質問: 賃貸物件エアコン水漏れトラブル 賃貸マンションに入居して6年になりますが、先日、マンション設備の94年製のエアコンから異音や異臭がして、あまり冷えなくなり、フィルターは掃除していたものの中の細部はカビが酷く管理会社に交換を希望し連絡しました。それから1週間後位にエアコン業者来て、写真だけ撮り『管理会社には20年前のエアコンでまだ使えるが交換を希望していることを伝えます』と言われ特に点検、修理もなくその日は帰られました。エアコンは毎日夜つけていました。それから特に連絡もなく1週間後、エアコン下に縦長の本棚を置いていますが、本棚前に水溜まりがあり小さい子どもが水をこぼしたのだろうと疑問にすら感じず拭きました。次の日また水溜まりが出来ていたため周辺を確認したところ、エアコンからかなりの雨漏りのような状態で汚水がポタポタ落ちていて下にある本棚は扉を開けると板が膨張し変形して、中にある本は八割くらいびしょびしょに使い物にならない状態でした。すぐに管理会社に連絡して次の日にエアコン業者が来て、そこで初めてパイプが詰まっているからと修理しました。もちろん再度交換を希望し、エアコン業者から管理会社に伝えると話しました。私からも管理会社にも連絡して本棚と本の保証をしてもらいたいと訴えました。水漏れした日から特にエアコン交換についての具体的な内容の連絡もなく、本の保証についてもオーナーと相談と言うばかりでこちらから連絡しないと話しも進んでおらず、壊れた本棚と本はそのままの状態で対応の悪さや誠意も感じずこちらからまた管理会社に連絡して対応の遅さ等強めに訴えたらその日管理会社の方謝罪に来て写真を撮り帰られました。オーナーにエアコンの交換、本の保証について相談すると言ってました。後日、交換しても本の保証はオーナーがうちが負担するものではないと拒んでいるから無理かもしれないと言われました。こちら側としてはただの雑誌なら気にしませんでしたが、資格の学校等の教材、問題集、辞典やら総額三十万円します。もちろんまた買い直したり、もう買えないものなど泣き寝入りするわけにはいかないコツコツと積み重ねてきた大事な物です。契約書にも設備でエアコンが記載されています。ちなみに家財保険は適応されないと言われました。このようなケースの場合管理会社が 言うことが正しいのでしょうか?今後の対応など是非教えて下さい。
回答: エアコンは賃貸対象物件である部屋の設備の一部であり、その設備不良の指摘を受けながら修理を怠って賃借人に損害を与えたわけで、貸主としては借主に正常な使用収益をさせる義務に不履行があったものと評価されるのではないかと思います。 従って、貸主の債務不履行を理由として、本棚や書籍についての損害(但し時価評価)の賠償をすることは可能と思います。 但し、エアコンからの水漏れを発見し得るのは使用者である借主なので、本件では発見が遅れたことに過失があると考えられ、裁判所はその過失を考慮して損害賠償の責任や額を定める(過失相殺。民法418条)ことになるでしょう。