Tribunal: CAMARA CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Chubut
Fecha: 2008-03-17


En la ciudad de Trelew, a los 17 días de marzo del año dos mil ocho, se reúne la Sala "B" de la Cámara de Apelaciones esta ciudad, con la Presidencia del Dr. Raúl Adrián Vergara y presencia de los Sres. Jueces del Cuerpo Dres. Aldo Luis De Cunto y Sergio Rubén Lucero, para celebrar Acuerdo y dictar sentencia definitiva en los autos caratulados: "PROVINCIA DEL CHUBUT c/ P. , E. y/o quien res. ocupante o sub. s/ Desalojo" (Expte. Nº 22.478 - año 2007) venidos en apelación. Los Sres. Magistrados resolvieron plantear las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? y SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? y expedirse en el orden resultante del sorteo practicado a fs. 288.--- A LA PRIMERA CUESTION el Dr. De Cunto dijo: -- Vienen estas actuaciones a conocimiento de la Alzada con motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 269 en contra del pronunciamiento definitivo dictado en autos a fs. 263/266 vta., por el cual se rechaza la demanda de desalojo promovida por la Provincia del Chubut contra E. P. , imponiendo las costas a la actora vencida.------- A fs. 270 se concede el recurso, expresándose agravios a fs. 276/282, contestando la contraria a fs. 284/285 vta. el traslado pertinente.----------- I.- Comenzaré por realizar una reseña de la expresión de agravios y su contestación. 1) La actora comienza por describir los antecedentes de la causa, efectuando un relato del expediente sobre diligencia preliminar que corre por cuerda, la demanda, su contestación y la subsiguiente secuencia del proceso para arribar a la sentencia. Al entrar directamente en los agravios, entiende que la Sra. Jueza "a quo" se equivoca en sostener que el demandado posee el carácter de poseedor "animus domini", dado que jamás dejó de ser un simple tenedor precario. Considera que la contraria no acreditó la interversión del título que alega, ni la seriedad ni la verosimilitud de la posesión invocada, fundando su postura en el art. 2353 del C. Civil. Indica que la invocación que el demandado hace de la posesión fue una estrategia procesal, ya que tanto la cónyuge de P. en la diligencia preliminar, como él mismo al tiempo de notificarse de esta demanda, admitieron ser tenedores precarios. Cita jurisprudencia sobre el valor probatorio de tales manifestaciones. Agrega que se puede colegir del informe del Instituto Provincial de la Vivienda que el accionado solicitó la vivienda a los fines de una posible adjudicación, lo que implica reconocer su condición de tenedor precario. Precisa que en realidad la interversión del título sólo está fundada en la mera declaración de voluntad del demandado, volviendo a citar jurisprudencia sobre la justificación de la citada interversión. Entiende que los actos que justificarían la posesión no reúnen tal condición, como el pago de servicios, la construcción de un galponcito en el fondo del inmueble y a escondidas, la colocación reciente de una simple reja, y en cuanto al pago de impuestos aduce que la sentenciante de grado olvidó que su parte no reconoció los instrumentos pertinentes. Al revisar la prueba testimonial concluye que ningún declarante atestiguó que P. ejercía la posesión pública y pacífica a título de dueño, evidenciando las mismas meras impresiones al respecto. Cita jurisprudencia acerca de la estrictez para tener por probada la posesión a fin de repeler la acción de desahucio. Agrega que la jueza de grado debió extremar el cuidado en la apreciación de la prueba, amén de que no tuvo en cuenta la contradicción en la que incurrió la contraria, lo que no puede salvarse con el mero argumento de que no contaba con asistencia letrada. Efectúa citas jurisprudenciales relativas a la doctrina de los propios actos, y finaliza con el petitorio de estilo.--------- 2) El actor, al contestar los agravios, niega que haya admitido que es un tenedor precario, ya que además de que vive en la casa hace más de veinte años, y si bien en un principio reconoció la propiedad del estado provincial, al desvincularse de la policía no le reclamaron la restitución, permaneció en ella, comenzando a sentirla como propia, lo que demostró abonando los impuestos y realizando mejoras. Añade que desconoció la firma atribuida en el convenio de uso precario e insiste en justificar la interversión del título en los actos posesorios que reitera. Explica que su invocación del ánimo de dueño no le nació al contestar la demanda y como una estrategia procesal, sino que lo ha probado pagando los impuestos y servicios durante el transcurso de los años, indicando que habita la vivienda desde 1982.--- En cuanto a las manifestaciones de su esposa en las actuaciones de diligencia preliminar, aduce que no se le pueden oponer, además de que se violaría su defensa en juicio dado que lo allí expresado en el caso concreto sólo sirve para dar cuenta del origen de su relación con la vivienda -lo que nunca negó-, pero no implica que en la actualidad reconozca la propiedad del estado provincial. Considera que el principio de contradicción se satisface sólo cuando se promociona la acción y se permite a las partes expresarse respecto al litigio en forma completa. Añade que durante estos años la actora nunca le reclamó la vivienda. Remarca la antigüedad de los actos posesorios que ejerció así como la publicidad de los mismos, lo que fue corroborado con las declaraciones de los testigos. Vuelve a referirse al principio de contradicción, el que considera que quedaría eliminado si se hiciera valer su manifestación al notificarse la demanda o la expresada en la diligencia preliminar, ya que bastaría una expresión de voluntad fuera de contexto para sellar la suerte de todo el proceso. Agrega que su posición ante el planteo de la actora fue fijada recién al contestar demanda, debiendo haber sido alertada la contraria de que ésa sería su respuesta dado el largo tiempo que llevaba ocupando la vivienda, a lo que suma el limitado marco de la acción de desalojo. Concluye con la petición de que se confirme el decisorio de la instancia anterior.--- II.- Delimitada la materia sobre la cual habrá de ejercer este Cuerpo la facultad revisora, me adentraré en el tratamiento de los agravios reseñados.-------- 1) Que comenzaré mi voto identificando los argumentos de la sentencia en crisis que reputo dirimentes para sostener el decisorio adoptado en la misma. La Sra. Jueza "a quo" ha precisado claramente en primer lugar que el juicio de desalojo no es la vía procesal adecuada para debatir cuestiones referentes a la posesión del inmueble, de lo que se sigue que la demanda es improcedente contra el ocupante que alega su calidad de poseedor y que acredite "prima facie" la verosimilitud de su alegación (ver fs. 264 "in fine").