Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2008-09-11


2º Instancia. - San Justo, septiembre 11 de 2008.

1º ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada? 2º ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? 1º cuestión. - El doctor Posca dijo:

I. Los antecedentes del caso.

I.1. La sentencia de primera instancia.

La señora juez de grado dicta sentencia a fs. 342/356 vta., desestimando la demanda entablada por el señor Pedro Pennacchio contra "Consorcio de Copropietarios Donovan y Autopista Ricchieri, Tapiales, Provincia de Buenos Aires". Impone las costas a la parte actora vencida y practica las regulaciones de honorarios de los profesionales intervinientes.

A fs. 364 apela la sentencia la parte actora. A fs. 364/vta. el Dr. C. interpone recurso de apelación contra las regulaciones de honorarios de los profesionales intervinientes, por considerarlas elevadas. Al mismo tiempo apela la regulación efectuada a su favor, considerándola exigua. A fs. 365 se conceden los recursos interpuestos. A fs. 370/371 el apelante fundamenta los recursos interpuestos contra las regulaciones de honorarios. A fs. 419/432 vta. expresa agravios la parte actora. A fs. 438 se da al demandado por perdido el derecho a contestar el respectivo traslado. Se dispone correr vista a la Sra. Asesora de Incapaces. A fs. 440 se llaman "Autos para Sentencia". A fs. 441 se practica por Secretaria el sorteo para el orden de votación de la presente causa.

I.2. Los agravios.

Anticipa la apelante que se agravia porque no se ha hecho lugar -ni parcialmente- a la demanda. Se queja porque además se imponen las costas a la actora y se regulan honorarios excesivos. Afirma que no se ha valorado la prueba que acredita la pretensión de la demandante.

Expresa que está suficientemente probado el incumplimiento deliberado del consorcio de sus obligaciones en perjuicio de la actora.

Añade que el fallo apelado incurre en un manifiesto error esencial, al restarle toda trascendencia a la carta documento que enviara el señor Pedro Pennacchio, a la Administración. Expresa que en esa comunicación se deja constancia de la oportuna entrega de las llaves de la unidad al consorcio, para poder acceder a la misma, y realizar los trabajos de cambios de caños de gas y posteriores refacciones, para dejar el lugar en el mismo y perfecto estado en que fuera receptado.

Dice que la carta documento de fecha 27 de agosto de 2001 ha constituido en mora a la demandada. Expresa que es relevante que no se haya contestado la carta documento.

Afirma que ha colaborado con la parte demandada al facilitarle el ingreso a la unidad al estar desocupada, prueba de ello es la entrega de llaves.

Se queja porque el consorcio demandado no ha contestado la carta documento y que además no ha concluido con las refacciones en tiempo y forma, no ha restituido las llaves y ha hecho ingresar a la unidad personas extrañas "para fabricar pruebas testimoniales falaces" (textual) y por argumentar -recién al contestar demanda- que los azulejos no se colocaban, por cuanto debía proporcionarlos el propietario. Se queja porque no se ha valorado lo referido.

Expresa que con las declaraciones testimoniales de los Señores Orlando Poletti y Pedro Andrijasevich, está acreditado que el consorcio ha realizado trabajos de caños de gas, que quedaron sin terminar. Añade que recién se terminaron trabajos parciales por mayo-junio de 2003, época en que se alquiló el departamento al señor Andrijasevich.

Se queja porque en el fallo no se considera que el ofrecimiento de la administración para realizar los trabajos deviene con enorme atraso, considerándose que la carta documento data del mes de agosto de 2001.

Expresa que está acreditado por acta de inspección notarial y fotografías certificadas, que los daños perduraban, no obstante la intimación cursada en agosto de 2001, sin respuesta del consorcio.

Afirma que también está probado, el ofrecimiento que la unidad tenía en el año 2001 para la venta o alquiler, y que recién se concreta en el año 2003. Entiende que la falta de reparación íntegra por el consorcio, obstaculizaba que la propiedad luciera como correspondía, a los efectos de su alquiler o venta. Dice que ello le ha causado daños emergentes y lucro cesante.

Se queja porque en el fallo apelado se ha decidido que es posible determinar cual es la obligación incumplida. Entiende que tal conclusión es arbitraria.

Expresa que ha probado la mora de la parte demandada en reparar el daño, reiterando la mención de la carta documento que el consorcio no ha contestado. Dice que el consorcio ha obrado de mala fe al no contestar la carta documento remitida en el mes de agosto de 2001.

Puntualiza que con posterioridad a los arreglos ingresó reiteradamente personal del consorcio sin autorización del dueño, y no para refaccionar el departamento, circunstancia que el fallo no considera. Afirma que quedaron trabajos pendientes.

Dice que está probado que no se solucionó la limpieza de escombros, que no se repararon los daños en el plastificado de pisos de madera. Tampoco dice se repararon los revestimientos en el baño, las refacciones en el pasillo y cocina, Pintura de sectores dañados por los trabajos efectuados.

Reitera el perjuicio material y moral que le ha causado la demora del consorcio en la realización de las refacciones, considerándose además que ello dificultó las posibilidades de dar en locación o enajenar al departamento.

Critica el fallo en cuanto determina que el consorcio no incurrió en mora porque los materiales para los arreglos debían ser provistos por el dueño, quedando a cargo del demandado la mano de obra. En este punto considera al fallo arbitrario.

Dice que le causa agravio que se haya desestimado el reclamo relacionado con la rotura existente detrás de la alacena, lugar por donde pasaban los caños de gas nuevos y que ha sido mencionado por el perito. Añade que la afirmación del consorcio respecto que allí había un calefón y que fue sacado por el propietario, carece de prueba fehaciente que lo acredite. Niega la existencia del calefón.

Critica el fallo porque se desestima la demanda interpretándose que no está acreditada la relación causal. Reitera conceptos al expresar que está probado que el consorcio cuando cumplió lo hizo tardíamente y de manera defectuosa. A su entender está probada la relación causal entre el daño producido y el hecho generador.

Refiere también el item -separado de los daños y perjuicios-, relativo a la reparación que debía efectuarse en las rejas del balcón. Se queja porque no se ha admitido el reclamo.

Insiste en que están probados los daños y acreditada la demora del consorcio en efectuar los arreglos. Afirma que la conclusión del fallo en cuanto a que es poco clara la demanda también le causa agravio. Dice que es clara su pretensión.

Se queja porque en el fallo no se consideró el Acta Notarial del 24 de diciembre de 2002, sin que medie redargución de falsedad. Afirma que con tal Acta Notarial se acredita los daños sin repararse, principalmente en el baño, donde se puede observar claramente que el caño instalado de gas, está fuera del nivel apropiado, para recolocar los azulejos originales que fueron dañados al cambiar la cañería anteriormente existente en el lugar. Añade que al alquilar la unidad debió el propietario realizar los arreglos que estaban a cargo del consorcio. Dice que a los efectos de solucionar el problema suministró baldosones al consorcio, que al tener mayor espesor que los azulejos simularían el defecto, quedando la colocación como un elemento decorativo y bajo la figura de una mocheta. Dice que ello de ninguna manera significa que la obligación de proveer los materiales fuera del actor. Expresa que el fallo erróneamente sostiene que esa obligación estaba a cargo de la parte actora. Considera esenciales estas pruebas.

