質問: テナントの賃貸借契約の名義変更について 現在ある会社と賃貸借契約をむすびテナントの一区画を貸しております。レストラン用に内装をこしらえ近々オープン予定です。 しかし、経営母体の会社(仮にa社)が別の取引先から差し押さえをくらい、私どもで預かっているそのテナントの敷金も現在地裁に差し押さえを受けています。 それでもそのレストラン事業を継続するようで、経営をa社の100%子会社であるb社に移す、ついては私どもとの賃貸借契約の名義をb社に変更したいといわれています。 問題は、a社の名義として預かっている敷金をそのままb社名義と考えることはできないと思いますし(差し押さえがかかっている以上)貸主である私どもはどのような対応策をとるべきでしょうか? ちなみに、先日まで2ヶ月の家賃滞納があり、契約解除要件になるので こちらとしては解約の方向で進めたいと思っていたのですが、きれいに払ってしまわれたので、現在滞納もなく、a社との賃貸借契約は継続されている状況です。 特に問題なく賃料が入っているので、こちらとしては手の打ちようがないという感じなのですが・・・。 顧問弁護士は、a社を連帯保証人として入れてもらい、b社から敷金の差し入れをしてもらったのち、a社に敷金を返却すればよいのではといっていますが、あまり不動産に明るくないようで具体的な方策を教えてくれません。 このような例を経験された方がいらっしゃいましたら、お教えくださいますと助かります。
回答: まず、現状の理解としては、家賃延滞は無いものの、敷金への差押があることが賃貸借契約の解約状況に該当するのではないかという気がします。又、敷金が本来持つ将来起こりうる家賃延滞や原状回復費用の原資としての性格と今回の差押との優劣関係がどうなるのかが気にかかります。参考までに、銀行取引約定書上は担保物件への差押は債務者側が期限の利益を当然に喪失する事項として明記されています。 解消したとはいえ家賃延滞や敷金差押の状況を見る限り、a社は事業の継続が危ぶまれる状況にあると理解され、その影響がある中で法人格は別としても子会社b社の事業継続が可能かどうかにも不安があります。この状況下で、弁護士案によりa社へ敷金を返還することは、差押した債権者に対抗できない懸念が大だと考えます。又、破綻する可能性のあるa社を保証人にとっても効果に疑問です。質問者側にとってリスクのない形にするには、a社との賃貸契約は解除するが、差押の為敷金の返戻はしない或いは供託する、b社と改めて賃貸借契約をするに当っても現状想定されるリスクに応じた敷金は新たに要求する(減額するか否かは質問者側の判断)という感じではないかと考えます。 一方で、業者間取引においては駆引きや契約履行の状態への解釈の違いにより、法的手段を取ることは交渉戦術としても有り得ますが、「仮差押」ではなく「差押」であれば民事訴訟上のやり取りを経て、a社の債務不履行があるとの裁判所の判断があるものと考えられます。 顧問弁護士さんがいる状況であり、個別事情の理解は書かれている内容からの情報しかないことから、「自信なし」としておきます。