質問: 借地していた接道部分を契約解消された土地 借地していた接道部分を契約解消された土地 建築士です。お客様は元の持ち主の息子さんです。 接道幅が足りなくてお父様が建築当時隣地から土地を借りて接道部分を広げて建築したそうですが、隣地の代がかわり、高齢で認知症ぎみのお父様にその借地の解約の印を息子さんの知らないうちに押させてしまったそうです。 現在、売却や建築不可能なのでリフォームのお話がきております。 しかし、確認申請が不要なリフォームをおこなってもこのような状態で火災などあれば消火が遅れ大被害が起きるかもしれません。幸い現在は隣地の方が駐車場で貸しており空地はありますが駐車場ですのでいつ建物が建ってもおかしくは無いのでどうにか正常化の道筋をつけたいと思っています。 このような契約が不履行でなければ困ると建築士としては思うのですが、法的に解約の不履行を申し立てることができるポイントがこの事案にあるのかがわかりません。 (1)お父様が認知症ぎみである(2)建築基準法上違法になってしまうこれでは無理でしょうか。 お話の様子では法定後見人を選定しているということではないようです。 もちろん建築基準法的に申請の状態を維持する義務が建築主にあることは理解しています。 弁護士相談の前に何か参考になることがございましたらどうぞご教授ください。
回答: 参考にもならないとは思いますが... 法律はそれぞれが独立して作られているので、基準法上違法になってしまうことが契約解消を取り消す根拠にはなりにくいのではないでしょうか。 借地権というものもありますが(専門外ですが)、突然の解約などから借地権者を保護する内容はあっても、解約合意後にそれを覆す根拠にはならないように思われます。(実効期間の猶予はあるみたいですが) 合意(契約解消)の際の不手際とか詐称などがあれば、糸口になり得るかも知れませんが、ご質問文を読む限りでは難しそうな... 仮に、その借地部分が所有地であったとして隣家と売買契約をして手放した後に、基準法上違法になるからと言う理由で売買契約を無効にできるかというのと同様ではなかろうかと。 また、法的に「囲尭地」という概念があることからも、そういう形態の土地が有り得るものということになっていると思われます。(土地としてはあり得るけれど、建物は建てられないだけ) 別途、買い取る又は再度借地するという交渉は、解約と関連のない、別の方法として残されているとは思いますが。 その他の建築関連の解釈などについては、釈迦に説法でしょうから述べません。 「建築」のカテゴリーよりも「法律」や「民事」のカテでご質問なさった方が、適切な回答が得られるのではないかと思いますが。