Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Santa Fe
Fecha: 2005-04-20


PROVINCIA DE SANTA FE contra GONZALEZ, Julián Domingo Reg.: A y S t 206 p 277-284.

En la ciudad de Santa Fe, a los veinte días del mes de abril del año dos mil cinco, se reunieron en acuerdo los señores Ministros de la Corte Suprema de Justicia de la Provincia doctores Roberto Héctor Falistocco, María Angélica Gastaldi, Mario Luis Netri, Eduardo Guillermo Spuler y Rodolfo Luis Vigo, con la presidencia del titular doctor Rafael Francisco Gutiérrez, a fin de dictar sentencia en los autos "PROVINCIA DE SANTA FE contra GONZÁLEZ, Julián Domingo y/o quien resulte propietario sobre EXPROPIACIÓN" (Expte. C.S.J.

nro. 821, año 1997). Se determinó el orden de votación conforme al estudio de los autos: doctor Netri y, en orden sucesivo doctores Falistocco, Gastaldi, Spuler, Vigo y Gutiérrez; y que las cuestiones a resolver son: PRIMERA: ¿qué indemnización corresponde fijar por el inmueble expropiado? SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde?.

A la primera cuestión, el señor Ministro doctor Netri dijo: 1. La Provincia de Santa Fe promueve demanda de expropiación contra Julián Domingo González y/o quienes en definitiva resulten propietarios en todo o en parte de la fracción de terreno que a continuación se describe: "Un inmueble ubicado en la zona suburbana del Distrito San José del Rincón, Departamento La Capital y que se deslinda como Lote A Polígono (1-2-3-4-5-1) en el plano inscripto en la Dirección de Topografía del Servicio de Catastro e Información Territorial de Santa Fe bajo el N 126.857, y cuyas medidas y dimensiones son los siguientes: lado 1-2: 268,86 mts.; lado 2-3: 153,96 mts.; lado 3-4: 29,21 mts.; lado 4-5: 207,44 mts.; lado 5-1: 171,72 mts.; linderos: al Norte, Chines S.R.L.; al Sur, Roberto Smerling y Héctor Helú; al Este, Calle Pública (s/pav.), y al Oeste, terrenos del mismo propietario. El polígono 1-2-3-4-5-1 encierra una superficie total de 4 Ha. 09As. 16 Ca. 24 dm2.". Señala que el inmueble descripto se encuentra empadronado para el pago del Impuesto Inmobiliario con el nro. de partida 10-16-00-735224/0000, e inscripto en el Registro General de la Propiedad de la ciudad de Santa Fe bajo el n 9.290 - folio 1107 - Tomo 254 Par - Año 1965, Departamento La Capital.

Indica que por ley 11.212, prorrogada por ley 11.433, se declaró de interés general y sujeto a expropiación el inmueble en cuestión para ser destinado a la construcción de un complejo que comprende: la Escuela Técnica con patio y talleres; edificio para una Escuela Primaria; Campo Polideportivo para el uso de todas las escuelas de la jurisdicción de San José del Rincón; una fracción con destino a unidades didácticas productivas y, por último, a la construcción de un S.A.M.C.O. o establecimiento asistencial.

Apunta que de conformidad con las disposiciones legales vigentes procedió por medio de la Junta Central de Valuación a determinar el valor real y actual de la fracción de terreno y de las mejoras en él existentes, que fue ofrecido al propietario a los efectos de cumplimentar con el trámite de avenimiento expropiatorio, el que -dice- no prosperó.

En consecuencia, puntualiza que el Poder Ejecutivo dictó el decreto 1737/97 disponiendo la promoción de la correspondiente demanda expropiatoria, facultando para ello a Fiscalía de Estado. Añade que también en cumplimiento de lo dispuesto en dicho decreto depositó la cantidad de $ 94.273,05 en la cuenta judicial n 288.243 de la Agencia Tribunales del Banco de Santa Fe S.A., a la orden de esta Corte y para estos autos, monto este que da en pago por el inmueble expropiado.

Aclara que el importe depositado corresponde al justiprecio determinado por la Junta Central de Valuación, donde se ratifica el valor de $ 90.834,05 para una superficie de 40.916,24 m2. y de $ 3.439 para mejoras que cubren una superficie de 106 m2. con un estado de conservación 4 (reparaciones importantes), habilitadas en el año 1909 y para una superficie cubierta de 20 m2. con un estado de conservación 4,5 (entre reparaciones importantes y sin valor) habilitadas en el año 1909.

