質問: 20年間ほとんど何もしてくれない大家さんにクレームを言ったら大家さん現状有姿で手放したいとの意向 昭和60年に50.05m2の新築の分譲マンションを借りました当時2000万円ぐらいの物件です。マンションには配管のヒビ(工事中に割れていたようです)による水漏れや、断熱材が入ってなくそれによる結露等があり新築の修繕費・補修費を使いましたが金額が超えてしまい全部の補修等ができずにオーナーチェンジが2回ほどあり、いまのオーナーになりました平成の初期当時3000万円位で購入していると思います。 オーナーやオーナー代理は1度も来たことがなく、書面だけでで更新料を振り込め、家賃を上げる等書いてくるだけでした。最近1ヶ月遅れで普通郵便の書面で更新手続きをして欲しいとの依頼がありました。 オーナー代理に電話で「20年間、ほとんど何もしてくれないのと同様なので、ただそちらの言いなりに更新するのは納得いかない、また隣は4.4万円ほど家賃が安い事、クロス交換、附帯設備の交換等もなされエアコンも1基設置されている」などを言いました。また「近隣地域の相場やこの物件の広さ等ご存知無いのでは?」と聞いてみました。 後日オーナー代理がはじめて来ました。素人のようで6畳を「4.5畳ですか?」と言うような人です。 オーナーの意向を聞くと、もう今は潮時で現状有姿のまま手放したいとのことです。私どもは家賃等の滞納無く、いい入居者なので買う意思があるなら売ってもいいとのこと。私は「安ければ買いたい」といってしまいました。オーナー代理は、後日、具体的な数字を持ってくるとのことです。 私どもは、今まで更新料と家賃(共益費含む)で3000万円以上払っていると思われます。こんな場合には、入居者はどの位で購入できるのでしょうか。また、現状有姿のままでオーナーチェンジになったら家賃の値下げ、クロス交換、附帯設備の交換等に応じてくれるのでしょうか? まとまりのない質問で申し訳ありません。いい知恵を授けてください。ご指導お願いします。
回答: >今まで更新料と家賃(共益費含む)で3000万円以上払っていると思われます。こんな場合には、入居者はどの位で購入できるのでしょうか 売買において、あなた方がどの程度の賃料を支払ってきたのかはあまり関係が無いですね。 非常に単純計算させていただきますと、投資目的で今のオーナーが平成2年頃に3,000万円位で購入していたとします。まぁバブル期のお話なので今の水準で計り知れない思惑が有ったとは思いますが。 今まで20年間入居して3,000万円以上支払ってきているという部分から賃料を12.5万円と勝手に想像し、修繕積立・管理費を2.5万円、固定資産税等を年4万円位と仮定すると、(その他色々支出はあると思いますが)そのオーナーは利回り表面で5%、実質3.8%位で回していたつもりなのでしょう。 今のオーナーになってからの15年間の実質収入では約1,700万、3,000万円の投資からすると1,300万円以上では売りたいところなのでしょうか。 しかしバブル期の思惑と現在の世の中はガラリと変化しており、時代が変わりすぎた事を考慮に入れれば多少の損切りはその物件においては止むを得ないと考えていると思いますよ。 投資用ではなくて、空の状態の同年同条件程度の物件が現在どの程度の相場で動いているのか調べてみたら良いです。ネットで売物件を調べれば概ねの坪単価はわかるでしょう。どちらかと言うと購入するのでしたらそっちの単価の方が現実的です。例えば相場単価を掛けると1,000万円位になるのでしたら、それを下回る価格で無ければ高い買い物でしょうね。 オーナーからの直接買い取りですから、購入するならば何割か減した価格で買いたいですね。現況有姿ならば尚更。設備なんかを総入れ替えする気ならばその金額分位は最低でも減にしないとですね。 実際にいくら位で提示してくるつもりなのかわかりませんが、相場などは色々と調べておく方が良いですね。 尚、それだけ年数の経ったマンションを今更買う必要があるのかどうかという部分についても疑問ですが、これはご質問の主旨とはそれそうなので止めておきます。