Tribunal: CAMARA CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Chubut
Fecha: 2006-10-03


En la ciudad de Comodoro Rivadavia, provincia del Chubut, a los tres días del mes de octubre del año dos mil seis, reunida en Acuerdo la Sala B de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial con asiento en la ciudad de Comodoro Rivadavia, con la presidencia de su titular Dra. Nélida Susana Melero y asistencia de las Sras. Juezas de Cámara Dra. Graciela Mercedes García Blanco, Dra. Marta Susana Reynoso de Roberts, Dra. Silvia N. Alonso de Ariet y del señor Juez de Cámara Dr. Fernando Nahuelanca, para dictar sentencia definitiva en estos autos caratulados:

"Y., D. c/ T. H.. S.R.L. s/ ORDINARIO", Expte. nro. 14.891/05, venidos del ex Juzgado Letrado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial nro. 3 actual nro. 2 (Expte. nro. 1549/02), y atento el resultado del sorteo establecido en el art. 268 del Código de Procedimientos Civil y Comercial (fs. 431) y autos de fs. 435/437 y fs. 449, correspondió el siguiente orden para la votación: Dra. Graciela Mercedes García Blanco, Dra. Nélida Susana Melero, Dra. Marta Susana Reynoso de Roberts, Dra. Silvia N. Alonso de Ariet y Dr. Fernando Nahuelanca.

Acto seguido se resolvió plantear y votar por su orden las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿Es justa la sentencia recurrida de fs. 366/371 vta.? y SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? A la primera cuestión la Dra. García Blanco dijo:

Viene a conocimiento de esta Alzada el presente pleito por apelación deducida por las partes actora y demandada a fs. 380 y fs. 385 y los honorarios de los profesionales actuantes (fs. 380, 386/88 y 390) contra la sentencia definitiva nro. 141/04 (fs. 366/71 vta.).

La sentencia atacada hizo lugar parcialmente a la demanda condenando a T. H.. SRL a abonar al Sr.. D. Y. la suma de dólares estadounidenses 30.000, con más intereses y costas, rechazó el planteo de inconstitucionalidad del Decreto nro. 214/01 del Estado Nacional.

1. Expresión de agravios de la demandada fs. 398/411:

Según el apelante arriba a la sentencia el Aquo por una equívoca interpretación de los hechos y de la prueba, tuvo por acreditado que la actora había abonado a la demandada la suma de dólares 165.000 al momento de formalizar la escritura nro. 261.

Afirma que arribó a esa conclusión por la insuficiente valoración de la prueba confesional de la demandada y la documental la escritura publica nro. 261, señalando que la cedente Sra. S. no abonó esa suma sino dólares 80.000 y 35.000, detalla la escritura pública.

Inversión de la carga de la prueba. Sostiene el Aquo que no acreditó la falta de pago del precio de la cedente Sra. S. transgrediendo el principio del art.377 del código ritual y el sistema de la carga dinámica de la prueba, detallando que fue la cedente quien no acredito el pago del precio de las unidades complementarias. Transcribe doctrina y jurisprudencia que hace a sus afirmaciones.

El juez de grado decidió extra petita al condenar por daños y perjuicios por un incumplimiento contractual no pedido y que no fue probado ni la existencia ni magnitud del daño, detalla los dichos del escrito de inicio, también citando doctrina, legislación y jurisprudencia. Concluye haciendo reservas del caso federal y recurrir a la Corte Interamericana de Derechos Humanos.

Son atacados los honorarios regulados a la parte actora por altos a fs. 389.

2. Agravios de la actora (fs. 412/423):

Se agravia del monto del proceso, que limitó al reclamo intimación por carta documento del 11 de marzo de 2002 que transcribe, sosteniendo que prescindió el Aquo del contexto y lo que reclamó en la demanda dólares 50.000. Objeta los intereses y la pesificación porque reclamó en pesos, conserva el crédito en dólares invocando la inconstitucional del Dto. 214/02. Seguidamente se encuentra el escrito que retruca los agravios de la demandada.

3. A fs. 380 luce el memorial de agravios del letrado de la parte actora quien sostiene que la regulación de los mismos es baja, se estableció en un 11,66% del capital condenado resultado inferior a lo establecido en la ley arancelaria. Con argumentos similares y por los mismos motivos los abogados de la parte demandada se alzan también contra la sentencia definitiva a fs. 386/88.

Análisis de las cuestiones:

A los fines de una mejor comprensión de las cuestiones he de retrotraerme al inicio del pleito, las posiciones de las partes, y efectuaré el tratamiento conjunto de los agravios.

Demanda el Sr. D. Y. por dólares 50.000 con la documental acompañada como cesionario de los derechos de E. S. emergentes del boleto de compraventa suscripto en abril de 1995 entre el cedente y el demandado y cuenta en la demanda la siguiente historia como parte del título Hechos:

La Sra. E. S. compro a T. H.. SRL por dólares 170.000 en junio de 1995 UF.. y complementaria Baulera y Cochera (acompañó el boleto que detalle ut supra) entregó 50000 y el resto en cuotas cuatrimestrales de 60000 (dos) para lo que sacó un préstamo hipotecario de dólares 80.000, todo ello surge de la escritura 261 del mes de mayo o marzo (no se lee) de 1997.

Ello es parcialmente coincidente con lo dicho en la escritura nro.170 de la cual se desprende que E. S. era propietaria de la UF.. adquirida a T. H.. SRL, que no tenía hipotecas en junio del 2000 cuando transfirió a P. F..

Agregada a fs.108 la escritura 261 del año 1997 de la cual se tiene establecida la compra del inmueble consistente en el departamento por un precio de u$s115.000 pagaderos u$s 35.000 en forma previa al acto por E. S. y u$s 80.000 en ese acto cancelándose el precio seguidamente surge la hipoteca sobre el bien por el préstamo del último pago.

Dice que no lo advirtió, que reclamó a la empresa T. y estos no se avinieron a reparar la situación.

"Es condición de validez de los pronunciamientos judiciales que ellos sean fundados y constituyan derivación razonada del derecho vigente con aplicación a las circunstancias comprobadas de la causa, así como que ellos tomen debidamente en cuenta las alegaciones decisivas formuladas por las partes (Fallos 303:1148).

Si bien la ley procesal impone a los jueces la consideración por separado de las cuestiones planteadas, el juez sólo está obligado a considerar aquellas que a su criterio tengan relevancia en la solución a dar al asunto (art. 273, inc.5° C.P.C.C.).

En este sentido, "los jueces no están obligados a seguir a las partes en todas sus alegaciones y argumentos. Basta con que se hagan cargo de aquellos que sean conducentes a la decisión del litigio" (Fallos 228:279; 243:563; 247:202; etc.).

Asimismo, "el hecho de que los jueces no se pronuncien en forma expresa sobre la cuestión no constituye una anomalía que afecta la validez del pronunciamiento, si del contexto general del mismo resulta claro que aquélla ha sido resuelta en forma implícita" (Fallos 241:365; 244:304, etc.) ("CAMPERO RAUL DEL VALLE c/ CESCA H.. s/ INDEMNIZACION POR ANTIGUEDAD, ETC. (REC.Q. p/ CASAC.DENEG.PROM P/ACTORA)" CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 22/09/1994, Citar: elDial BB1E66).

Bajo tales premisas, he de dejar sentado que demanda el actor, quien se subrogó en los derechos patrimoniales de M. E. S. a fs. 48 en el capítulo "Resarcimientos" "conforme los hechos relatados, T. H. SRL debe indemnizar al actor en su condición de cesionario de los derechos creditorios de la Sra. S., a raíz del incumplimiento del boleto de compraventa celebrado con fecha 3 de abril de 1995.

Como dijéramos allí se comprometió en venta a favor de la cedente la unidad funcional nro. .. y la unidad complementaria compuesta por cochera y baulera siempre del edificio T. .., sito en calle R. ..., ciudad".

Agregando que no cumplió la palabra empeñada, no escrituró, vendiendo por segunda vez el inmueble, y seguidamente detalla, que le corresponden además los daños y perjuicios.

El boleto de compraventa en cuestión de fecha 1995 da cuenta del precio y como seña leyéndose en la cláusula segunda que se otorgará recibo de ley por la suma parcial de dólares 50.000, restando dos cuotas cuatrimestrales iguales de u$s60.000 cuyo vencimiento la última era en diciembre 30 de 1995.

No existen constancias que se hubieran pagado las restantes cuotas es decir se cancelara el precio conforme lo pactado, ni tampoco se acompañó el recibo por los cincuenta mil dólares que se pagaban en el acto de suscribir el boleto, no obstante la Sra. S. (cedente) escritura sin demandar un año y medio después la unidad .. por escritura publica nro.170.

Por lo que encuentro que el boleto de compraventa no describe las unidades complementarias, se demostró en el curso del pleito que la actora pagaba expensas comunes por dos unidades complementarias y según el boleto en cuestión el demandado entregó la posesión de lo vendido pero niega al contestar demanda que la tenencia de las unidades complementarias sea a título de propiedad.

Cabe recordar que para reclamar para un incumplimiento contractual, debe demostrarse el cumplimiento propio, lo que no ocurrió, ni tampoco que se haya intimado con el alcance y en el término del art. 1204 del Código Civil. Dice la actora no advertir en el momento de la escritura pública las omisiones incurridas, en síntesis no se dio cuenta que compraba menos cosas inmuebles.

Con estas premisas adelanto que no puede prosperar la demanda, toda vez que la Sra. S. no intimó cumplimiento de las prestaciones a cargo del vendedor, no acreditó el pago de las dos cuotas faltantes pactadas en el boleto de compraventa, y además escrituró por menos, lo que lleva consigo la efectiva aplicación de la teoría de los actos propios.

En otras oportunidades he dicho que la conducta de las partes judicial y extrajudicial debe considerarse, la señora S. afirma haber pagado las sumas del boleto de compraventa y aun habiendo cancelado la deuda no intimo para escriturar y al hacerlo fue por un precio diverso.

Extraña sobremanera que quien abona sumas de dinero tan importantes (a ojos de quien suscribe) por bienes que son tan apreciados en esta sociedad como son los inmuebles, y digo esto porque es de suma importancia la idea de propiedad de una casa desde un punto de vista cultural y social, algo receptado incluso por el derecho que regulado la compraventa de inmuebles en particular, no solo no haya tomado precauciones mínimas como reclamar y guardar recibos, leer la escritura traslativa de dominio, o lo que es más grave aun, leída que fue no haber prestado atención a la lectura del escribano fs.116.

Incide en la decisión la circunstancia de determinar si S. tiene o no algún derecho creditorio emergente del boleto de compraventa suscripto en abril de 1995 contra la sociedad T. H. y por lo que he detallado, se le entrego la posesión en el acto de suscribirse el mismo de un departamento y unidades complementarias, no hay recibo de pago por la suma que dice se paga en ese acto, ni por las siguientes pactadas, es decir la Sra. S. no acreditó el cumplimiento de las prestaciones a su cargo, suscribiendo voluntaria y libremente la escritura traslativa de dominio por el mismo departamento sin las unidades complementarias y por un precio diverso al convenido (fs. 109).

Si el boleto de compraventa es la promesa de escriturar el inmueble que no tiene ningún tipo de formalidad, que puede incluso ser verbal y no se acreditó el pago del precio arribo a la conclusión que el mismo se extinguió cuando se escrituró aun por otro importe que no era el pactado y por la unidad parcial sin las complementarias, toda vez que se guardó silencio respecto de las sumas consignadas en la escritura publica, y de las unidades que se transferían y en ningún momento posterior al supuesto pago previsto en el boleto se intimo el cumplimiento para escriturar teniendo facultades de requerirlo.

Al decir del profesor Borda "la escritura no es para ellas (las partes compradorvendedor) el paso previo que les permitirá exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas, sino el cumplimiento mismo, como que a partir de su otorgamiento se habrá operado la transferencia del dominio" (GABorda "Tratado de derecho Civil", Contratos I, pág. 376, Abeledo Perrot79).

Sintetizando, el boleto no tiene una forma establecida por la ley implica siguiendo a dicho autor que comprador y vendedor tuvieron en mira la cosa y el precio, no es esencial para la perfección del contrato de compraventa que es consensual (art.1140 del CC), y por último requiere intimación de cumplimiento, lo que no hizo la señora S. en su oportunidad se avino y perfeccionó la venta con la escritura traslativa, lo que me lleva a pensar, que al no haber reclamado la escritura en tiempo, no acreditar pagos consensuó con el demandado luego de celebrar el boleto. Por otra parte no cedió el boleto de compraventa porque había quedado extinguido con la escritura, sino derechos emergentes del mismo los que a mi modo de ver son inexistentes al haberse extinguido el boleto.

El boleto de compraventa da derecho al comprador a exigir la escritura traslativa de dominio, previa intimación (art.509 del CC) al vendedor renuente, y los daños y perjuicios emergente de dicho incumplimiento.

El boleto de compraventa en cuestión fue sustituido como lógica consecuencia por la escritura traslativa de dominio que si bien no resulta ser íntegramente un reflejo de lo pactado en el boleto no hubo disconformidad de las partes, lo que me lleva a creer que dicho instrumento previo a la escritura se ha extinguido y prevalece esta ultima en los términos que surgen del documento, por lo tanto mal pudiendo trasmitirse o cederse derecho mayor o mejor del que se tiene (art. 1458, art.3270 del CC).

Estos motivos me inducen a modificar la sentencia y desestimar la demanda.

Atento lo decidido, carece de virtualidad jurídica expedirse sobre los agravios del actor.

Las costas de primera instancia se readecuarán en cuanto a la imposición y a la regulación de los honorarios profesionales por imposición del art.279 del CPCCCh, por lo que carece de virtualidad jurídica expedirse sobre las apelaciones de honorarias impetradas.

Las costas de la instancia de grado y de la Alzada se imponen al actor conforme principio objetivo de la derrota (art.68 del CPCCCh) difiriendo la regulación de los honorarios de los profesionales actuantes para el momento del Acuerdo.

A la segunda cuestión la Dra. García Blanco dijo:

Por lo expuesto esta vocalía propone:

1. Receptar los agravios de la demandada, revocar la sentencia venida en crisis desestimando la demanda incoada por D. Y. contra T. H.. SRL.

2. Por carecer de virtualidad jurídica, no tratar los recursos sobre honorarios.

3. Costas de ambas instancias a la parte actora difiriendo la regulación de honorarios profesionales al momento del Acuerdo.

A la primera cuestión Dra. Melero dijo:

I. Considerando que, a tenor de la exigencia del art. 169 de la Constitución de la Provincia del Chubut es innecesaria la repetición de los argumentos formulados por las partes en cada uno de los votos de la Alzada, razón por la cual a fin de evitar reiteraciones estériles que afectan los principios de celeridad y concentración procesal y resultando de quien vota en primer término la síntesis suficiente del caso traído a decisión, a la misma me remito.

I.A) Presentan los agravios contra la sentencia ambas partes.

I.A1) La apelante demandada expone sus argumentos recursitos a fs. 398/411 vta., los que fueran contestados por la contraria a fs. 426/428.

La recurrente demandada, en concreto, basa su apelación en:

a) la equívoca interpretación de los hechos y pruebas rendidas en autos al computar los pagos presuntamente efectuados por la cedente de la actora a su parte (fs. 399/401) b) la indebida inversión de la carga de la prueba al sostener que la demandada no acreditó la falta de pago del precio incurrida por la cedente de la accionante: a) el principio establecido en el art. 377 del CPCCCh (fs. 402/ 405vta.) y b) El sistema de la carga probatoria dinámica (fs. 405vta./407) y c) la palmaria violación del principio de congruencia al fallar extra petita: a) El concepto no reclamado (fs. 407408vta); b) la ausencia de alegación y prueba del daño (fs. 408vta./410) y c) La cuantía de los supuestos daños (410/411).

I.A2) La apelante actora expresa sus agravios a fs. 412/423 los que fueran contestado por la accionada a fs. 426/428,fundando su disconformidad en:

a) la determinación del monto resarcitorio (fs. 413vta./415vta), b) intereses (fs. 416), c) pesificación (416vta.), d) conservación del crédito en dólares inconstitucionalidad del Decreto de Necesidad y Urgencia nro. 124/92, arts. 1, 2, 4, 9, y 10 (416 vta./419).

e) Afectación de los principio y derechos constitucionales de razonabilidad, propiedad, seguridad y legalidad (fs. 419/421), f) Irretroactividad de la leyes y derechos adquiridos (fs. 421/422), g) Omisión de aplicar el C.E.R. (fs.422) y h) Valoración de la conducta de las partes (422/vta.).

I.A3) Con el fin de clarificar los principios rectores sobre los cuales he de basar la decisión del presente caso inicio mi voto con las siguientes premisas, atinentes a los agravios de la parte apelante demandada (fs 399/401, 410/411) y la parte recurrente actora (fs. 413vta./415vta, 422/vta.) por su vinculación temática.

El art. 1198 del Código Civil dispone en su primer párrafo que: "Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión".

En cuanto a la ejecución del contrato de buena fe, la doctrina determina (conf. Dr. Atilio Aníbal Alterini en su obra "Contratos Civiles Comerciales de consumo Teoría General", Edit. Abeledo Perrot año 1999, pág. 33), claramente que el cumplimiento debe ser llevado a cabo de buena fe.

En esto también influye el criterio de verosimilitud respecto de lo que las partes quisieron y entendieron al celebrar el contrato art. 1198 del Código Civil, debiendo tal deber de corrección pesar tanto sobre quien realiza la prestación como sobre quién debe recibirla (aut. cit., ob.cit. pág. 35).

