質問: 「賃貸」の「代理」行為は業法で定める取引に該当すると認識していました。 しかし先日、他サイトさんで質問したところ、「自ら所有する建物の賃貸」の「代理」をするのに免許がいらないという答えを頂きました。その理由は「自ら」所有する建物の「貸借」は業法における取引に該当しないから、その代理も問題ないということでした。 私はそれでも代理行為には変わりないので免許がいるのではと思っているのですが、 どこが違うのか理解できません。詳しい方がおられましたら、お教え願いたく思います。 以下、当時の質問内容の概要を記載しておきます。 ややこしくて申し訳ありません。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 法人Aが所有する建物に関する賃貸借契約を、法人Bが代理する場合、「AB両社の代表者が同一人物」の場合、B社は免許を受けなくても構わないのでしょうか? 賃貸借契約の代理もしくは媒介を業として行うには宅建業の免許を取る必要がございますよね? 私の住むアパートは登記上の所有者も、契約書の所有者も「A社」となっていますが、代表者を同一にする「B社」が代理人として契約している形になっています。 しかし検索したところB社が宅建業の免許を受けている結果が見当たりませんでした。 また、仮に建物の所有者が、B社の代表者「個人」であった場合、「法人B社」として代理業務をする際にB社は免許が必要ですか? 最後にもう1点、「賃貸借の合意更新」の契約の代理もしくは仲介は、登録業者でなくてもできるのでしょうか? ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 長文乱文申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。
回答: >「自ら所有する建物の賃貸」の「代理」をするのに免許がいらない 一体どんな人が回答したのか不明ですが、免許以前にこのようなことはあり得ません。「自ら」である以上は「代理」ではないのですから。代理というのは、「他人が本人の代わりに」というところが本質なのですから、「自ら」「代理」なんて概念矛盾以外の何ものでもありません。ですから、 >「自ら所有する建物の賃貸」の「代理」をする のは法律的に不可能です。不可能なことに免許など要るはずはありませんが、そこで免許は要らないなどと回答するのは、代理の意味を理解していないとしか思えません(ま、質問者さんが書き間違えただけかもしれませんけどね。)。 そして、代理ではなくて単に所有する建物を自ら賃借するのに免許が要らないのは確かです。宅建業法2条2号に定める「宅地建物取引業」に該当しませんから。 で、質問の例ですが。 「業として」という要件を満たすのかどうかが不明です。「業として」ならば免許が必要です。そうでないなら要りません。「業として」というのは利益を売る目的で「ではなくて」、不特定かつ多数を相手に反復継続してです。ですから、たまたまその賃借だけについて代理したのであれば「業として」には当たりません。利益を得ているとしても問題ありません。 代表者が同じでも別法人は「法律上別人」です。ですから、A社所有の建物を代表者を同じくするB社がA社を代理して賃借するのは、それを「業として」行うには免許が必要です(ただし、公法人とか信託会社など例外はあるにはありますが、この場合は多分該当しないでしょう。)。 代表者個人と法人もまた「法律上別人」です。ですから、B者代表者個人所有の建物をB社が代表者個人を代理して賃借するのは、それを「業として」行うには免許が必要です(同上)。 最後に、宅地または建物の賃貸借の更新契約をどう考えるかですが、更新契約であっても賃貸借契約であることに変りはないのですから、これを業として代理することは宅建業法2条2号に該当しないと考える理由は全くないでしょう。すると、その代理、仲介(法律的には媒介)を「業として」行うには免許が必要と考えるべきです。もっとも、この点に関しては、文献等の記述を見つけられなかったので、絶対だとは言いませんが、宅地または建物の賃貸借の更新契約は宅地または建物の賃貸借契約ではないというのは余りに非常識に過ぎると思いますから、間違いはないだろうと思います。