質問: 借地権交渉でもめてます。底地権について教えてください。 両親が、借地権売却交渉でもめているものです。 両親が借地人で、このたび、地主さんに借地権を買ってもらう交渉にはいりました。 地主が、提示する金額や条件が不当なので、弁護士さんに相談を考えています が、せんだって不動産やさんに、相談したところ、「それなら、底地権を第3者に 売りますよ!といえばいいんですよ。そうしたら、地主さんもびっくりして考え直し ますよ。」というアドバイス。底地権のことを調べたのですが、いまいちよく わかりません。その後、役所の宅地建物相談にも聞いたところ、「底地権は地主さんのものだからどうにもなりませんよ。」とまったく、逆の回答。 いったい、底地権ってなんなのでしょうか?地主さんが立場が強く、借地人は地主のいいなりになるしかないのでしょうか。とにかく、地主が変わり者で、両親が代理人などをたてることも一切拒否、もし、代理人をたてたら、交渉しないとまで言われています。地主の提示する条件で不当な点は以下の3点です。 1.地主本人が事務処理をするにもかかわらず手数料10%をとると言っている。 金額にすると、100万ぐらいです。 2.提示された坪単価が、役所で調べた公示価格に比べると、安いこと。 3.両親が借地の上に、自分所有の築30年の家に住んでいますが、契約終了後 地主はそのまま、家を借家として貸す予定で、そのリフォーム代200万を 両親に請求していること。家そのものの価値は、2階が築40年を超えているの で、価値がゼロとは、不動産やに言われているのですが。退去後のあとの、 リフォーム代まで請求されるすじあいはないですよね。それだったら、更地に して返したほうがとくです。 などです。底地権のことを含め、ご意見お聞かせください。
回答: 土地に対する権利については、色々ありますが、ごく単純にすると地主は,所有権を持ち、登記されているはず、この土地をご両親が借地し家屋を建てて、お住まいになっているものと考えますと、ご両親には,借地権という権利を所有していることにまります。(登記の有無に関係無く) この場合の所有権を、底地権といいます。底地権と借地権の土地の値段に対する割合は、4対6ともいわれています。すなわち、地主から、40%の値段で買い取ることができるし、借地権を、60%の値段で買いとってもらう事もできます。 これは、あくまでも一般的なお話ですので、地主と,借地権者の当事者間の話し合いで決まることで、話し合いが,決着しないときには、第3者(裁判所、役所など)にお願いすることになると思います。 借地契約の更新の時期にきていることから今回の問題が出ていることかと思いますが、更新の際の、更新料、土地の地代など専門家に任せることが必要です。 土地の値段については、公示価格、路線価等を参考にすると良いと思います。 また、後半の家をそのままで、りホーム代を請求とは、借地権を地主が買い取り、(家屋も買い取ってもらう、家屋の値段は〇とする。?)そのご、借家契約になる というお話なら、ありうるが、現状のまま、借家契約になるということなら、ご両親は、借地権をみすみす、捨てることになります。