質問: 土地売買契約後に売主が死亡した場合の対応について (背景) 現在、事業目的で土地を取得しようとしております。 当該土地の地目は農地であり、農業目的ではないため、農地法第5条の許可を要します。 土地売買契約締結後、土地代金の支払いと引き換えに、農地法第5条許可を停止条件とする所有権移転請求権の仮登記を行います。その後、農地法第5条許可に至ったら所有権移転登記手続を行う予定でおります。 (質問) 現土地所有者が高齢であることから、契約~登記完了までに死亡してしまうおそれがありますことから、次の点について御教示いただきますようお願いします。 (代金を支払う前に死亡した場合) 被相続人が行った契約行為は、相続人に相続されることになりますことから、法定相続分を各相続人に支払うこととして差し支えないでしょうか。それとも、相続登記が済んだ後でないとならないでしょうか。 (代金を支払った後に死亡した場合(停止条件により、所有権移転登記が済んでいない場合)) 農地法第5条許可後に所有権移転登記を行うに当たり、相続人全員を登記義務者として登記が可能でしょうか。それとも、相続登記終了後に当該土地を単一の名義にしてからでないと登記できないでしょうか。
回答: > (代金を支払う前に死亡した場合) > 被相続人が行った契約行為は、相続人に相続されることになりますことから、法定相続分を各相続人に支払うこととして差し支えないでしょうか。それとも、相続登記が済んだ後でないとならないでしょうか。 :相続人は売り主である故人の地位を引き継ぎ、法定相続分に応じて代金支払い債務を負います。これは不動産の権利関係を公示する登記とは別問題ですので、相続登記前に各自に請求できます。 > (代金を支払った後に死亡した場合(停止条件により、所有権移転登記が済んでいない場合)) > 農地法第5条許可後に所有権移転登記を行うに当たり、相続人全員を登記義務者として登記が可能でしょうか。それとも、相続登記終了後に当該土地を単一の名義にしてからでないと登記できないでしょうか。 :移転登記義務もいったん相続人全員に帰属しますので可能です。 いずれの問題も、相続人の協力を欠くと実現が遠のき、また遺産分割が長期化している場合に、終わるまで待って欲しいなどと言われると大変です。