質問: 雨漏り、瑕疵担保責任、告知義務違反 雨漏り、瑕疵担保責任、告知義務違反 いつも、回答ありがとうございます。 不動産業者です。 最近、貸家の賃貸借契約の仲介をしました。 契約日 2018年08月01日 不動産業者は、契約するときには、雨漏りがするとは、聞いていないし、部屋を見た限りでは、 賃借人も、不動産仲介業者も雨漏りに気が付きませんでした。 貸家は、かなり、大幅な改装を済ませていて、このことが、賃借人の気に入ることになりました。 屋根は、昔、太陽光温水器が、あったのですが、故障したので、取り外したとのことです。この除去したことによる工事や傷が、雨漏りの原因になっているようなのです。 瓦が、浮き上がって、雨が、回り込んでいるようなところがあります。 最近の台風や、大雨で、入居が、始まってから、雨漏りがあると指摘が、ありました。 雨漏り 2019年07月11日 一度目は、入居後、しばらくして、階段の廊下の上で、雨漏りがあるとのことです。 このことは、不動産業者には、ほとんど、知らされず、賃貸人が、火災保険で修理したとの事です。 その後、11ヶ月間は、問題なかったのです。。その後、次々と来る台風と大雨で、以前とは、違う箇所、二階の押入れ、などで雨漏りがしていると指摘があり、雨漏りがあるたびに、激しく賃借人は、激昂(げっこう)して、狂わんばかりです。 雨漏り 2018年08月15日 我慢ができない!引っ越しする。家に見に来い、来ないのは、怠慢だ、と言うのです。 雨が上がった、翌日に室内を見せてもらいました。 しかし、雨漏りの量は、涙が滴る程度、天井の板を濡らす程度で大した被害では無いのです。提出写真参照。 賃貸人にとって、雨漏りを修理する義務があるのは、分かりますが、入居中で、雨漏りの時には、賃借人がでかけていたり、仕事中だったりで、立ち入ることができません。 押入れの中から、雨漏りがあるとの事です。押入れには、わざと衣類のハンガーをかけて衣類が、いっぱい詰め込んでかけています。 押入れの衣類を移動させてもらい、屋根裏を見せてもらいました。たしかに、雨のシミは、ありますが、程度がひどくなく屋根裏のどこの箇所から雨漏りが、発生しているのか確認できません。 以前の貸家でも、雨漏りがあったのかも知れませんが、雨漏りの量が少なくすぐに乾いてしまうので、後で見たときには、気が付かないのでしょう。 雨漏りの時に受ける感性は、人によって異なります。 雨漏りがすこし、あったようだね。少し、天井が、濡れているね。その内乾くでしょう。 と言う寛容な人も、いますが、たとえ、一粒でも、天井が、かすかに濡れても、狂わんばかりに激昂する人もいます。 雨漏りの箇所だから、押入れから、衣類を移動してくれと賃借人にメールで伝えても、返事しません。 雨漏りがあっても、故意に衣服は、移動しません。 ●q01. これは、衣類の損害賠償を請求する為なのでしょうか? ●q02. このような恣意的な妨害でも、損害賠償の責任があるのでしょうか? 結局、今月月末(2019年09月30日)で、退去するとの事です。 賃借人は、不動産業者と賃貸人に対して、調停を申し込んで、います。賃借人の主張は、以下です。 ----------------------------------- 契約時に雨漏りが無いか確認をし、しないとのことで、契約した。 入居前に雨漏りがあり、一度、修繕している事を伝えず、直ぐに、雨漏りした。 その時に二階の部屋をよく見ると天井にシミがあった。 瑕疵担保責任、告知義務違反であり、... 居住中の家賃の値下げ交渉、... 引っ越し代の支払いを求めるというものです。 ---------------------------------- > (賃借人は、仲介業者に)契約時に雨漏りが無いか確認をし とあるが、事実ではない。 古い家であるから、過去に雨漏りが、あることは、想像できるが、都度修理しているので、賃貸に出す段階では、修理は、なされているだろうとして、不動産業者は、紹介している。入居後すぐに、雨漏りがあったが、すぐに、対応して、修理している。その後、11ヶ月間は、雨漏りが、無かったのであるから、建物に瑕疵が無いと考える。 不動産業者は、賃貸人から、雨漏りがあることも、過去には、有ったとも知らされていない。 現在の賃借人が、入居、以前には、5年程度も賃貸に出しているが、雨漏りの被害は、以前の賃借人から、一度も聞かされていない。 