Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2016-12-21


Autos N° 4.413 (J.P.L.G.S.J. Santa Lucía, N° 14.393/11), caratulados: "JORDÁ, Joaquín Orlando c/ Mercado, Francisco Argentino - Desalojo".

San Juan, 21 de diciembre de dos mil dieciséis. VISTO: Viene a esta Alzada para resolver el recurso de apelación deducido a fs. 183 por el demandado, quien comparece con patrocinio letrado, contra la sentencia de fs. 178/181 vta. El referido recurso fue concedido a fs. 184 por el a quo con efecto suspensivo conforme a lo dispuesto por el art. 250 del C.P.C., Ley Prov. N° 988-O [Código Procesal Civil, Comercial y Minería de la Provincia de San Juan, en adelante C.P.C.]. Y CONSIDERANDO: I. El decisorio y su impugnación: La sentencia recurrida hizo lugar a la demanda de desalojo, impuso las costas al demandado y reguló los honorarios de los profesionales intervinientes. Contra dicho pronunciamiento se alzó el accionado, fundando el remedio procesal con el memorial obrante a fs. 185/187, en el que -sintéticamente- sostuvo: o Que la Inferior realiza un razonamiento equivocado, no ajustado a los hechos ni al derecho aplicable, toda vez que en la demanda instaurada se le reconoce claramente a su parte la posesión del inmueble objeto de la litis, y que dicha representación la hace por el Sr. Aldo Remigio López, que adquiere por derecho sucesorio de la Sra. Modesta de Jesús López, quien en vida fuera la titular del inmueble, razón por la cual la presente acción no se encuentra comprendida dentro de los supuestos de los arts. 664, ss. y cctes. del código ritual. o Se agravia asimismo porque el a quo ha considerado al inmueble como unidad, no obstante existir dos viviendas independientes, ejerciendo el quejoso la posesión sobre una de ellas, en nombre -reitera- del Sr. Aldo Remigio López. o En consecuencia, manifiesta que la tradición no se realizó en la forma en que lo sostiene la Jueza inferior, toda vez que en el inmueble en cuestión coexisten dos poseedores, dado que hay dos viviendas perfectamente delimitadas.

o Culmina su agravio manifestando que no existió contradicción alguna respecto del carácter de ocupación invocado, reconociendo la calidad de locatario del inmueble en vida de la Sra. Modesta López, y posteriormente a su fallecimiento continuó como "cuidador y/o casero" por mandato del heredero Sr. Aldo Remigio López. A fs. 188 se dispuso correr el traslado del memorial a la parte demandada, quien impetra el rechazo del recurso (ver fs. 190/191). II. Trámite en la Alzada: Seguidamente, a fs. 192, el a quo ordenó la elevación del expediente a esta Cámara, lo que se materializó según constancia de fs. 193 vta. Ya en este ámbito, se determinaron primigeniamente los magistrados del Tribunal que intervendrían en la resolución del recurso (vide fs. 194), decreto comunicado a las partes mediante las cédulas agregadas a fs. 195 y vta. y 196 y vta. A fs. 201 se ordenó notificar a las partes el nombramiento del Dr. Juan Luis Romero como nuevo magistrado integrante de este Tribunal. Posteriormente, a fs. 203 se procedió al sorteo y a la adjudicación de la causa a estudio. III. Decisorio: Inicialmente, este Tribunal efectuará una breve síntesis de los argumentos pretensivos y defensivos de las partes desplegados en el curso del proceso. 1. La demanda: A fs. 12/16, invocando el carácter de titular de dominio del inmueble objeto del proceso y por intermedio de su abogado apoderado, el actor demanda el desalojo del Sr. Francisco Argentino Mercado en su carácter de ocupante sin título, como así también contra todo otro ocupante y/o cosa que por él, para él o con él dependan y que ocupen el inmueble sito en calle Chacabuco N° 1.165/1.159, Norte, Villa Marini, Santa Lucía, San Juan.

