質問: 中古住宅のシロアリ被害、瑕疵担保責任 こんばんは、知り合いが築後22年の中古住宅を買いました。 大手不動産の仲介です。買ってすぐリフォームをするため、見積もりなど取って登記の日を待ってました。 登記が終わり、鍵をもらってすぐに工事に入ったところ、台所セット(取り替えるつもりだった)をはずしたところ、シロアリに食われて土台がボロボロ、柱も下から50センチくらいが崩れてなかった。 契約時にはシロアリの被害は今までにないとサインまでもらいました。明らかに瑕疵担保責任だと思います。 知り合いは頼んだリフォーム工事が終了し、床、壁、天上もピカピカです。 が、その裏にはシロアリにやられたところはそのままです。 売主が「契約前に大手不動産が瑕疵担保責任を負わない契約もあることを教えなかった。」「売主側の知っている工務店を入れさせなかった。」の理由で払わないと言い出したのです。 シロアリ駆除代16万円はもう発生してます。知り合いの業者だからいつまでも払わない訳にはいかないし、柱のない東側の外壁は心配だし。(柱の工事は見積もりで38万円) 住宅ローンも今月から始まるそうです。 本人はどうしていいか、私に相談してきましたがまったく見当が付きません。市役所の相談窓口は来週の水曜日だし、もっと早く解決する方法を教えてください。裁判も考えてます。
回答: 瑕疵担保の請求権は瑕疵あることを知ってから1年間ですので(民法570条)、それまでに内容証明郵便で売主に瑕疵がありましたということを伝えておきましょう。 そして瑕疵の通知から瑕疵担保の損害賠償請求権が発生し、10年間は時効にかからないというのが判例です。 >>期限はこっちで勝手に決めていいのでしょうか?その際どのくらいの期限が普通なのでしょうか?期限を伝えるのは普通の郵便でいいのでしょうか?? 期限はそちらで決めてかまいませんが、シロアリの駆除代及び柱の工事代を今から工面して支払えるような期間を設定するとよろしいでしょう。 あと郵便についてですが、「内容証明郵便」というものを用いるといいでしょう。内容証明郵便は作成した文書が相手方、郵便局側、作成者側の3者に渡りますので、そのような文書はもらっていない、等の相手の言い分がとおらないという面で非常に有効なのです。 最後に、瑕疵担保を排除する特約が契約条項にあった場合は売主は瑕疵担保を負わないというのが原則ですが、その場合でも解除は認められると思われます。 解除することによって売主は特別な損害を受けませんし、 瑕疵があることで売買の目的物とそれに対する代金がつりあわないものになっているのに、瑕疵担保を認めず売主が不当な利益を得るという結論は信義則に反すると思われますので、当事者の衡平という観点から解除権だけは認められると思われます。