質問: 建築確認申請後にローン申請 元々2階建てで建築確認がおりている土地に、3階建てに変更するため建築確認申請中です。建築確認がおりたらローン審査になるのですが、もしローンがおりなければ建築確認申請費用はハウスメーカーが負担なのでしょうか?それとも売買契約した買主側が負担なのでしょうか? 知人にまずローン審査が通って、次に設計、建築確認申請を出したという人がいるのですが、当方が契約したメーカーはまず建築確認、次にローン審査という手順で、これだと一生懸命設計を考えて建築確認はおりてもローンが通らなければ買主側もメーカー側も時間もお金も無駄にしていると思うのですが、建築確認申請後でないと銀行ローンの審査は出せないものなのでしょうか?
回答: よくよくお読みください。 「注文住宅」の段取りは: 建築請負契約 → ローン仮審査・本審査 → 建築確認申請 → ローン申請 です。 請負契約の段階では、ローンが通らない場合を恐れる方は「ローン特 約(ローン審査が通らない場合は契約の白紙撤回)」と盛り込みます。 この段階では細かな設計や確認申請書類の作成はしません。 ローンの審査が通ってから、本格的に書類や建築作業に入っていきます。この時点では建築請負契約内容の金額のローンは可能であることがわかっていますから、もはや「ローンが通らない」ということはありえません。 何らかの理由でローンが履行できない場合は、買主の責任ですので、それまでにかかった費用は負担しなくてはなりません。更に違約金などが請求されます。 ●ですから、ご質問のようにローン“審査”前に建築確認申請を行うことはありません。 >当方が契約したメーカーはまず建築確認、次にローン審査という手順・・・ ●通常の注文住宅ではありえません。ほんとうに注文住宅でしょうか、建築条件付土地にみせかけた実質的な「建売住宅」あるいは「売建住宅」ではないでしょうか? 「建売」や実際に家が建っていなくても建売として契約する「売建」では段取りが全く逆になります。 建売住宅での段取りは: メーカーが確認申請をする → 確認申請の終わった商品としての家を販売 → 買おうとする顧客はローン審査を受ける → 審査が通れば商品をローンで買う なのです。 ●決定的な見分け方があります。売買契約は「土地と建物と同時」でしたか、あるいは土地の契約が先で、後に別に建築請負契約でしたか? もし「土地と建物を同時に契約してください」と言われたのであれば、メーカーが何と言おうとそれはまさしく「建売住宅」です。そうであれば、ローン審査は建築確認申請の後となります。 ●建売住宅の建築確認は買主が行うのではなく、メーカーがメーカーの所有物として行うので、買主に責任はありません。建築確認費用はメーカーが全額負担します。建売住宅は家の引渡し(売買)まではメーカーの所有物であり商品なのですから商品に関わる費用は全てマーカー負担です。たとえ、建売住宅に将来の買主の希望(2階建て→3階建て)が含まれていたとしても、です。 以上のことを是非ご確認ください。契約が「注文住宅」なのか「建売住宅」なのか、で異なるのです。