Tribunal: SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Santiago del Estero
Fecha: 2011-05-11


En la Ciudad de Santiago del Estero, a los once días del mes de mayo de dos mil once, la Sala Civil y Comercial del Excmo. Superior Tribunal de Justicia, integrada por el Dr. Eduardo José Ramón Llugdar, como Presidente, y los Dres. Sebastián Diego Argibay y Raúl Alberto Juárez Carol, como Vocales y, a los efectos del art. 188 de la Constitución Provincial, con los Dres. Armando Lionel Suárez y Agustín Pedro Rímini Olmedo, asistidos por la Secretaria Judicial Autorizante, Dra. Isabel Mercedes Sonzini de Vittar, a los efectos de resolver los recursos interpuestos por la actora y la demandada contra la resolución de fs. 205/208 del Expte. Nº 16.616 - Año 2008 - caratulado: "Cueto Carlos Antonio y otros c/ Cueto Luis Alberto s/ Escrituración - Casación Civil". Establecido el orden de pase a estudio, resultó designado para hacerlo en primer término el Dr. Raúl Alberto Juárez Carol y en segundo y tercer lugar, los Dres. Eduardo José Ramón Llugdar y Sebastián Diego Argibay respectivamente; y a los efectos del art. 188 de la Constitución Provincial, los Dres. Armando Lionel Suárez y Agustín Pedro Rímini Olmedo. Conforme lo dispuesto por Acordada de fecha 23 de septiembre de 2009:

El Sr. Vocal, Dr. Raúl Alberto Juarez Carol dijo:

Y Vistos: Para resolver los recursos de casación deducidos por la parte actora, a fs. 210/214, y la demandada a fs. 216/218, con ampliación de fundamentos a fs. 230/232 de autos. Y Considerando: I) Que los recurrentes impugnan la sentencia emanada de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Segunda Nominación de fecha 15/08/07 (fs. 205/208), que no hace lugar a la apelación deducida y, en consecuencia, confirma la sentencia de fecha 25/10/06 (fs. 186/187) en cuanto rechaza la acción incoada, desestimando también la excepción de prescripción liberatoria articulada, imponiendo las costas en primera instancia a los actores, y en la Alzada, por su orden. II) Que para resolver de ese modo, la Cámara consideró que de la plataforma fáctica se desprende que en el inmueble objeto de esta causa -Lote 244 A-, existe una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa, es decir, un condominio. Manifiestó que el mencionado condominio fue constituido inicialmente por contrato y todavía subsiste, luego de la partición privada instrumentada en la escritura de fs. 13/15. Señaló que, tratándose de un inmueble que pertenece en condominio a varias personas, la acción de escrituración, que involucra una obligación de hacer propia de las relaciones personales que emanan de los contratos, resulta extraña a esta materia, de lo que deriva su improponibilidad objetiva para la división del derecho real que pesa sobre la cosa común, por mediar defecto absoluto en la facultad de juzgar. Sostuvo que el compromiso entre los condóminos, que invocan los actores como sustento de su pretensión, importa una partición del uso y goce del inmueble, que se denomina partición provisional (art. 3464 C.C.) y deja incólume la facultad de los condóminos de pedir, en cualquier momento, la partición definitiva, pues aún subsiste la comunidad respecto del dominio. Concluyó afirmando que la acción aquí intentada no puede prosperar, y no porque haya operado la prescripción liberatoria opuesta como lo sostuvo el juez de grado, pues esta defensa excede el ámbito de la acción real tendiente a dividir el condominio. III) Que del análisis del memorial presentado por la actora, surge que sus quejas se fundan en que el fallo vulnera derechos constitucionales como el debido proceso legal adjetivo, defensa en juicio e inviolabilidad de la propiedad privada. Sostiene que, si bien, todo tribunal tanto de primera instancia como de alzada tiene el derecho de encasillar los hechos en la norma de derecho positivo vigente, a pesar del error de los litigantes, la Cámara ha dejado de lado el principio de congruencia y ha aplicado una normativa no adecuada al caso de la presente litis. Entiende que también se ha implantado un supuesto de "reformatio in pejus", donde el recurso de los actores ha dado como resultado una posición más perjudicial que la derivada de la sentencia de primera instancia. Señala que la Alzada ha tomado un rumbo equivocado cuando consideró que debe rechazarse la demanda, ya que la acción que debió promoverse es la real de división de condominio y no la de escrituración, en tanto entiende que por imperio del principio iura novit curia debió encasillar los hechos en el derecho sustantivo aplicable, siendo claro que los actores pidieron la escrituración de la parte indivisa que se comprometió el demandado. Manifiesta que el condominio originado por compra ya fue dividido el 28/12/02, surgiendo de ello dos sublotes, el 244 A (entre el demandado y Jesús Felipe Cueto) y el 244 B (para los herederos de José Cueto). Recalca que no existe condominio entre los actores y el demandado y que la porción indivisa que el accionado tiene en el primero de los mencionados, objeto de esta litis (50 %) le es requerida por escrituración, conforme su compromiso y no por división de condominio. Estima que, al no respetar los hechos del proceso, la Cámara ha fallado sobre algo distinto a lo propuesto en este juicio y ha aplicado un derecho ajeno al contenido fáctico del caso. Sostiene que el Tribunal a quo ha considerado que el convenio de 1.981 ha consistido en una especie de partición de uso y goce de un inmueble o partición provisional, cuando en realidad aquel contrato es de reparto por cambio, trueque o permuta y no de establecimiento de condominio de uso y goce que luego pueda ser objeto de partición. También alude a que si las partes de este juicio en el año 2.002 (cuando se dividió el condominio del lote originario Nº 244) hubieran querido dejar sin efecto lo pactado, así lo habrían expresado, pero en los hechos cada uno continuó con su posesión, lo que lleva a suponer que en algún momento cualquiera de ellas podía solicitar la escrituración y su necesaria registración inmobiliaria. Expresa que el error de derecho y la equivocada interpretación de las normas legales ha determinado que la Cámara rechazara un pedido de escrituración que era procedente, y que de ello deriva en forma correlativa el error de hecho al computar como existente un condominio entre las partes en juicio, lo que no se presenta en el caso. Enfatiza que la sentencia impugnada ha distorsionado los hechos inaplicando las normas relativas a la adquisición del dominio, pues se ha dejado de aplicar la norma del artículo 2.524 del Código Civil que determina que el derecho mencionado se adquiere por tradición, lo que no ha sido contemplado por el fallo en cuestión. También