質問: アパートの借り上げ駐車場の契約条件などにつきまして 車が生活上、必須な地方でアパートを経営している大家です。 アパート敷地内の駐車スペースが全戸数分ないため、駐車場が 全部埋まってしまうと、入居率に大きく影響してしまいます。 そうしたところ、管理会社さんが力になってくれ、アパート前の空き地の 地主さんと交渉してくれ、駐車場として大家の私に貸してくれることになりました。 但し条件は、空き地の整地代は、私持ちでやること。草むらで盛り土もあるので、 砂利を敷くだけでもそこそこ費用が掛かります。 そこで、ご助言いただきたいのは、地主さんとの契約条件や期間についてです。 通常、1~2年の契約期間が多いように思いますが、整地代をこちらで負担した上で、 地主さんの都合で2年間で解約されてしまったら、ちょっと切ないところです。 駐車場の賃貸借契約は、借地借家法は適用されず、期間の満了とともに解約を 申し出られたら、借地人は拒否できないのではないかと思います。 今後この土地を使用する予定は、地主さんには特にないようなのですが、5~10年 くらいの契約を申し出たら、やや難色を示されました。 そこで、例えば下記のようなことを考えていますが、 ・特約として、「5年以内に解約した場合は、地主さんに整地代を弁済してもらう」等、 つける。 ・整地代をこちらで負担しているので、更新料は免除してもらう。 どんな条件で契約書を作成するのが、ベターでしょうか。また他にどんな点に注意す べきでしょうか。 どうかよろしくご指導をお願いいたします。
回答: 質問の回答とはまるっきり違いますが。 整地代の回収は、駐車場料金に反映させるのが普通ですので、 整地代を何年で回収するのか考え(整地に300万かかるなら年100万回収して3年で回収終了する等、融資を受ける場合は金利分も考慮する)。 そして、年で割った整地代(例えば年100万)に年の地代を足し、収容台数で割って1台当たりの年間の経費を出して、アパートの駐車場を有料で貸しているなら、その料金と比較してトラブルが起きない駐車料金を店子に提示できるかどうかを確認する。 整地代の改修にかかる年数で契約しないと、完全回収ができませんので、 整地代の回収にかかる年数によって、相手が承知しないのであれば、 他に貸してくれる地主がいないか探す。 直線で2km圏内なら、車庫証明は取得できるので、 2km圏内で長期に貸してくれるところを探してみる。 それか2km圏内で不足している台数分が入るくらいの土地を購入する。 整地代に関しては、貸す方は関係ないので、質問者様が整地代を出すからと言うのは交渉材料にはなり得ません。 貸主がぜひ駐車場として借りてくださいと言ってきているのなら交渉の余地はありますが、今まで空き地にしていたということはその土地を遊ばせておいても特に不都合がないということなので、そういうことなら借りてもらわなくてもいいと言われる可能性があります。