質問: 重要事項説明。白紙に戻せますか? 西側私道2mの土地売買契約をしました。建物を建てるため設計を依頼したところセットバック1m必要、隅切り90cm必要と言われました。不動産屋にはセットバック等の説明はうけておらず(本人も了解済み)建物が建てられなくなりました。もともと駐車場の土地だったためセットバックされておらず、下がる必要があるとは想像できませんでした。重要事項説明の読み上げもなされておらず、不動産取引がずさんだと分からずに契約してしまいました。説明書にはセットバックが必要とは書いてなく。接道状況の項目には、西側私道同条第1項第2号の道路4mと書いてあり。同条第2項道路2メートルのところにチェックが入っていました。白紙に戻せますか?
回答: 不動産業者が売主の場合でも仲介したに過ぎない場合でも、、 錯誤による無効の主張や瑕疵担保責任に基づく契約解除が考えられますが、 契約の要素(重要部分)に錯誤(勘違い)がないと、 あるいは、土地に目に見えない瑕疵(欠陥)があるために契約の目的を果たせないということがないと主張できません。 売買価格がセットバックを要する土地であることを前提として設定されていれば、それ相応の価格で購入したことになりますし、 セットバックすると建物を建てられないというのが具体的にどういうことなのか質問からでは分かりませんが、 普通の土地であれば、セットバックしても建物を建てられるし、 契約の目的を果たすことができないとまでは言うことができず、 契約の要素に錯誤があったと認定されないおそれや 瑕疵担保責任を理由とする契約解除を認められないおそれがあります。 また、セットバックを前提とした土地として売買価格が決定されており、 セットバックを必要としない土地より、その分安く買っているなら、 金銭的損害がないということになるので、損害賠償請求も難しい可能性が あります。