質問: 住宅購入後の海外転勤 1年前に新築戸建を神奈川に購入しましたが、半年後に海外駐在が決まりました。家族構成は夫婦2人のみで30代です(子供をもつ予定なし)。 持ち家については、日本帰国後も住み続ける予定ですので、できれば、賃貸にし、その家賃収入を住宅ローンの補填にあてるつもりです。 家内はせっかくの新築なのにと嫌がっていますが、家は人がすまないと痛むと聞きますし、なにせ、住宅ローンがその分負担が減るという魅力は大きいですので、駐在期間中空家ということは避けるつもりです。 私の会社の場合、海外転勤の期間は定まっておりません。平均は4年ですが3年の場合も6年の場合もあります。このような条件の場合どのような条件を不動産屋にいって借り手を見つけてもらえばよいのか検討しておりますが、私の場合、4年間の定期借家を考えています。(私の会社では社宅制度がないので会社の社宅としては貸すことができない。) ちなみに、ネットで不動産の情報で調べましたが、だいたい私の持ち家で同地区で同様の物件で毎月20万円程度で戸建の賃貸を募集しています。(毎月10万円のローンを組んでいますので、15万円程度の家賃収入があれば、うれしいのですが。) 質問1. 4年間の定期借家については、4年間という制限がつくことにより、通常の借家に比べ家賃収入は相場でどの程度さがるのでしょうか?(2割程度?) 質問2. 4年間の定期借家とした場合、3年で帰国となるとどうなるのでしょうか?残り1年は、日本に帰国しても一戸建を所有してても、賃貸で1年間は過ごすしかないですよね? 質問3. 4年間の定期借家とした場合、今度は4年で帰国とならなかった場合、どうなるのでしょうか?そのまま帰国するまで空き家としておくしかないですよね? 質問4. 私と同じような場合で、定期借家でなく、不動産屋の家賃保障制度というものを利用された方はいますでしょうか? 質問5. 借り手側に「現状回復義務」があるといっても、通常の壁のくすみなどは仕方がなないとあきらめています。ただ、最低でも、室内でのペット飼育とタバコはngとい条件もつけたいと思っていますが、このような条件は常識の範囲内でしょうか? 当然ケースバイケースであり、抽象的な質問ばかりですいませんが、実際に国内、海外転勤等で、自己所有戸建に数年間住むことができなかった方から、どのようにされたか経験談などをお聞かせ願えませんでしょうか?
回答: こんにちは。不動産やで営業していました。 (1)定期借家の場合はtakashitakさんのおっしゃる通り2割程度下げてる場合が多いですね。 別に2年しか住まなくても4年と限定がついている事自体が賃借人の気持ちを揺るがせる事になりやすいのです。 その気持ちを一押しするのが賃料、といった所ですかね。 でも最初は相場通りにつけておいて、反響が少なければ下げると言う事もできます。 時期にもよりますが、管理してもらう不動産会社に頼むとよいと思います。 (2)定期借家契約の場合は、出て行って欲しい時期の6ヶ月前に賃借人に通告することにより退去してもらう事が可能です(いやちょっとあやふやだぞ) 先日特約で2ヶ月前っていう強気な物件がありましたが、多分借り手はつかないな、という印象をもちました。 (3)4年の定期借家で契約が終了した場合でも再契約が可能です。 また再契約なので、その後は1~2年の定期借家にする事ができたと思います。 (4)不動産屋の家賃保証制度ってサブリースですね。 サブリースって家賃保証をする以上、相場の6割くらいしか賃料を出してもらえませんよ。 takashitakさんの試算から行くと多分10万円をきる可能性もありまsね。 ただ不動産やももうけてなんぼですから、ちょっと難しいでしょうね。 (5)ペット飼育とタバコはngの条件ですが普通です。普通賃貸借契約でもついてる物件ありますよ。 私の経験では、転勤留守宅のオーナーってすごく自分勝手な人が多く、オナーの都合優先にされる方が多いので 賃借人がつきづらい傾向にあります。 いない時にちょっと貸す、ではなくあくまでビジネスだという事を心得られた方がよいと思います。 あと、案外家を貸すというのは案外お金のかかるもんなんですよ。 まずはお願いした不動産会社に「仲介手数料」がかかりますし。 転勤留守宅の場合これを出さないオーナーって結構いますが、不動産営業は手数料が収入源ですので、 モチベーションが相当下がり、つきにくくなります。 また海外なのであれば、何か故障とかトラブルがあった場合に、対応できないので、通常、どこかの不動産会社に管理をお願いします。 この管理費は不動産会社や管理メニューによっても違いますので、何社かにお話をもっていって確認された方がよいでしょう。 一部あやふやな所があってすみません。 何か質問があれば、補足ではなく、回答のお礼に書いて下さい。(補足だとメールがこないので気づかないので) 参考になれば幸いです。