Tribunal: CAMARA CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Chubut
Fecha: 2008-04-11


Comodoro Rivadavia, once de abril de 2008.

VISTOS Y CONSIDERANDO:

Estos autos caratulados: "de L. , L. E. c/ G. , O. A. y OTRO s/ PREPARA VIA COBRO DE ALQUILERES", Expte. Nro. 16.744/2008, venidos del Juzgado Letrado de Primera Instancia de Ejecución Nro. 2, Secretaría Nro. 3 (Expte. Nro. 2158/2006).

I.- Llegan los presentes a esta alzada por apelación deducida por la demandada a fs. 218 contra la sentencia de fs. 215/217 que rechaza la defensa de nulidad de la ejecución y las excepciones de inhabilidad de título, compensación y pago opuestas por la ahora recurrente y manda a llevar adelante la ejecución.

A fs. 221/225 expresa agravios. Luego de efectuar una breve reseña de los antecedentes de la causa, se agravia porque considera que el a quo no tuvo en cuenta las pruebas rendidas, de donde resulta que el alquiler correspondiente al mes de abril de 2006 y que se reclama, debe ser compensado con el depósito dado en garantía; que los servicios de luz, gas, agua y video cable fueron abonados por el locatario y que es improcedente la indemnización del art. 8 de ley 23.091 porque la locadora fue debidamente avisada de la entrega de la vivienda a fines del mes de abril de 2006.

Refiere que los propietarios de la inmobiliaria M y C Propiedades, actuaban en representación de la accionante y como tales admitieron la compensación del alquiler del mes de abril con el deposito en garantía dado.

Indica que de la declaración testimonial de los Sres. C. y S. surge que se convino tomar el mes de depósito para el pago del alquiler del mes reclamado y que se informó que el inmueble iba a ser entregado el día 30 de abril de 2006. Que tales declaraciones no fueron impugnadas debiéndose tener por acreditados tales extremos.

Respecto de los servicios aduce haberse demostrado que los mismos fueron abonados por el locatario, de acuerdo a la prueba informativa rendida en autos.

Indica que la compensación que requiere es viable por tratarse de sumas líquidas y exigibles ambas, por haberse convenido con los mandatarios de la locadora. Entiende por último que razones de economía procesal aconsejan admitir la compensación a fin de evitar la promoción de un nuevo proceso en que debe reclamar el reintegro de la suma dada en garantía.

A fs. 229/232 contesta el traslado la actora, solicitando el rechazo de los agravios.

II.- De acuerdo a las constancias del presente, surge que a fs. 19/21 el actor promueve demanda por cobro de alquiler del mes de abril de 2006 con más intereses, indemnización del art. 8 ley 23.091 y sumas adeudadas por servicios de agua, electricidad, gas y televisión satelital en virtud de las cláusulas séptima y octava del contrato base de la presente acción.

No se realiza audiencia a los efectos del artículo 525 inc. 2º del CPr., por incomparecencia del demandado haciéndose efectivo el apercibimiento bajo el cual fuera citado a fs. 100 e intimados de pago y embargo los codemandados a fs. 104/109.

A fs. 117/120vta., el fiador solidario, y a fs. 121/124vta. el locatario, oponen excepción de inhabilidad de título, compensación y pago fundada en la inexistencia de la deuda por estar los rubros reclamados pagos y no corresponder la indemnización del art. 8 de la ley 23091 por haber comunicado a la administradora de la propiedad que el mismo seria entregado. Asimismo sostiene la improcedencia del reclamo respecto de los servicios toda vez que acredita el pago y éstos no fueron reclamados en las cartas documentos enviadas. Ofrece prueba.

A fs. 128/134vta., contesta el actor las excepciones opuestas.

A fs. 151 se abre a prueba la causa. Producidas las mismas a fs. 215/217, se dicta sentencia definitiva rechazando el juez de grado las excepciones opuestas. Manda llevar adelante la ejecución por la suma de $ 3.837,98, correspondientes a mes de abril de 2006, indemnización correspondiente a la rescisión anticipada y servicios impagos ($437,98) más intereses.

