Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2017-04-25


AUTOS Nº 138406 (1º JUZ. CIVIL) (SALA III N° 11755) "MANINI NACUSI Oscar Alfredo C./ Di Luciano Víctor Esteban - Ordinario" ///En la ciudad de San Juan, a 25 días del mes de Abril de dos mil diecisiete, reunidos los Señores Miembros de la Sala Tercera de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, Dr. Daniel Olivares Yapur y Dr. Luis Alberto Recio, para conocer sobre los recursos de apelación deducidos por la actora a fs. 271, concedido a fs. 272 y por la demandada, a fs 270, concedido a fs 297, contra la sentencia de fecha 23 de septiembre de 2017, obrante a fs. 255/269.

El Sr. Juez de Cámara, Dr. DANIEL OLIVARES YAPUR dijo:

El Señor Juez del Primer Juzgado Civil, a fs. 255/269 en sentencia definitiva resolvió: I) Rechazar la excepción de falta de legitimación activa y pasiva opuestas por el demandado Sr. Victor Esteban Di Luciano contra la presente demanda, con costas. II) Hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios deducidos por los Sres. Oscar Alfredo Manini y Martha Susana García de Manini contra el Sr. Víctor Esteban Di Luciano, condenándolo a éste al pago de la suma de pesos Cincuenta y dos mil quinientos sesenta, con mas los intereses legales calculados a la tasa activa que aplica el Banco Nación Argentina Suc. San Juan, para las operaciones de descuento, desde la fecha que cada canon mensual determinado venció (1er día del mes siguiente y a razón de los valores mensuales fijados en el considerando Nº VI) y hasta el momento de su efectivo cumplimiento, el que deberá realizarse en el término de quince días de quedar firme la liquidación que se practicará al efecto, con costas a cargo del demandado. III) Rechazar la excepción de pago total documentado opuesta por los Sres Oscar Alfredo Manini Nacusi y Martha Susana García de Manini contra la reconvención interpuesta, con costas a su cargo. IV) Hacer lugar a la reconvención por cobro de pesos interpuesta por el señor Víctor Esteban Di Luciano contra los Sres Oscar Afredo Manini Nacusi y Martha Susana García de Manini, condenándolos a éstos al pago de la suma de pesos tres mil setecientos cincuenta ($ 3.750) con más los intereses legales calculados a la tasa activa que aplica el Banco Nación Argentina Suc. San Juan, para las operaciones de descuento, e intereses punitorios pactados (cláusula 07.3) equivalentes al 50 % de la tasa activa, todo desde el 15/03/2009 y hasta el momento de su efectivo cumplimiento, el que deberá realizarse en el término de quince días de quedar firme la liquidación que se practicará al efecto. V) Regular los honorarios profesionales a los Dres. Sebastián Manini García y Martha García de Manini por la labor desarrollada en tres etapas (demanda-prueba-alegatos) en doble carácter y como gananciosos en un valor equivalente al 21 % a cargo del demandado vencido y por el éxito obtenido en la excepción de falta de legitimación activa y pasiva rechazada en un 7 % a cargo del demandado y los honorarios de los Dres. Silvia Fernández de Zammitto y Ricardo Alberto Zammitto, por la labor desarrollada en tres etapas (contestación de demanda-prueba-alegatos) en doble carácter y como perdidosos en un valor equivalente al 12,6 % a cargo de su cliente y los honorarios a la perito psicóloga María Victoria Yañez Coll, por la pericia psicológica presentada en un valor equivalente al 2 % calculado al monto que prospera la demanda.- Regular los honorarios profesionales a los Dres. Silvia Fernández de Zammitto y Ricardo Alberto Zammitto , por la labor desarrollada por la reconvención, en tres etapas (reconvención-prueba-alegatos) en doble carácter y como gananciosos en un valor equivalente al 21 % y por el éxito obtenido en la excepción de falta de pago documentado rechazada en un 7 % a cargo de los accionantes reconvenidos y al Dr. Sebastián Manini García por la labor desarrollada en tres etapas (contestación de reconvención-prueba-alegatos) en doble carácter y como perdidoso en un valor equivalente al 12,6 % a cargo de sus clientes, todos estos porcentajes que se calcularán sobre las distintas liquidaciones que oportunamente se practiquen, dejando aclarado que las bases serán distintas según corresponda a los honorarios por el trámite de la demanda (importe por el que prospera la demanda más sus intereses) y/o al trámite de la reconvención (monto reclamado en la reconvención más sus intereses).-	Contra dicho pronunciamiento se alza la actora interponiendo recurso de apelación a fs. 271 el que es concedido a fs 272, expresando agravios a fs. 285/296. Y la demandada, interponiendo recurso de apelación a fs. 270, el que es concedido a fs. 297. Expresa agravios a fs.274/282, obrando a fs. 298/299 la contestación de la actora.

