Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2015-03-31


AUTOS 60093 (C.C.Nº22032) DEL Octavo Juzgado Civil, CARATULADOS: "VASQUEZ DE CERDERA Rosalba y Otros C/ Pérez Alday Maria Andrea -Rescisión de Contrato".- PROTOCOLIZADO:L.S.- Año 2015- del Tº I -Fº78/83.- En la Ciudad de San Juan a treinta y un (31) días del mes de marzo de 2015, reunida en Acuerdo la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, bajo la presidencia del Dr. Roberto M. Pagés Lloveras y los Sres. Vocales Dres. Octavio Augusto Sánchez y Oscar Roberto Otiñano, a fin de conocer el recurso concedido mediante decreto de fs. 245, contra la sentencia de fecha 28 de julio del año dos mil once, recaída en los presentes autos Nº60093 (C.C. Nº22032) caratulados: "VASQUEZ DE CERDERA ROSALBA Y OTROS C/ PEREZ ALDAY MARIA ANDREA - RESCISION DE CONTRATO", dictada por el Sr. Juez titular del Octavo Juzgado Civil, obrante a fs. 238/242.- EL DR.OSCAR ROBERTO OTIÑANO DIJO:

Viene a resolver el recurso de la actora contra la resolución de fs. 238/242 que rechaza la excepción de incumplimiento de su parte y admite la demanda, declarando rescindido el contrato de compraventa inmobiliario condenando a pagar la suma de dinero abonada por dicho contrato en dólares estadounidenses o su equivalente al precio de mercado, al momento del efectivo pago con costas.- Se queja de lo resuelto destacando en primer lugar la diferencia en el nombre de una de las actoras como también de la forma de pago dispuesta en la resolutiva que significa un empobrecimiento para su parte, ya que se ordena restituir la misma cantidad de dólares después de diez años sin intereses ni actualización.- Se agravia además del rechazo de su pretensión de daños y perjuicios cuando se ha reconocido el grave incumplimiento contractual frustrando la finalidad del contrato afectando el interés negocial del contratante cual era construir en los lotes adquiridos usando y usufructuando los mismos. Que estando probada la culpa de la demandada en el incumplimiento, la imposibilidad de utilizar, construir y escriturar, el valor del terreno y lo abonado por los actores se puede medir la incidencia patrimonial del daño. Que el incumplimiento es un ilícito (conf art. 1197 del C.C.) que vulnera la obligación concertada en la relación contractual, existiendo un nexo directo entre el incumplimiento y el menoscabo patrimonial del actor, debiendo sancionarse patrimonialmente al deudor incumplidor.- Sugiere que la reparación debe ser íntegra considerando el valor de lo pagado, su adecuación o reajuste, los daños patrimoniales y el menoscabo emocional por la imposibilidad de tomar posesión, escriturar y construir que constituía la expectativa del contrato. Alega para justificar su reclamo por daño moral que se ha privado a los actores de la expectativa a la vivienda propia.- Insiste en que la omisión de la sentencia respecto del pago de intereses, actualización o ajuste de los pagos recibidos, es un enriquecimiento para la contraria violatorio del art. 17 de la Constitución Nacional. Pide se admita el recurso revocando lo resuelto. Hace reserva de los recursos extraordinarios en el orden local y federal (leyes 2275 y 48 respectivamente).- Según el fallo está reconocida por ambas partes la existencia de tres boletos de compra venta (en copia a fojas 24/29) pasado ante el notario Carlos Echegaray el 05-02-2001 por el cual la demandada, comprometió en venta tres lotes o parcelas de conformidad a un plano de subdivisión sobre un terreno de mayor extensión y cuyas descripciones específicas se enumeran detalladamente. La actora se comprometió a pagar un total de Dólares Estadounidenses Diez Mil Quinientos por cada uno de los inmuebles adquiridos, financiados de la siguiente manera, abona la suma de U$S 1.330 o su valor de cambio vigente en concepto de anticipo de gastos administrativos, pagados a la fecha de la firma del Boleto y respecto de cada uno de los lotes vendidos (lote 3,2,y 1) quedando un saldo de U$S 9.170 dólares estadounidenses pagaderos en 66 cuotas mensuales y consecutivas que debían abonarse de la cuota 1 a la 6 en la suma de U$S 200 ( doscientos dólares estadounidenses) sin interés, venciendo la primer cuota el día cinco de marzo de 2001, y a partir de la cuota 7° a la 66° el saldo resultante de 7.970 U$S se abonaría en cuotas mensuales de dólares U$S 213 importe al que se le adicionaría un interés del uno por ciento mensual y acumulativo (todo conforme a lo estipulado en la cláusula segunda de los contratos respectivos).

