質問: 建物の耐震強度と大家の義務等... こないだの中越地震をうけ、不安な事があるので会社の建物の耐震性などについて教えて頂きたいです。 会社は10人くらいの小規模な事務所です。 建物の状況ですが、 ・一戸建て3階建物の1階に会社が入っています。 ・ビルではなく、普通の住居で2~3階は大家さんが住んでいます。 ・1階は前面が駐車場になっており、柱が隅に2本立っています。 ・駐車場上は大家さん住居がはり出しています。 ・駐車場と1階室内の区切りはガラス張りの仕切りで、サッシの柱です。 ・1階室内には柱はありません。 ・広さは90ヘーベーくらいです。 ・天井には室内中央にガラス仕切りと平行に一本梁があります。 ・ガラス張りの所の上の壁にところどころ亀裂がみられます。 (壁紙だけに亀裂なのか中までかは不明) ・外壁に小さな亀裂のようなのがいくつかあります。 ・築16~17年です。 ・8年くらい前に簡単なリフォームを行った際、床や壁をみた感じ、ちょっと杜撰な造りの印象を受けました。 (床の支えの一部に木の切れっぱしのようなので適当に支えてあったのがあったり...) 以前、会社の上司に「地震のとき気をつけた方がいい建物」みたいな冊子に、一面ガラス張りなど、我が社がいくつか当てはまる旨など告げたのですがあまり真面目に取り合ってもらえませんでした。 私の席は業務上ひとりガラス張りの面のすぐ横にポツンとあるのですが正直とても不安です。 阪神淡路や中越級の地震が来たら一瞬でグシャッといってしまうのではないかと... そこで、上司に真面目に取り合ってもらう方法と、大家さんに補強などを促す方法を教えて頂きたいのです。 会社の、建物にたいする社員への義務や大家さんの店子へ対する義務などもありましたら教えて頂けると助かります。 ちなみにちゃんと資料等揃えて話せば聞いてくれる上司です。 大家さんは年配のそれなりに裕福そうな家です。 よろしくお願いします。
回答: 建築基準法では、建物を設計・建築する際に法律を守らせることで国民の安全性を確保しています。しかしその後のメンテナンスなどについては、強制力を持っていません。 一番特徴的なのは、1981年以前に旧耐震基準で設計された建物です。これらの中には現行基準を満足せず倒壊のおそれのあるものも含まれています。しかしこれらは違法建築物ではありません。建設当時は法律を守って建てられたものだからです。そのためこれらは既存不適格と呼ばれます。 既存不適格建物は耐震基準が低かったために起きたようなものですが、これについては、耐震診断や耐震補強を推進する法律や制度などを作っていますが、強制的にさせる法律はありません。 つまり遵法で造られた建物は建物当時がどうであったかが問題であり、その後については強制させることはできないのが現状です。 一方、建物の管理者は設置に瑕疵があり、それによって生じた損害については損害賠償責任を負います。 しかし発生していない損害に対しては、責任を負いませんので、実際被害が発生して損害が確定しないことには損害賠償請求ができないので、被害が発生する前に強制して補修をさせることは難しいです。 また自然災害によって発生した被害については通常免責されます。 ただし、それは管理上に問題がなかった場合です。 賃貸の場合、第1の管理責任者はそれを実際使用している人です。つまり借り手です。借り手は問題箇所は大家に報告する義務があります。 この義務を怠ると受けた被害の管理責任は借り手自身(第3者に与えた被害についても)が負わなければなりません(共有部分なら大家が管理責任を負いますが)。 報告を受けた場合管理責任は大家に移ります。 知っていた欠陥を放置した場合は、自然災害による被害についても責任を負うことになります。 つまり最終的に大家は管理責任をおい、損害賠償責任を負うのですが、その瑕疵が問題を発生しなければ、放置しておいても、責任を問われないのです。 大家は、 万が一に備えて管理責任を果たすか、万が一の場合に損害賠償責任を負うかのどちらかの選択をすることができます。 >大家さんに補強などを促す方法を教えて頂きたいのです。 以上のように実際補強を強制させることはできませんので、大家がその気になるようにし向けるしかありません。 そのためには以下のようなものを揃えて、大家がその気になるようにし向けるしかないでしょう。しかし補強により価値が上がることにより、場合によっては賃料の値上げなどが必要かもしれません 1)建物の問題 建物の状況、耐震補強の必要性(建築士や役所に相談) 2)金銭的な問題 補強費がどれくらいするか、賃貸経営にどう影響するか 3)法的な問題 たとえば、阪神淡路大震災で賃貸が倒壊して死亡した遺族の訴えにより、原因は自然災害にも一端があるものの、建物に欠陥があり大家の責任は50%として、数億円の支払いを命じた判例などがあります。 なお、建築時期からすると新耐震基準以降のもののようですから、施工ミスなど無ければ、倒壊することはあまり無いと思われます。