Resolución   22 / 2006
TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION
Fecha de publicación: 2006-06-08

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION Resolución 22/2006 Modificación del Anexo I de la Resolución Nº 27/2002, en relación con la incorporación y actualización de las normas de tasación establecidas por el mencionado Tribunal. Bs. As., 2/6/2006 VISTO la Ley Nº 21.626 (t.o. 2001) Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION, y CONSIDERANDO: Que el artículo 3º de la Ley citada en el Visto, dispone en el inciso b) que será atribución del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION en pleno, actuar como organismo rector en el ámbito de las tasaciones, estableciendo normas y métodos de alcance nacional. Que mediante la Resolución del citado Tribunal Nº 27 de fecha 7 de junio de 2002, se resolvió la aplicación en ese organismo de las normas de tasación aprobadas por el Acta de Sesión Especial Nº 14 del 3 de mayo de 2002, que como Anexo I, forman parte integrante de la mencionada resolución. Que a través de las Resoluciones del mentado organismo Nros. 42 de fecha 30 de agosto de 2002, 58 de fecha 15 de octubre de 2002, 28 de fecha 16 de septiembre de 2004, y 29 de fecha 26 de mayo de 2005, se resolvió modificar el Anexo I a la resolución mencionada en el considerando anterior. Que mediante Actas de Sesión Especial Nros. 15 de fecha 18 de mayo de 2006, 17 de fecha 29 de mayo de 2006 y 18 de fecha 1º de junio de 2006, se resolvió por unanimidad, actualizar e incorporar nuevas normas de tasación a dicho anexo. Que la presente se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el artículo 4º inciso c) de la Ley Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION. Por ello, EL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION RESUELVE: Artículo 1º — Modifícase el Anexo I a la Resolución del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION Nº 27 de fecha 7 de junio de 2002, con la incorporación de las Normas TTN 19.0 y TTN 20.0 y la actualización de las Normas TTN 8.1, TTN 11.2, TTN 17.1 y TTN 18.1, que se reemplazan por las Normas TTN 8.2, TTN 11.3, TTN 17.2 y TTN 18.2, de acuerdo con el detalle que, como Anexo I, forma parte integrante de la presente Resolución. Art. 2º — Regístrese, comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro Oficial y archívese. — Daniel E. Martin. ANEXO I   NORMA TTN 8.2   29 de mayo de 2006   DETERMINACION DE VALORES TECNICOS DE BIENES INMUEBLES CON FINES CONTABLES INTRODUCCION En virtud de lo dispuesto por la Decisión Administrativa Nº 56/99, el Tribunal de Tasaciones de la Nación interviene a fin de obtener las valuaciones técnicas con fines contables de Inmuebles de Dominio Público y Privado y de bienes muebles del Estado Nacional. El objetivo de la tarea consiste en la registración y valorización contable de los bienes del Estado con criterios de valuación uniformes. Incluye la individualización física de los bienes, su correlación con los registros contables, y su clasificación según cantidad, tipo y ubicación, permitiendo el cotejo de la documentación actual con la realidad física de las propiedades del Estado Nacional y así obtener la información real de los bienes. En síntesis, los objetivos fundamentales son: Correcta exposición contable. Criterio uniforme de valuación en todo el país. Información real del estado físico de los bienes. La registración contable impone a la tarea valuatoria la determinación de un valor para las tierras y otro valor para los edificios. Se adopta el concepto de valuación por unidad económica. UNIDAD ECONOMICA Se define como Unidad Económica a un inmueble o conjunto de inmuebles que constituyan una unidad funcional de uso del Servicio Administrativo Financiero (SAF) de que se trate. El Servicio Administrativo Financiero (SAF) es el órgano responsable de la coordinación, organización y operación de los sistemas que integran la Administración Financiera a nivel de la Jurisdicción o la Entidad. La administración de los bienes es responsabilidad del SAF. La implementación de este concepto de unidad económica se realiza en las siguientes etapas: A. La Contaduría General de la Nación informa los registros contables de los inmuebles pertenecientes a cada Servicio Administrativo Financiero. B. La identificación de las Unidades Económicas es responsabilidad de cada Servicio Administrativo Financiero. El criterio de Unidad Económica incluye varios conceptos, que se pueden ejemplificar de la siguiente forma: 1. Inmuebles que se encuentran construidos sobre varios terrenos. Se deberá considerar al conjunto como un bien a tasar, discriminando el terreno, como un registro, y el edificio, como un registro amortizable. 2. Inmuebles que están compuestos por varias construcciones en un terreno propiedad del Servicio Administrativo Financiero. El SAF determinará si el bien en el estado en que se encuentra, constituye una unidad de gestión racional para los fines del Organismo. De ser esto cierto se deberá tomar como Unidad Económica todo el conjunto de edificios y terreno. 3. Inmuebles del caso anterior con varias construcciones que pertenecen al mismo Servicio Administrativo Financiero sobre varios terrenos: aquí el Administrador deberá decidir cuál o cuáles de éstos forman Unidades Económicas independientes entre sí. 4. Inmuebles en Propiedad Horizontal. El primer caso a analizar es el de departamentos individuales en un edificio del cual el Servicio Administrativo Financiero no es propietario del 100%; en este caso cada unidad económica se corresponderá con cada unidad funcional. El valor a determinar será el valor del mercado del bien, siendo el valor de la mejora el valor amortizable. El valor del terreno se determinará por el porcentaje de dominio de la propiedad sobre el terreno del edificio. 