質問: 借地権が一部ついた土地に建っている自宅の立て直しの件です。 借地権に関するご相談です。 他界した父より築100年以上を経過した土地・家屋を相続しました。現在はそこに高齢の母親と住んでいます。土地の一部(全体の25が近所のお寺からの借地となっており、契約上寺の承諾がなければ、本件建物を増改築し、または再築することができないとなっています。この契約は20年契約の借地権が5年前に満期になり、その後5年ごとの更新契約に移行しています。 明記はされていませんが、おそらくは新借地権法がベースになっていると想定されます。 現在私どもは収入がなく、この土地で駐車場もしくはマンションに建て替えて賃貸経営を営んでいこうと考えています。近所の不動産家に相談したところ、駐車場は貸し手(寺)からの書面による承諾がなくてはできないが、建て替えマンションはたとえ貸し手が拒絶したとしても裁判によって認められる事が多いと教えてくれました。 現実問題として建物の老朽化が進んでおり建て替えは与儀ない選択です。 まだ貸し手のお寺さんとは詳細について話はしていませんが、へんに拗れる前に法的は見解を知りたく願っています。 何卒宜しくお願いを申し上げます。
回答: 借地非訟手続で、地主の承諾に代わる裁判所の許可を得ることによって再築ができると思います。裁判所が定める承諾料は、更地価格に対して5〜10%の間くらいになるでしょう(借地の利用効率が向上するような場合は承諾料が高くなる要素となります。)