Antecedentes	Sin perjuicio de la relación de la causa efectuada por el Señor Juez del Primer Juzgado Civil, relato sucintamente los hechos a los fines de darle una razonable autonomía al presente. La acción se origina en el reclamo de daños y perjuicios que deducen los señores Oscar Alfredo Manini Nacusi y Martha Susana García de Manini contra el señor Víctor Esteban Di Luciano, reclamando la suma de $ 84.200 e intereses, por responsabilidad contractual. En fecha 21-11-08 compraron al demandado por boleto de compraventa una unidad funcional individualizada en planta baja, Modulo E con cochera, de un edificio a construirse en calle Catamarca 271, Norte Capital, cuyo precio fue oportunamente cancelado. El departamento fue adquirido por el demandado en pozo, a la empresa constructora URBA SRL, la que otorgó en su momento la escritura traslativa de dominio a favor de los actores. El vendedor se comprometió a entregar el inmueble en fecha 18-7-08, con un plazo adicional de seis meses posteriores y en caso de hacer uso del mismo se acordó en concepto de cláusula penal el pago de $1.000 mensuales hasta la entrega de la posesión. Vencido el plazo originario el demandado no entregó la posesión y vencidos los 6 meses de gracias no pagó la cláusula penal. Fue intimado por carta documento de fecha 18 de julio de 2009 sin obtener respuesta. La entrega del departamento se concretó informalmente en el mes de junio de 2012, es decir 35 meses después de la fecha estipulada generando daño patrimonial y extrapatrimonial a los actores quienes en fecha 26-09-2012 remiten carta notarial, la que tampoco fue respondida, iniciando este reclamo.

El demandado comparece y opone excepción de falta de legitimación activa y pasiva, con fundamento la primera en que al momento de demandar los accionantes se encuentran en mora. Sostienen que el pago del precio del inmueble fue pactado para el día 30-1-09 habiendo hecho un pago parcial en fecha 26-2-09 y el saldo de $ 3.750 con mas los intereses punitorios pactados, nunca fue cancelado, persistiendo a la fecha. Desconoce el recibo presentado en fecha 18-5-09 por tal importe en tanto la firmante, señora Analía Sánchez no es vendedora ni apoderada de Di Luciano ni fue autorizada por éste para recibir dinero o extender recibos a su nombre. O sea que la mora del adquirente data del 31-01-09 y se extiende hasta la actualidad, encontrándose liberado al demandado de su carga de cumplimiento, lo que fundamenta la excepción de falta de legitimación pasiva. En subsidio contesta demanda reconociendo la existencia del contrato de compraventa. Sostiene que al encontrarse en mora el adquirente no había obligación de su parte de entrega del inmueble ni obligación de pago de cláusula penal. Como gesto de buena voluntad reconoce haber entregado la posesión del inmueble a comienzos de 2011 y reconviene por la suma de $ 3.750 que es el saldo del precio impago con mas los intereses punitorios pactados, con mas los daños y perjuicios sufridos. Contestan los accionantes las excepciones deducidas y niegan encontrarse en mora, invocan la existencia del pago y como prueba de ello el recibo de $ 3.750 extendido en el domicilio del vendedor y suscripto por la Sra Sánchez por Víctor Di Luciano. Ambos conviven como pareja en el domicilio de Gral Acha 117 Sur 4ª piso A, donde se efectuó el pago. Prueba de tal cancelación es que nunca el demandado requirió el pago ni intimó por tal motivo a los actores. Y oponen al progreso de la reconvención, el pago total documentado. Art 733 C.Civil) . El reconviniente contesta la excepción, desconociendo el recibo y el pago.	Producida la prueba se dicta en fecha 23 de septiembre de 2015 sentencia definitiva, la que obra a fs. 255/269, contra la cual se alzan en recurso, la demandada, a fs 270 y la actora a fs. 271, concedidos a fs. 297 y 272, respectivamente. Los agravios expresados por la parte Actora ( fs. 285/296 ) pueden sintetizarse en la siguiente forma: Primero) Atribuye al setenciante una incorrecta valoración de la prueba apartándose de la sana crítica racional. Afirma que si bien alude el juez de grado a la norma del art 1197 del C.Civil que consagra el principio voluntarista del pacta sub servanda consagrado por la ley y al principio de buena fe que debe prevalecer en la contratación e interpretación de los contratos previsto por el art. 1198 del C.Civil, sin embargo no ha valorado debidamente la prueba y la conducta de las partes al concluir en el desconocimiento del valor cancelatorio del recibo aportado por su parte.

