質問: ひな壇地の駐車場について 丘陵地を切削して造成した分譲地(ひな壇)の中古住宅購入検討をしています。ほぼ15m×15mの正方形土地で、道路面から1.0~2.5mの高さの面に住宅が建っています(道路が坂道なので高さが一定ではありません)。 中古住宅を壊して住宅を新築(延べ床120平米程度)しますが、この土地には駐車場がないため、切り抜きで2台分の駐車場(約5m×約5m、道路面から宅地面までの高さ:2~2.5m)を造りたいと考えています。なお、堀込み車庫を検討しましたが、(1)前面が坂道のため2台分車庫では1台毎の堀込み車庫とする必要があること、(2)宅地面までの高さが低い方では高低差2mなので少なくとも堀込み車庫1台分の上端が宅地面より上に出ること、(3)土木工事を含めて購入・新築費用全体が見通せないので現時点では出来るだけ費用を下げたいこと、(4)地下車庫(堀込み車庫)としても容積率等建築基準に違反しなければ将来天井面を造成できるようにしておくこと、として(素人で十分に理解できていないのですが)現時点では切り抜き車庫を優先検討しています。 この宅地は容積率80%の規制があるため、駐車場を延べ床面積に参入されたくないのですが、駐車場上の空間を有効利用したいと考えています。 駐車場上の一部を宅地面と同面の庭地にする場合の面積制限(即ち、一部が地下車庫、残りが青空車庫)、また、駐車場上全面にウッドデッキ(仮設としないと駄目?)を設置する際の制約について、ご教示を戴きたく宜しくお願いします。 なお、ウッドデッキ設置や将来の天井面造成のために、切り抜き車庫の上部にコンクリート製の梁を予めしっかりとわたしておいても車庫が延べ床面積に算入されることはないのでしょうか。併せてご教示をお願いします。
回答: こんにちは。行政(審査機関)によって見解が違うかも知れませんので、建築確認の審査機関に確認されることをお勧めしますが、参考までに・・・ 書かれている内容からだと敷地が15m×15m=225平米 容積率は80%なので制限延べ面積は、180平米 予定の延べ面積は120平米 60平米余裕があります。 駐車場を5m×5mだとすると25平米 (ひと回り大きい方がいいですよ、巾5.5~6mくらいが理想です。) これなら、駐車場が容積に算入されてもokですね。 住宅の場合、住宅部分の延べ面積の1/5までの車庫は容積率に算入されないという緩和規定があります。 これが適用されれば、120平米の1/5=24平米までの車庫は容積率に算入されないことになります。 ばっちり上部を使っちゃっても大丈夫じゃないでしょうか?