinaria. Reconoce que las expensas son obligaciones propter rem, pero niega que una indemnización por daños pueda ser considerada una expensa común. Agrega que si se tratara de una expensa, el único legitimado para cobrarla sería el consorcio, pero no el actor del juicio. Afirma que las obligaciones emergentes de los daños causados en la construcción de un edificio no son propter rem, razón por la cual no se transmiten a los futuros adquirentes de dominio de los departamentos, y que no tienen carácter de expensas.

4).- No corresponde hacer lugar al recurso de casación por los siguientes motivos.

En forma preliminar debe puntualizarse que la excepción de inhabilidad de título se fundamentó en dos argumentos: 1) que la ejecución se dirigía contra quien no había sido condenado en la sentencia; y 2) que la ejecutada había adquirido el inmueble después del dictado de la sentencia contra el Consorcio, sin que nadie le advirtiera de la existencia del juicio (fs. 15 y 16). Subsidiariamente, se planteó la nulidad de todo el trámite del juicio principal por no haber sido parte del mismo.

Advirtiéndose que en el recurso de casación la ejecutada introduce argumentos diferentes de los que planteó en la excepción de inhabilidad de título, se deja aclarado que sólo se tratarán los agravios referidos a las cuestiones planteadas en la excepción, por ser improponibles por extemporáneos nuevos argumentos introducidos en esta instancia.

5).- Cabe resaltar que en este incidente de ejecución se reclama a una consorcista la efectivización de la contribución proporcional que corresponde a su unidad por la deuda del consorcio. La cuestión planteada en este recurso radica en resolver si la consorcista tiene responsabilidad por las deudas que tiene el Consorcio generadas por daños causados a terceros por las cosas comunes, y en caso de respuesta afirmativa, si pueden ser ejecutadas por la vía de ejecución de sentencia en el mismo juicio seguido contra el consorcio.

En nuestro país prevalece la opinión -tanto en la doctrina como en la jurisprudencia-, de que los consorcistas tienen responsabilidad subsidiaria por los daños causados a terceros por las cosas comunes (cfr. Kemmelmajer de Carluccci, Aída, en "Embargos ordenados contra uno de los consorcistas en razón de la responsabilidad subsidiaria por los daños y perjuicios causados por cosas comunes en el régimen de la propiedad horizontal" Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2002 - 2 p. 307, Propiedad horizontal, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa Fe, edición 2002). La doctrina mayoritaria en nuestro país sostiene que previa excusión de los bienes comunes, si los hubiese, se embargan y ejecutan los bienes de los consorcistas, quienes responden en partes iguales (cfr. Kemmelmajer de Carlucci, A, ob. cit. p. 310, Alterini Jorge H. "Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio. Enfoque dinámico de la personalidad del consorcio", en E.D. 56- p. 799 y ss.; Highton, "Propiedad horizontal y prehorizontalidad" ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2000 p. n° 51, p. 545 y ss.; Gurfinkel de Wendy, Lilian, "Propiedad Horizontal. Responsabilidad del Consorcio", Revista de Derecho Privado y Comunitario", t. 2002-2, 296 a 298; Highton, Elena "Responsabilidad subsidiaria de los consorcistas", "Derechos Reales. Propiedad Horizontal", segunda edición, v. 4, p. 547, Edición Hammurabi; Reyes, Rafael H. "Nota sobre la responsabilidad del consorcio", JA, 2001-IV-882 a 884; Rosembrock Lambois, Javier-Mendelewicz, José D. "Las deudas del consorcio ¿quién las paga? La responsabilidad subsidiaria de los co-propietarios", JA, 2003-IV-817 a 820, con nota del fallo de la CNCivil, Sala H, "Lagreca c. Consorcio Avenida Rivadavia 6356"; CNCivil, Sala L, "Mazzolini c. Consorcio Avenida Nazca", JA, 2000-III-776; Corte Suprema de Justicia de Mendoza, Sala 2, "Fiordolisi Ruiz", LLGran Cuyo, octubre 2005-1067, con nota de Gustavo E. Randich Montaldi; Racciatti, Hernán en "Responsabilidad civil en la propiedad horizontal" publicado en LA LEY1991-D, 978).

Este criterio se sustenta en el art. 1713 del Código Civil, según el cual los acreedores de la sociedad son simultáneamente acreedores de los socios; en los artículos 16 y 46 CC que autorizan la analogía como método de interpretación, y en el art. 56 de la LS 19.550, que establece que a sentencia que se pronuncie contra la sociedad tiene fuerza de cosa juzgada contra los socios con relación a su responsabilidad social y puede ser ejecutada previa excusión de los bienes sociales. Otros autores fundamentan la responsabilidad de los consorcistas en los arts. 1747 y 1750 del Código Civil que rigen para la sociedad civil, de los que surge que el consorcista responde sólo en proporción a su parte. También se ha sostenido que a los efectos de su defensa en juicio los consorcistas actúan como fiadores, y tienen derecho a ser oídos a los términos del art. 2023 CC, o sea, cuando menos debe dárseles traslado de la sentencia por un plazo determinado para que opongan sus defensas (cfr. Reyes, Rafael, "Notas sobre la responsabilidad en el consorcio", J. A. 2001 - IV - 882; Kemmelmajer de Carlucci, ob.cit. p. 312).

