Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2018-04-13


Salta, 13 de abril de 2018.- Y VISTOS: Estos autos caratulados "MADENORT S.R.L. CONTRA GIBILISCO, BEATRIZ SUSANA POR ACCION MERAMENTE DECLARATIVA" - Expediente Nº 19.414/09 del Juzgado de 1ª Instancia en lo Civil y Comercial 1ª Nominación - Distrito Judicial del Norte - Tartagal (CAM - 528.293/15 de Sala II) y, C O N S I D E R A N D O:

La doctora Hebe Alicia Samsón dijo:

I) Vienen los autos a la Alzada en virtud de los recursos de apelación interpuestos a fojas 1030 por la actora y a fojas 1033 por la parte demandada, en contra de la sentencia dictada a fojas 1025/1028, que declaró abstracto el pronunciamiento de la acción, al haberse expedido la autoridad competente, con costas por su orden.

La sentencia fue apelada por la parte actora a fojas 1030, recurso concedido a fojas 1038 y fundado mediante el escrito de expresión de agravios presentado a fojas 1042/1047.

Se queja de que la señora Jueza al emitir su fallo, haya considerado contextos no relacionados con la litis, apelando a un acto administrativo que no está firme ni consentido como es la resolución Nº 34.949/13, cuya esencia es totalmente distinta al objeto planteado en autos -cancelación de la matricula Nº 27.289-.

Manifiesta que no se dió respuesta a lo requerido por las partes y objeto de la litis. Señala que se advierte en el contenido del considerando como del resuelvo de la Resolución Nº 34.949, amén de no estar firme ni consentida, que la Junta de Catastro no dictaminó la cancelación de alguna de las dos matrículas mencionadas, sino que solo resolvió la cancelación de los asientos que publicitan la superposición y doble dominio, inscriptas en notas marginales. Remarca que ambos folios reales sobre el mismo inmueble rural continúan vigentes después de aquella resolución. Sostiene que el director de la Dirección General de Inmuebles es contundente en su contestación de oficio al reconocer deficiencias formales en la Resolución y ratificar el alcance de sus considerandos, acompañando informe de la Jefe de Registro Jurídico. Indica que de aquel informe surge que corresponde a Finca Media Luna la extensión de una legua por una legua y no de una superficie mayor como se adjudicaron los sucesores del causante Villafuerte sin fundamento legal/técnico que justifique la diferencia de extensión con el título antecedente de la finca.

Expresa que la inscripción de la sucesión de Carmelo Villafuerte al haber dado mayor superficie a Finca Media Luna, prestó confusión para originar -por Resolución Nº 20.694/92 de la Junta de Catastro- la publicidad del doble dominio entre las matriculas 1.945 y 4.309, y posteriormente, en el año 1998 por Resolución Nº 27.718/98 del mismo organismo, se dispuso la anulación de la matricula 1.945 (Media Luna) y la asignación de cuatros nuevos folios reales, resultando el Nº 27.287 para Finca Media Luna, creado con el título del causante del año 1912 y con una superficie de 1 legua por 1 legua. Agrega que lo otros tres folios reales (Nº 27.288, 27.289 y 27.290) fueron asignados únicamente con el título del sucesorio del causante Carmelo Villafuerte del año 1935 y por encima de otra matriculas (Nº 4.308, 4.309 y 4.310) que habían sido dispuesta desde el año 1928. Sostiene que su parte manifestó reiteradamente que la resolución Nº 20.694/92, es nula en razón que fue dictada sin el quórum legal necesario y que la fracción 5 del lote 2 de la mensura judicial Nº 59 perteneciente a la matricula Nº 4.309, no está citada en la resolución Nº 27.718/98 para que se le asigne otra cédula parcelaria, no obstante, la matricula Nº 27.289 le fue asignada en el año 1998 y continúa en uso.

Afirma que la materia sustanciada en la litis es concreta, actual y vigente. Sostiene que se debe determinar quien tiene el dominio exclusivo y que en razón de la abundante prueba producida y la sugerencia de la señora Fiscal Civil, propone ordenar la cancelación o anulación de la matrícula Nº 27.289.

A su turno, a fojas 1048/1057, la demandada funda mediante escrito de memorial de agravios su recurso de apelación interpuesto a fojas 1033, concedido a fojas 1038. Corrido el traslado, éste es contestado a fojas 1062/1064 por la actora.

Se queja en principio de que la resolución apelada se haya dictado en base a la resolución Nº 34.949 de la Dirección General de Inmuebles, la cual se agregó encontrándose clausurado el período probatorio, sin posibilidad de que las partes puedan denunciar hechos nuevos ni aportar nuevas pruebas, debiendo haber rechazado la incorporación de dicha resolución al haberse opuesto debidamente su parte.

Aduce que la Jueza cita lo dispuesto por la señora Fiscal Civil, respecto a la conclusión del ingeniero Gabriel A. Dahbar, sobre la situación irregular del doble dominio desde el momento de haberse creado para el lote 5 la matricula Nº 27.289, manteniendo vigente la matrícula anterior 4.309. Señala que la Fiscal Civil no tuvo en cuenta, los antecedentes de dominio de sus mandantes, donde se citó claramente cuáles eran los limites que correspondían a la matricula Nº 1.945 de origen, subdividida luego en cuatro catastros distintos. Sostiene que no pueden decir, la señora Fiscal y luego la señora Juez, que la Mensura Judicial Nº 59 define claramente la ubicación de Finca Media Luna, la cual siempre tuvo una extensión de dos leguas de frente por todo el fondo, encontrándose aprobados también los títulos de propiedad de los antecesores y debidamente inscriptos. Afirma que la cita de la Fiscal no sirve para acreditar la titularidad de Madenort S.R.L. Agrega que debe valorarse la mala fe con la que actuó desde el inicio de su falsa propiedad Madenort, quien no respetó las prohibiciones dispuestas en estos obrados y sus conexos, debiendo ser denunciado penalmente al haber obtenido un beneficio económico sin derecho.

Se agravia, que para resolver haya considerado que no hacía falta analizar los extremos norte y sur de la propiedad matricula Nº 1945, sino solamente sus lados este y oeste. Destaca que dicha pericia fue impugnada por estar teñida de mala fe y parcialidad. Sostiene, que el perito al referirse a la finca Media Luna solo hace mención de la matricula Nº 27.287 creada de manera posterior por la resolución Nº 27.718 de la Junta de Catastro, cuando en realidad la finca Media Luna matricula Nº 1.945 abarca a los cuatro catastros en la que posteriormente fue subdividida. Manifiesta que los limites Norte con la finca Algarrobo, y al Sur con la finca Baúles, de la matricula Nº 1.945 de origen figuran en todos los títulos de propiedad de los antecesores de sus mandantes, del año 1896, 1903, 1912 y 1936, por lo que mal puede decir el perito que ellos no deben ser tenidos en cuenta.

