質問: 民泊や農泊など、流行りに流された若者がたくさんいたと思うのですが、コロナで皆さんどうなったのですか?
回答: 一般的に、賃貸の投資は、周辺に対抗する物件が多いかどうかと需要がある地区かどうかです。対抗物件が多い地区は、どちらかと言えば、需要がある地区だともいえるのでさすが、地方にいくと、必ずしもそうではない場合があります。 昔は、土地神話が成り立つ地区が多く、一定レベルの物件建てれば、土地含めて回収できることが多かったのですが、バブル以降は、土地が安定していれば、物件回収できるレベルの設定でも投資割合としては損ではない地区は多いです。 回収できるかどうかは、場所次第。空き家率低いなら、普通は、大きく稼いでいなくとも、赤字にはなってない場合が多いとは推測できます。 民泊は、民宿や旅館などとは違い、フル稼働させることがてきず、民泊目的で建てた物件の多くが、新規で建てたものは、もともと回収できない状態であることがほとんどです。リノベーションの費用でも、回収できる地区はそれほど多くないと言われていたので、それをわかって、手を出していたなら、賃貸に変えたところで、最低限レベルの回収はなさっているのでは? 土地は、自分が住むための家なら、固定資産税の減免もあるが、そうではない場合は、フルに課税されます。需要がある地区は、案外路線価高いので、固定資産税も高い。街に住んでみて、持ち家だから、家賃はないと思っていたら、家賃並みの固定資産税なんてことがあります。これを住宅ローンで買っていると、二倍の家賃払っているような状態となり、厳しくなります。 賃貸用に立てると、住宅ローンより高い金利ですし、土地減免もない。投資としては、資産がある方が始めるにはありですが、全額借りてなら、本当に大変です。 問題は、ちゃんと周りみて、手を出していたかどうかです。流行りにつられて手をだすと、失敗しやすい。 日本のリートも利益でる地区、それほど多くない。とはいえ、ちゃんと運営できている方もいるのは確かです。