質問: 用地買収によるトラブルについて 現在あるチェーン店に土地を貸しています。その土地が道路拡張により、減ることになりました。 それでそのチェーン店が当方に入る用地買収代金の内、いくらか(トラブル防止の為、具体的な数字は控えさせていただきますが、新車の軽自動車1台分以上でしょうか)を要求しています。当方は支払いに拒否をしているのですが、チェーン店側は裁判もありえると言っています。 現状確認していることは、 ●契約書にはこの様な状況になった場合、当方がこのチェーン店にお金を払う義務があるような内容はありません。 ●契約書を持って弁護相談(有料・無料を含め)など数箇所に相談に行きましたが、払う必要はないだろうとの曖昧な答えでした。親しい弁護士も身近にはなく、はっきりと明確な返事は頂けませんでした。 ●用地買収に来ている行政サイドにこの内容を伝え、当方が代金を払わなくても良い用にチェーン店側との交渉を再三お願いしているのですが、行政は民事不介入と言うことでこれといった対応はなく、ただ当方に承諾の判を要求してくるばかりです。 ●このチェーン店は他の地主(地権者)と同様なケースの場合、代金を頂いたと主張。確認したところ、確かに払った地主もいるが、払っていない地主もいる。 ●このチェーン店と契約したのは約10年前で、現在の借地法になってからです。 ●チェーン店側が話に来ているのは、当方の担当者1名(役職は管理職)です。 当方としては要求代金も高額であり、且つ契約書に記載されていないことで、代金を払う義務はないと共に、払いたくはありません。 只気になることはチェーン店側も執拗に要求してくるには、何か手があるのか、只ハッタリで払ってくれればラッキーぐらいでいるのか判りません。 出来るだけ早期の解決を願いっています。 上記内容で不足でしたら追記致しますので、ご回答宜しくお願いします。
回答: 下記の流れで整理しましたので、ご参考まで。 契約の内容 事業用土地の賃貸借 契約対象土地の特定(所在と面積) 義務と権利 地主:土地を貸して、地代を得ること 借主:地代を払って、土地を利用する その他事項は契約の規定によって決着させる 契約外事象が発生した場合には、契約に規定が無ければ双方が権利を主張して合意点を求めることになるが、契約面積の減少が土地の使用にどう影響するかの判断になる。 借主の契約上の目的が達せられないなら契約の合意解除事項、継続使用ができるなら地主の義務違反(提供できる面積の減少)の割合に応じた権利の縮小(受取地代の減額)、という考え方が妥当だと考えられる。 先方主張に合理性がある状況としては、(1)先方が要求している資金の性質が収用されることで発生する再舗装費用のような性質のケースと、(2)前払保証金・敷金から契約面積減少割合に応じた部分の返還請求で、仮に当初の差入保証金が1億円として、契約面積が1%減少したので1百万円の返還を求めている、というケースです。 いずれにせよ、契約条項の変更を含めて先方の主張を文書で貰うように要求してみれば、先方も代表取締役あるいは取締役や当該事業部門あるいは地域の責任者名での書類となるでしょうから、先方要求の理論構成が明らかになるように思います。