Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2008-04-11


2º Instancia.- Buenos Aires, abril 11 de 2008.

¿Es justa la sentencia apelada? El doctor Carranza Casares dijo:

I. La sentencia de fs. 299/301 hizo parcialmente lugar a la demanda entablada por Luis María Ottati y Elsa Beatriz Pelozo de Ottati contra sus vecinas, Susana Raquel Blumberg y Gabriela Vanesa Bankier, y condenó a estas últimas a realizar los trabajos de reparación que describió, unos desde el domicilio de los primeros y otros desde el de las segundas, a costa de éstas, con excepción de la instalación de una capa aisladora horizontal en el muro medianero a afrontar por partes iguales, todo ello bajo la supervisión de la perito arquitecta interviniente. Asimismo fijó una reparación por daño moral de $ 5000 en favor de los demandantes, e impuso las costas del juicio a los demandados.

Como fundamento del pronunciamiento se expresó que de los trabajos periciales surgía que, si bien debía rehacerse la capa aislante horizontal para evitar la humedad desde los cimientos, el origen de los daños provenía del inmueble de las demandadas debido al deterioro de la capa vertical externa del muro, a la existencia de un cantero sobreelevado y a la proximidad de vegetación a las paredes.

Al rechazar la indemnización de daños y perjuicios materiales requerida sostuvo que no se había especificado el carácter y monto del daño ni se había producido prueba que lo avalase.

Estimó, por el contrario, procedente la reparación del daño moral por el largo tiempo transcurrido en el que los actores habían debido soportar las humedades y sus consecuencias, particularmente en el ámbito de su dormitorio.

II. Tanto los actores como las demandadas apelaron el fallo. Los primeros expresaron agravios a fs. 321/322, sin que su traslado fuera contestado; en tanto que las segundas lo hicieron a fs. 324/326, con respuesta a fs. 328/331.

Estas últimas manifiestan que son varias las causas de las filtraciones, entre las que se encuentran la obsolescencia por antigüedad de la capa impermeable horizontal del muro medianero cuya responsabilidad es común a ambas partes, por lo que se quejan de que se les haya condenado a sufragar la totalidad de los trabajos.

También reprochan a la sentencia la admisión del reclamo por daño moral por entender que los actores lo habían subordinado al valor equivalente al perjuicio material que fue desestimado.

Los demandantes, de su lado, reputan insuficiente la suma establecida en concepto de daño moral.

III. Las demandadas en su memorial ya no cuestionan la existencia de su responsabilidad en las filtraciones que afectan el inmueble de los actores, ni la condena que les impone llevar a cabo trabajos de reparación desde su domicilio bajo la supervisión de la perito arquitecta designada en la causa. Sólo reprochan que se las obligue a hacerse cargo de la totalidad de los que deben realizarse desde el domicilio de los actores, cuando únicamente son responsables de parte de los perjuicios. Este es, entonces, el límite del recurso al que me he de ceñir (art. 277 del Código Procesal).

IV. El pleito ha sido enmarcado por la juez en las previsiones de los arts. 2621 y 2628 del Código Civil, ubicadas dentro de las restricciones y límites por las que la ley determina negativamente el contenido del dominio (conf. Areán, Beatriz, "Derechos Reales", Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2005, T. 1, p. 259) y no existe cuestionamiento de las partes sobre tal encuadre.

La primera de las aludidas disposiciones establece que nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causan humedad; establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas, o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los edificios o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del país, todo sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior. A falta de reglamentos, se recurrirá a juicio de peritos.

La segunda, regla que el propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de éste predio rústico o urbano, esté o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a distancia de un metro.

En relación con este último artículo 2628 nada corresponde discernir, pues las demandadas no han objetado la condena a "quitar las plantas cuyas raíces estén cercanas a la medianera y ubicarlas a no menos de 0,50 metros de la pared" contenida en el fallo.

