Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO COMERCIAL
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2005-03-03


2º Instancia. - Buenos Aires, marzo 3 de 2005.

El doctor Cuartero dijo:

1. La sentencia definitiva de primera instancia dictada en fs. 1312 admitió parcialmente la demanda de autos, mediante la cual la locadora de cierto inmueble había reclamado la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por diversos incumplimientos de la locataria, en acciones dirigidas contra ésta, contra sus fiadores y contra Edesur SA, tercero ajeno al contrato de locación pero vinculado a la locataria, a solicitud de quien instaló una cámara transformadora cuyo demorado retiro por parte de esa empresa motivó que la accionante no aceptara la restitución del inmueble así ocupado.

De esa sentencia apelaron Cyl SA y sus fiadores -recurso fundado en fs. 1348 y contestado en fs. 1377 por la sindicatura concursal de esa parte y en fs. 1385 por la actora-, y La Marcelina SCA -apelación mantenida en fs. 1358, respondida en fs. 1375 por dicha sindicatura concursal y en fs. 1379 por la codemandada-; ese acto jurisdiccional también fue apelado por Edesur SA, mas este recurso fue declarado desierto en fs. 1374.

2. a) Varios son los incumplimientos que atribuyó la pretensora a su ex locataria; el principal de ellos parece ser la demora que hubo de soportar para la readquisición del inmueble de su propiedad, ocupado por la referida cámara transformadora instalada por Edesur a solicitud de Cyl SA.

De tal modo, el conflicto o el principal conflicto suscitado entre las partes en la locación fue generado por el acto de un tercero ajeno a ese contrato, quien a solicitud de la locataria instaló ese equipo sobre la base de un contrato que autorizaba esa ocupación por un plazo que vencería con posterioridad al de la locación: bien señaló la sentencia que el contrato de locación vencería, todo lo más, el 31.8.97, en tanto que el contrato de suministro autorizaba a Edesur a ocupar parcialmente el lugar hasta el 8.6.98 -ocupación prolongada por la afectación del predio a servidumbre administrativa en favor de Edesur decidida por resolución del Ente Nacional Regulador de la Electricidad de fecha 11.6.98, luego revocada por el mismo Ente el 14.7.99; en definitiva, "... el lanzamiento se concretó el 9.9.99 ...", tal como dijo la sentencia en fs. 1319-.

Dados esos elementos temporales del contrato de locación y del de suministro, la referida sentencia examinó la responsabilidad que en la circunstancia podía caberle a la locataria y diferenció entre las consecuencias inmediatas y las mediatas del acto de ésta: (a) la ocupación por Edesur hasta el 8.6.98 era una consecuencia inmediata del contrato de suministro celebrado por Cyl SA, de modo que ésta debía responder por tal exceso temporal respecto del plazo de la locación, pero (b) el mantenimiento del equipo luego de esa fecha resultaba de un ilícito de la empresa proveedora del suministro de electricidad, por el cual la locataria no debía responder: "... el daño causado a partir del 8.6.98 por el hecho de un tercero excede la relación de causalidad adecuada según el curso natural y ordinario de las cosas (...) puesto que a partir de tal fecha el factor de causalidad adecuado fue el acto ilícito del tercero ..." (sentencia, fs. 1324).

2. b) La actora y la codemandada locataria y sus fiadores disintieron con ese criterio aplicado al caso por la referida sentencia.

Los defendidos sostuvieron que a partir del acta de fecha 9 de septiembre de 1999 (fs. 235), momento en el cual La Marcelina SCA se negó a recibir el inmueble "...por la construcción de Edesur, (...) los perjuicios ocasionados debían ser puestos en cabeza de Edesur" (fs. 1348).

