質問: 母親名義の土地に新築したいが根抵当がある。名義変更で、 母親名義の土地に築25年ほどの古屋が建っています。今回、この古屋を解体して家を新築したいと考えています。土地について調べてみたところ銀行の根抵当がついていました。母の話によると家を購入するときについた物で現在家のローンは全て終わり申請すれば抹消されるといっていました。ところが母親は現在この土地と遠隔地に住んでおりなかなか話がすすみません。この土地を母の名義から私自身の名義にする必要があるでしょうか?また、書類上根抵当がついたままで新築の話を進めていってかまわないものなのでしょうか?よろしくお願いします。
回答: まず、土地の「名義」は「所有権そのもの」です。 「名義書換」と簡単に言いますが、高額な土地という財産の「所有権」を移転するという意味を持ちますので、無償で譲渡すれば「贈与」扱いとなり、ケースによっては土地価額の半額程度の贈与税がかかってしまうこととなります。 また、根抵当権が設定されたままということは、その根抵当権の「極度額」の借金が既にあるとみなされますので、土地の価値がそれだけ目減りして評価されます。 銀行ローンを組む際には土地建物に抵当権等を設定しますので、「融資の条件」として根抵当権の抹消を要求されるでしょう。 さて、根抵当権の抹消ですが、借入金の完済時に抹消に必要な書類の交付は既に受けているはずです。 おそらく借金は返したから終わりという認識で、そのまま放置しているのだと思いますが、これが原因となって現在では抹消することがかなり困難になっていることも考えられます。 まず、借入を行い、根抵当権を設定した銀行はまだありますか。 あったとしても、代表取締役(社長等)が変更になっているでしょうから、銀行からの委任状及び代表取締役の資格を証する書面を再交付してもらうことが必要です。 さらに、返却を受けたはずの「根抵当権設定契約書(法務局の登記済の押印があるもの)」を紛失していた場合には、銀行の代表者の印鑑証明書も必要です。 さらに、保証人2名が実印を押印し、印鑑証明書を添付した保証書を作成する必要が生じます。 このように、放置したことによって素人さんではかなりややこしい状態になってしまっていますので、お近くの司法書士さんに登記簿謄本を見てもらって、具体的に説明を受けることが一番です。 その上で、その司法書士さんの指示に従って、所有者である「母」にも連絡を取って、書類を探す等の手続きを進めることです。 当初簡単に済むはずだった時と比較すれば費用もかさみますが、これはしかたのないところでしょう。 具体的な費用についても初回訪問時に概算見積もりを聞くことができるはずです。 くれぐれも「資料を持って訪問の上相談」するようにお願いします。