質問: 土地売買について いつもお世話になっております。 よろしくお願いいたします。 父他4名の共有名義の一筆の土地300坪のうち半分の150坪(現在賃貸駐車場(アスファルト敷))を売り出す予定です。すでにご近所の不動産会社にお声かけをしております。 私ども売主(父他4名)としましては下の(1)(2)(3)についてはあらかじめ行っておき、売りに出し売買契約、所有権移転登記手続きの予定だったのですが、昨今ではハウスメーカーが売りやすいように入手した土地を文筆するので、(1)~(4)すべて買主であるハウスメーカーが行い、費用も買主負担という条件で坪いくらで交渉していくとのお話でした。 (1)更地工事 (2)土地の測量 (3)文筆登記(300坪→150坪と150坪) (4)売買契約締結後、150坪の土地の所有権移転登記 あまりにも素人なので教えていただきたいのですが a)こうしたケースの場合、売主側である私たちが留意する点を教えてください。 「履行の着手」など法律的に難しい点も多いとのことです。 (過去にも親類の不動産会社に土地を売ってもらったことがありますが 今回は少し勝手が違います。) よろしくお願いいたします。
回答: まず、文筆ではなく「分筆」です。 現況で買って買主が分筆・造成を行う内容のようですね。このような条件だと分筆のための「境界の確定」は売主の責任で行います。今回はその費用は買主が持つようです。確定ができないときは分筆ができませんので売買契約は白紙に戻ります。リスクはこの程度ですね。あとは埋設物等の隠れた瑕疵。 売主はその土地の造成費などを負担しなくてよいため、売買価格は低めで売ることになると思います。注意しないといけないのは、諸費用を高めに見積もられてその分を値引きさせられないことです。 更地価格が1000万とします。本当の諸費用が300万ならば700万で売れば良いわけです。しかし諸費用が400万かかると見積もられ、結果600万でしか売れないとなると売主が損をします。 しかし諸費用の見積もりはシロウトでは困難です。 不動産屋を複数使い、買い手を複数選定し、相見積もりをさせるのが得策と思います。