Tribunal: CAMARA DE APEL. CONT. ADM. Y TRIB. DE LA CIUDAD AUT. DE BS. AS.
Jurisdicción: Local — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2006-09-28


En la Ciudad de Buenos Aires, a los 28 días del mes de septiembre de dos mil seis, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para dictar sentencia en los autos "DYCASA-DYLAR S.A. contra G.C.B.A. sobre otras causas con trámite directo ante la Cámara de Apelaciones", Expediente Nº RDC-642/0, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la resolución apelada? Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores Esteban Centanaro, Eduardo Ángel Russo y la Dra. Nélida Mabel Daniele. A la cuestión planteada el Dr. Esteban Centanaro dijo: RESULTA: Las presentes actuaciones se inician con motivo de la denuncia realizada por Irma Buffagni en la que relata que en el mes de agosto de 2000, compró a la empresa denunciada un inmueble a estrenar -en condiciones de habitar- pagando el precio al contado y con posesión inmediata. Según su relato, en el mes de septiembre de ese año, a raíz de la primeras lluvias, el bien en cuestión comenzó a evidenciar fallas de aislamiento, apareciendo grietas, rajaduras, humedad y "cuanto se pueda imaginar en techos y paredes que dan al exterior" (fs. 2, segundo párrafo). Asimismo señaló que, todos los desperfectos enunciados -verificados y comprobados por un arquitecto de la empresa- fueron negados por parte de legales de la firma mediante carta documento. Puntualizó que, tras el incumplimiento de la firma en la forma correspondiente, -pese a los continuos reclamos por intercambio epistolar-, al cinco de diciembre de 2001, no logró obtener respuesta favorable de la encartada acerca de la responsabilidad "tanto en las fallas redhibitorias cuanto a la Administración, ejercida por la misma Empresa" (fs. 2, tercer párrafo). Por último, solicitó "se haga un exhaustivo peritaje y se sancione como corresponde a Empresas inescrupulosas que sólo piensan ganar dinero al menor costo" (fs. 2, último párrafo). 2. Abierta la instancia conciliatoria, se presentó la denunciante y el representante legal de Dylar Desarrollos Inmobiliarios S.A., no arribando a una amigable composición. Sin perjuicio de ello, en el mismo acto, la sumariada expresó: "...que se encuentra en conversaciones con el abogado de la denunciante tendientes a la suscripción de una acuerdo extrajudicial, manifiesta asimismo su voluntada de conciliar, ofreciendo efectuar a la denunciante las reparaciones pertinentes" (ver fs. 9). 3. Posteriormente, se remitier on las actuaciones a la Dirección de Protección Jurídica del Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires, quien le imputó a la entidad sumariada una presunta infracción a los arts. 4º, 7º, 8º y 19 de la ley 24.240. En apretada síntesis y en lo que aquí interesa, remarcó que la entidad denunciada no habría cumplido con los deberes impuestos por el art. 4º de la ley 24.240 al no informar sobre las características esenciales del inmueble vendido, toda vez que no se le entregó a la consumidora documentación completa en la que se define en planta escala la distribución de los distintos ambientes de la vivienda, instalaciones y materiales empleados (conf. Lo previsto por el art. 1º inc. B del decreto 1798/94). Respecto de la imposiciones dispuestas por el art. 19 de la ley 24.240, señaló que, la firma no habría cumplido con la prestación convenida -con relación a la calidad de los materiales empleados- en virtud de que, habrían aparecido vicios ocultos en la unidad funcional a estrenar a menos de cuatro meses de su uso 4. A fs. 17/21 se halla glosado el descargo presentado por la aquí recurrente. En su defensa, respecto a la primera de las infracciones "ut supra" señaladas, sostuvo que, la presunción es incorrecta e infundada por cuanto la firma -respondiendo a los principios de buena fe y lealtad comercial- cumplió con lo dispuesto por el art. 4º de la ley 24.240, toda vez que informó sobre la calidad, composición y características de la unidad funcional número noventa y ocho, piso trece, departamento "B", ubicado en la calle Hipólito Irigoyen 3737. A su vez, remarcó que esta información -además de encontrarse en todo momento a disposición del público y de las autoridades competentes- se le brindó a la denunciante mediante la entrega de un folleto del inmueble, el manual de uso, conservación y mantenimiento del mismo. Por todo ello, la documentación referida define en planta escala la distribución de los distintos