質問: 賃貸マンション 設備の交換について 賃貸マンション 設備の交換について 鉄骨3階建ての3階に住んでいますが、エアコンの効きが悪くて死にかけています。 エアコンは故障しているわけではなく、性能的にカバーし切れていない状態です。 家主には、故障しておらず他の部屋の住人からも同様の苦情がないので効果には応じられない、とのことです。 そこで以下の通り家主に交換を前提で要求しようと考えていますが、 全額家主負担で交換させることは可能でしょうか。 また改善するべきところがあればご指導ください。 ※専門家の方にお話しを伺って自分なりに編集していますが、最終の確認はしていただいていません。 □現在備え付けのエアコンが「使いものにならない」為、交換して欲しい。 →・現在(設備として)備え付けのエアコンの性能では、部屋の容積に対して対応十分に機能を発揮できない。 ・帖数から言えば7帖のため、本来であれば備え付けのもので問題ないが、床から天井までの高さがおよそ4mあり、 かつ同空間に別部屋として4.2帖程度のロフトがあることから、実際の帖数は11.2帖である。(エアコンの性能は6~9帖用) またエアコンの性能からして、部屋の容積が本来の想定されていた許容をはるかに超過しているため、備え付けのエアコンでは性能的に対応できない。 ・従って、十分に部屋を冷房するためには現在備え付けられているもの(2.2l)よりも最低でも1ランク上の容量(2.5l)のものが必要で、2ランク上(2.8l)のもので あれば間違い。 (日立お客様相談センター カゲヤマ様に確認済み。) ・一般常識として、最上階の部屋のエアコンは中間階の部屋の物より最低でも1ランク上のものを取り付けるのが通常であること。 ・賃貸者が手配した修理業者にも確認をしたが、交換以外に改善方法がないこと。 (何度も電話で業者とやり取りをしています。) □原因・要望 →・故障しているかどうかは全くもって関係ない。また、他の部屋の住民から同様の苦情がない、ということもなんの関係もなく、これらを理由に家主負担で交換を拒否することはできない →備え付けのエアコンの性能が不足していることに原因があるため。 ・エアコンの設定温度を16°Cにし、最大風量で24時間稼働しているにも関わらず、 昼夜問わず室温が30~33°Cのため、健康管理ができず日常生活に支障を来している。 例) 片頭痛や熱中症 脱水症状など、 ・できる限りの対策を講じたが、効果は皆無。 (室外機に影を作る、室外機に水をかけて冷却する、ベランダ窓に断熱処理をする等) ・エアコンがあらかじめ備付けられているということで契約している。 使えない(使用に耐えない)のは賃貸人の責任であり。 借主が自費で取り換えるのは本末転倒である。 (自費で交換するのはokとのこと。 しかし、そのような費用は無い。→そもそも設備としてエアコンがあるという認識で契約しているため。) ・24時間最大出力で稼働していることから、電気料金も異常なまでの高額な請求となってしまっている。 ・民法第606条において、「賃貸人(ちんたいにん)は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕を為(な)す義務を負う」→ 借主が部屋を使える(生活できる)状態にする責任は「貸主側にある」と民法で規定されている。(現状、生活が難しい状態なので契約不履行と言える) また、賃貸借契約書の第8条によって別表第4(※)に記載のあるもの以外は賃貸者が修繕を行わなければならない、と明記されている。 ※1.畳表の取り換え、裏返し 2.障子紙の張替え 3.ふすま紙の張替え 4.ガラスの破損取替え、 5.電球、蛍光灯の取替え 6.ヒューズの取替え 7.給水栓の取替え 8.排水栓の取替え 9.浴室の部品及び浴室の小物 10.その他費用が軽微な修繕。 ・とても生活出来る環境ではないため、この条件を承諾いただけない場合は、借主側で費用建て替え上、購入設置処分までを一括にて行う。 また民法第608条(賃借人による費用の償還請求)において、立て替えた費用全額を賃料と相殺することとする。 ・またこの件に関して交渉の余地がある場合は、結論が出るまでの期間は賃料を供託することとする。 ・本件に関してはエアコンが「本来期待できる効果を発揮」出来ていないことから、賃貸人に交換の義務がある。 ・賃貸人が賃借人に対して退去を求める場合は、6か月分の家賃と契約時に納入した費用の全額の支払いを要求する。 異常となりますが、いかがでしょうか。追加・削除文言があればご指摘ください よろしくお願いします
回答: 私が大家だったら・・・ この夏は異常な暑さで想定の範囲を超えている為、エアコンの効きが悪いかもしれませんが、故障もしておらず、まだ7年しかたっていないので交換するつもりは有りません。 勝手に交換して家賃との相殺をする事は認められませんので、その際には滞納として扱います。 私が入居者だったら・・・ 夏場はロフトで寝るのを止めます。 エアコンの上全体に大きな生地をロフトの手すりまで設置して、熱気を閉じ込める工夫をします。 それでもダメなら退去します。 権利や義務を主張しても関係が悪化するだけです。 そもそもエアコンは設置しているし、壊れてもいないのに家主には交換する義務は有りません。