No ha considerado el Juez particularmente la falsedad de los dichos de la firmante del recibo, Señora Sánchez en el domicilio del Señor Di Luciano quien, reconoce haber recibido el dinero pero niega haberlo entregado a éste. También la conducta del accionado demuestra mala fe, al ocultar cuando contesta la demanda y desconoce el pago, la relación que lo une a la Sra. Sánchez con quien tiene un hijo en común, siendo el domicilio de éste el de Calle Gral Acha, donde se efectuó el pago. O sea que solo ha valorado el A-quo el testimonio de la Sra. Sánchez y no el testimonio del corredor de inmuebles que expresa que no había deuda alguna de la compraventa, ni la conducta de las partes en el cumplimiento del contrato. Omitiendo valorar que el pago se realizó a persona autorizada, fue cancelatorio y de utilidad a la accionada quien nunca reclamó deuda alguna hasta la contestación de demanda. Segundo) Le agravia el rechazo de la indemnización por daño moral sosteniendo el sentenciante que medió incumplimiento de su parte, cuando los actores cancelaron íntegramente el precio estipulado desconociendo la prueba pericial psicológica que demuestra el sufrimiento de los actores ante la falta de entrega del inmueble adquirido la que se concretó casi tres años después de la fecha estipulada. Tercero) se agravia por la imposición de costas a la actora por la reconvención de la demandada y el rechazo del pago documentado, la que deberá ser revocada.

Los Agravios de la Accionada pueden sintetizarse de la siguiente forma : Primero) Cuestiona el apelante que en una interpretación sui generis del derecho de fondo, rechace el juez de grado la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el demandado Sr Di Luciano, dejando de lado el incumplimiento probado del actor. El sentenciante reconoce que el actor incumplió en el pago antes de que se tornara exigible la obligación de entrega del inmueble, siendo un incumplimiento tenue. Disienten con tal afirmación ya que el incumplimiento es o no es. Es irrelevante que la cuantificación económica del incumplimiento haya sido mayor o menor y dejar de pagar la suma pactada constituye un incumplimiento liso y llano y ante la mora del deudor, el demandado queda automáticamente eximido de su obligación. La mora del actor al momento de iniciar esta acción lo inhabilita jurídicamente para demandar cumplimiento de las obligaciones a cargo de la accionada y a su vez el cumplimiento del demandado al momento del inicio de la demanda, excluye a éste jurídicamente para ser demandado. Segundo) Considera incongruente y contradictoria la sentencia que condena a su parte al pago de daños y perjuicios a los actores. El sentenciante tiene por acreditado el contrato de compraventa inmobiliaria y las condiciones pactadas por las partes pero resuelve a favor de la actora, quien se encontraba en mora desde casi el comienzo de la relación, suponiendo que habría existido una especie de pacto de prórroga implícito. Resulta contradictoria la sentencia que por un lado considera hubo un incumplimiento tenue del actor atento la suma irrisoria adeudada ante el monto total convenido en la compraventa y condena a su parte por los daños sufridos por el accionante ante el incumplimiento de la demandada que no entrego en tiempo el inmueble y por otro lado, desconociendo el valor cancelatorio del recibo aportado por los accionantes haga lugar a la reconvención deducida por su parte. O sea que reconoce que medió incumplimiento de pago por parte del actor, encontrándose en mora al momento de demandar y no obstante ello hace lugar al reclamo de daños y perjuicios en mérito al incumplimiento del demandado, olvidando que nadie puede demandar a otro si él mismo no ha cumplido u ofrecido cumplir con su obligación nacida de la relación sinalagmática. Tercero) Apela los honorarios regulados a la actora como gananciosos por altos y a los propios, considerados perdidosos, por bajos.

TRATAMIENTO	Con el fin de clarificar los principios sobre los cuales he de basar la decisión del presente caso inicio mi voto con las siguientes premisas, atinentes al primer agravio de la actora y primero y segundo de la accionada, por su interrelación y vinculación temática.

En tal tarea, cabe recordar que el Código Civil, aplicable a la presente causa sin perjuicio de la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación Ley 26.994 al momento en que expido el presente voto, define el contrato en el art 1137 y en el art 1197 determina la fuerza de su significación al expresar que constituye " una regla a la cual deben someterse como a la ley misma". Por su parte el art. 1198 dispone en su primer párrafo que "Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión".

