質問: 更新料を不動産宛に振り込んだ後、大家に契約更新は難しいと言われた場合 先日アパートの契約更新の為に、不動産宛に更新料を支払いました。 その後大家さんに連絡を取り、契約更新は難しい旨を伝えられました。 というのも賃料を2か月分滞納していたからです。 契約書には3ヶ月以上滞納していなければ契約破棄はできない、とあったので当然更新料を支払えば更新可能だと思っていました。 又、更新が不可能な場合、先に支払ってしまった更新料は返還してもらえるんでしょうか?非常に不安です。 どなたか詳しい方、ご回答の方お願い致します。 それともう一つ、このまま解約手続きを行わず、今まで通り賃料を2ヶ月遅れで支払っていった場合、契約満了後も住み続けることは可能なんでしょうか?
回答: 3つの点を整理して考えましょう。 1つは#7さんの指摘している借地借家法による大家による更新拒絶の条件 もう1つは契約書による解約条件 最後の1つは契約違反による契約解除です。 先ず借地借家法により大家が更新を拒絶する場合は、 1)半年から1年以上前に更新をしないことを申し出る 2)大家側に正当な事由があること 以上の2つが条件です。 通常の立ち退き要求では、1は簡単に行えますが、2が揃わないことが多いのですが、このケースでは家賃滞納という契約違反という正当事由がありますので2は認められる可能性が高いと思います。 しかし、1の条件を満たしていないので、更新は拒絶できないのではないかと思います。 つぎに、更新は拒絶できなくとも、更新に関する合意が得られない状態での更新となります。この場合の更新は法定更新となり期間の定めのない更新となります。期間の定めのない契約では、いつでも解約を申し出ることができることになっています。そして申し出から6ヶ月経過したとき解除となります。 つまりこのまま住み続けようとしても、半年間延長されるだけです。 そして更新はされているので、更新料は返還されません。 つぎに、契約書に定めてある3ヶ月以上滞納をしなければという文面ですが、家賃3ヶ月分の滞納なのか、滞納をしている期間が3ヶ月なのかはっきりわかりません。 普通は未払い分に次々充当されると考えるのが普通かもしれませんが、最初の滞納が未払いで、後の家賃が正常に支払われていると考えれば、最初の滞納分は既に3ヶ月以上未払い状態になっているのではないでしょうか? また、一般に特約に記載がなくとも、3ヶ月程度未払いが続くと、契約違反による契約解除が認められます。この他契約解除理由として、信頼関係が崩壊していれば、認められます。 恒常的に未払い状態が続いていれば、信頼関係は崩壊しており、契約解除が認められる可能性は十分あると思います。 以上まとめますと、契約更新を拒絶すること自体は借地借家法によりできない時点にあると思われますが、更新しても半年延長される程度で、立ち退かされる可能性が高く、さらに恒常的に家賃滞納が続いているようですので、契約違反を理由とした即時解約ができる状態にあるのではないかと思います。 なお、家賃滞納が続けば、契約相手である質問者ではなく、保証人に対して家賃請求を行います(大家は遅延が始まった時点からいつでも請求できます)。 つまり保証人に迷惑がかかります。 いずれにしろ、滞納が続く状態では住み続けることは難しいと思います。 即時滞納分を清算して、お願いして更新してもらうか、退去するかどちらかを選ぶ必要があると思います。 更新をしないならば、更新料は返金されます。しかし、契約期間が切れても居座れば、法定更新されますので、更新料は返還されなくなります。 通常更新の手続きは契約期間切れの1ヶ月程度前に行うことが多いので、時間的に余裕がありません。 できるだけ早く決断した方がよいのではないでしょうか?