Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2013-03-20


AUTOS N° 21.574 (82.763 - 9° CIVIL) "GUEVARA Segundo Emilio y Otra C/ Duran Horacio Tito y Otros - Escrituración" L. DE S. T° 115, F° 39/44 En la ciudad de San Juan, a 20 días del mes de marzo del año dos mil trece, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y MINERÍA, el señor Presidente, Dr. JUAN JOSÉ VICTORIA, y el señor Vocal, Dr. PASCUAL EDUARDO ALFERILLO, a fin de conocer del recurso de apelación que se interpusiera contra la sentencia recaída en autos N° 21.574 (82.763 - 9° CIVIL) caratulados "GUEVARA SEGUNDO EMILIO Y OTRA C/ DURAN HORACIO TITO Y OTROS - ESCRITURACIÓN", dictada en fecha veintisiete del mes de abril del año dos mil doce, obrante a fs. 115-118, de estos autos originarios del Noveno Juzgado en lo Civil, Comercial y Minería, recurso que una vez concedido tuviera debida sustanciación, fijadas ulteriormente las cuestiones a considerar en el orden que sigue:

1ra. CUESTIÓN: ¿Es justa o adecuada a derecho la sentencia venida en recurso? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? 1ra. CUESTIÓN: El Dr.PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

El a quo, en su sentencia de fecha 27 de abril de 2012, cuya copia obra agregada a fs. 115/118, encontró fundamento suficiente para hacer lugar a la demanda condenando a los señores Santos Gilberto Durán, Horacio Tito Durán, Oscar Reinaldo Durán, Rafael Osvaldo Durán y María Inés Durán a concretar los trámites necesarios para firmar la escritura traslativa de dominio del inmueble objeto de la litis, bajo apercibimiento de disponerse el pago de los daños y perjuicios que se acreditaren en la etapa de ejecución de sentencia si su incumplimiento fuere imposible.

En ese fallo tiene por allanados a los demandados e impone las costas a cargo de la parte vencida por el proceso principal y por el incidente de eximición de costas.

La parte actora, introduce a fs. 120, recurso de aclaratoria y, en forma conjunta apela la sentencia.

El a quo, resuelve la aclaratoria a fs. 124 rechazando la misma. El recurso de apelación es concedido a fs. 130 con efecto suspensivo.

La parte recurrente se presenta a fs. 131 a expresar agravios. Inicia su presentación recordando que se requirió la escrituración de un inmueble a favor de su parte en virtud de una cadena sucesiva de boletos de compra venta que se encuentran agregados en autos. En ese sentido, se verifica y quedó acreditado que se presentan las personas que suscribieron el boleto de compra venta primigenio (herederos del titular registral del inmueble vendido), reconociendo no sólo la obligación de escriturar asumida personalmente por ellos en dicho convenio, sino también el derecho de sus mandantes respecto del lote en cuestión a través de los distintos boletos de compra venta incoada y la pretensión allí reclamada.

Contra la sentencia sostiene que le causa agravio que la misma por cuanto se aparta de los términos solicitados por su parte al disponer la escrituración bajo apercibimiento de disponer el pago de daños y perjuicios (art. 473)por cuanto se reclamó como apercibimiento la aplicación del art. 495 del anterior C.P.C. (actual art. 472 de la Ley 8037) esto es obligar a los demandados a escriturar bajo apercibimiento de que si no cumplieren en el plazo fijado, será el juez quién suscribirá la escritura por ellos y a su costa.

El recurrente dice que el fallo se aparta del principio de congruencia al apartarse, a pesar del allanamiento, de los extremos de la demanda. Cita doctrina judicial en aval de su posición.

Luego de recordar el nivel de inacción de los demandados para llevar a cabo la escrituración a pesar de reconocer el deber de realizarla asevera que el error incurrido en la sentencia implica privar a su parte de una prerrogativa que la misma ley otorga que además constituye el objeto de la presente acción que no es otra que ante la inacción de los demandados, obtener la escrituración del inmueble adquirido, donde han construido su hogar y en cuya posesión se encuentra actualmente y desde hace muchos años.

