質問: 抵当物件である古家の解体に伴う抵当物件の追加 抵当物件である古家の解体に伴う抵当物件の追加 住宅ローンを利用して、築30年以上の古家付きで土地を購入しました。今回、古家を解体して、その後の土地を駐車場等に利用しようと考えています。このとき、古家も抵当物件であることから、その代替として、住んでいる住宅と土地に抵当権を設定すると言われています。住宅ローンの借入額に対して、購入した土地、新たに抵当権を設定する物件(土地と家屋)の課税評価額は、それぞれ、2倍以上、4倍以上です。借入額約2千万に対して、抵当物件の評価額が全部で6倍以上になります。 借入額に対して評価額が2倍以上の土地に抵当が設定できれば充分であり、抵当権を設定しすぎではないかと思うのですが、いかがなものでしょうか。
回答: そもそも住宅ローンは自ら居住する事を条件に融資する長期返済低金利融資ですので、購入後に家屋を解体して駐車場にするという事は、明確な規約違反ですね。 銀行から見ると抵当権を設定した建物の滅失登記に同意する必要があるので、行内としては問題視されますし、一括返済を要求する事も可能な状態です。さらには一括返済が無理なら競売と進む事も可能な訳です。 しかし出来ればそのまま平穏無事に返済してもらい事を荒立てたくないという思いもあり、追加担保を要求していると思います。 土地だけに抵当権が設定されている状態ですと、その上に貴方が別の資金で建物が建ててしまうと、万が一住宅ローン返済が滞っても、その土地を競売にかけたとしても売りにくくなってしまう上に、価格も下がってしまいます。なぜなら地上権を持った別の人の所有権の建物が乗った土地になるからですね。 つまり、銀行としては土地と建物の両方に抵当権を設定するという対応は至極当然の事で、追加担保にしても当然そういう要求をしてくると言う事になります。 また抵当権というのは、評価額云々ではありません。抵当権を設定する場合は、借入金相当額の抵当権を設定しますので、10億だろうが100億だろうが抵当権は設定してくると思います。余剰分は別の抵当権を設定できます。そういうものですね。 対応策に関してはno.1の回答に譲ります。