質問: 土地取得時の相続税や贈与税 2世帯住宅を建てたいと思っています。 購入予定の土地があるのですが、金額が 土地:4500万円です。 ちなみに、建物は2500万円です。 自己資金は両親が4000万円で自分が500万円。 残りは自分でローンを組む予定です。(3000万円くらい) 両親が62歳で自分たち夫婦は32歳です。 相続のことを考えると、土地全部を自分名義にして 建物は両親名義にしたいと思っているのですが (建物を両親名義にすれば実際に相続の時に減価償却で相続税がほとんどかからないかなと思っています。) この考え方で良いんでしょうか? 出来るだけ相続税や贈与税を抑えたいです。 ちなみになんですが、 土地は現金で買おうと思っているのですが そうすると土地の所有は両親も共有しなければならないですか? 両親から一旦借りたことにして、後で自分でローンを組んだお金で 両親に返済したということにして、土地を自分名義にして 建物を親名義には出来ないでしょうか?
回答: 相続は、相続対象財産価額が幾らなのか?おおよそでも把握しなければ、対策のしようがありません。 現状で御両親夫婦と質問者さんに兄弟はなし、という仮定でお話しすれば、相続財産が7000万円までは非課税となります。ご兄弟がいれば1人につきプラス1千万円づつ足してください。 土地は時価ではなく、路線価や固定資産税評価額に倍率を掛け合わせたものとなりますので、時価の8割程度以下となります。更に自己居住用で相続人も居住しているならば、240平方メートルまで80%減額や200平方メートルまで50%減額などの特例などもありますから、あまり居住用不動産での相続税は心配なさらなくとも良いと思います。(小規模宅地の特例といいます) 上記の7000万以下ならばどのように登記されても相続税や取得税などは何ら問題はありません。 来年度に土地取得及び住宅建築という計画であれば、住宅取得資金の贈与は1000万まで無税です。 その他にも相続時課税精算制度などがありますので、財産価格が大きいようであれば、国税のhpなどで確認の上対策されるのが良いでしょう。 住宅ローンを組まれる場合は、建物の持分を2分の1以上要求されることがほとんどです。 贈与の特例だけでも1000万+自己資金500万で土地の3分の1は質問者さん名義、建物はすべて質問者さん名義とすることは可能です。尚、担保設定は土地建物すべてに設定されます。 >両親から一旦借りたことにして、後で自分でローンを組んだお金で 両親に返済したということにして、土地を自分名義にして 建物を親名義には出来ないでしょうか? 出来ますが、実際にお金の流れの証拠が無いと認めらない場合があります。質問者さんの口座から一旦、お父さんの口座へ借り入れ分を移動して、その後に建築会社へ支払うなどの証拠を作ることが必要です。 実際は、銀行の窓口で資金実行、即振込みとなりますから余程、融通の利く銀行と請負先でなければ、むずかしいでしょう。経験上、結構面倒です。 それをやるならば、最初から土地もローンを組んだ方が余計な手間をかけずに質問者さんの名義に出来ます。お父さんの資金を建物資金で使用するようにすれば良いのです。借入額が3000万なら建物の2分の1で1250万は残して1750万を土地で先行融資を受ける。そうすれば、贈与1000万+1750万+500万で3250万分の持分を質問者さんは取得可能で、建物はお父さんと2分の1づつとなります。 土地取得の翌月からローンの支払は始まってしまいますが・・・・・ 土地の仲介先や建物請負先などにその手に詳しい担当がいないかどうか?聞いてみてください。 当方不動産業者です、御参考まで。