Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2011-12-07


AUTOS N° 21.091 (99.719 - 5° CIVIL) "RUZ FERNÁNDEZ Josefa Graciela - Prescripción Adquisitiva" L. DE S. T° 112, F° 51/58 En la ciudad de San Juan, a 7 días del mes de diciembre del año dos mil once, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y MINERÍA, el señor Presidente, Dr. GILBERTO RIVEROS y el señor Vocal, Dr. CARLOS E. FERREIRA BUSTOS, a fin de conocer de los recursos de apelación que se interpusieran contra la sentencia recaída en autos N° 21.091 caratulados "RUZ FERNÁNDEZ JOSEFA GRACIELA - PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA", dictada en fecha tres del mes de marzo del año dos mil once, obrante a fs. 125-129, de estos autos originarios del Quinto Juzgado en lo Civil, Comercial y Minería, recursos que una vez concedidos tuvieran debida sustanciación en la alzada, fijadas ulteriormente las cuestiones a considerar en el orden que sigue:

1ra. CUESTIÓN: ¿Es justa o adecuada a derecho la sentencia venida en recurso? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? 1ra. CUESTIÓN: El juez Carlos Eduardo Ferreira Bustos, dijo:

1. El juez de grado ha decidido rechazar la pretensión de prescripción adquisitiva veinteañal promovida por Josefa Graciela Ruz Fernández, por haber entendido que no estaba suficientemente acreditada la posesión por el término de ley, conforme a prueba compuesta exigida por el art. 24 inc. c) de la ley N° 14.159, modificado por el Decreto Ley 5756/58.

2. Las Dras. Edith Lilian Lucero Sapini y Elizabeth del Carmen Lucero Sapini, en representación de la parte actora, interponen recurso de apelación y se les concede con efecto suspensivo (arts. 249 y 250 del CPC, Ley N° 8037). También apela la Dra. Mariana Bastías Posatini, quien lo hace en representación del Arzobispado de San Juan de Cuyo. Este recurso es concedido de la misma forma con efecto suspensivo.

3. El recurso que interpone la parte actora, emite una crítica acerca de la valoración de la prueba y expresa agraviarse porque en el fallo el juez a quo afirmó "que las actoras no han dado cumplimiento con lo establecido por el art. 24 inc. c) de la ley 14.159 modificado por el decreto ley 5756/58, debiendo tenerse por acreditado el pago periódico de las mismas que datan desde 1990 en adelante (las boletas de rentas, inmobiliario, etc.)". En el punto detalla todos los pagos realizados con imputación a impuestos de la Municipalidad y otras boletas, con sus pertinentes recibos de los años 1982 a 1990, asimismo del impuesto inmobiliario y pagos de moratorias de mayo de 1991, imputables a los años 1981 a 1983. Alega que dichos pagos, acreditados con las boletas de impuestos, corresponden a la misma Nomenclatura Catastral, del Plano de Mensura en base al cual se pretende usucapir. Todo ello demuestra el comportamiento como dueños del inmueble, sin necesidad de acreditar con facturas que se hayan oblado mes a mes, porque en realidad no es un requisito de la usucapión, sino un importante elemento probatorio de los actos posesorios con animus domini. También refiere a la prueba testimonial, criticando que el juez la considerara insuficiente, cuando el Sr. Balmaceda testificó que las actoras vivían en el inmueble desde hace más de veintiocho años y tenía conocimiento de ello por ser vecino de las actoras.

4. Por razones metodológicas, trato en primer lugar el recurso de apelación promovido por el Arzobispado de San Juan de Cuyo, puesto que de prosperar, el pronunciamiento sobre el primero torna abstracto. Paso a referir los agravios que informan este recurso:

4.1. Porque el juez a quo tomó la Resolución N° 385 - DGC-09 para fundar la falta de legitimación del Arzobispado de San Juan de Cuyo, mientras dicha resolución forma parte del expte. administrativo N° 02-6089 que no está concluido aún, donde fue interpuesto formalmente un Recurso de Nulidad, "no contando a la fecha con la resolución del mismo".

