Tribunal: JUZGADO NACIONAL EN LO CIVIL Nro 29
Jurisdicción: Nacional — Provincia: Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Fecha: 2006-06-12


1º Instancia. - Buenos Aires, junio 12 de 2006.

Resulta:

A fs. 47 se presenta Antonio Enrique Díaz, por apoderado, iniciando demanda de resolución de contrato de locación contra Superintendencia de Administradoras de Fondos de Jubilaciones y Pensiones por aplicación de la teoría de la imprevisión por haberse tornado excesivamente onerosa la prestación por las circunstancias imprevisibles ocurridas en enero de 2002.

Manifiesta que con fecha 23 de noviembre de 2001 suscribió con la demandada contrato de locación comercial respecto del inmueble sito en la calle Maipú 63/5 de la ciudad de Ushuaia, Provincia de Tierra del Fuego por el plazo de 36 meses a partir del 1º de diciembre de 2001 operando su vencimiento el 30 de noviembre de 2004, con una cláusula de prórroga por igual tiempo a opción exclusiva del locatario. El canon ascendía a la suma de $1250.- equivalentes a la suma de U$S 1250.- tomando la paridad de un peso convertible por cada dólar. Asimismo agrega que a raíz de la emergencia económica decretada por el PEN el 6 de enero de 2002 con la ley 25.561 y decreto 214/02 se tradujo en la derogación de la ley convertibilidad y la pesificación forzosa de las obligaciones pactadas originariamente en moneda extranjera. Expresa que la legislación de emergencia agrava la prestación a cargo de la actora en un 100% en los primeros dos años resultando una excesiva onerosidad de las prestaciones.

Luego de otras consideraciones, funda su derecho, ofrece prueba y solicita que en su oportunidad se haga lugar a la demanda con costas.

Impuesto a las actuaciones el trámite ordinario y corrido el respectivo traslado de ley, a fs. 83 se presenta Superintendencia de Administradoras de Fondos de Jubilaciones y Pensiones, por apoderado, contestando la demanda.

Por imperativo procesal, niega todos y cada uno de los hechos que no sean objeto de un expreso reconocimiento de su parte.

Manifiesta que las partes reconocen el contrato que las une, que el canon locativo ha sido pactado en pesos, que lo que corresponde establecer es si hay que resolver el contrato de locación en vías de ejecución en que el canon estaba fijado en pesos aplicando la teoría de la imprevisión.

Luego de otras consideraciones, funda su derecho, ofrece prueba y solicita que en su oportunidad se rechace la demanda con costas.

Considerando: 1. Que, de acuerdo a los resultandos precedentes, la pretensión del actor está enderezada a obtener la resolución del contrato de locación de cosas que lo liga a la demandada, fundándose en la causal de extinción del vínculo contractual que significa la aplicación del instituto de la imprevisión o excesiva onerosidad sobreviniente, que se invoca como aplicable en la especie. En su contestación de demanda, la accionada ha resistido la pretensión antedicha, argumentando que no corresponde hacer lugar a la teoría de la imprevisión, y, por ende, mantener los términos de la estipulación contractual, a la luz de lo prescripto por el art. 1197 del C. Civil. Por consiguiente, el examen de las posturas de las partes, a la luz de las probanzas arrimadas al expediente, deberá llegar a una conclusión: la admisión o el rechazo de la demanda, pues en este caso no existe la posibilidad de llegar a la tercera vía que implicaría el mejorar equitativamente los términos del contrato (art. 1198 in fine del C. Civil), ya que ambos litigantes se han jugado a todo o nada. A ello vamos.

2. Que el instrumento que documenta el contrato de locación bajo análisis se extraen dos aspectos relevantes de los cuales: 1º) que el precio se ha fijado en la suma de $1250.- mensuales, equivalente a U$S 1250.- (adviértase que se estipuló durante la vigencia plena de la ley de convertibilidad); 2º) que el plazo contractual originario que de tres años, con una opción de renovación a favor de la locataria por otro período igual, y de la que aquélla hizo uso, según da cuenta el documento glosado a fs. 71, es decir, que se llega a noviembre del 2007.

3. Que son notorios y de dominio público los hechos que se sucedieron entre finales del año 2001 y comienzos del 2002, culminando con el dictado de la ley 25.561, que inaugura la normativa de emergencia económica, seguida por sucesivas disposiciones legales y reglamentarias. Pero, es de hacer notar que esas disposiciones de emergencia estuvieron dirigidas esencialmente a las obligaciones de dar sumas de dinero expresadas en dólares estadounidenses u otra moneda extranjera, atento la salida del presente régimen de convertibilidad, y aun reconociendo que podrían llegar a aplicarse la doctrina del art. 1198 del C. Civil y el principio del esfuerzo compartido.

4. Que en cuanto al precio estipulado en el contrato que nos ocupa fue pactado en pesos, aunque se fijó su equivalencia en la misma suma de dólares estadounidenses, y si la paridad sufriera modificaciones, el monto del alquiler será reajustado en más o menos, conforme a la nueva paridad pesos convertibles/dólares estadounidenses (cláusulas quinta; ver fs. 7). El propio actor, en su demanda, reconoce que esta cláusula de ajuste era nula, según lo disponía la ley 23.928, en sistema que hoy en día se mantiene (ver los vigentes artículos modificados 7 y 10, según lo que reza el artículo 4 de la ley 25.561 y disposiciones complementarias). Ello significa que nos encontramos con un precio de la locación fijo, que no ha variado desde diciembre del año 2001. Y en esta última circunstancia es en la que se apoya el actor, atendiendo a que se ha desestimado la posibilidad de indexar los créditos, pese a la inflación, por lo que el hecho externo al contrato de mantener la prohibición de indexar resulta totalmente extraordinario e imprevisible, aun para el contratante más precavido (sic), generándose una excesiva onerosidad de la prestación a cargo del locador, pues se habría duplicado el valor del sacrificio del locador mientras la otra prestación se mantuvo incólume.

5. Que, ciertamente, en el caso de la locación de cosas se trata de un contrato de duración, de cumplimiento continuado (art. 1198 del C. Civil), categoría que admite la aplicación de la teoría de la imprevisión, tal cual lo resolviera jurisprudencia ya antigua (ver Salgado, Locación, comodato y desalojo, ed. La Rocca, Bs. As., 1991, pag. 165, y otras, y sus citas de fallos). Pero ello implica que se determine la existencia de los presupuestos que condicionan el funcionamiento de la imprevisión.

6. Que en nuestro caso se observa, ante todo, que el contrato en cuestión fue celebrado el 1º de diciembre del año 2001, esto es el mismo día que se dicta el decreto 1570/01, que estableció el llamado "corralito bancario", el que en su considerando reconoce la existencia de una situación de inestabilidad, pese al dictado del decreto 1387/01 (1º de noviembre), lo que significa una situación de normalidad económica y financiera que no podía escapar al menos avezado. De todos modos, se celebra la locación, estableciéndose un plazo del arrendamiento de tres años, con una opción de tres más, a favor del locatario, por lo que frente el inicio de un período muy complicado, social, político y económico, no se dudó en contratar, y por un plazo bastante largo.

7. Que luego de producidos los hechos de fines del 2001 y comienzos del 2002, por todos conocidos, lo concreto es que el valor de los alquileres no se modificó sustancialmente durante un buen tiempo después de aquel tiempo, incluso transformándose en muchos casos, con la misma cantidad numérica, de dólares a pesos. Ya por fines de 2003 y en el año 2004 comenzó a repuntar el mercado inmobiliario. Ahora bien, téngase en cuenta que todas esas alteraciones se producen habitualmente (por lo menos en nuestro país) dentro del riesgo (o alea) normal en un contrato de duración. Y si hubo una suma de los alquileres, también aumentó el valor de la propiedad. Esto último significa que el actor sufrió una disminución de su lucro (la renta percibida), lo que de por sí no importa una excesiva onerosidad sobreviniente. Tengo en cuenta para ello que la tasación del inmueble a septiembre de 2005 ascendía a $190.000.-, por lo que si la renta anual, a $1250.- mensuales, asciende a un 8% (y algo más) aproximadamente, no nos hallamos lejos del 10% anual aproximadamente en que se establece la renta derivada de la locación de un inmueble (el art. 1º ley 23.091 remite al valor y práctica de plaza).

8. Que, por otra parte, no se aprecia que la devaluación de la moneda resultante de la ley 25.561 y concs. haya incidido directamente sobre el valor locativo en desmedro del locador, pues si se había establecido un valor en pesos no se puede argumentar con la cláusula nula de equivalencia en moneda extranjera, y, a su vez, que la inflación que se ha producido desde el año 2002 haya llevado a estimar el precio del alquiler como vil o irrisorio. De allí que estimo que no se presenta la excesiva onerosidad que justifique el remedio resolutorio, y sí que la evolución del valor locativo de que dan cuenta los informes agregados a la causa entran dentro del riesgo propio del contrato (o alea normal), límite a la aplicación del instituto de la imprevisión (doct. art. 1198 C. Civil). Es que el riesgo propio del contrato (o alea normal, como reza el art. 1467 del C. Civil Italiano, fuente del nuestro) designa aquel margen de incertidumbre de los daños y del provecho conexos al posible variar de las circunstancias del cumplimiento, que la ley no considera constituir una excesiva onerosidad inmediatamente apreciable como causa de resolución del contrato, aun cuando se trata de una variable dependiente de circunstancias extraordinarias y no previsibles (conf. Bessone, Mario, Ratio Legis, dell' art. 1467 C. Civil, risoluzione per eccesiva onerositá e normale alea del contrato, en Revista di diritto commerciale, 1979, II, 5; Gabrieli, Enrico, Alea e rischio nel contrato, ed. Esi, Napoli, 1997, pg. 122). Y esa es la situación que se ha dado en la especie, pues el sólo variar del precio en plaza no es elemento suficiente como para fundar la pretensión del actor.

9. Que, desde otro ángulo, si bien la imprevisión actúa como válvula de escape para aquellos supuestos en que la rigidez del principio nominalista (mantenido en nuestro ordenamiento por el art. 619 del C. Civil, ref. ley 23.928, y la legislación de emergencia subsiguiente) pudiera llevar a desquiciar la economía del contrato, ello lo es en la medida en que así haya sucedido, aspecto que no se presenta en el caso de autos, como ya se ha referido precedentemente.

10. Que, por lo dicho en los párrafos anteriores, la demanda no puede prosperar.

Por lo expuesto, Fallo: Rechazando la demanda intentada por Antonio Enrique Díaz contra Superintendencia de Administración de Fondos de Jubilaciones y Pensiones; con costas al actor vencido (art. 68 del C. Procesal). Los honorarios se regularán oportunamente. Regístrese, notifíquese por Secretaría y oportunamente archívese. -Jorge A. Mayo.