質問: 中古住宅購入見学時の家の説明について 中古住宅購入見学時の家の説明について 築30年の中古住宅を検討しています。 見学時、不動産業者の担当の方が「天井のしみは、見たけど雨漏りではなかった。なぜついたかわからない。床下も全部ではないが見たところ、シロアリの被害はないようだ。けれど今いいといっても一日後に雨漏りなどすればそれは責任をもてない。」といいます。 古くて壁にひびも入っており、戸もきしんでいます。水周りや壁紙のリフォームはすすめられましたが、床上や床下は専門家がはいったわけでなく保証書もなく、一部を見ただけで大丈夫といわれたので、責任をのがれるための発言だったかと、後から不安になっています。 内装のリフォームだけで入居した後に、雨漏り等の問題に悩まされるのでは困ります。 耐震の法律が施行するまえの建築物なので、耐震診断も気になります。 契約前に、こちらが確認しておくべきことについてや、専門家に耐震もふくめ、雨漏りの有無などみてもらえないのか、その場合修理費はどちらが持つのかなど、アドバイスをお願いします。
回答: >築30年の中古住宅を検討しています。 基本的には避けた方が良い物件ですが、価格的にこれしかないと言うのであれば、ある程度の覚悟を持って購入すべきかと思います。 30年間メンテナンス無しの家だと、購入後に最低でも200万円程度、場合によっては500万円以上の修繕費用を負う可能性はあります。というか事実皆さんその位かけて修繕しています。 最近の私の事例ですと、築26年の家の修繕で屋根材の交換、筋交い等による耐震補強、基礎モルタルの補修、外壁補修と塗装、水回りの補修、トイレ、キッチンの交換、根太及び床材の一部交換、雨漏り補修、そして壁紙交換で800万円ほどかけていますね。 購入前に説明し、費用を納得してでの購入なので良いのですが、これが誠意の無い不動産会社ですと大事です。 売主が不動産会社であれば、シロアリと雨漏りは少なくとも2年間は瑕疵担保責任が義務ですので、その間に発見してください。費用は売主負担です。 売主が個人の場合は、不動産会社に責任を負わせるのが難しくなりますし、個人では瑕疵担保責任を負いません。重要事項説明の中で躯体と雨漏りに関しての現状を正しく記載させて、説明を受けて納得しておく事が必要ですが、基本的には買主負担となります。 (個人では瑕疵担保責任を負わないと言いますが、例外として、売主が雨漏りや白アリ被害があった事を知っていて、敢えて買主に伝えなかった場合、それが証明できれば瑕疵担保責任を負う事になります。しかし現実にはかなりハードルは高いでしょう。) 耐震に関しては、住宅ローン減税の絡みもあるので、売主に耐震基準適合証明書を取得させておく(築30年だとこれが無いと住宅ローン減税は受けられない)と言う事も有効ですが、耐震補強を入れて数100万円の負担になるので、売主を納得させるのが結構なハードルです。 第三者機関もありますので、事前に有料で確認して貰うとい手はあります。業者を長苦節紹介できませんので、ホームインスペクションという言葉で検索してみてください。 いずれにしろ築30年の家の場合は、経年劣化がある事を理解しての購入というのが基本です。