質問: 定期建物賃貸借契約についての質問 事業用の建物を「普通賃貸借契約」で賃貸しておりますが、「定期借家契約」への移行を考えております。 移行理由は、賃借人(企業)の財務状況が悪い(債務超過状態)ためであり、これまで賃貸料などの支払い遅延等はないものの、将来を考えると賃貸人としては不安を抱かざるを得ない状況であるためです。 こちらとしては、短期契約を締結したいのですが、賃借人からは2~3年を目処に債務超過を解消すると報告を受けていることから、10年契約の申し入れ(財務状況さえ悪くなければ、このまま契約を継続していきたい意向があるため)を検討しております。 しかしながら、10年という長期にわたって不安材料のある賃借人と契約するのはリスクが高いことから、「途中解約」を条件に入れたいと考えております。 事業用建物の定期借家契約においては、賃借人は「期間内解約」を特約化することにより「中途解約」することができるそうですが、賃貸人が条件(例として、5年以内に債務超過を解消しなければ、中途解約できる等)を付けることにより中途解約ができるでしょうか?また、法的に認められる(係争の可能性は?)でしょうか?
回答: 借地借家法第38条(定期建物賃借権) 4 第1項の規定による建物の賃貸借において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した後は、この限りでない。《全改》平11法153 5 第1項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する。《全改》平11法153 6 前2項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。 ということなので、賃借人に不利となる特約を付すことはできません。 むしろ短期賃貸借にして、更新時期の都度財務状況を見ながら判断した方が、定期借家制度の趣旨に合っていると思われます。