Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2009-08-06


2º Instancia. - Junín, agosto 6 de 2009.

1a. ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada? 2a. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? A LA PRIMERA CUESTION, el Señor Juez Dr. Castro Durán, dijo:

A fs. 226/229vta. el Juez de primera instancia dicta sentencia, por la que rechaza la demanda por reivindicación interpuesta por Juliana Armendáriz, Félix Armendáriz y Tiburcio Armendáriz contra Héctor Hernán Gallardo, imponiendo a aquéllos las costas y difiriendo la regulación de honorarios profesionales para el momento en que existan pautas.

De este modo, desestima la pretensión encaminada a la restitución de una fracción de terreno, respecto de la que los accionantes alegan tener derecho a la posesión, por ser sus dueños.

Para adoptar tal decisión, el sentenciante sostiene que el ejercicio de la acción reivindicatoria requiere la justificación del título que da derecho sobre la cosa, la pérdida de la posesión de la misma y la posesión actual del demandado, mientras que en este caso los reclamantes nunca tuvieron la posesión de la fracción de terreno objeto de su pretensión, que estuvo ejercida por el demandado, quien recibió la tradición de la misma por boleto de compraventa suscripto con el dueño, no habiendo adquisición ilícita de su parte.

También considera el Dr. R. que los accionantes no pudieron acreditar un mejor derecho frente a la posesión del demandado, y que de las declaraciones testimoniales prestadas en autos se desprende claramente que existió mala fe de su parte, ya que, antes de comprar el inmueble, sabían que la parcela del fondo estaba vendida al accionado, quien había levantado el tapial divisorio de ambas fracciones.

Contra este pronunciamiento, Juliana, Félix y Tiburcio Armendáriz, interponen apelación a fs. 232.

Concedido libremente tal recurso, el expediente se remite a esta Alzada, donde a fs. 238/vta. el Dr. Diego Pace presenta la expresión de agravios en representación de los apelantes. El cuestionamiento recursivo se asienta en que el sentenciante no efectuó una interpretación integral de la prueba, dictando sentencia en base a un rigorismo formal que afecta el derecho de propiedad de sus representados, con desconocimiento de las circunstancias de hecho y de los instrumentos públicos acompañados.

Agrega el Dr. Pace que no es acertada la conclusión de que sus clientes nunca tuvieron la posesión de la fracción reclamada, ya que suscribieron la escritura traslativa de dominio con el dueño del inmueble, por la cual se les transmitieron los derechos inherentes al dominio y a la posesión del total del bien, incluida la parte ocupada por el demandado.

Expone asimismo que los accionantes, sin mala fe, pagaron por la totalidad del inmueble y sólo pueden gozar de una parte. La mala fe, sigue diciendo el letrado de los apelantes, existió en el vendedor que enajenó dos veces la misma propiedad, instrumentándose la venta a sus representados por escritura pública, pese a lo cual, el sentenciante le asigna más peso jurídico a un simple boleto, situación que -según entiende- no puede legalizarse.

Finaliza diciendo que el boleto firmado por el demandado y el poder especial por el mismo adjuntado, son inoponibles a los accionantes.

A fs. 239 los accionantes ratifican la actuación efectuada en su representación por el Dr. P.

Corrido traslado de la reseñada expresión de agravios, a fs. 243/vta. lo contesta H.G., solicitando la confirmación de la sentencia impugnada, luego de lo cual se dispone el llamamiento de autos para sentencia, cuya firmeza deja a las presentes actuaciones en condiciones de resolver.

En tal labor, creo importante resaltar que quien deduce una acción reivindicatoria en relación a un inmueble, debe indispensablemente invocar un título que justifique un mejor derecho que el del demandado, a la posesión de dicho bien.

La carga de la prueba de este extremo pesa sobre el accionante (art. 375 C.P.C.), la que se satisface con la acreditación del título invocado, no siendo necesaria la demostración de que ha recibido la posesión del inmueble al que se refiere dicho título.

Es decir, no resulta exigible al reivindicante la demostración de su derecho de dominio sobre la cosa, para lo cual, también debería demostrar la titularidad de su transmitente sobre la misma, y asimismo, la de los anteriores transmitentes, remontando de ese modo la cadena de antecesores hasta llegar al origen del dominio, o por lo menos, hasta el cumplimiento del término requerido para que opere la prescripción adquisitiva larga.

