質問: 建売住宅の近隣トラブルと売主の瑕疵担保責任について 建売住宅の購入直後から隣人から嫌がらせを受けていて、業者に土地売却した前所有者に確認したところ、前所有者や近所の住民も隣人から嫌がらせを受けていたそうです。この場合、契約解除することはできますか。 昨年、建売住宅を購入したところ、隣人から我が家の前にいるだけで悪臭がするとクレームを言われ、ひどいときは深夜に怒鳴り込まれ警察を呼ぶ騒ぎになったり、消防車が来る騒ぎにもなりました。(警察や区役所の担当者に悪臭が出てないことは確認済) おかしいと思い、前所有者に話しを聞いたところ、前所有者も隣人から嫌がらせを受けていたそうで、以下の話を聞きました。(録音済) ・隣人宅ベランダから垂れ幕に「泥棒」と書かれたものを貼られて大声で何回もドロボーと叫ばれた。 ・隣人から前所有者主人がストーカー扱いされ、警察を呼ぶ騒ぎになった。 ・隣人息子が深夜に大声で「出て来い」と前所有者宅に向けて叫び喧嘩騒ぎになった。 ・日常的に顔を合わせるだけで怒鳴りあいになる状況が続いていた。 ・前所有者が土地売却の際に境界確定の署名押印を建売業者経由で依頼したところ、最後まで門前払いの状況だった。 ・前所有者だけでなく、近隣住民も嫌がらせで引越しを余儀なくされた。(近所の人にも確認したところ、同様の証言をしていました。) 【質問内容】 1.裁判で争う場合、建売業者(上場会社)は責任がないと言ってくる可能性はありますか。その場合どのような内容で責任がないと言ってくることが予想されますか。(前所有者及び近隣住民も重大な近隣トラブルを認めています。) なお、境界確定トラブルの際に、前所有者から署名捺印の交渉を依頼された建売業者の営業担当と私の営業担当は同一人物なので、近隣トラブルの存在をしる余地は十分あったと思います。 2.今回のケースの場合、和解になるのと判決で確定するのと、どちらの可能性が一般的に高いですか。また、和解になる場合、本件の場合、最初から和解を打診される可能性はありますか。 3.仮に前所有者が宅建業者に近隣トラブルを報告していない場合、私が裁判をしたら前所有者は宅建業者から近隣トラブルの不告知で責任を問われる可能性は高いですか。 4.宅建協会の無料相談で売主の和解で不動産の買い替えを打診したらと言われました。契約解除ではなく買い替えを打診した場合のメリットはありますか。
回答: 1 責任がないと行ってくる可能性があると思います。一つはそもそも前所有者から告知を受けておらず知らなかったという理由、もう一つ考えられるのはそこまでの告知義務はない、土地建物の瑕疵はないなどの理由で 2 裁判でも和解で終了する割合の方が多いと言われているので、和解で終わる可能性の方が一般的には高いといえると思います。最初から和解の話になることは少ないように思います。ある程度事実関係の応酬が終わったら和解の話になるパターンが一番多いように思います。 3 可能性はあると思います。 4 買い換えの趣旨がよく分かりませんが、抜本的な解決としては売り主に買い戻してもらうか、契約解除を求めていくことになるように思われます。 早めに不動産取引に詳しい弁護士に相談なさることをおすすめいたします。