Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2004-03-12


SENT Nro. 144 C A S A C I O N En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a 12 DE MARZO de dos mil cuatro, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores Antonio Gandur, Alberto José Brito y Héctor Eduardo Aréa Maidana, bajo la Presidencia de su titular doctor Antonio Gandur, para considerar y decidir sobre el recurso de casación deducido por la parte actora en autos: "Melgarejo, Adrián y otro vs. Guerra Méndez, Adán y otro s/Daños y perjuicios (Incidente de ejecución de sentencia promovido por Adrián Melgarejo) (Incidente s/Tercería de dominio promovido por Aero Club Concepción".

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Héctor Eduardo Aréa Maidana, Antonio Gandur, Alberto José Brito y René Mario Goane, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor vocal doctor Héctor Eduardo Aréa Maidana, dijo:

I.- Viene a conocimiento y resolución de esta Corte Suprema de Justicia el recurso de casación interpuesto a fs. 202/207 por el apoderado de la parte actora en contra de la sentencia de fecha 9/8/2002 dictada por la Excma. Cámara Civil y Comercial del Centro Judicial de Concepción.

El pronunciamiento recurrido (fs. 187/196) dispuso hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por el tercerista y por tanto, admitir la tercería de mejor de derecho deducida por Aero Club Concepción, ordenando el levantamiento de embargo trabado en el inmueble de su posesión.

A fs. 211/213, el apoderado del tercerista contesta el traslado del recurso interpuesto, oponiéndose al mismo y solicitando su rechazo.

La Cámara a quo declaró admisible la casación planteada, por sentencia de fecha 21/3/2003 que glosa a fs. 216, por lo que corresponde a esta Corte en la instancia, el reexamen de admisibilidad del remedio articulado y -en su caso- considerar la procedencia del mismo.

II.- Se agravia el recurrente de que el tribunal de alzada haya declarado procedente la tercería de mejor derecho promovida por el Aero Club Concepción y señala como errores del pronunciamiento impugnado: a.- que se hayan considerado auténticos los instrumentos presentado para respaldar su derecho sobre el inmueble objeto de la presente incidencia; b.- que se haya considerado que el inmueble embargado es el mismo que se menciona en los títulos exhibidos por el tercerista; c.- que se haya sostenido que la inscripción registral no es un requisito relevante; d.- que frente a los derechos del acreedor embargante, se haya considerado definitoria la posesión del incidentista; e.- que resultaba aplicable al sublite, el precedente de esta Corte "Rubio c/Filippini".

Entiende que la doctrina del pronunciamiento infringe los principios de la ley 17.801 referida a la publicidad de los derechos reales y su oponibilidad a los terceros ajenos al acto constitutivo.

De un lado, afirma que el título presentado por el tercerista a fin de justificar su derecho sobre el inmueble embargado no constituye un instrumento idóneo a tal efecto. Señala que en virtud del "convenio de permuta" de fecha 27/6/62, la sociedad Azucarera Argentina se comprometió -ad referéndum de sus órganos de administración- a transferir en propiedad al Aero Club Concepción el inmueble descripto en el citado instrumento. Destaca que las partes se hicieron recíprocas entregas de la posesión en fecha 3/11/63, conforme el compromiso anterior. Expresa que para perfeccionar la permuta, hacía falta obtener la ratificación de los órganos de gobierno respectivos, extremo que nunca fue acreditado en autos. Desde su perspectiva, la omisión denunciada impide considerar que el título presentado por el tercerista sea idóneo para respaldar la pretensión esgrimida. Considera que un título en esas condiciones no encuentra amparado en la preceptiva de los arts. 1185 y 1185 bis del Cód. Civil.

Destaca el recurrente que el tercerista nunca inscribió en el Registro Inmobiliario el título en cuestión (boleto de permuta) y que frente a tal situación no puede prevalecer sobre sus derechos como acreedor embargante, quien alega derechos derivados de un título incompleto, no inscripto y cuya posesión no resulta ostensible.

Señala que el inmueble embargado es un baldío carente de mejoras tal como emerge del acta de inspección agregada al principal, lo que impide admitir la publicidad de actos posesorios no ostensibles, como los pretendidos por el tercerista.

