Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2009-12-10


AUTOS N° 20.189 (72.639 8° CIVIL) caratulados "SUCESIÓN DE CORTEZ JOSÉ CLEMENTE Prescripción Adquisitiva" L. DE S. T° 106, F° 77/85 En la ciudad de San Juan, a 10 días del mes de diciembre del año dos mil nueve, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y MINERÍA, el señor Presidente DR. PASCUAL E. ALFERILLO, y los señores Vocales DRES. CARLOS E. FERREIRA BUSTOS y GILBERTO A. RIVEROS, a fin de conocer del recurso de apelación que se interpusiera contra la sentencia recaída en autos N° 20.189 (72.639 8° CIVIL) caratulados "SUCESIÓN DE CORTEZ JOSÉ CLEMENTE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA", dictada en fecha siete del mes de noviembre del año dos mil ocho, obrante a fs. 217-225, de estos autos originarios del Octavo Juzgado en lo Civil, Comercial y Minería, recurso que una vez concedido tuviera debida sustanciación en la alzada, fijadas ulteriormente las cuestiones a considerar en el orden que sigue:

1ra. CUESTIÓN: ¿Es justa o adecuada a derecho la sentencia venida en recurso? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? 1ra. CUESTIÓN: El Dr. CARLOS E. FERREIRA BUSTOS, dijo:

1. En primera instancia fue resuelto declarar abstracta la demanda de prescripción promovida por la Sucesión de José Clemente Cortez y rechazar la demanda de prescripción adquisitiva que interpuso la Cooperativa Agropecuaria Semillera y de Consumo "Las Tierritas" Ltda. La sentencia condenó en costas a la parte actora.

2. La Dra. Patricia Inés Mattar, por la en representación acreditada en autos, interpone recurso de apelación, que está concedido en forma libre y ambos efectos. Expresa agravios y anuncia que el juez a quo incurre en notorias contradicciones. Ataca el fallo por la ligera y equivocada valoración de la prueba, poniendo en evidencia la incongruencia de la ponderación.

a) Observa que son completamente erróneas algunas afirmaciones del juez volcadas en la sentencia, premisas falsas por las cuales desestima la demanda. Impugna por inexacta la aserción de "que el Sr. Cortez, inicia la acción posesoria sin acompañar documentación u otra prueba corroborante de sus dichos. es decir desde cuándo posee, o cómo posee y que actos posesorios ha realizado. Todo lo que menciona el actor José Clemente Cortez, no ha sido demostrado con ninguna prueba que arrime convicción a sus dichos y toda la posesión que según dice ha sito transmitida entre herederos, no ha sido probada" (fs. 220 y vta. de la sentencia). Por el contrario, el Sr. Cortez adjuntó a la demanda: 1°) Plano de Mensura N° 10/2695/90; 2°) Copia de la Escritura N° 115 de la Escribanía Figueroa de fecha 06/10/1960; y 3°) Boletas que acreditan el pago de impuestos: tres de la Municipalidad, dos del año 1958; una de 1966 y dos de Rentas de los años 1948 respectivamente. Los documentos fueron reservados en secretaría del Juzgado.

b) Además quedaron claramente precisados los términos de la demanda y se amplió la prueba. La Cooperativa Agropecuaria Semillera y de Consumo "Las Tierritas" Ltda., aportó la siguiente prueba documental: 1°) Plano de mensura N° 10/2695/90 debidamente actualizado (08/05/03); 2°) Contrato del 29/09/95, por el cual José Clemente Cortez vende a la Cooperativa la fracción de terreno en cuestión, dicho contrato fue suscripto por su presidente Narciso Gabriel Vega; 3° Gran número de boletas acreditan el pago de tasas de servicio, como luz y agua, por parte de la Cooperativa. Además, el juez se contradice al señalar, en el último párrafo de fs. 220 y vta, que el Sr. José Clemente Cortez acompañó boletas de impuestos de la Municipalidad de Albardón, todas a nombre de Amandulo Irazoqui, y luego sostiene que no acompañó documentación u otra prueba corroborante.

