Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL
Jurisdicción: Local — Provincia: Salta
Fecha: 2013-02-06


Salta, 06 de Febrero de 2013 ______ Y VISTOS: Estos autos caratulados: "LEAÑO, María de las Mercedes vs. DI BELLO, Gabriel Ángel - Desalojo, expte. nº 200.041/2007 del Juzgado de 1ª. Instancia en lo Civil y Comercial 6ª. Nominación del Distrito Judicial del Centro - Expte. CAM 220882/8 de esta Sala Tercera y, _______________ C O N S I D E R A N D O _________________ ______El Dr. Marcelo Ramón Domínguez, dijo:_______________________ ______I) La sentencia de fs. 63/64 es apelada por la actora a fs. 66, quien expresa agravios a fs. 68/69. En tal ocasión consigna que está debidamente acreditado en autos que es la titular registral del inmueble cuya restitución reclama, tal como surge de las constancias de la cédula parcelaria y de la escritura n° 166 de la notaria Claudia L. Romani que aportara, documento este último en el que se dejó expresa constancia que la enajenante la transmitió la posesión del predio. Advierte asimismo que la adversa se encuentra en situación de rebeldía, por lo que se debe tener en cuenta los efectos jurídicos que la no contestación de la demanda trae aparejado al contumaz. También pone de resalto que el ocupante fue intimado extrajudicialmente a que restituya el bien raíz cuya tenencia detenta, sin que mereciera respuesta tal petición. _______________________________________________________ _____ A la luz de lo proveído a fs. 78, debe tenerse por incontestado el traslado del memorial de parte del accionado.__________________________	II) A los fines del análisis del escrito de expresión de agravios, dividiremos las cuestiones a resolver en torno a la procedencia o no de la acción de desalojo._______________________________________________ ______ La recurrente se queja porque la sentenciante rechazó la demanda con fundamento en que no goza del carácter de propietaria del inmueble por no haberse materializado la tradición del bien no siendo para ella suficiente los instrumentos que la legitiman a iniciar la presente demanda._______________ ______ En tal sentido, cabe reiterar que conforme surge de las constancias de autos de fs. 3/5, inicia demanda en su calidad de propietaria del bien lo cual acredita con la cédula parcelaria y la escritura pública de compraventa ya aludida.________________________________________________________ ______ Ahora bien, y sin perjuicio de lo que se desarrolla infra en tanto entiendo que en autos sí se encuentra acreditada la tradición del bien del vendedor a favor de la compradora, es dable me expida igualmente -junto con la jurisprudencia actual y mayoritaria- en el sentido de que aún, si así no lo fuera, la circunstancia de que el actor en el desalojo no haya gozado de la posesión, no constituye impedimento para accionar. Ello así por cuanto en el juicio de desalojo no se discute un derecho real sino el derecho a usar y gozar de un bien; es definitiva quien tiene derecho a ocupar la cosa. De allí que no resulta imprescindible ser titular de un derecho real para reclamar la entrega del inmueble contra quien lo posee sin derecho.________________________ ______ No desconozco la solución contraria, basada esencialmente en los riesgos que supone el constituto posesorio, tesis según la cual corresponde negar legitimación al comprador que carece de la posesión sobre el inmueble, para obtener el desalojo del inmueble (S.C. Bs. As. in re "Eiman, Mauricio c. Ercoli, Humberto R. y/o cualquier ocupante", 9/8/88, LA LEY, 1988-E, 200 y sgts.). Sin embargo, quien tiene el "título" de un inmueble tiene el derecho a integrar el modo reclamándola al transmitente o contra quien ha sido puesto en la cosa por aquel, vencido su derecho a ocuparla._______________________ ______ Así, no se está ante un derecho que deriva de la cosa sino a un derecho mismo a la tradición efectiva del bien. "El derecho a la cosa (no sobre la cosa) supone la posibilidad de emprender todas las diligencias y gestiones, inclusive compulsivas, para hacerlo efectivo. Ello es así, pese al defecto de algún vínculo jurídico entre el adquirente del inmueble y el tenedor precario, porque este se encuentra frente al actual adquirente en la misma situación jurídica que con respecto del antecesor" (Semanario Jurídico 1066, 7/12/95).