質問: 住宅ローンについてです(2) 先日、『車のローンがある義弟が住宅ローンを組めるか』という質問をした者です。 義弟の住宅ローンの仮審査の結果がでましたので、それについて疑問がありますので再度書き込ませて頂きました。 義弟とは直接会っていないので詳しい事は分からずじまいなのですが、義兄の奥さんから義弟が住宅ローンの仮審査をパス出来たと聞きました。 当初から無謀な計画なので、義兄の奥さんもかなり心配している様子でした。 自己資金もなく、車のローンが280万ある状態でフルローンで購入するようです。 義弟の年齢は26歳。転職を繰り返し、今の職もまだ勤続一年にも満たしていません。年収は推定ですが昨年度は200万あるかないか。(以前勤めていた会社は倒産し、在職中はお給料がちゃんと払われていなかったようなので)今の職でいったら300万ぐらいだと思います。 奥さんは役所のパート勤務。出産の度に辞めていますが来月からまた職場復帰します。パート収入は月7万円ぐらい。年収は100万未満だと思います。 私が一番心配しているのは、もし義弟が住宅ローンを組む場合、義父がそのローンの保証人になったりしないかと言うことなのです。 義兄嫁の話では、保証人と言っても誰でもなれるわけではないので、(失礼ですが)義父が頼まれたとしても保証人にはなれないと言っています。義父は自営ですが、確かに収入はあまりあるようには見えません。 以前質問させていただいた回答では、義弟のような場合でも3000万ぐらいは融資可能で審査を『通してしまう』ということだったのですが、もし本当にその金額で融資を申し込んだ場合『保証人』に適する人物がいなかったら融資は白紙になりますか?? それとも義弟のような場合でも『保証人』はいらなかったりしますか? あと、もし本当にこの状態で保証人もなく融資がおりて義弟が家を購入することになっても止めたりしないで良いものでしょうか...。 今現在義両親と同居している義弟家族は生活費として義両親に二万円しか払っていません。 弟の月収は20万。奥さんのパート収入7万。合わせて27万円の収入から住宅ローンと車のローン(住宅ローンを組む際車のローンは住宅ローンに組み込むようです)を払う生活は本当にやっていけるものでしょうか。 この他に子供の保育料として月2万円かかっています。 我が家は私が今現在子供が小さい為専業主婦です。 主人の月収が約27万。2500万の住宅ローンの返済が月7万5千円。他にローンはないですが、それでも楽な生活とは言えません。 もしうちが3000万のローンを組むことになったらと思うと今の収入では確実に払いきれません。 なので到底無謀な計画に思えてならないのです。 そうは思っても自分の兄弟でもない相手なので直接口だしするのも遠慮があり、ただただ仮審査の結果がngであることを祈っていたのですが、予想外の結果にこのまま勢いに乗ってどんどん話が進んでいってしまいそうで心配でたまりません。 義弟がちゃんと支払える能力があるなら心配しないんですけど、もしローンの支払いが滞るような事態になったらさすがに知らん顔もできないと思うので。 再度になりますが、よろしくお願いします。
回答: 前問で「3000万ぐらいは融資可能で審査を『通してしまう』可能性あり」と回答をしましたode_an_dieです。 やはり通ってしまいましたか。さすが提携先...でしょうね。 #2さんさんの仰るとおり「普通なら」通らない、通るはずがない案件ですから。 > 義兄嫁の話では、保証人と言っても誰でもなれるわけではないので、(失礼ですが)義父が頼まれたとしても保証人にはなれないと言っています。義父は自営ですが、確かに収入はあまりあるようには見えません。 う~ん...。義兄嫁さま、甘いです。 お金や資産のあるなしじゃないんですよ。 収入が全くない専業主婦すら「連帯保証人」に取ることはあります。 自営業者ならば全く問題としないと思いますよ。 だって、なんと言っても「この案件は『まともな案件じゃない。』」のですから。 「普通」を基準にしてはいけないんです。 まずは、上の2人の息子(ご質問者さまのご主人とお兄さま)から義父さまに「弟から住宅ローンの連帯保証人になってほしいと頼まれても絶対になってはいけない。」と説得していただくしかないでしょう。 理由は【もちろん】ご懸念の通り。 > そうは思っても自分の兄弟でもない相手なので直接口だしするのも遠慮があり ご質問者さまは何も間違っていません。ご質問者さまは至極真っ当なんです。 ですが「動く」のは、実の子であり、兄である、ご質問者さまのご主人と義兄さまでなければ、多くの場合「角が立つ」話になります。 いくら正しいことを言っても、相手(?)がまともではないので、義父に「断固拒否」をしていただかなければ、どうしようもないんです。 でなれば義父さままで全てを失うことになりかねません。 収入はなくても資産があるのならば、それを目減りさせれば済むことなのかもしれません。 何だかんだ言っても、現在、義父さまの財産は義父さまのものです。 当人以外が「心配」する必要はありません。 しっかりした上の息子2人と違って、考えが足りない、頼りないところが可愛くて可愛くて仕方がない末の息子のために、「父」は全て失ってもいいと言うのならば、それで「父」は満足でしょう。 そうではなく、まだ義父さまご自身も「老後の安定」を望み、説得の余地があるのならば...。 少しでも義父さまに危機感を持っていただくため、あえて「マイナス」のシナリオを書かせていただきますね。 