質問: ご覧いただきましてありがとうございます。 同じような質問も既出かと思いますが、 それぞれケースが異なりますので私自身のケースとして ご意見を伺いたいと思います。 前提条件 ・夫 年齢:30代前半 職業:会社員 年収:500万円程度 ・妻 年齢:20代後半 職業:契約社員 年収:200万円程度 ・長女 年齢:4歳 ・来年、第二子誕生予定 現在、住んでいる賃貸マンションのすぐそばに 中古マンションが売り出されました。 場所は現在、住んでいて気に入っています。 (首都圏中堅都市で駅徒歩5分強)。 現在住居にもあまり不満はありません。 現在家賃vsローン返済額はほぼ同等、 広さは現在住居>中古物件(微妙な差です)、 間取りは現在住居(3LDK)vs中古物件(4LDK)、 築年数は現在住居(7年)vs中古物件(9年)、 頭金に500万円ほど充当すると貯金額は200万円強となります。 ズバリ、買うべきか見送るべきかで悩んでいます。 現職のままであれば、会社としては安定しているものの 数年は無いとは思いますが、いずれ転勤の可能性もあります。 また数年先の転職も視野に入れている状況です。 妻は出産後、現在の契約を終わらせて(育休取得可です) 新しい仕事を探す予定です。 買った場合のメリットとして、 ・部屋数が増えて、子供の数に対応できる ・迷いが消えて、今後の方針がはっきりする(優柔不断なもので) を考えています。 ここでメリット・デメリットを勘案した上で アドバイスをいただけますか? 他に必要な情報があれば、出せる範囲で補足したいと思います。 とりとめが無くなってしまいましたがよろしくお願いします。
回答: (家賃=ローン返済額ではなく家賃=ローン+諸経費でした) 物件価格1,900万円程度+初期費用150万円 管理費+修繕費+駐車場+固定資産税=57,000円 現在家賃=109,500円(駐車場込) 頭金=500万円 借入金額は1,550万円 金利は35年固定で2.7%(裏レートだそうです)の元利均等で 考えています。 まず「購入可能かどうか」という判断基準で見る限りは特段に問題はないでしょう。 返済年数35年というのはご質問者の老後世代に突入してしまうのでもっと短く見るべきと思います。 正確な年齢は不明ですがとりあえず35歳とすれば25年返済でみると毎月返済額とお書きになった維持費等合わせて月12万程度となり、今より+1万程度ですから可能な範囲でしょう。またローン返済額も御質問者のみの収入をで考えても15%以内の年間返済比率ですから無理はありません。 ただトータルの居住費負担で考えると頭金の分を入れることになるのでこれまでより負担は増えます。しかし資産価値として残る分がローン完済後に負担額減少という形で戻りますので、一時的には負担増であとで戻ってくると考えてください。 気になる点はマンションの耐用年数以降どうするのかですね。その中古マンションの容積率は都市計画法の容積率ギリギリなのか、かなり余裕があるのかで話は少し変わってきます。つまりマンションの資産価値ですね。 容積率ギリギリということだと耐用年数が来たマンションにはその土地以外の資産価値はなくなるので、その先の住い、多分老後になりますけどそれをどうするのかという視点が必要です。 あと途中で売却するとか、転職で売却の可能性があるなど手放すことがあるのだとすると、それも考慮して損得計算をする必要が出てくるでしょう。これから先の住居費は家賃と購入で同額程度にしても頭金500万の分がありますので損得計算は面倒です。将来の売却金額は予測できませんが大体の数字として年4%程度価値が減り続けるとすればよいのではと思います。 ただ考え方次第のところはあって、もし転職するにしても現在の住居を拠点とする範囲で考えるということであれば途中で売却ということはあまり考えなくてもよくなります。 ポイントは主にこれから将来の生活拠点をいま決めてしまうのか、まだ流動的に動けるようにしておくのかという点でしょう。 正直言うとどちらでもよいケースですから、上記を考えた上で気持の問題で決めてもよいと思いますよ。