El sentenciador ha omitido toda la prueba documental debidamente aportado, con la cual se acredita la legitimación procesal del Arzobispado de San Juan de Cuyo para intervenir en estos autos.

4.2. Las actoras pretenden usucapir el inmueble sito en calle Libertador General San Martín N° 6.962 -Oeste- Marquesado, empadronado en la Dirección General de Rentas bajo nomenclatura catastral N° 02-34790590, constante de una superficie de un mil quinientos dieciséis metros treinta y tres decímetros cuadrados, según referencia obrante en el Plano para tramitar dominio por prescripción adquisitiva N° 02-6089/07. Que a fs. 8 obra informe emitido por la Dirección de Geodesia y Catastro, que dice que la parcela objeto de Usucapión es de propiedad de la señora Juana Vargas, anotada bajo el N° 704, F° 104, T° 4, Rivadavia, año 1956, nomenclatura catastral de origen N° 02-34-790590, En tanto a fs. 9 el Registro General de la Propiedad informa que "el dominio consta a nombre de la titular indicada al dorso en el rubro I, Juana Vargas sobre la mitad indivisa inscripta en 1) N° 12, F° 12, T° 1, departamento Rivadavia de fecha 31/10/1956, en primera inscripción no figura superficie, midiendo 15,88 m. por Norte, 12,54 m. por el Sur, 146,30 m. por Este y 146,30 por Oeste. Figurando nota de transferencia al Arzobispado de Cuyo una superficie de 1.738 m2. más o menos. En la segunda inscripción consta con superficie s/t de 348,92 m2." 4.3. Que a fs. 40 interviene la Sra. Defensora de Pobres y Ausentes, que expresa en su presentación: "de la compulsa de los autos -fs. 90 vta- surge que la señora Juana Vargas es la titular del inmueble que se pretende usucapir, pero sobre la mitad indivisa; figura en el informe que consta la transferencia al Arzobispado de Cuyo, a quien no se ha corrido traslado de la demanda".

4.4. Que a fs. 50 la Defensora Oficial advierte que el informe expedido por Catastro no se corresponde con el informe emitido por el Registro General de la Propiedad, "no coincide titularidad dominial, ni superficie que se pretende usucapir", por lo cual solicita se oficie a la Dirección de Geodesia y Catastro.

4.5. Que ha de prestarse especial atención a la contestación de este oficio (fs. 67/68), que el juez a quo omitió referir en su sentencia, porque expresa: "se informa que según plano 02/303-61 registrado en la DPC (hoy DGC) con fecha 28/09/61, nom. catastral 02-343790590, la parcela en cuestión consta de: Fracción A, con sup s/m de 353,80 m2 y s/t de 348,92 m2. Fracción B, con sup s/m de 1737,45 m2 (a iniciar trámite por posesión treintañal). También existe plano para tramitar título por presc. adquisitiva 02/5371-01, registrado con fecha 20/04/01, ordenado por Dolores Fernández sin constancia de juicio iniciado, con sup s/m de 15.16,33 m2. Por último se registra plano 02/6089-07 con fecha 14/06/07 con constancia de juicio iniciado según los autos que encabezan el presente oficio con sup. s/m de 1516,33 m2".

De la contestación de este oficio, no surge en ningún momento que el inmueble de propiedad de la Sra. Juan Vargas sea de 1.516,33 m2, como tampoco consta de cuánto era el inmueble de la última de las nombradas según los planos anteriores. Pero de tal contestación sí se desprende que el terreno en su mayor extensión ha ido sufriendo modificaciones "las que se hicieron en legal forma obtuvieron reflejo registral tal como surge de los informes emitidos por el Registro General Inmobiliario obrante en autos a fs. 9, 57, 58, 59, 60 y 61 surgiendo de los mismos que Arzobispado de San Juan de Cuyo es propietario de una superficie s/t de 1.738 m2 más o menos; y que las intromisiones y pretensiones de usucapión por planos presentados al efecto aun hoy carecen de una sentencia y por consiguiente de reflejo registral" (Los destacados con subrayado y negrilla le pertenecen al apelante).

