Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2009-06-25


2º Instancia. - Buenos Aires, Junio 25 de 2009.

Y Vistos:

1.) Apeló el Club Jardín Náutico Escobar la resolución dictada en fs. 261/262 por la que se rechazó el presente incidente de escrituración.- Para adoptar esta solución, el Sr. Juez Grado ponderó los siguientes extremos: a) la existencia del boleto de compraventa y aún la fecha cierta de ese instrumento que pudiere inferirse de la imposición tributaria no resulta suficiente para que quede comprobado el recaudo exigido por el art. 146, segundo párrafo, LCQ; b) no se ha acreditado el pago del precio convenido y mucho menos la existencia y cuantía del crédito que se dijo compensar; c) la cuestión ha quedado subsumida en una promesa de contrato y no en una compraventa perfeccionada oponible a la quiebra; d) de la compulsa realizada por la sindicatura de los libros contables de la fallida no surge asiento alguno referente a la venta de terrenos.- Los fundamentos fueron expuestos en fs. 268/280, siendo respondidos por la sindicatura en fs. 294.- En fs. 302/303 fue oída la Sra. Representante del Ministerio Público, quien dictaminó en el sentido de admitir la pretensión recursiva.- 2.) El incidentista se agravió de lo decidido en la anterior instancia alegando que el a quo habría realizado un análisis parcial y arbitrario de los elementos probatorios allegados a la causa, de los cuales se desprendería cabalmente la existencia del derecho invocado.- 3.) A efectos de una mejor comprensión de la materia traída a conocimiento de esta Sala, cabe referir que del examen del expediente surgen las siguientes circunstancias:

i) El recurrente promovió el presente proceso incidental a efectos de que se autorizara la escrituración de las fracciones de terreno ubicadas en la Primera Sección de Islas del Paraná, Partido de Belén de Escobar, Provincia de Buenos Aires, identificados bajo los Nº 1 y 2 de la manzana Nº 76b; 3 de la manzana 76e; 13 y 16 a 23 de la manzana Nº 76f; 17 a 21 de la manzana Nº 76h; 4/9, 11, 14/19, 21, 42, 45, 50, 52 y 54 de la manzana Nº 76c, según plano 118-147-74 A y B.- Explicó que Conylot SACIFIA -titular de una fracción de isla ubicada en el Delta del Paraná- acordó con los propietarios de las fracciones linderas la unificación de todas ellas a fin de realizar un nuevo fraccionamiento en lotes de terreno que serían destinados exclusivamente a la creación de una asociación civil y/o club y/o institución a crearse con la finalidad de administrar el servicio de mantenimiento que correspondiera al loteo a efectuarse, quedando acordado que este último no tendría otra finalidad que la del esparcimiento de sus adquirentes. Refirió que dicho condominio se perfeccionó mediante escritura de fecha 25.07.78 pasada al Folio 963 del Registro Notarial Nº 204. Indicó que el 11.08.80 se suscribieron los estatutos del Club Jardín Náutico Escobar y que fue la hoy fallida quien, una vez realizado el loteo, se encargó de la venta de los terrenos, mientras que el Club fue y es quien actualmente se ocupa del relleno y nivelado del suelo, del desmalezado y la parquización de las parcelas, de la instalación de energía eléctrica, de la demarcación de los caminos internos, colocación y mantenimiento del alambrado perimetral, etc.

Manifestó que frente a la complejidad que provocaba la comercialización por parte de Conylot S.A.C.I.F.I.A. y ante la falta de escrituración de los lotes vendidos -propios o en condominio-, la Comisión Directiva de la accionante resolvió adquirir los lotes no vendidos de propiedad de la quebrada, la que se concretó con fecha 11.06.01 mediante la suscripción del boleto de compraventa que luce copiado en fs. 49.

