質問: 不動産売買契約解除の有効性を訴訟するときに 買主による手付解除の連絡を受けました。 売主は履行の着手を行っていると主張しているために、売主は違約解除しか認めません。 履行の着手と言えるかどうかは裁判で争うことになります。 買主の購入意向がないのが確定ですが、裁判で判決ができたまでに、不動産売買契約は有効のまま、売主が物件の販売はできない状態でしょうか? もしくは物件引渡日がすぎて、買主の不履行によって契約が無効となり、売主が買主に違約金を請求しながら、物件の販売は可能でしょうか? ご教授をよろしくお願いします。
回答: 株式会社トライゴールドの倉光と申します。よろしくお願いいたします。 まず、原則として契約が解除されていなければ物件の販売は出来ません。 解除前に販売を行い、別の買主と不動産契約を締結した場合「二重売買」にあたってしまう可能性が出てくる為、現時点で販売を行うことは危険だと思います。 今回のケースの場合、手付解除か違約解除か決まっていないということなので、書面による解除は行われていないと推察致します。もしそうであれば買主の不履行を主張することはできたとしても、現時点では「解除前」になると考えられます。 私は過去にかなり近いケースに遭遇したことが有りますが、関係各所に確認した際には解除書面取得前は「解除前」にあたるだろうとの見解でした。 asdfgh202104様は今回は売主様になるのでしょうか。 履行の着手によってどのような損失が出てしまったのかは分かりかねますが、裁判となった場合には、多大な労力と時間とお金がかかります。 販売機会の損失にもつながる為、早期に売却をするという意向が強いのであれば、違約金の額を減額してでも早めに解除するという選択肢も視野に入れた方がいいかもしれません。