Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2011-10-18


En la ciudad de Necochea, a los 18 días del mes de octubre de dos mil once, reunida la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, en acuerdo ordinario a efectos de dictar sentencia en los autos caratulados: "KINDERKNECHT, JOSE M. C/CORREA, FABIAN Y OTRA s/DESALOJO" habiéndose practicado oportunamente el sorteo prescripto por los arts. 168 de la Constitución de la Provincia y 263 del Código Procesal Civil y Comercial, resultó del mismo que el orden de votación debía ser el siguiente: Señores Jueces Doctores Fabián Marcelo Loiza, Humberto Armando Garate y Oscar Alfredo Capalbo, encontrándose de licencia el Dr. Capalbo.

El tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:

C U E S T I O N E S	1ª.) ¿Es justa la sentencia de fs. 42/43 vta.?.

2ª.)¿Qué pronunciamiento corresponde?.

A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR GARATE DIJO:

I.- A fs. 42/43vta. el señor Juez de grado dicta sentencia, 1) haciendo lugar a la demanda entablada por José María Kimderknecht contra el Sr. Fabián Correa y Nilda Casal y ocupantes del inmueble sito en calle 54 nº 3675 de la Ciudad de Necochea; 2) condenando a los demandados a desalojar el inmueble en el término de diez días de quedar firme la presente; 3) imponiendo las costas a los demandados vencidos y 4) regulando los honorarios del Dr. Marcos Migdal, letrado patrocinante de la actora, en la suma de PESOS MIL SEISCIENTOS OCHENTA ($ 1.680.-), con más los aportes de ley.

Para así resolver entendió que conforme la documentación obrante, y dada la ausencia de elementos que los desvirtúen, era evidente el derecho -del actor- a obtener el desalojo del inmueble en función de lo dispuesto por los arts. 1507, 1579 y conos del C.C. y art. 5 de la Ley 23.091. II.- Seguidamente, se presentan los demandados apelando dicha sentencia.

Indican -en sus agravios- que las conclusiones del iudex se contradicen con la documental acompañada. En ese entendimiento, subraya que ".el contrato de locación celebrado entre la propietaria del inmueble y el actor, en su cláusula segunda prohíbe a éste último sublocar la propiedad.", apartado que fue violentado por el actor.	Agrega en segundo orden, que el lapso por el cual se subalquiló el inmueble es mayor al plazo del contrato de locación. Sobre esos argumentos, el recurrente estima que el actor no puede transmitir un derecho más extenso que el que poseía, concluyendo que debe desestimarse la acción (fs. 80/82). III. - La sentencia debe confirmarse.

De los hechos descriptos surge la realización de dos convenciones sucesivas; primeramente, se celebró un contrato de locación entre el actor y la Sra. Eduarda Ferreyra (fs. 9) y por otra parte, el posterior acuerdo de sublocación que liga a los litigantes del proceso (fs. 12). Es decir, se acreditaron la realización de dos pactos diversos y ajenos entre sí (arts. 1195 y 1585 del C.C.).

La cuestión traída versa sobre el incumplimiento de éste último contrato de sublocación (art. 1600 del C.C.) fundado en la falta de pago de los alquileres adeudados por los Sres. Nilda C. Casal y Fabián H. Correa (ver copia sentencia a fs. 15 a 17). Allí se asientan entonces, las condiciones de procedencia de la acción de desalojo incoada (art. 676 y sgtes. del CPCC) desencadenándose -ante el incumplimiento- la obligación de restituir el inmueble a favor del actor (art. 1579 del C.C.).

Ahora bien, en principio el locatario podrá ceder o subarrendar si ello no le es prohibido por el contrato debiendo surgir expresamente del acuerdo que vincula a las partes (art. 1538 del C.C.). En autos, el primer contrato textualmente indica: "2-Están prohibidos cualesquiera sublocación y/o transmisiones, parciales o totales, transitorias y permanentes, gratuitas u onerosas y, en general todo cambio de destino" (fs. 9).

