質問: お世話になります。 地方のワンルーム・マンションを賃貸していて、入居者からの賃料徴収と当方(賃貸人)の銀行口座への振込を地元の不動産業者に代行してもらっています。 当初契約時、当方の確認不足だったのですが、 賃貸契約書では賃料徴収代行に関連して ・入居者は賃料を不動産業者の銀行口座に振込む(「賃料の支払方法」)、 ・当方(賃貸人)が賃料等支払方法を変更する際は入居者に書面で直ちに通知する、 ・更新手続きはこの不動産業者が行い、更新手数料として入居者が新家賃の1か月分を不動産業者に払う ことが明記されている一方、 不動産業者と当方の関係については以下のことが記載されて「いません」。 ・不動産業者が賃料(不動産業者の事務手数料と消費税を差し引いた残金)を当方の銀行口座を振込むこと等、賃料徴収代行の具体的な業務内容、 ・不動産業者の事務手数料の具体的な金額、 ・賃料徴収代行の期間、 ・賃料徴収代行の取消手続き、等 この現状においてこの不動産業者の対応が良くなく、また近い将来、現在の賃貸中にこのワンルーム・マンションを売却したいので、できるだけ早く賃料徴収代行を取消すとともに、入居者から直接、当方の銀行口座に賃料を振込むように変更したいと考えています。 ついては、次のことについて教えて下さい。 1)賃料徴収代行の取消しと入居者からの賃料振込先の当方口座への変更(賃料の支払方法の変更)の手続きとして、この不動産業者に対して書面またはメールにてこのこれらを要請すればいいのでしょうか。 2)上記1)は契約書記載の「賃料の支払方法」の内容を変えることになりますが、新たな契約書を作成し契約し直すことが必要でしょうか。 また、不動産業者に事務手数料を支払う必要があるでしょうか。 3)もし、不動産業者が当方の変更要請に応じない場合、変更させる効果的な手段(法的等)があるでしょうか。 4)賃料の支払方法の変更とその開始日について、どのくらい前に入居者に連絡することが必要でしょうか。また、入居者への連絡において留意すべきこと。 5)上記1)の通り賃料の支払方法を変更した後、賃貸中にワンルーム・マンションを売却する場合に注意すべきこと。 お手数ですが、上記のことについて教えて下さい。 よろしくお願いします。
回答: こんばんは。 質問を読んだ感想ですが。 えーと、あなたの手元には二つの契約書があるはずですよね。 (1)入居者とあなたの契約書 (2)不動産業者とあなたの契約書 でも、あなたは(1)しか見ていないような気がします。 まず(2)を探してみることをおすすめします。 あなたが聞きたいようなことは(2)の契約書で取り決められているのが普通です。 あなたはかなり甘いので、かなり不利な契約内容になっていると推測します。 (2)の契約書が手元にないなら、あなたがなくしたと思われるので、「すいません、ちょっと契約書が見当たらないんですが、内容を確認したいんでそちらのコピーを送ってもらえませんか?」とかって頼むことが考えられます。 当然向こうは、「あ、契約を切るつもりだな。」と気づきます。 だからその前に、本気で(2)の契約書を探しましょう。 事実として最初から(2)の契約書がないなら、その業者は契約書もないのに勝手にあなたが受け取るべき家賃を受け取り、自分勝手に手数料をとってあなたに支払っていることになります。 そんなことすると思います?