質問: 定期建物賃貸借契約における解約申入れの「正当の事由」にあたるかどうかについて教えて下さい。 自身が所有する住宅を3年間の定期建物賃貸借契約を交わして貸しています。すでに2年が経過し、残り1年となりますが、貸し手の事情で、契約満了を待たずに契約解除をしたいと考えています。重要事項説明の解約に関する事項に、6ヶ月前通知で解除できる旨が記載されていますが、不動産業者からは「正当な理由」がなければ解除できないと言われています。私は現在、会社から提供されている社宅に入居していますが、近く退職することが確定しており、同時に社宅から退去する必要があります。そこで、賃貸に出している自宅に戻るため、6ヶ月前の通知をもって、契約解除を考えています。このような状況で係争した場合、「正当の事由」と認定される可能性はどの程度のものでしょうか?
回答: 定期借家の貸主様が、中途解約をしたい、というご相談ですね。 定期借家契約で、貸主様が中途解約ができるか、というのは、解釈に争いがあります。 東京地裁平成25年8月20日判決は、定期借家契約で、貸主が中途解約権の留保を特約で決めたとしても、その特約は無効である、と判断しています。 これについては、最高裁判所の判例はなく、学説では、ご指摘のとおり、「正当の事由」があれば、中途解約権留保の特約により、解約が認められる、という考え方も有力です。 仮に、後者の考え方に立ったとしても、正当事由の有無は、1自己使用の必要性(建物の使用を必要とする事情)、2賃借人が建物を使用する必要性、3建物の賃貸借に関する従前の経緯、4建物の利用状況、5建物の現況、6財産上の給付等を総合考慮して、裁判所が判断します。 本件では、借主様があと1年は利用できる、という期待が強いため、定期借家契約という、期間が決まっている契約の性質上、ご相談者様の本件事情のみでは、「正当の事由」が認められるのは難しいのではないか、と思います。また、「正当の事由」が認められる場合でも、裁判所は、貸主の自己使用の必要性の弱さを補完するため、貸主は、借主に対する立退料の支払いという、金銭的な補償を求めてくるのが、通例です。 そのようなことを考えると、まず、ご相談者様において、借主様と本件定期借家契約を合意解約できないか、という話し合いによる解決を試みられるのが、得策ではないか、と思います。