質問: 首都圏で中古マンションの購入を検討しています。 Q1.HOMESなどのサイトで検索すると、出てくるマンションは30-35年くらいが築年数が 最長です。なぜ、築年数が40-50年のようなマンションがでていないのでしょうか? 建築に関する法律の影響、ときいたことがあります。 Q2.築30-35年のマンションは、かなりの格安で買うことができます。 しかし、現実に、「築40-50年」のマンションが売り出されていないことを見ると ローンを払い終わっても何らかの金銭的なリスクがあるように思えてなりません。 どういったことが考えられますか? また、そういったリスクを最小化するために、物件をみるポイントがあれば教えてください。
回答: まず築年数ですが、単に「そんな古いマンションが少ないから」ということになるかと思います。 分譲マンション.ac/sub1.html 今の日本人が普通に考える「マンション」が今からやっと50年前に誕生しており、しかもその 「所有」について定めた法律が誕生して50年経っていないんですから、市場に出回る数が極端 に少なくても不思議はないのでは、と思います。 また、古いマンションのリスクといえば「資産価値」はもちろんですが「耐震性」の問題が出 てくるかと思います。1978年の宮城県沖地震を教訓に1981年から新しい耐震基準が導入されて いますが、実際に阪神淡路大震災では1981年以降基準のマンションとそれ以前のものでは被害 に大きな差が出ていますので、今から築30年以上のマンションを入手するというのは中規模以 上の地震での被害は覚悟する必要があると言えます。 また、これまで古いマンションの建て替えは建坪率の関係などからより大きな建物を造り、そ の増えた分の売却益で従来からの住人が新しい建物の部屋を「等価交換」で手に入れられるケ ースが多かったのですが、土地の価値の下落や、そもそも建坪率に余裕がなかったりして、そ のような立て替えが出来る事例は珍しくなってきました。古いマンションでは修繕積立金も少 なく、また区分所有者の高齢化で立て替えに伴う追加負担が難しい等、老朽化したマンション の処遇に苦労することもあるかもしれません。