Tribunal: CAMARA DE APEL. EN LO CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y DE MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Neuquén
Fecha: 2014-05-20


NEUQUEN, 20 de mayo de 2014 Y VISTOS:

En acuerdo estos autos caratulados: "SOFIO DANIELA ANDREA Y OTRO C/ AMERIO RICARDO JORGE S/ VICIOS REDHIBITORIOS" (EXP Nº 392837/2009) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE MINERIA NRO. 6 a esta Sala I integrada por los Dres. Cecilia PAMPHILE y Jorge PASCUARELLI, con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Mónica MORALEJO, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. Jorge PASCUARELLI dijo:

I. A fs. 395/400 vta. los actores interpusieron recurso de apelación contra la sentencia de fs. 376/380 vta., que hizo lugar a la defensa de prescripción deducida por el demandado, rechazando la demanda, con costas.

Dicen que en el escrito inicial dejaron expresamente definido el objeto de la demanda en el que se fundó la acción y que allí se expuso que se iniciaba contra el Sr. Ricardo Amerio, por los vicios redhibitorios derivados del incumplimiento contractual que éste hiciera de las normas que rigen la locación de obra celebrada entre las partes.

Sostienen que el objeto de la acción deducida tuvo su causa en la obligación asumida por el demandado, quien se comprometió a construir su nueva vivienda bajo las características acordadas y a entregar la misma, llave en mano, y no como señala la sentencia, a la venta de una vivienda terminada.

Manifiestan que de dicha premisa debía partir la sentenciante a fin de encuadrar correctamente la relación que unió a las partes, porque sostener lo contrario implicaría que el demandado podía entregar una vivienda de tipo prefabricada.

Agregan que el Sr. Amerio era el dueño del terreno y lo que se contrató con él no fue la compraventa de una casa, aunque la misma quedara subsumida en el contrato sino la construcción a su cargo de una vivienda a estrenar de las características descriptas en el boleto y por la cual se pagaría un precio cierto en dinero.

Además, que el vendedor-locador entregaría a los actores una casa terminada, porque lo que se contrató con él fue la ejecución de la obra constructiva de la vivienda, haciéndose absolutamente responsable del resultado final de la misma, para lo cual se detallaron en el boleto las características que debía revestir el inmueble.

Señalan que los defectos hallados en la vivienda eran ocultos, no detectables a simple vista, y que tal gravedad constituyó un incumplimiento contractual liso y llano.

Afirman que el resultado del boleto fue la transferencia de la propiedad de un inmueble a estrenar, llave en mano, construido por el vendedor. Que fue una clara locación de obra, porque existió una obligación de resultado por parte del vendedor-locador, en tanto que los adquirentes tuvieron un interés jurídico en el proceso de ejecución y en la realización de la obra completa.

Peticionan el cumplimiento del contrato por parte del locador, cuyo plazo de prescripción es de diez años.

A fs. 402/402 vta. el demandado contesta los agravios. Solicita su rechazo, con costas.

II. Ingresando al análisis del recurso del apelante, adelanto que el mismo no habrá de prosperar.

Es que en cuanto a la calificación del contrato, cabe partir de que: "Cuando una de las partes se compromete a transferir el dominio de una cosa y la otra a pagar un precio cierto en dinero, sin que el adquirente se reserve derecho alguno para intervenir en la marcha de la obra ni controlar su ejecución, se trata de una promesa de venta de cosa futura y no de un contrato de locación de obra. 2- Si del pacto arribado entre las partes surge que la construcción no importa la obligación principal, sino que lo es la entrega de la posesión y la escrituración de la unidad prometida, a cambio de un precio cierto, el negocio es absorbido por la figura de la compraventa.", (CNCiv., Sala E, en autos "ROZENBLUM, Horacio Bernardo c/ OBRAS CIVILES S.A. s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO", 20/06/02).