- Es de hacer notar que esta Sala se ha pronunciado en concordancia con dicho razonamiento. Así, personalmente el suscripto ha entendido "...que no puede ejercerse la acción de desalojo contra quienes revisten la condición de poseedor o poseedores, desde que no cabe decidir en el juicio especial de desahucio los derechos relativos a la posesión o dominio, para cuya dilucidación son inexcusables las formas propias de los interdictos y acciones posesorias o las acciones reales pertinentes (conf. SCBA, Ac. y Sent., 1963, v. I, p. 121; 1963, v. VIII, p. 1005; 1967, v. II, p. 196; Cám. 1era., Sala III, La Plata, LL 149-583, 29.952-S)... En el mismo sentido se ha considerado que la acción de desalojo no corresponde contra el poseedor, ni por la naturaleza u objeto es idónea para obtener la recuperación del inmueble poseído por otro, cualquiera sea el vicio que pudiere afectar la posesión, por ello no interesa en este tipo de juicio, si la posesión es legítima o ilegítima, de buena o mala fe (conf. SCBA, Ac. y Sent., 1968, p. 1039; Cám. 2da., Sala III, La Plata, causa B-80.342, reg. sent. 29/95..." (conf. CANE, Sala "B", SDC Nº 04/08 del 11/02/08, in re: "T. , L A. c/ A. , J. y/o contra quien resulte ocupante s/ desalojo", expte. nro. 22294/07). Asimismo he añadido que "...no basta para repeler la acción de desalojo invocar la condición de poseedor sino que debe acreditarse (conf. Cám. 2da., Sala II, La Plata, LL, v. 60, p. 478)...Los tribunales en forma mayoritaria se han pronunciado en el sentido de que debe acreditarse prima facie la posesión y no analizarse si la posesión reúne los requisitos legales (conf. SCBA, Ac. y Sent., 1987, v. IV, pág. 42), no basta para enervar la acción de desalojo promovida por el propietario, la sola afirmación del demandado de que posee, pues es menester que éste acredite "prima facie" la calidad que invoca (conf. SCBA, Ac. 56.967, 07/03/95)....en consecuencia si se alega por el accionado revestir la condición de poseedor, corresponde verificar la seriedad de la defensa invocada a fin de establecer si las pretensiones para oponerse a la demanda, o sea el poseer animus domini, constituye una alegación seria o no, pero sin que importe la carga de acreditarlo plenamente en el proceso de desalojo y fuera del que corresponde por la naturaleza de la acción (conf. Cám. Nac. de Paz, Sala IV, 05/04/72, ED, 44-645)" (conf. CANE, Sala "B", ídem).----- La conclusión de lo antedicho es que si el demandado logra acreditar la posesión que invoca mediante actos materiales, aunque sea "prima facie", corresponde otorgarle seriedad a su planteo y en consecuencia procede la desestimación de la acción de desalojo, sin perjuicio de las acciones posesorias y reales a las que el actor pueda llegar a recurrir. 2) Ahora bien, en la especie se presenta una situación peculiar, la que consiste en la existencia de interversión del título. Dicha interversión, en principio exige mayor rigor al apreciar la prueba de la posesión "per se" invocada, dado que al respecto rige la norma del art. 2353 del C. Civil. Pero como bien lo consideró la magistrada de grado, esta disposición no es inflexible "...ya que no hay una imposibilidad absoluta de cambiar la causa o título de la posesión y si bien no por la mera voluntad del sujeto y mucho menos un simple proceso interior, puede intervertirse el título y consiguientemente, cambiarse la causa de la posesión. Así cuando el tenedor por medio de actos exteriores se alza contra el título actual y de resultas de esa rebeldía logra el fin querido, priva de la posesión a aquél en cuyo nombre estaba poseyendo..." (ver fs. 264 vta., 3er. párrafo).---- Concretamente la apelante se agravia de que se haya justificado la mentada interversión de título, haciendo hincapié en que la invocación de la misma es contradictoria con manifestaciones del propio demandado y de su cónyuge, amén de que considera que los actos que alega como posesorios no prueban la referida interversión ni las declaraciones testimoniales acreditan la posesión pública y pacífica a título de dueño del demandado (ver fs. 279/280 vta.). Al respecto ha de recordarse que el art. 2458 del C. Civil establece que "Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa y cuando sus actos producen ese efecto". Como se puede distinguir del texto citado, no basta que el que intervierte el título justifique la posesión "animus domini", es necesario que sus actos posesorios importen privar efectivamente al poseedor de disponer de la cosa.------- En concordancia con lo anterior, se ha entendido que deben estar presentes los siguientes requisitos para que opere la interversión del título. En primer lugar debe darse la exteriorización de la intención de poseer mediante la realización de actos posesorios. Así para que el tenedor modifique su relación con la cosa y ascienda a la categoría de poseedor, no resultan suficientes la mera voluntad interna en tal sentido ni las manifestaciones de poseer la cosa a nombre suyo o como dueño (art. 2447). Es necesario que la intención de transformarse en poseedor se exteriorice a través de actos materiales, concluyentes e inequívocos, que tengan por objeto privar al poseedor de disponer de la cosa (conf. Picado, Leandro S., en Kiper, Claudio: "Código Civil Comentado", Rubinzal-Culzoni Editores, 2004, Derechos Reales, Tº I, pág. 445). En segundo lugar debe patentizarse la privación de la disponibilidad material de la cosa, de allí que no basta con que los actos del representante sean ejecutados con la intención de privar al poseedor de la disponibilidad de la cosa, sino que es imprescindible que tales actos produzcan ese efecto y quede excluido su representado de la posesión que detentaba. Al respecto se ejemplifica diciendo que el locatario que, vencida la locación continúa en la cosa negándose a su restitución o sin abonar los alquileres, no se transforma en poseedor por esas circunstancias, ya que tales actos no privan al poseedor de la disponibilidad material de la cosa. Por el contrario, si el locatario se niega a desalojar ante los reclamos del locador, lo expulsa del inmueble y le niega todo derecho sobre ella, se habrá convertido en poseedor de la cosa y, consecuentemente, el representado habrá perdido su posesión (art. 2401) (conf. Picado, op. cit., ídem, págs. 445/446).