質問: 借家における器物損害について 東京で一軒家の大家をしています。質問が2つあります。☆印です。 先日の大雪で屋根や借家の周りには雪が1m程積りましたが、契約者さんは一切除雪をしていませんでした。 *契約書では雪かきをしてほしいとは書かれていません。 *東京なので例年ではほとんど降りません。 数日前、たまたま横の道から見ると裏にある湯沸かし器が雪に押しつぶされベコベコになっていました。 また、敷地内に入れないので正確性はありませんが、除雪をしていない状態で使用したようで焦げているようにも見えます。 ☆住居者は何も言ってきませんがこの場合の修理費は大家が持つのでしょうか? *契約書に除雪の旨を書いていないこちらの過失はあると思いますが、一般常識として1mも積ったら除雪をしてほしいですし、雪に覆われた状態で湯沸かし器を使用するとどうなるかわかると思います。 *家屋など故意・過失に問わず破損したら大家に報告するように契約書に書かれています。 *入居前の写真と破損発見前日で現場周辺の積雪状況の写真はあります。 過去にも敷地内での無断駐車や契約者以外の無断入居がありました。 *上記は契約書で禁じています。 *録音と写真を撮ってあります。 また、大家に無断でTVアンテナを新しい物に変えられてしましました。 このように、契約違反が数回あります。 今までは大目に見てきましたが、物が壊れた状態を放置され信用できません。 ☆契約書に違反した場合は契約解除の旨が書かれています。 その場合、残り3年の契約期間が残っていますが、全額もしくは一部を損害賠償として請求することは可能でしょうか? また、解除した場合、契約者の引っ越し代などの費用を払う必要はあるのでしょうか?
回答: 賃借人は他人の物(家屋)を預かっているので 自分の物に対するよりも注意深く管理する必要があります。 法律上これを善良な管理者の注意義務(善管注意義務)と言います(民法400条)。 したがって、社会通念上すべきと思われる清掃などはきちんとしなければならないことになります。 この善管注意義務を果たさなかったために家屋に損害が発生すれば賠償義務が発生します。 逆に、賃貸人(大家)の方は、他人に貸しているとはいっても、その家屋は自分の物であることに変わりありませんから、壊れたりすれば大家自身が修理するのが原則です。契約上も、賃借人が住居として使える状態で貸す義務があるわけですから、壊れれば賃借人に対する関係でも修繕義務があります(民法606条1項)。 ご相談の件は、賃借人の善管注意義務と大家の修繕義務などの兼ね合い次第なので事案によって千差万別とも言えます。 雪かきに多大の費用がかかるような場合は、賃借人の善管注意義務の範囲を超えていますから、賃借人は多大な費用をかけて大家の財産である家屋のためにお金を使う必要はないとなります。 逆に通常一般人であれば、家屋を守るために普通にやることをやらない場合は、善管注意義務違反となる可能性が高くなります。 また、善管注意義務の範囲を超えていても、賃借人が大家に報告しなかったために損害が発生した場合には、契約上の報告義務違反となるので、報告がなかったために発生したであろう損害について責任発生の余地があります。 ただ、この場合も、報告がなくても、大家がニュース報道などで状況を知っていて、簡単に確認できたのであれば、賃借人がわざわざ報告しなくても良かったわけですから賃借人に損害拡大の責任を問うことは難しくなる可能性があります。 以上のように、状況によって色々と判断は変わりますが、家に住んでいる者として当然やるべきことで、費用がかかるわけでもないことをやらないなら善管注意義務違反であると言える余地があります。