Tribunal: SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Corrientes
Fecha: 2004-06-07


Corrientes, junio 7 de 2004 ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar en autos? El doctor Farizano dijo:

I. Contra el pronunciamiento de la Excma. Cámara de Apelaciones (fs.590/597vta.) confirmatorio del de primer grado que hizo lugar a la demanda condenando a los accionados a la restitución a la actora del inmueble objeto de la acción, y rechazó la reconvención por la que se pretende el previo pago de mejoras, el codemandado Oscar Morales dedujo el presente recurso extraordinario (fs.601/609).

II. Se queja el recurrente (fs.601/609) señalando que el fallo impugnado se funda en pruebas inexistentes y realiza una interpretación caprichosa de las mismas.

Respecto de la decisión de estimar la demanda, dice que está fundada en prueba inexistente. Argumenta así que la hijuela presentada por la actora no acredita la titularidad del dominio, pues debió presentar a dicho fin el Informe del Registro de la Propiedad.

Agrega que la recurrida prescinde de pruebas decisivas para rechazar la reconvención consistente en el pago de mejoras introducidas en el inmueble objeto de reivindicación.

III. Cabe recordar que en materia de derechos reales, la publicidad es la exteriorización de las situaciones jurídicas reales (referidas a cosas individualizadas), a los efectos de que, posibilitando su cognoscibilidad por los terceros interesados puedan serles oponibles, precisamente para su oponibilidad, debiendo entenderse por tales a todos aquellos terceros que, de no cumplirse con la publicidad, pueden invocar un interés legítimo en desconocer, en cuanto a ellos respecta, la transmisión o constitución del derecho de que se trate (conf. Gatti en Bueres, Alberto (dir). Highton, Elena (coord.) Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial Hammurabi, 1997, ps.321/322). En materia de transmisión de dominio de inmuebles, esa publicidad resulta de la inscripción registral. En el mensaje de elevación del proyecto de ley -ley 17.801-, suscripto por los doctores G. A. B. y C. E. (h) se expresa que "para la eficacia de la constitución de los derechos reales frente a terceros a los requisitos de título y modo se ha agregado el de la inscripción en los registros inmobiliarios". El art. 2º de la ley citada dice "De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros .... en los mencionados registros se inscribirán ...los siguientes documentos...".

IV. Ello así, debe rechazarse la queja del impugnante referida a la falta de acreditación titularidad de dominio de la actora porque ella ha dado cumplimiento con lo dispuesto por la normativa vigente al presentar la hijuela que los jueces de grado señalan está inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.

V. Respecto a las críticas por el rechazo de la reconvención, tengo para mí que lleva razón parcialmente el recurrente. Explicaré porqué.

VI. Las testimoniales coinciden respecto a la realización de algunas mejoras por los demandados. En efecto; el testigo Ramón Felipe Romero (FS.425/426), que vive en el Paraje El Rincón, manifestó que "la casa tiene dos piezas y una cocina"; que Tolentino Morales y su familia "arreglaron la casa que estaba deteriorada, con revoques caídos", que "adelante existían unas tiritas" de alambrado y "el resto levantaron Tolentino Morales y sus hijos"; que como consecuencia de la creciente del año 1982/1983; que "se cayeron paredes, el piso, el revoque, la pintura y se cayó el alambrado, que tuvieron que levantar de nuevo"; que "ahora hay arboles de naranjos, limones, mandarinos y varios árboles más que plantaron después de la creciente"; que "colocó la energía eléctrica e hizo el tendido"; que "son dos cables de unos trescientos metros y están sostenidos sobre maderas comunes", que "existía un pozo que estaba; deteriorado y que Tolentino Morales arregló". Corroborando, el testigo Ercilio Antonio Obes (426 vta. y 427), que también vive en Paraje El Rincón, expuso constarle que en la casa "existen dos piezas y una cocina-comedor"; que "cuando Tolentino Morales ingresó a la casa estaba toda destruida y que ellos arreglaron"; que "había un pequeño alambrado al frente de la casa y que ellos levantaron el resto"; que "está alambrado con cuatro hilos con postes de distintas maderas, y de púa"; que "estaba deteriorado el piso, las paredes, los revoques y volvieron a reparar padre e hijo o sea Tolentino Morales"; que "existen árboles frutales de naranja, pomelo, mandarina, banana, palmeras y planta de paraíso y los plantó Tolentino Morales; que "tiene energía eléctrica, desde trescientos metros colocaron Tolentino Morales"; que "existía un pozo que la creciente destruyó y que Tolentino Morales cuando volvió arregló"; que "construyó el alambrado perimetral". También el testigo Roberto Ifran (fs.434/435), agente sanitario, dijo que el inmueble en cuestión "posee dos piezas y un comedor"; que "tiene el servicio de energía eléctrica y que la instalación dentro de la vivienda el hijo (de Tolentino Morales) realizó", que "antes no tenía energía eléctrica y después vio que estaba instalada". Finalmente el testigo Andrés Avelino Rodríguez (fs.436/437), vecino del Paraje El Rincón expresó que en el inmueble en cuestión "existe una casa con dos piezas y la cocina y galería"; que Tolentino Morales "reparó la casa que cayó"; que "alambró Tolentino Morales, tiene cuatro hilos y postes de distintas maderas"; que " la creciente del año 1982/1983 echó la parte de atrás del sur y la chapa y la pared y que se repararon y fue Tolentino Morales" y que "lo que sembró Tolentino Morales, hay naranjos, mandarinas, uvas".

