質問: 賃貸一軒家修繕費-賃貸一軒家(テラスハウス)の修繕についてお 賃貸一軒家(テラスハウス)の修繕についてお伺いいたします。 特約事項に 「原状有姿、賃貸中に建物に不具合が生じた場合においても貸主はその責を負いません。借主費用負担にて修繕等をする事。」 と記載されている場合、 ・「賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」も無効になるのでしょうか? (家屋の躯体部分(屋根、壁、柱、床など)、内装、設備など、賃借人に提供しているものすべてについて) 給湯器(入居前からの物)の調子が悪く業者にみてもらったところ、経年劣化で交換した方が良いと言われ、管理業者から貸主に連絡したところ特約にあるので借主で修繕と言われました。 (現状、給湯器は点火したり、しなかったりで いつ完全に使えなくなってもおかしくない状態で毎日いつお風呂に入れなくなってしまうか不安です) ・有効の場合 どのように連絡したら良いのでしょうか? また、修繕しない場合 修繕義務債務不履行で引っ越し費用などを損害賠償請求し退去できますか?(築38年で他の劣化もあるので修繕なしでは居住に支障をきたす為) ・無効の場合 借主負担で修繕したものは退去時、処分して良いのでしょうか? 特約の記載は知っていましたが、設備までとは考えてもいなかったので よろしくお願いいたします。
回答: 借地借家法には、借主に不利な特約条項は無効とするという趣旨の規定がありますけれども、修繕義務について規定しているのは民法ですので、原則として賃貸人が修繕義務を負わないという特約も有効であると考えられます。 もっとも、賃貸物件の主要部分、即ち、屋根、天井、柱、床、壁や床下の基礎部分などに修繕の必要が生じているような、このまま修繕しないで放置しておくと、物件自体が使用に耐えられないような事態にもなりかねないような場合には、特約の如何に関わらずやはり、賃貸人が修繕すべきであろうとして取り扱われるようです。修繕工事は大がかりなものになり、期間も費用も高額になるはずですし、何よりも放置しておいて、状態が時間の経過と共により一層悪化して、ついには賃貸物件が使用に耐えられないような状態にまで至りかねないというのに、修繕義務免除特約があるからといって所有者が無関心なまま放置しているというのはあまりに無責任だからです。 この点、ご相談の給湯器については、仮に放置しておいたとしても、それ以上に賃貸物件の状態が悪化してしまったりする性質のものではありませんし、修理費用が莫大にかかるものでもありません。 ですので、契約条項どおり、賃貸人に修繕を求めることはできないものと思われます。 では、退去時に修繕した給湯器をどのように取り扱うべきかが問題となりますが、新品と取り替えたわけではなく既存の給湯器を修理して使えるようになったに過ぎないときは、その給湯器は契約前から設置されていたわけですから、みどり様が勝手に処分などできないのはいうまでもありません。 修理するための部品がもはや調達できないなどの事情で、給湯器を取り替えた場合には、その給湯器が取り外せる限り、その新しい給湯器はみどり様の所有物として考えられるので、みどり様のご自由に処理すればよろしいでしょう。転居先で使うも良し、業者に買い取ってもらうも良し、そのまま廃棄処分してしまうのも良しです。 もし給湯器が取り外せないような場合には(そのようなことはないと思いますが・・)、貸主さんにその新しく取り付けた給湯器を買い取ってもらうように交渉することができるかと思います。