Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2008-07-01


2º instancia. - Mercedes, julio 1 de 2008.

1º ¿Es justa la sentencia apelada? 2º ¿Que pronunciamiento corresponde dictar? VOTACION 1º cuestión. - El doctor Ibarlucía dijo:

I.- La sentencia de fs. 229/44 es apelada por la actora y por el codemandado Ramón Roberto Lazo, quienes expresan agravios a fs. 263/70 y 254/60 respectivamente, siendo contestados ambos por el codemandado Faustino Roberto Becerra a fs. 271/77, y el segundo por la actora a fs. 279/83.

II.- 1.- La Sra. Celestina María Ferrara promovió demanda contra Faustino Roberto Becerra y Ramón Roberto Lazo por escrituración de tres fracciones de terreno ubicadas en el Partido de Moreno, e indemnización de daños y perjuicios.

Dijo que el 5/12/97 suscribió un documento de reserva de compra en comisión de las mencionadas fracciones, entregando la suma de u$s 10.000, por un precio total de u$s 230.000, compromiso de firmar el boleto de compraventa el 30/05/98, y constancia que era "ad referéndum" del propietario, todo ello con la intervención del corredor público Roberto Lazo, y que el 29/12/97 firmó un nuevo instrumento de refuerzo de la reserva, entregando u$s 25.000. Entre otras condiciones se pactó que la escritura traslativa de dominio se suscribiría dentro del plazo de 180 días, devengándose una multa diaria de u$s 300 en caso de incumplimiento. Lazo expresó que los vendedores habían ratificado la venta y que el plazo comenzaba a correr a partir del 1/02/08. Asimismo, se le abonó al mismo la suma de u$s 13.800 en concepto de honorarios.

Continuó narrando que en el mes de mayo de 1998 le requirió a Lazo que comunicara la fecha y lugar de la firma del boleto, y que informara si se habían comenzado o instado los juicios sucesorios necesarios para que se llevara adelante la escritura, sin recibir respuesta alguna, por lo que envió una nueva carta-documento en el mes de julio haciéndole saber que a partir del 1/08/98 aplicaría la multa diaria pactada a los vendedores. Contestó el requerido que los juicios sucesorios estaban en trámite y que las partes debían esperar.

Dijo que, habiendo vencido en exceso todos los plazos, se veía obligado a promover la demanda de escrituración, pidiendo que el saldo de precio fuera abonado "pesificado" de acuerdo a la ley 25.561 y concordantes, y la reparación de los daños y perjuicios ocasionados. Solicitó que se los condenara a abonar la multa diaria de u$s 300 hasta el efectivo pago, el valor locativo de la unidad en concepto e privación de uso hasta la entrega de la posesión y el daño moral. Para el caso de ser imposible la escrituración, requirió la devolución de los montos abonados, con más sus intereses y gastos, incluida la suma abonada a Lazo en concepto de honorarios, más la multa diaria hasta la declaración de rescisión del contrato. Planteó la inaplicabilidad de la normativa de emergencia "pesificadora" habida cuenta de la mora en que se hallaban incursos los accionados. Respecto de la reparación de daños, solicitó que se dispusiera la actualización monetaria, tachando de inconstitucional las normas que lo impedían.

2.- Contestó demanda el sr. Faustino Roberto Becerra y Sebastiano solicitando el rechazo de la misma sobre la base de que no había habido aceptación por todos los propietarios de la reserva "ad referéndum", por lo que tal condición nunca se había cumplido.

Reconoció haber autorizado a Lazo a vender los derechos sucesorios y aún la aceptación por su parte de la reserva, pero bajo la condición de que fuera aceptada por todos los herederos de los bienes en cuestión, cosa que no tuvo lugar. Aclaró que nunca había actuado como mandatario de éstos, y que en el refuerzo de reserva del 29/12/97 se había hecho constar la necesidad de su aceptación por el sucesorio de Manuel Becerra y otros. Dijo que nunca llegó a recibir las sumas entregadas a Lazo, quien las había recibido en su calidad de "mandatario del comprador".

Sostuvo que aún cuando se interpretara que por su parte aceptó la reserva, ningún contenido obligacional podría adjudicársele al efecto pretendido por la actora -la escrituración- dado que no llegó a suscribirse el boleto de compraventa.

