質問: 借地人の建物が競売にて第三者へ移転。借地権も移転する? 全くの初心者地主からの質問で申し訳ありませんが、次の内容で大変困惑しています。 地主aは、平成2年に、個人住宅の居住を目的として、借地人bとの間で土地の賃貸契約をしました。(期間20年、契約更新についての特約なし)ところが、期間終了前にその建物が競売になり、落札者cの所有物となりました。そこで、借地権は、地主の意志とは関係なくcへ移転するのか?また、移転するとした場合、その有効期限はいつまでか?ということにつき、アドバイスをお願いします。
回答: 基本的には、民法612条により地主の同意が必要です。 民法612条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。 2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。 ただし、競売の買受人がきちんと賃借契約を履行できると認められれば、買受人が建物の代金を払った後2ヶ月以内に裁判所に申し立てることにより、地主の同意がなくても裁判所が許可を与えることがあります。その際賃借契約の残存期間は裁判所が考慮し決定します。 借地借家法20条 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。