質問: 住まいの契約更新をせずにすでに8年 入居して2年ごとに3回更新しましたが4回目から更新手続きの書類が仲介不動産会社より送られて来ずそのままにしていたら気がつくと8年も経ちました。建物の問題で転居を考える様になって気がつきました。この場合以前の更新料など請求されるのでしょうか。教えてください!。
回答: no.3です。 >pp293さんのアドバイス心強いです。 すみません、私は弁護士・司法書士のたぐいではないので、その点は差し引いて読んでいただくとして。 no.3 のお礼によりますと、 1)入居時(h8) 契約書有り 期間2年 2)1回目の更新(h10)契約書有り 期間2年 3)2回目の更新(h12)契約書有り 期間2年 4)2年後(h14)契約書なし。 ←このときが「更新手続きの書類が仲介不動産会社より送られて来なかった」ということですね? 確かに、h12年の更新から数えると、今年で8年経ってますね。 h12の契約は期間が2年なので、h14までです。 h14に何も合意が行なわれなかったので、h14は法定更新です。 私は、no.3で、「その時点で合意が行なわれなくても、合意更新とされることがある」のようなことを書きました。しかし、それは 「当事者から何も申し出がなければ、更に2年更新される。以後も同樣とする。」 のような書き方の場合です。この場合、「あらかじめ更新することを『合意』していた」ということで、合意更新扱いされる可能性があります。 しかし、ご質問の場合は、 「「更新」について希望の場合借主より申し出ること。」 という書き方(no.3お礼)なので、 この条項によれば、h14で、何も申し出なかったので、そのまま契約期間が終わるということになります。 「じゃあ、h14で契約期間が終わったから出て行かなければいけなかったのか」という点ですが、 そこは借地借家法26条が「期間の定めのない契約」になる、と定めていますので、 h14以降ずーっと今まで「期間の定めのない契約」が続いていることになります。 したがって、h15もh16もh17もh18もh19も、そして、今年h20も、更新というものはありません。 さて、h14は法定更新ですが、この更新の更新料は払う必要があるでしょうか。 法定更新の場合、更新料を払う必要があるという人もいるし、払わない必要がないという人もいます。実際、裁判所の判断も分かれているようです。 契約書の書き方にもよります(例えば、「合意更新・法定更新を問わず、借主は更新料を支払わなければならない。」という書き方になっている場合もあります。)。 しかし、ご質問の場合、h19で商法の消滅時効5年が経過しているため、いずれにしても、更新料を支払う必要はありません。 消滅時効には民法の10年という消滅時効があります。 しかし、更新料の場合は、商法の5年の消滅時効が適用になります。 なぜなら、商法502条で賃貸は「商行為」とされていて、商行為の債権の消滅時効は商法522条で5年になっているからです。(意味がよくわからなかったら気にしないで下さい。) >5)今年(h20)後期 どんな行動をとればよいか? 多分、今年も更新手続きの書類は送られてこないでしょう。 送られてきたとしても、現在の状態は「期間の定めのない契約」になっていますので、更新なんてものはないので、意味はありません。 法律的には、今年 更新手続きの書類が送られてきても、放置していてもかまいません。 しかし、送られてきたとき放置しておくのが気持ちよくないなら、 なんらかの返事をしてもいいかなあと思います。 (下手な返事をするとまずいので、詳しい人にアドバイスを仰いだほうがいいと思います。 わからなければ、何もしないで放置しておいたほうが安全かもしれません。) まあ、そこらへんは、書類が来てから考えてもいいと思います。 少なくとも、こちら(借主側)からアクションを起こす必要はないし、起こさないほうがいいと思います。 消滅時効にしても、更新料を請求されてから主張するべきであって、貸主や不動産会社から何もいわれないのに言い出すべきではありません。 あと注意しておくべきなのは、退去をしようかな、という場合です。 現在、期間の定めのない契約になっているということは、h12の契約書に拘らず、何ヶ月前にいわなければならないとかあるので、そこらへんは、本を読むなり詳しい人に聞くなりしてください。