En relación a la demanda subsidiaria de daños y perjuicios, manifestó que, si no había habido contrato, mal podía reclamarse ello, y respecto de la devolución del dinero, no habiéndolo recibido, opuso como defensa de fondo la falta de legitimación pasiva, ya que, según surgía de la documentación, lo había recepcionado Lazo como "mandatario del comprador".

3.- El codemandado Lazo contestó oponiendo en primer lugar la excepción de falta de legitimación pasiva, fundada en que no había sido parte en la operación celebrada, dado que sólo había actuado como intermediario, y por ende no podía exigírsele la escrituración del inmueble, ni los daños y perjuicios por el incumplimiento.

Dijo que había entregado los u$s 35.000 recibidos en concepto de reserva a Faustino Becerra, quien había prestado conformidad por escrito a la operación el 6/12/97, y que antes de ello le había otorgado un poder especial al efecto.

En relación a la suma percibida en concepto de honorarios dijo que le había sido abonada voluntariamente por la actora, y que no debía devolverla.

4.- La actora contestó la excepción, diciendo que por la actuación de Lazo en la operación, el Colegio de martilleros lo había sancionado, que la redacción de los documentos de reserva eran de su autoría, y que debía responder por los daños y perjuicios dado que había actuado invocando la representación de los vendedores, y que, pese a que éstos no tenían títulos perfectos, había impuesto fechas límites para la celebración de los boletos de compraventa. Fundó, en consecuencia, en las normas reguladoras del mandato y de la gestión de negocios su responsabilidad, haciendo hincapié en que no había devuelto las sumas recibidas.

5.- Sustanciada la falta de legitimación pasiva opuesta por Becerra, la actora contestó, diciendo, en síntesis, que Lazo había actuado como mandatario del mismo.

6.- Producida la prueba, se dictó sentencia, haciéndose lugar a la falta de legitimación pasiva opuesta por Faustino Becerra y por ende rechazándose la demanda contra el mismo. Se desestimó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por Ramón Roberto Lazo, y se condenó al mismo a devolver la suma de u$s 35.000 recibidos en concepto de "reserva", con sus intereses desde que la actora reclamó su restitución (mayo de 1998), haciendo la salvedad que sólo respecto de estos últimos debía aplicarse la normativa de "pesificación". Asimismo, condenó a este último a devolver los u$s 13.800 recibidos en concepto de honorarios, "pesificados" con sus intereses a la tasa pasiva del Banco de la Provincia de Buenos Aires desde la mora.

Para así decidir, el juez consideró que de los instrumentos de "reserva" acompañados surgía que Lazo había actuado como mandatario del comprador, es decir de la actora, y por ende no había quedado obligado Becerra, como así tampoco se había acreditado que éste hubiese recibido las sumas de dinero entregadas.

En relación a Lazo, entendió que se había perfeccionado un contrato atípico entre el mismo y Ferrara, habida cuenta de que aquél había recibido dinero como mandatario de éste con el objeto de que materializara la compra de un inmueble de cuyos propietarios no se tenía el consentimiento para la venta ni los títulos perfectos. Al no haberse concretado la operación, concluyó el magistrado que el dinero recibido para ese fin debía ser devuelto, y en la misma moneda dado que no había sido parte del pago de la operación ni había integrado el negocio. En cuanto al reclamo de la multa diaria, dijo que era totalmente improcedente por no haberse concretado la operación.

III.- 1.- Se agravia la actora del rechazo de la demanda contra Becerra, diciendo al efecto que es incorrecto decir que Lazo actuó como mandatario de ella, dado que el instrumento de reserva fue redactado por el intermediario, siendo que los hechos demuestran que actuó en representación de Becerra, o en nombre de ambas partes con intereses contradictorios y en cumplimiento de un mandato.

