Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Santa Fe
Fecha: 2018-04-16


Reg.: A y S t 282 p 4/9.

Rosario, 16 de abril del año 2018.

VISTA: La queja por denegación del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por la demandada contra la sentencia del 30 de mayo de 2017, dictada por la Sala Primera -integrada- de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de la ciudad de Santa Fe, en autos "COMPLEJO LA TATENGUITA contra ROCES, Roberto Oscar y otra -Ordinario- (CUIJ 21-00929391-1)" (Expte. C.S.J. CUIJ número 21-00511455-9); y,	CONSIDERANDO:	1. Surge de las constancias de autos que la Sala Primera -integrada- de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de la ciudad de Santa Fe resolvió rechazar el recurso de apelación interpuesto por la accionada y, en consecuencia, confirmó la sentencia de grado, que a su turno, hizo lugar a la demanda, con costas a la vencida.

Contra aquel pronunciamiento interpone la impugnante recurso de inconstitucionalidad tachándolo de arbitrario toda vez que no satisface el derecho a la jurisdicción que acuerda la Constitución provincial y el servicio de justicia efectiva.

En el memorial recursivo la compareciente precisa que la decisión atacada adolece de deficiencias de razonamiento y carece de motivación suficiente.

Acusa la recurrente a la Alzada de realizar una "apreciación desviada" de las defensas que impulsara, prescindiendo de las mismas y desatendiendo constancias de autos decisivas para dirimir el pleito y reprocha la hermenéutica que asignó a la normativa en juego.

Critica al Tribunal por incurrir en la "creatio ex nihilo de un sujeto con rango de demandante de identidad distinta al legitimado en el proceso", tergiversando el objeto de la pretensión de la accionada, desde que no fue un reclamo de pagos por reembolso de gastos comunes realizados por el Complejo La Tatenguita, sino de "cuotas ordinarias, cuota aguinaldo y aporte extraordinario obra desagüe" originados en la calidad de asociado a la actora.

Cuestiona a la Sala por sostener que el sub lite no se rige según lo normado por el Código Civil y Comercial al entender que la aplicación de dicho cuerpo legal a las mesadas vencidas anteriores a su puesta en vigencia, atenta contra el principio de irretroactividad de la ley. En ese sentido, indica que los sentenciantes desconocieron la regla por la cual las leyes se aplican desde su entrada en vigor a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes y agrega por tratarse de una materia reservada a la ley -derechos reales y restricciones al condominio-, la nueva normativa tenía efecto inmediato.

Señala el yerro que cometió la Alzada al considerar que existía el deber de contribuir al mantenimiento, conservación y mejoramiento de los bienes comunes sin tener en cuenta el tipo de organización asociativa que la vinculaba con la actora. En punto a ello, destaca la inexistencia de esos bienes y achaca arbitrariedad al Tribunal por declarar que por encima de la naturaleza jurídica de las calles internas del complejo, a las que caracterizó como de bien público, "prevalecía la práctica del cerramiento del conjunto y de la modalidad de acceso restringido aplicados" durante tres décadas, priorizando las declaraciones de particulares por sobre los derechos reales.

Disiente con los juzgadores en cuanto imputaron a la administración de la Municipalidad de Santo Tomé y a los propietarios de los lotes la ausencia de reacción a fin de interrumpir el "ilegal abuso de circunscribir las viviendas y la libre circulación hacia el interior y el exterior del perímetro" para posibilitar así que el personal municipal sea quien preste los servicios de alumbrado, barrido y limpieza; y reseña las pruebas por las que comprobó múltiples manifestaciones de disconformidad al respecto, acreditantes a su vez de la superposición existente entre las expensas pretendidas y las tasas percibidas por el mentado municipio y del reconocimiento del originario deber que éste tiene de satisfacer las prestaciones por sobre los espacios públicos.

