質問: 土地売買契約解除の際の手付金を取り戻すには? a不動産から市街化調整地区の畑の土地情報で、私(妻。教員免許、関連する仕事の経験あり。退職し現在は主婦)が学習塾の経営で農地転用と店舗併用住宅の許可を得れば家を建てられるとのこと。aの妻の行政書士(b)に許可申請の依頼をして見通しを立て、a,b両者から「許可は妻が受けるが、実際の住宅のローンは当然会社員の夫が組む」という説明を受け、土地の契約に踏み切りました。契約には売主(個人)d、売主側不動産c、a、私、夫の5人が同席。土地は何とか現金決済の予定とaに伝えたため、土地売買契約書(私名義)には 契約日4月8日、土地代金決済日8月15日、特約「融資不承認の場合の契約解除期限 4月30日迄(a,cのサービスのつもりらしい)」の記載があり、a,cは「4月30日までに融資が可能かの見当でよい。ご主人の会社なら、大丈夫」と説明。手付金100万をdに払いました。以前 夫名義でのローンの当たりをつけたから大丈夫、との甘い認識で図面作成を優先し、実際には5月に融資をあたり始め、6月半ばにある銀行員から「建築確認は本当に夫の名義か」との指摘があり、a,bに問い合わせたところ、両者(そしてcも)はこの時点まで、この土地は行政上建築確認の連名は不可で、夫名義のローンは元々不可能だった、という事実を知らなかったことが判明しました。結局融資は見つからず、自己反省しつつも契約の解除と手付金の返還を求めましたが、a、bは「土地の契約なのだから、責任は一切ない」として仲介手数料、申請手続きの報酬を請求してきました。cは「4月30日は過ぎた。契約書は正しくdが手付金を返す理由はない。aと問題処理をせよ」とのこと。解約も成立していません。7月21日に農転と建築許可が下りています。a、bに民法、消費者契約法、その他の法的責任追及は出来ないものでしょうか。
回答: まず、建築申請確認の名義が妻であっても、妻の譲渡証明や承諾書(所有権証明)があれば夫の名義の建物表示登記は可能です。念のため土地家屋調査士にご確認下さい。表示登記が夫名義であればそのまま夫の所有権保存の権利の登記ができます。 銀行にとって重要なのは建築確認申請の名義ではなく建物の所有権の名義なのではないかと考えます。住宅ローンですので。銀行に登記は夫の名義でできるということを伝えた上で、融資不可かご確認下さい。 それと、銀行が融資をオーケーする場合も、農地転用、建築許可の関係で建物の名義を夫とする登記をすることが違法にならないかを確認してください。どうもこちらが引っかかりそうな気がします。(業者は信用できないのでご自分で確認された方が良いかと) それと、今回の件は、4月8日の契約でローン特約の適用期間が4月30日と非常に短期間であったのが引っかかります。融資承認の可否が単純な中古物件の場合でも1ヶ月程度はあるでしょう。まして、建物建築予定の土地売買です。 それと、実際にローン申請の手続はこの期間が過ぎてからされていますので、明示または黙示に期間が伸張されていませんでしょうか?4月30日までに融資承認のないことを関係者が把握しながら、融資不可が確定したとたんに4月30日は過ぎているということでしょうか? ローンによる建物建築目的の土地売買ですので売主に対しては、錯誤無効の主張、それが不可で手付を没収される場合は、宅地建物取引業法、消費者契約法による業者への損害賠償請求をご検討下さい。前者はともかく後者に付いては十分可能かと思います。業者が責任がないといっている以上弁護士に相談される以外に方法はないかと考えます。