Tribunal: CAMARA CIVIL, COMERCIAL, LABORAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Chubut
Fecha: 2006-03-31


En la ciudad de Trelew, a los 31 días de marzo del año dos mil seis, se reúne la Sala "B" de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial del Noreste del Chubut con la Presidencia del Dr. Raúl Adrián Vergara y presencia del Sr. Juez del Cuerpo Dr. Edgar María de la Fuente, para celebrar acuerdo y dictar sentencia definitiva en los autos caratulados:

"M., N. y otra c/ M. O., H. V. s/ cumplimiento de contrato" (Expte. nº 20.810 - año: 2005) venidos en apelación. Los Sres. Magistrados resolvieron plantear las siguientes cuestiones: PRIMERA: ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada? y SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? y expedirse de conformidad al sorteo efectuado a fs. 283.

A LA PRIMERA CUESTIÓN el Dr. de la Fuente dijo: I.- Llegan a esta Alzada las presentes actuaciones, como consecuencia de los recursos de apelación interpuestos por las partes, la actora a fs. 259 y la demandada a fs. 258, y concedidos libremente a fs. 260, contra la sentencia de primera instancia obrante a fs. 248/255, por la cual se hace lugar parcialmente a la demanda entablada por N. M. y C. S.R.L. contra el Sr. H. V. M. O., condenando a este último a abonar al primero la suma de trece mil ochocientos treinta y dos pesos ($ 13.832,00), y la suma de un mil quinientos noventa y nueve dólares estadounidenses (U$S 1.599,00), con más los intereses fijados, imponiendo las costas en un 85% para el demandado y en un 15% para la actora.- A fs. 264/272 corre la expresión de agravios formulada por la parte demandada, la que es contestada por la actora mediante el traslado contenido en el libelo de fs. 278/280 y vta. Por su parte, la accionada expresa agravios en el escrito glosado a fs. 273/276.- Por razones de orden, abordaré en primer lugar la descripción de los agravios vertidos por la parte accionada, para luego ocuparme de los expresados por la actora.

II.- a) Así, pues, esencialmente cinco son los agravios que constituyen la queja de la demandante.- II.a.1) En la primera de las quejas, luego de reconocer que la sentencia atacada tiene aciertos y precisiones, analizando cuidadosamente la demanda, examinando los hechos y valorando las probanzas, como también advirtiendo los errores en que incurriera la contraparte, sostiene que, no obstante ello, el decisorio pone al descubierto una notoria y evidente incongruencia.- Basa esta última afirmación en que el fallo, sin explicación alguna pasó a considerar la excepción de incumplimiento interpuesta por su parte, dejando inconcluso el pensamiento y el análisis, ya que en razón de lo afirmado debió concluir que la actora no había actuado conforme a derecho, al tener por resuelto el convenio complementario según su propia voluntad, ya que, conforme lo anticipara en el responde y el alegato, la rescisión de hecho que impuso, deviene arbitraria e irrazonable.- Manifiesta que el fallo hace una interpretación equivocada con relación a la aludida excepción de incumplimiento de su parte, en la que afirma que la misma fue articulada tardíamente, sin dar explicaciones de tal afirmación.

Sobre este punto, dice, y siguiendo normas procesales que cita y doy por reproducidas, asevera que al no tratarse de una excepción de previo y especial pronunciamiento, y al no estar contemplada como tal en la ley de rito, mal se la puede calificar como tardía.

Se refiere a continuación a las condiciones que la juzgadora estima como necesarias para que la excepción pueda prosperar y en el resolutorio en crisis sostiene que sólo se dieron tres de ellas, de las seis que la componen.

Va desgranando cada de dichas condiciones tratadas en el fallo, con argumentos que tengo por reproducidos, para aseverar que la Sra. Jueza a-quo yerra al indicar que no se pudo articular la excepción por cuanto el demandado estaba en mora, para concluir que ello no es así, por cuanto el demandado nunca fue intimado a dar cumplimiento a los suyo, o sea no fue puesto en mora.

Manifiesta que si el propio fallo tuvo por probado que no medió cumplimiento por parte de la accionante, y por tanto no pudo pretender la rescisión y el regreso al contrato primitivo, llegando inclusive a la escrituración, no resulta razonable que la demanda pueda prosperar. Finaliza este agravio con otras consideraciones en apoyo de su postura.

II.a.2) El segundo agravio se halla enderezado a lo que denomina Ponderaciones Equivocadas de la Pruebas Aportadas.- Sostiene que para arribar al resultado de la sentencia, la a- quo ha apuntalado su decisión en el testimonio del Escribano O.B.L.,poniendo en boca delmencionado testimonios afirmaciones que no fueron tales omitiendo considerear el carácter dubitativo muy pococonvicente de sus dichos.- A continuación va puntualizando declaraciones testimoniales del notario, que doy por transcriptas, y que, afirma, ponen de relieve la poca seriedad de sus declaraciones.- Expresa que el grueso error de ponderación de esta prueba, consiste en que hace prevalecer las declaraciones de un testigo dubitativo, contradictorio y poco seguro, frente a un informe bancario contundente, ya que el cheque era de la cuenta corriente de un tercero, no tenía fondos al momento pactado, sino a esa fecha un saldo negativo y fue pagado el 30 de Diciembre de 1998 por $ 650,00.

Concluye este agravio, deteniéndose en otro de los dichos del Escribano L. asegurando que la sentencia dividió la prueba testimonial en perjuicio de una de las partes, actitud contraria a la imparcialidad con que debe manejarse un Tribunal, sosteniendo por tanto que dicho testimonio ha quedado descalificado.

II.a.3) Aborda luego la Utilización del Poder Especial y la Supuesta Autorización del Demandado.- Dice que, haciéndose eco de lo dicho por el Escribano L. se entiende que la actora contó con la anuencia y la autorización del demandado para hacer uso del poder especial que había sido entregado en custodia al indicado notario.- Asevera que semejante conclusión constituye un despropósito, ya que el sentido común indica que la autorización sólo pudo haber sido dada en forma expresa, formal y por escrito, de lo cual no existe prueba alguna, ni indicios que hagan deducir su autorización. Además el escribano debió haber exhibido la respectiva anuencia o individualizado la constancia escrita.

Expresa que lo dicho por el Escribano L. sobre este punto carece de relevancia, no pudiendo dar por acreditado que la actora utilizó el poder con consentimiento del demandado.

Manifiesta que su silencio al momento de la declaración del notario no debe ser entendido como aceptación de que sus dichos fuesen relevantes o diesen por probado el hecho, sino fue un gesto de cortesía al Escribano L., a quien conoce de hace muchos años y al que considera un buen profesional y una persona honorable.

Aclarado esto, dice que no se puede tener por razonablemente probada la autorización por el sólo dicho del escribano.

II.a.4) La otra queja se orienta hacia el Equívoco y Omisión en Relación a la Supuesta Procedencia de los Rubros Reclamados.- Afirma que la sentenciante luego de reconocer que las partes habían pactado expresamente en el boleto de compraventa, que la actora se haría cargo del pago de todos los impuestos, tasas y contribuciones que gravaran el inmueble desde la firma de aquél, mientras que los gastos y honorarios de la escritura traslativa de dominio correría a cargo de ambas por partes iguales, inexplicablemente decidió que todo ello debía ser afrontado por el demandado.- Sostiene que con esta actitud, sin motivo válido alguno, se apartó de la voluntad de las partes en violación al artículo 1197 del Código Civil, y que la actora vulneró la buena fe del artículo 1198 de dicho plexo normativo, al efectuar el reclamo, por lo que resulta desconcertante que la Sra. Juez se hiciese eco de semejante pretensión.- A contrario sensu, asevera que su parte no consintió lo requerido en los otros rubros guardando silencio, lo que habría dado lugar a su tácita aceptación. En respaldo de sus afirmaciones transcribe párrafos del escrito de contestación de demanda, en que así lo habría manifestado, mediante lo que denomina una contundente negativa, y aunque no hubiera mediado negativa, la juzgadora nunca pudo apartarse de lo que constituye ley para las partes.- Solicita que para el supuesto de confirmarse la sentencia en lo principal, debería prosperar el rubro de impuestos, sellados, tasas registrales, honorarios e IVA, sólo en un 50%. Por otro lado afirma que los impuestos inmobiliarios y las tres cuotas de la hipoteca pagada al B.resultan improcedentes por estar a cargo exclusivamente de la actora, conforme los términos convenidos en el boleto de compraventa.

II.a.5) Finaliza su expresión de agravios refiriéndose a la condena en costas, manifestando que para el caso de desestimarse la demanda, tal cual lo ha solicitado, deberá modificarse dicha condena.

Agrega que para el supuesto de confirmarse el fallo en lo principal, las costas sean readecuadas en forma proporcional a lo que prospere o a lo que sea rechazado.- Cuestiona seguidamente las proporciones en que el decisorio en crisis distribuyó las costas en la anterior instancia, aseverando que haber impuesto el 85% a la parte demandada y el 15% a la actora, no refleja el resultado en los términos del pronunciamiento impugnado, ya que de la misma sentencia surge que lo peticionado ha prosperada por bastante menos del 85%, lo que torna injusta y desproporcionada la distribución.- Solicita se haga lugar a lo peticionado, con costas.

II.b) Paso ahora al relato de los agravios expresados por la parte actora en su escrito de fs. 273/276.

II.b.1) Dice que la sentencia ha arribado a una conclusión errónea, obtenida a partir de premisas falsas, merced a una equivocada apreciación de la prueba documental y testimonial, y por ende arbitraria, con notable desapego a las constancias de la causa.- Insiste en que su ataque no constituye un simple desacuerdo con la resolución adoptada, sino que la crítica se centra en indicar el error de las premisas en las que se basa el razonamiento del sentenciante.

Asegura que el fallo interpreta erróneamente los alcances y efectos del convenio complementario del 23 de Diciembre de 1998, confundiendo las obligaciones que las partes habían asumido, y a raíz de ello atribuyó un incumplimiento contractual a C. S.R.L., que no fue tal.

Transcribe partes del fallo que considera equivocadas, para de inmediato entrar a desarrollar las consideraciones que le merecen las mismas.

Así, en su tarea de identificar los errores que pregona, comienza por criticar la interpretación que efectúa el fallo de las cláusulas contractuales del convenio complementario aludido, afirmando que de las declaraciones del Escribano L. surge claramente que la actora cumplió en tiempo y forma sus obligaciones, ya que conforme la cláusula tercera, solamente contra el cumplimiento debía entregarse el poder pactado al Sr. N. M., y esto se ve corroborado por que el fallo no atribuye al demandante ningún incumplimiento con relación al convenio complementario.- A renglón seguido expresa que el a quo, equivocadamente, dice en su resolutorio que era obligación del actor el pago de la deuda que el demandado mantenía con el B. pero lo que surge del convenio es que la obligación asumida por el accionante era la de depositar un cheque de pago diferido por diez mil pesos ($ 10.000,00) a la fecha de celebración del convenio, lo que así se hizo.

