Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2009-08-13


2º Instancia - Lomas de Zamora, Agosto 13 de 2009.

Cuestiones 1º.) ¿Es justa la sentencia apelada? 2º.) ¿Qué corresponde decidir? Practicado el sorteo de ley (art. 263, últ. Parte CPCC), dio el siguiente orden de votación: Dres. Tabernero y Basile.

Votacion 1º cuestión, el doctor Tabernero dijo:

I.- Según resulta de la sentencia obrante a fs. 191/195 vta. de esta causa, el Sr. Magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial número dos de este Departamento Judicial, rechazó la demanda promovida por Mario Ramón Mercado contra Reneida del Valle Ledesma.

Impuso las costas a la parte actora y difirió la regulación de los honorarios profesionales.

El precitado pronunciamiento fue apelado por la parte demandada a fs. 198, concediéndose libremente ese recurso a fs. 206.

A fs. 200 apeló la actora, concediéndosele el recurso, líbremente a fs. 201.

A fs. 219 desistió del recurso de apelación que oportunamente interpusiera y le fuera concedido, la parte demandada, lo que se tuvo presente.

A fs. 220/223 expresó agravios la accionante, no mereciéndo réplica alguna.

A fs. 225 se llamaron autos para sentencia por providencia que se encuentra consentida.

II.-ANTECEDENTES:

A fs. 4 Mario Ramón Mercado, promovió demanda por daños y perjuicios contra Reneida del Valle Ledesma.

Refirió que en el juicio de desalojo que la tuviera como accionada, la ahora demandada ocultó en su demanda que conforme la cláusula 16 del contrato de locación, las partes habían convenido la opción de venta del inmueble alquilado, en una especie de leassing, dado que el valor de los alquileres se tomaba a cuenta del precio de venta de dólares estadounidenses Treinta y Cinco Mil (U$S 35.000), pero que dicha venta no se pudo concretar porque la demandada/locadora, no tiene, ni tenía al momento de la promesa, la documentación para realizar la transferencia de dominio.

Dijo que en efecto, carecía de la subdivisión, ello a más de estar inhibida para actos de disposición.

Denunció que el aquí actor, en virtud de dicho leassing, solicitó un crédito para acceder a la diferencia dineraria para acceder a la compra del inmueble de marras, trámite que se frustró por la exclusiva culpa de la demandada.

Sostuvo que existió un engaño y un abuso de confianza y de la buena fe con que suscribió contrato de locación por el precio de dólares estadounidenses quinientos (U$S 500) mensuales -estando esta suma íntimamente ligada con el precio de venta del inmueble-, ya que hasta la fecha y pese a sus promesas la demandada no solucionó los problemas de subdivisión y de inhibición que impedían la adquisición del inmueble por su parte.

A fs. 32 contestó demanda la accionada. Reconoció que es cierto que el contrato de locación establece una opción de compra a favor del locatario, pero que la misma no puede regirse por las normas del contrato de leassing, en órden a la prohibición establecida en el art. 27 de la ley 24.441 vigente al momento de la celebración del contrato de locación.

Sostuvo que el actor no cumplió con el pago de los arriendos ni restituyó el inmueble, y que tampoco la cláusula en cuestión dice nada respecto a que el inmueble a vender deba ser objeto de un préstamo.

Dijo que la inhibición de bienes que recae sobre su persona devino de la falta de pago de impuestos inmobiliarios, por lo que ello no es ni debe ser obstáculo para la concreción de la venta, porque ello era solucionable con el solo pedido del interesado.

Argumentó que no hubo mala fe de la accionada, ni tampoco incumplimiento alguno, dado que jamás fue requerida al efecto, es decir que nunca se la intimó, ni tan siquiera le manifestó el actor su voluntad de adquirir la cosa dada en alquiler.

Pidió la citación de tercero de la Sra. Hilaria Nuñez Diaz, fiadora del contrato de locación en el que se origina la presente controversia.

A fs. 53 contestó la tercero citada. Sostuvo que habiendo vencido el plazo de la locación convenida y no habiendo renovación de la fianza por escrito, la misma ha fenecido por lo que pidió que así se declare.

Adhirió a lo demandado, pedido y a la prueba ofrecida por el actor en estos obrados.

