質問: 中古住宅の耐震強度証明 こんにちは。 先日、築22年の木造中古住宅を購入しました。 もう既に売買契約は終了し、住み始めているのですが・・・ 引越を終えて、落ち着いたところで不動産売買契約書を読み返してみると、 「本物件は、築22年を経過しており、屋根・基本的構造部分・水道管・ガス管については自然損耗、経年変化が認められるものであり、買主はそれを承認し、それを前提として本契約書所定の代金で本物件を購入するし、劣化による雨漏り・水漏れがあったとしても売主に費用を求めないものとする。また、本物件は買主が購入資金を銀行借入予であり、ローン控除申請要件には築後20年以上の木造家屋は『(1)耐震基準適合証明書』が必要であり売主が準備する物とする」 と記載されていました。しかし実際は契約の際に『(2)耐震証明書』代を請求されたので、その時は言われるがままに買主(私)が費用を支払いました。 仲介業者に尋ねてみると、ローン控除を受ける時に必要な証明書なので、買主(私)が負担するのが妥当と言われました。実際のところは何処が負担するべきなのでしょうか?また、(1)と(2)は種類が違う別の証明書なのでしょうか? 詳い方アドバイスをお願い視します。
回答: (1)と(2)は同じ物です。 結論から言うと原則として売り主負担と思います。 それは以下の2つの事由からです。 1.分譲マンションではどうなるかを考える 戸建てのようですが、分譲マンションを考えてみてください。分譲マンションでは構造上重要な部分は共有部分です。共有部分ですので構造図などの管理は管理組合が管理しており、勝手に証明を受けることはできず、集会などで協議の上実施しなければなりません。 買い主はもちろんその時点ではマンションの所有者ではありませんので、適合証明を受けることもそれを要求する権利もありません。 管理組合に要求できるのは管理組合メンバーである所有者すなわち売り主です。 またその費用は共有部分にに係わるものですから、管理費または修繕積立金より支出することになります。 すなわち買い主が負担することはないし、本来できないのです。 2.宅建業法改正の目的 適合証明は控除に利用されますが、宅建業法が平成18年4月24日に改正され、旧耐震基準で設計された(1981年6月以前に確認申請をされた)建物については、耐震診断の有無や適合証明の有無、その結果などを重要事項説明ですることを宅建業者の義務としました。 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/010313_3_.html これは旧耐震診断で設計された建物中に現行基準を満たさない建物が多くあることから、耐震化を推進するために取られた方策です。そのねらいは、説明義務を課すことにより耐震性が証明できていない建物については、価値の低下が起こることが予測されますので、それを嫌って診断を受けるものが増えることを期待したものです。 すなわち適合証明の有無は住宅の販売価格に反映されると考えられます。 すでに重要事項で説明された内容ですので、販売条件に含まれているものですから、本来は販売価格に含まれるものです。 以上の観点から、売り主負担というのが正論だと思います。 上記のように、本来は売り主が負担すべき費用です。 でも、正論よりも、両者の合意でなされた契約条件のほうが優先されます。 「売主が準備する物とする」というのは、取引時点までの準備する義務を売り主に課せています。これが間に合わなかったら債務不履行になりますし、もし証明が得られなかったら、売り主都合の解約としてできるような内容です。 でも費用負担については、明記されていませんので、どちらが負担するのかというのは決まっていなかったということです。 支払い以前でしたら、一般論を展開して拒否できたと思いますが、一度支払ってしまったということは、その時点で買い手が負担するという合意が得られたとみなされる場合もあります。 まずは、#1さんの言うように業者に行ってみて、それでも納得できなかったら、以下の2つの方法をとってみてください。 1)役所の宅建指導課または業者の所属する宅建協会に相談する 2)消費者センターに相談する 1については、宅建業法の説明義務と契約内容の相違とも考えられますので、その取扱について確認の意味を込めて相談してみるとよいのではないでしょうか? 宅建業法は最近改正されたばかりなので、運用方法がきっちり決まっていないことも考えられますので、業者の判断ミスの可能性もあります。 2については、宅建業法ではなく、消費者契約法に関するものです。 適合証明そのものがまだ普及しているものではないので、事例としては少ないと思いますが、社会通念上布等と見られる契約内容や、一方的に購入者に不利になる条件は無効とできることもありますので。 社会通念上は売り主負担が妥当だと思いますが、慣習としてある場合は認められることもありますが。 弁護士という方法もありますが、その費用をかけてまで決着するほどの費用ではないようなので、それはおいておきました。 追伸 事例として知っておきたいので、できれば結果について補足してください。