Tribunal: CAMARA DE APEL. EN LO CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y DE MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Neuquén
Fecha: 2014-05-29


NEUQUEN, 29 de Mayo del año 2014.

Y VISTOS:

En acuerdo estos autos caratulados: "AIVEN S.A. C/ PROVINCIA DEL NEUQUEN S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO", (Expte. Nº 442099/2011), venidos en apelación del JUZGADO CIVIL Nº 2 - NEUQUEN a esta Sala II integrada por los Dres. Federico GIGENA BASOMBRIO y Patricia CLERICI, con la presencia de la Secretaria actuante Micaela ROSALES y, de acuerdo al orden de votación sorteado, la Dra. Patricia CLERICI dijo:

I.- Ambas partes interponen recursos de apelación contra la sentencia de fs. 343/351, que hace lugar a la demanda, con costas al vencido.

La parte demandada desiste del recurso de apelación a fs. 364.

A) La actora se agravia por lo resuelto por la a quo respecto a la indemnización por lucro cesante.

Señala que en autos se encuentra probado que el inmueble ha permanecido sin alquilar desde la finalización del vínculo contractual con la demandada, y que no podrá ser ocupado hasta tanto se efectúe su reparación definitiva, ya que como indica el perito designado en estas actuaciones, aquél se encuentra en un estado general de "no utilización para su habitabilidad".

Dice que no existe razón lógica para que no obstante reconocer, la jueza de grado, este estado del inmueble, considere para la fijación del lucro cesante solamente los meses que llevaría la reparación, conforme lo determinado por el perito.

Sigue diciendo que es obligación del locatario mantener la cosa en buen estado; en tanto que en el presente ha quedado demostrado que el daño causado al inmueble no surge del uso normal o deterioro por calidad propia de la cosa; hecho éste reconocido por la jueza de grado, quién afirma que el estado en que se devolvió el inmueble excede del normal desgaste por el uso.

Advierte sobre que no se trata de simples deterioros, que pueden ser reparados mediante una rápida intervención de un electricista y un pintor, ya que surge del informe pericial, que no fue impugnado, que las instalaciones sanitarias y eléctricas son un 30% defectuosas, la climatización un 50%, las aberturas y veredas un 10% y el techo un 20%.

Entiende que es de aplicación el art. 512 del Código Civil.

Refiere a lo que significa, en materia de daños, la lesión. Cita doctrina y jurisprudencia.

Concluye en que una justa reparación del lucro cesante determina que los alquileres caídos se computen desde el abandono del inmueble (17 de marzo de 2010) a la fecha de la sentencia, con más los tres meses que demandará la reparación.

Hace reserva del caso federal.

B) La parte demandada no contesta el traslado de la expresión de agravios.

II.- Analizadas las constancias de la causa entiendo que le asiste razón al apelante, en parte.

Tal como lo señalan Marcelo López Mesa y Félix A. Trigo Represas ("Tratado de la Responsabilidad Civil", Ed. La Ley, 2006, T. "Cuantificación del daño", pág. 77), el lucro cesante es la ganancia o utilidad de que se ve efectivamente privado el damnificado a raíz del ilícito o el incumplimiento de la obligación.

El lucro cesante no se presume sino que quién lo reclama debe acreditarlo. Como lo señalé en autos "González c/ Consejo Provincial de Educación" (P.S. 2011-I, n° 31), no se requiere de una certeza absoluta respecto de la existencia del lucro cesante, pero tiene que existir una probabilidad cierta de que, de no haber ocurrido el hecho, la ganancia habría sido obtenida por el damnificado, apreciado ello con criterio objetivo y de acuerdo con las circunstancias del caso. Y en materia de locaciones la jurisprudencia ha señalado que sólo basta la posibilidad cierta y objetiva de que el propietario hubiera obtenido ganancias, las que fueron frustradas por el incumplimiento del locatario, por lo que no resulta necesario probar una concreta oferta de alquiler en tanto la indisponibilidad es suficiente para acreditar el perjuicio ocasionado (cfr. Cám Nac. Apel. Comercial, Sala D, "Consorcio de Propietarios calle Alsina 1290 c/ Telecom Personal", 14/12/2012, LL on line AR/JUR/77663/2012).

