質問: 借地の買い上げに伴う敷金の返還と借地権割合について 2点ほど教えて頂きたと思います。 借地の上にテナントビルを建築して34年近くになります、その前には木造の 店舗兼住居が建っていました、その期間を加えると70年ほどの借地契約になります。 地主が資産の整理(終活)をするとのことで間に入った不動産業者(地主サイド)と 話を進めています。敷金の返還は建物を撤去して更地にしないと敷金は戻りませんと 言われました。 土地賃貸借契約書には、(原状回復)の項で賃貸借契約の終了により土地を明け渡す 場合には、当該建築物を自己負担においてこれを撤去しなければならないと記載があります。 (敷金)の項では本契約終了後本契約にもとずく一切の義務を履行した時に返還される。 となっております。 (明け渡すのではなく買い上げるのですが) 地主が土地を譲渡する意向があり借地人である私も購入のしたいと思っている時に 現状回復することは考えられません、しかし不動産業者は上記のように更地にしないと 敷金(ビル建築時は多額の敷金を預託してます)は戻りませんと繰り返します。 借地上に建物を建てている人は借地を買い上げるときに、上記のように撤去しなければ 敷金の返還を受けることが出来ないのでしょうか? もう一件は、 買い上げる際には借地権割合のことです。割合は借地人60%地主40%の土地です。 不動産業者が言うには、借地人が買い上げる場合は、60%の支払いで購入できると言います。 他人が買う場合は40%で買えると言いますが、私が思っていたのは私が買う場合は40%で 買えると理解していたので驚きました。勿論売買の場合は地主がその数字に囚われることなく 売りたくなければ相場以上の価格を提示しても売らないこともあるので、40%の数字を ごり押しする気落ちは無いのですが不動産業者の話すことが正しいのでしょうか? 地主さん側は敷金は返したくないし、土地の売買価格は高くと思うのは当然だとは 思うのですが私が不動産関係や法律上の権利関係もうやむやにしようとしているように 感じるんですが被害妄想気味になっているのでしょうか? よろしくお願い致します。
回答: 不動産業を営んでおります。 確かに、賃貸借契約を正面から読むと 不動産業者の言う事も分からないではありません。 しかしながら、買受人の特殊性を鑑みて いわゆる「底地の買受」をするにあたっては 更地化を為した上で、買取まで求めるのは 些か経済効率性と公序良俗に欠けると言わざるをえません。 地主からすれば解約を申し出る手間と 気力と土地償還までの期間も省けて 「渡りに船状態」ですが 長年世話になった店子さんに敷金の償還を持ってお礼も出来ないもんでしょうかね・・・ 差はさりながら、 全体の金額が不明なので何とも言い辛いですが 敷金をちゃんと返還した上で7割買取ないし8割でも文句が言えないところかと思います。 底地の買受というのは他人にとっては4掛かもしれませんが 借地人にとっては比類ない価値を持っていますので。 当地が更地になると質問者以外の方に100%の相場で買取の相談が出来る(質問者さんが当地の価値を60%吸い上げている)わけですが 資産の早急な整理の為、手間と時間を省く上で 質問者さんは地主さんにとり相手方としてベスト...ながら、買受や立ち退きを拒まれても困るので6割で手を打っておこうかと言う事とお察しします。 ここからが正念場です。 良い取引になる事をお祈りします。