質問: 不動産売買の法律に詳しい方 ご助言お願い致します。 いつもご助言ありがとうございます。 以前 建築条件付土地売買を結んだのに 建物請負契約は結べずに 土地建物の売買契約(建売契約)でしか 契約はできないと言われたとの件で質問をさせていただきました。 私達は 仲介業者の営業に 通常の建築条件付土地売買であること、 土地の売買契約の後は 建物請負契約であることは 再三確認済みです。その上で契約をいたしました。 宅建指導班にも出向き 指導をしてもらいましたが 頑として 「請負契約は結べない。今まで一切結んだことがないので例外を作りたくない!」との返答でした。 契約書には 建築条件付の土地売買であり3ケ月以内に 請負契約を結べなかった場合は 白紙解除との項目が入っております。 今回は 結べなかった、、、というよりも 請負契約を結ぶ予定のない契約であった ということになります。(土地建物の売買契約でしか契約はできない) 知り合いの不動産業者には 契約書にある債務不履行による解除にしたがって10%の違約金の請求もできるかもとの話もされたのですが(損害の大小に関係なく違約金を請求できるとの旨が契約書にも記載されています)今回 実質的な損害は出ないということと 弁護士に依頼してかかる費用や時間を考えると たとえ違約金を請求できたとしても 割りにあわないかもしれないとも 言われました。 宅建指導班の方も こんなケースは初めての聞いた、、、 契約書もおかしい点が多々ある とは言っておりましたが 結果から言えば ただの白紙解除を選ぶことになると思います。 ただ 今後の事もあるので 法律的な観点から 下記の内容は違法ではないのか? 違法であれば なんの法律の何条に違反していることになるのか、、、などご教授いただければ、、、と思います。 (1)建築条件付土地売買で 請負契約を結べない、(もともと結ぶ予定が なく土地建物売買契約でしか契約は結べない)というのは 違法では ないのか?(事前に一切説明はなし) (2)契約書にも 請負契約を結ぶとあるのに 請負契約は結べないとい うのは契約不履行にあたるのではないのか? この場合は 本来 違約金の請求は可能なのか? (契約書には 債務不履行の場合は 金額の大小にかかわらず 売買金額の10%の違約金請求が出来るとの記載あり) (3)重要事項説明書には 建築条件付土地売買契約後 3ケ月以内に 建物請負契約 または 土地建物売買契約を結ぶと記入されている が並列で書かれていることはおかしいのではないか? 土地建物売買契約に関しての意味については 特に説明は無く 建築条件付売買契約書としては ごく一般的なものであると仲介の営 業からは説明される。 契約期限の延長を結んだ際は 建物請負契約日の延長とのみ記載 (4)今回の売買の土地は不動産業者は建築条件付として広告もうってい る。 建物請負契約を結ぶ予定のない土地を 建築条件付として売り出すこ とに 問題はないのか? (5)仲介業者に 今回契約書の通りに契約が勧められないのはなぜか? と聞いたところ 契約書は工務店に言われた内容で記載しているの で、、、と 自分達には 責任はないような言い方をされたが では仲介業者の役割とはなんなのか? (6)契約書には土地3625万 (標準建物1100万予定)であると 記載されているが 不動産営業からは 土地には消費税がかからない ので 建物分を安く抑え その分土地代に乗っけて価格提示していま す。との説明があった。 建築条件付の土地の売買契約であるのに そのような不当表示はおかしいのではないか? (7)当初 間取りも何もない状態で 土地建物での契約の話を不動産営 業よりされる。(仲介手数料も両方にかかっており いわゆる青田売 りで宅建業法違法) 違法なのでは、、、?と指摘したところ 土地と建物の正確な振り分けが分かって無かったため 合計金額で お話をしただけ。 これは 建築条件付土地売買契約ですとの話となる。 (この際仲介手数料は 土地のみへと変更されている) 不動産営業も次は請負契約だと思っていたといっていたが このような流れを考えると建売契約でしか結べないことをしっていた 確信犯ではないのか?と思われる。 これに関しての責任は? 長々とご質問して申し訳ございません。 書けば書くほど おかしい点は出てきますが、、、(^ ^;) 実際は建売契約しか出来ない物件を建築条件付として売り出したという仲介業者の営業に大きな問題があるように感じています、、、 法律的な観点から いろいろご教授いただけると嬉しいです。 よろしくお願い致します。
回答: 1.一般的な建築条件付土地売買契約の条文をイメージ致しますと、建築請負契約締結を停止条件としているというのみですから、その請負契約に至らない原因が売主(業者側)にあるか買主側にあるかによる差異についてまで言及していないと思われます。よって最初から締結する意志が無かったとすれば悪質だとは思いますが、契約に則った解釈をする限りは、結果的に締結に至らなかったという事実のみがあるわけで、違法性を問うまでは難しいのではないでしょうか。 2.1のお話とも関連しますが、結べなかった場合が規定されている限り、結ぶことにお互い義務までは無いものと思います。つまり停止条件が成就されなかっただけですから違約とは言えないでしょう。 3.その併記は建築条件付土地という前提からすると確かにおかしいですね。出来れば最初の段階で指摘したかったところですが、今となっては逃げ口実を打たれれば難しいかもしれません。 例えば、途中から建売方式の契約を締結し直すことに互いが合意するのであれば、その行為を違法とする根拠までは特にありません。 4.その点も悪質ではありますが、締結する気はあったが合意に至らなかったという口実を付けることは容易だと考えます。 5.仲介業者も当初から売主の意向を認識してグルだったかもしれませんが、仲介はあくまでも仲介ですから、契約通りに運ばせるかどうかは当事者の問題でしかないという考え方も出来ます。よって一応業法上の義務を果たして仲介しているのであれば言い逃れは容易でしょう。 6.売主の説明は意味不明な点もありますが、どのような思惑で価格設定するのかは売主の自由ですから、書かれている内容が不当表示であるとする材料は特に見当たりません。 7.確信犯という言葉の誤用は別としましても、手数料は土地のみに修正されているわけですから、この点でも何かを問うことは難しいでしょう。 総論 条件付土地と謳っておいて、最初から請負契約を締結する気がないというのは悪質な業者だとは思います。 しかしながら契約をベースに客観的に見ますと、あなたが書かれているのは経緯のみで、結果的としては請負契約締結に至らなかったから白紙解除という事実以外に、相手の不正等を追及できそうな点が特にありません。つまり業者側としても、物別れに終わったということで逃げを打つことが出来る状況かと思います。 条件付土地であれば建物はフリープランのはずなのに、建物参考価格の記載がある点、又は重要事項説明書の土地建物売買契約という言葉の併記など、予めおかしな点が多々あった様子ですから、見抜ける人には見抜けます。(素人さんに求めるのは酷かなとも思いますが、問題なのは信用に足る相手かどうかを見極めることです) 時間を無駄にして悔しい思いをしているとは存じますが、これを教訓として、まともな業者と家造りをしてください。今回のことは争うだけ無駄ですから早々と決別して、満足行く家が持てますようお祈り申し上げます。