Contribuye a la convicción el dictamen pericial del arq. Eduardo Angel Alterats (fs.481/492) en cuanto da cuenta de "la existencia de una construcción reciente ejecutada en paredes de 15 cm asentadas en barro, sin revocar con una superficie de 7,00 m2, más galería, lo que se aprecia con las fotos individualizadas con las letras A y B que se adjuntan"; más la observación - ratificada con el acta de inspección ocular de fs. 230 y 230 vta. acerca de que "el inmueble se encuentra totalmente cercado con un alambrado de tres (3) y cuatro (4) hilos (lisos y de púas) según los sectores, de postes de madera dura de la zona (principalmente espinillo, urunday, etc.), cada tres mts. aproximadamente, sin balancines, como así también un sector que rodea la vivienda"; que tiene "una instalación eléctrica precaria consistente en un pilar de bajada para medidor y tablero general, y dista unos 15 mts. de dicha construcción, a la que se alimenta en forma aérea por dos conductores aislados de 4 mm. y que luego se distribuye en cinco bocas de luz y cuatro tomacorrientes (ver croquis de electricidad-plano Nº4)"; y que existen árboles frutales: varias plantas de naranjos..., limoneros, mandarinos, paltas,...durazneros...". Además en la pericia se agrega "se puede apreciar trabajos de reparaciones en revoques, cubierta de techos, pisos de reciente data".

También es fuente de convicción corroborante el acta del reconocimiento judicial obrante a fs. 230 y 230 vta., de la que resulta que el inmueble en cuestión está "alambrado en todo su perímetro con alambre de dos y tres hilos...alambrado de tres o dos alambres de púa y liso"; que los árboles existentes son "algunas plantas de citrus (lima-mandarina-naranja)..., un árbol de manzana, un árbol de palta, dos árboles de durazno..."; que hay "un pozo de balde con poste de madera rústica y roldana, construido en cemento con deterioros"; que la pintura se halla "en regular estado"; que la casa está compuesta de "dos piezas y una cocina comedor" y que "cuenta con suministro de energía eléctrica que viene a través de dos cables sostenidos por palos largos de 3,00 mts, de alto aproximadamente, que vienen de una distancia de aproximadamente trescientos metros de la línea general de norte a sur y la casa cuenta con instalación eléctrica exterior en general".

VII. Estas comprobaciones desvirtúan el argumento dado por la Cámara para denegar la pretensión del reconviniente. Dice el Tribunal a quo que no hay mejoras comprobadas sino que, antes bien, que la hijuela acompañada en autos demuestra que cuando los demandados ingresaron al inmueble en litigio ya estaba el alambrado, pues el alambrado aparece inventariado en la hijuela. Me explico.

