質問: 購入予定の中古物件に抵当権...注意すべきことは?
回答: 利回りのよい中古物件を見つけて購入を検討しているのですが、登記簿を確認したところ金融機関の名前で「抵当権」が設定されていました。 抵当権がついている物件を購入する場合、なにか注意すべきことはありますか? 引き渡しまでに抵当権を抹消することを契約の条件にしておきましょう。 抵当権とは、不動産をローンの担保にする際に、債権者である金融機関が設定する権利のことで、ローンが返済できなくなった場合には、不動産を競売にかけてそこから優先的に弁済が受けられるという権利です。 ローンを組んで不動産を購入している場合は、その不動産自体に抵当権が設定されているケースがほとんどなので、抵当権がついていること自体は、そこまで珍しくありません。 抵当権がついている不動産を購入する際には、引き渡しまでに売主の責任と負担で抵当権を抹消することを契約の条件とする必要があります。 【条文例】 売主は、買主に対し、本物件について、所有権等の移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権等の行使を阻害する一切の負担を除去抹消します。 引き渡し日当日に抹消登記申請するのが一般的 抵当権を抹消するためには、残っているローンをすべて完済する必要があります。 ローン残高がわずかであれば、売主が自分の貯蓄などを充当して事前に一括返済をすることで、抵当権を抹消することも可能です。 ですが、ほとんどの場合は、買主が支払う売買代金をローン残高に充当して一括返済するため、抵当権が抹消できるのは引き渡し日当日になるケースがよくあります。 基本的に抵当権抹消については、仲介業者や司法書士が段取りをつけてくれますので、買主がそこまで心配する必要はありません。 共同担保には注意が必要 登記簿に「共同担保目録」が記載されている場合については、抵当権が抹消できない場合もあるため注意が必要です。 共同担保とは、同一の借金の担保として複数の不動産などを担保に入れることなので、売買代金による繰り上げ返済によって、当該物件を共同担保から外せるかどうかがポイントとなります。 共同担保が設定されている不動産を購入する際には、仲介業者に対して確実に担保から外せるかどうか入念に確認しましょう。