質問: 賃貸契約書の更新料と家賃アップの妥当性と有効性? 定期借家契約でなく従来型契約の件です。 たとえば、3年契約で、その後の更新をしたくないので、「更新時は更新料6ヶ月、家賃5割増」しと契約しても問題ないでしょうか? 目的は、更新を避ける為です。 たぶん更新時にそれだけの費用負担する事を避け退去するだろうとの思惑での契約書です。 もちろん、更新時にそれだけの費用を負担してでも入居し続けてもらえるならやむなしですが。 たとえば、更新時に契約時の更新料も家賃割増しも払わず住み続けられた場合、裁判所に訴えても明け渡しを認められないのでしょうか? それとも、あらゆるリスクを考慮するとやはり3年で出て行ってもらうには定期借家しかないでしょうか?
回答: 当事者同士が合意すれば有効だという考えもありますが、借り手が一般消費者 の場合には消費者契約法の保護があります。 第10条 民法 、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。 10条をを根拠に更新料特約が無効とされた判決もありますから、争いになった 場合そのまま認められるということは難しいと思います。 家賃の値上げ特約も理由が「更新したくない」では合理的根拠とは言いにくい と思います。 普通借家の場合、更新契約が調わない場合でも、家賃を払っている限り(拒否 された場合は供託)契約は継続していることになりますから、借主に立退きの 意思がなければ明渡を受けるのは難しいと思います。 賃料条件が多少不利でも、確実に明渡を求めたいなら定期借家にするべきでしょう。