質問: 購入した中古住宅の瑕疵担保に関して 購入した中古住宅の瑕疵担保に関して 平成13年7月建設の住宅を先月購入いたしました。 全体にしっかりした建物ですがデザイン上無理をした 内樋部分から、壁の内部に雨漏りしていたようで木製外壁が ふかふかになっていました。一部を剥がして見ると隅の柱が腐って 黒蟻が出てきてました。 柱を指で崩してみると10cm角の柱が土台上から50cm位まで (それ以上はまだやってみていません)柱の半分くらいまで 腐ってぼろぼろと崩れてきました。 大工さんを頼んで修理しようと思います。 近所の方が、柱や雨漏りなどの重要な部分の瑕疵に関しては 十年間施工業者が補償することになっていることが多い。 との事でした。 住宅購入時の売主との契約には売主は瑕疵を担保しない。 と成っておりますが、住宅施工者の瑕疵担保保障の期限内である としたら施工者に疵担の改善を要求できるものでしょうか? ちなみに工務店と前の持ち主の間で交わされた契約書は入手して おりません。
回答: 建築及び宅建業者です。 売主が個人であり、かつ瑕疵担保の責を負わないと特約で規定した場合は、売主に対し瑕疵の補修や損害賠償は出来ない事になっています。 宅建業法では個人が売主の場合の瑕疵については規定がありませんし、民法では瑕疵担保に関する特約は認められているので、残念ながら現状では難しいと言わざるを負えません。 しかも瑕疵とは隠れた瑕疵の事であり、買主は善意無過失でなければなりませんが、外壁がフカフカしていたという状況は少々不利ですので、交渉時にこの点について言及する場合は言い方に注意が必要です。 質問は施工会社の保証を引き継げるかという事かとも思いますが、そのような特約が無い限りは引き継ぐ事はありません。施工会社によっては手続きをする事で保証を引き継げる場合もあるようですが、それは直接お聞きになってください。 つまり施工会社が品確法等により(それ以外でも)保証を行う場合、あくまでも施工会社と新築で家を購入した買主間での事であり、転売された場合は中古物件となるので、施工会社と転売先の買主の間には何の約束事も無いという事になります。 ちなみに悪知恵を付けるわけではありませんが、売主が知っていて、あえてその隠れた瑕疵を告知しなかった場合はどうなるか...。当然売主に悪意があるので、特約は無効です。 「売り主は知っていた」をどうやって引き出すかまでは、残念ながら言及できませんので、お考えになってください。