Tribunal: CAMARA DE APEL. EN LO CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y DE MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Neuquén
Fecha: 2014-05-27


NEUQUEN, 27 de mayo de 2014 Y VISTOS:

En acuerdo estos autos caratulados: "ALMONACID JOSE RAUL Y OTROS C/ I.P.V.U. Y OTRO S/ REAJUSTE DE PRESTACION", (Expte. Nº 281541/2002), venidos en apelación del Juzgado Civil Nº 3 a esta Sala III integrada por los Dres. Marcelo Juan MEDORI y Fernando Marcelo GHISINI, con la presencia de la Secretaria actuante Dra. Audelina TORREZ y, de acuerdo al orden de votación sorteado, el Dr. Ghisini dijo:

I.- La sentencia de fs. 1167/1173 hace lugar parcialmente a la demanda y en consecuencia condena al Instituto Provincial de la Vivienda a cumplir en el plazo de 120 días -solucionar las deficiencias estructurales y las que de ellas deriven, conforme se determina con la prueba pericial practicada-, bajo apercibimiento de ser realizadas por un tercero a costa de la demandada o de resolverse la obligación en caso de imposible cumplimiento en la de pagar daños y perjuicios e intereses. Asimismo le impone las costas a la demandada y difiere la regulación de honorarios para el momento de contar con el valor del costo total de las reparaciones a efectuarse en las viviendas de los accionantes.

A fs. 1179 el I.P.V.U., interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, expresando agravios a fs. 1231/1242 vta., los que fueron replicados por los actores a fs. 1247/1251 vta., y a fs. 1252/1254 vta.

II.- En sus agravios expresa la accionada que el fallo viola la ley aplicable, ya que el contrato que unió las partes fue una compraventa, instituto civil que tiene como garantía específica para el comprador la acción redhibitoria, pues la acción de daños y perjuicios sólo funciona de manera accesoria, porque no prevé la ley resarcir en forma autónoma el contrato base de la vinculación jurídica.

Aduce que, el veredicto ordena irrazonablemente que deben hacerse reparaciones en los inmuebles vendidos según lo indica la pericia, en un plazo de 120 días, decisión que viola la Ley de Administración Financiera del Estado Provincial (Ley N° 2141), así como su régimen de contrataciones (Decreto Reglamentario 2758/95), porque la entidad IPVU, para hacer una obra de reparación 16 viviendas, por un monto estimado al año 2007 de $1.429.534,74 (fs. 398), está obligada a hacer pliegos de licitación, prever la obra en el presupuesto, llamar a concurso público, adjudicarla, establecer un plazo de ejecución, etc.; procedimiento que es imposible legalmente ejecutarlo en 120 días.

Argumenta que, el fallo obliga a su poderdante a sufrir un desequilibrio contractual, debido a que por un precio de compra de los actores entre $20.709 y $28.331 (por cada vivienda de dos y tres dormitorios, a precios reducidos en octubre de 2002), le obligan hacer reparaciones por más de $100.000 a las viviendas de dos y de $120.000 a las de tres (a valores del año 2007). Es decir, que una obligación de dar de su mandante se transforma en obligación de hacer pues debe reparar el inmueble cuatro veces mayor al precio de la cosa.

Indica que, los daños que toma en cuenta fueron los supuestamente detectados en el año 2007 cuando la entrega de las viviendas se efectuó entre marzo y junio de 1999, recibiéndolas cada actor de conformidad.

Sostiene que, la sentencia viola la ley aplicable y su doctrina legal, porque el instituto de la compraventa del Código Civil prevé dos acciones: la redhibitoria para dejar sin efecto el contrato y la acción estimatoria o "quanti minoris" que procura la disminución del precio, conforme la entidad de los defectos de la cosa.

Agrega que, si bien un sector de la doctrina acepta una tercera vía que acumula la acción redhibitoria con la de daños y perjuicios pero en caso de mala fe del enajenante, ésta es una acción complementaria o accesoria de aquella.