También, para afirmar la operación depositó en efectivo la suma mencionada, que quedaría en custodia ante el escribano, hasta tanto el Sr. M. O. cumpliera la obligación asumida de depositar el cincuenta por ciento restante.

Afirma que depositada la suma restante por el demandado, era el escribano quien debía saldar la deuda hipotecaria ante el banco, y no el actor como lo interpreta la Sra. Jueza, reproduciendo la cláusula cuarta que así lo indica. Dice que si así no lo hizo el escribano, es por que el vendedor demandado, no entregó el dinero conforme se había obligado.

II.b.2) Al explicar el segundo agravio, manifiesta que resulta errónea y arbitraria la conclusión judicial impugnada, por cuanto la misma concluye que si el cheque entregado por la parte actora no pudo ser entregado, mal puede considerársela cumplidora de la obligación asumida en el convenio complementario.

Reitera que el cheque no fue retirado ni cobrado por que, como dice el convenio, sólo sería entregado una vez efectuado el pago por el vendedor, obligación que nunca cumplió.

Reafirma que considera erróneamente el a- quo el total y oportuno cumplimiento por parte de C. S.R.L. de la obligación establecida en la cláusula segunda del convenio complementario, ya que tal como lo manifestó el escribano en su declaración testimonial, el cheque de pago diferido fue depositado en la escribanía conjuntamente con el importe en efectivo por $ 10.000,00.- Dice que por otra parte el propio sentenciante concluye que el cheque nunca fue retirado de la escribanía ni presentado al cobro, lo que pone de relieve el incumplimiento manifiesto del demandado.- Cuestiona luego el párrafo del fallo por el cual la Sra. Jueza interpreta que si el notario entregó el testimonio del poder a C. S.R.L. fue porque M. O. lo autorizó para ello, y que al 5/4/99 ninguna de las dos partes cumplió cabalmente las cláusulas del convenio complementario de la manera que estaban dispuestas, sino con modificaciones no escritas. Sobre este punto asegura que ello no es así, por cuanto según los términos contractuales, el poder irrevocable a favor de N. M. se entregaría una vez producido el cumplimiento de la obligación asumida por C. S.R.L., habiendo quedado establecido que dicho poder no se entregaría en caso que la hoy actora no cumpliera su obligación principal, consistente en el depósito del cheque de pago diferido y del dinero en efectivo.- II.b.3) El tercer agravio, ataca la conclusión judicial a que arriba la juzgadora, cuando sostiene que la demandante, en su carácter de incumplidora, no estaba autorizada a hacer uso de ninguna de las dos opciones contemplada en el convenio complementario: la resolutoria o la de cumplimiento.- Expresa que a la luz de los fundamentos expuestos, avalados por la prueba de autos, la actora cumplió acabadamente con sus obligaciones, lo que la habilitaba para utilizar las opciones referidas.- Se refiere luego al tratamiento que la sentencia le da a la carta documento del fecha 25/7/00, ya que en el resolutorio se afirma que la misma la efectuó bajo apercibimiento de iniciar acciones legales, pero nada dijo que el efecto del incumplimiento sería la resolución del convenio, por lo que tal requerimiento careció de validez para perseguir la resolución extrajudicial.

Sobre este tema, dice que la sentenciante omitió considerar que con posterioridad a dicha carta, y ante infructuosos intentos para que el demandado cumpliera las obligaciones asumidas, la actora remitió otra carta documento con fecha 20/02/01 comunicándole la resolución del convenio e intimando al pago de los conceptos adeudados.

Cierra su escrito impugnatorio efectuando un resumen de los hechos acontecidos, solicitando la revocación de la sentencia apelada.- II.c) A fs. 278/280 y vta. corre la contestación del traslado conferido a la parte actora, de los agravios vertidos por la demandada.- En él reitera parte de los argumentos ya desarrollados en su expresión de agravios, cuyo relato fuera realizado en el Punto II.b) precedente, extendiéndose sobre la procedencia de la autorización para la utilización del poder a favor de la actora. Especialmente finca su embate contra la discutida validez probatoria de los informes del Banco de la Nación con respecto al cheque entregado por la demandada y cuyo depósito fuera confiado al Escribano L..

En este sentido, solicita que en caso de existir un mínimo de duda sobre esta cuestión, como medida de mejor proveer se requiera al notario la exhibición del mencionado cheque.- Termina solicitando se acojan los agravios expresados oportunamente por su parte.- III.- Desarrollada la relación de causa anteriormente expuesta, y siguiendo el orden allí propuesto, en primer lugar me adentraré al análisis y decisión de los agravios vertidos por la parte demandada, para luego hacerlo con los de la actora.

III.a.1) Como ya lo narrara "ut- supra", el accionado comienza por señalar los que considera aciertos y precisiones de la sentencia, para luego acusar al fallo de incongruente, ya que, dice, sin explicación alguna pasó a considerar la excepción de incumplimiento de la demandada, dejando inconcluso el pensamiento, y por ende, quitándole racionalidad, pues la a- quo debió decir que la actora no había actuado conforme a derecho al tener por resuelto el convenio complementario por su propia voluntad.- En este punto es dable advertir que el decisorio impugnado expresa que la actora no puede pretender la resolución extrajudicial del convenio con posterioridad a haber logrado su pretensión, y en la que asumió el pago de la parte correspondiente al demandado (fs. 253).

Sobre esta cuestión la juzgadora manifiesta que los efectos de la resolución, sea judicial o extrajudicial, es volver las cosas al estado anterior a la contratación, por lo que ambas partes debían restituirse lo entregado, lo que ya no podía acontecer.

Es decir, que sobre este tema puntual, la sentencia se hizo eco de la improcedencia de la resolución contractual llevada a cabo por la demandante.- Y debo partir del hecho mismo referido a la naturaleza jurídica del derecho de resolución por causa de incumplimiento.

Así, el mismo consiste en el derecho a optar por la resolución de las obligaciones emergentes de un contrato en caso de incumplimiento, constituyendo una especie dentro de una categoría de derechos subjetivos denominados de "extinción" porque tienen como contenido la facultad atribuída a un sujeto de dejar sin efecto, mediante una disposición unilateral de su voluntad, un negocio jurídico completo o una relación jurídica particular ( conf. Mosco, Luiggi, "La Resolución de los Contratos por Incumplimiento", con notas de J. Salamero Cardo, Barcelona, Colección Nereo, 1962, cap. I, p. 1 a 3; Ramella, Anteo E., "La Resolución por Incumplimiento", Edit. Astrea, año 1975, p. 2 y sgts; Ibáñez, Carlos Miguel, "Resolución por Incumplimiento", Edit. Astrea, año 2003, p. 59 y sgts.).- Sentado esto, debo coincidir con la valoración formulada por la Sra. Juez de grado anterior, vinculada a los efectos productores de la resolución, entre ellos la obligación de restituir.

Con relación a este aspecto, y teniendo en cuenta las conclusiones del fallo en crisis, en que se afirma que si en el contrato las prestaciones ya estaban cumplidas para una de las partes, ésta no puede pedir la resolución contractual, entiendo que ello es una consecuencia de las previsiones contenidas en el artículo 888 del Código Civil, y que se refiere a la extinción de la obligación cuando la prestación que forma la materia de ella, viene a ser física o legalmente imposible, aunque agrega el artículo, sin culpa del deudor.- Y sobre tal hipótesis, que considero válida tanto para el supuesto de la inviabilidad de la reposición de las prestaciones, como para los casos de incumplimiento, acreditada doctrina y jurisprudencia ha expresado que con referencia a la prueba de la imposibilidad, la misma corresponde al deudor acreditar tal circunstancia, y ello se justifica en razón de que quien está ligado por un vínculo obligacional tiene el deber jurídico de cumplir la prestación, y si no puede hacerlo tiene que acreditar la causa justificativa del incumplimiento (CSJN, 1/12/92, Fallos: 315: 2857; Llambías, Jorge, "Tratado de Derecho Civil. Obligaciones", Perrot- Buenos Aires, t.III, p. 292, nro. 1994; Mayo, Jorge A. "Codigo Civil Comentado", Bueres- Haighton, Ed. Hammurabi, 1998, t. 2 B, p. 330 y sgts.).

Y si bien ambos contendientes se han aferrado con ahínco a la tarea de impugnar la interpretación que la a- quo ha efectuado sobre las declaraciones testimoniales del Escribano L., y sobre las que volveré más abajo, a mi leal saber y entender, como punto de partida para ir desenredando la trama de esta particular cuestión, como tarea preliminar, deben privilegiarse los términos de las convenciones celebradas por los contendientes, que obran a fs. 1/3 y fs. 4/6, y que constituyen la ley entre las partes.- Así, hubo prestaciones concretamente establecidas, y que resultaban de obligación recíproca para los celebrantes, tanto en el boleto de compraventa como en el contrato complementario del mismo, y realizado este último a fin de corregir las diferencias surgidas del primero.- Y en este estadio, cabe consignar que la actora dio cumplimiento a los compromisos de pago asumidos en el boleto de compraventa, dejándole libre la posibilidad de proceder a la escrituración del inmueble adquirido. Pero fue ante las dificultades de la demandada que se llevó a cabo el convenio complementario, en que ambos acordaron, entre otros, cancelar por partes iguales el crédito hipotecario que pesaba sobre la propiedad.

Para ello fijaron una fecha precisa de cumplimiento, el primer lunes de abril de 1999. Y a este punto crucial de la litis, es al que se refiere la Sra. Jueza cuando al inicio del Considerando II (fs. 251 vta.) asevera que ambas partes no cumplieron el convenio complementario en las fechas que se habían obligado.

Y sobre esta cuestión les caben entonces, los requisitos de imposibilidad de cumplimiento ya mencionados más arriba, es decir especialmente la demostración cabal de la causal de incumplimiento al tiempo de ejecución de la obligación, y cuya responsabilidad imputable las partes se han empeñado con todo tesón en endilgarse mutuamente.- Volviendo sobre lo ya expresado más arriba, debe puntualizarse que pese a sus afirmaciones en contrario, en las que resalta que "... el demandado nunca fue intimado a dar cumplimiento a lo suyo, o sea que no fue puesto en mora..." (fs. 266), el demandado sí fue constituido en mora por el actor, según constancias obrantes a fs. 84, pues la accionante ya había escriturado el bien a su nombre y para ello se hizo cargo de las obligaciones propias y las del demandado.

