Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2001-04-18


En Buenos Aires, a los 18 días del mes de abril del año dos mil uno, hallándose reunidos los señores jueces de la Sala "M" de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Gladys S. Álvarez y Hernán Daray, a fin de pronunciarse en los autos "RONDINELLI, Rafaela Emma y otro c/ GILONI, Gracio s/ daños y perjuicios", el Dr. Daray dijo:Contra la sentencia de fs. 425/429 se alzan ambas partes, expresando agravios la actora a fs. 444/447 y la demandada a fs. 448/452, cuyo pertinente traslado luce agregado a fs. 457/459. Las quejas discurren en torno al acogimiento de la acción y en relación a la procedencia y cuantía de las indemnizaciones discernidas por la a-quo. El decisorio apelado admitió la demanda promovida por los actores en su condición de compradores de un inmueble, quienes reclamaron contra el vendedor la indemnización de los daños y perjuicios -por incumplimiento contractual- que les habría provocado la circunstancia de que al tiempo de tomar posesión de la finca, luego de la escrituración y tradición, comprobaron el retiro de diversos elementos que habrían formado parte del inmueble enajenado y los consecuentes destrozos perpetrados. Por razones lógicas resulta menester abocarse primero al estudio de las quejas traídas a esta instancia por el encartado, quien pretende el rechazo de la demanda instaurada a través de las presentes. Así, dentro de las múltiples argumentaciones esbozadas por el apelante en el escrito que analizo, corresponde centrar la atención en aquella que constituiría el sustento de su defensa tendiente a repeler la pretensión de los accionantes, y que consistiría en que "ningún incumplimiento contractual ha existido", desde que "ningún accesorio fue objeto de contrato". Ahora bien, en rigor de verdad, el recurrente no plantea más que una mera discrepancia con la decisión que adoptara la juez de grado y no se hace cargo del riguroso análisis que la misma efectuara de las constancias probatorias reunidas en la causa. Al respecto, cabe desde ya adelantar que las quejas esbozadas por la accionada no habrán de merecer favorable acogida, pues las probanzas arrimadas a la causa dan suficiente cuenta de la veracidad de los hechos relatos en la demanda, que hacen procedente la reparación solicitada. Relatan los accionantes, en el libelo inicial, que en agosto de 1992 visitaron una propiedad en la calle Estados Unidos 3486/90/92 cuya venta era ofrecida por la inmobiliaria Giloni y Vaz. Refieren que en dichas circunstancias la propiedad se encontraba en excelente estado de uso y conservación. Reseñan, luego, los accesorios que integraban aquella, como ser empapelados, revestimientos de madera, muebles adosados a la pared, vidrios sanos, espejos y vitrinas, estufas de tiro balanceado, hogar de mármol, etc. Expresan que la operación se instrumentó mediante la firma de un boleto de compraventa; y que los plazos para otorgar la escritura debieron ser prorrogados, dado que debieron requerir un préstamo bancario para integrar el saldo del precio oportunamente convenido (u$s150.000).Destacan que recién en el mes de noviembre firmaron la escritura traslativa de dominio en la oficinas del Banco prestamista y que en dicha oportunidad no les fueron entregadas las llaves, sino que, toda vez que el vendedor no las tenía consigo, acordaron proceder a efectuar la tradición luego. Informan que fue el Sr. René Vaz -socio de la inmobiliaria- quien se reunió con los accionantes ese mismo día, a la tarde, a fin de entregar las llaves de la propiedad ya vendida. Y que, asombrados, al ingresar al inmueble, advirtieron que no se correspondía con el bien por el que habían tratado y abonado, pues, indican, que "todas las molduras de madera, revestimientos, hogares, espejos, muebles empotrados, estufas, habían sido retirados, y con ello se habían destruido vidrios, paredes, arrancados los empapelados,... todo lo cual ocasionó graves daños" (conf. fs. 127 y s.s.). Enumera, luego, las vicisitudes posteriores y describe los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual del demando que conforman su reclamo. En efecto, contrariamente es pretendido por el quejoso, la premisa sostenida