Resolución   101 / 2023
TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION
Fecha de publicación: 2023-08-23

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN  Resolución 101/2023  RESOL-2023-101-APN-TTN#MOP  Ciudad de Buenos Aires, 18/08/2023  VISTO el Expediente N° EX-2023-95664660- -APN-TTN#MOP del registro del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN, la Ley N° 21.626 (t.o. 2001) Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación, el Decreto Nº 536 del 25 de agosto del 2022 y las Resoluciones Nros. 27 del 7 de junio de 2002, 29 del 26 de mayo de 2005 y 64 del 11 de mayo del 2023 del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN; y  CONSIDERANDO:  Que por el inciso b) del artículo 3 de la Ley Nº 21.626 (t.o. 2001) Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN se estableció que entre las atribuciones del Tribunal en Pleno se encuentra la de actuar como Organismo rector en el ámbito de las tasaciones, estableciendo normas y métodos de alcance nacional.  Que por el artículo 1º de la Resolución Nº 27 del 7 de junio del 2002 del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN se resolvió aplicar en el Organismo las normas de tasación aprobadas por el Acta de Sesión Especial Nº 14 del 3 de mayo del 2002, entre las que se encontraba la Norma TTN Nº 16.0.  Que por el artículo 1º de la Resolución Nº 29 del 26 de mayo del 2005 del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN se resolvió modificar el Anexo I a la Resolución mencionada en el considerando anterior, con la actualización de las Normas TTN, entre las que se encuentra la Norma TTN Nº 16.1.  Que mediante Acta de Sesión Especial Nº 22 del 8 de julio del 2020 del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN el CUERPO COLEGIADO aprobó por unanimidad la actualización de la Norma TTN Nº 16.2.  Que por la Resolución N° 64 del 11 de mayo del 2023 del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN se aprobó la constitución de la COMISIÓN REVISORA DE LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACIÓN Y PROCEDIMIENTOS a fin de revisar las Normas Nacionales de Valuación y Procedimientos utilizados por el Organismo.  Que mediante Acta Nº 18 del 2 de agosto del 2023 de la COMISIÓN REVISORA DE LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACIÓN Y PROCEDIMIENTOS se aprobó por unanimidad las modificaciones introducidas a la Norma TTN Nº 16.3.  Que por la Norma TTN Nº 16.3 se estableció el procedimiento de verificación para el método residual para la valoración de terrenos cuya aplicación permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento.  Que mediante Acta de Sesión Especial N° 19 del 11 de agosto de 2023 del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN, se aprobó por mayoría la actualización de la Norma TTN N° 16.x.  Que ha tomado intervención la DIRECCIÓN DE ASUNTOS JURÍDICOS del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN.  Que la presente se dicta en uso de las atribuciones conferidas por los artículos 3 y 4 del Anexo al Decreto Nº 536/22 y 4 inciso c) de la Ley Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación N° 21.626 (t.o. 2001).  Por ello,  EL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN  RESUELVE:  ARTÍCULO 1°.- Actualícese la Norma TTN Nº 16.3 en lo relativo al “METODO RESIDUAL PARA LA VALORACIÓN DE TERRENOS” que obra como Anexo I (IF-2023-95660525-APN-TTN#MOP) a la presente medida.  ARTICULO 2º.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese.  Daniel Eduardo Martín  NOTA: El/los Anexo/s que integra/n este(a) Resolución se publican en la edición web del BORA -www.boletinoficial.gob.ar-  e. 23/08/2023 N° 65670/23 v. 23/08/2023     (Nota Infoleg: Los anexos referenciados en la presente norma han sido extraídos de la edición web de Boletín Oficial)      NORMA TTN 16.3                                                                                                                11 de agosto de 2023   METODO RESIDUAL PARA LA VALORACIÓN DE TERRENOS   Procedimiento de verificación  Su aplicación permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que, en el momento de su tasación pagaría por él un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento.  Es válido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el método comparativo en función de los supuestos anteriores, adquiriendo validez técnica cuando exista planeamiento urbano vigente.  El valor de mercado puede verificarse aplicando este método de acuerdo con uno de los siguientes procedimientos:  Análisis de inversiones con valores actuales (Método estático)  Se debe seguir el siguiente procedimiento:  1) Determinar el emprendimiento inmobiliario más probable que puede desarrollarse en el terreno a valorar. Cuando sea conocido el destino del inmueble y éste responda al planeamiento vigente, se tomará en cuenta el mismo.  2) Estimar el ingreso por ventas a valor de mercado del inmueble suponiendo el edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por aplicación de las Normas TTN 3.x y 6.x.  3) Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, de comercialización y financieros normales para un emprendimiento de características similares a la analizada.  4) Fijar el margen o porcentaje de beneficio del promotor atendiendo al común o normal en los emprendimientos de similares características y emplazamiento.  5) Contemplar los gastos generales, las cargas y contribuciones y las cesiones exigibles de la normativa municipal vigente.  6) Calcular el valor de mercado del terreno aplicando la siguiente fórmula:    donde:  VT = Valor del terreno  VM = Valor de mercado del emprendimiento terminado.  b = Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo.  C = Cada uno de los costos directos, contribuciones, cargos y gastos necesarios, excluido el propio terreno.  Si se trabaja con valores por metro cuadrado edificable para obtener el valor de incidencia del terreno, se debe tener en cuenta que los mismos se expresen en función de superficies equivalentes (por ejemplo, m2 totales o m2 propios o comercializables).  En todas las etapas anteriores, se deberá justificar en el informe las hipótesis y parámetros de cálculos adoptados.  Análisis de inversiones con valores esperados (Método dinámico) Para emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento Se debe seguir el siguiente procedimiento:  1) Determinar el emprendimiento inmobiliario más probable que se puede desarrollar sobre el terreno a valorar.  2) Establecer las fechas y plazos de la construcción y de la comercialización del emprendimiento terminado, atendiendo a sus cualidades y características.  3) Establecer el valor de mercado del emprendimiento terminado, referido a las fechas previstas de comercialización. Para ello se partirá del valor de mercado en la fecha de tasación, obtenido por el método comparativo según Normas TTN 3.x y 6.x, y se tendrá en cuenta la evolución esperada de los precios de mercado.  4) Establecer los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros y de comercialización normales para un emprendimiento de características similares al analizado.  5) Contemplar los gastos generales, las cargas y contribuciones y las cesiones exigibles de la normativa municipal vigente.  6) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán las entradas y salidas de caja previsibles durante el emprendimiento.  7) Fijar una tasa de actualización (i). Se utilizará la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor en un emprendimiento de las características del analizado.  8) Calcular el valor del terreno objeto de la tasación por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del emprendimiento terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, excluido el terreno, para la tasa de actualización fijada, utilizando la siguiente fórmula:     En todas las etapas anteriores se deberá justificar en el informe las hipótesis y los parámetros de cálculo adoptados.  Recomendación  Utilizar el procedimiento Residual Estático como método de referencia para corroborar los valores obtenidos por el Método Comparativo. El Método residual dinámico se reservará para casos especiales que lo justifiquen, en particular para emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento.  IF-2023 -95 660525 -APN-TTN#MOP