Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2017-06-14


Autos N° 22.342 (130.300 - 5° CIVIL), caratulados: "SOSA Esther Paula C/ Medalla Andrea Carina y Otra - Cobro de Alquileres" En la ciudad de San Juan, a 14 días del mes de junio del año dos mil diecisiete, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y MINERÍA, el señor Presidente, Dr. GILBERTO A. RIVEROS y el señor Vocal, Dr. PASCUAL E. ALFERILLO, a fin de celebrar acuerdo sobre el recurso de apelación que se interpusiera a fojas 137, contra la sentencia interlocutoria, recaída en autos N° 22.342 (130.300 - 5° CIVIL), caratulados: "SOSA ESTHER PAULA C/ MEDALLA ANDREA CARINA Y OTRA - COBRO DE ALQUILERES", dictada en fecha veintinueve del mes de julio del año dos mil dieciséis, obrante a fs. 131/136, de estos autos originarios del Quinto Juzgado en lo Civil, Comercial y Minería, recurso que una vez concedido tuviera debida sustanciación, fijadas ulteriormente las cuestiones a considerar en el orden que sigue:

1ra. CUESTIÓN: ¿Es justa o adecuada a derecho la sentencia venida en recurso? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? 1ra. CUESTIÓN: El Dr. GILBERTO A. RIVEROS, dijo:

Vienen a estudio estos autos por recurso que deduce la actora contra el fallo del 29-07-16 mediante el cual el Juez a-quo dispuso hacer lugar a la excepción de inhabilidad de título opuesta a la sentencia monitoria del 13-02-13, la que revoca; imponer costas a la actora; rechaza los planteos de nulidad de contrato e inconstitucionalidad articulados por la demandada. Con costas a la ejecutada; y regula honorarios a los profesionales intervinientes.- El caso: La actora promovió esta demanda procurando el cobro de alquileres, con intereses por mora; más los pactados como multa, por la no entrega en término del inmueble locado; los devengados hasta que terminaron las reparaciones, y el costo de mano de obra y materiales para realizarlas.- Para la preparación de vía ejecutiva el Juez a-quo citó a las ejecutadas para que manifiesten su calidad de locataria, y en su caso exhiban último recibo de pago.- Deja de concurrir la Sra. Andrea Carolina Medalla; Magdalena del Carmen Arturo comparece (fs. 57) y reconoce la firma y carácter de fiadora del contrato celebrado el día 17-02-06 ( copia de fs.12).- El juez a-quo dictó sentencia monitoria (fs. 60) que tiene por reconocida la documentación y preparada la vía, por lo que ordena llevar adelante la ejecución por el monto reclamado con más accesorios.- La defensa: que ensaya la codemandada compareciente radican en que el documento ejecutado no acredita la existencia de obligación exigible en los términos del art. 486 inc. 6 ibíd., toda vez que el contrato se ha titulado como "Comodato" y que los montos que la actora pretende ejecutar no resultan obligatorios ni pueden considerarse líquidos o exigibles, en tanto devienen de un contrato gratuito; por lo que resulta procedente otro tipo de proceso que permita al órgano judicial mayor indagación. Hubo abuso de la buena fé contractual conforme art. 1.071 del C.C.

Los fundamentos del Juez Al resolver este planteo dijo que la accionante sustenta su pretensión en un contrato de "comodato" sobre un inmueble, en carácter de "comodante"; la Sra. Andrea Carina Medalla "comodatario", y Magdalena del Carmen Arturo "garante"; donde se determina un precio por el uso y convienen los contratantes que el incumplimiento habilitará al comodante a disponer "la rescisión del contrato por culpa del comodatario, como así la reparación de los daños y perjuicios ocasionados". Que dicha convención desnaturaliza el contrato de comodato, y lo vuelva inhábil para proceder por la vía ejecutiva al no cumplir los recaudos previstos por los arts. 486 y cc. del C.P.C. porque la vía utilizada para reclamar una suma de dinero no es la acordada en la contratación (cláusula segunda). Mediante cita jurisprudencial afirma que "El documento hábil para promover ejecución, o susceptible de abrir la vía ejecutiva, debe bastarse a si mismo y contener todos los requisitos para la interposición de la pretensión ejecutiva, sin que pueda ser completado con prueba que pudiera producirse durante el juicio.

Advierte que en la instrumentación de la obligación asumida por las accionadas, si bien se estipula una fecha de cumplimiento, no aparece ni la mora ni la caducidad de los plazos que tenga por finalidad producir los efectos propios para accionar válidamente por esta vía.

