質問: 旗竿地で、奥の家が自分の土地を通行している場合。 売却検討中の旗竿地です。 建物はありません。 更に奥の方が自分の土地を通行して、車を入れています。 私の土地は、私道のように利用されていますが、位置指定道路ではありません。 どのように奥の方が家を建てたのかは不明です。 全体とすれば60坪あるのですが、私道の形態をしている土地は20坪ほどです。 この場合、土地の価値は如何ほどでしょう?
回答: こんばんは。 >この場合、土地の価値は如何ほどでしょう? これだけの情報では回答不能です。 都市部では坪数百万程度から、田舎では坪数千円程度と開きがあります。 売却を委託する不動産業者などが鑑定してくれると思いますよ。 >更に奥の方が自分の土地を通行して、車を入れています。 ということは、旗竿部分はあなたの土地ですね? あなたの土地だけで、旗竿部分を経由して、建築基準法の道路に2m以上接していますか? つまり、その敷地だけで他人の介入無しに再建築ができるかどうか、です。 旗竿部分が2m以上で、かつ権利関係に奥の方が関与していなければ、あなたの敷地は再建築が可能です。 民法210条に「囲にょう地通行権」がありますので、奥の方の通行を拒否することは難しいと思いますが、奥の方が再建築する際に幅2m分の敷地を無償提供する義務はありません。 旗竿部分が奥の方との共有名義で、かつ幅が4m未満だと話はこじれますが。 今まで通行を黙認してきたのは、昔からのいきさつがあったのではないでしょうか? 奥の家の建築履歴は、法務局発行の記載事項証明(昔の登記簿謄本)で建築時期を推定すれば、一般ピープルでも市役所の建築指導部局で調査できますよ。 お話しからは、虚偽の申請をした違反建築かもしれませんね。 法務局で、公図と、土地の記載事項証明(全部事項)、もしあれば地籍測量図も確認してください。 仲介を依頼する不動産業者側でも調べられます。 最悪ですが、あなた側の敷地が他人の承諾無しに接道が取れない、つまり原則として再建築のできない袋地であれば評価は期待できませんが、ここの情報からでは大丈夫なようですね。 土地売却時の重要事項説明で、再建築は可能な土地だが奥の家が一部通行権を有している、と宅建資格者が補足説明をするでしょう。