質問: 名義変更と贈与ほか 母親から土地建物の名義変更をしてもらうことになりました。 当方は、過去に相続時精算課税を使用しているため御陰様で贈与税は一律20%とですみます。 当然のことながら相続時精算課税を使用しているため、相続時にはその分の差し引きがあることは承知しております。 今回は名義変更となるので贈与税が発生するのですが、素人で無知識なためか何かほかに方法があるのではと思います。当方の税理士の先生は、こちらの依頼したことに関してしか動いてくれません。専門家なのですが、何か方法を考えてほしいと常日頃思っております。 そこで、当方の考えなんですが、母親とは親子関係ですから土地建物を安価で譲っていただき、もちろん全額キャッシュでは支払ができませんので分割希望で取り交わしをして毎月支払っていくこともできるのでは?と思いました。 当初の考えは土地建物の名義変更をして賃貸物件のみを残し、別の土地を名義変更してもらったのちに売却をして贈与税の支払を考えておりました。母も高齢のため、何かあった時は相続でその分を差し引きしてもらえば当方は不動産取得税だけですむのでは?と思っております。無理難題の話でしょうか? いくら20%の税金とはいっても金額が多くなると負担大になります。 いろいろなテクニックがあるのではないかと思い、どなたかいい方法がありましたらアドバイスいただきたくよろしくお願いします。
回答: ご依頼されている税理士への不満については、税理士を選ぶのは依頼者です。そのような税理士を選んでいるわけですので、不満があれば、ほかの税理士を利用すべきでしょう。 安価での売買ですが、そのような方法で贈与税を回避しようとする人は、昔多かったことでしょう。そのため、すでに法令や通達で穴埋めされており、一般的な妥当な金額とかけ離れていれば、その差額について贈与があったものとされるようになっています。 したがって、税務署が課税する場合の多くは、相続税法(贈与税を含む)に規定している方法での評価額などを使います。例外として、不動産鑑定士による鑑定などであれば、認められるとされています。 ですので、安易な金額設定、根拠の少ない金額設定では、後の税務調査ともなれば、問題にされることでしょう。 さらにお母様からすれば、お金がほしいわけではなく、土地を上げたいだけでしょう。あなたがお金を渡せば、それが基本的に残ることにもつながり、相続税の課税されるものとして残る可能性があることでしょう。また、住んでいる土地などの場合には、特例の評価減があるわけですが、現金ではそのような特例はありませんし、相続の特例であり、贈与では対象とならないこともあるでしょう。 たまに考えられる方法として、親に分割で返済するとしておきながら、実際に返済をせずに、返済予定金額を贈与にする。そうすることで毎年贈与税の基礎控除の恩恵を受けると考える人がいます。しかし、これも連年贈与と言われ、最初の年のすべてを贈与する約束をしていたのではと考えられて課税されることにつながります。 質問にはありませんが、相続税・贈与税・不動産取得税のほかにも、登記にかかる登録免許税が発生することでしょう。登記手続きを司法書士へ依頼すれば、手続きの回数文余計にかかることになります。また登録免許税の税率は、所有権移転の名目によっても変わってくるものです。相続よりも贈与や売買のほうが高い税率となっていたと思います。 今名義変更するよりも、お母様が亡くなって相続したほうが安い可能性が高いように思います。 私は、司法書士事務所も税理士事務所も非常勤の職員という形で在籍していますが、相続税の試算とその対策の相談を受けることがあります。多少の相続税などの対策のために行動すると、登記手続きの費用で帳消し以上に損をすることもあります。 登記の名義変更を住民票の異動や金融機関の手続きのように簡単に考える人がいますが、裁判所と同じ法務省が管轄する役所である法務局における手続きです。手続きミスをすればその変更も大変ですし、そのような手続きをしてしまえば、登記記録にすべて残ってしまうことになります。あとから贈与はなかったことにするなんてことは簡単ではなくなります。 私が友人等から相談を受けると、税金対策と権利関係が絡み、将来の相続で他の相続人から指摘され、トラブルにもなりかねません。そのため、税理士と司法書士の共同事務所のようなところで十分な相談と計画に基づいて手続すべきと勧めます。 最後に売却の形で親からもらった不動産をすぐに売却すれば、その売却金額を実勢価格と考えられ、その同額の贈与があったとみられる可能性もあるかもしれませんよ。 いろいろなテクニックはあるかもしれませんが、素人が簡単に思いつくものはほとんどないと思います。テクニックを知っても、それを実践するのは、それ相応の準備や書類作成などをしなければなりません。そして、いつ来るかわからない税務調査等に備えておく必要もあります。