質問: 大家さんからの賃貸契約解除 最近、不動産管理会社の人が我家(賃貸共同住宅)に来られました。大家さんからの依頼で賃貸借の解除通知の書面を頂きました。大家さんが私への本契約解除期間の通告期間は問題有りません。契約解除の理由は、建物の老朽化が目立つ・固定資産税額の増額により経営上困難・大家さんの高齢と相続の対策です。共同住宅は契約解除日から4日後に取壊し。転居料として敷金の返却・転居費用及び引越代金の負担。と言う書面をもらいました、なお管理会社が委任を受けています。管理会社の担当者と電話で初回の交渉をしました、引越費用、新居の敷金礼金、新居の紹介は確認しましたが、立退料若しくは迷惑料の話は管理会社の方からは出ませんでした。 質問ですが、私は引越で儲けようとは一切思っていませんが、転居による私の不利益、現在の家賃と転居先の家賃の差額の補償、例えばカーテン・カーペット寸法違いによる買換え、その他少額とは言え引越しなければ必要ないお金等は請求できるでしょうか?気になるのは、賃貸契約書の条文に移転料・立退料又はこれに類する物質的請求は絶対しないこと。と書かれています。 私は立退料を頂けなければ、転居先で何日もかからず破産宣告を受ける事になると思います(貯蓄が全く有りません、子供2人分の銀行学資ローン支払が後2年)最後の手段として管理会社契約解除の話合いを拒否し居座る事が出来るでしょうか? こういう事例の相談窓口を紹介してください。
回答: ○「私は引越で儲けようとは一切思っていませんが」 至極ごもっともな考え方です。 現在、借家契約を解除する場合のいわゆる「立退料」については、判例・実務の積み上げにより、かなり客観的な基準が出来ております。そのような客観的な基準を参考にすることで、裁判手続きをとらずとも話し合いによる公平な解決が出来る場合がほとんどです。 つい先日、同じようなケースで質問に回答しています。まずはそちらをご覧になって下さい。 http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=590993 次に、あなたの質問について個別に見てみます。 ○「気になるのは、賃貸契約書の条文に移転料・立退料又はこれに類する物質的請求は絶対しないこと。と書かれています」 これは気にする必要はありません。借地借家法30条に反するので無効な条項です。 ○「引越しなければ必要ないお金等は請求できるでしょうか?」 損害賠償の原則と混同していらっしゃると思われます。 たしかに損害賠償の原則では、【その不法行為が無かったならば生じなかったであろう損害を賠償する】のが原則です。その理由は、簡単に言うと「善対悪」の関係にあるからです。悪い者には一方的な責任を負わせても構わないからです。 しかしながら、賃貸借契約の解除はどちらが悪いわけでもありません。いわば「善対善」の関係にあります。大家さんにしてみても、賃料収入が無くなってしまうわけですら損をするはずです。望んで解除する分けではありません。双方にとって不利益なのは仕方ないが、その損失を公平に負担させようというのが立退料なのです。立退料の性質は損害賠償ではなくて、損失補償なのです。 したがってご質問のような、あなた側の都合だけで立退料が決定されるわけではありません。 ○参考urlにて回答したように、賃貸人側からの契約解除に必要な正当事由とは「総合的に」判断されます。より解りやすく説明すると、立退料は「引き算」によって算出されます。 今回のケースでは、「建物の老朽化が目立つ・固定資産税額の増額により経営上困難・大家さんの高齢」というように相応の理由があります。したがって賃貸人の一方的な都合で解約する場合に比べるとある程度、立退料が減額されるのは仕方ないでしょう。なお「相続の対策」は賃貸人側の一方的な都合ですから、立退料が減額されることはありません。 ○「立退料若しくは迷惑料の話は管理会社の方からは出ませんでした」 法律では「立退料」という用語は使われておりません。「財産上の給付」とだけ規定されています。先方が「転居費用及び引越代金の負担」と呼んでいるものこそが、いわゆる立退料です。 しかし先にも説明したように、立退料は客観的事情から算定されるものですから「転居費用及び引越代金の負担」以上になることもあり得ます。 なお「敷金の返却」は建物が取り壊される以上当然のことですから、敷金の返却は立退料の支払いとは別途為される必要があります。 ○「最後の手段として管理会社契約解除の話合いを拒否し居座る事が出来るでしょうか?」 正当事由さえ満たせば、賃貸借契約の解除は賃貸人の「当然の権利」です。従って適切な立退料が支払われた場合には、あなたが居座る権利はありません。不法占拠として強制排除されるだけです。 ○「何日もかからず破産宣告を受ける事になると思います」 世の中に資産合計額がマイナスになっても破産せずにいるものが大勢おります。たしかに債務が超過した場合には、破産宣告を受ける可能性はあります。しかし、支払い能力があれば、つまり今後も収入があるならば破産するには及びません。その点も相談なさって下さい。 ○以上のことをご理解頂いてから、公共の相談窓口にお伺い下さい。 市町村役場には無料法律相談などの窓口が設けられています。そこで過去の事例が参照できますから、今回のケースでどのくらいの立退料がふさわしいか教えて頂けるでしょう。 ------------------ 借地借家法(抄) (解約による建物賃貸借の終了) 第27条 1 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。 2 省略 (建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件) 第28条 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。 第29条 省略 (強行規定) 第30条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。