Tribunal: SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Jujuy
Fecha: 2008-09-16


San Salvador de Jujuy, septiembre 16 de 2008.

El doctor González dijo:

Trata el juicio principal de la demanda que seis actores promovieron en contra de Biella S.A. (hoy Cía. Financiera de Crédito Hipotecario S.A.), Obras Civiles S.R.L. y del Banco Hipotecario S.A., por el incumplimiento contractual materializado en los defectos constructivos de los inmuebles adquiridos con destino a viviendas. Reclamaron resarcimiento de daño material y moral.

El Tribunal desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva, prescripción, litis pendencia y caducidad articuladas por las accionadas e hizo lugar a la demanda condenándolas a pagar a cada uno de cuatro de los actores, la suma de $ 13.126,68 por el daño material y $ 2.000. por el moral. Desestimó la demanda de otro y tuvo por desistido de la acción, al restante.

En contra de ese pronunciamiento promueven recurso de inconstitucionalidad todos los condenados. En escrito conjunto, lo hacen la Cía. Financiera de Crédito Hipotecario S.A. y Obras Civiles S.R.L. representadas por el Dr. D. E. M. (fs. 11/26). Por aparte, el Banco Hipotecario S.A., por medio del Dr. P. D. C. (fs. 40/51). Ambos fueron oportunamente acumulados.

En el primero, reseña su promotor que los actores resultaron adjudicatarios del "Plan Cincuenta Viviendas del Banco Hipotecario", construidas a través de éste. Eran de tipo económico. Accedieron suscribiendo un convenio de pre-venta con la entonces Biella S.A., empresa inscripta como originante ante el Banco Hipotecario S.A. En ese instrumento, la empresa comprometía la reserva y futura venta de la unidad. El Banco actuaba como titular fiduciario y administrador del fideicomiso. Se trató de un patrimonio de afectación integrado por todas las partes, en la que cada una asumió un rol específico.

Dice que los actores alegaron defectos constructivos por cuya reparación demandaron, con fundamento en la ley 24.240 y 24.241. Al progreso de esa demanda opusieron esas empresas excepción de prescripción y caducidad. Señalaron que no se había iniciado procedimiento administrativo que interrumpiera el plazo de prescripción que contempla la ley del consumidor. Plantearon también excepción de litispendencia, denunciando la existencia de diligencias preliminares promovidas ante el Juzgado Federal Nº 2, con asiento en esta Provincia. También la de falta de legitimación pasiva de la entonces Biella S.A. "por ser una mera fiduciante" que solo hizo "reserva de futura venta".

El fallo es arbitrario -argumenta- porque no analiza ninguno de esos planteos remitiéndose a los fundamentos que sustentan la sentencia recaída en otra causa: "Llina y otros c/Banco Hipotecario S.A.; Biella S.A. y Obras Civiles S.R.L." dictada por la Sala II de la Cámara Civil y Comercial.

Señala contradicciones entre el temperamento adoptado por el a quo para resolver la excepción de litispendencia, y el asumido para aplicar el principio de cosa juzgada. En aquel se dijo ausente el recaudo de la triple identidad. En éste, se lo presupone. Sostienen que la sentencia dictada por la Sala II en causa distinta a ésta y en la que son otros los actores, pudo, en todo caso, ser valorada como antecedente, mas no tenida como cosa juzgada. Los actores no pueden alegar "derechos adquiridos" en base a sentencia dictada en otra causa.

La situación planteada -continúa- lo coloca en la necesidad de rebatir en este recurso argumentos vertidos en sentencia distinta a la que recayó en la causa.

Argumentan que la defensa de prescripción fue mal rechazada, por la indebida aplicación del plazo previsto en la ley 24.240. Las diligencias preliminares no podían ser consideradas como actos interruptivos de la prescripción, en tanto el mismo Tribunal había descartado la triple identidad alegada por su parte para fundar la excepción de litispendencia.

En el punto, su postura no trasunta mera discrepancia. Por el contrario, si la operación es tenida como compraventa y se da por cierto que los actores tomaron posesión de sus viviendas el 06-02-98, es aplicable el art. 4041 del Cód. Civil que establece que la acción redhibitoria se prescribe a los tres meses desde el conocimiento del vicio. En la hipótesis de considerarla como locación de obra, rige el art. 1646 que contempla el de un año desde que se produjere la ruina del edificio. Tratándose de vicios ocultos, el plazo para denunciarlos a la autoridad administrativa es de 60 días de descubiertos, bajo pena de caducidad de la acción, en tanto esa denuncia no produce la interrupción del plazo de prescripción, que es de un año.

