Tribunal: CAMARA EN LO CIVIL Y COMERCIAL COMUN
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2005-03-03


En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, 03 de marzo de 2005, reunidos los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Sala IIIa., Dres. Santiago Gallo Cainzo y Carlos Miguel Ibáñez con el objeto de conocer y decidir los recursos interpuestos contra la sentencia dictada en los autos caratulados "DE LA FUENTE DE IDIGORAS CRISTINA C/DISCO S.A. S/DAÑOS Y PERJUICIOS"; y abierta la vista pública, el Tribunal se plantea la siguiente cuestión: ¿ ESTA AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA ? Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres.Carlos Miguel Ibáñez y Santiago Gallo Cainzo.- EL Sr. VOCAL DR.CARLOS MIGUEL IBAÑEZ, DIJO:

1.- Vienen los autos para resolver las apelaciones interpuestas por la actora y la demandada en contra de la sentencia de fecha 22/10/03 que hace lugar parcialmente a la demanda deducida.

Los agravios de la demandada corre en el memorial de fs. 501/504, siendo contestados los mismos por la actora mediante escrito que glosa a fs. 508/510. Los agravios de la actora glosan a fs. 518/520, que son contestados por la demandada a fs. 524/526.

2.- Se agravia la demandada expresando que la ruptura del contrato de locación jamás puede atribuirse a la acción u omisión exclusiva y excluyente de Disco S.A.

Señala que en la presentación de la actora ante la Municipalidad de Yerba Buena del 02/03/01 hizo expresa referencia a las desproporcionadas precipitaciones que tuvieron lugar la noche del día 11/2/01 y a lo largo del 12/2/01, como así también al hecho que el ingreso del agua se produjo tanto por el frente como por el fondo del predio, con lo cual queda aceptado que hay un ingreso de aguas pluviales totalmente ajeno a disco S.A..

Afirma que del acta notarial del 12/2/01, realizada para constatar los daños causados por el agua llovida, surge que el ocupante de la vivienda explica que desde el patio posterior de la casa entró durante la noche gran cantidad de agua y barro, que salió en correntada por la puerta de entrada.

Sostiene que los recortes periodísticos pusieron de manifiesto las importantísimas precipitaciones pluviales que tuvieron lugar en Yerba Buena el 11 y 12 de Febrero de 2001, y que el informe de la Municipalidad de Yerba Buena hace referencia a dicha tormenta, aclarando que este tipo de inconvenientes son habituales aún con lluvias de menor intensidad pues en esta ciudad no cuenta con una adecuada red de desagües pluviales.

Expresa que del informe de fs. 232/233 resulta que no se observó anegamiento del terreno, que no hay relación entre la existencia del depósito de residuos y la inundación de la calle y que las bocatormentas se encontraban limpias.

Señala que no puede sostenerse que Disco S.A. fue responsable de la ruptura del contrato invocado por la actora.

También expresa que ni el mismo taponamiento de desagües puede atribuirse a la acción de Disco S.A. ya que en ocasiones de grandes tormentas la basura es arrastrada por las correntadas de las calles y avenidas, y que la recolección de residuos y basura de las calles es responsabilidad de la autoridad pública.

3.- Entrando al análisis de estos agravios y con relación a la causa de rescisión del contrato de locación de la actora se observa:

a) que en fecha 28/11/00 la inquilina formula reclamo a la locadora expresando que "la propiedad recientemente alquilada... tiene como lindero un depósito de la empresa Disco SA donde he comprobado la existencia de 2 contenedores donde esa empresa deriva no solo desechos secos, sino componentes orgánicos que generan olores nauseabundos y focos de moscas permanentemente. Esta situación sumada a la época de verano, hace que los ocupantes de la vivienda sufran la incomodidad permanente de dicha situación lo que hace peligrar la continuidad de la locación pactada" (fs. 23).

b) En fecha 12/02/01 se realiza acta notarial por parte de los inquilinos a fin de constatar los daños causados por el agua llovida durante ese día y la noche anterior en el inmueble, expresándose que desde el patio posterior de la casa entró durante la noche una gran cantidad de agua y barro, accedió al living comedor y salió en correntada por la puerta de entrada, que juntamente con su esposa estuvo sacando agua hasta la madrugada, que el agua cubría alrededor de 5 cm la superficie de la casa. La Escribana ha constatado que las bocatormentas que están casi en frente por la vereda opuesta, están casi tapados de basura, ramas, etc. El inquilino hace saber que habita esta propiedad con su esposa y niños pequeños, lo cual aumenta su inquietud frente a estos casos de tormenta por el peligro que implica la inundación para ellos.

c) En fecha 19/02/01 se rescinde el contrato de locación, mediante nota que glosa a fs. 24, determinando que la fecha de entrega del inmueble se efectuaría el 19/04/01.

d) A fs. 241 consta la nota de Mina Alumbrera donde se informa que las notas de fechas 28/11/00 y 19/02/01 son auténticas y por otra parte, señala que los inconvenientes o perjuicios que el depósito de Disco causaban al locatario están suficientemente explicados en la referida nota del 28 de Noviembre de 2000, esto es, olores nauseabundos y abundancia de moscas.

d) Consta asimismo que el inmueble fue vendido por la actora el 28 de Junio de 2001, conforme lo informa la perito tasadora a fs. 120 vta. punto 4) y surge de la escritura de fs. 246/248.