No se encuentra discutido en esta instancia que la actora afectaba el inmueble de su propiedad a la locación a terceros, ni tampoco es motivo de agravio alguno la conclusión de la a quo respecto a que el estado en que se entregó la vivienda a su propietario hacía imposible que ésta fuera ofrecida en locación.

En base a estos elementos la sentencia de grado fija el lucro cesante considerando que la pérdida de ganancia, como consecuencia del hecho dañoso, se extendió durante tres meses, que es el plazo fijado por el perito de autos para reparar la vivienda.

La actora pretende que la imposibilidad de alquilar el inmueble en razón de su estado se extendió, por lo menos, hasta la fecha de la sentencia. Incluso en la expresión de agravios manifiesta que hasta ese momento la vivienda seguía sin ser alquilada.

De las constancias de autos surge que en oportunidad de realizarse la inspección ocular por parte del perito técnico -29 de febrero de 2012 (fs. 189 y 196)-, la vivienda de la parte actora no se encontraba en estado de ser habitada, siendo avalada esta afirmación por las fotografías tomadas en esa oportunidad; informe pericial que no fue impugnado por las partes.

Por ende la imposibilidad de alquilar la vivienda se ha extendido por un período mucho más extenso que el considerado por la a quo, teniendo en cuenta que la devolución de la casa por el locador tuvo lugar durante los primeros meses del año 2010.

Ahora bien, ¿debe la demandada responder por el lucro cesante derivado del no alquiler del inmueble durante todos este tiempo (aproximadamente dos años)? Entiendo que no.

El principio general en materia de extensión del resarcimiento en el ámbito de la responsabilidad contractual lo sienta el art. 520 del Código Civil, que establece: "En el resarcimiento de los daños e intereses sólo se comprenderán los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación".

Por ende, en el incumplimiento culposo (distinta es la situación para el incumplimiento malicioso), que es el supuesto de autos, quedan excluidos de la reparación los daños indirectos que fueren consecuencia sólo mediata y no necesaria de la inejecución (cfr. Trigo Represas, Félix A., "Extensión de la responsabilidad por incumplimiento contractual", Revista de Derecho Privado y Comunitario, Ed. Rubinzal-Culzoni, T. 17, pág. 22/23).

En base a esta norma legal, Jorge Joaquín Llambías excluyó el lucro cesante y la pérdida de chance de la reparación del daño derivado del incumplimiento contractual culposo (cfr. aut. cit., "Tratado de Derecho Civil. Obligaciones", Ed. Perrot, 1967, T. I, pág. 260).

La mayor parte de los autores (Acuña Anzorena, Bibiloni, Bustamante Alsina, Colmo, Compagnucci de Caso, Morello) distinguen entre daños intrínsecos y extrínsecos, sosteniendo que en el caso de la inejecución culposa el deudor sólo debe responder por los daños intrínsecos y directos, o sea los que se producen en la propia prestación objeto de la obligación, y son una consecuencia del curso normal de los acontecimientos, pero que no debe responder por los daños extrínsecos sufridos en los demás bienes del acreedor (cfr. Compganucci de Caso, Rubén H., "Manual de Obligaciones", Ed. Astrea, 1997, pág. 189).

Para Salvat, el deudor debe los daños intrínsecos y extrínsecos, siempre que sean consecuencia inmediata y necesaria de la inejecución culposa; en tanto que Lafaille y León amplían aún más la extensión del resarcimiento, señalando que en el incumplimiento culposo se deben los daños intrínsecos y extrínsecos, pero no sólo los que sean consecuencia inmediata y necesaria, sino también los que sean resultado mediato previsible del incumplimiento. Alterini y López Cabanna adhieren a esta interpretación amplia.

Volviendo a la queja del apelante, y si bien no se encuentra controvertido en esta instancia, debo señalar que considero al lucro cesante como una consecuencia inmediata y necesaria del incumplimiento contractual de la parte demandada, ya que la frustración de ganancia se deriva directamente de la modalidad del incumplimiento: entrega de la vivienda en condiciones de inhabitabilidad.