señala que no se tuvo en cuenta el artículo 313 del mismo cuerpo legal, relativo a la pretensión de otorgar escrituración, que la ley procesal no circunscribe al caso de las acciones personales, sino a cualquier situación donde sea exigible dar escritura. Concluye solicitando se case la sentencia recurrida, con costas al demandado. IV) Que por su parte, el accionado afirma que la Alzada analizó defectuosamente la petición de los litigantes cuando parte de la errada premisa de considerarlos propietarios condóminos con posesión del inmueble, cuya escrituración pretendían. Sostiene que la litis se traba ante la pretensión de los actores de exigir el cumplimiento de una obligación de hacer, emergente de un instrumento cuya validez nunca fue reconocida. Enfatiza que, en materia de hechos y en función del principio dispositivo, el ámbito de juzgamiento de los tribunales se encuentra acotado al material de hecho suministrado por las partes en la demanda y contestación. Alega que el poder-deber conferido a los jueces de asignar la calificación jurídica que corresponde frente a un caso concreto, no puede modificar o alterar la plataforma fáctica en litigio. Considera que la sentencia recurrida, al ignorar que la litis se ha trabado por una acción sumaria de escrituración, se basa en una cuestión totalmente ajena a la instaurada. De ello se deriva la lesión al principio de congruencia, porque recae pronunciamiento considerando un asunto no sometido a decisión, conocido como violación de los términos de la litis. También expresa que el Tribunal de Alzada desestimó la defensa de prescripción liberatoria interpuesta por su parte, que fue la única opuesta a la acción de escrituración impetrada. Enfatiza que su parte no fue apelante, ya que la sentencia le fue completamente favorable, con lo que al desecharse aquella defensa la Cámara ha fallado más allá de lo que se llevó a su conocimiento, violando el artículo 18 de la Constitución Nacional en cuanto garantiza el debido proceso y la defensa en juicio. Finalmente peticiona que se revoque el fallo recurrido y se confirme el pronunciamiento de primera instancia. V) Que a fojas 236/239 obra dictamen del Señor Fiscal General del Ministerio Público aconsejando la procedencia del recurso intentado por la parte actora y el rechazo del interpuesto por la demandada. Destaca en primer lugar, en relación a este último que el fallo ha resuelto a su favor, por lo que en función de ello y más allá de las consideraciones que tuvo la Cámara como base, entiende debe desestimarse el planteo casatorio. Respecto al recurso de la parte actora, asevera que el Tribunal de Alzada yerra al establecer que al momento de solicitar la escrituración existía una comunidad sobre el dominio del inmueble y que se debió instaurar la acción real de división de condominio. Sostiene que en autos se solicita la escrituración sobre la porción del inmueble Lote Nº 244 A y no sobre el Lote 244 B, donde sí se configura el condominio entre los herederos de José Cueto. También estima que nada obsta a que los accionantes soliciten la escritura sobre la parte indivisa (50 %) de la que es titular el demandado. Señala que si bien nada impide a que en la instancia de apelación puede efectuarse el encuadre jurídico que se considere aplicable, no se puede alterar la base fáctica sobre las que recayeron las pretensiones y defensas argüidas, ni el carácter u objeto de la demanda instaurada. Afirma que la sentencia deviene en arbitraria al confundir el objeto de la pretensión y la legitimación para interponer la demanda, interpretando erróneamente que debió plantearse una acción de división de condominio, absolutamente ajena a lo solicitado. A renglón seguido analiza la defensa de prescripción liberatoria incoada por el accionado, concluyendo que no se han cumplido los plazos establecidos a fin de tornar viable la prescripción de la acción de escriturar. VI) Que corresponde, en primer lugar, analizar los requisitos de admisibilidad de los recursos que se intentan, en orden a verificar las condiciones formales exigidas por la Ley ritual Nº 3.534. De las constancias de autos surge que los mismos han sido promovidos en contra de una sentencia definitiva (arts. 281 y 282), dentro del plazo legal establecido por el art. 286 y que se ha cumplido con el recaudo prescripto por el art. 289 del citado ordenamiento legal (cfr. boletas de depósito glosadas a fs. 209 y 215). VII) Que superada la arista formal de los recursos, toca adentrarnos al tratamiento de las quejas de los casacionistas, las que serán analizadas en forma conjunta, en atención a su similitud y coincidencia. En ese norte, observamos que los actores invocan entre los fundamentos de sus recursos que el A quo ha incurrido en error de hecho al computar como existente una situación fáctica, el condominio, que no se presenta en el caso, lo que derivó en un error de derecho y en una equivocada interpretación de las normas legales, rechazando -en consecuencia- la acción de escrituración intentada. Por su parte, la demandada centra los agravios en la incongruencia del fallo al alterar los fundamentos de hecho argüidos por los litigantes, lo que impide el reconocimiento de las circunstancias fácticas y, en consecuencia, coarta sus posibilidades de defensa. De ello se desprende que los agravios giran en torno al análisis de los hechos efectuado por el A quo. Por ende, el planteo traído a estudio supone la revisión de cuestiones extrañas, en principio, a esta vía extraordinaria. Al respecto este Tribunal ha sostenido reiteradamente que "Son irrevisables por la vía de casación, los argumentos que remitan a temas de hecho y prueba propios de los jueces ordinarios de la causa, pero ajenos a la naturaleza extraordinaria de la instancia casatoria, salvo el caso de absurdo" (S.T.J., sent. de fecha 19-03-07, en autos: "Pirich, Juan c/ Belizán, Genaro s/ Reivindicación - Casación"). Ahora bien, para habilitar el control de la valoración de los hechos y del material probatorio en casación, se debe demostrar que lo resuelto escapa a las leyes lógicas o resulta imposible o inconcebible, implicando en consecuencia, un desvío notorio de la aplicación del raciocinio o una grosera degeneración interpretativa o, como bien lo ha establecido la Suprema Corte de Justicia de la Nación, corresponde acreditar que la sentencia "no sea conclusión razonada del derecho vigente con aplicación a las circunstancias comprobadas de la causa" ("Santa Coloma c/ E.F.A.", Fallos 306:1987, 2065-307:2124). También se ha sostenido que la vía de la arbitrariedad es de recepción restrictiva, y que sólo atiende a aquellos casos en que se ha arribado a una conclusión manifiestamente infundada, o ha existido un notorio