質問: 不動産投資の検討 1k新築東京or大阪 サラリーマン34歳兵庫在住の者です。 不動産投資を検討しています。 現在、webでの資料請求を機に商談を進めており検討中です。 なんでも結構ですので忌憚のないご意見をお聞かせ願えますでしょうか? 特にプロや詳しい方いらっしゃればよろしくお願いいたします。 ◎私について ・サラリーマン34歳兵庫在住・独身・年収約600万円・貯蓄1000万円 ・不動産投資については経験なし。 巷の書籍読書や不動産業者主催のセミナーを受け情報収集はしています。 ・目的は老後等将来にわたり安定した収入を確保するための資産形成です。 ・できれば物件は関西がよいが投資価値が高いなら東京も可。 ◎物件概要 ・東京、大阪の業者より新築物件の紹介を受けている。 ・東京は渋谷駅徒歩9分、大阪は谷町四丁目徒歩8分 ・東京は1k20平米、大阪は1k25平米 (共通している点) ・設備はいずれも最新で風呂トイレ別ウォシュレットなど等 ・概観や内装も新しい感じはするため特に申し分はない。 ・販売価格はいずれも 2000万円/諸経費除く 程度 ・入居者はほぼ満室で、販売中の部屋も残り僅かとのこと。 ◎提案趣旨 ・東京:都心が今後も需要が高止まりし投資対象として最適とのこと。 ・大阪:(私と)同じ関西拠点で物件を把握できるし、需要も高いとのこと。 (共通している点) ・35年等の長期ローンを組めば、初期支払いを抑え、家賃収入により、 月々のキャッシュフローをプラスにでき、生活に支障をきたさない。 将来にわたり年金対策、節税対策につながる。 ・新築は値下がりも緩やか(すでに値下げている)で、耐用年数も長いため 資産価値も維持しやすいため、万一まとまった資金が必要でも 売り抜けしやすい。 ・金融機関の金利は今は低いため、お得。 ・リスクとしては、賃料低下、金利増加等が比較的大きいが、35年家賃保証をする。 実際は設定賃料の90%を提案業者からオーナーに支払うもの。 空室、滞納時も関係なく継続して支払られる。ただし2年ごとの賃料見直しがあり 経年変化や地価変化により賃料低下する可能性もある。 いずれも営業担当の方は親切で丁寧な印象ですが、いかがでしょうか? 上記リスクに対してはシミュレーション結果(賃料下落時等含む)を示してくれて 説明上はそれなりの納得感もあるようには思うのですが。。 また、固定資産税の変化は考慮していない点は少し気になっています。 中古物件をもっと安く購入して利回り重視で選択することも考えておりますが、 こちらはリスクが幾分か高いようにも考えており悩んでおります。 上記について正しい部分、危険な部分などもご指摘いただければありがたいです。 よろしくお願いいたします。
回答: マンションの一部屋などに投資する不動産投資は、価値の減少と収入累積との競争です。 収入の累積よりも価値の減少が早いために、投資家(企業として投資事業をする専門家)は投資しません。 p/lプラスで、b/sマイナスと言ったら解りやすいでしょうか。 投資単位が1000万円台と手ごろなので、サラリーマン相手に「投資対象でっせ、儲かりまっせ!(^^)!」といって売り逃げる方が利潤が高いので、不動産企業は売り逃げを専門にしています。 不動産保有事業で成功するのは、三菱地所や三井不動産など数千億円単位で投資が可能で、巨額投資の結果、周辺の地価が上昇するほどのスケールをもっている投資家(事業者)だけが儲けることができます。 個人としてなら、土地を買い、それを子孫に継承し、子供がその土地にアパートやビルを建設し、孫の世代が楽な生活をするというような三世代をかけての長期戦略がある場合だけ、うまくゆくようです。