質問: 不動産管理業務の委託契約にふされた条件について 収益用の物件を購入し、そのまま管理業務を元付の業者にお願いしております。その際に管理業務を委任する契約書をいただいたのですが、特約に「入居者募集に関しては乙(管理会社)以外には依頼できないものとする。違反した場合は違約金を支払うものとする」と記載されておりました。 私自身の認識では、専任媒介契約は3か月ごとに更新しなければ、以降は他社に客付けを依頼しても問題ないと思うのですが、このような特約はそもそも有効なのでしょうか?
回答: 相談主様の専任媒介契約の知識は間違いではないのですが、賃貸の場合は適用されません。 第34条の2 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。 媒介契約書に関する規定は「売買又は交換の媒介」に関する規定なのです。 このあとも条文はつづきますが、賃貸の媒介契約についてはふれられておりません。 よって、自由契約となります。 宅建業法第34条の2の内容に縛られませんし、今回の特約も違法ではないと思われます。 もちろん、双方が納得して契約することが大前提です。 相談主様が納得されないのであれば無理に契約する必要はないと思います。 媒介契約を定期的に見直すのは普通のことですので、媒介契約の内容に期限や、解約の条件(1ヶ月前に通知することで解約できる等)が入っているかを確認されるのをおすすめします。 期限、更新、解約について内容を変えてもらうように業者に言う権利ももちろん、ありますよ。 話し合いで解決すると良いですね。