apartamiento en la observancia de las reglas de la sana crítica, al tiempo de valorar los hechos expuestos por las partes en consideración a los elementos probatorios incorporados en la causa. Así entonces, y en virtud de que los reproches encuentran basamento en la presunta modificación del sustrato fáctico -que configuraría un supuesto de arbitrariedad en la merituación de los hechos, más allá de que este vicio no fuera expresamente invocado- y la presencia de deficiencias lógicas en el fallo impugnado, corresponde abocarnos al estudio del mismo, a los fines de determinar si aquéllos se configuran o evidencian. Que en orden a lo expresado, este Tribunal tiene dicho que: "la potestad y a su vez obligación otorgada a la judicatura de asignar la correcta calificación jurídica atribuible a la causa, no le permite modificar o alterar la plataforma fáctica del litigio conforme al principio dispositivo y al de congruencia (iura novit curia)" (S.T.J., sent. del 27/02/09, en autos: "Caja Social c/ Aguirre, Emiliano s/ Cobro de Pesos - Casación Civil"). Con esta premisa y de un análisis de las constancias de autos, advertimos que asiste razón a los recurrentes. En efecto, de la copia de cesión del Sr. Luis Alberto Cueto en favor de su hermano Jesús Felipe y de los sucesores de José Cueto (fs. 21) surge el compromiso de escrituración sobre la porción que le corresponde sobre el Lote 244. Tangencialmente cabe señalar que la autenticidad del instrumento de cesión fue impugnada, empero en autos no se practicó ninguna medida tendiente a establecer la falsedad del mismo, con lo que aquél adquiere plena eficacia probatoria. Del mismo lado a fs. 13/15 obra escritura de división de condominio y adjudicación del Lote Nº 244, por la que se plasma y crea condominios derivados en el Lote 244 A que pertenece a los Sres. Jesús Felipe y Luis Alberto Cueto, accionado en autos, y el Lote 244 B que se adjudica a los sucesores del Sr. José Cueto, hoy actores en el presente proceso (ver copias de Matrícula Folio Real agregadas a fs. 16 y 17). Siguiendo con el estudio propuesto, cabe señalar que el inmueble objeto de la litis, cuya escrituración es requerida por los actores, es el Lote 244 A (fs. 68), sobre el que no existe condominio entre las partes en litigio. En efecto, los sucesores del Sr. José Cueto (actores) son propietarios en condominio del Lote 244 B, inmueble totalmente ajeno a esta litis. De ello se deriva el yerro manifiesto en el que incurre la Alzada, en tanto nada obsta a que los sucesores del Sr. José Cueto soliciten la escritura sobre la parte indivisa que les fuera cedida por Luis Alberto Cueto. Ello, en tanto la demanda reconoce como basamento el reclamo del cumplimiento de la obligación de escriturar sólo sobre la parte de la que es titular el accionado, esto es el 50 % indiviso del Lote 244 A. Por lo expuesto, entendemos se configura el vicio denunciado en tanto el Tribunal a quo alteró la situación fáctica introducida por las partes en litigio, rechazando una acción de escrituración por entender -equivocadamente- que correspondía plantear una acción de división de condominio, el que -insistimos- no se configura en el caso de autos. Ello deriva en la violación al principio de congruencia. En efecto, este principio establece que los jueces deben fallar dentro de los límites impuestos por los hechos propuestos por las partes, en base a las pruebas producidas en el proceso y sobre las cuestiones expresamente establecidas en la demanda y contestación de la misma. Recapitulando, el fallo impugnado ha transgredido principios lógicos esenciales que afectan su razonabilidad, contrariando el principio de congruencia y de armonización o correspondencia previsto en el Código de rito, al no existir relación entre el reclamo impetrado, los elementos aportados como prueba y la sentencia dictada. Lo manifestado se reputa suficiente a los fines de la procedencia de los recursos intentados en este segmento y corresponde, por ende, se case la sentencia puesta a revisión. VIII) Que en función de la solución que propiciamos entendemos pertinente analizar la procedencia de la acción de escrituración intentada. En ese cometido, toca liminarmente el estudio de la excepción de prescripción liberatoria opuesta por el accionado como de previo y especial pronunciamiento y que fuera desestimada por la Alzada. En ese sentido, cabe señalar que coincidimos con lo dictaminado por el Sr. Fiscal, en el sentido del rechazo de la defensa propuesta y en honor a la brevedad nos remitimos al apartado pertinente de su dictamen de fs. 236/239. En efecto, la obligación de escriturar es una obligación de carácter personal, por lo que le resulta aplicable el plazo de prescripción de diez años normado por el artículo 4.023 del Código Civil, que comienza a correr a partir de que la obligación se torna exigible. En autos, la obligación de escriturar está sujeta a un plazo incierto de conformidad a la cláusula que establece: "...comprometiéndome a escriturar cuando me lo requieran" (fs. 21), lo que hace necesario la intimación previa a los efectos del inicio del cómputo del plazo referido. Así, de las constancias de autos surge que la interpelación practicada con fecha 04/11/03 (fs. 34) constituye el punto de partida del plazo prescriptivo y siendo que la demanda se interpone con fecha 28/06/05 (fs. 74), concluimos que los términos no se han cumplido a los efectos de tornar viable la excepción de prescripción liberatoria intentada. IX) Sentado ello, nos abocamos al examen de la acción incoada. En ese norte, advertimos que el Sr. Carlos Antonio Cueto, por derecho propio y en representación de los Sres. Silvia María Pedrosa, Silvia María Cueto, Luis José Cueto, Carlos Antonio Cueto, Alicia Rosa Cueto y Susana Esperanza Cueto promueve formal demanda de escrituración en contra de Luis Alberto Cueto, respecto del 50 % de la parte indivisa del inmueble identificado en Matrícula Folio Real Nº 16 - 3261, en virtud del convenio celebrado entre el demandado Luis Alberto Cueto y los actores (de fecha 20/11/81, ver fs. 21). Que el accionado se opone a la pretensión negando el contenido, las firmas y la certificación notarial del documento que instrumenta el reconocimiento de derechos con compromiso a escriturar presentado como base para fundamentar la acción de escrituración. Así planteada la controversia, cuadra analizar liminarmente la validez y vigencia de aquella estipulación. Al respecto, cabe señalar que atento a la fotocopia certificada del documento referido agregada en autos (fs. 21), las firmas insertas deben reputarse auténticas, por encontrarse legítimamente certificadas por Escribano Público, por lo que, si el demandado pretendía acreditar lo contrario, debió hacer