質問: 同じ物件で、仲介業者を挟むと礼金の額が違う 来月引越しをする者です。 不動産仲介業者を介してアパートを探し 敷金2か月、礼金2ヶ月分と 仲介業者に仲介料1ヶ月分を を支払い賃貸契約を 結びました。 その数日後、アパートの管理会社のサイトを 見たところ、自分が契約したアパートが載っていて 「キャンペーン期間中につき、礼金0ヶ月分!」 と表示されていました。 その事を管理会社に言ったところ 「サイトの内容は弊社に直接問い合わせていただいた方 のみ対象で、仲介業者を挟んだ契約は対象外です。」 と言われました。 ただ、そのことはサイトには一切書いてありません。 直接管理会社と賃貸契約を結んだ時と、仲介業者を挟んだ 時で、礼金の額は変わってくるものなのでしょうか? どなたかご存知の方がいらっしゃいましたら ご教授お願いいたします。
回答: 前職が、管理会社です。 不動産仲介業者の基本的な位置づけとしては、まず、大家(貸主)がいて、その大家さんから「管理(イコールではないものの、代理権)」を委託された管理会社がいます。で、管理会社が一般の仲介業者に「客付け」を依頼するという形があります。 そもそも「礼金」というものに根拠なんてありませんから、大家さんさえ納得すれば、礼金を無しにすることも可能です。先ほどの位置づけに照らし合わせますと、大家さんにより近い、「管理会社」の方が、礼金の話が付けやすいわけです。言ってみれば、仲介業者に「礼金無しになりませんか?」と言ったところで、仲介業者が直接大家さんに交渉するのはこの業界のルール違反で、必ず管理会社に話をしなければなりません。よって、間に人が入れば入るほど、交渉が難しくなります。決まらない物件の場合は、大家側から「礼金なしでもいいから」と管理会社に言われる場合もあります。 もう一つは、あまり一般の方がご存知無い不動産業の収入システムですが、「ad(広告宣伝費)」の可能性もあります。不動産取引を定めた「宅建業法」に、「仲介手数料は貸主と借主併せて賃料の額の100%を超えてはいけない」という規則があります。通常、借主(借りる人)が100%を負担していますが、それに加えて、貸主からも「部屋を決めたお礼」という形での金銭のことを、「広告宣伝費」と読んでいます。たとえば、ad100%の物件を制約した場合、10万円の物件を決めた場合には、本来的には仲介手数料の10万円しか入らないところが、貸主からも10万円もらい、賃料の200%の20万円を収入として得ます。仲介業者は月々の売り上げのノルマで動いていますから、同じ仕事で倍の収入のある、広告料が付いているオイシイ物件を、「いい物件」としてお客さんに勧めるわけです。ただ、結局のところ貸主側としても損をしたくない為に、お客さんから礼金という名目で、広告宣伝費相当額をもらって、それをそのまま広告宣伝費に充てるという手法も当たり前のように行われています。本当は敷金2ヶ月・礼金1ヶ月の物件を、広告宣伝費1ヶ月の為に「礼金2ヶ月」として募集するということもあります。広告宣伝費が出ない物件の場合、仲介業者側が「礼金を1つ上乗せする形」でお客さんからもらい、「広告宣伝費」という形で、収入の体裁を整えるということも、場合によっては行われています。 これらの事が原因で、おそらくは「礼金の額」が変わったのではないかと思われます。 かりる側からすると、とんでもない話のように聞こえますが、巷の不動産業者にとってみれば、不思議でも何でもない話です。不動産に関しては、業者側と一般の人の間に大きな隔たりがあるのが事実だと思います。因みに、これは関東(特に東京)の話です。関東と関西では若干違うといいますので、お気をつけ下さい。