Comunicación A 2677 / 1998
BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA (B.C.R.A.)
Fecha de publicación: 1998-04-07

BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA   COMUNICACION "A" 2677 (20/03/98). Ref.: Circular LISOL 1-183. OPRAC 1-421. Préstamos con garantía hipotecaria sobre la vivienda y prendarla sobre automotor. Adecuación de los manuales de originación y administración.    B.O.: 07/04/98   A LAS ENTIDADES FINANCIERAS:  Nos dirigimos a Uds. para llevar a su conocimiento que esta Institución adoptó la siguiente resolución:  "1. Sustituir en el Manual de Originación y Administración de prestamos hipotecarios (Anexo I a la Comunicación "A" 2563), los aspectos que en cada  caso se indican:  1.1. Sección 1.:  a) Destino del Préstamo inmobiliario.  - Cuarto párrafo. (página 3):  "En caso de refinanciación, el monto máximo será el saldo de capital del préstamo que se refinancia más los costos de refinanciación si los hubiera. En el caso de ser un monto mayor, será considerado como destino (g) o (h) según se trate",  - Quinto párrafo. (página 3):  "Pueden ser objeto de los Prestamos Inmobiliarios comprendidos en este manual aquello inmuebles que, teniendo como destino principal la vivienda, cuenten con un espacio comercial y/o profesional.   Al determinar el valor de la tasación de dichas propiedades no se deberá considerar el valor comercial adicional, si es que lo tuviera, al valor correspondiente a la parte residencial utilizada como vivienda (una descripción detallada del procedimiento de tasación se encuentra en el Manual de Tasaciones)".  b) Ingresos Computables de los Solicitantes:  - Empleados en Relación de Dependencia - (página 4):  "Sueldo y Sueldo Anual Complementario.  Comisiones (promedio mensual de los últimos doce meses)  Gratificaciones (promedio mensual de los últimos doce meses)  Ingresos por rentas (promedio mensual de los últimos doce meses).  Las entidades deberán comprobar el empleo de los Solicitantes durante el ultimo año que preceda a la solicitud hipotecaria".   - Autónomos - (página 4) (Texto según Comunicación "A" 2645)  - Ingresos que surjan de las Declaraciones Impositivas presentadas a la D.G.I. (promedio mensual del último año).  Ingresos por rentas (promedio mensual del último año).   Los solicitantes deberán presentar la documentación respaldatoria de los ingresos declarados de conformidad con las normas vigentes",  - Sexto párrafo:  - Es fundamental evaluar la perspectiva de continuidad de los ingresos computables de los solicitantes".  c) Características del Patrimonio. (Primer párrafo) - (página 7):  "A los efectos de evaluar el grado de solvencia de los Solicitantes, deberá considerarse no sólo la composición de su patrimonio, sino también las deudas declaradas y los compromisos de pago que de éstas se desprendan".   d) Seguro de Vida. Inciso (d), apartado 1) (página 8):   (d) Que esté emitido por:  "1) compañías de seguros locales que cuenten con calificación "A" otorgada por alguna de las empresas evaluadoras de riesgo inscriptas en el registro de la Comisión Nacional de Valores y reaseguros en compañías de seguros locales o del exterior, que cuenten con ese nivel de calificación asignado por una empresa evaluadora de riesgo nacional o internacional".  e) Seguro de Daños a la Propiedad. Inciso (d), apartado 1) (página 9):  (d) Que esté emitido por:  "1) compañías de seguros locales que cuenten con calificación "A" otorgada por alguna de las empresas evaluadoras de riesgo inscriptas en el registro de la Comisión Nacional de Valores y reaseguros en compañías de seguros locales o del exterior, que cuenten con ese nivel de calificación asignado por una empresa evaluadora de riesgo nacional o internacional".  1.2. Sección II.:  a) Solicitud de Préstamo: (página 10)  - Primer párrafo:  "Los Solicitantes deberán completar y firmar una solicitud que deberá contener como mínimo la información descripta en el formulario que se agrega como Anexo I a la presente Sección".   Segundo párrafo:  "La entidad financiera originante deberá contar con toda la documentación respaldatoria necesaria para la verificación del contenido de la solicitud. Esta comprenderá, como mínimo, los siguientes elementos:  - Sobre la identidad de los Solicitantes (página 10).  "fotocopia del documento de identidad (DNI/LC/LE/CI, pasaporte u otros, según corresponda, de acuerdo con lo establecido en el Capítulo XIII de la Circular RUNOR-1)".  - Información laboral de los Solicitantes (página 10)  En relación de dependencia  "  fotocopia de los recibos de suelo utilizados para el cálculo de ingresos o    certificación de haberes, antigüedad y empleo con firma del empleador, certificada por entidad bancaria u obtenida directamente por la entidad financiera y    fotocopia del CUIL".  