Tribunal: CAMARA EN DOCUMENTOS Y LOCACIONES
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2017-11-24


CONCEPCION, 24 de noviembre de 2017.

AUTOS Y VISTOS:

Para resolver el recurso de apelación interpuesto por el apoderado de la actora a fs. 386 en contra de la sentencia de fecha 06 de Julio de 2017 de fs. 378/383 vlta. de autos; y CONSIDERANDO:

En memorial pertinente de fs. 390/393 la recurrente impugna la resolución dictada por el juez de primera instancia en 06/07/2017 donde se rechaza la acción deducida por su parte.

Sostiene en primer lugar que la sentenciante se funda en la postura de un doctrinario, el Dr. Alterini, para rechazar la demanda de desalojo por considerar que el supuesto previsto en art. 1.539 inc. a) del Código Civil y Comercial de la Nación, invocado por la actora para sustentar su pretensión restitutiva, no regula la extinción del contrato, sino que se trata de una restitución anticipada, continuando el contrato mientras subsista el plazo contractual, por lo que concluye que tal situación no se configura en el caso que nos ocupa, pues no coincide con la petición de la actora, quien rescindió unilateralmente el contrato.

Cuestiona tal argumento sentencial, pues según la opinión de prestigiosos doctrinarios que allí cita -entre ellos Ricardo Luís Lorenzetti, Joaquín Salgado y Nicolás Jorge Negri-, no se considera que en caso de la restitución anticipada normada en el art. 1.539 inc. a) del digesto de fondo citado, subsista la relación contractual, agraviándose porque con ese fundamento y sin analizar las circunstancias aducidas y probadas por su parte que dan lugar a que se configure el supuesto de restitución anticipada alegado, se procede a desestimar la presente acción de desalojo.

Se queja que no se consideró que el contrato de comodato se encuentra rescindido mediante un acto administrativo que se encuentra firme, lo cual habilita el uso de esta vía procesal de desalojo atento que existe obligación de restituir el inmueble cedido, pues se encuentra ocupado por quien carece de título para ello.

Destaca que su representada rescindió el contrato de comodato por una necesidad imperiosa y urgente de recuperar el inmueble, dado que advirtió que en la escritura por la cual se adquirió el inmueble en cuestión, el cedente impuso la prohibición de ceder por cualquier título el inmueble, bajo pena de revocación de la cesión.

Se agravia asimismo porque no se consideró en la sentencia atacada que la parte demandada denunció haber desocupado el inmueble o parte de él (fs. 350/356 vlta.), con lo cual y siguiendo la teoría de los actos propios, se estaría reconociendo su derecho a obtener la restitución del inmueble, con lo cual se encuentran cumplidos los recaudos para la procedencia de esta acción, solicitando en virtud de lo expuesto que se haga lugar a la apelación deducida.

A fs. 397/403 contesta la representante de la demandada, solicitando el rechazo con costas del recurso planteado en base a los argumentos allí citados.

Que, delimitado de esta manera el thema decidendum, este Tribunal debe determinar si el razonamiento efectuado en la sentencia atacada resulta ajustado a derecho en el marco de los agravios vertidos por el recurrente, siempre que éstos constituyan una crítica concreta y razonada de sus fundamentos (art. 717 procesal).

El memorial que tratamos cumple con tales recaudos por lo que corresponde ser considerado atento al criterio amplio favorable al apelante adoptado por esta Sala en reiteradas oportunidades a fin de preservar el derecho de defensa.

En materia de agravios esta Sala tiene dicho que en este caso se dejará de lado las alegaciones que -cualquiera que pudiera ser su eficacia- carecen de trascendencia en el presente, ello atento a que no es menester analizar todos los argumentos de la expresión de agravios en forma exhaustiva, sino solamente los conducentes para la adecuada decisión del pleito (Sent. N° 90/02 entre otras).

Sobre el asunto en examen, cabe precisar que la acción de desalojo persigue primordialmente obtener la restitución del uso y goce de un inmueble que se encuentre ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión (Palacio Lino E. "Der. Procesal Civil", T. VII, p. 77 y sgtes.). En este sentido el art. 414 Procesal (Ley 8.240) dispone: La acción de desalojo procederá contra los locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualquiera otros ocupantes cuya obligación de restituir sea exigible.