Pero este lucro cesante debe tener un límite temporal. Más allá de la entidad del incumplimiento, no se puede responsabilizar al deudor por todo el tiempo durante el cual la parte actora decida no reparar la vivienda.

Resulta lógico que el estado en que se devolvió el bien locado impidiera ofrecerlo en locación durante un tiempo superior a los tres meses que demandará su reparación, ya que el costo de esta reparación no es menor (el perito lo ha valorado en $ 308.000,00 a la fecha de la pericia, y por este importe progresa la demanda). Más llega un momento en que el impedimento de ofrecer la vivienda en alquiler, en atención a su estado, deja de ser una consecuencia inmediata y necesaria del incumplimiento contractual, para convertirse en una decisión del propietario. Se rompe, entonces, el nexo causal entre el incumplimiento y el daño.

En materia de accidentes de tránsito, la jurisprudencia ha establecido que "la circunstancia de que el dueño del automotor no haya dispuesto de fondos para retirar el automóvil del taller de reparaciones o no haya podido llegar a un arreglo al respecto, no puede considerarse una consecuencia previsible del accidente por él sufrido, ni tampoco secuela normal en el curso ordinario de las cosas (arts. 902 y 904, Código Civil), razón por la cual es improcedente el reclamo por todo el tiempo que el rodado permaneció sin reparar" (cfr. Cám. Nac. Apel. Civil., sala F, LL, T. 136, pág. 1124; ídem., sala A, LL, T. 151, pág. 464; ídem., sala C,LL, t. 1977-A, pág. 511; ídem, sala C, E. D., t. 85, pág. 153, voto del Dr. Alterini).

En autos nos encontramos ante una situación similar, sin perjuicio del distinto encuadramiento jurídico. Resulta comprensible que durante un tiempo la actora se viera impedida de efectuar las reparaciones en atención a que debió evaluar la magnitud del daño, solicitar presupuestos para su reparación e incluso conseguir los fondos necesarios, pero este lapso no puede extenderse indefinidamente, ni tampoco por un período de dos años. Más aún cuando la demandante en ningún momento ha manifestado ser insolvente, o tener graves inconvenientes para afrontar el pago de las reparaciones.

Si bien entiendo que el período computado por la a quo para reparar el lucro cesante es exiguo, no puedo aceptar que el mismo se extienda conforme lo pretendido por la parte actora.

Valorando prudencialmente los extremos desarrollados precedentemente, concluyo en que el tiempo de indisponibilidad de la vivienda para ofrecerla en locación que es consecuencia directa, inmediata y previsible del incumplimiento de la demandada es de seis meses, por lo que la indemnización por lucro cesante -teniendo en cuenta que el valor locativo considerado en la sentencia de grado no se encuentra controvertido-, se fija en la suma de $90.000,00, incrementándose, entonces, el monto de condena, el que asciende a $ 398.000,00.

III.- Por lo dicho, propongo al Acuerdo modificar parcialmente el resolutorio apelado, incrementando el monto de condena, el que se fija en $ 398.000,00.

Las costas por la actuación en esta instancia, considerando que la pretensión recursiva ha progresado en lo principal, más allá de la diferencia de monto final, se imponen a la parte demandada (art. 68, CPCyC), fijando los honorarios de los letrados intervinientes en el 30% de los emolumentos que se determinen para la primera instancia (art. 15 Ley 1594).

El Dr. Federico GIGENA BASOMBRIO dijo:

Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede adhiero al mismo.

Por ello, esta SALA II.

RESUELVE:

I.- Modificar parcialmente la sentencia de fs. 343/351, incrementando el monto de condena, el que se fija en la suma de PESOS TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL ($398.000).

II.- Imponer las costas por la actuación en la Alzada a la parte demandada (art. 68 CPCyC).

III.- Fijar los honorarios de los profesionales intervinientes en esta instancia en el 30% de los que se determinen en la primera instancia (art. 15 L.A.).

IV.- Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.

Dr. Federico Gigena Basombrío - Dra. Patricia M. Clerici Dra. Micaela S. Rosales - SECRETARIA.