Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2014-07-04


Autos Nº 4.519 (1º J.P.L.G.S.J. Nº 29.139/12), caratulados: "CLEARING DE CRÉDITOS MOROSOS DEL COMERCIO DE SAN JUAN c/ Cremona S.A. y/o García, Manuela Gimena - Ejecutivo".

----------San Juan, cuatro de julio de dos mil catorce. --------------- ----------Y VISTOS: ----------------------------------------------------------------- ----------Para resolver el recurso de apelación articulado y fundado a fs. 50/52 por la actora, quien actúa por medio de apoderada, contra la resolución de fs. 49. ------------------------------------------------------------ ----------Por decreto de fs. 54 el Inferior concedió el recurso de apelación sin efecto suspensivo. ----------------------------------------------- ----------Y CONSIDERANDO: ---------------------------------------------------- ----------I. Que mediante el pronunciamiento resistido el a quo resolvió rechazar la demanda ejecutiva por considerar que el título base de la ejecución es un certificado expedido por una "Asociación Civil" que no constituye un consorcio en los términos de la Ley Nac. N° 13.512 (en adelante L.P.H) y, por lo tanto, no puede expedir un certificado de expensas comunes en el marco de la citada ley, no contando, en consecuencia, con un título que traiga aparejada ejecución. Cita jurisprudencia. -------------------------------------------------- ----------II. Contra tal resolución se alzó la actora y fundó el recurso a fs. 50/52. En tal pieza, sostuvo: ------------------------------------------------- · Que la figura de los barrios cerrados se estructura sobre la concurrencia de dos tipos de relaciones, una se da de manera directa entre la persona y la cosa sobre la cual ésta ejerce sus derechos y, simultáneamente, entre distintas personas respecto de la utilización de partes comunes del barrio. --------------------------------- · Que de conformidad con lo dispuesto por el art. 2685 del Código Civil (C.C.), todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común, pero no puede liberarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad. -------------------------------------- · Que ante la ausencia de una marco legal específico se ha intentado suplir el vacío legal recurriendo a clásicas figuras de nuestro ordenamiento, por ello suele explicarse la figura de los barrios cerrados en base a instituciones propias de los derechos reales, y que en la mayoría de los casos se aplica la L.P.H. como la salida más eficaz para la instrumentación jurídica del nuevo derecho. Cita doctrina. ------------------------------------------------------------ · Que si bien es cierto que las partes no están habilitadas a revestir de virtualidad ejecutoria a una obligación que por su naturaleza no es susceptible de perseguirse por esa vía, el supuesto de autos guarda identidad casi absoluta con las finalidades propias del consorcio regido por la citada L.P.H. ------------------------------------------ · Que en dicha situación la ley ha querido darle carácter ejecutivo a la deuda por expensas, toda vez que el cobro de las mismas es fundamental para el normal funcionamiento de barrio, siendo necesario asegurar su pago a fin de evitar la paralización de servicios. ------------------------------------------------------------------------------<# LINE> · Que razonar en contrario implicaría convalidar que la demandada y cualquier residente de este tipo de urbanizaciones disfruten de los servicios que el consorcio brinda y luego no abonen los mismos so pretexto de un vacío normativo. ------------------------------------------------ ----------Elevados los autos a la Cámara (fs. 55 y vta.), en el ámbito de ésta -previa determinación y notificación a la actora de las magistradas que integrarían el Tribunal (fs. 57 y vta.)-, se ordenó el pase de los autos a resolver (fs. 58) y, consentido que fue el mismo, se procedió al sorteo y la adjudicación a estudio de la causa. --------- ----------III.1. Comenzando con el análisis de la cuestión sobre la que corresponde expedirse, advertimos una serie de circunstancias, que en el caso particular, conllevan al rechazo del recurso. ------------------ ----------a) En primer lugar, cabe recordar que de acuerdo con los términos del art. 493 del C.P.C., presentada la demanda ejecutiva el Juez debe examinar cuidadosamente el título, debiendo denegar la ejecución si comprueba que el instrumento invocado por la sociedad actora no es de los que el código u otras leyes consideran como ejecutivos, o que es inhábil en razón de no documentar la existencia de una obligación en dinero, líquida y exigible, o que alguna de las partes carece de legitimación procesal. ------------------------------------- ----------El aludido examen tiene por objeto evitar un proceso inútil si el título no es hábil, y supone una primera valoración que el Juzgador hace de su eficacia. ------------------------------------------------- ----------A diferencia de lo que ocurre con la demanda que tramita como un proceso de conocimiento, respecto de la cual el magistrado tiene que controlar los presupuestos formales y sustanciales del acto, en los juicios ejecutivos, la ley impone además otro examen, el del título con que se inicia o prepara la vía ejecutiva, pues en ausencia del mismo no procede la apertura del proceso, de conformidad con los principios de necesidad y suficiencia que hacen a la existencia del instrumento (nulla executio sine título). -------------- ----------A su vez, importa destacar que, tal como lo ha sostenido la jurisprudencia, la estructura del juicio ejecutivo es, en principio indisponible para las partes (Cám. Nac. Com., sala D, 29-07-82, La Ley, 1982, v. D, p. 494); y si bien es razonable entender que las formalidades previstas por la ley para el desarrollo de los actos procesales deben atenderse con cierta flexibilidad, ese criterio no puede extenderse de manera tal que permita conducir el proceso arbitrariamente, violando las normas legales que lo regulan. Menos aún, en el caso de uno especial como lo es el de ejecución, cuya tramitación se ha impuesto ex profeso