Document ID: 0554d1bc-ef6c-43d8-9040-8c1bf1e76acb

RS 221.213.11   1   Ordonnance  sur le bail à loyer et le bail à ferme  d’habitations et de locaux commerciaux  (OBLF)   du 9 mai 1990 (Etat le 1er juin 2020)     Le Conseil fédéral suisse,  vu l’art. 253a, al. 3, du code des obligations (CO)1,  arrête:   Art. 1 Champ d’application   (art. 253a, al. 1, CO)   Sont notamment réputés choses louées, dont le bailleur cède l’usage au locataire  avec les habitations ou locaux commerciaux, les biens mobiliers, garages, places de  stationnement extérieures ou souterraines ainsi que les jardins.   Art. 2 Exceptions   (art. 253a, al. 2, 253b, al. 2 et 3, CO)   1 Le chapitre II, titre huitième du CO (art. 269 à 270e) n’est pas applicable aux  appartements et maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus, cuisine  non comprise.  2 Seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art.  3 à 10 et 20 à 23 de la présente ordonnance sont applicables aux appartements en  faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics  et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité.2   Art. 3 Transactions couplées   (art. 254 CO)   Est notamment réputée transaction couplée au sens de l’art. 254 CO l’obligation du  locataire d’acheter la chose louée, des meubles ou des actions ou de conclure un  contrat d’assurance.   Art. 4 Frais accessoires en général   (art. 257a CO)   1 Si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d’un décompte, il doit établir  celui-ci au moins une fois par an et le présenter au locataire.       RO 1990 835  1 RS 220  2 Nouvelle teneur selon le ch. II 4 de l’O du 18 juin 2010 portant adaptation d’O au CPC,   en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 3053).   221.213.11    Dispositions complémentaires et d’exécution du CO   2   221.213.11   2 S’il les perçoit de manière forfaitaire, il doit se fonder sur la moyenne calculée sur  une période de trois ans.  3 Les frais d’administration découlant de l’établissement du décompte peuvent être  calculés en fonction des dépenses effectives ou portés en compte jusqu’à concur- rence des taux usuels.3    Art. 5 Frais de chauffage et de préparation d’eau chaude entrant  en ligne de compte    (art. 257b, al. 1, CO)   1 Entrent en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d’eau  chaude les dépenses effectives directement en rapport avec l’utilisation de l’installa- tion de chauffage ou de l’installation générale de préparation d’eau chaude.  2 Il s’agit notamment des dépenses pour:   a. le combustible et l’énergie consommés;  b. l’énergie électrique utilisée pour les brûleurs et les pompes;  c. les frais d’exploitation d’énergies de substitution;  d. le nettoyage de l’installation de chauffage et de la cheminée, le grattage, le   brûlage et l’huilage de la chaudière, ainsi que l’enlèvement des déchets et  des scories;   e. la révision périodique de l’installation de chauffage, réservoirs à mazout y  compris, et le détartrage de l’installation d’eau chaude, des chauffe-eau et  des conduites;   f. le relevé, le décompte et l’entretien des appareils lorsque les frais de chauf- fage sont calculés de manière individuelle;   g. la maintenance;  h. les primes d’assurance qui se rapportent exclusivement à l’installation de   chauffage;  i. le travail administratif qu’occasionne l’exploitation de l’installation de   chauffage.  3 Les frais de maintenance et d’administration peuvent être calculés en fonction des  dépenses effectives ou portés en compte jusqu’à concurrence des taux usuels.   Art. 6 Frais de chauffage et de préparation d’eau chaude n’entrant  pas en ligne de compte    (art. 257b, al. 1, CO)   N’entrent pas en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d’eau  chaude les dépenses pour:   a. la réparation et la réfection des installations;       3 Introduit par le ch. I de l’O du 26 juin 1996, en vigueur depuis le 1er août 1996   (RO 1996 2120).     Bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux. O   3   221.213.11   b. le service de l’intérêt et l’amortissement des installations.   Art. 6a4 Fourniture d’énergie depuis une centrale extérieure  Peuvent entrer en ligne de compte les dépenses effectives lorsque le bailleur se  fournit en énergie pour le chauffage et l’eau chaude auprès d’une centrale qui est  située hors de l’immeuble et qui ne fait pas partie des frais d’équipement de l’im- meuble approvisionné.   