質問: 土地使用貸借契約を期間満了前に終了させる方法に関する質問 土地使用貸借契約を期間満了前に終了させる方法に関する質問 経緯: 昭和34年12月に一軒家を購入。土地の所有権者は第三者保有(地主)。 建物使用者が死亡。平成25年相続で息子名義に名義変更。平成11年9月に 20年契約で賃貸借契約を更新。更新の際に保証金として139万円を支払った。 ただし、解約の際は2割差し引くことと手書きで契約書に記載があるが、契約期間満了前の解約に関する具体的な規定なし。 要望: 1.即時賃貸借契約を終了させたい 2.保証金は約束通り返還してほしい 3.建物の解体作業を求めないでほしい 地主の回答: 1.家は解体した場合、保証金から2割減を返金するといっている。 建物解体に関する証明をほしいと言われている。 2.契約満了日までの賃料をすべて支払ったとしても、家の解体をするまでは契約終了は認められない。 契約書には「建物がある限り、更新料は支払を得」と記載がある。 解体が難しい理由: 長屋の真ん中の家で解体した場合、解体費用以外に両隣の補修費用がかかる(崩れるおそれあり)。 質問: 1. 契約期間満了前に契約を終了させたい場合、契約期間満了日までの賃料を支払いを満額支払っても法律上「建物の解体」が必要なのか? 2. 契約期間満了日までの賃料を支払いを満額しはらった場合、保証金の返金は満額になるのか、2割減なのか?満額支払っても契約満了ではなく、即契約を終了させようとすると法律上は「契約の解除」になるのか?
回答: 回答の前提として,以下の説明をいたします。 1 契約期間の定めがあって(本件では20年間),中途解約に関する定めがない場合,賃借人からの中途解約はできません。中途解約に関する定めとは,たとえば「契約期間中であっても,借主は6か月前に申し出ることによって,契約を終了させることができる。」などの定めです。 2 建物の解体は,賃貸借契約の終了とは関係がありません。しかし,賃貸借契約が終了した場合,賃借人は土地を原状に復して返さなければなりませんから,建物を解体して更地にする必要があります。ただし,この点に関する特約がある場合には別です。たとえば,「原状回復義務を免除する。」などの定めです。 3 賃貸人・賃借人が合意できれば,賃貸借契約はいつでも終了させることができます。賃貸借契約の終了に限らず,どのようなことであっても,合意さえできれば可能です。したがって,上記1・2は,合意ができない場合の説明です。 上記を前提とすると,あなたのご希望を実現するためには,賃貸人と交渉して,合意するしかないということになります。 つまり, 「賃貸借契約を終了させて土地を今すぐ返すから,建物の解体を免除してほしい。また,保証金も全額返してほしい。」 という交渉になります。しかし,賃貸人にあまりメリットがないように思われますので,交渉は簡単にはいかないでしょう。 ひとつの方法にこだわらず,建物を第三者に賃貸するとか,建物と借地権を第三者に売却するなどの方法も,目的に合わせて検討されるとよいと思います。