Tercería de dominio, boleto de compraventa, bienes inmuebles
Materia: COMERCIAL-PROCESAL
Carátula: Sibillano Abel Horacio c/ Tenca Adrian Marcelo y otros s/ ordinario
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2017-04-25

Procede hacer lugar a la tercería de dominio promovida por quien dijo ser titular y poseedor de buena fe de un inmueble, sustentado con boleto de compraventa, frente a un tercero, ejecutante en un proceso individual. Es que el tercerista ha logrado demostrar su calidad de comprador de buena fe del inmueble y su posesión pacífica y pública. Publicidad posesoria ésta que resulta de la relación real que ostenta el adquirente respecto de la cosa de un modo cognoscible a terceros y que, como lo enseña el Dr. Heredia (en "Conflicto entre el adquirente por boleto y el tercero acreedor del enajenante que trabó una medida cautelar sobre el inmueble vendido [CCCN 1170]", publ. en RCCyC, Año III, N° 03, Abril 2017, pág. 52 y sig.), "deriva de habérsele hecho al adquirente por boleto tradición del inmueble vendido, es decir, de una tradición posesoria en ausencia de registración (CCCN 1924)", y concluye ser esto así "...pues la tradición posesoria dada con el alcance del CCCN 1924 constituye modo suficiente para transmitir el derecho real de propiedad sobre el inmueble vendido (CCCN 1892, tercer párrafo), al punto que, como regla, no se adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición (CCCN 750); y, en cuanto aquí interesa, se realiza con ella una innegable función de publicidad ya reconocida en el derecho anterior (nota al art. 577 del Código Civil de 1869), que no fue desplazada por la creación de los registros inmobiliarios, toda vez que, en verdad, la inscripción no reemplaza a la tradición valiendo como una suerte de tradición simbólica, solución que ciertamente se mantiene en el derecho de unificación civil y comercial en el cual, en efecto, la publicidad posesoria tiene una conservada vigencia (...), derivándose de ello una protección de la llamada seguridad estática a favor del derecho habiente o respecto de la relación que existe entre un sujeto y una cosa frente a ataques de terceros". Voto del Dr. Vassallo:.

Bajo la vigencia del Código Civil, consideré impertinente extender la solución excepcional prevista por el entonces artículo 1185bis, a situaciones ajenas a la órbita falencial. De manera que, aun cuando siga entendiendo humildemente, que aquella era la solución correcta en vigencia del Código Civil, en una cuestión que dividió profundamente tanto a la doctrina como a la jurisprudencia, tal disenso técnico ha perdido hoy actualidad frente al dictado del Código Civil y Comercial el cual, en su artículo 1170 extendió explícitamente la solución concursal del artículo 1185bis exigiendo además la "publicidad suficiente" de la adquisición, sea esta registral o posesoria. Frente a ello, y en una similar evaluación política y social que la ocurrida en su tiempo frente a la situación concursal, el legislador ha privilegiado al comprador por boleto de compraventa que cumpla los requisitos establecidos en el referido artículo del CCCN 1170, sobre el tercero que trabó una medida cautelar sobre el inmueble enajenado.