質問: 借地権交渉について教えてください(その2) 先週、借地権交渉について教えてくださいと質問したものです。 http://www.okweb.ne.jp/kotaeru.php3?q=92863 その節はアドバイス下さった方、ありがとうございました。 アドバイス頂いたとおり、税務署で路線価などを調べ、今週末に弁護士さんの ところへ相談にいく予約もいれました。それまで、勉強の為また教えてください。 借地人である両親が、借地権を地主さんに買ってもらうという交渉ですが、 借地権と底地権の割合は、5:5で、更地代の10%を、名義書換手数料(?)として、もらうといわれました。つまり、例)坪単価80万円で、坪数30坪、として、 80×30=2400万円、のうちの10%、240万円を手数料として、 地主がもらうので、借地人にはいる金額は、960万円ということです。 確か、地主さんではなく、第3者に、借地権を売る場合、借地権の譲渡承諾料と いう名目で、”借地権価格”の1割を地主に払うというのは調べました。 しかし、うちの場合は、地主さんに借地権を売るのに、地主は、「それが通例だ!!裁判の判例もあるんだ!1割の手数料は絶対、譲れない!」といってます。 そういう手数料って、存在するんでしょうか? あとは、借地権と底地権の割合なんですが、地主さんには、5:5だといわれてる んですが、路線価図には、6:4とありました。うちは、1回更新をして、あと3年後 ぐらいで、2回目の更新になる時期です。(40年以上すんでいます。) 地主が言うのは、「更新したころは、確かに6:4だったが、再更新があと3年後に せまっているので、今は、5:5にさがっているんだ。」と主張しています。 この割合って、こんな決まりあるんでしょうか? 手数料と、借地権割合の変化(?)、この2点についておしえてください。
回答: 1.土地の価格には定価というものはありません。「売り手」と「買い手」の力関係で、価格は大きく変動します。ですから地主さんが、どうしても買い戻したい土地であれば、相場以上の金額で買い取ってくれるでしょうし、逆に、売り急ぐ気持ちが貴方に強いのでしたら、買い取り金額は相場以下となります。 2.借地権は物権ではありませんから、地主に借地を買い戻す義務はありません。住居については造作買取義務がありますが、この場合は、ほとんど無価値でしょう。ですからこの状況でもし裁判になると、地主は、ほとんど無償で土地を取り戻すことが可能です。 借地権とは、借りててナンボの権利です。本来であれば借地契約期間満了後は、地主に無償で土地を返さないといけないところを、特別法によって、借地人がいる限りはいつまでも借り続けることが出来るというのが借地権です。しかも、借地権は、地主又は裁判所の承諾により、他人に譲渡することも出来ますが、後者の場合、地主は裁判所が定めた借地権価格で借地を優先的に買い戻すことも可能です。 ninochanさんは、この価格で地主が土地を買い戻してくれると期待しているようですが、それは無理です。そのためには、ninochanの借地を買いたいという第3者の存在が必要不可欠です。地主に高く買い取ってもらいたいのであれば、とにかく借地の買主を見つけることが先決です。 あまりお役に立てないアドバイスで、すいません。