質問: 物納され国有地となった借地 購入するべきか、借りつづけるか? 父の代より借地している(旧借地権)土地に家を建てて50年ほど住んでいます。2度ほど更新して次の更新は約10年後です。地主が相続税対策の為に土地を物納し国有財産になり、今後そのまま借りつづけるか、又は購入するかを問う文書が来ました。公示価格の6割で1000万円代の価格が提示されました。10年払い 20年払いの延納(ローン)の価格も示されています。なんとかやりくりして購入するべきか 借り続けるか悩んでいます。 家族構成は父が他界して年金生活の母がひとり、私は50代女で10年後には定年です。中小企業で退職金も多くは望めませんし無理をして購入しても子供もいないので できればこのまま借り続けたいのですが。 10年後には借地権も切れますが 国有地の場合でも更新に応じてもらえるものでしょうか。その際には 更新料などがある程度必要になるのでしょうか。あるいはその際に又購入を勧められ 出来ない場合は 立ち退き等を求められる可能性もあるのでしょうか。 たいして蓄えもない女所帯ゆえいろいろ不安で 購入か借り続けるかそれぞれののメリットデメリットをアドバイスいただけたらと思います
回答: 大変ですね。長文失礼します。 一概に「どっちが得」ともいえない問題かと思います。 理想はこのまま借り続けて住み続けられればいいのですが、 そうもいかないと思います。 国は最終的に土地(借地)を現金化したいわけですから、 貴女と交渉がまとまらなければ、一般に売却するでしょう。 おそらく地主が物納したのも、借地だから、という理由でしょう。 そうなると、交渉相手は「借地権付き」を承知で買い取るプロ(不動産屋)です。 国よりも交渉が楽になる?とは思えません。 質問の内容だけでは、情報が不足しているので、推測も入ります。 その上で、私だったらこうする、というアドバイスです。 地代は固定資産税よりいくらか高い金額で、 50年という長い期間を考えて、周辺の地代の相場より安いとします。 国税庁の提示額は1000万(6割)、時価は1700万円とします。 仮に30坪だったとして、時価の坪単価57万と仮定します。 周辺環境や道路付けも良い(私道でなく敷地が公道に面している)として、 上下水道やガス(ライフライン)も問題ないとします。 首都圏または地方都市で、駅からも徒歩15分圏内と仮定。 ・買って売って、税金を払って、それでも手元に現金が残るなら、 賃貸への住み替えという選択もあるかと思います。(登記費用含む) この場合のメリットは、家の修繕費や固定資産税など、 ランニングコストを考えなくて済みます。 ただし当然の事ながら、家賃が発生します。 国税との交渉の段階で、住み慣れた近隣地域で、公営住宅への入居を あっせんして貰うとか。 公園用地の立退きで、公営住宅に移転した人(70代単身者)を知っていますが、 亡くなった旦那さんが勝手に家を建てて占有していたので、立退料は貰えませんでした。 今考えると「取得時効」があったのですが、高齢者なのでそれを知りませんでした。 例えば役所にも相談して、交渉に参加してもらい、公営住宅に入居できたら、 引き続き同じ地域の行政サービス(将来的な介護など)も利用できるし、 家賃も安く、コレが得だと思います。 お母様も住みなれた地域で生活できるでしょうし。 お二人とも女性という事で、「生きるリスク」も考えた方がいいと思います。 ・借地の名義人は貴女ですか? 例えばお母様と共有で買取り、10年20年の延納を選択し、 お母様に万が一の場合は、貴女が相続することができます。 延納のしくみがよく分からないのですが、 ローンの団信のように、万が一の際にチャラになるわけではないのですよね? 一括から延納への割高分と、民間ローンの利息、どっちが得か考えてみるべきかと。 お母様名義(70代以上でしょうか?)で民間ローンは、難しいでしょうね。 コレが可能だったら、お母様に万が一の場合は、貴女がローン無しで相続できますが。 ただし逆に貴女が民間ローンを組んで(団信に加入が条件)、 先に貴女に万が一の場合は、お母様がローン無しで相続できます。 この場合は、お母様は完全なる所有権(家と土地)を売却可能であるし、 老人ホームやグループホームへの転居、 またはリバースモーゲージ(賛否両論ありますが)なども利用できます。 いずれにしろ、このままズルズル行けば、 新たな持ち主とトラブルになる可能性があるかと思います。 このあたりは#1の方の意見と同じです。 このへんで決着をつけた方が、老後に苦労しないで済みそうな気がするのですが。 あくまで個人的な意見です。 以上のことから、仮に私が貴女だったら、 借地の権利をお父様の残してくれた財産(アドバンテージ)だと思い、 多少の無理をしてでも、民間ローン(団信加入)を組んで買い取ります。 70歳までローンを組む人は多くありませんが、決して珍しくもありません。 自分に万が一の場合は、お母様に財産を残すことも出来ますし、 無事にローンを払い終わったら、誰にも文句を言われない自分の財産になります。 その時点で売って税金を払えば、残りの現金を手にすることが出来ます。 また、お母様に介護の必要性が出るなど、 経済的な負担が増加しローンの支払いが困難になった場合、売ることも出来ます。 他にも、蓄えがなければ、残債と評価額との差額を借り入れる選択肢もあります。 「払えなくなったら売ればいい」と家を買う人がいますが、 その多くが「担保割れ」で売っても残債をペイできないのです。 しかし、この場合は「担保割れリスク」もそれほどではないようです。 *必ず買う前に検討してくださいね。 また今後、年齢を重ねて高齢になってから、複雑な不動産トラブルに巻き込まれるなら、 今のうちに解決した方がいいかと思います。 ただし、無理して買うのですから、預貯金は吐き出さぬよう、 目いっぱいのローンを組んだほうがいいと思います。 固定資産税や修繕費もかかるでしょう。 後で繰上げ返済は可能ですが、追加で借りるのは難しいでしょうから。 その上で、「老後の不安を抱える女二人所帯で、この金額は払えない。まけてくれたら考える」 と、ギリギリまで国と値段交渉してみてはどうでしょう? か弱い女所帯が、慣れないながらもお上(役人)と交渉しているのだ。 という図式を描くのです(実際そうでしょうが・・・)。 国も何度か交渉を重ねて「コレでダメなら、一般に売ります」と言うでしょう。 また、近所から少し離れた不動産屋に飛び込み、「借地権付きの不動産の周辺の相場」 を聞いてみたらどうですか? たとえ有料でも、5千円(30分~が相場)くらいの相談料を払えば、 いくつか回れば有効な情報を得られるのでは? コレを知ることが出来たら、国との交渉の有効な材料になるでしょう。 有効なカードは最後の交渉で切る様にして下さい。 たしかに独身の方であれば「買うのが絶対に得」とは言えませんが、 お母様が元気でいらっしゃる事ですし、 ご自身に万が一の場合、残されるであろうお母様の事は考えてあげるべきなのでは? いずれにしろ、不動産には地域差があります。 ご自身で足と時間とお金を使って、調べてみることをオススメします。 いつも言っている事ですが、 「法律は弱者の味方」ではなく、「知っている者の味方」です。 不安であれば、地域で同様の案件を扱った経験のある プロ(税理士または不動産屋)に相談し、調べて下さい。 どうか、頑張って下さい。