Ello así por varias razones; entre otras, porque: (a) ciertas obras que la locataria debía hacer en el inmueble requerían la provisión de fuerza motriz, b) al redactar el contrato de suministro, Edesur se excedió en los plazos "... en lo usual" (sic, fs. 1349), c) la locación tenía un plazo determinado, pero prorrogable "por dos períodos más" (misma fs. 1349), lo cual autorizaba a celebrar el contrato de suministro por en plazo allí convenido; además, "todo contrato es rescindible" (ídem), d) al tiempo de tomar conocimiento de la demanda de desalojo anticipada, su parte hizo numerosas e infructuosas tratativas ante Edesur para obtener el retiro de la cámara de transformación, y e) el presidente de la actora visitaba el inmueble y conocía las necesidades de energía eléctrica de la locataria, de modo que su contraria debió "oficialmente o fehacientemente dejar a salvo su derecho a que la planta se levantara" (ídem).

De su lado, la pretensora afirmó que la instalación de esa cámara no fue un hecho de un tercero, sino un hecho propio de la locataria, pues fue esa locataria quien contrató esa instalación con Edesur, de modo que fue ella misma quien posibilitó el ingreso de Edesur al inmueble -o la instalación del equipo en ese lugar-. Comento que el razonamiento jurídico de La Marcelina SCA es más amplio y de mayor desarrollo; empero, el argumento medular es el aquí relatado.

2. c) Según mi valoración, los fundamentos de los recursos de ambas partes no son suficientes para conmover el justo y razonable criterio aplicado sobre el punto por la sentencia en revisión; incluso, no constituyen una crítica concreta y razonada de ese criterio -como lo exige el cpr 265 para la eficacia recursiva de la apelación-.

2. c. 1) Es cierto que fue un acto de Cyl SA el que introdujo a Edesur en la relación hasta entonces existente sólo entre tal sociedad y la locadora; en otras palabras: fue un acto propio de la locataria el que generó la colocación de la cámara de transformación en el inmueble de la locadora y la consecuente demora con la que ésta recuperó la posesión plena de su local.

Pero no es menos cierto que ese acto de la codemandada sólo podía y debía, razonable y jurídicamente, tener efectos hasta el término del contrato de suministro, de modo que la locataria sólo ha de responder en los límites de ese acto propio; por el período posterior al 8.6.98, la ocupación del inmueble por Edesur se constituyó en un ilícito, ciertamente que no autorizado por el contrato celebrado con Cyl SA sino que respondió a un acto propio y exclusivo de Edesur.

Dicho de otro modo: (a) al celebrar con Edesur un contrato de suministro hasta el 8.6.98, la locataria permitió a dicha empresa ocupar el local hasta un tiempo posterior al que la propia locataria tenía derecho a ocuparlo; por ese exceso, debe responder la codemandada, pero (b) la ocupación por Edesur luego del 8.6.98 no se corresponde con acto alguno en que haya intervenido Cyl SA, sino que resultó de un acto propio, exclusivo y contrario a derecho de aquella empresa, ilícito por el cual sólo ha de responder su única autora.

Sobre esto último, destaco que la locataria ninguna participación tuvo en el mantenimiento de Edesur -o de su equipo- en el lugar; incluso, Cyl SA efectuó varias e infructuosas tratativas para obtener la desocupación.

En definitiva, y como bien lo juzgó la sentencia en revisión, el exceso de ocupación posterior al 8.6.98 no tiene relación de causalidad con acto alguno de Cyl SA, sino que respondió a un acto propio y exclusivo de su litisconsorte.

2. c. 2) Acepto que la locataria necesitaba contar con fuerza motriz, y que la locadora -o su presidente- tenía conocimiento de ello y también de la solicitud realizada ante la empresa proveedora de energía eléctrica, mas todo ello está fuera de la cuestión, pues nada autorizaba a Cyl SA a permitir que un tercero ocupara parte del local por un lapso mayor al concedido a la locataria.

No es cierto que esa locación fuese prorrogable "por dos períodos más", como afirmó la recurrente: su plazo era de tres años, prorrogable por dos años más, lo que hace un total de cinco años que vencieron en la fecha indicada por la sentencia; por otra parte, no es totalmente cierto que al redactar el contrato Edesur haya excedido los plazos: el exceso lo cometieron ambas partes, Edesur al redactarlo y Cyl SA al suscribirlo y aceptarlo.

