質問: 中古物件購入後の欠陥住宅 質問します。 h14.9にh8年建築の築6年と言う見た目しっかりとした住宅を現状のままと言うことで購入しました。 しかし,購入後2年間は販売不動産側に瑕疵責任がありますよね。 で,購入契約時に家を見たとき,3階のベランダから室内にどうも雨水が浸入しているような形跡があったのですが、仲介業者は大雨の日に前居住者がサッシを開けっ放しにして壁が腐敗したんでしょうと言うだけで、雨水の浸水を調べてくれませんでした。結局それが入居一年後に2階の天井を腐らせ雨漏りを引き起こしました。 で,それに関しては、瑕疵責任と言うことで、簡単な補修をしたのですが、「問題」は、築6年と言うことで購入したのに住んで1年もしない内に外壁にいきなり亀裂が出来,日に日に増えさらにひどくなり、カビも生えてきて、異常な外壁に成り果ててしまいました。 それで,素人の私たち夫婦は、7年目だから塗装の時期なのかなと思い、塗装する事にしました。 しかし,その塗装開始当日に欠陥住宅であることが判明したのです。 実はこの家は新築で建てらて築3年目で何とひび割れが起こり、すでに一度外装を塗りなおしていた事がわかったのです。て言うことは,その塗装後の4年以内にまたひび割れが起きていたのです。 購入時、何も聞かされていなかったので, 7年目なので仕方ないと思い実費で外壁工事を発注しましたが,これは、どうしても売主の不動産会社の瑕疵責任仁入ると思います。 ベランダと建物の色が変に違っていたんですが、それも前居住者の趣味でしょうと、何も調べませんでした。 販売のプロなら何か気にかかったはずです。 不動産会社は水漏れ以外は瑕疵にはならないと主張しているのですが、この状態を瑕疵責任と認めさせたいのですが,どのように主張すればよいのでしょうか? また,これは実際瑕疵ではないのでしょうか? 専門的に知識のある方回答よろしくお願いいたします。
回答: こんばんは。大変でしたね。中古住宅の瑕疵担保責任についての、サイトがありますので参考にしてください。 まず、担保責任の対象となる瑕疵とは何か?「売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」かつ買主がその瑕疵の存在を知らないことである場合となります。 買主が瑕疵を発見した場合、民法では「瑕疵を知ったときから1年以内」に損害賠償請求できることとなっています。このとき、引渡し後の年数については何ら規定はありませんから、例え10年後、20年後でも「瑕疵を知ったときから1年以内」であれば権利を行使できることになります 個人間の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」とすることも、権利行使の年数を定めることも有効。実際、中古で特に古い物件の売買では「瑕疵担保責任を負わない」とすることが多くなっています。 業者が売主の場合には最低2年間(中古物件の場合)、瑕疵担保責任を負わなければなりません。「瑕疵担保責任を負わない」特約や2年以下の特約は無効とされ、民法の原則が適用されます。 建物の土台が腐食していたり、壁の内部の鉄筋が錆びていたり、その他の構造部や建物本体設備などが故障していたりした場合で、外部から見ただけでは発見できないような欠陥が、物件の引渡し後になって露呈してきたような場合にこの瑕疵担保責任の対象となるわけです。