質問: 土地と建物の共有名義について 1100万円の土地を購入予定で、頭金800万円(夫15%、 妻85%出資)と、妻の父から300万を借りて現金で購入予定 です。建物は2400万程度までを考えており(土地購入から1 年以内建築予定)ほぼフルローンになります。 まずは土地を購入するので、土地の登記を行いますが、贈与税がか からないように、夫15%、妻85%で共有名義にしようと思いま す。その後建物が建った際は建物は夫である私1本の名義になると 思います。 しかし、インターネットで色々調べていると、土地と建物全体で共 有名義にする場合の話が多く、土地建物全体で考えると夫が72%、妻が28%の比率になると思います。 1.贈与税のことを考えて(払いたくない)前者のような共有名義 (土地:夫15%、妻85%、建物:夫100%)にしないとい けないと思っているのですが、この考え方は間違っているので しょうか?離婚や贈与税以外の税制等を考慮して、他によい共 有の比率や方法とかあれば教えてください。 2.1.のような場合、ローンを借りるときに、私が土地の15% しか名義をもっていないわけですが、ローンは借りれるものな のでしょうか?(妻が連帯保証人になるので問題ない?) 3.前者のような比率で土地を共有名義にしておき、建物の登記の 時に、土地建物全体のうち夫72%、妻28%という比率に変 更することは可能でしょうか?可能であればそのようにした方 がいいでしょうか?(変更費用が高くつくとかありますか?) 4.妻の父から借りた300万は建物の予算2400万にプラスし て計2700万のローンを借り、そこから300万円をまとめ て返す予定です。金銭貸借契約書を書いておかないといけない でしょうか? 現在は共働きですが、建物ができる頃には妻は専業主婦になる予定 です。(そのまま働き続ける可能性もあります) 的外れな質問をしているかもしれませんが、回答お願いいたします。
回答: 基本は出資した割合で登記します。 土地を購入するときの義父からの300万の借り入れはあなた名義ですか? それなら 夫:800万×15%+300万=420万 妻:800万×85%=680万 となり、 土地は夫38:妻62です。 その後、家を建てるときのローンをあなたが単独で全額組む場合 建物夫100です。 なお、ローンを組む際には土地の名義人の一人である妻が無条件に連帯保証人になります。 あと、フルローンということで気をつけて欲しいのは登記などの諸費用分は登記割合の計算に組み入れできません。 もし土地購入費用の1100万のうち100万ほどが登記費用だった場合、計算式はまた異なります。 それから >妻の父から借りた300万は建物の予算2400万にプラスし >て計2700万のローンを借り・・・・ とありますが、多分これは銀行が認めてくれない可能性がかなりあります。 肉親などの借金をローンに組み入れるのはngです。 もし、建築業者に300万上乗せして契約書を作成するつもりなら違法行為ですので、やめたほうがいいですよ。