義父さまには特に資産がないのだとしたら...。 義父さまは「自営」とのこと。そちらも失うことになりえます。 末息子が住宅ローンを組むに当たって、金融機関なり保証機関が請求してくるのは「連帯保証人」です。 前回も申し上げましたが、おそらく保証機関の方でしょう。 収入合算者としての連帯保証人-など金融機関が徴求する連帯保証人の場合は、連帯保証人(収入合算者)もその物件に「同居」しなければなりません。 また、住宅ローンの返済条件が厳しくなりますから(合算の仕方によっては、義父の属性が基準となってしまいますから、返済期間が短くなります。義父が45歳までならば問題はありませんけれど)、これは考えられないでしょう。 ですから、連帯保証人を徴求するならば保証機関の方と考えられるんです。 ご懸念どおり、連帯保証人になれば、その住宅ローンについて、当初から債務者と同等の責任を負うことになります。 仮に保証機関保証がついていたとしてもその責任は同じです。 保証機関保証がついている場合に、債務者や連帯保証人が返済できなくなれば、金融機関は保証機関に「債務保証」を依頼し、「代位弁済」をしてもらいます。 その後は保証機関が「求償権」を得ますので、保証機関が債務者と連帯保証人に返済をするように請求してきます。 それで埒が明かなければ、抵当権を「執行」するだけ。 抵当権のついている「家(土地・建物)」競売にかけて、その売却代金を住宅ローンの返済に充てる訳ですね。 その売却代金でも住宅ローンの債務残高に足りなければ、債務者の他の財産と連帯保証人の財産を充てなければなりません。 でも、連帯保証人の場合「まず、債務者の財産から処分して欲しい。」と言うことはできません。 求償権を持っている者は、金融機関であれ、保証機関であれ、「取りやすいところから取っていい」のですから、義父さまが連帯保証人になっていて、義父さまの方が「取りやすい」なら義父さまから「取る」でしょう。 義父さまが全ての財産を処分しても足りなければ、債務の種類が「住宅ローン」である以上、道は「自己破産」しかありません。 経営者が自己破産をしたような企業を「信用」する金融機関はありません。 仮に、事業の方で資金繰りのためにどこかの金融機関から融資を受けていたりすれば(税金面から考えると、資金繰りのための借金は必ずしもマイナスとはなりませんから、利用されている企業は多いのです)、そちらもストップする可能性はあります。 例えば保証機関が「連帯保証人が必要」と言った場合、その「必要な連帯保証人」が用意できなければ、保証機関は保証をしません。 義父さまも連帯保証人にならなければ、全ては義弟の責任で済みます。 保証機関に保証をしてもらえない場合、「普通」、金融機関は「そんな危険な相手」にお金を貸しません。 今回は、全く「普通」の話じゃないので、保証なしでも貸す可能性はあります。 金融機関にとっては全くの「プロパー融資」になります。 そうなると通常は「担保評価額」を上限するでしょうが、どこまで「普通の基準」が通じるか...。 万が一の場合、金融機関は誰にも返済を保証してもらえないので「貸し倒れ」になってしまいます。 > 弟の月収は20万。奥さんのパート収入7万。合わせて27万円の収入から住宅ローンと車のローン(住宅ローンを組む際車のローンは住宅ローンに組み込むようです)を払う生活は本当にやっていけるものでしょうか。 > この他に子供の保育料として月2万円かかっています。 仮に、3,000万円を年利1.00%(当初1年or2年固定。現在の住宅ローン情勢では、3年固定で1.00%は優遇を受けても無理なので)、35年返済、元利均等償還、ボーナス返済なし...という条件ならば、毎月の返済額は84,686円になります(同条件で借入額が2,500万円ならば70,571円)。 > 義弟がちゃんと支払える能力があるなら心配しないんですけど 義弟の現状が、上下水道、電気、ガス、電話、食費も含めて2万円しか家に入れていないのならば、84,686円なんて、とても返済できないのではないと思うんですけれどね。 固定期間が終わって、適用金利が3.00%にでも上昇すれば、毎月の返済金額は96,213円にまで上がりますので、さらに難しくなるのではないかと思います。 まあ、将来のことなので、嫁がもっと収入を得るようになれば問題にならないと思いますが。 今時、子供が小さいから働けない-と言ってもいいのは、生活(住宅ローン等の返済も含めて)に本当に無理がない場合だけだと思います。 私の周囲では夫の年収が500万円未満(で住宅ローンを抱えている)という家庭の妻は、育児休暇の取得どころか、産休明けで早々に職場復帰してきますので...。(育児休暇を取得しているのは、年度の途中で保育園に空きがない場合だけ...ですね。) 手に入れた「持ち家」なのに、住宅ローンが返済できなくて手放さなければならなくなるという方が、義弟のプライドが傷つくんじゃないでしょうか...。 義弟嫁が自慢すれば自慢するだけ...。 住宅ローンを借りることによって、現実に目を向けることができるようになり、変わってくれることを祈るばかりですね。 義弟には、「返済は何とかなるけれど、毎年払わなきゃならない『固定資産税』が結構バカにならないのよね...。」とでもアドヴァィスして差し上げてください。 年収300万円では、住宅ローン控除分で固定資産税は賄えないと思いますので。 すみません。今回も長々と失礼いたしました。