質問: REITによる資金繰りについて 1人で不動産会社を経営している者です。 今度、自社で安く土地を仕入れることができました。 そこに賃貸用マンションを建てて運用することを検討しています。 その後、銀行融資が無理なことが発覚し、友人複数人に話したところ 資金を提供してもいいということになりました。 しかし、単純なお金の貸し借りではなくREIT化できれば面白いのではないかと 仲間内で盛り上がっており、実現可能性を探っております。 色々と書籍等を当たっておりますが、専門的な用語が多く四苦八苦しております。 ・第二種金融商品取引業の登録を受ける必要があるのか ・特定投資法人は宅建免許を受ける必要があるのか など法的な要件も含めて、このケースではどのようなスキームが適切かご教示頂けませんか。 前提条件 土地の所有権:自社法人名義 販売対象:50人未満 調達したい資金:1億円 現況:更地
回答: まず、門外漢であるため、以下の内容は間違っている可能性がある事をはじめにお断りさせて頂きます。 > ・第二種金融商品取引業の登録を受ける必要があるのか ざっと調べたところでは、以下の2つの登録が関連しそうで、 「第二種金融商品取引業」(A:勧誘) 「投資運用業」(B:資金運用) さらに、登録が必要のない特例として、 「適格機関投資家等特例業務」(C) というのがあるようです。 AあるいはBを生業とする場合は原則的に登録が必要ではあるものの、 Cの特例に該当する場合に限って届出のみで済むようです。 それぞれ行える活動範囲が一覧になっているのがこのページ # 「登録または届出の要否の欄」、 # (第二種業)(投資運用業)の表記に注目すると、 # それぞれの違いがはっきりすると思います。 ABに関しては最低資本金などの要件が絡んでくるようなので、その辺もネックとなる可能性を孕んでいるでしょうか。 Cに関してはこちらの解説が丁寧なようです。 「販売対象:50人未満」という事でそこの条件はクリアしていそうですから、他の要件も満たせるならばこちらを目指すと良いのではないかと思います。 適格機関投資家はこちらの一覧から住所が拾えます。 > ・特定投資法人は宅建免許を受ける必要があるのか 不動産の証券化に関する基礎知識 一番下の比較表を見ると、「適格機関投資家等特例業務」はGK-TKスキームに該当するようです(一覧にはGK-TKが2つありますが、たぶん右端の現物不動産型の方かと)。これだけ見ると根拠法令に宅建業法が含まれるREITスキーム以外は宅建免許が不要なのではないかと推察されるのですが、自己判断するのはさすがに不安ですのでGK-TKスキームに関する他の解説ページを探してみますと、 > 合同会社は「みなし宅建業者」として免許なく宅建業を行うことが可能。 と、やはりというか、宅建免許が不要な旨説明されていました。なお、同ページ冒頭には > 平成25年12月20日に改正不動産特定共同事業法(以下「不特法」といいます。)が施行されています。 と書いてあります。タイトルが要約となっているようなのですが一応解説しますと、法改正前は不動産取得してしまった時点でGK-TKスキームの要件から外れてしまったそうなのですが、改正後(現在)は不動産を取得してもGK-TKスキームの活用が可能となるよう法改正されたという意味のようです。ネット上には改正前の古い内容のまま解説しているらしきものも散見され、これはそうしたものも含めての総合判断です。 という事で、REITスキームではなく、GK-TKスキームに対象を絞って情報を集めると良いのではないかなと調べた限りでは感じました。