質問: マンションの借上げ契約満了時における賃料 マンションを購入し、h13年9月21日に5年契約でf社とマンション賃貸借契約(借上)を締結しました。主な条件は(1)契約更新はしない。(2)賃料の増額・減額はできない(賃料141千円)。(3)契約満了時に、f社と転借人の賃貸契約における貸主としての地位を継承する。(4)f社が賃料の送金、入居者の募集・審査、転貸借契約管理等の賃貸管理業務を代行する。 ところが、h18年9月20日をもって契約満了となる8月28日付の書面にて、契約満了のお知らせと共に、9月1日契約予定とのことで、新たな賃借人との契約賃料108千円を通知してきました。この賃料は、当方には無断で設定されたものです。なお、契約期間内における当初の賃料は当方に振り込まれています。 通常の賃貸契約において、無断で賃料が設定されることはナイと思います。また、更新等でも、特に明記されていない場合、その前の賃料が引き継がれます。 今回の場合、このような賃料設定は無効であり、f社に対して賠償請求可能でしょうか?また、新たな転借人との契約に対して、f社に対して、礼金や更新料の請求はできますか?
回答: 私は不動産賃貸を業務としている者です。 質問者さんが補足で書かれたことは無断転貸などをした場合の規定ですね。しかし、すでに質問者さんとf会社の間では、転貸を前提にした賃貸借契約を結ばれているので無断転貸にはあたりません。 また、もし、勝手に更新をさせたことを「無断に転貸契約を更新させた」ものと言って契約解除をしようとしても、実務上では、無断転貸をしても信頼を著しく損ねる場合のみに契約解除を認めています。ほとんどの場合は、無断転貸をされたとしても損害がないことは多いのです。 質問者さんの例をとると、もし、家賃が前の金額のまま支払われているのであれば、無断転貸を理由に契約解除をすることは難しいかと思いますが、質問者さんに入金される金額が前よりも少なくなった場合は、その差額を請求できることにはなります。 そのために私は、今月分の家賃がいくら入金されているのかを知りたかったのです。 また、もしかすると、f会社の方はただ家賃の変更のお願いをしているだけかもしれません。入居者が変更になったのかはわかりませんが、相場と比較して今の家賃が高くなってしまって、「値下げしてくれませんか?」という意思表示をしているかもしれません。(そのくらいだったら、まずは電話すればいいとは思いますが) サブリース契約は便利な反面、リスクもあります。f会社のように業者が間に入っている間はあまり問題はないのですが、その中間の業者が外れた途端に結構崩れるものです。貸主・入居者とも話しが違う・・・ということは結構あります。 おそらく、質問者さんとf会社の賃貸借契約書もf会社と入居者との賃貸契約書もf会社が作成したものと思いますが、f会社に都合がいいように作られていると思います。もしかすると、f会社は、2年ごとに入居者から更新料をとっているような規定もあるかもしれません。入居者からは15万円もの家賃を最初から貰っていたのかもしれません。(多少は金額に差はあるものですが) 何にしても、f会社に連絡することが一番です。質問者さんとf会社で交わした契約書の内容によっても違ってくるかもしれないので。