質問: 分譲マンション賃貸契約について質問です 関西で分譲マンションを所有しているものです。 一昨年、転勤のため所有しているマンションを賃貸することになりました。 今回、借主さんの退去にあたり、新しく募集をかけてもらっております。 またその不動産会社関連の管理会社に家賃収集などの管理を委託しています。 まず、次の募集にかんして、その不動産会社だけではなく 他の不動産にも直接依頼すべきか悩んでいます。 理由は今回 法人契約(入居者入替可)の契約を勧めてきました。 こちらとしては、いつ帰るか分からないので定期借家をつけており、 原則禁煙でお貸ししております。 新しい担当者さんは、入居者入替可能だと空室期間もないし、 安心できる大手企業さんなので法人契約なので喜ぶべきと言いいます。 しかし定期借家を外すと、こちらから6か月前に 解約を申出た場合、礼金を返却しないといけないと今日初めて聞きました。 また、禁煙としていても入居者入替可ではほぼ何の効力もないと。。 社宅代行も間に入っているとの事です。 これが貸主にとっていい条件でしょうか? 次に悩んでいるのは、担当者さんが退職され、退去時の修繕箇所点検など、 こちらが同行せず大丈夫か? やはり行った方がよいのか? 以前の担当者さんではなく、新しい担当者さんで正直こちらは戸惑っています。 また、管理会社と同系列なのに、退去日の報告もされてないようでした。 専門的なことは解らず困っております。。
回答: 大家しています。 > 定期借家を外すと、こちらから6か月前に解約を申出た場合、礼金を返却しないといけない これは間違いです。6ヶ月前であろうが1年前であろうが、通常の契約なら『礼金を返却』しても大家からの契約解除はほぼ不可能です。その他に『立退き料』が必要になるでしょうし、それでも相手が契約解除を拒否すれば「お気の済むまで」と言うことになります。 『定期借家契約』と『通常の賃貸借契約』では大家と借主の関係は全く異なります。そのため『定期借家契約』では家賃が若干安くなっているはずです。 残念ですが、質問者様のお願いしている不動産屋さんはあまり信用の置ける業者さんではないようです。不動産屋さんは“契約してなんぼ”の商売ですから仕方ないのかもしれませんが、大家に対してあまりにも無責任と言わざるを得ないでしょう。 > 禁煙としていても入居者入替可ではほぼ何の効力もない はい。『入居者入替可』でなくとも、賃貸物件での『禁煙』は事実上不可能と思ってください。「遊びに来た友人が吸った」と言われればそれまでです。 > これが貸主にとっていい条件でしょうか? 質問者様の『いつ帰るか分からないので定期借家をつけて』を全く相手は考えてはいません。「不勉強の大家が悪い」と言われれば、「確かにその通り」となるでしょう。 通常の契約で賃貸に出すと言うことは、相手が『大手企業』の『法人契約』であっても、税金から設備の修理交換まで全て大家持ちで“お気の済むまでどうぞ”と言うことです。 逆に言えば、借主の衣食住の大切な生活基盤の一角をお金を頂いて担わせて頂くと言うことですから、大家の「転勤が終わった」という一方的な都合で借主の生活基盤を崩す権利なんて大家にはないということです。そのため通常の部屋の賃貸借契約を解除するには大家には『正当事由』が求められますし、それが認められるのは“生死に関わる”ことくらいでしょう。 質問者様が『いつ帰るか分からない』なら『定期借家契約』は絶対に外すべきではないでしょう。また、その事情を知っていながら『安心できる大手企業さんなので法人契約なので喜ぶべき』などと自分の利益を絶対優先とする業者さんは断るべきだと思います。 先日このサイトで『新築戸建を賃貸に』と言われる方に“キ○ガイ沙汰”と書きましたが、質問者様もそうならないようにしてください。