質問: 管理会社任せのマンションはどこが危険ですか。 私は管理組合の理事をしています。私のマンションでは、管理組合発足時にもめごとがあり、それを管理会社が解決してくれたものですから、多くの人が管理会社を神様のように思っています。ところが、私は最近管理会社任せではいけない。管理組合主体の運営をしなければいけないと本を読んで思うようになったのですが、いざ総会などでみんなに説明使用してもうまく説明できません。私の説明を聞いても、みんな「そんなん考えすぎや」とかいいます。管理会社任せがなぜいけないか。具体的にどんなこまることがあるのでしょうか。よろしくお願いします。
回答: マンションの共用部分の維持・管理には様々な業務があります。 エレベーター保守・点検、貯水槽清掃、水質検査、給水設備点検、消防設備点検、建築設備点検、日常清掃、定期機械清掃、植栽管理など。 それ以外にも、電気料、水道代、損害保険料、管球類などの消耗品費などの経費がかかります。 それらは、本来管理組合がしなければなりませんが、管理会社という業者に任せることは可能です。 仮に、比較検討することなく1社に任せてしまった場合、管理会社に支払う管理委託料が高いのか安いのかの検討はできません。 つまり、管理会社の提示する金額ということになります。 管理委託費を加えた管理組合の支出総額が、区分所有者全員から集められる管理費の総額内に収まっていれば、「問題ない」ということになりますが、その1社よりも安い業者があった場合は、最終的な剰余金に差が出ることになります。 管理費総額が1000万円で、a社を管理会社とした場合は支出総額が900万円であれば、100万円の剰余金です。 これが、b社ならば800万円ということになれば、200万円の剰余金です。 通常、剰余金は修繕積立金に充当しますので、10年後には1000万円の差になります。 修繕積立金は、マンションの大規模修繕のための資金ですから、できるだけ多い方が良いのです。 また、管理会社がそのマンションについて無関心だと、修繕の時期を逸する場合もあります。 日常的に丁寧に管理していれば、事前に発見し、軽度のうちに補修できたものが、発見が遅れ、大きな工事となってしまい、多額の修繕費が必要、ということもあるのです。 修繕業者の選定が管理会社の提携業者ということになれば、割高な修繕費になりやすくなります。 さらに、管理費などの滞納者への対応です。 一応、請求書や督促はしますが、「どこまで回収したいのか」という情熱は各社ごとに異なります。 滞納をしないようにさせる、滞納が発生した場合は素早く回収する、長期滞納にはしないという姿勢があるかどうかです。 この未収金回収業務いかんによって、管理組合の資金計画に影響がでます。 管理会社の最終的な言い分は「管理組合が主で、管理会社は補助です」というものです。 つまり「最終責任は管理組合にありますよ」ということです。 従って、「管理会社に頼めばそれで安心」ではなくて、管理会社の業務内容そのものもチェックする必要があるのです。 チェックしなければ管理会社の言いなりですから、長い目で見れば管理が不十分で、修繕費が不足し、修繕積立金の値上げということに繋がります。 それを避けるためには、他の管理会社と比較検討してみることは絶対必要です。 また、修繕事案での業者選定では相見積は絶対です。 それをせずに1社に任せっぱなしだと、後々区分所有者の負担がそれだけ増えることを覚悟しなければならないでしょう。 理事会が素人の集まりだとはいっても、比較検討はできるはずです。 大変でしょうががんばってください。 それが資産を守ることに繋がるのですから。