質問: 賃貸マンションの駐車場の立ち退きについてです 賃貸マンション≪敷地内の駐車場付き≫の物件を1年前に契約しています。 今日、外出先から帰ったところ、駐車場に6~7人の男性がいて、その中の1人に話しかけれらました。 「携帯電話のアンテナの工事業者の○○だ。 オーナーさんに了承を得てマンションの屋上に携帯電話のアンテナを立てることになった。 オーナーさんと、アンテナの大きな装置を2番の駐車場に置くことを決めた。 5月から工事を始めるので2番の駐車場には止めれなくなる。 オーナーさんは、あの駐車場(道路渡って敷地外)を準備しているようだ・・・」 この2番の駐車場は私が止めている駐車場です。 このマンションを契約する際、安全面等(治安面)でマンションの敷地内の駐車場ということも大きな決め手になりました。 2番の駐車場は、一番奥で大きな柱があり、非常に止めにくいのです。 入居したすぐの時、大家さんに空いている駐車場と変えていただけないか?と相談したところ、部屋番号で駐車場が決まっているから変更はできないという返事をいただきました。 大家さんは、あくまでも部屋とセットになった駐車場だからと主張されました。 アンテナ業者の人によれば5月から、私の車は敷地外の駐車場に止めることが決まってるらしいのです。 大家さんから何の連絡もなく、いきなり、アンテナ業者から「止めれなくなりました。」と知らされたことにも驚きました。 敷地内に2台目を借りている家族もあり、敷地内に止めれなくなるとは思ってもいませんでした。 敷地外ですと、夜は街灯もなく怖いし、買い物した荷物を車から運ぶのに雨風の日は大変です。 建物賃貸借契約書は、 家賃 71,000円 共益費 5,000円 駐車料 0円 駐車場no. -2- とあります。 借りている方としては、大家さんに対して何か主張できる権利があるでしょうか? 契約書の駐車料が0円ですので、敷地内でも敷地外でも、不満を訴えることはできないのでしょうか? どうぞよろしくお願いします。
回答: 学問上のレベルでしかお答えすることが出来ませんが、少しでも参考になればと思いお答えさせていただきます。 一つ目の考え方としては、駐車料は0円となっていることから、建物の賃貸借契約とは別個に使用貸借契約(民法593条)すなわち、無償で目的物の使用をしてよいという契約が結ばれていると解することができます。そうすると、無償とは言えども駐車という目的が明確である限り、大家さんはいつでも駐車場を返せということは出来なくなり(民法597条)、今回のような突然の行動は、債務不履行(民法415条)ということで他の駐車場に停める分の駐車料金といったものや、その他損害賠償を求めることが出来ると解すことが出来ます。 二つ目の考え方としては駐車場の使用は建物賃貸借契約において欠かせない重要な付随的な義務であると解して、それが侵害されているため債務不履行であるとして、同じく損害賠償を求めるというものです。 この付随的義務違反という考え方は、近年の判例においても見られ、例えば、ゴルフクラブ会員の募集パンフレットに高級ホテルの施設が記載されており、それが入会する際の重要な契約の内容の一部を構成すると認められるときは、その施設の不設置を理由として当該契約の債務不履行責任を負わせることが出来る(最判平成11・1・30)というように、質問者様の事例に当てはめれば、本来の契約(建物賃貸借)との関係では付随的(駐車場の使用)ではあるものの、それが重要な内容であれば(マンションを契約する際、安全面等(治安面)でマンションの敷地内の駐車場ということも大きな決め手になりました」)その不履行により(大家さんの今回の勝手な行動)損害賠償を求めることが出来ると解することが出来ます。 質問者様の何か主張できる権利はあるか?という質問に対しては以上のような使用貸借に基づく債務不履行責任もしくは、賃貸借契約の付随的義務違反に基づく債務不履行責任が、一応主張し得る権利ではないかと思います。 ただ、あくまでも、学問上考え得る見解ですので参考までに聞き流していただきたいと思います。