Le agravia que la Sala premiara a la actora "con el derecho de sustituir a la municipalidad" en el ejercicio de funciones que son competencia primordiales de ésta y desconoce los servicios prestados. En torno a ello, hace saber la falta de ejecución de tareas de poda en el inmueble de su propiedad por carecer de árboles que lo requieran, encargándose él mismo de los que tiene plantados en su jardín. Añade que la recolección de residuos está a cargo de la Municipalidad -como lo admitiera la accionante-, sin que se haya detallado con precisión la realización del desmalezamiento.

Tilda de "engañosa" la memoria del ejercicio del año 2009 de la actora y advierte que las actividades detalladas -las que enuncia- son iguales a las que figuran en la correspondiente al año 2010, lo que revela la "fingida hiperactividad de la asociación". Continúa diciendo que el haber declarado en las mismas que el estado financiero del complejo era "de absoluta normalidad", implicó reconocer la falta de empobrecimiento originado en el incumplimiento del pago de las cuotas societarias.

Expuso que la gestión onerosa realizada por la accionante en relación al tendido de la red de gas no formó parte de sus tareas habituales, sino que fue un mandato que cada vecino le otorgó y por el cual cada propietario pagó un precio en abonos mensuales que no integraron las cuotas societarias y aclara que canceló dicho importe obteniendo el correspondiente libre deuda por parte de la asociación.

Indica que la fundamentación aparente del fallo atacado se evidencia en la expresión por la cual el Tribunal estimó que los inmuebles del complejo tienen mayor valor de mercado a causa de los supuestos servicios, alegando la compareciente que los informes de las inmobiliarias en que se basara tal argumentación son en realidad "testimonios sin valor" por haber sido rendidos sin los requisitos legalmente exigidos, que carecen de tasaciones e indican que el incremento en el precio radica en "las virtudes originarias de las ventas de lotes según un modelo clásico", en la frondosa forestación existente y en el gran número de familias que allí radican.

Tacha al fallo de incongruente pues, si bien la Sala concluyó que los argumentos de la demanda resultaron ineficaces para fundar la pretensión y entendió que el tipo de organización adoptada por la actora "no es fuente legítima del reclamo" ni existen bienes comunes, alteró la integración de la litis recurriendo a la regla procesal iura novit curia al adecuar el sub examine a normas jurídicas que no fueron invocadas por las partes.

Apunta que los juzgadores, sorpresivamente, confirmaron la aplicación del instituto del empleo útil, refiriendo ocasionalmente al enriquecimiento sin causa, cuando el artículo 1791 del Código Civil y Comercial, expresamente excluye como sujeto activo de aquel, a quien fuere gestor de negocio o mandatario. En punto a ello, puntualiza, con apoyo en doctrina, que el empleo útil no es nunca un acto de administración, y repara que la accionante "asumió la calidad de administradora" al encargarse, de manera regular y conforme le asignara el estatuto, del cuidado y mantenimiento de los bienes públicos que indirectamente benefician al conjunto de vecinos.

También califica de dogmáticas las aseveraciones vertidas en el pronunciamiento por las que la Alzada equiparó la utilidad que favoreciera a la actora con el valor de las cuotas y expensas reclamadas, desde que el empleo útil implica la realización de gastos en dinero y observa que en autos no existe "una referencia cuantitativa del gasto que hubiera recibido el inmueble de propiedad del demandado ni de la utilidad que lo hubiere beneficiado".

Finalmente, la presentante insiste en que al resolver los sentenciantes sobre cuestiones que no fueron planteadas recurriendo al principio iura novit curia, se soslayó el derecho del debido proceso y el derecho de defensa.

2. La Sala, mediante decisorio del 15 de agosto de 2017, denegó la concesión del recurso de inconstitucionalidad por entender que los argumentos de la recurrente solo reflejan su desacuerdo con lo resuelto; lo que motivó la presentación directa de la impugnante ante esta Corte.

