Tribunal: CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA
Jurisdicción: Local — Provincia: San Juan
Fecha: 2007-12-21


L. DE S. Tº 99, Fº 59/68 En la ciudad de San Juan, a 21 días del mes de diciembre del año dos mil siete, reunidos en la SALA PRIMERA DE LA CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y MINERÍA, el señor Presidente DR. CARLOS E. FERREIRA BUSTOS, y los señores Vocales DRES. GILBERTO A. RIVEROS y CATALINA CÚNEO DE GARCÍA, a fin de conocer del recurso de apelación que se interpusiera contra la sentencia recaída en autos N° 19.239 (21.054 - 4º CIVIL) caratulados "ROJAS, RICARDO RODOLFO C/ URCULLU DE BENAVÍDEZ, E. - DAÑOS Y PERJUICIOS - II CPO.", dictada en fecha veintidós del mes de setiembre del año dos mil seis, obrante a fs. 256-258, de estos autos originarios del Cuarto Juzgado en lo Civil, Comercial y Minería, recurso que una vez concedido tuviera debida sustanciación en la alzada, fijadas ulteriormente las cuestiones a considerar en el orden que sigue:

1ra. CUESTIÓN: ¿Es justa o adecuada a derecho la sentencia venida en recurso? 2da. CUESTIÓN: En su caso, ¿qué pronunciamiento corresponde en definitiva? 1ra. CUESTIÓN: El Dr. CARLOS EDUARDO FERREIRA BUSTOS, dijo:

1. El objeto del proceso es la demanda por daños y perjuicios que promueve Ricardo Rodolfo Rojas contra Elio David Benavídez, en base a un contrato de locación de un inmueble, destinado a venta de ropa, que se inundó a causa de una violenta tormenta, arruinando la mercadería y las instalaciones del negocio, con lo que dejó al descubierto los vicios de construcción y el mal estado de conservación de los desagües pluviales, notoriamente insuficientes para liberar la gran cantidad de agua caída en el fenómeno climático del 12 de enero de 1993 y días subsiguientes.

Ante el deceso del demandado, la causa prosiguió con el cónyuge supérstite, Edna Carmen Urcullu de Benavídez, y los herederos del demandado fallecido, Adriana M. Benavídez, Daniel Estéban Benavídez, Elio Walter Benavídez y Cristiam Benavídez, que comparecieron y contestaron la demanda.

La Municipalidad de la Ciudad de San Juan fue citada como tercero obligado, debido a que el agua de la inundación también provino de la suciedad de las acequias y se debió a la falta de mantenimiento y limpieza de las cunetas y mal funcionamiento de la red o sistema de desagües pluviales de servicio público, que fueron totalmente insuficientes para encauzar el gran caudal de agua haciendo que desbordara las veredas e ingresara en el interior del local. El Juzgado ordenó la citación por resolución de fecha dos de noviembre del año dos mil (fs. 87).

2. El juez rechazó la pretensión. Constatada la existencia del daño, dijo que la parte demandada no resulta responsable de la producción del mismo porque aquél no resulta de la inejecución del contrato. Medita los fundamentos expuestos en derredor de la obligación del locador que debe entregar la cosa en buen estado de reparación para ser propia al uso para la cual ha sido contratada (art. 1514, C .C.). Después de la entrega de la cosa, tiene a su cargo la obligación de conservarla en buen estado y a mantener el locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo que de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto (art. 1515 del C.C.). Transcribe a propósito el art. 1516 del mismo código, donde el legislador conceptuó: "La obligación de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes". Sin embargo, por vía de presunciones, determina que si ningún defecto u obstrucción de los desagües pluviales fue advertido al momento de celebrar el contrato, debe entenderse que el inmueble se recibió en perfectas condiciones. No halla en la prueba producida la convicción suficiente para hacer lugar a la demanda.

La actora, ante el fallo adverso, plantea recurso de apelación, y el juez a quo lo concede libremente y con efecto suspensivo. Llegado el expediente a la alzada, se imprime a la causa el trámite previsto en los arts. 259 y 260 del CPC.

