Tribunal: SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Santiago del Estero
Fecha: 2010-11-24


Santiago del Estero, noviembre 24 de 2010.

Considerando: I) Que el Dr. Raúl Julio César Abate, en carácter de Fiscal de Estado de la Provincia, acude por la presente vía recursiva en agravio de la sentencia de fs. 83/89 de autos, por la cual se admite la acción de amparo incoada por el Sr. Alejandro José Monachesi en contra del Registro de Propiedad Inmueble y Gobierno de la Provincia, se dispone la revocación de la Resolución interna nº 1 Serie A de fecha 4 de enero del 2007 y se ordena la inscripción de la escritura publica cuestionada.

II) Que según expone el apelante en su memorial de agravios, la resolución atacada resulta arbitraria en la medida que el a quo omite considerar las constancias de la causa, e incurre en error manifiesto al resolver en forma contraria sobre cuestiones que ya fueron tratadas por el Excmo. Superior Tribunal de Justicia de la provincia, vulnerando de esa manera el principio de cosa juzgada.

Aduce que la sentencia carece de fundamentación por sostener dogmáticamente que la temática que trata el amparo es diferente a la que resolvió anteriormente el Alto Tribunal, ya que, a su entender, en ambos juicios se cuestionó la misma resolución registral, y se resolvió, en definitiva, que el accionar del titular del Registro de la Propiedad era jurídicamente correcto, y que la decisión adoptada por dicha autoridad se enmarcaba dentro en ejercicio de facultades otorgadas por la ley de aplicación (art. 8 de la ley 3813). En ese mismo contexto alega violación al art. 29 de la ley Orgánica de Tribunales, que establece la aplicación obligatoria de los fallos dictados por el Superior Tribunal para los jueces y tribunales inferiores.

Sostiene, asimismo, que se está frente a un caso de sentencias judiciales contradictorias que resuelven de forma totalmente opuesta sobre una misma cuestión, puesto que luego de haber sido declarada la resolución registral válida y regular por parte del Superior Tribunal, el juez inferior que interviene en el amparo dispone la revocación de la misma y ordena la inscripción dominial denegada.

Por otro lado, pone de manifiesto la improcedencia de la vía al no haberse demostrado el cumplimiento de los requisitos del amparo, como la existencia de una situación de ilegalidad o arbitrariedad manifiesta, además de considerar que la cuestión demanda un análisis complejo de la prueba ajeno a la acción escogida por el amparista.

Por último, agrega algunas consideraciones acerca de la función calificadora que debe efectuar el Registro de Propiedad, como de la facultad de su titular de practicar el examen de legalidad de los documentos presentados y su confrontación con los asientos respectivos; y del deber que le imponen las disposiciones provinciales registrales de rechazar o formular observaciones de aquellos títulos que adolezcan de vicios contenidos en la ley de fondo.

Concluye solicitando a este Tribunal, que haga lugar al recurso de apelación planteado, revoque la sentencia dictada en la instancia de grado, y rechace la acción de amparo, con imposición de costas a la contraria.

III) Que sustanciado que fuere el recurso y corrido el correspondiente traslado a la contraria, el Dr. J. P. N. comparece -a fs. 115/118- a contestar los agravios, y solicita el rechazo de la apelación deducida, la confirmación del fallo atacado, con imposición de costas.

Aduce en su sustento, que ninguno de los fundamentos esgrimidos por el recurrente tienen la suficiencia necesaria para lograr la revocación de la resolución del inferior, desde que, según su entender, ha quedado debidamente acreditado en autos la arbitrariedad de la resolución registral atacada, ya que, como señalara el Juez de la causa, la directora ha excedido de sus funciones al denegar la inscripción de la escritura solicitada por el actor sobre la base de una supuesta nulidad del título precedente, que no cuenta con la pertinente declaración judicial.

