Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2018-05-16


Salta, 16 de mayo de 2018.

Y VISTOS: Estos autos caratulados "TUMINI, Hugo; CHILO DÍAZ, Ana Mabel c/ MAIDANA, Florencio - ADQUISICIÓN DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN", Expte. Nº 256105/09 del Juzgado de 1º Instancia en lo Civil y Comercial 5º Nominación y de esta Sala Quinta y, CONSIDERANDO La Dra. Soledad Fiorillo dijo:

I. Vienen estos autos en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 466 por la co-actora, Sra. Ana Mabel Chilo Díaz, con el patrocinio letrado del Dr. César Adrián Gerónimo, en contra de la sentencia de fs. 447/451, el que fue concedido a fs. 474.

A fs. 495/502 vta. la recurrente destaca la existencia de una contradicción entre lo manifestado por la sentenciante en los considerandos respecto de la normativa aplicable y el decreto anterior -de fs. 431-, por el cual se otorgó a las partes un plazo para alegar sobre la aplicación de la nueva normativa de fondo. Considera que ello le impide refutar con claridad el decisorio apelado.

Controvierte luego la valoración de la prueba realizada por el sentenciante y concluye que los testimonios brindados en autos reconocen que los actores poseyeron pública y pacíficamente durante muchos años el inmueble objeto de litis. Sostiene, citando a Borda, que si bien por desconfianza en la prueba testimonial la ley exige que se presenten otras, lo cierto es que aquélla seguirá siendo fundamental, dada la naturaleza de los hechos a probar. Dice que, además, esas declaraciones resultan corroboradas por la inspección ocular llevada a cabo en autos y con toda la prueba documental acompañada, especialmente los recibos de pago de impuestos y servicios.

Aduce que el Sr. Juez de primera instancia yerra al considerar que no se acreditó el "animus domini", toda vez que conforme a la teoría objetiva elaborada por el jurista Ihering, el acento debe ponerse en el llamado "corpus", es decir en la relación externa entre el sujeto y la cosa, sin que la intencionalidad de aquél resulte relevante. Estima que al fundarse la falta de ese requisito en el desmembramiento del derecho de dominio sobre el bien objeto de litis, no se analizó exhaustivamente que el usufructuario es al mismo tiempo detentador precario y poseedor a título de dueño de igual manera que el nudo propietario tiene la posesión de la propiedad y puede ser a la vez tenedor precario del usufructo, ya que no hay incompatibilidad en ello por la independencia de ambos derechos. Expresa que en caso de duda, debe presumirse que existe posesión y no tenencia y que, en su caso, nunca ha perdido la posesión sino que ha continuado la que existía en forma previa al acto de constitución de usufructo en el año1992.

En relación a las consideraciones efectuadas respecto del demandado ausente, destaca que lejos está de haber sido invocada la variación en la causa o naturaleza de la posesión. Esgrime que, más allá de los términos en que se fundamentó la pretensión, cabe colegir que no ha sido ésta la de desconocer las facultades reconocidas por el usufructo a favor de la Sra. Díaz de Chilo y los derechos que ella tiene como usufructuaria.

Finalmente, advierte que se cumplimentaron los dos requisitos necesarios para la interversión del título: los actos exteriores y la producción del efecto de exclusión. Considera que a los fines de aquéllos debe valorarse toda la documental ofrecida en la que consta el pago de los impuestos y servicios, destacando que luego de la constitución del usufructo en el año 1992, continuaron pagándolos. En cuanto al efecto exclusión, expresa que surge claramente acreditado del hecho de que, pese a haberse puesto en marcha todos los mecanismos para ser citado el Sr. Florencio Maidana, éste no ha comparecido y ello no fue tenido en cuenta por el Sr. Juez.

A fs. 504/507 contesta la Sra. Defensora oficial Nº 8, en representación del demandado, quien postula la deserción del recurso, y subsidiariamente, pide su rechazo en base a los argumentos que allí expone a los que cabe remitir por razones de brevedad. A fs. 509/510 vta. dictamina el Sr. Fiscal de Cámara, Dr. Ramiro Michel Cullen, quien considera que corresponde rechazar el recurso.

A fs. 511 se llaman autos para sentencia, providencia que se encuentra firme y consentida y a fs. 512 pasan los autos a despacho.