4.- Vale decir, que se encuentra documentado en forma previa a la rescisión del contrato de locación, el reclamo del inquilino por los olores nauseabundos del depósito de Disco y la abundancia de moscas, como así también el hecho de la inundación de la vivienda por la tormenta de la noche del 11/02/01, circunstancias que habrían sido determinantes de la decisión de rescindir la locación por parte de los locatarios.

Esto es precisamente lo que surge de los términos del escrito de demanda de fs. 11 y 11 vta., donde se alude a los olores nauseabundos y a la inundación, en el escrito de contestación de agravios a fs.508 vta., segundo y tercer párrafo, donde la actora expresa que la rescisión de la locación se ha producido no sólo por la inundación sino por el basural de la demandada.

a) Del cuadro probatorio desplegado en autos consta debidamente acreditado que la actora había formulado reclamo a Disco mediante nota de fecha 02/03/01 (fs. 27), una denuncia ante la Dirección de Medio Ambiente del 17/05/01, Carta Documento del 11/05/01, Acta Notarial del Escribano Marco A. Padilla del 28/05/01 (fs. 32), acta policial del 14/06/01, con lo que se ha constatado la existencia de basura en el predio de Disco SA, elementos en estado de putrefacción, la existencia de olores nauseabundos, la utilización de dos contenedores no habilitados para la recolección de los residuos, todo lo cual se corrobora con las fotografías acompañadas demostrativas de la falta de higiene del predio.

En este sentido la perito en medio ambiente Gloria Carrizo ha dictaminado que "surge con toda claridad la existencia de un foco contaminante, pues un recipiente contenedor de características definidas para la recolección de residuos provocados por la construcción, no es el apropiado para contener residuos de las que por sus características desecha una actividad comercial como la de un supermercado..." (fs. 276).

Si bien se trata de una actividad propia de la demandada desarrollada en el ámbito de su propiedad, igualmente incurre en responsabilidad en la medida en que afecta a la propiedad colindante, configurándose un verdadero abuso de derecho, toda vez que incurre en responsabilidad todo aquel que en el ejercicio de su derecho se desvía de los fines que tuvo en miras el legislador al reconocerlo, y que al hacerlo causa un perjuicio al otro (art. 1071 del Código Civil).

Conforme se ha expresado, si bien hay que tolerar las incomodidades ordinarias producidas por la vida común de las personas en un determinado ambiente o lugar, "pueden y deben eliminarse las perturbaciones que lesionen la salud, la intimidad, el descanso por encima de lo usualmente aceptado por el común de los humanos" y que "toda relación de vecindad afectada por inmisiones que exceden el límite de la normal tolerancia se esconde un manifiesto abuso del derecho".

"La conexión entre la doctrina del abuso del derecho con la prohibición de las inmisiones dañosas no es nada nuevo. Es evidente que nadie está obligado a soportar las consecuencias lesivas del uso anormal o abusivo del derecho de propiedad... Los problemas ambientales actualmente superan el mero concepto de vecindad cuando las inmisiones provienen de fábricas..." (Pereiro de Grigaravicius, Daño Ambiental en el Medio Ambiente Urbano, pág. 97).

De allí que la "aplicación jurisprudencial de la teoría del abuso del derecho y el límite regular del derecho de propiedad para resolver los temas ambientales, complementando el art. 2618 del Código Civil y la teoría del abuso del derecho normada por el art. 1071 del Código Civil, con la consagración del derecho a un ambiente sano por parte del art. 41 de la Constitución Nacional, es un manera muy acertada de interpretación de las normas vigentes en la actualidad, recurriendo a las normas de vecindad, pero complementándolas con los demás elementos que nos da hoy el derecho vigente para resolver las cuestiones relacionadas con el medio ambiente..." (Pereiro de Grigaravicius, Daño Ambiental en el Medio Ambiente Urbano, pág. 98).

b) Pero de la lluvia torrencial y de la inundación de la vivienda no se puede responsabilizar a Disco, toda vez que se trata de un hecho de la naturaleza y en el informe de fs. 232/233, expedido por el Lic. Héctor Hugo Salas, asesor científico, y por la Dra. Patricia Jalil de Arriazu, Asesora Técnica, de la Dirección de Ciencia-Tecnología y Medio Ambiente, se dictamina que "no hay relación entre la existencia del depósito de residuos y la inundación de la calle".

