Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
Jurisdicción: Local — Provincia: Tucumán
Fecha: 2013-05-21


SENT Nº 276	C A S A C I Ó N En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a Veintiuno (21) de Mayo de dos mil trece, reunidos los señores vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal integrada por la señora vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar -por encontrarse excusado el señor vocal doctor Daniel Oscar Posse-, el señor vocal doctor René Mario Goane -por encontrarse excusado el señor vocal doctor Antonio Gandur- y la señora vocal doctora Marcela Fabiana Ruiz -por encontrarse excusado el señor vocal doctor Antonio Daniel Estofán-, bajo la Presidencia de la doctora Claudia Beatriz Sbdar, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por el síndico de la quiebra de la Compañía Azucarera y Alcoholera Soler S.A. en autos: "Compañía Azucarera y Alcoholera Soler S.A. s/ Concurso preventivo (hoy Quiebra). Incidente de verificación de obligación de hacer promovido por Humberto Sánchez.".

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctora Claudia Beatriz Sbdar, doctor René Mario Goane y doctora Marcela Fabiana Ruiz, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

La señora vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar, dijo:

1. Viene a conocimiento y resolución de esta Corte Suprema de Justicia, el recurso de casación interpuesto a fs. 827/844 por el síndico de la quiebra de la Compañía Azucarera y Alcoholera Soler S.A. contra la sentencia de la Sala II de la Cámara Civil y Comercial Común de fecha 16/6/2010 (fs. 819/822). Corrido traslado del recurso a la incidentista, el mismo fue declarado inadmisible por resolución del 23/12/2010 (fs. 863). El síndico de la fallida dedujo recurso de queja por casación denegada, al que esta Corte hizo lugar provisionalmente por sentencia del 16/6/2011 (fs. 942).

La sentencia impugnada revocó la resolución del Juez de la quiebra que hizo lugar a la excepción de prescripción liberatoria opuesta por la sindicatura; asimismo hizo lugar a la demanda de escrituración, condenó a la demandada (fallida) a otorgar la escritura de dominio a favor de la parte actora, e impuso las costas de ambas instancias a la demandada vencida.

2. El síndico afirma que la sentencia impugnada incurrió en grave infracción a normas de derecho, deviniendo además arbitraria y contraria a la doctrina legal de esta Corte.

Expresa que el defecto más ostensible de la sentencia consiste en haber omitido expedirse sobre la incongruencia del contenido del boleto de compraventa. Asevera que "el mismo revela sin lugar a dudas que nunca pudo haber sido confeccionado antes del concurso de Cía. Alcoholera y Azucarera Soler S.A. [luego devenida en quiebra] por lo que su fecha es apócrifa siendo en sí, ineficaz de pleno derecho en relación a la quiebra y por ello inoponible a la masa de acreedores".

Señala que la sentencia da por supuesto que existen dos contratos: un primer contrato de arriendo y luego un boleto de compraventa inmobiliaria, y manifiesta que la existencia de ambos instrumentos nunca fue un hecho controvertido; sin embargo -prosigue- la circunstancia de que el boleto de compraventa cuya verificación se pretende sea un vínculo contractual que liga a las partes, es lo que no se condice con la realidad de los hechos, con la documentación presentada en autos ni con el derecho vigente, lo que se demuestra con la sola lectura de las cláusulas séptima y tercera del boleto, las que desmienten en forma categórica e indubitable la fecha que pretende consignarse en el boleto de compraventa (17/02/1987), ya que en aquel momento no habían ocurrido los dos hechos allí mencionados. Sostiene que "ello admite dos explicaciones posibles: o la fecha consignada en el boleto [17/02/1987] es falsa, o quienes lo firmaron pudieron viajar por el tiempo hacia el futuro varios meses [enterarse de la inhibición, y del número de registro del contrato de arriendo] y luego regresar al pasado para consignarlo en el boleto que firmaron". Afirma que a pesar de esta simulación, la incongruencia de la fecha ha sido un hecho omitido por la sentencia impugnada, y que en cualquier caso, el boleto no tiene fecha cierta, ni certidumbre fáctica de su existencia anterior a la fecha del concurso, sólo se puede afirmar con certeza que nunca pudo ser celebrado antes del concurso. Asimismo, alega que la sentencia ha omitido toda referencia al régimen de ineficacia de los artículos 16, 17 y 18 de la Ley 19.551.

