Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Santa Fe
Fecha: 2017-12-05


Reg.: A y S t 279 p 483/494. En la ciudad de Santa Fe, a los cinco días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete, se reunieron en acuerdo los señores Ministros de la Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe, doctores María Angélica Gastaldi, Rafael Francisco Gutiérrez y Eduardo Guillermo Spuler, con la presidencia de su titular doctor Daniel Aníbal Erbetta, a fin de dictar sentencia en los autos caratulados "YEBRA, María Angélica contra NEUMAN CASUSO, Fernando y otros - DESALOJO - (Expte. 109/13) sobre RECURSO DE INCONSTITUCIONALIDAD" (Expte. C.S.J. CUIJ: 21-00510864-8). Se resolvió someter a decisión las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿es admisible el recurso interpuesto? SEGUNDA: en su caso, ¿es procedente? TERCERA: en consecuencia, ¿qué resolución corresponde dictar? Asimismo, se emitieron los votos en el orden en que realizaron el estudio de la causa, o sea, doctores: Gutiérrez, Spuler, Erbetta y Gastaldi. A la primera cuestión, el señor Ministro doctor Gutiérrez dijo: Mediante resolución registrada en A. y S., T. 270, pág. 152/155, esta Corte admitió la queja por denegación del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por la parte actora contra la sentencia de fecha 7 de mayo de 2015, dictada por la Cámara de Circuito de esta ciudad, por entender que la postulación de la impugnante contaba prima facie con asidero en las constancias de autos e importaba articular -desde el punto de vista constitucional- con seriedad planteos idóneos para franquear el acceso a esta instancia de excepción. El nuevo examen de admisibilidad que impone el artículo 11 de la ley 7055, efectuado con los principales a la vista, me conduce a ratificar esa conclusión de conformidad con lo propiciado por el señor Procurador General a fojas 719/725. A la misma cuestión, el señor Ministro doctor Spuler, el señor Presidente doctor Erbetta y la señora Ministra doctora Gastaldi expresaron idénticas razones a las vertidas por el señor Ministro doctor Gutiérrez y votaron en igual sentido. A la segunda cuestión, el señor Ministro doctor Gutiérrez dijo: 1. La materia litigiosa puede resumirse así: 1.1. Ante el Juzgado de Primera Instancia de Circuito de la Primera Nominación de la ciudad de Santa Fe, María Angélica Yebra promovió demanda de desalojo contra Fernando Luis Neumann Casusso, Aníbal M. Pérez del Viso y Guillermo Torrealday, alegando haber adquirido mediante escritura pública el inmueble sito en calle 25 de mayo N° 1677/1681 y 1683 planta alta y baja de esta ciudad, en virtud de la venta que le efectuaran Ana Rosa Oitana y Ana María Klema, quienes a su vez lo habían adquirido por la compraventa celebrada -también mediante escritura pública- con Fernando Luis Neumann Casusso. 1.2. Sustanciada la causa, el Juez de Circuito dictó sentencia en fecha 22 de agosto del año 2013, haciendo lugar a la demanda, con fundamento en que estaba fuera de discusión que el codemandado Neumann Casusso se encontraba habitando el inmueble objeto de la litis, como así también que la actora había adquirido el mismo de las señoras Ana Rosa Oitana y Ana María Klema mediante escritura pública, lo que acreditaba su legitimación activa para promover el juicio de desalojo. Asimismo, el juzgador consideró que de las pruebas arrimadas al proceso surgía que el carácter en que el codemandado Neumann Casusso ocupaba el inmueble era el de tenedor precario y no poseedor, razón por la cual el hecho de que la actora no hubiese recibido la tradición no le impedía instar la acción de desalojo, siendo que se le había transmitido el poder jurídico de reclamar la cosa vendida a quien la ocupe. 1.3. Contra este pronunciamiento la parte demandada interpuso recurso de apelación, argumentando que la acción de desalojo no es idónea para obtener la posesión, por lo que la demanda debió ser rechazada en forma liminar. En ese sentido, adujo que cuando se vende un inmueble ocupado por terceros y sin darse la tradición, lo que ha adquirido el comprador es la acción reivindicatoria y no el dominio, razón por la cual no puede iniciar una acción de desalojo que es la que se utiliza para recuperar la posesión perdida y no para obtener una que nunca se tuvo. Contestados los agravios por la actora, la Cámara de Circuito dictó sentencia en fecha 7 de mayo del año 2015 (fs. 610/619), revocando el decisorio de primera instancia y resolviendo el rechazo de la demanda de desalojo intentada, con costas a la vencida. Para así resolver, la Alzada consideró