3. Compendio de agravios:

a) Tilda de apresurada y carente de fundamento la conclusión a que arriba el juez al afirmar que la carga de la prueba sobre el funcionamiento deficiente de los desagües correspondía a la parte accionante. Comenta que a partir de las intensas lluvias acaecidas en la provincia los días 13 y 14 de enero de 1993, el local ubicado en Avda. Rioja N° 219, las instalaciones y mercaderías sufrieron ingentes daños a raíz de la inundación tanto del local como de su sótano donde está depositada la mercadería. Todo ello está consignado en el acta de inspección labrada por el Escribano Rodolfo Mó en dicha oportunidad, prueba ésta incorporada al expediente. Advierte que el demandado no ha negado los daños, sino que los atribuye a la responsabilidad de terceros, como la Municipalidad , o a caso fortuito, "ignorando el hecho de que el ingreso de la impresionante masa de líquido, si bien se debió a un fenómeno climático de singulares características, no es menos cierto que, el ingreso de agua al sótano y negocio, se debió a defectos propios de la construcción, hecho ya reconocido por la demandada, y que maliciosamente ocultó, tanto que de haberlos conocido mi mandante, no hubiese alquilado o bien al menos hubiese tomado precauciones, sumado a ello además, la falta de mantenimiento del edificio".

b) Del examen de las pruebas surge que el inmueble carecía de un sistema de desagüe apropiado, "solo atribuible a defectos de construcción, o cual es relatado por el escribano en su constatación". Destaca de la actuación notarial llevada a cabo por el Dr. Rodolfo Mó: " Siguiendo con el detalle de los efectos que se encuentran en el patio de luz, encontramos una tabla de planchar apoyada sobre la pared sur con una marca de humedad a una altura de sesenta y siete centímetros contados desde el piso. Se deja constancia que se aprecia que el desagote pluvial existente bajo la pileta de agua, resulta insuficiente para la magnitud de la precipitación pluvial caída, agravado por el aporte de otro conducto para descargas pluviales proveniente de un patio superior, lo que acrecienta el caudal ya existente por acumulación. En el patio de luz constato una altura máxima de agua de sesenta y siete centímetros, evidenciado con marcas de humedad sobre los muros laterales y sobre efectos allí existentes. A continuación salimos del patio de luz y nos dirigimos por una puerta que se encuentra a la izquierda de la salida del patio de luz, y que se dirige al sótano mediante una escalera totalmente alfombrada de color rojo, encontrándonos con un ambiente totalmente pintando de color borravino y con sus pisos totalmente alfombrados con alfombra roja, poseyendo en el centro de tal local dos muebles de panelco con fórmica y pintado de color negro, evidenciándose en su interior una marca de humedad a la altura de sesenta centímetros contados desde el piso, el salón sótano se encuentra en todo su alrededor con estantes de panel pintado, cubiertos con diversas prendas de vestir, y en el piso se advierte en 27 cajas con ropa en su interior la que corresponde al siguiente detalle"	c) El testigo Alberto De Luca, declaró sobre la cantidad de desagües que caen al patio de luz donde se encontraba la bomba en el local alquilado y respondió que tan solo uno. El agua pluvial baja por los techos a ese patio y de allí a la cuneta. Apunta el recurrente que era la única salida "para una construcción que cubre por la planta baja 7 locales comerciales de reglar tamaño, ubicados en Av. Rioja entre Rivadavia e Ignacio de la Roza , y la construcción superior de departamentos, en dos plantas, uno de los cuales era habitado por la demandada, esto es una superficie superior a los 500 metros cuadrados , que eliminan el agua por un solo caño colector, lo que resulta a todas luces insuficiente". Acerca del volumen del edificio, concuerda el testigo Ángel Daniel Aguirre, quien manifestó: "en metros no puedo decir la extensión del edificio, pero abarca creo toda la cuadra". A su vez, Víctor Manuel Mercado, quien había alquilado el local con anterioridad, recuerda haber tenido los mismos problemas de inundación y las precauciones que debía tomar al respecto, situación perfectamente conocida por el propietario.

