質問: 建築条件付き売買なのに請負契約を結ばず土地と建物の売買契約を一本化って? 以前 こちらで建築条件付き土地売買について 質問させていただきまして いろいろとご助言いただきました。 どうもありがとうございました。 お陰様で その後間取りの打ち合わせが 進んでおります。 今 間取りの打ち合わせも 最終段階に入り 次は 建物の請負契約になると思っておりましたが 工務店より 「建物の請負契約は 結ばず 次は土地と建物の一本化した契約を結んでいただきます。」との事でした。 現状 私達は 建築条件付き土地の売買として 土地のみの契約しか交わしておりません。 (現状 不動産仲介手数料も土地のみにしかかかっておりません。不動産営業からは 次は 建物の請負契約と聞いておりました) (1)建物の請負契約を結ばずに 土地と建物の契約を一本化というのは 通常あることなのでしょうか? その場合 仲介手数料は両方にかかってくる可能性はありますか? また そうした場合の デメリット等はありますか? ちなみに 土地の売買の際の契約書には 「3ケ月以内に建物の請負契約または土地建物の売買契約を結ばなけ れば 白紙撤回可能」との 項目が書いてあります。 (3)建築申請は 工務店の名前で出すようです。 通常建築条件付きですと 施主(自分達)の名前で出すと思うのです が 工務店の名前で出された場合 デメリット等 のちのちなにか 影響が出てくることはありますか? (4)現状 オプション金額等が 200万を超えています。 請負契約の際に まとめて金額交渉と思っていたのですが これを 結ばないとすると どのタイミングで交渉をすればよいの か、、、 当初 参考プラン(具体的な間取り無しの言葉のみ 75m2+吹き抜 け 屋上つきと記載)で屋上がついておりましたので 我が家は屋上 は無しで 6畳程度のロフトに、、、としたところ 見積もりが 今 103万と出てきております 他社で調べたところ 有名大手メーカーでも 床を貼るだけであれば 4.5畳で30万程 度との事でした。 そのほかのオプションも かなり相場よりも高いと思われる金額でで てきています。 一番最初に出てきた 間取りプランのたたき台から 部屋のドアなど 3つほど減ったりしたものは 特に引かれておりません。 (5)土地の売買金額は 3650万 建物1100万の金額なのですが 「屋上付きの建物が1100万で建つのに この内容のオプションで 200万 オーバーになるのは 納得が出来ない」と言ったところ 「土地に対しては消費税がかからないので うちは建物は大きくても 小さくても 一律1100万で見積もっています。実際 建物は1100万では 建ちません」といわれました。 となると 私達は 実際3650万しない土地なのに 上乗せされ た分の 仲介手数料を 払っているのですかね、、、? (6) 請負契約を結ばないとすると その際 特約事項としてつけようと 思っていた項目等)は 追記できないのでしょうか? 長文で いろいろと質問してしまって申し訳ございません。 分からないことが 多くご質問させていただきました。 よろしくお願い致します。
回答: 私は来週 家と土地を契約するものです。 うちの場合は建築条件ではないですが、家を買うにあたり 本を買って勉強しました。 今回の件に関して、簡単してもありました。 (著作権にかからない程度に)抜粋します。 (1) 良くあります。 建売りの場合 建築確認を出し許可かでなくては 広告出したり売ったりできません。 そこで、不動産屋は 手間と経費を削減し、かつ 少しでも早く 土地+建物を契約させてしまおうって魂胆です。 パターン的には 簡単なラフプランと総費用額を出し 建築確認を とります。 そして許可がでたら一つにまとめ『建売り」として 売るのです。 なので、『建売り』と解釈されるので、(土地+建物)と考えられ 土地と建物の合算で仲介手数料が取られる可能性があります。 (3) 公務店ということは ますます『建売り』の転換では?と 私は 思ってしまいます。 (4) 請負契約を結ぶ前にしっかりとその辺は確認しておいたほうが いいでしょう。契約してからでは値下げの交渉なんてしません。 予算オーバーなら どれかを諦めろと言われます。 (5) 何坪の家かはわかりませんが、どう考えたって1100万で建ちませんよ。 てか、大小問わず1100万で見積もりってありえないです。 土地も何坪かわかりませんが、家に対して、高すぎるような気がします。 質問者様の仰る通り 仲介手数料欲しいからのような気がします。 (6)は すみません良く分かりません。 (1) 仲介手数料はしっかりと確認しておく必要があります。工事請負に 仲介手数料は発生しません。しかしながら、合算し「建売り」と 主張されると、両方にかかってくる場合があります。 (2) 見積もりは十分に綿密か。 総予算をしっかりと出してもらって 下さい。そして欲しいものに関しては契約を結ぶ前に入れてもらい 交渉してください。あとから足すオプションには値引きがし辛いのが 現状です。 (3) 見積もりの出し方がおかしいです。 建物の大きさに左右されない のはおかしいです。 感想:大変申し訳ないのですが、質問者様の文を見ると危険な香りが するように思います。 仮にしっかりとチェックしてよかったとしても、そういった業者 ですと、あとあと、欠陥や、いざ建ったときに「話しが違う」 「こんなはずではなかった」「聞いてない」って言葉が 連呼するのではないかと思われます。 今一度しっかりと確認を行い、もし不安が残るのでしたら、 結ぶ前に白紙撤回することをオススメします。 あくまでも素人意見なので参考までに。