質問: 不動産(家)の固定資産税評価額は、家が古くなったら または、年数が経ったら 下がっていくと思いますが、 家の中をリフォームとかした場合、 評価額が上がるということとかは、ありますか? 増築の場合は、固定資産税(家)の評価額が上がったりするのでしょうか。 評価額は、どのように決められていますか? 実際に物件を見て(外側から)、評価額を定めているのでしょうか? 質問ばかりになってしまいましたが、 詳しい方、どうぞよろしくお願いいたします。
回答: 不動産賃貸業を営んでおります。 ちょっとした程度のリフォームでは、市役所に届け出る必要もありませんが、ふつうに「リフォーム」と言っているような程度の改装をした場合、市役所に届け出るべきであり、届けが出れば、市役所は評価額は上げます。 「増築」を黙って、届け出ないなんて言語道断、不届き至極。 ロフトを作ったりすると、平屋が二階建て扱いになって、増築扱いです。 二階建ては、課税上、三階建て扱いかな?(これは未確認) もちろん、市役所に届け出れば固定資産税の評価額は上がりますし、新たな不動産を取得したことにもなります(自動的に県に知らせが行きます)。 ですから、届け出ないのは弁護の余地のない「脱税」です。固定資産税と、不動産取得税の脱税です。 でも、申告していない民家って、たくさんあります。 が、そういう民家の所有者も、会社が脱税したりすると、おおいに憤慨したり、会社を罵倒したりします。 不可解です。 逆に、私らの商売がらみだと、テナントが行った改装でも、つまり、大家は全然関係ないリフォームでも、大家の固定資産税が上がります。 テナントがやった改装ですから、改装部分の所有権はテナントにあり(取り壊して原状回復して退去する)、大家は全然関係ないのに、「不動産取得税」も大家にかかってきます。 ま、なんとか県に対して手続きしたり、テナントを説得したりして、私はテナントに転嫁することができましたが、泣く泣く負担させられている大家も多いのではないでしょうか。 大家がそれを負担すると、また税務処理が非常に難しいのです。 不動産取得税を払ったということは、なにか不動産を取得したはずなのですが、実際はなにも取得していないからです。 「内装を取得した」とでも、帳簿にウソを書くしかない。 ところが、代金は支出していない。 贈与ですか、じゃじゃ贈与税も払ってください、となる。 どこかで本格的に帳簿にウソを書くしかないのです。 法律が、帳簿にウソを書かせるようなことをしていいのでしょうか? 税金の世界は、摩訶不思議な世界です。 さらに逆に、減築の場合、価格は下がるはずなのですが、減築だけを届け出たら下げるのを拒否された経験もあります。 増築(大)と合わせて減築(小)も申請したら、減築分の減額を認めてもらえた(もちろん増築分は大幅アップ)という経験もあります。 はっきり言って、処理は気分次第、デタラメです。 評価額は、原則として、中を見て、増築やリフォームに使ってある材料などを判断基準として増額分を決定します。 が、入室などを拒まれた場合は、外側から推定して算定することになっているようです。