質問: 金融機関が融資の際に用いる積算評価について下記2点を教えてください。 ・土地の評価は路線価をそのまま使うのか。掛け目係数(x1.2など)があるのか? ・建物の建築構造別の評価単価と耐用年数の一覧を教えてください。 前提条件として都内の整形地、一般的な場所、個人投資家への融資という仮定。 条件や金融機関によって違うのは理解しています。一般論で回答お願いします。 個人投資家の方ではなく不動産または金融業界関係者のみでお願いします。 納得のいく回答にはポイント多めに割り振ります。
回答: 地方銀行に20年勤務していました。 不動産評価については、メガ並びに地銀は独自の不動産評価子会社を設立して評価をしています。当初は不動産鑑定士を置いて評価をすることを意図していましたが、人材確保が困難で、基本的には10年以上の融資経験者を配置し評価をしています。 ご存知の通り不動産担保は、債務不履行時の換金手段として行うものであるため、確実なラインで評価することが望まれます。路線価や公示地価は売買事例との乖離があり、地域によっても売買価格との比率が一定でないため、評価に採用していません。一般的には近隣売買事例を10件程度取得して、その中のモード(類似価格が一番多い価格)を採用します。ただし、当該事例が角地等特別な事情がある場合は、隣接道路数に応じて掛け目を設定して評価します。 上記評価額に基づき、個人の与信に対しては70%の掛け目で担保価格を算定し、事業資金については60%の掛け目で担保価値を算出します。 一般的に個人の与信は住宅使用であるため、最優先で返済することが多いことから、債務不履行発生率が事業資金より低いことから若干掛け目を高くしています。