質問: 私の両親の住んでいる自宅は地元の大地主の土地を借りてそこに家を建てて住んでいます。 祖父の代に借地権を手にしてからもう42年ほど住んでいます。 先日、父が亡くなってから地主との間でトラブルが起きそうです。 自宅の借地権の歴史は下記のとおりです。 1965年 祖父が借地権を購入し家を建てる。契約は20年間。 1985年 契約が満了し更新(20年間) 1988年 祖父が死亡し、父が借地権を相続。 2005年 契約が満了し更新(20年間) 2011年 父が死亡し、母が借地権を相続(予定) 通常、借地権の名義人が死亡して相続人が相続したとしても、「譲渡」には当たらないため、 地主に名義変更料などを支払ったり、契約を新たに交わす必要はないと思います。 しかし、1990年に祖父が亡くなって、父が相続した際に、地主に「名義変更料」を100万円ほど支払っていたことを知りました。しかも分割して3度にわけて支払った領収書が出てきました。 さらには、このときに契約書を新たに書き換え、名義人を父にして契約期間は元のまま1985年~2005年で契約書を作成しています。(契約書の再作成は1988年) 先月、父が亡くなってからはじめて地主のところへ行き挨拶と、父の死亡の報告をしました。 このときは「名義変更料」のことは何も言われませんでしたが、次回契約書の名義人を変更するので住民票をもってきてほしい、と言われました。 おそらく次回、名義変更料のことを話に出してくるのではないか、と思います。 正直、払う必要ないお金は払いたくありません。相続なのに名義変更料なんて納得できません。知り合いの司法書士さんにその話をしたら「そんな話はありえない」と言っていました。 今後の地主の話合いで、トラブルになりそうです。 そこで、質問です。 1)もし名義変更料を請求されて、わたしが意地でも払わなかったら、裁判沙汰になることもあるのでしょうか?そうなった場合は、わたしに勝ち目はありますか? 2)もし名義変更料の支払いを免れたとしても、地主との関係が悪化するかもしれません。 わたしはもう自宅の土地は母が亡くなったら手放したいと思ってますし、売却なりして手放したいのです。その際に、地主との関係悪化が原因でなにか問題が起こったりしないでしょうか? 3)父が名義変更料を支払った際にもらった領収書ですが、殴り書きのような汚い時で、地主の名字と三文判が押してあるだけでした。そのうち1枚は地主の名前も記載されていませんでした。収入印紙も貼ってなかったのですが、問題ないのでしょうか? この地主が税務申告していない可能性はありますか?
回答: 1) 相続時の借地名義変更に地主の承諾は必要ありませんから、名義変更料 も必要ありません。 地代さえ払っていれば(受取を拒否されたら供託すれば)地主との合意 や書面がなくても借地契約は継承されます。(法定更新) あなたから裁判する必要はありませんし、相手からも名義変更料を目的 とした裁判を起こされることはありません。 2) 借地権(借地建物)を売却する際には、地主の承諾が必要ですから、この 場合は名義変更料(承諾ハンコ代)は必要になります。 関係悪化していれば、承諾しない可能性があります。 この場合、裁判所に頼めば名義変更料を決めてくれますが、手間がかかる 可能性があるという事でいえば、売りにくくなる可能性はあります。 尤も、借地権売買というのはそもそもが売りにくい性質をもっています ので、地主との関係が絶対的な条件という訳ではありません。 価値の高い場所(物件)ならば、買手はつく可能性はあります。 3) これは問題視する事にあまり意味はないと思います。 仮に脱税していたとしても既に時効です。