Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Jujuy
Fecha: 2010-03-10


San Salvador de Jujuy, a los diez días del mes de febrero de 2.010, reunidas las Sras. Vocales de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Provincia de Jujuy, Dras. MARIA VICTORIA GONZALEZ DE PRADA y LILIAN EDITH BRAVO, bajo la presidencia de la nombrada en primer término vieron el Expte. Nº 10.759/09 "Ejecutivo: Las Delicias Country Club S.A. c/ Britos, Jorge Rodrigo", del cual dijeron:

Se inaugura esta instancia procesal a mérito del recurso de apelación y nulidad interpuesto a fs. 188/193 por el Dr. Miguel Angel Lello en contra de la resolución de fecha 20 de agosto de 2.009, que rola a fs. 176/181 de autos.- Sostiene que el a quo hace lugar a la acción planteada por la actora en forma totalmente arbitraria, contradiciendo las constancias y condiciones pactadas por las partes. Agrega que actora y demandada convinieron la prohibición expresa de la aplicación de la Ley 13.512 y, el a quo por analogía permite la aplicación de la citada ley por conveniencia y para el cobro de los gastos del country.- Agrega que la resolución causa gravamen irreparable a los legítimos intereses de su mandante, importando tal resolución un abuso del derecho y ataque al legítimo derecho de propiedad.- Refiere que no se respetan los derechos de los socios y la juez a quo pretende privatizar el sistema de orden público establecido por la ley 13.512.- Sostiene que la ejecución se promueve agregando como prueba un certificado de deuda expedido por el Presidente del Country que da fe y certifica una deuda como si fuera un funcionario judicial o escribano.- Que el Country Las Delicias está organizado como una sociedad anónima en donde los propietarios de los lotes son socios y además, constituyen una servidumbre de paso y uso que de ninguna manera fue sometido al Régimen de la Ley 13.512.- Agrega que el título nunca pudo ni debió ser creado y que, al aplicar la Ley 13.512 por analogía, que es una ley de orden público, acarrea como sanción la invalidez del acto. El título es nulo de nulidad absoluta por cuanto no existe ley que autorice al presidente de la sociedad a emitir el título.- Sostiene que el título no tiene existencia legal, tampoco el presidente de una sociedad anónima está facultado para expedir un título ejecutivo ni existe convenio de partes para su validez por lo que, el título es inhábil.- Manifiesta que la sentencia es contradictoria por cuanto, reconoce que el Country no está inscripto ni afectado a la ley de propiedad horizontal y admite la demanda con el solo fundamento que la utilidad del sistema de cobro previsto por la ley, pero ello no justifica la existencia de un título nulo.- Agrega que el fallo es arbitrario porque prescinde de pruebas decisivas para la solución del caso, invoca normas que no resulta de aplicación y contradice las constancias del expediente.- Finalmente solicita se revoque la resolución impugnada, con costas.- Sustanciado el recurso de apelación, comparece a fs. 197/205 el Dr. Juan Sebastián Jenefes Quevedo, quien se opone al progreso del recurso.- Expresa que no puede discutirse sobre la habilidad o no del certificado de deuda atento que el demandado omitió negar la deuda.- En relación al agravio sobre la afectación de la sentencia de normas de orden público sostiene que el título que se ejecuta es conforme lo previsto en el artículo 46 del reglamento interno de la sociedad y según lo dispone el art. 1197 del C.Civil.- Además, que el a quo -por analogía- aplica la ley de propiedad horizontal lo que no importa una violación al orden público porque no existen disposiciones legales que regulen los countrys, y la normativa que mejor se puede aplicar es la ley de propiedad horizontal.- En segundo término sostiene que el título que se ejecuta tiene su base en lo convenido por las partes conforme art. 1197 del C.Civil. Además el reglamento se refiere a gastos comunes o cargas generales que tienen igualdad con las expensas contempladas por la ley de propiedad horizontal por lo que, el título tiene su base en el reglamento y la ley de propiedad horizontal.- Agrega que no existe incongruencia en la sentencia al aplicar la ley de propiedad horizontal por analogía.- Manifiesta que no es cierto que el a quo prescindió de prueba decisiva para solucionar el caso pues la sentencia funda la resolución en la documentación agregada.- Finalmente sostiene que el fallo contiene una correcta apreciación de la prueba y aplicación del derecho por lo que, debe rechazarse el recurso, con costas.- Concedido el recurso, son elevados los autos. Firme la providencia de integración, procede dictar sentencia sin más trámite.- Que el ejecutado ha negado la deuda que se ejecuta por lo que, corresponde examinar la excepción de inhabilidad de título opuesta.- Adelantamos opinión en el sentido que corresponde rechazar la excepción opuesta por los siguientes fundamentos.- Que el apelante es propietario de los treinta inmuebles detallados en la Escritura Pública nº473 celebrada el 22 de diciembre del 2005, que forman parte integrante del Complejo de Urbanización residencial cerrado denominado "Las Delicias Country Club".