A partir de ello, comparto lo expuesto por la A -quo en cuanto señala que: "[...] no encuentro que en el caso estemos frente a un contrato de locación de obra en los términos del art. 1629 del Código Civil, en tanto que de los términos del contrato y la conducta que describieron en la demanda los actores que tomaron desde la celebración del contrato hasta la toma de posición de su vivienda, surge que lo que tuvieron en mira al contratar fue la adquisición de una vivienda concluida" (fs. 379), y que en consecuencia, el plazo de prescripción a aplicar es el del art. 4041 del C.C., (fs. 380).

La recurrente dice que, contrariamente a ello, la acción tuvo su causa en la obligación asumida por el demandado, quien se comprometió a construir la vivienda bajo las características acordadas, y a entregar la misma llave en mano (fs. 396 vta.), por lo que se trató de una locación de obra, pero ello no es lo que surge de la documental acompañada en autos.

Es que el contrato de fecha 05 de Diciembre de 2.004, que obra a fs. 13, dice:

"Primera: El vendedor vende, cede y transfiere a favor de los compradores, quienes compran y aceptan una vivienda construida sobre el lote 2, de la manzana E, ubicado en la calle Alicia Moreau de Justo y Olegario Andradre del Barrio Militar Bouquet Roldán, de la Ciudad del Neuquén, Nomenclatura Catastral cuyas medidas son 7.5 metros y 23 metros de fondo al Norte, la vivienda se ubicará en la mitad este del terreno. Segunda: "La presente venta se formaliza en el precio convenido total de $90.000 (pesos NOVENTA MIL), que los compradores se comprometen a abonar [...]".

Así, de los términos del mismo surge que la obligación principal de los actores era pagar el precio y del demandado transferir el dominio de la cosa -vivienda-. Concordante con ello, la cláusula tercera expresa: "La posesión real y efectiva del inmueble se entregará a los compradores al firmar la escritura de dominio y posesión si hubieren cumplido todos los pagos estipulados en las fechas de vencimiento previstas en la cláusula segunda" (fs. 13).

En consecuencia, como señala la Sentenciante: "Cuando -como en el caso-, la voluntad común evidenciada fue la de obligarse a transmitir el dominio de una cosa futura (vivienda a estrenar) y de pagar un precio cierto en dinero por tal cosa, predominando la prestación de "dar" más que la de "hacer", encuadra la convención en el tipo contractual del art. 1323 del Código Civil, esto es, una compraventa de cosa futura sometida efectivamente a una convención -como dijeron los actores- cual es que la cosa llegase a existir (art. 1173)" (fs. 379/379 vta.).

En este sentido, el convenio de partes de fs. 297/299 dice: "el Sr. Ricardo Jorge Amerio [...] se obligan a ejecutar a su costa y cargo la totalidad de las tareas de reparación en la unidad vendida, hasta su correcta y definitiva terminación otorgándole a la misma la calidad que debió ostentar al momento de su entrega de conformidad a las normativas vigentes".

Además, el testigo Néstor Raúl Vergara sostuvo: "Conozco al demandado porque él comúnmente agarra obras y yo controlo el personal y llevo el material. La actora la conozco porque una vez fuimos a reparar una vivienda que le había vendido Amerio" (fs. 289).

Luego, nada dicen los apelantes en cuanto a que la obra se realizaba sin su intervención. Tampoco surge de autos que la continuidad o progreso estuviera relacionada con pagos de los actores, ya que ellos pagaron una parte al inicio de la construcción, y el resto al momento de suscribir la escritura traslativa de dominio (fs. 13), y los actores se limitan a señalar que no poseían conocimientos para supervisar las tareas constructivas de quien tenía experiencia en el tema.

Además, cabe destacar que el objeto especificado en la demanda no resulta suficiente a los fines de encuadrar la relación contractual de las partes, tal como pretenden los recurrentes (fs. 396/396 vta.).

