質問: 借りている土地の「借地権価格」と「売買価格」 嫁の実家は、借りている土地に自分で家を建てて住んでます。 いわゆる借地というやつと思います。 ずいぶんと昔から、地主さんのご厚意で借りており、 最近のアパート家賃1か月くらいの費用で、1年間の地代料金になっています。 しかし、貸し始めた頃の地主さんが亡くなり、息子さんに代替わりしてから、 その土地を買って貰えないか?との相談がありました。 価格は、路線価(60,000円)*130%=m2単価とし、これに土地面積(240m2)を掛けて土地総額(18,720,000円)を出しています。 (相手方不動産業者曰く、国土庁発表の時価らしい) 気になっているのはここからですが、 売買価格の算出で、先ほどの土地総額に借地権割合(30%)を掛けて借地権価格(5,616,000円)を出し、 土地総額から差し引いて売買価格(13,104,000円)を出しています。 当該地は、急な坂道途中の高低差のある土地ですが、バス・jr駅共に歩いて15分圏内にあります。 雪が降るとかなり神経を使うような土地ですが、比較的交通の便は良い所です。 この借地権割合とは妥当な割合でしょうか?((1)) ちなみに、高低差があるので今は玉石積みですが、最近の建築条例では玉石積み不可の為、 新築する際にはコンクリート土留にやり替えなければならず、7,000,000円くらい掛かる土地です。 また、この敷地を更地にしようと思うと、解体費用が2,000,000円くらい掛かるようです。 その為、先ほどの売買価格から9,000,000円を引くと、購入金額は4,000,000円が妥当でしょうか?((2))
回答: 年間の地代があまりに安いと借地とは認められない可能性もあります。現状はただ同然ですよね、そうなると使用貸借になり土地を返せと言われたら問答無用で更地にして返さなければいけません。 相手が本腰を入れて話し合いになればそのあたりを突いてくる気がします。私ならばそうします。 今までの借地料がただ同然だったのですから、そのあたりは考慮して買いとり交渉をすべきだとは考えます。 擁壁が700万円とか解体費用が200万円とかいうことはこの話しとはあまり関係ないでしょう。それはあなたが更地にして売るときの話しですから。気持ちは理解できますけど。到底妥当とは思えません。 結局は難しい理屈よりも双方の折り合える額でしかありません。相手の提示が1300万円なのに400万円で購入という話しは厳しいと考えます。