c) Tampoco es veraz el juez cuando desconoce que el Sr. Cortez indicó concretamente desde cuándo posee y cuáles fueron los actos posesorios realizados. Dijo claramente en la demanda haber comenzado a poseer el inmueble en el año 1955, posesión que continuó por más de veinte años en forma continua y sin ser molestado en el ejercicio de la posesión a título de dueño. Realizó plantaciones de hortalizas y frutas (sandías y melones) y vendió sus producciones. Construyó una casita, donde actualmente vive su hijo Segundo Clemente Cortéz. Pagó impuestos y en todo se comportó como dueño.

d) El juez a quo sostuvo que no estaba identificado el inmueble objeto de la acción, la cuestión puntualmente tratada en su fallo, carece de asidero y verdad, las propias constancias de autos lo desmienten, existen en estas actuaciones elementos indubitables con los cuales se puede determinar con exactitud, los límites, linderos y superficie del terreno a usucapir. En el boleto de compraventa están especificados esos linderos con señalamiento exacto de la superficie en 8.637 m2 referidos al plano de mensura.

e) Porque omite sin fundamento alguno analizar razonablemente la prueba testimonial rendida, negándole valor probatorio y desvirtuando los dichos de los testigos. Aquí el apelante se detiene para analizarla y demostrar el error de apreciación del sentenciador. Así, el Sr. Valdez ha declarado tener conocimiento de que el Sr. José Clemente Cortez ha vivido en ese inmueble desde hace por lo menos cuarenta años. Lo sabe y le consta al testigo ya cuando él tenía once años y ahora cuenta 76 años de edad (fs. 145). De igual modo se expide respecto a la forma de posesión y los actos posesorios realizados por Cortez. En calidad de dueño cultivó el terreno, trabajó y en él hizo plantaciones junto a los hijos, en forma pacífica e ininterrumpida: recuerda que tenía un parralito, pero lo arrancó. Ahora tiene cultivados plantas de membrillo, perales... En el lugar construyeron una casa y por muchos años se mantuvieron en esas actividades trabajando el terreno.

f) Tampoco resulta cierta la conclusión del a quo en el sentido que la posesión pasó a los hijos. Quien realizó los actos posesorios fue el actor. Estos consistieron en construcciones y plantaciones en el predio, pago de impuestos y servicios. Aunque al momento de la entablar la demanda un hijo suyo, Segundo Clemente Cortez, vive en la casita que él construyó. Si el hijo hubiera tenido el ánimus posidendi, es lógico, se hubiera presentado en la causa para hacer valer sus derechos; no lo hizo, a pesar de estar debidamente citado a comparecer, como se justifica con las cédulas de notificaciones diligenciadas en el mismo inmueble (obrantes a fs. 91 y 95). "En el reverso de la primera de ellas, el Oficial Notificador expresa que esas personas no viven en el inmueble, haciéndolo la Sra. Dominga Cortez, que es otra hija del actor". Además, ninguno de los testigos que depusieron reconoció al hijo de Cortez como dueño. "En conclusión -dice-, es el inferior quien caprichosamente pone en cabeza del hijo del actor, Segundo Clemente Cortez un ánimus domini, que el mismo no tiene ni ejerce, ya que es un simple tenedor que posee a nombre del actor".

g) Tampoco es verdad lo aseverado por el juez y profiere en fundamento del rechazo: ".... A la época en que el padre vende el inmueble a la Cooperativa "Las Tierritas", él ya no vivía allí, ni detentaba, ni ejerció la posesión..." Como falsas son las aseveraciones cuando expresa: "....los testigos no saben nada de esa venta, si bien señalan que una parte del terreno que ocupaba Cortez fue vendido, ninguno de ellos ha podido aportar datos precisos respecto de los nuevos poseedores, ni de los límites ni las dimensiones o superficie de este terreno" "....tampoco pueden afirmar quiénes son sus ocupantes actuales, ni si lo son a título de dueño". Los declarantes han dicho saber que una parte de la propiedad fue vendida a una Cooperativa (Resp. 5° Preg. de las declaraciones obrantes a fs. 145, 146 y 147). "Por otra parte, no es obligatorio que los testigos sepan los detalles o pormenores de la venta, tales como la superficie del terreno, sus linderos, quienes fueron sus compradores etc., como pretende caprichosamente el juez".

