Tribunal: CAMARA EN DOCUMENTOS Y LOCACIONES
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2004-08-09


Autos: HEREDEROS DE CAMPI DE SCHIAVI C/ CAJA POPULAR DE AHORROS DE TUCUMAN C/ATENCIA ANTONIO PASTOR Y OTRA S/ EJEC. HIPOTECARIA S/ X* TERCERIAS- (Juzg.- de Cobros y Apremios de la 2° Nom.)- Expte: 1010/01 - SALA III Sentencia Nro. 290 En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a los Nueve (9) días del mes de Agosto Dos Mil Cuatro, se reúnen los señores Vocales de la Excma. Cámara Civil en Documentos y Locaciones -Sala III°-, para considerar resolver el recurso de apelación interpuesto por el demandado Luis Roberto Marín, en estos autos caratulados: "Herederos de Campi de Schiavi vs/ "Caja Popular de Ahorros de Tucumán c. Atencia, Antonio Pastor y Otro s. Ejecución Hipotecaria" s/ Tercería.- Expte. n° 1010/01", en contra de la sentencia de fecha 2 de Septiembre de 2002, glosada a fojas 154/156 y vlta. de autos. Establecido el ordena de votación con el siguiente resultado:

El señor Vocal Dr.: Juan José Jorrat, en su voto dijo:

Vienen éstos autos al Tribunal a raíz del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra de la sentencia de fecha 2 de Septiembre de 2.002.

La sentencia en recurso resolvió rechazar las tercerías de dominio y mejor derecho.

La tercería de dominio fue rechazada por carecer el actor del correspondiente título de dominio conforme a lo previsto por los artículos 1184 inc. 1°, 1185, y 2505 del Código Civil. Ello en virtud de que el actor solo funda su demanda en un boleto de compraventa.

Rechazó también la tercería de mejor derecho, por considerar que en el caso no resultaba aplicable lo resuelto por la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Provincia en el caso "Rubio, Nélida Vs. Filippini", invocado como precedente por la actora, y en el que el alto Tribunal consideró que en caso de conflicto entre un poseedor con boleto, y un acreedor embargante del vendedor, será preferido el primero si la tradición es anterior al embargo y fue recibida de buena fe. El inferior fundó su decisión de apartarse del fallo citado, por considerar que en el presente caso se ejecuta una hipoteca constituida en escritura pública regularmente inscripta en el Registro Inmobiliario, por lo que el acreedor hipotecario deviene en titular de un derecho real, que puede hacer valer "erga omnes", aún contra el tercer adquirente y poseedor por boleto de compraventa, dado que en virtud de la hipoteca posee un privilegio especial sobre un bien inmueble.

Agregaba el inferior que desde la óptica del Derecho Registral el boleto de compraventa podría haber sido inscripto según lo autorizado por la ley 17.801, y /// //// que su omisión solo podía imputarse a la negligencia del adquirente y sus herederos.

A fs 185/86 presenta memorial de agravios la parte actora, haciendo resaltar que existen aspectos que han sido expresamente reconocidos por el sentenciante sin cuestionamiento de las partes, tales como a) que el boleto de compraventa con el que se adquirió el inmueble posee fecha cierta, desde que sus firmas están certificadas por escribano público; b) que el comprador obtuvo la posesión en fecha anterior al embargo, y que dicha posesión es de buena fe. Agrega que siendo ello así, sus agravios se circunscriben al apartamiento del Juez de la Doctrina sentada por la Excma. Corte en el caso "Rubio". Señala que en aquel precedente el superior Tribunal sostuvo que el poseedor con boleto, para lograr prelación frente al embargante, no precisa otra cosa que la tradición recibida de buena fe, extremo que se presume. De esta forma, agrega, no quedan dudas que el superior Tribunal acordó prevalencia a la publicidad posesoria por sobre la publicidad registral, sin importar que el conflicto se presente entre el poseedor y un embargante titular de un derecho creditorio, o entre el primero y un acreedor hipotecario.

Corrido el traslado de ley, fue contestado por Caja Popular de Ahorros de Tucumán, quien solicita se confirme la sentencia por las razones que expone a fs. 193/194.

La cuestión debatida en éste juicio, reedita viejos planteos doctrinarios sobre la naturaleza del boleto de compraventa inmobiliaria, su registración, y el efecto que ésta produce respecto de su oponibilidad frente a terceros.