III.- A fin de dar tratamiento a las cuestiones traída a decisión, se han de fijar en principio algunas consideraciones emanadas de doctrina y jurisprudencia, para dentro de tales conceptos, analizar la situación de autos.

"El mandato comercial puede ser expreso o tácito (arts. 207 del Código de Comercio y 1873 del Código Civil), pero aún ante la inexistencia del mismo, bajo cualquiera de sus formas de otorgamiento, existe la posibilidad que por las circunstancias que rodearon el acto jurídico se haya entendido de buena fe que efectivamente haya existido.

Que otra cosa puede entender quien firma un contrato en una inmobiliaria, que lo hace en nombre del propietario, y recibe el pago mensual del alquiler pactado sin que el locador se oponga , pues no obstante el desconocimiento en la contestación de demanda y absolución de posiciones, no tengo dudas de la autorización que la inmobiliaria detentaba.

"Bien se ha dicho que: "Cuando por culpa del mandante se ha creado una apariencia de mandato, aquél queda obligado frente al tercero de buena fe. El mandato aparente ha tenido amplia repercusión en la jurisprudencia nacional y extranjera, y la doctrina ha hecho fecunda aplicación de esa figura jurídica. Conforme a las directivas del mandato aparente, queda comprometida la responsabilidad del otorgante si el tercero, actuando con diligencia, ha podido confiar en la existencia de poderes. Asimismo, se ha declarado que hay mandato aparente cuando una persona actúa en nombre de otra sin poderes suficientes y, sin embargo, las circunstancias que rodean su gestión tornan razonable suponer que obra en ejercicio de un mandato, haciendo responsable al mandante no obstante la real extralimitación del mandatario. Más ampliamente, se ha declarado que el mandato aparente se da en ciertas situaciones cuyas circunstancias permiten suponer, razonablemente, que el mandatario está obrando dentro de las facultades otorgadas por el mandante, ... En el conflicto entre el interés de quien no dio los poderes y el del tercero de buena fe que creyó, por razones serias, que había mandato, la ley se inclina frecuentemente por éste, protegiendo de ese modo la seguridad jurídica ...." (Gómez Leo - Gómez Busquerín, "Legislación Comercial Anotada, Código de Comercio", T. 1, pág. 458, cap. 4, ed. "Depalma", Buenos Aires, año 1993)"; Borda, "Contratos", t. II, pág 462..- A mayor abundamiento, cabe señalar que alguno de los requisitos enumerados por Rodríguez, en "El mandato aparente", J.A. 1990, es que la apariencia ha de referirse a una situación de hecho, y dicha apariencia ha de llevar una situación de error y dé origen a una obligación específica y determinada.

El Sr. Juez de la instancia anterior ha rechazado los argumentos del demandado, que son motivo de agravios.

Del análisis de la controversia, se desprende que la Sra. Larrea, firmó el contrato de locación con el Sr. G. , en la inmobiliaria "M y C Propiedades" sobre el inmueble sito en la localidad de Rada Tilly, para lo que había sido autorizado por los propietarios.

Y digo que la autorización no solo fue para efectivizar la locación (fs 190) sino que se extendió al recibo de los pagos que efectuó la locataria (fs 68/88 desde julio de 2004 y fs 189), lo que desacredita la respuesta de la actora a la posición cuarta.

Se sostiene y se comparte que el apoderamiento puede ser expreso o tácito, por instrumento público o privado, por cartas misivas e incluso verbalmente (art. 1873 CC). El art. 1874 se refiere al mandato tácito, consistente en hechos positivos o incluso negativos del mandante (inacción o silencio), que demuestren inequívocamente la voluntad de aquél de apoderar a otra persona, o bien sabiéndolo, de no desapoderar a quien hace algo en su nombre. Carlos Alberto Ghersi, "Contratos" Astrea, págs. 479 y sgtes.).

