質問: 契約無効と通告してきた借主への対応 賃貸住宅での家主をしています。 古くなった家を格安で賃貸をしておりますが、家賃を安くする代わりにこまごまとした家の修理とかは全部借主の負担とするという契約内容でした。 借主は、家の屋根の張替えやサッシを独自に始めましたが、その後家の根本構造だから家主が全部負担してほしいという連絡がありました。それに対して、私は負担できないとはなしましたが、折り合いがつきませんでした。 その後、借主は修理代の弁済費用と賃貸契約は全部無効であるという内容証明をよこし、半年以上家賃滞納のまま退去してしまってその後連絡がとれません。 私は修理代の費用には応じなかったため、借り主は退去してその後足取りがつかめません。 そこで、借り主が契約無効と主張しているので、こちらはそれを認めたうえで、退去済の物件として後の処理をしてよろしいものかお尋ねします。よく問題になるのは、退去通告なしに家を出るかたの契約解除のことですが、私としては、無効という主張を逆手にとって契約はなかったことと荷物がすでにない・・ということで放置されている家を確保したいと考えています。 相手は無効だといっていれば、裁判をして契約解除を求めなくてもいいようだというのが素人考えですが、法律ではどうなっているのかご存知のかたいらっしゃればよろしくお願いします。
回答: 某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。 私も同じようなことをしますよ。雨漏りするかもしれないが、漏ったために損害が生じても一切責任は負わないが、その代わり家賃は相場の半額にする、などですね。その物件は6年後だったかな、退去するまで雨漏りしませんでしたので、借主が「賭け」に勝ったカタチです。 さて、お尋ねの場合、すでに荷物を取り去って明け渡されたのですから、受け取ってよいと思います。 ただ、なにかの時に出逢ってしまったりすることも考えられます。 私なら、その時に滞納額を請求する根拠を作るために、(1)契約は有効である。(2)借主は債務不履行である。(3)債務不履行を理由に○○月○○日に契約を解除する。(4)主張は誤っているが、事実として荷物は運び出され、占有を離れたので、建物は明け渡されたものとみなす。 くらいなことを、内容証明郵便で書いて、契約時の住所に宛てて発送しておきます。 何か言ってきたら、滞納額に利息をつけて請求するとともに(実際にはお金がないでしょうから裁判を起こしてまで請求しても無駄と思いますが、一応)、こちらの出した内容証明郵便(戻ってくるでしょうが)を見せて反論すればよく、それで文句があるなら裁判を起こせと言えばいいでしょう。