Solicita, en suma, se haga lugar a la acción expropiatoria y en consecuencia se declare transferido a su favor el inmueble afectado, se tenga por consignada la suma indicada y se impongan las costas de conformidad a lo estipulado en el artículo 49 de la ley 7534.

A foja 19 se presentan Ofelia Ana María Francia de González, María Cristina González, Estela María González de Raigada y Marta Alicia González de Amaduzzi manifestando que son únicas y universales herederas de Julián Domingo González, lo que acreditan con fotocopia de declaratoria de herederos que luce agregada a foja 18.

Con posterioridad solicitan que se libre orden de pago a su favor del importe depositado por la Provincia, manifestado su disconformidad con el justiprecio estimado y ofrecido, por considerarlo irrisorio (fs. 21/vto.).

La anotación del inmueble como litigioso se concretó en fecha 18.11.1997 (f. 47).

La toma de posesión por parte de la Provincia se produjo el 02.12.1997 (f. 27).

A foja 50 obra decreto de Presidencia por el cual se dispone que "Atento las constancias de autos, ofíciese al Banco de Santa Fe S.A.-Agencia Tribunales- a fin de que se transfieran los fondos obrantes en la cuenta 288.243/08 que ascienden a $ 94.273,05 a una cuenta a la orden del Juzgado de Primera Instancia de Distrito en lo Civil y Comercial de la Novena Nominación, para los autos "González, Julián Domingo s. Declaratoria de herederos, expte. n 1908/1991", obrando constancia de la referida transferencia a foja 53.

Corrido traslado de la demanda (f. 54), la misma es contestada a fojas 73/76.

En su escrito de responde la parte expropiada manifiesta que sólo se limitará a cuestionar la indemnización ofrecida y oportunamente depositada.

Apunta, luego de relatar los antecedentes de la causa, que ya en el trámite del avenimiento esgrimió su pretensión de un mayor valor del inmueble.

Dice que una prueba importante, por partir de gente que tenía interés en la expropiación, surge de las apreciaciones de cooperadores y directivos de escuelas de San José del Rincón, entre ellas las expresiones de Italo Borsarelli, de las que se desprende que el valor de plaza del inmueble en cuestión -8 1/2 ha- que comprende dos lotes, ronda en los $ 500.000.

Agrega que, según información de inmobiliarias calificadas, el polígono expropiable es un inmueble de mayor valor al común de la zona por los siguientes datos: la "cota" es la más alta de la zona, perteneciendo al denominado "albardón costero" (loma de tierra entre lagunas, esteros y cursos de agua), de allí su denominación como "Paraje La Loma", y está exento de inundaciones.

Sostiene que la ubicación es estratégica, a diez cuadras de la plaza y del centro histórico de la población, ideal para la expansión de la urbanización, que de hecho ya se está realizando con loteos, donde se han construido viviendas para uso permanente.

Aduce que la fracción que se intenta expropiar es la de mayor valor dentro de una mayor área, encontrándose rodeada de edificaciones estables, calles abiertas, mejoras y prestación de servicios.

Menciona luego los distintos precios en los que se ofrecen lotes cercanos al aquí en cuestión, poniendo de manifiesto asimismo que el inmueble afectado tiene notables diferencias cualitativas con respecto a todo el Distrito San José del Rincón por ser parte del "Albardón Costero" y poseer la cota más alta de la zona, igual a la cota mojón 16 N (Instituto Geográfico Militar), lo que trae aparejado -reitera- que es una zona que no se ve afectada por las inundaciones.

Añade que el paraje "La Loma" -conocido así por su altitud- nunca sufrió anegamiento alguno, ni por inundación, ni por retención de los líquidos pluviales, ya que por las características topográficas, el terreno tiene natural escurrimiento, situación que no es similar a los aledaños.

Expone que en oportunidad de producirse inundaciones el predio era cedido por sus propietarios a aquellas personas que sufrían la inclemencia, puesto que era de utilidad en razón de su ubicación y altura.

