質問: 持ち分の譲渡と対価について教えて下さい 長文となりますが、詳しい方教えて下さい。 登場人物:母親、子供3人(a女、b男、c男) 状況 母親が住むようにと、b男、c男が持ち分1/2、ローン1/2で新築マンションを約10年前購入。 マンションの購入価格は約2200万円で現在ローン残高1800万円 (b男、c男はこれまでに管理費等込みですでに各々約600万円ずつ支払済み) そのうち、 b男が事情によりこの持ち分を処分したいと考えた 時を同じくしてa女がこのマンションに母と同居したいと考えた マンションの不動産屋による査定は一応1800万と出たが、一方同じマンションの別の部屋 は、10平米広いだけで2500万で売り出されており、また保有マンションより条件の悪い マンションでも(広さが狭い、駅からもずっと遠い、築年数も古い)2300万で売り出されている ことがわかっている。 保有マンションの部屋は、老人一人の暮らしであり、状態は良好。 という状況で b男の主張 自分の持ち分をa女にローン残額に加え200万で譲渡したい。 なぜなら、このマンションの売価としては他の物件と比較しても2200万円程度の価値はある。 よって持ち分1/2の1100万の価値があり、ローン残額900万を差し引いて200万で譲渡したい。 a女は、ローン残額と、200万でマンションの持ち分1/2が入るので損ではないはず ⇒この理屈は通りますか? c男の主張 b男の持ち分を自分に譲渡し、マンションの所有権全部を自分のものとしa女に賃貸する。 この時、b男の持ち分譲渡はマンションの査定価格と、ローン残額が同額であり、その ローン残額を自分がリスクとして負担するのだから、無償であるべき。 ⇒この理屈は通りますか? このb男とc男の主張に対し、どちらが正当性ありますか?
回答: 税務上の解釈ならbの主張も理解しますが、現実としてbの持ち分は、第三者に売却して換金可出来るものではありません。 計算上、いくらの価値を算出しても、他の共有持ち分所有者とすべての持ち分を同時に売却しない限り、値はつかないのです。 換金不能な不動産の持ち分を時価で買い取れという主張には無理があります。 また所有権を移転すると言っても現在ローン残債が900万残っている状態で、所有権移転をすることはむずかしいです。これが貸付先に判明すれば、約定違反となり一括返済など求められます。また、親族間の売買に住宅ローンの貸付はしませんから、aやcが別な銀行から借り換えるということも出来ません。 a、cいづれの名義にするにせよ、現金でbのローンを一括で返済する以外、所有権の移転が可能で、既存借入先にも問題が起こらない方法はありません。ローンは名義変更など出来ませんよ 現金はあるのですか? そこが問題です。 現金がない場合は、名義や借入状況は現在のままという選択しかありません。