De dicho instrumento surge que Conylot SACIFIA vendió a la apelante las fracciones de terreno individualizadas precedentemente, pactándose el precio de la operación en la suma de $90.000, el cual fue percibido por la vendedora en efectivo en ese mismo acto, aclarándose que en el importe acordado se hallaba incluida la deuda que a esa fecha mantenía la quebrada con la compradora en concepto de expensas atrasadas (cláusula segunda). También se consignó que la compradora ya se encontraba en posesión real y material de los terrenos por haber sido entregados a efectos de su mantenimiento y parquización (cláusula tercera). A su vez, se dejó expresa constancia que entre las fracciones de terreno objeto del negocio jurídico existían algunas que se encontraban ocupadas por tenedores precarios y/u ocupantes cuyas titularidades no fueron verificadas, a resultas de lo cual se pactó "como condición" de la operación que la compradora se encontraba obligada a verificar la documentación que tuvieran en su poder cada uno de ellos, a fin de determinar si asistía algún derecho con relación a la fracción ocupada y, en su caso, a establecer la legitimidad de la ocupación o tenencia, deslindando a la vendedora de todo reclamo, quedando subrogada en las obligaciones de la misma y, en su caso, otorgar la escritura traslativa de dominio a favor de quien o quienes acrediten la legitimidad de la ocupación o tenencia con la documentación y/o justo título para ello (cláusula cuarta).- ii) Conferido el traslado de rigor, el funcionario del concurso expuso que del informe suministrado por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires resultaba que con relación a algunos de los lotes incluidos en la pretensión objeto de este incidente aún se mantenía el condominio oportunamente constituido, el que nació como proyecto inicial denominado Parques y Canales del Paraná de las Palmas, para con posterioridad conformarse el Club Jardín Náutico Escobar. Refirió que en los libros contables de la quebrada no figuraba asiento alguno referente a la venta de los terrenos incluidos en el boleto de compraventa acompañado y que era un elemento a ponderar que, de una primera impresión, se desprendía que la operatoria se habría concretado por un precio vil, aún cuando se hallara comprendida en él una deuda por expensas preexistente cuyo monto no fue especificado (fs. 167/170).

