Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2012-09-27


Autos N° 4.236 (3er. J.P.L.G.S.J. N° 5.818/08), caratulados: "BRONIA, Juan Víctor Manuel c/ Godoy, Lucas Javier - Desalojo".

---------- San Juan 27 de setiembre de dos mil doce ---- --------- Y Visto: ----------------------------------------------- --------- Para resolver el recurso de apelación articulado a fs. 91 por la actora, quien actúa por medio de su letrado apoderado, contra la sentencia definitiva obrante a fs. 87/90. ----------------------------------------------------------- --------- Tal recurso fue concedido a fs. 101 en relación y con efecto suspensivo (arts. 249 y 250 del C.P.C., T.O. por Ley Prov. N° 8.037). Sin embargo, por razones de economía procesal y conforme a lo dispuesto por el art. 797, ibíd., se modifica la concesión del recurso acordándolo solamente `sin efecto suspensivo. -------------------------- --------- Y Considerando: ------------------------------------ --------- I. Que mediante la resolución recurrida el a quo rechazó la demanda de desalojo en función de los motivos expuestos en los respectivos considerandos, con costas a cargo de la actora. Sin perjuicio de ello, y de conformidad con las constancias de la causa, tuvo por desocupado el inmueble objeto de la locación, y difirió la regulación de los honorarios profesionales para la respectiva oportunidad procesal. -------------------------------------------------------- --------- II. Contra dicho pronunciamiento se alzó el actor, quien expresó agravios con el escrito de fs. 102/104. En tal pieza, en síntesis, manifestó: --------------------------------- · Que le agravia la sentencia apelada al no hacer lugar a la demanda en virtud de considerar que no se cumplió con el requisito de haber constituido en mora al locatario, con base en el art. 747 del Código Civil (C.C.), considerando que la intimación en los términos del art. 5 de la Ley Nac. N° 23.091 no cumple con tal exigencia. ---------------------- · Que el a quo justifica la aplicación del art. 747 del C.C. en el hecho de no existir domicilio constituido para el cumplimiento de la obligación del pago por parte del inquilino, motivo por el cual entiende que se debe estar a los principios generales sentados en los arts. 618 y 747, ibíd., debiendo entonces el locador reclamar el pago en el domicilio del deudor a efectos de su constitución en mora. - · Que yerra la Inferior en la interpretación y la aplicación de la ley, por cuanto en la carta notarial intimatoria (en copia a fs. 2) se denuncia el domicilio en el que el locatario debía hacer efectivos los cánones adeudados, con lo que se perfecciona el contrato de alquiler verbal, tal como lo reconoce la sentenciante al afirmar que al no haber sido respondida la misma quedó demostrado el contrato de locación, por lo cual no son de aplicación los arts. 618 y 747 del C.C., sino que, al existir contrato es aplicable el art. 509, ibíd., conjuntamente con el art. 5 de la Ley Nac. N° 23.091. --------------------------------------------------------- · Que la Jueza ha interpretado en forma errónea la intimación que establece el art. 5 de la Ley de Alquileres, ya que no sólo preavisa al inquilino el desalojo sino que además lo constituye en mora en forma fehaciente, indicándole los meses que adeudaba y el domicilio donde debía realizarse el pago de los cánones locativos. Cita jurisprudencia. ------------------------------------------------- · Que habiendo reconocido el a quo en la sentencia el contrato de locación, se desprende que el demandado tenía conocimiento de los alquileres adeudados y que se encontraba en mora, por lo que -en su opinión- resultan de aplicación los arts. 509 y 1579 del C.C.; pues sería ilógico razonar que existiendo un contrato de alquiler en el que el locatario no abona los cánones, crea que no debe nada. Cita jurisprudencia. ------------------------------------------------- · Finalmente, solicita se revoque la sentencia apelada, con costas. ---------------------------------------------------------- --------- A fs. 105 se dispuso correr traslado de la fundamentación del recurso al demandado, quien no lo contesta, dándosele por decaído el derecho a hacerlo y ordenándose la elevación de los autos a la Alzada; todo ello, mediante la providencia de fs. 109. --------------------- --------- En este ámbito apelatorio se decidió remitir nuevamente el expediente al Juzgado de origen a fin de que se notificara la sentencia de fs. 87/90 por cédula a la Sra. Érica Viviana Riveros Arabel en el domicilio constituido (fs. 111); cumplido lo cual se reenviaron a la Cámara (ver decreto de fs. 118 y certificado de fs. 119). ------------------ --------- A fs. 120 se determinó que todos los miembros del Tribunal