Art. 6b5 Achat d’électricité dans le cadre d’un regroupement à des fins de  consommation propre   Dans le cadre d’un regroupement au sens de l’art. 17 LEne, le bailleur peut facturer  les coûts visés à l’art. 16 OEne en tant que coûts accessoires.   Art. 6c6 Contrat de performance énergétique  1 Il y a contrat de performance énergétique lorsqu’un prestataire s’engage, contre  rémunération, à réduire la consommation d’énergie d’un immeuble par des mesures  d’économie d’énergie appropriées.  2 Sont notamment considérées comme des mesures d’économie d’énergie en vertu  de l’al. 1:   a. l’optimisation du fonctionnement des installations de chauffage, de ventila- tion et de climatisation et de l’automatisation des bâtiments;   b. l’instruction et le conseil à l’intention des habitants;  c. le remplacement d’équipements, d’installations et de sources lumineuses;  d. l’amélioration de l’enveloppe du bâtiment.   3 Le bailleur peut facturer au titre de frais accessoires les coûts liés à un contrat de  performance énergétique pendant 10 ans au plus.  4 Le montant facturé annuellement ne peut être supérieur aux économies de coûts  énergétiques que le locataire a réalisées grâce au contrat de performance énergétique  pendant la période de décompte correspondante.  5 Les conditions météorologiques sont prises en considération dans le calcul de  l’économie réalisée.  6 Les aides versées à des fins d’amélioration énergétique sont déduites du montant  visé à l’al. 4 à raison de la part correspondant à une année moyennant une répartition  uniforme sur toute la durée du contrat de performance énergétique.       4 Introduit par le ch. I de l’O du 26 juin 1996, en vigueur depuis le 1er août 1996   (RO 1996 2120).   5 Introduit par l’annexe 7 ch. II 1 de l’O du 1er nov. 2017 sur l’énergie, en vigueur depuis le  1er janv. 2018 (RO 2017 6889).   6 Introduit par le ch. I de l’O du 29 avr. 2020, en vigueur depuis le 1er juin 2020  (RO 2020 1511).     Dispositions complémentaires et d’exécution du CO   4   221.213.11   Art. 7 Habitations et locaux commerciaux non loués   (art. 257b, al. 1, CO)   1 Les frais de chauffage relatifs aux habitations et aux locaux commerciaux non  loués sont à la charge du bailleur.  2 Lorsqu’il n’y a pas d’appareils de contrôle de la consommation thermique indivi- duelle et qu’il est prouvé que des habitations et locaux commerciaux non loués n’ont  été chauffés que dans la mesure nécessaire pour prévenir des dégâts par le gel, le  bailleur ne doit prendre à sa charge qu’une part des frais de chauffage afférents à ces  locaux selon la clé usuelle de répartition. Cette part s’élève:   a. à un tiers, lorsqu’il s’agit d’une maison pour deux ou trois familles;  b. à la moitié, lorsqu’il s’agit d’une maison pour quatre à huit familles;  c. aux deux tiers, lorsqu’il s’agit de bâtiments plus grands ou d’immeubles   abritant des bureaux ou des locaux commerciaux.   Art. 8 Décompte   (art. 257b CO)   1 Lorsqu’un décompte détaillé des frais de chauffage et de préparation d’eau chaude  ainsi que de leur répartition entre les locataires n’est pas remis au locataire avec la  facture annuelle du chauffage, il y a lieu d’indiquer expressément sur la facture que  le locataire peut exiger le décompte détaillé.  2 Le locataire ou son mandataire dûment autorisé est admis à consulter les pièces  justificatives originales et à demander des renseignements sur l’état des stocks de  combustibles au début et à la fin de la période de chauffage.   Art. 9 Congé   (art. 266l, al. 2, CO)   1 La formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l’art. 266l, al. 2, CO  doit indiquer:   a. la chose louée sur laquelle porte le congé;  b. la date à laquelle le congé sera effectif;  c. le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande;   d. les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et   demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO);  e. la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.   2 Les cantons veillent à ce qu’un nombre suffisant de formules soit disponible dans  les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins  auprès des secrétariats communaux.     Bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux. O   5   221.213.11   Art. 10 Prix d’achat manifestement exagéré   (art. 269 CO)   Un prix d’achat est manifestement exagéré au sens de l’art. 269 CO lorsqu’il dé- passe considérablement la valeur de rendement d’un immeuble calculée sur la base  des loyers usuels dans la localité ou le quartier, pour des objets semblables.   Art. 11 Loyers usuels dans la localité ou le quartier   (art. 269a, let. a, CO)   1 Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le  quartier au sens de l’art. 269a, let. a, CO sont les loyers des logements et des locaux  commerciaux comparables à la chose louée quant à l’emplacement, la dimension,  l’équipement, l’état et l’année de construction.  2 Pour les locaux commerciaux, la comparaison au sens de l’art. 269a, let. a, CO  peut être opérée sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des  objets semblables.  3 N’entrent pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu’un bailleur ou un  groupe de bailleurs domine le marché.  4 Les statistiques officielles doivent être prises en considération.   Art. 12 Hausse de coûts   (art. 269a, let. b, CO)   1 Sont réputées hausses de coûts au sens de l’art. 269a, let. b, CO les augmentations  du taux hypothécaire, des taxes, des impôts sur les immeubles, des rentes de droits  de superficie, des primes d’assurance ainsi que des frais d’entretien.7  2 Les coûts résultant de l’aliénation de l’immeuble sont réputés faire partie des frais  d’acquisition et ne sont pas considérés comme des hausses de coûts.   Art. 12a8 Taux hypothécaire de référence  1 Un taux de référence est établi pour les adaptations de loyer fondées sur une modi- fication du taux hypothécaire. Il est basé sur le taux d’intérêt moyen pondéré des  créances hypothécaires en Suisse établi trimestriellement et il est arrondi selon les  règles commerciales au quart de pour-cent.9       7 Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du 28 nov. 2007, en vigueur depuis le 1er janv. 2008  (RO 2007 7021).   8 Introduit par le ch. I de l’O du 28 nov. 2007, en vigueur depuis le 1er janv. 2008   (RO 2007 7021).   9 Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du 26 oct. 2011, en vigueur depuis le 1er déc. 2011  (RO 2011 4907).     Dispositions complémentaires et d’exécution du CO   6   221.213.11   2 Le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche  (DEFR)10 publie le taux de référence chaque trimestre.11  3 Le DEFR peut faire appel à des tiers pour l’exécution technique du relevé des  données et pour le calcul du taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires en  Suisse.  4 Il édicte des dispositions d’ordre technique concernant la définition, l’établisse- ment et la publication du taux d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse  visé à l’al. 1. Les banques communiquent les données nécessaires au DEFR.   Art. 13 Taux hypothécaires   (art. 269a, let. b, CO)   1 Une augmentation du taux hypothécaire de 1/4 % donne droit, en règle générale, à  une hausse maximum de loyer de:   a. 2 % quand les taux hypothécaires dépassent 6 %;  b. 2,5 % quand les taux hypothécaires se situent entre 5 et 6 %;  c. 3 % quand les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 %.   S’il se produit une baisse du taux hypothécaire, le loyer doit être réduit en propor- tion, à moins que les économies qui en résultent pour le bailleur soient contrebalan- cées par une hausse des coûts.  2 S’il existe des plans de paiement au sens de l’art. 269a, let. d, ou des contrats- cadres au sens de l’art. 269a, let. f, CO, seules ces réglementations sont applicables  lors d’une modification du taux hypothécaire.  3 Si le loyer est calculé durablement sur la base des coûts, à l’exclusion des critères  des loyers usuels dans le quartier et de la compensation du renchérissement, le  bailleur peut, en cas de hausse du taux hypothécaire, répercuter sur le loyer l’aug- mentation des charges relatives à l’ensemble du capital investi.  4 Lors d’une modification du loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire,  il y a lieu de voir en outre si et dans quelle mesure les variations antérieures ont en- traîné une modification du loyer.   