質問: 賃貸トラブル 3月末に 賃貸マンションの契約を仲介業者でし4月中旬に荷物の搬入の際 掃き出し窓(壁一面)が鍵を閉めても 風でガタガタと音お立て 確認すると鍵を閉めても3~4センチ隙間があることに気づき 翌日管理会社に連絡 4日後確認に来 これじゃ住めないので サッシの枠ごと交換しますと言われましたが それから 管理会社の施工業者でなおす オーナーの知り合いでなおす など話が二転三転し 5月分の家賃を払う時期になり 住めてないのに5月分の家賃は納得できないというと5月の連休中にはなおすと管理会社担当者が約束したが 連休開けに施工会社から工事の日程を決めたいと連絡 そこでまたサッシの枠ごと交換はしないと話が違い オーナーに直接電話すると なおすと言ってるんだからいいだろう文句があるのか と脅かされ 消費者センターに相談 そこで契約の際 重要事項説明書、契約書の交付がない事は違法 宅建相談を進められる 管理会社に出向き 契約解除を希望(契約してから一度も住めていない)担当者は事情はわかった 6月分の家賃が引き落としされないよう口座を空にと ただ自分の一存では決められない 後日連絡すると 解約用紙が届いたので 解除と書き直し送る 5月末日退去の確認の際 契約どうり 解約は2か月前まで申し出ではないので 敷金から相殺し残金は振り込んでくれと言われたので 宅建協会 ウサギマークと鳩マークに苦情の申し立て 仲介業者からは協会での話し合いの結果仲介手数料+慰謝料を受け取り和解 管理会社の協会とは進行中 そんな折 オーナーから 敷金で足りなかった残金分 少額訴訟をおこされました 管理会社の担当者が退去時確認の際の会話で 募集時 窓の不具合は全く気付かなかった事 修理が必要な事 6月分の家賃の引き落としをとめた事、全く住めていない事は確認できたと 録音済み 管理会社には 協会に苦情申し立ての際内容証明で契約時の諸費費用 5月分家賃(振込先が管理会社だだので)引っ越し等の損害賠償を記載 仲介業者も非を(募集時窓の事は全く分からなく確認不足と)認めている 先生方教えてください この物件の窓サッシは瑕疵にあたりますか?当方も業者で確認したところ 窓の枠自体が歪んでいると 少額訴訟の答弁は どのような事を書いたら良いのでしょうか よろしくお願いいたします。
回答: 専門家ではありませんが、実家が借家を経営しております。 こちらのpdfファイルが役に立つかもしれません。 判例もとりあげています... 今回の場合、書かれていらっしゃる状況としては、 "賃貸住宅の不具合により使用収益を妨げ られた場合" であり、 " 賃貸人の債務(民法606条)の不履行" にあたるとおもわれるので、 "賃借人が損害賠償請求(民法415条)、 契約解除(民法541条)をすることができ、 さらに損害賠償請求権と賃料債務の相殺(民法505条)をすることができる" とおもわれます... いづれにせよ、弁護士をたてられ、しっかり、訴求することになるのでしょう! "債務不履行の一般的効果 賃貸人が修繕義務を履行しない場合は、 賃貸人の債務(民法606条)の不履行とな り、賃借人が損害賠償請求(民法415条)、 契約解除(民法541条)をすることができ、 さらに損害賠償請求権と賃料債務の相殺 (民法505条)をすることができる(なお、 賃借人に損害回避義務又は損害軽減義務が 求められることがある(最判平21年1月19 日)ことに留意が必要である)。" "賃料支払いの拒絶(減額支払いを含む) 賃貸住宅の不具合により使用収益を妨げ られた場合には、賃料は使用収益の対価で あることから、(賃貸人が修繕義務を履行 するか否かに直接関係なく)使用収益でき ない度合に応じて賃料支払義務がなくなる ものと解される19。したがって、使用収益 が全く不可能である場合は賃料全額の支払 い拒絶ができ、使用収益に支障が生じた程 度の場合は、その使用収益できない度合に 応じて賃料を減額して支払うことで足りる。 " http://www.retio.or.jp/attach/archive/82-097.pdf こちらも参考に! "敷金返還、小額訴訟。。 敷金返還に関して、やや揉めてます。 少額訴訟も検討しているのですが、 その場..." http://okwave.jp/qa/q2450428.html "賃貸マンションの修復義務と特約についての質問です。 3月末で今住んでいるマンションを退去しようと思っているのですが、その際の敷金の返..." http://okwave.jp/qa/q45295.html "敷金10万円を全額取り返したい 退去立ち会いの日時を決めるためにマンションの管理会社に電話したのですが 2度と..." "敷金の問題でも多くの判例が蓄積され、だいたいどのようなケースが不当と判断されるか予想できるようになりました。賃貸主側がそれを踏まえて妥協してくれればいいのですが、そうでなければ最終的には裁判に訴えなければあなたの望むような結果は得られません。" http://okwave.jp/qa/q1388543.html よい方向に進んでいきますように! 参考になれば幸いです。