質問: 土地の個人売買(土地の評価方法&司法書士の選び方) 両親の持ち家を個人的に売買する話があります。当然、素人ではこなせない手続きがたくさんあるので、専門家に依頼しなくてはと思っております。この場合の司法書士の選び方と、土地の値段の決め方などをアドバイスいただきたいのです。 1:リハウスメーカーの診断を利用して評価額を知り、その値段を参考に売値を決めるという感じは妥当でしょうか? または不動産鑑定士にきちんと鑑定してもらったほうがいいのでしょうか? 1-2:売値についての算出方法(例えば評価額の9掛けなど)は説明すべきこととなるでしょうか? 2:司法書士はどのように選ぶのでしょうか?法務局に相談して紹介してもらう?司法書士事務所に飛び込みで入ってお願いする? 3:市場を見ますと、土地のみの価格は1200万です。 3-1:築25年の木造物件ですので、リフォーム済みとはいえ古屋あり扱い、上物の価格は考慮されないですよね? 3-2:業者に売る場合はその8掛けの960万となるようですが、個人売買だと9掛けくらい(1080万)にするのは妥当でしょうか? 3-3:だいたい1080万で売るとして、この場合本当に個人売買のほうがコスト的に得でしょうか?大差ないなら確実な不動産屋を通したほうが良いかとも思います。 4:司法書士への報酬、書類手続きの手数料は買主負担でいいでしょうか?(協議の上決めると思うのですが)。また、贅沢を言わなければ住める状態ですので、取壊し費用は買主負担(物件の売買契約に含まない)で良いと思うのですがいかがでしょう? 類似の質問を読みましたが、いくつか解決できなかったことがあるので質問させていただきました。全てではなくとも一部でも、ご存知のことがありましたら教えてください。
回答: 注意点を順番にご説明いたします。 【土地の評価】 土地の評価は路線化、固定資産税の評価額と色々ありますが、やはり実勢価格です。 不動産鑑定士の方の個人の土地の評価は、たいして当てになりません。 不動産業界の方のほうが実勢価格を把握しておられるようですね。 価格は相手側と支払い条件など話し合われて決めるといいでしょう。 売却を急ぐと安い価格で契約をすることになりますので、 急がないことが大切ですね。値段が合わなかったら断る気持ちが大切です。 一言「話はなかったことにしてください」と言えばイイデスネ。 【司法書士】 司法書士を撰ぶのは、買い手が決めます。売る側はノータッチです。 相手側も全くあてがないときは、取引のある銀行に紹介してもらうといいでしょう。 必ずお金と交換に権利証、印鑑証明を渡すように。 手付け金の時は渡す必要はありません。 【家屋の評価】 築25年ですとほとんど評価無しですね。 むしろ更地の方が早く売れることもあります。 相手が更地を希望すると取り壊しの負担が増えます。 【売買】 個人でも業者が入っても価格の面は当事者が決めるので関係はないですが、 多少安くても支払いの条件がいい方をを選ばれたほうが良いでしょう。 ローン特約とか分割とかを条件にする方はやめたほうがイイデスネ。 【登記費用】 買主が負担します。しかし各自の契約書の印紙代は負担する必要があります。 【境界、測量】 また境界がはっきりしない時は売主が責任を持って はっきりさせる必要があります。 買主が更地で購入するという場合は、取り壊しの費用は売主の負担となります。 下記のサイトをお読み下さい。 参考になるかと思います。うまく売買が成立されることを祈っています。 参考url:http://www.interq.or.jp/japan/office-s/