質問: 変動金利について教えて下さい。 現在「全宅住宅ローン」でフラット35を組んでいます。 借入金額:2300万円 残債:2100万円 借入期間:30年 支払済期間:3年10カ月 金利:2.891 返済方法:元利均等 年齢:35歳 家族:妻のみ(しばらく子供の予定もなし) 独立した事業も安定してきたので、これから年50~100万円ずつ 繰上げ返済をしていこうと思います(全住は100万~ですが)。 これからは繰上げ返済が可能になりそうだと考えると、住信sbiの変動金利で借換し、 金利が低めのうちに完済出来ないかなとも考え始めました。 そこで初歩的な質問ですが、 変動金利って最初の5年は固定だと思うのですが、その後はちょくちょく金利が変わる(年毎?月毎?)ものなのでしょうか。 それとも5年ずつ位の周期で変更していくのでしょうか。 また、変動金利の金利は確実に上がっていくものなのでしょうか。 「前回は上がったけど、今回は下がったね」なんて事はあるんですか? 更に、住信sbiのサイトを見ると、 「当初引下げプラン」「通期引下げプラン」ともにキャンペーン中は基準金利からの引き下げ率が同じですが、 これだと「通期引下げ」で借りた方が良いように思いますがどうなのでしょうか。 「当初引下げ」を選択するケースがどんな場合なのかよくわかりません。 色々質問して申し訳ありませんが、ご回答宜しくお願い致します。
回答: はじめまして。 文面を拝見して興味が湧き お返事した次第です。 さて 変動金利の初歩的なご説明から。 変動金利は年に2回見直しがあります。時期は4月と10月です。 理由はニュースなどを見ていれば理解できるのですが、日銀(日本銀行)が年2回 同じく4月と10月に 最高意志決定機関が 「国内総生産」「消費者物価指数」「企業物価指数」の3項目を基に、停滞、維持、上昇などの公表をします。それに連動して民間の金融機関は市中金利を設定します。これが変動金利の原点になります。 他にも色々な要素が複雑に絡んでいますが、全て書くには時間的な問題が・・・・すみません 3年ほど前に金利は上昇局面に入りました。しかし2008年 秋のリーマンショックにより世界的に経済不安を起こし、上がり始めた金利を現状の推移まで、また下げた経緯があります。 又 日銀が 買オペや売オペなど 市場に流す資金をコントロールしたりする 公定歩合によっても左右されます。 つまり 現在の日本の経済がどの様な水準で動いているかを早く察知出来る方には変動金利の住宅ローンには向いています。 住宅ローンについては変動金利を選ばれても5年間は借入 若しくは 借り換えした、その時点での金利設定になりますので、まず5年間は金利変動はありません。 しかし 銀行内部では半年毎に金利を見直していますので、 5年後・・・ 半年ごとに現在より金利上昇しまった場合、期間終了時点で未払い金利と言うのが発生します。 上限 現在の支払いより25%以上増えた場合は その後の支払いで調整してくれますが、急激な上昇が発生した場合は その分の未払い利息は一括して払わなくてはなりません。 今の現状から考えて、急激な金利上昇はありえないとは思いますが、 上記のリスクを負う事が変動金利の条件でもあります。 さて金利の今後の状況ですが、現在 非常に最低水準を保っています。 その事を考えても この先は右肩上がりしか方法がありません。 但し いつ上昇局面に入るかは誰にも予測出来ません。 ハッキリ言えるのは現状より下がる事は無いことだけです。 住宅ローンを変動金利に借り替えても 今後の金利上昇面で 固定金利に条件変更するのは可能です。 但し 一旦 固定金利に切り替えたら、固定期間が終了するまでは変動への切り替えは出来ません。(どこの金融機関でも同じです) 変動金利型は利息の面でメリットがありますが、同時に大きなリスクも 背負っていく事になります。 もちろん現在の低水準のうちに繰上返済する事によって総返済額を極端に減らす事も可能です。 結論 変動金利を選ばれる方全般に言える事なのですが、今の経済動向を敏感に読み取れる方むきの商品である事は間違いないです。 (ほとんどの方は現状の金利の低さに魅力を感じてしまって今後の対策を疎かにされてしまう方が大半ですが・・何十人も見てきています) 昔 ご存知かと思いますが バブル時期っていう物があります。 私が23才ぐらいの頃です。その当時は金利が年率8~9%台でした。 今 考えれば恐ろしい限りです。 住信sbiの金融商品はスミマセン。確認を取ってないので(金融機関に)、お答えする事が出来ません。すみません