質問: 中古マンション、契約後に売主が自己破産したら? 中古マンションの購入の契約を数日後に控えています。 ここに来て不安になったのは、万一売主さんが契約から残金決済(引渡し)までの間に自己破産した場合に、契約金(手付金)はどうなるのか、ということです。今回の売主さんは、現在わかっている情報だけから考えるとその可能性が「低いけれどないわけではない」人です。 ちなみに、購入しようとしている物件に抵当権は設定されていますが、今回の購入金額よりはるかに少ない金額です。残金決済すれば抵当権ははずせるはずですが、ただ、仮に他に借金の山があったりして残金決済する前に自己破産されてしまった場合に、今回の売買契約と契約金はどうなってしまうのか、ということを心配しています。 教えていただきたいのは、「手付金は売主が破産した場合はだいたい戻ってこないものだ」ということ(不動産購入にはつき物のリスク)なのか、それとも、「そういうリスクはあるが、その場合は通常任意売却などになるのでたいていはそのまま残金決済して取引を終えることができるものだ」ということなのか、「契約は解除になるが、手付金は他の債権に優先して返してもらえるのだ」ということなのか、というようなことです。 ご経験者だけでなくこういった件に知識をお持ちの方がおられましたらよろしくお願いします。
回答: 仮定の質問という前提で、以下はある程度アバウトに記載しています。 1. 契約が成立している以上、本人に代って破産処理を行う破産管財人(弁護士)が、契約履行義務を承継するので、そのまま売買をするか、解約してペナルティ(手付倍返し=破産手続後に負担する債務)を負うかの判断をする。(裁判所の許可も必要だが) 2. 破産者の所有する不動産はいずれにせよ売却処分(競売・任意売却)して債権者に分配する必要があるので、既に売買契約が成立しており契約金額が妥当なら、破産処理上は契約通りに売買を済ませて、残代金を債権者に分配した方が賢い選択肢になる。(抵当権者が優先回収した上で余剰あれば一般債権者が分配する) 3. 売買金額が妥当でない(売主と買主が結託して他の債権者を害しようとするケース)場合には、破産法や民法による否認・詐害行為取消のプロセスを取ることがあるかもしれない。 4. 尚、抵当権付の債権者の権利は別除権として、債権者主導で破産管財人の関与なしで競売処分される事も有りますが、結論としては同じ事になります。 5. 手付金の業者による預かり行為については、破産だけに関わらず、手付金を売主が流用(事業・浪費・買替物件への資金他)してしまうことで、いざ最終決済段階で担保権を解除できる返済が成されないというリスク回避の為の便法のようです。 6. 同様のリスクは、契約成立後に所有者が更に対象物件に別件の担保を設定する事態でも発生しますので、とことんリスクを排除したいのなら、対応すべきは手付金だけに限らない事になりそうです。