Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2017-09-05


AUTOS N°152566 (C.C.Nº22325) DEL Noveno Juzgado Civil, CARATULADOS: "PADILLA Gladys Remedios C/ Alta Tecnología Alimentaria S.A. - Cobro de Alquileres".

PROTOCOLIZADO:L.S.- Año 2017- del TºII -Fº31/37- En la Ciudad de San Juan a Cinco (05)días del mes de septiembre de 2017, reunida en Acuerdo la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, bajo la presidencia del Dr. Oscar Roberto Otiñano y el Sr. Vocal Dr. Roberto M. Pagés Lloveras, a fin de conocer el recurso concedido mediante decreto de fs. 204, contra la sentencia de fecha veintinueve de julio del año dos mil dieciséis, recaída en los presentes autos Nº152566 (C.C. Nº22325) caratulados: "PADILLA GLADYS REMEDIOS C/ ALTA TEGNOLOGIA ALIMENTARIA S.A. - COBRO DE ALQUILERES -", dictada por la Sra. Juez titular del Noveno Juzgado Civil, obrante a fs. 192/198 vta.- EL DR. OSCAR R. OTIÑANO DIJO:

Viene a resolver el recurso deducido por la actora contra la sentencia que admite la excepción de falta de legitimación activa y revoca la sentencia monitoria del 30/11/2015 con costas a la ejecutante.- En el primer agravio pide se declare la nulidad del fallo que se pronuncia sobre cuestiones no planteadas violando el debido proceso y la defensa en juicio, cuestionando por incompletas y abstractas las citas de doctrina y jurisprudencia.- Seguidamente indica que los argumentos de la demandada se refieren a la excepción de litispendencia y no a la falta de legitimación y no se niega ni la relación sustancial, ni la calidad de locatario, ni la firma del contrato, ni que la actora pueda reclamar por la acción ejecutiva; por lo que la sentencia es arbitraria y admite improcedentemente la inhabilidad de titulo que no fue mencionada por la accionada como tampoco se introdujo la falta de acción, para concluir que la sentencia es nula por fallar extra petita. Cita jurisprudencia sobre el principio de congruencia, insinuando que la sentencia no se corresponde con las pretensiones de los litigantes, por lo que debe revocarse dictando nueva sentencia que rechace la oposición de la demandada con costas.- En el segundo agravio: alega la incongruencia de la sentencia porque bajo la apariencia de referirse a la falta de legitimación trata la habilidad de titulo, también es arbitraria y contradictoria porque no han cambiado los hechos que motivaron el dictado de la sentencia monitoria creando argumentos y defensas relativos a la inhabilidad de titulo. Afirma seguidamente que en cuanto a la fecha de entrega del inmueble se ha obviado la sentencia del juicio de desalojo que da razón a su parte por lo que la demandada debe los cánones hasta la devolución efectuada en setiembre de 2013.- Que conforme lo resuelto ningún contrato rescindido podría invocarse para reclamar daños y perjuicios, resultando contradictoria la sentencia con lo resuelto en la acción de daños entre las mismas partes impidiéndose que el locador pueda reclamar sus derechos por vía ejecutiva. Cita la opinión de Falcón inherente a la continuidad del curso de los alquileres y a que el vencimiento del plazo contractual no impide la acción ejecutiva, a lo que también le daría derecho la cláusula tercera del contrato que transcribe en lo pertinente. Finalmente expresa que el fallo no está debidamente fundado, cuestionando además la parte en que dice que su parte habría percibido la indemnización tarifada del art. 8 de la ley 23091 lo que es erróneo porque responden a un fin distinto al pago del canon locativo. Concluye y reitera que la sentencia es arbitraria y debe revocarse, rechazando la excepción y dejando subsistente la sentencia monitoria, con costas. Hace reserva de los recursos extraordinarios que instituyen las leyes provincial 2275 y nacional 48.- LA SENTENCIA: En lo que puntualmente nos interesa respecto del recurso planteado, luego de definir el concepto de la excepción de falta de legitimación, expresa que ambas partes están de acuerdo en la existencia del contrato de locación comercial entre la Sra. Gladys Remedios Padilla, como locadora, y Alta Tecnología Alimentaria S.A., como locataria, sobre el inmueble de calle Mendoza Nº 4.361 sur, Rawson, con duración desde el 01 de abril de 2.010 hasta el 31 de marzo de 2.013 y coinciden que los cánones locativos se encuentran pagos hasta el mes de octubre de 2.012.