Expresa que el magistrado ha hecho una interpretación literal del documento, sin desentrañar la voluntad real de los contratantes, desde la óptica de la buena fe, conforme a los arts. 1198 del C.C. y 218 del C.Comercio. En tal sentido, expresa que el documento de reserva del 5/12/97 contiene al final una aceptación por parte de Becerra, y por ende la asunción de su carácter de vendedor. Ello así, porque, aún cuando se considerare que Lazo actuó como gestor de negocios, de acuerdo a los arts. 2304, 1935, 1936, 1161 y 1162 del C.C., la ratificación de la gestión equivale al mandato, lo cual se halla avalado por el poder especial de venta obrante a fs. 110 del incidente de medidas cautelares.

Sostiene que, más allá de la instrumentación defectuosa de la operación, las partes pactaron una venta, y Becerra debe devolver el dinero dado que fue recibido por Lazo en su nombre, como asimismo debe responder por los daños y perjuicios ocasionados por imperio de los arts. 1177 y 1178 del C.C..

Subsidiriamente, peticiona que se impongan las costas de la demanda contra Becerra en el orden causado, dado que fue la actitud de éste la que generó el error de litigar contra el mismo.

2.- El codemandado Lazo se queja de la no aceptación de la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta, insistiendo en que actuó como intermediario, y que era imposible que se lo condenara a escriturar, por lo que es improcedente a su respecto la indemnización de daños y perjuicios pedida en forma subsidiaria. Dice que actuó como mandatario de Becerra quien aceptó la propuesta de compra, por lo que asumió las obligaciones previstas en el art. 1331 del C.C..

Subsidiariamente, peticiona que se modifique la tasa de interés fijada por la prevista en la Com. A 3507 del B.C.R.A.; es decir, al 3,5 % anual.

3.- El coaccionado Becerra contesta ambas expresiones de agravios. Pide en primer lugar que se declare desierto el recurso de la actora por no reunir los recaudos del art. 260 del C. Proc., y sin perjuicio de ello, sostiene que la pretensión de escrituración resulta improponible dado que la operación no fue aceptada por todos los herederos, y por lo tanto no se produjo la condición a que estaba sujeto el documento de reserva, en la medida que la intención de compra lo fue por la totalidad de los bienes y no por una parte indivisa.

En relación a la calidad de mandatario que la actora le atribuye a Lazo, defiende la tesis de la sentencia de que de los instrumentos se desprende que actuó como representante de la actora, como se dijo, además, en la demanda, donde tampoco se adujo que hubiera actuado como mandatario suyo. Dice asimismo que tampoco hubo de su parte ratificación de lo actuado por Lazo, sino que "simplemente prestó su conformidad a título singular con la propuesta de compra", sujeta a los términos de la misma, es decir, a la conformidad de los restantes herederos, lo que jamás tuvo lugar.

Se opone a la petición subsidiaria de la actora en relación a las costas.

Por último, contesta los agravios de Lazo argumentando que éste no actuó en su nombre y que no percibió las sumas por él recibidas.

IV.- 1.- La interpretación de los instrumentos de fechas 5/12/97 y 29/12/97 y la acción de escrituración y daños y perjuicios contra Becerra..

Bien hace el sentenciante en comenzar por interpretar el contenido y el alcance de los documentos que obran a fs. 114 y 118 del Incidente de Medidas Cautelares, dado que de ello depende en gran medida la suerte del litigio. Se queja la actora de que el magistrado se ha atenido a una interpretación literal, apartándose de desentrañar la verdadera voluntad de las partes, pauta interpretativa que se compadece mejor con la verdad real. Se queja así de que el juez haya tomado literalmente las frases de ambos instrumentos donde se dice que el sr. Roberto Lazo interviene "en carácter de mandatario del comprador", alegándose de que debe la cuestión analizarse bajo las pautas del art. 218 del C. Comercio, y en especial a los incisos 1º y 4º. El primero de éstos indica que, habiendo ambigüedad en las palabras, debe buscarse la intención común de las partes mas que el sentido literal de los términos, y el segundo, establece que los hechos subsiguientes al contrato, relacionados con lo discutido, son la mejor explicación de la intención de las partes al tiempo de su celebración. Asimismo, sostiene que el art. 1198 del C.C. obliga a interpretar los contratos de acuerdo a la buena fe y de acuerdo a lo que las partes verosímilmente entendieron obrando con cuidado y previsión.

