質問: 土地売買契約における瑕疵担保責任について(長文) 近々土地の売買契約をする者です。 売主(個人)の物件を不動産業者(仲介)を通じての契約です。 契約書に(瑕疵の責任)の条文があり、中身を記し質問します。 第○条 売主は、買主に対し、本物件の隠れたる瑕疵について責任を負います。なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立ち会う機会を与えなければなりません。 2 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。なお、責任の内容は、修復にかぎるものとします。 3 買主は、売主に対し、第1項の瑕疵により、本契約書を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヶ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。 (1)民法上の規定では、第570条(第566条準用する)により、買い主は瑕疵の存在を知った時から1年以内に限り、売り主に対して損害賠償を請求し、または契約を解除することができるとあります。ということは、その瑕疵をいつ知り得たのかが問題で、仮に契約条項にある3ヶ月後に知り得た場合、この契約が優先されて、買主は瑕疵担保責任が問えないのか?それとも3ヶ月後であっても、民法の規定が優先されて、知り得た日から1年以内なら瑕疵担保責任が問えるのか? (2)宅地建物取引業法第40条で、宅地建物取引業者が、自ら売り主として土地・建物を売却するとき、買い主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「土地・建物の引渡しの日から2年間」としているが、瑕疵担保責任は法律上は「任意規定」とされていて、強制力がない、つまり、瑕疵担保特約として、3ヶ月という契約が書かれているのか?また、今回の契約では不動産業者(宅地建物取引業者)は仲介業者であり、自ら売り主ではないので、「土地の引渡しの日から2年間」に条文を変えることはできないのか?
回答: >(1) 民法より契約書が優先になります。 >(2) 特約として売買契約時に約定を定めるのですから、こちらに従います。民法も宅建業法も強制力はありません。 >「土地の引渡しの日から2年間」に条文を変えることはできないのか? 特約は売主が決めることなので、条文を変えることはできません。 変えて欲しいと要望を出してみてもいいのですが、売主が応じなければどうにもなりません。