Resalta que la matricula Nº 1.945 fue inscripta en el año 1936, a través de lo adjudicado en el sucesorio de Carmelo Villafuerte, siendo los adjudicados en ese momento los señores Nicanor Villafuerte y Auristela Villafuerte de Toloza, consignándose las medidas y limites de finca Media Luna, antecedente de gran relevancia que no puede ser dejado sin efecto. Entiende que la mensura Nº 59, entra en vigencia recién en el año 1.940, encontrándose los títulos debidamente inscriptos, no siendo estos cuestionados por el Estado. Expresa que al entrar en vigencia dicha mensura, nace supuestamente el catastro Nº 4.309 solo de nombre, atento a que en ningún momento fue inscripto ante el Registro de la Propiedad. Relata que en el año 1966 se produce la venta fraudulenta de la Provincia de Salta al señor Antonio Domingo Duce del catastro Nº 4.309, venta que no podría haberse realizado nunca por no representar propiedad alguna; que recién en el año 1972 se inscribe la matricula Nº 4.309 en el Registro, ante la venta formulada por el señor Duce al señor Bernáldez, siendo una venta ficticia, ya que sobre esta supuesta fracción de propiedad no llego a ejercerse posesión alguna. Destaca que tampoco pudo el señor Bernáldez haber realizado algún acto posesorio, menos aun extracción de madera, debido a que al momento de la supuesta extracción, no reunía los requisitos que dispone la Dirección Provincial de Medio Ambiente y Recursos Naturales de la Provincia de Salta, encontrándose inscripto en la cedula parcelaria de la matricula Nº 4.309, con fecha 10/03/1986 un embargo en contra del señor Bernáldez. En cuanto a la posesión alegada por Madenort S.R.L dice que también se demostró la ilegitimidad con la que obtuvo los certificados de aprovechamiento que presentó y que no logró llevar adelante ningún aprovechamiento por la denuncia del señor Andrés Tolosa - titular de dominio en matricula Nº 27.289 de ese entonces - a Madenort.Se queja de la interpretación de la juez sobre la acción como meramente declarativa, no resultando así, atento a que lo largo de todo el proceso se solicitó en cada escrito, la cancelación de las matrículas, lo cual implicaría también la pérdida del supuesto dominio alegado por la actora, siendo ello el objeto del fallo.

Aduce que la señora Jueza realiza una interpretación errónea de la Resolución Nº 34.949 de la Dirección General de Inmuebles ya que no es lo mismo cancelar solo los asientos que publicitan la superposición y doble dominio que dejar sin efecto al doble dominio mismo, algo que la resolución atacada en sede administrativa no hace. Sostiene que la afirmación de la jueza respecto a que la resolución no se encuentra firme ni consentida, es contraria a su dictamen y no tiene entidad para dar por finalizada la contienda.

Relata el alcance de la resolución Nº 34.949 y remarca que la Dirección General de Inmuebles obró más allá de su competencia ya que de ninguna forma pudo buscar resolver la situación de fondo de los procesos judiciales abiertos, y que tampoco tomaron en cuenta la prohibición de no innovar dictada en el expediente Nº 20.979.

Analiza el informe emitido por la Sra. Graciela Ester Yarad del 7/12/2012 y lo compara con el del 10/09/2008. Entiende que el informe del 2012, debido a las graves contradicciones y errores en que incurrió y que describe en sus agravios, no pudo haber sido tomado como base para el dictado de la resolución Nº 34.949 y por ello, la resolución consecuencia de aquel también es errónea, contradictoria e imprecisa.Manifiesta que la Dirección General de Inmuebles no podía mediante una resolución, cancelar las notas aclaratorias existentes en las cédulas parcelarias y menos aún dejar sin efecto la superposición y doble dominio publicitado en las mismas. Considera que es facultad netamente judicial debiendo ser la juez de grado quien decida esa cuestión. Señala que fue el mismo director quien en fecha 29/10/08 en el expediente 29-592406/2008, ordenó que se publicite la superposición y doble dominio existente, por haber omitido hacerlo antes estando esto debidamente ordenado por las resoluciones 20.694 y 27.718 de la Junta de Catastro. Resalta el informe de la Asesoría Legal de la Dirección General de Inmuebles de fecha 27/10/08, el cual considera que avala también la ilegitimidad con la que se procedió al asentar el asiento citado en la matrícula 4309. Afirma que al momento de la resolución Nº 34.949, el registro no actuó con toda la diligencia necesaria y no advirtió los informes previos que los mismos funcionarios habían librado antes, yendo en contra de estas manifestaciones y actuando mas allá de las facultades permitidas. Resalta que dicha resolución solamente tiene fuerza para cancelar los asientos que publicitan la situación de superposición y doble dominio pero no la superposición misma, reiterando que de así el conflicto en el que se encuentran las partes no estaría resuelto.

Se queja de que se haya declarado abstracta la acción dejando a su parte en completa indefensión al haber concurrido al órgano jurisdiccional a hacer valer sus derechos y esperando obtener una resolución que de por concluido un proceso en el cual se discute la existencia y titularidad de una u otra matrícula, tomando el camino mas corto que lejos está de finalizar el fondo debatido entre las partes. Señala que haciendo una misma interpretación errónea, se debería haber declarado ya abstracto el pronunciamiento con la resolución Nº 27.718/98 que ordenó crear nuevas matrículas sobre la matrícula Nº 1945 de origen.

Se agravia que habiendo litigado más de siete años no exista un pronunciamiento que evalúe de manera correcta los argumentos y elementos probatorios aportados. Aduce que ha quedado debidamente probado que la matrícula de su mandante acredita claramente la titularidad sobre el inmueble y sus antecesores y que al anularse la matrícula 1945, se crearon 4 nuevos catastros. En relación a la extensión de la finca de origen, alega que ha quedado debidamente probado que tiene dos leguas de frente sobre el rio Tarija por todo el fondo hasta las cumbres de las lomas que quedan al este o lomas del río Seco o cumbres del Cerro San Antonio, lo cual se encuentra probado mediante la prueba indicada. En base a ello entiende que debe hacerse lugar a la reconvención deducida.

Finalmente, se queja de la imposición de las costas por su orden y entiende deben ser soportadas por la actora íntegramente, cuya demanda propone sea rechazada.

Ordenado el pertinente traslado, contesta agravios la actora, mediante escrito agregado a fojas 1062/1064, solicitando el rechazo de las pretensiones de la contraria por los fundamentos que allí expone.

A fojas 1074/1075 vta. emite dictamen el señor Fiscal de Cámara en sentido de confirmar la sentencia recurrida.

A fojas 1128 se llama autos para sentencia mediante providencia firme. A fojas 1129 vta., pasan los autos a despacho.

II) Recurso de apelación deducido por la parte actora: A los fines de resolver la cuestión venida en revisión resulta necesario dejar aclarado que tanto el objeto de la acción de la parte actora (fs. 109/120 y adecuación de fs. 135/139) como de la parte reconveniente (fs. 281/301) fueron puntualizados en la cancelación de las matrículas Nº 27.289 y Nº 4.309, respectivamente, debido a la existencia de superposición y doble dominio que aquellas presentan.

Entendió la señora Juez de grado que tratándose de una acción meramente declarativa, la pretensión de las partes ha devenido abstracta, en atención a la Resolución Nº 34.949/11 emitida por la Junta de Catastro, referente a la cancelación de la matrícula Nº 27.289. Asimismo señaló que también deviene abstracta la pretensión de la demandada en tanto se encuentra ejerciendo sus derechos en sede administrativa.

