質問: マイホーム購入するにあたり、新築マンション5件、建設会社(戸建検討で。)へ、お話を伺いに行ってきました。 それで、各メーカーの担当者さんの住宅ローン審査の見解について本当にまちまちなので 実際のところどうなのか、教えてください。 年収 440万 車ローン残330万 希望する物件 2,750万 頭金 200万(初期費用150万+頭金50万) 返済比率(審査金利4%で計算)30% 単純計算しても返済比率は基準値の上限30%~35%に収まっていると思うのです。(車のローンを入れて) ですが、マンション販売の担当者は難しいです、ギリギリだと言っています。 そして、他の大手マンション販売業者は3,700万までローンは組めますと言い切ります。 (ここの物件は駅近で立地条件がいい。最上階は8000万するマンション) 建設会社の担当者は車ローンがあっても、大丈夫!3500万まで組めます、と言います。 (だから土地を買い、注文住宅を買ってくれ~と営業されました) 主人は大手車メーカー勤務で、その車メーカー関連の自動車ローンを組んでいるので(残価設定で購入) 信頼性が高い、車のローンは除外して住宅ローンの審査は大丈夫だ、と言い切ります。 いずれもフラット35が使用できる物件です。 もしかしたら戸建は購入後土地を担保にして多くお金を借りられる方向にもっていくのかなーと 思いました。3000万円台のマンションについても、マンションの立地がいいので担保に入れてお金を 借りさすのか??と思いました。(そんなこと出来るのかわかりませんが。。) 車のローンを入れても返済比率30%なので銀行の住宅ローンの審査は大丈夫だと思うのですが、 他に見落としている部分がありましたらご指摘をお願い致します。 そして、3000万以上のローンが組めるという販売担当者の真意はなんなのでしょうか。 私は車のローンもあるし、借りれないと思っていたのですが、どうして審査に通るとふんでいるのでしょうか?
回答: 宅建業者です。 年収からだけでは借入限度額は出す事はできません。このサイトの回答でも年収の5倍という数字を見る事がありますが、金利も返済期間も考慮しないこの数字は意味が無く、金融機関もそうしたアバウトな計算はしませんね。 実際には融資の審査を行い、年収、就業年数、年齢と返済期間、就業先の規模と経営状態、個人信用情報、与信枠、借入額や借入内容などによって加点して行かない限りは確かな事は言えないので、恐らく「借りれます」と言う業者は営業トーク(審査して通ればシメタもの)でしょうし、「ギリギリです」と言っている業者も年収だけで数字を見ているのでしょう。 これだけでは回答にはなりませんが、いずれにしろ、実際に買いたい物件が出てきたら審査してみるのが一番確実です。その際、身の丈知らずの物件で審査しても無意味なので、年収から返済可能額を導き出して上限を決めておく必要があります。但し借入が出来る金額では無く、あくまでも物件の上限を決める為だけの数字です。 単純な計算ですが、年収440万円で年齢が30歳で65歳定年の場合...。 440万円×(65-30)×1.65×0.25=6352万円 これを利息4%として利息係数で割ると...。 8352万円÷1.86=3415万円。 1.86は年収が増え続けるのが確実な場合の係数、0.25は平均の返済比率ですが、年収が低い頃は30%でも、年収が増えれば比率が落ちるので25%にしてます。利息係数は将来金利が上がる事もあるので、長期固定金利で4%で35年返済の数字です。 正直、この数字にあまり意味が無いと私は思っていますが、これが現時点での買える可能性のある限度額です。思ったより年収が上がれば買換えでもっと高い家になる事もあるでしょう。