質問: 不動産登記法 いつも大変お世話になります。 質問させていただきます。 1.もともとa所有の建物があるとします。 a名義で表題登記をせず、そのままbに売却した場合、bは自分名義で表題部、保存とできる。 a名義で表題登記をして、その後bに売却した場合、b名義では保存登記はできず、a名義で保存登記し、bに移転させないといけない。 この理解であっていますでしょうか? 2.処分の制限の登記の、仮処分というのは、処分禁止の仮処分のことでしょうか?不動産登記において、ほかにも仮処分の登記ってありますか? そして差押、仮差押と違い、この仮処分だけ、乙区に登記されることがあり、その場合、付記登記でされる、という理解でよろしいでしょうか? 3.aの土地に、bが抵当権をうっているとします。そしてbが土地の所有権をaから取得しました。 本来ここで、登記権利者兼義務者として、混同による抵当権抹消をすべきですが、それをせず、bがcに所有権を移転したとします。 この場合、cが登記権利者、bが登記義務者となって、「混同」による抵当権抹消登記を請求できるのでしょうか?(人が違うのに混同を使えるのでしょうか?) もしできないのであれば、どうすればいいのか教えていただきたいです。 4.マンションで建設会社から購入して、保存登記を購入者名義でしたとします。この場合、マンション業者の承諾がいると学びました。(土地は売買の実質があるからですよね) その後に所有権保存の抹消は、保存登記者が単独で申請できるとあります。 マンション業者からすると、勝手に自分名義に戻ってくるわけですよね。 土地については売買の実質があるのに、単独で承諾もいらず抹消できるのですか? 5.未成年者の親権者から登記の委任を受けている場合において、親権が喪失したとしても、登記を申請できるとありました。 では、もともと親権が喪失している場合は、未成年者の登記を受任するには、特別代理人を選任してないといけないのでしょうか? 6.甲土地(所有者a)を承役地、乙土地(所有者b)を要役地とする地役権が設定されているとします。 もし乙土地の地役権(乙土地にとっては有利であるが)を、抹消したいとするならば、それは甲土地の地役権(甲土地を制限してる)を、aが権利者、bが義務者として、bの乙土地の識別情報を提供し、抹消するという手続きをとるのでしょうか? 7.「抵当権設定の仮登記の登記原因の更正の登記は、原則として仮登記の登記名義人が登記権利者となると考えられるので・・・」とテキストにあります。 具体的な事例が思い浮かばないのですが、これはどういう意味なのでしょうか? できましたら具体的事例をおしえていただきたいです。 確認事項が多くすみません。 どうぞよろしくお願い致します。
回答: 1.>もともとa所有の建物があるとします。 その建物は普通建物(非区分建物)ですね。勉強されている方なので、敢えて言いますが、きちんと区分建物なのか非区分建物なのか、きちんと書きましょう。 >a名義で表題登記をせず、そのままbに売却した場合、bは自分名義で表題部、保存とできる。 そのとおりです。非区分建物であれば、b名義でも表題登記をすることができます。 >a名義で表題登記をして、その後bに売却した場合、b名義では保存登記はできず、a名義で保存登記し、bに移転させないといけない。 そのとおりです。(不動産登記法第74条1項2号は考慮しない前提ですよね。) 2.>処分の制限の登記の、仮処分というのは、処分禁止の仮処分のことでしょうか?不動産登記において、ほかにも仮処分の登記ってありますか? 処分禁止の仮処分のことで良いです。なお、処分の制限の登記は、差押、仮差押、処分禁止の仮処分が代表例ですが、例えば破産の登記も処分の制限の登記です。 >そして差押、仮差押と違い、この仮処分だけ、乙区に登記されることがあり、その場合、付記登記でされる、という理解でよろしいでしょうか? 地上権に対する差押や仮差押登記は、甲区にされますか? 3.aからbに所有権が移転した時点で、bの抵当権が混同により消滅している以上、その後、bからcに所有権が移転したからといって抵当権が復活するわけではありません。ですから、登記原因は「混同」に変わりはありません。登記権利者、登記義務者は不動産登記法上の問題です。混同は、民法の問題です。 4.>マンションで建設会社から購入して、保存登記を購入者名義でしたとします。この場合、マンション業者の承諾がいると学びました。(土地は売買の実質があるからですよね) マンション業者からすると、勝手に自分名義に戻ってくるわけですよね。 土地については売買の実質があるのに、単独で承諾もいらず抹消できるのですか? 敷地権の登記がなされている区分建物ですね。確かにその通りですが、それを言い出したら建物だって、表題部所有者として復活しますから(1項保存の抹消と違って、建物の登記簿は閉鎖されない。)、やむを得ないと言うことでしょうか。(あくまでも、保存は単独申請だから)その可能性を回避したいのであれば、業者が1項保存して、購入者に所有権移転登記をすべきでしょう。 5.親権を行う者が全くいなければ後見が開始しますから、未成年後見人から委任を受けることになります。 6.「乙土地の地役権」というのは変な言葉です。おそらく、要役地地役権の登記のことを言っているのでしょうが、それは、地役権そのものの登記ではありません。当然、地役権の登記は承役地である甲土地にされます。甲土地の地役権を抹消登記する場合、登記権利者はa、義務者はbとなり、乙土地のbの所有権取得の登記識別情報を提供します。(要役地地役権の識別情報ではありません。「そもそも識別情報は出ません。」)乙土地の要役地地役権の登記は、乙土地の管轄法務局の登記官が職権で抹消登記します。 7.例えば、「原因 平成25年4月1日金銭消費貸借同日設定」と登記すべきところ、誤って「原因 平成25年4月11日金銭消費貸借同日設定」と登記されてような場合です。