質問: 住宅ローンの審査がとおりません 現在分譲のマンションに住んでいるのですが、新しく仕事先の近くに一戸建を購入したいのですが、事前で審査に落ちました。 マンション購入時も、4社位ローンに落ちました原因は審査時○イフ○に50万、○イクに50万の借り入れがあったからだとおもうのですが 今回は○イフ○は(19年6月に完済)○イクは2ヶ月ごに完済予定です、審査に落ちた理由は個人情報といわれたのですがやはり前の借り入れが問題なのでしょうか?○イフ○の方で2,3日返済が遅れたことが度々ありました、それも影響してるのでしょうか?とても気になります、ちなみに現在のマンションは地方銀行のフラットでローンがとおりました、今回も同じようにすればとおるのでしょうか? 夫収入は480万妻88万自己資金600万(マンションマイナス200万位の予定です)新しい借り入れ4000万の予定です。
回答: 住宅ローン審査経験者です。 &保証会社に出向して保証審査を担当したこともあります。 &かつて『個人信用情報機関』の1つである『cic』の『個人情報取扱主任者』の認証を受けていました。 ご質問文の内容だけでは判断しかねますが...。 > 営業マンの方にはすべて伝えたうえで大丈夫ということだったのですが 不動産業者の「大丈夫」はほとんどの場合「いい加減」「口先だけ」「勝手に言ってること」です。 信じる価値は殆どありません。 なぜならば、不動産業者がお金を貸す訳ではないからです。 お金を貸すのは金融機関、審査をするのも金融機関です。 民間金融機関の住宅ローンならば、&保証会社ですね。 ご質問者さまの場合、おそらく「保証会社が『保証ok』と言わなかったので、住宅ローンを借りることができない」というパターンだと思いますよ。 > 現在分譲のマンションに住んでいるのですが、新しく仕事先の近くに一戸建を購入したいのですが、事前で審査に落ちました。 > (マンションマイナス200万位の予定です)新しい借り入れ4000万の予定です。 現在お住まいの分譲マンションは「フラット35」をご利用とのことですから、取得からさほど年数は経過していませんよね(「フラット35」という商品自体が比較的「新しい」ものなので)。 では、「フラット35」は既に完済されたのでしょうか? それとも、まだ「フラット35」を返済中でいらっしゃるのでしょうか?(返済中ならば、残債は?) 「自己資金600万(マンションマイナス200万位の予定です)新しい借り入れ4000万の予定です。」の言葉の意味が判然としませんので、このあたりが分からないんです。 「今回の自己資金は600万円。マンション購入時には800万円の自己資金があったので、マンション購入時よりも自己資金が200万円少ない。借入希望額は4000万円。」という意味に捉えてよろしいのでしょうか? では、「仕事先の近くに一戸建を購入したい」とおっしゃっているこちらは、「買い替え」ということでしょうか? それとも「2軒目所有」ということでしょうか? それによって話は全然違ってきます。 > マンション購入時も、4社位ローンに落ちました原因は審査時○イフ○に50万、○イクに50万の借り入れがあったからだとおもうのですが今回は○イフ○は(19年6月に完済)○イクは2ヶ月ごに完済予定です 伏せ文字は無意味です。 また、ローン関係でアドヴァイスを受けたいというならば正確な情報が必要です(その会社が加盟している『個人信用情報機関』を把握するため)。 ○イフ○はアイフルでしょうか? ○イクは、アイク、ライク、レイク...などいろいろ考えられますが、○イフ○、○イクともに「消費者金融業者」ではありませんか? ならば、 > 原因は審査時○イフ○に50万、○イクに50万の借り入れがあったからだとおもうのですが ちょっと違いますね。 理由は、「借り入れ【残高】があったこと」ではなく、「借り入れの【実績】があったこと」だと思います。 要するに「実際に利用中だったこと」ではなく、「利用したことがあること」が、保証会社に嫌われたのだと思います。 厳しい保証会社では、仮に返済の遅延や延滞がなく、完済していても、「消費者金融業者を利用した履歴があること」だけでも、「保証ng」としますから。 ですから、『保証要件』のない「フラット35」で通ったのではないかと思います。 > 審査に落ちた理由は個人情報といわれたのですが 明らかに「正確ではない」ですね。 『個人情報』と『個人信用情報』を混同していますから。 もし、不動産会社等の担当者がそう言ったのならば、勉強不足も甚だしいですし、「その程度の間違い」をするようですと、信用に足りません。 > やはり前の借り入れが問題なのでしょうか? > ○イフ○の方で2,3日返済が遅れたことが度々ありました、それも影響してるのでしょうか? もしかして、ご質問者さまは、「数日の遅れならば問題ない」と思っていらっしゃいませんか? 確かに、インターネットなどで調べますと、「電話が架かってきてすぐ払えば問題ない」とか「振込用紙が届いて、それで振り込めばok」などという書き込みがされていますので、それを信じてしまわれたのかもしれませんが...。 消費者金融系は、支払遅延に関してはタイムリーで厳しいですよ。 銀行等のローン、クレジットカード、信販等に比べてはるかに...。 情報登録も毎日ですし。 > とても気になります、ちなみに現在のマンションは地方銀行のフラットでローンがとおりました、今回も同じようにすればとおるのでしょうか? 「フラット35」は、『保証要件』がない分、利用する『個人信用情報機関』が少ないですし、「総返済負担率」の基準も民間金融機関の住宅ローン商品と比較しますと「低めに設定」されています。 ですから、ある意味「通りやすい」とは言えますが、「新しく仕事先の近くに一戸建を購入したい」という意味が「買い替え」なのか「2軒目」なのかで話は違ってきます。 「2軒目」ならば、当然に2件分のローンを抱えることになりますので、その分返済能力に影響しますし、2軒目については「住宅ローン」がご利用できるかどうかも微妙な話になると思います。 「買い替え」ならば、当然にマンション分の「フラット35」の完済が条件となりますので、マンションの売却見通しも影響してきますし、場合によってはこちらも一般的な「住宅ローン」では対応できず、「買い替え専用住宅ローン」のご利用になる可能性もあります。 (なので「住宅ローン」では審査に通らない。) > 現在のマンションは地方銀行のフラットでローンがとおりました、今回も同じようにすればとおるのでしょうか? > 夫収入は480万妻88万自己資金600万(マンションマイナス200万位の予定です)新しい借り入れ4000万の予定です。 「フラット35」のご利用でしたら、現在ご利用中の「フラット35」を、新たな「フラット35」の「金銭消費貸借契約」までに完済することが条件となるはずです。 また、現状の「フラット35」は、物件価格の90%が借り入れの上限となっていますので、物件の本体価格が4,050万円以上であれば4,000万円のお借り入れは可能です。 ですが、現在の「フラット35」の平均利率を考えますと、年収480万円では、4,000万円のお借り入れは、他にお借り入れが一切なくても「総返済負担率」の点でngになると思います。 「借入希望額:4,000万円、返済期間:35年、適用利率:3.00%、元利均等返済、ボーナス返済なし」で年間の返済額をシミュレートして見ますと、185万円程度になります。 他の借り入れを全て完済・解約したとして総返済負担率を計算しますと、185万円÷480万円=38.5% 「フラット35」の現在の総返済負担率の基準は、年収400万円以上の場合は「35%以下」ですから、オーバーしてしまっています。 妻の年収を合算すればかろうじてクリアしますが...。 「フラット35」の場合、「クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い、リボ払いによる購入を含みます。」ので、ご自身では「借入れ」とは思っていらっしゃらないものが、「既借り入れ分」と判断されることもありますので、微妙なところでしょうね。