Asimismo, alega en defensa de su parte, que no se trata de una cuestión meramente registral, como lo fue en el caso fallado por el Excmo. Superior Tribunal, en el cual se determinó los deberes de los funcionarios y escribanos, ya que en la presente causa se procura tutelar el derecho de propiedad adquirido por el administrado, y el derecho del mismo a contar con un sistema que tienda a la seguridad jurídica. Concluye su replica manifestando que surge evidente y fundado el fallo atacado, que ha entendido la necesidad de dar justicia al administrado frente a un acto erróneo de la administración que genera inseguridad e imprevisibilidad jurídica, razón por la que sostiene que debe quedar firme la resolución en la instancia apelatoria.

IV) Que -a fs. 126/127- se expide el Sr. Fiscal General del Ministerio Público, quien se pronuncia a favor de la procedencia de la apelación intentada, tras sostener que no se dan los requisitos necesarios para la apertura del amparo en razón de que tiene previsto un régimen acotado y breve que excluye cuestiones complejas o de difícil acreditación, y destaca, además, que el fallo impugnado no explica como puede sortearse en el caso la vía ordinaria, ni como determina, a su vez, la manifiesta ilegalidad del acto.

V) Que conforme surge de la causa, la acción se dirige en contra del Registro de la Propiedad Inmueble y/o Gobierno de la Provincia con el objeto de impugnar la Resolución Interna Nº 1/04-01-07, emanada del titular de dicho organismo, en cuanto dispuso rechazar la inscripción de la Escritura de Venta Nº 54 del año 2006 y la anulación del sello de prevención referido a la apertura de la MFR: 20-8838.

Que el juez de la instancia ha declarado procedente el amparo sobre la base considerar que la resolución atacada importó una violación a la normativa vigente en materia registral, desde que el titular del Registro de la Propiedad Inmueble había excedido de sus facultades al declarar nula la venta y haber omitido la inscripción de la misma. Asimismo, entendió que la disposición afectó el derecho de propiedad del amparista al impedírsele la inscripción registral de su titularidad dominial y con ello el perfeccionamiento del adquisición del inmueble, y transgredió los principios de razonabilidad, de seguridad jurídica y legalidad.

VI) Que señalados los aspectos relevantes de la causa, como analizados los agravios de la parte, resulta dable señalar, que el razonamiento legal y fáctico realizado por el juez de grado no encuentra apoyo suficiente en las normas de aplicación, ni tampoco responde al criterio que viene sustentado este Tribunal tanto en la materia de amparo, como en el orden registral.

Sabido es, que cuando se acciona por la tutela especial del amparo "se debe ser titular de un derecho incontestable, evidente, y que el derecho constitucional alegado se encuentre afectado por acto de autoridad pública con arbitrariedad o ilegalidad manifiesta"(S.T.J., in re:"Rodríguez Nelly S. c/Consejo General de Educación s/Acción de Amparo - Apelación", Resol. Serie B nº 279, del 02-09-08). Ambos recaudos son esenciales pues desde siempre la Corte Suprema supeditó la admisión del amparo a la circunstancia de que no medie la necesidad de un largo y profundo estudio de los hechos, ni de un amplio debate y prueba (conf. CSJN, 10710/02, "Obra Social de Empleados de Tabaco de la República Argentina y otro c. Estado Nacional s. Amparo"); ya que una de las características definitorias del instituto del amparo, en orden a la procedencia de la pretensión, es la manifiesta arbitrariedad e ilegitimidad del acto u omisión de que se trate y que la tutela a garantizar tenga su base de protección en la inminencia del daño.

VII) Por otra parte, el Superior Tribunal de Justicia en fallo plenario ha resuelto con anterioridad a esta causa en el recurso de impugnación presentado en contra del Registro de Propiedad Inmueble por la Escribana T. D. de M a favor del Sr. José Alejandro Monachessi, en la cual ha tenido oportunidad de expedirse acerca de la legalidad de la misma resolución registral que se impugna en el amparo. Que en dicha sentencia se ha dejado claramente establecido que la Directora del Registro ha actuado dentro del marco de facultades que le otorga la Ley Provincial 3.813, la que resulta de aplicación de acuerdo al sistema establecido por la Ley Nacional 17.801, ya que ésta faculta en el art. 3º y 8º al titular del Registro de la Propiedad de cada jurisdicción, a realizar el examen de legalidad de las inscripciones, el que no se limita únicamente a las formas extrínsecas de los documentos -cuyos vicios siempre acarrean nulidades absolutas-, sino que admite un control amplio de otros aspectos que pueden acarrear defectos subsanables. Razón por la cual se ha manifestado acerca del concepto de legalidad en materia registral, que el mismo no sólo es abarcativo del documento que se pretende inscribir, sino que -además- su análisis se ciñe a verificar otros aspectos externos al mismo, contenidos en los datos de los asientos obrantes en el Registro, en los cuales se sustenta.

