Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2008-06-03


2º instancia. - La Plata, junio 3 de 2008.

La excma. cámara resolvió plantear las siguientes cuestiones:

1º ¿Es justa la apelada sentencia de fs. 365/371 vta.? 2º ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? VOTACION 1º cuestión. - El doctor López Muro dijo:

- La sentencia de fs. 365/371 vta. rechazó el reclamo formulado por el actor. Este, al expresar agravios a fs. 386 sostuvo:

a) que ésta ha dejado de considerar el "hecho nuevo" acogido a fs. 231;

b) que el Administrador del Consorcio carecía de asignación de remuneración por sus tareas por los meses de mayo, junio y julio de 2005 al momento de interposición de la demanda, lo que se resolvió -esta vez válidamente- recién en la Asamblea del 28 de marzo de 2006.

c) que en ese orden, es procedente la consignación efectuada.

d) que no se ha reclamado en autos la nulidad de una Asamblea, sino de una resolución tomada en la reunión de propietarios de fecha 29 de julio de 2005.

Los agravios fueron contestados a fs. 394. La demandada ha hecho un prudente análisis del escrito en traslado, contestando minuciosamente lo allí cuestionado.

- La discusión de autos.

En primer lugar deseo destacar que no se discute en autos si el Sr. Administrador tiene derecho o no a percibir remuneración por sus tareas, intereses éstos que competen exclusivamente al Sr. Crola y que en autos no se han debatido. La demanda, dirigida contra el Consorcio -no contra el administrador- no se funda en la falta de derecho de éste último a percibir remuneración, sino en la falta de estipulación de los honorarios en la forma prevista a estos fines. Es conveniente destacar esta cuestión para no incurrir en la habitual "falacia del cuarto término", esto es discutir de algo que se entiende ambiguamente con dos significados diversos. La circunstancia de que sea el Administrador a un mismo tiempo quien percibe la remuneración cuya procedencia se discute y quien representa al Consorcio en defensa de los derechos comunitarios confunde por momentos la cuestión. No ha existido por cierto confusión alguna al respecto en la recurrida sentencia de grado, más considero conveniente destacar la distinción, pues sí parece advertirse un señalamiento de parte de la demanda fustigando la pretensión de la actora con base en el derecho fondal y la presunción de que toda tarea ha de presumirse, en principio, onerosa.

- Aclarada tal cuestión es conveniente también precisar el modo en que ha sido trabada la litis:

a) el actor demandó por consignación de los importes que quería entregar y no se le recibían, y por nulidad de la resolución asamblearia del 29 de julio de 2005 que habría dispuesto fijar los honorarios del administrador en la suma de $ 200, recomponiendo así la omisión de la Asamblea del 29 de marzo del mismo año. Sostiene que no fue incluido el punto en la Orden del día y que, por lo tanto, no pudo ser tratado con arreglo a derecho.

b) A su tiempo el demandado postula la "razonabilidad" de los emolumentos fijados al Administrador, a lo que aduna la circunstancia de que igual importe había sido el fijado y percibido desde 1998, a lo que agrega que las expensas conforman un todo indivisible, por lo que es inaceptable la pretensión de abonarlas parcialmente (descontando, en el caso, la parte proporcional a los honorarios de administración) (fs. 130 vta). - Con relación a la validez de lo resuelto por la Asamblea del 29 de julio dice, además, que ello fue correcto en virtud de que solamente se convalidó una situación de hecho sin generar aumento alguno en la remuneración del Administrador (fs. 129 vta. pár. 5/7, fs 130 pár. 3/5). Se opone, además, a la procedencia de la consignación efectuada, observando que debió haberse efectuado la consignación al vencimiento de cada una de las expensas, lo que no se ha cumplido.

