質問: 「学生のために残したい(横山ひろし・春けいこ)」の弁護士の見解は?
回答: <相談内容> 2年前、学生街に店を移転しました。周りには大学しかありませんが、学生数が多いので家賃は今までよりも高額です。 ところが、緊急事態宣言が解除されても、肝心の学生はオンライン授業のまま。学生客を見込んでの家賃なのに、このままでは毎月の賃料が払えません。せめて大学が再開されるまでの間、家主に家賃の減額を認めてもらえないのでしょうか? 【弁護士の見解】 <結論>家主との話し合いで減額を認めてもらえる可能性はあるが、法律上、賃料が減額されるのかどうかは今の段階で確定できない <解説> まず、現在の民法の規定を見ると、賃貸借に関して借り主に責任がないにもかかわらず、賃借物件を全部または一部を使用・収益することができなくなった場合は、使用・収益することができなくなった部分の割合に応じて、賃料支払債務が消滅すると定められています。 4月以降の緊急事態宣言により売り上げが大きく減少したり、ゼロになってしまったというお店は多いですが、そのきっかけは次のように様々です。 1建物のオーナーが休業要請を受け入れて、ビルが閉鎖され営業ができなくなった場合 2借り主が自らの判断で営業時間を短縮・中止した場合 3客が減り、売り上げが激減した場合 1は「物理的に営業ができなくなった場合」なので、先ほどの民法の規定を踏まえると、賃料の減額が認められる可能性が高いといえるでしょう。2は、借り主が独自に判断したということですが、例えば、飲食店では、営業時間やアルコールを提供する時間を制限するよう要請されていたので、そのような場合は、1と同じように考えることができるかもしれません。 ただし、現在の民法は、今年の4月1日以降に締結されたり、合意更新された賃貸借契約に適用されるため、それ以外の賃貸借契約には、改正前の民法が適用されます。 そこで、改正前の民法を見ると、賃料の減額を請求できるのは、物件が滅失したとき、とされています。そのため、滅失したわけではない今回のような事態にそのまま適用するのは難しくなります。 ただし、民法にある「危険負担」という考え方によれば、借り主の責任によらずに賃借物件を使用・収益することができなくなった場合には、当然、借り主の賃料支払債務も消滅するので、この考え方によって、賃料の一部減額が認められる可能性はあるでしょう。 しかしながら、今回の3のように、お客さんが減って売り上げがなくなったという場合は、賃借物件とは無関係であり、減額請求は認められないという結論になる可能性が高いのではないでしょうか。結局のところ、3の場合にはそもそも減額請求が難しそうであり、1と2の場合も、減額請求する権利があるかは裁判所の判断を待たなければ確定しないということになります。 しかし、賃料の全額を払うのが難しいとなれば、延滞が重なり、いずれ退去しなければならなくなるかもしれません。 もし、退去となれば、家主は新たなテナントを探さなければなりませんが、同じ賃料で契約できるかは分かりません。こういった現実問題を踏まえると、家主としても、一定期間、賃料減額してあげることで契約を維持できるというメリットがあります。そういう意味で、期間限定で減額を認めてもらえる可能性は十分あると考えます。 しかし、借り主としては、減額の申し入れに躊躇したり、交渉がうまく進まない状況もありました。そんな中、6月に国の新たな施策として、事業者向けの「家賃支援給付金」が支給されることとなりました。今年の5月から12月のあいだのいずれか1か月の売上高が前年同月比で5割以上減少しているか、または、連続する3か月の売上高が前年同期比で3割以上減少しているテナントに入居する事業者が対象で、申請する時の直近の支払月額家賃をもとに給付額を計算し、6か月分が支給されるというものです。上限はありますが、経費の中でも賃料の負担は大きいので、その軽減に繋がると思います。