質問: 再建築不可物件の、接道トラブルを予測しておきたい。 再建築不可物件の道路について、調べてもわからないので教えて下さい。 購入を検討しているのですが、再建築不可の理由は「未接道」です。 しかし、前面道路の持ち分(図の水色部分)は約45年前に隣家に売却しているためゼロなのですが、その先の持ち分はあります(緑色、2項道路)。 オレンジの部分(2項道路)は他人の所有であり、その道路の先の左の部分(赤色)は、実際は広い道路なのですが、法律上は水路となっており、道路ではないそうです。 隣家の私道以外は全部、幅は3m以上あります。 その土地へは、現在赤または黒の道路からオレンジの道路と水色の道路を通らなければ通行できません。 通行承諾書はないのですが、囲繞地通行権が民法により補償されているので大丈夫と不動産屋さんは言われます。 それを疑う訳ではないのですが、このような道路の構成で、現在推測される接道におけるトラブルを教えて頂けますでしょうか?不動産屋さんによると、心配ないとの事です。 仮に水色の道の持ち主である隣家と諍いになっても、私道を塞ぐと隣家が未接道になるので、それはないと言う事です。 このような土地は当然避けるべきでしょうが、立地がよく安いため、欠点が自分の中で納得できれば購入したいのです。 どうかよろしくお願い致します。
回答: 不動産業者です。 接道が無い物件ですから、将来的に建築確認を取得することが不可能で建替えや大規模改修など出来ないことが一番の欠点です。 また、囲繞地通行権というのはあくまでも人が通れる幅員を確保されるだけです。最悪70cm程度の幅で通行が認められるに過ぎません。 >仮に水色の道の持ち主である隣家と諍いになっても、私道を塞ぐと隣家が未接道になるので、それはないと言う事です。 これは違います。隣家の青の部分は道路ではありません。あくまで隣家の宅地の一部で、隣家が建築確認取得時には、隣家の建設地は青も含め「l字型」の地形として申請されます。そうしないと2項道路に隣家が接道しないからです。最悪図面の青の右端の70cm~幅程度の部分だけ残され他は塞がれても文句は言えませんし、設備等の配管等も引きなおしの際などはそこに敷設する必要があります。 土地も色々な障害があり、我々業者も売ってくれといわれれば、普通は何とか売れるように事前に交渉したりするものです。 例えば、隣家に売主が金銭を支払い永久的に通行や設備敷設の承諾を取ったりすることです。最低限買主が再建築は出来ないだけで、生活に支障を及ぼすような争議や紛争など起こさないようにするためです。そのような事前の動きをしたが同意を得られなかったのか?まだ動いていないのか?わかりませんが、前者ならやめたほうがよい。まだ動いていないなら、売主負担でその承諾さえあれば買うという申し込み等すれば、業者も動いてくれるでしょう。 この手の話は先に青の所有者には売買の話は持ち込んでいるものです(一番買って得する方ですから)しかし、この場合青の所有者は買い取る金銭が無いか?本当は欲しいが他の者が買うはずは無いという下心から価額がもっと下がるのを待っている状態かもしれません。 金が無く買い取りできないなら、交渉の余地はありますが、欲しかったのに買えなかったとなると絶対に協力はしてくれません。経験上、この辺りが非常にやっかいですから、青の所有者とはどのような経緯でこれまで話をしているのか?を良く聞いてください。 立地がよくとも、不動産的に価値が無いのですから安くて当たり前です。 揉める要素があるのか?を把握しなければ手を出せませんし、揉めることを想定するなら避けるべきです。