Llegados a este punto, y retomando los argumentos esgrimidos por el accionado quejoso para justificar la excepción de incumplimiento que invoca como fundamento cardinal en rechazo de las pretensiones del actor, y apoyándose principalmente en el contenido de los artículos 1201, 510 y concordantes del Código Civil, cabe señalar que la doctrina coincide en juzgarla como una excepción sustancial dilatoria, que puede hacerse valer como contrademanda o reconvención (conf. Mosset Iturraspe, J., en "Código Civil Comentado", Bueres- Highton, Ed. Hammurabbi, año 1998, t. 3 C, p. 55 y sgts.).

Y siguiendo ese hilo de análisis, también se ha concordado en que los requisitos para su procedencia son: a) que las obligaciones de las partes sean de cumplimiento simultáneo; b) que el incumplimiento por el actor revista gravedad suficiente, y c) que no pueda imputarse incumplimiento al excepcionante (conf. Mosset Iturraspe, op. cit).

A poco que se examine, se advierte, a mi entender, que el único recaudo cumplido de los tres descriptos, es el primero, es decir la existencia de obligaciones recíprocas y simultáneas que debían ser ejecutadas por las partes en un tiempo determinado.- Pero considero que no se dan los otros dos requisitos apuntados. En efecto, en primer lugar y coincidiendo con lo expresado por la sentenciante de grado anterior, el incumplimiento del actor no revistió la gravedad suficiente, en razón de haber éste cumplido con su obligación de pago y también la del demandado, a quien de cierta manera liberó de ulteriores consecuencias, surgidas probablemente de haberse llevado adelante la ejecución hipotecaria promovida por el B.

En segundo lugar, tampoco se da el tercer requisito, o sea que no pueda imputarse incumplimiento al excepcionante. Y ello así por cuanto el accionado no ha podido demostrar el haber cumplido su prestación de depositar la suma de dinero a su cargo para la cancelación de la hipoteca, prestación de la que a la postre se hizo cargo el actor.- Y la jurisprudencia ha expresado que la excepción de incumplimiento no puede alegarse por quien no cumplió su obligación. Así, subordina su procedencia a que la inejecución resulte ser suficientemente grave a una obligación principal , y en última instancia sólo autoriza a resistir el reclamo de la contraprestación en medida proporcional al incumplimiento (conf. C 2ª CC Córdoba, in re "H. E. Otros c/ A. D.L.", CJ. XXVIII-J-132; SC Mendoza, sala I, in re "S.S.A. c/ O.S.A, V., DJLL, año 1996, t. III, p. 596 y sgts.).- Pero al margen de ello, cabe tener presente que la manifestación del juez sobre la articulación tardía de la excepción opuesta, no constituyó un elemento dirimente de rechazo de la misma, ya que a tal conclusión arribó la sentencia luego de puntualizar los recaudos exigidos por el instituto (fs. 252 "in fine"/252 vta.).- En virtud de lo antedicho, no advierto que la sentencia atacada adolezca de inconguencia, como afirma el apelante, ya que precisamente la congruencia de la decisión judicial debe medirse, como es lógico, no con relación a cada resolución singular, sino respecto del juicio total integrado por la suma de aquellas, puesto que el pronunciamiento sobre la demanda es el conjunto de las decisiones tomadas en relación a la totalidad de las cuestiones singulares relativas al fondo ( en igual línea de pensamiento, C 8ª CC Córdoba, in re "A. Z.M. c/ P.de M. M.T.", LLC, 988- 480).

Por los argumentos precedentemente expuestos, corresponde desestimar esta porción del agravio.- III.a.2) El segundo agravio se halla dirigido a particularizar las que considera ponderaciones equivocadas de las pruebas aportadas, y especialmente las relacionadas con las declaraciones testimoniales del Escribano O. B. L., obrantes a fs. 220/221.- Sin perjuicio de la facultad revisora que le cabe a la Alzada en la valoración de las pruebas producidas en la causa, y atento la forma de concesión del recurso, se ha dicho que la impugnación a los dichos del testigo pierde virtualidad si la parte que la formula estuvo presente en la audiencia en la que declararon los testigos, de modo que tenía posibilidad de formular todas aquellas repreguntas que se estimaran convenientes, de manera de evidenciar en qué medida el testigo incurría en errores o inexactitudes que pudieran significarle un perjuicio al momento de dictar sentencia ( con igual criterio, DJ, 1993-1- 1034).

Conforme surge de la mencionada acta de fs. 220/221el apelante estuvo presente en el interrogatorio e hizo uso de su derecho de repreguntar, y no se advierte que haya formulado reparos u observación alguna a los efectos de profundizar la producción de la prueba.- No resulta convincente en esta etapa del proceso, la explicación que esgrime en el agravio siguiente, en el sentido que se abstuvo de tal circunstancia, por el respeto que le merecía el Escribano L. en lo personal y profesional.

Y así, sin salirse de los carriles formales y con las consideraciones debidas, nada impedía dejar en claro los cuestionamientos que le hubieran merecido las expresiones del declarante, a fin que el juzgador los tuviera en cuenta para su evaluación al momento de dictar su pronunciamiento.- De todas maneras, el quejoso no pone en duda la declaración del testigo, sino que dice que no es categórico.- En este aspecto no puede dejar de ponderarse el tiempo transcurrido desde que los hechos sobre los que fue interrogado lo tuvieron por protagonista, hasta el momento de la declaración, como asimismo que las preguntas estaban orientadas a que el escribano expusiera sobre cuestiones que son de su habitual profesión y diario tratamiento, seguramente sobre numerosos clientes y situaciones similares.

En tales circunstancias, no puede pretenderse que traiga a la memoria con fidelidad fotográfica los hechos sobre los que es preguntado.- Y dado el incumplimiento de la demandada, tampoco resultan relevantes los dichos del deponente.

Por otro lado, puede afirmarse que el invocado cumplimiento que sostiene la demandada a fs. 269, con respecto a la suma de u$s 10.000,00, constituye un hecho no alegado, pues no fue introducido en su escrito de responde.

Y así, atendiendo a las reglas sobre la prueba en la Alzada contenidas en el artículo 262 del rito, en su remisión al artículo 364 del mismo plexo normativo, no pueden debatirse en esta segunda instancia cuestiones no propuestas en la precedente, y que no hubieran sido motivo de análisis y decisión del a-quo.

Además, tal afirmación se contradice con lo expresado a fs. 266, cuando manifiesta que mal podía el demandado cumplir su obligación, atento el proceder de la accionante.- Tal conducta contrapuesta, cae dentro del esquema pergeñado por amplia doctrina, y jurisprudencia de uniforme aplicación, relativo a los actos propios, mediante la cual nadie puede ponerse en forma deliberada en abierta contradicción con un comportamiento anterior que ha adquirido eficacia jurídica.

Por lo tanto, el agravio vertido sobre este punto no alcanza entidad suficiente que acredite su andamiento favorable a la pretensión del apelante.

Por tales motivos, pues, también corresponde desestimar este tramo de la queja.

III.a.3) El tercero de los agravios se centra en la utilización del poder especial y la supuesta autorización del demandado, al que tacha de un despropósito, poniendo el acento en que para hacer uso de dicho poder debió contar con una autorización expresa del accionado, cosa que, afirma, no se dio.

Es dable señalar que la impugnación sobre este punto por parte del quejoso, deviene en una mera discrepancia con el criterio de la Sra. Juez anterior, pero no se adentra en profundidad a rebatir de manera concreta y razonada los fundamentos dirimentes que la a- quo tuvo en cuenta (fs. 253).- Pero aún así, y adentrándome al tratamiento de la queja, prosiguiendo la labor de privilegiar en las cuestiones debatidas los términos de las cláusulas contractuales convenidas, debe principiarse por remarcar que el convenio complementario, en su cláusula tercera estipula que para el supuesto que la actora hubiera acabado y dado conveniente cumplimiento a la obligación asumida en la cláusula segunda, el testimonio del poder le será entregado a aquella sin necesidad de requerimiento ni interpelación alguna.

Vale decir, que si bien puede cuestionarse que la utilización del poder pudo haberse empleado más allá de la fecha fijada en el convenio complementario, ello no fue objetado por el demandado, ni tampoco planteó la nulidad de los actos jurídicos llevados a cabo por la actora a fin de perfeccionar la transmisión de dominio, lo cual, y conforme los antecedentes de la causa ya descriptos, tampoco procedería su declaración en virtud de lo normado en el Título VI, de la Sección II, del Libro II, del Código Civil.

A riesgo de pecar de reiterativo, conforme las constancias producidas, v.g. documental de fs. 52 entre otras, ha quedado acreditado que el demandante había cumplido totalmente su obligación, asumida contractualmente, como también la correspondiente al accionado, lo que viabilizaba a su favor la formalización de escriturar convenida.

Por otro lado la sentencia puntualiza que en su escrito de responde el demandado no atribuyó ningún tipo de inconducta al escribano actuante. Así no puede perderse de vista, para la cuestión que aquí se examina, el principio de la buena fe como elemento vertebral en la celebración e interpretación de los contratos, y especialmente en su consagración por el artículo 1198 del Código Civil.

Y la buena fe se concibe, en general, como la convicción de obrar conforme a derecho, o sea la recíproca lealtad que las partes se deben en todos los aspectos de la contratación, aplicando a cada situación el criterio de lo que hubieran hecho dos personas honorables y razonables ( conf. Messineo, Francesco, "Doctrina General del Contrato", Bs. As., Ejea, 1952, T.II, p. 110).- En consecuencia, corresponde que el agravio sea desestimado.- III.a.4) Con respecto a los restantes agravios, entiendo que corresponde primeramente el tratamiento de la queja de la parte actora, para luego resolver su procedencia.

III.b) Paso así, pues, al análisis y consideración de los agravios expresados por la parte demandante.

III.b.1) Por motivos de orden y economía procesal abordaré conjuntamente los dos primeros agravios, en razón que ambos se hallan enderezados a cuestionar razonamientos discurridos por la Sra. Juez en la sentencia de primera instancia impugnada.

Tal como ya lo manifestara en el Punto II.b.1) y II.b.2) de la relación de causa descripta más arriba, se agravia el actor por la interpretación que realiza el fallo con relación a la conducta de las partes, endilgándole incumplimientos contractuales. Afirma haber cumplido en tiempo y forma con sus obligaciones. Reproduce partes de la sentencia y de cláusulas convencionales.

En la siguiente queja, continúa con la transcripción de porciones del fallo, que ataca por considerarlas conclusiones erróneas y/o arbitrarias especialmente dirigidas a demostrar el cumplimiento de su obligación, según dice, con la entrega del cheque, obligación que la Sra. Jueza considera incumplida por cuanto el mismo no pudo ser cobrado.

Para comenzar, partiremos de la base que la expresión de agravios no es una simple fórmula carente de sentido, sino que constituye una verdadera carga procesal y para que cumpla su finalidad debe constituir una exposición jurídica que contenga una crítica razonada y concreta de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas.

