Daños y perjuicios, responsabilidad contractual, responsabilidad del banco, Banco Hipotecario SA, acto fiduciario, fideicomiso de garantía
Materia: COMERCIAL
Carátula: MOLINA, ADRIANA MARCELA c/ BANCO HIPOTECARIO S.A. s/ ORDINARIO
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2007-08-14

CABE ADMITIR LA EXCEPCION DE FALTA DE LEGITIMACION PASIVA OPUESTA POR EL BANCO HIPOTECARIO SA Y RECHAZAR LA DEMANDA PROMOVIDA EN SU CONTRA COMO RESPONSABLE, EN SU CONDICION DE DUEÑO FIDUCIARIO, POR LA TRANSMISION A UN TERCERO DEL DOMINIO DE UN INMUEBLE QUE SE ENCONTRABA RESERVADO A FAVOR DEL ACCIONANTE CON COMPROMISO DE UNA FUTURA VENTA, TORNANDO IMPOSIBLE, DE TAL MANERA, LA PERTINENTE ESCRITURACION; TODA VEZ QUE:.

1. LA PARTICIPACION DEL BANCO HIPOTECARIO SA, COMO CONTINUADORA DEL BANCO HIPOTECARIO NACIONAL (LEY 24855), EN LA OPERACION CONOCIDA COMO "LINEA DE CREDITO PARA LA FINANCIACION DE EMPRENDIMIENTOS CONSTRUCTIVOS CON TRANSMISION DE DOMINIO FIDUCIARIO", CONSTITUYE UNA OPERATORIA BAJO LA FORMA DE UNA FINANCIACION ATIPICA, PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS FAMILIARES, EN LA QUE SE PACTA UN FIDEICOMISO DE GARANTIA QUE CUBRE, EN DEFINITIVA, EL PRESTAMO QUE EL BANCO OTORGA AL DESARROLLISTA U ORIGINANTE DEL EMPRENDIMIENTO CONSTRUCTIVO.

2. DICHO FIDEICOMISO DE GARANTIA OPERA EN LA ETAPA DE CONSTRUCCION; POR EL SE TRANSFIERE A TITULO DE CONFIANZA LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE DONDE SE LEVANTARA EL EDIFICIO, Y SE CEDEN AL BANCO TODOS LOS DERECHOS Y ACCIONES QUE EL DESARROLLISTA U ORIGINANTE TIENE SOBRE EL PROYECTO, INCLUSIVE LOS CREDITOS Y DINERO PROVENIENTES DE LA PREVENTA O VENTA DE LAS UNIDADES FUNCIONALES QUE SE CONSTRUYAN, LO CUAL LE PERMITE AL BANCO FIDUCIARIO CONTAR CON UN FLUJO DE FONDOS PARA ASEGURAR EL RECUPERO DEL CREDITO.

3. EL FIDEICOMISO GARANTIZA, DE TAL MANERA, EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PRESTAMO O CONTRATO DE FINANCIACION QUE EL BANCO OTORGA AL DESARROLLISTA U ORIGINANTE, PERO CON LA PARTICULARIDAD DE QUE TAMBIEN SE RESERVA RECURSO CONTRA ESTE ULTIMO SI EL PROYECTO RESULTA INSUFICIENTE PARA EL PAGO DEL CREDITO OTORGADO (CONF. FREIRE, B., "EL FIDEICOMISO - SUS PROYECCIONES EN LOS NEGOCIOS INMOBILIARIOS", BUENOS AIRES, 1997, PAGS. 264-7).

4. DICHO RECURSO DEL BANCO FIDUCIARIO CONTRA EL DESARROLLISTA U ORIGINANTE TIENE DOS POSIBLES VARIANTES: LA PRIMERA POSIBILIDAD ES EJECUTAR LA GARANTIA EN EL ESTADO EN QUE SE ENCUENTRE; Y LA SEGUNDA, CONTINUAR CON LA OBRA Y LUEGO VENDER LAS UNIDADES FUNCIONALES PARA RECUPERAR EL CREDITO; AMBAS SON FORMAS DE EJECUCION DE LA GARANTIA Y, CUALESQUIERA SEA EL CASO, SIEMPRE SE ENTIENDE QUE EL BANCO FIDUCIARIO ACTUA POR CUENTA Y RIESGO DEL ORIGINANTE, ESTO ES, BAJO RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE ESTE ULTIMO; PORQUE LOS RESULTADOS DEL NEGOCIO SIGUEN SIENDO DEL ORIGINANTE, AUNQUE PRIMERO SEAN APLICADOS A CANCELAR EL CREDITO DE LA ENTIDAD.

