Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2016-09-16


Autos N° 22.197 (N° 111992 - 3° CIVIL), caratulados: "PALACIOS Dardo Julio C/ Porres Hermes Ramón - Cumplimiento de Contrato".

En la ciudad de San Juan, a 16 días del mes de septiembre del año dos mil dieciséis, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y MINERÍA, los señores Vocales, Dr. GILBERTO A. RIVEROS y Dr. PASCUAL E. ALFERILLO, a fin de celebrar acuerdo sobre el recurso de apelación que se interpusiera a fojas 161, contra la sentencia definitiva, recaída en autos N° 22.197 (N° 111992 - 3° CIVIL), caratulados: "PALACIOS DARDO JULIO C/ PORRES HERMES RAMÓN - CUMPLIMIENTO DE CONTRATO", dictada en fecha veintinueve del mes de setiembre del año dos mil quince, obrante a fs. 154/159, de estos autos originarios del Tercer Juzgado en lo Civil, Comercial y Minería, recurso que una vez concedido tuviera debida sustanciación, fijadas ulteriormente las cuestiones a considerar en el orden que sigue:

1ra. CUESTIÓN: ¿Es justa o adecuada a derecho la sentencia venida en recurso? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? 1ra. CUESTIÓN: El Dr. PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

El iudex a quo en su sentencia de fecha 29 de setiembre de 2015, cuya copia obra agregada a fs. 154/159, resolvió rechazar la demanda de autos deducida contra el señor Hermes Ramón Porres y condenar en costas a la actora vencida regulando los honorarios profesionales conforme a las pautas indicadas en los considerandos.

Contra este resolutorio, se presenta a fs. 161, la parte actora e interpone recurso de apelación, el cual es concedido a fs. 164 con efecto suspensivo.

A fs. 181 se presenta la abogada Yanina Olmos, en carácter de apoderada del señor Dardo Julio Palacio, conforme mandato otorgado en fecha 12 de mayo de 2014 y expresa sus agravios contra la sentencia expresando que le causa agravio el rechazo de la demanda fundado en que se consideró que el actor no cumplió con el pago del precio convenido, cuando su parte tenía el dinero para abonar el saldo del precio y fue el demandado el que no cumplió con la obligación de presentar la documentación para formalizar la escritura traslativa de dominio, ya que cuando recibió la carta documento de fs. 14 se le comunicó que se le pagaría el saldo del precio y se le solicitó pusiera la documentación en la Escribanía Mo conforme carta adjunta a fs. 15, lo cual no sucedió en momento alguno y no obstante ello, por comentarios en el barrio, el actor se entera que el demandado había ya vendido la propiedad a otra persona, conforme constancia de informe de dominio acompañado a fs. 26/28, por ello se solicitó primeramente una medida cautelar la que llegó tarde ya que se había transferido el dominio.

En este punto el recurrente se pregunta: ¿Cuándo fue en que incurrió en incumplimiento el actor? Si apenas fue intimado se le ofreció el pago y fue el demandado quien no acompañó la documentación sino que vendió la propiedad a otra persona. Además el demandado no hizo uso de la facultad de rescisión que le otorgaba el contrato, sino que intimó al actor.

El recurrente expresa que el a quo no ha valorado la prueba recolectada en especial el contenido de las cartas documentos, ni la testimonial ofrecida, la inspección ocular y el resto de la documental acompañada. Es por ello que solicita se revoque la sentencia recurrida y se condene al demandado en autos. Transcribe jurisprudencia en aval de su posición.

Luego de precisar los detalles, reclama que la Cámara declare la revocación de la sentencia recurrida en todos sus términos y se haga lugar a la demanda instaurada, declarándose que el demandado debe devolver lo pagado por el actor con más su doble, los intereses y costas.

El segundo agravio, está vinculado con la imposición de las costas a su cargo y solicita sean impuestas a la demandada.

Formula reservas respecto de la cuestión constitucional.

Corrido traslado a la contraria por el término de ley, la misma tiene declarada su rebeldía y por ende, se le tiene por notificada por imperio legal. Cumplido el resto de los requisitos se elevan los autos a este tribunal de alzada.

Planteado el recurso del modo propuesto por la actora, se verifica ab initio que en el proceso se reclama, por parte del señor Dardo Julio Palacios contra Hermes Ramón Porres el cumplimiento del contrato de compra venta de inmueble celebrado en fecha 5 de agosto de 2008, mediante el cual adquirió el inmueble ubicado en calle Cecilio Avila N° 982 del Barrio Capitán Lazo, Dpto. Rawson, N.C. N° 04/33/700270 con una superficie según mensura de 369,52 m2 y según título de 378,98 m2. El precio convenido según los convenios de fecha 4 de junio y 5 de agosto de 2008 fue de $ 85.000.

El punto del agravio se focaliza en endilgar al tribunal a quo que ha meritado indebidamente la prueba aportada que marca el incumplimiento del demandado al pacto celebrado que queda en evidencia por la venta que realiza sin antes disolver en vínculo contractual con la parte actora.

