Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2010-06-22


AUTOS Nº 27.682 (3 Juzgado Civil) (SALA III N° 9889) "PEREZ Dino Heriberto y Otro C/ Condor Propiedades S.A. y Otro - Resolucion de Contrato - III Cpo." ///En la ciudad de San Juan, a 22 días del mes de Junio del año dos mil diez, reunidos los Señores Miembros de la Sala Tercera de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, a cargo de la Presidencia del Dr. Humberto Caballero y los Dres. Pascual Alferillo y Octavio Sánchez como vocales, para conocer sobre los recursos de apelación concedidos a la parte demandada y co-demandada a fs. 487, contra la sentencia de fecha 27 de Febrero de 2009 obrante a fs. 462/478 de estos autos.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -EL DOCTOR HUMBERTO CABALLERO DIJO:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -La Sra. Juez a-quo resolvió: "1) Rechazar las excepciones de falta de acción y falta de legitimación activa opuesta como de fondo por el Dr.

Martínez Oro por las razones aludidas; 2) Hacer lugar a la demanda incoada por los Sres. Silvia Clara Pérez de Gómez, Dino Heriberto Pérez, Daniel Ángel Pérez y Miguel Amable Pérez y consecuentemente declarar resuelto el contrato celebrado el 18 de marzo de 1987 con retroactividad a esa fecha;

3) Condenar a Cóndor Propiedades S.A. y al Sr. Humberto Martínez Oro en forma solidaria a que en el plazo de diez días, restituya a los actores el inmueble objeto del contrato ubicado en Av. Paula Albarracín de Sarmiento N° 1214 - norte y condenar a los actores a restituir la suma percibida australes seis mil (A 6000) la que se actualizará en pesos en la forma decidida en los considerandos; 4) Condenar a los demandados a pagar a los actores en concepto de daños y perjuicios causados por el contrato frustrado (daño al interés negativo), las sumas determinadas en los considerandos que se calculará en la etapa correspondiente conforme a las pautas allí dadas; 5) Rechazar los rubros daño al interés positivo, intereses moratorios y compensatorios y daño moral reclamados por la actora; 6) Imponer las costas a los demandados vencidos; diferir la regulación de honorarios para la oportunidad prevista por la Ley 4072 y normas reglamentarias".- - - - -Contra dicho pronunciamiento la accionada -"Cóndor Propiedades S.A." interpone recurso de apelación y nulidad a fs. 481 y el co-demandado -Sr.

Humberto Martínez Oro- se alza contra la sentencia a fs. 482, a ambas partes se les conceden los recursos a fs. 487. La demandada expresa agravios a fs. 499/511 vta. y el co-accionado a fs. 512/528 vta., los mismos fueron respondidos por la actora a fs. 530/539 vta.. Las partes hacen expresa reserva de los recursos extraordinarios de la Ley N° 2275 y del caso federal del art. 14 de la Ley N° 48.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Me remito a la relación de la causa efectuada por la Inferior en la sentencia apelada, en una bien entendida economía procesal.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -El pronunciamiento apelado -transcripto en su parte resolutiva- causa agravios tanto a la accionada como al co-demandado. Los mismos los subsumiré a continuación destacando que, tanto la fundamentación del recurso concedido a una como a otra parte fue efectuada en idénticos términos (con algunos pequeños agregados hechos por el co-demandado en el memorial):- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Primero: La juez a-quo mediante una errónea valoración de la prueba tiene por acreditados los incumplimientos contractuales que aduce la accionante. Omitió considerar cuáles fueron las obligaciones que asumió en el contrato de compraventa -transcriben las apelantes la cláusula 2°-. La contratación pudo tipificarse -en este punto- como "una delegación imperfecta de deudas" (art. 814 del C.C.) aunque no se haya utilizado la palabra "delegación" porque aún cuando se omitiera la idea de que se trata de un contrato sui géneris o atípico, el régimen que debe aplicarse es aquel que rija la figura que presente mayor grado de analogía. Cita jurisprudencia. En la delegación imperfecta -que se menciona en el boleto de compraventa- quien asume la deuda nunca puede quedar en una posición más gravosa que el deudor principal. Ninguna de las deudas que constan en la cláusula 2° fueron cuantificadas ni individualizadas, ni se fijó un plazo para su supuesta cancelación, significando que ambas partes -deudor principal y delegatario- sin consentimiento del acreedor asumieron que la posterior determinación del importe y su exigibilidad podía perjudicarlas o beneficiarlas.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -La obligación comprometida al "tomar a su cargo" esta serie de deudas fue la de mantener indemne a los vendedores por los conceptos expresados en la 2° cláusula. Si una de las deudas se tornó inexigible o inexistente no tiene obligación alguna de pagarla, menos aún hacerlo en contra de la voluntad del tercero acreedor. Si la deuda se tornó inexistente para quien la asumió también lo fue para el vendedor -deudor originario-. El que haya "tomado a su cargo una serie de deudas" no significó que debiera abonar una suma determinada de dinero sino lo que resulte de la determinación de tales créditos. Citan jurisprudencia sobre la interpretación de los contratos.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Continúan diciendo que las supuestas deudas en caso de existir debieron ser anteriores al 18/03/1987 -fecha de suscripción del boleto- encontrándose todas a la fecha absolutamente prescriptas y por ende son inexigibles tanto para los vendedores como para su parte, quedando acreditada la inexistencia del incumplimiento contractual.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -En relación a la "deuda mantenida con el Sr. Omar Brizuela" no se determinó -en el boleto de compraventa- ni el importe, ni la causa, ni el vencimiento; quedaba por dilucidar si dicha deuda existía, lo que no probaron los actores ni con sus intimaciones extrajudiciales. Por el contrario, se produjo prueba que en forma indubitable acreditó, la inexistencia de débito alguno de los vendedores contra el Sr. Brizuela (ej: confesional del Sr. Pérez Dino Heriberto a fs. 331 y del Sr. Daniel Ángel Pérez a fs. 332 a la séptima respuesta). Ambos actores confesaron que nada le adeudaban al Sr. Brizuela a la fecha del boleto de compraventa. La confesión de parte se traduce en el relevo de toda prueba.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -"Deuda motivada por cualquier clase de impuestos, tasas de servicios correspondientes al inmueble comprometido en venta": Tampoco fue cuantificada en el boleto, además, tales deudas no son exigibles contra los vendedores sino contra el inmueble -porque se transmiten con la cosa-.

