質問: 建物買取請求権って言い値ボッタクリありですか? 先日ある高裁で建物収去土地明渡訴訟の判決が言い渡され、 身内の控訴人(土地所有権者)の主張が8割方認められました。 確定すれば被控訴人らの中の借地権者は、 言い渡された立退料と引き換えに土地を明渡す義務が生じますが、 「建物買取請求権」を行使するのは確実です。 これは、地主の承諾がなしに一方的に建物について売買契約が成立し、 建物所有権は借地人から地主に移転するそうですが、 その価格は「時価相当額」というあいまいなもので、 価格決定メカニズムが完全に売主側に握られているようです。 しかも「時価算定に際し場所的な要素は勘案される」らしく この土地は大都市の中心部にあるので更に心配しています。 身内は資産が見事といっていいほど土地だけしかなく 高額な立退き料に加えての負担に一時期耐えたとしても 買取建物に付随してくる借家人たち(低廉な家賃で借りている)との 問題もあり、なかなか土地の有効活用は見込めず、 ほとんど勝訴だと喜んでいられない事情があります。 実例をご存知の方、専門の方のご意見を聞かせてください。
回答: まず、「建物買取請求権」についてですが、 この制度自体、地主がやたらに借地人の権利を奪い追い出したりすることのないようにすることと、借地人が建物建設のため投下した資本の回収を図らせることが目的のものです。 「時価相当額」というのは、要は、その付近で同程度の建物が売り出された場合、どの程度の金額ならば売ることが出来るか、という相場が基準になるもので、問題の建物がバブル期に建てられたものならば、建てた時の評価額に比べ、現在はかなり安くなっていると思われます。ですから、決して相手方の言い値ボッタクリとなるわけではありません。 とは言え、おっしゃる通り、相手方が「建物買取請求」をした時点で所有権は地主に移るわけです。それだけの金額を相手方に支払う義務が生じます。 そうは言っても、買い取るだけのお金がないということであるならば、多少なりとも家賃収入がおありのようですから、お持ちの土地・建物を担保に銀行からお金を借りるとか、相手方が応じれば、相手方と30年ぐらいの分割支払の契約を結ぶとかの方法をとるか、或いは、裁判で勝訴をしたものの、その判決はなかったものとして、今まで通り、借地人の権利を認めるか、それぐらいしか私には思い浮かびません。 うまく借家人の方達と貸家契約の解約をすることが出来たとしても、バブル時代と異なり、貸家や貸し駐車場以外に土地のどれだけの有効活用の方法があるかは、はなはだ疑問です。 しかし、土地の広さや立地条件によっては、大手スーパーなどが購入に意欲を見せるかもしれません。 いずれの方法をとるにしても、土地所有者の方のお考え次第でしょう 甚だあやふやなアドバイスしか出来ず申し訳ありません。