Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2003-03-14


SENT Nro. 124 C A S A C I O N En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a 14 DE MARZO de dos mil tres, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores vocales doctores Héctor Eduardo Aréa Maidana, Alberto José Brito y Antonio Gandur, con más la integración del señor vocal de la Sala en lo Laboral y Contencioso Administrativo doctor René Mario Goane -por no existir votos suficientes para dictar sentencia válida-, bajo la Presidencia de su titular doctor Héctor Eduardo Aréa Maidana, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la parte demandada en autos: "Sucesión Paz, José Matías vs. Paz, Juan Bautista (h) s/Reivindicación".

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Antonio Gandur, Alberto José Brito, Héctor Eduardo Aréa Maidana y René Mario Goane, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor vocal doctor Antonio Gandur, dijo:

1.- Viene a estudio y resolución del Tribunal el recurso de casación presentado por la parte demandada (cfr. fs. 545/552) contra la sentencia de fecha 30-7-2001 dictada por la Sala Ia. de la Cámara en lo Civil y Comercial Común (cfr. fs. 538/540), que fue concedido provisionalmente por resolución de fecha 27-5-2002 dictada por esta Corte (cfr. fs. 665).

2 a.- En el caso a resolver, el actor, invocando actuar en nombre y representación de la sucesión de José Matías Paz, presentó el 15 de diciembre de 1995 una demanda de reivindicación contra Juan Bautista Paz (h.), de un inmueble denominado Santa Luisa sud, ubicado en Las Cejas, Cruz Alta. Expuso que el demandado ocupó sin autorización una casa en el inmueble, desde antes del fallecimiento del causante José Matías Paz (ocurrido el 12-2-83), tío suyo y primo hermano del actual administrador del sucesorio. Expresó que había arrendado y dado en aparcería en varias oportunidades el inmueble, y que a mediados del año 1992 el ocupante transformó su tenencia en posesión violenta, no solamente sobre la vivienda, sino sobre todo el inmueble (cfr. fs. 22). Mencionó diversos conflictos suscitados con motivo de tal ocupación que originaron causas penales, y manifestó que promovió dos juicios de desalojos con resultado desfavorable. Como prueba de su dominio adjuntó copia del folio real registrado con la matrícula A-735 (fs. 16) a nombre del causante José Matías Paz (fs. 16), y copia de estudio de título realizado por la Escribanía de Gobierno para una expropiación (fs. 14/15).

2 b.- Al contestar demanda, el accionado opuso falta de acción fundada en que la hijuela invocada como título no habilitaba para reivindicar, porque el inmueble no figuraba inscripto a nombre de María Abigail Cejas de Lacroix, primera antecesora del reivindicante, ya que aquélla era titular de otro inmueble (fs. 103). Manifestó que el título exhibido no era suficiente si además el actor no demostraba que también era propietario su antecesor y todos los que lo precedieron. Expuso que la hijuela nunca fue asentada definitivamente en el Registro Inmobiliario, por no coincidir el antecedente dominial que figura en la misma. Sostuvo que el título correspondía a un inmueble ubicado en otro lugar, con una superficie mucho menor. (fs. 103 vta.). El demandado manifestó ser poseedor desde siempre del inmueble, y continuador de la posesión de su padre del mismo nombre y apellido, quien falleció el 12-3-52. Expresó que había nacido y vivido siempre en ese lugar (cfr. fs. 104 y 17 vta.), y manifestó que ni los pretensos propietarios ni sus antecesores tuvieron derecho a la posesión o la ejercieron (fs. 105 vta.).

Opuso defensa de prescripción (arts. 3947, 3948, 3961 y 3962 C.C.) para el supuesto de que se admitiera la validez del título invocado. Alegó su posesión pública, pacífica e ininterrumpida desde el 12-3-52, fecha de la muerte de su antecesor, posesión que a su entender es anterior al título, cuya validez sería a partir del 21-10-69, fecha de su registración (cfr. fs. 109).

2 c.- La sentencia de primera instancia rechazó la falta de acción y la prescripción opuestas, e hizo lugar a la reivindicación (fs. 501/504). En la alzada se rechazó el recurso de apelación del demandado y se confirmó el fallo de primera instancia que hizo lugar a la reivindicación. La decisión se fundó en la doctrina del art. 2790 del Código Civil ("Si presentare título de propiedad anterior a la posesión y el demandado no presentare título alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica"). Vale decir, el Tribunal consideró que el título de dominio invocado por la parte actora era de fecha anterior a la posesión del demandado, y que por ello regía la presunción establecida en el art. 2790 C.C., en el sentido de que el autor del título presentado por el reivindicante era el verdadero poseedor y propietario, lo que legitima su derecho a reivindicar por haber recibido el inmueble de quien estaba facultado para disponer de él (cfr. fs. 539 vta.). Tras referirse a algunas pruebas con las que consideró demostrada la posesión de la parte actora, el Tribunal concluyó que el accionado no había acreditado que su posesión era de fecha anterior a la de la parte actora, añadiendo que el demandado no la habí a opuesto como prescripción adquisitiva, lo que demostraba inexistencia de animus domini, requisito esencial para usucapir y enervar la reivindicatio (cfr. fs. 539 vta.).