Frente a la existencia de hechos controvertidos a fs. 60 se procedió a la apertura a prueba de los presentes actuados, proveyéndose la ofrecida por las partes a fs. 69 y 72. Producida la pertinente, a fs. 190 se llamaron autos para sentencia, dictándose el pronunciamiento de grado a fs. 191/195 vta.

III-DE LOS AGRAVIOS:

Se agravia la actora, expresando que yerra el a quo porque no puede soslayar lo que fue voluntad expresa de los contratantes, el celebrar una locación con leassing. Argumenta que la defensa que su parte esgrimió en el proceso de desalojo, motivada por el mismo y único contrato, en nada empece a la existencia de un leassing.

Le causa agravio que el Sentenciante haya omitido considerar la razón por la cual se frustró la opción de compra.

Dice que debió considerarse que la condición a la que se subordinó la compra del inmueble era de imposible cumplimiento dado que ninguna entidad crediticia habilitaría un crédito para la compra de una vivienda sin subdivisión y con la persona del vendedor inhibida.

IV.- CONSIDERACIONES PRELIMINARES:

La quejosa en su recurso mezcla críticas a lo resuelto en el fallo que impugna, trayendo, a esos efectos, a veces argumentos simplistas y subjetivos, insistiendo con la posición ya adoptada en el expediente.

En el escrito de expresión de agravios, se confunde el concepto de ½agravio╗ y ½argumento╗ lo que obliga al planteamiento de esta cuestión previa.- La Excma. Suprema Corte, con el carácter de doctrina legal, ha sostenido que debe diferenciarse el concepto de ½agravio╗ del de ½argumento╗.

Esta Sala, siguiendo la doctrina legal de la Excma Suprema Corte, tiene dicho que debe ser considerada ½agravio╗ toda crítica dirigida a las denominadas ½cuestiones esenciales╗, que son las que hacen a la estructura de la litis y su esquema jurídico. Que sin su consideración no sería posible resolver el caso planteado. Va de suyo que su tratamiento es obligatorio para la Alzada. En cambio, debe entenderse como ½argumento╗ toda mención efectuada por la parte apelante destinada a sostener su posición, pero que no se refiere a las ya citadas ½cuestiones esenciales╗. Los argumentos no son de tratamiento obligatorio en segunda instancia (SCBA Ac 32953 del 12-VI-84, Ac. 42311 del 31-X-89, Ac. 43836 del 20-XI-91, Ac. 43658 del 17-III-92, Ac. 50762 del 7-III.-95, Ac. 54992 del 19-X-96, Ac. 67337 del 1-VII-97; CALZ, Sala I, Reg. Sent. Def. 92-93, 116-94, 272-93, 48-96, 126-93, 32-90, 35-96, 159-96, 45-00 y otros).

Es indudable que el Juez debe pronunciarse sobre todas las cuestiones de la pretensión y de la contestación; es decir sobre las cuestiones esenciales cuando su consideración tenga influencia en la resolución del caso. No debe dejar de advertir -al analizarlo cuidadosamente- que se ha omitido separar cada aspecto de la cuestión debatida, como tampoco que la resolución aparezca sin fundamento porque la parte dispositiva no guarda congruencia con los considerandos que la preceden.

Ingresando al planteamiento de la recurrente, advertiré que los Jueces no están obligados a tratar todas las argumentaciones propuestas por las partes, sino que basta que hagan mérito de aquéllas que consideren más adecuadas para sustentar sus conclusiones (CSN noviembre 8-1981,½Dos Arroyos SCA C/Ferrari de Noailles╗, en ½Actualización de Jurisp.╗, N 1440, La Ley, 1981-D, pág. 781; CALZ Sala I Reg. Sent. Def. 32/90m 172/00 entre muchas otras).

Tales cuestiones esenciales son ésas que, según las modalidades del caso, resultan necesarias para la correcta solución del pleito y vienen constituidas por puntos o capítulos de cuya decisión depende directamente el sentido y alcance del pronunciamiento y que -por su naturaleza- influyen preponderantemente en el fallo, las vinculadas a la dimensión cuantitativa del objeto de la pretensión (SCBA. Ac. 21917, DJBA T III, pag. 15, ídem Ac. 35221 ½Ramos de Pagella C/Escot╗, 22-4-86).

Efectuadas estas consideraciones previas y haciendo aplicación de la ½doctrina amplia╗, en cuanto a la valoración del recurso deducido, pasaré a continuación a tratar las quejas planteadas por la recurrente.

