質問: 住宅ローンの繰上返済 臨時収入があったので繰り上げ返済を検討しています。 住宅金融支援機構のシミュレーションを使ってみたのですがいまいちわかりませんでしたので、 どのパターンが得なのか教えていただければと思います。 ローンの状況--- 借入先:住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構) 借入額:2,670万円(基本融資1,870万円、特別加算800万円) 金 利:基本融資2.6%、特別加算3.6%、11年目からはともに4.0% 初回返済年月:平成14年1月 繰上返済予定月:平成21年1月 繰上返済額:100万円 1.金利の高い特別加算分のみ返済する 2.金額の多い基本融資分のみ返済する 3.基本融資分と特別加算分ともに返済する(50万円ずつ分けて計算) シミュレーションだと3が一番得と結果がでました。 色々と検索すると金利の高いものから返すのが良いということで 特別加算分を先に繰り上げるようにと書いてあるのですが、 そうはなりませんでした。これは、すでに借り入れてからほぼ7年たち、11年目以降に4.0%と同じ金利になるからでしょうか? また、シミュレーションの結果をみると、 1.金利の高い特別加算分のみ返済するでは、 繰り上げ返済額が1,081,948円になっています。 これはなぜでしょうか? どうぞよろしくお願いいたします。
回答: はじめまして まず、なぜ3が得になるのか?ですが 基本は金利の高い方が得になるはずなのですが、 仰る通り、残高と11年後同一金利の関係でしょう。 金利は残高に掛ってきますから、絶対額が少なければ、例え金利が高くても、金利分の額はたいしたことありません。 金利が同じであれば、額の少ない方が有利になります。 絶妙に高金利の方の額が減っているような、 今回のような場合、逆転現象が起きる場合があります。 特別加算分の繰り上げに関しては、 額では無く、月単位ではないでしょうか? つまり、100万に一番近い額が表示されたのではないでしょうか?