質問: 土地名義の有効度について 土地名義の有効度について 私の両親の話なのですが、 母方の祖父が残してくれた土地に家を建てていい、と了解を得て建てたそうです。 その土地の固定資産税?というのでしょうか、税金も未払いだったため、 家を建てる際には両親が支払いました。約18年前の話です。 でも最近になって実際の土地の名義は祖父の長男、私の母の兄になっているのが判明しました。 もう長年住んでいますし、名義を私の母にしたい、とお願いしたのですが、 聞き入れてくれません。元々は自分の名義の土地なのに、と。 それなら建てる話の時点で言えば建てなかったのに、と少々もめてます。 将来その兄が亡くなったら、その妻と子供(私のいとこ)に返せ、と言われないか心配です。 素人知識では、漫画や映画の「難波金融伝・ミナミの帝王」で、 自分の名義でない土地でも、20年ぐらい長く住んでたら、住んでる人にも権利が発生する、 というようなお話があったのを覚えています。 もしそうなら少し安心なのですが、実際どうなのでしょうか。 きちんと名義変更しないと、私たちが不利なのでしょうか・・・。 もしご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください。 よろしくお願いいたします。
回答: >母方の祖父が残してくれた土地に家を建てていい、と了解を得て建てたそうです。 誰に了解を得たのでしょうか。 >その土地の固定資産税?というのでしょうか、税金も未払いだったため、家を建てる際には両親が支払いました。約18年前の話です。 その後の固定資産税は誰が払ったのでしょうか。おそらく、所有権登記名義人が伯父であれば、伯父だと思いますが。 問題はなぜ、伯父の名義になっているかです。御母様が遺産分割協議に実印を押印し、印鑑証明書を渡した覚えがないのでしたら、おそらく、伯父に相続させる旨の内容の祖父の遺言があったものと思われます。自筆証書遺言であれば、家庭裁判所の検認手続をする必要があり、あらかじめ相続人全員に検認のための呼び出しがなされますが、呼び出された事実がないようでしたら、検認手続を要しない公正証書遺言だったのでしょう。(お近くの公証役場で、公正証書遺言の有無が照会できます。) >自分の名義でない土地でも、20年ぐらい長く住んでたら、住んでる人にも権利が発生する、というようなお話があったのを覚えています。 確かに取得時効という制度はあります。しかし、取得時効には占有期間(原則は20年、占有開始時点で善意無過失であれば10年)の他にも要件を具備している必要がありますから、単に20年住んでいればいいというわけではありません。(本件では自主占有と言えるか問題になります。) それと一番重要なことなのですが、仮に取得時効の要件を具備して、取得時効を主張(時効の援用)するとしても、土地の所有権を取得することになりますから、税法上は、一時所得の扱いになります。ですから、迂闊に取得時効を援用することはできません。 不動産を巡る法律関係は複雑になりがちで、きちんとした事実関係を把握しないと法的な判断はできません。一刻も早く、弁護士に相談されることをお勧めします。