Tribunal: CORTE DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Catamarca
Fecha: 2013-03-18


SENTENCIA DEFINITIVA NÚMERO: Tres.- En la ciudad de San Fernando del Valle de Catamarca a los 18 días del mes de Marzo de dos mil trece, se reúne en Acuerdo la Corte de Justicia de la Provincia, integrada en estos autos por los Señores Ministros titulares Dres. JOSÉ RICARDO CÁCERES, ENRIQUE ERNESTO LILLJEDHAL y MIGUEL ANGEL CONTRERAS, bajo la presidencia del Dr. CACERES; Secretaria Dra. CRISTINA DEL VALLE SALAS MARTÍNEZ, para conocer del Recurso de Casación interpuesto en los autos Corte Nº 20/12 "DR. ROMERO, Oscar Eduardo en autos Expte. Nº 013/05: Dr. GUAITIMALT, Jorge Esteban en autos Expte. Nº 423/04: LEIVA, Amelia Sesto de c/ EDITORIAL CAPAYAN - s/ Daños y Perjuicios- s/ Incidente de Nulidad de Remate -s/ RECURSO DE CASACION", el Tribunal se plantea las siguientes cuestiones a resolver:

1) ¿Es procedente el Recurso de Casación interpuesto? En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde? 2) Costas.- Practicado el sorteo correspondiente, conforme al acta obrante a fs. 48, dio el siguiente orden de votación: Ministros Dres. JOSÉ RICARDO CÁCERES, ENRIQUE ERNESTO LILLJEDAHL y MIGUEL ANGEL CONTRERAS.- A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, el Dr. Cáceres dijo:

A fs. 3/14 el apoderado de la parte ejecutante interpone recurso de casación en contra de la sentencia interlocutoria Nº 152 emitida por la Cámara de Apelación de Segunda Nominación, invocando las causales previstas en los incs. "a y c" del art. 298 del C.P.C.- Comienza el relato de los hechos, informando que en razón de haber ganado la demanda de daños y perjuicios que se tramitara en Expte 346/02, inicia el trámite de ejecución de sentencia en el que solicita mandamiento de citación de venta del inmueble de titularidad del ejecutado -Bustamante- el que fuera previamente embargado. Luego de designada la martillera, y de requeridos los informes al Registro de la Propiedad Inmobiliaria, a la Municipalidad, a Edecat y a Rentas, se presenta el Sr. Cesar Eustaquio Acosta solicitando la correspondiente participación en los presentes autos. Relata que una vez publicados los edictos y habiéndose cumplido con los demás trámites se remata el inmueble el día 23/11/2006, resultando adjudicatario el Sr. Martín Alaniz. Posteriormente el día 15/12/2006 el Dr. Romero en representación del Sr. Cesar Acosta promueve incidente de nulidad del remate y tercería de dominio en subsidio, aduciendo que la nulidad de la subasta se debe a que el inmueble rematado no era del ejecutado sino del Sr. Acosta quien lo adquirió conforme boleto de compraventa en un anterior remate judicial, oportunidad en que depositó la suma $ 27.090 en concepto de saldo del precio y que en el año 2002 otorgó en comodato la casa adquirida sobre Av. Presidente Castillo 1696 al Sr. Juan Florencio Bustamante. Adujo también que por razones de salud, no pudo inscribir el inmueble a su nombre.- Ante ello, su representado solicitó el rechazo del incidente, al entender que el plazo para deducir la nulidad se encontraba vencido, y que el comprador carecía de legitimación por carecer de título suficiente o demostrar su posesión o dominio del inmueble.- Informa que en primera instancia, la juez a-quo resuelve declarar la nulidad de la subasta, al merituar que de la documentación presentada quedaba acreditada la adquisición de la propiedad por parte de Acosta. Apelada por su parte esta sentencia, en Cámara por mayoría se confirma aquel pronunciamiento, razón por la cual se ve obligado a deducir el presente recurso extraordinario.- En orden a fundar los agravios que le causa la sentencia, invoca el vicio de arbitrariedad que se configura, cuando se prescinde de las reglas procesales y se aplican solo disposiciones de la ley de fondo, ello a fin de justificar la extemporaneidad en que se deduce el incidente de nulidad. Expresa, que los jueces en base a puras conjeturas, admiten documentos que carecen de idoneidad como medios probatorios e incorporan otros para suplir la negligencia de la contraparte.- Señala que cuando se analiza el planteo de nulidad, los sentenciantes omiten ponderar que el propio Acosta manifestó que planteaba la nulidad en base al edicto de remate, edicto que se publicó 15 días antes de la subasta, el cual tuvo efectos notificatorios erga omnes y sin embargo el incidente se promovió 16 días después de realizada la subasta. De ese modo, no se logra vislumbrar en la sentencia, cual es el fundamento legal ni menos aún las razones excepcionales que lleven a dispensar el plazo, cuando nuestro plexo procesal impone un término de cinco días de realizada la subasta, siendo este plazo obligatorio tanto para quienes son partes en el proceso como para quienes aun no siéndolo toman intervención. Agrega, que la Alzada no repara en que Acosta tomó conocimiento de los actos preparatorios del remate, cuando mediante su presentación requirió participación y el préstamo del expediente.- - En segundo orden esgrime, que el voto de la mayoría realiza un razonamiento antojadizo y hasta contradictorio, pues sin respaldo probatorio suficiente dan por producida la aprobación de la primera subasta, como conferida la posesión del inmueble, cuando a renglón seguido reconocen en la misma sentencia, que la entrega de la posesión no pudo corroborarse con las respectivas actuaciones judiciales. Que no es dable presumir, de los elementos que obran en la causa, por tratarse solo de copias certificadas, que el comprador tuvo la intención de perfeccionar la venta, pues del expediente solo surge que Acosta no pudo probar sus afirmaciones.- Esgrime, que la subasta tiene un carácter procesal, siendo las normas formales las que regulan su trámite y no el derecho de fondo como mal entienden los sentenciantes, y que si se pretende aplicar este último plexo normativo, debieron considerar también el art. 577 del C.C que establece que antes de la tradición el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa, como los arts. 2377 y ss. Se pregunta, si es título suficiente de adquisición, el acta de remate, o bien es necesario otro elemento que lo complemente. Añade, que la entrega material del inmueble a quien lo adquirió en pública subasta es el último paso a cumplir en este complejo procedimiento, el cual no se suple ni puede inferirse del pago del precio, pues todo el tráfico jurídico inmobiliario se base en el cumplimiento de la tradición. Expresa que en este punto la sentencia se quiebra, dado que, partiendo del pago del precio -hecho discutible por lo ilegible de las constancias-, se llega a presumir que la subasta ha sido aprobada y la posesión otorgada al comprador, cuando en la misma sentencia se reconoce que no existen constancias de que ello haya ocurrido. Agrega, que de la causa se extrae que Acosta no compró la propiedad para si, ya que contando con la documentación necesaria, nunca instó la adquisición definitiva del inmueble, que en realidad prestó su nombre para evitar que Bustamante perdiera la propiedad, circunstancia que se corrobora cuando el propio Bustamante se presentó como el propietario del inmueble, razón por la cual no puede erigirse -el contrato de comodato que carece de fecha cierta- en la prueba irrefutable de la posesión de Acosta.- En tercer lugar se agravia, por que el Tribunal Ad- Quem, al igual que el inferior apoya sus conclusiones sobre la base de actuaciones que no fueron ofrecidas ni incorporadas por el incidentista; y de ese modo excediendo sus facultades resuelven dándole la razón.- Por último aduce que como apoderado, no estaba obligado a informar al tribunal que se trataba del inmueble anteriormente subastado, que su mandante en aquella causa era una persona distinta a la que aquí representa, que transcurrieron cinco años entre una causa y otra, y que se cumplieron con todos los recaudas previos al remate a fin de advertir de la existencia del proceso de ejecución.- Termina de este modo su presentación, diciendo que aceptar la sentencia en los términos en que está redactada, importa prescindir de las normas procesales y convalidar una situación en la que se aparentó la transferencia de un bien inmueble con el único fin de frustrar la percepción de un crédito. Por todo ello, solicita la revocación de la sentencia, y la declaración de validez del acto de subasta.- A fs. 19/23 vta. el Dr. Romero en representación del Sr. Acosta, contesta el traslado que le fuera corrido, en el que refuta con distintos argumentos los agravios expuestos por el quejoso y ratifica decisiones judiciales de primera y segunda instancia que han podido vislumbrar la realidad de los hechos, a fin de llegar a una sentencia justa. De esa manera, concluye planteando la recusación de la Dra. Amelia del V. Sesto de Leiva, y solicitando la confirmación de la sentencia impugnada.- A fs. 37 la Corte de Justicia, resuelve declarar "prima facie" formalmente admisible el recurso de casación interpuesto.