En su obra "La buena fe en la ejecución de los contratos" la Dra. Aída Kemelmajer de Carlucci (Edit. "En Responsabilidad Contractual II, págs 211/279. Rubinzal Culzoni, afirma que la misma es el elemento éticosocial del orden jurídico, pues se basa en la idea de que la convivencia pacífica y próspera de personas en una comunidad donde la falta de cohesión no es posible sin que la confianza dispensada, al menos en general, no sea defraudada.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación, en autos "Martinelli y Otros c/ Coplinco" 16/12/93; T y S.S., ha dispuesto que el principio cardinal de la buena fe informa y fundamenta todo nuestro ordenamiento jurídico, tanto público como privado, al enraizarlo en las más sólidas tradiciones éticas y sociales de nuestra cultura.

Unas de las derivaciones es la que puede formularse como el derecho de todo ciudadano a la veracidad ajena y al comportamiento leal y coherente de los otros, sean éstos particulares o el propio estado. Y aquí resulta útil citar a Guardini, quien ha explicado que la verdad no solo dice sino que también actúa, pues también se puede mentir con acciones, actitudes y gestos, si parecen expresar algo que no es. De ahí que el actuar contradictorio que trasunta deslealtad resulte descalificado por el Derecho".

En sentido coincidente, un tribunal argentino ha resuelto que: "cuando la ley habla de buena fe se refiere a un concepto y a un criterio valorativo que no está forjado por el Derecho, sino que el Derecho asume y recibe de la conciencia social, de la conciencia ética de la sociedad" (Cám 1era. de Apel. Civ. y Com e Mar del Plata, Sala I, 22/09/94, "F. SRL c/ C. S.").

En esta línea, el criterio de la corrección permite al juez intervenir en el reglamento contractual de modo de hacer posible la completa realización de la operación económica en las cuales las partes están interesadas y autoriza al juez a realizar una valoración de los intereses en juego de modo de formar una norma contractual adecuada a la finalidad del orden social perseguido por el ordenamiento, lo cual es concordante con lo expuesto acertadamente por el Dr. Rubén S. Gabriel Stiglitz y Rosana en "Reglas secundarias de conductas en Contratos, Teoría General, obra colectiva dirigida por Rubén Stiglitz, Depalma, Bs. As. 1990, T.I, pág.459 Stiglitz Que "Más allá de los deberes primarios de la prestaciones que específicamente corresponden al modelo contractual seleccionado por las partes, típicos o atípicos, los que son propios y estrictamente los que corresponden al tipo elegido, existen reglas secundarias de conducta y deberes accesorios a los principales que pactados o no, constituyen contenido de la obligación".

En dicho sentido se ha expedido la jurisprudencia (conf. crit. Cám.Nac. Com., Sala B, 28/08/95, "O. C. D. S. c/ D. i. C. D. S.", L. L. 1996A539).

Es entendimiento de la suscripta siguiendo los lineamientos del Dr. Atilio Aníbal Alterini en su obra "Contratos Civiles Comerciales de consumo Teoría General", Edit. Abeledo Perrot año 1999, pág. 91) que en lo atinente a los alcances de los poderes del juez en materia contractual después de citar la frase del distinguido maestro Dr. Augusto Mario Morello en cuanto a que "Los jueces no pueden ser fugitivos de la realidad", sugiere que al decidir sobre la interpretación, la integración, la ejecución, la modificación o la extinción del contrato les incumbe una tarea de gran relevancia.

La sentencia no es una expresión neutral de técnica jurídica o de acierto lógico, sino que debe necesariamente tener un contenido, responder a una política jurídica: a tal fin, los jueces pueden más vale deben aplicar todos los criterios axiológicos de moral y buena fe.

Es importante destacar que se ha resuelto también que: "una de las consecuencias del deber de obrar y de ejercitar los derechos de buena fe es la exigencia de un comportamiento coherente, según el cual, si una persona dentro de una relación jurídica ha suscitado con su conducta una confianza fundada en una determinada conducta futura, según el sentido objetivamente deducido de la conducta pasada, no debe defraudar la confianza suscitada con una situación incompatible con ella" (conf. crit.Cám.Nac.Fed.Civ y Com, sala I, 03/04/97, L.L.1997E811 y D.J. 19973541).

A la luz de dichos criterios y entrando a merituar el presente caso, advierto que ha llegado firme a esta instancia el relato que de los hechos ha efectuado el aquo a fs. 368 vta.

El aquo refiere que el día 03/04/95 se celebró entre la Sra. M. E. S. y T. H. SRL un compromiso de venta de inmueble (copia de fs. 34) mediante el cual T. prometía la venta de la Unidad Funcional nro. .. con las unidades complementarias "Q" y "T" (cochera y baulera, respectivamente), inmueble sito en calle R. ... .

El precio pactado fue de U$S170.000. de los cuales la compradora pagó en el acto la suma de dólares 50.000 al contado pudiendo la adquirente abonar el saldo de precio en dos cuotas cuatrimestrales de dólares 60.0000 cada una, con vencimiento la primera el día 30/08/95.

La venta se realizó con las unidades funcionales libres de toda deuda y/o gravámenes, con impuestos y tasas totalmente cancelados al día de la entrega de la posesión de lo vendido, dicha posesión se confirió en el mismo acto del contrato de compraventa y su escrituración debía realizarse una vez cancelado el saldo adeudado por la compradora.

He de notar que dichas unidades complementarias no fueron individualizadas correctamente en dicho boleto y sí emergen claramente en el Reglamento de Copropiedad y Administración "C. de P. E. T. .. Escritura nro. 41 del 20/01/94 (ver fs. 231vta y 232).

Vencidos dichos plazos ambas partes suscribieron la Escritura Pública nro. 261 (fs. 108/118 del 14/05/97) ante la escribana P. V., donde se vendía y transfería únicamente la unidad funcional nro. .. del Consorcio de Propietarios, determinando que en cuanto al saldo de precios dólares 80.000 existente en dicha oportunidad la compradora adquiría un préstamo hipotecario del Banco Q. S.A.

He aquí de observar que en dicha escritura a fs. 109 llamativamente se aclaró que las unidades complementarias no pueden ser objeto del dominio exclusivo sino por titulares de algunas de las unidades funcionales del edificio. Sobre este tema volveré hacer hincapié más adelante atento la importancia que para la dilucidación de la conducta de las partes ha de tener dicha circunstancia.

Con posterioridad de tal acto, tres años más tarde (fs. 43, escritura 219 del 23/07/01) la compradora decide celebrar un contrato de cesión de derechos a favor del Sr. D. A. Y. con respecto del contrato de compraventa celebrado con T. por la UH . .

Conjuntamente con las unidades complementaria cochera y Baulera. Ubicada una compradora para conjuntamente con las unidades complementarias se le ofrece en venta la Unidad Funcional nro .. del inmueble del Edificio de referencia conjuntamente con las unidades complementarias (fs. 27/28vta escritura 170 del 28/06/00), advirtiendo la Sra. S. en dicha oportunidad que tales unidades complementarias no estaban escrituradas a su favor por lo cual no podía disponer en venta de las mismas.

Ante dicha situación el Sr. Y. adquirió dichas unidades complementarias (fs. 29/31 escritura nro 171 del 28/06/00) por la suma de dólares 17.0000 al aquí demandado y mediante poder dado por T. H. SRL (fs. 32/33 escritura nro. 145 del 23/05/00) vendiéndoselas a la Sra. P. F. mediante escritura traslativa de dominio.

De las demás pruebas colectadas en autos emerge:

a)Confesional y reconocimiento de firmas del representante legal del demandado Sr. J. A. P.: (fs. 257) reconoce que:

1) 03/04/95 la Sra. S. adquirió de la demandada un departamento ubicado en el edificio de la calle Rawson ...;

2) el cual se identificaba como unidad funcional nro. ..;

3) que la actora adquirió junto con la unidad funcional nro. .. las unidades complementaria identificadas como letra Q (cochera) y otra T (baulera), respectivamente;

4)siendo destinadas a tal fin;

5) que la operación entre las partes se formalizó mediante boleto compraventa en la Escribanía Reigada, que en el acto se le exhibió;

6)que el precio de venta de las unidades funcionales nro. .. y sus complementaria "Q" y "T" se efectuó por la suma total de dólares estadounidenses ciento setenta mil (U$S 170.000);

7) que en el acto de la firma del boleto de compraventa se abonó la suma de U$S 50.000 al contado;

8) que posteriormente la Sra. S. abonó a la demandada la suma de pesos dólares U$S 35.000 a cuenta del precio pactado;

9) que la demandada entregó la posesión a la Sra. S. de las unidades funcionales y complementarias mencionados al firmar el boleto;

10) que las unidades complementarias solo pueden ser objeto de dominio exclusivo de los titulares de las unidades funcionales del edificio de la calle Rawson nro. ...;

11) que con fecha 14/05/97 se procedió a escriturar la unidad funcional nro: .. de la demandada a M. E. S. mediante escritura nro. 261, otorgada por la Notaria E. P. V.;

12) que la Sra. S. fue legítima poseedora en forma pacífica y continuada durante más de cinco años de las unidades complementarias adquiridas;

13) que Sr. D. Y. (Actor en autos) adquirió las unidades complementarias identificadas con las letras "Q" Y "T", según boleto que se le exhibe en el acto;

15) que el actor abonó a La demandada la suma de dólares estadounidenses diecisiete mil (U$$ 17.000.) con fecha 23/05/00 por la compra de las unidades complementarias Q y T;

16) que la demandada se negó a escriturar la venta de la cochera y la baulera a favor a de Sra. S.;

17) que ese mismo día la demandada le otorgó poder especial irrevocable para escriturar dichos inmuebles ubicados con Letra "Q" y "T" al actor y 18) que la demandada jamás rescindió el contrato de compraventa suscripto con la Sra. E. S. respecto de las unidades "Q" y "T".

Es dable aclarar que a la posición 12da. del pliego original el absolvente negó que la Sra. S. cancelara el precio de compra de las unidades complementarias y a la posición 1era. original del pliego de posiciones negó que la Sra. S. fuera la legítima poseedora en forma pacífica y continuada durante más de cinco años de las unidades complementarias adquiridas.

b) Confesional del actor Sr. D. A. Y. (fs. 313):

1) desconoció que con fecha 23/07/03 (en realidad fue el día 23/07/01 fs. 43 escritura 219) que cuando la Sra. S. le efectuara a su favor la cesión del inmueble el absolvente éste tuviera conocimiento que las unidades complementaria cochera y baulera se hallaran totalmente impagas por la cedente;

2) reconoció que con fecha 23/05/00 el absolvente le compró a la demandada las unidades complementarias, 3) negó que el día 23/07/01 fecha de la cesión de la Sra. M. E. S. efectuara a su favor él tenía conocimiento de que las unidades complementarias identificadas como cochera letra "Q", polígono 0007 y letra "T", polígono 1101,adquiridas mediante la Sra. S. se encontraban incluidas en el Boleto de Compraventa del 03/04/1995 suscripta entre S. y la demandada);

4) negó que la unidades complementarias de la compraventa del 03/04/95 suscripta por la demandada y la Sra. S. el tuviera conocimiento que las unidades complementarias adquiridas mediante la misma se encontraban excluidas de la Escritura Pública nro. 261 del 14/05/97 por la cual la demandada transfirió a la Sra. S. el dominio del departamento individualizado como unidad funcional no. .., integrada por el polígono 0401, .. piso del C. de P. E. T. .., sito en la calle R. .../... de esta ciudad;

d) Prueba informativa prestada por la Sra. S. B. P. Administradora del Consorcio E. T. .. (fs. 225) donde expresa que la Sra. M. E. S. usufructuó la cochera identificada con la letra "Q" y la baulera identificada con la letra "T", ambas pertenecientes a la Unidad Funcional nro. ..

En el período regular comprendido entre mayo de 1995 a octubre de 1999 inclusive, en cuanto al pago regular de expensas informa que en el mes de enero del 2000 esa administración percibió los pagos de las expensas del mes de enero de 1999 hasta octubre de 1999 inclusive.

Aclara que conforme el Reglamento de Copropiedad del edificio la unidad funcional nro. .. (dpto .. "..") integrada por el polígono 0401 tiene un porcentual de domino del 4,25% la unidad complementaria "T" (baulera) integrada por el polígono 1121 tiene un porcentual de domino de 0,21% y la unidad complementaria "Q" (cochera) integrada por el polígono 0007 tiene un porcentual de dominio de 0,34%. Dicho informe es fidedigno conforme las constancias que agrega. fs. 132/224 vta.) d) Testimonial M. E. S. testimonial a la que valoró ya que sus respuestas son concordantes y veraces con la restantes prueba merituadas y así lo entendió la demandada a fs. 78 de su conteste (fs. 272/vta. contestación a 4ta, a 11era. pregunta y contestación a la 1era. a 4ta.repregunta) habitó el departamento y usó la baulera y la cochera, abonando los impuestos y expensas a los tres inmuebles, departamentos, cochera y baulera, anexo al mismo; explicita que en el año 1995 cuando realiza el boleto de compraventa en la escribanía R., abona U$S 50.000, luego pago otros U$S 50.000 más en la oficina de la demandada en el Barrio I. (circunstancia que luego aclara como errónea a fs. 345), luego U$S 35.000 más, y además el préstamo que sacó del banco que eran U$S 80.000; entiende que en la escritura no se incluyó las unidades complementarias por descuido de la escribana; que advirtió que no estaban incluidos cuando hizo la transferencia del departamento; que habitó el departamento desde 1995 a 1999, que luego de escriturado el departamento en el año 1997 la demandada nunca le reclamó el pago de alguna diferencia por la venta de dicho inmueble; que la demandada le otorgó los recibos correspondientes a los pagos de las sumas de U$S 50.000 y U$S 30.000, obrando los mismos en su poder; que dichos pagos fueron realizados en efectivo y en dólares, siendo la procedencia de los recursos económicos con los que efectuó los pagos en la venta de otra propiedad que tenía en Barrio P. .

Advierto, asimismo, que en sus ptos. 16 y 17 de su contestación de demanda (fs. 75 vta) la parte apelante demandada se limita a sostener que al no haber abonado la totalidad del precio la Sra. S. y no haberse escriturado las unidades complementarias a su nombre fue evidente que la misma jamás adquirió aquéllas y, por ende, jamás pudo transferir derecho alguno sobre o vinculadas, sin embargo a reglón seguido reconoce que la Sra. S. le notificó con fecha 08/08/01 mediante la Carta Documento CD 32.390.904.4 Ar (conf. doc. reservada por Secretaría de esta Cámara de Apelaciones nro. 26 del 23/03/05) la cesión a favor del Sr. Y. pero omitió referir que del contenido de la misma dicha persona le peticiona no solamente los derechos sobre la unidad funcional nro. .. sino también las unidades complementarias que eran la cochera y la baulera.

Dicha comunicación jamás fue contestada por la aquí demandada, limitándose a responder mediante CD nro 31.830.781 5 AR a la Carta Documento enviada por el Sr. Y. el día 11/03/02./fs. 76/vta.).

La circunstancia apuntada hace aplicable el criterio jurisprudencial determina que "Si bien es cierto que el silencio, como principio general no implica confesión, Art. 919 del Cod. Civil, también lo es que si lo entraña en casos en que la buena fe impone la necesidad de expedirse en uno u otro sentido, como el de autos, en que con motivo de una relación comercial que hubo entre partes. El silencio, en tal situación puede ser tomado como reconocimiento de la deuda.

El hombre de negocios se mueve en una atmósfera en que domina la buena fe y la buena fe no tolera que nadie se atrinchere detrás de un silencio cuando su silencio pueda tener la apariencia exterior del consentimiento. Hay una obligación derivada de la buena fe con que deben ejecutarse los contratos (Art. 1197 del Código Civil) de expedirse en conformidad al negocio preexistente aceptando o rechazando lo informado por la contraparte.

El Herat, 918, Código Civil, determina la posibilidad de una interpretación amplia y por la buena fe del silencio; si entre las partes ya existían relaciones incontrovertibles, el silencio, la tolerancia y las actitudes omisas valen como manifestación de la voluntad, cuando el que calle puede y debe hablar y, sin embargo, no lo hace" (Sentencia nro 63 "H. S.A. c/ D. P. Abreviado" Cámara 8ª de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba 22/05/2001; elDial AA8AD).

Advierto, a mayor abundamiento, que la parte apelante actora desistió de la testimonial de la Dra. P. F. (fs. 261/262) la que hubiera sido importante producirla atento la intervención que en los hechos suscitados en esta causa ella detentó.

De la valoración de la pericial contable (fs. 333/336) a la que merituó ya que la impugnación interpuesta por la demandada (fs. 340/341), no individualiza los desaciertos concretos de las mismas, de dicho informe pericial emerge claramente que los libros de comercio de la demandada no son llevados en la forma y requisitos prescriptos en la formativa legal, surgiendo que el día 14/05/97, fecha en que se suscribió la compraventa del inmueble unidad funcional nro. .., se ha registrado en asiento nro. 7713 una operación de venta a favor de M. E. S. por un importe de $115.000, razón por la cual el argumento defensivo expuesto por la apelante demanda a fs. 400 carece de sustento real.