Sobre el tema, expresa Jorge H. Alterini que "si bien los consorcistas no responden mancomunadamente con el consorcio por los débitos que asumiera, puesto que la responsabilidad es subsidiaria, y en tal medida no cabe que se los demande conjuntamente; ejecutado que sea el consorcio y excutidos sus bienes, se abre paso a la agresión del patrimonio de los consortes, y acaso sea ajustado a derecho y razonable sostener que la sentencia contra el consorcio tiene fuerza de cosa juzgada contra los consorcistas. Ante los terceros responderán por partes iguales (argumento arts. 1750 y 1747 C.C.), y posteriormente tales débitos se repartirán según la proporción con que contribuyan al pago de las expensas (arg. art. 1752)" (cfr. Alterini, Jorge H. en "Responsabilidad de los consorcistas por las deudas del consorcio", El Derecho tomo 56, año 1974 página 744).

6).- Resulta improcedente la defensa planteada de que la deuda que se pretende ejecutar tiene una causa anterior al momento en el que la recurrente adquirió el dominio de su unidad.

Desde la doctrina se ha sostenido que quien entra en un consorcio adquiere la calidad de consorcista con el activo y pasivo consorcial, siendo aplicable el art. 1675 del Código Civil conforme al cual "el cesionario admitido como socio, quedará obligado para con la sociedad o para con los socios y acreedores sociales, como el socio cedente, cualesquiera que hayan sido las cláusulas de la cesión". No se trata de una deuda de la cosa o ambulatoria; simplemente, frente a terceros, se ostenta la calidad de consorcista, con lo que el nuevo copropietario responde subsidiariamente como su antecesor, contractual y extracontractualmente, al ingresar en su lugar (cfr. Kemmelmajer de Carlucci, Aída, en "Embargos ordenados contra uno de los consorcistas en razón de la responsabilidad subsidiaria por los daños y perjuicios causados por cosas comunes en el régimen de la propiedad horizontal", publicado en Revista de Derecho Privado y Comunitario 2002 - 2, Propiedad horizontal, página 308, Rubinzal-Culzoni Editores, año 2002).

Con ese criterio, el Tribunal Supremo de España, en sentencia del 6 de junio de 1968 dijo: "Si hay condueños que han advenido a la comunidad con posterioridad al accidente, no afecta para nada a la obligación de pago impuesta a la comunidad, y sí a las relaciones internas de ésta, a las que es ajena la víctima del accidente, y además, siendo el ascensor elemento común y no surgiendo la obligación de pagar en la fecha del evento dañoso sino cuando se acuerde el pago, es indudable que éste ha de hacerlo el propietario del piso o local actual, según los artículos 9, n° 5 y 20 de la ley, sin perjuicio de que si no es deudor personal pueda repetir contra el obligado a tenor del artículo 1158 del Código Civil" (cfr. citado por la Dra. Kemmelmajer de Carlucci, A. en ob cit de RDPyC p. 308).

7).- En cuanto al cuestionamiento de la recurrente de que la condena se ejecuta contra alguien extraño al juicio, resulta un argumento improcedente por los siguientes motivos.

La responsabilidad subsidiaria del consorcista supone la modificación de la sentencia, para hacerla líquida en la parte que a cada uno corresponde. El requisito de la liquidez para la ejecución viene dado por el abono de todos los partícipes con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, dándose con ello cumplida satisfacción a la sentencia en los términos en que la misma se pronuncie y con ello se consuma la ejecución decretada (cfr. Martín Bernal, "Dificultades y medidas a tomar en ejecución de sentencias contra comunidades de propietarios, Centro de Estudios Ramón Aredes, Madrid, 2001 t. I p. 849). Tal solución parte de la premisa de que en la propiedad horizontal, el adquirente de un departamento adhiere a un régimen estatutario, que no puede rechazar.

