質問: マンション管理組合で専有部分を含む給水管工事をする 役員(理事・監事)、管理会社、施工業者が仲の良い団地管理組合に属する一組合員です。 近々、築40年になろうという建物で、組合員は100名以上います。 我が管理組合の理事・監事の方々は工事が大好きです。今回は、給水管工事でした。 発端は、水漏れ事故が1件あったことです。事故箇所が専有部分か共用部分かは判明しませんでしたが、露出配管で改修工事がされました。 これをネタにして、給水管の老朽化が進んでいて(実際進んでいるとは思う)、緊急に工事が必要という理由で、建物内の給水管(室内の専有部分を含む。)取り替え工事(屋内部分は露出とする)が発議されました。 大規模な変更を伴うので3/4の特別決議で行うとされていました。 最初通常総会にかけられましたが、3/4の賛成が見込めなくなり急遽取り下げされました。 その後、蛇口が取れる事故があり、直ぐに工事が必要と喧伝。説明会を開催し、修繕積立金の他に借金をして各戸約45万円予算(見積もりはありません)の工事が臨時総会にかけられました。彼らは、電話および訪問により、議決権の委任状をかき集めたようです。 その効果があってか、3/4を超える賛成を持って可決されました。反対票は20%余りです。 善良で波風を嫌う高齢者組合員が多いのでまあこんなものだなと思っています。 私は、20%の少数派に入っています。中には専有部分の工事とそのための調査のための立ち入りを拒否したいという方もいます。私は、正当な理由が見あたらないので調査の拒否はやめておけと話していますが・・・ 議案書をみると、「共用部分と専有部分の給水管を管理組合が策定する標準的な工事方法で改修する、・・・室内給水管の標準工事は、露出配管方式によって行う。これによって室内に露出した部分は、以降専用部分となる。(略)」となっています。 役員のやり方は、議案を通したらあとは、密室で業者や工事内容を決めます。形式的に相見積もりは取っているようですが、見積もりも見せません(言い分は業者の個人情報です)。今までは、千万単位の工事でしたが、今回は億を超えます。 工事金額も増え、やっと現状に疑問を持つ人も増えてきたので、今回の工事で管理組合改革の突破口が見いだせないかと考えています。 今後の対管理組合(理事会)対応に関してアドバイスが頂けませんでしょうか? (一番いいのは、売却だと思いますが、それでは解決にならないのでそれ以外の方法でお願いします)
回答: 気まぐれにこの掲示板を見るだけですので、お返事が遅れました。 先ず、規約〇〇条第3項について述べます。 この規定は、新標準管理規約(単棟型)第21条第2項とほぼ同じ内容です。 同条項が新設されたのを見たとき、困ったことをしてくれたと私は思いました。以下に、標準管理規約の問題点を述べます。 第一に、「共用部分と構造上一体となった部分」であることが要件となっていますが、区分所有関係が成立している建物において、「共用部分と構造上一体となった部分」であることを専有部分に管理権を及ぼす為の要件とすることは、矛盾しているように思います。 なぜなら、共用部分と構造上一体となっている専有部分を所有権の対象としたことによって区分所有関係が成立したからです。共用部分と構造上一体となっている事実を前提として専有部分に所有権を認めたのですから、「共用部分と構造上一体となった部分」であることを理由として専有部分の管理権(これは所有権の権能です)への他人(管理組合)の干渉を認めることは、論理矛盾であると思います。 第二に、「共用部分の管理と一体として行う必要がある」という要件です。どのような場合に「必要がある」ということができるのかが明らかではないので、専有部分所有権への広範な干渉を引き起こす危険があると思います。 第三に、「管理組合がこれを行うことができる」という効果です。 この部分は、第一に、管理組合の管理権を認める点で問題だと思います。管理組合の管理権が認められるということは、専有部分の所有権が広範な干渉を受けることになるからです。区分所有権も憲法第29条第1項により保護されるべきですから、所有権へのこのような広範な干渉が合憲的であるか、疑問を感じます。 この部分の第二の問題点は、「できる」という部分です。「できる」ということは義務ではありません。他方で、専有部分の所有者の管理義務については何も述べていませんから、専有部分の所有者は管理行為を行わねばなりません。そこで、管理組合の管理行為と、専有部分所有者の管理行為との調整が問題となりますが、それに関する規定はありません。 以上から、標準管理規約及びそれと同内容の規約〇〇条第3項の合法性について私は疑問を持っていますので、そのような角度から争うことが考えられると私は思います。もっとも、争う機会は通常あまりないでしょう。会社法の代表訴訟のような制度が必要です。 むろん、規約〇〇条第3項に当該工事が該当しないとして争うこともできます。もっとも、争う機会が通常あまりないことに変わりありません。 しかし、「管理」「変更」の議論は、改正区分所有法や民法物権法共有に関するテキストなどを研究されたら良いと思います(字数の関係で詳論できません)。結論のみ申し上げると、その点の議論には賛成しかねます。 また、当該工事が規約の要件を満たしていないのなら、ご指摘の1から4は全て成り立つと思います(相互に重複する肢もあるような気もしますが)。 ただし、裁判の可能性というのがどのような状況を想定されているのか、分かりかねます。 最後に、詐欺、というのは通常ほとんど不可能かと思います。それに、過失では詐欺罪は成立しませんし。 裁判での争いは、特に損害賠償請求となると、どうしても組合の多数を握る必要があります。どのみち、多数派工作が必要です。今の多数派に潰されないように、同志を集めることから始めるのが通常の方法かと思います。