En primer lugar, corresponde determinar si la cuestión devino abstracta atento a la Resolución Nº 34.949/11 dictada por la Junta de Catastro.Para ello, cabe recordar los términos en que la cuestión abstracta ha sido delineada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación. El superior Tribunal ha dicho que "Allí donde no hay discusión real entre el actor y el demandado, ya porque el juicio es ficticio desde su comienzo, o porque a raíz de acontecimientos subsiguientes se ha extinguido la controversia o ha cesado de existir la causa de la acción; o donde las cuestiones a decidir no son concretas o los sucesos ocurridos han tornado imposible para la Corte acordar una reparación efectiva, la causa debe ser considerada abstracta" (CSJN, fallo 193-524). Sin embargo ninguno de estos supuestos se presentan en el caso sub examine.

Por el contrario, si bien la sentenciante equivocadamente alude a la cuestión abstracta, de la lectura detenida de los considerandos del fallo, se advierte con claridad que analizó y valoró las pretensiones de las partes, tendientes a la cancelación de la matrícula, concluyendo en la extinción de la acción por la resolución emitida por la Junta de Catastro Nº 34.949 (fs. 910).

La mencionada disposición es clara en su parte resolutiva al establecer: "Ordenar al Programa Registro Jurídico la cancelación de los asientos que publicitan la superposición y doble dominio establecido entre las matrículas Nº 4309 y Nº 27.289 del Departamento San Martín".

Sin embargo, en nada modifican la situación fáctica de los catastros, en lo que refiere a su existencia, límites, y subsistencia de la superposición y doble dominio, dejando persistente la causa que motiva la presente acción.

La doble matriculación se refiere a una situación anómala en virtud de la cual con referencia a un mismo inmueble existen simultáneamente asientos de dominio con distintos titulares. Esta anomalía, que se exterioriza sobre todo a partir del momento de la matriculación de los inmuebles mediante su vuelco al sistema del folio real, tiene distintas causas. La más común está dada por las llamadas informaciones posesorias que, con anterioridad a la vigencia de la ley 14.159, permitían acreditar la usucapión de un inmueble por una información sumaria en la que no era parte el titular de la cosa objeto de la acción. [...] En otros casos, la doble matriculación era el resultado o deficiencia del sistema catastral o de insuficiencia de la descripción del inmueble consignada en los títulos. La situación es anómala, ya que a tenor del art. 2508 del Cód. Civil el dominio es exclusivo y dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa, siendo éste un requisito que hace a la esencia del dominio. (Cornejo, Américo Atilio, "Derecho registral". Ed. Astrea, año 2001, págs. 103/104).

Veamos, la resolución que cancela el asiento que da publicidad del doble dominio en las matrículas respectivas, además de no estar firme ni consentida (cf. fs. 952), tampoco rectifica la descripción física de los inmuebles que ostentan la doble matriculación. Tanto la matrícula Nº 4309 como la Nº 27.289 tienen como límites Norte: el Lote 6, límite Sur: el lote 4, límite Este: Cumbres del Cerro San Antonio o Río San Antonio y límite Oeste: Mat. 451 - 27.288 o Propiedad Aujoncito o Cármen - que conforme al Plano de Mensura Judicial Nº 59 (fs. 630), corresponden a la misma propiedad.

La resolución de la Junta de Catastro no brinda ninguna solución para eliminar la superposición y más aún, deviene contraria a su función principal: "Un organismo catastral tiene una función de carácter fáctico relevando la realidad física de la riqueza inmobiliaria, determinando e individualizando correctamente el objeto material de la registración, o sea el inmueble." ("El Catastro General y Único" - Su funcionamiento en la provincia de Salta República Argentina. Autores: Dr. Esteban García Bes (Director General) Dra. Soraya F. Dipp (Jefe Programa Registro Jurídico) http://www.catastrolatino.org/documentos/catastro_registro_costarica2011/catastr o_general_unico_salta-argentina.pdf).

Por lo tanto, el estar o no firme y consentida la resolución administrativa, no modifica la realidad que surge y comparten las cédulas parcelarias de ambas matrículas, sino que elimina la publicidad que el organismo competente debe garantizar al estar en conocimiento de dicha situación.

Descartado el carácter de abstracto de la presente acción por continuar vigente la contienda, breve mención haré respecto a dónde corresponde su tratamiento, esto es, en sede judicial. Por ello, tampoco considero acertado, otorgar a la acción el carácter de abstracta, en base a que la resolución - que cancela los asientos que publicitan la superposición y el doble dominio - fue recurrida por la parte demandada en sede administrativa, tal como señaló la Jueza a quo.

Al respecto, calificada doctrina enseñó que ante la situación irregular, el registro puede y debe adoptar providencias para asegurar la depuración y veracidad de los asientos (vincular inscripciones contradictorias o indicar la superposición en el folio real) y como es natural, la dilucidación de la contraposición dominial deberá debatirse en sede judicial (Scotti, Edgardo O., "El doble o múltiple dominio como situación registral anómala", La Ley 1986-D, 956).

Esta Sala se ha pronunciado respecto de la pretensión de cancelar la inscripción de un título que originaba doble dominio, a favor de la dilucidación de la situación real del inmueble mediante resolución judicial: "más allá del "nomen iuris" dado por la actora o tipo de trámite que corresponda, lo cierto es que la pretensión indicada en la demanda de fs. 116/120, constituye una cuestión sujeta a resolución judicial y, en consecuencia, el rechazo "in limine" dispuesto en la sentencia recurrida debe ser revocado, debiendo darle trámite a la acción intentada." (Sala II, 1º parte Sentencias Interlocutorias, Año 2015, fº 168/168).

No existiendo acuerdo entre los titulares de las inscripciones incompatibles, la única vía adecuada para subsanar la anomalía es la judicial. La jurisprudencia tiene dicho que "no corresponde cancelar una inscripción de dominio en base a la mera constatación instrumental y al pedido unilateral de uno solo de los titulares que aparecen inscriptos, sin oír a los restantes o a sus eventuales derechohabientes. La desafectación registral de un derecho de dominio faltando el conocimiento y omitiéndose el consentimiento de aquellos que, figurando inscriptos como titulares de un derecho real, han dejado de serlo, debe tramitar en un proceso judicial adecuado. La vía procesal adecuada es la de una acción real asimilable a la acción negatoria, aspecto éste que resulta cuestionable, ya que si bien la legitimación pasiva en la acción negatoria es contra todo aquel que se arrogue sobre el inmueble un derecho real, es necesario que el demandado haya ejecutado al menos un acto que importe el ejercicio de un derecho real. Pensamos que se trata de una acción personal, dirigida contra el titular inscripto tendiente a que se declare cancelado el asiento registral incompatible con el del actor. (Cornejo, Américo Atilio, ob. cit., págs. 103/104).

Por ello, la respuesta que se pretende obtener en razón del objeto de la litis no puede hallar su solución en una resolución administrativa, puesto que es claro que el registrador carece de potestad jurisdiccional para dilucidar el fondo de la cuestión y dar claridad en relación a las matrículas superpuestas.