A fs. 38/45 vta, se agrega dictamen de la Sra. Procuradora General Subrogante de la Corte, dictándose el llamado de autos a fs.46.- El trasfondo de la cuestión que origina el conflicto se suscita cuando el apoderado de Cesar E. Acosta, deduce incidente de nulidad de la subasta realizada el día 23/11/2006, aduciendo ser el propietario del inmueble rematado, conforme al boleto de compraventa suscripto en oportunidad de una anterior subasta judicial, que fue realizada el día 16/11/2001 y ordenada en los autos Expte. Nº 274/00. En sustento de su petición alegó, que el ejecutante conocía perfectamente la situación del inmueble que se remataba por segunda vez, ya que recibió en aquella oportunidad la suma de $27.090 en concepto de saldo del precio. Adujo, tener la posesión del bien acompañando como prueba el contrato de comodato suscripto con Bustamante mediante el cual otorgó en préstamo el inmueble a su ex titular. Informó que no inscribió la operación en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria y de Mandatos por estrictas razones de salud. - A su turno se presentó el ejecutante solicitando el rechazo del incidente de nulidad, aduciendo entre otros fundamentos, la inobservancia de los extremos previstos en el art. 170 del C.P.C.C, que establece que el incidente debe promoverse dentro de los cinco días de conocido el acto, y que en la causa existen constancias que informan que el incidentista tuvo pleno conocimiento del remate. Alegó en apoyo de su posición, que no era correcto presumir el desconocimiento de Acosta, ya que éste estuvo desde el comienzo al tanto de los pormenores de esta nueva ejecución. Cuestionó a su vez, la legitimación de Acosta para pedir la nulidad al carecer de título suficiente, y o demostrar su posesión o dominio sobre el bien.- En primera instancia, la juez aquo resolvió declarar la nulidad del remate realizado el día 23/11/2006 respecto al inmueble ubicado en Av. Presidente Castillo Nº 1696 de esta ciudad Capital. Para así resolver, tuvo en cuenta que de los elementos acompañados y agregados a la causa quedaba acreditado que Acosta era el propietario del inmueble subastado. Apelado este pronunciamiento por el ejecutante, en Cámara por mayoría se confirma la sentencia. El tribunal Ad Quem consideró que en el caso, debía hacerse una interpretación menos rigurosa de las normas procesales, dado que el incidentista no había sido parte en el proceso de ejecución y que la naturaleza del vicio invocado justificaba flexibilizar los plazos para deducir el incidente. Por otra parte y analizando los distintos elementos de prueba, concluyen que si el adquirente depositó el saldo del precio es porque el juez aprobó el primer remate, y confirió la posesión del bien al comprador. De ese modo, confirman la nulidad de la subasta, ya que el bien -por segunda vez rematado- había salido efectivamente del patrimonio del ejecutado, hecho que era conocido por el apoderado del ejecutante.- El voto que quedó en minoría sostuvo: que el incidente de nulidad se había interpuesto fuera de término, que en la hipótesis planteada no correspondía flexibilizar los plazos dado que el incidentista estuvo al tanto de esta nueva ejecución y nada hizo para impedirla. Respecto al perfeccionamiento de la primera subasta, expresó que era necesario la tradición del bien al comprador, que de las actas de constatación se infería que Bustamante se encontraba en posesión del inmueble, que el contrato de comodato importó una maniobra de Acosta para aparentar la tradición, por lo que era válida la segunda subasta al no haberse perfeccionado la primera, ya que el inmueble seguía estando bajo el dominio de Bustamante. En conclusión, sostuvo que la sentencia debía revocarse y que ninguna responsabilidad correspondía al apoderado por el conocimiento que tenía de la situación jurídica del bien.- Expuestas las cuestiones de esta manera, y analizando el escrito recursivo, advierto que los agravios que formula el recurrente giran en torno a la interpretación y valoración de los elementos de prueba que como es harto repetido por este Tribunal, constituye una facultad privativa de los jueces de grado por tratarse de típicas cuestiones de hecho, que son irrevisables en principio en casación, salvo el supuesto excepcional de graves defectos en la sentencia, que no logro detectar en la misma.- En efecto, y al margen de las razones que puede tener el recurrente para deducir el presente recurso extraordinario, y de los argumentos que formula y sustentan su postura, encuentro que la sentencia efectúa un análisis acabado de la situación fáctica planteada, llegando a una conclusión que resulta ser en mi opinión, una derivación razonada del derecho vigente, con apego estricto a las circunstancias comprobadas en la causa.- Ahora bien, y al margen de lo expresado considero de interés dada la función nomofiláctica que tiene el recurso de casación, explicar cada una de las razones por las que pienso, la sentencia aplica correctamente el derecho objetivo.