Sin embargo, para este proceso la prohibición de sublocar resulta ajena (art. 1600 del C.C.); éste es un pacto diverso -res inter alios acta- estipulado a favor del locador original -Sra. Ferreira- que no modifica o altera la obligación de restituir contraída contractualmente por los demandados en autos (art. 1585 del C.C.). Más aún, la doctrina estima que ".el sublocatario que recibió un inmueble en arrendamiento, tiene la obligación de restituir la cosa a quien se la concedió, debiendo también tenerse presente que el sublocatario no puede excusarse de su obligación de restituir la cosa a quien se la concedió por contrato alegando un presunto entendimiento con el propietario de la finca sobre la base de pretendida extinción del contrato del sublocador con el locador original" (conf. Belluscio-Zanoni,"Código Civil y leyes complementarias.", T.7, pág. 518, nota 5, Edit. Astrea, año 1998). Ello debido a que la sublocación es una nueva locación, por cuyo motivo las relaciones de la sublocataria son con el sublocador y no con el locador." (conf. Bueres-Highton en "Código Civil y.", t. 4A, pág. 402, Ed. Hamurabbi, año 2003). En ese entendimiento, pretender argumentar en contra del desalojo con base en la cláusula de un contrato ajeno "que prohíbe sublocar", implica una intolerable contradicción pues de hacérsele lugar se prolongaría la situación que la estipulación contractual buscaría evitar. Por ello, "la prohibición de ceder la locación impuesta por el locatario por una cláusula del contrato no puede ser invocada en beneficio de quien la transgrede, pues el derecho eventualmente resultante, en caso de no haber mediado expresa o tácita conformidad posterior del locador, lo debe hacer valer éste en función de su interés." (conf. Salgado Alí Joaquín, "Locaciones, comodato y desalojo", Edit. La Rocca, 5ta Edición, pág. 177, año 2003 y jurisp. allí citada).

Cierto es entonces, el derecho del actor solicitar el cese del uso y goce del inmueble cedido aún en la hipótesis que medie prohibición contractual de sublocar (conf. Salgado, Alí Joaquín en "Locaciones, comodato y desalojo", Edit. La Rocca, 5ª Edición, pág. 178, año 2003).

Evidenciado el contrasentido del razonamiento utilizado y dada la incomunicabilidad de sendos contratos resulta, del mismo modo, inviable el exceso temporal alegado. Ello debido a que los recurrentes carecen de legitimación para esgrimir defensas o incumplimientos emanadas de un contrato donde no han participado, siendo extraños a los derechos y obligaciones que aquél prevé (arts. 345 inc. 3 del CPCC; 1195 y 1600 del C.C.); pues, en todo caso, únicamente la sra. E. Ferreira -locadora original- podría eventualmente demandar tal incumplimiento al actor (arts. 1609 y 1622 del C.C.). Adviértase además, que la finalidad de los demandados -buscando mantenerse en la tenencia del inmueble- violentaría la propia estipulación contractual donde fundan su objeción, tales circunstancias tornan inaudibles los agravios propuestos.

En síntesis, corresponde confirmar la sentencia de fs. 42/43, con costas a los recurrentes vencidos (art. 68 C.P.C.C.).

Por la razones expuestas, voto por la AFIRMATIVA.	A la misma cuestión planteada el señor Juez Doctor Loiza votó en igual sentido por análogos fundamentos.

A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR GARATE DIJO:

Corresponde confirmar la sentencia de fs. 42/43 vta., con costas a los recurrentes vencidos (arts. 1195, 1585, 1600 y 1602 del C.C., 68, 345 inc. 3 del CPCC). En cuanto a los trabajos practicados en esta instancia, dada la importancia y el mérito del asunto traído se regulan los honorarios del Dr. A.. J.. U.. en la suma de PESOS TRESCIENTOS ($ 300.-) y los del Dr. M. A. M. en la suma de PESOS CUATROCIENTOS VEINTE ($ 420.-) (artS. 14, 15, 16, 31, 54, 57 de ley 8904).

ASI LO VOTO.-	A la misma cuestión planteada el señor Juez Doctor Loiza votó en igual sentido por análogos fundamentos.

Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente:

S E N T E N C I A Necochea, 18 de octubre de 2011.

VISTOS Y CONSIDERANDO:	Por los fundamentos expuestos en el precedente acuerdo, se confirma la sentencia de fs. 42/43 vta., con costas a los recurrentes vencidos (arts. 1195, 1585, 1600 y 1602 del C.C.; arts. 68 y 345 inc. 3 del CPCC). En cuanto a los trabajos practicados en esta instancia, dada la importancia y el mérito del asunto traído se fijan los honorarios del Dr. A. J.. U.. en la suma de PESOS TRESCIENTOS ($ 300.-) y los del Dr. M. A. M. en la suma de PESOS CUATROCIENTOS VEINTE ($ 420.-) (arts. 14, 15, 16, 31, 54, 57 de ley 8904). Notifíquese personalmente o por cédula (art. 135 CPC). Devuélvase. (art. 47/8 ley 5827).

Dr. Fabián M. Loiza Dr. Humberto A. Garate Juez de Cámara Juez de Cámara Dra. Daniela M. Pierresteguy Secretaria