質問: マンション購入について 先日モデルルームを見に行って概算で借入額を出してもらったのですが「35年・2年固定・1.3%で3千万円の物件が買えますとのことでした。 ちなみに私たちは頭金はなく初回の諸費用だけは出せる状態です。 年収400万円なのにこんなもの買えるんでしょうか? 今は20代後半で彼だけの収入で計算してくれました。 色々調べているのでそんなに借りられないと思っていたのですが、やはり買ってもらいたい為の作戦でしょうか? また買っても問題はないのでしょうか? ローンの選び方も教えてください。 35年とか30年の方がいいのでしょうか?
回答: 書かれていることだけに基づいてお答えいたしますね。 >先日モデルルームを見に行って概算で借入額を出してもらったのですが >「35年・2年固定・1.3%で3千万円の物件が買えますとのことでした。 これは、現在の住宅ローン金利2.3%(変動)に1%の金利優遇があって 1.3%になるという意味です。おそらく全期間優遇という意味だと解釈します が1%の優遇期間を確認してみてください。 >ちなみに私たちは頭金はなく初回の諸費用だけは出せる状態です。 普通の銀行の住宅ローンは90%融資までだと思います。中古マンションの場合 物件評価の100%まで融資する例もあります。 3000万円ならば、300万円の頭金は別途用意しないといけないと思います。 >年収400万円なのにこんなもの買えるんでしょうか? 買えるかどうかは、これから具体的にローン審査にかけてみないとわかりません。 ローン審査は、源泉徴収などの書類をみせて、金融機関が物件の担保価値と ご主人の勤務先の信用度、他の融資とのかねあいで融資可能かどうかを チェックします。一次審査と二次審査(銀行の内部の決裁)とがあります。 >今は20代後半で彼だけの収入で計算してくれました。 >色々調べているのでそんなに借りられないと思っていたのですが、 >やはり買ってもらいたい為の作戦でしょうか? そういうことはしません。というのは、実際問題ローンが下りない限りは売れないわけで 審査の下りない高額物件を進めても、契約前にローン審査ではなれれたら無駄な営業 になってしまいます。 今は、どんな所得層にも買ってもらえる工夫を売り手も講じています。 そのひとつが、金利優遇です。 普通の2.3%で3000万円の35年ローンを組んだ場合 月々の返済は10万4千円です が、1.3%の場合は 月々の返済額が 8.9万円になります。 もちろん、2年間の固定金利でその後は変動ですからもっと金利があがるかも しれません。 ただし、銀行側としとしてご主人の勤務先の業績やご主人の所得の推移を予測 して、ちゃんと払ってもらえそうだと判断して融資を了承します。 重ねて申し上げますが、1%優遇がいつまで続くかということも確認してください。 ちなみに3.3%に金利があがれば 12万円 4.3%になれば 13.8万円に上昇します。 それと、営業の担当が計算しているのはあくまで物件価格で3000万円なので あって300万円+諸費用は自己調達ということかもしれません。 そうなると、ローン審査は2700万円で通すことになります。 この場合、1.3%の金利なら月々のローン返済は 8万円 ということになります。 >また買っても問題はないのでしょうか? 買って大丈夫かは、今後3年程度の見通ししか申し上げられません。 まず、マンションを持つ費用は (1)ローン返済 (2)管理費、修繕積立金 (3)固定資産税 の年間支払い額が いまの家賃支払い合計と見合うかどうかという計算に なると思います。 今家賃に10万円払っているとしても年間の費用は 120万円です 一方 親から300万円頭金を出してもらい、返済もしないとして ローンは8万円 修繕積み立て金 6000円 管理費1.7万円 計2.3万円 固定資産税12万円 合計 年額96万円+27万円+12万円=135万円 ただし、住宅ローン控除というもので、約20万円弱税金がもどってきます。 会社から出ている住居手当なども計算にいれないといけません。 >ローンの選び方も教えてください。 >35年とか30年の方がいいのでしょうか? 選び方というよりも、一番返済の楽なものを選ばないと生活が破綻します。 ですから、有無をいわせず35年ローンでしょう。 ちなみに2700万円の金利1.3%で30年ならば、月々の返済は9万円に なります。 マンションの販売員には正直いってベテランもいれば新米もいます。新米は 売りたい一心でムリなローンを進めることもありますが、そういうのは途中で 上司が指導して、もっと価格帯下げろとかいってきます。 あるいは銀行がいろいろ細かくクレームをつけてローンが通らなくて買えない という話になります。 マンションは焦って買わなくても大丈夫です。今後もまだまだ優良物件で 買いやすいものが出てきます。 なぜなら、マンションを売る以外に日本の景気回復や金融危機を救うてだて がないからです。 勉強ぶそくならじっくり構えて納得いくまで調べたり訊いたりすることです。 年収400万円というのは、所得ベースでの話ですか。 源泉徴収表の年収が400万というのは、ボーナスが手取り80万としても月々 手取りで22万弱ということですか。 そこで10万も住宅にかけたらダメですね。安い賃貸で貯金を貯めたほうが いいと思います。 物件がよっぽど気に入った 今の家賃が結構高い 奥さんも働くあてがある というのなら家のために骨身を削って頑張って あとはご主人の昇給に期待・・・ですが 博打ですねぇ