5. En ningún caso se deberá considerar como una Unidad Económica a inmuebles con diferente ubicación geográfica e incomunicados entre sí. Ejemplos de Unidades Económicas en el Anexo. DETERMINACION DEL VALOR La presente Norma rige para la valuación contable de bienes inmuebles. La valuación determinará el Valor Técnico con fines Contables de las edificaciones (mejoras) y terrenos según corresponda, la expectativa de vida útil remanente del edificio y su estado de ocupación. En los inmuebles rurales, sus instalaciones se deberán detallar asignándole valor en forma separada al terreno. En los inmuebles en construcción se determinará el valor del terreno y las mejoras en el estado en que se encuentran. A los efectos de esta Norma, se clasificarán los bienes inmuebles en 'no especializados' y 'especializados'. Bienes no especializados: Son aquellos bienes para los que existe un mercado de bienes comparables y se valuarán por su Valor de Realización. Bienes especializados: Son aquellos que, por su diseño, configuración, ubicación geográfica, etc., tienen un mercado muy limitado o inexistente y se valuarán por el Costo de Reposición Depreciado. ESQUEMA GENERAL  Se tasará de acuerdo con lo expresado en la Norma TTN 1.x en el ítem Valuación Técnico Contable. Para valuaciones por comparación de mercado se utilizará la Norma TTN 3.x. En las valuaciones de Costo de Reposición Depreciado, se utilizará la Norma TTN 4.x. Para la valuación contable de bienes muebles, se debe utilizar la Norma TTN 11.x. No se debe utilizar para determinar el valor de bienes muebles o inmuebles el método de flujo de caja de fondos descontados, llamado según las normas contables como Valor de Uso. El mismo no representa el valor objetivo del bien, tal como lo determina la Norma TTN 1.x. Este método es una estimación financiera que no responde al valor de mercado de bienes muebles o inmuebles. PLANILLAS Para la tierra se debe utilizar la Planilla de Valores Zonales de la Norma TTN 9.x. En el caso de Costo de Reposición Depreciado, se debe utilizar la planilla de la Norma TTN 14.x.     NORMA TTN 11.3   1º de junio de 2006   VALUACION DE BIENES MUEBLES 1. FUNDAMENTOS TECNICOS El Valor de Tasación será determinado de acuerdo con la finalidad de la misma, en función de lo establecido en la Norma TTN 1.x. Para la finalidad de venta o adquisición, expropiación y/o valuación técnica-contable, los valores correspondientes se determinarán por comparación con el valor de reemplazo técnica y tecnológicamente equivalente al momento de la valuación. En este procedimiento la depreciación será una función lineal de la edad y su gráfica una recta. Con este método se calculaban en general las depreciaciones, principalmente desde la óptica contable, ya que se asignaba una vida probable, descontando el valor residual y así se obtenía el valor depreciable, que dividido por la edad probable, resulta una tasa de depreciación. Para bienes muebles este método resulta aceptable técnicamente considerando el estado del bien. Se consideran los siguientes parámetros: Valor de reemplazo equivalente. Valor residual al final de su vida útil. Vida útil. Estado del bien al momento de la inspección. Se adoptará la siguiente terminología: VALOR DE REEMPLAZO EQUIVALENTE: Es el valor de compra del bien equivalente a la fecha del relevamiento. Se considerará equivalente, al bien que entregue similares prestaciones. VALOR RESIDUAL: Es el monto neto que de ellos se obtendría vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha de valuación cuando ha finalizado su vida útil, operativa o tecnológica. Se lo denomina también valor de rezago. PERIODO DE VIDA UTIL: Es el tiempo en años que el bien puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas condiciones operativas y tecnológicas. Se deben considerar especialmente los casos en que la obsolescencia tecnológica es determinante de ese período. ESTADO DEL BIEN: Es un parámetro por el cual se cuantifica el estado de conservación del bien al momento de la inspección. 2. GRAFICO Y FORMULAS Gráfico de depreciación lineal de un bien mueble en general, con la influencia de los distintos estados del mismo.  Fórmula: Va = [ Vre - (Vre – Vr) K1 ] K2 Siendo cada elemento: Va = Valor actual Vre= Valor de reemplazo equivalente Vr= Valor residual K1 = Coeficiente que relaciona la antigüedad con la vida útil   K1=   Vu - Vrem      Vu    Vrem = Vida remanente Vu = Vida útil en años En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, o se determina que se puede superar la vida útil, se valorizará con el concepto de expectativa de vida del bien, modificando el coeficiente K1:   K1 =   _____Ant____      (Ant + Vexp)    Ant = Antigüedad del bien Vexp = Vida esperada o expectativa de vida en años En todos los casos el Valor Actual al final de su vida útil es siempre el valor residual del mismo. K2 = Coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados.   CONCEPTO   ESTADO  COEF. K2   Nuevo  Excelente  Muy bueno  Bueno  Normal  Regular  Deficiente  Recuperable Malo  Rezago   1.0 1.1 1.2 2.0 2.1 3.0 3.1 3.2 4.0 5.0  1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1   Los valores de K2 pueden ser interpolados. Se deberá considerar menores valores residuales en los casos en que la vida útil haya sido superada. En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, que su estado sea malo, se encuentre en desuso y se lo considere irrecuperable, su valor deberá considerarse de $1, a los fines de valores contables. 