Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2013-02-08


AUTOS 115008 (C.C.Nº21576) DEL Séptimo Juzgado Civil, CARATULADOS: "PEREIRA DEMARCHI José Luis C/ Sancho Francisco Javier y Otros - Cobro de Alquileres".

PROTOCOLIZADO:L.S.- Año 2013- del Tº I -Fº01/05.- En la Ciudad de San Juan a 08 días del mes de febrero de 2013, reunida en Acuerdo la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, bajo la presidencia del Dr. Roberto M. Pagés Lloveras y el Sr. Vocal Dr. Oscar Roberto Otiñano, a fin de conocer el recurso concedido mediante decreto de fs. 71, contra la sentencia de fecha 08 de abril del año dos mil doce, recaída en los presentes autos Nº115008 (C.C. Nº21576) caratulados: "PEREIRA DEMARCHI JOSE LUIS C/ SANCHO FRANCISCO JAVIER Y OTROS - COBRO DE ALQUILERES", dictada por la Sra. Juez titular del Séptimo Juzgado Civil, obrante a fs. 60/68.- 1° CUESTIÓN: ¿Es correcta la resolución impugnada?;

2° CUESTIÓN: En su caso, ¿Que pronunciamiento corresponde dictar? EL DR.ROBERTO M. PAGÉS LLOVERAS DIJO:

A la 1° CUESTIÓN:

ANTECEDENTES I. La Sra. Juez titular del Séptimo Juzgado Civil, Comercial y Minería, en la sentencia adjunta a fs. 60/68, resolvió declarar a los Sres. FRANCISCO JAVIER SANCHO y RAMÓN EULOGIO DOMÍNGUEZ rebeldes y tener por constituido sus domicilios en los estrados del Juzgado (art. 40, 58, 459 C.P.C.); rechazar las excepciones de de FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA, al igual que la de COMPROMISO DOCUMENTADO planteadas por el co-demandado Sr. ALFREDO ARIEL QUIROGA, por improcedentes; ordenar que una vez firme la presente se lleve adelante esta ejecución contra los demandados Sres. FRANCISCO JAVIER SANCHO, JORGE ALFREDO ARIEL QUIROGA y RAMÓN EULOGIO DOMINGUEZ, hasta hacer trance o remate sobre sus bienes y con su producido pago al actor de la suma reclamada de PESOS CATORCE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO con 00/100 ($ 14.475,00), con más los intereses legales, desde la mora hasta su efectivo pago y costas del proceso, debiendo practicarse planilla de liquidación en la etapa de ejecución de sentencia; regular los honorarios correspondientes al Dr. EDUARDO M. MATTAR, quien ha actuado en doble carácter como apoderado del actor y resultó vencedor, en un 24%; de las cuales un 18% deberán ser soportadas por los tres demandados, mientras que un 6% estará a cargo exclusivo del excepcionante; y regular los honorarios correspondientes al DR. ALBERTO REINALDO GÓMEZ por su actuación en la causa en carácter simple, como patrocinante del co-demandado excepcionante, en un 10%, a cargo del excepcionante.

Para así resolver, en síntesis, estimó que en la presente causa se estaría en presencia de un caso en el que el locatario ejerce el derecho de resolver el contrato antes de su vencimiento (art. 8 ley 23091), pero sin respetar el plazo mínimo legal de seis meses, sino que ha concluido el mismo ni bien han transcurrido solo dos meses. Y como el locador se limitó a recibir el inmueble locado haciendo reserva de reclamar lo que corresponda en virtud del contrato, consideró que los efectos de la rescisión son ex nunc, como que mantienen todos sus efectos respecto de las obligaciones que las partes asumieron.

Señaló que, en consecuencia, resulta procedente el reclamo que impetra el actor respecto a los meses de alquiler debidos hasta alcanzar el mínimo legal de 6 meses, junto con la indemnización por falta de preaviso y la multa prevista por las partes en la cláusula tercera, de todo lo cual los fiadores resultan igualmente obligados, según la cláusula décimo cuarta, que ellos mismos suscribieron, por lo que rechaza las excepciones de "Falta de Legitimación activa y pasiva", al igual que la de "Compromiso documentado", opuestas por el Sr. JORGE ALFREDO ARIEL QUIROGA.

II. Contra dicho pronunciamiento la parte co-demandada plantea el recurso de apelación a fs. 70. En el escrito adjunto a fs. 73/74 la parte recurrente manifiesta que se agravia -en síntesis- en razón de que: a) en el caso la falta de legitimación deviene del propio contrato, no así como lo expresa la Sra. Juez en la sentencia impugnada; b) no haberse tenido en cuenta que el fiador se hace responsable hasta que el locador recuperó efectivamente la tenencia de la cosa objeto del contrato, y no por alquileres posteriores ni otros rubros condenados -según afirma- sin fundamento legal; y c) no se aplicó lo dispuesto en la ley de alquileres N° 23.091, sobre todo con relación a la multa por falta de preaviso. Pide que se revoque la sentencia, con costas.

En su réplica, la parte actora -fs. 76/79- sostiene que el escrito de expresión de agravios no cumple con los recaudos exigidos en el artículo 253 del C.P.C.. Sin perjuicio de ello, expresa que la rescisión anticipada del contrato fue firmada con reserva de hacer valer los derechos y obligaciones asumidas por las partes y extensivas a los fiadores, por lo que afirma que la legitimación del fiador resulta incuestionable. Hace reserva y pide el rechazo del recurso, con costas.

III. A fs. 96 se decreta el llamamiento de autos para resolver y a fs. 97 se certifica el pase de los autos a estudio.

TRATAMIENTO DE LOS AGRAVIOS 1. La expresión de agravios debe constituir una crítica razonada y concreta de los puntos cuestionados de la sentencia en recurso. Por ende, no bastan manifestaciones imprecisas, genéricos razonamientos totalizadores, ni remisiones a presentaciones anteriores.

