質問: 持家マンションの取扱(売却?賃貸?) 結婚によって1年間空き家になっている持家マンションをどうするべきか悩んでおります。現在は、都心にある相手のマンションに住んでいます。 都内23区内(山手線圏外)にある築6年目の2ldkで4000万円強でした。ローンは残り1900万円です。空き家のマンションには2週間に1度行き、風通しと掃除をしています。最寄駅からは5分以内で2路線他にも2路線が徒歩10分以内にあり、指名売却希望マンションのチラシが来ているほどのいい物件なので実家に居る独身の妹に住んでもらうか私が離婚したときのことを考えて賃貸にと思い準備をしていました。 ところがこちらのサイトで賃貸のことを確認していたら、ローンの問題のことが最近わかり、気にしています。銀行の契約書を見るとやはり禁止とのことでした。 この地域には2ldkのマンションがあまりないため、地元の不動産屋と相談して約24万円で賃貸に出すことになっています。ちなみにこの不動産屋にローンを持っていることを伝えましたが、禁止については何も教えてくれませんでした。 売却を考えた場合、ネットのセルフ売却査定をしたところ約4000万円弱です。以上のことから考えてどうするのが望ましいか、お教え頂ければ思います。資産として家を持つことがいいと考えましたが、維持は難しいものなのでしょうか?賃貸にするためにローンの支払いは多少無理をして早期に完済するべきでしょうか?
回答: 基本は#1さんに同意です。 ただ、賃貸マンションオーナーの目線で私見を書くと >都内23区内(山手線圏外)にある築6年目の2ldkで4000万円強でした。 2002年で18坪だとして坪230万弱というのは、まずまずの立地ですよね。 城南・城西エリアの物件でしょう。 18坪で考えたら家賃は24万円は坪あたり13000円 20坪だとしても12000円。これって高めすぎませんかね。 月坪1万1千円越えるエリアってなかなか少ないと思うのですが。 >銀行の契約書を見るとやはり禁止とのことでした。 某大手メガバンクの知人によれば「平気」ということですが、万全を期すなら ローンを借り替えたらいいのです。 収入さえあれば、住宅ローンからアパマンローンに借り換えは簡単です。 みつかってからで充分とは私は「絶対」いいませんが、こういうケースは世の中に 多いです。 >以上のことから考えてどうするのが望ましいか、お教え頂ければ思います。 迷うなら、賃貸と売却を同時に募集するのも手です。 希望する方を少し安めに価格設定すればいいです。 どうせ、売却と賃貸が同時期に申込みが入ることはないのですから。早い方で 決めます。そこで賃貸が先に決れば、その時点でローンの借り換えをしたら いいわけです。 >資産として家を持つことがいいと考えましたが、 ダブルインカムなら、減価償却資産を持つのはいいことです。賃貸と同時に 確定申告で定率法の償却選択の届けを出すことです。 いま、セカンドハウスで持っていてローンが払える余力があるのなら多少の 空室は耐えうる財政がらうのでしょう。 私なら、妹さんに安く貸して(タダで貸しても贈与になりませんから) ローンの金利と減価償却で節税はかります。 どうせなら、ローンを35年で借り替えて毎月の支払いと管理費・固定資産税分を 家賃にしておいて、マンション市況がよくなった時期に転売したらいいです。 細かい話ですがあと4年残っているローン控除は、当然ながらつかえなくなります。 エリアがわからないからあまり限定的な話はできませんが、今売るのが いいのかはちょっと疑問です。 2002年で230万というのはないだろうけど狭い2ldkで 目黒区、渋谷区物件なら持っていたほうがいいですよ。