質問: 借地権付き建物(賃貸アパート)の売買について 借地に建てられた賃貸アパートが売りに出されており、購入を検討しています。 購入の手順として、次のように考えています。 1.建物の購入希望額の交渉をし、売り主と金額を決めておく。 2.ただし、契約はまだしない。 3.地主と借地料の交渉をする。 4.交渉成立なら、契約を完了する。 5.建物の売り主と1で事前に決めていた額で契約をする。 そこで、質問です。 まず、上記の手順は間違ってないでしょうか? 契約後、数年後に地主が借地料の法外な値上げを要求された時、折り合いが付かなかった場合、当方はどうすればいいのでしょうか? (1)契約を終了し、入居者を退去させ、その後、建物を解体し更地にして返却しないといけないのでしょうか? (2)(1)の場合、入居者の退去に必要な転居費用などは、当方の負担になるのでしょうか? (3)それとも、法外な値上げを認めないと、裁判を起こすことは可能でしょうか? (4)裁判が可能なら、どのような結果が予想されるでしょうか? (5)裁判で古アパートの買い取りを当方が要求することなど可能でしょうか? 以上、よろしくお願い申し上げます。
回答: 値上げの要求は可能ですが、法外な要求はできません。 その際の手続きも含め、根拠法は以下のとおりですが、当事者の合意 なしで値上げすることはできませんし、合意できなければ解決を裁判 所に移します。 つまり、値上げは裁判所で認められる程度である、といえます。 (地代等増減請求権)借地借家法第11条 地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」と いう。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の 価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍 類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件 にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求 することができる。 ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、 その定めに従う。 2 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請 求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と 認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判 が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、そ の不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わ なければならない。