質問: 賃借人死亡時の賃貸借契約について 賃借人が貸室内で死亡した場合の賃貸借契約についていくつか質問があります。 状況としまして賃借人は生活保護者(単身)であり、身寄りがないため請求先は市町村の社会福祉事務所とのやりとりになります。敷金は賃料の2か月分を預かっています。連帯保証人はいません。死亡の翌日までで受給資格が喪失すると聞いてます。警察の事件との関連性を調査が完了してから処理をすると聞きました。(保留の状態です) 社会福祉事務所の返答は死亡されたので請求自体が難しいと感じる内容でした。賃料の未納分・敷金超過(推測)の原状回復費・募集開始までの損害・賃料改定の損害分など泣き寝入りであれば相当額の金額の損失が見込まれます。また訴訟を起こすのであればそれなりの費用・時間がかかることも予測できます。 1.中途解約時に予告期間相当の2か月分の賃料を請求できる契約内容になるのですが、死亡の場合は請求ができないのでしょうか? 2.賃料の未払い分があるのですが、敷金もしくは遺留金(あればの話ですが)からの支払しか望めないのでしょうか? 3.原状回復費用が敷金を超過する可能性が高いのですが、その場合は請求自体ができないのでしょうか?(約10年程お住みになっていたので、煙草の煙などでクロスは黄色く変色・ガラスなどはヒビ割れ) 4.室内の処分がされないと原状回復工事・新賃貸人の募集もかけられない状態です。その間の賃料などは請求できないでしょうか?処分が保留の状況なので日数とともに損害額が増えていきます。 5.室内で死亡された場合の次回の募集に関する賃料見直し(値引き分)分は請求できないでしょうか? 6.訴訟を起こすのであれば相手先は市町村になるのでしょうか?その期間中には新賃借人の募集ができない状況になるのでしょうか? 初めての経験で困惑することが多くて困っています。 長文になりまして申し訳ございませんが、ご教授いただけますと幸いです。
回答: まずは相続人を探すことです。身よりがないというのが相続人が一人もいない、ということなら、契約の主体が存在するかどうか不明な状態となるわけですから、法的には相続財産法人が法主体となって、法的な手続を進めるためには相続財産管理人を選任しなければならなくなります。この選任には100万円近くの予納金を家庭裁判所に収めなければならなくなります。これは法律の建前です。 さて、 1.中途解約ということですが、今は中途解約するための意思表示をする相手がどこにいるか分からない状態ですから、相続人がいることが分かれば相続人に対してし、相続人がいるかどうか分からないなら相続財産管理人を選任して意思表示をし、選任しないなら中途解約はできませんので期間満了まで待つしかありません。もっとも、誰も文句を言う人がいないなら、リスクを承知で、福祉と相談しながら事実上退去手続を進めることはありえると思います。なお、解約手続を進められるなら2カ月分の賃料相当額を請求できます。 2. 回収可能性は、相手に資産があることが判明しなければ、おっしゃるとおりでしょう。「 3.原状回復費用も、法的には退去時に発生しますが、回収は困難ということになるでしょう。 4.明渡しが完了されるまでは賃借人の私物が場所を占有しているわけですから、賃料あるいは賃料相当損害金は発生します。回収が困難なことは上記のとおりです。 5.自殺の場合と異なり、孤独死の場合は、お祓いの費用や原状回復費用を請求するのが精いっぱいではないでしょうか。 6.訴訟を起こすなら、相手は相続人、相続人がいなければ相続財産管理人になります。明渡しが済まなければ、新しい人を募集するわけにはいかないでしょう。