質問: 売れない新築マンション大幅値下げ後の購入リスク。 売れない新築マンションがあります。 首都圏の、とある場所に4棟あります。 それぞれ違う売主、建築施工会社です。 4棟とも、築2年~3年で、約70パーセントくらいしか売れていない様子です。 それぞれ、しっかりした造りのマンションで、全て内覧に伺いました。 新築マンションですが、完成から2~3年経過しているので、ところどころのデザインが古く感じられました。(お風呂場・キッチン・洗面場) そのうちの1つのマンションはゴージャスな造りで、上の階は見晴らしもいいです。 でも、売れてないんです。 1階部分はお庭と駐車場が付いています。1階は1つも売れていません。 売れてないのに、値下げはしない様子でした。 他のマンション2棟は値下げしています。 約1,000万円値引きです。 最近チラシが入って来ましたが、ある部屋は当初の価格より、2000万円値下げだそうです。 マイホーム購入を検討しているので正直グラッときてしまいました。 でも、このマンションを購入して、全体の入居者戸数の70パーセントにも 満たなかった場合どのようなリスクが発生するのでしょうか? 近所の不動産業者にチラッと聞いたら、何十年後か修繕積み立て金が、1人頭ドバッと来るのが 恐ろしいと言ってました。 そして、このまま売れない状態が続いたら、何年後くらいにどのくらい値下げると思いますか? 今までの経過を見てきて一生売れそうもないのですが、(余計なお世話!) 一生売れない新築マンションって存在するのでしょうか? いつから中古扱いになるんでしょうか? 価格次第で購入検討範囲になりそうなマンションだったので、気になりました。
回答: 売れずに残ったままの完成済み新築マンションなどありません。 不動産と言うのはその時に売れる価格で提供すれば絶対に売れます。 値引き→売れない→値引き→それでも売れない→再販業者が買い取り再販もしくはその前に売主の法的整理などがあり、いづれにしても買い取り業者が捨て値で買取、再販します。 現在の売主の体力次第でそれが、半年先なのか?また数年後なのか?でしょう。 例えば新築時に5000万のマンションを売主が同じまま、2800万で売るのは、既購入者から、かなりのクレームが寄せられます。現在借入している金融機関の問題も有りますし、今後の事業にも影響します。 しかし、金融機関が回収に入るともう処分しろと言う事になります。 残戸数を一括で買える業者が、再販できる価格から逆算して、買い付けて再販してお終いです。 ですから、そう遠くない将来に全戸売却されるはずですから心配には及ばないと思います。 管理費や修繕積立金は現在の売主は支払っていません。あまり期間が長いと再販時に修繕積立金の一括納付分が販売代金に組み込まれる場合があります。当初の購入者との均衡を保つ為です。 しかし、再販業者はそれも含めて幾らだったら売れるのか?という再販価格の設定ですから、マンション本体価格と修繕積立金の一括分を足して、十分に安い価格での販売となります。しかし、売主が法的整理をした場合は、修繕積立金などは、新しい購入者が購入した後からの積み立てとなるでしょう。 売主が財閥系などの大手の場合、どうしても売れなければ、売却せずに賃貸してしまいます。その時点から修繕積立金など支払われます。 その手の物件が動く時期は売主の会社の決算後です。不動産と言うのは売れなくとも帳簿上在庫ですから損失にはならず、資産の一部なのです。不良在庫でも帳簿上は資産計上です。 決算が終わり、損失を計上できるようになって(売るたびに赤字を出すので何とか次期決算までに帳尻を合わせれば済む)初めて動き出すことが多いのです。 hpなどで売主の決算時期などチェックしてみてはいかがですか?決算期につき安くします、などというフレーズは、売却して赤字は出ない物件だけの話です。 御参考まで。