質問: 明渡し遅延損害金 明渡し遅延損害金 何時も、回答いただきありがとうございます。 居宅用の貸家を貸していたのですが、賃借人が、室内で逝去しました。 借家人の故意・過失による借家の汚損・毀損で、室内は、荒らされ壊されています。 当方は、賃貸人です。 現在、第一回目の簡易裁判の法廷待ちです。 柱や壁、床などにくぎを無数に打ち付け原状回復して、修復するには、建物を立て直す必要があるほどにひどいものでした。 連帯保証人は、損害賠償を支払う意思なく抵抗しています。 賃貸人としては、なんとか、建物の立て直しでなく、安く修復しようと工夫をこらして修復に 7ヶ月 かかりました。 一般に、明渡し遅延損害金は、賃借人が、解約日を通知したのに、賃借人は、解約日に鍵を返却しない。 または、賃借人が、解約日を超えて入居を続けている場合に適用されるように見えます。 賃貸借契約書、第13条(明渡し)には、 賃借人が、明渡しを遅延した時は、賃借人は、賃貸人に対して賃貸借契約が、解除された日または、消滅した日の翌日から明渡し完了の日までの賃料の倍額に相当する損害金を支払わなければならない。 第14条には、 本物件の明渡時において、乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。 と定められています。 賃料は、41000円、ただし、月額です。 ●q01. この明渡しとは、賃借人が、賃借人に鍵を返却した時と解するべきでしょうか? もし、そうであるなら、賃借人が、鍵を返却した段階では、 原状回復が なされていないので、契約違反、約束不履行となります。 第11条には、 賃借人の故意または過失により必要となった修繕に要する費用の負担を怠ったとき。 には、賃貸人は、本契約を解除することが、できる。 と定められています。 しかし、 賃借人の故意または過失により必要となった修繕に要する費用の負担を怠った と分かったのは、賃借人の解約通知後となります。 ●q02. このような場合でも、契約解除は、有効になるのでしょうか? 連帯保証人が、原状回復までの損害金を支払わなければ、ならないとなると 修復期間7ヶ月は、長いと言われそうです。 しかし、連帯保証人からは、一切原状回復する意思は、無く賃貸人が、手配して修復しているのです。 また、本来、建て直しになるべきところ安くするべく工夫して工事期間が長くなっていて、長いことに不平があっても、建て直しに要する費用に比較して安価であるというのが、当方の主張です。立て直すと1500万円以上かかる。 また、修復について、賃借人に手配させなかったことについて、不平があると予想されるのですが、 第13条の中で 原状回復の方法は、賃貸人が、工事の手配等を行うものとし、賃借人、連帯保証人は、自らの負担部分に係る費用を賃貸人に、支払うものとする。 と定められているのです。ですから、賃貸人が、工事の手配をするのは、約条通りとなります。 第9条には、 賃借人は、本物件を善良なる管理者の注意をもって使用する義務を負う。 と定められていて、建物内を破壊することは、この善良なる管理者の注意をもって使用する義務を怠るものであり、契約違反、約束不履行となります。 原状回復が終わらないうちに鍵だけを返却すれば事足りるのではなく、契約は、終了しないというのが当方の主張です。また、修復するにも修復期間がかかるので、この分も請求したいのです。 当方の主張は、鍵の返却があったが、原状回復が回復するまでは、明渡しが、完了したとは、解釈できない。従って、 ●q03.建物の解約通知を受けてから、この修復が終わるまでの期間を賃料の倍額に相当する損害金、明渡し遅延損害金として請求したいのですが可能でしょうか? ●q04. 明渡し遅延損害金は、法的な請求根拠になるでしょうか? ●q05. もし、可能で無いとすれば、どのように解釈すれば、よいでしょうか? ●q06. どのような形で請求すれば、よいでしょうか? たとえ、ひとつだけでも、お知りのことが有りましたら、ご教授方よろしくお願いします。 敬具
回答: 大家しています。 q01 最高裁の判例では『賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある。』(平成17年12月16日最高裁判決)となっています。これを言葉通り取れば『原状回復』⇒『明渡』となります。『鍵を返却した時』は全く関係ないでしょう。鍵だけおいて「後は知らないよ!」じゃ大家はたまったもんじゃありません。(笑) 上記の判例でもガイドラインに沿った正当な『原状回復借主負担分』の請求は認められるはずです。 この判例によれば『原状回復』をするのは借主となります。一般に『立合い』⇒『引越し』⇒『原状回復工事』で、『引越し』時を家賃発生の最終日としているのは借主さんに『原状回復工事期間』の家賃を負担させないための大家側の譲歩であると理解している借主さんは少ないでしょう。私のところではそれをこの判例を示し、「ご自分で業者を選んで原状回復しますか? こちらでやって『借主さん負担分』をご負担下さいますか?」と選択して頂いています。前者を選んだ人はいませんね。(笑) q02 上記のように『原状回復』⇒『明渡』ですから、契約が終了するのは『明渡』後と思います。(これは弁護士さんが確かでしょう) q03 『原状回復までの損害金』はおそらく裁判では『家賃相当損害金』しか認められないでしょう。ただ、ここは弁護士の“腕”次第と思います。 q04 多分、契約書になんと書いてあろうが、あくまで『家賃相当損害金』でしょう。要は、部屋や家屋の賃貸契約での『契約書』なんて何の役にも立たないことが多いということなのです。ウンザリですね。 q05 『借地借家法』というバカげた法律での『弱者保護』です。何事にも『借主絶対優位』なのです。実際には『弱者』の上で胡坐をかいている奴の方が多い! q06 弁護士さんとの相談でしょうが、場合によっては『賃借人が、室内で逝去しました。』の点を突いての『損害賠償』も認められるかも知れません。実際に『事故物件』と認定され多額の損害金が認められた判例もあったと思います。確か、「遺族に多大な負担がかかる。」なんて対岸の野次馬が騒いでいた記憶があります。