En cualquiera de los casos y valorando que no se concretó denuncia administrativa, los aludidos plazos de caducidad y de prescripción se encontraban cumplidos al tiempo de promoverse la demanda.

Es errado el criterio de atribuir a las diligencias preliminares, el carácter de "proceso" para asignarles el efecto interruptivo que contempla el art. 3986 del Cód. Civil. Estas -recalca- no abren la instancia procesal.

Tampoco es aplicable al caso la ley 24.240 que ampara a adquirentes de inmuebles nuevos con destino a vivienda. Biella S.A. no vendió ningún inmueble. Su rol se limitó a la reserva de una unidad habitacional a construirse a futuro. El Banco Hipotecario no actuó en virtud del poder irrevocable extendido por aquella, sino como administrador del fideicomiso siendo, en todo caso, el patrimonio de afectación el que debe responder.

Aborda luego el análisis de la naturaleza del convenio de pre-venta y las obligaciones asumidas por Biella S.A.

Al expresar los agravios de Obras Civiles S.R.L. argumenta también la inaplicabilidad de la ley 24.240. Esta empresa sí ejecutó las obras y las entregó al titular fiduciario: el Banco Hipotecario S.A., mas éste las recibió sin objeción alguna para luego enajenarlas.

Denuncia la omisión en tratar la mecánica de la operatoria y las obligaciones de cada uno de los intervinientes.

Se agravia, por último, porque el fallo no da indicios de los parámetros valorados para cuantificar el daño material, destacando que se trata de viviendas de "tipo económico" que, conforme sus cotizaciones, no pueden generar perjuicios de la magnitud de los fijados por el a quo.

Pide, en concreto, se haga lugar a su pretensión, con costas.

En su recurso, el Banco Hipotecario S.A. plantea como primer agravio la inexistencia de cosa juzgada. Refiere a las distintas corrientes doctrinarias en torno al instituto. Una, sólo lo admite si existe entre la contienda resuelta y la que pende de pronunciamiento, triple identidad de sujetos, objeto y causa. La otra -más moderna- prescinde de tal exigencia. Sin discrepar sobre la postura asumida por el a quo, sostiene que concreta forzada interpretación del instituto. De estar a ella, resultaría que cualquier error en aquella sentencia, no podría ser discutido por su parte, por tratarse de pronunciamiento irrevisable, definitivo e inmutable. Al respecto, el fallo no cuenta con debidos fundamentos, no se expide sobre las singularidades del caso ni atiende los fundamentos dados por las partes.

Como segundo agravio, y para el caso en que se entienda que la sentencia recurrida encuentra sus fundamentos en los de aquella a la que atribuye valor de cosa juzgada, aborda su crítica. Argumenta, primero, la incorrecta apreciación del contrato de pre-venta, diciendo que se perdió de vista la naturaleza y el contenido del instrumento que suscribieron los actores con Biella S.A. y que descarta que se asigne al Banco Hipotecario S.A. el carácter de vendedor. Este sólo ocupó el rol de titular del dominio fiduciario. Denuncia incorrecta interpretación que aquel fallo concreta respecto del rol del Banco Hipotecario S.A. en relación a los actores. El no asumió responsabilidad para el caso de incumplimiento de las partes (cláusula 9º). Las penalidades por faltas del vendedor sólo a éste pueden imputarse. Aún si se tuviera a la cláusula decimocuarta como no escrita por considerarse abusiva, las demás son suficientes para eximir al Banco de la responsabilidad que se le endilga.

También se incurre en incorrecta interpretación del contrato porque se lo descalifica por el sólo hecho de ser de adhesión, cuestión sobre la que se explaya en argumentos.

Descarta, en capítulo aparte, que sea aplicable al caso la ley de defensa del consumidor. Así resulta de su art. 36. Es el Banco Central de la República Argentina la entidad que ejerce el poder de policía de las entidades financieras, conforme la competencia que le asigna la ley 21.526 que desplaza la 24.240. Su parte sólo ejerció la intermediación financiera, en el marco de la Línea de Crédito Corporativo. No fue la constructora ni la vendedora de los inmuebles. Aún si existiere alguna actividad bancaria regulada por la ley de defensa del consumidor, debe partirse de un concepto sistémico, en el que no se analice el caso desde un carácter bilateral (consumidor-entidad) sino multi-direccional, y con la intervención del ente financiero a quien corresponde la supervisión.

