質問: 宅建主任者の土地売買について はじめまして。 宅建業、特に住宅用の土地の売買について、経験豊かな方おられましたら何卒アドバイス頂けると幸甚です。 当方30代♀で建築士事務所を個人事業しており、宅建主任者の登録済み、宅建業の登録は未だですが、近々に登録予定です。 建築設計が本業なので、宅建業で大きく儲けるつもりはないのですが、 設計を依頼されるに当り、土地探しの相談も多々受けるため、 門外漢ではありますが、宅建業もこなせる様、模索中です。 質問(1) 住宅設計を依頼されたお客から土地購入の相談もされています。 私が買主(住宅のお客)の取引主任者、 地元不動産屋にはその旨伝えた上で売物件を探してもらい、 不動産屋が売主の取引主任者になるという考えでよろしいでようか? 質問(2) 知人所有の土地を売却予定です。 私が売主(知人)の取引主任者となり、 地元不動産屋にはその旨伝えた上で買主を探してもらい、 不動産屋が買主の取引主任者になるという考えでよろしいでようか? 質問(3) 上記(1)、(2)共通の質問ですが、上記の様な不動産屋とのヤリトリ等に おいて配慮すべき事ありますか? 又、初歩的な質問で恐縮ですが、上記にて売買をする場合は、 私は宅建業の登録を当然する必要があるのですよね?
回答: 宅建主任者証をお持ちの方にたいし、釈迦に説法ですが、回答します。 質問(3)>不動産屋とのヤリトリ等に おいて配慮すべき事ありますか? たくさんあります。有りすぎて全てここに網羅することは不可能です。要するに、不動産業者は媒介にあたり、不動産の正常な取引を成立させ、素人である顧客の安全を確保し保護して報酬を貰うのですから、法律面を中心として、物件や取引当事者の確実性を確認すること、また書類面でも完璧を期すこと等です。また、取引に介入する以上相手との駆け引きも当然です。相手の言い分に充分注意し、自分の顧客のためになるようにして下さい。 また、不動産屋が許可を必要とされる「業」として報酬を得ることの、「業」となるキーワードは、「不特定多数のあいて」と「反復・継続」ですから、、上の質問1.2がそうであるなら、許可が必要です。 なお、不動産業の業務は「取引主任者」が行なうのではなく「業者」が行なうのですよ。あくまで、業者の「取引主任者」であって、お客の「取引主任者」ではありません。「業者」は「取引主任者」をしてお客のために法定の業務をさせるのです。また、登録ではなく行政庁の許可です。この許可を得るための必要条件件はお分かりですよね。 念のためですが、業者は専任の「取引主任者」を置かねばなりません。個人事業主なら、事業主本人が専任取引主任者に成れるのですが、原則として他の業務と兼務は出来ません。会計士事務所他は国土省の通達で、条件付で例外とされています。建築士事務所の場合、例外として認められるかどうかは定かではありませんので、県に確認して下さい。