質問: 登記簿〓父50%母25%私長男25%。家屋の建築ローン完了、借地権でお寺に地代を私が払っています。父母は私の扶養になっていない、年金生活者です。 独身で他の場所にひとり暮らししている妹がいます。 父母はかなり高齢です。私は法律とか税金に無知なので、お伺いしたいのですが~いまのうちに、どのような手続きをしておくべきでしょうか?そのためには、具体的に何が必要でしょうか? よろしくお願いいたします。
回答: 興味が無ければ無知も当然。 「引け目・恥」を感じる事無く、今から覚えれば良いだけです。同じ寺からの借地に住む者として助言します。 私自身は不動産業ですので、自分自身の相続は計算してありますし、多分同じようなものでしょう。 1)建築ローンは何年で返済したのか? 2)何坪あるの?路線価で調べると「借地所有権何%」と判るが、今回は70%位で考えます。 3)借地権は何年間で書き換えでしょう。 4)まさかと思いますが、超一等地じゃないでしょうね?例えば近隣の取引価格が「坪300万」を越すとか? 5)借地は「何坪あって、地代は幾ら」、これを聞きたい所ですが補足の使用後ですから、そこは推測で回答します。 同様に家の固定資産税も不明ですから、そこも推測とします。 上記の建物の評価格が相続税控除の5千万以内か以上かにより少し違いますが、現政権が資産移動に無知のため、相続をより難しくしています。最終的には国庫に入るような政策ですから、早めの名義変更が必要かもしれません。 具体的には控除額が3500万になりそうな雰囲気です。 家建設から数十年経っていれば「家自体の評価格」は低いでしょうし、借地権自体の評価も低そう。多分3500万になっても控除額以内で収まるでしょうから、殆ど税金は来ないと思います。 借地で問題になるのは「名義変更料」です。 多分地主は1回当たり50~100万程度を要求してくると思います。借地権書き換えと名義変更が丁度重なれば割安になると思いますが、借地権期間は20年単位程度でしょうから、そんなに上手くいくものでもありません。 仕方が無いので、次回の書き換えがいつなのか?その時生前贈与をする事をお薦めしたい所です。 親の死亡での相続は「0.5%」・生前贈与は「2%」と税金率に差が有りますから、そこはからは貴方が「路線価・固定資産税」から逆算して、どちらがとくか考えて下さい。 どうとでも取れる文章を書いているのは「不明な点」が多く、ここに正確な住所記載は出来ませんから「路線価・坪数・持分が土地なのか建物なのか?または両方とも同じなのか?」 これが判らないので「土地だけは名義変更1回で済ませた方が良い」と助言できるだけなのです。 記載された情報からだけですと「この辺りが限界かな」と考えています。