質問: 中古マンション購入に関する瑕疵責任に関して-追記 皆様、 昨日ご質問させて頂きました上記の件に関しまして、ご返答頂きありがとうございました。 昨晩再度契約書を読み直しました。 その結果、下記のような表記が契約書に記載されておりました。 下記のような記載がある場合でも、7月に購入した中古マンションの床(コルク素材)の部分に害虫が発生してこと(被害は全室に及びます)に対して、売り主/不動産会社に対して瑕疵責任を問えるものでしょうか? 契約書をそのまま読み取ると難しい部分もあるとは思いますが、下記のような限定をした場合、そもそも瑕疵担保責任もつ本来の意味を半減させるものであるとも解釈出来るのではないかと思います。 皆様のご意見、アドバイスを頂ければ幸いです。 下記の内容は、今回仲介に入った大手不動産会社が、今回の契約に使用した契約書から抜粋したものです。 瑕疵責任 第12条 売主は、買主に対し、建物の専有部分における次の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負い、それ以外の建物の瑕疵および土地の瑕疵ならび共有部分に原因がある瑕疵については、責任を負いません。 (1)雨漏り(2)シロアリの害(3)給排水管の故障 なお買主は、売主に対し、本物件について、前期瑕疵を発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。 2.売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引き渡し完了から3か月以内に請求を受けたものに限り、責任を負います。なお、責任の内容は、修復にかぎるものとし、買主は、売主に対しし、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。 3.前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表中「建物の修復範囲等」の記載によります。 4.売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。
回答: 条項自体の無効を主張することは難しそうですし、「白アリ」と限定している趣旨を考えると類推適用で白アリ以外の害虫による瑕疵の責任を追及することも難しいと思います。ただし、瑕疵担保免責条項は、売主が知っていて告知しなかった瑕疵については適用されないことになっています。「床(コルク素材)の部分に害虫が発生してこと(被害は全室に及びます)」の状態を売主が知らなかったと言えるのか疑問もあります。直前まで住んでいたとか、現地を何度も内覧で立会紹介していたとか、害虫のおそれについて認識していたことをうかがわせる事情があったとか、そのような事情を集めれば売主の悪意を立証できるかもしれません。もういちど建物状況報告書を読んでみてください。なお、仲介業者に対しては、売主の瑕疵担保責任とは別の問題として、買主に物件を案内、仲介する業者として、建物全室に及ぶ害虫被害について調査義務を怠ったと言えないのか、容易に発見できるのに放置したとすれば、仲介業者としての善管注意義務違反を追及できる余地があります。両手で仲介手数料をもらっているなら、片手のあなたが支払った手数料くらいは返還してもらってもよいとも思えます。仲介業者が何をやっていたのか、という視点でもう一度事件を眺めてみてください。