質問: 多摩ニュータウン-欠陥住宅について 私は多摩ニュータウン【東京都八王子市】の分譲マンションに住んでおります。新築当時からなので約10年程になります。 築10年目になりますと、10年目の修繕や瑕疵補修の作業が始まります。当団地でもこの時期を迎えようとしているのですが、非常に気がかりな事がありまして相談致します。 まず一つ目として、私の住んでいるマンションの一部分ですが、今はコンクリートが剥き出しの状態になっているのですが、コンクリートの中に木片や廃材の一部と見られる物があるようです。 テレビ等で欠陥住宅の番組を見ると、コンクリートの中から空き缶や廃材がたくさん混じっているのを見たことがありますが、これと同じようにコンクリートの中からゴミが出てくるのは異常なのでしょうか? またコンクリートの密度や濃度を計測したりすることは可能なのでしょうか? 私の住んでいる近隣の団地では欠陥住宅が相次いでおり、瑕疵補修に止まらず10階建コンクリート造のマンションであっても建て直しをしています。マンションを建てたゼネコンこそ違うものの、当団地でも欠陥住宅だということが十分考え得るのです。 私は建築知識が無いのですが、欠陥住宅について分かる方、コンクリートの知識に長けている方がおられましたら是非教えて下さい。
回答: >専門家というのはどのような方々ですか? 一般にはゼネコンや構造設計事務所の方などでしょう。 >またコンクリートの密度や濃度を計測したりすることは可能なのでしょうか? 固まったコンクリートの濃度という考え方はないですね。 密度は計測できるかもしれませんが、構造材料として一番必要なものは強度です。 シュミットハンマーによる簡易計測や、コア抜きによる破壊検査などにより強度確認はできます。 ただし、異物混入による強度低下となると、その方法ではわからないと思います。それらの調査となると超音波を用いた検査などによりできるかもしれませんがかなり精度は悪くなります。 また混入物による強度低下を推定する一般的な手法はありませんので、実際はそのような検討をするのはかなり困難ですね。 尤も10年も経っていると異物による強度低下があった部分などはひびわれが発生している可能性が高いので、目視調査である程度判断できるかもしれませんが。 とりあえず専門家による目視調査を実施してみてはいかがでしょうか? 目視の結果、詳細調査が必要と判断されてから、次の段階に進むのが調査方法の基本ですので。 ごみが混入しているのは単純にコンクリート打設前の清掃をキチンとしていない事が原因と思います。 確かに新聞などに多摩ニュータウンの欠陥団地が報じられていますね。しかし欠陥住宅としても、欠陥住宅に対して法的な責任を問うには、根拠が必要です。 根拠は通常瑕疵担保によるものですが、これは原則売り主との間に発生するものです。そして瑕疵担保については、契約書で定めるのが普通ですので、契約で定めた期間内(通常2年のことが多い)に発見されなかった欠陥については、売り主の瑕疵担保責任はないものと思われます(売り主が欠陥のあることを隠していた場合を除く)。 なお、平成12年以後のものですと品確法という法律により構造上重要な部分についての欠陥は売買契約においては売り主が10年間瑕疵担保責任を負うことになっていますが、築10年ですとこの法律ができる前のものですので、適用外です。 次に、通常分譲マンションの場合売買契約になりますので、施工業者とは直接の契約関係にないので法律上の関係が薄いです。そのため、施工業者に対して直接責任を問うのは難しいです。 さらに、請負契約については、民法の除斥規定により、引き渡し(これは施工業者が分譲会社に引き渡した時点)から10年で、瑕疵担保責任が消滅することになっています。 以上のように欠陥住宅かもしれませんが、法的な責任を問うことは難しい状況にあります。 ただし、違法行為によるものの場合は、瑕疵担保ではなく違法行為を理由とした損害賠償を請求できることもまれにありますので、一度欠陥住宅などに、管理組合として、詳しい弁護士さんに相談してみるとよいと思います。