Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2008-06-17


2º Instancia. - Bahía Blanca, junio 17 de 2008.

1) ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada, dictada a fs. 147/151? 2) ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? A la primera cuestión el señor juez doctor Peralta Mariscal dijo:

A- El asunto juzgado.

A. 1) Mariela Nora Ferlich promovió demanda de desalojo por falta de pago y vencimiento de contrato contra Abel Vicente Alvarez respecto del inmueble sito en el Barrio Cooperación II, Manzana 13, Casa 409 de la ciudad de Bahía Blanca. Refirió haber dado en locación el citado inmueble al demandado, con destino a vivienda, por veinticuatro meses, habiéndose pactado un alquiler mensual de $ 200 pagaderos por adelantado del 1 al 5 de cada mes. Narra que el demandado dejó de pagar el alquiler a partir del mes de marzo de 1998 pero continuó con el uso y goce del inmueble.

A. 2) Al responder el traslado de la demanda, Abel Vicente Alvarez pidió su rechazo. Manifestó que a los pocos meses de ocupar el inmueble fue objeto de una inspección ambiental por parte del Instituto de la Vivienda Provincial y se le informó que podía solicitar que se le conceda el mismo. Seguidamente efectuó los trámites respectivos realizando una presentación formal ante el Instituto de la Vivienda Provincial, momento a partir del cual quedó extinguido el contrato de locación celebrado con la actora. Habiéndose dispuesto la adjudicación del bien a su favor, dejó de pagar el alquiler y comenzó a oblar las cuotas en condición de comprador a partir del 20/9/99. Con ese fundamento opuso excepción de falta de legitimación pasiva.

B- La solución dada en primera instancia.

La Sra. Jueza de Primera Instancia, Dra. Elda E. Ventura, hizo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva articulada y rechazó la demanda, con costas a cargo del actor.

Para así decidir tuvo por reconocida la celebración del contrato de locación pero también la interversión de título por parte del demandado, quien se ha erigido en poseedor de la cosa cuyo desalojo se pretende, lo que tuvo por demostrado con la documental de fs. 40/51 y el informe de fs. 125/127 del Instituto de la Vivienda, del que resulta la adjudicación a favor del demandado a título de venta del inmueble objeto de esta litis, habiendo abonado 82 cuotas y adeudando 4 de un total de 86 del plan de financiación concedido. Hizo referencia a su vez al informe de fs. 129/133, del que resulta no sólo la adjudicación al demandado, sino que todos los inmuebles administrados por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires tienen la prohibición de ser cedidos, alquilados y/o vendidos mientras no cuenten con la transmisión de dominio de rigor.

Por estos fundamentos concluyó la magistrada de la instancia anterior en que el demandado logró desvirtuar la presunción del art. 2353 del Código Civil, demostrando la interversión de su título y su condición de poseedor de la cosa objeto de litis. Por ende -razonó- no tiene la obligación exigible de restituir como exige el art. 676 del Código Procesal para que sea procedente la demanda de desalojo. De consuno, entendió que esta demanda no debe prosperar, debiendo las partes dilucidar sus diferencias a través de las pertinentes acciones posesorias o reales.

C- La articulación recursiva.

Disconforme con lo decidido, la parte actora dedujo recurso de apelación a fs. 152, el cual fue otorgado libremente a fs. 153. Lo fundó a fs. 161/165 en escrito que no fue objeto de réplica por parte del demandado.

D- Los agravios.

Denuncia la parte demandante en primer lugar la violación de las normas de fondo atinentes al contrato de locación y sus consecuencias respecto del inquilino, señalando específicamente que la sentencia habría quebrantado lo dispuesto en los arts. 1137, 1197, 1198, 1493, 1556, 1615 y 1622 del Código Civil y 676 del Código Procesal. Postula además la sentencia habría infringido los arts. 1071 y 2353 del Código Civil y 384 del Código Procesal.

Considera que llegó firme a esta instancia la existencia de un contrato de locación y por lo tanto el demandado debe ser considerado un mero tenedor del inmueble obligado a restituirlo pues no existen elementos que surjan de autos que demuestren que el contrato de locación haya sido rescindido o culminara por alguna otra causal.

Dice que cuando en un proceso de desalojo la parte actora acredita su condición de locadora, ello la releva de demostrar la titularidad dominial respecto de la cosa objeto del contrato puesto que para dar en locación no se requiere ser propietario, bastando la prueba del contrato.

