質問: 工務店です。新築物件を引渡し後、20年間の保証、無償修理を要求されています。 工務店を経営しています。 先日、完工した新築住宅物件の施主さんに、瑕疵担保責任の上限である10年以降も「その後10年間は建物に瑕疵があった場合は修理をする」という約束書面を作れ。と要求されました。 施主さんの要求は、民法上の上限の10年以降も雨漏れや構造について瑕疵があった場合は、その修理はもちろん、雨漏れ等で家具や内装の損害があった場合も、その保証をしろ。というものでした。 本物件は瑕疵担保保険には加入していますので、10年までは対応可能なのですが、10~20年という期間も保証するとなると、瑕疵ではなく「経年劣化」の場合の損傷も修理負担しなければならなくなるため、とても対応できません。 この施主さんとは、引渡し時にトラブルがあり(物件に関してではありません)この書面を取り交わさない限り引渡しには応じない。と言われているため、作らざるをえない状況です。 以下、教えていただければと思います。 1.書面を取り交わしてしまった場合は、20年間は本当に無償修理を行い続けなくてはいけないのでしょうか。 2.書面を取り交わしたとしても、引渡し10年以降に、この書面をもとに「修理をしろ!」といわれた場合「書面は取り交わしているけれど、民法上無効だ」と主張することはできるのでしょうか。 3.工務店を廃業した場合でも、この書面をもとに20年までは修理負担し続けなければいけない責任が生じるのでしょうか。 宜しくお願いします。
回答: 下記の品確法で、住宅の構造耐力上主要な部分についてだけ、瑕疵担保責任があります。 建物の全部についての責任ではないです。 20年の特約もありますが、10年目での有償修理が前提です。有料での補修工事です。 特約をつけるとしても、住宅の構造耐力上主要な部分についてだけ、しかも、10年目の有料補修工事を受けること、有料補修工事に内容と料金は、こちらが決めるなどを決めることが前提です。交渉で特約を有利にします。 民法上、無効とはいえないので、契約書で条件を厳しくします。下記の品確法があり、条件をつけないと無効にはならないです。こちらに有利な条件をつけ契約書に記載します 工務店を廃業しても個人では責任が続きます。 住宅の品質確保の促進等に関する法律 第九十五条 新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第一項並びに同法第六百三十四条第一項及び第二項前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項及び第二項前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項中「請負人」とあるのは「売主」とする。 2 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。 3 第一項の場合における民法第五百六十六条第三項の規定の適用については、同項中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。 第九十六条 前二条の規定は、一時使用のため建設されたことが明らかな住宅については、適用しない。 第九十七条 住宅新築請負契約又は新築住宅の売買契約においては、請負人が第九十四条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間又は売主が第九十五条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の隠れた瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間は、注文者又は買主に引き渡した時から二十年以内とすることができる