Tampoco es cierto que todo contrato sea rescindible: lo es si está prevista tal posibilidad -ello en condiciones que no es del caso examinar aquí-, o si existe causa justificada que habilite y autorice la conclusión anticipada del vínculo -o si hay acuerdo de partes, claro-.

Finalmente, las tratativas hechas por la locataria frente a Edesur no la eximen ni liberan de la responsabilidad generada por su exceso en la autorización dada a ésta para ocupar parcialmente el inmueble luego de vencida la locación: su diligencia ulterior no disimula su torpeza o exceso previos.

2. d) Como corolario de las consideraciones contenidas en los precedentes apartados del presente punto 2 de mi voto, juzgo que no proceden los primeros agravios expresados por ambas partes en esta causa.

3. Las decisiones adoptadas por la sentencia con referencia a varios rubros indemnizatorios fueron objetadas por la codemandada Cyl SA en sus agravios segundo y tercero, y por la actora en sus agravios segundo a séptimo; además, la demandante expuso un octavo agravio respecto de un tema no tratado: la desvalorización monetaria.

3. a) Agravios de la codemandada.

3. a. 1) En el apartado VI de fs. 1327 vta., la sentencia admitió la pretensión relativa al costo de reparación del tanque de agua del inmueble; en el anteúltimo párrafo de fs. 1351, Cyl SA criticó esa solución, pues sostuvo que la rajadura del tanque se produce por su falta de uso, la cual se debió a que el local "estuvo abandonado y [de] eso no es culpable Cyl".

Por tal "abandono" debe responder parcialmente -es decir: por el lapso corrido desde el vencimiento del contrato de locación habido con la actora hasta el vencimiento del contrato de suministro celebrado entre la locataria y Edesur- la codemandada, y es perfectamente posible que el deterioro se haya producido en ese período de tiempo.

El agravio, pues, se presenta como infundado e inconsistente; de otro lado, el monto del rubro ($1607) motiva que la decisión sobre el punto sea inapelable, conforme con el cpr 242.

3. a. 2) Sostuvo la defendida que no procedió imponerle el pago de las tasas devengadas desde el 31.8.97 hasta el 8.6.98, por cuanto su parte había desocupado el inmueble, de modo que ellas debían ser atendidas por el propietario.

Empero, aun cuando la locataria hubiese desocupado materialmente el inmueble, la locadora se había negado a recibirlo -con todo derecho, pues se hallaba parcialmente ocupado por la cámara de Edesur-, de modo que no había readquirido la plena posesión de ese bien; en tales circunstancias -y con arreglo, además, a lo dicho en el punto 2 de este voto-, es claro que la locataria responde por tales débitos impuestos por la sentencia.

3. a. 3) Juzgo, pues, que no proceden los agravios segundo y tercero de la recurrente Cyl SA.

3. b) Agravios de la demandante.

3. b. 1) En el apartado I de fs. 1325 vta., la sentencia admitió el rubro "trabajos de albañilería y pintura" por el monto dictaminado por el perito ingeniero -y en la proporción en que debe soportarlo la codemandada locataria, cuya delimitación está determinada por el grado de responsabilidad que fue atribuida a esa parte y a su litisconsorte Edesur, tema tratado en esta ponencia en los varios apartados del punto 2-; agregó la sentencia que ese dictamen no aparecía suficientemente desvirtuado por el informe del consultor técnico de la "demandada" (sic, rectius: "actora").

En primer lugar, es cierto que la sentencia no consideró las ampliaciones expuestas por el mismo perito ingeniero en fs. 1235/6, de modo que el monto debe incrementarse con la inclusión de esos ulteriores datos proporcionados por el experto.

En segundo lugar, la recurrente no ha expuesto razones suficientes que conduzcan a preferir el informe de su consultor técnico por sobre el dictamen del perito: aquél es asesor de la parte, en tanto que éste es un auxiliar de la jurisdicción, en cuyo dictamen no se ha demostrado la existencia de error.

