質問: 競売で抹消されない権利はありますか? 不動産に次のように権利が登記されています。 甲区 仮差押h10.8.21 所有権移転仮登記h11.3.18 乙区 1番順位 根抵当権(極度額五千万円)h10.8.11 2番順位 根抵当権設定仮登記(1800万円)h11.5.6 3番順位 2番根抵当権転抵当仮登記(1800万円)h11.10.20 当方は乙区1番順位です。もし競売申し立てをした場合、甲区についている仮差押、所有権移転仮登記は抹消されるのでしょうか。 また、今後の参考のため、競売によっても抹消されない権利があるのか、教えてください。よろしくお願いします。
回答: まず、誤解のないようにお願いしたいのは、競売の申立をした時点では申立人の差押登記がなされるだけで、何も抹消されないと言うことです。種々の登記が抹消されるのは競売によって売却され、買受人が代金納付を済ませた後になります。 本物件の場合は全て抹消されるでしょう。甲区の仮差押及び所有権移転仮登記の登記時期は最先順位の根抵当権に劣後するので抹消されます。 競売によって抹消されない権利としては、差押の登記前に設定された不動産質権で使用収益をしない旨の定めのないもの、及び留置権があります。前記の質権は滅多にお目にかかることはありませんが、留置権の主張は良く見受けられます。留置権とはいわゆるリフォームをして500万かかったとか、建築会社が建物の工事代金を払ってもらってない等という主張に基づく債権のことです。この留置権も執行官によって正常なものと認められた場合は買受人がその債務を継承しなければならないでしょう。もっとも多く見受けられる抹消されない権利は、最先順位の抵当権等の設定以前からの短期賃借権です。 これは、土地については5年、建物については3年を超えない期間を定めた賃貸借契約で、事実上の占有を必要とします。この賃貸借契約が最先順位抵当権等の設定以前から継続している場合、買受人はこの賃貸借契約を継承しなければなりません。差押後の更新にも応じる義務があります。