Y aquí deseo detenerme un momento. Lo concreto se refiere a lo preciso, determinado: debe decirse cuál es el agravio. La sustentación: debe decirse por qué se consagra el agravio (conf. CNCiv., Sala E, in re "C. J.S.", DJLL, año 1996, t. XII, p. 43 y sgts.).

Los recursos de apelación deben contener la impugnación concreta del pensamiento del juez, el examen crítico de sus proposiciones y las razones expresas y fundadas - no el simple desacuerdo subjetivo o la diversidad de opinión - por los que el recurrente considera errónea la decisión, equivocados sus fundamentos, o inaplicables las disposiciones jurídicas mencionadas por el sentenciante (en igual sentido, C 1ª CC Bahía Blanca, in re "J. S.c/ H. J., DJBA, 117- 404).- Y digo esto, con mención de las citas indicadas, por cuanto el apelante, si bien ataca párrafos de la sentencia que considera erróneos señalando los yerros de valoración de las premisas en los que, a su juicio, ha incurrido la juzgadora, soslaya indicar que el perjuicio es tener que asumir las obligaciones contraídas en el convenio complementario.- Y ello así por cuanto disentir con la prueba no reúne el carácter de agravio legal, desde que al no estar de acuerdo con los criterios para apreciarla, debe indicarse con crítica razonada y concreta, donde se encuentra el error pretendido (conf. CNCiv., Sala B, in re "Municipalidad de B.A.c/ C.A., LL, 1990- C- 576, J.Agrup., caso 7158).- Pero aún ingresando al agravio, desde este ángulo y conforme las constancias de la causa, si, como afirma, su prestación consistía en el depósito de un cheque por el valor de $ 10.000,00, y sostiene que también entregó la misma suma en efectivo, de la prueba producida surge que el actor retiró el dinero (fs. 220).- Resulta indudable, de todos modos, que el cheque no fue empleado para efectuar la cancelación de la deuda contraída.- Aquí entiendo conveniente traer nuevamente a colación, el principio de buena fe contractual, ya esgrimido en el Punto III.a.3) precedente, y primordialmente en lo que hace a su incidencia en la interpretación de los contratos.- Partiendo entonces, desde la base del artículo 1.198 del Código Civil, que se ve reforzada por el artículo 218 del Código de Comercio, en la interpretación de los contratos asumen relevancia hermenéutica los hechos posteriores a la celebración contractual.

Sobre este punto, es dable tener presente que el contrato debe interpretarse como una unidad, como un todo sistemático, considerando, asimismo, el significado que emerge del contexto contractual. Un contrato no es una suma de cláusulas, sino un conjunto orgánico.

Así, la interpretación contextual no se refiere sólo a las diversas cláusulas de un mismo contrato sino que incluye la relación entre varios contratos que integren una unidad negocial compleja (conf. Rouillon, Adolfo A.N., "Código de Comercio. Comentado y Anotado", Ed. La Ley, año 2005, t. I,p. 453 y sgts.)- Es decir, la conducta asumida por las partes, en la etapa de ejecución del contrato, resulta decisiva a la hora de interpretarlo pues se trata de actos propios, reveladores de su real intención, a veces más elocuentes que las propias palabras (facta concludentia). Ello configura una suerte de interpretación auténtica del contrato (conf. Rouillon, Adolfo A.N., op. cit.).- Y considero que, precisamente, tal ha sido el análisis de la Sra. Juez de grado anterior al momento de sentenciar, tomando en cuenta las conductas de los celebrantes.- Este planteo inconcluso, pues, por parte del actor, deja vacío de contenido al agravio interpuesto, en razón de no hallarse integralmente reunidos los recaudos de admisibilidad necesarios fijados por las normas procesales y que habiliten su aceptación.

En virtud de ello, corresponde desestimar de este tramo del recurso.- III.b.2) En el tercer agravio, el recurrente también apunta su crítica a la que considera errónea conclusión del fallo cuando afirma que la actora en su carácter de incumplidora no estaba autorizada a hacer uso de ninguna de las opciones contempladas en el convenio: la resolutoria o la de cumplimiento.- Asegura que a la luz de las probanzas de autos, la actora cumplió acabadamente con sus obligaciones, quedando en consecuencia facultada a hacer uso de las dos opciones indicadas.

Cabe comentar que la queja vertida sobre este tema puntual, no amerita la crítica razonada y concreta que como recaudo esencial fijan las normas del rito a los fines de su adecuada procedencia. No obstante ello, por razones de una mejor exposición en el asunto debatido, ingresaré sucintamente al agravio expresado.

Así, en el Punto III.a.1) de este mismo considerando, dije que entre los efectos de la resolución figuraba la obligación de restituir, al que debemos añadir también que las prestaciones ya cumplidas quedan firmes, siguiendo los pasos fijados por la ley sustancial de fondo, entre otros especialmente el artículo 1204.- Y reitero que comparto la opinión de la Sra. Juez, cuando en su decisorio afirma que al haberse concluído las prestaciones del convenio complementario, el efecto de la resolución de volver las cosas al estado de contratación, o sea el de restituir, ya no podía acontecer. Por lo que resultan válidas las consideraciones formuladas por la juzgadora sobre esta cuestión.

Nótese que la transmisión de dominio del inmueble operó en el mes de Marzo del 2000 (fs. 38/43), la notificación de la resolución se efectuó casi un año después, en febrero de 2001 (fs. 54), y la promoción de esta demanda se presentó en el mes de Octubre de 2003 (fs. 55/64), es decir más de tres años y medio después de celebrada la escritura traslativa de dominio de la propiedad.

Sólo restaba, pues, a la actora reclamar el pago de lo abonado en exceso con relación a las obligaciones contractualmente asumidas, especialmente en el convenio complementario, y que oblara en su totalidad a fin de obtener la escrituración del bien.

Y así lo hizo al interponer la presente acción, no obstante resulta a todas luces una pretensión notoriamente injusta que pretenda poner sobre los hombros del demandado la carga de que éste último le abone también la parte del precio que por disposición contractual le correspondía pagar al demandante.- En este aspecto la sentencia resulta acertada, en cuanto condena al demandado a abonar al accionante, la prestación que aquél debía cumplir conforme los términos del convenio complementario, con más los intereses fijados.- Por los motivos precedentemente expuestos, y tal como ha dicho la jurisprudencia y doctrina, si el recurrente se limita a efectuar afirmaciones, ya sean dogmáticas o unilaterales, sin que las mismas encuentren respaldo probatorio en las constancias del expediente, corresponde declarar desierto el recurso (conf. De Santo, V., "Tratado de los Recursos", Ed. Universidad, año 1999. t. 1, p. 335 y sgts.).

Por ende, corresponde declarar la deserción de esta porción del recurso por insuficiencia técnica de su expresión de agravios, y conforme los parámetros delineados por los artículo 265 y 266 del código adjetivo.

III.c) Deviene procedente atender ahora a las quejas referidas a los montos por los que prospera la demanda, a los que el accionado denomina equívoco y omisión en relación a la supuesta procedencia de los rubros reclamados.- Dice que la sentenciante, primeramente reconoce que la partes habían pactado expresamente en el boleto de compraventa, que la actora se haría cargo del pago de todos los impuestos, tasas y contribuciones que gravaran el inmueble desde la firma de aquél, mientras que los gastos y honorarios de la escritura traslativa de dominio correrían por partes iguales, y en una actitud que considera inexplicable , luego el decisorio resolvió que todo ello fuera afrontado por el demandado, apartándose de la voluntad de las partes, en violación del artículo 1197 del Código Civil.

Acusa a la actora de haber vulnerado la buena fe prescripta por el artículo 1198 del mismo cuerpo normativo, reitera párrafos de su responde, y afirma que la juzgadora no pudo apartarse de lo pactado por las partes, ya que lo contrario significa incurrir en un exceso de formalismo contrario a derecho.

Comenzaré por consignar que, en el fallo en crisis, y tal como lo afirma el apelante, la juzgadora luego de reconocer que el pago de las cuotas de Diciembre 1998, Enero 1999 y Febrero 1999, por imposición de la cláusula 7ª del convenio complementario, estaban a cargo de la actora, obligación que ésta asumió y cumplió, expresa luego que con motivo que el demandado nada dijo en cuanto a la procedencia de este reclamo al contestar la demanda, concluye que debe progresar la suma de U$S 1.599,00 peticionada, e igual solución le merecen los items referidos al pago de tasa registral, impuesto de sellos e IVA. Para justificar su decisión la a- quo invoca el artículo 356, inc.1 del código adjetivo.- Debo adelantar que, a mi entender le asiste razón al recurrente. Así, se ha dicho que queda librado al prudente arbitrio judicial el juzgamiento sobre si el silencio del demandado respecto de los hechos fundamentales que contiene el escrito de demanda, debe ser tenido como un reconocimiento de la verdad de los mismos (conf. Morello, Sosa, Berizonce, "Códigos Procesales", Librería Editora Platense - Abeledo Perrot, año 1990, p. 502 y sgts.).

Pero desde este enfoque, se ha entendido también que el silencio importa la admisión tácita, pero de valiosos o perjudiciales efectos en el proceso, en mérito a lo cual se debe tener por cierto lo alegado, mientras de autos no resulte lo contrario.

Se trata de una presunción "iuris tantum", empero esta presunción de verdad de los hechos lícitos afirmados en la demanda no descarta que su existencia debe surgir con precisión de los documentos acompañados ( en igual sentido, Cám. 1ª Apel. San Isidro, sala I, DJ, 1987-2-764; idem, Morello, Sosa y Berizonce, op. cit.).

Siguiendo los lineamientos precedentemente expuestos, deviene a todas luces de manera inequívoca que la actora había contraído contractualmente compromisos de pago a su cargo, y que al reclamarlos en su escrito promocional, el demandado negó su procedencia, aunque pueda entenderse que lo hizo de manera vaga.- Pero tal circunstancia no empece a la aplicación plena del principio de la buena fe que debe regir las relaciones contractuales, y a "contrario sensu" de ello se modifiquen condiciones expresamente acordadas por las partes y que se consideran la ley imperante entre ellas (artículo 1197 del Cód. Civil), máxime cuando dichas condiciones surgen con toda certeza de las probanzas de la causa.

Resulta cierto, por lo tanto, que aplicar tal criterio valorativo sin cortapisas, implica un exceso de formalismo en perjuicio de uno de los contendientes.

