Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2012-07-06


AUTOS N° 1588 (JUZGADO COMERCIAL ESPECIAL) (N° 10571-SALA III) "GRAFFIGNA FRANCISCO RICARDO ESTEBAN-QUIEBRA-INC.DE ESCRITURACIÓN S/ POR VICTOR RAUL AGUILAR" ///Juan, 06 días de Julio de dos mil doce. - - - VISTO: Para resolver el recurso de apelación concedido al incidentista Víctor Raúl Aguilar a fs. 177, contra la resolución de fecha 22 de abril de 2010, obrante a fs. 167/171. - - - -CONSIDERANDO: El Sr. Juez a-quo resolvió: "I) Rechazar la solicitud de escrituración formulada a fs. 01/46 por el Sr. Víctor Raúl Aguilar, respecto de los inmuebles identificados como lotes 1 inscripto al f° Real mat. 04-05223; lote 2 inscripto al f° Real mat. 04-05224; lote K, inscripto al f° Real mat. 04-04239; lote L inscripto al f° Real, mat. 04-04240. II) Imponer las costas al vencido conforme lo dispuesto por los artículos 66 y 67 del C.P.C. de aplicación supletoria en la materia (conf. art. 278 LCQ)....".

Contra este pronunciamiento se alza el incidentista a fs. 176, el recurso se le concede a fs. 177. Expresa agravios a fs. 178/186; los que han sido respondidos por la Sindicatura a fs. 194.- El fallido no respondió el incidente. El apelante formula reservas de los recursos de la ley 2275 y el nacional 48.

-Sin perjuicio de la relación de la causa que efectuara el a-quo diremos que: Víctor R. Aguilar promueve incidente a los fines de obtener la escrituración, a su favor, de los lotes: K; L, Uno y Dos, ubicados en calle 14 s/n, Dpto. de Rawson, identificados en el plano de mensura agregado a fs. 5/6.- Manifiesta, que ha cancelado totalmente el precio de venta a Francisco Graffigna.- La correspondiente escritura se debió suscribir a los 30 días de la celebración del contrato (15/05/03), acto en que se le entregó la posesión real y efectiva de los mismos.- Al no obtener resultado positivo, se efectuaron intimaciones extrajudiciales, remitiendo carta documento el 10/07/06 (ver fs. 40/41), sin efecto alguno.

-A fs. 51/52 la Sindicatura contesta el traslado conferido y se opone a la petición. Expresa a tal fin, que todos los instrumentos presentados por el incidentista están encubriendo una pretensa garantía real, no prevista en el Código Civil.- El importe, que dice haber recibido el vendedor, se habría pagado antes de prometerse en venta los lotes y sin recibo.- Recién en el boleto se otorga recibo y carta de pago total.- Indicios, estos últimos, que llevan a la convicción que el contenido del documento no es cierto. - - - -A fs. 56/65 el fallido toma intervención, niega adeudar suma alguna al actor y su obligación de escriturar. - - -A fs. 217 se encuentra agregado el dictamen de la Sra. Fiscal de Cámara, quien se adhiere a las razones vertidas por el Síndico, aconsejando el rechazo del recurso de apelación.- La sentencia apelada le causa agravios al incidentistas, los que se subsumirán de la siguiente forma:

-1°) Se agravia de la afirmación del Juez a-quo en cuanto a que, conforme a lo dispuesto por el art.146 de la Ley Concursal, el boleto acompañado, no reúne los requisitos exigidos.- Lo que no es así, pues considera el apelante que dicho documento cumple con los recaudos legales.

El Boleto ha sido suscripto por el fallido y en representación de su esposa Margot Marún, siendo su firma certificada por escribano, cobrando el instrumento fecha cierta y visos de legalidad. - - -Asímismo, se encuentra acreditado, mediante prueba documental presentada a fs. 04/39 (certificado de libre deuda, pago de impuestos, informes de dominio e inhibiciones, solicitud de moratoria, certificado de avalúos); la posesión de los inmuebles con animus domini.- Con lo cual ha quedado satisfecho el requisito de publicidad posesoria o registral.

