質問: 損害賠償 中古住宅を購入した後に、床の張替えをしようとしたところ、シロアリに侵されていることがわかりました。売主に対して損害賠償請求をすることはできるのでしょうか?
回答: 床をはがして初めてわかったような隠れた瑕疵、つまり通常だと気づかないような瑕疵であったと思われますので、売り主・仲介業者の説明義務はなかったものということを前提に回答します。 瑕疵担保は無過失でも売り主に責任がありますので、契約内容次第で、売り主に請求できる可能性があります。 契約に瑕疵担保に関する特約がなければ、引き渡しより5年以内なら可能です。 ただし、瑕疵担保については民法の規定とは異なる条件を契約で定めることが認められていますので、契約で定め(瑕疵担保特約)があればその範囲でしか、有効ではありません。 中古住宅の場合、売り主が以下の3つに分類でき、それによって多少瑕疵担保特約がつけられる条件が変わります。 1)売り主が宅地建物取引業者である場合 民法の規定より買い主に不利な条件にする場合は、宅地建物取引業法により引き渡しから2年以上の瑕疵担保期間を設けなければならない。 (これより短い期間を設定している場合は特約は無効) 2)売り主が宅地建物取引業者以外の法人など事業者である場合 瑕疵担保特約なしとすることはできない(このような内容の特約は無効)。1年程度の期間を設ければよいのではないかといわれています。 3)売り主が個人(通常前の住民)の場合 瑕疵担保特約については制限がなく、期間・部位の限定や瑕疵担保無しの特約がつけられる。 瑕疵担保無しやあっても引き渡しから数ヶ月の間という条件になっていることが多い。 売り主がどれかによって多少条件が変わりますが、売り主が宅地建物取引業者以外の場合、引き渡し後すぐでなければ、請求できないことが多いです。 契約書をよくお読み下さい。