質問: 共有の土地を共有者1名から借りた場合の借地権の対抗力について 2名共有となっている土地を借りて店舗を建設する予定です。地主の意向として、賃貸人を共有者1名の名義にしてほしいとのことです。名義人とならない共有者から同意書をとった上で、共有者1名と契約した場合、建物保存登記をすれば第三者への対抗要件は具備したと言えるでしょうか。 名義人とならない共有者が持分を譲渡した場合、持分の譲受人に借地権を対抗できるでしょうか。
回答: 共有という形で考えると分かりにくいですが、 他の共有者の共有持分は、要は、他人の物と考えると、 他の共有者の共有持分については、他人物の賃貸をするということになります。 他人物の賃貸借も契約として有効ですが、所有者に対抗できません。 所有者が他人物賃貸借に同意していたとしても、その所有者から売買などで新たに所有者になった者には、登記による公示がないので他人物賃貸を対抗できないおそれがあります。 これと同様に考えると、他人の共有持分について、その他人が同意していたとしても、新たに共有者になった者に対抗できないおそれがあります。 仮に対抗できないとすると、借地借家法が適用されるような賃貸借契約は、単なる管理行為とは言えないので、新たな共有者から、その賃貸借契約の無効を主張されるおそれがあります。 実際に訴訟で争われれば、事情によって結論が違ってくる可能性がありますが、不安定要素があることは間違いないので注意が必要です。