No debe olvidarse que la apariencia jurídica es una situación que se presenta cuando un hecho cualquiera (fenómeno manifestante) hace aparecer a aquélla (fenómeno manifestado) como si realmente existiese (Conf. Guillén, "Nulidades y apariencia", LL 1984-A, 772).

Surgen de autos, indicios de suficiente entidad para sostener que nos encontramos ante un mandato tácito otorgado por la actora a M y C Propiedades .

IV.- En principio se abordará el agravio referido a la excepción de compensación.

Sin controversia acerca de haber sido resuelto en contrato al finalizar el mes de abril de 2006 y que el mismo se halla impago, pretende el demandado compensar tal deuda con el mes de depósito dado en garantía.

Numerosa doctrina y jurisprudencia ha reconocido que no resulta procedente la compensación de los alquileres impagos con el depósito realizado por el locatario, desde que se trata de una garantía que no puede ser imputada a alquileres conforme su naturaleza y destino (Conf. esta Cámara, S.D. Nro. 81/1995 del 13/09/95).

En efecto, "La compensación de la indemnización pactada por la facultad de rescindir el contrato con el mes de depósito, no puede prosperar, porque esa última suma fue entregada como garantía del cumplimiento de las obligaciones al momento de restituirse el inmueble, debiendo contar para la liberación del deudor con la aprobación del locador bajo debida constancia por escrito" ("B. , M. A. c/ C. , A. s/ Demanda ejecutiva por cobro de alquileres" - CC0101 - LP 221042 RSD-273-95 S - 14-11-1995 elDial - WBBAA). En igual sentido N. , N. J. , en "La Locación y sus Procesos Judiciales" Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe 2001, p 299),Bustos Berrondo "Juicio Ejecutivo" pág.202. Mosset de Iturraspe "La locación y sus procesos judiciales, pág. 164.

De acuerdo a ello, el agravio vertido en tal sentido no tiene andamiaje, pues no ha sido reconocido por los testigos -propietarios de la inmobiliaria- el acuerdo referido, antes bien de la respuesta a la pregunta nro. 7 de fs. 189 surge que así se hizo pese a no corresponder y a fs. 190 surge que se trató de una decisión unilateral del locatario, Sr. G.

Por ello, la compensación pretendida debe rechazarse, confirmando en tal sentido la decisión del a quo, sin que obste a lo decidido las razones de economía procesal invocadas por el recurrente. La suma adeudada por tal concepto devengara los intereses dispuestos por el a quo.

V.- Lo reseñado al inicio sirve de base para tratar el agravio relacionado con el pago de la indemnización por rescisión anticipada.

En el subjudice, de la lectura de la cláusula octava del contrato de locación de fs. 15, se advierte que las partes, en virtud del art. 1197 del C.C. que consagra el principio de autonomía de la voluntad, pactaron en conocimiento de lo previsto por el art. 8 de la ley 23.091, que luego de los seis meses de locación el locatario podía hacer uso de la facultad de resolutoria, previo aviso de 30 días sin que el locador tenga derecho a percepción de indemnización.

Atento lo consignado con relación al mandato conferido y la administración que efectuaba la inmobiliaria respecto del inmueble de marras, carece de respaldo fáctico la negativa en tal sentido efectuada por la actora.

Con la testimonial del Sr. S. a fs. 190 se acreditó que el inquilino le informó su decisión verbalmente (ver respuesta a la 6° pregunta). El locatario debe notificar su decisión antes de la fecha que reintegrará la tenencia del bien; la notificación debe ser fehaciente, cierta y no debe dejar lugar a duda alguna; cualquier medio de efectivizarla es idóneo siempre que reúna esos requisitos (Cfme. Riccio, Jorge "Locaciones Urbanas Ley 23.091" Ed. Depalma p. 56).

Y se entiende que ante las facultades de M y C Propiedades, tal comunicación reconocida por Slingo constituye el medio fehaciente e idóneo que se requiere.