4.6. Finalmente urge considerar que el organismo encargado de llevar el registro de propiedad y dar publicidad de la titularidad dominial es el Registro General Inmobiliario y no la Dirección de Geodesia y Catastro, "la que para llevar a cabo sus tareas debe tener en cuenta las constancias e informes expedidos por el Registro General Inmobiliario".

Concluye que el juez a quo al sacar de su contesto a la resolución de la Dirección de Geodesia y Catastro, la cual no ha sido incorporada de manera legal a los autos del epígrafe y no está aún firme ante el recurso de nulidad interpuesto en sede administrativa, yerra al negar intervención procesal al Arzobispado de San Juan de Cuyo.

5. La parte actora contesta agravios y defiende la sentencia apelada en cuanto ha negado legitimación pasiva al Arzobispado de San Juan de Cuyo. Dice que si el Arzobispado cree tener elementos suficientes para oponerse, es en sede judicial donde debe hacerlos valer, y no en sede administrativa para suspender un plano de mensura, "ya que según el decreto N° 2268-OP-85 y la resolución N° 229-DGC tuvo oportunidad de hacerlo al momento de realizarse la Mensura".

Asevera que el Arzobispado de San Juan de Cuyo pretende demostrar la titularidad de la parcela N.C. 02/34/790590 fundado en falacias. Que de acuerdo a un estudio de títulos, correlacionado de muchos años atrás, puede establecerse que la parcela que se pretende usucapir reconoce dos inscripciones de dominio. Una de ellas es la N° 12, F° 12, T° 1, Rivadavia, Año 1936; en ésta las señoritas Antonieta Colantoni y Juana Vargas adquieren el dominio del inmueble por ser declaradas únicas y universales herederos en el sucesorio de doña Hortensia Quiroga. La otra inscripción de dominio corresponde al N° 704, F° 104, T° 4, Rivadavia, año 1956, es cuando la señorita Juana Vargas adquiere el 50% indiviso, del cual eran titulares la anteriormente nombradas. En la primera de las inscripciones figura una nota marginal donde se menciona que del inmueble se ha transferido una superficie a favor del Arzobispado de Cuyo, la que se inscribió al N° 109, F° 109, T° 1, Rivadavia, año 1940. Manifiestan que acreditan lo expuesto con copia agregadas a fs. 57, 58, 59, 60 y 61 de los presentes autos.

6. Es cuestión previa y de superlativa importancia despejar si la legitimación pasiva del Arzobispado de San Juan de Cuyo para actuar en este proceso, negada por el sentenciador, es conforme a derecho o no. Siendo una de las características de la usucapión su bilateralidad en el contradictorio, conforme al art. 24 de la ley N° 14.159, es necesario determinar contra quién tiene que ir dirigida la acción. No es argumento atendible el expuesto por la parte actora en el sentido que el cuestionamiento en sede administrativa no incide en el asunto. Tiene relevancia, pues el Arzobispado cuenta con una registración proveniente del Registro General Inmobiliario, institución que a fojas 09 produce el informe de dominio donde figura una nota de transferencia al Arzobispado de Cuyo de una superficie según título de 1.738 m2, más o menos. La propia oponente reconoce que si el Arzobispado tiene elementos suficientes para oponerse a la pretensión de usucapión, "es en sede judicial donde debe hacerlos valer". Y esto está bien dicho, precisamente lo está haciendo valer en sede judicial. Dichos elementos referidos a la innegable prueba de los asientos registrales coinciden con las postulaciones formuladas en las actuaciones administrativas frente a la Dirección General de Catastro, aún no concluidas debido al recurso de nulidad pendiente, promovido por el Arzobispado de San Juan de Cuyo con el objeto de que le sea reconocida y así anotada en sus registros, la titularidad de dominio sobre una importante porción del terreno que en este proceso se pretende usucapir afectando una superficie de 1.516,33 m2 s/mensura.

La acción aquí promovida es de una prescripción veinteañal para adquirir el dominio sobre un inmueble. Es decir, está fundada en la disposición legal del art. 4015 del Cód. Civil, requiere, además de una prueba plena e indubitable de la posesión, la perfecta individualización del bien a usucapir, sin lo cual no es posible evaluar los actos posesorios que hacen a la pretensión. No consiste el postulado que se haya fundado la demanda en una prescripción decenal que se promueve en base a un justo título en el sentido de acto jurídico destinado a transferir el dominio (art. 4010, C.C.). Admítase que el principio de amplitud de prueba rige no solo para la parte actora sino también para la demandada que siempre será el titular de dominio según las constancias del Registro General Inmobiliario. Si bien la prescripción larga no necesita del justo título ni de la buena fe del poseedor, en cambio resulta de estricta exigencia controlar la determinación e individualización exacta del bien inmueble objeto de la acción de usucapión. Esto es lo que hizo necesaria la participación del Arzobispado de San Juan de Cuyo, pues los asientos de Catastro no coinciden con las inscripciones del Registro General Inmobiliario, tal como quedó bien marcado en el recurso de apelación por él planteado. Era indispensable integrar de esa manera la litis teniendo en cuenta que el proceso de usucapión con sujeción al trámite previsto en la ley 14.159 y actualmente art. 677 inc. 4° del CPC (ley N° 8037) impone la participación necesaria de quien figure como propietario en el Registro Inmobiliario. De lo contrario, la sentencia estaría despojada de los efectos de la cosa juzgada material. De ahí que la prueba debe ser valorada rigurosamente, en primer lugar, respecto a los sujetos procesales que han de intervenir en la contienda con capacidad de accionar y de contradecir. En este caso se pretende usucapir un inmueble o porción de él que es menester individualizar perfectamente. Luego habrá lugar para acreditar los actos posesorios que posean entidad jurídica suficiente como para justificar la prescripción adquisitiva. Pero este examen es posterior, antes se establece la relación procesal, es decir, la bilateralidad entablada entre quien pretende usucapir y quien figura como titular del dominio registral. No es óbice la declaración de rebeldía en tanto después pudo el Arzobispado de Cuyo tomar intervención en juicio a fs. 55/56. Se le dió la participación solicitada, pero me parece incongruente la simple referencia que hace el juez a fojas 127 vta. in fine a la resolución N° 385-DGC-09 para negarle sin más la participación ya acordada en el proceso y en calidad de uno de los titulares de dominio, según lo dispuso en su providencia de fecha 26 de diciembre de 2008 ordenando correrle traslado de la demanda.

Me parece todo al revés de cómo ha sido considerado en el fallo impugnado. En el Derecho Registral Inmobiliario Argentino, la inscripción constitutiva de dominio pertenece con exclusividad a los Registros Inmobiliarios de cada jurisdicción. Son las instituciones que protegen todas y cada una de las situaciones jurídicas de los terceros de buena fe referidas a la propiedad inmueble. Además los titulares de dominio tienen la protección directa emergente de sus títulos y modos. La función registral en cuanto hace al dominio y sus modificaciones o afectaciones le concierne al Registro Inmobiliario según parámetros generales de la ley nacional N° 17.801 y, en coordinación, lo dispuesto en la ley provincial N° 3802. La inscripción es el elemento integrativo del derecho real. En cambio Catastro Territorial tiene por función determinar la correcta ubicación, límites, dimensiones, superficies y linderos de los inmuebles fiscales y de particulares, "sobre la base de los títulos invocados" -dice la ley N° 5445, art. 2°, inc. b)-, pero sus asientos no generan por sí mismos integración de título alguno. La ley lo refiere con toda claridad al acotar en su "Artículo 5° - La Dirección de Geodesia y Catastro estructurará su cometido sobre la base, entre otros, de los siguientes registros:....II Registro Real: Denota el estado de hecho y de derecho de las parcelas, mediante el legajo parcelario respectivo".

