質問: 賃貸借契約 貸主(a)と借主(b)は土地の賃貸借契約をした。 そこでbはその土地に住居をかまえ、生活していた。 その後aがこの土地を第三者cに売却した。 この場合、bはaと契約しているだけなので bはcに対しては何も働きかけできないですよね? では逆にcはbに対してどんな請求ができるのでしょうか。 当然立ち退きを請求すると思うのですが、bはただ従うしかないのでしょうか。 民法のテキストを読んでいたのですが、 借地借家法など色々ごっちゃになってしまってよくわからなくなってしまいました。 どなたか詳しい方がいらっしゃったら教えてください。
回答: 民法605条 不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。 bの不動産賃借権に対抗力があれば、第三者たるcにも賃借権を主張でき(民法605条参照)、その結果、cは当然に賃貸人になります(賃貸人の地位の移転)。bはcに土地を使用させることを求めることができますし、cは土地の所有権登記をしたあとから賃料を請求できるようになります。 問題は、対抗力をどのようにしたら備えることができるか、になりますが、原則として借地権の登記です。しかし民法の原則どおりだと賃貸人が登記に協力してくれないとき、また登記請求をしようにも登記請求権はないという判例があるため、賃借人は自力で登記を備えることができない、という事態が生じ、賃借人の保護に欠けることになってしまいます。 そこで、借地借家法10条1項が、土地の上に借地権者が登記された建物を有しているときは対抗力がある旨の規定を置いています。土地の上の自分の建物はひとりで保存登記をするだけですから、賃貸人の協力を得ずに自力で借地権の対抗力を得ることができる、というわけです。 私の理解からすると、以上が基本的な枠組みです。