Tribunal: CAMARA CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Chubut
Fecha: 2006-03-22


En la ciudad de Trelew, a los 22 días de marzo del año dos mil seis, se reúne la Sala "B" de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial del Noreste del Chubut, bajo la Presidencia del Dr. Raúl Adrián Vergara y presencia de los Sres. Jueces del Cuerpo Dres. Sergio Rubén Lucero y Edgar María de la Fuente para celebrar Acuerdo y dictar sentencia definitiva en los autos caratulados:

"D., P. I. c/ T., R. H. y otro s/ EJECUTIVO" (Expte. N° 20.733 - año 2006) venidos en apelación. Los Sres. Magistrados resolvieron plantear las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿Es técnicamente suficiente la expresión de agravios de fs. 240/243?; SEGUNDA: Caso afirmativo de la anterior. ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? y TERCERA¿Que pronunciamiento corresponde dictar? y expedirse en el orden resultante del sorteo practicado a fs. 246.- A LA PRIMERA CUESTION el Dr. Lucero dijo:

Vienen estos actuados a conocimiento de la Alzada con motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte actora (fs. 233), en contra del pronunciamiento definitido dictado en autos (fs. 226/230 vta.), por el cual se rechaza, en el primer punto de su parte resolutiva, la excepción de falta de legitimación opuesta por los demandados; y, en el punto II, rechaza la demanda por cobro de pesos promovida por el Sr. P. D. contra los Sres. R. V. y G. R., con costas.- A fs. 240/243 luce agregado el escrito de expresión de agravios, cuyo traslado ordenado a fs. 244, no fue evacuado por la contraria.

I.- La parte actora apelante se queja que el Sr. Juez a quo en un rigor formalista interpreta literalmente el contrato glosado a fs. 13/14 y 15 del expediente y que se encuentra agregado por cuerda. Refiere que el juzgador siguiendo a doctrinario (Wayar) que cita varias veces, elabora las distintas situaciones en que se puede colocar las partes de un contrato con opción de compra de un inmueble, concluyendo en que no habiendo aceptado la oferta de los demandados no existió contrato a la luz de los arts. 1323 y 1152, con cita doctrinal de Mosset Iturraspe, concluyendo que si no hay contrato no hay obligación que imponga a los demandados pago de suma alguna. Se agravia de dicha conclusión que afirma se aleja de la equidad y justicia.

Entiende que su análisis es equivocado encorsetando, a su juicio, los hechos probados. Sostiene que agravia a su parte todo el andamiaje jurídico del sentenciante que en tuvo -dice- una noción mezquina y acotada de la realidad en que se desarrolló el contrato en cuestión. Manifiesta que agravia a su parte el pronunciamiento porque deja de lado la sentencia interlocutoria nro. 281 del año 2.002 de fs. 43/44, la que indica que es necesario contar con los elementos probatorios de las partes para resolver sobre la cuestión y surge de la sentencia -afirma- que no se ocupa de la copiosa prueba arrimada, en especial por su parte.

Cuestiona, asimismo, la valoración parcializada de la prueba transcribiendo porciones de la valoración de la prueba confesional a la cual remito, aseverando que la dividió solo para justificar el rechazo de la excepción de falta de acción. A continuación efectúa varios interrogantes para luego indicar que al contestar la posición octava el Sr. R. R. confesó que no le dio aviso a su parte porque no corresponde la que, señala, que se debe analizar con la respuesta a la 6ta. en la que respondió que no era cierto porque no fue aceptado el convenio, concluyendo que la conducta de los demandados siempre fue de mala fe.

Se pregunta que es lo que apoya, beneficia o acoge la sentencia atacada, contestándose que solo respalda la ligereza, la mala fe y el fraude. Insiste que prima en el pronunciamiento apelado una interpretación literal del contrato empapado de subjetividad por acogerse al planteo de los demandados. Se pregunta como su parte va a contestar una carta documento cuando le están ocultando un hecho tan importante como que el inmueble ya no le pertenecía.

Advierte que si hubiera tomado conocimiento de la escritura múltiple practicada por el escribano G. donde S. vende a los hermanos R. y éstos a Casino *** S.A., por la suma de pesos ciento veinte mil, no hubiera opuesto reparos, porque se estaba cumpliendo con lo pactado y le correspondería la mitad, es decir -precisa- la suma reclamada en autos, con los descuentos de los porcentuales de gastos entre las partes involucradas. Así surge de la escritura de contrato de copropiedad y compra venta múltiple obrante a fs. 43/50 del expte. 747 agregado por cuerda.

Indica que la venta se hizo por pesos ciento veinte mil y el dinero fue entregado en el acto. Se pregunta porqué entonces los R., habiendo recibido la suma de pesos sesenta mil ofrecen al anterior dueño -que no tenía información de la venta de su predio- que se le iba a pagar con 11 cheques mensuales de pesos cinco mil, concluyendo que es notoria la mala fe de los demandados. Sostiene que esa realidad no fue observada por el a quo no queriendo -estima- ingresar al mundo real donde transitó la relación de la locación comercial porque para llegar a la escritura múltiple de contrato de co-propiedad y ventas sucesivas de S. a R. y R. a Casino *** S.A. existió un tiempo prolongado.

