質問: 月極駐車場の貸主変更に伴う、契約内容の変更の件。保証金2ヶ月の新規預入と、車庫証明時に5250円。 月極駐車場の貸主が変更する旨の書面通知がありました、今までの契約内容には無かったことが契約条件になる予定であり、意義申立てを行いたいです。法的に駐車場使用者が保護されるかどうか、現貸主及び新貸主に対抗する方法・注意点をご教示願います。 【状況】 ・分譲マンションを所有(居住)しています。敷地外(道路を挟んで反対側)にある、マンションの区分所有者専用月極駐車場を賃貸借契約し駐車中。 【変更案内文】 ・冒頭:当公社(現貸主)の経営的方針から駐車場業務から撤退することになり駐車場契約を○月○日より民間会社に変更することになりました。これに伴い駐車場管理業務は公社から○○(民間会社)に移管されます。 ・変更内容1:契約先変更に伴い月額駐車料金の2ヶ月分に相当する金額を保証金としてお預かりさせていただきます。お預かりした保証金は解約時に未納が無ければ、全額返金させていただきます。 ・変更内容2:車庫証明を必要とされる方は手数料5,250円が必要となります。 ・変更内容3:月極駐車場の一部をコインパーキングに変更するため、○番から○番をご契約されている方は、空き駐車場番号へ移動していただくことが必要となります。 【分譲購入時の物件概要 記載内容】 ・物件概要1:この住宅の駐車場は○台分あります。借地により供給公社が当初10年間確保し賃貸。 ・物件概要2:駐車場は原則として1戸に1台分です。 ・物件概要補足:平成14年2月分譲 【駐車場賃貸借契約書 記載内容】 ・駐車場施設の改善もしくは一般物価の変動等により甲が必要と認めたときは、契約期間内であっても駐車場使用料を改定することができる。 ・本契約にかかる駐車場が甲の事業用借地であることを認識し、本契約は借地契約が終了するまでの期間とする。 【質問】 1.分譲マンション居住者用の駐車場を、貸主の経営的方針という理由で手放し、契約内容を貸主側だけで変えていいのか。 2.分譲時から駐車場を使用中の借主に対して、保証金の名目で新規の預入を必要とすることを決定してよいのか。 3.分譲居住者用の為、マンションを売却するまで保証金の返金が無い預入は、おかしいのではないか。 4.今まで不要だった車庫証明手数料を、請求する変更はおかしい。 5.居住者1戸につき1台分の駐車場確保という状態をやめるのは、マンションの価値を下げる変更ではないか。
回答: 【質問】 1.分譲マンション居住者用の駐車場を、貸主の経営的方針という理由で手放し、契約内容を貸主側だけで変えていいのか。 駐車場のみの契約の場合、借地借家法が適用されないので、新しい所有者に対して、賃借権を対抗できません。したがって、新しい所有者と新たに契約ができなければ、最終的には退去を命じられることになります。 駐車場の契約が居住用建物の賃貸借契約と一体である場合は、借地借家法が適用されます。 2.分譲時から駐車場を使用中の借主に対して、保証金の名目で新規の預入を必要とすることを決定してよいのか。 上記の通り、新しい所有者との新しい契約次第ということになります。 3.分譲居住者用の為、マンションを売却するまで保証金の返金が無い預入は、おかしいのではないか。 上記の通り、新しい所有者との新しい契約次第ということになります。契約条件が公序良俗に違反して許されないといった事情までは認められないでしょう。 4.今まで不要だった車庫証明手数料を、請求する変更はおかしい。 これも、新しい所有者との新しい契約次第です。 5.居住者1戸につき1台分の駐車場確保という状態をやめるのは、マンションの価値を下げる変更ではないか。 実質的にマンションの価値が下がる変更にあたる可能性はあります。 駐車場確保方針をやめたのが理事会の決定や管理組合総会の決議である場合は、その決定の有効性や、善管注意義務違反の責任などを問う訴訟等を行うことが可能かもしれません。ただ、何の合理性の検討もなく駐車場確保の方針をやめたとも思われないので、訴訟で勝訴するのはかなり難しいのではないでしょうか。