質問: マンションの修繕積立金が高いです。 中古マンションを買おうとしている者です。 いくつか内見して、条件の合った物件の申し込みをすることにしました。
回答: 管理費や修繕積立金が高いとか安いとか、外から見て言うことにあまり意味はありません。なぜなら、それらの金額は、区分所有者で構成される管理組合の総会で決定された金額で、組合員の皆さんが納得して設定したものだからです。 もしあなたがこのマンションを購入したら、あなたも管理組合の組合員となるわけで、すると、当然あなたもその役員(理事とか監事)を引き受けなければならなくなるので、そこで、あなたがもし安くしたければ、安くする方法を提案すればよいわけです。 築11年で40戸というと、(私の住んでいるマンションも同じくらいの規模ですが、)そろそろコミュニティも出来上がりつつあるころだろうと思いますが、まだまだ管理組合がまともに機能するには時間がかかるでしょうから、ある意味、管理組合は管理会社の言いなりにしか動いていないだろうと思います。 すなわち、分譲会社か管理会社が出した長期修繕計画書をそのまま鵜呑みにして、何年までにいくら値上げしておかないと、まともな修繕ができなくなりますよと、管理会社から脅しをかけられて、それを疑うことも吟味することもなく鵜呑みにしてきたのではないかと思われます。何を隠そう、私のマンションがそうだったのです。 さて、管理費や修繕積立金を単純に金額ベースで比較しても正確な比較にならないので、専有部分のm2単価で書きますが、国交省が実施したH30年度マンション総合調査によると、管理費の全国平均が月額147円/m2(駐車料などの充当金を含まない)、修繕積立金が164円/m2です。両方足すと311円なので、たとえば専有面積が80m2だとすると、311×80=24,880円となります。ただ、国交省は修繕積立金に関するガイドラインによると、5,000m2未満の小規模マンションでは修繕積立金全国平均より54円高い月額218円/m2を目安とすることを述べています。 このガイドラインを基準として前の例を計算し直してみると、管理費と修繕積立金を足した金額は365円×80=29,200円まで引き上げなければならないことになります。 あなたの買おうとしているマンションの管理費等が高いか安いかを判断するのに、この計算例も参考にしていただければよいかと思います。 ところで、先程「安くする方法を提案すればよい」と申しましたが、その方法について述べます。以下は私が管理組合理事長として実際にやったことです。 まず一つ目は管理仕様を見直すことです。すなわち、管理員の勤務体制を見直すことです。管理会社に管理を委託する費用で一番高くついているのが管理員の人件費です。たとえば、週6日9時~17時勤務だったのを週4日9時~12時勤務に管理委託契約を変更すれば、人件費を半分以下にすることができます。管理員は清掃が済めば、たいてい管理室にじっと座ったままで、ほとんど何もすることがありません。特に40戸程度の規模ではそうです。ですから、管理員の勤務体制を見直すことは充分可能です。 二つ目は競争の原理を導入することです。おそらく分譲時から管理会社は変更されていないと思いますが、すると、管理委託費は独占価格になって高いまま推移することになります。ですから、管理会社の変更を視野に入れて、他社からも見積を取って比較することです。 そうすれば、管理委託費を安く抑えられるので、そこで余ったお金を修繕積立金に回せば、修繕積立金を値上げせずに、または、値上げ幅を小さくすることができます。 ちなみに、私のマンションでは現在、管理費が162円/m2で修繕積立金が143円/m2で、今第2回大規模修繕の真っ最中ですが、一時金の徴収もなく、今のところ将来値上げの予定もありません。 ただし、上記のように管理費や修繕積立金を安くすることは、文章で書くと簡単ですが、実際には、なかなかにしんどいことだということは申し述べておきます。 最後に、今あなたが外野から高いとか安いとか言っても何の意味もありません。実際にマンションに入居して、まず、謙虚にマンション管理について勉強して、管理組合の組合員としてどうしていくべきかを真摯に考えていくことが大切だと思います。 それが面倒なら、このマンションをお買いになるのは止めておかれたほうがよいと思います。