質問: 相続時の 不動産に対する 抵当権(借地権)の 評価減について教えてください 母が他界し、兄弟で相続することになりました。 母の遺言書はありませんが、等分に分けるように言われておりました。 遺産は、土地2筆、生命保険、現金で構成され、 そのうちの土地についての質問です。 妹が結婚して母所持の土地に家を建てました。 毎年、固定資産税を負担し、将来相続時に自分がその土地を取得するとの話でした。 しかし、相続時に相手の弁護士から夫と母の間に「借地権」が設定されていると指摘され、 借地権により土地の評価額が下がるので、相対的に妹の取り分が増えますとのことです。 土地の登記簿謄本には「抵当権」設定とかかれていますが、 弁護士は「借地権」割合が6割なので底地は4割で評価するべきとかかれています。 抵当権は信用保証会社と、妹の夫の名前で構成され、 保障委託契約、損害金年14% 債権額2700万円と記載され 後日、1番抵当権担保追加と掛かれ、 共同担保○○号と書かれています。 建物は妹の夫の名義のみになっています。 夫名義の抵当権がついていることには相続発生後に気がつきました。 しかし自分的には、土地の価値が妹の夫のせいで下がり、他の兄弟は損をしているが 土地の価値が下がって安く相続できる分、妹は得をしていると考えます。 すでに他界したので母に確認はできませんが、母は妹の夫と特段の親交があったわけではなく 抵当権のせいで、他の兄弟の取り分が下がってもよいとは考えないと思っています。 ここで質問させていただきたいのですが 1登記簿謄本に記載の抵当権と、弁護士が述べる借地権は同じものなのでしょうか? 混同されているような気がします。 2妹は土地を不動産鑑定士の評価額の10割で相続するべきだと思うのですが、弁護士の言い分のほうが正しいのでしょうか? 3もし評価が下がる場合、妹は実質得をしている分、評価減の分を10割持ち戻しを求めたいのですが、可能でしょうか? 4 3が認められない場合、他に指摘できる点はないでしょうか? 5 抵当権にはどれぐらいの価値があるのでしょうか? 夫に贈与したことにならないのでしょうか? お手数ですが、ご教授お願い致します。
回答: 1抵当権と借地権はまったく別物です。 なお、借地借家法10条1項は、「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。 」としていることから、建物登記をもって借地権を主張しているのでしょう。 2借地権が設定されているのであれば、相手方弁護士の主張(借地権割合が正しいかどうかは、路線価図を見てみないと分かりません。)が正しいです。 3基本的に難しいと思います(妹さんの建物ではないので。)。 4そもそも本当に借地権が設定されているのかについては、検討した方が良いでしょう。 5質問の趣旨が分かりかねます。 抵当権は、相続とは無関係です(相続の対象が、借地権付きの土地かどうかです。)。