質問: 昨年相続した築40年の(1)鉄骨3階未登記建物をリフォームし 住む予定で登記(住宅)したのですが、諸事情からリフォーム を取りやめ、(2)道路挟んでの向かい側自己所有の住居もあわせて 解体後舗装・外構施しあわせて駐車場貸を計画しました この物件(1)は過去2階・3階を事務所・物置として賃貸し1階 は駐車場となっておりましたがここ5年来1階の駐車場のみ 借り手があり賃料が年間20万未満でしたので当方会社員であ ることから申告はしておりませんでした 駐車場貸にした場合2つの物件合わせて25台程を年間で150万 程の収入となるので税務申告をする事となりますが敷地の舗装 や外構は減価償却として経費にし、(1)(2)の解体費用も同様の処理 にて経費計上するつもりです その後解体を4月に終え費用は840万程(税抜)、舗装外構を10月 で施し費用200万円程(税抜)で現在まで賃料収入はありません。 今月12月になって近隣の工場から来年の4月より賃借したいとの依頼 があり契約を進めているところです。 来年よりの申告は以下ののようにするつもりですがこの解釈でよろ しいでしょうか ・契約-30台 1台5,000+消費税500=5,500×30台=165,000 敷金・保証金無・礼金600,000+消費税60,000=¥660,000 ・経費-減価償却費10年 8,400,000+2,000,000=10,400,000 年間1,040,000 ・次年2020年申告 収入4-12の9か月 月賃料150,000×9か月+礼金600,000=収入1,950,000 課税所得 収入1,950,000-経費1,040,000=910,000 *当方の2019年給与収入税込み¥5,000千弱、他収入無し *減価償却費はいつから計上すればよいのでしょうか *2019年からの計上であれば2019年からの確定申告したほうがよいの でしょうか *収入・経費の消費税はどう取り扱えばよいのでしょうか *この要件で、近い将来別収入を拡大していく予定ですが個人事業主・青色申告 等の届け出はしたほうがよいでしょうか
回答: 》舗装外構を10月で施し 減価償却として経費が計上出来るのは事業活動している期間のみです。 個人の場合には法人のように未償却による繰越しが出来ないので、事業活動をしていない期間の減価償却は経費に計上出来ませんが、残存価額は減少していきます。 》減価償却費はいつから計上すればよいのでしょうか 10月に舗装工事が完了し直ぐに借主を探していたのなら、10月から減価償却費を計上出来ます。 》2019年からの計上であれば2019年からの確定申告したほうがよいのでしょうか 仮に10月から事業を始めて、減価償却費3ヶ月、固定資産税3ヶ月、広告費や不動産事業者への手数料等の経費を申告すれば、収入の無い事業所得のマイナスは給与所得と損益通算出来ます。 》収入・経費の消費税はどう取り扱えばよいのでしょうか 免税事業者の消費税は税務署に支払う必要はありませんが、その消費税は益税として所得税・住民税の課税所得となります。 ですから2020年の収入は 165,000円×9ヶ月+660,000円=2,145,000円 所得は2,145,000-経費です。 》この要件で、近い将来別収入を拡大していく予定ですが個人事業主・青色申告等の届け出はしたほうがよいでしょうか 駐車場賃貸25台では5棟10室(駐車場5台=1室)要件で事業規模に当たりませんが、10万円控除や30万円未満の少額減価償却資産の即時償却(上限合計300万円まで)、青色専従者給与など青色申告の特典がありますので経理処理のボリュームは増えますが節税に繋がります。