質問: ローンが残っている場合の名義変更(贈与税について) 結婚してすぐに中古マンションを購入しました。最初の諸費用200万は 私がだし、残りは主人が出しました。3800万円のローンを主人名義で組み土地も主人名義になっています。途中で繰上げ返済の400万は私の仕事の収入か返済し、その他月々主人の収入から返済しております。購入から4年目が経ち ローン残金が3100万円になりました。 この場合において 土地の名義を主人から私に変更した場合 贈与税はかかりますでしょうか。もしくは名義を半々にする事は可能でしょうか。ローン残金がまだあるので残金のローンを私の名義にして変更できれば贈与税はかからないでしょうか? 贈与税がかからない方法、もしくは一番良い方法があればアドバイスお願いします
回答: 〉土地の名義を主人から私に変更した場合 質問者さんは、登記の申請書に、所有権が移った理由をどのように書くおつもりなのでしょうか? 不動産登記の謄本(全部事項証明)を見たことがなく、登記という制度の趣旨が分かっていないのか、津問者のように「土地の名義を変更した場合」という質問をしている人が良くいます。 登記は、その不動産が誰のものであるのか(その他、その不動産に関する権利関係がどうなっているのか)を登録する制度です。 aさんが所有する土地をbさんに売ったら、その事実が「○年○月○日 売買 所有者 ○○市○○町○番地 b」という具合に登録されるわけです。 売買なり相続なり贈与なりによって所有権が移る、という事実が生じたら、その事実を登記に反映される、という関係です。 所有権が異動していないのに登記がされることはないし、所有権が移るには理由があります。 だから冒頭の質問に戻ります。 質問者さんとご主人は、どのような理由で、土地の所有権をご主人から質問者さんに移すおつもりでしょうか? それが分からない以上、回答しようがありません。 〉贈与税はかかりますでしょうか。 現在、土地の所有権は100%ご主人にあります。それを贈与により質問者に移すなら、当然ながら贈与税の対象になります。 税額がかかるかどうかは、土地の価額によります。 ※婚姻期間が20年以上だと特別な制度がありますが。 〉もしくは名義を半々にする事は可能でしょうか。 共有にすることは可能です。 どのような理由により共有になったかによって税金の関係は変わります。 〉残金のローンを私の名義にして変更できれば贈与税はかからないでしょうか? ローンもあなたが負担するという条件付きの贈与なら、価額からローン残高を引けます。 贈与税がかからないかどうかは具体的な金額が分からないと答えられません。 〉残りは主人が出しました。3800万円のローンを主人名義で組み土地も主人名義になっています 所有権者は、売買代金を支払った人です。 複数の人が代金を分担して支払ったなら、所有権は共有となり、その負担割合に応じて権利(持ち分)を持つことになります。 ローンのお金は、銀行から借りた人に支払われ、借りた人が売り主に支払ったということになります(現実には、借りた人=買い主の手元には来ませんが)。 ですから、代金は100%ご主人が支払ったわけで、当然、所有権も100%ご主人が持つわけです。 ところが、買い主が負担しなければならない諸費用を質問者が支払ったということは、それは質問者からご主人への贈与になります。 また、ローンを返済するのは借り主ですから、 〉繰上げ返済の400万は私の仕事の収入か返済 したことも質問者からご主人への贈与です。 すでに申告漏れの贈与が2件あるわけです。