En concreto, estimo que A través de las probanzas de autos ha quedado plenamente acreditado que la Sra. S., cedente del actor, tuvo la posesión pacifica tanto de la unidad Funcional nro .. como las de las unidades complementaras "q" y "t", cochera y baulera, respectivamente habiendo abonado por el lapso de cinco (05) años los importes correspondientes a dichas unidades sin que la demandada ejerciera derecho alguno de reclamo de deudas por las mismas, situación altamente llamativa toda vez que ésta tiene por objeto de su empresa la construcción y venta de inmuebles, con lo cual la desidia apuntada no tiene justificación alguna teniendo en cuenta las modalidades del tráfico comercial a cuyo objeto se dedica la recurrente.

Los agravios expresado por tanto por la parte demandada (fs. 407/411vta.) como la parte apelante actora (fs. 414vta./416) se basan en la disconformidad del monto de condena determinado por el Aquo.

En autos, la actora en su demandada (fs. 45) determina como objeto (pto. II) el cobro de la suma de dólares cincuenta mil (U$S 50.000) o lo que en más o en menos resulte de la prueba con más los intereses.

El aquo a fs. 371 (pto. IV, párr. 12do.) decidió que habiendo acercado las partes parámetros para determinar cuál era el valor real de las unidades complementarias, la demandada deberá abonar al actor la suma de pesos treinta mil ($30.000), fundado en que dicha suma fue la oportunamente reclamada y por haber entendido el actor que la misma era comprensiva del resarcimiento por incumplimiento de contrato de parte de la accionada, al no escriturar a favor de la Sra. S. las unidades complementarias.

En cuanto a la temáticas planteadas por la demandada apelante (fs. 407/411 Decisión extra petita) son contestes tanto la doctrina como la jurisprudencia que el monto de la demanda no actúa como tope indemnizatorio si lo pedido lo es con la salvedad de lo que "en más o en menos resulte de la prueba", no siendo por ello lesiva de las garantías constitucionales la sentencia que sobre la base de tal reserva acuerda una suma distinta de la reclamada (conf. crit. Morello Sosa Berizonce "Códigos Procesales de la Pcia. de Buenos Aires y de la Nación", tomo IIC, pág. 79/81; CSN, 25/2/75, La Ley 1975, v.B, p.382, entre otros).

Habrá de repararse, asimismo, que el hecho de que en principio se tomen en cuenta razones no alegadas por las partes, no significa que se haya violado el principio de congruencia, sino que tal proceder comporta el ejercicio legítimo de la facultad que tienen los jueces de apreciar y seleccionar los hechos y pruebas del caso que estimen más adecuada para la correcta solución del diferendo, con prescindencia de los fundamentos que enuncien las partes (CSJN, 18/12/80, "Fallos", v.302, p.1564).

La doctrina sobre la congruencia o no excelencia de los términos esenciales con que fueron articulados las pretensiones del litigio no resulta aplicable entonces. Cuando se trata del ejercicio por los jueces de la atribución que les compete conforme el principio "iura novit curia" (CSJN, 14/10/75, La Ley, 1976, v.A p.218; 16/12/80, La Ley, 1981, v.B, p.296).

En cuanto al monto resarcitorio el art. 165 del CPCCh autoriza expresamente al juez a fijar el importe del crédito o del perjuicio económico reclamados siempre que su existencia esté legalmente comprobado en autos se decidió la existencia de daño, aunque no resultare justificado su monto.

En este sentido han decidido la doctrina y jurisprudencia versada en la materia que: "Probado el daño, el monto de la indemnización ha sido diferido por la ley al soberano criterio del juez y éste a falta de pautas concretas resultantes de las constancias de autos ha de remitirse a sus propias máximas de experiencia (conf. aut. cit, ob.cit., tomo IIC; pág. 134).

De la lectura y análisis de la línea argumental expuesta por el sentenciante a fs. 370 vta./371 se advierte que el mismo ha fijado el monto de resarcimiento razonable, prudencial, equitativo, realistas e integral.

En cuanto al agravio sobre el curso de intereses interpuestos por la apelante demandada, siendo que son contestes la doctrina y jurisprudencia en que: "En cuanto a los intereses punitorios son debidos en razón de la privación al acreedor de un capital que el deudor no tiene derecho a retener para sí.

Se impone a título de sanción, como consecuencia de la responsabilidad en que ha incurrido el deudor moroso y su cómputo empieza a partir de la fecha en que se configuró la mora del obligado (conf. crit. Llambías J. "Tratado de derecho civil Obligaciones; Cám. 2da., Sala I, La Plata, causa B56.732, reg. int. 353/84: SCBA, DJBA, v.106, p.218, entre otros), criterios éstos por los cuales cabe rechazar dichos agravios y determinar en coincidencia con lo dispuesto por el aquo a fs. 371 que los mismo corren a partir del 11/03/02 (conf. CD 32406.874 8 Ar).

En lo atinente a los demás agravios expuestos por el apelante actor (fs. 416/422) sobre la pesificación, conservación del crédito en dólares Inconstitucionalidad de Dto. de Necesidad y Urgencia nro. 124/02, arts. 1, 2, 4, 9 y 10), afectación a los principios y derechos constitucionales de razonabilidad, propiedad, seguridad y legalidad y la irretroactividad de las leyes y derechos adquiridos y aplicación del CER.

Precisamente el Aquo, a fs. 370/371 rechaza el planteamiento de inconstitucionalidad de tales normas.

Cabe en este estadio, puntualizar que quien aquí vota coincide en forma total con el criterio expuesto por el Dr. Daniel Caneo en autos caratulados". "A., H. R. c/ C., M. s/ Juicio Sumario (Consignación)", Expte. nro. 13.484/03 del 11/06/03, sent. def. 39) en el entendimiento que los argumentos expuestos por el mismo son de notoria trascendencia. Dicha entelequia ha sido seguida también por la Dra. Highton de Nolasco en autos: "A., C. A. v. R. A. V." (CNCiv, Sala F. 2004 Lexis Nexos Jurisprudencia Argentina , pág. 42).

La cuestión controvertida se refiere a obligación originada en contrato de compraventa de un inmueble celebrado entre particulares y no vinculada al sistema financiero, es decir que ambas partes se encuentran en igualdad de condiciones (no hay parte "fuerte" y parte "débil" como en el supuesto de obligaciones vinculadas al sistema financiero).

Desde esa perspectiva no puede decirse entonces que el derecho de propiedad afectado, con la emergencia pública en materia social, económica, administrativa, financiera y cambiaria, declarada por el art. 1° de la ley 25.561, sea solamente el del actor acreedor.

Del análisis de la cesión del inmueble efectuada por la Sra. S. al Sr. Y. emerge que la misma fue realizada el día 23/07/01 (fs. 43/vta.) y el boleto de compraventa que acuerdan entre el Sr. V. T. y el Sr. D. A. Y. por la cochera y la baulera es del 23/05/00 (fs. 35/36) mientras que la emergencia antes referida aconteció en diciembre del año 2001 y fue declarada por el poder político en enero del año 2002.

Tampoco es un dato menor, que a la fecha de la suscripción de la compraventa del inmueble desde todos los ángulos posibles el poder político afirmaba la persistencia de la convertibilidad pesodólar uno a uno (un peso = un dólar) y desde la ley n° 25.445 hasta tanto un euro de la Unión Europea cotizara a un dólar estadounidense y en tal caso lo sería en la paridad un peso por el promedio simple de un dólar y un euro (cotización tipo vendedor de euros en dólares estadounidenses en el mercado de Londres).

En la misma dirección y con la misma finalidad, a fines de septiembre del año 2001 se declara la intangibilidad de todos los depósitos captados por las entidades financieras autorizadas para funcionar por el BCRA (ley n° 25.466).

Era entonces totalmente imprevisible desde la ley afirmar que la paridad entre el peso y el dólar estadounidense fuera a variar en la forma que lo hizo en enero del año 2002.

En dicho marco y retomando lo afirmado ut supra, no cabe ninguna duda que los afectados no fueron solamente, refiriendo concretamente a obligaciones pactadas entre particulares, aquellos que habían cumplido con la obligación, porque en casos como el de autos, al deudor a plazo no vencido el cumplimiento de la obligación originalmente asumida le significa una erogación sustancialmente mayor, que indudablemente también tiene incidencia en su patrimonio y derecho de propiedad igualmente protegido (que en el caso del acreedor) por el art. 17 de la CN.

Con certeza se ha dicho que "no hay duda de que, una vez asumido el constitucionalismo social y tomadas en cuenta las normas incorporadas a la Constitución por la reforma de 1994, se incrementan las posibles limitaciones razonables a la propiedad...

Subyace la apelación al sistema axiológico integral de la constitución que, sin mención expresamente calificativa, diagrama un orden social y económico justo, con igualdad real de oportunidades y de trato, tendientes a asegurar el debido marco social para la libertad de empresa, de contratar, de trabajar, de consumir, de comerciar y ejercer industria, de iniciativa privada, de mercado y de competencia.

Todas las conexiones posibles con el derecho de propiedad en este ámbito anexan limitaciones razonables a la propiedad" (Bidart Campos, "Tratado Elemental de Derecho Constitucional Argentino", T. IB, págs. 374/375, nueva ed. amp. y act. a 20002001 "Ediar").

Es entonces el Juez quién otro puede hacerlo, el que debe resolver el conflicto creado con la emergencia, entre quien se considera con derecho a ser satisfecho con dólares o suficiente moneda argentina a la paridad con éste a la fecha del cumplimiento efectivo de la obligación y aquel otro que confió (no podía ser de otro modo en un estado de derecho) en la legislación vigente que le aseguraba su derecho a liberarse del pago a una determinada paridad pesodólar o dentro de una previsible flotación previamente asegurada.

Y es el art. 11 de la ley 25.561, el que expresamente dispone que son las partes quienes deben negociar la reestructuración de sus obligaciones recíprocas dentro de determinado principio y plazo y de no mediar acuerdo es la Justicia quien debe dirimir sus diferencias.

En consecuencia, no puede entenderse que dicha norma afecte el principio constitucional del derecho de propiedad o que resulte violatoria del art. 28 de la CN, puesto que lo por aquella dispuesto es razonable ya que no altera los principios, garantías y derechos reconocidos por ésta última.

En igual sentido, bien ha sostenido el Dr. Krause (integrante de C1°CC San Isidro, sala II, en autos "I. Y. SA c/F., R. A.", ED 199126): "Si bien es cierto también que la devaluación del peso que afecta las deudas que fueron denominadas en dólares, en los términos de la conversión dispuesta, perjudica, en principio a los acreedores que por mandato de la ley deberán recibir moneda argentina, la quita o disminución cuya real dimensión se verá al momento del pago, no es definitiva al permitirse, en el marco de lo dispuesto por el art. 8° del decreto 214/02, requerir un reajuste equitativo del precio.

Aunque ello pareciera estar referido a los contratos bilaterales onerosos, también es dirigido a los unilaterales (mutuo oneroso o gratuito), y en cada caso en particular, los jueces determinarán, conforme los principios de la justicia distributiva y de la equidad, la solución justa y la adecuación de las prestaciones; pueden darse diversas circunstancias que indiquen una distribución del mayor valor del crédito entre los contratantes de acuerdo a las circunstancias particulares de cada caso.

Así entonces, la limitada pérdida del valor adquisitivo del crédito convertido por parte del acreedor y la transitoriedad de tal pérdida dada la posibilidad, en última instancia, de un reajuste de su crédito por aquel mecanismo, lleva a considerar que tales limitaciones, en el marco de la emergencia económica actual, no violentan la Constitución en orden a lo dispuesto por sus arts. 14, 15, 16, 17 y 28".

Coincidentemente se ha sostenido: "Si bien no cabe juzgar la conveniencia o la política económica tenida en mira por las leyes sobre emergencia económica, puede decirse si su aplicación concreta conduce a situaciones injustas o disvaliosas, recurriendo en su caso a la aplicación del principio del esfuerzo compartido (ley 25.561, art. 11).

Esta pauta en definitiva se funda en la equidad, principio general del derecho que inspira la totalidad del ordenamiento jurídico" (CNCIV, sala F, 27/12/02, "T., S. F. y otros c/ O. D. R. S.A. s/ Ejecución Hipotecaria"; elDial AE1A96).

Con fina agudeza, en forma concordante con las citas precedentes y de especial oportunidad y vigencia en el caso subexámine, siguiendo a J. W. T. y M. F. D. L. ("Apuntes sobre la acción autónoma de reajuste en los términos del art. 1198 del código civil") se ha sostenido que: "... no puede pasar inadvertido que la aplicación lisa y llana de los efectos de la declaración de inconstitucionalidad provocaría un gravamen altamente lesivo, también de índole patrimonial, a quien ha sido de igual manera extraño a la situación de crisis social, política, económica e inconstitucional que desembocó en el dictado de la legislación de emergencia.

Obligar al deudor a pagar la deuda en dólares tal como fue convenida, pasaría por alto elementos decisivos y de suma relevancia para hacer justicia en el caso concreto. No se trata de un deudor que no cumple porque no quiere hacerlo (art. 521 código civil) sino porque la alteración de las bases del negocio hicieron extremadamente gravosa la obligación asumida.

No puede soslayarse que cuando no se trata de un contrato de ejecución instantánea, sino diferida en el tiempo, este factor juega un rol fundamental aunque no estructural porque lo expone a la influencia de factores que inciden en el problema del riesgo contractual inicialmente asumido.

Se trata de examinarlo, entonces, como un proceso sensible a los cambios, circunstancia que exige de los jueces la máxima prudencia cuando se trata de expurgarlo de los efectos devastadores provocados por causas externas" (CNCIV, Sala G, 16/04/2003, "K., F. c/ M., F. J. y otro s/ ejecución hipotecaria"; elDial AE1A96).

Por lo hasta aquí expresado, se impone a la par del concluido rechazo de inconstitucionalidad del art. 11 de la ley 25.561, decidir de conformidad con éste último, cuál será la forma de dirimir las diferencias existentes entre las partes respecto al monto que en moneda argentina debe pagar la demandada deudora para cancelar la suma de pesos treinta mil ($30.000) con más los intereses desde el 11/03/02 a la tasa activa que percibe el Banco de la Nación Argentina para sus operaciones de descuentos a treinta (30)días.

Razón por la cual deviene entonces en abstracta la declaración sobre constitucionalidad del decreto del PEN 214/2002.

En cuanto a la forma de dirimir las diferencias existentes entre los dólares inicialmente pactados y la suma de moneda argentina que cancele los mismos, me adhiero a la fórmula aplicada por la ya mencionada Sala G de la CNCIV, en los también ya señalados mismos autos ("K. ..."), que acertadamente entiende que lo más adecuado y justo es "remitirse a las reglas del mercado y distribuir en qué medida ambas partes perjudicadas por igual, habrán de soportar la distorsión de la ecuación económica provocada por la fluctuación del tipo de cambio, ya que es éste el desfasaje que se intenta remediar y no la depreciación monetaria del dinero de curso legal, ya que esta cuestión es ajena al ámbito contractual específico.

Se persigue restaurar aunque no resulte del todo apropiado el término volver a su quicio el contrato sobre la base de sus mismos elementos internos, es decir, sobre los que concretamente las partes tuvieron en miras al celebrarlo, para que ninguno de los interesados resulte favorecido al amparo de circunstancias que resultan extrañas a la ecuación inicial.

Obviamente, el equilibrio resultante no será perfecto, ni mucho menos, pero es el único paliativo que el Tribunal estima ajustado para dar respuesta a las partes a fin de superar los perjuicios que exceden del alea asumida ...".

Es por ello que se propiciará como cancelatoria del monto de la condena, la suma resultante en principio (por la circunstancia que se expondrá mas adelante) de la distribución igualitaria de la diferencia existente entre el peso y el valor del dólar estadounidense en el mercado libre, tipo vendedor, a la fecha de su efectivo pago.

Como bien dispone el citado tribunal (Sala G de la CNCIV, en autos "K. ...") "para fijar el valor en pesos de la deuda, se computará la diferencia entre el valor del dólar antes de la emergencia, es decir, un peso ($1) y el valor de la cotización de la divisa norteamericana tipo vendedor en el mercado libre el día del pago.

Al resultado se lo dividirá por dos, que equivale al 50% de la brecha y a lo que dé se le adicionará $1, y así obtendrá el monto en pesos por el que deberá reajustarse cada unidad del capital debido. Luego se multiplicará por el total de la suma adeudada en concepto de capital". En el caso de autos, la suma no podrá ser inferior a dos pesos con diez centavos ($ 2,10).

En definitiva y por todo lo expuesto, debe hacerse lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la actora a fs.416vta/422 y consecuentemente revocarse la sentencia de fs. 366/372 vta.

Luego, debe rechazarse la declaración de inconstitucionalidad del art. 11 de la ley 25.561 y abstracta la igualmente solicitada respecto del decreto del PEN nro. 214/2002 (arts. 1, 2 y 8) y, asimismo, hacerse lugar al reajuste de la obligación por la suma resultante de la liquidación a practicarse en etapa de ejecución de sentencia, con el procedimiento, parámetros y alcances establecidos en los considerandos pertinentes.

Por las razones de hecho y de derecho expuestas arribo a la conclusión que deben ser desestimados los agravios expuestos por la apelante demandada a fs. 388/411 y parcialmente los expuestos por la parte actora a fs 412/423 y, en consecuencia, confirmar parcialmente la sentencia de fs. 366/371vta.

I.B) los profesionales actuantes apelan la regulación de los honorarios a fs.380 y 386, por entender que los mismos son exiguos y debieron haberse fijados en porcentajes al momento de la ejecución del juicio una vez se hayan calculados los intereses sobre monto de condena, concretándose una nueva regulación.