Señala que el inmueble se encuentra encerrado en una zona totalmente urbanizada (parcelada y poblada), siendo por lo tanto una de las escasas reservas de grandes dimensiones para expansión del uso urbano y de la natural continuidad por la inexistencia de barreras físicas que traben, impidan o condicionen dicha expansión.

Agrega que toda el área circundante cuenta con provisión de energía eléctrica, alumbrado público y provisión de agua potable, además de los servicios públicos que presta la repartición comunal, a saber, recolección de residuos, riego, abovedamiento de calles.

Concluye que en razón de los argumentos expuestos, y teniendo en cuenta la superficie a expropiar (40.916,24 mts. 2), el valor aproximado rondaría los $ 200.000.

A foja 77 se abre la causa a prueba.

Clausurada la etapa probatoria, se ordena el pase de los autos a la Comisión de Tasaciones para su dictamen (f. 212), la que lo presenta a fojas 299/vuelto.

Dispuesto el pase de los autos para alegar, la parte actora lo hace a fojas 333/338 vuelto, mientras que la representante de la expropiada lo hace a fojas 340/346 vuelto.

Llamados autos para sentencia (f. 348) y consentida dicha providencia, queda la causa en estado de ser resuelta.

2. La acción expropiatoria se sustenta en normas constitucionales y legales, y la accionada no se opone a su procedencia, pues sólo manifiesta su disconformidad con la suma ofrecida en la demanda. Corresponde, pues, declararla procedente.

La cuestión litigiosa se circunscribe, entonces, al aspecto indemnizatorio comprensivo del valor objetivo del bien expropiado, intereses y costas.

2.1. Delimitado, entonces, el núcleo sobre el que girará el presente, se impone determinar en primer término la fecha a la cual se fijará el justiprecio del inmueble a expropiar. Sobre el particular y con arreglo a la jurisprudencia del máximo Tribunal de la Nación esta Corte ha señalado que, por regla general, la fecha a la que debe fijarse el justiprecio es la correspondiente a la desposesión (por todos, "Provincia de Santa Fe contra Quiroga, María" A. y S. T. 169, pág. 201).

Ello así en razón de que, esencialmente, no deben tenerse en cuenta los aumentos que el bien pudo haber experimentado con motivo de la realización de obras particulares o por la incidencia de circunstancias que no se verificaban a la fecha en que la expropiante tomó posesión del bien expropiado; por el mismo motivo que sería injusto abonar al expropiado un menor valor que el correspondiente a la fecha de la desposesión si los precios hubieran descendido con posterioridad a dicha época.

En función de lo expuesto, y no existiendo razones que hagan aconsejable apartarse de ese criterio, la indemnización será establecida al 2 de diciembre de 1997, fecha a la que conforme se desprende de las constancias obrantes en autos, debe estarse como correspondiente a la efectiva desposesión.

3. Precisado lo anterior, debe fijarse el valor del terreno a expropiar. En esa tarea se observa que la Provincia al demandar (04.11.1997) ofrece por la totalidad del inmueble la suma de $ 94.273,05, discriminándolo de la siguiente manera: el monto de $ 90.834,05 para una superficie de 40.916,24 m2. y el importe de $ 3.439 para una superficie cubierta de 106 m2. con un estado de conservación 4 (reparaciones importantes) y una superficie cubierta de 20 m2. con un estado de conservación 4,5 (entre reparaciones importantes y sin valor) (fs. 4/6).

Al alegar, sin embargo, solicita se adopte el justiprecio estimado por la Comisión de Tasaciones, afirmando que además de ajustarse a la realidad, constituye el resultado del estudio técnico (fs. 333/338).

La parte expropiada, tanto al momento de contestar la demanda, como de alegar sobre el mérito de la causa, sostuvo que el precio total por el inmueble ascendía a la suma de $ 200.000 aproximadamente (fs. 73/76 y 340/346).

3.1. Expuestas sintéticamente las posiciones de las partes, corresponde ahora examinar los elementos que obran en autos para determinar la valuación del inmueble a la época de la desposesión -02.12.1997-.

En esa faena, se adelanta que ninguna de las estimaciones efectuadas por las partes resultan decisivas para, por sí mismas, determinar el justiprecio del inmueble en cuestión.