Considera por ende inadmisibles las defensas que no guarden ninguna relación con la obligación personal de restituir que dimana del contrato, las que en su caso deben canalizarse fuera del presente proceso.

Explica que haber dado la cosa en locación no significa haberse desprendido de la posesión del inmueble, razón por la cual disiente con la magistrada de grado anterior en haber tenido por acreditada la interversión de título y por ende la calidad de poseedor del accionado.

Señala que no surge de la prueba de autos que el demandado hubiere pagado 82 cuotas del plan de vivienda sino que con la contestación de demanda acompañó cuatro comprobantes para el pago solamente.

Dice que tampoco surge de las probanzas de autos que el accionado haya exteriorizado a la locadora ni a la inmobiliaria interviniente su voluntad de comportarse como dueño y señor de la cosa sino que lo único acreditado a través de prueba informativa es la clandestina conducta del locatario accionado de recibir en septiembre de 2004, del Instituto de la Vivienda, la adjudicación en venta de la misma, manifestando que desconoce los alcances de la resolución, las condiciones en que se efectúa la supuesta venta ni la cancelación de anteriores derechos de antiguos titulares. Tal único y oculto acto, que reputa espurio, resulta a su juicio ineficaz para intervertir o modificar su calidad de locatario por poseedor ni extingue la relación contractual que une a las partes, constituyendo la actitud del demandado un verdadero embate a la buena fe contractual y al respeto de la palabra empeñada, erigiéndose en un ejercicio abusivo del derecho.

E- El análisis de la resolución atacada en función de los agravios expresados.

E. 1) Varias de las afirmaciones que efectúa la actora en sus agravios son ciertas pero, aún así, devienen inidóneas para torcer lo decidido en la instancia anterior, con lo que adelanto que el recurso no puede prosperar.

Son acertadas las siguientes circunstancias que apunta la demandante en sus agravios:

a) Que llegó firme a esta instancia la existencia de un contrato de locación, que no fue rescindido ni culminó por alguna otra causal.

b) Que, en abstracto, cuando en un proceso de desalojo la parte actora acredita su condición de locadora, ello la releva de demostrar la titularidad dominial respecto de la cosa objeto del contrato puesto que para dar en locación no se requiere ser propietario, bastando la prueba del contrato.

c) Que el haber dado la cosa en locación no significa haberse desprendido de la posesión del inmueble.

Además, hay ciertas afirmaciones contenidas en la expresión de agravios que podríamos dar por ciertas a mero título de hipótesis pues aún de serlo no cambiaría la suerte del litigio. Son las siguientes:

a) Que el demandado no acreditó haber pagado 82 cuotas del plan de viviendas.

b) Que el demandado no exteriorizó específicamente a la locadora ni a la inmobiliaria interviniente su voluntad de comportarse como dueño y señor de la cosa.

No son ciertas, en cambio, las siguientes conclusiones a las que llega el quejoso:

a) Que como llegó firme la existencia de un contrato de locación, el demandado deba ser considerado actualmente un mero tenedor del inmueble obligado a restituir.

b) Que sean necesariamente inadmisibles las defensas que no guarden relación con la obligación personal de restituir que dimana del contrato, y que ellas ineludiblemente deban canalizarse por otra vía procesal.

c) Que de la acertada afirmación consistente en que el haber dado la cosa en locación no significa haberse desprendido de la posesión del inmueble, pueda colegirse válidamente que el demandado no pudo intervertir su título y transformarse en poseedor.