-- En el mismo orden de ideas se ha considerado que no basta con haber recibido la cosa con obligación de restituirla, como se desprende del artículo 2372, sino que es necesario que el tenedor manifieste su intención de transformarse en poseedor, mediante la realización de actos materiales, concluyentes e inequívocos, que produzcan el efecto de excluir al poseedor (arts. 2353 y 2458). Deben ser actos que afirmen la posesión propia y que nieguen la posesión ajena. Así ocurrirá la interversión del título si habiéndose dado en alquiler una finca para su cultivo, el locatario levanta en ella su domicilio y el de su familia, deja de pagar los alquileres, cría animales, cerca el predio y ante los reclamos del locador se niega a desalojar, expulsa del inmueble al locador y le niega todo derecho sobre ella (conf. Picado, op. cit., ídem, pág. 226). Asimismo los tribunales se han expedido sobre esta materia haciendo mérito del art. 2353 del C. Civil en cuanto consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real, que no puede ser cambiada por la mera voluntad del sujeto, prolongándose en el tiempo el emplazamiento originario. De modo que quien comenzó a poseer por sí continúa en ese carácter mientras no pruebe que se ha convertido en tenedor. Y quien comenzó su relación real como tenedor, persiste en tal condición hasta tanto acredite que se transformó en poseedor. La interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto, sino que es necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito, ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad (art. 2387), o por la expulsión violenta de la parte interesada, o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto (arts. 2455 y 2458 del C. Civil) (conf. C. Civ. y Com. de Morón, Sala II, 23/04/96, in re: "M. , A. J. c/ Lo Bruno, F. J. s/ desalojo, Base Juba versión 7.0a, cit. en Picado, op. cit., ídem, págs. 170/171). Y el máximo tribunal federal se expidió en el mismo sentido, considerando que para que se configure la interversión del título no basta con el cambio interno de la voluntad, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales, sino que tiene lugar cuando el cambio se produce mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho (conf. CSJN, 07/10/93, in re: "G. SACI c/ estado Nacional y otros s/ prescripción adquisitiva", cit. en Picado, op. cit., ídem, pág. 171).------ 3) El art. 2384 del C. Civil establece: "Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes". En comentario a dicha norma se han considerado actos posesorios: cercar, alambrar, mensurar, amojonar, nivelar terrenos, efectuar canales, tener animales, y todos aquellos actos que sean de ocupación o de construcción (conf. Picado, op. cit., ídem, pág. 252). La "a quo" tuvo por acreditados los actos posesorios invocados por el demandado, haciendo mérito de las declaraciones testimoniales de fs. 205 y 208 que dan cuenta de las mejoras introducidas por P. en el inmueble, concretamente la construcción de un galpón, la colocación de rejas y forestación (ver fs. 205, respuesta sexta y fs. 208, respuestas sexta y undécima), manifestando uno de ellos que tiene la impresión de que la casa fue siempre del demandado (ver fs. 208, respuesta duodécima), mientras que el otro testigo expresa que no sabe si será dueño pero que desde que lo conoce vivió siempre allí (ver fs. 205, respuesta duodécima) (ver sentencia a fs. 265, 2do. párrafo). La sentenciante de la instancia anterior hizo mérito del Convenio de Uso Precario en base al Decreto 890/75, concluyendo que se demostró la posesión, por cuanto sólo se podían introducir mejoras con autorización del Jefe de Policía -lo que revela el "animus domini"-, y que si bien el ocupante debía abonar los servicios, no ocurría lo mismo con el impuesto inmobiliario, y el demandado también afrontó esta carga (ver sentencia a fs. 265, 3er. a 5 to. párrafos y 265 vta., 1er. párrafo).----------- Del análisis de la prueba que efectuara la Sra. Jueza "a quo", surge que consideró el convenio de fs. 13 de la causa sobre diligencia preliminar que luce por cuerda (2457-2005), el que fuera expresamente desconocido por el accionado (ver fs. 198 vta., respuesta undécima). También tuvo en cuenta el pago del impuesto inmobiliario, cuando sus constancias fueron desconocidas por la actora (ver fs. 177, pto. I, 3er. párrafo y señalamiento a fs. 280 vta., 1er. párrafo). Respecto de estas constancias de pago (ver fs. 19/54 en documental), entiendo que al ser documental que emana de la autoridad municipal, cabe considerar que se trata de instrumentos públicos (conf. art. 979, inc. 2 del C. Civil), por lo que procede tener por acreditados tales pagos (conf. arts. 993 y 994 del C. Civil). En lo que respecta al convenio de uso precario, es cierto que el mismo fue desconocido por P. , mas debe considerarse que el mismo admitió haber entrado en el inmueble en base a la Resolución Nº 02/82, firmándose el mismo año un convenio de uso precario (ver fs. 15 vta., último párrafo), por lo que cabe tener por aceptado que entró en carácter de mero tenedor al inmueble. Por lo demás, la entrega de la casa cae bajo la normativa del decreto 890/75, el que prohibía toda modificación en la misma sin autorización del jefe de la fuerza policial (art. 4), obligando al ocupante a pagar los servicios de luz y gas (art. 5) (ver fs. 29 de la diligencia preliminar).- A la luz de lo dicho nos encontramos con que el demandado realizó mejoras y abonó el impuesto inmobiliario por fuera del marco regulatorio del citado decreto 890/75. ¿Es esto suficiente a los efectos de tener por operada la interversión del título?. La construcción del galpón y el cercado del bien ya hemos indicado con cita doctrinaria que son actos posesorios, mas el pago de impuestos o la plantación ocasional de árboles no lo es (conf.. Picado, op. cit., ídem, pág. 252). Mas debe tenerse presente que la interversión del título se justifica no sólo por actos materiales de posesión, sino por la privación del poseedor de la disposición del bien, es decir la contradicción de dicha posesión por quien intervierte el título. Y al respecto cabe manifestar que la construcción y el cercado, si bien pueden tener el carácter de público, no aparecen como expresamente dirigidos a excluir o privar del poder de disposición al estado provincial, teniendo la finalidad más inmediata de proveer a la seguridad o comodidad del tenedor precario y de su grupo familiar.