III) Aclarado ello, corresponde adentrarnos en la cuestión de fondo. Para ello, a los fines de dar solución al conflicto que se produce como consecuencia del doble dominio o doble matriculación, habrá de prevalecer el título más antiguo con inscripción registral anterior y acreditado el tracto sucesivo.

Así también se tiene dicho que: "Por diversas vías puede recurrirse a la cancelación judicial de la inscripción opuesta, todas ellas basadas en un proceso contradictorio en el cual deberá probarse principalmente el hecho cierto de la efectiva posesión y, como es lógico, el título adquisitivo. Tanto puede interponerse una acción real, asimilable a la negatoria contemplada en los arts. 2800 a 2806 del Cód. Civil, que Molinario caracterizó en el informe citado como innominada, o promover un juicio de usucapión corta, saneatorio de la situación (prescripción decenal del art. 3999, Cód. Civil)" (Conf. Scotti, Edgardo (h)- La LEY 1986-D-956).- En nuestro sistema legislativo, la adquisición de inmuebles - que integra los derechos de las partes, acreedores y subadquirentes - se basa en el juego armónico de la plenitud del título, de la relación posesoria y la buena fe. Este sistema legal delinea una estructura centenaria que recoge con sabiduría los principios del derecho continental, y cuyos puntos centrales están dados por: (1) el pilar fundamental y la directiva filosófica jurídica en la materia parten del artículo 3270 del Código Civil que determina que nadie puede transmitir un derecho del cual no es titular, ni transmitir un derecho en mayor extensión del que se detenta; (2) el título "perfecto" o, más precisamente, "título suficiente"; (3) en caso de títulos con vicios sustanciales, la adquisición quedará condicionada a la magnitud del vicio y a las consecuencias de la eventual nulidad del acto, la nulidad de un acto en la cadena de transmisiones alcanza al subadquirente, salvo el caso de buena fe de éste. Se ha ponderado que cualquier pretendida alteración que genere un exceso de tutela a los subadquirentes, disminuyendo sus diligencias, alteraría gravemente el delicado equilibrio de los intereses en juego (cfr. Lafaille, Héctor; Jorge H. Alterini, "Derecho Civil- Tratado de los derechos reales", Tº II pág. 579).

a) Dicho esto, en lo que respecta a la matrícula Nº 27.289, se observa que tanto ella como su matrícula de origen Nº 1945, fueron objeto de análisis de la División de Estudio de Títulos del Departamento Jurídico de la Dirección General de Inmuebles en el año 1991 (fs. 23/26 del Expte. Administrativo Nº 29-251.703/91 de la Dirección General de Inmuebles, en documentación reservada), el cual dio lugar posteriormente al dictado de las resoluciones Nº 20.694 y Nº 27.718 de la Junta de Catastro. También fue objeto de análisis en los estudios de títulos realizado por el perito designado, Ingeniero Gabriel A. Dahbar (fs. 686/728) y más tarde por la Supervisora Técnica del Programa de Registro Jurídico de la Dirección General de Inmuebles (fs. 893/895).

En primer lugar, el estudio de títulos realizado en el año 1991 por la División de Estudios de Títulos del Departamento Jurídico de la Dirección General de Inmuebles, concluyó que: ". del estudio realizado surge que la Finca Media Luna, según títulos originales se encontraba formada por una extensión de: 1 legua de frente por 1 legua de fondo según antecedentes de títulos del año 1912. En el año 1929, se aprueba la mensura del lote 6, del fiscal 2, no existiendo protesta alguna por parte del propietario de la Finca Media Luna don Carmelo Villafuerte acerca de la mensura y en la misma se refleja a esta finca con una extensión de 1 legua x 1 legua de fondo. En el año 1936 se registra el Sucesorio de Carmelo Villafuerte del cual surge la descripción de: 2 legua sobre el Río Tarija hasta todo el fondo que de a las Lomas que quedan al Este. Esta descripción es lo que originó la Superposición del Catastro Nº 1945, con el Catastro Nº 4310, lote 6 del fiscal 2, lo que correspondería publicarse." (fs. 23/26 del Expte. Administrativo Nº 29-251.703/91, en documentación reservada).

Luego de aquél estudio de títulos que es parte del Expediente Administrativo Nº 29-251.703/91, se observan diferentes actuaciones que lo complementan, incluso de la misma División, para asentar que la superposición abarcaba también las matrículas 451 y 4309. Remitidos los informes a la Junta de Catastro, luego de tomar conocimiento de las superposiciones expuestas entre las matrículas, se llega al dictado de la Resolución Nº 20.694/92, que ordena publicitar el doble dominio y superposición entre los catastros Nº 1945, en forma total con la matrícula 451, y en forma parcial con las matrículas 4310 y 4309.

Más tarde, la Junta de Catastro, teniendo en consideración el estudio de títulos de la matrícula Nº 1945, emite la Resolución Nº 27.718 resolviendo anular la matrícula Nº 1945 (art. 1º) y asignar matrícula a la finca Media Luna, Aujoncito, Lotes 6 y 7 del Fiscal Nº 2 (art. 2º). Esta última disposición, tuvo como resultado la asignación de las matrículas 27.287, 27.288, 27.289 y 27.290 correspondientes a la Finca Media Luna, la Finca Aujoncito, el lote 5 y el lote 6, respectivamente (fs. 522; véase también que se asignan matrículas a los lotes 5 y 6 y no sobre los lotes 6 y 7 como lo expresa la Resolución Nº 27.718 - aclaración de fs. 56) Asimismo, la diferencia de límites también es destacado por la Jefa de Programa de Registro Jurídico el 29 de abril de 2009 al responder a la solicitud de información sobre la situación jurídica del inmueble rural matrícula Nº 4309. En aquél, observa que el límite Este de la matrícula Nº 4309 está dado por la línea que partiendo del punto 11 llega hasta el punto 30 conforme a la M.J. Nº 59; que el límite Este "Lomas de Río Seco" de Finca Media Luna está dado conforme al título registrado a folio 21, asiento 251 del libro "D" de Orán, propiedad de Carmelo Villafuerte, se hace constar que éste límite no se cita como "Lomas de Río Seco" en la M.J. Nº 59, sino que está designado desde el punto 7 a punto 6 (fs. 64).