por la a-quo aparece cierta, en tanto la tasación practicada por la firma Toselli y Fuentes, requerida por el Banco prestamista, informa que el estado del inmueble era "bueno", lo cual no podría ser sostenido, luego, a la fecha de la escrituración y tradición, atento lo que surge del Acta Notarial presentada por la actora y las vistas fotográficas glosadas al proceso. Siendo además, que no es dable considerar que los destrozos que se tratan fueran practicados por el matrimonio adquirente, dado que no contaron con las llaves, sino hasta la ocasión en que se hizo la tradición de la propiedad, acto del que no participó el "tradens" y fuera delegado en la persona del Sr. René Vaz -socio del hijo de aquel, cotitular de la inmobiliaria-, quien asimismo declara se asombró al observar el estado de la vivienda. En definitiva, no cabe presumir que los deterioros constatados fueran consecuencia del hecho de terceros ajenos al vendedor, puesto que ciertamente aparece inverosímil dicha posibilidad. El mismo Vaz manifiesta que "intervino en la visita y la denunciante estaba conforme con el inmueble y con sus condiciones". Aclara "que en dicha oportunidad se le dijo que el inmueble se le entregaría en las condiciones que se encontraba y con los muebles adosados que tenía por expresa indicación de Gracio Giloni...". Agrega que "...el día que se firmó la escritura...Gracio Giloni fue a la oficina y le dio las llaves del inmueble, y le pide que se las entregue a los adquirentes, porque manifestó que tenía que ir al centro con su esposa". Luego afirma que "concurrió al inmueble donde el matrimonio Rondinelli lo esperaba y le entregó las llaves y los acompañó a ingresar, percibiendo con sorpresa los destrozos que tenía la propiedad, y que no estaba en el estado en que se la había mostrado al momento de la reserva" (conf. fs. 139/141 de la causa penal). Luego, cabe señalar que tampoco se hace cargo el apelante de la fuerza convictiva que se desprende del Acta Notarial presentada por la actora, que se labrara luego del acto de tradición del inmueble que se trata (fs. 6/43). Y que, respecto de la pericia técnica practicada en autos (fs. 241/253 y 331/342), nada prueban en favor de sus dichos y en objeción a los hallazgos periciales. Al respecto, cabe una vez más recordar que los informes periciales, evacuados por auxiliares con que la justicia cuenta para asesorarse en áreas específicas del conocimiento científico, deben aprobarse cuando no se les opongan serios y fundados argumentos en contrario, y concuerden con las demás convicciones extraídas de las probanzas de la causa (conf. art. 477 del ritual, esta Sala, "Caliguri de Pérez Lidia c/ Maniotti Alfredo s/ sumario", del 10/04/85; "Roller Carlos Alberto c/ Gómez Losada Carlos s/ sumario", expte. n1 206.379/97, entre otros). En consecuencia, no cabe sino concluir que el inmueble vendido se entregó en pésimo estado, distinto de como se lo ofreció a la venta, con los daños que, en definitiva, como se verá, la accionada vendedora debe resarcir a los accionantes. Ello así, pues sabido es que el vendedor debe entregar la cosa tal como se encontraba en el momento del contrato de venta (art. 1408 del Código Civil), "con todos sus accesorios" (art. 1409, conc. art. 1426 del Código citado), "aunque en los títulos no se mencionen, o aunque momentáneamente hayan sido separados de ellas" (art. 575 del Código Civil). Se entiende que las cosas principales pueden definirse como aquellas que tienen una existencia propia, determinada por ellas mismas y con prescindencia de las demás. Accesorias, en cambio, son las que tienen su existencia y naturaleza determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas (art. 2328) (conf. Borda, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil-Parte General", Tomo II, pág. 51). Por su parte, el art. 2332 del Código Civil consagra una accesión de segundo grado, pues determina que las cosas adheridas a otras, que a su vez están adheridas al suelo, son accesorias de las primeras. Así, se ha dicho que los elementos componentes del placard y aún el mármol de un hogar constituyen cosas accesorias del inmueble vendido (Salas, A. E., Trigo Represas, Félix A. y López Mesa, Marcelo J., "Código Civil