intervendrían en la resolución del recurso intentado, ordenándose a fs. 129 el pase de autos a resolver, resolución notificada a las partes, tal como surge de las constancias de las cédulas obrantes a fs. 130 y vta., 131 y vta. y 132 y vta. Posteriormente, se procedió al sorteo de la causa y a su adjudicación a estudio (fs. 133). - --------- III. Comenzando con el análisis de la cuestión sobre la que corresponde expedirse y ciñéndonos a las constancias del expediente y al contenido del pronunciamiento impugnado, adelantamos nuestro criterio favorable a la admisión del recurso, pero en función de las razones que infra expondremos y en uso de las facultades de este Tribunal estimuladas por la apelación articulada. --- --------- 1. Preliminarmente, es dable poner de manifiesto que la solución que se adoptará en el sub exámine responde a las particularidades que muestra el proceso, que ha tenido una tramitación con características singulares; lo cual requerirá una respuesta especial para el caso. --------- --------- 2. En tanto útil para la resolución de la cuestión traída a estudio, conforme a la solución que se diseñará en la presente, efectuaremos una síntesis de la parte pertinente de las actuaciones obrantes en el expediente: --- a) Como documentación habilitante para acreditar su legitimación procesal para iniciar la acción de desalojo, el accionante acompaña un contrato de locación presuntamente realizado el 20 de setiembre de 2007, cuyo locador sería el Sr. Víctor Manuel Bronia y el locatario Sr. Javier Godoy; cuyo objeto sería el alquiler del inmueble ubicado en calle Monteagudo N° 385, Concepción, San Juan, y cuyo precio -durante los primeros doce meses- ascendería a la suma de quinientos pesos ($ 500) mensuales. La particularidad que presenta el pretendido documento es que no se encuentra firmado por ninguna de las partes (fs. 9/10 vta.); -------------------------------------- b) a fs. 2 y vta. corre agregada copia de la carta notarial remitida por el actor -por intermedio del Escribano Carlos Quevedo Mendoza, titular del Registro Notarial N° 24, de fecha 4 de abril de 2008-, dirigida al Sr. Javier Godoy y recibida por la Sra. Érica Riveros, quien manifestó en esa oportunidad ser esposa del destinatario; carta mediante la cual se intima a éste y al garante a suscribir el contrato, a abonar los cánones de enero, febrero y marzo de 2008, denunciando como domicilio para efectuar el pago el estudio jurídico de su letrado; todo ello bajo apercibimiento de iniciar acciones de desalojo y de cobro de alquileres; ---- c) a fs. 22/25 vta. obra la presentación de la Sra. Érica Viviana Riveros Godoy, quien manifiesta haber mantenido una relación amorosa con el demandado por lo cual convivía con él; que en tal carácter contesta la demanda y niega todos los hechos, especialmente la existencia de una locación. Por el contrario, sostiene que el inmueble les fue facilitado en préstamo por el Sr. Juan Víctor Manuel Bronia quien se comprometió a suscribir un contrato de comodato, que acompaña pero que carece de su firma. Admite que acordaron posteriormente celebrar el contrato de locación pero, como se negó a suscribirlo o entregarle recibos, prosiguió la situación tal como estaba; ----------------------- d) a fs. 26 el a quo la tiene por parte, por presentada y domiciliada y ordena poner en conocimiento del actor que el demandado Sr. Lucas Javier Godoy ya no habitaba la vivienda; -------------------------------------------------------- e) a fs. 29 y vta. el actor deduce recurso de reposición contra la indicada providencia, en cuanto dispone tener por parte a una tercera persona extraña al proceso y peticiona se le dé por decaído el derecho al Sr. Lucas Godoy a contestar la demanda y ofrecer prueba. Mediante el decreto de fs. 30 la Jueza desestima la reposición en virtud de considerar que la presentante manifiesta ser ocupante del inmueble y que resulta necesario oírla a fin de garantizar la defensa en juicio; ---------------------------------------------- f) a fs. 74 el actor informa al Juzgado que ha tomado conocimiento extrajudicial (por información de vecinos) que el inmueble objeto de la litis ha sido desocupado por el Sr. Lucas Javier Godoy y su esposa Érica Riveros Arabel; por lo que solicita la constatación de esa circunstancia a través de un oficial de justicia y, en caso de que así fuera, se lo pusiera en posesión provisoria de la vivienda; --------------- g) por decreto de fs. 75 el a quo admite la constatación, ordena que se libre el respectivo mandamiento y que pasen las actuaciones a la Oficina de Notificaciones y Embargos, previa notificación a la parte contraria. Notificación que se instrumenta mediante la cédula de fs. 77 y vta.; ------------ h) a fs. 79 obra el mandamiento de constatación donde el Oficial de Justicia actuante informa que el inmueble se encuentra vacío y deshabitado, dejándose constancia del estado del mismo y de la entrega de la posesión provisoria al Sr. Juan Víctor Manuel Bronia; ----------------------------- i) a fs. 81 se llama autos para resolver y a fs. 87/90 corre glosada la sentencia impugnada. ------------------------------ --------- 3. De la precedente secuencia de hechos destacados de la causa surge que el actor invoca como causal de desalojo la presunta existencia de una locación verbal; por su parte, quien vive en el inmueble manifiesta que dicha ocupación tiene su origen en un comodato también verbal. Es decir que no hay coincidencia respecto de la causa de la ocupación y en ninguno de los casos hay constancias escritas que avalen alguno de los referidos contratos. ------------------------------------------------------- --------- En el juicio de desalojo, el objeto procesal es estrictamente el de obtener el reintegro del inmueble, y a raíz de ello, el conocimiento del Juez se limita a comprobar la procedencia de la pretensión. En tal sentido, este Tribunal, ha sostenido que el abandono del mismo da lugar a un nuevo estado jurídico, que muta esencialmente los términos de la relación litigiosa [entre otros, Autos N° 2.053, caratulados: "Cano Armando c/ Lima, Tito Martín - Desalojo - Sumario" (P. de S., T° VII, Fos 62/65, 19-03-04)]. ------------------------------------------- --------- Así es que al momento de pronunciarse la resolución definitiva, las partes carecían de interés procesal actual, imprescindible para obtener a su favor el dictado de una sentencia que acoja o rechace la pretensión. En efecto, entendemos que el desalojo se tornó abstracto atento al acta labrada por el Oficial de Justicia donde consta la entrega provisoria de la vivienda al actor en virtud de su desocupación por parte de los demandados (ver fs. 79). Siendo así, estaba vedado a la juez efectuar consideraciones generales o abstractas. En razón de la peculiar y anómala manera de extinción del juicio, no correspondía el dictado de un pronunciamiento que hiciera mérito de las alegaciones de las partes. ---------------------- --------- En similar sentido la jurisprudencia ha dicho que, habiéndose denunciado el abandono del inmueble y comprobado la desocupación del mismo por el accionado, la intervención del órgano jurisdiccional se agota con la entrega del bien al actor; sin que corresponda pronunciarse por la procedencia o improcedencia del desalojo planteado en la demanda (Corte Suprema de Justicia de Tucumán, Sala Civil y Penal, Autos caratulados: "Epstein, Mario Benjamín c/ Tugentrajch, Enrique s/ Desalojo", 12-08-2002, Sentencia Nº 686, Mag. vot.: Area - Maidana - Brito - Gandur, Fuente: Lex Doctor 9.0, Jurisprudencia de la Provincia de Tucumán). ----------- --------- Esto es precisamente lo que ha ocurrido en el sub exámine. Así, habiendo desocupado el demandado y los restantes ocupantes la vivienda objeto del juicio de desalojo, carecía de utilidad que la Jueza de primera instancia se pronunciara al respecto, pues constituye presupuesto visceral de toda decisión que el reclamo original y la situación de hecho invocada como causa petendi en la demanda se mantenga hasta el dictado de la sentencia. En consecuencia, si la cuestión había perdido virtualidad y disipado en el curso del proceso el interés jurídico, desaparece la razón de ser del pronunciamiento, porque la cuestión se tornó abstracta e inoficiosa. Deviene, por ende, improcedente analizar temas abstractos, cometido, por vía de principio, incompatible con el quehacer jurisdiccional (Cám. 2ª, sala I, La Plata, causa B-58.851, reg. int. 481/85; B-59.925, reg. int. 36/86; B-59.953, reg. int. 50/86). ----------------------- --------- En efecto, si antes de dictado el fallo de primera instancia ocurrieron hechos que alteraron las circunstancias materiales que originaron el proceso -en el caso, abandono del inmueble reclamado-, que importaron una mutación del tema debatido, tales circunstancias, en mérito a que los Jueces no pueden obviar la realidad, no deben ser ignoradas en razón de lo que expresamente disponía el art. 168, inc. 6°, segundo párrafo, del C.P.C., Ley Prov. N° 3.738, vigente en oportunidad de dictar sentencia (de redacción casi idéntica al actual art. 164, inc. 6°, segundo párrafo, del C.P.C., T.O. por Ley Prov. N° 8.037), que admite expresamente esa posibilidad cuando se alteran las referencias materiales que originaron y dieron sustento a la demanda y su contestación.