Denuncia "prescindencia de datos y pruebas existentes", toda vez que la sentencia ha ignorado la cesión del contrato de arriendo, celebrada dos años después de la pretendida firma del boleto de compraventa donde el incidentista manifestó ser titular del presente contrato de arriendo. Explica que "al caer por su propio peso la fecha cierta del boleto de compraventa, no hay ninguna otra documentación, ni hechos, ni nada que avale la posesión a título de propietario por parte del incidentista" y que "no se acredita por ningún medio la pretendida posesión, a no ser por el propio boleto, ineficaz de pleno derecho.". Sostiene que, a contrario de lo manifestado en la sentencia impugnada, no se ha producido una modificación del título de la posesión, no se ha producido novación alguna, no se ha extinguido por esta causa el arrendamiento y por último, las sumas pagadas no pueden atribuirse al precio de compraventa del inmueble porque ninguno de los instrumentos que han vehiculizado estos pagos hacen referencia a compraventa alguna.

En cuanto al rechazo de la prescripción, reitera que jamás el incidentista demostró estar en posesión en calidad de propietario de los inmuebles cuya verificación pretende, con un boleto de compraventa a todas luces nulo (arts. 1042 y 1044 del Código Civil) y, por ende, ineficaz (arts. 16, 17 y 18 de la Ley 19551); y que la nulidad manifiesta, absoluta e insanable del instrumento fue denunciada al contestar la verificación pretendida. Alega que la Cámara ignoró estas consideraciones, y que "ninguno de los extremos referidos por ella ha sido acreditado en autos por lo que no puede deducirse en forma válida que se haya interrumpido prescripción alguna que genere derecho a solicitar escrituración".

Asevera que el incidentista, al momento de la cuestionada fecha del boleto apócrifo, si bien no pertenecía a la firma concursada (renunció unos días antes, en enero de 1987), tenía pleno conocimiento de su tráfico comercial y de la crítica condición por la que atravesaba la empresa; sabía que la misma estaba en cesación de pagos desde el 27/8/1985. Agrega que ello surge del informe general del síndico, que en oportunidad de calificar en forma negativa la conducta del concursado hoy fallido, menciona también al señor Humberto Sánchez como beneficiario de preferencias indebidas otorgadas por la firma Soler.

3. Expresó la Cámara que "no es un hecho contradicho que, en relación a los inmuebles -cuya escrituración pretende el actor-, hubo dos contratos: primero un contrato de arriendo y después un boleto de compraventa inmobiliaria, cabiendo reconocer la existencia de ambos a los efectos de dirimir la cuestión acerca de la prescripción de la acción de escrituración derivada del boleto de compraventa y, en su caso, de la eventual suspensión del curso del plazo de prescripción liberatoria, en virtud de la posesión de los inmuebles de la que goza el incidentista. Que el contrato de arriendo (fojas 54/58), fue primero en el tiempo y, en virtud de dicho vínculo obligacional, se otorgó la posesión al hoy incidentista, Ahora bien, el posterior boleto de compraventa (4/6), celebrado entre los entonces arrendador y arrendatario, ahora comprador y vendedor, respectivamente, provocó una modificación en el título de la posesión, por novación objetiva de la obligación primigenia que, de contrato de arriendo devino en boleto de compraventa (arts. 801 y 802 primer párrafo del CC)".

Sostuvo que "en el caso, la obligación original -arrendamiento- se extinguió y dio lugar a una nueva: compraventa; y la prestación original, esto es, el precio del arriendo -luego se verá-, pasó a ser precio de la compraventa del inmueble, con los efectos previstos en el art. 803 primer párrafo del CC", y que "no cabe duda alguna que lo pactado en la cláusula segunda apartado f), corresponde al pago del saldo del precio, siendo el precio del arriendo anual meramente referencial, pero lo concreto es que se modificó la obligación original y, lo que primigeniamente fue pactado como pago de arriendo anual, pasó a ser pago de cuotas del saldo de precio, o sea, una obligación distinta producto de la novación. Que refuerza la conclusión a la que se arriba en el párrafo precedente, la circunstancia de no obrar en la presente causa prueba alguna producida por sindicatura destinada a demostrar que no se recibió dinero a cuenta de la operación (boleto de compraventa), pues aún cuando se pretendiera desconocer la validez de los pagos realizados bajo la denominación de 'arriendo', lo concreto es que al momento de celebrarse el boleto de compraventa, el vendedor recibió a cuenta del precio valores, créditos, etc., cuya autenticidad no fue desvirtuada por prueba en contrario".

Destacó el Tribunal que "el perito C.P.N. Antonio Jesús Jorge, arriba a la conclusión que el saldo del precio fue cancelado (ver informe obrante a fs. 709/715), aún cuando aclara que puede haber variaciones según el tipo de cambio adoptado para el dólar (tema que no forma parte de la controversia de autos, que se limita a establecer la procedencia o improcedencia de la escrituración)".

