Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2009-10-19


AUTOS N° 20.120 (70.991 - 9° CIVIL) "HERRERA Elena del Carmen y Otros C/ Poggi Tomás Roberto y Otro - Sumario" L. DE S. T° 106, F° 1/6 En la ciudad de San Juan, a 19 días del mes de octubre del año dos mil nueve, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y MINERÍA, el señor Presidente DR. PASCUAL E. ALFERILLO, y los señores Vocales DRES. CARLOS E. FERREIRA BUSTOS y GILBERTO A. RIVEROS, a fin de conocer de los recursos de apelación que se interpusieran contra la sentencia recaída en AUTOS N° 20.120 (70.991 - 9° CIVIL) caratulados "HERRERA ELENA DEL CARMEN Y OTROS C/ POGGI TOMÁS ROBERTO Y OTRO - SUMARIO", dictada en fecha veintidós del mes de diciembre del año 2008, obrante a fs. 431/445, de estos autos originarios del Noveno Juzgado en lo Civil, Comercial y Minería, recursos que una vez concedidos tuvieran debida sustanciación en la alzada, fijadas ulteriormente las cuestiones a considerar en el orden que sigue:

1ra. CUESTIÓN: ¿Es justa o adecuada a derecho la sentencia venida en recurso? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? 1ra. CUESTIÓN: El Dr. CARLOS E. FERREIRA BUSTOS, dijo: 1. La señora jueza de primer grado consideró hacer lugar parcialmente a la demanda, condenando al Sr. Tomás Roberto Poggi a pagar a la actora, dentro de diez días de quedar firme la sentencia, la suma estimada, con más los intereses devengados hasta el efectivo pago. Rechazó la reconvención en todas sus partes e impuso las costas a la demandada vencida.

El fallo fue apelado por ambas partes, los recursos se concedieron libremente, pero solamente la actora lo sostiene y funda en segunda instancia. La demandada reconviniente no contestó agravios en la alzada al tiempo del traslado conferido.

2. La relación jurídica entre las partes nació de un contrato de locación celebrado en fecha 19/03/2003, conforme al cual los Sres. Elena Carmen Herrera, Osvaldo Javier Monardez y Héctor Andrés Monarde, alquilaron un salón de su propiedad ubicado en la calle lateral de Avenida de Circunvalación 1678, al Sr. Tomás Roberto Poggi, por el término de tres años y canon locativo mensual establecido en la suma de $ 1.200 a pagar por mes adelantado del uno al cinco de cada mes y en el domicilio de los locadores.

3. La pretensión comprendió el reclamo de $ 2.400 en concepto de indemnización por la rescisión anticipada del contrato, y la suma de $ 1874,24 relativo a los daños causados en el inmueble, que verificó la Escribana Pública Mercedes Etelvina Basualdo en el Acta de Constatación de fecha 29/10/2003 (obrante a fs. 9).

4. Agravios de la parte actora:

a) La queja está dirigida a la revisión del rechazo parcial de la demanda, en el segmento de la pretensión sobre el resarcimiento de los daños ocasionados en el inmueble. Critica la manera cómo analiza la jueza a quo la situación controvertida ponderando, desfavorable a su derecho, la circunstancia de que la actora solicitara la constatación del estado del inmueble con la Escribana Basualdo después de veintinueve días de haber sido depositadas las llaves en la escribanía. En cambio sí tiene eficacia probatoria para el juez -dice- el acta celebrada por el demandado. No importa el diferente lapso de constatación entre una y otra acta. Además, el instrumento público que constituye el Acta de Constatación, no fue argüido de falso.

b) También se agravia con relación al alquiler de las cosas muebles, por cuanto el contrato de alquiler, objeto de la denuncia penal, incluía dichos muebles que estuvieron para uso del locatario y restituidos al finalizar la contratación. Aunque firmara el contrato su hermano, socio del locatario, estaban destinados al salón, no para otra cosa. Del listado de cosas surge que aquéllos estuvieron en poder del locatario; de ahí resulta erróneo el rechazo fundado en que el demandado no firmó el contrato.