Dice que al tratarse de piezas originales, la obligación de reposición estaba a cargo del consorcio. Añade que el propietario debía proveer las piezas solo en el caso que de encontrarse reformada la unidad con piezas distintas a las originales, no siendo éste el caso. Además -agrega- había otros daños que reparar. Reseña las razones para sostener que no estaba obligado a proveer los azulejos, señalando: a) Los azulejos a reponer eran los originarios, y estaban a cargo del Consorcio; b) El consorcio no hizo los trabajos en tiempo oportuno y resulta además imposible recolocarlos. Habían puesto el caño nuevo de gas, quedando fuera del nivel apto para ello.; c) Afirma que no informó el consorcio al propietario sobre distintas alternativas para solucionar dicho defecto pendiente en el baño; d) Afirma que la solución alternativa la dio la actora, al adquirir baldosones que colocó el consorcio. Con ello se evitaron cambios totales de azulejos en el baño.

Dice que la obligación estaba a cargo exclusivamente del consorcio y en este aspecto le causan agravios los fundamentos del fallo.

Afirma que el grave deterioro observado en la reja del balcón una vez conocido se comunicó inmediatamente en conocimiento al consorcio, para evitar un eventual daño. Se queja porque en la sentencia no se advierte el incumplimiento de una obligación del demandado.

Se agravia porque en la sentencia apelada, tampoco se distingue la denuncia de reparación en el techo de la cocina, ante un hecho ulterior por filtración del piso superior, obligación a cargo del consorcio y ajena a la pretensión central de la demanda. Dice al respecto que el consorcio se había comprometido a pintar partes del techo afectadas, en la cocina, tan pronto se secase adecuadamente.

Dice que el fallo confunde los hechos originarios y que forman parte esencial de la pretensión con denuncia ulterior de filtraciones, que nada tienen en relación con la pretensión de la demanda.

Se agravia porque en la sentencia se ha considerado inadmisible el reclamo por reparación de las rejas de seguridad del balcón y pintura pendiente en techo de cocina y baño.

Reitera que el consorcio estaba obligado a suministrar los azulejos. Se agravia por las conclusiones del fallo al respecto. Expresa que se ha interpretado erróneamente la declaración testimonial del señor Andrijasevich, con relación a la respuesta 9º, fs. 213. Dice que el Dr. C. acordó con el señor Mendoza que entregaría los baldosones a los efectos de solucionar el defecto con el nivel del conducto de gas y evitar con ello recolocar todos los azulejos, sin que ello fuera asumir una obligación.

Dice que al testigo que alquiló el departamento, solo le preocupaba el baño.

Reitera conceptos ya vertidos sobre la cuestión señalada.

Insiste en la mora del consorcio para cumplir con su obligación de reparar los defectos originados por las obras de cañería realizadas.

Critica el fallo en cuanto sostiene que el consorcio no colocó el caño detrás de la alacena y que la rotura allí existente se debe a que el propietario instaló en el lugar un termotanque.

Afirma que los cambios de caños en la cocina, también los hizo el demandado.

Además se agravia porque no se han valorado los testimonios de Poletti y Andrijasevich, respecto de los escombros que se observaban dentro de la unidad funcional.

Solicita se considere que la acumulación de escombros y polvo dentro de la unidad, daños en el plastificado del piso, falta de oportunidad de alquilar o vender en condiciones normales, roturas no arregladas en paredes, azulejos no colocados, deficiencias en la colocación de caños de gas, con salientes, que imposibilitaba reponer azulejos iguales; asimismo pide se consideren aquellas situaciones producidas por el obrar del consorcio en los trabajos realizados y por todas las tareas de reparación pendientes.

Reitera que esta probado que el inmueble era ofrecido para su alquiler o venta.

Las costas. Se agravia porque se han impuestos las costas a la parte actora. Entiende que debe admitirse la demanda y en consecuencia imponerse las costas a la parte demanda. Sin perjuicio de ello, sostiene que aún si se decidiera lo contrario, debe tenerse en cuenta que la actora pudo creerse con derecho a iniciar la demanda, conforme a los hechos que reitera.

II. La solución.

II. 1. El criterio del mínimo agravio.

Resulta intrincado el escrito de expresión de agravios. Con esfuerzo me he dedicado a releer la expresión de agravios sumida mayormente en un mero discrepar, cuya consideración ha de permitir el criterio flexible, receptado en la materia.

Siguiendo la jurisprudencia del Tribunal en cuanto se admite el mínimo agravio (Causa "Peña, Olga Bibiana y Otro c/Municipalidad de La Matanza s/Daños y Perjuicios", Causa Nº 1377/1, RSD Nº 34/08 del 5 de junio de 2008, voto del suscripto), igual anticipo que las críticas del apelante son endebles y luego se verá en que medida son susceptibles de modificar la solución del fallo apelado.

Recientemente se ha reiterado: "La jurisprudencia ha decidido que debe primar un criterio de amplia tolerancia para evaluar la suficiencia de la expresión de agravios, con la finalidad de amparar la garantía de defensa en juicio y en consideración a ello se expresó que si la apelación cumple en cierta medida con las exigencias del ritual, puede estimarse que la carga procesal de fundar los agravios se cumple con el mínimo de técnica exigido en materia recursiva (Fenochietto, op. cit., pág. 102). Este criterio ya ha sido adoptado por esta Sala en la causa "Combustibles Vázquez Hermanos S.R.L. c/Municipalidad de La Matanza s/Amparo, R.S.I. nº 4, sentencia de fecha 23 de mayo de 2006, voto del Dr. Alonso)".( Esta Sala, "Colatrella c/Dirección Gral. De Cult. y Educ. S/Amparo", Expte. Nº 24/1, RSI 12/00, del 12 de julio de 2000, voto del suscripto); (idem "Donghia, Angel Donato y Otra c/Performance Propiedades y otro s/Cobro Sumario de Dinero", Causa Nro. 187/1, Reg. Int. Nro. 42, del 16 de mayo de 2002, voto del Dr. Taraborrelli) (Conf. "Feijoo, Alejandro y Otro c/Cabello, Domingo s/Daños y Perjuicios", Expte. Nro. 43/08, del 19 de agosto de 2008, voto del suscripto).

II.2. La relación causal adecuada.

El daño que dice haber experimentado la parte actora no solamente debe ser probado en cuanto a su existencia sino que además como se ha puntualizado en la sentencia apelada, es necesario acreditar la relación causal adecuada.

Respecto de la relación causal adecuada expresé recientemente: "La causalidad adecuada permite calificar a un sujeto como responsable en la medida que su conducta haya sido capaz de ocasionar normalmente el daño conforme al curso natural y ordinario de las cosas (Doct. art. 901 CC). Además expresé: "Resulta aplicable: "El nexo causal es el elemento que vincula el daño directamente con el hecho e indirectamente con el factor de imputabilidad subjetiva o de atribución objetiva del daño. Es el factor aglutinante que hace que el daño y la culpa, o en su caso, el riesgo, se integran en la unidad del acto que es fuente de la obligación de indemnizar. Es un elemento objetivo porque alude a un vínculo externo entre el daño y el hecho de la persona o la cosa" (Bustamante Alsina, Jorge: "Una nueva teoría explicativa de la relación de causalidad", LA LEY, 1991-E, 1378 citado en "Digesto Práctico" LA LEY- Daños y Perjuicios-I, pág. 508, nro. 3875").