En función de la doctrina que transcribe, dice que no se niega que los accionantes puedan exigir el cumplimiento exacto del contrato, sin embargo en tal caso deberá probarse que en el vendedor existió la mala fe o dolo.

Apunta que, se trata de viviendas con la finalidad que luego sean ampliadas o mejoradas por los adjudicatarios; conforme lo disponen las Resoluciones Nros. 130 y 132 de la Secretaría de Vivienda y Ordenamiento Ambiental de la Nación.

En cuanto a la naturaleza de la relación de derecho, señala que la sentencia aplica normas de derecho privado sin advertir que la relación jurídica tiene contenido de Derecho Administrativo. Ese acerto surge de los expedientes administrativos 2714-19763 y 2460-28126, así como Resoluciones del FONAVI 130 y 132 y Resolución Nro. 465/93 del IPVU, que relocalizó y reconvirtió el proyecto que inició la Cooperativa que agrupaba a los actores.

Cuestiona que la sentencia condene a su parte a realizar en el plazo de 120 días se reparaciones en las viviendas de los demandantes, bajo apercibimiento que si no lo hacen serán ejecutadas por terceros a cargo del presupuesto del IPVU.

Interpreta que es ilegal que su mandante utilice recursos sin estar previamente previstos en el presupuesto, también es ilegal exigir que se hagan las reparaciones sin previamente contar con pliegos de licitación y que estén perfectamente comprobados los daños "al momento de la entrega" (año 1999) y no cuando se realizó la pericia (año 2007). Expone que es también ilícito seleccionar al contratista sin un concurso público.

Advierte que, en el presente caso existe un interés público evidente no sólo porque se omite la Ley 2141 de Administración Financiera del Estado, sino porque se ordena violarla, por lo que hay un interés general que impone anular todo el trámite de la causa en perjuicio de las partes, con la finalidad de amparar el orden público y la división de funciones.

Entiende que, mantener la sentencia es afectar la prestación del servicio de justicia y las leyes 2141 y 1305 porque ordena hacer reparaciones sin contar con la previsión presupuestaria; la nulidad del proceso se impone porque hay cuestiones que exceden el interés de las partes y ellas surgen de la Ley de Administración Financiera Nro. 2141, Reglamento de Contrataciones Decreto 2758/95.

Se agravia por el rechazo de la prescripción, al sostener que al no darse los supuestos legales para el ejercicio de la responsabilidad civil general sino la garantía especial en compraventa calificada como defecto oculto de la cosa, el plazo de prescripción es el previsto en el art. 4041 del Código Civil, que es de tres meses a partir de que el vicio aparece.

Señala que las viviendas fueron entregadas entre marzo y junio de 1999 y la demanda se promovió en mayo del 2002, lo cual demuestra que se cumplió el plazo de prescripción para ejercer la garantía redhibitoria.

Afirma que, los actores no han probado cual era el cumplimiento exacto del contrato de compraventa. Sólo han demostrado defectos a junio del 2007. Tampoco agrega que es cierto que exista derecho a que se cumpla el contrato con fundación utilizando pilote porque se convino construir con fundaciones sobre plateas (ver fs. 110 y 101 vta.). Por otra parte diré que el precio de las viviendas con platea es muy inferior al importe con pilote. Es decir, es evidente que lo demandado son defectos y como tal prescriben desde que el comprador los conoció o pudo conocerlos empleando la debida diligencia.

Asimismo, le causa agravio que la sentencia califique los defectos constructivos reclamados como cumplimiento de contrato.

Expone que, los actores denominan su pretensión como cumplimiento de contrato, consistente en la refacción de todos los defectos de construcción y eventualmente en forma subsidiaria, reclaman indemnización pecuniaria por los defectos de la construcción que no sean insalvables. Hablan claramente de "defectos de construcción".

