Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial
Jurisdicción: Local — Provincia: Buenos Aires
Fecha: 2006-06-06


2º Instancia. - San Martín, junio 6 de 2006.

1º ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada? 2º ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar? 1º cuestión. - El doctor Sirvén dijo:

Recaída sentencia, en primera instancia, (fs. 278/284) haciendo lugar a la demanda por pago por consignación instaurada por la Municipalidad de General San Martín contra Antonio A. A. Martino y Julio César Maggi, por la cantidad de pesos que se deposita en autos, quienes concurrirán en la suma consignada sobre la base al porcentaje de copropietarios representados, la que se acreditará cuando el decisorio adquiera firmeza; sólo apela y expresa sus agravios, el codemandado Martino, (fs. 306/309) los que resultan replicados por el letrado apoderado del municipio actor (fs. 31 /313).

Concreta los agravios solicitando que el fallo sea revocado y se resuelva que el pago por consignación realizado debe prosperar, pero modificándose que ambos demandados concurran, sobre la base del porcentaje fijado en la sentencia y, en su lugar, se resuelva que el recurrente debe concurrir al 100 % de lo depositado en autos y se le asigne dicho total de la administración de los bienes comunes, revocando toda participación del codemandado Maggi, tanto en la concurrencia al pago de la Municipalidad como a la administración de las unidades funcionales que se denominan cosas o bienes comunes.

Con fundamento en la teoría de los actos propios, alega que el codemandado Maggi fue uno de los promotores de la designación de administrador de bienes comunes, llamando a Asamblea y suscribiendo el orden del día a tal fin, donde se designa, al ahora recurrente, administrador de bienes comunes, aun cuando el señor Maggi estuvo ausente en dicha asamblea y luego reconoció su carácter, según documentación agregada a la causa. La exposición continúa, resaltando contradicciones en el proceder de Maggi, quien ni siquiera administra el edificio donde se encuentra el bien común que da motivo al pago por consignación y que en ninguno de los edificios que el mismo administra existe ningún bien común. Sostiene que la sentencia en crisis no hace más que ahondar la litigiosidad del Consorcio por las complicaciones, que explica, en el prorrateo de las sumas consignadas. Finaliza su exposición argumentando que la voluntad de los copropietarios ha sido darle la administración de los Bienes Comunes y que, en consecuencia, haya una sola persona responsable del pago del impuesto inmobiliario, del A.B.L, del Agua, la Luz y el Gas de los Bienes Comunes, de tal modo que la bicéfala administración que significa la sentencia, lo único que traerá es confusión, mala administración y deudas para los copropietarios, con más y nuevas contiendas.

Los agravios del codemandado Martino resultan contestados por el Municipio actor.

Sostiene, conforme con las probanzas de autos, que el recurrente no ha acreditado revestir el carácter de administrador, en los términos de la ley 13.512 y del Reglamento de Copropíedad, respecto de la administración de los bienes comunes a todos los consorcios, tornando imposible que pueda detectar tal carácter de administrador con todos los atributos y obligaciones que ello implica, pareciendo demasiado someter a más de 300 copropietarios a ser representados por un solo administrador, con la imposibilidad que ello significaría para el desempeño de todas sus funciones y sin darse cumplimiento a lo dispuesto por los arts. 9 de la ley 13.512 y 20 del Reglamento de Copropiedad.

Entiende su parte, que a Martino, por su carácter de profesional -contador público- no le debió pasar inadvertido que no fue designado administrador, como su conducta y oposición a dejar actuar como corresponde al Sr. Administrador Julio Maggi. Culmina la contestación sosteniendo que no le asiste razón al apelante y los fundamentos vertidos por el mismo carecen de valoración jurídica, correspondiendo, en rigor de verdad y según lo propicia; que se ordene distribuir los fondos depositados entre los verdaderos administradores de los cuatro consorcios propietarios de los bienes comunes en cuestión.

Trátase, en el sublite, de la ambigua legitimación que confrontan los codemandados para recibir el pago por consignación efectuado por la Municipalidad de General San Martín por el reintegro de una suma de dinero en concepto de impuestos, tasas y servicios por un, total de $ 706, 73, con vista favorable de Secretaría y Organismo jurídico municipal, concluyendo con el dictamen del departamento de asuntos legales que sugiere al municipio realizar consignación judicial, en virtud de estar en conflicto la legitimación activa para percibir el reintegro solicitado, conforme se relaciona en el primer Considerando de la sentencia en crisis.

