質問: 建物の転貸借 賃貸人の債務不履行により、賃借人が建物賃貸借契約を解除した場合、転借人はどうなるのでしょうか? 宅建用のテキストを勉強をしていたのですが、賃借人の債務不履行のケースしか載っていなく、皆様の知識を拝借させて頂ければと思い、質問した次第です。 やはり、債務不履行はあくまで債務不履行なので、賃貸人が転借人に明渡しを請求すれば、転貸借は終了するのでしょうか?
回答: あまり考えにくいケースのように思いますが、原則から言えば、元の契約が解除された場合、その時点から転貸借契約は、その実質が他人物賃貸借契約に変化していることになります。 すると、賃貸人から賃借人に明渡し請求があれば、債務の履行が不能であることが確定しますから、その時点で転貸借契約は終了するということでよいと思います。 ただ、賃借人が必要費の償還(608条1項)等の債権を有していて、留置権(295条)を行使できる状況であるとすると、元転貸人は明渡し請求に対して占有継続の権限があることになるので、転貸借契約が終了しないことになるでしょうね(この場合、所有権者の賃借の同意(298条2項)は、契約解除前の転貸借契約の同意が引き継がれて、同意があるとみなしてもよいと思います)。 転借人が、賃貸人の明渡しに応じる必要があるかどうかは、もともとが賃貸人に債務不履行という帰責性があることから、その全体事情によることになりそうです(基本的には、賃貸人に帰責性のない合意解除の場合よりも転借人保護の要請が強く働くので、特段の事情のない限り、賃貸人は転借人に対抗できないと思います)。