II. Respecto a la deserción del recurso postulada por la parte apelada, debe precisarse que si bien es cierto que la expresión de agravios tiene que contener una crítica concreta y fundada del fallo apelado que no se traduzca en meras discrepancias con el razonamiento del Juez de primera instancia, debe seguirse un criterio amplio en lo que respecta a su admisibilidad, ya que es el que mejor condice con el principio constitucional de la defensa en juicio, y tal ha sido el criterio sustentado por este Tribunal en diversos precedentes (Sala V, t. XXXIV, fº 285/296; Sala II, t. 2006, 2º parte, fº 300/301; Sala III, t. 2002, fº 267/270; Sala IV, t. XXI, año 1999, fº 576), en concordancia con la doctrina de la Corte de Justicia de Salta (CJS, T 44:1109). ______ Así se decidió que, si el apelante individualiza, aún en mínima medida, los motivos de su disconformidad con la sentencia impugnada, no procede declarar la deserción del recurso, por cuanto la gravedad de los efectos con que la ley sanciona la insuficiencia de la expresión de agravios, torna aconsejable aplicarla con criterio amplio favorable al recurrente (CNPaz, Sala V en LL, 17-854, 23.426-S; CNFedCC en Rep. LL XXX, pág. 151, nº 212; CApelCCSalta, Sala IV, t. XXXV- S, f º 29/ 34).____________________ ______En esa inteligencia, corresponde proceder al análisis del recurso interpuesto.__________________________________________________________ III. Cabe destacar que en principio los jueces no están obligados a seguir cada una de las argumentaciones alegadas por las partes ni a ponderarlas a todas, sino sólo a aquéllas que sean conducentes para la solución de las cuestiones debatidas (CApel. CC. Salta, Sala III, año 1986, fº 325). En este sentido, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho que los jueces no están obligados a tratar todas las cuestiones expuestas ni a analizar los argumentos utilizados que a su juicio no sean decisivos (CSJN, Fallos 272:225; 274:113; 276:132; 289:320).________________________________ La sentencia recurrida rechaza la demanda de prescripción adquisitiva de dominio del inmueble individualizado con la Matrícula Nº 3204, Sección D, Manzana 48, Parcela 14, de la cuidad de Salta, entablada por los Sres. Hugo Tumini y Ana Mabel Chilo Díaz.

Para así decidir el Sr. Juez de primera instancia consideró que los actores no lograron acreditar uno de los requisitos fundamentales para prescribir -el animus domini-, es decir, la voluntad de tener la cosa para sí, sometiéndola al ejercicio de un derecho de propiedad. A los fines de fundamentar esta conclusión, distinguió la situación de los actores frente al condómino demandado y a la usufructuaria del 50 % indiviso del inmueble objeto de litis -conforme cédula parcelaria acompañada y Escritura Pública Nº 93-, como así también cuándo y cómo comenzaron a poseer cada uno de esos porcentajes. Así, tuvo en cuenta que si bien aquéllos manifestaron que comenzaron a ejercer la posesión "animus domini" en el año 1988, en el año 1992 adquirieron la nuda propiedad del 50 % indiviso del inmueble objeto de litis, con reserva de usufructo a favor de la Sra. Carmen Alicia Díaz de Chilo sobre el mismo, sin que hasta la fecha hubiesen acreditado su extinción; por su parte y en relación al restante 50 % perteneciente al condómino demandado, Sr. Florencio Maidana, estimó que no alegaron ni probaron en qué fecha se produjo la interversión del carácter de condómino al de propietario exclusivo. Siendo éste el fundamento medular del fallo, corresponde meritar si los agravios esgrimidos al respecto resultan suficientes para controvertir lo resuelto.

IV. Liminarmente y más allá de que en la sentencia recurrida se aplicó la normativa de fondo que correspondía, atento a que el Código Civil y Comercial de la Nación entró en vigor con posterioridad a los hechos invocados en sustento de la demanda, es dable puntualizar que no se advierte la existencia del agravio alegado al respecto por la recurrente, toda vez que pudo ejercer su derecho de defensa refutando los argumentos dados en la sentencia, sobre la base -como ella misma lo dejó sentado- de ambos códigos (cfr. fs. 495, 1º párrafo in fine); lo que resultó posible dado que la solución legal no cambiaría si se tiene en cuenta lo dispuesto por los arts. 1891 y siguientes del nuevo ordenamiento legal. En este sentido se ha dicho: "Cabe señalar que los hechos materia del presente litigio transcurrieron durante la vigencia del derogado Código Civil, por lo que habrá de ser ésta la ley aplicable (art. 7 del CCyC). Sin perjuicio de ello, no se advierte una regulación sustancialmente distinta en el nuevo ordenamiento, por lo que no se plantea un conflicto de derecho transitorio -cfr. arts. 1897, 1899, 1900, 1901, 1903 y siguientes del CCyC- ("Ballerena, Jorge c/ Ballerena, Adolfo Guillermo y otros s/ Prescripción Adquisitiva", Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Azul, Sala II, 29/05/17).

