質問: 名義の違う者が大家をすることについて 税金に詳しい方、よろしくお願い致します。 母名義の家を貸家にしたいと考えています。 しかし母は精神的な病気があり、大家業などは出来ないと思います。 ですので娘である私へ名義変更した後に、私がやることを考えているのですが(もちろん母の了解済)、税金対策の関係で2年間ぐらいは贈与するとかなり損をしてしまうようです。 しかし2年間も空家にしておくには勿体ないですし、家も劣化してくるのではないかと心配です。 そこで、2年の間は母を名前だけの貸主とし、実務は私は行う(振込先も含めて)ことを考えています。 接触している不動産屋からは可能だとは思うが社内稟議でどうなるか分からないと言われておりますが、一応その方向でお願いするだけしてみようと思っているところです。 そこで質問ですが、もし名義を母のままにして、家賃の振込先が娘の私へとなった場合、確定申告などは私がすることになるのでしょうか? もちろん固定資産税の請求書などは母の元へきていますので、何か問題が発生してくるのでしょうか? ご回答よろしくお願いいたします。
回答: はじめまして柏新不動産の関と申します。 お母様の具合など大変なご様子で心中お察しいたします。 さて、ご質問の件ですが弊社であれば以下のようなご提案をすると思います。 1貸主名義はお母様にして、はるか様が管理者となる。 2お母様から贈与を受け、はるか様の所有名義にして賃貸をする。 3民事信託を利用する。 1については現状のまま名義は変更せず、貸主としての名義もお母様のままです。 ただし管理実務(家賃管理・修繕対応・明け渡し業務など)ははるか様が行います。 この場合、受益者はお母様になりますので、管理した家賃は最終的にお母様の口座へ 移動しお母様の確定申告が必要となります。ですのでもらった家賃はお母様のものとなります。 この場合のメリットは贈与税が発生しない。登記変更など事務手続きが不要といった点が あるかと思います。 2の場合基本的には贈与税の対象となります。 ですが、他の資産状況次第では相続時精算課税という方法を使うことで一時的な贈与税の負担はなくなる可能性がございます。 ただし相続時精算課税はあくまで課税の繰り延べですので、最終的に相続が発生した際に相続財産に含まれ計算されます。 ですので、貸家の時価が2500万円以下でかつ、相続時発生する相続財産(現預金・不動産・有価証券・生命保険など)が基礎控除を上回る場合はおすすめいたしません。 といいますのも相続時精算課税を使用すると本来贈与税には毎年110万円までは非課税が認められておりますが、この110万円控除が今後使うことができなくなります。 この方法の場合メリットとしては、不動産の所有者がはるか様になりますので、受領する家賃ははるか様の収入として自由に使うことができます。 もちろん、それに伴い確定申告ははるか様がする必要がございます。 3の場合、相続を見越した対策となります。 簡単に言いますと、認知症など正常な判断ができない場合でも信託を受けている管理者が代わりに管理し続ける方法です。 民事信託といっても様々な方法があり、やりかたによっては贈与税がかかることがございます。 こちらのメリットは正常なうちに管理方法や相続時の遺産相続についても決めておけることかと思います。 なかなか複雑な制度なので税理士や弁護士に相談することをおすすめいたします。 またご質問の内容に2年間ぐらいは贈与すると損するとありまし