Considero que el planteamiento expuesto por los profesionales es el acertado atento las formativas legales de los Dtos. Pciales nro. 2200 y su modificatoria Ley Pcial nro. 4335 razón por la cual y bajo dicho marco y atento que a la fecha se desconoce el monto del proceso, se los fijará tanto los de primera como los de segunda instancia en el momento del acuerdo teniendo en cuenta el capital más los intereses así como la labor de cada uno de los abogados, a evaluarse por la gestión profesional desarrollada y la relación con el éxito de las pretensiones reclamadas por cada uno de ellos (arts. 6, 7, 9, 14, 47 y ccdtes. Del Dto. Ley Pcial nro. 2200 y su modificatoria Ley Pcial nro. 4335).

I.C) En cuanto a las costas, de acuerdo a lo decidido corresponde la aplicación de lo dispuesto por el art. 279 del CPCCh, teniendo en cuenta la falta de acuerdo entre las partes respecto a la reestructuración de las obligaciones pactadas, tal como regula el art. 11 de la ley 25.561 como etapa previa a la solución jurisdiccional, las costas, en ambas instancias, corresponde sean condenadas por su orden, por ser también dicha forma de imposición la que más se adecua a la equidad del cumplimiento de la obligación subsistente y el principio del esfuerzo compartido resultante de la distribución de las diferencias existentes por la misma (art. 68 segunda parte del C.P.C.C.Ch.).

En punto a la regulación de los honorarios de ambas instancias (art. 279 del C.P.C.C.Ch.), la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes se efectuará teniendo en cuenta la labor de cada uno de los abogados, a evaluarse por la gestión profesional desarrollada y la relación con el éxito de las pretensiones reclamadas por cada uno de ellos. Para los correspondientes a la Segunda Instancia, ha de observarse el art. 14 de la referida ley de aranceles.

Bajo dicho marco y atento que a la fecha se desconoce el monto del proceso, se los fijará en términos porcentuales respecto del mismo, en ambos casos de las sumas fijadas respectivamente en Primera Instancia, teniendo en cuenta el capital más los intereses (arts. 6, 7, 9, 14, 47 y ccdtes. del Dto. Ley Pcial nro. 2200 y su modificatoria Ley Pcial nro. 4335).

A la segunda cuestión la Dra. Melero dijo:

Propongo como fórmula postulatoria para el momento del acuerdo:

1) Desestimar los agravios expuestos por la apelante demandada a fs. 388/411 y parcialmente los expuestos por la parte actora a fs. 412/423 y, en consecuencia, confirmar parcialmente la sentencia de fs. 366/371 vta.

2) Ordenar por Secretaría efectúe la liquidación fijando el valor en pesos de la deuda, computando la diferencia entre el valor del dólar antes de la emergencia, es decir, un peso ($1) y el valor de la cotización de la divisa norteamericana tipo vendedor en el mercado libre el día del pago. Al resultado se lo dividirá por dos, que equivale al 50% de la brecha y a lo que dé se le adicionará $1, obteniendo el monto en pesos por el que deberá reajustarse el capital debido.

Luego se multiplicará por el total de la suma adeudada en concepto de capital, teniendo especial cuidado en que la suma resultante no sea inferior a dos pesos con diez centavos ($2,10).	3) Costas en ambas instancias por su orden (art. 279 y 71 del CPCCh). Diferir los honorarios de la Primera y Segunda Instancia, para el momento del acuerdo (arts. 6, 7, 9, 14, 47 y ccdtes. Del Dto. Ley Pcial nro. 2200 y su modificatoria Ley Pcial nro. 4335).

A la primera cuestión la Sra. Juez de Cámara Marta Susana Reynoso de Roberts dijo:

Que llegan las presentes actuaciones a la Alzada en apelación (fs 385) de la sentencia de fs 366/372 que hace lugar a la demanda condenando a T. H. SRL a abonar a D. Y. la suma de treinta mil pesos, en el término de diez días de firme la presente, rechaza el planteo de inconstitucionalidad del decreto 214/02, impone las costas a la demandada y regula los honorarios.

A fs 380 la actora apela la sentencia y los apoderados de las partes, actor y demandado (fs 386), por derecho propio los honorarios por bajos, el primero y solicitando que se regulen en forma porcentual el segundo.

A fs 389 los demandados apelan por altos los honorarios regulados.

A fs 390 la Dra P. apela los honorarios por haber sido regulados conjuntamente y por bajos.

A fs 398/411 se agrega la expresión de agravios del demandado, quien señala que el aquo ha incurrido en la equívoca interpretación de los hechos y pruebas rendidas, ya que arriba a la conclusión que la Sra. S. ha abonado la suma de 165.000 dólares, lo que sostiene no se encuentra acreditado, resultando insuficiente el análisis que realiza de la prueba confesional, así como de la documental agregada.

Señala que en la escritura no se hizo constar el pago del importe de 50.000 dólares, abonados al momento de la firma del boleto, sino sólo 35000 dólares, y esta omisión no fue casual, ya que ese monto estaba incluido en los 80.000 dólares que sí se mencionan.

Y es así, y resulta sugestivo, dice, porque ello no se mencionó en la escritura, ni se advirtió que no constaran las unidades complementarias prometidas.

Se queja por la inversión de la carga de la prueba que efectúa el sentenciante, al sostener que no acreditó la falta del pago del precio correspondiente a las unidades complementarias. Se refiere al art. 377 del CPCCCh, concluyendo que es la actora quien debía probar que la cedente del crédito había abonado en tiempo y forma.

Hace referencia a la carga de la prueba dinámica, estando la actora en mejores condiciones de acercar la prueba.

Se agravia en tanto la decisión en crisis falla "extra petita" al condenarlo a un resarcimiento de presuntos daños y perjuicios, preguntándose de acuerdo a los fundamentos de la sentencia si se está ante una acción de daños y perjuicios o de repetición, respondiéndose que en ninguna. Ha existido una deficiente delimitación del objeto por lo tanto una condena en esos términos viola el principio de congruencia.

La cuantía de los supuestos daños también es motivo de agravio. Transcribe la parte pertinente de la sentencia, y considera que luego de admitir que no se han acercado parámetros para poder determinar el monto de la condena, los fija teniendo en cuenta lo expresado por la actora en la carta documento.

Se pregunta si la ausencia o escasez de prueba y parámetros favorece a quien tenía la carga legal de producirla.

Hace reservas de recurrir ante la Corte de Justicia de la Nación y la Corte Interamericana de Derechos Humanos.

A fs 412/423 se agrega la expresión de agravios del actor.

Realiza una síntesis de los hechos debatidos y reseña algunos admitidos por el sentenciante, como que se abonaron ciento sesenta y cinco mil dólares, sin embargo yerra al fijar el precio del resarcimiento pedido, en base a que el reclamo lo fue por treinta mil pesos en la carta remitida a la demandada.

El primer agravio se dirige a lo expuesto, recuerda la misiva, y señala que dicha suma treinta mil pesos se referían a los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual y formulando reservas por mayores sumas y reclamos que pudieran corresponder.

Agrega que tal reclamo fue en el año 2002, y fracasó dicho intento por rechazo del deudor, el ofrecimiento no obliga a la parte que lo formula ni puede ser invocado como un acto propio.

Debió el sentenciante, considera, tener tales reservas, más cuando al promover demanda reclamó con claridad la suma de U$50.000 y en el capítulo resarcimiento, detalló lo solicitado.

Hace mención a las pruebas incorporadas que avalan su pedido, así la validez del boleto de compraventa del año 1995, que fue convalidado por el aquo, la absolución de posiciones del demandado, entre ellas la respuesta a la 8º posición, la suma entregada por el Banco Q., y que en el acto de escrituración las partes de común acuerdo afirman que el dpto o UF Nº.., tiene el valor de U$115.000. Se llega a la misma conclusión si se analiza la cuestión sustancial, que realiza.

En cuanto a los intereses, sostiene que la fecha desde la que deben correr es desde que tuvo la disposición patrimonial a su favor, mayo de 1997.

Con relación a la pesificación que dispusiera el sentenciante, también se agravia, ante lo sostenido que no podía reclamar una suma en dólares cuanto extrajudicialmente lo había hecho por la suma de treinta mil pesos y por aplicación de la ley 25561, y jurisprudencia.

Agrega que no resigna el planteo de inconstitucionalidad.

Para el caso que se confirmara la pesificación, se agravia que se haya omitido ampliar el CER.

Se refiere a la conducta de las partes.

Plantea el caso federal.

He de comenzar dando respuesta a los agravios de la parte demandada, pues de prosperar los mismos, ocioso resultaría adentrarse a las queja de la parte actora.

Y adelanto que he de rechazar la apelación por las razones que daré.

Observo que al promover la demanda, la misma tiene como objeto el pago por parte de la demandada T. H. la suma de U$S50.000; (fs 48) o lo que en más o menos resulte de la prueba, con más los intereses a la tasa activa del Banco C. S.A., como cesionario de los derechos que le correspondían a la Sra. M. E. S., por la compra mediante boleto de compraventa por la suma de U$S 170.000, abonándose en dicho acto la suma de U$S 50.000, del departamento ubicado en la calle R. ... de esta ciudad unidad funcional (UF ..)con cochera y baulera unidad complementaria (UC), U y T. Suma ésta que reclama al no haberse escriturado a su favor las unidades complementarias, de lo que advierte en el año 2000, al enajenar la propiedad.

Que el saldo pendiente a la firma del boleto, se abonó a la firma de la escritura Nº 261. La misma consistió en la suma de U$S 35000 dólares y U$S80.000 con un préstamo del Banco Q., pues el precio total ascendía a U$$170.000.

Si bien a fs 48 solicita el resarcimiento en carácter de indemnización a raíz del incumplimiento del boleto de compraventa, a fs 48 vta reclama la suma indicada en concepto de restitución de las sumas abonadas por las unidades complementarias.

En principio he de coincidir que carecen de claridad los términos de la demanda, en punto a la calidad en que solicita el resarcimiento, pero como lo advierte el aquo el demandado en la contestación delimitó el objeto de la litis. Y más allá de ello, ya sea como indemnización o restitución, resulta clara la causa de la demanda y lo que pretende, cualquiera sea la denominación que se le otorgue y todo ello quedó firme sin discusión, de allí que el agravio en ese aspecto no prosperará.

Del análisis de la documentación, surge que en esta ciudad el día 3 de abril de 1995, entre el Sr V. T. en representación de la "E. C. T. H. y la Sra. M. E. S., se celebró boleto de compraventa y la hoy cedente adquirió a través del mismo, subordinado a las cláusulas y condiciones que en él consignaron, que la Empresa T. H. SRL se obliga a vender a la Sra. S. y esta a comprar el departamento ubicado en el edificio T. .., R. ..., determinando dimensiones y porcentual de dominio y la unidad complementaria cuyo Nº no identifica, cochera y baulera.

Se establece que la venta se realiza por la suma de U$S de 170.000, recibiendo en ese acto como seña y a cuenta de precio, por lo que se otorga recibo conforme a derecho y el remanente de precio será abonado en dos cuotas cuatrimestrales, el 30 de agosto de 1995 y 30 de diciembre de 1995, entregando en la fecha la posesión de lo vendido.

La escritura traslativa de dominio se efectuará, establecen, una vez que se cancele el saldo de precio.

He transcripto aquello que nos interesa para la resolución.

Con fecha 14 de mayo de 1997 se verifica, mediante Escritura 261, la venta, por parte de Empresa C. T. H. SRL a M. S., del inmueble, UF Nº.., Edificio T. .., piso, superficie cubierta 145,97m2, porcentual de dominio: 4,25, por la suma de U$S 115.000, importe que se abona de la siguiente manera U$S 35000 que fueron abonados con anterioridad a este acto en la moneda mencionada y el saldo de U$S 80.000 se abona en ese acto con un préstamo otorgado por el Banco de Q. S.A, instrumentándose la garantía.

La presente, se consigna, constituye formal recibo de pago y se confirma en este mismo acto respecto a la posesión real y efectiva que ya ejerce por la tradición legal verificada antes de ahora.

De todo ello surge insoslayable que la Sra. M. E. S., abonó a T. S.A., la suma de ciento sesenta y cinco mil dólares, de acuerdo a las constancias de la documentación que se detallara, cincuenta mil dólares a la firma del boleto y ciento quince mil dólares en el momento de la escritura.

Ante ello y que del boleto se desprende que la venta se realizó por el departamento, cochera y baulera y al escriturarse sólo se hizo por la unidad funcional, recibiendo en ese acto la suma total por la misma, ciento quince mil dólares, no avento dudas que nada justifica la posición del demandado y que el dinero abonado por la cochera y baulera debe ser restituido, en la forma que me expediré al dar respuesta a los agravios del actor.

Esta decisión que parece simple, la justificaré a partir de la posición que he tomado, siguiendo doctrina y jurisprudencia calificada sobre la naturaleza del boleto de compraventa.

Y es preciso a fin de dirimir la controversia, adentrarse al alcance que otorga el boleto de compraventa que las partes admiten que se firmó, tema que no ha sido analizado por las partes ni por el sentenciante y que entiendo que adquiere relevancia, para poder determinar la obligatoriedad o no de lo que surge del mismo.

Así en COMPRAVENTA 14 Boleto de compraventa / a) Generalidades Borda, Guillermo A.LexisNexis AbeledoPerrot TRATADO DE DERECHO CIVIL CONTRATOS 1999 3. Boletos de compraventa, se sostiene que "En la práctica de las operaciones inmobiliarias, la compraventa se concierta siempre, salvo casos muy excepcionales, por medio de boletos privados.

Ello se explica porque el otorgamiento de la escritura pública importa un trámite bastante engorroso y largo; y las partes, una vez logrado el acuerdo sobre las condiciones de venta, tienen necesidad de procurarse un instrumento en el que consten las obligaciones asumidas; además, el vendedor encuentra ocasión de exigir la entrega de una seña que asegura la seriedad del compromiso contraído por el comprador.

En nuestro Derecho es corriente la opinión de que el boleto de compraventa de inmuebles es sólo un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa. A decir verdad, esa tesis tiene un fundamento bastante sólido en los arts. 1184 y 1185.

El primero de ellos establece que deben ser hechos por escritura pública, los contratos que tuviesen por objeto la transmisión de bienes inmuebles en propiedad o usufructo; y el segundo que los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública lo fuesen por instrumento privado no quedan concluidos como tales mientras no se otorgue la escritura pública; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.

Pero esta distinción entre contrato definitivo y promesa bilateral de compraventa se explica sólo en las legislaciones que, como la francesa y la italiana, confieren a la compraventa efecto traslativo de la propiedad.

Allá es lógico distinguir entre la venta propiamente dicha, en que se opera la transmisión del derecho, y la simple promesa, en la cual este efecto no se produce. Pero no en nuestro Derecho en que la compraventa no es más que la promesa de transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la promesa de pagarla (art. 1323).

Y es necesario agregar que aun en Francia, donde se justificaría, ha parecido artificiosa la distinción entre promesa bilateral y contrato de compraventa, a tal punto que el art. 1589 establece categóricamente el principio de que la promesa de venta vale venta.

Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor (véase nº 461), carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro derecho positivo y pese a lo dispuesto en el art. 1184 "Art. 1184", inc. 1º, la escritura no es ya un requisito formal del contrato de compraventa, sino solamente uno de los requisitos de la transmisión de la propiedad.

El comprador por boleto privado demanda la escrituración no para luego poder demandar la transmisión del dominio, sino porque la escrituración lleva implícita esa transmisión. Cumplida la escrituración, sea por el dueño, sea por el juez, el dominio queda transferido, de tal modo que no es necesaria una nueva demanda de cumplimiento de contrato como lo sería si la escritura fuera sólo un requisito formal para tener por concluido el contrato.

Cabe añadir que la concepción del boleto como simple promesa, implica escindir el proceso del consentimiento en dos etapas; en la primera se consentiría sólo en escriturar; en la segunda, se consentirá en vender. Pero ésta es una escisión artificiosa, que no responde a la realidad ni a la verdadera intención de las partes.

Cuando dos personas suscriben un boleto privado entienden la una vender, la otra comprar. No tienen en mira la escritura, sino la cosa y el precio. Asumen actualmente el compromiso de hacerse la entrega de las prestaciones recíprocas.

La escritura no es para ellas el paso previo que les permitirá exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas, sino el cumplimiento mismo, como que a partir de su otorgamiento se habrá operado la transferencia del dominio.

Resultando concordante con lo dicho y resultando importante la obra de Morello "El boleto de compraventa inmobiliaria", La Plata, 1965; ZAVALÍA, "Boleto de compraventa", Buenos Aires, 1964; QUINTEROS, "Los llamados boletos de compraventa, Anales de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de La Plata", t. 23, 1964, ps. 383 y sigs.; la C. Civil Cap., Sala C, declaró que el boleto es un verdadero contrato de compraventa: 14/6/1961, J.A., 1961VI, p. 464.

También adhirieron a esta tesis, transcribiendo la opinión, del Dr Borda, la C. Apel. 1ª Santiago del Estero, 30/8/1963, L.L., t. 114, p. 27 y la C. Civil Cap., Sala B, 17/3/1977, L.L., t. 1977C, p. 279. De acuerdo: C. Com. Cap., Sala B, 6/12/1987, L.L., 1987B, p. 377; PELOSI, "Naturaleza jurídica del boleto de compraventa", Revista del Notariado, sep.oct. 1964, p. 786; MORELLO, "El boleto de compraventa", núms. 3 y 15; WAYAR, "Compraventa", § 387; MOSSET ITURRASPE, nota al fallo 88.972 de L.L.; VENINI, "Revista Notarial", número del Centenario, p. 185; Despacho mayoritario de las II Jornadas Provinciales de Derecho Civil de Mercedes.

