質問: 大東建託との賃貸経営受託システムについて、両親を説得して止めさせたい 先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。 両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が 山のように出てきて、それを元にあまりに危険すぎると説得したのですが、信憑性が無いとして先方の話を鵜呑みにしていて意見を聞いてくれません。 (何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です) 両親の言い分は、 ・敷地内に老朽化した建物があり、大東建託の低金利ローンがあれば解体費用にできる(その部分にアパートを建築したいようです) ・アパート経営でガッポリ儲けようと思っているのではない。少しでも収入があれば安心できる。 私自身は近いうちに実家に入って両親と同居したいと思っていますが、そもそもアパート経営自体には反対だし、更にこのような評判の悪い会社と関わりを持ちたくありません。 正直、「お前のためでもあるのに」などと恩着せがましいことまで言われ始めて辟易しています。 何とかうまく説得して、契約を思いとどまらせるには、どの観点で、どのように話を進めればいいのでしょうか。
回答: この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。 節税効果が高ければ、借金のし甲斐があるというものです。 >少しでも収入があれば 本当にごくわずかです。 10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。 相続税対策の場合、赤字の方が節税になるので何億と借金をする地主もいます。 アパートは必ず老朽化します。 10年を過ぎれば、ほとんどのアパートは内装を修繕します。 15年で外構の修繕が必要になります。 壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいくら掛かると思いますか? 安い業者を探してリフォームするわけにはいきません。 大東建託に全部させなければなりません。 もちろん大東建託の言い値です。 となれば、赤字経営のアパートではそのお金をどこから工面しなければならないのでしょう? 定期リフォームのお金は家賃収入から強制的に積み立てをさせられ、借金を返済し、高くなった固定資産税、事業税を払ったら、手元に残るお金は微々たる物。 入居者の入れ替わるときの修繕費は別に出さなければならないのです。 経年劣化の修繕は大家持ちです。 一括借り上げのだから、借りている大東建託が修繕すると思ったら大間違いです。 ゴミ屋敷にするようなとんでもない入居者が入ると、次に貸すために何十万、へたをしたら100万円近く掛かることも実際あります。 そんな時は全額入居者に請求は出来ません。 相続税対策するほどの不動産・動産をお持ちなら考えても良い事業ですが、そうでなければその借金を相続するあなたの意見も取り入れてもらう必要はあります。 ご両親と一緒に契約内容を良く確認してみてください。 修繕費の問題の他に、ほとんど説明がないのが、家賃収入は査定価格での収入で、それは必ず見直しがあり、実際に設定された金額より新築状態でも60~80%、その後見直しによっては入居率に見合った査定価格になるということです。 それで、年間収入を計算してみると、借金を返すことすらままならない状態になる恐れが出てくるのです。 営業は自分の成績を上げるために良いことしか言いません。 我が家にも大東建託の営業は、頻繁に来ますが、同じ人に行き会う確率はほとんどないくらい変わります。 1日で2,3人来ることもあります。 後から来た人が、それはうちの営業じゃないなんて言う始末です。 ろくな営業じゃありません。 ご両親に思いと止まらせるには、具体的数値を見積もりから引っ張ってくるしかありません。 固定資産税だってかなり上がるのですから、それが計算に入っていないような見積もりなら、見積もりし直させるべきです。 以前別業者に見積もりさせましたが、家賃査定金額が30年変わらない計算でした。 しっかり見ないと騙されますよ。