質問: 相続税対策で質問(相談)になります。 現在72歳の男性、妻と同居で独立している子供2名がいます。 両親が20年前に他界して相続した土地とそこに事業用マンションがあります。 マンションは築30年で、常時満室ですが、当方足が悪く 補修工事業者と現地に見に行ったり、打合せも煩わしいのでそろそろ 売却を考えています。 先日数社に査定してもらったところ平均で2億2千万円でした。 売却後、当然ですが、税金が掛かり、年金に影響が出て、 健康保険料、住民税もかなり上がると聞きました。 売却後1年以内に別の不動産を購入した場合は税金が免除という話を聞きました。 都内に区分マンションを購入して子供に相続させてはどうかという提案が 不動産業者さんからありました。 その他、何か資産を減らさずに相続できる合法な良い方法はないでしょうか?
回答: >売却後、当然ですが、税金が掛かり、年金に影響が出て、健康保険料、住民税もかなり上がると聞きました。 1年だけね。その翌年からは元に戻ります。 >売却後1年以内に別の不動産を購入した場合は税金が免除という話を聞きました。 免除ではないです。先送りするだけの話。 例えば、100で購入した甲土地を500で売ると400の譲渡益が生じこれに税金がかかります。 この譲渡対価500を全部使って違う乙土地を購入し、買い替えの特例を適用すると甲土地の譲渡益400は無いものとして取り扱われますが、乙土地の取得価額も実際の購入価額500ではなく、甲土地の取得価額100を引き継ぎます。 その後乙土地を600で売却してには、取得費100との差額500が譲渡益として課税されることになるのです。 上記は土地の場合なので次に売却する時まで先送りされますが、買い替えた不動産が建物の場合には、減価償却費の計算の元となる取得価額が低い金額となるので、購入した年以後の減価償却費が低くなるのでその分課税所得が増え、結果税金も増えることになるのです。 買換資産が乙土地ではなく乙建物500(1月に買換え、耐用年数10年、税率20%とします)だった場合、買換特例を使わないと甲土地の譲渡益400に対して税金80かかります。(買換資産の減価償却費50(500×0.100)なので税金は年に△10) 買換特例を使うと譲渡益はないものとみなされるので税金は0円です。(買換資産の減価償却費は10(100×0.100)なので税金は年に△2) 買い替えた年以後10年間の税金が買換特例を使わない場合△10、使った場合△2、差額△8、10年間の合計で△80。 わかりますか?免除ではないのです。(先送りするだけ) >都内に区分マンションを購入して子供に相続させてはどうかという提案が 不動産業者さんからありました。 あなたが生きているうちは相続させる事はできませんので、生きているうちに所有権を移転するのなら贈与税の課税対象となります。 マンションだけを見るなら贈与ではなくあなたが亡くなるまで待って相続させる方が安いのですが、収益物件の場合にはそのマンションから証する収益があなたの懐にたまってしまうので、相続まで待つ意味が薄れます。 資産管理会社を設立してという手法もありますが、従前のマンションの売却益の20.315%の税金がかかりますし、会社設立費用や会社にすることによるランニングコストもかかります。 最近ちょっと注目されているのが事業用マンション(賃貸マンション)を信託財産にして、その信託受益権を元本受益権と収益受益権に分離し、後継者である子供に元本受益権を贈与するというスキームです。 課税庁に否認されるリスクはそれなりに有るものの、認められればかなり節税効果は高いと考えられます。