質問: 借金返済期日をすぎた抵当物件の所有権の所在 不動産を抵当にして借金して、○月○日までに返済するという契約を交わしたとします。この場合、○月○日までに返済できないと、抵当物件は無条件で債権者のものになってしまうのでしょうか? 支払期日を延期してもらうといったような措置は可能でしょうか?
回答: > 担保割れとはどのような状態のことを言うのでしょうか? 残債に対して物件の担保能力が足りない状態、つまりその物件を売却しても残債を完済できない状態です。 > もう少し具体的に説明していただけるでしょうか? 事業用の不動産を担保に銀行aから1億円を借りた人bがいるとして、その後、返済を続けた結果、残債(借金の残り)が5000万円になっていたとします。借金を借りた当時、担保となった不動産の価格(市価)が1億5千万でした。しかし、その後不動産市況が急落し、今では3000万円でないと買い手が付かない可能性が高いと見られているとします。つまりその不動産の担保能力は3000万円です。 bの資金繰りが悪化し、債務不履行の状態に陥りました。この時、銀行aには以下の2つの選択肢があります。 (a)抵当権を実行にうつし、不動産を競売にかけ債務を回収する (b)抵当権を当面実行せず、bの資金繰りが回復し返済が再開するのを待つ(必要に応じてbに追加融資する) 銀行aが(a)を選んだ場合、不動産の競売となりますが、およそ3000万円でしか売れませんから、およそ2000万円の債務が残ります。しかし、事業用の不動産を競売にかければ、当然bの事業は破綻することが予想され、その場合はbに2000万円の返済をする能力がない可能性が高いです。最悪の場合、この2000万円は回収不能となり、損金として処理するしかないかもしれません。つまり、銀行にとっては2000万円焦げ付き、というリスクのある選択肢ということになります。 銀行aが(b)を選んだ場合、bは当面の破綻を免れ、資金繰りの良化が見込めれば、aにとっては債権回収が再開する期待が抱けます。しかし、aとしてはこの債権を第2分類(回収に注意を要する)、第3分類(回収に重大な懸念がある)として引当を積み増さねばなりませんし、利息の回収すら滞っているとさらにbに対するリスクが上昇します。bの資金繰りが良化する見込みがなければ、不良債権の処理を先送りにするだけで、bの破綻時の傷を広げる結果となるでしょう。aにとってはそういったリスクがあります。 よって、銀行aはbの事業の見通しから(a)と(b)のリスクを計算し、リスクの小さい方を選ぶと思われます(bの事業の見通しが良ければ良いほど(b)が選ばれる可能性が高くなる、すなわち抵当権を実施しない可能性が高くなる)。 しかし、当該不動産の市価が6000万円であったとすると、(a)を選んだときのリスクが小さくなるため、銀行aは(a)を選ぶ可能性がより高くなるかもしれません(いわゆる貸し剥がし)。もちろん、不動産の担保能力が高ければ追加融資を行いbを救済するリスクも小さくなりますから、結局のところbの業績についての銀行aの評価次第と言うことには変わりはありません。