Esta realidad en nada se acerca a la cita que hace del fallo que individualiza. Añade que si se percibió de acuerdo a la escritura la suma de pesos ciento veinte mil, con anterioridad, se interroga cuál es el motivo para pagarle a su parte en 11 cuotas mensuales de cinco mil pesos. Esta demostrado, asegura, la mala fe cuando expresa que los cheques se encuentran en la escribanía D. B. y anta la intimación de la escribana se retractan de sus dichos.

Expresa que se agravia de la ideología de la sentencia que funda el rechazo de la demanda en los arts. 1323 y 1197 del Código Civil fijando un pronunciamiento empapado de positivismo como el mejor del siglo XIX y principio del XX, defendiendo el pacta sunt servanda y la autonomía de la libertad, para aseverar que así analizada la sentencia es el premio para los pícaros, para aquel que cumple si le conviene, el que tiene siempre a mano una excepción o nulidad para plantear. Pasa a continuación a citar hechos puntuales alguno de los cuales ya fueron -dice- citados y a los cuales me remito en aras de la brevedad.

Cuestiona que el Sr. Juez a quo haya concluido que no hay obligación porque no hay contrato indicando que se equivocó afirmando que hay una obligación de pagar por parte de los R., lo que vendió producto de un artilugio, de un fraude, de una connivencia con el titular registral -Sr. S.- y su hermano -condómino suyo en el 50% del predio de S. *** de Rawson-. Expresa que R. alteró el equilibrio cambiando las bases del negocio al actuar dolosamente obligando a su parte a aceptar condiciones particulares no queridas y ni siquiera conocidas.

Cita el art. 1198 del Código Civil, a Ortega y Gasset y a Mosset Iturraspe en relación a la buena fe. Insiste que los demandados actuaron abusando de su derecho, violando las pautas contractuales, porque tenían pleno conocimiento que actuaban a espaldas de su parte en connivencia y complicidad con S. maquinando con A. R. en la firma de la escritura traslativa de dominio a favor de Casino *** S.A.. Vuelve a efectuar citas doctrinales y jurisprudencia de la Corte Federal, a todo lo cual me remito.- II.- En los límites demarcados por los agravios reseñados ingresaré a su tratamiento como si se tratara de una única queja toda vez que no he podido desentrañar la existencia de críticas que, previamente particularizadas, pudieran ser atendidas de manera individual.

Lo dicho es porque resulta fácil advertir de una lectura detenida de la pieza de agravios, que la misma proyecta un claro e indisimulable desacuerdo global con lo decidido aun cuando sin puntualizar ningún aspecto específico del mismo.- En tal contexto, resultará útil ubicar el eje central sobre el cual desarrolla el argumento sobre el que apoya su veredicto el juzgador del anterior grado, para luego verificar si éste mereció un ataque técnicamente suficiente.

Así pues, expresó luego de aludir a distintas posiciones doctrinarias vinculadas a la tipología contractual del vinculo habido entre las partes que "De conformidad con lo expuesto, el contrato de locación suscripto oportunamente por las partes contenía una opción de compra, o sea una promesa unilateral de venta, que obligaba al oferente desde su formulación por todo el tiempo allí estipulado hasta su aceptación o rechazo por parte de los destinatarios....Es decir, que si efectivamente hacía uso de la opción en los términos convenidos en el contrato dentro del plazo fijado a tal fin, quedaba concluido como contrato definitivo sin requerir la ulterior conformidad del oferente.

En principio, existe concordancia entre las partes respecto al efectivo ejercicio de la opción de compra en el plazo establecido en el contrato, pero no en lo relativo a las condiciones que se fijaron en relación al precio y a la forma de pago. En efecto, mientras el actor sostiene que el precio era de Pesos Sesenta Mil pagadero de contado, los demandados ponían a su disposición la suma de Pesos Cincuenta y Cinco Mil detrayendo la suma de Pesos Cinco Mil para gastos de escrituración y demás deudas del inmueble, pagaderos en once cuotas de Pesos Cinco Mil cada una.

Resulta, evidente, que no existió congruencia entre la oferta y la aceptación de la promesa de venta, lo cual obstaría al perfeccionamiento del referido contrato..."(sic)(fs. 229 vta.).- Contra el enfoque jurídico antes transcripto expone la parte actora apelante textualmente las siguientes alegaciones: "...Nada más alejado de la equidad y la justicia el pronunciamiento del inferior...su análisis es equivocado A juicio de esta parte encorsetó los hechos probados...Agravia a esta parte todo el andamiaje jurídico del inferior, que en su tozudez positivista tuvo solo una noción mezquina, acotada, cerrando toda visión de la realidad en que se desarrolló el contrato en cuestión...surge de la lectura de la sentencia que no se ocupa de la copiosa prueba arrimada por las partes...que el inferior parcializó la valoración de la prueba para justificar el rechazo de la excepción de falta de acción...

