質問: 揺れが大きいので、解約を申し入れましたが 7月26日に転居しました。 建物は3階建ての3階で52平米の1dkで、片側3車線の道路に面し、エアコンは2台設置で、電気容量は40aでした。 1.引越し当日エアコンを冷房で作動させましたが、温風しか出ませんでした。 2.引越し当日夕方5時頃震度3かな?と思われる揺れがありました。 原因は、面している道路は右から左に下っています。左方に信号がありますが、青信号のときに 大型のトラックなどが走行する度に揺れるのがわかりました。 震度2は、屋内にいる人の多くが、揺れを感じる。 震度3は、屋内にいる人のほとんどが、揺れを感じる。 私の体感ですが、震度2はたっぷり有りそうです。 これは受忍限度を超える振動ではないでしょうか?また契約書には揺れに関する記載はありませんでした。 3.前の前に住んでいたマンションは30aで、電子レンジを使うとブレーカーが落ちました。 容量を上げたいと申し出ましたが、却下され、転居しました。 次のマンションでは50aに対応できました。 今回も50aにする了承を得ました。 30日夕方に初めてレンジを使用したところ、ブレーカーが落ちました。 調べるとdkのコンセントが同一の子ブレーカーになっていました。 2.の揺れ。3.の電気容量は私には大問題です。 解約を申し出ましたが、通常の退去と同じで、敷金の返却のみと云われました。 1,2階の人からはそのような苦情はない。前に住んでいた人からも同様だとの返事です。 実際に部屋に来て揺れを体感してくれと申し出ましたが、未だ来てておりません。 以上の不具合が入居後に判ったのですが、契約を無効にし敷金だけでなく 解約し全額戻して貰えるでしょうか?また転居費用も負担して貰えるでしょうか?
回答: 電気容量についてはわかりませんので、1と2の問題ついてのみ回答します。 なお、賃貸契約の際には大家と直接契約ではなく、仲介業者を利用していることを前提に回答しています。 まず1については、賃貸契約を交わす際に宅地建物取引業者を利用しているのなら重要事項説明書というのが発行されているのでそれをご覧下さい。 そこに付帯施設についての説明部分があります。通常そこに空調設備の有無、使用の可否について記載することになっています。 そこに有りと記載されている事項なら、機械の故障については大家の責任になります。 書かれていなのでしたらエアコン自体は契約対象外ですので、質問者の負担になります。 http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2316985 次に2についてですが、先ず宅建業法上仲介業者は騒音や振動を発生する施設がある場合は重要事項として説明義務があります(これも重要事項説明書を確認下さい)。でもこれも契約書に記載するようなものではなく、重要説明書に記載する事項です。 3車線もあるような幹線道路は説明該当事項です。 説明がなかった場合、仲介業者の説明義務違反となります。 >これは受忍限度を超える振動ではないでしょうか?また契約書には揺れに関する記載はありませんでした。 これは私の専門です。日本では振動に関する法律というのは振動規制法ぐらいしかなく、騒音だとわりとある条例も振動については制定されていないことも多いです。 振動規制法では道路振動については道路と他の敷地の境界での大きさについて規定しているだけであり、建物内部での振動についてはいっさい規定していません。 そのため幹線道路沿いではしばしば振動が問題になります。その調査などを私は行っているのですが、質問にあるような体感レベルの振動が建物内で発生している場合でも、実際測定すると振動規制法の要請限度以下であることがしばしばあります(特に木造や軽量鉄骨はよくあります)。 振動の受忍限度といえるかどうかはかなり微妙です。 また環境振動に関する裁判例は少ないのですが、環境騒音についての裁判例を参考にすると受忍限度を超していても、契約解除まで認める例は先ずないです。振動に至っては受忍限度を認めた例というのもほとんどありません。 騒音については受忍限度を認めた例でもせいぜい損害賠償程度を認めただけです。 少なくとも1のエアコンの故障については大家に対応するように求めるのが最初です。他の対応はその後の大家の対応次第ということになります。 つぎに、振動の問題については、先ず業者の説明責任の問題がありますが、これは大家の責任ではありませんので、賃貸契約に及ぼすほど大きなミスがあったと認められる可能性は低いと思います。 せいぜい仲介手数料の一部を損害賠償代わりに返金してもらう程度でしょう。 振動についての建物の瑕疵ですが、建物の揺れを規定するようなものがないので受忍限度を証明することはかなり困難です。 #2さんの回答にあるように裁判となるとみずものですので実際はやってみなければ勝てるかどうかはわかりませんが、その場合証明責任は質問者側にあります。裁判となるとおそらく物理的な証明などが必要になり、業者を使って測定したりすると、引越代の方が安くすむと思います。他に弁護士費用などもかかりますし。おそらく費用倒れになるでしょう。 原則交渉次第ですが、一般論として裁判例を参考にする限りでは、契約無効と言うところまで持って行ける可能性は低いと思います。かなり努力して、これも損害賠償が認められるかどうかと言うところでしょう。 >解約し全額戻して貰えるでしょうか?また転居費用も負担して貰えるでしょうか? 裁判などによらないのであれば、少なくとも、1と2の理由では、敷金返金に加えて仲介業者から何らかの保証を引き出せる程度だと思います(次の物件の仲介手数料なしとか)。 重要事項説明に違反については役所の宅建指導課に相談してみてください。