質問: 開発道路について 建売分譲地に通り抜け出来ない行き止まりの開発道路があります。 この道路が私道か公道か、もしくは不動産会社の所有権なのか?を調べるには何処に問い合わせをすれば良いのでしょうか? このような道路は一般的には公道になるのですか?
回答: zero108さん、こんばんは。 公道と私道の定義は意外にあいまいですが、基準は道路法による道路(市町村道)でよろしいですか? じゃ、とりあえず某市として。 市の道路管理部局(道路課など)に市道の認定があるかを確認してください。 認定がされていれば、即、公道でよろしいと思います。 もし市道でなかったら、道路用地が市有地かを確認してください。 市有地であれば、そこで答えてくれます。 市有地以外(国や県でもない)であれば、原則は私道となり、市役所では道路用地の所有者がわかりませんので基本は管轄の法務局で登記簿の土地情報から確認することになります。 (実際は市では所有者をわかっていますがお答えしません) 開発の場合、完了公告後に市道に認定されるには少しタイムラグがあります。 市道の認定には市議会の同意を必要としますから、定例市議会に諮らなければなりません。 臨時議会を除き、普通は年に4回開催されますが、毎回議案として提案しない場合があります。 (事務作業が大変なので) たとえば年に1度しか議会に提案しなければ、開発の完了公告から最長で1年弱かかります。 相当昔の開発道路であれば、市道の認定は難しいでしょう。 するならさっさとしていますので、何か認定できない理由があるはずです。 誤答がありますが、自治体は開発による道路の帰属を拒否することはありませんよ。 他所から来る方は新しい住民ですので大切にします。 以下は余談。 開発行為(都市計画法第29条許可)は、同法第32条に基づき公共施設の管理者からの同意を必要とします。 何かというと、公共施設の管理者と協議し、原則として道路用地の無償の帰属を求められるんですよ。 自治体は住民に負担をかけず維持管理の責任を負う、との考えがありますからね。 道路の他に、開発行為の規模によっては、提供公園・雨水の処理(貯留)施設・上下水道施設・電柱用地・はたまた学校や緑地まで帰属の対象がありますね。 この第32条では同意を得た証しとして開発事業者と自治体側で協議書の締結を行い、その後に29条の許可がされます。 協議書の文中には、公共施設の帰属(何をいつ)が明記されています。 開発の技術基準では行き止まりであっても途中に車両の待避所、終端に転回広場などを設けますので市道の認定は可能です。 帰属が前提ですので、認定基準に合致しないような形態では29条許可をしないはずです。 じゃ、開発で築造された道路がすべて市に帰属され市道(公道)になるかというと、例外もあります。 例えば。 東西方向に150mくらいの延長の、行き止まり道路だったとしましょう。 形態としては終端に転回広場があり、幅員含め開発の技術基準と市道の認定基準を満たしているものです。 開発の区域は日当たりのいい北側の敷地で、10宅地としましょう。 南側は開発の区域外で、第3者の所有地とします。 この場合、この道路を築造するのに多大な費用がかかっているはずです。 道路整備、雨水処理施設、上下水道施設、ゴミの集積所、など。 これで道路の土地代と工事費用で2千万円かかっていれば、開発の10宅地に応分に振り分けられて販売されます。 つまり1宅地で2百万円相当が各分譲地に加算されていることになります。。 これで区域外であった南側の敷地で将来建築の計画があったら、先に道路など公共施設の負担をした10名は嫌でしょうね。 「俺が2百万円も負担した道路をタダで使うなよ。」 と言いたいところです。 市道に認定されれば誰が通っても文句は言えません。 私道のままであれば、入口部分に 「私道につき関係者以外の立ち入りお断り」 の看板を立てられます。 無理やり確認申請が通ったとしても、道路用地の掘削同意が得られなければ建物は建てられません。 このあたりを天秤にかけ、市に帰属し市道の認定を受けるか(誰でも通行させる)、道路用地を10名の共有にして私道のままにしておくか(通行・使用の制限をかける)、分かれます。 当然、私道のままであれば舗装の補修など維持管理は道路用地の所有者が行うことになり、土地の購入者はそれを承知しています。 あくまで1例ですので、いろいろなケースがあると思います。 ついでに市道の認定について。 各自治体の道路管理部局で市道の認定基準を定めています。 その中に、市道として連続すること、という項目があったとしましょう。 開発で築造した道路の取り付き部分が私道だった場合、そこだけの認定はできません。 この場合、道路用地だけは事業者から帰属を受けますので土地の所有者は市になります。 で、先にお話しした「公道」と「私道」の区別です。 一般的には道路法の道路、つまり市町村道であれば公道というイメージでしょう。 でも認定は無くても道路用地を自治体が持っていれば、いざという場合の維持管理の責任は自治体側が負います。 これであれば公道と解釈してもよろしいのでは? 市が持っていれば、通行妨害を受ける心配も、水道の取り出し掘削の同意が得られない心配もありません。 舗装が壊れれば市の負担で補修します。 似たものに認定外道路(里道、赤道とも言う)がありますね。 里道は日本国民の財産ですが、維持管理は地元の自治体に任せられています。 逆に、市道の認定を受けていても、道路用地が市では無いケースも時々ありますね。 普通の個人が所有している、法人が所有している、など。 もっともこの場合の維持管理は道路法第16条より道路管理部局が行いますので、個人が持っている道路用地でも市道(道路法の道路)であれば「公道」です。