質問: 事業用定期賃貸借契約について(契約書とは別個独立の定期借家に関する書面交付がされていない場合) 事業用に建物を賃借している者です。今回、2回目の契約更新の5ヶ月前に、次回契約更新しない旨を仲介・代理人の不動産会社から電話連絡されました。契約書を確認したところ、最初の契約時、事業用賃貸借契約(普通借家契約)だったものが、前回の1回目の契約更新時には、気付かないうちに事業用定期賃貸借契約になっていました。当時、対面での説明、契約書とは別個独立の定期借家に関する書面の交付もありませんでした。最高裁の判決で、定期借家契約締結には、契約書とは別個独立の定期借家に関する書面の交付が必要と判断した事例を見ました。そこで、先生方に4つ質問がございます。 1.現在の事業用定期賃貸借契約は無効でしょうか? 2.無効の場合、最初の普通借家契約が継続されていることになるのでしょうか? 3.次回以降の契約更新も引き続き、普通借家契約にすることは可能でしょか? 4.上記3が可能だとしたら、それを確実に履行させるためには、賃貸人及び不動産会社に対してどのような 方法をとったら良いのでしょうか? 以上、宜しくお願いいたします。
回答: > 1.現在の事業用定期賃貸借契約は無効でしょうか? 契約そのものが無効になるわけではありませんが,更新されない定期借家契約であるという点については無効といえるでしょう。 つまり,前回の更新時に締結されたのは通常の期間の定めのある賃貸借契約であるということになります。 > 2.無効の場合、最初の普通借家契約が継続されていることになるのでしょうか? 上記のとおり,更新しないという点についてが無効ということになりますので,その他の条件については前回更新時の合意に基づく内容であるということです。 > 3.次回以降の契約更新も引き続き、普通借家契約にすることは可能でしょか? 上記のとおり更新しないという点が無効であれば,通常の建物賃貸借として契約が存続することになります。ただし,更新拒絶や解約申入れの正当事由が認められる場合には(借地借家法28条),通常の賃貸借契約であっても更新せずにあるいは中途解約が認められる場合もあります。 > 4.上記3が可能だとしたら、それを確実に履行させるためには、賃貸人及び不動産会社に対してどのような 方法をとったら良いのでしょうか? 御社としては普通建物賃貸借契約であることを前提として使用を継続し,相手方が普通建物賃貸借契約であることを認めない場合には,相手方は御社に対して明渡を求め,御社はこれを認めず争うということになるでしょう。 御社としてはこれまでどおり使用を継続すればいいということです。