Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2016-09-13


AUTOS 141454 (C.C.Nº22262) DEL Quinto Juzgado Civil, CARATULADOS: "ARTSTEIN Roberto Pablo C/ Herederos de Artstein Fernando - División de Condominio".

PROTOCOLIZADO:L. A.-Año 2016- del Tº II - Fº29/32.- En la Ciudad de San Juan a 13 días del mes de septiembre de 2016, reunida en Acuerdo la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, bajo la presidencia del Dr. Octavio Augusto Sánchez y los Sres. Vocales Dres. Oscar Roberto Otiñano y Roberto M. Pagés Lloveras, a fin de conocer el recurso concedido mediante decreto de fs. 220 y vta., contra la resolución de fecha dieciocho de abril del año dos mil dieciséis, recaída en los presentes autos Nº141454 (C.C. Nº22262) caratulados: "ARTSTEIN ROBERTO PABLO C/ HEREDEROS DE ARTSTEIN FERNANDO - DIVISION DE CONDOMINIO", dictada por el Sr. Juez titular del Quinto Juzgado Civil, obrante a fs. 212.- 1ra. CUESTIÓN: ¿Es justa o adecuada a derecho la resolución venida en recurso? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? EL DR. ROBERTO M. PAGES LLOVERAS DIJO:

A la 1ra. CUESTIÓN:

ANTECEDENTES I. En la resolución obrante a fs. 212, el Sr. Juez titular del 5° Juzgado Civil resolvió no hacer lugar al pedido de inscripción de los inmuebles, efectuado en la causa.

Para así decidir, consideró que la solemnidad exigida por el art. 1017 del CCyC no puede suplirse, no obstante la homologación judicial efectuada al convenio, como que lo solicitado no encuadra en los contemplados en la Ley 3802, art. 48.

II. A fs. 215/219 los apoderados de la parte actora plantean el recurso de reposición con apelación en subsidio.

En primer lugar, aseveran que se agravian -en resumen- en razón de que se rechaza el pedido de inscripción definitiva invocándose la aplicación de lo establecido en el art. 1017 del CCyC de manera retroactiva, a una situación jurídica ya consolidada, afectando derecho adquiridos por su mandante.

En segundo lugar, sostienen que también se viola lo establecido en el art. 7 del CCyC, al aplicar en forma retroactiva lo establecido en el art.1017 del CCyC.

Por último, indican que conforme surge del informe emitido por el Registro Inmobiliario de la Provincia de Mendoza, en virtud de un oficio librado en esta causa tendiente a la inscripción de un inmueble a nombre del Sr. Roberto Artstein, no se cuestionó la falta de instrumentación por escritura pública del acto.

Hacen reservas, piden que se revoque la resolución impugnada y se haga lugar al pedido de inscripción definitiva de los inmuebles detallados a nombre del Sr. Roberto Arstein.

III. A fs. 220/vta. consta la resolución en la cual se rechaza el recurso de reposición y se concede el recurso de apelación deducido en subsidio.

IV. A fs. 229 se certifica el pase de los autos a estudio.

TRATAMIENTO DEL RECURSO 1. El recurso de apelación es una revisión de la sentencia dictada en la instancia anterior, debiéndose examinar y resolver las cuestiones de hecho y derecho sometidas a la decisión del Juez de primera instancia que hubieren sido materia de agravios (art. 262, CPCCyM).

2. Ahora bien, la expresión de agravios debe contener la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considere equivocadas (art. 253, segundo párrafo, CPCCyM). Constituye una verdadera carga procesal del apelante, quien debe destacar en ella los posibles errores, omisiones y demás deficiencias que se atribuyen a la sentencia recurrida, especificando con exactitud los fundamentos de las objeciones.

3. En el caso, cabe advertir que el Código Civil sustituido contenía la enumeración de los contratos que debían ser celebrados por escritura pública en el art. 1184, y el inc. a) del art. 1017 no guarda mayores diferencias con el texto art. 1184 inc. 1) del régimen anterior, que tenía una redacción parecida e idéntica sustancia, dado que en el mismo se establecía que deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública, "Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro".

A ello se agrega lo establecido en el inc. 8°, que disponía "Las transacciones sobre bienes inmuebles". En consecuencia, lo previsto en el inc. b) del art. 1017 del CCyC se encontraba indirectamente establecido en el inc. 8 del art. 1184 del Código anterior, que regulaba que las transacciones sobre inmuebles debían ser realizadas mediante escrituras públicas.

4. Es que toda transacción relativa a inmuebles merecía la certeza que otorga una escritura pública, y así se disponía, salvo que la adquisición resultara de una subasta administrativa o judicial.

Por lo tanto, la crítica planteada respecto de la resolución impugnada no resulta procedente en razón de que aun aplicando lo dispuesto en el art. 1184 del Código Civil derogado resulta correcta la exigencia de que las transacciones sobre inmuebles deben ser realizadas mediante escrituras públicas, y ello no se suple con la homologación de una transacción como modo de terminación del proceso, ni con el hecho de que el Registro Inmobiliario de la Provincia de Mendoza pudiera no haber hecho la misma objeción que el Registro Inmobiliario de la Provincia de San Juan.

Así voto.

EL DR. OSCAR ROBERTO OTIÑANO DIJO:

Sin perjuicio de dar por reproducida la relación de la causa que hace el Dr. Roberto Pagés en el voto que antecede anticipo mi disidencia respecto de la solución que propone al thema decidendum.- Entiendo que la exigencia que contiene la D.T.R. es excesiva para el caso sub examen y que por resultar lesiva de los derechos de propiedad y de igualdad ante la ley debe receptarse la pretensión recursiva de la actora pues, de convalidarse la decisión adoptada hoy motivo de recurso, el actor, que es copropietario en el condominio quedaría en una posición más gravosa que el tercero comprador en la subasta o el cesionario de derechos hereditarios o el cónyuge adjudicatario de inmueble en la disolución de la sociedad conyugal o el consorcio adjudicatario de bienes de una sociedad comercial disuelta; hipótesis en las cuales las Disposiciones Técnico Registrales N° 24 y 25 del 1/3/2001 y 12/12/2001 respectivamente autorizan a inscribir judicialmente sin previa escritura pública.- En tal sentido, viene al caso mencionar que la doctrina en materia registral al referirse al tracto abreviado cuya apreciación, en principio, debiera ser más rigurosa y estricta que en la situación del sub lite, enseña que: Habrá que remarcar el carácter meramente enunciativo del art. 16 amparándose en el último párrafo según el cual basta con expresar la relación de los antecedentes a partir del que figura inscripto precedentemente para que pueda acceder al registro.

"Es razonable admitirla para cualquier situación jurídica debidamente instrumentada" dice José Víctor Sing en su trabajo "La conveniencia de ampliar los supuestos del tracto abreviado registral", publicado en la Revista del Notariado, Nº 812, Año 1988, pág. 97. agregando que "restringirlo a una interpretación literal del art. 16 de la ley 17.801, además de ser una ortodoxia que suena a hueco, cae en aquello tan rancio y tan sabio de: summun ius summa injuria".

A manera de ejemplo podemos citar al cónyuge adjudicatario por disolución de la sociedad conyugal que enajena el bien. No se requiere la autorización judicial para otorgar el acto por tracto abreviado, porque esa facultad ya surge de la propia ley. Eso sí, deberá acreditarse la facultad de disposición a partir de quien figure como titular inscripto y relacionarla con la parte de la sentencia que disponga la adjudicación y posterior inscripción. Otro ejemplo es el de la enajenación de un bien perteneciente a una sociedad por parte de un socio, que resultó adjudicatario, por disolución o liquidación de la misma. También deberá justificar su calidad de titular de dominio a partir de la titularidad inscripta, que es la sociedad.

Y bien, si ello es así para quienes resultan ser adjudicatarios de un bien por resolución judicial - los casos enunciados incluidos en las D.T.R. n°24 y 25 del R.G.I. de la Provincia de San Juan y los de herederos que ceden sus derechos - permitiéndose que se transfiera el bien adjudicado a un tercero por tracto abreviado, no resulta razonable y menos justo, a la luz del principio de igualdad ante la ley que consagra la Constitución Nacional, que al condómino adjudicatario de la totalidad del bien en el juicio de división de condominio se le exija el otorgamiento de escritura pública, cuando el convenio de división ha sido debidamente homologado por el Juez de la causa.- Es claro que la disposición técnico registral en que se basa el impedimento de la inscripción ordenada en estos autos por el Juez, aparece violatoria de los derechos de propiedad e igualdad ante la ley, por lo que al menos en el caso del condominio, que se extingue por convenio de los condóminos homologado en forma en el juicio respectivo, dando lugar a un dominio pleno en cabeza de uno de los anteriores cotitulares, como acontece en el sub lite; deben modificarse admitiendo la nueva inscripción que el Juez dispone, razón por la cual corresponde admitir el recurso de la actora, ordenándose la inscripción definitiva del bien a nombre del actor.- Así voto.- EL DR. OCTAVIO AUGUSTO SANCHEZ DIJO:

Por razones análogas a las aducidas por el Dr. Oscar Roberto Otiñano, voto en el mismo sentido.- Por el mérito que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede SE RESUELVE:

Hacer lugar al recurso concedido a fs. 220 y vta. contra la resolución de fecha 18 de abril de 2016, obrante a fs. 212, ordenándose la inscripción definitiva del bien a nombre del actor.- Protocolícese, hágase saber y bajen previa reposición de sellado si correspondiere.- MAGISTRADOS: DR. OCTAVIO AUGUSTO SANCHEZ;

DR. OSCAR ROBERTO OTIÑANO;

DR. ROBERTO M. PAGES LLOVERAS;

SECRETARIO: DR. AGUSTIN A. RUGNA.