質問: 共用部の原状回復請求について マンション共用部の変更についてご指導を願います。管理組合に無断で換気口を設け、それを原因とする漏水被害が発生しているため、違反者に原状回復を求めています。しかし、現所有者は、前所有者である父親が勝手にやった工事なので、責任問題は発生しないとしています。また、相続ではなく譲渡だからとも言っています。そこで質問なのですが、 (1)現区分所有者が工事をしてなければ原状回復責任はないのか? (2)現区分所有者が譲渡の場合と相続の場合では原状回復義務に何か異なる点があるのか? 以上2点について、ご指導お願い致します。
回答: 悪いけど、貴方は、ちゃんと人の話を聞かないといけないし、ちゃんと勉強しないといけない。 まず、国交省が提供している「標準管理規約」というものはあるが「標準約款規約」などというものは無い。もし、そういうものがあって、そこに何かが記されているとしても、それはあくまで「標準」なので、貴方自身のマンションに備わっている「管理規約」と「建物(共用部・専有部)使用細則」を熟読しないといけない。お国が定めるモデルとしての「標準」にある文面での議論は、そもそも、前提として可笑しい。 で、たいていの「管理規約」の中には「毀損」ではなく、「美観」問題が繰り返して出て来る。「原状復帰」という言葉も出てくる。「美観を損ねる行為に対しては原状復帰を求める」という決まりになっている。で、マンションの美観を損ねる行為として、特に強調されているのが、「一貫性」とか「統一感」を損なう行為。 各部屋のドア色が違っていたり、勝手な把手を付けられては、外観に統一感を失ってバラバラな印象になり、それで、資産価値を下げてしまうということ。マンション価格を低落させるということ。 例えば、美観的に向上するからと「美しい絵」をドアに描くことは許されない。たとえ美しい絵であっても、全体としての統一感を欠いた場合、これをマンション「規約」では「美観を損ねた」と言う。 >換気口を設ける行為は、区分所有法でいう毀損行為にあたり、原状復旧を命じられた判例があるようです。 毀損ではなく、美観上の問題で、原状回復したのです。換気口を設けただけで、まだ、水漏れ発生していない時点で、何故、それを「毀損行為」と言えるのかということ。 例えば、共用部の通路に換気口がせり出していて、そこに通行人が頭をぶつけて怪我をしたということなら、これは毀損かも知れないが......。また、美観上の問題で値打ちを下げて、売ろうとしたら価格がかなり下がったということなら、その人に対する資産価値の毀損かな。でも、毀損に先立つ前提は、美観。 >無届による毀損行為のため、張本人(つまり父親)が誰なのか判りません。 マンションには、必ず、所有者名簿、居住者名簿がある。特に、その父親が区分所有者(管理組合組合員)だったというのなら、過去の記録として、または、前区分所有者としての記録が管理室に保管されているはず。張本人が分からないと言った時点で真面な話にはならないという理解が必要です。区分所有者が分からないというのでは、総会上程議案説明書(総会案内)を届けられないので、総会開催が出来なくなるし、第一、管理費、修繕積立金の徴収さえできない。 更に、「無届による毀損行為」と言うが、管理組合理事長は、たとえ、管理会社が入っていたとしても、施設管理も含めて、管理上の絶対的な最高管理責任者なのであって、何か事があれば、その責を負わなくてはいけない。 つまり、「無届による毀損行為」を速やかに発見して、原状復帰させる責任が理事長にはある。施設(建物)内に異変があったら、速やかに報告し、理事会に諮って善処するということをしないといけない。もし、管理会社が入っていて、管理人が居るのなら、「共用部の異変(破損部位)報告義務」を怠ったことになるので、管理会社に責任を取らせるという手もある。 多分、専有部のリフォー(内装)工事など、上下左右階の居住者の「同意書」が添えられた「工事申請書」(設計図、工事日程表添付)を理事会提出して貰い、そして、マンション躯体に悪影響を及ぼさないという一級建築士からのお墨付きをもらった後、理事会承認をして、その後の内装工事という、「管理規約」(細則)に定められているはずの手順ルールを無視してきた理事会なのだと思われ、であれば、それは、理事長(理事会)サイドも、法的に求められている「善管義務違反」であり「誠実義務違反」に問われる。無届での工事が発生している時点で工事を止めさせるのが理事長(理事会役員)の務め。 工事を知らなかったという理屈は通らない。工事人の出入りを誰も目撃しなかったということは有り得ないし、第一、騒音が発生して、マンション全体に響き渡っていた筈ですからね。 「工事申請書」「同意書」「設計図」「工事日程表」「掲示板告知文」「理事長承認書」というものの存在を再確認して、二度とこういう問題が発生しないよう、今後に向けての方策を練るべきだと思いました。そういう提出書類の雛形は、「管理規約」に付属する「使用細則」の末尾に添えられているはずなのにと思いました。