uso en tiempo oportuno de las herramientas procesales pertinentes -incidente de nulidad, redargüción de falsedad, entre otras-, en vista a la naturaleza del instrumento impugnado, para que, mediante la producción de pruebas idóneas, pudiera demostrar lo alegado, por lo que su defensa, en este punto, carece de sustento. De otro lado, al concurrir a la audiencia confesional (fs. 148) y responder a la quinta posición, en la cual se le pregunta si en la fecha indicada se obligó a escriturar la parte del Lote 244 de la que es titular a favor de los actores, manifiesta "que eso si es cierto", afirmación con la que queda terminantemente desvirtuada la negativa de la accionada al contestar la demanda en donde desconoce el contenido de dicho documento y la existencia del compromiso instrumentado en el mismo. A fs. 17 obra informe del Registro de la Propiedad Inmueble que acredita que el inmueble, objeto de la acción, todavía se encuentra inscripto a nombre del demandado, en condominio con el Sr. Jesús Felipe Cueto, por lo que no existe impedimento jurídico alguno que obste al otorgamiento de la escritura reclamada. Como contrapartida de lo hasta aquí expuesto merece destacarse la actitud probatoria de la demandada, quien no ha aportado elementos acreditatorios relevantes que respalden sus alegaciones. En efecto, habiendo invocado la existencia de hechos impeditivos de la acción al fundar su defensa, a él le correspondía la carga de probar tales asertos, lo que no hizo, por lo que debe soportar las consecuencias de tal omisión. En conclusión, las pruebas adjuntadas y analizadas nos permiten tener por acreditado los extremos esgrimidos por los actores en su demanda, con lo que entendemos debe ser acogida en la forma que ha sido propuesta. X) Por último, con relación a las costas, estimamos que, atento al modo en que se resuelve la cuestión y por aplicación del principio general del "vencido" previsto en nuestro régimen procesal para distribuir las costas generadas durante la tramitación de los procesos, cabe imponerlas en primera y en segunda instancia a cargo de los vencidos. En esta instancia, corresponde aplicarlas, por el recurso del actor, a la vencida y por el recurso de la demandada, por su orden, al haber prosperado parcialmente el mismo. Por todo lo expuesto, normas legales aplicadas, jurisprudencia reseñada y de conformidad a lo dictaminado por el Sr. Fiscal General del Ministerio Público, a fs. 236/239, Voto por: I) Hacer lugar al recurso de casación interpuesto por la actora. II) Admitir parcialmente el recuro de casación deducido por la demandada. III) En consecuencia, casar la sentencia de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial de Segunda Nominación de fecha 15/08/07; en su mérito, rechazar la excepción de prescripción liberatoria interpuesta por el accionado, y acoger la demanda de escrituración. IV) Condenar al Sr. Luis Alberto Cueto a otorgar escritura traslativa de dominio a favor de los actores del 50 % de la parte indivisa del inmueble identificado en Matrícula Folio Real Nº 16-3261, dentro del término de diez días de consentida o ejecutoriada que fuere la presente, bajo apercibimiento de otorgarla el Juzgado interviniente a su cargo. V) Las costas se imponen de conformidad a lo manifestado en el considerando X de la presente.

A estas mismas cuestiones, el Dr. Eduardo José Ramón Llugdar dijo: Y Vistos: Para resolver los recursos de casación deducidos por la parte actora, a fs. 210/214, y la demandada a fs. 216/218, con ampliación de fundamentos a fs. 230/232 de autos. Y Considerando: I) Que el voto del Vocal que me precede contiene un adecuado relato de la causa y examen de admisibilidad de los recursos planteados, motivo por los cuáles adhiero a los considerandos del I al VI. II) Que en vista a lo expresado, toca adentrarnos al tratamiento de las quejas de los casacionistas. En dicha tarea, observamos que ambas partes sostienen -aunque desde distintos puntos de vista- que el fallo cuestionado incurre en error en la aplicación del derecho pertinente al caso y en definitiva coinciden en que se habría alterado la plataforma fáctica propuesta por las partes al trabarse la litis, aludiendo a que se habría afectado el principio de congruencia bajo la aplicación del principio "iura curia novit". Que en lo atinente al recurso planteado por la demandada, cabe expresar que conforme lo resuelto por la Cámara de Apelaciones, rechazando la demanda, no existe perjuicio para estar legitimado a interponer la vía recursiva, al no afectar en absoluto los derechos de su parte, más allá de que no se compartan los fundamentos por los que arriba a dicha decisión y, sin perjuicio de que la argumentación recursiva sea tenida en cuenta como fundamento esgrimido para solicitar el rechazo de la casación planteada por su contraparte. III) En orden al tratamiento del recurso de casación de la parte actora, considero conveniente efectuar puntuales referencias al desarrollo del proceso, previo al abordaje concreto de los agravios. En dicha línea metodológica, a fs. 68/73, los actores promueven demanda sumaria de escrituración en contra de Luis Alberto Cueto, peticionando se lo condene a otorgar escritura pública y a entregar la posesión del corpus material de la cosa comprometida, lo que consiste en el 50 % de la parte indivisa que le corresponde del inmueble que se designa como fracción 244 A, ubicado en el Dpto. Mariano Moreno, Distrito Cejolao, de la Provincia de Santiago del Estero, que consta de 4.161 has, 96 as, 68,88 cas, inscripto en el Registro General de la Propiedad Inmueble bajo el Nº 73, M.F.R. 16-3261, que posee en condominio con Jesús Felipe Cueto, requiriendo además la entrega formal de todo lo edificado, plantado y demás adherido al suelo de la porción mencionada. Para tal fin, expresa que en el año 1.965, el demandado junto con sus hermanos Jesús Felipe y José Cueto (quien falleciera posteriormente, siendo declarados herederos los actores), adquirieron el inmueble identificado como Lote 244 en condominio y por partes iguales. Que dicha comunidad perduró hasta el día 30/12/02, en el que se procedió a la división del condominio, no habiendo cumplido el demandado con el reconocimiento expresado en favor de los actores con fecha 20/11/81 en la ciudad de Quimilí, cuya escrituración se pretende con la demanda, aludiendo que dicho reconocimiento fue consecuencia de concesiones que a su vez los actores le realizaron simultáneamente al demandado. Por su parte, la contraria al contestar la demanda negó adeudar escritura traslativa de dominio de la parte indivisa reclamada por los actores, como asimismo negó que haya efectuado cesión alguna a favor de los mismos, a la vez de desconocer el contenido y negar