Señaló que "la posesión de los inmuebles se prolongó por un tiempo superior al pactado en el contrato de arriendo, ergo, colegimos que el título de la posesión se modificó al momento de celebrarse el boleto de compraventa, o sea, que la posesión no se ejercitó por parte del actor en calidad de arrendatario, sino a título de adquirente por boleto de compraventa, no habiendo sido cuestionada la validez de ese título por parte de sindicatura a través de ninguna acción, ni turbado la posesión de hecho, ni a través de acciones judiciales, por lo menos, sindicatura no alega ni prueba nada al respecto, pese a que transcurrieron más de veinte años desde la celebración de los contratos". Por lo que concluyó que "por ser el boleto de compraventa de fecha posterior al contrato de arrendamiento, por haberse pagado al momento de la celebración del negocio parcialmente el precio de la operación y por ser clara la novación objetiva pactada y operada en relación a la imputación del pago anual del precio del arriendo -precio que según la pericial contable se encuentra saldado-, y por mantenerse hasta el presente y por más de veinte años la posesión de los inmuebles en cabeza de la parte actora, concluimos que es válido el boleto de compraventa".

Respecto de la excepción de prescripción opuesta por el síndico de la fallida, la Cámara descartó la aplicación al caso del art. 56 de la LCQ, toda vez que consideró que dicha norma es aplicable al concurso preventivo, no a la quiebra. En relación a la defensa de prescripción liberatoria decenal prevista por el art. 4023 del Código Civil, sostuvo que "habiendo el accionante, en la especie, estado en posesión de los inmuebles, no corría en su contra el curso de la prescripción y, por ende, tenía expedita la acción; en consecuencia, cabe receptar la queja sobre este tópico".

En relación al pedido de escrituración, expresó el Tribunal que "no está en duda la validez del boleto de compraventa, cuyas firmas fueron certificadas por Escribano Público; tiene fecha cierta el instrumento (aportada por la actuación notarial y por la intervención de la DGR) y está inscripto en el Registro Inmobiliario (ver fs. 605). Por ello y encontrándose el actor en posesión de los inmuebles y habiéndose abonado el precio de la compraventa, conforme fue analizado precedentemente, corresponde hacer lugar al pedido de escrituración", y que "las objeciones del Síndico a la publicidad registral quedan neutralizadas por la posesión ejercitada por el actor".

Consideró "que en relación a la presunta mala fe del comprador, la parte demandada no ha producido prueba. Asimismo, cabe tener presente que a la fecha de la celebración del contrato, el Sr. Humberto Sánchez ya no integraba el directorio de la empresa (ver carta documento obrante a fs. 605/609 y, conforme consta en el boleto de compra, las acciones fueron tasadas y cedidas a cuenta del precio. En cuanto a la impugnación al informe pericial (ver fs. 722), se puede comprobar que solo se cuestiona al informe por no haberse pronunciado el perito acerca de si el boleto de compraventa es apócrifo, pero ello no formaba parte de los puntos de pericia. En lo esencial, la pericia estaba direccionada a establecer si se había pagado el precio. Tampoco existe un proceso penal en el que se haya determinado que el sellado insertado en el boleto de compraventa sea falso, más allá que en la opinión de la DGR, correspondería investigar la autenticidad del sellado".

Concluyó el Tribunal que "en nuestra opinión, están satisfechas las exigencias que tornan procedente la acción de escrituración, debiéndose respetar lo establecido en las cláusula del boleto de compraventa, en especial lo pactado en la cláusula séptima, novena y décima".

4. Esta Corte declaró admisible provisionalmente la casación interpuesta, tal como surge de la sentencia de fecha 16/6/2011 (fs. 942), por lo que corresponde en primer término el pronunciamiento definitivo de admisibilidad de la vía extraordinaria local intentada. El recurso de casación ha sido deducido en término, se dirige contra una sentencia definitiva, denuncia infracción normativa y arbitrariedad en la valoración de los hechos y pruebas de la causa, se basta a sí mismo, y se ha cumplido con el depósito a fs. 826 (conf. arts. 748/752 CPCyC). Consecuentemente es admisible y corresponde abordar su procedencia.

5. Confrontados los argumentos expresados por el recurrente con los fundamentos del pronunciamiento impugnado y los antecedentes del caso, se advierte que el recurso no puede prosperar.