En otro capítulo, argumenta que aún de entenderse aplicable la ley 24.240, hubo erróneo encasillamiento del rol del Banco en la operatoria, debido a su desajustada interpretación en relación a los distintos contratos celebrados entre las partes. En particular, el de fideicomiso en garantía del que fue titular. El rol de "vendedor mandatario" que la sentencia le asignó, es inexistente. El Banco no vendió, en tanto su actuación como mandatario fue sacada de contexto. Describe, en detalle, la operatoria y los contratos que la instrumentaron y, tras formular reserva del caso federal, concluye pidiendo se revoque la sentencia, con costas.

El traslado que de ambos recursos se confiriera a los actores, fue contestado a fs. 67/70 por el Dr. P. O. F., pidiendo su rechazo.

A fs. 80/85 dictaminó la Sra. Fiscal General Adjunto, en sentido adverso a sus promotores. Con apoyo en citas de doctrina y jurisprudencia, considera que el fallo recaído en otra causa en la que otros actores demandaron el mismo objeto en contra de idénticos demandados, tiene valor de cosa juzgada en ésta. Más aún cuando los argumentos de la defensa en esta causa, fueron iguales a las resueltas en aquella. En esta instancia, los quejosos se limitan a reiterar los planteos formulados en la anterior, expresando críticas que sólo se sustentan en criterio dispar, por lo que incumplen la carga de refutar los argumentos de hecho y de derecho brindados para resolver como se hizo.

Consentida la integración del Tribunal y firme el llamado de los autos para sentencia, me pronuncio también por el rechazo de los recursos, por los fundamentos dados por el Ministerio Público en su dictamen -que hago míos- y por los que agrego a continuación.

Tal como lo advierte el representante del Banco Hipotecario S.A. en su meduloso recurso, el instituto de la cosa juzgada ha experimentado sustanciales cambios en su tratamiento doctrinario y jurisprudencial. La concepción clásica que sólo la admitía en caso de converger la triple identidad de sujetos, objeto y causa, fue sucedida por la más moderna que admite prescindir de tal recaudo, en determinados supuestos. Esta es la que adoptó la ley 22.434 al incorporar al art. 347 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, el inc. 6, en virtud del cual habrá cosa juzgada en casos de "continencia, conexidad, accesoriedad o subsidiariedad" entre las dos contiendas, circunstancias que habrán de determinarse al cabo del "examen integral" de ambas. Se ve clara la flexibilidad de la tendencia y el consecuente amplio margen de discrecionalidad que corresponde al juez para considerarla.

En palabras de la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires, "no se trata de llevar a cabo un estudio particularizado acerca de la concurrencia o inconcurrencia de las tres clásicas identidades: sujeto, objeto, causa, sin desconocer que tal estudio podrá, en algunos supuestos, resultar de utilidad. Lo que importa es que, examinando la situación que se presenta en su integridad, se puede caracterizar la pretensión deducida como coincidente con una ya resuelta por la jurisdicción, evitándose la reiteración indefinida de juicios y la posibilidad del escándalo jurídico" (D.J.D.A. t. III p. 90).

Estas consideraciones, aun cuando expresadas en alusión a la excepción de cosa juzgada articulada como defensa previa, son predicables -mutatis mutandi- al caso de autos, a los fines de determinar si la sentencia que le atribuye el valor de cosa juzgada a la dictada en otra causa, cuenta con debido fundamento.

La respuesta afirmativa se impone.

Diré, previo a todo, que no se entiende la razón por la que las partes no solicitaron la oportuna acumulación de esta causa a la que dirimió la sentencia a la que alude el a quo y que tramitó bajo Expte. Nº B-80.582 del año 2001 por ante la Sala II de la misma Cámara. Conozco la identidad de sujetos pasivos y de objeto, porque en contra de la sentencia que la resolvió, promovieron las codemandadas -al igual que aquí- sendos recursos de inconstitucionalidad, que tramitaron bajo Expte. Nº 4448/2006, cuyo trámite presidí y que fueron rechazados por este Tribunal (L.A. Nº 50 Fº 538/544 Nº 179).

Tal acumulación correspondía a tenor de lo dispuesto en el inc. 2º del art. 213 del C.P.C., pues aún cuando los actores estuvieron vinculados a la contraparte por contratos individuales, éstos fueron de adhesión, iguales entre sí y relacionados a una única operatoria: el "Plan Cincuenta Viviendas del Banco Hipotecario" para el emprendimiento constructivo con transmisión del dominio fiduciario que sus gestores denominaron "Conjunto Habitacional Sur La Viña".