c) Finalmente alega que el acta notarial no fue argüida de falsa. Tiene el carácter de instrumento público que constata el estado del inmueble, cuyos daños de reparación fueron de $ 1.874,24. En el acta están referidos a: inodoro trisado, tapa rota, falta de tapa del tanque, puerta rota, vidrios rotos, los equipos de luz, 60 planchuelas de telgopor de 1m. x 1m. han sido sacadas del salón. La falta de manteles y sillas. Todos estos daños deben ser soportados, pues el demandado, según el contrato, recibió el salón en buen estado de conservación. Cuando se depositaron las llaves en la Escribanía, haciendo abandono del local, no se realizó un acta donde constara el estado de conservación del inmueble, precisamente porque el mismo era deplorable. Concluye y cierra la crítica afirmando que la razón dada en el fallo por Juez de grado inferior para rechazar estos rubros, carece de seriedad, pues solamente atribuye el rechazo a la demora en labrar, pero no analiza la calidad y cantidad de los daños que fueron comprobados en el acta notarial y dan cuenta de cómo el locatario debía restituir el inmueble, es decir en el mismo estado que lo recibió, pero no fue así.

5. Cuando la sentenciadora refiere a la indemnización de los daños y perjuicios reclamados, dice bien -con cita de Borda- al señalar que el locatario responde por los daños originados por su culpa, familiares o dependientes, por abandono de la cosa, de toda obra nociva que cambia su forma, destino o que hubiesen sido prohibidas y de la omisión de las reparaciones locativas. A su vez que el locatario debe restituir la cosa en el mismo buen estado en que la recibió y todo daño que no provenga de un natural y razonable desgaste derivado del uso normal, que no sean de aquellos que pesan sobre el locador, deben ser indemnizados por el locatario. 6. Ahora me pregunto: ¿Se ha aplicado razonablemente esa doctrina con arreglo al derecho que emerge de claras normas del Código Civil en el sub judice? Juzgo que la enunciación en el fallo es meramente dogmática. A mi entender, no hay duda que los daños constatados en el Acta Notarial levantada por la Escribana Mercedes Etelvina Basualdo no corresponden al uso normal de la cosa arrendada, que según el contrato, estaba destinada al rubro Snack Bar, Confitería, Salón Bailable y para eventos especiales. A más de lo que dispone la ley, la cláusula segunda en este punto es clara: "el locatario se obliga a entregar el inmueble totalmente desocupado y en las mismas condiciones de uso y conservación en que lo recibe, si al hacerse del inmueble los locadores observasen deficiencias y/o roturas que afecten el estado del mismo, el locatario estará obligado a reparar dichas deficiencias y/o roturas o en su defecto indemnizar a los locadores en el monto que estos estimen necesaria para dichas reposición, el cual deberá ser abonado en el plazo de treinta días. Se deja expresamente aclarado que el inmueble lo recibe el locatario en buen estado de pintura en su interior y al concluir su locación el locatario debe restituir el inmueble en las mismas condiciones".

Concuerdo con la recurrente acerca de lo intrascendente que resulta ser el lapso de veintinueve días transcurrido entre la entrega de las llaves y la constatación notarial, pues, al no estar demostrado que otras personas hubiesen estado ocupando el inmueble en ese período tan corto, con alto grado de certidumbre, los daños debieron estar hechos a la época de la entrega de las llaves. Ponderación que hago por vía de presunciones (art. 461, CPC). Es el locatario quien tiene la obligación de devolver la cosa arrendada como la recibió, si se hubiese hecho descripción de su estado, salvo lo que hubiese perecido, o se hubiese deteriorado por el tiempo o por causas inevitables, dice la ley (art. 1615, C.C.). La jueza a quo, hace mérito de que al momento de celebrarse el contrato, es decir, el 19 de marzo de 2003, el inmueble se encontraba "en buen estado de conservación" según la cláusula primera del contrato. Además, la norma del art. 1611 indica: Acabado el tiempo de la locación, sólo deberá ponerla en depósito judicial cuando el locatario no quisiere recibirla. De modo que el depósito de las llaves en una escribanía no libera de las mencionadas obligaciones establecidas por la ley.

