質問: 知人がサラ金から自宅の土地家屋を担保に借金しました。その際サラ金会社は根抵当権を設定し、さらに下記のように短期賃借権仮登記を設定しました。 条件付賃借権仮登記 条件 根抵当権確定債権の債務不履行 借賃 1平方米 10円、毎月末支払い 存続期間 効力発生の日から3年間 特約 譲渡、転貸ができる 質問1.自宅の土地家屋なのに、サラ金会社は何故賃借権を設定した のか? 質問2.賃借権に債務不履行時わざわざ譲渡、転貸の特約を つけているのは何故か? サラ金会社の意図がわからないと、今後の対処の仕方を考えるのに困りますので、どなたかおわかりの方教えてください。 45頁の「438」でこの件の質問をしてお二方からご親切にご回答頂きましたが、まだよく理解できないので、具体的にやさしく教えてください。
回答: 本来、サラ金会社が土地を担保にした場合、抵当権の設定をすれば債権を確保できます。ところで、抵当権をつけた住宅は、他人に貸すこともできます。しかし、抵当権を実行してしまいますと、原則として、賃貸借を受けた人は、競売で落札した人には対抗できないので、借りた家を引き渡さなくてはいけません。それを無条件に認めますと、誰も、抵当権のついた建物を借る人がいなくなります。これは、国民経済にとって。不都合なので、短期賃貸借に限って、競売に落札した人に優先することにしています(引き渡さなくていい)。その短期の条件が、期間3年なのです。また、賃貸借権を譲渡するためには、本来は所有者の承諾が要ります。これらの賃貸借は、登記することにより、第三者に対抗できます。したがって、不履行があれば、サラ金会社やその関係する会社がこの条項を元に前もって債務者の承諾を得ているので、建物を借り受け、合法的な短期賃貸借をして、他の債権者や抵当権者に対し、威嚇して有利(安く関係会社が競売で手に入れる)に処理できます。ところが、最近、最高裁でこのような建物の価値を不当に下げるような賃貸借は無効であると判決されました。したがって、今、このような賃貸借がついていても、最高裁によって否定されますので、あまり問題はありません。つまり、かっては、意味がありましたが、今は効力が否定されています。でも、無効にするためには、裁判で争う必要があるため、付いていないのに越したことはありません。条文とかは、前の回答を見てください。