質問: 住宅ローンの金利についてちょっとよくわからない部分があります... 本日JAの方とお話をしたのですが、 固定は理解しました。 固定→変動に変更 変動→固定に変更 の仕組みも理解しました。 ただ、変動自体の仕組みがよくわからず... 年に2回金利の見直しがある(←ここは理解した) ただ、返済額が変わるのは実際は5年ごと(←??) なぜ実際に変わるのは5年ごとなのに年に2回の見直しがあるのですか? あと仮に大きく金利が上がったとしても上限があり(125%?かな?)それ以上は払わなくて良いって事ですか...? それって変動型金利の意味...💦 ここまでくると固定金利とのの違いが今度分からなくなりました... 金融機関目線ではなく、 私達返済する側の目線で分かりやすく教えてください😭
回答: 5年ルールというのは 契約時の月々の返済額が例えば10万円だったとします。 半年の金利見直しで金利が上昇したとします。 しかし金利が上昇しても5年間は返済額を当初の10万円に据え置きます。 というルールです。 つまり、例えば10万円のうち8万円が元本で2万円が利子だったとします。 金利が上昇した後も返済額は据え置かれているので、見直しにより10万円のうち元本の返済額6万円、利子分が4万円。 というように元本と利子の内訳、比率が変わっているということになります。 元本がその分減らないので当初契約した35年で返済しきれなくなります。そのままにしておくと35年経っても元本が残っているので一括返済を求められます。 125%ルールというのは、 金利が上昇しても一度に返済額が急上昇すると破綻してしまうので、返済額の変更は125%までとされています。 実際の金利がもっと上がっている場合は、次の5年後までその上昇分は先送りされているだけです。 これは利子分が払いきれていない状態『未払い利息』という非常に危険な状態になります。 元本が減っていないばかりか利子すら払いきれていないで返済額が逆に増えているなんてこともあり得ます。 このような状態に陥った場合に元本を減らすには繰り上げ返済するしかありません。 ですから、変動金利を選ぶ人は資金計画にかなり余裕があり金利変動した際にまとまった額の繰り上げ返済が出来る人が適した金利タイプです。 未払い利息も発生しないし、元本を確実に減らすに十分な繰り上げ返済ができるからです。