質問: 住宅ローン審査について この度、土地を買って家を建てることになりました。 お恥ずかしながら結婚前にクレジットカード会社でキャッシングを繰り返していました。 2年程前に結婚と同時に完済し解約もしました。もう一枚持っていたカードも半年ぐらい前には解約しました。延滞や遅延等はなかったと思います。 それ以後の借り入れは一切ありません。 ・ローンは主人名義 ・土地はわたしの名義(購入の資格がわたしにしかないため) ・300万円ほどつなぎ融資をしてもらう ・最後の登記の段階で土地の名義も主人にする ・hmの営業さんには「奥様は家に対する連帯保証人になってください」と言われた この条件でもわたしが調べられる事はありますか? このような場合だと過去のキャッシング履歴は、審査に影響しますか? 年収に対する借り入れ金額は問題ないそうです。 ただわたしが連帯保証人になることでマイナスになって借り入れができないのではないか?と、すごく心配で不安な毎日を過ごしています。 どなたか教えていただけますか?
回答: こんにちは。 いつも長々とした回答にお付き合いくださりありがとうございます。 私個人としては、知識や情報を得る窓口は1つではない方がいい...と思っています。 ですから、別で仕入れた知識や情報を、質問の形でhmさんに投げてみるものよろしいかと思いますよ。 「○○について、こういう話を聞いたのですが、我が家の場合どうなのでしょうか?」とか。 あえて『間違い』折り込んでhmさんを試してみる...ということができるまでになると、hmさんに信頼が置けるかどうかの『判断材料』にもなりますしね。 > 最初はキャッシングのことでご相談させていただいたのに、一つ一つ解決してはまた悩み・・・の繰り返しですが、これがなかったら何も知らずに知識を得ないまま住宅購入が終わっていくところでした。 今回、全ての知識がご質問者さまの役に立たなくても、いつかどこかで役に立つかもしれません。 住宅ローンだって、もしかしたら、『借り換え』の必要が出てくるかもしれませんしね。その時に今回の情報が、頭の片隅に残っていて役に立ったり...ということがあるかもしれません。 > ローンの事前審査が通り、本申し込みでokをもらったら金消契約でダメになったりすることはないのでしょうか?(もちろん他に借り入れたりとかカードの延滞とかは別にして) > もしダメになるとしたら、どんな理由があるのでしょうか? 事前審査ok→本審査ngは少なくありませんし、事前審査ok→本審査ok→金銭消費貸借契約までにngと連絡が入る...ということも、なくはありません。 理由はさまざまです。 本審査から金銭消費貸借契約までの間に日数がある場合なぞは、いろいろなことが起こりえますからね。 ・自己資金と申告されていたのが実際には親からの借金だった ・自己資金と申告されていたのが実際には『見せ金』だった(『見せ金』というのは、いかにも自己資金があるようにみせるため、「一時的に」預貯金通帳の残高を増やすことなどをさします。そのお金をhmなどが融通することもあるんですよ) ・市中金利の上昇が激しく、適用金利で返済負担率を計算しなおしたら審査基準をクリアできなかった ・建築費の水増しが見つかった(hmが多めに見積もりを出し、融資金額を多めに借りよう...とされることがあるんです) ・現地調査をしてみたら、違法建築であることがわかった などがあります。 とりあえず、金銭消費貸借契約の締結までは、いつでもngになることがある...と思っていただいていいです。 それどころか、私が購入したマンションでは、1金融機関(メガバンク)が事前審査ok→本審査ok→金銭消費貸借契約完了→資金実行で『待った!』をしたんですよ。 その時のマンション販売業者の私の担当さんが新人さんで、私が住宅ローン審査経験があったものですから、いろいろとレクチャーをしたりしていたんです。 それで、私の担当さんが扱っていたお客さまの中にはこの事例に当てはまる方がいらっしゃらなかったのですが、他の担当さんのお客さまでこの事例に当てはまった方が複数いらっしゃって、大慌てされていました。 私が出向いたのが大慌ての最中で、いろいろと相談されましたが(私の勤務先で何とかならないか...という話まで出ました)、代わりに事情をうかがうことができました。 事前審査ok→本審査ok→金銭消費貸借契約完了→資金実行で『待った!』となった理由は、メガバンクの担保評価ミスと返済負担率の計算ミスらしいんです。 