質問: 離婚後のマンションの名義と残ったローン マンションの名義を全て主人にしたいと思っています。 現在、別居中にて書類等が手元にないので確実な金額等は 分からないのですが、6年前に購入し主人は公庫・年金・不動産提携のローン会社から2500万円。 私は年金から1500万円ほど借りて共に35年ローンにしています。登記上は共同名義で、主人(7):私(3)の割合だと思います。 離婚に際しての問題は私のローンです。 主人に私の分のローンを一括返済する能力はありません。 かと言って離婚後も名義&ローンもそのままにして 主人が私の分も払っていくのもおかしいと思うし、 また、私はマンションに住んでもいないのに、 ローンだけ払っていくと言う事も出来ません。 今、主人が考えているのは、賃貸マンションにして 家賃でローン返済を続行しようと思っているようです。 何か良い方法はありませんか? 銀行から借り換えの形で現在の残高が借りられれば 主人の名義になるのでしょうか? また、共同で購入した財産で、私の部分の財産を 主人に譲渡する事になるわけですから、 その際、相当額の金銭を受け取るのが普通だと 思うのですか、離婚の際はそのような処理で良いのでしょうか? その際、贈与税などどうなってくるのでしょうか。 ネットで調べたところ、分与された方(主人)には贈与税はかからないが、分与した方(私)には、譲渡所得の課税がかかってくると書いてある所もあります。 金銭で所有部分を譲ったなら課税されるのは分かりますが もし譲渡による金銭の受け取りが出来ないとしたら 所有部分を手放す上に課税されると言う事があるのでしょうか? 難しい言葉が分からないので、具体的に教えていただけると嬉しいです。 よろしくお願い致します。
回答: >親の家に同居する事になった等の理由で、借り換えと賃貸物件にする事は出来るでしょうか? 最終的にはそこに居住するがお書きになったような理由で一時的に居住しないという場合はまず何処の金融機関でも継続を認めています。もちろんその間に他の住居を購入するのは論外です。 >離婚する方たちは、その後どうやってローン返済していくのでしょう。 離婚の有無で収入に変化があるわけではありません。 片方だけが借りている場合は特に問題になりませんね。 両方がローンを借りている場合には、片方の住居費が負担増になるという問題はあります。 勿論片方が居住を続ける場合はもう片方は持分が有りますので、世間並みの家賃を考え、それに対して持分比率相当の家賃を受け取ることで、居住しない方の負担を軽減します。 それでもその負担増を支えられないと言うのは、初めから返済計画自体に問題があります。 離婚していなくても破綻している可能性が高いです。 >自分のローンは残りの29年払い続けるしかないのでしょうか。 勘違いしてはいけません。出ていくのではなく、出ていく方は残る方に賃貸するのです。 持分があるのですから。これはローン払い込みが完了した後は正真正銘その持分は資産として残ります。婚姻時の話と何ら違いはありません。金銭的には。 完全に手を切りたいという話が有るかもしれませんが、それは無理でしょう。それはあくまでご質問者と配偶者の間の私的な問題であり、金銭的な話し、第三者に対する話とは別個の物です。 >これは、別の方が保証人になれれば可能なのでしょうか。 保証人の資力次第です。 >主人の親は70才を超えているので、その場合は無理なのでしょうね。 そうとは限りません。資力があれば可能です。たとえば2000万の保証人になるのであれば1億の価値のある土地を持っていればその土地を担保に保証人になれるでしょう。 そういう物を持っていなければ無理です。 たとえ70歳ではなくもっと若くても厳しいです。 >例えばどういった方なら保証人に成り得ますか? 担保に出来る資産を保有し、資産に対して抵当を設定させてくれる保証人です。 たとえ若い資産のある保証人であっても死亡したときには担保が無くなるわけですから、何らかの抵当を設定しなければ認めない可能性が高いです。 >また、マンション購入金額は4000万円でした。 とすると頭金は事実上無いわけですね。。。。これは厳しいです。ローンもほぼ全額まだ残っているでしょうから、売却しても確実に損が出る完全な債務超過の状態ですから、普通は追加担保が無ければそのまま継続する以外に道はないところです。 何故厳しくなるのかというと、特にご質問者のローンの債権者にとっては「住宅」ローンでは無くなってしまうので、焦げ付く可能性が極めて高くなるからなのです。 基本的に「住宅ローン」がその担保価値に対してかなり大きな金額が借りられるというのは、自分の住宅を手放したくないから何が何でも返済を続ける人が多く、貸し倒れになるリスクが少ないからなのです。この条件が崩れた状態では金融機関はかなり厳しく評価します。 状況が見えてきましたでしょうか? あまり良い方法はなくて、現状では居住を続ける配偶者に持分相当の賃貸料を受け取るようにして、返済を継続してローン残高と売却金額が逆転するまで辛抱し、その後売却して一括返済を検討するというのが現実的な回答となるでしょう。