質問: 住宅ローンを借りる際の抵当権について 住宅の建て替えを検討しています。住宅ローンを組む場合、金融機関から土地・新築建物について抵当権が設定されると思うのですが、建物の大きさ、ローンの額によらず、建物が建つ下にある土地すべてに抵当権が設定され、債務が返済できないとき、土地・建物が差し押さえられてしまうということでしょうか。例えば、土地の価値が5000万円で、5000万円借りる場合と、100万円しか借りない場合では、両者とも債務が返済できない時、同様に土地・建物を取り上げられてしまうのでしょうか。100万円だけしか借入しない場合で土地が5000万円で競売?された場合、差額の4900万円はこちらに返済されないのでしょうか。だとしたら、借りる金額によらず、土地全体に抵当権が設定される根拠はどのように理解すればよろしいでしょうか。このことに、なにか法的根拠があれば、その条文等も合わせて教えていただけますと助かります。
回答: 1.確実な弁済を担保するという意味で、抵当権を設定します。 したがって、たった100万円の為にわざわざ不動産物件全体に抵当権を設定することはごくまれだと思います。 (仕事についているか、不動産収入がある、借財がほかにないことや、これまでの借り入れできちんと弁済してきている、また持家、アパート等の資産がある、などの借り入れ希望者のバックグラウンド、つまり信用を斟酌したうえで、銀行は通常、抵当権なしでお金を貸してくれます。) 2.100万円の借り入れが弁済できない状況に陥った時に、大概銀行は、借り替えをお勧めしてくるかと思います。 通常ですと何らかの収入があったとして、途中で失業や失職、事業の展開の雲行きが怪しくなり、弁済が滞る場合は、銀行に相談して、借り替えをして、まずその100万を弁済することになるかと思います。 3.事業を行うために土地に抵当権を設定して、お金を借りる場合があります。 根抵当権と言って、極度額を設定します。たとえば、1億円の土地でしたら、根抵当権を設定し、5000万円を極度額とします。その範囲内で、今回のプロジェクトにたとえば300万円必要ならば、300万円の融資を受けて、事業が成功したら弁済する。また次にあるプロジェクトに1000万円必要となったら、同額の融資を受けて、また弁済する。 根抵当権をいったん設定すると、極度額の範囲内で、延々と借受ができます。 ひとつひとつの融資にいちいち抵当権を設定しなくてよく、登記の手間暇も省けます。 したがって、登録免許税も節約になります。 まぁ~、例えて言うなら、クレカのリボルビング払いに似ているかもしれません。 クレカだと、単なる「信用」だけであれこれと買い物が出来たり、貸し付けを受けたり出来るので、高利なのはわかりますが、利息がどんどん膨らんで恐ろしいなと思いますが。 結論を言います。土地の評価額が5000万円のご自宅に住んでいて、100万円の融資を受けるのに抵当権を設定するのは、法務省と司法書士は仕事が増えて喜びますが、銀行もあなたも正直言って面倒だと思います。 仮に100万円の借財に抵当権が設定されるとするなら、すでに1番抵当で、多額の借受をしたうえで、3番か4番抵当くらいになっているのではないでしょうか? 100万円ほどなら、信用で借り受けすることが可能だと思います。