3.- En su recurso de casación el demandado plantea los siguientes agravios, que se enuncian en el orden propuesto por el recurrente (cfr. fs. 547 vta y ss):

a) Denuncia como errada la afirmación de que el actor presentó título de fecha anterior a la posesión del demandado, lo que considera que no se acreditó (cfr. fs. 547 vta. y 548).

b) Se agravia de que el Tribunal partiera de la premisa de que el actor tiene justo título (cfr. fs. 548). El recurrente considera que la hijuela presentada no es título hábil para reivindicar porque pertenece a otro inmueble de menor extensión, distinta ubicación, padrón, etc., y denuncia que sus planteos al respecto no fueron tratados. De ello concluye que no se pudo aplicar la presunción del art. 2790 del Código Civil.

c) Se agravia de que se afirmara que los actores arrendaron el inmueble, sin considerar que hay sentencias judiciales que lo desvirtúan, porque los actores pidieron autorización dos veces para desalojar y otra para reivindicar al juez del sucesorio de José Matías Paz (cfr. fs. 548 vta.).

d) Se agravia de que la Cámara afirmó que para ser considerado poseedor "animus domini" al contestar una reivindicación se debe reconvenir por "usucapio", y que el demandado no posee ese ánimo porque sólo opuso la prescripción adquisitiva como defensa. El recurrente sostiene que cuando se demanda reivindicación y el poseedor opone usucapio resultando vencedor, puede ocurrir que si la planteó como acción obtenga una declaración judicial que autorice el nacimiento de un nuevo derecho de propiedad; por el contrario, si la opuso como excepción (defensa), para que sea declarado su derecho de propiedad tendrá que iniciar y vencer en un juicio de usucapio. (cfr. fs. 549).

e) Considera que por ser igual al presente caso, debe aplicarse la doctrina de la Corte de Tucumán en "Aguirre José c. Luna Juan B. s/reivindicación" (fs. 549).

f) Tacha de arbitraria a la sentencia por haber omitido valorar el informe del Registro Inmobiliario que expresa que la hijuela fue indebidamente asentada por no tener antecedente de título o causa legítima en la transmisión.

g) Se agravia de que no se valoraron las pruebas referidas a su posesión (cfr. fs. 550), nacimientos, marcas de ganado, domicilio, defensa de posesión en juicios de desalojo y penales, todo lo cual desvirtúa los mentados arriendos. Cuestiona que si no se estableció fecha de inicio de la posesión, no podía afirmarse que la misma era posterior a la hijuela, que recién se inscribió en 1969 (cfr. fs. 550).

Los agravios enunciados podrían sintetizarse en tres cuestiones: 1) que no hay título idóneo para reivindicar; 2) que siendo la posesión del demandado anterior a la fecha de la hijuela, el caso de autos no estaría aprehendido en el supuesto del art. 2790 C.C., por lo que no regiría la presunción de la norma citada; y 3) que se operó usucapión en su favor.

4.- Se procederá a analizar en forma conjunta los agravios enunciados en los puntos a), b), e) y f) por su estrecha vinculación, los cuales están referidos a la falta de habilidad del título para reivindicar.

Quien inicia la acción reivindicatoria debe, como primera medida, justificar su derecho sobre la cosa objeto de la acción, presentando título de dominio. Resulta insoslayable la invocación del título, por cuanto se exige del reivindicante una mera probabilidad que torne preferible su derecho a la posesión -que emana del título conforme al art. 2468- frente al del poseedor actual.

La palabra título responde al concepto de la causa en que se apoya el derecho, y se refiere al acto jurídico hábil para transmitir la propiedad. Título suficiente para reivindicar, es "un acto jurídico cuya finalidad consiste en la transmisión de un derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto, al adquirente también capaz, formalizado conforme a los requerimientos legales para alcanzar el fin previsto" (art. 944: "Son actos jurídicos los actos voluntarios lícitos, que tengan por fin inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas, cuya finalidad consista en la transmisión de un derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto"; art. 3270: "nadie puede transmitir más derechos que los propios") (cfr. Papaño, Kiper, Dillon y Causse, "Derechos Reales, t. I editorial Depalma 1993, p. 36 y 233/4).

El sistema elaborado en torno de la prueba por los arts. 2789, 2790 y concordantes del Código Civil, en el cual se torna ineludible la invocación de un título que justifique un mejor derecho a la posesión de la cosa, se corresponde con el principio establecido por el art. 2363: "El poseedor no tiene obligación de producir su título a la posesión, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a la posesión. El posee porque posee".

Es por tal razón que en la medida en que el actor no acredite ab initio su derecho sobre la cosa, el poseedor no podrá ser privado de ella, aun cuando no demuestre o ni tenga derecho sobre ella; su posesión le es suficiente para tal fin. Asimismo, al reivindicante no le bastará establecer la falta de derecho a la posesión por parte del demandado, porque ello no prueba que él lo tiene. Indefectiblemente deberá justificar su derecho a la posesión, pesando sobre él la carga de la prueba, que consistirá en la demostración de su derecho a la posesión, lo que se concreta mediante el título.

Cuando el conflicto se plantea, -como en este caso- entre título versus posesión, la confrontación jurídica será entre dos elementos del derecho real: el título frente al modo, o si se quiere, derecho a poseer frente a la posesión.

El título debe ser de fecha anterior a la posesión del demandado, y él carga con la prueba de tales circunstancias, ya que según el art. 2789: "Si el título del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa fuese posterior a la posesión que tiene el demandado, aunque éste no presente título alguno, no es suficiente para fundar la demanda". De ello se infiere que la presentación de la demanda en tales condiciones "no es suficiente" para que la pretensión prospere, lo que de por sí no significa que el reivindicante tenga su suerte definitivamente sellada, pues podrá mejorar su situación recurriendo a los títulos de sus antecesores en el dominio hasta llegar a alguno cuya fecha sea anterior a la posesión del accionado (art. 2790). (cfr. Papaño y otros, ob. cit. p. 149/150). Pothier, fuente indiscutible de estas normas, escribió en el parágrafo 324 de la obra antes citada lo siguiente: "cuando el poseedor contra quien la demanda se inicia establece que su posesión es anterior al título que yo produzco para fundar mi reivindicación, aunque él no produzca ningún título, este título que yo produzco no es sólo suficiente para fundar mi demanda, a menos que yo no produzca otros títulos más antiguos que justifiquen que aquel por el contrato que yo produzco, me ha vendido o dado la heredad objeto de la demanda de reivindicación, era efectivamente propietario de ella".