Considera que en las condiciones mencionadas, el criterio adoptado no puede fundarse en la doctrina pronunciada en autos "Rubio c/Filippini" que valoró la situación de un poseedor por boleto de compraventa debidamente inscripto en el Registro Inmobiliario.

Reitera que el sistema instaurado por el art. 2505 del Cód. Civil y los arts. 2 y 3 de la ley 17.801 sienta la imposición de la inscripción de los títulos constitutivos de derechos reales sobre inmuebles (y de los instrumentos privados en virtud de los cuales las partes se comprometen a elevar a escritura pública tales actos) a efectos de la oponibilidad a terceros. Entiende que lo resuelto por el tribunal de alzada importa ignorar arbitrariamente, el sistema legal mencionado.

Afirma que el boleto de permuta no inscripto no le puede ser opuesto, más aún cuando no se encuentra demostrado que su parte (acreedor embargante) tuviera conocimiento efectivo de la posesión alegada por el tercerista.

De otro lado, sostiene que en el caso, tradición se hizo efectiva respecto de un inmueble distinto del embargado por su parte. Señala que no existe coincidencia entre el inmueble cuya posesión se entregara por acta de fecha 3/11/63 y el que resultara objeto del embargo ordenado en autos.

III.- El agravio que sostiene la discordancia entre el inmueble embargado en autos y el que mencionan los títulos presentados por el tercerista debe ser desestimado.

El tribunal de alzada expresó que no existe tal confusión y que de los instrumentos agregados a la causa surge que los derechos alegados por el Aéro Club Concepción recaen sobre el inmueble embargado por el actor; extremo que no logra ser rebatido por el recurrente, con su genérica fundamentación en contrario.

IV.- Los agravios encaminados a cuestionar la autenticidad de los instrumentos presentados por el tercerista en respaldo de su pretensión y su idoneidad para justificar la transferencia de la posesión resultan insuficientes para revertir el criterio adoptado sobre el particular.

La Cámara a quo consideró que el reconocimiento del acto instrumentado en el boleto de permuta de fs. 110 por la apoderada de S.A. Azucarera Argentina, (enajenante del inmueble) unido a la voluntad expresada por el incidentista (adquirente) permitía sostener la autenticidad del mismo conforme lo prescripto por el art. 1026 del Cód. Civil; argumentos que no han sido eficazmente impugnados por el recurrente.

Por otra parte, el tribunal de alzada sostuvo que la incorporación del el boleto de permuta a expedientes administrativos cuyas copias se acompañaron en autos, le otorgaban fecha cierta (art. 1035 inc. 1° del Cód. Civil); criterio que no logra ser rebatido por el actor con sus genéricas alegaciones en contrario.

V.- Siendo así, corresponde analizar los agravios referidos a la infracción de las normas y principios que se imputa a la sentencia impugnada, al pronunciarse por los derechos preferentes del tercerista -adquirente por boleto no inscripto- frente al acreedor embargante de quien aparece como titular registral.

La cuestión central propuesta por las partes al órgano jurisdiccional fue determinar si correspondía declarar la procedencia de la tercería de mejor derecho promovida por el adquirente con boleto de permuta no inscripto en el Registro Inmobiliario que se encuentra en posesión del inmueble embargado por el actor de autos.

a.- A fs. 28/32 de los autos principales, se presentan Adrián Melgarejo y Viviana Rearte (en representación de su hijo menor de edad Ricardo Melgarejo -h-) e inician juicio en contra de Adán R. Guerra Méndez y de Pedro A. Acosta reclamado la indemnización derivada de los daños sufridos en el accidente donde falleciera el señor Ricardo Melgarejo y donde resultara lesionado seriamente, Adrián Melgarejo (hermano del fallecido). A fs. 54, se amplía la demanda, incorporando a la causa como demandada a la Cía Azucarera Argentina (ó S.A. Azucarera Argentina), propietaria del acoplado que protagonizara el siniestro. Citada en garantía, se apersonó también a contestar demanda, la compañía aseguradora El Comercio del Norte.

