質問: アパート立ち退きの、立ち退き料いくらが妥当でしょうか? 祖母のアパートの立ち退き請求が来ました。 【情報】 74才単身 賃料47000円 1k 8畳+3畳+キッチン 風呂トイレ別 昭和53年11月 旧耐震基準 木造アパート 居住35年 賃料滞納、違反なし 年金収入のみ 年金少なめ月13万程度 約100平米 4戸 路線価25.5万 255d 周辺同じ物件 家賃差額約2万円 2020年6月に前オーナー(高齢認知症)から、建売の会社が新オーナーになり、宅地化計画の為立ち退きしてほしいと言われました。 来週に立ち退き交渉が始まる所です。 他の2世帯は既に引越してしまい、今後の生活費として立ち退き料は、差額家賃の10年分約250万くらいは貰いたいと考えてます。 【質問】 1.立ち退き料はいくら請求すべきでしょうか? 立ち退き料250万は高いでしょうか? 2.交渉を弁護士に依頼した場合、交渉期間、金額はいくらかかるのでしょうか?
回答: 1.立ち退き料はいくら請求すべきでしょうか? 立ち退き料250万は高いでしょうか? (回答1) まず、前提として、定期借家では基本的に立退料が発生しませんので、以下、普通賃貸借であることを前提に話を進めます。 普通賃貸借の場合、賃借期限が到来しても、借地借家法28条に定める「(賃貸借契約を終了させる)正当事由」がなければ賃貸借は終了しません。お祖母様のケースで言えば、契約期間満了日に、賃貸人(建売会社)において、賃借人を立ち退かせる正当事由がない限り、お祖母様は立ち退く必要がありません(なお、賃料は支払う必要があります)。正当事由を補完するために「立退料(財産上の給付)」というものがあり、立退料として、移転先の賃料との差額の補償、未償却資産の補償、引越費用を請求することができます。 周辺相場における賃料差額が月約2万円ということであれば、強制収用法を準用したとして3年分が補償されるとすると、家賃補償で72万円ということになりましょうか。加えて、引越代を50万円程度請求するとすると、家賃補償と合わせて122万円になります(未償却資産の補償は仮に0としています)。 そうすると、122万円を最低線として、1お祖母様が年金生活で、235年間家賃滞納もなく、3貸主との関係が円満だったという事情を加味して、上乗せを図っていくということになりましょうか。250万円程度まで引っ張れるかどうかは、先方の急いでいる度合いなどによって決まってきます。 いずれにしても、賃貸人と交渉する際に重要なのは、「出ていくので幾らほしい。」という交渉をするのではなく、「このままずっと賃借させてください。」という態度で臨んで下さし。決して、自ら出ていくということを言わないのが、賃借人側の交渉態度として重要です。 2.交渉を弁護士に依頼した場合、交渉期間、金額はいくらかかるのでしょうか? (回答2) 賃貸人との間での任意の交渉は、せいぜい3-6か月程度であり、その期間にめどが立たない場合、先方は立退き請求訴訟を提起することとなり、和解で解決するにしても6か-9か月程度かかるものと思われます。 金額ですが、着手金が20万程度からで、実費は別、成功報酬は、訴訟案件となったかなど解決までの経緯を踏まえて、最終的に得た立退料をベースに異なってくるものと思います。