Tribunal: CAMARA DE PAZ LETRADA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2016-10-31


Autos Nº 4.839 (6° J.P.L.G.S.J., Capital, Nº 22.370/13), caratulados: "DI LUCIANO, Víctor c/ Kalejman, Néstor; Ranno, Francisco y Echegaray, Teófilo - Desalojo".

---------San Juan, treinta y uno de octubre de dos mil dieciséis.------------------- ---------Visto:----------------------------------------------------------------- --------------------------------------- ---------Para resolver el recurso de apelación articulado a fs. 286 y vta. por el actor, mediante su apoderado, contra la sentencia obrante a fs. 274/285 y, por extensión, su integrativa de fs. 295 y vta., donde el a quo corrigió la atribución de las costas, cargándolas al accionante vencido.------------------------------------------------------------------------ ---------------------------------------- ---------Tal recurso fue concedido a fs. 292, "sin efecto suspensivo".-- ---------Y Considerando:--------------------------------------- ---------I. La sentencia cuestionada:----- ---------En la parte dispositiva del decisorio atacado y su integrativa de fs. 295 y vta., el a quo rechazó la demanda de desalojo interpuesta por el Sr. Víctor Esteban Di Luciano, con costas a su cargo y difirió la regulación de honorarios.---------- ---------II. El memorial de agravios, su traslado y réplica:----- ---------1) Contra la mencionada sentencia se alzó el accionante, obrando su memorial a fs. 313/320 vta. En tal escrito peticionó y sostuvo, según corresponda, lo siguiente:------ basándose en el art. 253, incs. 2° y 3°, respectivamente, del C.P.C. solicitó el replanteo de las pruebas denegadas en primera instancia y el tratamiento de un contrato de locación de fecha posterior a la sentencia;------------ dice centrar sus agravios en: i) falta de tratamiento y valoración por parte del a quo de la "Medida y/o diligencia preliminar" (fs. 313) que corre por cuerda floja a los autos principales (en adelante: a.p.); ii) errónea valoración de la prueba, relativa a las circunstancias que pueden acreditar que uno de los demandados posee los inmuebles con ánimo de dueño; iii) condena en costas al actor, quien tuvo razones válidas para demandar por desalojo a los ocupantes de sus inmuebles; y iv) ausencia de tratamiento de la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la parte demandada y, por ende, la omisión del juzgador de rechazarla con costas;------------------------------------------------------------------ le agravia que el a quo no mencione las diligencias preliminares (en lo sucesivo también: d.p.) de donde surge que el codemandado Sr. Ranno se presenta nombrándose sereno del Sr. Kalejman, dice tener la calidad de ocupante del departamento 1 y manifiesta que otro departamento está ocupado por un Sr. Teófilo Echegaray y que los otros dos departamentos son de su patrón y constructor de los departamentos, el Sr. Kalejman. También, que pese a que dichos ocupantes de los inmuebles fueron notificados, no se presentaron en forma oportuna a invocar y/o exhibir títulos y que el a quo les otorgue el beneficio de mantenerse en la ocupación indebida de los inmuebles, denegando el desalojo;------ se queja de que al momento de la diligencia preliminar ninguno de los ocupantes se presentara invocando título de dueño, pero al contestar la demanda se presenta uno de los codemandados (el Sr. Kalejman), respondiendo demanda y adjuntando una serie de documentación pretendiendo ser dueño de las propiedades, aunque se privó a la parte recurrente de ejercer el legítimo derecho de defensa, de impugnar la documental del codemandado y ofrecer la propia;---------------------------------------- cuestiona que el Sr. Kalejman no haya demostrado que detenta la posesión con ánimo de someterla al ejercicio del derecho de propiedad, ya que no se presentó al tiempo de ser