En consonancia con esto, establece en la última parte de dicho capítulo su conclusión, que es la que consagra el art. 2790: "Si presentare títulos de propiedad anterior a la posesión, y el demandado no presentare título alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica".

En suma, el reivindicante no se halla obligado a probar que ha tenido la posesión del inmueble, sino que, para incoar la acción, le es suficiente acreditar su derecho a poseer, y ello, porque la ley acude en su auxilio en virtud de presunciones que permiten suponer que en algún momento fue poseedor con antelación al demandado (si su título es de fecha anterior), o si no, le autorizan a invocar la habida por sus antecesores.

Ante todo, cabe poner de resalto que la acreditación del derecho de poseer sólo puede realizarse mediante la presentación de títulos. No se admite como en el derecho francés que, a falta de títulos o de demostración de la usucapión larga, se puedan esgrimir antiguos actos posesorios, constancias de catastro, pago de impuestos, declaraciones de testigos, etc. Se funda esta interpretación en el hecho de que el poseedor no está obligado a producir el título que sirve de fundamento a su posesión (art. 2363), de modo que la misma se alzará triunfante mientras no se enfrente con la prueba plena del derecho de propiedad del reivindicante (cfr. Salvat, "Tratado de Derecho Civil Argentino", "Derechos reales", t. III p. 708 Nro. 2095 Ed. 1959; Lafaille, "Derecho Civil, Tratado de los derechos reales" t. III p. 475 Nro. 2107).

El Código contempla cuatro casos: en los dos primeros, sólo el actor presenta títulos, mientras que el demandado no lo hace y se defiende invocando el hecho de su posesión. La solución varía según que el o los títulos sean de fecha posterior (art. 2789), o anterior a la posesión del demandado (art. 2790). Cuando el título presentado sólo por el reivindicante es de fecha posterior a la posesión del demandado el Código lo considera insuficiente para fundar la demanda. Es el mismo criterio sustentado por Pothier, quien luego de declarar que ese título sólo no es suficiente para fundar la demanda, agrega a continuación, "a menos que yo no produzca otros títulos más antiguos que justifiquen que aquel que me ha vendido o donado la heredad que es objeto de la demanda de reivindicación, era efectivamente el propietario (cfr. Papaño y otros, ob. cit. p. 880).

5.- Reseñado el marco legal del caso de autos, la sentencia impugnada resolvió la litis aplicando la doctrina enunciada en el art. 2790 del Código Civil, que prescribe que "si (el reivindicante) presentare título de propiedad anterior a la posesión y el demandado no presentare título alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica".

Para aplicar tal doctrina, se partió de dos presupuestos: 1) que el actor presentó un título idóneo para reivindicar, y 2) que ese título tiene fecha anterior a la posesión del demandado. Con tales premisas se aplicó la presunción del art. 2790 C.C., considerando al autor del título presentado por el reivindicante como el verdadero poseedor y propietario, lo que legitima su derecho a reivindicar por haber recibido el inmueble de quien estaba facultado para disponer de él.

El reivindicante pretendió probar el título de dominio con la copia de la matrícula registral A-735 del Registro Inmobiliario, dominio inscripto a nombre del causante José Matías Paz.

La sentencia de primera instancia, confirmada en la alzada, consideró acreditado el título con la fotocopia simple del testimonio de hijuela adjuntada a fs. 252/254 de autos (cfr. fs. 502 vta.), que fue aportada al juicio por el demandado (cfr. cuaderno de pruebas nro. 5 de la parte demandada, fs. 226 y ss., y fs. 249, 253 y 254).

6.- Atento a la objeción planteada por el demandado contra la validez de la inscripción inmobiliaria de la hijuela y su idoneidad como título apto para reivindicar, este Tribunal como medida para mejor proveer dispuso que se librara oficio al Registro Inmobiliario a fin de que informe: a) si el inmueble de la hijuela inscripta en el libro 14 folio 64 Serie C del Departamento de Cruz Alta se corresponde con los inmuebles anotados en las Matriculas A-00733 y A-00735; b) cuál es el antecedente dominial del asiento registrado en el libro 14 folio 64 Serie C del Departamento Cruz Alta; c) se adjuntó la respuesta dada por el Registro Inmobiliario de fecha 10 de setiembre de 1998 (agregada a fs. 262 autos principales), a fin de que informe si la hijuela anotada en el libro 14 folio 64 Serie C Dpto. Cruz Alta debió o no observarse según las normas vigentes a la fecha de su registro; d) que informe el significado de la anotación manual al pie de la minuta para hijuela registrada en el libro 14 folio 64 Serie C del Dpto. Cruz Alta; e) si el asiento de dominio registrado en el libro 10 folio 233 Serie B del Dpto. de Cruz Alta permanece actualmente a nombre de María Abigail Cejas de Lacroix; y f) que informe sobre el procedimiento aplicado en el Registro Inmobiliario para el registro de derechos reales sobre inmuebles -particularmente de hijuelas-, a la fecha de la anotación del dominio en el libro 14 folio 64 Serie C del Dpto. de Cruz Alta.