Agudamente observa el codemandado Becerra al contestar la expresión de agravios que tal tesis se contrapone con lo expuesto por la propia actora tanto al iniciar el incidente de medidas cautelares como al promover la demanda. Efectivamente, en ambos escritos la actora, al relatar los hechos, dijo que el martillero había suscripto el documento de reserva de compra como "mandatario del comprador" (fs. 5vta. de la demanda, y fs. 31vta. del incidente). No obstante, como la actora en sus agravios dice que Lazo actuó como mandatario de Becerra, o "en el peor de los casos con mandato de ambas partes para concretar el negocios de compraventa" (fs. 264), y que, en todo caso, la ratificación de la gestión hecha por aquel equivale al mandato, voy analizar ambos planteos. En otras palabras, si es posible que haya actuado como mandatario de las dos partes, o en su defecto, que haya actuado como gestor de negocios de Becerra, y que éste haya ratificado esa gestión.

En tal tarea no puedo dejar de señalar la perplejidad que me causa que un instrumento de reserva de compra, por el cual una persona dice que recibe de otra una suma de dinero en concepto de "seña reserva" para formalizar una compra de un inmueble, se consigne que el receptor de ese dinero actúa como "mandatario del comprador", dado que no tiene lógica alguna que una persona entregue una suma dineraria a si mismo. Pero lo que podría interpretarse como un error material (quizás producto del apuro o confusión momentánea) se diluye cuando se advierte que el instrumento de "refuerzo" de la reserva -firmado 24 días después-, se vuelve a consignar que el martillero interviene como "mandatario del comprador", lo cual parece indicar que no se trató de un mero error. Por otro lado, al absolver posiciones la actora reconoció que el instrumento del 5/12/97 fue confeccionado por el "Estudio Spota" (fs. 164 pos. 3ra. aud. de fs. 162), uno de cuyos miembros la patrocina en autos.

No cabe otra conclusión, entonces, que se trató, como dice el juez, de un contrato atípico, por el cual una parte encomendó a otra realizar las gestiones para obtener de un tercero la conformidad con la venta de unos lotes de terreno de su propiedad, para lo cual entregó sumas importantes de dinero, que, en caso de obtenerse esa conformidad, pasaría a formar parte del precio de la operación por vía de la instrumentación de un boleto de compraventa, y luego de la escritura traslativa de dominio (de acuerdo al texto expreso de ambos instrumentos).

Ahora bien, parece obvio que, aún con tal alcance, si se operaba la ratificación o conformidad con la venta en las condiciones detalladas en los documentos de reserva por parte de los dueños de los lotes, éstos pasaban a asumir las obligaciones que surgían de los mismos: el compromiso a firmar el boleto y la posterior escritura por el precio, condiciones y en el plazo consignados.

La clave, entonces, es desentrañar si tal ratificación tuvo lugar, y en su caso, qué alcance tuvo.

Está reconocido por el demandado Becerra que prestó conformidad con la reserva (fs. 35), lo que implica un reconocimiento implícito de los instrumentos de fs. 114 y 118 del Incidente de Medidas Cautelares, al pie de los cuales expresamente obra tal ratificación. Ello, por lo demás, se compadece con el "poder especial de venta" que suscribiera a favor de Lazo obrante a fs. 110 de igual incidente, y que reconociera al absolver posiciones en autos (pliego de fs. 155, pos. 11ra, aud. de fs. 156). Este poder es de fecha 28/11/97, o sea anterior a la instrumentación de la reserva de compra. A su vez, al responder al pliego de posiciones de fs. 158, reconoció Becerra haber autorizado a Lazo a ofrecer en venta los lotes (fs. 159, pos. 11 y 12).

Ciertamente el "poder especial " indicado no era válido para actuar en nombre del mandante para firmar una escritura traslativa de dominio (arts. 1184 inc. 7 y 1881 inc. 7º C.C.), pero claramente importó un claro encargo al mandatario para ofrecer en venta los inmuebles (o los derechos sucesorios sobre los mismos), y por ende suscribir los documentos necesarios a ese fin o recibir sumas de dinero en concepto de reserva o seña. Hasta tal punto fue así que se consignó el precio y las condiciones en que debía hacerse la operación, que -es de resaltarse- coinciden con las consignadas en el instrumento de reserva. Ningún obstáculo existe para que un mandato tenga un objeto de ese tipo (arts. 1869 y 1889 C.C.).