Voto del Dr. Cifuentes en el fallo de la C. Civil Cap., Sala C, 17/5/1977, L.L., t. 1978A, p. 80; en sentido concordante, C. Com. Cap., Sala B, 6/12/1987, L.L.

"De acuerdo a las normas en juego y a lo que realmente pretenden las partes, entendimos dice el Dr Morello en Boleto de Compraventa, págs 37 y sgtes, que el boleto de compraventa privado no constituye entre nosotros un contrato preliminar, en el sentido o alcance con el que es definido por la doctrina.

Que las normas de los artículos 1185, 1186 y 1187 del código civil no son óbice para considerarlo como un verdadero contrato de compraventa en firme serio y definitivo, perfecto en sí mismo, esto es como contrato de compraventa y que la exigencia de la escritura pública (art. 1184 inc. 1º) es un requisito formal que hace al modo de adquisición del dominio, con independencia de la compraventa en sí.

No existe en dos actos o negocios jurídicos sucesivos, pues con el boleto las partes han quedado enlazadas como verdadero comprador y vendedor, en razón de haberse dado expresa y recíproca conformidad respecto de la cosa y del precio y que el otorgamiento de la escritura no hace sino ejecutar el contrato de compraventa ya concluido, la escrituración no perfecciona el contrato, al otorgársela se ejecuta simplemente, una de las obligaciones emergentes de un contrato perfecto de compra y venta.

En ese boleto de compraventa están todos los elementos esenciales que hacen a los contratos art. 1323 CC, de allí que si alguna de las partes no cumple con la obligación a su cargo, no por ello dejará de haber contrato, sino que traerá consecuencias no por la inexistencia sino por el incumplimiento.

Con él existe un principio de ejecución del contrato cuando al decir de la jurisprudencia se dan ciertas situaciones que como se plasmó en el mismo existen, y que son la voluntad de vender y comprar, pago a cuenta de precio, entrega de la posesión existiendo respecto a ello opinión unánime; Natalio Pedro Etchegaray, "Boleto de Compraventa", Astrea, pag.18 y sgts y Dr Ricardo Luis Lorenzetti, en "Tratado de los contratos", tomo I, pág. 179, 2004.

El mismo autor en Parte General, de la obra mencionada sostiene la postura que venimos exponiendo con citas doctrinales y agrega que "Los efectos son importantes, porque el contrato de compraventa no es considerado formal ad solemnitatem, sino ad probationem, de manera que la falta de escritura pública no afecta su validez.

En virtud de ello, el boleto provoca la obligación de entregar la cosa y pagar el precio, y no exclusivamente la de hacer escritura pública, como indica expresamente el artículo 1185.

Lo señalado implica que se revitalizaron los efectos del contrato de compraventa y se consideró legítima la adquisición de la posesión por boleto, así como la obligación que emana de los mismos, y prueba de ello es que a partir de 1952, la jurisprudencia viene admitiendo la condena a escriturar, de aquellos que poseían boleto de compraventa (JA 1951IV_155 y ll64538) (en igual sentido Borda, como ya lo transcribiera).

El cesionario, goza en autos de los derechos que tenía la cedente, quien adquirió reitero, el inmueble que se identificara, cochera y baulera, por boleto de compraventa y abonó el precio que surge del mismo, pago que no figura haya sido descontado al momento de extenderse la escritura pública; adquirió la posesión en dicho momento, lo que es reconocido en la escritura, "confirmándose en este mismo acto respecto a la posesión real y efectiva que ya ejerce por la tradición legal verificada antes de ahora" (fs 110).

"La tradición es un acto jurídico bilateral que sirve como medio para adquirir la posesión (art. 2377 CC) y que está constituida por la declaración del tradens de dar una cosa en propiedad accipiens y por la entrega material de la cosa. La entrega de la cosa, por lo tanto, es el contenido de la obligación de dar, y es elemento material de la tradición", Lorenzetti, pág. 192, tomo I.

A lo que debe agregarse la documentación acompañada donde se demuestra el pago de las expensas, las que incluyen cochera y baulera y la absolución de posiciones del representante del demandado a fs 257.

Y si bien es cierto que en la misma, a la posición 14, relacionada con el monto (165.000 dólares) percibido por la Empresa T. por parte de la Sra. S., contestó que no era cierto, reconoció en la posición 7) que en el acto de la firma del boleto la Sra. S. abonó 50.000 dólares, así como a la respuesta 11, de allí que lo sostenido por el quejoso demandado, a fs 400, punto 7. no es tan cierto.

No resulta dirimente lo alegado por el demandado, en punto a que no se dejó constancia de los U$$ 50000 dólares abonados al momento de la firma del boleto en el momento de la escritura, en tanto el mismo se encontraba incluido en el monto de dólares U$S 80.0000 que sí se mencionan en dicho instrumento. En principio porque no fue motivo de exposición en la demanda, y recién lo trae con los agravios, pero lo más determinante es que son sólo consideraciones sin apoyatura probatoria.

"La escrituración no perfecciona el contrato. Al otorgársela se ejecuta, simplemente, una de las obligaciones emergentes de un contrato perfecto de compra y venta. Morello, obra citada, por Lorenzetti t.I, pág.46 (TI 336).

"Entonces como correcta y sensiblemente lo consagra la Suprema Corte de Buenos Aires lo que corresponde es no dejarse perturbar por calificaciones, criterios o referencias conceptualistas o técnicas que además de no gozar de pacífico consenso, no focalizan apropiadamente esa categoría fáctica tan peculiar que es el boleto al que le adjudica la ley una ciudadanía y personalidad jurídicas excluyentes que no toleran una asimilación uniforme, porque ello le haría perder (posponiéndolo) su inequívoca misión tuteladora.

La que quiso otorgarle el legislador, en aras de abastecer en su privilegiada oponibilidad la significativa necesidad de protección que la sociedad requiere en consideración a la importancia jurídica que porta el boleto en el mercado inmobiliario", Compraventa/14.Lexis Nexis.

En la carta documento que se agrega, se detalla en forma que no admite dudas, que como consecuencia de los hechos que ya se consignaran y que son los mismos que originan la demanda, se lo intima a pagar la suma de $30.000, en concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, suma que estima en forma provisoria y al solo efecto transaccional.

Efecto que no se alcanzó ante la contestación del ahora demandado, dando origen a esta demanda. Advirtiéndose asimismo que en la contestación cuestiona que se reclamen 50.000 dólares estadounidenses, cuando en el reclamo efectuado por telegrama se le exigían 30.000 pesos y en la expresión de agravios, reprocha al sentenciante haber condenado al pago de la suma de $30.000, cuando el reclamo de la demanda es de 50.000 dólares (fs 407/408).

La actora pretende el pago de 5.000 dólares y aún resultando reiterativa, he de puntualizar que si por la UF .. de acuerdo a la escritura (fs 27/28) se abonó 115.000 dólares y dicha unidad posee 145,97 m2, la suma de 5000 dólares por 17,97 m2, resulta a todas luces excesiva. Máxime que, como surge de fs 30 y 35, cochera y baulera, unidades Q y T, de 12,1 m2 y 5,96 m2 respectivamente, fueron vendidas al actor en la suma de 17.000 dólares.

Con relación a la pesificación que determinara el sentenciante y sobre los cuales se agravia el actor, he sostenido en autos caratulados: "A. M. A. c/ O. M. A. y J. A. M. s/ MEDIDA CAUTELAR (Embargo Preventivo), Expte nro 13902/2003 y "V. H., J. J. M. y otros c/ A., N. s/ EJECUCION HIPOTECARIA", Expte. Nº 14.176/2004, siguiendo la jurisprudencia de la Dra. Highton de Nolasco en autos: "A., C. A. v. R., A. V." (C.NAC.CIV., sala F, 6/2/2004 Lexis Nexis urisprudencia Argentina, pág. 62); del Ministro del Superior Tribunal de Justicia Dr. Daniel Luis Caneo en autos: "A., H. R. c/ C., M. s/ JUICIO SUMARIO (Consignación)" Expte. Nº 13.484/03 (Sent. Def. Nº 39, año 2003, Cam. Ap. Sala A) y lo que surge de la sentencia del Superior Tribunal de Justicia registrada bajo el Nº 02/SRE/04, del voto del Sr. Ministro mencionado hemos de adelantar que el planteo de inconstitucionalidad requerido será rechazado por los fundamentos que emanan de dichos fallos y cuyas partes esenciales y dirimentes se transcriben:

"Ahora bien, como se ha dicho, las leyes y demás normas respectivas son susceptibles de cuestionamiento constitucional cuando resultan irrazonables, o sea, cuando los medios que arbitran no se adecuan a los fines cuya realización procuran o cuando consagran una manifiesta iniquidad, y el principio de razonabilidad debe cuidar especialmente que las normas legales mantengan coherencia con las reglas constitucionales durante el lapso que dure su vigencia en el tiempo, de suerte que su aplicación concreta no resulte contradictoria con lo establecido en la Ley Fundamental (Corte Sup., Fallos 307:906; 243:504 [9]; 243:470 [10]; 299:428; 310:2845; 311:394; [11]; 312:435 [12]; 315:142 [13] y 2804 [14]; 319:2151 [15] y 2215 [16]".

"No cabe duda, entonces, de que la situación de crisis por la que atravesó y atraviesa el país amerita que se la califique de emergencia.

Sin entrar a considerar las medidas económicas introducidas por los poderes a quienes la Constitución les atribuyó las facultades para tomarlas (establecer el régimen monetario y cambiario de la Nación, art. 75 inc. 11 C.N.), ni sostener los fines por los que se recurre al estado de emergencia, lo cierto es que nos encontramos con un escenario donde le toca al Poder Judicial morigerar el impacto que las leyes impugnadas generaron sobre los contratos celebrados entre los particulares y donde se advierte a partir de la recomposición y los remedios que las mismas normas atacadas prevén que el propio texto de la ley brinda herramientas para ajustar la deuda.

Por tanto no cabe sino concluir que el resultado de la declaración de inconstitucionalidad de las mismas cuando no son claramente irrazonables puede conducir, aunque se trate de un efecto no deseado, además de un desconcierto para los ciudadanos, a coadyuvar a profundizar la propia crisis económica, que afecta a todos por igual" (Voto Dra. Highton de Nolasco).

"...no puede entenderse que dicha norma afecte el principio constitucional del derecho de propiedad o que resulte violatoria del art. 28 de la CN, puesto que lo que por aquella dispuesto es razonable ya que no altera los principios, garantías y derechos reconocidos por ésta última" (Sentencia Definitiva Nº 39 año 2003, Cam. Ap. Sala A).

Desechada la inconstitucionalidad, he de mantener la pesificación de la deuda, como lo resolviera el aquo y la Dra Melero, pues amén del criterio expuesto por este Tribunal en causas similares, en orden a un imperativo procesal en lo que resulta aplicable al caso, la doctrina sentada en el fallo del 6 de febrero de 2004 en autos "N. S.A. c/ I. C. S.A. s/ Ejecución Hipotecaria" (Expte. Nº 19.014N2003) y recientemente en autos "C., R. O. c/ Municipalidad de Trelew s/ Daños y Perjuicios", Expte. Nº 19.084C2003 Sent. Def. 06/SER/2004, se resolvió ante la sanción de la Ley N° 25.820 pesificar las obligaciones dinerarias contraídas en moneda extranjera en situación de mora, conforme lo dispone aquel texto normativo en su artículo 3º que dispone la sustitución del art. 11 de la Ley N° 25.561, las obligaciones de dar sumas de dinero existentes al 6 de enero de 2002, expresadas en Dólares Estadounidenses u otra moneda extranjera, no vinculadas al sistema financiero, cualquiera sea su origen o naturaleza, haya o no mora del deudor, se convertirán a razón de un dólar estadounidense (U$S 1) = un peso ($.1), o su equivalente en otra moneda extranjera, resultando aplicable la normativa vigente en cuanto al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS), o el que en el futuro los reemplace según el caso y estableciendo a renglón seguido un procedimiento de reajuste de las ecuaciones económicas.

Cabe mencionar que en el fallo el Dr. Passutti expresó ".que por vía legislativa se impuso la tesis que señala que la "pesificación" corresponde respecto de obligaciones en mora que sean exigibles antes del 6 de enero de 2002. Se disipan así todas las dudas interpretativas que como he dicho preocupaban a la hora de resolver las incontables situaciones análogas al caso que me ocupa.

Queda en claro entonces que se incluyen en la "pesificación" las obligaciones contraídas con antelación al 6/1/02, aquellas cuya exigibilidad ya se encontraba expedita con anterioridad a la sanción de la Ley N° 25.561. que el supuesto descripto es subsumible en el marco de la Ley N° 25.820 y su aplicación corresponde de oficio dado su naturaleza de orden público. (conf. voto Passutti).

Por su parte el Dr. Caneo expreso ".el art. 4 del novel texto legal el mismo es de orden público, lo que torna imperativo a los supuestos como el de autos, la aplicación del art. 11 de la Ley N° 25.820 que ha venido a sustituir la redacción del mismo art. de la Ley N° 25.561, aún de oficio, por propia iniciativa de este Superior Tribunal, sin necesidad de la existencia de petición expresa en tal sentido.

Se perfila entonces la obligatoriedad de las consecuencias allí concertadas, la inviabilidad de acordar una solución distinta y la aplicación de sus directivas por parte de los órganos jurisdiccionales... resulta menester emitir un pronunciamiento en función del recurso deducido, se configura aquí lo que Sagués denomina "excepciones a la cancelación de la competencia por falta de agravio actual", no es abstracto el asunto y sí como dije es necesario manifestarse, pues si se considerara que la litis es abstracta, ello implicaría dejar firme la decisión recurrida contraria a derecho tan solo a tenor de la legislación sobreviniente esto es la Ley N° 25.820. (Conf. Néstor P. Sagués, "Derecho Procesal Constitucional Recurso Extraordinario", Ed. Astrea, año 2002, pág. 512).

En el caso subexamine lo sostenido por el Superior Tribunal de Justicia, resulta plenamente aplicable.

También fue motivo de agravio, la fecha a partir de la cual el aquo estableció debían aplicarse los intereses, es decir desde el 11/3/2002, fecha en que el demandado fuera constituido en mora.

Y tal decisión será modificada pues establecerla desde el momento del pago se constituiría en un enriquecimiento ilícito, máxime que tal como surge de la causa, la actora ha hecho uso de la cochera y baulera desde la posesión que se otorgara al firmar el boleto de compraventa.

El perjuicio de la Sra S. se produce a partir del momento en que pretende escriturar el departamento, cochera y baulera, viéndose impedida de efectivizarla respecto a éstos últimos, y ello acontece el 23 de mayo de 2000.

Todo ello permiten rechazar el agravio, y mantener lo dispuesto por el sentenciante.

Respecto a los honorarios regulados en forma conjunta, con relación a los patrocinantes de la parte actora, es motivo de agravio por parte de la Dra P., atento que como lo expusiera a fs 374 se desvinculó del estudio en el que constituyera domicilio.

Dictada sentencia se regulan los honorarios de los apoderados del actor, conjuntamente en la suma de $3500, y que como dijera le causan agravio.

Observo que la ley de aranceles determina que cuando actuaren varios abogados conjuntamente por una misma parte, a fin de regular los honorarios se considerará que ha existido un solo patrocinio o una sola representación.

Y entiendo que este es el caso de autos, toda vez que ha actuado hasta la solicitud de sentencia (fs 363), y la presentación aludida (fs 390) se produce cuando ya los autos se encontraban a despacho para el dictado de la sentencia, razón suficiente para concluir que no le asiste razón en punto a que los honorarios no deben regularse en forma conjunta.

Respecto al monto de los honorarios apelados, por el resto de los letrados, expedirse carece de virtualidad, pues atento las pautas establecidas por los arts 6 y 7 de la ley de aranceles y el art. 279 del CPCCCh, corresponde adecuarlos a la modificación de la sentencia, determinando los de la primera instancia de conformidad a la labor desarrollada, el resultado obtenido con relación a las pretensiones, el monto del proceso, concordantemente con lo que dispone la ley 2200 y su modificatoria, ley 4335, siguiendo las pautas de los arts. 6, 7, 9, 19 y 61.

En consecuencia fijo los honorarios correspondientes de la primera instancia a favor de los Dres. M. D. V. y M. X. P. en un 22% del monto del juicio, sujeto a liquidación; los correspondientes a los Dres. L. F. M. y J. M. F. D. l. C., en forma conjunta, en el 20% a calcular sobre la misma base. Los correspondientes al perito contador J. C. O. en el 3% del monto del proceso.

Los de esta instancia se los aplicará siguiendo iguales pautas y el art 14 de la ley de aranceles se fijan, en forma conjunta, a favor de los Dres. M. L. B. y M. D. V., en forma conjunta, en el 30% de lo que le correspondan en la instancia de grado y a favor de los Dres. L. F. M. y J. M. F. D. l. C., también en el 30% de los que le correspondan en la instancia de grado.

Las costas de ambas instancias, atento cómo se resuelve serán soportadas por el demandado vencido.

Téngase presente la reserva del caso federal.

A la segunda cuestión la Dra. Reynoso de Roberts dijo:

1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada a fs. 385.

2) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 380.

3) Revocar parcialmente los puntos 1º y 3º de la parte resolutiva de la sentencia de fs. 366/371.

4) Fijar el monto de condena en la suma de pesos diecisiete mil con más la aplicación del Coeficiente de estabilización de Referencia (CER) establecido mediante el artículo 4° y concordantes del decreto 214/2002, hasta el momento del efectivo pago e intereses calculados a la tasa activa del Banco de la Nación Argentina desde el 23 de mayo de 2000 hasta su efectivo pago.

