質問: 市街化調整区域に建つ借家について お世話になります。 市街化調整区域に建つ借家について質問させていただきます。 10年程前から、一戸建てを借りています。 新築時に入居しました。 昨日、借家の建つ土地が市街化調整区域と知りました。 ずっと不思議だったのは、借家はいわゆる道に面していません。 舗装されていない土地に面しています。(国有地) 私達夫婦が借りている借家の土地(市街化調整区域)の両側は 第一種低層住居専用地域です。 私の住む地域は田舎ではありません。都心にも近い住宅地です。 なぜか私の住む一帯だけが帯状に市街化調整区域です。 賃貸契約の際、不動産会社の方から当該貸家が市街化調整区域に 建っているとの説明はありませんでした。 大家さんの親族が住むつもりで建築したが何らかの理由で 住まなくなったので、賃貸募集をした等の話だったと思います。 大家さんは借家の近く(第一種低層住居専用地域)に住んでいます。 田んぼや畑を所有しておられるので、 「農業を営む者」に該当すると思います。 大家さんは、最初から貸家にするつもりだったのに農業を営む者の 構成員が住むという名目で建築したのではないかと疑っています。 市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと聞いた 記憶があるのですが、本当のところはどうなのでしょうか? 最初から市街化調整区域と知っていたら借りませんでした。 市街化調整区域に関して詳しい方、ご教示いただければ幸いです。 どうぞよろしくお願いいたします。
回答: 市街化調整区域は開発行為が制限を受ける地域なので、本来は住宅地には出ない地域です。それなのに何故に住宅建築許可が下りるのかと言うと、行政が部分的に開発許可を出すのです。その理由は財政不足だからです。ドンドンと住宅地域に建物が建てば固定資産税が入りますが、バブル崩壊後の不況で所得が増えていないので、家が建たなかったのです。土地が安く買える市街化調整区域を住宅地に転換する許可を出して家を買いやすくしたのです。 開発業者に開発許可を与えたので、多くの場合にその土地は建築条件付き住宅や建売分譲住宅になっています。個人が申請しても許可されませんので、一般宅地ではないのです。その土地が何故に安いのかですが、建物の再建築が不可だからです。 農家の大家さんが何故にその賃貸物件を持っているかですが、その土地は元々が農家である大家さんの農地だったのです。農地を売ると税金が掛かりますので、開発された土地と建物を同時に買うことで節税になっているのです。だから、大家さんは税金を払う替わりにタダで手に入れた物件なのです。賃貸にしても法律違反ではありません。 市街化調整区域に建てた家を他人に貸してはいけないと言うのは農家分家のことです。個人では市街化調整区域に建物を建てられないが、農業をするために特別に許可を受けた建物のことで、住むことが建て主に限られるのです。多くの場合にポツンと建っています。この建物は賃貸にできませんし、建て主以外の者が買って住むことができません。都市計画法違反だからです。そのことと混同なさっているのだと思います。