質問: 法定地上権の要件について 法定地上権の要件について質問です。 ある民法のテキストですが、 抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者が属していたが、後に建物または土地が譲渡され、土地建物所有者を異にするに至った場合、法定地上権が成立する。 解説として 抵当権に後れる借地権は抵当権者に対抗できないから、法定地上権を認めれば、競売後に建物撤収の問題が生じてしまう。 とあるのですが、この理屈がわかりません。 どなたか噛み砕いてご説明願えませんか?
回答: a> 抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者が属していたが、後に建物または土地が b> 譲渡され、土地建物所有者を異にするに至った場合、法定地上権が成立する。 これは間違いです。抵当権実行前に、通常の取引で土地と建物の所有者が異なってしまった場合には、法定地上権は成立しません。 法定地上権が成立するのは、抵当権が実行され、その抵当権の実行によって土地と建物の所有者が異なってしまった場合です(民法388条)。 c> 抵当権に後れる借地権は抵当権者に対抗できないから、法定地上権を認めれば、 d> 競売後に建物撤収の問題が生じてしまう。 この解説も間違いです。 c末尾のように「法定地上権を認めれば」、、建物撤収の問題なんておきません。 「法定地上権」とは、「法に定められた、建物を撤収せずにそのまま土地を利用する権利」のことです。だから、法定地上権を認めれば、土地の利用権があるのだから、競売後に建物の撤収しなくていいのです。 法定地上権を「認めなければ」、競売後に建物撤収の問題が生じてしまう、の間違いです。 間違った内容の引用文と、間違った内容の解説なので、質問者さんが理解できないのだろうと思います。 -------念のため 推敲なしで補足 e> 抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属していたが、後に建物または土地が f> 「抵当権の実行により」土地建物所有者を異にするに至った場合、法定地上権が g> 成立する。 h> 抵当権に後れる借地権は抵当権者に対抗できないから、法定地上権を認めナケレバ、 i> 競売後に建物撤収の問題が生じてしまう。 抵当権設定時、土地と建物が同一の所有者"甲"に属していた場合、甲が建物を維持するために自分の土地を利用する"権利"(借地権=賃借権・地上権)を設定しておくことができません(そういう法制度がない)。 その結果、抵当権が実行されて土地と建物の所有者が異なってしまった場合、建物所有者は、土地の利用権(借地権=賃借権・地上権)がないことになるので、建物を取り壊して土地を明け渡さなければならないことになります。 そうだとすると、甲が土地と建物両方の所有者だったときから、建物は無価値になる(早晩、お金を出して撤去しなければならない建物なんて、ふつう買わない)危険が出る。 建物の価値が下がるのは、抵当権設定者甲としては、たくさん借金できないので、それは不利だ。 実際に取り壊せば、社会財産としての建物をムダにしてしまう。固定資産税も取れなくなる。所得税も減る(取り壊しは所得から控除できる)、などなど社会的弊害が大きい。 だから、家を取り壊さなくていいようにしたい。 さらに、抵当権者も、あらかじめ法律で「法定地上権」を定めて警告しておけば、法定地上権設定がいやなら、土地と建物を同一人に競落させるとか自分が両方を競落するとかやりようがあるのだから、地上権を設定させても想定外の損害を受けるということはないはずだ。 ということで、抵当権者・抵当権設定者・競落者・公益、などの利益衡量の結果、地上権を法律で認めてやって、建物を取り壊さなくて済むようにした、ということなのです。 他方、抵当権が実行される前に建物を買ったりして、土地建物所有者を異にするに至った場合、家を買っただけなのに、土地利用権が「地上権」になったら儲け過ぎだ(地上権というのは准所有権)。 また家の飼い主は、抵当権が登記されているのだから「自分の土地利用権は競落人に負けるということを知っていて買った」ということになる。 だから、競売後に建物を撤去させられても、家屋購入者は想定外の損害を受けたことにはならないはずだ。 持主が壊すと言っているなら、固定資産税がとれなくても、所得税がさがってもしかたがない。 というようなことで、通常取引で所有者が違ってしまっても法定地上権は成立させない、ことにした、のです。