ambientes de la vivienda, todas las instalaciones, detalles y las características de los materiales empleados . En segundo lugar, destacó que la imputación formulada respecto del art. 19º de la ley 24.240, por no corresponderse con la realidad de los hechos acaecidos, es falsa. En ese sentido, la firma reconoció que si bien con posterioridad a la entrega del inmueble a Buffagni se presentaron ciertos desperfectos en el mismo, estos no se debieron a la mala calidad de los materiales empleados, ya que "los mismos fueron y son subsanables" (fs. 19, punto (c), segundo párrafo). En ese contexto aclaró, que la actitud maliciosa de la denunciante impidió a la empresa la realización de la pertinentes reparaciones de las que ella se encontraba dispuesta a ejecutar. Para reforzar lo dicho, la recurrente recordó el intercambio espistolar mantenido por las partes, en el que claramente quedó demostrada la actitud de la denunciante en dificultar el acceso de la empresa al inmueble a los efectos de realizar las reparaciones. 5. A fs. 82/120 se acompañó el instrumento que acredita el compromiso de fusión entre Dycasa Sociedad Anónim a y Dylar Desarrollos Inmobiliarios S.A., por el cual la primera de ellas reviste el carácter de sociedad incorporante y la segunda de incorporada. 6. Previo al dictamen emitido por la Procuración General -ver fs. 128/9- la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, mediante disposición Nº 2183-DGDYP-2003 impuso una multa de pesos mil quinientos ($1.500.-) a Dycasa S.A. y la obligación de publicar el acto condenatorio en el diario "La Razón", por entender que su conducta había configurado una infracción a los artículos 4º y 19 de la ley 24.240, sobreseyéndola por las presuntas infracciones a los arts. 7º y 8º de la citada ley. Para así decidir, la autoridad administrativa señaló que: (a) analizada la documentación agregada a fs. 22/55, surge que la misma no se encuentra suscripta por el vendedor, y que la mera afirmación -por parte de la denunciada- de haber entregado dicho material a la consumidora no la exime de la obligación de suministrar información en forma cierta y objetiva, acreditándose de esa forma la violación a las imposiciones dispuestas en el art. 4º de la ley 24.240 y en el art. 1º, inc. b) del Decreto Reglamentario 1798; (b) del informe -de fs. 3- atribuido al arquitecto Carlos F. Alsina se desprende que el inmueble adquirido por la denunciante presentó vicios constructivos no desconocidos por la imputada -en oportunidad de presentar su descargo-; y que, la firma -posteriormente a la entrega del bien- reconoció la presencia de ciertos desperfectos no atribuibles a la mala calidad de los materiales de construcción, no aportando ninguna explicación respecto del origen de los mismos. En ese sentido, consideró: "que el art. 19 de la ley 24.240 impone al prestador de un servicio el cumplimiento de las condiciones convenidas, Obviamente, entre dichas condiciones se encuentra implícita (si nada se estipula al respecto) que el inmueble a estrenar debe ser entregado sin defectos de construcción" (fs. 132, último párrafo) Por último, a los efectos de graduar la sanción, la Administración tuvo en cuenta la voluntad de la imputada dirigida a subsanar los defectos que en el caso se denunciaron. 7. A fs. 136 y 141/6, la firma Dycasa Sociedad Anónima interpuso y fundó el recurso de apelación, el que fuera concedido en relación a fs. 148/vta. En apretada síntesis, la recurrente se queja por cuanto entiende: a) que para encuadrar su conducta en la primer infracción, la Administración sostuvo que la documentación por ella acompañada no había sido suscripta por el vendedor ni entregada a la denunciante, sin tener en cuenta que los instrumentos señalados -de acuerdo a lo prescripto por el art. 8º de la ley 24.240- integraban el contrato de compraventa del inmueble; b) que a diferencia de lo que interpretó el órgano administrativo, los desperfectos aparecidos en el bien con posterioridad a su entrega -teniendo en cuenta la excelente calidad de los materiales utilizados- de acuerdo a lo que surge de la documentación de fs. 22/55, no se debieron a vicios en la construcción; c) que a partir de la maliciosa acti tud de la denunciante a la firma le fue impedida la realización de las reparaciones pertinentes -a pesar de que no era su responsabilidad-, conducta que quedo evidenciada en el intercambio epistolar mantenido entre las partes; d) la administración no tuvo en cuenta que, la empresa, desde un primer momento desconoció la autenticidad del informe del supuesto arquitecto Alsina. 8. A fs. 155 la recurrente ofreció prueba testimonial e informativa, la primera producida a fs. 175/6, y la segunda desistida a fs. 229. 9. Por su parte, ante el traslado conferido, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires contestó los agravios vertidos por Dycasa S.A., con la presentación de fs. 163/5, a cuyos términos me remito por razones de brevedad. 10. Finalmente, la sumariada -a fs. 240/2- presentó su alegato, en el que solicita la revocación del acto sancionatorio a partir de las siguientes consideraciones: (a): respecto a la infracción al art. 4° de la ley 24.240: - que conforme a lo dispuesto por el art. 8° de la citada ley, no es requisito indispensable que la documentación y prospectos acompañados al expediente se encuentren suscriptos por la denunciante, ya que los mismos forman parte del contrato compraventa. - que a partir de lo declarado por Lecaldare, también quedo desvirtuado el segundo argumento de la disposición apelada. (b): respecto a la infracción del art. 19 de la ley 24.240: - que no existe en autos prueba fehaciente que permita concluir que los desperfectos evidenciados en la unidad en cuestión se debieron a los vicios en la construcción, descalificando así el informe del supuesto arquitecto Alsina. - que a partir de lo declarado por Berthet -tal como quedó acreditado en el expediente- los desperfectos subsanables evidenciados en el inmueble, fueron reparados por la empresa Conaral SRL. CONSIDERANDO: 11. Liminarmente, corresponde recordar que los jueces no se encuentran obligados a pronunciarse sobre todos los argumentos esgrimidos por las partes, ni tampoco hacer referencia a la totalidad de las pruebas producidas, bastando que se valoren aquellas que sean conducentes para la correcta composición del litigio (conf. artículo 310 del CCAyT y doctrina de los Fallos 272:225;274;286, entre muchos otros). 12. Llegado el momento de pronunciarme, deviene oportuno señalar las normas que resultan de aplicación al caso debatido en autos. La ley 24.240 tiene por objeto la defensa de los consumidores o usuarios, es decir, de las personas físicas o jurídicas que contraten a título oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social, entre otros supuestos, la adquisición o locación de cosas muebles, la prestación de servicios y la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas determinadas (art. 1º de la ley 24.440). (el destacado no pertenece al original) A su vez, la Constitución Nacional prevé que: "[l]os consumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en relación de consumo , a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a una información adecuada y veraz; a la libertad de elección, y a condiciones de trato equitativo y digno. Las autoridades proveerán a la protección de esos derechos, a la educación para el consumo, a la defensa de la competencia contra toda forma de distorsión de los mercados, al control de los monopolios naturales y legales, al de la calidad y eficiencia de los servicios públicos, y a la constitución de asociaciones de consumidores y de usuarios "(art. 42 CN, 1º y 2º párrafo). Y, por su parte, la Constitución local dispone en el capítulo decimoquinto dedicado a los consumidores y usuarios que "[l]a Ciudad garantiza la defensa de los consumidores y usuarios de bienes y servicios, en su relación de consumo, contra la distorsión de los mercados y el control de los monopolios que los afecten. Protege la salud, la seguridad y el patrimonio de los consumidores y usuarios, asegurándoles trato equitativo, libertad de elección y el acceso a la informa ción transparente, adecuada, veraz y oportuna, y sanciona los mensajes publicitarios que distorsionen su voluntad de compra mediante técnicas que la ley determine como inadecuadas" (art. 46 CCABA, 1º y 2º párrafo). 