質問: 夫名義の雑種地に、私名義の家を住宅ローン1500万程度借りて、建てる予定です。 家を建てる目的は、後々の相続の揉め事の種にしたくなく、夫婦間贈与の特例を利用して、私名義にしたいというものです。 土地500坪、評価額1300万位、現在会社の資材置き場として夫が会社から賃料を貰っています。 そこに私名義の家を建て居住し、夫より土地を贈与して貰う予定でした。 雑種地の一角に建物を建て、居住用としては100坪内外、残りは資材置き場として会社に貸し、その賃料を住宅ローンの一部に充てたいとかんがえていました。 質問1 居住用スペース100坪程ですが、雑種地500坪を一括で贈与し、夫婦間贈与の特例を受けられますか? 質問2 住宅ローンを組む際に銀行様より、地目を宅地変更するよう夫が言われたそうですが、 その際、500坪全部を宅地に変更可能ですか? *住宅ローンは私名義で1500万程、年収400万位、夫の土地と私の建物が抵当となるようです。 質問3 抵当物件が雑種地の場合、住宅ローンは組めませんか? 色々わからない事があるのですが・・・ 私の計画では、住宅建築→居住→名義変更→地目変更 と言う計画でしたが 夫が、司法書士?行政書士?測量士?銀行様、税理士と色々と話をしているうちに、なんだか地目変更、分筆を早急にしなければ、と焦っているようなのですが、 分筆してしまえば、当初の500坪を夫婦間贈与の特例にて、贈与できないのではないかと思っています。 500坪を贈与できないのであれば、当初の目的は果たされないので、家を建てる意味がありませんし 銀行ローンが組めなければ、家は建ちません。銀行ローンにつきましては大方承諾されていましたが、地目については、聞いていませんでした。 私の計画通り、主人の雑種地に家を建て、贈与は受けれれるでしょうか? いろいろと、わからない点や、自分なりに調べましたが、混乱しています。 総合的に無理な話でしたら、建築は白紙となります。 一つでもお答えいただけたらと思います。 よろしくお願い致します。
回答: Q1:夫婦間贈与の特例を受けられますか? 他の方の回答にお任せします Q2:500坪全部を宅地に変更可能ですか? 可能ですが、少しトリッキーなことをする必要があります。住宅ローンの審査開始前から、建築中又は建築後の地目変更登記をするまでの間、資材を置かないようにすれば良いです。ただし、その後資材を置くと、一部地目変更・分筆登記をしなければならない可能性が発生します。また、銀行を欺くことになるため、運が悪ければローンの即時一括返還を求められるかもしれません。土地家屋調査士の業務範囲です Q3:抵当物件が雑種地の場合、住宅ローンは組めませんか? 組めますが、担保価値に依存するかと思います。既にいる抵当権者全員の債権額がほとんどなければ、200万円程度しか差分が無いため、家の価値でまかなえるかと思いますので、銀行は貸してくれると思われます あと5年ぐらい待って、頭金を増やし、ローン額を減らしてから考え直しても良いのではないでしょうか? 質問者様が500坪全部を必要としている理由が金額面であれば、ローン額を減らすと良いかと思いました 金額面ではなく、そもそも500坪必要ということであれば、別の土地をお探しになって家を建てられる案も有りかと思います。損得を主な理由として家を購入すると、購入後もストレスがたまっていくと思いますよ