Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2015-09-02


Autos N° 22.046 (127.456 - 3° CIVIL), caratulados: "DISERCO S.R.L. C/ Pacheco, Raúl Alberto - Ordinario" En la ciudad de San Juan, a 02 días del mes de septiembre del año dos mil quince, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y MINERÍA, el señor Presidente, Dr. PASCUAL E. ALFERILLO y el señor Vocal, Dr. JUAN JOSÉ VICTORIA, a fin de celebrar acuerdo sobre el recurso de apelación que se interpusiera a fojas 149, contra la sentencia definitiva, recaída en autos N° 22.046 (127.456 - 3° CIVIL), caratulados: "DISERCO S.R.L. C/ PACHECO, RAUL ALBERTO - ORDINARIO", dictada en fecha veintisiete del mes de febrero del año dos mil quince, obrante a fs. 138/143, de estos autos originarios del Tercer Juzgado en lo Civil, Comercial y Minería, recurso que una vez concedido tuviera debida sustanciación, fijadas ulteriormente las cuestiones a considerar en el orden que sigue:

1ra. CUESTIÓN: ¿Es justa o adecuada a derecho la sentencia venida en recurso? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? 1ra. CUESTIÓN: El Dr.PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

En la sentencia dictada en fecha 27 de febrero de 2015, cuya copia obra a fs. 138/143, el a quo rechazó la demanda incoada por la firma Diserco SRL, desestimando los daños reclamados e impone las costas a la actora vencida. Regula los honorarios de los profesionales.

Contra este decisorio, a fs. 149 se presenta la abogada de la parte actora e interpone el recurso de apelación, el cual es concedido a fs. 150 y fundado a fs. 153/161.

En la expresión de agravios, la recurrente indica, luego de realizar una reseña de la causa judicial, que le causa perjuicio a sus intereses, en primer lugar, el encuadre legal dado a la causa al aplicar las Leyes 14.005 y 24.240 de Defensa del Consumidor. En ese sentido indica que su parte sostiene que no procede la aplicación de la ley 14.005 porque el a quo realiza una aplicación irracional y exagerada de sus preceptos llegando de esta forma a amparar abusos que los compradores también cometen en perjuicio de los enajenantes, con su conducta incumplidora reincidente y por tiempo prolongado.

La aplicación equivocada en la sentencia de la Ley 14.005 queda demostrada en el hecho de que el comprador no argumenta su aplicación. Ello por cuanto en autos quedó demostrado que la demandada no dio cumplimiento al pago del precio convenido, dado que pagó 33 de las 51 cuotas, realizando el último pago en el mes de septiembre de 2003 y quedó notificado fehacientemente por CD del 27 de abril de 2007 de la mora y la voluntad de resolver el contrato la vendedora por incumplimiento de la compradora, circunstancias que fueron reconocidas al contestar la demanda, la que fuera interpuesta solicitando la resolución del contrato y de sus cláusulas de fecha 22 de diciembre de 2000.

En función de ello sintetiza que el fallo recurrido es arbitrario porque tampoco tiene en cuenta al momento de resolver que lo convenido por las partes en sus cláusulas, a través de las cuales da a su parte el derecho a ejercer la facultad resolutiva, frente al incumplimiento remiso de la otra.

Por otra parte indica que agravia el fallo recurrido porque tampoco fue objeto de tratamiento y consideración la entidad y gravedad de la conducta reincidente del incumplidor. Por último, además de no poder de evaluarse la conducta del demandado, es quién ha permanecido en el inmueble porque le fue otorgada la posesión y realizó una construcción precaria dado que a su entender no cumple con las normas del Código de Construcción y su reglamentación. Al no existir la prueba pericial o de tasación, el mismo demandado le restó valor a lo construido, ya que no fue objeto de pericia a su cargo, ya que si hubiera pretendido que se considerara a los fines de la aplicación de la segunda parte del art. 8 de la ley 24.240 de defensa del consumidor, hubiera llevado a cabo todas las medidas conducentes a valorar lo construido. Por ello es que no solicitó el amparo de las normas por la aplicación de la ley 24.240.

También le agravia la arbitrariedad del fallo porque no revisó ni consideró la conducta del comprador frente a sus obligaciones que había dejado de cumplir su obligación de pago, cuyo cálculo del saldo adeudado es equivocado.

En los párrafos siguientes incurre en tautología, reiterando conceptos vertidos.

El segundo agravio lo titula como falta de tratamiento y resolución del contrato y sus cláusulas abusivas. En ese sentido, expresa que el a quo debió pronunciarse respecto de lo convenido por las partes que una de ellas puso en funcionamiento la facultad resolutiva pactada en el contrato que según su criterio nunca implicó abuso de derecho. Por ello, precisa que aún cuando no fue cuestionado el pacto comisorio como abusivo, por la contraria, el a quo debió examinar su procedencia y resolver porque fue una cuestión introducida, conforme a lo dispuesto por las normas del Código Civil (art. 1071, 93, 502, 530).