El reclamo de daños y perjuicios es una acción que puede adicionarse a la rescisión contractual de la locación si efectivamente, por el mal uso o por un uso distinto al que estaba destinada la cosa alquilada, produce un menoscabo patrimonial para el locador (art. 1559, C.C.). De igual manera si el daño proviene de las consecuencias del uso abusivo que la disminuye en su valor de mercado. Infiero que esto ha ocurrido luego de hacer mérito de las constancias labradas en el acta notarial, instrumento público que goza de autenticidad y hace plena fe mientras no sea argüido de falso (art. 993, C.C.). Por ende, y frente al silencio de la demandada que no contestó agravios, debe ser reconocido este rubro indemnizatorio tal como fue peticionado.

7. En cuanto a si corresponde o no reconocer el derecho a cobrar el alquiler por los bienes muebles que estuvieron el local, sillas, manteles, mesas, ventiladores y luces, por lo cual se ha reclamado la suma total de $ 2.646,00, entiendo lo siguiente: Si bien -como lo destaca la señora jueza a quo- el contrato estuvo firmado por el hermano del demandado, Juan Manuel Poggi, con autorización y recibo de fecha 30/03/03, este contrato ha tenido un nexo íntimo con la locación, de modo que sus efectos se trasladan al primero, ya que los muebles descriptos estaban aplicados al funcionamiento del giro comercial dado al bien objeto de la locación y con esa finalidad fueron usados. Aunque la regla es que los contratos no pueden perjudicar a terceros (art. 1195 in fine del C.C.), la excepción se da en los casos de conexidad contractual, traducida en una misma operación económica que los comprende a ambos. De modo que puede suceder, como es el caso tratado, que alguien actúe como parte en el contrato, pero la contratación incide en el patrimonio de otro en virtud de la representación que ejerce el primero quien queda obligado. Hay aquí una representación sin poder, pero sí una ratificación tácita que se manifiesta con la restitución de los bienes muebles usados con motivo de la locación al finalizar ésta. Ratificación tácita que tiene efectos retroactivos al día del acto (conf. art. 1936, C.C), y puede provenir "de cualquier hecho suyo que necesariamente importe la aprobación de lo que hubiese hecho el mandatario" (art. 1935, C.C.). También procede el reclamo en este rubro de acuerdo a lo peticionado que corresponde a los $ 441,00 mensuales del alquiler pactado.

8. Propongo la siguiente resolución al tribunal:

I) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora. En consecuencia acoger la demanda en los rubros que fueron objeto del recurso y revocar parcialmente el fallo impugnado en lo pertinente.

II) Imponer las costas a la parte vencida (art. 74, del CPC).

Así voto.

El DR. PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

El DR. GILBERTO A. RIVEROS, dijo:

Por las mismas razones, voto en igual sentido.

2da. CUESTIÓN: El DR. CARLOS E. FERREIRA BUSTOS, dijo:

En mérito a la votación que antecede corresponde: I) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora. En consecuencia acoger la demanda en los rubros que fueron objeto del recurso y revocar parcialmente el fallo impugnado en lo pertinente. II) Imponer las costas a la parte vencida (art. 74, del CPC).

Los DRES. PASCUAL E. ALFERILLO y GILBERTO A. RIVEROS, dijeron:

Por iguales razones, votamos en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

I) Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la parte actora. En consecuencia acoger la demanda en los rubros que fueron objeto del recurso y revocar parcialmente el fallo impugnado en lo pertinente.

II) Imponer las costas a la parte vencida (art. 74, del CPC).

Protocolícese, notifíquese en debida forma, y previa reposición del sellado de ley, si correspondiere, bajen los autos al Juzgado de origen.