Tribunal: CAMARA CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Chubut
Fecha: 2006-09-26


En la ciudad de Trelew, a los 26 días de setiembre del año dos mil seis, se reúne la Sala "B" de la Cámara de Apelaciones esta ciudad, con la Presidencia del Dr. Raúl Adrián Vergara y presencia de los Sres. Jueces del Cuerpo Dres. Sergio Rubén Lucero y Edgar María de la Fuente para celebrar Acuerdo y dictar sentencia definitiva en los autos caratulados: "G., E. y otra c/ R., A. O. s/ Desalojo" (Expte. N° 21.550 año 2006) venidos en apelación. Los Sres. Magistrados resolvieron plantear las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? y SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? y expedirse en el orden resultante del sorteo practicado a fs. 100.

A LA PRIMERA CUESTION el Dr. Vergara dijo:

1. Llega a conocimiento de este Tribunal las presentes actuaciones como consecuencia del recurso de apelación interpuesto por la demandada a fs. 87, que fuera concedido libremente a fs. 88, contra la sentencia de la anterior instancia de fs. 83/85 vta. que hizo lugar a la demanda de desalojo instaurada por E. G. y J. C. y condenó a A. O. R. y demás ocupantes a desalojar el inmueble ubicado en la calle B. ..., de esta ciudad, dentro del plazo de diez días, conjuntamente con las personas y cosas que de ella dependan y por ellas puestas, bajo apercibimiento de desahucio por la fuerza pública, con costas a la vencida. Los agravios vertidos lucen a fs. 94/95 vta., el traslado conferido a fs. 96 no fue evacuado por su contraria, y señala básicamente la quejosa que: a) adelanta una diferente conceptuación a la expresada en la sentencia y el equívoco está en igualar los conceptos de "renovación" y "prórroga"; b) las normas no admiten tomar la permanencia en el uso y goce de la cosa como una tácita reconducción, es decir prórroga (art. 1622), y otra cosa es la renovación; c) si el segundo contrato fue una renovación y no una prórroga, cual es la circunstancia que lleva a negar esta condición al tercer contrato, por lo que este último convenio fue uno nuevo y tiene el amparo del art.1507 del Código Civil y art. 2 de la ley 23.091; d) la interpretación que realiza el "aquo" sobre que el plazo mínimo sólo es válido para un primer contrato locativo no se asienta en norma jurídica expresa alguna, por lo que la sentencia impugnada no se basa en una interpretación literal de la normativa vigente; e) no puede interpretarse que cada nuevo contrato sea el mismo que el anterior prorrogado; f) la sentencia expresa que a esa fecha pasó holgadamente dos años desde la última prórroga contractual, y ese vencimiento no fue objeto de la demanda y tampoco invocado como hecho nuevo, por lo que la sentenciante no puede suplir a la actora en sus pretensiones ya que incorporar temas no traído por las partes al proceso falló "ultra petita" y en consecuencia la sentencia es nula en esta parte; y g) peticiona se revoque la sentencia y se rechace la demanda en todas sus partes. 2. Desde ya que la tácita reconducción está suprimida en el Código Civil a tenor de lo dispuesto por el art. 1622 ( "Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción ."), y en este aspecto la ley 23.091 no ha modificado ni el alcance ni el sentido de la aplicación del art. 1622. No hay tácita reconducción (Belluscio, Director, "Código Civil .", Astrea, 1998, T. 7, pág. 613). A su vez, la prórroga del contrato de tracto sucesivo siempre importa un nuevo acuerdo de voluntades, aun cuando normalmente se adopta antes del vencimiento del plazo (conf. Belluscio, Director, obra y tomo citado, pág. 611; en el mismo sentido, Pita, "Continuación y prórroga de la locación", E.D. 125797). Y no observo que corresponda hacer distinción alguna entre renovación y prórroga como pretende la quejosa, pues la doctrina y la jurisprudencia no les da un contenido distinto. Sólo diferencia la tácita reconducción de la prórroga de los contratos al entender que en esta última existe un nuevo acuerdo que dará nacimiento a un nuevo contrato (conf. BueresHighton, "Código Civil .", Editorial Hammurabi S.R.L., 2002, T. 4 A, pág. 440). Y si se diferencia entre prórroga y nuevo contrato no entre prórroga y renovación, se estima que sólo en caso de introducirse una modificación de los elementos esenciales, entre los que no cabe incluir al precio como sostiene equivocadamente la recurrente, se configura la celebración de un nuevo contrato.