- De este modo e ingresando al análisis del primer agravio, observo que no asiste razón al recurrente cuando cuestiona el criterio flexible que adopta el tribunal para determinar que en el caso, al configurarse un supuesto excepcional, debía interpretarse con un criterio menos riguroso los plazos para deducir el incidente de nulidad. Al respecto y al margen de reconocer que en la materia impera el principio restrictivo, y que tal aplicación no puede lesionar la seriedad y seguridad de un acto en que se encuentra comprometida la fe pública, lo cierto es que las razones que se invocan y detallan minuciosamente en la sentencia, resultan a mi juicio, de peso suficiente para sustentar la posición adoptada, ya que no ha de perderse de vista, que la nulidad invocada por el comprador apuntaba como señala la Sra. Procurador Subrogante, a vicios sustanciales, estructurales relacionados con la cosa subastada, que no podían desconocerse, so pretexto del cumplimiento estricto de las normas procesales.- El análisis de la naturaleza especial que tiene la subasta judicial, al ser un acto complejo, mixto de carácter jurisdiccional, exige considerar que en ella confluyen intereses públicos y privados y relaciones procesales y sustanciales.- La doctrina más calificada, distingue unánimemente entre las nulidades procesales que se pueden producir en este negocio complejo y, aquellas otras regidas por el derecho de fondo. Cabe señalar, que la mayoría de la doctrina asimila la subasta judicial a la compraventa; teniendo por cierto dos ámbitos de actuación totalmente separados, pero a la vez interrelacionados debido a la unidad que debe imperar en el ordenamiento jurídico. De allí, que algunos supuestos sean alcanzados por las leyes procesales y otros por las leyes de fondo, habiéndose afirmado que ".una manifestación jurídica compleja (como la subasta) puede desplazarse en dos vertientes: la del proceso y la sustancial, rigiéndose alguna de sus implicancias por normas de un linaje y las restantes por las de otro, que no desdibujan o anulan las anteriores" ("Subasta y compraventa", Revista del Notariado, N' 758, marzo/abril 1978, p. 408).- Y como he anticipado, la nulidad articulada por el comprador no se sustentó en el incumplimiento de formalidades adjetivas fundamentales para la concreción del acto, sino y como fuera expuesto, en normas de derecho de fondo que refieren específicamente a la compraventa, de ello da cuenta, el hecho invocado y comprobado en el proceso - de que el deudor -Bustamante- no era propietario de la cosa embargada.- "Cabe señalar en principio, que no debe confundirse el concepto referido a la nulidad procesal de la subasta con un eventual caso de nulidad de acto jurídico compraventa llevada a cabo por este medio, nulidad que se rige por el Código Civil y no por el Código Procesal. Nada tiene que ver una nulidad de fondo con los plazos y vías considerados para la nulidad procesal, pudiéndose -independientemente- ejercer acción de nulidad de acuerdo con el derecho de fondo, que no puede ser derogado por el de forma (art. 75 inc. 12, Constitución Nacional) (Conf. Highton, Elena, "Juicio hipotecario", t. 2, p. 293).- De ahí entonces, que la nulidad estatuida por el art. 589 del Código de Procedimiento Civil está dirigida a la impugnación de actos formales por vicios intrínsecos que afectan al procedimiento. Y que, cuando el cuestionamiento no se sustenta en el incumplimiento de las formalidades adjetivas necesarias para la realización del acto, sino en normas de fondo que apuntan a la compraventa, como en su sub litem, no rija aquel plazo de caducidad, sino el de la prescripción de la acción, que establece la ley de fondo. (Código Civil) (Conf. CNAC. CIV., Sala G, 05/03/1981 en autos "Varela de García Moya, Marta" "RODRIGUEZ SAIACH, Luius A., "Teoría y práctica de las nulidades y recursos procesales", T. I, Pág. 502). "Si el motivo determinante de la frustración del perfeccionamiento del remate realizado en autos no residió en ningún vicio de dicho acto ni en la circunstancia de haber mediado satisfacción extrajudicial del crédito motivante de la ejecución, sino en el hecho de que, al momento de realizarse la venta, el bien no se encontraba más en cabeza del ejecutado."("Banco de Galicia y Buenos Aires c. Cachafeiro, Oscar M." La Ley 1999-F, 775), supuesto en el que cabe aplicar el derecho de fondo, donde la nulidad de la compraventa se funda en que el vendedor y en nuestro caso el deudor no es el propietario de la cosa embargada.- Por lo dicho pienso, que la adecuada solución de la cuestión exige tener presente la naturaleza del vicio invocado para determinar correctamente el plexo normativo que lo rige. Por tales razones, no resulta atendible el agravio en torno a la extemporaneidad en que se dedujo el incidente de nulidad, con fundamento en la rigurosa aplicación de una norma del código procesal si como ha quedado demostrado, no es ésta, la norma que resulta aplicable, sino el derecho de fondo que establece el plazo de prescripción de la acción. Al margen de ello, cabe recordar la jurisprudencia según el cual, los pronunciamientos que, por un exceso ritual manifiesto, ocultan la verdad jurídica objetiva, vulneran la exigencia del adecuado servicio de justicia que garantiza el art. 18 de la ley suprema. (Fallos, 238-550; 247-176; 253-133; 262-459; 268-71).