質問: 不動産登記→共有名義にするときの持分とは? 夫婦で頭金を出し合い、土地&住宅を購入するとします。 夫婦で出資するときは名義は共有にし、持分はその出資割合決める・・と以前 聞きましたが、その割合と実際の出資の額(割合)が異なると 贈与税が発生する可能性もあるとのことで、ちょっと詳しいことが知りたくて質問させていただきます。 その割合を決める時の元となる金額というのは単に土地と建物の価格の総額と思っていいのでしょうか? 土地と住宅を購入する時には、土地と建物以外に いろいろな諸費用が発生し、住宅会社にもその内のいくつかの項目を付随費用として支払います(例えば、設計料や水道加入金や税金等)が、その金額を誰が払ったかも持分に含めなくてはいけないのでしょうか? (1) 土地3000万円建物2000万円の物件を、頭金(自己資金)夫婦各1000万円、ローン3000万円を夫名義で組んだとしたら、その持分は夫80妻20になると思っていますが正しいですか? (2) その物件を購入した時の付随費用が仮に300万円くらいあったとし、それを全額夫が支払ったとしたら、上記(1)から持分の割合はかわるのでしょうか? そんなに細かい計算はいらないのかもしれませんが、持分に係る実際の出資金額がどのように影響するのか知りたいので、よろしくお願いします
回答: ご説明が不十分で誤解を受けたようですので補足させていただきます。 私が申し上げたのはものの例えですが、厳密な意味での持分査定が必要になってくる場合があります。「縁起でも無い!」とお叱りを受けるかも知れませんが、ご主人が何等かの理由で亡くなられた時や婚姻関係が解消される場合です。その場合には#2の方が言われるように現実的に分割不可能なものですから売買益を出資比率によって分配する形をとるしか方法が無い訳です。 また「ご主人が土地、奥様が建物というように分けた方が良い」と申し上げたのには別の理由があります。 土地の所有に関する税金は基本的に大幅に減額されたりする事はありませんが、建物の場合は経年変化に伴って税金が安くなっていきます。奥様が専業主婦で定まった収入が無い場合にはさらに安くなります。従って支払う総額で考えた場合、先に損耗によって課税が薄くなる建物を奥様の持分にしておいたほうが得になるのです。勿論、建物と土地の両方に持分が跨る場合にも、奥様の持分は建物に多く割き、ご主人の持分は土地に割いた方が税制上割安になります。