質問: 賃貸借の目的と不動産の譲渡に伴って賃貸人の地位を移転するには賃借人の承諾は必要か不必要か教えて下さい
回答: こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。 オーナーチェンジの際の賃貸人変更の際に、賃借人の承諾が必要かどうかということですが、一見契約の当事者が変わるので、承諾が必要と考えてしまいそうですが、実際の裁判の判例に基づくと、「賃貸人が変わっても従来の賃貸契約内容が継承される場合は、賃借人の承諾を必要としない」ようです。 ただ、新たな所有者が賃借人に対して正式に賃貸人の地位・権利を主張できるのは、所有権の移転登記が完了した時点以降とされています。 因みに、仮に賃借人が前所有者(前賃貸人)との間に未払の賃料があった際には、全所有者(前賃貸人)は不動産の譲渡によって、その債権を新所有者(新賃貸人)に引き継ぐことはできないとされています。 当方も何度か、オーナーチェンジ物件の売買を大手不動産会社を通じて行っておりますが、その判例に基づき、所有者(賃貸人)変更通知に新旧の所有者(賃貸人)と新旧の管理会社の押印をして、賃貸人に送付する手続きを行っております。 たまに、あまり法律に詳しくない不動産会社で、承諾書を賃借人に取る手続きをする会社がありますが、弁護士を抱えている不動産会社であれば、過去の判例に基づいて通知文で処理していると思います。