La Defensoría Oficial de Pobres y Ausentes, a cargo de la Dra. Rosa Ana Sancassani de Venturini, al contestar el traslado conferido y en ejercicio de las facultades que tiene para verificar los pasos del procedimiento, hizo notar "que los informes de la Dirección de Geodesia y Catastro y del Registro Gral. Inmobiliario no coinciden, puesto que en el primero figura como titular de dominio la Sra. Juana Vargas, y en el segundo figura la Sra. Vargas y el Arzobispado de San Juan. Ahora bien, de la lectura del plano se desprende que la nomenclatura Catastral del inmueble que se pretende usucapir 02-34790590, Dominio 704, F° 104, T° 4, año 1956, según legajo 02/6098/07, pertenece al 100 % de la parcela y mide 1.516,33 mts2, esta superficie es distinta de la que surge del informe del Registro Gral. Inmobiliario que rola a fs 09 de autos. este informa que la parte correspondiente a Juana Vargas está inscripta en primera inscripción bajo el n° 12, F° 12, T° 6, cuya superficie según título no figura, y detalla los límites y medidas"."También surge del informe que el inmueble perteneciente al Arzobispado es de una superficie de 1739 m2 ´'más o menos' y en 2da. inscripción consta una superficie según título de 348,92 m2, en consecuencia si se suman los metros nos da una superficie de 2086 m2 per ello no sabemos cuál es la superficie que la actora pretende". A su vez destacó: El Registro Inmobiliario en su informe ha observado que el título no coincide con el plano de mensura (fs. 10 vta). Debe tenerse en cuenta que el informe implica certificación autenticada de la documentación registral (conf. art. 27 de la ley 17.801). Y además, la matriculación en el Folio Real "consiste en el asiento de la situación dominial vigente con la inclusión de los datos especificados en el art. 12° de la ley 17.801. Será requisito previo la presentación de la mensura del inmueble registrada en la Dirección de Catastro..." (art. 38, de la ley N° 3802).

La actora, en la contestación de agravios, por más esfuerzo que hizo al relacionar la historia de los títulos, debe atenerse a la inscripción registral actual. Lo cierto es que en dicha inscripción figura una nota de transferencia al Arzobispado de San Juan de Cuyo en una superficie de 1.738 m2. Mientras no se produzca una rectificación de los asientos por inexactitud del Registro, si hubiere que hacerla por desacuerdo, "que en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral (conf. art. 34, ley 17.801), vale al última registración, desde luego inmodificable por una resolución de la Dirección General de Catastro. La rectificación de los asientos se hace únicamente por los procedimientos administrativos señalados en la ley N° 3802, o cuando está ordenada por una resolución judicial si se hubiere planteado una nulidad absoluta o relativa respecto de los instrumentos ingresados al Registro. No es ese el objeto de este proceso. A pesar de todo, cuadra señalar que en apariencia existiría una irregularidad registral y ésta, a la vez, genera una publicidad distorsionada desde el momento que la inexactitud acusa el error al figurar una transferencia de 1.738 m2 sobre una superficie de 1.516,33 m2 que tiene el inmueble según el último informe del Registro General Inmobiliario glosado a fojas 9.