Por último, en lo referido a los "porcentuales de atribución" de responsabilidades a Cyl SA y a Edesur, remito a lo dicho en los apartados del punto 2 de este voto.

Consecuentemente, este agravio será admitido sólo parcialmente, con el único efecto de elevar a $14.828,13 el monto del rubro -que fue fijado por la sentencia en $12.495.

3. b. 2) En tanto las líneas telefónicas fueron cortadas por la prestadora en octubre y noviembre de 1998, y dado que la responsabilidad de Cyl SA fue limitada a junio de 1998 -ver punto 2 de esta ponencia-, la sentencia no admitió el reclamo relativo a los daños causados por la pérdida de ese servicio -tema tratado en fs. 1320, apartado II-.

La decisión de desestimar ese reclamo es congruente con esa limitación de responsabilidad, de modo que procedente ésta también procedió aquélla; juzgo que no cabe admitir, pues, el recurso levantado sobre el punto.

3. b. 3) El rubro "aprobación de planos de obra y unificación de parcelas de la ampliación del inmueble" fue considerado por la sentencia en los apartados V de fs. 1320 vta. y III de fs. 1327; en el primero de ellos se estableció que Cyl SA y sus fiadores respondían por los costos de tales actos, en tanto que en el segundo fue establecido en $2470 el importe de ellos.

En su cuarto agravio, la demandante plantea dos cuestiones: la extensión de la responsabilidad a Edesur y el aumento del monto.

Sobre lo primero, no se comprende -y no fue explicado en la expresión de agravios- la razón por la cual Edesur debería responder por ese costo, puesto a cargo de la locataria.

Sobre lo segundo, lleva razón la recurrente, pues la documentación de fs. 233, 234 y 337/9 -reconocida en la audiencia de que da cuenta el acta de fs. 726- acredita que el monto de esos costos alcanzó a $8.859,33.

Por tanto, la pretensión recursiva sub examine será parcialmente admitida.

3. b. 4) El quinto agravio es una aplicación al caso específico de ciertas deudas por tasas y servicios, del criterio sostenido por la pretensora respecto de la indivisibilidad de las responsabilidades de Cyl SA y de Edesur.

En tanto ese criterio ha sido desestimado antes en este voto, una remisión a lo dicho en los apartados del punto 2 es suficiente para desestimar este agravio.

3. b. 5) Los gastos y honorarios por la diligencia de lanzamiento y por la actuación administrativa ante el Ente Nacional Regulador de la Electricidad fueron puestos totalmente a cargo de Edesur -lo cual no motivó agravio alguno- por un monto de $5500, lo cual fue así decidido por aplicación del cpr 165 "in fine" y dado no haber documentación reconocida respecto de este rubro (ver apartado II de fs. 1326 vta.).

Lleva razón la accionante en su sexto agravio, pues: (a) los gastos de lanzamiento -honorarios de escribana, fotógrafo y cerrajero- son del todo evidentes -dado el tenor del texto del acta notarial- y sus montos, del todo razonables, y (b) el recibo por el honorario pagado al letrado que intervino ante el E.N.R.E. (fs. 258) fue reconocido en la audiencia de la que informa el acta de fs. 726.

Procede, pues, admitir el agravio y elevar el monto del rubro a $10.579.

3. b. 6) El tema de la reposición de los revestimientos de madera de cierta oficina ocupó a la sentencia en el apartado IV de fs. 1320, donde advirtió que ciertos faltantes mencionados en un acta notarial fueron indicados como restituidos en un acta posterior; consecuentemente, el reclamo al respecto fue desestimado.

En su séptimo agravio, La Marcelina SCA afirma (a) que esa segunda acta mencionada por la sentencia "En el caso, nada tiene que ver...", y (b) que la existencia de esos revestimientos surge de otras pruebas producidas en autos.

La agraviada no expone la razón por la cual esa segunda acta "nada tiene que ver", y en las fotografías numeradas bajo 115 y 120 por el perito ingeniero se advierte la existencia de revestimientos de corlok (ver listado de fs. 1128).

