質問: 旗竿地の奥の土地が後から売り出されました。位置指定道路の通行権等について教えてください 旗竿状になっている土地に住んでいます。 竿の部分は位置指定道路で,それに接する形で右側に3軒並んでいます。道路の左側はもともと住宅が建っていて,塀がありお互いに行き来できません。道路の突き当たりは畑で地主さんの家と隣接しています。 3軒とも同じ大手ハウスメーカーの建築条件付の土地であり,面する位置指定道路の持分は3分の1ずつです。 昨年,購入する際に,「道路はこの3軒で3分の1ずつ持分があるのだからトラブルは起きません」と言われ,ハウスメーカーの用意した,道路の持分3分の1と修繕の際は協力して直すと書かれた重要事項説明書にサインしました。 ところが,地主さんが奥の土地を売りに出すことになり,同じハウスメーカーの系列の不動産屋が扱うことになりました。奥の土地に家を建設すればこの道路を通るしかありません。しかし,ハウスメーカー側からは何の説明もなく,先日地主さんとの立ち話で「(この道路の)持分をハウスメーカーから分けてもらった」というので,びっくりして確認したところ,説明に現れて,口頭のみで「遅くなってスミマセン。ご理解ください」と言うのです。 そこで教えていただきたいのですが, ・昨年作ったばかりの重要事項説明書を無視して,後から口頭での話し合い?なんてありえるのか? ・今年の固定資産税は,家の分しか来なかったのですが,位置指定道路については税金はどうなっているのですか?重要事項説明書には,道路の3分の1の所有権を持つと書いてありますが,道路分の登記簿の写しが付いていませんでした。 ・特に取り決めなしで奥に家が建った場合,奥の土地に建つ家の人の通行権はどの程度まで守られるのか?(人?車も?) ・奥の土地を購入する人に,持分を4分の1にするよう,新たに4軒で契約書を交わせるか?(道路の修繕費がかかるので) ・土地を扱う不動産屋に道路の修繕費等のことがあるので,道路についての取り決めがあると,買いたい人に説明してもらうよう,お願いできるか? ・仮に奥の土地の人が悪い?人で,通行権のみを主張した場合,こちらが取れる対抗手段は何か?(それがしたくないので事前に書面で約束をしたいのですが・・・) ・書面は司法書士にお願いしたほうが,文面に抜けがないでしょうか?費用の面が心配なので,自分達で作成する場合に参考にできるサイトがあれば教えてください。 同じハウスメーカーが関わっているにもかかわらず,売ってしまったら売りっぱなしの態度には腹が立ちますが,法律上は特に問題なさそうなので,悔しいです。何とか自衛策を講じていきたいと思っておりますので,お知恵をお貸しください。
回答: no.1です。 宅地建物取引業法では重要事項説明書において、「私道の負担に関する事項」は説明しなければならないし、重要事項説明書で不実の事を告げたり故意に重大な事実を告げなかったりしてはいけない、という事が規定されています。 今回の件は重要事項説明書の内容と違うわけですよね?「道路の持分は3軒で1/3ずつ」と言っていたのに業者の持分もあった、というのは大きな問題ではないかと思いますが。 実際に宅地建物取引業法に抵触するのかどうかについては、具体的なものを見てないのでわかりませんが、監督官庁に相談してみるのも一つの方法かもしれません。宅地建物取引業者についての監督は県が窓口になります。県庁や県の出先機関などで聞いてみてください。 業法的に問題があるかどうかは別にして、新しく家が建つ事に伴う協定書の変更については、業者にとりまとめてもらえばいいのではないでしょうか。それくらいはすると思いますけど。 道路を作る工事費などは、もちろんお買いになった宅地の値段に含まれているはずですが、お買いになったのはあくまでも宅地であり道路の分は値段も出てないでしょうし、金銭的負担の交渉は難しいように思います。 ところで今回の件は、道路の持ち分が説明と違っていた、という事でお怒りの気持ちもわかりますが、4軒目の方ときちんと協定書を交わせれば大きな問題ではないと思います。また、奥の畑への進入路がその道しかなかったのであれば、避けては通れない問題だと思います。 まずは、4軒目との新たな協定書をきちんと交わせるように業者をうまく利用するのが先決ではないでしょうか。