Manifiesta en su libelo pretensivo que resulta ser titular registral del inmueble por compra que efectuara al Sr. Juan Carlos López (quien a su vez lo había adquirido por adjudicación por declaratoria de herederos dictada en Autos N° 98.436, caratulados: "López, Modesta de Jesús - Sucesorio", tramitados por ante el Primer Juzgado Civil de San Juan, y en Autos "Viguera, Luis Argentino - Sucesorio", en trámite por ante el Cuarto Juzgado Civil de San Juan). Tal negocio jurídico se materializa en la Escritura Pública N° 27, de fecha 8 de abril de 2010, que en copia obra agregada a fs. 3/6 de autos. Que al momento de adquirir el inmueble, el Sr. Francisco Argentino Mercado se encontraba ocupando el mismo sin título alguno. Indica también que el objeto de la presente acción recae sobre un único e idéntico inmueble, dividido "simplemente" por una construcción de mampostería de material crudo, y que comparte el mismo con el ahora demandado. Que habiendo requerido a éste desocupar y entregar el inmueble, no sólo se negó a hacerlo, sino que además realizó actos impropios, destructivos y usurpatorios, produciendo daños en la construcción, destrucción de paredes, contrapiso, veredas, etc. A fs. 8 y vta. obra glosada la carta notarial remitida en fecha 23 de noviembre de 2010, en la cual el accionante intima al Sr. Francisco Argentino Mercado a desocupar el citado inmueble bajo los apercibimientos allí contenidos. La citada intimación fue rechazada por el Sr. Francisco Argentino Mercado por improcedente y maliciosa, quien manifestó que ocupaba el inmueble, a partir de la muerte de la Sra. Modesta de Jesús López, en nombre y representación del heredero Aldo Remigio López (fs. 11). 2. La contestación de la demanda: Debidamente citado, comparece el demandado con abogado patrocinante -fs. 20/22-, oponiéndose al progreso de la pretensión, invocando primeramente el carácter de locatario (de la causante Sra. Modesta de Jesús López), y luego el de ocupante por orden y en representación del Sr. Aldo Remigio López, heredero de la causante, Sra. López. Sostiene que si bien es cierto que el actor ha adquirido del Sr. Juan Carlos López el inmueble, no es menos cierto que ninguno de ellos tuvo la posesión del departamento que ocupa, toda vez que su posesión le corresponde al Sr. Aldo Remigio López, quien a su vez lo autorizó a continuar viviendo en el mismo. Ofrece como medios probatorios las constancias documentales de autos, además de prueba de absolución de posiciones, informativa y testimonial. En resumen, la defensa intentada por el demandado se sustenta en la invocación del carácter de continuador de la posesión de un heredero (en el caso, del Sr. Aldo Remigio López).

3. Remisión a la instancia de mediación: A fs. 29, y sin que se realizara la audiencia prevista en el art. 452 del C.P.C., obra el decreto que ordena la remisión de la causa a mediación. A fs. 57 se informa que tal instancia no pudo abrirse por desistimiento de parte formulado en la primera reunión. 4. La actividad probatoria: Con el decreto de fs. 60, el a quo ordenó la apertura de la causa a prueba, proveyéndose la ofrecida por los litigantes. A fs. 72 obra glosado el pliego de posiciones a tenor del cual absolvió el demandado. De dicha declaración -vide fs. 73 y vta.- puede destacarse el reconocimiento del accionado de su calidad de tenedor del inmueble (al reconocer la propiedad del mismo primero en la causante y luego al invocar el carácter de encargado o cuidador -primera posición- del mismo, para posteriormente manifestar que "le prestan" desde hace más de quince años). Seguidamente, se encuentra el pliego de posiciones por el que absolvió el actor. De las testimoniales rendidas, se confirma el carácter de casero del demandado (vide respuesta a la pregunta quinta del interrogatorio ofrecido para el testigo Carlos César Fuentes, obrante a fs. 79; y la del Sr. Mario Francisco Lépez que figura a fs. 81/82).

A fs. 87/97 vta. se adjuntan oficios e informes de la prueba informativa rendida en autos. 5. La sentencia de primera instancia: A fs. 178/181 vta., obra el decisorio ahora impugnado por el demandado. IV. Decisorio: Ingresando al tratamiento de la cuestión traída en apelación, adelantamos desde ahora que compartiremos la solución jurídica a la que ha arribado el a quo. 1. Siguiendo a Palacio, partiremos definiendo al proceso de desalojo como aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión (Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, T° VII, 1a ed., 4a reimpres., Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1994, págs. 77-78), siendo admisible dicha pretensión no sólo cuando medie una relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a restituir, sino también en el caso de que, sin existir vinculación contractual alguna, el accionado es un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no aspira a ejercer la posesión (Palacio, Lino E., ob. cit., pág. 78).

