質問: 土地(資材置場)の賃貸借契約書に記載された「自動更新」と「定期」の効力について 知人である借主Aが貸主Bから土地を資材置き場として使用するために10年前に土地の賃貸借契約を締結しました。 契約書を見ると 表題は「定期土地使用賃貸借契約書」、使用目的は「資材置き場」、契約期間は「平成20年X月X日から平成25年X月X日の5年間(定期賃貸借)」と書いてあります。 また契約期間について、貸主から6ヵ月前までに書面による通知または借主から1ヵ月前までに書面による通知がない場合は契約期間2年間にて自動更新すると書いてあります。 その他本契約書に契約期間に関する定めはありません。 現在貸主Bから借主Aに対して、貸主側の都合により6ヵ月後の明け渡しを求める通知書が届いていますが、借主Aは引き続き使用したいと考えています。(賃料滞納、契約違反等はありません。) そこで先生方に質問です。 1当該契約は建物使用目的ではないので賃貸借期間に関しては民法のみが適用されると思うのですが、法律上どのような契約の種類に該当するのでしょうか。 2定期という言葉は自動更新がない場合に使う言葉だと思っていたのですが、法律上、当該契約は自動更新される契約となるのか、自動更新されない契約となるのかどちらなのでしょうか。 3借主Aは貸主Bの請求に応じて6カ月後に土地を明け渡す必要があるのでしょうか。 よろしくお願いいたします。
回答: 1 借地借家法の適用の無い,民法上の土地賃貸借契約 2 定期という言葉が表題についていても,契約内容からすれば,自動更新される契約,ということになりますね。 3 ご質問の契約は,建物所有目的ではなく,資材置き場ですので,借地借家法の保護をうけません。民法に拠れば,このような契約は,期間満了すれば契約終了するのが本来なのです。ですので,双方更新に異議がなければ自動更新はするが,賃貸人が6か月前に通知をすれば,契約の更新はなく,期限満了時に契約は終了する,という特約も有効であると考えます。 とすれば,ご質問の6か月後の明渡云々,というのが,契約期間の満了時のことであれば,本件の場合,更新はなく契約は終了し,明渡することになる,と考えます。 ただ,6か月後が契約期間中であれば別論であり。中途解約ということになります。賃貸借機関というのは,貸主が賃貸しなければならない期間であるので,特約がなければ中途解約はできません。 ですので,この場合,当該契約において,貸主の中途解約権まで定められていれば中途解約も可能ですが,そこまで定めていなければ,中途解約はできない,ということになってくると考えます。