Autónomos (texto según Comunicación "A" 2645)  "  fotocopia del título habilitarte, matrícula profesional o habilitación municipal,    última declaración anual del Impuesto a las Ganancias,    Constancia de la situación impositiva ante la D.G.I. (Form. D.G.I. Nº 576).    detalle de aportes jubilatorios con fotocopia de los 6 últimos pagos efectuados".  b) Informes Comerciales (primer párrafo) (página 10)  "La entidad financiera deberá requerir por cada Solicitante un informe comercial o crediticio a una empresa de información de reconocido prestigio, a criterio de la entidad financiera originante. Este requisito podrá ser exceptuado si la entidad dispone de información histórica del cliente que brinde suficientes antecedentes".  c) Carpeta Crediticia (anexa al Legajo del Cliente establecido por la Comunicación "A" 2216) (página 11):  "Completados los pagos anteriores, se procederá a la creación de una Carpeta Crediticia, que podrá ser llevada en distintos medios magnéticos y que contendrá como mínimo (distinguiendo claramente las secciones)":   - 1& Sección - Solicitud de crédito (una por cada titular).  - Informe de tasación de inmueble.  - Presupuesto de construcción (solo destino construcción o terminación).  - Presupuesto de mejoras (destino mejoras, solamente).  - Formulario de aprobación y análisis, firmado por el funcionario actuante o responsable de la evaluación",   - Información de otorgamiento y Planilla de Préstamo: (texto según Comunicación "A" 2645) (página 12)  "Si la solicitud es aprobada, la entidad debe mandar una 'Información de otorgamiento', acompañada por una 'Planilla de préstamo'. Esta información se deberá enviar por correo certificado con aviso de recepción."   En la "Planilla de préstamo" deberán constar, como mínimo, los siguientes datos:  - nombre de la entidad;  - datos de los Solicitantes;  - datos de la propiedad;  - monto del préstamo;  - plazo de devolución;  - tasa, indicando variable o fija, momento de la fijación de la tasa (al momento de la solicitud del préstamo, de su aprobación o de la entrega del préstamo);  - cuotas, detallando capital e intereses, periodicidad, cuotas ajustables o fijas;  - para préstamos con cuotas variables:  1. tasa de interés inicial,  2. período de ajuste, índice y margen financiero,  3. tiempo de anticipación en el aviso de modificación de la cuota,  4. topes de aumento de la tasa (periódico y total),  5. en el caso de poder convertir las cuotas variables en fijas: momento, precio, índice utilizado, margen;  - pagos anticipados y fondos de reserva;  - monto aproximado de los gastos de escrituración;  1. inscripción en el Registro de la Propiedad,  2. Colegio de Escribanos.  3. derecho de estadísticas Colegio de Escribanos,  4. fojas de Inscripción,  5. fojas de sellos matriz,  6. testimonio,  7. honorarios escribano,  8. impuestos municipales:  - gastos de liquidación:  1. comisión,  2. solicitud,  3. informe de crédito,  4. relevo catastral,  5. comisión inmobiliaria,  6. tasación,  7. agrimensura;  - todo otro gasto de tramitación del préstamo:  - recargo por cancelación anticipada;  - mecanismo de precancelación admitido, condiciones y gastos;  - demora en el desembolso a partir de la formalización del préstamo.  En todos los rubros que signifiquen gastos, se manifestará claramente quien se hará cargo de ellos (la entidad o los Solicitantes) y en qué momento deben integrarse estos gatos.   En los casos en que el monto de un rubro no se conozca con certeza, se hará constar una estimación basada en la información que posee el prestador en ese momento, hecho que se aclarará debidamente.  Desde el momento en que el Solicitante recibe la "Información de otorgamiento" y la "Planilla de préstamo", se le informará de un cierto plazo con el que cuenta para concretar los trámites vinculados a la formalización del préstamo.  En el caso de modificación del contrato de crédito hipotecario o de refinanciamiento, se deberá entregar una "Planilla de préstamo" similar, antes de la formalización de las nuevas condiciones.  Un modelo del contrato de crédito hipotecario deberá ser entregado al solicitante junto con la "Planilla de préstamo".   No podrá cobrarse al deudor, en relación con el préstamo hipotecario, ningún gasto que no esté previsto en el contrato de crédito hipotecario".  d) Carpeta legal (anexa al Legajo del cliente, Comunicación "A" 2216): inciso c)  "c) Pólizas de seguros de vida y de daños (invalidez y desempleo de existir) debidamente endosadas a favor del acreedor hipotecario, o constancia de cobertura dentro de una póliza global, o lugar donde se encuentra resguardada dicha documentación".   