Corrobora la ratificación de la reserva de compra por Becerra lo señalado por la actora al contestar la excepción, en el sentido de que los datos acerca de los juicios sucesorios que invocó Lazo cuando contestó la intimación del mes de julio de 1997 solamente podía tenerlos por habérselos suministrado Becerra u otro propietario de los terrenos (fs. 21 del Incidente), e igualmente en relación a la documentación que obraba en su poder.

Ahora bien, Becerra argumentó en su defensa que prestó conformidad a la reserva de compra en los términos efectuada, o sea, que fuera ratificada por todos los herederos del propietario, habiéndose consignado expresamente en el documento de "refuerzo" de la reserva que era '"ad referéndum" de la sucesión "Manuel Becerra y otros s/ Ab intestato" (fs. 118 del Inc.), y, como ello finalmente no se produjo, ninguna obligación le generó en relación a los interesados compradores. En otras palabras, que su ratificación fue un acto individual inoperante por sí mismo, y que sólo podía surtir efectos jurídicos si se completaba con igual acto por parte de los otros propietarios del inmueble. En tal sentido, adujo que no se arrogó la representación de estos ni tenía poder para ello.

Entiendo que le asiste razón respecto de esto último dado que las "Observaciones" obrantes al dorso del "poder especial" de fs. 110 del Incidente, figuran debajo de la firma de Becerra, y además tampoco consta en ellas que se arrogara tal representación. Por otro lado, a fs. 83/87 del Inc. de Medidas Cautelares, las personas ahí mencionadas negaron expresamente haber conferido autorización alguna, y así fue considerado por el juez interviniente a fs. 149, resolución que se encuentra firme.

También considero que es correcto interpretar que la ratificación que efectuara lo fue en los términos consignados en los instrumentos de reserva. O sea, siempre y cuando todos los propietarios (herederos con derechos sobre el inmueble) prestaran la conformidad. Por consiguiente, al no haberse producido ello, mal puede decirse que comprometiera en venta el inmueble, entendido esto como obligación de escriturar o de obtener la realización de ese acto por parte de los restantes propietarios.

El rechazo de la demanda de escrituración y de la reparación de los daños y perjuicios pedida en subsidio se impone por lógica consecuencia.

2.- El reclamo de restitución de la sumas entregadas en concepto de reserva y la falta de legitimación opuesta por el codemandado Becerra.

2.1.- Queda, sin embargo, pendiente el reclamo de los u$s 35.000 entregados en concepto de "reserva", que, obviamente, deben devolverse al no haberse operado el "referéndum" de los propietarios del inmueble.

Sobre la base de que Lazo no había percibido dicha suma como mandatario de Becerra, el juez desestimó el reclamo. La actora, por el contrario, sostiene que actuó en ese carácter (aún cuando haya sido en el doble carácter ya señalado), o que, al haber ratificado la gestión de negocios, surtió los efectos del mandato.

Entiendo que tiene razón por los motivos esgrimidos en el apartado anterior en el sentido de que existió un mandato previo especial para ofrecer en venta el inmueble, que implícitamente importó la autorización para recibir sumas de dinero en concepto de reserva o de seña. Si a ello se suma que ratificó lo actuado al prestar expresa conformidad en los instrumentos de reserva, la conclusión inevitable es que quedó obligado como mandante respecto de los compromisos asumidos mediante los mismos. Ello así tanto por imperio de las normas atinentes a la ratificación de lo actuado a nombre de otro (arts. 1161 y 1162 C.C.), de lo obrado por el mandatario (arts. 1935 y 1936 C.C.), o de la gestión de negocios (art. 2304 C.C.).

Tal ratificación implicó la asunción de las obligaciones que se desprendían de los instrumentos suscriptos. O sea, la devolución de las sumas de dinero recibidas en concepto de reserva, para el caso de que no se produjera la ratificación por la totalidad de los propietarios.

Poco importa que no surja con claridad de los instrumentos de reserva que Becerra recibió el dinero. Lo importante es que al ratificar lo actuado confirmó el rol de titular de la operación encomendada, y, reitero, su obligación de devolver esas sumas para el caso de que no terminara de perfeccionarse.