Su parte -en calidad de compradora- tomó a su cargo dichas deudas, así, su eventual falta de pago sólo a ella perjudica como propietaria del bien (sólo se informaron como deudas relativas al inmueble las que constan a fs. 299 -Municipalidad de Rivadavia- y fs. 352 -OSSE- ya que a fs. 302 el Dpto. de Hidráulica informa que no existe deuda por ningún concepto).

Agregan que, por una deuda total de $3.828,03 acumulada durante 10 años -desconociéndose el importe adeudado al año 1987- que sólo perjudica al comprador, la juez a-quo consideró causal suficiente para tener por resuelto el contrato lo que les agravia.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -"Compromiso de arribar a un arreglo con un hijo extramatrimonial del causante Miguel Ángel Pérez de nombre Dante Pérez": No se especificó en qué consistía tal arreglo, quedando pendiente el hecho de determinar si existía alguna deuda entre los vendedores y el Sr. Dante Pérez, la que no probaron. Tampoco denunciaron cuál fue el importe, ni el origen de la deuda, ni su vencimiento. Quedó acreditado en forma indubitable un hecho negativo como es la inexistencia de débito exigible alguno a los vendedores para con el Sr. Dante Pérez (Ej: respuesta del Sr. Pérez Dino Heriberto a la octava posición -fs. 331- y del Sr. Daniel Pérez a fs. 332, ambos confesaron que nada le debían). Una deuda inexistente no puede traducirse en un incumplimiento contractual.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -"Honorarios de los profesionales intervinientes en el juicio sucesorio del Sr. Miguel Ángel Pérez (Dres. Eduardo Aguiar Atienza y Daniel Dávila)": No probaron la existencia de la deuda, ni su origen, ni el vencimiento. Reiteran las apelantes lo expuesto en relación a las otras deudas. Sí se produjo prueba en el sentido que "Cóndor Propiedades S.A." pagó la deuda que existía con el Dr. Aguiar Atienza. No se probó la existencia de débito exigible alguno en relación a los vendedores con el Dr. Dávila (Ej: Sr. Pérez Dino Heriberto respuesta a la décima pregunta -fs. 331- y Sr. Daniel Ángel Pérez a fs. 332). Quedó acreditado que "Cóndor Propiedades" pagó los honorarios y de ese modo se evitó la subasta del inmueble. A fs. 339 consta el testimonio del Dr. Dávila el que manifiesta que "...es posible que haya tenido algún crédito...si existiere hoy el mismo estaría prescripto..." "...no recuerda haber pedido regulación de honorarios y si de oficio se regularon...". Si bien no se le exigió recibo alguno al Dr. Atienza, queda claro que al no haberse subastado el inmueble la deuda fue cancelada.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -"Honorarios de la escritura traslativa de dominio": Dicha deuda es inexistente porque la escritura nunca se celebró, porque los actores fundaron su falta de cumplimiento en la obligación de otorgar la escritura, en el supuesto incumplimiento en que incurrió su parte.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -"Cincuenta por ciento de los honorarios que le corresponden al Dr.

Manuel Sanz": No existía tal deuda, lo que se comprobó con la declaración testimonial que rindió a fs. 341 -transcriben parte de la declaración-.

