質問: 「敷金を家賃にして!(ザ・ぼんち)」の弁護士の見解は?
回答: <相談内容> アパートの家賃7万円を2か月分滞納してしまい、両親や友人にもお金を借りることができず、困っています。そこで思いついたのが敷金。「9月にアパートを引き払うので、敷金が戻ってくる。敷金を滞納している家賃に充当してほしいと大家さんに頼んでみよう」と思いますが、充当してもらうことはできるのでしょうか? 【弁護士の見解】 <結論>充当できない <解説> 「敷金」とは、家を借りる人が入居する際に渡すお金のことで、未払いの賃料、損害賠償金、建物の原状回復費用など明け渡しの時までに賃借人が負担すべき一切の債務を担保するものです。 したがって、賃貸借契約が終了して建物を明け渡して、初めて敷金返還請求権が発生します。つまり、建物を明け渡していない時点では敷金の返還を請求することはできません。今回の場合、部屋を明け渡していませんので、敷金返還請求権は発生しておらず、賃借人の方から敷金と賃料を相殺することも、未払いの賃料に充当することもできません。 このように賃借人からの要望があっても、敷金を家賃に充当できないと、改正民法では新たに規定されています。 「敷金」というのは法律用語で、未払いの賃料や原状回復費用などの賃借人の債務を担保する目的で、借りる人が貸す人に差し入れる、つまり預けるお金のことです。物件の契約時に初期費用の1つとして預けるのが一般的です。 たとえば、アパートに入居する時、初期費用の中に「保証金」というのがありますが、地域によって「保証金」「権利金」などと呼び名が違ったりすることがあり、賃貸借が終了して、明け渡したときに賃料債務などを担保する目的で家主に預けるお金なら、民法上は「敷金」になります。今年4月に施行された改正民法では、担保目的であれば、名目にかかわらず「敷金」にあたると規定されています。 「預ける」ということは返してもらえる、ということなので、引っ越す時には、特約がない限り、基本的には債務不履行がなければ、借りた人に全額返してもらえます。ただし、家賃を滞納していたり、ひどく部屋を汚したり、設備を壊して借りる前の状態にせずに出て行くなどの原状回復費用が発生すれば、その金額を「敷金」から差し引いた金額が返還されるということになります。 このように、今まできちんと定められていなかった「敷金」が改正民法では明文化されました。これにより、保証金や権利金など、名目が何であっても、担保目的のものは「敷金」にあたると規定され、返還する時期も、「賃貸借が終了して借りた物が返還された時」と規定されました。 何か特約を結んでいた場合なら、賃借人から敷金を債務の弁済に充当することはできませんが、2人が合意すれば敷金を家賃に充当することは可能です。 今まさに、休業の長期化などで家賃が払えないという問題が深刻になってきています。 民法や借地借家法では、当然に支払いの猶予や賃料の減額が認められるものではありませんが、緊急事態で、国や都道府県から支援策が検討されています。今後、賃借人にとって、賃料の減額などの交渉がしやすい状況になるでしょう。また、先行きが不透明な中、賃貸人にとっても新しい借り主を探すことはたいへんです。ここは、双方でよく話し合い、柔軟な対応をしていくことが大切だと思います。