Es necesario señalar que si bien los actores en su expresión de agravios dicen que demandaron por la opción de cumplimiento de contrato (fs. 399 vta.), refiriéndose a la locación de obras, y que en consecuencia corresponde aplicar la prescripción decenal dispuesta por el art. 4023 del C.C., conforme surge de los términos de la demanda, reclamaron la suma de $ 100.208,90 "en concepto de daños y perjuicios, daño moral, y gastos varios como consecuencia de los vicios o defectos que presenta el inmueble" (fs. 49). A partir de lo expuesto, al momento de interponerse la acción en fecha 04 de Junio de 2009, la misma se encontraba prescripta (art. 4041 del C.C.), como se sostuvo en la sentencia recurrida.

En consecuencia, corresponde desestimar el recurso en cuanto a la calificación del contrato y el plazo de prescripción aplicable.

III. Por todo lo expuesto, propongo al Acuerdo rechazar el recurso de apelación deducido por los actores a fs. 395/400 vta. y confirmar la sentencia de fs. 376/380 vta. en todo cuanto fue materia de recursos y agravios. Imponer las costas de la Alzada a la recurrente vencida (art. 68, 1° párrafo del C.P.C. y C.).

Tal mi voto.

La Dra. Cecilia PAMPHILE dijo:

1.- Concuerdo con el voto que antecede y lo decidido en la instancia de grado en punto a que el negocio que ligó a la partes fue una compraventa.

Adhiero a los desarrollos de mi colega y agrego que el apelante no rebate el argumento de la sentenciante en orden a que, al momento de celebrarse el boleto de compraventa (diciembre/04), la vivienda adquirida se encontraba en un avance importante de obra, caso contrario no se explica la estimación de un plazo tan breve para la entrega (marzo/05), todo lo cual, como pone de resalto el demandado en su responde, coadyuva a desvirtuar la calificación del contrato como locación de obra.

Otro fundamento que no se objeta es el atinente a que no surge de los términos pactados en el instrumento de fs. 13, que los actores tuvieran la facultad de desistir de la ejecución de la obra (art. 1638 Código Civil).

Los quejosos solo aluden al criterio de la Jueza que apunta a la absoluta independencia entre la ejecución de la obra y la adquisición del dominio (esto es, que los adquirentes no tuvieron más que pagar las cuotas pactadas sin intervención en la marcha de la edificación de la vivienda), pero mediante argumentos que no logran poner en evidencia un interés sobre el proceso interno de construcción que exceda el normal de cualquier adquirente de una vivienda a estrenar (sobre las diferencias entre ambos contratos puede verse Gregorini Clusellas, Eduardo L., "Las acciones del adquirente o locador de obra de un inmueble con vicios", DJ 2008-I , 536, LL 2008-C, 179, SPOTA, Alberto "Instituciones de Derecho Civil - Contratos" 2ª. Ed. - Depalma - Buenos Aires 1987 IV N° 1175 p. 298 y ss, entre otros).

Ahora bien: ¿qué importancia tiene caracterizar la relación jurídica sustancial que vinculara a las partes a los fines de la resolución de la causa? Fueron los propios actores quienes plantearon la necesidad de distinguir la naturaleza jurídica del contrato celebrado, en virtud de las diversas consecuencias jurídicas que apareja uno y otro, en lo que refiere, puntualmente, al plazo de prescripción (ver especialmente la foja 55).

Así, en la demanda sostuvieron expresamente que si se tratara de una compraventa, el comprador tiene derecho a la garantía de evicción y vicios redhibitorios, citando puntualmente el art. 4041 que establece el plazo de prescripción de tres meses. Mientras que si fuera una locación de obra, existe un plazo de caducidad de 60 días para denunciar vicios ocultos (art. 1647 bis CCiv.) y otro plazo para iniciar la acción, que entendieron era decenal (art. 4023), conforme el desarrollo que efectúan a fs. 59. Así, afirmaron que el comienzo del plazo debía situarse "desde la carta documento de fecha 12.03.09 y acta de constatación e informe técnico mediante el cual se descubrieron los defectos en su real dimensión".

A su turno, y como bien apunta la sentenciante, la defensa del demandado fue negar la existencia de un contrato de locación de obra, reafirmar que el negocio celebrado se rige por las normas del contrato de compraventa y que, ante la denuncia de vicios redhibitorios, resultan aplicables los arts. 2164/2181 del Código Civil.

