質問: 住宅ローンの返済方法で悩んでいます 住宅ローン返済方法をで相談します。 今、固定か変動か悩んでいます。 固定金利で返済していましたが、期限がきて何もしなければ変動金利返済になります。 今の状況として住宅控除が2年残っていて残金は600万円ほどです。 繰り上げ返済も考えますが、控除がなくなってからのほうが良いでしょうか?それとも少しでも残金を減らすほうが得でしょうか? アドバイスをお願いします。
回答: 600万円を9年2.575%で返済する場合、月々62,300円。 この状況で、959,568円(100万円以内で可能な繰上返済額の最大)を期間短縮の繰上返済を行うと、19ヶ月期間を短縮することができます。 繰上返済により約100万円残高が減ったので、ローン控除が1%適用されると仮定した場合、100×1%=10,000円 ローン控除の額が減ることとなります。 これも考慮に入れると、約100万円の繰上返済を行った場合、 62,300円×19ヶ月-959,568円-5,000円(手数料)-(10,000円×2年)=199,132円のお得となります。 一方、住宅ローン控除がなくなる2年後に、1,010,222円を繰上返済すると、先ほどと同じ19ヶ月の期間短縮をすることができます。 ですので、 62,300円×19ヶ月-1,010,222円-5,000円(手数料)=168,478円のお得となります。 先ほどの結果と比較すると、前者の方が199,132円-168,478円=30,654円 お得という結果となります。 変動金利が上がれば上がるほど、お得となる額が大きくなり、逆に、金利が下がれば下がるほど、差が少なくなります。