Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2007-03-20


2º Instancia. - Mercedes, marzo 20 de 2007.

1º ¿Es justo el decisorio apelado? 2º ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? 1º cuestión. - El doctor Ibarlucía dijo:

I. Vienen estos autos a la Alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto por la Sra. Elida Beatriz Puglia contra la resolución de fs. 528 por la cual se resolvió tener por firme la venta efectuada en estos autos del inmueble matrícula 8204 sito en la ciudad de Mercedes y se le hizo saber que oportunamente debería suscribir la pertinente escritura traslativa de dominio, dejándose establecido que se deberían reservar fondos suficientes para ser entregados a la Sra. Puglia en la proporción que le correspondiera por dicha operación de venta con deducción de los gastos de escrituración respectivos, todo ello bajo apercibimiento de ser otorgada la escritura por el juzgado a su nombre, de ser ello posible.

II. A los fines de un mejor análisis de la presente cuestión, cabe reseñar sus antecedentes, los que se exponen a continuación.

Este incidente se inicia a fin de proceder a la venta de los bienes de la quiebra, a tal efecto, a fs. 3 se ordenó a la sindicatura dar cumplimiento con los informes previstos en el art. 568 CPCC, agregándose a fs. 173/176 informe de dominio del inmueble de Mercedes, matrícula 8204.

A fs. 224/225 se dispuso la venta en pública subasta y al mejor postor de, entre otros, los bienes inmuebles "de propiedad del Sr. Ruben Orlando Constantino", entre ellos, el de Mercedes, matrícula 8204. Es del caso remarcar que en esa oportunidad se ordenó la subasta de dos bienes inmuebles, sobre uno de ellos se dejó establecido que lo que se vendía era la mitad indivisa mientras que respecto del bien matrícula 8204 no se efectúo ninguna precisión.

A fs. 276 se aprobó el primer remate realizado en estos autos. En dicho remate sólo se vendieron algunos bienes pero no el inmueble objeto del presente recurso por lo que, a su respecto, se dispuso una nueva subasta con base reducida, en la forma indicada a fs. 224.

A fs. 310 se aprobó el segundo remate. Como no hubo ofertas respecto de los inmuebles, se dispuso nuevamente su venta con una base reducida y se autorizó la presentación de ofertas bajo sobre. En esta oportunidad nuevamente se aclaró que respecto de uno de los bienes se vendía la mitad indivisa y nada se dijo respecto del inmueble objeto del presente recurso. A fs. 330 se dispuso que la venta ordenada a fs. 310 debía efectuarse sin base.

A fs. 385/392 obra propaganda adicional y edictos respecto de los bienes inmuebles. De dichos elementos no surge ninguna aclaración respecto del bien matrícula 8204 sito en Mercedes, mientras que del otro bien se precisó que lo que se vendía era la mitad indivisa.

La nueva subasta se llevó a cabo el día 21 de diciembre de 2001, resultando compradores del inmueble de Mercedes, matrícula 8204, los señores Spinelli y Del Giúdice por el precio de $ 28.200. (fs. 394/395 y acta de subasta judicial agregada a fs. 416/417).

El remate fue aprobado y se dispuso que los compradores mencionados debían depositar el saldo de precio (fs. 418), el que se dio por satisfecho a fs. 468, obrando a fs. 473 la diligencia de posesión de dicho inmueble.

A fs. 511 el escribano designado a los fines de la protocolización de la subasta del inmueble sito en Mercedes, informó que del estudio de títulos realizado surgía que el fallido era propietario del 75% de dicho bien y que el restante porcentaje era de propiedad de su esposa, Sra. Elida Beatriz Puglia.

De la presentación del escribano se corrió traslado a los adquirentes, a la Sra. Puglia y a la sindicatura (fs. 512), que fue contestado a fs. 514 por los adquirentes, a fs. 517/518 por la sindicatura y a fs. 527 por la Sra. Puglia. Esta última expresó en su contestación que efectivamente era titular de un 25 % del inmueble y solicitó que se tuviera presente su carácter de condómina.

