質問: 不動産への投資は有益ですか? 現在パートナーがマンションを3部屋所有しているのですが、不動産への投資は有益なのでしょうか?パートナーは28歳、教員をしています。先輩からの紹介でマンションをローンで購入し、マンションの家賃収入からローンの返済分を引いた収入が月6万円程だそうです。所有しているマンションは社宅として借りられているそうで、空室になることはほぼ無いと言う話なのですが、そんなに上手く行くものなのでしょうか?今現在収入はプラスになっているとのことですが、この先マンションの劣化や、リノベーションなどをする場合、修繕費用など、家賃収入分より多くかかったりするのではないかと少し心配です。ノーリスクの投資などは無いのでしょうが、出来るだけリスクは低くしたいので、良い方法を教えて頂きたいです。
回答: izuu0108さん、はじめまして。ご相談内容、拝読させて頂きました。izuu0108さんのパートナーさんが、不動産経営をされていらっしゃることに、ご不安を感じていらっしゃるご様子とお見受けいたしました。不動産経営は、融資を受けて行うことが多いですし、今後の修繕などを考えると、ご不安なお気持ちも良く分かります。私自身、マンション経営を約15年自分でしていますので、その実体験も踏まえて、少しでも参考になればと思います。パートナーさんが、どこに、どのような部屋を所有されているのかなどは分かりかねますが、不動産経営で、一番怖いことは何でしょうか?私は、「空室が続くこと」だと感じています。修繕に関しては、築年数が経過するにつれて、エアコンが壊れたとか給湯器が壊れたなどで、一時的な支出があることはありますが、10~15年に一度、エアコンで7~8万円、給湯器で12~15万円くらいを見込んでおけば良いのではないか、と感じます。また、マンションの部屋であれば、建物全体という面に関しては、費用が改定されることはありますが、基本的には毎月支払う管理費と修繕積立金でまかなうようになります。ローンの返済が心配という声も聞こえそうですが、基本的には、借りて下さる入居者様がいらっしゃれば、返済は滞りなく継続できます。その意味からも、「空室」という収入が途切れることが1番のリスクだと感じます。その点で言えば、社宅として借りて頂けているというのは、空室リスクが抑えられている借主さんだと思いますので、現状は安心できると感じます。また、パートナーさんは、ローンを組んでいらっしゃると思いますが、考えたくないですが、パートナーさんに万が一のことがあった場合は、ローンについている団体信用生命保険で、残債が0円になり、izuu0108さんが、無借金の3部屋を引き継がれることになります。(他に相続人の方がいない場合です)少し余談のお話もしてしまいましたが、不動産経営、マンション経営において、リスクを低くされたいということであれば、「繰上返済をして、ローンの残高を少なくする」「もしお持ちの部屋が賃貸需要の弱い場所であれば、手放すことも視野に入れる」という点が、考えられるのではないか、と思います。私は、東京・横浜というエリアに絞って約15年くらい不動産経営、マンション経営をしていますが、ありがたいことに、2ヶ月以上の空室期間になったことがなく、安定した経営をさせて頂けております。立地の良い場所で、空室になりにくい場所の部屋であれば、過度な不安を抱かれずとも、むしろ、3部屋も28歳の若さでお持ちであることが、izuu0108さんとパートナーさんの今後の安心をもたらすことにもつながるのではないか、と私は感じます。以上、少しでも、ご参考になれば幸いです。