質問: 共有名義について 初めて質問させていただきます。 よろしくお願いします。 先日、建て替えのための土地(上物有り)を購入し、 今年中に建て替えを予定しています。 土地購入に関する共有名義についてと、 建物に関する共有名義について質問させてください。 まず土地購入の際、資金は 1000万を私の結婚前の貯金から、 残金と諸経費約200万を結婚後の夫婦の貯金(通帳名義は私)から 支払いしました。 当時贈与税のことなど知らなかったので、 土地の名義は夫となっています。 他の方の質問を拝見して、 錯誤登記をし、共有名義に変えなければ贈与税が発生するらしいとわかったのですが、 この場合、持ち分はどうすればよいのでしょうか。 また、建物はこれから建築する予定ですが、 家が完成すれば、私は今の職場を変わるため、 その先の就職先や時期、収入額などが未定であり 私名義のローンを組むことは難しいかと考えています。 夫名義でローンを組み、建物については夫名義とした場合、 私の収入を生活費の足しと貯蓄(繰り上げ返済など)にあてると 繰り上げ返済の時などに贈与税がかかるのでしょうか。 私名義のローンが組めず、収入額が未定であっても 共有名義にしておくべきでしょうか。 どうかよろしくお願いいたします。
回答: 全体を纏めて当事者夫婦がどうしたいのか、をまず固める方が先決です。 (1)土地代・建物代・諸費用に分けて、総額幾ら必要か、が第一テーマ。 (2)上記総要資に対してローンを含めて夫・妻の負担分がいくらか (3)物件価格に反映しない諸経費を含めて考えるかどうか (4)土地と建物の持ち分割合を同じにするか、土地・建物の割合に差をつけるか (5)そもそも、妻が不動産持ち分を持つのか、妻→夫への貸付という扱いにするのか 以下参考まで (6)個別に人格を持つ夫・妻が資金を負担した流れに応じて資産に対する所有権を持つ、というのが基本だが、資金総額で合意があれば負担の後先は調整可能で、土地取得の時点で贈与・更正登記と騒ぐのもナンセンス。 (7)建物は資産劣化するが、不動産は価値を維持するという考え方で土地に対する妻の持ち分を多くする(建物ゼロも)のも世間でよくある考え方。 (8)将来の売却を考える場合、夫・妻共に自宅売却時の譲渡所得への非課税枠の見地から、夫・妻双方が土地・建物それぞれに持ち分を有する方が有利、という見解もあるが、現状で自宅売却で利益がでるケースがあるかは疑問。 (9)土地にしろ建物にしろローン対象物件に妻が名義を持てば、ローンの連帯保証人(通常銀行ローン)か物上保証人=担保提供者(フラット35等)になる。 (10)先にある不動産取得税への減税効果、住宅ローン控除といった点への影響についても理解が必要になる。 (11)今後繰越返済については贈与税の非課税枠110万円があるのと、双方に収入がある夫婦間で家計費のやり取りについてまで税務署が介入する事はない、と考えられる。 (12)夫婦間での金銭貸借という考え方だと夫から妻へ返済していっても妻の名義が発生せず、妻側の名義取得には贈与・売買等何らかの原因行為が必要。 (13)婚姻関係20年超過の夫婦間で居住不動産(および取得資金)について2000万円までの非課税枠があるので、小さな部分は放置してローン返済後に自宅名義を折半するという考え方もある。