Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2009-05-04


SENT Nº 391	C A S A C I Ó N En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a Cuatro (04) de Mayo de dos mil nueve, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores Antonio Gandur, Alberto José Brito y la señora vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar, bajo la Presidencia de su titular doctor Antonio Gandur, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la parte actora en autos: "Robles, Alicia Beatriz vs. Fernández, Oscar Ovidio s/ Especiales".

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctora Claudia Beatriz Sbdar, doctores Alberto José Brito y Antonio Gandur, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

La señora vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar, dijo:

1.- Viene a conocimiento y resolución de esta Corte Suprema de Justicia el recurso de casación interpuesto a fs. 602/618 por la parte actora en contra de la sentencia de fecha 07/11/2007 dictada por la Sala Iª de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial.

El pronunciamiento recurrido (fs. 598/599) dispuso rechazar el recurso de apelación interpuesto por la actora y confirmar lo resuelto por el juez de Iª instancia, que a su turno, rechazara la acción redhibitoria y de daños y perjuicios promovida en autos.

2.- El recurrente invoca la doctrina de la arbitrariedad de sentencia y con dicho fundamento, pide se admita la procedencia de la casación interpuesta. Expresa que el tribunal de alzada ha omitido una consideración adecuada de los antecedentes del caso y ha incurrido en una valoración parcializada de la prueba aportada al proceso, prescindiendo de probanzas decisivas para la correcta solución del pleito. Afirma que ello convierte al pronunciamiento en una decisión puramente voluntarista y dogmática. En la misma línea argumental, denuncia la infracción a la preceptiva de los arts. 34, 272 y 273 del CPCC y al deber de motivación de la sentencia impuesto por el art. 30 de la Constitución de la Provincia.

Se agravia de que el tribunal a quo haya confirmado el rechazo de la acción de resolución contractual por vicios redhibitorios (conf. art. 2164 del Cód. Civil) y daños y perjuicios entablada por su parte.

Explica que adquirió por boleto de compraventa al Sr. Oscar Ovidio Fernández, un departamento ubicado en calle San Martín 2353 de esta ciudad, planta alta A, a estrenar, identificado como unidad 3 del edificio. Señala que al momento de suscribir el boleto, abonó la suma de U$S 27.000 acordando que el saldo de U$S 14.400 sería abonado en 96 cuotas iguales y consecutivas de U$S 150 mensuales y que en garantía de pago de dicho saldo se firmaron pagarés a favor del vendedor. Afirma que pese a que existían trabajos pendientes de terminar a cargo del vendedor, se mudó e instaló en el inmueble, confiando en que Fernández cumpliría con el compromiso asumido. Expresa que al poco tiempo, comenzaron a aparecer vicios en la construcción pues el tanque de agua rebalsaba continuamente, el agua caía (por lo que comenzaron a humedecerse las paredes), y las ventanas y puertas tenían, por esa causa, problemas para cerrar. Destaca que idénticos problemas aparecieron en la unidad 2 de la misma planta alta, ocupado por el matrimonio formado por Silvia Adriana Depalo y César Augusto Peralta. Menciona que el vendedor no sólo no respondía a los requerimientos de urgente solución formulados por su parte sino que además, eludía el cumplimiento del compromiso de concurrir a la escribanía para la certificación de las firmas y contribuir al pago del sellado que le permitiera luego poder inscribir el boleto en el Registro Inmobiliario. Advierte que Fernández tomó un crédito con garantía hipotecaria sobre el inmueble en el que construyó las viviendas y que su parte fue anoticiada de que el demandado estaba informado por el BCRA como deudor en situación 5. Sostiene que frente a esta situación, le urgía inscribir el boleto y dejar a resguardo su patrimonio ante una eventual ejecución de la hipoteca.

Afirma que frente a la reticencia del vendedor, inició una medida de aseguramiento de prueba en la que se concretó una inspección ocular y una prueba pericial por las cuales se constató la existencia de serios defectos de construcción que justificaban el ejercicio de la acción de resolución contractual y daños y perjuicios.

