質問: 賃貸借契約の成立日はいつ?双方の認識の食い違い 事務所兼寮として利用する物件の賃貸借契約に関して質問です。 1賃借人、賃貸人ともに法人名義なのですが当該賃貸借契約は商法が適用されるのでしょうか? 2客からの契約の申し込みに対し賃貸人側から、仲介不動産会社を介して 1、入居審査は通りました。 2、客は出来るだけ早く入居してほしい。 3、賃料発生日はいつにするか?。 以上三点の通知があったため、客は3の賃料発生希望日(契約日)を賃貸人に伝え合意を受け、賃料発生日の5日前の午前中に引っ越し屋に引越代金を支払い、賃料発生日の到来を待っていたところ、突如5日前の夕方に賃貸人から(賃貸借契約は締結しない、理由は言えない。書面を交わしていないからまだ契約は成立していない)との通知を仲介不動産屋を介して通知を受けました。 客は賃料発生日を双方合意した時点で賃貸借契約は成立したと認識し引越金を支払ったが、この引っ越金を業者が返還してくれない場合、賃貸人に請求できますか? またその他経費等を賃貸人に債務不履行として損害賠償請求できますでしょうか?よろしくご回答お願いいたします。
回答: 一般に契約は書面を交わさなくても成立するのですが、 不動産の賃貸借契約では契約書を交わすことが通常であり、かつ、本件でも契約書の作成が予定されていたとすると、 本件で契約書を交わす前に契約が成立したと考えるのは困難だと思います。 ただし、契約が成立する前の段階であっても 相手に契約の成立に対して強い信頼を与えながら、その信頼に反した者は 信頼に基づいて支出された費用を賠償すべきであるとされており、 今回でも、交渉の状況や、賃貸人側の言動等などに照らし ある時点(例えば賃料発生日の5日前時点)で契約が成立するだろうと信頼することが相当といえるのであれば その時点以降に支出した費用(例えば引越費用)について、賃貸人に対する損害賠償請求ができると考えられます。