質問: 抵当権と賃借権について質問です
回答: 手元に六法をお持ちなら、民法387条をよく読んでみてください。 抵当権の設定登記の後に、設定された賃借権を抵当権者に対抗するための要件は次の通りです。 1.賃借権設定について登記されていること。 借地借家法上の対抗要件を備えているだけでは足りません。 2.賃借権設定登記前に登記された抵当権を有するすべての者の同意があること。 3.抵当権者の同意について登記があること。 4.その抵当権を目的とする権利を有する者その他抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾があること。 つまり、賃借権者が賃借権より前に設定登記がなされた抵当権の抵当権者に対抗するには、賃借権の登記がなされていることと、抵当権者の同意の登記が必要です。 抵当権者の同意だけでは足りません。 以上の要件が満たされれば、抵当権が実行(競売)されても、賃借権を対抗できます。つまり、買受人が賃借権を引き受けることになります。要するに買受人が、賃貸人となります。買受人は家賃収入を得ることができるわけです。 ※登記簿は公開されているので、誰でも閲覧することができます。登記簿を見れば、賃借権設定登記があることと、抵当権者の同意の登記があることがわかりますね。 ※実際には賃借権設定登記がなされることは稀です。また、賃借権は債権なので、賃貸人が設定登記に協力してくれなくても、賃借人は賃貸人に対して登記請求権がありません。また、抵当権者が、賃借権の対抗に関して同意をするとは考えられません。そう考えると民法387条は現実にはあまり使いどころがないような気がしますね。