質問: 壁紙の張り替え代金は入居者にいくら請求できる?
回答: 先日、7年間住んでいた賃借人が退去したのですが、かなりタバコを吸っていたらしくクロスが完全に黄ばんでしまい、においも酷い状況なのでクロスの全面張り替えが必要な状況です。 入居時にすべてクロスは張り替えていたので、賃借人に張り替え費用全額を請求したいのですが可能でしょうか? 特段の取り決めがない場合は、クロスの耐用年数が経過しているため退去者に全額負担させることは難しいでしょう。 大家としてはせっかく張り替えたクロスを汚されたわけなので、張り替え費用を負担してほしいという心理になりますが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、クロスの張り替え代金の請求については「経年劣化」を考慮することになるため、張り替え費用の全額を請求することは難しいです。 今回のように新品のクロスで入居したとしても徐々に劣化していくため、退去する7年後のクロスの価値は新品の入居時とは違ってきます。 そのため賃借人に請求する際には、新品のクロスから減価償却した後の残存価格で請求するというのが一般的なルールです。 クロスの耐用年数は6年なので、すでに7年経過している今回の事例の場合、ガイドラインによるとクロスの残存価格は1円にしかならないため、たとえ請求できたとしても1円ということになります。 タバコによるクロス張り替え費用を賃借人に負担させる方法 ガイドラインに従うと、たとえタバコのヤニ汚れが原因だとしてもクロスの張り替え費用を賃借人に負担させることは難しいですが、ガイドラインはあくまでガイドラインなので賃貸借契約書で別段の定めをしておけば、賃借人にとって一方的に不利な内容でなければ有効となる場合があります。 例えば、下記のような特約条項を賃貸借契約書に盛り込んでおくことで、退去時に賃借人に対して請求することが可能です。 「タバコが原因による修繕(ヤニによる変色・焼け跡・エアコンクリーニング等の修繕)については全額賃借人負担とする」 賃借人と争ったとしてもできるだけ敷金から控除したいとお考えの方は、ガイドラインだけに頼るのではなく、管理会社などと相談して上記のような特約条項を盛り込んでおくことを検討するとよいでしょう。