質問: 不動産売買について 今年6月25日に「古家付土地」を契約し、8月25日 本契約、引越しを済ませました。荷物を入れる為、全室窓を開けようとした所、2箇所窓の鍵が開きません。即不動産仲介担当者に連絡を取った所、最初から窓の鍵は固かったとの事。でも明らかに鍵は開けられず、窓も少し開いていました。不審に思い、地面を業者に調べてもらった結果、地盤沈下と判明。契約書では、本物件建物に関して売主は瑕疵責任を負わないとあります。重要事項説明書では建物傾き等はあると書いてあるので これは承知の上でしたが、まさか地盤沈下までしてるとは思いもよらず 弁護士に相談しに行った所、裁判で決着をとの事でした。 当方は売主との話合いで地盤沈下を直してくれればそれでいいと言ったのですが、売主は現状有姿のままで契約は済ませたし、弁護士に相談に行ったら、瑕疵担保には当たらないから責任は取らなくていいと言われたそうです。相手に責任はないのでしょうか?
回答: ここでお答えできるような、簡単な問題ではないと思いますが、私見をいくつか述べます。 (1)建物の傾き ⇒建物は、「傾きがある」という物件説明書通りですし、ご質問者も承知されているので、地盤沈下による建物の傾きは、瑕疵=隠れた欠陥とは言えない。 (2)窓の鍵が開かない ⇒現状確認の際に、「固いが開けられる」という認識を、売主・買主の両者が確認しあっていれば(証明が難しいですが)、開けられないことで「現状確認時の状態への復旧」を要求できるでしょう。 しかし、「瑕疵担保責任」は、その範囲までですから、窓の修復が勝ち取れる限度と考えられます。 (3)地盤沈下 ⇒土地が、建物を建てた以降に地盤沈下をしたとしても、現状確認以降に沈下したのでなければ、「瑕疵」とはならないでしょう。 以上に加えて、契約書に「本物件建物に関して売主は瑕疵責任を負わない」との記載があり、買主のご質問者も同意しているのですから、非常に不利と思われます。 更に、もし裁判で瑕疵担保責任が認められたとして、この対象は「建物」のみになるとでしょうから、建物代金相当分の減額になり、金額的には殆ど数十万円程度でしょう。 中古の建物つき土地の場合は、建物の価値は殆どゼロの評価ですから。 最後に、相談された弁護士さんが「裁判で決着を」と言ったのは、話し合いでは先方が承諾するはずがないので、裁判に訴えるしかない、という程度の意味ではなかろうかと思います。 先方の弁護士のように、「勝てる」というアドバイスが出ていないのは、不利と思っているのかもしれませんね。 もう一度、その弁護士さんに確認して、「勝てる見込み」と、「勝った場合の利益」、そして「裁判費用」を確認されるのが先決かと思います。