Respecto de la ejecución del contrato, la doctrina determina (conf. Dr. Atilio Aníbal Alterini en su obra "Contratos Civiles Comerciales de consumo Teoría General", Edit. Abeledo Perrot año 1999, pág. 33) claramente que el cumplimiento debe ser llevado a cabo de buena fe. En esto también influye el criterio de verosimilitud respecto de lo que las partes quisieron y entendieron al celebrar el contrato, art. 1198 del Código Civil, debiendo tal deber de corrección pesar tanto sobre quien realiza la prestación como sobre quién debe recibirla (aut. cit., ob.cit. pág. 35). En tal sentido, en su obra "La buena fe en la ejecución de los contratos " la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci (Edit. "En Responsabilidad Contractual II, págs 211/279. Rubinzal Culzoni) afirma que la misma es el elemento ético-social del orden jurídico, pues se basa en la idea de la convivencia pacífica y próspera de personas en una comunidad donde la falta de cohesión no es posible sin que la confianza dispensada, al menos en general, no sea defraudada. También en este sentido la jurisprudencia ha dicho "Siguiendo los lineamientos del Dr. Atilio Aníbal Alterini en su obra Contratos Civiles Comerciales de Consumo Teoría General", Edit. Abeledo Perrot año 1999, pág. 91) en lo atinente a los alcances de los poderes del juez en materia contractual después de citar la frase del distinguido maestro Dr. Augusto Mario Morello en cuanto a que "Los jueces no pueden ser fugitivos de la realidad", sugiere que al decidir sobre la interpretación, la integración, la ejecución, la modificación o la extinción del contrato les incumbe una tarea de gran relevancia. La sentencia no es una expresión neutral de técnica jurídica o de acierto lógico, sino que debe necesariamente tener un contenido, responder a una política jurídica: a tal fin, los jueces pueden más vale deben aplicar todos los criterios axiológicos de moral y buena fe. Es importante destacar que se ha resuelto también que: "una de las consecuencias del deber de obrar y de ejercitar los derechos de buena fe es la exigencia de un comportamiento coherente, según el cual, si una persona dentro de una relación jurídica ha suscitado con su conducta una confianza fundada en una determinada conducta futura, según el sentido objetivamente deducido de la conducta pasada, no debe defraudar la confianza suscitada con una situación incompatible con ella" (conf. crit. Cám.Nac.Fed.Civ y Com, sala I, 03/04/97, L.L.1997E811 y D.J.19973541). (Cámara de Apelaciones de Comodoro Rivadavia, sala B3-10-2006 Autos " Y. D. c/ T. H.. S.R.L. s/ ordinario - Cita: MJ-JU-M-17096-AR | MJJ17096 | MJJ17096) .

En definitiva, la intención común debe descubrirse en los elementos intrínsecos o extrínsecos, en el conjunto del contrato o en la actitud de los contratantes en el curso de las negociaciones o en la oportunidad del cumplimiento (Conf. Mosset Iturraspe, "Contratos" Edición actualizada, pág 311).

A la luz de dichos criterios y entrando a merituar el presente caso, disiento con la conclusión del Juez A-quo en cuanto a la descalificación del recibo por $ 3.750 aportado por los accionantes con carácter de pago cancelatorio del precio de la compraventa. Por lo que adelanto opinión en sentido favorable a la admisión del primer agravio expuesto por la actora, desestimando a su vez los agravios primero y segundo de la accionada.	Acreditada que ha sido la existencia del contrato de compraventa inmobiliaria celebrado entre actores y demandado de fecha 21 de noviembre de 2008 (fs. 3/8) por expreso reconocimiento de las partes y atento las posturas asumidas por ambas en el proceso, cabe analizar si los contratantes cumplieron con sus respectivas obligaciones, considerando particularmente que reclamando los actores indemnización por daños y perjuicios sufridos ante la demora en la entrega del inmueble adquirido casi tres años después de la fecha convenida, el accionado desconoce el derecho de los accionantes a quienes imputa encontrarse en mora en el cumplimiento de su obligación de pago, situación que sostienen se mantiene al momento de demandar, desconociendo el recibo de pago cancelatorio aportado por aquellos.

Recuerdo que el contrato de compraventa es consensual en el sentido del art. 1140 del Código Civil y no real, por lo cual queda concluido y produce sus efectos generando las obligaciones propias de ese contrato desde el acuerdo del comprador con el vendedor sobre la cosa, sobre el precio y sobre la naturaleza misma de la obligación, naciendo con el mismo las consecuencias consiguientes y otorgando al comprador que pagó el precio la facultad de exigir al vendedor la entrega de la cosa, obligación de dar, momento en el cual recién adquiere los derechos reales sobre la misma.

La principal obligación del comprador es pagar el precio convenido en la fecha estipulada, mientras que la del vendedor es la entrega de la cosa convenida. Bajo tales premisas, se analiza el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes, no pudiendo soslayar que conforme carga de la prueba- art 340 del CPC- le corresponde al actor acreditar la existencia de la obligación y el pago, mientras que al demandado que persigue su liberación, su cumplimiento sujeto a los términos convenidos.