iii) Luego de producidas las pruebas ofrecidas, la incidentista reformuló la pretensión. Explicó que del relevamiento y entrevistas efectuadas a quienes detentan la ocupación y/o tenencia y/o posesión de algunos de los terrenos y de la documentación presentada por aquéllos para acreditar sus derechos, surgía que ciertas fracciones de tierra fueron vendidas por la fallida mucho tiempo atrás y que incluso algunas fueron luego transferidas a su vez por medio de cesiones. En virtud de ello y a efectos de evitar acciones judiciales en las que probablemente se receptarían los derechos invocados por esos sujetos, manifestaron reconocer los derechos de posesión y titularidad a quienes se hubieran presentado a la convocatoria realizada por la incidentista conforme la nómina detallada en fs. 247/248 y a favor de quienes se ordenará oportunamente la escrituración de los lotes respectivos. Finalmente, indicaron que circunscribían el pedido de escrituración sólo con relación a los lotes a cuyo respecto nadie compareció a reclamar y/o acreditó derecho alguno, hecho que pondría en evidencia que de existir algún reclamo de terceros sobre esos lotes, ante el abandono que supone el no haber comparecido y frente a la posesión ininterrumpida por parte de la incidentista por un lapso de más de 20 años, sumado al hecho de haberlos adquirido de su titular dominial, resulta evidente el derecho que le asiste a obtener la escrituración respectiva (fs. 246/248).- iv) Por último, la sindicatura, en una presentación que se evidencia de alguna manera contradictoria con la de fs. 167/170, aconsejó la admisión de la petición formulada por la incidentista por considerar acreditada la verosimilitud de la operación de venta, sin efectuar ninguna referencia a las objeciones vertidas con anterioridad sobre monto del precio de la operación, la falta de registración contable de la operación, etc. (fs. 207).- 4.) Así planteada la cuestión, cabe puntualizar que el art. 146, párrafo segundo, LCQ, dispone que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si el comprador ha abonado el veinticinco por ciento del precio (25%) y que el Juez debe disponer, en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente.- El pago del 25 % del precio al cual aluden el art. 146 de la LCQ y el art. 1185 bis del Cód. Civil, debe haber sido efectuado por el comprador antes de la falencia del vendedor, haya mediado, o no, por parte del ahora fallido la entrega de la posesión del inmueble vendido a aquél (este Tribunal en pleno, 08/07/81 "Arturo de Zaguir, María c/ Concepción Arenal SCA" - JA 1981 - III - 194, LL, 1981 - C - 465 y ED - 94 - 648).- 5.) Sentado ello, ha de señalarse que no constituye una exigencia de la ley contar con boleto que tenga fecha cierta, extremo que la jurisprudencia autorizó a que sea demostrado de modo de permitir tener cierta certidumbre fáctica al respecto (SCMendoza, en pleno, 30.05.96, JA, 1997-I-83; esta CNCom., 17.11.05, "Propernst SA s. quiebra s. inc. de escrituración por Mi-Ro SA"). Estímase que ese extremo fue suficientemente abonado con el timbrado fiscal que luce estampado en el boleto copiado en fs. 49. Coincídese en lo que toca a este punto con la opinión vertida por la Sra. Fiscal General en su dictamen.- Dicho esto y con independencia de las disquisiciones que podrían efectuarse en torno a la idoneidad del instrumento glosado en copia en fs. 46/48 para tener por debidamente acreditada la representación de la fallida que el Dr. Jorge Arenales invocó al suscribir el boleto de compraventa, considerando los actos involucrados en el poder especial de administración y disposición aludido, entre los que no se encuentra expresamente la operatoria bajo examen (1. suscribir escrituras traslativas de dominio; 2. cancelar hipotecas; 3. entregar la posesión de los lotes; 4.) efectuar todas las presentaciones que fueren necesarias ante diferentes organismos), lo cierto es que se advierte una objeción insoslayable al progreso de la pretensión del recurrente.- Véase que la cláusula cuarta del boleto de compraventa dispone: "LA VENDEDORA deja expresa constancia que en las fracciones de terreno que se enajenan existen algunas que, al día de la fecha, se encuentran ocupadas por tenedores precarios y/u ocupantes cuyas titularidades no han sido verificadas y en consecuencia, como condición de la presente operación, será LA COMPRADORA quien se obliga, previa verificación de la documentación que posean cada uno de ellos, a determinar si le asiste derecho alguno respecto de la fracción que ocupa y en su caso la de establecer la legitimidad de la ocupación o tenencia, deslindando a La Vendedora de todo reclamo, quedando subrogada en las obligaciones de la misma y, en su caso, otorgar la escritura traslativa de dominio a favor de quienes o quienes acrediten la legitimidad de su ocupación o tenencia con la documentación pertinente y/o justo título para ello" Los términos de la cláusula transcripta parecería trasuntar prima facie la existencia de una modalidad en el sentido de elemento accidental susceptible de afectar los efectos normales del acto jurídico -en la especie, compraventa-, gravando la adquisición del derecho del comprador con una obligación accesoria -cargo-, la que, por regla, no impide la adquisición del derecho ni tampoco su ejercicio (art. 558 CCiv.).- Sin embargo, a la luz de las manifestaciones vertidas por el incidentista en la presentación de fs. 246/248 donde reformuló su pretensión limitando el pedido de escrituración a los lotes a cuyo respecto nadie compareció a reclamar y/o acreditó derecho alguno frente a la convocatoria por él efectuada con la finalidad de evitar acciones judiciales en las que probablemente se receptarían los derechos invocados por esos sujetos sobre algunos de los lotes incluidos en el boleto copiado en fs. 49, es evidente que el accionante le ha dado a la cláusula en cuestión el alcance de una verdadera condición. Pues en caso de tratarse de un cargo, la obligación accesoria debería ser satisfecha una vez que se hubiera perfeccionado la transmisión del dominio a favor de la parte compradora, no existiendo razón alguna para excluir los lotes individualizados en fs. 247/248 de la pretensión inicial.- Y este extremo no puede ser desatendido, pues interpretar un acto jurídico es establecer su verdadero sentido y extensión con la finalidad de que la manifestación de voluntad alcance, precisamente, el fin que se ha propuesto; consiste, en definitiva, en una indagación de la voluntad común de las partes para asegurar el respeto que merece el querer individual en este sector del derecho (véase Llambías Jorge Joaquín, "Tratado de Derecho Civil - Parte General", Tº II, p. 340 y ss.).

En suma, a tenor de la propia conducta sobreviniente del incidentista -también llamada "interpretación viva del contrato"- no puede más que concluirse que el negocio jurídico invocado en el sub lite se encontraba sujeto al cumplimiento de una condición.

Repárese en que el Código Civil contempla la compraventa celebrada bajo condición en los arts. 1370 y ss, cuyas disposiciones, en definitiva no constituyen más que una aplicación al contrato de aquí se trata de los principios generales relativos a las obligaciones condicionales (Borda Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil Argentino - Contratos", Tº I, p. 207).

