Tribunal: CAMARA DE APEL. EN LO CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y DE MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Neuquén
Fecha: 2011-08-25


NEUQUEN, 25 de agosto de 2011.

Y VISTOS:

En acuerdo estos autos caratulados: "MASQUELET HECTOR FELIX C/ TELEFONICA MOVILES ARG. S.A. S/ DAÑOS Y PERJUICIOS RES. CONTRACTUAL PARTICULARES" (EXPTE. Nº 370962/8) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 5 a esta Sala III integrada por el Dr. Fernando M. GHISINI y el Dr. Marcelo Juan MEDORI, con la presencia de la Secretaria actuante, Dra. Audelina TORREZ, y de acuerdo al orden de votación sorteado el Dr. Ghisini dijo:

I.- La sentencia de primera instancia (fs. 176/181), hace lugar a la demanda de daños y perjuicios por incumplimiento contractual y, por lo tanto, condena a la demandada a abonar al actor la suma de $26.300,00, con más los intereses determinados en los considerandos.

Dicha resolución, admite parcialmente los rubros reclamados: arreglos del local e indisponibilidad del bien, y es por ello apelada por el actor a fs. 188, cuyos agravios obran a fs. 194/197 y vta., los que son respondidos por la contraria a fs. 200/202 y vta.

II.- Expresa el recurrente, que la sentencia no ha contemplado la indemnización reclamada con motivo de la indisponibilidad por retensión indebida durante los meses de septiembre y octubre de 2007; lo cual, entiende, está justificado porque el locatario restituyó el inmueble dos meses después de la finalización del contrato, sin autorización alguna del locador y sin abonar un sólo peso respecto por dichos meses.

Menciona que el accionado le ha ocasionado a su mandante un evidente daño, al no poder disponer libremente del bien durante los meses de septiembre y octubre de 2007, por lo que solicita que se haga lugar al pago de la suma de $18.000 por tal motivo.

En segundo lugar, señala que la sentencia de grado estima el tiempo para la reparación del inmueble en 45 días y condena por tal circunstancia a la demandada al pago de la suma de $13.500, tomando como base el monto de la locación de $9.000 mensuales reclamados por su parte.

Considera que la a-quo no tuvo en cuenta que los arreglos del inmueble, recién se pudieron realizar a partir de su entrega, el 26/10/07, culminando los mismos a mediados de diciembre, todo lo cual imposibilitó el alquiler del local durante el transcurso de dicho mes, razón por la cual reclama el mes completo.

III.- Ingresando al estudio de la cuestión planteada, debo señalar que comparto lo expuesto por el recurrente, en cuanto a que ha quedado debidamente demostrado que no pudo disponer del inmueble desde la fecha de finalización pactada en el contrato de locación (31/08/07) hasta la entrega del mismo (26/10/07).

Por otra parte, durante dicho período la demandada no ha abonado ningún importe que pudiera ser imputado al uso del inmueble en cuestión.

Por lo tanto, corresponde verificar si en función de lo dispuesto en el art. 1.609 del Código Civil, ante la falta de restitución en término del inmueble locado, resulta o no procedente la indemnización pretendida por el actor de $18.000, equivalente a dos meses.

Al respecto, el art. 1609 del Código Civil expresa: "Acabado el tiempo de la locación, hecha a término fijo, por el vencimiento del plazo, si el locatario no restituye la cosa arrendada, el locador podrá desde luego demandarlo por la restitución con las pérdidas e intereses en la demora".

Así pues, en función de los antecedentes fácticos descriptos resulta de aplicación lo dispuesto en la norma mencionada, sin que a ello obste el hecho - alegado por el demandado en oportunidad de contestar dicho agravio- que no hubo una interpelación exigiendo la restitución del inmueble con posterioridad al vencimiento del contrato.

Ello así, pues la reconducción contractual invocada por el accionado, (art. 1.622 del Código Civil) no es de aplicación al presente caso, máxime cuando con anterioridad a la fecha de vencimiento del contrato, con fecha 14 de diciembre de 2006, el actor dio inicio a los autos: "Masquelet Héctor Félix contra Cía de Radiocomunicaciones Móviles S.A. S/ Desalojo Incumplimiento Contractual" (Expte. 347567/6); el cual se declaró abstracto en función de la entrega de las llaves del local que el demandado efectuó en el expediente de consignación caratulado: "Telefónica Móviles S.A. contra Masquelet Héctor Félix s/ consignación " (Expte. 345.588/6).

