質問: 容積率オーバーの売買契約について。 容積率オーバーの売買契約について。 中古マンションの購入を決め、売買契約を交わしました。そこには都市銀行2行と地方銀行1行でローン申請をする旨が記載されています。まず始めに、都市銀行1行へローン申請を持ち込みすると、ローンがおりませんでした。そして銀行員から該当の建物が100%超の容積率オーバーである旨を伝えられ、建物が担保にとれないということでした。このままあと2行のうち1行でもローンが通って、解約をすると、売値の10%の違約金が発生する事と仲介業者から言われました。(その2行はローン申請が必須だとのこと。) 容積率オーバーについては売買契約時には全く伝えられませんでした。売主や仲介業者には、容積率オーバーについて告知する義務はなかったのでしょうか?また告知がなかった後の契約破棄は違約金を払わなくてはならないのでしょうか。新築当時から、容積率はオーバーしていることもわかっています。なんだか違法物件をつかまされた気がしてなりません。
回答: 不動産業界の者です。 お話しをお伺いして・・・ あくまでもいくつかの可能性をお話ししてみると。 1.違法建築マンション 2.既存不適格マンション 3.容積緩和マンション 3つのうちのどれかでしょう。 まず1の場合。 新築時の売り主がまともな業者ならあり得ません。 内でもマンション分譲をしていますが、こんなマンションを建てたら近隣の反対運動(建築差し止め 訴訟含めて)で、まずちゃんとしたマンションは建ちません。 それこそ、建築当初から違法建築であれば、そんな物を立てる業者の物件は買うべきではありません。 手付金は勉強代と思って放棄してでも解約しましょう。 でも、他の方がおっしゃっているとおり、違法建築マンションで有れば中古でも重要事項説明の対象 になります。 契約解除は、確かに「要素の錯誤」で白紙解約できる様な雰囲気ですが、こればかりは相手方が居る ことです。売り主がイヤと言えば、強制的にお金を返してもらう訳にはいきませんので・・・ 売り主さんが応じなければ裁判をしてでも?と言うことになるでしょう。 (売り主さんが不動産業者ではないと言う前提です。) 後は、契約解除の上重説違反で仲介業者さんを訴えて、損害賠償で穴埋めですね。 当然まともな住宅ローンは借りることは難しいでしょう。 2.の場合。 たまにある物件です。そう驚くことはありません。 建築時は適法だったけど、法律とか色々環境条件が変わって今は違法状態になったマンションです。 従って錯誤での契約解除は1.よりも難しくなるでしょう。 ただし、重説違反は上の1.と一緒です。 銀行の借り入れについては、貸してくれるところもあり、「掛け目」(既存不適格分を差し引いた金 額だけ貸す)銀行もあり。銀行次第です。 1.と2.(3.もですが)の区別の仕方は、建築確認と検査済証を見せてもらってください。 1.は当然検査済証はありません。2.または3.の場合は有ります。 3.の場合。 これはたいてい適法の場合がほとんどでしょう (まれに2.と3.が両方ともかかってるケースがあるかもしれませんが・・・) これだと重説にも具体的な説明は出ない場合もあるかも・・・一刀両断に重説違反とも言いにくい、 かも。 色んな条件によって容積率がゆるめられている場合です。 お話を伺うと、400%の容積率に25%の緩和を受けて、容積不参入部分を足し込むと、ほぼ緩和 後の容積率いっぱいくらいになるんじゃないかな、と思います。 3つの可能性を出してみましたが、本当のところは仲介業者さんに聞いてみたらいかがですか? いがいと「何だ、そんなことだったのか」と思うかもしれません。