De suerte tal que la forma en que se resuelve el litigio en primera instancia es conteste con el modo en que quedó delimitado el debate en estos actuados, mediante la demanda (y concreta pretensión deducida), y la contestación realizada por el demandado.

Pretender ahora que el caso se analice desde la perspectiva del incumplimiento del contrato de compraventa y por un plazo de prescripción de diez años (tal como se plantea en esta instancia recursiva), sería variar el encuadre o subsunción jurídica realizada por los accionantes al demandar, con grave afectación al principio de congruencia y derecho de defensa de la contraparte.

Sobre el particular, he sostenido que: "Una consecuencia previsible del principio dispositivo es que la persona que pide debe señalar, precisamente, qué quiere (pretensión) y qué espera de la jurisdicción (sentencia favorable), argumentando con pruebas y razones los fundamentos que tiene la demanda.

Como consecuencia de ello, el escrito de demanda debe contener una exposición circunstanciada de los hechos que configuran la relación jurídica en que se funda, explicados claramente y, asimismo -y en lo que aquí interesa- expresar "la cosa que se demanda designada con exactitud", lo que significa la concreción de la pretensión en términos claros y precisos.

Esto marca el papel de la pretensión y, a partir del esquema que -en análogos términos- debe seguir la contestación de la demanda, queda delimitado el sentido concreto del litigio.

Esta derivación propia del principio dispositivo encuentra correlato en la regla de la congruencia, lo que es claro en cuanto determina que el Juez no pueda actuar fuera del marco de lo pedido por las partes: la aplicación práctica del principio significa que le está prohibido resolver sobre cuestiones no propuestas ni dar una solución distinta o diferente a la que se planteó entre el objeto de la demanda y la resistencia, no teniendo tampoco la posibilidad de ampliar la condena superando la expectativa que se expuso en los escritos postulatorios.

Es que, como indica Calvinho: ".En el sistema dispositivo, únicamente las partes pueden aportarle al proceso los hechos, a fin de establecer su objeto y el alcance del debate. Queda lógicamente el juez o árbitro excluido de toda facultad al respecto.

Aparece, entonces, el concepto de pretensión en su acepción procesal, consistente en una manifestación de voluntad de un sujeto de derecho que, invocando un título sustantivo individual, exige algo a otro sujeto a través de la autoridad. De allí que configura un vehículo de libertad para el individuo.

Este concepto, un tanto desatendido, es de fundamental importancia en el derecho procesal ya que a partir de él aparece el legislador normando la cadena procedimental, pues la pretensión es el motivo de la controversia y ésta el tema sobre el cual ha de versar necesariamente la sentencia.

Si bien acción, pretensión y demanda son conceptos distintos, tienen una indudable imbricación. Adviértase que la demanda consiste materialmente en un documento cuya presentación al juez o al árbitro exterioriza el ejercicio del derecho de acción -instar a la autoridad- y que resulta ser el continente de un contenido necesario: la pretensión." (cfr. Calvinho, Gustavo Iura novit curia, Publicado en: DJ 2007-II , 595).

Desde esta perspectiva, los magistrados no nos encontramos autorizados a hacer lugar o incluir en la condena, una pretensión que no ha sido concretamente introducida al proceso en las oportunidades legalmente permitidas, porque de otra forma se violarían los principios dispositivos y el de congruencia y, con ello -he aquí el fundamento central- se afectaría la garantía constitucional de la inviolabilidad de la defensa.

En otros términos: el pronunciamiento debe ajustarse a lo que ha sido real y efectivamente pretendido.

En este contexto, el artículo 330 del Código Procesal Civil, al referirse a la forma de la demanda, detalla entre sus requisitos, que la misma debe contener la cosa demandada designándola con toda exactitud (inc. 3) y la petición en términos claros y positivos (inc. 6).

