質問: 借地権の増改築承諾料について 借地権付き建物を購入して、リフォームをして住もうと考えています。 その場合、増改築承諾料というのがあると聞きました。 この増改築承諾料を払わなければいけないのは、どのような増改築を 指すのでしょうか。 購入後リフォームを考えているので、増改築承諾料の有無が関係するので 教えていただければ幸いです。 どうぞよろしくお願いします。
回答: 業者です。 結論から言えば、増改築の場合は必ず承諾料が必要ですが、リフォームの場合は地主次第です。 まず借地契約(賃貸借契約)は存在しますか?その借地契約は何時交わされた物ですか?つまり旧法の借地法か新法の借地借家法の適用かによって微妙に変わります。 また、増改築とリフォームは別物です。増築は床面積が増加する事、改築は同程度の建物を建てる事で、両方とも建物の耐用年数が増えます。リフォームは内装や外装の化粧直し、間取り変更の事を言い、躯体自体は変わりませんので、通常耐用年数が増える工事の事ではありません。 建物の耐用年数が増えると、地主の思惑にそぐわない問題が出てきます。例えば、旧法の場合は、建物が朽廃すると借地契約が終了しますが、その終了が伸びる事にもなります。 新法の場合は、耐用年数はさほど考慮されないまでも、契約更新を行わない場合、堅牢な建物ですと、建物買取請求権を行使された場合に価格が跳ね上がるので、やはり地主は嫌がる場合が多いものです。 もちろん、拒否されれば、後は裁判所預かりで結論を貰う事になるでしょうね。 耐用年数に関わらないリフォームの場合は承諾料は必要無い場合もありますが、旧法が適用されるような古い契約の場合は、地主から見れば、借主が強く、しかも安い借地料しか貰えない現状より、売却した方が資産としては有効だと考える人も多く、承諾料を取って阻止しようとする例が多いように思います。 新法の場合は、簡単なリフォームの場合は承諾料は必要無い場合が多いのですが、例えば屋根のリフォームや外壁の交換ですと、耐用年数も増えてしまい、改築と捉えて要求する事はあります。 ですので、事前に確認された方がよろしいかと。