質問: 契約後の地盤改良工事請求、重要事項説明責任について 建築条件付きの土地を購入しました。 土地契約、建物請負契約も済ませました。 地盤調査の結果により、追加で地盤改良費が発生する場合があると契約書に書いてありました。 基礎工事を始める直前に、地盤改良が必要だと60万近くの見積もりが出てきました。 調査結果の詳細を見せてくださいとお願いしたところ、詳細の報告書を貰ったのですが、調査日は、土地契約の一年以上前のものでした。 これは もともと地盤改良が必要な土地だという重要事項の説明義務に違反していますでしょうか? 仲介が言うには建物のプランにより地盤改良が不要な場合もあるので、、などと言っていますが、狭小地ですからどんなプランでも敷地いっぱいに建物がたつことになります。 これを理由に ○違反金なしの解約、手付けも含め返金を請求することは可能でしょうか? ○または地盤改良費を業者に負担してもらうことは可能でしょうか? 着工が近づいている中、仲介、業者への不信感が増しています。どなたかお知恵を貸してください。よろしくお願いいたします。
回答: 一般に地盤改良工事が発生することは瑕疵担保責任の範疇には入りません。理由はどんな場所にどんな建物が建つかは買主が決めることだからです。 しかし今回の場合は上記は当てはまらないと思われます。何故なら ・狭小地であり建てる場所を選ぶ余地がない ・地盤調査が重要事項説明の1年も前に行われているので「隠れた」瑕疵でない からです。買主はもしこの調査結果を知っていれば契約しなかったと思います。建築条件付きの土地で売主(と建築業者)はこのことを知っていたのに告知していない。告知義務違反ですから重大な背信行為になり得ます。 以上から買主は売主に対して契約の白紙撤回か損害賠償かを請求できると思います。損害賠償額は契約書に記載の額か地盤改良工事代相当となるでしょう。 このことを主張しても埒が明かなければ宅建協会などに相談することをお勧めします。