質問: 擁壁地の排水 擁壁がある土地の購入を考えております。 一番下は30坪の土地、そこから擁壁(高さ4m、幅14m程度)上の場所に 購入予定の土地30坪。更にその上、擁壁(高さ2m弱、幅9m程度)の上に 30坪以上の土地があります。 最上段の土地裏側にはu字型の排水溝があります。(最上段の土地 裏は丘になっています。)最上段の土地の擁壁と購入予定の土地の 境には排水溝が無く、水が垂れ流しとなる懸念があります。一番下の 土地と購入予定の土地の擁壁の境にも排水溝がありません。 雨水が土地に浸透し地盤が心配です。 不動産屋と設計士からは特に問題ないとの事でしたが、排水溝を つける必要はあるのでしょうか?。但し、購入予定の土地裏側に 電柱が立っており、上段の擁壁と一部隙間が無く排水溝を満遍なく 取り付けるのも難しいかもしれません。 ご返答、宜しくお願い致します。
回答: 基本的に擁壁も含めて、その部分の土地所有者が、自己の土地で発生した、雨水と汚水をすべて、処理する。ことが、原則です。 最下の土地の間の 擁壁だそうです。(上記に書きました高さ4m、幅14m程度部分です。)>>>>この部分の雨水の排水義務は、質問者にあります。 なお、不動産ブローカーとして、よくやる手抜きは、本来、それぞれの分割土地は、水平でなければならないのですが、実際は、50cmから1mの下向きの勾配を付けて、土地を売るのです。本来、高さ4mが、4m50cmなり、5mあるいは、高さ2m弱が、2m50cmか3m必要で、計算した強度で、擁壁を作るのですが、それでは、コストアップですので、土地に傾斜を付けるのです。ある程度の傾斜分は、土地表面で、浸透して、擁壁、u字溝には、影響ないと書類は作るのですが、確かに、土のままですと、計算は、合いますが、実際は、駐車場にアスファルト、とか、住宅が、建って、自然浸透する土の面積は、わずかでしょうね。 よって、ブロック1丁くらい、擁壁の上に、施工して、水平を、何とか出している場合が、ほとんどですが、このブロックは、擁壁として、強度は、ゼロです。また、擁壁部分が、切り土か盛り土かで、強度も違いますし、土質で、ぜんぜん、住宅向きかどうかの判断も変わります。 建築設計士さんでは、土木や土質のボーリングデーター解析は無理ですので、専門家に任せましょう。設計士さんは、n値くらいしか、解りませんから。 あと、地下水脈が、どこを通っているかは、重要な問題です。水脈がある場合は、基礎も設計が変わりますし、家屋の外壁外防水などの問題もあります。雪の多い地区ですと、積雪量の高さまで、外防水します。これらは、都会の設計士さんでは、検討も付かないことでしょう。(現地がどこか、全く知りませんけどね)