d) Alega que si el locador le hubiera dado siquiera aviso de tales problemas, "no hubiese dejado toda su mercadería expuesta a los efectos de un probable fenómeno climático, violando por esta omisión el deber que le es propio, de conservar la cosa y a mantener al locatario en el goce pacífico por todo el tiempo de la locación arts. 1515 y 1516 del C.C., debiendo así las cosas responder por su omisión, conforme lo establece el art. 1525 C .C., toda vez que los vicios apuntados eran desconocidos por el locatario".

e) Siguiendo con la crítica al fallo, dice que era deber del locador el cuidado de las cañerías, impermeabilizaciones y cloacas del inmueble, "toda vez, que salvo la pileta de patio y salida del desagüe pluvial estaban en su local, siendo estas construcciones parte del inmueble de propiedad y habitado por el locador".

f) La conclusión del juzgador sobre la contradicción entre los testimonios prestados por De Luca y Aguirre, es una apreciación errónea, porque tanto uno como el otro, a pesar de haber manifestado que los desagües se encontraban en buen estado, no desconocieron que el local se había inundado. Menos aún, tampoco lo desconoce el mismo locador.

g) El daño ha sido suficientemente probado, de modo que es equivocado el juicio de que no deriva de la inejecución del contrato.

4. No configura materia de recurso la responsabilidad que pudiere haber tenido la Municipalidad de la Capital de San Juan, citada como tercero obligado. La cuestión no comprendió las que fueron tratadas en el fallo de primera instancia y en este punto debe considerarse consentida la sentencia por el apelante. De modo que la contestación de agravios que deja formulada el Dr. Ángel Castore en representación de la Municipalidad de la Capital de San Juan, resulta de inútil tratamiento, excepto en su petición sobre imposición de costas.

5. La parte demandada, conformada por los herederos ya mencionados, contestaron agravios solicitando la confirmación de la sentencia. Manifiestan que la inactividad probatoria de la parte actora ha sido prácticamente total e inconducente. Que debe quedar desligada de toda responsabilidad por no encontrarse acreditada la "infracción al deber jurídico", ni serle imputado el daño, porque no lo ha demostrado en ese sentido el actor. Que el juez a quo ha relatado y analizado los hechos, haciendo mérito de la escasa prueba aportada, llegando a la conclusión correcta de que no hubo inejecución del contrato. Como que no hay razón para suponer que el inmueble no se encontraba en perfecto estado de uso y conservación al instante de la entrega para su uso locativo.

6. Estudiada la materia del recurso, realicé un detenido examen de los agravios y llegué a la convicción que la sentencia de primera instancia no guarda relación lógica con la pretensión y los fundamentos que la hacen apta para obtener un fallo favorable. Por lo visto, el juez a quo no ha tenido en cuenta lo dispuesto en el artículo 1525 del Código Civil y eso tal vez coadyuvó a una inadecuada ponderación de los hechos con desacierto en valoración de la prueba rendida, porque hizo pesar negativamente la carga de la misma sobre aquél que simplemente le bastaba con demostrar la existencia del contrato, los daños producidos y la ausencia de alguna cláusula por la cual debiera asumirlos el locatario o aceptar las consecuencias del caso fortuito. Considero que el citado precepto jurídico es la norma específica de aplicación al caso y desde esta hipótesis legal debe hacerse mérito de la prueba pertinente. La norma establece: "El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa".

La fórmula responde a la impecable lógica del codificador. Vélez Sársfield lo define con precisión en la nota correspondiente, valiéndose de la comparación de los vicios o defectos de la cosa arrendada o vendida, donde marca entre ellas una notable diferencia: "En la venta el vendedor no está obligado sino por los vicios existentes al tiempo del contrato", mientras "en el arrendamiento, el locador es garante de los que sobrevienen después, porque en la venta, siendo transferida la propiedad, los peligros son del comprador"; por el contrario, "en el arrendamiento el objeto esencial, es el goce de la cosa"; de ahí que el locador "debe hacer cesar todas las causas anteriores o posteriores que impidan este goce".

