質問: 住宅ローンの借り換えについて 住宅ローンの固定金利から変動金利への借り換えについて教えてください。 現在公庫のフラット35の固定金利で借りています。このうちの一部を他銀行から変動金利 で借りてフラット35の一部繰り上げ返済にまわして借入金の内容を現状の固定金利のみから 固定金利+変動金利という構成に変えることは可能でしょうか?
回答: 実務的には可能ですが、現実的には難しいと思います。 問題になるのは、物件の評価額と住宅ローン残高のバランスです。物件の価値減少が返済ピッチに合っているかということです。 市中銀行から調達する際、物件の評価額の8掛け(80%)の範囲にローン残高が収まることが前提です。現状、物件の評価額の8掛けの範囲に住公ローン残高が収まっているでしょうか。 担保設定については、市中銀行では先順位が住公であれば、第2順位設定でも認めます。住公は、おそらく抵当権の設定でしょうから、住公ローン残高を考慮し、住公担保設定の減額登記は不要のはずです。 従って、本件は事務手続き上は可能です。しかし乍ら、物件の評価額とローンバランスが取れていることが前提で、担保で劣後する市中銀行がどこまで許容してくれるかは個別相談だと思います。