5. POR HABER EJECUTADO LA GARANTIA FIDUCIARIA, EL BANCO FIDUCIARIO NO REEMPLAZA AL ANTERIOR CONSTRUCTOR, ASUMIENDO SUS DERECHOS Y OBLIGACIONES; NO ES UN CASO DE SUBROGACION LEGAL, NI DE NOVACION SUBJETIVA, SINO DE EJERCICIO DEL DENOMINADO "STEP IN", O SEA, DEL DERECHO DEL BANCO FIDUCIARIO DE INTERVENIR POR SI MISMO EN EL CONTRATO, TOMANDO LAS MEDIDAS QUE CREA CONVENIENTES (CONF. FREIRE, B., OB. CIT., P. 271).

6. CONCORDANDO CON ELLO Y RATIFICANDO QUE EL BANCO FIDUCIARIO NO ES EL TITULAR DE LA RELACION JURIDICA SUSTANCIAL RELATIVA A LA ADQUISICION DE LA VIVIENDA ELEGIDA POR LA ACCIONANTE, EL CONTRATO DE FIDEICOMISO SEÑALA QUE EL FIDUCIANTE Y EL ORIGINANTE LIBERAN AL FIDUCIARIO DE TODA RESPONSABILIDAD EMERGENTE DE LAS PREVENTAS O VENTAS DE UNIDADES CORRESPONDIENTES AL PROYECTO, ACLARANDO QUE DICHA RESPONSABILIDAD CORRESPONDE, EN TODOS LOS SUPUESTOS, AL BENEFICIARIO, QUE A LA SAZON ES EL PROPIO FIDUCIANTE.

7. SI BIEN EL "FIDEICOMISARIO" (DESTINATARIO FINAL DE LOS BIENES) PUEDE DEMANDAR AL FIDUCIARIO PARA LOGRAR EL CUMPLIMIENTO DE SU OBLIGACION DE SUSCRIBIR LA CORRESPONDIENTE ESCRITURA DE DOMINIO Y CONTRIBUIR A SU INSCRIPCION REGISTRAL (CONF. KIPER, C. Y LISOPRAWSKI, S., "OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES DEL FIDUCIARIO", PAGS. 57 A 85, BUENOS AIRES, 1999; BUERES, A. Y HIGHTON, E., "CODIGO CIVIL Y NORMAS COMPLEMENTARIAS. ANALISIS DOCTRINAL Y JURISPRUDENCIAL", T. 5-A, P. 817, Nº 20, BUENOS AIRES, 2004) Y A FORTIORI, CUANDO POR SU CULPA ELLO SE HAGA IMPOSIBLE, PUEDE DEMANDARLO POR RESARCIMIENTO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS PERTINENTES (ARG. CCIV: 889), LO CIERTO Y EVIDENTE ES QUE LA ACCIONANTE NO OSTENTA LA CALIDAD DE "FIDEICOMISARIA", COMO TAMPOCO LA DE "BENEFICIARIA" DEL FIDEICOMISO, PUES AMBAS CORRESPONDEN -SEGUN EL CONTRATO RESPECTIVO- AL FIDUCIANTE.

8. ELLO ASI, LA ACCIONANTE CARECE DE TITULO CONTRA EL BANCO PARA DEMANDARLO POR DAÑOS Y PERJUICIOS INVOCANDO SU CONDICION DE FIDUCIARIO, NO PUDIENDO TAMPOCO RECLAMARLE LA RESTITUCION DE LAS SUMAS ABONADAS, AUN CUANDO EL BANCO HIPOTECARIO SA SE LO HUBIESE OFRECIDO, POR CARTA DOCUMENTO, PUES TAL OFERTA DEBE SER ENTENDIDA COMO HECHA POR CUENTA Y ORDEN DEL ORIGINANTE, SIN QUE DE ELLO PUEDA DERIVARSE UNA PERSONAL ASUNCION DE LEGITIMACION PASIVA POR PARTE DE LA ENTIDAD BANCARIA.