質問: マンションの売却について 以前にも一般媒介、専任媒介について質問させていただいた者です。 とりあえず最初に査定していただいた不動産屋さんに専任媒介でお願いしているのですが、 何もわからないまま、下調べもろくにせずに売却の相談をしてお願いしてしまいました。 その後、こちらで質問をさせていただき、自分でも色々調べるうちに 売出し額が適正なのか心配になってきました。 後から他の不動産屋さんに聞いた話では、私のお願いしているところは、最初に 査定額を高めに設定して専任媒介をとり、売れないと価格をどんどん下げていく ということを言っていました。 ちなみに、その不動産屋さんの話では、今の価格より100~200万ぐらい下の 価格で販売できればいいと思っているのではないですか?ということでした。 レインズに登録済みで、不動産会社のサイト、yahooなどのサイトに掲載されてから まだ1週間ほどなので、特に問い合わせがあったりとかもなさそうです。 ただ、引越しシーズンからもずれてしまっているので、問い合わせや内見が あるのかも心配です。 できれば、1ヶ月~1.5ヶ月ぐらいで売却したいのですが、こればかりは 縁もあるだろうし、こちらの希望どおりにいかないことは重々承知です。 他の売出し中の物件と比較してみて、少し価格が高いようにも感じるのですが、 その場合はすぐに価格を引き下げると売れやすくなるということもありますか? それとも、1ヶ月ぐらいは今の価格のまま様子を見た方がいいのでしょうか? ちなみに、山手線沿線の物件なのですが、近隣にも売却中の中古マンションは かなりたくさんあります。 ただ、それらの物件は築年数が10~30年ほど経過しているものばかりです。 私のマンションは築年数は5年以内の比較的新しいものですが、単身者用なので 広さはさほど広くはありません。 間取りとしては1ldkになります。 同程度のマンションで、築年数が少し経過しているマンションで300万円以上 安い物件が多いようですが、築年数の違いでそれだけの差を売りにできるものでしょうか? それと、できるだけ早く売却したい場合には、専任より一般に切り替えた方がいいのでしょうか?
回答: 元業者営業です 補足拝見しました。 >ほとんどは単身者用ですが、上層階には何軒かファミリータイプのお部屋もあります。 ちょっと勘違いされています。 例えファミリータイプの部屋が同マンション内にあっても、ご質問者様の物件が「単身者用1ldk」なら、それを買う人は「投資用を目的として」買う人が殆どなのです。 勿論、買主の全員が全員とは申しませんがこの位の広さの物件を「実住用」として購入する方は少ないと思いますよ。 また、ファミリータイプの部屋が混在しているのは、行政指導で「投資用マンションでもある一定数以上のファミリータイプの部屋を入れないと建築許可がおりない」という事情もあるのです。 >根本的な販売戦略の見直しとは具体的にどんな感じなのでしょうか? 要は「ラーメンを売るならラーメンを食べたい人を対象に、ラーメンを売る為の手段、環境を整える」です。「そば屋でラーメンを売る」ような事はしません。 前回の回答どおり私なら投資物件の売却に長けた業者から売り出すか、少なくとも投資用物件の販売に慣れた営業のいる業者へ依頼します。 業者の選定はネットで「投資用マンション販売」で検索すれば、数多くヒットします。 そこで、物件の査定を依頼(殆どの業者が無料)し、「投資用としての売り出し価格を算出」してもらいます。そして、その対応次第で業者を選定すればいいでしょう。 なお、多くの「投資用マンション専門業者」が物件の「買い取り」を提案してきます。「買い取り→再販」の方が仲介手数料より利益が大きいですから。 ただし、当然「買い叩かれます」。通常は販売相場の70%~80%での買取金額になりますので、余程切羽詰った状態でない場合は仲介で売り出すのが良いでしょう。 ファミリータイプマンションは所謂「不動産シーズン」を外すと動きが鈍くなりますが、投資用を買う人にとっては「不動産シーズン」は関係ありません。「良い条件(利回り、資産性)の物件なら欲しい」という方は多くいらっしゃいます。 ただし、ご質問者様の物件(築浅1ldk)では「利回り」を武器にはできません。投資効率が悪すぎます。(築浅マンションは投資用としては価格が高すぎ) で、あるならターゲットは以下の人達です。 ●将来賃貸に出す事も視野に入れた実住のお客様 ●子、孫に将来住まわせる(ひとり暮らし)為に、利回りは度外視しているお客様(この場合は築浅が適しています) ●収益性より資産性を重視して物件を買っているお客様(この場合も築浅が適しています) この様な方たちの特徴は「町の不動産屋へは殆ど行かない」という事です。この様な方たちは「懇意にしている不動産屋からの情報」と「投資用不動産ポータルサイト(home'sや建美屋等)」で物件を探します。 なぜなら、投資用不動産専門業者は一般的に店舗を構えての営業はしません。彼らのお客様は全国の「投資家(大家さん)」ですので、営業スタイルは「電話・dm・メール・ネット」です。 つまり、業者を選ぶ時にどのような営業スタイルか聞いて「具体的な営業方針」を整然と答えてくれる業者が第一です。 例: 現在顧客数が●●名、販売活動はポータルサイトの●●と●●に掲載し、同時に顧客へ電話・dm等で物件紹介 etc. 以上、「もし私がこの物件を売るなら」この方法を採ります。 勿論、100%正しいと断言するつもりもありませんし、ご質問者様へ強制も出来ません。当然ながら。 最終的なご判断はご質問者様の自由です。 あくまで「この様な方法もある」という事です。