Aducen que el supuesto acreedor no recordaba haber tenido crédito alguno contra la sucesión del Sr. Miguel Pérez o contra sus herederos.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Manifiestan las apelantes que no hay perjuicio alguno que hayan sufrido los vendedores, no ha existido incumplimiento de su parte por lo que no se justifica la resolución del contrato celebrado.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Segundo: La sentenciante considera erróneamente que existió mora en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo. Si bien reconoce que no se acordó plazo para el cumplimiento de las obligaciones que pesaban sobre el demandado, transcribe el art. 509 del C.C. y expresa que "el plazo resulta de la circunstancia de la obligación, resultando imposible pensar que habiéndose convenido la entrega de la posesión del inmueble en un plazo de 60 días -de firmado el convenio- el pago del precio haya quedado diferido sine die para su cumplimiento". La juez a-quo obvió tener en cuenta que la "obligación de tomar a su cargo" ciertas deudas, es de cumplimiento instantáneo con la sola asunción de las mismas, pudiéndose sólo manifestar el incumplimiento de la "asunción de deuda" en el momento en que la obligación "asumida" es reclamada a los deudores originarios, lo que no fue probado en autos, quedando acreditado por el contrario que nunca existió reclamo alguno. No tuvo en consideración que el plazo que resulta de la naturaleza y circunstancia de la obligación -en el caso de la firma de un boleto de compraventa de un inmueble- no guarda ninguna relación de necesidad con la cancelación total del precio. Del boleto surge que los actores antes de hacer entrega de la posesión recibieron una suma considerable de dinero -única prestación esencial del contrato-. No puede considerarse que haya existido mora por la sola interpelación cursada por 15 días cuando las obligaciones asumidas habían sido cumplidas en forma instantánea a la firma del boleto o en su caso, carecían de plazo.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -La inexistencia de reclamo alguno por parte de los terceros acreedores deja probada la inexistencia de plazo para el cumplimiento de las obligaciones principales "delegadas". Si para los propios vendedores no existía plazo vencido para el cumplimiento de las obligaciones luego "asumidas" por su parte, no puede sostenerse válidamente que sí existía plazo vencido para su parte.- - - - - - - - - - - - - - - -Tercero (subsidiario del agravio precedente): Les agravia que la juez a-quo sostenga que la supuesta mora se produjo por culpa del deudor.