En ese sentido se observa que la Provincia en su alegato considera que debe adoptarse el importe al que arribó la Comisión de Tasaciones.

Sobre el particular, este Cuerpo tiene dicho en reiteradas oportunidades que el dictamen del referido Organismo "...si bien es de producción necesaria, sus conclusiones no son vinculantes" (A. y S., T. 45, pág. 182; T. 97, pág. 364; T. 107, pág. 384; T. 111, pág. 312; T. 179, pág. 341), aunque con las particularidades que a continuación se expondrán, lo dictaminado por la Comisión de Tasaciones resulta de inestimable valor.

Ello así porque de la lectura del Acta 334 se observa que la referida Comisión adoptó -por mayoría- para la determinación del valor del bien expropiado, el monto al que arribara la Dirección de Valuación y Tasación (fs. 217/240). El análisis del referido Informe evidencia que dicha Oficina Técnica se basó en un nutrido cúmulo de elementos de confirmación adjuntados a la causa. Entre ellos se destacan los elaborados por la "Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Santa Fe", de la "Cámara Inmobiliaria de Santa Fe" (fs. 226 y 228 respectivamente); y de las inmobiliarias "Orcu" (f. 230); "Raíces" (f. 232); "Gentina y Asoc." (f. 234) y "Bernardi" (f. 236).

Con los datos aportados por dichos informantes, la Oficina Técnica elaboró una planilla de "Encuesta de Valores" -obrante a foja 221- de la cual extrae un valor del "precio básico para la fracción encuestada" que asciende a la suma de $ 11,07 el metro cuadrado, al que luego aplicó los coeficientes correspondientes al "lote tipo" (0,53) y del "lote a tasar" (1,50). Obtuvo así un importe de $ 3,91 para dicho patrón de medida.

Se observa a continuación que el referido Órgano tasador, advirtiendo que los valores aportados por los informantes referían al año 2002, aplicó al monto alcanzado ($ 3,91) un descuento del 20% en razón de que "las Cámaras inmobiliarias consensuaron que los valores en dólares existentes a Diciembre de 2001 se pesificaron e incrementaron su valor en más del 20%".

Obtuvo así un precio de $ 3,13 el metro cuadrado, que sumado a otros importes a los que no correspondía el aludido descuento, arrojaba un precio final de $ 3,53 para dicha medida. Concluyó, de esa manera, en que el valor total por el inmueble libre de mejoras ascendía a la suma de $ 144.434,33.

En lo que respecta al expropiado, se advierte que al alegar sobre el mérito de la causa acepta la metodología empleada por la Oficina Técnica para la determinación del "precio básico" ($ 11,07); su única discrepancia refiere al coeficiente aplicado por aquélla en razón de lo que debe entenderse por "lote tipo" en la zona donde se produce la acción expropiatoria (San José del Rincón).

En tal sentido, la parte accionada postula que de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento de Zonificación -que luce agregado a fojas 275/277- la superficie del "lote tipo" es de 500 metros cuadrados y no de 300 metros cuadrados como lo tuvo en cuenta el Organismo oficial. Como consecuencia de ello, propugna que el coeficiente a utilizar en razón del "lote tipo" sería de 0,65 y no de 0,53 -utilizado por aquél Organismo-. Por tal motivo, concluye que el precio para el metro cuadrado de la fracción de terreno a expropiar asciende a $ 4,79.

3.2. De lo hasta aquí reflejado se desprende que las partes sólo discrepan con el coeficiente a utilizar y que refiere al "lote tipo".

En tal sentido, le asiste razón a la accionada.

Es que la lectura del Reglamento de Zonificación (aprobado por Ordenanza 298/96 de la Comuna de San José del Rincón), refleja que para las "subdivisiones" las "dimensiones mínimas de lotes: serán de 12 mts. de frente - 500 m2. de superficie".

De lo expuesto se extrae que en la zona en cuestión el "lote tipo" debe contar con una superficie mínima de 500 metros cuadrados. En consecuencia, el coeficiente a utilizar sería el propuesto por la accionada, es decir 0,65.

Ahora bien, se observa que la expropiada en la elaboración del precio que debía asignarse finalmente al metro cuadrado del terreno, no efectúa el pertinente descuento que correspondería hacer por el incremento que habían experimentado los inmuebles como consecuencia de la "pesificación" (argumento utilizado por la Oficina Técnica en su Informe, y que no fuera cuestionado por la expropiada en ninguna de sus presentaciones).