En consecuencia, se admite el agravio relativo a la improcedencia de la indemnización prevista por el art. 8 ley 23.091 modificando el fallo respecto a lo decidido en este rubro.

VI.- En cuanto la admisión del rubro servicios impagos, resulta oportuno destacar que para que proceda la vía ejecutiva respecto de este rubro es requisito esencial que previamente el actor acredite el pago de los mismos.

En el subjudice, al incoar la demanda la actora no acompañó recibos de pago de los servicios cuyo pago reclama al demandado ni especificó períodos comprendidos en las sumas que reclama.

Por su parte el locatario acreditó la falta de deuda de los servicios reclamados acompañando recibos obrantes en su poder correspondientes a Cooperativa de Agua potable de Rada Tilly con sello de caja en fecha mayo y junio de 2006 (fs. 62 63 y 200), servicio de cable correspondiente al mes de marzo y abril de 2006 con sello de caja del 29 de abril de 2006 (ver fs. 67 y 211); servicio de energía eléctrica correspondientes a los periodos 4 y 5 de 2006 con sello de caja del 7 de junio y 18 de julio de 2006 (fs. 64, 65 y 207) y comprobante de inexistencia de saldo deudor al 9 de mayo de 2006 por servicio de gas (fs. 66 y 199). Se observa que todos los sellos de caja son anteriores a la fecha de promoción de la presente demanda.

Ante tales constancias, frente a la inexistencia deuda y sin que la actora haya acreditado haber abonado tales conceptos, no se dan los presupuestos necesarios para la procedencia del reclamo.

Consecuentemente, el agravio también será estimado, correspondiendo revocar la sentencia en crisis en cuanto manda llevar adelante la ejecución respecto de la suma de $437,98 reclamada en concepto de servicios impagos.

VII.- Costas y honorarios por mandato legal deben adecuarse. En atención a la forma en que se resuelve, las costas de ambas instancias las determino en el orden causado. A los fines de la regulación de honorarios por los trabajos realizados en las dos instancias se tendrá en cuenta la relación entre la gestión profesional y la probabilidad de efectiva satisfacción de la pretensión reclamada y lo dispuesto por los arts. 6, 7 y 14 del Dto.-Ley 2200 to. Ley 4335.

Por ello, la Sala B de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial con asiento en la ciudad de Comodoro Rivadavia, R E S U E L V E:

1)Admitir parcialmente el recurso de apelación interpuesto a fs. 218 y en consecuencia modificar el monto de condena el que queda determinado en la suma de PESOS MIL SETECIENTOS ($1.700) correspondientes al canon locativo del mes de abril de 2006 con más los intereses conforme lo dispusiera el a quo.

2)Costas de ambas instancias por su orden. Se regulan los honorarios por los trabajos en la primera instancia al Dr. F. A. F. en el siete por ciento (7%)(arts. 6, 7 y 40 de la ley 2200) y al Dr. Enrique Visser en el nueve y medio por ciento (9,5%) (arts. 6, 7, 9 y 40 de la ley arancelaria) del monto que surja por capital e intereses en la liquidación a practicarse. Por los trabajos realizados en esta instancia se regulan los honorarios al Dr. E. V. , en el treinta por ciento (30%) y al Dr. F. A. F. en el veinticinco por ciento (25%) a calcular, en ambos casos sobre los que les fueron regulados por su actuación en la instancia anterior.

3)Regístrese, notifíquese y devuélvase.

La presente sentencia es firmada por dos vocales de Cámara en virtud de encontrarse en uso de licencia la Señora Juez de Cámara Dra. Nélida Susana Melero y concordar en la solución del caso (artículos 1, 2, 3 y 5 de la Ley 4550, modif. de la Ley 1130).

Fdo.

Dra. MARTA SUSANA REYNOSO DE ROBERTS- JUEZ Dra. MERCEDES GRACIELA GARCIA BLANCO- JUEZ REGISTRADO BAJO EL N° 02 DEL AÑO 2008 DEL LIBRO DE SENTENCIAS DEFINITIVAS.