Expresan que para justificar la resolución contractual, es indispensable determinar que existió incumplimiento de parte del deudor. Omitió considerar que los vendedores al intimar a su parte debieron mínimamente indicar el importe del monto a pagar. En el presente caso, los vendedores quedaron desobligados de las deudas "delegadas" porque ninguno de los acreedores se las reclamó. La Inferior desconoce que el comprador al tomar a su cargo una deuda -indeterminada e incierta- lo hizo reservándose el derecho de pagar por dicha deuda la suma más baja posible, en el mayor plazo posible e incluso no pagarla. El único interés jurídicamente considerable que tuvieron los vendedores al contratar era que las deudas no se les cobraran a ellos pero, -para ser considerados contratantes de buena fe- cuanto menos debieron manifestarles que las deudas les fueron reclamadas y el importe. Los actores utilizaron los supuestos incumplimientos como excusa maliciosa para resolver unilateralmente el contrato.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Cuarto: Le agravia que la juez a-quo considere que los supuestos incumplimientos fueron lo suficientemente importantes y revistieron la gravedad suficiente para que la vendedora pudiera invocar la resolución del contrato. La misma sentenciante reconoce que para la procedencia de la resolución del contrato es necesario que el incumplimiento sea grave y que la prestación supuestamente incumplida sea esencial. Cita doctrina. Ha quedado demostrado que en el caso de marras no existe ningún perjuicio para los vendedores. Los actores al delegar ciertas deudas lo hicieron con la única expectativa de no pagarlas, siendo éste el único interés que debe protegerse. Si el tercero delegatario las pagó o no, es intrascendente. La parte actora no se ocupó de cuantificar los supuestos incumplimientos endilgados de lo que no puede obtenerse una presunción en contra de la demandada como pretende hacer valer la sentencia apelada al intentar sostener que es la accionada quien debe acreditar que el incumplimiento es accesorio.- - - - - - - - -La juez a-quo sostuvo que los incumplimientos son relativos al precio y como el precio es la prestación esencial en el contrato de compraventa, el mismo debe resolverse. Tal interpretación es errónea porque el precio fue cancelado mediante la entrega de seis mil australes.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Quinto: Se tienen por acreditados ciertos daños y perjuicios sin que exista prueba alguna arrimada a la causa y en clara violación del principio de congruencia. Les agravia que la juez a-quo las condene estimando como equivalente el valor locativo del inmueble durante el tiempo que se hubiera encontrado en su poder, condenándolas también al pago de los impuestos, tasas y servicios que se encuentren impagos dentro del mismo periodo. Omitió tener en cuenta la juez a-quo que los actores en el escrito de demanda no reclamaron tal concepto. Si bien es válido el reclamo de daños y perjuicios por monto indeterminado la Inferior no tiene atribución alguna para introducir un concepto como es el valor locativo del inmueble durante el plazo que el mismo estuvo en poder de los compradores, porque la parte actora no lo solicitó como tampoco peticionó el pago de los impuestos, tasas y servicios por el mismo periodo. La introducción de tal ítem por parte de la juzgadora vedó a su parte toda posibilidad de contradicción, violando la garantía de defensa en juicio.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Sexto: Al condenar al pago de los daños y perjuicios incrementa injustificadamente la condena, expropiándole el derecho a percibir intereses desde la fecha del pago del precio hasta la resolución del contrato. La Inferior en el fallo y a fin de justificar la condena de daños y perjuicios se explaya en argumentaciones abstractas. Les agravia que la juez a-quo sostenga arbitrariamente que los intereses de la suma que los actores deben devolver a su parte, se compensan con el uso del inmueble cuya posesión detentó. Les agravia que la Inferior las condena a pagar un canon locativo por todo el tiempo en que mantuvieron la posesión del bien y además las condene al no cobro de intereses "como consecuencia del uso del bien". No consideró la juez a-quo que la doble condena que impone no constituye una reparación, debiendo soportar un doble costo por la supuesta utilización de un bien que en los hechos no ocurrió. Al condenarlas a devolver el inmueble en la forma que lo recibieron, correspondía a la parte actora devolver la suma de dinero que entregaron con más sus intereses hasta la fecha del efectivo pago.- - - - - - - - - - - - - - - -Séptimo: Se agravia de la condena en costas, cuando fueron rechazados la mayor parte de los rubros reclamados en la demanda. Expresan las apelantes que la actora al promover la acción además de solicitar la devolución del inmueble reclamó los impuestos del mismo, los gastos de escrituración, el valor de ocho unidades habitacionales, los intereses de la deuda del contrato que pretendía resolver, el valor de la propiedad, el daño moral. No tuvo en cuenta la sentenciante que todos y cada uno de los rubros reclamados fueron rechazados en términos absolutos. En caso de no imponerse la totalidad de las costas a la parte actora, las apelantes peticionan se impongan teniendo en consideración los vencimientos mutuos (80% a cargo de la parte actora y 20% a su cargo).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -La parte actora al responder el memorial de agravios de la parte demandada y co-demandada expresa que éstas confunden lo que son los "alegatos" con el escrito de "expresión de agravios" porque intentan en forma extemporánea suplir la omisión en que incurrieron en la etapa procesal en que debieron presentar los primeros, lo que no hicieron.

Solicita el rechazo del recurso, con costas.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Previo a avocarme al tratamiento de los recursos concedidos me pronunciaré en relación a lo expresado por la parte actora al momento de responder los memoriales de agravios (fs. 530/539 vta.). Considero le asiste razón al decir que la parte -demandada- que recurre la sentencia "confunde" los alegatos con el escrito por el cual se funda el recurso.

Ello, porque de la lectura de la presentaciones que corren agregadas a fs.

499/511 vta. y fs. 512/528 vta. no surge que las mismas revistan el carácter de crítica concreta y razonada de las partes del fallo que las apelantes consideren equivocadas -en un todo de acuerdo a lo dispuesto por el art. 265 del C.P.C.- sino que, se asemejan a la presentación a la que hace referencia el art. 465 del C.P.C. mediante el cual se les otorga la posibilidad a las partes de alegar sobre el mérito de la prueba que cada una de ellas haya rendido en la causa. No obstante lo dicho, teniendo en consideración la grave sanción prevista por el art. 266 del C.P.C.

-declaración de deserción del recurso- y reiterada jurisprudencia del Tribunal en el sentido de: "Si bien el escrito deberá contener una crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas (art. 265 del C.P.C.) ante la gravedad de la sanción impuesta por el art. 266 del Cgo. citado, en caso de duda, y a condición de que el apelante individualice su disconformidad con la sentencia recurrida, debe tratarse la apelación.- (Prot. de Sent. Tº III Fº 527/529 Año 1999, PROT.

DE AUTOS Tº I Fº 27/28 AÑO 2002 - Prot. de Autos T° I, F° 41/44, año 2004, Prot. de Sent. T III, F° 466/474 año 2009 -entre otros-), me avocaré al tratamiento de los recursos concedidos.- - - - - - - - - - - - -Surge de autos que la accionada a fs. 481 interpuso recurso de apelación y nulidad contra la sentencia dictada en estos autos, teniendo en cuenta la absorción de la nulidad de la sentencia por la apelación, si el agravio puede ser reparado por el Tribunal de Alzada, corresponde modificar el pronunciamiento en lugar de decretar su nulidad. Como consecuencia de ello, trataré los agravios expuestos por las recurrentes.

