質問: マンション管理試験の過去問題について。 過去問題の中で 売り渡し請求権はその行使の意思表示が相手方に到達すると直ちに売買契約が成立し区分所有権が請求行使者に移転 する。とありましたが意思が相手方に到達すると直ちに売買契約がなんで成立するのですか? なぜ相手方の応答がなくても直ちに区分所有権を取得できるのですか?
回答: まず、簡単に回答します。 それで理解できたら、後段の解説は読まなくても良いです。 区分所有法第63条4項、マンション建替え円滑化法第15条1項・2項関連の出題で、「売渡請求権」という用語が出てきます。売渡請求権は「形成権」ですから、相手方は売り渡すことについては対抗することができません。 この目的は「建替え事業の実施を効率よく行うため」と覚えておくと良いと思います。 さて、売渡請求権は形成権だから...という説明で納得がいかない場合も想定して、多少解説をします。 形成権の特徴として「その意思表示が相手方に到達すると直ちに効力を発する」ことになります。 一方的で少し乱暴かもしれませんが、建替え決議に係る段取り・承認決議・建替え参加の催告など、必要な手続きは済んだ状況で建替え事業も進めていかなければならない事情も鑑みれば、こういう割り切りも必要なのかと思います。 ただし... 相手方の応答がなくても直ちに区分所有権を取得できる... という点は究極な結論ですね。途中が抜けています。 正確には、「区分所有権と敷地利用権を目的とする時価による売買契約」が成立するのであって、所有権が直ちに移転するものではありません。理由は、売渡請求権は形成権であるから。これから試験を受けるのであれば、これで覚えてください。 売買契約は「債権債務の同時履行」によるものですから、物件引渡だけがクローズアップされていますが、当然に代金支払義務を請求権者は負うことになります。 また、「時価で...」という点でも紛争になることが容易に想定されます。平成11年6月21日の神戸地方裁判所での判決では「時価とは、建替え決議の成立を前提とし、売渡請求権の行使時点における区分所有権等の客観的取引額という」と示されています。 この判決要旨で、「更地として有効利用が可能な状態の敷地価額から、建物除去費用を差し引いた金額によって算定することが相当...」となっており、有効利用が可能な状態の価額と建物除去費用の算出根拠に不明瞭な部分があったりすれば、裁判によって決めることになります。 ちなみに、その後の平成16年2月19日の東京地方裁判所判決で、時価に「個別的事情」が加味されることを認めていますので、個別案件で具体的に詰めていく必要があると思います。 試験合格されたら、もしくは合格後に再度読み直すならば... で回答します。 東京地方裁判所平成16年7月13日判決、東京高等裁判所平成16年7月19日判決、このわずか6日で売渡請求権に関する判決が2つ出ています。 売買契約が成立することと、区分所有権が移転する...その間には大きな険しい山があります。