Dos trascendentes temas han quedado ya definidos, según los antecedentes del conflicto y claramente por la sentencia de primera instancia: la innegable procedencia del pago por subrogación efectuado (art. 757, inc. 4º, Cód. Civil) y la cuantía del pago por consignación concretado por la comuna actora. En pie, queda entonces como materia de tratamiento y decisión de esta instancia: si se confirma la sentencia en crisis, por la que se dispone, que por la cantidad de pesos que se deposita en autos, los codemandados concurrirán sobre dicha suma, sobre la base del porcentaje de copropietarios representados, la que se acreditará cuando el decisorio adquiera firmeza o bien la revocación sólo parcial de la misma, por quedar pendiente de resolución la recurrida legitimación para recibir el pago, en cuyo supuesto corresponderá entregar la suma consignada al codemandado recurrente. Contrariamente, no resulta atendible, en esta segunda instancia, la distribución de los fondos depositados entre los administradores de los cuatro consorcios propietarios de los bienes comunes en cuestión, según lo propicia la contestación de los agravios, toda vez que ha habido un único apelante -uno de los codemandados- por lo que debe respetarse el principio positivo de la ciencia procesal cuyo enunciado es: "el agravio es la medida de la apelación", además del principio negativo denominado "reformatio in peius", con la prohibición de reformar en perjuicio del único apelante, (Cfme: "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación". II, p. 82. nº 7. Ed. La Ley. Año 2002.) ello aun, sin perjuicio de examinar, en su caso, la legitimación que cabe al deudor en la elección del acreedor de la suma consignada.

Caracteriza la singular envergadura y complejidad del consorcio de propietarios del sublite, su calidad de Complejo Habitacional compuesto por: cuatro Consorcios, con un total de 22 edificios y más de trescientos copropietarios, con cinco inmuebles más que son propiedad de los cuatro consorcios y se los identifica como: bienes comunes, cuya administración era conjunta, entre los administradores de dichos cuatro Consorcios.

Posiblemente, por estas peculiares características, asoma y radica el meollo del conflicto; en comprimida síntesis; sea porque estos administradores decidieron delegar parcialmente sus atribuciones para administrar esos cinco inmuebles de propiedad común a una persona que actuara a modo de auxiliar de ellos, realizándose una convocatoria para seleccionar un auxiliar, a la que Maggi no asistió, recayendo la designación en el Sr. Martino, como colaborador, sujeto a las decisiones de estos, según lo sostiene, en su responde, el nombrado en primer término; sea, según el apelante Martino en su responde, que se reúnen los administradores que menciona, (de los Consorcios, 2, 3 y 4) a fin de convocar a una asamblea de propietarios para designar un administrador de los bienes comunes del Complejo Habitacional San Andrés, según actas que identifica. Esa Asamblea General Ordinaria fue convocada por Maggi, quien no participó pero firmó todas y cada una de las actas de mención y el orden del día. En ella fue designado administrador de los Bienes Comunes. Por otras aristas del conflicto se observa la transcripción de la carta documento de copropietarios, remitida a Maggi, para evitar sus interferencias en tal función, a la vez que adjunta prueba de los reconocimientos de éste a su calidad, ahora denegada, de administrador. Finalmente alega que su designación de administrador de bienes comunes no fue realizada por el señor Maggi sino por los propietarios, sin que aquél tenga facultades para hacerlo cesar en el mandato otorgado.

La frondosa documentación glosada a la causa, como respaldo del áspero debate abierto entre los ahora accionados, advierte que el puntual y dificultoso tema de encuadrar la figura del administrador para estos bienes comunes -de todos los copropietarios- debió merecer un específico tratamiento, más generoso que el del sub lite, donde ha quedado reducido y su consideración relegada al mezquino ámbito donde se debe decidir sobre la disputada legitimación para poder recibir la consignación de pago efectuada por la actora, por deuda de reintegro reconocida por la consignante y aceptada por los accionados, como objeto principal y excluyente de su demanda, (art. 330 inc. 3º del C.P.C.C) en el marco de la procedencia de la consignación, bien expuesto por la sentenciante (ítem I Considerando).

Es a partir del ítem II de los Considerando donde la judicante endereza el decisorio en la forma en que lo hace, relacionando los presupuestos y elementos de la disidencia, existente entre los codemandados, partiendo de la convocatoria a una Asamblea General para elegir administrador para los Bienes Comunes, citada por los administradores de los consorcios, incluido el propio Maggi. Evaluando y cotejando la conformación de voluntades de la tres convocatorias que fueron necesarias para elegir a Martino como administrador de los bienes comunes, concluye que no existe constancia, ni se ha alegado ni probado por el Sr. Martino, que haya logrado el voto de copropietarios que representen como mínimo los 2/3 del total de los votos (arts. 20º y 25º, ap. "c", inc. 2º, punto "2" del Reglamento). En este aspecto, tampoco el recurso de apelación satisface la crítica concreta y razonada, (art. 260 del C.P.C.C) que se debió desplegar ante tan contundente como definitorio fundamento.