Art. 1412 Prestations supplémentaires du bailleur   (art. 269a, let. b, CO)   1 Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l’art. 269a, let. b,  CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values,  l’agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémen-      10 La désignation de l’unité administrative a été adaptée au 1er janv. 2013 en application de  l’art. 16 al. 3 de l’O du 17 nov. 2004 sur les publications officielles (RO 2004 4937). Il a  été tenu compte de cette mod. dans tout le texte.   11 Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du 26 oct. 2011, en vigueur depuis le 1er déc. 2011  (RO 2011 4907).   12 Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du 28 nov. 2007, en vigueur depuis le 1er janv. 2008  (RO 2007 7021).     Bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux. O   7   221.213.11   taires. En règle générale, les frais causés par d’importantes réparations sont considé- rés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.  2 Sont aussi réputées prestations supplémentaires les améliorations énergétiques  suivantes:   a. les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l’enveloppe du bâ- timent;   b. les mesures visant à une utilisation rationnelle de l’énergie;  c. les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques;  d. les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables;  e. le remplacement d’appareils ménagers à forte consommation d’énergie par   des appareils à faible consommation.  3 Est considérée comme prestation supplémentaire uniquement la part des coûts  d’investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l’état  initial de la chose louée.  3bis Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être  déduites du montant de la prestation supplémentaire.13  4 Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur  des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu’elles ne servent  qu’à couvrir équitablement les frais d’intérêts, d’amortissement et d’entretien résul- tant de l’investissement.  5 Les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur  des améliorations énergétiques ne peuvent être notifiées qu’une fois les travaux  achevés et à condition que le bailleur détienne les pièces justificatives correspon- dantes. Lors de travaux d’envergure, des hausses de loyer échelonnées sont autori- sées en proportion des paiements déjà effectués par le bailleur.   Art. 15 Rendement brut   (art. 269a, let. c, CO)   1 Le rendement brut au sens de l’art. 269a, let. c, CO est calculé sur la base des frais  d’investissement.  2 N’entrent pas en ligne de compte le prix du terrain, les frais de construction et  d’acquisition manifestement exagérés.   Art. 16 Compensation du renchérissement   (art. 269a, let. e, CO)   L’augmentation de loyer visant à compenser le renchérissement pour le capital ex- posé aux risques au sens de l’art. 269a, let. e, CO ne peut dépasser 40 % de la hausse  de l’indice suisse des prix à la consommation.       13 Introduit par le ch. I de l’O du 15 janv. 2014, en vigueur depuis le 1er juil. 2014  (RO 2014 417).     Dispositions complémentaires et d’exécution du CO   8   221.213.11   Art. 17 Loyers indexés14   (art. 269b CO)   1 Si les parties ont conclu, pour un bail d’habitation, une convention prévoyant  l’indexation du loyer, l’augmentation de ce dernier ne pourra dépasser la hausse de  l’indice suisse des prix à la consommation.15  2 En cas de baisse de l’indice, les loyers doivent être adaptés en proportion.  3 Les hausses de loyer basées sur l’indice suisse des prix à la consommation peuvent  être notifiées pour la fin d’un mois moyennant un préavis minimum de 30 jours.16  4 Un bail est conclu pour cinq ans au sens de l’art. 269b CO si le bailleur ne peut  donner le congé pour une durée minimale de cinq ans.17   Art. 18 Adaptation partielle  Lorsque le bailleur n’adapte que partiellement le loyer, il doit indiquer, en francs ou  en pour-cent du loyer, le montant de la majoration auquel il renonce.   