Que es lo que prima en el pronunciamiento del inferior? De la simple lectura prima una interpretación literal del contrato empapado de subjetividad por acogerse al planteo de los demandados....agravia a esta parte la ideología de la sentencia, que funda el rechazo de la demanda en los arts. 1323 del Código Civil y en el art. .1197 del mismo código de fondo, fijando un pronunciamiento empapado de positivismo,...El Juez inferior, equivocado reitera, no hay obligación porque no hubo contrato.

Se equivocó el a quo. Hay una obligación de pagar por parte de los R., lo que vendió producto de un artilugio, de un fraude, en connivencia con el titular registral -S.- y su hermano condómino con mi representado en el 50% del predio de S. *** de Rawson..."(sic)(escrito de expresión de agravios -fs.240/243-).- La literalidad de los párrafos antes reseñados adrede, aún cuando fueran ya motivo de síntesis al relacionar los motivos de cuestionamiento expuestos al sostener el recurso, dan lugar a poner en evidencia la ausencia absoluta de crítica que atender.- Resaltaré para clarificar para todo lector no entendido en leyes, por cuanto interpreto que los letrados intervinientes ya lo saben o lo deberían saber, que la crítica es la materia del recurso sin la cual el tribunal revisor no puede expedirse.- Y criticar importa dirigir un ataque directo y objetivo a la fundamentación sobre la cual se apoya el fallo, procurando la demostración de errores contenidos en la misma. Esto es, criticar no es lo mismo que "disentir", que el la mera exposición del desacuerdo con lo decidido pero sin puntualizar en definitiva cuáles son los errores, omisiones o deficiencias que se le endilgan al desarrollo argumental que se pretende atacar.

En tal dirección, la crítica además, debe ser concreta, lo cual significa que se debe seleccionar del discurso del magistrado aquel argumento que constituya estrictamente la idea dirimente que forma la base lógica de la decisión. Y razonada, en cuanto es la tarea tendiente a señalar cuál punto del desarrollo argumental mismo ha incurrido en una errata en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica, que deriva en el supuesto desacierto ulterior concretado en el veredicto.

En suma debe especificarse los fundamentos de las objeciones, no alcanzando las meras afirmaciones genéricas o impugnaciones de orden general a conformar un agravio tal como lo exige el art. 265 del C.P.C.C..

Esta Cámara desde antaño ha venido estableciendo que con el recurso de apelación no se abre una vía que proporcione un nuevo examen integral de la cuestión, sino que se persigue el control de justicia del pronunciamiento cuestionado, en cuanto a los hechos y al aspecto jurídico de los asuntos en él decididos, resultando inoficioso el escrito que prácticamente hace una exposición paralela a los argumentos esbozados por el juzgador de Primera Instancia, sin siquiera cuestionar el juicio de éste.

Es que ello no constituye la crítica requerida por el art. 265 del C.P.C.C. (Conf. Morello-Sosa-Berizonce, "Códigos...", T. III, págs. 356/358 y 370/371)(Conf. ésta sala B, S.D.L. Nro.52/01, causa nro. 17.500; S.D.L. Nro. 50/01 c. 17.551; id. Nro. 50/02 c. 18.358; S.D.C. 11/02 c. 17.662; S.D.C., Nro. 19/03 c. 18.479; S.D.C., Nro. 09/05, c. 19.945, entre otras, CANE).- Queda dicho, entonces, que la fundamentación del recurso de apelación no puede consistir en una mera discrepancia que manifieste el recurrente con el criterio sustentado por el juez de la causa, sino que debe puntualizarse cada uno de los aspectos en donde el juzgador hubiere errado en su análisis, sea por una interpretación equivocada de los hechos de la causa, o bien por una aplicación errónea del derecho, para recién poder señalar cuál es el modo en que -entiende- debió resolverse la cuestión, de manera tal que quede demostrado, a través de un razonamiento claro, el fundamento de la impugnación que se sustenta.

No hecho de tal manera el recurso adolece de suficiencia técnica y la Alzada se queda sin material de análisis quedando inhabilitada para emitir opinión (Conf. ésta sala B, S.D.L. Nro.42/01, causa 17.410; id. Nro.50/01, causa 17.551 CANE).- Y el agravio así planteado en la especie se asimila claramente a ésta última postura discrepante por cuanto propone una valoración diversa a la esgrimida por el Sr. Juez a quo sin formular ninguna crítica que permita ejercer la facultad revisora de la Alzada (Conf. CNCiv., Sala A, 21-5-90, L.L., 1992-A-269, con nota de Alberto Jorge Gowland; id., L.L., 1990-C-576, jurisp. agrupada y también la citada en Rev. de Derecho Procesal, Ed. Rubinzal Culzoni, Nro. 2 -medios de impugnación.Recursos I-, año 1999, págs. 421 y s.s.).- Es que basta con verificar que aludir a la "equidad" y "justicia" sin exponer una mínima razón para poner en claro porqué el fallo apelado se encontraría "alejado" de tales ideales, o bien afirmar sin ningún desarrollo que le de sustento que la sentencia tiene un "análisis equivocado" o aludir a un "andamiaje jurídico" o "tozudez positivista" o que el juzgador se habría cerrado a una "visión de la realidad en que se desarrollo el contrato en cuestión", sin explicitar cuáles serían los hechos o circunstancias relevantes que operarían de tal manera que impondría apartarse de los términos convenidos y en virtud de los cuales se planteo y decidió la presente litis.

