Tribunal: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA EN LO CONTENCIOSO ADM. Y TRIB. Nro 9
Jurisdicción: Local — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2011-06-06


Buenos Aires, junio 6áde 2011.

Vistosáy considerando:

I.- Mediante el escrito de fs. 1/25, se presentan Olga Lamy y Susana Penazzio, en su carácter de presidente y secretaria, respectivamente, de la Asociación Amigos Alto Palermo (AAAP) e inician esta acción de amparo contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA), con el objeto de que se declare la nulidad de las Disposiciones Nº 198-DGIUR-2009 y 0031-DGET-2010 y que se la integre en los mecanismos decisorios que se adopten sobre planificación urbana y/o decisiones que hagan a su ejido.

Asimismo, peticionan que, se defina el coeficiente aplicable al caso y conforme a ello, (i) el número máximo de metros cuadrados posibles de ser construidos, (ii) factor de ocupación total (FOT) y alturas máximas permitidas, (iii) factor de ocupación del suelo (FOS) y (iv) fijación de la línea de frente interno y relaciones entre las alturas de fachadas de frente y contrafrente con el ancho de la calle Beruti y la línea de frente interno.

Refieren que mediante los actos administrativos cuestionados, en el expediente Nº 10.788/2009, hoy "depurado", se ha autorizado la construcción de una torre de veintisiete (27) pisos, prácticamente sobre la línea municipal, en la calle Beruti 3351/59 de esta Ciudad de Buenos Aires, con una superficie de 32.000 metros cuadrados, y además se ha definido que la obra carece de relevante impacto ambiental. Ello, destacan, pese a que en esa zona sólo puede construirse hasta 10.681 metros cuadrados.- Resaltan que además se prevé la construcción de doscientas cocheras no sólo para uso de la torre, sino comercial, generando con ello un intenso movimiento adicional de automóviles, en una zona en la que ya existen más de cinco mil espectadores que asisten diariamente al complejo de cines Cinemark Beruti, que se ubica a treinta metros del terreno donde se va a construir la torre. Aseguran que en el fin de semana la cifra de concurrentes a los cines asciende a la suma de 10.000.

Sustentan su legitimidad procesal asegurando que entre sus objetivos se cuenta la idea de preservar la calidad de vida, la identidad barrial y el patrimonio histórico cultural. Pero, prosiguen, este ideal se contradice con el brutal proceso de construcción inmobiliario, como es el caso de autos.

Analizan unos antecedentes al hecho denunciado en este expediente. Concretamente, se explayan sobre la Resolución Nº 317-SPU-2001 que revocó la Disposición Nº 847-DGFOC-2000 que autorizaba la construcción de una obra que vulneraba los parámetros de la zona, en base a una presentación de vecinos y a la errónea interpretación sobre nomencladores urbanísticos del que hacía gala el acto impugnado, similar al caso planteado.

Aclaran que, con posterioridad, se pronunció la Procuración General de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el dictamen Nº 59.555 del 30/08/2007, sobre la vigencia de las Ordenanzas Nº 35.856 y 42.364, que fueron íntegramente incorporadas en la Ley 449. En este sentido, se dictaminó que los planos de obras debían registrarse siguiendo los parámetros fijados en la normativa reseñada.

Por ello, los actos administrativos impugnados, prosiguen, carecen de fundamento pues no sólo no se analizaron los antecedentes de casos similares sino que además se emitieron vulnerando las normas vigentes.

En efecto, subrayan, la zona donde se ha autorizado la construcción cuestionada es R2.a.1, Polígono II donde rige un FOT básico de 3 que debe multiplicarse por el ancho de la calle Beruti que, en ese lugar, asciende a la cifra de 13,86 metros que dividido por 12,5 y multiplicado por la superficie del terreno autoriza a construir sólo 10.681,64 metros cuadrados y no 32.000 metros cuadrados, como se ha proyectado.

Arguyen que la Disposición Nº 198-DGIUR-2009 se ha emitido en base al Acuerdo Nº 572-CPUAM-2004, del que carecen de copia, en el expediente administrativo Nº 10.788/2009 que conforme acta notarial de fs. 47/48, se habría depurado.

