Tribunal: SUPREMA CORTE DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2009-11-11


En la ciudad de La Plata, a 11 de noviembre de 2009, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Negri, Soria, de Lázzari, Kogan, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 98.183, "Alsua o Alsua y Grisetti, Celina Juana y otros contra Municipalidad de Laprida. Usucapión. Nulidad de título".

A N T E C E D E N T E S ááááLa Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Azul confirmó la decisión que había hecho lugar a la demanda.

áááá Se interpuso, por la demandada, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley.

áááá Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente C U E S T I O N áááá¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley? V O T A C I O N áááá A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Negri dijo:

ááááI. La Cámara confirmó la decisión que había hecho lugar a la pretensión.

áááá Basó su decisión, en lo que respecta al recurso, en que:

áááá La demandada nunca tuvo la posesión del inmueble litigioso, el que como bien del dominio privado originario del Estado, primero, y como sobrante fiscal, después, siempre fue detentado por los actores y sus antecesores de dominio, ya que nunca medió traslación de esa posesión a favor de la Municipalidad (fs. 785 vta./786).

áááá El relato de antecedentes consignado en la sentencia ha quedado firme y consentido en esta instancia, y corrobora la interpretación fáctica y jurídica de que medió accesión de las posesiones, pese a las afirmaciones contradictorias de la actora al contestar la expresión de agravios, siendo que en este caso, y por la antigüedad de la posesión del establecimiento "La Lía" y las sucesivas trasmisiones a título universal y singular, concurren "uniones" y "continuaciones" de las posesiones en la usucapión larga que no requiere el requisito de la buena fe (conf. fs. 787/vta.).

áááá Los actores ostentan la posesión del inmueble desde la fecha de la venta de partes indivisas de la nuda propiedad con reserva de usufructo que surge de las minutas obrantes en las actuaciones, por lo que desde el 31 de diciembre de 1974 los accionantes detentan la posesión del establecimiento rural "la Lía" aun cuando a esa fecha no se precisó la extensión y dimensiones y especificaciones actuales del sobrante fiscal, ello así porque al adquirir el dominio compraron en lo que aquí importa, las parcelas 82a, 82b, 82c de la circunscripción Rural V del Partido de Laprida, lo que surge del plano de subdivisión 56-10-65, de modo que partiendo de la posesión conferida a los actores de todo el establecimiento, ello abarca e incluye el sobrante fiscal que luego de otras ulteriores mediciones y mensuras, una en 1979 y otra en 1980, determinaron que el mismo medía 212 has y es el que ahora se identifica como lote 82 h del plano 56-1-81 que incluye las parcelas anteriormente citadas (fs. 788/788 vta.).

áááá II. Contra esta decisión se alza el municipio, denunciando la violación de los arts. 34 incs. 4 y 5, 163 inc. 5, 164, 375, 384 del Código Procesal Civil y Comercial; 2342, 2351, 2352, 2505, 2506, 2507, 2508, 2509, 2510, 2511, 2523, 4015 y 4016 del Código Civil, leyes 14.159, 7647, 9533, de la Ordenanza General de Procedimiento Administrativo para las Municipalidades de la Provincia de Buenos Aires, arts. 15, 191 y 192 inc. 6º de la Constitución provincial y 17 y 18 de la Constitución nacional.

áááá 1) Expresa que los actores son sucesores singulares de las parcelas 82 "a", "b" y "c", pues compraron la estancia a parientes de los cuales no son herederos, por lo que la postura adoptada por la Cámara de accesión de posesiones carece de asidero jurídico, en tanto si en los títulos antecedentes se aluden a las porciones indivisas de Enrique Grisetti y de su hermano Tomás es infundado sostener que los actores pueden sumar su presunta posesión a la de estos parientes que lo detentaban, a los que no heredaron jamás ni a título universal ni singular (fs. 800/801).

áááá 2) Sostiene que se equivoca la Cámara cuando da por sentado que los actores vienen heredando el sobrante fiscal, en tanto surge que las supuestas 90 has. eran detentadas a título de poseedores por otra rama de la familia Grisetti. Por ello, lo que surge de los títulos es precisamente lo contrario: que esas hectáreas quedaron en manos de los herederos de Tomás Grisetti, último que las recibe de su hermano Enrique (fs. 801).

