質問: 父の名義である自宅の名義変更について お世話になります。 父は65歳以上で自営業を営んでおります。 ここのところ仕事が激減したため、父より何かあった時のことを考え、 (父名義)自宅の名義変更を息子の私にしたいと相談を受けました。 私(36歳 未婚)は去年会社創業したばかりのため、3期にも満たない現状並びに収入面からみても、不可能と思いましたが、父の希望もあり一応不動産会社にお話を聞いて頂きました。 結果、 自宅は、老朽化のため建物の価値はほぼゼロ、 土地の価値g800万程度とのことでしたが、残りのローンが1000万ほどあること、 また、私自身もやはり創業3期以内であること、また年収も条件に満たないことから、融資がおりない現状では不可能とのことでした。 名義を変える方法として建て替え等いろいろと考えてはみたものの、融資の条件に満たない現状では厳しい。 と思いつつも、何か方法はないものかと、こちらに相談した次第でございます。
回答: 離婚で先夫のローン残したままの不動産の所有権移転に かかわった経験があります。ちなみに司法書士ではないですが。 家屋に抵当権はついてないですよね。 目的が、土地資産の差し押さえ防止なら、家屋の所有権を お父様から質問者さまへ書き換えるだけでいいでしょう。 譲渡証書を作成し司法書士に家屋の所有権移転登記を 依頼します。登記は9万円くらいでできるでしょう。 家屋の評価はただみたいなものですが一応固定資産税評価額 を調べ、110万円以下なら贈与税は発生しません。 他人同士で家屋を贈与すれば借地権(法定地上権)も自動的に贈与 したとみなされ借地権割合の土地についても贈与税 を課税されるというのが通例ですが この場合、借地は親子間の使用貸借ということで借地権そのもの が発生しません。ですから課税対象にならなりません。 (都内s税務署資産税課確認済み) さて、お父様の土地が差し押さえになったとして、競売され第3者に 渡った時点ではじめて法定地上権が発生します。 借地権割合が7割として、3割が土地の価値ということになります。 7割は、建物の所有権者としての質問者さまのもの。 土地はg800万程度とのこと。(いくらですか?) 仮に2800万だとしても1000万は負債ですから1800万は守れます。 もちろん、抵当権者の金融機関は怒りますが、実は抵当権を 抱えたままの譲渡というのは離婚の際の財産分与などで頻繁 にあることで、抵当権が行使されたら所有権がなくなるということを 承知で所有権を移動することはよくある話です。 さて、金融機関は、登記簿でも閲覧しない限り、法務局から金融機関に 話がいくことはないです。 ただし、ローンの契約書に「担保物件の所有権者が変わる場合は 金融機関に通知せよ」と書いてあります。ですが今回は家屋ですから 担保物件そのものではない。丁寧な金消契約書には「土地・建物」と 書いてある場合もあるでしょう。 それにしても、こちらは資産防衛のためですから、ごめんなさいですむ ことは済ませたほうがいいです。 実は、銀行はそうなると全額ローンを質問者さまに借り替えてくれと 言ってきます。そうしたら 「土地は父親名義だから」と押し返せばいいです。 せいぜい落としどころは「名義はお父様でいいから、質問者さまに 連帯保証人になってくれ」という程度ですよ。 一点、借り入れ先の金融機関出入りの司法書士にあたらないように しましょう。