------- En ese marco, adquiere relevancia la manifestación que hiciera el demandado personalmente al notificársele la acción en los términos del art. 684 del rito. A fs. 14 vta. P. manifestó que ocupa el inmueble en carácter de comodatario, enumerando a los demás ocupantes miembros de su grupo familiar. La demandada entiende que dicha expresión de voluntad carece de trascendencia por cuanto fue efectuada sin patrocinio letrado (ver fs. 16 vta., 1er. párrafo). Al respecto es de tener en cuenta que el art. 425 del CPCC confiere valor probatorio, bajo determinadas condiciones, a la confesión extrajudicial, por lo que con mayor razón cabe considerar las manifestaciones de las partes en el expediente, aunque no se vuelquen en la absolución de posiciones. Y dada la oportunidad en que se realizó la manifestación aquí analizada, es de recordar que el art. 684 del rito prevé los mecanismos destinados a salvaguardar el derecho de defensa a través del aseguramiento de la notificación o información respecto de quienes serán afectados por el lanzamiento (conf. CN. Civ., Sala A, LL, 1990-A-34), debiendo el oficial notificador informar al juez sobre el carácter que invoquen los subinquilinos u ocupantes presentes en el acto (conf. CN. Civ., Sala F, 06/02/97, LL, 1997-C-958). Es decir que la información que se suministró respecto del carácter en que ocupa el bien hace al principio de buena fe procesal, ya que pone en conocimiento de la contraria un dato trascendente a los fines de la relación adjetiva. En la especie, la manifestación referida resulta relevante por cuanto la demandada al contestar demanda ha admitido que entró en la ocupación del bien en carácter de tenedor precario, por lo que lo manifestado al notificársele la acción no importa una expresión de voluntad fuera de contexto o huérfana de concordancia con otros datos aportados a la causa. Por el contrario dicha manifestación se condice con la prolongación del reconocimiento de la posesión en la actora (conf. art. 2353 del C. Civil). A ello cabe añadir que las constancias de fs. 224/230 dan cuenta de que el estado provincial, si bien no reclamó hasta 2005 la restitución de la vivienda, durante todo este tiempo, no entendió que se había desprendido de la posesión a favor del demandado. En dicho contexto, aparece contradictoria y carente de seriedad la expresión del accionado al contestar demanda, en cuanto a que "dejé de sentir el peso de que tendríamos que dejar la casa" (ver fs. 16, 4to. párrafo), no resultando verosímil que los actos que realizara lo fueran con "animus domini", cuando en fecha posterior a los mismos -al notificársele la demanda- expresa que ocupa como comodatario. Sólo a mayor abundamiento diré que también resta verosimilitud al ánimo de dueño invocado lo expresado por la cónyuge de P. a fs. 68 de la diligencia preliminar, quien manifestó que ocupan la vivienda en carácter de préstamo por parte de la policía provincial desde hace 24 años. Si bien es cierto que los dichos de su cónyuge no obligan al accionado, esta expresión junto a la que él realizara al tiempo de notificársele la demanda de desalojo evidencian que luego de 24 años la familia P. era consciente de que la condición originaria en la que entraron al inmueble en 1982 seguía vigente más allá de los actos materiales arriba descriptos. Encuentro que ambas manifestaciones son indicios, que junto al reconocimiento del demandado de que entró en el inmueble como mero tenedor, me llevan a concluir en que los actos posesorios que alega carecen de la entidad necesaria para tener por probada la interversión del título. Es sabido que por indicio debe entenderse todo hecho conocido (o una circunstancia de hecho conocida) del cual se deduce por sí solo o juntamente con otros, la existencia o inexistencia de otro hecho desconocido, en virtud de una operación lógica basada en normas generales de la experiencia o en principios científicos o técnicos especiales (conf. De Santo: "La prueba judicial", Ed. Universidad, 1992, pág. 671). Reitero, ante la admisión de que la condición originaria era la de tenedor, el examen de la posesión alegada a fin de tener por cumplida la interversión del título, se impone como más estricto, ya que no basta la realización de los actos posesorios -los cuales no todos tienen ese efecto en la especie-, sino que resulta necesaria tener por acreditada la privación del poder de disposición al poseedor -en este caso la actora-. En este contexto las manifestaciones antedichas resultan indicios graves y concordantes de que no hubo intención de P. de intervertir el título, ya que siempre tuvo consideración de la prolongación en el tiempo de su condición de tenedor o usuario precario.-- Es por tales motivos que la defensa esgrimida de posesión "animus domini" no resulta acreditada, y en consecuencia corresponde revocar la sentencia recurrida en todo cuanto ha sido materia de agravios, haciendo lugar a la demanda.--- III.- En consecuencia de lo expuesto y razonado, corresponderá propiciar al acuerdo que se revoque el fallo en todo cuanto ha sido materia de agravios, haciendo lugar a la demanda de desalojo interpuesta por la Provincia del Chubut contra E. P. , debiendo el demandado y su grupo familiar desalojar el inmueble identificado como Barrio *** Viviendas, casa Nº ** , sito en M *** de Trelew en el plazo de diez días de notificada la presente (conf. art. 686, inc. 1 del rito), bajo apercibimiento de lanzamiento.----- Atento lo dispuesto por el art. 279 del CPCC corresponde adecuar las costas de la anterior instancia. De conformidad a ello y dado que se acoge favorablemente la acción, las mismas se imponen al demandado perdidoso en aplicación del principio objetivo de la derrota (conf. art. 68 del ritual). Asimismo, y siempre de acuerdo a lo establecido por el art. 279 del CPCC, corresponde adecuar la regulación de honorarios de grado. En atención al mérito, extensión y eficacia de las tareas realizadas, así como al resultado del pleito, regulo a los letrados de la actora, Dres. J. L. M. , E. F. L. y C. M. M. , en conjunto, en un 19,6% de la base regulatoria establecida en la sentencia de primera instancia; y a la Dra. J. D. , letrada del accionado, en un 10% de la misma base regulatoria, en todos los casos con más el IVA correspondiente (conf. arts. 6, 7, 9, 10, 26, 37, 39 y 47 de la ley arancelaria y leyes 23349 y 23871).-------- En cuanto a las costas de esta sede, las mismas se imponen al accionado perdidoso (conf. art.68 del CPCC). A tal fin propongo regular los honorarios de los letrados de la actora actuantes en esta sede, Dres. F. L. y M. , en conjunto, en un 35% de lo determinado para la anterior instancia , y a la Dra. D. , en un 25% de lo establecido para la instancia de grado, con adición del I.V.A. correspondiente (arts. 6, 9, 10, 14, 47 y concs. de la ley 2200).---------- Voto entonces a esta cuestión por la NEGATIVA.--------- A LA PRIMERA CUESTION el Dr. Vergara dijo: ----- 1. Llegan a conocimiento de este Tribunal las presentes actuaciones como consecuencia del recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 269, que fuera concedido libremente a fs. 270, contra la sentencia de la anterior instancia de fs. 263/266 y vta. que rechazó la demanda de desalojo instaurada por la PROVINCIA DEL CHUBUT contra E. P. , con imposición de costas a la vencida.

