質問: 「屋根裏からアライグマが(ミヤ蝶美・蝶子)」の弁護士の見解は?
回答: <相談内容> 自然豊かな山麓にある中古住宅を知り合いから購入して1か月。屋根裏からドタバタと物音が! すると、ある日、庭の木を登って屋根裏を出入りする動物の姿を目撃。その正体はなんとアライグマ!売り主に「この家は欠陥品だ」と言うと、「売った後に住みついたのでは」と言われましたが、駆除にかかる費用を売り主に負担してもらえないのでしょうか? 【弁護士の見解】 <結論>負担してもらえる可能性はある <解説> 本件では、引っ越ししてから暫くしてわかったということなので、まずは、アライグマがいつから住みついていたのかが問題となります。もし、購入後に住みついたのであれば、売り主に責任がなく、駆除費用を請求することはできないでしょう。 逆に、アライグマが購入前から住みついていたことを証明できた場合、売り主に何らかの請求ができるでしょうか。 まず、アライグマが住みついていることが「欠陥」といえるかどうかですが、欠陥とは、通常備わっているべき性状が備わっていないことであり、民法の用語では「瑕疵」といいます。法律的なキズ、という感じでしょうか。もし瑕疵があれば、売主は原則として責任を負うことになります。 今回は住宅ですが、住宅は、単に住めれば良いというものではなく、休息や団らんなど、人間として快適な生活を送るための基本の場でもあります。自然豊かな山麓に魅力を感じて購入を決めていますが、アライグマは、人間の住宅にすみつく生き物としては一般的ではなく、時に凶暴で人間に危害を加える可能性もあるようです。したがって、アライグマが住みついていることは、瑕疵があるといえる可能性が高いと考えます。 また、裁判例によれば、補修費用の賠償が認められるのが一般的となっています。そこで、アライグマが購入以前から住みついていたことが証明できれば、「瑕疵担保責任」を理由に駆除費用を支払ってもらえると考えます。 今回の相談にあった「瑕疵担保責任」ですが、旧民法では、売買契約の目的物に「隠れた瑕疵」があった場合に契約の解除や損害賠償請求を認めるとしていました。この瑕疵という言葉からは、キズというような印象を受けますが、判例は「契約の内容に適合しないこと」と解釈していました。改正民法では、これを踏まえて、瑕疵という言葉をやめ、引き渡された売買契約の目的物が「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に責任を負うと定めました。 現在、いろいろな社会活動が止まっている中で、住宅の工事ができなくて納期に間に合わないということも考えられます。例えば、予定より3か月遅れで住宅が完成した場合でも、契約の不適合を問えるのでしょうか。これは引き渡した目的物の品質などの問題ではなく、納期が遅れたことについて誰に帰責性があるかという問題になります。大震災などと異なり、新型コロナウイルスの感染拡大は徐々に広がってきたものであるため、納期に遅れないような対処が可能だったというケースも中にはあるかもしれません。ただ、緊急事態宣言によって、資材の調達が難しくなり、工事もままならない状況なので、不可抗力と同視される場面も多いと考えます。実際、発注者と建築業者が話し合って工期の延長などが対処されていると思います。 いろいろ予想していなかった事態が起こった中で、状況をよく踏まえて、お互いによく話し合って、解決策を探っていかないといけません。