Sostiene que con la medida de aseguramiento de prueba concluida, inicia la presente acción y que al ser notificado de la demanda, el demandado Oscar Ovidio Fernández no contesta la misma. Alega que ello justificaba tenerlo por conforme respecto de los hechos en que se fundaba la acción.

Desarrolla el concepto de vicios redhibitorios y los requisitos a los que se condiciona la figura para poder así demandar la resolución del contrato en cuestión (arts. 2164, 2170, 2176 y ccdtes. del Cód. Civil). Expresa que se trata de defectos que no podían ser apreciados a simple vista, que su parte es maestra y que el accionado, por el contrario, es arquitecto, experto en construcción. Advierte que tampoco existía forma de comprobar los defectos de la cosa pues no existía modo de acceder al lugar en el que eventualmente se hubieran podido constatar los gruesos vicios de edificación que afectaban al inmueble.

Reseña la prueba producida por su parte en la etapa procesal pertinente y entre ellas, el informe pericial, los testimonios de fs. 227, 228, 229, 230 y 231 (de vecinos del mismo edificio o de las adyacencias que dan cuenta del grave deterioro del inmueble de la actora -que se manifiesta asimismo en otras unidades- y de que el accionado es quien construyó las mismas), la absolución de posiciones de su parte (de la que surge la promesa del vendedor de entregar un inmueble a estrenar, la posterior suscripción del boleto de compraventa, los posteriores reclamos de la compradora tanto en relación a los deterioros y terminaciones pendientes como en relación a la certificación de las firmas y al pago del sellado, etc.), los informes que certifican la autenticidad de las cartas documentos acompañadas por la actora y la deuda con garantía hipotecaria que registra impaga el accionado. Invoca asimismo las pruebas producidas en la medida preparatoria: el informe de la inspección ocular y la pericia producida, que pese a las observaciones del accionado, en nada desmerecen su eficacia probatoria. Confronta estas pruebas con las producidas por el demandado para concluir que no se ha probado nada que desvirtúe las imputaciones de su parte y los extremos que habilitan la procedencia de la resolución contractual y los daños demandados en autos.

Se agravia de que el tribunal de alzada exprese que no está acreditado que los "olores nauseabundos" obedezcan a vicios en la construcción del inmueble. Sostiene que el sólo reconocimiento de que había olores nauseabundos es revelador de vicios ocultos en la cosa. Destaca que ello fue constatado por el oficial de justicia que se constituyó en el inmueble al momento de la inspección ocular y que dicho extremo resulta corroborado por el testimonio de dos testigos que ocupan el departamento identificado como unidad 2. Cuestiona que se considere insuficiente la declaración testimonial de sus vecinos, que en su opinión eran las personas idóneas para dar fe de la situación. Insiste en que se trataba de un departamento a estrenar, que los problemas comenzaron luego de su habitación, que las filtraciones y desbordes en el tanque de agua, el taponamiento de las cañerías, la acumulación del agua con más basura y el consiguiente olor, la humedad en las paredes y el deterioro de puertas y ventanas eran derivados de la deficiente construcción del vendedor demandado.

Impugna la sentencia en tanto afirma que las fotografías acompañadas por su parte carecen de eficacia probatoria ya que las mismas no acreditan que existan vicios ocultos. Reitera que los hechos allí documentados han sido ratificados por la inspección ocular, por la pericia y por el testimonio de los vecinos que las tuvieron a la vista.

Se agravia asimismo de que la Sala a quo haya señalado que la obstrucción de las canaletas o los caños no constituyen vicios de construcción sino que el propietario debe realizar el mantenimiento en forma periódica para evitar las consecuencias derivadas. Alega que su parte ha demostrado que el taponamiento de las canaletas tiene su causa en vicios de la construcción y que ello es ignorado por el tribunal de alzada.

Sostiene que no es posible que un departamento construido bajo buenas técnicas, al poco tiempo de ser ocupado, presente tal deterioro, que las paredes estén con humedad y haya problemas para abrir y cerrar puertas y ventanas.

