質問: 土地購入、どうすべきか 自営業です。 土地を購入して新築注文住宅を、と土地を探しながら勉強するつもりでいたら打診していた不動産屋から早々と気に入った土地(2300万)を紹介されました(頭金800万)。 取引銀行からは総予算4500万ほどは可能と言われたのですが事前審査の段階で担当者から減額提示(1600万)されました。 それなら土地はそこで、建物(予算1800万位)は他で...と思って手付けを払って契約しました。 ところが土地だけ融資取得したら建物の融資は他で出来難い事をあちこち問い合わせて知りました。 他でフラット35で総額ローンを組めたとして先行融資した銀行に完済する手もあるが融資実行日に抵当権同日処理するのがとても難しい事、それは融資実行した銀行に対して返済契約違反にならないか?というfp(無料相談)もいました。先の銀行はフラットは扱っていません。 3期目ですが、ローンを組むには赤字の期のないようにしなければならないのを失念していて全てがわずかに赤字です。こういうケースは、あまり聞かないと問い合わせた銀行全てに言われました。 やはりその土地は諦めてやり直すべきでしょうか。 自営者が土地から探して注文住宅を建てるのは、難しいことなのでしょうか。 ちなみに、土地契約にローン特約はありますが、不動産屋には「銀行からは事前審査で満額は融資出来ないとの事になったので残りは自己資金から払うつもり」と答えての契約でした。 この場合、先の取引銀行には土地売買契約上ローンの本審査しなければならないので、するとしてその後融資としては希望金額に満たなかったということを理由に白紙撤回は出来ますか?
回答: >自営者が土地から探して注文住宅を建てるのは、難しいことなのでしょうか 自営業者に限らず、土地建物共にローンを使う場合には色々と注意しなければならないのは誰でも同じです。住宅ローンというのは読んで字の如くですが基本的には「住宅=建物」に対するローンなのです。もちろん住宅を目的とした土地代金であれば使えますが、例えば土地だけを単体で取得して建物を建てる予定が特にないとすれば住宅ローンなるものは使えません。 そして住宅ローンを使う場合にはだいたいどの金融機関でも順位第一の抵当権を土地建物共に設定します。ですからある金融機関から融資を受けて土地を購入して抵当権が設定されてしまえば、建物だけ他の金融機関といっても土地抵当権が第二にしか付けられませんので嫌がります。 要するに土地分だけは自己資金のみで決済する等の目論見が無いのであれば(つまり土地建物共に融資を使う予定ならば)、土地と建物を切り離した金策というのは通常有り得ないのです。最初に書いたようにこれは自営業者に限りません。 ですから資金計画を考える上では常に土地建物の総額を意識して組み立てなければならないのです。 ということで今回はよく解らずに先走ってしまった様子ですね。 考えられる方策としては、 建物代はキャッシュで賄えるようになるまで待つ。(これは方法論の話であり土地分を返済しながらこんなことをするのは現実的ではなく馬鹿げています) 又は土地の融資を受けようとしている銀行に対して土地建物総額でいくらまでなら融資可能かを確認して、その範囲内の家を建てる。 予算内では思い通りの家が建てられないから意味がないと考えるのであれば土地契約は解除するしかないでしょう。 厳密に考えれば土地売買契約というのはあくまでも「土地の契約」ですから、土地代のローンが組めるのであれば、建物分まで思い通りに融資が組めないからといってローン特約解除が可能なものではありません。 しかし住宅を建てる目的で土地を買うことが明白であれば、希望していた建物と土地について包括的な住宅ローンが組めないことを理由に白紙解除を申し出ることも言ってみる価値はあると思います。 土地代のみの融資の審査を受けるのではなく、建物のプランを付けた上で住宅ローン審査に申し込むのです。それでローン不可ならば土地を買っても無意味なので白紙解除して貰う以外にないでしょう。よく話し合ってください。