Es jurisprudencia del Tribunal: "Como consecuencia de la absorción de la nulidad de la sentencia por la apelación, si el agravio puede ser reparado por la Cámara corresponde modificar el decisorio antes que decretar su nulidad.- Se debe estar por el principio de validez del acto jurisdiccional, como unánimemente lo viene diciendo la Jurisprudencia (Prot. de Sent. Tº II- Fº 308/ 314- 2000, entre varios).- PROT. DE SENT.

Tº IV Fº 637/640 AÑO 2003 - PROT. DE SENT. Tº IV Fº 646/651 AÑO 2007.- - - - - - - - - - - - -En respuesta a los agravios diré: Las recurrentes se agravian porque consideran que la Inferior no ha valorado correctamente las pruebas rendidas en la causa y porque tuvo por acreditados los incumplimientos a los que hizo referencia la parte actora, los que no fueron tales según sus expresiones. Además, en su primer agravio alegan extensamente sobre la figura contemplada en el art. 814 del C.C. sobre "delegación de deudas" para justificar que los incumplimientos en que incurrieron fueron la consecuencia de la falta de colaboración necesaria e indispensable que debió brindarles la parte accionante. Relatan y transcriben también cada una de las obligaciones que asumieron, las que constan en la 2° cláusula del contrato de compraventa celebrado en fecha 18 de marzo de 1987 -que tengo a la vista en este acto-.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -En relación a la figura que contempla el art. 814 del Código Civil a la que se refieren las recurrentes en el memorial de agravios, sostengo -al igual que lo hace la parte actora- que el tema ha sido incorporado en forma tardía esto es, al momento de fundar el recurso y no, al momento de responder la demanda (fs. 43/57 vta.). Dicha cuestión no ha sido puesta a consideración de la juez a-quo por la parte demandada y por ende, la Inferior no pudo pronunciarse en relación a la figura de la delegación de deudas contemplada en el art. 814 del C.C.. Por ello, no podrá fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez a-quo a fin de no afectar el principio de la doble instancia conforme lo prevé el art. 277 del C.P.C.. Queda vedado a la Cámara tratar argumentos no introducidos en la demanda, contestación o reconvención en su caso, precisamente como destaca Chiovenda, porque a la demanda nueva propuesta en apelación le faltaría el primer grado de jurisdicción (Prot. de Sent.de esta Sala: T° I-F°110/111-2005 y varios).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -De la lectura de los considerandos de la resolución apelada surge que la Inferior ha valorado detenidamente cada una de las pruebas rendidas en el presente proceso conforme lo dispuesto por el art. 370 del C.P.C., arribando a la conclusión de que la parte demandada no ha cumplido las obligaciones que tenía a su cargo -lo que considero es acertado-. La propia demandada reconoció -al momento de responder la acción interpuesta en su contra- que la totalidad de las obligaciones que pesan sobre sí no pudieron ser cumplidas frente a la falta de colaboración por parte de la actora y que además las obligaciones que asumió carecían de plazo para su cumplimiento.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Las obligaciones que debía cumplir la accionada -que enumeró al momento de expresar agravios- constan en la cláusula segunda del contrato de compraventa. De las mismas sólo dio cumplimiento a una, cual fue el pago del precio que ascendía a la suma de seis mil australes. En relación a las demás, sólo formula alegaciones que no acredita con prueba alguna.

Debo destacar que la demandada se refiere al "precio del contrato" sosteniendo que abonó el monto pertinente sin advertir que todas y cada una de las obligaciones contenidas en la cláusula en cuestión conformaban el "precio del inmueble" a saber: La suma de australes seis mil, el pago de las deudas de los vendedores y la reserva de derecho de cuatro unidades habitacionales correspondientes al complejo habitacional que se iba a construir por intermedio del I.P.V..- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Las apelantes aducen que de la prueba confesional rendida por los actores (fs. 331 y fs. 332/333) surge que las deudas son inexistentes. Al expresar agravios se refirieron a cada una de ellas, sólo me pronunciaré en relación a una -haciéndolo extensivo a las demás- ya que las recurrentes no hacen más que reiterar los argumentos que exponen una y otra vez. Por ejemplo, con respecto a la deuda que asumieron del Sr.

