質問: 今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。 実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。 繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。 住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。 【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか? 【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです) ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済 ●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済 ●「10年目に1000万」を繰り上げ返済 ● ローン残高が1000万になった時点で完済(20年後くらいでしょうか?) ※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。 【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか?(住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか?) 【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか? <住宅ローン詳細> ------------------------------------------------ 借入額:2360万 返済方法:元利均等 借入期間:35年 返済済み期間:6ヵ月 借入金利:0.875%(変動金利) ボーナス返済:なし 一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円 繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料 ------------------------------------------------ ※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。 ※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。
回答: No1です。 早い目に繰り上げ返済をした方がいいというのは、 現状の超低金利では当てはまりません。 金利が0.875%でローン控除の1%を下回っていますので、 単純には返さない方が得と言え、 私の試算でも、10年目に1000万が一番安くなっています。 ただ、保証料を考慮すると、多少繰り上げ返済した方がよくなり、 5年目と10年目に500万円が一番得になると思います。 一方、現状はほとんど金利がかからない状態なので、 こまめに繰り上げ返済すると 手数料分損することになります。 なお、繰り上げ返済をした時点で、返済額は見直されることになりますので、 返済額見直し時期に合わせる意味はとくにありません。 試算では、繰り上げ返済の資金は特に運用しない前提ですが、 定期預金などで、幾らか金利を得られれば、 10年目までは返さない方が得な状態になります。 当面は繰り上げ返済をせずに、ローン控除満了または 金利上昇に合わせて繰り上げ返済を検討すればいいと思います。