質問: 私道の公共用道路について 博識の方教えてください。よろしくお願いします。 住居を建てるための土地購入を考えております。 購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。 また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。 その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。 道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。 ここで、教えていただきたいのですが、 (1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか? (そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?) (2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか? (3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?) 以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m
回答: 不動産を購入する場合の「私道路」は建築基準法上の道路に指定等されていなければなりません。 おそらく2項道路や位置指定道路なのでしょうが、どのような種類の道路なのか?良く不動産業者に聞いて説明を受けて下さい。 道路の持分は今回の売買に付帯していないのか?など良く聞いてください。 (1)どちらも所有者の一存で廃止できる類の道路ではありませんから、所有者が変更になったからといって道路でなくなることがありません。 (2)可能性が無いかというと0ではありません。但し、現状のまま使用料を請求することは出来ません。道路の舗装や修繕など正当性があり、維持管理を目的とした(地主がそれを行う)場合は裁判等でも認められています。また、現在道路の所有者がどれぐらいの人数がいらっしゃるのか?わかりませんが、道路の持分を買ってくれという話が出ての金銭の負担は考えられます。 (3)役所に聞いても建築基準法上の道路の扱いだけで、その他の質問者さんの不安は民法によるものですから、道路の所有者以外は誰も正確にはお答えできないと思います。 私道で持分が無い場合のリスクは、人や車両の通行などは影響がありませんし、建築基準法上の道路であれば建替えや新築の建築確認も問題ありません。問題は、設備を(上下水や都市ガス)宅地内に引き込みする際に、道路所有者に掘削と設備管埋設の承諾を(署名と押印)もらわなければならないことです。今回売買するならば、売主側にこの承諾書関係の書類は整えて引渡ししてもらったほうが良いでしょう。また道路に埋設されている水道管の径や20mmで宅地へ引き込み可能か?など良く調査してもらいませんと、現在の住宅が必要とする蛇口数に不足したりします。 仲介業者が介入しているのでしょうから、調査させて証拠の図面の写しなどもらいながら良く説明を受けて下さい。 業者が介入していないなら、建物の建築先が決まっているならそちらに調査させても良いでしょう。 質問者さん自身が調査するのは知識が無いので無理だと思います。(調査は出来ても結果に対しそれのリスクを判断できない) きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。