que en autos estaba acreditado que María Angélica Yebra era titular registral del inmueble objeto del litigio, por escritura pública de venta efectuada por las señoras Oitana y Klema, quienes a su vez lo habían adquirido del propio codemandado Neumann Casusso. Este último, a su turno, alegó que dicha operación fue una compraventa simulada, continuando él como real propietario, extremo que la Cámara, en consonancia con el criterio del juez de baja instancia, no estimó acreditado. Saldada dicha cuestión, los magistrados pusieron de relieve que también estaba fuera de discusión que no había tenido lugar la tradición del inmueble, por lo que la cuestión a dilucidar radicaba en la posibilidad o no del adquirente por escritura pública de iniciar una acción de desalojo en esas condiciones. Así las cosas, la Alzada manifestó que frente a dicho interrogante se advierten dos tendencias jurisprudenciales. La primera de ellas se pronuncia por la respuesta negativa, en tanto sostiene que el comprador que no ha recibido la posesión del inmueble no puede ser considerado propietario a los fines de intentar el desalojo, salvo que exista constituto posesorio (artículo 2462, inciso 3° del Código Civil). Este instituto, que refiere al caso en que el vendedor, por un negocio jurídico distinto de la transmisión del dominio, manifiesta conservar la posesión del inmueble en calidad de tenedor, requiere un acto jurídico independiente, extremo que no se verificaba en el sub lite a juicio de los sentenciantes, lo que obstaba la aplicación al caso del mencionado instituto. La segunda, se pronuncia por la respuesta positiva, al sostener que el vendedor, al transmitir el dominio, efectúa una cesión implícita de todos los derechos y acciones derivados de tal carácter, incluyendo las acciones por reivindicación y, lógicamente, también por desalojo. Sin embargo, precisaron los magistrados que en los casos en que la jurisprudencia nacional se ha inclinado por hacer lugar a las acciones de desalojo iniciadas por adquirentes sin posesión, las mismas se dirigieron contra "terceros ocupantes", pero no contra quien fuera originariamente dueño del inmueble puesto que, en ese caso, la acción estaría vedada por lo dispuesto en el artículo 2789 del Código Civil. En consecuencia, la Cámara concluyó que al adquirente por escritura pública sin tradición -como es el caso de la actora- le caben, respecto del vendedor que continúa en la posesión del bien, sólo las acciones posesorias o convencionales tendientes a exigir a dicho vendedor que se perfeccione el derecho real de dominio entregando la posesión, pero no puede accionar por desalojo por carecer de derecho real perfecto. 1.4. Este último decisorio es atacado por la accionante por vía del recurso de inconstitucionalidad, por considerar que el mismo no resulta una derivación razonada del derecho vigente, ni reúne las condiciones mínimas para satisfacer el derecho a la jurisdicción que acuerda la Constitución de la Provincia de Santa Fe (artículo 1, inciso 3° de la ley 7055). Aduce que el fallo prescinde o elimina la aplicación de una norma específica y concreta, como es el artículo 2462 inciso 3° del Código Civil, pretendiendo crear exigencias no contempladas en la ley, lo que implicó además despojar de eficacia las declaraciones de las partes hechas en instrumento público, frente a lo dispuesto por el artículo 993 del citado digesto. Expresa que luego de reconocer como real la venta del inmueble, los magistrados concluyeron que la actora, aun sin que se le haya hecho tradición, tenía legitimación para demandar por desalojo pero no contra el vendedor, negando dogmáticamente la existencia en autos de "constituto posesorio". Señala que dicha conclusión viola frontalmente expresos textos legales y prescinde de otros, también expresos, puesto que -según su criterio- la declaración del vendedor operó el mencionado instituto legal y lo hizo descender del rango de "poseedor" al de "tenedor" del inmueble, sin necesidad de ningún otro acto. Afirma que, de tal forma, la resolución contraría lo dispuesto por el artículo 2462 inciso 3? del Código Civil, pues mediante un pretenso fundamento violatorio del artículo 993 de dicho cuerpo legal, resta valor a las declaraciones de las partes en la escritura pública. Considera indiscutible que Neumann Casusso ocupaba el inmueble en carácter de poseedor en nombre de otro, es decir, tenedor de la cosa, ya que las declaraciones de las partes en el acto jurídico resultan relevantes entre sí en virtud de lo dispuesto en la norma relativa al "constituto posesorio", que