質問: 都内で住宅を持つには 都内で新築一戸建ての住宅を探していますが、探している地域では安くても4800万ぐらいします。不動産屋さんの話では、頭金はほとんど無くても、今の家賃よりも月々の支払はお安くなりますよと言っていましたが、今の家賃が12万と高いので、今後、貯金が作れる見込みはありません。実際に都内に住んでいる方は、頭金をいれずに購入されている方が多いのでしょうか?
回答: >都内で新築一戸建ての住宅を探していますが、探している地域では安くても4800万ぐらいします。 世田谷目黒でいきなり一戸建てを探しても無理です。いくら安くなったといっても、そろそろ下げ止まってきている地区もあるくらいです。 まず4800万円の物件購入には950万円以上の年収が必要です。 とりあえず、年収にあわせた中古マンションを買って、所得が増え残債が減った12年目あたりで転売して一戸建てを買うというのが 順当な流れです。 逆に年収条件はクリアしている前提で、諸費用含めてオーバーローンを組んだとして借入れ額は5100万弱(戸建ては新築でも仲介手数料が出るケースもありますのでそれを見込みます) この場合、35年ローン、金利2.5%でも月々の支払いは18.2万円です。 >不動産屋さんの話では、頭金はほとんど無くても、今の家賃よりも月々の支払はお安くなりますよと言っていましたが、 3500万円の借入れなら、35年ローン金利2.5%で月々の支払い12.5万円。 借りれる額が小さいほど支払いは少なくなるわけで 3200万円なら同じ条件で、支払いは11.4万円 やっと今の家賃より安くなりますね。 >今の家賃が12万と高いので、今後、貯金が作れる見込みはありません。 収入が増えればいいのですがそれが望めないなら方法は3つあります。 家賃の安い郊外の賃貸、または木造アパートに引っ越して貯金を増やす。 今の家賃以下で買える物件を買う。 もっと地価が下がるのを待つ。 3番目は多少リスクがありますね。とにかく狙っている地区がどういう地価の値動きしているか見て 判断すべきでしょう。もう下がらないという場合は待っても無駄です。 >実際に都内に住んでいる方は、頭金をいれずに購入されている方が多いのでしょうか? 今、賃貸にお住まいでいきなり都内(世田谷目黒杉並)の戸建てを買われる方は少ないと思います。 そういう人は、公務員住宅に長年住んで、頭金がたまっている人。退職金と貯蓄でローン額が少なくて済む人 です。 普通は、都心部の狭小マンションを売って買い換える人が多いです。 たとえば、1985年に、60平米の2ldkを目黒に持っていて、今これが3000万円で売れたら、残債も700万くらいで 頭金が2200万円あった。そこで2600万のローンを組んで4800万、30坪の一戸建てを駒沢に買ったとかいう話はあります。 都内の好い場所に住みたいというのと一戸建てというのを並存させたら、ローン支払い12万以下では相当に古い借地権物件の中古という選択肢しかないです。 ここは一旦、値下がりの少ない人気エリアの小規模中古マンションを3000万で買って10年、様子を見るというのはどうでしょう。 値下がりがゼロなら返済した500万分はそんまま頭金になります。年収がふえていて、ねらった地区が値下がりしていれば、都内で戸建ても夢じゃないです。