Compraventa inmobiliaria, precio indeterminado, precio de costo, escrituración, hipoteca, Fondo Nacional de la Vivienda
Materia: CIVIL
Carátula: ANALI, JOSE RICARDO c/ COMISION MUNICIPAL DE LA VIVIENDA s/ ESCRITURACION
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 1988-05-18

No hay indeterminación del precio si el contrato contiene los requisitos típicos de la compraventa sin que mengüe esta conclusión la calificación de provisorio de su título, lo que torna también innecesaria la suscripción de otro boleto llamado definitivo. Ello así, porque se dan las mismas circunstancias de las hipótesis de compraventa de edificios a construir, con el precio a determinarse según el costo total de la obra. En general, estos contratos por boleto, que suelen ser de adhesión y con cláusulas impresas, contienen una estimación del precio y hasta un adelanto en concepto de seña o bien como compra del porcentual que corresponderá al futuro propietario sobre el terreno. Sin embargo, y para amoldar la operación a la constante suba del valor de materiales, mano de obra, de financiación, etc., se incluyen cláusulas de estabilización del precio determinadas por el costo real de construcción, con una última estipulación que establece que el costo final será el precio definitivo pactado. Sea que encuadre la operación en el contrato de compraventa futura, lo cual en el área tribunalicia es postura mayoritaria, o bien en la locación de obra, o como contrato atípico y mixto entre esas dos figuras, o ellas combinadas con la sociedad, dichas estipulaciones en las que el precio queda en parte indeterminado pero es determinable, son válidas.

Tratándose de una compraventa celebrada con la Comisión Municipal de la Vivienda, encuadra en dicha figura, en tanto surge de sus cláusulas la fijación de precio determinado y mecanismos de reajuste del mismo para el pago de ciertas mensualidades y un adicional, en la que se establece que aquél es provisorio y será fijado en forma definitiva de acuerdo con los valores de costo de ejecución del programa, una vez finalizadas las obras respectivas, de conformidad con lo dispuesto por el art. 12 de la ley 21.581 y Resolución N. 17 SSEDUV, por lo que no se trata de la designación del precio al arbitrio de un tercero, puesto que en tal caso cuando la persona o personas determinadas para señalarlo no quisieran o no llegaran a establecerlo, la venta quedará sin efecto (art. 1350 del Código Civil). Se trata del caso en que el precio está dado por el valor de costo de la unidad enajenada, a saldarse conforme a las pautas de actualización dispuestas por el artículo 12 de la ley 21.581 y que el costo resulte del prorrateo del costo total del programa de viviendas respectivo, en nada altera la situación, como tampoco el hecho de que la Secretaría de Estado de Desarrollo Urbano y Vivienda sea "el organismo de aplicación de esa ley" facultada para establecer las normas reglamentarias y aclaratorias que considere necesarias (art. 2), pues el precio seguirá siendo el costo de la unidad.

Corresponde firmarse la escritura de venta indicando las pautas mediante las cuales se determinará el precio, constituyéndose la hipoteca por un importe estimado y sujeto a reajuste, como lo admiten el art. 3109 del Código Civil y la ley 21.309.