質問: 売買の一方の予約と再売買の予約との違いについて 売買の一方の予約と再売買の予約との違いについて教えて下さい。 【売買の一方の予約】の場合... 例として、aがbに1000万融資する場合に、「aとbは、bがお金を返済しない場合には、b所有の土地をaに売買する」という予約をしておき、実際に、bがお金を返済しなかった時は、aが予約完結権(一方的意思表示)を行使して、aがbの土地を取得するというのが、【売買の一方の予約】ですよね? →そうすると、土地の所有権の登記名義人は、bのままで、【売買の一方の予約】をするときに、aが権利者となって、「売買の一方の予約を登記原因」として仮登記をするわけですよね?(→登記原因が正しいのか、わかりませんが...) →それで、bが返済しないので、aが予約完結権を行使した場合は、b名義の土地がa名義に変わるという理解で良いでしょうか? これと比較して... 【再売買の予約】の場合... 例として、aがbに1000万融資する場合に、一旦、b所有の土地を、aに移転登記しておく。 それと同時に、「aとbは、bがお金を返済した場合には、a所有の土地をbに返す」という再売買の予約(一方的意思表示?)をしておき、実際に、bがお金を返済した時は、bが予約完結権(一方的意思表示?)を行使して、bがaから土地を返してもらうというのが、【再売買の予約】でしょうか? →そうすると、土地の所有権の登記名義人を、一旦、b名義からa名義に移転登記しておいた状態で、【再売買の予約】をするときに、bが権利者となって、「再売買の予約を登記原因」として仮登記をするわけですよね?(→登記原因が正しいのか、わかりませんが...) →それで、bが返済したときは、a名義をb名義に戻すという理解で良いのでしょうか? 【売買の一方の予約】と【再売買の予約】は、別物でしょうか?【再売買の予約】については非典型担保の所有権留保と同じものなのでしょうか? また予約完結権を行使する人は、上記の例の人で良いのでしょうか? 教えていただけないでしょうか?宜しくお願いします。
回答: >売買の一方の予約と再売買の予約との違いについて教えて下さい。 担保の手段としての売買の一方の予約と再売買の予約の違いの質問ですね。ところで、予約には双方の予約と一方の予約がありますが、通常は、一方の予約でしょうから、「売買の一方の予約」は単に「売買の予約」と書きます。「再売買の予約」も一方の予約を前提とすることにします。 >そうすると、土地の所有権の登記名義人は、bのままで、【売買の一方の予約】をするときに、aが権利者となって、「売買の一方の予約を登記原因」として仮登記をするわけですよね? aが登記権利者、bが登記義務者となって、所有権移転請求権仮登記をします。なお、登記原因は、一方の予約だろうが双方の予約だろうが「年月日売買予約」になります。 >→それで、bが返済しないので、aが予約完結権を行使した場合は、b名義の土地がa名義に変わるという理解で良いでしょうか? 本件では純粋な売買予約ではなく、金銭消費貸借の担保の手段としての仮登記を利用した売買予約ですので、仮登記担保契約に関する法律の規制を受けます。すなわち、aが予約完結権を行使しても、直ちに、bからaに所有権が移転するのではなく、一定の清算期間が経過しないとbからaには所有権は移転しません。 >例として、aがbに1000万融資する場合に、一旦、b所有の土地を、aに移転登記しておく。それと同時に、「aとbは、bがお金を返済した場合には、a所有の土地をbに返す」という再売買の予約(一方的意思表示?)をしておき 予約も契約ですから、aとbとの双方の意思表示、すなわち合意が必要です。 >そうすると、土地の所有権の登記名義人を、一旦、b名義からa名義に移転登記しておいた状態で、【再売買の予約】をするときに、bが権利者となって、「再売買の予約を登記原因」として仮登記をするわけですよね?(→登記原因が正しいのか、わかりませんが...) bからaへの売買を前提にしているから、aからbへの売買のことを「再売買」と言っているに過ぎません。aからbへの再売買も、売買であることに違いはないのですから、仮登記の登記原因は、年月日売買予約ですし、bが(再売買の)予約完結権を行使して、仮登記の本登記をするのであれば、その登記原因は、年月日売買になります。 >【売買の一方の予約】と【再売買の予約】は、別物でしょうか? 売買の予約は、実質的には代物弁済予約と同様の機能を有します。ただし、あくまで「売買」予約なので、最終的にはbのaに対する売買代金債権とaのbに対する貸金債権とを「相殺」して債権債務関係を消滅させます。 一方、再売買の予約は、民法に定める買戻の代替手段として使われます。民法の買戻は、色々制約があるので、担保の手段としては使いづらいからです。 >【再売買の予約】については非典型担保の所有権留保と同じものなのでしょうか? 第1売買でbからaに所有権が移転しています。第2売買(再売買)の予約をした時点(予約完結権を行使した時点ではありません。)では、aからbへの売買契約は成立していませんから、売買契約が成立しているが、所有権が売買代金が完済されるまで、売主に所有権が留保される所有権留保とは違うと思います。 第1売買でbからaに所有権が移転している点に着目すると、広い意味での譲渡担保(広義の譲渡担保)になります。広義の譲渡担保には、売渡担保と狭い意味での譲渡担保(狭義の譲渡担保)があります。売渡担保と狭義の譲渡担保の区別は、債権債務関係が残るかどうかです。 bがaから受領した1000万円は、第1売買の売買代金ですから、bがaに1000万円を返還する義務はありません。(債権債務関係が残らない。)しかし、bが土地を取り戻したいと考えるのであれば、一定期間内に予約完結権を行使して、aに第2売買の売買代金として1000万円(もちろん、第2売買の契約金額は売買予約契約によって定めるので、第1売買の代金と同額にする必要はありませんが、説明のため同額とします。)を払うことになります。 そういう意味で、再売買の予約は売渡担保になりますが、注意しなければならないのは、売渡担保と狭義の譲渡担保の区別は、債権債務関係が残るかどうかという実質的な判断によるのであって、単に再売買の予約という形式をとったかどうかではありません。仮に当事者が再売買の予約の形式をとったとしても、債権債務関係が残る契約内容であれば、それは狭義の譲渡担保です。 >また予約完結権を行使する人は、上記の例の人で良いのでしょうか? それで良いです。