- Tal como ha sido señalado por la demandada, se trata de una discusión de mínima entidad económica. Pero ello no significa que el actor debiere revisar su posición ni un juicio disvalorativo frente al planteo formulado. A menudo quien debe defender una postura de poco interés económico (caso de los usuarios de servicios en general y de los consorcistas en particular) tiende a consentir lo que considera injusto por el alto costo que importa discutirlo. Contrariamente a lo que se propondría desde una posición utilitarista, entiendo que, en estos casos, se impone a quien ostenta la posición dominante o económicamente superior una mayor responsabilidad y la obligación de atender con extrema minuciosidad los intereses que pudieren encontrarse afectados. En estos casos, quien atiende la cosa común no puede sino considerarse un modesto servidor de los intereses comunes que justifican su rol o función.

De este modo, el argumento del escaso valor y "razonabilidad" de los emolumentos del administrador (fs. 129 vta. citada), no opera contra el actor sino antes bien contra el demandado que, pudiendo generar las vías ordinarias para regularizar un problema de escasa monta y disponiendo de los elementos para hacerlo, no lo ha hecho. Y señalo y subrayo que no me estoy refiriendo a la conducta del Sr. Crola, sino a lo actuado por el Administrador en representación del Consorcio.

- La ley 13.512 estableció un régimen asaz similar al previsto por el C. Civil para la atención de la cosa habida en condominio (art. 2699 y ss C.C.). Se trata de aquellos inmuebles en los que coexisten cosas que se poseen en condominio y otras en las que cada propietario ejerce dominio exclusivo. Para el manejo de las primeras la ley ha previsto un modo de administración estable, con mandato temporal y designación periódica del mandatario, que a esos efectos convoca a Asamblea, rindiendo cuentas de lo actuado durante el período anterior y proponiendo, en su caso, el plan de gastos para la atención de las cosas comunes del período siguiente. Tal es el régimen habitual de las Asambleas Ordinarias.

En particular, el Reglamento de Copropiedad del edificio (ver. fs. 7 y ss.) prevé expresamente en su art. 10 que la designación del administrador es por un año, y que la citación a Asambleas Ordinarias y extraordinarias (apartado f), así como el cumplimiento del Reglamento de Copropiedad son responsabilidad del Administrador (inciso "a"), convocando de inmediato a Asamblea para el supuesto de divergencia con relación a la interpretación del Reglamento, previéndose expresamente los temas que deben tratarse en las Asambleas Ordinarias Anuales (balance, inventario, rendición de cuentas, presupuesto, entre otros), y previéndose la celebración de Asambleas Extraordinarias para el tratamiento de asuntos de interés general cuando lo considere "conveniente" el Administrador, o lo soliciten nueve propietarios. (art. 14).

La convocatoria deberá hacerse acompañando el Orden del día a tratar (art. 15). Observo por último que si bien ya no es habitual que la administración de los edificios de Propiedad Horizontal se realice gratuitamente, era ello común antaño, y en particular, tratándose de edificios de pocas unidades, administrados por alguno de los copropietarios, en forma más informal, por cierto, que lo que se exige en nuestros días.

Las partes están contestes en que en la Asamblea del día 29 de marzo en que se designó al Sr. Crola no se fijó la remuneración.

Para aventar otras interpretaciones señalaré que si bien la designación del Sr. Crola fue realizada en 1998 y administró el Consorcio sin solución de continuidad, nos encontramos que dentro de las formalidades prescriptas por la ley 13.512, vencido el plazo del mandato otorgado al gestor por la designación debiera considerarse al Administrador como gestor oficioso. La circunstancia de que todos los condóminos acepten su parecer, contribuyan a los gastos realizados por éste y le retribuyan un honorario importará un tácito reconocimiento de su tarea y aceptación del honorario estimado, cuyo pago no dará lugar a repetición. Pero en forma alguna importa un reconocimiento de derechos futuros, ya que el vencimiento del término por el que se otorga el mandato opera en forma automática al año de la designación. Esto no varía aunque el administrador haya permanecido "de hecho" durante muchos períodos.

