質問: 敷地権の登記と借地借家法について質問があります >1:敷地権の登記について質問があります 1.地主aが所有権の保存の登記をした土地(以下:甲土地)を持っていたとします。 2.その土地をマンション分譲業者bが、マンションを建てるために借りたとします。しかし地主aと業者bは賃貸借契約を結んだものの、 その旨の登記(賃借権の登記)はしませんでした。 3.その後にマンションが建ったため、業者bは表示の登記を行い、 一棟の建物の表題部及び専有部分の表題部にそれぞれ敷地権の表示を記載をしました。 4.これにより登記官は職権で賃借権敷地権の登記を行いました。 5.マンションが分譲され、cが分譲されたマンションの一室を購入し、不登法74条2項申請により所有権の保存の登記を行いました。 土地の登記:aの所有権保存登記、賃借権敷地権の登記 区分建物の登記:cの専有部分の所有権保存登記 この状態ではab間で土地の賃借権の登記がされていないのですが、 cが専有部分の保存登記を行った時点で、借地借家法10条の規定により賃借権は対抗力を持つのでしょうか? また、その範囲はcの専有部分のみが対抗力を持つのでしょうか? それとも賃借権敷地権の登記がなされた時点で賃借権敷地権は第三者に対抗力を持つのでしょうか? >2:借地借家法31条の対抗力の発生用件 建物の引渡しを受けたときに効力を生ずるとされていますが、これは実際にはどういうことなのでしょうか?ただ単に『賃貸契約を結んでその部屋で生活を始める』だけでも対抗力は生じるのでしょうか?
回答: >賃借権の場合には持ち部の共有(準共有というのでしょうか?)の概念がいまいちつかみ辛く、 おっしゃるとおり準共有です。 >1.民法605条では賃借権も登記できることになっている。(権利部にでしょうか?) 土地の賃借権でしたら、当該土地の登記記録の権利部(乙区)に登記されます。 >2.しかし、地主が賃借権の登記に協力してくれない。 >3・この場合に判決により単独で登記を行うこともできない。(なぜできないかがよく分からないのですが・・・。登記義務がないため?) もしこれが地上権でしたら、地上権は物権なので、物権的登記請求権があるのに対し、賃借権は債権であって物権ではないので物権的登記請求権がないとされていますが、あまり説得力のある理由ではないと思います。 もっとも、当事者間で賃借権設定登記をする旨の特約を結べば、債権的登記請求権により地主に対して登記手続を求めることができます。 >4・しかし、表題部に賃借権の表示登記をして、建物の登記をすれば賃借権は権利部に登記されなくても対抗力をもつ、とこう考えればよいのでしょうか? 賃借権の登記は権利の登記ですから、賃借権の表示登記はありません。単なる建物の表題登記(本件の事例で言えば、敷地権のない区分建物の表題登記)です。 土地の賃借権を第三者に対抗するには、その賃借権の目的となっている建物の表題登記をすればよく、建物(の専有部分)の保存登記までする必要はないということです。 もちろん、建物の専有部分の「所有権」を第三者に対抗するには、当然、建物の表題登記だけでは足りず、権利の登記、すなわち一番最初にする権利の登記でしたら、所有権保存登記をしなければなりません。