Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2008-11-28


AUTOS 73.741 (C.C.Nº19.325) DEL Quinto Juzgado Civil, CARATULADOS: "MONDRE Daniel C/ Fernandez Carlos U. y Otros - Reivindicación".- PROTOCOLIZADO: L. de Sent.- Año 2008- Tº III- Fº167/173.- En la Ciudad de San Juan a veintiocho (28) días del mes de noviembre de 2008, reunida en Acuerdo la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, bajo la presidencia del Dr. Oscar Roberto Otiñano y los Sres. Vocales Dres. Alejandro Largacha Quiroga y Octavio Augusto Sánchez, a fin de conocer el recurso concedido mediante decreto de fs. 292, contra la sentencia de fecha doce de marzo del año dos mil siete, recaída en los presentes autos Nº73.741 (C.C. Nº19.325) caratulados: "MONDRE DANIEL c/ FERNANDEZ CARLOS U. Y OTROS - REIVINDICACIÓN", dictada por el Sr. Juez titular del Quinto Juzgado Civil, obrante a fs. 259/265 vta..- EL DR. OCTAVIO AUGUSTO SANCHEZ DIJO:

En la resolución definitiva dictada por el A quo a fs. 259-265, a cuyas consideraciones y constancias nos remitimos, el sentenciante resolvió: a) admitir la demanda de reivindicación promovida por el actor condenando a los demandados, ocupantes del inmueble reivindicado, para que en el plazo de diez días lo desocupen devolviéndolo al actor bajo apercibimiento de lanzamiento, con costas a cargo de los demandados vencidos. Resuelve también rechazar la reconvención por usucapión promovida por los accionados al contestar la demanda, con costas a los accionados vencidos.

Contra ese pronunciamiento se ha alzado la parte demandada mediante el recurso de apelación concedido libremente y en ambos efectos.

Los agravios del accionado son los siguientes: a) se agravia porque, contrariando al sentenciante, indica que el plano de mensura que acompañó al demandar la usucapión es apto para trámite judicial de posesión. Señala que la afirmación del sentenciante, obrante a fs. 264, es inexacta y que en realidad el plano no ha sido valorado. b) en segundo lugar se queja porque no hay valoración justa de los testimonios de Castro (fs. 196) y de Pujado (fs. 197), que son coincidentes en señalar que los actores poseen el inmueble desde hace mas de veinte años y que también son contestes con la documentación aportada que no ha sido valorada. Se queja de los dichos del sentenciante cuando dice que los testimonios no son co incidentes con otro tipo de pruebas, siendo que de la prueba aportada surge todo lo contrario como por ejemplo que se ha acreditado que los accionados han nacido y vivido siempre en ese inmueble mientras que el actor jamás fue a ver, al menos, la propiedad que reclama en la demanda.- c) se queja también porque considera que su parte ha acreditado actos posesorios con las constancias de servicios abonados en OSSE y otras pruebas documentales que indica, como por ejemplo el de fs. 49,238,240.- Estos son sintéticamente expuestos los agravios de los apelantes, señalando además que el actor al absolver posiciones ha expuesto en sus respondes, circunstancias que acreditan la veracidad de los reclamos de su parte accionada.- Estos agravios fueron respondidos por la actora, quien solicita el rechazo del recurso, con costas.- Al estudiar la causa, a poco que se analicen las constancias de autos, los fundamentos de la sentencia apelada y los agravios de los accionados, se advierte la inconsistencia del recurso traído a este Tribunal, lo que nos lleva, desde ya, a propiciar el rechazo total del recurso con costas al apelante, por dos razones, que son esenciales e ineludibles en este tipo de procesos, a saber.- A) De las testimoniales producidas en las que el apelante pretende fundar uno de sus agravios, resultan francamente insuficientes en tanto se limitan (tanto la testigo Castro, como la testigo Pujado de fs. 196-197) que se limitan a señalar que los demandados vivieron en el inmueble en cuestión, desde hace muchos años, que nacieron en el lugar y que el terreno fue adquirido por la abuela de los actores a un señor cuyo nombre no recuerda.- Considero insuficiente la prueba porque tales testigos no denuncian ni hacen mención a qué actos posesorios efectivos hicieron los demandados, aparte de habitar el inmueble, comportándose como dueños. Todos los dichos de los testigos no aclaran, como corresponde, en que ha consistido la posesión, por más de veinte años de la que dicen ser testigos más aún cuando no expresan en que ha consistido esa posesión y cuales han sido los actos materiales en que se concretó.- Dicen los testigos, sin dar razón de sus dichos, que saben que la abuela compró dicho terreno, lo que es coincidente con la fotocopia del boleto de compraventa de fs. 27 (cuyo original no ha sido traído a juicio) agregado por la parte demandada en el cual figura como vendedor un señor de apellido Moran, de quien los apelantes no han justificado debidamente haya sido, al momento de suscribir dicho boleto, el titular del inmueble que comprometía en venta. Todo lo contrario, de autos surge que el vendedor de la propiedad en cuestión a Mondre era el verdadero titular registral del inmueble (fs. 3/6), circunstancia que es debidamente señalada por el A quo cuando dicta la sentencia apelada.- B) La segunda razón que me lleva a propiciar el rechazo del recurso es aún mas definitoria que la primera se refiere a los comprobantes de pago de impuestos, tasas municipales, servicios, etc., que quien pretende usucapir debe acompañar como prueba documental acreditando que por lo menos durante veinte años ha abonado dichos cargas tributarias, provinciales y municipales, para justificar la posesión con ánimo de dueño que alega al demandar mediante reconvención. Aun en el supuesto que la testimonial sea impecable para justificar la posesión con ánimo de dueño en forma pública, pacífica e ininterrumpida, corresponde acreditar los pagos de tales servicios y cargas como prueba esencial en los procesos de posesión adquisitiva veinteañal.- En el caso de autos, no surge tal prueba por los comprobantes de pago de servicios, tasas e impuestos no tienen la antigüedad necesaria para acreditar la posesión por veinte años o mas.

Atinente a lo que vengo exponiendo, recuerdo que la Excma. Corte de Justicia ha dicho que: ........."Comparto el criterio interpretativo que sobre esta cuestión tiene establecido la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires cuando expresa que: " la ley quiere solamente, como se desprende de su propio texto, que la prueba testifical -que será por lo común la sustancial y de mayor importancia, dada la naturaleza de los hechos que se procura justificar no sea la única aportada por el actor, vale decir, que la prueba se halle corroborada o integrada por evidencias de otro tipo que formen con ella prueba compuesta. Y para esto no es forzoso que dichas evidencias versen sobre actos cumplidos a lo largo de treinta años (ahora veinte) de prescripción, sino que bastan que exterioricen la existencia de la posesión o de algunos de sus elementos durante buena parte de ese período, adunando fuerza de convicción a los dichos de los testigos y posibilitando, junto con estos, aseverar que en el caso concreto ha mediado la posesión treintañal" (A. y S -II- 522; 1970-II-268).-AUTOS: " Nº 1.1.40 " Nery de la Plata, Dolores-Posesión Veinteañal. Casación".-P.R.E. 1977- Tº III -Fº 585/589-Fecha-29-09-77.- Las consideraciones que anteceden, a mi juicio, son mas que suficientes para rechazar el recurso por lo que no es necesario que se analice el otro agravio, cuya eventual admisión, no haría variar el resultado del recurso, cuya suerte esta echada en virtud de las consideraciones ya expuestas.

VOTO por el rechazo del recurso, con costas.

EL DOCTOR ALEJANDRO LARGACHA QUIROGA, DIJO:

Disiento con el voto que propone el primer votante, Dr. Octavio Augusto Sánchez, por entender que el recurso de la parte demandada debe admitirse y, en consecuencia, revocar la sentencia, rechazar la demanda y admitir la reconvención declarando que los demandados han adquirido por prescripción veinteañal el inmueble ubicado en el Departamento de Rawson, Avenida Paula Albarracín de Sarmiento Nº 3015 Sur, con Nomenclatura Catastral Nº 04 - 34 - 801641.