Los agravios de la demandante (fs. 140) fincan en que el juez hace una interpretación errada del contrato en base a los términos empleados; la decisión carece de fundamentos lógicos que la justifiquen.- Expone que la acción se inicia en base a un mal denominado "contrato de comodato", que por el espíritu, las cláusulas contenidas y la voluntad de las partes, es de alquiler. Tal es así que en la cláusula segunda se pacta un pago mensual de $ 300. No es un contrato de comodato porque se da un bien para su uso a cambio de una prestación dineraria; cuando el comodato es gratuito. Que la jurisprudencia, y también la doctrina, entiende que al fijar un precio al comodato, se transforma automáticamente en un alquiler más allá de los términos empleados.

Que resulta irrisorio y contradictorio que si el juez de primera instancia interpreta la cláusula segunda entendiendo que al fijar un precio a cambio del uso se desnaturaliza el comodato, luego haya hecho lugar a la excepción de inhabilidad de título.

Destaca que al citar a las demandadas a fin de cumplimentar el requisito del art. 488 del C.P.C. compareció únicamente Magdalena del Carmen Arturo.- El segundo agravio es por la imposición de costas.

Estos agravios son contestados a fs. 145.- Tratamiento de los agravios:

Sobre la naturaleza jurídica del contrato traído como título base de ejecución cabe decir que las instituciones jurídicas no dependen del "nomen iuris" que les asignen los otorgantes del acto, o legislador incluso, sino de su verdadera esencia jurídica económica.- Cuando medie ausencia de correlación entre nombre y realidad deberá desestimarse el primero y privilegiarse la segunda (cfr.C.S.J.N. en "Mexicana de Aviación S.A. s/ amparo ley 16.986", del 26.8.08) Será entonces la estructura, y demás elementos que surgen de su contexto, y que configuran su real naturaleza, los que van a prevalecer sobre el nombre que puedan haberle dado las partes.

Entonces, al tiempo de meritar sobre la naturaleza del contrato para llegar a determinar los efectos que entre las partes ha producido, observo la real voluntad de los sujetos, ponderando el contenido del instrumento privado del modo que lo requería el art. 1.198, 1° párr. del Código Civil, y hoy manda el art. 319 de la ley 26.994, como es la congruencia entre lo sucedido y lo narrado, los usos y prácticas, las relaciones precedentes, etc.

En ese orden bien se advierte que al contrato que acompaña la actora como base de ejecución, lo titularon "contrato de comodato ..." y a los suscriptores se los llamó "comodante" y "comodataria".- Sin embargo, y ahondando en el contenido, resulta que por ese acuerdo se dio un inmueble para su uso y goce cuyo destino es el de "vivienda", y como contrapartida la usuaria no solo asumía los costos de conservación y pago de servicios, sino que además se obligaba a abonar, mensualmente, un precio en dinero, quebrando con ello la calidad de gratuidad que es esencial y caracteriza al contrato de comodato (art. 2275 C.C. vigente a la época).- De tal suerte que no es atendible la defensa basada en considerar inhábil el contrato por tratarse de uno gratuito, si del mismo convenio resulta que existía la obligación de pagar una suma cierta de dinero, en forma mensual y en fecha determinada.- Alegar, como lo hiciera la demandada, la falta de de buena fe en los términos del contrato, le impone la carga de demostrarla frente al acto jurídico de apariencia real; situación que excede claramente del marco cognoscitivo de este proceso.- En cuanto a la habilidad de ese instrumento para sostener una pretensión de cobro por vía ejecutiva, entiendo que parcialmente le asiste razón a la actora.- Porque no acierta el juez cuando consideró que no aparece ni la mora ni la caducidad de los plazos si en la cláusula segunda se fijó el precio, que es de $300, mensuales, y la fecha de pago que era del día veinte (20) al treinta (30) de cada mes; intereses, más multas por falta de cumplimiento.- Estando acordada la obligación y fechas de cumplimiento, existen plazos que caducan; por lo que, ante el incumplimiento, la mora se ha producido automáticamente según lo dispuesto por el art. 509 del C.C. vigente en aquella fecha.

Sobre el trámite de preparación de vía ejecutiva, recuerdo que en el caso hubo incomparencia de la Sra. Medalla a reconocer su condición de locataria, y expreso reconocimiento de la codemandada garante (fs. 57), de la suscripción del contrato. Entonces, el reconocimiento ficto de las firmas en la preparación de la vía ejecutiva implica que el cuerpo del instrumento ha quedado reconocido conforme lo prescripto por el Art. 1028 C. Civil. El hecho de poner la firma al pie de un escrito implica aceptar como manifestación de la propia voluntad el contenido de éste (Bueres - Highton- Código Civil y Normas complementarias: Análisis doctrinario y jurisprudencial. T. 2C, pag. 183).

