質問: 袋地となる土地を譲渡後、囲繞地所有者aが通行料請求、通行期限をつけたいと言ってきた事について。 袋地となる土地を購入し、先日家を建てました。土地から公道に出るにはaの土地を通行しなければならず、土地購入の際にaの合意で通行地役権を取り登記もしております。 土地の仲介をしてくれた方がローンを通す際に必要との事でaとは直接話し合いはしておらずその方の仲介により書面上で通行権の登録を取得しました。 土地購入前の所有者とaと囲繞地通行の合意はあり、車での通行は認められていたものの、新たに所有者が変わるのだから通行権は新たに結ぶ必要があるとのaの主張により登記を取得しております。 ところが、建設中に建設会社とaとのトラブルが多く、イメージが悪くなったのか、このaの主張が登記後に変わり通行権を取り消したいなとどと言っているようです。 袋地なので通行する権利がある事、それにより通行料が発生する事は後の調べて把握しております。 aの主張は、「仲介者の口車に乗せられて、言われるがまま判子を押した。通行権を取り消せないなら、ローンを組んでいる35年間の期限の間通行料を徴収する。35年経過後はその後の土地所有者と話し合いをするように」との事です。 仲介者は35年のローン契約の間は通行権は取り下げれないと説明したので上記の事を主張しているようで、aはご年配の方なので、35年の間に所有者が変わると思われます。 お聞きしたい事は、通行料を払わなければならい事に対する事で 1これが法外な金額になるのではないか。 2aとは隣人のためその後何かしらのトラブルによりこの通行料を引き上げる可能性も今後あるのではないか 3通行権の登記を取得していて後から主張してきた場合も通行料を払う義務はあるのか 4前所有者との間では無償での車の通行が認められていたのにその事例は引き継げないのか 5そもそも囲繞地に通行期限を設ける事はできないのではないか という事です。通行料を払うにしても今後契約をする上で決めておいた方が良い事などありましたらアドバイスをいただきたいです。 よろしくお願い致します。
回答: 1囲繞地通行権は権利なので、通行料の有無に関わらず通行可能です。ただし、通行による損害が最も少ないものを選ばなければならず(民法211条1項)、通行によって隣地所有者に損害が発生している場合には、その土地の損害に対して償金を支払わなければなりません(民法212条本文)。償金は土地の利用が制約される程度に応じてということになります。土地の一部だけの利用で、利用は通行するときだけなので、地代よりは相当に安くなるでしょう。 2通行料ではなく、土地の利用が制約される程度に応じた損害の補償ですので、金額的に折り合いがつかなければ、専門家による不動産鑑定を取るとか、裁判沙汰にしてでもということになってきます。 3通行権の登記とは地役権の登記のことでしょうか。通行権の登記なので、自分の土地ではなく、隣地に登記されているはずなので、通行地役権自体は隣地所有者が代わっても、新しい隣地所有者に対抗できます。ただし、登記の有無に関わらず、通行により土地利用が制限されて、隣地に損害が発生すれば、その補償が必要になるのは当然のことです。 4登記してない取り決めは、契約と同じで、契約した当事者間だけで通用することになりますので、第三者には、対抗できません。新しく所有者になった隣地所有者にも対抗できません。 5囲繞地通行権は、契約的な権利ではなく、法律で自動的に発生すると決めている物権的な権利なので、囲繞地であれば自動的に発生する権利のため期限という概念自体が無意味です。 期限が登記されているのであれば、それは全ての第三者に対抗できますので、期限などを変えるのであれば、新たに地役権設定契約をやり直さなければなりません。契約をやり直すかどうかは自由なので、やり直しせず、従来どおりでよければ、契約やり直しはしないと言えば、それで終わりです。