質問: 不動産の名義変更は必ずしなければいけないの? 先日、父が亡くなりました。父の家(つまり私の実家)は戸建ての持ち家です。ローンの支払いもすべて終わっており、確か抵当権も抹消しているはずです。なぜそうしたのかは、よくわかりませんが、土地、建物それぞれ、父が5分の4、私が5分の1の名義となっています。当然の様に「名義変更」をしなければならないと本等では書いてありますが、絶対にしなければいけないのでしょうか?司法書士事務所に問い合わせてみると、15万円程かかると言われました。費用と手間、正直言ってどちらも痛いです。引き続き母はそこに住んでいますし、当面売りにだす予定もありません。なのに、やはりしなければ、いけないのでしょうか。しなければどんな事になるのでしょうか。ほうっておくわけにはいきませんか?そして、もし仮に名義変更をするとなると、普通では母が5分の4を相続するということで、いいんでしょうか?そしてその場合相続税はどうなるのでしょうか?資産価値は1200万円程度しかないと思うのですが。また、何故父は、私と父の共有名義にしたのでしょう。どんなメリットがあったのでしょうか?教えてください。
回答: 父が5分の4、私が5分の1の名義となっています。当然の様に「名義変更」をしなければならないと本等では書いてありますが、 >絶対にしなければいけないのでしょうか? 絶対ではありませんが、現在昔からの相続登記をしていなかったため売却も出来ず埋もれている土地が多数あります。最低土地だけでも行った方がよいでしょう。建物は壊せばそれで消えて無くなるので。 ただ時期的には特にこの時期という物があるわけではありません。 >しなければどんな事になるのでしょうか。 たとえばaさんに子供b,c,dさんがいました。 aさんが亡くなると、相続人はb,c,dですから相続登記をしなくても実質的にはb,c,dさんのものです。(この状態では売却できませんが) さてb,c,dさんにも子供が産まれ、そしてやがてb,c,dさんは亡くなります。 そうしますと相続人はb,c,dさんの子供が2人ずつとしても6人です。 そうやって相続人はどんどん増えていきますが、人間関係という物は複雑ですからそのうち相続人間で相手の行方はもはやわからないという事態が起きます。 そうしますとたとえばその土地は実はbさんが使っていてbさん亡き後はbさんの子供の一人が使っていたとして、ある日その子供がその土地を売却したいとか、その土地に新築の建物を建てたいと思ったときに、相続登記がなされていないので、売却もできない、建物資金を借りることも出来ないという自体になるわけです。 ちなみに使用しているのはbさんだけだからbさんが単独で相続登記できるかというと出来ません。 原則は法定相続割合で、法定相続割合であれば相続人の一人が自分の持分についての相続登記が出来ますが、自分の持分しか登記できません。 bさん単独所有にするには相続人全員の同意が必要です。(この同意を遺産分割協議書という形でまとめます) >ほうっておくわけにはいきませんか? しばらく放っておくと言うことは出来なくはありません。これは相続人間のつながりが強いうちは何とかなるでしょう。でもつながりが切れるともはやどうすることも出来なくなります。 >普通では母が5分の4を相続するということで、いいんでしょうか? 法定相続人は、配偶者と子供です。ですから、その割合で考えれば、母1/2、子供達全員で1/2を均等割りとなります。 母一人に相続させる場合は母と子供全員による遺産分割協議書を作成しなければ登記できません。 >そしてその場合相続税はどうなるのでしょうか?資産価値は1200万円程度しかない ならば相続税はかかりませんので申告も必要ありません。 基礎控除は5000万+1000万×相続人数です。 >何故父は、私と父の共有名義にしたのでしょう。 わかりません。 >どんなメリットがあったのでしょうか? いくつかメリットはあるかもしれませんが、今となってはわかりません。 ご質問者に兄弟はいますか? もし兄弟もいなくて父、母、ご質問者しかいないのであれば、母の持分はいずれご質問者に来ることになりますので、先に書いた懸念事項がありませんから、そういう場合は特段には問題にはならないでしょう。 (隠し子などがいると厄介なので父、母の戸籍を出生時まで遡って調べて下さい) この辺りは司法書士に相談してみて下さい。