5) Declarar de abstracto tratamiento los recursos interpuestos por los letrados de la demandada, por propio derecho, a fs. 386/388; por la demandada a fs. 389 y por los letrados de la actora a fs. 380 y 390.

6) Costas de ambas instancias a la demandada vencida. Regular los honorarios correspondientes a la primera instancia a favor de los Dres. M. D. V. y M. X. P. en un 22% del monto del juicio, sujeto a liquidación; los correspondientes a los Dres. L. F. M. y J. M. F. D. l. C., en forma conjunta, en el 20% a calcular sobre la misma base.

Los correspondientes al perito contador J. C. O. en el 3% del monto del proceso. Los honorarios correspondientes a esta instancia se fijan, en forma conjunta, a favor de los Dres. M. L. B. y M. D. V., en el 30% de lo que le correspondan en la instancia de grado y a favor de los Dres. L. F. M. y J. M. F. D. l. C., conjuntamente, en el 30% de los que le correspondan en la instancia de grado.

7) Tener presente la reserva del caso federal efectuada por la actora a fs. 423 y por la demanda a fs. 411 y vta.

A la primera cuestión la Dra. Silvia N. Alonso de Ariet dijo:

1. El fallo apelado y los agravios.

La referencia puntual a la sentencia de primera instancia, a los antecedentes de la causa, al contenido y alcance de los agravios no resulta necesaria en el caso. Tales temas ya han sido afrontados por mis colegas preopinantes y la manda del artículo 169 de la Constitución provincial no exige la repetición de la fundamentación de los recursos en cada uno de los votos.

Sí he de señalar que, tal como resulta de los temas sometidos a revisión, el quid de la cuestión a resolver se centra en las consecuencias jurídicas que resultan del boleto de compraventa celebrado entre las partes.

2. Tratamiento de los agravios.

2.a. El boleto de compraventa.

La relación de las partes quedó enmarcada en el acuerdo de voluntades celebrado el día 3 de abril de 1995, bajo la modalidad de boleto de compraventa. Sin dudas, se trató no sólo de un acuerdo con eficiencia obligacional (art. 1184 del CC) sino, en realidad, de contrato definitivo y no meramente preparatorio porque concurren todos los elementos esenciales de todo contrato consentimiento, objeto y causa.

Esta contratación determinó las modalidades de las obligaciones creadas que constituyen los efectos del contrato. Su examen autoriza la aplicación del criterio doctrinario y jurisprudencial mayoritario que sostiene que el boleto de compraventa es un contrato de compraventa de inmueble.

Ello desde que concurren los presupuestos previstos en el artículo 1326 del Código Civil; primero, consentimiento de las partes, luego determinación en forma precisa del objeto y del precio que integran la operación jurídica y la causa. Justamente éstos dos últimos objeto y precio son los elementos esenciales del tipo "compraventa".

En el caso concreto, se identifican del modo siguiente: objeto, unidad funcional nº .., .. piso del edificio T. .. entrada por calle R. nº ... con cochera y baulera y precio la suma de dólares ciento setenta mil.

Tales elementos nos remiten a las obligaciones nucleares de las partes que son la de entregar la cosa, a cargo del vendedor (art. 1409 y 4510 Cód. Civil) y la de dar sumas de dinero, a cargo del comprador (arts. 1424 Cód. Civ.).

Además conforme la naturaleza de la cosa vendida pesa sobre el vendedor obligación de otorgar la escritura pública para transferir el dominio. Es que, sabido es que nuestro sistema legal ha adoptado la conjunción de título implementación jurídica del derecho y modo entrega material de la cosa suficiente par la conformación del derecho real de propiedad de los inmuebles.

Partiendo de esta premisa conceptual básica, corresponde el análisis del caso concreto.

En este orden de ideas, señalo que el vendedor cumplió con la obligación de entrega del inmueble, así lo ha establecido el juez de grado en su resolución hechos acaecidos entre las partes, fs. 370 y no ha resultado tal extremo impugnado por las partes. Las circunstancias comprobadas de la causa que dieron y dan sustento a tal conclusión fueron reseñadas por el juez de grado y son tradición de la unidad funcional y complementarias, al momento de suscripción del boleto y acreditación del pago de la expensas a partir de entonces.

Luego, respecto de la obligación del comprador, es decir pago del precio el magistrado llegó a la conclusión que el mismo se encuentra abonado. Esta afirmación es puesta en crisis por el demandado al momento de fundar el recurso concedido; adelanto que los argumentos esgrimidos no han de prosperar por motivos formales y sustanciales.

Desde el aspecto formal, debo decir que la alegación de que las partes, al momento de escriturar, no hicieron constar el pago de cincuenta mil dólares abonados a la firma del boleto porque tal suma se encontraba incluida en los ochenta mil dólares abonado en esa fecha, comporta la introducción de un nuevo planteo que como tal es inadmisible.

Ello, así desde que el citado argumento no fue puesto a consideración del juez de grado; no integró en consecuencia la relación procesal y sólo aparece como fruto de una reflexión tardía.

Asimismo, el planteo no resulta procedente desde que carece de sustento probatorio autónomo y los extremos acreditados excluyen tal posibilidad. El pago de la suma indicada por el juez de grado cincuenta mil a la firma del boleto de compraventa está probada por el contenido del instrumento su texto y por haber sido reconocido el pago por la demandada al absolver posiciones fs. 257.

Luego el pago de ciento quince mil dólares, a la firma de la escritura, resulta del detalle en la misma referenciado que excluye la tardía postura asumida por el demandado, al expresar agravios.

En este contexto, la decisión del juzgador de tener por acreditado el cumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio se ajusta a las constancias de la causa ya referenciadas. Las críticas respecto a la carga de la prueba pierden toda relevancia frente a lo reseñado.

Sobre este aspecto debe agregarse que soslaya el demandado otro extremo relevante: que no ha cumplido con la carga de acreditar el hecho por su parte invocado pago insuficiente. Ello, a pesar de que por su condición de comerciante profesional se encontraba en mejores condiciones de probarlo.

Va de suyo que el demandado no puede limitar su defensa a la simple negativa sino que debía probar en base a los libros de comercio llevados en legal forma la improcedencia de la postura de la actora. Al respecto, no pueden dejar de valorarse que la pericia contable celebrada en autos concluyó, en base a las serias falencias constatadas, que los libros de comercio no son llevados en legal forma.

Tal conclusión, genera presunción en su contra y corrobora las conclusiones a las que ha llegado el juzgador respecto del pago del precio, en base a la prueba colectada.

Corresponde agregar, también, que el comportamiento de las partes con posterioridad al otorgamiento de la escritura avala la postura que vengo sosteniendo. En efecto, la Sra. S. a partir del momento de la celebración del contrato poseyó ininterrumpidamente la cochera a título de dueño. Esta afirmación tiene sustento en el uso de tales unidades funcionales y el pago de las expensas, tal como ya se ha expuesto.

A su vez, no existió reclamo de la empresa por falta de pago de esas unidades, ni ésta se hizo cargo del pago de las expensas de las unidades complementarias. Repárese que la empresa constructora tenía pleno conocimiento de que I. SRL tenía a su cargo la administración del inmueble porque consta en el Reglamento de Copropiedad y administración del Edificio, por ella misma elaborado y anotado ante el Registro de la Propiedad Inmueble.

No se trata de una cuestión menor puesto que tal como se ha establecido positivamente, el comportamiento de las partes anterior y posterior al acto es la "mejor explicación de la intención de las partes al tiempo de celebrar el contrato" (arg. artículo 218, inc 4º del Código de Comercio).

La importancia de esta regla interpretativa, radica en que versa sobre un dato fáctico o de hecho y además es auténtica desde que se observan los comportamientos de las mismas partes que han celebrado el acuerdo (cfr. Vigo, Rodolfo, "Interpretación jurídica", Rubinzal CulzoniEditores, Sta. Fe 1999, p. 153).

En función de lo expuesto, desestimo las quejas del demandado relativas a la equívoca interpretación de los hechos fs. 399/401 y a la inversión de la carga de la prueba fs. 401 vta./407.

El análisis obligacional del contrato debe continuar con el deber de escriturar a cargo de la vendedora. En este orden de ideas se advierte que el cumplimiento de la misma no ha sido íntegro, desde que se omitió la escrituración de las unidades complementarias que como se ha dicho integraron el objeto de la compraventa.

Repárese a su respecto que al contestar la demanda la hipótesis fáctica sostenida fue la imposibilidad de abonar el precio pactado y el consiguiente acuerdo de dejar fuera de la venta las unidades complementarias. Huelga destacar que dicha hipótesis no fue probada.

Tal como se ha sostenido en la sentencia, no es posible validar una supuesta renegociación del contrato que implica la modificación de su objeto, sin acreditación de su efectivo acaecimiento. Máxime teniendo en cuenta la naturaleza jurídica de las unidades que se pretende excluir.

Se ha definido a la unidad complementaria como el conjunto de ambientes y dependencias directamente comunicadas y unidas entre sí, que por su naturaleza intrínseca no pueden constituir una unidad funcional, que en su uso deben complementar a alguna de estas últimas existentes en el edificio y que, por lo tanto, deben forzosamente unirse a alguna de ellas para formar una unidad de dominio exclusivo; no pudiendo ser objeto de tal dominio por personas que no sean al mismo tiempo titulares de alguna unidad funcional.

Aspecto, este último expresamente receptado en el Reglamento de Copropiedad del edificio que nos ocupa (art. 3 fs. 12).

Repárese, entonces, que una unidad complementaria es una "cosa accesoria" en los términos del artículo 2328 del Código Civil.

Por lo tanto, la falta de un nuevo acuerdo que excluya del objeto del contrato de compraventa celebrado a las unidades complementarias nos lleva a concluir que la obligación de escriturar no fue cumplida en su totalidad por parte del vendedor.

Estamos, pues frente a un cumplimiento defectuoso que, en realidad, es una especie de incumplimiento y genera responsabilidad del deudor porque éste se libera mediante su cumplimiento exacto (arts. 505 in fine y 758 del Código Civil).

2.b. La responsabilidad civil.

El incumplimiento reseñado nos permite señalar que concurre uno de los elementos de la responsabilidad civil, la antijuridicidad; resta por lo tanto el examen de los restantes elementos que permiten tenerla por configurada la misma factor de atribución, causalidad y daño resarcible.

Al expresar agravios, la demandada recurrente, solo ha objetado la concurrencia del último de ellos, sin embargo la ineludible vinculación con los otros impone la completitud del examen propuesto, que debo decirlo está ausente en la decisión de grado.

Respecto del factor de atribución, lo actuado por la parte demandada nos ubica en el campo subjetivo, ha quedado claro que la demandada no deseó cumplir con el contrato porque cuando al momento de vender la Sra. S. su propiedad, detectó que las unidades complementarias continuaban anotadas al nombre de la empresa constructora; ésta optó por venderlas a otra persona.

Las consideraciones efectuadas son demostrativas del vínculo que ha existido entre la actuación de la empresa y el resultado dañoso, desde que con su conducta impidió que la actora pudiera disponer de la totalidad del bien comprado. El juicio de causalidad, en materia contractual interesa a los fines de la extensión del daño resarcible, es por ello que adelante la ineludible vinculación de este juicio con la materia del agravio.

En el caso de incumplimiento por culpa o dolo supuesto de autos o incluso por responsabilidad objetiva se responde por las consecuencias inmediatas y necesarias, las que operan en el caso del modo que a continuación analizo.

Ello previo señalar que, si bien respecto del daño resarcible, la actora no tuvo precisión al momento de demandar, tal falencia técnica no se extiende a los hechos invocados y huelga destacarlo las partes ponen los hechos y el juez el derecho.

Partiendo de tal premisa no puedo dejar de señalar que al promover la demanda, específicamente se sostuvo, en los puntos 12 y 17 del capítulo III del escrito introductorio de la acción, que la Sra. S. no pudo enajenar las unidades complementarias cochera y baulera porque no habían sido escrituradas a su favor y que por ello, al disponer de su propiedad, debió limitar la venta a la unidad funcional nº .. departamento con la consiguiente merma del precio.

La actora señaló, asimismo, que la venta de tales unidades al Sr. Y. por parte de la empresa T. demuestra la imposibilidad de cumplimiento de la obligación y autoriza el reclamo resarcitorio que cuantifico en la suma de dólares cincuenta mil que consideró abonados por las unidades complementarias.

Estos son los hechos esenciales descriptos en la demanda respecto de los cuales debemos al juzgar desentrañar sus consecuencias jurídicas por aplicación del principio iura curia novit.

Va de suyo que la pretensión de la actora de devolución de lo que considera pagado es un exceso. Ello así porque se compró una sola cosa unidad funcional y complementarias y se pagó un solo precio. Luego, se uso y gozó la cosa a título de dueño, de modo tal que tal conducta desautoriza la devolución de lo pagado que nos coloca en situación de resolución contractual no pedida, como hábilmente señala la parte demandada, pretendiendo con esa formalidad enervar la pretensión resarcitoria.

En realidad, tal postura no puede prosperar porque de los hechos invocados y probados resulta claramente configurado el daño, presupuesto ineludible de la responsabilidad civil.

Ese daño en el caso queda configurado por la privación de una utilidad económica al no poder disponer de su propiedad. Concretamente, se trata de la disminución del valor de venta de la propiedad como consecuencia de no haberse completado la obligación de transferir el inmueble en forma integral por falta de título.

Establecido el contenido del daño, corresponde mesurarlo. A tal fin, tengo presente que las unidades complementarias fueron vendidas a la Sra. P. F., compradora de la unidad funcional nº .., en la suma de dólares diecisiete mil conforme surge de la escritura agregada a fs. 29/31.

Tal la suma que dejó de percibir la actora da contenido como he dicho al resarcimiento de daños y perjuicios reclamado.

Respecto a la pesificación, sin perjuicio de dejar a salvo mi opinión respecto a la aplicación del art. 11 de la ley 25.661, modificado por ley 25.820, al caso de las obligaciones resarcitorias, entiendo que existen circunstancias objetivas concretas del caso que autorizan la pesificación.

Es que, frente al incumplimiento de la parte vendedora, primero se intimó al pago de una suma pesificada y luego no se pretendió excluir el reclamo atento su naturaleza de las normativa de emergencia sino que sólo se planteó su inconstitucionalidad.

Previo analizar la constitucionalidad de tal normativa, es dable recordar que la ley 25.561, restableció el curso forzoso de la moneda argentina con lo cual luego del 6 de enero de 2002; es decir se modificó la moneda nacional ya que se produjo la extinción del peso convertible y el nacimiento del peso inconvertible.

Ha de decirse luego que por las razones de emergencia pública definidas en la normativa, el Poder Ejecutivo nacional quedó facultado para establecer el sistema que determinaría la relación de cambio entre el peso y las divisas extranjeras, y dictar regulaciones cambiarias.

La constitucionalidad de estas medidas fue sostenida categóricamente por nuestro Superior Tribunal de Justicia "N. c/ I. C. S.A. s/ ejecución hipotecaria", Expte. nº 19.014/2002, sentencia registrada bajo el nº 02/ SER/04. En base a lo expuesto y a la cita invocada ha de ser rechazado el planteo de inconstitucionalidad efectuado por la actora.

Conforme lo manifestado entiendo que corresponde que el monto de diecisiete mil dólares estadounidenses sea pesificado a razón de un dólar estadounidense (U$S 1) = un peso ($ 1), con más la aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) establecido mediante el artículo 4° y concordantes del decreto 214/2002, hasta el momento del efectivo pago.

No empece a esta conclusión la comunicación extrajudicial efectuada por la actora que obra en copia a fs. 40. original sin foliar en documentación reservada en origen bajo el nº 314/2002.

Ello porque expresamente resulta de su texto que la suma allí consignada fue al solo efecto transacccional cobrando entonces plena vigencia la reserva de reclamar mayores sumas y rubros que se efectiviza al promover la demanda. Por lo demás, en tal oportunidad procesal se reclamó la suma de dólares cincuenta mil sujeta a lo que en más o en menos resultara de la prueba a producirse. Justamente, tomando como base la prueba producida es que se ha arribado a un monto menor.

Lo expuesto es determinante en orden a la procedencia de los agravios que expresara la parte actora, que han de tener parcial acogida.

2.c. Intereses.

Los intereses han sido cuestionado únicamente por la actora y en función del momento a partir del cual corresponde su cómputo. La solución propuesta por la recurrente, esto es, cálculo de los intereses a partir de mayo de 1997, no puede prosperar puesto que contradice expresamente el que se ha señalado como fecha de configuración del daño con la venta de las unidades funcionales a un tercero, esto es 23/5/2000.

Esta fecha de causación del daño es relevante no sólo para su determinación sino además para el cálculo de los intereses.

2.d. El art. 279 del C.P.C.C.Ch.

La solución que propongo obliga a la aplicación de la previsión del artículo 279 del CPCCCh y por ello corresponde declarar carente de virtualidad jurídica el tratamiento del recurso que contra los honorarios regulados en la instancia de grado han interpuesto los letrados apoderados de la parte demandada a fs. 386/388 y una de las letradas de la parte actora fs. 390.

3. Costas y honorarios.

Las costas de ambas instancias se imponen a la demandada vencida por aplicación del principio objetivo de la derrota.

Los honorarios de los letrados intervinientes se establecen de conformidad con las pautas legales establecidas en los artículos 6, 7, 8, 9, 22 de la ley 4335.

