質問: 賃貸物件にかかる損害賠償について お世話になります。 以下の賃貸事案について 1 家主甲の入居者乙に対する損害賠償の責任の有無 2 家主甲への刑事責任の追及が可能か? をご教示をお願いいたします。 【事案】 1 福岡県下の4階建てビル(床面積300m2)について、23年7月、家主甲と入居者乙社と賃貸借契約を 締結した。家賃月80万円。同年8月中旬、乙社は営業を開始。 2 ところが、営業開始10日後に、集中豪雨のため同ビル1階が10センチ以上浸水した。このため乙社の職員が排水・清掃作業に従事した。翌日も大雨のためほぼ同様に浸水した。 家主側は浸水防止のための工事を実施し1カ月後に完了した。(費用約50万円) 3 その1年後、前年の防止工事の実施にかかわらず24年7月に再度大雨のためほぼ前年と同程度浸水し、以後断続的に4回、浸水が繰り返された。家主側は再度浸水防止 工事を実施した。(費用約5万円) 3 更に1年後の本年25年8月にまたも大雨のため浸水し以後5回繰り返された。 家主側は再再度浸水防止工事を実施した。(費用約70万円) 5 この間、浸水に伴う床、壁、設備、備品の汚損、排水作業等の費用、顧客への影響(サービス業の ため)などへの損害について家主側は(防止工事は実施したが)賠償に応じようとしない。 家主は、「天災事変の不可抗力ためであり、家主の責任であるとは限らない。」と主張している。 家主、入居者ともにそれぞれ損害保険に加入しているが、保険会社の損害填補についての見解は「家屋の屋根部分の維持管理を怠り、雨漏れ被害が生じた場合と同じ現象で、天災・不可抗力ではなく(家主の責任であり)保証は困難である。」と複数の保険会社の回答である。 6 現在、双方の対立が先鋭化しつつあり争い(訴訟)への移行可能性も強くなってきている。(損害額が100万円程) 【お尋ねしたいこと】 (私は家主側の法人関係者の1人です。) 1 民事訴訟となった場合、損害賠償の責任を家主側が負うとなる可能性。 2 家主甲の対応は、浸水防止対策については実施されたが、損害賠償には(毎年の被害にかかわらず)まったく応じないことに対して、入居者乙が刑法の器物損壊罪(親告罪)の告訴権を行使し、裁判において刑罰に処せられる可能性。(あるいは、器物損壊罪以外の財産の侵害にかかるy罪の可能性 ) ≪乙は、これまで家主との対立・トラブルは営業上にも決して良い影響を与えないことから、出来るだけ避けるように、としてきましたが、訴訟に踏み切れば、被害を与えながら損害賠償に応じない行為の繰り返しに対し、刑事的にも責任を求めてくるのではないか、と危惧しています≫。
回答: ご相談内容1について 結論:損害賠償が認められる可能性はあります。 雨漏りの原因が家主が屋根部分の維持管理を怠ったと評価された場合は損害賠償責任を負う可能性はあります。浸水防止工事をしていても、それは浸水して家屋を提供できなかった状態を回復しただけであり、別途賃借人の財産が被った損害を賠償する責任を負う必要があります。 最初の浸水の時点で家主が屋根部分から水漏れしていることに気付くことも可能であったような場合は、屋根部分の維持管理を怠ったという評価に結びつきやすいです。 なお、家主側の、「天災事変の不可抗力ためであり、家主の責任であるとは限らない。」は、3.11の大震災のように予想を超えた自然災害であればともかく、単なる大雨といった程度ではそのような主張が認められるのは難しいように思われます。 ご相談内容2について 結論:刑事責任追及の可能性はありません。 器物損壊罪は故意により他人の行為を壊したときにのみ適用されます。 家主としても、賃借人の財産を壊したかったわけではない(雨漏れを決して望んでいない)のですから器物損壊罪は成立しません。