De la información suministrada por el Director del Registro surge que la anotación manuscrita al pie de la minuta de hijuela registrada en el libro 14 folio 64 serie C de Cruz Alta (según se puede observar a fs. 252 vuelta) era una práctica habitual usada por personal de la Sección Indices en la época de la registración, para anotar todos los asientos encontrados a nombre del titular de dominio del instrumento a registrar, cuando en el pedido de inscripción no se indicaba antecedente dominial (cfr. fs. 675). Por eso, la anotación marginal hecha a mano que se lee al pie de la minuta de hijuela: "Cruz Alta 10/233-B" (fs. 252 vta.) no es el antecedente de dominio de esa hijuela, sino que indica, -a los efectos del trámite interno de esa repartición-, que a nombre de la causante María Abigail Cejas de Lacroix figuraba ese otro inmueble, pero sin que ello signifique que se trate del mismo inmueble, ni que el del libro 10 sea el antecedente del registrado en el libro 14.

Lo que sí surge claro de los informes, es que la hijuela que se registró mediante minuta anotada en el libro 14 folio 64 serie B de Cruz Alta no tenía antecedente dominial, registrado o no. Ese registro no se hizo sobre otro asiento anterior, sino que se anotó por primera vez el dominio de ese inmueble en el libro 14 folio 64 serie B de Cruz Alta, mientras permanece vigente hasta la actualidad el asiento del libro 10 folio 233 serie B de Cruz Alta.

7.- El decreto 89/17 del 5-2-1958, -vigente cuando la hijuela se inscribió-, exigía que se registre el antecedente dominial en los siguientes términos: inc. 6 del art. 16: "Toda inscripción deberá contener, bajo sanción de nulidad las circunstancias siguientes:...6°) el nombre, apellido, estado civil, matrícula individual y domicilio de la persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse." A su vez el art. 7 inc. 6 de la normativa anterior al decreto ley 89/17, la ley 625 del 16 de enero de 1892 disponía: "Toda inscripción deberá contener, bajo pena de nulidad, las circunstancias siguientes: _6º. El nombre, apellido y domicilio de la persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse"; el art. 20 de la misma ley disponía que "las inscripciones de los títulos expresados en el art. 2 serán nulas cuando carezcan de las circunstancias comprendidas en el art. 7".

El origen de tal exigencia, que persigue la finalidad de asegurar la legitimidad de las transmisiones de dominio resguardando el interés de las partes y de los terceros, encuentra su sustento en el principio contenido en el art. 3270 del Código Civil en cuanto establece: "Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere", precepto que proviene de la regla "nemo plus iuris".

A ello cabe agregar que a la fecha de la inscripción inmobiliaria ya estaba vigente el actual texto del art. 2505 del Código Civil, producto de la reforma de las leyes 17.711 y 17.801, que comenzó a regir el 1 de julio de 1968, el cual exige para el perfeccionamiento de la adquisición o transmisión de los derechos reales sobre inmuebles la inscripción de los títulos en los registros inmobiliarios de cada jurisdicción, dando por superada la centenaria discusión sobre la constitucionalidad de la exigencia registral impuesta por leyes provinciales.

También el Código Procesal Civil vigente desde 1922, ley 1336 (11-12-1922) en sus arts. 689 y 691 exigía la mención del antecedente dominial en las hijuelas, al igual que los arts. 735 y 739 de la ley 3621, y el actual 738 CPCC.

Sin embargo, ni según la ley 625 del año 1892 -vigente cuando se expidió la hijuela-, ni conforme a la que regía en el ámbito provincial al momento de la inscripción de la minuta, el decreto ley Nro. 89/17 de 1958, la hijuela de José Matías Paz debió haberse inscripto, ya que no tenía antecedente dominial, ni inscripto ni no inscripto, omisión ésta que las citadas leyes sancionaban con la nulidad de la inscripción.

8.- Del texto de la hijuela agregada a fs. 252/254, y de la minuta no surge ningún dato que permita inferir que la causante María Abigail Cejas de Lacroix fuera titular de dominio del inmueble objeto de este juicio, ya que no hay ninguna mención a un antecedente dominial. Tampoco se pudo extraer tal información del Registro Inmobiliario, o del expediente sucesorio "Cejas de Lacroix María Abigail", que pese a haber sido ofrecido como prueba no fue aportado a la causa (cfr. fs. 142, 150 y 156).

La invocación y demostración del título de dominio constituye el presupuesto esencial para el ejercicio de la acción de reivindicación (arts. 2758, 2759, 2772, 2774, 2789, 2790, 2791, y 2792 del Código Civil). Atento a las circunstancias referidas, ni la plancha registral inmobiliaria agregada a fs. 16, ni la copia de la minuta, ni la fotocopia simple de la hijuela, -en la que no se observan firmas ni sellos (fs. 252/254)-, ni ningún otro elemento aportado o aún mencionado en la causa evidencian o acreditan que la supuesta antecesora María Abigail Cejas de Lacroix hubiera sido propietaria del inmueble, y que por consiguiente, habría podido transmitirle válidamente el dominio y la posesión, cediéndole la acción reivindicatoria. Por el contrario, no puede menos que llamar la atención que la presente acción se promoviera sin adjuntar el título de dominio que se invoca para reivindicar.

En las condiciones señaladas, no habiéndose presentado el título de dominio, ninguna de las piezas instrumentales analizadas acreditan la existencia de un título de dominio en cabeza del causante de la parte actora, que diera lugar al acto jurídico de transmisión conforme arts. 3410, 3415, 3416, 3417, 3418, 3420, y ccdtes. del Código Civil, ya que los instrumentos aportados al juicio no arrojan ningún dato que permita aplicar verosímilmente una presunción de legitimidad sobre la transmisión dominial a favor del causante José Matías Paz.