e) Auditorias y Control de Calidad (tercer párrafo) (página 14):  "El control de calidad debe incluir la revisión de una muestra estadísticamente confiable de prestamos, cuya dimensión debe ser función del volumen total de Prestamos Inmobiliarios y de los niveles de riesgo. Dentro de la muestra, deberá efectuarse:  1.3. Sección III.:  a) Generalidades  b) el control de la utilización de los fondos cuando el destino del préstamo sea construcción o terminación: a tal fin la entidad financiera deberá instrumentar un sistema de control de avance de obra mediante visitas o inspecciones periódicas o bien mediante la utilización de certificados de obra;"  b) Carpeta de Administración (anexa al Legajo del Cliente, Comunicación "A" 2216):  "El administrador deberá llevar una Carpeta de Administración en la que se guarde:  (a) Toda comunicación enviada a los solicitantes o recibida de los mismos.  (b) Toda documentación relacionada con el préstamo que se origine con posterioridad al desembolso del mismo, como por ejemplo modificaciones contractuales.  (c) Informes de tasación actualizados, si los hubiera.  (d) Certificados de obra, si corresponde.  (e) Documentación relacionada con la mora, ejecución y remate.  (f) Documentación cancelatoria del préstamo.  (g) Todo otro elemento, incluyendo el registro de llamadas, que se considere relevante a criterio de la entidad.  c) Cobranzas de cuotas (página 17):  "(a) Con una anticipación razonable a la fecha de vencimiento de la cuota informa a los deudores el monto de la misma, fecha de vencimiento, tasa de interés aplicable (para préstamos variables), importes adicionales a la cuota pura de capital e intereses a ser abonados y todo otro dato tendiente a suministrar al deudor toda la información necesaria.   (b) Recibir e imputar los pagos que efectúen los deudores".   d) Administración y seguimiento de los atrasos en los pagos (página 18):  "d) Todas las tareas de administración respecto del seguimiento de los atrasos deberán estar totalmente documentadas y resguardadas en la Carpeta de Administración o en medios magnéticos .  1.4. Sección IV.:  - Generalidades (página 20):  "(a) Información referencial, que describe las características generales del préstamo".  2. Suprimir en el Manual de Originación y Administración de préstamos hipotecarios (Anexo I a la Comunicación "A" 2563), los aspectos que en cada caso se indican:   2.1. Sección I.:  a) Ingresos Computables de los Solicitantes (página 5): anteúltimo y último párrafos.  b) Verificaciones crediticias - Aprobación: (página 11): inciso (c)  2.2. Sección II.:  - Carpeta Legal (anexa al Legajo del Cliente, Comunicación "A" 2216): inciso (d) (página 14).  2.3. Sección III.:  - Otras Tareas del Administrador:  - inciso (e) (página 17).  - inciso (k) (página 18).  3. Incorporar en el contrato de crédito con garantía hipotecaria la siguiente cláusula:  "V. En este acto el DEUDOR declara conocer los términos y gastos que oportunamente le fueran informados bajo la denominación "Planilla de Préstamo".  4. Sustituir en el Manual de Originación y Administración de préstamos prendarios (Anexo a la Comunicación "A" 2586) los aspectos que en cada caso se indican:   a) Seguro de Vida, Inciso (d), apartado 1) (página 7):   (d) Que esté emitido por:  "1) compañías de seguros locales que cuenten con calificación "A" otorgada por alguna de las empresas evaluadoras de riesgo inscriptas en el registro de la Comisión Nacional de Valores y reaseguros en compañías de seguros locales o del exterior, que cuenten con ese nivel de calificación asignado por una empresa evaluadora de riesgo nacional o internacional"  b) Seguros de Daños de Automotor. Inciso (d), apartado 1) (página 7):  (d) Que esté emitido por:  "1) compañías de seguros locales que cuenten con calificación "A" otorgada por alguna de las empresas evaluadoras de riesgo inscriptas en el registro de la Comisión Nacional de Valores y reaseguros en compañías de seguros locales o del exterior, que cuenten con ese nivel de calificación asignado por una empresa evaluadora de riesgo nacional o internacional".  Les acompañamos los textos ordenados de los manuales originación y administración de préstamos inmobiliarios sobre vivienda y prendarios sobre automotor que reemplazan a los oportunamente dados a conocer por las Comunicaciones "A" 2563 y 2586 respectivamente.  ANEXO. La documentación no publicada puede ser consultada en el Banco Central de la República Argentina, Secretaría General, Mesa de Entradas, Distribución, Sarmiento 454/6 Capital Federal.  e. 7/4 Nº 222.584 v. 7/4/98