質問: 賃貸契約の締結 家主側 家主側としての質問 1、店舗について申込者と契約締結の予定でした。 使用するには設備で不備だと入居者側の設備業者の調査で判明。 1年の内に解決する予定で、その間は申込者の費用にて仮の設備を 完備してもらうことで一旦は口頭にて承諾しました。 不動産会社が重要事項説明書と契約書の読み合わせをしたのですが、 私のまわり(弁護士)では設備も整っていないのに契約するのは おかしいといっています。 契約書には設備が整わなかった時の白紙解除条件は入れています。 入居者との読み合わせ後にお会いしています。金銭の授受あり。 私としては、こちらの印を押していないのでこの契約は成立して いないと思っており、解約したいと思っています。 このような場合に解約は出来るのでしょうか。 2、上記の件があり、別途他の部屋についても取引をやめたいです。 そこも、重要事項、契約書を入居者と締結しています。 申込内容は事前にもらっています。 契約条件も電話にて教えてもらっています。 そちらにしても私は捺印していないので契約は終了してはいないと いう認識です(弁護士に確認すみ) 先方では契約書を交わした時点で今住んでいるところを解約する旨の 連絡をしてしまって、それが取り消しできないのですごく困っている ようです。 1、入居者が納得しないので直接いってくれといわれました。 こういう断りは不動産会社の仕事ではないのでしょうか。 2、重要事項、契約を先方と終えた場合の契約については有効ですか。 3、賃貸の契約というのは家主は先に印等を押さないのでしょうか。 契約書のチェック等は家主に対して行う必要はないのでしょうか。 4、通常の賃貸契約についての流れを教えて下さい。
回答: >口頭にて承諾しました。 この時点で契約が完了していると思います。特に賃貸住宅の場合、一般に借り手が申し込みをし、大家が了承を仲介業者に伝えた時点を契約完了時点として取り扱うことが多いです。 また、一般に契約書といわれている書類は、契約書ではなく、宅建業法で仲介業者に対して文書の交付を義務つけた書類(37条書面)であることが多いです。この書類は基本的に契約が完了したらこうすることになっています。 また別の部屋に対しては、金銭の授受が行われているということですが、その内容が敷金とか家賃などであれば、相手が契約を実行しており、それを受領しているということは外形的に見て契約を了承したと見えるので、契約が完了していると思われます。 なお、違約金・損害賠償金を支払ったり、代わりの住居を紹介・提供できれば入居前のようですから、なんとか解除できるのではないかと思います。 1、入居者が納得しないので直接いってくれといわれました。 こういう断りは不動産会社の仕事ではないのでしょうか。 間に入ってくれることが多いと思いますが、仲介業者は契約成立までを行うことが(37条書面を交付するところまでは義務です)仕事ですので、完了した契約を自己都合で解除するについては、契約後のトラブルですので、避けているのでしょう。 2、重要事項、契約を先方と終えた場合の契約については有効ですか。 契約を終えているということは、法律違反などなければ、有効でしょう。 なお、重要事項説明がなされていなくとも、契約自体は有効です。重要事項説明をせずに契約に結びつけた場合は、仲介業者は業法違反となり行政処分を受けますが、基本的に契約自体には影響しません。 3、賃貸の契約というのは家主は先に印等を押さないのでしょうか。 契約書のチェック等は家主に対して行う必要はないのでしょうか。 契約は口答で完了します。文書へのサインは不要です。 また、契約書といっている書類が37条書面の場合は、業者がきちんと交付したこと及び成立した契約内容を確認したことを認める程度の意味合いでしょう。 4、通常の賃貸契約についての流れを教えて下さい。 仲介業者による物件の公告・案内 重要事項説明(業者→借り手) 借り手の申し込み(借り手→業者→大家) ときに申込金の授受 保証人に関する書類の提出(借り手→業者→大家) 大家の審査 大家の承諾(大家→業者→借り手):契約成立 37条書面の交付(業者→借り手・大家) 仲介手数料の授受(借り手・大家→業者) 物件引き渡し、家賃などの支払い