質問: 底地権の買取の質問 実家の底地権買取の件でご相談させて下さい。 s44より借地・借家、s58に建物は建替え、父に所有権があります。 ローンも完済しており、今後のことを鑑みて土地を買取りたいと思っています。但し、父は高齢(78歳)のため、娘の私名義での取得を予定しています。 (私は、近所に住んでいて同居ではありません) この現在借地している土地を買い取る場合の相場(目安)を教えて下さい。 <状況> 路線価図(h16年度)によると、 路線価:120,000円、借地権割合:60% h16年都道府県地価調査によると、近所が 153,000円(路線価、借地権割合は同上) という状況です。 地主さんは道路をはさんで向かいに住んでおり、関係は良好。地代は年末に直接持参しています。買取価格によっては、今年の年末の地代を納めるまでに方向性を決め、話をもっていきたいと思っています。 (そろそろ地主さんの代替わりもありそうです...実質はもう代わっているかもしれません) 実家側に私鉄の線路があり、高架線の工事で実家の隣の家までが立ち退きになりました。(線路まで4軒並んでいて3軒が立ち退き、実家のみ残っています) ...工事完了:2002年3月。 この時、土地の買取を匂わせるような話が地主さんからあったようですが、この時はまだ余裕がなかったため、借地を継続しました。また、地主さんの申し出も正規ではありませんでした。 (紙面で具体的な話、価格等が提示されたわけではない) 以上、簡単に状況を記述いたしました。この程度の情報ではなかなか判断できないかと思いますが、アドバイスの程、よろしくお願いします。 (どこに相談したらいいものか?また、地元の不動産屋を訪れたりしたら、それだけで仲介料がとられるかもと、いろいろ不安で。。。) よろしくお願いします。
回答: 不動産鑑定士を選ぶアドバイスとしては、 1.年寄りはダメ。若手が優秀(年寄りは割合方式だけで評価し、収益価格は面倒がって計算しない恐れがあります) 2.安くでやってくれるところ 3.サラリーマン鑑定士より独立開業している鑑定士が良い 各都道府県に不動産鑑定士協会というものがあります。ここに電話をして開業している鑑定士で若手を教えてもらいましょう。 さて、もう一度、手順をおさらいしましょう。 1.不動産鑑定士協会に電話して、開業している鑑定士で若手を教えてもらう(3人くらいの会社名、個人名、電話番号) 2.地主さんに会って売る意思があるかどうか確認する 3.第三者である不動産鑑定士に公平に評価してもらうことを了承してもらう(底地の評価は特殊ということを上手に説明すること) 4.地主さんにその評価額で売買することを了承してもらう(くれぐれも念をおしてください) 5.鑑定士協会から教えてもらった3人程度の鑑定士の中から一人を地主さんに選んでもらう(あなたが勝手に選んでしまうと地主さんに誤解される恐れがありますから) 6.鑑定士に電話して「底地の評価で、調査報告書(鑑定書は×)で、安く(10万円内)でやってもらえるかどうか確認する(もし、断られたら、別の鑑定士に電話すること) 7.鑑定士を呼ぶなり、行くなりして、鑑定士・地主・あなたの三人で話をする(事前に賃貸借契約書や賃貸の経緯などを書面で用意しておくこと) 8.地主がいる前で鑑定士に対し、「地主にも借主にも偏らない公平な評価をお願いします」と言う(地主が安心します) さて・・・(^-^) 不動産の価格というものは絶対額ではなく、幅があるものです。ですから、同じ不動産であってもa鑑定士は1000万円、b鑑定士は1200万円と異なる評価額が出たりします。 そこで・・・(^^;)・・・あとで、こっそり、電話なり、出向くなりして、 9.、底地の評価には「借地権割合を使った割合方式」と「収益価格」というものがあるそうですね。安くなる方で評価してもらえないかなぁ・・・とか 10.「実は父が高齢で・・・、お金がなくて・・・」とか言って泣き落とします。 11.鑑定士も人の子です。故意に不当な評価はしませんが、誤差の範囲内であなたに有利な評価をしてくれるかもしれません。 ※ちなみに鑑定士に対する報酬は、あなたが全額支払って、売買が成立した際に半額を売買金額から差し引く(最終的には折半)のが良いでしょうね。 では、ご健闘を・・・(^.^)/~~~