Es que si resulta errático y aun censurable el comportamiento que pudo haber tenido el Sr. Maggi, con actitudes contrapuestas entre su anterior actuación y sus argumentos en autos, no por ello la doctrina de los actos propios tiene efectos válidos, cuando la conducta antes desplegada no se ha ajustado a derecho, máxime cuando tales actos "propios" pueden comprometer intereses ajenos, como lo son los de los copropietarios de estos Bienes Comunes.

Es evidente que los copropietarios deberán reformar su Reglamento si pretenden crear un quinto Consorcio y, si no fuera necesario por los caracteres de una implementación de menor importancia, deberán establecer, con claridad, si la persona designada es simplemente delegada, en la administración de los Bienes Comunes, de los cuatro administradores, como así fijar sus propias facultades y obligaciones como tal. El resultado de no haber actuado con tan elemental previsión ha provocado el actual juicio de consignación de pago, al constituir la certera hipótesis del art. 757, inc. 4º del Código Civil, esto es: cuando fuese dudoso el derecho del acreedor a recibir el pago, y concurrieren otras personas a exigirlo del deudor.

No resulta argumento bastante, tratándose de Bienes Comunes, insistir que el importe consignado corresponde a la Unidad Centro Asistencial, sita en el Edificio 14 del Complejo Habitacional San Andrés, aunque no fuera de la administración del Sr. Maggi, cuando es uno de los cinco inmuebles con tal carácter y que, por ello era administrada por la Comisión Colegiada, conformada por los cuatro administradores, a su vez representantes de todos los copropietarios de este Complejo Habitacional.

Tampoco se observa la mención de la integración del Consorcio nº 1 en la convocatoria a Asamblea General ni resulta de constancia alguna que se haya informado a lo copropietarios del alcance de la administración a designar para esos Bienes Comunes, sea creando un nuevo Consorcio y, en consecuencia, modificando el Reglamento, con los requisitos exigidos por la ley 13.512 y el Reglamento de Copropiedad y Administración; sea eligiendo un delegado de los cuatro Administradores, especificando las facultades y obligaciones del caso (en ambos supuestos con los requisitos exigidos por la normativa precitada, con constancia en acta del quórum y mayorías necesarias).

Es por todo lo expuesto que mi voto ha de adherir a la solución brindada por la señora juez de grado, en cuanto evalúa que si bien el Sr. Martino no se lo ha investido legalmente como administrador -pese a haber sido esa la intención- no cabe duda que los convocados a la Asamblea del 31-5-03 tuvieron la inequívoca intención de encomendarle las tareas de administración de dichas partes comunes, como también se desprende de la testimonial citada por la sentencia de la anterior instancia.

No se ha cuestionado el mandato conferido por los demás representantes consorciales a Martino, salvo el Sr. Maggi, que no actúa por derecho propio, sino como administrador del Consorcio 2 y Edificios 17 y 18, quien, mediante identificada y admitida carta documento, informa a Martino que había cesado en la delegación efectuada a su favor.

En consecuencia y atento la confusa situación reglamentaria existente, no otra solución, prudente y equitativa cabe, que la propuesta y decidida por la señora juez de grado, dentro del estrecho margen procesal y cognitivo en que se dictó laa sentencia, en el capítulo relativo a la legitimación para percibir el pago por consignación efectuado.

Ello así aunque, como se recrimina, el prorrateo al monto del depósito consignado pueda "ahondar la litigiosidad" o complicar el trámite, garantiza íntegramente el derecho de todos los copropietarios y, probablemente, incitará a los órganos del Complejo a actuar, sin demora y conforme con las vías reglamentarias y legales que correspondan, a fin de dar pronta, legal y segura satisfacción a todos los consorcistas.

Por lo expuesto voto por la Afirmativa.

Los doctores Lami y Gallego, votaron en igual sentido y por los mismos fundamentos.

2º cuestión. - El doctor Sirvén dijo:

Visto el resultado que arroja la votación anterior se confirma la sentencia de primera instancia en lo que fue materia de apelación, (fs. 278/284). Conforme con el principio objetivo de la derrota, las costas, en esta instancia deben ser impuestas al codemandado Antonio A.A Martino (art. 68, C.P.C.C).

Así lo voto.

Los doctores Lami y Gallego, votaron en igual sentido y por los mismos fundamentos.

Por lo expuesto, se Confirma la sentencia de primera instancia en lo que fue materia de apelación, (fs. 278/284). Las costas, en esta instancia, se imponen al codemandado Antonio A.A Martino (art. 68, del C.P.C.C). Difiriéndose la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 dec. ley 8904/77). - Manuel A. Sirvén. - Carlos R. Lami. - Dora M. Gallego.