質問: 旧法賃借権付区分マンションについて 旧法賃借権付区分マンションについて質問です。 賃借権期間60年 昭和58年築の築35年、残存借地権期間25年の区分マンションの内見に行き、立地、内装が良い割に、比較的相場より安価で気に入 りました。 借地権について勉強しましたが、 賃借権の期間満了後、基本的には借地期間の更新は可能であることは理解しました。 ただし、老朽化が進み、朽廃状態にあれば 物件を明け渡さなければならないのでしょうか? そもそも築70年となれば、ほとんどの物件が、人が住めない状態になると思います。 そうなった場合借地期間満了後は下記のようになることが考えられますが、実際はどうなんでしょうか。調べてみてもよくわかりません。恐れ入りますがご回答をお願いします。 尚、物件の場所は山手線沿線のターミナル駅から徒歩5分以内、大通りに面しており立地は抜群です。 近隣の所有権付きのマンション相場で見ると大体18,000千円程度の物件が12,000千円で売り出されています。 1、建物の老朽化を理由に地主より物件の明け渡しを求められ、更に解体費を請求される。 2、建物の老朽化を理由に物件の明け渡しを命じられるが、地主から賃借権を買い取ってもらえる。 *買い取ってもらえる場合どのくらいの価格で買い取ってもらえるのか。 3、借地権の更新が行われず、物件の明け渡しを求められるが、建物の持ち主、管理組合が納得せず、建物の老朽化が進み、空室だらけの幽霊マンションになる。 4、老朽化している部分を管理組合で協力し、大規模修繕を実行 借地権を更新し、築80年程度まで維持 5、大規模修繕を実行、 借地権を更新し、築100年程度まで維持 6、管理組合と地主、またディベロッパーと 協力し、建て替えと借地期間の更新の承諾を取得、費用を持ち合い、建て替え、等価交換で物件を取得し、再度賃借権の設定をする。 7、三者で協力し、賃借権を所有権化し 等価交換で物件を取得する。 相場と比べて物件価格は割安ですが上記の 1〜3となる確率が高いのであれば安物買いの銭失いになってしまうと思い、 逆に4〜7となる確率が高いのであればお得な買い物であると感じ、前向きに購入を検討したいと思っています。 ややこしい質問で申し訳ありませんが どなたかよろしくお願い致します。
回答: 個別に回答すると 1.は現実的では無いです。借地上の戸建てであれば有り得る話ですが、老朽化とは居住の用に供する事が不能であることを言います。居住者がおらず、地代だけは入ってきている時にこのような状態になる事は考えられますが、そのような状態で契約を解除する地主側の利益が無いですよね? 2.も同様で、地代が入ってきているにも拘らず、契約を解除する地主の利益が無いですよね。 3.借地契約の更新と、建物の管理費用の徴収を混同されているようです。不在区分所有者ばかりになり、管理会計や修繕会計に支障を来たすのはどのような共同住宅でも潜在的には抱えている問題ですね。 4.5.は現実的な方向性でしょうね。昭和58年築の建物ですから耐震性の問題は今のトコロないのですが、今後のことは何とも言えません。『こんなに危険!昭和の建築』などと言う風潮になる事も考えられますね。 6.7.は実際に行われている事です。立地や使用容積率も関係しますから可能性としてはアリでしょう。建築時期から考えて、現在の建物よりも大きな建物が建てられるかどうか何とも言えませんが、立地は問題無いようですね。 物件の規模にもよりますが、管理組合を法人化しているようなマンションであればある程度安心はできるでしょうね。 建替え問題が生じた時に所有権マンションとは『地主の承諾』と言う要素が異なる事になりますが、地主側から見た場合には地代も入ってこない誰も住んでいない建物だけが残されたという状態は避けたいトコロです。その事が建替えを促進する方向に動くこともあるでしょうし、阻害する方向で動くこともあります。 私の住んでいるマンションも旧法借地ですが、私自身はそういった問題が顕在化する前に手放せば良いと考えています。