3. Es carga de la quejosa rebatir los fundamentos del auto denegatorio (artículo 8, ley 7055). Tal cometido no ha sido idóneamente cumplido por la compareciente, quedando en consecuencia en pie los argumentos expuestos por el Tribunal para denegar el recurso.

Y es que no obstante el esfuerzo argumentativo desempeñado por la recurrente, se advierte que si bien sus agravios tienden a imputar arbitrariedad a la Alzada, del desarrollo del escrito recursivo surge que los cuestionamientos se basan, en esencia, en su disconformidad para con el criterio con que la Sala -en ejercicio de funciones propias- analizó las constancias de la causa y con el que interpretó y aplicó las normas de derecho común pertinentes, ámbito que, como regla, resulta ajeno a esta instancia de excepción.

En efecto, cabe señalar que los reproches de la ocurrente dirigidos a cuestionar la ausencia de aplicación al sub lite de lo normado por el Código Civil y Comercial, no alcanzan a neutralizar adecuadamente los fundamentos expuestos por la Alzada por los que entendió que ese cuerpo legal no regía el caso, toda vez que se discutía la procedencia de mesadas vencidas con anterioridad a su entrada en vigencia. Al respecto, el Tribunal consideró con apoyo en jurisprudencia que, aun cuando las mismas no fueron canceladas, "el momento del devengamiento o la exigibilidad de una obligación debe equipararse a la verificación de una consecuencia de una relación jurídica, más allá de su efectivo cumplimiento"; por lo que de aplicarse la nueva normativa en forma retroactiva, se estaría contrariando lo dispuesto en el artículo 7 de dicho digesto.

En ese contexto, la Sala coincidió con el juez de grado en relación al derecho aplicable, destacando que "no resulta una condición para acceder al reclamo efectuado en autos, cumplimentar de modo previo el imperativo dispuesto en el nuevo ordenamiento de constituir el conjunto habitacional bajo el régimen de la propiedad horizontal", desde que "la fuente obligacional no depende de la efectiva constitución de un derecho real".

Y tales consideraciones, aunque no sean compartidas por la impugnante, no han logrado ser desmerecidas por ésta mediante su planteo referido a la aplicación inmediata del mentado código, desde que no consigue convencer que el razonamiento de los juzgadores en torno a este tópico, sea irrazonable en grado tal de ameritar descalificación como acto jurisdiccional válido.

Igual suerte adversa corren las restantes tachas articuladas, pues del cotejo de las mismas con los fundamentos del fallo impugnado, se puede inferir el disenso de la compareciente para con lo resuelto por la Alzada, al confirmar el decisorio inferior.

Para así decidir, el Tribunal ponderó la fuente obligacional de empleo útil en la que el judicante de grado fundó la recepción de la demanda.

Así, destacó que en la sentencia de grado se entendió que independientemente del tipo de organización que adoptara la actora, debía contribuirse "al mantenimiento, conservación y mejoramiento de los bienes comunes". En punto a ello, remarcó que si bien la existencia de los mismos fue negada por la demandada, surge de los elementos probatorios incorporados a autos la realización de una serie de trabajos -los que enuncia- que "resultan a todas luces indivisibles, ya que se gozan o no de un modo universal para todos los residentes".

En tal sentido, los sentenciantes advirtieron que la presentante no dio precisiones en contrario en relación a la acreditación de prestación de tales servicios ni de la onerosidad de los mismos, y apuntó que éstos requieren personal e insumos, siendo beneficiosos para todos los propietarios del núcleo habitacional.

Seguidamente y luego de ponderar otras fuentes obligacionales análogas como el principio del enriquecimiento sin causa y la gestión de negocios, coligió con fundamento en doctrina y jurisprudencia, que "la perspectiva del 'negocio o empleo útil' utilizada se adecua a la relación planteada", al concurrir en el sub lite los recaudos para que éste proceda y puso de relieve que dicha figura se encuentra regulada por el Código Civil y Comercial, por lo que constituye "una pauta hermenéutica aplicable al caso".