funciona como una excepción a la regla que emana del artículo 2378 in fine del Código Civil derogado. Alega que la Cámara se desentendió del claro texto legal de los artículos 993 y 994 del Código Civil, pretendiendo que la única formalización legal de la tradición sería la efectivamente realizada en presencia del escribano público, cuya intervención no sólo sería necesaria en el "acto causa" sino también en el "acto modo", con la consecuencia de soslayar su autoridad, dotada del poder de dar fe de la verdad de lo que ante él ocurre. Insiste en que la certeza de que realmente tuvieron lugar los hechos materiales de "entrega" y "recepción" indispensables para el desapoderamiento del vendedor y apoderamiento del comprador, no debe buscarse en que efectivamente sólo existe si fue en presencia del notario, puesto que los instrumentos hacen plena fe respecto de las partes y de terceros en relación a los actos que el escribano enuncia cumplidos por él o que han pasado en su presencia. Estima falsa la afirmación contenida en la sentencia respecto de que el escribano Neumann Casusso manifestó su carácter de auténtico propietario ya que, por el contrario, admitió la transferencia efectuada a sus compradoras y reconoce la venta de éstas a la actora, no pudiendo negar luego que hizo entrega de la cosa y por ende no quedó constituido el derecho real en el adquirente, ya que a nadie le está permitido volver sobre sus propios actos. Concluye que, en consecuencia, es arbitraria la afirmación de la Cámara acerca del carácter en que ocupaba la cosa Neumann Casusso, puesto que no otra cosa que tenedor en nombre del adquirente es para la ley el vendedor ocupante que confesó en la escritura pública tal condición, en virtud de lo dispuesto por el artículo 2462 inciso 3° del Código Civil derogado. Entiende que lo decidido contradice constancias relevantes de la causa y, con prescindencia de normas de forma invocadas y aplicables, resuelve el caso arbitrariamente mediante el análisis de una cuestión -la posesión- ajena a la materia y competencia del tribunal; y a la aplicación de una norma prevista para la resolución de otra acción como es la revocatoria. Expresa que luego de desechar dogmáticamente la existencia de "constituto posesorio" y de aceptar la legitimación del adquirente sin posesión para accionar por desalojo, la Cámara vulneró el derecho de defensa en juicio y el debido proceso encasillando el caso de autos en la norma del artículo 2789 del Código Civil, es decir, en el análisis de las posesiones y el derecho de poseer, para culminar discriminando el desalojo del adquirente sin posesión cuando el accionado es un tercero del que se intenta contra el antiguo propietario de la cosa, considerando viable al primero e inviable al segundo. Sostiene que la incongruencia del razonamiento precedentemente explicitado es evidente, desde que la referida norma es aplicable a la acción reivindicatoria que, como acción real, debe contar para su promoción con otros presupuestos y su consideración en este proceso resulta extraña. Insiste en que la actora ejerció la posesión recibida de sus vendedoras, derivada a su vez de la venta que les efectuó el accionado, quien de tal modo dejó de contar con un título para la adquisición de la cosa y se desprendió de la posesión que detentaba. Critica que los magistrados hayan omitido considerar y resolver cuestiones planteadas, como es el caso de haber eludido la emisión de un juicio de fundabilidad o procedencia respecto de uno de los accionados, como es el caso del codemandado Pérez del Viso, respecto de quien el fallo impugnado dejó de valorar sus agravios formulados contra la sentencia de primera instancia, por entender que resultaban irrelevantes ante la revocación de la misma. Respecto de esta cuestión, pone de relieve que si la Cámara hubiese mantenido su propio e inadmisible fundamento dado a favor del codemandado Neumann Casusso, debió admitir la demanda de desalojo en relación a Pérez del Viso, puesto que para el caso no es otra cosa que un tercero. Estima que, además, los sentenciantes se han apartado de la norma positiva aplicable en la imposición de costas, en base a lo dispuesto por el artículo 395 del Código Procesal Civil y Comercial. Es que -según sostiene-, constituye una nueva arbitrariedad que no se hayan impuesto las costas al accionado Neumann Casusso, cuando según la ley adjetiva resulta responsable por todos los perjuicios y costas judiciales ante la promoción de la demanda en función del resultado, liberándolo de las consecuencias de su accionar en las medidas preparatorias. Agrega que, en relación al codemandado Pérez del Viso, la ausencia de tratamiento y resolución en cuanto al mantenimiento o no de lo decidido en primera instancia con su consecuente condena en costas, también deja sin resolver la imposición de las mismas en esta instancia. 