質問: 中古住宅購入について・・・(私道) 購入したい中古住宅の物件の前が幅4mの私道です。 公道より垂直に約30m私道になっており、4m幅の半分2mが売主のもので 残り半分が、道を挟んで前に住んでおられる人の所有です。 物件は私道に10m接した形で建っています。 物件と公道の間には、他の家が立っておりまたっく接していません。 今後、私道の場合問題になってくる事はあるのでしょうか? また、よろしくお願いします。
回答: その私道が建築基準法42条1項5号の位置指定を受けている道路または42条1項3号の基準時前道路であれば、ゆめまるさんの回答のとおり、今後の増改築、建て替えなどに問題はありません。 ただ、今回の質問の私道は、そうではないような気がします。 (現地を見ていないので断定はできませんが) 一般的に使われる「私道」という言葉と、建築基準法上の「私道」は少し違います。 基準法上の「私道」とは、道路に接していない土地を、建物の敷地として利用するため に新たに作る幅4メートル以上の道で、行政庁の指定を受けたものの事を指します。 それに対して一般的に「私道」という言葉は、単に個人の所有である道路状の土地をさ して使われています。 たとえば幅は4mで昔から一般の交通に使われていて、その道に沿って建物が立ち並 んでいる道は、その部分の所有が個人でも、建築基準法では道路(基準時前道路)で す。 それに対して幅6mの市道などから、幅2m、長さ10mくらいの通路があり、それ がaという1件の家につながっていて、aの所有である時、一般的にはその通路を 「(aの)私道」というかもしれません。しかしそれは建築基準法上は「私道」では なく、「aの敷地の一部」です。aの敷地は幅2メートルの私道に接しているのではな く、あくまでも幅6mの市道に、2m接しているのです。 おわかりいただけるでしょうか。図が書ければわかりやすいんですが・・・。 今回の質問は、一番最後のたとえにあたるのではないかと思われます。お向かいの家と、今買おうとしている中古物件のそれぞれの敷地の一部が2m公道に接していて、その接している部分の、家までの距離が30mなのではないでしょうか?その部分が同じくお向かいの家の同じ部分と接していて、幅が2mずつあるため、あわせて「4mの私道」だと思っているのではないでしょうか? (つまり「お向かい」と思っている家は、実は「お隣」なのでは・・・・?) もしそうだとすると、回答は違ってきます。 たとえ話とおなじく、その中古物件は「4mの私道」に接しているのではなく、公道(この表現もあいまいなので使いたくないのですが・・)に2m接していて、接している 部分の延長距離が30メートルある、ということになります。(しつこいようですが、 その幅2m、長さ30mの部分は道路ではなく、あくまでその中古物件の敷地の一部な のです。)その場合、場所によっては増改築や建て替えができないかもしれません。 火事や地震などがおこって避難するときのことや、逆に救助活動・消火活動をするとき の事を考えて、その通路状の部分の長さの上限を、条例で定めている都市・都道府県も あるからです。たとえばお住まいの都市の今の条例で、その通路状の敷地の一部の幅が 2mしかないときの道路からの距離の上限を20mと定めているとすると、その条例が できる前に建っていた家でも、基本的には今後建築行為ができないでしょう(小規模な 増築等は認める、等の例外はあるかもしれませんが)。そうなると、今度は売りたいと 思ったときに売ることが難しくなります。建物を建てられないとなると、買う人は見つ からないかもしれませんし、見つかっても値はぐっと下がるでしょうし。 ただ、たとえ敷地の一部であったとしても、その都市・都道府県の条例でその距離に制 限がなければ、建て替え等になんら問題はありませんので、ご心配なく。 (脅かしてすみません) 長々と説明してきましたが、まずその土地が「敷地の一部」か「基準法の位置指定を受けた私道」か、「基準時前道路」であるかをを、はっきりさせる必要があります。 その方法は、 一番簡単なのは、仲介している不動産屋に聞くこと。接道の状況は重要事項なので、知っているはずです。位置指定道路だといわれたら、念のため位置指定日と番号を聞いておくと良いかと思われます。 仲介業者がいなければ(もしくは確認したければ)、役所に聞いてみることです。場所を説明して、その道が42条1項5号の位置指定を受けているか、または42条1項3号の基準事前道路かどうか調べてもらうのです。調べてもらえばすぐにわかるでしょう。都市によっては、位置指定道路や基準事前道路の地図をつくって閲覧させているところもありますから、そういう場合は自分でその地図を見ればいいのです。 一般論ですが、現地を見て、その「4mの私道」に接している家が中古物件とお向かいの家の2件だけで外になければ、単なる敷地の一部の可能性大です。 逆に、もっと奥にその私道にだけ面している家があれば、位置指定道路か基準事前道路の可能性大です。 建築に限らず、専門の法律はややこしいので、文字だけでは理解できないことも多いと思います。 今回の回答で何かわからなかったところがあれば、直接役所や建築士などに質問したりしたほうがよいとおもいます。現地も確認できますし。 もちろん私に再度質問していただいても構いませんが、今回の事に関しては、現地を確認できないので、基本的な考え方しかお話しできませんが・・・・。 ちなみに下水道の件ですが、もし今後下水道に切り替える場合、今相談されている「私道」が基準法の位置指定を受けているものであれば、特に問題はありません。もともと共同で利用するために、所有者が承諾のうえ申請して指定を受けたのですから、あとから管を埋めるときに所有者が了解しないということはないでしょう。 敷地の一部であるときは、もちろんなんの問題もないですよね。自分の敷地ですから。