También señalé: "Para acreditar la relación causal adecuada todos los medios de prueba, inclusive las presunciones basadas en indicios graves y concordantes, resultan admisibles. Ello no significa aceptar que la causalidad en si misma pueda ser presumida".

"La falta de prueba del nexo causal obsta a la procedencia de la indemnización. Razones de estricta justicia y equidad impiden la imposición de una condena reparadora a aquél que no ha producido el daño" (Capurro, Maximiliano Hernán c/Fernández, Walter Hugo s/Daños y Perjuicios", Expte. Nº 1374/1, R.S.D. Nº 47/08, del 28 de agosto de 2008).

En el caso concreto los desperfectos y trabajos de albañilería pendientes -excepto el balcón- han eclosionado en un ámbito privado, tal como es el departamento. Es decir la problemática -con la excepción indicada- es ajena al espacio común, escenario donde el consorcio asume responsabilidades puntuales.

Todo acreedor diligente debe cooperar con su deudor. Nada le impedía al actor, sin perjuicio de las obligaciones del demandado, realizar las tareas por sí y a costa del consorcio, los arreglos adecuados para restaurar los ambientes de la unidad funcional de su exclusiva propiedad (Art. 505 inc. 3 CPCC). Si bien ello exige en principio la autorización judicial, lo cierto es que puede prescindirse de ella en casos de urgencia. En todo caso cuando se ha ejecutado la obligación por un tercero, la condena al deudor solo debe comprender los desembolsos que se entiendan adecuados, de acuerdo al resultado de la prueba respectiva. Inclusive, cada propietario en el ámbito de la propiedad horizontal, está autorizado a realizar las reparaciones indispensables o urgentes sin llenar los requisitos legales, pudiendo reclamar el reembolso en la medida que resultaron útiles (Artículo 8º Ley 13.512).

Al contrario ha formulado la intimación en el mes de agosto de 2001 e interpretó el silencio del consorcio con absoluta pasividad, en tanto la unidad funcional permanecía cerrada y abandonada.

El silencio del receptor de la carta documento obrante a fs. 9, no genera los efectos que pretende el apelante (Doct. Art. 919 Código Civil). Por otra parte, la renuencia del demandado debe ser valorada en el contexto integral de la prueba.

Recién en el año 2003 inicia las presentes actuaciones. Interin se mantenían escombros -de hecho de fácil remoción- y las falencias que exhiben las respectivas fotografías y se mencionan en el acta notarial labrada a tal efecto.

Resulta evidente que en el cuadro fáctico del caso y analizado tal contexto, la dilación del actor en procurar medios alternativos para resolver con prontitud aquello que entendía como responsabilidad del consorcio, no puede gravitar con igual extensión sobre el débito de responsabilidad que se reprocha a la parte demandada.

Allí cobra mayor trascendencia el principio de la relación de causalidad adecuada.

La conducta de las partes en la moderna concepción de la prueba, también constituye un medio idóneo para acreditar circunstancias propias de la etapa extrajudicial (Doct. Art. 1198 C.C.).

La jurisprudencia ha puntualizado: "Las cuestiones suscitadas por los daños que producen las filtraciones por pérdidas de las cañerías en un edificio afectado a la P.H. deben resolverse dentro de las previsiones de la ley 13.512 y del Reglamento de Copropiedad y Administración. El principio general es que los gastos de conservación y reparación deben ser solventados por el propietario de la cosa que produce el daño, a saber: el consorcio, si se trata de bienes comunes; los consorcistas, si se trata de sectores exclusivos (art. 5, ley 13.512). Igual criterio se aplica a la responsabilidad emergente (art. 1113 del Cód. Civil)."(CC0103 LP 211905 RSD-226-92 S 18-8-1992 "Garone, Angel Oscar c/Luhiller, Lucía s/Daños y Perjuicios" B200509 JUBA).

II.2.1. La relación de causalidad respecto del lucro cesante por la privación de dar en locación o enajenar el inmueble.

II.2.1.1. La prueba del caso.

El testigo Andrijasevich declara que "conoce al Sr. Pennacchio por haberle alquilado un departamento de su propiedad perteneciente al consorcio demandado, en el mes de junio del año 2003 hasta diciembre de 2003" (1º y 2º resps., fs. 211/vta).

El testigo también declara que visitó la vivienda con anterioridad. Al respecto expresa "Primero la visité en el año 2000 o 2001 pero no estaba terminada y no llegamos a ningún acuerdo. Luego, en el año 2003 un mes antes de alquilarla la visité"(3º resp., fs. 211 vta.).

Respecto del estado de la unidad funcional, el testigo declara: "Si la he ocupado. Estaba habitable, tenía en el baño una fila de lajas que no las tenía colocadas por una reparación de caños que se habían colocado, después le faltaba algo de pintura que lo hice yo. Después esas lajas fueron reparadas, las colocaron, creo que fue un albañil del consorcio. Pintaron el cielo raso del baño y el de la cocina. Y yo devolví la unidad en perfecto estado" (4º. Resp., fs. 211 vta.).

Resulta evidente, de acuerdo a la declaración del testigo, que el estado del departamento no constituía un obstáculo insalvable para darlo en locación. Nada indica que los arreglos, refacciones y tareas de limpieza pendientes -sin entrar analizar por ahora la responsabilidad del consorcio-, afectaran seriamente aquella condición que se requiere en los negocios en cuanto al objeto que no es otro que ser apto para su destino o utilidad.

Refuerza este concepto, la respuesta del testigo que expresa "Mientras estuve en la unidad no hubo refacciones. Lo único fue el arreglo del baño que ya conté. Después no hubo otros arreglos, porque no hubo necesidad" (5º resp., fs. 211 vta.).

Evidentemente, con excepción de los escombros -entiendo de fácil extracción del lugar-, según declara el testigo, el estado del departamento era habitable. Veamos lo declarado: "En el 2000 o 2001 que era cuando estaban construyendo yo vi esos escombros. Luego en el 2003 cuando yo alquilé ya no estaban. El Sr. C., quien era el representante del Sr. Pennacchio, quien me alquiló la unidad, me comentó que durante algún tiempo estuvieron esos escombros" (8º resp., fs. 211 vta.). Seguidamente añade: "En los años 2000 o 2001 había que sacar estos escombros, porque no estaba habitable. Luego en el 2003 ya no estaban. Estaba ese desperfecto del baño pero ya era habitable, estaba limpio, los pisos estaban plastificados, estaba pintado, salvo el cielo raso, pero eso se pintó después" (9º. Resp., fs. 212).

Si bien el testigo declara que el departamento "Estaba ofrecido para alquiler, tenía cartel para la venta, no recuerdo" (ver 10º resp., fs. 212), nada indica en el contexto del caso que se haya acreditado que el departamento no fue alquilado por deterioros suficientes que desalentaron a los potenciales inquilinos -relación causal adecuada-, con mayor razón cuando además estaba a la venta. Es decir la finalidad del actor nunca estuvo centrada exclusivamente en obtener un canon locativo. Con mayor énfasis cuando el testigo declara que por los años 2000 ó 2001 el departamento no se encontraba habitado. El testigo afirma que no concretó el alquiler en aquella oportunidad "porque no estaba el departamento en condiciones de alquiler, lo estaban refaccionando; y aparte porque me pareció muy caro el precio del alquiler. Por eso desistí de la operación, no seguí insistiendo" (7º resp., cuestionario parte demandada, fs. 213). El testigo ha señalado que el precio -a su entender era elevado-, de modo que siguiendo la prueba indicada, no puede obviarse la cuestión del precio locativo como elemento sustancial para conformar una aceptación.