3. METODOLOGIA OPERATIVA Para determinar el valor del bien se deben seguir los siguientes procedimientos: . establecer el período de vida útil del bien. En el caso de valuación técnica-contable, se utilizarán las tablas de Bienes de Uso del Catálogo de Bienes y Servicios de la Oficina Nacional de Contrataciones. . Incorporar los antecedentes necesarios para la determinación del valor del bien. Estos antecedentes deben ser clasificados por los siguientes ítems: - electromecánica - informática - mobiliario - rodados - otros 4. DATOS A SOLICITAR Los datos que deben ser solicitados son los siguientes: En el caso de valuaciones técnico-contables, los registros de las bases de datos deben estar clasificados por el Catálogo de Bienes y Servicios de la Oficina Nacional de Contrataciones. La clasificación debe ser por rubro y por descripción del bien, a fin de lograr una mejor determinación de los valores. Antigüedad: Debe requerirse como información necesaria el número de años de antigüedad del bien o la fecha de adquisición. 5. DATOS QUE DEBEN INCORPORARSE Los datos que incorporan a la valuación son los siguientes: Expectativa de vida remanente: Sobre la base de la inspección de los bienes, se determinará la expectativa de vida. Este valor puede ser utilizado para las amortizaciones que correspondan en los registros contables. Valor Actual del Bien: Valor del bien en función de la fórmula anteriormente descripta. Observaciones: Comentarios al respecto de cada bien inspeccionado que se consideren de importancia para el solicitante. 6. DESVIOS DE LA METODOLOGIA En el caso de valuaciones técnico-contables, cuando la clasificación de bienes solamente fuera por Rubro del Catálogo de Bienes y Servicios, los datos a procesar se ubicarán entre los medios de cada Rubro. En todos los casos, de no contar con información sobre la Antigüedad, se determinará una antigüedad estimada según la inspección de los bienes. Cuando se valoriza un bien mueble del cual no existe un reemplazo equivalente nuevo y existe un mercado de bienes de ese tipo, tal como, de vehículos usados de mucha antigüedad, la comparación para determinar el valor del bien a tasar será determinada únicamente por su estado y su expectativa de vida. Se debe comparar bienes que tengan la misma antigüedad. 7. RECOMENDACIONES Para determinar el valor residual de los bienes es aconsejable estudiar cada caso. En general se estima que este valor ronda entre un 5% al 10% del valor de reposición equivalente. 8. TABLA ORIENTATIVA DE VIDA UTIL DE LOS BIENES Se transcribe en el anexo de esta norma una clasificación de bienes y su vida útil estimada, a título orientativo.          NORMA TTN 17.2   1º de junio de 2006   PLANILA DE VALUACION DE BIENES MUEBLES DEPRECIACION LINEAL La planilla de Costo de Depreciación Lineal es el instrumento para el procesamiento de la información, a partir de un Valor de Reposición Equivalente para la obtención de valores individuales de bienes muebles en función de su edad, expectativa de vida y estado. Esta planilla se utiliza para valorar hasta veinte (20) bienes muebles de cualquier tipo, por el método de Depreciación Lineal. DESCRIPCION DE LA PLANILLA El encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda en uso y el tipo de cambio, el profesional que intervino, la Sala del TTN actuante y el número de expediente en trámite. Asimismo, se consignan la denominación general del bien a tasar, los datos de ubicación, con determinación del País, Provincia y Partido o Departamento. Las columnas de la planilla se disponen en el siguiente orden: número de orden, la designación del bien, la edad, la expectativa de vida, la relación porcentual entre la edad y su vida útil, el estado, el valor de reposición, el valor residual, el coeficiente K1 de depreciación lineal, valor calculado, el coeficiente K2 de estado y el valor actual adoptado redondeado y finalmente observaciones sobre los bienes. El valor de reposición VR debe ser el valor del bien según la Norma TTN 11.x. El valor residual es el valor del bien que puede ser recuperable o rezago. Todos los valores adoptados correspondientes a los distintos bienes se suman y se obtiene el valor final del conjunto. PLANILLA DE DEPRECIACION LINEAL Datos a Ingresar: T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo. DENOMINACION: Descripción general de los bienes a tasar. UBICACION: Ubicación de los bienes. PART. / DEP.: Partido o Departamento en donde están ubicados los bienes a tasar. PROVINCIA: Provincia o Estado en donde están ubicados los bienes a tasar. PAIS: País en donde están ubicados los bienes a tasar. EXPEDIENTE Nº: Número de Expediente según el registro. SALA: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación. (Exclusivo para el TTN). FECHA DE TASAC.: Fecha a la cual se realiza la tasación. PROFESIONAL: Apellido y nombre del profesional interviniente. MONEDA: Moneda a la cual se realiza la tasación. T. CAMBIO: Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la moneda de curso legal y el dólar estadounidense ($/U$S). Nº: Número de orden. DESIGNACION: Designación del bien. EDAD: Edad del bien en años. EXP: Expectativa de vida o remanente en años. E/VU: Relación porcentual entra la edad y la vida útil del bien. La vida útil es la suma entre la edad y la expectativa de vida o remanente del bien. EST: Estado. Determinado en la Norma TTN 11.x. K1: Coeficiente de depreciación lineal. VR: Valor de Reposición Equivalente. Vr: Valor Residual. VALOR: Valor calculado del bien. Redondeado a la centena. K2: Coeficiente de estado, que puede ser interpolado según lo determina la Norma TTN 11.X. V. ADOPTADO: Valor actual adoptado del bien. Redondeado a la centena. OBSERVACIONES: Observaciones. RECOMENDACIONES: Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:   MONEDA DE USO:   Utilizar la moneda de curso legal.      