質問: 共有名義の不動産の名義変更 ある不動産物件(土地建物)を購入し、名義は母が2割、 弟が8割持っています。購入時に住宅ローンを組み、弟 の名義で銀行から借り入れました。(弟も了承済み)。 連帯保証人は父になっており、実際の支払いも父が代わり に払っています。(しかし口座は弟のもので、銀行からは 弟が支払っているように見えます) ここでわけあって、父が、弟の名義を私に代えようと考え ており、弟とも相談したようですが、「no」と言われたそ うです。しかし、弟には他の人からの借金があり、下手を すると、その人が不動産を持つことにならないか、と心配 しています。<だから、私が弟のローンを支払うから名義 を代えてもらいたい、と言ってもなぜか弟は聞きません> どのようにしたら、弟の名義を私にできるのでしょうか? このままいくと、第三者(弟がお金を貸した相手)が8割 分を取ってしまうこともできてしまいのでしょうか? やはり弁護士に頼むのがいいのでしょうか? ホント、何も分からずみなさんにお聞きしてしまうのも申 しわけございませんが、宜しくお願いいたします。
回答: 名義を変更するということは、所有権が移るということですから、譲渡になります。兄弟間の場合は、譲渡に関する税金の控除が一切ありませんから、大きな金額の贈与税が生じます。この贈与税支払をしてでも名義変更したほうが得であれば、実施ください。 弟さんの名義である以上、その資産は弟さんのもので、借金をして支払・清算できずに財産を処分する必要があるのであれば、仕方ないことだと思います。お父さんがローンの支払いをしているというのは、弟さんにローン返済金額分の贈与を長期に続けているという位置付けになると思われます。借金している以上、返済義務があるのは当然です。 ただ、金銭的な面でなく、家に思い入れがあり保護したいということであれば、いろいろな対策はありえます。 例えば、お母さん名義分については、弟さんの負債対象外ですから、基本的には保護されますので、それをうまく使う方法。あるいは、弟さんが、自己破産ではなく民事再生法を取る方法など。 また、住宅ローンを抱えているということは、第1抵当権は銀行等が持っているはずです。抵当権を外さずに第三者へ委譲することはできませんから、財産の処分には第1抵当権者の意見により左右されますので、いきなり第三者に取られることはありません。