質問: 建築条件を外すには。。。 教えて下さい。よろしくお願いします。 近所に気にいった物件があり購入を考えています。中堅の不動産屋の取扱いで、建築条件付物件です。(土地は2,000万) 家の方は、不動産屋の自由設計プランで500(千円)/坪です。(建坪30坪予定で、1,500万)先日、そのプランで建てた家を見にいったのですが、あまりの安っぽさにいきなりトーンダウンしました。土地自体は気にいってるものの、この自由設計プランの家では購入する気になりません。不動産屋も、土地だけの売買では、利益が少ないため家の建築で利益をかせぎたいのだと思います。友人(不動産業)に相談したところ、地元の工務店(家内の友人の家も建てており評判もいい工務店)に依頼すれば、同様の金額で相当いいものが作れるよとのアドバイスをもらいました。なんとか、建築条件を外してもらい、友人(不動屋さん)経由で、地元の工務店に依頼できないかと考えております。 友人は、不動産屋さんが建築条件を外すのokなら、調整するよとのことです。 q1.一般に建築条件付物件の建築条件を外してもらうためにはいくらぐらいの費用が必要なのでしょうか?(土地は2,000万) q2.不動産屋の自由設計プランは、10年保障(建物)が付いてますから! というのがセールスポイントらしいのですが、普通はどこでも付いてるものと思うですがいかがでしょうか? q3.この不動産屋経由であれば、提携の銀行からの金利が1%安く借りれますとのことですが、これもどこの不動屋さんでも大抵、同じかと思いますがいかがでしょうか? q4.その他留意事項などあればアドバイスお願いします。
回答: q1.一般に建築条件付物件の建築条件を外してもらうにはいくらぐらいの費用が必要なか? ⇒決まった値段はありませんが、建築条件付で売り出している物件なら、 売主が「建築条件付よりも儲かる」と考えないとはずさないでしょうね。 合理的に考えれば「建物請負で期待している経費+利益+α」相当額になると思います。 業者によっては、本来不要な建物仲介料も見込んでいるかもしれません。 売れ残って「建築条件をはずさないと売れないな」と考えれば、ゼロという可能性もあります。 q2.10年保障(建物)はどこでも付いてるものと思うのですが? ⇒そのとおりです。 住宅品質確保促進法によって「新築住宅の構造耐力上主要な部分、及び雨水の侵入を防止する部分」は、 引き渡しの日から10年間の瑕疵担保責任を義務づけられています。 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkakuhou/point01.htm ○セールスポイントとして評価すべきポイントは、以下のようなものです。 ・独自のアフターサービスのサービス対象範囲や期間がどこまであるか。 ・ 業務基準、定期巡回の仕組、アフターサービスの窓口体制等はしっかりしているか。 ・会社が倒産しても瑕疵担保保証は受けられるように、住宅保証機構の住宅性能保証制度に入っているか。 http://www.ohw.or.jp/seinou/index.html q3.提携の銀行から金利が1%安く借りれますとのことですが、どこの不動屋さんでも大抵同じかと思いますが? ⇒そのとおりです。 具体的な金利・貸付条件を確認して比較すればおそらく大差はないと思います。 自営業の方が、取引のない銀行に飛び込みで住宅融資を申し込む場合と比べたら良いかもしれませんが。 ⇒土地・建物の別契約の場合の資金調達の掲示板がありました。 http://www.e-mansion.co.jp/cgi-local/mibbs.cgi?mode=point&fol=loan&tn=0501&rn=30 q4.その他留意事項・アドバイス ⇒「地元の工務店に依頼すれば、同様の金額で相当いいものが作れるよ」 500千円/坪×30坪の自由設計だと「相当いいもの」は難しいと思います。 坪数も多くはないので、建物の形状や屋根型、設備機器、仕上げなどで、 こだわりたいポイントを絞ってメリハリをつける工夫が必要だと思います。 こだわりポイントに優先順位をつけて、予算の範囲でどこまで実現できるかその工務店に相談されたら良いと思います。 特に外観などは説明しにくい割にコストに影響するので、理想の建物の写真等を示して説明するようにしましょう。