También, resulta de importancia la valoración realizada por el perito designado, Ingeniero Gabriel A. Dahbar, quien tuvo en cuenta para sostener sus postulados significativa documentación relativa a los antecedentes de las matrículas en debate y aportó títulos incluso anteriores a la Compraventa que realizó el señor Carmelo Villafuerte a Benedicta Montero de Villafuerte en 1912, los cuales son de relevancia para el esclarecimiento de los límites originales (fs. 686/728).Destaca que en el año 1903 en oportunidad de inscribirse el sucesorio de Cirila Garnica de Villafuerte, se adjudica a favor de Martín Villafuerte, las estancias de Algarrobito, Media Luna y Chuscal, y las tres limitan al Este y Oeste con Terrenos Fiscales o Baldíos y no con el Río Tarija ni con las Lomas del Río Seco. Luego en 1912, la cónyuge de Martín Villafuerte vende a Carmelo Villafuerte los derechos y acciones que le corresponden de la finca Media Luna que mide una legua de frente por otra de fondo y limita: Sur: Baúles (de la sucesión de Mariano Illesca), Norte: Algarrobito (de los herederos Villafuerte), Este: Lomas de Río Seco, Oeste: Río Tarija. Al respecto el perito hace notar que "en este asiento se han modificado los límites Este de las tres fincas, los que en el asiento anterior eran terrenos baldíos, ahora figuran como Lomas del Río Seco, no se registra ningún fundamento técnico o legal para justificar la modificación". Continúa señalando que en 1936, se registró al sucesorio de Carmelo Villafuerte adjudicándoseles a sus sucesores la Finca Media Luna con una extensión de 2 leguas de frente sobre el Río Tarija por todo el fondo hasta la cumbre de las lomas que quedan al Este. Resalta que en este último asiento, "se menciona como antecedente de Título a folio 210, asiento 251, del Libro D de Títulos de Orán. Se destaca que entre estos dos títulos de la misma finca se han modificado, tanto la extensión de la finca Media Luna que pasó de una legua de frente por otra de fondo a dos leguas de frente por todo el fondo hasta la cumbre de las lomas que quedan al Este (...) No se registra ningún fundamento técnico o legal para justificar la modificación".

A renglón seguido, analiza la Mensura Judicial Nº 59 y el extracto del Expediente de Deslinde de Trasfondos del Río Tarija, certificado por el agrimensor Martearena, quien cita a los colindantes del terreno de propiedad fiscal, mencionando en la citación que ha sido designado para practicar el deslinde, mensura y amojonamiento de un terreno de propiedad fiscal, incluyendo entre los colindantes del mismo, a los de la fincas Carmen, Media Luna, Algarrobito, entre otros (ver fojas 687/705) . Observa que se notifica como dueño de Finca Media Luna y Chuscal al Sr. Carmelo Villafuerte, el cual no presentó protesta. Se destaca que nunca se reclamó ni fue considerado como límite Este de estas fincas, las cumbres del Cerro San Antonio y que esta Mensura constituye el único instrumento técnico jurídico existente en la zona de conflicto y que cualquier modificación a lo determinado en esta mensura judicial debe ser realizada por un instrumento de igual naturaleza.

En lo referente a las resoluciones de la Dirección General de Inmuebles, estima que en el estudio de títulos y antecedentes realizado anteriormente ya se expresó que la modificación de los límites y medidas se realizó sin presentar ni mencionar ninguna justificación técnica ni legal. Pone de relieve, en razón del doble dominio, que existe una situación irregular desde el momento de haberse creado para el Lote Nº 5 la Matrícula 27.289, manteniendo vigente la Matrícula anterior Nº 4309.

Enfatiza que la Mensura Judicial Nº 59, aprobada por auto judicial sin protesto por parte del propietario de Media Luna, es un antecedente válido de gran relevancia que no puede soslayarse, y que solo puede ser modificado por un acto Técnico Jurídico de similar categoría, y que define claramente la ubicación de la Finca Media Luna y del Lote Nº 5, no existiendo superposición entre ellos, de acuerdo a los límites mensurados.

Por último, entiende que la descripción física de la Matrícula Nº 27.289 según su Cédula Parcelaria se corresponde con la de la Mensura Judicial Nº 59.

Coincidente al informe pericial, similares conclusiones expone la Supervisora Técnica del Programa de Registro Jurídico de la Dirección General de Inmuebles en fecha 7 de diciembre de 2012 (fs. 893/895).

En su estudio de títulos, informa que los dos primeros títulos de la finca Media Luna no concuerdan entre sí porque las medidas no corresponden a los límites que se citan. Insiste en que el único título donde se citan las medidas de la finca Media Luna, dice "1 legua de frente por 1 legua de fondo, lo que no hace posible que al Este limite con las lomas del Río Seco y al Sur con la Finca Baúles.". También expone que debemos tomar en cuenta la fecha de éstos títulos, años 1903 y 1912, épocas en que los catastros 451, 4309 y 4310 eran terrenos fiscales. Deduce de lo expuesto, que al describir los límites al folio 210 asiento 251 del libro D de Títulos de Orán, se extendieron indebidamente. Describe que el catastro 4309 pertenecía al dominio eminente de la Provincia, detallando sus límites de acuerdo a la Mensura Judicial Nº 59.

Del análisis que realiza la señora Supervisora respecto de las resoluciones de la Junta de Catastro, se extrae que la Resolución Nº 27.718 dejó vigente la superposición aún teniendo conocimiento de la medida de 1 legua por 1 legua, solicitando también cambiar los números de catastro y anular el Nº 1945, lo que hizo que se produjera no solo un doble dominio sino una doble catastración. Advierte que cuando se dicta la Resolución Nº 20.694/92 tampoco correspondía considerar la existencia de superposición y doble dominio, pero la gran diferencia está en que con la Resolución Nº 27.718/98 se anuló el catastro 1945, se crearon los catastros 27.287 al 27.290 y se les volcó erróneamente a todos los nuevos catastros la titularidad del 1945, efectuándose posteriormente transmisiones de dominio que provocaron un irremediable doble dominio entre los catastros 27.288 al 27.290, con los catastros 451, 4310 y 4309.

Cabe aclarar que el informe referenciado de la Supervisora Técnica del Programa de Registro Jurídico, Graciela Ester Yarad, no es contradictorio con el informe que aquella realizó en fecha 10 de septiembre de 2008 (fs.788/789) sino que complementa y amplía el anterior, al remitirse a un antecedente previo a la compraventa realizada por Benedicta Montero de Villafuerte a favor de Carmelo Villafuerte (del folio 210 asiento 251 del libro D de Títulos de Orán). En suma, en el informe del año 2012, parte del título de inscripción de la sucesión de Martín Villafuerte (del folio 20, asiento 34, del Libro C de Títulos de Orán), el cual motiva su conclusión respecto a la extensión indebida por parte de la matrícula 1945 que originó el título de compraventa a favor de Carmelo Villafuerte.

Recapitulando, conforme los estudios de títulos analizados precedentemente, originalmente la propiedad denominada finca Media Luna tenía una extensión de una legua por una legua (conf. folio 20, asiento 34, del Libro C de Títulos de Orán), luego si bien se mantuvo la extensión de una legua por una legua, se modificó su límite Este (conf. folio 210. asiento 251, del Libro D de Títulos de Orán), antes limitaba al Este con Terrenos Baldíos y en esta oportunidad, se modifica a Lomas de Río Seco. En la transmisión siguiente, esto es, al registrar el sucesorio de Carmelo Villafuerte, se establece su extensión en dos leguas de frente sobre el Río Tarija por todo el fondo, detallando como límite Este a las Cumbres de las Lomas del Río Seco (conf. folio 82, asiento 104, del Libro "H" de Títulos de Orán). Las transmisiones siguientes mantuvieron la extensión de dos leguas por dos leguas y nombrando los límites de éste último asiento, los que se mantienen y continúan publicándose al presente (conf. Cédula Parcelaria de Matrícula 27.289, ver fs. 645).Paralelamente, el dictado de resoluciones Nº 20.694/92 y 27.718/98 de la Junta de Catastro creó mayor confusión al ordenar cancelar la matrícula Nº 1945 y sustituirla por las matrículas Nº 27.287, 27.288, 27.289 y 27.290, que en su conjunto alcanzan límites mayores a los que registra aquella y conforme a la Mensura Judicial Nº 59. Ello ocasionó la doble catastración sobre el lote 5 (ahora Matrícula Nº 4309), que era de propiedad de la Provincia de Salta por dominio eminente, y fuere vendida luego al señor Duce.

