質問: 民法の抵当権についての質問です。 不動産所有者は被担保債権の履行について、抵当不動産をもって物的責任を負担しなければならない。しかし、抵当不動産の賃借人は、このような責任を負担すべき立場にない。そのため、抵当権者は、原則として、抵当不動産の賃借人が取得する転貸賃料債権への物上代位を行使できない という文章が本にあったのですが、言葉の難しさもあり、どのようなシチュエーションなのかいまいちイメージできません。詳しい方お教えいただきたいです。
回答: 抵当権は物上代位性を有します。これは具体的には、抵当権を設定した建物が火災で焼失したとき、当該建物に火災保険が付されていれば、保険金が支払われる前に差し押さえることでそこから優先的に弁済をうけることができることを指します。 本来、抵当権を実行して債権を回収するには、物件を競売にかけ、そこから弁済を受けるのが通常の道筋ですが、この抵当権が物上代位できる性質を利用して、もし当該建物が賃貸されている場合、その賃貸料を差押えることで回収をはかるケースが増えてきました。その方が簡便だからです。 ですが、そもそも物上代位とは、目的物が滅失・毀損することによって受ける抵当権者の損失を担保するための性質のものであり、賃料はそれとは性質が異なるため、物上代位の対象になるのかどうか問題とされてきました。 これについて、賃料に対する物上代位を肯定する見解と否定する見解とが争われてきましたが、最高裁判所は、平成元年10月27日に、賃料債権に対する抵当権の物上代位を認めても抵当権設定者の使用収益権を害さないと述べて、これを全面的に肯定する判決を下したのです。 これ以降、不動産価格の低落に伴い、抵当権者が賃料債権に対して物上代位権を行使する事例が急増することになりました。しかし、他方で、抵当権設定者側の自衛手段として、物上代位を妨害するような行為も多発することになりましたが、最高裁は物上代位を優先させる判決を下し、抵当権者による物上代位の範囲がかなり拡大される傾向にあるように思われました。 そんな中、抵当権設定者が抵当不動産を賃貸し、賃借人が更にそれを転借人に転貸したところ、抵当権者が賃借人(転貸人)の転貸賃料債権に対して物上代位権を行使したという事例が発生し、その正当性が争われました。 と、ここまでが背景。ご質問の文章は、最高裁判決要旨です。 抵当権が付された不動産の所有者であれば、抵当権が実行されると当該不動産を競売にかけられ、被担保債権を物的に保障しなければならない責任を負っています。そのため、その不動産から得られる果実である賃料を代わりに差し出すのも当然といえます。しかし、抵当不動産の賃借人(転貸人)にはそのような責任はなく、自己の賃料債権を抵当権者に供すべきいわれはありません。よって、転貸賃料債権を物上代位の対象とすると賃借人の利益を害することになるので、抵当権者の転貸賃料債権に対する物上代位は認めません。 ということです。