Tampoco resulta satisfactorio desde el punto de vista técnico recursivo que se invoque que el Sr. Juez a quo habría efectuado una valoración parcializada de la prueba sin indicar mínimamente cuál de las aportadas es trascendente para variar el sentido del veredicto que se cuestiona. Tampoco resulta una crítica desde le punto de vista técnico preguntarse y contestarse sin ningún contenido jurídico ni en la interrogación ni en la respuestas que se provee a si mismo.

Finalmente, denunciar una conducta fraudulenta o la existencia de mala fe de los demandados y un tercero (S.) sin apoyarse para efectuar tales asertos en ninguna constancia o elemento probatorio que lo acredite trayendo a colación sólo la operatoria merced a la cual el titular registral Sr. S. transfiere el inmueble del que el actor afirma con sustento en un instrumento privado ser titular sobre un 50% de la parte indivisa en condominio con A. R., y que simultáneamente se transfiere en propiedad a la sociedad que gira en el comercio bajo la denominación de "Casino *** S.A.", no tiene asidero jurídico alguno.

Para esto último, baste con señalar que la buena fe se presume siendo por ende a cargo de quien invoca mala fe probarla (Art. 377 del C.P.C.C.).- Sólo a título "obiter dicta", destaco respecto a las circunstancias fácticas dirimentes y vinculadas específicamente a la pretensión deducida por el actor apelante, que el Sr. Juez a quo focalizó correctamente el conflicto planteado en la presente litis, el que consistía básicamente en dilucidar si la prestación dineraria pretendida en calidad de precio de la opción de compra acordada a favor de los demandados en el contrato de locación había sido ejercida y, en su caso, determinar sus efectos jurídicos y prácticos.- Así es que en el escrito de demanda el Sr. D. afirmó haber adquirido al Sr. R. R. el 50% del inmueble de calle S. *** de Rawson, para lo cual se apoyó en documental adjunta en el expediente Nro. 747-144-Año 2000-ficha 7375) agregado por cuerda. Sin perjuicio de ser necesario advertir, para tenerlo presente en todo momento, que la documentación indicada por el actor en su demanda fue desconocida por la parte demandada en autos en su responde (vide: negativas de fs. 35), lo cierto es que los múltiples contratos referidos al inmueble en cuestión sin que exista ninguna constancia en autos de que se hubieran satisfecho en ninguno de ellos las distintas prestaciones convenidas a cargo de los sujetos vinculados en cada uno de los negocios jurídicos que instrumentaran y a las cuales supeditaran su perfeccionamiento, invalida todo intento de reconstruir la historia de modo de acordar certezas las indispensables que den sustento a la pretensión del actor de ostentar el carácter de titular de un derecho al dominio en un porcentual indiviso de un condominio sobre el referido inmueble.- Baste con precisar, por caso, que quien se habría comprometido a transferir el porcentual que afirma D. cuenta a su favor (Sr. R. R.) a su vez, contaba con un derecho en expectativa cual era que la escrituración que instrumentara la transferencia, previo pago del precio del comprador que los indicara como beneficiarios (el Sr. U. R.).

Es decir, en realidad solo contaba con un derecho personal a que se le escriturara a su favor y ni siquiera puede predicarse que hubiera recibido la tradición de dicho inmueble a estar a los términos de la cláusula quinta del boleto protocolizado que tengo a la vista, y de su hermano Sr. A. R., tal como habían convenido hacerlo los Sres. J. C. S. y U. V. R., previa cancelación de una serie de deudas que pesaban sobre el vendedor -Sr. S.- (ver escritura Nro. 148 de fs. 7/12 del Expte. Nro. 747, agregado por cuerda-).- Es más, ni siquiera resulta posible identificar con certeza sobre que porción recae el porcentual del inmueble involucrado en el presente conflicto, o si lo es respecto de la totalidad de la unidad funcional.

Ello así, toda vez que se observa que aquel que se individualiza en el referido boleto de compraventa entre S. y R. V. R., que es la génesis que da pié a que R. R. transfiera su derecho personal a que se inscriba en condominio -en una alícuota del 50%- al hoy actor Sr. D. según boleto de compraventa obrante a fs. 11/vta. del expte. Nro. 747 agregado por cuerda, se individualiza por la dirección en el que se ubica y como lote "**" de la manzana "**" de la ciudad de Rawson, con una superficie cubierta de 392,67 metros cuadrados, cuando el inmueble que se transfiere por escritura 296 (fs. 43/51 del Expte. 747), cuenta con una superficie cuadrada de 1.260,82, si bien coincide el lote y manzana por el cual se lo describe.- Asimismo, no huelga establecer que ninguna contradicción emana del pronunciamiento apelado en relación a lo resuelto en la interlocutoria Nro. 281 del registro de protocolo respectivo del tribunal del anterior grado, obrante a fs. 43/44 vta., puesto que en ella solo se decidió diferir el tratamiento y resolución de las excepciones de falta de acción y de incumplimiento para el momento de dictar el pronunciamiento definitivo, toda vez que se interpretó bien o mal pero de manera inatacada en aquella instancia, que tales defensas no se encuentran entre las que pueden ser opuestas como de previo y especial pronunciamiento.

