質問: 将来(5年後くらいに)住宅を購入しようと考えています。 夫婦共に32歳。共働き。子供なしです。 子供が出来にくいというのもあり、出産の予定はありません。 現在、アメリカに住んでいるため収入がドルなのですが
回答: 1最高で5000万円ぐらい借りれると思います。 2場所や築年数によるので、一概には言えません。 数多く見れば、だいたい相場観がでてきます。 ただ、5年後は、相場がやや上がっていると思います。 ●●●大井町駅周辺なら、 土地:200万程度からまあまあな土地があります。 その他では、周辺と言うのが、わからないので、あまり値段はでませんが、 下神明とか戸越公園、青物横丁なら、200万程度から土地はあります。 中古は、築年数で値段が変わります。 新築なら、木造で坪50万程度からできます。 例えば、土地=坪200万円として ○30坪の土地を買って、30坪の新築なら6500万円です。 ○20坪の土地を買って、30坪に新築なら5500万円です。 ○20坪の土地に築40年の家なら、家の価格が無いので4000万円ですが、 リフォームをすると、300万~1000万かかります。 ○30坪の土地に30坪の築10年の家なら、4500万程度です。 ●●●品川駅周辺には 住宅地はあまりありません。 御殿山などは高級で坪500万円以上でしょうか。 馬込などは、150万程度からでもあります。 マンションの坪単価は、土地の値段で、だいたい決まってきます。 ネットで検索すれば、色々でてきますが、これも一概には言えません。 駅に近ければ高いし、遠ければ安いし、、、。 3目的によって色々変わると思います。 4土地、建物の場合 大手なら、まあ安心ではあります。 それは強引に薦めてこないからでしょうか。 野村=ほとんど売る気がないような感じ。 住友=ほとんど売る気がないような感じ 東急リバブル=まあ売る気はある。 三井のリハウス=まあまあ売る気がある。 など、 中小は、売る気マンマンです。 購入を強引にすすめて来るので、 自分をしっかり持ってないと、買わされてしまいます。 中古マンションは、上記と同様。 新築マンションは、販売元の直接なので、売る気マンマンです。 ★★★私が、お勧めするのは、 2世帯住宅を建てて、1世帯を賃貸にする。 4000万円の土地に、ハウスメーカーのダサイ家でなく、 2500万円で、オシャレな2世帯注文住宅を建てる。 1世帯を賃貸にして、13万円で貸す。 延べ床面積=30坪(15坪×2世帯)=建築費用坪単価80万円(鉄骨かコンクリ) 総予算6500万円 頭金1500万円、 ローン5000万円=25年3%ローン月23万円(実質返済月10万、賃貸収入13万) ○25年間、月10万円支払えば、2世帯住宅が手に入ります。 ○25年以降は、家賃収入が入ってくる。 あるいは、子供ができたりしたら、リフォームして大きな家にする。 あるいは、子供世帯と同居も可能です。 ○最初から賃貸アパートとすると、ローン金利が上がるので、 最初は、2世帯住宅にして親が住むこととし、住宅ローンで借ります。 親が住んだけど、うまくいかなくて出て行ったので、 アパートで貸すということです。 リスク ○賃貸できないことがリスク これを、解消するには、土地探しを妥協せずに、 駅近く、南道路、オシャレ注文建築を、根性で手に入れるでしょうか。 ○最悪、賃貸がうまくいかない場合でも、 賃料を8~10万に下げれば、入居率は上がります。 現在の収入があれば、13~15万のローンは返せると思います。 上記計算は、 手数料、税金、空室率、修繕費、保険などは、含まれていませんが、 それほど大きなブレはなく、いけると思います。