Si a la ampliación del plazo se le adiciona la modificación de otros elementos esenciales, salvo el precio, cabe suponer que estamos ante un nuevo contrato y no frente a una mera prórroga (así, v. gr. si se amplía o reduce la cosa locada, si se modifica el destino u otras obligaciones de locador o locatario (Pita, comentario ya citado, E.D. 125797). Con tales alcances, y desde que la modificación del precio no es elemento que permita entender que hay un nuevo contrato, estimo que el instrumento que luce a fs. 36 denominado "AMPLIACIÓN CONTRATO DE LOCACION" es una prórroga por no introducir cambios en los elementos esenciales del anterior contrato, máxime cuando las partes celebraron tal ampliación "bajo las mismas condiciones del contrato original". Y lo que resulta en definitiva dirimente es que el citado acuerdo celebrado por las partes no hace revivir el plazo mínimo legal ya que el mismo se computa una sola vez a partir del contrato originario pues la finalidad tuitiva de la ley quedó cumplida con el primer convenio. Así, con referencia al art. 1507 (texto según ley 11.156) se precisó que si el contrato de locación inicial subsistía por haber permanecido el locatario en el uso y goce del inmueble vencido el término contractual cuando las partes suscribieron el segundo, debe entenderse que el último, igual por su objeto y elementos esenciales al anterior y sólo modificatorio del monto del alquiler, no significa sino una renovación o prórroga del primero por cierto plazo, no siendo aplicable en tales circunstancias el término mínimo de 2 años, pues ese término debe computarse desde el comienzo del vínculo locativo (S.C.Bs.As., 19/04/1966, J.A. 1966IV, 220) (el subrayado me pertenece). En igual sentido, el art. 1507 del cód. civil, modificado por la ley 11.156, estableció un plazo mínimo para la locación de inmuebles, distinguiendo su duración en atención al destino de su utilización. A ese respecto, tanto la doctrina como la jurisprudencia estableció, desde antigua data, que el plazo de dicha disposición se aplicaba una sola vez dentro de cada relación locativa y se remontaba al comienzo de ella, sin que posteriores convenios de prórroga o aumentos del arriendo hicieran correr nuevamente tal término. La celebración de un nuevo contrato entre las partes no tiene entidad suficiente para revivir el plazo mínimo de dos años aludido por el art. 1507 de la ley de fondo, por remontarse dicho cómputo al convenio original (CNEspecial Civil y Com., sala IV, junio 171980, E.D. 89417; también sala I, setiembre 241975, E.D. 64425) (el resaltado me pertenece). Y los plazos que anteriormente fijaba el art. 1507 del código, consecuencia de la reforma introducida por la ley 11.156, fueron igualmente calificados de orden público y ello no fue óbice para que se los considerara obligatorios sólo para el primer contrato y no para sus renovaciones o prórrogas. Conforme lo advirtiera Spota "la razón de la ley, o sea, su valoración económicosocial quedó satisfecha con el primer contrato que brindó estabilidad jurídica a la convención y que no se alteró en perjuicio del locatario". En ese sentido, o sea sosteniendo la vigencia del plazo legal mínimo sólo para el contrato originario y no para sus ulteriores prórrogas, se han pronunciado, ya bajo la vigencia de la ley 23.091, Stratta, Trigo Represas y Leiva Fernández (Pita, comentario citado, E.D. 125797) (el subrayado me pertenece). De tal modo, satisfecho el plazo legal mínimo durante el transcurso de la primer locación no se encuentra en juego el orden público respecto de sucesivas prórrogas, por lo que rige el principio de la autonomía de la voluntad con relación a un plazo menor fijado posteriormente por acuerdo de partes (art. 1197 del Código Civil). El principio de autonomía de la voluntad gobierna la vida contractual y faculta para obligarse o dejar de hacerlo, acepta que los efectos sean los requeridos por las partes, postula el respeto a la palabra empeñada como si se tratara de la ley (conf. Santos Cifuentes, Director, "Código Civil .", La Ley, 2003, T. II, pág. 61). El plazo mínimo rige para la primer locación, pero luego de ella no existe objeción legal, ni interesa al orden público, en el sentido que la locación se siga prorrogando por plazos menores (CNCiv., sala I, marzo 11999, La Ley 1999F, 216). Con tales pautas se desestiman los agravios vertidos al punto II del escrito a estudio. 3. En cuanto a la queja expuesta al punto III con relación al argumento seguido por el sentenciante en el sentido de haberse producido el vencimiento del plazo locativo durante el trámite del proceso, la misma incumple con la manda impuesta por el art. 265 del C.P.C.C. ya que la manifestación vertida en el fallo en crisis a fs. 84 vta. lo fue " a mayor abundamiento .". De tal modo, el desarrollo expositivo realizado por la Sra. Juez de la anterior instancia lo fue "obiter dicta", motivo por el cual la argumentación de la apelante de fs. 95 y vta. resultó estéril. No representó el embate preciso y fundado contra la conclusión basal del fallo en que el agravio debe consistir (esta Cámara, en su composición de sala única, c. 9780, S.D.L. 82/92, c. 11.828 S.I.L. 43/95, c. 11.886 S.D.L. 40/96; sala "A", c. 12.823 S.D.L. 11/98, c. 12.193, S.D.L. 20/98; sala "B", c. 20.203, S.D.C. 34/2005, c. 19.932, S.D.L. 62/2004). Por ello, las expresiones vertidas resultan inaudibles y en esta porción de la queja la recurrente incurrió en deserción parcial del recurso por deficiencia técnica de su expresión de agravios (arts. 265 y 266 del C.P.C.C.). 4. En consecuencia, propicio al Acuerdo confirmar la sentencia venida en apelación en todo cuanto fuera materia de agravios, con costas de Alzada a la apelante vencida, conforme al criterio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).