V. La usucapión ha sido definida como un modo de adquirir el dominio por la posesión continua, ininterrumpida, pública y pacífica por el transcurso del tiempo. A ella se referían los artículos 3948 y 4015 del Código Civil y se refieren los artículos 2565 y 1897 y siguientes del Código Civil y Comercial, los que disponen que la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley. Se trata de un modo originario de adquisición de los derechos reales.

Los elementos esenciales para que se llegue a configurar la prescripción adquisitiva larga, son posesión y tiempo. La posesión entendida en el sentido de poseer la cosa con intención de someterla al ejercicio de un derecho de dominio, configurándose con dos elementos: corpus y animus; siendo necesario probar en forma acabada que se ha detentado la posesión del inmueble en forma ostensible, pacífica y continua (arts. 3999 y 4015 del Código Civil y 1900 del CCyC) durante el tiempo que la ley exige.

En cuanto al presupuesto del tiempo, éste se traduce en un plazo el que tiene que tener un momento preciso de iniciación y una duración determinada, habiendo establecido nuestra legislación el término de veinte años - para la prescripción adquisitiva larga - conforme a los artículos 4015 del Código Civil de Vélez y 1899 y 2565 del CCyC.

Asimismo se ha establecido que debido al carácter de excepción que reviste la adquisición del dominio por la usucapión es necesario que los requisitos establecidos por ley, para que ella tenga lugar, se cumplan acabadamente (J.A. 1981-IV-217).

Ahora bien, en el caso de autos debe tenerse presente que conforme los términos en que quedó trabada la litis, el objeto de la pretensión deducida es "la porción de inmueble integrante de la Matrícula Nº 3204 equivalente a una superficie de 180,23 m2", perteneciente al demandado, Sr. Florencio Maidana" (cfr. fs. 211, 1). A su vez, de la cédula parcelaria agregada a fs. 217 surge que éste es condómino de los actores, quienes revisten el carácter de nudos propietarios de 9/36avas partes cada uno de ellos (con reserva de usufructo vitalicio a favor de la Sra. Carmen Alicia Díaz de Chilo), figurando aquél como titular registral de las 18/36avas partes restantes.

Es decir que nos encontramos ante una usucapión contra un condómino, supuesto particular que exige la exteriorización de la intención de poseer de forma exclusiva respecto de los demás propietarios porque los derechos que otorga el condominio sobre la cosa pueden confundirse con la posesión ejercida sobre la totalidad del inmueble. Por lo tanto, quien pretende adquirir debe probar la interversión del título originario mediante el cual comenzó a poseer el inmueble y dicha prueba requiere especial rigor en su apreciación por parte del juzgador.

Al respecto, se ha dicho que "el condómino no es poseedor a título precario, como lo es un usucapiente tercero, puesto que, por hipótesis, posee como propietario (art. 2676 del CC) y puede gozar de la cosa común conforme el destino de ella (art. 2684 del CC). Por ello, los actos que habitualmente habilitan la prueba de la posesión para el usucapiente no son suficientes en el caso del condominio (C. Nac. Civil, Sala F, 28/05/10, "Casinelli" La Ley Online, AR/JUR/21313/2010), debiendo el actor acreditar que el copropietario tomó conocimiento de su intención de prescribir la totalidad del inmueble sin que pueda existir ninguna duda al respecto, dado que los actos del usucapiente podrían confundirse con el ejercicio de los derechos que la ley otorga al condómino sobre la cosa común.

Sobre esta base y teniendo en cuenta que tal como lo dejó sentado el Sr. Juez de primera instancia, si bien los actores en la demanda se limitaron a expresar que comenzaron a poseer en el año 1988 a título de dueños el inmueble Matrícula Nº 3204, lo cierto es que al adquirir la nuda propiedad de las 9/36avas partes cada uno de ellos, reservándose el usufructo vitalicio a favor de la anterior titular registral del 50 %, Sra. Carmen Alicia Díaz de Chilo -ambas operaciones instrumentadas en la Escritura Pública Nº 93 de fecha 21/04/92-, reconocieron no sólo tener la propiedad desnuda de esa parte sino también, la calidad de condóminos del Sr. Florencio Maidana a partir de esa fecha.

