Tribunal: CAMARA DE APEL. EN LO CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y DE MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Neuquén
Fecha: 2011-08-11


NEUQUEN, 11 de Agosto de 2011.

Y VISTOS:

En acuerdo estos autos caratulados: "GALLASSI NORMA BEATRIZ C/ RODRIGUEZ LUCAS Y OTRO S/ DESALOJO SIN CONTRATO DE LOCACION", (Expte. Nº 370927/8), venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y COMERCIAL NRO. 4 a esta Sala III integrada por el Dr. Marcelo Juan MEDORI y el Dr. Fernando Marcelo GHISINI con la presencia de la Secretaria actuante Dra. Audelina TORREZ y, de acuerdo al orden de votación sorteado, el Dr. Medori dijo:

I.- Que la parte demandada interpone recurso de apelación contra la sentencia definitiva del 7 de febrero del 2.011 (fs. 149/152), expresando agravios a fs. 165/171.

Argumenta que la juez de grado incurre en contradicción al reconocer la transacción onerosa y luego desvirtuar la existencia del contrato de compraventa, informando el propio IPVU sobre la inexistencia de derechos de la reclamante y acreditándose la calidad de poseedores de los perseguidos.

Solicita se revoque el fallo recurrido, rechazando la acción con costas.

Corrido el pertinente traslado la parte actora contesta a fs. 174/175.

Manifiesta preliminarmente que no se cumplen los requisitos legales del art. 265 del C.P.C.C. y que en su caso la accionante es adjudicataria del bien, no habiéndose acreditado la venta denunciada y alegado oportunamente el animus dominis.

Solicita se rechace la apelación con costas.

II.- Entrando al estudio de la cuestión traída a entendimiento resulta que la decisión en crisis acoge la demanda de desalojo con fundamento en que no se comprueba título legítimo de la ocupación del inmueble teniendo en cuenta que la demandante es la adjudicataria del mismo, que los accionados admiten no haber pagado la vivienda a la misma o al instituto provincial, permaneciendo en el lugar sin contraprestación alguna.

Que la actora es adjudicataria del bien desde el 30.10.2007, según Res. IPVU 1340/07 (fs. 132/133), abonando la cuota correspondiente (fs. 12), y contado con permiso de ocupación provisoria del 13.7.2006 (fs. 10 expte. penal), no existiendo trámite administrativo ante la autoridad de aplicación iniciado por los demandados (fs. 121).

Que la primera alega un préstamo de uso (fs. 6 vta.) y los demandados una compraventa, reconociendo que no abonaron lo pactado debido a que el instituto les informó su irregularidad, habiendo entregado $500 y permanecido en el uso (fs. 38), lo que es ratificado en las declaraciones confesionales (fs. 61/63); resultando los testigos en general referenciales (fs. 69, 70 y 90 y s. 78 y 89).

El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión. Se hallan legitimados para interponer la pretensión de desalojo el propietario, el locador, el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el usuario y el comodante; y en consecuencia, legitimados pasivamente, los locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuya obligación de restituir sea exigible. Corresponde considerar tenedor precario a quien goza del derecho de ocupar gratuitamente un bien inmueble mediante un título que es revocable a voluntad del que le ha concedido ese derecho. El precarista, por lo tanto, ocupa la cosa a raíz de un acto de liberalidad o tolerancia por parte de su dueño y sin plazo alguno, razón por la cual este último puede requerir la devolución en cualquier momento. Entre otros casos, se ha calificado de esta manera al adquirente de un inmueble que continuó ocupándolo con posterioridad a la rescisión o nulidad de la promesa de venta. (cfme. art. 17 de la Const. Nac.; 24 de la Const. Prov.; 2.756 del Cód. Civil; 20 y ss. de la ley 1.043; y 679 y ss. del Cód. Procesal)(p. 77 y ss., t. VII, Derecho procesal Civil, Palacio).

Reunidos los mínimos recaudos de admisibilidad y teniendo en cuenta los agravios específicos, considero que debe confirmarse el decisorio impugnado por cuanto de los elementos probatorios cotejados, surge ciertamente la falta de prueba suficiente del contrato de compraventa denunciado por los demandados. De sus propios dichos emana la falta de derecho a la ocupación y la consecuente obligación de restituir, ya sea porque no se les ha adjudicado la vivienda o porque no cumplieron con el supuesto contrato de compra, sumando a ello la exigencia probatoria prevista en el art. 1.193 del Cód. Civil y la veda sobre tales transacciones según art. 23 de la ley 1.043.

No se ha acompañado constancia escrita alguna y la mayoría de los testigos deponentes refieren el préstamo de la vivienda, quedando fehacientemente comprobada la calidad de adjudicataria de la actora y la ausencia de reclamo administrativo en tal sentido por parte de los demandados. Ninguna contradicción ha deslizado la sentenciante, más bien se tergiversa el discurso al tomar como conclusión propia la alusión a los propios dichos de los recurrentes.

La jurisprudencia ha dicho que: "1- El juicio de desalojo tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien, en favor de quien tiene derecho a ello, cuando es ocupado por otro contra su voluntad. En suma es el instrumento procesal idóneo para reintegrar en el uso de la cosa a quien tiene algún título a su libre disposición, excluyendo a quien, a la inversa, ningún título (en sentido amplio) goza en apoyo de su ocupación. Ello en tanto, la facultad de disponer la cosa sólo existe en tanto y en cuanto no medie otra facultad enervante de un tercero, que frente a la demanda del propietario haga valer su derecho. En el juicio de desalojo la causa petendi, en cuanto término esencial de la litis radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir su restitución. Al demandante le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, poseedor, etc.. Producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza al demandado, quien para neutralizar la acción deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aún siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor animus domini de la heredad, cuyo jus possessionis no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No acreditado este derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse al mejor derecho demostrado por la parte actora y por consiguiente se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor a restituir el inmueble. En las acciones de desahucio por tenencia precaria le basta al accionante con probar la propiedad de la finca, la que obra como hecho constitutivo de la acción, sin que le incumba además demostrar el título por el cual la demandada tiene la cosa en su poder, prueba ésta que a la inversa, debe producir la accionada para contrarrestar el progreso de la pretensión deducida en su contra..." (Id. del fallo: 98161992 - Fecha: 04/10/2004 - Tribunal: CAMARA APEL CIV. Y COM 8A - Fuero: CIVIL Y COMERCIAL - Tipo de proceso: Sentencia - Carátula: RÍOS, MARÍA C/ AMUCHÁSTEGUI JUAN CARLOS Y OTRO S/ DESALOJO - COMODATO - TENENCIA PRECARIA - LDT).

Por las razones expuestas, y en atención a los términos en que se planteó el recurso, propicio el rechazo de la apelación, confirmando el fallo recurrido en todo cuanto ha sido materia de agravios, con costas en la alzada a cargo del recurrente vencido, a cuyo efecto deberán regularse oportunamente los honorarios profesionales con ajuste al art. 15 de la ley arancelaria.

Tal mi voto.

El Dr. Ghisini, dijo:

Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede adhiero al mismo, expidiéndome de igual modo.

III.- Por ello, esta Sala III RESUELVE:

1.- Confirmar la sentencia de fecha 7 de febrero de 2011 (fs. 149/152), en todo lo que ha sido motivo de recurso y agravios.

2.- Costas de Alzada a cargo del apelante, atento a su carácter de vencido.

3.- Diferir la regulación de honorarios hasta que se cuente con pautas para ello.

4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al juzgado de origen.

Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA REGISTRADO AL Nº 139 - Tº III - Fº 537 / 539 Protocolo de SENTENCIAS -S A L A III- Año 2011