Esta cuestión motivó la resolución apelada de fs. 528, que se fundó en la circunstancia de que la Sra. Puglia no había cuestionado la venta efectuada, con cita de los art.s 169 y 170 del CPCC.

III. En el memorial que presenta la Sra. Puglia argumenta que no responde con su parte del inmueble por las deudas de su marido.

No cabe duda al respecto, ya que, como fue resuelto por esta sala en este mismo incidente con relación al otro inmueble subastado en autos (fs. 94/97), el hecho de que el bien figure como coadquirido por uno de los cónyuges es suficiente para excluir su parte indivisa de la acción de los acreedores del otro.

La cuestión central a decidir pasa por el otro planteo de la apelante: la validez de la venta del bien matrícula 8204 sito en Mercedes con el argumento de que debió ser ordenada en la proporción que correspondía al fallido.

Respecto de ello, como consideración previa, corresponde remarcar que, como se expuso en los antecedentes, en estos autos se llevó a cabo el remate que fue aprobado, se pagó el saldo de precio y se puso en posesión del inmueble a los compradores (fs. 418, 468 y 473).

Todo lo cual implica que la venta en subasta judicial quedó perfeccionada, es decir, que se ha perfeccionado la transmisión del dominio en cabeza de los adquirentes.

Ello así conforme lo dispone el art. 1184 del Código Civil según el cual se exceptúan de la escritura pública los contratos celebrados en subasta pública. Comentando dicha disposición se ha sostenido (Belluscio-Zannoni, "Código Civil, comentado, anotado y concordado, Tomo 5", Ed. Astrea, Bs. As., 1994, ps. 894/896) que el fundamento que permite soslayar la forma normal es que el expediente judicial tiene un valor probatorio incontrovertible. En cuanto al momento que se perfecciona el contrato, cuando se trata de ventas realizadas mediante subasta judicial, dicen los autores citados que el dominio queda perfeccionado con el pago del precio y la entrega de la posesión.

Asimismo, el CPCC se refiere a esta cuestión en su art. 586 del CPCC sobre perfeccionamiento de la venta. Se ha dicho que la norma apunta al perfeccionamiento de la transmisión del dominio en cabeza del comprador, es decir, que la transmisión de dominio se perfecciona con la aprobación del remate, pago del precio y entrega de posesión sin resultar necesaria la escritura pública (Martínez, Oscar J, "La subasta Judicial, Ed. Platense, La Plata, 1972, ps. 117/119 y 123).

En igual sentido, expresa HIGHTON, Elena ("Juicio Hipotecario, Tomo 2, Ed. Hammurabi, Bs.As., 1995, págs. 428/429) que la adquisición por parte del comprador se perfecciona con las actuaciones judiciales y dentro del expediente sin necesidad de escritura o testimonio alguno, el título suficiente está dado por la adquisición en subasta aprobada y es necesaria además la integración de la parte de contado del precio; también la tradición se hace de manera especial pues el juez la otorga por medio de mandamiento de posesión; con estos elementos - adquisición en subasta aprobada, integración de precio y mandamiento de posesión - ya esta adquirido el dominio.

Por su parte, ha dicho la jurisprudencia "En los casos de subasta judicial se logra el perfeccionamiento de la transmisión del dominio con el pago del precio y la toma de posesión del bien, previo dictado del auto aprobatorio del remate (art. 586 CPCC)." (CC0101 LP 237300 RSI-479-2 I 1-10-2002). (En el mismo sentido SCBA, 6/3/79, DJBA, 116-403; CNCiv., sala B, 19/6/70, ED, 40-600; CNCiv. Sala A, 5/11/74, JA, 26-1975 síntesis; entre otros, citados por Highton ob. cit, págs. 429/430).