Brizuela alegan que tanto el Sr. Pérez Dino Heriberto como el Sr. Daniel Ángel Pérez -en la séptima respuesta- confesaron que nada le adeudaban al Sr. Brizuela por lo tanto la deuda era inexistente. Sostengo al respecto, que no les asiste razón a las apelantes, el propio actor (Sr. Daniel Pérez) manifestó que "le adeudaban, pero a partir del año 1987 ya no le adeudaban nada..." así entiendo que, los accionantes al celebrar el contrato -como surge claramente de la cláusula segunda- pactaron como precio y forma de pago que el comprador se hacía cargo de la deuda mantenida con el Sr. Omar Brizuela por lo tanto, los accionantes nada le adeudaban -como sostuvieron- a partir del año 1987 porque quien les adeudaba, era la parte demandada. Como expresé precedentemente, lo dicho en relación a la deuda que asumieron con el Sr. Brizuela lo hago extensivo a las demás, porque las apelantes reiteraron los mismos argumentos.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Por otro lado aducen que no recibieron las cartas documentos que adjuntan los actores y que además en las mismas no determinaron ni los importes, ni la causa, ni el vencimiento de las deudas, no existiendo la colaboración necesaria -a fin de cumplir con las obligaciones que pesaban sobre sí-. Como sostuvo la juez a-quo no surge de las constancias de autos actitud diligente por parte de la demandada que demuestre interés en cumplir con las obligaciones, no existe intimación alguna que le hayan efectuado a la parte actora a fin de que determine las circunstancias mencionadas por las apelantes al expresar agravios. Sólo constan dos cartas documentos enviadas por la parte actora a la demandada, la primera de fecha 21 de septiembre de 1993 por la cual se la intima al cumplimiento de las obligaciones que tenía a su cargo con fundamento en lo dispuesto por el art. 1204 del C.C. y la segunda, de fecha 10 de noviembre de 1994 por la cual le comunica la decisión de resolver el contrato frente al incumplimiento de las obligaciones que asumió en la cláusula segunda del contrato de compraventa de fecha 18/03/1987. Expresaron no haberlas recibido a las intimaciones y desconocieron la firma que obra en el aviso de recibo como propia o como de alguna persona que tenga algún tipo de relación con su parte. No obstante y más allá del desconocimiento formulado, no las redarguyeron de falsas de acuerdo a lo previsto por el art. 379 del C.P.C.. Por lo tanto, la intimación formulada en fecha 21 de septiembre de 1993 sí la constituyó en mora -en contraposición a lo que sostuvo la accionada-.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Las recurrentes alegan haber cumplido con las obligaciones que pesaban sobre sí pero no arrimaron prueba alguna a fin de acreditar sus dichos. La carga de la prueba recae en cabeza de la parte que afirma la existencia de un hecho conforme lo prevé el art. 361 del C.P.C., lo que no hicieron las accionadas. Las co-demandadas no acompañaron probanzas que desvirtuaran los dichos y pruebas que adjuntó la parte actora.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Sostengo que las co-accionadas sí fueron constituídas en mora con la interpelación cursada en fecha 21/09/1993, por la cual se las intimó a que en el plazo de 15 días -a contar de la recepción de la misma-, acreditaran en forma fehaciente el cumplimiento de las prestaciones asumidas mediante el contrato de compraventa celebrado, lo que no hicieron. No es real lo alegado por las apelantes en el tercer agravio en el sentido que los actores utilizaron los supuestos incumplimientos como excusa maliciosa para resolver unilateralmente el contrato. Reitero que, ha quedado acreditado en las actuaciones que la única obligación que cumplieron las co-demandadas fue el pago del precio.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Miniminizan las recurrentes las otras obligaciones asumidas sosteniendo -en el cuarto agravio- que no fueron lo suficientemente importantes ni revistieron tal gravedad como para que la vendedora pudiera invocar la resolución del contrato, al respecto entiendo debe rechazarse tal agravio. Fue reconocido por la parte demandada que la actora cumplió con la obligación que pesaba sobre sí de entregar la posesión real y material del inmueble objeto del contrato. Con fundamento en ello, la accionante ejerció la facultad contenida en el art. 1204 del C.C., habiendo requerido -como dije ut supra- a la parte incumplidora -en el presente caso la compradora- el cumplimiento de la obligación que asumió (cláusula segunda del contrato), lo que no hizo.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -En el presente caso, sostengo que debe confirmarse el pronunciamiento en cuanto hace lugar a la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación que tenían a su cargo las co-accionadas. Algunas de las acepciones del verbo resolver es deshacer, destruir; así, resolver un contrato equivale a destruirlo, dejarlo sin efecto. Ésta es, una de las formas de extinción de los contratos, demandable -como ocurre en el presente caso- por uno de los contratantes (vendedor) cuando el otro (compradoras) incumple la obligación que tiene a su cargo. La resolución supone la extinción del contrato como consecuencia de un hecho posterior a la celebración -como ocurre en el presente proceso- imputable a la otra parte -incumplimiento-. Los efectos de la resolución se producen ex tunc es decir, que las cosas vuelven al estado en el cual se hallaban al momento de celebrarse el acuerdo o contrato.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Procede confirmar el fallo en cuanto hace lugar a la resolución del contrato de fecha 18 de marzo de 1987 ya que, -como quedó acreditado- la parte actora cumplió el mismo -entregó la posesión del inmueble- y la demandada sólo dio cumplimiento a una de las obligaciones -entregó la suma de seis mil australes- que tenía a su cargo, quedando pendientes de cumplimiento todas las demás sosteniendo que son inexistentes e inexigibles. Quedaron así, todas las obligaciones que asumió -menos una, el pago de la suma de seis mil australes- sin cumplirse. Por otra parte cabe destacar, que forma parte del precio, no sólo los A-6.000, sino también los créditos impagos y el derecho de las cuatro unidades habitacionales convenidas en el contrato . Respecto de este último incumplimiento nada dice en los agravios; va de suyo que queda absolutamente justificado el derecho a la resolución.- Por todo lo expuesto, entiendo deben rechazarse el primero, segundo, tercero y cuarto agravio. - - - -En relación al quinto y sexto agravio diré que, el artículo 1204 del C.C. le otorga el derecho al acreedor para reclamar el resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos -como lo hizo al promover la demanda- frente a la resolución del contrato. Así, entiendo que la Inferior resolvió acertadamente condenar a la demandada por el resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos por la parte actora, al tener en posesión el inmueble de autos. No obstante, tal circunstancia debe ser relacionada con los efectos propios de la resolución contractual.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -El efecto propio de tal instituto es la extinción del vínculo jurídico que unía a las partes operando con efecto retroactivo, por lo que deben restituirse lo entregado por cada uno. La juez a-quo a fin de fundamentar el quantum de la indemnización tuvo en cuenta el valor locativo del inmueble durante el tiempo que el mismo estuvo en poder de la demandada, imponiendo también, el pago de los impuestos, tasas y servicios que se generaron en dicho periodo. Sostengo que la Inferior tomó el valor locativo del inmueble como un referente en el qué basarse, no pudiendo -en contraposición a lo sostenido por las apelantes- entenderse que la sentenciante haya fallado extra o ultra petita. Además el Aquo hizo uso de las facultades conferidas por el art. 171 del C.P.C. para cuantificar el daño cierto probado.- En relación a los impuestos, tasas y servicios considero que deben ser abonados por las apelantes porque los mismos se generaron en el plazo que poseyeron el inmueble. Por lo expuesto, propicio el rechazo del quinto agravio.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Ahora bien, el sexto agravio expuesto, entiendo que debe admitirse.