Ahora bien, ello no quiere decir que Becerra se haya obligado a devolver la totalidad de dichas sumas de dinero. En efecto, Lazo actuó como gestor de negocios de todos los propietarios de los inmuebles, y sólo uno de ellos ratificó la gestión. La obligación de devolver, entonces, es de Lazo por la parte no ratificada y de Becerra por la parte ratificada. Se trata de una obligación de sujeto pasivo múltiple simplemente mancomunada (arts. 690, 691 y cctes. C.C.). Ello así, en primer lugar porque la obligación (devolver dinero) es divisible (arts. 667, 669, 674, 691, 692 y 693 C.C.), y en segundo lugar porque no surge ni del título constitutivo (los instrumentos de reserva) ni de la ley que sea solidaria (arts. 699 y 701 C.C.). Por lo demás, reza el art. 1941 del C.C. que, constituido el mandato en común por dos o más mandantes, no quedan éstos solidariamente obligados respecto de terceros, sino cuando expresamente hubieren autorizado al mandatario para obligarlos así.

Va de suyo que si esto es así cuando existe pluralidad de mandantes, también lo es cuando solamente uno de los gestionados se ha transformado en mandante. Anteriormente dije que Becerra prestó conformidad con la reserva, pero lo hizo en los términos que de la misma (y del instrumento de refuerzo) surgía. Es decir, sujeto a que el resto de los propietarios lo ratificaran, cosa que no ocurrió. No asumió la representación de ellos ni se comprometió en su nombre, pero quedó personalmente obligado en la proporción que a él le correspondía. Dice el art. 691 del C.C. que en las obligaciones simplemente mancomunadas el crédito o la deuda se divide en tantas partes iguales como acreedores o deudores haya; el art. 692 establece que el título de la obligación puede hacer que la división de la deuda no sea en proporciones iguales, sino a prorrata del interés que cada uno pueda tener en la asociación o comunidad a la cual se refiere la deuda, y el art. 693 del mismo código -en concordancia con el art. 675 "in fine"- prescribe que siendo el objeto de la obligación una cosa divisible, cada uno de los deudores está obligado solamente a su parte en la deuda.

Por ende, entiendo que el demandado Becerra debe devolver el dinero recibido en concepto de reserva "ad referéndum" en proporción a su parte indivisa de los inmuebles objeto de la operación, y el demandado Lazo en proporción a la parte indivisa de los intereses que gestionó y cuyos titulares no ratificaron, debiendo quedar en claro que en autos no ha quedado acreditado ninguna ratificación fuera de la de Faustino Roberto Becerra. Señalo al respecto que los documentos que obran a fs. 115 y 116 del Incidente de Medidas Cautelares (atribuidos a copropietarios por Lazo) son instrumentos privados, que no han sido reconocidos por sus firmantes, y por ende no son oponibles a la actora (arts. 1012, 1026, 1034 y cctes. C.C.).

En la medida que no surge de autos con certeza cuál es con exactitud la proporción indivisa de Roberto Faustino Becerra de los inmuebles objeto de la operación -ya que no se han acompañado los títulos de propiedad o los autos sucesorios de los que se desprendería-, propongo que la cuestión se resuelva en la etapa de ejecución de sentencia, acompañándose los elementos que correspondan (arts. 509 y 511 C.P.C.C.).

2.2.- El sentenciante ha resuelto que la devolución de los montos recibidos en concepto de reserva debe hacerse en la moneda de origen (dólares estadounidenses), sin que haya mediado agravio por parte del codemandado Lazo, por lo que no puede modificarse (arts. 260 y 272 C.P.C.C.).

En cuanto al codemandado Becerra, no expresó agravios porque no fue condenado, pero en su momento no se opuso al pedido expreso de la actora del cobro en dólares estadounidenses (fs. 33/38), por lo que no es aplicable el instituto de la apelación adhesiva, que faculta a la alzada a atender los intereses de la parte a cuyo respecto se revoca el rechazo de la demanda, pero sólo para considerar las cuestiones oportunamente introducidas a la litis (S.C.B.A., Ac. 32.560 del 26/02/85, Ac. 34.286, 17/09/85; ac. 52.242, 6/12/94; Ac. 46.653, 4/08/92, E.D. 149-608, L.L. 1993-A-343; Ac. 36.386, 17/02/87; Ac. 70.779, 3/05/00; Ac. 35.610, 9/06/97; esta Sala, causa nº 109.061 del 07/10/04, entre otras; arts. 165 inc. 6 y 272 C.P.C.C.).

