質問: 宅地建物取引業法に違反? 新規の不動産会社から下記の指摘を受けました。 ”旧不動産会社では、元々3,000円あった共益費を0円にし、 賃貸契約を締結しているが、これは宅建業法違反です。” 賃料の値下げに見えて、実は共益費をけずられておりましたが、 仲介手数料に影響が無いようにする為でしょうか? 本当に違反なのでしょうか? また、賃貸の契約書に住民・保証人の住民票等が無い分はどうでしょうか?(保証人については印鑑もありません) 宜しくお願い致します。
回答: no.2です。やはり貸主さんですね。 そもそも仲介(不動産の賃貸借の媒介)業者は、貸主と借主の間に立ち、お互い素人同士の契約行為では、後々何かとトラブルが発生する恐れがありますから、専門的知識を有す業者が、素人では不足するところを補って賃貸借の円満な成立をさせるのです。従って、業者には法律でいろいろな義務を課しています。重要事項の説明義務もその趣旨に則り、貸主さんの希望や条件、物件固有の事項、登記その他権利関係等、素人では理解しにくい事項について、事前に分かりやすく説明することを命じているのです。 さて、お尋ねの問題の第一点は、貸主さんの意向を無視している事。契約の内容ですから、仲介業者が勝手に決めてはいけません。 第二に、賃貸料と共益費を勝手に混同してしまった事。貸主にとってはその合計額が入金されれば同じではないか、と思われますが、そうはいきません。仲介業者の手数料に影響します。仲介手数料は賃料の1ヵ月分に相当する額が最高限度です。今回の3千円を賃料に含めますと、手数料もその分増える事になります。借主の負担が増えますし、そのため顧客獲得の機会が減ることになり、貸主の不利益となります。 長々と言いましたが、要するに賃貸料を仲介業者が自己の利益のため勝手に変更することは、許されません。 新しい業者は、この点を言っているのでしょうね。