Por lo tanto y dentro de los términos en que quedó trabada la litis, corresponde meritar si la prueba producida permite tener por acreditada, en forma fehaciente y con total precisión, la fecha a partir de la cual los actores dejaron de poseer la cosa en la medida de su parte indivisa para comenzar a poseer la totalidad del inmueble, tal como éstos lo postulan al expresar agravios ya que en la demanda ni siquiera la alegaron. Ello, teniendo en cuenta que el acto de interversión del título tiene que reunir características muy notorias para que en los términos del artículo 2458 del CC implique la manifestación por actos exteriores de la intención de privar al otro condómino de disponer la cosa y, además, que tales actos produzcan ese efecto, no bastando así con usar y gozar de la totalidad de la misma ni aún con la anuencia expresa o tácita del restante o de los restantes comuneros frente a esa ocupación exclusiva.

VI. a. Sostiene la recurrente que el Sr. Juez no tuvo en cuenta las declaraciones de los testigos ofrecidos por su parte. Al respecto, cabe destacar que -más allá de que los testimonios sí fueron valorados por el sentenciante (cfr. fs. 448 vta., 3º párrafo)- ellos apuntan al tiempo que los Sres. Tumini y Chilo Díaz y la familia de esta última, llevan viviendo, residiendo, habitando en el inmueble (quince, veinte o veinticinco años); a que allí hacen reuniones familiares y a las mejoras realizadas en la casa, las que fundamentalmente se refieren a obras de mantenimiento (cfr. pliego de preguntas de fs. 400 y actas de fs. 401, 402, 403, 404 y 405), pero ninguna de las declaraciones tiende a acreditar la exteriorización del cambio de la causa en virtud de la cual ingresaron los actores a vivir en el inmueble -la Sra. Chilo Díaz por ser hija de la anterior condómina del Sr. Maidana, y el Sr. Tumini, en carácter de concubino de aquélla-, sobre todo frente al demandado. Por otra parte, los actos posesorios referidos por los testigos (pintar la casa, llevar gente a reuniones -cfr. fs. 401-; revocar paredes -cfr. fs. 402-; hacer cumpleaños -cfr. fs. 403-; tener una fundación -cfr. fs. 405-, tampoco acreditan el cambio en la causa, ya que ellos no representan actos que tiendan a excluir propiamente al condómino, quien pudo tolerar ese uso y esas actividades.

b. Tampoco acredita la voluntad excluyente de la posesión -tal como lo pretende la recurrente- la inspección ocular llevada a cabo por la Licenciada Estela Viviana Giménez, la que sólo constata que en el inmueble sito en Zavala Nº 464 residen los grupos familiares de las hermanas Chilo, los que comparten el abono de los servicios públicos pero cada uno afronta sus necesidades alimenticias; que el grupo familiar de la anterior condómina del demandado aceptó la convivencia del Sr. Tumini con la Sra. Chilo Díaz; que según los dichos de la co-actora, la primera ocupante fue la abuela de la apelante, posteriormente su madre y ahora ella y sus hermanas (cfr. fs. 402/403). Igual conclusión cabe respecto del informe agregado a fs. 395, el que sólo verifica que toda familia Chilo vive y reside en el inmueble y efectúa un detalle de los ambientes de la casa, dando cuenta que tiene una única entrada y que allí funciona una Fundación de ayuda a niñas madres.

c. En cuanto a la prueba documental agregada -además de las observaciones efectuadas por el sentenciante (cfr. fs. 448, 2º párrafo), cabe tener presente que al ser los actores condóminos, el pago de los impuestos tampoco exterioriza su voluntad de excluir al otro propietario, ya que constituye el ejercicio regular de un derecho del copropietario. En este sentido se dijo: "el pago de impuestos realizado en forma exclusiva por uno de los condóminos no puede ser interpretado como demostrativo de la interversión del título de su posesión, cuando él mismo era uno de los únicos co-poseedores que tenía el uso y goce exclusivo de la común casa desde muchos años atrás. En tales casos, la normal tolerancia de los demás comuneros suele estar acompañada por el pacto, de común tácito, de que el o los comuneros que usufructúan para sí la cosa común se hace cargo de tales pagos" (Areán, Beatriz A. El juicio de usucapión, 5º edición, reimpresión, Ed. Hammurabi 2009, pág. 503).

De lo expuesto se puede concluir que los agravios esgrimidos respecto de la valoración de la prueba efectuada por el sentenciante, no resultan suficientes para controvertir que los actores no lograron acreditar en qué momento, en qué fecha se produjo de manera insospechada, clara y convincente la interversión del título, cuestión de gran importancia a los fines de poder determinar el cumplimiento del plazo legal para usucapir la porción indivisa perteneciente al condómino, Sr. Florencio Maidana, falencia que, cabe acotar, no puede suplirse con la incomparecencia de éste al proceso, tal como lo propone la recurrente.

