質問: マンションを売りに出してからもう6ヶ月目ですが、全く売れそうにありません。 駅から徒歩10分以内、東 マンションを売りに出してからもう6ヶ月目ですが、全く売れそうにありません。 駅から徒歩10分以内、東向き2ldk+s(実質3ldk)です。 売り出し価格より2回ほど値下げをし、今は査定価格より+100万円高いくらいです。 ローンも残ってますし、値下げ交渉が入ることを考慮すると、これ以上の値下げは厳しいです。 築5年なので、内装はとても綺麗でリフォーム不要だと言われます。 でも、内覧はたった2回だけ。綺麗だと行ってもらえるけど、申し込みにも繋がらず...。 あまりにも反響がなくて辛いです。この家はそんなに魅力も何もないのかと...。 不動産屋は囲い込みはしてないと言いますし、信じたいのですが...。 一生売れないのではと不安ばかり募ります。どうしたらいいんでしょうか...。
回答: 築5年というと、新築価格から7~8割くらいにガクンと値下がりしているにもかかわらずローンの残金ははとんど減っていない時期。 物件の価値と残債とがかけ離れていて、売値を安くしたくてもできない。 そういう売却代金を出せる買い手ならもうちょっと出して新築を購入すると考える方が多い。 つまり売却するには一番悪い時期とも言える。 質問者の家が住まいとして魅力がないのではなくて、日本の新築マンションと住宅ローンの構造的な問題。 内覧がたった2回といっても気にすることはないと思うよ。 中古マンションの2ldk+sは購入希望客が少ないから、よほど人気エリアでもない限りは内覧がバンバン入る物件ではない。 また、内覧数が多いほど購入に至るとは限らない。 質問者のケースとは逆に、『内覧数が多いのに購入に至らない』という物件も珍しくはなく、むしろ現地に問題があるとして悩みは深刻となる。 また、売却期間6ヶ月というのも、長く出せば決まるというわけでもないので深く考えないこと。 腕のいい営業担当者が適切に売却活動をしていてもこういうことは起こりうる。 今の状況はまったく想定の範囲内だから、それを踏まえて今後の展開を考えるのがベター。 人気女優が凄腕の不動産営業員の役を演じていたドラマは知っているかな? 私はcmしか見ていないが、そのキメセリフなのかな、「売れない家はありません」とクールに言っていたのを見かけた。 これは現実でも同じだよ。 売れない家というのは"買い手にとって価値の低いもの"であり、売るためにはその価値を高めればいい。 付加価値の追加。 そうすることで売れない家なんか存在しない。 最も簡単なのは値下げ。 "良いものを安く買う"というのは買い手にとっては最高の買物といって過言ではないだろう。 言い換えると、商品の価値に比べて対価が低いということ。 質問者の物件は、査定額よりも100万円高いということなので、100万円値下げすれば買い手目線では商品価値とバランスするということになる。 ローンの関係で値下げできない場合。 買い手へプラス100万円の価値を提供しなければ成立しない。 この付加価値をどうつけるかだけど、売買価格や写真のように買い手が目で見てすぐにわかる内容ならいいんだけど、これはなかなか難しい。 よくあるのは資産価値の増加ということでリフォームする。 プラス100万円にするために原価80万円かけてリフォームするような類。 あるいは、時間の利益の提供というのもあって、空室にすることで転勤族などのように即引き渡し可の物件を探している人にはメリットがある。 売主が売り先行の買い替えの場合は引渡し3ヶ月先などの条件がつくので敬遠される。 ただまあ、プラス100万円だから売れないというのはどうだろうね。 その程度の価格差は不動産売買では誤差の範囲。 価格帯にもよるが、買主側の業者だって高いと踏んだら100万くらいの指値はしてくる。 単に売値の問題であれば、査定額自体が高め設定という可能性もあるかもね。 売却を引き受けたいために査定を高めに出す業者は少なくはないので、査定の段階でプラス100万されていたら、本件ではプラス200万高め設定ということになる。 まあ、2回値下げした現時点でプラス100万ということなので、最初の額がかなり強気だったんだろうけど。(強気が裏目に出て6ヶ月ロスしたわけだ) 2回の値下げで売れる価格帯になってきたということと判断して、今はもうしばらく様子を見るという局面ではないかな。 夏前にまた異動の季節がくるしね。 ぐっどらっくb