質問: 住宅ローンの借り換え 有利な銀行は? りそな 住宅ローン 35年 (2004年6月~、残32年)変動金利 現在 2.0%(0.7%優遇)固定金利優遇2006年6月~ を組んでおります。 当時まだそんなに景気は良くならないだろうとと思っておりましたので (大きな間違いでした。あの頃に固定金利にしておけば・・・) 変動金利にしたのですが、これからまだまだ金利が上がりそうなので 30年、25年の固定金利の住宅ローンに借り換えようかと思っております。 あと繰越返済しようと思っている300万があるのですが 繰越返済で5万円かかるのでいっそ借り換えした方が よいのじゃないかと思っております。 お勧めの住宅ローンをお教え頂けないでしょうか? 宜しくお願い致します。 出来れば、繰越返済が無料のところがよいです。 既婚 夫婦二人 結婚2年 男性 32歳 年収600万
回答: #3&4です。 一部誤解を受けているようですので、付け加えに参りました。 私はシミュレートもせずに10年固定をお勧めするのを控えた訳ではありません。 繰上返済について、 > 3年に一度200万円程、繰上返済出来ればと思いますがそれも子供が出来なければなので という補足をいただきましたので、「子供については可能性がある。妊娠すれば産み、育てていく。そうなるとそちらに費用がかかるので、住宅ローンについての繰上返済は難しいor後回し」というお考えだと思いました。 そこで、住宅ローンにおけるシミュレートは、想定できるマイナスはできるだけ組み込んだ方がいいものなので、私はシミュレーションから「繰上返済」を削除しました。 これが、「子供ができ、妻の収入がない状態でも、3年に一度200万円程であれば【期間短縮型の】繰上返済は可能」というのでしたら、私も「10年固定」をお勧めしますよ(200万円が3回できればベスト。その10年固定が終わって、さらに再特約をする場合に再度10年固定を選んだ場合、その時点で適用金利が20%を超えても、全期間固定3.45%よりもお得~)。 【期間短縮型の】繰上返済の効果の大きさは充分に承知していますから。 「利息」で払うべき額が少なく抑えられますから、本当に、相当に「お得」になりますよ。 現在の住宅ローンの金利を見ても、住宅ローン金利設定の基準となる2つの値「(各金融機関における)短期プライムレート」と「10年国債の相場」の状況を見ても、10年固定が一番「お得」がありますから、10年固定を勧めるのは「至極当たり前」なんです。 実際、私があちらこちらでお勧めしているのも、10年固定が一番多いですしね。 私がシミュレートした「結果」をずらずらと並べていって、それで納得されてしまっては意味がありませんので(できれば、シミュレートはご自身でされた方がいいので)、「全期間固定金利3.45%」と比較した「10年固定」のパターンの条件を1つ挙げておきます。 > 慎重に金利上昇の「値」を仰らない とのことですから、その根拠も含めて(尤も、私は専門家ではないと思いますが)。 ・借り換えの当初条件 ・借入額:2,200万円 ・返済期間:32年 ・金利:2.80%(10年固定・店頭表示金利よりも1.20%優遇) ・元利均等償還 ・ボーナス返済なし ・固定期間中繰上返済なし ・10年後固定期間終了に伴う金利見直し ・再度特約により「10年固定」を選択 ・10年固定の「店頭表示金利」は5.00% ・優遇幅は「店頭表示金利から0.40%優遇」 それぞれの設定理由は、 ・借り換えの当初条件の金利については、 (1)現在(2007年7月)、主要銀行の10年固定の「店頭表示金利」の平均利率は4.00%強であること (2)当初借り入れの金利優遇により「店頭表示金利から1.20%優遇」があると想定 (1)と(2)より、「適用金利」を2.80%に ・この「借り換えの当初条件」で、現在の毎月の返済額と借換後の毎月の返済額がほぼ一緒である ・10年後固定期間終了に伴う金利見直しについては、 ・期間短縮型の繰上返済をしていないので、残りの返済期間が22年ある ・金利が上昇基調であることを考慮して、10年間で「1.00%」の金利上昇を想定 ・優遇幅については、再特約の場合、当初よりも優遇幅が小さいことが多く、「優遇なし」・「0.40%優遇」・「0.70%優遇」・「1.00%優遇」としている金融機関が多いので、そのなかから優遇幅は小さめのものを想定 「1.00%の金利上昇」というのは、金利上昇を懸念してのシミュレートならば、当然に考慮すべき程度の値だと思いますが、いかがでしょう。 長期国債(10年国債新発)利回りが、この1年ほど1.60~1.70%台だったので、住宅ローンの10年固定の店頭表示金利も平均で3.60~3.80%程度で推移してきました。 ですが、6月以降、長期国債利回りが1.80~1.90%台で推移していますので、それにつられる形で住宅ローンの10年固定の店頭表示金利も平均で3.80~4.00%超といったあたりで推移しています。 10年程度前の長期国債利回りは、2.50%超でした。 (↓このあたりのサイトが見やすいかな) http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html それ以前は、もっと高い時期もありましたよ(私が知る範囲のピークは平成2年の8.685%)。 金利の上昇が「ありえない」というのならば、そもそもご質問者さまの「これからまだまだ金利が上がりそうなので」という考えに対して、あれこれシミュレートする必要もなく、「これ以上の金利の上昇は想定する必要がないので、安心していればいい。」とお答えすれば済むんですけれど...。 さて、話を戻しまして、店頭表示金利5.00%から0.40%の優遇を受けたとしますと、適用利率は4.60%。 実際、#5さまがお勧めの「ろうきん」(ご質問者さまは東京にお住まいとのことなので、「ろうきん」ならば「中央ろうきん」になりますね)も、「(当初優遇期間終了後の)再特約時は標準金利から0.40%優遇」ですね。 ちなみに、期間短縮型の繰上返済をするパターンでは、「住宅借入金等特別控除」のことを考慮すると1月に繰上返済をした方が多少なりとも「お得」なので、1月でシミュレートしました。 この9月に借り換えをしたとして、来年(2008年)1月に200万円の繰上返済は無理かと思って1年見送り、2009年1月とその3年後の2012年1月に200万円ずつ、期間短縮型の繰上返済...でのシミュレートです(あと1回加えるならば、固定期間終了時でok)。 期間短縮型の繰上返済を「想定する」か「想定しない」かで回答は変わりますよ。 「10年固定で繰上返済をする」場合と「全期間固定金利で繰上返済をしない」場合を比較する事はできません。 当然に、期間短縮型の繰上返済をした方が「お得」なのですから。 でも、「できない」のに「した場合」でシミュレートしても無意味ですからねぇ。 「できる」のならば「する」方がいいに決まっていますし。