El Código Civil, para evitar este retroceso transmisivo, al que se ha denominado "diabólica probatio", estableció un sistema en cuya virtud, sobre la base del juego de determinadas presunciones, el reivindicante no necesita probar que ha tenido la posesión del inmueble, sino que le alcanza con la demostración de que cuenta con un mejor derecho que el poseedor actual.

Así, cuando el enfrentamiento se produce a causa del desdoblamiento entre el título y el modo de adquisición del dominio (como en el caso de autos), por contar con título sólo el reivindicante (comprador por escritura pública) y no así el demandado (el boleto de compraventa no constituye título suficiente), quien a la vez ejerce la posesión sobre el inmueble; la clave del éxito para aquel se encuentra en su título El título presentado por el actor tendrá aptitud para coronar con éxito su pretensión, cuando sea de fecha anterior a la posesión del demandado (art. 2789 C. Civil).

Esta solución es lógica, ya que si la posesión del demandado es anterior al título del reivindicante, resulta obvio que a este último nunca se le hizo tradición del inmueble, no pudiendo por tal motivo, adquirir el dominio del bien (art. 577 C. Civil).

De cualquier modo, la circunstancia de que el título sea posterior a la posesión no implica necesariamente la derrota del accionante, quien podrá superar tal situación recurriendo a los títulos de sus antecesores en la transmisión, hasta llegar a alguno que sea anterior a la posesión del demandado.

O sea que si el reivindicante cuya escritura de compra del inmueble es posterior a la posesión del demandado, invoca el título anterior de su autor o el de algún otro antecesor, hasta dar con uno de fecha anterior a la posesión de su oponente sin título, juega en favor del primero la presunción de que el autor del título anterior era propietario y poseedor del inmueble, pudiendo, por ende, reivindicarlo (art. 2790 C. Civil).

Y esta presunción no se ve alterada porque al reivindicante no le haya sido transmitida en ningún momento la posesión de la cosa, por cuanto en virtud de la cesibilidad de la acción reivindicatoria (art. 1444 C. Civil), la misma se considera tácitamente cedida en cada acto de la cadena transmisiva, sin requerirse para ello la tradición del bien.

Pero si el vendedor (o algún otro antecesor), en forma previa a la instrumentación por escritura pública de la compraventa celebrada con el reivindicante, se hubiera desprendido voluntariamente, por medio de un boleto de compraventa, de la posesión del inmueble en favor del demandado, no puede tener lugar la cesión de la acción real, puesto que el primero ya no contaba con ella, y por lo tanto, no podía transmitírsela al segundo ni siquiera tácitamente (conf. Edmundo Gatti y Jorge H. Alterini, "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", pág. 52; CNCivil, Sala C, sent. del 7-9-1976, ED, 72-381).

Corolario de ello es que si un inmueble hubiera sido vendido sucesivamente a dos personas distintas, en sendos contratos, uno formalizado por escritura pública y el otro por instrumento privado, y con anterioridad a la suscripción de la escritura, se le hiciera tradición del bien al adquirente por boleto, éste resultar el vencedor en la reivindicación, siempre que sea de buena fe, por haber adquirido legítimamente la posesión (art. 2355 C. Civil).

Paralelamente, no puede soslayarse que la posesión del comprador por boleto torna imposible la transmisión del dominio sobre el inmueble al comprador por escritura, pues el vendedor no podrá hacerle tradición de un bien cuya posesión ya no ejerce.

Además, tampoco puede operarse la cesión de la acción reivindicatoria en favor del comprador por escritura, puesto que su transmitente (o algún otro antecesor) ya se había desprendido de la posesión del inmueble.

A la luz de estas pautas, opino que debe mantenerse el rechazo de la reivindicación intentada.

Llego a esta conclusión, haciendo hincapié en que encuentro acreditado que el demandado adquirió la posesión de la fracción de terreno objeto de la pretensión incoada, con anterioridad a la instrumentación por escritura pública de la compraventa del total del inmueble que originariamente contenía a dicha fracción, celebrada entre el heredero del dueño del mismo (Nelson Luis Spinato) y los accionantes.

Esta posesión anticipada emerge claramente de la declaración testimonial del escribano Walter César Schmidt, quien manifestó que confeccionó el boleto de compraventa previo a la aludida escrituración (ver fs. 177, resp. a la 1º preg. ampliat.) y que en dicho instrumento se dejó constancia de que los actores tenían conocimiento de la previa venta del fondo del lote efectuada por el causante Luis Spinato a Héctor Gallardo (ver resp. a la 2º preg. ampliat.), agregando luego que en la escritura posterior no se hizo mención a dicha venta (ver resp. a la 3º preg. ampliat.).