la firma del reconocimiento de derechos con compromiso a escriturar con fecha 20/11/81, en la que los actores fundan su pretensión. Subsidiariamente opone prescripción de la obligación de dar y hacer emergente de dicho instrumento, en base a lo prescripto por los artículos 3.956 y 4.023 del C.C. El Juez de primera instancia, a fs. 186/187 resolvió hacer lugar a la prescripcíón liberatoria esgrimida como defensa de fondo y, en consecuencia, rechazó la acción de escrituración incoada por la parte actora. Ante dicha decisión, ésta última interpuso apelación contra el pronunciamiento, expidiéndose el Tribunal de Alzada rechazando la apelación y confirmando la sentencia del juez de instancia, en cuanto rechaza la acción incoada, desestimándose también la excepción de prescripción liberatoria articulada, decisión que es recurrida por ambas partes mediante casación, correspondiendo en adelante atender los agravios vertidos por la parte actora, en atención a la consideración efectuada precedentemente respecto al recurso de la demandada. IV) Que el accionado considera que la Cámara de Apelaciones al fallar de ese modo ha puesto a su parte en una posición aún más perjudicial que la que le produjo el fallo de primera instancia, puesto que al fundar su sentencia en que correspondía accionar por división de condominio y no por escrituración, afectó el principio de congruencia, ya que se han tergiversado los hechos, suponiendo que existe condominio en el Lote 244 A; aplicando incorrectamente la normativa de la división de condominio, la que considera ajena en el sub lite, al entender que en el Lote 244 A no existe condominio entre los actores y el demandado, puesto que el que existía respecto a la totalidad del Lote 244 fue dividido en el año 2.002 originándose los Lotes 244 A y 244 B, los que adjudicándose el primero (2/3) al demandado Luis A. Cueto y Felipe Cueto, y el segundo (1/3) a los actores. Además alude como decisivo el vicio cometido para concluir en el resultado de la litis, puesto que no puede resolverse por las normas del derecho real, cuando el mismo no se adquirió por no haber mediado tradición de la cosa, por lo que la obligación surgida del reconocimiento es de carácter personal, sin perjuicio de que el artículo 313, inc. "f" del C.P.C.C. -vigente a la fecha de la demanda-, relativo a la obligación de otorgar escrituración, no se circunscribe únicamente al caso de acciones personales, sino a cualquier situación en que sea exigible dar escritura. V) Que para encontrar solución al caso planteado, es necesario remitirse a las circunstancias comprobadas de la causa, contenidas en los medios probatorios incorporados en la misma y, si bien, la instancia casatoria no se concibe como revisora de cuestiones fácticas y probatorias, al denunciarse violación al principio de congruencia, se está argumentando la existencia de un vicio de fundamentación que la ley consagra con la nulidad de la misma (art. 34, inc. 4, Ley 3.534, vigente al tiempo de interposición del recurso), que en caso de comprobarse tornaría al decisorio en arbitrario, siendo ésta una excepción a la regla antes mencionada y que habilita a la revisión del proceso a los fines de determinar su configuración. Que conforme lo he sostenido en la causa "Santillán, Dora c/ Colegio de Psicólogos s/ Cobro de Pesos - Casación Civil", sent. del 11/09/07, el correcto juzgamiento del caso exige de los jueces una detenida valoración de las particulares circunstancias que rodearon las relaciones y vínculos jurídicos juzgados, de lo contrario recae insalvablemente en el vicio del absurdo y la arbitrariedad. Que en vista a lo expresado, y a los fines de dar respuesta al planteo recursivo, corresponde indagar en profundidad la naturaleza jurídica de la documentación en la que la actora asienta su pretensión, dirigida a que el demandado sea condenado a una obligación de hacer, consistente en el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio del 50 % indiviso del inmueble del que es copropietario identificado en la demanda y cuya fuente obligacional es el reconocimiento efectuado por el actor, cuya copia obra agregada a fs. 21. El mismo consiste en un manuscrito que textualmente expresa: "Por el presente reconozco a favor de mi hermano Jesús Felipe y a la esposa e hijos del extinto hermano José Cueto, en partes iguales, la parte que tengo en el Lote 244, de 6.249 has., sito en el Dpto. Moreno, comprometiéndome a escriturar cuando me lo requieran. Quimilí, 20 de Noviembre de 1.981"; existiendo una firma, la cual ha sido objeto de certificación por Escribano Público. Que si nos atenemos al contenido del mismo se advierte que consta de una declaración unilateral de voluntad en la que el demandado expresa reconocer a favor de su hermano Jesús Felipe y a la esposa e hijos de José Cueto, en partes iguales, la porción que tenía a la fecha de su suscripción sobre el inmueble mencionado, comprometiéndose a escriturar cuando se lo requieran. Que dicha declaración está contenida en un instrumento privado con certificación notarial de firma, en el que no participan los beneficiarios que se mencionan; no se expresa la causa que lo origina ni se establece contraprestación ni condición alguna, por lo que se presume a título gratuito. VI) Conforme a lo manifestado en el considerando precedente no cabe dudas que nos encontramos ante una promesa de cesión-donación del derecho real sobre el inmueble en cuestión que el otorgante era titular en su calidad de condómino, al mes de Noviembre de 1.981. Que el lote mencionado fue adquirido por los hermanos José, Jesús y Luis Cueto en partes iguales el 08/07/1965, conforme escritura de venta de inmueble agregada a fs. 10/12. Ahora bien, el actor menciona en su demanda que el reconocimiento antes aludido fue como consecuencia del que a su vez éstos le hicieron simultáneamente en la misma fecha, en relación al Lote 241 y parte del Lote 73, que fueran recibidos, entre otros bienes, tanto por las partes involucradas en este proceso, José Cueto -ya fallecido y del que los actores son sus causahabientes en calidad de cónyuge e hijos-, Luis Cueto, como así también otros hermanos y madre de éstos, en carácter de herederos de Antonio Cueto, habiéndose conformado una sociedad de hecho, conforme surge del instrumento agregado a fs. 18/20, certificado por Escribano Público. Respecto a esto cabe establecer que, si bien de la documentación mencionada en último término surge que tanto los actores como los restantes herederos de Antonio Cueto acordaron mediante dicho instrumento privado reconocer los lotes 241 y parte del 73 a Luis A. Cueto, conforme cláusula VII, también surge en forma expresa, que dicha adjudicación se otorga por la parte que le ha