E. 2. a) Que el demandado haya celebrado con el actor un contrato de locación no significa que no pueda, con posterioridad, haber intervertido su título y erigirse en poseedor. De hecho, eso es lo que ocurrió. Cuando el demandado solicitó que el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires le adjudicara en venta el inmueble objeto de esta litis y tal organismo, bien o mal, accedió a lo pedido, indudablemente el demandado pasó a comportarse como dueño y señor de la cosa. No es concebible que el Sr. Alvarez reconozca en otro la propiedad, detentando por ende la condición de simple tenedor de la cosa (art. 2352 del Código Civil) y a su vez pida a un organismo público que se le adjudique ese inmueble a título de dueño. Muy por el contrario, esa petición de adjudicación en venta importa no reconocer en otro la propiedad de la cosa sino comportarse él mismo como propietario, independientemente de que lo sea o no, y eso es lo que caracteriza a la posesión (art. 2351 del Código Civil). Es cierto que el art. 2353 del Código Civil dispone que "Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario". Pero no cabe menospreciar la última parte de esta norma: "mientras no se pruebe lo contrario". Es decir que lo que establece el art. 2353 del Código Civil es una manda legal que puede ser incumplida, y la presunción probatoria que de ella dimana admite prueba en contrario por expreso imperativo legal. Hay muchas conductas que la ley prohíbe y que no obstante se hacen; pues bien, este es un caso: la ley prohíbe la interversión unilateral de título, no obstante lo cual no es necia y admite que ella puede ocurrir a pesar de la prohibición, lo que se colige sin hesitaciones del texto del art. 2458 del Código Civil, según el cual "Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto". Y justamente eso ha ocurrido en el caso en juzgamiento: por actos exteriores, formalmente instrumentados ante el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, el demandado manifestó su intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos produjeron de hecho ese resultado, buena muestra de lo cual es la existencia del presente proceso judicial.

Reconoció la actora en sus agravios que se ha acreditado que el demandado recibió en septiembre de 2004, del Instituto de la Vivienda, la adjudicación en venta del inmueble objeto de litis. Es cierto que reputa "clandestina" esa conducta y que dice desconocer las condiciones de la supuesta venta, los alcances de la resolución y la cancelación de los derechos de antiguos titulares. Pero a todo ello cabe acotar lo siguiente: 1) Que tal "clandestinidad" no es tal pues lejos de ser oculta la actitud del demandado, fue no sólo pública sino también formal, pues acudió a un organismo estatal para que se le adjudique el inmueble objeto de litigio. Y aún concediendo erróneamente que fuere "clandestina", en todo caso eso daría lugar a una posesión viciosa pero posesión al fin, con lo que tampoco sería cierto que el demandado deba ser necesariamente juzgado como mero tenedor (arts. 2364, 2369 y conc. del Código Civil). 2) Que la actora desconozca las condiciones de la supuesta venta efectuada al demandado y los alcances de la respectiva resolución no obsta a que ella haya existido ni a que el demandado sea poseedor del inmueble. 3) Que se hayan cancelado o no los derechos de antiguos titulares es una cuestión ajena al presente litigio que, en su caso, podría dar lugar a responsabilidad del Estado Provincial frente a quien se considere injustamente lesionado en sus derechos, pero indudablemente no tiene aptitud para enervar la condición de poseedor del demandado respecto de la cosa litigiosa.

E. 2. b) Dije que no es verdad que sean necesariamente inadmisibles las defensas que no guarden relación con la obligación personal de restituir que dimana del contrato, y que ellas ineludiblemente deban canalizarse por otra vía procesal. Por supuesto que si la discusión versa sobre la vigencia del contrato de locación en sí mismo y la obligación que de él dimana, lógicamente no pueden sino alegarse defensas que obsten a tal obligación contractual de restituir, por ejemplo sosteniendo que se extendió el plazo contractual. Pero no es ese el caso de autos pues el demandado se apartó de ese molde de discusión y lo hizo en forma procesalmente legítima. En efecto, es sabido que el proceso de desalojo no es admisible si el demandado demuestra haberse erigido en poseedor de la cosa (punto sobre el que volveré en breve), y ello conlleva necesariamente la posibilidad de alegar tal condición pues mal podría sostenerse que puede resistirse el desalojo si se es poseedor si a la vez se niega la posibilidad de alegar y demostrar tal condición.

En el caso en juzgamiento, el accionado logró demostrar plenamente en autos su posesión, con prueba que ni siquiera intenta rebatir el actor pues se centra en sostener que a pesar de ella debe hacerse lugar a la demanda, y no que no se haya demostrado la efectiva adjudicación al Sr. Alvarez por parte del Instituto de la vivienda respecto del inmueble objeto de autos, lo que ciertamente surge acreditado en autos de manera irrefutable a través de prueba documental e informativa que dimana del mencionado organismo público.

