質問: 親戚の者が悩んでおりますので、お聞きしたいのですが、兄から妹に借地権を譲渡したい場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。 以下に詳細を述べさせて頂きますので、御教授下さい。 *その土地は、地主の方から信用借りで、親が50年以上借りていた。 *親が亡くなり、借地権と建物(親が建てた物)を兄が相続した。 →この間書類は交わされていない。 *兄は、必要が無くなったので、借地権と建物を妹に譲りたい。 *建物の査定は0で、妹は譲られた後、建物は処分する。 *兄に妻、子供は居らず、相続人は妹のみ。 以上です。 建物は処分するのですから、借地権のみの譲渡になりますよね?借地権のみでも、贈与になり、税金が発生するのでしょうか? 地主の方と、書類は交わされていないので、報告、手続きはどうすればよいのでしょうか。 妹が一番心配しているのは「地主の方に幾らか支払うべきなのか」ということなのですが、こちらのカテゴリーを閲覧したところ、それは必要がなさそうなのですが、私の認識に間違いはありませんでしょうか? 初めて質問いたしますので、要領を得なくて文も長くなり、申し訳ないのですが、宜しくお願いします。
回答: すいません・・・ 文がしっくりいかないので、書き直しますね。 #1は無視してくださいね。 (以下本文) あなたの借地権が「(土地に地上権設定登記のある)地上権」で、かつ「その地上権の存続期間内」であれば、地主の承諾も必要なく妹さんに譲渡できますし、建物を壊し再建しても地上権の存続期間内は保護されますので、以下のことは無視してください(民法265条ないし269条の2)。 以下、旧借地法上の借地権(建物所有目的での土地賃貸借・土地に地上権設定登記のない地上権)の問題として説明いたします。 条文は下記リンクを参考にしてください。 >地主の方から信用借りで借りていた。 「信用借り」の意味が良くわからないのですが、この土地の貸借は、次のどれかで結論が大きく変わります。 ◎使用貸借契約による場合 ⇒旧借地法・現行の借地借家法の保護は一切受けられません。現在の地主さんとご相談ください。場合によっては、新たに賃貸借契約を結んでくれるかもしれませんが、それは地主さん次第です。 ◎建物所有目的の賃貸借契約・地上権設定契約による場合(契約書面はあってもなくても同様ですが、契約のあること、その内容をあなた側が立証しなければならなくなる可能性があります) ⇒次へ(旧借地法1条) >親が50年以上借りていた。 >親が亡くなり、借地権と建物(親が建てた物)を兄が相続した。 ◎借地期間は旧借地法2条をご覧ください。 ◎期間が満了しても、借地権は更新が可能ですし、余程のことがない限り法定更新されます(同法4条、6条)。 >妹は譲られた後 ◎相続による包括承継ではないため(相続手続きが終結した後の譲渡のため)、相続人であったものの相互間であっても、譲渡には地主の承諾(またはこれに代わる裁判)が必要になる場合があります(土地賃貸借につき民法612条・借地法9条ノ4、借地上建物の譲渡につき借地法9条ノ2)。 >『建物は処分する』。 ここで問題が生じます。旧借地法上の借地権は、原則として「建物カ・・・期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅」します(同法2条1項但書、2条2項但書)。現代語訳すると、「建物がその効用をなさなくなったときに借地権は消滅する」ということになります。なお、更新された借地権についても同法5条1項後段、6条1項後段により、2条1項但書が準用されますので、同様のことがおこります。 なにやら難しい言葉ばかりで申し訳ないのですが、上の文章で留意していただきたいのは一点、『建物取り壊し時点で借地権が消滅する』ということです。例外的に、「借地権の存続期間中かつ建物の朽廃(滅失)前に、地主に対して建物の建て替えを通知し、地主が遅滞なく異議を述べなかった場合」には旧借地法7条により「堅固建物については30年間、その他の建物については20年間」借地権が存続します。 >建物は処分するのですから、借地権のみの譲渡になりますよね? いえ、質問者さまの文を読む限り、法律上は「借地権つき建物」の譲渡になります(取り壊し時の建物所有者は「妹さん」なので・・・)。あくまで形式的な話ですが、ここが法律論では重要です。今まで進めてきたお話の場合、借地権は「現在ある建物を所有する目的」で成立しているため「建物の従たる権利」になります・・・だから、主たる物である建物が無くなれば、それに基づいて存立する「借地権」もなくなってしまうのです・・・