質問: 他人と一切取引することを禁じることは違法でしょうか? 不動産について質問です。 私の持っている不動産の売買について、先日、不動産会社aと専属専任媒介契約というものを締結しました。 そして、その後日、不動産会社aから、「他の不動産会社bからの売買交渉に一切応じない」旨の念書への 署名を求められ、署名しました。 なんでも、aが言うには、「せっかく売主様の物件の買主を探すために他の不動産会社bに売主様を ご紹介しても、結局、当社aを介さずに、直接に売主に売買交渉をしかけることがあるからだそうです。 つまり、bはaから売主(私)の情報を取得した上、その情報をもとに直接に売主に交渉して、売買が成立 したら、bは安い価格で不動産を取得することができ、かつ、aはせっかく媒介契約を締結しても、 それまで労力がかかったにもかかわらず、なんの利益も得られなくなるからだそうです。 とはいっても、私がどの不動産会社と取引しようが私の自由だと思いますし、 「他の不動産会社と一切取引しない」という念書は、何らかの法律(例えば独禁法とか)に反するのでは ないでしょうか。 ご教示のほどお願い申し上げます。
回答: 専属専任媒介契約をした場合、そのような念書がなくても、 他業者に重ねて依頼することも、 自分で売主を探すことも許されません(宅建業法34条の2の8項かっこ書き)。 なので、その念書は、単に法律で認められていることを 念のために確認するだけのものです(文字どおり念書です)。 なので、他の業者に依頼した場合、専属専任媒介契約をした業者から得られるはずであった利益を損害賠償請求される可能性が出てきます。 ただし、 その専属専任媒介契約書が国土交通省の定めた標準約款なのか、そうでないのかとか、 場合によっては、専属専任媒介契約書の条項に違法な内容が記載してあったりということもありますが。