Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2008-04-18


AUTOS 82.590 (C.C.Nº19.590) DEL PRIMER JUZGADO CIVIL, CARATULADOS: "RODRIGUEZ FERNANDO C/ NUÑEZ GABINO ABENAMAR - ESCRITURACION".- PROTOCOLIZADO: L. de Sent.- Año 2008- del Tº I- Fº144/147.- En la Ciudad de San Juan a 18 días del mes de abril de 2008, reunida en Acuerdo la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, bajo la presidencia del Dr. Oscar Roberto Otiñano y los Sres. Vocales Dres. Alejandro Largacha Quiroga y Octavio Augusto Sánchez, a fin de conocer el recurso concedido mediante decreto de fs. 128, contra la sentencia de fecha 11 de octubre del año dos mil siete, recaída en los presentes autos Nº 82.590 (C.C. Nº 19.590) caratulados: "RODRIGUEZ FERNANDO C/ NUÑEZ GABINO ABENAMAR - ESCRITURACION", dictada por el Sr. Juez titular del Primer Juzgado Civil, obrante a fs. 119/122.- EL DOCTOR ALEJANDRO LARGACHA QUIROGA, DIJO:

La sentencia de fecha 11 de octubre de 2007, obrante a fs. 119/122, resuelve: rechazar la excepción de prescripción de la acción planteada por la demandada; hacer lugar a la demanda deducida por el Sr. Fernando Rodriguez y, en consecuencia, condenar al demandado Sr. Gabino Abenamar Nuñez a escriturar al actor el inmueble ubicado en el departamento de Pocito, inscripto en el Registro General Inmobiliario bajo el Nº 4997, Fº 97, Tº 50 de Pocito, año 1979, en el término de treinta días, bajo apercibimiento en caso de incumplimiento de otorgarla el Juzgado, de ser ello posible, a su costa y cargo, e imponer las costas a la demandada vencida.

Contra la aludida sentencia, reseñada en su parte resolutiva, se alza la demandada mediante apelación concedida a fs. 128, sostenida luego a fs. 139/140 y no respondida por la actora.

La demandada se agravia de la sentencia, en primer lugar, por el rechazo de la defensa de fondo de prescripción deducida por su parte. Dice al efecto que la doctrina y jurisprudencia en que se funda la a-quo está referida al contrato de compraventa lo que no es aplicable al caso porque aquí no hubo compraventa. De la documental acompañada por la actora surge sin ninguna duda que no estamos en presencia de una compraventa, ya que no se dan los requisitos de la misma. El art. 1323 del Cód. Civil expresa: "Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero". En nuestro caso no existe pago de precio por parte del actor, ni entrega de la posesión del inmueble por el demandado. No hay en el compromiso obrante a fs. 2 ni tampoco en el de fs. 1, que fuera dejado sin efecto, ninguna referencia a ello. Es decir, que no existe en actor y demandado un contrato de compraventa y por tanto no deben ser aplicadas dichas normas legales, como tampoco el art. 3989 del Cód. Civil respecto a la interrupción de la prescripción.

Se agravia en segundo término, porque entiende que la a-quo parte de una premisa falsa cuando afirma que se encuentra probada la existencia de un contrato de compraventa inmobiliaria. Como ya se expresara en el agravio anterior -sigue diciendo- no existe en autos un contrato de compraventa, por cuanto no se dan los requisitos indispensables para ello: no hay pago del precio ni entrega del inmueble. Es más, en el instrumento obrante a fs. 2 no hay ninguna referencia a que se trate de un contrato de compraventa. Por otra parte, según lo expresa la actora en la demanda y surge del informe de fs. 5/7, el inmueble cuya escrituración se pretende se encuentra inscripto a nombre del demandado bajo el Nº 4997, Fº 97, Tº 50 de Pocito, año 1979, siendo de estado civil casado con Leonor Laría. Es decir, que para transferir dicho bien se necesita la conformidad de la esposa, quien no ha sido demandada en esta causa, ni tampoco ha suscripto la documentación agregada a fs. 1 y 2 base de la demanda, ni ha adquirido compromiso alguno con el actor.

Finalmente se agravia de la imposición de costas a su cargo, que deberán ser impuestas a la actora si se acoge su apelación y rechaza la demanda.