Más aún cuando el mismo testigo reconoce que el faltante de lajas o cerámicos que había en el baño del departamento "No afectaba su habitabilidad. Si afectaba lo estético" (8º resp., cuestionario parte demandada, fs. 213).

Cuestión aparte merece considerarse respecto de aquel que estaba obligado a suministrar las lajas, atento la controversia que al respecto se ha suscitado. Según declara el testigo: "Si, tengo entendido que las tenía que traer el Sr. Calíbrese. Estando yo en el departamento, él trajo lajas para colocarlas" (9º resp., cuestionario parte demandada, fs. 213) e inclusive éstas fueron colocadas por un albañil contratado por el consorcio (10º resp., cuestionario parte demandada, fs. 213). Resulta nimia la queja del actor en lo que atañe al perjuicio que dice haber sufrido por la falta de colocación de las lajas -sin perjuicio que cobra virtualidad la afirmación de la parte demanda en cuanto en este caso correspondía al consorcista su provisión-, cuando se advierte que ello no representaba una tarea ciclópea al quedar probado que el trabajo "lo hicieron en el día o medio día" (10º resp. referida).

También constituye un dato esclarecedor en relación a la celeridad del consorcio en colocar las lajas una vez adquiridas por el actor, lo declarado en cuanto el lapso entre la entrega del material y su colocación "fue ahí nomás, un día o dos" (11º resp., cuestionario parte demandada, fs. 213).

El testigo ha dado suficiente razón de sus dichos (Art. 443 CPCC).

Igual apreciación merece el testigo Vanevic, que declara a fs. 218/221, por realizar tareas de plomería en el consorcio. Tiene conocimiento de la realización de trabajos de cambios en los ramales centrales de gas dentro de la torre 14, por haberlos efectuado en el año 2001, a mitad de año. "Se cambiaron las cañerías desde las baterías de los medidores hasta cada uno de los departamentos" (2º. Resp.). Añade que su trabajo consistía "en sacar los caños viejos, que estaban en mal estado, colocar caños nuevos, realizar el remiendo de albañilería, colocar el revestimiento original, en caso que no fuera el revestimiento original, lo tenía que proveer el propietario. Lo se porque ya cambié cañerías en aproximadamente 100 departamentos del mismo consorcio" (3º. respuesta).

Respecto del tiempo en que se realizaron los trabajos en el departamento del actor, el testigo declara que "Las tareas se adjudicaron en junio de 2001, y se culminaron en julio de 2001, en 50 días". Se presupuestó en marzo y se comenzaron las tareas en junio de 2001" (4º resp.). Añade al respecto y con relación estricta a la unidad funcional del actor, que los cambios de cañería de gas "pasaron por el baño, por donde pasaban los caños originales. Se cambió una toma de gas en el pasillo y la llave de la cocina (la toma de la cocina). Lo se porque lo hice" (5º resp.).

En cuanto a los lugares afectados, el testigo expresa: "La pared del baño por donde pasaban los caños originales de gas. De frente entrando al baño, a la izquierda. La cocina a la altura de un metro treinta, un metro cuarenta, a la altura de la llave de gas de la cocina, y el pasillo en donde se remplazó la toma de gas, se la cambio. Lo se porque lo hice yo y con mi personal" (6º resp.). También dice el testigo y en lo que concierne a las roturas: "Solamente rotura de azulejos. Lo se porque lo hice yo. Los azulejos los rompimos nosotros. Accesorios no rompimos nada. Ni accesorios ni sanitarios" (7º resp.). Con relación a la colocación del nuevo caño de gas, el testigo expresa: "el caño se colocó dentro de la pared, dejando lugar para la mampostería y el revestimiento. Lo sé porque lo hicimos nosotros. No daba el lugar para que el revestimiento quedara fuera, estaba pegado para que quedara el revestimiento, con claucol". Quedó revocado. textual).(8º resp). "Habrá quedado revocado a fines de julio de 2001, cuando se terminaron los trabajos" (9º resp.).

Interesa puntualizar que ciertos trabajos como el revestimiento del baño, se activaron una vez que el actor suministró el material adecuado. Responde el testigo: "el revestimiento me llamó el Dr. C. y fuimos a ver el revestimiento que hacia falta. A los cuatro o cinco días me hizo llegar al departamento el revestimiento. Cuando estaba en el departamento, al otro día se colocó. La tarea de colocarlo llevó medio día. La tarea la hizo una persona del consorcio, porque mi personal estaba de vacaciones. Era un revestimiento que no coincidía con el que estaba puesto, pero es el que me trajo el Sr. C. Lo se porque lo recibí y lo hice colocar. Esto ocurrió en febrero de 2003" (10º resp., fs. 219 vta.).

Se aprecia que el testigo, dando suficiente razón de sus dichos, refiere acerca de una tarea menor que solo demandó medio día y que consistía en colocar azulejos distintos a los originales, provistos por el actor (art. 443 del CPCC).

En el año 2001 -época de los trabajos que provocaron las razonables roturas-, el departamento se encontraba deshabitado, acudiéndose para su ingreso a las llaves que obraban en poder del consorcio. "Generalmente los departamentos vacíos tienen la llave por alguna emergencia" (11º resp.). Se advierte que por entonces y dada la larga data de la desocupación de la unidad funcional, a punto tal que el actor no se vio motivado a remover los obstáculos, ninguna chance actual se ha visto frustrada al solo conocerse el interés en alquilar del testigo que ha declarado en primer término. Además como también se ha señalado precedentemente, respecto del departamento desocupado también se había vislumbrado su venta.

No debe tampoco perderse de vista que se trataba de una obra importante que requería una labor integral (ver informe técnico de fs. 99/110), comprendiendo también a la unidad funcional del actor, que al estar deshabitada seguramente dificultó la relación con el consorcio a los efectos de hacer más expedita una reparación de discreta importancia, en cuyo interés también cabe mencionar que se requería la colaboración del propietario, interesado seguramente en proveer los azulejos de su agrado, al no insistirse en colocar material idéntico al original, o que al menos fueran los más aptos para salvaguardar la estética o disimular imperfecciones, tal como alegó el actor al referir a la entrega de baldosones. Este detalle aparece corroborado por la pericia del ingeniero en construcciones, quien afirma que al generarse con la colocación de piezas con curvas, uniones o codos un aumento del espesor, "las soluciones posibles eran: encuadrar y generar una mocheta saliente, para luego colocar el mismo revestimiento, o la solución que se utilizó de colocar un baldosón de mayor espesor. En ambos casos, por las razones expuestas, a nivel de terminación habría sido superior en algunos centímetros al original antes de realizar las reparaciones" (ver fs. 281).

Sin perjuicio de ello, aún en caso de mora del consorcio en la instalación de los azulejos -o baldosones como optó el propietario-, tal circunstancia no tiene entidad suficiente para generar el tránsito de la relación causal adecuada.