13. Dentro de ese contexto "Debe interpretarse por inmueble incluido en la tutela: aquel concebido, construido y comercializado por un propietario-promotor-constructor en masa; estando dirigida su promoción, publicidad y oferta en forma "standard" a consumidores no determinados; cuyo destino sea el de "vivienda de interés social" (Res. 386/76 Secretaria de Estado de Vivienda y Urbanismo) (Ponencia presentada por los doctores: José María Gastaldi, Esteban Centanaro; Laura Príncipe y Miguel Angel O. Barbagallo; con la colaboración de María Teresa García de Petrocelli, Osvaldo Alberto Grossman y Sabrina Ruth Propper, "La adquisición de inmuebles y la ley 24.240 de Defensa del Consumidor", XV Jornadas Nacionales de Derecho Civil). A mayor abundamiento, resulta oportuno recordar que, ante la necesidad d e que se enumeren las características distintivas de las diferentes calidades de vivienda, el entonces Secretario de Estado de Vivienda y Urbanismo dictó la resolución nro. 368/1976, cuyo artículo 1º expresa: "Defínese como vivienda de interés social a toda aquella que constituya la residencia permanente de una persona o de grupo familiar conviviente", y en artículo 2º dispone: "A los fines señalados en los considerandos de la presente resolución, las viviendas de interés social se clasifican en tres grupos: Vivienda Económica, Vivienda Común y Vivienda Suntuosa, cuyas características en cuanto a diseño se definen en el anexo I y a materiales en el anexo II, ambos de esta resolución". De acuerdo a la distribución de los distintos ambientes que da cuenta el plano obrante a fs. 36 y en virtud de lo previsto por el Anexo I, de la resolución 368/76 no encontramos frente a una vivienda de categoría "común-económica", ya que el inmueble en cuestión se compone de las siguientes comodidades: sala de estar-comedor, co cina, un baño, dos dormitorios y balcón. Ahora bien, en cuanto a la calidad de consumidor que reviste la compradora, nótese que la unidad en cuestión fue adquirida a estrenar, por lo que se trata de la adquisición a título oneroso de un "inmueble nuevo" destinado a vivienda -de interés social-, en los términos del art. 1º de la ley 24.240. Asimismo, cabe señalar que el art. 3º de la ley 24.240 establece que "[l]as disposiciones de esta ley se integran con las normas generales y especiales aplicables a lar relaciones jurídicas antes definidas, en particular las de Defensa de la Competencia y Lealtad Comercial. En caso de duda, se estará siempre a la interpretación más favorable para el consumidor". 14. Sentada tales pautas generales, en primer lugar corresponde analizar si, en el caso, se ha acreditado la falta de información imputada por la administración a la empresa. A tales efectos, recuérdese que el art. 4º de la ley 24.240 señala que "Quienes produzcan, importen, distribuyan o comercialicen cosas o prest en servicios, deben suministrar a los consumidores o usuarios, en forma cierta y objetiva, información veraz, eficaz y suficiente sobre las características esenciales de los mismos". En tal orden de cosas, se ha dicho que: "La finalidad que persigue la norma es facilitar la transparencia con que el consumidor o usuario debe prestar su consentimiento, ayudándolo a formar su criterio clara y reflexivamente. Se requiere además que el consumidor o el usuario posea toda la información necesaria, en razón que ese deber, relacionado con la buena fe se proyecta también, en un momento ulterior, en la etapa de ejecución del contrato. Entonces, para que deba contar el consumidor o el usuario con la información tiene una respuesta doble: a) tiende a proteger el consentimiento a prestar, y b) una vez formalizado el contrato, debe ayudarlo a utilizar satisfactoriamente el producto o servicio" (conf. López Cabana, Roberto; Deber de información, en la Actualidad en el Derecho Público, Ad-Hoc, Nº 12, p. 89). Asimismo, es cont este la doctrina y la jurisprudencia en cuanto a que el deber de información no se agota con la suscripción del contrato sino que "comprende (...) las tres etapas del íter negocial: a) en primer lugar, contempla el aspecto precontractual, al incluir la obligación de suministrar los datos que permitan al consumidor celebrar reflexivamente el contrato (protección del consentimiento); b) en segundo término, abarca toda la información necesaria en la etapa posterior a su celebración, tanto en el momento de la entrega de la cosa como durante la prestación del servicio, si ocurren en tiempos distintos; c) por último, incluye toda la información que resulte indispensable después de entregada la cosa, para un disfrute adecuado de ésta ..." (Juan M. Farina, Defensa del consumidor y del usuario, Editorial Astrea, Buenos Aires, 1995, p.106 y esta sala in re "Citibank NA contra G.C.B.A. sobre otras causas con trámite directo ante la Cámara de Apelaciones", Expediente Nº RDC-485/0, sentencia de 4 de mayo de 2004, entre mu chos otros). 