Asimismo, atendiendo a la extensión, mérito, eficacia y resultado que arrojan los trabajos profesionales cumplidos, entiendo que resulta prudente fijar los emolumentos del Dr. D. P. R., letrado patrocinante de la demandada, en la suma de pesos ciento veinticinco ($125.) (arts. 6, 14 y 47 de la ley 2.200), con más el I.V.A. correspondiente.. Cierro mi intervención y a la primera cuestión voto POR LA AFIRMATIVA.

A LA PRIMERA CUESTIÓN el Dr. de la Fuente dijo: .

I. Vienen a esta Alzada los presentes actuados, con motivo del recurso de apelación que a fs. 87 promoviera la parte demandada, concedido a fs. 88, contra la sentencia de primera instancia que obra a fs. 83/85 vta., y que hiciera lugar a la demanda de desalojo instaurada por la parte actora, Sres. E. G. y J. C., y condenara a la accionada, Sra. A. O. R. y los demás ocupantes a desalojar en el plazo de diez días, el inmueble ubicado en la calle B. ... de la ciudad de Trelew, conjuntamente con todas las personas y cosas que dependan de ella y por ella puestas, todo bajo apercibimiento de desahucio por medio de la fuerza pública, con imposición de costas a la vencida.

A fs. 94/95 luce el escrito de expresión de agravios, y conferido a fs. 96 el traslado que prevén las normas del rito, el mismo no resulta evacuado por la contraria.

A fs. 99 pasan los autos a despacho a fin de dictar sentencia.

La descripción de los agravios vertidos por la quejosa ya han sido adecuadamente desarrollados por el Sr. Vocal que me precediera en el orden de votación, motivo por el cual y en virtud del principio de economía procesal, omitiré su reiteración.

A los efectos de una mayor claridad expositiva en el tratamiento de las cuestiones a considerar, intentaré seguir, en lo que estime pertinente, el mismo orden de análisis ya delineado por mi colega preopinante en el voto anterior.

II. Cabe señalar que el nudo central de cuestión a dilucidar se apoya en la diferente significación que le da la recurrente a los conceptos de prórroga y renovación del contrato de locación, con referencia al encuadre que sobre dicho tema adopta el fallo en crisis Para ello articula una serie de argumentos jurídico legales que se contraponen a los fundamentos que estructuran la sentencia atacada, que como se viene de decir ya han sido relatados en el voto del Dr. Vergara, y a los que remito por razones de brevedad.

II.a) He de principiar por dejar sentado, que comparto el criterio sostenido por el Sr. Vocal precedente en lo que hace a la falta de distinción entre los conceptos de renovación y prórroga, como elemento dirimente a tener en cuenta en la aplicación del presente caso a resolver.

