質問: 売買契約と請負契約について 本当に初歩的な質問で、すみません。先日、建売住宅の契約で、不動産売買契約書(建築条件付土地)と建設工事請負契約書を交わしました。 契約前、営業担当者から「最初は土地と建物別々で2つ契約を結びます。建物が出来次第、契約の1本化をします」と説明があり、建設工事請負契約書の約款にも「本契約は建築確認受領後、土地・建築工事請負契約を1本化することに甲・乙は同意いたしました。」と記載されていました。 ところが、今日営業担当者から「やはり、色々手間と費用が掛かりますので、1本化はしません。ご了承してください。」といわれて、困惑しています。 これは一体、どういうことなのでしょうか?買主に不利になるようなことがあれば、教えてください。 また、下水道の工事も契約時はかからないといっていたのに、1本化を希望するなら、お金を払ってくださいとも言われました。
回答: 建売とか建築条件付とか色々ありますが、まだまだ厳密に適法に販売その他が行われていない事例も多々ある様子です。 皆さん既にご指摘されている通りに、建築確認許可も受けていないのに「建売住宅」として販売すること自体が違法なことです。 ですから、ご質問者様が当初、土地については売買契約書・建物については建築請負契約という締結の仕方には問題がありません。 逆に後から「契約を一本化」するということがおかしなことなのです。最後まで当初の二段構えの契約で進めていけば良いのです。別に買主に不利になることはありません。一本化という意味不明なことを行い、仲介手数料を土地建物合計代金で算出される方が余程不利だと思います。 ただし建築条件付というのは、通常は建物の仕様や間取りまでも決められてしまうこととは違いますよ。ビルダーや請負契約締結期限は指定されるものの、どんな家を建てるかは基本的には建主が決めていくものです。 そういう意味では、今回建築条件付という契約を取りながらも結局建物については建主の希望が反映されないという流れになっていると思います。 完全に間取り仕様が固まって建築許可を受けている「建売住宅」を契約するなら良いのですが、「何も決まっていない段階での土地・建物の同時契約」というのは本来やるべきでは無いのです。 今回、土地の価格と建物の価格も決まっている。建物の内容もだいたい決まっている。(要するに業者としては建売物件) これをその時点では「建売住宅」として契約することが不可能だった為に、法に触れないように建築条件付土地売買契約、及び建築請負契約という契約でやった、というだけのことです。後からいじる必要は無いでしょう。 注文住宅の様な形式を取ってはいるが、買主にあまり注文出来る要素が無いというだけのことです。