Del análisis de la prueba rendida, resulta debidamente acreditado el acuerdo de voluntades entre el actor y la demandada. Sin embargo afirma la actora que el Juez de grado no ha valorado adecuadamente la prueba rendida, siendo el único fundamento utilizado para descalificar el valor cancelatorio del recibo de $ 3.750 aportado por su parte, la declaración testimonial de la suscriptora de tal recibo, sin considerar ni valorar la postura de las partes respecto de sus respectivas obligaciones, la prueba instrumental aportada y la declaración del testigo Martín Olivera (fs 172/173), pieza clave para la decisión del litigio. En este sentido sabido es que los jueces no están obligados a ponderar todas las probanzas producidas en el juicio, ni a seguir a las partes en todas sus alegaciones y argumentos, bastando que se hagan cargo de aquellos que sean conducentes a la decisión del litigio. (Morello, "Boleto de Compraventa",pag.755; Palacio, Lino E."derecho ProcesalCivil",T IV,359,C) Sin embargo discrepo respetuosamente con la valoración efectuada por el sentenciante respecto de la prueba rendida en el presente caso. De los términos del contrato de compraventa (fs 3/ 4) resulta que el precio del inmueble fue pactado en la suma de $ 207.500, pagando el adquirente en el acto mismo de la contratación la suma de $ 103.750 y obligándose a cancelar el saldo de $ 103.750 a los setenta días de la firma del contrato. ( cláusulas 3ª y 4ª). Obra a fs. 09 recibo de pago de la suma de $ 100.000 de fecha 26-02-09, quedando un saldo de $ 3.750, suma que se obligan los adquirentes a cancelar en fecha 15-3-09. A su vez, la obligación del vendedor es la entrega del inmueble en fecha 18 de julio de 2009 con un plazo adicional de prórroga por seis meses durante los cuales pagaría en concepto de cláusula penal la suma de $ 1.000 mensuales.

Si bien afirma el accionado que el comprador incurrió en mora automática ante el incumplimiento del pago de $ 103.750 al vencimiento de la obligación, siendo tal el fundamento de la excepción de falta de legitimación pasiva y activa articulada por su parte, en nuestro derecho quien procura el cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas debe expresar su voluntad cabalmente, intimando el cumplimiento de la prestación adeudada, bajo el pertinente y concreto apercibimiento, no habiendo acreditado Di Luciano tal intimación o requerimiento alguno respecto de la mora en el cumplimiento del pago convenido por parte de los actores.

El recibo aportado por el deudor, cuya validez como pago cancelatorio resulta ser la cuestión a resolver y determinante para decidir la suerte de los agravios expresados por ambas partes aunque por distintos fundamentos, fue suscripto en fecha 18 de mayo de 2009 por la Sra Analía Sánchez DNI 26.790317, en nombre de Víctor Di Luciano ( fs 11) reconocido en contenido y firma por la suscribiente conforme declaración testimonial de fs. 221, afirmando haber recibido el dinero pero no haberlo entregado a éste.

Afirman los actores, la validez del pago cancelatorio realizado a la Sra Sánchez, pareja convivencial del demandado y madre de su hijo Gael Evaristo Di Luciano, cuyo domicilio acreditado es el de calle Gral Acha 117 sur, al igual que el del hijo de ambos, con sostén en la disposición del art. 733 del Código Civil, en tanto el pago efectuado a la Sra Sánchez ha sido de utilidad del acreedor. Sin embargo el Juez de grado, transcribiendo en su fallo gran parte de la declaración testimonial de la suscriptora del recibo, no reconoce el carácter de cancelatorio sostenido por los accionantes y por ello materia del agravio en análisis.

En mérito al principio de buena fe invocado ab initio y analizadas las constancias probatorias incorporadas conforme regla de la sana crítica, como también evaluada la conducta de las partes en el cumplimiento del contrato, juzgo que resulta indiscutible que habiendo el comprador efectuado el pago referido en el domicilio particular del vendedor, recibido por quien resulta ser su pareja y madre de su hijo, quien le otorga recibo por cuenta de aquel, el adquirente podía razonablemente creer que la Señora Sánchez tenía autorización suficiente para obrar en nombre y representación del señor Di Luciano, tal como lo consigna en el recibo otorgado.

En el caso, desconoce la accionada al momento de contestar demanda, no antes, tal recibo de $ 3.750 aportado por los actores con entidad de pago cancelatorio del precio estipulado, negándole a la suscriptora del mismo capacidad para otorgar tal recibo. Sin embargo, acreditada que ha sido entre ambos la existencia de una relación de familia, con un hijo en común cuyo domicilio es precisamente el domicilio particular denunciado por el accionado y lugar en el cual se efectuó el mismo, como así también relaciones comerciales cuya naturaleza y magnitud surge de la declaración de aquella, tales hechos acreditado en la causa me llevan a considerar que al menos medió entre ambos la concesión de un mandato tácito en los términos del art. 1874 del Cód. Civil y como consecuencia el recibo otorgado por la Sra. Sánchez en nombre del Señor Di Luciano resulta plenamente eficaz, habiendo sido de utilidad para el vendedor ( art 733 del C.Civil), quien nunca reclamó del adquirente deuda alguna originada en la contratación.