Conforme ello, en mérito de los trabajos profesionales, la calidad y eficacia de los mismos, la trascendencia jurídica, moral y económica para las partes, el resultado obtenido y la probabilidad de la efectiva satisfacción de pretensión reclamada en el juicio por el vencido, propongo su cuantificación en porcentuales tal como lo autoriza el artículo 47 de la ley citada.

Los correspondientes a la primera instancia a favor de los Dres. M. D. V. y M. X. P. en un 22% del momento del juicio, sujeto a liquidación; los correspondientes a los Dres. L. F. M. y J. M. F. D. l. C., en forma conjunta, en el 20% a calcular sobre la misma base. Los correspondientes al perito contador J. C. O. en el 3 % del momento del proceso.

Los honorarios correspondientes a esta instancia se fijan por aplicación de la escala arancelaria del artículo 14 del ordenamiento citado en el 30%, en forma conjunta a favor de los Dres. M. L. B. y M. D. V., y a favor de los Dres. L. F. M. y J. M. F. de l. C., también conjuntamente en el 30% de los que le correspondan en la instancia de grado.

A la segunda cuestión la Dra. Silvia N. Alonso de Ariet dijo:

Por lo expuesto, adhiero a la fórmula decisoria propuesta por la Dra. Reynoso de Roberts.

A la primera cuestión el Dr. Nahuelanca dijo:

Atento el presente acuerdo y ponencias de la Sala de origen, que determinan la integración del Tribunal a cinco jueces, resulta en principio oportuno mencionar los conceptos nucleares de la trama litigiosa. Por una parte, la demanda interpuesta bajo apoderamiento por D. Y. (fs. 45/60), por cobro de la suma de U$S 50.000, o lo que en más o en menos resulte de la prueba, con más sus intereses (tasa activa del Banco del C. S.A.), contra la parte demandada Empresa C. T. H. SRL, en razón de la compraventa entre la parte demandada por la que mediante Boleto de Compraventa de fecha 3/4/95, le vende a la entonces compradora M. E. S. un inmueble de propiedad horizontal situado en calle R. ... de esta Ciudad, unidad funcional Nº .., "con dos inmuebles más, accesorios del primero" (fs. 45 vta.), identificados como unidades complementarias, Letra Q cochera y letra T baulera todos ubicados en el Edificio T. .., lote .... Manz...bis.

La venta se efectúa por la suma de 170.000 dólares, comprensiva de los tres inmuebles, se abona en el acto U$S 50.000, debiéndose el saldo en dos cuotas cuatrimestrales de U$S 60.000, que afirma la actora abonó con U$S 35.000 y U$S 80.000, con un préstamo del Banco Q..

Que la compradora Sra. S. dispuso pacíficamente de la posesión de los tres inmuebles señalados pese a la falta de escrituración de la cochera y la baulera, durante más de cinco años.

A comienzos del año 2000, la Sra. S. pone en venta la unidad adquirida, comprensiva de las dos unidades complementarias, por intermedio de D. Y., agente inmobiliario el que luego de ofrecimientos sucesivos, llega a un acuerdo de venta con la Srta. P. F..

Entiende que la actual demandada percibió U$S 165.000, de los cuales $115.000 corresponden al departamento y el saldo U$S 50.000 debe ser considerado precio de las unidades complementarias (cochera y baulera).

Desde que el original vendedor no se aviene a la escrituración de estas unidades a la compradora P. F., el actor en salvaguarda de su intermediación, se ve obligado a adquirir las unidades complementarias para dar cumplimiento a la promesa de venta, por lo que paga U$S 17.000 a la demandada; que la demandada comprometió en venta por dos veces.

Expone además que M. E. S. cede a su favor los derechos indemnizatorios de la frustración del contrato de compraventa, que ha sido notificada a la demandada; que teniendo en cuenta el precio acordado y lo que su parte pagó, se reclama la restitución de la suma U$$ 50.000, por la frustración del contrato de compraventa que impidiera a la Sra. S. enajenar "ambos inmuebles a la compradora" (fs. 48 vta.). Pretende la conservación del crédito y demanda la inconstitucionalidad del Dec. 214/03.

La parte demandada contesta la demanda a fs. 72/85 vta., niega los extremos afirmados por la parte actora, "la adquisición" por medio de boleto de compraventa a su parte de los inmuebles señalados, la posesión invocada de la Sra. S. de cualesquiera de las unidades definidas a título de dueño, las circunstancias relativas a los montos y su percepción, la incidencia civil o penal como conducta reprochable de su parte, ganancias ilícitas, que se ratifique por el modo en que se escritura la venta de los inmuebles a favor de P. F., que la Sra. E. S. tenga derechos creditorios contra su parte, que deba indemnizar al actor, que el boleto de compraventa de abril 3 de 1995 se encontrara vigente al momento en que T. H.. S.R.L. otorga poder al actor para que el mismo enajenara la unidad complementaria en cuestión; intereses de la tasa activa e inconstitucionalidad alegada.

En cuanto a los hechos, refiere la celebración del boleto de compraventa del inmueble aludido, con superficie cubierta de 145,07 m2, porcentual de dominio 4,25% y la unidad complementaria compuesta por cochera y baulera, que el precio total fue por la suma de U$S 170.000, entrega U$S 50.000 en el acto y demás forma de pago señalada por la actora.

Que ante la imposibilidad de pago por parte de la Sra. S. y tiempo transcurrido, se convino con esta parte transferir solo el dominio del departamento, dejando fuera la venta de las unidades complementarias, así la escritura pública Nº 261, Esc. V., por la que se concreta la trasmisión del dominio. Por lo tanto no hay ningún reclamo a formular por la Sra. S. a su parte.

En ocasión de la venta del inmueble adquirido por parte de la Sra. S., por intermedio de Y. a P. F., a su vez T. da poder a D. A. Y. para la venta de las unidades complementarias, y por cuyo concepto se pacta la suma única de U$S 170.000.

Entiende en consecuencia la inexistencia de derechos pendientes de la Sra. S. para ser cedidos al nombrado Y.. Reserva derechos en contra de la Sra. S. en cuanto afirma no ha abonado la totalidad del precio pactado con su parte. Destaca otros elementos relativos a la situación del deudor cedido y valoraciones de la conducta del cedente y cesionario, sobre el encuadre legal de las obligaciones pactadas con la Ley 23.928 y 25445, la emergencia pública con la Ley 25561 y de la alegada inconstitucionalidad.

La sentencia que se dicta a fs. 366/371 vta., hace lugar parcialmente a la demanda y condena a la parte demandada T. H.. S.R.L. a pagar a la parte actora D. Y., la suma de $30.000, con intereses que prevé en los considerandos. Rechaza la inconstitucionalidad del Dec.214/02. Impone las costas a la parte demandada y regula los honorarios de los profesionales intervinientes.

A fs. 380 apela la sentencia la parte actora, bajo apoderamiento letrado. En propio derecho el profesional actuante apela los honorarios bajos.

A fs. 385, apela la sentencia la parte demandada, bajo apoderamiento letrado. En propio derecho, los Dres. J. M. F. D. l. C. y L. F. M. apelan la regulación de los honorarios a fs. 386/388 vta. A fs. 389, por la demandada, se apelan los honorarios del punto 4 de la sentencia definitiva. A fs. 390, por derecho propio, se agravia por la regulación de honorarios la Dra. M. X. P., en cuanto se lo establecen en forma conjunta.

A fs.391 se corre traslado del recurso de fs. 380 y conceden los recursos de fs. 385, 386/388, 389 y fs. 390.

Los agravios de la parte demandada están glosados a fs. 398/411 vta. Quedan precedentemente individualizados en el presente acuerdo.

En sus fundamentos nucleares sostiene una equívoca interpretación de los hechos y de la prueba, en cuanto recepta el fallo que la Sra. S. abonó a su parte la suma de U$S 165.000, a cuyo respecto opone que no se encuentra probado tal punto, lo que entiende surge de los propios términos de la sentencia que analiza; que de la prueba confesional emana que S. abonó a su parte la suma de $ 85.000 dólares; que de la prueba documental considerada por el aquo confirma que la cedente no abona el precio pactado inicialmente y que de allí la omisión de escriturar las unidades complementarias a su nombre.

Desarrolla esta argumentación a fs. 400vta/401vta., afirmando que el sentenciante se ajusta a una simple sumatoria, se aferra a las contestaciones de su parte en la absolución de posiciones, no considera la conducta de las partes y asevera la existencia de un pago no probado.

Entiende improcedente la inversión de la carga de la prueba respecto a la acreditación que se le impone de la falta de pago del precio de las unidades complementarias y que se viola el art.377 CPCCCh, contraponiendo que era la actora la que debía acreditar la existencia y el alcance del pago, punto que sostiene con amplitud y cita de jurisprudencia, incluyendo la temática sobre el sistema de la carga probatoria dinámica, sosteniendo que la prueba debía producirla quien se encontrara en mejores condiciones de producirla.

Afirma que la sentencia resuelve extra petita, al condenar a su parte por daños y perjuicios por un supuesto incumplimiento contractual, cuando el punto no surge de la demanda, que no se alegó o probó la existencia de una daño, ni la cuantía de los supuestos daños, trata los conceptos por separado, a), b) y c) impugnando en definitiva las conclusiones del fallo porque la actora no precisa los daños presuntamente sufridos, no acredita la existencia como tampoco su cuantía y afirma como absurdo el criterio judicial cuando luego reconocer que no se determinan parámetros, suple con singular criterio, con olvido que era la accionante quien debía hacerlo y dispar enfoque ante la ausencia de prueba de una y otra de las partes. Reserva derechos.

La parte actora expresa agravios a fs. 412/423, bajo apoderamiento letrado y patrocinio. Formula una síntesis de las cuestiones en debate, las que surgen del desarrollo del proceso y puntos que el Juez tiene por acreditados. Desarrolla en el punto III de fs. 312 vta., conforme con el título, la sentencia de lera. Instancia.

Impugna en su consecuencia la conceptualización del fallo para determinar y limitar su reclamo a la suma de $ 30.000, en función de la C.D. de fecha 11/3/2002 que remitiera su parte, cuando de su contexto surge que se trataba de una suma estimada, provisoria y transaccional, con reserva por mayores sumas.

Que lo que demandó su parte en la demanda fue el precio de la cochera y el inmueble, U$S. 50.000, como en su concepto resulta del boleto de compraventa que fija el valor del inmueble, en forma integral, en la suma de U$S 170.000. Sostiene de importancia superlativa la confesional del demandado, en cuanto a que con posterioridad a la firma del boleto y antes de otorgar el acto notarial, la demandada recibe un adicional de U$S 35.000 a cuenta del precio pactado, lo que afirma surge de la Esc. Públ. 261 de fecha 14/5/97, de la Esc. V., que a ello debe agregarse la suma recibida en dicho acto notarial otorgada por el Banco de Q. S.A., con lo que se llega a la suma dice la recurrente sostenida en la demanda de $165.000.

Agrega que de los montos que resultan de los documentos celebrados, resultan las conclusiones y constituyen un hecho evidente y que entonces constituye una afirmación dogmática de la sentencia cuando manifiesta que ninguna prueba o dato se incorporó al expediente; que entonces su parte en calidad de cesionario ha solicitado la restitución de las sumas pagadas que no recibieron contraprestración por la demandada.

Cita jurisprudencia sobre la constitución de un daño resarcible por frustración del contrato de compraventa, que en el caso lo aplica a las diferencias resultantes de las sumas entregadas por la Sra. S., la de U$S.50.000, a la que deben adicionarse los intereses.

Afirma que los intereses deben aplicarse desde la disposición patrimonial en su favor, ocurrida con la escritura traslativa de dominio en el mes de mayo de 1997; estima aplicable el art.1204 CC.

Alega e impugna el criterio del Juez por la doctrina de los actos propios en punto a la pesificación. Argumenta sobre el mantenimiento del crédito en dólares y la inconstitucionalidad del decreto de necesidad y urgencia Nº 214/02, arts. 1, 2, 4, 9 y 10, principios y derechos constitucionales, de razonabilidad, de seguridad, legalidad y derecho de propiedad.

Asimismo sobre la irretroactividad de las leyes y derechos adquiridos. En subsidio se agravia por falta de aplicación del "Cer". Formula valoraciones y rechaza la conducta de mala fe que le asigna el fallo. en punto sobre la conducta de las partes, la que en todo caso se la asigna a la parte demandada. Reserva el caso federal.

A fs. 426/428 vta., la parte actora contesta los agravios de la contraparte. Reitera la reserva del caso federal.

Los agravios de la parte demandada ponen en tela de juicio la conclusión del fallo que la Sra. S. le pagó la suma de U$S 165.000, para lo que ha considerado el boleto de compraventa del 3/4/95 (fs. 34/34vta.) y la Escritura Pública 261 (fs. 108/116 vta.).

La tesis de esta parte recurrente solo reconoce que el pago alcanzó hasta la suma de U$S 85.000, porque en la Esc. Nº 261 aludida, no se hizo constar el pago de U$S 50.000, en tanto este monto se encontraba comprendido en la entrega de U$S 80.000, que sí se menciona como abonado en dicha fecha, siendo la causa la imposibilidad de pago de la Sra. S.; que esta imposibilidad asimismo la demuestra el haber omitido en la escritura los U$S 50.000, suma nada despreciable y al no haberse incluido las unidades complementarias (punto b. fs.401), hasta la inactividad por más de tres años desde la suscripción (fs. 401, punto ll).

La tesis de la demandada recurrente sobre la inclusión de los U$S 50.000 en los U$S 80.000, que se abonan en ocasión de la Esc. 261, constituye una nueva argumentación inadmisible a título del art.277 CPCCCh. No contiene la contestación de la demanda tal constitución de los hechos. La que carece en consecuencia de elementos fácticos y probatorios es la propia oponente, porque solo trae tal concepción en esta Alzada.

Precisamente, la ausencia de prueba de hechos extracartulares que incidirían en las cláusulas del boleto de compraventa y la Esc. Nº 261 y sus numerales, son las que admiten indebidamente tildada de simple para desmerecerla las conclusiones de la literalidad de sus términos (art. 217 C.Com.).

Ninguna absorción de montos resulta de la Escritura Pública Nº 261, con lo que la interpretación no puede ser en perjuicio del deudor, que implicaría, como se señala, la supresión de un monto tan importante, cuando por otra parte la trasmisión del dominio importaba la conducta prevista en el Boleto de Compraventa (cláusula cuarta), la escrituración traslativa para cuando se cancele el saldo de precio (Arg. art. 218, incs.4, 7 y concors.).

De igual modo, resulta inadmisible que la interpretación se aferra (en sentido inapropiado) a la absolución de posiciones (absolvente J. A. P. a fs. 253/258), de lógica consideración cuando las absueltas conforman la justa aserción por el Juez de lo confesado en representación de T. H.. S.R.L., el recibimiento de los pagos por la suma de U$S 165.000 (punto 2.5.8., fs. 369 vta.).

Sentados tales antecedentes, después expresa el sentenciante a fs. 370 vta., que la conclusión aparece evidente cuando la demandada no ha podido acreditar la falta de pago del precio pactado por la Sra. S.. En este punto resulta justa la impugnación de la demandada T. H.. S.R.L., porque importa la inversión de la carga de la prueba. Siendo que de antemano la sentencia tiene conforme a derecho probado los pagos, el desajuste conceptual carece de relevancia.

Por otra parte respecto a las exigencias del recibo como prueba idónea del pago, no empece a la existencia de otros medios eficaces de prueba demostrativos de su reconocimiento y recepción, como resulta de los dos documentos ya señalados suscriptos por la Empresa Co. T. H. Sociedad de Responsabilidad Limitada, sin que sea necesario la exigencia del recibo (conf. C.Nac.Civ.Com. Federal, Sala 2ª.,5/4/91 L. M. C. de S. v. R., J. y otro Rep. J.A. 1993Nº 16, pág. 890).

No existe tampoco inadvertencia del fallo respecto a las cargas probatorias dinámicas, ya que tanto el boleto de compraventa como la escritura traslativa de dominio, más la confesional del demandado, reportan la prueba positiva, con lo que no existe carencia probatoria y efectos en disfavor de la parte quien en mejores condiciones se encontraba de probar.

Se sostiene que el fallo condena a la parte demandada extra petita, al hacerlo por daños y perjuicios por incumplimiento contractual, que se afirma no alegado ni probado, no obstante la propia ponente sigue diciendo que sí, parece surgir de los considerandos respectivos que se condena a título de indemnización por daños y perjuicios a raíz del incumplimiento contractual endilgado a T. H.. S.R.L.; pero asimismo argumenta que una condena por daños y perjuicios violaría flagrantemente el principio de congruencia y con lo que se estaría fallando extra petita.

En el análisis de la formulación de la demanda tiene posibilidad relativa a la crítica formulada por la parte demandada, ya que la misma suministra los hechos que permiten la definición jurídica de la sentencia. Hay acción por el legitimado por cesión de derechos, por un monto demandado como objeto de la demanda, el desarrollo de la razón del reclamo por los contratos realizados y personas vinculadas, la venta por el demandado por boleto de compraventa de un inmueble en propiedad horizontal como unidad funcional y unidades complementarias accesorias, propio de las previsiones que las regía, el art. 3 del Reglamento de Copropiedad y Administración Consorcio de Propietarios Edificio T. .., con el sentido que solo pueden ser titulares de éstas quienes resulten propietarios de una unidad funcional; incumplimiento de la obligación de escriturar la unidad funcional y las unidades complementarias, omitiendo estas últimas; negativa a la subsanación frustrando el derecho de reventa de éstas por la adquirente y que eran propias de la unidad funcional, comprometida con terceros (punto 10, fs. 46 vta.), fincando en tal frustración la parte actora el monto demandado y cuya naturaleza que define a fs. 48 vta., "para restablecer la violación del orden jurídico el reclamo de los daños y perjuicios que tal proceder ha generado en su patrimonio".

