質問: 返ってこない可能性の高いお金の貸付で土地建物を利用した回収の仕方 1500万~3000万程度のお金を貸してほしいと取引先から依頼をうけております。 土地、建物に価値があり、担保のような形で金銭賃借契約を結びたいのですが、応援をしたい反面、 その方が高齢な為、安全に債権を回収したいと思っております。 建物はその方の所有なのですが、土地が相続で2分筆されており、ご親族の土地にも建物が建っている状態です。 私としてましては3つのパターンを考えておりますが、把握しているメリットデメリットに間違いはございませんでしょうか? また、安全な債権回収で順位をつけると1、2、3で間違いはないでしょうか? できましたら、なるべく早めにご回等を頂けましたら幸いです。宜しくお願いいたします。 間違いもご指摘頂けましたら嬉しく思います。 1土地、建物を売買し家賃で回収(リースバック) メリット 「売買」として移転登記が可能なので、差押など無く、確実に回収できる デメリット 固定資産税支払義務発生 経費が発生 買手:取得税、登記費用 売手:譲渡所得税" 2建物を譲渡担保し、債権回収できなかった場合は売却もしくは分譲地として債権回収 メリット 「譲渡担保」として移転登記が可能(債務者が勝手に売買できない) 抵当権より債権者に有利(競売不要) 所得法人税が不要 デメリット 固定資産税支払義務発生 破産時 場合によっては売却額と貸付額の差の精算が必要 税金の差押えで滞納処分が優先 弁済期間終わりまで、債務者は転売不可 登録免許税が売買の倍(1%⇒2%) 受渡に承諾書締結が必要(事前に取得しておく) 建物の保全の確保(火災保険加入受取先債権者、取り壊さない、修繕の負担等) 3停止条件付代物弁済契約 メリット 「仮登記」が可能(債務者が売却できない) 不履行になった時点で本登記が可能(仮登記の順位で本登記できる?) 競売手続きが不要 抵当権もつけれる(契約書の文言で) 資産価値と弁済額の差額が「損金」となる デメリット 所有権を移転させるまでに手間と時間がかかる(不履行から2ヶ月後に本登記完了) 対象となる財産の評定額を調べる必要がある(査定など) 資産価格が債権額に及ばない場合は、特約を入れないと、全額回収が出来ない。 資産の価値が高い場合は返済を要求される場合がある 差押の対象になる 建物の保全の確保(火災保険加入受取先債権者、取り壊さない、修繕の負担等)
回答: > 私としてましては3つのパターンを考えておりますが、把握しているメリットデメリットに間違いはございませんでしょうか? また、安全な債権回収で順位をつけると1、2、3で間違いはないでしょうか? 土地建物の価値と融通する金額とが均衡しているのであれば、上のとおりではないか、と思います。ただ、土地建物の価値が融通する金額を著しく上回る場合には、後から売買の効力が否定されたり、差額の不当利得請求がされたりする可能性がなくはないかも知れません。