notificado de las d.p. y luego no trae al proceso de desalojo títulos válidos que lo habiliten a poseer con ánimo de someterla al derecho de propiedad, dado que el a quo ha efectuado una errónea interpretación de los contratos que el Sr. Kalejman adjunta al contestar demanda;-------------------------------------------------------- luego de algunas apreciaciones, concluye que el juzgador sólo ha meritado e interpretado erróneamente la prueba ofrecida por el Sr. Kalejman y no permitió a su parte impugnar y/o acompañar y producir su prueba, teniendo en cuenta que aquél se presentó intervirtiendo en forma extemporánea el título por el cual ocupaba, sin haberlo hecho al tiempo de las d.p., teniendo en cuenta "que hasta ese momento para el actor, el Sr. Kalejman sólo era un constructor que se negaba a entregarle la obra conforme lo pactado" (sic, fs. 318). Señala también que el Inferior ha meritado los testimonios de la demandada en forma parcializada, ya que en cuanto al del Sr. Nicolás Gómez sólo se refiere en la sentencia a que éste le compró los departamentos a Kalejman, pero nada dice que esos departamentos (el 5 y el 6) habían sido entregados y/o cedidos por el Sr. Di Luciano a Kalejman como pago por la construcción de las obras en los terrenos de mayor extensión de propiedad del actor, pero que los demás departamentos le siguen perteneciendo a Di Luciano como propietario y que, por ello, éste debía firmar el contrato de venta, la cesión de derechos y posteriormente la escritura. Señala, entre otras reiterativas consideraciones, que éste es sólo el "poseedor de la obra" (fs. 318 vta.), en su calidad de constructor, de lo que surge indubitadamente que el Sr. Kalejman tenía a su cargo la construcción de la obra y, como tal, "era poseedor con cargo de entregar a su comitente la obra terminada" (id. folio);-- para intentar desvirtuar algunas consideraciones del a quo, afirma que con justa razón y amparado en el derecho, inició una demanda de desalojo y no una reivindicación como hubiera procedido, pero si oportunamente se hubieren acompañado título y denunciado ánimo de dueño. Dice que no existe contradicción de su parte, sino del a quo, que no valoró las citadas d.p., incurriendo en un error al condenar al actor en costas; y le agravia que en la sentencia el Inferior no haya tratado la excepción de falta de legitimación activa planteada por la parte demandada, defensa que debió rechazar con costas a cargo de ésta.--------------------------------------------- ---------2) A fs. 321 se corrió el pertinente traslado a la parte demandada, replicándolo el Sr. Néstor Eduardo Kalejman a fs. 326/336, por medio de apoderados, solicitando el rechazo del recurso de apelación, con costas al actor.-------------- ---------III. Elevación del expediente y trámite en la Cámara------ ---------A fs. 341 se ordenó el envío del expediente a la Alzada, lo que se materializó según constancia de fs. 342 vta.----- ---------En este ámbito se determinaron los miembros del Tribunal que intervendrían en la resolución del recurso intentado (fs. 343), ordenándose a fs. 346 el pase de autos a resolver, resolución notificada a las partes, tal como surge de las constancias de las cédulas obrantes a fs. 347 y vta. y 348 y vta.------------------ ---------A fs. 349 y vta. el nuevo integrante del Tribunal, Dr. Juan Luis Romero, se excusó de intervenir en las presentes actuaciones atento a que había sido apoderado del demandado Sr. Néstor Eduardo Kalejman y actuado en el expediente. Tal inhibición fue aceptada por los restantes integrantes de la Cámara por medio del auto de fs. 350 y vta., lo que fue comunicado a las partes conforme surge de las cédulas obrantes a fs. 351 y vta. y 353 y vta.--- ---------Finalmente, se procedió a sortear y adjudicar la causa a estudio (fs. 359), como producto de lo cual surge la presente sentencia.

