Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2013-03-18


Salta, 18 de marzo de 2013.- Y VISTOS: Estos autos caratulados: "KASIH DE NASSER, Hadui c/ FERREIRA, Juan Ramón; SARAVIA, Josefina Rita - DESALOJO"- Expte n° 311953/10 del Juzgado de 1ª Inst. Civil y Comercial 8º Nom. (CAM 391415/12 de Sala Primera), y_ CONSIDERANDO I.

Que vienen estos autos en virtud del recurso de apelación interpuesto a f. 227 por el codemandado Juan Ramón Ferreira en contra de la sentencia dictada en autos a fs. 223/225, por la cual se hiciera lugar al desalojo instado por la actora, el que fuera concedido a fs. 233 en relación y con efecto suspensivo.

A fs. 228/231 obra memorial de agravios, manifestando que en la sentencia recurrida no se han tenido en cuenta los señalamientos que se realizaron al contestar la demanda, especialmente en cuanto a que la actora mintió y falseó sobre el contrato de locación (ver el primer párrafo de los "hechos" en fs. 86 vta.).

Sostiene que la sentencia recurrida le afecta también por no contemplar la prueba realizada por los peritos designados donde se prueba de manera fehaciente las sumas de dinero que se entregaron en forma adelantada a la propietaria y a las mejoras necesarias y útiles que se realizaron (fs. 140 a 169 y 129 a 135).

Relata que el dinero entregado a la actora fue en realidad la suma de $193.669, sin su indexación e intereses y que no se declaró el beneficio de derecho de retención que fijan los artículos 3939 y 3940 del Código Civil.

Expresa que firmó un contrato de locación con la demandada sobre el inmueble de calle Alberdi 374 de esta ciudad desde el día 1º de noviembre de 2011, por el plazo de un año, que luego fue renovado y se realizaron siempre fuera de las fechas en que se fijaban como de terminación del contrato y que esto se prueba con las copias autenticadas del cuaderno municipal en donde se fija fecha y año.

Sostiene que el inmueble no se entregó en buen estado, conforme se prueba con la documental y pericial que se realizó en autos.

Asimismo manifiesta que se abonaron por mejoras $49.051,72, lo que acredita también con prueba documental.

Por otra parte, manifiesta que de los informes y de las copias de las inspecciones y multas se desprende que no pudo nunca hacer que se le otorgara la habilitación para funcionar como hotel o residencial o sea que el inmueble no se encontraba apto para cumplir con el objeto del contrato, lo que lo obligó a trabajar sin carteles.

Considera que ello lleva a concluir que las pérdidas entre la venta real y la venta estimada ascienden entre los períodos del año 2003 al año 2009 a la suma de $574.617, conforme el informe comercial y financiero que le entregara su contador.

A ello, dice, debemos sumar la cantidad de dinero entregado a la actora en calidad de adelanto de alquileres desde el año 2007 a 2009.

Asimismo, relata que a la finalización del último contrato la actora comenzó con conductas diferentes tales como no querer aceptarle los pagos ni otorgarle los recibos de pago, por lo que inició un juicio de pago por consignación, y posteriormente el juicio por desalojo.

Manifiesta que la sentencia recurrida no ordena la restitución de las sumas de dinero entregadas a la actora como tampoco el derecho de retención que establece el Código Civil hasta tanto se abonen las sumas por las mejoras realizadas.

A fs. 251/252 contesta la actora el traslado que se le confiriera del memorial de agravios presentado por la contraria, solicitando su rechazo En primer lugar solicita se declare desierto el recurso de apelación interpuesto por la demandada, en razón de que el escrito por ella presentado no reúne los requisitos exigidos por el art. 255 del CPCC, toda vez que no critica con argumentos sólidos la sentencia de 1º instancia, limitándose a exponer una serie de hechos que ya fueron evaluados por la magistrada interviniente al disponer el desalojo.

Por otra parte, expresa que la demanda por desalojo se inició por vencimiento del plazo de locación fijado en el contrato, el que operó de pleno derecho el día 28 de febrero de 2010, conforme la cláusula segunda de dicho instrumento.Manifiesta que, como lo señalara la magistrada de primera instancia, el demandado no acreditó que existiera una renovación tácita del contrato, lo que era carga suya, conforme lo dispuesto por el art. 377 del CPCC, encontrándose prohibida la tácita reconducción.

Asimismo, considera que los restantes argumentos vertidos por el demandado no son válidos para negarse a restituir el inmueble al vencimiento del plazo contractual.

Además, aclara que el demandado nunca explotó el inmueble como hostal o residencia, sino como hotel alojamiento o residencial por hora sin estar habilitado para ello, lo que es de público conocimiento, siendo ésta la causa de las multas y clausuras dispuestas por la Municipalidad de Salta.

Considera que tampoco constituye un agravio la referencia a las pérdidas entre la venta real y la venta estimada porque esto no es materia de debate en el juicio de desalojo; ni lo es la mención de los pagos detallados porque en este proceso no se reclama el pago de alquileres adeudados.

Finalmente, expresa que el hecho de que los sucesivos contratos que su parte celebró con el demandado se firmaran con posterioridad a su vencimiento no justifica la pretendida renovación automática del contrato.

Además, relata que antes del vencimiento notificó al demandado en forma fehaciente que debía restituir el inmueble en la fecha convenida, por lo que ninguna duda cabe acerca de la voluntad de no renovar el contrato de locación.

