質問: 借地権の転売について 60年以上土地を借りています。(家は自分のもの)しかし隣の家の火災により、自宅が類焼してしまいました。結局家は解体し今は更地の状態です。 借地期間はまだ8年程残っておりますが、家を建て直す費用がどうしても工面できないので借地権を地主に買い戻してもらおうと思っていましたが、地主が応じてくれず困っています。 (期間終了まで放っておくと言っておりました) 質問(1) 借地権を他へ転売できるのか? 質問(2) 転売する前に、地主の許可が事前に必要なのか? 質問(3) 地主は買い戻さないと言っている場合、転売に関しても拒否できるのか? などというように基本的な事が分かりません。 皆様の知識をお借りして解決したいと思います。 宜しくお願い致します。
回答: 質問1 借地権は通常建物の登記をしていると、借地権があると見なされるので、借地権自体の登記は行われないと思います。 だから建物が滅失している状態では、登記上は質問者が借地権を有していることが確認できませんので、危険を冒してまで普通の人は買わないのではないでしょうか? 法的に可能だとしても現実問題、登記上の問題で買い手がつかないと思います。 質問2 民法612条第1項により賃借物を転貸しする場合は、賃貸人の承諾が必要となっていますので、転売する場合は地主の許可は必要です。借地法でもそうなっているようです。承諾する代わりに名義書換料がかかることが多いそうです。 http://www.yyfj.net/syakuchiken.htm 質問3 http://www.juri.konan-u.ac.jp/home/yamaguti/tintai/tintai07.htm 上記サイトによれば(契約時点から借地法の部分が当たると思います)、再建する権利があり、地代支払い義務がある、特約があれば解除できるが特約がない場合は地主との合意が必要そうです。 また、地主に対して借地権の買い取り請求権は規定がないので、地主が買い取る義務はないと思います。 買い取り義務がなく承諾については地主に選択権がありますので、拒否はできるものと思います。 質問者の借地権は2年以内なら存続できますので、建物を建てる権利は持っています。でも建物がない状態だと先に述べたように法的な問題以前に登記上の問題で、買い手がつかないのではないでしょうか? 再建せずに2年を過ぎてしまうと第3者に対して借地権が対抗できなくなるようです。 http://www.hm7.aitai.ne.jp/~niwa/newpage5-42.html そうなるまでになんとかしないと、善意の第3者に地主がその土地を売却したり、貸したりすると質問者はその借地権を主張できなくなります。 借地権は存続しており地代の支払い義務は残ったままですので、再建をするか、名義書換料を支払って承諾を得て転売(譲渡)するか、地代の支払いを止めるために契約を解除するかのどれかにする必要がありそうです。