質問: 42条2項道路 掘削・通行承諾書 現在、私道(42条2項道路)を通って、行き止まりにある土地の購入を検討しています。 詳細: ・当土地の私道持分が1平米位しかない、もしくは全く無い。 ・当土地に関わる私道の所有者は数名いる。 ・測量図は古いものしかない。 ・測量は購入後売主負担で行う。(その際に道路の持分も分かるとのこと。) ・該当私道の掘削・通行承諾書については売主が貰うことはしない。 何故なら売主のお爺ちゃんの代から持っている土地で、売主はその土地に馴染みが無い。 今更ご近所を尋ねることはしたくないとのこと。 このような土地で掘削・通行承諾書を入手しないで、 購入の契約をしていいものなのでしょうか? 42条2項道路は建築出来る道路なので、本来は許可がいらないと、 不動産仲介業者からは聞いています。 しかしながら、承諾書をかわさないと後々トラブルになったり、 売却が難しくなるのでかわすべきとネットで多く書かれています。 不動産業者に承諾書を取ってもらえないか聞いたところ、 「承諾書は測量の際に取るように努力をするが、それがマストであれば売れない」とのこと。 また、承諾書が入手出来ない際の白紙条件について聞くと、 「そういった条件は入れられない、それだったら買わなくていい」 というようなことを言われます。 そういうものなのでしょうか? それとも、こういう土地には手を出さない方がいいのでしょうか? もし何かお分かりになるようでしたら、 教えていただけますでしょうか。 よろしくお願い致します。
回答: 不動産業者です。 通行承諾に関しては、特に気にされる必要はないかと思います。私道といえどもあくまで道路ですから、そこに生活する方の通行を制限することは出来ませんから。 現地に車等で足を運んで近隣から苦情等出なければ大丈夫ですよ。 問題は各種設備で、水道の本管と下水管は公共なのでしょうか?私有なのでしょうか? 道路の掘削以前に、公共ならば問題ありませんが、これが私有だと引き込みに対して、名義上の代表者等から管使用の承諾等求められます。また、水道管は私有管の場合で本管の口径や引き込み距離と現在の分岐口径や戸数の関係から、新たに引き込める口径に制限がある場合もあります。 20mmメーターが不可で13mmしかつけられないなど(水圧の関係です)。私有管は費用発生の可能性もあります。現在古屋がたっており既に設備を使用している状態なら、設備更新で引き込みしなおしも許容されますが、更地に新たに引き込むとなると、私有管の場合は注意が必要です。 上記の様なことは確認済みでしょうか??また公共でも50mm管を移管した場合などは、やはり引き込みに関しては、局の確認が必要です。下水は一般住宅なら径による制限はありません。 私道の掘削等の承諾ですが、当方の営業地域だとほぼ誰がやるにしろ、引渡しまでに書類は揃え、当然一部には所在不明や未相続など、不明の方々など出てきてしまいますから、揃えられるだけの署名押印で、大丈夫か?局に確認し、買主へ引き渡します。競売などで当方が買取した土地も同様に買主へすべて整えて引き渡します。 尚、反対する人がいれば別ですが、署名が整わない(押印をもらえない)ということで、引き込みが出来ない事はありません。おおよそ所有者の過半数以上の署名があり、上申書の提出により(許可した水道局へは迷惑をかけず、私が責任を持ちますという内容)引き込みは可能です。 これは、万一トラブルと買主は住宅を建てられないという深刻な事態に陥りますから、売るだけ売って後は、勝手にどうぞ・・・・・ってのはどうでしょうね。じゃその仲介している業者が価格は別にして今のままで買取するか?って話しです。目処位はつけるでしょう。ましてわからない素人にさじを投げるのはいただけないと思います。売主にはそれをしてもらわなければ、売り物にならないという説明をして、何も売主へやらせる必要は無く、業者なり、調査士なりがやればよい話しですから。 文章を見る限り、契約後に測量、事前協議、調査士が測量図の図面への押印と一緒に設備関係の掘削承諾も取得するという進め方だと思うので、契約しない限りこれの可否がわからないならば、質問者さんの力量では避けたほうが良いでしょう。 どうしてもその土地が欲しいならば、公図から物件の前面道路部分(土地に接する部分だけで良い)の土地の登記事項等取得して、そこに実際お住まいになられている方々に、承諾の可否を尋ねてみることです。(遠方の方などは取得できなくとも支障ありません)タオルや手ぬぐいぐらいの心遣いは持参してください。もしくはこれを誰かに依頼するか?です。そこで見込みが出来れば良いでしょう。 位置指定で持分が無いということとは別で、2項道路の場合は、ほぼ接する所有者全員が道路後退して、道路に宅地を供与している状態となりますから、位置指定よりはその手の承諾も得やすいです。 この手の実務は不動産売買というよりは、建築時に発生する事案なので、自己で土地を仕入れたり、建売したり、建築したりという業務に携わらない仲介専門業者はなどは、残念ながら理解が薄く認識不足の傾向があります。 御参考まで。