Compraventa inmobiliaria, venta de inmuebles fraccionados en lotes, afectación del inmueble (civil), mora del vendedor, teoría de la imprevisión, abuso del derecho
Materia: CIVIL
Carátula: ARAGON Enrique A. c/ LAS CASUARINAS  S.R.L. s/ CONSIGNACION Y ESCRITURACION
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 1985-05-17

La mora del vendedor impide la aplicación de la teoría de la imprevisión, pero sin embargo si su conducta no fue dolosa, ya que no se trató de la malicia a que alude el art. 521 del Código Civil sino de una conducta meramente culposa, si se tiene en cuenta que el adquirente tiene la posesión del inmueble desde la firma del boleto habiéndose suscripto éste en abril de 1975, meses antes de la grave devaluación monetaria ocurrida en ese año, procede recomponer el saldo de precio en virtud del art. 1071 del código citado. La mora del vendedor tiene efectos expresamente previstos en el Código Civil, en virtud del art. 1423. Entre ellos se advierten la responsabilidad por daños (art. 508), la imposibilidad de reclamo del moroso si las obligaciones son correlativas (art. 510), la carga del caso fortuito que impone el art. 513, la obligación de pago de la cláusula penal (art. 659), el impedimento para arrepentirse del pacto comisorio (art. 1204). Pero no surge de norma alguna, como consecuencia de la mora, que el moroso deba soportar el ejercicio abusivo del derecho de la otra parte (conf. Alterini A., "El reajuste del precio en la compraventa inmobiliaria", L.L. 1978-C 42).

Cuando la ley sanciona al deudor moroso no pretende privarlo de su patrimonio, lo que sucedería si debiera recibir a cambio del inmueble un precio irrisorio, sino sólo imponer el deber de indemnizar los daños que ocasione a otros con su conducta (conf.

Moisset de Espanés, en Mosset Iturraspe-Moisset de Espanés, "Contratación inmobiliaria", p. 164).

Si la vendedora se encuentra en mora por no haber afectado el terreno fraccionado conforme, lo ordena la ley 14.005, en razón de esa conducta culposa no puede pretender la revalorización del saldo de precio, pues la pérdida del poder adquisitivo de la moneda es una implicancia económico-social que mal puede alegar en su favor la parte incursa en esa conducta (conf.C.N.Civ. Sala C, E.D. 76-372; L L. 1979-D-122;J.A. 1977-V-67).

La doctrina del abuso del derecho no puede ser generalizada a todos los casos de compraventa en los que el promitente de venta culpable del incumplimiento se vea en la situación de recibir un precio ya preterido por obra de la inflación, sino únicamente cuando las circunstancias de la causa debidamente acreditadas conduzcan inequívocamente a la aplicación de la normativa del abuso del derecho, por obrar el comprador contrariando el fin perseguido por la ley al reconocerle su derecho de hacer efectivo el contrato (conf. C.N.Civ. Sala D, E.D. 74-148, fallo 29747). Es decir, que no quepa duda alguna acerca del ejercicio anormal, intrínsecamente injusto del derecho invocado; debiendo tenerse en cuenta si existe intención de dañar, ausencia de interés en mantener las condiciones originales del acto, si se ha elegido la vía más dañosa para hacerlo valer, si con violación ostensible de las reglas éticas se ha actuado de manera no razonable y repugnante a la lealtad y confianza recíprocas (conf.art. 1071, Cód. Civil; Borda, "Tratado-Parte General", t. I - ps. 40 y sigts.; Llambías, "Tratado Parte General", t. I, ps. 180 y sigts.; C.N.Civ. Sala C, E.D. 80-665).