Como sostuve precedentemente al resolverse el contrato las partes deben restituirse lo que se dieron como consecuencia del contrato que celebraron. Reitero, las cosas -frente a la resolución del contrato- vuelven al estado en que se encontraban antes de la celebración del mismo.

Es jurisprudencia de Tribunales de nuestro país -a la que adherimos-: "Si bien no existe norma legal específica que contemple los efectos de la resolución de contratos cumplidos parcialmente con prestaciones recíprocas consistentes en obligaciones indivisibles; ello surge del análisis sistemático de las disposiciones del C.Civil: El contratante cumplidor tiene la opción, ante el incumplimiento de la contraria, de exigir el cumplimiento de negocio válido o solicitar la resolución. Efectuada la opción por la última alternativa los pagos ya efectuados deben ser considerados hechos sin causa, porque tuvieron lugar en consideración a una causa que ha dejado de existir (art. 499 del C.Civil). La resolución por incumplimiento, priva a la compraventa de eficacia, haciendo exigible la restitución recíproca de las prestaciones. Es decir, acaecida la resolución, y no tratándose del caso de excepción del art. 1204 del C.Civil, opera la retroacción de sus efectos, obligando a las partes a restituirse recíprocamente las prestaciones cumplidas antes de la misma;

su fin práctico es colocar a las partes en la misma posición que tenían cuando celebraron la convención resuelta; así el comprador debe devolver la posesión del inmueble y el vendedor accionante restituir la parte del precio recibida del comprador. 3.- No corresponde considerar que- antes de operarse la resolución- el contratante "incumplidor" ha sido "poseedor de mala fe", de aquellas. Por lo tanto es a partir de la fecha en que se declara resuelto el negocio jurídico que adeuda los frutos civiles, por la ocupación indebida, (arts. 2423 in fine del C.Civil) equivalentes a los alquileres más sus intereses. Si el demandado incumplidor no debe devolver los frutos civiles anteriores a la resolución, porque no ha sido poseedor de mala fe, es obvio que tampoco el vendedor, que representa la parte cumplidora, deberá hasta la fecha de resolución, devolver intereses de la parte del precio recibido, debiendo sólo los intereses, por el uso del dinero luego de resuelto el negocio jurídico. 4.- Estando presumida iuris tantum por la ley la culpa del comprador moroso en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, lo único que debe probar el acreedor es el incumplimiento del deudor. Establecido ello, queda admitida la culpa de éste que va implícita en ese incumplimiento. Si el deudor quiere excusar su responsabilidad debe demostrar que el incumplimiento de la obligación que materialmente ha obrado, no le es imputable por haber sido una imposición proveniente de un caso fortuito, o fuerza mayor, está de los contrario obligado a responder por los daños y perjuicios irrogados. Id.

