質問: 離婚での住宅ローンについて 只今、離婚へ向けて話し中です。 そんな中、 (1)住宅を購入しローン残金がかなり残っています。 購入時は私名義で購入した為、妻からは残金は全て私が支払いものだと言われています。 財産分与の点から、このようなローン残金はマイナスの財産分与にならないのでしょうか? (2)また、離婚してローンを払い続けるのは厳しいと思われるので任意売却をしようと思うのですが、その際は売却額とローン残金を差し引いた残金をマイナスの財産分与と出来るのでしょうか?
回答: (1)住宅を購入しローン残金がかなり残っています。 購入時は私名義で購入した為、妻からは残金は全て私が支払いものだと言われています。 財産分与の点から、このようなローン残金はマイナスの財産分与にならないのでしょうか? どちらかがすみ続けると言う前提なら、通常の考え方は住み続ける側がローン払えば良いとなります、ただし名義変更しないと贈与税の対象となります。 一般的には質問者様の名義なら質問者様が住み、ローンを払えばいい話です。 (2)また、離婚してローンを払い続けるのは厳しいと思われるので任意売却をしようと思うのですが、その際は売却額とローン残金を差し引いた残金をマイナスの財産分与と出来るのでしょうか? 任意売却の場合ですが、これが一番お互いがすっきりする方法なんですが、逆にすっきりする分非常に難しい問題も抱えます、ローン残高が売却で綺麗になくなれば一番良いのですが、残責が残る場合は、残責をどうするかで揉めます、基本銀行側は残責に対し担保が無い状態ですので、一括返済を迫ります。 残責が出る場合、残責を解決しないと任意売却も出来ませんよ(現在は銀行も色々対応してくれますから、必ず相談して下さい)、銀行が抵当権第一位は当然でしょうからね。新たに何らかのローン組めるのであれば問題ありません。 もちろん残責は財産分与対象ですから、どちらに離婚原因あるのかわかりませんが、離婚慰謝料との相殺が出来ます。 離婚原因が50:50なら話はまとまり易いです、ですが100:0とかだとまず裁判で決着になる可能性もあります。離婚の時の事まで考えて住宅ローン組む人は居ませんからね。 家を売るときには、住宅ローンを完済しなければなりません。売った代金では完済できなくても、不足金を借りてでも完済して売却した方が、将来のことを考えると得でしょう。 売っても返せないローン金額を銀行等が貸してくれる場合がありますが、それは次の買い替えにつながる買い替えローンとの組み合わせで可能です。単純な売却で、完済のためのローンを借りるというのはむずかしいです。消費者ローンや無担保・使途無制限のローンを利用する手はありますが、金利が高い上に貸出上限は300万円くらいです。 後の方法は住宅ローンが残っておらず、売ってお金に換える必要もなく、むしろ慰謝料として不動産の形のままで相手にあげてしまうというケースもあります、贈与税の例外として、離婚のときの慰謝料の支払いには、贈与税はかかりません、現在では価値が上がる事は考えられませんからね。 さらにもうひとつ 離婚したときのマイホームの解決策として、売りもしない、渡しもしないで、そのまま賃貸して家賃をかせぐという方法もあります。しかし、その家賃の配分をめぐって争うのも面倒ですね。やはり、きれいにいったん清算する事がベストではないでしょうか。 今後についてはまずは銀行に相談すべきかと思います、ローンを払えなくなると約半年程度で競売に出される可能性もあります、競売より任意売却が良いですよ。 参考に http://tantei.web.infoseek.co.jp/divorce/money/estate.html