El mandato tácito otorgado por Di Luciano a la Sra Sánchez, a quien lo une ya se ha visto una relación familiar y comercial, para recibir el pago cancelatorio del precio de la compraventa en su domicilio particular y otorgar a su vez recibo cancelatorio en su nombre, surge no sólo de tales hechos positivos que demuestren inequívocamente la voluntad de otorgarlo, sino también de su inacción o silencio posterior, sin que haya impedido de modo alguno pudiendo hacerlo, los actos que sabe que otro hizo en su nombre. Conclusión que se ve corroborada a través de la conducta asumida por el demandado a partir de fecha de la compraventa efectuada. En primer lugar no hay constancias de que haya requerido por medio alguno al adquirente el pago de saldo de precio, guardando silencio incluso ante el requerimiento fehaciente del accionante por carta documento de fecha 24-07-09 (fs 11) por la que lo intima a expresar la fecha cierta de entrega del inmueble, habiendo vencido los plazos convenidos, originario y plazo de gracia de seis meses posteriores y particularmente ante la carta notarial enviada por el accionante en fecha 26-9-12 . Es decir, el supuesto estado de mora del accionante esgrimido por el demandado como elemento determinante para rechazar la presente acción por daños y perjuicios y no cumplir a su vez con su obligación de entrega del inmueble no ha sido acreditado.

En tanto el recibo de fecha 26 de febrero de 2009 (fs 09), fue otorgado pacíficamente por el vendedor e incluso de sus términos surge el otorgamiento do un plazo de prórroga para la cancelación de la mínima diferencia restante de $3.750, concretada a través del pago cuyo recibo cancelatorio es materia del presente análisis.

A mayor abundamiento, existen otros elementos probatorios que acreditan no sólo la cancelación del precio de venta del inmueble por parte del adquirente a través del recibo referido, sino también del incumplimiento del vendedor con la obligación de entrega de la cosa vendida a su adquirente en el tiempo estipulado, en tanto reconocen las partes que la posesión del inmueble fue entregada informalmente al adquirente en el mes de junio de 2012, siendo condición de tal entrega conforme cláusula 8º del contrato de compraventa, el encontrarse al día en el pago de las cuotas convenidas. Es decir la conducta del accionado al guardar silencio ante aquellos reclamos es claramente demostrativa del cumplimiento por parte del los adquirentes de las obligaciones a su cargo, pago del precio, como también su incumplimiento en la entrega de la cosa vendida, entrega que se concretó casi tres años después de la fecha convenida.	Por último y ello resulta determinante para desechar toda duda en cuanto a la inexistencia de mora en el comprador y la cancelación total del precio de compraventa inmobiliaria, extremo corroborado por el testigo Martín Olivera a fs. 172, el hecho de que no existió impedimento alguno para que el adquirente hoy accionante haya obtenido la escrituración del inmueble conforme constancias de escritura pública obrante a fs. 144/148 en fecha 21 de agosto de 2012, extremo éste que resulta impensado en el supuesto de que hubiere un saldo de precio impago como lo sostiene el demandado. El otorgamiento de la escritura traslativa de dominio es elemento determinante de la cancelación previa del precio de la compraventa por parte del adquirente acreditado a través del recibo cancelatorio de fs.11.

Cito al efecto fallo que resulta útil a la causa. " A partir de la causa 6692 del 31-10-90, se fijó la hermenéutica aplicable, que dice: negar el efecto cance1atorio del pago importa en estas condiciones hacer caer el andamiaje de la seguridad jurídica, de la principal forma de extinción de las obligaciones. Porque aquél, entendido como el cumplimiento da la prestación que hace al objeto da la obligación tiene la virtualidad de cancelar el crédito y disolver la obligación en forma definitiva e irrevocable. El efecto cancelatorio del pago se convierte en un derecho adquirido inalterable, sobre el cual no podría volverse sin alterar el derecho de propiedad garantizado por 17 de la constitución nacional. La prueba del pago, por excelencia el recibo, luego de reconocido por las partes en cuanto a su autenticidad, es prueba completa de aquello que en él consta, sin, que pueda discutirse si es que no se ha incluido en é1 algún tipo de reserva. Referencias: normativas: constitución nacional, art. 17; código civil art.725. Doctrinarias: llambías, j.j.; "tratado de derecho civil obligaciones, toma ii-d, págs. 105/14 y 258/66; ed. Perrot, 1975; borda, "tratado de derecho civil-obligaciones", toma i, págs. 522/27 y 562/75, ed. Perrot, 1976. Jurisprudenciales: c.n,civ. Y com. Fed; sala iii, causa 6692 del 31.10.90. Auto: DELLA ZOPPA SILVESTRE FERNANDO c/ CAJA NACIONAL DE AHORRO YSEGURO s/ COBRO. - Sala: Sala 3. - Mag.: Fecha: 06/12/1991 - Nro. Exp. : 8.102. Lex Doctor 9.1. En autos, es indudable la acreditación por parte del adquirente del pago efectuado, cuyo recibo cancelatorio obra a fs. 11 a pesar del desconocimiento intentado tardíamente por el demandado. Y si bien, el mismo fue en fecha 18-05-09 es decir dos meses después de la fecha estipulada ( 15-03-09), atento su mínimo valor en relación al precio total de la compraventa, fue aceptado pacíficamente por parte del accionado conforme conducta asumida por éste a través del tiempo tal como ha sido valorado supra.

