質問: 第3者が住んでいる不要な土地・家屋を処分したい 父名義の土地・祖父(故人)名義の家屋を処分したいのです。 建物は築100年以上で見た目は廃墟、土地評価額約310万円ですが、田舎の誰も欲しがらないよう な土地です。 その家は祖父の実家で昭和5年に相続し、土地・家屋共に祖父名義になりました。 その後祖父は結婚して実家を出ました。不動産の名義はそのままでその後祖父の弟家族が長年住 んでいました。 現在は祖父の弟もなくなり、その長男がひとり住んでいます。 私もこの事を知ったのが、母が亡くなった3年前からです。土地の固定資税が当家に祖父名義で きましたので、とりあえず父名義に相続しました。 固定資産税は当方が毎年払っていたようです。 家屋は既に資産価値がないようで税金はきていなかったようです。 家屋は相手側に確認したところ相手の父名義のままであると聞いていました。 しかし法務局で確認すると家屋も祖父名義のままでした。 ようするに父名義の土地・祖父名義の家屋に、まったく付き合いのない者が税金も払わず何十年 も住んでいる状態です。 相手の方は80才弱で持病もありそう長くもないようです。 この先その方がなくなれば、建物の解体もこちらの責任になるのでしょう。 相手側はただで何十年も住んでいるのに、後の処理はこちらですべて行うのは納得できません。 強制的に立ち退いてもらう事もできないのでしょう? 当初は建物は相手側の名義であると思い、土地を相手側に譲渡することで解決しようと考えてい ました。しかし建物の名義もこちら側である事がわかってからはそれでは解決にならないでしょ う。 土地は使用貸借状況であるのでしょうから家を撤去して出ていけと言える余地はあると思います が、ただ相手が応じなければ、調停や訴訟などの話し合いになるのでしょうか。 この土地・建物を処分するのに今後相手側にどういったアプローチをかけていけばよいのでしょ うか? 建物の解体を相手側に持ってもらう事はできないのでしょうか? 最適な着地点はどこをめだせば良いのでしょうか? 以上よろしくお願いします。
回答: ❶ 「ようするに父名義の土地・祖父名義の家屋に、まったく付き合いのない者が・・・・住んでいる状態」ということなので,こちらからのアクションとしては建物退去土地明渡を求めていくことになります。 こちらが所有しており相手方が占有していることを主張すれば足ります。 ❷ 「相手の方は80才弱で持病もありそう長くもないようです」とのことなので,相手方がどのような対応をされるかは不明ではあります。 ですが,相手方が法律的に争われるということであれば,相手方「何十年も住んでいる状態」ということですので,時効取得に基づく所有権喪失の抗弁を主張されて,併せて,所有権に基づく不動産移転登記手続請求の反訴を提起されるでしょう ❸ あとは,相手方の占有の性質,自主占有なのか他主占有なのかが争われることになるように思われます。こちらが「3年前から」「固定資産税は当方が毎年払っていた」とのことですが,それ以前に,長期にわたって相手方が固定資産税をお支払いになられており,占有もされていたのであれば,自主占有と評価される可能性が高いのではないでしょうか(少なくとも,記載の事情のみからは判断できません。)。 そうすると,時効起算点に遡って相手方の所有であったことになり,賃料相当損害金も棄却されるでしょうから,金銭的解決は難しくなりそうです。 ❹ ですが,相手方が争われるか否か,争われるとしてどのように争われるか分かりませんので,場合によっては,金銭解決も可能かもしれません。