質問: 29歳 年収380万 勤続4年で親から600万の贈与を受けて住宅新築の為に2200万35年返済のローンをろうきんにて申し込もうとしています。自己資金200万です。 1年前に建築業者の営業さんの薦めで地元銀行にて事前審査を申し込み、完済条件付きで2600万の回答を頂いたのですが、その時は自己資金0で今と同じ条件のカードローンともう1台の車のローンもあり(2度遅延がありました。27日口座振替出来ず翌月11日に再引き落としされていました)借金の分は建物に上乗せして3000万のローンを組むという、今思えば無謀だった為金額がたらず、他銀行や同じ銀行の証券化ローンも申し込みましょうと言われて申し込みましたが、最終的には全てNGとなり、その地元銀行に知り合いを通してローンプラザへ相談に行きましたら「NGとなった履歴が残っているので2600万もNGだ」と言われて諦めた経緯があります。 今銀行のカードローンが2箇所に各100万と30万あり(信金と地元銀行)車のローンが30万あります。車のローンを今年2月27日に残高不足で口座振替出来ずにジャックスへ振り込みました。 カードローンと車のローンを先に完済してから事前審査を申し込むつもりですが、遅延してしまった事やカードローンを利用している事、1年前の審査がどう影響してしまうのかとても心配です。他にカードは持っていません。 タイミングやうまい手順等詳しい方どうか教えて下さい。これが最後のチャンスと思っています。よろしくお願いします。
回答: 住宅ローン審査経験者です。 自己資金:200万円 親からの援助:600万円 住宅ローン借入:2,200万円 という資金計画ですね。 土地は既に所有しているか使用貸借で、その土地に住宅を建てられる...ということでよろしいでしょうか? 土地に対する権利がご質問文でははっきりしないので、回答もはっきりと差し上げられないのですが...。 では、建築費用が2,800万円程度、諸費用が200万円程度と考えてよろしいですか? 1年前、地元銀行に住宅ローンを申し込んだ履歴については、NGとなった結果とともに、その地元銀行では保存されている可能性がありますので、「利用はできない」可能性はあります。 1度NGとした相手なので...。 ただし、その「申込情報」について、『個人信用情報機関』には情報がの残っていませんので、他の金融機関を利用されるのでしたら、問題はないと思います。 > 事前審査を申し込み、完済条件付きで2600万の回答を頂いた > 自己資金0で今と同じ条件のカードローンともう1台の車のローンもあり(2度遅延がありました。27日口座振替出来ず翌月11日に再引き落としされていました) > 借金の分は建物に上乗せして3000万のローンを組む > 最終的には全てNG (一部省略) 無謀というよりも「他の借金を住宅ローンに上乗せして借りよう」とされている点でNGですね。 一般的な住宅ローンは「自己居住用の住宅を取得するため」を資金使途としていますから、他の借金返済分を上乗せするのはNGです。 そのようなことを臆面もなくやろうとする業者が介在しているので、全てNGとなった可能性も考えられますよ。 低い金利でシミュレートされれば、返済負担率はギリギリのところですから、こちらがNGの原因とは考えにくいですもの。 審査基準に当てはめれば、返済負担率は35.0%を超えてきますから、保証料率をアップさせるか、別途保証人を徴求することで、通そうと思えば通せなくもないレベルですからね。 ただ、事前審査の段階では保証会社の保証審査が入っておらず、車のローンについての遅延が把握できていなかった可能性も考えられますけれど。 > 車のローンもあり(2度遅延がありました。27日口座振替出来ず翌月11日に再引き落としされていました) 『個人信用情報機関』に、2度の遅延が記録されていれば、これが原因でNGとなった可能性も考えられます。 再引き落としとはいえ、27日が約定日で、翌月の11日に再引き落としですと『個人信用情報機関』への情報登録に微妙な時期ですから...。 > 今銀行のカードローンが2箇所に各100万と30万 これは利用限度額ですか、それとも債務残高ですか? ご利用状況は? 常に利用限度額近くのご利用があり、返しては借りる...の繰り返しですと、その「状況」が審査に影響します。 > 車のローンが30万あります。 年間返済額はいくらになりますか? 証書貸付については、年間返済額が審査に影響します。 > 車のローンを今年2月27日に残高不足で口座振替出来ずにジャックスへ振り込みました。 これについては、一度『個人信用情報機関』に「本人情報の開示」をされた方がいいと思います。 > カードローンと車のローンを先に完済してから事前審査を申し込むつもりですが、遅延してしまった事やカードローンを利用している事、1年前の審査がどう影響してしまうのかとても心配です。 ご質問者さまの場合、完済は意味がないと思いますよ。 カードローンについては、完済ではなく「解約」になりますけれど。 カードローンも車のローンも、契約していることではなく過去の履歴の方が影響すると思います。 仮に、「借入金額:2,200万円 返済期間:30年(現在の一般的な定年年齢60歳-現在の年齢29歳-1歳) 適用金利:3.00%(全期間固定金利) 元利均等返済 ボーナス返済なし」という条件でシミュレートしてみますと、毎月の返済額は92,753円、年間返済額は1,113,036円となります。 他の借金を全て完済・解約していれば、返済負担率は29.2%ですね。 年収400万円未満の場合は、この返済負担率を30%未満か25%未満としているところが多いので、微妙なところだと思います。 もちろん、低い金利で借りたり、返済期間を長くしたりすれば、返済負担率は下がります。 ですが、現在の「給与手取り額」から、先ほどのシミュレートで算出した「毎月の返済額(92,753円)」を、差し引いても、現在と同レベルの生活が維持できる...ということでなければ、実際の返済は相当厳しくなります。 なぜならば、「低い金利」が提示されているということは、即ち「固定金利期間が短い」ことを指しているからです。 現在の金利情勢が「底」に近いということはご質問者さまもご承知のことだと思います。 即ち、「固定金利期間が短い」ということは、将来における「金利上昇リスク」を充分利考慮した返済計画を立てなければならないということです。 低い金利で算出された毎月の返済額は、将来上昇する可能性があります。 一度、現在の「給与手取り額」から、いくらまでならば住宅ローンの返済に充てても、現在と同レベルの生活が維持できるか...を考えてみてください。 ボーナスは「不確定収入」なので試算に入れてはいけません。 給与手取り額に交通費が含まれていたら、それは除いてください。支出目的が他に決まっているものですから。 給与手取り額に残業代が含まれていたら、それも除いてください。残業代も「不確定収入」ですから。 そうして、引き算して、引き算して、考えてみてください。