質問: 賃貸契約の更新について 現在入居中の賃貸マンションがもうすぐ契約更新時期なのですが 更新内容について悩んでいる事があります。 問題点 賃貸契約を更新する際に現在契約中の賃貸保証会社を 引き続き契約更新する必要があると不動産屋から 言われています。正直、賃貸保証会社に頼むとお金が掛かる為、 身内を保証人にしたいと思っています。 賃貸契約を更新する際に賃貸保証会社から身内を保証人に 変更する事は出来ないのでしょうか? これまでの経緯 マンションの入居条件に保証人は「保証人不要プラン可」と 記載されておりましたが申し込みの時に私の親を保証人として 申請しました。しかし、大家と不動産屋が審査した結果、私の 親は開業したばかりの為、保証人としてはngと判定されました。 そして不動産屋から以下の条件を言われました。 (1)賃貸保証会社に保証人を代行してもらうこと (2)賃貸保証会社の連帯保証人を私どもで立てること 上記2点が賃貸契約する際の条件と言われ、これが嫌なら 諦めてほしいと言われましたが非常に良い物件だった為 賃貸保証会社と契約し、連帯保証人として妻の親になって 頂きました。妻の親は年収などを見ても非常に安定しており 保証人としても問題ないと思えます。 一度契約してしまったら賃貸契約を更新する際に 保証人を見直す事は出来ないのでしょうか?
回答: no2です。 > オーナーの気分次第で契約条件を決めることができるのでしょうか? 募集時には不動産屋さんと相談し、家賃をはじめとして敷金・礼金や条件を決めます。その時点で保証会社の件も決めます。個人の保証人で保証人がその役目を果たさずに、滞納者に出て行ってもらうのに多額の授業料を払った経験などあると、ちょっとした遅納でも対応してくれる保証会社を条件としたくなるのです。真っ当な借主さんにはただ負担が増えるだけのこととわかっていても貸主側も安全保障が必要と肝に刻んだ貸主さんはそれを条件とするのです。それが契約の条件ですからそれを呑まない方とは契約しないと言うことになります。保証会社が条件なら、『保証会社は嫌だがここを借りたい。』と言うのは『敷金は預けたくないし、礼金も払いたくないけど、ここに住みたい。』って言うのと五十歩百歩です。 > 契約条件に「賃貸保証会社を保証人にすること」とは一切書かれていません。又、妻の親は一般的に見て十分に保証人としての安定した収入もあります。 契約書の保証人の欄に保証会社の名前が入っているはずです。その保証で契約が結ばれたのです。 個人の保証と保証会社の保証では貸主にとっては全く違います。 個人の保証の場合は、2ヶ月位滞納された時点で保証人に連絡を取ることになりますし、保証人が『こんな家賃の立替なんてごめんだ!』と思っても、ただひたすら居住者に退去するように説得するしかなく、保証人が立替をやめたら、貸主は裁判して居住者を退去させるしかありません。 一方保証会社は、半月遅れると事故報告することになります。会社によって若干違いはあるでしょうが、そこで連絡しないと免責になってしまうので連絡せざるを得ません。『ちょっと20日ほど待ってください。』『待ちましょう。』が通じないのです。事故報告すれば保証会社が立替えてくれ、強制退去まで保証会社がしてくれます。 貸主がメリットだけ考えたらどちらを選ぶかお判りでしょう。 > 更新のたびに連帯保証人にも関わらず保証人と同じように住民票、収入証明書などの書類を提出する必要があります。私からすると手間とお金だけ掛かって何のメリットも無いように思えます。 たしかに、借主さんには何のメリットも無いでしょうが、貸主側には大いにあります。更新のときには本来保証人様には連絡など必要ないのですが、(保証人は契約の終了まで降りる事は出来ません。死んでも相続されます。) トラブルになると『更新したことなど知らなかった。連絡があれば借主に退去するよう言って、保証人をやめたのに。』なんて言う保証人の何たるかもわからない人もいるそうで、貸主(大抵は更新事務をする不動産屋さん)が無駄な手間隙をかけているのです。 > 家賃の負担能力も理解できますが、それは年収、家賃の遅延、保証人の収入などで判断してほしいと思っています。 私に限って言えば、あんまり数字なんて信じてません。人柄でしょう。近しくお付き合いしていて、年が明けたら挨拶に来てくれていれば、こんな方には保証人など気にもしません。万一、1,2ヶ月遅れたって『結婚するまで住んでてよ。』って気になります。いくら年収があってもリストラされたら無職なんですから。 > 更新の際に賃貸保証会社を外し、妻の親を保証人とさせてほしいと 言い続けた場合は強制退去させられてしまうのでしょうか? 大家の出方でしょうが、更新しなくても大家は強制退去なんてさせられません。何かもっと大きな問題(滞納等)の時に嵩に懸って出るしかないのです。だからこそ逆に保証会社が必要なんです。保証会社も契約がある限り保証人を降りる事は出来ませんので保証会社対借主となるんでしょう。この点(更新時に借主が保証料の支払いを拒んだ場合)は私も保証会社に訊きましたが、『いろいろノーハウがありますから。大家さんには迷惑はかけません。』としか答えてくれませんでした。