Afirma que el tribunal interpreta sus dichos -en la absolución de posiciones- fuera de contexto para hacer aparecer que los deterioros del departamento pueden ser atribuidos a un deficiente mantenimiento de la unidad habitada por su parte. Considera que se ha interpretado la prueba en forma parcializada, sin integrar las distintas manifestaciones en el sentido general.

Le agravia asimismo que el tribunal centre su atención en lo que llama "fallas de terminaciones" para concluir que ellas no constituyen vicios ocultos puesto los trabajos pendientes de realizar al momento de la entrega era de toda evidencia para la compradora, y en tales condiciones aceptó entrar a habitar el inmueble. Expresa que el tribunal confunde el relato de los hechos, pues lo que su parte reclama es el deterioro del inmueble a causa de los vicios ocultos en la cosa (humedades, dificultades para abrir y cerrar puertas y ventanas, etc.).

De conformidad a las consideraciones precedentemente expuestas, propone doctrina legal, pide se haga lugar al recurso de casación deducido y se deje sin efecto la sentencia recurrida.

3.- La Sala sentenciante consideró que no obstante la crítica del apelante, la sentencia recurrida era acertada en cuanto concluyó que la actora no acreditó el carácter de oculto de los defectos que presentaba el departamento adquirido por su parte, y que por ende, correspondía rechazar el recurso de apelación y confirmar el pronunciamiento recurrido.

El tribunal de alzada entendió que los vicios denunciados -en lo esencial, eran tres: a) La falta de terminaciones y detalles de la obra, lo cual fue aceptado por la adquirente al momento de celebrarse el contrato. b) La humedad, que según la valoración de la prueba producida en autos, obedecía a la falta de mantenimiento de las cañerías y canaletas. c) Los olores nauseabundos, que a criterio del tribunal, no constaba que fueran originados en vicios ocultos de la construcción.

Expresó que aún cuando hipotéticamente se considerara probada la existencia olores nauseabundos en el departamento adquirido por la actora, dicha circunstancia fáctica, no autoriza per se, a colegir que aquéllos obedezcan a defectos en la construcción de la cañería de desagüe (déficit que podría ser considerado un vicio oculto) o por otras causas. Destacó que sobre el punto, en la pericia realizada en la medida de aseguramiento de pruebas, nada se dice respecto al origen de las emanaciones (ver fojas 62/63 y 113/114). Señaló el tribunal a quo que en la presente causa, no se produjeron pruebas técnicas con el objetivo de probar el mencionado hecho, o que efectuando la limpieza y el desagote de la cañería, el problema subsistiría por existir un vicio oculto.

Sostuvo que, aún ponderando las tomas fotográficas (glosadas a fojas 20/32; 65/72 y 82) como sugiere la parte actora, ilustran o grafican -se dijo-, la existencia de humedad en techos y paredes y el deterioro provocado por aquella, circunstancia que también consta en el acta de inspección ocular (fojas 56/57), "sin que se pueda especificar el origen de las mismas". Consideró relevante que la propia actora señaló que la humedad en el techo y paredes se generó por el taponamiento de las canaletas y caños de desagüe fluvial -conforme la conclusión del perito en la medida de aseguramiento de pruebas- y ello conducía a entender que "no se trata de un vicio oculto por defecto en la construcción o colocación de las canaletas o los caños, sino por falta de mantenimiento o conservación de esos elementos que son labores que periódicamente deben ser realizadas en cualquier vivienda".

En relación a la falta de terminación de detalles de la construcción (escaleras, baño, ventanas, puertas, etc.) que describe la actora en la demanda (fs 37/39) y que son mencionadas en las declaraciones testimoniales (fs, 228, 230, 231), dijo que no pueden calificarse como vicios ocultos que justifiquen la acción interpuesta. Señaló que por un lado, se trata de deficiencias de terminación de obra visibles a simple vista y que la propia actora relata en el escrito de demanda que aceptó la entrega del departamento en tales condiciones.

