質問: 住宅ローン 借換か?繰上げ返済か? 5年固定3.15%(1年半経過)で、残が970万円(残り24年、月48,000円程度)の住宅ローンがあります。 ※全期間0.8%優遇 今、地元銀行の営業から10年固定1.9%(期間終了後1.0%優遇、慢性疾患保障付)を勧められており、借換費用40万円弱が必要ですが、月42,000円程度で年70,000円安くなると説明を受けています。 現在借入の固定期間終了後も3.15%が続くと仮定すれば、借換え費用を考慮しても約30万効果がある(70,000円×10年-400,000円)と思うのですが、他に考慮しておくことがありますでしょうか?
回答: >他に考慮しておくことがありますでしょうか? 住宅ローンの場合(一般的には)「元利均等返済」を用いています。 ですから、単純に金利の差だけで判断は出来ません。 毎月の返済計画を見てもらえると分かりますが、返済開始から数年間は「利息の割合が異常に高く、元本は減っていない(利息だけの支払)」状態です。 (完済に近くなるに従って、利息の割合が下がり本当の借金返済になる) 推測ですが、毎月返済額の70%以上は利息の支払だと思いますが・・・。 (借り入れ金額は、思った程減っていませんよ) 例えば、借換費用40万円があれば「8か月分の利息を払う必要が無い」訳ですから、実質借換よりも支払金額が減ります。 銀行は、借換を行なえば行なうほど「利益が見込める」のです。 質問者様側からみると「新たな返済開始=返済金額の内金利が大きい」事を意味します。 私の場合、4000万円を借り入れました。 1回の借換と10回以上の繰上返済で「20年で完済」しました。 当時の担当銀行員が転勤してきましたが「oskaさんは、全く利益が出なかった客でした」と言われています。