質問: 瑕疵担保責任について 下記の土地売買の瑕疵担保責任について教えてください。 1997年に購入した土地に最近家を建てようとしたら、地中からコンクリートの塊が出てきて、この撤去に相当な費用がかかるとのこと。 契約書には瑕疵の担保責任は負担しないと記載されている。なお事前に契約書案を渡してもらっており、契約の際にはその契約書を読み上げ説明もあった。 売主(土地の所有者)は不動産業者。ただし売買契約書に不動産業者である記載はない。 仲介業者は土地の所有者とは別の不動産業者がした。 1.売主の瑕疵担保責任の有無と、ある場合は その期間? 2.仲介業者の責任とその期間? なお、売主は知っていたかどうかわからないが、買主と仲介業者はその瑕疵を知らなかった。 3.買主のとるべき方法?
回答: > 債務不履行責任について、何を債務として不履行の追求をするのでしょうか? 債務としては,調査義務や説明義務ということになります。 これは,信義則(民法1条2項)に基づいて認められる義務で,契約書に書いていなくても認められる義務です。 不動産業者であれば,一般の方と比べて,その土地が過去にどのように使われていたかなどを調査する能力が高いでしょうし,宅地用の土地として売るのであれば,宅地として適切な土地かどうかを調査した上で売るべきといえると思います。もし売り主が,その点がわからないのであれば,その旨を買い主に説明すべき義務があるともいえるのではないかと思います。 そのような義務に違反したとして,債務不履行責任を追及することになります。 ただ,このような義務やその義務の違反が認められるかどうかは難しい問題で,個別の事情によってケースバイケースですので,必ず債務不履行責任が認められるとは言えません。 個人的には,本件では認められる可能性が高いのではないかという印象を持ちましたが。 先にリンクを張った判例のように,買い主から地中埋設物などがないかどうかの問い合わせがあり,売り主がないと言ったというような事情があれば,認められる可能性が高くなると思います。