Respecto de las molestias que las obras pudieran afectar al departamento, el testigo señala: "pueden afectar con el polvillo que se genera. El lavadero estaba afectado porque no hay mampara y cuando llueve se llena de agua. Cuando entramos a trabajar estaba lleno de agua (12º resp.). "...se junta el agua en el piso del lavadero, porque no está la mampara, porque hicieron un escalón debajo de la pileta de lavar y está más alto que el desagüe" (13º resp.). Resulta evidente que ello no puede extender la responsabilidad al consorcio, al tratarse la unidad funcional de un espacio exclusivo.

Respecto de escombros en el sitio, el testigo expresa: "se produjeron escombros...se barre lo mejor que se puede y se embolsaron y se llevaron a un volquete" (15º resp.).

Complementa lo expuesto: "nosotros hacemos la limpieza, no es perfecta pero limpiamos lo mejor que se puede. Nosotros hicimos limpieza cuando terminamos de trabajar. Yo no tengo conocimiento de que otra persona haya hecho trabajos de limpieza de pisos y trabajos de pintura posteriormente a los trabajos realizados por nosotros en la unidad" (16º resp.). Viene sustancial tener en cuenta lo declarado en cuanto al revoque de la pared de cocina sobre mesada con motivo del cambio de caño de gas, respondiéndose que "se revocó y se dejó lugar para el cerámico. Lo se porque lo hicimos nosotros" (17º resp.). Analizando esta declaración testimonial que en lo sustancial no difiere de aquella que le precede, acudiendo al principio de la sana crítica (Arts. 384 y 456 CPCC), y no advirtiendo prueba que la contradiga, lo cierto es que se afianza la convicción respecto de la realización de trabajos, quedando pendientes la colocación de azulejos que no dependían atento su elección del exclusivo arbitrio del consorcio, sin dejar de mencionar como dato relevante que tal tarea era insignificante -alcanzaba con medio día para su cumplimiento-, de allí la falta de acreditación de la relación causal del caso.

En este contexto fáctico debe extremarse aún con mayor celo el criterio para interpretar la relación causal, determinándose para ello el influjo de la conducta de las partes, ahora orientadas hacia un nuevo medio de prueba (Doct. arts. 509, 510, 511, 512, 521, 901, 902, 903, 904, 905 y ccdtes. del Código Civil).

Hay coincidencia en los testimonios referidos acerca que el consorcio realizó los trabajos en tiempo y forma (ver además, declaración de fs. 220 vta., 1º. Resp. Cuestionario parte demandada). Además considerando que el departamento estaba deshabitado en el año 2001, cabe presumir que su estado tampoco era óptimo y en este aspecto, el testigo declara que "estaba sucio, de estar deshabitado, abandonado. Yo me limito a trabajar en los lugares en lo que es necesario, lo que se es que había agua en el lavadero, porque la rejilla está más alta. Después estaban los pisos con tierra por estar deshabitado el departamento" (2º resp., fs. 220 vta.).

Si bien es cierto que este último testimonio debe ser interpretado con criterio restrictivo al resultar el testigo una persona con habitual desempeño en el consorcio, tal dependencia laboral a mi criterio no obsta al análisis de sus dichos porque en definitiva constituyen una corroboración de la prueba integral, habiendo por otra parte dado suficiente razón de sus dichos (Arts. 384 y 456 CPCC).

Vuelvo sobre la cuestión de los azulejos y la tardanza en colocarlos. No es correcto el reproche que se formula al consorcio al respecto, considerándose las circunstancias del caso. Al respecto, interrogado el testigo acerca de la razón por la cual habiéndose llevado a cabo el cambio de cañería de gas en el año 2001 y efectuada la reposición de los azulejos recién en el año 2003, contesta "porque los revestimientos no me los entregaron en tiempo y forma."(3º. Resp., fs. 221).

Esta cuestión no puede escindirse de aquella relacionada con la determinación del obligado a proveer los azulejos. Dice el testigo: "De los propietarios. Cuando no es el revestimiento original, es a cargo del propietario, cuando es el revestimiento original, lo provee el consorcio" (4º resp., fs. 221).

A fs. 316/319 declara la testigo Susana Julia Rodríguez. Expresa que "el departamento estaba estropeado, no habitable". Sin embargo aclara -y ello es sustancial a los fines de la determinación de la relación causal del caso-, "Es decir, un departamento que le faltaba mampara en el lavadero, entraba mucho agua cuando llueve, también entraba mucho viento. Eso de un lado. Del otro sector las persianas no estaban bajas, no se podían bajar, no se porque, estarían rotas no me puse a indagar, hay una que es la del comedor que no se podía bajar, el resto no se, estaban levantadas. Las persianas de los tres dormitorios estaban abiertas y también estaban levantadas. En la cocina una parte no tenía mesada, después los pisos estaban deteriorados, supongo que por el agua que había entrado porque las ventanas estaban abiertas. Faltaban las tapas de la luz, los placares no tenían interiores, no recuerdo otra cosa. Estaba muy sucio" (3º. Resp., fs. 316/317).

Respecto si en los departamentos de la torre los lavaderos tienen cerramientos originales, declara que "No tienen mamparas, tienen una construcción con agujeros, una pared con muchos agujeros y en el barrio hay mucho viento por eso es necesario un cerramiento" (3º. Resp., cuestionario parte actora, fs. 317). Respecto de la pared de la cocina y la parte superior de la mesada, responde que "No eran roturas sino que faltaba colocación de azulejos, cerámicas"(19º. Resp. cuestionario parte actora, fs. 318 vta.).

La testigo ha notado que posiblemente la persiana difiere de aquellas instaladas en los demás departamentos "La ventana es distinta a las que yo conozco de los otros departamentos que tienen cinta de enrollar, ésta tiene un mecanismo distinto"...."Yo se que no era igual a la que yo tengo en mi departamento y los demás que la mayoría son iguales, es como si subiera de otra manera" (22º. Resp., cuestionario parte actora, fs. 318 vta.).

A fs. 320/321 declara Renato Verna. El testigo afirma que fue a verificar si existía una pérdida de agua producida por el piso superior (2º. Resp., fs. 320). El testigo refiere que el departamento estaba deshabitado (3º. Resp), siendo atendido por quien dijo ser el rematador (4º resp.)..Dice que "destornilló cuatro tornillos de una alacena sugerida por el señor que nos atendió, es decir el rematador para que el mueble no se dañara, porque le estaba cayendo agua y lo apoyamos en el piso" (5º resp.). El testigo refiere también el faltante de azulejos en la parte donde estaba la alacena (5º. Resp).

A fs. 322/324 declara Abundia Trudis Samaniego. Dice que visitó el departamento porque estaba a la venta y un hijo suyo que no podía ir estaba interesado (2º resp., fs. 322). Dice que el departamento estaba deshabitado (4º resp.). Afirma que le dijo el señor Melita, encargado de mostrar el departamento, que el precio era setenta mil pesos o dólares. Al respecto dice: "Miré el departamento y me pareció que tenía muchas faltas para ese valor. Primero como es una zona de vientos, miré y no tenía mamparas en el lavadero, después había faltas en la cocina, no estaban los muebles de abajo, la ventanilla que da entre la cocina y el lavadero era diferente a la que tenemos comúnmente en los otros departamentos. Los placares eran un hueco, en el sentido que no tenían puestos los estantes, la cajonera y después el señor Melita me dijo que la persiana del comedor era automática pero en ese momento no me la podía mostrar porque no funcionaba. Se notaba la falta de limpieza, había mugre, eso no entra en el precio pero impresiona"(3º. Resp.).