Respecto a la buena fé, la que se presume, surge de los elementos que rodean la adquisición de los lotes, como son: El Boleto certificado por escribano, los actos posesorios realizados y las manifestaciones de los testigos. Pruebas que no han sido consideradas por el sentenciante. - - -Destaca que los terrenos son incultos, sin nivelar, ni derecho de agua de riego, por lo tanto no se puede efectuar sembradío, ni producción alguna; pero sí se han pagado los impuestos. - -Con la documentación aportada y la prueba testimonial rendida se acreditó el pago del precio y la posesión del inmueble. Además, tanto el a-quo como la sindicatura, señalan que la "opción de compra" otorgada y firmada por las partes sobre el lote "K", resta virtualidad a la petición de escrituración, pues ella se refiere al lote indicado y no a los inmuebles objeto de esta acción. La opción no hace más que reafirmar la veracidad de la compra, como un hecho real.

-El art.1185 bis del Código Civil, constituye una norma específica para tutelar el derecho del comprador de buena fé mediante boleto, en caso de concurso o quiebra del vendedor, siendo oponible al concurso. - - El sentenciante afirma, que no se ha demostrado el pago del 25% del precio de venta.- Con el contrato de compra-venta se acredita el pago total del precio; instrumento reconocido por el fallido en su absolución de posiciones (quinta posición de fs. 83/84). Por lo tanto, el boleto es recibo suficiente y formal carta de pago.- El testigo Zappa, señala que el comprador, delante de las partes, abonó la suma de $50.000 (fs. 105). - -El a-quo señala, siguiendo lo manifestado por la sindicatura, que la prueba producida no es clarificante de lo dicho.- La sindicatura no ha acreditado lo expresado, no agregó el informe individual; no produjo pericia para determinar el valor real de los inmuebles, quedando sus expresiones desprovistas de todo respaldo probatorio; sin embargo el juez le ha otorgado valor de certeza.- También afirma, que el valor del precio es vil, por la información que ha recabado sería de $500 por hectárea, sin aportar prueba alguna.- No advirtió, que los terrenos eran incultos, los bienes del fallido se encontraban gravados, con embargos y anotación de litis, que el vendedor se había comprometido a levantar, promesa incumplida.- La compra se efectuó luego de una profunda crisis económica que afectó al país. - -Los lotes "K" y "L" se transfirieron a "La Chamiza S.A." el 25/10/06 por $29.000, en pleno periodo de sospecha, que la anterior Sindicatura no cuestionó.- Efectuada por compromiso de venta el 9/11/99, antes de la compra que aquí se cuestiona.- Tal transferencia dió lugar a la "Acción de recomposición patrimonial", iniciada por la actual Sindicatura (Autos N° 2224 "Graffigna Francisco R.E.-Propia Quiebra-Revisión Concursal"), la que se ofrece como prueba.

-2°) La condena en costas se debe modificar, imponiéndolas a la demandada si se admite la demanda en su integridad.

-Entrando al tratamiento de los agravios diremos : Primero: Un boleto de compraventa de fecha anterior a la apertura del concurso o del decreto de quiebra, en principio resulta oponible a la masa de acreedores, siempre que tal oposición se encuentre avalada por el cumplimiento de los extremos establecidos por el art. 1185 bis del Código Civil. Esto es:

comprador de buena fé y pago del 25% del precio.

-A su vez, el art.146 de la ley 24522, en su párrafo pertinente señala, que "los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fé, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el veinticinco por ciento (25 %) del precio".

- -A fs. 01/03 se encuentra agregado el boleto de compra-venta suscripto entre el actor y el fallido, de fecha 15 de mayo de 2003; "anterior" a la fecha en que se decreta la quiebra del vendedor (25 de septiembre de 2007). Se indica como fecha de cesación de pago "el primer trimestre de 2007" (según fotocopia de la sentencia que se tiene a la vista).

- -Cumplido uno de los requisitos mencionados, se analizarán los otros requeridos por la ley.