15. El argumento de la quejosa, en ese sentido, reside en que la documentación agregada a fs. 22/55 le fue entrega a la denunciante, y que en ella se define en planta escala la distribución de los distintos ambientes de la vivienda y de todas las instalaciones, detalles y características esenciales de los materiales empleados. En este sentido, a la recurrente se le imputa no haber cumplido con la obligación de suministrar información en forma cierta y objetiva, ya que, en autos no pudo probarse que la documentación "ut supra" aludida, le haya sido entregada a la consumidora, extremo que se corroboró, al no encontrarse suscriptos dichos instrumentos por el vendedor. En su defensa, la sumariada sostiene que de acuerdo a lo establecido por el art. 8º de la ley 24.240, los prospectos y documentación por ella acompañada formaban parte del contrato de compraventa, no siendo requisito indispensable que sean suscriptos por la aquí denunciante. Pues bien, aún cuando resulta cierto que a los efectos de la publicidad, las precisiones que allí se formulen -o en anuncios, prospectos, circulares u otros medios de difusión- obligan al oferente y se tienen incluidas en el contrato con el consumidor (conf. art. 8º de la ley 24.240), lo determinante en el caso es que el requisito de suscripción cuestionado tal como lo sostuviera la administración se encuentra íntimamente relacionado con el deber impuesto por el art. 4º de la citada ley. En ese sentido, el decreto 1798/94 -reglamentario de la ley de Defensa del Consumidor- en su art. 1º, inc. b), establece: [e]n el caso de venta de viviendas prefabricadas, de los elementos para construirlas o de inmuebles nuevos destinados a vivienda, se facilitarán al comprador una documentación completa suscripta por el vendedor en la que se defina en planta escala la distribución de los distintos ambientes de la vivienda y de todas las instalaciones, y sus detalles, y las características de los materiales empleados..." (lo resaltado no pertenece al original). 16. A fin de darle adec uado tratamiento a este agravio se impone la necesidad de realizar ciertas aclaraciones. Según el artículo 897 del el Código Civil: "... Los hechos se juzgan voluntarios, si son ejecutados con discernimiento, intención y libertad". Pero este concepto es incompleto, pues el art. 913 establece que : "Ningún hecho tendrá el carácter de voluntario, sin un hecho exterior por el cual la voluntad se manifieste". De modo que es preciso que esa voluntad interna, actuada por un sujeto que tiene discernimiento, intención y libertad, sea además declarada por un hecho exterior que permita conocerla o interpretarla. De acuerdo con Zago, podemos decir que la expresión consentimiento deriva del latín "consensus", que proviene a la vez de "cum" y "sentirse", la cual supone, en consecuencia, el acuerdo de dos o más voluntades sobre un mismo punto (Zago, Jorge Alberto, El consentimiento en los contratos y la teoría de la lesión, Universidad de Buenos Aires, 1981, pág. 33). Este acuerdo de voluntades -el consentimiento- se concr eta como sabemos cuando la propuesta de una de las partes es aceptada por la otra. Para ello, recordemos que, siendo el contrato un acto jurídico bilateral, es impensable que exista tal figura sin el consentimiento. En ese sentido, para que la voluntad sea declarada, y por lo tanto produzca efectos jurídicos, es necesario que ella reúna los siguientes caracteres: a) ha de haber sido emitida; b) debe estar dirigida a comunicar o publicar la voluntad del sujeto y c) ha de haber sido percibida o resultar al menos perceptible. 17. Por otro lado, si bien es cierto que la publicidad y la información se vinculan y pueden llegar a presentarse como inescindibles, ambas tienen objetivos bien diferenciados y una no puede suplir a la otra, debiendo existir una secuencia lógica entre las dos que permita despejar la incertidumbre del contratante más débil. A ese respecto, entiende la doctrina que: "La publicidad en sí misma tiende a lograr convencer al público de la necesidad de adquirir un bien o servicio, muestra el prod ucto o servicio de la manera más persuasiva resaltando sus ventajas o bondades, y debe "informarlo" de manera que pueda decidir con conocimiento de sus cualidades, atributos y posibilidades. El consumidor tiene derecho a que se le informen en forma veraz, detallada, eficaz y suficiente sobre las características esenciales de los bienes y servicios que le son ofrecidos según lo dispone el art. 4º de la ley 24.240 (CNFed. Contencioso-administrativo, Sala II, "Epac SRL c. Secretaría de Comercio e Inversiones", sentencia del 25 de noviembre de 1997) 18. A partir de todo lo señalado, para que la publicidad -referida a la documental agregada en autos- se integre