De igual modo le agravia la aseveración de la sentencia cuando dice que el inmueble se encuentra en el patrimonio de su padre y no en el de los demandados carece de todo asidero jurídico por cuanto el titular registral está fallecido y son los demandados quienes, en su calidad de herederos forzosos declarados del titular registral del inmueble objeto de presente proceso realizaron la venta, se comprometieron y obligaron a su escrituración en virtud de lo pactado en el contrato de compra venta original agregado como prueba documental.

La tremenda incongruencia del juez, dice el recurrente, se manifiesta nuevamente en la aclaratoria dado que no advierte que el bien si estaba en el patrimonio de los herederos, en su calidad de propietarios del inmueble objeto de la presente acción que dispusieron la venta y se obligaron a su escrituración (art. 3410, 3415, 3417 del Cód. Civil), razón por la cual si resulta aplicable el tracto abreviado justamente por las expresas disposiciones de la ley 17.801, especialmente en el inc. b del art. 16.

La parte recurrente, precisa que si el tracto abreviado está previsto para quienes tiene la obligación de escriturar, ante la negativa de los demandados a cumplir con la misma, la armónica, lógica y congruente aplicación de la normativa registral (Ley 17.801 inc. a y b, de la normativa procesal (art. 495 del anterior C.P.C. actual 472 de la ley 8037) y fundamentalmente, de la normativa de fondo (C. Civil art. 3410,3415, 3417), determina que sea el juez a quo quien mediante el procedimiento del tracto abreviado, suscriba la escritura respectiva y posibilite la inscripción registral del inmueble a favor de su mandante.

Finalmente destacan que la obligación de los demandados, de escriturar, es de carácter personal razón por la cual ante su negativa de cumplimiento genera la aplicación de los apercibimientos expresamente establecidos en el art. 472 del C.P.C., aclarando que la doctrina mayoritaria no cree que la sustitución del deudor remiso por parte del juez exceda la previsión normada en los distintos códigos de procedimientos provinciales, al punto de haber sido ello reconocido en fallo plenario.

Formula reserva de recurso extraordinario.

Corrido traslado a la contraria, luego de varios trámites procesales, a fs. 148 se le da por decaído el derecho a responder y se ordena la elevación de los autos.

Planteado de este modo el recurso, para una correcta solución del presente caso siguiendo el principio de congruencia, corresponde recordar el modo como fue impetrada la demanda. En ese sentido se reclamó la escrituración a los señores Horacio Tito Durán, Oscar Reinaldo Duran, Rafael Osvaldo Duran y María Inés Duran, por si y en su calidad de sucesores universales de los señores Reynaldo Soriano Duran y Narcisa Jovina Gómez. De igual modo se demandado, a los señores Hugo Marcelino Antunez y Nidia Susana Quilpatay y al señor Víctor Fernando Mine, quienes habían sido compradores sucesivos del mismo bien hasta que le fue vendido a los actores, señores Segundo Emilio Guevara y Marisa Viviana Riveros.

En la demanda se reclama subsidiariamente, y para el supuesto que no pueda concretarse dicha escrituración, la condena a abonar los daños y perjuicios que la falta de escrituración han producido a su parte por la cantidad que en más o menos resulte mediante la prueba que se ofrece.

Los actores, dejan aclarado que para el caso que proceda la escrituración deja solicitado que la sentencia pertinente sea hecha bajo el apercibimiento contenido en el art. 495 del C.P.C., en el sentido de que si el obligado no cumpliere dentro del plazo fijado, el juez la suscribirá por él a su costa.

En la sentencia se advierte que únicamente son condenado a escriturar, los señores Duran a favor de los actores, razón por la cual queda fuera de la pretensión litigiosa por no ser planteada como agravio, el reclamo contra los otros codemandados. Únicamente queda como agravio válido para ser tratado, y por ende como thema decidendum, la procedencia o no de la posibilidad de que el a quo suscriba la escritura traslativa del dominio.