Así, esta acción es una vía que la ley ha establecido con el objeto de que allí se debatan cuestiones solo inherentes al uso y goce de la cosa. Constituye un trámite excepcionalmente abreviado, concedido por el ordenamiento jurídico contra aquel cuya obligación de restituir sea exigible y el debate que autoriza es por esencia restringido, no siendo en consecuencia el marco apropiado para reclamar la desocupación de un inmueble si quién lo ocupa alega y prima facie demuestra derechos posesorios sobre el mismo. Su objeto ha de circunscribirse a la desocupación de la propiedad a favor de quién tiene un derecho sobre ella, contra quién lo retenga sin derecho.

De las constancias de autos surge que en el presente proceso el apoderado de la Municipalidad de Monteros promueve la presente acción manifestando que su mandante entregó en comodato -mediante contrato celebrado en 13 de octubre de 2015 glosado en fotocopia a fs. 06 y vlta.-, un inmueble ubicado sobre avenida Avellaneda (altura 170) de la ciudad de Monteros, compuesto de 42 metros por 23,40 metros, Padrón nº 243.317, denominado "Paseo de La Lectura", a la demandada Asociación Civil Red de Mujeres Solidarias de Monteros, para que ésta realice actividades acordes a su fundación. Aclara que tal bien dado en comodato forma parte de un inmueble de mayor extensión que fuera adquirido por el Municipio mediante cesión realizada por el Estado Nacional mediante Escritura Pública nº 32 de fecha 14 de abril de 2005. Señala que el 15 de junio de 2016 el CPN Carlos Enrique Alderete a cargo de Secretaría de Gobierno de la Municipalidad de Monteros inicia expediente interno, en el cual la Dirección de Asuntos Legales de la Municipalidad advirtió que en la escritura por la cual se adquiere el inmueble dado en comodato, el cedente prohibía ceder por cualquier título el inmueble, incluso comodato, bajo pena de revocar la cesión y que si bien se hace mención en el expediente que se solicitó autorización a la Agencia de Administración de Bienes del Estado para celebrar el comodato, esta no fue otorgada, por lo que ante la posibilidad de perder la totalidad de los inmuebles cedidos, se aconsejó revocar el contrato de comodato, dictándose en 16 de junio de 2016 el decreto municipal nº 435/16 por el cual se revoca el comodato celebrado con la demandada, en ejercicio del derecho concedido en art. 1.539 inc. "a" del Código Civil y Comercial. Que en 06/07/2016 la demandada interpuso recurso de reconsideración en su contra, siendo rechazado por decreto 436/16 de fecha 21/07/2016, siendo notificado por carta documento en 25/07/2016, por lo que encontrándose firme el decreto que prescribe la rescisión del contrato y la actitud remisa de la demandada, se torna procedente la interposición de esta acción.

La demandada se opone a la pretensión restitutiva alegando su inadmisibilidad por no encontrarse firme a la fecha de la interposición de la demanda, el decreto que dispone la rescisión del contrato de comodato, pues se encontraba pendiente de resolver el pedido de aclaratoria efectuado por su parte en 29/07/2016. Señala que además resulta improcedente porque no se configuran las circunstancias imprevistas y urgentes que establece la norma del art. 1.539 inc. a del CCyCN invocada por la actora para revocar el comodato, pues no se encuentra acreditada la existencia ni el contenido del expediente iniciado ante el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación con la finalidad de un proyecto denominado Paseo del Bicentenario, solo se indica al iniciarse el expediente administrativo nº 4.322 Fº 591/16 que se trata de un proyecto de gran envergadura para ese Municipio y que para llevar a cabo el mismo era necesaria la recuperación del inmueble con carácter urgente. Afirma que tampoco existe peligro a que se pierdan los inmuebles donados por el Estado Nacional, explicando que el mismo Estado Nacional le comunicó a la Municipalidad de Monteros por nota de fecha 29/06/2016 (glosada en fotocopia a fs. 122/124) que debe abstenerse de realizar cualquier acción tendiente a desalojar a la entidad de bien publico citada del espacio físico que le fuera otorgado sobre parte de la fracción 4 (transferida al Municipio) y sobre parte de la Fracción 2 (perteneciente al Estado Nacional) a través del contrato de comodato suscripto con el municipio en 13/10/2015, en tanto y en cuanto la Agencia de Administración de Bienes del Estado no adopte una decisión acerca de la posibilidad de acceder a los solicitado por la Asociación Civil Red de Mujeres Solidarias de Monteros (pedido de cesión en donación, comodato o tenencia precaria sobre una porción de la fracción 2).