- Aclarado este punto, y siguiendo con el análisis del escrito recursivo, advierto que el núcleo central del cuestionamiento gira en torno a la interpretación que realizan los jueces de los distintos elementos de prueba que obran en la causa, y de los que infieren el perfeccionamiento de la primera subasta. El recurrente tacha de arbitrario el razonamiento realizado, y afirma que el discurso argumental se quiebra cuando se reconoce en la sentencia, que en la causa no existen constancias que den cuenta de la aprobación de la subasta y de la entrega de la posesión al comprador, y sin perjuicio de ello, presumen que ello ha sucedido en base a puras conjeturas.- De ese modo y enfatizando en la importancia que tiene la tradición como modo de adquirir el dominio sobre las cosas, destaca la orfandad probatoria que hay en el expediente sobre tal extremo. Objeta así, la sobrevaluación que hacen los sentenciantes del boleto de compraventa que acompaña Acosta y que fue suscripto en oportunidad del primer remate de fecha 16/11/2001, como del acta de remate, del escrito por él presentado pidiéndole al juez el perfeccionamiento de la venta judicial, y las constancias de haber depositado el saldo del precio. Aduce, que la posesión de Acosta no puede presumirse por el hecho de haber pagado el precio del inmueble subastado, ni menos aun inferirse del contrato de comodato suscrito entre Acosta y Bustamante, el día 12/05/2002 -el que carece de fecha cierta- y que el Tribunal toma en cuenta como prueba de la adquisición del dominio. Sostiene, que si no se acreditó la tradición de la cosa en el proceso anterior, la subasta no se encuentra perfeccionada, y en este supuesto es plenamente válido el segundo remate, ya que el bien siguió estando bajo el dominio del ejecutado.- Disiento con esta visión de las cosas, pues encuentro absolutamente fundado en las circunstancias comprobadas en la causa el razonamiento impugnado. De la sentencia se extrae el pormenorizado análisis de los recaudos que nuestro plexo normativo impone para que se concrete el perfeccionamiento de la subasta, a la par que se destaca la naturaleza dual que tiene el procedimiento donde lo sustancial y procesal converge.- De allí, que el planteamiento de cuestiones formales que solo buscaban esconder una verdad objetiva que por su trascendencia anulaba el acto, sea descartada en el sub-examine, donde existe, y así lo advierten los sentenciantes el expreso reconocimiento que efectúa el ejecutante, de tratarse del mismo inmueble objeto de la subasta anterior. Entonces partiendo de este dato de la realidad concluyen, que la subasta se encuentra perfeccionada por el cumplimiento de la única obligación que pesaba sobre el adquirente como es el pago del precio, hecho -real y efectivo-, al que conectan necesaria y lógicamente las otras dos obligaciones a cargo del juez, como son la aprobación del remate y el otorgamiento de la posesión al comprador.- De ese modo observo, que los jueces tienen por cumplida la tradición, del análisis final que hacen del contrato de comodato que fuera suscripto en Mayo de 2002 y mediante el cual Acosta otorga en préstamo a Bustamante el inmueble adquirido en la subasta realizada en noviembre de 2001. Y como he dicho, pese a no existir como bien señala el recurrente, las constancias que acrediten la realización de la tradición, el Tribunal llega al convencimiento de que ello ha ocurrido y que el comprador ha adquirido la propiedad del inmueble, examinando rigurosamente los distintos elementos de prueba que por obrar en el expediente tienen un valor irrefutable. A ellos se refieren cuando hablan de una realidad inocultable, de aquella que surge del acta de remate, del boleto de compraventa suscripto por Acosta, de su escrito de solicitud de perfeccionamiento de la venta judicial, de la constancia de haber depositado el saldo del precio, como de aquella otra -no menos importante- que informa que el precio -los $27,090- han sido percibidos por el mismo abogado que promueve la segunda subasta.- Ante este cuadro probatorio, resulta entonces endeble el argumento de que en el expediente no existen las constancias de haberse otorgado la posesión, cuando existe como se ha visto, un elemento material demostrativo del ejercicio de la misma. De ahí, que sea dable presumir en estas circunstancias, la posesión por parte de quien ejecutó estos actos, presunción que debió ser desvirtuada por quien pretenda que quien los realizó ostentaba otra calidad art. 2384 del C.C. Como se ve y suele afirmarse la tradición vino a dar nacimiento a la posesión del accipiens.