V.- CONSIDERACIÓN DE LAS QUEJAS.

1)-Del rechazo de la demanda:

Inicialmente he de poner de resalto que la obligación de los magistrados de decidir las cuestiones conducentes para el fallo, se circunscribe a las que estime necesarias para la sentencia que deban dictar (santiago C. Fassi, "Código Procesal Civil y Comercial, comentado, anotado y concordado", Tº I pág. 278) y seguir la idea, exponiendo lo que reiteradamente ha dicho esta Sala -desde su anterior integración- al respecto, es decir, que no se encuentran ceñidos a seguir el enfoque jurídico esgrimido por las partes, ni tampoco a rebatir todos y cada uno de los fundamentos por ellas invocados (Esta Alzada Causa RSD 60/07 del 13/3/07 y Causa Nº64.147 sentencia del 20/9/07 RSD 308/07 entre otras).

No es vano recordar que cuando un expediente llega a la Cámara de Apelación en virtud de un recurso, es la Alzada quien adquiere la plenitud de la jurisdicción ocupando desde entonces la misma posición que tenía el juez de la primera instancia; le corresponden idénicos deberes y derechos (C.S.J.N. 2-11-95, in re "Miguel Lorenzo c/ Estado Nacional"; "Sandler Héctor c/ Estado Nacional" Rep. El Derecho Tº30 pág. 1072, Nº21; esta Alzada 4-IV-06, causa Nº 62.061 RSD 60/06 Diario "El Derecho", 12-IX-06 Nº 11.591 fallo 54.240; causa 60.939, 29-III-07 RSD 105/07 y causa Nº 64.147, 21/9/07 RSD 308/07).

El sistema que estructura la revisión de las decisiones de Primera Instancia por los organismos de Alzada se sustenta en el principio dispositivo que consiste en que el recurrente formule adecuada exposición de sus razones para recurrir, oponiendo las suyas a las que haya tenido el Juez para sentenciar, en la medida en que con ellas tanto constituye la materia propuesta al Tribunal como delimita para éste el ámbito de su conocimiento (arts. 260, 266 in fine del CPCC y su doctrina).

Se requiere para ello una articulación seria, fundada, concreta y objetiva de los errores de la sentencia, punto por punto, y una demostración de sus motivos para considerar que ella es errónea (Morello, Passi, Lanza, Sosa, Berizonce, en "Códigos Procesales" 1º edición, Tomo III, pág. 345, Cap¿IX, pág. 353 y Cap. XII pág. 445; Lino E. Palacio, en "Derecho Procesal", tomo V, págs. 266/269).

Nuestra Corte Provincial ha dicho al respecto, entre otras repetidas razones, que las facultades de los Tribunales de Alzada sufren en principio una doble limitación: la que resulta de la relación procesal que aparece en la demanda, y la que el apelante haya querido imponerle al recurso (Ac. y Sent. 1971-II-920 y en autos de esta Sala donde la Corte emitió decisión Ac. 26.058 del 19-XII-1978).

Desde ya que no es ocioso que me haya demorado en la exposición de los precedentes principios referidos tanto a la labor del juez en su esfera como a la de los jueces del recurso y a los resultados formales de este.

Comienzo así a responder a las disconformidades que nutren el memorial en estudio, dado que por lo obvio de su contexto o por la imposibilidad de respuesta circunstanciada que de ser necesario darla -que no lo es- solo iría retroalimentando una cadena reiterativa de los argumentos dados, sin atacar en forma eficiente la sentencia contra la que apunta (art. 260 CPCC).

Habré de partir de la premisa que del contrato -en cuanto fuente del negocio jurídico- se genera la relación contractual, relación de derecho que no se subordina solamente a las estipulaciones de las partes. Según García Amigo, el acuerdo de voluntades, aparte de crear derecho objetivo con validez, interpartes, tiene la virtualidad -necesariamente, en alguna medida, también tácitamente admitida por los contratantes- de poner en juego cierto número de preceptos del ordenamiento jurídico civil relativo al Derecho de las Obligaciones. Estos preceptos se integran con lo declarado por los estipulantes, constituyendo la norma reguladora de la conducta de los mismos en el ámbito previsto por aquélla (cfe. Morello, A.M.,"Indemnización del daño contractual", Edit. Lexis Nexis, Buenos Aires, 2003,pag.262).