Nótese que la tutela del derecho de uso y goce de la cosa arrendada por el locatario llega más lejos aún, cuando se da la situación del art. 1526: "El locador responde igualmente de los impedimentos que se opongan al locatario para el uso o goce de la cosa arrendada, aunque sean por fuerza mayor, o por acciones de terceros, en los límites de sus derechos".

7. A mi juicio, en la inteligencia del art. 1525 del Cód. Civil -tal como adelantara- era suficiente la prueba del documento público constituida en el acta de inspección labrada por el Escribano Rodolfo Mó, tan minuciosa y detallada, que no deja dudas sobre los vicios ocultos de la cosa arrendada. Es evidente que de ello no tenía conocimiento el locatario, como que tampoco fue advertido por el locador, impidiéndole prever las medidas necesarias para evitar el grave daño ocasionado con la inundación del local, a consecuencia del defectuoso e insuficiente sistema de desagües pluviales. Desde este punto de vista, el locador no actuó de buena fe como lo exige la concertación de un contrato (art. 1198, C .C.), máxime si él vive en el mismo edificio, lo cual deja más palmario el ocultamiento de los vicios o defectos de la cosa arrendada.

Las numerosas fotografías certificadas por Notario Público son muy ilustrativas de los daños y de la causa que los produjo. En realidad la causalidad del daño no ha sido negada frontalmente por la demandada, sino atribuida a otros factores subjetivos que los accionados trataron de endilgar a título de culpa exclusiva del actor, a la omisión de la Municipalidad de la Ciudad de San Juan por el mal funcionamiento del sistema de desagües públicos ante la emergencia de una lluvia torrencial, o al hecho fortuito. Pero ha de entenderse que la situación jurídica, encuadrada en el art. 1525, C .C., no dejaba margen al locador sino para demostrar que el locatario tenía pleno conocimiento de tales vicios. Es evidente que para el objeto empresarial al cual se destinó el uso del inmueble arrendado era necesario y relevante preservar de todo daño a la mercadería depositada en el local, como asimismo asegurar que la actividad comercial del locatario no fuera perturbada por los fenómenos climáticos, aunque fueran debidos a las copiosas precipitaciones pluviales, ya que ello no podría catalogarse como caso fortuito o de fuerza mayor, por fortísima que fuera la tormenta y extraordinarias las lluvias caídas, pues sabido es que "caso fortuito es el que no ha podido preverse, o que previsto, no ha podido evitarse" (art. 514, C .C.). Pero aunque así cuadrara calificar al meteoro, el locador tampoco quedaría liberado de responsabilidad contractual por los deterioros y daños que aquél ocasionó (art. 513, C .C.), porque -como bien señala Lorenzetti- "no se trata de un caso de responsabilidad sino de atribución de riesgos, rigiendo la regla res perit domino" (Tratado de los Contratos, T° II, p. 403; Rubinzal-Culzoni Editores). Aquí está claro que la frustración del fin del contrato tenido en mira por el locatario, se debió pura y exclusivamente a los defectos o vicios graves y ocultos de la cosa en los términos del art. 2164 del Cód. Civil: "Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o hubiera dado menos por ella". Vista la situación conflictiva bajo este prisma, es imposible decir que el locador cumplió con su obligación de entregar la cosa "en buen estado de reparación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada" (art. 1514, C .C.).

8. El hecho y el daño material han sido reconocidos. Su dimensión está plenamente demostrada en el detalle que proporciona el acta de inspección labrada por el Escribano Rodolfo Mó, y en este ítem no cabe duda que la demanda procede. En base a este documento público, será definitivamente evaluado el quantum del daño material en la etapa de ejecución de sentencia.