En cuanto al aspecto formal de la presente cuestión relativo a si el planteo fue interpuesto temporáneamente, cabe recordar que, de conformidad con el art. 587 CPCC, la nulidad de la subasta debe interponerse dentro de los cinco días después de realizada.

No obstante que la ley ha establecido dicho plazo perentorio para articular la nulidad, tanto doctrina como jurisprudencia han admitido en supuestos especiales la posibilidad de que pueda interponerse la nulidad dentro de los cinco días de conocido el vicio aún cuando haya transcurrido mayor tiempo desde la realización de la subasta (Morello, Sosa, Berizonce, "Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Prov. de Bs. As. y la Nación", Ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1998, Tomo IV-C, p. 217).

En este orden de ideas, es claro que estamos frente a un supuesto especial ya que se está planteando la nulidad de una venta que, como se dijo antes, se encuentra perfeccionada, debido a que se vendió en su totalidad un bien inmueble cuando sólo el 75% pertenecía al fallido.

Y en este sentido, puede inferirse razonablemente que la apelante tuvo un claro conocimiento de que se había vendido su parte del inmueble recién con la resolución que ahora recurre planteando la nulidad en el respectivo memorial. Ello así ya que, si bien se le confirió a la recurrente traslado de la presentación del escribano, como se expuso antes, dicha presentación se refería fundamentalmente a la titularidad de dominio del inmueble objeto del presente recurso. Por consiguiente, el planteo de nulidad de la venta realizada en autos debe considerarse interpuesto en término.

En lo atinente al fondo de la cuestión, cabe señalar que, como se dijo precedentemente, el dominio del inmueble subastado se encuentra perfeccionado en cabeza de los adquirentes y, en consecuencia, corresponde pronunciarse respecto de la aplicación al caso del art. 1051 Código Civil. Es decir, si a dichos adquirentes les resulta oponible la nulidad que se pide.

Y sobre el particular, se ha expedido la Suprema Corte de esta Provincia, en Ac. 35.394 del 15-3-1988, diciendo: "...Cuando se produce la subasta pública el poder del juez es de distinta naturaleza del que le corresponde al deudor ... El juez no representa al deudor cuando ordena la enajenación porque es titular de un poder de disposición diferente del que goza el propietario ejecutado... En el caso de autos, luego del trámite del juicio de apremio, el juzgado ordenó la venta en subasta pública... Hasta allí quien resultó adquirente es un tercero... un tercero de buena fe que participa de un acto jurídico complejo, para adquirir el dominio del inmueble a título oneroso. Es cierto que... es sucesor singular del ejecutado en lo que respecta al inmueble (art. 3263, C.C.). Pero recibir derechos del deudor no lo convierte en parte con relación a los actos anteriores, en virtud de los cuales la enajenación la efectúa el juzgado, que integra un poder de la Provincia, y que es diferente, en el sentido ontológico, del deudor propietario. Por lo tanto, el adquirente es un tercero con respecto al ejecutado porque éste no participó en la enajenación del inmueble, ... un adquirente de buena fe y a título oneroso. ...Es cierto que ...no es un "subadquirente", porque recibe, como sucesor singular.... Pero también es cierto que el art. 1051 del Código Civil no menciona al subadquirente, sino que se refiere a los adquirentes de buena fe y a título oneroso. Adquirentes de buena fe pueden ser no sólo los subadquirentes, sino también los adquirentes que suceden singularmente al propietario, en virtud de un acto de enajenación en el cual el transmitente no fue parte formal ni sustancial.... La nulidad de lo actuado se limita en sus efectos, a los actos del proceso. Pero esa nulidad no alcanza los derechos de un tercero que adquirió en la subasta pública... Ese tercero adquirente de buena fe y a título oneroso, que expresa su voluntad de adquirir y de someterse a las obligaciones que le correspondan y que las ha cumplido, actuó frente a una realidad concreta: el Juzgado enajena el derecho real de dominio y no cuenta con otra alternativa que la de creer que si el órgano judicial dispone de una cosa ajena está legitimado para realizarlo ... la teoría de la apariencia ...debe aplicarse en el caso de autos, en los que la investidura del juez de primera instancia, que procede a enajenar, disipa toda duda posible. La nulidad de lo actuado no arrastra la de la subasta".

