質問: 土地の名義変更について 長文ですがよろしくお願いします。 結婚と同時に、主人の実家が持っていた古家付きの土地に住宅を建築しました。 その際、古い住居は取り壊しました。 登記を見てみると、土地の名義は義父の姉(主人からしたらオバさん)、 住居の名義は亡くなった祖父になっておりました。 住居の名義は新築時に主人のものに変えたのですが、土地の名義がオバのままです。 なので固定資産税の案内が住居分はうちに、土地分はオバに届きます。 その後オバが封書で転送をしてくるので支払いは私たちがしています。 でも、毎年払いに行くのも面倒(自動引き落としにしたい)ですし、 やっぱり自分たちの名義に変えたいのです。 義父は名義を変えるのにお金がかかるし、別に親族同士なんだからいいじゃないかと言います。 あとあと、土地の代金をオバが請求してくることはないし、土地を購入してから(20年以上)ずっと固定資産税は義父が払っており、オバが払ったこともないので、言ってきてもその分で相殺できると言います。(土地の購入金は、オバと義父で合わせて出したようです) 今のところオバも、名前だけだし、後でお金なんて言わないから気にしないでと言っていますが オバにも子供がおり、将来言ってこないとも限りません。 いくら親族とは言え後でもめたくないので今のうちに変更したいのですが 実際どういう手続きが必要で経費はいくらほどかかりますでしょうか?
回答: >土地の購入金は、オバと義父で合わせて出したようです これは税務署に証明できる当時の銀行通帳があるでしょうか。 または、領収書が両名になっいてるでしょうか。 確たる証拠を示さずに、錯誤で共有にしますと贈与税が課税されます。 現在やれることは生前贈与です。 これは、ネットで路線価を検索し、当該土地の全面道路にm2単価の価格がありますので、それに面積をかければ評価額が算出できます。それを贈与税のサイトで計算式がありますので、それで計算してください。 おそらく、場所によっては数百万円になると思われます。 この金額が高いか安いかは、下記に書く遺言書により遺留分の請求があるとすれば、遺留分を支払った場合と贈与税を支払った場合、どちらかが安いかという判断になります。 贈与税のことが分からなければ、税務署に行けば計算してくれます。 次に、おばさんに遺言書をかいてもらい、おばさんが亡くなったとき名義変更をするのです。 遺言書は自筆遺言でもいいのですが、完全をきするのら公正証書遺言をおすすめします。 当該土地の登記情報・評価証明書・おばさんの印鑑証明書をもって公証人役場にいけば、手続きをとってくれます。 しかし、先に書きましたように、おばさんの相続人から遺留分の請求があるかもしれません。 おばさんの所有権の土地が当該土地しかない場合は、おばさんのお子さんから遺留分を請求される可能性は高いと考えた方がいいでしょう。 遺留分の価格も先の路線価から計算された土地の評価額が参考になります。 おそらく、贈与税を支払っての贈与による移転登記か、遺言書による遺贈登記のいずれにかなるでしょう。 売買という方法がありますが、これは当該土地の値段は先に書いた路線価以上の値段で売買契約をします。 その代金をあなたがた夫妻が預貯金で持っていれば可能ですが、それが無ければ金融機関のローンをくみませんと、税務署に贈与と認定されます。ローンをくみ、仮装売買というのはおばさんに対し、うまく言えるでしょうか。 一度現金というものが目の前に出てきますと、人間は変わってしまうものてす。 仮装のつもりが本当の売買になる可能性があります。 そうなると、お父さんの元気なうちに、贈与か遺言が現実的でしょう。 なにせお父さんが亡くなりますと、赤の他人のようになりますので、お父さんの元気なうちに片付けてください。 路線価や相続人の人数が書かれてませんので、贈与税・遺留分の価格はお答えできません。 ただ何万円ということでなく、何十万円か何百万円ということです。 詳細は、税理士・司法書士とよく相談してください。