質問: 旧借地権の建て替え拒否について 地主をしています。旧借地権の交渉で悩んでいるのですが 相談にのっていただけないでしょうか。 昭和2年から土地を貸しています。(約90年間) 先方は家を建てて、現在も娘夫婦が相続して居住中です。 大昔ですので契約書はなく、特に取り決めなどもありません。 先日、先方から借地権付き建物を売却したいと連絡が有り 交渉に入っているのですが、提示金額が高すぎて折り合いがつきません。 旧借地権では「朽廃、滅失すれば権利は消失する」と理解しています。 買取を避けて朽廃していくのをひたすら待つのも一つの選択肢だと 考えているのですが、もし、先方が地主の許可なしに建物を建て替える権利があれば この選択肢は無効となってします。 原則、建て替えは地主の許可なしには出来ません。 しかし、「借地人が裁判所に訴え出れば地主に代わって許可を出す」 という回答を他方でよくお見受けします。 当方のような事例でも、裁判所は無条件に建て替え許可を出すものでしょうか? 先方から建物を買い取らない限り、権利は戻ってこないと考えるべきでしょうか?
回答: >当方のような事例でも、裁判所は無条件に建て替え許可を出すものでしょうか? 出します。 >先方から建物を買い取らない限り、権利は戻ってこないと考えるべきでしょうか? そうです。 建物を買い取るのですが、実質は「借地権」を買い取るのです。 底地の価格は更地の30%くらいしか価値がない。 なぜなら87年の長きにわたってご先祖はその土地を「貸す」だけで地代を 得てきた。借地法とは戦前に世の中借地だらけだったときに戦争にいく兵隊の 家族を守るためできた法律「建物保護法」というのが基本にあって 借地人を完璧に守っている。 空襲で滅失しても期間の定めがある契約については遅滞無く地主が異議を 申立てない限り再築可能という条文すらついています。 建替えは許可がいりますが許可を出さぬ地主に代わって裁判所の許可を取 れば出来ます。これを「非訟手続(ひしょうてつづき」)と云います。 これにより裁判所が 建替え(増改築も可能)の許可と承諾料を決めてくれますので工事可能です。 不動産の世界では借地権でも所有権でも普通に中古住宅が流通するのはこのしくみが きちんと担保されているからです。 なお、建替えでなくても、「ビフォアアフター」のようにスケルトンリフォームなら 地主の許可無くできるのです。 だいたい古屋が見違えるように再生しますけど、あれに出てくる建物はほとんどが 借地物件か、道路条件で既存不適格の建物ののようですね。 ですから、老朽劣化待ちという作戦もだめ。 あきらめましょう。 この間も悪い地主がいて、相続人に建物撤去を迫ったというので驚きました。 期間の定めが無い場合、自分で建物撤去したらそれで終わりです。 くれぐれも騙して借地権を取り上げようなんて思わないで下さい。 家の母方の実家が大地主でしたけど借地はさせなかったですよ。貸家は何軒もあったけど。