- Conforme surge de la escritura de compra entre las obligaciones del adquirente se establece que "b) El lote no podrá ser subdividido ni afectado al régimen de propiedad horizontal, Ley 13.512 c) La vivienda deberá construirse con los materiales y estilos que respeten las disposiciones que están determinadas en el Reglamento Interno de Funcionamiento y Edificación del Loteo...y f)Los propietarios deberán abonar puntualmente la cuota que fije "Las Delicias Country Club S.A.", para atender al pago de los servicios y del mantenimiento de las fracciones y espacios destinados a usos sociales, recreativos, deportivos, vías de circulación vehicular, recolección de residuos, y otros"(fs. 116).- Además el accionado manifestó "Tener pleno conocimiento, aceptación y adhesión al Reglamento Interno, Reglamento de Construcción y Normas de Convivencia de las Delicias Country Club, que forma parte integrante de la presente escritura, las cuales fueron impuestas con anterioridad con la entrega de un ejemplar"(fs. 116 vta.).- El accionado, por lo tanto, acepta y reconoce el Estatuto Social, el Reglamento Interno, el Reglamento de Construcción y las Normas de Convivencia (fs. 116 vta.) y en consecuencia se sujetó a los mismos, como así también a las resoluciones de las asambleas, del Directorio y de las Comisiones establecidas y/o a establecer.- Es por ello, que por ser socios, se les aplica las disposiciones establecidas en el art. 46 del Reglamento Interno incorporado a la escritura de venta y suscripto por las partes: "La obligación que asume el accionista respecto del pago de sus gastos residenciales, cuotas sociales ordinaria y/o extraordinarias, y todo otra deuda que él y/o los socios integrantes de su grupo familiar adquiera para con el Country, seguirán siempre el dominio de la unidad particular de su propiedad...Asimismo producida la mora del deudor, el Directorio queda facultado para iniciar las acciones judiciales pertinentes, sirviendo la liquidación que practique ese órgano de suficiente título ejecutivo" (fs. 50 y fs. 115 vta. y el punto VI del contrato de venta).- Es decir que para el caso que el accionista incumpla con el pago de las obligaciones allí especificadas, y en caso de mora el Directorio queda facultado para iniciar las acciones judiciales pertinentes, sirviendo la liquidación que practique ese órgano de suficiente título ejecutivo.- Que en autos se ejecuta un certificado de deuda emitido por el Presidente del Country las Delicias Club S.A.(fs. 65) y conforme lo dispuesto por el art. 1197 del C.Civil es un título hábil.- En relación nos hemos expedido en Expte. Nº: 10440/2009 en sentencia de fecha: 26/05/2009 y dijimos "La fuerza ejecutiva de un título, que como principio, sólo puede provenir de la ley debe reunir determinados requisitos: a) debe consignar la existencia de una obligación dineraria líquida -o fácilmente liquidable- y exigible, b) debe contar con la intervención del deudor y c) debe bastarse a sí mismo. Los certificados emitidos por las personas individualizadas en los reglamentos o estatutos de las urbanizaciones satisfacen la primera exigencia. Y hay intervención del deudor, ya que, al adherir al reglamento o estatuto de la sociedad, ha consentido el pacto de ejecutividad. Esto tiene la fuerza que impone el art. 1197 del Código Civil, ser una regla a la cual las partes deben someterse como a la ley misma.- A su vez el art. 1198 del Código Civil, impone a la buena fe como regla de interpretación. Por el principio de la buena fe, si se ha establecido un instrumento eficaz para la ejecución de alguna de las obligaciones de los socios, no cabe discutir la base de la contratación sin alegar la existencia de un vicio de la voluntad al momento del acuerdo".- En igual sentido "Es improcedente la excepción de inhabilidad de título opuesta por el propietario de una parcela de un club de campo organizado como una sociedad anónima, ante la ejecución por expensas comunes, pues éste, al adherir al reglamento o estatuto de la urbanización, consintió el pacto de ejecutividad y la forma de documentar la deuda, así como la proporción en la que se encuentra obligado a contribuir con los servicios comunes, por lo que no puede ahora cuestionar la base de la contratación ni la validez del documento" (Cam. Nac. de Apelaciones en lo Civil, Sala C, 29/5/2008, "Chacras de la Alameda S.A. c. Auil, Héctor E., La Ley On line").- Por lo expuesto, corresponde rechazar el recurso de apelación, con costas.- La regulación de honorarios se difiere hasta tanto sea practicada en la instancia anterior.- Por ello, la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Provincia de Jujuy en Expte. Nº 10.759/09:

RESUELVE:

1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Dr. Miguel Angel Lello en contra de la sentencia de fecha 20 de agosto del 2.009, con costas.- 2) Diferir la regulación de honorarios.- 3) Registrar, agregar copia en autos y notificar.- á