Así, el cuestionado documento de fs. 36 rotula el acto llevado a cabo entre las partes como una "ampliación del contrato de locación". Y desde el punto de vista forense ha de entenderse por ampliación cuando, entre otros, se "prorrogan" los términos fijados para la ejecución de un acto jurídico o procesal. (conf., Fernández de León, Gonzalo, "Diccionario Jurídico", Ed. ABC, T. 1, p. 140).

Y debe advertirse que uno de los elementos caracterizantes del contrato de locación de cosas es la temporalidad de uso y goce de la cosa locada de que el locador se obliga a garantizar al locatario.

Desde este aspecto, cabe recordar que la "tácita reconducción" constituye una institución propia de los contratos de tracto sucesivo, en virtud de la cual la continuidad del contrato luego de vencido el plazo pactado, sin que medie manifestación expresa de las partes, importa tenerlo por concertado nuevamente en las mismas condiciones originariamente convenidas.

Empero ha de destacarse que para los casos de los contratos de locación dicha figura resulta expresamente desestimada en nuestra legislación por el artículo 1622 del Código Civil, por lo que la figura de la tácita reconducción aparece reemplazada por otra: "la continuación de la locación". Ello importa la subsistencia del contrato bajos sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa. Y así, la "prórroga" configura también un instituto propio de los contratos de tracto sucesivo. Ello implica un nuevo acuerdo de voluntades, normalmente adoptado antes del vencimiento del plazo, mediante el cual se modifica dicho elemento del contrato, extendiendo su vigencia por el nuevo término que se pacte (conf., CNCiv., sala L, in re " T. S.A. c/ R., LL, 1990 A 477).

En el sentido indicado se dijo que si a la ampliación del plazo de la locación se le adiciona la modificación de otros elementos esenciales salvo el precio cabe suponer la existencia de un nuevo contrato y no una mera prórroga.

Y precisamente, en el caso que aquí se examina, de la atenta exégesis del documento de fs. 36 se desprende de manera incuestionable que el convenio celebrado entre las partes litigantes dispone de manera expresa que el mismo se efectúa bajo las mismas condiciones del contrato original, y por el término de un año.

En consecuencia, dicha ampliación no significó modificación alguna a los elementos esenciales del contrato, por lo que no corresponde tenerlo como configurante de un nuevo contrato.

Y desde este ángulo de cotejo, cabe tener presente, entonces, que reiterada jurisprudencia ha dicho que el plazo legal mínimo previsto por el artículo 1507 del Código Civil sólo tiene vigencia en el inicio de la relación convencional (CNEsp.Civ.y Com., Sala II, ED, 108 345).

E igualmente, el plazo mínimo de la locación del artículo 1507 del Código Civil, se determina desde el comienzo de la locación y rige por una sola vez y no con relación a cada renovación o prórroga del contrato original (conf., CNEsp.Civ. y Com., Sala III, , BCECyC, 689, núm.10.230).

Y también se ha dicho que los plazos mínimos establecidos a partir de la reforma al artículo 1507 del Código Civil que hizo la Ley 11.156, ahora con la modificación de la Ley 23.091, se computan desde el comienzo de la locación, rigen por una sola vez y no respecto de cada renovación o prórroga convencional del contrato originario. El propósito es el de asegurar la estabilidad durante los plazo señalados por la norma, no surgiendo de ella ni de ninguna otra disposición que puedan computárselos nuevamente en función de una prórroga que no va más alla de lo que los contratantes han querido y pueden convenir (conf., C1ª Civ. Y Com., San Nicolás, 1992/08/04, Juba B853316; idem, Cifuentes, Santos, "Código Civil Comentado", Ed. La Ley, año 2003, T. I, p. 344 y sgts.).

Y en este sentido, también considero que la solución adoptada en cuanto a la correcta interpretación que ha de darse a la vigencia del plazo mínimo legal, no afecta el orden público.

Digo esto, por cuanto entiendo que una ley es de orden público cuando con sentido de equidad ampara el interés general de la sociedad para la realización de una idea de justicia, con la finalidad de corregir abusos de derecho y evitar injusticias en la organización social.

Y si bien es cierto que la ley de locaciones urbanas ha sido establecida con el objeto de brindar una cierta estabilidad al locatario, en beneficio de evitar o morigerar conflictivas situaciones familiares y/o sociales, tampoco es menos cierto que por el sentido de equidad que ampara el interés general, ya señalado, la legislación debe propender a que dicho beneficio no derive en una posición abusiva, y que más allá del fin protectorio perseguido por la ley, pueda favorecer de manera marcada a una de las partes en desmedro o perjuicio de la otra.

