質問: 共有持分のある競売物件の入札リスクについて 共有持分のある競売物件の入札リスクについて 下記の競売物件があります。 物件1:土地(地目:宅地) 物件2:土地(地目:公衆用道路) 物件3:建物(共同住宅) 執行官の意見として、物件1土地は物件3建物の敷地として認められています。 問題は物件2土地で、執行官の意見として、「市道に接面する道路敷きの一部で、これを利用する付近住民の生活道路として、何の負担もなく通行に供されていることが認められた。」と記載されています。 この土地は、約16m2の面積で、いわゆる建築基準法の2項道路の既セットバック部分になります。 問題になるのは、この土地のみ共有者がいます。債務者(所有者)が6分の1、共有者(所有者の妻)が6分の5です。 上記物件の配置状態は下記のようになっています。 土地1の西側に土地2があり、土地2は幅3mの市道に接しています。土地2の形状は、市道に16mほど接した細長い土地です。土地1の南側も道路に接しており、いわゆる南側と西側が道路に接した角地です。建物は土地1に間違いなくあります。 建物の入り口は、西側にあり、共同住宅の入居者は土地2を通行して建物に入っています。 ただ、建物が北東側に寄せられて建てられているため、万が一、土地2が通行できなくなっても、入居者は南側の道路から土地1だけを通行して、建物内に入れます。 そこで、質問です。 当方がこの物件を入札で入手した場合、土地2の共有者はどのような権利主張をすることが考えられるでしょうか? 土地2の共有者が超極悪人という前提でお考えください。 当方が恐れるリスクは、共有者が下記のような要求を当方にしないかということです。 「この土地の共有持分の所有権を高額で購入して欲しい。もし、当方が購入しない場合は、この所有権をその筋の人(暴力団)に売る。暴力団が購入するとこの土地に迷惑物を設置して、入居者に迷惑をかけるだろう。その結果、入居者はすべて退去するだろう。暴力団は自分よりもっと高額の買い取り請求をするだろう。」 共有持分は、当方の承諾なしに売却できると思います。 当方が買い取りを拒否し、実際に暴力団が購入した場合、その土地に対して合法的に迷惑物を置くことは可能でしょうか。 その土地は、6分の1は当方の持ち分があるので、構造物を設置するの不可能と考えられますが、拡声器などを置くだけとか、卑猥な看板を置くだけとか、物を置くだけなら合法のような気もしますが、いかがでしょうか? このようなときに、当方が法的に対抗する手段はあるのでしょうか? このような競売物件のその他のリスクも含めて、ご回答お願いします。
回答: こんにちは。 結論から言って、たぶん問題は発生しないと思います。 共有持分は売却可能ですが、買取を拒否すればいいだけの話。 地目が公衆道路になっているので、道路に拡声器や卑猥な看板をおいただけで いや極論すれば、ベタベタのシャコタンベンツを青空駐車しただけで 通報すれば、警察が喜んで職質に飛んできますよ。(笑) >当方が買い取りを拒否し、実際に暴力団が購入した場合、 >その土地に対して合法的に迷惑物を置くことは可能でしょうか。 置けません。なぜなら公衆用道路だからです。逆に言えば、質問者様も 独占的に私用できないのです。 道路使用許可が必要になるでしょうが、まっとうな理由が無い限り 警察も道路使用許可は出しません。 所有権(地主)は住民にあり、地目が公衆道路というケースは 地方都市で不動産業者が開発した住宅団地ではよく見かけます。 公衆道路である限り、無免許運転をしたりすれば検挙されますし 様々な制限がありますので、私有地という感覚で所有すべきもの ではないでしょう。 と、考えれば「アタマの超悪い極悪人」ならば質問者様のような ケースもあるかもしれませんが、そのために登記手続きなど複雑で 面倒な手続きを経て、金銭的な解決を要求するとは思えません。 仮に、質問者様の心配されている 「この土地の共有持分の所有権を高額で購入して欲しい。 もし、当方が購入しない場合は、この所有権をその筋の人(暴力団)に売る。 暴力団が購入するとこの土地に迷惑物を設置して、 入居者に迷惑をかけるだろう。 その結果、入居者はすべて退去するだろう。 暴力団は自分よりもっと高額の買い取り請求をするだろう。」 とダイレクトに要求してきたら、ズバリ脅迫ですので それこそ警察に相談しましょう。