del fallo: 98160986 - Fecha: 15/06/1999 - Tribunal: CAMARA APEL CIV. Y COM 3A - Fuero: CIVIL Y COMERCIAL - Tipo de proceso: Sentencia - Carátula:

Andrada Horacio Norberto C/Alfonso Piro S/Ordinario.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Si la actora recibirá el inmueble y en concepto de daños y perjuicios sufridos se le abonará el valor locativo del mismo durante el periodo que estuvo en posesión de la demandada correspondiendo a ésta también abonar los impuestos, tasas y servicios que se generaron en dicho plazo, se la condenaría doblemente si además -como hace la Inferior- se le devuelve el monto por ella abonado (seis mil australes) sin intereses. Sostengo al respecto, que deberá devolverse a la accionada el monto sin los intereses desde la fecha del pago del precio hasta la resolución del contrato. El uso que la demandada pudo hacer del inmueble se compensa con la suma que en concepto de valor locativo deberá abonar a la parte actora.

Pero debe aclararse que la suma de A-6.000 no representan el 100% del precio para que el vendedor no pague intereses. Debe disminuirse el canon locativo adoptado como parámetro indemnizatorio, en un 40% del porcentaje a determinar. Por último los A-6000 deben actualizarse desde la fecha de celebración del contrato de acuerdo a los índices, hasta Abril de 1991, sin intereses. Por lo expresado, admito el sexto agravio.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Por último las apelantes se agravian de la condena en costas.

Manifiestan que fueron rechazados la mayor parte de los rubros reclamados en la demanda correspondiendo se impongan las costas teniendo en consideración los vencimientos mutuos. Peticionan se fije el 80% de las mismas a cargo de la parte actora y 20% a su cargo. Al respecto sostengo que no les asiste razón. Ello, porque la actora debió concurrir a la vía judicial para ver reconocido su derecho. Además, en las demandas de daños y perjuicios las costas forman parte integrante de la indemnización, por lo tanto aún cuando la demanda no prospere en su plenitud -como ocurre en el presente caso- la accionada vencida debe cargar con el peso de las mismas. Hemos dicho sobre el particular: "En las demandas por daños y perjuicios, las costas forman parte integrante de la indemnización, razón por la cual aún cuando la demanda no prospere en su plenitud, la demandada debe cargar con el peso de las costas y si se trata de una acción resarcitoria de daños y perjuicios, las costas forman parte de la indemnización debida.- Aunque la demanda no prospere íntegramente, dada la apuntada naturaleza resarcitoria corresponde imponerlas a la vencida (La Ley 1979-D-pág. 215; J.A. 1981-IV-pág. 640,etc). PROT. DE SENT. Tº I Fº 29/32 AÑO 2008 - PROT. DE SENTENCIA Tº I Fº 61/69 AÑO 2008".- - - - - - - -Por todo lo expresado, voto por admitir parcialmente el recurso concedido a las accionadas. En consecuencia, se modifica el pronunciamiento apelado en cuanto se condenaba a la parte actora a devolver la suma abonada por la parte accionada (seis mil australes), los que se actualizarán en la forma establecida en los considerandos del fallo apelado, sin intereses. En lo demás, se confirma. Las costas en la Alzada se imponen a cargo de la apelante vencida (art. 74 del C.P.C.).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - -EL DR. PASCUAL ALFERILO Y OCTAVIO SANCHEZ, por sus fundamentos adhieren al voto que antecede.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -Por todo ello, normas legales y jurisprudencia citada, SE RESUELVE: Admitir parcialmente los recursos de apelación concedidos a la parte demandada y co-demandada a fs. 487, contra la sentencia de fecha 27 de febrero de 2009 obrante a fs. 462/478 de estos autos. En consecuencia, se modifica el pronunciamiento apelado en cuanto se condena a la parte actora a devolver la suma abonada por la parte accionada (seis mil australes) sin intereses, los que se actualizarán en la forma establecida en los considerandos del fallo apelado. Como la suma a restituir es sin intereses y no representa el 100% del precio, el canon locativo que se fije será disminuído en un 40%.- En lo demás, se confirma. Las costas en la Alzada se imponen a cargo de las apelantes vencida (art. 74 del C.P.C.). Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad, conforme considerandos precedentes.- - - - - - - - - - -Protocolícese, hágase saber, bajen los autos previa reposición de sellado si correspondiere.-FDO:HUMBERTO CABALLERO, DR.OCTAVIO SANCHEZ, Y PASCUAL ALFERILLO. ANTE MI DRA. ALICIA B. SOLIMEI- SECRETARIA- PROT DE SENT. T° II -F° 326/338 -2010-