En ese orden, reparó la falta de oposición válida de la demandada a las tareas realizadas y la ausencia de discusión respecto a la utilidad de las mismas y destacó que el haber sido usufructuadas por un período prolongado "redundó en un mayor valor de su propiedad" en relación a lo que podría haberse dado en un inmueble aislado de la misma zona; entendiendo, por ende, que resulta "apegado al más elemental parámetro de justicia que se ordene la contribución en la proporción correspondiente", sin que ello dependa de la pertenencia de los propietarios a la persona jurídica de la actora.

A la luz de tales premisas y teniendo en cuenta que la accionada no demostró tener una conducta impeditiva del "cerramiento existente o la modalidad de acceso restringido" y el funcionamiento del complejo como un barrio privado por más de tres décadas, el Tribunal concluyó que "deviene lógica la relación de gastos comunes y, por tanto, su prorrateo entre los beneficiarios".

Frente a esta línea conceptual, la quejosa se empeña en reproducir planteos ya formulados al expresar agravios, los que por lo demás, fueron tratados y resueltos en anterior instancia, careciendo de entidad suficiente para descalificar el pronunciamiento desde el plano constitucional.

Se advierte así que la recurrente, insistiendo en la falta de fundamentación de la resolución atacada, en la omisión de consideración tanto de las defensas que impulsara como de pruebas conducentes para la solución del pleito y oponiéndose a la hermenéutica asignada a la normativa que se reputara aplicable, no consigue convencer que el Tribunal, al condenarla al pago de las sumas pretendidas por la actora, haya dado un enfoque jurídico arbitrario de la cuestión ni que la exégesis propuesta, conforme a las circunstancias de la causa, no satisface las exigencias del artículo 95 de la Constitución provincial.

En lo que refiere al agravio de la impugnante en cuanto imputa al fallo incongruencia por resolver alterando la integración de la litis, resulta insuficiente en orden a desvirtuar las aseveraciones expuestas por la Alzada quien, tras sustentarse en la doctrina de este Cuerpo por la cual la resolución del caso utilizando normas o principios jurídicos que no fueran invocados por las partes mientras no se altere la plataforma fáctica en que la acción se funda, corresponde a la regla procesal iura novit curia y no comporta un agravio constitucional que justifique la apertura del recurso extraordinario, entendió que en el sub examine no se desvirtuó la base fáctica, sin que se haya soslayado el principio del debido proceso.

Con lo expuesto se evidencia que todos los cuestionamientos de la impugnante, pese al matiz constitucional que aspira otorgarles, no traducen -como se dijo- sino su mera discrepancia para con lo resuelto en un sentido adverso a sus pretensiones, sin lograr persuadir que la Alzada, más allá del grado de acierto o error, hubiera transgredido los márgenes de razonabilidad tolerados, mediante afirmaciones dogmáticas, ni que se hubieren conculcado los derechos y garantías constitucionales invocados.

En suma, pretender abrir ante los estrados de esta Corte una tercera instancia ordinaria que revea lo decidido por los tribunales inferiores en ejercicio de la función jurisdiccional, implicaría desconocer la naturaleza del remedio extraordinario intentado, que tiene por objeto únicamente el control de la adecuación de las sentencias al ordenamiento jurídico fundamental.

Por las razones expuestas, la Corte Suprema de Justicia de la Provincia RESUELVE: Rechazar la queja interpuesta y declarar perdido para la recurrente el depósito efectuado.

Regístrese, hágase saber y oportunamente remítanse copias al Tribunal de origen.

FDO.: GUTIÉRREZ - FALISTOCCO - GASTALDI - NETRI - SPULER - FERNÁNDEZ RIESTRA (SECRETARIA).

Tribunal de Origen: Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial -Sala Primera- de la ciudad de Santa Fe.

Tribunales que intervinieron con anterioridad: Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la Sexta Nominación de Santa Fe.