Los escombros. Coincido con la señora juez de grado en cuanto desestima como factor de daños los escombros que pudieron acumularse en el departamento. Se trata de una cuestión insignificante que no justifica un debate al constituir los deshechos de obra una cuestión de fácil resolución, tal como se desprende de las declaraciones testimoniales agregadas a la causa. Añado, que el departamento al quedar deshabitado durante un tiempo prolongado, es decir sin contralor de su dueño, como indican las máximas de experiencia, seguramente ha facilitado la generación de partículas y su propagación por las distintas dependencias del departamento.

De los primigenios reclamos por falta de terminación de los trabajos y defectos causados por filtraciones en el techo de la cocina, la actora ha indicado en su expresión de agravios que tal cuestión no integra el reclamo de demanda, mencionándoselo para deslindarlo de aquellos hechos que si fueron objeto de planteo concreto (ver fs. 422 vta.).

También el apelante ha reconocido que "en el Mes de Agosto de 2007, el Consorcio ha realizado dichos trabajos de finalización de Pintura en la Cocina y Baño, a su cargo" (ver expresión de agravios de fs. 422).

Igual solución se ha dado en la misma época al reconocer el actor también en su expresión de agravios que "el enorme agujero detrás de la alacena que recién se reparara en Agosto de 2007" (ver fs. 421 vta.). La determinación de pequeños daños producto de refacciones no completadas en la cocina que bien pudieron estar ocultas tras la alacena -como argumenta la actora-, y conferirse crédito a las conclusiones del experto en cuanto expresa que "se descolgó un módulo de la alacena sobre mesada y se puede observar un tramo de cañería de gas de aproximadamente setenta (70) centímetros de longitud. Este caño de ¿ de espesor interior, posee revestimiento epoxi, de lo que se infiere, es parte de la cañería que se habría cambiado en el momento de realizar los trabajos en el edificio" (ver pericia fs. 261 y explicaciones de fs. 280 vta.).

Entiendo que la expresión "se infiere" -a diferencia de lo afirmado en la sentencia apelada- resulta indicativo de un juicio de valor fundado y no de una simple presunción o de un mero parecer del perito. Por otra parte, el consorcio demandado estaba en inmejorables condiciones de arbitrar lo conducente para demostrar científicamente lo contrario.

A mi criterio se trataba de un trabajo pendiente -solucionado en el mes de agosto de 2007- y que guarda conexión causal con los trabajos realizados por el consorcio. En consecuencia he de seguir el dictamen en cuanto determina que "Los trabajos a realizar en el sector donde se encuentra el caño de gas a la altura de la alacena consisten en rellenar con mampostería de ladrillos la zona aún no reparada y a continuación una vez endurecida la mezcla cementicia, se deben completar los revoques gruesos y finos" (ver fs. 280 vta.). Sin embargo, admitido el retardo en la realización de dichos trabajos, lo cierto es que ya se han llevado a cabo y al no reclamarse ningún otro perjuicio derivado de la mora y ceñidos estrictamente a los límites de los agravios (arts. 254, 260, 272 del CPCC), cabe concluir que su tardía ejecución dista de constituir una causa que atrape la relación causal para admitir la pretensión de lucro cesante.

De modo que al subsanarse las falencias apuntadas, se ha tornado abstracta la cuestión. El consorcio al reparar el daño ha dado cumplimiento a una exigencia de la demanda donde expresamente se ha solicitado se obligue al consorcio a realizar arreglo pendiente o en su defecto se haga cargo de aquellos gastos que debió afrontar el propietario (ver fs. 35 vta.). El daño para ser objeto de reparación debe reunir el carácter de cierto, de modo que en las particulares circunstancias del caso ya referidas, la demora imputada al demandado aún siendo en parte cierta, no alcanza a constituir el efectivo perjuicio que se requiere para su procedencia.

En el caso concreto -anticipo- no encuentro suficientemente acreditada la relación causal con relación al lucro cesante por la privación de dar en locación o de enajenar el inmueble del actor. Para así concluir recuerdo que la fragilidad de los agravios torna inasible una solución distinta y además debe sumarse que el análisis de la prueba integral también lleva a descartar la justificación del reclamo.

En los umbrales mismos del pleito, allí donde desembarcaron las pruebas preconstituidas, es decir, aún considerando el estado que exhiben las fotografías de fs. 17/21; 23/27 y las actuaciones notariales de fs. 22 -constatación del inmueble-, lo cierto es que los vestigios que han dejado los trabajos para cambiar cañerías más que deterioros, como se indica al demandar (ver actuaciones notariales), constituyen problemas estéticos de sencilla solución, tal como se destaca en la prueba testimonial (ver declaración de fs. 213, 8º respuesta). Además la realización de trabajos posteriores remediaron sustancialmente las imperfecciones señaladas. Ello no alcanza a tener gravitación suficiente para desalentar a potenciales interesados en la contratación del inmueble.

Por otra parte, si el departamento estaba a la venta u ofrecido en locación y por ello desocupado, lo razonable hubiera sido que el dueño procurara las refacciones y limpiezas ejerciendo el contralor habitual del inmueble, advirtiéndose en el caso que su estado -más allá de la actuación del consorcio al efectuar el cambio de cañerías- también obedece a la falta de previsión del propietario. El estado de abandono que el actor refiere en su demanda (ver fs. 34 vta.), no puede conformar una responsabilidad en cabeza exclusiva del consorcio. En este aspecto, las fotografías obrantes a fs. 116/131 -que datan del 31/05/2003- y el informe de fs. 133, evidencian que diversos detalles resultan de diligencias que ha omitido el propietario, elementos de juicio que resultan corroborados por la prueba testimonial (ver declaración de Susana Julia Rodríguez, fs. 316/319; Abundia Trudis Samaniego, fs. 322/324, 3º resp.).

No debe perderse de vista que el testigo Andrijasevich se interesó en el año 2000 o 2001 -según refiere- alquilar el departamento, desistiendo en aquella oportunidad, para concretar el negocio tiempo después, argumentando también que le pareció "caro el precio del alquiler" (ver fs. 213, 7º resp. ).

No constituye prueba de la pérdida de chance locativa o de venta, el interés del dueño exteriorizado con carteles alusivos e intervención de una inmobiliaria, cuando no se ha acreditado suficientemente que no obstante la debida publicidad de la oferta, los interesados no se sintieron atraídos por el estado que presentaba el departamento, en la medida que el desencanto haya sido causado exclusivamente por los hechos atribuidos al consorcio (ver decl. Testimonial de Aldo Poletti, fs. 251/253, 4º y 5º resp.). El testigo Poletti también refiere que a mediados del año 2003, el estado general del departamento era bueno (10º resp.).

Tampoco constituye un elemento significativo que configure una pérdida de chance en materia locativa o lucro cesante la rescisión del contrato de alquiler que el señor Pennacchio celebrara con el señor Andrijasevich y que se manifiesta en la ampliación de demanda de fs. 96. Tal modo habitual de extinción de los contratos constituye una contingencia propia de los negocios y en este caso no atribuible al hecho controvertido.