Por todo ello puede afirmarse que el accionante no ha presentado un título hábil para reivindicar, ya que si bien el actor probó ser heredero de José Matías Paz, no probó, -debiendo hacerlo-, la titularidad del dominio en cabeza de su causante, y ello define la suerte de la acción reivindicatoria, por carecer de un presupuesto esencial para su ejercicio, cual es la invocación y demostración de un título de dominio anterior a la posesión del demandado (art. 2790 C.C.), por aplicación del principio sobre transmisión de derechos reales sobre inmuebles de "nemo plus iuris", según el cual "nadie puede transmitir a otros sobre un objeto un derecho mejor o más extenso que el que gozaba", y recíprocamente, "nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquél de quien lo adquiere".

9.- Por su similitud resulta pertinente citar la sentencia de fecha 13-5-96 dictada por esta Corte en "Aguirre J. G. c. Luna, J. B. s/reivindicación": "El vocablo título no debe entenderse en un sentido documental y formal, como instrumento probatorio del dominio, sino como causa legítima de transmisión o adquisición de la propiedad; es el acto jurídico que sirve de causa a la tradición o adquisición de la cosa, comprendiéndose tanto los traslativos de dominio (compraventa, donación), cuanto a los declarativos (partición, sentencia judicial, etc.), ya que tanto los unos como los otros acreditan su existencia. Título es la causa válida o suficiente según el derecho y la ley para transmitir el dominio (art. 4010 del Código Civil). En este sentido, como bien dice la Corte de la Nación, título es la justa causa del dominio, y el dominio, según fundamental regla del derecho, no se puede alcanzar sino por esa sola causa (L.L. 1976-A-244, 23-10-75). Por su parte, esta Corte Suprema de Tucumán, en la causa "Ahumada, R. A. vs. Francisca Rodríguez de Ríos s/reivindicación y daños y perj uicios", sentencia del 1-6-94, precisó que a los efectos reivindicatorios, título es el acto jurídico que sirve de causa legítima de la transmisión o adquisición de la propiedad. En esa perspectiva, el título que se pretende del actor no se encuentra constituido sólo por la hijuela que instrumenta la adjudicación en el sucesorio inscripta en el registro correspondiente, sino que se forma con ella, pero también e insoslayablemente, con el que debió haber tenido el causante supuestamente antecesor en el dominio. Sin embargo, lo que precisamente no acreditó es que efectivamente el causante hubiera sido propietario del inmueble y, por tanto, conforme al art. 3270 del Código Civil, mal pudo haber sucedido el hoy actor en el dominio del inmueble por esa vía. No se acreditó que los antecesores del actor se encontraren en las condiciones del art. 2758 del Código Civil (art. 2790 C.C.). Por lo tanto, el instrumento presentado por el actor no es suficiente para fundar su demanda" (art. 2789 C.C.)." (cfr. sent. 326 del 13-5-96 en "Aguirre J. G. vs. Luna, J. B. s/reivindicación").

En igual sentido, resulta pertinente citar fallo de la Cámara Nacional Civil Sala E de fecha marzo 23 de 1993: "1.- El reivindicante puede hacer valer los títulos de sus antecesores para establecer un título anterior a la posesión del demandado y debe probar que también el de su causahabiente, inmediato o mediato es de fecha anterior a dicha posesión; 2.- Resulta improcedente la demanda reinvidicatoria si el actor omitió traer a juicio el título del antecesor de su antecesor y en consecuencia no probó su antelación posesoria por transmisión de sus causahabientes a través del título anterior al de la reinvidicada; 3.- En los casos de acción de reivindicación es procedente la excepción de usucapión, siendo innecesario reconvenir". (Publ. en La Ley t.1993 - E p. 507).

10.- Aun cuando lo expresado resulta suficiente para fundar el rechazo de la demanda, evidencia la errada aplicación al caso de la doctrina del art. 2790 C.C. en cuanto a que el supuesto título sería de fecha anterior a la posesión del demandado, debido a un hecho relevante, comprobado y no controvertido, cual es el vínculo parental entre la parte actora y la demandada. En efecto, tanto José Matías Paz como José Bautista Paz, (padre del demandado, nacido en 1886 y fallecido en 1952 según acta de nacimiento de su hijo Juan Bautista Paz agregada a fs 296, quien se declaró continuador de la posesión de su padre), fueron declarados herederos en la sucesión "Cejas de Lacroix, María Abigail" conforme fotocopia de la minuta de hijuela que corre a fs. 92 de autos. Por lo tanto, haciendo abstracción sobre si la causante María Abigail Cejas de Lacroix tuvo o no título y/o posesión, lo que es indubitable es que sus herederos, -entre ellos los antecesores del actor y del demandado-, tuvieron a la muerte de ésta y simultáneamente, la misma relación, vínculo y posición respecto de los bienes hereditarios conforme arts. 3418, 3410 y ccdtes. del Código Civil (cfr. Papaño y otros, ob cit. t. 1 p. 34 y 35).

Por ello carece de sustento la afirmación de que el título de José Matías Paz era anterior a la posesión del demandado, premisa fáctica sobre la cual la sentencia impugnada fundó la aplicación de la presunción establecida en el art. 2790 del Código Civil.

11.- Al no haber acreditado el actor que el causante fuera titular del derecho real de dominio, la sentencia que hizo lugar a la reivindicación debe dejarse sin efecto, por cuanto si el causante no era propietario, no pudo transmitirle ese derecho a su heredero, y no teniendo el actor un derecho real, la acción reivindicatoria no puede prosperar, lo que así debe declararse.

