質問: 住宅ローンの繰上げ返済について(長い文章ですいません) 住宅ローンで住宅を購入しました。最初の2、3年は共働きで頑張ってローンの繰上げ返済を考えております。どのように返済するのが一番効率的か教えて下さい。ローン返済とは別に月10万円位を繰上げ返済に当てる予定です。 1.銀行から1200万円 25年返済 2.5%固定型 繰上返済手数料なし 返済金額1万~可能 2.公務員共済住宅ローンより800万円 17年返済2.3%財政投融資金利に応じた変動金利型 繰上返済手数料なし 返済金額30万円(月返済額×6カ月分)~可能 質問は1と2どちらから繰上返済した方が良いか?、又は2社平行して返済する方が良いのか?又、銀行への返済は10万円でも月々返済するのと半年分位まとめてからするのとでは変わりはないのでしょうか?
回答: 繰上返済は期間が同じならば金利の高い方、金利が同じならば残存期間の長い方を返すのが基本です。 期間・金利がバラバラならば 「繰上返済したい金額×金利×残存期間」 でどちらか高い方を返すのです。 共に固定金利であればこの方法で間違いないですが、 公務員共済融資が変動金利なので、金利上昇局面であれば共済融資を返済する方が得になるかも知れません。 これは後になってみないとわからない事ですので 一種の賭けです。 質問者様の場合、金利の上昇が無いものとすれば、銀行ローンの方が元金が多く、金利も高いので、当面はこちらを返す方が良いと私個人は思います。 ただし、繰上返済によって銀行の残り期間が短くなったり、公務員共済融資の金利が上がったりすれば、その都度最適の方法は変わりますので、最初の2つのご質問への絶対の答えはありません。 3つ目のご質問については本当に繰上返済の手数料が0ならば、月々返済するほうが半年まとめてよりも得になります。(最初の10万円が半年分、次の10万円が5か月分・・・と貯めてる間にも金利が掛かってきますから・・・) もっとも、繰上返済手数料0と言いながらも保証料の返還手数料等を取るところもあるので、要注意です。