質問: マンション共有部分の不法占有について 築41年7世帯の小規模分譲マンションです。 1階は住居兼事務所で1人の所有者ですが、道路に面した共有部分を事務所の駐車スペースとして使っています。 所有者は最初の分譲から全員入れ替わっており1階の方が1番古い(おそらく30年以上)ため、管理組合でも1階の専有部分だと認識していましたが、古い資料から共有部分であることが発覚しました。 組合としては1階の所有者にどのように切り出そうか思案しています。 また、不法占有部分の固定資産税もこれまで全員で払っていたことになります。 この場合、1階の所有者に明け渡してもらうことはもちろん、過去の固定資産税などはどのような扱いになるのでしょうか? 不法占有が20年以上放置されていると既成事実となってしまうという話も聞きました。 過去の所有者がこのことを知っていたか知らなかったかは不明です。 自治体の無料弁護相談にも行きましたが時間が短いため成果はありませんでした。 小規模のため管理会社には委託しておらず自主管理です。 よろしくお願い致します。
回答: 管理費で専門家に依頼する余裕がないのであれば、まずは当事者で話し合いをされてはいかがでしょうか? 専門家に頼んでも仲裁の手伝いをしてもらえるだけですし、裁判所に訴えても和解を勧められることが多いですので、当事者で解決できるなら、それがベストです。 なお、古い資料で共用部分であることがわかったとのことですが、当該箇所の使用目的が書かれた管理規約が見つかったということでしょうか? 例えば、駐車場として利用することにはなっていましたか? また、登記上は駐車場として登記されていたりしましたか? それとも通路などのような構造上、当然に共用部分となるような箇所でしょうか? もし通路であったとして、例えば避難経路に当たる部分でしたら、明け渡してもらわないと消防法上も問題ですし、相手にも言いやすいかと思います。 規約や登記で駐車場としていた共用部分であったり、そのまま駐車場として使用しても問題のない箇所であれば、使用料を払ってもらえばよいかと思います。 マンションによっては1階で庭がある部屋があったりしますが、その庭が実は共用部分の場合は管理組合が使用料を取っている場合があります。 同じように駐車場として使っても差し支えない場所であれば、固定資産税分を勘案して使用料を設定して管理組合で徴収するようにするのはいかがでしょうか? なお、過去の固定資産税分を払ってもらう場合も話し合いになるかと思いますが、法律上はこれも時効がありますので、例えば10年以上前の分は支払いを拒否されたら裁判をしても勝てないかもしれません。正確に何年前までさかのぼれるかとか、裁判しても勝てるかどうか等は法律の専門家に相談して下さい。 また、建築当時になかった柵や屋根も出来ているということですと、マンション管理士にお金を出して相談された方がよいかと思います。 柵や屋根を設置するような共用部分の重大な変更は、総会で4分の3以上の特別決議で決めるべきことですし、建築基準法上も認められる変更なのか確認が必要です。 柵や屋根が建築基準法上、問題のある構造物でしたら撤去をお願いしやすくなるかと思います。