En mérito a ello corresponde modificar en menos el monto de condena, detrayendo del mismo la suma de un mil quinientos noventa y nueve dólares estadounidenses ($ 1.599,00), por el pago de las tres cuotas abonadas por la actora, en calidad de capital hipotecario, que asumiera el actor conforme la cláusula séptima del convenio complementario.- Será preciso, pues examinar el reclamo atinente al pago de la tasa registral, impuesto de sellos e impuesto a las ganancias, que la sentencia totaliza en la suma de un mil ciento sesenta y dos pesos ($ 1.162,00).- Por ello, en virtud de los fundamentos vertidos en este mismo acápite el demandado deberá asumir el pago del 50% del capital de la hipoteca, o sea $ 12.300,00, como así también los gastos pertenecientes a la tasa registral, es decir $ 70,00, como asimismo el impuesto de sellos, que suman $ 252,00 (fs. 53 y 7).

En cuanto al impuesto a las ganancias, que totaliza $ 840,00, conforme las normas tributarias corresponde abonarlos al vendedor, e igual obligación pesa sobre el enajenante con respecto al pago del impuesto inmobiliario de $ 369,75 por deudas anteriores a la fecha de posesión , según se desprende de la cláusula sexta del convenio obrante a fs. 1/2.- En consecuencia, la demanda prosperará por la suma total de trece mil ochocientos treinta y dos pesos ($ 13.832,00), a la que se arriba por redondeo, como monto final de condena, con más los intereses fijados en el decisorio apelado.

III.d) En conclusión, propicio al Acuerdo revocar parcialmente el fallo venido en apelación, condenando al demandado, Sr. H. V. M. O., a pagar a la actora, Sr. N. M. y C. S.R.L., la suma de trece mil ochocientos treinta y dos pesos ($ 13.832,00), en el plazo y con los intereses ya fijados.- Asimismo corresponde adecuar la distribución de costas efectuadas en primera instancia. En este aspecto, es el hecho objetivo de la derrota lo que determina la condena en costas. Su fundamento no es otro, que el haber sostenido, sin éxito, una pretensión jurídica (conf. Alsina, "Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial", Ediar, 2da. Ed. Año 1961, t. IV, p. 527).- En este sentido, pues, el principio procesal es que las costas deben ser soportadas según el éxito obtenido por cada una de las partes en relación a sus pretensiones, principio que parte de considerar que el proceso es un instrumento peligroso, que no se maneja sin lesionar un interés ajeno y del cual se ha de soportar el peso si se lo ha provocado sin razón suficiente para triunfar en la pretensión sostenida (conf. DJ, 1991-2- 338).

Atendiendo, pues, a los resultados arribados, corresponde adecuar la distribución de costas en primera instancia, imponiéndolas en un 80% a cargo del demandado y un 20% a cargo de la accionante (arts. 68 y 71 del CPCC).- En este contexto, propongo que los honorarios correspondientes a la anterior instancia a favor de los Dres. G.H. U.y F.A.P. se regulen en un 19,60% en conjunto, y los de los Dres. J.F.C.y E.F.C. en el 15,40%, también en conjunto, porcentuales que serán tomados del equivalente del monto final de condena, conforme las pautas de los artículos 6, 7, 9, 19, 39 y 47 de la ley arancelaria, a los que se añadirá el IVA correspondiente.- En cuanto a las costas de Alzada, tomando en cuenta la complejidad de las cuestiones traídas a debate por los contendientes, y las alternativas propuestas para su solución, como así también el éxito y rechazo de las cuestiones propuestas, ello permite visualizar un horizonte de vencimientos parciales y mutuos (art. 71 del CPCC), lo que me mueve a distribuirlas en su imposición, en un 60% a cargo de la actora y un 40% a la demandada.

Por lo tanto, por sus trabajos en segunda instancia, y en mérito a la calidad, extensión y eficacia de las labores profesionales desplegadas, se regularán los honorarios de los Dres. G.H. U.y F.P. y de los Dres. J. F. C.y E.F. C.,en el 4,9% y el 4,15%, respectivamente, de la suma equivalente del monto de condena ( arts. 6, 7, 14, 47 de la ley arancelaria), con más el IVA que corresponda.

Finalizo mi intervención y a la Primera Cuestión voto PARCIALMENTE POR LA AFIRMATIVA. A LA PRIMERA CUESTION el Dr. Vergara dijo: Llega a conocimiento de este Tribunal las presentes actuaciones como consecuencia de los recursos de apelación interpuestos por ambas partes a fs. 258 y 259, que fueran concedidos libremente a fs. 260, contra la sentencia de la anterior instancia de fs. 248/255 que hizo lugar parcialmente a la demanda instaurada por N. M. y C. S.R.L. y condenó a H. M. O. al pago dentro del plazo de diez días de las sumas de $13.832.- y u$s 1.599.-, con más sus intereses, imponiendo las costas en un 85% al demandado y en un 15% a los actores.

Los agravios vertidos por las partes demandada y actora lucen a fs. 264/272 y 273/276, el traslado conferido a fs. 277 fue evacuado por los accionantes exclusivamente, y la relación sucinta de las cuestiones planteadas fue desarrollada por el vocal que me precediera en la votación, motivo por el cual y atendiendo a razones de brevedad procesal me remito a tales expresiones, sin perjuicio de las consideraciones que en cada caso corresponda realizar.

2.1. Estima el demandado apelante que el decisorio pone al descubierto una notoria y evidente incongruencia y que en lo relativo a la excepción de incumplimiento articulada por su parte cayó en una incongruencia que lo descalifica llevándolo al absurdo. Tales manifestaciones no constituyen agravio.- En tal sentido, no puede considerarse agravios las impugnaciones en general, el mero desacuerdo con lo resuelto o simples consideraciones subjetivas, y no constituye una verdadera expresión de agravios el escrito que sólo contiene afirmaciones dogmáticas sin una verdadera crítica de la sentencia en recurso, y tampoco las afirmaciones enfáticas que no son más que simples generalizaciones (conf. Morello, Sosa y Berizonce, "Códigos Procesales .", Librería Editora Platense - Abeledo-Perrot, 1988, T. III, págs. 354/355, y cita de fallos).- Por lo demás, el accionado al contestar demanda opuso como defensa la excepción de incumplimiento contractual (art. 1201 del Código Civil) y la misma fue objeto de tratamiento en el fallo en crisis a partir del penúltimo párrafo de fs. 252, por lo que no se observa incongruencia alguna.- En cuanto a que la sentenciante descalifica su posición afirmando que la excepción fue articulada tardíamente sin explicar tal afirmación, lo cierto es que la manifestación de la Sra. juez de la anterior instancia (" . amén de haber sido opuesta tardíamente .") no constituyó el razonamiento dirimente para rechazar la excepción toda vez que el mismo se desarrolló, luego de puntualizar con acierto los presupuestos requeridos, a fs. 252, parte final, y fs. 252 vta.

En tales condiciones, el despliegue argumental del recurrente de fs. 265 respecto al oportuno planteamiento de la defensa resultó estéril. No representó el embate preciso y fundado contra la conclusión basal del fallo en que el agravio debe consistir (esta Cámara, en su composición de sala única, c. 9780, S.D.L. 82/92, c. 11.828 S.I.L. 43/95, c. 11.886 S.D.L. 40/96; sala "A", c. 12.823 S.D.L. 11/98, c. 12.193, S.D.L. 20/98).

Y aún prescindiendo de tal circunstancia, lo tardío no se relaciona con un aspecto procesal como pretende señalar el recurrente sino con la situación de retardo del interesado en el cumplimiento de su obligación.- Así, el demandado estaba obligado a entregar la suma de u$s 10.000.- el primer lunes del mes de abril de mil novecientos noventa y nueve (cláusula 4a., fs. 4 vta.). Y en tal sentido, no se requiere previa interpelación para constituir en mora al deudor en el supuesto de obligaciones con plazo determinado.

Así lo establece expresamente el art. 509, párr. 1°. Vencido el plazo sin que la obligación haya sido cumplida, se configura la situación de retraso que equivale a mora y a incumplimiento (conf. Ibáñez, Carlos Miguel, "Resolución por incumplimiento", Astrea, 2003, pág. 204). Con tal alcance se desestima el agravio.

Respecto a la afirmación del quejoso acerca que se incurre en un error mayúsculo ya que el incumplimiento fue grave, cabe señalar que con ello evita hacerse cargo del fundamento brindado en la sentencia a fs. 252 y vta.

Y lo que ahora está en tela de juicio es el razonamiento del juez, que es el objeto del recurso de apelación (CNCiv., sala "B", mayo 15-979, "C. H.N. y otro c. B. J.J.", L.L. 1979-C, 76), por lo que resulta estéril el escrito de agravios cuando no despliega una crítica concreta respecto del razonamiento que resultó dirimente en la sentencia, conforme lo exige el art. 265 del C.P.C.C.- En lo que se refiere a su afirmación acerca que el demandado nunca fue intimado a dar cumplimiento lo suyo, la misma no se compadece con las circunstancias comprobadas de la causa pues, tal como lo señalará el juzgador, los envíos postales (fs. 54, 84 y 85) fueron debidamente recepcionados (art. 356 inc. 1° del CPCC). Y a fs. 84 obra copia certificada por el C.A.de la carta documento (CD 28.830.382 6 AR) de fecha 25 de julio de 2000 impuesta por C. S.R.L. por la que se intimó al demandado a dar cumplimiento con su obligación.Es más, el demandado en su escrito de contestación admitió expresamente que fue intimado al manifestar a fs. 128 que la actora remitió la carta documento fechada el 25 de julio del año 2000 exigiendo el pago de las sumas allí especificadas.

Tales consideraciones llevan a desestimar la queja vertida. A su vez, la excepción de incumplimiento requiere que quien la opone no se encuentre en mora y la sentencia de la anterior instancia señaló que también el demandado fue moroso en los términos del art. 509 primer párrafo del C. Civil, pues al contestar la demanda no adujo que el día señalado -5/4/99-, hubiese llevado al escribano L. la suma de U$S 10.000 que era la parte con la que tenía que contribuir para que el notario cancelara la hipoteca.

Y respecto al recaudo que establece la necesidad de cumplir u ofrecer cumplir la prestación a su cargo el fallo precisó que la excepción es un remedio que la ley confiere al contratante cumplidor, para protegerlo de las consecuencias del incumplimiento de su contrario (Belluscio-Zannoni, obra y tomo citados, pág. 953, parág. 10).

Como ya lo dijera, no cumplió con la obligación a su cargo el día 5/4/99; ni con el abono de lo adeudado, con lo percibido en las 30 cuotas del boleto. Y frente a tales fundamentos el apelante en la parte final de fs. 266 ensaya una justificación de su actitud, por lo que tal discrepancia tampoco constituye agravio.

Y el agravio carece de contenido, cuando como en el caso .d) Simplemente disiente o discrepa de la interpretación judicial, sin dar fundamentos a la oposición o formula apreciaciones subjetivas . h) No ataca concreta y frontalmente los verdaderos fundamentos del fallo (Fenochietto-Arazi, "Código Procesal .", Astrea, 1983, T. 1, págs. 838/839).

Y aun cuando se ingresara a la queja debe precisarse que para que proceda la excepción se exige que quien pretenda hacer valer la misma no sea incumplidora, es decir que no haya dejado de cumplir su obligación u ofrezca cumplirla (conf. Ramella, Anteo E., "La resolución por incumplimiento", Astrea, 1975, pág. 25). Para que la "exceptio" tenga viabilidad es preciso: .

5) Que el excepcionante no haya incurrido a su vez en incumplimiento (arg. art. 1418) (conf. Llambías-Alterini, "Código Civil Anotado .", Abeledo-Perrot, 1982, T. III-A, pág. 174).

Y de la lectura del escrito de contestación de demanda resulta que el demandado ni siquiera alegó haber cumplido u ofrecido cumplir con las obligaciones asumidas, sea la contenida en la cláusula cuarta del convenio complementario (fs. 4/5) o la asumida en la cláusula segunda del convenio originario (fs. 1/3).

Es más, se limitó a señalar que la contraparte no lo intimó ya que en tal caso entregaría de inmediato el automotor comprometido como garantía (fs. 128), y ello no equivale a cumplimiento pues precisamente la cláusula sexta del convenio complementario establece que esa parte perderá la titularidad del automotor en caso que "EL VENDEDOR" no diera cumplimiento a la obligación..." (el subrayado me pertenece). Tales razones determinan la desestimación del agravio en ese aspecto.

Asimismo, las pretensiones y oposiciones que resultan de los escritos inaugurales de demanda y contestación no permiten advertir que el fallo resulte incongruente, pues la congruencia es la conformidad que media entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto contornean ese objeto (conf. Azpelicueta-Tessone, "La Alzada. Poderes y deberes", Librería E. P. S.R.L.,1993, pág. 157).- En todo caso, las manifestaciones de fs. 267 sólo revelan la particular postura del recurrente al efectuar un análisis propio sin refutar los fundamentos del juzgador, por lo que no hay agravio que atender.

2.2. Establecido en el punto 2.1. que antecede que el demandado estaba en mora al momento de interponer la excepción de incumplimiento y que no cumplió ni ofreció cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato originario y complementario, no se observa que incidencia puede tener respecto de la falta de cumplimiento de los presupuestos requeridos para oponer tal excepción la declaración testimonial del escribano O. B. L. rendida a fs. 220/221.

En ese direccionamiento, es evidente que el despliegue argumental de fs. 267/268 resultó estéril.- Por lo demás, el modo de contestar del testigo se relaciona con el tiempo transcurrido entre la celebración del convenio complementario (23/12/98, certificación de fs. 6) y la fecha de la audiencia (05/05/2005, fs. 220), por lo que el transcurso de más de seis años y el tratarse de hechos vinculados al ejercicio de su profesión que, por ende, como recuerdo no tiene un especial interés para el testigo influyeron decididamente en su capacidad memorativa.- Como el material registrado por el testigo se guarda en su mente, su reproducción y fidelidad depende de la memoria de manera fundamental. En términos generales se ha probado que la deformación de los recuerdos producen errores que aumentan en un 0,33% diario. Y hay cinco supuestos en que la renovación de las representaciones se presentan con mayor o menor fuerza. Entre ellos, si el hecho es o no interesante para el deponente.

Así, si un hecho interesante entra a formar parte de nuestra conciencia, aun cuando sea por una sola vez es suficiente, como se sabe para que en ella se imprima de una forma duradera. Contrariamente, una representación única de un contenido indiferente, se fija muy difícilmente (conf. Falcón, Enrique M., "Código Procesal .", Abeledo-Perrot, 1984, T. III, par. 426.9.7., pág. 297).

Párrafo aparte merece su manifestación que basa según su entender en los dichos del escribano L. al sostener "... que mal se le puede exigir a nuestro poderdante ofrecer su propio cumplimiento . si el testigo en cuestión ha reconocido que medió oportuno cumplimiento por su parte." Es que, el ahora alegado cumplimiento por la demandada no fue invocado en su escrito de contestación (ver fs. 124/132) y así lo precisó el juzgador cuando señala a fs. 251 vta. que al contestar la demanda no adujo que el día señalado -5/4/99-, hubiese llevado al escribano L. la suma de U$S 10.000 que era la parte con la que tenía que contribuir para que el notario cancelara la hipoteca.- Y no puede producirse prueba respecto de hechos no alegados.- El objeto de la prueba lo constituyen los mismos datos que integran el contenido de las alegaciones procesales.

Hay una identificación normal, de principio, entre objeto de la prueba y objeto de la alegación (Guasp, "Derecho Procesal Civil", Institutos de Estudios Políticos, Madrid, 1968, Tomo Primero, par. 23. 5. pág. 328). Así, no podrán producirse pruebas sino sobre hechos que hayan sido articulados por las partes en sus escritos respectivos (art. 364 del C.P.C.C.).

Vale decir que los hechos llamados a establecerse en objeto de la prueba deben haber sido introducidos por las partes en el proceso, a través de sus escritos constitutivos de demanda, reconvención, excepciones y sus contestaciones, y excepcionalmente, al alegarse hechos nuevos en primera y segunda instancia, pues para el ordenamiento procesal que nos rige el hecho no afirmado no existe (Kielmanovich, "Teoría de la prueba y medios probatorios", Abeledo-Perrot, 1996, par. 2.a) I., pág. 40) (el subrayado me pertenece).- Por consiguiente, los hechos no articulados se hallan marginados del objeto de la prueba (Morello, Sosa y Berizonce, ob. cit., 1991, T. V-A, pág. 11). Asimismo, la postura asumida a fs. 269 al alegar cumplimiento se contradice abiertamente con la anterior asumida a fs. 266 al admitir expresamente que no ofreció cumplir con lo suyo ensayando una justificación al respecto.- Y tal dualidad de criterios merece su repulsa.

Es que, la dualidad de actitudes sobre un mismo asunto importa un "venire contra factum proprium nemo potest" que merece en derecho su repulsa, toda vez que a nadie es dado contradecir su anterior conducta deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz. Se trata de la doctrina de los actos propios que, emanada de los términos del art. 16 del Código Civil, constituye un principio general del derecho.

Es derivación directa del principio de buena fe con fundamento en los arts. 1071 y 1198 del Código Civil, y su aplicación es deber inexcusable para el órgano jurisdiccional, de acuerdo al art. 34 inciso 5 apartado d) del C.P.C.C. (L. Mesa, "La doctrina de los actos propios en la jurisprudencia", Depalma, 1997, págs. 74/76, y cita de fallos).

Una pretensión o una defensa que se formula dentro de una situación litigiosa en contradicción con el sentido objetivo de la conducta anterior del sujeto no puede prosperar, ya que ello infringiría el principio de buena fe ante la imposibilidad de "venire contra factum", del cual es derivación necesaria e inmediata (conf. Diez Picazo, "La doctrina de los actos propios", Bosch, Barcelona, 1963, págs. 223 y 163, respectivamente).

Tales fundamentos determinan el rechazo del agravio.2.3. La manifestación del quejoso al considerar que la autorización para utilizar el poder especial sólo pudo darse por escrito solo revela su particular postura sobre tal cuestión y no constituye agravio.

Y aun ingresando en la queja, conforme a las reglas de la sana crítica (arts. 386 y 456 del C.P.C.C.) al ponderar los dichos del testigo L. estimo que bastó para ello la autorización a la que refiriera el escribano actuante al prestar declaración a fs. 220/221, aun cuando no se instrumentara por escrito, máxime si se considera que por la cláusula cuarta del convenio complementario (fs. 4 vta.) el hoy demandado autorizó su entrega, y que al momento de la utilización de dicho poder (01/03/2000, escrituras N° 52 y 51, fs. 38/43 y 51, respectivamente) la parte compradora abonó al acreedor hipotecario Banco B. el total de los montos consignados en dicho convenio con más intereses y gastos, dato alegado a fs. 57 y vta., último y primer párrafo, respectivamente, que al no ser negado al contestar demanda (ver negaciones de fs. 125/126) lo estimo admitido (art. 356, inc. 1°, del C.P.C.C.) al considerar para ello también el planteo que expresamente efectuara el accionado a fs. 130 respecto de los pagos realizados al Banco B. por la compradora.- Por otro lado, tal como lo precisara la Sra. Juez de la anterior instancia, en la contestación de demanda no se achacó ninguna inconducta o mal proceder del escribano L., elegido por ambas partes para el cumplimiento final de las prestaciones a cargo de ambas . Y en tal direccionamiento agrego que, si con las expresiones vertidas en el escrito de agravios a fs. 269/270 y en el de contestación de demanda (" . mientras tanto los actores -haciendo ostensible y manifiesto ejercicio de una de "justicia por mano propia- habían obtenido el poder especial que se le confiara al escribano L., logrando la escrituración del predio .

De suerte tal que bien se puede afirmar que, en los hechos, el accionado fue desapoderado de su propiedad . la obtención y posterior utilización del poder especial- fue evidente y manifiestamente contrario a lo convenido .", fs. 127), se pretende imputar responsabilidad a la parte compradora y/o al escribano, lo cierto es que la demandada debió plantear en defensa de sus derechos acción de nulidad de las escrituras antes mencionadas, por lo que la falta de promoción de demanda en tal sentido revela la sin razón de su planteo.

Y debe tenerse en cuenta en tal aspecto el elemental principio de buena fe (art. 1198, primer párrafo, del Código Civil), pues la buena fe ilumina toda la vida del contrato, y es asimismo, un criterio o principio de indudable vigencia en orden a la interpretación del contrato, en cuanto: a) Ordena conductas probas, dignas, leales, y descarta todo proceder contrario a esas pautas -buena fe objetiva-.

b) Manda ajustarse a la apariencia, a lo que el otro contratante pueda entender o creer, para no defraudar la confianza suscitada -buena fe subjetiva- (conf. Bueres-Highton, "Código Civil .", Editorial Hammurabi S.R.L., 1999, T. 3 C, págs. 45/46).Con tales alcances se desestima la queja, debiendo ingresarse al tratamiento de los agravios de la parte actora antes de atender a los restantes vertidos por el demandado (procedencia de los rubros reclamados y condena en costas).

3.1. Sostiene el actor apelante que la sentencia arribó a una conclusión errónea obtenida a partir de premisas falsas y en tal sentido considera que la apreciación de la prueba documental y testimonial es errónea y parcial, y por ende arbitraria. Para ello al expresar los dos primeros agravios despliega una línea argumental paralela que incumple la manda impuesta por el art. 265 del C.P.C.C. por lo que no hay agravio que atender.

Si lo que ocurre es que se prescinde de la argumentación básica que respalda la sentencia, o si el recurrente no refuta las conclusiones del juez de grado sino que desarrolla en forma paralela un análisis propio de la causa para arribar a una personal conclusión, distinta de la del fallo, sin detenerse a puntualizar la crítica del mismo, sino limitándose a manifestar su disidencia, corresponde declarar desierto el recurso interpuesto.

Lo mismo ocurre cuando carece de suficiencia técnica, pues la suficiencia se relaciona con la necesidad de articulaciones razonadas, fundadas y objetivas sobre errores de la sentencia (Morello, Sosa, y Berizonce, ob. cit., T. III, págs. 371 y 373, y cita de fallos).- Y aun cuando se ingresara en forma conjunta a esa queja, lo cierto es que la afirmación del testigo G.respecto de laparte compradora cumplió con las obligaciones asumidas en el convenio (contestación a la 9a. pregunta, fs. 220 vta.) contiene un juicio de valor que no cabe admitir (conf. Fenochietto-Arazi, ob. cit, T. 2, págs. 438/439, y su nota n° 9), conforme a las reglas de la sana crítica (arts. 386 y 456 del C.P.C.C.).

En lo que hace a que cumplió con el convenio complementario ya que su obligación era depositar un cheque de pago diferido por $10.000.- y que a mayor resguardo también depositó la suma en efectivo, cabe precisar que esa última afirmación no se compadece con las circunstancias comprobadas de la causa ya que el testigo G. señaló que el dinero se cambió por el cheque y que el Sr. N. M. retiró el dinero (contestación a la 4a. y 6a. pregunta, fs. 220).

Y si bien el escribano debía realizar las gestiones para el pago del crédito bancario y el vendedor debía entregarle el importe al escribano (cláusulas tercera y cuarta, fs. 4 vta.) no se aprecia como podía cancelar la deuda correspondiente a la parte compradora con un cheque de pago diferido, pues los títulos de crédito están privados de poder cancelatorio, esto es, se dan y se reciben en pro de la solvencia de quien los crea, vale decir, salvo buen fin, a diferencia del dinero que se entrega con efecto solutorio (Revista de Derecho Comercial y de las obligaciones, 1973, Año 6, Parodi, H. Duncan, "Dinero, Capital, Crédito y Títulos de Crédito", pág. 234).

Y aun cuando se obviara que los títulos de crédito se dan pro solvendo y no pro soluto, si el cheque aun está en la escribanía (L., contestación a la 5a. pregunta, fs. 220) es evidente que no se utilizó para cancelar la obligación a cargo de esa parte. Y en ese aspecto, interpretar literalmente el convenio para sostener como pretende el quejoso que el cheque quedaría en custodia hasta que cumpla el vendedor su obligación importa supeditar el cumplimiento de la obligación a cargo de la parte compradora en forma abusiva y contraria al principio de buena fe (art. 1198 del Código Civil) a la conducta a seguir por la otra parte, pues el vendedor debía entregar dinero y el comprador sólo un cheque (cláusulas cuarta y segunda, respectivamente).

Es que, los celebrantes del contrato deben actuar con un proceder honesto y razonable, por lo que en materia de interpretación rige especialmente la buena fe-probidad (conf. Llambías-Alterini, obra y tomo citado, par. 4, pág. 153). Y en materia de interpretación de los contratos, una vasta gama de circunstancias atinentes, inclusive, a los motivos e intenciones que llevaron a las partes a vincularse jurídicamente, entran así a jugar y a facilitar la comprensión de los aspectos dudosos y la explicación más adecuada del contenido del acto.

Por encima del sentido literal, debe buscarse la intención común de las partes, y las diversas cláusulas de un contrato deben interpretarse de una manera coherente, las unas por medio de las otras, considerando el contrato como un solo todo integral, cuyo contenido, espíritu y sentido, es uno (art. 218, incisos 1° y 2°, Código de Comercio) (conf. Videla Escalada, "La interpretación de los contratos civiles", Abeledo-Perrot, 1964, págs. 42, 64, y 78, respectivamente).

Si el contrato consiste en un acuerdo sobre una declaración de voluntad común (art. 1137 del Código Civil) es claro que lo fundamental será investigar cuál es la intención común, antes que el sentido literal de las palabras empleadas. A los efectos de investigar esa llamada voluntad común, el contrato debe ser considerado como un todo coherente y orgánico (arts. 218, incisos 1° y 2° del Código de Comercio) (conf. Fontanarrosa, "Derecho Comercial Argentino", Zavalía Editor, 1997, T. 2, págs. 154/155).

Y evidente resulta que una interpretación coherente y orgánica de las diversas cláusulas del convenio complementario lleva a considerar que la intención común de las partes fue asumir por partes iguales el saldo adeudado al Banco B. que determinaron en u$s 20.000.- fijando como fecha el primer lunes de abril de 1999 (cláusulas segunda y cuarta).

Desde esta perspectiva integradora en la interpretación el convenio con todo acierto destacó el sentenciante que ambas partes no cumplieron con este convenio complementario en las fechas en que se habían obligado, dado que el Escribano L. indicó que el cheque de pago diferido y el formulario 08 todavía estaban en la escribanía cuando testificó .

Que evidentemente, si de acuerdo a los dichos del notario, el cheque aún lo tiene él en su poder, significa que por razones que no fueron expuestas ambas partes decidieron apartarse del convenio complementario, puesto que ninguno de los dos cumplió con sus cargas el primer lunes de abril de 1999. Por tales fundamentos se desestiman los dos primeros agravios vertidos en tal aspecto.

3.2. Establecido que la parte compradora también fue incumplidora de la obligación a su cargo queda vacía de contenido la queja vertida en último término en cuanto señala que cumplió acabadamente con sus obligaciones.

A su vez, en lo que hace a la manifestación del apelante acerca que el sentenciante omitió considerar la carta documento de fs. 54 por la que le comunicó la resolución del convenio, tal expresión omite hacerse cargo del fundamento del fallo expuesto a fs. 253 en el sentido que si a esa fecha (1/03/00) la accionante ya había logrado su pretensión asumiendo el pago de la parte correspondiente al demandado -con la conformidad tácita de éste- y concluyendo de esta manera (el) convenio, no puede pretender con posterioridad la resolución extrajudicial del convenio complementario que ella misma ya había concluido, pues el efecto de la resolución sea judicial o extrajudicial es volver las cosas al estado anterior a la contratación, con lo cual ambas debían restituirse lo entregado mutuamente, lo que ya no podía acontecer.

En tal sentido, la resolución del contrato produce diversos efectos, entre ellos: Recuperatorio: las partes deben restituirse mutuamente lo que cada una de ellas hubiera recibido de la otra (conf. Ibáñez, ob. cit., par. 138, pág. 291).

Y ese fundamento resultó determinante para dilucidar la cuestión y no fue objeto de embate alguno por el quejoso, por lo que no hay agravio que atender.- Si no se formulan agravios concretos y razonados sobre cada uno de los puntos considerados por el juez de primera instancia, quedan consentidos aquellos sobre los cuales no se cumplimentó esa carga ("Gobierno Nacional c/ Ekmekdjian, Toros y otro", C.S. agosto-29-969, L.L. 137-538).

Para tener por satisfechos los fines legales de la expresión de agravios, deben concretarse punto por punto, los errores fundamentales que se atribuyen al fallo en la aplicación del derecho, o en su caso en la apreciación de los hechos y su prueba, bajo riesgo de que se tenga por consentida toda decisión no objetada (Morello, Sosa y Berizonce, ob. cit., T. III, pág. 370 y cita de pronunciamientos).

En consecuencia, en este porción de la queja el apelante incurrió en deserción parcial del recurso por deficiencia técnica de su expresión de agravios (arts. 265 y 266 del C.P.C.C.).

4. Resta por considerar los rubros por los que prospera la demanda y en tal sentido sostiene el demandado apelante en forma contradictoria que los rubros de condena referidos a impuestos, tasas, gastos y honorarios se habían convenido a cargo de la compradora o a compartir en partes iguales.- Asimismo, señala que en su escrito de contestación negó y desconoció los pagos efectuados.

Desde esta perspectiva, no parece suficiente ni valioso el solo manejo de la "regla" conforme a la cual el actor tiene la carga de acreditar los hechos constitutivos del derecho que invoca y el demandado los extintivos, impeditivos o modificativos que opone a aquéllos.

Ante ese cuadro el juez, de acuerdo a las particularidades del caso y a la conducta obrada por las partes, reparará en la quiebra del deber de cooperación, haciéndolo jugar en contra del infractor al representar un módulo de utilización razonablemente adecuado para arribar a la acreditación de las afirmaciones controvertidas.

Expresándolo con las palabras del artículo 163, inciso 5°, apartado 2° del Código Procesal, esa falta de cooperación activa, entre otras matizaciones, traduce "la conducta observada por las partes durante la sustanciación del juicio y podrá constituir un elemento de convicción corroborante de las pruebas, inclusive los indicios y presunciones, para juzgar la procedencia de las respectivas pretensiones" (conf. Morello, "La Prueba. Tendencias modernas", Librería Editora Platense - Abeledo-Perrot, 1991, págs. 60/61).- Ello significa que las partes deben colaborar con el juzgador aportando los elementos que permitan dilucidar el caso, por lo que la conducta pasiva aferrándose a una mera negativa constituye una violación al principio de buena fe y al deber de colaboración que el juez no puede dejar de valorar al tiempo de dictar sentencia, en los términos previstos por el inc. 5° del art. 163 del C.P.C.C.

Pero aun obviando tal circunstancia, cabe considerar que a fs. 130 de su escrito de contestación, respecto del pago realizado al Banco B. en concepto de crédito, gastos, sellados y honorarios, el demandado admitió expresamente que ". en el convenio se había acordado que cada una de las partes debía asumir el cincuenta por ciento de esa deuda bancaria .". En tales condiciones, dicha afirmación se incorporó a la litis y de ningún modo puede dejar de considerarse por tratarse de admisión expresa del demandado.

Se trata del principio de adquisición procesal, y es de su esencia que los materiales de conocimiento aportados por cualquiera de las partes benefician o perjudican a las mismas, indistintamente, o sea, cual fuere su resultado, ya que dejan de pertenecer al oferente y se incorporan al proceso para entrar al servicio de la justicia que en éste se realiza (conf. Eisner, "El principio de adquisición procesal (Su ámbito de vigencia)", L.L. t. 128, 1032).