Tiene dicho nuestra doctrina al respecto que "Quedan excluidos, naturalmente, los casos en que el ocupante del inmueble pretenda la posesión del mismo. En el juicio de desalojo no se discute el mejor derecho de poseer, ni la posesión misma, ni siquiera la tenencia cuando se niega la obligación de restituir, lo que distingue precisamente a este juicio de los interdictos", acotando el autor de dicha frase en nota al pie que la acción tampoco procede contra quien se dice poseedor, debiendo recurrir el afectado a las acciones reales o posesorias. No obstante, aclara que la sola afirmación del demandado de ser poseedor no basta para enervar la acción, pues debe permitirse al actor intentar probar los extremos de su acción, citando jurisprudencia plenaria (Cám. Nac. Paz en pleno, en autos "Monti, suc. c/ Palacios de Buzzoni", LA LEY, 101-932 y 933) que apoya esta postura (Alsina, Hugo: "Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial" actualizado por Jesús Cuadrao, T. VI, pág. 70. Ediar S.A. editores. Buenos Aires, 1.963). Fenochietto y Arazi afirman que "De tal forma quedan excluidas de su ámbito todas las otras cuestiones directa o indirectamente vinculadas al desahucio que excedan el conflicto meramente atinente a la tenencia de la cosa, siendo, por ende, ajeno a su órbita lo que conlleva a dirimir la propiedad o la posesión, toda vez que para el reconocimiento de tales derechos hay vías procesales típicas destinadas a satisfacer reclamaciones reivindicatorias o posesorias" (Fenochietto, Carlos Eduardo - Arazi, Roland: "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación comentado y concordado con el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires", T. 3, pág. 356. Ed. Astrea. Buenos Aires, 1.985). La doctrina nacional avala uniformemente este punto de vista (Conf. Falcón; Enrique M.: "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación Anotado - Concordado - Comentado", Tomo IV, pág. 412. Ed. Abeledo-Perrot. Buenos Aires, 1.986; Palacio, Lino Enrique: "Derecho Procesal Civil", T. VII, pág. 97. Ed. Abeledo-Perrot. Buenos Aires, 1.982; Jofré, Pío S.: "Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y Leyes Complementarias. Anotado y Concordado", pág. 348 "9", 2a. edición actualizada por Alfredo Jofré. Reimpresión con suplemento de legislación. Ediciones Librería Jurídica. La Plata, 1.977).

E. 2. c) Dije también que es falso que de la acertada afirmación de la actora consistente en que el haber dado la cosa en locación no significa haberse desprendido de la posesión del inmueble, pueda colegirse válidamente que el demandado no pudo intervertir su título y transformarse en poseedor.

Es verdad que quien da en locación una cosa continúa siendo poseedor de ella, y quien la recibe es mero tenedor y representante de la posesión de quien se la entrega (art. 2352 del Código Civil). Y también es verdad que est prohibido cambiar unilateralmente la causa de la posesión (art. 2353 del Código Civil). No obstante, no es menos cierto que, conforme lo dispone el art. 2458 del mismo cuerpo de normas, "Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto". Esta última norma es concluyente refutación de esta queja de la parte actora: en todo caso el demandado no "debió" intervertir unilateralmente su título, pero sí "pudo" hacerlo, y de hecho lo hizo de manera categórica.

E. 3) ¿Constituye la actitud del demandado un embate a la buena fe contractual, como postula la actora? ¿Es una falta de respeto a la palabra empeñada? ¿Actuó abusivamente al presentarse ante el Instituto de la Vivienda Provincial y lograr la adjudicación del inmueble? En sus agravios, la parte actora dice que todas estas preguntas merecen una respuesta afirmativa. ¿La merecen realmente?. Puede ser que sí, o que no, pero no cabe responder estos interrogantes en el marco de este juicio porque, como hemos visto, en el proceso de desalojo no puede discutirse acerca de la posesión o de la propiedad.

Cuando el demandado acreditó haber intervertido su título y haberse erigido en poseedor de la cosa en los términos del art. 2458 del Código Civil, y no hay ninguna duda de que eso ocurrió en el caso de autos, la discusión acerca de los avatares contractuales quedó proscripta y el rechazo de la demanda quedó asegurado.

En definitiva, en esta acción de desalojo, acreditada como fue la efectiva posesión de la cosa por el demandado, el rechazo de la demanda estuvo bien decidido pues no se da un presupuesto inexcusable de procedencia de la acción de desalojo establecido en el art. 676 del Código Procesal: Que la obligación de restituir sea exigible en virtud del título invocado en la demanda.