La sentencia pronunciada contra el consorcio tiene fuerza de cosa juzgada -eficacia, expansión u oponibilidad- contra los consorcistas, sin que corresponda, o quepa, demandarlos separada o juntamente con el primero. Comprobada la carencia o insuficiencia de bienes del Consorcio de Propietarios para responder por la deuda daños y perjuicios, se justifica y queda habilitada la pretensión de la parte actora contra los consorcistas por responsabilidad subsidiaria por el cobro de la parte proporcional de la deuda en mérito al valor de cada unidad, siendo el fundamento de tal responsabilidad que el Consorcio de Propietarios es una persona jurídica ideal diversa a los consorcistas, aun cuando esa responsabilidad subsidiaria resulte exigible en la medida en que se compruebe la incapacidad patrimonial del consorcio para afrontar la deuda común. Ninguno de los copropietarios puede considerarse "tercero" en relación al consorcio, pues de él participa en carácter de comunero o copartícipe. Bien señala el art. 8º de la ley 13.512 que los propietarios tienen a su cargo, en proporción al valor de sus pisos o departamentos "las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro". Son los copropietarios quienes se constituyen en consorcio, pero no para atribuir a un pretendido ente ideal deberes o cargas que ellos no asumen personalmente. Sobre esta cuestión, la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires, en Acuerdo Nro. 73.571 de fecha 19-02-2002 en autos "Nardone, Sonia Liliana c. Zavaro, Leonor s/ Ejecución", reiterando lo resuelto en causas anteriores (Acuerdos 58.774 del 15-07-1997 -DJBA 153, 1997 III, 939 y 65.168 de fecha 13-07-1999, en DJBA 157,61 -LLBA 1999, 1006.) ha declarado que "la obligación de pagar las expensas comunes reviste carácter de "propter rem" que tiene origen en la relación real de condominio y que está contemplada en los supuestos que aprehende el art. 2685 del Cód. Civil, es decir, en la obligación que tienen los consorcistas o copropietarios de contribuir a los gastos de conservación o reparación de la cosa común" (art. 8 último párrafo ley 13.512).

Quien adquiere un inmueble bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal se somete a sus disposiciones y debe cargar con las expensas comunes que afectan la unidad no pudiendo liberarse ni siquiera con el abandono de la cosa. Èsta es una nota característica de las obligaciones propter rem: la posibilidad de liberarse de ellas mediante el abandono. Pero el legislador de la ley 13.512, a fin de proteger la subsistencia y conservación de la cosa común, expresamente derogó tal facultad respecto de las expensas comunes y las tipificó como ambulatorias.

Por lo expresado, la sentencia dictada en el juicio principal contra el Consorcio de Propietarios es oponible a la ejecutada. En razón de que cada consorcista debe responder subsidiariamente por las deudas del Consorcio, y teniendo en cuenta que la demandada no participó procesalmente como parte, resulta suficiente a los fines de resguardar el derecho de defensa de la consorcista, el hecho de que ésta tenga la posibilidad de oponer excepciones en el trámite de ejecución llevado a cabo en el mismo juicio contra el consorcio, pues de tal manera no se ejecutan sus bienes directamente.

8).- Resulta en este caso irrelevante el origen de la deuda, pues toda deuda del consorcio participa de la naturaleza de expensa común. A ello cabe señalar que cuando opuso excepciones, la ejecutada no cuestionó la causa ni el momento en que se originó la deuda, sino que se limitó impugnar que se estaba ejecutando a alguien distinto del condenado en el juicio principal, y que su parte adquirió el dominio después de la sentencia.

En cuanto a la extensión en que se vería afectado el patrimonio de la recurrente, en este caso en el que la deuda es anterior a la adquisición del inmueble, la consorcista responde sólo con la cosa sobre la que recae su derecho de propiedad horizontal (cfr. Mariani de Vidal, M. y Abella, Adriana N. en "Deudas de los clubes de campo y barrios privados: ¿Sobre qué bienes pueden hacerse efectivas?", publicado en LA LEY 2007-C, 832). Responde en la proporción en que participa en el consorcio. Se deja sentada tal aclaración, pese a que se trata de una cuestión que la recurrente no controvirtió.FN17 9).- En cuanto a las costas, atento al resultado corresponde imponerlas a la recurrente vencida (art. 106 CPCC).

El señor vocal doctor Alberto José Brito, dijo:

Estando conforme con los fundamentos dados por el señor vocal preopinante, doctor Antonio Gandur, vota en igual sentido.

La señora vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar, dijo:

Estando de acuerdo con los fundamentos vertidos por el señor vocal doctor Antonio Gandur, vota en idéntico sentido.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Penal,	R E S U E L V E :

I.- NO HACER LUGAR al recurso de casación interpuesto la consorcista Irma Graciela Tabernero de Cartés contra la sentencia de fecha 11 de febrero de 2008 dictada por la Sala III de la Cámara Civil y Comercial Común (fs. 76/77), con costas y pérdida de depósito.

II.- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER.

ANTONIO GANDUR ALBERTO JOSÉ BRITO CLAUDIA BEATRIZ SBDAR ANTE MÍ:

MARÍA C. RACEDO ARAGÓN DE LUNA.