質問: 築30年以上のアパート 広告に、築30年以上のアパートが売りに出されてました。 土地や建物の価値がまったく分からないのですが、それぐらい古くなると、建物の価値はどれくらい下がるものですか? 値段が、ほぼその辺の土地代のみの相場ぐらいだったので、何でそんなに安いか気になったもので。 それとも、何かその物件に裏があるのでしょうか? (もちろん断定はできませんが)
回答: >採算がとれるか否かの計算が難しいです・・・。 賃貸経営の本でも買って勉強して下さい わたしも20-30冊は買いましたよ 基本的に大切な事は ・物件が何千万円でも1戸当たりにして採算を考える ・入居率は70-80%で考える ・耐用年数(収益期間)を考える まずは粗い計算をします 木造・鉄骨アパートは25-30年が収益期間 a.3000万円、10戸、築10年、家賃4万円 b.2000万円、10戸、築20年、家賃3万円 採算はどうでしょうか? a. 家賃×月×残存年数×入居率=収入 4×12×20×0.8=768万円 返済は1.5くらい、維持管理費は年5%くらい 300万円/1戸だと 返済450万円+(15×20年)=750万円 20年後には、現金180万円+土地+ボロアパートが残ります b. 3×12×20×0.8=288万円 返済は1.3くらい、維持管理費は年5%くらい 260+(10×10)=360万円 10年後には、借金720万円+土地+ボロアパートが残ります 2000万円の物件は安いでしょうか? もちろん土地面積、建て替え費用、退去費用、その他採算計算はもっと細かく検討する必要が有ります 築5年でも築20年でも割安な物件は存在しますが、築30年の物件では存在しません 取り壊しが条件になります 一戸建てで(古屋有り、更地相談)と同じ扱いです