2. Le asiste razón a la recurrente. 2.1 Sabido es que nuestro ordenamiento jurídico ha previsto, a los fines de la adquisición de derechos reales, la necesidad del título y el modo. El primero, constituye un acto jurídico que tiene por finalidad la transmisión de un derecho real y que se encuentra revestido de las formalidades legales. El segundo, hace referencia a la entrega de la cosa, es decir, la tradición, que es un hecho físico en virtud del cual el adquirente se hace poseedor. Tal es la solución consagrada en el artículo 2379 del Código Civil derogado cuando establece que "La posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición hecha por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del que la recibe, con asentimiento del que la entrega". En el sub examine, no existen dudas acerca de que la actora, María Angélica Yebra, cuenta con título suficiente, puesto que compró el inmueble objeto del presente litigio mediante escritura pública a Ana Rosa Oitana y Ana María Klema, quienes a su vez lo habían adquirido -también escritura pública mediante- a partir de una compraventa celebrada con el codemandado Fernando Luis Neumann Casusso. Ahora bien, tampoco existen dudas acerca de que a la demandante nunca se le ha hecho tradición de la cosa, puesto que para ello no bastan las declaraciones que se hayan realizado en la escritura, sino que es preciso, se reitera, el hecho físico de detentar la cosa. 2.2 Así las cosas, asiste razón a los sentenciantes respecto de que el núcleo de la cuestión litigiosa se centra en el interrogante acerca de si el comprador por escritura pública, al que no se le ha hecho tradición del inmueble, puede accionar por desalojo. Como se ha consignado ut supra, la doctrina y la jurisprudencia se han pronunciado, respecto de este planteo, de manera diametralmente opuesta. La respuesta positiva, condiciona la procedencia de la acción a que el demandado sea un tercero ocupante y no el vendedor del inmueble o su dueño originario. La negativa, admite una excepción, contemplada en el artículo 2462, inciso 3° del Código Civil derogado: el constituto posesorio. Sobre este punto dirige su crítica la recurrente, cuando achaca a la Cámara de Circuito haber prescindido o eliminado la aplicación de una norma específica y concreta (el citado artículo 2462, inciso 3° del Código Civil derogado) en tanto, a su juicio, la declaración de Neumann Casusso "operó el instituto legal y lo hizo descender del rango de "poseedor" al de "tenedor" del inmueble, sin necesidad de ningún otro acto" (fs. 634 vto.). En la escritura pública por la cual las señoras Oitana y Klema adquirieron el inmueble objeto del litigio, el codemandado Neumann Casusso expresó haber otorgado "la posesión real y efectiva del inmueble objeto de este acto a las compradoras, libre de intrusos y ocupantes", consignándose además que "en consecuencia, se desapodera, quita y aparta de los derechos de propiedad, posesión y dominio que a lo vendido había y tenía y los renuncia, cede y transfiere a favor de las adquirentes..." (fs. 13). En oportunidad de dar respuesta sobre este punto, la Cámara consideró que la actora no podía "alegar ser cesionaria de todos los derechos relativos al dominio en virtud de la escritura pública de compraventa, pues nunca fue cesionaria de los derechos emergentes a la posesión, dado que las Sras. Oitana y Klema ...nunca recibieron la posesión del codemandado Neumann Casusso" (fs. 617). Siempre en la misma línea argumental, los sentenciantes sostuvieron que no podía entenderse configurado el constituto posesorio, pues no bastaba para ello la declaración contenida en la escritura pública, sino que era necesario un acto jurídico distinto e independiente. 