質問: マンションの財産分与について 10年前に結婚と同時に5000万円程でマンションを購入しました。 頭金は夫婦で同額づつ出し合いました。 現在、3000万円程、ローンが残っています。 結婚と同時に私は専業主婦になりました。収入は一切ありません。 この状況で離婚時の財産分与の際なのですが、 残りのローン、維持費は夫と折半で支払っていく。 マンションには夫が住んでいくので、家賃として、相場の半額を支払ってもらう。 ローンを完済しても、住んでいる限り家賃の半額は支払ってもらう。 売却の際には売却額の半額を私が受け取る。 この条件を旦那に要求しようと思っていますが、妥当でしょうか? いろいろなご意見をお聞かせください。よろしくお願いします。
回答: >この条件を旦那に要求しようと思っていますが、妥当でしょうか? 要求は妥当だとしてもこれをどう離婚協議書に表現するかで悩みますね。 今現在、すでにマンションの共有持ち分が50%50%の共有になっていて さらにローンがご主人との連帯債務になっていたら、その条件で全く 問題ないでしょう。 しかし、これから財産分与で共有の登記をし、ローンを連帯債務に借り換える というのなら、いろいろ難しい問題がでてきます。 まず、登記だけなら簡単にできます。しかし所有権者が変更になったら 銀行に連絡する義務があります。離婚時にローンを連帯債務として組み替えるのは、金融機関が承諾しない。別れた配偶者が連帯債務を滞納することを危惧して 承諾しないかもしれません。 ローンの債務も連帯債務になっていないと何が都合が悪いかというと 共有者はいつでも持分の分割請求ができることから、マンションを売って 売価の半分をよこせと主張できるのです。マンションが4000万で売れて ローン残高が3000万あれば手元には1000万しかないです。 2000万よこせと言われても払えません。あるいは、ご主人がこの先住み替えでマンションを売る場合も同じことです。 ローン残高の返済義務はないままに質問者さまは売価の半額を要求できることに なってしまいます。 また共有持ち分を登記しないままに、賃貸借契約をするわけにはいきません。 共有持ち分が登記されていないままに、売却した時点で半分を質問者さまが 受け取れば贈与と見なされます。1500万円を受け取れば225万控除して 50%の税率、つまり637.5万円の税金を払うことになります。 さて、それではどうするか まず離婚前に、マンションを共有に登記、ローンも連帯債務にしてしまうという 方法があります。 ローンは新たな借り換えになりますから諸費用が70万程度新たにかかりますが 銀行と相談すればなんとかなります。間違っても離婚の話は出さないように。 所有権だけ半分登記し、債務(ローン)をご主人単独のままに するのはくれぐれもやめてくださいね。 それができない場合は >残りのローン、維持費は夫と折半で支払っていく。 >家賃として、相場の半額を支払ってもらう。 これは相殺して差額を質問者さまが受け取るという話でいいじゃないですか。 所有権登記もローン支払い義務もないのだから 差額の支払いだけを金額を決めて公正証書で約定する。 >ローンを完済しても、住んでいる限り家賃の半額は支払ってもらう。 これは、所有権が質問者さまにない限り無理。 だってご主人が繰り上げ返済したらめちゃくちゃ損だし 所有権のない不動産から家賃名目でお金はとれないですし >売却の際には売却額の半額を私が受け取る。 これも所有権がない限り無理 財産分与とは、離婚時点の共有財産を分割することです。 離婚したのに共有しているというのは何かと不都合 ですから、今の時点での資産価値で分割を考えるのが一番です。 つまり 時価4000万ならそこからローン残高3000万を引いた 1000万を半分に分ける。 質問者さまは財産分与として500万を受け取る。 ただし、いっぺんに払えないから、毎月5万ずつ8年4か月の 延払いにする。 この辺が落としどころだと思いますよ。 質問者さまが支払う慰謝料が100万あれば、相殺されて400万 とかになるわけです。