También resulta convincente la declaración de Nelson Luis Spinato, quien dijo que su padre había vendido a Gallardo el fondo del terreno (ver fs. 179, resp. a la 2º preg.), y que luego él vendió a los señores Armendáriz el resto del inmueble (ver resp. a la 1º preg. ampliat.), quienes "sabían perfectamente" (sic) de tal operación anterior (ver resp. a la 2º preg. ampliat.), agregando luego que ya estaba levantado el tapial divisorio entre ambas fracciones, cuando estos últimos compraron (ver resp. a la 4º preg. ampliat.).

Por otro lado, debe repararse en que el boleto del que se deriva la posesión del demandado (cuyo desconocimiento no ha sido mantenido recursivamente, alegándose sólo su inoponibilidad en la expresión de agravios), adquirió fecha cierta a partir del 31-1-1991, día en que el vendedor otorgó poder a un tercero para que realice en su nombre y representación la escritura pública necesaria para transmitir al comprador el dominio del inmueble vendido.

Por si alguna duda se albergara acerca de si el otorgamiento de tal poder confiere fecha cierta al boleto anterior, cabe remarcar que, aún negando tal posibilidad, igualmente este instrumento privado habría adquirido fecha cierta con el fallecimiento del vendedor que, según surge de la escritura acompañada por los accionantes, ocurrió el 13-2-2000 (ver fs. 14vta., art. 1035 inc. 4º C. Civil).

Entonces, cualquiera que sea la fecha cierta que se le asigne al boleto que legitima la adquisición de la posesión del demandado, es anterior a la escritura pública que constituye el título de los accionantes, que fue confeccionada el 13-12-2003 (ver fs. 13).

En consecuencia, resulta indudable que aún remontándose los reivindicantes a algún título de propiedad anterior, la cesión de la acción reivindicatoria implícitamente comprendida en cada transmisión dominial no los hubiera alcanzado, porque respecto de la fracción en cuestión, el antecesor Luis Spinato había perdido dicha acción real, al ceder a Héctor Gallardo la posesión sobre la misma.

Además, en este caso no existe posibilidad de atribuir al demandado mala fe en la celebración del negocio jurídico por el que adquirió la posesión, puesto que -como antes dije- la firma del boleto y la tradición del inmueble tuvieron lugar con anterioridad a la escritura en la que los accionantes asientan su reclamo indemnizatorio.

A la inversa, de las declaraciones testimoniales antes analizadas, surge que existió mala fe en los reivindicantes, ya que, tanto el escribano Schmidt como el vendedor Nelson Spinato, manifestaron que ellos sabían con anterioridad a la compra del inmueble, que los lotes del fondo del mismo habían sido previamente vendidos y entregados al demandado.

Por lo tanto, es indudable que debe confirmarse el rechazo de la reivindicación pretendida (arts. 577, 1444, 2355, 2789 y 2790 C. Civil), con costas de Alzada a los apelantes (art. 68 C.P.C.).

ASI LO VOTO.

Los Señores Jueces Dres. Guardiola y Rosas, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Castro Durán, dijo:

Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, Corresponde:

I)- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 232; y en consecuencia, confirmar la sentencia de fs. 226/229vta. (arts. 577, 1444, 2355, 2789 y 2790 C.Civil).

II)- Las costas de Alzada se imponen a la parte actora (art. 68 C.P.C.), difiriéndose la regulación de honorarios por los trabajos recursivos para la oportunidad en que estén determinados los correspondientes a primera instancia (art. 31 Ley 8904).

ASI LO VOTO.- Los Señores Jueces Dres. Guardiola y Rosas, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.

Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, SE RESUELVE: I)- Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora a fs. 232; y en consecuencia, confirmar la sentencia de fs. 226/229vta. (arts. 577, 1444, 2355, 2789 y 2790 C.Civil).

II) Las costas de Alzada se imponen a la parte actora (art. 68 C.P.C.), difiriéndose la regulación de honorarios por los trabajos recursivos para la oportunidad en que estén determinados los correspondientes a primera instancia (art. 31 Ley 8904). - Ricardo Manuel Castro Duran. - Juan Jose Guardiola. - Patricio Gustavo Rosas.