7. El análisis que acabo de hacer tiene dos consecuencias. La primera denota el error de negar legitimación pasiva al Arzobispado de San Juan de Cuyo. Aunque el juez de grado no lo expresa concretamente en la parte resolutiva, es evidente el sentido que tiene la sentencia donde está específicamente tratado el asunto. La segunda está dada por la equivocación en haber desestimado la demanda en razón de prueba insuficiente para demostrar actos posesorios idóneos a la prescripción adquisitiva (art. 4015 y 2384 del C.C.). En realidad el rechazo de la demanda deviene por la discordancia existente entre los asientos registrales de dominio y la mensura, un problema no resuelto, como corresponde, en sede administrativa. El tema reviste importancia, ya que sin despejar las imprecisiones y efectuadas las correcciones en los asientos del folio real de este inmueble, de oficio o a petición de parte interesada por el Registro Inmobiliario, será imposible cumplir con uno de los requisitos formales de admisibilidad de la demanda, como es la precisión del objeto mediato de la pretensión (art. 315, inc. 3° del CPC, ley N° 3738), es decir la individualización actual del inmueble a usucapir y sus reales condiciones de dominio. Está claro que el terreno sobre el cual se pretende adquirir el dominio por prescripción adquisitiva veinteañal corresponde en todo a la superficie, medidas y linderos de la Matrícula Catastral N° 02/34-790590, pero el plano de mensura -insisto- no coincide con los asientos registrales que fueron modificando la situación dominial. Será necesario que quienes se crean con legitimación para reclamar la rectificación de los asientos registrales lo hagan (art. 6° ley N° 17,801) antes intentar la acción de prescripción adquisitiva veinteañal.

8. Según el criterio expuesto, la pretensión de usucapión no es admisible por faltar uno de los elementos esenciales que impide designar la cosa demandada con toda exactitud, ante las apuntadas dificultades que emergen de la inscripción de dominio en el Registro Gral. Inmobiliario.

Por ello, propugno se dicte la siguiente resolución:

I) Confirmar el rechazo de la demanda por los fundamentos que preceden y modificar el fallo declarando la legitimación pasiva del Arzobispado de San Juan de Cuyo para contestarla. En consecuencia, tener por válidos todos los actos procesales producidos en defensa de sus derechos. II) Desestimar el recurso de apelación de la parte actora y a la vez declarar de tratamiento abstracto la expresión de agravios que formula. III) Hacer lugar al que interpuso el Arzobispado de San Juan de Cuyo por las razones apuntadas. IV) Imponer las costas a la parte actora vencida.

Así voto.

El Dr. Gilberto A. Riveros, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

2da. CUESTIÓN: El Dr. Carlos E. Ferreira Bustos , dijo:

En mérito a la votación que antecede corresponde: I) Confirmar el rechazo de la demanda por los fundamentos que preceden y modificar el fallo declarando la legitimación pasiva del Arzobispado de San Juan de Cuyo para contestarla. En consecuencia, tener por válidos todos los actos procesales producidos en defensa de sus derechos. II) Desestimar el recurso de apelación de la parte actora y a la vez declarar de tratamiento abstracto la expresión de agravios que formula. III) Hacer lugar al que interpuso el Arzobispado de San Juan de Cuyo por las razones apuntadas. IV) Imponer las costas a la parte actora vencida.

El Dr. Gilberto A. Riveros, dijo:

Por iguales razones, voto en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

I) Confirmar el rechazo de la demanda por los fundamentos que preceden y modificar el fallo declarando la legitimación pasiva del Arzobispado de San Juan de Cuyo para contestarla. En consecuencia, tener por válidos todos los actos procesales producidos en defensa de sus derechos.

II) Desestimar el recurso de apelación de la parte actora y a la vez declarar de tratamiento abstracto la expresión de agravios que formula.

III) Hacer lugar al que interpuso el Arzobispado de San Juan de Cuyo por las razones apuntadas.

IV) Imponer las costas a la parte actora vencida.

Se deja constancia que el presente fallo se expide con dos firmas en virtud de lo dispuesto por el art. 257 de la ley 8037.

Protocolícese, notifíquese en debida forma, y previa reposición del sellado de ley, si correspondiere, bajen los autos al Juzgado de origen.