En primer lugar; porque ese argumento no responde a los términos de la reconvención. El reconviniente no reclamó por mejoras la instalación del alambrado sino los arreglos y la posterior colocación después de la inundación, hechos que fueron comprobados en la causa con las testimoniales de Ramón Felipe Romero, Ercilio Antonio Obes y Andrés Avelino Rodríguez.

En segundo lugar; tampoco el argumento de la Cámara sirve para denegar las otras mejoras que están comprobadas. Esto es, la cocina comedor, la instalación eléctrica y los árboles frutales que no aparecen entre las mejoras consignadas en la hijuela, y, sí surgió de la inspección ocular, del dictamen pericial y las testimoniales; así como la reparación del pozo de agua tal como surge de las declaraciones coincidentes de los testigos Romero y Obes.

VIII. Aclaro que debe rechazarse, en cambio, el agravio respecto de estos otros rubros pretendidos en la reconvención. Los de construcción de "tres" piezas de material revocadas y techadas, ya que dos de ellas aparecen en el inventario practicado con anterioridad a la ocupación del inmueble por los demandados y la construcción de la tercera no fue probada. Y el reclamo por "pintura completa del inmueble", por desmentida en la inspección ocular en la que se constató que la pintura de las paredes se halla en "regular estado".

IX. Así las comprobaciones de la causa, debe recordarse que nuestra legislación sustantiva reconoce (arts. 2427, 2428, 2440 y conc. del Cód. Civil) el principio ya fijado en el Derecho romano, según el cual "nadie sin injusticia puede enriquecerse a costa de otro". De tal modo, todo provecho que reciba el reivindicante por los gastos hechos en la cosa reivindicada deben ser, desde luego, abonados a quien los efectuó (MACHADO, Exposición y comentarios al Código Civil argentino, t. VI, ps 332 y 333). Es lo que se afirmó ya en época de Justiniano, mediante el brocárdico meno ex alinan iactura locupletari debet (Iglesias. Derecho romano. Instituciones de derecho privado, p. 303). La jurisprudencia nacional llegó a igual conclusión por vía de las normas sobre enriquecimiento sin causa. Es por aplicación de ellos, que quien efectuó mejoras y gastos necesarios o útiles tiene derecho a que se le paguen, en tanto de lo contrario hubiere de enriquecerse con ello el dueño de la cosa y empobrecerse el autor de las inversiones (SCBA, 28/7/59,DJLL, Y-1172, su, 236; en igual sentido SC Mendoza, sala I, 10/4/67, JA, 1967-III-277, secc., provincial).

X. En consecuencia admitida la existencia de mejoras en el inmueble objeto del litigio corresponde establecer su quantum para lo cual, no sirve la tasación del perito Alterats. Ello pues, no incluyó la estimación de mejoras reconocidas como es la reparación del pozo de agua, por una parte, y, por la otra parte y en suma global incluyó mejoras que no fueron reclamadas, como la parquización, y otras, como las plantas ornamentales, que revisten el carácter de mejoras pero denominadas voluntarias o voluptuarias (Lafaille; Derecho Civil. Tratado de las Obligaciones, 1950, T. II, p. 79 nº 949; Salvata-Galli, Tratado de derecho civil argentino. Obligaciones en general, 6º ed. 1952, t. I, ps. 340 y 341, Nros. 371 a 375; Spota, Tratado de derecho civil, Parte general, 19654, t. Y, vol 3 (7), p. 453, nº1685) como por ej. la decoración (Alterini, A. López Cabana, R. Ameal, O. Curso de Obligaciones, Abeledo-Perrot, Bs.As., 1975, V II, p. 77) que sólo confieren al que las hizo el derecho a retirarlas pero no a indemnización (art. 2441, Cód. Civil).

XI. Por ello y si este voto resulta compartido por la mayoría de mis pares corresponderá hacer lugar parcialmente al recurso extraordinario deducido y en consecuencia dejar sin efecto la sentencia de la Excma. Cámara en cuanto rechaza la reconvención por cobro de mejoras, para estimarla parcialmente y, por consiguiente, condenar a la actora a abonar al demandado recurrente en concepto de las mejoras reconocidas en esta sentencia y con el derecho que confiere el art. 3939 del Código Civil, la suma de dinero cuya determinación se difiere para la etapa de cumplimiento de sentencia y conceder el derecho de retención del art. 3939 del Código Civil. Con costas devengadas en las instancias ordinarias y extraordinaria de la demanda en un 100% a la demandada; y de la reconvención en un 70% a la actora recurrida y en un 30% a la parte reconviniente en atención a la extensión de los recíprocos vencimientos.

