Pacto comisorio expreso, obligación de restituir, recurso de casación
Materia: CIVIL-PROCESAL
Carátula: Montilla, José c/ Colaciuri, Alberto s/ Desalojo-Casación
Jurisdicción: Local — Provincia: Catamarca
Fecha: 2000-06-06

Rescindido el contrato de compraventa que vinculaba a las partes, la actora demandó el desalojo de la contraria,a lo que la demandada opuso su carácter de poseedora del inmueble y la falta de derecho de la actora para intentar la acción, la que fue rechazada en primera y segunda instancia.

La obligación de restitución resulta indiscutible a la luz de la contratación efectuada, en razón de que allí se introdujo expresamente una cláusula rescisoria expresa para el caso de incumplimiento, cuya vigencia y aplicabilidad el demandado no cuestionó de ninguna manera. Desde este punto de vista el comprador-demandado reviste calidad de tenedor, ya que en virtud de lo dispuesto por el art.2462 inc.4 del C.C, debe ser considerado tal el que continuó ocupando la cosa, aunque el legislador -erróneamente- habla del que continuó en poseer después de haber cesado el derecho a poseer, como el usufructuario, una vez acabado el usufructo, o el acreedor anticresista.

En esa situación se encuentra el comprador del inmueble que pese a la resolución del contrato de compraventa, continúa ocupando la cosa, luego de haber cesado el derecho a dicha posesión.

Por ello, si el juicio de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor precario, intruso y cualquier otro ocupante cuya obligación de entregar o restituir sea exigible, en general, también es procedente contra todos aquéllos que pasaron a ser tenedores luego de extinguirse el contrato en que se les otorgaba la posesión. Así lo resuelve el CPC de la provincia de Córdoba, que establece que el juicio de desalojo procede contra el locatario o sublocatario de inmuebles urbanos o rurales o contra cualquier otro ocupante de los enumerados en el art. 2462 del C.C., siempre que no procediera su desocupación por vía de la ejecución de la sentencia de otro juicio o que las leyes establecieran su procedimiento.

Entonces, esa es la vía indicada cuando la exigibilidad de la restitución, fundada en causa autorizada por la ley-como en autos-sea actual, real y concreta al momento de la demanda. Por el contrario, habrá que recurrir al juicio ordinario cuando la exigibilidad ab initio sea potencial y abstracta.

Puesto que el recurrente no pretende introducir por esta vía la discusión en torno al cumplimiento de las obligaciones a cargo de las partes en el contrato y tampoco fue materia de este recurso la cuestión de la vigencia o resolución del contrato de compraventa que ya se había operado, mal puede pretender el Tribunal de mérito que el actor inicie otro proceso a fin de que se declare la resolución de aquel contrato, lo que ya había sucedido de pleno derecho en forma extrajudicial.

En esa inteligencia, lógico resulta concluir que la acción de desalojo es la vía indicada, pues ella aparece como la más especial, la más simple para el logro igualmente eficaz de la finalidad propuesta, ya que no queda duda de que lo que constituye el meollo de la cuestión es determinar si es procedente dicha acción en contra del comprador-demandado que reviste calidad de mero tenedor como consecuencia de la resolución de dicho contrato. En consecuencia, el recurso de la actora debe prosperar por haber el fallo de grado aplicado e interpretado erróneamente la ley.

(Del voto del Dr. Cáceres: en disidencia)