質問: マンション購入、誰の名義にした方が特ですか? 1720万のマンションを購入する事にしました。マンション販売の方に勧められ、旦那の名義にする予定ですが、私の実家の親から共有名義を勧められています。1720万の内、620万を頭金として入れ、1,100万、15年ローンで銀行から借り入れをするようにしています。私が連帯保証人になる事で旦那の名前だけで借り入れは可能との事。旦那は年収400万程、私が350万程です。共有名義にしたら年末調整でそれぞれ戻ってくるとは聞いていましたが、借入額もそう大きくないし、旦那のみの名義で借り入れしたらローンの中に保険代が入っており、旦那が死んだ際ローンを払わなくて良くなるそうで、共有名義の際はそういう保険に別途は入らないといけないそうで、別出費になるなら旦那名義でもいいかな?っと思っています。ちなみに旦那43歳、私36歳、子供6歳ともう一人予定です。結婚8年、頭金の半分は私の実家の親がチョコチョコくれるお小遣いを貯めておいたものです。今後もローンがあるので私も勤めは辞めない予定です。私も働いているのに旦那名義だけになるのはちょっと納得いかないのも正直な所です。ただ夫婦仲はそう良い方ではではないので、万が一離婚になった際、マンションの権利を持っていると面倒かな?っとも思ってます。私にとって一番いい方法を教えて下さい。
回答: 自由に持分を決めて良いわけではありません。結構勘違いしている人がいて、後で問題となっています。 何が問題なのかというと贈与税です。 少し整理しますね。 物件価格:1720万 頭金:620万 借り入れ金額:1100万 で頭金の半額310万はご質問者の出資、残り310万はご主人の出資ですね。 まず確定しているのは頭金の部分であり、 夫:310/1720 妻:310/1720 の持分になります。 残りはローンの持分ですが、夫単独名義のローンとするのであれば、1100万は夫の持分ですから、最終的にマンションの持分は、 夫:(310+1100=)1410/1720 妻:310/1720 になります。つまり上記持分で不動産登記が必要です。 もしローンを連帯債務にするのであれば(連帯保証人ではだめです。住宅ローン減税も受けられません)、一般的には年収比率でローンを分けて考えますが、ご質問の場合は大体同程度なので、同額とすれば、 1100万を1/2して、各人550万ですから、 夫:(310+550=860)/1720 妻:(310+550=860)/1720 となります。平たく言うと1/2ずつの登記になりますね。 ただこの場合には妻も夫もローン完済まで働いていることが前提であり、各人の割り当てられた債務は各人がきちんと支払わなければなりません。一方が他方の返済を肩代わりするとそれは贈与とみなされます。 この場合は双方が同額の住宅ローン減税を受けることが出来ます。 ただもし将来的に妻が働くのをやめる可能性も考えているのであれば、夫のみにした方がよいでしょう。 この持分は一度決めると変えることは出来ません。ですから将来妻が仕事をやめたり減らしたりした、あるいは夫の収入が大きくなったので夫へのローン減税の配分を増やすということは出来ません。 住宅ローン減税を考えてローンの分担を考えて、登記持分を算出するということも、未来の各人の年収そのほかが確定していれば可能ですが、不確定要素が大きいので、詳細に計算ということは出来ません。 ですから、単純にずっと共稼ぎであればローンを連帯債務としてもよいですが、そうでなければ夫単独のローンにした方が良く、それぞれの場合の持分登記は先に書いたとおりです。 今回はご質問者も出資していますのでご質問者の持分が0ということはありえません。そんなことをしたら妻から夫に対する贈与とみなされ贈与税がかかります。 個人的にアドバイスすると、ローンは全部夫名義にした方が気楽ですよ。 この時にはご質問者は担保提供者にはなりますが連帯保証人になる必要はありません。(銀行によっては求めてくるところがありますがそういうところは拒否して他を当たりましょう) 確かに持分が大きいのは気分的に自分のものという気持も出てきますけど、その分借金も背負いますからね。 まずそういうことはないと思いますが将来別れるなんて話しになったときには一番厄介になる話です。