Por lo expuesto, se casa la sentencia impugnada, conforme a la siguiente doctrina legal: "Debe rechazarse la acción de reivindicación si el actor no presenta título anterior a la posesión del demandado". Sustituyendo la decisión que se casa, se resuelve no hacer lugar a la acción de reivindicación presentada por el actor.

Atento a los fundamentos y modo en que se resuelve, no se tratan los restantes agravios.

12.- Las costas de primera y de segunda instancia, y las del recurso de casación, se imponen a la parte actora que resulta vencida, por aplicación del principio general en la materia (art. 106 y 108 CPCC).

El señor vocal doctor Alberto José Brito, dijo:

I.- Viene a conocimiento y resolución del Tribunal el recurso de casación deducido por la parte demandada contra la sentencia de la Sala Ia. de la Cámara Civil y Comercial Común, de fecha 30/7/2001, que confirma la sentencia recurrida de fecha 05/9/2000 y su aclaratoria del 19/10/2000, con costas a la accionada perdidosa.

II.- El recurrente funda su derecho en la infracción normativa -tanto de derecho sustancial como formal- que atribuye a la sentencia, así como en la causal de arbitrariedad de la misma.

Se agravia por entender que se ha aplicado erróneamente la presunción del art. 2790 del CC en tanto no existía título de dominio anterior a la posesión del demandado; así como el art. 3270 CC y el art. 4010 del mismo digesto de fondo en tanto la hijuela no puede constituir título con causa suficiente o válida ya que el causante supuestamente antecesor en el dominio debió haber tenido el título y consecuentemente el inmueble correspondiente a aquél. Agrega que se violaron las normas procesales de los arts. 33 y 34 del CPCC en tanto hubo apartamiento de los elementos de juicio reunidos en el proceso, fallando en contra del derecho vigente, con afectación al principio de congruencia, debido proceso legal y defensa en juicio, afectándose los arts. 14, 17 y 18 CN, PSJCR, arts. 22 y 28 CP y 33 del CPCC.

Sostiene que en autos, a contrario de lo estimado por la Cámara, no se encuentra acreditado que el actor posea un título de fecha anterior a la posesión del demandado, sino precisamente, se probó lo contrario. Le causa gravamen que el tribunal de mérito considere que existe justo título en el actor y que se haya obviado tratar una cuestión esencial planteada puntualmente de su parte respecto a la invalidez de la hijuela presentada por aquél como título hábil para revindicar (en tanto pertenece a otro inmueble, de menor extensión, distinta ubicación, padrón, etc.) siendo obligación de la Cámara tratar este tema y decidir sobre el particular conforme a las probanzas de autos. Que, ante su agravio, la Cámara se limita a declarar dogmáticamente que existe título y que la hijuela es tal, sin decir nada más; errando además la Cámara pues no puede tener por título a la hijuela expedida en un sucesorio, en las condiciones que presenta el de autos, razón por la cual no puede configurarse el presupuesto de la norma del art. 2790 CC. Que tampoco menciona ni pondera el elocuente y definitorio informe del Registro Inmobiliario en el sentido de que la hijuela fue indebidamente asentada por no existir antecedente de título o causa legítima en la transmisión correspondiente, siendo notoria la falta de fundamentación sentencial. Añade que también se equivoca el tribunal a quo al considerar como elemento decisivo para fallar como lo hizo que los actores habían arrendado el inmueble pues mal pudieron haber hecho eso si a la época en que la Cámara considera que se hicieron los arrendamientos los actores reconocían que las tierras estaban ocupadas y pedían autorización por dos veces para desalojar y una última para reivindicar, al juez del sucesorio. Que la falta de valoración del cuadro probatorio o la valoración parcial de las probanzas descalifican a la sentencia como acto jurisdiccional válido ya que toma como sostén elementos parciales e inoponibles al caso como lo es el título referido a otro inmueble. Señala que también el fallo guarda silencio respecto a las causas judiciales ofrecidas y traídas a juicio omitiendo su valoración; respecto de las testimoniales, instrumentales y prueba de informes ofrecidas por su parte, respecto a la posesión larga y extensamente probada con pruebas contundentes de residencia por medio siglo, nacimientos de hijos, construcciones, alambrados, registro de marcas y señal, etc. Que en este aspecto hay una seria contradicción entre la sentencia que no le otorga ninguna entidad a su posesión y la posición del actor que reconoce de alguna manera la pérdida de la posesión (mediante sentencia de desalojo o juicio guardado en caja fuerte de Secretaría) al menos mucho antes de la muerte del causante que ocurriera en 12/02/83, por lo que cabe preguntarse que, si no se ha establecido ninguna fecha de inicio de su posesión cómo es posible que se exprese que la misma es posterior al titulo-hijuela que habría completado la solemnidad de la inscripción recién en 1969.

Propone doctrinas legales; hace reserva del caso federal y concluye solicitando se haga lugar al recurso tentado, con costas a la contraria.

El traslado de ley es contestado por la contraria según escrito que rola a fs. 558/566.

III.- Por auto interlocutorio del 18/12/2001 la alzada declara inadmisible el recurso interpuesto. Incoada la correspondiente queja, la casación es admitida provisionalmente por esta Corte Suprema, según los términos de la resolución de fecha 27/5/2002, correspondiendo ahora el análisis de su admisibilidad definitiva y procedencia.