La obra se habría autorizado, continúan, sobre un esquema de "compensaciones volumétricas", que resulta oscuro en su enunciación y además violatorio del régimen jurídico aplicable.

En cuanto a la Disposición Nº 31-DGET-2010 aducen que califica el emprendimiento sin relevante impacto ambiental; más, no se advierte, subrayan, que se haya realizado ningún tipo de evaluación sobre el impacto que provocaría el proyecto en la zona, originando dadas sus características, una intensa utilización del espacio por vía de viviendas unipersonales, multiplicando la cantidad y necesidades urbanísticas consecuentes, es decir, el agua, la calefacción, la electricidad, los desagües, etc.

Consideran vulnerados el deber de seguridad (confr. Artículos 42 de la CN y 46 de la CABA), el deber de información (confr. Artículo 105, inc. 1 de la CABA y Artículo 1 de la Ley Nº 104), su derecho a la propiedad y al paisaje que fundan en normativa local, nacional y supralegal. Ofrecen prueba documental, informativa y pericial arquitectónica.

Solicitan como medida cautelar que se ordene la suspensión del inicio de la obra cuyos planos se encuentran registrados y se indican en esta acción, pues su construcción habrá de causar un daño irreparable sobre el medio ambiente, el que no podrá ser retrotraído para el caso de que la sentencia definitiva resulte favorable a la pretensión aquí traída. Fundan la verosimilitud en el derecho invocado y el peligro en la demora. Dejan prestada caución juratoria.

II.- A fs. 27/90 se agrega la documentación ofrecida en el escrito de inicio y a fs. 93 se ordena acreditar la personería invocada y librar oficio a la Secretaría General de la Cámara del fuero con el fin de que se inscriba el presente en el Registro de Amparos Colectivos, conforme lo establecido en el Acuerdo Plenario Nº 5/2005.

A fs. 95/101 se cumple con el requerimiento efectuado respecto de la personería invocada por las peticionarias de fs. 1/25 y a fs. 104 surge la contestación del oficio dirigido a la Secretaría General de la Cámara de cuya lectura surge que no se ha iniciado en el fuero un amparo con objeto similar a éste.

A fs. 102, se ordena el traslado de la acción al GCBA y se ordena la citación como terceros de Alto Palermo SA y de Inmobiliaria Argentina TGLT. Asimismo en atención al estado de la actuaciones se pasa a resolver la medida cautelar solicitada a fs. 21vta./24, punto VIII.

III.- Así las cosas, es menester destacar que aún resulta fundamental contar con mayores elementos de juicio para resolver la medida cautelar solicitada.

Sin embargo, no debe soslayarse el hecho de que de la lectura de los planos agregados a fs. 39/43, que cuentan con el visado previo de la Dirección General de Registro de Obras y Catastro, del 13/05/2009, efectuados para construir una vivienda multifamiliar y garage comercial en la calle Beruti 3351/59 entre Bulnes y Av. Coronel Díaz, de esta Ciudad de Buenos Aires, se desprende que la superficie del terreno es de 3.207,70 metros cuadrados y la superficie cubierta nueva será de 30.060 metros cuadrados con una superficie libre de 2.445,24 metros cuadrados y sin superficie cubierta existente en la actualidad.

Así, es menester indicar que con los escasos elementos de juicios reunidos hasta el momento y sin contar con el Acuerdo Nº 572-CPUAM-2004, sobre el que se habría emitido la Disposición Nº 198-DGIUR-2009 cuya nulidad se ha solicitado en este amparo, al parecer se habría vulnerado lo dispuesto en el Código de Planeamiento Urbano, aprobado mediante Ley Nº 449 (CPU).

En efecto, conforme se dispone en la Sección 5.5.2.12.a) del CPU, las tierras delimitadas en el polígono II de la plancheta de zonificación 12 de la manzana rodeada por las calles Bulnes, Beruti, Av. Coronel Díaz y Juncal serán desarrolladas conforme a las normas urbanísticas que allí se expresan.

