質問: 飲食店経営してますが店舗を買い取りたい。 店舗賃貸で飲食店を経営しています。 父の代から引き継いで合わせて30年程度賃貸してますが、 まとまったお金が入りそうなのと、子供の頃から慣れ親しんだ土地ということもあり 店舗を買い取りたいと考えています。 全くの素人のため、どういった手順を踏んで買取を進めればよいかをお聞きしたいです。 大家さんは高齢なので売却交渉の余地ありと踏んでいますが 単に掛け合うと足元を見られ高値になってしまいそうなので、 事前に下準備をしたうえで交渉したいです(価格を抑えることが目的となります)。 以下大まかな関連情報となります。 ・家賃約10万円/月(5年契約)。 ・他にテナント3件(合計4件)。 ・2階建。築30~40年。 ・地方繁華街で、予想土地価格500万円(約80坪)。 大雑把な依頼となりすみませんが御教授のほどよろしくお願いします。
回答: 私の場合ならと仮定しますが 近隣の直近売買事例を参考にするのが一番かと思います 利回りから逆算するのは売り手側から見た一方的な判断事例にすぎません ましてや築30~40年ですと5000万ですと私なら話は進めません 不動産の売買金額は双方が合意した金額が売買金額ですので利回りは目安しかありませんね 利回り目安ですと4件テナントがあるうちの2件が出て行った場合はどうなるのでしょう? そして修繕費は? 話し合いのタイミングはテナントさんがフルで詰まっている状態ではなくて 空きが出た段階ですすめるのが良いと思います 空きがでれば物件の価値もさがりますしオーナーの経営士気も下がる時期です ではどこと話をするのが良いかということですが 貴方の意向をくんでくれる不動産屋が良いと思います 賃貸契約を結んでいる不動産屋が貴方寄りかどうかはわかりませんので 一度軽く打診してみたらいかがでしょうか その際には上物の話はせずに 土地の評価が500万だから・・・と その程度で良いと思います 賃貸契約を結んでいる不動産屋が乗ってくれば話は進みやすくなりますが オーナー寄りの不動産ですと先ほどのレントロールをオーナーに話して 利回りから・・・という、ややこしい話になってしまいます その場合は別の不動産屋に相談してみましょう いずれにしても 買い取る場合は人間の感情が入りますので 貴方がオーナーに好かれていることが絶対条件です 日ごろからビル全体の掃除を率先してやるなど、オーナー側から見て好感のもてる 賃借人であることが先決です 最後に 私なら土地評価が500万なら、建物が鉄筋かrcにもよりますがよく見ても1000万ぐらいまでです 相手がyesとさえ言えば契約が進められますので利回りなどを気にする必要もありません 要はタイミングと人間関係です