2.3 Ahora bien, cabe preguntarse si los elementos hasta aquí reseñados, que fueron los únicos analizados por la Cámara al momento de emitir su resolución, eran efectivamente todos los que conducían a resolver la cuestión sometida a juzgamiento. La respuesta negativa se impone. En efecto, de las constancias de estas actuaciones surge la existencia de distintos actos por parte de las adquirentes del inmueble (como la cancelación de la hipoteca y el pago de impuestos) a los que la Cámara no les concedió entidad, aun cuando, individualmente considerados, los mismos podrían ser insuficientes para demostrar la ausencia de animus domini en el codemandado Neumann Casusso. Sin embargo, tal como postula el señor Procurador General (fs. 725), los sentenciantes prescindieron de prueba decisiva al omitir considerar que, como surge de las medidas preparatorias (fs. 47, Expte. N° 115/11), Ana María Klema y Ana Rosa Oitana autorizaron al codemandado Neumann Casusso a permanecer habitando el inmueble sin costo o canon locativo alguno, es decir, en carácter de tenedor precario, hasta el momento en que las nombradas dispusieran el destino del mismo y con la expresa condición de desocuparlo cuando le fuese requerido. Sumado a ello, los magistrados también omitieron considerar la confesión judicial del señor Neumann Casusso, quien reconoció fictamente su carácter de simple tenedor al no concurrir a la absolución de posiciones (fs. 32/33, Expte. N° 115/11), apercibimientos contra los que el codemandado planteó revocatoria y queja, ambas rechazadas. Esta omisión -se reitera- es decisiva para la solución del litigio, pues como bien señala el señor Procurador General (fs. 725 vto.), la confesión del codemandado Neumann Casusso, en tanto es medio admisible para la prueba de un contrato, también hubiera podido serlo para la prueba de un acto como el requerido por el artículo 2463 inciso 3° del Código Civil derogado. 2.4 Más allá de que lo hasta aquí señalado es suficiente para sostener la procedencia del recurso intentado, es menester en este punto realizar algunas consideraciones relativas a las cuestiones ventiladas en el sub examine, con el auxilio de calificada doctrina y jurisprudencia. Existen numerosos antecedentes jurisprudenciales en los cuales se ha aplicado analógicamente a los juicios de desalojo la doctrina del fallo plenario de la Cámara Nacional Civil "Arcadini, Roque (suc.) c/ Maleca, Carlos", según la cual el comprador del inmueble a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio puede, antes de la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma. Dice Casas de Chamorro Vanasco -citada por Beatriz Areán, en "Juicio de desalojo", pág. 175, ed. Hammurabi, Bs. As., 2004-, al comentar uno de estos precedentes en el que se hizo lugar a la acción de desalojo promovida por una adquirente sin tradición contra la cónyuge de quien suscribiera el boleto de compraventa (CNCiv., Sala I, 28/05/98, Lexis, n° 10/829), que para así resolver se buscó "llegar a la solución más justa, examinando en el caso particular la conducta exteriorizada por ambas partes, mereciendo distinta ponderación desde un punto de vista estrictamente ético ajustado a un criterio de justicia objetiva". Comparto con la citada autora que esta posición no puede generalizarse, pero debe ser aplicada en todos los casos en que resulte evidente que el demandado está cuestionando la legitimación del actor como un mero ardid para postergar la restitución del inmueble. Vale recordar que, en las presentes actuaciones, el codemandado Neumann Casusso, a los fines de resistir el desalojo, adujo que la venta que en su oportunidad realizó a las señoras Klema y Oitana había sido simulada, extremo que no logró demostrar a juicio del sentenciante de baja instancia, como así tampoco de la Alzada. A su turno, la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires se ha pronunciado por flexibilizar la exigencia probatoria en lo que hace al dominio en los juicios de desalojo, señalando que la admisión por parte del demandado de que el inmueble ocupado pertenece al accionante basta para conferirle legitimación (SCBA, 30/05/01, Lexis, n? 14/76423). 2.5 Por otro lado, con respecto a los efectos que cabe otorgar a las declaraciones hechas por las partes en la escritura pública relativas a haber hecho la tradición o haberla recibido, y las distintas posiciones en relación a ello, es importante señalar que el Código Civil y Comercial ha cambiado el criterio del Código Civil derogado ya que, en su artículo 1924, dispone que hay tradición "cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe", y que la misma debe consistir en "la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla". En consecuencia, si las declaraciones no suplen los actos materiales "con relación a terceros", a contrario sensu, vale decir que tienen plenos efectos entre las partes, circunstancia que me lleva al convencimiento de que el legislador se ha inclinado por la solución que mejor atiende a la conducta desplegada por las partes y, en lo que aquí interesa, patentiza aún más la insuficiencia de fundamentación del decisorio sujeto a revisión por esta