質問: 遺産相続について建物や土地は? 遺産相続について相談があります。 10年以上前に祖父が亡くなり昨年、祖母も亡くなりました。 祖父の遺産は貯金などは無く土地と建物ですが長女である私の母が二人の妹に頼み放棄してほしいと頭を下げ放棄してもらいましたが、今回祖母が亡くなったことで遺産の相続を考えてるとの話しでした。現在、土地や建物の名義は亡くなった祖母の名前ですが家のローンは母の名前になってます。なので祖母の遺産に借金がないのは分かりますが、こうした場合、建物の借金が残っていても家などは売却になるのでしょうか? 分かりづらい説明で申し訳ありませんが、ご回答お待ちしてます。
回答: 【問】 建物の借金が残っていても家などは売却になるのでしょうか? 【答】 お祖母様の相続人である「お母様姉妹3人」のお祖母様の遺産である不動産の遺産分割の方法としては、1現物分割(土地を建物を分割する)、2代償分割(誰か一人が相続して、その人は他の相続人には代償金を支払う)、3換価分割(売却して売却代金を分け合う)4共有のまま残す(遺産共有状態のままにしておく)という4つの方法があります。 1の「現物分割」は、不動産が複数ある場合などは、よくある話ですが、不動産が一筆の土地の上で一棟の建物しかないというような場合には現実的な分割方法とは言えません。 2の「代償分割」ですが、本件事案では、不動産にはお母様がお住まいかと思われますし、かつローンも負担されているとのことですので、お母様の意思としては、できればお母様が不動産を相続するという内容で話し合いを纏めたいと思っていることと思います。そこで、問題となるのが、姉妹に渡すべき代償金です。単純に考えると、お母様が取得する不動産の価値の3分の1ずつに相当するお金を姉妹に渡すという計算になりますが、お母様は、ローンを負担して、お祖母様の財産(不動産)の価値の維持に貢献してきたこと(寄与分)を主張し、代償金額をなるべく少なくするように交渉していくべきでしょう。 3の「換価分割」は、お母様において2の「代償金」を捻出できないような場合にとられるべき方策かと思います。お母様がローンの支払いを怠り「競売」になってしまう場合より、普通の売買(任意売却)の方が高く売れますので、遺産分割方法が「換価分割」で決まるのであれば、任意売却をしていくべきです。この換価代金の配分に当たっても、前述した寄与分を主張して、お母様の取り分が多くなるように折衝していく必要があります。 4の「共有のまま」とする場合は、お母様が不動産に住み続けて、姉妹に対しては、賃料(姉妹の共有持分に応じた額)を支払っていくという方法論があります。この賃料額の設定に当たっても、前述した寄与分を主張して、低額に抑えていくという交渉が必要です。 以上に述べたように、遺産分割は必ずしも「売って解決」というものではないので、お近くの弁護士に相談して、諸種の方法論やお母様にとって少しでも有利な解決に向けての主張立証を検討されるべきでしょう。