質問: 中古マンションの選び方について マンションに実際住んでおられる方にお聞きしたいと思います。 今秋に名古屋エリアで中古マンション購入したいと思ってます。 高層ビルの5階以上で最上階ではなくて上から2番目の、 角でなくて中部屋 をなんとなく予定してますが 中部屋と角部屋とどちらがいいのか迷っていますが、どうなんでしょう? 角部屋や最上階は外気の暑さ寒さや結露などの面でモロに影響されそうですが・・・。 でも中部屋の中の一部屋は昼間でも暗そうですが・・・ マンションに住んだ経験がありませんので、購入するについて、 その他のアドバイスも含めて教えて下さい。
回答: 管理会社&現住の者です。 まずこの文章だけでは、判断つきかねる部分がありますがそのマンションに長く(10年以上)住むつもりでしょうか?或いは転勤などを考え、一時的なのでしょうか? その辺りが解からないと、角部屋がいいのか中部屋が良いのかの判断はつきかねます。 もし、転売を考えるのであれば角部屋の方がいいでしょう。仲介の不動産屋も角の方が売り易い筈ですから。 しかし、重視して欲しいのは管理面です。 管理には全面委託、一部委託、自主管理の3タイプがあり更にマンションの築年数とその部屋の未収金及び管理組合の未収金状況、そして管理費等と規約を知る必要があります。 まず自主管理は、全て管理組合が自分達で管理を行わなければならず、マンションエントリー者としてはかなり苦労すると思いますし(自主管理の所は住民の意識が高く、少しの規約逸脱でもかなり五月蝿い)、折角大金を叩いて買うのですから全面委託物件の方が、まだ安心かと思います。ただ、管理会社との関係が悪い管理組合は住民の意識はかなり高いですが... 未収金についてですが、まず部屋の未収金について書きます。 区分所有法では、旧所有者が管理組合に対して残した財産も負債も新所有者に受け継がれるのが基本とされていますから、部屋に対してどれだけ未収金があるのか把握しておくことが必要です。これは物件価格とは別個の場合が多く、場合によっては部屋の未収金総額が100万円を越える事もあり、その精算方法は一括払いが殆どなので、必ず確認した方が良いでしょう。 また、管理組合の未収金は以下に述べる事とリンクしますのでお読み下さい。 マンションの築年数に関して大まかに言いますと築10年目位で外壁工事を行います。この時にかかる費用が概算でファミリータイプの場合、世帯数×100万円と考えてください。 その際、購入しようとしているマンションの修繕積立金総額とマンションの工事概算費用を逆算すれば不足金(剰余金)が算出できるかと思います。 例えば築8年で50世帯のマンションを購入しようとした場合、工事の概算費用は5000万円です。で、今までの修繕積立金の総額を引けば、幾ら不足(余る)か判ります。 そして、不足している場合に管理組合の未収金がかなりあると、工事実施の際に金融機関から借入する事ができない可能性があり、その結果一時徴収金として臨時に徴収される事もありますので、その点にも注意してして下さい。 また、管理費等については設備によって変わりますが、専有面積のm2あたり130円位が相場で150円近く行けば、かなり高いと見て良いのではないかと思います。 その他では管理規約でペットは可なのかとか、総会と理事会の議事録はきちんと残っているのかと言う点、過去5年間の修繕履歴(特に防水関連)は要チェックした方が良いとおもいます。 最終的に、管理面を言及しましたが、気に入った物件でも中はボロボロと言う物件も数多くあります。またマンションに住んだ経験が無いからこそ管理面をきちんと見定めた方がいいかと思います。(まあ、管理会社は変更できるんですが...)