Menciona que, las obras se ejecutaron de acuerdo a lo pactado, ya que los reclamantes suscribieron el Acta de Recepción, documental que no ha sido desconocida ni impugnada, por lo tanto declararon su voluntad que fue recibida de "conformidad", por lo que entiende que no existe incumplimiento contractual, sino vicios y como tales prescriben a los tres meses de conformidad al art. 4141 del Cód. Civil.

III.- Ingresando al tratamiento de la primera cuestión planteada, referida a que el fallo viola la ley aplicable y la doctrina legal, por no aplicar de manera específica el régimen de los vicios redhibitorios que el Código Civil contempla en el art. 2174 para la compraventa, diré en el tipo de contratos que nos ocupa, si bien la ley acuerda la posibilidad de que ante la existencia de vicios ocultos en la cosa el comprador pueda optar -según norma mencionada- por la resolución contractual o la acción denominada "quanti minoris"; ésta última a fin de obtener una disminución del pago del precio como consecuencia de la existencia de defectos que hasta ese momento eran ocultos, existen opiniones encontradas en cuanto a que, si además de éstas dos acciones, una vez cumplida la entrega de la cosa -principal obligación del vendedor- el comprador ante la existencia de defectos ocultos puede reclamar por cumplimiento contractual.

Así, una primer postura interpreta que: "Cuando el comprador recibe la cosa que compró y luego descubre que por los vicios que la cosa tenía, y que no pudo advertir en el momento en que la recibió, resulta que no es apta para el uso al que la quiere destinar, debe demandar por redhibición y no por cumplimiento de contrato. Es así porque si el vendedor entregó la cosa y el comprador la recibió no se puede decir que el primero ha dejado de cumplir su obligación contractual; por ello se ha resuelto que en tal situación "el comprador no podría stricto iuris ejercitar en contra de aquél la acción de cumplimiento, sino la redhibitoria que la ley le concede precisamente para tal caso". (CCivCom Junín, 12/03/81- DJBA, 121/72- citada en Ernesto C. Wayar- Evicción y Vicios Redhibitorios- pag. 60- ed. Astrea).

Una segunda postura tiene dicho que: "La circunstancia de que el art. 2174 C. Civ. prevea únicamente dos acciones: la redhibitoria y la de disminución del precio, no importa negar al comprador la posibilidad de exigir el exacto cumplimiento de la obligación asumida por el vendedor, cuando una vez entregada la cosa prometida surgen defectos que estaban ocultos y que la hacen impropia para su uso o disminuyen considerablemente su utilidad, siempre que no medie culpa de su parte o que empleando la razonable diligencia para ese negocio la hubiera podido advertir, supuesto en el cual media renuncia tácita a cualquier reclamo, salvo pacto en contrario.". (Marcelo J. López Mesa- Sistema de Jurisprudencia Civil- Tomo III, Pág. 3926- ed. Abeledo Perrot).

Teniendo en cuenta estas dos posturas, me enrolare en la segunda de ellas, en función de que considero que la ley si bien confiere al comprador la acción redhibitoria y la acción quanti minoris, cuyo objeto es "dejar sin efecto el contrato" u "obtener una disminución del precio" respectivamente, también habilita a éste a exigir el exacto cumplimiento de la obligación pactada, lo que no se traduce ya en la disminución del precio de la venta o la resolución contractual, sino en exigir el cumplimiento exacto de la obligación asumida por el vendedor, que no se cumple sólo con la entrega del inmueble, como entiende el apelante, sino con la entrega de dicha propiedad respetando las modalidades convenidas.