La inundación de la vivienda fue la concausa desencadente de la rescisión, de la que no puede responsabilizarse a la demandada, pero sí por la contaminación del medio ambiente.

De allí que considero que por las consecuencias dañosas derivadas de la rescisión de la locación, la demandada debe responder en la proporción del 80%, que se atribuye a la contaminación ambiental y no por el 20% atribuible a la inundación.

5.- Por su parte la actora se agravia de que la sentencia considere que no procede el rubro de menor valor del bien, expresando que la actividad ilícita de la demandada se ha producido efectivamente y que deben considerarse las tasaciones originales de las cuales se parte como el mayor valor fueron efectuadas incluyendo las posibles desventajas del fundo y que resulta lógico suponer que de la contaminación de un fundo vecino deriva necesariamente la reducción del precio de un fundo, y que si ese fundo es enajenado durante la existencia de dicha contaminación, el daño como consecuencia mediata se produce.

Al respecto, y determinada la existencia del daño, corresponde establecer la indemnización, habiéndose expresado que la misma abarca "la disminución del valor locativo y venal que el inmueble efectiva y realmente sufriera debido a esas molestias" (cfr. Mariani de Vidal, Curso de Derechos Reales, T. I, pág. 326).

"Pero se decidió que no debían acumularse ambos valores, sino que sólo cabía indemnizar uno u otro" (ibídem, nota 554). Se ha resuelto en este sentido que "la indemnización no puede comprender a la vez la disminución del valor venal y del locativo; sólo es indemnizable uno u otro, correspondiendo resarcir este último y limitar el primero a los casos en que se enajena el inmueble dañado. Pero debe tratarse de una real disminución del valor del inmueble, para que sea procedente la indemnización" (cfr. Salas-Trigo Represas, Código Civil Anotado, T. 2, pág. 688).

Precisamente el derogado art. 2619 del Código Civil expresamente establecía que "la indemnización se determina ...y según la disminución del valor locativo o venal que ellas sufran", doctrina que se mantiene en el nuevo texto del art. 2618.

Por lo tanto, la demandada debe responder del valor locativo del inmueble cuya locación se rescindió, en el 80% que le corresponde de responsabilidad por dicha rescisión, pero sólo por el período que transcurre desde la desocupación por el inquilino, el 19/04/01, hasta la fecha de venta del inmueble, ocurrida el 28 de Junio de 2001, como surge de la escritura de venta que glosa a fs. 246/248, correspondiendo asimismo que se pague el menor valor de venta del mismo.

Por lo tanto, no corresponde indemnizar $ 40.000 (pesos cuarenta mil) por los alquileres dejados de percibir, atento a que una vez devuelto el inmueble, a casi tres meses la actora procedió a venderlo, por lo que corresponde indemnizar por este rubro únicamente el 80% del alquiler que hubiera percibido de $ 6.000 (pesos seis mil), lo que equivale a la suma de $ 4.800 (pesos cuatro mil ochocientos).

Por otra parte, vendido el inmueble depreciado, depreciación que está acreditada con los informes de las inmobiliarias Budeguer de fs. 37 y 286 y León y Macías de fs. 33 y 119, corresponde que se indemnice el menor valor, para lo cual hay que estar al dictamen de la perito tasadora Emma del Valle Elías a fs. 120 vta., donde dictamina que "la presencia de un depósito de las características del lindero... sin duda afecta en el valor de una casa habitación en un 25%" y señala que el valor nominal de mercado del inmueble en el mes de Octubre de 2.000 era de $ 154.000 (pesos ciento cincuenta y cuatro mil), por lo que el mencionado porcentaje asciende a la suma de $ 38.500 (pesos treinta y ocho mil quinientos).

La impugnación a la pericia formulada por la demandada a fs. 159 se desestima toda que la perito ha fundado debidamente su tasación en los términos de su aclaratoria de fs. 152/153 y antecedentes documentales que acompaña.

Al haberse vendido el inmueble en Junio de 2001 en la suma de $ 116.000 (pesos ciento dieciseis mil), lo que da una diferencia de $ 38.000 (pesos treinta y ocho mil), dicha suma se fija como indemnización por menor valor de venta del inmueble.

No resulta posible indemnizar pérdida de valor locativo por el período posterior a la venta, porque ello implicaría acumular ambas indemnizaciones conforme ya se ha señalado.

Por lo tanto la sentencia debe ser modificada, estableciendo la indemnización por valor locativo en la suma de $ 4.800 (pesos cuatro mil ochocientos) y por pérdida de valor venal en la suma de $ 38.000 (pesos treinta y ocho mil).

