質問: 競売物件について聞きます。未入居新築のままの築20年の木造スレート葺きの物件の、建物として考えられるリスクについて教えてください。 二階建てで、床面積は共に50平方メートル、一階に店舗、二階に居宅です。地目は宅地。地積は100平方メートルです。店舗前に2-3台置ける駐車スペースがあります。 二階の壁の一部のに雨漏りのしみあり。都心から30kmほどの住宅地です。土地と建物合わせて600万弱の評価額です。 建物としてのリスクはいかがでしょうか。住宅としてではなく、倉庫として使いたいと考えています。しかし、競売物件なので、内覧できません。 とくに一度も入居がないまま20年という状況は、建物に影響を与えるでしょうか。 周囲から、木造住宅が、風通しがないまま20年というのは、湿気などで、構造、特に柱に悪影響を与えていると考えられるので、手を出さない方がいいと言われました。 私は不動産、建築共に素人なので、入札するとならば、知己の不動産屋さんに有料サポートを受けるつもりですが、こちらでも広くお知恵を拝借できれば幸いと考えています。足りない部分は補足しますので、どうぞよろしくお願いします。
回答: 湿気の問題は、その土地が乾燥した場所であるかどうかがかなり影響します。 外側から屋根を見て下さい。 軒が一直線かどうか? 不自然な凹みが無いかどうか? 雨樋がどの程度機能しているか? 言い換えれば雨漏りが無くて乾燥した土地なら柱の根腐り等は心配ありませんが、そうそう都合が良いかどうか? もう一つ、スレート葺きである点が別の面からのリスクとなります。 当時はアスベストの規制がはじまったばかりで、スレートの材質にアスベストが含まれている可能性があります。 内部がアスベストの粉塵に汚染されている可能性があると言うことです。 アスベスト入りのスレートは撤去の際の費用も割高で、何れにしても屋根の葺き替え時期ではありますが、かなりの追加費用が必要になる可能性があります。 雨樋や周囲の排水設備等も要チェック項目です。 倉庫なら水道は必要ないと思いますが、雨水の排水設備は必要です。 かなりいい加減な施工をしている事も多いので、基礎にまで浸食が進んでいることもあり、かなりのリスクがあります。 周囲の土地の凸凹を念入りにチェックされることをお勧めします。 あとは細かい点だけですね。 名義が一本化されているかどうか? 建築確認が取れるような土地(適法な進入路の有無)かどうか? 周囲に急傾斜地等がある危険な土地ではないこと。 配電設備がどうなっているか? 下水の有無(倉庫の場合無い方が維持費が安い)。 などなど。 ついでながら地目も要チェック項目です。 農地に立てられた違法建築とかもありますから。 内部の壁、床、天井などは全てぼろぼろでしょうね。 ほこりが積もっているので、掃除だけでもかなりたいへんです。