質問: 25年前の借地契約更新。借地更新料・賃料の決め方について (1) 25年前の借地契約を要求されましたが契約しなくてはなりませんか。 25年前は地主、借地人共に双方の父親が契約すべきでしたが共に死亡しており契約更新がなされたいたか否か判りません。 経過は下記のとおりです (1)昭和36(1961年)6月6日=借地契約締結。更正証書契約 期間=20年間 昭和56年(1981年)まで。証書有り 地主:現地主の父親 借地人:現借地人の父親 (2)昭和56年(1981年)の契約書無し、借地更新料の領収書も無し。 期間=平成13年(2001年)まで (3)昭和60年(1985年)頃 地主の父親死亡 平成5年(1993年)借地人の父親死亡 (4)上記両親死亡後に借地料金の値上げ要求があり新賃料にて支払い中。 (5)平成18年(2006年4月)現地主より25年前の更新契約の申し出有り。 (質問) アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。 (参考) 上記両人の間に他の借地契約物件が有ります。 (1)昭和27年(1952年):契約・契約書有り (2)昭和47年(1972年):更新・契約書有り 共に両方の親が契約者 (3)平成4年(1992年): 更新・契約書無し、更新料の領収書のみ有り。新地主(子)から旧借地人(親)宛に発行。 上記のとおり契約書無しで更新料のみの支払いで更新している可能性も有ります。 (2) 借地更新料の標準的な決め方を教えてください。 (3) 借地の賃料の決め方を教えてください。 上記更新料、賃料は住居用に利用の場合とアパート等に利用の場合では違いがありますか。 以上宜しくお願い致します。
回答: >アパート等では解約期間が過ぎると同一条件で自動更新がなされたものと見なされますが、借地の場合はこのようなことはありませんか。 借地法では「法定更新」という規定を置いています。このほかには「合意更新」「契約更新」があります。 第6条〔法定更新〕借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合に於て土地所有者か遅滞なく異議を述へさりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す此の場合に於ては前条第一項の規定を準用す (2)前項の場合に於て建物あるときは土地所有者は第四条第一項但書に規定する事由あるに非されは異議を述ふることを得す 第5条〔合意更新の場合の借地期間〕当事者か契約を更新する場合に於ては借地権の存続期間は更新の時より起算し堅固の建物に付ては三十年、其の他の建物に付ては二十年とす此の場合に於ては第二条第一項但書の規定を準用す (2)当事者か前項に規定する期間より長き期間を定めたるときは其の定に従ふ 三省堂 『模範六法2001平成13年版』 >(2)借地更新料の標準的な決め方を教えてください。 常識に従うよりないでしょう。私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。 下のhpによれば、裁判所は借地権価格の5%位が妥当と言っているようです。 http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/kousinnryou.htm ただ借地権価格を地主、質問者共によく把握していない可能性があるので、ヤブヘビ(つまり借主から値上げを言い出すこと)になる可能性が残ります。借地権価格を双方どのように合意しているかきちんと調べておいて5%理論を持ち出すとよいでしょう。 地主からみて5%議論により更新料が大幅に下がってしまう場合は「何を今更」という感想を持つでしょう。良く話し合うことでしょう。 (3)借地の賃料の決め方を教えてください。 上と同じで、私でしたら1992年の更新料を基準に考えます。質問者がそれとと同額で構わないなら、同額にすればよいでしょう。 こういうことを一番知っているのは国税庁でしょう。国税庁はこういっています。 http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm 他の人の地代と比べてどうなのが気になるのでしたら統計を探すのがよいでしょう。以下のhpはその例です。 http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/880/01.htm 私の知人は、地主から更新を拒否されて困っています。こうなると大変です。 地主が善意なら、あまり屁理屈や無理難題は言わず、早期円満に合意されるのがよいと私は思います。