Que actora y demandada difieren respecto de la fecha de entrega de dicho inmueble. Para la primera, ello ocurrió recién en septiembre del año 2.013, por constatación judicial dispuesta por el Tercer Juzgado de Paz que en copia obra a fs. 33/45. Para la locataria, por contrario, en el mes de octubre/noviembre 2.012, por resolución anticipada del contrato.

Que la accionante admite la recepción de una misiva enviada por la accionada por medio de la cual comunicó la resolución anticipada de la locación a partir de noviembre de 2.012. Sin perjuicio de ello, sostiene que la devolución del inmueble no se hizo efectiva sino hasta el 09 de septiembre de 2.013, por intermedio del Juez de Paz por el que tramitó el juicio de desalojo. Sigue diciendo que las vicisitudes existentes en relación al cumplimiento de dicho contrato dieron origen, al menos, a tres procesos distintos, a saber: Autos Nº35052/12, caratulados "PADILLA GLADYS REMEDIOS C/ ALTA TECNOLOGÍA ALIMENTARIA S.A. S/ Desalojo" que tramitaron ante el Tercer Juzgado de Paz de Capital; Autos Nº141235, caratulados "PADILLA GLADYS REMEDIOS C/ ALTA TECNOLOGÍA ALIMENTARIA S.A. S/ ORDINARIO", de trámite ante éste Noveno Juzgado Civil, y los presentes Nº 52566 CARATULADOS "PADILLA GLADYS REMEDIOS C/ ALTA TEGNOLOGÍA ALIMENTARIA S.A. S/ Cobro de Alquileres".

De las constancias de los autos Nº41235, caratulados "PADILLA GLADYS REMEDIOS C/ ALTA TECNOLOGÍA ALIMENTARIA S.A. S/ ORDINARIO", surge que la Sra. Gladys Remedios Padilla, representada también por el Dr. Iván Fernando Lorenzo, inició dicha acción a los efectos de reclamar contra A.T.A. S.A., los daños y perjuicios ocasionados por ésta como consecuencia del incumplimiento del contrato de locación suscripto por ambas partes en fecha 31 de marzo de 2.010.

En esa demanda reclama, entre otros rubros, los importes adeudados por resolución anticipada del contrato. Dice textualmente el escrito inicial que "de la comunicación cursada por la demandada resulta claro que la misma dispuso la rescisión anticipada del contrato de locación, por lo que conforme a lo establecido en los arts. 8 y 29 bis. de la ley 23.091, la demandada adeuda el importe equivalente a un mes de alquiler ($14.162 más IVA), en concepto de indemnización (art. 8º). Además, y dado que el aviso de la demandada llegó a la esfera de conocimiento de la actora con menos de veinte días de anticipación, se reclama también el importe equivalente a cuarenta días de canon ($18.882,66 más IVA), dado que el plazo mínimo legal con que debió cursar el aviso la demandada es de sesenta días". En la sentencia definitiva dictada el 16 de febrero de 2.016 que en copia certificada obra a fs. 150/168 se resolvió hacer lugar a ese reclamo, condenando a la demandada a pagar "el canon reclamado de Pesos Catorce mil ciento sesenta y dos ($ 14.162) más IVA, con más los intereses legales ley 4119. (...) Asimismo, teniendo en cuenta que no preavisó con sesenta días de anticipación, sino con veinte, también procede el importe del equivalente a los cuarenta días del canon locativo ya que si hubiese cumplido tal plazo, hubiera percibido ese monto. Existe un incumplimiento imputable a título de culpa y relación de causalidad entre la conducta de la locataria y el daño. Corresponde, entonces, la suma de Pesos Dieciocho mil ochocientos ochenta y dos con 66/100 ($ 18.882,66) más IVA, con más los intereses legales ley 4119".

De la transcripción, en sus partes pertinentes, del escrito de demanda y de la sentencia dictada en el proceso ordinario existente entre las mismas partes y con origen en el mismo contrato de locación, surge, sin lugar a dudas, que la locadora reconoció que la locataria hizo uso de la opción resolutoria que le otorgaba el art. 8º de la ley 23.091, a partir del 1 de noviembre de 2.012.

La rescisión anticipada constituye una forma excepcional de finalización del contrato prevista en la ley 23091. La indemnización del art. 8º de dicha ley tuvo por finalidad que el locador pudiera tomar las previsiones del caso ante la inminente desocupación y el pago de una indemnización. A partir de su ejercicio, concluye el contrato, cesando el curso de los cánones locativos y surgiendo el derecho del locador de obtener el resarcimiento correspondiente por el perjuicio que provoca dicha rescisión.

