質問: 今のマンションを保持しつつ、個建てへの住み替え 都心まで約20分、最寄り駅まで5分の立地に建つデザイナーズマンションを2年前に新築で購入しました。販売当初はかなりの高倍率の抽選でした。(運良く当たりました)今でもこのマンション指名で売り手募集の不動産屋のチラシがポストに入ってきます。 間取りは1階の2ldkです。子供が大きくなり、将来手狭になると感じています。ですが物件自体は大変気に入っており、出来れば手放したくないのです。ローンはあと1600万程度のこっています。 希望としては、賃貸で貸し出し、ローンを返済しつつ、このマンションを担保にお金を借り、頭金に充てて、個建てに引っ越せないかと考えています。 こうした事を相談するとしたら、どこの業者がよいでしょうか? 賃貸の先も一般ではなく出来れば企業の社宅として一括で5年程度纏めて契約出来ないかなと思っているのですが・・・こういう社宅なんかを仲介する不動産屋ってあるのでしょうか?
回答: まず、現在そのマンションにはあなたの住宅ローンについての抵当権が設定されています。この条件で、さらにこの物件を担保にお金を貸してくれる金融機関はまずいないと思います(よほど高利でなら別ですが...)。頭金0でも融資してくれる銀行を探して(案外多くあります)そこから全資金を借りた方がまだマシです。 また、新しい住宅ローンの設定については、現在の借入金1600万円も含めた形での審査となる点に注意してください。 例えば4000万円の戸建てを頭金ゼロで借りる場合であっても、借入額5600万円での審査となります。5600万円の借金をあなたは背負うことになるため、それだけの借金を背負ってもあなたの年収で返済することが可能かどうか、具体的には5600万円を返すためにそれぞれの金融機関に年間いくらずつ払う必要があり、その合計額が年収の何%になるかを審査されます。安全圏はあなたの年収に依りますが、40%オーバーではまず貸してくれないでしょう。またこの際の「年収」はあなたの過去の実績ベースですので(過去の課税額証明書や源泉徴収票を証拠に差し出す)、「このマンションを賃貸に出せば○○円の収益が...」というようなことは審査に影響しませんので注意が必要です。 賃貸として貸すほうについては、ちょっと私も経験がないのでアドバイスできません。