質問: 知人(以下 本人 と記します)がサラ金を繰り返し、本人は詳しく言わないので、家族が心配し登記簿を取り寄せた所、内容がよくわからないので、どなたかやさしく説明していただけませんか。 土地 300平方米 建物 60平方米 以下土地、建物とも同じ記載です 甲区(所有権)の欄 権利者 本人のみで金融業者の名は記載なし 乙区(所有権以外の権利) 根抵当権の設定 極度額 1000万円 債権の範囲 金銭消費貸借 手形債権 小切手債権 債務者 本人 根抵当権者 xxx金融会社 条件付賃借権設定仮登記 条件 根抵当権確定債権の債務不履行 借賃 1ケ月 1平方米当り 金10円 支払期 毎月末 存続期間 効力発生の日から3年間 特約 譲渡、転貸ができる 権利者 xxx金融会社 質問 1.xxx金融会社はなんのために条件付賃借権仮登記をする のでしょうか。 2.借賃が土地建物とも1平米当り月10円とありますが、 金額にすると10円*(60+300)平米=3600円はxxx金融会 社が本人に払っているのでしょうか。勿論本人が払う 利息に含まれているとは思いますが。 3.存続期間が3年間となっておりますが、これは本人が xxx金融会社から借金している返済期限が3年というこ とでしょうか。それとも返済期限とは無関係なのでし ょうか。 4.特約 譲渡、転貸ができる とありますが、xxx金融会 社の都合で別の会社に譲渡したり、貸したりするとい うことでしょうか。それはどういう場合にするのでし ょうか。
回答: 金融業者が抵当権を設定した後に第三者(短期賃借人)が所有者と短期賃貸借契約を結んでしまうと、第三者は競売後も利用できるので、買い受けようとする人はそれを嫌う(追い出す手間を考えて)ために競売の価格が下落してしまい、抵当権者は競売代金から債権の満足を受けられなくなる事態が考えられます。こうした事態を避けるために仮登記をつけて短期賃借人を追い出せれば、問題ない建物として競売代金が上がり、債権も無事満足できるというわけです。しかし最高裁判所は、こうした仮登記は実際に賃借権としての実質を備えていないので短期賃借人を排除することはできない、と判断したのでこの場合の賃借権仮登記の意義はなくなったといわれます。 なお譲渡・転貸は、通常なら所有者の承諾を得なければならないとされているので面倒ですが、登記に特約の存在が公示されていれば承諾なしでも金融業者の勝手で譲渡・転貸ができるわけです。金融業者としては、賃借権を譲渡・転貸することで賃料が入るわけですから、そのお金目当てだったのだと思います。