A este respecto, enseña Borda: "¿Tiene el comprador la alternativa de demandar por cumplimiento del contrato en lugar de accionar por redhibición o por quanti minoris? Aunque la cuestión está discutida nos inclinamos a pensar que la acción por cumplimiento de contrato es una consecuencia inevitable del principio general según el cual el acreedor tiene siempre el derecho a reclamar del deudor el exacto cumplimiento de su obligación. "El problema se puede presentar en relación a dos hipótesis distintas: "a) Que se trate de venta de cosas genéricas..."b) Que se trate de cosas determinadas; en este caso, no hay posibilidad de exigir la entrega de otra cosa igual, pues no siendo cosas fungibles, no hay igualdad desde el punto de vista jurídico. Pero cabe preguntarse si siendo el vicio eliminable, puede exigirse del vendedor la eliminación a su costa, bajo apercibimiento de hacerla hacer el comprador también a costa del enajenante. Quienes lo niegan aducen que esa solución significaría adosar al vendedor una obligación de hacer que no ha entendido contraer; pero no nos parece una objeción decisiva. En verdad de lo que se trata es de obligarlo a cumplir exactamente lo prometido; como dice Rubino, no se trataría sino de una sanción análoga a la del resarcimiento del daño, con la sola diferencia de que en este caso la reparación se hace en forma específica" (en "Contratos", 3ª Ed., T.I, ps. 177/178, con citas de doctrina en notas Nos. 403/406; cf. Mosset Iturraspe, "Contratos", Edición Actualizada, p. 489, autor que en ese lugar expresa que, "está facultado, igualmente, según vimos ya, a demandar por cumplimiento y, de acuerdo a ciertos fallos, se encuentra habilitado a disponer el arreglo de la cosa adquirida a costa del enajenante (ejecución forzada indirecta, art. 505, inc. 2°, sin necesidad de autorización judicial)").

Dicho criterio ya ha sido expuesto por esta Cámara en autos: "Arnao Raúl Humberto y Otros c/ IPVU s/ Cumplimiento de contrato" (Expte. N° 1043-CA-98-Sala II).

Por lo tanto, al no violar el fallo la ley ni la doctrina aplicable al caso, sino que habiéndose enrolado el Juez en una postura que comparte el suscripto, dicho agravio será rechazado.

Acto seguido, luego de efectuar consideraciones atinentes al régimen de vicios redhibitorios que considera aplicable, tema tratado en el punto anterior, el recurrente expone que si bien no niega que los accionantes puedan exigir el cumplimiento exacto del contrato, considera que para que ello sea así deben probar dolo o mala fe del vendedor.

Advierto que, dentro del marco contractual de la compraventa cuando lo que pretende el comprador es el estricto cumplimiento de lo acordado en el contrato ello resulta innecesario. Pues, cuando la acción que se ejercita es la de cumplimiento contractual y no la de daños y perjuicios como consecuencia de la existencia de vicios redhibitorios no es necesario que el vendedor actúe de mala fe o con dolo.

En el sentido expuesto, la jurisprudencia se ha pronunciado diciendo que: "Mientras que la resolución contractual derivada del incumplimiento puede ir siempre acompañada de la reclamación de daños y perjuicios, en la acción redhibitoria estos últimos no pueden ser reclamados del vendedor si no se prueba que ha habido dolo o mala fe de su parte. El incumplimiento autoriza a solicitar además del cumplimiento o la resolución el resarcimiento de los daños y perjuicios. Por el contrario, los vicios redhibitorios sólo permiten, en caso de haberse optado por la resolución, solicitar la devolución del precio, a menos que expresamente se demuestre el dolo del vendedor en los términos del art. 2176 del Cód. Civil, en cuyo caso procederá también la reclamación de los restantes perjuicios que pudiera haber sido ocasionado." (CNCom, Sala A, 28/02/85, LL, 1986-A-132).

En cuanto a las consideraciones introducidas en esta instancia por el apelante, relativas a las normas de derecho administrativo que corresponde aplicar para llevar a cabo la ejecución de las obras, en nada violenta la sentencia las disposiciones que menciona (leyes 2141 y 1305), pues -salvo el plazo de otorgamiento para tales cometidos- es una carga de la demandada cumplir con los requisitos legales de índole administrativa que le permitan dentro de un plazo razonable llevar adelante el cumplimiento de las obras a las que en función de su incumplimiento ha sido condenada.

