質問: 賃貸借契約の事例問題について教えてください 民法の期末試験で賃貸借が範囲なのですが、授業のレジュメに載っている設例を解いていて、わからないところがあるので教えていただきたいです。 問1 xはテナントビルを建築・所有し、同ビルをaに売り渡すと同時にaからそれを一括して賃借した。ついでxは同ビルの2階部分をyにテナント料月額200万円で賃貸し、敷金の性質を有する保証金3000万円の預託を受けた。のちにxはaから同ビルを買い戻して、zに譲渡し移転登記が経由された。その際xz間では改めて賃貸借契約が締結され、yに対する賃貸人たる地位をzに留保する合意がなされた。yの賃料支払及び保証金の返還をめぐるxyz間の法律関係について説明しなさい。 まず当初、xy間で承諾転貸がなされているので、xy間に賃貸借契約が成立(613条2項)。 ↓ その後xが同ビルを買戻し所有権取得し、さらにzに所有権が移転。特段の事情がない限り、所有権とともに賃貸人たる地位もzに移転する。 ↓ xがyに対する賃貸人たる地位を留保する合意がなされているが、これを認めてしまうとyに不測の損害が生じるおそれがあるので、この合意は特段の事情とは言えない。(最判h11/3/25) 原則通りzに賃貸人たる地位が移転。登記もなされているのでzは賃貸人たる地位を主張できる。 ↓ 敷金契約は賃貸借契約に基づく債務を担保するための従たる契約であるから、主たる契約関係とともに当然に移転する。 敷金返還請求はzに対して可能。 賃料の支払いもzに対してする。 かなりざっくり書いてしまいましたが、これであっているのでしょうか? 同ビルをaからxが買戻し、さらにzに譲渡した時点で、xはこの契約関係から離脱するという感じですかね(?) かなり急いでいます。 ご教授よろしくお願いします。
回答: 採点は教授次第なのでなんとも言えませんが、概ね想像のとおりで大丈夫だと思います。 学問ならば条文の解釈は自由だし、結論も異なる。理屈が通っていれば少数説でも判例でも通説でも何を採用しても良いと思う。 教授によっては、教授の説以外は相当念入りに書かないと単位が来ない時もあるから、素直に授業通りの回答をすればよいと思う。 民法のテストなら問題ないと思います。 借地借家法の試験ならもうちょっと詳しく書く必要があると思う。 売買契約と賃貸借契約の違いだとか、買い戻したら当然に賃貸借契約は無くなるのか・・・みたいな感じで。