質問: 不動産投資を考えており、現在勉強中です。その中で色々な書籍を読むうちに利回りについて疑問が出てきました。どの本にも「不動産投資はレバレッジが効くので効率がいい」と書かれており、融資を受けて土地建物などを購入し高利回りが可能とうたっています。 ある本には以下の記載がありました。 「自己資金60億円、銀行から金利5%で40億円の融資で計100億で不動産を購入。ここから13億の家賃が得られ、これから物件の管理会社や税金などに3億を支払い、残った10億が資産から得た直接的な利益となる。ここから銀行に5%の金利2億を支払い、10億―2億の8億が純利益となる。よって、60億の出資に対する8億で13.3%の高利回りを得られる。」とざっとこんな感じです。他の書籍でも同じような考え方でした。 ここで疑問ですが、そもそも銀行には元金返済が必要では?この元金返済を考慮して出資分の利回りを計算すべきと思いますが、そのような考えはしないのでしょうか? あと、出資に対する利回りにしても、建物の価値は経年で減少するので、不動産の処分時に当初の出資分が そのまま戻るわけではないと思いますので、このような計算は違和感があります。東急さんではこのあたり、どのようにお考えになるのかと思いまして、質問させていただきました。
回答: その書籍に記載されている内容はあくまで一般的な不動産投資の解説であり間違いではないと思います。 ただ、ご相談者様のお気持ち、ご指摘もごもっともだと思います。 不動産投資は、利回りをはじめ、様々な数値、データを収集、検討した上で、投資判断を下す必要があり、最終的には、人それぞれお考えは異なると思いますので、ご相談者様がお考えになられていることを、ご考慮されればよろしいのではないでしょうか。 投資判断において、元金返済や建物の減価償却などは、検討されるべきものですが、「利回り」はあくまでも収入÷価格で計算する指標のため、その時点では返済等の個別要因は加味されないと思います。 返済等は投資物件の保有中のキャッシュフローを計算する時点で考えればよろしいのではないでしょうか。 また、帳簿上建物の価値は、築年数が経過すればするほど下がりますが、建物(売買)価格自体は、将来の売却時に購入時と比べ必ずしも下がるわけではございません。