En lo que atañe al art. 2621, cabe destacar que la norma prohíbe la construcción de instalaciones que causen humedad o contraríen las distancias prescriptas por los reglamentos y usos del país y que la enumeración de las construcciones que contempla se ha considerado que es de carácter enunciativo (conf. Laquis, Manuel A., "Derechos Reales", Ed. Desalma, Buenos Aires, 1984, T. IV, p. 235 y sus citas).

Más allá de que lo señalado por la sentencia en cuanto a que al rehacerse la capa aisladora vertical deberá acatarse el código de edificación de la ciudad en lo concerniente al cantero ubicado en el domicilio de Blumberg y Bankier, lo que estas últimas también han consentido, el presupuesto sobre el que la juez asienta la condena radica en la relación causal existente entre las humedades y las cosas de las nombradas que las provocan.

Ahora bien, después de haber realizado las pruebas que describió, junto con los consultores técnicos de las partes (fs. 203), la experta indicó que el origen de la humedad que afecta el muro medianero en el sector del dormitorio y patio de la vivienda de la actora obedece a dos razones: 1. Deterioro y obsolescencia de la capa impermeable vertical externa del muro medianero. Situación esta que se reagrava por la existencia del cantero sobreelevado que genera una fuente de humedad permanente, ayudada por plantas y árboles ubicados próximos a la pared en cuestión. 2. Obsolescencia debido a la antigüedad del muro, de la capa impermeable horizontal que permite ascender, por capilaridad, la humedad desde los cimientos.

Recalcó la arquitecta que ambas deficiencias generaban las anomalías detectadas en el muro medianero del dormitorio y patio de la vivienda de los Ottati.

Estas conclusiones no han sido objetadas por las partes ni son cuestionadas en los memoriales aquí presentados y, además, resultan fundadas en la prueba hidráulica concretada por la perito y cuentan con suficiente respaldo científico.

Forzoso es concluir, entonces, que han de efectuarse distinciones en lo concerniente a la causa y consecuente responsabilidad en las mentadas filtraciones en la finca de los demandantes y que no existe mérito para hacer cargar todo el peso de las reparaciones a efectuar en el domicilio de estos últimos a las demandadas, desde que uno de los dos elementos generadores de los perjuicios es común a ambas partes (la obsolescencia del muro medianero).

He de recordar que las demandadas han consentido hacerse cargo de los trabajos a realizar desde su domicilio y de la mitad de los correspondientes a la capa aisladora horizontal del muro medianero; de allí que únicamente resta discernir en qué medida deben asumir pecuniariamente las tareas a llevarse a cabo desde la finca de los demandantes, consistente en picar revoques, rehacerlos, enduir y pintar tal como se describe en el pronunciamiento.

Ahora bien, como la perito no ha precisado el grado de incidencia de cada una de las dos causales de las filtraciones que enumera (anomalías en la impermeabilización vertical y en la horizontal) y tampoco se advierte -ni se ha invocado- elemento objetivo alguno que permita discriminar diferentes grados de incidencia, no cabe sino asignarles una causalidad paritaria.

Vale decir que las demandadas resultan responsables de uno de los hechos generadores por entero (capa impermeable vertical) y de la mitad del otro (capa impermeable horizontal), ya que este último se origina en la deficiencia del muro que es común a ambas partes.

Bajo tales premisas, necesariamente he de concluir que la condena a abonar los trabajos de picado, revoque, enduido y pintura a practicar desde el domicilio de la familia Ottati debe circunscribirse al setenta y cinco por ciento de su costo, ya que no parece razonable achacarle la totalidad de la responsabilidad a quienes, se ha demostrado claramente, no la tienen en tal extensión.

V. Los demandados se quejan por la admisión del resarcimiento por daño moral al entender que debió haber sido rechazado desde que los actores lo habían subordinado al valor equivalente al perjuicio material que fue desestimado.

Del escrito de inicio surge con toda claridad que lo que el matrimonio Ottati sujetó al monto que resultase en concepto de daño patrimonial fue la estimación de la cuantía del perjuicio moral, mas no su existencia.

