質問: 住宅ローン繰上返済について 住宅ローンの繰上返済を考えています。 (フラット35 借入金2,000万円 <内ボ払200万円>金利2.7% 元利均等 35年 h18.2~) フラット35では100万円以上で繰上返済が可能になります。(期間短縮)ところが、この冬繰上返済に廻せそうな金額は90万円程度で、月々の返済を含めて20万円弱足りません。 職場で低額の貸付制度があるのを知りました。20万円借りると手数料2,000円とられますが、月々10,000円×20回の返済です。その他にお金はかかりません。 ローンを返済するのにお金を借りるというのも変な話ですが、トータルでメリットがあれば良いと考えています。固定金利だから、無理して繰上返済する必要がないという考えもあるかと思いますが、月々の支払いでは金利の返済ばかりで元金が減っていないという盲点もあります。 繰上返済による返済期間短縮による利息の支払いがどれほど減るのかも関係してくると思います。 数式等を使ってご教示いただけると幸いです。
回答: 初期ほど利息に与える影響が大です。 残高2000万円なら、2000万x2.7%の約54万円分の利子が一年でつきます。このうち、100万円返済すると、残高は1900万円ですので、1900万x2.7%の54万円よりは27000円ほど少ない51万3千円の利息になるのですが、単純計算で、27000円x本来の残りの年数分が得します。つまり、初期なら、27000x35年分、945000円程度が利息分として支払わなくても済む計算です。 逆にあと2年しか残っていないで、残高が150万円とすると、そこで100万円返済しても50万円残りますが、概算で年2.7%分の27000円程度の金額がとりあえず減るのと、残りの期間も10ヶ月とかに減りますので、その減った分相当の得がでます。 三角形の底辺相当にあたる部分がいきなり減る、元金が減りますので、そこにかかるはずの利息、最後まで支払うはずの分がいきなり減りますので、借りてから早い時期ほど利息を減らす効果、および、返済期間の短縮が期待できるのです。これを繰り返すと、同じ100万円でも、返済期間の短縮効果は年を経るごとに少なくなりますので、半分程度でも計算すると、その違いが理解できます。 仮に、20年間返済して、やっと元金が半分になったとして、そこから15年支払うのであれば、1000万x2.7%の27万円の年あたりの利息ですので、900万x2.7%は243000円ですので概算で差額の27000円x15年分、40万円程度の利息の支払いが減ることに留まります。その分が期間短縮となりますので、2年弱程度は期間が減るのではないでしょうか。 エクセルなどで、繰上げ返済の計算が細かくできますが、イメージとして、概算するにはこのように考えていただくと、理解しやすいと思います。かなりの財テク効果で、貯金が馬鹿らしくなります。年利5%強でも10年程度で元金が倍額まで増えるのが利息ですので、2.7%はそれほど安い金利とは言えないと思います。もっとも、30年程度で元金の倍額程度の支払いで済むものですので、逆算し、年間平均60万円程度の利益を金融機関に与えている功労者とも言えると思います。 この考えで行くと、初期に車200万円で購入したものは、その分、返済に回していたら400万円相当の支払いに相当しますので、車を400万円で購入したのと同じ効果になってしまうのです。そう考えると、物価が倍になったつもりで無理しても100万円貯金し、その度ごとに返済すると、面白いように期間が減ります。考え方で苦労も喜びに変わりますので、繰上げ返済を楽しみに変えるのもいいものです。なお、短期間であれば、小額を借り入れ、その返済に充てても、それ以上の節約効果は出ますので、短期返済なら借り入れしてもいいかも知れません。