En este sentido, en el subtítulo "Polígono II" en el punto d) se prescribe la morfología edilicia permitiéndose la construcción de edificios entre medianeras, de perímetro libre (como es el caso de autos) y semi perímetro libre, con una superficie máxima edificable de FOT 5 y se establece que las alturas y retiros se regirán por lo establecido para el distrito de zonificación R2a.

A su vez, de la lectura de la Sección 5.4.1.3.a) del CPU se desprende que la zona R2a1 es destinada al uso residencial con alto grado de densificación y consolidación, en el cual se admiten usos compatibles con la vivienda.

Específicamente en cuanto a la tipología edilicia en el subpunto 4) se prevé que el FOT básico será de 3, admitiéndose variaciones en esta cifra en función del ancho de la calle determinado por la Dirección de Catastro.

Cabe aclarar a su vez que de acuerdo con lo normado en la Sección 1.2.1.3 del CPU, el FOT es decir el factor de ocupación total es un número que multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie edificable.

Así, siguiendo la operación aritmética prescripta en la Sección 5.4.1.3.a. 4) del CPU la superficie cubierta nueva de la obra aquí cuestionada no estaría dentro de los parámetros permitidos en el CPU.

En efecto, adviértase que el FOT básico es 3 y el ancho de la calle Beruti es, según surge de los planos agregados a fs. 39/43, de 13,71 metros. Así de la multiplicación de 3 por 13,71 se obtiene como resultado 41,13 que dividido por 12,5 (número previsto en la norma comentada), arroja un resultado de 3,29. A su vez, si esta cifra se la multiplica por la superficie del terreno, es decir por 3.207,70 metros se obtiene la cifra de 10.554,61. Es decir, ese sería el metraje de construcción permitido en esa zona.

Aún si se tomase el FOT 5, el resultado final sería 17.591,02, cifra que como es fácil vislumbrar se ve superada ampliamente por los 30.060 metros cuadrados previstos de superficie cubierta nueva, que se construirían según planos agregados a fs. 39/43.

Estas consideraciones me llevan a entender razonable que -como medida precautelar- se suspenda el progreso de la obra en construcción aquí cuestionada, hasta tanto se agreguen en autos el expediente administrativo Nº 10.788/2009, antecedente de la Disposición Nº 198-DGIUR-2009 y el expediente administrativo Nº 28.831/2009, solicitado por la actora según acta notarial adjunta a fs. 47/48 y el Acuerdo Nº 572-CPUAM-2004.

En efecto, dadas las condiciones hasta el presente analizadas, bajo las cuales se ha autorizado la construcción de la obra impugnada, su prosecución aparece en esta instancia como más gravosa pues su modificación ulterior, si finalmente se decide que vulnera los parámetros previstos en la normativa aplicable, sería más perjudicial que su suspensión temporaria hasta que se agregue la documentación reseñada en el párrafo precedente.

Por todas estas razones, resuelvo:

I.- Ordenar como medida pre-cautelar al GCBA que en el término de cinco (5) días agregue en autos los expedientes administrativos Nº 28.831/2009 y 10.788/2009, mediante los cuales se habría autorizado la construcción de una vivienda multifamiliar y garage comercial en la calle Beruti 3351/59 de esta Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, en idéntico lapso deberá adjuntar al expediente el Acuerdo Nº 572-CPUAM-2004, antecedente de la Disposición Nº 198-DGIUR-2009.

II.- Suspender hasta tanto se cumpla con el punto I de este decisorio, la construcción de la obra referida en el párrafo precedente.

III.- Intímese a la parte actora para que dentro del término de tres (3) días, denuncie en autos el domicilio de los terceros Alto Palermo S.A. e Inmobiliaria Argentina TGLT citados a fs. 102, en los términos del Artículo 84, inciso 2, del CCAyT, aplicable supletoriamente al caso, en función de lo dispuesto en el Artículo 28 de la Ley Nº 2.145.

IV.- Regístrese y notifíquese por Secretaría a la amparista y al GCBA, con carácter urgente.- Andrea Danas.