anotado", Tomo 4-B, pág. 5 y jurisprudencia allí citada). En tal inteligencia no aparece necesario extremar el análisis para concluir que las molduras de madera, los revestimientos, el hogar, los muebles y espejos empotrados en las paredes y las estufas retiradas revestían la condición de cosas accesorias del inmueble enajenado. Luego, teniendo en cuenta lo expuesto, que dichas cosas fueron efectivamente separadas de su principal, lo cual necesariamente debía producir los daños que se informan, que las partes guardaron silencio respecto de ellas al momento de la firma del boleto, que, por otro lado, ante dicho silencio, no cabe sino interpretar -pues aparece suficientemente probado- que la finca fue ofrecida a la venta conjuntamente con las cosas referidas -lo cual de por si obstaba a que el vendedor asumiera la conducta mostrada, reñida con el principio de buena fe contractual que debe regir la materia-, y que, por último, los adquirentes recién tomaron conocimiento de los hechos denunciados a la fecha de la toma de posesión, entiendo que las quejas de la encartada no podrán tener favorable atención, debiendo confirmarse el fallo recurrido. A mayor abundamiento, puede señalarse que, aún soslayando el cúmulo de la prueba rendida en autos y la aportada en la causa penal, debe interpretarse -a la luz del principio de la buena fe (art. 1198 del Cód. Civil)- que las cosas referidas, en su condición de accesorias, se hallaban comprendidas en la operación de compraventa de su principal. Me ocuparé a continuación de las quejas traídas por las partes en relación a la procedencia y quantum de las indemnizaciones acordadas por la juez de la anterior instancia. Atinente a las partidas fijadas en concepto de trabajos de pintura y empapelado y vidrios y espejos, cabe señalar que no le asiste la razón a los quejosos, desde que si bien es cierto que el experto estima un monto superior al concedido, no lo es menos que las sumas, en definitiva acordadas, se corresponden con los trabajos efectivamente llevados a cabo por los reclamantes, que dan cuenta la factura de fs. 43 y el presupuesto de fs. 44. Por lo demás, los extremos mencionados en la pieza en análisis no aparecen suficientemente probados, por lo que auspicio la confirmatoria del items. Igual temperamento propicio respecto del rechazo de una partida indemnizatoria para reintegrar los gastos efectuados en trabajos de electricidad, toda vez que, como bien indica la a-quo, no resulta suficientemente probado en autos que dichos trabajos no hayan sido encomendados por decisión propia de los adquirentes para aventar los riesgos propios de toda instalación eléctrica antigua. La condena por daño moral, respecto de la cual se agravian ambas partes, merece también ser confirmada. Teniendo en cuenta las probanzas de autos, es razonable admitir este perjuicio por la perturbación ocasionada a los reclamantes en el normal uso y goce de la cosa adquirida durante el lapso de tiempo en que se prolongaron los trabajos de reparación (art. 522 del Código Civil). En lo atinente a su monto, de cuya exigüidad se quejan los actores, cabe recordar una vez más que su apreciación está sujeta, como en ningún otro caso, al prudente arbitrio judicial, que en todos los casos debe evitar que pueda convertirse en una fuente de enriquecimiento para el damnificado.

Por ello, voto por que se confirme en todas sus partes el fallo recurrido, con costas de la Alzada a la demandada vencida (art. 68 del ritual).

La Dra. Álvarez adhiere por análogas consideraciones al voto del Dr. Daray. Se encuentra vacante la vocalía N1 39 (art. 109 R.J.N). Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mi que doy fe.

Fdo.: Hernán Daray - Gladys S. Álvarez. Ante mi, Mario J. Isola (Secretario).

///nos Aires, 18 de abril del 2.001.- Y Visto:

Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve: confirmar en todas sus partes el fallo recurrido, con costas de la Alzada a la demandada vencida (art. 68 del ritual).Diferir el pronunciamiento sobre los honorarios por los trabajos realizados en esta instancia para su oportunidad. Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Fdo.: Hernán Daray - Gladys S. Álvarez.

Ante mi, Mario J. Isola (Secretario).