質問: 不動産取引「専属専任媒介契約」について 宅地建物取引業者(以下業者)から「満額にて買い手候補を見つけたのに売買契約を結ばないのは契約違反だ」と責められています。違約金の請求や費用償還の請求があった場合、応じる義務があるのでしょうか? 【経緯】 昨年末「専属専任媒介契約」を結び、今年2月上旬業者から媒介価額にて買い手候補者が見つかったので契約して欲しいとの連絡を受けました。 しかし契約期間中に業者とのやりとりの間に不信感が芽生えていた為、『売買契約を結ばず、そのまま「専属専任媒介契約」も期間満了に伴い解除したい』と返事をしました。 業者からは「満額にて買い手候補を見つけたのに売買契約を結ばないのは契約違反だ」と責められています。 1私は他の業者に媒介契約を依頼していないし、他の方に不動産を売却する意思もありません。 それでも売買契約を結ばないと契約違反になるのでしょうか? 2契約期間は3月末までですが、「専属専任媒介契約」を解除したいと申し出たところ 「業者の責めに帰すことができない事由で契約が解除されるなら、費用の償還請求を行う」と返事がありました。 契約書を確認したところ「媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができる」とありますが 具体的にどのような費用がかかるのでしょうか?
回答: 1仮に業者が見つけてきた買主候補者と売買を前提に交渉に入ったとして、その後価格以外の事情で売買を取りやめたとしても、業者は成約を前提とする報酬の請求はできないと思います。売買を決定するかどうかは価格面だけでなく他の事情も影響することは少なくありませんし、最終的に当該買主と契約を締結するかどうかを決めるのは物件の所有者だからです。もちろん、この場合でも業者が見つけてきた買主と契約を締結しない理由が買主との交渉の問題ではなく単なる所有者側の気まぐれで、直ぐに同じ価格で他の買主に売却するなど、業者側に責任がない場合には、所有者の行為は信義則に反し業者の報酬請求は認められる可能性はあります。今回のケースは、物件の売却自体を取りやめたということですから、そこは信義則に反するとまでは言えないでしょう。ただ、業者は解約まで買主を探すために時間と費用を費やしてきたわけですから、準委任契約である媒介契約を解約するまでの間にかかった事務処理費用は請求されても仕方がありません。 2契約期間は3月末までですが、「専属専任媒介契約」を解除したいと申し出たところ「業者の責めに帰すことができない事由で契約が解除されるなら、費用の償還請求を行う」と返事がありました。契約書を確認したところ「媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができる」とありますが具体的にどのような費用がかかるのでしょうか? ⇒費用の償還請求は、契約で費用を請求しない旨の特約がない限り、請求されてもやむを得ません。費用は契約後に物件を探すためにかかった諸費用ですから、広告費、交通費、通信料金、謄写代金などでしょう。