Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2007-09-03


2º Instancia. - Buenos Aires, septiembre 3 de 2007.

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada? El Doctor Calatayud dijo:

1.- Las partes celebraron un contrato de locación el 27-8-96, por medio del cual la actora cedió en alquiler a su contraria el local comercial destinado a gimnasio sito en la calle Pasco nº 48 de esta ciudad, por un plazo de 60 meses que vencían el 31-8-01 y por un precio mensual de u$s 13.725 (ver contrato de fs. 312/15). Con posterioridad, el 5-7-99, modificaron los términos contractuales, disponiendo ampliar el plazo de la locación a 10 años contados a partir del 1º de dicho mes, estableciendo un precio de la locación en u$s 10.000 (ver fs. 305/08).

Por último, acaecidos ya en el país los conocidos acontecimientos económicos de fines de 2001 y principios de 2002, el 17-7-03 firmaron un nuevo convenio (ver fs. 309/11). En él, se dejó aclarado que a partir de enero de 2002 el locatario abonó un canon mensual de $ 10.000, no obstante lo cual, "...a fin de adecuar el contrato a las previsiones contempladas por la ley 25.561 y decreto 214/02, ...acuerdan que por el período comprendido entre el mes de septiembre de 2002 y abril de 2003, el locatario abonará al locador además de la suma mensual de $ 10.000.- ya entregada, el importe total de pesos diecinueve mil ochocientos ($ 19.800.-) más IVA resultante de aplicar sobre el importe del alquiler provisoriamente abonado durante ese lapso el cincuenta por ciento (50%) del coeficiente de estabilización de referencia (CER) previsto en la normativa vigente" (cláusula 3a.).

Y, en la cuarta, se estableció que el importe mencionado en la cláusula anterior sería pagado en 18 cuotas mensuales iguales y consecutivas de $ 1.100 más IVA a partir de junio de 2003; en tanto en la quinta se dispuso que a partir de mayo de 2003 la suma de $ 10.000 pactada más IVA sería actualizada mensualmente mediante la aplicación del 50% del anteriormente citado coeficiente establecido por el decreto 214/02 aludido. Y se añadió: "Sin perjuicio de lo expresado, una vez transcurrido doce meses desde la firma del presente, si se hubiera producido cambios significativos en las variables macroeconómicas del país, cualquiera de las dos partes podrá manifestar a la otra su voluntad de acordar un nuevo valor que regirá para los meses subsiguientes".

Ahora bien, en la sentencia de fs. 254/60, la juez interviniente interpretó que las partes claramente habían acordado que el alquiler, para ser adecuado a la normativa legal vigente, sería abonado mensualmente aplicando un mecanismo correctivo, consistente en el 50% del CER y sin límite temporal, dejándose estipulado que si se hubieren producido cambios significativos en las variables macroeconómicas, podrían acordar un nuevo valor locativo. Y concretamente entendió que la prueba fundamental a aportar a la causa por la actora sería demostrar que el precio abonado por la demandada no resulta acorde a los valores de plaza, prueba que no le fue incorporada, lo que se traducía en el rechazo de la pretensión por ella esgrimida. Desestimó, por ende, la demanda entablada, aunque distribuyó las costas en el orden causado.

Contra dicha decisión se alzan ambas partes. La demandada se agravia por el régimen de las costas (ver presentación de fs. 274/75), en tanto su contraria lo hace por el fondo de la cuestión (ver fs. 289/95). Por una mera cuestión metodológica, comenzaré por analizar esta última pretensión, para luego -y en su caso- examinar lo referente a las costas causídicas.

2.- Discrepo con la actora cuando sostiene que la juez convirtió un "tema locativo relacionado con el pago de prestaciones pesificadas" en un "problema de revisión contractual". Es que, frente a su pretensión de obtener una condena al pago de las diferencias originadas en el monto del canon locativo mensual a partir de mayo de 2004 por aplicación de la totalidad del coeficiente CER, su contraria interpretando lo convenido en la cláusula 5a. del contrato adicional se negó a dicha pretensión afirmando que no se operó la condición establecida en orden a la "variación significativa de las variables macroeconómicas" del país.

Coincido con el análisis de la a quo en cuanto relaciona lo convenido por las partes con el precio de la locación. Es que, sin lugar a dudas, una importante alteración de las variables macroeconómicas, si bien facultaba a la locadora a pedir una modificación del precio de la locación, ello sólo podría obtenerlo, frente a la discrepancia entre los contratantes, si acreditaba que el que se estaba pagando era insuficiente renta a la luz de tales variaciones. La cláusula, a mi juicio, es clarísima y no admite otra interpretación que la que surge de los términos en que se encuentra redactada: el alquiler mensual a partir de mayo de 2003 estaba representado por la suma de $ 10.000, actualizado mes por mes mediante la aplicación del 50% del coeficiente de estabilización de referencia, y recién transcurrido un año cualquiera de las partes podría manifestar a la otra su voluntad de obtener un nuevo precio si se hubieren producido "cambios significativos en las variables macroeconómicas del país".

