質問: 今の家を売って新しい家を建てる場合 今の家は昨年中古で購入しましたが、都合上売ってしまって新しい土地を探して新しく建てなおそうと考えてます。もちろんローンは1000万残ってます。 新しく建てる場合は更に3000万の借り入れが必要です。 不都合な点が何点か有るらしいのです。 何方か教えて下さい。 ・今の家を売る場合、購入してまだ1年ちょっとという事で売ったとしても、余計に 税金の様なものをとられてしまう事があるようなのですが、何年経てばその余分 にとられてしまうというお金は無いのでしょうか? ・それは例えば2000万の中古住宅を購入して1年と少し住んで売る場合、不動産屋さ んを通して売って、さらに上記の税金の様なものを引かれて、手元に残るのはい くらなのでしょうか?
回答: 土地を売る場合、売った年の1月1日現在で(ここが重要です。売った日にちではありません)、所有期間が5年を超えれば、長期譲渡所得に、5年以下であれば、短期譲渡所得として税額の計算をします。 ですから、初めのご質問の答えは、売買の年の1月1日現在で5年以上なら、税額が減額されると言う事です。 次のご質問の場合、書かれている内容だけでは計算できませんから、簡単に計算の仕組みだけ書いておきます。 初めに税額の元になる『課税譲渡所得金額』を算出します。 1、『取得額』を計算します。 取得額=取得費+譲渡費用+損益通算繰越控除+特別控除 ここで、 取得費は、不動産の購入金額+増改築などがあればその費用、または、譲渡価格の5%+購入時の不動産手数料+印紙代+登録免許税+不動産取得税+購入の際の借入金の利子で使用開始までの合計額から減価償却費を引いた額、のどちらかを選択します。 譲渡費用は、売ったときに掛かった不動産手数料+運搬費等+登記費+登記時に必要になった測量費+立退き料+建物を解体して売った場合は解体費。 損益通算繰越控除は、総所得額から控除できなかった分の、損益通算と各種損失控除の合計。 特別控除は長期譲渡所得の場合一般に100万円、その他特例として特別控除があります。 2、『所得控除の控除不足額』を算出します。 所得控除の控除不足額は、課税総所得金額の計算上控除しきれなかった分の控除額です。 3、『課税譲渡所得金額』=『取得費』-『所得控除の控除不足額』 次に短期譲渡所得税額を計算します。 1、『課税譲渡所得金額』x40%(所得税)+『課税譲渡所得金額』x12%(住民税) 2、その年の課税総所得に課税譲渡所得金額を足したものから特別控除(50万円)を引き、所得税、住民税のそれぞれの累進課税率を掛けたものから、その年の課税総所得に所得税、住民税のそれぞれの累進課税率を掛けたものを引き、その金額に110%を掛ける。 こうして算出された、1と2の税額のうち、どちらか多いほうが、短期譲渡所得税額となります。 長くなって申し訳ありませんが、ここからが重要なので『特別控除』についてもう少し。 マイホームの買い換え特例として、現在住んでいる不動産を売った場合、所有期間にかかわらず、譲渡所得から『3000万円』を特別控除できます。 ただし、売った相手が直系の血族や、同居の親族など何らかの特殊な関係にある場合と、前年または前々年にこの特例を受けたか、買い換えた不動産に住宅ローン減税の適用を受けた場合は、この特別控除を受けられません。 今回のご質問者の方の場合、この特例の適用が出来る可能性があります。 さらに10年以上住んでいた場合には課税額の軽減や、買い換えた場合の金額によっては非課税になる特例もあります。 長くなって申し訳ありませんでしたが、参考になれば幸いです。