質問: 不動産に詳しい方にお聞きします! 今度、家の実家の前のマンションを個人売買で買うことになったんですが、不満に思う点が出てきてしまいました。 そのマンションは、駅から徒歩6分で、築11年です。 買おうとしている物件は、4階で東南向きの田の字で66.48m2、壁と畳のリフォーム済みで1850万円です。 このマンションで不動産屋に売り出されている別の物件なのですが、2階の全室南西向きで、71.70m2で現状渡しで2090万円から値下がりして1880万円です。 問題なのは、元値なんですけど、買った当初は、4階の物件が4540万円で、2階の物件が5190万円だと言う事です。 新築だった元値で650万円もの差があるので、なんだか損をした気分になってしまいました(汗) 値段交渉の際には、元値を知らなかっただけに、2階上だし、リフォーム済みだし、ラッキーぐらいに思っていたのに、不動産屋に頼まないのは査定額が下がるのを恐れていてなのか?!と不信感が募りつつあります。 母の知人の方との売買ですので、どう言っていいのか分からず今回相談する事に致しました。 みなさん、どう思われますか? ちなみに、まだ売買契約書は作成していません。 お買い得♪と思いたいです!!!
回答: >今度、家の実家の前のマンションを個人売買で買うことになったんですが、 >不満に思う点が出てきてしまいました。 どこまで価格交渉しましたか?全くの言い値で買うのなら事実をはっきり示して せめて南西の坪単価並みにしてくれと交渉すべきです。 >そのマンションは、駅から徒歩6分で、築11年です。 悪い物件じゃないですね。もし2階がまだ売れてなかったらそっちを買うからと 買主に迫るのも手ですね。おかあさんは反対しても自分はそっちの部屋がいい と、わざと相手に言ってみるのです。 >買おうとしている物件は、4階で東南向きの田の字で66.48m2 、>壁と畳のリフォーム済みで1850万円です。 リフォーム費用はざっと25万円程度です。 坪単価で1万強。クリーニング込み。 坪単価で66.48÷3.3=20.15坪だから 1850万円÷20.15=91.8万円 4階の眺望はどうですか。東南と一口に言っても、東へのふれる角度はどの程度で しょうか東南東の場合もあれば、南南東の場合もあります。 田の字ということで、角部屋よりは売り出し坪単価が少しさがります。 しかし4階ということで、売り出し坪単価はあがっている部分もあったはず。 キッチンが汚いからコンロ取替えたいだとかいろいろけちつけて値切るのが 筋なんですがねぇ >このマンションで不動産屋に売り出されている別の物件なのですが、 >2階の全室南西向きで、71.70m2で現状渡しで2090万円から値下がりして >1880万円です。 問題は、それで売れたかどうか・・ですよ。売れないともっと下がるか、売らないか。 どちらかですね。 同じく、21.42坪 94.7万円~87.7万円 この、値下がりして・・といのが気になりますね。2階は見通しが悪いのですかね。 11年の間に向かいに何か建ったとかありませんか。売りづらい条件があったのかも しれませんね。 >問題なのは、元値なんですけど、買った当初は、4階の物件が4540万円で、 >2階の物件が5190万円だと言う事です。 4階の坪単価は225万円(高いねぇ・・・現在の湾岸タワーマンション並ですね) 2階の坪単価は242万円(これも高い 世田谷なみ) まぁ、坪単価で7,5%の差ですよ。 87.7万円なら4階は81.1万円でいいですね。 つまり20.15坪なら1634万円でいいです。 >新築だった元値で650万円もの差があるので、なんだか損をした気分になってしまいました(汗) 私が平成8年に買ったマンションは平成元年の元値が1億3200万円でした。中古で5600万で 買い、大いに得した気分に浸りました。でも結局4000万円で手放しました。 地価の暴落とあわせて向かいに大きなマンションができ眺望がまるでない部屋だったというのも 原因です。そのとき4階の91m2と2階の96m2かで迷って元値の高い2階を選んだのですが それが眺望・日照で裏目に出ましたね。 >値段交渉の際には、元値を知らなかっただけに、2階上だし、リフォーム済みだし、 >ラッキーぐらいに思っていたのに、不動産屋に頼まないのは査定額が下がるのを恐れて >いてなのか?!と不信感が募りつつあります。 私なら、そ知らぬ顔をして不動産屋に 「あそこのマンション買いたいけど、売り物件ないかな。 そう。2階でなくてできたら東南の中住戸で4階以上。売るとしたらいくらくらいかわかる?」 と今からでも聞いちゃいます。 坪単価がいくらか?という聞き方がいいでしょうね。 「坪単価は2階で87.7万円が出ているから、4階で査定して一階当たり2万円アップで 91.7万円くらいではないですかね。」そういわれたら納得できそうですね。 仮に、南西と南東で差異が大きいと言われたら、再考の余地ありですね。 >母の知人の方との売買ですので、どう言っていいのか分からず今回相談する事に致しました。 相手の言い値で買っていますか?それは変ですよ。 おそらくその人は不動産屋に査定を聞いて、不動産の仲介手数料を浮かせるために、自分で 知人に売ることにしたと思います。 仲介手数料分は負けさせてもバチはあたりませんね。(仲介手数料は1800万円で60万円) こういう言い方がいいです。 電話で聞き込んだ金額仮に坪単価が87万円くらいだとします。 すみません、新居でいろいろ家具もお金がいるので、できたらあと100万円負けてくださらない。 といいます。 それと同時に、本当に交渉決裂に備えて次の物件を探しておかないといけませんよ。 そうすると、大抵それはあんまりだ・・と相手も怒ります。 でも、不動産屋からどうも買手がほかにいるらしいという話がきて、つい査定をとりなおすとか すると・・実際は1770万円だとわかったりすると弱気になりますね。 そこをついて、実は私も今回仲介手数料を払わないで得したので、100万とはいわない もう60万負けてくれませんか・・・そういう交渉で相手は折れます。そうですか。 じゃ50万なら・・・となります。 50万円でも坪単価で2.5万円違います。 >みなさん、どう思われますか? 相手が誰であれ、需要と供給で価格はきまります。自分が無理して買わなくてもいいと 思えるなら強気でいきましょう。親の金でも節約できたら親孝行。 どうせ下落で今後も泡と消える金ですよ。少しでも安く。納得いくまで交渉。 >ちなみに、まだ売買契約書は作成していません。 登記していなければまだ間に合います。一押しですね。 納得できなかったら買ったらだめ。