質問: 路地状敷地と見なす方法について 再建築不可の物件を購入しました。(添付の図の赤い箇所です) 物件は全面が4mほどの通路に接しており、その通路の持分もあります。 また、公道に面している側から3分割された土地で、それぞれの持ち主にも通路の持分があります。また、公道側の土地のみが公道に接する形で奥の2つが公道に接道していません。 役所に問合せたところ、再建築を可能にするためには、奥側の持ち主と、2mずつの路地状敷地と見なすべく手前、奥の持ち主と協定を交わすべしとのことでした。(42条1項5号道路(位置指定道路)にするのが難しいので) これは、建築許可が出せるかどうかは、実際の持分は関係なくそのようにみなせるかどうかが問題だから、とのことです。 さらに、この場合、測量士や建築士などに依頼し見なし分の境界を確定し、さらにそれぞれの土地の持ち主に再建築の際には路地状敷地とみなしてもらうべく一筆書いてもらっておいたほうがいいとのことでした。 これは具体的に何をするのがよいのでしょうか。測量士や建築士に依頼する必要がある場合、 費用などはどの程度かかるものでしょうか。 対応方法などご教示頂けましたら幸いです。
回答: 4m通路部分は私道になっているのでしょうか?地番があれば私道、無ければ里道扱いです。 多分地番が有って登記地目は公衆用道路等になっていると思われます。 その持ち分がそれぞれ1/3程度づつ有るわけですね。 4m通路が通り抜けていれば2項道路扱いになり何の問題も無かったのでしょうが行き止まりのため、それが認めて貰えないのですね。 通常4m以上あれば1項3号の既存道路扱いになりそうですが、通り抜けが出来ないために「現に一般交通の用に供している事」に抵触するとの判断ですね。 そこで位置指定道路として申請しようとしたが公道側に面する部分の隅切りが難しい・公道に面した建物が位置指定道路からの道路斜線制限に抵触するなどの問題が有るのでしょうか? もし両隅切りが難しい場合は片方だけの隅切りでも可能です(ただし必要長さが長くなりますが) 道路斜線も住宅程度であれば緩和規定の天空率で逃げられる可能性はありますよ。 4m通路を普通の敷地のようにみなすわけですから奥の方は賛成するでしょうが公道側の方は何のメリットもないので快く賛同するとは思えません。 さらに次の世代になった時にもトラブルの要因になりそうです。 一番問題がないのはこの4m通路を奥の2件で買い取り2mづつ敷地に組み込むのが一番将来的にも問題ないと思います。 当然敷地を分筆しそれぞれ登記する必要がありますから家屋調査士に測量を頼む必要が有ります 隣地境界に立ち会う必要が有る方の人数にもよりますが費用は20万~40万程度プラス土地の購入費用が必要かと思います。 通路の幅は4mジャストなのでしょうか? 少しでも切れていると接道義務の2mが確保できませんから十分注意する必要があります。 通路幅の一番狭い部分で4m以上有ることを確認してください。