質問: 外構工事費用は不動産取得費でしょうか? 家を建て直しました。請負価格は3000万円で、私と妻で費用を出し合います。追加で外構工事を頼んだところ、150万円を契約価格に上乗せされました。この場合、不動産取得費は150万円をプラスして、3150万円となるのでしょうか?言い換えると、持ち分を決めるための分母は、3000万円なのでしょうか?3150万円なのでしょうか?妻が600万円、私が残りを出す予定ですので、取得が3000万円だと、私が80/100、妻が20/100の持分になり、取得費が3150万円だと私が81/100、妻が19/100になると思うのですが、どちらで登記をするのが正しいのでしょうか?
回答: 不動産賃貸業を営んでおります。 ご存じの通り、税制は頻繁に変わります。 しかも最近、土地は買っていないので、最近の税務処理はわかりませんが、「土留め工事や砂利敷きなどの代金は土地の取得費の一部で、経費にもならないし減価償却もできない」と言われた覚えがあります。 質問者さんの言われる「外構工事」が具体的にナニかわかりませんが、土地を売る時、黙っていると「土地の買主のもの」になってしまう外構設備の設置費用は、本当は「土地の取得費」なんだろうなと思います。 賃貸業者の観点から言っても、土留めや砂利、植栽の類いなら土地の一部ですねぇ。 でも、フェンスや門扉、外灯などなら償却資産(10万円以下なら経費)にするだろうと思いますね。つまり「取得費ではない」処理をする思います。 それらはさびたりして、絶対に交換が必要な品物ですので「土地のように消費・償却しない品物だ」とは言えませんし、税務署はフェンスや門扉、外灯等の外構設備をもった駐車場には「外構設備を消費している」として消費税をかけてきますので、「外構設備は土地(=消費されない)の一部だ」とは税務署も言えないと思います。 つまり、具体的な内容次第では、「外構設備工事代は不動産の取得費ではない」と税務署も言うだろうと思います。 ただ、利益を出すのが目的(納税が伴い、従って厳密な論理・計算が必要)の賃貸業者や不動産業者と違って、「自宅」を取得した皆さんはそこまで厳密に計算しなくていいんじゃないかと思いますけどねぇ。 それに、登記し、住み始めてから外構工事をしたらどうなるんだ、登記を変更するのか、贈与か、というようなたいして意味のない議論になりかねませんので、私なら、そして自宅なら、取得費は3000万円とし、80と20で登記してしまいます。