質問: 繰上げ返済と資金運用とどっちが良いの? 例えば、住宅ローンを金利3%で借りていて 手元に100万円程度の資金があったとします。 100円を年利5%程度で運用できることが確実な場合、 繰上げ返済をしたほうが得ですか? 運用したほうが得になりますか? 細かい条件がないと難しいかも知れませんが、 基本的な考え方を教えてください。 単純に考えて ローン金利<運用金利 の場合は運用の方が得になりますか?
回答: 金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。 > 単純に考えて > ローン金利<運用金利 の場合は運用の方が得になりますか? 単純に考えて...でいいのでしょう? ならば、回答も単純にしていいならば「当然です。」になると思いますけれど...。 私も何か勘違いしているのかなぁ...。 ならば、仕事を変えてもらわなければ。 「ローン金利<運用金利」を私の仕事(今は「金利商品による資金運用」を担当しています)に置き換えても、「調達金利<運用金利」でなければ資金運用自体「失敗」だと思うんですが...。 100万円を年利5.00%で運用していくと、こうもできますよね(税金無視)。 1年目元金1,000,000円→1年後元金+利息1,050,000円 2年目元金1,050,000円→2年後元金+利息1,102,500円 3年目元金1,102,500円→3年後元金+利息1,157,625円 4年目元金1,157,625円→4年後元金+利息1,215,506円 5年目元金1,215,506円→5年後元金+利息1,276,282円 6年目元金1,276,282円→6年後元金+利息1,340,096円 7年目元金1,340,096円→7年後元金+利息1,407,100円 8年目元金1,407,100円→8年後元金+利息1,477,455円 9年目元金1,477,455円→9年後元金+利息1,551,328円 10年目元金1,551,328円→10年後元金+利息1,628,895円 11年目元金1,628,895円→11年後元金+利息1,710,339円 12年目元金1,710,339円→12年後元金+利息1,795,856円 13年目元金1,795,856円→13年後元金+利息1,885,649円 14年目元金1,885,649円→14年後元金+利息1,979,932円 15年目元金1,979,932円→15年後元金+利息2,078,928円 16年目元金2,078,928円→16年後元金+利息2,182,875円 17年目元金2,182,875円→17年後元金+利息2,292,018円 18年目元金2,292,018円→18年後元金+利息2,406,619円 19年目元金2,406,619円→19年後元金+利息2,526,950円 20年目元金2,526,950円→20年後元金+利息2,653,298円 20年目元金2,653,298円→20年後元金+利息2,785,963円 住宅ローンに関しては、#2さんの#5の例を用いさせていただきます(勝手にお借りして申し訳ありません。別の数値を持ってくると、さらに混乱させてしまうと思いましたので)。 「借入金額:1,000万円 返済期間:20年(返済回数240回) 金利:全期間固定3.00%(年利) 元利均等償還方式 ボーナス返済なし」という条件になりますよね? そうなりますと、全く繰上返済をしなければ、 当初借入額 10,000,000円 1年後残高 9,629,415円 2年後残高 9,247,558円 3年後残高 8,854,087円 4年後残高 8,448,648円 5年後残高 8,030,877円 6年後残高 7,600,399円 7年後残高 7,156,828円 8年後残高 6,699,765円 9年後残高 6,228,800円 10年後残高 5,743,510円 11年後残高 5,243,460円 12年後残高 4,728,200円 13年後残高 4,197,268円 14年後残高 3,650,187円 15年後残高 3,086,466円 16年後残高 2,505,600円 17年後残高 1,907,065円 18年後残高 1,290,326円 19年後残高 654,827円 20年後残高 0円 ということになります。 17年後、205回目の返済を行う時点で2,292,018円貯まっていますから、全額繰上返済をしてもお釣りがきます(205回目に1,856,373円払えば全額繰上返済になります)。 繰上返済を全くしなかった場合の総返済額は13,310,342円(うち総利息3,310,342円)になります。 205回で完済できれば、総返済額は13,225,624円(うち総利息3,225,624円)で、84,728円お得になります。 これに全額繰上返済した場合の「お釣り」435,645円を加えた520,373円を、繰上返済(期間短縮型)を一番効果的にする、初回返済時にいきなりするパターン(総返済額12,562,487円(うち総利息2,562,487円)、総返済回数209回)と比較してしまうから、話が混乱するんだと思います。 初回返済時にいきなりするパターン(繰上返済を全くしなかった場合と比較して747,855円お得+100万円)と比較するならば、その対象は17年間で貯めた2,376,746円と比較しなければならないと思いますが、私の計算も違っていますでしょうか? #5さん、1点だけ...。 > 100万円繰り上げ返済して、期間短縮すると、208ヶ月(と端数)の返済となり、返済総額は、1,156万円になります。 1,156万円ですと、繰上返済した100万円が入っていないような...。 繰上返済も「返済」ですから、総返済額は1,256万円になると思うんですけれど...。 もし、エクセルの「ローン計画書」テンプレートをご利用ならば、繰上返済した場合、「ローンのデータ」sheetの「ローン要約」の項目のうち「総返済金額」には、繰上返済分が含まれませんので、注意が必要です(私は最近気付きました...)。