Tampoco cuenta con incidencia alguna la referencia a la necesidad de contar con las probanzas propuestas ya producidas para resolver tales defensas, habida cuenta que es evidente que luego de incorporados los elementos de prueba respectivos el juzgador válidamente ejerció su facultad de seleccionar aquellos que entendió eran las esenciales y decisivas para emitir su fallo (Conf. Art. 386 del C.P.C.C.).

Con lo dicho a mayor abundamiento, reitero, que tampoco queda muy en claro que sea verosímil, al menos, la alegación de que R. R. al responder a la posición sexta hubiera confesado que vendió una cosa ajena como lo afirma en la expresión de agravios el apelante (vide: fs. 140 vta.).

Igualmente no es crítica apartarse de las circunstancias de hecho de la causa para aseverar, sin sustento jurídico alguno, que por el solo conocimiento que hubiere tenido de la escritura múltiple por la que S. vende a los hermanos R. y éstos a "Casino *** S.A.", se hubiera estado "...cumpliendo con lo pactado..."(sic)(fs. 241), y que por ello le correspondería la mitad de la suma de venta ($ 60.000), deducidos los porcentajes de gastos.

Es que ello desatiende las razones esgrimidas por el juzgador para categorizar primero el tipo de contrato concertado entre las partes del presente proceso para luego indagar sobre los efectos derivados de la falta de aceptación que implicó el modo de ejercer la opción de compra del porcentual correspondiente al actor acordada a favor de los demandados locatarios.- El Sr. Juez a quo consideró que en la cláusula tercera del contrato suscripto entre las partes de autos se insertó un convenio que importó una promesa unilateral de venta. Entendió por tal al contrato mediante el cual un sujeto de obliga a vender una cosa en condiciones determinadas, mientras que la otra, formando parte del contrato, no se obliga a comprar, sino a estudiar si la acepta o rechaza (Conf. Wayar, "Compraventa y permuta", pág. 526).- Desde tal óptica, y luego de exponer las distintas posiciones doctrinales respecto si la promesa aceptada se trata de un contrato preliminar, que permitiría decir que una vez aceptada y no cumplida sola da lugar a que solicite un resarcimiento de los daños y perjuicios; o bien, la tesis que propugna, que una vez aceptada es una compraventa, y el incumplimiento permite solicitar la ejecución de las obligaciones del contrato definitivo.- Pues, adoptando para sí la tesitura que sostiene que una vez ejercida la opción, esto es, aceptada la promesa de venta, transforma al contrato en uno de compraventa, ingresó a evaluar si el ejercicio de la opción configuró una lisa y llana aceptación de las pautas que integraban la oferta-promesa del promitente o si importó una nueva oferta en tanto alteró las modalidades de la opción originariamente pactada.

En tal marco, por las razones que expuso y que no son siquiera rozadas en las consideraciones desarrolladas por el apelante al agraviarse, entendió que tal opción no se ejerció en tanto que comportó la realización de una contraoferta no concluyendo de tal manera el contrato preliminar que la contenía en uno definitivo de compraventa.

Tal posicionamiento bien o mal no mereció, insisto, la más mínima referencia en la argumentación impugnaticia ensayada, cuando ineluctablemente constituyó un aspecto dirimente en el sentido del veredicto que se dice impugnar fallidamente.

Ante tal estado de cosas, concluyo, huérfano de material de análisis se encuentra esta Alzada para ingresar siquiera a considerar aspectos o particularidades que vayan más allá de las someramente y a título de mayor abundamiento, se efectuaran.- Por lo expuesto, propondré al acuerdo se tenga por desierto el recurso de apelación interpuesto, por adolecer el mismo de la debida suficiencia técnica en su sostenimiento (Arts. 265 y 266 del C.P.C.C.).- Las costas de segunda instancia deberán ser soportadas por la parte actora apelante vencida en ella (Arts. 68 y 279 del C.P.C.C.).

Asimismo, merced a lo dispuesto por la última norma citada expongo que no corresponderá regular honorarios al Dr. M. A. C., letrado apoderado del actor, por resultar sus tareas de Alzada inoficiosas en los términos previstos por los arts. 3 y 6 de la Ley 2.200.- Me pronuncio de tal modo en la primera cuestión por la NEGATIVA.

A LA MISMA PRIMERA CUESTION el Dr. Vergara dijo:- 1. Llega a conocimiento de este Tribunal las presentes actuaciones como consecuencia del recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 233, que fuera concedido libremente a fs. 234, contra la sentencia de la anterior instancia de fs. 226/230 y vta. que rechazó la excepción de falta de legitimación opuesta por los demandados y asimismo la demanda por cobro de pesos instaurada por P. D. contra R. V. R. y G. R., con costas al accionante vencido.- Los agravios expuestos por el apelante lucen a fs. 240/243, el traslado conferido a fs. 244 no fue evacuado por su contraria, y la relación sucinta de las cuestiones planteadas fue desarrollada por el vocal que me precediera en la votación, motivo por el cual y atendiendo a razones de brevedad procesal me remito a tales expresiones, sin perjuicio de las consideraciones que en cada caso corresponda realizar.- 2. Tal como lo señalara el Dr. Lucero la sentencia venida en apelación, luego de analizar a fs. 228/229 las distintas posturas doctrinales, estructuró su decisión sobre la base de considerar a fs. 229 vta. que el contrato de locación contenía una opción de compra, o sea una promesa unilateral de venta que obligaba al oferente hasta la aceptación o rechazo por los destinatarios, y que si bien existía concordancia entre las partes respecto al efectivo ejercicio de la opción de compra no había coincidencia en cuanto al precio y forma de pago, por lo que concluyó en que no existió congruencia entre la oferta y la aceptación de la promesa de venta, lo cual obsta al perfeccionamiento del contrato.- Y ese esquema jurídico dio lugar a que el recurrente estimara que la conclusión es alejada de la equidad y la justicia, y que tuvo el inferior una noción mezquina por su tozudez positivista cerrando toda visión de la realidad en que se desarrolló el contrato, expresiones que no constituyen agravio.- En tal sentido, el agravio carece de contenido, cuando como en el caso .d) Simplemente disiente o discrepa de la interpretación judicial, sin dar fundamentos a la oposición o formula apreciaciones subjetivas . h) No ataca concreta y frontalmente los verdaderos fundamentos del fallo (Fenochietto-Arazi, "Código Procesal .", Astrea, 1983, T. 1, págs. 838/839).- Como también que no puede considerarse agravios las impugnaciones en general, el mero desacuerdo con lo resuelto o simples consideraciones subjetivas, y no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso, y tampoco las afirmaciones enfáticas que no son más que simples generalizaciones (conf. Morello, Sosa y Berizonce, "Códigos Procesales .", Librería Editora Platense - Abeledo-Perrot, 1988, T. III, págs. 354/355, y cita de fallos).- En cuanto a las manifestaciones vertidas acerca que el a-quo parcializó la prueba y que no hizo mérito de los elementos probatorios existentes en autos, sin indicar de modo preciso que pruebas aportadas sirven de sustento para un enfoque jurídico diferente, tampoco cumplen con la crítica concreta y razonada que exige el art. 265 del C.P.C.C..- Es que, el mismo déficit se ofrece si sólo se exteriorizan generalizaciones subjetivas sobre la prueba, sin indicar de modo concreto dónde existe el error invocado y cuales son los hechos y circunstancias acreditados en el proceso con virtualidad suficiente para destruir los argumentos desarrollados por el juzgador.

No basta disentir con la interpretación dada por el juzgador sin fundamentar la posición ni concretar pormenorizadamente los errores u omisiones en que éste habría incurrido respecto de la valoración de los elementos traídos a juicio en función de las normas que rigen la materia, o sin dar bases jurídicas de los distintos puntos de vista. (Morello, Sosa y Berizonce, "Códigos Procesales .", Librería Editora Platense - Abeledo-Perrot, 1988, T. III, págs. 355 y 358, respectivamente, y cita de fallos).- Tampoco es agravio su disenso con la ideología de la sentencia que al fundar el rechazo de la demanda en los arts. 1323 y 1197 del Código Civil fijó un pronunciamiento empapado de positivismo.- Para tener por satisfechos los fines legales de la expresión de agravios, deben concretarse punto por punto, los errores fundamentales que se atribuyen al fallo en la aplicación del derecho, o en su caso en la apreciación de los hechos y su prueba, bajo riesgo de que se tenga por consentida toda decisión no objetada (Morello, Sosa y Berizonce, obra y tomo citado, pág. 370 y cita de pronunciamientos).- Y el juzgador señaló que no existió compatibilidad entre la oferta y la aceptación con relación a la suma por la cual se compraba y el modo de pago propuesto, por lo cual no puede argumentarse que el contrato de opción se había perfeccionado es decir, se había transformado en un contrato definitivo en cuya virtud las partes quedaban obligadas al cumplimiento de sus respectivas obligaciones.

En este sentido, debe tenerse presente que la aceptación por parte de los demandados de la oferta modificada por ellos, importa en rigor de verdad una contraoferta generadora de un nuevo contrato que sí necesitaba del consentimiento de la contraria. Así, pues, el artículo 1152 del Código Civil dispone que "cualquiera modificación que se hiciere en la oferta al aceptarla, importará la propuesta de un nuevo contrato". La aceptación tiene que concordar con la oferta, por ello debe hacérsela en forma pura y simple, de modo que el contrato quede perfeccionado sin una nueva declaración del proponente; toda modificación que introduzca el aceptante importará el rechazo de la oferta, y la propuesta de un nuevo contrato.

La solución del artículo se mantiene aun en el caso de que la divergencia sea mínima, pues no se obtiene el consentimiento si éste no abarca todo el contrato. -Belluscio-Zannoni, "Código Civil", T° 5, pags. 767/768-. En la especie, resulta claro que los aceptantes efectuaron una modificación de la oferta original constituyendo una contraoferta que debía obtener el consentimiento del proponente para de esa forma perfeccionar el contrato en cuestión.