---Los agravios lucen a fs. 276/282, el traslado conferido a fs. 283 fue evacuado por su contraria a fs. 284/285 y vta., y la relación sucinta de las cuestiones planteadas fue desarrollada por el vocal que me precediera en la votación, motivo por el cual y atendiendo a razones de brevedad procesal me remito a tales expresiones, sin perjuicio de las consideraciones que en su caso corresponda realizar.----- 2. La Sra. Juez de la anterior instancia vertebró el eje central de su razonamiento a partir de considerar que el proceso de desalojo no es la vía procesal adecuada para debatir y dilucidar cuestiones que desbordan su objeto, como las relativas al mejor derecho a la posesión misma, por ser propias de acciones petitorias o posesorias. De allí que la pretensión no procede contra el ocupante que alega su calidad de poseedor que, prima facie, acredite la verosimilitud de su alegación .- En tal sentido, esta sala "B" ya tuvo oportunidad de pronunciarse en igual sentido (c. 17.275, S.D.C. 24/01, c. 22.227, S.D.C. 31/2007, y recientemente c. 22.294, S.D.C. 04/2008).------- Es que, todo asunto relativo a la posesión en sí no puede ser ventilado en juicio de desalojo, sino a través de la vía procesal adecuada que constituye la pertinente acción posesoria (Salgado, "Locación, comodato y desalojo", Ediciones La Rocca, 5ta. ed., 2003, pág. 345).-------- Conforme a las directivas dadas por el art. 680 del CPCCN, la legitimación pasiva para obrar en el proceso de desalojo es de carácter taxativo y excluyente, de modo que no están comprendidos como legitimados pasivos los poseedores del inmueble objeto de la pretensión (Kenny, "Proceso de desalojo", Astrea, 2001, pág. 93).--------- Ello, sin perjuicio de que no es suficiente que el demandado invoque la calidad de poseedor, para que se declare improcedente la acción de desalojo (CNPaz, en pleno, setiembre 15-960, "Monti, Atilio suc. c. Palacios de Buzzoni, Danila S.", L.L. 101, 932).------ Es obvio que todo asunto referente a la posesión en sí, cabe discutirlo por las pertinentes acciones posesorias, pero de tal premisa no es dable concluir con acierto, que basta que el demandado invoque su calidad de poseedor, para que tal postura tenga por efecto enervar el proceso de desalojo, y menos fulminarlo. Se opone a ello el correcto juego de los principios procesales (del voto del Dr. Gigena, en fallo plenario citado).-------- En tales condiciones, le compete probar al demandado si la defensa argüida es la de posesión, pues quien articula su defensa invocando otra figura en la que funda su derecho a no restituir, debe probarlo (conf. Alvarez Alonso, "El desalojo por intrusión, precario, comodato y usurpación", Abeledo-Perrot, 1966, págs. 274/275).

En el juicio de desalojo no basta alegar la posesión por el demandado para remitir, sin más, al demandante a otra vía (petitoria, posesoria, etc.). El órgano jurisdiccional tiene potestad para verificar la seriedad de la circunstancia apuntada, y de que tal defensa no se utiliza con propósito dilatorio (ST Santa Fe, Sala I C.C., abril 20-959, L.L., T. 98, 170).------- En ese contexto, ya tuve oportunidad de señalar que participo del criterio según el cual para que la demanda de desalojo sea rechazada se requiere que prima facie resulte la verosimilitud de la posesión invocada en el responde (conf. Morello, Sosa, Berizonce, y Tessone, "Códigos Procesales .", Librería Editora Platense - Abeledo-Perrot, 1999, T. VII-B, pág. 186, y cita de fallos).- No basta para enervar la acción de desalojo la sola afirmación del demandado de que posee, pues es menester que éste acredite prima facie la calidad que invoca (SCBA, Ac. y Sent., 1959, v. II, p. 632; 1960, v. IV, p. 335; 1962, v. II, p. 334; 1964, v. I, p. 189; 1966, v. II, p. 538; 1970, v. I, p. 135; DJBA, v. 90, p. 85).--- Por lo tanto, la pretensión no procede contra el ocupante que alega su calidad de poseedor, siempre que éste aporte elementos probatorios que, prima facie, acrediten la verosimilitud de su alegación (Palacio, "Derecho Procesal Civil", Abeledo-Perrot, 5ta. reimpresión, 2005, T. VII, pág. 97).--------- Cuando la calidad de poseedor presenta suficientes visos de seriedad, será insuficiente el marco del desalojo para dirimir tal controversia, debiendo ventilársela por otros medios procesales, creados para discutir la posesión. .cuando durante el proceso se incorporen elementos que otorguen verosimilitud al derecho a tener la cosa con ánimo de dueño por parte del accionado, la cuestión se debe decidir mediante el ejercicio de las pertinentes acciones posesorias. Cabe decretar la inadmisibilidad del desalojo cuando prima facie resulte la verosimilitud de la posesión invocada, a cuyo efecto, si bien se debe acreditar la seriedad de la defensa, no corresponde exigir una prueba concluyente sobre el derecho del poseedor (Salgado, ob. cit., pág. 353 y cita de fallos).----- En consecuencia, no se requiere que el demandado en el juicio de desalojo produzca prueba concluyente de la posesión invocada sino que acredite la verosimilitud de la condición que alega.---------- Sin embargo, la presente causa requiere un análisis más riguroso en la apreciación de la prueba aportada ya que nos encontramos en presencia de un supuesto de interversión del título.- Al respecto, el art. 2353 del Código Civil prescribe que nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo la causa de la posesión.---------- Consagra dicha normativa el principio de la inmutabilidad de la causa o título en cuya virtud se está poseyendo o teniendo la cosa. No obstante, el principio no es absoluto, admitiéndose ese cambio -que se denomina "interversión de título"- en las siguientes hipótesis: . b) Por actos materiales que produzcan el efecto de excluir al poseedor (caso del art. 2458) . (Bueres Highton, "Código Civil .", Editorial Hammurabi S.R.L., 1997, T. 5, págs. 99/100).-- En tal sentido, la apelante sostiene que la mera declaración de voluntad del demandado manifestando que intervirtió su título contradice sus anteriores manifestaciones y las de su propia mujer. También que la prueba del pago de servicios, la construcción de un galponcito a escondidas, y la colocación hace poco tiempo de una simple reja sin el consentimiento de su parte, no prueban la supuesta reversión del título. Tampoco la prueba testimonial rendida.