---------IV. De la resolución de algunas cuestiones preliminares y del recurso de apelación:--------- ---------Por razones lógicas, también metodológicas, analizaremos en primer lugar el pedido de replanteo de pruebas formulado por el apelante (ver fs. 313 vta. dentro del escrito de fs. 313/320 vta.) y su intento de lograr en esta instancia el tratamiento de "documentos de fecha posterior a la sentencia" (vid. fs. 313 vta./314 vta. en el marco del ya señalado libelo).------ ---------Posteriormente, examinaremos el memorial con el que pretende derribar el fallo del a quo.------- ---------1. Replanteo de prueba y pedido de análisis de "documentos de fecha posterior a la sentencia":------------------ ---------Fundándose en los incs. 2° y 3°, respectivamente, del art. 253 del C.P.C., el recurrente peticiona el replanteo de pruebas denegadas en primera instancia y el tratamiento por esta Cámara de una documentación de fecha ulterior al fallo de primera instancia.---- ---------Ambos pedidos resultan improcedentes, puesto que las normas en las que de modo respectivo se funda (incs. 2° y 3° del art. 253 del código adjetivo local) sólo resultarían eventualmente aplicables en caso de apelación de sentencia definitiva en proceso ordinario (cfr. parte final de tal cláusula legal del citado cuerpo legal); pero nunca en uno abreviado como el que rige la tramitación de esta causa (vid. fs. 19), siendo tal vez sobreabundante evocar que la Justicia de Paz Letrada no ostenta competencia para conocer de procesos ordinarios, sino sólo abreviados y monitorios en los términos del art. 789, ibíd.------------------------------------------------------- ---------En consecuencia, el punto en cuestión exime de cualquier comentario adicional respecto de la inviabilidad de la pretensión del apelante.----------------- ---------2. En torno al recurso de apelación intentado:------- ---------Despejada la cuestión anterior, anticipamos nuestro criterio contrario al progreso del recurso venido a estudio. Ello, de conformidad con los argumentos que a continuación expondremos.---------------------------------------------------- ---------A) A modo introductorio, y siguiendo a Palacio (Derecho Procesal Civil, Tº VII, 1ª ed., 3ª reimpres., Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1990, pp. 77/78), pueden entresacarse las líneas básicas y salientes del proceso de desalojo:---- es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesión;------------ la pretensión de desalojo no sólo es admisible cuando medie una relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado se encuentra obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino también en el caso de que, sin existir vinculación contractual alguna, el demandado es un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no aspira a ejercer la posesión; y dicha pretensión solamente implica la invocación, por parte del accionante, de un derecho personal a exigir la restitución del bien, de manera que excede el ámbito del proceso analizado toda controversia o decisión relativas al derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las partes.--------- ---------B) Sentadas las pautas liminares anteriores, y a la luz de la normativa de aplicación y las constancias de la causa, se observa que el recurso no es viable para conmover la sentencia del a quo.---- ---------a) La queja relativa a la falta de ponderación por el Inferior de las d.p. tramitadas ante el propio 6° Juzgado de Paz Letrado del Gran San Juan, Capital (bajo la identificación de Autos N° 18.942/13, caratulados: "Di Luciano, Víctor Diligencias preliminares"), no es audible, pese al infructuoso esfuerzo dialéctico del recurrente por adjudicarle un valor esencial y sobredimensionado para dirimir la causa en su favor.---------------------- ---------De hecho, atribuye a tales actuaciones la condición de "base y fundamento del juicio de desalojo" (fs. 315 de los a.p.) o de "prueba contundente y concreta" (id. folio de los a.p.).