Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2008-11-20


2º Instancia. - Buenos Aires, noviembre 20 de 2008.

El doctor Kiper dijo:

Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 214/216), que hizo lugar parcialmente a la demanda que perseguía el cobro de los daños y perjuicios derivados del uso exclusivo de un inmueble por parte de uno de los condóminos, expresan agravios las partes, quienes, por los motivos que exponen a fs. 339/345 (actora) y a fs. 351 (demandada), pretenden la modificación de lo decidido. A fs. 354/356 contesta el traslado la parte actora y a fs. 363/364 dictamina la Sra. Defensora de Menores de Cámara, por lo que los autos se encuentran en condiciones de dictar un pronunciamiento de carácter definitivo.

I.- Se agravia la parte actora de que no se haya considerado que desde la fecha en que se notificó la oposición a la ocupación del bien (enero de 2001) hasta la del dictado de la sentencia (febrero de 2005) el valor del bien se incrementó notoriamente y que, como consecuencia lógica, también lo hizo su valor locativo. En segundo lugar, se agravia que no se haya condenado a la demandada a abonar la totalidad de los gastos de conservación, toda vez que fue ésta quien usó el bien y que, por otro lado, de haberse podido arrendar el inmueble, el inquilino hubiese cargado con esas erogaciones. Finalmente, se agravia por el modo en que fueran impuestas las costas (20% a su cargo), toda vez que la requerida fue sustancialmente vencida y que, según sostiene, la injustificada justicia distributiva aplicada al caso no resulta fundamento suficiente para apartarse del principio objetivo de la derrota.

La requerida por su parte, se agravia que se la haya tenido por notificada de la recepción de la carta documento enviada para hacerle saber la oposición a la ocupación del bien, pues afirma que no se demostró esa circunstancia. En segundo término se queja pues entiende que, frente al fallecimiento de los co-actores que iniciaron el juicio, le corresponde abonar el 50% (y no el 75%) del canon locativo y que, además, ello debe ser compensado con el 100% de los gastos de mantenimiento.

En el sub examine se presenta un supuesto muy común, el del condómino que usa toda la cosa en forma exclusiva y de la posibilidad de responsabilizarlo del pago de una suma de dinero -a modo de un alquiler-, compensatoria de tal uso, en favor de los otros copropietarios. Ese derecho fue reconocido por la anterior sentenciante y se encuentra firme.

II.- Agravios de la parte demandada La demandada se queja de que se haya computado desde el 15 de enero de 2001 el plazo para que abone el canon locativo por el uso y goce exclusivo de la cosa común. Expone que nunca recibió la carta documento enviada por los actores.

Debo recordar que con la prueba producida se tuvo por acreditado que el encargado del edificio reconoció la firma inserta en la recepción de la carta documento, aunque antes había afirmado que él no recibía ese tipo de notificaciones. Luego, declaró no recordar que había hecho con esa carta. Sus dichos no pueden sino resultar contrarios a los intereses de la demandada quien, además, no logra rebatir con su escaso fundamento argumental la conclusión arribada en la instancia de grado.

En cuanto a las quejas relacionadas con la compensación que debería efectuarse como consecuencia del fallecimiento de los actores y la confusión de los créditos y deudas derivadas de ello, advierto que el párrafo dedicado a fs. 351 vta. resulta insuficiente para constituir una expresión de agravios. Ello sin perjuicio de que las circunstancias apuntadas puedan ser evaluadas al practicarse la liquidación definitiva.

Como es sabido, la simple disconformidad o disentimiento con lo resuelto por el a quo, sin fundamentar la oposición o sin dar la base jurídica, no importa la "crítica concreta y razonada" exigida por el art. 265 del Cód. Procesal (CNCiv., Sala H, "Mazzoriello, Filomena c. Consorcio Bernaldes 1922 y otro" del 6/7/92 en Rev. J.A. del 3/1/96, pág. 62, nro. 32; íd. Colombo - Kiper, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Anotado y comentado, La Ley, III-171/2).

La lectura de la pieza de fs. 351 me lleva al convencimiento de que resulta insuficiente para ser considerada una verdadera expresión de agravios, por lo que propongo que se declaren desiertas las quejas de la parte demandada.

III.- Agravios de la parte actora a) Corresponde tratar en primer lugar las quejas relacionadas con el monto fijado por la a quo en concepto de alquiler.

Sostiene la actora que la suma de $480 mensuales que deberá abonar la demandada resulta desactualizada y escasa. Que el valor del bien utilizado como base para calcular el canon locativo fue efectuado en el 2002 y que, desde entonces y hasta la fecha de la sentencia, es de público y notorio el aumento del precio de los inmuebles y, por consiguiente, de los alquileres. Destaca que el perito arquitecto, en oportunidad de fundar su apelación por el monto regulado en concepto de honorarios (25 de agosto de 2006), hizo saber que el valor del inmueble ascendería a $ 253.270, lo que significa valuar en $1.100 el total del alquiler.

Si bien el nuevo monto estimado no se desprende de un dictamen pericial sino de los fundamentos de un recurso, no por ello pierde validez lo allí expuesto, pues la estimación fue efectuada por el profesional designado en autos. Por otro lado, el aumento del valor de las propiedades y de los alquileres es un hecho de público y notorio conocimiento y, como tal, exento de prueba.