En este punto entiende que es oportuno tener presente y por ello se discrepa con el a quo ya que el art. 8 de la ley 14.005 no puede aplicarse analógicamente porque esta contiene un régimen específico, de excepción y de interpretación restrictiva que de ninguna manera puede ser aplicado al caso de autos.

Es decir, le agravia la sentencia porque la misma debió examinar la procedencia de la cláusula del contrato, la del pacto comisorio, contenida como cláusula expresa en el contrato y debió fundar el rechazo a la pretensión de resolver el contrato porque le parece "abusiva" aún cuando el comprador no la cuestionó.

Finalmente, expone como tercer agravio la condena en costa a su parte.

Formula reservas de ocurrir a los recursos extraordinarios.

Corrido traslado a la contraria, ésta se presenta a fs. 163/164 y en función de las razones que expone solicita se desestime el recurso.

Planteado de este modo el recurso de apelación, cabe precisar que la presentación efectuada por la recurrente, a pesar de su largo esfuerzo dialéctico, no logra cumplir con las exigencias del segundo párrafo del art. 253 del C.P.C. de aplicación, dado que no hace una critica concreta y razonadas de las partes de la sentencia que ella estime le causan perjuicio. En este sentido, cabe recordar que no basta para configurar técnicamente un agravio, expresar una mera disconformidad con la decisión de la sentencia sino que es menester desmoronar el edificio lógico jurídico en base del cual el a quo adoptó la decisión y, a partir de ello, proceder a exponer los argumentos suficiente para justificar la pretensión recursiva que se reclama.

En ese sentido, la recurrente expone contra la aplicación de las Leyes 14005 y Ley 24.240 de defensa de los consumidores, solo apreciaciones subjetivas pero no responde aseveraciones concretas del a quo desarrolladas en los considerandos.

En primer lugar, la aplicación de la Ley 14.005 es de oficio dado que tiene naturaleza de orden público (ver Ley 23.266 modificatoria de algunos artículos), lo cual implica que en su cumplimiento está interesada la sociedad toda para evitar abusos en la comercialización de lotes que fundamentalmente están relacionados con el cumplimiento de la urbanización que permita la escrituración de los mismos.

En ese sentido, va de suyo que el recurrente debió acreditar primero que había cumplido con todos los requisitos exigidos por la Ley 14.005 para tener legitimación para reclamar el cumplimiento de las obligaciones de la contraria.

Por otra parte, la recurrente no se hace cargo de la afirmación del a quo relacionada con el porcentual que abonó la demandada que superó el 25% previsto por el art. 7 para reclamar la escrituración del inmueble por el comprador, sino también por mandato del art. 8 para impedir la operatividad del pacto comisorio. Es decir, puede estar estipulado pero será inoperante cuando el adquirente del lote haya abonado más del 25%. La otra alternativa, es cuando el adquirente del inmueble ha realizado construcciones equivalentes al 50% del precio de compra.

Estas son alternativas, no requisitos acumulables, razón por la cual era carga probatoria de la actora acreditar que no había abonado el porcentaje mínimo establecido o que las construcciones no superaban el 50% del valor del inmueble.

Pero esto no ocurrió en autos, razón por la cual resulta plenamente aplicable la Ley 14.005 de protección de los compradores de inmuebles en loteos.

Como se puede apreciar, si no se logra conmover esas pautas legales muy específicas, todo lo que se exprese será solo una mera expresión de disconformidad con la sentencia que, por cierto, debe ser confirmada en plenitud.

En función de ello propongo al tribunal que sea desestimado el recurso, con expresa imposición de las costas. Se regulan los honorarios de los abogados de la parte vencedora (demandados) en el treinta por ciento (30%) de lo que se les regule por su actuación en primera instancia. Igual porcentual para los abogados de la parte vencida.

El DR. JUAN JOSÉ VICTORIA, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

2da. CUESTIÓN: El Dr.PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

En mérito a la votación que antecede corresponde: Desestimar el recurso de apelación interpuesto, con expresa imposición de las costas. Se regulan los honorarios de los abogados de la parte vencedora (demandados) en el treinta por ciento (30%) de lo que se les regule por su actuación en primera instancia. Igual porcentual para los abogados de la parte vencida.

El DR. JUAN JOSÉ VICTORIA, dijo:

Por iguales razones, voto en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

Desestimar el recurso de apelación interpuesto, con expresa imposición de las costas. Regular los honorarios de los abogados de la parte vencedora (demandados) en el treinta por ciento (30%) de lo que se les regule por su actuación en primera instancia. Igual porcentual para los abogados de la parte vencida.

Protocolícese, notifíquese en debida forma, y bajen los autos al Juzgado de origen.

PROTOCOLO: L. de S ; T° I-2015; F°194/197; FECHA: 02 de septiembre de 2015 DRES.ALFERILLO-VICTORIA