-Referido al pago de precio, en la cláusula segunda del boleto se estableció el precio de venta en $51.000 (fs. 01 vta.), manifestando el vendedor que lo ha recibido "antes de ahora". - -Dicho instrumento no se encuentra suscripto por el notario que se dice ha intervenido en el acto (fs. 01).- Las firmas de las partes fueron certificadas, un día después, por el escribano Oscar Fagale, quien expresa que han sido puestas en su presencia (fs. 03).- Por lo tanto, se trata de un instrumento privado, no prueba que efectivamente se haya pagado el precio de los inmuebles, en razón de que el pago no ha sido efectuado en presencia del notario. Se debe acreditar su contenido acudiendo a cualquier medio de prueba. - -Al respecto se ha resuelto que: ".. en el marco de un proceso falencial, cabe rechazar por improcedente la demanda incidental de escrituración promovida, toda vez que no se ha probado el pago del precio tal como requiere la ley 24522: 146.

Ello así, pues si bien las firmas insertas en el boleto de compraventa se encuentran certificadas por escribano público, lo cual dota al instrumento de fecha cierta; aun cuando las cláusulas del instrumento establecen el precio convenido, y que éste se encuentra totalmente pago, lo cierto es que dicho pago no fue realizado en presencia del notario; así se infiere del texto del boleto y de las propias declaraciones del incidentista y de la parte vendedora.

Entonces, si bien las partes manifestaron en el contrato de compraventa que el precio se encontraba cancelado, no se trata de un hecho que haya sucedido en presencia del notario, por lo que corresponde probar su ocurrencia (C.N.A.Com.sala "G"-06/10/08-"Fabrica de Soda La Marina s/ Quiebra.inc. de Escrituración"-N° Sent. 64.255/07). - Correspondía al actor, que pretende su liberación, acreditar el pago. Más aún ante la negativa del fallido de haberlo recibido, como lo expresó al responder la demanda (fs. 64) y al absolver posiciones (Sexta posición ? fs. 84).Si bien que el recibo constituye la prueba por excelencia, su omisión se puede acreditar por otros medios, siempre que éstos sean concluyentes.

El testigo Roberto Zappa declara que el pago de $50.000 se efectuó en su presencia (Respuesta a la segunda pregunta fs. 104); pero por tratarse del único testigo, carece en principio de virtualidad para acreditar dicho pago.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha resuelto que: "Si bien no empecé en forma absoluta la calidad de testigo único para la ponderación de sus dichos, es obligación del órgano juzgador interviniente analizar el testimonio con suma prudencia y severidad, teniendo en cuenta los demás elementos en su conjunto (F:321-1832).

Así mismo: "En nuestro derecho la regla "testis unus testis nullus", no es de aplicación por lo menos con el mismo rigorismo que emana de la máxima. El art. 456 del Código Procesal establece que la fuerza probatoria de ese medio debe apreciarse según las reglas de la sana crítica.

Esa regla no tiene ningún fundamento, porque si bien no existe la garantía que supone la concordancia entre las declaraciones de varios testigos, ella puede hallarse compensada por la calidad del testigo único y la exigencia de valorar su declaración con severidad y mayor rigorismo crítico, tratando de desentrañar su mérito o inconsistencia, mediante su confrontación con las demás circunstancias de la causa (C.Nac.A.Com.Sala F- N° Sent.48915-31/07/89). - -También tiene dicho la jurisprudencia que: " No empecé la calidad de testigo único para la ponderación de sus dichos. El sistema de la sana critica que preside nuestro ordenamiento ritual excluye la aplicación de la máxima "testis unus, testis nullus", aunque se exige que en tal supuesto, obviamente el juzgador deba apreciar su testimonio con mayor severidad (C.Nac.A.Com.Sala A "Filan Saic c/ Musante Esteban"-06/10/89).

Por consiguiente, se confrontará la declaración del testigo mencionado, con las otras pruebas producidas. - Si bien, son relevantes los informes del Registro General Inmobiliario, en este caso, debilitan la mencionada declaración, al señalar que los inmuebles no se encontraban a nombre del fallido (fs. 129/136); al momento en que se habría efectuado la venta, por lo tanto, no se puede transmitir un derecho que no se tiene (art. 3270 del Código Civil). -También llama la atención que, las opciones de venta de los lotes "K" y "L" se suscribieran posteriormente a la firma del boleto, el 16 de mayo de 2003 (fs. 55 y 60).- La opción de venta del lote 2 el mismo día en que se firmó el mencionado instrumento (fs. 57). - - -El análisis de la prueba producida, lleva a la conclusión de que el testimonio de Roberto Zappa no resulta relevante como único elemento probatorio, para acreditar el pago del precio de los inmuebles en cuestión; por consiguiente no relevante el tratamiento del otro presupuesto legal.

