質問: 賃貸事務所の原状回復について 宅建業者aが自ら事務所として三年賃貸利用した際の、退去の原状回復義務についてのご質問です。 貸主bから原状回復の請求が来たのですが、床の張替、クロスの張替、天井のペンキの塗り替えなどで総計70万の請求が来ました。aとbで締結した、賃貸借契約書を見ると、全ての原状回復はa負担で、原状回復する個所が詳細に記載されております。しかし、aは通常使用で、故意過失の破損などは無いです。 質問 1aは契約書にある通り70万の全額の負担になるのでしょうか? 2仮にaが全額負担だとしても、減価償却は一年あたり15%償却と東京都の条例で定めがあるので、3年使用の場合45%の償却のため、45%は減額交渉できるのでしょうか? 3床や天井は張替や塗り直しをするとは到底思えない状態のため、工事後に内見させてもらう、または工事後の写真を要求する事は出来るのでしょうか? 工事をしたかのエビデンスの要求をする事は可能でしょうか? ご教授いただけたら幸いです。 よろしくお願いいたします。
回答: 170万円が通常必要な工事費用として妥当な金額でない場合には負担する必要はありません。ただ、この点について争うとすれば、相談者様が事前に証拠(該当場所の原状回復前の状態の写真など)を確保し、また同じく事前に別の業者に見積もりをとるなどの手間をとる必要があるでしょう。 2条例と異なる内容の契約をすることも可能ですので、直ちに45%の減額を相手に認めさせることができるわけではありません。ただ、減額交渉は可能でしょう。 3可能です。しかし、相手方がこれに応じなかったからといって負担義務が消えるわけではないので、争うとすれば、1記載のとおり事前に証拠を確保し、相見積もりをとっておく必要があります。 なお、自然損耗等についての原状回復義務を賃借人が負担するとの合意部分について消費者契約法10条により無効となるとする判例もあります。しかし、本件では「消費者」の要件を満たさないため、同法の適用はなく、無効とすることは難しいでしょう。 法律上は以上のとおりですが、契約書や請求書の具体的な内容を拝見しないと最終的な結論は出せません。これらをお持ちになって自治体等の無料相談にて弁護士に相談されてみてはいかがでしょうか。