Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2006-06-07


SENT Nº 513 C A S A C I Ó N En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a Siete (07) de Junio de dos mil seis, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores Alfredo Carlos Dato, Alberto José Brito y Héctor Eduardo Aréa Maidana, bajo la Presidencia de su titular doctor Alfredo Carlos Dato, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la parte demandada en autos: "Corbalán, Manuela Nelly vs. Valdez, Susana Alicia s/ Desalojo".

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Héctor Eduardo Aréa Maidana, Alberto José Brito y Alfredo Carlos Dato, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor vocal doctor Héctor Eduardo Aréa Maidana, dijo:

I.- Viene a conocimiento y resolución de esta Corte Suprema de Justicia, el recurso de casación interpuesto a fs. 282/290 vta., por la parte demandada en contra de la sentencia de fecha 27/7/2005 dictada por la Sala Ia. de la Excma. Cámara en lo Civil en Documentos y Locaciones.

El pronunciamiento mencionado (fs. 274/278 vta.) revocó la sentencia de Iª instancia y dispuso hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta Conforme surge de fs. 294/295 vta., la parte actora contestó el traslado del recurso, solicitando su rechazo.

El remedio casatorio fue declarado admisible por la Sala a quo, conforme surge del auto de fecha 04/10/2005, que corre agregado a fs.

300; por lo que corresponde a esta Corte en la instancia, el reexamen de admisibilidad del remedio articulado y -en su caso- considerar la procedencia del mismo.

II.- En orden a la definitividad del pronunciamiento recurrido (art.

813 del CPCC) la exigencia formal se encuentra satisfecha en la especie. Ello, en tanto la cuestión de fondo ha sido resuelta por el tribunal de alzada, de modo definitivo para las partes.

III.- Se agravia el recurrente por la conclusión a la que arribó la sentencia a quo respecto a la legitimación de la actora para deducir en su contra la acción de desalojo, en tanto han sido mal aplicados e interpretados los arts. 2351 y 2353 del C. Civil. Explica que en autos no surge que el Banco Hipotecario Nacional (BHN) haya dictado acto alguno de adjudicación como para que el tribunal pueda decir que mientras tal acto se mantenga subsistente la relación del actor con la cosa no ha mutado ni cambiado.

Manifiesta que desde el momento en que contestó la demanda sostuvo que que la actora no acreditó la tradición del inmueble a su favor, siendo que en virtud del art. 308 CPCC le correspondía acreditar los requisitos para ser propietaria del inmueble.

Afirma que su parte jamás aceptó haber tenido el inmueble reconociendo como su propietaria a la actora y en consecuencia, no correspondía que la cámara sostuviera tal cosa.

Se agravia luego de la mala aplicación del art. 34 CPCC respecto de la legitimación pasiva realizada por la sentencia, la que en forma arbitraria calificó su situación como tenedora sin derecho a mantenerse en el uso de la cosa. Recuerda que al contestar la demanda negó haber ocupado el inmueble como intrusa sino que lo hizo por haberlo entregado la actora a su parte y a su padre en locación el 27/02/1982. Pero, habiendo violentado la actora las expresas disposiciones impuestas por el BHN, comenzó a detentar el inmueble a título de dueña en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida a partir del 01/10/1984, intervirtiendo, de ese modo, el título originario.

Al respecto, explica que la Cámara no puede apoyarse en el principio iura novit curia para analizar su legitimación interpretando en forma arbitraria el escrito de demanda y mutando los hechos relatados. En tal sentido, la sentencia es a su criterio extra petita, pues ha calificado la relación jurídica de la parte demandada como tenedora sin derecho a mantenerse en el uso de la cosa, modificando la causa por la que se pretende el desalojo, en desmedro de la defensa en juicio.

Se agravia luego porque el fallo recurrido, en vez de analizar que su parte acreditó prima facie la condición de poseedora a título de dueña invocada en la contestación de la demanda, procedió a valorar la prueba a efecto de determinar su derecho a mantenerse en el uso del bien.