Esta misma doctrina fue seguida por el Supremo Tribunal en Ac. 57.322 del 12/3/96 y Ac. 56.017 del 31/3/98. En este último precedente el Juez Doctor de Lázzari agregó lo siguiente: "La transmisión del dominio en la subasta judicial se vincula con la especial naturaleza de esta última. Así lo entendía Oscar J. Martínez, al censurar un viejo precedente de esta Corte publicado en "Acuerdos y Sentencias": 1960-V-274...Del mismo modo, sostiene Berizonce que respecto del adquirente, por ser un tercero ajeno al proceso cuya buena fe debe presumirse, la nulidad no le resulta oponible porque importaría una petición de principio admitir que los derechos provenientes de un acto ejecutado por un delegado del juez careciesen de valor por consecuencia de otras circunstancias, no imputables al propio adquirente ni derivadas del mismo acto ... Es necesario detenerse en la particular confianza que despierta una subasta judicial. La enajenación tiene lugar nada menos que por orden de un juez, y quien acude como postor descansa indudablemente sobre la regularidad que trasunta la intervención del magistrado, lo que en definitiva le permite saber a qué atenerse. Es que la presencia judicial garantiza un marco despejado de sorpresas, con precisiones, pautas y criterios claros, que poseen continuidad. En otras palabras, pocas circunstancias como esta son generadoras de mayor seguridad... A ello se agrega la denominada teoría de la apariencia. El art. 1051 del Código Civil determina un sistema de adquisición "lege" de la propiedad... Los adquirentes de autos resultaron adjudicatarios del bien como consecuencia de una serie de actos en los que ninguna intervención les cupo, resultando a la postre víctimas de una situación para ellos invencible. A todo esto, el proceso de ejecución había creado un status objetivamente idóneo para convencerlos de una realidad jurídica determinada..." Por lo expuesto, resulta de aplicación en el presente caso el art. 1051. En consecuencia, la declaración de nulidad se vuelve inocua ya que no es oponible a los adquirentes en el remate, quienes tienen el derecho de conservar el dominio del 100% del bien inmueble de Mercedes, matrícula 8204.

Respecto de los derechos de la Sra. Puglia, conforme dispone la resolución recurrida, se deberán reservar fondos suficientes para ser entregados a la misma en la proporción que le corresponda por dicha operación de venta. Sin embargo, no deben deducirse los gastos de escrituración dado que la recurrente no tuvo intervención en el procedimiento de venta llevado a cabo en estos actuados. Y todo ello sin perjuicio de los eventuales reclamos que la apelante pueda efectuar por la vía que corresponda (art. 1057 del Cód. Civil).

En lo atinente a la orden dispuesta en la resolución que se recurre según la cual la Sra. Puglia debe suscribir la pertinente escritura traslativa de dominio, bajo apercibimiento de ser otorgada la escritura por el juzgado a su nombre de ser ello posible, cabe señalar que, conforme se dijo anteriormente, no se exige la escritura pública como requisito para el perfeccionamiento de la venta en pública subasta (arts. 586 CPCC y 1084 CC). Sin embargo, a fin de que al comprador en subasta judicial se le constituya un título de dominio sano y hábil para que pueda ejercer sin trabas su facultad de disposición del bien adquirido, el art. 583 CPCC dispone que la escritura de protocolización de las actuaciones será extendida por el escribano sin que sea necesaria la comparecencia del ejecutado. La escrituración tiene por objeto reunir en un solo instrumento notarial los antecedentes de la operación, es decir, las constancias del juicio. La misma no requiere la presencia del ejecutado ni tampoco la del juez. Se debe diferenciar la escritura de protocolización con el supuesto del art. 510 CPCC sobre condena a escriturar, que contiene el apercibimiento de que si el obligado no cumpliere el juez la suscribirá por él, el supuesto de venta en subasta es distinto, el juez dispone la venta conforme a sus facultades jurisdiccionales quedando la misma perfeccionada luego de la aprobación del remate, pagado el precio y entregada la posesión y después de ello su intervención no es necesaria. (conforme Martínez, antes citado, págs. 123/128).

