質問: 不動産所得が赤字。気をつけるべき土地負債利子とは?
回答: 不動産所得が赤字になり、土地に係る利息部分の計算をしなければなりません。 物件が2棟あり、それぞれ土地建物について借入れがあります。 この場合、それぞれの物件の(今期の支払い金利 × 土地分価格 ÷ 取得時のローン)で計算をするのでしょうか? 赤字になった場合、「土地取得にかかる借入金の利息については、損益通算の対象にはならない」という規定があります。 不動産所得が赤字になる場合には、給与などの他の所得と損益通算(相殺)することができます。 しかし、不動産所得については、赤字になった場合には、「土地取得にかかる借入金の利息については、損益通算の対象にはならない」という規定があります。 土地の借入金の利息について経費にならないということではなく、経費にはなるけれども赤字になった場合には、赤字分から土地の借入金の利息を控除した金額が損益通算の対象になるということです。 例えば... 不動産所得がマイナス100万円になった場合 経費計上した借入金利息120万円のうち、土地にかかる利息部分が60万円とすると、 100万円-60万円=40万円 のみが損益通算の対象になります。 この規定があるため、土地から購入する場合が多いサラリーマン大家さんは、赤字にしても思ったほど節税にならないことがよくあります。 この土地負債利子の計算ですが、複数の物件がある場合にはそれぞれの物件ごとに計算をしていきます。 土地建物の区分が困難な場合には、納税者有利に考え、借入金はまず建物から充てられたものと考えます。 計算式について 今期の支払い金利×(取得時のローン-建物の購入金額)÷ 取得時のローン となります。 つまり、自己資金を購入代金に充てられる部分がある場合には、土地から先に充てたものと考えるということです。 土地に係る借入金の利子は少なくなるので、損益通算の対象額は増えることになります。 土地建物の区分が困難な場合の自己資金 土地建物の区分が困難な場合の自己資金は土地から充てることができますが、その後の借入金の返済額を土地から充てることはできません。 借入金の返済は、当初の土地の取得に係る部分と建物の取得に係る部分の割合で充てられるものと考えることになります。 2年目以降の土地に係る借入金の利子の計算は、当初の割合を使うことになるのです。