--- ---------Sin embargo, ante su pedido al a quo de fs. 58 de tales actuaciones en cuanto a que rechace la declinación de notificaciones efectuada por el Sr. Francisco Ranno a fs. 52 y vta. de las d.p.; declare la rebeldía de "las partes debidamente notificadas" y se "abra la causa a prueba" ordenándose la producción de la oportunamente ofrecida, con prudente criterio el Inferior puntualizó a fs. 59 que las diligencias preliminares como las discurridas en las citadas actuaciones "no constituyen un 'proceso', sino un medio procesal que la ley otorga a quien pretende demandar, a fin de que pueda preparar el futuro proceso de conocimiento. No estamos en presencia de un proceso judicial propiamente dicho, en consecuencia, a lo solicitado no ha lugar por improcedente. La jurisprudencia ha decidido que las diligencias o medidas preliminares no pueden ser permitidas más allá de lo estrictamente necesario, porque de otra manera podrían quedar comprometidos los principios de igualdad y lealtad al procurarse una de las partes informaciones por vía jurisdiccional sin la plenitud del contradictorio. (.) En mérito de ello, habiéndose agotado las diligencias preliminares, a los fines del recupero de la tenencia ocurra por la vía procesal idónea.".----- ----------------Es que, como se sabe, las diligencias preliminares no comprenden circunstancias relacionadas con la causa o el objeto de la futura pretensión, y no son o no pueden ser un sucedáneo del futuro proceso, desde que ello sería violatorio de fundamentales derechos y garantías, como el debido proceso, la defensa en juicio, la igualdad de armas en el litigio, etc.--------------- ---------En ese sentido, y como reiteradamente se ha resuelto, no cabe establecer medidas precautorias coincidentes con el objeto del litigio, puesto que con ello se desvirtuaría el instituto cautelar al convertírselo en un medio para arribar precozmente al resultado buscado a través del dictado de la sentencia definitiva, sin necesidad de aguardar a ésta (Cam. Com., Sala C, Autos "Manente Germán T. c/ Antonio Manente S.A. s/ Sumario s/ Inc. Medida Precautoria", 11-12-91, Mag. Vot.: Caviglione Fraga - Monti; íd., Sala A, Autos "Administración Antonini S.R.L. c/ Antonini, María Teresa s/ Medida precautoria", 22-05-01; íd., Sala A, "Plataforma Cero S.A. c/ Club Atlético River Plate s/ Medida precautoria", 28-11-06; íd., Sala A, "Grape Constructora S.A. c/ QBE Art s/ Diligencia preliminar", 16-04-09; id., Sala F, "Fontora, Ana Lucía c/ HSBC Bank Argentina S.A. s/ Sumarísimo s/ Incidente de apelación art 250 C.P.C.C.", 09-05-13; Fuente: Lex Doctor 9.1, Jurisprudencia de la Nación, Comercial).-------------- ---------Y efectivamente en el punto señalado (resolutorio de fs. 59) finalizaron las diligencias preliminares, ya que el actor consintió la determinado por el a quo en tal proveimiento. De ello se deduce que tales diligencias no pueden incidir decisivamente en el resultado final del proceso principal (desalojo), donde se ha dictado un pronunciamiento razonablemente fundado por el a quo, pese a que el accionante les adjudica a aquéllas un desmesurado valor (casi taumatúrgico) y de hecho prácticamente todos los pretendidos agravios que ensaya en el memorial los finca en dichas diligencias preliminares en las que el posteriormente codemandado en los a.p., Sr. Francisco Ranno, declinó las notificaciones que el oficial de justicia interviniente dejó en su poder, y ello no produjo ningún resultado ulterior a favor del actor, ya que el curso de las diligencias preliminares se agotó allí: a fs. 59 con el resolutorio del a quo, que no fue cuestionado por el demandante. Sin embargo, y como anticipábamos, el apelante les pretende acordar un valor probatorio definitivo y concluyente que de ninguna manera ostentan.------------- ---------De hecho, el repaso de las actuaciones principales conduce precisamente a la inviabilidad de la acción de desalojo ante las particularidades de la causa, en la que el accionado ha acreditado prima facie la posesión de los inmuebles cuyo desahucio se persigue, todo lo que lleva a concluir que el proceso de desalojo no es el cauce procesal adecuado para canalizar el tenor de discusión jurídica que propone el demandante.---- ---------b) Otros elementos que no pueden pasar inadvertidos son la posición pendular que el actor exhibe a lo largo del proceso y las contradicciones en que incurre.--------------- ---------De hecho, en un primer momento adujo la existencia de un delito, al denunciar la usurpación de los inmuebles cuyo desalojo pretende, tal como se desprende del escrito de fs. 6 y vta., obrante en los actuados donde discurrieron las d.p., y también del libelo de fs. 8/10 de idénticas actuaciones, donde concretamente a fs. 9 vta. menciona que la denuncia penal por usurpación efectuada tramitaría en el sumario prevencional N° 127/13, en perjuicio de Víctor Di Luciano.