質問: 不動産登記,土地と建物の持分比率について お訪ねいたします。約6000万円の建売住宅を購入しました。建物は建築中で,土地が4500万,建物請負契約1500万という内訳になっています。販売会社の都合(消費税を安めにする)で,内訳は土地の価格が多めに設定されたようです。 これに対し,本人2500万(住宅ローン含む),妻1500万(預貯金),妻の父1000万,妻の母1000万を出資して,共有名義にする予定です。 父母は,今後価値が下がってゆく建物の方に重点的に出資して,相続が発生した場合の資産を小さくさせたいと思っているようです。 土地と建物の登記上の持分比率を変えることはあり得るのでしょうか。また,変えられるとした場合,上の条件では,建物が両親だけの名義の可能性もあるのですが,それも可能なのでしょうか。 あわせて,販売会社の設定した土地と建物の価格は,もうこれで変更はきかないのでしょうか。 よろしくお願いいたします。
回答: 土地と建物の契約が別々の場合、持分比率は変えられますが 建物の所有権がご主人に無い場合 住宅ローンが組めなくなる可能性があります。 他人が所有する物件が建っている土地ってことですから、支払いが滞ったときに借地権の設定された底地しか押さえられないことになりますので・・・ それを防ぐためには、奥様のお父様・お母様とともに連帯債務を組む必要があるかもしれません。 また、ご主人に建物の持分が無い場合は 所得税の「住宅借入金等特別控除」の適用もありません。だって住宅を取得していないんですから。 通常、販売会社は何の計算根拠も無く販売価格を決めることは無いので、あまり大きくは変更できないでしょうが、変更契約に応じてもらえれば変更可能です。 (ただし、あくまで相手が応じてくれたらの話)