質問: 駐車場の管理 駐車場の管理 いつも、回答ありがとうございます。 不動産業者です。 20台の駐車場を賃貸人から、預かって管理しています。 駐車料金は、一台8000円です。 駐車場の管理は、40年に及びます。 賃貸人は、雑貨商の自営業者です。 最近、賃貸人が、山岳滑落事故で、急逝しました。 相続人は、妻と、男の子二人、合計三人です。 仕事のことは、賃貸人が、一人で切り盛りして、決めて一人で、商売していました。 賃貸人は、急逝してしまい、相続人には、商売のことは、まるで、分かりません。子供は。二人とも、サラリーマンです。 駐車場の管理も、40年と長く、古くからの付き合いなので、 管理委任契約書など、作ってなく、お互いの口頭の打ち合わせで、決めて今日まで、やってきました。 しかし、当社が、管理している駐車場と言っても、賃貸人が、いるころは、 駐車場は、賃貸人のものであるといって、賃貸人で、駐車場管理業者、当社を無視して、賃借人を紹介して駐車場管理業者、当社を飛ばして直接、賃貸人と賃借人で、契約して、月々の駐車場料金を駐車場管理業者を飛ばして賃貸人が、受け取るようなことが、ありました。 賃借人は、直接契約することと駐車場料金を賃貸人に、直接支払うことを好み、駐車場管理業者を通すことを嫌がっています。 料金が、高くなるということです。 直接の契約者は、当社の管理している駐車場に昼間、勝手に止まっていることが、何度もあり、当社を経て契約する賃借人との間で、しばしば、トラブルを起こします。 賃貸人が、逝去して、相続人の子供たちと 管理委任契約書を 作って、お互いにそれを尊守しましょうところまでは、合意が、できたのですが、損害金のところで、相続人のわがままなところがでてきてまとまりません。 管理委任契約書を 破棄して、従前の契約書なしでも、良いのかしらと考えます。 こうした種類の管理契約は、代が、変わると従前のような認識や、信頼関係が、失われるので、相続人のきままで、管理が、はずされるのではないかと心配しています。 相続人は、従前の管理契約を破棄しないように破棄するなら、損害金を支払うようにと言う文面なのですが、賃貸人としての勝手気ままな行動を制約され損害金を払わされるのは、嫌だと抵抗しています。 我々としては、過去40年にわたって、維持していた、労務と管理収入が、突然閉ざされるので、無制限に管理を破棄するのは、やめて欲しいと言うのですが、相続人には、無視したままです。 ●q01. この場合、突然の管理の解約に伴う、見込まれる収益を保持するように請求できるのでしょうか? 賃貸管理業者には、落ち度が、ありません。 ●q02. また、一方的な管理の解約に対して、損害賠償を請求できるのでしょうか? 居住用の貸家や、店舗などは、急に賃貸人が、解約すると言っても、賃借権があるので、立ち退き料などを請求できます。 ●q03. このような管理の破棄の場合、損害金を請求できるのでしょうか? 相続人を含めて賃貸人は、いつも、わがまま、勝手なものです。相手の迷惑など、眼中にありません。 別の例で、店舗つき貸家でも、今まで、長年貸していたのですが、妻が、病死して、再婚したいから、金が要る。賃借人は、ただで立ち退けなどと言っています。 閲覧者の経験や知識など、ありましたら、たとえ、ひとつでも、お知りのことがありましたらよろしく教授方お願いします。 敬具
回答: 私も駐車場や家屋など自己管理で賃貸していた経験がありますが質問者の言い分は無理があると思います。 そもそも契約書を交わさず委託者が死亡し相続人との新たな契約となるのですから、相続人と新しい契約をし直さなければならないものと思われます。 それには委託する者と委託される者との合意がなければならない。 そして委託を解除したら損害金を請求できるなど、質問者の不動産屋は何を考えてるのでしょうか。 相続人が難色を示すのは当たり前です。 満車で月額16万の収入で、このような管理契約で条件を付けられるなら当然だと思います。 駐車場の賃貸では賃借権などなく自己管理でもさほど難しいものではありません 委託管理契約で破棄したら損害賠償を請求できるようにするなど不動産業者の勝手な言い分でしかないとおもいます。