Por sentencia recurrida de fecha 06/07/2017 (fs. 378/383 vlta.) se dispone no hacer lugar a la demanda de desalojo en el entendimiento que el supuesto legal invocado por la actora (art. 1.539 inc. a CCyCN) no regula la extinción del contrato de comodato, sino solo su restitución anticipada, con subsistencia del contrato, siendo el objeto de la pretensión ejercida la entrega del bien por la extinción del contrato, habiendo rescindido la actora por decreto dicho convenio.

Que puesto en relación los agravios del apelante con la sentencia en crisis se anticipa que el recurso de apelación deducido debe ser rechazado y confirmarse la sentencia recurrida como se amerita infra, aunque por razones diferentes a las consideradas por el A quo.

Respecto a la cuestión planteada, cabe recordar que el art. 1.533 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que el contrato de comodato o préstamo de uso se configura cuando una de las partes se obliga a entregar a la otra una cosa no fungible, mueble o inmueble, para que ésta se sirva gratuitamente de ella y restituya la cosa recibida; que en art. 1.536 inc. e) se determina que si el préstamo fuera precario, es decir, si no se pacta la duración del comodato ni surge de su finalidad, puede el comodante reclamar la restitución de la cosa en cualquier momento; mientras que en art. 1.541 inc. b se prescribe que el comodato se extingue por vencimiento del plazo pactado, surgiendo la obligación de restituir el bien objeto del mismo por parte del comodatario.

El art. 1.539 expresa: Restitución Anticipada. El comodante puede exigir la restitución de la cosa antes del vencimiento del plazo: a) si la necesita en razón de una circunstancia imprevista y urgente; o b) si el comodatario la usa para un destino distinto al pactado, aunque no la deteriore.

Encontrándose reconocido el vínculo contractual en virtud del cual se cede el uso y goce del inmueble objeto del juicio, la controversia entre las partes se circunscribe a la existencia de obligación de restituir el mismo, por extinción del contrato, decidiendo el juez de origen desestimar la demanda en consideración que las circunstancias alegadas por la actora no constituyen causal de extinción del comodato, lo que es cuestionado por la recurrente en los términos citados.

Respecto a la primera cuestión que sustenta los agravios de la recurrente y que es precisamente la que motiva el rechazo de la demanda, consideramos -siguiendo a la doctrina dominante en la materia- que el supuesto previsto en art. 1.539 inc. a) del Código Civil y Comercial de la Nación reviste condición de causal de extinción del contrato de comodato.

Así en Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Directores Graciela Medina- Julio Cesar Rivera se expresa que, "la restitución anticipada constituye un supuesto de rescisión unilateral del contrato de carácter legal. Pensamos que la categorización de este medio de extinción del contrato encuentra fundamento en lo dispuesto por el art. 1.077 del Código Civil y Comercial". "La restitución anticipada por necesidad del comodante se justifica en la naturaleza misma del contrato, su carácter altruista" (obra citada págs. 3.748/3.749).

En concordancia con lo manifestado, en Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Directores Marisa Herrera-Gustavo Caramelo-Sebastián Picasso, Tomo IV, Libro Tercero pág. 286, se afirma que: "El fundamento de esta norma es la gratuidad del contrato y parte de la base de que el comodante puede desprenderse temporalmente de esa cosa. De esta manera, se rompe una convención libremente concertada y solo una justa causa puede sustentar esa resolución unilateral del contrato. Opera, por tanto, la resolución unilateral del contrato".

En consecuencia, la sentencia en recurso en cuanto desestima la acción de desalojo por considerar que la norma en cuestión no regula una hipótesis de rescisión del contrato que autoriza a obtener la restitución de la cosa entregada en comodato, no resulta ajustada a derecho, sin embargo ello no implica la admisión de la acción de desalojo entablada en la especie, atento a las particularidades que presentan las constancias de autos, donde cuestiones propuestas por las partes que resultan trascendentes para la suerte del proceso -encuadramiento del sustrato fáctico invocado por la actora en el supuesto de rescisión previsto en art. 1.539 inc. a CCyCN- no fueron resueltas en la instancia de origen por la solución dada al caso, correspondiendo a esta Alzada avocarse a su tratamiento y decisión de acuerdo a lo normado en art. 713 procesal.

