質問: マンション購入を考え始めました。購入については入門書を数冊、ネットで入門的サイトを見ている程度で、まだ浅い知識しかありませんが、よろしく御指南ください。 現在、夫37歳、私36歳、子供は2歳が一人。子供は一人に決めています。 都内賃貸在住で車は無し。所持する予定も当面無し。各種ローン無し。カードローン等での延滞無し。 購入は3~4年後に都内23区下町エリア希望(安めだし実家が近い)。夫が40歳になった頃に住宅ローン20年で検討しています。 夫は自営業で年収600万。私は専業主婦。数年後にはパート再開し月8~10万の収入を見込む予定。 一番問題なのは、現在、頭金用の貯蓄がゼロなこと(150万ありますが、これは購入時諸費用に消えますよね?)。 (数年前に身内での不慮の事故があり、これまでの貯蓄500万が無くなり、ゼロからスタートしています) 購入予定の3年後までに、とにかく貯蓄に励みたいと思っています。 質問1 住宅ローンを組むのは40歳なので、常識的に考えて、60歳までに完済前提で考えないと怖いのでは?と思うんですが、みなさん、そうしてるんじゃないんでしょうかね? とあるローン会社に電話すると「人それぞれの計画があるので完済を70歳に設定するのも珍しいことではない」と言われましたが、どういう計画があると完済時年齢が70歳でいこう!と思えるのでしょうか? 私は、夫婦そろって元気で子供も問題ないならいいけど、それでも60歳は相当に高齢だと思います。 どちらかが病気だとか、子供の事件事故があったり、あるいは子供が「留学したい」というような将来への投資を希望したい状況が来たら・・・と、思うと、私もパートで働いて繰り上げ返済を実行しつつも、余裕で必ず60歳までに完済し、一人息子に迷惑かけないように老後資金も貯蓄したいのです。 こういう私の考えは、どこか偏りや、あるいは知識不足ゆえの甘さ、その他ご指摘はありますでしょうか? 質問2 60歳までに完済を前提にして、フラット35がいいかな?と思いシュミレーションしてみると、借入可能額はおそらく2200万前後かと思われます。 3年間で頭金をどれくらい貯まるかが勝負かと思うんですが、仮に300万用意できたとして、合計で2500万円の物件を探すことになります。すると都内23区では中古物件になります。 40歳で購入して、その後30年は普通に快適に暮らしたい・・・という場合、築何年くらいの中古なら大丈夫でしょうか。それとも、築年数よりは中古物件の内容や管理体制に左右されますか? 質問3 友人に「今後は金利が上がるので、3~4年後にローン組むより、来年中には決める方向で早期にローンを組んで返済を始めた方が、総額が安くなるのではないか。 頭金を貯蓄する3~4年には現在の賃貸家賃も発生してるわけだから・・・」 と言われました。これはどう思われますか。 以上です。よろしくお願いいたします。
回答: こんにちは。 33歳の時に今住んでいるマンションを購入して現在14年目です。 経験上でコメントさせていただきますね。 質問1 私は33歳で35年ローンを組みましたから完済時68歳です。さすがに70歳関西ではないですが68でも似たようなモノですよね。まぁ、私に限らず一応定年後までローンを組んでいてもその通り律儀に返済していくヒトはあまりいないんじゃないでしょうか。単にローンを長目に設定しておいた方が当面月々の返済は楽というだけだと思います。繰り上げ返済、サラリーマンであれば退職金で残債を一括返済、そもそもその年齢まで同じ場所に住み続けるかと言う問題もあります。あくまで「一応」というつもりのローンだと考えている方が大多数だと思います。 自営業の方ですと、退職金は(事業が拡大して会社組織にでもなっていない限り)無いですよね。でもその代わり定年もないので、どこまで事業を継続できるのか?どの年齢まで収入が得られそうか?ということを考え、そこに将来的な繰り上げ返済のタイミング等を組み込みながらローン設定を考えてみたらよいと思いますよ。 質問2 俗にマンションは管理を買えといいます。一見新しいマンションでも管理がしっかりしていなければ早晩スラム化するのは目に見えています。築年数の浅いマンションでも管理がおざなりなら買わない方がいいでしょう。同じ築年数のマンションなら管理体制のしっかりしたところを狙うべきでしょうね。考え方としては、まず総戸数は最低でも40以上だと管理費・修繕積立金が数の理論で相対的に安くなります。見学に出かけたとき清掃が行き届いている印象が持てること。住人の属性(と言っては失礼ですが)によい印象が持てること。なるべくなら名の通った大手のデベロッパーが建設し、管理・運営もその系列会社が行っていること(管理組合が費用を惜しんで無名の管理会社等を入れていないこと)。定期的にリフォーム等のお知らせが建設したデベロッパーから入ること(そのマンションはまだ見捨てられていないという証拠になります・・笑)。こういったポイントを見られるとよいと思います。 質問3 確かに金利は上昇基調かと思います。が、頭金は必ず用意しておいた方がいいと思います。これが有る無しでは金融機関の反応もかなり違ってきます。一種信用を得るための見せ金と理解していただければよいと思います。理想的には購入予定額の2割くらいは用意された方がいいですね。支払総額を安く上げる気ならば繰り上げ返済を考慮すべきでしょう。 お役に立てば幸いです。