質問: 姉名義で購入した自宅マンションを自分名義に変更する手続きに関して 約20年前に競売物件650万円のマンションを購入するに当たり、現金が準備できなかったのと、経済的事情で自分名義でローンが組めなかったため、姉名義でマンションローンを組んでくれ、毎月の支払いを姉に現金手渡しで支払って、最近完済しました。 姉が元気な内に、自分名義に変更したいのですが、知り合いの司法書士に名義変更について相談したところ、最初から自分が住んでいたとしても、姉に支払って来たという証拠もない状態では贈与とみなされる場合があるので、現金があるなら姉から購入するという形をとったほうが良いのでは? 購入金額については税務署がどのように判断するか、税理士に相談したほうが良いとアドバイスを受けました。 築25年のマンションで、新築時は2300万円位だったそうです。 現在、同じ部屋が売りに出されている相場は、そのままで500万円、リフォーム後で800万円程度です。 1650万円のマンションの贈与を受けると贈与税はいくら位かかるのでしょうか? 2300万円程度で姉から購入することも考えていますが、贈与とみなされない金額の相場があれば教えてください。 3姉が私に300万円で売ったことで支払う税金と、私が贈与されて支払う贈与税とどの程度の差がありますか。 節税して、最もスムーズに名義変更できる方法をご教示いただけると助かります。 どうぞよろしくお願い致します。
回答: 1. マンションを贈与された場合の贈与税は、マンションの「相続税評価額」をもとに計算します。したがいまして、マンションの「土地」と「建物」のそれぞれの評価額を確認することが必要ですが、仮に、その評価額が650万円だとしますと、贈与税は次のようになります。 (650万円‐110万円)×30%‐65万円=97万円 2. 時価650万円のものを300万円で売買しますと、その差額の350万円が贈与税の対象となります。その時の贈与税は次のようになります。 (350万円‐110万円)×15%‐10万円=26万円 3. 贈与税の差額は上記の通り、97万円‐26万円=71万円となります。 なお、上記計算はあくまでもマンションの相続税評価額を650万円と仮定したばあいですので、その点はご留意ください。 お姉様に当初のローンの返済の事実を証明できれば、「錯誤」又は「真正なる名義人の回復」で、贈与税の負担無く名義変更することができると思いますが、難しいでしょうか。 それがどうしても困難であれば、贈与を2年に分けて行うなど、数年に分けて行うことで贈与税の負担を軽減することができます。 宜しくお願いします。