質問: ■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■ ■重要事項説明義務違反?不動産詐欺?(収益不動産売買)■ 皆さんお願いです。お知恵をお貸し下さい。どうぞ助けてください。 【事実関係】 (1)収益物件購入経緯 先日、収益物件(事務所+マンション)を購入致しました。 メインテナントである事務所の退去リスク・家賃引き下げリスクが最大の懸案でしたので、当然ながら仲介業者に対しては何度も「そのような話は出てませんね?」と確認しました。また契約直前にも仲介業者と売主に最終確認をしましたが、「そのような話は今のところ出ていない」とのことでした。仲介業者は同族経営の不動産会社なのですが、私としては信頼関係を築けていたと思っていましたので、購入を決断致しました。 (2)メインテナントから知らされた事実 (1)早速、売買契約の翌日にメインテナントに対して挨拶のお電話をしたところ、家賃引下げ要請若しくは退去を検討中とのこと。 (2)しかも、売買契約の数日前に同仲介業者が現地に測量の下見に来た際に、メインテナントから仲介業者に対してその旨のお話をしたところ、「未だ新オーナーと管理会社が決まっていないので、決まってから窓口を教えます」と言われたとのこと。 (3)売主に対しても家賃引き下げの相談したい旨1年前にお話をしたそうですが、何も返答を得られずそのままになっていたとのこと。 (3)仲介業者の反応 まさかと思って仲介業者に事実関係を確認すると「具体的に家賃引下げや退去の話があったのではないので、買主に話す必要なないと判断した」とのこと。 (3)重要度合 私としては、そのような事実を事前に知っていれば、購入を見送ったであろう重大な事実です。 しかも、サブテナントの1件が家賃滞納の常習犯だったという事実も契約後に判明した有様です。 【質問内容】 (1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。 (2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。 (3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。 (4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。 (5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20%)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。 (6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。 投資額が大きいせいもあり、ノイローゼになりそうです。 どうぞよろしくお願い致します。
回答: 正確な事実関係をどこまで文書化されているのかにより、今後の展開が変わってくるケースですので、不動産専門家の方が多いこのカテでも回答が非常に難しい例かと思います。 私は法律家ではありませんので、あくまでも一人の宅建主任の参考意見として捉えてください。解釈の間違いもあるかもしれません。 >(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。 宅建業法の35条に規定された重要事項説明に於いては、列挙された項で類型化されているため、この項を網羅した重要事項説明書であれば命令規範、不作為義務違反になりにくいという面があります。類型化された項目のみを説明すればよいと言う事では無いのは事実ですが、重要事項説明違反だけを主眼にした主張をすると、業者側は違反は無いと突っぱねる可能性があります。 >(2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。 宅建業法35条で規定された項は47条で不実のことを告げる行為を禁止していますが、この47条で「その他の取引条件...[略]...宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」としているので、この条項に該当するのではないかと想像します。 この47条は重要事項説明書に記載していなくても正確な情報を告知すればいい訳ですが、買主の質問に対しては当然に不実の告知をしてはならないと言う事になりますので、事実であれば、47条は禁止規定、作為義務違反ですので、(35条違反による行政処分ではなく)80条の罰則規定が適用されるので重い処分となります。 しかしここが寧ろネックであり、80条を適用するにはその状況が事実である事を第三者に分かる形で提示しなくてはなりませんので、司法判断となった時にはそこが争点となってしまいます。 書面に残さなくても良いが、その分不実の告知は証明しにくいという反面があるのが、私等もこの法律の理解出来ない面ではあります。 >(3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。 47条違反が明確であれば当然に損害賠償請求が可能だけではなく、実際に賠償金を得る事すら可能だと思います。 >(4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。 売却前に事実を知っていたと言う事が明確にできるのなら責任は生じます。 現店子の証言をどこまで利用できるかがポイントかもしれません。また実際に滞納がある店子に関しては、その支払い記録は残っていると思いますので、その記録を得る事で証明できますので責は生じると想像します。 >(5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20%)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。 売主が納得しない限りは、司法判断が必要になると思います。司法判断が貴方に有利に出れば違約金20%の請求は可能ですが、現実的な線で考えると、業者の不実の告知による処分と損害賠償という所でしょうか。店子は新たに見つける可能性がある事ですから。 滞納者に関しては、現時点で滞納金があるかどうかが問題で、現時点でないのであれば損害賠償とはなりませんが、滞納があるようであれば賠償の対象となりうるのではないでしょうか。 >(6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。 必ずそうしてください。弁護士でも不動産取引に詳しい弁護士である必要があります。その点はご注意を。