質問: マンション共有部分の利用行為 3棟の建て物からなる分譲団地で、そのうちの1棟に通信会社のアンテナを設置させる案件があります。アンテナの設置される部分は「一部の組合員の共有に属する共有物」である屋上屋根に取り付けるとのことで、使用料として8万円/年ほどの収入が予定されています。さて、この収入は、管理組合(3棟の全組合員)の収入とできるか、あるいは当該棟の組合員の収入として、棟別修繕積み立て金会計等への繰り入れが正当なのでしょうか。(2)また、この設置行為は「管理対象物の変更または処分」として取り扱うべき物か、新たな工作物として、「重大な変更」とみなすべきなのかについてもあわせお教えください。
回答: 「建物の区分所有等に関する法律」は、管理組合の「規約自治」として、管理規約にかなりの自由度を認めています。従って、質問者のマンション管理規約を知らずして回答することは、とても危険なのです。 しかし、ある程度の開発規模のマンションの場合、平成9年2月に公表された「中高層住宅標準管理規約(団地型)」に遠からず準拠しているハズで、そうであろうものとして#2の回答をしています。そして標準規約(団地型)には、次のようなコメントがあります。 >この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、 >附属施設及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても >団地全体で一元的に管理するものとし、管理組合は団地全体 >のものを規定し、棟別のものは特に規定していない。ただし、 >区分所有法で棟ごとに適用されることとなっている事項(義 >務違反者に対する措置、復旧及び建替え)については、棟ご >との棟総会で決議するものである。 なお、第三者の通信用アンテナという工作物の設置工事ですが、費用の点では、おそらく業者が負担しますから問題ではないのです。それが、当該マンションの共用部分の「改良を目的」としたものではないことが、問題なのです。 また、通信用アンテナの運用には電源が必要である為、その電気代は共用電源、即ち(標準管理規約的には)団地全体管理費から支出します。従って、それから得る収益は、当然に団地管理費会計に帰属します。 「区分所有者の共同利益を増進し、良好な住環境を確保する」為には、少しばかり慎重すぎるくらいの規約の運用が求められています。出来るだけ多数の区分所有者からの承認が得られるよう事を運ぶことです。