Resolución   58 / 2024
TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION
Fecha de publicación: 2024-12-23

TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN  Resolución 58/2024  RESOL-2024-58-APN-TTN#MEC  Ciudad de Buenos Aires, 19/12/2024  VISTO el Expediente N° EX-2024-90118801- -APN-DAJ#TTN, la Ley N° 21.626 (t.o. 2001) Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación, el Decreto Nº 536 del 25 de agosto del 2022 y la Resolución Nº 64 del 11 de mayo del 2023 del Tribunal de Tasaciones de la Nación; y  CONSIDERANDO:  Que por el inciso b) del artículo 3 de la Ley Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN Nº 21.626 (t.o. 2001) se estableció que, entre las atribuciones del Tribunal en Pleno, se encuentra la de actuar como Organismo rector en el ámbito de las tasaciones, estableciendo normas y métodos de alcance nacional.  Que la Unidad de Auditoría Interna del Tribunal de Tasaciones de la Nación, en el marco de sus competencias, emitió el Informe Final de Auditoría 7/2024 Nº IF-2024-52795388-APN-UAI#TTN, por medio del que, entre otras cuestiones, realizó observaciones a la Norma TTN Nº 23.0 de Alquiler y Concesión de Uso, del 6 de diciembre de 2007.  Que, en virtud de ello, el Presidente del Tribunal de Tasaciones de la Nación instruyó a la Dirección de Asuntos Jurídicos del Organismo a reunir los antecedentes que permitan evaluar las revisiones correspondientes a ciertas normas nacionales de tasación, dentro de las que se encuentra la Norma TTN Nº 23.0 de Alquiler y Concesión de Uso, del 6 de diciembre de 2007.  Que por la Resolución N° 64 del 11 de mayo del 2023 del Tribunal de Tasaciones de la Nación se aprobó la constitución de la Comisión Revisora de las Normas Nacionales de Valuación y Procedimientos a fin de revisar las Normas Nacionales de Valuación y Procedimientos utilizados por el Organismo.  Que la Comisión Revisora de las Normas Nacionales de Valuación y Procedimientos del Tribunal de Tasaciones de la Nación ha tomado la intervención de su competencia.  Que por la Norma TTN Nº 23.0, del 6 de diciembre de 2007, se establecieron los métodos y procedimientos para la valuación de alquileres y concesiones de uso.  Que, mediante Acta de Sesión Especial Nº 24 del 3 de diciembre de 2024 del Tribunal de Tasaciones de la Nación, el Cuerpo Colegiado aprobó por unanimidad la actualización de la Norma TTN Nº23.1, del 3 de diciembre de 2024, cuya nueva denominación es “Alquileres y otorgamiento de uso oneroso de inmuebles”.  Que ha tomado intervención la Dirección de Asuntos Jurídicos del Tribunal de Tasaciones de la Nación.  Que la presente se dicta en uso de las atribuciones conferidas por los artículos 3, inciso b) y 4, inciso c), ambos de la Ley Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación N° 21.626 (t.o. 2001), y por los artículos 3 y 4 del Anexo al Decreto Nº 536/22.  Por ello,  EL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN  RESUELVE:  ARTÍCULO 1°.- Déjese sin efecto la Norma TTN Nº 23.0 de “Alquiler y Concesión de Uso”, del 6 de diciembre de 2007, y su correspondiente planilla.  ARTÍCULO 2º.- Apruébese la Norma TTN Nº 23.1 de “Alquileres y otorgamiento de uso oneroso de inmuebles”, del 3 de diciembre de 2024, que obra como Anexo I (IF-2024-132523082-APN-TTN#MEC) a la presente medida.  ARTICULO 3º.- Comuníquese, publíquese, dese a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese.  Julio Roberto Villamonte  NOTA: El/los Anexo/s que integra/n este(a) Resolución se publican en la edición web del BORA -www.boletinoficial.gob.ar-  e. 23/12/2024 N° 92479/24 v. 23/12/2024   (Nota Infoleg: Los anexos referenciados en la presente norma han sido extraídos de la edición web de Boletín Oficial)  NORMA TTN 23.1  3 de diciembre de 2024   ALQUILERES Y OTORGAMIENTO DE USO ONEROSO DE INMUEBLES  Esta norma detalla requisitos adicionales a los principios contenidos en la Norma TTN 1 .x que resultan aplicables a la valuación de derechos sobre inmuebles.  Los derechos sobre inmuebles están normalmente definidos por el Estado y se regulan por legislación nacional o jurisdicción local.  