Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2013-03-25


AUTOS N° 21.522 (7° Juzgado Civil N° 122.779) "ECHEGARAY, Carlos Eduardo C/ Palacios, Marcelo Daniel Ordinario" L. DE A. T° 186, F° 54/57 SAN JUAN, 25 de marzo de 2013.

Y VISTO:

Para resolver en estos autos N° 21.522 (7° JUZGADO CIVIL N° 122.779), CARATULADOS: "ECHEGARAY, CARLOS EDUARDO C/ PALACIOS, MARCELO DANIEL ORDINARIO" el recurso de apelación articulado a fs.45 por el demandado, quien actúa por derecho propio y con patrocinio letrado, contra el punto I) de la sentencia obrante a fs. 35/44, de fecha 27 de junio de 2012, dictada por la Juez titular del 7° Juzgado Civil.

En la citada resolución se desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva y activa articuladas por la parte demandada, con costas a su cargo, por considerar el a quo, que con los elementos probatorios con que contaba la causa, podía resolver las excepciones.

Manifestó que el conflicto suscitado entre las partes debe analizarse desde la óptica de las relaciones de vecindad, entendida en sentido amplio, que abarca a todas las personas que habitan en pisos o vivienda de un mismo inmueble, sean propietarios, poseedores, inquilinos o simples tenedores. Que ante la existencia de un presunto daño quedan habilitados quienes se consideren afectados a realizar reclamos judiciales, los que pueden ser dirigidos contra el propietario de una heredad y/o contra su ocupante sea cual fuere el carácter con que lo hace. Para el primero, la obligación de reparar deriva de su título de dominio y para el segundo puede emanar de su carácter de poseedor, por tratarse de una carga real en los términos del art. 2.416 del C.C., o por su estado de simple tenedor, en virtud de la obligación de conservación que marca el art. 2.463 ibídem.

Realiza un análisis de las diversas cláusulas que fijaron en el Acta de tenencia precaria, en relación a los derechos y obligaciones sobre las unidades habitacionales que les fueron adjudicadas a las partes.

Analiza también la copia simple del acta de tenencia precaria que aportó el actor, considerando que la exactitud de su contenido surge de la comparación con el acta de tenencia que acompañó el demandado y que constituye principio de prueba por escrito en cuanto a la legitimación del actor, más aún que la misma fue suscripta por la abogada patrocinante, a quien considera una auxiliar de la Justicia a la cual se le debe el respeto que merece un juez.

Concluye que el actor se encuentra legitimado para reclamar los perjuicios sufridos por filtraciones en el techo de la unidad, sí estos le provocaron una indisponibilidad al ejercicio de su derecho, lo cual deberá probarse.

A fs. 45 obra el recurso de apelación articulado por el demandado, quien lo funda a fs. 49/57 solicitando se revoque y anule la sentencia, haciendo lugar a la falta de legitimación pasiva y activa o en su caso disponer que las mismas se resuelvan al momento de dictar sentencia definitiva.

Como primer agravio hace referencia que el a quo no ha resuelto teniendo en cuenta la normativa legal aplicable al caso, la que es de orden público, Ley N° 13.512 de Propiedad Horizontal, sino que aplicó normas de derecho común, esto es en relaciones de vecindad.

Que a cada propietario de departamento le está prohibido realizar toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Que suponiendo que los daños fueran ciertos, la humedad ubicada en el muro techo, devendría de las cosas de uso común, por lo que la relación jurídica debe entablarse con el verdadero propietario que es el I.P.V.

Que si el I.P.V. impone reconocer al tenedor precario que la propiedad y posesión de la unidad habitacional son ejercidas por el Instituto, es entonces éste el responsable exclusivo de cualquier daño que pueda ocasionarse por el riesgo o vicio de la cosa, más aun advirtiendo que la propiedad y posesión son derechos reales plenos y absolutos.

Se agravia en relación al valor dado a las actas de tenencia, sobre todo a la acompañada por el actor al ser simple copia, ya que el a quo no tiene la certeza de la vigencia actual de tal Acta, ya que pudo haber sido revocada por el I.P.V., pudiendo haber dado la tenencia a otra persona, situaciones que solo se comprobarán con la prueba informativa.

Que tales actas son un contrato y como tal no pueden oponerse a terceros, ni invocarse por ellos. No puede exigirse el cumplimiento de cualquier prescripción o cláusula que las partes pactaron con relación al I.P.V.

En relación al rechazo de la excepción de falta de legitimación activa, expresa que al ser acompañada el Acta de Tenencia Precaria en simple copia fotostática, en virtud de la cual supuestamente resultaría ser tenedor precario de la unidad habitacional que refiere habita, sin ser legible la fecha, ni trasuntar de la misma la firma del actor, su parte impugnó su autenticidad ideológica y material, no pudiendo darse juicio de valor alguno sobre ella.

Reitera los argumentos en relación a que las actas refieren ser un contrato, siendo de aplicación el art. 1.199 del C.C.