___________ ______Por ello cuadra repetir que "En otros términos, aunque la tradición a favor del actor no se reputase consumada antes, durante o después del acto de escrituración, la obligación restitutoria del ocupante sin derecho es exigible, tanto por el anterior titular, como por el actual, en tanto y en cuanto éste es sucesor singular en los derechos del primero (C. 8ª. C.C. Córdoba, 7/10/96, Semanario Jurídico, 1120, 19/12/96). Doctrinariamente se ha sostenido "señala Borda que, a los efectos del 'constituto posesorio', 'basta que en la escritura pública se reconozca por el transmitente que continúa a título precario y a nombre del adquirente, para que éste adquiera la posesión legítimamente. Más aún, nos parece indudable que basta el simple boleto de compraventa, con la declaración de la fecha en la cual el contrato empieza a hacerse efectivo entre las partes, para que en esa fecha se tenga por transmitida la posesión'" (Tratado de Derecho Civil. Derechos reales, t. I, págs. 106 y 107).________________________________________________ ______ "La consecuencia práctica radica en que, en las relaciones entre comprador y vendedor, el primero pasa a ser poseedor aunque éste conserve la tenencia de la cosa, de manera que, en caso de negativa injustificada a entregarla, procede en su contra el desalojo" (Zavala de González, Matilde; "Doctrina Judicial - Solución de casos 2"; Edit. Alveroni, año 1997, pág. 189).__________________________________________________________ ______ En este orden de ideas es dable hacer referencia la cita jurisprudencial de fs. 15 que luego es reiterada por la sentenciante de fs. 63/64, en cuanto se remiten -en ambas ocasiones- a un voto del Suscripto formulado en el año 1994. En tal sentido, tanto mi posición como la de la Sala Tercera que integro ha ido evolucionando junto con la jurisprudencia local y nacional hacia la ampliación de la legitimación activa de la acción de desalojo a favor del propietario. _____________________________________________________ _______En efecto, ya desde el año 2002 este Tribunal viene sosteniendo que la circunstancia que los accionantes no hayan recibido la tradición del inmueble no es motivo para negar la procedencia de la demanda de desalojo. En tal sentido se ha señalado (CApel. CC. Salta, Sala III, expediente de Sala n° 38.074, tomo año 2002, pág. 343/349) que el comprador del inmueble a quien se le ha otorgado la escritura traslativa de dominio, puede, antes de la tradición ejercer la acción reivindicatoria contra el tercer poseedor de la misma (conf. Plenario del 11 de noviembre de 1958, en los autos "Arcadini Roque suc. C/ Maleca, Carlos", L.L. 92-463), criterio este que es el imperante en la mayor parte de la doctrina y jurisprudencia interpretativa de los arts. 2758, 2772 y cc. del Código Civil (Peña Guzmán: "Derechos Reales", Bs. As., TEA, 1973, tomo III, págs. 636/640, n° 2126, págs. 651/653, n° 2136, págs. 669/672, n° 2155). Y por lo tanto, si se le reconoce acción real reivindicatoria al comprador a quien no se le hizo tradición de la cosa vendida, con mayor razón todavía está habilitado para la acción personal de desalojo. Ese adquirente viene a ser sucesor singular del vendedor, a quien, mediante escritura de venta se le trasmiten todos los derechos y acciones del vendedor, circunstancias que justifican su legitimación para promover el proceso de desalojo (CNCiv., Sala I, 28-5-98, L.L. 2000-B-859, 42.536-S y E.D. 182-82, en donde también se cita un fallo de la Sala C de la misma Cámara).________ ______ En igual sentido se ha pronunciado la Sala I de esta Cámara, quien ha dicho que el comprador por efecto de la sucesión singular que el contrato de compraventa opera, puede ejercer las acciones de sus antecesores, entre ellas las de desalojo (arg. nota del codificador arts. 2096 y 2109; CApel.CC. Salta, Sala I, 9-6-82, tomo año 1982, pág. 141/143; id. Id.,15-7-83, tomo año 1983, pág. 188/190). Esta posibilidad de que el comprador de un inmueble con escritura traslativa de dominio ejerza las acciones que competían al vendedor, es sostenida casi unánimemente, luego de haberse reconocido que puede ejercer la máxima acción real, o sea la reivindicatoria, contra el poseedor del inmueble. No se oponen a esto los arts. 577 y 3265 del Cód. Civil, por cuanto ellos se