質問: 住宅ローン関係の融資について、教えて下さい。 土地の購入をし、住宅建築しようと思います。
回答: 商品及びその金融機関の運用(他の銀行との差別化)によって変わる為です。 法律上は土地融資時に土地に抵当権設定は必須ではありません。 通常は設定します。それは以下の理由があります。 ・土地融資が極端な話翌月から延滞するかもしれない(→担保処分必要)。 ・いつ建物が完成するかわからない(事故発生し結果更地のまま、とか) ・設定には費用が掛かるが借主が負担してくれる(銀行は損しない) ただ土地に設定すると以下のデメリットが発生します。 ・建物完成時に、土地設定済抵当権を建物へ追加設定する事務発生(面倒)。 ・基本的には数か月後に建物完成するので土地設定費用が勿体ない。 ・そもそも信用したうえで土地融資するので詐欺でない限り事故起きない。 そうしたことを背景に、また他の銀行との差別化を図る為、 土地融資時には抵当権設定せず(無担保状態)、建物完成時に一括して 土地建物に設定する方式を採用するケースが増えてきました。 一つは質問者様の仰るフラット35(そういう商品設計)、 もう一つはそうしたことを可能にする銀行施策です。 フラット35は公的な側面が強い為、 なるべく費用負担が少ない設計を採る中で生まれた仕組みだと思います。 金利水準が低いのもそうした面からですね。 地銀の中には地銀自体のローン(フラット35ではなく)を実行する際、 店舗により土地融資時の抵当権設定を省略するケースがあります。 例えばローンステーションのように、ローン専門の店舗で 融資を受けた場合その制度を受けられる場合があります。 (ローン専門店舗は不動産業者との接触が多く通常店より優遇) (出費が抑えられる設定省略できる方がローン案件得やすい) ただサイト上では公開してないので、事前に電話をして確認して みるのが一番だと思います。特段顧客によって取扱を変えるという ことは無いと思いますので、隠さず可否を答えてくれると思います。