Para rechazar la demanda de reivindicación del actor, Sr. Daniel Mondre, sobre el inmueble ubicado en calle Paula Albarracín de Sarmiento 3015 Sur, ocupado al tiempo de la misma por los demandados, Sres. Cárlos U. Fernández, Miguel Ángel Fernández y Julio César Fernández, tengo en cuenta que el primero no ha probado en forma alguna la versión que diera sobre la ocupación del inmueble que se intenta reivindicar por parte de los demandados. En la demanda dice el actor al efecto, por medio de su apoderado: "Cuando adquirió dicho inmueble, mi mandante tomó posesión inmediata del mismo, ya que era el único lugar destinado a su vivienda personal. [ ] Instalado allí, al costado de su vivienda había otra casa habitación donde vivía un matrimonio, la Sra. Cármen Teran de Diaz y su esposo, ambos estaban allí en carácter de tenedores precarios, por amistad con los vendedores, según sus propias manifestaciones, por lo que dado a lo humilde de la habitación, acuerda con ellos, como su situación económica nunca fue buena, que se quedaran allí y le pagaran por mes algo (nunca era más de 60 o 70 pesos, ya que su condición era muy humilde), lo que le ayudaba también a mi mandante a vivir, y siendo estas personas muy correctas y honradas nunca tuvo problema alguno. [ ]. . . Después que falleció el Sr. Díaz, continuó viviendo allí su esposa, pasados varios años, se instalaron unos sobrinos, a los que su mandante les manifestó en reiteradas oportunidades que se retiraran del inmueble, cosa que nunca hicieron. [ ] Al poco tiempo de instalarse esas personas, en el año 2003 aproximadamente, fallece la Sra. Cármen Terán, por lo que nuevamente su mandante insiste en solicitar a estos intrusos que se retiren del inmueble de su propiedad, ya que nunca quisieron abonar lo convenido con la Sra. Teran y el Sr. Díaz." (fs. 11 vta. y 12).

Como digo, ninguno de estos extremos han sido probados por el actor, esto es, que Sra. Teran y el Sr. Díaz estuvieran allí como tenedores precarios por su amistad con los vendedores, que acordara con ellos el pago de un alquiler, y que después de fallecido Díaz y pasados varios años se instalaron allí unos sobrinos de la Sra. Teran que seguía viviendo allí hasta su muerte en el año 2003.

Por el contrario, de la propia confesional del actor obrante a fs. 234 y vta., surge que nunca tuvo la posesión el inmueble que actualmente ocupan los Fernández (1era respuesta): que la casa de Mondre y la los Fernández tienen numeración distinta (4ta. resp.); que los terrenos son distintos (5ta. resp.), y que Vila nunca tuvo lo posesión del terreno que ocupan los demandados (12 va. resp.).

Pero no sólo el actor no ha demostrado haber entrado en posesión del inmueble habitado por los demandados, sino que éstos han demostrado ser los poseedores del mismo y continuadores de la posesión que tenían sus antecesores Sras. Cármen Terán y Delfina Teran desde antes que el actor adquiriera la propiedad que pretende. En éste orden tenemos: el boleto de compraventa del lote en cuestión de julio de 1963 de Alfredo Morán a las Srtas. Carmen Simona y Delfina Teran (en copia fs. 27 y en original en documentación reservada que tengo a la vista) y los recibos de fs. 28, 29, 30 y 31 (en copia y también en original en documentación reservada), que valen como indicios; la solicitud de conexión de agua en septiembre de 1971 hecha por doña Carmén Simona Teran (fs. 32 en copia y en origina en d.r.); el poder especial otorgado en julio de 1963 por doña Isidora Carrizo de Teran en favor de su hija Carmen Simona Teran para que cobre mensualmente sus haberes de pensión, indicando como domicilio de la otorgante el de calle Sarmiento, lote 3, Departamento de Rawson, es decir, el mismo domicilio del lote adquirido por las hijas de la mandante según el boleto de compraventa ya referido; a fs. 39 y 40 están copias de las partidas de defunción de doña Delfina Teran (17 de junio de 1997) y de Ángel Jerónimo Fernandez (29-5-99), padres de los demandados, donde se mencionan como domiciliados al momento de los decesos en Paula A. de Sarmiento, lote 3, Rawson, y Avda. Sarmiento 3015 Sur, Rawson (que es el mismo que aquel primero); a fs. 41 hay una copia del Documento Nacional de Identidad de doña Cármen Simona Teran, identificada el 12/9/79, indicando como domicilio el ya referido; a fs. 42 copia del Documento Nacional de Identidad de Carlos Ubaldo Fernández, identificado el 9/11/82, con igual domicilio, a fs. 44 copia del DNI de Julio César Fernández, identificado el 3/../87, con igual domicilio; a fs. 45 copia DNI de Ángel Jerónimo Fernández, identificado el 14/7/83, con igual domicilio; a fs. 196 y 197 están los testimonios de las Sras. Josefina Castro y Estela Pujado, que conocen que los Fernández han nacido y vivido allí, lo que éstos corroboran cuando absuelven posiciones a fs. 155/156 (Carlos Ubaldo), 159 (Miguel Ángel) y 162 (Julio César). A fs. 7 obra copia de la carta documento de los demandados en la que alegan ser poseedores animus domine del lote 3, sito en Paula Albarracín de Sarmiento Nº 3015 Sur, y resistiendo la pretensión del actor de que desocuparan el lote (también en original en d.r.); a fs. 8 copia de la carta citando al actor como colindante con motivo de la Mensura para Posesión del lote ubicado en Avda. Sarmiento 3015 Sur.

