質問: 転貸借について こんばんは。少し複雑な話なのですが、どうかいいアドバイスをお願いします。 実は、私はa会社の所長を勤めておりました。私個人が会社の営業店舗をbさん(大家)から賃貸し営業する対価として、会社と契約し、給料・店舗家賃とは別に店舗内装費(投資分)を月々もらっておりました。 bさん(大家)には当初からそのことを話しており、私の定年がきたら次の所長に代わるが、店舗内装費の多額の借金もあるので、契約はそのままでお願いしたいと申しておりました。 そのため、契約書には「転貸借をみとめる。ただし契約を更新する」、また、覚書には「転貸借をしたときには、賃料の増額ができる」と記載してありました。 そして、このたび私が定年を迎え、新しい所長が就任したわけですが、やはりbさんは(大家)家賃の増額を申し出てきたのです。しかしながら、調べてみると、私が賃貸している店舗の家賃は隣の店舗と比べて高かったのです。 私としては借金の返済もありますので賃料はこのままでお願いしたいと申し出たのですが、それでは契約が違うと、へんな条件をいろいろつけられております。 最初は話のわかる大家だったのですが、営業に必要な設備の交換には文句をつけ、4年前にも新しく入居した隣の店舗の賃料条件と同じだといわれ大幅な賃料改定がありました。 私としては今まで契約上、違反することはしていないと思っております。 また、今度の件について、私の権利等を新しい所長に譲渡することも考えましたが、新しい所長は貨車の事務的な所長であり、会社としてもその意向です。 私の考えが間違っているのかもしれませんが、何かいいアドバイスがあればお願いいたします。
回答: 店舗や飲食店等では「造作譲渡契約」をよく利用します。これは法的には借家権の譲渡です。家主に転貸借を認めてもらうよりこの方が法的にスッキリします。但し、造作譲渡をする場合には、家主の承諾を要しますので、造作譲渡承認料の提供が必要でしょうね。 つまり、会社としては二つの契約をするのです。一つは質問者と内装費残額相当の造作譲渡契約、二つ目は家主と建物賃貸借契約です。造作譲渡承認料は、一般に旧賃借人が負担するのですが、これは会社に負担させればよい。また、会社が資金的に困難な場合は、三つ目として、質問者と会社間で残額相当に付き、金銭消費貸借契約を締結することです。 なお、当該営業所の保証金については、家主と直接授受しても、また造作譲渡契約を経由して家主に渡しても、話し合い次第です。但し、会社は新規契約扱いですから、事前に家主に契約の趣旨を話し、新規賃貸借条件を詰めておくことです。 賃料が高いの、安いのという事は、その後ユックリ料理していけばよいのですよ。