Por ello, sin perjuicio de la poco feliz vinculación entre uno y otro daño respecto del monto, no puede perderse de vista que en ningún momento los demandantes hicieron depender la procedencia de la indemnización del perjuicio extrapatrimonial a la configuración del material. Tanto es así que a fs. 40 (apartado III) expresaron los fundamentos específicos sobre los basaban la invocación de haber padecido el mentado daño moral (la vivienda convertida en un lugar insalubre y peligroso por un largo período de tiempo).

Como ha manifestado reiteradamente la Corte Suprema este tipo de perjuicio no debe necesariamente guardar relación con el material, pues no se trata de un daño accesorio de éste (Fallos: 326:1673 y sus citas).

Por consiguiente y advirtiendo que el recurso se limita a lo expresado sin siquiera cuestionar la suma establecida en la sentencia para este tópico, he de propiciar que no sea atendido.

Los demandantes objetan, sí, el monto de la reparación cuyo incremento postulan.

Sin desconocer la procedencia de establecer una reparación por este tipo de perjuicios en los supuestos de inmisiones materiales como las aquí descriptas (conf. C.N.Civ., esta sala, L. 332.321, del 30/11/01; sala E, L. 42.745, del 21/3/89; sala I, L. 81.226, del 21/2/91), no considero que corresponda elevar la cifra determinada en la sentencia, pues, más allá de las generalidades con las cuales intentan los recurrentes sustentar la elevación de la suma establecida, lo cierto es que no se ha demostrado la existencia de perjuicios que avalen su modificación.

En este sentido, la arquitecta ha sido suficientemente clara al explicar a fs. 214 que el uso normal del ambiente -el dormitorio- no se encuentra restringido a consecuencia de las filtraciones, sí se halla afectado desde lo estético ya que no se puede arreglar la pared en cuestión ni pintarla hasta que no se solucione dicho problema. Y agregó que no se puede decir lo mismo del interior del placard de la habitación sobre la pared lindera con la medianera en cuestión, que sí se encuentra afectado por la humedad y no puede ser utilizado como tal.

La situación descripta, con la incomodidad que ha importado para los damnificados su subsistencia durante largo tiempo, no alcanza a configurar un supuesto como los contemplados en los casos jurisprudenciales precedentemente citados (imposibilidad de residir en la propia casa, imposibilidad de utilizar una parte importante de la vivienda familiar), por lo que estimo que, en los términos de lo establecido en el art. 1078 del Código Civil, está adecuadamente resarcida con la suma fijada en la sentencia. Máxime si se repara en que no corresponde, como se ha visto, imputar la totalidad de la responsabilidad en los perjuicios a las aquí demandadas.

VI. En mérito de lo expuesto, propongo al acuerdo modificar la sentencia para disponer que las demandadas deberán hacerse cargo de los trabajos de picado, revoque, enduido y pintura objeto de la condena que deben realizarse desde el domicilio de los actores, en un setenta y cinco por ciento de su costo y confirmarla en lo demás que decide y fue materia de agravios no atendidos. Con costas de ambas instancias distribuidas en un setenta y cinco por ciento a las demandadas y en un veinticinco por ciento a los actores en atención a la manera como se decide y a la naturaleza del reclamo (arts. 68, 71 y 279 del Código Procesal).

Los doctores Bellucci y Areán votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el doctor Carranza Casares.

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: I. Modificar la sentencia para disponer que las demandadas deberán hacerse cargo del los trabajos de picado, revoque, enduido y pintura objeto de la condena que deben realizarse desde el domicilio de los actores, en un setenta y cinco por ciento de su costo y confirmarla en lo demás que decide y fue materia de agravios no atendidos. Con costas de ambas instancias distribuidas en un setenta y cinco por ciento a las demandadas y en un veinticinco por ciento a los actores en atención a la manera como se decide y a la naturaleza del reclamo (arts. 68, 71 y 279 del Código Procesal). II. Los honorarios devengados en esta instancia se regularán una vez establecidos los de la anterior.- Carlos Carranza Casares.- Carlos A. Bellucci.- Beatriz Areán.