質問: 土地を貸すか土地に建物を建てて貸すか よろしくお願いします。 不動産活用のことでお聞きします。 土地を他人に貸して相手がその建物に建物を建てるか、土地に自分で建物を建てそれを貸すという2ケースで双方のメリット、デメリットをお教え下さい。 よろしくお願いします。
回答: おもなメリット、デメリットは以下のようなものだと思います。 ●土地を貸した場合: ・いったん貸すと、売却が難しくなる。 ・他人所有の建物がたったら、それを自分で買い取らない限り、再び自由に利用できないと考えるべき。 ・借地権が発生するので資産価値が下がる(その分、現金が手元に入る。) メリット ・資産価値が下がるので相続税が軽減される。(ただし土地を貸した時点で権利金を受け取ると、そこで課税されてしまう。現金より不動産で相続させたほうが税金は安い) ●自分で建物をたてた場合: デメリット ・建物にテナントが入らない場合など、投資資金が回収できるとは限らない。 ・建物の地震による倒壊、火災、老朽化などのリスクを背負い込む。 ・メンテナンスやテナント募集などが大変。管理会社に任せると、自分の取り分は減る。 ・例えば60年償却の建物でも、60年もつわけではないので、実際よりも償却が遅くなってしまう。 メリット ・自由に売却できる。(テナントが入居したままでも可。) ・発展している土地なら、土地だけ貸すよりも投資利回りが高い。 借地権には、地上権と賃貸借によるものとがあります。地上権は登記でき、所有権に準ずる強力な権利です。 しかし、賃貸借契約による借地権も、これはこれで虚力な権利です。底地権者と借地権者の、相続税課税評価上の持ち分(更地の価値に対して)は、市街地では2:8ぐらい、純農地では5:5もありますが、借地権者のほうが強いと思っておくべきです。 仮に2:8の地域なら、furui-shiroさんの資産の8割を借地人に渡すのと同じことになりますね。 ですから、土地を売るのと同じようなもの、と考えておく必要があります。 借地人は、借地権の代金としてまとまった金額を支払いますが、××年後に無償で借地権を返還するといった契約を結ぶこともあります。 また借地権料を払わず、毎年の地代を高額にして、埋め合わせるやり方もあります。 定期借地は、例えば50年後に更地にして返すという契約です。 この場合は底地権者の権利がはっきりしているので、定借契約を結んだあとも、底地を売却しやすいと思います。 その場合、借地人がfurui-shiroさんの底地に保証金の担保を設定することになると思いますが、furui-shiroさんも借地人所有の建物に地代の担保を根抵当で設定しておくといいと思います。(この点は話し合いですが。) アパートのテナントと違って、土地の賃貸借は簡単には解除できないので、契約書の文言には十分に注意してください。 また、支払いが滞った場合のことを考え、公正証書にしておかれると安心です。 将来のインフレを考えるなら、例えば地代は固定資産税の××%と決めておき、「将来の税制改正によって、土地の時価に対する固定資産税の実効税率が変わった場合には......の方法で調整する」といった条項を入れておくといいでしょう。 固定資産税はちかぢか引き下げられる可能性が高いからです。 何年おきに契約更改、といったやり方だと、そのたびに交渉で大変です。借り主が法人だと手ごわいし。 どちらの選択肢を選ぶにせよ、土地柄や人口増加率、需給動向、その土地のある路線の借地権割合など、さまざまな観点から慎重に検討なさることをお勧めします。