Igualmente reconocida por la parte demandada no solo en su conteste de demanda (fs. 46/52) sino también por la parte vendedora, Sra. María Andrea Pérez Alday por intermedio de su representante Sra. Graciela Josefina Alday al absolver posiciones (fs 111 y vta) a la cuarta posición reconoció que se encomendó a dos profesionales ingenieros la ejecución de las obras de urbanización y su aprobación oficial, y que ello no se realizó dando motivo a los problemas legales al respecto. A fojas 161 surge informe evacuado por la Dirección General de Geodesia y Catastro que da cuenta que el legajo de mensura N° 04-9969-F-04 se encuentra apto técnicamente sin haberse registrado en forma definitiva al no poderse inscribir las superficies destinadas a calles al Dominio Público del Estado conforme a las normas vigentes para fraccionamientos y loteos.sic.; este informe tiene fecha del 10 de noviembre de 2004.

Tiene por acreditado el incumplimiento de la demandada respecto de las obligaciones contractuales asumidas expresamente en la cláusula quinta de los referidos contratos de compraventa.

Califica como grave el incumplimiento de la vendedora dado a la importancia que contractualmente reviste en el marco de la compraventa inmobiliaria la realización de todos los trámites atinentes a hacer posible la realización de la escritura traslativa de dominio que produce una notoria afectación, que no se realice en tiempo y forma (en el plazo acordado, en este caso 180 días) los trámites correspondientes a la regularización catastral del parcelamiento de un inmueble de mayor extensión que, si bien pertenece a la vendedora (demandada), debió haberse encontrado en condiciones jurídicas de transmisibilidad aun antes de ofertar en venta dichas parcelas, por tal razón encuentro configurado en esta causa los presupuestos de responsabilidad contractual que habilitan hacer lugar a la pretensión rescisoria articulada por la parte actora, en base a tres principios fundamentales a) la fuerza obligatoria de los contratos b) el deber de celebrarlos, ejecutarlos e interpretarlos de buena fe y c) el contrato nace y se hace para ser cumplido.

Declara resueltos los contratos de compraventa respecto de los inmuebles descriptos celebrados entre actora y demandada y condena a la demandada, Sra. María Andrea Pérez Alday a restituir a las actoras Sres. Rosalía Vázquez de Cerdera, Graciela Beatriz Cerdera y Enrique Tomás Cerdera en el plazo de quince días de quedar firme el presente pronunciamiento, las sumas abonadas por estos conforme al contrato celebrado, esto es, en la moneda originalmente pactada (dólares estadounidenses o su equivalente a precio de mercado bursátil al momento de su efectivo pago) y de conformidad a la liquidación que se efectuará en la etapa de cumplimiento de la presente sentencia (cfr. Art. 167 C.P.C.).