A fs. 646/654 se dicta sentencia acogiendo favorablemente la pretensión esgrimida por los actores. Apelada la misma, el tribunal de alzada revoca parcialmente el pronunciamiento de Iª instancia (a fs. 715/737, se confirman las condenas a los codemandados Guerra Méndez, Acosta y S.A. Azucarera Argentina -incrementándose los montos- y se exime de responsabilidad a la compañía aseguradora).

A fs. 63 del incidente de ejecución de sentencia que se tiene a la vista, el apoderado de los actores, pidió la intimación de pago por los montos resultantes de la condena ($21.206 con más la suma de $2.100 por acrecidas para Adrián Melgarejo y $38.345 con más 3.800 por acrecidas para Ricardo Melgarejo -h-), la que se practicó en contra de la codemandada S.A. Azucarera Argentina (Ingenio La Corona) a fs. 69/70. No habiéndose opuesto excepciones, a fs. 75 se dictó sentencia de trance y remate. A fs. 99/105 corre agregado el informe expedido por el Registro Inmobiliario, que da cuenta de la titularidad dominial de los inmuebles embargados (identificados como Z-6950 y Z-921) en cabeza de la codemandada S.A. Azucarera Argentina cuyos antecedentes refieren a escrituras públicas que datan de 1900, de 1899 y de 1907. A fs. 109, glosa el informe expedido por la Dirección de Catastro de la Municipalidad de Concepción y a fs. 157 y 165, el correspondiente a la Dirección de Catastro de la Provincia de Tucumán. A fs. 166/168, se agrega el informe de la Dirección General de Rentas de la Provincia y a fs. 181/205 el remitido por el Archivo General de la Provincia de Tucumán.

A fs. 271, se ordena la subasta del inmueble identificado con matrícula registral Z-921 que debía realizarse el día 9/5/2001 a horas 10. En cumplimiento de lo ordenado por esa providencia, se publican los edictos que glosan a fs. 278/281.

Con fecha 30/4/2001, a fs. 84/93 de las presentes actuaciones (tercería) se presentan los apoderados del Aero Club Concepción y plantean por vía incidental, una tercería de mejor derecho peticionando la suspensión del trámite de la ejecución y el levantamiento del embargo trabado en autos. Expresaron que el Aero Club Concepción era poseedor de inmueble desde el año 1963 y exhibieron como título respaldatorio de su derecho, un boleto de permuta del año 1962 (cfr. instrumental de fs. 3/5). Se acompañó asimismo, prueba documental con la que se pretendía demostrar el cumplimiento de actos posesorios desde aquella fecha.

El pronunciamiento de Iª instancia dispuso rechazar la tercería intentada (fs. 147/150). Apelado el decisorio, la Cámara a quo resolvió revocar la sentencia recurrida, declarando la procedencia de la pretensión esgrimida por el Aero Club Concepción.

b.- El criterio adoptado por el tribunal de alzada se sustenta en las siguientes premisas:

Que el reconocimiento del acto instrumentado en el boleto de permuta por parte de la demandada S.A. Azucarera Argentina (enajenante del inmueble) unido a la voluntad expresada por el incidentista (adquirente) permitía sostener la autenticidad del mismo conforme lo prescripto por el art. 1026 del Cód. Civil.

Que la incorporación del instrumento privado (el boleto de permuta) a expedientes administrativos cuyas copias se acompañaron en autos, le otorgaba fecha cierta (art. 1035 inc. 1° del Cód. Civil).

Que la falta de publicidad registral derivada de la no inscripción del boleto en el Registro Inmobiliario se veía suplida por la publicidad posesoria (posesión pública, pacífica e ininterrumpida del tercerista durante 40 años conforme la prueba agregada a la causa).

Que resultaba de aplicación al caso, la doctrina del pronunciamiento dictado por esta Corte en autos "Rubio, Nélida V. vs. Hugo Filippini s/tercería de dominio" (CSJTuc., sent. 121 del 23/4/92).

VI.- Vistos los agravios expresados por el recurrente en el memorial respectivo, se advierte que la casación interpuesta debe ser acogida favorablemente.