Luego, si al importe al que arriba la demandada en su alegato ($ 4,79) se le aplica un 20% de descuento (ver lo señalado en el acápite 3.1. de la presente), el precio final para el metro cuadrado asciende a la suma de $ 3,84.

Ese resulta ser, por lo tanto, el precio que cabe asignar al metro cuadrado de la fracción de terreno en cuestión.

Multiplicado ese monto por la superficie del inmueble a expropiar (40.916,24 m2.) se obtiene un importe de $ 157.118,36 que es en lo que se justiprecia el valor del terreno libre de mejoras.

3.3. Precisado, entonces, el valor del inmueble corresponde ahora, determinar el justiprecio de las mejoras existentes en el predio.

El expropiante en su demanda estima dicho importe en la suma de $ 3.439. En el alegato, sin embargo, considera que resulta apropiado el valor estipulado por la Comisión de Tasaciones.

La referida Comisión, adoptando la estimación realizada por la Oficina Técnica las valuó en $ 3.366,58, importe al que llegó utilizando la fórmula de "Ross Heidecke" aceptada por el Tribunal en distintos precedentes (A. y S., T. 102, pág. 194; T. 179, pág. 341).

Sin embargo, dicho monto no puede ser adoptado en el presente a los efectos de determinar el valor de las mejoras existentes en la fracción de terreno a expropiar por cuanto se advierte que el mismo resulta ser inferior al que ofreciera la Provincia al momento de incoar la demanda (vid. f. 5), extremo que le resta decisividad, de conformidad con lo expresado por este Cuerpo en numerosas oportunidades (A. y S., T. 97, pág. 364; T. 103, pág. 389; T. 112, pág. 76; T. 179, pág. 341).

De lo expuesto cabe concluir que el valor de las mejoras deberá fijarse en el importe ofrecido por la Provincia al demandar, esto es, $ 3.439.

Por lo tanto, si al importe de $ 157.118,36 (que se estimó para la fracción de terreno a expropiar) se le suma el monto de $ 3.439 (correspondientes a las mejoras) se obtiene la cifra de $ 160.557,36 que es en lo que se establece la indemnización al 2 de diciembre de 1997 para la expropiación intentada en autos. 3.4. Por último, cabe señalar que en nada empece a la determinación del justiprecio el hecho nuevo alegado por el representante de la expropiada en su presentación de foja 329 y que refiere a la documentación agregada a fojas 308/328.

Ello así por cuanto, lo postulado no puede tenerse en cuenta puesto que, tal como lo afirma el representante de la Provincia, los valores acompañados por la demandada y que habrían sido utilizados por la Comuna para la venta de inmuebles de su propiedad carecen de la documentación que respalde el mecanismo empleado por el ente territorial para la determinación del monto que allí se alude.

Y a dicho argumento cabe agregar que tampoco puede receptarse lo argüido por la expropiada desde que la fecha en la cual se determina el valor del metro cuadrado para las operaciones inmobiliarias que allí se aluden, no se corresponde con la que, según reiterado criterio de este Cuerpo, es la que debe tenerse en cuenta para la fijación del justiprecio, esto es, la correspondiente a la fecha de la desposesión (en autos, diciembre de 1997).

3.5. A los efectos de establecer el importe que aún resta abonar en autos, corresponderá deducir, de la indemnización fijada por el Tribunal, el monto oportunamente transferido a la cuenta a nombre de los expropiados.

En ese orden, si al importe de $ 160.557,36 fijado por el Tribunal, se le descuenta la suma de $ 94.273,05 -que fuera transferido a nombre de los expropiados de conformidad a las constancias obrantes a foja 53- se obtiene un monto de $ 66.284,31, que es lo que adeuda la Provincia a los accionados.

3.6. Sobre ese saldo -$ 66.284,31- se deberá liquidar intereses.

El expropiado expone al respecto en su alegato que "los intereses deberán liquidarse sobre el total de la indemnización desde la fecha de sanción de la ley 11.212 (03.11.1994) hasta la fecha de la percepción del monto depositado, y desde esta última fecha sobre el saldo que resulte a su favor hasta el día de su efectivo pago" (fs. 345vto./346).

