質問: 不動産の強制競売 以下の状況で非常に困っております。 どのように対応をすべきでしょうか。 1債務者は、マンションを所有。 住宅ローン会社が第1順位抵当権をつけているが、任意売却の相場だと担保余力あり。 2そこで、自分が第2順位抵当権をつけてもらった。 3しかし、債務者が郵便物を一切受領しなかったことから、知らないうちに、2の抵当権設定前に、住宅ローン会社が差押えをし、強制競売手続きが開始されていた。 4債務者代理人から、強制競売の手続きをフォローしながら、任意売却をするので、完済できるはずだと説明を受ける。 5ところが、代理人から、「債務者がまた郵便物を受領しておらず、知らないうちに、入札期間が間近に迫っていることが分かった。安値で競落されて、返済が出来ないかもしれない。」との報告があった。 3の方が2より早かったからか、裁判所からは何の連絡も来ておりません。 この場合、どのように対応をすべきか、ご相談させていただけないでしょうか。 大至急でお願い申し上げます。
回答: >先順位抵当権者の差押登記の後の登記 ということですと、このままでは競売手続で配当を受けることはできません。 通常は、配当要求という手続をとることになりますが、一定の期限(「配当要求の終期」)が定められており、その期限を過ぎていると配当を受けることはできなくなります。 また、配当要求をするには、執行力のある債務名義の正本(たとえば判決書正本など)を有しているか、そのほか競売事件の差押え後に仮差押えをしているといったことが必要となります。 ご相談者の場合には、開札期日が近いということですので、配当要求の終期を過ぎているか気になるところです。 もし配当要求の終期を過ぎてしまっていますと、競売手続では配当を受けられませんので、その場合には、別途、配当手続にて剰余金があった場合に債務者に交付される剰余金の交付請求権を差し押さえるといった手続が考えられます。 この場合にも、債務名義が必要となります。 なお、「裁判所が現状の登記を完全に把握していない可能性もあります」ですが、ご相談者の場合には既に差押えの嘱託登記がすんでいますので、a弁護士のご指摘のとおり、裁判所は差押え前の登記の状況はすべて把握しています。