質問: 10数年前埼玉県下最大手の戸建メーカーより住宅を購入しました。入居後半年で周りの家々(16戸)も含め地盤沈下による傾きが生じ対角線上で最大40cm程有りました。この業者より基礎と家の土台との間にH鋼を挟み水平を取る工事を無償で受けましたが信頼の置ける工事だったとは思えません。子供達も独立しましたのでこの機会に耐震工事も含めたリフォームを考えておりますが、このような地盤に建つ家のリフォームは可能でしょうか?土地は100平米、家は2階建て90平米、基礎はべた張りではありません。
回答: ずいぶん斬新な対処方法でしたね。 あくまでそれは緊急的な措置と考えるべきだと思います。 耐震補強では建物を補強するのが目的なので軸組部分や基礎の強化をすることになるでしょう。評価点1にすれば一応クリアですが軟弱地盤の場合は地震力が大きく伝わると考えて、良好地盤より強度を高くする必要があります。 しかし、建物の補強ですまないと判断される可能性もあります。なぜ、沈下が起きたのかわからないのですが、原因によっては地盤改良が必要かも知れません。原因を明確にして危険が継続していないかを確認して下さい。地盤調査をするとある程度正確にわかります。 結果的に深基礎で安定できれば良いのですが基本的には杭工事等の地盤改良が必要になると思われます。支持地盤が深ければ鋼管杭、浅くて安定してきた地盤ならソイルパイルなどの方法が考えられます。 住んでて杭工事? さすがにその上に住んだままではできません。 「曳き家(ひきや)」という方法があり基礎から上の軸組の部分を移動してどこかにおいておく間、杭工事、基礎工事をやり直すのです。 しかし、曳き家工事は600~1000万代のお金のかかる工事です。 また、杭、基礎を新設する費用が解体含めて200万はかかるとすると大変な金額です。場所が開いてなければできないし。そんな費用はとても家を買った方が用意するなんて道理にあわないと思います。 宅地造成に問題があった、又は地盤の軟弱さに対して正しい基礎設計がされていなかったということで業者に負担させることは訴訟などを経て可能性はあるかもしれません。ただし、沈下の原因が問題です。 耐震診断は手法が確立されたので市町村に相談すると助成金がもらえるところもあります。しかし、10数年前だと該当でない可能性が大きいです。それでも、市町村に相談すると耐震診断の講習を受けた建築士などを閲覧名簿で見れる可能性があります。 リフォームやさんに建築士がいない場合は建築士に依頼しましょう。耐震診断は90m2なら一般診断法で6万円くらいから(民間専門業者でで4万以下のところもあります)精密診断法で12~15万くらいからのようです。診断の後補強設計費が15万~30万くらい、その後の改修工事費用は統計で数十万から500万くらいまでで平均175万くらいだったと思います。蛇足ながら、耐震改修工事の成約目当てで「ただ」でやる所は気をつけたほうがいいかもしれません。 地盤のこともあるので建築士にまずに見ていただいたらどうでしょう。