Tribunal: CAMARA EN LO CIVIL Y COMERCIAL COMUN
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2005-02-09


En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, 09 de Febrero de 2005, reunidos los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Sala Ia., Dres. María E. Frias de Sassi Colombres y Augusto Fernando Avila con el objeto de conocer y decidir el recurso deducido contra la sentencia dictada en autos caratulados "SUED CARLOS ALBERTO C/ BERMEJO TOMAS DANIEL Y OTRO S/ CONTRATOS (ORDINARIO)"- Expte. N°2182/02; y abierta la vista pública, el Tribunal se plantea la siguiente cuestión: ¿ESTA AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA? Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres. Augusto Fernando Avila y María E. Frias de Sassi Colombres.- El Sr. Vocal AUGUSTO FERNANDO AVILA, DIJO:

1.- El caso: En autos la parte actora demanda la resolución de la compraventa de un inmueble, solicita la devolución del importe dado en concepto de seña y, el reintegro de mejoras incorporadas al predio. Mediante sentencia de fecha 02/06/2004 (fs. 299/302), el juez de primera instancia hace lugar a la demanda y, en consecuencia, declara resuelto el contrato, dispone la restitución de la seña a la actora, con fundamento en que las arras revisten -en el caso- carácter confirmatorio (no penitenciales) y, finalmente, hace lugar a la demanda de restitución de mejoras, con sustento en que se ha demostrado la incorporación de las mismas al edificio. Apela la parte demandada.- 2.- Agravios: A fs. 310/312, presenta memorial de agravios centrando la crítica en los aspectos siguientes del fallo: a) Es un error hacer lugar a la demanda de resolución de un contrato que ya había sido resuelto por voluntad de la parte actora y consentido por la parte demandada, con mención expresa que no fue por culpa de ésta última. b) Es un error haber concluido, en base a lo pactado en la claúsula segunda del contrato, que las arras revisten carácter confirmatorio, pese a que en virtud de lo normado por el art. 1.202 del Cód. Civil y, lo pactado en la claúsula tercera, las mismas revisten el carácter de penitenciales. c) En relación a la condena por restitución de las mejoras, objeta que no se haya tenido en cuenta que la cocina y el calefón colocados por la parte actora, reemplazó a los existentes en el inmueble, cuyo valor debe descontarse del importe total, tal como fue propuesto en la contestación de la demanda, para que no se produzca un enriquecimiento sin causa en beneficio de la parte actora. d) Finalmente, cuestiona el criterio de imposición de las costas. A fs. 314/317, el apoderado de la parte actora responde el memorial de agravios y, por los fundamentos allí expuestos que por brevedad se dan por reproducidos, solicita la confirmación del fallo apelado.- 3.- Como punto de partida en el análisis del memorial diremos que, el principio de la libertad de contratación consagrado por el código civil en su art. 1197, no es absoluta, toda vez que el propio digesto estatuye normas que la limitan (v.gr. arts. 502, 530, 623, 656, 953, 954, 1071 y concordantes del Código Civil), mas, siempre que la libertad contractual no contravenga la moral, buenas costumbres o el orden público, debe estarse a lo acordado voluntariamente por las partes que intervienen en un contrato. A la luz de este criterio, se analizarán seguidamente las quejas vertidas por la parte demandada.- 3.a.- Primera queja: Asiste razón al apelante, pues no era necesaria la declaración judicial de resolución de un contrato que, por voluntad de la parte actora y con la anuencia de la parte demandada, había sido resuelto con anterioridad a la iniciación de la demanda (ver copias de cartas documentos cursadas entre las partes obrantes a fs. 26/29).- Luego del mentado cruce epistolar, no cabía duda alguna que el comprador había ejercitado su facultad de arrepentimiento esto es, decidido resolver el contrato de compraventa celebrado con los demandados -y su prórroga-, facultad que no fue negada por los vendedores. En todo caso, el único aspecto controvertido subsistente luego de la resolución del contrato, es el referente a cuál de los contratantes cabe atribuir la responsabilidad por la ruptura del vínculo contractual, mas no la resolución propiamente dicha.- 3.b.-Segunda queja: Asiste razón al apelante, pues frente a lo expresamente normado por el art. 1202 del Código Civil y lo literalmente pactado por las partes en la claúsula tercera del contrato, no cabe ninguna duda que, a la señal o arras entregada por el comprador, se le debe asignar el carácter de pena pecuniaria por la frustración del contrato, motivada por la decisión de la parte compradora de no proseguir con los trámites para la obtención del préstamo hipotecario.- El art. 1202 del Código Civil, establece lo siguiente: "Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal...". A su vez, en la claúsula segunda del contrato se pactó: "...U$S 5.000,00 (Dólares Estadounidenses Cinco Mil) en este acto el que oficia de Seña, para la reserva de la operación a cuenta del precio total,...".

