質問: 築23年の中古一戸建ての売買契約をし、契約時の重要事項説明書に 「対象不動産敷地には建築確認の許可がされていますが、現在の建物の概要とは異なります。対象不動産建物は検査済証を取得しておりません。」と記載がありました。 仲介業者に説明を求めたところ、 「建築確認申請書はあるが、その申請内容と異なる建物を作ったため確認済証をとることはしなかったようです。 (何故申請したものより大きく建築したのか等は不明。注文住宅ではないので現在の売主の意向でもなかったようです。) 当時の建蔽率的には違法ですが、現在の建蔽率にはあっているので、今後立て替えの際にも同程度の大きさのものは 建築可能ですよ。」というような説明で、確認済証の有無はあまり重要ではなく、現在の建蔽率にはあっているので、 かえってお得かと思えるような説明でした。 ところが、この度銀行ローンの本申し込みをしたところ、確認済証がないためローンは組めないと回答がありました。 当物件はほぼ土地の値段で購入予定であり、建物の評価はないに等しく、借り入れ希望額は購入価格の5分の2程なので、 土地を担保と考えれば十分ローンは可能かと考えたのですが交渉の余地はありませんでした。 仲介業者によると、その銀行は特殊なので、他の銀行は大丈夫ですからと安易に言われるのですが、 そもそもそんなに重要な書類がないということに段々不安を覚えるようになりました。 熟考した結果是非その銀行でと思っていた為、急遽他で・・と安易に言われて納得できない点もあるのですが、 他の銀行なら本当にすんなり通るのかも心配です。 (契約の支払い期日が迫っており、あまり日程的に銀行を選んでいる余裕がなくなっています。) 仲介業者は大手でもあり、担当者も売主もいい方だと思われますが、 この書類がないことで今後発生する可能性があるリスクはローン・その他どのようなものがありますでしょうか? 今後増築の予定は無く、築23年でもあり引渡し後に耐震関係のみチェックして最低限の補強をし、 もし可能であれば10年以内に取り壊して立替ができれば・・・と考えています。 また、確認済証と検査済証は違うものでしょうか? お詳しい方のご意見お伺いしたく、よろしくお願い致します。
回答: 建築確認申請書 簡単にいうと、「この敷地にこんな建物を建てますが宜しいですか」と建築主事に申請する。(窓口は建築指導課) 建築確認済証 申請書の書類、図面等が建築基準法に合致しているかチャックし合法であった場合にその建物を造る許可を下ろす。 検査済証 建物の完成から4日以内に建築主が完了届を提出し建物が建築確認済証通りに建てられたかどうか検査し建築確認済証通りに建てられていれば検査済証が発行される。 文面から「建築確認申請書」を申請し「建築確認済証」が下りたが【建ペイ率】や【延べ面積が建築確認済証より大きく造った】為「違法建築物」となり「検査済証」が下りないことで「完了届」を出さなかった。 本来は違法建築なので「取り壊し」や「建築確認済証通りの造り替え」の行政指導があったり「罰則」が適用されますが、行政がそこ迄の事をしなっかったのでしょう。 銀行のローンは各銀行の規定がありますので全ての銀行でローンを組めないかはわかりません。 土地の上に建っている事でその土地の担保価値を銀行がどう判断するかです。 土地のみを担保にして万一銀行が担保の土地を手にしてもそこに建っている「違法建築物」には手を出せません。 ナイス:2 この回答が不快なら