質問: 抵当権が設定されている土地の一部を国が買い上げる場合・・。 私の父は小さな会社を経営しておりまして、金融機関から融資を受けるために、自宅の土地と家屋に抵当権が設定されています。 このたび県の事業として幹線道路を敷設するために、地域住民同意の上自宅を含め近所一帯の土地の一部を県が買い上げる決定がなされました。家屋は削り取られて残った土地に再建築ということになります。費用については買い上げた土地を含め家屋の取り壊し料・再建築費用全て県が見積もりの上負担するという方向で大枠の話が進んでいます。 この件について父が銀行に相談に行ったところ、「抵当権を外して頂きたい。そのためには○○○千万必要になります。この際県に払ってもらっては・・」なんてことを言われたそうです。 銀行としては担保物件ですから抵当権を外してもらわないと困るのはわかります。かと言ってこちらに代わりの担保物件もありませんし当然資金もありません。県が肩代わりしてくれることなんて到底考えられません。 県にはこれから相談しに行かなければならないのですが、その前に皆様のご意見・ご教授を仰ぎたく投稿させて頂きました。 一般論としてこのようなケースはどのような決着になる可能性があるのでしょうか。 どうぞ宜しくお願いいたします。
回答: こんどは、no7の方の回答に対して、反論なり、補足をしておきます。 私も、地権者側の代理人として、抵当権のある土地が、公共事業用地にかかる場合、その用地担当者を、銀行との交渉の場に引っ張りだします。 しかし、抵当権が絡む以上、その最終決断は、地権者が行うべきものと、相談者に回答しています。 抵当権(根抵当を含む)の問題は、住宅金融公庫等のもので、単に、住宅を建築するために、設定されているのなら問題は、わりと単純ですが、これが、会社の経営に基づく融資である場合、その銀行との関係が、抵当権が設定されている以外のものが、よく有ります。 結局、銀行はここまでの精算を要求してくることもあり、代理人等では、判断することができません。 会社の資金繰りは、第三者で判断することができず、結局は、経営者の判断が求められる事になるわけです。 >「担保入れ替え・抹消等にかかる費用も国に対して補償を求めるべきです」 の問題ですが、その土地を全部、公共事業施行者(市・県・国)等が、買い取る場合、もとの機能復旧ということが言われます。 その場合、地権者は、もとの土地と同様なものを、他の箇所で、買い求めることを想定していますから、その土地に抵当権を設定することも、想定すべきもので、そのような場合は、「1度」余分に「担保入れ替え・抹消」を想定しているので、その分の費用負担は、考えるべきものと思われます。 次回の、全筆買収の場合に、起業者との交渉時に主張してみたいと思います。 (「司法書士依頼料+登録免許税」の上乗せは、主張できそうです) 公共事業施行者は、地権者と契約が締結できた時点で、その土地の登記に対して、代位権が発生しますので、分筆や、所有権移転を行うことができます。 分筆と同時に、その部分の抵当権抹消同意書があれば、その買収地部分のみの抵当権抹消もできるはずです。 しかし、所謂「残地」部分の登記変更はできません。 部分買収の、担保付け替え等の諸費用上乗せは、少し難しいようです。 建物については、「構内改造」ではなく、「構内再築」であれば、いったん、建物取り壊す事を想定しているので、これは、「付け替え」の登記費の上乗せ、交渉はできそうな気がします。 no7方のの回答にあるように、その用地買収担当者に、抵当権について十分話し、その解決方法を模索する必要はありそうです。 そして、契約すれば、絶対金を支払ってくれる、県や市の信用力を利用すべきと思われます。 しかし、決断するのは、貴方(のおとうさん)だ、とも認識しておくべきです。