Ejecución hipotecaria, tercer poseedor
Materia: CIVIL - PROCESAL
Carátula: CIA. FINANCIERA DE CONCESIONARIO FINANFOR  S.A. c/ BIDEGAIN, ADOLFO s/ EJECUTIVO
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 1989-06-13

Dos circunstancias caracterizan al llamado tercer poseedor: la de ser tercero en el vínculo obligacional entre el acreedor hipotecario y el deudor y la de ser poseedor a título de dueño, porque al haber constituido su derecho real de dominio sobre la cosa gravada, el ejercicio de ese derecho, se materializa mediante la posesión. Por esta razón se ha propuesto, en busca de mayor precisión conceptual, llamarlo tercero propietario, bien entendido que con cada uno de estos términos se ponen de resalto aspectos distintos: tercero en cuanto a la obligación, propietario en cuanto a la cosa hipotecada.

Para arribar a esa calidad existen dos vías: la de no asumir la deuda en el acto causal de la adquisición del dominio, con lo cual el adquirente permanece ajeno a la obligación por determinación propia, o la de asumirla en ese acto sin que posteriormente sea aceptada por el acreedor, a quien no puede imponérsele un deudor contra su voluntad (nota al art. 3172 del Cód. Civ. confirmatoria del régimen legal), con lo cual es la decisión del acreedor, al no unirse a la del adquirente, que deja a éste como extraño a la obligación garantizada.

Si al adquirir el dominio se dejó constancia en la escritura pública que se reservaban sumas "con destino al pago de la obligación hipotecaria que afecta al inmueble", como así también que "la firma adquirente toma a su cargo la cancelación de la obligación que grave el inmueble en primer grado de privilegio, cuyas condiciones conoce y acepta...", esta expresión de voluntad, referida a la obligación relación creditoria, de obvio carácter personal- y no sólo al gravamen real, acompañada con la retención de parte del precio con destino al pago de esa obligación perfectamente individualizada, muestra una inequívoca asunción de deuda que hace ingresar al adquirente en la relación creditoria. Desde luego, el acreedor hipotecario no participó en ese acto, y si posteriormente intimó a la actual titular del dominio en los términos del art. 599 del Código Procesal, lo hizo cuando no tenía conocimiento de lo acordado entre el deudor hipotecario y el adquirente y sólo conocía, por el certificado de dominio, que la titularidad estaba en cabeza del tercero. De esto no se sigue que haya rechazado la asunción de deuda por parte del adquirente, porque es sabido que la intención de renunciar no se presume y es de interpretación restrictiva (art. 874 del Cód. Civ.), en cambio, al conocer los términos de la convención a la que fue extraño, manifestó conformidad con aquella asunción, lo que implica aceptación del nuevo deudor situación que constituye, por tanto, una delegación. El acuerdo entre deudor hipotecario y adquirente del inmueble, con las características puntualizadas, muestra que el delegante -vendedor- tomó la iniciativa la delegada compradora, destinataria inmediata de aquélla- la aceptó y el delegatorio -acreedor hipotecario, destinatario mediato- la consumó al aceptar a la delegada como deudora. Esta delegación, por no haber sido acompañada o seguida de la liberación del primitivo deudor -que debe ser expresa a diferencia de la aceptación de la delegación que puede ser tácita o inferirse del comportamiento del delegatorio- no produjo novación (art. 814 del Cód. Civ.), constituyendo lo que la doctrina corriente denomina delegación imperfecta lo que significa que es simple o acumulativa. Sus efectos al incorporar al nuevo deudor sin desobligar al primitivo, importa para el acreedor contar con dos deudores personalmente obligados hacia él sin perjuicio de la garantía específica constituida por el inmueble hipotecado.