a una de la cláusulas contractuales, ésta debió haber sido conocida por la denunciante, en ese caso resultaría atendible la queja de la recurrente. Pero adviértase, que la documentación que se encontraba en la sede de la empresa a disposición de los interesados -en el momento que se realizó la compraventa del bien- no coincide con los instrumentos agregados a fs. 22/55, específicamente la señalada en los puntos (f) y (g) de fs. 145. Más aún, en oportunidad de alegar -ver fs. 241, segundo párrafo- la remisión expresada por la recurrente a la declaración de Lecaldare Nuñez en el sentido que: "...a la persona que se interesaba por el depto., se le entregaba el folleto de fs. 55 que contienen una memoria descriptiva -básica- de los elementos que se iban a utilizar en la obra...", demostró que la única información suministrada a los interesados en la compra de un inmueble en el complejo "Solares de la Victoria", era la que contenía el prospecto recordado de fs. 55. A mayor abundamiento, a la tercer pregunta -acta de fs. 176/vta-. se dio como respuesta que: "... Con relación a la documentación caratuladas "Manual de uso, conservación y mantenimiento", junto con el boleto de compra venta se le entregaba una memoria descriptiva de calidades (no el documento de fs. 22). La documentación mencionada "Manual..." (de fs. 22 y sig) se le entregaba a la firma de la escritura" . Pese a lo expresado en el escrito de agravio por la quejosa y lo declarado por el testigo Lecaldare Nuñez, no puede inferirse que los instrumentos anejados al expediente -al no existir constancia de recepción o suscripción del vendedor- le hayan sido entregados a la consumidora. Por todo ello, resulta claro, que fue el quebrantamiento del art. 4º de la ley 24.240 lo que determinó la pena contravencional, y no la remisión hecha en la reglamentación, que a esos fines, no hizo más que explicitar el contenido de lo que estaba ínsito en el precepto legal, es decir, el deber suministrar información "en forma cierta y objetiva". Así las cosas, puede inferirse que la denunciante no tuvo conocimiento ni acceso a la información -cierta y objetiva, veraz, detallada y suficiente- que la empresa pretendió hacerlo valer -como estipulación contractual-, lo cual comprueba no sólo una violación al art. 4º de la ley 24.240, sino también al art. 19 del mismo plexo normativo, cuestión que será abordada seguidamente. 19. Llegad o este punto y por una cuestión de orden lógico corresponde tratar en forma conjunta los agravios reseñados en el considerando 7), puntos (b), (c) y (d). Respecto de la infracción al art. 19 de la ley 24.240, por la cual también es multada la empresa apelante, cabe señalar que dicha norma establece :" Quienes presten servicios de cualquier naturaleza están obligados a respetar los términos, plazos, condiciones, modalidades, reservas y demás circunstancias conforme a las cuales hayan sido ofrecidos, publicitados o convenidos". Ahora bien, la Administración sostuvo, que en el caso se configuró la infracción al citado artículo a partir de que el inmueble a estrenar -adquirido por Buffagni- debió ser entregado sin defectos de construcción. Para arribar a esa conclusión ponderó el informe de fs. 3 acompañado por la denunciante, en el que, a diferencia de lo que sostuvo la empresa, los desperfectos visibles que afectaron a la vivienda se debieron a "vicios constructivos" (sic). En ese sentido, señaló que la norma c itada impone al prestador de un servicio -si nada se estipula al respecto- el cumplimiento de las condiciones convenidas. Por su parte la recurrente aduce, que si bien en el inmueble adquirido por la denunciante se presentaron con posterioridad a su entrega ciertos desperfectos, los mismos no se debieron a la mala calidad de los materiales empleados ni a vicios en la construcción. Asimismo, para reforzar su argumento señaló: "...Conforme surge de la documentación acompañada al expediente, los materiales utilizados en la construcción del inmueble son de excelente calidad y no existe incongruencia entre el inmueble ofrecido a la venta y el posteriormente adquirido por la Sra. Buffagni". (fs. 145, punto IV, segundo párrafo). A su vez, en el alegato, hizo hincapié en el testimonio aportado a la causa por Berthet -jefe de obra de la empresa al momento que se suscitaron los hechos- del cual destacó: "El dicente manifiesta haber tenido acceso al departamento de la Sra. Buffagni y haber constatado las condiciones del mismo. Asimismo manifiesta que como jefe de obra, procedió a solucionar los problemas alegados por la denunciante contratando para su reparación a una empresa subcontratista "Conaral SRL", exponiendo que dichos trabajos finalizaron a principios de 2002 y que fueron realizados en forma discontinua debido a que dependían de los horarios en que la dueña les permitiera el ingreso a los obreros. El testigo pudo constatar que al finalizar la obra los defectos estaban subsanados" (fs. 241, quinto párrafo). Finalmente, negó en forma categórica el informe pericial ofrecido por la denunciante a fs. 3, destacando que no se acreditó la autenticidad del mismo, como así tampoco la calidad de profesional de Alsina. 