En la sentencia puesta en crisis el a quo, a fs. 157, precisa para determinar la viabilidad de la acción intentada que es menester establecer si el accionante ha cumplido con la obligación a su cargo, precisando al respecto que de los convenios que no se ha establecido lugar de cumplimiento de la obligación y que se debe tener en cuenta que es el demandado quién remite carta documento al actor para que abone el saldo con lo cual habría colocado en mora al actor, quién le responde que el saldo está a su disposición contra la firma de escritura y entrega de documentación necesaria que el contrato prevé conforma cláusula quinta.

El a quo entiende que no se encuentra acreditado fehacientemente que el saldo haya estado a disposición por cuanto no se ha depositado la suma en la escribanía, solo figuran sus dichos en la misiva enviada. Además no surge del contenido del contrato que el pago sea contra la firma de la escritura y que debía hacerse en la escribanía como tampoco consta fehacientemente que se le haya requerido al demandado dentro del plazo de 60 días estipulado desde la firma del segundo contrato, la documentación necesaria para poder formalizar la escritura y cual debía presentar.

A partir de ello el juez inferior entiende que no surge de las probanzas que el actor haya cumplido su obligación, es decir, pagar el saldo del precio para poder requerir al vendedor la documentación a los fines de su escrituración.

Conocido brevemente el principio de la relación contractual, se debe tener en cuenta que al momento de la celebración del contrato regía el Código Civil en cuyo art. 1198 se establecía que "los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión". Esta norma que es la consagración positiva del principio de buena fe no merece mayores comentarios para comprender que las partes frente a un contrato tienen el deber de actuar de esa manera. Es un imperativo legal exigible accionar de buena fe que si no es cumplido coloca a la parte en situación de antijuridicidad civil.

Pasando al análisis fino de las conductas contractuales de las partes surgen algunos cambios en el contenido del pacto celebrado entre las partes que marcan una naturaleza distinta de la relación siempre en el marco de una compra venta.

Inicialmente, en el convenio agregado a fs. 3 y 4, surge que se procura una compra venta de un inmueble a $ 85.000, entregando el comprador Dardo Julio Palacios al vendedor real Hermes Ramón Porres (quién actúa por medio de su representante Héctor Walter Porres) la suma de $ 6.000 que es considerada en calidad de seña. En este punto se compromete a abonar el saldo dentro de los 60 días, sin establecerse lugar de pago.

Por su parte la vendedora se compromete en el mismo plazo a cumplimentar toda la documentación que le sea requerida a los efectos de que se otorgue la escritura traslativa de dominio por parte del titular registral como así también aportar los libre deudas correspondientes a los impuestos, servicios, tasas y contribuciones que graven el inmueble, como así también el cincuenta por (50%) sobre el impuesto a la Transferencia de Inmueble.

En la cláusula quinta se fija que si el señor Dardo Julio Palacios no cumpliera se tendrá el plazo vencido perdiendo la suma entregada, pero mas adelante precisa que si el señor Héctor Walter Porres no cumplimentara con la documentación requerida para el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio el plazo se extenderá hasta que éste último cumplimente toda la documentación solicitada sin variación alguna sobre el precio convenido.

Como se colige, no se puede aseverar que el plazo de 60 días acordado inicialmente, era rígido sino que por el contrario estaba sujeta su extensión o no, a que el vendedor cumpliera con todos los requisitos y documentación necesaria a fin de realizar la escritura traslativa de dominio.

Este convenio original, sufrió modificaciones en fecha 5 de julio de 2008, como es la entrega de $ 13.000 sin especificar que esta suma sea como seña o a cuenta de precio. Este detalle resulta trascendental dado que ya existe un principio de ejecución de contrato y el dinero entregado es a cuenta del precio pactado, razón por la cual se especifica que queda una suma de $ 66.000 como saldo.

De esa suma, en un cambio radical de la situación contractual se indica que se destinan $ 6.000 al pago de impuestos, tasas, servicios y contribuciones que adeuda el inmueble, como así también lo que correspondiera por el impuesto de Transferencia de Inmueble.

El saldo de $ 60.000 se establece que será entregado dentro de los 60 días contados a partir de la firma del presente.

En la nueva cláusula tercera, se pacta que el señor Hermes Ramón Porres se compromete en el plazo fijado a cumplimentar toda la documentación que le sea requerida a los efectos de que se otorgue la escritura traslativa del dominio. Conviniendo las partes que la cláusula Quinta del convenio relacionada continua vigente.

En este punto se deben resaltar que el segundo convenio es suscripto directamente por el señor Hermes Ramón Porres, sin la intermediación como representante de Héctor Walter Porres.

Como se colige del nuevo convenio, el comprador expresamente no se ha comprometido a realizar las gestiones para obtener los certificados de libres deudas de las contribuciones, impuestos, etc., que gravan al inmueble sino que ello seguía en cabeza del vendedor al ratificar la vigencia de la cláusula tercera original y no imponer expresamente al comprador esa obligación de colaboración.

