質問: 住宅ローンの更新(固定or変動)について 住宅ローンの更新時期となりました。借り入れ残高2500万あり、更新にあたり3つの選択肢があります。変動(2.7%)、3年固定(3.2%)、5年固定(3.5%)なのですが、どれを選択すればよいでしょうか? 変動(2.7%)、3年固定(3.2%)、5年固定(3.5%)なのですが、それぞれ現在の支払い額に対して+15,000円、+22,000円、+26,000円増額となります。また一度変動になるとそれ以降、固定を選択は出来ません。なお、変動は今後5年間は+15,000円増額の支払い額でokのようです。
回答: こんにちは。 パーセントだけ見て、どれが得か答えられる人はいないと思います。 というのは、経済の専門家のプロの人々が、将来の金利の動向を予想し、ちょうど「トントン」になるように、金利を決めているからです。 ただし、固定金利には「安心」という付加価値があります。 その分、予想される金利の動向よりも、少しだけ割高に設定されているはずです。 つまりご質問者様が、「安心」を高く評価される立場であれば、より固定期間の長いものを選ぶべきですし、収入と返済金額の関係で、余裕があるようでしたら、「変動」のほうが得である確率が高くなります。 わかりやすく極端な例で説明すると、もしも手元に使う予定のない現金が2500万円あるとしたら、少しでも割高な「固定」を選ぶ理由はありません。変動を選んでおいて、金利が予想よりも高くなったら、すぐに繰り上げ返済してしまえば良いからです。 また、遠い将来に得するより、今すぐに得するほうが、戦略としては得なので、その意味でも、多少は変動のほうが割安感はあります。 逆の極端な例で、毎月のやりくりが千円二千円の単位でギリギリだったとします。その場合は、「変動」を選んだら危険なわけです。5年間は+15,000円でも良いとしても、それを過ぎたら余分に残っている残元本に、5年後の上がった金利がかかってきます。少し損でも、先行きの返済金額が明確な「固定」を選ぶべきでしょう。 簡単に予想してみますと、5年固定で3.5%ということは、今後直線的に変動金利が上がっていって、ちょうどトントンになると仮定すると、5年後の金利は、4.3%ということになります。今の情勢で、ちょっと考えにくいような気がしますが、それは固定金利が少しだけ割高に設定されているからです。 5年を越えた時点での、金利が4.3%になったときの、月々の返済金額は、非常に大雑把に考えて、+37,000円ぐらいでしょうか。さらに、実際には変動でも5年間は+15,000円で良いということは、その分は元本が殆ど減らなくなるということですので、返してなかった分が5年を越えてからの返済金額の計算に上乗せになります。 この金額を、およその目安として、現在のご収入の状況を考えて、+37,000円は厳しいという雰囲気でしたら、固定を選ぶほうが良さそうです。「安心」を選ぶ根拠があるわけです。 もし、そのぐらいでも余裕で対応できそうな雰囲気でしたら、最も得する確率が高いのは、おそらく変動を選ぶほうです。そして、返済金額の減った分は積み立てておき、おりをみて、元本の繰上げ返済に使うのが良いでしょう。 3年固定の意味は、ちょうど変動と5年固定の間のようなものですから、変動と5年固定で、とても迷うようでしたら、3年固定をお勧めします。 これらの予想は、すべて結果論で大きく変わってくることはありますので、あくまでも、最終的には自己責任でご判断ください。 以上、ご参考までに。