El Tribunal de alzada revocó la sentencia del juez de la quiebra, hizo lugar a la demanda de escrituración y condenó a la fallida a otorgar la escritura traslativa de dominio a favor del insinuante. En lo pertinente, la Cámara consideró que como punto de partida del análisis debía "determinar cuál es el vínculo contractual que liga a las partes". Entendió que "en relación a los inmuebles -cuya escrituración pretende el actor-, hubo dos contratos: primero un contrato de arriendo y después un boleto de compraventa inmobiliaria, cabiendo reconocer la existencia de ambos a los efectos de dirimir la cuestión acerca de la prescripción de la acción de escrituración derivada del boleto de compraventa y, en su caso, de la eventual suspensión del curso del plazo de prescripción liberatoria, en virtud de la posesión de los inmuebles de la que goza el incidentista". Sostuvo que "el contrato de arriendo (fojas 54/58), fue primero en el tiempo y, en virtud de dicho vínculo obligacional, se otorgó la posesión al hoy incidentista, Ahora bien, el posterior boleto de compraventa (4/6), celebrado entre los entonces arrendador y arrendatario, ahora comprador y vendedor, respectivamente, provocó una modificación en el título de la posesión, por novación objetiva de la obligación primigenia que, de contrato de arriendo devino en boleto de compraventa (arts. 801 y 802 primer párrafo del CC)" y que "en el caso, la obligación original -arrendamiento- se extinguió y dio lugar a una nueva: compraventa; y la prestación original, esto es, el precio del arriendo -luego se verá-, pasó a ser precio de la compraventa del inmueble, con los efectos previstos en el art. 803 primer párrafo del CC". Consideró que "la posesión de los inmuebles se prolongó por un tiempo superior al pactado en el contrato de arriendo, ergo, colegimos que el título de la posesión se modificó al momento de celebrarse el boleto de compraventa, o sea, que la posesión no se ejercitó por parte del actor en calidad de arrendatario, sino a título de adquirente por boleto de compraventa, no habiendo sido cuestionada la validez de ese título por parte de sindicatura a través de ninguna acción, ni turbado la posesión de hecho, ni a través de acciones judiciales, por lo menos, sindicatura no alega ni prueba nada al respecto, pese a que transcurrieron más de veinte años desde la celebración de los contratos".

Seguidamente, el Tribunal abordó la cuestión referida a la excepción de prescripción. Expresó que "la posesión del bien por el comprador y el pago del precio, importan el reconocimiento del vendedor de su obligación de escriturar, con el efecto de interrumpir la prescripción del derecho de solicitar la realización del acto pendiente, es decir, a solicitar la escrituración. Al respecto, este Tribunal tiene dicho: 'La posesión ejercida por el comprador, importa para el vendedor el reconocimiento de su obligación de escriturar, produciéndose por tanto la interrupción civil del curso de la prescripción (artículo 3.989 del Código Civil), opuesta a quien solicita la realización de dicha escritura traslativa de dominio.' (cfr. " Rico Idígoras c/ Audelina E. Alderete de Toledo y otros s/ Escrituración", 23/10/76 y "Martínez Padilla, Domingo F. c/ Sucesión de Carlos Andrés Rocha s/ Escrituración", 5/10/89; idem Sala 1, Sentencia nro. 100 de fecha: 05/06/1992)". Por lo que concluyó que "habiendo el accionante, en la especie, estado en posesión de los inmuebles, no corría en su contra el curso de la prescripción y, por ende, tenía expedita la acción; en consecuencia, cabe receptar la queja sobre este tópico".

Por su parte, el recurrente postula que, a contrario de lo manifestado en la sentencia impugnada, no se ha producido una modificación del título de la posesión, no se ha producido novación alguna, no se ha extinguido por esta causa el arrendamiento, y las sumas pagadas no pueden atribuirse al precio de compraventa del inmueble porque ninguno de los instrumentos que han vehiculizado estos pagos hacen referencia a compraventa alguna.

Esta Corte tiene dicho que "el sentido, alcance y consecuencias jurídicas de las estipulaciones que integran un contrato, constituyen manifestaciones que se radican en el área de la interpretación del negocio jurídico y conforman, como regla subordinante, tarea reservada a los jueces de las instancias ordinarias, que no resulta descalificable en casación, salvo que se invoque y se demuestre la ilogicidad, el absurdo o la arbitrariedad del pronunciamiento (cfr. CSJT, sentencia Nº 630 del 01/7/2009, "Preseco S.R.L. vs. Telecom Argentina Stet-France Telecom Argentina S.A. s/Incumplimiento de contrato"; sentencia Nº 480 del 22/5/2009, "S.A. SER vs. Soldati David Héctor s/Daños y perjuicios"; sentencia Nº 1160 del 30/11/2006, "Viluco S.A. vs. Sánchez Mercedes s/ Desalojo"; sentencia Nº 405 del 24/5/2005, "Frías Ricardo José vs. Ruiz Martínez Benjamín s/Cumplimiento de contrato"; sentencia Nº 383 del 01/6/2004, "Sarzur Luis Jorge c/Bank Boston N.A. s/Daños y perjuicios"; sentencia Nº 88 del 01/3/2004, "Tranlac S.A. vs. Jodar Francisco y otro s/Ejecución hipotecaria"; sentencia Nº 558 del 04/7/2002; "Sánchez Rubén Ángel vs. Santillán Miguel y otro s/Daños y perjuicios"; sentencia Nº 657 del 15/8/2001, "Industrial Maderera Lules S.A. vs. Esmerio Cefir Beddur Rodríguez s/Cumplimiento de contrato"; entre muchas otras)" (CSJT, "Robles, José Guido vs. Estación de Servicios El Timbó S.R.L. s/ Cobro de pesos", sentencia nº 727 del 01/10/2010).

De los términos en que ha sido formulado el planteo se desprende en rigor de verdad, que el recurrente sólo propone una distinta interpretación de los alcances y consecuencias jurídicas de la vinculación contractual habida entre el incidentista y la hoy fallida, arribando a conclusiones divergentes a las del Tribunal, pero que en modo alguno lucen idóneas para demostrar irrazonabilidad en la línea argumental del fallo. Contrariamente, la sentencia recurrida exhibe suficiente fundamentación de sus conclusiones, ajustada a las constancias de la causa.

En otras palabras, es posible afirmar que el recurrente no alcanza a demostrar que el criterio del Tribunal sea arbitrario al interpretar que el posterior boleto de compraventa inmobiliaria "provocó una modificación en el título de la posesión, por novación objetiva de la obligación primigenia que, de contrato de arriendo devino en boleto de compraventa (arts. 801 y 802 primer párrafo del CC)", "que se imputó el precio del arriendo al pago de las cuotas abonadas a cuenta de precio de la compraventa, o sea, existió sustitución causal de la deuda", y que "el título de la posesión se modificó al momento de celebrarse el boleto de compraventa, o sea, que la posesión no se ejercitó por parte del actor en calidad de arrendatario, sino a título de adquirente por boleto de compraventa". El recurso solo exterioriza un criterio hermenéutico distinto al seguido por el pronunciamiento impugnado que no logra mínimamente rebatir las razones expresadas por la Cámara, en mérito a las que determinó la vinculación contractual que ligó a las partes y su incidencia sobre la inviabilidad de la excepción de prescripción.

En cuanto a la consideración del fallo respecto de la fecha cierta del instrumento, "aportada por la actuación notarial y por la intervención de la DGR", la crítica tampoco logra demostrar, pese al esfuerzo argumental del recurrente, que la interpretación del Tribunal sea absurda o irrazonable.

Se ha señalado que "la certificación por escribano público de las firmas insertas en un instrumentos privado, instrumentada mediante acta extendida en el libro respectivo, configura un supuesto de ampliación de la enumeración efectuada en el art. 1035 del Código Civil" (Código Civil - Hechos y actos jurídicos, Directores: Rivera, Julio César - Medina, Graciela, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2005, pág. 693); y en idéntico sentido que "la jurisprudencia también ha reconocido el carácter de instrumento público de esta clase de actuaciones. Así, en los casos de la certificación de firma o impresión digital." (Código Civil, Director: Belluscio, Augusto - Coordinador: Zannoni, Eduardo, Editorial Astrea, Bs. As., 2001, T 4, pág. 482). También señala Roland Arazi que "por el acto de certificación, el instrumento privado: a) Adquiere fecha cierta. b) Extiende sus efectos a los sucesores de quienes lo han suscripto (art. 1026, Cód. Civil). c) Importa para los firmantes el reconocimiento del cuerpo del instrumento (art. 1028, Cód. Civil)" (La prueba en el proceso civil, Ediciones La Rocca, Bs. As., 1991, pág. 166). Asimismo, sostiene el autor que "respecto de la impugnación del instrumento privado con firma certificada, debe distinguirse: a) Si lo que se pretende impugnar es la misma certificación notarial, debe procederse por querella o incidente de falsedad, pues la certificación en sí misma, constituye instrumento público (art. 979, inc. 2º, Cód. Civil)." (op. cit., pág. 166). En la misma línea interpretativa del pronunciamiento impugnado, la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial dijo que "ha expuesto autorizada doctrina que la certificación de firma efectuada ante un escribano que deja constancia de tal hecho en el libro de requerimientos, debe considerarse también que otorga fecha cierta al instrumento, naturalmente en el día en que el escribano extendió el acta en el libro respectivo (Rivera, Instituciones de Derecho Civil, Parte General, T. II, pág. 722, Buenos Aires, 2007)" ("Banco Patagonia c. Natura Ecology S.R.L.", 23/9/2009, La Ley online, AR/JUR/45036/2009).

Como se aprecia, el Tribunal decidió sobre la fecha cierta del boleto de compraventa atendiendo a las constancias de la causa (boleto de compraventa de fs. 4/6 y actuación notarial para certificaciones de firmas de fs. 7). La afirmación de la Cámara acerca de que "tiene fecha cierta el instrumento (aportada por la actuación notarial.)" exhibe fundamentación suficiente (arts. 33, 34 y 262 del CPCyC y 30 de la CP), sustentada en una interpretación razonable de las propias constancias del expediente a la luz de las disposiciones legales aplicables, lo que impide la descalificación del pronunciamiento como acto jurisdiccional válido.

Con relación a la ineficacia del boleto de compraventa alegada por la parte recurrente, la Cámara destacó que no había sido cuestionada la validez del título por parte de sindicatura "a través de ninguna acción, ni turbado la posesión de hecho, ni a través de acciones judiciales, por lo menos, sindicatura no alega ni prueba nada al respecto, pese a que transcurrieron más de veinte años desde la celebración de los contratos"; asimismo, consideró que no estaba en duda la validez del boleto de compraventa, "cuyas firmas fueron certificadas por Escribano Público; tiene fecha cierta el instrumento (aportada por la actuación notarial y por la intervención de la DGR) y está inscripto en el Registro Inmobiliario (ver fs. 605)".

Respecto de tales apreciaciones del fallo, nada dice el recurrente, lo que implica no hacerse cargo íntegramente de los argumentos que sustentan este aspecto del decisorio. En otras palabras, no los refuta pues no aporta argumentos jurídicos aptos o idóneos para revertir el criterio del Tribunal sobre la falta de cuestionamiento por parte de la sindicatura del título invocado por el insinuante como sustento de la pretensión de verificación de la obligación de escriturar. El síndico se limita a afirmar que el boleto no tiene fecha cierta y que es ineficaz de pleno derecho, de conformidad a las disposiciones de los arts. 16, 17 y 18 de la Ley 19551, cuya aplicación fue omitida por la Cámara. Sin embargo, dichas alegaciones no logran conmover en este punto la conclusión sentencial al desentenderse de las razones expuestas por el Tribunal, prescindir de las constancias de la causa, y no ajustarse al régimen de impugnación de los actos celebrados por el deudor en perjuicio de los acreedores previsto en la Ley 19.551.

En esa perspectiva, no se debe perder de vista que en oportunidad de contestar el traslado de la solicitud de verificación (fs. 533/540), el síndico sostuvo que el acto era nulo en virtud del art. 1044 del Código Civil e ineficaz por conocimiento de la cesación de pagos conforme art. 119 de la Ley Concursal. Por su parte, el pronunciamiento impugnado desestimó los planteos con fundamento en la inacción del órgano concursal, que no había cuestionado la validez del título "a través de ninguna acción.pese a que transcurrieron más de veinte años desde la celebración de los contratos".

Cabe señalar que los actos celebrados por el fallido en el período de retroacción "pueden ser declarados ineficaces cuando se acredite que el tercero tenía conocimiento del estado de cesación de pagos del deudor", declaración que "debe reclamarse por acción que se deduce ante el juez de la quiebra y tramita por vía ordinaria, salvo que por acuerdo de partes se opte por hacerlo por incidente" (conf. art. 123 de la Ley 19551, hoy art. 119 Ley 24522). Dicha acción puede también ser deducida por "cualquier acreedor interesado.después de transcurridos 30 días desde que haya intimado judicialmente" al síndico para que la inicie (conf. 124 de la Ley 19551, hoy art. 120 Ley 24522). Y, según el art. 128 (hoy art. 124 Ley 24522), "la interposición de la acción en los casos de los arts. 123 y 124 debe efectuarse dentro de los 3 años contados desde que queda firme la sentencia de quiebra.".

A la luz de las disposiciones mencionadas, en el sistema concursal establecido por la Ley 19.551 -vigente al tiempo de la declaración de quiebra de la vendedora- como por la Ley 24.522 -actualmente vigente-, la declaración de ineficacia de los actos celebrados por el deudor en perjuicio de los acreedores debe ser impetrada por las vías y en el plazo previstos por la referida legislación especial.

En el marco normativo reseñado se advierte que el temperamento del Tribunal en relación a que el síndico no cuestionó la validez del título a través de las acciones judiciales pertinentes, pese a que trascurrieron más de 20 años desde la celebración de los contratos de arriendo y de compraventa, se apoya en una ponderación razonable de las circunstancias particulares de la causa a la luz de las disposiciones legales aplicables al caso. En este sentido, cabe reparar en que en el responde de fs. 533/540, el síndico alegó la ineficacia del acto por conocimiento de la cesación de pagos del deudor, supuesto contemplado por el art. 123 de la Ley 19.551 (actual art. 119 de la Ley 24.522). Como ya se dijo, tal declaración de ineficacia debió ser reclamada por el síndico o por cualquier acreedor en defecto de actuación de aquel dentro de los tres años de que quede firme la sentencia de quiebra, la que en el caso fue dictada el 27/11/1991 sin que existan en autos constancias de que dicha reclamación haya sido efectivamente deducida.

En cuanto a que el pronunciamiento impugnado habría omitido aplicar los arts. 16, 17 y 18 de la Ley 19551 tampoco le asiste razón al recurrente. La Cámara consideró que el boleto de compraventa de fecha 17/02/1987 tenía fecha cierta, anterior a la presentación en concurso de la vendedora Cía. Azucarera y Alcoholera Soler S.A., ocurrida el 13/4/1987 y las limitaciones a la capacidad negocial del concursado previstas en las disposiciones invocadas, solo resultaban aplicables a partir de la apertura del proceso concursal.

En efecto, las referidas normas, ubicadas en la sección II, capítulo II del título II "Efectos de la apertura" prevén los actos que le está permitido realizar al concursado "bajo la vigilancia del síndico" (cfr. art. 16 Ley 19551, hoy art. 15 Ley 24522) y los actos prohibidos y los sujetos a autorización previa del juez del concurso (art. 17 Ley 19551, hoy art. 16 Ley 24522). Asimismo, de acuerdo al art. 18 de la Ley 19551 (hoy art. 17 de la Ley 24522), "los actos cumplidos en violación a lo dispuesto en el art. 17 son ineficaces de pleno derecho respecto de los acreedores, sin necesidad de declaración judicial.".

El art. 17 de la Ley 19.551 (hoy art. 16 de la Ley 24.522) establece que ciertos actos están lisa y llanamente prohibidos (actos a título gratuito o que importen alterar la situación de los acreedores por causa o título anterior a la presentación), y que otros requieren autorización judicial previa para su realización por el concursado (los relacionados con bienes registrables, los de disposición o locación de fondos de comercio, los de emisión de debentures con garantía especial o flotante, los de constitución de prenda y los que excedan de la administración ordinaria de su giro comercial). Pero estas limitaciones a la capacidad negocial del deudor -como antes se dijo- han sido previstas en la ley como efectos de la apertura del proceso concursal. De allí que, en las concretas circunstancias del caso en que el Tribunal consideró que el boleto de compraventa tenía fecha cierta aportada por la actuación notarial del 17/02/1987, anterior a la fecha de presentación en concurso del vendedor, mal podía aplicar las disposiciones contenidas en los arts. 16, 17 y 18 de la Ley 19.551 (hoy arts. 15, 16 y 17 Ley 24.522), toda vez que a esa época el vendedor no estaba concursado pues el auto de apertura del concurso es del 22/05/1987 (cfr. fs. 533/540 y 827/844).

Las alegaciones referidas a la mala fe del incidentista (adquirente), concernientes a que a la fecha del boleto de compraventa sabía que la hoy fallida estaba en cesación de pagos, tampoco alcanzan para descalificar el pronunciamiento impugnado.

Es pertinente recordar que determinar si hubo o no buena fe en la conducta de las partes intervinientes en la celebración de un contrato constituye una cuestión eminentemente fáctica reservada a los jueces de grado, como principio irrevisable en esta instancia extraordinaria local, a menos que concurra el supuesto excepcional de absurdo o arbitrariedad. Así, tiene dicho esta Corte que "constituye una típica cuestión de hecho, desentrañar la voluntad de las partes exteriorizadas en las cláusulas contractuales, como también interpretar si la conducta asumida por las mismas, se ajusta al principio de buena fe (cfr. CSJTuc., sentencia. N° 478 del 26/6/97, autos "González Tognoni, Eduardo Rafael vs. Laura Divina Estela Rodríguez de Díaz s/ rescisión de contrato"). "Determinar si hubo o no buena o mala fe, es una cuestión de hecho insusceptible de revisión en casación (doct. art. 815 C.P.C.C.), salvo que se alegue y demuestre arbitrariedad o absurdidad en la valoración de la prueba (CSJTuc., sentencia Nº 309 del 09/6/94)" (CSJT, "Suárez, Héctor Enrique vs. Agüero, Juan Carlos, C. Bigón Carlos Alberto s/ Cobro ejecutivo. Tercería", sentencia nº 611 del 27/7/2005).

La Cámara consideró que "en relación a la presunta mala fé del comprador, la parte demandada no ha producido prueba. Asimismo, cabe tener presente que a la fecha de la celebración del contrato, el Sr. Humberto Sánchez ya no integraba el directorio de la empresa (ver carta documento obrante a fs. 605/609 y, conforme consta en el boleto de compra, las acciones fueron tasadas y cedidas a cuenta del precio".

Atento a los términos en que se trabó la litis -el incidentista alegó ser adquirente de buena fe (cfr. 359/367) en tanto que el síndico sostuvo la mala fe del insinuante (cfr. fs. 533/540)-, correspondía al órgano concursal la carga procesal de desvirtuar, mediante prueba en contrario, la alegada buena fé del adquirente; carga que el Tribunal consideró incumplida sin que esa apreciación haya sido refutada por la crítica recursiva.

En la misma línea interpretativa del pronunciamiento impugnado, autorizada doctrina ha sostenido que la buena fe del adquirente se presume y que es carga del síndico de la quiebra o de los acreedores, producir prueba en contrario. Así, afirma Pablo Heredia que "no es menester probar la buena fe, ya que ella se presume.De tal suerte, incumbe al concurso (o a quien ataque el acto) la prueba de la mala fe ya que, como se dijo, el adquirente goza de una presunción iuris tantum de buena fe" (Tratado exegético de Derecho Concursal, Editorial Ábaco de Rodolfo Depalma, Bs. As., 2005, T. 5, pág. 201).

Jorge Grispo sostiene que "la buena fe se presume a favor del contratante que solicita la escrituración, quedando a cargo del síndico o de los acreedores la posibilidad de aportar prueba en contrario, conforme lo dispone el art. 2356 del Código Civil: 'La posesión es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho se persuadiere de su legitimidad" ("El boleto de compraventa en la quiebra", DJ 2001-1, 239). También Ernesto Martorell expresa que "la buena fe se presume en los contratos a tenor del art. 1198 y 2362 Cód. Civil. Debe entenderse según el criterio del art. 2356 del mismo ordenamiento existente si el poseedor está persuadido de su legitimidad, aún por error o ignorancia de hecho, y se juzga al momento del otorgamiento del boleto de compraventa.La presunción de buena fe admite prueba en contrario, y en su caso, estará a cargo del síndico el ofrecerla" (Ley de Concursos y Quiebras comentada, La Ley, Bs. As., 2012, T. III, pág. 709).

Por su parte, Horacio Roitman y José A. Di Tullio explican que "no es superflua la insistencia en el carácter del adquirente, pues ello estará íntimamente vinculado a los actos perjudiciales efectuados en perjuicio de los acreedores y esta venta efectuada por boleto podría resultar revocada.La buena fe se presume y por aplicación del artículo 2355 se considera legítima la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa" ("Boleto de compraventa y quiebra del vendedor", Revista de Derecho Privado y Comunitario - 2000-3- Boleto de compraventa, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2001, pág. 140).

En suma, la impugnación del recurrente resulta ineficaz para revertir la conclusión sentencial sobre la ausencia de pruebas de la presunta mala fe del adquirente.

De conformidad a todo lo expresado, cabe concluir que los planteos del síndico no son idóneos para descalificar la línea argumental del pronunciamiento impugnado, sustancialmente referida a que estaba acreditada la validez del boleto de compraventa, que éste tenía fecha cierta, que el adquirente se encontraba en posesión de los inmuebles, que el título no había sido cuestionado por parte de sindicatura a través de ninguna acción a pesar de que transcurrieron mas de 20 años desde la celebración de los contratos, ni turbado la posesión de hecho, que se había abonado el precio de la compraventa y que no se produjo prueba respecto de la presunta mala fe del comprador. El fallo exhibe fundamentos suficientes, apoyados en una razonable interpretación de los hechos y pruebas del expediente en el marco de las disposiciones legales que rigen el caso, por lo que corresponde el rechazo del recurso de casación.

6. Visto el resultado arribado, las costas de esta instancia extraordinaria local se imponen al recurrente vencido (art. 105 CPCyC).

El señor vocal doctor René Mario Goane, dijo:

Adhiero al voto de la señora vocal preopinante, doctora Claudia Beatriz Sbdar, sin perjuicio de dejar expresamente consignado que el recurso de casacion deducido por el síndico de la quiebra cumple con el requisito del artículo 750 del Códico Procesal Civil y Comercial, en la medida que está fundado en supuestas arbitrariedades en que habría incurrido el fallo. Al respecto, es del caso aclarar que la ponderación por parte de esta Corte de la valoración del material probatorio de la causa efectuada por el Tribunal de grado, resulta objeto propio del recurso extraordinario local, por tratarse de una típica cuestión jurídica, cual es la determinación de la existencia o no de un error in iuris iudicando por parte del A quo.

Por lo señalado, el recurso en examen deviene admisible y, siendo ello así, queda habilitada la competencia de este Tribunal para ingresar al análisis de procedencia de los agravios en los que se funda la impugnación de marras.

Es mi voto.

La señora vocal doctora Marcela Fabiana Ruiz, dijo:

Estando conforme con los fundamentos dados por la señora vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar, vota en igual sentido.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, y habiendo dictaminado el Sr. Ministro Fiscal a fs. 3542/3545, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Penal,	R E S U E L V E :

I. NO HACER LUGAR al recurso de casación interpuesto por el síndico de la quiebra de la Compañía Azucarera y Alcoholera Soler S.A. contra la sentencia de la Sala II de la Cámara Civil y Comercial del 16 de junio de 2010 (fs. 819/822).

II. COSTAS como se consideran.

III. RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER.

CLAUDIA BEATRIZ SBDAR RENÉ MARIO GOANE MARCELA FABIANA RUIZ (con su voto) ANTE MÍ:

CLAUDIA MARÍA FORTÉ.