----------------------------------------------------------- ---------Manifiesta también que los demandados son ocupantes ilegales (ver fs. 7 a.p.) de dichos inmuebles y agrega que pese a haber sido debidamente notificados (en las actuaciones correspondientes a las d.p.) de la oposición de su parte a dicha ocupación, aquéllos no procedieron a desocupar los inmuebles en cuestión.------- ---------No obstante lo expuesto por el actor, del expediente en el que tramitaron las d.p. (que corren por cuerda separada al principal), se advierte la presentación de uno de los hoy demandados Sr. Francisco Ranno quien declina las cuatro (4) notificaciones enviadas por el actor, indicando que trabaja como sereno en la obra, para el "propietario" del terreno, Sr. Néstor Eduardo Kalejman (ver fs. 52 y vta. de dichos actuados). En otras palabras, no es cierta la aseveración del accionante en cuanto a que los hoy accionados fueron "debidamente notificados", ya que medió la declinación de las notificaciones por el aludido Sr. Ranno y no hubo ningún pronunciamiento sobre el tema por parte del a quo, quien como anticipábamos a fs. 59 dio por finalizadas las d.p. que en puridad no aportan nada sustancial a la postura del accionante.----------------------------------------- ---------De hecho, pese a lo que éste manifiesta en su memorial acerca de que el Sr. Néstor Eduardo Kalejman no se presentó al momento de ser notificado de las d.p., lo cierto es que la primera comunicación que el codemandado Sr. Néstor Eduardo Kalejman recepcionara formalmente se concretó a través de la cédula de fs. 75 y vta. de los a.p.---- ---------Asimismo, al deducir la acción el demandante afirma haber adquirido en propiedad el inmueble ubicado en calle Matías Zavalla N° 2.200, Norte, 2ª cuadra, Barrio Mutual Banco San Juan II, Capital, San Juan (según "Escritura Número sesenta y tres" fs. 6 vta.); aseverando ser titular de dominio de tres (3) inmuebles que individualiza (id. folio), en cuyos lotes existen construidos según su versión de los hechos seis (6) departamentos de su propiedad, cuatro (4) de los cuales serían los ocupados ilegítimamente por los demandados. En el mismo escrito de demanda incurre en contradicción ya que en un tramo del mismo asegura haber tomado posesión de los inmuebles a partir de dicha escritura (fs. 6 vta.), aunque luego (a fs. 7) indica que tomó posesión de ellos con anterioridad a tal instrumento.-------- ---------Corrido traslado de la demanda al Sr. Néstor Eduardo Kalejman (mediante la citada cédula de fs. 75 y vta.), a fs. 119/128 vta. la contesta por medio de sus apoderados y, entre otras cuestiones, manifiesta venir "ejerciendo en forma pública, pacífica e ininterrumpidamente la posesión de los lotes objetos del presente desalojo" énfasis agregado (fs. 123). Añade que "sobre los mismos él está actualmente en la etapa final de la construcción de cuatro casas en una manzana sobre 4 lotes y seis departamentos sobre los 5 lotes restantes" (id. folio).---------- ---------Se observa también que pese a que el Inferior imprimió a la causa el trámite del proceso abreviado (ver fs. 19), sorprendentemente a fs. 130 el actor adjuntó cédula de notificación (con el traslado de la demanda) al Sr. Kalejman y solicitó el dictado de sentencia monitoria (art. 665 del C.P.C.) y el inmediato lanzamiento de todos los ocupantes del inmueble. Debe hacerse notar que la contestación de demanda obra como vimos a fs. 119/128 vta. y fue tenida por respondida en tiempo y forma por el a quo a fs. 131.---------- ---------Luego de algunas actuaciones discurridas en los a.p., a fs. 168/170 vta. el actor plantea un hecho nuevo y solicita se convierta la litis en una acción de reivindicación, basándose en los arts. 2748 y ss. del Código Civil C.C. [conforme al texto anterior al Código Civil y Comercial de la Nación Ley Nac. N° 26.994, en vigencia desde el 1 de agosto de 2015] ante la pretensión del accionado Sr. Néstor Eduardo Kalejman de intervertir los títulos y aparecer como legítimo dueño.-------- ---------El propio actor transcribe a fs. 168 el nombrado art. 2758 del C.C., núcleo de su intento de recalificación de la pretensión, que expresa: "La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella" (subrayado añadido).