質問: 「老朽化したお店(アメリカザリガニ)」の弁護士の見解は?
回答: <相談内容> 一軒家を長年ご近所さんに貸していて、ご近所さんは借家で暮らしながら駄菓子屋をしています。しかし借家もかなり老朽化しているので「少し早めに立ち退いてもらえないか」と相談すると、「あと3年は店を続けられる」と言うので、なんとか説得をし、立ち退き料として400万円を提示しましたが、「店の売り上げは年間300万円だ。あと3年営業した場合の総額を払ってもらうのが条件だ」と言われました。払わないといけないのでしょうか? 【弁護士の見解】 <結論> 売り上げの総額を払う必要はない <解説> 立ち退き料とは、賃借人が賃借物件から立ち退く場合に被る不利益を金銭的に補償するものです。移転費用や、移転先で賃貸借契約を結ぶにあたって必要となる費用、移転先の家賃との差額のほか、営業の補償などが考慮されます。 ただ、立ち退き料が必要なのか、またどこまで補償するかは極めて難しい問題です。借地借家法によれば、貸主が立ち退きを求められるのは、正当な事由のある場合というのが要件なので、それがどの程度認められるかが影響します。 今回の場合、ご近所さんは借家を自宅兼店舗として使用しており、立ち退くこととなれば、自宅も、収入を得る手段も失いかねません。つまり、ご近所さんが建物を使用する必要性は極めて大きいといえるでしょう。 建物はかなり老朽化しているようですが、今、現在は使用に問題がないようなので、3年後を待たずに立ち退いてもらうには、立ち退き料の支払いもある程度想定されます。そして、立ち退き料として、移転費用のほか、廃業を早めることになった分の営業補償を盛りこむことも考えられます。 ただし、ご近所さんは、廃業を早めることにより、営業していればかかっていたはずの経費や労力を免れるので、3年分の売上全額をもとに立ち退き料を算定する必要はないと考えます。 貸主がいくら立ち退いてもらいたい場合でも、賃貸借契約を終了させるためには、貸主が借り主を退去させられるだけの合理的な理由、いわゆる正当事由が必要です。正当事由があるかどうかを判断する要素として、まず、「建物の使用を必要とするそれぞれの事情」があります。その建物をより必要としているのは、貸主と借り主のどちらなのか、ということです。次に「契約の経緯や契約内容、賃料の滞納状況や物件の使用状況」など、これまでの経緯も重要になります。さらに、どの程度老朽化しているかなどの「物件の現況」も判断の要素になります。 これらを考慮したうえで、契約を終了させるための正当な事由が十分でないときに、貸主側に有利になる事情として登場するのが、「立ち退き料の申出」です。立ち退き料は補完的なものなので、貸主は、正当事由が十分でないケースでは、立ち退き料を増額して、立ち退きに応じてもらうことが考えられます。 すんなり貸主の正当事由が認められた場合や、そもそも立ち退き料は必要ないという場合があったりして、貸主と借り主のそれぞれ事情によって違ってくるので、ケースバイケースで考える必要があります。