質問: 漏水の責任問題 平成21年4月に入居してから約2年3ヶ月賃貸している現在の住居で漏水がありました。 原因はボイラ付近の配管の腐食によるもので、ボイラの内部なのかボイラへの外部の配管なのかは現在のところ業者の方に直接お問い合わせできない状況ではっきりとしておりません。 3階に私は住んでいるのですが、実際に漏水による被害にあったのはわが家を含めその真下の1階と2階にお住まいの方々です。 具体的な漏水被害は、住居の天井や床への浸水、私物(布団など)への浸水といった所です。 目に見える漏水があった当日は、住んでいる私と同居人の妹の二人ともが漏水にはっきりと気づかず外出してしまい、当日の午後に1階と2階の方が上から水漏れしているということで賃貸人に通達し、その後我が家から漏水しているということが判明したため我が家の水道を一旦止めました。 以前漏水に関して水道局からの通達があったのですが、現在の住居においては以前からずっとトイレのタンク内部での漏水や風呂での僅かな漏水などがあったため、そういったものによる漏水ではないかと考え軽視し、通達に関しての対応を賃借人である私が忘れておりました。 また賃貸人の方にお聞きしたところ、配管や機器に対してのメンテナンスは賃借人の入れ替わりがある際にでも特にしておらず、何か実際に機器などの不具合があった際に対応していただけだったとのことでした。 まとめますと、 賃借人の過失:水道局からの漏水に関する通達に対しての対応をしなかった事 賃貸人の過失:機器や配管のメンテナンス等を怠った事 だと考えられます。 以上のような状況をもちまして、今回の事故の責任やそれによっての支払いという話になった際に、双方どちらにどれだけの責任があるためにどれだけの割合の支払いをしなければいけないのかという事をお聞きしたいと思います。 また今回の状況において、賃借人や賃貸人の保険というのが適応できるのかということについても、お分かりになる方がいらっしゃいましたらお答え頂けるとありがたいです。
回答: 原因は経年劣化と見受けられますが、正確には専門業者の判断にて。 契約にて特別な約定がなければ、一般的には、設備の経年劣化による破損は賃貸人の負担にて補修することになります。 賃貸人の実施する定期メンテナンスを賃借人が拒否していた場合には、賃借人へ課される可能性もあります。 賃借人が、漏水の事実またはその可能性を知りながら放置したために生じた損害については、賃借人が賠償します。 その場合は、本件のように下階への漏水被害があればそれは賃借人の賠償責任の範囲になる可能性があります。 しかし、水道局からの通知等がボイラーからの漏水の可能性を示唆していなければ、賃借人の過失は問われない場合もあります。(漏水当日にたまたま留守にしていただけなので) ただし、賃借人には「善良なる管理者と同等の注意義務」が課されるので、ボイラーの不調や漏水などに心当たりがあるようなら、水道局からの通知等を放置した点も加わり、立場は悪くなる恐れも。 ここでのポイントは、ボイラー自体の修理は賃借人の賠償する範囲には入らない点。(漏水被害とは別々と考えるため) 保険の適用については、ボイラーの修理は賃貸人の保険(建物本体の保険)で直せます。 賃借人は、下階への賠償責任があるのなら、入居時に加入した損害保険で直せます。 賃貸人から保険を使って欲しいと依頼される場合もありますが、それは賃貸人との関係次第で受けても良いだろうし断っても良いかと。 質問者さんのケースでは保険がおりるかどうか、保険会社へ早いうちに相談してみると良いでしょう。 入居者に賠償責任がなければ保険もおりませんが。 その際、水道局から指摘されていた点は、本件とは直接的な関連性が不明なので、敢えて告げなくても良いでしょう。(←回答を削除されそうですが)