En definitiva encuentro que los demandados son poseedores con ánimo de dueños del lote ubicado en Paula Albarracín de Sarmiento Nº 3015 Sur, Rawson, con Nomenclatura Catastral Nº 04 - 34 - 801641. Inicialmente lo ocuparon en ese carácter sus antecesoras Sra. Cármen Simona Teran de Diaz y su esposo, fallecidos y sin descendientes, y Delfina Teran y su esposo, padres de los demandados y fallecidos. En ese inmueble los demandados han nacido y vivido. No hay ninguna prueba de que el actor haya tomado en algún momento la posesión de ese lote, ni que los demandados o sus antecesores (tía y madre de los mismos, respectivamente) no estuviesen ya en el inmueble cuando el actor compró, como que su ocupación fuese precaria reconociendo en otro la propiedad o posesión.

En cuanto al plano de mensura, y contrariamente a lo afirmado en la sentencia, sí cumple con lo establecido en el art. 24 inc. b) del Decreto-Ley 5756/58, puesto que está suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva y hecho valer dentro del término para promover la acción. El plano al que me refiero (04 9943 04) no es la copia de fs. 24/26 ni de fs. 240, sino el original de la copia de fs. 24/26, reservado en la documentación original que tengo a la vista.

En casos como el presente (lote urbano), no es necesario para demostrar el ánimo posesorio la cultura de la tierra o la realización de alguna construcción, basta con la ocupación pacífica del inmueble a título de dueño (art. 2384 C.C.). "Tratándose de una finca urbana no es posible exigir la realización de actos posesorios tales como alambrados, vallas, cercos, plantaciones, como ocurre con los inmuebles rurales; en tal caso, aquellos actos están representados por la ocupación pacífica del inmueble" (C.N.Civ. F, 27/8/91, LL 1991-E-383).

No obsta a la usucapión que se pretende que los demandados no hayan pagado los impuestos o tasas, pues hay prueba clara de la posesión que se invoca durante todo el tiempo para adquirir por prescripción. Sobre el punto la jurisprudencia tiene dicho: "No obstante que el inciso c, decreto - ley 5756/5, establece que será "especialmente considerado" el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble, ello no impide declarar operada la usucapión aun faltando la demostración de ese extremo si la prueba restante es terminantemente asertiva": (citado por Salas - Trigo Represas - López Mesa, Código Civil Anotado (Actualización), Tº 4 - B, pag. 413, punto 8, nota 13b).

En definitiva y por lo dicho, voto por el acogimiento del recurso de la demandada, la revocatoria de la sentencia y para que en su lugar se rechace la demanda y se haga lugar a la reconvención declarando que los demandados han adquirido por prescripción adquisitiva el inmueble de que se trata, con costas de ambas instancias a la actora.

EL DR. OSCAR ROBERTO OTIÑANO DIJO:	Por razones análogas a las aducidas por el Dr. Alejandro Largacha Quiroga, voto en el mismo sentido.- Por el mérito que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede SE RESUELVE:

I- Hacer lugar al recurso de apelación concedido a fs. 292 contra la sentencia de fs. 259/265 vta., que se revoca en todas sus partes; disponiendo en su lugar rechazar la demanda de reivindicación promovida por don Daniel Mondre contra los Sres. Carlos Ubaldo Fernández, Miguel Ángel Fernández y Julio César Fernández, con costas. Y hacer lugar a la reconvención deducida por éstos contra el actor, declarando que han adquirido por prescripción veinteañal el inmueble individualizado en el Plano para tramitar posesión veinteañal Nº 04- 9943 - 04, ubicado en el Departamento de Rawson, Avenida Paula Albarracín de Sarmiento Nº 3015 Sur, con Nomenclatura Catastral Nº 04 - 34 - 801641, que se inscribirá a sus nombres, en condominio y partes iguales, en el Registro General Inmobiliario previo cumplimiento de todos los requisitos que la Ley Registral imponga, oficiándose al efecto; con costas.

II- Imponer las costas de alzada a la actora vencida, difiriendo las pertinentes regulaciones de honorarios para su oportunidad.

Protocolícese, hágase saber y bajen previa reposición de sellado si correspondiere. MAGISTRADOS: DR. OSCAR ROBERTO OTIÑANO;

DR. ALEJANDRO LARGACHA QUIROGA;

DR. OCTAVIO AUGUSTO SANCHEZ;

SECRETARIA: DRA. ANA ESTELA VENTURA.