Al respecto cuadra precisar que: "El límite establecido por los agravios del proponente es un parámetro que no debe perderse de vista para resolver la cuestión pero ello no lo constituye en una restricción al razonamiento lógico jurídico del sentenciante, quien, para la resolución del caso sometido a análisis, puede explayarse en su accionar intelectual y exponer todas las razones que sostengan y fortalezcan sus decisiones; no pudiendo verse en el principio de congruencia un escollo a tal accionar. Así, el ámbito de conocimiento de los tribunales de alzada se encuentra limitado por el contenido de las cuestiones propuestas al inferior pero no por lo resuelto por éste en su sentencia; y por lo tanto, siempre que se respeten los presupuestos de hecho, el tribunal de alzada se halla facultado para resolver el caso con prescindencia, no sólo de las argumentaciones formuladas por las partes, sino también con fundamentos distintos a los del Fallo de primera instancia; esto supone el ejercicio por los jueces de la causa de la facultad que les incumbe de determinar y aplicar el derecho que la rige en tanto no se alteren los hechos. También la valoración de las constancias de la causa que realicen los tribunales de grado debe ser integral, ajustando sus merituaciones a las particularidades del litigio (CSJT, Fallo Nº 513, 27/06/00).

Cabe destacar al respecto que para que resulte procedente la restitución anticipada se requiere por un lado, que exista una necesidad imprevista, dado que si se ha podido prever, no procedería la demanda del comodante, pues no sería justo ni razonable. Por otro lado, la ley exige que sea urgente, es decir, que no admita demora, retraso, postergación alguna. La necesidad no sería tal si el comodante contara con otra cosa semejante que podría usar y serle útil para satisfacer la urgencia que padece. (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Directores Graciela Medina-Julio Cesar Rivera, pág. 3749).

Para que opere la caducidad del plazo deben verificarse ambos requisitos, esto es, que la necesidad que alega el comodante sea imprevista y que asimismo, sea urgente. La necesidad debe ser "imprevista" al momento de concertar el comodato y además tener la nota de lo "urgente", o sea que el comodante no puede prescindir de la cosa sin daño para él, o su grupo familiar o de referencia y con grave inconveniente. En este supuesto queda por tanto desobligado respecto del plazo y nace su derecho a solicitar la restitución. (Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Directores Marisa Herrera-Gustavo Caramelo- Sebastián Picasso, Tomo IV, Libro Tercero pág. 286).

La determinación del motivo por el cual la comodante Municipalidad de Monteros decide recuperar el inmueble objeto de la litis surge del expediente administrativo iniciado a tales fines y que culminan con el decreto que dispone la rescisión del contrato de comodato referido (expte. Nº 4.322, folio 591).

A fs. 37 de autos (22 de dicho Expte. Administrativo) obra copia de nota de fecha 15/06/2016 dirigida por el encargado de Secretaría de Gobierno de la Municipalidad de Monteros al Director de Asuntos Legales de tal institución, donde se solicita que arbitre los medios necesarios para la recuperación de la fracción de terreno que fuera entregado oportunamente por esa Municipalidad en comodato a la Asociación Civil Red de Mujeres Solidarias de Monteros, expresando que la razón de tal pedido obedece a que en 02/05/2016 se ha iniciado ante el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social el Expte. Nº I/369/10842, con la finalidad de un proyecto denominado "Paseo del Bicentenario", explicando que se trata de un proyecto de gran envergadura para ese Municipio, por lo cual es necesario la recuperación del inmueble con carácter urgente, para llevar adelante el mismo.

Ante este contexto fáctico planteado por la actora, le correspondía a su parte arrimar al proceso los elementos necesarios para crear en el juzgador la convicción de su veracidad.

Sobre tal cuestión debe recordarse, respecto a la carga probatoria que pesa sobre las partes, reiteradamente sostuvo esta Cámara que conforme art. 302 procesal, cada parte deberá probar el presupuesto de hecho que invocare como fundamento de su pretensión, defensa o excepción.

La responsabilidad de probar no constituye una obligación para la parte, el que no prueba no es pasible de sanción alguna se trata de una carga procesal, un imperativo de propio interés; es un comportamiento de realización facultativa normalmente establecido en beneficio del propio sujeto. Así, quien omite probar corre el riesgo de no formar convicción al juez sobre la existencia de los hechos afirmados.

En ese estado corresponde analizar si se cumplen los presupuestos previstos por el art. 1.539 inc. a) del CCyCN.

Tal circunstancia alegada como motivo para exigir la restitución de la cosa dada en comodato en forma anticipada al vencimiento del plazo pactado, claramente no se ajusta a los recaudos exigidos por el art. 1.539 inc. a del CCyCN. La necesidad imprevista para dejar sin efecto el comodato, estaría dada por la realización de un proyecto "Paseo del Bicentenario", cuya existencia no se encuentra debidamente demostrada, ni tampoco la urgencia de su concreción, pues no se acredita ni se explica cual sería el perjuicio que provocaría su omisión, ni que carece de otros bienes donde llevar a cabo dicho proyecto.

