質問: こんにちは!いつもお世話になります! ご回答くださっていつもありがとうございます!! 過去問について、質問です。 買い主 A は売主 B と土地の売買契約を締結し手付を交付したが、手付について AB 間で別段の定めをしていない。 この場合民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。 選択肢の一つです。 A は B の債務不履行を理由に契約を解除した時は損害賠償を請求することができるが、その額は手付の倍額である。 基本的なことですけど、質問です。 相手が債務不履行したのだから、損害賠償請求できる。 手付けは別段の定めがないので、解約手付けと推定される。 でも、債務不履行による解除なので、手付けはそのまま買い主に返還される。 この考え方であってますか? ご協力ヨロシクお願いします!
回答: こんにちは! また、なんか長くなっちゃった・・・ ※手付けは別段の定めがないので、解約手付けと推定される。 この部分は、判例を理解されていて素敵、と感じました。 それと 宅地建物取引業法も頭に入ってて、すごい! でも 最後の1行 でも、債務不履行による解除なので 手付けはそのまま買い主に返還される。 これがなんかすっきりこないんです、僕には。 手付解除の話でないような気もしていて・・・ ちょっと書いてみますね! 僕だったら 相手が債務不履行したのだから 相手(B)には現状回復義務があり もらった手付金を 不当利得 として 返還する義務があるし(民703) Aは、不当利得請求権がある。 ですが Aは、Bの債務不履行により 解除権を行使すれば、手付金の返還請求権とは別に 債務不履行による損害賠償を請求できる。 ここで その損害賠償の額は 手付の倍額 なんて決まっておらず 本肢は、あやまり。 ※手付と損害賠償は、別に考える。 この時代の問題は、シンプルなことが多く momomin0516さんが考えた 民法557条1項までひっぱりださなくても いいような気がします。 ・手付の勉強をします。 ~手付には3つある~ 1、証約手付・・・ 売買契約が成立したことを証するための手付。 2、解約手付・・・ 買主は手付を放棄、他方 売主は手付の2倍を払えば、契約を解除できる。 3、違約手付・・・ 売主・買主どちらかに債務不履行があった場合 手付が違約金として 損害賠償とは別に相手方に取られちゃう そんな性質を持つ手付。 ~手付の金額の上限とは?~ ケース1 売主が業者で買主が一般の場合、上限が20% により、20%を超える部分は当然に無効。 ケース2 一般が売主で、買主が業者の場合 この場合は、上限がない。 ※宅建業法第39条が適応されず、上限に制限がない。 ケース3 買主・売主どちらも一般の場合 これは、手付の上限がない。 ※売主業者と買主一般の場合は、上限が20%なんだけど かりに20%を超えていたとしても 契約は有効で、20%までの手付金も有効です。 20%超えてるから、契約が無効・・・にならず! で 手付について AB 間で別段の定めをしていない の部分なんですけど そんな難しく考える必要はなくて 手付をいくらにするか? 手付の性質をどうするか? そんな細かいことは決めていない。 この状態で、Bの債務不履行を理由にAは契約を解除する。 このとき 損害賠償は、手付の2倍までか? いえいえ、そんな決まりはありません。 ・債務不履行による損害賠償請求権 のお勉強 今日の最大のポイント、と思うんですが 損害賠償には上限があるのか? 条文上はない、んです。 損害賠償金は非課税、と聞いたが? その通りです。 損害賠償金は、受けた損害の填補でしかなくて 利益を得たわけではないので、税金かからない。 なので 実際の損害に応じた額 現実的にもらえる額 なんかだと思います。 あまり相手にふっかけすぎると、支払いを拒否されるし 裁判で認められなかもしれません。 くらいで今回はご理解しただけるような気がします。 試験までお忙しい中、あと少しですから このまま続けてくださいね。 模試の受験もお考えですか? それなら、自宅じゃなくて会場受験がいいですよ!