質問: 建築条件付き契約でなけれど、土地契約と同時の建築請負契約の確約っていう 建築条件付き契約でなけれど、土地契約と同時の建築請負契約の確約っていう不思議な契約 工務店(請負と不動産業部門を両方持つ)がよい土地が見つけてきてくれたのですが、「うちの工務店で請け負うことを条件に仲介します」というものでした。売主がその工務店の親戚で売主もその条件を承諾しているとのことでした。 「それって、いわゆる建築条件付土地売買契約ですよね」と聞いたところ 「いえ土地と建物は別の契約となりますが同時契約となります」と工務店が返答するので、 「それは実務上双方にとってトラブルの原因になりかねない。本当に大丈夫か?」と買主(=私)が問いただすと、 「土地の売買契約(=手付金付あり)の成約時に建築請負の覚書を交わしてもらう程度でいい。覚書には○○工務店でこの先1年以内に建築請負契約を締結しますという内容で、違約金を10万円程度納めてもらえばいいです。あくまで土地の売買契約には建築請負の文言は入りません」とあっけらかんとして工務店側は言っている。 土地は気に入っているのですが、はっきり言ってそこの工務店はいまいちですが、建築条件付ならば仕方がないと思っていました。 これらの条件下で、土地の売買契約を完了させ、その後僕が気が変わったと申し出て、覚書の内容を破棄して10万円の違約金を払えば、事実上の建築条件という工務店側からの建築の縛りから開放されるということでしょうか?法律上可能でしょうか? あまりににも工務店の不動産部の担当が契約実務に精通していないので、それが逆にトラブルになりそうで心配です。 教えてください。
回答: ご質問の通り、全く不可解な契約ですね。 「1年以内に建築請負契約を締結します。」という部分だけをとっても、 請負契約には、仕様、工期はもちろんのこと、何より請負額が記載されます。 何が何でも契約する。となれば、工事内容も工期ももちろん請負額も言いなりになることであり、 とても契約できる内容とは言えません。 ただし、ご質問者が言われるように工務店側もさほど悪質なわけではなく、 「できれば、是非々々、うちに施工させて下さいよ!。そうじゃなかったら10万円罰金...」 という程度のノリかもしれませんね。 もし、その土地が大変、気に入られて、上記の程度の建築条件付きなら、 違約の場合の規定を、よくよく確認された上では締結されても良いでしょう。 10万円だけの違約金でしたら、良く吟味された見積もり合わせで、 正式に決められた請負業者の見積額から10万円引いてもらうことは、 さほど難しいことではありませんし。