質問: 中古住宅の瑕疵担保責任について 築5年の木造住宅を購入予定で、もう少しで売買契約予定なのですが、 契約予定の売買契約書には瑕疵担保期間は「引渡しから2ヶ月間に限り”私に”対して責任を負う」と書いてあります。そこで以下3つ質問です。 1 中古住宅の瑕疵担保責任は法律ではどのくらいなのでしょう? 販売元の不動産屋は民法で2年というのがあると言っていたが、この売買契約書にうたわないと無効になりそうだと思うし、また、調べたが2年という期間があるかわかりませんでした。 2 この契約通りに契約して瑕疵があった場合、期限の扱いはどうなると考えたらいいのでしょうか? 2ヶ月目以内に瑕疵がある旨を売主に知らせた時点でokなものなのでしょうか? 3 また売主がご近所になる為、トラブルは避けたいのですが、瑕疵があった場合、売主から施工業者に負担の依頼をするものでしょうか? それとも私が直に元の施工業者に言ってもいいものでしょうか??
回答: #2です。 売買契約ではなく請負契約についての瑕疵担保は3つの関連する物があります。 1つは民法上のものです。売買の場合と異なり、請負の場合は非堅固なもの(木造など)は5年、堅固な物(鉄筋コンクリート造など)は10年と民法上決まっています。 もう1つは品確法という法律に関する物です。これは、構造上重要な部分と雨漏り関連については構造種別にかかわらず、10年が義務となっています(売買でも新築に関しては適用があります)。 最後は売買同様、契約上の取り決めです。品確法に関する部分の瑕疵担保は、品確法は強行規定ですので、これより短い期間を設定しても、その契約は無効となります。 しかし、民法の瑕疵担保は任意規定なので、契約でこれと異なることを定めることができます。そのため木造は1年、鉄筋コンクリート造は2年と契約することが多くあります。 中古で売買する場合、瑕疵担保は売り主が宅建業者なら宅建業法により2年以上の瑕疵担保期間を設けることになっています。また売り主が事業者なら瑕疵担保なしという定めは消費者契約法により無効になります。このため1年程度の期間を設けることが薦められているようです。 売り主が個人の場合瑕疵担保は自由に設定出来ますので、なしと言うこともあります。 >築年数が2年の木造の場合、瑕疵担保責任期間が残り3年あると思うのですが、瑕疵担保責任の期間が多く残っている物件が売買されるとその施工業者の責任はどこに行ってしまうのだろう?? 品確法の瑕疵担保は新築のみを対象にしていますので、中古売買の場合適用になりません。 つまり10年の義務は中古購入者に引き継がれないのです。 同様に民法または契約で定めた期間内で中古売買された場合も、施工業者の義務は引き継がれません。 代わりに購入者に対しては売り主が責任を負うことになっているからです。ただし、売り主によっては契約により瑕疵担保期間が無かったり短くなったりします。つまり売買契約で定めた範囲しか売り主は責任を負いません。 もし仮に、施工上の問題により売り主が瑕疵担保責任を負わされた場合、請負契約の瑕疵担保責任は以内で、その損害を施工業者に請求することは可能と思います。 つまり、質問のケースでは請負業者は施主に対して残り3年間は瑕疵担保責任を負う可能性がある、つまりどこに行くのかという質問の答えは、移動せずそのまま施主に対して残っているということになります。