質問: 住宅ローン借り換えをした方が良いでしょうか? 25年の住宅ローンを組み残り14年になり、繰上げ返済等を数回行い現在残金が1,900万円です。 内訳は、約750万 固定金利3.85%(住宅金融公庫) 約600万円 固定金利3.25%(年金) 約570万円 固定金利3.25%(年金特別融資) 月々の支払いが147,000円 (返済合計金額24,364,928円) です。 今回銀行より 3年固定金利で、(固定期間1.9%)1,940万円(諸経費もローンに含む) 月々の支払い131,605円 (予想返済合計金額22,109,640円) もしくは、10年固定金利(固定期間2.55%)1,940万円(諸経費もローンに含む 月々の支払い13,7433円 (予想返済合計金額 23,088,744円) を提示されました。 今のまま3.25%と3.85%の固定金利で残りの14年を支払っていくか、 今後(14年間)の金利変動を考えても、変動金利にした方が得なのかわからずにいます。 専門的な知識のある方にアドバイスをいただければと思っていますのでよろしくお願いいたします。
回答: #1です。 お礼と補足をありがとうございました。 また長文の回答になってしまいますがしばらくお付き合いください。 それと、回答の中で返済等に関するシミュレーションをしておりますが、銀行さんのシミュレーションと私のシミュレーションでは、元金の端数処理の関係で違うこともありますので、多少の(?)誤差については目を瞑ってくださいm(_ _)m > 今回の借り換え手数料合計約31万円を借り入れせずに現金で支払おうかとも思っております。 その方がよろしいでしょう。 借入額は少しでも少ない方がいいですから、用意できるならば借りないに越したことはありません。 それに、公庫住宅融資保証協会保証をご利用になっていれば、借り入れ当初に一括で支払っていただきました「保証料」の返戻もありますので(少し日を置いてになりますし、かなり減額されはしますが...。「保証料」自体は、融資実行時に融資額から減額して資金実行しますので「払った」という感覚は乏しいかもしれません)。 > 火災保険のことをまったく考えておりませんでした > 銀行の方の話によると、公庫のモノよりも価格は高くなるが、保証内容が良くなると説明を受けましたが実際にはどうなのかまったくわからない為、これも頭を抱えております。 住宅金融公庫特約火災保険は、民間の火災保険の約60%の保険料で、保証対象は民間の損保会社による住宅総合保険と同様の内容をカバーしている-ということでしたから、遜色ないはずなんですが...。(私の勤務先は名古屋市内なので、2000年の東海豪雨の時には、結構な保険金が支払われました。住宅金融公庫特約火災保険は、風水害の場合も保証されますので。) あるとすれば、住宅金融公庫特約火災保険は「家財」がカバーされないので「保証内容が良くなる」とすればその辺りでしょうか。 特約火災保険に限定されていた頃の住宅金融公庫特約火災保険は、掛け金が本当に安かったですからね。マンションなんて最長36年分で10万円未満ですよ。 一応、住宅金融公庫特約火災保険は、「繰上返済等により住宅金融公庫への返済が完了した場でも【解約のお申し出がない限り、保険契約は満期日まで有効】」なんですが、借り換え対象の住宅ローン商品は、住宅金融公庫特約火災保険の継続では不可ということでしょうか? また、火災保険の保険料が上がったとしても、これまで毎年払っていただいていた「団体信用生命保険」の保険料が不要になるでしょうから(「団信」の保険料については、住宅金融公庫は債務者負担ですが、民間の場合は金融機関負担としていることが殆どなので)、その分(年数万円程度でしょうか)を差し引きしますとどうでしょうか。 > 当初住宅金融公庫より、現在残っている分プラス特別融資で800万円の融資を受けておりました。800万円は、一昨年どうにか繰り上げ返済で終了させております。期間短縮は、まったくしておらず借入金のみ少なくしたといった感じです。しかし、それ以降は繰上げ返済はまったくしていない状況です。 なるほど、特別加算があったのですか。 基本部分より金利が0.10%高いですから、そちらから返済をされた訳ですね。 セオリーどおりの有効な手段だったと思います。 > 固定期間中は一切繰り上げ返済ができない。と説明を受けております。 そういう金融機関・住宅ローン商品の存在は知っていましたので、回答の中でも何回かアドヴァイスを差し上げたのですが、今回はすっかり失念しておりました...。 う~ん。ならば10年固定は厳しいですね。 「借入額:1,940万円 適用金利:年利2.55%(10年固定) 返済期間:14年 元利均等償還 ボーナス返済なし」という条件で借り換えをされたとしますと、固定期間終了時の債務残高は、6,389,078円となります。 10年間でこの額を貯えられれば、10年固定もいいとは思うのですが、何しろ、住宅ローンの金利の方が預貯金金利よりも高いですからね。 10年間、2.55%以上の平均運用利回りで運用できれば「勝負は勝ち」と言えるんですけれどね。 > 2年固定であれば、2年間は繰り上げ返済不可で、その後2年経過後に(金利見直し時)入金(繰り上げ返済という考えではなく、借入金を変更するといったニュアンスで説明を受けました)して、それ以降の借り入れ金額を変更するといった話でした。 > 現在147,000円から今後借り換えして返済額が変わった差額を次の金利変更時に返済しようと考えております。 ご質問者さまの場合は、現在の返済額が147,000円で、3年固定ならば131,605円で、10年固定ならば137,433円。 3年固定の場合は3年間で554,220円、10年固定ならば10年間で1,148,040円の差額が生じるので、その分程度を「入金」しようと考えていらっしゃる...ということですね。 10年固定の場合の債務残高6,389,078円には遠いですね。う~ん。 借り換えを「借入額:1,940万円 適用金利:年利1.90%(3年固定) 返済期間:14年 元利均等償還 ボーナス返済なし」という条件でしたとします。 そうしますと、固定期間の終了する3年後、即ち36回の返済が完了した段階での債務残高は、15,665,537円となります。 この時に差額の554,220円を「入金」すると、この時点から「借入額:15,111,317円 適用金利:年利?%(○年固定) 返済期間:11年 元利均等償還 ボーナス返済なし」という借り入れになる-ということですね。 確かに「入金」に手数料か必要かどうかは確認されるべきです。 よく「一部繰上返済手数料21,000円」といったパターンは見かけますが、ご質問者さまが借り換えを検討されている金融機関では、「固定期間中は一切繰り上げ返済ができない。」とのことですから、「手数料は不要」の可能性が高いと思います。 ただ、このパターンですと、期間短縮には応じてもらえるのか微妙です。 これも確認された方がいいです。 例えば、固定期間終了後の再契約で、再度3年固定を選択し、年利が今回と変わらない-という場合(3年後に年利1.90%(3年固定)はありえないと思いますが)、毎月の返済額をこれまでと同額とすると、131,605円であと127回で完済になります。 ですが、「借入額:15,111,317円 適用金利:年利1.90%(3年固定) 返済期間:11年 元利均等償還 ボーナス返済なし」で契約しなおしということならば、毎月の返済額は126,949円となり、完済まで12回×11年の132回となるんです。 1日でも早く完済されたいならば、こういった点もチェックが必要ですね。 あとは、手数料が余分にかかりますが、一部をいつでも繰上返済可能であろう「変動金利型」にするという、「融資の二本立て」を検討する程度ですね。 元金均等償還ができないのは残念ですがこれは仕方ないでしょう。 とりあえず、お礼と補足から気付いたのはこの程度です。