áááá 3) Argumenta, con esa base, que el punto de partida no es la supuesta posesión de Juan Grisetti que data de 1892, sino la condición de los actores de sucesores particulares, no universales de las otras hijas de Juan Grisetti que no detentaban las 90 has. en virtud de una compraventa de nuda propiedad de parcelas perfectamente identificables (82 "a", "b" y "c") operada en 1974, por lo que sólo transmitieron por acto entre vivos el dominio de lo que recibieron de su padre Juan Grisetti no así la posesión de un sobrante que presuntamente detentaba su hermano Tomás, por lo que no les quedaba otra alternativa que demostrar su propia posesión sobre el mismo (fs. 801 vta.).

áááá 4) Cuestiona la valoración efectuada de los dichos de los testigos Ruiz Erenchun, Fabi y Castello, en tanto ninguno de ellos se refiere a la ocupación del sobrante, ni pueden ubicarlo dentro del establecimiento de los actores (fs. 805 vta.).

áááá 5) Sostiene que de ninguno de los contratos de pastaje surge el arrendamiento de la parcela de autos, lo que se desprende del cotejo de los mismos (fs. 806 vta.).

áááá 6) Agrega que los recibos fueron cuestionados por carecer varios de ellos de signos de autenticidad, algunos por falta de sellos de la entidad supuestamente receptora de los pagos, otros por haber sido completados a mano y no constar tales pagos como efectuados, no estar pagados en bancos oficiales ni ingresados al erario público municipal, por lo que era imprescindible la prueba pericial contable pedida por la propia actora y respecto de la cual fue declarada negligente (fs. 807).

áááá 7) Concluye que en la sentencia se ha omitido analizar una cuestión esencial planteada cual es si efectivamente los pagos comprendían el sobrante fiscal o no, puesto que si no pagaban sobre tal exceso de tierra, mal puede considerarse configurado el animus domini con fundamento en el pago de impuestos y tasas cuyo hecho imponible es precisamente la existencia de dichas hectáreas (fs. 807 vta.).

áááá 8) Aun en la hipótesis más favorable a la parte actora, el último pago del impuesto inmobiliario fue en 1993 y el último pago de impuesto municipal fue en 1989 es decir, el vencido a los pocos días de inscripto el dominio a nombre de la Municipalidad de Laprida, y nunca más los actores pagaron tasa vial, por lo que resulta absurda la conclusión de la Cámara que sostiene la existencia y subsistencia del elemento subjetivo de la posesión (fs. 809).

áááá 9) La aplicación errónea del derecho vigente deviene del hecho de que tratándose del dominio originario del Estado la incorporación al dominio se perfecciona sin tradición de la cosa, el que es del Estado desde su origen, pues ahí nace esa relación del sujeto con la cosa, que se llama derecho real de propiedad. Cuando se opera la inscripción registral el municipio no pasó a ser "dueño formal" como expresa la sentencia recurrida, sino dueño, propietario, con todas las consecuencias jurídicas que ello importa (fs. 811/811 vta.).

áááá 10) La oponibilidad de este derecho erga omnes se produce desde la toma de razón en el Registro de la Propiedad, o en el peor de los casos, en 1981 (fecha del plano que determinó su existencia), pues si los dueños sospechaban que les sobraba una fracción de tierra, atribuir a esa sospecha consecuencias jurídicas carece de asidero (fs. 812).

áááá III. Entiendo que le asiste razón a la recurrente en tanto el pronunciamiento ha omitido aplicar en el caso el marco regulatorio de los sobrantes fiscales.

áááá El 30 de diciembre de 1998, se presentan Miguel Ángel Mateos, Celina Juana Alsua y Lía Hebe Mateos promoviendo juicio por prescripción adquisitiva contra la Municipalidad de Laprida respecto de la fracción ubicada en el Cuartel V de ese partido, designado en el plano 56-1-81 como lote 82 h, con una superficie de 212 h, 3 a y 70 c. Invocan para ello la posesión pública y pacífica de sus antecesores por más de 100 años, relatando que en las sucesivas transferencias siempre se referenció un sobrante de aproximadamente 90 has. sobre el cual se le transmitió a los actores los derechos de posesión.

