質問: 賃貸の天井を汚してしまいました。 スマホケースの黒い色が着いてしまいました。 凹みも出来てしまいました。 凹みの直し方や、色汚れの落とし方を教えてください。
回答: 素人では無理です。火災保険付帯の借家人賠償責任保険でカバーできるか保険屋さんに連絡するほうが賢明です。 カバーできない場合次を参考にしてください。 国土交通省は、民間賃貸住宅の賃貸借契約については、契約自由の原則により、民法、借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り有効であって、その内容について行政が規制することは適当ではない。一般的な基準をガイドラインとしてとりまとめたものであるということを前提に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公開しています。 原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物設備価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと定義されています。 善管注意義務とは善良なる管理者として注意を払って使用し、保管・管理する義務のことです。賃借人のそれが十分でなく、室内の損傷や消耗が発生し拡大すれば、それが「善管注意義務違反」となります。室内の清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合も、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられます。 毀損部分のみのクロスの張替えが技術的には可能であっても、その部分の張替えが明確に判別できるような状態になり、このような状態では、建物価値の減少を復旧できておらず、賃借人としての原状回復義務を十分果たしたとはいえないとも考えられる。したがって、クロス張替えの場合、毀損箇所を含む一面分の張替費用を、毀損等を発生させた賃借人の負担とすることが妥当と考えられる(P.15)と記載があります。 喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられるとも記載があります。 特に、共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの躾や尿の後始末などの問題でもあることから、ペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合は賃借人負担と判断される場合が多いと考えられる。なお、賃貸物件でのペットの飼育が禁じられている場合は、用法違反にあたるものと考えられるとも記載されています。 基本はその部分の面積ですが、壁紙は商品の入れ替えが頻繁に行われますので、同じ柄がない場合若しくは同じ柄があっても貼り替え部分が、目立つ場合は壁一面の貼り替えとなります。壁紙の単価はメートル880円程度からとなります。壁紙は平米でなくメートル計算が一般的です。ちなみに幅は0.9メートルですので平米計算ですと1000円程度からとなります。ただ貼り替え面積が小さい場合、クロス業者さんは最低作業日当を請求します。例えば1メートルの貼り替えは880円程度からですが、半日日当は必要となります。 ネットでは「クロス1円」と国土交通省のガイドラインの一部を切り取り強調表示したサイトが散見されます。しかし、ガイドラインには続きがあります。 [なお、経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。 具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用(工事費や人件費等)などについては、賃借人の負担となることがあるものである]と記載されています。 国土交通省のガイドラインによると、壁紙の耐用年数は6年と規定されていますが、クロス本体の価格は安く、多くが剥がしと下地補修と貼り付けの人件費になると思います。8割程度が人件費になるでしょう。 1年で張替ても10年で張替ても工事費や人件費は同じだけ必要です。 また、建物本体と同様に長期間の使用に耐えられる部位であって、部分補修が可能な部位、例えば、フローリング等の部分補修については、経過年数を考慮することにはなじまないと考えられる。なぜなら、部分補修としたうえに形式的に経過年数を考慮すると、賃貸人にとっては不合理な結果となるからである。また、襖紙や障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため、減価償却資産の考え方を取り入れることにはなじまないことから、経過年数を考慮せず、張替え等の費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられる。と記載されています。(p.14) また、ハウスクリーニング費用について契約書に明確に記載があるか、別途支払いにつき明確に合意している場合は必要です。 経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約については、最高裁判例では、「建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗及び経年変化についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗及び経年変化の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である」との判断が示されている。と記載されています。(p.7) 以上を参考にして下さい。