質問: 不動産登記法の改正と中間省略登記その2 改正によって、事実上不可能となったということは、登記原因証明情報が必須になったために、司法書士が登記原因証明情報について偽りのある登記の申請を受けてくれることは考えにくいことかと恩います。 しかし、abc間での合意で、ac間での移転登記であるかのような登記原因証明情報を作成した場合には、司法書士は知るよしもなく、これによって登記が行われた場合には、従前の中間省略登記の論理が援用されて、一応有効という考え方もありえるのでしょうか。 これが、不動産登記法改正後、中間省略登記の運用が不明確なため混乱が生じていたということなのでしょうか? もし、そうであれば、改正後であっても、中間省略登記に係る論点がまだ生き残っているということも 出来ると思うのですが、、「第三者のためにする契約」によって、全く実益のない論点になってしまったのでしょうか?
回答: 私は法律家でないので、法律家の方からは批判が多いと思いますが、登記実務に携わる現場の人間からの意見として聞いて頂ければ幸いです。中間省略登記と一口に言ってもいくつかケースがありますが、ここではa→b→cと所有権が移転した場合に、a→cと所有権を移転するケースを対象とします。 1)法改正以前も中間省略登記は、いわば「法の抜け道」であった。 中間者の存在を登記官が知れば、判決による登記を除いて、中間省略登記を受理するわけには行かないが、中間者bの存在を伏せて、あたかもa→cの登記を申請すれば、我が国の登記官には形式的審査権しかないから、中間省略登記が事実上可能であったに過ぎません。既にされた中間省略登記は、一応有効として認められるという判例もあります。 なお厄介なことに、中間者も含めた関係当事者全員の同意があれば、中間省略登記請求権を実体上認めるべきとする判例があるにもかかわらず、仮に全員の同意があったとしても、中間省略登記自体は出来ないのが原則。この場合、訴えを提起し、勝訴したときは、判決に基づいて、cは中間省略登記ができるに過ぎませんでした。 2)そもそも中間省略登記を実務上申請するケースは、bが仲介人などの限定的なケースである場合が多い。 aとbとcが普通の売買であれば、bが不動産登記制度という国民の権利の保全を図る制度を利用しない、法の保護を受けない、という中間省略登記はまずしないはず。 するのは、主にbが仲介人のケース。不動産所有者aが自分で不動産を売ることが出来ないので、仲介人bに依頼し、購入者cがそれを買うケースです。このとき、不動産の実体法上の所有権は、aがbに販売を委託しただけで、bは所有権を取得しておらず、a→cに移ったとも見えるし、aがbに売却し、bがcに売却した(a→b→c)という風にも見えます。 この時の登記について、色々な議論はあるものの、a→cと移転登記することが多く、これを中間省略登記と呼んでいました。 3)法改正後、以前から最も中間省略登記が活用されていた2)のケースにおいては、改正後中間省略登記に当らず可能であると見解が、内閣総理大臣の諮問機関である規制改革・民間開放推進会議の答申で示された。 長文で恐縮ですが、「規制改革・民間開放の推進に関する第3次答申」(平成18年12月25日)から引用します。 「第三者のためにする契約等、一定の類型の契約により実体上も「甲→丙」と直接所有権が移転した場合には、現在の制度の下においても「甲→丙」と直接移転登記を申請することができる。もっとも、現状においては、甲乙丙三者が売買に介在する場合、乙が所有権を取得していないにもかかわらず、「中間省略登記的だ」との理由から、乙に所有権移転をしないといけないのではないかとの疑義が生じるなど、現場の混乱も少なからず見受けられる。 そこで、当会議は、不動産登記法改正前と実質的に同様の不動産登記の形態を実現し、現場の取引費用の低減ニーズに応えるとともに、不動産の流動化、土地の有効利用を促進する観点から、不動産登記制度を所管する法務省との間で、甲乙丙三者が売買等に関与する場合であっても、実体上、所有権が「甲→丙」と直接移転し、中間者乙を経由しないことになる類型の契約に該当する「第三者のためにする売買契約の売主から当該第三者への直接の所有権の移転登記」又は「買主の地位を譲渡した場合における売主から買主の地位の譲受人への直接の所有権の移転登記」の各申請の可否につき、具体的な登記原因証明情報を明示した上で、いずれも可能である旨を確認した。」 4)「中間省略登記」は原則できないとされているが、ざる法と呼び、実質中間省略登記と同じ効果を持つ手法の開発にいそしむ専門家もいます。 話は大分それますが、若手の司法書士にとって、不動産登記の仕事を取るのは大変です。不動産会社や銀行といった大口の客は、既に他の司法書士の客で信頼関係を築いているから。そこに食い込むために、高齢の司法書士では出来ない登記を日々研究してるわけです。 大分前振りが長くなりましたが、 >abc間での合意で、(以下略) なされた登記は一応有効のはず。ただし場合によっては、公正証書原本不実記載に当たる可能性は否定できません。 >「第三者のためにする契約」によって、全く実益のない論点になってしまったのでしょうか? 少しお答えしにくい質問です。上に書いたように「中間省略登記」の定義は変わっていますし。ただ私が思うには、「他の司法書士がこの中間省略登記はできないと言っていても、私には出来ます」と言えない若手の司法書士は、不動産登記で食っていくのは難しい気がします。 質問の意図と大きく外れてる気がしてなりませんが、参考になれば。