Sin perjuicio de lo expuesto, en lo que respecta al plazo de ejecución de las obras a que fuera condenada la demandada, entiendo que asiste razón, por lo que teniendo en cuenta lo expuesto por la Sala II, de esta Cámara en autos: "Lopez Graciela c/ I.P.V.U. s/ Cumplimiento de Contrato" (Expte. N° 276653/2), el mismo se extenderá a 160 días.

En relación a la falta de prueba del incumplimiento contractual alegado como fundamento del reclamo perpetuado en autos, considero que la pericia obrante en autos (fs. 385/393; 398/400; 409/410; 414/420), es suficientemente clara acerca de los defectos de construcción en que incurriera la accionada, conforme hace referencia la sentencia.

En lo que respecta al acta de recepción que invoca el accionado, al sostener que las mismas no han sido desconocidas y que en ellas los actores declararon que las obras fueron recibidas de "conformidad", como así a las críticas sobre el incumplimiento contractual que se expone en el fallo, el presente planteo ya ha merecido pronunciamiento de esta Cámara. Así en las causas: RETAMAL LUIS ANGEL Y OTROS C/ I.P.V.U. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" (Expte. Nº 228674/99) venidos en apelación del JUZGADO DE Primera Instancia en lo Civil Nro. 2 a la Sala I; "CARDENAS VALENTIN ANTONIO Y OTROS C/ I.P.V.U. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" (Expte. Nº 821-CA-98) venidos en apelación del Juzgado de Primera Instancia en lo CIVIL Nº 6 a la Sala I; ALFARO MARIA ARGENTINA C/ I.P.V.U. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" (Expte. Nº 1428-CA-3) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 6 a la Sala I; "BUSTOS RUBILAR FLOR ELVIRA Y OTROS C/ I.P.V.U. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" (Expte. Nº 1237-CA-3) venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL NRO. 2 a la Sala I; "ARNAO RAUL HUMBERTO Y OTROS C/ I.P.V.U. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO", (Expte. Nº 1043-CA-98), venidos en apelación del Juzgado Civil N° 3 a la Sala II; "BARROS DULIO DANTE Y OTROS C/ I.P.V.U. S/ REAJUSTE DE PRESTACION", (Expte. Nº 230513/99), venidos en apelación del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Nº 1 a la Sala II, se ha dicho que: "tampoco resulta atendible la circunstancia apuntada por la recurrente acerca de la recepción inobjetada de las viviendas "en el estado en que se encuentran", porque es también claro que la falta de reclamo al momento de la tradición (a consecuencia de la "compraventa" que se daba en el caso) pero, también en la hipótesis de recepción de la obra si se hubiera tratado del contrato de "locación de obra" (que, insisto, no ha sido el caso), cubre solamente la alternativa de los vicios aparentes y no así la de los ocultos o redhibitorios (por ej. Spota, en cuanto a la compraventa, íd., ps. 228/231; en lo que se refiere a la locación de obra, arg. art. 1647 bis CC, Spota, íd. Vol. V, p.529; jurisp. cit. por Salas-Trigo Represas-López Mesa, ob. cit. T.4-A, ps. 799/800);" "...Así, entonces, lo que hace la sentencia, basándose en la pericia técnica, es registrar un grave déficit en la prestación de la demandada de suerte tal de permitirle concluir que con ella no se da satisfacción a la obligación tal como se hallaba pactada, es decir, que esa falente realización desnaturalizaba el mismo objeto del negocio jurídico y que es este "objeto" lo que la accionada debe restaurar para ajustarse a lo originariamente convenido..." "...Y en suma, así como aquel planteo originario fue insuficiente, así lo es el actual deducido a través de la apelación: la recurrente no señala de manera concreta el supuesto error en que el fallo habría incurrido al no relacionar los vicios constructivos con el incumplimiento de los actores porque, a fin de cuentas, es la propia accionada quien en momento alguno logra establecer dicha "vinculación". (Del precedente citado).

