Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2008-06-27


2º Instancia. - Buenos Aires, junio 27 de 2008.

Y VISTOS:

1.) Apeló el tercerista la resolución dictada en fs. 85/88 por la que se rechazó la tercería de dominio oportunamente deducida.- Los fundamentos fueron expuestos en fs. 92/93 y respondidos en fs. 95/96.- 2.) El recurrente se agravió porque: i) se rechazó la acción por no resultar titular registral del inmueble embargado en los autos "Monsanto Argentina SA c. Negocios Agropecuarios y Otros s. Ejecutivo"; ii) el a quo juzgó que el boleto de compraventa acompañado no tiene fecha cierta, sin ponderar que dicho extremo resultaría de la escritura copiada en fs. 7/8 de la cual surge que el bien en cuestión le fue vendido por boleto de fecha 13.06.04, que se entregó la posesión, se verificó la tradición, se pagó la totalidad del precio de venta y se otorgó poder especial irrevocable a favor de los Sres. Carlos María López Fresco y Fernando Pedro Montani para que se otorgara la escritura traslativa de dominio a favor del adquirente.- 3.) Conforme resulta de las constancias de autos, Luis Darío Elosu alegó ser comprador mediante boleto de compraventa celebrado con fecha 13.06.03, de los inmuebles ubicados en el Partido de Lincoln, Provincia de Buenos Aires, individualizados bajo Nomenclatura Catastral: Circunscripción II, Sec. G, Chacra 653, Manzana 6553-v, Parcelas 1-a y 2, Matrículas 19361 y 2004 que fueron embargados con fecha 25.10.04 en los autos "Monsanto Argentina SA c. Negocios Agropecuarios y Otros s. Ejecutivo". Indicó que en la misma fecha en que se firmó el boleto de compraventa, se extendió la escritura Nº 97 por la que los vendedores otorgaron poder especial irrevocable a favor Carlos María López Fresco y Fernando Pedro Montani para que otorgaran la respectiva escritura traslativa de dominio a título de venta a favor del tercerista. Afirmó haber abonado la totalidad del precio convenido, como así también haber recibido la posesión material de los bienes vendidos.- 4.) Sentado ello, cabe recordar que, en términos generales, se denomina tercería a la pretensión que puede interponer una persona ajena a las partes que intervienen o figuran en un determinado proceso, a fin de que se disponga el levantamiento de un embargo trabado en ese proceso sobre un bien de su propiedad (de dominio), o que se le reconozca su derecho o el derecho a ser pagado con preferencia al embargante con el producido de la venta del bien que ha sido objeto de dicha medida (de mejor derecho). La primera debe fundarse en el dominio de los bienes embargados y la segunda en el derecho que el tercero tuviere con preferencia al embargante.

La tercería de dominio tiene por objeto la protección del derecho real a que se refieren los arts. 2.506 y sig. CCiV., siempre que la integridad de ese derecho se encuentre afectada como consecuencia de un embargo. Las tercerías que radican su fundamento jurídico en el dominio como derecho real, exigen en principio, los requisitos que la ley de fondo prevé, es decir, que sea absoluto, exclusivo y perpetuo (Palacio, Lino E.; Derecho Procesal Civil, T. III pág. 271 y sig.), caso que no es el de autos.- Sin embargo, se advierte que la vía para oponer la prioridad que aquí se pretende frente a la ejecución del bien, sería, en todo caso, es la tercería de mejor derecho, que no fue planteada en autos, pues, cualquiera sea la naturaleza del derecho acordado por la ley, supone una prioridad excluyente frente al resto de los acreedores del titular registral, pues permite al adquirente, separar el inmueble de la prenda común.- En efecto, se trata aquí de la oponibilidad, frente a un embargo registralmente trabado, de un boleto de compraventa celebrado por el tercerista con los titulares de dominio de los inmuebles en ejecución, más de un año antes de la traba del embargo, boleto por el que se ha otorgado la posesión del bien y en razón del cual se invoca el pago del precio pactado, sosteniéndose la existencia de pacífica y quieta posesión con anterioridad al tiempo de anoticiarse de la traba del embargo y de interponer la tercería.- 5.) Ahora bien, recuérdase que el modo de acreditar la titularidad de un bien inmueble, es probando el cumplimiento de los requisitos del Código Civil, a saber: formalización del contrato por escritura pública (art. 1.184-1º); tradición del inmueble (arts. 577, 2.601, 2.609); e inscripción del título en el registro respectivo (art. 2.505).

