質問: 質問が3つあります。 その1 時価および路線価が1億円の土地を借りて、そこに時価2000万円の建物を建てているとします。 相続によりこの借地および建物を相続する場合、借地権割合が60%だとすると、当該相続財産の価値は8000万円ということになるのでしょうか? その2 その1の借地を「地主」の都合で返すことにした場合、借地権を買い取ってもらうことは出来ますか? その場合、路線価における借地権割合を基準として6000万円で買い取ってもらえると考えてよいのでしょうか? その3 その2の場合において、「借主」の都合で土地を返す場合、借地権を買い取ってもらうことは出来ますか? その場合でも、路線価における借地権割合を基準として6000万円で買い取ってもらえると考えてよいのでしょうか? お詳しい方、よろしくお願いします。
回答: まず借地権の扱い方は地域性や慣習等にも因り、考え方や取引の成熟度が異なり一概には言えないという前提があります。 1.単純に相続税、贈与税ベースの算出方法であればその考え方で宜しいとは思いますが、借地権自体の精査が必要になると思います。固定資産税程度の地代では使用貸借(無償貸与)に近いとの解釈も出来る様子ですし内容の確認が必要だと思います。 2.3.共に言える事は路線価に於ける借地権割合というものは相続税贈与税の為の割合であり、それ以外の算出に関して何ら強制力を持ちません。土地の売買を路線価に基づいて行わなければならないと決められていない事と同様です。当事者同士の合意に基づきその数値や割合を指針にする事は自由ですが、本来取引とは無関係なものです。 地主が買い取りたい又は借地権者が買い取って貰いたいの事情の別は有っても当事者同士の合意が必要という意味では同じ事だと思います。 そして当事者の合意が前提としても適正な評価に付いては地代や期間等々の借地契約の内容や先に挙げた市場性等も考慮して様々な考え方が出来ると思いますので具体的には不動産鑑定士に相談する事が好ましいと思います。 例えば特に権利金の授受等が無く地代が月20万円と仮定して2,3ヶ月程度の地代を支払ったところで解除したいから6,000万円+建物代2,000万円で8,000万円で買い取れと言って、買い取る地主が居るかと言えば居ないでしょうと考える方が自然かと思います。