質問: 土地の賃貸借の契約解除について 親から相続を受けた貸地について悩んでます。父親も生前、賃借人ともめたことのある貸地についての相談です。 居宅用の土地を貸していて、建物を借り主が建て、建物の賃貸契約を結び人に貸している状況です。 建物は、プレハブの平屋で大きさが12畳ほどです。その建物を借りている人が、敷地内に無断で倉庫を建ててしまった場合、土地の契約者に対し契約解除を求めることができるのでしょうか? 契約書上に無断で増改築の禁止の文言が入ってますが、倉庫を建てたことが増改築にあたるでしょうか? 倉庫の大きさですが、プレハブ住宅より大きく、柱を建てて周囲を屋根をトタンで覆っているような倉庫で、資材置き場のようになってます。 また、土地の賃貸借契約書上の居宅用建物の所有をもってとあるのですが、建物に借りている人間が住んでいない場合も居宅用建物となるのでしょうか?別宅として使っているようです。
回答: 契約解除について 土地の賃借人は、特約による増改築をしない義務があります。 建てた建物を賃貸した場合でも、建物の賃借人が増改築しないようにする義務を土地の賃借人は負っていると考えます。 今回、建物の賃借人が倉庫を作ったことが増築に当たるようならば、増改築禁止特約違反を理由とする解除を主張することが可能であると考えます。 建物を倉庫を建てたことが増改築に当たるかについて 倉庫が容易に収去できるようなものであれば、増築とまではいえない場合もあると考えますが、土地に基礎をうって建てるような容易に収去できない建物の場合は、増築にあたると考えます。 ご質問の内容の倉庫ですと、かなり大きな倉庫で、基礎もうってあると考えられ、容易に収去できるとは思えません。 したがって、倉庫建築が増築にあたる可能性は高いと考えます。 人間が住んでいない場合も居宅用建物となるかについて 契約書上、居宅用建物としているのは、あくまで、用途が居宅用の建物(事務所や工場ではない建物)でなければならないということで、人が現実に住んでいるかどうかは関係ありません。 また、倉庫が資材置き場になっているということですが、土地の賃貸借が居宅用建物所有目的であることを考えると、事業用に土地が使用されているとも考えられますので、この点でも契約違反となる可能性があります。 なお、上記は、ご質問の限りで回答していますし、契約の内容等詳細は承知しておりませんので、正確には、お近くの弁護士や法律相談等をご利用いただくことをお勧めします。