- Y la posesión también se pierde, según la norma comentada (art. 2458), cuando el representante del poseedor niega a éste tal calidad, impidiéndole ejercer actos posesorios, asumiendo dicha posesión para sí y por sí. Es decir, se trata de un caso donde el representante del poseedor intervierte su título y, desplazando a este último, pasa a ser el mismo poseedor (Bueres-Highton, obra y tomo citado, pág. 238).--------- Y a ese respecto, se exige para ello, actos exteriores con intención de privar al poseedor de la disposición de la cosa y que tales actos produzcan el efecto deseado, por lo cual no bastan aquellos que carecen de tal intencionalidad o que no logran aquel objeto. Es preciso que quien pretende intervertir su título se coloque en actitud de dueño y que obre como si no tuviera ya que acatar los derechos del poseedor. A ese efecto, deberá ejecutar actos de contradicción de tales derechos de orden jurídico (tradición simple, brevi manu, constituto posesorio) o de naturaleza material (expulsión, oposición al ingreso del inmueble). . En el sentido expresado, ha dicho la Corte Suprema que cuando la detentación de la cosa comienza a ejercerse en otro carácter no basta el cambio interno de la voluntad para la interversión del título, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales. . Se ha dicho, asimismo, que para que se produzca la interversión del título y se transforme la naturaleza de la ocupación, no obstante lo dispuesto por el art. 2353 del Cód. Civil, es menester que el tenedor realice un acto positivo de voluntad que revele el propósito de contradecir la posesión de aquél en cuyo nombre se tenían las cosas, de manera tal que no deje la más mínima duda sobre su intención de privarlo de la facultad de disponer de ella (Bueres-Highton, obra y tomo citado, págs. 239/240) (el subrayado me pertenece).

Como se observa, tal como también lo precisara el Dr. De Cunto, los actos de naturaleza material a cumplir por quien intervierte el título deben ser categóricos, y además de ejecutarse con la intención de privar al poseedor de la facultad de disposición de la cosa deben producir el efecto deseado, pues como señalara la Corte Suprema no basta con el cambio interno de la voluntad ni por simples actos unilaterales (C.S.J.N. Fallos 253:53).- La mera voluntad del tenedor no es suficiente para la interversión (art. 2353), va de suyo que sería inconcebible la eficacia de la mera voluntad interna, pero tampoco basta que la voluntad se manifieste ya que "la posesión subsiste, aun cuando el que poseía a nombre del poseedor, manifestare la voluntad de poseer a nombre suyo ." (art. 2457 su anotación). Es menester que existan actos exteriores que reflejan la voluntad del tenedor de provocar la pérdida de la posesión, pero sólo "cuando sus actos producen ese efecto" (Llambías-Alterini, "Código Civil .", Abeledo-Perrot, 1981, T. IV-A, pág. 208). En lo que hace a los actos posesorios de cosas inmuebles (art. 2384 del Código Civil) el fallo en crisis a fs. 265 tuvo en cuenta que el demandado efectivizó diversas mejoras en el inmueble y ponderó en forma favorable su postura con las declaraciones prestadas por los testigos E. y R. (fs. 205 y 208). Asimismo, en el marco del convenio de uso precario firmado en los términos previstos por el Decreto 890/75, estimó que al considerarse poseedor no estaba obligado a requerir previa autorización al Jefe de Policía, por lo que al actuar de ese modo lo hizo como si fuera propietario del inmueble. También puso de relieve que el ocupante debía hacerse cargo de los gastos de luz y agua, pero no de los correspondientes a impuestos municipales a cargo de la Policía de la Provincia, y en cuanto al Impuesto Inmobiliario que no estaba a cargo del demandado esa parte adjuntó a la causa recibos desde el año 1992 a la fecha.------ Respecto a los desconocimientos de ambas partes corresponde precisar, a saber: a) la firma inserta en el convenio que obra a fs. 13 del expediente 2457 (diligencia preliminar que corre por cuerda) fue desconocida por el demandado al contestar la 11a. posición como consecuencia de la decisión del Juzgado de hacer lugar a la posición ya que con anterioridad no se le había corrido traslado de la documentación obrante en la diligencia preliminar (fs. 198 vta.); y b) las constancias que emanan de los recibos de pago del impuesto inmobiliario fueron objeto de desconocimiento por la actora (fs. 177, p. I). Sin embargo, el demandado admitió que se le asignó la vivienda por Resolución N° 02/82 y que se suscribió un convenio de uso precario (acápite IV, fs. 15 vta.), por lo que no cabe duda alguna que ingresó a la misma como mero tenedor. A su vez, de los recibos de pago cabe señalar que son instrumentos públicos en los términos del art. 979, inciso 2, del Código Civil, por lo que hacen plena fe, incluso contra terceros, mientras no sean redargüidos de falsos (arts. 994 y 993, respectivamente, del citado ordenamiento), por lo que dichos pagos se encuentran debidamente acreditados.------- En tales condiciones, las mejoras se realizaron sin la previa autorización del Jefe de la Policía y el pago de impuestos se efectuó por fuera de las obligaciones que debía asumir el ocupante (arts. 4 y 5 del Decreto 890/75, fs. 29 de la causa que corre por cuerda).- Sin perjuicio de ello, cabe señalar que, a saber: a) no constituyen actos posesorios el pago de impuestos o tasas y la consecuente tenencia de los recibos (Bueres-Hughton, obra y tomo citado, pág. 143); y b) los actos exteriores cumplidos tuvieron como destino proveer a una mayor comodidad (construcción de un galpón y forestación) y seguridad (colocación de rejas) al tenedor precario, por lo que no resultan suficientes como para considerar que estaban destinados a privar de la facultad de disposición a la actora.- En este último aspecto, nótese también que al momento de cumplirse la diligencia de notificación de la demanda promovida (art. 684 del C.P.C.C.) el Sr. P. expresó con fecha 22 de junio de 2006 " . que habita el inmueble en carácter de comodatario" (fs. 14 vta.) (el resaltado me pertenece).