Corte. Voto, pues, por la afirmativa. A la misma cuestión, el señor Ministro doctor Spuler expresó idénticas razones a las vertidas por el señor Ministro doctor Gutiérrez y votó en igual sentido. A la misma cuestión, el señor Presidente doctor Erbetta dijo: El detenido estudio del caso me convence de que, en concordancia con lo sostenido por el señor Ministro preopinante, la impugnación planteada merece favorable acogida en esta instancia. Dicha conclusión resulta de considerar que asiste razón a la recurrente cuando tacha de arbitraria la resolución de la Cámara de Apelación de Circuito donde se rechaza la pretensión de desalojo de Fernando Luis Neumann Casuso y los terceros ocupantes del inmueble sito en calle 25 de Mayo Nro. 1681, planta alta, y Nro. 16//783, planta baja, de esta ciudad, en tanto realiza una valoración irrazonable de las normas que informan la materia, arribando con ello a una solución que no puede ser vista como el resultado de la necesaria derivación razonada del derecho vigente aplicable a las circunstancias comprobadas de la causa. En tal sentido, puede observarse que en el sub lite -conforme se reseñara en el voto que me precede- Yebra contaba con escritura pública de transmisión de dominio a su favor de las Sras. Oitana y Klema del referido inmueble (el título), del cual no se le había hecho tradición (el modo) por encontrarse en poder del primigenio vendedor Neumann Casusso -quien alegaba continuar en él porReg.: A y S t 279 p 483/494. En la ciudad de Santa Fe, a los cinco días del mes de diciembre del año dos mil diecisiete, se reunieron en acuerdo los señores Ministros de la Corte Suprema de Justicia de la Provincia de Santa Fe, doctores María Angélica Gastaldi, Rafael Francisco Gutiérrez y Eduardo Guillermo Spuler, con la presidencia de su titular doctor Daniel Aníbal Erbetta, a fin de dictar sentencia en los autos caratulados "YEBRA, María Angélica contra NEUMAN CASUSO, Fernando y otros - DESALOJO - (Expte. 109/13) sobre RECURSO DE INCONSTITUCIONALIDAD" (Expte. C.S.J. CUIJ: 21-00510864-8). Se resolvió someter a decisión las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿es admisible el recurso interpuesto? SEGUNDA: en su caso, ¿es procedente? TERCERA: en consecuencia, ¿qué resolución corresponde dictar? Asimismo, se emitieron los votos en el orden en que realizaron el estudio de la causa, o sea, doctores: Gutiérrez, Spuler, Erbetta y Gastaldi. A la primera cuestión, el señor Ministro doctor Gutiérrez dijo: Mediante resolución registrada en A. y S., T. 270, pág. 152/155, esta Corte admitió la queja por denegación del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por la parte actora contra la sentencia de fecha 7 de mayo de 2015, dictada por la Cámara de Circuito de esta ciudad, por entender que la postulación de la impugnante contaba prima facie con asidero en las constancias de autos e importaba articular -desde el punto de vista constitucional- con seriedad planteos idóneos para franquear el acceso a esta instancia de excepción. El nuevo examen de admisibilidad que impone el artículo 11 de la ley 7055, efectuado con los principales a la vista, me conduce a ratificar esa conclusión de conformidad con lo propiciado por el señor Procurador General a fojas 719/725. A la misma cuestión, el señor Ministro doctor Spuler, el señor Presidente doctor Erbetta y la señora Ministra doctora Gastaldi expresaron idénticas razones a las vertidas por el señor Ministro doctor Gutiérrez y votaron en igual sentido. A la segunda cuestión, el señor Ministro doctor Gutiérrez dijo: 1. La materia litigiosa puede resumirse así: 1.1. Ante el Juzgado de Primera Instancia de Circuito de la Primera Nominación de la ciudad de Santa Fe, María Angélica Yebra promovió demanda de desalojo contra Fernando Luis Neumann Casusso, Aníbal M. Pérez del Viso y Guillermo Torrealday, alegando haber adquirido mediante escritura pública el inmueble sito en calle 25 de mayo N° 1677/1681 y 1683 planta alta y baja de esta ciudad, en virtud de la venta que le efectuaran Ana Rosa Oitana y Ana María Klema, quienes a su vez lo habían adquirido por la compraventa celebrada -también mediante escritura pública- con Fernando Luis Neumann Casusso. 