質問: 一級建築士から購入した中古(超)欠陥住宅 売主が【一級建築士】という築27年の土地付中古一戸建を購入しました。間に不動産仲介業者が2件入っています。 説明の時、兄弟が(売主はここに住んでいない)まだ住んでいる状態で家具、荷物等がかなりの量。 細かい所は見ることが出来無い状況でした。売主が『ここ(一部了承済)以外直す所は無い。』『シロアリは居ないよ。』『雨漏りは無い』と口頭でですが断言していました。 売主が【一級建築士】ということもあり、不動産屋も2社立ち会っているので信用していました。 ですが決済後、引渡しの際にかなりの雨漏りとシロアリの被害で通し柱もスカスカ状態なのがわかりました。(ガムテープや新聞で隠していました。) 建替えないと住めない状況です。(リフォームする方がお金がかかる。) 古い家なので【瑕疵担保責任】は免除ですが、【重要事項説明書】には"シロアリの被害は発見していません"となっています。売主側の不動産屋は全くとりあってもらえず、売り主も『知らんかった。瑕疵担保責任は追わないってなってるやろ!!』と言っています。 また売主は欠陥住宅を調査する機関で現在も会員登録(相談・調査する建築士として)されています。 建替えるお金も無く、住める家ではないので引っ越せず、今は住宅ローンを払いながら賃貸住宅に住んでる状況です。 本当に困っています。みなさんの助言よろしくお願いします。
回答: 原則からいうと、 1)瑕疵を発見してから1年以内であれば、損害賠償の請求、もしくは売買契約の解除を要求できる。 2)売主が瑕疵担保責任を負わないという特約をしていたとしても、売主が悪意(瑕疵を知っていて黙っていた場合)の場合であればその特約は無効であり、買主は瑕疵担保責任を追及できる。 3)代理人を通して売主から買った場合は、買主(あなた)と代理人の両方が善意(瑕疵があることを知らなかった)の場合であれば瑕疵担保責任を追及できる。 ということになると思います。 また、本当に重要事項説明書に事実と相違する内容が書かれていたことが発覚すれば、業者は役所より営業停止などのきつい業務指導を受けることになると思います。仲介業者に「役所に聞きにいってもいい?」など牽制してみるのもよいかと。 しかし、雨漏り/シロアリ被害を隠していた不自然なガムテープや新聞の存在には事前にあなたも気づいていたはずです。でも何も確認しなかった、そうではないですか?酷な言い方かもしれませんが、何でも業者任せという人が住宅、ましてや中古住宅の購入なんてちょっと無理があると思います。そのあたりを注意しないと、今後また同様の罠にはまらないとも限りません。