De lo transcripto en el párrafo precedente, puede colegirse sin mayor dificultad que la precitada suma fue entregada en calidad de señal para asegurar el contrato. En consecuencia, ejercitada la facultad de arrepentimiento por parte del comprador que dió la seña, el efecto jurídico regulado por la ley es la pérdida de la misma.- Reafirma la conclusión precedente, el pacto expreso de las partes enunciado en la claúsula tercera del contrato: "...Queda acordado que si no se realiza la operación por parte del Comprador el mismo perderá su seña y opción de compra sin protesto...". En la claúsula no se habla de culpa o de motivaciones individuales que pudiere tener el comprador para resolver el contrato, simplemente contempla una hipótesis objetiva: si no se realiza la operación, se pierte la seña.- En el caso en análisis, no hay dudas que la operación no se frustró por responsabilidad o incumplimiento contractual atribuible a la parte demandada. Es más, ésta última procuró facilitar el cumplimiento del contrato al comprador, otorgándole una prórroga (ver fs.22). En consecuencia, si el comprador no obtuvo o desistió de obtener el crédito hipotecario para cancelar el saldo del precio pactado, las consecuencias negativas de la frustración del negocio juríco no pueden ser puestas en cabeza de quién cumplió con las obligaciones a su cargo, en el caso, la parte demandada hizo entrega de la cosa vendida al actor.- Al respecto se ha decidido que: "En la seña penitencial o "arras penitenciales" del artículo 1202 del Código Civil, no hay duda alguna, toda vez que cuando se ha dado seña, los contratantes han medido de antemano el perjuicio que podría causarles la inejecución del contrato (eximición de cumplimiento por arrepentimiento de las partes)." (Jurisprudencia Pcia. de Bs.As., CC0103 LP 208712 RSD-214-91 S 12-12-91, "Méndez, Cristobal c/ Vallejos, Gustavo Rafael y otros s/ Resolución por incumplimiento. Daños y Perjuicios).- Finalmente y, a mayor abundamiento, cabe poner que la parte actora no alegó, ni demostró que el negocio jurídico celebrado y, luego resuelto por su voluntad, haya sido una compraventa comercial. En el derecho mercantil las arras son confirmatorias del contrato, salvo claúsula en contrario y, por ende, resuelto el contrato, el vendedor debe restituir la suma recibida en concepto de seña al comprador, pues en la compraventa comercial el art. 475 del Cód. de Comercio prevalece sobre el art. 1202 del Cód. Civil, pero aún cuando pudiera tipificarse al contrato resuelto como "mercantil", lo concreto en el caso es que existe claúsula que contempla la pérdida de la seña y, en consecuencia, neutraliza la eventual caracterización de las arras como confirmatorias. En este aspecto, yerra el sentenciante al interpretar que las arras pactadas en el contrato celebrado por las partes son confirmatorias.- En síntesis, por estar así previsto en el art. 1202 del Código Civil y, por estar pactado expresamente por las partes en la cláusula tercera del contrato, concluye el suscripto que, el reclamo de la parte actora de restitución de la suma de dinero dada en calidad de señal para asegurar el contrato se pierde y, por ende, deviene improcedente la acción de restitución del precitado importe.- 3.c.- En relación a la condena por restitución de las mejoras, como punto de partida en el análisis del agravio diremos que la parte actora tuvo motivo fundado para litigar, pues en las contestaciones de la parte demandada a las cartas documento cursadas por el comprador, los vendedores manifestaron lo siguiente:"En cuanto a las mejoras introducidas lo han sido a su exclusivo provecho y en base a las instrucciones cursadas por Ud. y por su interés exclusivo por lo que su injustificado Desistimiento no produce obligación emergente alguna en mi contra y por lo que rechazo su pretensión".