質問: アパートの建築費について 初めましてよろしくお願いします 少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。 現在、祖父の残した土地約110坪があります 路線価で7~8万ぐらい評価額は約2000万ぐらいだったと思いますが 結構立地条件がよくて、駅徒歩3分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの 交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、 それなりに入居者(7割ぐらい?)もいるようなので、 (ちょっとだけ表札を見たり調べてみました)<入居者> それならと思い、この110坪の土地にアパートを建てようと思いました。 まず事前調査で不動産何件かにアンケートを作り聞きにいったところ ・今はファミリーより1~2人向けの方が良い ・建設するならhm(ハウスメーカー)に相談してみると良い などの意見を貰いました そこでhm何社かに見積もりと損益計算書を持ってきてもらったんですが 利回りが10%を超えるものは1つもありませんでした こんな利回りではダメだと新しく持ってきてもらったものでも8.9%でした 内訳は1kが5戸の2階建てで10戸の家賃が5.4万円で 年間収入648万の総建築費7300万程度 事前にインターネットでアパート建設については調べていて 最低でも表面利回り10%実質利回り9%ぐらいはないと事業としてはダメだ そう考えていてのこの数社に見積もりを持ってきてもらっての この結果なのでもぅこれ以上はhmに相談しても同じことだと思いまして 同じくネットでhm以外にアパートを建てる方法の1つで 建築家に設計からしてもらって建てる方法があるのを見つけてましたので そちらに切り替えて現在、建築家と契約を交わしてお願いしてる段階です こんなに長文なんですが、質問はここからなんです、 ここまで読んでもらって本当にすみません 1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・ hmの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来る で間違いないですか? ただ、建築家に支払う費用と結局は同じぐらいになるのではって不安です・・・ 2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです 土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で 家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万 利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てる この考え方で正しいですか? 3.建築家の話では防音と3階建てである事からrcで建てた方がよいってコトでした 私もrcには賛成なのですが、rcだと坪単価55万ぐらいになるって言われています アパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると 利回り10%超えないと思うんですがrc坪単価55万を押さえる方法などありますか? 4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか? 今の一番の悩みは3番なんですが・・・ 中の設備を安いモノにしたりすればいいのかな? ただ、まだ設備の細かい話まで進んで以内段階で坪55万かかるって 言われるのは何か釈然としません・・・ 2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか って判断しました。 長文に付き合ってもらって本当にすみませんでした 意見を聞かせてもらえるのを待っています
回答: マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。 先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。 本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。 それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契約でしょうか? 最悪違約金を払ってでも契約解除をする選択肢をもって検討をする必要があると思います。 前置きはこの辺で、わかる範囲の回答になりますが。 1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・ hmの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来るで間違いないですか? ←一概にはいえません。 hmによっては建築コストもまちまちですし、設計費用もhmと建築家とでは違いますので。 2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てるこの考え方で正しいですか? ←表面利回りの考え方の基本は間違っていませんが厳密に言えば、建築費用のみでは無く、外構費用や上下水道の費用等も含めて考える必要があります。 3.建築家の話では防音と3階建てである事からrcで建てた方がよいってコトでした私もrcには賛成なのですが、rcだと坪単価55万ぐらいになるって言われていますアパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると利回り10%超えないと思うんですがrc坪単価55万を押さえる方法などありますか? ←rcの坪単価55万円は施工会社や使用する設備で全く違います。 大手ゼネコン等だと70~80万円程度かかりますし、地元の工務店で安価な設備だと40万円程度でも建ててくれる工務店もあります。質問者さんの地域では解りませんが。 4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか? ←まずは自分の希望(総事業費用で利回り10%を確保が絶対条件!)等を伝え、妥協出来る所と出来ない所をきちんと持って、妥協出来ないプランしか作れないようなら、解約も考える必要があります。 2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか って判断しました。 ←ご存知だとは思いますが、40m2/戸以上だと建物の取得税が控除になりますしので、最近は広めの1ldkが人気がありますのでその辺も考慮に入れていけばどうでしょうか。 それと、出来ればコンサルタントに費用を払ってコンサルティングをしてもらう事も検討されてはどうでしょか? これだけインターネットの普及した時代なので自分で勉強するのも一つの方法ですが、専門家に相談するともっと的確にアドバイスやプランニングしてくれますし、建築家との打ち合わせにも相席してもらえるかもわかりません。1億円前後の事業費用だとコンサルタントの費用なんて微々たるもんです。 一度相談されてはどうでしょうか?