Se agravia por existir contradicción en la sentencia ya que por un lado reconoce que las excepciones no fueron opuestas como de previo y especial pronunciamiento y sin embargo las resuelve rechazándolas, cuando hay pruebas tendientes a demostrar la falta de legitimación de las partes. Agrega que la falta de legitimación activa y pasiva es de orden público y puede decretarse y declararse en cualquier instancia y grado del proceso.

Por último se agravia de la imposición de costas.

Formula reservas para articular los recursos extraordinarios previstos en la Ley Prov. N° 2.275 y Federal Ley 48.

Corrido traslado al actor a fs. 60/62 vta. lo contesta manifestando que no es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal, sino las Leyes N° 4.435 y 21.581. Que las unidades son entregadas por parte del organismo oficial por resolución de adjudicación sin contar con la constitución del reglamento de PH, una vez entregadas las unidades habitacionales al tenedor, éste se obliga a adoptar las medidas necesarias para su custodia, conservación y mantenimiento.

Considera que el Acta de Tenencia no es un contrato, sino que es la adjudicación de un derecho de propiedad sometido a una serie de requisitos mediante el cual su cumplimiento va a facilitar la adquisición del dominio.

Afirma que es de aplicación el art. 1.110 del C.C. que faculta al actor en forma expresa a pedir la reparación, toda vez que por el daño causado, provoca un perjuicio a su derecho.

Hace reservas para interponer los recursos extraordinarios y el caso federal.

A fs. 73 obra el pase de los autos a resolver.

Y CONSIDERANDO:

Comenzaremos diciendo que la falta de legitimación activa o pasiva, en principio es una excepción perentoria, en la cual el actor o el demandado declaran que no son titulares de la relación sustancial en la cual se funda la pretensión, sin atender la fundabilidad de la misma.

La falta de legitimación activa o pasiva se vincula con la identidad entre la persona actora o demandada, y el sujeto activo o pasivo de la relación sustancial controvertida.

Es una excepción que puede actuar como previa, lo cual se daría cuando la falta de legitimación es manifiesta, de contrario (cuando no aparece manifiesta, requiere prueba) será una excepción que deberá resolverse conjuntamente con la sentencia definitiva.

Será previa cuando surja de manera evidente, palmaria, manifiesta, la ausencia de titularidad del derecho (subrayado propio), en cuyo caso procede que se resuelva de manera previa a fin de evitar todo un proceso que desembocará en el rechazo ineludible de la acción.

Si de las circunstancias que sustentan la excepción no surge de manera manifiesta, y por el contrario, requiere mayor amplitud de debate y prueba, el tribunal debe diferir el pronunciamiento sobre ella, para el momento de resolver en definitiva.(conf. Velert F., Jaime A.; Pagés Lloveras, Roberto y Velert B., Gustavo Código Procesal Civil, Comercial y Minería de San Juan T° 2B, págs.598/602).

En relación a la falta de legitimación activa, de las pruebas acompañadas a la causa surge palmariamente que el actor si se encuentra legitimado para reclamar los perjuicios que la humedad le ha ocasionado, atento a que puede pedir la reparación, no sólo el que es dueño o poseedor de la cosa que ha sufrido el daño o sus herederos, sino también el usufructuario, o el usuario, si el daño irrogase perjuicio a su derecho (art. 1.110 del C.C.).

Lo dicho surge de las fotos acompañadas y la carta notarial remitida por el actor al demandado (fs. 06), lo que demuestra que el actor habitada el inmueble al momento en que se produjo el daño.

Por lo expuesto, se rechaza la excepción de falta de legitimación activa, con costas a cargo del demandado vencido.

En cuanto a la legitimación pasiva, la misma no puede correr la misma suerte, ya que no surge manifiesta la falta de legitimación de la demandada, esto es la ausencia de titularidad del derecho, por lo que corresponde su análisis al momento de resolver la sentencia definitiva, una vez producidas las pruebas ofrecidas.

Por lo expuesto, se hace lugar parcialmente al recurso articulado dejando sin efecto la desestimación de la falta de legitimación pasiva, ordenando que la misma sea resuelta junto con la sentencia definitiva.

En relación a la apelación de las costas (punto VI de la sentencia) cuya imposición fue generada por las cuestiones de prueba resueltas, al haberse rechazado la apelación en relación a todo lo resuelto sobre la prueba, no puede esta Alzada resolver sobre su accesorio (costas).

Por ello, SE RESUELVE:

1) Admitir parcialmente el recurso de apelación articulado a fs. 45, por el demandado, contra la sentencia de fecha 27 de junio de 2012, confirmando el rechazo de falta de legitimación activa, con costas a cargo del demandado, ordenando que la excepción de falta de legitimación pasiva sea resuelta al momento de resolver en definitiva.

2) No expedirse sobre la apelación contra la imposición de costas generadas por las cuestiones de prueba.

Protocolícese, déjese copia fiel en autos, notifíquese y bajen previa reposición de sellado si correspondiere.