Y así, entendiendo la tradición como la "investidura de poder" se explica la razón de la existencia del contrato de comodato, que como antes he dicho, es un acto material, es un hecho que existe en la realidad, es la situación fáctica que viene a exteriorizar la existencia del derecho real de dominio y de la que el Tribunal infiere, que el bien ha sido entregado, y que el comprador ha sido investido del poder sobre él.- Por lo dicho, resulta insuficiente argumentar además que el contrato de comodato carece de fecha cierta, si el mismo la obtuvo el 10 de marzo de 2005, es decir en fecha anterior a la sentencia de trance y remate, al acta de constatación del inmueble que fue realizada el día 16/5/2006 y a la fecha en que se realizó la segunda subasta.

En síntesis, considero que el incidentista que invocó su calidad de propietario acredito suficientemente su derecho sobre la cosa, pues entiendo no estaba a cargo de éste acreditar que se le hizo la tradición, sino que era el -demandado el ejecutante que refutó esa calidad- el que debió demostrar lo contrario. Era necesario entonces que "el impugnante del título del tercerista, que aduce la falta de tradición, pruebe la inexistencia de dicho requisito" (Podetti, J. Ramiro- "Tratado de la Tercería" 3ra Edición, páginas 111/112).

Despejada esta cuestión, y como el recurrente insiste en que la tradición no se concretó porque Bustamante aparece ocupando el inmueble, se me ocurre pensar en carácter de "obiter dicta", que el caso configura el constituto posesorio previsto en el art. 2462 inc.3, que nuestro codificador admitió como excepción al principio de los arts. 577 y 3265. Dado que, en un extremo se encuentra reconocido y ha sido probado el remate judicial del bien y en el otro, la ocupación del mismo por el ejecutado. De modo que, el antiguo propietario que era Bustamante se constituyó en poseedor a nombre del adquirente -Acosta- ya que el constituto posessorio se configura cuando el propietario vende su inmueble a un tercero, pero permanece en aquél en calidad de locatario o comodatario. Esta figura que se acepta con cierta estrictez exige la concurrencia de actos reales, serios, distintos, independientes y de fecha cierta. Y a estos fines interesa destacar, la adquisición de la propiedad por parte de Acosta en el remate judicial de noviembre de 2001, y el contrato de comodato que justifica la retención "alieno domine" de la cosa por quien antes era su dueño. (Bueres, Alberto J- Highton Elena I. "Código Civil y normas complementarias Análisis Doctrinario y jurisprudencial" págs. 244/247).

A los fines de corroborar lo expresado, resulta esclarecedor examinar el acta de constatación del inmueble -que obra a fs. 79 del Expte Nº 013/05- de la que no surge que Bustamante se presente como propietario o poseedor del inmueble. Antes bien, resulta importante aclarar que el Oficial de Justicia menciona, "que el inmueble se encuentra habitado por el Sr. Bustamante y su esposa.". No obsta entonces, a la posesión del actor -comprador- el hecho que el -vendedor Bustamante- conservase la detentación material de la cosa, pues nuestro derecho admite el constituto posesorio.

