質問: 建物の構造 賃貸アパートを建てたいと考えています。3階建てなので、ツーバイフォーの木造か、鉄骨造の方が適しているのか、鉄筋の方が良いのか、教えてください。宜しくお願いします。
回答: #1,2です。 >>もうふとつ教えてください。 一つで良いのかな^^ >>アパート建築を、大手の賃貸物件を多く建てているところに頼むか、設計士を探し、設計士に建築会社を紹介してもらい建てるか、どちらがいいのでしょうか? 難しい質問です。 大手の賃貸hmに頼むと楽ですが、儲かっても微々たるモノです。 楽な理由は 施行から賃貸管理まで全て丸投げで出来る。ハッキリ言って金さえ出せば、何もしなくて良い。 でも、立地条件等相当良くないと儲かりませんよ。 なぜ儲からないかと言うと建築費がモノから考えれば大変高いです。 但し、一般の工務店と競争させると安くします。でも維持管理の時、高い金額を取ります。 入居者が出入りのたびに入居者だけじゃなく大家から補修費を取るのは、一般の工務店の物件でも賃貸hmでも一緒ですが、賃貸hmは一般工務店の倍以上の金額を取ってます。 それならば、「補修は一般の工務店に任せれば良いのでは」と、思うかもしれませんが、一般の工務店に補修を頼むと家賃保証は無くなります。 家賃保証と言うのも“くせもの”です。 「家賃を入居してくても保証します。」とありますが、新築時の家賃をずっと保証する訳では無いです。 参考urlを見てください。 http://samidare.jp/1/note.php?p=log&lid=77145 それならば「賃貸hmじゃない、建築士に頼めば大丈夫」という訳でも無いですよ。 施工から維持管理をご自分でしっかり勉強しなければなりません。 施工はどの程度のモノを建てるのか設計士と何度も打ち合わせる必要があるでしょう。 維持管理で 補修はどこに任せるか、全て不動産屋の紹介でするのか、若しくはご自分で手配・チェックするのか? 物件は一社に管理委託するのか、管理委託せずご自分で一件一件不動産屋に頼むのですか? 後者でする場合は、営業の方を覚えて決めてくれた人にポケットマネーを渡せば営業は頑張りますがね。 決めるのは営業です。 でも表だってする場合は、不動産屋の社長がokするようにその決めてくれた不動産屋にも紹介料や広告料を払わなければなりませんよ。 払う必要の無い金で、勿体ないと思うかもしれませんが考えてください。 例えば家賃2か月分を紹介料等に使って入居した。 紹介料等払わずに、6か月入居するまでかかった。 さて、どちらが良いでしょうか? それ以外に家賃保証会社や付帯設備条項など、賃貸hmじゃなければ色々と取り決めごとがあります。 面倒ですよ。 私は競売でアパートやマンションを落札したりしますが、賃貸hmの物件は入札しません。 理由は、サッシなど規格外のコトが多く自社で仕入れると大変高いです。 そして、2×4ですと壁が抜けず大規模リフォームが大変難しいです。 だから、賃貸hmで建てた場合は、hmの言い値で、安い金額で買われます。 一般工務店で建てれば買い手が見つかりやすいでしょう。 大手の東が付く2社だけは絶対に辞めたほうが良いですよ...。 (この板で会社名が分かることを書くことはマナー違反ですが見逃してください。) 供給過剰でも以後の入居率のことは考えず、自社の物件の隣など建てて自分で自分の首を絞めてます。建築費で儲かるので建て逃げでしょうが...。 営業の人も罪悪感があるのでしょう。 何件か決めたら会社を辞めていきます。 だから、若い方が多いです。 ○年間の家賃保証会社は別会社にしていてパンクすれば、いつでも潰せるようにしてます。 いっぱい書きましたが、よく勉強して、良く考えてください。 儲けようと思えば、たくさんの知識が必要です。 頑張ってください。