Como consecuencia lógica de la valoración efectuada precedentemente cabe otorgar plena validez al recibo de $ 3.750 y con ello el efecto cancelatorio del pago efectuado, por lo que propicio admitir el primer agravio de la actora, revocando en lo pertinente la sentencia recurrida en cuanto lo descalifica como tal, y como consecuencia de ello, confirmar el rechazo de las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva deducidas por el demandado, desestimando el primer agravio de la demandada. También corresponde como consecuencia de lo resuelto e iguales fundamentos, admitir el tercer agravio de la actora, propiciando con mi voto la revocación de la sentencia en cuanto hace lugar a la reconvención deducida por el demandado por el cobro de la suma de $ 3.750 con fundamento en la falta de cancelación del monto referido por parte de los accionantes, atento los fundamentos expresados y la conclusión sobre el pleno valor cancelatorio del pago efectuado por el comprador conforme recibo de fecha 18-05-09 agregado a fs. 11, con costas a la reconviniente.	También como consecuencia de lo expresado, propicio el rechazo del segundo agravio de la accionada, confirmando la sentencia en crisis en cuanto hace lugar al reclamo de daños y perjuicios formulado por los accionantes, en cuanto tiene por acreditado el incumplimiento del vendedor con su obligación principal estipulada en el contrato de compraventa inmobiliaria, es decir la entrega en debido tiempo de la unidad comprometida, habiendo sido acreditado un daño cierto y real, al no poder darle el destino pretendido al adquirir el inmueble cual es obtener del mismo una renta a través de su alquiler.

"Corresponde hacer lugar a la pretensión resarcitoria por la demora en la entrega de la posesión de un inmueble vendido, pues dada la situación de mora rige el art. 576 del Código Civil. Ante la indisponibilidad de un inmueble comprado el daño es cierto y no eventual, y no se requiere una prueba de los gastos que hubiera insumido el reemplazo del inmueble, pues ya sea que el comprador lo destinara a renta o a su vivienda personal, dejó de obtener una razonable utilidad a la que tenía derecho". Auto: VELLANO, Carlos Alberto c/YACOUBIAN, Isaac y Otros s/ESCRITURACION - Sala: Civil - Sala C - Mag.: RUDA BART - Tipo de Sentencia: Sentencia Definitiva - N° Sent.: C. C149263 - Fecha: 196-0195 -Lex doctor 9.1.

En tal sentido acertadamente ha sostenido el Juez de grado conforme circunstancias acreditadas en la causa que el inmueble fue entregado al adquirente en el mes de junio de 2012, es decir casi tres años después de la fecha primeramente estipulada y dos años y medio después del plazo extraordinario. En cuanto al monto de la indemnización por daño patrimonial ordenada pagar por el sentenciante, no habiendo sido materia de agravio de la actora se confirma como obligación a cargo del accionado de pagar a los accionantes la suma de $ 52.560 con más los intereses determinados en la sentencia, conforme punto II del resolutorio de fs. 268.	Cabe por último analizar el segundo agravio de la actora, quien cuestiona el rechazo de la indemnización por daño moral reclamada por los accionantes. En materia de daño contractual, la responsabilidad consiste en la obligación de reparar los daños causados al acreedor, que la ley impone al deudor en virtud del incumplimiento de las obligaciones pactadas (art. 505 inc.3° CC), siendo presupuestos para su procedencia el incumplimiento (art. 511 CC) o su cumplimiento defectuoso, o tardío (art.508); el daño, o sea la afectación "cierta" de un interés patrimonial, en las cosas, la persona, sus derechos o facultades, o por la pérdida de una ganancia (arts. 1068 y 519 CC), y excepcionalmente, extrapatrimonial, como el daño moral (art. 522 CC) y la relación de causalidad, o sea que debe existir un nexo entre el incumplimiento y el menoscabo real y efectivo del interés del acreedor (doctrina art. 906 y siguientes CC).

El art. 522 del Código Civil, admite en el ámbito contractual el daño moral, pero su procedencia queda librada en cada caso a la apreciación judicial de acuerdo a la índole del hecho generador de la responsabilidad y a las demás circunstancias que ofrece la causa. En este sentido sostiene el sentenciante como elemento determinante para el rechazo de la pretensión indemnizatoria, la supuesta calidad de deudores del precio de venta por parte de los accionantes, afirmación que no se compadece con la realidad, habiéndose por el contrario demostrado y acreditado el pleno cumplimiento de la obligación de pago del precio del inmueble adquirido por parte de los accionantes.	Cierto es que el daño moral en materia contractual sólo se configura excepcionalmente, dado que lo ordinariamente afectado suelen ser intereses patrimoniales.- Al respecto esta sala ha dicho que: "Se exige una prueba categórica del perjuicio, no resultando suficiente la existencia de molestias menores derivadas del incumplimiento, o en situaciones más extremas, que medie dolo en la conducta del incumplimiento obligacional.- El incumplimiento contractual por sí mismo no engendra daño moral y que, por lo general las molestias o inconvenientes que produce no alcanzan a configurar un perjuicio de esta naturaleza, por falta de certidumbre.- Para que el incumplimiento del contrato de compraventa genere daño moral, es menester que se pruebe la presencia de una turbación espiritual de razonable envergadura, no bastando las meras molestias que genera una conducta apartada de lo pactado.- Por lo tanto el mero estado de incertidumbre o la mera invocación de molestias, o frustraciones no justifican la reparación del agravio moral por frustración de compraventa". El criterio para su valoración es limitativo, debiendo probar acabadamente el estado de alteración espiritual, o las molestias agravadas ante el incumplimiento contractual". AUTOS Nº 52643 DEL 8º JUZ. CIVIL (SALA III 7114) "Tello Dante Nicolás C/Fracapani Ricardo - Cumplimiento de Contrato " PROT. DE SENT. Tº I Fº 179/184 AÑO 2004 23-04-04 CONT34.