No cabe duda que dos de estos recaudos no han sido satisfechos, los cuales son, la formalización por escritura pública y la inscripción del título en el registro respectivo.- Recuérdase que el art. 2505 C.Civ. consagra que las disposiciones de derechos reales "no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas", mientras otras normas, bajo ciertas condiciones -vg. pago del precio-, el art. 1185 bis del C.Civ., por ej., dotan de oponibilidad frente a terceros.

No obstante, el cuadro de situación respecto de la oponibilidad del boleto a terceros debe necesariamente completarse con la referencia al último párrafo introducido en el art. 2355 C.Civ. por la reforma de la ley 17.711.

El art. 2355 Cód. Civ., reformado por la ley 17.711, recoge una línea jurisprudencial abierta por el plenario de la Cámara Civil in re: "Administración Autónoma de Propiedades Municipales c/P. de Blanco, Mercedes" del 24-12-1940 (LA LEY, 21-249) y, en su parte pertinente, establece que "...se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa...". El párrafo introducido considera que el boleto de compraventa es título suficiente para transmitir la posesión legítima, aserto que implica que este supuesto "poseedor" no ha accedido a su situación por vías antijurídicas, razón por la cual, puede hacerse oír en justicia. Estos dos elementos, darían como consecuencia, según algunos autores, un "dominio imperfecto" (Bustamante Alsina, Borda). Según otros, un "derecho real de posesión" (Spota) o, cuanto menos, según otros autores, un "derecho protegido jurídicamente, con independencia del dominio Norello).

Sentada la base de que cabe reconocer una "posesión legítima" y siguiendo la mecánica del Código de que no hay posesión legítima si no existe derecho real, en casos como el sub lite, alguna doctrina ha llegado a sostener que se está frente a una posesión-derecho (ius possidendi) y no frente a una mera posesión hecho-derecho (ius possesionis); de ahí que se sostenga que corresponde el reconocimiento de un verdadero "derecho real de posesión" emanado de un boleto de compraventa, celebrado de buena fe, lo cual permitiría a su titular no sólo ejercer acciones posesorias sino, incluso, reales (véase Encina Fazio de Bello Marta: "El derecho real de posesión....", LA LEY, 1983-D, 927 y sig., donde se refieren diversos fallos que consolidan una línea jurisprudencia) dirigida al reconocimiento de los derechos que asisten a un poseedor por boleto de compraventa, frente a un adquirente posterior, o a un acreedor hipotecario posterior, dando importancia a la posesión, como publicidad, enfrentándola con el sistema registral -C.N.Civ. Sala C 1976, "Blitz c/Tormo", L. 1977-A-518; S.C. Bs. As. "Noceti Alfonso c/Zorzi Humberto" LA LEY, 155-139- y marcando como conclusión que la publicidad inmobiliaria registral prevista por el art. 2505 C.Civ. cede frente al derecho real de posesión emanado del art. 2355 del mismo cuerpo legal, cuando media título suficiente: boleto de compraventa de buena fe, más tradición posesoria anterior en el tiempo).

6.) Por último, y desde otra perspectiva, el art. 1185 C. Civ. asegura al comprador de buena fe por boleto de compraventa de inmuebles un tratamiento de excepción si se produce el concurso sobreviniente o la quiebra del obligado a escriturar, norma ésta de carácter especial aplicable dentro del marco de un proceso concursal (ED 135-307). Se ha sostenido en esta línea que el artículo 1185 bis constituye una norma muy particular y específica, encaminada a tutelar el derecho del comprador de buena fe por boleto en el caso de concurso o quiebra del vendedor y a ellos se ciñe la previsión legislativa; la ley dice que el boleto es oponible al concurso, en el sentido incuestionable de que el derecho personal derivado de este contrato no debe verificarse como un crédito común dentro de la masa, sino que es "el concurso" el que debe cumplir el contrato.

