質問: 土地賃貸借契約の解約でもめてます。 コンビニの土地賃貸借契約を昨年5月末に締結し、工事開始の1週間前に突然、この出店自体を解約することが決まりました。幸い、田んぼの埋め立て工事に入る前の決定でしたので、実質的な損害は、昨年と今年の稲作無収穫分などですが、契約書の中で中途解約と解約金の条項があり、賃借人は賃貸人に対し、6ヶ月前の予告をもって、この契約の解約を申し入れることができる。ただし、賃借人はこの予告期間にかえ、6ヶ月分の賃料相当額を賃貸人に支払い、即時解約することができるものとする。また、賃借人の申し入れによる解約が為された場合には、敷金の無利子預託の定めに関わらず、賃貸人は、賃借人が賃貸人に預託中の保証金の解約時における未償還残額の9割相当額を、解約金として没収することができるとあります。 昨日、コンビニ会社に前項についての6ヶ月分の解約金を請求しました。敷金はまだ頂いてないので触れませんでした。しかし、土地工事開始の契約が終わってないから、この条文は無効だと言われました。 土地賃貸借契約の締結は、この条文にある契約を指すとしか我々は読み取れなかったのですが、先方の言い分は本当に正しいのでしょうか?土地賃貸借に詳しい方、是非、教えていただけませんか?
回答: >no.3さんの言われる無条件解除に応じるとはどういうことを指すのでしょうか? 契約というのは当事者で内容を決めるものです。 したがって、契約書に何と書いてあっても当事者の合意があれば、契約内容を変更することや、契約書と異なる処理をすることも自由です。 例えば、契約上では違約金を請求することが可能だとしても、当事者が合意するのであれば、その請求権を放棄して違約金無しで解除に応じてあげることも構いません。 または実損の実費分のみを損害賠償金として請求するなども合意があれば構いません。 今回の件でも、相手方はおとなしく請求に応じる気はなくて争う様子ですから、揉めるのが嫌ならば違約金の請求もせずに、無条件で白紙解除してあげる選択もあります、という事を言いたかったわけです。 (あなたにそういう気持ちはサラサラ無いとは思いますが)