質問: 土地売買契約の違約金支払いについて 平成23年7月中旬に当方が買主で仲介業者(不動産屋)の仲介で売主と土地売買契約を結びました. しかし,売主側の不履行で同年12月中旬に合意解約書を作成し,違約金の半額を当日に支払ってもらい,残りをその土地が売却出来た後支払うということになりました(ここは書面にも明記してあります). ここからが問題で,仲介業者の提案で「お互いの電話番号を知っているとトラブルになりかねないので,私(仲介業者)が責任を持って連絡するので解約書には電話番号は記載しないようにしましょう」と言っていたので「売買契約の日が決まったら連絡してください」と口約束をしました. 先月,その土地が売れたようだと知人から連絡を貰い,仲介業者に確認の電話をしたところ「もう(土地)は売れてしまって,売主が雲隠れしてしまった」,「(売主)が生活保護を受けていたので,もう手元にお金がないかも」,「私(仲介業者)も測量代などを減額した」などと言ってきました. しかし,話を進めると相手(売主)の連絡先など知っていて8月中旬に仲介業者の店舗で売主側を話し合い?することになりました. ここで質問なのですが,売主に支払い能力がなかった場合,仲介業者に損害賠償させることはできるのでしょうか?当方としては仲介業者が故意に連絡しなかったのでは?と考えています. なぜそう考えているかというと, (1)合意解約書を作成する際違約金は重要書類説明書に明記してあった金額なのに,仲介業者から違約金の減額を求めてきた.(当然,売主も減額を求めてきましたが) (2)土地売買契約を結ぶ際に,地権者が3人いたのですが当日2人しか来ず,その内の1人が仲介業者に促されて代理で署名・捺印をしたのですが,結局その来なかった1人が「売りたくない」とその土地に居座り売買契約が破談になった. (3)その土地売買契約書に当方が署名・捺印する際に,残り1人の合意を確認出来てないのでは?と質問すると仲介業者は「大丈夫です.私(仲介業者)が責任を持って履行します」と言っていたのに結局は・・・. などと当方に不信感を抱かせる発言・状況があったからです. 皆様,お知恵を拝借させてください.
回答: なぜ違約金を全額支払支払わなければ合意解約しないと断ればこのような問題は発生しません。 仮に違約金の半分を後日の売買代金から支払うことであれば、念書に基づき抵当権の仮設定をしておけば、以後の売買時は判ります。仮登記設定は1000円程度で設定できます。 通常、合意解約時には仲介手数料を業者は請求出来ます。支払われたどうか不明です。この問題は宅建業法上の問題もありますが、民事の問題も絡んできます。不動産業者の過失は免れません。不動産業者が悪質な業者と見られますが、受け取り手数料から弁済を交渉し、応じなければ弁護士に依頼するしか方法はないでしょう。 質問者の取引経緯を拝見しますと、契約時から異常な契約であったとみられ、了承した買主の不注意もあります。不動産業は生き馬の目を抜く様な仕事だと思っていただきたい。ちょっとした不注意が取り返しのつかないことになります。