h) Otra caprichosa valoración de la prueba lo acusa este errado razonamiento: "Esta inspección ocular así como se encuentra detallada, no es prueba suficiente de la realización de actos posesorios por el acto durante el tiempo necesario para adquirir la posesión por el actor durante el tiempo necesario para adquirir por posesión veinteañal. Tampoco se encuentran probadas las mejoras realizadas por él, es decir, comprobantes de que las mejoras existentes han sido realizadas por el actor". El recurrente puntualiza que el Oficial de Justicia -en el acta de fojas 137 pudo constatar las mejoras en el inmueble, las mismas fueron confirmadas por la prueba de testigos.

i) Finalmente, gran desacierto en la conceptuación de los hechos resulta ser este avance del magistrado: "El único poseedor con derecho a reclamar en esta acción es el señor Segundo Clemente Cortez, ya que él continuó la posesión de su señor padre y en este caso, él es quien debió vender a la cooperativa el inmueble para que esta a su vez acceda a la posesión que él detentaba. Pero no habiéndolo hecho así, no se ha producido la accesión de posesiones en los términos requeridos por la ley. Tampoco le alcanza a la actora, su propia posesión, ya que su adquisición data del año 1995..." Con tales afirmaciones -dice el apelante el inferior opina que el hijo del actor, Segundo Clemente Cortez, debió retrovertir a su favor el título de poseedor que tuvo siempre su padre, o sea haberlo poseído ánimus domini durante más de veinte años, en forma quieta, pacífica e ininterrumpida. Pero, contra este erróneo criterio, insiste: "La única continuadora de la posesión del actor es la Cooperativa, ya que al momento de venderle el inmueble ya había cumplido con tales requisitos para ser titular registral del expresado bien".

3. La Defensora Oficial N° 3, Dra. María Amalia Sosa de Carelli, contestó agravios por los ausentes y solicitó la declaración de recurso desierto por insuficiencia de los agravios. No obstante, sostuvo que no se encuentran probados los extremos de la usucapión y a su juicio tampoco fueron observadas por el actor la exigencias de admisibilidad de la acción de prescripción adquisitiva veinteañal conforme a la ley 14.159/48 y el Decreto Reglamentario 5756/50.

4. En los resultandos del fallo apelado están referidas las parcelas de terreno que individualizó el actor en su demanda bajo la pretensión de obtener el título supletorio de dominio. El inmueble, compuesto por ambas parcelas, N.C. N° 10-28-880610 y N° 10-28-870610, está ubicado sobre calle Huarpes s/n Albardón. Inscripción de dominio, 1°) N° 1123, F° 323, T° 3 de Albardón, año 1947, a nombre de Amandulo Irazoqui y 2°) al N° 2043, F° 43, T° 7 de Albardón, año 1950, a nombre de Salomón Názara. cuyos datos coinciden con el informe del Registro General Inmobiliario de fojas siete de autos.

Por fallecimiento del actor, Don José Clemente Cortez, lo sustituyeron procesalmente sus herederos los Sres. Fernando Néstor Cortez, Dominga Lia Cortez y Antonia Alicia Cortez, quienes se presentaron en forma conjunta con Cooperativa Agropecuaria, Semillera y de Consumo "Las Tierritas" Lda., compradora de una de las parcelas, en calidad de continuadores de la posesión, denunciando a los restantes hermanos y la existencia del juicio sucesorio del padre y de la madre, Sra. Erima Refa de Cortez. Los herederos invocaron su derecho conforme a la accesión de posesiones contemplada en los arts. 2475 y 2476 del Código Civil.

