質問: 住宅ローンの借り換えについて 平成10年に住宅を購入し、約3000万円のローンを住宅金融公庫と年金融資とで組みました。当時の金利で公庫が3.0%と3.6%で年金が3.55%と3.62% の4口です。8年後に公庫の金利が4.0%に上がります。 最近、取引のある銀行からローンの借り換えを薦められています。その条件は5年間の固定金利2.4%で、団体信用生命保険(現在年間約8万円程度)などの費用を銀行が負担してくれるというものです。手数料100万円くらいはうち入れすることができますので、2年くらいローンの短縮がはかれるということでした。しかしこの不透明な日本経済で5年後の市場動向がどうなるのかいささか不安です。 もし5年後に金利がはね上がっていたら、借り換えは結果的に損になると思うのです・・・ 多少金利が高くても安定した今の固定金利のままのほうがよいのでしょうか? 専門の方のご意見をおき聞かせください。 ちなみに現在は毎月14万の支払いでボーナス返済やステップ返済は利用しておりません。主人の年齢は今年30歳です。
回答: 3ヶ月前まで不動産会社でマンションを売ってました。5年後のことは誰にも分からないし、hibika1131さんの家庭の事情もわからないので、無責任な部外者の意見として聞いてください。 まず借り換えをするときの諸費用。団信や保証料の負担を銀行で正確に出すことが前提です。最近はそれらの費用を銀行側が負担する例も多いのでうまく利用しましょう。 その上で、銀行や住宅ローンのhpに計算のシュミレーションがありますので、総額を計算してみてください。はっきり言って3とか3.5%からではあまりうまみはないのですが、まだまだ低金利は続くと予想しています。また、当然、初期の元金が多い時が利息が多く、その利息にも利息がつく(元金が減らない)と言う仕掛けです。 何度も言います。無責任な意見ですが、今、余裕があるなら変動でもいいから出来るだけ安い金利にし、ここ数年のうちに出来るだけ繰り上げ返済をし「元金」を減らす。将来の金利上昇を考えるより、元金を減らすとその分金利が付かないのですから。30年の複利計算は数百万の違いが出ます。