質問: 賃貸契約 今賃貸物件を探していましてある物件が下記のようにa不動産会社とb管理会社から異なる条件で出ています。 a不動産:家賃6万 敷金2ヶ月 礼金1ヶ月 仲介手数料1ヶ月 b管理会社:家賃6万8千円 敷金・礼金・仲介手数料無し 現在はa不動産会社が管理を行っており、2月からはb管理会社が管理を行うとのことです。入居希望は3月予定です。 今月中にa不動産と契約すれば家賃は、2年間はそのまま。但し、更新時期に値上げの可能性があるとのこと。 しかも、管理はb管理会社に移っておりb管理会社が8千円高い賃料で現在募集していることから値上げがあるのではと心配です。 希望としては、初期費用が多くかかってもいいので家賃が安いa不動産で契約したいのですが、更新時期に値上げされた場合、b不動産で契約した場合よりトータルコストがかかり、生活にも負担になります。 以上のようなことでどちらにしたらいいか悩んでおります。 どちらがいいのでしょうか?また、a不動産で契約した場合敷金の扱いはb管理会社にきちんと引き継がれるでしょうか?
回答: >、a不動産で契約した場合敷金の扱いはb管理会社にきちんと引き継がれるでしょうか? 敷金はふつう大家が受領するので、管理会社は関係ないと思いますが、管理会社が預かるという特殊な契約なのでしょうか? なお、大家が預かった敷金は大家が変更になった場合でも引き継がれることになっています(競売の場合を除く) >更新時期に値上げされた場合、 基本的に質問者は誤解していると思います。 家賃の値上げ・値下げは契約で禁止している場合を除きいつでも申し出ることができることになっています。ただし、実際家賃を変更するには相手の承諾が必要で、一方的に変更することはできません。話し合いで決着がつかなければ、司法判断を受ける必要があります。 また、家賃の変更に承諾しないからといって契約を解除したり、更新を断ることは大家はできず、大家が認めなくても法律が勝手に居住権を認めてしまいます。 家賃の値上げが認められるのは税金などが上昇した場合や周辺同程度の物件に比べてかなり安くなった場合などだけです。 入居率が悪い物件のため値下げをしているような状況ならその周辺同程度の物件も人気がなくなってきている地域なのではないでしょうか? >仲介手数料 仲介業者の取り分です。これがないということはb社は大家側から何らかの報酬を得ているものと思われます。もしかしたら家賃の差額分がb管理会社の管理費としてはいるような契約かもしれません。 >礼金 礼金は大家の取り分で返還義務のない金銭です。これがないということは大家の収入は減りますが、その分家賃を高く設定した条件で契約できれば、取り戻せますね。 >敷金 敷金は通常原状回復費と精算して返還されます。 契約で原状回復がどのような契約になっているかにもよりますが、同じ条件なら預かっていたお金を返金しないのと、退去時に支払ってもらうのでは、敷金として預かっていた方が大家としては楽ですし、現状回復費を多めに請求しやすいですよね。 なにしろ、合意がなければ、借り手が敷金返金を求めるには法的な手続きが必要で、敷金なしの場合原状回復でもめれば、それを回収するには大家側から訴える必要があります。ここで、原則として請求する側がその根拠を証明する必要がありますので、同じ裁判でも訴える側の手間は大きいです。 ただし、最近の判例などをみると原状回復費は借り手の過失・故意によるもの以外は敷金返金が認められる傾向にありますので、敷金は将来なくなる方向に行くような予測もあり、bの方はそれを先取りしているだけかもしれません。 なお、敷金は現状回復時に精算するためのものとが本来の目的のようですが、契約期間中家賃滞納に備えて預かっておくという意味もあります。敷金なしの場合は保証人の条件などが厳しくなっているかもしれませんし、有料の保証会社の利用が条件になっているかもしれません。 >管理会社 契約をする際の仲介会社は契約が成立するまでのおつきあいです。つまりa社がどんなによい会社でも管理が終わった時点でさようならです。一方b社は管理会社として大家の窓口となり、入居期間中おつきあいせざるを得ません。b社の対応は入居後に影響します。 >更新 更新の際に更新料と更新手数料が必要な場合があります。 更新料は大家の取り分で、更新手数料は管理会社の取り分です。 これらは原則として最初の契約時に決めておかなければ、取られない金銭ですので、この点も確認しておくことをおすすめします。 なお、一長一短ありますので、両方ともどちらがよいかの判断はご自分でなさってください。