入居後、15日後、雨漏りがあって、賃貸人にて、修理しています。 発生日 2018年08月15日 その後、11ヶ月間は、雨漏りが、ありません。大雨、台風になって、別の箇所、押入れで、雨漏りが、発生したのです。 発生日 2019年07月11日 ●q03. 賃貸人は、雨漏りの無い賃貸物件を賃貸する義務があります。しかし、上記の事実から、一度の修理後、11ヶ月間は、雨漏りが無かったのですから、賃貸人として、瑕疵担保責任は、無いと考えますが、いかがでしょうか? ●q04. 現在の契約後、過去に雨漏りが、あって、賃貸人としては、修理していて、その後、11ヶ月間は、雨漏りが無いのであるから、瑕疵のある物件を賃貸人は、賃貸したとは、言えない。 過去、雨漏りがあったからといって、11ヶ月間も経過している今回の雨漏りが、想定できるものでないから、賃貸人として、瑕疵ある賃貸物件を賃貸しているとは、言えない。したがって、賃貸人と、不動産業者は、責任をまぬがれると考えるが、どうだろうか? 過去に雨漏りが、あったから、将来、雨漏りがある賃貸物件であると言う考えもあるが、逆に、契約前に雨漏りは、修理しているのであるから、しばらくは、雨漏りが、無いだろうと想定する考えもある。 契約前に、雨漏りがあり、修理したことと今回の修理は、直接の因果関係が無いと考えるのが、相当である。 売買の場合は、物件の引渡しの時に、過去に雨漏りがあったか、現在雨漏りがあるのかを売主に聞いて書面で提出しているが、賃貸では、そのような書類は、無い。賃貸借契約書にも、重要事項説明書にも、標準で添付される書類にも、このような状況説明書の書類は、無い。 ●q05. 売買の場合に雨漏りのことを書面で、買主に提出して、賃貸の場合は、提出しないのは、契約後も、賃貸人は、雨漏りの時点で修理義務を負うのであるから、雨漏りの告知義務は、必要ないと考えるがどうだろうか? 賃貸人の義務として、雨漏りが、無い賃貸物件を提供しなければならない。この意味は、賃貸しうる程度に雨漏りが、無い賃貸物件を提供しなければならないという意味である。雨が、降れば、毎回、雨漏りがする。いつも、雨漏りの状態であるとなれば、賃貸物件として、賃貸人は、義務を負っていないとなる。 しかし、賃貸人が、賃貸物件を提供したとしても、将来的に雨漏りが、賃貸借契約が、修了するまで、無いことを保障する事は、物理的に、できない。もし、賃貸人と、仲介業者に将来的に雨漏りが、賃貸借契約が、修了するまで、無いことを保障させることになれば、不可能なことを約束させることになり、過剰な負担を強いることになる。賃貸人は、賃貸物件を賃貸させることが、できなくなり、結果的に、賃借人の希望を絶つことになって、賃借人の利益を失わせることになる。賃貸人と不動産業者は、絶対に雨漏りが無いと言った完全な物件を提供する事が、できないし、いつ、どの程度の雨漏りがあるなど、想定する事ができない。 ●q06. したがって、今回の場合、賃貸人と不動産業者は、雨漏りについての責任は、無いと考えるがどうだろうか? ●q07. したがって、今回の場合、契約後、雨漏りが、あったとしてもその都度、修理すれば、足りると考えるが、どうだろうか? ●q08. 賃借人は、過去に賃貸物件に雨漏りが、あったことを賃借人に知らせてなかった。と主張している。しかし、不動産業者は、賃貸人より、雨漏りのことは、知らさせれていない。したがって、賃借人には、通知していないが、これは、不動産業者の告知義務違反ではないと考えるがどうだろうか? ●q09. 賃貸人は、不動産業者に過去に雨漏りがあったことを告知せず、したがって、賃借人は、雨漏りの事を知らないが、このことは、賃貸人の告知義務違反になるのでしょうか? ●q10. 賃貸人として、雨漏りがあるので修理するので、このことをわざわざ、賃借人にも、仲介業者にも告知していないが、これは、賃貸人の告知義務になるのでしょうか? ●q11. 雨漏りの修理によって、修理後、近い間に、再び、雨漏りがあることを想定する事は、できないし、現実に、入居後、直ぐの雨漏りを修理後、11ヶ月間雨漏りが無いのであるから、入居前に雨漏りの修理があったからと言って、賃貸人や、仲介業者の告知義務違反とは、言えないのでは無いでしょうか?
回答: 史上最大の予想外の台風で雨漏りしたのでない限り、雨漏りは賃貸人の過失。 よって、ある程度の損害賠償は必要でしょう。