質問: 離婚後の共有名義マンションローンと名義変更 現在、妻と離婚に向けての話し合いを進めている状態です。 そのうえで、マンションの扱いについて悩んでおり、 質問をさせていただきます。 マンションは、購入価格4200万円で、結婚前から二人で 貯めていた800万を頭金、残りを銀行ローンとしました。 ローンの残額は、手持ち預金を差し引いて3000万円です。 共同名義で、持分は夫(私)と妻、それぞれ1/2ずつです。 元々、子供はおらず、また先々も作らずに夫婦共働きで なるべく早くローンを完済する方針でこれまでやってきました。 詳細は割愛しますが、離婚の原因は完全に妻の側にあり、 そのことは妻も認識しています。慰謝料の意味合いも含め、 離婚にあたって以下の内容でとりあえず妻の同意を得ました。 ・マンションには私だけが残る。 ・ローン完済までは、私だけでなく妻もお金を払い続ける。 ・マンションの権利は私に譲る。(名義変更する) 1.ローン支払い 妻から受け取るローン支払い額は恐らく年200万近くになりますが、 離婚をしてしまうと、妻から私への贈与=課税対象になると思います。 課税対象となるのはなるべく避けたいと思うのですが、そのためには 離婚はせずに別居だけし、これまで同様に実質的夫婦共有口座である ローン引き落とし口座に、妻の収入を振り込んでいくようにしていく くらいしか道はないのかと思っているのですが、いかがでしょうか? 2.名義変更 上記の点より、ローン完済までは結局離婚はせずに籍は入れたままで、 ローン完済したところで名義変更することになるのかと思っています。 いろいろと調べてみたところでは、「居住用財産を譲渡した場合の 3000万円の特別控除」というものがあるようで、譲渡所得税が 控除されるらしいのです。それを当てにしたいのですが、私の場合も それに当てはまる(控除対象となる)と考えてよいのでしょうか? 譲渡時の時価が、取得時の4200万を超えた場合に、その差額が 譲渡となる(?)ようなのですが、正確なところがよく分かりません。 例えば、譲渡時時価が仮に1億200万まで値上がりしたとしてみて、 取得時との差額は6000万、その持分(1/2)である3000万 が譲渡対象額(3000万以内で控除対象)ということでしょうか? まず間違いなく取得時より譲渡時時価は下がると思っていますし、 仮に上がったとしても、1億200万以上なんてまずありえないので 十分に控除対象の範囲なのかなと思っているのですが。 また、上記の「3000万控除対象」とするために、譲渡は離婚後に 行わなければならないらしく、それは別に問題にはならないのですが 「居住しなくなった日から3年目の12月31日まで」というのが ネックになりそうです。妻と離婚せずに別居だけしてローン完済まで お金を払い続けるとして、その別居から3年以上経過してしまうと 特例の対象外になってしまうのではないかと思うのです。もちろん ローンは3年ではとても完済できません。 残された道としては、妻の実質的な居住地はマンションの外に移すが、 住居変更手続きなどは一切行わず、郵便物等は取りにこさせるなどし、 ローン完済までの間、役所手続き上では「同居していたことにする」 くらいしかないのかなと。(ちなみに妻はマンションから遠くもない 妻の実家に戻る予定です) 素人がネットで調べたりしただけなので、誤った認識があるのではと 大いに不安です。後日、税務署にも聞ける範囲で聞いてみるのですが、 その前にこちらでお伺いしてみたく、質問をさせていただきました。 ご意見・ご指摘等々お願いします。必要でしたら、補足説明なども させていただきます。
回答: 質問者様は妻=お金の価値ですか? あまりに自分勝手な自分の都合ばかりですね。こんな条件に妻側が弁護士たてて、すぐに潰れますよ? ・マンションには私だけが残る。 質問者が済むなら、ご自分で払えば良い ・ローン完済までは、私だけでなく妻もお金を払い続ける。 なぜ離婚して住んでもない、夫でもない人に妻が払う必要があるのですか? ・マンションの権利は私に譲る。(名義変更する) 離婚と同時に売却して、-になれば、負の財産も財産分与です。 もしくは名義だけを、移動させてもいいです。 質問者様にとって妻は何なんですか?そう言う考え方が夫婦崩壊を招いた様にも思えます、いくら妻が悪いと言っても、失礼ですがそう言うふうに見えてしまいます。 叩かれない内に板を閉め、誠意ある質問をしなおす方がいいのでは? 質問者様の収入では払い続けられないんでしょ?むりなローンを組んだという事ですかね?嫁に強制的に払わす手段はありません、質問者様が払えなければ、 奥様に返済が行きますが、奥様も払えなければ競売となります。その後は自己破産ですかね。 無理して家を残すより、売却してローンは残ってもすっきりするかと思います。 私は婚約中に家を買い、婚約破棄となり、自分でローン払ってますよ? 今では3人家族になりましたがね。 弁護士に相談しても、自分ではらうか売却かどっちかです。