質問: アパートが競売にかかっています お願いします。 現在、アパートに住んでいますが、 大家が不渡りを出したらしく、 アパートが差し押さえになり、 競売にかかっています。 このような場合、私達住人はどうなるのでしょうか? また退去する時は敷金など、どうなるのでしょうか? ご回答お願いします。
回答: ※以下の回答は、建物の抵当権設定後に、質問者さんがアパートを借りて入居した場合です(一般に、抵当権設定前に、賃借人が入居することは少ないので、質問者さんの場合も、抵当権に対抗できない場合だと思います)。 1.裁判所の競売というのは、厳格な手続きが求められるので、時間がかかるのです。不動産の差押に始まり、実際に落札されて新所有者が決定するまで最短で5~6ヶ月程度は必要です。 現在、どの段階でしょうか。 まだ、質問者さんの部屋に、裁判所の執行官や評価人が来ていないのであれば、競売開始決定が所有者(アパートの大家さん)に届いた段階だと思います。 競売手続きは、(1)現況調査、評価、(2)物件明細書の作成、(3)入札情報の公告、(4)入札、(5)落札されれば代金納付(=所有権移転)、(6)引き渡し命令というように進んでいきます。 競売物件情報のhpを貼っておきますので、「手続案内」を開いて下さい。 http://bit.sikkou.jp/ 2.今後、競売手続きが進めば、裁判所の執行官と評価人が、現況調査と評価のため質問者さんの室内に立ち入ることになります。 通常、裁判所の執行官から事前に調査日を知らせてくれたり、お知らせの書類を郵便受けに入れてくれて、調査日の融通をつけることも可能です(調査は1時間程度。室内の写真も撮影)。 しかし、東京地裁は、事前連絡なしに開錠業者に鍵を開けさせて無断で室内に立ち入るそうですから、出かけていて帰ってきたら、室内に人が立ち入った形跡があるといういやな思いをすることもあるようです。 なお、この調査は拒否することはできません(拒否しても、強制執行されるだけです)。 3.平成15年の民法改正で、「短期賃借権」の制度が廃止され、借りる前に抵当権が設定されていたなら競売の結果、新所有者が決まれば賃借人は退去させられることになります(ただし、新所有者が同意すれば、賃貸借契約は継続する)。競落後6ケ月の建物明け渡し猶予期間は設けられましたが、賃借人は追い出されても、敷金が戻らなくても文句がいえないのです(民法395条)。 競売の場合の敷金については、現在の大家さんに対して求償権がありますから、大家さんに請求することができます(対して、任意売却なら敷金は新所有者に引き継がれる)。 しかし、大家さんが破産した場合、敷金は他の債権者と同じく一般債権になるので、全額の回収は不可能だと思います。この場合、債権者集会に出席し、債権を届けないといっさい返還されることはありません(大家さんの資産は破産管財人が管理するから)。また、敷金の大半は返還されないと思います。 回答の補足に書かれていたように、来年2月に新居へ引っ越すことをお考えなら、競売手続きが完了し、新所有者が決まるまでに引っ越しができる可能性があると思います。 競落される前であり、現在の家主さんが破産していなければ、敷金は全額返還されるでしょう。