Además la prórroga del pago para el pago por incumplimiento de los deberes a cargo del vendedor continuaba vigente al ratificarse la vigencia de la cláusula quinta.

En punto a lo dicho, el vendedor no podía intimar a cumplir al comprador que le abonará el pago si no había acreditado previamente tener toda la documentación en regla para realizar la escritura, por cuanto ello era necesario para que el plazo incierto de pago por estar sujeto al cumplimiento de una condición por parte del vendedor (tener la documental en regla) se haya determinado en su fecha y con ello, tornaba exigible la obligación de pagar el saldo del precio.

El actor, que no tenía obligación contractual pactada pero de buena fe entendió que debía gestionar los certificados de libre deuda cumplió, razón por la cual no se le puede endilgar morosidad alguna a su parte.

Por otra parte, se debe tener en cuenta que el vendedor dice que el comprador debía aportar la mensura actualizada para la realización de la escritura. Esta obligación no ha sido pactada en ningún momento a cargo del comprador, razón por la cual como es naturalmente exigible le corresponde aportar la mensura actualizada al vendedor, quién no acredita la realización de ello.

Con los elementos analizados son más que suficientes para acordarle razón que es el vendedor quién desbarató la posibilidad material de cumplimiento del contrato por una interpretación inadecuada de sus cláusulas.

A lo antes expresado se suma que además de no tener plazo de exigibilidad de la obligación de pagar el saldo de precio porque no acredita tener en condiciones legales el inmueble para escriturar, si lo hubiere tenido por el cambio en el pacto ya no se podía hablar de una suma dada en seña sino de la ejecución parcial del contrato de compra venta cuando aceptó la suma de $ 13.000 y que el comprador aportara para el pago de los certificados de libre deuda. En función de ello la intimación para resolver el contrato debió ser por 15 días conforme el art. 1204 del Código Civil, si acreditaba estar en condiciones de escriturar.

En función de ello y que se acredita en autos la venta del inmueble dado que no se puede inscribir en el mismo la prohibición de innovar con anotación de litis, corresponde revocar la sentencia del a quo y hacer lugar a la demanda declarando la frustración del contrato por culpa exclusiva de la parte vendedora, ello en función de la imposibilidad jurídica de escriturar el inmueble a nombre de la parte compradora. Por lo que propongo al Tribunal, se ordene la restitución de las sumas entregadas por la parte compradora a la vendedora en un plazo de 10 días de quedar firme el presente fallo, a las cuales se le deberán adicionar intereses tasa activa (fallo plenario Huaquinchay) desde la fecha del pago de cada suma hasta su efectivo cobro. Además, se le reconozca el derecho a la actora a la restitución de las sumas abonadas de impuestos, tasas y contribuciones sobre el inmueble, sellados, etc., erogada para la obtención de los certificados de libre deudas en el mismo plazo.

En cuanto a las costas se imponen a la parte vencida.

El DR. GILBERTO A. RIVEROS, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

2da. CUESTIÓN: El DR. PASCUAL E. ALFERILLO., dijo:

En mérito a la votación que antecede corresponde: Revocar la sentencia del a quo y hacer lugar a la demanda declarando la frustración del contrato por culpa exclusiva de la parte vendedora, en función de los considerandos expuestos.

Ordenar la restitución de las sumas entregadas por la parte compradora a la vendedora en un plazo de 10 días de quedar firme el presente fallo, a las cuales se le deberán adicionar intereses tasa activa (fallo plenario Huaquinchay) desde la fecha del pago de cada suma hasta su efectivo cobro. Reconocer el derecho a la actora a que se le restituya las sumas abonadas de impuestos, tasas y contribuciones sobre el inmueble, sellados, etc., erogada para la obtención de los certificados de libre deudas.

Imponer las costas a la parte vencida.

El DR. GILBERTO A. RIVEROS, dijo:

Por iguales razones, voto en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

1- Revocar la sentencia del a quo y hacer lugar a la demanda declarando la frustración del contrato por culpa exclusiva de la parte vendedora, en función de los considerandos expuestos.

2-Ordenar la restitución de las sumas entregadas por la parte compradora a la vendedora en un plazo de 10 días de quedar firme el presente fallo, a las cuales se le deberán adicionar intereses tasa activa (fallo plenario Huaquinchay) desde la fecha del pago de cada suma hasta su efectivo cobro.

3- Reconocer el derecho a la actora a que se le restituya las sumas abonadas de impuestos, tasas y contribuciones sobre el inmueble, sellados, etc., erogada para la obtención de los certificados de libre deudas.

4-Imponer las costas a la parte vencida.

Protocolícese, notifíquese en debida forma, y bajen los autos al Juzgado de origen.

PROTOCOLO: L. de S ; T° I-2016; F°149/154; FECHA:16 de septiembre de 2016 DRES.RIVEROS-ALFERILLO