para que responda a los fines para los que fue creado (Cám. Nac. Civ., sala G, 30-07-86, La Ley, 1986, v. D, p. 625). --------------------- ----------b) Efectuadas las precedentes aclaraciones, debemos señalar que la L.P.H. no contiene ninguna disposición referida a la forma en que se cobran las expensas, ya que remite en esta cuestión a lo que disponga el Reglamento de Copropiedad y Administración donde, conforme lo prevé el art. 9° de la mencionada norma, debe establecerse la forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos y expensas comunes. De manera tal que el sistema previsto por el art. 524 del C.P.C.N. [art. 487, C.P.C., local] que comentamos es supletorio (cfr. Falcón, Enrique M., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado, comentado y concordado, AbeledoPerrot, Buenos Aires., Tº III, p. 632, 524.9). ---------------------------------------------------------------- ----------2. Cabe preguntarse si el crédito por expensas comunes de clubes de campo, barrios cerrados o, al decir de la doctrina, de las denominadas 'urbanizaciones especiales', en cuanto no se encuentran sujetos al régimen de propiedad horizontal y aun cuando emitan el certificado respectivo con todas las formalidades que exige el estatuto y el reglamento, constituye un título hábil para ser ejecutado. ----------------------------------------------------------------------------<#LI NE> ----------En ese contexto, los reglamentos de copropiedad y administración de barrios cerrados han recurrido como alternativa al sometimiento a las normas de la L.P.H. y a "pactar" la vía ejecutiva entre el consorcio y cada una de los propietarios en la escritura de dominio y el estatuto de estas asociaciones. ------------------------------- ----------Una postura amplia -seguida por este Tribunal en anteriores precedentes- acepta la ejecución de expensas de estas urbanizaciones, atento a que el propietario al adherir al reglamento consintió el pacto de ejecutividad y la forma de documentar la deuda. -------------------------------------------------------------------------------- - ----------En el sub exámine, la pretensión ejecutiva está dirigida al cobro de la suma de pesos dos mil ochocientos quince ($ 2.815), que da cuenta el certificado de deuda que obra a fs. 8, emitido por Silvana S. Vidal, Contadora Pública Nacional independiente, a requerimiento de la Presidencia de la 'Asociación Civil Barrio Nueva Rinconada - Casa Quinta', correspondiente a las cuotas sociales adeudadas por las accionadas en el período comprendido entre enero de 2012 a mayo del mismo año, según anexo que obra -en copia- a fs. 7. ------------------------------------------------------------------------ ----------De ello cabe colegir que la decisión adoptada por el a quo no aparece irrazonable. -------------------------------------------------------------- ----------Pues en los casos en que no se haya optado por la L.P.H., será necesario -como ya lo señalamos- para que proceda la vía ejecutiva que ello esté adecuadamente instrumentado cuando no existe normativa específica que regule el cobro de las expensas en las áreas comunes de la urbanizaciones privadas. Es frecuente que en el "reglamento interno" de los mencionados barrios privados se incluyan cláusulas que asignen carácter ejecutivo a la acción para reclamar el pago de las expensas comunes, en las que se indican los documentos que han de considerarse títulos hábiles para promoverla (certificado de deuda expedido por el administrador, por contador público de acuerdo a las constancias contables, suscripto por el presidente del Directorio, el que además debe acreditar los recaudos de liquidez y exigibilidad que permita incluirlo en uno de los supuestos contemplados en la ley ritual, etc.), y en forma concomitante, que tal extremo esté incluido en los títulos de adquisición de dominio (escritura traslativa de dominio) de los lotes o parcelas que constituirán las áreas privadas. ---------------------------- ----------En efecto a juzgar por el contenido de la documental acompañada -ver "Constitución Asociación Civil Barrio Rinconada - Casa Quinta", efectuada mediante Escritura Pública N° 99, del 18 de noviembre de 2010, realizada ante el Notario Federico Fagale, Titular del Registro Notarial N° 62 (ver copia certificada de fs. 9/18), se observa que no fue prevista la adhesión a la L.P.H., y tampoco fue pactada la vía ejecutiva para el cobro compulsivo de la deuda por gastos comunes, dado que en ninguna de sus cláusulas se le asigna tal carácter y tampoco se acredita que ello hubiera sido establecido en los títulos de dominio de los asociados. ------------------ ----------Finalmente, no puede soslayarse que, como lo ha declarado la jurisprudencia, la acción ejecutiva es un privilegio que la ley procesal otorga a cierto tipo de documentos, siempre y cuando encuadren en las disposiciones por ellas señaladas (cfr. Cám. Com., sala B, El Derecho, 75-372, precedente citado por Falcón, Enrique M., ob. cit., T° III, p. 600). -------- ----------3. Naturalmente que las circunstancias expuestas no excluyen la facultad que asiste a la ejecutante de ocurrir por la vía y forma procesal que entienda pertinente a los efectos del cobro de las sumas que puedan eventualmente serle adeudadas. --------------- ----------IV. En definitiva sobre la base de lo expuesto corresponde rechazar el recurso articulado a fs. 50 y, en su mérito, confirmar la resolución apelada. ---------------------------------------------------------------- ----------Por lo expuesto, normativa y jurisprudencia citadas, SE RESUELVE: ------------------------------------------------------------------------- ----------1. Rechazar el recurso de apelación articulado a fs. 50, contra la resolución de fs. 49. ------------------------------------------------ ----------2. Protocolícese, agréguese copia autorizada a los autos, notifíquese y bajen, previa reposición de sellado si así correspondiere. ------------------------------------------------------------------- Fdo.: ALICIA R. DE BUSTOS CANO - MARÍA ESTHELA TONELLI P. de A. N° 85, fs. 100/103