Indica que el fallo ha omitido considerar que a consecuencia de la actitud del BHN su parte se vio obligada a iniciar una acción ante el juzgado federal, a fin de obtener la escrituración. Entiende que dicha demanda, anterior a la promoción del presente juicio de desalojo, pone de manifiesto su intención de poseer el inmueble a título de dueña y no la finalidad de dilatar el presente juicio.

Se agravia porque no consta en autos, como lo afirma el tribunal inferior en grado, que la actora haya deducido acción contra el banco a fin de obtener la escrituración del inmueble.

Reitera que su parte jamás invocó, ni en forma expresa ni tácita, que haya tenido alguna vez la posesión del inmueble en nombre de la actora, por cuanto ésta no era poseedora a título de dueña al momento de ingresar su parte al inmueble. Prueba de ello, señala, es la ausencia de algún acto emanado del BHN en el que se haya adjudicado a la actora la posesión del bien a título de dueña, siendo en este sentido la afirmación de la Cámara, puramente dogmática.

Respecto de las mejoras que su parte introdujo en el inmueble y cuya prueba la sentencia calificó de insuficiente, reitera que no correspondía a su parte acreditar en forma acabada la posesión a título de dueña, pues ello excede el marco de debate; pero además, denuncia que no se han valorado otros actos posesorios, como la realización del tinglado que cubre el garage, la medianera de ligustro y el lavadero cubierto, con toldo y pared, actos estos que no son comunes a cualquier ocupación ni tienen el único fin de preservar la seguridad de la vivienda, sino que al contrario, son propios y exclusivos de quien posee a título de dueño.

Propone la doctrina legal que considera aplicable y solicita que se case el recurso interpuesto.

IV.1.- El primer agravio expresado por la recurrente, dirigido a impugnar lo decidido en cuanto a la legitimación de la actora para deducir la acción de desalojo, debe ser desestimado.

En efecto, es la propia recurrente quien reconoce, al contestar la demanda, la existencia de una relación locativa entre su parte y su padre, por un lado y la parte actora de autos, por el otro. Esta última, también corroboró la existencia del contrato, por lo que tal situación fáctica no se encuentra controvertida. Y no es posible soslayar que, desde la perspectiva del locador, la entrega del inmueble en locación supone un acto posesorio (doctrina emergente del art. 2384 C. Civil) y por ende, la presunción iuris tantum -no desvirtuada por la recurrente-, de ser poseedor de la cosa; y, desde la mirada del locatario, significa reconocer en el locador un derecho superior (art. 2352 C. Civil.) al que detenta. En definitiva, el negocio existente, no controvertido entre las partes, sino aseverado, conduce a declarar la improcedencia del agravio articulado, al tener por fundamento una crítica que se contrapone con las propias manifestaciones vertidas por el recurrente para lograr su defensa respecto de la denuncia de intrusión, esto es, haber recibido el inmueble de manos del actor lo que, consecuentemente, implica detentar la posesión recibida en su nombre.

IV.2.- Por su parte, el agravio dirigido a cuestionar que se haya desestimado la alegada interversión del título posterior y que se haya sostenido que su parte no probó la existencia de actos posesorios suficientes como para tener su posesión el carácter de animus domini, debe ser acogido favorablemente.

El fallo recurrido recordó el criterio del fuero en la materia, que sostiene que quien invoca la posesión a título de dueño, como argumento para repelar la acción de desalojo, debe probar necesariamente, prima facie, el carácter que invoca. De allí en más, analizó las pruebas aportadas por la demandada y se pronunció por la inutilidad de éstas para sustentar el derecho de la demandada a mantenerse en el uso del bien y poder repeler la acción de desalojo deducida en su contra.

