質問: 原状回復について 先日、不動産管理会社にて、賃貸契約をしてまいりました。賃貸契約をするに当たり、契約について、不動産管理会社作成の紙を説明され、契約書にサインいたしました。 昨日、実印を押すため、連帯保証人のところに契約書が送られてきた契約書を見たところ、裏面が契約内容になっていました。私は裏面が契約内容であることを知らなかったので、契約書にサイン捺印したのですが、そこに、「原状回復することとする。クロスの張替,クリーニングの費用を負担する。」という旨の内容の記述がありました。契約時には原状回復するというという説明しか受けなかったのですが、退去時にクロスの張替,クリーニングの費用を負担する必要があるのでしょうか? 今朝、連帯保証人は、契約書を送り返してしまったのですが、連帯保証人が契約書を返却せず、契約を破棄することはできたのでしょうか? もしくは、私が契約する時、裏面を確認した場合、契約を破棄することはできたのでしょうか?その場合、既に支払いを行っていた不動産業者への仲介料は返却されたのでしょうか? わかりにくい文章ですが、よろしくお願いいたします。
回答: こんにちわ、jixyoji-ですσ(^^)。 まずは↓をご覧あれ。 【善管注と原状回復義務】 http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki002.html 【「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要】 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm 国土交通省ガイドラインによると【原状回復義務】とは 『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失,善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること』 となっています。 ●そこに、「原状回復することとする。クロスの張替,クリーニングの費用を負担する。」という旨の内容の記述がありました。契約時には原状回復するというという説明しか受けなかったのですが、退去時にクロスの張替,クリーニングの費用を負担する必要があるのでしょうか? (-_-)ウーム,裏面が契約内容ですか...かなりあくどい感じが否めないですね。もし解約するのであれば平成13年4月1日に施行されている【消費者契約法】で解約し契約金を全額返還させてください。(1)不実の告知、(2)断定的判断の提供、(3)不利益事実の不告知によって、誤認して契約をした場合は契約を取り消すことができます。下記hp参照。 「消費者契約法のポイント」 http://www.kazu4si.com/hp/syouhisya/nakami/syouhisyano.htm ●契約時には原状回復するというという説明しか受けなかったのですが、退去時にクロスの張替,クリーニングの費用を負担する必要があるのでしょうか? 国土交通省ガイドラインと照らし合わせても賃借人の重度な過失が無ければ支払い義務はありません。 ●今朝、連帯保証人は、契約書を送り返してしまったのですが、連帯保証人が契約書を返却せず、契約を破棄することはできたのでしょうか? 先述のように【消費者契約法】に基づいて解約は可能です。また念のため消費者生活センターに相談すると良いでしょう。 「全国の消費生活センター」 http://www.kokusen.go.jp/map/index.html ●もしくは、私が契約する時、裏面を確認した場合、契約を破棄することはできたのでしょうか?その場合、既に支払いを行っていた不動産業者への仲介料は返却されたのでしょうか? 【消費者契約法】に基づけば(3)不利益事実の不告知が該当すると判断できるのでこの時点でも解約は可能でしょう。 余談ですが下記判例集の中の例えば【東京地裁判平成12.12.18判例時報1758号66頁】をご覧ください。「本件建物を明け渡すときは,畳表の取替え,襖の張替,クロスの張替,クリーニングの費用を負担する。」との特約の効力は判決の結果公序良俗等に違反せず,自然損耗分も含め賃借人が負担するものとして有効であるものの消費者保護の観点から特約を限定的に解釈すること等は信義則上許されるとあります。しかしこれは賃貸目的物が"住宅金融公庫融資物件"という条件を加味した判決です。 「敷金返還と原状回復特約に関する判例集」 http://www5d.biglobe.ne.jp/~jusl/tomolaw/tintai/sikikin.html 判例集を見た限り【大阪高裁判平成12.8.22判例タイムズ1067号209頁】では賃借人が全額負担する特約を無効としているものもあり,結論としては【ケース・バイ・ケース】ですね。しかし国土交通省ガイドラインとの比較や判例などを照らし合わせると賃借人の弱い立場を擁護するケースが多いので100:0で借主負担となる事は無いですね。よってarapipiさんも絶対に全額を支払う義務は無いが若干負担しなければならない場合もある,といった解釈になると推測されます。 【東京地裁判平成12.12.18判例時報1758号66頁】の抜粋文【三】の中で, 『しかしながら,消費者保護の観点のみならず,取引の安全,契約の安定性もまた重要な観点として考慮されなければならず,また,できるだけ国家の介入を避け,個々人が自由に法律関係を形成すべきであるという市民社会の思想が私法にも反映され,私法上,私的自治の原則が重要な指導原理を果たしているところ,個人として尊重される私人が,自己の意思に基づいて契約を締結した以上は,その責任において契約上の法律関係に拘束されるというのが大前提であるというべき....』 と記載されています。やはり契約書にサインをした以上契約書面がどんなに長かろうが複雑だろうが【同意】したとみなされるという司法の酌量から貸主側の主張も尊重されているわけですね(-_-;)。とかく契約書などは面倒がってよく見ないで判子を押しがちですが, 【契約書は何があろうとよく読め!!!!】 といったところでしょうか;^_^a。 また下記サイトなども参考にして下さい。arapipiさんをはじめこういった賃貸借契約の問題は後を絶たないですね。 「賃貸まめ知識」 http://www.sunliebe.com/inouchi/1contents/ 「山崎はるかのメモ・賃貸住宅に入るとき」 http://www.nda.co.jp/memo/chintai.html 「「賃貸博士」賃貸生活研究所」 http://www.chintaihakase.com/index.html 「敷金返還トラブルリンク集~金返せ!~」 http://www.bekkoame.ne.jp/ro/macintosh/sikikin/ それではより良い賃貸環境である事をm(._.)m。