質問: 公務員6ヶ月目の住宅ローン融資可能額 家庭の事情でとり急ぎ住宅を新築する必要が出てきました。 銀行や不動産屋などまわったところ、それぞれに違う融資可能額を言うのでいったいどれが正しいのか、どの額を参考にすれば良いのか悩んでいます。 現在の私の属性(?)は以下の通りです。 ・25歳男 ・公務員6ヶ月目(条件付採用は外れてます) ・見込年収350万(4-12月280万、1-4月70万) ・扶養家族は妻と子 ・昨年度の年収はなし ・同居予定は家族のほか実両親(扶養はしていません) 年収について、見込みは基本給と各手当などの総額ですが、残業出張などの実績額が4-12月で40万を超える予定です。 勤続2年目に基本給と手当てで380万の予定で、残業代を足すと400万を超えると思います。 (その後の基本給と手当の合計額は3年目390万、5年目415万、10年目485万、20年目630万の予測です) この状況を地銀2行と都銀2行に口頭で伝えたところ以下の結果でした。 【地銀a】(自分で店頭に出向いたとき) →3000万、即融資可 公務員なので勤続年数・年収に関わらず定年までの賃金を見る 【地銀a】(不動産屋が尋ねたとき) →2100万、即融資可 公務員でも年収の6倍が限度 【地銀b】(自分で店頭に出向いたとき) →2000万、即融資不可 再来年1月まで待ってまる一年分の源泉徴収票を持参しないと駄目 【地銀b】(不動産屋が尋ねたとき) →2000万、即融資可、土地建物別決済も可 【都銀a、b】(不動産屋が尋ねたとき) →2500万、即融資可 他、ハウスメーカー経由なら3000万まで即融資可との話も聞きました。 これだけ融資可能額に差があるといったいどの価格帯の物件を見たら良いのかわかりませんし、不動産屋ハウスメーカーによっても勧められる物件の価格が異なってきます。 妻に尋ねたところ、現在の家計からは毎月8万、ボーナスで20~25万程度住居費として支払えるそうです。 その他に毎月3万円子供用に貯蓄しています。 親とは同居しますが事情があり援助はありません。 親の生活費介護費は将来にわたり負担しません。 借りれる額より返せる額とは思いますが、3000万借りられるなら借りてしまいたい気もしますし、ネットでのローン試算では可能な気もします。 無知ですみませんが、目安などご教授いただきたくお願いします。
回答: #2です。 ご質問者さまの奥さまの感覚は「脱帽もの」です。 おそらく奥さまなりに試算・シミュレートされているのではないでしょうか。 #1・3さまのお話も大変参考になりますし、このような感覚の方ばかりならば、本当に楽です。 > 今お話している工務店さんは初めからカーテン照明類は予算の中に組み入れると言っていた カーテンや照明類は「外すことができる」ので、原則、住宅ローンの予算の中に「組み込んではいけない」ことが多いのですが、ご質問者さまが利用される予定の銀行等では、カーテンや照明類の分も住宅ローンで借りることができるのでしょうか? 「不可」とされているのに、その分を建築費用に上乗せして計上するのは、不正融資になりますので、一度ご確認ください。 住宅ローンを利用して住宅を取得する場合には、「住宅取得に関する諸費用」と「住宅ローンの諸費用」の双方が必要になります。 住宅取得資金の1割程度が必要になると思っていただければいいです。 「諸費用込みで借りられる」という場合 ・諸費用も住宅ローンに含むことができる ・諸費用は住宅ローンとは別の「諸費用ローン」で借りる の2パターンが考えられます。 後者の場合は、住宅ローンの金利よりも高めであることが多いです。 > 融資手数料と保証料として要ると言われた35万円 保証料込みで35万円!? 借入額3,000万円、返済期間35年ならば、50万円~100万円が相場だと思うんですが...。(保証会社ごとに異なるほか、借り入れ者の「条件」によっても保証料率が変わりますので...。) ならば、いっそ「保証料ゼロ」の金融機関(ろうきん)や住宅ローン商品(フラット35)も検討されてはいかがですか。 > 「公務員は年150万まで住宅返済に充てられる」と銀行の窓口で聞き、そのつもりでいましたがやっぱり厳しそうです。 「公務員の平均年収程度」の年収がある公務員ならば...の話ではないかと...。 公務員は「高校卒業」でも採用されますよね? 未成年のうちは「契約」自体ができませんが、「成人」なれば可能です。 例え独身だとしても、20歳そこそこの人間が「公務員だから」という理由で「年150万まで住宅返済に充てられる」ものでしょうか? 「住宅ローン」という『商品』は大変「個別性」が高い商品なんです。 同じ年齢、同じ年収の2人の方が、同時に、同一条件の住宅ローンを申し込んだとしても、一方はok、一方はngになる可能性だってあります。 それを「平均」で捉えて話をするようでは、とても「お客さまのことを考えたうえでご提案差し上げている」とは思えません。 > 経済に疎く住宅ローンへの影響を考えていませんでしたが、これから貸渋り→景気減退となるのでしょうか。 この件につきましては、他の方が質問をされていましたので、そちらにも回答をしましたが、私の見解としては「住宅ローンは『リテール部門』の主力商品であり、むしろ、強化が図られる部門になるため、貸し渋りになるとは考えづらい」というものです。 リーマンbr.の破たんにより、多くの企業が業績の見直しが図られることもあり、事業融資での収益確保がより難しくなってくるのではないかと思われるんです。 少し前から各金融機関では『リテール部門』(小口・個人取引)の強化を目標に掲げるようになりました。 そのさらなる拡大を考えた時、「住宅ローン」という商品は、長ければ「35年」という長期にわたって、「顧客の確保が望める」商品になります。 リーマンbr.の破たんが、日本の「住宅ローン」の貸し渋りに直接つながることはないと思いますが、ただ、リーマンbr.の破たんによって多くの企業が「マイナス影響」を受けることになるでしょう。 その結果、多くの企業が再度リストラクチャリングを図らずを得なくなり、それが「雇用の安定」、「収入の減少」につながっていくと思います。 それゆえに「住宅ローンを借りることができない」「住宅ローンの返済が難しくなる」という人は増える可能性はあると思います。 「貸し渋る」というより、「貸したくても貸せない」事例は増えるかもしれませんね。 お客さまの「大切なお金」を預貯金としてお預かりしている以上、「返せなくなる可能性が高そう」な人にお貸しすることはできませんので。 > 3000万借入れで当初3年間金利1.4%、月4万強、ボーナス月+13万程度の返済プランを用紙に打ち出して見せてくれました やはり、「【地銀a】(自分で店頭に出向いたとき)→3000万、即融資可」は『短期固定』での試算でしたか...。 ん? 金利1.40%で、毎月の返済額が4万円強にボーナス加算が13万円程度? 計算が合わない...。 借入額が、毎月返済分1,500万円、ボーナス加算分1,500万円で、計3,000万円にして、35年返済にすると、毎月の返済額45,196円、ボーナス時加算は271,791円になるんですけれど、どこが違うのかなぁ...。 ボーナス加算分750万円の計2,250万円にしないと、ボーナス時加算135,895円にならないんですけれど。 一度、 http://www.flat35.com/simulation/index.html http://www.jabank.org/loan/simulation/ http://www.boy.co.jp/cgi-bin/lsm11.cgi#fpagetop こういったサイトでシミュレートしてみてください。 まあ、それはさておき、もし、「金利が低い分多く借りられる」という視点で、『短期固定』を選択されるのでしたら、必ず「固定金利期間終了後の優遇幅はどれだけになるか」を確認してくださいね。 現在は、まだまだ「低金利時代」ですから、将来における「金利上昇リスク」には備えられるべきですから。 > そうなると妻の言う(知ってか知らずか)「最初からめいっぱい借りるより、とりあえずは2800万30年以下に抑えて将来の変化に対応できるほうが」と言うのもあながち外れではないのですね。 これは、ちょっと悩みますね。 確かに、返済期間が短い方が「保証料」も安くなりますから。 ですが、リスケジューリングで返済期間を延ばすことになるよりは、むしろ、「取り敢えず返済期間は35年にしておいて、返済期間が長い分、毎月の返済額が抑えられる。その代り余裕ができればどんどん繰上返済をする」と考えていらした方がよろしいかもしれません。 > 夫婦共に家電家具など熟考して買うタイプなので新築に合わせて買い換えたいとは思わないのですが、実際のところそうもいかなくなってくるのでしょうか。 「現在の家具・家電に合わせて」住宅を新築されるのならばいいのですが(サイズや雰囲気)、ハウスメーカーに建築を依頼される場合、規格品を嵌め入れていく...というパターンもありますので、特に「家電」のサイズが合わないことがあるんですよ。 > 車は一台でローンも無くあと10年は乗りたいと思います。 10年となると、家の修繕の時期とも重なってくるかもしれませんね。 早めに「ずらす」ことも考えておいてください。 また、故障などによって「思わぬ時」に「買い替えざるを得なくなる」こともありますので、念頭には置いておいてくださいね。 > 本当は5年くらいで500万貯めて100万貯金に残し、諸費用2~300万、頭金1~200万、借入れ2500~2800万にできたら良いんでしょうね... う~ん...。 「100万貯金に残し」が少ない気がします。 私は住宅ローンのアドヴァイスを差し上げるときに、(条件によっても異なりますが)「返済中は、年収の半分から1年分は、余裕資金として手元に残すようにしてください。」と言っていますので...。