質問: 小作地の解除同意について 私は先代から相続し農地の小作をしているものです。 このたび、土地の所有者から土地を売りたいので小作を解除してほしいと言われました。 小作については農業委員会に登録されている正式な小作権です。 所有者は小作解除の書類に署名捺印をして下さい。離作料は○○ですと言われたのですが 納得いかない提案でした。 農地の現状は、小作者が数年前に脳梗塞で倒れあまり耕作出来ないことから息子が維持管理と少しの耕作をしております。そこで先生方に質問があります。 条件に同意できない場合にその後の方向性はどのようになるのでしょうか。農業委員会が調査し耕作されていなければ強制的に小作権を解除されるのでしょうか。 その農地に物置小屋があり登記はされていないが、小作人が固定資産税を支払っています。所有者は自分が所有している土地の上にあるものだから小作人には何も言う権利はなく、中身の整理をして引き渡しなさいとのことなのですが、小作人は何の権利もないのでしょうか。当時の所有者には口頭で許可をとっています。 昔の慣例で売買したときは所有者が6割小作人が4割の配分ということが地域にあったのですが、現在はそのような慣例等は一切、通用しないのでしょうか。 その他、小作人は何も言う権利はないのでしょうか。 所有者は昔の本家と分家の間柄で、それから3代ぐらい継がれているので、親戚関係は薄れているのですが、そのような関係性もあり毎年の小作料は支払っているのですが、領収書などが一切ありません。 ご教示宜しくお願い申し上げます。
回答: 旧農地法上の小作権(現農地法上の賃借権)が、農業員会の農地台帳(旧小作台帳)に載っているという前提でご説明します。 まず、本件の土地で何らかの耕作栽培(植木を置いているだけ等では足らず、植物などを育てている必要があります。)を続けていらっしゃるのであれば、農地法上の「農地」に該当することになり、都道府県知事の許可がなければ合意解除などができなくなります。 他方で、耕作していないと認定され農地法が適用されず、旧小作料(現賃料)を支払っておられない使用貸借となると、比較的容易に契約解除されるおそれもあります。 おっしゃっておられる土地上の建物の収去や立退料については、「農地」の賃借(又は使用借)であるのか、農地でない土地のものなのかによっても状況は変わり得ます。 いずれにせよ質問者様のご事情を細かく聞いてもらっての対応が必要な状況です。もし本件の土地で耕作栽培を継続したいと決めておられるのであれば,ご事情によっては地主に対し主張できることがあると思いますので、1地主からの渡された書類、2農地台帳の写し、3これまでの賃料の支払い状況がわかる証拠、4農地の現況が分かる写真を持参の上、お近くの弁護士に早急にご相談されることをお勧めします。