質問: 1)この場合は贈与税はかからないのでしょうか? 2)この場合は譲渡益課税はかかるのでしょうか? 3)もし譲渡益課税がかかるなら、名義変更される側(私)、名義変更する側(夫)どちらにかかるのでしょうか? ~ここからは、私もよく把握出来て居ないので質問の仕方がおかしいかもしれませんがお願いします。~ 4)私にこの様な形で名義変更ですと、現在毎年受けている特別住宅ローン減税は私が引き続き(もしくは新たに)は受けられなくなるのでしょうか? 5)銀行の方は新たに審査し私に住宅ローンを組むといった形になるとの事でしたが、固定資産税等に関わってくる自宅の評価とかも再算定されるのでしょうか? 6)もし仮に、ローン残高で主人から私が自宅を購入するといった形で名義変更を行った場合、どうなのでしょうか?銀行の方は税金等でメリットがないと言っていたのですが、そうすれば、購入した年に減税になるだろうし、数年の特別住宅ローン減税が受けれるのではないかと・・・
回答: 1)現在の自宅は価値がゼロ(時価=負債額)かマイナスとなっており、離婚による財産分与という形にすれば贈与税は掛からない可能性が高いです。頭金の負担やこれまでのローン返済負担をどう考えるかは、立場によって色々な考え方がありそうですが、結果から見れば物件の値下がりで、夫・妻の負担部分が消失してしまったと考える方が、夫・妻へ公平な立場であるという気がします。 2)情報だけでは厳密さを欠きますが、夫側に損失が生じていると考えられる為譲渡所得も無い、と考えられます。 3)仮に譲渡益が生じていた場合の課税対象は夫、贈与税の場合は妻へ課税されます。 4)今後住宅ローンをどちらが負担するのか、の視点が欠けています。名義移転を銀行に承諾を受けずに、ローン名義が夫のままで離婚した妻がローン返済を続けたとすれば、減税対象は夫でしかありません。 5)元妻名義でローンの借換を行うとすれば、元妻の収入条件・物件の現在価値で、全く新しいローンの審査をする事になりそうですが、銀行によっては既存ローンの承継という一連の流れで取扱のかも知れません。 6)夫・妻間で物件売買、妻ローン設定、対価で夫がローン返済という形式をとれば妻側にはローン減税が適用できそうです。(この辺りは他回答も総合して検討して下さい)親族間での売買へ住宅ローン適用は原則的には不可とする銀行が多いですが、こういった離婚のケースでは既存ローンの流れとして柔軟に対応するのかもしれません。 銀行側が言う「税金メリット」をもう少し噛み砕いて確認されれば、という気がします。銀行担当者側では「親族間売買はローン不可」を回りくどく言っており、5)の形態で対応したいと考えているだけかも知れません。