La problemática en torno a la situación del poseedor con boleto que se enfrenta al acreedor embargante del enajenante presenta aristas de alta complejidad. Tanto en la doctrina como en la jurisprudencia se han ensayado soluciones diversas precisamente por los matices que la cuestión ofrece y las dificultades en torno a la interpretación de las normas aplicables (cfr. Gatti, Edmundo-Alterini, Jorge, "Régimen jurídico del boleto de compraventa", LL 143-1146; Mariani de Vidal, Marina, "El poseedor en virtud del boleto de compraventa", LL 141-943; Morello, Augusto M., "El boleto de compraventa inmobiliaria"; Morello, Augusto M., "El boleto de compraventa y una Interpretación funcional de las tercerías", JA 1992-IV-201; Moisset de Espanés, Luis, "Reflexiones sobre las tercerías de mejor derecho", JA 1986-II-161; Rivera, Julio César, "Conflicto entre acreedor embargante y poseedor por boleto de compraventa", en ED 159-246; Flah, Lily, "El boleto de compraventa y su oponibilidad", LL 1190-A,207; Forte, Roberto-Do Campo, Adrian a, "El art. 1185 bis del Código Civil. Los requisitos necesarios para la oponibilidad del boleto a los terceros", LL 1990-A,826; Bono, Gustavo Alejandro, "El adquirente por boleto de compraventa y los acreedores del vendedor", LL 1995-E,743; Bellotti, Mirta Liliana, "¿Son oponibles al acreedor embargante los derechos derivados del boleto de compraventa?", LL 2001-E,1114; Ferrer, Adán, "Embargante versus adquirente por boleto: un conflicto cotidiano", LLC 1987-E,170; Fauda de Losada, María José, "Tercería de mejor derecho sustentada en boleto de compraventa inmobiliaria", DJ, 2002-2,377; entre otros).

Se ha dicho que "la opción entre los derechos adquiridos por un poseedor con boleto y los que corresponden a un acreedor embargante -salvo la existencia de prueba acabada sobre la mala fe de alguno de ellos- es siempre desgarradora para el juez, que no se conforma con una aplicación fría de la ley sino que busca, más allá de la postura académica, conformar su conciencia en la convicción de haber arribado a una decisión justa" (Palmieri, Jorge, "El poseedor con boleto de compraventa en la tercería de dominio", ED 135-307). Los arduos debates sobre el particular, han llevado a preguntarse: "¿Quién puede afirmar que no se siente sobrecogido frente a las discrepancias reinantes en nuestra doctrina y jurisprudencia a cerca de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa inmobiliaria y de sus efectos entre partes, así como de su grado de oponibilidad a terceros?" (Alsina Atienza, Dalmiro, "En torno a las inquietantes discrepancias sobre los efectos del boleto de compraventa inmobiliaria. Una nueva interpretación del Derecho vigente" (RDCO, año 11, 1978, pág. 325).

Sentadas las premisas precedentes, las soluciones no pueden sino adoptarse de conformidad a las particularidades de cada caso (cfr. arg. en Rivera, Julio César, "Conflicto entre acreedor embargante y poseedor por boleto de compraventa", en ED 159-246) y acudiendo a un método de interpretación sistemático (cfr. Bono, Gustavo Alejandro, "El adquirente por boleto de compraventa y los acreedores del vendedor", LL 1995-E,743).

VII.- En materia de inmuebles y en relación a la oponibilidad de los derechos respecto de terceros, la ley sustancial ha establecido un sistema de publicidad derivado de la registración de los títulos respectivos, que desplaza en importancia, a la publicidad posesoria. Categóricas resultan las normas que sientan las bases de un sistema registral que ha priorizado la protección de la seguridad en el tráfico inmobiliario en su faz estática y dinámica (cfr. Bono, Gustavo Alejandro, "El adquirente por boleto de compraventa y los acreedores del vendedor", LL 1995-E,743).

El criterio de prevalencia de la publicidad registral se construye sobre la base de lo dispuesto por los arts. 2505, 2609 y 1185 del Cód. Civil y los arts. 2, 3 y 19 de la ley 17.801 (cfr. CSJTuc., sent. 1073 del 3/12/2002, "Domíguez, Juan Pedro vs. Banco de Boston vs. Bevacqua, Manuel A. s/Cobro ejecutivo de pesos s/Tercería"). Y si bien el boleto no es considerado título idóneo para justificar la transmisión de derechos reales sobre inmuebles, el adquirente en tales condiciones puede inscribir dicho instrumento a fin de poner en conocimiento de los terceros la situación jurídica respecto del bien en cuestión.

