質問: 古家付の土地として売り出されていた物件において、建物をリフォームする計画で購入を契約しました。 建築確認書類が存在せず、昭和30年代の築、その後増築、登記は最初の新築時のままで、増築部分が反映されていなかったため、売主負担で土地家屋調査士による建物の調査が終わり、評価証明を受け、記載事項変更登記手続き待ちです。建ぺい率、容積率は規定範囲です。 契約後、耐震補強の公的補助を市役所に相談したところ、建物が境界から1m未満で建築基準法に違反する違法物件であると指摘されました。引渡間近に初めて知り得た情報で非常に困惑しています。契約時には重要事項説明を受けましたが、その中で建物が違法建築物に相当する旨の説明はありませんでした。建築基準法に適合していないとすれば、売主・仲介が買主に情報提供することは必須ではないのでしょうか? この点についても、瑕疵担保責任の免責が適用されてしまうのでしょうか?
回答: まず、建築基準法違反については、重説事項になるかは内容によるといえます。 不動産仲介業者は不動産に関するプロですが、建築関係については、そうはいえません。 したがって、売主から聞いているといった事情が無い限りは、建物が建築基準法に違反した建築物であることは、仲介業者もわからないことが多いです。 まずは、違反建築については、通常の建物の瑕疵に含まれると考えられておりますので、売主への瑕疵担保責任を問うことも可能だと思いますが、瑕疵担保免責の対象にはなります。また、仲介会社に対しては、売主から聞いていなかったのか、現地での調査はどのように行っていたのかについて確認をし、現地において目視レベルで明らかに隣地との距離制限を疑うべきであるような状況なのであれば、仲介会社に対しても説明義務違反を問える可能性もございます。