質問: 第1順位抵当権者による強制競売開始後の第2順位抵当権設定 以下の状況で非常に困っております。 どのように対応をすべきでしょうか。 1債務者は、マンションを所有。 住宅ローン会社が第1順位抵当権をつけているが、任意売却の相場だと担保余力あり。 2そこで、裁判上の和解で、数か月間は毎月●万円を受け取り、その後、物件売却により残金を一括返済してもらう、物件に第2順位抵当権設定をする、分割払いを1度でも怠れば期限の利益喪失という和解調書が作成された(第2順位抵当権は登記済み)。 3しかし、債務者が郵便物を一切受領しなかったことから、知らないうちに、2の抵当権設定登記前に、住宅ローン会社が強制競売を申立て、差押登記がされていた。 4債務者代理人から、強制競売の手続きをフォローしながら、任意売却をするので、完済できるはずだと説明を受ける。 5ところが、代理人から、「債務者がまた郵便物を受領しておらず、知らないうちに、入札期間が間近に迫っていることが分かった。安値で競落されて、返済が出来ないかもしれない。」との報告があった。 3の方が2より早かったからか、裁判所からは何の連絡も来ておりません。 先順位抵当権者の差押登記の後の登記ですので、処分禁止効によってなんの意味もないものになっているのではと不安です。 また、数か月間の分割払いという和解内容は守られており、期限の利益を喪失していないので、競売申立をして二重開始決定で配当権者となることも不可能でしょうか。 任意売却に動いているのですが、開札期日が間近で間に合わない可能性が高いため、最悪でも現在進行している競売の配当を受け得る地位だけは確保したいと思っております。
回答: 1 質問の「住宅ローン会社が強制競売を申立て」とあるのは、「担保不動産競売の申立て」の誤りです。抵当権に基づく不動産執行の申立ては、強制競売ではありません。債務名義(判決、和解調書など)に基づく競売の申立てが、強制競売です。 2 「3の方が2より早かったからか、裁判所からは何の連絡も来ておりません。」→差押登記後に抵当権設定登記をしても、その執行手続において抵当権者とは扱われませんので(差押えの処分禁止効)、債権届出の催告(民事執行法49条)もされません。 3 「先順位抵当権者の差押登記の後の登記ですので、処分禁止効によってなんの意味もないものになっているのではないかと不安です。」→差押登記後に登記をした抵当権者(質問者)は、その執行手続では抵当権者として取り扱われません。その差押えが、先順位抵当権者によるものでなくても同じです。 4 「現在進行している競売手続の配当を受け得る地位だけは確保したいと思っております。」→現在行われている売却手続で、不動産が売却にならなければ、配当要求終期は自動更新されるので、債務名義(和解調書)に基づいて、配当要求をすることができます(民事執行法52条)。