Entrando al tratamiento de los agravios propuestos entiendo que la cuestión decisiva a resolver es si en el caso estamos en presencia de un contrato de compraventa de inmueble y, de concluirse así, si la actora ha acreditado el cumplimiento de su obligación principal para que se acoja la escrituración pretendida.

Y bien, si analizamos el compromiso del 24 de febrero de 1983, que el que sirve de base a la escrituración pretendida, hay que concluir que no es un contrato de compraventa por faltar el precio convenido, que es una de los elementos esenciales específicos del contrato de compra y venta.

No obsta a lo dicho que en artículo tercero del compromiso se exprese que: "El señor Rodriguez toma a su cargo el pago de la suma de Seis millones de pesos en concepto de honorarios y gastos debidos al Dr. Ruiz Flores por la ejecución del sucesorio de don Juan Rodriguez Calvo, como así también el pago de la escrituración de los dos inmuebles cuya transferencia acepta", desde que en ningún momento se dice que ese pago constituya el precio por la compra de los dos inmuebles de que se trata, o que esa suma era debida por don Gabino Abenamar Nuñez al Dr. Ruiz Flores por un trabajo en el sucesorio que se indica comprometiéndose a pagarla en su lugar el actor y que ese era el precio convenido.

El intercambio de la propiedad de una cosa por un precio en dinero no aparece claro en el compromiso de fs. 2 y vta., dando más bien la impresión de que los pagos que toma a su cargo el actor en la cláusula tercera del contrato no constituyen la contraprestación por la cosa sino un cargo accesorio por la transferencia de propiedad que se le ofrece. Esta interpretación encuentra apoyo en el compromiso del 9 de marzo de 1979 (fs. 1) donde el demandado se obligaba a entregarle al actor, sin cargo alguno, un lote en Villa Aberastain, Pocito, y a construirle una casa de cuatro habitaciones y un baño (promesa de donación de inmueble carente de valor según lo dispuesto por el art. 1810 del Cód. Civil). En el compromiso de fs. 2 y vta. se deja sin efecto aquella promesa de donación, que era inválida según dije, y en virtud de ello se hace otra promesa de donación (también inválida -art. 1810 C.C.) aunque con un cargo como son los pagos que el actor debía realizar según la cláusula tercera.

Pero aun en caso en que no se compartiera esa interpretación y, se considerara que aunque en forma imperfecta la cláusula tercera puede valer como el precio convenido (hipótesis difícil de admitir por no advertirse que el pago a un tercero, cuya vinculación con el demandado no se ha invocado ni probado, pueda ser el precio de los inmuebles que el demandado se comprometía a transferir), lo mismo la acción tiene que rechazarse por no haber ninguna prueba de que ese pago se haya realizado, esto es, que la obligación del comprador fue cumplida.

En definitiva, entonces, voto por el acogimiento del recurso de la demandada en la forma que he expuesto sin que resulte necesario expedirse sobre los otros puntos objeto de agravio por carecer de interés. Corresponde por tanto revocar la sentencia con costas. Costas de alzada a la actora.

EL DR. OCTAVIO AUGUSTO SANCHEZ DIJO:

Por sus fundamentos adhiero al voto precedente el que doy por reproducido.-	EL DR. OSCAR ROBERTO OTIÑANO DIJO:	Por razones análogas a las aducidas por el Dr. Alejandro Largacha Quiroga, voto en el mismo sentido.- Por el mérito que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede SE RESUELVE:

I- Hacer lugar al recurso de apelación concedido a fs. 128 contra la sentencia de fs. 139/140, que se revoca; disponiendo en su lugar rechazar la demanda de escrituración deducida por el Sr. Fernando Rodriguez contra el Sr. Gabino Abenamar Nuñez, con costas.

II- Imponer las costas de alzada a la actora vencida, difiriendo la pertinente regulación de honorarios para su oportunidad.

Protocolícese, hágase saber y bajen previa reposición de sellado si correspondiere. FDO. DR. OSCAR ROBERTO OTIÑANO. Presidente. DRES. ALEJANDRO LARGACHA QUIROGA Y OCTAVIO AUGUSTO SANCHEZ. Vocales. ANTE MI:DRA. Ana Estela Ventura. Secretaria Letrada.