La ley provincial 3690 (preceptiva que asume las facultades que le acuerda la ley nacional 17.801 y su dec. reglamentario Nº 652) admite la registración de este tipo de instrumentos privados (art. 14) y regula el procedimiento a seguir para la toma de razón y el plazo de caducidad de la inscripción (art. 37).

VIII.- La cuestión sometida a conocimiento de esta Corte impone valorar dos situaciones: la del adquirente por boleto -en el caso, no inscripto en el Registro Inmobiliario- y la del acreedor del demandado que trabó un embargo sobre el bien comprometido en permuta.

De un lado, y tal como expresara el tercerista en su demanda incidental, el convenio de permuta en virtud del cual, la Sociedad Azucarera Argentina se obligó a transferirle el inmueble en cuestión, es de fecha 27/6/62 y el acta de las recíprocas entregas de la posesión data del 3/11/63. Está admitido en autos, que el tercerista no inscribió el boleto de permuta en el Registro Inmobiliario pero se alegó y acreditó el cumplimiento de actos posesorios respecto del inmueble, durante 40 años.

Por otra parte el actor, una vez firme el pronunciamiento que condenaba al demandado al pago de la indemnización respectiva, solicitó el embargo del inmueble que conforme el informe expedido por el Registro Inmobiliario, se encontraba inscripto a nombre del ejecutado en autos (S.A. Azucarera Argentina, titular dominial registral).

Del cotejo de ambas situaciones se advierte que la omisión en la inscripción del boleto de permuta -prevista conforme al art. 3 de la ley 17.801 y al art. 14 de la ley provincial 3690- priva al adquirente de los beneficios derivados de la publicidad registral que le confiere la toma de razón del acto en cuestión; esto es, que los terceros ajenos a la promesa de permuta, tomaran conocimiento de la obligación de escriturar que pesaba sobre el titular registral.

Si el ordenamiento jurídico reconoce a ambas partes -al poseedor por boleto y al acreedor embargante- el acceso a la publicidad registral, por aplicación del principio "prior in tempore potior in iure", el primero de los derechos que hubiera sido inscripto, gozará de un jus preferente. Refuerza este criterio lo dispuesto por el art. 19 de la ley 17.801 que sienta el principio de prioridad de la registración conforme a la fecha y número de orden de los documentos que ingresan al Registro Inmobiliario.

Debe por tanto, el adquirente por boleto soportar las consecuencias de haber omitido la inscripción del instrumento mencionado (cfr. arg. a contrario, Bellotti, Mirta Liliana, "¿Son oponibles al acreedor embargante los derechos derivados del boleto de compraventa?", LL 2001-E,1114).

IX.- Admitir que respecto de los terceros, la posesión alegada por el tercerista importa publicidad de los derechos que pretende sobre la cosa, impone al acreedor embargante la carga de constatar no sólo la situación registral del inmueble en cuestión -conforme el sistema de publicidad especial previsto por la ley- sino además, y aún cuando aquel se encontrara registrado a nombre de su deudor, adoptar las diligencias para constatar el estado extrarregistral del mismo; extremo que agravaría injustificadamente la situación del acreedor (cfr. Bono, Gustavo Alejandro, "El adquirente por boleto de compraventa y los acreedores del vendedor", LL 1995-E,743; en igual sentido, Rivera, Julio César, "Conflicto entre acreedor embargante y poseedor por boleto de compraventa", en ED 159-246).

En las concretas circunstancias de la causa, el ejecutante queda equiparado a los terceros, respecto de los cuales el art. 2505 del Cód. Civil declara inoponibles la mutaciones (en el caso, referidas a la posesión) que recaen sobre inmuebles mientras no estén inscriptas en el Registro pertinente. El embargante, por el contrario, ha obtenido un emplazamiento registral al amparo de las constancias del registro y su buena fe no ha sido eficazmente impugnada (crf. arg. CSJTuc., sent. 1073 del 3/12/2002, "Domínguez, Juan Pedro vs. Banco de Boston c/Bevacqua, Manuel A. s/Cobro ejecutivo de pesos s/Tercería").