Una gran masa de normas dispositivas dan ropaje y ajuste a todo aquello que las partes no han previsto y en la medida en que no colisionen con preceptos imperativos o prohibitivos, indisponibles, por consiguiente, por ser mandatos que comandan rígidamente los desarrollos del negocio. Así dice Hedemann, las partes al celebrar (el contrato) prevén solamente sobre lo que tienen más próximo, quedando mucho sin tratar y, por tanto, sin regulación inmediata. Entonces las normas elásticas en virtud de lo denominado misión integradora o supletoria del derecho positivo, cubren las lagunas dejadas por las partes (Cfe. Morello, ob. cit., pag.263).

La Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires ha precisado que el artículo 1197 del Código Civil no equipara los contratos a la ley; las convenciones obligan como la ley. Se da un poder de voluntad de contratar, pero únicamente la protege en tanto y en cuanto se desarrolle en un campo jurídico digno de ser protegido, de ahí la serie de limitaciones que se establecen (SCBA,6-4-54, J.A.1954-III-145, L.L.75-4855).

Ya ha dicho esta Sala I -en su anterior integración- siguiendo a Augusto C. Belluscio en su comentario a nuestro Código Civil, quien define al contrato de "leasing" " como un sistema de financiación que se erige como alternativa del crédito tradicional, en el cual, en lugar de adquirir los bienes mediante un préstamo que se aplica a su compra, o mediante una compra a plazos, el usuario procede a adquirir su uso y goce mediante un contrato de locación con características especiales." (CALZ Sala I RSD: 106/08 sentencia del 15/4/08).

En cuanto a las particulares características de este contrato, no debemos perder de vista que en materia de plazos, el monto de los cánones locativos debe fijarse teniendo en cuenta la amortización del valor de la cosa en el plazo de duración del contrato.

La Ley 25.248 vincula con esa disposición los tres elementos específicos del contrato: duración, valor residual y opción de compra. La duración debe ser igual al período de amortización del bien. A su vez la amortización del bien determina la fijación del precio de los cánones locativos y del valor residual. Y el valor residual es aquel que al suscribirse el contrato de leasing, se estima le corresponderá a dicho bien al finalizar el contrato. Por expresa disposición de la ley, dicho valor residual constituirá el precio de compra del bien en caso de ejercicio de la opción de compra, siendo esta opción, la cláusula contractual mediante la cual el tomador tiene el derecho de adquirir la cosa objeto de leasing a la finalización del contrato. Por lo que la ley entonces, establece que el locatario debe tener la facultad de comprar la cosa pagando como precio de la opción el equivalente al valor residual fijado en el contrato.

Lo primero a cuyo destaque he de proceder, es la calidad de opcional que reviste la compraventa del inmueble, en casos como el que llega al decisorio.

Tampoco puedo obviar la compulsa de las sentencias que se han dictado en el juicio de desalojo y en el ejecutivo, donde en ambos casos lo que requiere la accionada en estos, ha tenido recepción y acogida favorable.

No encuentro probado que la demandada haya sido constituida en mora por la actora, ni tampoco hallo probado que la misma frustrara la compraventa del inmueble.

Por aplicación de la teoría de los propios actos, no puedo apartarme de lo que la propia quejosa argumentara en el proceso de desalojo y lo que esta Alzada sentenciara consecuentemente.

La aquí actora sostenía que existía una prorroga tácita del contrato de locación lo que -incluso- le fue desestimado.

Adquirió firmeza la sentencia que en el proceso de desalojo determinó que el contrato de locación se encontraba extinguido y el locatario constituido en mora desde el 1/2/2002.

Encuadrado el tema como se refiere y porque sostiene la quejosa que quien ha frustrado la posibilidad de adquirir la propiedad para su parte es la demandada de autos, tendré que expresar que, ciertamente en términos contractuales, no siempre es fácil determinar exactamente cuál es el comportamiento debido o su modicidad. Si media conflicto al respecto, será el juez quien en última instancia tendrá que determinarlo en la sentencia que recaiga en el juicio que se promueva. Se planteará entonces el problema de la interpretación del contrato para cuya solución deberán tenerse en cuenta las reglas sobre el particular que prescriben los Códigos Civil y Comercial y que la doctrina y la jurisprudencia han venido señalando, las que no vienen al caso entrar a examinar aquí porque desbordan el tema. Sin embargo, creemos oportuno puntualizar que deberá tenerse presente entre otras reglas, la directiva del artículo 1198 del Cód. Civil, cuando dice que: "Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe, y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión" (Conf. Ramella, Resolución por incumplimiento"., pág.52).

