質問: 連休前に競売開始の通知がきました 銀行との話し合いはまだしてないんですけど、いろいろ調べて、任意売却で家を手放そうと思います。競売だと家の売却したお金はそのまま銀行に行くみたいですけど、任意売却の場合も家の売却したお金を全額銀行に返さなくてはならないのでしょうか?自己破産とか考えてないので、新しくやり直す資金として少し手元に置いときたいのですが?
回答: ※債務超過(借金が不動産価格よりも多い)を前提とします。 競売の場合は法的な強制手続きです。 換価された金額が抵当権の優先順位に従い配当されます。 つまり1番抵当権者が債権額(金利に関しては他抵当権者がいいる場合は直近の2年分に限定)を回収し、それでも余剰がでた場合同様に2番、3番と配当されます。 任意売却の場合は法定手続きではなく文字通り任意での売却手続きとなります。 よって通常配当がないはずの劣後債権者でもいわゆる「ハンコ代」程度の弁済により抵当権を抹消するのが一般的です。 jyoin様の場合は既に競売開始決定されておられますので競売と並行して債権者との交渉になるかと思います。 さてこの場合の配分なのですが優先債権者(1番抵当権者)の立場としては競売での回収見込額と勘案して劣後債権者及びjyoin様への引越費用等を捻出致します。 この「引越代」は20万円~50万円(公庫の場合は原則20万円、破産者30万円)となります。 決済日にjyoin様の手元に入る資金はその場できれいに配分されてしまいます(抵当権抹消と弁済と同時履行の関係) 優先債権者の立場としてはそもそも引越費用は競売ではかからないものです。 また競売申立の余納金なるものも発生しているはずです。 ただお手元に資金を残す方法がないのかというと(実務としてはございます) ここから先は専門家のお話を聞いてみるのがよろしいかと思います。