質問: 建築条件付売り地の着工までの流れについて教えてください。現在土地の契約 建築条件付売り地の着工までの流れについて教えてください。現在土地の契約は済ませました。でもまだプランが決まっていません。3カ月間はプランを練れますとのことでしたが、土地の契約からやく1カ月半が経ち、不動産屋からはそろそろローンの申し込みをしてくださいと言われています。が、ローンの申し込みには請負契約をしなければなりません。結果としてまだ煮詰まっていないプランで契約するしかないのでしょうか?私としては3カ月以内の契約をしてくださいとのことだったので時間はまだあると思っていました。現在はプランもできていないし、仕様書も見積書もできていません。 質問(1)土地契約~1カ月半で建築請負契約~ローン契約~着工という流れは正しいのですか? 質問(2)もし、プランが確定するまで(あと1カ月半)待って、設計図、仕様書、見積書がでてから建築契約をする場合、ローン申し込みは3カ月を超えてしまいます。そのため3カ月後には、土地の引き渡しがありますが、その時に土地のローンを支払うお金がない、、という展開になってしまいます。 契約書には契約の解除、として甲または乙が一般媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない時は、一般媒介契約を解除することができます。 とあります。プランができるまで請負契約を待たせてからローン契約をしたら、土地の取引時にお金を払えないということになります。上記に記載しました契約書にある文言の義務の履行とは、ローンの契約も含むのでしょうか。そうだとしたら業者に支払った手付金はもどってきませんか? 質問(3)土地引き渡し日にローンを実行してもらうには、請負契約時に設計図も仕様書も見積書もない状態では契約するしかないのでしょうか? 土地は気に入っていますが、プランは納得いくものができていません。法律に詳しい方、経験者のかた、些細なことでもいいので、アドバイスお願いします。
回答: まず、最優先させるのはローン契約だと思います。 ちなみに、契約される前に業者の方からある程度できあがったプラン(事前プラン)を提示されませんでしたか? それとも、まったくのフリープランなのでしょうか? ある程度の回答を致しますが、詳細は契約書等をよくご覧になって不明な点は業者や司法書士・弁護士等にご相談されることをお勧めします。 (1)の質問について 「土地契約~1カ月半で建築請負契約~ローン契約~着工」という流れは現在多く行われている流れです。業者によっては土地契約と建築請負契約を同時に行うとんちんかんな業者もいます。 (2)の質問について 契約書上の「義務」とは買主様にとっての義務とは何かを考えるようにすると分かりやすいと思います。 売主の義務は土地を引き渡すこと。買主の義務は代金を支払うことです。 つまり、ローン契約をしなければ(現金での購入以外)義務の履行は不能になります(履行不能)。 契約条文にローンについての条文はありませんか? 通常はローンが組めない場合には契約解除で手付も戻る旨の記載があると思います。 ただし、それは金融機関からローンの契約を断られた場合です。 つまり、自らローンの申し込みもしないでローン契約ができなかった、もしくは間に合わなかった場合は履行遅滞となり、義務を果たさなかった(契約の解除の意思)として手付放棄の解除になると思います。 (3)の質問について ローン契約に建物代金を含ませるのかどうかによると思います。 建物の代金は自己資金で行うのであれば設計図も見積書もいらないでしょう(ただし、建築確認等違反建築でない証明が必要)。 ただ、建物代金もローンを組むのであれば、融資をする金融機関にとっては必要な書類になります。 理由は、最終的に土地も建物も担保になるためです(土地代金だけのローンでも建物も担保に入れることになる。理由は競売の際の法定地上権等の問題で)。 ローンを実行するのと同時に金融機関は土地建物に対する抵当権を設定します(抵当権設定登記)。 ただ、建物が建築されていない場合にはまず土地に抵当権を設定します。その際の設定金額の中には建物の代金も含まれているはずです。