質問: 建物の時価の計算 建物だけ(土地は別途)の売買について、その時価計算法を教えて下さい。 親族間での売買時に所得があるか否かの判断の為、国税局に例として・・・新築時建物の取得費(価格)2000万円、鉄筋コンクリート造、築後20年経過の場合(正確には19年経過)として聞いたところ・・・簡易計算として 3%×20年=60%償却と考え、2000万円×40%・・つまり800万円での売買なら所得(利益)は発生しないと考えて良いと回答を頂きましたが、良いのでしょうか?(すると実際には、860万円となりますが?)
回答: ああ、そうか少しご質問の意味を勘違いして受け取っていた上に回答も課おかしいですね。すいません。 まず、 >建物のみの時価の計算法(減価償却当考慮しての)は、どの様なものなのでしょうか? ですが厳密にはちょっと面倒です。 まずその建物の構造はもとより、事業用なのかどうか、更には用途毎に耐用年数が変わります。事業用で無い場合は法定耐用年数の1.5倍で計算します。減価償却には定額法を用います。 耐用年数毎に定額法の償却率が定められていますので、その数字を使い、 取得金額×90%×償却率 が毎年の減価償却の金額で、あとはこれに年数をかけてもとの取得金額から差し引けば、建物の現在価値が出てきます。 ご質問の建物が住宅用で賃貸に使う、つまり事業用として考えると耐用年数は47年で、償却率は0.022ですか、築20年であれば、減価償却は792万、つまり残存価値は1208万となります。 法定耐用年数はかなり細かく分かれているのでどれに該当するのかは調べてください。わからなければ地元税務署でもよいと思います。 建物の取得費とはこの減価償却を差し引いた金額を先の回答の譲渡所得の計算に当てはめます。