質問: 借地権を解消して貰う条件で、アパート建築の請負契約を締結した。解約時違約金は? 義父(83)が所有する土地について、「このままにしているとこの土地の借地権者・○子(94)の身内が表れて権利を主張して大変なことになる。」と建築業者が義父の自宅を訪れ切り出した。 私ども(建築業者)にまかせてくれれば、今のうちなら借地権を解消し土地をきれいにできると言ってアパート請負契約を締結させられた。 その後、建築業者に任せていたら、建物が共有名義だが、滅失登記は○子一人でもできるので、立ち退いてもらい、滅失登記の委任状で壊せば問題ないといわれたが、○子についた補助人(司法書士)から、共有者もしくはその相続人の同意なく売買すると後で訴訟問題になりかねないと言われた。 そのため、建築業者の提案ではなく、○子と共有者で協議してもらうことにした。 しかし、請負契約の着工日は滅失登記の委任状で対応することを前提とした着工日で期間が短く、迫っており、建築業者からは契約違反になると言われた。 義父は無理難題を言うと怒って解約する準備を進めている。契約書に書かれた違約金は約5百万円、さらに、解体業者のスタンバイしていると言われ、そのキャンセル料もかかると言われている。 そもそも、建築業者は現状ではアパートが建たないことを知っていて請負契約を義父と締結したわけだし、、借地権の解消も問題のある解決方法をしようとしていた。 この場合、違約金を払うのは仕方がないとしても、建築業者にも問題があると思われる。 違約金を値引くことはできないでしょうか。
回答: > 義父(83)が所有する土地について、「このままにしているとこの土地の借地権者・○子(94)の身内が表れて権利を主張して大変なことになる。」と建築業者が義父の自宅を訪れ切り出した。 > > 私ども(建築業者)にまかせてくれれば、今のうちなら借地権を解消し土地をきれいにできると言ってアパート請負契約を締結させられた。 →ここの事実経過の立証が問題だと思います。メール等で建築業者の言動等が立証できるなら,建築請負契約の債務不履行がむしろ建築業者の責に帰すべき事由によるものであるとして,債務不履行による違約金の支払義務を免れることができる可能性があります。 一方,口頭のやり取りだけだとなかなか立証が難しいと思います。 一度面談の上で弁護士に相談されることをお勧め致します。