Art. 19 Formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et  autres prétentions unilatérales    (art. 269d CO)   1 La formule destinée à communiquer au locataire les hausses de loyer et autres  modifications unilatérales du contrat au sens de l’art. 269d CO doit contenir:   a.18 pour les hausses de loyer:  1. le montant de l’ancien loyer et l’ancien état des charges,  2. le montant du nouveau loyer et le nouvel état des charges,  3. la date d’entrée en vigueur de la hausse,  4. les motifs précis de la hausse. Lorsque la hausse repose sur plusieurs   motifs, les montants correspondant à chacun d’entre eux sont à détail- ler,   5.19 en cas de prestations supplémentaires, l’indication que le bailleur reçoit  des aides pour des améliorations créant des plus-values;   b. pour les autres modifications unilatérales du contrat:  1. la désignation des prétentions,       14 Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du 28 nov. 2007, en vigueur depuis le 1er janv. 2008  (RO 2007 7021).   15 Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du 28 nov. 2007, en vigueur depuis le 1er janv. 2008  (RO 2007 7021).   16 Introduit par le ch. I de l’O du 28 nov. 2007, en vigueur depuis le 1er janv. 2008   (RO 2007 7021).   17 Introduit par le ch. I de l’O du 28 nov. 2007, en vigueur depuis le 1er janv. 2008   (RO 2007 7021).   18 Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du 26 juin 1996, en vigueur depuis le 1er août 1996  (RO 1996 2120).   19 Introduit par le ch. I de l’O du 15 janv. 2014, en vigueur depuis le 1er juil. 2014  (RO 2014 417).     Bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux. O   9   221.213.11   2. la date de leur entrée en vigueur,  3. les motifs précis justifiant ces prétentions;   c. dans ces deux cas:  1. les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le bien-  fondé de la prétention,  2. la liste des autorités de conciliation existant dans le canton et leur com-  pétence à raison du lieu.  1bis Si le motif figure dans une lettre d’accompagnement, le bailleur doit se référer  expressément à cette lettre dans la formule officielle.20   2 En outre, les al. 1 et 1bis s’appliquent par analogie lorsque le bailleur augmente le  loyer selon un indice ou un échelonnement convenus. Lorsque le loyer est indexé, la  hausse ne peut être notifiée qu’à partir du moment où le nouvel indice est publié  officiellement. Lorsque la hausse est fixée selon un échelonnement convenu, chaque  augmentation sera communiquée au plus tôt quatre mois avant son entrée en vi- gueur. Les cantons peuvent décréter dans ce cas que la copie de la convention est  admise comme formule au sens du présent article.21   3 Les al. 1 et 1bis sont applicables par analogie lorsque les cantons rendent obli- gatoire, au sens de l’art. 270, al. 2, CO, l’utilisation de la formule lors de la conclu- sion d’un nouveau contrat de bail.22   4 Les cantons veillent à ce qu’un nombre suffisant de formules soit disponible dans  les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins  auprès des secrétariats communaux.   Art. 20 Obligation du bailleur de motiver les hausses   (art. 269d, al. 2 et 3, CO)   1 Lorsque des hausses de loyer sont causées par des augmentations des coûts ou par  le fait que le bailleur a apporté à son immeuble des améliorations créant une plus- value, le locataire peut exiger que le bailleur motive l’augmentation du loyer en  fournissant des chiffres précis. Le délai de 30 jours prévu pour la contestation de la  majoration de loyer n’est pas touché.  2 Au cours de la procédure de conciliation, le locataire peut exiger la présentation  des pièces justificatives pour tous les motifs que le bailleur fait valoir.       20 Introduit par le ch. I de l’O du 26 juin 1996, en vigueur depuis le 1er août 1996   (RO 1996 2120).   21 Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du 26 juin 1996, en vigueur depuis le 1er août 1996  (RO 1996 2120).   22 Nouvelle teneur selon le ch. I de l’O du 26 juin 1996, en vigueur depuis le 1er août 1996  (RO 1996 2120).     Dispositions complémentaires et d’exécution du CO   10   221.213.11   Art. 21 Tâches des autorités de conciliation   (art. 201 et 208 CPC23)24   1 Au cours de la procédure de conciliation, l’autorité de conciliation doit s’efforcer  d’amener les parties à un accord sur l’ensemble des questions réglées dans le bail  (montant du loyer, durée du contrat, congé, etc.).25  2 L’autorité de conciliation a l’obligation de conseiller locataires et bailleurs, même  indépendamment d’une procédure de contestation, en particulier avant la conclusion  d’un contrat de bail. Elle doit notamment aider locataires et bailleurs à déterminer si  un loyer est abusif.  