質問: 市街化調整区域の価格? 市街化調整区域の価格? 相続した土地を売却したいのですが 市街化調整区域です。 とりあえず、近くの不動産業者に査定をだしましたが、 「市街化調整区域なので普通には査定だせません。 近くの売買事例は@1万というのがありましたが ほとんど重要はありません。」 との事、まだ媒介契約は結んでいませんが 何を参考に売値をきめたら良いのでしょうか?
回答: no.1です。 >以前資材置き場として使用していて周囲も同様の使用をしているようです。 以前どのような利用をしていたか、または周囲はどのような利用をしているかは関係ありません。農地を農地以外の目的で利用するには本来農地法の許可が必要です(いわゆる農地転用、通称農転)。ところが、農地を無許可で駐車場等に利用している(いわゆる無断転用)ケースも良く見受けます。よって、利用方法と地目は必ずしも一致していません。 駅は近いのにあまり家はありません。 >調整区域であることと駅の近さは関係ありません。いくら駅に近くても調整区域は調整区域です。 >いまは登記簿謄本に宅地となっていますが前の記述では雑種地となっていました。 う~ん、ここがポイントです。通常、登記簿上の地目を変えるには地目変更登記が必要です。雑種地であった登記を宅地に変えるには実際に宅地として現地を利用する必要があります。以前資材置き場として利用していたということは、今は家でも建っているのでしょうか?もしそうだとした場合、宅地に地目変更したのはいつでしょう?また、その地域の線引きの日(市街化区域と調整区域を分けた日)を役所で確認してください。線引きの日以前から宅地であれば問題ありません(少し前までは既存宅地と呼んでいた。法改正により若干扱いが変わったので、線引き前宅地=既存宅地とは言えなくなった)。仮に線引きの日以後に地目変更がなされていた場合、いわゆる限定宅地(許可宅地)の可能性があります。限定宅地の場合、そこに建物を建てた人に対してのみ建築を許可する宅地となりますので、市場流通性は低くなります。 すみません、話が少し難しくなってしまいました。つまり、その土地が線引き前からの宅地であるか否かを確認し、市場流通性のある不動産なのかどうかを見極めてください。少なくとも線引きをしているような地域ですので、線引き前宅地であれば市場流通性はあると思います。市場流通性があれば、普通に査定できると思います。 しかし、不動産業者は普通に査定できないと言ったわけで...「市街化調整区域なので普通に査定できません」だけではちょっと業者の受け答えとしてはおかしいです。「市街化調整区域の○○なので普通に査定できません」の間違いではないでしょうか? 市場流通性の無いものは確かに普通に査定できません。感覚で「坪@○○万円くらい...」と言った話になると思います。しかし、市場流通性のある不動産であれば、地価公示価格始め、その周りの販売事例などでも相場がつかめるのではないでしょうか?ちなみに、市街化調整区域では路線価図は設定されてません。路線価は倍率地域になっていると思います。この場合は参考になりません。