質問: 土地の名義変更および贈与税について教えて下さい!! 親59歳、私(妻)35歳 親名義の土地(価額297万)に新築を建てる予定なのですが、税務署に聞いたところ、私名義に変更すると、贈与税が187000円かかるという事が分かりました。 親が65歳になった時点で、名義変更すれば、相続時精算課税であれば贈与税はかからないという事なので親名義のまま住宅ローンを組みたいと考えております。 しかし、問題が一つあり、親名義で住宅ローンを組んだ場合親が保証人となるのですが、恥ずかしい話ですが、親は7年くらい前に債務整理をしており、つい最近までその土地を担保に消費者金融から借金をしていたのですが、そういった場合、住宅ローンの審査が通らないのではないかという事です。 そこで考えたのですが、頭金に用意していた500万円があるので、親から土地を購入したという事で名義変更は可能なのでしょうか? その後、現金で親から500万円の援助を受けた場合は、非課税枠1000万円の対象にはならないのでしょうか? 質問は下記の通りです。 (1)こういったケースの場合親名義で住宅ローンを組む事は不可能なのか? (2)親から土地を購入する形であれば、贈与税はかからなくて済むのか?その場合、後に親から現金の援助を受けた場合何か問題はあるのか? (3)最善の方法を教えて下さい!! よろしくお願い致します。
回答: いろんなケースを想像しすぎておられますが、どれも不完全な知識からの質問になっているのではないでしょうか。 (1) 親名義でローンを組む・・・土地の名義を親のままにしてご主人または娘さん夫婦のローンを組むということかと。要するに誰の住む家で誰の名義にするのかが舌足らずで確定しません。 この場合に土地を担保提供する「親」が連帯保証人になってもらうということを銀行から言われているのでしょうか。 7年前の債務整理の手続きが何だったのか、最近まで借りていたということから「自己破産」ではなく特定調停か任意整理程度だと考えます。 完済から5年間は個人情報に登録されることがありますので、現在の情報を開示してみる必要があります。 事故登録があれば親が保証人として審査に通らない可能性があります。ただ支払いが完了していれば完済証明を提出して審査の対象になるケースもあります。 この場合は物上保証人として担保提供するだけの立場になります。 (2) 親から土地を買うと売買なので贈与税はかかりません。親には譲渡所得が発生して、昔からの名義であれば控除できる費用が5%の取得費ぐらいしかないため、20%の分離課税で50万円前後の税金負担が発生します。 18万程度の贈与税とどちらが多いでしょうか。半分ずつ夫婦に贈与を受ければ220万円差引き77万円に対する10%の税額で完結する計算はしましたか。 (3) 最善の方法・・・これだけの要素では確実な回答は無理でしょう。正攻法で答えてくれる銀行と相談するのが今のところ最善だといえるのではないのでしょうか。 金融関係fp資格者としての回答としてお答えいたしました。