質問: 共有名義の登記の持ち分比率と贈与税について 現在の住宅を売却し、新築物件を購入しました。売却損が出たため、残債が残りましたが、住宅ローンを組む条件として残債を完済することなり、恥ずかしながら自分名義の口座には預金が少なく、残債を妻の預金を使って完済しました。 新しい住宅のローンは、土地は自分名義で組み(約1,000万円頭金100万円)、建物は年収の関係で自分が5分の3、妻が5分の2で組みました。(建物の借入額は約2,500万円で頭金100万円) そこで質問です。 現在の住宅の残債を精算するため、妻の預金を使ったわけですが、このままだと贈与とみなされ、贈与税がかかってしまいますか? 知り合いから「新しい住宅の登記の際、残債でかかった費用分だけ妻の持ち分比率をを多く登記すれば贈与税がかからない」と聞いたことがありますが、本当でしょうか? 通常、住宅ローンの借入比率で登記するものなのでしょうが、借入金が2,500万、残債で妻が負担した費用が800万の場合、登記の際の持ち分比率は何対何にすれば贈与税を節約できるのでしょうか? ちなみに結婚20年未満なので「贈与税の配偶者控除」は使えません(^^; なんだか変な質問ですが、ご教授よろしくお願いいたします。
回答: >現在の住宅の残債を精算するため、妻の預金を使ったわけですが、このままだと贈与とみなされ、贈与税がかかってしまいますか? 身内による債務の返済の肩代わりは直ちには贈与税を支払えとは言われませんが、そのままだと贈与になり贈与税がかかることになります。 >知り合いから「新しい住宅の登記の際、残債でかかった費用分だけ妻の持ち分比率をを多く登記すれば贈与税がかからない」と聞いたことがありますが、本当でしょうか? 平たく言えば現物で妻に返済するということなのでその通りです。ものは現金でも不動産でもよいから返済すればよいので。 >通常、住宅ローンの借入比率で登記するものなのでしょうが そもそも何をもって住宅ローンの借入比率と言っていますか? ローンの借入比率は「登記の持分比率」「自己資金の比率」で決まるものであり、ローン自体に比率があるわけではありません。 >借入金が2,500万、残債で妻が負担した費用が800万の場合、登記の際の持ち分比率は何対何にすれば贈与税を節約できるのでしょうか? 建物価格:2600万 夫出資額:自己資金100万 借り入れx万 妻出資額:自己資金0 借り入れ(2500-x)万 が通常の借り入れですね。この場合の登記持分は、 夫:(100+x)/2600 妻:(2500-x)/2600 となります。 さて、借入額x万をいくらにするのか妥当なのかということをまず考えます。 これは、もし夫、妻ともに完済するまで働き続け、夫、妻双方が自分のローン持分を返済するのであれば、そのトータルの返済比率で決めることになります。 妻が将来働くのをやめるのであればあらかじめそれを見越した割合にする必要があります。 そうしないとその毎年の返済について夫婦間の贈与になりますから。(妻の返済分を夫が返済するとそれは贈与) で、まあ簡単にここでは年収比率と書かれている3/5と2/5の数字を使いましょうか。 そうすると、x/2500=3/5ですから、x=1500万ですね。 それでみると、登記持分は、 夫:1600/2600 妻:1000/2600 となります。さて、これから妻に対して借りていた800万を返済しなければなりません。 すると、夫から妻に800万移せば良いので、 夫:800/2600 妻:1800/2600 が先の妻の800万を建物持分で返済した結果です。 これが答えとなりますが蛇足で住宅ローン減税の話も蛇足でしておきます。 夫の債務は1500万、妻の債務は1000万ですが、妻の方はよいのですが、夫の債務の1500万のうち700万は妻への債務の返済(元をただせば前の家の債務)に使われたことになるので、夫が受けられる住宅ローン減税の金額は1500-700=800万に対してだけです。 住宅ローン減税の確定申告時には面倒な話になりますので、それはご承知おきください。 なお一応間違いがないように税務署できちんと確認して下さいね。