質問: 住宅ローン 変動金利の仕組みについて マンションを購入しました。変動金利のことがいまいち理解できていない気がします。文章で書くのが難しくてわかりにくい表現になってしまいましたが、下記のパターンで間違いがあればご指摘ください。質問箇所は「●」で示しています。 ・3000万を35年返済、変動金利で借入。 ・変動金利は全期間ー1%の優遇あり。 ・最初は2年固定特約の2%で契約(優遇適用後1%)。 ★この条件で、毎月の支払額が10万と仮定します(計算しやすいように)。 ↓ ・固定期間の2年が終了し、固定特約を更新せず変動金利に戻した。 3年目の金利:ずっと3% 4年目の金利:ずっと4% 5年目の金利:ずっと5% と仮定します。 ●この場合でも1~5年目までの毎月の支払額は10万なのでしょうか? ↓ ・過去5年間の平均金利:2.8% ●6~10年目までの金利は2.8%で間違いないでしょうか? ●この時点での金利は、過去5年分の返済額を差っ引いた残金に掛かるのですよね? ●繰上げ返済をするならば5年毎の見直しのタイミングですれば良いのでしょうか? 初歩的な質問ばかりですが宜しくお願いいたします。 わかりにくい点は補足いたします。
回答: 住宅ローンでは、通常「元利均等返済」(固定された返済額=元金+利息)となっています。ところで、金利が動くということは、左記公式のうち元金部分が動くということにほかなりません。質問冒頭の3000万、35年返済、月々10万円という条件は35年後までの金利が決まっている場合成立するものです。従ってご質問の ●この場合でも1~5年目までの毎月の支払額は10万なのでしょうか? →2年経過後は変動する可能性がある(優遇等差引後の実行利率が3%の場合返済額はアップする)、ただしこの理論からすると返済額が20万円や30万円になる可能性が出てくるため、上昇制限がかけられている場合があります(私のところでは1.××倍と制限しています)、また、その変化する周期の制限もかけられています(金利がどんなに変動しようとも返済額ベースでは●年間据え置く→まー返済元金の減り方が変化するのですが...) ●6~10年目までの金利は2.8%で間違いないでしょうか? →一般的には、6年目の金利見直し時の店頭提示金利-1%ということになります。蛇足ですが、変動金利の場合、変動周期というものがあり、金利をどういうサイクルで見直すかというもので、上記質問からすると1年周期となり、1年毎にその時点の「店頭提示金利-1%」に見直すこととなります。