質問: 住宅ローン借り換えできますか? 相談に乗って下さい。金融公庫の住宅ローンを借り換えしたほうがいいと言われました。残高は約1900万円です。主人の年収は約1200万円ですが、主人に内緒で主人名義のカードのキャッシングが合計約90万円あります。後、jaでも住宅ローンが約400万円残ってます。今回の借り換えもjaでやろうと考えています。このような状態で事前審査、本審査は通るでしょうか?私はパートですがjaで働いております。主人に内緒のキャッシングが分かってしまうのも心配なんです。
回答: 住宅ローン審査経験者です。 保証会社に出向して保証審査を担当したこともあります。 > 金融公庫の住宅ローンを借り換えしたほうがいいと言われました。 「旧・住宅金融公庫一般融資」ですね。 いつ頃借りられたのでしょうか? 「旧・住宅金融公庫一般融資」の契約は、「固定金利型」なのですが、平成17年6月2日までのお申し込みならば、当初~10年目までと11年目以降では金利が違う『段階金利』となっています。 平成7年7月6日~平成8年4月7日までのお申し込みならば、11年目以降も金利は変わらないのですが、平成9年4月1日~平成14年4月21日までにお申し込みの場合は、11年目以降の金利が4.00%になります。 現在の民間金融機関の住宅ローン金利と比較しますと、この金利は高く感じられると思います。 金利か高いということは、支払う利息額が増えるということなので、「借り手」には「損」になります。 こういったことから、「旧・住宅金融公庫一般融資」を利用中ならば、民間金融機関の住宅ローンに借り換えた方が「お得」と言われています。 > 残高は約1900万円です。 > 主人の年収は約1200万円です > jaでも住宅ローンが約400万円残ってます。 旧・住宅金融公庫一般融資の窓口金融機関がjaだったのですね。 そして、旧・住宅金融公庫一般融資では、融資希望額に足らなかったので、jaの「併せ貸し」を利用されている訳ですね。 > 今回の借り換えもjaでやろうと考えています。 私が住んでいる地域では、jaが比較的低い金利を提示していますので、それもよろしいかと思います。 債務残高は旧・住宅金融公庫一般融資が約1,900万円、jaの併せ貸し分が約400万円とのことですから、借り換え額は2,300万円程度...ということでしょうか。 では、 ・借り換えをされるとなると、「住宅ローンの借り換えにかかる諸費用」が必要になってきますが、それは現金で用意できますか? ・現在の「ローン対象物件」の評価額はいくらになっていますか?2,300万円以上になっていますか? ・借り換えと同時繰上返済をされる予定はありますか? ・残りの返済期間は? ・jaが提示している「金利パターン」とそれぞれの「適用金利」はどうなっていますか? > このような状態で事前審査、本審査は通るでしょうか? 本審査でngになれば意味がありませんから、「事前審査に通ること」を気にする必要は全くありません。 また、審査に通るかどうかは、jaとその保証会社(?)が判断することですので、ここでお訊ねになることは、全く意味がありません。 旧・住宅金融公庫一般融資+jaの住宅ローンの債務残高が合計して2,300万円ならば、まず、ローン対象物件の「担保価値」が2,300万円以上あることが条件になってくると思います。 返済能力に関しては、仮に「借り換え希望額:2,300万円 返済期間:10年 適用金利:1.80%(固定金利選択型・固定金利期間10年・最優遇金利適用) 元利均等返済 ボーナス返済なし」という条件で借り換えをすれば、借り換え後の年間の返済額が250万円程度になります。 年収1,200万円ならば、返済比率20.9%になりますから十分審査に通るレベルです。 仮に、キャッシング残を全て足して考えても、年間返済額は340万円程度になり、返済比率は28.4%になりますから、十分審査に通るレベルです。 「返済比率が『審査に通るレベル』」であっても、審査に通るかどうかは分かりません。 私が一番心配なのは、jaの保証会社(?)が「年収が1,200万円『も』あるのに、キャッシングを利用している」という「事実」をどう捉えるか...です。 また、キャッシング残が約90万円とのことですが、その「利用状況」はどのようなものだったのでしょうか。 キャッシング枠100万円に対して、フルに近い90万円を借りては返しを繰り返していた...というのと、キャッシング枠200万円に対して100万円を1度だけ利用し、ずっと返済している...というのでは、受ける印象が全く違います。 それが理由で審査ngとなっても、普通は、ngとなった「理由」については、お客さまには申し上げません。 でも、金融機関によってはお客さまに訊ねられると理由を言ってしまう担当者もいるようですし、「ヒント」と称して「『個人信用情報』に問題が」なんてこともあるようです。 > 主人に内緒で主人名義のカードのキャッシングが合計約90万円あります。 > 主人に内緒のキャッシングが分かってしまうのも心配なんです。 このサイトでも、時々、「金融機関の人に審査ngとなった理由を訊ねたらこう言われた。」というお話を目にしますし。 ご主人が審査ngとされたことに腹を立てて(時々いらっしゃいます)、jaの担当者を問い詰めたら、jaの担当者も口を割ってしまうかもしれませんね。 そこからバレる可能性は考えられないことではありません。 また、クレジットカードは、「本人」に対して「貸与」されているものですし、それを「本人」以外が使うことは禁止されていますよね。 ご質問者さまのされた行為は、他人(「本人」でなければ「他人」になります)名義のクレジットカードでキャッシングをした...ということですから、非難されても仕方がないことですが、ご質問者さまが使える状態にしておいたご主人も、「自己に貸与されたクレジットカードの管理を怠った」ことになります。 「夫婦だから」は対外的には通用しません。 jaの保証会社が、キャッシングを嫌う基準でなければいいんですけれどね。