質問: 行方不明の区分所有者 分譲マンションの区分所有者の共益費&駐車場代が、昨年4月~10月まで滞納状態です。11月以降から先月までは振込まれており、現在分譲貸しとして広告が出ています。駐車場の契約&駐車場規約では「2ヶ月以上の滞納」「第三者への区分所有の譲渡、または賃貸」は「駐車場使用権は管理組合に返還する」となっています。駐車場使用希望者も多いので、契約解除したいのですが、区分所有者の届け出している移転先へ督促状等を送っても宛先不明で返って来ます。仲介している専任の不動産業者は「守秘義務があるので教えられない」と言います。空室募集広告では「駐車場付」となっております。仲介業者に事情を話しても「所有者が駐車場付と言っているので、契約になれば駐車場は使用権はあります。うちは何も言えません」ということでした。所有者が行方不明でも強制解約&少額訴訟できるのでしょうか?
回答: 通常駐車場は共有部分です。 駐車場を専用使用できるというのは、単に専用仕様の権利を管理組合から与えられているに過ぎません。 その対価として使用料を徴収し、管理費などに補充することが多いです。 専用仕様権は管理組合の管理下にありますので、料金の滞納により解約もできますし、第3者への譲渡(賃貸や売買した場合、相続の場合は除く)によりその専用仕様権は一旦解除されるというのが一般的な考えです。 一般に不動産広告の内容は宅建業法で制限されています。管理組合規約に基づき、駐車場の使用権の譲渡はできませんので、広告を出している業者は、実際の条件と異なる条件で広告を出していることになります。これは賃借人にとっても大きな問題となりますので、組合からそのような指摘があったのを承知で、広告を出し続けているのは業法違反の可能性が非常に高いです。 お住まいの地域の市役所などの宅建指導課やその業者の所属している宅建協会に通報・相談するとよいと思います。 また、賃貸人も使用法などに関する規約に従う必要はあります。規約違反行為の差し止め請求に関する訴えを起こす権利を管理組合は有していますので、万が一入居者がその駐車場を利用していても、行為の差し止めができると思います。 下に示したサイトは主に管理費滞納の場合ですが、専用部分の使用料にも準用できると思いますので、見てみてください。 http://www.mansionadvisor.com/rijicho/d100_riji002.html http://www.wendy-net.com/faq-new/midashi-04.html http://www.pref.nara.jp/jutaku/mankan/soudanqa/soudanqa3qa29qa33.htm http://www.fukukan.net/work13.html http://www.tokyu-com.co.jp/mansion/managers/procedure/ http://s-saya.cside.com/kanrihi.htm