Esta alternativa de cumplimiento de la manda jurisdiccional ya no es un tema en discusión en la doctrina argentina, puesto que hace más de 60 años se fijó que "en el supuesto de que, en el juicio ordinario por escrituración de compraventa voluntaria de un bien inmueble, proceda la condena a escriturar, puede el juez firmar la escritura, si no lo hace el obligado" (C.N.Civ., en pleno, octubre 3-1951, in re "Cazes de Francino, Amalia c/ Rodríguez Conde, Manuel" Publicado en El Derecho, tomo 2, página 405; La Ley, tomo 54, página 476; Jurisprudencia Argentina, tomo 1954-IV, página 155) y ello se receptó como norma exigible en los códigos adjetivos) En igual sentido, se puede citar cuando se dijo que "sin perjuicio del apercibimiento que contiene el art. 512 Cod. Procesal Civil en el sentido de que el juez suscribirá la escritura en caso de no realizarlo el obligado dentro del plazo pertinente, el juzgador está autorizado a dictar las medidas complementarias que correspondan para ejecutar el mandato judicial, tales como la imposición de una sanción conminatoria cuando media una conducta obstruccionista injustificada. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L, Cavalieri de LYannuzzi, Idea M. c. De Vito, Silvina L., 27/12/2001, DJ 2002-2, 420, LA LEY 2002-D, 175, AR/JUR/938/2001).

O, cuando se juzgó que "corresponde modificar la resolución que ordenó la escrituración de un inmueble sin fijar el apercibimiento de que la escritura sería otorgada por el juez en caso de incumplir el vendedor, pues este criterio no configura una declaración inoperante al encuadrar en la ley que rige la materia y constituye en cierto modo el antecedente necesario de la acción subsidiaria para obtener el resarcimiento de los daños y perjuicios que pudieran emerger del incumplimiento de la condena. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L, Cavalieri de Iannuzzi, Idea M. c. De Vito, Silvina L., 27/12/2001, DJ 2002-2, 420, LA LEY 2002-D, 175, AR/JUR/938/2001).

De igual modo, cuando se dijo que "es el juez, y no el defensor oficial, quien debe suscribir la escritura traslativa de dominio en cumplimiento del apercibimiento decretado en los términos del art. 512 del Cód. Procesal Civil y Comercial, en tanto la función de este último se limita a garantizar el correcto trámite de las actuaciones, en cumplimiento de las obligación legal de garantizar el derecho de defensa de los accionados ausentes, en resguardo de lo establecido por el art. 18 de la Constitución Nacional. (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala E, Cantaluppi, Osvaldo Omar c. Haelewycz de Imer, Elodia, 01/12/2010, LA LEY 07/04/2011, 6, LA LEY 2011-B, 428, AR/JUR/83776/2010) Precedentemente, decíamos que no es un tema en discusión la posibilidad de que el juez competente pueda suscribir la escritura traslativa de dominio, porque ello fue receptado por la norma positiva por el art. 495 del C.P.C. Ley 3738 del año 1972, hoy derogado por el art. 472 del C.P.C. Ley 8037. Es decir, hoy no es una cuestión de la doctrina sino existe un mandato legal que cumplir y del cual solo se puede soslayar su manda con causa debidamente justificada, razón por la cual corresponde en la construcción de esta sentencia pasar a examinar si la causa invocada por el a quo resulta suficiente para incumplir el mandato legal.

En el caso de autos se verifica en el boleto de compra venta agregado a fs. 8, el primigenio, venden la señora Narcisa Jovina Gómez, además de Horacio Tito, Oscar Reinaldo, Rafael Osvaldo y María Inés, los condenados que han consentido la sentencia y no han respondido la expresión de agravios.