----------------------------------------------------------------------- -- ---------Más allá del nuevo giro en la posición jurídica del demandante, y del pretendido hecho nuevo que denuncia y que fuera rechazado en el resolutorio de fs. 231/234, surge un elemento de importancia para la resolución del caso: el accionante manifiesta haber perdido la posesión de la cosa [si es que en algún momento en realidad la tuvo] y reconoce expresamente que el Sr. Néstor Eduardo Kalejman se encuentra en posesión de ella, es decir, de los inmuebles cuyo desalojo se persigue en el sub lite.---------- ---------No se trata de un dato menor, pues tal explícito reconocimiento del demandante suma un elemento jurídico relevante para avalar el acierto del a quo al rechazar la demanda de desalojo originariamente instaurada y, por extensión, conduce a este Tribunal a desestimar el recurso de apelación contra tal pronunciamiento.----------------------------------- ---------Ello así por cuanto admite abiertamente que la verdadera discusión de autos se centra en temas de propiedad y posesión de los inmuebles varias veces aludidos aquí, y no ya en una mera ocupación ilegal por parte del Sr. Néstor Eduardo Kalejman (y otros) como planteó al momento de demandar.-------------- ---------Siendo así, se constata que el objeto de este proceso ingresa en un ámbito de debate que desborda los contornos de la acción personal de desalojo, para introducirse en un terreno propio de acciones posesorias y/o petitorias.----------------- ---------El accionante no se quedó solamente en el intento de reconvertir el sub lite en una acción reivindicatoria, sino que ante el rechazo del a quo a semejante pretensión, procedió a iniciar una acción de esa naturaleza ante el Undécimo Juzgado Civil de la Provincia de San Juan, tramitada en Autos N° 144.271, caratulados: "Di Luciano, Víctor c/ Kalejman, Néstor; Ranno, Francisco y Echegaray, Teófilo s/ Acción reivindicatoria" (ver constancias de fs. 241/243). Tal conducta pone aún más en evidencia las contradicciones en que incurre el actor en el sub exámine, el reconocimiento de la pérdida de la posesión de los inmuebles cuyo desahucio se persigue, la discusión sobre la propiedad de éstos y la consecuente inviabilidad de su demanda en autos por intentar debatir situaciones que exceden el alcance y el propósito del juicio de desalojo.----------------------------------------------------------------------- -------- ---------Por último, no se puede omitir siquiera una sucinta alusión a otra versión de los hechos que brinda el demandante. Así, por ejemplo, en el memorial señala que el Sr. Néstor Eduardo Kalejman es sólo el "poseedor de la obra" (fs. 318 vta.), en su calidad de constructor, de lo que surge indubitadamente a juicio del apelante que el Sr. Kalejman tenía a su cargo la construcción de la obra y, como tal, "era poseedor con cargo de entregar a su comitente la obra terminada" (id. folio). Nada de ello dijo al incoar las diligencias preliminares y tampoco al plantear la demanda de desalojo.------------------------------------ ----------Las fluctuaciones discursivas del recurrente se hacen ostensibles y, sumadas a otros elementos fácticos y jurídicos y pruebas obrantes en la causa, conducen inexorablemente al fracaso del intento recursivo.----------------- ---------c) Al hilo de lo anterior, debe recordarse que cuando se pretende la devolución de una cosa en el presente caso, bienes inmuebles converge la posibilidad de promover una acción personal o una acción real.------------------ ---------Cuando el actor reclama la restitución contra el locatario, tenedor precario, intruso o cualquier otro cuyo deber es restituir la cosa, la acción es exclusivamente personal o subjetiva, y debe sustanciarse por el procedimiento del desalojo (arts. 664 y ss. del C.P.C.). Por el contrario, si se discute el dominio o la posesión se trata de una acción posesoria o petitoria, o sea, de naturaleza real, que resulta ajena al proceso de desalojo.-------------------- ---------En el caso de autos el actor procura movilizar una acción que excede claramente las posibilidades de discusión que ofrece el juicio de desalojo, razón por la cual no es tal modalidad procedimental la vía adecuada para que, en su ámbito, puedan debatirse y dilucidarse temas que desbordan su objetivo, como son las relativas al mejor derecho a la posesión, la posesión misma o incluso la propiedad.----- ---------Reiteramos, se trata de cuestiones propias de acciones posesorias, petitorias o contractuales, ajenas al ámbito del desalojo. De allí que, cuando la posesión invocada presente visos de seriedad, sea insuficiente el marco del juicio de desahucio para dirimir tal contienda debiendo ventilársela por otros medios procesales creados para ello (cfr. Cám. Nac. Civ., Sala E, "Banco del Suquía en liq. c/ Rodrigo, Juan", 02-06-98, Digesto Jurídico, Tº 199831192).