質問: 自己破産後に住宅ローンを組みたいのですが 3年前に自己破産をいたしました。妻と子供2人の4人家族です。家賃を払うのがもったいないので住宅ローンを組んで家を購入したいのですが。妻は自己破産のことは知っていますのであきらめてくれてはいるのですが、方法はないのかと考えています。今の会社の勤務年数は3年でそれなりの役職にもついています。いいアドバイスをお願いします。
回答: >家賃を払うのがもったいないので住宅ローンを組んで家を購入したいのですが そういう考えでいる限りは話は先には進みません。 なぜならばきちんとした金銭の計算が出来ないようでは、昔の失敗(自己破産)を繰り返すだけです。特に金額の大きな住宅であればなおさらきちんと緻密な計算をすることが求められます。 まず以下の場合を考えて下さい。 1.住宅を購入 2.その住宅を賃貸に出して賃貸経営する 3.上記の賃料は現行家賃とする 4.入居率は100%で考える このときに黒字になるのか、それとも赤字になるのか。 赤字になる=今の賃貸のほうが特になる 黒字になる=購入したほうがよい となります。なぜならば自分の家を購入することは、自分で家を購入して自分自身に賃貸するという見方も出来るからです。 賃貸においては、色々諸経費がかかりますけど、自分に賃貸の場合には、不動産仲介手数料などはかかりません。(もっともこれは賃貸でも通常礼金などで取り返しますが) 自宅購入でも賃貸と同じく、固定資産税や維持修繕費用はかかります。 また建物はいずれは建て替えが必要になるものでもあります。 さて、本題に入りますが、今現在預金はいくらあるのでしょうか。 つまり住宅購入にまわせる資金です。 住宅購入資金に乏しい->金利負担が増大->上記損得計算では損になる という図式が成立します。 つまりあまり過大な金利負担を背負うくらいであれば賃貸のほうが総合的に安いのです。実は日本の賃貸では通常地主が建物を建てて賃貸しています。つまり土地代はもともとかかっていません。なのでそんなに家賃は高くはないのです。逆に言うと家賃の主な用途は建物の減価償却費、および維持費、税金です。 これは持ち家でもかかるものであり、かつ金利の負担が加わるので、結局家賃を払うのと変わりはないのです。消えてなくなるお金です。 故に今回購入する際の金利負担は一定水準以下に抑えないと、結局賃貸よりも損をすることになるのです。 さて、いよいよ本題ですけど、まずは住宅資金を集めること。可能な限り金利負担を減らせるようにすること。 そうすると、今自己破産から3年ですけど、今から7年もすればかなり資金はたまるでしょう。その頃には事故暦も消えますので、そうしたら十分な自己資金をもって家を購入すればよいのです。