質問: 通行権がついて価値が激減しているはずの土地 先日から囲繞地通行権について質問をさせて頂いている者です。 http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1086491 http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1092824 (言葉を間違って使っています ×用益地→○承益地) もうこの物件に関しては最後にします。 袋地にあり、現在囲繞地通行に関して 覚書のみ交わされている中古物件を検討中です。 最後の手段で、通路として使用する土地(現在覚書で約束されている2メートル幅の土地)を買い取りたいと言う希望を 売主である不動産屋を通じて地主へ申し出ましたが、 金額に関わらず応じられない、と断わられました。 いずれ通路の場所を移動した時、新しい通路の土地の 半分を買い取る、という先方(囲繞地所有者)の案の方が こちら(袋地所有者)にとって有利なはずだから、とおっしゃっているそうです。 今回通路部分を買い取り、今後通路を移動させる時には 土地の交換をするとこちらは言っており、 今回買っても、将来(いつになるか分かりませんが) 通路の移動後に買っても、先方にとって差はないと思うのです。 ましてや袋地を発生させた張本人の土地であり 袋地がある以上、建物を建てることも売ることもできないどうしようもない土地なのに、 どうして頑なに守ろうとされているのか不思議でなりません。 先方は、今の通行権の方が「私達にとって有利」と言いますが、 私達はもちろん、全くそう思っていません。 こういう場合、どういう思惑があるのか 地主の考えの想像がつく方はおられませんでしょうか。 通路の購入ができなければ、この物件は諦めようと思っています。 どなたか、どんなことでもお知恵をいただければ助かります。
回答: こんにちは。 まだ交渉中のようですね。 いろんなことが考えられます。まず地役通行権設定についてはこれは原則無料となるため嫌がるでしょう。 借地権については設定すると、その土地を売りたいと思ったときに困るのでこれも避けたいというところです。 (借地権のある物件は価値が非常に低くなる) 最後に残るのは売買ですが、単純に売買ということであればご質問者の言うように、損得が明確ではなく、何故という疑問が出てきます。 しかし、今売買してしまうとそれで終わりです。もはやその土地は自分のものにはならない可能性があります。 将来等価交換と言いますが、所有権移転が住んでしまえば、交換するかどうかはご質問者の意思にかかわる話になるので、建替えるときに現在の通路を敷地として使いたいとなると、今度は今の地主がご質問者にお願いしなければならなくなり、拒否されたり、価格を吊り上げられる可能性があるため、現時点での売買はとてもできるものではありません。 つまり所有権というのは非常に強い権利ですから、立場が逆転してしまうことを恐れていると考えられます。 もちろんそれ以外の意地の悪い考えも出来ます。 現在売買しなければ、 ・通行料 ・配管工事などが必要なときの追加料金 ・建替えの際の承諾料 などが取れる可能性を含んでいるということもあります。つまりかなり収益が見込めると考えている可能性もあるわけです。 気になるのは更に不利な条件も持ち出している点ですね。地主が建替えるときにその土地を使いたいからという単純な話であればまだ良いのですが、、、、 その地主が将来その通路を使う予定がないというのであれば意地の悪い考えがあるという線が高くなりますが、建替え時に敷地にして通路を別にしたいという話になると、両者が納得できる解決策というのはかなり難しいものになりそうです。 相手がご質問者にとって有利と言われているのは理解できませんでした。 ただ将来の通路の半分をご質問者にということですが、もしその通路が4m幅でその半分の持分をご質問者ということれであれば確かにその提案は魅力です。 しかし将来のことで現時点でその権利を確保できないのですから、鼻先ににんじんをぶら下げられても、、、という話ですね。