質問: テナント借主に退去してもらう方法は? 一軒家の一階を事業用として仲介業者を通し、3年の定期建物賃貸借契約にて賃貸しておりまして、契約満了の書類を賃借人に送付した所、「分かりました」という返答後、数ヶ月連絡がないままでした。そんな中、借主から"契約満了の通知は受け取ったが、契約書とは別紙の定期建物賃貸借契約に更新がない旨の通知および説明義務がなされていないので、現契約は普通賃貸借契約である"と借地借家法の第38条の項目が記載されている手紙を受け取りました。 そして今回ご相談させていただきたい点は、 1、現契約において契約書別紙の通知および説明がなされていなかったとしても、借主が定期建物賃貸借契約だと承知の上で悪意を持って今回の訴えをしてきていることを理由に裁判を起こした場合の勝訴の確率 2、そもそも管理会社の書類不備によるものなので、管理会社を相手取っての裁判は可能か。その場合の勝訴の確率とその賠償など 3、事態が契約満了までに終結を迎えなかった今までの契約通り半永久的に借主は居座ることが可能か。またそれを阻止する方法はあるか。 ご教示いただけますようよろしくお願いいたします。
回答: 定期借家契約を締結するための「事前説明文書」は必須のもので,これを欠くと普通借家契約となってしまいます。 したがって,ご質問1に対しては,残念ながら定期借家契約の期間満了を理由とする明渡請求訴訟で勝訴はできないと考えます。 ご質問2に対しては,「事前説明文書」を欠いたのは仲介業者の手落ちですから,仲介委託契約違反(専門家責任)に基づく損害賠償請求が可能と考えます。 ご質問3に対しては, 普通借家契約であることを前提として,建物明渡を実現するためには, A 債務不履行(賃料不払いなど)に基づく契約解除 B 契約期間満了+正当事由具備による更新拒絶 C 立退合意(立退料の支払い) が考えられます。 債務不履行がなければAは使えませんし,建物の著しい老朽化や,建物を使用する高度の必要性がないとBも容易ではありません。 立退料を支払って退去してもらうこととし,その立退料を仲介業者に支払わせる(損害賠償として)ことが,一番有利な解決かと思います。