質問: 不動産投資で2棟目の物件融資を受けるための、営業利益と納税・キャッシュフローの関係について
回答: 情報不足ですが、その範囲内で回答させていただきます。 土地値のみで購入ということですが、木造でしょうか? 物件価格1億円土地500m2路線価20万/m2で、 積算約1億(ストレスなしとします)ですよね。 建物木造だとして、築5年と築25年では按分可能な金額が違ってくると思います。また建物の大きさによっても違います。償却の期間も変わります。 建物については、消費税を支払ったはずですから、その時点で按分比率が決まっていると思いますが、質問の内容が可能だったとして考えてみます。 次の購入を考えるなら、決算書は黒字の方がいいです。 もちろん購入時の諸経費で一時的な赤字は銀行でも理解してもらえますが、そこに色々な経費を入れて節税を図るよりも拡大期は納税を優先してください。「黒字になんかなるわけないだろ!」と仰るかもしれませんが、黒字にして下さい。キャッシュは殆ど残りません。結構大変です。 しかし、少なくとも2期目は絶対黒字にするべきです。 そうすると、次は通常とは違うテクニックを使って融資を引っ張ることができるかもしれません。私は保証人も不要で、エビデンスも見せずにフルの融資が引けました。 また、建物の按分は度を越すと税務署から否認される場合もありますので注意をして下さい。 お会いしたことはありませんが、成功をお祈りしています。 お互い頑張りましょう!