質問: 息子(私)の土地にある母のアパート(建物)の節税対策 都内に一人暮らししてた母(82歳)を私の近所(埼玉県)にある介護付き住宅に入れる事になりました。 母は不動産貸付業で収入があり ・都内の駅前商店街の借地にある店舗(a)を不動産屋に貸付 ・都内の駅のすぐ近くに木造2階建てのアパート(b)を経営しており、2階の2部屋を貸付し、自分は1階を自宅としてに住んでいました。 このアパート(借地)は四十数年前に購入したものですが、十数年前に父が亡くなる時は誰にも貸していなかったので、数年前に2階を改装し再度アパート経営を再開しました。 建物は母の所有ですが、土地については数年前に息子の私が地主より買い取りました。 税務署にはその旨届け出済みなので、私は土地の借地料をもらっていません。 実際には業務の全て(不動産管理、確定申告まで)を息子の私が無給で行っています。ちなみに私は今年から年金支給開始なので収入はあまりありません。 母がアパートに住まなくなってしまうので住民票については下記の何方かにすることになると思いますが (1)住民票を私の自宅にする。 (2)住民票を介護付き住宅にする。 (1)(2)いずれの場合も アパート(b)については税務署に変更を届けて母から地代を徴収しないといけないのでしょうか? また、どのような届けが必要なのでしょうか? また、何か良い節税対策があるのでしょうか? 以上、よろしくお願い致します。
回答: ご質問の文章から、「お母さんが借地をしている土地の底地部分を息子さんが地主から買い取った」と理解した前提で回答致します。 このような場合に、通常、税務署に提出する書類は、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」ですので、恐らく貴殿のケースもこの書類が出ているものと思われます。 その場合には、借地権者(お母様)の住所に変更が生じましても、地代の授受を行なう必要はありません。 また、必要となる届出は、お母様の確定申告における「納税地の異動に関する届出書」になります。(異動前・異動後の両方の税務署に提出) なお、この申出書の提出がある場合には、借地権は依然としてお母様が所有されていることになりますので、将来、お母様に相続が発生した場合には、その借地権はお母様の相続財産となりますのでご注意ください。 施設入居後も2階部分をアパートとして賃貸を継続されるのであれば、お母様が所有する借地権(2階対応部分)に関しては「貸家建付借地権」という評価になり、更地の評価額に比べて若干減少します。さらに、貸付用としての「小規模宅地の特例」も使えますので、将来の相続税のことを考えますと、このままお母様がアパート経営を継続されることが望ましいと思われます。(管理等を従来通りご子息である貴殿が手伝うことは全く問題ありません。) 宜しくお願い致します。