質問: 市街化区域内の開発・農地転用・第三者のための契約 こちら主任者です。質問させていただきます。 隣接する1000m2を超える農地(所有者数名)があります。 (1).市街化区域内において、農地を分筆し、切り売り転売し、農地転用5条届出書面とともに、所有権移転します。 (第三者による契約のため、契約書上a→b→cと転売はするが、所有権移転登記は地主から買主へ直接移転。よって、農地もaからcへ直接移転+転用届) (2).その後、建築時期をずらします。(現実に建築するときに、造成などを行うので、その造成の面積が1年以内に隣接して1000m2を超えないようにする。) 以上は、開発行為にあたらないでしょうか? 一気に1000m2を超える農地自体を転用届を出して所有権移転登記をするので、開発行為にはあたらないのかと思いまして。 つまり、現実的に宅地に変える時期さえ、ずれていればあたらないのでしょうか。(現実問題として、見過ごされてしまう、でも結構です。) それとも、所有者が違えば、転売者bが同一でも、一気にでなければ、開発にあたらないのでしょうか。 現実問題としてお願いしたいです。 また、 (3)もし事後的に総合して開発行為に当たるとされた場合、どのような是正?等がくるのでしょうか。 農地転用で第三者に所有権がうつってる以上、建築などをとめることはできないですよね。 売ってしまった債務不履行責任として問題になることも含めてです。 会社が業者としてしようとしている行為、会社の方針に文句は言えませんが、その契約書に主任者として印鑑を押す責任を感じております。会社としての行為を止める意味もあります。 将来的にトラブルになるようであれば、進退問題にもなります。 どうかお知恵と経験を貸して下さい。お願いします。
回答: >(1).市街化区域内において、農地を分筆し、切り売り転売し、農地転用5条届出書面とともに、所有権移転します。 (第三者による契約のため、契約書上a→b→cと転売はするが、所有権移転登記は地主から買主へ直接移転。よって、農地もaからcへ直接移転+転用届) 都市計画法のことばかり気にしているようですけど、bが単なる仲介だけで中間取得しないならいいですが、実際には中間取得しているのにaからcに直接売買されたように装って届出をするのは、虚偽届出で農地法違反ですよ。 農地法が規制しているのは、「所有権移転」そのものであって、登記簿の名義変更を規制しているわけじゃないですからね。 a→bの部分が無届(無許可)売買になるし、無届(無許可)売買は所有権移転の効力が発生しませんから、b→cの部分は他人の物の売買になっちゃいます。