質問: 戸建のスケルトンリフォームについて 築27年、約30坪で平屋の店舗兼住宅のリフォームを検討しています。土地は田を埋め立てたもので、新築時から湿気がひどく、天井、壁等は黒カビだらけ、また、床が腐ってぬけているところが1箇所、店舗(床屋)だった所(今は廃業)は、2畳程がへこんでベコベコとなる所があります。水道の給水管も錆で閉塞しており、簡易水洗トイレ、店舗部分の一部で水が出ない状態です。修理業者さんには、錆は湿気がひどいためで、修理してもまた数年経つと同じことが起きる可能性があると言われました。下水道工事も伴うため、修理には百万単位での出費となるので、どうせなら・・・とリフォームを検討した次第です。 そこで、教えていただきたいのですが、 (1)基礎の変更(布基礎→ベタ基礎)を行うなどすれば、湿気・結露は解消されますでしょうか。 (2)基礎、床、壁、間取りの変更等全面的なリフォームの手法はスケルトンリフォームかと思ったのですが、地元の工務店のhpではそのような実績をあげている所はありませんでした。工務店ではなく、建築士さんにお願いするべきでしょうか。 (3)予算の関係で新築ではなくリフォームという考えですが、漆喰等塗り壁や自然素材を用いたいです。諸費用等全て込みで1,200万円というのは難しいでしょうか。 ちなみに地域は東北の寒冷地です。 わかりにくい文章で色々とお聞きして申し訳ありませんが、どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、アドバイスをよろしくお願いいたします。
回答: こちらは、多少は一般の人より商売柄経験しわかります。 (1).拙宅も築25年ですが新築時とは言いませんがそれなりです。立地条件が悪いとすれば地盤改良と湿気対策が必要です。 (2).水廻りの配管は、給湯・給水に関しては拙宅も気配がありますが出なくなったら今時の工法でやり直すつもりです。当時も腐らない配管材があるが高価なので一般的には使用しない。 簡易水洗トイレとは、浄化槽のことですか。 水が出ない理由として、完全閉塞か管路の切断・つまり漏水と推定。修理するなら配管材を全て交換する必要がある。 (3).下水道工事をなぜ伴うのかは理解できない。 (4).どうせならリフォーム・・・どうせなら建て替えが必然です。 (1)基礎の変更(布基礎→ベタ基礎)を行うには解体撤去産廃処分し更地にした上で新築となります。また、結露・湿気にはさらなる対策が必要です。それより埋め土が気になります。専門用語をご存知のようですが、その意味がわかっているか疑問ですね。 (2)基礎、床、壁、間取りの変更等全面的なリフォームの事を建て替えといいます。基礎は既に記述したようにリフォーム不可。 当方不勉強でスケルトンリフォームなるものを存じませんが骸骨再構築という意味ですか。地元の工務店や建築屋さんはその地方に合う工事をしてくれると思いますよ。一級建築士事務所に設計依頼されるのは良法です。設計監理費用が1割ぐらいかかります。そのほか諸経費として一割ぐらいがなにをしても必要です。 (3)予算の関係で新築ではなくリフォームという理由は、現存家屋を外観上でそのまま残したいのですか。ならば話は別です。貴方にとって有形文化財ですから。在来工法では現在、価格・耐久性・出来栄え・品質を考えた時、通常は新建材を用いて古来の日本家屋を建築します。自然の素材を用いたい理由はなぜですか。漆喰の部屋がよければ注文条件にすれば出来ます。割増。アレルギーを懸念か。冷暖房。ご当地で一般的にはどうされているのですか。 (5).諸費用等全て込みで1,200万円とは新築相場で坪40万となり不可能ではないと思う。いや充分です。但し既存家屋の撤去・産廃処分費用で二百万ぐらいが加算される。 (6).ちなみに私は群馬の寒冷地の隣です。マイナス10度は普通で寒冷地標準はマイナス20度以上と考えています。 寒冷地という表現を出されると特注品となりますので要注意です。そちらの地域でマイカーを購入されるのには一々寒冷地仕様と断るのですか。言われなくても寒冷地ですよね。 素人が勝手な事を言っているので、詳しくは信用できる方に相談されるのが一番と思います。金属の腐食や床の腐れを心配するなら、土台と基礎をやり直し、固めた上で、湿気の防食を対策してください。25年経過しても新たに建築すれば建築物の加重による不等沈下が懸念されます。田んぼは水分を含んだ泥です。軟弱地盤となります。重ねて、経験・知識があり信用できる人に相談するのがベストですよ。