E. 4) Dije que hay una serie de circunstancias invocadas por el actor en sus agravios que están probadas, o que no lo están pero aún cuando lo estuvieran no cambiaría la suerte del litigio. Son las siguientes:

a) Que llegó firme a esta instancia la existencia de un contrato de locación, que no fue rescindido ni culminó por alguna otra causal.

b) Que, en abstracto, cuando en un proceso de desalojo la parte actora acredita su condición de locadora, ello la releva de demostrar la titularidad dominial respecto de la cosa objeto del contrato puesto que para dar en locación no se requiere ser propietario, bastando la prueba del contrato.

c) Que el haber dado la cosa en locación no significa haberse desprendido de la posesión del inmueble.

d) Que el demandado no acreditó haber pagado 82 cuotas del plan de viviendas.

e) Que el demandado no exteriorizó específicamente a la locadora ni a la inmobiliaria interviniente su voluntad de comportarse como dueño y señor de la cosa.

Veremos ahora por qué ellas no pueden cambiar la suerte del litigio.

Que el contrato de locación no haya sido rescindido ni haya culminado por ninguna causal es indiferente pues el demandado acreditó la interversión de su título y por ende su condición de poseedor, circunstancia que obsta a la procedencia del desalojo aún cuando hubiere un contrato de locación vigente. Ciertamente, habiendo mediado por hipótesis desposesión viciosa por abuso de confianza (art. 2364 del Código Civil), entonces la vía a seguir para recuperarla es la posesoria o interdictal (arts. 2468 y siguientes del mismo cuerpo normativo y arts. 608 y siguientes, 617 y conc. del Código Procesal), mas no la intentada.

Es verdad que cuando alguien invoca su condición de locador, no necesita demostrar que es propietario para lograr el desalojo de la cosa; pero ello est implícitamente condicionado a que la discusión se centre en el contrato, caso que no es el de autos, donde el demandado demostró ser poseedor de la cosa.

Es cierto que el haber dado en locación la cosa no significa haber perdido la posesión del inmueble. Y agrego a ello que la posesión se conserva sólo animus (art. 2445 del Código Civil). Pero la posesión se pierde por interversión unilateral de título y ello es justamente lo que ha ocurrido en el caso en juzgamiento. Es decir que la actora no perdió la posesión cuando dio el inmueble en locación; pero sí la perdió tiempo después, concretamente cuando el demandado intervirtió unilateralmente su título en los términos del art. 2458 del Código Civil.

Poco importa la cantidad de cuotas que el demandado pagó en virtud de la adjudicación en venta de la cosa ya que el sólo hecho de haber solicitado esa adjudicación en venta al Instituto de la Vivienda demuestra su animus domini y por ende lo erige en poseedor, sin que sea necesario a tal fin complementar dicha circunstancia con pago alguno (arg. art. 2384 del Código Civil).

Finalmente, tampoco es necesario que el demandado haya exteriorizado a la inmobiliaria interviniente o a la actora su interversión de título; el art. 2458 del Código Civil exige "actos exteriores" pero no que la exteriorización sea frente a personas determinadas. Lo que se requiere es que haya una verdadera desposesión y que ella trascienda a quien desposee, que sea pública, e indudablemente lo es cuando para lograrla el demandado hizo una presentación formal ante un organismo público y un acto administrativo le adjudicó la cosa a título de venta.

Voto por la AFIRMATIVA.

El señor Juez Dr. Pilotti por los mismos fundamentos votó en igual sentido.- A la segunda cuestión el señor juez doctor Peralta Mariscal dijo:

En virtud del resultado arrojado por la votación a la primera cuestión, corresponde confirmar la sentencia dictada en autos en todo lo que ha sido materia de agravios, con costas de Alzada a cargo de la parte vencida (art. 68 del Código Procesal).

ASI LO VOTO.

El señor Juez Dr. Pilotti por los mismos fundamentos votó en igual sentido.- Que en el acuerdo que antecede ha quedado resuelto que la sentencia apelada se ajusta a derecho.

Por ello, el Tribunal RESUELVE:

Confirmar la sentencia apelada en todo lo que ha sido materia de agravio, con costas de Alzada a cargo de la parte apelante. - Leopoldo L. Peralta Mariscal. - Abelardo A. Pilotti.