質問: 大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした 大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした建築が始まるまで。しかし、一緒に住んでいたのに、急に父と兄の折り合いが悪くなりすべての財産を相続させないと言いはじめました。 大東建託のその契約など一切知りませんが、父に、連帯保証人になってくれと言われました。 しかし、私も結婚していますし、連帯保証人なんて、大東建託に関わらずなりたくないと思っています。 中途半端に土地なんて(お金ではないし)持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないですし、もしくは、父が亡くなったとき、その権利(土地や賃料、返済)を請け負うことになるでしょうから?プラスと考えて、それでこの計画を持ちかけたのかもしれません。 私が知っている限りでは、他の土地に抵当権をつけた上に、借金数億ぐらいかなと思います。他にもいくつか土地があるので、どの土地に抵当権をつけたかはわかりません。ただ、建築が完成すれば、そこにも抵当権をつけるという形になるとは聞いています。 話が前後しますが、兄に一切の財産を渡さないという父。公正証書によって、相続から除外?するというのです。遺言書の効力がどこまであるか無知で私にはわかりません。ですが、そんな公正証書によって、相続から外せるものなのか、また、連帯保証人にならなければ、兄に財産を受け取る権利もなくなるのか、私にはまったくわかりません。 本来なら私は兄が継いでもらうのが一番だと思っているのですが、父は頑固で言うことを聞かず、兄から自筆で拇印の財産放棄の念書まで取ってあるというし、どうしたらいいのかわからず、本当に困り果てています。 兄は戻るつもりも、面倒をみるつもりないと言ってますし、父もそのつもりでいるようです。今後兄はどうなるのか、また、私はどうしたらいいのか、話が前後したり支離滅裂かもしれませんが、どうかお知恵を貸していただけないでしょうか? 宜しくお願いいたします。 また、兄がしていたことなので、まだ大東建託のシステムがわかりませんが(少しずつ調べていますが)マンションを建てることによって、何か利益になったことはあるのでしょうか? 例えば、税金の戻りがあるとか・・・ 本当にまったく把握出来てなくて、申し訳ございませんが、どうぞ宜しくお願いいたします。
回答: no4です。再度のご質問にお答えします。 もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ とします。このままだと30%の税率がかかり、3000万円 を納めなくてはならなくなります。そこで1億円の借金をして アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず 3000万円を節約したことになります。 しかしながら1億の借金はそのまま別に存在するわけですから、 1億の借金を元にした事業により7000万円を超える利益が 上がらない限り、トータルでは損をしたことになります。 (普通人の常識とすれば1億以上の利益を上げて借金が払い切れ なければ失敗したと感じると思います。) となれば、単純に借金額に見合う利益があがるかあがらないか を考えればいいこととなり、実は相続対策という部分はあなたが 悩まれているように余り関係ないということになります。 「アパート経営がうまく行けば相続税対策になります」 というくらいでしょうか。 お父さんの土地がどういうところにあるのか分かりませんが 市街化調整区域(都市計画法上一般開発の出来る場所があります)や それに類するような場所だと正直経営はかなり難しいでしょう。 1億かけて5000万円しか利益があがらなかったりすれば 相続税を払った方がましだったということになります。 いざとなれば売ればよいというのは、高度経済成長からバブルくらい に通用した考えで、築10年くらいのアパートなんてそう大した 値段はつきません。あなたにまで連帯保証を求められていると いうことは、おそらく今の家屋敷や他の土地などに共同担保を つけてもまだ足りないということかと思います。(つまり いざというときの資産価値がないということですね) そういう状態で連帯保証人になるのはお勧めしません。 繰り返しますけど相続税対策にマンション・アパートをなどと いうのはバブル期までの発想で、今では特殊事情がない限り 成立しないかと思います。(例えば、もの凄い高収入の人であれば 相続時に大借金を抱えても、その後に自分の収入により繰り上げて 借金返済をし、金利分を節約して利益を上げられるかもしれません。)