En la especie ha sido acreditado a través de prueba instrumental, la posibilidad frustrada de los accionantes de disponer del inmueble adquirido, ante la demora injustificada de casi tres años en que incurrió el demandado en entregar el mismo, viéndose impedidos de obtener una renta o darle la utilidad que fuere. Situación ésta de angustia e inseguridad que resulta descripta en la pericia psicológica agregada a fs. 181/182.	Elementos que me llevan a admitir el agravio analizado , haciendo lugar a la pretensión de resarcimiento por daño moral pretendido por los accionantes, el que prudentemente, atento las circunstancias acreditadas en la causa se fija en la suma de $ 15.000 en forma conjunta para ambos accionantes, calculada a la fecha de entrega del inmueble (18 de Julio de 2009) pactada en el contrato de compraventa inmobiliaria, con más los intereses de la tasa activa hasta el día del efectivo pago. Por último, en mérito de los fundamentos expresados en el análisis y resolución del agravios expuestos por las partes, se rechaza el tercer agravio de la demandada referido a honorarios, los que deberán ser regulados conforme solución que se propicia en el presente voto. Costas de la Instancia. Deben imponerse al demandado vencido, de conformidad al criterio objetivo de la derrota previsto por el art 66 y concordantes del CPC. Corresponde entonces regular los honorarios profesionales por la actuación en la Alzada, fijando los correspondientes al Dr. Alfredo Sebastián Manini García por su actuación en representación de los actores en doble carácter y Dra. Martha Susana García de Manini por su actuación en derecho propio, en forma conjunta, en el 50% de la suma que se regule por su actuación profesional en primera instancia y al Dr. Ricardo Alberto Zammitto, por su actuación en representación del demandado, en doble carácter, en el 30% de la suma que se regule por su actuación en primera instancia, con adecuación a lo resuelto en el presente pronunciamiento (arts. 16 y 21 de la ley 56-0 y 800 inc. 10 del CPC).

El Señor Juez de Cámara, Dr. LUIS ALBERTO RECIO dijo: Por sus fundamentos adhiero al voto del Dr. Daniel G. Olivares Yapur.

POR ELLO, Normas legales y jurisprudencia citadas, SE RESUELVE:

1) Hacer lugar al recurso de apelación deducido por la actora a fs. 271, concedido a fs. 172, revocando la sentencia de fs. 255/269 en cuanto rechaza la excepción de pago total documentado deducido por los accionantes Sres. Oscar Alfredo Manini Nacusi y Martha Susana García de Nacusi contra la reconvención deducida por el accionado y hace lugar a la reconvención.

2) Hacer lugar a la excepción de pago total documentado deducida por los accionantes contra la reconvención deducida por el demandado Víctor Esteban Di Luciano, con costas al vencido.

3) Rechazar en consecuencia la reconvención deducida por el accionado Víctor Esteba Di Luciano contra los actores Oscar Alfredo Manini Nacusi y Martha Susana García de Manini, con costas al vencido.

4) Desestimar en todas sus partes el recurso de apelación deducido por el demandado a fs. 270 concedido a fs. 297.

5) Hacer lugar al recurso deducido por la actora revocando la sentencia en cuanto rechaza la indemnización por daño moral pretendida por los accionantes, la que se declara procedente fijándose el monto de la indemnización por daño moral en la suma de $15.000 en forma conjunta para ambos accionantes, con más los intereses de la tasa activa calculados a la fecha determinada en los considerandos precedentes.

6) Imponer las costas de la instancia a la accionada vencida (art 66 del C.P.C., fijándose los honorarios profesionales de Alzada de conformidad a los considerandos que preceden.

Protocolícese, hágase saber, dése copia autorizada, bajen los autos. Déjase constancia que el presente fallo se expide con dos (2) firmas en virtud de lo dispuesto en el art. 257 del C.P.C..FDO: DR. DANIEL OLIVARES YAPUR; DR. LUIS ALBERTO RECIO. ANTE MI DRA. MARIA PATRICIA AUBONE- SECRETARIA- PROT. SENT. T° I F° 72/84 AÑO 2017.