Es evidente que el Código Civil, con el propósito de afianzar la seguridad en las negociaciones inmobiliarias ha instituido un régimen de publicidad registral. El artículo 2.505 establece en forma categórica la obligación de inscribir en los Registros Inmobiliarios, los títulos que tengan por objeto la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, agregando en su último párrafo que "esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.

La prevalencia de la publicidad registral surge también de los artículos 2 y 3 de la ley 17.801. Si bien el boleto de compraventa no constituye el título idóneo para la adquisición o transmisión de los derechos reales, el artículo 14 de la ley provincial 3.690 establece la posibilidad de su inscripción. Ello ha llevado a la Excma. Corte Suprema de Justicia de la provincia ha considerar que "Si el ordenamiento jurídico reconoce a ambas partes -al poseedor por boleto y al acreedor embargante- el acceso a la publicidad registral, por aplicación del principio "prior in tempore potior in iure", el primero de los derechos que hubiera sido inscripto, gozará de un jus preferente. Refuerza este criterio lo dispuesto por el art. 19 de la ley 17.801 que sienta el principio de prioridad de la registración conforme a la fecha y número de orden de los documentos que ingresan al Registro Inmobiliario..... Admitir que respecto de los terceros, la posesión alegada por el tercerista importa publicidad de los derechos que pretende sobre la cosa, impone al acreedor embargante la carga de constatar no sólo la situación registral del inmueble en cuestión -conforme el sistema de publicidad especial previsto por la ley- sino además, y aun cuando aquel se encontrara registrado a nombre de su deudor, adoptar las diligencias para constatar el estado extrarregistral del mismo; extremo que agravaría injustificadamente la situación del acreedor". (Melgarejo Adrián y otro c/ Guerra Méndez Adán y otro- 12/03/04).

En los autos mencionados el alto Tribunal, en mérito a lo considerado sentó la siguiente Doctrina legal ""El conflicto entre el acreedor embargante y el poseedor del inmueble afectado por la cautelar, que sólo cuenta con un boleto no inscripto, debe ser resuelto en favor del primero. Si el ordenamiento jurídico reconoce al poseedor por boleto el acceso a la publicidad registral, deberá soportar los riesgos de haber omitido la inscripción del instrumento en cuestión".

En el caso de autos, según lo reconoce la actora en el escrito de demanda, el boleto de compraventa fue celebrado en fecha 23/6/75, mediante el cual se comprometía en venta una fracción del inmueble que posteriormente fue hipotecado a favor de la Caja Popular de Ahorros de Tucumán, y en el que los contratantes dejaron constancia que el inmueble sería sometido al régimen de propiedad horizontal.

Las consecuencias de la falta de inscripción del boleto solo puede recaer sobre el adquirente y no sobre el tercero acreedor del vendedor. A las normas legales citadas como fundamento de ésta postura, cabe agregar lo dispuesto por la ley 19.724, de pre-horizontalidad, en cuyo artículo 12 ultimo párrafo establece que "la posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado".

Si bien éste Tribunal se ha pronunciado en algunos casos siguiendo los lineamientos trazados por la Excma. Corte en el caso "Rubio", tales decisiones respondían a la necesidad de evitar el inútil desgaste jurisdiccional que significaría el dictado de una sentencia con la convicción de que sería casada. Conforme lo tiene resuelto la misma Corte Suprema, "Los criterios establecidos por la Corte Suprema de Justicia de Tucumán conociendo por vía de casación, constituyen doctrina judicial obligatoria y vinculante para los tribunales inferiores, cuando la identidad del caso a resolver encuadra en el precedente".- (sentencia 158 del 15/3/96).

En mérito a lo expuesto, habrá de confirmarse la sentencia recurrida, imponiéndose las costas de la alzada en el orden causado, teniendo en cuenta que se trata de una cuestión compleja sobre la que no existe uniformidad de criterios tanto en la Doctrina como en la Jurisprudencia.- ////// /////// La señora Vocal Dra. Marta Inés Agliano, dijo: Compartiendo los fundamentos vertidos por la señor Vocal preopinante, voto en igual sentido.

Por lo que resulta del acuerdo que antecede, R E S O L V E M O S:

I°)- NO HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra de la sentencia de fecha 2 de Septiembre de 2.002. En consecuencia, confirmar la citada resolución en cuanto ha sido materia de recurso.

II°)- IMPONER LAS COSTAS de la alzada en el orden causado en mérito a lo considerado (art 106 del C.P.C.C.).

III°)- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.- HAGASE SABER.- MARTA INÉS AGLIANO JUAN JOSÉ JORRAT.