3.- El reclamo de restitución de la suma abonada en concepto de honorarios.

3.1.- Se queja el demandado Lazo de la condena a la devolución de lo percibido en concepto de honorarios. El juez lo funda en que el corredor no tiene derecho a percibir remuneración si el contrato no se ha celebrado, conforme lo estipula el art. 213 del C.Com, argumento que no es atacado adecuadamente por el apelante (arts. 260 y 261 C.P.C.C.).

No obstante, si con esfuerzo se entendiera que implícitamente lo cuestionó al argumentar que el contrato se perfeccionó con la aceptación de Becerra, es de señalar que, como se ha señalado en los apartados precedentes, ello no ocurrió dado que no se produjo el "referéndum" de todos los propietarios como se previó en los instrumentos de reserva. Además de la norma citada por el sentenciante, es de aplicación la ley reglamentaria del ejercicio de la profesión de martilleros y corredores públicos -10.973-, que en su art. 54 prevé los aranceles que pueden cobrar, contemplando el caso de la venta de inmuebles (ap.2.a), que presupone, obviamente, una operación realizada, pero no frustrada. El primer documento de reserva expresamente dice que el comprador se compromete a abonar la comisión "al momento de firmarse el boleto de compraventa", y el instrumento de refuerzo de la reserva alude a ese compromiso, y aunque no se menciona el boleto, alude al momento futuro en que la operación se concrete, ya que todo el documento está referido al mismo.

Dice también el apelante que los honorarios fueron abonados voluntariamente por la actora, y que ninguna norma le impedía percibirlos. El argumento no puede ser acogido. Surge con evidencia de autos que Lazo no cumplió con las obligaciones que el art. 52 de la ley 10.973 impone a los corredores públicos. Entre otras, proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad (ap. a.4), y comprobar la existencia de los instrumentos que acrediten el título invocado por el comitente (ap. a.5), al punto de que el juez interviniente en el Incidente de Medidas Cautelares le reprochó expresamente su conducta, ordenando la extracción de fotocopias para ser considerado por el Colegio de Martilleros y Corredores Inmobiliarios de Mercedes (fs. 149), que, de acuerdo a la carta-documento obrante a fs. 390 de ese expediente le aplicó una sanción disciplinaria, que fue confirmada por la Cámara Civil y Comercial de La Plata (sanción reconocida por Lazo al contestar la demanda, fs. 60). En tales condiciones, además del motivo consistente en la no concreción de la operación, razones elementales de ética y buena fe en el cumplimiento de los contratos imponen la devolución del monto percibido en concepto de honorarios (arts. 16, 1198 y cctes. C.C.).

3.2.- Pide subsidiariamente el demandado Lazo que, en la medida que la suma pesificada que se condena a devolver debe ajustarse por el CER, se reduzcan los intereses a los previstos en la Com. A 3507 del B.C.R.A (3,5 % anual).

Esta Sala ya se ha pronunciado en varias oportunidades en el sentido de que dicha comunicación es aplicable solamente a las deudas con el sistema financiero, pero no al resto de las obligaciones pesificadas por imperio de la normativa de emergencia, dado que así surge de los arts. 6, 7, 8 y 9 de la ley 25.713 (causa nº 108.764, "Cía. Industrial Cervecera c. Latasa s. Ejec.", 3/06/04; 108.652 del 1/07/04, 108.831 del 1/07/04, 109.225 del 7/10/05 entre otras), y siendo razonable la tasa pasiva del Banco de la Provincia de Buenos Aires fijada, propongo el rechazo del agravio.

V.- Costas.