Siguió el sentenciante el criterio por el cual la aceptación debe ser lisa y llana, vale decir, no modificar los términos de la oferta. La aceptación tiene que ser congruente con la oferta. Y, en consecuencia, el Código decide que cualquier modificación que el aceptante introduzca en la oferta importa "la propuesta de un nuevo contrato", o sea una contraoferta, con relación a la cual, lógicamente, éste último resulta ofertante (conf. Llambías-Alterini, "Código Civil Anotado. Doctrina-Jurisprudencia", Abeledo-Perrot, 1982, T. III-A, págs. 46 y 52, respectivamente).- Se consideran requisitos de la aceptación, entre otros, la "congruencia" con la oferta. El Código es definitivo en orden a que la congruencia debe ser coincidencia, y ésta, plena o total, al extremo de que "cualquier modificación" -aunque sea de detalle- equivale a un rechazo de la oferta y transforma al destinatario en un nuevo oferente y al originario en nuevo destinatario de la propuesta alterada (conf. Bueres-Highton, "Código Civil .", Editorial Hammurabi S.R.L., 2000, T. 3B, págs. 574/575).- Y ese fundamento resultó determinante para dilucidar la cuestión y no fue objeto de embate alguno por el quejoso, por lo que no hay agravio que atender.

En tal sentido, si no se formulan agravios concretos y razonados sobre cada uno de los puntos considerados por el juez de primera instancia, quedan consentidos aquellos sobre los cuales no se cumplimentó esa carga ("Gobierno Nacional c/Ekmekdjian, Toros y otro", C.S. agosto-29-969, L.L. 137-538).

A su vez, el fallo en crisis precisó que al no existir congruencia entre la oferta y aceptación no puede sostenerse la existencia de contrato de compraventa alguno, pues para que ello ocurra debe existir consenso sobre las cláusulas esenciales del contrato como en el caso del precio. Es decir, el vendedor, al formular la oferta, debe precisar el precio que pretende percibir; el comprador, al aceptarla, debe expresar su asentimiento por el precio que se le señala.

Si hay disenso sobre este punto no hay compraventa, pues deja de existir el precio si el uno cuenta vender la cosa por una cantidad mayor que aquella por la que el otro pretende comprarla; de lo que se sigue que por falta de consentimiento no hay contrato. Ernesto C. Wayar, "Compraventa y Permuta", Edit. Astrea, pags. 150/151.

Y como se indicara en el fallo apelado el contrato de opción es una especie de contrato preliminar, y tal denominación no es más que un simple pacto de "cláusula de opción" (conf. Mosset Iturraspe, "Contratos", Rubinzal-Culzoni Editores, 1998, pág. 138).

En ese direccionamiento, el pacto o cláusula de opción, que suele acompañar a un contrato definitivo, es aquel por el cual una de las partes se obliga a la celebración de un contrato futuro -concedente de la opción- si la otra parte -el optante- manifiesta su voluntad de perfeccionarlo (Mosset Ituurraspe, "Compraventa inmobiliaria", EDIAR, 1976, pág. 102).

Y cuando la oferta es modificada por el aceptante, sin haberse prestado inmediata, lisa y llanamente el consentimiento, ello importa una contraoferta y mientras no fuere aceptada por el primer ofertante no hay contrato (conf. Santos Cifuentes, Director, "Código Civil .", La Ley 2003, T. II, pág. 25).

Y en materia de compraventa el consentimiento debe existir también relativamente al precio en que se compra y vende la cosa objeto del contrato. Es evidente que si el vendedor entiende vender por un precio mayor que aquel por el cual el comprador entiende comprar, no existe consentimiento, hay también "un malentendido" que impide formarse el consentimiento, y por tanto no existe venta (conf. Rezzónico, "Estudio de los Contratos .", Depalma, 1958, T. I, págs. 53/54).

En síntesis, ante los fundamentos vertidos por el juzgador que no fueran objeto de embate alguno por el quejoso, la sentencia de la anterior instancia concluyó en que ninguna obligación pesa sobre los demandados toda vez que la opción de compra no se ejerció al introducirse una modificación de la oferta original, por lo que al no resultar completa la aceptación dio lugar a una contraoferta que requería el consentimiento del proponente para perfeccionarse el contrato, motivo por el cual dicha contraoferta a la que no se le prestó consentimiento impidió que el contrato preliminar que contenía la opción de compra se transformara en uno definitivo.

Tales razonamientos transcriptos en forma precedente resultaron esenciales, y desde que ahora lo que está en tela de juicio es el razonamiento del juez, que es el objeto del recurso de apelación (CNCiv., sala "B", mayo 15-979, "C., H. N. y otro c. B., J. J.", L.L. 1979-C, 76), resulta estéril el escrito de agravios cuando no despliega una crítica concreta respecto del razonamiento que resultó dirimente en la sentencia.

La ausencia de fundamentos específicamente referidos a las consideraciones determinantes de la sentencia adversa a las pretensiones del recurrente, importan consentimiento tácito y determina la inexistencia de agravio.

