質問: 離婚調停中です。住宅ローンの残っているマンションをどうすればいいのでしょうか。 現在夫と離婚調停中です。 今後、養育費(子どもは小学生が一人)や慰謝料(離婚原因は夫のdv)の話し合いなどをしていかなくてはなりませんが、そこで、ローンがまだ残っているマンションについてご相談させてください。 夫名義のマンションでローンは1500万残っています。 夫の年収は約500万。 わたしは昨年の年収はパートで250万。 昨年住宅ローンの借り換えをしましたが、その時にわたしの年収はローン審査の参考にするといった程度だったと思います。 現在マンションには夫が一人で住んでいますが、夫はマンションに残るつもりのようです。希望としてはわたしがマンションに子どもと住んでいけたらと思っているのですが、ローンの支払いが夫にしてもらうのが可能なのか、わたしが払っていくことは銀行にとっては可なのかどうかわかりません。いろいろ考慮してから、次回の調停で夫に希望を言っていきたいと考えています。 わたし自身は正社員として転職したばかりで、年俸380万になります。 ネックなのは、夫は金銭的にルーズなところがあり、現在もきちんとローンを払っていない可能性があります。(一緒に生活していたときはわたしが支払い処理をしていたので滞納などは一切ありません) 夫はそういう性格なので、もしこのままわたしがマンションに戻ることができたとしても、ローンを夫に任せるのは不安があります。 そこで案として、夫から私に売ってもらうという形をとることは可能なのでしょうか。 また、マンションは現在の相場からみると1000万を切ると思います。 現在わたしは子どもと一緒にマンションのすぐ近くの実家におります。このまま夫がマンションに残ると子どもの友達もマンション内にいるので、かわいそうです。なによりいままでどおり子どもはマンションで生活をし、友達とも同じように遊びたいようです。 夫がマンションを売却してくれるならいいのですが・・・ どなたかアドバイスいただければうれしいです。
回答: 既に認識はお持ちだと思いますが、ローンを組んで残債が有り、抵当権が付いているマンションというのはその時点では財産ではありません。 仮にマンション時価評価が1,500万円、残債1,000万円であれば、第三者への売却後の約500万円という残ったお金が財産分与の対象となるいう類の話です。 今回は時価評価が残債を下回る様子ですから、第三者へ相場通りに売却出来たとしても、残債に不足する分は手持ちの現金で充当しなければなりません。つまり充当出来る分のキャッシュか、その他換金して充当出来る財産が無ければ、マンションを第三者に売却することすらままならないという状況です。 質問者が購入するというのも一つの方法ですが、問題は売買する意志や価格よりも、今ある抵当権を外す(残債を完済する)ことです。 お互いのキャッシュでも質問者が組むローンでも、又両方合わせても構いませんが、1,500万円の残債を完済出来なければ基本的には売買すること(所有権移転)は難しいです。 質問者の経済力や与信力により、現在の抵当権者である金融機関がローン名義の変更に応じる可能性も0とは言い切れません。(難しいとは思いますが)まずは現在ローンを組んでいる金融機関に相談してみることだと思います。 抵当権付物件というのは所有者だからといって自由に処分出来る話ではありませんので、夫の意志云々よりも抵当権者の意向やそれに伴う金策をどう付けていくのかを先に解決しなければ始まりません。 売買不可能な場合に、質問者とお子様が住み、夫がローンを支払っていくという方法を取るのでしたらきちんと証書を残すべきかと思います。それにより強制執行が可能な状況は作れますが、処理が面倒であることや最悪の場合には「無い金は取り立てられない」という事態も有り得ます。信用に委ねる部分が多くなりますので覚悟は必要かもしれません。 又、最終手段としては名義は夫のまま、ローン返済は実質的に質問者が続けるという方法も考えられますが・・・。(金融機関側も実務的には返済が滞りなく行われていれば口出しはしてこないと思いますが・・) いずれにせよ残債が時価評価を上回る不動産(マンション)の処理というのは何かと厄介です。