Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2008-03-28


2º Instancia.- Buenos Aires, marzo 28 de 2008.

¿Es justa la sentencia apelada? El doctor Carranza Casares dijo:

I.- Como consecuencia del allanamiento formulado a fs. 18/19, la sentencia de fs. 121/122 hizo lugar a la demanda interpuesta por Ricardo Mario Gerschuny por fijación de valor locativo contra Alicia Isabel Fossa y condenó a esta última a abonarle, dentro del plazo de diez días, el monto que surgiese de la liquidación a practicarse.

Sobre la base del peritaje realizado en el expediente, fijó el canon mensual en el 50% de $ 1700 y estableció que debía ser abonado desde la fecha de la notificación de la demanda hasta la que quede determinada como de desocupación, más intereses calculados a la tasa pasiva que publica el Banco Central de la República Argentina desde la fecha que se generó la obligación correspondiente a cada una de las mensualidades, hasta el efectivo pago.

Sostuvo que el actor sólo con la notificación de la demanda había exteriorizado su voluntad de exigir el pago de una compensación por su uso por parte de la otra condómina, y postergó la decisión sobre las costas del proceso hasta el momento del eventual cumplimiento de la obligación por parte de la demandada.

II.- El actor apeló el pronunciamiento y presentó sus agravios a fs. 136/137, que fueron respondidos a fs. 138.

Reprocha al fallo que haya tomado como punto de partida la notificación de la demanda, expresa que nunca dio su consentimiento para la ocupación del bien por su condómina y aduce que, en todo caso, debió establecerse como fecha inicial de pago la promoción de la demanda, pues así lo había admitido su contraria al allanarse.

Reclama que las costas sean impuestas a la demandada por haber hecho necesaria la promoción del pleito y por no haber depositado suma alguna al presentar su allanamiento.

III.- Esta sala ha señalado en más de una oportunidad que es principio recibido que cualquiera de los comuneros puede usar la cosa en tanto lo toleren los restantes, pero en caso de requerir éstos una compensación por ese uso, ella se devenga a partir de la comunicación de la voluntad en tal sentido sentido (cf. C.N.Civ., esta sala, R. 117.585 del 3/12/92; ídem, R. 117.585, del 3/12/92; ídem, L. 13.383, del 29/4/86).

Es frecuente en la práctica que uno de los condóminos utilice la cosa común en forma exclusiva. Ante una situación de esta naturaleza, se plantea el interrogante acerca de si los otros comuneros tienen derecho a reclamar una compensación pecuniaria. Unánimemente se ha admitido ese derecho, limitando su proyección hacia el futuro. Como se entiende que cada uno puede gozar sin limitaciones, mientras no embarace el derecho igual de los demás, únicamente mediando exclusión de hecho de alguno de ellos, nace para el excluido el derecho de reclamar una indemnización consistente en el valor locativo proporcional a su interés; con la sola limitación ya apuntada de que tal potestad no tendrá efecto retroactivo, sino que operará sólo una vez ejercido de manera fehaciente el ius prohibendi, puesto que previo a ello se presume el asentimiento del comunero reclamante (cf. C.N.Civ., sala D, del 26/3/74 en E.D. 54-475; ídem, sala B, "Zappacosta, Eduardo H. c/ Izquierdo, Osvaldo N.", del 17/2/06). El silencio o la pasividad ante la ocupación del bien importa el consentimiento que hace improcedente el cobro por el tiempo anterior a su requerimiento (C.N.Civ., sala A, "Lambois, Pablo O. v/ Cerviño, María J.", del 14/10/82 y sus citas, en JA, 1984-I-519).

Como bien ha expresado el pronunciamiento apelado, el condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que éstos tienen, nada le debe. La petición para que produzca los efectos requeridos ha de ser recibida, y hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien lo realiza (cf. C.N.Civ., sala H, L. 117.527, del 16/6/93; ídem, sala D, "Ziruinik, Perla C..N. c/ Smolar, J.A.", del 12/10/01).

Lo expuesto, como es fácil advertir, conduce inexorablemente a la desestimación del planteo del recurrente.

Nada cabe decir sobre la invocada falta de pago de impuestos, servicios o expensas, toda vez que ellos no fueron reclamados por el actor, quien circunscribió el objeto de este pleito a la determinación del citado canon.

Sin perjuicio de ello, entiendo que el pronunciamiento debe ser levemente modificado pues la misma demandada al allanarse (fs. 18/19) como al alegar (fs. 115/116) admitió como punto de partida de la fijación del canon la fecha de interposición de la demanda (art. 34, inc. 4 y 163, inc. 6 del Código Procesal).

IV.- El pronunciamiento, al diferir la decisión sobre las costas, tuvo en cuenta "los términos del allanamiento formulado" y el hecho de que la única objeción expresada por la demandada, atinente a "la fecha a partir de la cual le era exigible la obligación reclamada" había resultado procedente.

Las quejas del recurrente, que no se dirigen al aplazamiento en sí, parecen hacerlo a las consideraciones que lo acompañaron.

Achaca a su condómina el haber hecho necesaria la promoción del juicio pero no explica por qué no intentó un requerimiento extrajudicial como para solucionar la cuestión sin llegar a este pleito; máxime si se repara en que la citación para la mediación había tenido por objeto la división de condominio y no la determinación del canon. La presente causa ha logrado establecer este último, mas no necesariamente debió ser así, ya que se podía haber procurado resolver su fijación sin poner en movimiento el sistema judicial. Mal puede, entonces, imputar el apelante a la demandada haberlo forzado a iniciar un proceso cuando fue él quien eligió directamente esta -más costosa- vía.

Tampoco cabe admitir el reproche atinente a que en la consideración de la imposición de costas debe valorarse que la condómina no depositó suma alguna al allanarse. Ello es así, no sólo porque ni existía suma líquida alguna a abonar, ni el actor intimó a hacerlo por determinado monto, sino porque el apelante, al consentir el plazo establecido en el pronunciamiento para depositar lo adeudado, ha admitido que la obligación de su contraria no era -ni es- exigible aún.

V.- En mérito de lo expuesto, propongo al acuerdo la confirmación de la sentencia apelada con la sola modificación del punto de partida para el cálculo del canon objeto del juicio, el que deberá realizarse desde la fecha de promoción de la demanda. Las costas de alzada se imponen al actor que ha resultado sustancialmente vencido (art. 68, Código Procesal).

Los doctores Areán y Bellucci votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el doctor Carranza Casares.

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se resuelve: Confirmar la sentencia apelada con la sola modificación del punto de partida para el cálculo del canon objeto del juicio, el que deberá realizarse desde la fecha de promoción de la demanda. Las costas de alzada se imponen al actor. Los honorarios por los trabajos de alzada se regularán una vez que ocurra lo propio por las tareas realizadas en la instancia anterior. - Carlos Carranza Casares.- Beatriz Aréan.-Carlos A. Bellucci.