Y, si bien la locadora demostró algunas importantes variaciones en la actividad económica del país entre mayo de 2003 y diciembre de 2004 -creció un 16,4%- y también en la inversión bruta en construcciones y en maquinarias y equipo nacional e importado (ver informe del INDEC de fs. 170/71), lo que se muestra huérfano en absoluto -como bien destacara la juez- es la prueba del valor locativo del inmueble materia de autos, para acreditar que el pactado resulta en la actualidad insuficiente renta para la propietaria.

Adviértase que la modificación de los términos económicos del contrato fue convenida después de la sanción de la ley 25.561 y del decreto 214/02, es decir, de las normas que regularon los graves sucesos económicos acaecidos en nuestro país, por lo que el "pago a cuenta" a que aludía el art. 11 de la primera, luego modificado por el art. 3º de la ley 25.820, se refería a las prestaciones pendientes a esa fecha, pero indudablemente no al convenio que, como el de autos, fue libremente alterado en sus términos por las partes después de la vigencia de aquéllas, al pesificar el canon locativo. Es verdad que tales disposiciones eran de orden público, pero también lo es que ellas disponían expresamente que las partes negociarían la reestructuración de sus obligaciones y sólo para la hipótesis de falta de acuerdo quedaban facultadas para recurrir al órgano jurisdiccional para dirimir sus diferencias. Y ello resulta lógico a la luz de la regla general establecida por el art. 1197 del Cód. Civil.

Es decir, producida la hecatombe económica y dictadas las normas de emergencia que debían regir para las obligaciones existentes a esa época, si las partes involucradas ajustaron el nuevo precio de la locación pesificándolo de común acuerdo, ése es el que debe regir, salvo que la locadora hubiere demostrado en el expediente que, a partir de mayo de 2004, los cambios significativos en las variables macroeconómicas del país incidieron en su contra, tornando en injusto por escaso el precio que su contraria pagaba por el alquiler de su inmueble. Tal es la única interpretación válida de la cláusula en cuestión, habida cuenta que más claro y fácil hubiera sido limitar temporalmente dicho precio al término de un año, a partir del cual si no existiese acuerdo para uno nuevo, cualquiera de ellas pudiese recurrir al órgano judicial para la decisión de sus diferencias.

Por consiguiente, por estos fundamentos y los coincidentes que contiene el pronunciamiento de primera instancia, propicio confirmarlo en lo que a este aspecto se refiere.

3.- En lo que atañe al régimen de las costas, creo que ellas han sido distribuidas con justicia. Es que, contrariamente a lo que sostiene la demandada, su contraria pudo creerse objetivamente con derecho a promover esta demanda, cuando encuadró el derecho que le asistía en las leyes de emergencia dictadas (ley 25.561 y decreto 214/02), máxime cuando con posterioridad a su vigencia las autoridades se vieron en la necesidad de sancionar la ley 25.820 que, frente a la reiterada jurisprudencia de los tribunales, incluyó a "todas las obligaciones existentes", "cualesquiera sea su origen o naturaleza" y "haya o no mora del deudor".

4.- En definitiva, voto para que se confirme la sentencia de fs. 254/60 en todo cuanto decide y fue materia de agravio expreso, con costas de Alzada en el orden causado, atento que, por las razones expuestas en el considerando anterior, la actora pudo creerse razonablemente con derecho suficiente, al igual que su contraria para controvertir la imposición de aquéllas (art. 68, segunda parte, del Cód. Procesal).

Los Doctores Dupuis y Racimo por análogas razones a las expuestas por el Dr. Calatayud, votaron en el mismo sentido.

En atención a lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 254/60 en todo cuanto decide y fue materia de agravio expreso. Costas de Alzada en el orden causado.

Conforme el monto reclamado en la demanda, a la calidad, eficacia y extensión de la actuación cumplida en esta instancia, resultado obtenido y lo dispuesto por el art. 14 del arancel, se regulan los honorarios del Dr. J. L. F., letrado apoderado de la actora, en setecientos cincuenta pesos ($ 750.-) y la de los Dres. C. D. B. y L. A. K., letrados apoderados de la demandada, en conjunto, en mil cien pesos ($ 1.100.-).

Por la tarea de fs. 165/166 y 209/213, su mérito y extensión y la debida proporción que los honorarios periciales deben guardar con los de los profesionales intervinientes en todo el proceso (ley 24.432, art. 10; esta Sala, c. 66.064 del 19/3/90), se confirma la regulación del contador N. R. del P. por resultar alta y habérsela apelado solamente "por baja". Notifíquese y devuélvase. -Fernando M. Racimo. -Mario P. Calatayud. -Juan C. G. Dupuis.