------------------------------------ --------- Se advierte que la referida norma legal pone de relieve que el magistrado podrá hacer mérito de los hechos constitutivos, modificativos o extintivos, producidos durante la sustanciación del juicio y debidamente probados, aunque no hubieren sido invocados como hechos nuevos. ----------- --------- Como principio general, la sentencia debe remitirse al estado de cosas existentes al momento de trabarse la litis, pero ello admite excepciones cuando en el curso del proceso sobrevienen hechos que modifican tal estado, se acrediten en la causa y no requieren de un nuevo juicio para elucidar definitivamente el derecho de las partes (cfr. C.S.J.N., Fallos: 256-76).---------------------------------------------- --------- Resulta evidente que durante el lapso transcurrido entre el decreto que ordenaba sustanciar con la parte demandada el acuse de negligencia en la producción de la prueba (ver fs. 73) y el llamamiento de autos (fs. 81), hubo un hecho extintivo: la constatación del abandono del inmueble por parte de los ocupantes (ver fs. 79), configurándose una circunstancia sobreviniente de la que no es posible prescindir, lo que tornó abstracto el dictado del decisorio que hiciera mérito de la existencia o no de la locación. -------------------------------------------------------- --------- En consecuencia, al sentenciar se puede hacer valer una causa sobreviniente que altera la situación inicial, pues la directriz de economía procesal aconseja no vedar al juez la posibilidad de considerarla en ocasión de pronunciar la resolución, ya que de lo contrario habría necesidad de transitar nuevos caminos litigiosos, contrariando los principios de economía y celeridad procesal (Cám. 2ª, Sala I, La Plata, D.J.B.A., T° 119-591; cita de Morello, Augusto M., Sosa, Gualberto L. y Berizonce, Roberto O., "Códigos Procesales en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y de la Nación", Editora Platense - AbeledoPerrot, 2ª edición reelab. y ampl., Buenos Aires, 1986, Tº II-C, pág. 54). ------------------------------ --------- 4. En conclusión, dadas las particularidades de la causa, se observa que resultaba improcedente un pronunciamiento sobre el desalojo atento a que la cuestión había devenido abstracta con anterioridad al dictado de la sentencia de fs. 87/90, la que se revoca. --------------------- --------- Ante las particularidades de la causa, los fundamentos vertidos, la índole de la cuestión analizada y dado que en supuestos en los cuales la cuestión ha devenido abstracta con anterioridad al dictado de la sentencia el principio general de aplicación es que las costas se impongan en el orden causado, frente a la posibilidad de que ambas partes pudieran haberse considerado con derecho a sostener y resistir, respectivamente sus posiciones procesales, resulta aconsejable que aquéllas sean soportadas -en ambas instancias- de tal manera (cfr., mutatis mutandi, arts. 66, 2° párr., y ccds. del C.P.C., T.O. por Ley Prov. N° 8.037). -- --------- Al simple efecto ilustrativo mencionamos, sobre el particular, el siguiente caso jurisprudencial: "la regla general cuando la cuestión de fondo se ha tornado abstracta, impidiendo un pronunciamiento sobre la procedencia o no de la pretensión sustancial, es que las costas deben ser aplicadas en el orden causado pues las partes emergen del litigio en igual condición y ninguna puede ser calificada de vencedora ni de vencida [cfr. Peyrano, Jorge, A propósito de la sustracción de materia, Jurisprudencia Argentina, 1980-III-165]" (Autos: "Maizoro S.A. de C.V. c/ Kellog Cellog Company s/ Cese de oposición al registro de marca", Cámara Federal Civil y Comercial, Sala I, Mag. votantes: Francisco de las Carreras - María Susana Najurieta, 02-12-04, Causa N° 1.559/97, Fuente: Lex Doctor 9.0, Jurisprudencia de la Nación, Cámaras Federales Civil y Comercial). ------------------------------------------- --------- Por lo expresado, normas legales, doctrina y jurisprudencia citadas, Se Resuelve: --------------------- --------- 1. Admitir -por los fundamentos aquí expuestos- el recurso de apelación deducido por el actor a fs. 91 contra la sentencia de fs. 87/90 la que, en consecuencia, se revoca y se declara abstracto decidir respecto del desalojo porque su objeto se ha cumplido, procediéndose a otorgar la tenencia definitiva del inmueble sito en calle Monteagudo N° 385, este, Capital, al Sr. Juan Víctor Manuel Bronia. -- --------- 2. Imponer las costas de ambas instancias en el orden causado, dejándose debida constancia de que en esta sede apelatoria no existe actividad a los fines regulatorios de honorarios de letrado alguno de los demandados. --------------------------------------------- --------- 3. Protocolícese, agréguese copia autorizada a los autos, notifíquese y bajen al Juzgado de origen, previa reposición de sellado si así correspondiere.