質問: 専有部分の配管について 私は管理組合の会計を担当しております。 2所帯の水漏れ費用について悩んでおります。 長くなりますが教えて下さい。 当マンションは昭和57年建築の古いマンションです。 配管等が老朽化しているので、専有部分の配管を共有部分とし、水漏れに関する費用は全て管理組合が支払うことになり、平成17年4月管理規約の共有部分に関する規約を下記(4)に変更しました。 (共有部分の範囲) 第9条 前条以外の建物の部分及び、建物の付属物はすべて共有部分である。 (1)玄関ホール (2)廊下、階段室、エレベーター室 (3)塔屋、機械室 (4)エレベーター、電気、ガス、集合アンテナ等の諸設備、及びこれらの配線、配管等(前条の専有部分内のものを除く)⇒配管等(前条の専有部分内のものを含む) 処が、先日305号のaさん302号のbさんで水漏れが発生しました。 aさんとbさんは理事長の判断で、下記のように対応しました。 aさん 台所の配管の水漏れに係った費用全て管理組合が支払う。 bさん 温水器の配管からの水漏れに係った費用はbさんが支払う。 理事長曰く、bさんの温水器から風呂場、台所へ通っているものは配管ではなく給湯機用水と言うのです。因みに当マンションの台所排水は階下の天井を通っています。温水器の管は床上を通っています。規約には給湯機器用水等の表記もなく、配管とひとくくりになっております。 私はどちらも配管なので、どちらも管理組合が支払うべきと思うのですが、管理規約に詳しい方教えて下さい。
回答: 確かに質問者のおっしゃるとおり、規約で配管は共有部分の扱いになったのだから、組合費から支払うのが原則と思います。 ところで、ベランダなどは一般に共有部分で、専用使用権が与えられることにより、日常的に独占して使用することができるようになっています。 このように所有者(管理組合)と使用者(専用使用権を与えられているもの)が異なる場合、一般に管理責任は所有者ではなく、まず使用者にあります。使用者が管理上過失がなければ、所有者が管理責任を負うことになります。 温水器の構造上も配管は床上にあり、管理ができなかったわけではない構造のようです。配管が全部共有部分になったとしても、使用者としての管理上の責任はbさんにあります。つまりbさんに管理上過失があればbさんの責任です。 一方aさんの場合は配管は階下にありaさんが管理することは事実上できない構造になっています。 このような場合、専有部分とされていても共有部分になるとされた判例も存在しますので、規約変更がなくても共有部部とされた可能性が高い部分です。つまりaさんについては管理上の過失はなかったと推定できます。 というわけで、bさんに過失があったかどうかはわかりませんが、両者の配管には構造上の差があり、bさんについては管理責任があり、aさんについては管理責任がないと考えられるので、両者の扱いに差が出てくることはあり得ることです。