Sucede que, como señalara Morello tiempo atrás; "la mirada de los jueces -más que la de los legisladores- se ha ido deteniendo con preferencia en la situación real seguida al acreedor a consecuencia del incumplimiento. Es el daño, el perjuicio, la lesión del interés contractual frustrado el que debe merecer protección. Y esta protección, en Derecho, debe ser lo suficientemente robusta para restaurar al máximo el sobredicho interés contractual. La violación del contrato, el establecimiento del equilibrio, el recomponer o reponer la ecuación económica del negocio determina, pues, que la tutela se le brinde al acreedor como regla, sin retaceos. Plenamente de un modo integral (Trigo Represas Félix A.;"Extensión de la Responsabilidad por Incumplimiento Contractual"; Revista de Derecho Privado y Comunitario, Nº 17, Edit. Rubinzal Culzoni, pág. 26/27).

Resulta necesario recordar que según la constante jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, los jueces no están atados por las razones jurídicas que las partes invoquen ni por las calificaciones jurídicas que éstas den a sus pretensiones. Ellos son libres, de acuerdo al principio procesal de iura novit curia, de aplicar el derecho correcto que corresponda al caso, siempre que no alteren las bases fácticas del litigio.

Lo cierto es que en el contrato estaba prevista la "no compra" y la "no venta" de la propiedad en cuestión y las implicancias de ese no hacer.

Para la actora, el "no comprar" no era sino estar a las pautas de la locación tal como lo había convenido.

Debo referir que la ahora quejosa, sostuvo en el proceso que se le siguió por el desalojo de la misma propiedad que, existía en el caso una "continuación de la locación en los términos del art. 1622 del C.C.".

No encuentro acreditado en autos que la demandada haya frustrado la venta, es decir que haya "no vendido" conforme la redacción de la cláusula decimosexta.

Sostiene la quejosa que hablar de la continuación de la locación no descarta la opción de compra y se equivoca, puesto que claramente el contrato se extinguió sin que el accionante hiciera uso de la opción de compra (art. 14 Ley 25.248), por lo cual el derecho a la transmisión del dominio no pudo nacer (art. 16 Ley 25.248).

Tampoco habré de acoger la queja relativa a la denunciada frustración de su acceso al crédito bancario, por parte de la contraria, desde que contractualmente, la demandada no se encontraba obligada a posibilitar o permitir dicha operatoria comercial.

Estando a lo puntual y concreto del tipo de contrato que las partes libremente celebraron, tengo para mi que no hecha la opción de compra por parte de la actora de autos, la demanda no puede tener acogida favorable y por ello, tal como viene sentenciada de la primera instancia, la apelada sentencia habrá de confirmarse.

En virtud de las razones y fundamentos expuestos, citas legales, doctrinarias y jurisprudenciales, resultando íntegramente justa la sentencia apelada VOTO POR LA AFIRMATIVA A la primera cuestión, el Dr. Basile dijo que, por compartir los fundamentos, VOTAN TAMBIEN POR LA AFIRMATIVA.

2º cuestión el doctor Tabernero expresa:

Visto el acuerdo logrado al tratar la cuestión que antecede corresponde confirmar la sentencia apelada en cuanto fuera materia de recurso y agravios. Costas de Alzada a la actora apelante, quien continúa perdidosa en la cuestión central (art. 68 del CPCC). Los honorarios se regularán en su oportunidad (conf. ley 8904).

ASI LO VOTO 2º cuestión, el Dr. Basile expresa que, por compartir los fundamentos, VOTA EN IGUAL SENTIDO.

Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:

SENTENCIA En el Acuerdo celebrado quedó establecido que la sentencia apelada es justa y debe confirmarse en la medida del recurso y agravios. Que las costas de la Alzada deben imponerse a la actora apelante quien continúa perdidosa en la cuestión central (art. 68 Cód. Proc.). Por ello, consideraciones y citas legales:

1º)-Confírmase en la medida del recurso y agravios la apelada sentencia.

2º)-Con costas de Alzada a la actora apelante, quién continúa perdidosa en la cuestión central (art. 68 CPCC).

3º) Difiérese para su oportunidad la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes. Rodolfo Miguel Tabernero - Norberto Horacio Basile.