質問: 貸地の地代の値下げ。拒否できますか? 所有地をチェーン展開しているスーパーに貸していますが、このたび店舗の売上が大きく(15%位)落ちたということで、1割の地代の値下げを迫られています。他にも地主がいて一緒に話をされています。 契約書には、確かに公租公課、経済情勢及び地価の変動を考慮し、3年ごとに協議をすることができるとなっています。 しかしながら、当初契約から8年ほどたちますが、このたび初めて前期の売上が落ちただけで、それまでは対前年比で常に100何パーセントと伸びていたそうです。(売上高の対前年比のみの資料を提示された。)今まで、売上高などの話はまったく無く、地代は契約時のままです。 売上が落ちた要因として、700~800mほど離れたところに、競合するドラッグストアやスーパーができたこと、又1kmほど離れたところに、系列の別店舗(複合の大きな店舗)を新規開店させたことがあり、特に系列の店舗の開店が一番の要因と思われます。 貸地の固定資産税額を調べたところ、契約締結の時点と現在を比較すると2倍近く税額があがっていました。 当方は値下げに応ずるつもりはないですが、会社側も強硬に値下げを迫ってきております。 2回ほどの話し合いの中で、チェーンの別店舗の話として、値下げに応じない賃貸人に一方的に値下げの通知を送り、下げた地代を振り込んで強引に値下げをしたこともあると言っていました。賃貸人は裁判してまで拒否できないからと嘯いています。 ある意味脅しということなのでしょうが、こんなことは許されるのでしょうか? 今後、会社がそういう強硬手段に出た場合、どのように対抗すればいいのでしょうか? 詳しい方、教えてください。 対抗できる場合、法的な根拠もお教えください。
回答: 事業用定期借地権がある借主との間だけでなく 現在の契約でその地代設定につき当事者同士で協議決裂するのであれば 司法に介入して貰うのが双方ぶつかり合いによるダメージが一番少ない のかなと思います。 >賃貸人は裁判してまで拒否できないからと嘯いています これは意味が分かりません。 「面倒なことはするな」との単なるディベート上の文言だと思いますが・・。 大手であれば顧問が居るはずですので、ある程度勝算を踏まえての 発言なのかも知れないです。 通常行われるであろう、値下げの手続きでは 1・借主は貸主に対し、地代の値下げを求める通知を出します。 2・借主と貸主とで協議成立しない場合、貸主は相当と認める地代 (ほとんどの場合は従来どおりの地代)を請求することが可能。 3・しかし納得しない借主は、地代の値下げを求める調停を起こし、 それでも話がまとまらない場合は、地代の値下げを求める訴訟を起こす。 司法は ○賃料額が当事者間で決定された経緯、具体的賃料に関する事情 ○賃料額と当時の近傍同種の建物の賃料相場との関係 (賃料相場とのかい離の有無、またはその程度など) ○貸主貸地事業の収支予測、借主における事業収支にかかわる事情 ○借主、貸主の銀行借入金の返済の予定にかかわる事情。など を裁判の材料とします。 また判決が確定し地代の値下げが決定したときは、その差額について 借主が値下げを請求したときに遡って、貸主は年1割の利息をつけて 借主に返還しなければなりません。 現在の経済背景などからも、商いが苦しいと訴える相手方がその地代の 支払いに事実窮していると司法が判決を出すという判例は今後もしばらくは 各地で垣間見るのかもしれませんね。 パートナーシップあっての賃料収入ですから、へそを曲げられ 究極、未払いのまま倒産や契約自体の将来撤回などがあっては 面白くもなんとも無いですから、慎重に取り扱う問題ですよね。 私は司法に明るい人間ではありませんが、同じような境遇にならんとも 言い切れませんので借地借家法に絡む判例などは注意して見ているつもりですが とてもとても解決に導く意見ではありませんが近いケースを思い出した ので一意見としてあしからず。