---------- ---------O sea que, sin perjuicio de las acciones posesorias o petitorias con que contaría el demandante, deviene aplicable la cristalizada pauta jurisprudencial que indica que "no cabe la acción de desalojo contra quien ha justificado prima facie el título de poseedor que invocó" (por ejemplo, entre múltiples precedentes, S.C.B.A., "Visnadi, Benjamín c/ Instituto de Nuestra Señora del Perpetuo Socorro", 16-09-80, Rep. La Ley, XLI, A-I, 1.111, sum. 15; y S.C.B.A., Ac. 33.469, "Cichetti de Nari, Irma c/ Herrera, Juan A.", 26-06-84, Rep. La Ley, XLIV, A-I, 788, sum. 2).--------------------------- ---------Es que la polémica central de autos ingresa a un plano (relativo al ius possidendi o al ius possessionis) insusceptible de ser ventilado en el ámbito cognoscitivo que ofrece el proceso de desalojo (Cám. 2ª Civ. y Com., La Plata, Sala II, 25-04-1978, causa B-44.050, R. DJ, 979-2-27, sum. 64). Convergentemente, y como se anticipaba, se ha decidido que tal tipología de juicios ?dada su naturaleza? no resulta ser el ámbito adecuado para dirimir las cuestiones sobre el derecho a poseer, por lo que toda discusión sobre el particular resulta extraña a este tipo de proceso (cfr. Kenny, Héctor E., Proceso de desalojo, Astrea, Buenos Aires, 2001, p. 93).---------------------------------------------------------------------------- ---------- ---------Como afirma Salgado ?en la línea de lo varias veces aludido aquí? la acción de desalojo es personal, quedando de tal forma excluidas de su ámbito todas las otras cuestiones directa o indirectamente vinculadas al desahucio que excedan el conflicto meramente atinente a la tenencia de la cosa, siendo, por ende, ajeno a su órbita lo que conlleve a dirimir la propiedad o la posesión toda vez que para el reconocimiento de tales derechos hay vías procesales típicas destinadas a satisfacer reclamaciones reivindicatorias o posesorias (Salgado, Alí Joaquín, Locación, comodato y desalojo, Ediciones La Rocca, Buenos Aires, 1991, p. 255).------------------------------------------------------------------ ---------d) La prueba colectada y referida por el a quo en la sentencia resistida ha sido sustentablemente analizada, resultando coherente con la solución desestimatoria de la acción de desalojo a la que arriba, ya que existe prima facie una demostración de verosimilitud de la posesión que sobre los inmuebles en cuestión ejerce el Sr. Néstor Eduardo Kalejman, quien ha realizado actos posesorios en los términos del art. 2384 del C.C., por ejemplo, de ocupación y construcción.------------ ---------Nos referimos a las siguientes probanzas:----------------- documental: boleto de compraventa de 11 de agosto de 2010 entre los Sres. Héctor Fabián Sánchez y Natalia Vanesa Casanova (vendedores) y Víctor Di Luciano (comprador "en comisión para persona a determinar en el futuro") de nueve 9 inmuebles del Barrio Mutual Banco de San Juan II (entre los que se encuentran los Lotes 4, 5 y 6 de la Manzana 'H'); contrato de compraventa de 4 de mayo de 2011 entre el Sr. Néstor Eduardo Kalejman y el Sr. Nicolás Gómez, mediante el cual éste adquiere la propiedad de dos (2) departamentos en aquel barrio, individualizados con los Nos. 5 y 6, construidos sobre los lotes 4, 5 y 6, Manzana 'H' del mismo; y contrato de cesión de 23 de abril de 2013 entre el Sr. Nicolás Gómez (cedente) y Susana Beatriz Tereso (cesionaria), donde aquél transfiere a ésta los derechos, acciones y obligaciones que tiene con el Sr. Néstor Eduardo Kalejman, sobre un inmueble, unidad funcional individualizada como Departamento 6, Lote N° 6, Manzana 'H', del mismo barrio, figurando los nombres de los Sres. Kalejman y Di Luciano;--------------- testimonial: del Sr. Nicolás Gómez (fs. 185/186) y del Sr. Pablo Guillermo Navarro (fs. 197/198), testimonios que aportan elementos significativos para abonar la posición asumida por el a quo;----------------------- reconocimiento judicial: el acta de constatación de los lotes Nos. 4, 5 y 6 (objeto de la acción de desalojo), obrante a fs. 257/258 vta. y realizada personalmente por el a quo, arroja que en general las personas entrevistadas en el lugar, salvo la Sra. Sandra Gordillo (quien dijo no conocer al Sr. Kalejman por ser inquilina de la Sra. Susana Tereso), manifiestan conocer al Sr. Kalejman y no al Sr. Di Luciano. Así, el Sr. Leandro Alberto