- Ahora bien, al contestar la demanda los vendedores -accionados-, modificaron su postura negativa inicial y, frente a la pretensión de restitución de las mejoras consistentes en lo siguiente: construcción de una pared externa, automatización del portón, y colocación de un calefón de aluminio K181E, campana de cocina L 1060, cocina marca Tecnomatic y de un calefactor marca Caloric, sostuvieron que del importe reclamado debe descontarse el valor de la cocina marca Longvie y del calefón marca Orbis que, de acuerdo al contrato, fueron entregados a la parte actora, quién por su voluntad reemplazó los mentados electrodomésticos por otras marcas.- La queja de los apelantes reside en que el juez de primera instancia no tuvo en cuenta ese planteo de los demandados y, efectivamente, la lectura del fallo permite establecer que el mentado item no fue considerado por el juez de primera instancia. A este agravio, el actor responde que no está probada la entrega de la posesión del inmueble al comprador y, en consecuencia, corresponde -a su criterio- desestimar la queja.- En la opinión del jurisdicente, el agravio debe prosperar. En primer lugar, cabe puntualizar que, en el contrato (ver fs. 21) se estableció con que bienes se debía entregar el inmueble, entre los cuáles figuran detallados el calefón y cocina referenciados por los apelantes. En tal sentido, niega la parte actora haber recibido la posesión del inmueble, pero este argumento debe desecharse toda vez que la incorporación de mejoras en el predio (construcción de pared, etc.), demuestran que lo contrario, esto es, que el comprador estuvo en posesión del bien, lo cuál le permitió incorporar las mejoras cuya restitución persigue.- Por lo expuesto, concluye el suscripto que del monto de condena del único rubro de la demanda que prospera, esto es, la restitución del valor de las mejoras incorporadas al inmueble, debe descontarse el valor venal -al tiempo de la restitución, conf. art. 589 Cód. Civil- de la cocina marca Longvie y del calefón marca Orbis, detalladas en el contrato, en etapa de ejecución de sentencia, salvo que las partes llegaren a un acuerdo al respecto.- 3.d.- Cuarta queja: Asiste razón al apelante, atento al resultado a que se arriba en el presente fallo. La parte demandada cuestiona el criterio de imposición de las costas argumentando que no fue vencida y, si existieren vencimientos recíprocos, debe modificarse lo resuelto por el juez a quo.- En la causa del epígrafe, dos pretensiones de la parte actora deben ser desestimadas: a) resolución de la compraventa; y b) devolución del importe dado en concepto de seña. Prospera la demanda parcialmente por la acción de reintegro del mejoras incorporadas al predio. Ello así, cabe colegir que, existiendo vencimientos recíprocos deben distribuirse proporcionalmente las costas de la primera instancia (arg. art. 109 CPCCT). En base a los valores patrimoniales en juego y al éxito obtenido por las partes, es opinión del jurisdicente que la parte actora debe soportar el pago de las costas de primera instacia generadas por la actividad de la contraria en una proporción del 75%. Con igual criterio, la parte demandada debe soportar el pago de las costas de primera instacia generadas por la actividad de la contraria en una proporción del 25%.- 4: Costas de la alzada: habiendo prosperado todas las quejas del apelante, las costas de la segunda instancia deben ser soportadas íntegramente por la parte actora. (arts. 106 y 108 CPCCT.- La Sra. Vocal MARIA E.FRIAS DE SASSI COLOMBRES, DIJO:

Estando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, se adhiere a los mismos, votando en igual sentido.- Y VISTOS: El resultado de la votación consignada precedentemente, se :

RESUELVE:

I.- REVOCAR los apartados I, II y IV de la sentencia de fecha 02/06/2004 (fs. 299/302) y, parcialmente el apartado III, por los fundamentos expuestos en los considerandos.- II.- ESTABLECER lo siguiente: En relación a lo dispuesto en el apartado III de la precitada sentencia, del importe de condena que la parte demandada debe abonar a la parte actora en concepto de restitución de mejoras, debe descontarse el valor venal -al tiempo de la restitución, conf. art. 589 Cód. Civil- de la cocina marca Longvie y del calefón marca Orbis, detallados en el contrato.- III.- COSTAS de ambas instancias como se consideran. Reservar pronunciamiento sobre honorarios.- HAGASE SABER.- DRES.: FRIAS DE SASSI COLOMBRES - AVILA