5. El juez de primer grado hace mérito del desistimiento de la acción de los herederos de José Clemente Cortez porque ellos cedieron los derechos y acciones hereditarias a la Municipalidad de Albardón, quedando entonces por resolver la pretensión de la adquisición del dominio por parte de la Cooperativa Agropecuaria Semillera y de Consumo "Las Tierritas" Lda., persona jurídica que le compró por boleto de compraventa al Sr. José Clemente Cortez la parcela identificada precedentemente con el N° 10-28-880610 del Plano de Mensura acompañado a la demanda. En el contrato se dejó expresa constancia que el vendedor estaba tramitando la adquisición de dominio por prescripción veinteañal ante el Juzgado de Octava Nominación Civil.

6. Este tribunal de alzada entiende y da por bien fundados los agravios, a los que remite sin hacer repeticiones inútiles, ya que la prueba ha sido valorada inadecuadamente. Hay documentos de antigua data sobre pago de impuestos y servicios que confirman el ánimus domini. De igual manera han quedado demostrados los actos posesorios de la construcción de una vivienda y cultivo de plantas y frutales en el predio objeto de usucapión. Respecto a la prueba testimonial, la apelante hizo notar puntualmente los errores de valoración del juez a quo para demostrar que hubo coherencia en todos sus dichos. Es lógico que el testigo no pueda dar con precisión los detalles de la compra que hizo la Cooperativa. Quizá si fueran dados con tanta exactitud, habría que haber dudado de la veracidad del testimonio. Pero no hay porque restarles fuerza probatoria, ya que todos ellos confirman la intención de poseer por parte del usucapiente. Lo demás lo ha desbrozado con acierto la recurrente.

Es importante apreciar que fue José Clemente Cortez quien inició el proceso, la Cooperativa Agropecuaria Semillera y de Consumo "Las Tierritas" Lda., compradora de una de las fracciones de terreno, se inserta con una pretensión declarativa propia, pero a la vez lo hace en calidad de sucesor procesal del actor originario, como compradora de la referida parcela y desde este aspecto debe aceptarse que actúa por la transmisión de la pretensión. No es necesario que acompañara un nuevo plano de mensura. El juicio de adquisición de dominio de inmuebles por posesión continuada de veinte años (art. 4015, C.C.) iniciado por José Clemente Cortez, cumplió con el requisito de acompañar el plano de mensura a la demanda, pero el mismo no funciona como prueba de la posesión. Si este requisito lo cumplió el actor, no es necesario exigírselo a quien le sigue en la sucesión procesal, a no ser que el juez lo considere insuficiente o desactualizado. En este caso, como bien advierte la apelante, está dentro de sus facultades ordenar una medida ordenatoria para suplir la deficiencia (art. 34, inc. 2° del CPC).

7. El hecho de que José Clemente Cortez vendiera el veintinueve de septiembre de 1995, por boleto de compraventa, a la Cooperativa Agropecuaria Semillera y de Consumo "Las Tierritas" Lda. una de las parcelas del terreno a usucapir, demuestra con la mayor evidencia que la posesión no había sido transmitida a ninguno de sus hijos, como lo afirma el juez sin fundamento alguno. El hijo suyo, Segundo Clemente Cortez, ocupante de la casita que él construyó, la tiene como mero tenedor. No hay indicios de que hubiera querido revertir el título de la posesión. Art. 2446 del Cód. Civil: "La posesión se conserva, no sólo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por quien posee". También es aplicable al caso el art. 2447: "La posesión subsiste, aun cuando el que poseía a nombre del poseedor, manifestare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del poseedor abandonare la cosa o falleciere,..." La idea primigenia del codificador es que el poseedor no necesita exteriorizar permanentemente la relación de señorío con la cosa para mantener la posesión.

