質問: 擁壁が壊れた!業者に買い取ってもらえますか?長文ですいません。 新築で土地建物とも建築会社から5年前に購入しました。少し高台にあって家の敷地南側が擁壁となっています。先日家の傾きに伴い,薬液注入工法により地盤改良工事を行いました。結果的には終了して家は水平レベルに到達したのですが,その過程で,家を持ち上げるとともに横方向にもテンションがかかり,擁壁を押してしまい,擁壁が両隣家との境で破断して南側に倒れそうなくらい押し出されてしまいました。知り合いの一級建築士「k」に見てもらったところ,「構造力学的に擁壁としての機能を喪失している」ということでした。建築会社は土地を擁壁等造成をした会社から購入したようで,擁壁工事には関わってません。kは「擁壁が倒壊したら家も倒壊する虞があり,君たちの命も危ない。また,擁壁が倒壊してその下に居た人が死んだら君が責任を取ることになる。この家を建築会社に買い取ってもらうか,建築会社に他に住むところを新たに構えてもらえ。」といいます。建築会社は,擁壁工事または擁壁の地盤調査がきちんと行われているかどうか確認してはいなかったようです。こういった場合,建築会社にを買い取ってもらうことはできるのでしょうか?できないとなれば別に新たに居所を構えてもらうことはできるのでしょうか?私は大変不安であり,建築会社の担当者に対して今日からでも他所で生活したい旨を伝えるとともに,買取または新たな居所を構えてもらうことの希望を伝えましたが,建築会社の方は「社長と相談して後日連絡します。」というにとどまっています。建築会社から「擁壁の補強は十分です。崩壊しないように工事をするのでそれで納得して欲しい」といわれることも予想され,品確法も見てみたのですが,擁壁及び擁壁の地盤が品確法で対象とされる「基礎」に当たるかどうか判断できません。どなたか詳しい方,アドバイスをよろしくお願いします。
回答: 品確法には基礎や土台は明記してありますが、地盤そのものについては記載がありませんので、地盤自体の瑕疵が品確法に適合するかどうかは微妙なところです。私は擁壁は「基礎」には該当しないと思います。 ただし、こちらのサイトのq15に地盤沈下の例が記載されていますし、 http://www1.fctv.ne.jp/~sjc/page10.html こちらのサイトにも同様の記載があります。 http://www5e.biglobe.ne.jp/~iharageo/hinkaku.htm これは地盤そのものは基礎など構造物ではなく、品確法の対象外と解釈されても、地盤の瑕疵により構造物が影響を受けるような状態の場合は、構造上(構造全体に対する物)の瑕疵として扱えると判断しているからだと思います。 質問のケースは地盤沈下とは異なる擁壁の瑕疵でありますが、構造が影響を受けるような物ですから、品確法の適用になる可能性が高いと思います。k建築士の型の鑑定書などをもらえれば、そういう風にはなしを持っていけると思います。 但し質問のケースでは請負契約か売買契約か不明なので(買ったと書いてあるので売買契約なのかな)、それによって買い取り請求ができるかどうか、対応が異なるようです。 請負契約の場合は修理、修理できないときは建て替えとなるようです。元々購入したものではないので、買い取り請求などはできないようです。 但しこの場合擁壁のやり直し、建て替えの場合は仮住まいの費用の請求も損害賠償として請求できると思います。 売買契約の場合は修理が原則で、修理不能の場合は、契約解除もできるようです。ただし、一般にこのような場合減価償却が発生しますが、品確法は特殊な法律であるため、品確法に基づく契約解除の場合については建物減価償却をどう扱うかは法律に明記されておらず、現状では判例などもないことからその取扱が決まっていないということです。 すなわち、減価償却が認められるなら契約解除の場合売買代金から減価償却分を差し引いた金銭が返還される。減価償却が認められないのなら売買代金のほとんどが返金される。というふうに減価償却の扱いによって返金される金額が大きく異なってしまいます。 木造の場合品確法以外の法律についての瑕疵は5年で時効が来るような物ですから、減価償却があるとほとんど返ってこないという状況にもなる可能性があります。 減価償却の法的な解釈は非常に重要です。 そのためには法的な解釈論が必要になると思いますので、弁護士などに相談した方がよいと思います なお、品確法に基づく住宅性能評価を受けていると、公的機関による仲裁を受けられますので、もし評価を受けている場合はそこを利用しみてはいかがでしょうか? http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/hinkaku.htm ちなみに擁壁自体は、質問者との契約関係にある建築会社が建てた物ではなく、別の造成業者が行ったもののようですが、質問者が請求できるのはあくまで契約相手の建築会社であって、擁壁を建てた造成業者にはできないことになっています(建築会社は造成会社に損害賠償を請求することはできます)。 次に万が一、品確法には適用しないと判断された場合でも、家の傾きの補修工事による被害結果と考えて、施工ミスによる資産の損傷と見なして、その補修業者(建築会社と同じところ?)に対して損害賠償請求、状況によっては建て替え費用などを請求することができると思います。 ただし、品確法の適用または補修工事による損害といういずれの場合でも、修理で解決できる問題か、どうかが大きなポイントとなります。そのためには専門家の鑑定結果などが必要です。補修工事による影響と考える場合は、その因果関係を証明する必要も必要です。補修業者と建築会社が別の場合は、責任のなすり合いになる可能性もあります。 これらの鑑定をできる限り信頼のできる専門家に見てもらってください。 いまは知り合いの建築士に見てもらっているようですが、おそらく今は無料に近い状態で見てもらっているものと推定します。 擁壁と鑑定結果の責任の明確化の意味も込めて、知り合いとはいえども鑑定をしてもらう場合は鑑定費用を支払った方がよろしいと思います。 それと補修工事との因果関係を示すために、できるだけその因果関係を示す証拠を記録しておいた方がよいです(補修工事の時期・内容、擁壁の被害の発生日時・状況など)。時間が経つと因果関係を証明するのが困難になります。写真もできる限り自分でも取っておくとよいでしょう。 それが進行しているかどうかも重要な情報ですので、定期的にチェックすることも大事です。