Para tener por satisfechos los fines legales de la expresión de agravios, deben concretarse punto por punto, los errores fundamentales que se atribuyen en la aplicación del derecho, o en su caso en la apreciación de los hechos y su prueba, bajo riesgo de que se tenga por consentida toda decisión no objetada (conf. Morello, Sosa y Berizonce, obra y tomo citado, págs. 360, punto e, y 370, respectivamente, y cita de fallos).

Con tales alcances, los hechos detallados a fs. 241 vta. y las consideraciones realizadas a fs. 242 y vta. acerca del principio de buena fe solo denotan el particular punto de vista del recurrente, al desarrollar en forma paralela un análisis propio para arribar a una personal conclusión, sin hacerse cargo de las razones brindadas por el sentenciante.- Y si lo que ocurre es que se prescinde de la argumentación básica que respalda la sentencia, o si el recurrente no refuta las conclusiones del juez de grado sino que desarrolla en forma paralela un análisis propio de la causa para arribar a una personal conclusión, distinta de la del fallo, sin detenerse a puntualizar la crítica del mismo, sino limitándose a manifestar su disidencia, corresponde declarar desierto el recurso interpuesto.

Lo mismo ocurre cuando carece de suficiencia técnica, pues la suficiencia se relaciona con la necesidad de articulaciones razonadas, fundadas y objetivas sobre errores de la sentencia (conf. Morello, Sosa, y Berizonce, obra y tomo citado, págs. 371 y 373, y cita de fallos).- Y la apertura del recurso lo es en la medida del agravio y para ello el quejoso debe formular su disconformidad con la decisión de primera instancia, motivo por el cual y en virtud del principio dispositivo, cuando no hay una impugnación concreta de las motivaciones básicas de la sentencia recurrida, deviene insuficiente la expresión de agravios (S.C.B.A., Ac. y Sent. 1957, v. II-39; 1963, v. I- 359), y la consecuencia más grave para el justiciable, está dada porque si la no atacada es la conclusión esencial del fallo, al resultar insuficiente el recurso, de esa manera queda firme y asegura así el sustento del decisorio (S.C.B.A., Ac. y Sent., 1974, v. II-694; esta Cámara en su composición de sala única, c. 11.268, S.D.L. N° 69/95; c. 12.201, S.D.L. N° 39/97; sala "A", c. 13.653, S.D.L. N° 51/98; c. 13.595, S.D.L. N° 95/98; sala "B", c. 15.275, S.D.L. N°149/99).- 3. En consecuencia, también propicio al Acuerdo declarar desierto el recurso de apelación interpuesto a fs. 233 que fuera concedido a fs. 234, con costas de esta instancia al apelante vencido, conforme al criterio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.), y sin regular honorarios al Dr. M. A. C., letrado apoderado del actor, en atención a la inoficiosidad de los trabajos cumplidos, en los términos del art. 6 de la ley arancelaria y criterio sentado por esta Cámara, en su composición de sala única, S.D.L. N° 80/93, S.D.C. N° 07/97; sala "A", S.D.L. Nos. 41/98 y 02/99; sala "B", S.D.L. N° 149/99, entre otros pronunciamientos.

Finalizo el tratamiento y a la primera cuestión voto POR LA NEGATIVA.- A LA SEGUNDA CUESTIÓN el Dr. Lucero dijo:

Atento al modo en el que concluyo en el tratamiento de la cuestión anterior la presente deviene en vacía de contenido por lo que me eximo de pronunciarme en ella.

A ESTA SEGUNDA CUESTION el Dr. Vergara dijo:

En atención a los términos vertidos al desarrollar la primera cuestión, no corresponde ingresar en el tratamiento de la presente por devenir cuestión abstracta.- A LA TERCERA CUESTIÓN el Dr. Lucero dijo:

Como resultado del acuerdo arribado respecto a los puntos precedentes corresponderá emitir el siguiente pronunciamiento, a saber: DECLARAR la deserción del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, con costas de Segunda instancia a su cargo; sin que corresponda regular honorarios al letrado actuante, Dr. M. A. C., en vista de la inoficiosidad de sus tareas.

ASI LO VOTO.

A LA TERCERA Y ULTIMA CUESTION el Dr. Vergara dijo:

El pronunciamiento que corresponde dictar es el propuesto por el Dr. Lucero, expresión de la decisión del Cuerpo que se ha formado al votar la primera cuestión.

Así lo voto.- Con lo que se dio por terminado el acuerdo, dejándose constancia que la presente se dicta por dos miembros del Tribunal por haberse logrado la mayoría (art. 9 de la ley 1130, textos de la ley 4550), pasándose a dictar:

S E N T E N C I A: - Y VISTO: Por los fundamentos del Acuerdo precedente, la Sala "B" de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial del Noreste; RESUELVE:- DECLARAR la deserción del recurso de apelación interpuesto por la parte actora;

IMPONER las costas de Segunda instancia a la parte actora;

SIN REGULAR honorarios al letrado actuante, Dr. M. A. C., en vista de la inoficiosidad de sus tareas.- Regístrese, notifíquese y devuélvase.

l.

Fdo: RAUL ADRIAN VERGARA - SERGIO RUBEN LUCERO REGISTRADA BAJO EL N° 13 DE 2006 - SDC.- Conste.-