IV.- El fallo impugnado, en cuanto a los agravios que refieren al rechazo de la excepción de falta de acción y a la defensa de prescripción opuesta por el demandado recurrente, sostiene la inidoneidad de los mismos por la generalidad y falta de autosuficiencia para rebatir los fundamentos del fallo que, dice, rozan con la sanción prevista por el art. 780 del CPCCT. Aclara, sin embargo, que no obstante ello, y para evitar incurrir en un excesivo rigor formal se procede al análisis del fallo recurrido y pruebas arrimadas a la causa, adelantando la confirmación de aquél.

Luego de expresar conceptos referidos a la acción reivindicatoria, a lo que debe entenderse por "título de dominio" a tales efectos, a las distintas situaciones contempladas en el CC, concluye en que, en la especie, nos encontramos en el caso del art. 2790 del CC, es decir, que el actor presenta título de fecha anterior a la posesión del demandado y entonces, conforme a dicha norma, se presume que el actor del título que presenta el reivindicante, es decir, quien le transmitió la posesión, era el verdadero poseedor y propietario, legitimado el derecho del actor que recibió el inmueble de quien estaba facultado para disponer de él (art. 3270 CC). Agrega que, dada la presunción legal, el actor no está obligado a probar que se le ha efectuado la tradición, bastando la fecha del título, por imperio de lo dispuesto en el art. 2790 CC. Menciona que Pothier pensaba que la presunción era iuris et de iure y que en nuestro país la doctrina está dividida. Advierte luego que el demandante, como bien lo sostiene la jueza a quo, tuvo en cuenta que el actor -hoy su sucesión- presentó la hijuela originaria era hijo de Juan Bautista Paz, a su vez heredero de la causante Abigail Lacroix de Paz; que según las testimoniales que menciona, la parcela objeto de litigio fue cedida en arriendo. Que ante estos hechos carece de relevancia el carácter de la presunción legal, toda vez que el acciona do no ha logrado desvirtuar con su posesión de que ésta era de fecha anterior a la de la parte actora. Más aún si se tiene en cuenta que el accionado manifiesta expresamente al alegar que no la opone como prescripción adquisitiva, lo que demuestra la inexistencia del animus domini, requisito esencial para usucapir y enervar la reivindicatio.

De allí que concluya confirmando la sentencia recurrida, con costas a la apelante perdidosa por el principio objetivo de la derrota (arts. 106 y 108 procesal).

V.- De la confrontación de los agravios casatorios puestos en relación con los argumentos y solución sentenciales, se desprende que asiste razón al recurrente.

En efecto, éste se queja porque la Cámara ha obviado tratar una cuestión esencial planteada puntualmente de su parte respecto a la invalidez de la hijuela presentada por el demandante como título hábil para revindicar; menciona la obligación de la Cámara de tratar este tema y decidir sobre el particular conforme a las probanzas de autos sosteniendo que el tribunal, lejos de hacerlo así, se limita a declarar dogmáticamente que existe título y que la hijuela es tal, sin decir nada más.

En ello le asiste verdad al impugnante. Así, estando en tela de juicio la validez del título presentado por la accionante para lograr el éxito de la reivindicación que pretende, y siendo motivo de expresos agravios en la apelación por parte de la demandada, no podía la Cámara eximirse del tratamiento de tan relevante cuestión -decisiva-, para la solución del pleito. Sin embargo, no se advierte que el tribunal de mérito haya discurrido sobre el tópico, ni merituado, de manera alguna, sobre la validez del título, cuestión ésta que hacía a la esencia de la excepción de falta de acción propuesta oportunamente. Antes bien, la Cámara, sobre el supuesto de aquella validez y contando con ello como premisa principal, deriva de allí su razonamiento. Por esto, no puede tenerse a éste como válido cuando, a la base del mismo, falta la fundamentación de por qué particularidades del caso y normas de derecho pondera la Cámara la eficacia de la hijuela presentada por el reivindicante a los fines de la legitimación del mismo para actuar en el presente juicio. Nótese que el demandado expresamente se agravia por entender que la actora no probó la titularidad de dominio sobre el inmueble del caso en tanto la hijuela no puede configurar causa legítima de transmisión o adquisición de propiedad; que no tiene título en causante antecesor en el dominio; que el inmueble en su antecedente único, primario e inmediato, no figuraba inscripto a nombre de la causante María Abigail Cejas de Lacroix; que solamente era titular de un inmueble de seis hectáreas sito en otro lugar ajeno y distante al que es objeto de esta litis; que el informe del Registro Inmobiliario es contundente en cuanto afirma que la referencia marginal en que consta el antecedente dominial fue indebidamente registrada por tratarse de dos inmuebles diferentes; que el estudio de título producido por la Escribanía de Gobierno es incompleto e incorr ecto ya que sólo se remite a un antecedente registral, el único existente para la actora, el de la hijuela inscripta indebidamente, según las constancias oficiales; cita un precedente de esta Corte Suprema al que da por semejante al caso que nos ocupa; etc., etc. (conf. fs. 516 y ss.). Ninguno de estos argumentos han sido atendidos por parte del tribunal de alzada, el que se limita a afirmar que la hijuela es título válido para luego aplicar el art. 2790 del CC. Por lo demás, es necesario decir que las consideraciones teóricas que la Cámara realiza antes de entrar al análisis del art. 2790 CC (a fs. 539) no son suficientes a los fines de sostener el fallo en crisis toda vez que las mismas debían haber sido relacionadas con las circunstancias propias del caso, cosa que se hubo omitido, como se expresara.

En definitiva, y en el punto tratado, la sentencia parte de la base de la habilidad de la hijuela presentada por el actor, pero al no haberse apoyado en expresa y adecuada motivación que dé sustento a aquella premisa, la misma no pasa de ser una mera afirmación dogmática. Es por eso que en el tópico se advierte la falta de fundamentación sentencial.

