質問: 義母の土地名義変更について 義母名義の土地について質問です。 義母 | 妻(長女)-義妹(次女) | 夫(私) という家族構成です。 義母名義の土地(約80坪、時価5000万程度)と家(築40年程度)があり、 今回、妻(長女)と私が義母と同居するため家を建て替えることになりました。 義妹とは事前に話をしていて、妻(長女)が土地を相続することで合意しています。 住宅ローンは私名義で組むので家は私名義になるわけですが、 土地名義に関して相談したいと思っています。 土地を義母名義のまま抵当権をつけて住宅ローンを組むことは可能かと思いますが、 例えば義母と妻が同時に亡くなってしまった場合、 義母に遺書などは残してもらう手筈ですが、 義妹が相続権?を主張したら、 義母名義の土地を私が相続できるのか多少の不安があります。 また、遺書自体を義母が書き換えることも可能だと思っています。 そこで、先に生前譲与で妻に名義を変更しようと考えています。 ただ、土地の時価額が5000万というのと、 全て妻名義にしてしまうと財産を失う義母も心細いかと思うので、 半分づつとしたいと思います。 2500万までの譲与なら税金もかからないと聞きました。 そうすることで、土地を義母と妻、家を私名義で3すくみの利害関係になり、 揉め事(離婚など)を起こす前の抑止にもなるかと考えています。 質問は、 ・この案は実現できるのか。何か問題はないか。 ・他にいい案はないか になります。 最後に付け加えておきますと、 質問の関係者との関係は良好で、 主観ですがいわゆる悪い人はいません。 以上、宜しくお願いします。
回答: 税務署の餌食になるのはやめましょう。 >・この案は実現できるのか。何か問題はないか。 土地の持分を義母様から奥様に生前贈与すると、贈与税の対象になります。 登記して納税しないと3年以内に義母様が亡くなれば相続税に含めて扱われ ますが、そうでない場合は2500-110万円に対して贈与税がかかります。 >義母名義の土地を私が相続できるのか多少の不安があります。 遺言で指名してあれば問題ないです。 >義妹が相続権?を主張したら、 遺留分と言って法定相続割合の半分(この場合1/4)をよこせと義妹さんは 主張できます。相続割合の半分を侵害する内容の遺言はその分だけ削られます。 他に相続財産がない場合、どうしても遺留分の侵害が発生するわけです。 >・他にいい案はないか 義母様が亡くなるまでローンを完済しない。しっかり金をためる。 遺言があって 相続財産が合計7000万円(土地5000万円+預貯金2000)万円なら 1750万円を義妹さんに渡せばいいだけです。 預貯金が少ないなら (預貯金+土地)÷4に相当する額の不足分を自腹で払う。 そのためには、貯金をしておけということです。