Cualquier afirmación o prueba aportada por las partes se adquiere para el proceso y beneficia en su caso a la contraria, sin que pueda retirarse o dejar de tenerse en cuenta (CNTRAB., sala II, diciembre 29-967, "C. M.c/ B. L.y/u otros", L.L. t. 131, 434). De tal modo, cualquier afirmación o prueba aportada por una de las partes son elementos de convicción y se adquieren para el proceso, en virtud del principio de adquisición y comunidad probatoria, con independencia de la parte que los haya arrimado (conf. Devis Echandía, "Teoría general de la prueba judicial", 5a. edición, I-445, "h"; esta Cámara, en su composición de sala única, c. 9.780, S.D.L. 82/92; c. 9.927, S.D.C. 20/92; c. 10.084, S.D.L. 97/92).- Tal admisión importa como consecuencia descartar la oposición y consiguiente negativa a la que alude el apelante a fs. 271, por lo que debe asumir el pago del 50 % del capital de la hipoteca y de los gastos correspondientes al pago de la tasa registral (boleta de fs. 53) e impuesto de sellos (certificación de fs. 7) ($12.300.-, más $70.-, más $252.-).

En cuanto al concepto correspondiente al pago de Impuesto a las Ganancias no se trata estrictamente de un gasto sino de una obligación tributaria del vendedor, por lo que se encuentra a su cargo el total del importe abonado de $840.-, y que fuera retenido al momento de celebrase la escritura N° 52 (sexto y séptimo renglón, fs. 39).

También corresponde que el vendedor asuma el monto total del pago realizado en concepto de impuesto inmobiliario ante el fundamento vertido en la sentencia a fs. 254 vta. (deudas anteriores a la fecha de posesión) (recibos de fs. 44/49 por $369,75.-), pues quedó a cargo de la parte compradora el pago de tasas e impuestos a partir de la fecha de la posesión (cláusula sexta, convenio de fs. 1/2), por lo que la genérica referencia de fs. 272 a que los rubros deberían prosperar sólo por el 50% no es manifestación idónea que conmueva el razonamiento seguido por el juzgador.- La sumatoria de tales conceptos asciende a un total de $13.832.- por redondeo.

En lo que hace al rubro referido al pago de las cuotas hipotecarias correspondientes al período diciembre de 1998 a febrero de 1999 ya el juzgador señaló que por la cláusula 7a. del convenio complementario las mismas quedaban a cargo de la parte compradora, por lo que más allá de las deficiencias habidas en el escrito de contestación el silencio que pudo guardar a su respecto el vendedor no resulta dirimente pues el mismo podrá estimarse como reconocimiento (art. 356, inc. 1°, del C.P.C.C.).

En tales condiciones, alcances del convenio complementario y habiéndose concluido en que la parte actora no podía pretender la resolución del mismo (p.3.2. que antecede), un elemental principio de buena fe contractual lleva a acoger favorablemente la queja. Así, la cláusula séptima del convenio complementario resuelve expresamente lacuestión por lo que en tal caso el principio de buena fe impone una interpretación estricta del mismo (conf. Llambías-Alterini, obra y tomo citado, par. 6, pág. 154).

La buena fe significa que cada uno debe guardar fidelidad a la palabra empeñada y no defraudar la confianza o abusar de ella, ya que ésta forma la base indispensable de todas las relaciones humanas. La buena fe probidad exige que los contratantes se conduzcan escrupulosamente (conf. Belluscio, Augusto C., Director, "Código Civil .", Astrea, 1984, T. 5, pág. 907).- Por ello, corresponde rechazar el rubro pretendido en demanda que asciende a u$s 1.599 y revocarse en tal aspecto la sentencia para disminuir el capital de condena por responder a cuotas que asumiera su pago la parte compradora.- 5. En consecuencia, también propicio la revocatoria parcial de la sentencia venida en apelación para disminuir el capital de condena a la suma total de pesos trece mil ochocientos treinta y dos ($13.832.-) -como consecuencia de desestimarse la pretensión referida al pago de tres cuotas hipotecarias que ascienden a u$s. 1.599.-, con más los intereses en la forma fijada en la anterior instancia.- La necesaria adecuación de las costas (art. 279 del C.P.C.C.) hace innecesario ingresar en el agravio que en ese aspecto formulara el demandado apelante.

Y cabe señalar que es el hecho objetivo de la derrota lo que determina la condena en costas. Su fundamento no es otro, que el de haber sostenido, sin éxito, una pretensión jurídica (conf. (Alsina, "Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial", Ediar, 2da. ed., 1961, T. IV, pág. 527).- Por eso, se entiende que litigante vencido o perdidoso es aquel en contra del cual se declara el derecho o se dicta la decisión judicial (conf. Arazi-Rojas, "Código Procesal .", Rubinzal-Culzoni Editores, 2001, T. I, par. 10, pág. 261).

Por "parte vencida" debe entenderse, a los efectos de la norma que analizamos (art. 68, apartado primero, del C.P.C.C.) a aquélla que obtiene un pronunciamiento judicial totalmente adverso a la posición jurídica que asumió en el proceso (conf. Palacio, "Derecho Procesal Civil", 1970, T. III, par. 312 b), pág. 369), y en ese contexto, debe considerarse la postura del demandado al oponer la excepción de incumplimiento contractual y solicitar el rechazo de la demanda en todas sus partes (escrito de contestación, fs. 124/132).

A su vez, también debe ponderarse que la demanda progresó en forma parcial ya que el actor no coronó con éxito la totalidad de sus pretensiones lo que se refleja en el monto de condena que resultó inferior a las sumas pretendidas, aun cuando no cabe establecer la noción de vencido por análisis aritméticos de las pretensiones y resultados (conf. Arazi-Rojas, obra y tomo citado, pág. 261).- Con dichas pautas, estimo prudente imponer las costas de primera instancia en un 80% a cargo del demandado y en un 20% a cargo de los actores, por ajustarse así en forma proporcional y adecuada a los vencimientos recíprocos habidos y resultado final del proceso (art. 71 del C.P.C.C.).- Asimismo, atendiendo al mérito, extensión, eficacia y resultado arrojado por las labores profesionales cumplidas en primera instancia, entiendo adecuado los honorarios que propone regular el Dr. de la Fuente a favor de los Dres. G.H. U.y F.A.P. en conjunto, y J.F.C.y E.F.C., también en forma conjunta, en las sumas porcentuales equivalentes al 19,60% y 15,40%, respectivamente del monto final de condena que resulte de la liquidación a practicarse en la etapa de ejecución (arts. 6, 7, 9, 19, 39 y 47 de la ley 2.200), con más el I.V.A. pertinente.

Tocante a las costas de alzada, la desestimación de los agravios de la parte actora, y el progreso parcial de uno solo de los traídos por el demandado, permite delinear un vencimiento parcial y mutuo que conduce a distribuirlas prudencialmente por lo que las mismas se imponen en un 60% a la parte actora y en un 40% al demandado, por responder así a las porciones de éxito y fracaso obtenido por los apelantes en esta instancia (art. 71 del C.P.C.C.).- Finalmente, con iguales pautas de apreciación y lo dispuesto por el art. 14 de la ley del arancel, estimo prudente regular los emolumentos de los Dres. G.H. U.y F.A.P., y J.F.C.y E.F. C. por las tareas de Alzada, en las sumas porcentuales equivalentes al 4,9% y 4,15%, respectivamente, del aludido monto del proceso, con más el I.V.A. pertinente. Cierro mi intervención y a la primera cuestión voto PARCIALMENTE POR LA AFIRMATIVA.- A LA SEGUNDA CUESTIÓN el Dr. de la Fuente expresó:

El pronunciamiento que corresponde dictar es el siguiente:

1) REVOCAR PARCIALMENTE la sentencia apelada, condenando al demandado, Sr. H. V. M. O., a pagar a la parte actora, Sr. N. M. y C. S.R.L., la suma de trece mil ochocientos treinta y dos y dos pesos ($ 13.832,00), en el plazo y con los intereses fijados en el fallo recurrido.

2) ADECUAR la distribución de costas efectuada en el pronunciamiento dictado en primera instancia, imponiéndolas en un 80% a la parte demandada, y en un 20% a la parte actora.

3) REGULAR los honorarios de la anterior instancia, fijándolos en un 19,60%, en conjunto, para los Dres. G.H. U.y F.A.P.; y en 15,40%, también en conjunto, para los Dres. J.F.C.y E.F.C. todos ellos con más el IVA correspondiente 4) IMPONER las costas de Alzada, distribuyéndolas en un 60% a cargo de la actora y en un 40% a cargo de la demandada, y regulando los honorarios de los Dres. G.H. U.y F.P., por la actora, en el 4,9% en conjunto; y los de los Dres. J.F. C.y E.F. C. por el demandado, en el 4,15%, en conjunto. Dichos porcentuales serán tomados de la suma final del monto del proceso, a los que se le aditará el IVA pertinente.- ASÍ LO VOTO.

A LA SEGUNDA CUESTION el Dr. Vergara dijo: El pronunciamiento que corresponde dictar es el propuesto por el Dr. de la Fuente, expresión de la decisión del Cuerpo que se ha formado al votar la primera cuestión. Así lo voto.

Con lo que se dio por terminado el Acuerdo, dejándose constancia que la presente se dicta por dos miembros del Tribunal, por licencia del Dr. Sergio Rubén Lucero (art. 8 de la ley 1130, To. de la ley 4550), pasándose a dictar:- S E N T E N C I A: - Y VISTO: Por los fundamentos del Acuerdo cuya copia antecede, la Sala "B" de la Cámara de Apelaciones de la Circunscripción Judicial del Noreste del Chubut; RESUELVE: - REVOCAR PARCIALMENTE la sentencia apelada, condenando al demandado, Sr. H. V. M. O., a pagar a la parte actora, Sr. N. M. y C. S.R.L., la suma de trece mil ochocientos treinta y dos y dos pesos ($ 13.832,00), en el plazo y con los intereses fijados en el fallo recurrido.

ADECUAR la distribución de costas efectuada en el pronunciamiento dictado en primera instancia, imponiéndolas en un 80% a la parte demandada, y en un 20% a la parte actora.- REGULAR los honorarios de la anterior instancia, fijándolos en un 19,60%, en conjunto, para los Dres. G.H. U.y F.A.P. y en 15,40%, también en conjunto, para los Dres. J.Fr.C.y E.F.C., todos ellos con más el IVA correspondiente.IMPONER las costas de Alzada, distribuyéndolas en un 60% a cargo de la actora y en un 40% a cargo de la demandada.- REGULAR los honorarios de los Dres. G.H. U.y F.P. por la actora, en el 4,9% en conjunto; y los de los Dres. J.F. C.y E.F. C. por el demandado, en el 4,15%, en conjunto, por sus tareas de segunda instancia. Dichos porcentuales serán tomados de la suma final del monto del proceso, a los que se le aditará el IVA pertinente.- Regístrese, notifíquese y devuélvase.- Fdo: RAUL ADRIAN VERGARA - EDGAR MARIA DE LA FUENTE REGISTRADA BAJO EL Nº 16 DE 2006 - SDC.- CONSTE.-