質問: 賃貸、貸主の修繕義務違反をした場合の敷金返還-賃貸物件の借主 賃貸物件の借主です。 ライフラインの故障による修繕を依頼したところ 家主が自分で使いたいからと、退去を要請してきました。 立ち退き料交渉に入ったが一方的に取り下げ 嫌がらせも始まり、修繕義務不履行も意図的に暫く続けました 話合が困難で今後の修繕発生時のトラブル回避のため自ら退去することにしました。敷金の全額自主返還を求めましたが「契約どおりの対応をする」という回答です。 そこで、 意図的に契約義務違反をした家主が 国交省のガイドラインより借主に不利なハウスクリーニング特約などの正当性を主張できるのでしょうか?
回答: 結局、家主にとっては、あなたの自主的な退去という形で処理ができる形になってしまったので、契約通りの対応をするといえる結果になってしまっています。 しかし修繕すべき箇所を修繕しないままであったとすれば、相当額、家賃が減額されてしかるべきだったといえます。昨年4月以前は、家賃の減額を申し入れたときから減額になるのみであると解釈する余地のある規定になっていましたが、昨年の民法改正で、特段減額の申入をしなくても、当然に家賃が減額になると、趣旨が明確になりました。 即ち民法611条1項では、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」と規定されているのです。 ですので、あなたの方でも家賃の過払金を返還せよということで対抗していくことができます。 上記とは別に、原状回復義務については、契約書の条項が抽象的であったりした場合は、その特約の効力を否定することができることもあります。