Tal postulación no puede ser acogida.

En efecto, resulta criterio reiterado de este Cuerpo que los intereses deben reconocerse desde que la expropiada fue efectivamente desposeída del bien (A. y S., T. 37, pág. 307; T. 38, pág. 209; T. 44, pág. 225; T. 45, pág. 342; T. 75, pág. 124). Asimismo, ha expresado que desde el momento en que la expropiante ocupó el bien de que se trata, debe reconocerse el pago de intereses con fundamento en la privación, desde esa fecha, de la disponibilidad del monto equivalente a su valor objetivo (A. y S., T. 99, pág. 482; T. 110, pág. 98).

Por lo tanto, sobre el saldo aludido -$ 66.284,31- se liquidarán intereses a la tasa pasiva promedio mencionada en el artículo 10 del decreto nacional 941/91, desde la fecha de la desposesión -diciembre de 1997- hasta la fecha del efectivo pago, si este se efectúa dentro de los treinta días de aprobada la liquidación respectiva -que se practicará dentro de los veinte días de quedar firme la presente sentencia- y en caso de incumplimiento correrán incluso sobre los intereses devengados.

3.7. En cuanto a las costas, atento la proporción existente entre las sumas ofrecida, reclamada y establecida por el Tribunal, serán soportadas por la parte expropiante (art.

49, inc. 1, apart. a, ley 7534).

Así voto.

A la misma cuestión, los señores Ministros doctores Falistocco, Gastaldi, Spuler, Vigo y el señor Presidente doctor Gutiérrez expresaron idénticos fundamentos a los expuestos por el señor Ministro doctor Netri, y así votaron.

A la segunda cuestión, el señor Ministro doctor Netri dijo: Atento el resultado obtenido al tratar la cuestión anterior, corresponde hacer lugar a la acción expropiatoria y, en consecuencia, declarar transferido a favor de la Provincia de Santa Fe, previo pago del saldo indemnizatorio, el inmueble descripto en esta sentencia.

Fijar la indemnización total al mes de diciembre de 1997 en $ 160.557,36 y condenar a la Provincia de Santa Fe a pagar a los expropiados el saldo adeudado de $ 66.284,31, con más intereses a la tasa pasiva promedio mencionada en el artículo 10 del decreto nacional 941/91, desde la fecha de la desposesión -diciembre de 1997- hasta la fecha del efectivo pago, si este se efectúa dentro de los treinta días de aprobada la liquidación respectiva -que se practicará dentro de los veinte días de quedar firme la presente sentencia-, y en caso de incumplimiento correrán incluso sobre los intereses devengados. Costas a la expropiante.

Así voto.

A la misma cuestión, los señores Ministros doctores Falistocco, Gastaldi, Spuler, Vigo y el señor Presidente doctor Gutiérrez dijeron que la resolución que correspondía adoptar era la propuesta por el señor Ministro doctor Netri y así votaron.

En mérito a los fundamentos del acuerdo que antecede, la Corte Suprema de Justicia de la Provincia RESOLVIÓ: hacer lugar a la acción expropiatoria y, en consecuencia, declarar transferido a favor de la Provincia de Santa Fe, previo pago del saldo indemnizatorio, el inmueble descripto en esta sentencia. Fijar la indemnización total al mes de diciembre de 1997 en $ 160.557,36 y condenar a la Provincia de Santa Fe a pagar a los expropiados el saldo adeudado de $ 66.284,31, con más intereses a la tasa pasiva promedio mencionada en el artículo 10 del decreto nacional 941/91, desde la fecha de la desposesión -diciembre de 1997- hasta la fecha del efectivo pago, si este se efectúa dentro de los treinta días de aprobada la liquidación respectiva -que se practicará dentro de los veinte días de quedar firme la presente sentencia-, y en caso de incumplimiento correrán incluso sobre los intereses devengados. Costas a la expropiante. Registrarlo y hacerlo saber.

Con lo que concluyó el acto, firmando el señor Presidente y los señores Ministros por ante mí, doy fe.

Fdo.: GUTIÉRREZ-FALISTOCCO-GASTALDI-NETRI-SPULER-VIGO-Fernández Riestra (Secretaria)