Al ser designado el Sr. Crola, la Asamblea de propietarios no fijó sus honorarios y si bien éste continuó liquidándolos en un importe que la mayoría de los copropietarios consideró razonable y abonó puntualmente, lo cierto es que ellos no habían sido materia de deliberación y resolución en la Asamblea del 29 de marzo. No resulta vano señalar que en tanto el Sr. Crola siguió liquidando un honorario "prudente", el importe liquidado no fue objeto de impugnación por parte de los copropietarios. Probablemente otra habría sido la cuestión en el supuesto de que el Sr. Crola hubiera pretendido un honorario superior. En todo caso, el actor ha reclamado su derecho a considerar, deliberar y resolver expresamente sobre este punto. Estimo que tal derecho no debe cercenársele. Por lo tanto, y sin que ello importe suponer que las tareas del administrador fueron gratuitas, lo cierto, probado y reconocido por la siguiente Asamblea es que se omitió cumplir, con respecto al ítem, los pasos formales necesarios.

Del criterio de interpretación.

Corresponde que me refiera a la resolución tomada en la Asamblea del 29 de julio por la que se reconoció haber omitido la fijación de honorarios al Administrador supliéndose tal omisión. (fs. 325 pár. 6). En autos se discute si la misma se encontraba prevista (implícitamente) en el Orden del día.

He tenido oportunidad de desempeñarme durante años, como litigante en discusiones entre copropietarios, así como administrador y regularizador de consorcios de diversa magnitud, desde pequeños edificios hasta grandes complejos habitacionales de varios cientos de unidades funcionales. He tenido asimismo en todos los casos la experiencia de tener que atender largas reuniones de consorcistas. Sin que ello signifique un juicio de disvalor, he hallado siempre las dificultades propias de grupos humanos heterogéneos, sin adiestramiento para el trabajo en equipo, a veces sin conocimiento de las normas básicas, con intereses diversos y urgencias múltiples. Comprendo entonces -al menos así lo creo hasta donde mi saber y entender lo permiten - tanto desde la teoría jurídica como desde la vivencia y el ejercicio práctico de los derechos, las dificultades que el caso encierra.

Comenzaré enunciando los principios interpretativos que, estimo, deben aplicarse.

a) Las previsiones contractuales. El Reglamento de copropiedad ha previsto la fijación de honorarios como una potestad de la Asamblea (art. fs). La singularidad que el Reglamento otorga a la cuestión hace presumir que la misma debe ser expresamente incluida en el orden del día. Pero aún cuando pudiera interpretarse que convocada la Asamblea para la designación de Administrador resulta implícita la inclusión del tema de su remuneración, no cabe ninguna duda de que, en tal caso, la cuestión debe ser expresamente tratada en la reunión. Mas si no lo fuera, la reunión que trate el tema así omitido deberá ser convocada con expresa indicación de éste.

b) Las Asambleas que "aclaren", modifique o suplan suplir falencias de reuniones anteriores, deben convocarse con las mismas formalidades que las exigidas por la convocatoria anterior. Ello resulta una consecuencia lógica: lo accesorio debe seguir la suerte de lo principal. De lo contrario una Asamblea reunida sin las formalidades del caso podría modificar por vía interpretativa lo resuelto por una reunión de condóminos para la que se exigen formalidades especiales.

c) Las resoluciones tomadas en Asamblea pueden considerarse válidamente incluidas en el Orden del día cuando son consecuencia natural de puntos expresamente indicados y en la medida en que no tengan un régimen especial para su tratamiento. Pero este criterio debe ceder cuando existen cuestionamientos que, por su relevancia, ameritan exteriorizar claramente y sin que quede ningún lugar para las dudas, otras cuestiones que podrán ser de este modo tratadas. Es un principio que se impone como criterio prudente para aventar diferencias.

d) El análisis de los alcances con que puede considerarse incluido en un punto del orden del día un tema no enunciado expresamente debe ser considerado, en principio, con carácter restrictivo. Ello por cuanto lo que se tiende a proteger mediante la adecuada convocatoria es que cada copropietario tenga la oportunidad de ilustrarse adecuadamente sobre los temas a tratar y hacer valer sus derechos proponiendo el correspondiente debate con anterioridad a la resolución. La cuestión del debido anoticiamiento en cuanto puede afectar la formación de la voluntad comunitaria, fundamento de la validez de las decisiones que se tomen en conjunto debe analizarse, entonces, con estrictez.

