質問: 借地権の更新について 借地権の更新について教えて下さい。 現在借地上に家を建て住んでいるのですが、土地を不動産業者に売却したとの通知をもらいました。これから不動産業者との話合いを行う事になったのですが、賃貸借契約更新の請求を行う事は可能でしょうか? また、名義変更を行っていない為に交渉でこちらが不利になるような事はあるのでしょうか? (1)地主さんからの事前連絡はなく、不動産業者から土地を購入した旨の 挨拶状を渡される。 (2)土地の賃貸契約者及び建物の不動産登記(所有権保存)は父の名義。 (平成4年8月以降に契約) (3)父は亡くなり母が相続したが名義の変更等は行っていない。 宜しくお願いします。
回答: (1)通常の取引により土地所有者が代わっても契約はそのまま引き継がれますので、質問者の権利には影響がありません。 (3)一般に借地権の譲渡については地主の承諾が必要ですが、相続による権利の異動については承諾は不要なので問題はない。 (2)はちょっとやっかいですが、まず借地権の更新は請求できると思います。 問題というのは、借地権そのものの登記か借地権者名義の建物の登記がない場合は、購入者に対して借地権を主張することができないことになっています。だから本来は建物の名義変更を行っておくべきでした。 でも、土地上に建物があり、その登記が土地の所有者と異なることから借地していることが予想されますし、借地権者は正当な相続人であることから建物の名義変更をしていなくとも、借地権者として許される範囲であると考えられるからです。 ところで、平成4年に借地契約をしたというのならまだ更新の時期は迎えていないはずです。建物を目的とした借地契約では、借地借家法により最低30年の契約をしなければならないからです。 更新をするのは平成33年頃で十分で、契約期間が切れる10年以上前に更新請求しても意味はないと思います。 今の段階で問題になるのは借地所有者に変更に関して借地権そのものの有無(原則借地権者による建物の名義がないとだめ)と、相続についての借地名義の変更に関してだけです。 借地権そのものの有無を問題にするのならもめますが、相続による名義変更なら、多分問題ないと思います。