質問: 借地権の保護について 旧借地権者はどこまで保護されるものでしょうか? 借地上の建物が老朽化していることを理由に地主が契約解除を求め、買取り拒否や、譲渡・改築を承諾しない場合、裁判所が地主に代って許可を与えるとあります。この場合、借地人の居住用ならば理解できるのですが、アパートなどの収益物件の場合も同様に保護されるのでしょうか? 借地権は地上権とは異なり、建物を有効利用するためのもの付随的なものであるならば、その建物が朽廃し、全く利用されていないにも拘わらず裁判所が代わって譲渡、再建築などの許可を出すことがあるのでしょうか? これが認められれば、契約の条項など無意味なものになってしまいますが...。
回答: こんにちは。 1 建物の再築について 建物が火災等にあって、消滅したけど、借地人が再築を希望したと きに、地主の承諾が必要となるのかが問題となります。一回目の更新「前」の再築は、地主の承諾がなくても再築できます。一回目の更新「後」の再築は、地主の承諾がなければ、再築できません。無断再築は契約の解除原因となり、地主は無断再築を理由に契約を解除することができます。 2 建物の老朽化 一回目の更新後に、建物が老朽化したので、借地人が建物を再築するという場合には、地主の承諾又は、裁判所の許可が必要となります。この裁判所の許可が下りるかどうかはやってみないとわかりません。 地主の方から、建物が老朽化したから、契約を解除するという権限はありません。相手が承諾すれば別ですが。 ところで、借地権とは、建物所有目的の賃借権又は地上権をいいます。したがって、具体的には、建物所有目的であれば地上権も賃借権もどちらも借地権です。賃借権でも地上権でも借地権に該当すれば借地借家法により、強力に保護されます。