Sin perjuicio de lo apuntado precedentemente, lo cierto es que el reconocimiento que la doctrina otorga al poseedor con boleto de compraventa por aplicación del art. 2355 del Código Civil va dirigido, en todo caso, a legitimar la situación del poseedor por boleto para rechazar la reivindicación intentada por el enajenante o por quienes son sus sucesores universales o particulares, caso que no se da en autos, y, no siendo este el supuesto de la oponibilidad a terceros que consagra el art. 1185 bis del Código Civil, la presente acción no puede prosperar ni como tercería de dominio ni aún encuadrándola iuria curia novit como tercería de mejor derecho.

En efecto, en cuanto a la tercería de dominio planteada, señálase que la aplicación en la especie del art. 1185 bis del Código Civil resulta improcedente. Ello en virtud de que dicha norma es especial, poco armónica con las restantes del Código Civil en tanto prescinde de todo tipo de publicidad, aplicable en un sólo supuesto: el concurso o la quiebra del vendedor. Señálase que las excepciones son de interpretación restrictiva, y resultando la norma referida de carácter concursal, debe ser interpretada en consonancia con la disciplina propia de tal ordenamiento y a la luz de los principios que le son inherentes, no pudiendo ser extendida analógicamente al supuesto de ejecución individual (conf. Colombo Carlos J. -Claudio M. Kiper, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación" T. I, pág. 644 y sgtes.) (Sala E, 10/6/93 "Tovo de Pérez, Rosa s/tercería de dominio en autos Rodríguez, J. A. c/Carranza, Diego s/ord.", Sala E, 6/4/01, "Serrano, Mabel Beatriz s/tercería en autos Rasic Hnos. SA c/Serrano, Juan Alberto s/ejecutivo").

En resumen, tratándose de inmuebles, el título de dominio oponible erga omnes sólo puede adquirirse en las formas específicas previstas por la ley, ya sea por contrato, por sucesión o como fuera, aptas para transmitir aquél e inscripto el acto respectivo en el registro inmobiliario. Así, quien plantea una tercería de dominio debe probar fehacientemente la titularidad del bien, la que, en supuestos de inmuebles no se acredita con un boleto de compraventa sino con la escritura pública exigida por el art. 1184 Cód. Civil y su inscripción en el registro de la propiedad. Ni siquiera la sentencia firme de condena a escriturar constituye título suficiente para probar el dominio por cuanto confiere un derecho "a la cosa" y no la cosa. Queda claro así que el poseedor por boleto no tiene un derecho real sino uno personal. (conf. ob. citada). (CNCiv. Sala E, L. 64.000 del 11/7/90, íd. Sala F, R. 27.732 del 24/6/87; Sala C, 26/10/93, "Chiappano, José Pedro c/Prealco S.A.I.C.I.F. s/tercería de dominio"; Sala J, 16/3/99 "Rodríguez, Miguel c/Fernández Floriani, Rodolfo s/tercería de dominio"; CCom. Sala D, 12/8/85, "Fernández, Edgard s/ejec."; Sala C, 23/11/87 "Industrias Viamonte SA c/Bagala, Roberto s/ejecutivo", esta Sala, 29.9.95, "Tanelian Aruthun c/Pereira, Lilia"; Sala C, 31.8.04, "Basf Argentina SA c/Chiappero, María s/inc. de tercería de dominio por Renaudo, Cristina"; esta Sala, 14/6/91, "Ferronato, Raúl s/tercería de dominio en Madariaga, Anastasio c/Manufactura Textil del Sud SA s/ejec."; esta Sala, 23/11/93, "Bill, Adrián s/tercería de mejor derecho en autos Luna, Juan c/Bedair, Maximo s/ejec." 23/11/1993).

En este marco, pues, la suerte adversa del agravio bajo examen se encuentra sellada.- 7.) Por lo expuesto, esta Sala RESUELVE:

a. Rechazar el recurso interpuesto por el tercerista y confirmar la sentencia dictada a fs. 85/88 en lo que fue materia de agravio.

b. Imponer las costas de Alzada al recurrente, dada su condición de vencido en esta instancia (CPCC:68).

Devuélvase a primera instancia encomendándose al Sr. Juez a quo dispongan las notificaciones del caso.

La Señora Juez de Cámara Dra. Isabel Míguez no interviene en la presente resolución por encontrarse en uso de licencia (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional). -María Elsa Uzal. -Alfredo Arturo Kölliker Frers.