Ahora bien, en cuanto a la existencia de una deuda líquida y exigible, caben las siguientes consideraciones.- En primer lugar, que si la obligación se origina en un contrato bilateral con prestaciones recíprocas -como es el caso de autos- es indispensable poder aislar intelectualmente la "obligación ejecutable" del resto del contrato; en el sentido de que éstas no dependan de contraprestación a cargo del acreedor, o de hechos de extraños, para cuya admisión es necesario de otro tipo de proceso, como es el previsto en la parte final de la cláusula segunda.- En este caso la acción ejecutiva va a prosperar con relación a aquellos rubros y montos que son líquidos, o fácilmente liquidables, exigibles; y negar fuerza ejecutiva a todos los rubros reclamados que carezcan de la necesaria autonomía liquidez y exigibilidad, o donde sea necesario acudir a elementos extraños al documento mismo.- Es que la acción ejecutiva para el cobro de los alquileres o rentas, como cualquier otra deuda derivada de la locación (artículos 1578 y 1581 del Código Civil), no puede incluir los montos correspondientes a erogaciones por reparación de daños ocasionados en el inmueble que están sujetos a una previa comprobación y liquidación; y cuyo costo debe acreditarse en legal forma.

Esto, porque son deudas de valor; no alcanzando, para tener fuerza ejecutiva, el reconocimiento de las demandadas que estuvo limitado a la existencia de una relación contractual, y exhibir recibo de pago de cánones.- Tampoco los recibos y facturas acompañadas relativas a gastos de reparaciones, o acta de constatación de daños, que están sometidos a pruebas que este tipo de proceso no admite.- Sentado ello, observo que al demandar la actora ha reclamado un monto de dinero representativo de los cánones locativos devengados e impagos, con sus intereses moratorios; más las penas previstas, por demora en la entrega, y la correspondiente hasta la finalización de reparaciones; costo de mano de obra y compra de materiales.- Con relación a los cánones por ocupación, que fueron reclamados, la sentencia monitoria se va a mantener, igual que los intereses moratorios, y la pena prevista hasta la entrega de la vivienda.

No así con relación al costo de mano de obra y materiales de reparación ya que su procedencia está condicionada, entre otras cosas, a la acreditación de hechos que no puede producirse en el juicio ejecutivo.- Tampoco la multa acordada hasta la finalización de las obras de reparación por la misma circunstancia.- En mérito a lo dicho, voto por hacer lugar parcialmente al recurso. Modificar la sentencia del 29-07-16 que hace lugar a la defensa de inhabilidad de título, la que será procedente con relación a los rubros "Intereses devengados hasta finalizar las reparaciones del inmueble ..." y "Gastos devengados en concepto de mano de obra y compra de materiales". En lo demás se rechaza la defensa y se mantiene la sentencia monitoria.- Costas a la demandada vencida.- El DR. PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

2da. CUESTIÓN: El DR. GILBERTO A. RIVEROS, dijo:

En mérito a la votación que antecede corresponde: Hacer lugar parcialmente al recurso. Modificar la sentencia del 29-07-16 que hace lugar a la defensa de inhabilidad de título, la que será procedente con relación a los rubros "Intereses devengados hasta finalizar las reparaciones del inmueble ..." y "Gastos devengados en concepto de mano de obra y compra de materiales". En lo demás se rechaza la defensa y se mantiene la sentencia monitoria. Costas a la demandada vencida.- El DR. PASCUAL E. ALFERILLO, dijo:

Por iguales razones, voto en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

Hacer lugar parcialmente al recurso. Modificar la sentencia del 29-07-16 que hace lugar a la defensa de inhabilidad de título, la que será procedente con relación a los rubros "Intereses devengados hasta finalizar las reparaciones del inmueble ..." y "Gastos devengados en concepto de mano de obra y compra de materiales". En lo demás se rechaza la defensa y se mantiene la sentencia monitoria. Costas a la demandada vencida.- Protocolícese, notifíquese en debida forma, y bajen los autos al Juzgado de origen.

PROTOCOLO: L. de A . T° II-2017; F°8/13; FECHA:14 de junio de 2017 DRES.RIVEROS-ALFERILLO.