correspondido a éste último en la sucesión de Don Antonio Cueto; por su parte en la hacienda, herramientas y mejoras introducidas por la sociedad en los inmuebles y como anticipo de herencia que hace Doña Esperanza Sánchez de Cueto (cónyuge de Antonio Cueto), no mencionándose en ningún punto del acuerdo el lote 244, como que tampoco, en el reconocimiento efectuado por el demandado de fs. 21 sobre su parte indivisa de dicho inmueble se hace mención a que éste sea producto del acuerdo anterior. Además, si el reconocimiento en cuestión, hubiese tenido vinculación al acuerdo de fs. 18/20, lo lógico sería que se incluyera como beneficiarios de la parte indivisa sobre el lote 244 del demandado, a los restantes coherederos de Antonio Cueto, los que también tenían derechos sobre los lotes 241 y 73 -conforme el acuerdo de fs. 18/20- lo que refuerza aún más la naturaleza de promesa de donación antes mencionada. VII) Por su parte, la accionada, en su contestación impugna el hecho de que la firma inserta en el instrumento de fs. 21 le pertenezca, pero al haber sido la misma certificada por Escribano Público, éste debió hacer uso, en tiempo oportuno, de las herramientas procesales pertinentes -incidente de nulidad, redargüción de falsedad, entre otras-, en vista a la naturaleza del instrumento impugnado, por lo que no habiéndolo efectuado no existe razón para dudar de su autenticidad. VIII) Sin perjuicio de todo lo antes expresado, y establecida la naturaleza del instrumento en la que la parte actora sustenta su derecho a reclamar escrituración, y siendo el objeto del mismo la transferencia de derechos reales, mediante un acto de liberalidad -por no haberse establecido contraprestación alguna-, tanto su oferta como su aceptación debieron efectuarse mediante escritura pública; ello en atención a lo dispuesto por el artículo 1810, inc. 1º, del Código Civil que establece que las donaciones de bienes inmuebles deben ser hechas ante Escribano Público en la forma ordinaria de los contratos, bajo pena de nulidad. Que la forma que establece el Código a la que alude el artículo antes mencionado es la escritura pública, en virtud de lo normado por el artículo 1184, inc. 1 del mismo ordenamiento de fondo, no constando que en la presente causa se haya observado dicha formalidad, al tratarse el reconocimiento en cuestión de un mero instrumento privado con certificación de firmas. Que conforme lo tiene sentado ésta Sala, en autos "Auatt de Juri, Clara c/ Zavalía, Benjamín s/ Nulidad Escritura Pública - Casación Civil", sent. del 07/08/09, cuando el objeto de la donación recae sobre derechos reales, para perfeccionarse la misma, tanto su oferta como su aceptación deben instrumentarse por escritura pública. También en dicho precedente se sostuvo: "es de tener presente que si bien los supuestos esgrimidos en la demanda no encuadrarían en parte dentro de ninguna de las causas mencionadas, corresponde a éste Tribunal, conforme al principio "iura curia novit", calificar autónomamente los hechos planteados por las partes y subsumirlo a las normas jurídicas que lo rigen". En orden a lo expresado, en este proceso, la parte actora reclama el cumplimiento de una promesa de donación, conforme surge de los elementos de prueba en él colectados, por lo que siendo el objeto de la misma la transmisión "inter vivos" de derechos reales, ésta debió adecuarse a los enunciados del artículo 1810, inc. 1º y 1184, inc. 1º del Código Civil, ya que la formalidad en ellos establecida no lo han sido a los efectos "ad probationem", sino "ad solemnitatem", por lo que, si dicha liberalidad se realizó por otro tipo de instrumento, ya sea público o privado que no sea escritura pública, no tiene validez ni siquiera como una obligación personal de escriturar, y ello es así ya que el artículo 1185 (que dispone que los contratos que deben formalizarse en escritura pública, realizados mediante instrumento particular y en el que las partes se obligan a reducirlo a escritura, si bien no dan por concluido los mismos mientras no se formalicen conforme la ley, generan a quien lo otorga la obligación de hacer la escritura pública), no es de aplicación conforme la expresa mención del artículo 1810, que determina que en los casos en él previstos no regirá el artículo antes mencionado. Por ello, si la donación prevista en el artículo 1810 es solemne, a fortiori, también lo es la promesa de donación (cfr. Borda, Guillermo, "Contratos",T II, Nº 1539, pág. 351, IX Edición, Ed. La Ley, año 2008), por lo que la falta de escritura pública hará que el acto no valga ni siquiera como obligación de escriturar (cfr. López de Zavalía, Fernando, "Teoría de los contratos, Parte Especial", T I, pág. 413, Ed. Zavalía). En mérito a lo expuesto, resultando de autos que el documento en que se constituyó la obligación de escriturar la transferencia de la cuota ideal del inmueble por parte de uno de los condóminos en favor de los otros (fs. 21), constituye conforme su texto una oferta de donación (al no estipularse precio ni contraprestación a cambio) no formalizada mediante escritura pública (siendo que ninguno de los beneficiarios es el Estado), y surgiendo que tampoco su aceptación (fs. 34 - carta documento de fecha 04/11/03) se realizó mediante la instrumentación "ad solemnitatem" establecida por la ley, provoca que no solo no opere dicha transferencia, sino que además carezca de fuerza para obligar a formalizar la escritura pertinente, razón por la cuál no puede proceder la acción de escrituración intentada, caso contrario se incurriría en una expresa violación a la ley. IX) Que en base a lo precedentemente expuesto, si bien, puede afirmarse que el fallo cuestionado no aplicó la normativa que se adecúa al caso -en orden a las razones expuestas en el presente-, tampoco resulta procedente la normativa pretendida por la recurrente, motivo por el cuál, pese al déficit incurrido en la resolución recurrida, no corresponde alterar la conclusión a la que arriba en su parte dispositiva, en el sentido de la improcedencia de la acción interpuesta. X) En cuanto a las costas en esta instancia, conforme a la forma en que se resuelve, corresponde aplicarlas en el orden causado. Por todo lo expuesto, normas legales aplicadas, doctrina y jurisprudencia reseñada y oído lo dictaminado por el Sr. Fiscal General del Ministerio Público, a fs. 236/239,Voto por: I) No ha lugar a los recursos de casación interpuestos por la parte actora y demandada a fs. 210/214 y 216/218, respectivamente y, en consecuencia confirmar lo dispuesto por la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial de Segunda Nominación en fecha 15/08/07, conforme los fundamentos expuestos en la presente. II) Las costas se imponen en el orden causado.