Antes de emprender la valuación de un derecho inmobiliario, el tasador deberá comprender acabadamente el marco legal pertinente que afecta al derecho que está valuando.  La regulación legal existente en la República Argentina en esta materia se encuentra compilada en la Norma TTN 2.x.  Conceptualmente los diferentes tipos de derechos sobre inmuebles no son mutuamente excluyentes. El propietario del derecho absoluto puede otorgar un derecho de uso con respecto a parte o la totalidad de su derecho.  En el mercado inmobiliario suele utilizarse la relación entre el valor venal de un bien inmueble y su alquiler o canon de uso, tanto para determinar su valor locativo; como a la inversa, si se parte del dato conocido del alquiler y se desea obtener el valor de mercado del bien con buena aproximación.  I. CANON LOCATIVO CONTRACTUAL:  A los fines de esta norma se define al canon locativo como la cuantía monetaria correspondiente a la compensación económica a obtener por la cesión del derecho a uso de un inmueble en condiciones determinadas.  II. CANON LOCATIVO DE MERCADO:  El canon locativo de mercado es la cuantía estimada por la cual debería cederse el derecho de uso sobre un bien inmueble, en la fecha de valuación, entre un locador o arrendador y un locatario o arrendatario dispuestos a contratar, en los términos de un contrato real o hipotético, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción.  A fin de esclarecer la interpretación del canon locativo de mercado podrá utilizarse el marco conceptual que respalda la definición de Valor de Mercado establecido por la Norma TTN 1 .x.  Los 'términos de arrendamiento adecuados' deben interpretarse como términos que normalmente se acordarían en el mercado ordinario para el tipo de propiedad, en la fecha de valuación, entre los agentes de mercado.  Toda estimación del Canon Locativo de Mercado debe darse junto con la indicación de los términos de arrendamiento principales que han sido asumidos para su obtención.  III. APLICACIÓN:  Esta norma identifica y distingue para la obtención del Canon Locativo de Mercado un método comparativo directo, de otro indirecto orientado a la comparación de la Tasa de Capitalización a aplicar.  Si existe información disponible sobre valores de alquiler de bienes similares, con capacidades de uso y plazos similares, el tasador privilegiará el Método Comparativo Directo estipulado en el inciso IV.  Cuando no exista información suficiente relacionada con antecedentes de oferta en el mercado de alquileres, se optará por aplicar una Tasa de Capitalización de la Renta identificada según el procedimiento detallado en el inciso V de la presente norma.  IV. POR METODO COMPARATIVO DIRECTO:  Se aplicarán similares criterios a los establecidos por la Norma TTN 3.x para el cálculo de los valores de compraventa, partiendo en estos casos de valores locativos o de oferta en alquiler ponderando cada una de las diferencias de manera apropiada.  La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables:  a) La existencia de un mercado representativo de bienes en alquiler ofertados.  b) Disponer de datos suficientemente representativos de inmuebles con capacidades de uso ofrecidos a plazos similares en alquiler.  Por aplicación análoga de la Norma TTN 3.x podrán emplearse las planillas de las Normas TTN 5.x y TTN 6.x a fin de determinar el valor unitario del canon correspondiente a terrenos o unidades edilicias respectivamente.  V. POR COMPARACION DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA:  De acuerdo con el método de Capitalización de la Renta, el Canon Locativo de Mercado de un inmueble se obtendrá a partir de su valor venal, afectándolo por la aplicación de una Tasa de Capitalización correspondiente a inmuebles de características y posibilidades de uso similares, ofrecidos en el mercado en venta y alquiler.  Tasa de Capitalización Bruta (TCB):  Se define a partir de la relación simple entre el monto a recibir por los ingresos anuales a obtener por la cesión de uso de una propiedad y el precio o valor de mercado del activo.  