Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2008-09-16


Dictamen de la Fiscal General de Cámara:

Excma. Cámara:

1. En la resolución de fs. 111/3, la jueza de primera instancia declaró la ineficacia de un contrato de locación celebrado en relación a un inmueble del cual el fallido es condómino. Asimismo dispuso que la locadora debía abonar a la quiebra el 50% del canon locativo percibido por la ocupación del inmueble.

La locadora, Silvia Beatriz Garbarino, apeló y fundó el recurso a fs. 126/8. Expresó que es propietaria del 50% indiviso del inmueble y que detenta la posesión de la totalidad del bien desde hace años. Afirmó que como condómina goza de los derechos inherentes a la propiedad y que puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios. Destacó que el fallido no contribuyó con las cargas que gravan el inmueble.

La sindicatura contestó los agravios a fs. 130.

2. El art. 1512 C. Civ. establece que el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin el consentimiento de los demás partícipes. Si bien en el caso, el fallido como condómino, no presentó oposición a la locación celebrada por su ex cónyuge, ha de tenerse en cuenta que dado que se encontraba desapoderado de su porción indivisa del bien (art. 107 LCQ), se encontraba imposibilitado de prestar ese consentimiento.

Esta Fiscalía ha dicho que para locar un predio, un condómino requiere la anuencia del otro. Ello, en virtud de las previsiones del art. 2680 del C. Civ. que determina que ninguno de los condóminos puede ejercer sobre la cosa actos materiales o jurídicos sin el consentimiento de todos. Además, en lo específico, el art. 2682 del mismo cuerpo legal, establece que el arrendamiento o alquiler hecho por alguno de los condóminos es de ningún valor (dictamen nº 114618 de fecha 13.2.07 en autos: "Moreira Jorge Rubén s/ Quiebra s/Incidente de venta s/reconstrucción", dictamen Nº 87573 de fecha 6.11.2002 en autos: "Lozano, Liliana Aurora s/quiebra s/inc. de realización de bienes" con fallo coincidente de la Sala D de fecha 16.11.2001).

En lo que se refiere a los importes percibidos por la Sra. Silvia Beatriz Garbarino en concepto de canon locativo, cabe señalar que el art. 2691 C.Civ. dispone que cada uno de los condóminos debe a los otros, según sus respectivas partes, las rentas que hubiere percibido de la cosa común. En consecuencia, en mi opinión, la locadora debe abonar a la quiebra la parte proporcional de los cánones percibidos que corresponde a la porción del inmueble de titularidad del fallido.

Ello sin perjuicio del derecho de la recurrente a que se le reconozcan los gastos de conservación que invocó haber realizado en relación al inmueble conforme lo dispuesto por los arts. 2685 y 2687 C. Civ. (dictamen nº 116268 de fecha 29.6.07 en autos "Babiluz S.C.A. s/Quiebra s/Inc. de apelación art. 250 CPCC" con fallo de la Sala D de fecha 19.7.07 que remite a sus fundamentos).

Por las razones expuestas, considero que V.E. debe modificar la resolución apelada.

Buenos Aires, agosto 29 de 2008. -Alejandra Gils Carbó.

2º Instancia. - Buenos Aires, septiembre 16 de 2008.

Y Vistos:

1.) Apeló Silvia Beatriz Garbarino la resolución de fs. 111/113, mediante la cual se declaró la ineficacia del contrato de locación que suscribiera respecto a un inmueble sito en Avda. Cabildo nº 1.708, piso 6º, depto. "D", del cual el fallido es condómino. Asimismo, la Magistrada de Grado dispuso que la aquí recurrente, ex-cónyuge del fallido y condómina del cincuenta (50)% de ese bien que locó a un tercero, integre a la quiebra la mitad de las sumas percibidas en concepto de canon locativo con sus intereses, todo ello bajo apercibimiento de ejecución.- Los fundamentos de la apelación obran desarrollados a fs. 126/128 y contestados por la sindicatura en fs. 130.- La Sra. Fiscal General actuante ante esta Cámara se expidió a fs. 136, en el sentido que surge de la citada foja.- Se agravió la recurrente de lo decidido en la anterior instancia sosteniendo que como condómina del cincuenta (50) % del inmueble, gozaría de los derechos inherentes a su propiedad de manera que podría ejercerlos sin el consentimiento del restante cotitular dominial. Objetó, también, que se la intimara al depósito de las sumas correspondientes al canon locativo bajo apercibimiento de ejecución, al considerar que ese reclamo debía ser instado por la quiebra mediante un proceso ordinario. Por lo demás, señaló que su ex cónyuge, desde su divorcio vincular no habría contribuído con las cargas que gravan al inmueble.- 2.) Liminarmente, señálase que de las constancias de que se dispone la recurrente resulta propietaria del cincuenta (50) % indiviso del inmueble sito en Avda. Cabildo nº 1.708 piso 6º, depto. "D" y, locadora del mismo en virtud de la contratación que celebró con fecha 01.12.06 (véase instrumento agregado a fs. 103/109).- A su vez, no se encuentra controvertido que el arrendamiento es posterior al decreto falencial del condómino, de fecha 22.06.06 y, aún cuando la recurrente en su memoria expuso que el vínculo conyugal que mantuviera con el fallido quedó disuelto por una sentencia de divorcio, lo cierto es que no invocó -ni tampoco acreditó- ni la causa ni la fecha en que se habría dictado el aludido pronunciamiento, soslayando además todo tipo de consideración sobre la posibilidad de que hubiera existido partición judicial de bienes, lo que lleva a concluir en que no se ha liquidado aún la sociedad conyugal.- Sentado todo ello y, en vista de que la recurrente celebró la locación del inmueble -cuya mitad indivisa pertenece a su ex-cónyuge- con posterioridad a la declaración de falencia de este último, resulta dirimente en la especie tanto la previsión contenida en el art. 1.512 del Cód. Civil, conforme a la cual el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni aun en la parte que le pertenece, sin el consentimiento en el caso del otro condómino, como aquella sentada por el art. 2.682 del citado cuerpo normativo, en punto a que el arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de los condóminos es de ningún valor. Así, del juego armónico de ambas normativas cabe sostener que para validar el contrato de locación de marras era necesario contar con el consentimiento de ambos condóminos, por ende, estando en quiebra uno de ellos al tiempo de ese acto, la locatoria debió requerir la pertinente autorización del juzgado concursal en tanto su ex cónyuge se encontraba, por imperativo legal, desapoderado de su porción indivisa del bien (art. 107, L.C.Q.); tal inobservancia de su parte priva de efectos la contratación que celebró.- En ese sentido, apúntase que estando el fallido desapoderado de pleno derecho desde el decreto mismo de la quiebra, no podía ejercer acto de disposición y/o administración alguno sobre el mentado inmueble (art. 107, L.C.Q.), tornando carente de todo valor con relación a la masa, todo acto llevado a cabo sobre bienes del activo falencial y, en concordancia con esa norma el art. 109, parte 2da., L.C.Q, impone la ineficacia de los actos realizados sobre bienes desapoderados.- En ese marco, la ineficacia declarada en la anterior instancia se muestra como consecuencia natural del plexo normativo referido en tanto se trata en el caso de un acto que la ley impide realizar sobre bienes desapoderados. Puede decirse que el art. 107 de la norma falimentaria (que abarca los bienes del deudor existentes a la fecha de la declaración de quiebra y los que adquiera hasta su rehabilitación) junto al art. 109 del citado cuerpo normativo, conforman un régimen unitario que tiende a cristalizar el patrimonio falencial, colocándolo en una situación de intangibilidad a favor de los acreedores con el propósito de su reparto según la regla de la par condictio creditorum.

No empece lo expuesto, a que la recurrente alegue en su memoria que como condómina goza de los derechos inherentes a la propiedad en la proporción que le corresponde y que puede ejercerlos sin el consentimiento del otro condómino, pues en virtud de lo normado por el art. 2.680 del Cód. Civil la posibilidad de que uno de los integrantes del condominio ejerza individualmente derechos sobre la totalidad del inmueble sólo puede efectivizarse con el asentimiento del otro cotitular, por lo que cuadra concluir a la luz de los antecedentes examinados hasta aquí, que la condómina exorbitó sus facultades al locar la totalidad del inmueble, obviando la pertinente anuencia judicial a raíz de la falencia del otro condómino. De tal forma se impone el rechazo de su pretensión recursiva en este aspecto.- 3.) La apelante ha cuestionado, también, la decisión de la a quo de intimarla a depositar el cincuenta (50) % del canon locativo percibido bajo apercibimiento de ejecución, sosteniendo que la quiebra tendría que instar ese reclamo mediante un proceso ordinario, para dilucidar el conflicto suscitado en la materia.- El argumento reseñado no es atendible para rever la decisión de la anterior instancia. En efecto, toda vez que el contrato de locación de que aquí se trata resulta ineficaz, la consecuencia inmediata de ello es que la condómina in bonis debe integrar forzosamente a esta quiebra la parte proporcional de los cánones locativos cobrados que correspondan a la porción indivisa de titularidad de su ex cónyuge, hoy fallido, con más sus intereses. Ello así, por cuanto deviene aplicable en el caso lo dispuesto por el art. 2.961 del Cód. Civil, en punto a que el condómino que ha percibido la totalidad de las rentas producidas por la cosa común -como ha ocurrido en el sub examine-, es deudor de los demás en proporción a sus respectivas cuotas, a lo que debe aunarse, también, que publicada la sentencia de quiebra, ni el deudor, ni sus acreedores, ni terceros con algún interés o derecho, pueden alegar desconocimiento del efecto "erga omnes" de tal publicidad o de la prohibición para terceros de percibir fondos del deudor (cfr. arts. 27 y 88, inc. 3º, L.C.Q. En función de todo ello, restando sólo determinar el saldo líquido adeudado por la recurrente no se aprecia atendible que esta quiebra deba recurrir a una acción ordinaria a ese sólo fin, cuando su derecho ha sido reconocido judicialmente lo cual la habilita, en su caso, a ejecutar su acreencia con sustento en la fuerza que reviste lo decidido en la anterior instancia.- Lo expuesto no constituye óbice, para que la recurrente -como bien, lo ha expuesto la Sra. Fiscal en su dictamen- persiga el reconocimiento de los gastos de conservación que invocó haber realizado en el inmueble (cfr. art. 2.685 y 2.687 del Cód. Civil).- 4.) Por todo ello, de conformidad con lo dictaminado por la Sra. Fiscal General, esta Sala RESUELVE:

a. Rechazar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución recurrida en todo lo que fue materia de agravio, con la salvedad apuntada en el considerando 3. in fine.

b. Las costas de la Alzada se imponen a la recurrente dada su condición de vencida en esta instancia (arts. 68 y 69 CPCC).- Notifíquese a la Sra. Fiscal General en su despacho y oportunamente devuélvase a la anterior instancia, encomendándose a la Sra. Juez a quo disponer las notificaciones del caso. -María Elsa Uzal. -Isabel Míguez. -Alfredo Arturo Kölliker Frers.