その結果、100%融資や諸費用を合わせて借りようとされていたオーバーローンの方について、「100%融資は無理」となったようです。 また、新築マンションは、結構100%融資でも通ることが多いんですけれど、このマンションは隣接する1軒のお宅に裁判を起こされ、融資実行段階で係争中だったんです(裁判の結果は、原告側の敗訴。上告も退けられました)。 それを担保価値としてマイナス評価した結果のようです。 完全に金融機関側のミスだったので、結果、数日遅れで資金実行はされたとのことでした。 >> 担保として出さなくてもいいのならば、借りる側としては出さない方が『お得』ですからね。 > お得とはどういう意味なのでしょうか? ご質問者さまがお金を借りるとします。 借りる先の候補がaとbの2箇所あるとして、どちらの金利も同じだとします。 ですが、aは「無担保で貸してくれる」と言い、bは「お金を貸す代わりにあなたの持っている土地を担保に差し入れてくれること(土地に抵当権を設定すること)が条件」と言ったとします。 ご質問者さまは、どちらからお金を借りたいですか? もし、何らかの理由で返済ができなくなった場合を考えてみてください。 aからお金を借りていて返済ができなくなったとしても、aに借金のかたとして土地を取られることはありません。無担保ですから。 ですが、bからお金を借りていて返済ができなくなったら、土地にはbの抵当権が付いていますから、借金のかたに土地を取られても文句は言えません。 ですから、担保なしでも同じ条件でお金が借りられるのならば、その方がいいと思われませんか? そういった意味での『お得』です。 > 今回のわたしの場合は、共有ではないけど・・・という微妙というか曖昧という感じなのですね。 ご質問者さまの立場は微妙でも曖昧でもありません。 金融機関の文章が悪いのです。 「土地または建物が共有の場合」とありますでしょう? これは、「土地か建物のいずれかを共有とする場合」と読めます。 ご質問者さまのところでは、土地の名義を「ご質問者さま100%」→「ご主人100%」とされる予定であって、一時的にでも「ご質問者さま50%、ご主人50%」とか「ご質問者さま10%、ご主人90%」とかにされる予定はありませんよね? 建物についてもそうです。 土地または建物について、「ご質問者さま50%、ご主人50%」とか「ご質問者さま10%、ご主人90%」といった登記状況がなければ、『共有』とはなりませんので、100%ご質問者さまの名義であれば担保提供しなくてもいい...と『読めてしまう』のです。 「共有者の持ち分を担保提供してください」だけでは、不十分なのです。 もし、この文章が『間違い』ではないのならば、この金融機関は「土地と建物のそれぞれについて、住宅ローンの申込者が所有権を持っていなければ(例え1%でも持っていればok。建物に関しては住宅ローンの申込者が所有権を持たないことは認めないので、結果的に土地についての話になります)、融資はしません。」となっているのかもしれません。 まあ、普通は家族所有の土地の場合は、住宅ローンの申込者がその土地を使用できる『権利』は、『使用貸借』(無償で使わせる)によって...ということになりますので、担保提供をしていただいただくことになるんですけれど。 > 保証人の欄には「所得加算者および物件共有者の方には連帯保証人になっていただきます。」 これが「所得加算者および担保提供者の方には連帯保証人になっていただきます。」と書いてあれば、話は簡単なんですけれど...。 そうでなければ、このなかの『物件』について、「『融資対象建物および融資対象建物が建つ土地』を指す」という意味の説明がされているとか。 でも、ご質問者さまの場合は、土地融資も受けられるのでしたっけ。 ならば、『融資対象物件』には、土地も含まれますねぇ。 となると、土地の売買契約はご質問者さまの名前で結ばれるけれど、売買契約を原因とする所有権移転登記において、「名義をご質問者さまの単独所有ではなくご質問者さまとご主人の共有にしてほしい」という話が金融機関側から出ないかしら...。 やはり、『融資対象物件』に対して、住宅ローン申込人が所有権を持たないのは不自然だと思うんですよね...。 いずれにしても、農地転用許可が正式に下り、建物の建築許可が下りてからでないと、金融機関は具体的に住宅ローンの話を進めることができませんから、質問しても、はっきりとは回答してこないかもしれませんね。