Es que, atento a que el régimen de los derechos reales interesa de manera inmediata y directa al orden público, la incomparecencia del demandado no resulta un argumento suficiente para eximir a los actores de producir prueba terminantemente asertiva en el juicio de usucapión. Debe tenerse presente que incluso, "ni la rebeldía ni el allanamiento del demandado, bastan por sí solos para la admisión de la demanda, toda vez que por estar en juego la adquisición de un derecho real, se trata de un proceso de orden público y como tal, indisponible, debiendo el órgano judicial dictar sentencia haciendo mérito de la causa" (C.Nac. de Apelaciones en lo Civil, Sala F, 01/09/03, Martínez, M. c/ Martínez, L. sus sucesores", la leyonline). "La sentencia que se dicta en el proceso seguido por el usucapiente es una sentencia declarativa que constata la existencia de la posesión por el plazo legal de prescripción del que nace un derecho, el dominio, y el interés general reclama perentoriamente la prueba fehaciente de ese hecho con total prescindencia de la voluntad complaciente del titular perjudicado" (cfr. Lapalma Bouvier, Néstor D. "El proceso de usucapión", 2º edición, p 145).

Cabe destacar que la prueba del inicio de la posesión -en general- y de manera exclusiva y excluyente -en supuestos como el de este caso concreto- reviste especial importancia y es al actor, a quien incumbe la carga de acreditar tal cuestión ya que la posesión durante el lapso temporal exigido por la norma debe cumplirse a partir de allí. Y esto es así porque si bien la posesión es un simple hecho, al menos en cuanto a su origen, al tener la virtualidad de producir efectos jurídicos, es relevante determinar cuándo se adquiere, para lo cual el pretensor debe invocar y demostrar el momento en el que ha ingresado en la posesión de la cosa con ánimo de dueño o ha adquirido ese "animus" respecto de la cosa detentada. En virtud de ello, correspondía a los actores explicar y probar cuándo y cómo modificaron el carácter de co-poseedores para habilitar al sentenciante a analizar si existió realmente un acto de interversión de título que le permitiese invocar la posesión exclusiva, de acuerdo a lo que disponía el artículo 2353 del Código Civil y actualmente lo dispone el artículo 1915 del CCyC, carga probatoria que -como ya se dijo- recaía sobre ellos.

Es que no sólo ha de invocarse y probarse una posesión animus domini munida de todos y cada uno de los caracteres que la ley quiere para erigirla de un modo dominial (pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante veinte años), sino que, en el mismo inicio de ella ha de existir un acto o una serie de actos inequívocos de exclusión de sus poseedores, a partir de lo cual su antigua y legítima coposesión mudó a una posesión ilegítima, pero exclusiva y excluyente de toda otra, o mejor aún, en el fundamento de la pretensión cobra singular relevancia la interversión que el mismo hace de su originario título de coposeedor o poseedor promiscuo, por el exclusivo y único poseedor" (Cám.Civil y Com. 2º, Sala III, La Plata, causa 18.986) Como consecuencia de todo lo expuesto, coincidiendo con lo dictaminado por el Sr. Fiscal de Cámara y con lo concluido por el Sr. Juez de primera instancia y considerando que los argumentos dados por la recurrente no logran controvertir que la actora no acreditó de manera fehaciente cuándo los actores iniciaron la posesión de manera excluyente respecto del condómino, Sr. Florencio Maidana, aspecto de vital importancia a fin de demostrar el cumplimiento del plazo (C.Civ.COm. Morón, Sala 2, 29/02/96), corresponde rechazar el recurso de apelación interpuesto a fs. 466 por la actora, Sra. Ana Mabel Chilo de Díaz, con el patrocinio del Dr. César Adrián Gerónimo.

En cuanto a las costas, deben ser soportadas por el vencido, por aplicación del principio general que rige en la materia (art. 67 del CPCC).

El Dr. Alfredo Gómez Bello dijo:

Por compartir sus fundamentos, adhiero al voto que antecede.

Por ello, LA SALA QUINTA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE SALTA I. RECHAZA el recurso de apelación interpuesto a fs. 466 por la actora, Sra. Ana Mabel Chilo de Díaz, con el patrocinio del Dr. César Adrián Gerónimo. Con costas.

II. CÓPIESE, regístrese, notifíquese y BAJEN.

SALA QUINTA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE SALTA DE LA PROVINCIA DE SALTA. VOCALES: SOLEDAD FIORILLO DE LOPEZ - ALFREDO GOMEZ BELLO. SECRETARIA: DRA. MARÍA EUGENIA FLEMING. SALA V T. XXXVIII-S Fº 487/498. 16/05/18.