質問: 築35年のマンションを投資用に購入を考えています 築35年のマンション1戸が280万円で売りに出されていました。 広さは50平米。 5階建ての2階部、全戸20世帯。 場所は大分県の大分駅から2キロくらい南の場所です。 マンションと言っても県営住宅みたいな作りと外観です。 中は築35年ですが、オーナーさんがキレイに使用されており、 その他の個所は自分で漆喰塗ったり、フローリングを張り替えたりしてリフォームし、 カフェ風の部屋作りをしようと考えています。 280万円で購入して、税金+工事費 すべて含めて350万円くらいで完成を予定しています。 そしてそれを不動産屋を通して賃貸に出そうと考えています。 想定家賃4万円+管理費3000円+駐車場3000円=46000円 手取り4万円×不動産屋リベート0.95=38000円×12か月=456000円/年 年間経費 固定資産税4万円+(管理費3000円×12=36000円)+保険16000円=92000円 *借主が表れた場合は管理費36000円/年と保険16000円/年は借主負担になるので 年間負担は固定資産税4万円のみになり、456000円家賃-4万円=416000円年間所得。 順調に借り手がついた場合は8.5年で完済できる予定です。 できれば短期譲渡所得から長期譲渡所得へ移る6年を目途に380万円で売却できれば いいかなと考えています。 まずは6年間で約250万円の家賃収入を得られればと思います。 賃貸オーナーへの経験の一歩としてリスクをなるべく小さくしたいと考えています。 ただ、二の足を踏む現状もあります。 ・自主管理物件 ・35年間一度も大規模修繕をしていない。10年くらいに前に外壁を塗装した程度で、 配管の点検、整備は一度もしていない。 何かあった場合は積立ている管理費から工面すると管理人さんから言われました。 ・ただし、管理人さんも年毎に代わるため、専門の管理人というわけではありません。 ・現在積立金800万円。 ・今までに配管が水漏れを起こしたことはないそうです。(売主の方以外の方から聞きました) そこでご質問なのですが、 ・今後の漏水の対策としてマンションの配管工事の費用はどのくらいかかるものなのでしょうか? 漏水して階下への被害は保険で賄いますが、保険で配管工事は賄えないですよね? ・今まで修繕のために多額の一時金が発生された方いらっしゃいますか? 現状、一般的なマンションのような大規模修繕は予定されておりません。 漏水や、クラックなどの問題が起きた時に対処する事後対応に積立は使われるようです。 投資用に購入したのに修繕のために数百万要求されたらと思うと・・・、 今までは一度も一時金が発生したことはなかったそうです。 ただ、築35年なので今後もないとは言えないと思います。 ・高齢の人が多く、修繕積立金も多くなく、おそらく建て替え案は出ることなく、最終的には 残存するか解体かということがあると思います。 スムーズな話だと一棟丸ごとデベロッパーに格安で売却して、入居者解散だと思うのですが、 解体しないといけない状況まで来て、誰も購入意思がなく、その状態だとお金にならないと入居者が ごねて解体できずにスラム化、あるいは解体まで話が進んでその解体費がどのくらいになるのか・・・。 このようなことになる前に売却できれば良いのですが、 最終的なところまで考えないと投資は怖いです。 スラム化してもずっと固定資産税や管理費はついてきますし。 今までこのような物件に住まわれた方いらっしゃいましたらアドバイスお願いいたします。 長文となってしまい、すいません!! 投資目的ではありますが、 古いからといって価値が低いように見られている物件を見ていると何とか手を加えて 復活させてもう一度価値を取り戻させたいというのがもう一つの目的です。 自主管理で頼りない部分もありますが、 その分、共用部への取り組み(塗装、設備)など柔軟に対応できそうな印象がありました。
回答: この物件は、建て替え計画がよほどうまくいかない限り、利益を得るために長期間保有するものではありませんね。出費の方が上回ると思いますよ。 それよりも、あと数年もしたら、かつてのバブル期にあったような「地上げ屋」がかたちを変えて横行してきます。かたちは変わっても狙っていることは以前と同じですから、老朽マンションの買占めが始まることは目に見えています。 わざわざお金をかけなくても、そのままで安い家賃で貸すか寝かせておいて、買占めが始まって値がつりあがったところで、地上げ屋に売却すればよいのです。 誰が何をしようとしているのか・・・。昨今の動きを、よく考えてみてください。