Tal criterio restrictivo habrá de acentuarse cuando la imprecisión ha sido generada por quien pretende la validez del acto o resolución. También debe inclinarse el criterio interpretativo en contra de quien tiene la facultad o efectiviza la redacción de la convocatoria, ya que es éste quien tiene -o asume- la carga de redactarla de modo tal que no puede llevar a error, equivocaciones, interpretaciones ambiguas, etc.

e) No puedo dejar de considerar que la buena fe de las partes intervinientes debe permitir superar escollos buscando acuerdos y evitando conductas que, aunque arregladas formalmente a la ley, importan un obstáculo para el funcionamiento de las organizaciones.

Pesa sobre el Administrador, conforme el Reglamento, la convocatoria a Asamblea comunicando con la debida convocatoria el Orden del Día. Y la atención y diligencia que la situación impone (arts. 512, 2291 C. Civil), no es ni más ni menos que la que prescribe el Reglamento de Copropiedad. Si bien el punto 5 se refiere ala "situación creada al consorcio por la determinación del Propietario de la unidad Funcional 01-01" ello parece insuficiente para pasar a resolver uno de los diversos temas que pueden considerarse incluidos en tal "situación creada". Tomando en cuenta de que la fijación de los honorarios de Administración se trataba de un tema conflicitivo y que el Sr. Administrador contaba con la posibilidad de convocar a Asamblea e incluyendo expresamente la cuestión entre los temas a tratar, el hecho de que no la haya incluido expresamente, interpretado desde la perspectiva de la buena fe, me lleva a entender que se tuvo en cuenta tal aspecto de la problemática. Así interpretada, no hay razón para considerar que se intentó introducir el tema de la fijación de honorarios en forma solapada. Por el contrario, entiendo que no se tuvo la intención de incluir en el temario sino el tratamiento de la conflictiva generada por el Dr. Landa con su oposición al pago de expensas debiendo recurrirse, para el supuesto de tratarse el honorario del administrador convocarse con indicación expresa del tratamiento de este punto.

Prueba de ello es -a contrario- el modo en que se redactó la convocatoria a la Asamblea del 28 de marzo de 2006, receptada por vía de Hecho Nuevo (denunciado a fs. 227 y admitido a fs. 231), en cuyo punto 10 se ha incorporado expresamente el tratamiento de los honorarios de Administración.

Tampoco advierto que pueda endilgarse al actor mala fe en su accionar, pues en todo momento no ha hecho sino exponer una postura clara y lineal (aún cuando se pudiere considerar "excesivamente perfeccionista"). Frente a ella, toda vez que el Administrador se encontraba precisamente anoticiado del cuestionamiento y de la posición del actor, el medio correcto para superar el inconveniente era el de incluir el tema del honorario de la Administración en forma expresa dentro del temario de la Asamblea dando así acabado, correcto y formalísimo tratamiento a una cuestión que se anticipaba como conflictiva.

Conclusión.

Lo señalado me lleva a pensar que el orden del día previsto para la Asamblea del 29 de julio, tal lo que surge de las actuaciones, no incluía la consideración de la remuneración del administrador por lo que la reunión de copropietarios resolvió sobre un punto no incluido en el Orden del día.

En este sentido, estimo que la sentencia deberá revocarse. Propongo acoger el planteo de nulidad de la resolución Asamblearia del 29 de julio de 2005 por la que se decidió fijar los honorarios del Sr. Administrador en la suma de $200 para el período que concluyó en el mes de marzo de 2006.- De la Consignación.