A mayor abundamiento, sostuvo el tribunal de alzada que el ancho de las paredes externas y de las aberturas, las deformaciones en los marcos de las puertas y ventanas, la existencia de un solo tanque de reserva de agua para dos departamentos, el mal funcionamiento de las cerraduras de las puertas y de la mochila del baño, no pueden ser calificados como vicios ocultos, habida cuenta de su evidencia para cualquier persona (arg. arts. 2164, 2173 y 2176 del Cód. Civil).

4.- El recurso ha sido interpuesto en término, la recurrente goza del beneficio de litigar sin gastos y ello la exime del depósito impuesto por el art. 817 del CPCC, y la sentencia recurrida resulta definitiva. No obstante ello, no luce observado el requisito previsto en el art. 815 del digesto procesal local ni el recurrente logra acreditar el supuesto de arbitrariedad de sentencia que invocara en el memorial de casación.

Tal como lo expone la doctrina y la jurisprudencia, la prueba acerca de la existencia del vicio redhibitorio al tiempo de la adquisición de la cosa, incumbe al adquirente, a fin de promover los resortes legales previstos para tal supuesto (Bueres-Highton, Código Civil y Normas Complementarias, T. 4 D, pág. 742; Sozzo, Gonzalo, en Lorenzetti, Ricardo L. (Dir.), Código Civil Comentado-Contratos-Parte especial, T. III, pág. 268; entre otros). Precisamente, la invocación de un vicio oculto como fundamento de la acción resarcitoria, impone inexcusablemente a quien la reclama, la comprobación del extremo fáctico esgrimido como base de la pretensión (CNCom., Sala D, 09/10/98, LL 2000-A,562; DJ, 2000-1-50).

El tribunal de alzada consideró que la carga legal mencionada no había sido satisfecha por el accionado pues de las probazas arrimadas a la causa, no surgían configurados los presupuestos de la acción interpuesta. En relación a determinados extremos, concluyó que no se trataba de vicios ocultos sino patentes, y en relación a otros, expresó que no lucía acreditado que esos defectos (la humedad en las paredes, la dificultad para abrir y cerrar puertas y ventanas, etc.) fueran atribuibles a vicios en la construcción sino más bien a conductas atribuibles a la propia actora.

Esta Corte tiene dicho que la valoración de la concurrencia de los presupuestos en que se funda la garantía redhibitoria (un vicio en la cosa, oculto, grave, ignorado, existente al momento de la adquisición, etc.) constituye una típica cuestión de hecho, reservada a los jueces de mérito y conforme a un criterio de apreciación circunstanciado que excede los límites del recurso interpuesto, salvo absurdo o arbitrariedad (cfr. CSJT, sent. 97 del 04/3/2002, "Poblador, Francisco vs. Sierra, Miguel Antonio Enrique s/ Ordinario -Cumplimiento de contrato- Entrega de producción").

En el caso, y pese al esfuerzo argumental desplegado por la recurrente, no logra demostrar el supuesto de arbitrariedad de sentencia que habilite por vía de excepción, la apertura del remedio casatorio. La lectura del pronunciamiento recurrido permite sostener que las cuestiones de hecho allí expuestas, han sido establecidas con suficiente apoyo en las constancias de la causa, y valoradas de conformidad a las reglas de la sana crítica racional.

Se advierte que en esta instancia casatoria, la recurrente reproduce íntegramente los agravios que fueron motivo de la apelación y que fueron puntualmente tratados por el tribunal de alzada, dando razones suficientes para su rechazo. En efecto, la crítica recursiva prescinde de los fundamentos dados para justificar la solución adoptada en la instancia de mérito y reitera la casi totalidad de las alegaciones, insistiendo en su posición inicial.