Como se puede apreciar no es el señor Reinaldo Soriano Durán, fallecido antes de vender el inmueble, quien vende sino sus herederos en su calidad de tal y su esposa por la parte que a ella le corresponde. Ello viene a colación por cuanto obra en autos agregada copia de la sentencia declaratoria de herederos del señor Reinaldo Soriano Duran a fs. 94/95 y de la señora Narcisa Jovina Gómez, a fs. 108/109 que es la base para analizar la fundamentación dada por el a quo de que "teniendo en cuenta que el inmueble objeto de escrituración no está en el patrimonio de los demandados, sino de sus padres que están fallecidos, corresponde condenarlos a escriturar bajo apercibimiento de lo dispuesto por el art. 473 del C.P.C. (Ley 8037)".

Al respecto, el primer error conceptual básico, elemental, en el cual incurre la a quo es decir que el inmueble está en el patrimonio de una persona fallecida. Los fallecidos no tienen patrimonio, sino que el mismo en el instante de su muerte se traspasa, sin solución de continuidad, a la persona de sus herederos. Así es entendido por el art. 3417 del Código Civil cuando regla que "el heredero que ha entrado en la posesión de la herencia, o que ha sido puesto en ella por juez competente continúa la persona del difunto, y es propietario, acreedor o deudor de todo lo que el difunto era propietario, acreedor o deudor, con excepción de aquellos derechos que no son transmisibles por sucesión. Los frutos y productos de la herencia le corresponden. Se transmiten también al heredero los derechos eventuales que puedan corresponder al difunto".

La doctrina de los autores ha dicho que "el contenido del acervo que se tramite a consecuencia del fallecimiento es fijado por el art. 3279 cuando define que "la sucesión es la transmisión de los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona muerta a la persona que sobrevive... "." "En la nota a este artículo, el codificador aclara que "decimos en el artículo que componen la herencia y no que pertenecen al difunto como regularmente se define a la herencia, porque entre estos últimos hay algunos derechos que salen de su patrimonio por efecto mismo de la muerte, con el usufructo, la renta vitalicia, etc.".

"La claridad conceptual del artículo referenciado y su nota, permite afirmar sin lugar a hesitación que no todos los derechos de los cuales era titular el de cujus son transmisibles a sus herederos, sino únicamente aquellos patrimoniales que no tienen grado de subordinación a la vida del titular." "Es por ello que para Zannoni la herencia puede ser definida como el conjunto de titularidades transmisibles del causante y de las relaciones jurídicas que la muerte crea en cabeza de los sucesores universales, considerados como universalidad. Es decir, para este autor, la herencia constituye una unidad patrimonial que agrupa tanto situaciones como relaciones jurídicas activas y pasivas. que se transmiten generalmente inalteradas, pero en ciertos casos con algunas modificaciones del difunto al heredero (Zannoni, Eduardo A., -Derecho Civil- Derecho de las sucesiones (Ed. Astrea. Buenos Aires, Argentina, 1997) 4ta. edición actualizada 1'" 1, págs. 56/ 57.). Por cuya razón, es forzoso reconocer que el heredero asume también, además de las titularidades transmitidas, una situación subjetiva que le es propia y que es el presupuesto de la atribución de ciertos derechos y obligaciones que nacen en cabeza suya con motivo de la sucesión. (Zannoni, Eduardo A., obra cit., 1'" 1, pág. 109). Ello es así, por cuanto las relaciones jurídicas no mantienen su identidad después de la transmisión mortis causa. No hay continuidad de la "personalidad" ni tampoco del patrimonio porque los bienes y relaciones que recibe el heredero no se encuentran en la misma situación jurídica que se encontraban en vida del causante. El patrimonio del causante no se perpetúa mediante la herencia, sino que se liquida para cumplir su función social. (J Álvarez Caperochipi, José Antonio, "Curso de Derecho Hereditario (Ed. Civitas, S.A., Madrid. España, 1990) pág. 27)." "Estas ideas brindan apoyo para llevar a cabo una adecuada hermenéutica de los arts. 3417, 3418 y concs. del Código Civil que mediante la determinación de los derechos transmitidos al heredero, definen el contenido de la comunidad hereditaria.

