質問: マンションか戸建結局メンテナンス費は同じぐらい? 私はマンションライフが気に入っています、ゴミはいつでも捨てられるし、管理が行き届いているエレベーターもあるし外回りの掃除もしてくれる。 しかし家族が増え100ヘーベー以上の家に引っ越しを考えております。 広いマンション購入か、同じ地区で戸建購入した場合の今後の費用について質問です。 家にかかる経費として 管理費・修繕積立金・固定資産税それは生涯かかるものです。 老後収入がなくなった場合の不安があります(勿論貯蓄しますが) 同じ地区で同じぐらいの広さのマンション購入と戸建だと結局経費は同じぐらいかかるのでしょうか? 戸建住まいの方、メンテナンスはどれぐらいの頻度でどのぐらいの額がかかりますか? また、戸建を建てる場合4階建以上にして上は住居、下は賃貸物件を検討中です。 そうなると管理人を雇わないと私どもで管理はできませんし、エレベータも導入しなくてはいけません この場合賃貸住人から徴収する管理費で管理費用を賄えるのでしょうか?(満室になった場合) 結局同じ位なら将来一人になった時でも暮らしやすいマンションにしようかと考えています。 家賃収入が見込める 自社プチマンション建築も惹かれますが。。。。 ちなみにどちらにせよ都会で駅近で考えておりますのでどちらにせよ物件価格は一億以上かかるのでメリットデメリットをよく考えたいです
回答: サラリーマン大家です。 僕の経験では、戸建て築15年の時に250万かけて外装工事をしました。 20坪弱の小さい家です。 工事内容 外壁塗装 屋根遮熱塗装 ルーフバルコニーのある家なので(10年に一度は工事と言われた)防水工事です。 内装はしてませんが、クロス交換や見た目のきれいさなら60万もあれば十分かと。 あとは以前住んでいた売却済みマンションについて書きますね。 ここはごく普通の練馬にあるサラリーマン世帯のマンションです。 4ldkで徒歩4分、96m2です。 管理費 16000円 管理人1人 週4 エレベーター1基 50世帯 修繕積立19000円 築33年 マンション駐車場なし。 実家 港区で世間でいう高級マンション m2は知りませんが2ldkです。(上記より狭い) 管理費 25000円 管理人1人 清掃人2人 週6日 エレベーター2基 95世帯 修繕積立18000円 築21年 マンション駐車場 49000円(立体駐車場) で、管理費は管理レベルと規模にもよもよりますが 築年数を考えなければ修繕積立金はそんなに変わりませんよね。 15年を軸に考えると 修繕積立19000円×12カ月×15年=3420000円 僕の住んでた家 修繕積立18000円×12カ月×15年=3240000円 実家 戸建て修繕費用 250000円 ひと月あたり14000円位の積立。 こう考えると、マンションのほうが戸建てよりも多く積立があるようにも見えます。 しかし問題はエレベーターです。 エレベーターの交換は実質25年前後ってところです。 僕、マンションの大規模修繕時に理事会にいたんですが・・・ この時エレベーターのフル交換工事に2400万です。 それも使える枠やらは再利用してです。 従来の部品がないということで方式も油圧式から新方式に交換し電源も別途確保でやったんですけどね。 それでも毎年のメンテナンス費用を考えるとエレベーターが足をひっぱります。 マンションの場合、修繕積立金は全部は使わないでしょう? 万が一を考えある程度プールして残しておくものですから。 >また、戸建を建てる場合4階建以上にして上は住居、下は賃貸物件を検討中です。 そうなると管理人を雇わないと私どもで管理はできませんし、エレベータも導入しなくてはいけません この場合賃貸住人から徴収する管理費で管理費用を賄えるのでしょうか?(満室になった場合) 規模にもよりますがこのレベルですと無理でしょう。 4階建て以上?で何部屋ですか? ご自分たちはワンフロア? 3戸×3階で9戸が賃貸住宅としても戸数が足りなすぎます。 賃貸の管理費や共益費ってそんなに取らないでしょう?分譲と違って。 ワンルームで3000円相場 2dkでも5000~7000円相場 高級マンションでもマックス13000円って所じゃないですかね? まあ、もっと規模の小さい賃貸併用住宅が最近はあるのでハウスメーカーさんに相談をしてみることだと思います。 よく小さいエレベーターなしのアパートが建つでしょう? ああいうのが一番、収益がいいんですよ。 ホームエレベーターは高さ4fまで大丈夫のはずなんですが、なんせこういうの知らないのでわかりませんが選択肢の1つであると思います。 結果として戸建てとマンションどっちがといえばどっちもどっちです。 同じといえば同じでしょう。 戸建てでどこまで綺麗なメンテナンスを望むか。 どこまでやるかです。 基本、個人大家なんてのは自分で一生懸命管理しますよ。 僕はサラリーマンが本業なのと物件が遠くにある(相続なんで)まかせきりですが基本はもう自分でというスタンスのはずです。 ちなみに委託料なんですが、 都内住友マンションは住友の系列の管理会社で委託契約しています。 入居査定から何から管理してもらい年間3%の手数料でやってもらっています。(激安) 戸建てのほうは更新管理/修繕サポート窓口/掃除を含め6.5%です。(地元不動産屋) ごみの集積所がうちのところにあるので掃除と消毒をお願いしています。 ただ、固定資産税に関しては評価額が同じとして計算すれば戸建てのほうが安いです。 あと決定的なのは戸建ては自分が我慢すればいいわけですが、マンションはそういうわけにはいきませんよね。 戸建てなんかは特に最初の作り(元々の土地の性質も含め)によりますね。 かなり差があります。 僕の友達が8年位前に住友林業の家を建てましたが、最低、坪70万からだそうです。 出来あがった家は素晴らしい作りでしたよ。(実際坪いくらで作ったかは不明) そしてまだまだ新築レベルです。 やはりマンションライフは楽でいいと思いますよ。 僕が戸建てに住んでいたら、自分でやらないですから荒れ放題かと。 問題はマンションは管理費や修繕積立金ですよね。 近年、投資物件需要で初期はとても修繕積立が安く、築年数があがるとドカンと高くなるのが傾向です。 なので最初の修繕積立計画書をよくみて購入されることをお勧め致します。 そして一度専門業者に相談にいくと、現実的な数字がみれると思いますよ。 参考になれば。