X.- La publicidad registral es un principio muy caro a nuestro sistema legal, que propicia por esta vía la seguridad del crédito y el tráfico jurídico. Reconocer al poseedor de un inmueble sin título registrado, el derecho a oponer su situación a quien confió en las constancias del registro, constituye un duro embate contra los bienes que el sistema procura resguardar con carácter prioritario (cfr. Ferrer, Adán, "Embargante versus adquirente por boleto: un conflicto cotidiano", LLC 1987-E,170; Moisset de Espanés, Luis, "Dominio de automotores y publicidad registral", pág. 195).

Tal como se ha dicho, la publicidad registral tiende a la seguridad dinámica del tráfico; protege la apariencia jurídica que ofrecen los medios publicitarios que el propio Estado organiza esta publicidad, salvo una norma constitucional de valor superior que permita otra interpretación (como es el supuesto del valor superior que se asienta en la protección de la vivienda personal), o mala fe o torpeza o negligencia de quien pretende prevalerse de ella, debe otorgar prioridades, pues de lo contrario sería un mecanismo inútil" (del voto de la Dra. Kemelmajer de Carlucci, CSJMendoza, Sala I, en autos "Ongaro de Minni", LL 1992-B,159).

XI.- En materia de costas, corresponde que las mismas sean soportadas en el orden causado.

Como lo sostuvo el tribunal de alzada al momento de justificar la distribución de las costas en la instancia de apelación, las partes exhibieron razones suficientes para litigar, tanto el adquirente por boleto al plantear la presente incidencia como el acreedor embargante al oponerse a la tercería deducida. A ello se suma la complejidad de la cuestión aquí debatida, las dificultades interpretativas que ofrece el conflicto y lo contradictorio de las soluciones esbozadas tanto en la doctrina como en la jurisprudencia.

Lo expresado justifica que en el sublite, esta Corte considere atendible apartarse del principio general que impone las costas al recurrente vencido (art. 106 del CPCC) ordenando se distribuyan en el orden causado.

XII.- Corresponde por tanto, hacer lugar al recurso de casación interpuesto por el apoderado de la parte actora de conformidad a la siguiente doctrina legal: "El conflicto entre el acreedor embargante y el poseedor del inmueble afectado por la cautelar, que sólo cuenta con un boleto no inscripto, debe ser resuelto en favor del primero. Si el ordenamiento jurídico reconoce al poseedor por boleto el acceso a la publicidad registral, deberá soportar los riesgos de haber omitido la inscripción del instrumento en cuestión".

Como consecuencia de lo resuelto, se dicta como sustitutiva, la siguiente: I.- NO HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por el tercerista Aero Club Concepción; II.- NO HACER LUGAR al recurso de apelación sobre costas, promovido por el actor; III.- COSTAS, en el orden causado; IV.- Reservar pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.

Los señores vocales doctores Antonio Gandur, Alberto José Brito y René Mario Goane, dijeron:

Estando conformes con los fundamentos dados por el señor vocal preopinante, votan en igual sentido.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de la Sala en lo Civil y Penal, R E S U E L V E :

I.- HACER LUGAR al recurso de casación interpuesto por el apoderado de la parte actora en contra de la sentencia de fecha 9/8/2002 dictada por la Excma. Cámara Civil y Comercial del Centro Judicial de Concepción. CASAR por tanto el pronunciamiento recurrido de conformidad a la doctrina legal precedentemente expuesta. DICTAR COMO SUSTITUTIVA, la siguiente: I.- NO HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por el tercerista Aero Club Concepción; II.- NO HACER LUGAR al recurso de apelación sobre costas promovido por el actor; III.- COSTAS, en el orden causado; IV.- Reservar pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.

II.- COSTAS, conforme se considera.

III.-RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HAGASE SABER.- ANTONIO GANDUR ALBERTO JOSE BRITO HECTOR EDUARDO AREA MAIDANA