------- Tocante a que tales manifestaciones no pueden ser tenidas en cuenta ya que fueron esgrimidas sin patrocinio letrado y nunca pueden ser consideradas con el efecto de la prueba confesional (p. IV, fs. 16 vta.), lo cierto es que incluso la confesión extrajudicial tienen eficacia probatoria (art. 425 del C.P.C.C.), por lo que carece de sustento jurídico la pretensión de no considerar aquella manifestación efectuada en este proceso. Así, cumplido el presupuesto de la notificación queda a salvo la garantía de la defensa en juicio y el oficial de justicia deberá informar al juez sobre el carácter que invoquen los subinquilinos u ocupantes presentes en el acto (Fenochietto-Arazi, "Código Procesal .", Astrea, 1987, T. 3, pág. 369), por lo que evidente resulta que el carácter que invocó el demandado en ese momento procesal debe tomarse en cuenta ya que entre los deberes del juez se encuentra el de prevenir y sancionar todo acto contrario al deber de lealtad, probidad y buena fe (art. 34, inciso 5) d., del C.P.C.C.).

Y esa manifestación vertida al mes de junio de 2006 (fs. 14 vta.) tiene valor probatorio pues al contestar demanda admitió la parte que ingresó a la vivienda mediante un convenio de uso precario, o sea como tenedor precario (fs. 15 vta., último párrafo).-------- Tal expresión importa el reconocimiento de la posesión en la accionante en los términos previstos por el art. 2353 del Código Civil, por lo que no bastan decisiones internas subjetivas para intervertir el título, tales como sus manifestaciones en el sentido que comenzó a poseer con ánimo de dueño y que dejó de sentir el peso de que tendrían que dejar la casa (fs. 16, 2do. y 4to. párrafo).------ A su vez, esa voluntad posesoria resulta manifiestamente contradictoria con la asumida previamente al señalar que habitaba el inmueble en calidad de comodatario, carácter de tenedor precario que exteriorizó con posterioridad a los actos materiales que invocó al contestar demanda.-- De tal modo, desde que la confesión hecha fuera de juicio a un tercero constituye fuente de presunción simple (art. 425, segundo párrafo, del C.P.C.C.), en este contexto se ha declarado que aunque la manifestación formulada por la parte al oficial notificador no revista los caracteres ni la eficacia de la confesión judicial, cabe afirmar, al menos por la propia naturaleza del instrumento que la comprueba, que existe un incuestionable valor probatorio (Morello, Sosa y Berizonce, ob. cit., 1992, T. V-B, pág. 136 y cita de fallos).

Asimismo, también debe valorarse como fuente de presunción las expresiones vertidas por la Sra. M. I. M. al momento de la diligencia preliminar al señalar que la vivienda se encuentra ocupada por "E. P. en carácter de préstamo por parte de Policía de la Provincia desde hace aproximadamente 24 años" (fs. 68 de la causa n° 2457 que corre por cuerda), máxime si se considera que se trata de la cónyuge del demandado (admisión de fs. 16, último párrafo).------ En ese marco probatorio, la voluntad exteriorizada por el accionado y su cónyuge en tiempo presente (22/06/2006 y 03/04/2006, respectivamente) son indicios que como tales son fuente de presunción que deben ponderarse a partir de considerar la admisión del demandado al contestar demanda acerca de que ingresó a la vivienda como tenedor precario al suscribir un convenio de uso precario con la Policía de la Provincia.-------------- Y el juez podrá valerse de toda clase de pruebas, incluso presunciones, en tanto las mismas produzcan convicción según la naturaleza del juicio, conforme a las reglas de la sana crítica (art. 163, inc. 5°, del C.P.C.C.).---- Ello con la aclaración de que un hecho no es indicio en sí, sino que se convierte en tal cuando una regla de experiencia lo pone con el hecho a probar en una relación lógica, que permita deducir la existencia o no existencia de éste (Carnelutti, "La prueba civil", Depalma, 2da. ed., 1982, par. 45, pags. 191/192).---------- Y la presunción es un juicio lógico, un razonamiento que en función de la relación entre un hecho que se conoce (indicio) y otro desconocido (hecho a probar), permite, con fundamento en las máximas generales de la experiencia, extraer del primero las consecuencias conjeturales suficientes para aseverar la certeza o probabilidad del segundo (Morello, Sosa y Berizonce, ob. cit., T. V-B, pág. 531).---------- En rigor los que por su número, precisión, gravedad y concordancia tienen que producir convicción, son los indicios; las presunciones son la consecuencia de la labor intelectual del juez para extraer conclusiones de esos indicios. Los indicios son fuente de presunciones, y las presunciones son formas del razonamiento judicial (conf. Arazi, "La prueba en el proceso civil", Ediciones La Rocca, 1986, par. 3, págs. 92/94).- En tales condiciones, considero conforme a las reglas de la sana crítica que las manifestaciones vertidas son indicios graves que permite arribar a la conclusión que el demandado nunca tuvo la voluntad de provocar la pérdida de la posesión que sobre el inmueble detenta la actora, por lo que al no acreditar ni siquiera prima facie el animus domini invocado corresponde hacer lugar a los agravios vertidos y ello conduce a revocar el fallo en crisis para acoger la demanda.-------------- 3. En consecuencia, también propicio al Acuerdo revocar la sentencia venida en apelación para hacer lugar a la demandad de desalojo promovida por la PROVINCIA DEL CHUBUT condenando a E. P. y su grupo conviviente a desalojar el inmueble sito en el Barrio ** Viviendas, casa n° *, M *** de esta ciudad, dentro del plazo de diez días de notificado el presente decisorio en los términos previstos por el art. 686, inciso 1, del C.P.C.C., bajo apercibimiento de desahucio.------------- La revocatoria que se propicia lleva a adecuar las costas y los honorarios regulados en la anterior instancia (art. 279 del C.P.C.C.).--- El éxito de la actora conduce a imponer las costas de ambas instancias al demandado vencido, conforme al criterio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).