Pero no sólo en éste. Se hace notar que el tribunal a quo comienza la consideración de los agravios del apelante estimando a los mismos inidóneos -en tanto generales e insuficientes- para rebatir la doctrina sentencial de primera instancia. Sin embargo, esta aseveración se presenta también como dogmática y carente de motivación alguna en tanto no determina qué reflexiones lo llevan a transitar el camino que concluye en tales calificativos a los gravámenes del recurrente. Sin perjuicio de ello y a fuer de no incurrir en "excesivo rigorismo formal", el tribunal decide proceder al "análisis del fallo y pruebas arrimadas a la causa" (sic fs. 539), promesa que luego es incumplida. En efecto, no sólo no analiza las pruebas del caso en relación al título presentado por el actor sino que tampoco lo hace respecto de la posesión alegada por el recurrente, lo que no le impide considerarla de fecha posterior (¿en base a qué circunstancias?) a la hijuela presentada por el actor, según los mismos términos del art. 2790 CC, que aplica.

Esta Corte ha sostenido reiteradamente que entre las facultades de los jueces de grado, se encuentra la de meritar o no de manera expresa alguna probanza; es más, los magistrados no están obligados a ponderar, una por una, exhaustivamente, todas las pruebas agregadas a la causa; y sobre este concepto, no corresponde reexaminar en casación el criterio adoptado por los tribunales de grado respecto de la selección de pruebas pertinentes. Pero lo que sí les está vedado es prescindir del plexo probatorio suministrado por el proceso a fin de dar basamento fáctico a la conclusión sentencial a que se arriba. Es así que la arbitrariedad se configura, cuando la consideración de elementos probatorios admisibles y pertinentes han sido injustificadamente omitidos en la línea argumental del pronunciamiento, déficit que, se ha concretado en la causa (conf. CSJT, sent. nro. 968/99).

Existe aquí entonces, de modo efectivo, la valoración parcial de las probanzas que alega el recurrente y que -junto al motivo de carencia de motivación suficiente aludido supra- termina por descalificar a la sentencia como acto jurisdiccional válido.

En síntesis, del análisis del fallo en crisis se observa que éste no ha hecho mérito de la prueba producida respecto de hechos alegados por las partes y mentados en el memorial de agravios, como también ha omitido considerar una cuestión planteada en los autos que tiene relevancia en la solución del pleito, todo lo cual descalifica a la sentencia como acto jurisdiccional válido.

Dentro de la doctrina de la arbitrariedad, esta Corte tiene establecido que constituye un supuesto de pronunciamiento que incurre en dicho vicio aquél en que la operación intelectual desarrollada en la sentencia carece de bases aceptables con arreglo a los preceptos legales que gobiernan la valoración de la pruebas (CSJTuc., in re "López, F. I. s/Sucesión. Inc. s/Ejec. de honorarios" 19/02/95; "Cambieri, E. A. vs. Instituto de Cardiología S.R.L. s/Indemnización", 27/11/95, entre otros),tal lo que acontece en autos, en donde las conclusiones a las que arriba la sentenciante de grado, no se sustentan en una valoración integral de la prueba conducente a la solución del caso. A la vez, la falta de tratamiento de agravios oportunamente formulados afecta el principio de congruencia. Tales efectos descalifican la sentencia como acto jurisdiccional válido, configurándose a su respecto una causal de arbitrariedad al transgredir el deber de motivación impuesto por el art. 28 de la Constitución de la Provincia de Tucumán, y los arts. 34, 272, 273 y 280 CPCCT, por lo que el tenor de las normas citadas la sentencia debe ser declarada nula. (CSJTuc., sent.nro. 983 "De Trapaga Luis vs. Neme de D'Andrea Julia del Cármen s/Cobro ejecutivo de pesos" del 23/12/98; sent. nro. 513/98).

Por lo expuesto, corresponde casar la sentencia recurrida conforme a la siguiente doctrina legal: "Es arbitraria y, por consiguiente, nula, la sentencia que, con valoración parcial de la prueba y omitiendo considerar cuestiones conducentes para la decisión del litigio, arriba a conclusiones decisivas sin dar razón suficiente de las mismas".

VI.- Las costas del recurso de casación, al no ser imputable el vicio invalidante a las partes, se imponen por su orden (art. 106 inc. 1° procesal).

El señor vocal doctor Héctor Eduardo Aréa Maidana, dijo:

Estando conforme con los fundamentos dados por el señor vocal preopinante doctor Alberto José Brito, vota en igual sentido.

El señor vocal doctor René Mario Goane, dijo:

Estando conforme con los fundamentos dados por el señor vocal doctor Alberto José Brito, vota en idéntico sentido Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de la Sala en lo Civil y Penal, R E S U E L V E :

I.- HACER LUGAR al recurso de casación deducido por la parte demandada contra la sentencia de la Sala Ia. de la Cámara Civil y Comercial Común, de fecha 30/7/2001 y, en consecuencia, SE CASA Y ANULA la misma a tenor de la doctrina legal enunciada. Vuelvan los autos al tribunal sentenciante a fin de que, por intermedio de quien corresponda, proceda a dictar nuevo pronunciamiento.

II.- COSTAS, conforme a lo considerado.

III.-RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HAGASE SABER.- HECTOR EDUARDO AREA MAIDANA ALBERTO JOSE BRITO ANTONIO GANDUR (en disidencia) RENE MARIO GOANE ANTE MI:

MARIA C. RACEDO ARAGON DE LUNA