質問: 借地権の譲渡について教えて下さい 親戚の者が悩んでおりますので、お聞きしたいのですが、兄から妹に借地権を譲渡したい場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。 以下に詳細を述べさせて頂きますので、御教授下さい。 *その土地は、地主の方から信用借りで、親が50年以上借りていた。 *親が亡くなり、借地権と建物(親が建てた物)を兄が相続した。 →この間書類は交わされていない。 *兄は、必要が無くなったので、借地権と建物を妹に譲りたい。 *建物の査定は0で、妹は譲られた後、建物は処分する。 *兄に妻、子供は居らず、相続人は妹のみ。 以上です。 建物は処分するのですから、借地権のみの譲渡になりますよね?借地権のみでも、贈与になり、税金が発生するのでしょうか? 地主の方と、書類は交わされていないので、報告、手続きはどうすればよいのでしょうか。 妹が一番心配しているのは「地主の方に幾らか支払うべきなのか」ということなのですが、こちらのカテゴリーを閲覧したところ、それは必要がなさそうなのですが、私の認識に間違いはありませんでしょうか? 初めて質問いたしますので、要領を得なくて文も長くなり、申し訳ないのですが、宜しくお願いします。
回答: ※借地については、事実関係が異なれば結論が正反対になることもあるので、以下の回答はひとつの参考意見として読んで下さい。 1.ご質問文に「地主の方から信用借りで、親が50年以上借りていた。」と書かれていましたが、この「信用借りで」という契約が、地代を支払わない使用貸借契約の場合、借地人が死亡すると同時に使用貸借契約も終了します(民法599条)。 使用貸借契約による借地の権利を「使用借権」といいますが、使用借権は相続されません。 この場合には、借地法(平成4年以降の契約なら借地借家法)で保護される「借地権」はない、という結論になります。 ですから、地主が建物を撤去して更地にして返還せよと言われたら、建物の相続人は建物を撤去する必要があります(民法598条)。 ただし、これは法律の規定であり、地主が建物の相続人に対し引き続き土地を借りていて良いと言っているのなら、無理に建物を撤去する必要もありません。 2.ご質問文には「借地権と建物(親が建てた物)を兄が相続した」と書かれていますが、建物の所有権移転登記は既に兄名で行われているのでしょうか。 もし、建物の所有権登記がまだ父名のままでしたら、父から妹に相続したということにすれば、不動産取得税は不要ですし、登記に伴う登録免許税も軽減されます(どちらも相続を原因とするとき)。 しかし、既に建物登記が兄名であれば、兄から妹への建物の譲渡ということになり、不動産取得税、登録免許税の納税が必要です(登録免許税は相続に比べ高い)。 「建物の査定は0で」と書かれていますが、税金の計算で用いるのは、市町村の固定資産税評価額です。築50年であっても評価額がゼロということは考えられないので、建物を兄から妹に譲渡(売買)した場合、兄には建物の譲渡所得税が課税される可能性があります。 逆に、無償で建物を贈与すれば、妹に贈与税が課税される可能性があります(年間110万円までは非課税だが...)。 また、借地法で保護される借地権が存在する場合には、「借地権」の譲渡についても兄には借地権の譲渡所得税が課税される可能性があります。税務当局が認定する借地権価格は結構高いので(更地価格の60%相当のことが多い)、注意が必要です。 3.相続の場合には、借地権の相続は当然行われるので、借地権譲渡に伴う承諾料は不要ですが、使用借権であれば、新たに借地契約を結び直す必要があると思います。 また、兄が相続した建物を妹に譲渡するというのであれば、借地権の譲渡には、地主の承諾が必要です(地主にいっさい知らせていないのであれば、妹が建物を相続したというストーリーのほうが相続を原因とできるので、筋道は立てやすい)。 相続以外で地主の承諾なしに借地権を譲渡した場合(=建物の譲渡は借地権の譲渡とみなされる)、契約違反として地主から契約を解除される危険性があります。 ただし、地主が借地権譲渡の承諾をしてくれない場合には、地主に代わって、裁判所が借地権譲渡の許可をしてくれます(裁判を起こす必要あり)。 裁判で、借地権譲渡の承諾料や新地代が決められますが、一般に承諾料は、借地権価格の10%相当だと言われています。年額地代は、一般に固定資産税等の年額の2~4倍程度のことが多いようです。 借地権譲渡の承諾料については、当事者間で絶対に支払わなければならないというものではなく、地主が請求してきたら支払いの有無やその金額を含めて交渉したらいいと思います。なお、裁判になれば、承諾料を支払うよう求める判決が出る可能性があります。 なお、no.2の回答者さんが詳細にのべられているように、借地が「地上権」に基づくものであれば(土地登記簿で確認できます)、結論は上記と変わってきます。 また、no.2の回答者さんがご心配されているように、借地が「地上権」でない場合、建物がなければ借地権を主張することは相当困難です(“相当”というのは99%無理というニュアンスです)。