Olmedo, D.N.I. N°23.735.941 (además del Sr. Francisco Ranno, quien dice ser sereno de la obra), expresó haber sido jefe de obra, tener sólo contacto con el Sr. Kalejman, quien era el único que frecuentaba la obra y se ocupaba de la misma, además de asegurar no conocer al Sr. Di Luciano. Además, expresó que siempre han tenido contacto con el Sr. Kalejman en todo lo concerniente a la construcción de los departamentos, quien era el que se ocupaba de todo lo necesario para el avance de tales obras. Por último, y de un recorrido perimetral por la zona, el juez entrevistó a un grupo de trabajadores (lote N° 16), quienes no proporcionaron sus datos personales, pero señalaron que sólo conocían al Sr. Kalejman, quien tenía varias obras en construcción en la zona.------------ ---------e) Ya en relación con los agravios relativos a la condena en costas al actor y a la pretendida ausencia de tratamiento por el a quo de la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la parte demandada, ninguna de las quejas puede tener andamiento.------ ---------La primera, referida a la imposición de costas, no merece mayor análisis pues la decisión que al respecto adoptó el a quo no es sino aplicación del principio objetivo de la derrota, y si el vencido en primera instancia fue el actor lo que jurídicamente corresponde es que se haga cargo de ellas (cfr. arts. 66, párrafo primero, y ccds. del C.P.C.).----------------------- ---------Por su parte, la segunda ni siquiera puede considerarse un agravio en los términos del art. 253, párrafo segundo, del C.P.C. Es que, de las propias constancias de la causa se aprecia que si bien a fs. 131 el a quo tuvo por opuesta excepción de falta de legitimación activa, ante el escrito de fs. 132 en el que el demandado aclaró que no había planteado semejante excepción, el Inferior a fs. 133 revocó por contrario imperio la providencia de fs. 131 y eliminó la referencia a dicha excepción. Ello exime de mayores comentarios sobre el particular.--- ---------f) Sentado todo lo anterior y pese al estéril esfuerzo dialéctico del apelante para desvirtuar la sentencia del Inferior, consideramos que en general éste ha elaborado un razonamiento consistente y una adecuada ponderación de la prueba de conformidad con las reglas de la sana crítica en los términos del art. 349 del C.P.C, arribando a un resultado jurídicamente sustentable basado en las constancias de la causa, las posiciones jurídicas asumidas por las partes, la actividad acreditativa y la normativa de aplicación.---------- ---------En este proceso específico la pretensión de la parte demandada exhibe un tenor suficiente de seriedad para repeler la acción de desalojo, ya que prima facie existe mérito para entender acreditada la posesión que alega, condición que por otra parte también ha reconocido el propio actor al intentar la reconversión de la acción de desalojo en acción reivindicatoria apoyándose en el art. 2748 del C.C. Y no sólo eso, sino que efectivamente ha deducido una acción de tal tenor que tramita ante el Undécimo Juzgado Civil de San Juan, en Autos N° 144.271, caratulados: "Di Luciano, Víctor c/ Kalejman, Néstor; Ranno, Francisco y Echegaray, Teófilo s/ Acción reivindicatoria" (vid. fs. 241/243), lo que nos exonera de mayores consideraciones sobre el particular.------- ---------C) En suma, corresponde desestimar el recurso de apelación articulado por el actor a fs. 286 y vta. contra la sentencia obrante a fs. 274/285 [y por extensión su integrativa de fs. 295 y vta.], con costas a su cargo.------------------ ---------Por lo expuesto, normativa, doctrina y jurisprudencia citadas, la Cámara de Apelaciones de Paz Letrada Resuelve:-------------------------------- Desestimar el replanteo de pruebas denegadas en primera instancia articulado a fs. 313 vta. (ap. 02) y el tratamiento de la documentación indicada a fs. 313 vta./314 vta. (subap. 02.1) del memorial de agravios.----------------------------------------------------------------------- ------- Rechazar el recurso de apelación deducido a fs. 286 y vta. contra la sentencia obrante a fs. 274/285 [y su integrativa de fs. 295 y vta.], con costas de la presente instancia a cargo del quejoso vencido.------------------------------------------------------------------------ -------------------------------- Protocolícese, agréguese copia autorizada a los autos, notifíquese y bajen, previa reposición de sellado si correspondiere.--------------------- P. de S. N° 14, fs. 170/179.