Por ello, si se declaró rescindido el contrato por voluntad del inquilino, a partir de allí no puede pretenderse el cobro de alquileres posteriores a dicha rescisión. Ello es así, porque la rescisión produce la extinción para el futuro del contrato, motivo por el cual las partes no puede seguir invocándolo y fundar en él pretensiones.

En tal sentido, se ha dicho: "La conclusión del contrato provoca la cesación del curso de los arrendamientos o rentas. Lo normal es que ellos se paguen hasta el momento de la restitución de la cosa; pero si luego de resuelto el contrato el locatario la retiene indebidamente, los alquileres deben considerarse extinguidos junto con el contrato y el locatario deberá por el tiempo de la mora una indemnización de daños. Habitualmente los tribunales tienen en cuenta para fijar esa indemnización el monto del alquiler, pero nada se opone a que se fije una cantidad mayor..." (Borda, G.A. "Tratado de Derecho Civil. Contratos I. pág. 713).

En similares términos, la jurisprudencia ha sostenido: "Tras la rescisión del contrato de locación, -que conlleva la extinción de las obligaciones de las partes para el futuro-, lo que puede reclamar el contratante cumplidor, son los daños y perjuicios emanados del incumplimiento del contratante infiel, pero no los períodos locativos posteriores a la rescisión". (CC0002 QL 1784 RSD-56-98 S, Fecha: 14/04/1998, Carátula: Conde Nélida y Otro c/ Bayerque Marcela Elisabet s/ Cobro Ejecutivo de Alquileres, Mag. Votantes: REIDEL - MANZI - CASSANELLO. Fuente: Lex Doctor 9.1).

Al haberse rescindido el contrato por el ejercicio por parte de A.T.A. S.A. de la facultad otorgada en el art. 8º de la ley 23.091, resulta abstracto pronunciarse en estos autos sobre la fecha de la efectiva restitución del inmueble.

En consecuencia, concluye que, habiendo sido receptado el reclamo de la actora de la indemnización tarifaria prevista en la ley 23.091, no se encuentra habilitada para reclamar el pago de los cánones locativos, multa e intereses contractuales que fundamentan la presente acción ejecutiva de cobro de alquileres. Hace lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada, con costas a la actora vencida.- TRATAMIENTO DEL RECURSO: En cuanto al primer agravio en que se pide la nulidad del fallo y se alega arbitrariedad del mismo por tratar defensas que no habrían sido opuestas, entiendo que no procede toda vez que es unánime la jurisprudencia según la cual el Juez puede revisar la aptitud o habilidad del título tanto al proveer la demanda como al dictar sentencia.- De ahí que en este tipo de procesos pueda dictarse primero la sentencia monitoria tal como lo autoriza el art. 493 del C.P.C. y luego de sustanciada la causa con la demandada, opuestas que fueron las excepciones, resolverse en la forma que establece el art. 514 de Código Procesal.- Por otro lado, no hay óbice alguno para que el Juez pueda - iura novit curia - advertir que el título en virtud del cual dictó la sentencia monitoria no es hábil por circunstancias que no tuvo en cuenta en el primer examen del mismo como ha ocurrido en este caso de modo que la nulidad que pretende la recurrente no es procedente y debe rechazarse.- En cuanto a los agravios restantes, dice la sentencia en lo que considero el argumento central del fallo que si se declaró rescindido el contrato por voluntad del inquilino, a partir de allí no puede pretenderse el cobro de alquileres posteriores a dicha rescisión. Ello es así, porque la rescisión produce la extinción para el futuro del contrato, motivo por el cual las partes no puede seguir invocándolo y fundar en él pretensiones.

Agrega que: "La conclusión del contrato provoca la cesación del curso de los arrendamientos o rentas. Lo normal es que ellos se paguen hasta el momento de la restitución de la cosa; pero si luego de resuelto el contrato el locatario la retiene indebidamente, los alquileres deben considerarse extinguidos junto con el contrato y el locatario deberá por el tiempo de la mora una indemnización de daños. Habitualmente los tribunales tienen en cuenta para fijar esa indemnización el monto del alquiler, pero nada se opone a que se fije una cantidad mayor..." (Borda, G.A. "Tratado de Derecho Civil. Contratos I. pág. 713).

En similares términos, la jurisprudencia ha sostenido: "Tras la rescisión del contrato de locación, - que conlleva la extinción de las obligaciones de las partes para el futuro-, lo que puede reclamar el contratante cumplidor, son los daños y perjuicios emanados del incumplimiento del contratante infiel, pero no los períodos locativos posteriores a la rescisión". (CC0002 QL 1784 RSD-56-98 S, Fecha: 14/04/1998, Carátula: Conde Nélida y Otro c/ Bayerque Marcela Elisabet s/ Cobro Ejecutivo de Alquileres, Mag. Votantes: REIDEL - MANZI - CASSANELLO. Fuente: Lex Doctor 9.1).

Se advierte que los agravios de la actora no demuestran ni siquiera mínimamente el error o equívoco del fallo en cuanto, por haberse rescindido el contrato, deniega, en función de las citas de doctrina y jurisprudencia que he transcripto precedentemente, la vía ejecutiva y remite a la indemnización de daños para reclamar del contratante infiel lo que corresponda por la indebida retención de la cosa luego de operada la rescisión del contrato. La misma actora reconoce haber demandado por daños a la demandada en otra acción entre las mismas partes con origen en el mismo contrato y en cuanto a la opinión de Falcón la misma se refiere a la admisión de la vía ejecutiva por la continuación del locatario en la posesión de la cosa luego de vencido el termino contractual, pero no al concreto caso de rescisión del contrato que es el que nos ocupa, con lo que el recurso deviene insuficiente y tal conclusión del fallo estaría firme.- Dice la jurisprudencia al respecto que: "Disentir con la interpretación judicial sin fundamentar debidamente su oposición o sin dar bases jurídicas a un distinto punto de vista, no constituye expresión de agravios (CNCivComFed., sala I, 23-4-96, E.D. 174-658). "La jurisdicción de los tribunales de segunda instancia está limitada por el alcance de los recursos concedidos: si se prescinde de esa limitación resolviendo cuestiones que han quedado firmes, se causa agravio a las garantías constitucionales de la defensa en juicio y de la propiedad" (CSJN, 18-3-82, Rep.E.D. 16-762, n° 42). "No constituyen expresiones de agravios idóneas las afirmaciones genéricas sobre pruebas, el disentimiento con la interpretación judicial sin suministrar bases jurídicas, la mera disconformidad subjetiva con la sentencia, o las generalizaciones y apreciaciones dogmáticas que no cuestionan concretamente las conclusiones del fallo" (CNCom., Sala B, 31-10-97, L.L. 1998-B-906, 40.331-S, y DJ 1998-I-1106).

Por último la cláusula Tercera del contrato que invoca la recurrente autoriza a perseguir mediante "acciones judiciales" el cobro de lo pertinente por el retardo en la devolución del inmueble pero nada dice acerca de que para ello pueda recurrirse a la vía ejecutiva, que resulta menos procedente aún cuando dicha cláusula instituye una multa que se adicionara al valor del canon "a cuenta de daños y perjuicios" circunstancias que avalan la posición que sustenta el fallo y me deciden a votar por su confirmación.- Es que, además, "En virtud de lo establecido por el art. 265 del cód. procesal, pesa sobre el apelante la carga de efectuar una crítica concreta y razonada de las partes del fallo recurrido que serían a su criterio equivocadas, exigencia que se cumple mediante la indicación detallada de los errores, omisiones y demás deficiencias que pudiera reprochar al pronunciamiento recurrido, y la refutación de las conclusiones de hecho y de derecho en que fundó el juez su decisión" (CNCiv., Sala B, 24-4-95, E.D. 167-488 y E.D. 166-500) lo que incumplido define el destino adverso del recurso.- Así voto.- EL DR. ROBERTO M. PAGÉS LLOVERAS DIJO:

Por sus fundamentos adhiero al voto precedente el que doy por reproducido.-	Por el mérito que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede SE RESUELVE:

Rechazar el recurso deducido por la actora. Confirmar la sentencia apelada con costas a la vencida. Regular los honorarios de los profesionales intervinientes en la Alzada en el treinta por ciento (30%) de lo establecido por su labor en primera instancia.- Protocolícese, hágase saber y bajen previa reposición de sellado si correspondiere.- MAGISTRADOS: DR. OSCAR ROBERTO OTIÑANO;

DR. ROBERTO M. PAGES LLOVERAS;

SECRETARIA DE CAMARA:DRA.ELVA ALVAREZ DE CAIROLI.