質問: 賃貸した場合の利回り 賃貸した場合の利回りについて、お教えください。 築 5年の中古マンション、資産価値は2200万と査定されました。 賃貸で月12万とすると、利回りは12*12/2200=6.55%になります。 月返済(37,845)+管理費(13,720)+ボーナス返済(149,533)+固定資産税(100,000)を差し引くと、年間収支は+42万になります。 たとえば10年丸まる賃貸できたとすれば+420万ですが、10年後の価値は余り変わらずに2000万かもしれませんし、下手すると半分になっているかもしれません。 半分になるかもしれないことを考えれば、すぐにも売却すべきという気もしてきます。賃貸の利回りと、中古マンションの時間経過による資産価値下落をどのように対応づけて考えれば良いでしょうか?
回答: まず、今の査定価格と見込み家賃で利回りを計算する考えは、当該マンションを投資用として買うことを考える層にとっての価値尺度です。中古賃貸不動産への投資を検討する層にとっては、表面投資利回り6.5%というのは、あまり好ましい物件ではないというのが相場感でしょう。 加えて、賃貸不動産の収支計算においては、単純にキャッシュ収入だけでなく減価償却費とその税務上の効果を考慮する必要があります。経費として計上可能な一方で現金支出がかからない為に、不動産事業収入が当初はマイナスとなり、給与収入にかかる税金の減税効果が果たせるケースがままありますので、この点も確認して下さい。念の為に言えば経費として計上可能なのは銀行返済の内利息部分だけになります。 又質問者の立場からは、当初居住用資産であったマンションを買換えした場合には、売却にかかる損失を売却年とその後3年間所得税・住民税の控除を受けられる可能性もありますので、全体での損得計算において考慮が必要になります。 質問の計算で言えば、420万円+元本返済額+税金面での効果の合計とマンションの価値劣化の比較をするのが第一ステップで、期間経過による家賃水準の低下(4~7年後10万円/月、8~10年後8万円/月)やテナント変更による空白期間(年間家賃期間11ケ月位で見る)なども考慮に入れるべきでしょう。