質問: 前面道路が43条但し書き 新築について 新築を購入し、手付金を支払った状態で残金決済はまだの状態です。 新築は私有地の通路を43条但し書きで確認済証と許可通知書が降りています。 私が購入した新築は横並びに5軒建っていて全て同じ不動産会社の分譲です。 その私有地の通路を使ってしか公道に出られない家はその5軒の新築を含め10軒程あります。 重要事項説明の時には口答でその私道は一人の持ち物で不動産会社が買い取る前の土地所有者が私道の通行切削等承諾書を私道の持ち主からとっているとの事でした。(無償通行、第三者への継承) 1その通行切削等承諾は1枚しか原本がないのですがコピーでも効力はありますか?また、ない場合対策はありますか? そして住宅ローンを組む時に保証会社の書式で通行切削等承諾書を改めて私道の持ち主に貰ってきて欲しいと言われ所有者の元を尋ねた所、以前に承諾はしているが改めて承諾書と印鑑証明は出せないとの事でした。そして、その時に私道の持ち主にこの私道は個人ではなく6人の持ち物だと告げられました。 2この場合、不動産会社は説明義務違反になりますか?重要事項説明をした営業はその事実は知らなかったと言っています。法務局へ出向き調べたらやはり6人分名前がありました。 また、私道の持ち主に改めて承諾してもらえる良い方法はありますか? 3別の金融機関の住宅ローンではローンが組めるのですが、このまま購入までして後々トラブルになる可能性はありますか? また、トラブルにならない為の対策はありますか? 私道の所有権を得ると言うのは難しいのでそれ以外の方法でどんな事でもかまいませんのでお知恵を貸してください。 よろしくお願いします。
回答: 一応回答はし尽くしたと思うので、あとは感想だけですが...。 >位置指定に関しては役所で条件を聞きましたが、新築二軒以上の位置指定申請?が必要と言われました。 >まだ未着工の新築が二軒ありますが、建築確認は既におりているのでそれは難しそうです。 >位置指定をしないと市に寄付も出来ないとおっしゃっていました。 位置指定道路だけに着目すれば、その担当者は誤答。 位置指定道路は許可制度ではなく申請なので、特定行政庁の定める技術基準に適合さえすれば受理を拒めず、指定を拒否はできない。 1宅地での位置指定道路だって、宅地を含まない道路だけの指定だって、現にあります。 取り付きの宅地数は関係無いんですよ。 これは将来この位置指定道路に建物がどんどん張り付くのを心配するからなんですが、違法ではないものを根拠も無しに拒否はできないんです。 これを拒否するのは、 「都市計画法第29条に該当するから開発行為ですよ。 でも開発の基準は満たせませんよね。 ですから位置指定道路も無理なんです。」 が正しい答え。 仮に都計法29条に影響されない内容なのに位置指定を拒否したのなら、不作為で訴えられます。 建築確認は、工事の着手前の手続きにしか過ぎません。 着工自体は問題無いので、あとは完了前でも完了後でも、いつ通路を位置指定道路にしようが問題は無い。 特定行政庁としては、ただし書空地が建築基準法の道路にアップグレード(?)することで安心できる。 また、道路用地の帰属は無関係。 市としては将来の維持管理責任を市が負いたくない、とのホンネもありますので、通常の位置指定道路で帰属を条件にするはずがない。 開発行為による道路だって、すべて市に帰属されて、市道の認定を受けるとは限らない。 >この問題は今は無理そうなので、将来相続等で通路の所有者が変わったら通路持ち分を一部譲ってもらおうかと思います。 >それも難しいかも分かりませんが... それが最大の担保と思います。 使いようの無い公衆用道路を持っていても、何の得にもならない。 私が先に協定破棄の事例を見てきた、と言いましたが、我々は行政側なんでそれからあとは関与しないわけです。 でも破棄した側はどうでしょうね? 私が空地を使っている側なら、訴訟で協定を認めさせますよ。 もしそれでも破棄したいのなら、相応の損害賠償をもらい受けます。 でも、協定やらなんやらを建築基準法と民法との双方から知らない、対抗方法ってなかなか気付けませんよね。 空地は何筆かに分筆されていますか? 全部を買えなくても、所有権でどこかを区分所有ができるとかなり違いますよ。 ただし懸念で書かれているように、路面の維持責任は関係者全員で負わされます。 多くの場合、協定書には以下の文言が書かれています。 「ここで協定を締結した関係者は今後も空地が道としての機能が確保されるよう維持管理をいまします。」 って。 通路所有者とそれを使っている者と、関係者の全員が維持管理を責任を負うんですよ。 >再建築の問題はいろんな建築指導課の人に聞きましたが再建築可能ときっぱりとおっしゃっていました。 >書面にして貰おうかと思ったぐらいです(笑) >通路の協定と地目が公衆用道路なのが担保らしいですが役所にそこまでの権限があるのですかね? これもダメな回答例。 「行政は民事に介入できないので将来のことはわかりません。」 が正答。 たとえば... 財産の分割でのトラブルで市に相談が持ち込まれたとしましょうか。 民法をちょっとカジった職員が窓口で、 「それなら今までの判例であなたが勝ちますよ。」 って言える??? 交通事故で、警察の職員が、 「私が双方から事情を聴取した結果、9:1で相手が悪いですね。」 とも言わないでしょ??? ましてや将来どんな建築基準法の改正があるのかもわからないし。 平成11年に建築基準法の大改正がありました。 これが建築確認の民間への開放です。 それまでは建築主事個人の判断だった43ただし書が、建築審査会の同意をもってでの特定行政庁すなわち都道府県の知事または特定行政庁の区市長の許可制度に変わりました。 民間の検査資格者が安易に43ただしを乱発したら大変ですからね。 申請する側も許可をする側も、以前よりも慎重にならざるを得ません。 誰にも将来は見えない。 地目が公衆用道路なんて、何の担保にもならない。 協定、つまりその通路(空地)を建物のある敷地が存続する限りは記載の内容を順守し、土地の権利が移る場合は内容を継承させる、は必ず含まれる文言です。 通行掘削承諾にもありますよね。 いざ拒否される、あるいは法外な金銭を要求されたら、すぐに弁護士に相談してください。 これが民事での最善の解決の方法です。 無条件で約束を破らせないこと。 これから弁護士に相談するのなら、もし相談時間が余れば将来の担保の取り方も教えてもらってください。 ただし、建築基準法に精通している弁護士はとても少ない。 引き渡しを受ける前なら、営業のケツを叩きまくってでもあなたが安心を得るための労働させること。 相手は新米の営業でも給料いいんだからさ。