質問: 住宅ローンの頭金について とても変なお話なのですが、よろしくお願いいたします。 事実婚の状態のまま、主人名義で住宅ローンを組むつもりでいます。 頭金ですが、150万用意できたらと思っています。 ローンを組みたい金額は1300万です。 私が、取りあえず実家などで200万借り、それを主人の口座に入れ 頭金にあて、ローンの審査を受けることは可能なのでしょうか? 私が借りたお金だということはバレてしまいますか? 宜しくお願い致します。
回答: 基本的にローン審査は、年収と年齢からはじき出される借入金額以内かどうか、担保価値が足りているかどうか、個人信用情報に問題がないかどうかです。 一つ目は、収入占める返済率が30%を超えないかどうかです。銀行の審査ギリギリでは無理なローンの可能性もあるので、出来れば定年までの全期間固定金利ローンで、返済率20~25%程度までに抑えることをお勧めします。 二つ目は、返済が滞った時に抵当権を行使して競売に掛け、債券を回収出来るかどうかです。新築なら100%貸してくれることが多いですが、中古の場合は評価が低いので頭金が必要となることが多いです(広告等に載っている価格は売主の言い値なので、実際の価値や相場から離れていることもあり、あくまで銀行が判断した価値が規準)。この他に、物件価格の5~10%程度の諸費用は現金が必要となりますが、これは別に用意されてますよね?もし150万円に諸費用も含まれているなら、頭金はほぼなしということになります(1330万円の物件ではなく、頭金は他にも用意してあるもっと高い物件ならこれは無視してください)。 なお、頭金の必要性はローン残高>家の価値にしないようにするためでもあります。ローン残高の方が高ければ、何かあって家を売らなければいけない時に、差額を現金で用意しないと売ることすら出来ません。これはローンを完済しないと抵当権が外れず、抵当権が付いてる不動産を買う人が居ないからです。家を売る理由が返済に困ったとかであれば、当然貯蓄はないでしょうから売ることが出来ず、競売で安値で売られ借金だけが残ることになります。 なので、ローン残高の方が多くならないよう、少なくとも物件価格の30%程度は頭金として用意することをお勧めします。 三つ目の信用情報は過去に延滞等の履歴があれば、まず借りることが出来ません。車や家電のローン、クレジットカードの申し込みも全て拒否されることになります。 私が、取りあえず実家などで200万借り、それを主人の口座に入れ頭金にあて、ローンの審査を受けることは可能なのでしょうか?> 上記したように担保価値として足りるだけの頭金があれば問題なく、それを誰が用意したかどうかなんて審査には全く関係ありません。それに審査段階で口座に入金する必要はなく(最終決済時に間に合えばok)、この物件でこの金額貸してくれということを伝えて審査を受けることになります。 私が借りたお金だということはバレてしまいますか?> ローン審査には関係ありませんが、この他に税金問題があります。不動産登記した人が所有者となりますので、その資金を他の人が出せば、そのお金を贈与したことになります。贈与税は貰った人が払う税金であり、その年(1/1~12/31)に貰った全て(他の人からも贈与があれば合算)の金額を合計して納税することになります。年間110万円を超えれば税金が掛かりますので、納税するか、あなたの持ち分登記をすることになります。持ち分登記をすれば手数料等が2人分になりますので、贈与税とどちらが高いかも検証する必要があるでしょう。 150万円程度では調べられることもまずないでしょうが、税務調査等が入れば銀行口座への出入金まで調べますのでこの時にバレることになるでしょう。なお、バレなければ良いと言ってるわけではなく、年間110万円を超えれば納税するのが基本ですので、持ち分登記かどちらかを選択することになります。