Como lo reconoce la Municipalidad de Monteros y surge del convenio de transferencia ley 24.146 (Escritura Pública Nº 32 de fecha 06/04/2005 obrante a fs. 11/15) la eventual concreción de tal proyecto invocado no dependía exclusivamente de la voluntad del Municipio, ya que en el convenio de transferencia, se estipuló que el inmueble se cedía para un fin determinado (fs. 13, según art. 3 de ley 24.146) que no podía ser modificado unilateralmente por la Municipalidad cesionaria (art. 12 de ley 24.146), sino que debía solicitarse previamente autorización pertinente ante la autoridad de aplicación, esto es el Organismo Nacional de Administración de Bienes dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios.

En consecuencia no habiéndose acreditado autorización de la autoridad pertinente para cambiar su destino, ejecutando el proyecto invocado, ni tampoco la autorización que menciona del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social que menciona, la pretensión de restitución del inmueble en cuestión antes del vencimiento del plazo convenido, evidentemente no resulta ajustada a derecho, no encontrándose configuradas -como se señala ut-supra- la situación de necesidad imprevista y urgente que exige el art. 1.539 inc. a del CCyCN.

Tampoco ciñe a tales parámetros la pretendida intención de evitar una eventual revocación de la transferencia efectuada por el Estado Nacional respecto al inmueble cedido en comodato por la prohibición de su cesión a cualquier título a la Municipalidad adquirente que se alega en la demanda (ver convenio a fs. 13 y vlta.), toda vez que tal situación era plenamente conocida por el Municipio tanto al momento de la suscripción del contrato de comodato (13/10/2015 ver fs. 06 y 38/39), como al momento del dictado del decreto 557 de 28/10/2015 por el que la Municipalidad aprueba el contrato referido (ver fs. 40/41), no solo por haber actuado el mismo intendente tanto en la adquisición del inmueble como en su cesión en comodato, sino porque en los considerándos del citado decreto se menciona expresamente que se requirió a la Agencia de Administración de Bienes del Estado en 01/10/2015 autorización para ceder en comodato el inmueble referido a la Asociación Civil Red de Mujeres Solidarias de Monteros, de ahí que el requisito de necesidad imprevista no se puede considerar cumplido en este contexto.

Por último y en relación al agravio referido a la omisión del A quo, de pronunciarse respecto de la presentación efectuada por la demandada a fs. 350/356, cabe señalar que ésta es una cuestión ajena al debate propuesto en la causa. No obstante ello, es de hacer notar asimismo que la manifestación de la demandada que desocupó parte del inmueble de la litis ocupando solo un sector de la edificación cedida, no puede tomarse como un reconocimiento de los derechos de la actora (fs. 335/336), toda vez que el objeto del contrato de comodato en cuestión y de la restitución reclamada en autos lo constituye una porción de terreno allí identificada, con la totalidad de la edificación existente. Además la circunstancia que la edificación efectuada se haya excedido en la fracción cedida a la Municipalidad de Monteros ingresando a la fracción contigua perteneciente al Estado Nacional tampoco implica procedencia de la presente acción sobre esa porción que pudiera haberse edificado en terreno ajeno, toda vez que el contrato de comodato puede tener por objeto una cosa ajena (art. 1.537 CCyCN) y el comodatario no puede oponerse a la restitución en caso que resulte procedente, salvo que la cosa sea robada o perdida, lo que no acontece en autos y por otra parte, excede el marco cognoscitivo de la presente acción.

Es por ello que el recurso de apelación impetrado alcanza resultado negativo, en tanto no se verifica en la especie la causal de extinción del contrato de comodato invocado por la actora que habilite la pretensión restitutiva planteada en autos, por lo que corresponde confirmar la sentencia atacada en cuanto rechaza la presente acción de desalojo, pero por motivos diversos a los allí esgrimidos.

En cuanto a las costas: atento al resultado arribado, se imponen a la actora vencida por ser de ley expresa -art.107 Procesal-.

Por ello, se R E S U E L V E:

1) NO HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por el apoderado de la actora a fs. 386 y en consecuencia CONFIRMAR la Sentencia de fecha 06 de Julio de 2017 obrante a fs. 378/383 vlta. de autos conforme a lo considerado.

2) COSTAS: En esta instancia se imponen a la actora vencida, según se considera (art. 107 procesal).

3) HONORARIOS: Resérvese para su oportunidad.

HÁGASE SABER. Fdo. DR. ROBERTO R. SANTANA ALVARADO - DRA. ELDA AGUILAR DE LARRY - VOCALES.