3 Elle peut confier le soin de donner ces conseils à ses membres ou à son secrétariat.   Art. 2226 Composition des autorités de conciliation   (art. 200, al. 1, CPC27)   Les cantons ont l’obligation de rendre publiques, périodiquement, la composition  des autorités de conciliation et la compétence de ces dernières à raison du lieu.   Art. 23 Rapport sur l’activité des autorités de conciliation et notification des  décisions judiciaires   1 Les cantons adressent un rapport semestriel au DEFR sur l’activité des autorités de  conciliation. Ce rapport doit indiquer le nombre de cas soumis aux autorités, les  motifs de contestation et la manière dont chaque affaire a été réglée.  2 Les cantons chargent les autorités judiciaires cantonales compétentes en la matière  de faire parvenir au DEFR une copie des décisions portant sur des loyers contestés  ou d’autres prétentions du bailleur.  3 Le DEFR est chargé d’évaluer ces décisions et de les publier de manière appro- priée.   Art. 24 Exécution  Le DEFR est chargé de l’exécution.   Art. 25 Abrogation de l’ancien droit  L’ordonnance du 10 juillet 1972 concernant des mesures contre les abus dans le  secteur locatif28 est abrogée.       23 CPC du 19 déc. 2008 (RS 272).  24 Nouvelle teneur selon le ch. II 4 de l’O du 18 juin 2010 portant adaptation d’O au CPC,   en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 3053).  25 Nouvelle teneur selon le ch. II 4 de l’O du 18 juin 2010 portant adaptation d’O au CPC,   en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 3053).  26 Nouvelle teneur selon le ch. II 4 de l’O du 18 juin 2010 portant adaptation d’O au CPC,   en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 3053).  27 RS 272  28 [RO 1972 1590, 1975 173, 1977 2233, 1978 73 1965, 1983 256, 1989 1856]     Bail à loyer et bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux. O   11   221.213.11   Art. 26 Dispositions transitoires  1 Les dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs et autres préten- tions abusives du bailleur en matière de baux d’habitations ou de locaux commer- ciaux sont applicables aux loyers initiaux ou aux majorations de loyer fixes ou noti- fiés avec effet après le 1er juillet 1990  2 Si une augmentation de loyer a été notifiée avant le 1er juillet 1990, mais avec effet  après cette date, le délai de contestation (art. 270b CO) commence à courir le  1er juillet 1990. Si un loyer initial a été fixé avant le 1er juillet 1990, mais avec effet  après cette date, le délai de contestation est celui prévu à l’art. 270 CO.  3 Les contrats de bail, dont le loyer est indexé ou échelonné, et qui entrent en vi- gueur après le 1er juillet 1990, sont soumis au nouveau droit; ceux qui sont entrés en  vigueur avant le 1er juillet 1990 mais qui prennent fin après cette date, sont soumis à  l’ancien droit.  4 Si, au 1er juillet 1990, le loyer est fondé sur un taux hypothécaire de moins de 6 %,  le bailleur peut, à une date ultérieure, augmenter le loyer de 3,5 % par quart de  pourcentage inférieur à 6 %.   Art. 27 Entrée en vigueur  La présente ordonnance entre en vigueur le 1er juillet 1990.   Disposition finale de la modification du 26 juin 199629  Il est possible de convenir d’une indexation intégrale au sens de l’art. 17, al. 1, avant  l’entrée en vigueur de la présente modification dans la mesure où elle ne prend effet  qu’après la date de l’entrée en vigueur.   Dispositions transitoires de la modification du 28 novembre 200730  1 Jusqu’à la première publication du taux d’intérêt de référence, le droit en vigueur  s’applique aux adaptations de loyer basées sur des modifications du taux hypothé- caire.  2 Il est possible de faire valoir une prétention à un abaissement ou à une hausse de  loyer en raison de modifications du taux hypothécaire intervenues avant la publica- tion du taux de référence au sens de l’al. 1 même après la première publication du  taux d’intérêt de référence.       29 RO 1996 2120  30 RO 2007 7021     Dispositions complémentaires et d’exécution du CO   12   221.213.11