NORMA TTN 18.2   18 de mayo de 2006   VALUACIONES RURALES Consideraciones generales Los inmuebles rurales son un medio apto para la producción agropecuaria, y su valor, primordialmente, depende de su capacidad de producción, en cantidad y calidad. El valor de los predios urbanos está íntimamente relacionado con el mercado de viviendas, comercios y demás destinos y los valores surgen de un estudio de mercado local con antecedentes comparables homogéneos o susceptibles de homogeneizar mediante factores correctivos convenientemente calculados. La valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos intrínsecos y productivos. Por tal motivo, las metodologías comparativas de tasación rural introducen elementos y coeficientes de comparación que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de los campos. El valor de un predio rural también puede ser determinado recurriendo al Método de Capitalización de la Renta Neta, procedimiento aplicable para la valuación de bienes susceptibles de producir ingresos. El valor estará determinado a partir del valor presente de todas las rentas futuras imputables al bien, descontados los gastos, y aplicando una tasa de descuento razonable. Es conveniente, de todas formas, atender a factores comparativos de ubicación, distancia a centros urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener valores más ajustados a mercado. Estos métodos, también denominados métodos analíticos de productividad, permiten arribar al valor del campo, pero los resultados de la aplicación de los mismos pueden resultar menos seguros que los comparativos, en razón de las indeterminaciones de las tasas, de las rentas y por variaciones tecnológicas, climáticas, etc. Por tal razón, el Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza y recomienda el método comparativo para la determinación del valor de las propiedades, y las metodologías basadas en la producción para la determinación del valor de arrendamientos rurales. 1) Metodología comparativa a) Comparación directa El método comparativo directo consiste en determinar el valor de un predio en función del precio de otros predios semejantes, previa apreciación de las diferencias y su influencia en el valor. Se basa en el análisis minucioso del predio por valuar y paralelamente, el de aquellos de los cuales se conoce el precio, procediendo a su comparación y homogeneización, teniendo en cuenta las razones que normalmente dan carácter al valor. La metodología correspondiente está desarrollada en las normas TTN 3.x y 5.x. En el caso rural, debe tenerse especialmente en cuenta: 1) Conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios: ventas y ofertas. 2) Analizar las condiciones, facilidades y necesidades de venta. 3) Consultar contratos de alquiler, aparcería, etc., analizando sus circunstancias y condiciones. 4) Tener en cuenta los factores que afectan el valor de la propiedad y analizar la capacidad productiva. Factores de comparación Los factores que normalmente dan carácter al valor y que deben ser analizados a los efectos de la tasación para establecer sus influencias, pueden ser sintetizados de la siguiente manera: 1. Ubicación Se refiere a la ubicación relativa del bien a tasar y de los antecedentes con respecto a caminos afirmados, accesos o cualquier otro punto de afluencia local de la producción o lugar de abastecimiento. 2. Superficie del campo Se debe considerar la superficie total del bien a tasar, según su mensura y la de los antecedentes en consideración, de ser factible su obtención, o en su defecto la que consta según título. 3. Forma La forma más conveniente estará de acuerdo al destino productivo y al mejor aprovechamiento económico. 4. Calidad del suelo Se deberán considerar los estudios más precisos entre las Cartas de Suelos, Atlas o Informes elaborados por organismos o instituciones especializadas, para realizar la comparación entre el bien a tasar y los antecedentes. 5. Mejoras Se tasan por costo de reposición depreciado, Normas TTN 4.x y TTN 14.x. 6. Fecha de los antecedentes Por los desajustes que implican los métodos de actualización por índices de antecedentes inmobiliarios, se hace recomendable tomar ofertas de antecedentes lo más próximos a la fecha de tasación. 7. Forma de pago Se trabajará sobre valores de contado. 8. Disponibilidad Se debe tomar en cuenta el estado de ocupación. 9. Topografía Se debe contemplar la configuración plani-altimétrica de los campos y en particular atender a la inundabilidad en los casos en que sea necesaria su ponderación. Ponderación de los factores de comparación y uso de planillas Es evidente que el factor de mayor gravitación es el relativo a la calidad del suelo, en consecuencia, el profesional debe realizar la inspección del campo a tasar, como asimismo de los utilizados como antecedentes y de los cuales se conoce el precio, tomando referencias completas. Los valores se someten a una homogeneización, por calidad del suelo, oferta, ubicación, superficie, topografía, etc., procediéndose al proceso comparativo mediante la utilización de las planillas aprobadas en la Norma TTN 5.x. El tasador especificará sus argumentos en forma ordenada, de modo tal que el valor surja como consecuencia lógica de los fundamentos considerados. b) Método empírico En zonas caracterizadas por una explotación única y/o preponderante, podrá aplicarse el método empírico zonal que contemple las receptividades y/o rendimientos correspondientes. Este método debe aplicarse únicamente en aquellos casos en que fuese dificultosa la aplicación del Método Comparativo de la Norma TTN 3.x. A partir del conocimiento del valor asignable a un campo en la zona, dado por la receptibilidad admisible en el mismo, el valor total resultará de multiplicar su superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectárea que admite. Cuando se utilice esta metodología, se deberá adjuntar a la tasación las fuentes o publicaciones que sostienen el valor unitario adoptado. 