Así las cosas, entiendo aceptables las quejas vertidas por la parte actora, por lo que corresponde determinar el monto real del canon locativo adeudado. Como es sabido, el Juez no está atado a cálculos matemáticos irreductibles cuando, como en este caso, se trata de estimar valores que son, por naturaleza, hipotéticos, y que están sujetos a diversas variables del mercado -sea en más o sea en menos- dentro de pautas razonables (CNCiv. Sala F, "Baltown Corporation SA c. Cortés, Ana María s/división de condominio", del 21/08/2002, elDial - AA1239).

Por ello, el monto de $480 se aplicará durante el año 2002 y deberá requerirse, en la instancia de grado, que el perito determine el monto mensual promedio para cada uno de los años posteriores, a fin de que sobre esa base se practique la correspondiente liquidación.

b) La parte actora se agravia también de que se haya condenado a la demandada a abonar el 50% de los gastos de conservación del bien desde mayo de 1999. Sostiene que, de haberse podido alquilar el bien, esos gastos se hubiesen encontrado a cargo del inquilino. Que, por ello, el tener que cargar los condóminos con esas erogaciones, constituye un perjuicio que debe ser soportado por la demandada, de conformidad con lo establecido por el artículo 2691 del Código Civil. Indica que, de no haberse podido locar el bien, a la demandada le hubiese correspondido cargar con el 25% de los gastos de mantenimiento y conservación. En el caso, al haber hecho uso en forma exclusiva del inmueble, la requerida debe asumir ella el 100% de esas cargas. Indican que el porcentaje fijado por la a quo no resiste el menor análisis, careciendo de toda lógica, y que resulta contrario a lo establecido por el art. 2684 del Código Civil.

Cabe señalar que los gastos de servicios, impuestos y cargas que gravan la cosa común sólo podrán ser atribuidos a uno de los comuneros como contraprestación por el uso exclusivo del bien si existe un inequívoco acuerdo en tal sentido, pues ese uso exclusivo genera el derecho a la percepción de un canon más no a evitar el pago de gastos que gravitan sobre todos los condóminos en proporción a sus respectivas partes (Papaño, Ricardo José, en Kiper, Claudio (dir.), Código Civil Comentado. Doctrina-Jurisprudencia-Bibliografía. Derechos Reales, Rubinzal-Culzoni, T. II, págs. 195 y 199, y cita jurisprudencial). Así, como desde que se reconoce a favor del actor la fijación de un canon locativo, puede afirmarse que éste también goza de la compensación por el uso exclusivo del inmueble por la demandada, circunstancia que justifica durante este tiempo en el que ambos obtienen algún beneficio, uno con el uso del inmueble y otro con la compensación correspondiente, estimo que los pagos de impuestos y de expensas durante ese lapso deben ser compartidos (CNCiv. Sala F, "N., M. A. c. B., A. M. s/liquidación de sociedad conyugal", del 29/05/2008, elDial - AA490D).

En ese orden de cosas, resultan ciertas las quejas de la actora en cuanto a la incorrecta aplicación de la norma en la decisión adoptada en la anterior instancia, correspondiendo, en rigor de verdad, aumentar hasta el 75% el porcentaje de esos gastos que deberían cubrir los actores.

No obstante, la potestad decisoria de la Alzada está limitada por los agravios vertidos, regla que se plasma en el conocido aforismo tantum apellatum quantum devolutum, que se complementa con la prohibición de empeorar la situación en perjuicio del propio apelante sin recurso del adversario -prohibición de reformatio in Prius-. Por ello, propongo rechazar las quejas y confirmar lo decidido en la anterior instancia sobre el particular.

c) En cuanto a las quejas respecto del porcentaje en que fueran impuestas las costas, entiendo que este aspecto también deberá ser confirmado. Es que, de acuerdo a lo expuesto en el punto anterior, el reclamo respecto de los gastos de mantenimiento debería haber progresado únicamente en un 25% y no por el 100% reclamado. Tal como asumen los recurrentes, esa circunstancia justifica la distribución de las costas en proporción al éxito obtenido.

Del análisis de los planteos formulados, las oposiciones manifestadas y el resultado obtenido, entiendo razonable el porcentaje determinado en la anterior instancia, razón por la cual propongo su confirmación en esta alzada.

Por todo lo expuesto propongo modificar el quantum establecido en concepto de canon locativo, el cual se deberá determinar en la liquidación que se practique conforme a las pautas expuestas, confirmándose la sentencia de grado en todo lo demás que decide y fuera materia de agravios. Las costas de alzada, en atención al resultado de los planteos de las partes, sugiero que se impongan también en un 80% a cargo de la demandada y un 20% a cargo de la parte actora (art. 68, párrafo segundo del Código Procesal).

Los doctores Jorge Alberto Mayo y Jorge A. Giardulli por las consideraciones expuestas por el Dr. Kiper, adhieren al voto que antecede.

Visto, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide: Modificar el quantum establecido en concepto de canon locativo, el cual se deberá determinar en la liquidación que se practique conforme a las pautas expuestas, confirmando la sentencia de grado en todo lo demás que decide y fuera materia de agravios. Las costas de alzada, en atención al resultado de los planteos de las partes, se imponen también en un 80% a cargo de la demandada y un 20% a cargo de la parte actora (art. 68, párrafo segundo del Código Procesal). - Jorge Alberto Mayo. - Jorge A. Giardulli. - Claudio M. Kiper.