Queda claro entonces, que la superposición de la Finca Media Luna, se originó en la compraventa realizada por parte de la señora Benedicta Montero de Villafuerte, viuda de Martín Villafuerte a favor de Carmelo Villafuerte, conforme surge de la Escritura Pública Nº 619 de fecha 20/09/1912 (ver contestación de oficio del Archivo y Biblioteca Históricos de la Provincia de Salta a fs. 657/663). En este instrumento, la señora Montero de Villafuerte cede derechos y acciones y se hace constar que aquella dijo: "que vende libre de gravámenes y sin restricción alguna en su dominio a favor del señor Carmelo Villafuerte los derechos y acciones que le corresponden en las siguientes propiedades: la finca Media Luna que mide una legua por una legua de frente por otra de fondo y limita al Sud actualmente con la propiedad denominada "Baules" de la sucesión de Mariano Illesca, al Norte con Algarrobito de los herederos Villafuerte, al Este con las Lomas de Río Seco y al Oeste con el Río Tarija". También se precisan los límites de las fincas Algarrobito y San Antonio. (fs. 660 vta).

Esta cesión de derechos y acciones fue realizada por medio de su apoderado Justo Fernández, quien manifiesta que los derechos y acciones le corresponden por herencia de su esposo Martín Villafuerte y presentó como único título un testimonio de hijuela expedido por el Escribano Secretario Don Ramón López el 29 de junio de 1902, registrado el 23 de enero 1903 al folio 24, asiento 34 del libro C de Orán, hijuela en la que se adjudica a Martín Villafuerte como herencia de su madre doña Cirila Carmen de Villafuerte las fincas de San Antonio, Algarrobito, Chuscal y Media Luna (ver fs. 662/662 vta.).

Siguiendo esta línea y conteste a lo que informan los estudios de títulos antes mencionados, se tiene constancia de la inscripción de la hijuela adjudicada a Martín Villafuerte (fs. 711), tal como lo manifestó el apoderado de la viuda de aquél, se encuentra registrado con fecha 23 de enero de 1903, el asiento Nº 34, folio del Libro C de Orán. En la inscripción se le adjudica la estancia Media Luna, y se asienta sus límites Norte: Algarrobito; al Sud: herederos de Mariano Illesca; al Naciente y Poniente terrenos baldíos.

Por lo tanto, la adjudicación realizada a favor de Martín Villafuerte tenida en consideración para la transmisión de derechos y acciones realizada por el apoderado de su esposa supérstite a favor de Carmelo Villafuerte, no es idéntica en la cesión de ésta última, puesto que se ha asignado a la Finca Media Luna una legua por una legua pero en la denominación de sus límites no se ha respetado la colindación Este con terrenos Baldíos, ampliandolo y denominando en cambio, a las Lomas de Río Seco .

Sin luego sufrir otras alteraciones en sus límites para la finca Media Luna, las transmisiones se hicieron teniendo en cuenta la extensión de dos leguas por dos leguas a pesar de haberse realizado un procedimiento judicial de Mensura, Deslinde y Amojonamiento, inscripto en el Registro de Inmuebles en el año 1929, esto sería posterior a la cesión de derechos y acciones realizada a favor de Carmelo Villafuerte y antes de registrar la sucesión de aquél.

Asimismo, se observa que todas las cesiones de derechos y acciones hereditarias a favor de Beatriz Susana Gibilisco en las escrituras nº 41 (cedentes: Teofila Aidee Tolosa, Lucinda Tolosa y Lucila Tolosa), nº 104 (cedentes: Nicanor César Villafuerte, José Manuel Villafuerte, Martín Fillafuerte, Teresa Francisca Villafuerte), nº 115 (cedentes: Andrés Corsino Tolosa, Jorge Dionisio Tolosa) y nº 177 (cedentes: Merardo Villafuerte, Carmen Salusitana Villafuerte) toman como referencia al momento de establecer los límites de la matrícula 27.289, el Plano de Mensura Judicial Nº 59, el cual tampoco ha sido atacado con un proceso correspondiente para modificar los límites que se le adjudicó a la matrícula 1945 al momento de realizar el deslinde del Terreno Fiscal Nº 2.

Este Tribunal tiene dicho que: "mensura es la operación técnica que tiene por objeto la ubicación del título sobre el terreno, trazando su forma geométrica en un plano, que es la expresión gráfica de las indicaciones contenidas en el título, para comprobar si la superficie poseída es la que éste indica y determinar, en su caso, la de la porción que falta dentro de las propiedades vecinas. Deslinde es el acto por el cual, mediante la mensura de dos propiedades contiguas, cuyos límites se hallan confundidos, se establece la línea divisoria entre ellas. Amojonamiento es el hecho de colocar señales en la línea de separación una vez efectuado el deslinde. (cfr. CApelCCSalta, sala I, fallo año 1986, fº 203; Sala I, Expte. CAM Nº 103.201/04) Entonces, si bien las costancias de la matrícula 1945 corresponden a documentos de principios de siglo XX, su espacio físico fue determinado al momento de asignársele a Martín Villafuerte como hijuela de la sucesión de su madre Cirila Garnica, la finca Media Luna, estableciendo su límite Este como terreno baldíos. Mismo así, tales espacios han sido ratificados por la Mensura Judicial Nª 59, por lo que en caso de que sus propietarios hubiesen pretendido extender su dominio sobre los terrenos fiscales, el derecho les concede otro tipo de acciones, como ser la usucapión o la reivindicación o la nulidad de actos jurídicos con respecto a la Mensura Judicial Nº 59. Si bien en materia registral opera el principio "de legitimidad", según el cual los asientos registrales se presumen veraces - el derecho real inscripto se presume que existe -, esto es así hasta tanto se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica y sean, en consecuencia rectificados.

Y bien las constancias registrales nos muestran, que el título originario de la finca Media Luna tenía como colindante del lado Este a terrenos baldíos, de mismo modo constatado con la Mensura Judicial realizada en el año 1929 ubicando del lado Este de la Finca Media Luna (Matrícula 1945) al Lote 6, y del lado Este de la Finca Aujoncito (Matrícula 451/27.288) al Lote 5, lo cual no condice con la realidad registral publicada a la fecha, puesto que se han extendido los límites de la matrícula 1945 y anulada ésta, la creación de nuevas matrículas (entre ellas la Nº 27.289) se superpuso con los espacios físicos que la Mensura judicial Nº 59 le asignó a los lotes 5 y 6 como terrenos fiscales, hoy de propiedad privada como se analizará en el apartado siguiente.

