質問: 住宅ローンの借り換えについて 住宅ローンの借り換えを検討中です。お知恵をお貸しください。 2004年に3000万円を某都銀から借りました。当時は変動 or 短期固定 or 長期固定を散々悩んだあげく期間35年、当初10年固定2.2%、その後0.4%優遇という内容にしました。現在約10万円/月(ボーナス時払い無し)をたんたんと払っております。非常時の生活資金をためていたため、繰上げはまだしていません。現状、約4年半支払って、残債が約2700万円です。ようやく非常時の資金も目処がついたため、今後少しずつ繰り上げを考えていきたいと思っているところです。 当時は金利上昇もあるだろうし、10年経てば、例え金利が上がっていても残債は減っているし、収入も増えているだろうからなんとかなるだろうという判断だったのですが、ま、金利上昇という点では外れたわけです(まあ仕方ないですが)。 で、久しぶりに住宅ローンの現状をみてみたら、当時より金利は下がっているし、なんといっても優遇が著しく大きくなっていることが分かり愕然としているところです。 そこで、ご意見をいただきたいのは「残債2700万円、2.2%の期間はあと5年、その後の優遇は-0.4%、今後は少しずつだが繰り上げ可能、現在のローンは繰り上げに手数料がかかる、保証料は借り入れ時に一括支払い」という状況の場合、借り換えを考えるべきでしょうか?もし自分だったら、ここのローンに借り換えるというご意見をいただけると嬉しいです。 補足が必要であれば、追記しますので、何卒よろしくお願いします。
回答: まず、借り換え時のコストを拾いましょう。10年固定の特約を締結しているので完済手数料が必要でしょう。借り換えによる抵当権の抹消と設定の費用。前払いした保証料の返戻(おそらく60%帰ればよいほう)と次の保証料の差額。ローン手数料。金消契約書の印紙。負担する保険料などが主なものになります。 次に2.2%と次のローンの金利の差による、支払い金利の年間差額を求めます。 これにより、何年分でコストがペイするのか目安を出します。 それと金利優遇巾はずっと継続するのでしょうか。 現在の同行での類似商品のローン条件を調べて、固定選択の特約を途中解除できないか、完全変動金利に戻すことはできないかを打診してみるのもひとつの方法でしょう。 政策金利も引き下げ、店頭金利も下降予想のいま、おいしい客のまま辛抱するより、ダメもとで都銀相手に交渉してみては。 借り換えをちらつかせるのも戦略、だめならあと5年辛抱するのも選択肢の一つと考えますが。