質問: 民法に詳しい方(相続・、土地分割) こんにちわ。 【背景】 aには長男、次男、三男がいました。aが住んでいる家の土地は、同居していた長男が相続する予定でしたが、aの死後、この兄弟が大喧嘩をし、怒った次男と三男が(嫌がらせとして)土地を分割し、登記もしてしまいました。現在、土地の所有権は1/2が祖母、残り1/2が次男、三男のものになっています。そして、分割された土地の上に建っている家には、今も祖母と長男夫婦が住んでいます。 【質問】 土地登記すると、毎年固定資産税を払いますよね?次男、三男は土地の所有権を持ってはいるものの、実際そこに住んでいるのは長男ですし、税金だけ払って損のような気がするのです。土地の上には建物が建っていますし、土地を売ろうにも売れないと思うのですが、この次男、三男にとって、土地登記したメリットってあるのでしょうか。ご回答お待ちしております。
回答: まず、不動産を所有権移転登記するには、以前の所有者から所有権が移転したという「原因証書」が必要です。 今回のケースは、相続が原因なので、相続人全員の「遺産分割協議書」と「印鑑証明書」が必要です。 長男がこの遺産分割に同意していないのに、相続人としての権利を放棄したということであれば、相続は無効であり、もし同意書の署名捺印が偽造されたものであれば、犯罪となります。 次に、もしこの相続が有効だとしてですが、土地登記=底地の所有権を持ったメリットは、 (1)「底地権」という価値のある権利を有することになる ⇒更地の30~40%程度の価値ですね。 (2)売ることが出来る ⇒「底地」もそれ単独で売買ができます。 底地を買い取ってから、借地権や建物を買い取ろうとするのは、稀ではありません。平たく言えば「地上げ」業務の一部です。 (3)売らないで持ち続けてもいい ⇒借地権が消滅するまで、待つ。長期でも固定資産税を払っても、価値が2.5~3倍になるのだから、損とは言えない。 その間、地代が入る(地代を払わずに無償で住んでいた場合は、「使用貸借」ということになり、いつでも立ち退きを請求できます)。 尚、建物の所有者にとっては、長期に安目の地代で住み続ける利点がありますが、建物を登記すること、借地権契約書を取り交わすこと、相場の地代を支払い続けること、など、そのメリットを確保するには、なすべきことがたくさんあります。 今回の背景には疑問点もありますし、又、上記の回答についても確認事項や付帯条件、補足など、ここでは説明しきれない点が多くあります。 まあ、それでも総合的に考えれば、底地の所有者の方が、よりメリットがあると思いますが、いかがでしょうか。