Por lo tanto la matrícula Nº 27.289 no presenta un tracto sucesivo que corresponda a lo analizado con el título original en el que se adjudicaba la Finca Media Luna a Martín Villafuerte en el año 1903 por cuanto la primera excede de lo delimitado en la matrícula inicial, a causa de la inexactitud para determinar la extensión y límites al describir la porción territorial en la escritura nº 619.

Aquella inexactitud fue suficiente para ocasionar la interrupción del tracto sucesivo de la matrícula Nº 27.289, habida cuenta que la coincidencia del bien inmueble es imprescindible para conferir coherencia al nuevo acto y permitir así el encadenamiento o secuencia derivativa de las adquisiciones.

Por último en lo que a la posesión del espacio físico de la matrícula bajo análisis respecta, las pruebas aportadas al proceso son las declaraciones testimoniales de Andres Corsino Toloza (fs. 614) y Martín Villafuerte (fs. 616). El primero declaró que le interesa el proceso en orden a que tendría beneficios económicos de resultar vencedora la Sra. Gibilisco; el segundo es el cesionario de derechos y acciones a favor de la demandada y declaró que en algún momento obtuvo permiso de aprovechamiento forestal en representación de su padre Nicanor Villafuerte, obteniendo permisos concedidos por Recursos Naturales en la década del 70 y posiblemente también en 1980.

En relación a esto último se encuentra documentación remitida por la Secretaría de Política Ambiental que informó con relación a la matrícula Nº 1945, que se autorizó al Sr. Nicanor Villafuerte a realizar un aprovechamiento forestal en una superficie no especificada a partir del año 1963. En mismas condiciones se otorgó autorización a la Sra. Auristela Villauferte de Tolosa. También se informa sobre los certificados con autorización para realizar desmonte en una superficie de 50 has. en 1978 vigente hasta 1992, de aprovechamiento forestal de 5.000 has. emitido en 1978 vigente hasta 1980 prorrogado a 1983. Igualmente obtuvo certificados de autorización forestal la Sucesión de Auristela Villafuerte de Tolosa vigente entre los años 1979 y 1980, prorrogado a 1982 (en documentación reservada).

Sin que sea posible determinar la superficie aprovechada, no se puede obtener certeza si la posesión ejercida se realizaba dentro de la matrícula 1945 que delimitaba la mensura judicial Nº 59 o si se realizaba también sobre los espacios físicos que corresponden a las actuales matrículas Nº 27.287 a 27.290.

Por lo expuesto, sin que el tracto sucesivo haya sido saneado por alguno de los remedios legales que el derecho confiere ante las consecuencias de las inexactitudes plasmada al transferir derechos y acciones sobre un dominio, no es posible afirmar que se encuentra acreditado el título perfecto, así como tampoco ha sido debidamente acreditada su posesión .

b) Por el contrario, respecto de la matrícula 4309, se observa una correcta cadena de transmisiones, acorde a los antecedentes dominales. Así se puede constatar, mediante escritura pública Nº 231 de fecha 2 de mayo de 1966, la compraventa realizada por parte de la Provincia de Salta a favor del señor Domingo Aniceto Duce sobre la fracción de terreno ubicada en el Lote Fiscal Número Dos, el que de acuerdo al plano archivado en la Sección Mensuras del Departamento Técnico de la Dirección General de Inmuebles bajo el Nº 59, está designado como Lote Número Cinco. En dicho instrumento público se describe su extensión, límites, superficie y nomenclatura catastral y se hace constar como antecedente de título que le corresponde a la Provincia de Salta, el dominio sobre la fracción antes descripta, en virtud del dominio eminente ejercitado en mayor extensión. (v. Sobre 19.414/09 - Contestación de oficio de la Dirección de Archivo Central del Poder Ejecutivo de la Provincia, fs. 602).

Los límites que se reconocen son: al Norte, con lote 6; al Sud: con el lote 4; al Este: con Cumbres del Cerro San Antonio o Finca Río Seco y al Oeste con la propiedad denominada Aujoncito o Carmen.

Respecto de la nomenclatura catastral, la Jefa de Registro Jurídico ha informado que la matrícula Nº 4309 fue asignada con la Subdivisión s/ M.J. Nº 59, con vigencia a partir de fecha 01-02-1940 (fs. 64).

Por otra parte, el agrimensor designado por auto judicial para practicar el deslinde, mensura y amojonamiento del terreno de propiedad fiscal formado por los trasfondos de las fincas con frente al río Tarija (del Lote Fiscal Nº 2) ha expuesto que "en la circular pasada a los colindantes (...) el señor Carmelo Villafuerte la firma como propietario de la fincas Media Luna y Chuscal. El título de la finca Media Luna, cuyo extracto hecho por la Oficina del Registro de la Propiedad (...) da a la finca una legua de frente por una de fondo, sin embargo de los límites dados en el mismo extracto, el frente sería de dos leguas al ser su colindación Norte la finca Algarrobito y la Sud la finca Baúles. En el terreno dentro de esta colindación hay dos fincas, Media Luna de una legua de frente por una de fondo y Aujoncitos de igual extensión. Teniendo en cuenta el caso presentado de que no hay conformidad entre la extensión dado por el título y la que resulta de los límites dados en el mismo el suscrito es de la opinión que debe sujetarse a lo primero, es decir reconocer para la finca Media Luna una legua de frente por otra de fondo y que la legua correspondiente a Aujoncitos resulta ser de propiedad fiscal (...)" (ver fs. 697).A su vez, se ha dejado constancia en el plano de mensura Nº 59, "Deslinde del Terreno Fiscal Nº 2", que fue aprobado en su parte técnica y por auto judicial del Dr. Angel M. Figueroa, de fecha Agosto 24 de 1928, y en cuanto se refiere a la zona no protestada que comprende los lotes: 4 a 9 de aquél. (fs. 706).

Así, luego de la compraventa realizada por parte de la Provincia de Salta a favor de Domingo Aniceto Duce, se encuentra también acreditada la compraventa de éste último a favor del señor Miguel Héctor Bernáldez y Manuel Ricardo Bernáldez, instrumentada en escritura nº 274 (fs. 33), presentando identidad con la extensión, límites, superficie y nomenclatura catastral de su antecesor. Seguidamente, se encuentra acreditado mediante escritura pública nº 81 (fs. 37/39) la compraventa de derechos y acciones realizada por parte de Miguel Héctor Bernáldez -como titular dominal y cónyuge supérstite- Laura Bernáldez, Viviana Bernáldez, Héctor Valentín Bernáldez y Claudia Alarcón (en nombre de Elena Bernáldez) -como herederos de Isides Mabel Acevedo, todos ellos ceden sus derechos y acciones sobre la parte indivisa que tienen del inmueble rural individualizado en idénticas condiciones al instrumento anterior, a favor de Luis María Bellucini quien compra en comisión con dinero y para Madenort S.R.L.

De mismo modo adquiere Madenort S.R.L. las porciones indivisas restantes. Mediante escritura nº 82, se instrumenta la compraventa por parte de Rodolfo Mora y María Cristina CEAS -le corresponde al vendedor la parte indivisa del inmueble que enajena por compra a Margarita Elvira Lusa de Bernáldez, Noemí Cristina de Bernáldez de Fabián y Cecilia Liliana Bernáldez como adjudicatarias en el Sucesorio de Manuel Ricardo Bernáldez - a favor de Luis María Bellucini quien compra en comisión y para Madenort S.R.L. La descripción física coincide con los documentos restantes.