Asimismo ha dejado sentado en materia registral, que todos los documentos que pretendan su inscripción o anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble, deben reunir los requisitos exigidos por las leyes para su registración, siendo necesario para la consecución de ese fin, someter los mismos a un examen previo de verificación o calificación, para asegurar su validez y perfección. Que ello se sustenta en el principio de publicidad, de lo que deriva que los asientos registrales deben ser un fiel reflejo de la realidad externa al registro, por lo que obsta el ingreso de documentos carentes de validez o autenticidad (Autos: "Darchuk de Martínez, Tania Andrea c/Registro General de la Propiedad Inmueble de Santiago del Estero s/Recurso de Impugnación", STJ, Resol. Serie "C" Nº 140).

VIII) Que con ello ha quedado claro que la facultad ejercida en este caso por la Directora del Registro, que formula observaciones al título de venta presentado por el actor, se enmarca dentro de las facultades de verificación establecidas en la citada ley provincial y en la función calificadora que se le asigna en el derecho registral, la cual se presenta como una función independiente, completa e íntegra y obligatoria (Cornejo Américo A.: "Derecho Registral", pág. 204/205, Ed. Astrea). Se trata de una función registral de tipo jurídica, que consiste en analizar o examinar los documentos que requieran ser inscriptos o anotados, y su confrontación con los asientos correspondientes, a los fines de establecer si reúnen los requisitos exigidos por la ley.

IX) Que las notas características de esta función tienen su importancia para determinar que en el caso a resolver no ha existido un ejercicio abusivo o caprichoso del calificador, como entiende el sentenciante. El contenido de la resolución impugnada no revela que el calificador haya excedido en las facultades otorgadas por la ley para el cumplimiento de dicha función, ni que haya invadido la esfera jurisdiccional de este poder, puesto que en dicha calidad debe velar en forma inexcusable por el control de legalidad del instrumento a inscribir, rechazando o formulando observaciones a aquellos títulos o documentos que adolezcan de los vicios contenidos en la ley de fondo, que implica además, la verificación de la exactitud de los registros obrantes en el organismo a su cargo vinculado al inmueble objeto del acto jurídico sujeto a inscripción.

X) En ese marco devienen fundados los agravios formulados por la parte demandada, y quedan sin sustento los fundamentos establecidos por el a quo, dado que no se dan en el caso planteado los requisitos necesarios para declarar procedente la acción de amparo. Todo ello en la medida que no se patentiza en forma manifiesta la arbitrariedad del acto impugnado, y no aparece claramente comprometido el derecho de propiedad del recurrente que acredite la existencia de un daño concreto que pueda ser reparado por la vía escogida.

XI) Que en mérito a las consideraciones vertidas, corresponde declarar procedente la apelación interpuesta y en consecuencia debe revocarse el fallo apelado.

Por lo que en virtud de las normas de aplicación, jurisprudencia citada, y lo dictaminado por el Sr. Fiscal General del Ministerio Público, se resuelve: I) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en los autos de referencia. II) Revocar la sentencia dictada por el Juez de Instrucción en lo Criminal y Correccional de 4º Nominación a 83/89 de autos, y en consecuencia, rechazar la acción de amparo interpuesta por el Sr. José Alejandro Monachesi en contra del Registro de la Propiedad Inmueble y Gobierno de la Provincia. III) Con costas a la vencida. Protocolícese, expídase copia para agregar a autos, hágase saber y oportunamente archívese.- Agustín P. Rímini Olmedo.- Armando L. Suárez.- Raúl A. Juárez Carol.