El doctor Semhan dijo:

I. Coincido con el Ministro preopinante respecto de lo expresado en los Considerandos I, II, III y IV no así en los considerandos que conducen a acoger, aunque parcialmente, las mejoras cuyo pago se pretende vía reconvención. Explicaré porqué II. Entiendo que los gastos inherentes a la cosa no pueden ser repetidos por el codemandado, ya que son gastos efectuados para servirse de la cosa, o sea realizados en el propio beneficio de quien utilizaba la cosa.

III. En efecto. El recurrente viene reclamando como mejoras: arreglos al alambrado y posterior colocación al producirse la inundación, instalación eléctrica, construcción de cocina comedor, reparación del pozo de agua y plantación de árboles frutales.IV. Ni siquiera desde un sencillo prisma de equidad es valioso reintegrar un crédito por gastos de mantenimiento y para adecuar el bien al destino dado a quien vivió gratuitamente desde el año 1983.

Incluso en esta apreciación no dejo de pesar el hecho que para lograr la restitución del inmueble, la propietaria debió deducir un proceso de reivindicación, con una duración de trece años, que transitó las dos instancias ordinarias y también la extraordinaria, luego de superar algunas vicisitudes e insostenibles defensas (por ej. excepción de incompetencia; falta de acreditación de la calidad de propietaria). La mala fe que, por lo menos tiñe la situación de los últimos años de la ocupación del bien, hace igualmente inadmisible el reclamo (conf. art. 589 in fine, Cód Civil).

Es decir, con una suma de actitudes reprochables por el principio de moralidad que informa al proceso -tales como la invocación del carácter de poseedor; la de un derecho de retención-, el codemandado Morales, ha encontrado la fórmula para seguir viviendo gratis con la indebida prolongación de una ocupación que se aproxima a los veintiún años.

V. Asímismo. También desde el marco normativo, considero que la refacción realizada al alambrado examinada en el punto 2) de la pericia de fs.481/491 y, la reparación del pozo de agua son gastos de mero mantenimiento, indispensables para la conservación de la cosa tal como se encontraba antes de su ocupación, son pues, los que normalmente deben realizar cualquier ocupante de un inmueble y por lo tanto son compensables con los frutos percibidos e insuceptibles de cobrarse (conf. art. 2430, Cód. Civil). La instalación eléctrica y construcción de cocina comedor fueron ejecutados para alcanzar el fin o destino dado al inmueble, vivienda, al igual que las plantaciones de árboles frutales por tratarse de una vivienda campestre. Entonces, debe entenderse que operó una suerte de compensación entre estos desembolsos realizados por el ocupante del bien y los beneficios que comportó el uso gratuito de dicha cosa. En síntesis, los gastos realizados constituyeron una contrapartida del uso del inmueble.

VI. Hay entonces demasiadas y poderosas razones para convencerme de la improcedencia de la reconvención. Por todo ello propiciaré el rechazo del recurso extraordinario (fs.601/609). Con costas al recurrente. Y regular los honorarios profesionales de los letrados intervinientes en un 40% de lo que oportunamente se establezca en primera instancia, en cuanto fuera materia de recurso. Así voto.

El doctor Niz dijo:

Que adhiere al voto del doctor Semhan, por compartir sus fundamentos.

El doctor Codello dijo:

Que adhiere al voto del doctor Semhan, por compartir sus fundamentos.

En mérito del precedente Acuerdo el Superior Tribunal de Justicia dicta la siguiente: 1. Rechazar el recurso extraordinario interpuesto a fs. 601/609, con costas al recurrente. 2. Regular los honorarios profesionales de los letrados intervinientes en un 40% de lo que oportunamente se establezca en primera instancia, en cuanto fuera materia de recurso. - Eduardo A. Farizano. - Guillermo H. Semhan. - Fernando A. Niz. - Juan C. Codello.