El contexto autoriza a sostener que el sentenciante se expide en el marco litigioso interpuesto, por el objeto, una suma de dinero y la calificación de la acción, concepto de daños y perjuicios, conforme a los términos de la demanda. Debe rechazarse en consecuencia el caso de pronunciamiento extra petita e incongruencia.

En cuanto se ha rechazado la ausencia de alegación del daño y su prueba, corresponde reiterar que tal alegación la formula la parte actora como se deja expuesto precedentemente, la imposibilidad de la venta incluida la cochera y baulera por falta de escrituración (fs. 46vta., punto 10) y de cumplimiento imposible de escrituración de estos bienes por haber dejado de pertenecer a la demandada (fs. 48 vta., 2do. párr. y 3er. párr.).

Dicha imposibilidad de escriturar, por haber sido transferidas las Unidades Complementarias por la demandada por boleto de compraventa en 23 de mayo de 2000 a D. A. Y. (fs. 35/35 vta), transformando el impedimento en obligación de indemnizar por daños y perjuicios (Conf.: "Si la promesa de escriturar se ha tornado de cumplimiento imposible, corresponde determinar la conversión legal de la obligación primitiva de escriturar a cargo de la demandada, en la de pagar los daños y perjuicios que la actora acredite haber sufrido" C.Civ.Cap., Sala A., 31/8/72, C. (S.A.) v. M. (S.R.L.), en J.A. 171973, pág.15).

El perjuicio resulta evidente, la accionante señala las obligaciones resultantes del Boleto de Compraventa (fs. 34/34vta.), en su relación con las omisiones incurridas respecto a los bienes a cuyo respecto asimismo se debía la escrituración, recibiendo en la efectivización de la transferencia del dominio solo la unidad funcional, sin la cochera y la baulera.

De la constancia de fs. 35/36, compraventa de las unidades complementarias Letra "Q" y letra "T", en su concordancia con las descripciones de las mismas unidades en el Reglamento del Consorcio de Propietarios a fs. 10, resultan para la Unidad "Q", resulta una superficie cubierta de 12,01 m2. y la Unidad "T", de 5,96 m2; los menoscabos a los bienes que debía recibir la adquirente la Sra. M. E. S., fue consecuencia con pérdida de 17,97 ms.

El reconocimiento del perjuicio en casos similares es concordante. Adviértase el fallo de la C.Nac. Cont. Adm. Fed., Sala 1ª., fecha 13/7/1999 ("F. S.A. v. Secretaría de Comercio e Inversores, en J.A. 1999IV343): "Existe un perjuicio concreto y económicamente cuantificable si el comprador que pagó la totalidad del precio pactado, recibe un inmueble con una superficie menor de la que se había pactado en el boleto de compraventa.

Este perjuicio se traduce en la suma de dinero de cada metro cuadrado que pagó y no recibió... que... a todo evento redundará en perjuicio del precio del inmueble...".

El perjuicio queda reconocido y salta a la vista, por lo que no hay lugar al agravio de la parte demandada. La "peculiaridad" del criterio adoptado por el Sr. Juez como critica además la demandada si parte el sentenciante de la base que las partes no han acercado criterios para la determinación del precio real de las unidades complementarias y de inmediato selecciona un monto suministrado por la actora, es en efecto contradictorio, pero tampoco tiene lugar la oponente para valerse del defecto expositivo. Por una parte la accionante sí determina montos que a su juicio determina, otra cosa es que no proceda el criterio adoptado para su gradación.

Como provisoria, la accionante intimó en principio un monto indemnizatorio por daños y perjuicios de $30.000, con reservas por su ampliatoria y en la demanda, reclamó la suma de U$S 50.000, valor que asignó a las unidades inmuebles complementarias y no escrituradas. Define tal monto en función de lo pagado al momento de la escrituración de la Unidad Funcional (U$S 125.000), con lo que sostiene a fs. 46vta., punto 9, que el saldo de U$S 50.000, debe ser considerado como precio de las unidades complementarias.

Al margen de la problemática sobre el cambio de la paridad monetaria ocurrido, la técnica o criterio de la actora resulta equivocada. Si por definición la compraventa y precio resultaba comprensivo de las tres unidades (departamento, cochera y baulera), cuyo pago se completaba en el acto de escrituración, sin advertencias sobre el valor de cada uno de los bienes que debían encontrarse comprendidos.

Indica la lógica el mayor valor proporcional del departamento, por su destino y los 145,97 m2 de dicha unidad funcional y mucho menos los 17,97 m2. comprensivo de lo complementario, la cochera y la baulera.

En la tesis pretendida por la actora, a la Unidad Funcional .. le atribuye un precio de U$S 115.000, resulta el m2 a U$S 1.130,36 (U$S 115.000 % 145,97 m2 = U$S 1130,36 el m2); mientras con la igual tesis, el m2 de las Unidades Complementarias resulta de U$S 2.782,41 (U$S 50.000 % 17,97 m2 = U$S 2.782,41 el m2).

Tal disparidad de valores torna ilógica e inicua la tesis de la parte actora para la determinación del perjuicio. Queda por otra parte desvirtuada, porque como se advirtió, el real valor de las Unidades Complementarias quedaron evidenciados a fs. 35/35 vta., cuyo boleto de compraventa de las Unidades cochera y baulera, señala un precio de U$S 17.000.

Los 17,92 m2. en total de estas dos unidades, determinan un valor por m2 de U$S 948,66, que contrasta con la excesiva valoración de U$S 2.782,41 el m2., que resulta de la tesis indemnizatoria de la parte actora.

El monto de U$S 17.000, verificado en 23/5/2000, aquilata en consecuencia el monto del perjuicio, valor del que se vio privada la inicial adquirente Sra. S. y después vendedora de la unidad principal y que con los alcances que correspondan debe indemnizar la demandada (art. 1111 C.C. y art. 165 CPCCCh).

De conformidad con el derecho que rigiera y vigente, a partir de la Ley 25.561 las relaciones contractuales consensuadas en dólares quedaron pesificadas, complementadas por sucesivas normativas y se agrega a conformar el sistema conforme se refiere en el tercer voto la Ley 25.820, con lo que la obligación indemnizatoria nacida bajo al paridad monetaria del país dolarizada, quedó de igual modo afectada por la pesificación.

Se coincide parcialmente sobre este punto con la Dra. Melero y en su integridad con las Dras. Reynoso de Roberts y Dra. Alonso de Ariet.

En resumen y consecuencia de los agravios de la parte demandada, que en todo caso impugna los alcances de la sentencia, conforme con lo expuesto prosperan parcialmente, debiendo revocarse el fallo de conformidad.

Los agravios de la parte actora de fs. 412/423, en lo que hace al monto en que prospera la demanda, para lo que esclarece la oponente los alcances de la intimación, tienen tratamiento conforme se dejan votados las cuestiones precedentes.

Ello, sin perjuicio de reconocer que la intimación resultaba provisional con determinados objetivos y contenía reservas ampliatorias. Por lo demás e interpretación de la trama decisoria en la parte que no conforma a la presentante, corresponde reiterar la remisión a los puntos tratados.

Se entiende por otra parte, que la accionante demanda en el ámbito en que se incumple la escrituración de las Unidades Complementaria, asignándoles un valor de U$S 50.000, concepción que se considera inadmisible conforme con las consideraciones precedentes en función de la contraparte, sin perjuicio de coincidir con los alcances que corresponden a la confesional de la parte demandada. Intereses.

En el rubro intereses, donde el recurrente afirma que deben correr desde mayo/97, fecha de la escritura traslativa de dominio, carece del asidero correcto, si como se asientan los fundamentos del daño consisten en la frustración de la posibilidad de escriturar, ocurrida como se ha señalado, con la compraventa a tercero de las unidades complementarias, por Boleto de Compraventa de fs. 35/35 vta., de fecha 23/5/2000.

Es la fecha señalada el momento determinante del daño y desde donde debe considerarse el corrimiento de los intereses (Conf.: "...12. Atento que la suma indemnizatoria ha sido fijada a la fecha de causación del daño, los intereses deben devengarse desde ese momento" C.Nac.Civ.Sala G., ago/31/2001 G.,T.G.J. c. C.M.F.S s/ daños y perjuicios en E.D.196474).

Equivoca el fallo la razón fundante expuesta a fs.371, punto V. Intereses, que en todo caso nunca pudo remitirla a la fecha de la intimación cartular. La indemnización en dólares.

El sostenimiento de la obligación en dólares, por invocación de la inconstitucionalidad del sistema vigente que estableció la pesificación, Ley 25.561 y ordenamiento legal complementario, resulta controvertido, en razón del pronunciamiento de la sentencia a fs.371.

Por lo que se advierte de los términos fundantes del agravio, el recurrente, aunque controvierte la escueta fundamentación del sentenciante, define la descalificación por inconstitucional con el fallo que cita, "Schmitd" (CS., feb.1/2002 E.D.196192), pero deja sin respuesta tanto la jurisprudencia local, como la del Excmo. S.T.J. que determina la aplicación e interpretación de los textos legales, de ninguna referencia en las fundamentaciones de la apelante.

Adviértase en consecuencia los postulados del fallo del S.T.J. de nuestra Provincia, en los autos caratulados "N. S.A. c/ I. C. S.A. s/ ejecución hipotecaria", Expte. Nº 19.014N2003, de fecha 6/2/2004 (Reg.Nº 02/SER/04).

Se trata de señalar con este caso, si bien no se encontraba en discusión la inconstitucionalidad alegada, con lo que se aplicaba entre otros en Dec. 214/02, que la doctrina de la arbitrariedad es de carácter excepcional y no autoriza la sustitución del criterio de los jueces aún cuando resultare posible una discrepancia funda en el criterio de selección empleado en el pronunciamiento atacado, salvo que se demuestre el desvío del razonamiento lógico o error palmario y fundamental constitutivo del absurdo, que la doctrina de los fallos plenarios de Tribunales de otra Provincia, no se extiende fuera de la jurisdicción del Tribunal y que ni siquiera los precedentes de la Corte Suprema, tienen fuerza vinculante como consecuencia del sistema federal adoptado por la Carta Magna (arts. 67 inc.11, 100, 104 y 105 Conf.CSJN., fallos T.3041459), sin perjuicio de la vinculación moral, la materia federal y las particulares circunstancias de la causa.

En consecuencia, puestos a dirimir la aplicación del régimen de emergencia, a partir de la Ley 25.561 y sus textos incidentes, el Dec. 214/02 impugnado, las reformas continuaron con carácter de orden público, caso de Ley 25.820, que reforma el art.11 de la Ley 25.561.

La norma incorporó: "Art.ll. Las obligaciones de dar sumas de dinero existentes al 6 de enero de 2002, expresadas en dólares estadounidenses u otra moneda extranjera, no vinculadas al sistema financiero, cualquiera sea su origen o naturaleza, haya o no mora del deudor, se convertirán a razón de un dólar estadounidense (U$S 1) = Un peso ($1), o su equivalente en otra moneda extranjera, resultando aplicable la normativa vigente en cuanto al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS), o que en el futuro lo reemplace, según sea el caso...".

Tales las normas del derecho vigente, con lo que la argumentación de la actora recurrente, que solo se dirige a impugnar por inconstitucional el Dec. 214/02, deja la cuestión carente de virtualidad frente a la reeditación de la normativa por el dictado de otras normas, como la aludida Ley 25.820, que no resulta observada. Es el derecho vigente y consulta la doctrina de la propia CSJN. en el caso "Di Tullio, Nilda", fecha 17/12/96: "...3 La Corte debe considerar el decreto dictado con posterioridad a la interposición del recurso extraordinario, pues sus sentencias deben atender a la situación existente al momento de decidir", en J.A.1997II333).

Se rechaza en definitiva por lo expuesto el planteo de inconstitucionalidad, ampliado con la especificación de los derechos y garantías que se consideran agraviados en relación al Dec. 214/02, por no alcanzar los cuestionamientos al derecho vigente. Sí, en cambio, es ajustado observar la omisión de aplicar el CER, si como ha resuelto la sentencia dispuso la pesificación.

El planteo sobre la presunta mala fe en cuanto implica a su parte y por lo que se agravia, no impone pronunciamiento, desde que carece de efectos resolutivos.

Por todo lo expuesto, resulta que el recurso de la parte actora, en cuanto al resultado de todo lo tratado, prospera asimismo parcialmente.

La sentencia prospera parcialmente y se confirma hasta los alcances de la presente. Las costas deben igualmente confirmarse, atento el carácter indemnizatorio del juicio y petición de rechazo total por la parte demandada. Por las mismas razones, las costas de esta Alzada se imponen a la parte demandada, en uno y otro caso conforme con el art. 68 del CPCCCh.

Los agravios de la Dra. M. X. P., en razón de la regulación conjunta, no alcanzaron a prevenir sobre el punto en tiempo procesal oportuno anterior a la sentencia, por lo que no prospera la pretensión. Respecto al desiderátum apelativo de fs. 390 sobre el monto conjunto que la comprende, carece de virtualidad su tratamiento, desde que de conformidad con el art. 279 CPCCCh corresponde la readecuación de los honorarios profesionales.

El mismo criterio precedente ha de tenerse presente por los honorarios apelados por el Dr. M. D. V. a fs. 380 y por los Dres. J. M. F. D. l. C. y L. F. M., a fs. 386/388 y a fs. 389, en esta última foja en representación de la parte demandada.

Considerando que la resolución condenatoria prevé la liquidación definitiva del monto del juicio en el procedimiento respectivo, con complementos del capital, de conformidad con la ley arancelaria se ajusta a derecho formular las regulaciones en porcentuales.

Para la primera instancia, por el mérito de los trabajos profesionales, la complejidad de las cuestiones propuestas y su resultado, los arts. 6, 7, 9, y concords., propongo los honorarios conjuntos de los Dres. M. D. V. y M. X. P., en porcentual de 22% del monto del juicio sujeto a liquidación:

de los Dres. J. M. F. D. l. C. y L. F. M., en porcentual de 20% del monto del juicio; del perito J. C. O., en el 3% del monto del juicio, con los restantes alcances del punto 3 de la parte resolutiva de la sentencia (fs. 371).

En esta Alzada, por las evaluaciones precedentes, normas arancelarias citadas y en función del art. 14 y resultado de los recursos, propongo la regulación de los honorarios de los profesionales por igual por cada parte, a los Dres. M. D. V. y M. L. B., en el 30% y a los Dres. J. M. F. D. l. C. y L. F. M., en el 30%, en uno y otro caso del monto de los honorarios que resulten por cada parte en primera instancia.

Debe tenerse presente la reserva del caso federal interpuesta por la parte actora en el memorial de fs. 412/423.

A la segunda cuestión el Dr. Nahuelanca dijo:

Voto:

De conformidad con las coincidencias en las cuestiones tratadas en los dos votos que me preceden, corresponde el pronunciamiento propuesto por la Dra. Reynoso de Roberts.

Con lo que se dio por terminado el acto, quedando acordado dictar, con las disidencias señaladas, la siguiente SENTENCIA:

1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada a fs. 385.

2) Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 380.

3) Revocar parcialmente los puntos 1º y 3º de la parte resolutiva de la sentencia de fs. 366/371.

4) Fijar el monto de condena en la suma de PESOS DIECISIETE MIL ($17.000) con más la aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) establecido mediante el artículo 4° y concordantes del decreto 214/2002, hasta el momento del efectivo pago e intereses calculados a la tasa activa del Banco de la Nación Argentina desde el 23 de mayo de 2000 hasta su efectivo pago.

5) Declarar de abstracto tratamiento los recursos interpuestos por los letrados de la demandada, por propio derecho, a fs. 386/388; por la demandada a fs. 389 y por los letrados de la actora a fs. 380 y 390.

6) Costas de ambas instancias a la demandada vencida. Regular los honorarios correspondientes a la primera instancia a favor de los Dres. M. D. V. y M. X. P., conjuntamente, en un VEINTIDÓS POR CIENTO (22%) del monto del juicio, sujeto a liquidación, los correspondientes a los Dres. L. F. M. y J. M. F. D. l. C., en forma conjunta, en el VEINTE POR CIENTO (20%) a calcular sobre la misma base, los correspondientes al perito contador J. C. O. en el TRES POR CIENTO (3%) del monto del proceso.

Los honorarios correspondientes a esta instancia se fijan, en forma conjunta, a favor de los Dres. M. L. B. y M. D. V., en el TREINTA POR CIENTO (30%) de lo que le correspondan en la instancia de grado y a favor de los Dres. L. F. M. y J. M. F. D. l. C., conjuntamente, en el TREINTA POR CIENTO (30%) de los que le correspondan en la instancia de grado.

7) Tener presente las reservas del caso federal efectuada por la actora a fs. 423 y por la demandada a fs. 411 y vta.

8) Regístrese, notifíquese y devuélvase.

NÉLIDA SUSANA MELERO Presidente GRACIELA MERCEDES GARCÍA BLANCO Juez de Cámara MARTA SUSANA REYNOSO de ROBERTS Juez de Cámara SILVIA N. ALONSO de ARIET Juez de Cámara FERNANDO NAHUELANCA Juez de Cámara REGISTRADA BAJO EL nro. 65 DEL AÑO 2006 DEL LIBRO DE SENTENCIAS DEFINITIVAS