質問: 賃貸の契約について。部屋を満足に使えない状況で迷惑を受けている。 【相談の背景】 現在住んでいるアパートで、他の部屋の住人が吸っているタバコの(ような)臭いが毎日のように部屋に入ってきます。 部屋に臭いが入ってくると頭痛や咳、喉の痛み等が出て部屋に居る事が出来ない状況です。 昨年の5月から仲介会社と大家に状況を伝えていますが各部屋に手紙を入れた事と消臭剤渡された事だけで、真剣に解決しようという気持ちがあるようには思えません。 先日、下の部屋に空きが出来たので移れないか聞いた所、普通に引っ越すのと同じくらいの額を請求されました。 2年に1度更新している契約には『貸主は借主が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない』と記載があります。 【質問1】 この状態で臭いが入って来ないように修繕を行わないのは契約の不履行ではないのでしょうか? 【質問2】 部屋を満足に使えない状況でも、決められた賃料を満額払わないといけないのでしょうか?
回答: 悪臭の問題は大変難しい問題です。 一般に,「修繕」というのは,住まいのどこかが壊れたなどの場合に行なうものであって,住まい自体が悪臭を放っているのであれば別段,住人からの悪臭に関する「修繕」は含まれません。 ですので,原則的には,悪臭の原因を作っている住人との間で解決すべき問題になります。 もっとも,悪臭に関しては,受忍限度のような発想もあり,どのくらいの悪臭なのかを客観的に測定する必要があります。 一定限度を超える悪臭であれば,その住人に対し法的措置をとることも可能になることもあり得ますし,家主が家主としてその住人に対し法的措置をとることもあり得ます。 他方で,悪臭の程度が客観的数値として出てこない場合には,そのような方法が難しいこともあります。 以上を前提としてお答えしますと, 【質問1】 契約の不履行には原則的にはあたりません。 もっとも,著しく受忍限度を超える悪臭があり,家主がそれを漫然と放置していることが法的に許されない程度に至っている場合には,債務不履行にあたる可能性はあり得ます。 【質問2】 原則としては,賃料が減額にはなりません。 他方で,著しく受忍限度を超えるような,およそ人が誰も居住できないような悪臭があり,そもそも住めないため,こちらもどこかに避難した場合には,避難中の期間の賃料は発生しない可能性はあります。 いずれにせよ悪臭の程度の客観的測定などは必要ですし,家主等に現実にきてもらってにおいを確認してもらうなど,様々なことが必要にはなってきますので,仮に何らかの法的措置をとる,または,避難するという場合には,お近くの弁護士に相談をしてから判断された方が良いと思います。