A fs. 274 pasan los Autos para Sentencia, providencia que se encuentra firme.

II. Que el recurso que se analiza, según surge del análisis de las constancias de autos, ha sido interpuesto en tiempo y forma (ver fs. 231 y 232 vta.).

En lo que concierne al pedido formulado por la apelada para que se declare desierto el recurso por falta de una crítica concreta y razonada del fallo, cabe sostener que esta Sala sigue la jurisprudencia y doctrina mayoritaria que sostiene un criterio amplio en orden a la valoración de la suficiencia de los agravios por ser la que mejor armoniza con el derecho de defensa y con el sistema de la doble instancia.

En caso de duda sobre los méritos exigidos para la expresión de agravios debe estarse a favor de su idoneidad (Fallos Sala I año 1995 fs. 442/445; 2000 fs. 402/403; 2001 fs. 205/206; 2013-S.D:7; 2011-fs. 833-835 ).

Por ello corresponde analizar los agravios vertidos por la demandada.De la lectura de la presentación obrante a fs. 228/231 surge que el demandado se agravia de que a su criterio la sentenciante de primera instancia no ha tenido en cuenta las pruebas por él aportadas a fin de acreditar las sumas de dinero por él entregadas al actora y las mejoras necesarias y útiles que dice haber efectuado en el inmueble objeto de la presente litis, omitiendo ordenar la restitución de las sumas de dinero mencionadas, así como tampoco se ordenó el derecho de retención que establece el Código Civil hasta tanto se abonen las sumas por las mejoras realizadas.

III. Que corresponde en primer lugar recordar que el presente se trata de un juicio de desalojo.

Precisa el procesalista Hugo Alsina que la acción de desalojo persigue asegurar la libre disponibilidad de los inmuebles al que tiene derecho a ellos, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en posesión precaria (tenencia) mediante actos o contratos que, por cualquier causa, no pueden ya considerarse existentes o, en su caso, cuando se encuentran sin derecho y contra la ley en el uso y goce de la cosa ajena (conf. Alsina, Hugo, "Tratado", 1ra. Ed., t. III, pág. 402, ap.2).

Por ello, la acción será viable cuando el actor acredite encontrarse en el supuesto previsto en el art. 691 del Código Procesal Civil y Comercial y que el demandado esté en obligación de restituir la cosa, ya sea por mediar un contrato o bien porque tenga el carácter de mero tenedor precario o intruso (C. Apel.C.C. Salta, Sala I, 1988, f°. 327).

Se tiene dicho que "El presupuesto necesario para que funcione el procedimiento especial del juicio de desalojo es que exista por parte del actor un derecho personal a exigir del demandado la devolución de la cosa: no el derecho real oponible erga omnes de someter la cosa a su disposición, hipótesis ésta cuya acción propia es la reivindicatoria.

Por tal razón se acuerda la acción no solo al propietario sino también al poseedor, a quien siendo locatario subarrendó la propiedad, al comodante, etc". (Fallos C.A.C.C. Salta, Sala I año 1996 fs. 687/690; 2008 fs. 983/984; 2011 fs. 385/386).

Como bien lo destaca la resolución en grado, analizadas las pruebas aportadas no existen dudas de que el demandado debe reintegrar el bien al actor como consecuencia del vencimiento del plazo de contratación.

En consecuencia, y estando vencido el plazo de vigencia del último contrato, resulta acertada la sentencia en cuanto hace lugar a la demanda y condena al demandado a restituir el bien, lo que resulta ajustado a derecho por aplicación de los arts. 1197, 2271 y cc. del Código Civil.- Cabe destacar que La Ley 21.452 ha venido a reformar el art. 20 de la ley 13.246, al señalar que: "vencido el término legal o al término pactado, si éste último fuera mayor, el arrendatario deberá restituir el predio sin derecho a ningún plazo suplementario para el desalojo y entrega libre de ocupantes".

De los términos de la disposición legal citada, surge que la legislación de la materia no acepta la tácita reconducción, es así que la continuación del arrendatario por un período dado, no es sino la condescendencia del propietario que no hace uso de su derecho.

Prohibida entonces la tácita reconducción, es preciso una manifestación positiva de voluntad del locador para que se opere la prórroga una vez vencido el plazo, circunstancia que no se da en el sub lite.

Finalmente, cabe agregar que, tal como lo expusiera la juez en grado, los rubros que reclama el demandado deberán ser deducidos en una pretensión aparte y distinta de la presente acción de desalojo, la cual contiene normas especificas por tratarse un proceso especial.

En consecuencia, no habiendo el apelante controvertido los argumentos que sustentan el auto impugnado (fs. 223/225), corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto a fs. 22/231 y confirmar, en consecuencia, dicho decisorio.

IV. En lo referente a las costas, y por el criterio objetivo de la derrota, debe soportarlas quien pierde la instancia; en autos, el apelante (arts. 67 y 68 del C.P.C.C.).

Por ello LA SALA PRIMERA DE LA CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL FALLA I. RECHAZANDO el recurso de apelación interpuesto a fs. 228/231 y, en su mérito, CONFIRMANDO la sentencia de fs. 223/225.

Con Costas a cargo del apelante.

II. Regístrese, notifíquese y bajen los autos.