2. Tal como se indica en la sentencia impugnada, la entrega de la tenencia (llave) del inmueble objeto de la locación con expresa reserva del locador de accionar por cobro de indemnizaciones, al no haber transcurrido seis meses de vigencia locativa ni notificación fehaciente con una antelación de 60 días a la fecha del reintegro, no exime al locatario y sus fiadores de su obligación de abonar las indemnizaciones correspondientes.

3. La Ley de Locaciones Urbanas (Ley 23.091) consagra -en el art. 8°- un supuesto especial de conclusión del contrato de locación inmobiliaria ligado al fenómeno de la temporalidad.

Así, según señalan Frustagli y Hernández (Frustagli, Sandra A. - Hernández, Carlos A.; "Problemas actuales de las locaciones urbanas", LA LEY 17/04/2008, 1 o LA LEY 2008-C , 812) si bien el legislador ha establecido plazos mínimos a favor de ambas partes, lo que impone su necesario cumplimiento, morigera -a la vez- la rigidez de la solución respecto al locatario, ya que lo faculta a resolver anticipadamente el contrato siempre que concurran los requisitos establecidos.

Y la indemnización reconocida al locador se encuentra tarifada legalmente en un monto sensiblemente menor al que correspondería de computarse el tiempo restante de ejecución del contrato.

4. Ahora bien, el ejercicio de la potestad resolutoria del locatario se encuentra sujeto a la observancia de un conjunto de requisitos, diagramados por el legislador con la finalidad de resguardar equilibradamente los intereses del locador, a saber: a) Ejecución del contrato por un período mínimo: la facultad del locatario puede ser ejercitada cuando la relación locativa ha sido ejecutada al menos durante seis meses; b) Preaviso: la ley le impone al locatario el deber de avisar al locador su voluntad extintiva, al menos con 60 días de anticipación. Se exige además que esa notificación se efectúe a través de algún medio fehaciente; y c) Pago de una indemnización tarifada: el locatario que decide resolver antes del cumplimiento del plazo contractual debe pagar una indemnización al locador. Su monto es variable, dependiendo del tiempo de ejecución transcurrido.

5. Tales requisitos no se han cumplido en el caso en cuestión, por lo que los agravios expresados por la parte recurrente no constituyen una crítica razonada y concreta de los punto cuestionados de la sentencia en recurso si el fiador se constituyó en solidario y principal pagador, con expresa renuncia a los beneficios de excusión y de inventario por el cumplimiento de todas las obligaciones contraídas en el contrato de locación.

Ello por cuanto la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado (art. 1582 bis del Cód. Civil), pero no cuando el locador -como ocurre en este caso- se limitó a recibir el inmueble locado haciendo reserva de reclamar lo que corresponda en virtud del contrato, en razón del principio general de la buena fe.

6. En cuanto a la indemnización debida, la misma es equivalente a un mes y medio de alquiler si la facultad se utiliza en el primer año de vigencia del contrato, pero al no haberse cumplido con los requisitos previstos en el artículo 8° de la ley 23.091, ello da derecho a exigir la indemnización por falta de preaviso y los alquileres correspondientes hasta el sexto mes de vigencia del contrato, pero no los dos meses más de alquiler reclamados por la falta de preaviso ($2.600).

Ahora, la cláusula penal es una estipulación en la que una de las partes, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa, en caso de incumplimiento o ejecución tardía o irregular (art. 652, Cód. Civil).

La magnitud de la pena establecida en el contrato ($25 diarios) debía ser reducida por el juez de primera instancia invocando el art. 656 del Cód. Civil, cuando su monto desproporcionado ($4725) con la gravedad de la falta que sancionan (mora en el pago del canon mensual), habida cuenta del valor de las prestaciones ($1300 de canon locativo) y demás circunstancias del caso (resolución anticipada del contrato de locación), hacen que se configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor recurrente.

Por todo ello, propongo que se admita parcialmente el recurso deducido a fs. 70 y se limite la condena al pago de la indemnización por falta de preaviso ($1950), los alquileres correspondientes hasta el sexto mes de vigencia del contrato ($5.200) y la suma de $ 1890 ($10 diarios) en concepto de cláusula penal.

Así voto.

A la 2° CUESTIÓN:

En razón a lo acordado al tratar la primera cuestión, corresponde admitir parcialmente el recurso de apelación deducido a fs. 70, con costas de alzada en el orden causado (arts. 66 y 67 del C.P.C.).

EL DR.OSCAR ROBERTO OTIÑANO DIJO:

Por sus fundamentos adhiero al voto precedente el que doy por reproducido.-	Por el mérito que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede SE RESUELVE:

I- Admitir parcialmente el recurso de apelación deducido a fs. 70. En consecuencia, revocar la sentencia impugnada en la parte pertinente y en su lugar se condena al obligado al pago de la indemnización por falta de preaviso pesos mil novecientos cincuenta ($1950), de los alquileres correspondientes hasta el sexto mes de vigencia del contrato pesos cinco mil doscientos ($5.200) y la suma de pesos mil ochocientos noventa ($ 1890) ($10 diarios) en concepto de cláusula penal, con más los intereses legales desde que son debidas y hasta su efectivo pago.

II- Costas de alzada en el orden causado.

Protocolícese, hágase saber y bajen previa reposición de sellado si correspondiere.

MAGISTRADOS: DR. ROBERTO M. PAGES LLOVERAS;

DR. OSCAR ROBERTO OTIÑANO;

PROSECRETARIO AUXILIAR: DR. AGUSTIN RUGNA.