No obstante ello, se examinará el principio de la buena fe, que señala el art 1185 del Código Civil. - -La buena fe que se le exige a la compradora se presume (art. 2362 C.C.), por ser una presunción "iuris tantum" admite prueba en contrario, la que debe ser merituada de acuerdo a las circunstancias de cada caso en particular (art. 1051, in fine). - Este principio se puede desvirtuar, si la presunción de buena fe del comprador queda destruida por presunciones graves, precisas y concordantes; como son en este caso: la falta de acreditación del pago del precio, los lotes adquiridos no se encontraban a nombre del fallido al momento de suscribir el boleto y la ausencia del sellado de dicho instrumento.

A lo todo lo expuesto se agrega, la carencia de pruebas sobre la posesión real de los inmuebles.- Si bien se trata de predios rurales, los actos que se enumeran en el art. 2384 del C.C., son equívocos.- Se pudo demostrar el haber realizado, entre otros, mensura de los terrenos, alambrado de los mismos, nivelado, etc; no es suficiente a tal fin el pago de impuestos, que acreditarían sólo el animus, pero no el corpus.

Al respecto este Tribunal ha resuelto que: "Los impuestos provinciales y municipales, si bien estos elementos son demostrativos del "animus" posesorio, sólo cumplen esta función cuando se presentan acompañados por la detentación material del inmueble; por sí solos no son demostrativos de tal detentación y nada indican respecto a la real situación posesoria en que se encuentra el bien (Prot. de Sent.: T° IV-F° 693/696-2010).

También se ha dicho que: "Los actos que se enumeran enunciativamente en el art. 2384 Cód.Civil son equívocos, ya que pueden ser realizados tanto por el poseedor como por el detentador, y si algo definen es el corpus; nunca la intención de someter la cosas al ejercicio de un derecho de propiedad a que se refiere el art. 2351 de dicho Código.

El actor debió abonar su pretendida calidad de poseedor con la invocación y prueba de hechos que, por su entidad, demuestren la intención de ejercer sobre la cosa el derecho de propiedad (.C.N.A.civ.Com.-Tucumán-fallo n° 98161992, del 04/10/04).

"Tratándose de un inmueble rural, la falta de prueba compuesta sobre la existencia de alguno de los actos mencionados por el art. 2384 del C.C. cierra definitivamente la posibilidad de un pronunciamiento favorable a la demanda de usucapión en inmuebles rurales no es sensato ni posible deducir animus domine si siquiera se ha acreditado alguno de los actos mencionados en el artículo referido, que son los equívocos es decir que pueden ser realizados tanto por el propietario, poseedor o simple ocupante (STJED1-51003348/7-Sent.29/10/07). - - -Por lo fundamentos expuestos se concluye que el agravio del apelante es improcedente.

-Segundo: En razón del resultado del recurso articulado, deben mantenerse las costas de primera instancia impuestas al actor en este incidente.

Las costas de alzada se imponen al vencido (arts. 66, 67 y conc. del C.P.C. y 278 de la Ley de Concursos y Quiebras N°24.522). Los honorarios se fijan en el 30% de lo que les correspondiere a los profesionales intervinientes en primera instancia (art. 196 de la Ley 2150 y art. 800 inc.10 del C.P.C.) . - -Por todo ello, normas legales y jurisprudencia citadas, SE RESUELVE:

Rechazar el recurso de apelación interpuesto a fs. 176 y concedido al actor en este incidente, contra la resolución de fecha 22 de abril de 2010, obrante a fs. 167/171, la que se confirma por los fundamentos dados.- Costas a cargo del apelante vencido. Los honorarios de la alzada, se fijan en el 30% de lo que les correspondiere a los profesionales intervinientes en primera instancia.- - Protocolícese, hágase saber, dése copia autorizada, bajen los autos previa reposición de sellado si correspondiere.- FDO: DRA. CATALINA CELIA CUNEO DE GARCIA, DR. HUMBERTO CABALLERO Y DR. OCTAVIO SANCHEZ. ANTE MI DRA. ALICIA B. SOLIMEI- SECRETARIA.- PROT. DE SENT. T° III - F° 263/268 -06/07/2012.