質問: 借地権(旧法20年)の新築分譲住宅 マイホーム購入を検討しています。 第一希望は土地所有権付きの新築一戸建てなのですが、不動産屋に借地権(旧法20年)の新築一戸建をすすめられ選択肢の一つに加えようか悩んでいます。 1.場所はなかなかいいのですが、建物だけで2,780万円(4ldk・建物面積96.89m2)もすることを考えると普通の建売などと比べて高いような気がするんですがどうでしょうか? 2.土地の固定資産税を払うのと地代を払うのとではどちらが得でしょうか? 金銭面ではやはりお得なんでしょうか? 3.やはり、土地が自分のものになる訳ではないので地主さんとのトラブルなどが心配なのですが... 実際に考えられるトラブルはどんなことでしょうか? 実際こういった物件を購入した方のお話などをお聞きしたいです。 4.フラット35のhpに「敷地が借地(普通借地権、定期借地権及び建物譲渡特約付借地権)の場合でも、一定の条件を満たせばご利用できる場合があります」とあったのですが、「一定の条件」とは何かご存知ありませんか? 質問が多くて申し訳ありません。どれか1つでもお分かりになれば教えていただきたいのですが... 些細なことでもアドバイスいただければと思います。よろしくお願いします。
回答: こんにちは。 借地に住んでいます。分かる範囲ですが、 1.建物仕様がありますので、一概に高いかどうか言えないのですが、確かに土地付建売だと上物が1000万台とかが多いですね。不動産屋さんに「土地付建売より建物部分が高めのような気がする。なぜですか?」と聞いてみてはどうでしょう? 売買金額によって不動産の儲けが決まりますので土地代(借地権)が安い分、建物代を高くして儲けようということもあるかもしれません。 2.固定資産税は地代よりずっと安いです。うちの場合、税務署から借地部分の土地評価額の資料をもらって固定資産税計算をしてみました。すると、地代年額の数分の1くらいの税額でした。地主さんも旨みがないと土地なんて貸しませんよね。あと仲介の不動産屋さんに対する代金も地代から払っているでしょうし。 固定資産税だけで較べてはいけませんよ。最初に借地権代より多くの土地取得費用を払うということも計算に入れてください。これにくらべれば固定資産税ははるかに安いものです。 3.地主さんとのトラブル・・・うーん、難しいですね。最初は良くても、先方が代替わりして付き合いづらくなるということはあるかもしれません。考えられるトラブルは、「更新料の金額」「地代の値上げ」「建替えの承諾料」でしょうか。 数十年借地に住んでいますが、上記のようなトラブルはありませんでした。(建替えも2回しましたし、更新も3回しています。)地代の値上げの時も、公示価格等から地代の計算式をつけてくれたので、特にもめませんでした。 4.建替えの時に建築費だけ公庫(財形)から借りたので、フラット35の場合の借地権代を含んだローンの必要書類は分からないのですが・・・ 財形申込みの時に「地主の承諾書」をもらいました。「建て替えを了承しています」「土地は担保に提供しません」等々の内容でした。 申込み書類等も手に入れることが出来れば、その中に詳しく書いてあるかもしれません。(公庫の場合はそうでした。) 以上、参考になれば幸いです。