Siendo así, es de toda lógica concluir que, omitida la acumulación, la sentencia que dirimió la primera, ha de tener efecto de cosa juzgada en la otra, como único modo de evitar el estrépito de sentencias contradictorias, el consecuente desmedro de la seguridad jurídica y el desconocimiento de la intención del legislador, puesta de manifiesto en la nota del codificador a ese art. 213 del C.P.C.

Aún más: las recurrentes, además de formular el agravio hasta aquí tratado, se ocupan de expresar los que dicen les provoca la sentencia que el a quo consideró hacía cosa juzgada en ésta, con argumentos sustancialmente iguales a los que propusieran a nuestro análisis en el recurso de inconstitucionalidad articulado en su contra y que -como dije- este Superior Tribunal rechazó en fallo por ellos consentido (L.A. Nº 50 Fº 538/544 Nº 179).

Al confirmar esa sentencia tratamos a) la aplicabilidad al caso de la ley 24.240 de defensa del consumidor, aún al Banco Hipotecario S.A. y sin perjuicio de su sumisión al contralor del Banco Central a tenor de la ley 21.526 "de entidades financieras" y su modificatoria 25.782; b) el rol de esa institución en la operatoria; c) su obligación de supervisar las obligaciones que asumió la originante en el convenio de financiación del proyecto, cuyas cláusulas los actores podían invocar en respaldo de su derecho, porque aún cuando de él no fueron parte, se trataba de contratos conexos y la operatoria presentaba unidad lógica "motivada en una función económico-jurídica única que a todos los sujetos involucra, aún cuando haya sido articulada en convenios sucesivos y formalmente distintos, pero causal y teleológicamente vinculados"; d) la inoponibilidad a los adquirentes de viviendas, de las cláusulas de exoneración de responsabilidad del Banco; e) el alcance del término "comercializador"; f) la protección que merecía la confianza que los adquirentes tuvieron en la operatoria, merced al prestigio del -para entonces- Banco Hipotecario Nacional.

Fijados esos conceptos, resolvimos la responsabilidad del Banco por haber incumplido la obligación del art. 6º de la ley 24.441 por tratarse del seleccionador y controlador de la originante y de la empresa constructora; por su participación en la "cadena de comercialización" a la que alude la ley 24.240 y por la falta a la confianza que en él depositaron los adquirentes. También definimos la interpretación que cabía dar a los contratos de pre-venta por tratarse de los "de adhesión", confirmando la invalidación que el sentenciante había dispuesto de la cláusula 14, por abusiva.

Nos ocupamos luego de las defensas de prescripción y caducidad que -al igual que aquí- habían sido planteadas por la otrora Biella S.A. y Obras Civiles S.A., aludiendo al efecto interruptivo de las diligencias preliminares.

Descartamos, en definitiva, atisbo alguno de arbitrariedad del pronunciamiento que juzgamos derivación del derecho con ajuste a las circunstancias de la causa.

Ninguna coherencia guardaríamos de valorar iguales agravios bajo otro prisma, si no se han aportado aquí argumentos que permitan sostener que entre las causas existen notas distintivas sustanciales, que ameritan soluciones diferentes.

Por último, el agravio que en el segundo recurso se formula por los montos de condena debe desestimarse. Se trata de cuestión de hecho y prueba que, en principio, es vedada a nuestro análisis. Y si bien es posible establecer excepciones, ello sólo cabe en caso de absurdo manifiesto, que en modo alguno ha sido justificado en el recurso ni se detecta de los antecedentes de la causa.

Por los fundamentos dados, voto por la confirmación de la sentencia y el correlativo rechazo de los recursos aquí promovidos, con costas a sus promotores (art. 102 del C.P.C.), difiriendo la regulación de los honorarios profesionales, hasta tanto se practique la que corresponde por la actuación en la instancia anterior.

Los doctores Tizón, del Campo, Bernal y Jenefes adhieren al voto que antecede.

Por lo expuesto, el Superior Tribunal de Justicia, resuelve: 1. Rechazar los recursos de inconstitucionalidad promovidos por la Compañía Financiera de Créditos Hipotecarios S.A., Obras Civiles S.R.L. y Banco Hipotecario S.A. confirmando la sentencia dictada por la Sala I de la Cámara en lo Civil y Comercial el 25 de junio de 2007. 2. Imponer las costas a la recurrente, difiriendo la regulación de los honorarios profesionales. 3. Registrar, agregar copia en autos y notificar por cédula.-Sergio R. González.- Héctor E. Tizón.- José M. del Campo.-María S. Bernal.- Sergio M. Jenefes.