Por otra parte, también se menciona en la ampliación de demanda de fs. 96 vta., la celebración de un nuevo contrato de locación, resultando inquilinos Patricia Mónica Bertolotti y Walter Osvaldo Marra, estando aún pendientes -según expresan los actores en el mismo escrito-, algunos trabajos a cargo del consorcio. Es decir, los hechos que motivan la demanda, no impedían dar en locación al inmueble.

En conclusión, tampoco encuentro acreditado el lucro cesante, especialmente en el lapso comprendido entre el año 2001 y el año 2002 (ver demanda, fs. 35), considerando que ha sido objeto de prueba pericial los valores locativos mínimos entre los meses de enero de 2001 y mayo de 2003 (ver pericia del ingeniero en construcciones, fs. 264 vta./265). Carece de sustancia la estimación del canon locativo cuando no se acredita al mismo tiempo la relación causal adecuada para así poder determinar el alcance del lucro cesante. Me he de apartar del dictamen pericial en cuanto sin mayores fundamentos -no corroborados por otras pruebas- expresa: "De la observación de las fotografías, del acta de constatación de fecha 24 de diciembre de 2002, se desprende que a dicha fecha existía un conjunto de deterioros o trabajos faltantes en la unidad y que tales faltantes habrían determinado una disminución del valor de venta o del valor locativo del departamento, en el período considerado" (fs. 263); (Doct. art. 474 CPCC). También y por las mismas razones me he de apartar del dictamen en cuanto afirma que habría sido dificultoso el alquiler del departamento" (fs. 263 vta.).

Además ha de restarse trascendencia puesto que carece de incidencia para determinar un daño cierto, el uso de las llaves que ha hecho el consorcio. Resulta ocioso el debate al quedar reconocida la entrega de llaves y resultar razonable -como surge de la prueba testimonial, que el consorcio disponga de un juego de llaves cuando algún departamento se encuentra desocupado, a los efectos de dar rápida solución a cualquier emergencia. Más aún, el actor no acreditó el uso abusivo de las llaves o la utilización del departamento para fines distintos a aquellos que motivaron el cambio de cañerías y los trabajos posteriores.

Sin perjuicio de señalar que el agua depositada en distintos ambientes del departamento, según surge de la prueba testimonial, derivan de causas ajenas al obrar del consorcio e indudablemente han contribuido a desmerecer el confort del departamento y en ello también ha gravitado su estado de desocupación. De allí que resulta incompatible con la relación causal, al menos para reclamar lucro cesante, la inacción que se reprocha al consorcio.

Se ha decidido: "El reclamo por lucro cesante por privación de locar un inmueble, debe surgir de prueba específica que ponga en claro que el inmueble era objeto de renta y que los defectos y, en su caso, las reparaciones, han privado a su titular de alquileres convenidos o frustrado locaciones concretadas" (CC0102 MP 93019 RSD-247-95 S 11-7-1995, "Pancia, José Luis y otra c/Baez, Ruben y otro s/Demolición de construcciones e indemnización daños y perjuicios"; CC0102 MP 113235 RSD-415-00 S 10-10-2000, "Vertient S.A. c/Consorcio Propietarios Edificio Cantegrill s/Incumplimiento de contrato y daños y perjuicios", B1401262 JUBA).

Debe puntualizarse que el daño debe ser cierto, es decir no puede alegarse un daño hipotético o meramente conjetural. La jurisprudencia así lo ha establecido de modo pacifico, requiriéndose la efectiva prueba del menoscabo.

En consecuencia propongo se rechace este agravio (Doct.arts. 509, 510, 511, 512, 521, 901, 902, 903, 904, 905 y ccdtes. del Código Civil).

II. 2.1.2. La pericia del ingeniero en construcciones de fs. 260/266 y sus explicaciones de fs. 280/281.

II.2.1. 2.1. Las obligaciones pendientes de cumplimiento.

El dictamen pericial no constituye una prueba que en el caso concreto alcance para acreditar la relación causal del caso en lo que respecta al lucro cesante reclamado. Sin embargo, entiendo que resulta útil para la determinación de un reclamo cuya solución no admite inacciones.

II.2.1.2.2. La reparación de las rejas del balcón y de las filtraciones allí detectadas.

Está pendiente de consideración el deterioro que presenta la reja del balcón del departamento. Se trata de una cuestión de impostergable solución y que inclusive escapa al marco del principio de congruencia, de manera tal que su tratamiento se impone incluso de oficio al estar orientada a salvaguardar un deber de seguridad.

El perito en construcciones ha expresado al respecto: "El balcón presenta el parante vertical de uno de los extremos oxidado y con sectores faltantes, debido a la corrosión. Teniendo en cuenta el estado de la baranda se puede provocar la rotura y caída, en el caso de apoyarse o ejercer una leve fuerza horizontal. Además presenta una fisura longitudinal en correspondencia, con la unión de las baldosas graníticas y el revoque del extremo del balcón. Por dicha rajadura, que a la fecha de la inspección presenta pequeñas plantas, se filtra agua de lluvia que va deteriorando paulatinamente la armadura resistente del balcón. Por tal motivo se recomienda que se realicen en forma urgente los trabajos de reparación y mantenimiento, con el fin de evitar riesgos de accidentes a las personas que habitan el departamento" (ver pericia del ingeniero en construcciones, fs. 266).

El perito estimó el costo de reparación de la baranda entre $ 200 y $ 300. También ha expresado que "Debe tenerse muy en cuenta la protección del lugar de trabajo, debido al riesgo de caída de un objeto o herramienta, desde el piso séptimo" (ver fs. 266).

Esta obligación de seguridad debe ser atendida sin dilaciones y para su ejecución resulta ocioso debatir sobre quien pesa la responsabilidad del caso. El peligro latente que representa la reja del balcón tal como lo ha explicitado el perito en su dictamen de fecha 16 de junio de 2005 -es decir hace más de tres años- requiere enérgicamente adoptar las medidas de seguridad que sean adecuadas, sin aún subsiste la falencia evidenciada, a los efectos de dar protección a las personas que eventualmente pudieran situarse en dicho balcón, y a su vez evitar la caída de objetos al vacío con el riesgo que ello implica para bienes y fundamentalmente para personas.

Sin perjuicio de ello y abonando la idea sobre la responsabilidad del consorcio en la materia, he de citar jurisprudencia en el sentido que "Aunque el balcón terraza sea de dominio exclusivo de los propietarios del inmueble, el contrapiso de ese balcón que sirve de techo al departamento del piso inferior posee el carácter común". Al mismo tiempo se añadió: "El contrapiso, por ser una parte real o potencialmente afectada al servicio del edificio, ha de ser considerada como bien común y no propio, por lo que su reparación queda a cargo del consorcio" (Cámara Nacional Civil, Sala E, 8/3/91, LA LEY, 1991-E, 160). En un sentido concordante: "Cabe condenar al consorcio de copropietarios a pagar el costo de las reparaciones efectuadas en una unidad funcional como consecuencia de los daños producidos a raíz de la deficiencia en la conexión de una rejilla ubicada en el balcón del actor -en el caso, se produjo una filtración de agua en la unidad-, ya que conforme al reglamento de copropietarios la misma era de uso común" (CNCivil, Sala F, La Ley 2004-D, 493).