Se queja la actora subsidiariamente de la imposición de las costas por la admisión de la falta de legitimación pasiva opuesta por el codemandado Becerra, lo que debe tener acogida, si mi propuesta en relación a la cuestión de fondo es aceptada (art. 274 C.P.C.C.). Sin perjuicio de ello, es de señalar que la imposición de costas por el sentenciante por tal falta de legitimación como excepción ha sido una demasía decisoria, dado que el mencionado no la articuló tal sino como defensa de fondo (ver fs. 37). Propongo en consecuencia, que se impongan las costas de la demanda al codemandado Becerra - que responderá en relación al monto por el que prospera la pretensión - (art. 68 C.P.C.C.; SCBA, Ac. 37.590 y 45.427). Y en relación a las de segunda instancia, atento al éxito obtenido en los respectivos planteos, sugiero que se impongan en un sesenta por ciento al demandado y en un cuarenta por ciento a la actora (arts. 68 y 71 C.P.C.).

Las costas de la pretensión contra el codemandado Lazo -también en relación al monto por el que prospera-, dado que en lo principal es vencido, propongo que le sean impuestas íntegramente en ambas instancias (art. 68 C.P.C.C.).

Con las modificaciones propuestas, VOTO POR LA AFIRMATIVA.

Los doctores Violini y Sánchez, por iguales fundamentos y consideraciones a los expuestos por el señor juez preopinante emiten sus votos en el mismo sentido.

2º cuestión. - El doctor Ibarlucía dijo:

De acuerdo a la forma en que ha quedado planteada la cuestión anterior, el pronunciamiento que corresponde dictar es:

1º.- Revocar la sentencia apelada en cuanto rechaza íntegramente la demanda contra Faustino Roberto Becerra, y hacer lugar a la misma, condenándolo a devolver a la actora los u$s 35.000 recibidos en concepto de reserva "ad referéndum" del propietario, en proporción a los derechos que le asisten sobre la parte indivisa de los inmuebles objeto de la operación de autos, que se determinará en el trámite de ejecución de sentencia, con más los intereses fijados.

2º.- Modificar la sentencia apelada, y condenar a Ramón Roberto Lazo a devolver la parte de los u$s 35.000, luego de determinada la parte que le corresponde abonar al codemandado Becerra, con más los intereses fijados.

3º.- Imponer las costas de primera instancia de la demanda contra Faustino Roberto Becerra, y las de segunda instancia en un sesenta por ciento, y el cuarenta por ciento restante a la actora.

4º.- Imponer las costas de ambas instancias al demandado Ramón Roberto Lazo.

5º.- Confirmar lo demás que la sentencia decide.

ASI LO VOTO.- Los doctores Violini y Sánchez, por iguales fundamentos y consideraciones a los expuestos por el señor juez preopinante emiten sus votos en el mismo sentido.

Con lo que se dio por terminado el acuerdo, dictándose la siguiente:

SENTENCIA Y VISTOS:

CONSIDERANDO:

Que en el Acuerdo que precede y en virtud de las citas legales, jurisprudenciales y doctrinales, ha quedado resuelto que la sentencia apelada debe ser modificada.

POR ELLO y demás fundamentos consignados en el acuerdo que precede, SE RESUELVE:

1º.- REVOCAR la sentencia apelada en cuanto rechaza íntegramente la demanda contra Faustino Roberto Becerra, y hacer lugar a la misma, condenándolo a devolver a la actora los u$s 35.000 recibidos en concepto de reserva "ad referéndum" del propietario, en proporción a los derechos que le asisten sobre la parte indivisa de los inmuebles objeto de la operación de autos, que se determinará en el trámite de ejecución de sentencia, con más los intereses fijados.

2º.- MODIFICAR la sentencia apelada, y condenar a Ramón Roberto Lazo a devolver la parte de los u$s 35.000, luego de determinada la parte que le corresponde abonar al codemandado Becerra, con más los intereses fijados.

3º.- IMPONER las costas de primera instancia de la demanda contra Faustino Roberto Becerra, y las de segunda instancia en un sesenta por ciento, y el cuarenta por ciento restante a la actora.

4º.- IMPONER las costas de ambas instancias al demandado Ramón Roberto Lazo.

5º.- CONFIRMAR lo demás que la sentencia decide. - Emilio A. Ibarlucía. - Carlos A. Violini. - Roberto P. Sánchez.