En virtud de los antecedentes judiciales mencionados, queda a mi criterio debidamente acreditado que - aún con anterioridad al vencimiento del contrato - no había voluntad - por lo menos de parte del actor, de continuar con la relación locativa y que ello era conocido por la accionada.

Por tal motivo, no corresponde enervar la pretensión indemnizatoria del actor, por falta de interpelación de su parte, al vencimiento del plazo locativo.

En tal sentido la Jurisprudencia ha dicho que:

"El plazo de la retención indebida comienza cuando el locador manifiesta su voluntad de no consentir la permanencia del inquilino, solicitándole la restitución de la finca. Obviamente cuando esa intención es comunicada al locatario, recién es puesto en mora respecto de la obligación de restituir, y también desde ese momento sabrá que adeuda no sólo el alquiler contractual, sino el de mercado o la cláusula penal en concepto de indemnización de daños y perjuicios". (L.D.T: Autos: Guichandut Blas Juan c/ Olmos Alejandro s/ Sumario - Nº Sent.:84993 - Civil - Sala J - Fecha: 07/11/1989).

"La magnitud de los daños y perjuicios causados al locador a raíz de la demora en restituir la cosa objeto de la locación está dada en principio por el precio que hubiera podido obtenerse en el mercado libre de locaciones de no haber mediado la indebida ocupación del inmueble que hizo imposible su disponibilidad" (L.D.T: Autos: Bustos María c/ Aufan Silvia y otros s/ Sumario - Nº Sent.: 75478 - Civil - Sala 2 - Fecha: 21/06/1988).

"Para que la indemnización sea integral, como legalmente corresponde, ha de atenderse al valor locativo actual, vista la desvalorización monetaria y aplicar el monto de alquileres admisible a la totalidad del tiempo en que, sin derecho, el locatario eludió su obligación de restituir".(L.D.T: Autos: CASACCIA Jorge Raúl c/ FIGUEROA Amanda Ercilia y otro s/ DAÑOS Y PERJUICIOS - Nº Sent.: 206923- Magistrados: GATZKE REINOSO DE GAUNA. - Civil - Sala H - Fecha: 02/07/1997).

Por lo tanto, juzgo procedente la indemnización reclamada en concepto de "indisponibilidad por retensión indebida" en los términos del art 1.609 del Código Civil; la cual, teniendo en cuenta el valor locativo reclamado por el accionante y reconocido en la sentencia -$9.000,00- y el tiempo de indisponibilidad desde el vencimiento del contrato (31/8/2007) hasta la fecha de entrega del bien (26/10/07), resulta procedente el monto que asciende a la suma de $18.000,00, con más sus respectivos intereses.

En cuanto al segundo de los agravios, adelanto que no comparto el argumento sustentado por el apelante, pues al haberse determinado pericial y judicialmente que, el plazo que insumiría la reparación de la propiedad alquilada es de 45 días, no corresponde computar como mes entero el de diciembre de 2007.

Ello así, pues nada impide al locador celebrar un contrato de alquiler a mediados de mes, por lo tanto al no existir un perjuicio concreto derivado de dicha indisponibilidad, más allá del que insumiría la reparación del inmueble, corresponde que se confirme la sentencia en este punto.

Por las razones expuestas, propongo al Acuerdo que se haga lugar parcialmente al recurso interpuesto por la parte actora, y en consecuencia, se condene a la demandada a pagar la suma de $18.000 en concepto de "indisponibilidad del bien" (art. 1.609 del Código Civil), debiéndose elevar el monto de condena, a la suma total de $44.300, con más sus intereses, desde que cada suma es debida hasta su efectivo pago.

Las costas de Alzada, en función del resultado obtenido, serán impuestas por su orden, supeditando la regulación de los honorarios a la previa de primera instancia (art. 15 LA.).

Tal mi voto.

El Dr. Medori dijo:

Por compartir los fundamentos vertidos en el voto que antecede, adhiero al mismo expidiéndome de igual modo.

Por lo expuesto, esta Sala III SE RESUELVE:

1.- Hacer lugar parcialmente a los agravios de la actora, elevándose el monto de condena a la suma de $44.300, conforme lo expuesto en los considerandos que forman parte de éste pronunciamiento.

2.- Costas de Alzada por su orden.

3.- Diferir la regulación de honorarios correspondientes a esta Instancia hasta tanto se cuente con pautas para ello (art. 15, LA).

4.- Regístrese, notifíquese y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.

Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA REGISTRADO AL Nº 152 - Tº III - Fº 581 / 583 Protocolo de SENTENCIAS -S A L A III- Año 2011