質問: 現在 賃貸のマンションを借りています。 ・契約は通常の日本法令の賃借契約です。大家さんと直接契約しています。 ・契約期限の半年前に大家さんから値上げ請求が来ました。現家賃の5%UPです。驚き近隣の相場の家賃を調べると現状の家賃が相場の約40%も高いことにきずきわたしも値下げ請求を期限半年前に大家さんに直接会い近隣の相場家賃と同じにして下さい。と40%DOWNを希望しますと書類を出しました。 ・現在 不動産屋さんが大家さんに委任され不動産屋さんと約10回ぐらい話をしていますが 大家さんは5%DOWNまでは認めましたが、これ以上は絶対にダメだ やなら解約しかないねの一点張りです。(ニュワンスは出てけ!!) ・わたしも40%ではなく大家さんが5%DOWNって言うなら わたしも35%DOWNでどうでしょうと交渉して行きましたが進みません。 ・次の更新は現状(近隣家賃より高い)を把握したのでお互いに納得した上でしたいです。 ・わたしも突然40%DOWNはとやりすぎかなと思っていますがせめて大家さんとわたしの間の22.5%DOWN位で納得をするつもりですが 5%DOWNよりは絶対に下げない あげくのはては出てけとは いままで高い家賃を知らずに何も問題無しに借り続けてきたのに 鬼みたいです。やなら引っ越せば良いのですが現状収入も落ち込み体の調子もよくありませんのでスグには引っ越せ無い状況です。 ■素人ながら調べましたが教えて下さい。・現在更新期限は過ぎていますが法律的には法定更新に成っているのでしょうか? ・また次の家賃は話合い中ですので決まるまでは希望家賃を供託した方がよろしいでしょうか?・出てけと言われても半年~一年前の告知がないので出てく必要はありませんよね?・またこの状態で一番解決がつくのは調停ですか?良い方法は?・調停不成立の可能性はありますか?良きアドバイスを私に下さい。
回答: 「値下げ争い」ではなく「値下げ率の争い」と書いたのですが、その意味は「値下げ率での合意が無い」という意味です。 賃貸借契約の本旨は、建物の使用を許すこととその対価を支払うことです。現時点で合意している賃料(つまり、貸し手と借り手が過去に合意した事実がある値下げ前の賃料)をどれだけ引き下げるのかについて意見の一致を見ないということだと拝察しました。契約条件の改訂で合意に至っていない状況ですので、合意しているものとしては従前の契約だけです。 契約内容の変更をするのであれば、それも双方の合意によるべきものです。一方的に変更できるという特約が無い限り、意見の一致があるまでは基本的には従前の合意事項に拘束されるものです。これは、値上げの場合でも同様で、賃料値上げに合意しない場合はひとまず今までどおりの賃料を供託することで賃借権の保全が図られます。 本件では値下げ率を5%にするのか40%(または22.5%)にするのかという意見の食い違いがあり、40%(または22.5%)の値下げで合意した事実は無いのです。それにもかかわらず40%(または22.5%)の値下げと見なした賃料だけしか支払わないでいると、賃料の一部不払いということになり、賃借権に伴う債務の履行が完全には為されていないことになります。 恐らく、契約書の一文には「賃料の全部または一部の未払いがあったとき」、あるいは「賃料の支払を怠ったとき」を賃貸借契約の解除理由に掲げてあるものと思います。賃料支払債務は賃料全額の支払をもって履行があったことになりますから、一部でも不払い部分があれば「合意に反したので、債務不履行にあたる」と判断されるものと思います。 「自分が思う妥当額を支払う」というのは、値上げに関する見解の不一致の場合には、合意に至るまでは従前の契約が効力を有しますので、従前の金額を上回っていることをもって、賃借権保全効果が認められるのですが、その逆の場合にはGO123さんが賃借人たる身分を失ってしまう根拠になりうるものですから危険です、ということを申し上げたのです。 以上をお読みいただければご理解いただけるかと思いますが、貸し手の立場に立つものではなく、借り手の地位保全のために申し上げたものです。 なお、「供託する」とのことであれば、貸し手が主張する5%値下げ賃料であれば、賃借権保全の効果があるものと思いますが、これを供託しても貸し手は異議無く受領するでしょうから、供託の実益は無いものと思います。