2) Método de Capitalización de Rentas El Método de Capitalización es en general aplicable a la valuación de bienes susceptibles de producir beneficios económicos. En este caso, el valor estará determinado por la diferencia entre los ingresos y los egresos imputables al bien, aplicando una tasa de rentabilidad razonable. Su utilización requiere arribar primeramente al beneficio que brinda la explotación, a partir de: • Estimar los flujos de caja futuros, de ingresos y egresos, imputables al bien y aplicar una tasa de interés bancario para determinar su valor presente. • Determinar el beneficio B, como la diferencia de los flujos de caja en el período considerado, normalmente un año, aplicando la tasa de interés bancario elegida. El Valor Actual Neto de ese beneficio se calcula de acuerdo con la fórmula del valor presente:  Donde: E = Importe de los ingresos imputables al bien (entradas). S = Importe de los egresos previstos (salidas). te = Número de períodos de tiempo entre el o los ingresos considerados (entradas) y el momento de la valuación. ts = Número de períodos de tiempo entre el o los egresos considerados (salidas) y el momento de la valuación. i = Tasa de interés bancaria elegida, correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. Los períodos de tiempo transcurridos y la tasa de interés bancario se expresarán en las unidades correspondientes a la duración de cada uno de los períodos considerados. Es decir que si se considera un año, te y ts serán 1 y la tasa i el interés bancario anual. Finalmente, se aplicará una tasa de rentabilidad razonable para la determinación del valor de la propiedad, tasa que deberá contemplar los distintos factores involucrados, teniendo en cuenta que se trata de un bien inmueble en producción. La fórmula genérica es. V = B / I Siendo V el valor de la propiedad, B el beneficio e I la tasa de rentabilidad. En función de las dificultades y subjetividades propias de la adopción de las tasas a emplear, la utilización de este método queda supeditada a la imposibilidad de determinar la valuación por el Método Comparativo, razón por la cual, el Tribunal de Tasaciones de la Nación no recomienda su uso. Procedimiento simplificado: Una manera sencilla de determinar el valor, cuando se puede contar con datos de arrendamiento de campos comparables, consiste en aplicar al valor de alquiler del campo que debe tasarse una tasa de arrendamiento R, si ésta es conocida en la zona u obtenible de publicaciones especializadas. En ese caso, el valor del campo resultará de: V = A / R Donde: A: valor del arrendamiento en $, determinado por comparación. R: tasa de arrendamiento: relación entre valor de arrendamiento del campo y los valores de propiedades, obtenida en la zona o de publicaciones especializadas, en x/100. 3) Metodología para arrendamientos Cuando se deba establecer el valor de arrendamiento para un campo, el mismo podrá determinarse en función del rendimiento del mismo para su explotación racional, teniendo en cuenta las prácticas usuales y consagradas en el medio rural. A tales efectos, se deberá considerar la superficie y establecer el rendimiento de la explotación que se trate, en base a referencias verificables de fuentes comerciales, como ser: Bolsa de Cereales y/o publicaciones especializadas reconocidas, las que ineludiblemente deberán ser citadas en el Informe de Tasación. A partir de esto, se aplicará el porcentaje de retribución que la práctica de arrendamiento admita para el arrendatario. Su determinación debe estar fundada, con cita de la fuente correspondiente. Cuando el arrendamiento implique varios años, se tendrán en cuenta las alternancias de las actividades que correspondan para la determinación de la retribución por cada año de que se trate, promediándose los valores a efectos de la determinación final del monto del arrendamiento por año. Los procedimientos antes citados serán volcados en planillas en función de la explotación de que se trate, las que deberán contener las especificaciones mínimas antes citadas. A los efectos de la confección de las correspondientes planillas, deberán utilizarse los modelos reproducidos en los Anexos 2 y 3 de la presente Norma. Anexo 1 Guía para el análisis de las características de un bien a tasar. Recomendaciones para el informe de valuación: Además de las previsiones de la Norma TTN 10.x, de considerarse de relevancia a los fines de determinar el valor, deberán tenerse en cuenta las siguientes características intrínsecas y extrínsecas: a) Características intrínsecas 1. Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) o sea características del perfil edáfico. 2. Topografía. 3. Superficie. 4. Forma. 5. Fuentes de provisión de agua: cantidad, calidad y derechos de riego. 6. Cultivos existentes. 7. Aptitud productiva. 8. Mejoras en construcciones. 9. Otros factores importantes: a) Ubicación. b) Destino actual y posible. c) Infraestructura de la explotación. d) Manejo, entendiéndose como la gestión de explotación. b) Características extrínsecas 1. Distancias a centros poblados y mercados. 2. Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc. 3. Clima de la región. 4. Situación económico-social de la zona: existencia de bancos, instituciones crediticias, cooperativas, que puedan indicar el nivel productivo del lugar. 5. Servidumbres. 6. Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas tóxicas y dañinas. Anexo 2 PLANILLAS DE ARRENDAMIENTO ANUAL AGRICOLA Ejemplo 1: Un campo con varios lotes con más de un cultivo anual. Ejemplo 2: Un campo con cultivos alternados por año. Descripción: T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo. Planilla Nº: Número de la planilla según registro. Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación (Exclusivo para el TTN). Expediente Nº: Número de expediente según el registro. Profesional: Nombre del Profesional que realiza el informe. Valores unitarios del mercado de granos: Se consignarán los valores en pesos por quintal de los cultivos dominantes. Fuente: Se especificará la fuente de la información, por ejemplo: La Bolsa de Cereales. Fuente rendimiento agrícola QQ/HA: Se consignará la fuente de información del dato de rendimiento del campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando el rendimiento adoptado se desvíe de las fuentes, debe ser justificado en el Informe de Tasación. Datos del Solicitante: Se consignarán los datos del solicitante, ubicación y finalidad de la tasación. Lote / año: Identificación de cada lote en el Ejemplo 1 y en el Ejemplo 2, se indicará el año de producción considerado. Cultivo: Producción: Soja, maíz, trigo, etc. Superficie Agrícola: Superficie del lote en hectáreas. Rendimiento: Rendimiento del campo en quintales por hectárea. Rendimiento total: Rendimiento unitario por superficie cultivada. Retribución arrendatario%: Porcentaje establecido como retribución para quien arriende el campo. El tasador deberá manejarse con los valores usuales en la zona. Retribución arrendatario $: Cantidad en pesos por el arrendamiento según el cultivo correspondiente. Si se cultiva más de un producto por año, deberá consignarse cada monto por cultivo. Valor Arrendamiento anual $: Valor correspondiente a la locación por año. Si se cultiva más de un producto por año, deberá consignarse el valor sumado de la producción anual de ambos cultivos. Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha cultivo: valor unitario por cultivo realizado en el lote. Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha total: Suma de los valores unitarios por cultivo, por año. Indicadores: QQ/ha equivalente: expresión en producción unitaria del producto dominante de la zona. Totales: Valor Arrendamiento Anual: Sumatoria Valor de arrendamiento anual. Totales: Indicadores: $/ha total: Promedio de los valores de arrendamiento unitarios anuales. Arrendamiento: Se consigna el monto anual del arrendamiento a que se ha arribado, en $/año y en QQ equivalentes. Se adopta: Valor adoptado en $ para la tasación requerida, valor redondeado.  Anexo 3 PLANILLA DE ARRENDAMIENTO ANUAL GANADERO Descripción T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo. Planilla Nº: Número de la planilla según registro. Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación (Exclusivo para el TTN). Expediente Nº: Número de expediente según el registro. Profesional: Nombre del Profesional que realiza el informe. Datos del Solicitante: Se consignarán los datos del solicitante, ubicación y finalidad de la tasación. Precio del animal $/kg: Precio unitario del animal en pie en el mercado de concentración zonal. Campo: Identificación del bien. Superficie: Superficie del campo en hectáreas. Rendimiento / ha: Rendimiento en kg de animal por hectárea que tiene el campo. Rendimiento total: Kg de animal en pie que produce el campo anualmente. Porcentaje retribución arrendatario: porcentaje fijado según uso en la zona. Retribución del Arrendatario: Monto en pesos por el arrendamiento, en función del porcentaje usual en la zona. Valor Arrendamiento $/año: valor arrendamiento anual establecido Fuente precio del animal: Se especificará la fuente de la información. Fuente rendimiento por Ha: Se consignará la fuente de información del dato de rendimiento del campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando el rendimiento adoptado se desvíe de las fuentes, debe ser justificado en el Informe de Tasación. Se adopta: valor adoptado para la tasación, valor redondeado.    NORMA TTN 19.0   1º de junio de 2006   VALUACION DE INSTALACIONES Este método tiene por finalidad la valuación de instalaciones en inmuebles con destino industrial, comercial, habitacional, servicios públicos, etc. La metodología se basa en el cómputo y presupuesto. Como su nombre lo indica, consiste en considerar sobre la base del cómputo de la instalación, los valores unitarios o globales correspondientes a fin de obtener el costo total y la posterior depreciación de las instalaciones que se encuentren en uso. Esta norma comprende las siguientes áreas: 1. Instalaciones electromecánicas, mecánicas, térmicas, neumáticas, hidromecánicas. 2. Poliductos. 3. Instalaciones de energía eléctrica, de telecomunicaciones, sistemas de generación, transmisión, distribución, conversión, control, automatización, recepción y procesamiento de energía eléctrica. 4. Instalación de sistemas electrónicos y de señales de naturaleza electromagnética. 5. Instalaciones de procesos químicos, físico-químicos, de bioingeniería y sus instalaciones complementarias. 6. Instalaciones de generación y de transformación de Energía Nuclear. 7. Instalaciones de control de contaminación ambiental. 8. Instalaciones de seguridad e higiene industrial. Los aparatos, equipos, maquinarias, instrumentos, etc. se valuarán de forma independiente de la instalación general, cuando corresponda, según lo determinado en la Norma TTN 11.x. COSTO DE REPOSICION BRUTO (CRB) Se determinará sumando al valor de mercado de los elementos que integran la instalación, calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para su montaje. Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes: a) Costo de materiales, mano de obra y beneficios. b) Costos de aranceles, derechos e impuestos. c) Honorarios por proyectos y dirección de las obras. COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO (CRD) Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la instalación. La depreciación de la instalación se calculará aplicando al CRB, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación recomienda utilizar para instalaciones predominantemente metálicas, el método de depreciación lineal de la Norma TTN 11.x, con las consideraciones que se detallan en el punto Depreciación de Instalaciones. Para instalaciones predominantemente de hormigón, se debe utilizar para la depreciación la tabla de Ross-Heidecke de la Norma TTN 4.x. Se debe considerar en ambos casos que la vida útil es la suma de la antigüedad más la expectativa de vida, que será estimada por el valuador. Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad de la instalación, se considerarán los costos y gastos necesarios para reemplazar la instalación actual por una nueva de similares características. DEPRECIACION DE INSTALACIONES La fórmula que se aplicará para la depreciación física, en instalaciones, será: Va = { Vre – ((Vre – Vr) (K1 / Cu)) } K2 Co Siendo cada elemento: Va = Valor actual Vre= Valor de reemplazo equivalente Vr = Valor residual K1 = Coeficiente que relaciona la antigüedad con la vida útil   K1 =   Vu - Vrem      Vu    Vrem = Vida remanente Vu = Vida útil en años K2 = Coeficiente de estado. Co = Coeficiente de obsolescencia técnica o comercial. Cu = Coeficiente de intensidad de uso o de utilización. La depreciación por obsolescencia tecnológica se considerará a través de un coeficiente Co o afectando la expectativa de vida del bien. El coeficiente de intensidad de uso o utilización Cu afecta sólo al término asociado a la Vida Util del bien, reduciendo la pendiente de la recta de depreciación a medida que la intensidad de utilización es mayor. Este coeficiente Cu, no afecta al coeficiente K2, dado que no es posible mediante una simple observación técnica superficial de un bien, establecer el grado de desgaste que pueden presentar sus componentes más exigidos por movimiento y esfuerzo por una utilización intensiva del mismo. La determinación del Cu, exige consultar acerca del régimen de trabajo, no sólo presente, sino pasado y futuro probable, a que fue y será sometido el bien en cuestión. En los casos en que la instalación tenga superada su vida útil, o si se determina que puede superarla, se valorizará con el concepto de expectativa de vida del bien, modificando el coeficiente K1:   K1 =   _________Ant_________      (Ant + Vexp) Cu    Ant = Antigüedad del bien Vexp = Vida esperada o expectativa de vida en años En todos los casos el Valor Actual al final de la vida útil es siempre el valor residual del bien. En los casos en que la vida útil haya sido superada y el bien siga prestando servicios, se deberá establecer menores valores residuales por el mayor desgaste producido. K2 = Coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados.   CONCEPTO   ESTADO  COEF. K2   Nuevo  Excelente  Muy bueno  Bueno  Normal  Regular  Deficiente  Recuperable  Malo  Rezago   1.0 1.1 1.2 2.0 2.1 3.0 3.1 3.2 4.0 5.0  1 0.9 0.8 07 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1   Los valores de K2 pueden ser interpolados. RECOMENDACIONES: A continuación se recomiendan períodos de vida útil para distintas instalaciones, considerando un adecuado estado de conservación y mantenimiento:   ITEM   Años   Instalaciones electromecánicas, mecánicas, térmicas, neumáticas e hidromecánicas:   30   Instalaciones metálicas para el transporte y almacenaje de sólidos y fluidos:   (1)   Redes de gas: de acero con revestimiento anticorrosivo.  60   Redes de gas: de polietileno (2)   50   Poliductos:   50   Instalaciones de telecomunicaciones:   10   Instalaciones Informáticas:   5 a 10   Instalaciones industriales de energía eléctrica:   30   Instalaciones para generación, transporte y distribución de energía eléctrica:   50   Instalaciones de conversión, control, automatización de energía eléctrica:   30   Instalación de sistemas electrónicos y de señales de naturaleza electromagnética:   10   Instalaciones de procesos químicos, físico - químicos, bioingeniería y sus instalaciones complementarias:  (1)   Instalaciones de generación y de transformación de Energía Nuclear:   30   Instalaciones de control de contaminación ambiental:   20   Instalaciones de seguridad e higiene:   30      Observaciones: (1) Según el material transportado, su agresividad al medio, temperatura, propiedades químicas que afectan el material de la instalación, deberán ser determinadas por el valuador, justificando técnicamente sus conclusiones. (2) Estimado, ya que no se cuenta con datos históricos por ser un material de utilización reciente. En todos los casos se deberá considerar la agresividad al medio, temperatura, propiedades químicas que afectan a la instalación. Las instalaciones generales de edificios de agua, cloaca y calefacción deben considerarse dentro del valor de la mejora y de ser necesaria su valuación se deberán considerar los materiales utilizados. Rangos recomendables para el coeficiente Co y Cu:     El rango recomendable para el coeficiente Co es de 1 a 0,1, entendiendo que el menor coeficiente implica una obsolescencia casi total y el mayor indicaría que el bien se encuentra actualizado tecnológicamente. El rango recomendable para el coeficiente Cu es de 1 a 0,5, entendiendo que menores coeficientes implicarían directamente el reemplazo de la instalación o el componente de ésta, por deterioro o desgaste. RECONOCIMIENTO: El Tribunal de Tasaciones de la Nación agradece el aporte brindado por la FEDERACION ARGENTINA DE LA INGENIERIA ESPECIALIZADA, en la preparación de la presente Norma.   