9. El rechazo de la demanda importó, naturalmente, la desestimación de la pretensión en todos sus ítems. Al interponer la parte actora el recurso de apelación, el recurrente tenía la carga de refutar totalmente la conclusión del a quo. Es decir, a más de peticionar la revocación del fallo, debió incluir en la expresión de agravios una refutación concreta sobre los otros rubros reclamados en la demanda pues el rechazo también los comprendía. El interés del legitimado configura el límite del recurso y éste se da en los motivos de la apelación que han de señalar, razonadamente, los supuestos errores in iudicando o errores improcedendo contenidos en el fallo. En este orden de cosas destaco la falta de interés del recurrente que no incluyó en su expresión de agravios los otros rubros indemnizatorios reclamados en la demanda, por lo que no alcanza con la simple petición de revocar la sentencia y hacer lugar a la demanda (conf. arts. 265 y 266 del CPC). Debe entenderse que la expresión de agravios deberá contener, en forma taxativa, todas las cuestiones que a juicio del apelante deban ser tratadas en la Alzada, expresando las razones en que consiste su disconformidad con el fallo impugnado. Esta carga no se suple haciendo remisión a planteos hechos con anterioridad.	Tampoco fue motivo de recurso la cuestión del tercero citado a juicio.

10. En consecuencia propugno la siguiente resolución:

I) Hacer lugar al recurso de apelación, revocando parcialmente la sentencia de primera instancia en cuanto ha sido objeto de recurso.

II) Condenar a los herederos de Elio David Benavídez, a pagar la indemnización correspondiente al daño material, cuyo monto será fijado en la etapa de ejecución de sentencia conforme a los considerandos de la presente.

III) Las costas de primera instancia deben adecuarse a este pronunciamiento, de modo que de ellas se hará cargo la parte demandada en virtud del principio objetivo general de la derrota del art. 74 del CPC y lo dispuesto en el art. 279 del mismo código.

IV) Aplicando el mismo principio, las costas de segunda instancia se imponen también a la parte demandada., pero no respecto a la Municipalidad de la Capital de San Juan por las razones dadas en el punto 4. de los considerandos.

ASÍ VOTO.

El DR. GILBERTO A. RIVEROS, dijo:

Por los fundamentos expresados por el Magistrado que me precede en el orden de votación, voto en sentido concordante.

La DRA. CATALINA CÚNEO DE GARCÍA, dijo:

Por las mismas razones, voto en igual sentido.

2da. CUESTIÓN: El DR. CARLOS E. FERREIRA BUSTOS, dijo:

En mérito a la votación que antecede corresponde: I) Hacer lugar al recurso de apelación, revocando parcialmente la sentencia de primera instancia en cuanto ha sido objeto de recurso.	II) Condenar a los herederos de Elio David Benavídez, a pagar la indemnización correspondiente al daño material, cuyo monto será fijado en la etapa de ejecución de sentencia conforme a los considerandos de la presente.	III) Las costas de primera instancia deben adecuarse a este pronunciamiento, de modo que de ellas se hará cargo la parte demandada en virtud del principio objetivo general de la derrota del art. 74 del CPC y lo dispuesto en el art. 279 del mismo código.	IV) Aplicando el mismo principio, las costas de segunda instancia se imponen también a la parte demandada., pero no respecto a la Municipalidad de la Capital de San Juan por las razones dadas en el punto 4. de los considerandos.

Los DRES. GILBERTO A. RIVEROS y CATALINA CÚNEO DE GARCÍA, dijeron:

Por iguales razones, votamos en el mismo sentido.

Por ello, y lo acordado precedentemente, SE RESUELVE:

I) Hacer lugar al recurso de apelación, revocando parcialmente la sentencia de primera instancia en cuanto ha sido objeto de recurso.

II) Condenar a los herederos de Elio David Benavídez, a pagar la indemnización correspondiente al daño material, cuyo monto será fijado en la etapa de ejecución de sentencia conforme a los considerandos de la presente.

III) Las costas de primera instancia deben adecuarse a este pronunciamiento, de modo que de ellas se hará cargo la parte demandada en virtud del principio objetivo general de la derrota del art. 74 del CPC y lo dispuesto en el art. 279 del mismo código.

IV) Aplicando el mismo principio, las costas de segunda instancia se imponen también a la parte demandada., pero no respecto a la Municipalidad de la Capital de San Juan por las razones dadas en el punto 4. de los considerandos.

Protocolícese, notifíquese en debida forma, y previa reposición del sellado de ley, si correspondiere, bajen los autos al Juzgado de origen.