Ante ello, la Sala a quo se pronunció por la procedencia de la acción, imputando a la demandada un déficit en la prueba de la defensa invocada; esto es, la posesión animus domini alegada para interrumpir la acción de desalojo.

En la doctrina del pronunciamiento, el déficit probatorio, imputado a la accionada, importó incumplir la carga probatoria impuesta por el art. 434 procesal (que la obligación de restituir no era exigible); lo que condujo al rechazo de la defensa invocada y a la procedencia de la demanda interpuesta.

Asiste razón a la recurrrente al sostener que la invocación de pretensos derechos posesorios por su parte exige la comprobación de la exigencia mínima de seriedad a fin de que adquiera virtualidad para paralizar el desalojo intentado; sin que corresponda imponer en el marco de este proceso, prueba acabada de la posesión alegada.

Es doctrina de esta Corte Suprema de Justicia, que si el demandado por intrusión alega un derecho a la posesión, debe acreditar prima facie su condición de poseedor para enervar el juicio de desalojo, pues en tal supuesto no surge con claridad la obligación de restituir;

situación ésta que deberá dirimirse en el respectivo juicio posesorio o petitorio. Pues no se trata de discutir en el juicio de desalojo el ius possidendi o el ius possesionis, sino de verificar la seriedad o verosimilitud de la defensa que hace valer el intruso, exigencia mínima para que la invocación tenga virtualidad de paralizar el desalojo.(cfr. CSJT "Piskulic de Ibarra, R.T. y otra vs. Romano, Juan Carlos y otros s/Desalojo", sent. n° 427 del 29/7/94; "Allende, Dora Ester vs. Artaza, Adán y otros s/Desalojo por tenencia precaria", sent. n° 110 del 04/3/96; "Suc. de Alderete, Tiburcio vs. Aguirre, Pascuala del C. y otros s/Desalojo por tenencia precaria", sent. n° 504 del 03/7/97; "Rearte, Ilena M. vs. Antonio J. Palazolo y otros s/Desalojo", sent. 832 del 10/10/2000; "Vela, Eduardo A. vs. L. I. U.

y otro s/Desalojo", sent. del 06/9/2000).

La comprobación del extremo mencionado, impone la valoración integral de las pruebas tendientes a constatar la verosimilitud de la posesión esgrimida por la parte demandada. El juzgamiento de este aspecto fáctico de la controversia debe ineludiblemente fundamentarse con arreglo al conjunto de las pruebas existentes (la totalidad de las constancias de la causa, la posición asumida por las partes y especialmente, si la prueba rendida por el demandado, prima facie, es susceptible de visualizar la existencia de actos posesorios) expresando el tribunal las razones por las que arriba a una conclusión positiva o negativa (cfr. CSJT, "Escobar, Jorge E. vs. Nelly Arévalo s/Desalojo", sent. 919 del 19/11/97, entre otros).

Si bien se trata, en principio, de una cuestión de hecho que compete a los jueces de grado y por lo tanto ajena a la instancia casatoria, se convierte en materia del recurso extraordinario local en aquellos casos en que la ausencia de razonabilidad en la estimación de las probanzas, o la omisión de valorarlas, producen como consecuencia una sentencia arbitraria.

Del discurso sentencial puede inferirse que el tribunal de alzada contrarió las directivas antes señaladas, imponiendo a los accionados una prueba acabada de la posesión alegada; lo que excedía el marco de debate y pronunciamiento de la acción entablada.

En efecto, el tribunal, al ingresar al tratamiento y consecuente valoración de las pruebas rendidas por la parte demandada, pretendió dar acabada cuenta de las circunstancias invocadas por ésta en torno a la posesión animus domine invocada, sin advertir que al hacerlo, ingresó en consideraciones que exceden el estrecho margen probatorio que la presente acción y su defensa importan, según lo señalado por la doctrina ya referida, establecida en la materia por este alto tribunal.

