質問: 引っ越しをしたいと思っているのですが こんなケースの時は...。 今、住んでいるアパートは、主人が8 引っ越しをしたいと思っているのですが こんなケースの時は...。 今、住んでいるアパートは、主人が8年くらい前から 住んでる所です。入籍後、そのまま住んでいました。前から 普通に契約して住んでる割には、修繕してもらえる物も自腹だったり、不動産屋への問い合わせも不可能だったりした事があったので、変だと思っていました。今度 私の出身地へ引っ越しをしたいと思っているのですが、主人に詳しく聞いたら、もう約四年も 契約の更新をしてないと!保証人も全て契約上は無効な状況らしいのです。しかも、家賃の滞納もあります。今は、近くに大家がいて、滞らない様毎月の家賃を払ってるだけの状態です。主人は引っ越ししてしまったら法律上の請求権はあっちに無いから、大丈夫だと言いますが 本当でしょうか?恥ずかしいですが、誰か、お分かりでしたら、教えてください。
回答: 【滞納家賃の精算について】 >法律上の請求権はあっちに無いから 『あっち』とは大家を指しているんでしょうか?使い方がマチマチなんですけども、大家=管理人です。 賃貸借の貸主にあたるのが家主ですね。家主が大家を兼ねていることも、昔ながらのアパートにはあるようですね。 大家には請求権は無くとも、大家から連絡を受けた家主には未払い賃料を請求できます。賃料債権の消滅時効は5年ですから、お引越しして5年経てばセーフでしょうけど。請求する、しないは家主側の判断ですから、『必ず請求されますよ!』とも言い切れませんし、『多分大丈夫でしょう』と言うのも無責任というものですね。 モヤモヤした気持ちで数年過ごすよりも、スッキリさせたほうが精神衛生上ヨロシイと思われるのでしたら、解約予告の時に申し出た方が良いでしょうね。 滞納額が総額どのくらいになるのか判りませんが、それをどのように精算するかは話し合いの余地はあるでしょうね。本来であれば100のところを80とか50で勘弁してもらうのを主張するのは恥ずかしいことではアリマセン。黙って逃げる方が余程恥ずかしい事でしょう。 未収賃料の請求権は家主にありますが、賃貸契約も解除されて出て行かれたら、請求は裁判で決着付けるしかなくなります。勝算云々は別にして、お引越し先から、現在の住所地を管轄する裁判所に出向くのも手間でしょうね。 こういった質問に対して、安易に『訴訟を提起される!』と言う人もいますが、裁判の原告となる為には、相応の準備書面が必要です。 家主側は、未集金額の記録は多分取ってあるでしょうが、誰が見ても納得できるものなのか判りませんよね?特に、その額が結構な金額になっていた場合、『何故、こんなになるまで放っておいたのか?』と聞かれて説明できる金額の場合です。 ですから、実務上は、解約明渡し前に一筆書いてもらい、未収賃料の額と、その支払い方法を約束してもらいます。で、その通りに支払いが無ければ裁判する。証拠となる書面は解約明渡し前の一筆書類、というワケです。 前述の、『本来であれば100のところを80とか50で勘弁してもらう』とはこういった点を含めての交渉、ということです。今のところ、引越しまでの具体的なスケジュールは決まっていないようで、時間的余裕があります。ご主人とも、出費を出来るだけ抑える方向でよく相談の上、交渉されては如何でしょうか。 【契約更新手続きをしていないことについて】 更新契約書を取り交わしていなくとも、契約自体は従前と同じ条件で更新されたものと見なされます。これを法定更新と言います。 但し、契約書に例えば『更新時には更新料として新賃料の1か月分を家主に支払うものとする』という特約があった場合には、支払わなくとも良いとは限りません。他の滞納賃料と合わせて考えられると良いと思います。 【修繕費用と原状回復義務について】 質問文では、各種修繕は入居者側で行っていたようですが、例えば『入居中の小規模修繕は家主は負担せず、入居者が行うものとする』という特約があった場合、これは有効なものとされます。逆に、何の特約も無いのに小修繕を入居者が行ったからと言って、その分の賃料軽減を求めたりは出来ません。同じように賃料(更新料含む)不払いの理由にもなりません。 【保証人の有無について】 >保証人も全て契約上は無効な状況 が何を意味するのか判らないのですが、当初の契約時には保証人がいたけれども、更新契約していないから、保証期間切れで無効となった、ということでしたら、それは違います。従前の内容で契約が更新されているように、保証人も従前の内容で義務を負います。 保証人が亡くなっていた、ということであれば、その法定相続人が保証債務を相続したことになります。保証人がご主人の親で、ご主人が唯一の法定相続人であれば、このような事は考えられますが... 短く纏めようと思いましたが、長文になってしまいました^^;