1.2. Sustanciada la causa, el Juez de Circuito dictó sentencia en fecha 22 de agosto del año 2013, haciendo lugar a la demanda, con fundamento en que estaba fuera de discusión que el codemandado Neumann Casusso se encontraba habitando el inmueble objeto de la litis, como así también que la actora había adquirido el mismo de las señoras Ana Rosa Oitana y Ana María Klema mediante escritura pública, lo que acreditaba su legitimación activa para promover el juicio de desalojo. Asimismo, el juzgador consideró que de las pruebas arrimadas al proceso surgía que el carácter en que el codemandado Neumann Casusso ocupaba el inmueble era el de tenedor precario y no poseedor, razón por la cual el hecho de que la actora no hubiese recibido la tradición no le impedía instar la acción de desalojo, siendo que se le había transmitido el poder jurídico de reclamar la cosa vendida a quien la ocupe. 1.3. Contra este pronunciamiento la parte demandada interpuso recurso de apelación, argumentando que la acción de desalojo no es idónea para obtener la posesión, por lo que la demanda debió ser rechazada en forma liminar. En ese sentido, adujo que cuando se vende un inmueble ocupado por terceros y sin darse la tradición, lo que ha adquirido el comprador es la acción reivindicatoria y no el dominio, razón por la cual no puede iniciar una acción de desalojo que es la que se utiliza para recuperar la posesión perdida y no para obtener una que nunca se tuvo. Contestados los agravios por la actora, la Cámara de Circuito dictó sentencia en fecha 7 de mayo del año 2015 (fs. 610/619), revocando el decisorio de primera instancia y resolviendo el rechazo de la demanda de desalojo intentada, con costas a la vencida. Para así resolver, la Alzada consideró que en autos estaba acreditado que María Angélica Yebra era titular registral del inmueble objeto del litigio, por escritura pública de venta efectuada por las señoras Oitana y Klema, quienes a su vez lo habían adquirido del propio codemandado Neumann Casusso. Este último, a su turno, alegó que dicha operación fue una compraventa simulada, continuando él como real propietario, extremo que la Cámara, en consonancia con el criterio del juez de baja instancia, no estimó acreditado. Saldada dicha cuestión, los magistrados pusieron de relieve que también estaba fuera de discusión que no había tenido lugar la tradición del inmueble, por lo que la cuestión a dilucidar radicaba en la posibilidad o no del adquirente por escritura pública de iniciar una acción de desalojo en esas condiciones. Así las cosas, la Alzada manifestó que frente a dicho interrogante se advierten dos tendencias jurisprudenciales. La primera de ellas se pronuncia por la respuesta negativa, en tanto sostiene que el comprador que no ha recibido la posesión del inmueble no puede ser considerado propietario a los fines de intentar el desalojo, salvo que exista constituto posesorio (artículo 2462, inciso 3° del Código Civil). Este instituto, que refiere al caso en que el vendedor, por un negocio jurídico distinto de la transmisión del dominio, manifiesta conservar la posesión del inmueble en calidad de tenedor, requiere un acto jurídico independiente, extremo que no se verificaba en el sub lite a juicio de los sentenciantes, lo que obstaba la aplicación al caso del mencionado instituto. La segunda, se pronuncia por la respuesta positiva, al sostener que el vendedor, al transmitir el dominio, efectúa una cesión implícita de todos los derechos y acciones derivados de tal carácter, incluyendo las acciones por reivindicación y, lógicamente, también por desalojo. Sin embargo, precisaron los magistrados que en los casos en que la jurisprudencia nacional se ha inclinado por hacer lugar a las acciones de desalojo iniciadas por adquirentes sin posesión, las mismas se dirigieron contra "terceros ocupantes", pero no contra quien fuera originariamente dueño del inmueble puesto que, en ese caso, la acción estaría vedada por lo dispuesto en el artículo 2789 del Código Civil. En consecuencia, la Cámara concluyó que al adquirente por escritura pública sin tradición -como es el caso de la actora- le caben, respecto del vendedor que continúa en la posesión del bien, sólo las acciones posesorias o convencionales tendientes a exigir a dicho vendedor que se perfeccione el derecho real de dominio entregando la posesión, pero no puede accionar por desalojo por carecer de derecho real perfecto. 