En tales circunstancias, y aunque el perito haya estimado el valor de reposición de ese elemento, la cuestión se presenta como confusa a grado tal que no es posible formar un juicio, con suficiente certeza, sobre el tema; ello conduce a la desestimación del agravio (siendo que, de otro lado, dado el monto comprometido en la cuestión -$3750, en el mejor de los casos para la actora y en opinión de su consultor técnico-, la sentencia sería inapelable sobre el punto).

3. b. 7) En su último agravio, la pretensora solicitó que se considerase que alguno de sus créditos tenía por objeto dólares -el pago de los alquileres se pactó en esa moneda- y también que se considerase su petición de actualización monetaria, la cual fue planteada desde su escrito de demanda -ver apartado "g)" de fs. 279- para la eventualidad de alguna desvalorización monetaria -hecho sucedido, tema en el que no es necesario detenerse aquí-.

La pesificación de su crédito en moneda extranjera fue realizada por la misma actora en su escrito inicial -ver, v.gr., apartado 1 de fs. 283 vta.-, de modo que debe estarse al acto propio de esa parte.

De otro lado, la indexación o actualización monetaria, o todo mecanismo genérico que tienda a compensar la desvalorización de la moneda -más allá de los intereses, que parcialmente cumplen o pueden cumplir esa función- están o continúan estando legalmente prohibidos (art. 10 de la ley 23.928, modificado por el art. 4 de la ley 25.561), prohibición que debe ser respetada en tanto no se ha dirigido reproche constitucional contra la validez de esa regla.

3. b. 8) Con arreglo a todo lo expuesto en los precedentes apartados 3.b.1./7., propondré al acuerdo admitir sólo parcialmente la apelación de La Marcelina SCA y elevar a las sumas antedichas los montos indemnizatorios de los tres rubros a cuyo respecto he juzgado procedente el recurso de esa parte.

4. En otro orden de cosas, considero que las íntegras costas generadas en esta alzada por ambos recursos deben distribuirse por el orden causado, atento el resultado de esas apelaciones, y dado haber obtenido la actora un éxito parcial, referido a temas de escasa relevancia conceptual y de relativamente exigua significación económica.

5. Consecuentemente, propongo al acuerdo:

(i) Desestimar el recurso deducido en autos por Cyl S.A. y admitir sólo parcialmente el planteado por La Marcelina S.C.A.

(ii) Confirmar en general la sentencia dictada en 1312, y modificarla sólo en lo referido a los montos indemnizatorios de:

(ii.i) El rubro "trabajos de albañilería y pintura", que se elevará a $14.828,13.

(ii.ii) El rubro "aprobación de planos de obra y unificación de parcelas de la ampliación del inmueble", que se elevará a $8859,33.

(ii.iii) El rubro relativo a los gastos y honorarios por la diligencia de lanzamiento y por la actuación administrativa ante el Ente Nacional Regulador de la Electricidad, que se elevará a $10.579.

(iii) Distribuir por su orden las costas generadas en esta instancia por ambos recursos.

Así voto.

El doctor Monti adhiere al voto que antecede.

Concluida la deliberación los jueces de Cámara acuerdan: (a) Desestimar el recurso deducido en autos por Cyl S.A. y admitir sólo parcialmente el planteado por La Marcelina S.C.A. (b) Confirmar en general la sentencia dictada en fs. 1312, y modificarla sólo en lo referido a los montos indemnizatorios de: (i) El rubro "trabajos de albañilería y pintura", que se elevará a $14.828,13. (ii) El rubro "aprobación de planos de obra y unificación de parcelas de la ampliación del inmueble", que se elevará a $8859,33. (iii) El rubro relativo a los gastos y honorarios por la diligencia de lanzamiento y por la actuación administrativa ante el Ente Nacional Regulador de la Electricidad, que se elevará a $10.579 (c) Distribuir por su orden las costas generadas en esta instancia por ambos recursos.

La doctora Díaz Cordero no interviene en este acuerdo por encontrarse en uso de licencia (RJN 109). - Felipe M. Cuartero. - José L. Monti.