質問: 贈与にならない家の名義変更について 家の名義変更について。無駄なく変更するにはどうしたらいいでしょうか?その際の費用も教えて下さい。 現在主人が3分の1.主人の父が3分の2で登記されています。銀行の住宅ローンは主人の父名義で組んでおり、主人が連帯保証人です。 しかし、だいぶ前から主人の父はローンを払っている訳ではなく、家を買うときに父名義でないと買えなかった(ローンも組めなかった為)からです。 ただ頭金1000万は出してもらってます。 この度、名義(登記もローンも)を主人だけに代えたいのですが、1番無駄ない方法を教えて下さい。 補足(銀行の残りのローンは3000万程度) (ローンを組んで13年→1度も怠ってません。支払いは主人が父の口座にお金を入れてました) 主人の父も名義代えには賛成で、いつでもいいそうです。家は主人の父の財産とは見ないとの事です。 あと、主人には兄弟がいるので相続時に揉めたくありません。 兄弟は既に1000万ほど、親からもらってますが 生前贈与にならないよう現金で小出しにもらってました。 なので、この名義替えも相続や贈与にならない方法を 希望しています。 どうぞよろしくお願いします。 現在、ローンの主契約者(主人の父)ですが、これを連帯債務者の 主人の単独債務に変更する手続きを銀行でしています。 その際に持分はどうされるのですか?と聞かれ 全て主人名義に代える予定ですと伝えると 少し難色をしめされました。 どうしたらいいでしょうか?
回答: >ただ頭金1000万は出してもらってます... >この度、名義(登記もローンも)を主人だけに代えたい... ローンについては、税金のように全国共通したルールがあるわけではありませんから、取引の銀行と話し合ってくださいとしか言えません。 税金については、1,000万から 13年間の減価償却費相当を引いた残りを父に支払わないのであれば、父から子への贈与となることは免れません。 >現在主人が3分の1.主人の父が3分の2で登記されています... >ローンを組んで13年→1度も怠ってません。支払いは主人が父の口座にお金を入れてました... そもそも当初の登記割合自体が、実態と合っていなかったのですね。 いくらで買った家かお書きでありませんが、父の持ち分は 1,000万円分、残りは夫の持ち分で登記しないといけませんでした。 税法的には、ローン名義がどうのこうのではなく、実際に出資しているのは誰かと言うことが大事なのです。 >兄弟は既に1000万ほど、親からもらってますが 生前贈与にならないよう現金で小出しにもらってました... 贈与にならないのでなく、申告をしていないだけです。 悪いことは真似しないでおきましょう。 贈与は振込に限るなどのほうはありませんし、基礎控除以下でも毎年繰り返せば、これは一度にまとめてもらったものという解釈になります。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1 >あと、主人には兄弟がいるので相続時に揉めたくありません... 兄弟が 1,000万ずつもらっているなら夫も堂々と 1,000万円分の家をもらえばよいでしょう。 親子双方に年齢制限はありますが、「相続時精算課税」制度を利用すれば、現時点では贈与税を払わないで済ますことができます。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm >なので、この名義替えも相続や贈与にならない方法を... 貸借や売買も検討の余地なしなら、そんなうまい話はありません。 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm