質問: 住宅ローン 固定金利と変動金利 どちらを選ぶべきか? 6年前に某地銀で4,050万円を借り入れ、当初固定3年を(2.15%)選択し、さらに3年経過後に再度、3年固定(2.25%)で返済してきました。今月末が見直し月になっております。現在、ローン残高3,250万円 残り期間20年 夫婦合算収入1,400万程度です。3年固定が終了すると、自動的に変動金利に変わります。(7月1日現在2.625% 3年3.35% 5年3.75% 10年4.15%)借り換えの意思があり、既に他行で審査もパスしていることを現在借りている銀行窓口で示唆したところ、残り20年の期間全てにおいてどの金利からも1%優遇するので残しておいて欲しいと言われました。借り換えを希望した銀行は保証料と団体生命保険料の負担がないので諸費用は登記費用だけですむので有効だと思っていたのですが、今の銀行が全期間1%優遇してくれるのなら、そのままでいこうという気持ちに変わりました。そこで今月から(7月)から各金融機関の住宅ローン金利が上がりましたがどの金利(変動か固定指定)を選ぶべきか迷っています。今後は繰上げ一部返済も予定しており年間に100から150万は可能です。宜しくお願いいたします。
回答: 金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当した事もあり、現在は、金利商品による資金運用を担当している者です。 > 今月から(7月)から各金融機関の住宅ローン金利が上がりました 今月から...という表現は、結果的には正しくなくなるかもしれません。 あくまでも各金融機関が発表しているのは「今月の」店頭表示金利ですので。 今日(7月2日)、6月調査の日銀短観が発表になりましたが、あの数値では7月の利上げはまずないでしょう。8月利上げの可能性は「相変わらず」という印象ですね(私は8月利上げ説です)。 そうなると、8月の住宅ローン金利がどう動くか、大変微妙になります。 8月の金融政策決定会合は22日・23日ですから、8月は各金融機関で住宅ローンの「囲い込み」のために、金利を一旦下げる可能性も考えられますから。 そうなると、今月の金利パターンの変更は見送って、一旦変動金利型に移行させ、来月固定金利型に変更...とした方が有効ですから、判断に悩むところですね。 > 7月1日現在2.625% 3年3.35% 5年3.75% 10年4.15% 某メガバンクさんの金利とも似ていますが(3年だけさらに0.05%低い)、ここから1.00%優遇ということですよね? 適用金利を考えるのならば、「変動金利型1.625%」以外は高いです。 3.15%ならば、借り換えをすれば、残りの全期間・20年固定でも、この金利で借りられる金融機関もあると思います。 とりあえず現在2.25%の金利が1.625%になれば、(ボーナス返済なしならば)毎月の返済額が約1万円減ると思います。 この分は当然に蓄えて繰上返済にプラスしますよね? この先しばらくは、年2回、0.25%ずつのペースで利上げがあると私は考えています。 ですが、1.00%金利優遇があれば、変動金利型の適用金利が1.625%から3.15%になるには、6回の利上げが必要になります。 変動金利型を採った場合、「金利は半年ごとに見直されるが、返済金額は5年ごとにしか見直されない」ということになると思います。 金利が上昇を続けても返済金額は変わらないので、返済額のうち元本充当部分が減り、結果、元金が減らない...ということにもなります。 金利の見直しが行われた際、金利上昇によって本来ならば返済金額も上昇する分を、別途貯めておき(or運用する)、それを繰上返済する際に上乗せする...という資金管理の仕方ができればいいのですが...。 これができるのでしたら、私は変動金利型をお勧めします。 毎年150万円ずつ繰上返済をしていくならば、 ・年利3.50%の全期間固定で借り換え ・年利1.625%の変動金利型とし、半年ごとに金利が0.25%ずつ上昇する の2パターンを比較しますと、後者では最終的に金利が6.875%まで上昇します。 でも、総支払利息は、変動金利型の方が多少少なくて済みます。 さらに、金利上昇による返済額の上昇分も繰上返済の際に充当すれば、もっと返済期間を短くする事もできます。 金利の上昇はあくまでも予想に過ぎませんし、先々までの資金計画が立つ...という点では、残りの全期間固定にした方がいいと思いますけれど、必ずしも「残りの全期間固定にした方がお得」になるとは限らないことだけ、アドヴァイスをさせていただきます。 > 借り換えを希望した銀行は保証料と団体生命保険料の負担がないので諸費用は登記費用だけですむ 保証料は見た目に負担がない...というだけではありませんか? また、せっかく借り換えをされるのに、イマドキ「ごく普通の団信」ですか? 保険料は債務者負担になってしまいますが「特定疾病保障付き」なども考えられるべきではないかと思うのですが...。 普通の団信は、高度障害を負った場合にも適用されるとありますが、正直申し上げまして、「死ななきゃ金は払われない」のが実態に近いです。 対して「特定疾病保障付き」は、その疾病と診断されれば弁済がされます。 こういった点も含めて、借り換えの検討もされるとよろしいかと思います。