20. Como cuestión previa, a los efectos de arribar a una justa conclusión, creo necesario dilucidar el alcance de las expresiones utilizadas por la administración cuando se refiere a "sin defectos de construcción" y "vicios constructivos" (fs. 132vta./33). Para ello, debe tenerse presente que del artículo 3° de la ley 24.240 surge con claridad que la cobertura normativa referida al consumidor no se limita a la ley 24.240, sino que abarca otras normas que resulten aplicables a las relaciones jurídicas descriptas en sus dos primeros artículos. En conclusión, como ya fue dicho, las disposiciones de la ley se integran con las normas que resulten afines en la temática del consumidor (CNCont.Adm.Fed., Sala II, 14/04/98, "Volkswagen SA de ahorro para fines determinados c/ Sec. de Comercio e Inversiones- Disp. DNCI 2381/96). En ese sentido, la consumidora en el escrito agregado a fs. 2, dejó expresado lo siguiente: "No habiendo forma de que se hagan responsables de todas las anomalías existentes, tanto en las fallas redhibitorias...". Asimismo del formulario agregado a fs.1, surge claramente que el motivo de la denuncia fue por "vicios redhibitorios" A todo evento, el supuesto contemplado en el artículo 18 de la ley 24.240 por encontrarse incluido en el Capítulo IV, dedicado a "cosas muebles no consumibles", no es aplicable en este caso particular. Sin perjuicio de ello, por tratarse en el caso una cuestión atinente a la compraventa de inmuebles, resulta conveniente abordar el tema señalando ciertos parámetros que rigen en materia contractual. 21. Tal como enseña Ghersi, "...aún con la existencia de un efectivo cumplimiento del contrato o de la prestación como objeto mediato de aquél, no se extinguen ciertas obligaciones de garantía, denominadas tradicionalmente "garantías poscumplimiento" pues suponen la factibilidad del uso y goce del bien o servicio en su plenitud que finalmente es la esencia misma del negocio" (Ghersi, Carlos y otros, "Teoría General de la Repación de Daños", Ed. Astrea, Buenos Aires, 2003, págs. 278 y sigtes.) Dentro del esquema de reparación de daños, estas garantías, como la de los vicios redhibitorios, podemos enmarcarlas como un supuesto de responsabilidad objetiva. El art. 2164 del Código Civil expresa: "Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió p or título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no habría adquirido, o habría dado menos por ella". En ese sentido corresponder tener en cuenta que:"...la ley requiere una serie de circunstancias para que tenga lugar la responsabilidad de los vicios redhibitorios. Al igual que la evicción se requerirá una transmisión a título oneroso, también se exigirá que aquellos existan con anterioridad a la transmisión, que sean ocultos y además graves (Centanaro Esteban, El contrato de renta Oneroso de Renta Vitalicia, Ed. Belgrando, 1996, pág. 152). Desde el enfoque jurídico tradicional, se afirma que para calificar de "grave" un desperfecto, no se requiere que éste sea irreparable; es decir, que en principio, si el vicio es reparable y el enajenante toma a su cargo los gastos de reparación, el adquirente no tendrá acción, porque el vicio habrá perdido gravedad. Puede ocurrir que la reparac ión no sea suficiente para reponer la cosa al estado que hubiera tenido sin los defectos, en tal caso la disminución podrá ser compensada mediante la reducción precio (López de Zavalía, Teoría, Parte General, Zavalía, págs. 784 y ss.; Wayar, Ernesto C., Evicción y vicios redhibitorios", Ed. Astrea, Buenos Aires, T. II, pág. 150, nº 210). 