質問: 中古住宅、あるいはマンションの購入を考えています。 中古の場合、新築と違って、価格をみていても建物はいくら、土地はいくらという内訳が分かりません。 この物件を賃貸にした場合などは、建物の比率がわからなければ計税金の計算ができませんが、どのようにして比率をだすのでしょうか? 一般的に建物60%土地40%で計算できるなどと言う話を聞いたことがありますが、本当でしょうか? また、マンションでなく一戸建てや、木造住宅の場合も 上記のような比率の適用ができるのでしょうか? 売り主との交渉で、建物90%、土地10%と いう内訳書を作成して、購入すればその比率が適用されますか? その場合その土地の価格が著しく安く取り引きされたように見える場合でも税務署からおとがめはないのでしょうか?(土地が安い分は贈与税の対象です、などとは言われませんよね?) 中古住宅と税金にお詳しい方、よろしくお願い致します。
回答: 計算の根拠さえハッキリしていれば、あまり価格の内訳まで干渉しないようですね。以前、ワンルームで節税と称して問題になったのは、全額を償却対象として計算していた為だったと記憶します。 従って、例えば固定資産評価の割合でも、総額から土地価格を控除した残りを建物価格としても、又、その逆でも、構わないようです。結局、売却時にその分が譲渡所得として計上されますので、税金を先に取るのか後で取るのかの違いなのです。税務当局は、価格割合をいくらにしろとは言いません。 一方、売買契約締結時に、売主との話合いで土地建物の価格を決定して契約した場合は、その価格自体、否認はされないと思いますが、低廉譲渡だとか、みなし贈与だとかには抵触する可能性はあるのでないでしょうか。 なお、税務署は官庁の中でも最も好感度の高い役所です。何しろ、唯一、国民からお金を頂戴している役所ですからね。直接でも、電話でも、匿名で問合せや相談にのってくれると思いますよ。