質問: 知人のマンション購入に、名義を貸す事はできるのか? 知人が1000万円程度のマンションを購入したいと希望しています。 しかし知人は自由業で、確定申告を今まで行っていなかったため、 すぐにはマンション購入のローンが組めないそうです。 (3年確定申告を行えば可能とのこと) このため、私の名義を貸して欲しいといわれました。 私の名義でいったんローンを組み、3年後に知人が新たにローンを組み、私名義のローンを完済するという形にしたいそうです。 (支払用の口座は、私の名義で新規に開設することにします) この件に関して質問したい事は以下の点です。 ・私の名義でローンを組んでマンションを購入し、 実際には知人を住ませる事に問題はないのか。 ・万が一知人の支払能力がなくなったときの私のリスクはどの程度か。 (担保のマンションが失われるだけで済む問題なのか) 安易に引き受けられる問題ではなさそうでしたので、ご相談いたします。 アドバイスをよろしくお願いいたします。
回答: ・私の名義でローンを組んでマンションを購入し、 実際には知人を住ませる事に問題はないのか。 問題ありません。あなたの所有物を誰に幾らで貸そうが勝手です。 ・万が一知人の支払能力がなくなったときの私のリスクはどの程度か。 (担保のマンションが失われるだけで済む問題なのか) 担保は借入金の弁済を補填するものですから,担保価値が借入金残高を超えれば差額を弁済する必要があります。 担保価値が借入金を超える場合としては, ・知人が居座る(ほぼ価値ゼロ) ・知人がマンションを毀損する ・近所に道路,線路,建造物ができる ・近所に新興宗教,パチンコ,風俗店,大型ショッピングセンターなどができる ・天災,事変,工事などにより構造に毀損をうける ・管理組合がもめる,管理会社がやめる ・設備の老朽化,陳腐化(近々の話ではテレビのデジタル化やネットの光化など) ・金利上昇による不動産相場の下落 ・安全保障問題によるデフレの進行 ・マンションの外観,立地のトレンドの変化 ・同じ通勤圏内に大型マンション開発が起こる ・任意売却ができず,競売になる(価値は数分の一) などが考えられます。 また,金融機関さえ認めれば物件の時価の数倍のオーバーローンを組むことも可能です。これは,程度に差はあれ比較的一般的に行われています。 担保価値を超える債務については,あなたの持つ他の財産(不動産,預金,給与など)が強制執行(差し押さえ)されることにより弁済することになります。 通常,預金が差し押さえられれば金融機関からの取引は停止(解約)され,クレジットカードを含むほとんどの債務は一括返済を求められます。 給与を差し押さえられれば退職しないことはきわめて難しいでしょう。 なお,あなたの知人が3年後に組むと言っているローンが住宅ローンである場合,あなたから知人に不動産の売買による譲渡を行う必要があります。この場合,抵当登記の抹消のためのつなぎ融資の手数料および利子(数10万円),登記免許税(数10万円),などの諸経費のほか,(実体の無い)不動産売却による所得に対する課税を払う必要があります。あなたの居住の実態が無いので減税もありません。また,将来あなたが持ち家を購入しようとしたときに,「最初の住宅購入でない」ことを理由に有利な条件で借りられない可能性があります。 自分の住居でない所有不動産に他人を住まわせている実態がありますので,知人の払うローン返済額は賃貸費用とみなされて毎年あなたに課税されます。知人は借家法によって保護されていますので,たとえば雨漏りの修理から蛍光灯の交換まであなたが負担する必要があります。支払いが滞ったときも,あらかじめ法に定められた催告を行い,裁判を起こして勝訴しなければ立ち退きを求めることはできません。 #1さんのご回答の通りと思います。