質問: 投資用マンションの日商エステムから 8年ほど前にエステムコートのマンションを 3件購入しました。 購入時は若干プラスに回っていたのですが、入居者が入れ替わるたび家賃が下落していき今では全物件ローンの持ち出しが発生し、このままだとローン完済までに相当額持ち出しすることも予想でき、何よりも空室時の支払いが痛すぎて、最近売却も検討するようになりました。 今まで売却しませんか?という不動産屋さんからの電話を受けていたので過去に連絡があった数社に連絡したところ予想通り売却価格は低かったのですが、新たに問題が発覚。 現在エステムで賃貸管理している 【滞納保障付き転貸借契約書】というものが売買時に非常に支障となり相場では売れないとの事。 なんでも現在の転貸借契約書の解約告知が6ヶ月まであれば出来るのですが、エステムに限ってはそれを拒否し逆に開き直って、出るとこ出て頂いてもかまわい。という対応との事で契約書条文など守る気などなく借地借家法を持ち出し占有権を主張し、解約に応じない。試しにオーナーさん自ら挑戦してみればわかるとの対応でした。 は?それはないだろうと思いエステムに連絡したところ 不動産会社さんの言う通りでした。 現実は転貸借の又貸しなのに占有権主張っておかしくありません?家賃保証でもなく入居者がいなければ賃料は入ってこないのに都合良く占有権って思うんです。 弁護士に相談したところ訴えたら勝てますが、 まず時間と費用がかかる。転貸借の中抜きは賃料の5%なので3000円くらい。数万円を取り戻し解約する為の訴え費用としては余りに高額すぎます。 まさにそれを狙った実に巧妙な契約書ですね、、との事でした。 売却となるとエステムの転貸借契約を外せないままでの 売却になるので通常より賃料の安く売買価格も下がる。 まさに泣き寝入りするしかないのでしょうか。 こんな詐欺まがいの手口を使う会社に長年騙されつづけた自分が1番悪いのですが、どなたか解約する為の知恵を頂けないでしょうか?弁護士もお手上げというか、やる気なしの案件にお応え頂ければ有難いです。
回答: こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。 1)私も昔サブリースを使ったことがあり、サブリース会社が空室を早く埋めるために審査を甘くしたり、高額な原状回復工事費を見積もってきたりなど、いろいろと経験しましたが、私の場合は、マンション経営自体は拡大する方針は一貫しておりましたのでサブリース会社の親会社の大手不動産会社との取引を増やして、その会社を通じてサブリースを解約してもらいました。 2)転貸・サブリース契約の場合、借地借家法32条の「賃料増減額請求権」や28条の「契約更新拒否の際の正当事由の必要性」を盾に、サブリース会社の都合のよい交渉をしてきますので、今すぐに契約解除するためには、費用がかかっても弁護士に依頼して契約解除に持ち込むしかないと思ますが、その場合は、それによって売却相場価格で売れるのであれば、あなたの場合3つの物件があるので、1つの物件で仮に300万円、解約によって価格が上がる効果があれば、900万円プラスになるので、それと弁護士費用のバランスでメリットを計算されるべきかと思います。(営業マンが強気で「出るところに出る」などといっていても、弁護士名で契約解除の内容証明を送ると会社は素直に応じる場合もあるかもしれません。) 3)また、もし直ぐに契約解除する必要がない時は、転貸契約(マスターリース契約、転貸原契約など)の更新時に、あなたの方から賃料増額請求を行って、相手を困らせてやるという方法もあります。あなたの物件が都会の物件ですと、この8年間で賃料が下がっていること自体不思議で、余程最初の家賃が高く設定されていた場合は、販売会社がシミュレーションを良く見せるために、周辺相場より高く設定していたのであれば、販売側に責任があるとして争うとも可能かと思います。まあ、話がこじれるのが嫌な場合は、早めに弁護士に依頼して解約する方が良いかもしれませんが・・・。 ※解約の一般的手順を示したHPアドレスを添付しておきます。 以上、何らかの御参考になれば幸いです。