A las mismas cuestiones, el Dr. Sebastián Diego Argibay, dijo: Y Vistos: Para resolver los recursos de casación deducidos por la parte actora, a fs. 210/214, y la demandada a fs. 216/218, con ampliación de fundamentos a fs. 230/232 de autos. Y Considerando: I) Que la opinión del Vocal que emite su voto en primer término, contiene una relación de la causa que satisface las exigencias legales, por lo que en honor a la brevedad, remito a ella. II) Que, con respecto a la admisibilidad del recurso que se intenta, comparto y hago míos los fundamentos expuestos en el considerando VI de dicho voto. III) Que abocado al tratamiento de los agravios, advierto que ambas partes sostienen -aunque desde distintos puntos de vista- que el fallo cuestionado incurre en error en la aplicación del derecho pertinente al caso y, en definitiva coinciden en que se habría alterado la plataforma fáctica propuesta por las partes al trabarse la litis, aludiendo a que se habría afectado el principio de congruencia bajo la aplicación del principio "iura novit curia". Así las cosas, cuadra señalar que comparto los fundamentos y conclusiones a la que arriba el Vocal que emitió su voto en primer término en el considerando VII, en el sentido de que se configura en la sentencia atacada el vicio de arbitrariedad denunciado, en tanto el Tribunal a quo alteró la situación fáctica introducida por las partes en litigio, rechazando la acción de escrituración por entender, equivocadamente, que correspondía plantear una acción de división de condominio, que no se configura en autos. Así, ha quedado patentizada la flagrante transgresión a los principios de congruencia y de armonización o correspondencia entre el reclamo impetrado, los elementos aportados como prueba y la sentencia dictada. Definido ello, y a los fines de encontrar una solución al caso planteado, estimo necesario remitirnos a las circunstancias comprobadas de la causa, contenidas en los medios acreditatorios incorporados en la misma y practicar una detenida valoración de los antecedentes que rodearon las relaciones y vínculos jurídicos juzgados. Que en vista a lo expresado, observo que la fuente obligacional en el que la actora asienta su pretensión, -dirigida a que el demandado sea condenado a una obligación de hacer, consistente en el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio del 50 % indiviso del inmueble identificado en la demanda- lo constituye el reconocimiento efectuado por el accionado en el instrumento privado, cuya copia obra agregada a fs. 21. Que el mismo consiste en un manuscrito que textualmente expresa: "Por la presente reconozco a favor de mi hermano Jesús Felipe y a la esposa e hijos del extinto hermano José Cueto, en partes iguales, la parte que tengo en el Lote 244, de 6.249 has., sito en el Dpto. Moreno, comprometiéndome a escriturar cuando me lo requieran. Quimilí, 20 de Noviembre de 1.981". De otro lado, surge de autos que con fecha 30/12/02 se suscribió escritura pública de división de condomnio y adjudicación del lote 244 (fs. 13/15) en la que se escindió el inmueble, surgiendo de ella dos sublotes: el 244 A de una extensión de 4.161 has. que se adjudicó a Jesús Felipe Cueto y Luis Alberto Cueto y el 244 B de 2.080 has. asignado a los sucesores de José Cueto (hoy actores). IV) Que de un análisis minucioso de las relaciones jurídicas juzgadas, como así de la documentación referida supra, advierto que los accionantes han incurrido en una inconsecuencia que hace inadmisible su pretensión en este proceso, en tanto han esgrimido un comportamiento legal que entra en colisión con una conducta anterior jurídicamente relevante y plenamente eficaz ("venire contra factum, propium non valet"). En efecto, los actores al practicarse la división del condominio del Lote 244 (con fecha 30/12/02), -inmueble objeto de la presente acción- suscriben libremente la escritura pertinente, siendo ésta la oportunidad y el momento propicio en que aquellos debieron exponer y hacer valer sus pretendidos derechos sobre el bien en cuestión, en tanto aquél acto jurídico fue realizado voluntariamente y con todas las formas y solemnidades establecidas por ley (art. 1184 Código Civil). En verdad, ésta era la ocasión en que debieron esgrimir y explicitar las razones y argumentos que consideraban pertinentes para cuestionar el porcentaje de dominio otorgado al accionado sobre el inmueble, si entendían que aquella distribución significaba un menoscabo a sus intereses. Así, por un lado -al admitir la división de condominio en la forma convenida- exoneran tácitamente al Sr. Luis A. Cueto de la obligación personal de escrituración, empero luego pretenden impulsar -a través de la promoción de la presente demanda- la asunción de aquella responsabilidad escritural, basados en un instrumento privado cronológicamente anterior a la división de condominio practicada (21/11/81), lo que torna dicha conducta en violatoria al principio de coherencia e incompatibilidad que impide a cada uno, en las relaciones jurídicas, ir contra el propio acto. Efectivamente, "La teoría de los propios actos es una construcción derivada del principio general de la buena fe, que se enmarca dentro de los límites que la buena fe impone y que refuerza la seguridad negocial; por lo demás, la contradicción con una conducta anterior constituye -en gran número de casos- una infracción al principio general de la buena fe. Y este principio ha sido consagrado en nuestro derecho positivo a través de los arts. 1071 y 1198 del Cód. Civil, configurando una norma jurídica operante que debe ser usada por la jurisprudencia para mejorar el ordenamiento jurídico vigente y hacerlo más justo. De esta manera, podemos vincular al derecho con la moral" (Borda, A., "Teoría de los Actos Propios", Ed. Abeledo - Perrot, pág. 62 y ss.). Dicha doctrina, fundada en el principio cardinal de la buena fe en el derecho de toda persona a la veracidad ajena y al comportamiento legal y coherente de los otros, tiene una función residual cuando falta la solución legal expresa, por lo que la conducta interpretativa señalada por el juego de los arts. 1114, 1115, 1116 y cc. del Código Civil, sobre los hechos de los contratantes subsiguientes al contrato aunque reñida con la teoría de los propios actos, tiene vida propia y debe por sí misma resolver los problemas que puedan plantearse, pues en la búsqueda de la verdadera voluntad de las partes, se deben computar la totalidad de las circunstancias que se insertan en la celebración del contrato, optando por la conducta más racional, usual o verosímil, a fin de lograr desentrañar la real intención de los contratantes (art. 1198 Cód. Civil). En idéntico sentido se ha expedido esta Sala: "importa ejercitar un comportamiento que transgrede la regla elemental de que nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos ejerciendo una conducta incompatible con la anterior, jurídicamente relevante y plenamente eficaz, implicando que el acto posterior merezca descalificación" (S.T.J., sent. del 20/02/08, en autos: "Fisco de la Provincia c/ Bazán, José Benito s/ Ejecución Fiscal - Casación Civil"); en consonancia con nuestro Máximo Tribunal Nacional: "la doctrina de los actos propios, que es una derivación necesaria e inmediata del principio general de la buena fe, se halla reconocida en nuestro derecho positivo y encuentra apoyo en las conductas anteriores judiciales o extrajudiciales, que generan confianza en quien las ha emitido y suscitan en el justiciable una expectativa de comportamiento coherente futuro" (C.S.J.N., "García Balaracco c/ Maggi s/ Medidas Precautorias", Fallos, 326:3734). Recapitulando, y con estos principios como guía, entendemos que la ejecución voluntaria de un convenio firmado entre las partes, en el caso la división de condominio -de fecha posterior al reconocimiento plasmado en el instrumento privado, base de la demanda-, representa la asunción o aceptación de la ausencia -en los actores- del jus ad rem o derecho personal al dominio del bien, en tanto -insistimos- no existía óbice alguno a que enarbolaran sus descargos, defensas o pretendidos derechos en aquella oportunidad. Que, en consecuencia, ha de entenderse que los demandantes han adoptado en esta litis una posición autocontradictoria, que veda la posibilidad de intentar con éxito la presente acción. En conclusión, las pruebas adjuntadas y analizadas nos permiten desestimar los extremos esgrimidos por los actores en su demanda, con lo que entiendo debe ser rechazada. V) Con relación a las costas, estimo que, atento al modo en que se resuelve la cuestión y por aplicación del principio general del "vencido" previsto en nuestro régimen procesal para distribuir las costas generadas durante la tramitación de los procesos, cabe imponerlas a cargo de los vencidos en todas las instancias. Por todo lo expuesto, normas legales aplicadas, jurisprudencia reseñada y de conformidad a lo dictaminado por el Sr. Fiscal General del Ministerio Público, a fs. 236/239,Voto por: I) No hacer lugar a los recursos de casación interpuestos por la parte actora y demandada a fs. 210/214 y 216/218, respectivamente y, en consecuencia confirmar lo dispuesto por la Excma Cámara de Apelciones en lo Civil y Comercial de Segunda Nominación, en fecha 15/08/07, conforme los fundamentos expuestos en la presente. II) Las costas se imponen de acuerdo a los argumentos expresados en el considerando V.

A estas mismas cuestiones, el Dr. Armando Lionel Suarez dijo: Que comparte los argumentos esgrimidos por el Vocal preopinante, Dr. Eduardo José Ramón Llugdar, emitiendo su voto en idéntico sentido.

A las mismas cuestiones, el Dr. Agustín Pedro Rímini Olmedo, dijo: Que se adhiere en un todo a lo sustentado por el Dr. Eduardo José Ramón Llugdar votando en igual forma. Con lo que se dió por terminado el Acto, firmando los Sres. Vocales, por ante mí, que doy fe. Fdo: Raúl Alberto Juárez Carol - Eduardo José Ramón Llugdar - Sebastian Diego Argibay - Armando Lionel Suárez - Agustín Pedro Rímini Olmedo - Ante mí: Dra. Isabel M. Sonzini de Vittar - Secretaria Judicial Autorizante - Es copia fiel del original, doy fe.

Santiago del Estero, once de mayo del año dos mil once.- En mérito al resultado de la votación que antecede, la Sala Civil y Comercial del Excmo. Superior Tribunal de Justicia, por mayoría de votos Resuelve: I) No ha lugar a los recursos de casación interpuestos por la parte actora y demandada a fs. 210/214 y 216/218, respectivamente y, en consecuencia confirmar lo dispuesto por la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial de Segunda Nominación en fecha 15/08/07, conforme los fundamentos expuestos en la presente. II) Las costas se imponen en el orden causado. Protocolícese, expídase copia para agregar a autos, hágase saber y oportunamente archívese. Fdo: Raúl Alberto Juárez Carol - Eduardo José Ramón Llugdar - Sebastian Diego Argibay - Armando Lionel Suárez - Agustín Pedro Rímini Olmedo - Ante mí: Dra. Isabel M. Sonzini de Vittar - Secretaria Judicial Autorizante - Es copia fiel del original, doy fe.