質問: 抵当権付不動産の買取 父が経営している会社が倒産しそうです。土地と建物を担保に借入をしています。本人は自己破産を考えています。土地と建物を買い戻ししたいと思います。どういう方法が良いか教えて下さい。ちなみに第一抵当権から第三抵当権設定=銀行(借入残高5000万円)、第四抵当権は国民金融公庫(残高1300万円)、信用保証協会付銀行借入2700万円(抵当権設定なし)です。競売ではなく方法は無いでしょうか?信用保証協会付債権は代位弁済により抵当権が付いてくるのでしょうか?
回答: 私の経験です。 私も事業を営んでいて、騙され銀行融資の打切りと同時に自己破産をしました。自宅のローンを組んでいましたが、競売にかかる前に任意売却をしました。 基本的に、自己破産をする場合連帯保証人が居ない場合は、破産の免責が降りれば、その時点で返済の義務はなくなります。 私の場合、やはり自宅を確保する為に弟に買って貰うのが良いと考えていました。姓は同じでも別の人格であり、別の所帯を構えていれば問題ありません。但し、その場合銀行関係は一切住宅ローンは組む事はありません。現金での売買なら債権者は応じます。 私の場合は、弟にその能力が無かったので、安全性を考え義理の兄に他人に成りすましてもらい、地元の不動産屋(整理屋)、行政書士に諸事情を説明し、銀行・保証協会・抵当権を設定している債権者に掛け合ってもらい、評価格と市場価格の妥協点で合意に至り、義兄に住宅ローンを組んでもらい、今も自宅に住み続けています。 その時点では、抵当権は必ず外すと言う事を不動産屋(交渉役)に伝えておく事が大切です。買う方も抵当権を外すと言う事を条件に買うと言う事を、明確に債権者へ伝える様にして下さい。 もし、現金があればそれを信用のおける他人、もしくは姓の違う義兄弟や義親に、資金を渡し現金で買い取って貰うのも手だと思います。 破産前の任意売却は、ハッキリ言ってお奨めしません。 まずは破産宣告をして、その後免責を確実に受け、更にその後、競売にかかる直前まで、しっかりと根回しをしてしておく事をお奨めします。 時間は充分にあります。 例え資力があったとしても、買戻しや名義変更はその後何年かを経てからの方が良いと思います。 破産をしても住む家があれば、復活は必ず出来ます。 頑張って下さい。