質問: 家の名義変更について。
回答: 一人っ子だね。そして、親子3人で同居しているのですね。 お父さんに万が一が起き(一次相続)、相続税が掛かる位の遺産を遺さなかったとして、相続人であるお母さんとあなたが話合いの結果、相続登記をしますが、登記は必須ではありません。 売買の時は、必ず、所有権移転手続(売主→買主)を行いますが、相続税が掛からないから、一次相続で「面倒だから」「費用が掛かるから」と言って、二次相続(一人親の死亡)まで待っているケースも多々あります。 その内、二次相続が起きます。すると相続人はあなた1人ですから、その時に必ず相続登記(被相続人→あなた)をしたら良いと思います。 固定資産税の通知書は、相続登記による所有権移転手続をするまでお父さんの名で送付されますが、相続人の誰かが支払えば良いだけで、誰からも所有権移転手続(名義変更)は催促されません。 お母さんか、あなたかを指名し、納税義務者として市町村役場に届を出せば、その方の名で送付されます。 相続で不動産を取得すれば、不動産取得税は非課税です。 お父さん自身とお母さん自身の財産額により、考え方は下記の3点だと思います。 ●<お父さんが元気な内に贈与したい> お父さんの財産が相続税が課せられる位の財産がある・無しに関わらず、婚姻期間20年以上の夫婦なら、お父さんからお母さんへ一定の要件を満たし、2110万円以内の贈与をすれば、課税されず「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」が適用されます。 相続財産の範囲として、国税庁は「相続人は被相続人(亡くなった人)の相続開始日(死亡日)から遡る事3年間は加算する」としていますので、お父さんの年齢を考慮しましょう。 ●<「4452」も使わず、何もしないが、お母さんの財産も多い> その家にお父さん・お母さんとあなたが居住している限り、どちらが相続しても評価額大幅減80%の「小規模宅地の特例」が適用されるので、相続財産の圧縮に繋がります。 特例には、上記の「小規模宅地の特例」の他に「配偶者の税額の軽減」(4158)2つあります。 そして、お母さん自身もそれなりの財産があるなら、「4158」を目一杯使わないで、目一杯使うとそれは二次相続でデメリットになります。 ですから、一次相続で共同名義で登記か、或いは、あなたがその家の所有権を、お母さんは配偶者居住権(お母さんは終身、その家に居住で出来る)を相続する。 ●<「4452」も使わず、何もしないが、お母さんの財産は少ない> お母さん自身の財産が少ないなら、二次相続で一気に相続登記により手続をする事で、2度手間暇と登録免許税が少し節約でき、一人っ子が故に誰とも揉めませんので、何もしない選択もあります。