Así, se ha sostenido que: "La litis se integra con las pretensiones de la accionante y las defensas de la contraria, produciéndose entre otros efectos, que de esa forma queden fijadas las cuestiones sobre las que ha de versar la prueba y queden sometidas al pronunciamiento del juez; de manera que la sentencia no puede resolver sobre puntos no sometidos a juzgamiento según el contenido de dichas piezas procesales, ni fundarse en hechos que no hayan sido invocados en la demanda ni en el responde" (Cam. Civ., Com., Minas, Paz y Trib. Mendoza, 4ª, 01/07/2005, Riveros, Julio C. v. Rodríguez, Eduardo D. Lexis Nº 1/70026099-1. Ver mi voto en: "VENTRE GUILLERMO HORACIO C/ ORBANICH, RICARDO ALBERTO S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO", EXP Nº 344776/06).

2.- Con respecto al convenio firmado por las partes en agosto de 2007 y al efecto interruptivo que el recurrente plantea en su apelación, habré de efectuar algunas consideraciones adicionales.

En primer lugar, señalar que en la demanda solo se alude a que la carta documento enviada el 13.03.09 interrumpe el curso de la prescripción (ver fs. 59 y vta). Nada se dijo, sobre el efecto interruptivo del citado convenio de partes.

Nótese aquí también lo confuso del modo en que se demanda: por un lado se ubica el inicio del cómputo del plazo de prescripción desde "la carta documento de fecha 12.03.09 y acta de constatación e informe técnico mediante el cual se descubrieron otros defectos en su real dimensión" (dicha acta es de fecha 16.04.09 y está en la foja 300/2) y, por el otro, se esgrime que esa misma misiva "ha interrumpido la prescripción" (fs. 59 y vta.), efecto que en esta etapa el recurrente atribuye al convenio de mención.

Más allá de lo cual es claro que, mediando un reconocimiento, el efecto interruptivo de tal acto está previsto en el art. 3989 del Código Civil. Pero ello no torna la obligación imprescriptible.

"El reconocimiento de deudas provoca efectos instantáneos, por lo que el curso de la prescripción comienza a correr nuevamente a partir del momento en que tuvo lugar (CNCiv, Sala B, 25/03/97, LL 1997-E-860). La doctrina es unánime" (cfr. VALLESPINOS, Carlos Gustavo, Instituciones de Derecho Privado, Obligaciones, T.III, Ed. Hammurabi, p. 730).Trigo Represas ha descrito este efecto, señalando que: "dos son los efectos primordiales de la interrupción: uno mira hacia el pasado y consiste en tener por no sucedido el tiempo de la prescripción anteriormente transcurrido, pues se aniquila o reduce a la nada la prescripción hasta entonces en curso; el otro se dirige hacia el futuro, por constituir el acto interruptivo el punto de partida para un nuevo e integral plazo de prescripción (...), siendo esta nueva prescripción, en principio, de la misma naturaleza y duración que la precedentemente interrumpida" (Ibid., p. 715).

Por ende, teniendo en cuenta las fechas del convenio prealudido (22.08.7), e incluso del acta de recepción de fs. 303 (21.11.07), y aquella en que se ha presentado la demanda (04.06.09), es claro que la solución dada en la Primera Instancia es correcta y debe ser confirmada.

Por todas estas razones, concuerdo que el recurso debe ser desestimado, con costas. Mi voto.

Por ello, esta Sala I RESUELVE:

1. Rechazar el recurso de apelación deducido por los actores a fs. 395/400 vta. y confirmar la sentencia de fs. 376/380 vta. en todo cuanto fue materia de recursos y agravios.

2. Imponer las costas de la Alzada a la apelante vencida (art. 68, 1° párr., C.P.C. y C.) y regular los honorarios profesionales de esta Instancia en las siguientes sumas: ..., (art. 15, LA).

3. Regístrese, notifíquese electrónicamente y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.

Dr. Jorge D. PASCUARELLI - Dra. Cecilia PAMPHILE Dra. Mónica MORALEJO - SECRETARIA.