Sobre tales bases, se evidencia conducente recordar que en el sentido técnico con que la expresión se usa en la materia, la condición es la cláusula por la cual se subordina la adquisición o la extinción de un derecho a la realización de un hecho incierto y futuro (CCIV: 528). Ahora bien, ponderando el contenido de la cláusula antes transcripta, ha de concluirse en que ella importó supeditar los efectos del acto jurídico al acaecimiento de una condición suspensiva, en tanto esta última es la que debe existir o no existir, según que el acontecimiento previsto suceda o no suceda (Llambías Jorge Joaquín, ob. cit, Tº II, p. 340 y ss.).

Véase que a tal punto es esto así, que, se reitera, la recurrente reformuló su pretensión denunciando el cumplimiento de la cláusula cuarta del boleto como recaudo necesario para fijar adecuadamente el objeto del derecho reclamado, pues de lo contrario no se tendría certeza acerca de si a la fecha existe, o no, un mejor derecho en cabeza de terceros sobre los lotes cuya escrituración se persigue, circunstancia que, por otro lado, las partes ya previeron al celebrar el contrato (fs. 246/248). Sin embargo, considérase insuficiente la mera denuncia del cumplimiento de ese extremo sin su debida acreditación. En efecto, ningún elemento de convicción ha sido arrimado a la causa susceptible de abonar que, efectivamente, se llevaron a cabo los relevamientos y las entrevistas que se dijeron realizadas, tampoco se individualizaron detalladamente los instrumentos que fueron exhibidos por lo ocupantes de los terrenos cuya pretensión de escrituración fue virtualmente desistida. Además, fue admitido por el mismo recurrente que la escrituración de esos lotes no fue aún concretada, pues manifestó reconocer "los derechos de posesión y titularidad a quienes se hubieron presentado a la convocatoria realizada ... y a favor de quienes se ordenará oportunamente la escrituración de los lotes que se consignan" (fs. 246/248).

Sobre el particular, recuérdase que el art. 377 CPCC pone en cabeza de los litigantes el deber de probar los presupuestos que invocan como fundamento de su pretensión, defensa o excepción. La carga de la prueba actúa, entonces, como un imperativo del propio interés de cada uno de los litigantes y quien no prueba los hechos que debe probar se arriesga a perder el pleito (Couture, "Fundamentos del Derecho Procesal", p. 244), asumiendo así las consecuencias de que la prueba se produzca o no, que en principio debe ser cumplida por quien quiera innovar la situación de su adversario (esta CNCom., Sala , 29.12.00, "Conforti Carlos Ignacio y otros c. B.G.B Viajes y Turismo S.A s.ordinario"). Mal puede, entonces, la recurrente desligarse de su obligación pretendiendo que se tenga por acreditado el cumplimiento de la condición a la cual se condicionó la operación exclusivamente con las manifestaciones vertidas en la presentación de fs. 246/248.

Finalmente, ha de precisarse que tratándose de una obligación condicional, la adquisición del derecho de halla subordinado al cumplimiento de aquéllo, lo que no obsta a que, encontrándose la condición pendiente, el acreedor no pueda proceder a todos los actos conservatorios y permitidos por la ley para la garantía de sus intereses y sus derechos (CCIV:528 y 546).

Por estas consideraciones, y atento la orfandad probatoria referida, la solución adoptada en la anterior instancia, si bien por otras razones, no se evidencia pasible de reproche alguno, ya que no se aprecia procedente la escrituración pretendida, aún frente a la buena fe invocada por el incidentista.

6.) Por todo ello, y oída la Sra. Fiscal General, esta Sala Resuelve:

Rechazar el recurso interpuesto y, por ende, confirmar el pronunciamiento apelado en lo que decide y fue materia de agravio.

Distribuir las costas de Alzada en el orden causado, dada la posición que adoptó la sindicatura en el responde del memorial.

Notifíquese a la Sra. Fiscal General en su despacho. Cumplido, devuélvase a primera instancia, encomendándose al Sr. Juez a quo disponer las notificaciones del caso con copia de la presente resolución. La Señora Juez de Cámara Dra. María Elsa Uzal no interviene en la presente resolución por encontrarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional). -Isabel Míguez. -Alfredo Arturo Kölliker Frers.