質問: いいかげんな仲介業者 9月に売買契約を締結した買主です。 当方のローン審査がおりて、決済引渡しを仲介業者に求めても、一切、動こうとせず、年末を迎えました。 本件の契約が9月に成立してから、1回だけ、10月に家主側の決済希望日の連絡があっただけです。(その際も、希望日の2日前に連絡を受けたので仕事の調整がつかず断りました。) その後、何回、連絡しても、留守番の事務員が電話に出るだけで、全く連絡がないまま、ずるずる年末を迎えました。 当方の融資銀行からも決済日督促の連絡を入れても、いつも留守で一切連絡がなかったとのこと。 年内に片付けたいので、直接、当方が売主に連絡をとり、隣接地主との境界確認(測量業者は当方で手配)、決済日の調整~銀行への連絡等をすませて、なんとか年内に所有権移転登記申請は間に合う見込みです。 売主に確認したのですが、未だ、売主側は署名押印はしたが、契約書をもらっていないとのこと。 また、手付金200万円は、仮預かり証を仲介業者からもらっただけで、未だ、受け取っていないとのこと。(売主が遠方に居住しているため、売買契約は仲介業者が、別々に署名押印を契約書に求めた) それでも売主側からの連絡を受けて、決済当日は、融資銀行に来るとのこと。 こんな、いいかげんな業者にも、3%+6万+消費税 の規定の手数料を払わないといけないのでしょうか? 個人がやっている町の仲介業者って、こんな感じなのでしょうか? 売買経験者、不動産業界の方々、皆さんのお考えご教示願います。
回答: 個人で仲介業者をしています。 こういうお話を聞くと、本当に胸が痛むと共に怒りさえ感じます。 9月にご契約されて、融資承認も下り、特段に決済日を引き延ばす必要もないのに、何も連絡してこないどころか、toshimichi7777さんから連絡を入れてもなしのつぶて・・ こんな業者ばかりではありませんが、目先の手数料だけに囚われている人間が宅建業をしている情けない現実もあるみたいですね。 >それでも売主側からの連絡を受けて、決済当日は、融資銀行に来るとのこと。 最低です。プロである宅建業者がお客様から連絡を受けて、のこのこと決済にだけ出てくるなど、論外です。逆に、スムースかつ間違いのないように的確にお客さまに案内をして、必要書類や諸費用明細を事前に伝え、銀行の手配もしなければなりません。 >こんな、いいかげんな業者にも、3%+6万+消費税 の規定の手数料を払わないといけないのでしょうか? まったく、同業者として恥ずかしい限りです。 そんな業者のことですから、仲介手数料は成功報酬で、契約を成立させたらもらえる権限がある・・などと主張することと思います。 しかしまた、そんな業者のやることですから、toshimichi7777さんからは「仲介手数料支払い約定書」をもらったり「媒介契約書」を交わしてはいないのではないでしょうか? 身近な例で、「支払い約定書」は存在するも、「媒介契約書」で報酬を明確にしていなかったために、買主が保護されたケースもあります。 また、売買価額の3%+6万円と消費税は、媒介報酬の上限を定めているものですので、このように取り引きの流れを円滑に作れないどころか、不安にばかりさせ、仕事をしない業者には、上限の全額など払う必要はないと思います。 それと、決済の段取りは当事者でされているようですので、以下の点に注意して下さい。 まず、司法書士は決まりましたでしょうか? 銀行指定で決まっていれば、その先生の指示に従って、必要書類などを用意して下さい。 決まっていないようでしたら、銀行に先生を手配してもらい書類を作成してもらいます。 登録免許税が軽減される場合もありますので、先生に確認して下さい。 売主さんが遠方に住んでおられるということで、おそらく登記時の住所と変わっているでしょうから、住民票でなく除票や戸籍の附票などが必要な場合があります。 評価証明書も必要ですので、売主さんに本年度の固定資産税評価証明書を取ってきてもらって下さい。(所有権移転登記手続に関することは司法書士の先生に確認して下さい) その物件には「抵当権」などの担保権などは設定されていませんでしょうか? もし設定されているようでしたら、設定している金融機関に売主さんから連絡してもらい、抹消書類の準備と完済の段取りをしてもらわなければなりません。通常は、決済時にその銀行の売主口座に決済金を振り込み、決済後、司法書士と売主がその金融機関に抹消書類を引き上げに行くということになると思いますが、そこも司法書士と銀行の指示に従って下さい。 あと、決済時にすることは、固定資産税や都市計画税の日割精算です。 決済前日までの分を売主が負担、決済日以降~(起算日が1月1日の地域の場合は12月31日まで、また起算日が4月1日の地域の場合は翌年3月31日まで)の分が買主負担となり、日割で精算した額の買主負担分を売主さんに渡し、領収書をもらって下さい。 年内にtoshimichi7777さんに所有権移転登記がされれば、来年度からの固定資産税の納付書はtoshimichi7777さん宛に届きます。 細かいことですが、物件の鍵を受け取ることも忘れずに・・ 売主さんは個人の方のようですので、売主さんがtoshimichi7777さんに発行する領収書には収入印紙を貼る必要はありません。 通常の流れの場合、toshimichi7777さんが決済時に支払う金銭は 1.融資に関する諸費用(これは融資金から差し引かれて口座に融資金が入ると思います) 2.登記費用&司法書士報酬(見積をもらって下さい) 3.固定資産税等の日割精算金(年税額を確認し前記のように精算) 4.仲介手数料完了金(こんな状況ですから、協議のうえ後日でもいいかと思います) 仲介業者と話し合いがつかない場合は、その業者の所属する都道府県の「宅地建物取引業協会(重要事項説明書に記載があると思います)」に相談して下さい。 心労なさった分、うまくいきますように祈っております。