NORMA TTN 20.0  29 de mayo de 2006   METODO DE VALUACION DE EMPRESAS POR TASA INTERNA DE RETORNO A PARTIR DE LA VALUACION DE SUS ACTIVOS FISICOS 1. INTRODUCCION: Este método de tasación consiste en obtener los elementos para la valuación de empresas o el análisis de negocios, a partir de la tasa interna de retorno de la inversión, relacionándola con su actividad productiva y el valor real de sus activos físicos. El valor de los activos muebles e inmuebles no necesariamente guarda relación directa con la actividad productiva, salvo en su momento inicial, donde éstos pueden considerarse como inversiones destinados a la actividad. Por lo tanto, estos bienes deben considerarse a su valor real, como así también las amortizaciones, mantenimiento, reparaciones o modificaciones que se realizan sobre éstos y que afectan al análisis de costos productivos. La tasa interna de retorno, es aquella tasa de interés o tasa de descuento, que hace igual a cero el valor actual de un flujo de beneficios netos. Para la utilización del presente procedimiento es conveniente la exposición de algunos conceptos generales y criterios que se deben considerar en función de la tasación a realizar. 2. PRINCIPIOS DEL METODO: Este método es destinado a la valuación de empresas que se encuentren en funcionamiento o para evaluar un proyecto de inversión de cualquier tipo. Se debe realizar una estimación de ingresos y de egresos efectivos en un período determinado. Se debe obtener el valor actual neto de los flujos de fondos futuros. Los datos de los flujos de fondos deben ser proporcionados por un profesional competente. Las mejoras necesarias y de mantenimiento deben ser informadas por los responsables de las áreas según corresponda, a fin de que sean considerados en los costos operativos o serán de las que surjan de la inspección de los activos físicos. 3. METODO DE TASACION: La empresa cuenta con capital fijo: terreno, edificios, maquinarias, instalaciones, rodados y muebles y útiles, los que se deberán ser considerados en el análisis, no así el capital circulante: mercadería en stock, mercadería en producción, materiales, etc. Se procederá de la siguiente forma: 3.1. TASACION DE LOS ACTIVOS: Se recomienda a partir de la valuación actual de los bienes, en el estado en que se encuentran, siguiendo los procedimientos determinados en las siguientes Normas: Terrenos: Método de comparación Norma TTN 3.x. Edificios: Método de comparación Norma TTN 3.x o el Método del Costo Norma TTN 4.x, según lo que corresponda a criterio del tasador. Maquinarias y Rodados: Costo de Reposición Depreciado, Norma TTN 11.x. Instalaciones: Costo de Reposición Depreciado, Norma TTN 19.x. Muebles y útiles: Costo de Reposición Depreciado, Norma TTN 11.x. 3.2. DESARROLLO DEL ANALISIS: Con los datos obtenidos, se calcula la diferencia actualizada al momento de la valuación entre ingresos y egresos y la tasa interna de retorno. Para la amortización de los bienes aplicar la Norma TTN 4.x para inmuebles y la Norma TTN 11.x para muebles. La TIR obtenida por este método es un indicador financiero de la gestión de la empresa, su relación con las inversiones iniciales y sirve para estudios de actualización productiva. La Tasa Interna de Retorno y el Valor Actual Neto no deberían ser utilizados para obtener el valor objetivo de los activos físicos. El valor objetivo de los bienes físicos en el mercado es independiente de la actividad comercial de la empresa o industria. Unicamente puede utilizarse el cálculo de valor actual neto en el procedimiento dinámico de la Norma de verificación TTN 16.1. Los gráficos 1 y 2 ejemplifican el procedimiento. Con igual flujo de ingresos y egresos y considerando diferentes inversiones iniciales, se obtienen distintos valores de tasa interna de retorno. 4. RECOMENDACIONES: No se deben considerar los valores de registros contables, ya que los mismos no representan el valor real de los bienes inmuebles o muebles en el mercado. Se observa que: 1. Si los valores de los bienes muebles o inmuebles son ajustados por índices, los mismos no responden a la realidad del mercado. Periódicamente deben valuarse los bienes por variaciones del mercado, cambios económicos o contingencias que modifiquen el valor. 2. Si la depreciación de los bienes inmuebles se realiza al 2% (dos por ciento) anual, esta convención no representa la realidad ya que la verdadera depreciación no es lineal (Gráfico 3). Se debe determinar en cada caso según los criterios de las Normas TTN vigentes. 3. Si la utilización de referencias para determinar el valor de la tierra con respecto del valor total del inmueble se consideran contablemente como una relación porcentual, del 20% o 30% a la tierra ydel 80% o 70% a las mejoras (edificio), esta convención no representa la realidad, y cada caso en particular debe ser analizado específicamente. Esta relación porcentual no se cumple por ejemplo, en inmuebles de propiedad horizontal. Se debe valuar la tierra y el inmueble para informar sus valores reales y no suponer una relación porcentual. En el gráfico 4 se demuestra lo aleatorio de las relaciones de valores entre tierra y el valor total del inmueble, sobre más de 3.000 (tres mil) casos. 4. No se deben utilizar valores fiscales, ya que los mismos no son representativos de los valores reales de mercado de bienes inmuebles, según se verifica en el gráfico 5 con más de 1.700 casos. 5. Si el valor de los bienes muebles se deprecia en forma general en 5 (cinco) años, esta convención no representa la realidad de la vida útil de los bienes muebles, que se expone en la Norma TTN 11.x. 6. El inventario de bienes muebles debe ser valuado en su totalidad, no tomando muestras, ya que cada bien mueble aunque sean de iguales características puede variar en su utilización y desgaste. 7. El valor de bienes muebles o inmuebles estimado por el método de flujo de caja de fondos descontados, no representa el valor objetivo del bien, tal como lo determina la Norma TTN 1.x. Los bienes físicos deben ser valuados por el Método comparativo para determinar el Valor de Mercado, Norma TTN 3.x o por Costo de Reposición Depreciado, Normas TTN 4.x y TTN 11.x según corresponda. ANEXO: