質問: 子から親への不動産の名義変更(贈与税) 親名義でローンを組むことが年齢等の条件的に難しかったことから、私が独身時代に中古住宅を私名義で購入、ローンを組みました。その後、私は結婚し、会社の社宅に入ったため、購入した中古住宅には親だけが住んでいます(ローンの返済は親が実施)。 私自身もそろそろ社宅から出て、家を購入しようと考えているのですが、私が住宅を所有していると、会社が優遇している住宅ローンを貸してもらうことができないため、名義を私から親に変更(所有権移転)しようと思っています。このような場合、 1.住宅ローンの契約は私ままにしようと思っているのですが、問題あるでしょうか?(年齢的に親が契約するのは困難なため) 2.名義変更により贈与税がかかることになるのでしょうか?(土地、家屋の現在価値としては数百万円だと思われます) 3.現在、私が親を扶養していることになっているのですが、名義変更すると親の一時所得(?)となって扶養家族から除外するといった手続きも必要になるのでしょうか? 以上、こちらの説明が不足しているかもしれませんが、知識をお持ちの方がいらっしゃいましたら、教えてください。 また、このような内容を相談するにはどこにすればよいのか、ご存知の方がいらっしゃいましたら教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。
回答: 1.住宅ローンの契約は私ままにしようと思っているのですが、問題あるでしょうか?(年齢的に親が契約するのは困難なため) 問題ないでしょう。ローンの返済は親が実施していることが事実ですから、会社から、たとえ「証明せよ」と言われれてもいつでも証明可能だからです。 銀行にとっては、ローンが滞りなく返済されているにもかかわらず、名義を変更したいといわれると、かえって迷惑でしょう。 2.名義変更により贈与税がかかることになるのでしょうか?(土地、家屋の現在価値としては数百万円だと思われます) その前に、私は会社の住宅資金貸付制度の趣旨から言って、この名義書き換えは不要と思います。現在の所有土地家屋はお父上の事情で、質問者さん名義のローンを組む必要があって、そのために質問者さん名義にお父上がされたのでしょう?ということは本件、質問者さんとは、事実上無関係でしょう。 現に会社は、質問者さんの社宅入居を認めています。ならば住宅ローンもokなはずです。 そこで回答。当然贈与税が課せられます。登記名義を変えると自動的に法務局から税務署に通知が行きます。よってこのお父上に課せられる贈与税はのがれられないでしょう。単なる形式を維持するために高額の税金をお父上が払うことになるのは、実にばかばかしいことと、誰でも思うでしょう。 法律対策のウルトラcとしては、登記名義はそのままにして、お父上と質問者さんとの間で、本件土地建物売買契約書を締結する方法があります。売買代金はローンの残高金額とします。そして特約条項に 1本日より所有権は父親に移転するが、登記名義は変えない 2.銀行ローン名義も変えない 3.ローンの支払いは父親が行う。 4ローンを3ヶ月滞納したときは本契約は解除され、父親は質問者に本件土地建物の所有権を放棄する として、双方実印で調印しておきます。 そうすると所有権はこの契約書の存在により父親に移転しています。登記していないために第三者に対する対抗要件が具備されていないだけです。 民法上はそうなっているのです。登記と所有権の変動は無関係なことは物権法という法律を知っている人なら、誰でも理解するでしょう この契約を会社からみると、質問者さんは自己が所有する家屋は無く、よって住宅ローンを認めない理由も無いということになります。 3.現在、私が親を扶養していることになっているのですが、名義変更すると親の一時所得(?)となって扶養家族から除外するといった手続きも必要になるのでしょうか? 贈与は贈与であって、たとえ金銭贈与であっても所得ではないですから、扶養家族から外すというような手続きは不要でしょう。