La recurrente insiste en asignar a las pruebas producidas por su parte, una eficacia probatoria que le ha sido negada en las dos instancias inferiores. Alega enfáticamente que la pericia producida en la medida de aseguramiento de prueba permite determinar que los daños sufridos derivan de defectos ocultos de la construcción del departamento, pero a pesar de ello, una lectura del referido informe revela que esa conclusión no es exacta. Más allá de las primeras reflexiones del perito (que son aquellas en las que se apoya la actora para sostener su posición), lo cierto es que el informe del perito Nahuz, luego de analizar las características de la edificación y de hacer las observaciones que estimaba pertinentes y de constatar el estado de los desagües pluviales, concluye diciendo que "se plantea la duda de cuál es el motivo de las filtraciones en época de lluvia, si la falta de limpieza de los desagües o la deficiente construcción de los mismos", razón por la cual "se hace necesario una prueba hidráulica con los desagües perfectamente limpios, para poder llegar a una conclusión exacta".

Tampoco luce eficaz la crítica referida a la valoración de las fotos agregadas a la causa, cuyo contenido se dice respaldado por los testigos propuestos. El tribunal expresó que, aún ponderando las tomas fotográficas (de fs. 20/32, 65/72 y 82) y el contenido concordante de las demás probanzas (el acta de inspección ocular de fs. 56/57), no resultaban suficientes para determinar el origen de la humedad en techos y paredes y el deterioro provocado por aquella. Esta conclusión permanece inconmovible, toda vez que la recurrente no propone una argumentación idónea para rebatir el criterio adoptado por la Sala sentenciante.

Ha dicho reiteradamente esta Corte que no basta con sostener una determinada solución jurídica, sino que es menester que el recurrente exponga una crítica razonada de la sentencia que impugna, para lo cual tiene que rebatir todos y cada uno de los fundamentos en que se apoya el decisorio. En el caso, el recurso se asienta en la disconformidad del recurrente respecto del resultado arribado, omitiendo una crítica eficaz, que justifique las razones por las que a su entender aquella decisión no es acertada.

Es preciso señalar que el tribunal de mérito es libre en la selección de las pruebas en las que habrá de determinar los hechos y su convicción judicial. La valoración del plexo probatorio no es más que un producto concreto de la conciencia de quien aprecia y juzga. Por vía del recurso de casación no se puede provocar un nuevo reexamen crítico de los medios probatorios que dan base al pronunciamiento impugnado. La jurisprudencia es conteste en señalar que queda fuera de este ámbito recursivo, el revisar la valoración de las pruebas aportadas, ni el juzgamiento de los motivos que forman la convicción del tribunal a quo, pues la decisión al respecto sólo puede ser revisada cuando se invoca una desproporción grave, manifiesta, grosera, hasta el punto de convertir la sentencia respectiva en arbitraria (cfr. CSJT, sent. 869, "Herrera Ramón Alberto s/ Prescripción Adquisitiva" del 01/11/2004; sent. 861, "Aranda Patricia Cecilia vs. Sanatorio Pasquini S.R.L. s/ Cobros" del 27/10/2004; sent. 852, "Gómez, Osvaldo vs. Hoffman, Gaspar Francisco s/ Acción Posesoria de recobrar la posesión" del 25/10/2004; entre otras), lo que no queda demostrado en la especie.

5.- De conformidad a las consideraciones precedentes, el recurso de casación interpuesto debe ser desestimado, con costas al vencido, conforme los principios generales sobre la materia (art. 106 del CPCC).

Los señores vocales doctores Alberto José Brito y Antonio Gandur, dijeron:

Estando conformes con los fundamentos dados por la señora vocal preopinante, doctora Claudia Beatriz Sbdar, votan en igual sentido.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Penal,	R E S U E L V E :

I.- DESESTIMAR el recurso de casación interpuesto por la parte actora en contra de la sentencia de fecha 07/11/2007 dictada por la Sala Iª de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial.

II.- COSTAS, conforme se considera.

III.- RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER.

ANTONIO GANDUR ALBERTO JOSÉ BRITO CLAUDIA BEATRIZ SBDAR ANTE MÍ:

MARÍA C. RACEDO ARAGÓN DE LUNA.