1.4. Este último decisorio es atacado por la accionante por vía del recurso de inconstitucionalidad, por considerar que el mismo no resulta una derivación razonada del derecho vigente, ni reúne las condiciones mínimas para satisfacer el derecho a la jurisdicción que acuerda la Constitución de la Provincia de Santa Fe (artículo 1, inciso 3° de la ley 7055). Aduce que el fallo prescinde o elimina la aplicación de una norma específica y concreta, como es el artículo 2462 inciso 3° del Código Civil, pretendiendo crear exigencias no contempladas en la ley, lo que implicó además despojar de eficacia las declaraciones de las partes hechas en instrumento público, frente a lo dispuesto por el artículo 993 del citado digesto. Expresa que luego de reconocer como real la venta del inmueble, los magistrados concluyeron que la actora, aun sin que se le haya hecho tradición, tenía legitimación para demandar por desalojo pero no contra el vendedor, negando dogmáticamente la existencia en autos de "constituto posesorio". Señala que dicha conclusión viola frontalmente expresos textos legales y prescinde de otros, también expresos, puesto que -según su criterio- la declaración del vendedor operó el mencionado instituto legal y lo hizo descender del rango de "poseedor" al de "tenedor" del inmueble, sin necesidad de ningún otro acto. Afirma que, de tal forma, la resolución contraría lo dispuesto por el artículo 2462 inciso 3? del Código Civil, pues mediante un pretenso fundamento violatorio del artículo 993 de dicho cuerpo legal, resta valor a las declaraciones de las partes en la escritura pública. Considera indiscutible que Neumann Casusso ocupaba el inmueble en carácter de poseedor en nombre de otro, es decir, tenedor de la cosa, ya que las declaraciones de las partes en el acto jurídico resultan relevantes entre sí en virtud de lo dispuesto en la norma relativa al "constituto posesorio", que funciona como una excepción a la regla que emana del artículo 2378 in fine del Código Civil derogado. Alega que la Cámara se desentendió del claro texto legal de los artículos 993 y 994 del Código Civil, pretendiendo que la única formalización legal de la tradición sería la efectivamente realizada en presencia del escribano público, cuya intervención no sólo sería necesaria en el "acto causa" sino también en el "acto modo", con la consecuencia de soslayar su autoridad, dotada del poder de dar fe de la verdad de lo que ante él ocurre. Insiste en que la certeza de que realmente tuvieron lugar los hechos materiales de "entrega" y "recepción" indispensables para el desapoderamiento del vendedor y apoderamiento del comprador, no debe buscarse en que efectivamente sólo existe si fue en presencia del notario, puesto que los instrumentos hacen plena fe respecto de las partes y de terceros en relación a los actos que el escribano enuncia cumplidos por él o que han pasado en su presencia. Estima falsa la afirmación contenida en la sentencia respecto de que el escribano Neumann Casusso manifestó su carácter de auténtico propietario ya que, por el contrario, admitió la transferencia efectuada a sus compradoras y reconoce la venta de éstas a la actora, no pudiendo negar luego que hizo entrega de la cosa y por ende no quedó constituido el derecho real en el adquirente, ya que a nadie le está permitido volver sobre sus propios actos. Concluye que, en consecuencia, es arbitraria la afirmación de la Cámara acerca del carácter en que ocupaba la cosa Neumann Casusso, puesto que no otra cosa que tenedor en nombre del adquirente es para la ley el vendedor ocupante que confesó en la escritura pública tal condición, en virtud de lo dispuesto por el artículo 2462 inciso 3° del Código Civil derogado. Entiende que lo decidido contradice constancias relevantes de la causa y, con prescindencia de normas de forma invocadas y aplicables, resuelve el caso arbitrariamente mediante el análisis de una cuestión -la posesión- ajena a la materia y competencia del tribunal; y a la aplicación de una norma prevista para la resolución de otra acción como es la revocatoria. Expresa que luego de desechar dogmáticamente la existencia de "constituto posesorio" y de aceptar la legitimación del adquirente sin posesión para accionar por desalojo, la Cámara vulneró el derecho de defensa en juicio y el debido proceso encasillando el caso de autos en la norma del artículo 2789 del Código Civil, es decir, en el análisis de las posesiones y el derecho de poseer, para culminar discriminando el desalojo del adquirente sin posesión cuando el accionado es un tercero del que se intenta contra el antiguo propietario de la cosa, considerando viable al primero e inviable al segundo. Sostiene que la incongruencia del razonamiento precedentemente explicitado es evidente, desde que la referida norma es aplicable a la acción reivindicatoria que, como acción real, debe contar para su promoción con otros presupuestos y su consideración en este proceso resulta extraña. Insiste en que la actora ejerció la posesión recibida de sus vendedoras, derivada a su vez de la venta que les efectuó el accionado, quien de tal modo dejó de contar con u