Se acredita también mediante escritura nº 83 (fs. 44) y complementaria nº 85 (fs. 44/45) la compraventa de derechos y acciones por parte de Pedro Eugenio Bernáldez - que le corresponden por adjudicación del sucesorio de Manuel Ricardo Bernáldez - a favor de Luis María Belluccini quien compra en comisión para Madenort S.R.L y coincidente la descripción con lo anteriormente expuesto.

Las escrituras precedentemente señaladas -todas realizadas en el año 2003- fueron aceptadas e instrumentadas mediante las escrituras nº 19, 20, 21 (fs. 46/54), todas ellas al año 2005.

En definitiva, el actor ha demostrado la sucesión de transmisiones de dominio efectuadas legalmente y conforme a los principios rectores en materia registral, respecto del inmueble identificado con la matrícula Nº 4309.

Igualmente, se ha aportado prueba de la posesión ejercida sobre el inmueble adquirido por la actora. Sobre ello, se tiene que mediante las resoluciones nº 220/2004 y 123/2007 de la Secretaría de Medio Ambiente y Desarrollo Sustentable, se ha autorizado certificados a la firma Madenort S.R.L. a realizar el aprovechamiento forestal, detallando su área de aplicación a "la "Fracción 5 del Lote Fiscal 2", denominada por sus dueños Finca "Trasfondo de Aujoncito", propiedad identificada como Matrícula 4.309 del Departamento de San Martín. (fs. 72/75). Luego en el año 2008 se emiten las resoluciones 509 y 510 para suspender los certificados que surgieron de las resoluciones mencionadas con motivo del doble dominio informados.

Conteste con la autorización forestal, la prueba testimonial refleja que se han realizado actividades de plantaciones de café por parte del antecesor señor Bernáldez, que hay caminos, huellas, máquinas abandonadas y que se veía trabajar las máquinas de Madenort (cfr. fs. 613, 617, 620 y 621), que las explotaciones que hicieron los Sres. Bernáldez, Duce y Madenort eran en la parte alta (cfr. fs 617).

Otras pruebas de los actos posesorios ejercidos se observan en el expediente penal sobre usurpación de propiedad, daños y hurto de madera iniciada por Andrés Corsino Tolosa en contra de empleados de la firma Madenort S.R.L (v. expte. 57.465/04 en documentación reservada y fs. 104/108), en el cual se sobreseyó a los imputados Cruz y Villagra, considerando al respecto, que ambas partes se consideran propietarias pero está claro que hay una confusión de límites. Se hace notar en la resolución el informe de inspección ocular en el que se constata la existencia de rollos de madera de distintas especias, personas que trabajaban para la firma Madenort y las máquinas existentes en fecha 31/07/2004 (fs. 105) También se ha traído como prueba un acuerdo celebrado entre la firma actora y Pluspetrol Energy, en el cual se reconoce a la actora como titular y otorgar a favor de Madenort las indemnizaciones en concepto de lucro cesante y daños y perjuicios como consecuencia de la actividad a realizar en su propiedad con motivo de la actividad sísmica producida en la servidumbre de gasodueducto que tienen sobre la porción de la matrícula nº 4309 (ver documentación reservada y fs. 321/323).

En definitiva, la empresa actora ha podido acreditar el título adquisitivo con una correcta concatenación de transmisiones así también como la efectiva posesión para consolidar su dominio exclusivo conforme a lo expuesto por el artículo 2508 del Código Civil.En cambio, no se puede determinar una perfecta cadena de transmisiones a la hora de analizar la matrícula Nº 27.289, en base a las numerosas irregularidades que se han detallado en sus antecedentes, esto es, las discrepancias de su extensión en la matrícula que dio origen a la señalada (Nº 1945) y la extensión injustificada mediante la creación de cuatro nuevas matrículas sobre otros terrenos previamente delimitados, por parte de las Resoluciones de la Junta de Catastro antes consideradas sin acudir a las formas de saneamiento previstas para obtener el dominio de inmuebles que presentaren confusión de límites o fueren objeto de usucapión o su mensura judicial no se corresponde con la realidad física.

En efecto, la doctrina ha destacado que en materia inmobiliaria, donde rige el principio de nemo plus iuris que reconoce nuestro sistema en el artículo 3270 del Código de Vélez, no es suficiente con demostrar la existencia y vigencia actual de la potestad dominial en cabeza del actor, puesto que si existe un vicio o defecto en la cadena de transmisiones, ello afectará ciertamente al último eslabón, en el que se ampara el pretensor (Gurfinkel de Wendy, Lilian N., "Derechos reales", tº II, págs.1550 y ss., Abeledo Perrot, Bs. As., 2010). En efecto, reza el artículo citado que: "Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquél de quien lo adquiere."(Sala II, 1º parte Sentencias Definitivas Año 2016, fº 164/167).

De lo expuesto y conforme los fundamentos vertidos, corresponde acoger los agravios de la parte actora, haciendo lugar al recurso de apelación interpuesto. En consecuencia, revocar la sentencia en crisis y hacer lugar a la demanda deducida por Madenort S.R.L., ordenando la cancelación de la Matrícula Nº 27.289 del Departamento de San Martín, y rechazar la reconvención planteada por Beatriz Susana Gibilisco. A tales efectos, deberá librarse oficio a la Dirección General de Inmuebles, debiendo cumplirse con los requisitos formales correspondientes.

III) Recurso de apelación deducido por la parte demandada: los fundamentos expuestos y conclusión arribada en el análisis precedente determinan la improcedencia del recurso deducido por esta parte.

IV) En cuanto a las costas, propongo su imposición en ambas instancias a cargo de la parte demandada, en razón del principio objetivo de derrota contemplado en el art. 67 del Código de rito.

La doctora Verónica Gómez Naar dijo:

Por compartir sus fundamentos, me adhiero al voto que antecede.

Por ello, LA SALA SEGUNDA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL, I) HACE LUGAR al recurso de apelación deducido por la parte actora a fojas 1030 y, en su mérito, REVOCA el punto I de la sentencia dictada a fojas 1025/1028 que declara la cuestión abstracta. En consecuencia a) HACE LUGAR a la demanda interpuesta por Madenort S.R.L. en contra de la señora Beatriz Susana Gibilisco, rechazando la reconvención deducida por ella; b) ORDENA CANCELAR la Matrícula Nº 27.289 del Departamento de San Martín, a cuyo fin deberá librarse oficio de estilo a la Dirección General de Inmuebles. II) RECHAZA el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada a fojas 1033.

III) IMPONE las costas de ambas instancias a cargo de la demandada vencida.

IV) MANDA que se registre, notifique y baje.

CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE LA PROVINCIA DE SALTA, SALA SEGUNDA. VOCALES: HEBE ALICIA SAMSÓN - VERÓNICA GÓMEZ NAAR. SECRETARIA: MARÍA LUJÁN GENOVESE. SALA II, T. 1ª PARTE SENT. DEF., 2018, Fº 101/114, 13/04/2018.