refieren al traspaso del derecho real para el cual es necesario la tradición, pero no para la acción real, que pasa al adquirente por el sólo efecto del contrato. Así corresponde destacar en este punto, que para esta cesión de acciones es necesario que el traspaso de la propiedad inmueble se haya realizado por escritura pública. Ha destacado este fallo la opinión de Gualberto Sosa, citado por Fassi, quien señala que tratándose de inmuebles no se encuentra legitimado quien es mero titular de una promesa de compraventa a quien no se le ha hecho tradición, pero tratándose de un adquirente a quien se le otorgó la escritura traslativa de dominio, aunque no se le haya hecho la tradición, éste viene a quedar colocado en el lugar de los antiguos propietarios, y en consecuencia se halla facultado para accionar para desalojo invocando las causales que a los mismos competía (JUS, n° 3, pág. 44). Además, agrega el fallo, de conformidad a lo dispuesto por el art. 691 del CPCC no es necesario revestir el carácter de propietario para demandar por desalojo, es así que los actores independientemente de que revistan o no el carácter de propietarios del inmueble, por efecto de la sucesión singular que el contrato de compraventa opera, y como compradores podían ejercer las acciones de sus antecesores, es decir podían entablar las acciones que a éste le hubieran correspondido, entre ellas la de desalojo (CApel.CC. Salta, Sala I, 12-2-87, "Valdez vs. Valdez", tomo año 1987, pág. 12; Id. Id., 9-5-94, "Vera Caballero vs. Ruiz", tomo año 1994, pág. 272; CApel.CC. Salta, Sala III, 16-12-05, "Doble J. Vs. Cisneros", Expediente de Sala n° 138398, tomo año 2005, pág. 1416; Id. Id., 26-9-06, "Valdez vs. Barrionuevo", expte. de Sala n° 97501, tomo 2006, pág. 931) (CApel.CC. Salta, Sala III, 5-3-07, Iñiguez vs. Iñiguez, Expediente de Sala n° 166013, tomo año 2007, f° 173).____________________________________ ______ III) Aclarado lo cual, y aun cuando ello sólo ya basta para hacer lugar al recurso, en el supuesto de autos surge que la actora ha adquirido el inmueble objeto del desalojo mediante escritura que rola a fs. 4/5 con fecha 20/10/20006, la que se encuentra debidamente registrada (fs. 3), en donde -tal como se destacara en el pronunciamiento de fs. 34/35- expresamente consigna que se le transfiere al comprador "todos los derechos de posesión y dominio que le correspondían sobre el inmueble descripto, haciéndole tradición y entrega del mismo". Asimismo, dado el carácter de instrumento público de tal documental, la misma goza de plena fe sobre su contenido salvo que hubiera sido redargüida de falsa; lo que por cierto no ha ocurrido en el caso bajo examen en donde el demandado se ha encontrado rebelde con todos los efectos previstos en el artículo 60 del Código Procesal. Al respecto, debe tenerse presente que la declaración de rebeldía no altera sustancialmente las reglas relativas a la distribución de la carga de la prueba, por lo que si el demandado se abstuvo de comparecer, debe entenderse que no ha cooperado en el esclarecimiento de la verdad de los hechos lícitos afirmados por el actor; de allí la presunción de verdad que consagra el segundo párrafo in fine del art. 60 del Código Procesal (Palacio: Derecho Procesal Civil, t. IV, pág. 204). Asimismo cabe tener en cuenta lo dispuesto por el art. 356 inc. 1° del Código Procesal en cuanto ha de tenerse por reconocida o recibida a la documentación aportada con la demanda (CApel. CC.Salta, Sala III, año 2002, f° 812).______ ______Ello así, le asiste razón a la apelante respecto de que no resulta procedente apartarse de lo recogido en la escritura que da cuenta en los renglones 6, 7 y 8 del folio 00604620 de la transferencia y entrega de la posesión, bajo la sola presunción de la sentencia en crisis que entiende que la existencia del intruso que se pretende desalojar es anterior a la compra y en su consecuencia no se operó la tradición en mérito de lo dispuesto por el artículo 577 del Código Civil, conclusión que se funda en el hecho único de que el ocupante es hijo de la vendedora, en tanto tal circunstancia no tiene virtualidad jurídica como para modificar la solución que se postula, pues por mérito de la situación de rebeldía no se puede saber las causas de la ocupación de su parte._____________________________________________________ ______ A todo evento, conforme doctrina de la Suprema Corte de Buenos Aires, nuestro sistema legal no contiene la presunción de que cualquier ocupación es para sí y a título de dueño, siendo a cargo de quien pretende invocar el título -en el caso el demandado- probar el "animus domini" (Cf. SCJBA, AS 1997-I-689). Y lógicamente -también- cargar con las disvaliosas consecuencias de no cumplir acabadamente con la prueba a su cargo, en los términos del art. 375 del Código Procesal, y no es admisible que se pretenda que es el Juzgador quien debe, por propia iniciativa, suplir la actividad probatoria del demandado. _________________________________________ ______ Al respecto, tenemos que la presunción se define como el acto lógico de aceptar la veracidad de un hecho por la evidencia de otro del que normalmente depende aquel hecho no probado. Es decir, mediante la presunción, podemos averiguar la existencia de un hecho desconocido deduciéndolo de otro conocido. Esto supone un juicio lógico según el cual hay un vínculo de causalidad que liga ambos acontecimientos; de suerte tal que podemos inducir la subsistencia o el modo de ser de un determinado hecho que nos es desconocido en consecuencia de otro hecho o hechos que no son conocidos. En ese orden de ideas, la presunción legal se caracteriza porque la deducción lógica es hecha por el propio legislador y por lo tanto la norma escrita describe un proceso de deducción lógica de forma que, constatada la existencia de un hecho base, es posible determinar la existencia de otro que normalmente le acompaña del que derivan efectos jurídicos determinados; mientras que cuando la presunción la hace el juez en el caso concreto estamos frente a la presunción judicial simple. Estas presunciones deben reunir determinadas características expuestas en la ley procesal (art. 481 del Digesto) las cuales se fundan en hechos reales y probados que, por su número, precisión, gravedad y concordancia deben producir convicción conforme a las reglas de la sana crítica. Son las presunciones establecidas por el juzgador mediante el examen de los indicios o rasgos sintomáticos recurriendo a las reglas de la lógica y/o de la experiencia. Para ello se necesita de un presupuesto debidamente acreditado a partir del cual, mediante la inferencia, se arribará a una conclusión o convicción sobre el hecho investigado no conocido.______________________________________________________ ______ En tal sentido, inducir que por ser el ocupante hijo de la vendedora el mismo ya se encontraba en el inmueble al momento de la compra no cumple con los presupuestos legales de la presunción judicial. ___________________ ______Por todo lo expuesto, no caben dudas del derecho de la actora a recuperar el inmueble y la obligación del demandado a restituirlo, pues este último no dedujo defensa alguna a pesar de haber sido intimado mediante carta documento (fs. 6) y notificado de la acción (fs. 48, 49 y 50/52) por lo que voto por hacer lugar al recurso de apelación interpuesto a fs. 66 y revocar el decisorio de fs. 63/64 y, en su mérito, acoger la demanda de desalojo y ordenar al demandado, Francisco Gabriel Augusto Ángel Di Bello, a que entregue el inmueble sito en calle Ituzaingó 50, sexto piso, de esta Ciudad en el plazo de diez días hábiles de notificado del "cúmplase" de la presente. Con costas a cargo del vencido por el principio objetivo de la derrota (art. 67 del Código Procesal).________________________________________________ ______La Dra. Nelda Villada Valdez, dijo:_________________________ ______ Que adhiere a la solución a la que arriba en su voto el Dr. Domínguez.

Por lo que resulta del acuerdo al que se arriba, ___________________	LA SALA TERCERA DE LA CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE LA PROVINCIA DE SALTA, ________ ______ I) HACE LUGAR al recurso de apelación interpuesto a fs. 66 y, en su mérito, REVOCA el decisorio de fs. 63/64, ADMITIENDO demanda de desalojo promovida y CONDENANDO al demandado, Francisco Gabriel Augusto Ángel Di Bello, para que entregue el inmueble sito en calle Ituzaingó 50, sexto piso, de esta ciudad en el plazo de diez días hábiles de notificado del "cúmplase" de la presente. CON COSTAS.________________	II) CÓPIESE, regístrese, notifíquese y REMÍTASE._____________