質問: 共有名義と3000万円特別控除 共働き夫婦です。物件価格約3500万円(土地:1500万円、建物:約2000万円→土地購入後注文建築なので見積もり金額です)の購入を考えています。自己資金1000万円、ローン2500万円の予定。共有名義にしようかどうか検討中です。因みにローンについては、夫一人の年間所得税がが20万円強なので、ローン控除のメリットはさほど大きくなく(ローン残高の1%がローン控除の対象で、かつ、控除の範囲は所得税額であるので、私もローンを組むことで得られるメリットが2人分のローン申請をする手間と比べるとそれほど大きくないのでは?)、更に私がいつ仕事を辞めるかわからないというリスクもあるので、夫のみで組む予定です。(←この考え方間違っています??)さて、本題ですが、名義に関しては、自己資金を私も出す予定です。(500万円の予定)贈与の問題もあるので、名義はちゃんと共有にしておいた方がいいと言われました。その際、贈与問題の他、将来家を売却した場合、3000万円の特別控除が2人分受けられて得する場合があるとも言われました。この3000万円の特別控除とは何なんでしょう?また、今の予定では、夫:自己資金500万円+ローン2500万円、私自己資金500万円なので、割合は6対1になると思いますが、この特別控除は持分割合に応じて生じるのでしょうか?詳しい方教えて下さい!
回答: >←この考え方間違っています?? パーフェクトです。大丈夫ですよ。 >名義はちゃんと共有にしておいた方がいいと言われました。 はい。金額からすると贈与税非課税枠(110万)を越えていますからそうして下さい。 >将来家を売却した場合、3000万円の特別控除が2人分受けられて得する場合があるとも言われました。 これはずいぶん良く知っている方にお聞きしているようですね。 >この3000万円の特別控除とは何なんでしょう? これはですね。不動産を売却した場合譲渡益課税というものがあります。 譲渡益=売却金額-取得額-売却経費-減価償却(建物のみ) の譲渡益が出ると、この譲渡益に対して課税されるという仕組みになっています。ところが自宅を売却した場合は3000万まで非課税とするという特例があります。つまり譲渡益が3000万までは非課税になるわけです。 特に昔の家だと取得額を証明できなかったりすることが多く、この場合は、売却金額の5%しか取得額を認めてもらえません。また最近は土地の価格は下がっていますが、昔は上昇する一方でしたから、ほとんどの人が売却金額に近い金額が譲渡益になってしまったため、この3000万の特別控除は非常に有り難い話しな訳です。 >また、今の予定では、夫:自己資金500万円+ローン2500万円、私自己資金500万円なので、割合は6対1になると思いますが、この特別控除は持分割合に応じて生じるのでしょうか?詳しい方教えて下さい!まず譲渡益を算出してから、それを持ち分でわけて、夫の譲渡益、妻の譲渡益とわけて、それぞれに対して課税されます。そしてそのときに、夫、妻共に3000万までの非課税枠があるわけです。 だから譲渡益が3500万とすると、 夫3000万、妻500万が譲渡益となるが、互いに3000万の控除枠を使い結局全額非課税となるわけです。 まあ、今回は新築でも3500万ですから影響はたぶん無いのですが、将来土地の価格が上がれば恩恵が出る可能性はありますね。それを考えると、建物は夫全部の持ち分にして、土地の方を夫と妻でわけた方が良いかもしれませんね。妻にとっては将来価値が0になり、建て替えると権利が無くなるものより土地の方が何時までも保持できていいでしょう。 では。