Siguiendo con dicho razonamiento, y desde otro ángulo me siento obligado ha relacionar este caso donde el recurrente también plantea la falta de legitimación del comprador para plantear la nulidad de la subasta, invocando para ello el art. 577 C.C conforme al cual antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real", con aquellos otros supuestos en los que siguiendo prestigiosa doctrina, este Tribunal con distinta integración, admitió por ejemplo el ejercicio de la acción reivindicatoria al comprador de un inmueble a quien no se le había hecho tradición de la cosa vendida. Ello porque nuestro Código Civil a través del art. 2790 "crea una presunción a favor del reivindicante en cuanto tuvo la posesión desde la fecha de su título y con ello basta para ampararse en el derecho que le hubiera correspondido a su antecesor en cuyo caso actuaría como procurador in ren suan o como subrogante de los derechos del enajenante (art. 196 y nota del 2109). Esta presunción es una presunción "iuris tantum" que el demandado puede enervar mediante prueba en contrario, debiendo acreditar que ninguno de los antecesores del dominio y no solamente quien presenta el título detentaron la posesión del inmueble" (de mi voto, en autos Corte Nº 172/94- "Ocampos, Enrique Humberto c/Calvimonte, Carlos- s/Restitución de la cosa dada en comodato- Recurso de Casación").- En igual sentido se ha resuelto que "No es imprescindible que haya existido tradición para que el comprador pueda accionar por desalojo, pues el contrato de compraventa lleva implícita la cesión de todos los derechos que competen a la cosa, sean reales o personales, quedando exceptuados únicamente los llamados personalísimos" ("Canovas c/Vera s/Desalojo" año 2008, Rosario, Cámara de Apelación Circuito- Sala iv). De ello, se extrae que si se reconoce la acción reivindicatoria al comprador que no ha recibido la tradición, con mayor razón queda habilitado para la acción de desalojo" ("Legitimación del adquirente que no tuvo la posesión de la cosa para ejercer la acción reivindicatoria"- Kiper, Claudio M., LL 1990-C, 53). De modo que, se admite que el titular de un derecho real al que no se le hizo tradición de la cosa pueda accionar por desalojo, pues la situación puede asimilarse con lo que acontece con la acción reivindicatoria, considerando que el contrato de compraventa implica la cesión de las acciones que disponía el enajenante. ("Petito c/Farina" Suprema Corte de Justicia de Mendoza- 26/6/89).- Pues reitero, "el contrato de compraventa lleva implícita la cesión de todos los derechos que competen a la cosa, ya sean reales o personales, quedando exceptuados únicamente los llamados personalísimos o inherentes a la personalidad; de allí que deba entenderse que al contratar el vendedor no se reserva ningún derecho sobre la cosa ya que se desprende y trasmite al comprador todas las acciones que tenía respecto de ella, le trasmite el poder jurídico de reclamarla contra cualquiera" (Borda, "Reales, T. II, pág. 474 Nº 1485 b, 3ª ed.).- Como podrá advertirse, desde este cuadrante tampoco puede tener andamiento el reproche, ya que según lo expuesto el comprador a quien no se le ha hecho tradición del bien, se encuentra legitimado para ejercer todas las acciones que tiendan a proteger su derecho sobre la cosa.

Por último es del caso apuntar, que igual criterio aplicó este alto Cuerpo en los autos Corte Nº 56/07 "Lagoria, Ines del R. Tejeda de c/Lila Rosa del Valle Castro Vda. De Aibar y/o quienes resulten Poseedores- Reivindicación- Recurso de Casacion"; fallo que fue Publicado en la LLNOA 2009 -agosto-, 634.- En dicha oportunidad este Tribunal con su actual integración, consideró que el comprador de un bien inmueble a quien no se le había hecho tradición de la cosa estaba legitimado para ejercer la acción de reivindicación ante el tercero poseedor, entendiendo así que al celebrarse la compraventa se produce una cesión de todos los derechos y acciones del vendedor, y entre ellas se encuentra la reivindicación. De ese modo, concluye quien vota en primer orden que "la orientación doctrinaria y jurisprudencial actual se inclina a favor de la reivindicación por el comprador al que no se le hizo la tradición, sobre todo por razones de equidad y celeridad".- Sin duda, la equidad y la justicia coadyuvaron también a que en el caso se adopte la solución cuestionada, pues habiéndose probado que el inmueble había sido subastado y que Acosta había adquirido el dominio del mismo, no podían los jueces arribar a un razonamiento contrario, pues ello implicaría como bien lo dicen, aceptar la torpeza de la justicia.- Por lo que tampoco podían los jueces cerrar sus ojos ante la realidad irrefutable que les arrojaba el resultado de la medida para mejor proveer, que el recurrente cuestiona, aduciendo que ello importó agregar actuaciones que no fueron ofrecidas ni incorporadas por el incidentista, de la que derivaron la presunción de que la posesión pudo haber sido otorgada al comprador.- Al respecto, sostiene que toda la argumentación de la sentencia se apoya en constancias no válidas como probanzas, por haber sido ilegítimamente incluidas y en extremo violatorio al derecho de defensa.- No comparto las críticas esgrimidas ni el cuestionamiento del recurrente, que parece desconocer las amplias facultades que tiene el Tribunal para tomar este tipo de medidas, pues se sabe, los jueces deben utilizar todos los poderes asignados para llegar a la verdad jurídica objetiva.- De allí, que la potestad ejercida por los jueces haya encontrado como frontera los términos en los cuales quedó planteada la litis contestatio o relación procesal. Pues debe aceptarse como regla general, que no existe impedimento alguno para que, una vez que las partes han determinado el alcance del litigio, quede a cargo del juez hacer lo que estime necesario para el esclarecimiento del asunto. Así lo entendió el aquo, cuando solicitó al Juez Civil de Primera Nominación, informe si se libró orden de pago por la suma de $27.090 depositada a la orden de ese Tribunal y como perteneciente a la causa Nº 247/00 "Leiva, Miguel A, c/Bustamante Juan Florencio.- De modo que, la iniciativa probatoria oficiosa lejos de vulnerar garantías constitucionales, le permitió al magistrado verificar con soltura los hechos alegados por las partes, determinando con un alto grado de certeza todo lo relativo al perfeccionamiento del primer remate.- Aclarado ello, resta por último considerar el agravio en torno a la imputación de mala fe que se hace respecto a la conducta del apoderado de la ejecutante. Antes de adentrarme a tratar esta delicada cuestión, he de anticipar que en mi opinión, ningún amparo legal puede tener quien teniendo conocimiento de hechos, circunstancias, situaciones y datos, trascendentes para el derecho, de acuerdo a las características propias de cada acto jurídico, los oculte o los retenga sin notificar al otro sujeto del acto jurídico.

