質問: 先日もこちらで質問させて頂きましたが、新たな難題が起きましたので、再び質問させて頂きます。 マイホーム建設予定地が、現在夫の父親所有の農地です。(以前宅地だったのを父親が買い、農地にしました) 実は、まだあと2年程この土地のローン(約80万)が残っているそうなんです。 この場合、父親の名義の土地に夫名義の家を建てるのが良いのか、それとも、父親から土地を買う形で住宅ローンを組むのと、どちらが良いでしょうか? また、住宅ローンを組む際、父親名義だと担保にはならないでしょうか? 支離滅裂ですみません。 よろしくお願いします。
回答: 前の質問を把握していませんので、ご質問文の「新たな難題」以前に気になる点があるのですが...。(前の質問を把握していませんので、認識違いの部分もあるかもしれません。) 私が気になるのは、 > マイホーム建設予定地が、現在夫の父親所有の農地です。(以前宅地だったのを父親が買い、農地にしました) この点です。 これは、マイホーム建設予定地の「地目」が、現在は「農地」になっているということでしょうか? 「農地」に住宅を建てる場合には、いろいろと制限があります。 ご主人が住宅を建てる訳ですから、ご主人がその制限をクリアできる立場にいらっしゃるのか、それとも、「地目」の変更が可能な土地なのでしょうか? あと、仮に「父親から土地を買う」としても、「地目」が「農地」であれば、売買にも制限がかかります。 ご主人は、「農地」を「購入」できる立場でいらっしゃるのでしょうか? 尤も、単に「その土地で農作物を作っている」だけでしたら、「地目」は「農地」ではないということも考えられますが、税金上においては甚だもったいない話なので...。 取り敢えず、「農地に住宅を建築すること」についての問題はクリアしたとして...。 父親名義の土地に、子が住宅を建てる...というのは、よくあることです。 父親名義の土地でも担保になりますし、当然担保提供していただきます。 この場合、まず、父親の土地を子が使用する(住宅を建てる)にあたって、「使用貸借」(無償の貸借)にしていただき、子は父親の土地に住宅を建てる「権利」を得ていただきます。 親子間の場合、「賃貸借」「定期借地」にすることは、住宅ローンではまず認められません。 そして、住宅ローンの対象物件である住宅とその住宅が建っている土地を合わせて担保提供していただきます。 「使用貸借」ですので、土地には、住宅ローンを原因とした「抵当権」を設定します(「賃貸借」「定期借地」の場合は、その「権利」に対して、「質権」を設定します)。 住宅ローンは、一般的に、対象物件(建物とその建物が建つ土地)に対して、「第一順位」の抵当権を設定することが条件となりますので、別の抵当権が先順位で付いている場合は、その抵当権を外さなければなりません。 住宅ローンを原因とする「抵当権」は、殆どの場合、「第一順位」でなければ認められません。 > 実は、まだあと2年程この土地のローン(約80万)が残っているそうなんです。 ということは、この土地には、土地融資を原因とする「抵当権」が設定されている可能性があります。 その状態で、新たに住宅ローンを原因とする「抵当権」を設定しようとしても、土地に対するローンを原因とした「抵当権」の「後順位」となってしまいます。 「抵当権」が「後順位」であることは、認めませんから、土地に対するローンを原因とした「抵当権」を解除しなければ、住宅を建てるための資金を借りようとしても、NGとなるでしょう。 「抵当権」を解除するためには、その原因となっている借金を完済しなければなりません。 それが、「土地の借金を完済しなければ、住宅ローンは借りられない可能性が高い」という理由です。 また、土地が(住宅を建築する)本人のものではなく、「使用貸借」により、その土地に住宅を建てる場合で、住宅ローンの商品条件によっては、土地の所有者は「連帯保証人」にならなければならないこともあります。 要するに、土地の名義がお父さまであれば、お父さまには「連帯保証人」となっていただかなければならないことが多いんです。 > 父親から土地を買う形で住宅ローンを組む 親子間売買では、住宅ローンは利用できない可能性が高いですから、土地の代金は、自己資金で用意しなければなりません。 土地のローン残高が80万円だからと言って、80万円で買える訳ではありませんよね? そうなりますと、資金計画を一から見直さなければならないのではないかと思いますが...。