En consecuencia, propongo se revoque en este aspecto la sentencia apelada y se condene al consorcio demandado a efectuar los trabajos referidos e indicados por el perito en el párrafo precedente respecto del balcón sito en el departamento del actor, a los efectos de dar urgente solución a las deficiencias que presentan las rejas y las filtraciones que se han advertido en la pericia, y la finalidad que dicha estructura guarde los principios del buen arte de la construcción y seguridad respectiva (arg. Art. 8 Ley 13.512), dentro del plazo de cinco días desde que adquiera firmeza el presente pronunciamiento, bajo apercibimiento de ejecución a su costa y el consiguiente resarcimiento de los daños y perjuicios provenientes de la inejecución, a elección del acreedor, y la aplicación de las sanciones conminatorias previstas en el artículo 666 bis del Código Civil y su concordancia externa reglamentaria establecida por el art. 37 del CPCC (Art. 505 y 2499, último párrafo introducido por el Decreto Ley 17.711, del Código Civil; 511 CPCC).

III. Las Costas.

III.1. Las costas de primera instancia.

Respecto de la imposición de costas en primera instancia, cuestión que también fue objeto de agravios, entiendo al prosperar parcialmente la demanda, deben ser impuestas a la parte demandada, por aplicación del principio objetivo de la derrota (Art. 68 CPCC).

Sin perjuicio de ello, atento la forma como se resuelve la cuestión, corresponde dejar sin efecto las regulaciones de honorarios practicadas en la instancia de origen, debiéndose establecer los nuevos estipendios con ajuste al presente pronunciamiento (art. 51 del Decreto Ley 8904/77).

En consecuencia se han tornado abstractos los recursos de apelación interpuestos a fs. 364/vta. y concedidos en relación a fs. 365.

Con el alcance indicado propongo se admita el agravio.

III.1.1. El recurso de apelación interpuesto contra las regulaciones de honorarios.

III.2. Las costas de Alzada.

De conformidad a la propuesta de resolución que formulo a mis distinguidos colegas de Sala, considero que resulta adecuado a derecho disponer que las costas de Alzada sean impuestas a la parte actora en un ochenta por ciento (80%) y a la parte demandada en un veinte por ciento (20%), atento en la forma en que ha prosperado el recurso de la primera y por aplicación del principio objetivo de la derrota (Art. 68 y 71 del CPCC), debiendo diferirse las respectivas regulaciones de honorarios de los profesionales intervinientes para su oportunidad (art. 31 Decreto Ley 8904/77).

Por las consideraciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales expuestas, voto parcialmente por la afirmativa.

Por análogos fundamentos los doctores Alonso y Taraborrelli también votan parcialmente por la afirmativa.

2º cuestión.- El doctor Posca dijo:

Visto el acuerdo arribado al tratar la primera cuestión, propongo A) Se admita parcialmente el recurso interpuesto por la parte actora y en consecuencia, se revoque la sentencia recurrida, y establecer: 1º) Se condene al consorcio demandado a efectuar los trabajos referidos e indicados por el perito en el punto II.2.1.2. respecto del balcón sito en el departamento del actor, a los efectos de dar urgente solución a las deficiencias que presentan las rejas y las filtraciones que se han advertido en la pericia, y la finalidad que dicha estructura guarde los principios del buen arte de la construcción y seguridad respectiva (Arg. Art. 8 Ley 13.512), dentro del plazo de cinco días desde que adquiera firmeza el presente pronunciamiento, bajo apercibimiento de ejecución a su costa y el consiguiente resarcimiento de los daños y perjuicios provenientes de la inejecución, a elección del acreedor, y la aplicación de las sanciones conminatorias previstas en el artículo 666 bis del Código Civil y su concordancia externa reglamentaria establecida por el art. 37 del CPCC (Art. 505 y 2499, último párrafo introducido por el Decreto Ley 17.711, del Código Civil; 511 CPCC). 2º) Se modifique la imposición de costas en primera instancia, y al prosperar parcialmente la demanda, deben ser impuestas a la parte demandada, por aplicación del principio objetivo de la derrota (Art. 68 CPCC). 3º) Se dejen sin efecto las regulaciones de honorarios practicadas en la instancia de origen, debiéndose establecer los nuevos estipendios con ajuste al presente pronunciamiento (art. 51 Decreto Ley 8904/77). 4º) Declarar abstractos los recursos de apelación interpuestos a fs. 364/vta. y concedidos en relación a fs. 365. B) Se confirme la sentencia apelada en todo lo demás que ha sido materia de agravios. C) Se impongan las costas de Alzada a la parte actora en un ochenta por ciento (80%) y a la parte demandada en un veinte por ciento (20%), atento la forma en que ha prosperado el recurso de la primera y por aplicación del principio objetivo de la derrota (Arts. 68 y 71 del CPCC), difiriéndose para su oportunidad las respectivas regulaciones de honorarios (Art. 31 Decreto. Ley 8904/77).

Así lo voto.

Por análogas consideraciones, los doctores Alonso y Taraborrelli adhieren y votan en igual sentido.

Autos y Vistos: Considerando: Conforme la votación que instruye el Acuerdo que antecede, éste Tribunal resuelve: A) Admitir parcialmente el recurso interpuesto por la parte actora y en consecuencia, revocar la sentencia recurrida, y establecer: 1º) Condenar al consorcio demandado a efectuar los trabajos referidos e indicados por el perito en el punto II.2.1.2. respecto del balcón sito en el departamento del actor, a los efectos de dar urgente solución a las deficiencias que presentan las rejas y las filtraciones que se han advertido en la pericia, y la finalidad que dicha estructura guarde los principios del buen arte de la construcción y seguridad respectiva (Arg. Art. 8 Ley 13.512), dentro del plazo de cinco días desde que adquiera firmeza el presente pronunciamiento, bajo apercibimiento de ejecución a su costa y el consiguiente resarcimiento de los daños y perjuicios provenientes de la inejecución, a elección del acreedor, y la aplicación de las sanciones conminatorias previstas en el artículo 666 bis del Código Civil y su concordancia externa reglamentaria establecida por el art. 37 del CPCC (Art. 505 y 2499, último párrafo introducido por el Decreto Ley 17.711, del Código Civil; 511 CPCC). 2º) Modificar la imposición de costas en primera instancia, imponiéndoselas a la parte demanda, por aplicación del principio objetivo de la derrota (Art. 68 CPCC). 3º) Dejar sin efecto las regulaciones de honorarios practicadas en la instancia de origen, debiéndose establecer los nuevos estipendios con ajuste al presente pronunciamiento (art. 51 Decreto Ley 8904/77). 4º) Declarar abstractos los recursos de apelación interpuestos a fs. 364/vta. y concedidos en relación a fs. 365. B) Confirmar la sentencia apelada en todo lo demás que ha sido materia de agravios. C) Imponer las costas de Alzada a la parte actora en un ochenta por ciento (80%) y a la parte demandada en un veinte por ciento (20%), atento la forma en que ha prosperado el recurso de la primera y por aplicación del principio objetivo de la derrota (Arts. 68 y 71 del CPCC), difiriéndose para su oportunidad las respectivas regulaciones de honorarios (Art. 31 Decreto. Ley 8904/77). Regístrese. Notifíquese. Devuélvase. - Eduardo A. R. Alonso.- José N. Taraborrelli.- Ramón D. Posca.