質問: 新築物件入居後の目隠し取りつけ工事について 最近tvcmでもおなじみのレオパレスで、都内の賃貸新築物件に4月下旬に入居したばかりです。 入居後に、突然「緊急連絡」で「近隣の方とオーナーの要望で、窓に目隠しを取り付ける工事を行います」とチラシ1枚がポストに届き、訳がわからないうちに窓全面を覆う隙間数センチしかない目隠しが取りつけられてしまいました。 今回目隠しを取りつけられてしまったのは、ただでさえ日当たりの悪い北向きの部屋で、風通しも悪くなってしまいました。 契約時には物件は建設中でした。念のため、外観を見に行き、あとは見取り図からの情報だけを頼りにこの物件に決めたのですが、入居2ヶ月前には目隠し取りつけが決まっていたが予算の都合で取りつけは入居後になったと説明されても、入居1ヶ月ほどまえの契約時の見取り図にはそんなものはありませんでしたし、ましてやそういう話しがあるということも「緊急連絡」のチラシで工事数日前に知ったばかりです。 契約時に目隠しの存在や(レオパレスさんの物件では良くある話しらしいですが)壁の薄さを知っていたら絶対に契約しない物件です。このままでは納得がいかず、現在レオパレスの物件担当営業マンに苦情電話を入れなんとかしてほしいと交渉中です。 こちらの要望として「目隠しを取り外す、またはゆるいものにする」か「家賃を下げる」ようにお願いしましたが、可能性としてレオパレスの条件の合うほかの物件に引越しする可能性もあります。 もし引越しまでするなら、インターネットで検索してもあまり評判の良くないレオパレスさんの別の物件に時間・お金・体力をかけたくありませんし、また別のトラブルが起こらないか心配なので、この際契約金(つまり会員費)や入居日数以外の家賃、引越しにかかる費用をレオパレスに負担させるということは法律的に可能なことでしょうか? 長くなりましたが、どうぞ助けてください。
回答: 「重要事項説明書」と言いますのは、宅地建物取引業法35条によって、売買または賃貸借の契約が成立する前に、買主・借主に対して書面を交付して(同法37条)契約上重要な事項に関して最低限これだけは説明しなさいと説明を義務付けているものです。 (重要事項説明書の交付義務違反に対する罰則:20万円以下の罰金(同法83条2号)) その内容は、取引対象となる物件の上に存する登記された権利の種類・内容や都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限、私道負担、給排水設備など取引物件に関する6項目(同法35条1項1号~5号の2)と、代金以外の金銭、契約解除,手付金などの保全措置など取引条件に関する6項目(同6号~11号)およびその他国土交通省令で定める事項1項目(同12号)の合計13項目となっています。 ですから、いずれも今回のご質問の内容には関係ないものと思われます。 しかし、その他に、上記の内容には含まれないけれども、契約締結に際して重要と思われる「個々の取引において,それを告げないことにより、取引の相手方が重大な不利益を被るおそれがある事項,または購入者などの購入意思(賃借人の賃借意思)の決定に影響を与える事項」に関する『重要な事項』についても、同法47条によって業者には説明義務が課せられております。 宅建業法47条1号 「重要な事項について,故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為」をしてはならない(同条柱書)。 (罰則:1年以下の懲役もしくは50万円以下の罰金、またはこれを併科(同法80条)) これらの説明は、いずれも契約を取り交わす前になされなければなりません。 >入居2ヶ月前には目隠し取りつけが決まっていたが予算の都合で取りつけは >入居後になったと説明されても、入居1ヶ月ほどまえの契約時の見取り図には >そんなものはありませんでしたし、ましてやそういう話しがあるということも >「緊急連絡」のチラシで工事数日前に知ったばかりです。 >今回目隠しを取りつけられてしまったのは、ただでさえ日当たりの悪い >北向きの部屋で、風通しも悪くなってしまいました。 特に、目隠しをされた窓がその部屋の唯一の窓であるような、通風・採光の点において住環境に大きく影響し、それが契約締結に際しての重要な要素と考えられるような場合には、業者側は明らかに宅建業法47条の『重要な事項』の説明義務違反と考えられます。 ですから、oliver95さんは業者に対して、それら説明義務違反に基づく損害賠償請求(民法415条)をすることができます。 また、目隠しをされたことにより、看過できない程度に住環境が悪化して、通常人が住む部屋としての用を成さないようであるならば、貸主側との賃貸借契約を解除(民法559、570、566条)することができますし、その程度に至らない場合でも、住環境の悪化の程度が著しい場合には損害賠償請求(同条)をすることができます。 >「目隠しを取り外す、またはゆるいものにする」 本来、契約内容としては、目隠しのない状態のつもりで契約がなされているわけですから、当初の計約内容通りの状態で借主に対して部屋を提供する義務が貸主側にはあります。 ですから、この請求は正当なものです。 このことに対処するために必要とされる相当な期間(例えば1ヶ月)を定めて請求し、その相当と思われる期間内に貸主の義務が履行されない場合には、契約を解除することもできます(民法541条)。また、その場合、同時に貸主に対し損害賠償請求もできます(民法415条)。 >「家賃を下げる」 借賃の減額請求は、この様な場合に対する特約でもない限り、今回のケースではできないものと考えます。しかし、先程の民法559、570、566条に基づく損害賠償請求をすることによって(例えば借りている間中、月あたり1万円とか)、借賃と損害賠償額を同額で相殺することにより同じ効果を得ることができると考えます。 >もし引越しまでするなら、インターネットで検索してもあまり評判の良くない >レオパレスさんの別の物件に時間・お金・体力をかけたくありませんし、 >また別のトラブルが起こらないか心配なので、この際契約金(つまり会員費)や >入居日数以外の家賃、引越しにかかる費用をレオパレスに負担させるということは >法律的に可能なことでしょうか? 先程述べました、『重要な事項』の説明義務違反が元で契約をし、そのことによって引越しの費用が余計に掛かることになったと考えることができますので、民法415条に基づく損害賠償請求としてこれらの金額についても請求できるものと考えます。 いずれにせよ,事が公になりますと業者の信用に関わりますし、罰則が適用されるとなると、極端な場合業者の業務停止の行政処分がなされる場合もありますので、業者側は誠実な態度で対処してくるものと考えます。 なるべく穏便に事が済むようお祈りいたします。