Asimismo, al adecuar a este decisorio los honorarios de la anterior instancia, atendiendo a la extensión, mérito, eficacia y resultado que arrojan las tareas cumplidas, entiendo que resultan prudentes los emolumentos que propicia fijar el Dr. De Cunto a favor de los profesionales actuantes por las partes actora y demandada en un 19,6% y 10%, respectivamente, del monto del proceso que resulte de la liquidación a practicarse de acuerdo a la base establecida en la anterior instancia (arts. 6, 7, 9, 10, 26, 37, 39 y 47 de la ley 2.200), con más el I.V.A. correspondiente. Finalmente, conforme a las pautas apreciativas ya indicadas y lo dispuesto por el art. 14 de la ley del arancel, por los trabajos profesionales de segunda instancia, también entiendo prudentes los honorarios que se propician a favor de los letrados de las partes actora y demandada en el 35% y 25%, respectivamente, de las cantidades fijadas para la primera instancia, con más el I.V.A. pertinente.----------- Cierro mi intervención y a la primera cuestión voto POR LA NEGATIVA.------ A LA SEGUNDA CUESTIÓN, el Dr. De Cunto expresó: ---------- En vista del acuerdo arribado acerca de la cuestión precedente, corresponde por tanto: I) REVOCAR el fallo en todo cuanto ha sido materia de agravios, y en consecuencia de lo anterior procede hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta por la Provincia del Chubut contra E. P. , condenando a este último y a su grupo familiar a desalojar el inmueble identificado como Casa Nº * del Barrio ** Viviendas, sito en M *** de Trelew, en el plazo de diez días de notificada la presente (conf. art. 686, inc. 1 del CPCC), bajo apercibimiento de lanzamiento.----- II) Imponer las costas de primera instancia, por adecuación en virtud de lo dispuesto por el art. 279 del rito, al demandado vencido (conf. art. 68 del CPCC). Asimismo se determinan, por adecuación, los honorarios de los letrados intervinientes por su actuación en la anterior instancia de la siguiente manera: a los Dres. J. L. M. , E. F. L. y C. M. M. , letrados de la actora, en conjunto, en un 19,6% de la base regulatoria establecida en la sentencia de grado, y a la Dra. J. D. , letrada del accionado, en un 10% de la misma base regulatoria, con más el IVA correspondiente en todos los casos.- III.- Las costas de esta sede se imponen al accionado perdidoso (conf. art. 68 del CPCC), regulándose los honorarios profesionales de los letrados de la actora, Dres. F. L. y M., en conjunto, en un 35%, y a la Dra. D. , en un 25%, en ambos casos sobre lo establecido para la primera instancia, y con más el IVA correspondiente.

Así lo voto.--------- A LA SEGUNDA CUESTION el Dr. Vergara dijo: --- El pronunciamiento que corresponde dictar es el propuesto por el Dr. De Cunto, expresión de la decisión del Cuerpo que se ha formado con la anterior votación.---- Así lo voto.------- Con lo que se dio por terminado el acuerdo, dejándose constancia que la presente se dicta por dos miembros del Tribunal por haberse logrado la mayoría (art. 9 de la ley 1130, To. ley 4550), pasándose a dictar: --- --- S E N T E N C I A: -------- Y VISTO: Por los fundamentos del Acuerdo precedente, la Sala "B" de la Cámara de Apelaciones con asiento en la Ciudad de Trelew, RESUELVE: ---- REVOCAR el fallo en todo cuanto ha sido materia de agravios, y en consecuencia de lo anterior procede hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta por la Provincia del Chubut contra E. P. , condenando a este último y a su grupo familiar a desalojar el inmueble identificado como Casa Nº * del Barrio ** Viviendas, sito en M *** de Trelew, en el plazo de diez días de notificada la presente (conf. art. 686, inc. 1 del CPCC), bajo apercibimiento de lanzamiento.----- IMPONER las costas de primera instancia, por adecuación en virtud de lo dispuesto por el art. 279 del rito, al demandado vencido (conf. art. 68 del CPCC). FIJAR, por adecuación, los honorarios de los letrados intervinientes por su actuación en la anterior instancia de la siguiente manera: a los Dres. J. L. M. , E. F. L. y C. M. M. , letrados de la actora, en conjunto, en un 19,6% de la base regulatoria establecida en la sentencia de grado, y a la Dra. J. D. , letrada del accionado, en un 10% de la misma base regulatoria, con más el IVA correspondiente en todos los casos.--- IMPONER las costas de esta sede al accionado perdidoso (conf. art. 68 del CPCC); -- REGULAR en esta instancia, los honorarios profesionales de los letrados de la actora, Dres. F. L. y M., en conjunto, en un 35%, y a la Dra. D. , en un 25%, en ambos casos sobre lo establecido para la primera instancia, y con más el IVA correspondiente.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.------ Fdo: RAUL ADRIAN VERGARA - ALDO LUIS DE CUNTO REGISTRADA BAJO EL N° 08 DE 2008 - SDC.- Conste.- CECILIA INES CORNEO SECRETARIA DE CAMARA