En el mismo sentido, expresa Highton, Elena (antes citada, pág. 403) la única escritura que corresponde que se extienda en caso de subasta judicial, es la de simple protocolización de actuaciones, se trata de una escritura de transcripción o de recopilación de constancias del expediente. Continúa explicando la mencionada jurista que la escritura de protocolización no configura título de dominio pues no instrumenta un contrato de compraventa ni ningún otro negocio jurídico, la venta ya quedó consumada en el expediente y esta escritura constituye una simple relación y transcripción de antecedentes o actuaciones judiciales para reunir las piezas que constituyen el verdadero título y, dadas sus características, no requiere la firma del vendedor ni del juez ni debe redactarse como un contrato de compraventa.

En consecuencia, conforme lo expuesto anteriormente, corresponde dejar sin efecto la orden de que la Sra. Puglia suscriba la escritura.

IV. Costas: Atento a que se trata de una cuestión dudosa de derecho sobre la cual existen divergencias doctrinarias y jurisprudenciales, las costas deben imponerse en el orden causado (conf. art. 68 y conc. CPCC).

Voto por la negativa.

El doctor Sánchez, por iguales fundamentos y consideraciones a los expuestos por el señor Juez preopinante, emite su voto en el mismo sentido.

2º cuestión. - El doctor Ibarlucía dijo:

Visto el acuerdo logrado al votarse la cuestión anterior, el pronunciamiento que corresponde dictar es modificar la resolución recurrida dejándose establecido que:

1) Los adquirentes en subasta pública del bien inmueble sito en Mercedes, matrícula 8204, tienen el derecho de conservar el dominio del 100% del bien.

2) Ello sin perjuicio de los derechos de la Sra. Puglia en cuanto a la reserva de fondos suficientes para serles entregados en la proporción que le corresponda sin deducción de los gastos de escrituración y sin que lo anteriormente dispuesto obste a los eventuales reclamos que la misma pudiera interponer por la vía pertinente (conforme art. 1057 CC).

3) Se revoca la resolución recurrida en cuanto ordena a la Sra. Puglia a suscribir la escritura y el apercibimiento dispuesto.

4) Costas por su orden.

Así lo voto.

El doctor Sánchez, por iguales fundamentos y consideraciones a los expuestos por el señor Juez preopinante, emite su voto en el mismo sentido.

Que en el Acuerdo que precede y en virtud de las citas legales, jurisprudenciales y doctrinales, ha quedado resuelto que el decisorio apelado debe ser modificado.

Por ello y demás fundamentos consignados en el acuerdo que precede, se resuelve: Modificar la resolución recurrida dejándose establecido que:

1) Los adquirentes en subasta pública del bien inmueble sito en Mercedes, matrícula 8204, tienen el derecho de conservar el dominio del 100% del bien.

2) Ello sin perjuicio de los derechos de la Sra. Puglia en cuanto a la reserva de fondos suficientes para serles entregados en la proporción que le corresponda sin deducción de los gastos de escrituración y sin que lo anteriormente dispuesto obste a los eventuales reclamos que la misma pudiera interponer por la vía pertinente (conforme art. 1057 CC).

3) Se revoca la resolución recurrida en cuanto ordena a la Sra. Puglia a suscribir la escritura y el apercibimiento dispuesto.

4) Costas por su orden. - Emilio A. Ibarlucía. - Roberto P. Sánchez.