"A partir de la idea de que todas las relaciones y situaciones jurídicas cuya titularidad tenía el difunto son transmisibles, con excepción de aquellos que no son transmisibles por sucesión, la doctrina de los investigadores jurídicos y la formada por los fallos judiciales han considerado que los derechos individualizados en el párrafo siguiente no forman parte del acervo hereditario. (Ver Pascual Eduardo Alferillo, "Administración de la Sucesión", Ediciones Jurídicas Cuyo, Mendoza, 1999), págs. 20/22).

En autos no vendió el inmueble el difunto señor Reinaldo Soria Durán sino su esposa y sus hijos. Si hubiere vendido el decujus la sucesión solo transmite una deuda, la de hacer escritura pública por cuanto el bien ya salió del patrimonio del mismo antes de fallecer. Pero en este caso, el bien estaba en el patrimonio del fallecido y luego del traspaso a sus herederos estos proceden a vender el mismo como bien propio o como propietarios de la cuota parte que le corresponde en el patrimonio relicto.

En el caso se presenta como dificultad aparente, el fallecimiento de la señora Narcisa Jovita Gómez, de la cual ya se dictó la correspondiente declaratoria de herederos y en su patrimonio solo tiene, respecto del inmueble vendido, una obligación de hacer escritura a favor de los actores compradores pues vendió en vida su parte.

Como se puede inferir, el argumento de que el a quo no puede suscribir la escritura porque está disponiendo de un bien ajeno al patrimonio de los condenados, resulta sin fundamento fáctico o jurídico, porque el bien al momento del pacto estaba en el patrimonio de los herederos y ellos son los autores de su venta de la cual hoy se les exige la escrituración.

En otras palabras, nada obsta, jurídicamente, para que el a quo en caso de reticencia de los demandados condenados a suscribir en su nombre la correspondiente escritura traslativa del dominio conforme lo autoriza el art. 472 del C.P.C. aplicable, Ley 8037 y para ordenar las medidas complementarias que correspondan atendiendo la calidad de acreedor que tienen los actores de la obligación de hacer escritura y la posibilidad de subrogarse en los derechos y acciones de su deudor para obtener el fin buscado por la sentencia que es concretar la escrituración.

En función de ello, propongo que se fije un plazo de 60 días para que los condenados otorguen la correspondiente escritura, en el escribano que designen los actores (si no hubiere uno designado en el contrato) bajo apercibimiento de suscribir la misma por la jurisdicción, en el caso, por el a quo competente.

Como se colige esta solución respeta el principio de congruencia en el proceso dado que en la demanda se reclamó, básicamente, el cumplimiento del contrato y ello se concreta en la sentencia mandando a realizar la escritura traslativa de dominio con el apercibimiento del art. 472 del C.P.C. Por cierto queda en subsidio que frente a la verificada imposibilidad de escrituración del inmueble, se podrá resolver el contrato y reclamar la indemnización de los daños y perjuicios.

El Dr. JUAN JOSÉ VICTORIA, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

2da. CUESTIÓN: El Dr. PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

En mérito a la votación que antecede corresponde: I) Hacer lugar al recurso de apelación articulado, fijándose el plazo de 60 días para que los demandados otorguen la correspondiente escritura, de acuerdo a lo dispuesto en los considerandos respectivos. II) Imponer las costas a los demandados vencidos.

El Dr. JUAN JOSÉ VICTORIA, dijo:

Por iguales razones, voto en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

I) Hacer lugar al recurso de apelación articulado, fijándose el plazo de 60 días para que los demandados otorguen la correspondiente escritura, de acuerdo a lo dispuesto en los considerandos respectivos.

II) Imponer las costas a los demandados vencidos.

Protocolícese, notifíquese en debida forma, y previa reposición del sellado de ley, si correspondiere, bajen los autos al Juzgado de origen.