質問: 中古物件の瑕疵担保責任について 中古物件の瑕疵担保責任について 2年前に中古物件を購入しました。 この物件は不動産業者所有のリフォーム済みで、2年の瑕疵担保責任がついています。 主要な柱3本のシロアリの被害から始まり、購入3ヶ月目には台風などの大雨により各所雨漏り被害にあいました。 今まで7回の雨漏りと7箇所の修理を行いました。 購入2年2ヶ月後に修理済みの同じ2箇所から大雨により雨漏りしています。 2箇所は3回目の雨漏りで、売主は2年の瑕疵担保責任が終了しているため、修理を拒んでいます。 重要事項説明書には雨漏り、くさりはないと明記されています。 この場合売主に対してどのような形で請求出来ますか? また、損害賠償請求できるでしょうか?
回答: >2箇所は3回目の雨漏りで、売主は2年の瑕疵担保責任が終了しているため、修理を拒んでいます。 重要事項説明と異なることがあっても、知っていたのに隠していたということでなければ、この特約は有効です。 でも知っていて隠したあるいは宅建業者として通常行う調査範囲で通常わかる範囲の瑕疵なら、2年という特約は無効になり、まだ請求できます。しかし、それは、隠していた・わかるはずであったことを質問者側で証明しなければならず困難ですね。 それ以外は2年を過ぎてから発見したものについては瑕疵担保請求することはできません。 >2箇所は3回目の雨漏りで、売主は2年の瑕疵担保責任が終了しているため、修理を拒んでいます。 こう書かれているので、今までの修理については売り主負担で行ったものと考えそれを前提に話をします。 >購入2年2ヶ月後に修理済みの同じ2箇所から大雨により雨漏りしています。 通常中古物件の売買契約の瑕疵担保責任に補修責任はありません。損害賠償責任です。つまり修理にかかる費用が請求できるのです。 本来は修理代を請求するのですから、工事は買い主側で行うべきものです。つまり修理不完全の問題は、買い手と買い手が依頼した施工業者の間のでの瑕疵担保問題となります。 しかし売り主が不動産関連業者の場合、損害賠償をする代わりに自分の関連業者に施工をさせることがよくあります。多分今回はこのケースでしょう。 この場合修理が不完全なことは売り主側の問題になります。 ここで、2年以内に瑕疵担保請求をした場合、そこからは買い手は売り主に対して一般債権を持つことになり、時効は10年になります。つまり2年を過ぎていても、修理不完全の場合は、まだ完全に直すための損害賠償請求ができます。