質問: 民法での土地の所有者と、土地上の家の借主の関係 土地の所有者をa、土地の借主及びその土地上の建物所有者をb、建物の賃借人をc とします。 (1)abが賃貸借契約を合意解除しても、cには対抗できませんよね。 法定解除ならば、cを追い出すことは可能なのでしょうか? (2)bがaに土地代を支払わなかった場合、cからするとab間が解除されるおそれありますよね。 cはbに代わってaに土地代を弁済することは可能でしょうか? またこの場合、aがcからの支払いを拒んだりできるんでしょうか?できるとしたなら追い出されそうなcはどうすればいいのでしょうか? 宜しくお願い致します。
回答: (1)ab間賃貸借契約が債務不履行により法定解除された場合、転貸借契約は履行不能により終了しますから、cを追い出すことは可能であるというのが判例(最判昭和36年12月21日)です。 (2)ab間賃貸借契約との関係について、cは第三者に該当します。民法474条1項本文は、第三者も債務を弁済できるとしています。よって、原則としてbに代わってcは弁済することができます。もっとも、当事者であるaとbが共に反対の意思表示をした場合は弁済できません(同条1項但書)。 債務者であるbのみがcが弁済することを拒否した場合はどうか、cが利害関係を有するか(474条2項)が争われた判例として、最判昭和63年7月1日がありますので、参照しておいた方がいいでしょう。