Así, al intentar dilucidar definitivamente el carácter de la posesión, ingresó al estudio pleno del ius possessionis esgrimido por la accionada para repeler la acción de desalojo, cuando en realidad el análisis de dicha cuestión es materia propia de acciones reales no ejercitadas en el presente proceso.

El déficit del fallo, que motiva su revocación en el punto materia de agravios, consistió precisamente en exigir de la demandada la prueba acabada del hecho invocado, cuando en realidad, conforme ya se dijo, su examen no debía superar el viso de seriedad del planteo defensivo.

De lo expuesto surge que el análisis de la prueba aportada no se practicó de conformidad a las pautas fijadas por la doctrina de esta Corte; lo que descalifica al pronunciamiento como acto jurisdiccional válido.

Por otra parte, la alusión al origen de la ocupación por la demandada, debía inexorablemente cotejarse con la conducta posterior y con la posición jurídica asumida en el sublite.

Dentro de la doctrina de la arbitrariedad, esta Corte tiene establecido que constituye un supuesto de arbitrariedad del pronunciamiento aquél en que la operación intelectual desarrollada en la sentencia carece de las bases aceptables con arreglo a los preceptos legales que gobiernan la valoración de la prueba (CSJT in re: "López, F.I. s/Sucesión. Inc. s/Ejec. de honorarios" 19/02/95, entre otros); tal lo que acontece en autos, en lo que lo resuelto por el tribunal excede las pautas propias del proceso de que se trata y prescinde de una valoración integral de la prueba conducente (cfr.

CSJT, sent. del 6/5/96, "Moreno, Fabián vs. Suc. de Emilio Molina y otro", LL 1996-D, 871). Tal déficit descalifica la sentencia como acto jurisdiccional válido, configurándose a su respecto una causal de arbitrariedad que determina la nulidad del pronunciamiento.

Por lo expuesto, corresponde hacer lugar al recurso en examen, conforme a la siguiente doctrina legal: "Corresponde anular el pronunciamiento que impone a los accionados en el juicio de desalojo, la prueba de la posesión alegada, siendo suficiente verificar la verosimilitud de la defensa que hace valer el demandado para que la invocación de pretensos derechos petitorios adquiera la virtualidad de paralizar el desalojo promovido".

Los fundamentos expuestos en la presente resolución en modo alguno implican juzgar el sentido u orientación del nuevo fallo a dictarse. A tal efecto, y por intermedio de quien corresponda, la Cámara deberá dictar nuevo pronunciamiento, conforme a la doctrina legal enunciada precedentemente.

V.- A tenor del resultado al que se arriba, el tratamiento de los restantes agravios deviene inoficioso.

VI.- No siendo imputable a las partes la nulidad aquí declarada, corresponde distribuir las costas en el orden causado (art. 106, inc.

1° del CPCC).

Los señores vocales doctores Alberto José Brito y Alfredo Carlos Dato, dijeron:

Estando conformes con los fundamentos dados por el señor vocal preopinante, doctor Héctor Eduardo Aréa Maidana, votan en igual sentido.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Penal, R E S U E L V E :

I.- HACER LUGAR PARCIALMENTE, al recurso de casación interpuesto a fs.

282/290 vta., por la parte demandada en contra de la sentencia de fecha 27/7/2005 dictada por la Sala Ia. de la Excma. Cámara en lo Civil en Documentos y Locaciones, conforme a la doctrina legal enunciada en los considerandos precedentes. Los autos deberán ser restituidos a la Cámara a quo, a fin de que, por intermedio de quien corresponda, y en lo que fue objeto de procedencia del presente recurso, se dicte nuevo pronunciamiento.

II.- COSTAS, como se consideran.

III.-RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER.

ALFREDO CARLOS DATO ALBERTO JOSÉ BRITO HÉCTOR EDUARDO ARÉA MAIDANA ANTE MÍ:

MARÍA C. RACEDO ARAGÓN DE LUNA.