Rechaza la pretensión resarcitoria de la accionante, estimada en un cincuenta por ciento del monto de la rescisión contractual por no haber rendido prueba alguna que permita acreditar objetivamente el perjuicio sufrido cono consecuencia puntual del distracto, ser genérico y no calificado objetivamente, por no haber demandado daño emergente determinado ni demandado por daño moral fundado en el incumplimiento contractual, ni probado ninguno de los presupuestos integradores de tales rubros.- Aclaración previa: Advierto en primer lugar que la sentencia condenatoria que ordena el reintegro de valores a la actora en dólares estadounidenses no ha sido apelada por los demandados de modo que es una cuestión consentida y firme sobre la cual no corresponde fallar.- Entrando al tratamiento del recurso diré que está centrado en el reclamo de las accesorias del capital, esto es los intereses y el resarcimiento del daño moral.- Sabido es que la resolución es una forma de extinción del contrato que produce la liberación de la parte cumplidora como de la parte incumpliente sin perjuicio de la obligación de esta última de resarcir los daños y perjuicios. Por tanto el deber de reparar el daño constituye la sanción al contratante incumplidor que deriva de la actitud dolosa o culposa generadora del incumplimiento ( J.A. 979 - I - 108) proyectándose los efectos de la resolución retroactivamente a la fecha de la concertación, volviendo las cosas al mismo o igual estado anterior al acto (Ver: Cod Civ. Com - Salas - Trigo Represas T°2 pág. 69 punto 12 "A" y fallo de esta Sala L.S. 2003 - III - 5/9).- Hemos dicho en pronunciamientos anteriores sobre la materia que: "Declarada la resolución del contrato, el vendedor debe poner a disposición del comprador la suma recibida a cuenta, actualizada hasta el momento en que se haga efectiva la restitución, pues si el efecto resolutorio tiende a dejar las cosas en la misma situación que tenían al momento de contratarse, no hay otra forma de hacerlo que dándole igual valor adquisitivo a las sumas recibidas (Prot. Sent.1979 - II - 363/371) En este orden de ideas, también hemos resuelto que, en la restitución que deben hacerse las partes con motivo del contrato es deber de la demandada "abonar los intereses desde el día en que la suma de dinero le fue entregada y hasta su efectivo pago ( arts. 1952 y 1054 del C.C. y su doctrina - L.S. 2010 - I - 118/121 Idem L.S. 2001 - III - 170/179).- La doctrina es conteste en este punto cuando al referirse al efecto resarcitorio de la resolución contractual enseña que: "la resolución del contrato por el incumplimiento del deudor genera la obligación de indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el acreedor (Conf. Ibañez, Carlos Miguel, "Resolución por incumplimiento", p. 291).-" También sabemos que es principio rector en materia de resolución contractual por incumplimiento, que la parte que opte por la resolución tiene, además, derecho a la indemnización de los daños y perjuicios derivados de la inejecución del contrato para lo cual debe ser resarcido de acuerdo con los principios generales (art. 505 inc. 3, 511, 1204 y concs, del Cód. Civil; Salvat-Acuña Anzorena, "Fuentes de las Obligaciones", t. I, p. 216, n° 277; Borda, Guillermo, "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones", t. I, 238, p. 310.- Así las cosas no cabe duda de que, ordenar la devolución del capital histórico sin adicionar intereses por el tiempo en que el dinero fue usado indebidamente por la demandada esto, por no haber cumplido en tiempo y forma con la prestación contractual convenida, importa al mismo tiempo un enriquecimiento para el deudor con el empobrecimiento consecuente para el acreedor que entregó el dinero, de modo que estando acreditado el incumplimiento contractual y la mora de la demandada (conf art. 509 del C.C.), para que la indemnización sea íntegra el reintegro debe comprender no solo el capital, sino también los intereses que en este caso y por tratarse de dólares que es una moneda estable deben fijarse en el seis (6%) por ciento anual.- Por otro lado y en cuanto al daño moral debemos partir del principio según el cual:	El daño moral o extrapatrimonial es la lesión en los sentimientos por el dolor que sufre una persona, insusceptible de apreciación pecuniaria, como el daño al honor, a las afecciones legítimas o a los derechos de la personalidad o personalísimos.

La idea central es que se trata de una lesión a los sentimientos y que su reparación tiene eminentemente carácter resarcitorio. No es una sanción porque, si no, no sería reparable en la responsabilidad objetiva. Se trata de una indemnización o resarcimiento.

En el ámbito contractual está contemplado en el art. 522 que establece: "En los casos de indemnización por responsabilidad contractual el juez podrá condenar al responsable a la reparación del agravio moral que hubiere causado, de acuerdo con la índole del hecho generador de la responsabilidad y circunstancias del caso.

Sin embargo no cualquier inquietud, desagrado o perturbación del ánimo por el incumplimiento contractual es idónea para provocar un daño moral de la personalidad del contratante, un menoscabo a afecciones legítimas pero si se acredita debidamente la afectación a un interés extrapatrimonial, corresponderá la indemnización del daño moral. (conf. Carlos M. Ibañez, "Resolución por incumplimiento", pág. 344) Ergo, si en el caso no se ha cumplimentado la acreditación respectiva por parte de la actora la pretensión indemnizatoria por este rubro debe rechazarse, confirmando el fallo de primera instancia en lo pertinente.- Así voto.- EL DR. ROBERTO PAGES LLOVERAS DIJO:

Por sus fundamentos adhiero al voto precedente el que doy por reproducido.-	EL DR. OCTAVIO AUGUSTO SANCHEZ DIJO:	Por razones análogas a las aducidas por el Dr. Oscar Roberto Otiñano, voto en el mismo sentido.- Por el mérito que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede SE RESUELVE:

Admitir parcialmente el recurso de la actora.- Ordenar que al efectuar la liquidación prevista en la sentencia de primera instancia se adicione al capital el interés del 6% anual.- Rechazar el recurso en lo restante.- Imponer las costas de alzada en el orden causado.- Protocolícese, hágase saber y bajen previa reposición de sellado si correspondiere.

MAGISTRADOS:DR. ROBERTO M. PAGES LLOVERAS ;

DR. OCTAVIO AUGUSTO SANCHEZ;

DR. OSCAR ROBERTO OTIÑANO ;

SECRETARIO: DR. AGUSTIN RUGNA.