Así, no deben olvidarse las premisas que emanan del artículo 1198 del Código Civil, que en su primer párrafo consagra el principio de la buena fe como norte señero al que han de ajustarse la celebración, interpretación y ejecución de los contratos.

Por ello se ha dicho que en la interpretación de los contratos debe ser desentrañada la intención común de los contratantes, y no sólo la de uno de ellos (conf., CNFed. Civ. y Com., Sala II, LL, 1995B, 539, con nota de Compagnucci de Caso, Rubén H, "Interpretación de los contratos").

Por los fundamentos expuestos, corresponde desestimar este tramo del recurso.

II.b) Con relación a la queja que expone en el Punto III de su libelo apelatorio, y vinculada a la referencia que formula la sentencia impugnada atinente al vencimiento del plazo locativo durante el trámite del proceso, considero que la misma no resulta atendible en esta Alzada, ya que la magistrado de grado anterior, emitió tal opinión sólo "a mayor abundamiento", y no otorgándole a lo expresado al respecto el carácter de cuestión dirimente para resolver el litigio.

En tal estado, la impugnación intentada por el recurrente sobre este tema puntual, carece de la calidad de crítica razonada y concreta que como recaudo esencial postulan los artículos 265 y 266 del código adjetivo, para que la pretensión revisora tenga andamiento procesal adecuado, ya que la expresión vertida a fs. 84 vta. en la sentencia venida en apelación, no se dirigió esencialmente a decidir la cuestión central aquí en debate.

En tal entendimiento, resultan inatendibles los argumentos de la quejosa, por lo que corresponde declarar la deserción de esta porción de la queja, por insuficiencia técnica de la expresión de agravios (arts. 265 y 266 del CPCC).

II.c) Por las razones de hecho y de derecho precedentemente manifestadas, he de proponer al Acuerdo la confirmación de la sentencia venida en apelación en todo cuanto ha sido materia de agravios, imponiendo las costas de segunda instancia a la parte apelante vencida, y ello por el principio objetivo de la derrota (art. 68 del CPCC) del que no encuentro motivo para apartarme.

En virtud de ello, por la calidad, extensión y eficacia de los trabajos desplegados en esta Alzada, considero adecuado fijar los honorarios del Dr. D P R., patrocinante de la demandada, en la suma de $ 125,00, y conforme la pautas dadas por los artículos 6, 14 y 47 de la ley arancelaria, al que ha de aditarse el IVA pertinente.

Doy por finalizada mi participación y a esta primera cuestión voto POR LA AFIRMATIVA.

A LA SEGUNDA CUESTION el Dr. Vergara dijo: Visto el acuerdo antes alcanzado, corresponde: a) confirmar la sentencia venida en apelación en todo cuanto fuera materia de agravios; b) imponer las costas de segunda instancia a la apelante vencida; y c) regular los honorarios del Dr. D. P. R., letrado patrocinante de la demandada, en la suma de pesos ciento veinticinco ($125.), con más el I.V.A. correspondiente.

Así lo voto.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN el Dr. de la Fuente expresó:

El pronunciamiento que corresponde dictar es el propuesto por el Dr. Vergara, en razón de constituir el acuerdo alcanzado por el cuerpo en las cuestiones traídas a su decisión.

ASÍ LO VOTO.

Con lo que se dio por terminado el acuerdo, dejándose constancia que la presente se dicta por dos miembros del Tribunal por haberse logrado la mayoría (arts. 9 de la ley 1130 y 271 del C.P.C.C., textos de la ley 4550), pasándose a dictar:

S E N T E N C I A:

Y VISTO: Por los fundamentos del Acuerdo precedente, la Sala "B" de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial del Noreste; RESUELVE:

CONFIRMAR la sentencia venida en apelación en todo cuanto fuera materia de agravios;

IMPONER las costas de segunda instancia a la apelante vencida; REGULAR los honorarios del Dr. D. P. R., letrado patrocinante de la demandada, en la suma de pesos ciento veinticinco ($125.), con más el I.V.A. correspondiente.

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Fdo: RAUL ADRIAN VERGARA EDGAR MARIA DE LA FUENTE REGISTRADA BAJO EL N° 50 DE 2006 SDC. Conste.

CECILIA INES CORNEO SECRETARIA DE CAMARA