Se ha reconocido en autos que el actor intentó abonar las expensas con los descuentos de los honorarios. La negativa del Consorcio a percibirlas ha quedado patentizada a lo largo de todo el expediente. Y más allá de la conducta seguida en el proceso, lo cierto es que los consorcistas dieron instrucciones al Administrador para que no recibiera pagos parciales que por las expensas ordinarias o extraordinarias pretendía hacer Landa (ver Acta de Asamblea, Fs. 325 al final y 326 vta. párrafo 1). La negativa del acreedor -o su mandatario en este caso- a recibir el pago justifica la vía de la consignación.- Cabe aclarar que en las liquidaciones obrantes a fs. 58, 59, 65,66, 68, 70, 71, 73 se desagrega convenientemente el detalle de las expensas, y siendo justamente el tema de diferencia uno de estos "agregados" precisamente determinado, no encuentro óbice para que sea admisible la consignación de los rubros no discutidos.

En ese orden formal encuentro justificados, prima facie, los recaudos de admisibilidad de la acción de consignación y su ampliación art. 757 C. Civil (ver fs. 325 últ. párrafo y 326 ya citada).

Pero empece la procedencia de la consignación la falta de oportunidad de los depósitos o- en su defecto- la ausencia de ofrecimiento de pagar lo que pudiera adeudarse por tal retardo. Me parece adecuado señalar que como criterio general ha de considerarse que quien consigna, en tanto ejerce una opción, debe consignar lo debido por la cual asume la carga del cumplimiento de los requisitos de validez exigidos por la ley de fondo entre ellos la temporaneidad de los pagos y o completitud de los mismos (art. 758 C. Civil.).

Esta cuestión ha sido observada por el Administrador y, en este sentido, con el mismo criterio estricto que he perfilado en lo que antecede, estimo que no puede desconocer el consignante las previsiones que realiza el Reglamento de copropiedad con relación al puntual pago de las expensas comunes. (arts. 10, 11, 19 Regl. de Copropiedad.) Procede, por ello, el rechazo de la consignación intentada, por lo que propongo confirmar la sentencia de grados en lo que decide, pero por distintos fundamentos.

Voto, por la NEGATIVA.

A la primera cuestión planteada el doctor Bissio dijo que por análogas razones a las meritadas por el colega preopinante adhería a la solución propuesta y en consecuencia también votaba por la NEGATIVA.

2º cuestión. - El doctor López Muro dijo:

Atendiendo el acuerdo alcanzado, corresponde y así lo propongo: 1) Revocar la sentencia dictada haciendo lugar a la nulidad de la resolución dictada por Asamblea de Copropietarios de fecha 29 de julio de 2005 con relación a la fijación de honorarios de la Administración, por no encontrarse prevista en la Orden del día de la Asamblea; 2) Confirmar la sentencia apelada en cuanto rechaza la consignación de expensas comunes efectuadas por el actor; 3) en atención al vencimiento recíproco, relación entre las cuestiones debatidas y siendo de dudosa interpretación las mismas, se distribuyen las costas de primera instancia y Alzada en el orden causado (art. 68, segunda parte, Código Procesal).

ASI LO VOTO.

A la segunda cuestión planteada el doctor Bissio dijo que por idénticos motivos votaba en igual sentido que el doctor López Muro.

Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la siguiente:

SENTENCIA POR ELLO, y demás fundamentos del Acuerdo que antecede, se resuelve: 1) Revocar la sentencia dictada haciendo lugar a la nulidad de la resolución dictada por Asamblea de Copropietarios de fecha 29 de julio de 2005 con relación a la fijación de honorarios de la Administración, por no encontrarse prevista en la Orden del día de la Asamblea; 2) Confirmar la sentencia apelada en cuanto rechaza la consignación de expensas comunes efectuadas por el actor; 3) Costas de primera instancia y Alzada en el orden causado. - Jaime Oscar López Muro. - Enrique Edgardo Bissio.