6.- La actora se agravia de la pesificación directa que impone la sentencia sin aplicar el CER dispuesto por la legislación vigente.

Señala que si el contrato de locación hubiese seguido su curso natural, es claro que el mismo hubiese sido pesificado y por ello se hubiese aplicado el índice CER a los cánones mensuales que debía abonar el inquilino, por imperio de la ley 25561 y decreto 214/01.

El agravio no resulta procedente. Partiendo de la base de que el decreto 214/02 ha pesificado todas las obligaciones exigibles de dar sumas de dinero expresadas en moneda extranjera, no vinculadas al sistema financiero, con aplicación del CER (art. 4); y que por el decreto 762 se excluyó la aplicación del CER a los contratos de locación de inmuebles, estableciéndose que a partir del 1° de octubre de 2002 se actualizarán en función del CVS (cfr. Locaciones Urbanas, Ley 23.091 Moeremans-Rosset, pág. 28; ídem, Abatti-Rocca (h) ADLA 2002-C, 3955), corresponde concluir que, en la especie, no corresponde la aplicación de ningún índice, atento a que conforme surge de lo informado por la perito tasador Emma del Valle Elías a fs. 120 vta., y de la copia del contrato de fs. 246/248, el inmueble objeto del juicio, cuya locación había sido rescindida, fue vendido el 28 de Junio de 2001, y a esa fecha no corresponde la aplicación de ningún índice.

7.- También la actora se agravia del rechazo del rubro daño moral, expresando que ante la clara responsabilidad de su parte, que debía asegurar a su inquilino el uso y goce de la cosa, nunca podría el sentenciante argumentar que las aflicciones las ha sufrido el inquilino y no el propietario, o que al haberlas sufrido el inquilino no las ha sufrido el propietario.

Este agravio tampoco resulta procedente, por cuanto tal como lo ha resuelto la Sra. juez aquo los damnificados serían los inquilinos que habitaban en el inmueble pero no los locadores que no soportaron las molestias provocadas por el inmueble lindero porque no residían allí.

Si bien es cierto que el hecho de vivir en un inmueble afectado por los olores nauseabundos que emanan de otro inmueble, "es circunstancia hábil para provocar un desequilibrio emocional, ya que vivir en esas condiciones no sólo altera la vida cotidiana de quienes moran en el inmueble afectado, sino que también incide en su vida de relación, dado que no es posible recibir invitados del mismo modo que si la vivienda no estuviera afectada, todo lo cual se traduce en un efectivo daño moral, susceptible de ser indemnizado" (cfr. Revista de Derecho de Daños, N° 6, Daño Moral, pág. 288).

Vale decir, que el daño moral podría ser presumido con relación a los inquilinos que habitaban en la vivienda afectada, pero esta presunción no se extiende al locador, el que para reclamar daño moral tenía la carga de probar su existencia, ya que con relación a él no se lo tiene por acreditado "in re ipsa". Ante el defecto probatorio corresponde desestimar el reclamo formulado.

8.- Finalmente la demandada se agravia de que las costas se le impusieran en su totalidad, expresando que la suma por la que prosperó la demanda comparada con el total que fue reclamado implica menos del 28% del monto total demandado. Sostiene que la sentencia debió haber aplicado el art. 109 del C.P.C.C. porque la demanda prosperó sólo parcialmente y se han producido vencimientos recíprocos.

El agravio debe ser receptado, por lo que las costas con relación al rubro pérdida del valor venal se imponen a la demandada, los relativos al rubro valor locativo, en lo que prospera se imponen a la demandada y en lo que se desestima se imponen a la actora, y los relativos al rubro daño moral se imponen a la actora (art. 109 procesal).

9.- En cuanto a las costas de la alzada, atento al resultado del recurso se imponen por el orden causado (art. 108 procesal).

Es mi voto.- EL Sr. VOCAL DR.SANTIAGO GALLO CAINZO, DIJO:

Que estando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, se adhiere a los mismos, votando en igual sentido.- Y VISTOS: El resultado de la votación consignada precedentemente, se :

RESUELVE:

I.- MODIFICAR el punto I°) de la sentencia recurrida de fecha 22 de octubre de 2.003, por las razones consideradas, en cuanto al monto por el que prospera la demanda, que se fija en la suma de $ 42.800 (pesos cuarenta y dos mil ochocientos), con más los intereses y gastos que allí se fijan hasta su efectivo pago.

II.- REVOCAR el punto II°), imponiendo las costas de primera instancia en la forma que se considera.

III.- COSTAS de la alzada conforme a lo consi- derado.

IV.- OPORTUNAMENTE la regulación de hono- rarios.

HAGASE SABER.- SANTIAGO GALLO CAINZO - CARLOS MIGUEL IBÁÑEZ.