質問: 家屋賃貸借契約から定期借家契約への変更可否について 以下よろしくお願い申し上げます。 現在家屋を賃貸しております。 現在の賃借人とは家賃延滞により訴訟提起となり平成元年に以下内容で和解成立。 1賃貸借契約の存在確認 2賃貸借契約内容の変更 3期間=平成元年4月20日から2年間 4家賃5保証金6延滞金の弁済72ヵ月以上延滞は即解除 8連帯保証人の設置 以降延滞無く現在に至りますが、和解契約に記載された契約期間終了後、新たに賃貸借契約は締結しておらず、現在も和解契約内容が継続しているものと理解しています。 質問事項) 建物老朽化により、賃借人と定期借家契約を締結したいと考えていますが、 1和解による賃貸借契約が平成12年3月1日以前なので、合意解除して定期借家契約を締結することはできないのでしょうか。仮に当事者間で契約できたとしても正当理由による解除制限のある賃貸借契約となるのでしょうか。 2定期借家契約を締結できるとして、事前説明書の交付がなければ定期借家契約は無効なのでしょうか。 3老朽化は正当理由にはならないのでしょうか。
回答: 相互に合意できれば定期借家契約は可能でしょう。 しかし、任意に同意してもらう必要があります。 老朽化は契約解除の正当事由になるときはありますが、程度次第で相当に傷んでいる必要はありますし、金銭の保障が一定分支払われることを前提にすることもあります。