質問: 不動産投資について質問させていただきます。 不動産については様々なQ&Aがあるようなのですが具体的な計数で質問させていただきたく書き込みました。 現在、大阪近郊に再建築不可(完全に周囲が囲まれてます)の一戸建て(築38年)を所有しています。坪単価10万円で得た土地を表面利回り37%で貸し出しています。(実質は税引き後27%) このほどお隣の道路に面した土地(現在所有する土地と同面積)が売りに出されました。こちらの坪単価は100万円(足元見られてます)です。築41年の家が建っています。これはリフォームがしてあるので、あと30万程度お金をかければ何年かは貸し出しに回せそうです。購入する場合はキャッシュで買います。 この場合、諸費用別で、坪単価55万円の土地となります。ちなみに路線価は坪41万円、公示価格は坪55万円、ネットで調べた近隣の土地希望販売価格は70万円前後となってます。大阪近郊ですがバス便で交通の便は良くありませんので、急激な地価の上昇は見込めません。 現在の見込みでは、2軒の諸費用を含めた購入総額は1550万程度。想定家賃は固めに見て150万/年ですが、何せ2軒とも古い家ですのであと何年持つか分かりません。 購入すると、再建築不可の土地と併せれば一筆の建築可能な土地となりますし、数年間は貸し出しが出来るのですが、余りにも隣地の購入価格が高い上、今後の転売時の古家の撤去費用等々考えると、キャピタルゲインはなさそうです。隣地の購入はせずに今の高利回りの再建築不可の家を使い倒して、家がダメになったら土地を時間をかけて売ってしまった方が得な気もします。どなたかアドバイスいただけないでしょうか?皆様ならどうされるか、書き込んでいただけたら幸いです。 宜しくお願いいたします。
回答: 記載情報から推測すると、2件合わせた土地は30坪弱(=1550万円÷55万円)となり、1軒当り15坪ということになりますが、この程度の小規模宅地一軒家(隣地のこと)に一般からの買いが入るというのも疑問なので、気長に待っていれば隣地の売り出し価格は相場並に下がってくると考えます。(買えなければそれで良い位の割り切りを持つ) その上で追加購入するか否かは、将来(5~10年後)合算して30坪弱の土地が一体としてさばき切れるかどうか(そこに新築一軒家を建築したい人が出てくるかどうか、あるいは自己利用の可能性)と、そこまでの間に投資資金をどれだけ回収できているか、という部分への判断次第かと考えます。