質問: 中古住宅の購入検討中。 中古住宅の購入検討中。フルローンで物件価格2000万円を考えています。頭金なしで住宅を購入した方、何か不都合がありましたか。
回答: 半分頭金で購入した者ですが... 毎月滞りなく返済出来れば、特に不都合はないでしょう。ただ、フルローンということは現状貯蓄が出来てない家計ですから、毎月の返済額が現在の家賃より数万円少なくないと返済していけません。これは、今まで掛からなかった固定資産税(年10万円前後~)や修繕費用(新築なら10~20年毎に100万円単位、マンションなら修繕積立金や管理費等)が掛かるようになるからです(毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上すると安心)。 あとは担保価値が足りないので金利に影響する可能性があるでしょうか。諸費用(物件価格の5~10%)は基本的に現金が必要ですが、これもローンとなると更に選択肢が少なくなると思います。 頭金を用意しないことによってローン残高>家の価値になりますので、返済に困った時に売却して精算することが出来ません(ローンを完済しないと抵当権が外れず、買う人が居ません)。この状態で数ヶ月延滞すると、任意売却より安い競売に掛けられ家を失い、その上多額の借金だけが残ることになります。なので、頭金は物件価格の20~30%以上は欲しいですし、これ以外に生活費の半年から1年分以上は常に現金で置いておき(これは家を買わなくても普通はないと不安でしょう)、いざという時のために備えておきます。 人生を左右する大きな借金をするわけですから、これくらいのリスクヘッジをしておかないと安心出来ないと思いますよ。 質問とは関係ないですが、変動金利を選択すると将来金利が上昇した時に払えなくなる可能性もあります。少なくとも全期間固定金利でも無理なく払える借入金額にしておき(定年までのローンで、収入に占める返済率が20~25%まで)、差額は貯蓄(一部は繰上返済)して金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう。 中古住宅とのことですが、年齢と平均寿命から考えて築年数の上限もあると考えましょう。終の棲家とするなら、80才程度まで十分に持つ築年数でないと、将来建て替えの可能性があるということです。この時ローンは組めない年齢でしょうから現金が必要になり、そのための貯蓄もしておかないといけないことになりますので。 定年までのローンは必須ですが、繰上返済も必要で10年程度は短縮して、完済後は老後資金の貯蓄に充てるくらいにしましょう。年金だけでは生活出来ないでしょうから。 家の購入は金額が大きいだけに一朝一夕で出来るものではないでしょう。5年先、10年先とかを目標に貯蓄することから始めることをお勧めします。