質問: 念願かなって地方の政令指定都市にRC1棟マンション(全15室)を購入しました。いわゆるサラリーマン大家です。本来は税理士さんに相談すべきなのでしょうが、早めに知りたいのでご存じの方はよろしくお願い致します。 1この場合確定申告は白色申告、青色申告どちらでも申告することが可能なのでしょうか?青色はいいけど白色はダメなどということはあるのでしょうか? 2物件購入時に緊急に一時的に300万が必要になったので不動産仲介業者から借りました。2、3日後にすぐに返却しましたが、これは税務署から指摘される可能性はありますでしょうか? 3当方は公務員なのですが、「個人事業の開業・廃業等届出書」は提出する必要はあるのでしょうか? 4税理士さんと顧問契約を結んだほうがいいでしょうか?また相場はどのくらいでしょうか? 5もし税理士さんと顧問契約を結ぶ場合、数百キロ離れた別の地方の税理士さんと顧問契約を結ぶのはやめたほうがいいでしょうか? よろしくお願いします。
回答: 1この場合確定申告は白色申告、青色申告どちらでも申告することが可能なのでしょうか?青色はいいけど白色はダメなどということはあるのでしょうか? どちらでもかまわないのですが、青色申告のほうが「青色申告特別控除」の適用を受けられるので節税になります。私は青色申告しています。 私ならば「所得税の青色申告承認申請」をしておきます。 新たに事業を開始したり不動産の貸付けをした場合には、その事業開始等の日(非居住者の場合には事業を国内において開始した日)から2月以内に提出しなければなりません。 2物件購入時に緊急に一時的に300万が必要になったので不動産仲介業者から借りました。2、3日後にすぐに返却しましたが、これは税務署から指摘される可能性はありますでしょうか? お金を借りたわけで、もらったわけではないので借りた金額を贈与とみなされることはないでしょう。贈与にあたるとしたら利息相当額ですが、2-3日で返却されているので少額であり、問題ないと考えます。 3当方は公務員なのですが、「個人事業の開業・廃業等届出書」は提出する必要はあるのでしょうか? 開業届けは提出する必要があります。「個人事業の開業届出・廃業届出」は、新たに事業所得、不動産所得又は山林所得を生ずべき事業の開始等をした方が対象です。 また、公務員の就業規則に基づく兼業承認依頼も提出しておいてください。公務員の勤務時間外だけで行える業務であり、また公務員の公務の公平性などに支障が出ないことが説明できなければなりません。 4税理士さんと顧問契約を結んだほうがいいでしょうか?また相場はどのくらいでしょうか? これは、ちょっと難しい質問です。 まず、青色申告をするだけならば、市販の青色申告ソフトに自分で入力すれば十分です。 不動産の貸付前にかかった費用は、経費ではなく開業資金になります。 不動産の貸付後には、維持費や税金などや減価償却費や支払い利息を経費として差し引いた残りに不動産所得の所得税がかかります。 貸付運用が始まってから経費が多くて赤字になったら、公務員の給与から源泉徴収されていた税金が戻ってきます。 公務員の給与は給与所得です。不動産の貸付の家賃収入は「不動産所得」となります。 不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われている(事業的規模)かどうかによって、 所得金額の計算上の取扱いが異なります。 質問者の方は「貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。」に該当し、「事業的規模」での不動産所得であるとみなされます。 不動産所得が事業的規模ではない場合には、計上できる所得と経費がとても限定されます。一方、事業的規模に該当する場合には下記のような考慮点があります。 (1) 賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、事業的規模の場合は、その全額を必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入されます。 (2) 賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、事業的規模の場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入しますが、それ以外の場合は、収入に計上した年分までさかのぼって、その回収不能に対応する所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直します。 (3) 青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除については、事業的規模の場合は適用がありますが、それ以外の場合には適用がありません。 (4) 青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件の下最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。 事業的規模の場合には、税理士さんの手腕によって節税できる可能性があります。税理士さんに支払う顧問料や手数料が、節税金額を上回らない場合には、自分で青色申告ソフトで申告書を作成した方が良いということになります。税理士さんだと、この不動産所得を法人にした方が節税になるケースも提案してもらえると思います。法人にすると、銀行の口座などの手数料は割高になりますが、交通費や交際費などを計上することも可能になり、結果として大きく節税できるチャンスが広がります。 事業所得の場合には、税理士さんに支払う金額もピンキリだと聞いています。個人事業用に領収書を整理して申告書を作成するだけならば1年7万円で、こみいった相談は別途1時間2万円という話も聞いたことがありますが、相場なのかどうか分かりません。 5もし税理士さんと顧問契約を結ぶ場合、数百キロ離れた別の地方の税理士さんと顧問契約を結ぶのはやめたほうがいいでしょうか? ネットやEメールで暗号化したpdfファイルを送受信したり、FAXを使用したりして遠隔地でもお願いできる場合もあります。 実際には、申告する税務署に出向いてもらった方が良いようなことになった場合や、地方税もお世話いただくとしたら、遠隔地の税理士さんでは難しいでしょう。 新しい事業のご成功をお祈りいたします。