Así, de la definición expuesta se deduce que el objeto del proceso de desalojo implica la invocación, por parte del actor, de un derecho personal a exigir la restitución del bien, excediendo en consecuencia el ámbito del proceso analizado toda controversia o decisión relativa al derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes. Para repeler dicha acción al demandado, quien en el sub exámine invoca la continuación de la posesión del inmueble, no le bastará con sostener la condición de poseedor para esterilizar la acción de desalojo, sino que tal condición debe ser mínima y verosímilmente acreditada, siendo insuficiente para tal fin la mera invocación de circunstancias fácticas que no resulten debidamente probadas. 2. En el caso, la defensa invocada por el demandado no alcanza ni siquiera a conmover la nítida obligación que pesa sobre éste de restituir el inmueble objeto de la presente acción. Es que frente a la pretensión esgrimida por el actor, con derecho a recuperar la tenencia del bien puesto que invocó un título del cual deriva un derecho a usar y gozar del inmueble, el demandado sólo se ha encargado de repetir a lo largo de todo el proceso que ocupó el inmueble reconociendo el señorío en otro -corpus sin animus-; en una primera oportunidad, como dijo, aduciendo el carácter de locatario de la causante, y tras su deceso, posteriormente como continuador de la posesión en nombre y representación de un heredero, invocando en todo momento el carácter de casero. Consecuentemente, con su accionar mal puede arrogarse la condición de poseedor animus domini del inmueble, toda vez que es el mismo demandado quien evidencia con sus propios actos que ha ejercido la tenencia de dicho bien. Por consiguiente, deviene aplicable a su respecto la doctrina de los propios actos o venire contra factum cuando la conducta ulterior "incoherente" apunta no tanto a destruir el acto anterior sino más bien a evitar las consecuencias o eludirlas [cfr. Peyrano, Jorge y Chiappini, Julio, "La doctrina de los propios actos en el ámbito del procedimiento civil", J. A., Doctrina, T° 1985-IV, págs. 618/27 (cfr. C.A.P., Exptes. C-1.687/95; C-1.723/95, entre otros)]. Más aún, el hecho de no haber demostrado debidamente el demandado que quien le concedió el supuesto permiso para ocupar el inmueble tenía legalmente la facultad de hacerlo, supone que se introdujo contra la voluntad de su dueño, convirtiéndose así en intruso, puesto que no ha podido probar que en su intromisión en el inmueble ha mediado conformidad del propietario o poseedor [cfr. Álvarez Alonso, Salvador, El desalojo por intrusión, precario, comodato y usurpación: examen de estas figuras aledañas de la locación, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1966, pág. 56, obra citada por Salgado, Alí Joaquín, Locación, Comodato y Desalojo, Edit. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2016, pág. 324]. Así, se ha dicho mutatis mutandis que la demanda de desalojo incoada por el propietario del inmueble ocupado es procedente, habida cuenta de que el ocupante no demostró la alegada posesión del bien, sino que se acreditó que habitó en el terreno en carácter de tenedor, al haber sido autorizado a tal efecto por el anterior dueño [Superior Tribunal de Justicia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, "Alarken S.A. c/ Ruiz Barrientos, Héctor y Morinigo, Juan y/o Subin, y/o Terceros Ocupantes s/ Desalojo", 05-07-2011, LLPatagonia 2011, agosto, 406, DJ 11-01-2012, 28 AR/JUR/35129/2011]. V. Colofón: En conclusión, a tenor de lo hasta aquí expuesto, corresponde rechazar el recurso de apelación deducido por el accionado, debiendo imponérsele las costas conforme a los arts. 66, párrafo primero, y ccds. de la Ley Prov. N° 988-O.

Por lo expuesto, normas legales, doctrina y jurisprudencia citadas, la Cámara de Apelaciones de Paz Letrada RESUELVE: I. Rechazar el recurso de apelación deducido a fs. 183 por el demandado, contra la sentencia de fs. 178/181 vta., con costas a su cargo. II. Ordenar se registre y se agregue copia de la sentencia a los autos, se notifique y oportunamente bajen los autos, previa reposición de sellado si así correspondiere. Fdo: ROMERO-BAZÁN-TONELLI P. de S. N° 15, fs. 8/13