8. No hay inconveniente para declarar, a tono con lo que disponen los artículos 3948 y 4005 del Código Civil, que la Cooperativa Agropecuaria Semillera y de Consumo "Las Tierritas" Lda., ha unido su posesión a la de su autor porque la compra realizada y las constancias de autos hacen presumir su buena fe, siendo ambas posesiones legítimas. Dice el art. 2355 en el párrafo incorporado por la ley 17.711: "Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa". Posesión legítima, porque aunque el boleto de compraventa no tiene las formalidades legales para trasmitir el dominio perfecto, la ley ha querido asimilarlo al justo título. Es decir, aquel que está revestido de todos los requisitos indispensables para transmitir el dominio si realmente el transmite hubiera sido el verdadero propietario del inmueble. En este caso, debemos estar a lo dispuesto en el art. 3999: El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años".De la prueba rendida en autos surge que se dan las condiciones del art. 2476: "Para que las dos posesiones puedan unirse, es necesario que ellas no hayan sido interrumpidas por una posesión viciosa, y que procedan la una de la otra". Está demostrado que hay solución de continuidad entre las dos posesiones, del actor originario y de la Cooperativa Agropecuaria Semillera y de Consumo "Las Tierritas", puesto que no hubo otra posesión intermedia, además, las dos posesiones están unidas por un vínculo jurídico (la compraventa de la parcela).

Aunque los herederos cedieron sus derechos hereditarios a la Municipalidad de Albardón, ellos han participado del proceso, por eso es conveniente recordar, a propósito de la accesión de posesiones, el art. 2475: "La posesión del sucesor universal se juzgará siempre unida a la del autor de la sucesión; y participa de las calidades que ésta tenga".

Para acoger la pretensión, teniendo en cuenta que las posesiones son continuas, sin perturbaciones ni vicios, ha de valer lo que establece el art. 3948 del C.C.: "La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ellas por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley".

9. En conclusión, la demanda de prescripción adquisitiva incoada por la Cooperativa Agropecuaria Semillera y de Consumo "Las Tierritas" respecto a la parcela comprada e individualizada supra, es procedente para adquirir el título supletorio de dominio, ya que habiendo sido legales la posesión de su autor y la suya, pudo unirlas conforme lo dispone el art. 4005 del Código Civil.

Por ello, propicio: Hacer lugar al recurso de apelación, revocándose la sentencia en cuanto desestima la pretensión de la Cooperativa Agropecuaria Semillera y de Consumo "Las Tierritas" Ltda., declarando que ha adquirido por prescripción adquisitiva el dominio sobre la fracción de terreno descrita en el considerando de la presente resolución. El juez de primera instancia ordenará la inscripción pertinente en el Registro General Inmobiliario. Costas a cargo de la parte vencida (art. 74 del CPC).

Así voto.

El DR. PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

El DR. GILBERTO A. RIVEROS, dijo:

Por las mismas razones, voto en igual sentido.

2da. CUESTIÓN: El DR. CARLOS E. FERREIRA BUSTOS, dijo:

En mérito a la votación que antecede corresponde: Hacer lugar al recurso de apelación, revocándose la sentencia en cuanto desestima la pretensión de la Cooperativa Agropecuaria Semillera y de Consumo "Las Tierritas" Ltda., declarando que ha adquirido por prescripción adquisitiva el dominio sobre la fracción de terreno descrita en el considerando de la presente resolución. El juez de primera instancia ordenará la inscripción pertinente en el Registro General Inmobiliario. Costas a cargo de la parte vencida (art. 74 del CPC).

Los DRES. PASCUAL E. ALFERILLO y GILBERTO A. RIVEROS, dijeron:

Por iguales razones, votamos en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

Hacer lugar al recurso de apelación, revocándose la sentencia en cuanto desestima la pretensión de la Cooperativa Agropecuaria Semillera y de Consumo "Las Tierritas" Ltda., declarando que ha adquirido por prescripción adquisitiva el dominio sobre la fracción de terreno descrita en el considerando de la presente resolución. El juez de primera instancia ordenará la inscripción pertinente en el Registro General Inmobiliario. Costas a cargo de la parte vencida (art. 74 del CPC).

Protocolícese, notifíquese en debida forma, y previa reposición del sellado de ley, si correspondiere, bajen los autos al Juzgado de origen.