El letrado invoca en apoyo de su posición, que no estaba obligado a informar al Tribunal la situación jurídica del bien.- Sin duda esto tiene relación con el conocimiento de la realidad extrarregistral que tenía o debía tener por haber participado de la primera subasta y el alcance de la publicidad registral que invoca. Con lo que entra en escena el principio de la buena fe, principio general del derecho que preside no solo el ordenamiento sustancial, sino también el procesal porque inspira a todo el ordenamiento jurídico.

Este principio impone en la interpretación de los actos jurídicos, también los procesales como es el caso, analizar el contexto general para desentrañar cuál ha sido la verdadera voluntad de las partes. Pues su contrafigura -la mala fe- encuentra su perfil específico en el conocimiento que el sujeto tiene o debe tener de hechos, circunstancias, situaciones, datos, etc., relevantes para el derecho de acuerdo a las características de cada acto jurídico.- De ahí, que no pueda prescindirse en la situación examinada, del conocimiento que tuvo el apoderado de la situación del dominio, pues asume como se verá, carácter dirimente del conflicto suscitado entre las partes, opacando así por completo el argumento en torno a que la segunda subasta es válida, además, porque se cumplieron con todos los recaudos y diligencias previas al remate, y que se procedió a la ejecución ya que Bustamante continuaba figurando como titular del dominio conforme al informe obtenido del Registro de la Propiedad Inmobiliaria.- He de señalar ante todo que "el registro inmobiliario argentino recoge el principio de simple legitimación, lo cual implica que presume iuris tantum que los derechos reales inmobiliarios se encuentran inscriptos en el registro y corresponde a su titular registral, pero no garantiza al tercero, de manera absoluta, la exactitud de las constancias registrales, dado que el afectado, probando lo contrario, es decir el desacuerdo de la realidad extrarregistral, puede en determinadas circunstancias provocar la mutación de la situación registral en perjuicio de aquel".

De esa manera se afirma "que en nuestro sistema, las constancias registrales no son convalidantes y en consecuencia afirmar que quien adquiere según las constancias del registro adquiere bien, es llevar demasiado lejos la verdadera función asignada por el legislador, ya que la fe pública registral no se aplica en nuestro sistema". (Kelmelmajer De Carlucci- Kiper- Puerta de Chacon- "Codigo Civil y leyes complementarias, anotado y concordado"- T 10, paginas 639/668).- Dicho esto, es del caso también apuntar que todos los recaudos impuestos por el legislador tienden prioritariamente a la protección de los terceros interesados que sean de buena fe. Por lo que vuelvo al principio, para preguntarme si en el caso de autos, merece protección jurisdiccional quien ha sido parte del acto viciado.- Como he anticipado, la respuesta excluyente emerge de los elementos probatorios arrimados a la causa, donde encuentro que la mala fe responde al conocimiento que el apoderado tuvo de la situación jurídica del bien, de la discordancia entre la realidad extrarregistral de la que ha sido parte y la registral en la que pretende ampararse, y que conducía inevitablemente -por la existencia de aquel acto causal- a la declaración de invalidez de la segunda subasta.- La jurisprudencia ha sido estricta al ponderar este elemento subjetivo, "así un tribunal cordobés aplicó este criterio para dirimir la controversia suscitada entre un tercerista adquirente con escritura pública y un acreedor embargante. La escritura se había inscripto con posterioridad a un tercer embargo -los dos anteriores se habían cancelado- y el acreedor embargante tuvo conocimiento de la venta del inmueble. El tribunal hizo lugar a la tercería y dispuso el levantamiento del tercer embargo sosteniendo que: "El art. 2505 del Cód Civil en cuanto señala que esas adquisiciones o trasmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas, tiende a proteger a las personas que desconocen por falta de la debida publicidad, la verdadera situación jurídica de los bienes". Continúa señalando que la "enumeración contenida en el art. 20 de la ley 17.801 de Registro de la Propiedad Inmueble no es taxativa, por lo que una correcta interpretación de esta norma lleva a la conclusión de que tampoco podrá prevalerse de la falta de publicidad, cualquier persona que tenga conocimiento efectivo del acto". Así se entiende que el escribano y los testigos (quienes son terceros con relación al acto) no pueden prevalerse del defecto de inscripción y respecto de ellos el derecho se considera registrado".- De lo dicho se desprende, que si lo terceros que conocían la realidad extrarregistral, no pueden prevalerse de los defectos de inscripción, que decir en este caso "mutatis mutandi" de este profesional que ha intervenido en la formalización de ambas subastas, y que pretende prevalerse de meros defectos formales -como la falta de anotación de la mutación real para esgrimir que el bien sigue siendo de Bustamante- cuando bien sabe que el derecho real inmobiliario nace y se constituye extaregistralmente y que el documento portante del título ingresa al registro a los efectos de la publicidad y consiguiente oponibilidad respecto de terceros.- Como he adelantado, este elemento subjetivo responde al conocimiento que se haya tenido o debía haberse tenido en razón de la posición o responsabilidad que se tenga del vicio invalidante. Por ello, no puedo pensar que este colaborador de la justicia, que ha patrocinado ambas subastas en el transcurso de cinco años, no tenga obligación de comunicar al Tribunal, la situación jurídica del bien, pues se trataba reitero, de un saber significativo, trascendente de acuerdo a la naturaleza jurídica del acto. Entiendo así que nada autorizaba a actuar de esta manera, el conocimiento de la discordancia entre la realidad extrarregistral y la registral, no puede ser utilizado antifuncionalmente, pues el derecho y en este caso el proceso debe ser concebido como herramienta de cooperación entre los seres humanos y no de aprovechamiento.- En conclusión y por todo lo expuesto, considero que la sentencia resuelve desde la óptica de la realidad ajustándose estrictamente a las constancias de la causa. Por lo que propongo si mis colegas comparten este voto, confirmar la sentencia impugnada y rechazar el recurso de casación interpuesto. Las costas corresponden a la vencida.- Así voto.- A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, el Dr. Lilljedahl dijo:

Examinado el detallado y fundado dictamen de la Sra. Procuradora Subrogante, Dra. Analía Vera de Saragusti, como así también las consideraciones y conclusiones formuladas por el Sr. Ministro que vota en primer término, adhiero a la solución final propuesta por lo que me pronuncio en igual sentido. Así voto- A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, el Dr. Contreras dijo:

1) Inicialmente adhiero a las argumentaciones y conclusiones que vierte tanto la representante del Ministerio Fiscal, en el precedente dictamen, como también a las que expresa el sufragio que abre el presente acuerdo. Por lo tanto, a ellos me remito para fundar mi voto negativo a la receptividad del recurso articulado.- Sin embargo y no obstante la amplia adhesión que acabo de formular, querría pues, de cualquier manera, agregar dos -y solamente dos- palabras sobre el asunto puesto a nuestra consideración.- 2) En efecto, en autos es absolutamente indiscutible porque así ha quedado acreditado, que el perfeccionamiento de la subasta judicial ha quedado configurado incluyendo el pago del saldo del precio, con sumas que luego fueron percibidas por la misma representación letrada que luego promovió la segunda subasta del bien anteriormente vendido.- Es decir que la ejecutante a sabiendas de todos esos antecedentes, igualmente involucró en una subasta al bien anteriormente rematado y vendido. Todo ello con fundamento en la imperfección de la compraventa judicial por una supuesta "falta de tradición" de la cosa, más análisis varios para dirimir el carácter adjetivo o fondal de la compraventa ya concretada para, a partir de allí, inquirir que dicho bien nunca fue vendido y que la anterior subasta no es obstáculo para la segunda.- Tal argumentación, a mi juicio, constituye un razonamiento que viola básicos y elementales principios jurídicos tales como el de "buena fe procesal" y el de "buena fe contractual" (Art. 1.198 del CC) y que, aun de aceptarse la tesis de la ocurrente basada en la consabida ausencia de "tradición", con y sin comodato, el planteo igualmente configuraría un evidente "abuso del derecho" (Art. 1.071 del CC) que la ley no podría proteger ni la justicia homologar, a la luz de los hechos ya comprobados de que Acosta adquirió el inmueble en sana ley.- Ni las extemporaneidades invocadas en el planteo nulificante, aun cuando sean de toda evidencia, podrían obstaculizar el derecho del comprador a invocar su derecho. Esenciales reglas constitucionales, tales como el señalado en la manda preambular de "consolidar justicia", rigen a todo evento y sobrevuelan por sobre cualquier disquisición formal que se pretenda anteponer respecto a derechos objetivamente adquiridos, acreditados y además conocidos por la ejecutante y casacionista.- De allí entonces, la absoluta improponibilidad del recurso bajo exámen. Nada más.- A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, el Dr. Cáceres dijo:

Las costas conforme se resuelve, corresponden a la vencida. Así voto.- A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, el Dr. Lilljedahl dijo:

Que consecuentemente con lo expresado en la primera de las cuestiones, coincido con el Sr. Ministro que votara en primer término. Es mi voto.- A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, el Dr. Contreras dijo:

Que una vez más, adhiero a lo expresado por los Ministros preopinantes respecto a la presente cuestión, votando, en consecuencia, en el mismo sentido. - En mérito al Acuerdo de Ministros que antecede y oída la Sra. Procuradora Subrogante en su dictamen Nº 117/12 y por unanimidad de votos, LA CORTE DE JUSTICIA DE CATAMARCA RESUELVE: 1) Rechazar el recurso de casación interpuesto a fs. 1; 3/14 de autos, por improcedente.-	2) Con costas a la vencida.- 3) Hágase saber a la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, de Minas y del Trabajo de 2da. Nominación, que deberá transferir el depósito judicial obrante a fs. 2 de autos, a la cuenta "Ley Nº 4347 de Casación", que gira bajo el folio Nº 23037 del Banco de la Nación Argentina - Suc. Ctca..- 4) Diferir la regulación de honorarios hasta tanto se practique en las instancias pertinentes.- 5) Protocolícese, hágase saber y oportunamente bajen los autos a la Cámara de origen.-