質問: 御社(新築投資法)の優位性を教えてください。
回答: 不動産投資で実際のキャッシュを残すには、1利回り、2融資条件、3節税の3つがどれも同じくらい重要です。弊社(新築投資法)の優位性は、3つのすべての面で格段に優れている点です。 弊社の新築投資法においては、立地を、長期的に家賃と資産価値を維持できる東京圏の駅近くに限定し、新築で中古以上の利回りを実現します。これにより金融機関から格段に良い条件(金利1.2%~、借入30年等)で融資を引き出します。 さらに法人設立により納税を最小限に抑えることで、実際手元に残るキャッシュフローを増大します。 上記、3つの合わせ技を利用することで、いまでも潤沢なキャッシュフローを生み出す不動産投資が可能になるのです。 不動産投資の最も重要な指標のひとつに、イールドギャップがあります。 **イールドギャップ = 物件の利回り(%) - 金利(%)** この指標が大きければ大きいほど良いわけですが、例えば表面利回り7%、金利1.2%であれば、イールドギャップは5.8%となります。これを一番多く利用されている金融機関の金利4.5%で実現しようとすると、物件の表面利回りは10.3%必要になります。つまり、金利4.5%の前提ですと、東京圏の好立地に表面利回り10.3%の優良物件を保有しているのと等しい価値があるのです。これを見てもわかるように、金利条件は、利回りと同じくらい重要なのです。 ここまで述べましたとおり、単に物件の利回りだけを見て不動産投資をすると失敗します。長期的に家賃と資産価値を維持し、3つの条件を総合的に評価しなければ、本当にお金が残る不動産投資とはいえないので注意すべきです。 また、出口戦略も重要です。最終的な不動産投資の利益は、売却した時点ではじめて確定します。人口の減少が予測される地域などは長期的に資産価値が下がり、売却時に損をする可能性が高くなります。一方、東京圏一極集中が進む中、東京圏の好立地、高利回りの物件は、今後さらなる価格上昇が予測され、キャピタルゲインも十分期待できます。