質問: ローン名義 父 マンション名義 母 父→息子の住宅ローンの借り換えを考えております。 ここで問題がありまして・・・ ローンは父名義ですが、以前にマンションの名義を母親に変更しておりました。(これ自体が問題ですが。) しかし、実際のところ父親も収入があまりないため、息子が実際は返済しています。 返済額も大きいのでマンション名義・住宅ローン名義共に息子名義に変更したいと考えているのですが、そのようなことは可能なのでしょうか? やはり、マンション名義が変わっていることが銀行にわかってしまうと、不都合なことが発生するのでしょうか? 質問の内容がわかりにくいと思いますが、教えていただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。
回答: 住宅ローン審査経験者です。 住宅ローン債務があるマンションの名義を、他人(「本人」以外は「他人」となります)名義に変更することは、法律上は問題ありません。 また、住宅ローンを原因として抵当権が設定されているマンションの名義を、他人名義に変更することに着いても、法律上の問題はありません。 法律上の問題はないのですが、住宅ローンの「契約上」は、問題になることも考えられます。 これについては、「金銭消費貸借契約証書」などの契約書に記載されている内容次第ですので、「金銭消費貸借契約証書」を隅から隅まで読んで、「ローン対象物件を債権者や抵当権者に無断で名義変更してはならない」ことになっていないかどうかを確認してみてください。 例えば、旧・住宅金融公庫融資ですと「返済途中で住宅を他人に譲り渡すときは、融資金の全額をお返しいただくことになります。」という趣旨の文言が契約内容に織り込まれていますので、バレた時点で、残債の一括返済を求められても文句は言えない...ということになります。 金融機関でも、このような契約になっていることは多いと思います。 離婚などに際して、慰謝料代りに、物件所有者であり債務者だった「夫」が、債務名義はそのままにし、物件の所有者を「妻」に変更する場合もあります。 この場合、事前に、金融機関に相談していただければ「ok」となることも多いです。 また、実際には、返済さえきっちりしていただければ、「目をつぶる」ということもあります。 ただし、住宅ローンにおいては、「物件の所有者は、担保提供者として『連帯保証人』となることが義務付けられている」ことがほとんどなので、「新たに物件の所有者」となった「妻」は、『連帯保証人』とならなければいけないんですよ。 当然、これもされていない...ということですよね? ところで、ご質問者さまのお宅で、 > ローンは父名義ですが、以前にマンションの名義を母親に変更しておりました とされた「理由」は何でしょうか? 特に理由もなしに、債務者が「父」のままで、物件の名義だけを「母」にしたとなると、「父」→「母」への『贈与』が発生していることになります。 『贈与』されたのがマンションですと、「額」に換算すれば結構な「額」になるかと思います。 贈与税の申告をされ、「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」を受けられたのでしょうか? > しかし、実際のところ父親も収入があまりないため、息子が実際は返済しています。 > 返済額も大きいのでマンション名義・住宅ローン名義共に息子名義に変更したいと考えているのですが、そのようなことは可能なのでしょうか? ローンの債務名義を、「父」→「息子」にすることは、金融機関が判断することなので、何とも言えませんが、「息子」の方が返済能力が高いのでしたら、多分okになるのではないかと思います。 ですが、ここで「息子」→「父」という『贈与』が発生し、贈与税の課税対象になると思いますよ。 マンションをもらう代わりに、ローンを引き受ける...ということでしたら、「負担付贈与」となり、プラスマイナスゼロという形にできるんですが、マンションの名義が「母」である以上、「父」→「息子」に渡る「対物」がありませんからね。 マンションの名義を「母」→「息子」にすることについても、「母」→「息子」という『贈与』が発生してしまいます。 住宅ローンに関して銀行云々よりも、『贈与』の問題も絡んでくると思いますので...。 > やはり、マンション名義が変わっていることが銀行にわかってしまうと、不都合なことが発生するのでしょうか? 最悪、残債の一括返済を求められることは考えられます。 ローン名義「父」→「息子」、物件名義「母」→「息子」にすることによって、なんとか一括返済をしなくて済むよう、現在ご利用中の金融機関に相談するしかないでしょうね。 同時に、他行に「借り換え」できないか相談してみるのもよろしいかと思いますが、マンションの名義を「母」→「息子」にする「理由」がありませんので、そこで『贈与』が発生してしまうのは、やむをえないでしょう。 それに対しては、「相続時精算課税」などを利用するかを検討されるとよろしいかと思います。 マンションの名義変更をしたのが、1年以内のことであれば「錯誤等」として、抹消登記をし、所有権を「父」に戻すこともできるかもしれませんが...。