Se calcula en base a los ingresos brutos y al valor venal de la propiedad, sin contemplar ganancias correspondientes a la variación de capital generada por el activo durante el paso del tiempo.  Su aplicación requiere:  a) Establecer el valor venal o de compraventa del inmueble a ceder en uso. Este valor será obtenido por aplicación de la Norma TTN 3.x, correspondiendo al importe en dinero o capital a inmovilizar por su propietario.  b) Analizar una muestra representativa del segmento del mercado inmobiliario relativo a bienes comparables en venta y alquiler, basándose en información concreta sobre transacciones o contratos reales u ofertas vigentes a la fecha de la tasación.  c) Obtener la Tasa de Capitalización Bruta resultante para cada inmueble del cociente entre la Renta Anual sobre el Valor Venal del inmueble.  Siguiendo la siguiente fórmula:    Siendo:  TCB: Tasa de Capitalización Bruta  VL: Valor Locativo mensual  VV: Valor Venal o de mercado en compraventa   d) Proceder a la adopción de la Tasa de Capitalización Bruta apropiada de acuerdo a las características del bien a tasar y a las particularidades del segmento de mercado, descartando aquellas que se desvíen por circunstancias especiales.  e) Calcular el Valor del Canon Locativo de Mercado, a partir de los datos obtenidos siguiendo la siguiente fórmula:    Siendo:  VCM: Valor del Canon Locativo de Mercado  VV: Valor Venal o de mercado en compraventa  TCBa: Tasa de Capitalización Bruta adoptada   VI. OTRAS MODALIDADES DE OTORGAMIENTO DE USO ONEROSO DE INMUEBLES  A los efectos de la determinación de un canon por otorgamiento de uso bajo cualquier otro tipo de instituto jurídico, se podrá utilizar un criterio análogo al descripto para la determinación del Canon Locativo de Mercado.  Convencionalmente, el uso de una tasa de capitalización derivada de los precios de venta de propiedades alquiladas a valor de mercado refleja todos los riesgos y beneficios positivos que perciben los inversores. Sin embargo, el tasador podrá tener en cuenta los siguientes factores a la hora de ponderar y adoptar la tasa de capitalización:  1. La ubicación de la propiedad.  2. Sus aspectos físicos: construcción, calidad de terminaciones, etc.  3. La naturaleza jurídica del contrato.  4. La duración del contrato o plazo contractual.  5. Las obligaciones especiales establecidas por contrato entre las partes.  6. Restricciones de uso específicas que resulten vinculantes al inmueble analizado.   La tasa de capitalización conceptualmente incluye tanto la recuperación del capital original invertido como las expectativas de apreciación del capital, incorporando el riesgo relacionado con el valor temporal del dinero, los riesgos relacionados con la liquidez, el riesgo del beneficiario del uso, el riesgo del contrato, el riesgo inherente a la propiedad y su ubicación, el riesgo legal, el riesgo fiscal y otros riesgos.  VII. CONDICIONES ESPECIALES RELACIONADAS AL CANON  La cuantía estimada como Canon de Mercado en términos generales excluye condiciones especiales.  Sin embargo, en algunas circunstancias particulares, el valor del canon puede tener que ser evaluado en base a los términos de un contrato existente o condiciones especiales.  En estos casos deberá dejarse expresa constancia de las condiciones particulares consideradas para estimar el valor del canon al momento de informar la tasación.  VIII. RECOMENDACIONES  Se recomienda informar el valor del canon inicial en moneda oficial, pudiendo expresarse en otro tipo de unidades a requerimiento del solicitante.  Se recomienda informar el valor correspondiente al canon inicial basándose siempre en las condiciones del bien inmueble observadas a la fecha de tasación.  Se recomienda deslindar responsabilidades respecto de los criterios de actualización del monto establecido para el canon inicial, ya que estos criterios son solo vinculantes entre las partes en el marco de un contrato específico.  Se recomienda prever la revisión periódica del valor actualizado del canon inicial a fin de evitar desviaciones respecto de las condiciones de mercado.  IF-2024-132523082-APN-TTN#MEC