áááá Sabido es que la demanda que pretende la usucapión del inmueble debe sustanciarse con quien resulte titular de dominio o quienes acrediten ser sus sucesores (arts. 24, ley 14.159, 3279, C.C.; 679 y 680 del C.P.C.C.) y su objeto lo constituye el logro de una declaración judicial que reconozca operada en favor del o de los accionantes la prescripción respecto del bien en cuestión como uno de los modos que el Código Civil estatuye para adquirir el dominio (arts. 2524, 3999 y concordantes; conf. Ac. 34.039, sent. del 8-X-1985 en "Acuerdos y Sentencias", 1985-III-75, "D.J.B.A.", 1986-130-138; Ac. 56.922, sent. del 14-V-1996, "D.J.B.A.", 151-80). El plazo necesario para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva es el de 20 años, sin que quepa hacer distinción alguna según hayan comenzado antes o después de la reforma del Código Civil por la ley 17.711, o se cumplan antes del 30 de junio de 1970 (conf. Ac. 33.560, sent. del 21-IX-1984 en "D.J.B.A.", 128-218, "Acuerdos y Sentencias", 1984-II-23).

áááá En autos conforme fuera reseñado, la demanda se incoa contra la Municipalidad de Laprida, por ser la titular de dominio, basándose según lo relatado en la demanda en la posesión pública de sus antecesores en el dominio por un lapso de más de cien años.

áááá La importancia de la cuestión exige recordar, que para el ejercicio de la acción, además de los requisitos comunes a toda demanda, tanto la ley 14.159 como el Código Procesal Civil y Comercial exigen que se acompañen dos documentos específicos: el certificado que acredite la titularidad del dominio y el plano de mensura (conf. Ac. 65.540, sent. del 1-XII-1998 en "Acuerdos y Sentencias", 1998-VI-262).

áááá A fs. 10 obra el plano de mensura 56-94 aportado por la accionante, efectuado por el agrimensor Fabián G. Elía, aunque no surge del mismo suscripción del profesional, ni aprobación por el organismo respectivo, en el que se detalla la ubicación, medidas y linderos del sobrante que se pretende usucapir. En el mismo se determina un sobrante fiscal de 212 ha., 3 a y 70 ca. Conforme surge del mismo los linderos a dicho sobrante son las parcelas 89 (separada por una calle), 82 g, 83 a, 83 e de la Circunscripción V, y 134 de la circunscripción VI. A continuación, a fs. 11, se halla el plano 56-I-81, es decir realizado más de diez años antes, por Edgardo Ruiz de Erenchum, sobre mensura, replanteo, unificación, nueva división y ubicación del sobrante fiscal, que guarda identidad en cuanto a medidas y linderos con el mencionado supra. El mismo fue aprobado el 28 de julio de 1982 por la Dirección de Geodesia.

áááá Conforme surge del propio relato efectuado en la demanda, los accionantes adquirieron en "... plena propiedad, posesión y condominio las parcelas 82 f , y 82 g a la vez que se les ceden y transfieren los derechos posesorios sobre el sobrante fiscal individualizado como Parcela 82 h, siendo por cuenta exclusiva y a cargo de los cesionarios los gastos que demande el juicio y/o trámites necesarios para obtener la usucapión e inscripción de la referida parcela a sus nombres..." (fs. 395).

áááá En la especie planteó la demandada que el excedente es de su propiedad por tratarse de un sobrante fiscal comprendido en el dec. ley 9533/1980, habiendo una vez detectado el mismo en el año 1988, sancionado la ordenanza 365/88 por la cual declara a la parcela 82 h del Cuartel V como sobrante fiscal propiedad de la Municipalidad de Laprida, luego de lo cual se redactó la minuta y se obtuvo la inscripción correspondiente en el Registro.

áááá La Ley de Catastro 14.159 del año 1953 determina en su art. 16: "Decláranse de propiedad fiscal, nacional o municipal a todos los excedentes que resulten dentro de la superficie de los terrenos particulares, cubiertos que sean sus legítimos títulos, y siempre que sobrepasen las tolerancias técnicamente permitidas en la materia". A su turno, el art. 17 prescribe que "Se reconoce a favor de los propietarios el derecho de ubicar el excedente, siempre que sea sobre un costado de terreno y de superficie continua. En caso de que el propietario no ejerciere su derecho, la ubicación del excedente se efectuará por la Dirección Nacional de Catastro". El art. 18 prescribe que "El propietario tendrá a su favor el derecho de preferencia en la compra del excedente, y en caso de no hacerlo igual derecho se reconocerá al lindero de mayor extensión lineal".

áááá Es que en un plano de mensura con excedente hay una parte que está cubierta por el título y otra en posesión, por lo cual para perfeccionar el título habría que legalizar esa posesión a través de la prescripción, o bien adquiriendo la porción de terreno sin título. La cuestión está contemplada en la ley 14.159, e incluso en su reglamentación, de donde surge, la preocupación del legislador por el tema de "dónde se ubica el excedente", que tiene que ser en forma continua y sobre los linderos; a excepción del frente (conf. Ottone, C. A.; "Interpretación de Planos Excedentes y Porcentuales", Rev. del Notariado, julio-agosto-setiembre, 1995, p. 489).

áááá En una causa fallada por esta Corte se estableció claramente y con carácter de doctrina legal que según los arts. 11 inc. 3 y 12 del dec. ley 9533/1980, los sobrantes fiscales son inmuebles pertenecientes al dominio municipal (conf. causa B. 49.565, sent. del 22-XII-1987). Allí se expuso que "... puede leerse en los fundamentos del ordenamiento en cuestión (dec. ley 9533/80) que ætoda demasía que configure una parcela de dimensiones iguales o mayores a las admitidas por las normas de uso del suelo o de explotación agraria, constituirá un æsobrante' fiscal de propiedad municipal (art. 11, inc. 3), regido en cuanto a su administración y disposición por las normas generales referidas a los bienes que integran el patrimonio comunal'...".

áááá Sentado lo expuesto, cae el resto de las conclusiones vertidas por el sentenciante, que descalifican la propiedad del municipio en virtud de que, según concluye "... la demandada nunca tuvo la posesión del inmueble litigioso, el que como bien del dominio privado originario del estado, primero, y como sobrante fiscal, después, siempre fue detentado por los actores y sus antecesores de dominio, ya que nunca medió traslación de esa posesión a favor de la Municipalidad.. .". En tanto, como lo tiene establecido esta Corte, la propiedad en cabeza de quien figura en los Registros inmobiliarios no necesita otra exteriorización. Lo que sí necesita acreditarse es el ánimo posesorio de quien pretende usucapir (conf. Ac. 47.695, sent. del 7-IV-1992 en "Acuerdos y Sentencias", 1992-I-617), puesto que la presunción de posesión derivada de la presentación de un título traslativo de propiedad se mantiene hasta que se exteriorice un acto de voluntad contrario (arts. 2445 y 4003, Código Civil; conf. Ac. 37.563, sent. del 5-III-1991 en "Acuerdos y Sentencias", 1991-I-234).

áááá Es que la pauta que emana del art. 2411 del Código Civil para el caso en que la posesión se funde en título, establece que si bien el poseedor no está obligado a producir su título, salvo en caso en que deba exhibirlo como obligación inherente a la posesión (art. 2363, Cód. cit.), si lo hiciera debe estar a lo que el mismo indique, y si hubiera una diferencia en la superficie en su contra, por ejemplo que tuviera medidas menores, lo poseído en el sobrante sólo podrá ser adquirido mediante otro título o por la prescripción veinteñal (conf. Peña Guzmán, L.; "Derecho Civil - Derechos Reales", t. I, p. 290). Colocados en la posición de la accionante, cabe destacar que el art. 2411 excluye de la presunción legal de extensión de la posesión a aquellas zonas aledañas al marco fáctico y configuración poligonal del título, con independencia de la mayor o menor evidencia que vincule y enlace la posesión de un fundo con la de una zona contigua que pertenece al fundo vecino (conf. Bono, Gustavo A., "La posesión en el petitorio: ineficacia probatoria de las constancias registrales, extensión de la posesión y pluralidad de ocupantes", "La Ley Córdoba", 2006-910, en comentario a fallo Cámara 8º de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Córdoba, 27-XII-2005, "Carrasco de Lucero, Nilda c. Prosdocimo, Segundo Bernardo y otro", ob. cit.).

áááá Ahora bien, la prueba de la posesión recae sobre el actor, al que le resultan aplicables las reglas generales del onus probandi, en tanto la usucapión supone el apoderamiento de la cosa con ánimo de dueño; y mientras no se demuestre de algún modo que el bien es tenido animus rem sibi habendi los jueces deben considerar a quien lo ocupa como mero detentador, pues si así no fuera, todos los ocupantes y aún los tenedores a título precario, estarían en situación jurídica idéntica a la de los verdaderos poseedores (arts. 2352, 2373 y 2384, Cód. Civ.; conf. Ac. 58.280, sent. del 18-III-1997 en "Acuerdos y Sentencias", 1997-I-482).

áááá Pudiéndose adquirir, como vemos, por usucapión el sobrante fiscal, debían los accionantes probar la posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante 20 años, a lo que se suma que, dada la trascendencia económico social del instituto de la usucapión la prueba de los hechos en los que se funda debe ser concluyente (conf. Ac. 42.383, sent. del 31-VII-1990 en "Acuerdos y Sentencias", 1990-II-738; Ac. 61.899, sent. del 28-X-1997). Es que en los juicios de usucapión debe probarse la posesión animus domini "actual", también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal (conf. Ac. 39.825, sent. del 30-V-1989 en "Acuerdos y Sentencias", 1989-II-247).

áááá En tal orden de ideas, existen actos o hechos emanados de quien invoca la usucapión que de por sí son demostrativos de su intención de comportarse como dueño (conf. Ac. 39.980, sent. del 25-X-1988 en "Acuerdos y Sentencias", 1988-IV-96). Una forma de probar esa intención o comportamiento lo constituye el pago más o menos regular de los impuestos o tasas que afectan el inmueble en cuestión. Si a esa actividad, que supone desde todo punto de vista algo mucho menos riesgoso que la de efectuar mejoras o construcciones sobre terreno ajeno se le atribuye el carácter de un medio de acreditar el animus, es contrario a la lógica desconocer la eficacia probatoria de estos otros actos respecto de la intención de poseer para sí (conf. Ac. 38.447, sent. del 26-IV-1988 en "La Ley", 1988-E-136, "Acuerdos y Sentencias", 1988-I-711, "D.J.B.A.", 1988-134-334, "El Derecho", 130-412; Ac. 73.150, sent. del 21-XI-2001; Ac. 81.003, sent. del 23-IV-2003 en "D.J.B.A.", 165, 148).

áááá Sin embargo es sólo en el momento en que en la mensura se detecta el excedente, -el que a la vez, ha de estar especificado en alguna escritura-, que comienza la prescripción (conf. Ottone, op. cit., pág. 491, el subrayado me pertenece).

áááá Como conclusión de lo expuesto es que es sólo a partir de la inscripción del excedente, que puede ejercerse la posesión a efectos de la prescripción adquisitiva de dominio, en tanto, antes de ese supuesto, el excedente del terreno no estaba identificado registralmente. Resulta evidente que tampoco se tributaban impuestos sobre la parcela no detectada, lo que también descalifica los argumentos vertidos para admitir la usucapión. A ello se añade que el sobrante mensurado tampoco tiene identidad con el mencionado en la demanda, y sobre el cual, según se refiere, se fueron sucesivamente cediendo los derechos posesorios, puesto que se referencia un exceso de 90 ha, cuando el que se pretende usucapir es de 212 ha, 3 a y 70 ca., que se exhibe como evidentemente distinto del reseñado en el escrito liminar.

áááá De tal manera, a la fecha de interposición de la demanda (30-XII-1998) según surge del cargo de receptoría inserto a fs. 401, no habían transcurrido los 20 años que prescribe el art. 4015 del Código Civil para la adquisición por prescripción. Lo expuesto hace innecesario el análisis del material probatorio acerca de la eventual existencia de actos posesorios sobre el bien, en tanto no se ha cumplido con uno de los requisitos imprescindibles para la procedencia de la pretensión, lo que conduce a su desestimación sin necesidad de adentrarse al resto de las cuestiones cuya prueba resultaría también necesaria para su acogimiento.

áááá Si lo que expongo es compartido, corresponde hacer lugar al recurso y revocar la sentencia en examen, rechazando la demanda incoada por Miguel Ángel Mateos, Celina Juana Alsua y Lía Hebe Mateos por prescripción adquisitiva contra la Municipalidad de Laprida, con costas (arts. 68 y 289, C.P.C.C.).

áááá Por todo ello, doy mi voto por la afirmativa.

áááá Los señores jueces doctores Soria, de Lázzari y Kogan, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor Negri, votaron la cuestión planteada también por la afirmativa.

áááá Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente S E N T E N C I A ááááPor lo expuesto en el acuerdo que antecede, se hace lugar al recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley interpuesto y se revoca la sentencia impugnada. Consecuentemente se rechaza la demanda por prescripción adquisitiva de dominio incoada por Miguel Ángel Mateos, Celina Juana Alsua y Lía Hebe Mateos contra la Municipalidad de Laprida; con costas de todas las instancias a la parte actora que resulta vencida (arts. 68 y 289, C.P.C.C.).

áááá Notifíquese y devuélvase.

áááá á á áááááááááááá HILDA KOGAN á á á HECTOR NEGRIáááááááá EDUARDO NESTOR DE LAZZARI á á á ááááááá DANIEL FERNANDO SORIA á á á ááááááááááááááááááááááááá CARLOS E. CAMPS áááááááááááááááááááááááááááá Secretario á á