質問: 土地のみ共有名義にする問題点は?また、住宅ローンの金額と持分の関係は? 土地を購入し、家を新築する予定です。建物の建築は土地購入数ヶ月後になります。土地1500万、建物2500万、自己資金は夫婦500万ずつで、後は住宅ローンを夫名義で3000万組みます(土地1500万、建物1500万を考えてます)。 (1)ローンの金額は考えないで、まずは共有名義についての質問です。土地は共有名義(夫2/3、妻1/3)にし、建物は夫一人の名義とした場合、両方夫のみの名義、または両方共有名義と比べて、不利はあるのでしょうか。 (2)住宅ローンは実際には土地と建物の2本建てになります。名義は上記のような場合で、土地代金を全てローンで払い建物はローン1500万と自己資金を使うとします。土地・建物の名義と資金の出所の比率が合わないのですが、問題が起こるでしょうか。例えば、(a)土地の1/3が夫から妻への、建物の2/5が妻から夫への贈与税の対象になるとか、(b)住宅ローン減税を受ける時、土地のローンは夫の持分(2/3)のみ、建物のローンは1500万しか対象にならない、などが素人頭で考えられます。また他の問題等が生じるのでしょうか。 ややこしい話でうまく説明できてないかもしれませんが、アドバイスよろしくお願いします。
回答: 以前うちが住宅を購入した際のことですが・・ もう7年位前になるので今は違うかもしれませんので参考までに。 自己資金にはご両親からの贈与は含まれていませんか? もし110万以上の贈与を受けている場合、贈与税の住宅取得の際の特例などを受けるようになると思うのですが、これには建物の名義人になっていなくてはなりません。 うちは土地は共同名義で、建物は夫のみの名義にしていたのですが、それだと私(妻)は贈与税の特例を受けられないため、慌てて、建物も共同名義にしました(割合は少なくても構わないが、建物の名義人になっている必要があると言われました)。 あとはトータルでの出資で比率が合えば問題なかったように思います。 贈与税の問題がなければ、4000万円のうちの500万円分を妻名義にすれば、それが土地だろうと建物だろうと関係なかったように思います。 住宅ローン減税も、土地建物トータルでの名義が3000万円分ご主人にあれば問題なかったように思います。 ただ、うちは建売だったので、条件が違うかもしれません。 銀行の担当者と、税務署に聞いてみるといいと思います。 税務署には意外に親切な方も多いです。 ただ、担当者によっては素っ気無いです。正直あたりはずれがあります。もし最寄の税務署が不親切だったら、別地方の税務署に電話してみてください。私は全然知らないところに電話して、すごく親切な方に色々教えてもらいました。 あと、法務局の方もすごく親切でした。名義のことなどは法務局でも教えてくれるかもしれないです。