"...son insuficientes las meras objeciones al dictamen, es necesario algo más que disentir, es menester arrimar evidencias capaces de convencer al juez que lo dicho por el especialista es incorrecto, que sus conclusiones son erradas o que los datos proporcionados como sostén de sus afirmaciones son equivocados" (ibíd., T.8°, p.526);""_pues bien: nada de eso pasa con la pieza impugnatoria de fs. 561/562 pues ella, fuera de afirmar que "el perito desconoce...la Resolución Reglamentaria N° 130 FO.NA.VI" (fs. 561) y de expresar en distintos puntos que la obra se ha llevado a cabo según lo establecido en el "pliego de licitación" (fs. 561 vta., así, en los nos. 1 a, 4, 5 y 7) se contenta con la mención de generalidades o con el mero "disenso" de lo aseverado por el experto (así, fs. 561 vta./562, ptos. 1 b, 2, 3, 6 y 8)".

"en definitiva, pese a las objeciones de la demandada (en parte respondidas por el perito a fs. 566/567, mas en todo caso no instado el proceso por la interesada para obtener su complementación), considero que el dictamen cuenta con plena eficacia probatoria porque los principios científicos y técnicos en los que se basa, según lo que he expuesto, en mi entender, en modo alguno logran conmoverse por las referidas impugnaciones que importan o generalidades o meras discrepancias con la opinión del experto en el mejor de los casos pero que, en otros, directamente se apartan o no tienen en cuenta la realidad develada en el informe. (Cf. arg. arts. 386 y 476 del C. Procesal." Pues bien, interpreto que pese a lo afirmado en la pieza recursiva, lo cierto es que en el caso caben aplicar iguales consideraciones a las expuestas en los párrafos que anteceden y que pertenecen a los precedentes aludidos.

Por último, el argumento de la demandada, atinente al desequilibrio que existe entre el valor de las viviendas y las reparaciones a que hace lugar en la sentencia, no tiene mayor andamiento pues en función del proceso inflacionario de nuestro país no se puede tomar como parámetro el valor de las viviendas a valor histórico y comparar dicho valor con el de los trabajos actuales a los que ha sido condenada la demandada, por lo que entiendo que no se ha logrado explicar ni acreditar el desequilibrio contractual que invoca el apelante.

IV.- Por las razones esgrimidas, y al compartir los fundamentos expuestos en los antecedentes de esta Cámara, y lo dispuesto por el Juez de grado, propongo al Acuerdo se confirme la sentencia en lo principal, ampliándose el plazo para ejecutar las obras a 160 días. Las costas de Alzada se impondrán en un 80% a cargo de la demandada, y en un 20% a la actora, atento el progreso parcial del recurso. La regulación de honorarios se diferirá para su oportunidad.

El Dr. Marcelo J. MEDORI, dijo:

Por compartir la línea argumental y solución propiciada en el voto que antecede, adhiero al mismo.

Por ello, esta Sala III RESUELVE:

1.- Confirmar en lo principal la sentencia dictada a fs. 1167/1173, ampliándose el plazo para ejecutar las obras a 160 días, de conformidad a lo explicitado en los considerandos respectivos que integran este pronunciamiento.

2.- Imponer las costas de Alzada en un 80% a cargo de la demandada, y en un 20% a la actora, atento el progreso parcial del recurso.

3.- Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad. (art. 15 L.A.).

4.- Regístrese, notifíquese electrónicamente, y, oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen.

Dr. Fernando Marcelo Ghisini - Dr. Marcelo Juan Medori Dra. Audelina Torrez - SECRETARIA.