質問: 不動産譲渡に関する税金について教えてください。 父が他界し、母と子ども2人で自宅と小さな農地を相続しました。
回答: >父が他界し、母と子ども2人で自宅と小さな農地を相続しました。 >現預金+固定資産税評価額は合わせても2000万円弱なので相続税を申告しませんでしたが 相続税評価額と固定資産税評価額は別物なので相続税評価額で評価し直すと相続税が出る可能性もあります。 倍率方式の地域では宅地の相続税評価額は、固定資産税評価額の1.0~1.2倍程度ですが市街化調整区域内の農地については固定資産税評価額の何十倍となる場合もありますから、きちんと評価する事が重要です。 キチンと評価したうえで遺産総額が4,800万円に満たなければ相続税は課税されません。 ここまでが相続税の話。 >このたび近隣居住者ご子息用宅地として農地の一部を600万で売却することになりました。(市街化調整区域につき農業委員会に農地転用申請します) 農地として相続した土地を相続人が宅地転用して譲渡すると言う事ですかね。 お父様の遺産相続における分割協議はどうなっていますか? 土地も法定相続分で共有している状態なら、3人で共同して土地を譲渡したことになります。 従って、譲渡代金も取得費も譲渡費用も法定相続分に応じた割合になります。(全体で譲渡所得を計算して法定相続分で按分しても結果は一緒。) 仮に、譲渡対価600万円、所得費30万円、譲渡費用70万円で持ち分は法定相続分と同じ割合と言う事なら。 お母様、600万円×1/2-30万円×1/2-70万円×1/2=(600万円-30万円-70万円)×1/2=250万円(お母様の譲渡所得) 子各々、600万円×1/4-30万円×1/4-70万円×1/4=(600万円-30万円-70万円)×1/4=125万円(子の譲渡所得) 土地売却にかかる譲渡所得が、お母様250万円、子各々125万円なので、これの20.315%の所得税・住民税が課税されます。(所得税・住民税を払った後の残りはお母様200万円弱、子各々100万円弱) これが所得税(住民税)の話。 >この場合、600万円から経費を引いた金額から譲渡所得を確定申告し、残った金額を3人で法定相続することになりますか? 遺産相続とその後の自分の財産を譲渡したことによる譲渡所得をごちゃ混ぜにしない事です。