22. De todo lo dicho, y al sólo efecto de interpretar el alcance de la expresión "defectos de construcción" -utilizada por la administración-, teniendo en cuenta que la empresa no cumplió con el deber de información en los términos impuestos por el art. 4º de la ley 24.240, la misma se refirió a lo que pudo haber ocurrido al momento de la adquisición del inmueble en cuestión y no necesariamente a la calidad de los materiales utilizados para su construcción -interpretación que pretende la quejosa-. Para arribar a esa conclusión, se impone un deber de apreciación flexible que contemple el curso normal y ordinario de las cosas, las particularidades del caso, la naturaleza de los hechos debatidos valorados objetivamente, con sujeción a los elementos de juicio aportados al proceso. En ese sentido, cabe señalar que, cada parte debe probar los hechos que alega como sustento de su pretensión, ya sean éstos constitutivos, impeditivos o extintivos -art. 301 del CCAyT-. Este criterio general se ve morigerado, a su vez, por la aplicación de la doctrina de las cargas probatorias dinámicas según la cual, cuando una de las partes está en mejores condiciones fácticas para producir cierta prueba vinculada a los hechos controvertidos de la causa, ésta debe soportar el onus probandi. Así, cuando por la índole de la controversia o de las constancias documentales de la causa surge evidente que uno de los litigantes se encuentra en una posición dominante o privilegiada en relación con el material probatorio -ya sea porque se encuentra en posesión del instrumento probatorio o por el rol que desempeñó en el hecho litigioso-, su deber procesal de colaboración se acentúa, al punto de atribuírsele una carg a probatoria más rigurosa que a su contraparte. Por ello, no cabe duda, a mi entender, que el supuesto mencionado "ut supra" se presenta en el "sub examine". En ese sentido no puede desconocerse que la quejosa a lo largo de todo el proceso, sólo se limitó a cuestionar el informe técnico -presentado a fs. 3-, dirigiendo todos sus esfuerzos expositivos a lo que arrojan los instrumentos acompañados a fs. 22/5 y la declaración testimonial de Berthet, sin aportar elementos que determinen el origen de los desperfectos, que según ella, se evidenciaron en el inmueble adquirido por la denunciante. 23. Aclarado ello, resta encuadrar el actuar desempeñado por la empresa durante la negociación contractual -atribuido en infracción a lo dispuesto por el art. 19 de la ley 24.240-, teniendo en cuenta la conclusión arribada en el considerando anterior. Para eso, reitero, que el supuesto contemplado en el artículo 18 de la ley de Defensa del Consumidor -vicios redhibitorios-, tratándose de una compraventa de un inmueble nuevo destinado a vivienda -conf. art. 1, inc. c.- no es de aplicación. Para eso, no es ocioso recordar, que durante todo el intercambio epistolar -ver fs. 4/vta., 10, 11, 63 y 72- mantenido entre las partes, la empresa negó en todo momento las atribuciones imputadas por la denunciante respecto a los desperfectos que se presentaron en el bien. Sin perjuicio de ello, lo afirmado por la quejosa, de que: "... a pesar de que no era responsabilidad de mi parte reparar el inmueble de la Sra. Buffagni, por no tratarse de vicios constructivos, y a los efectos de brindarle un buen servicio post venta, Dycasa intentó reparar el mismo"; no responde el por qué la empresa se hizo cargo de la reparación de los desperfectos. A partir de ello, teniendo en cuenta que la firma en todo momento ofreció a Buffagni reparar los desperfectos que se presentaron en la unidad funcional y que en ningún momento pudo explicar el origen de los mismos, habiendo la denunciada vendido el inmueble a estrenar, cabe en esta instancia tener por acredit ada la infracción en los términos del art. 19 de la ley 24.240., en virtud de que Dycasa SA, no cumplió con las condiciones ofrecidas, publicadas o convenidas. Por todo lo que dejo expresado, propongo al acuerdo que, en caso de ser compartido este voto, se rechace el recurso de apelación interpuesto, con costas a la parte vencida (art. 62, primer párrafo, del CCAyT). El Dr. Eduardo Ángel Russo y la Dra. Nélida Mabel Daniele, en virtud de los fundamentos vertidos precedentemente, adhieren al voto del Dr. Centanaro. En virtud de la votación que antecede, el Tribunal por unanimidad RESUELVE: Confirmar la disposición apelada en cuanto impone una multa de pesos mil quinientos ($1.500.-) a Dycasa S.A. y la publicación del acto condenatorio, hecho que deberá acreditar en este expediente en el plazo de diez (10) días hábiles a contar desde la notificación de la presente. En cuanto a las costas, las mismas se imponen a la recurrente vencida (art. 62, CCAyT). Regístrese en el libro de recursos directos, notifíquese y, oportunamente, devuélvase.-