質問: 住宅建築の請負契約解約について 3月終わりに、ある大手ハウスメーカーと住宅建築の請負契約を締結しました。(税込:2,415万円) 対象となる土地については、候補の内の1物件で、未だ契約すらしていませんでしたが、そのhmの営業マンから、「かなりの値引額であり、3月中に請負契約すれば、たとえ対象の土地が代わったとしても、今後、その値引割合は保証する」とのことで、契約してしまいました。 結局、請負契約上の土地については、条件的に満足せず(北面接道の細長い土地で、南面には10m程度の擁壁があり、今回の地震で不安を覚え、見送ることとしました)、別の土地を探していたところ、ほぼ条件に見合う物件が見つかり、若干、金額面が予算より高かった為、hmの営業マンと、プラン変更や価格交渉等をしたものの折り合わず、結果的に請負契約は解約することとなりました。 その際、hmより、約款上、解約の場合は請負金額の5%を違約金として請求すると言われ、何度かやりとりをした結果、契約金として既に支払った50万円の返金なしにて、解約合意契約を取交したいとの連絡がありました。当方としてもいくらかの違約金は仕方ないかなとも思いましたが、現在、話を進めているhmの担当者からは、「請負契約上の土地の売買が成立しなかった以上、その請負契約自体が無効であり、違約金を払う必要は無い」と言われ、対応に悩んでおります。 法的、あるいは業界慣行等を踏まえ、違約金支払義務の有無について、ご相談したく、長々とした文章となってしまいましたが、宜しくご回答願います。
回答: ハウスメーカーの建築請負というのは、商品を売るような契約内容です。 その建設予定地の取得が出来なかった場合の停止条件がなければ、白紙解除は出来ないでしょう。 その土地の売主が建築請負先ではないのですから。 逆にかなりの値引きで契約しているのであれば、先方が資材等の値上がりを理由に金額の上澄みなども出来ないわけです。 事の顛末の原因は、本来建設地が確定し、それに基づいた資金的な計画の中で建物の予算などを決めていかなければならず、また建物優先の場合は、残りの予算で見合う土地を探すか?いづれかの選択になるのですが、建物請け負い契約を締結していても、土地は土地で妥協せずに探したのですから、事の良し悪しではなく、契約した以上ペナルティー無しでの解約は考えにくいですね。 宅建業法と違い、請負契約は違約や解約に関する取り決めは、ほぼ任意です。契約書がすべてとなります。 たぶんそれだと5%で115万の請求になるのではないですか?先方はまだ着手していないので、大目に見て契約金の50万でチャラにしようと・・・・・ しつこいようですが、建築請負契約は宅建業法の用に、お金のやり取りや解約時の取り扱いについて、記載されていても買主に不利な条文は無効などという、規制をする法令がありません。ですから着手前に現金全額前払いなどという、破綻での被害などがあるわけですね。 契約書を良くお読みください。該当するのはほんの数行のはずです。