質問: 不動産売買の売主の担保責任についてお教えください 中間省略登記によって、a➔b➔cと不動産の売買をするのですが、bが不動産業者、a・cは業者でないです。 a➔b契約後bがcに不動産を売り渡すまでにはcさんの都合上、半年ほど期間が空いてしまします。 このような場合、所有権はbに移転していませんので、売主であるaさんには、特定物売買による危険負担(債権者主義)などの扱いはどのようになりますか? また、b➔c間の契約で、bが担保責任を負わない旨の特約は無効であると聞きました。 具体的にどのような担保責任を負うことになりますか? 実務は全く無知です。 どなた様か分かりやすくお教えください。
回答: 平成17年の不動産登記法改正前に行われていたような, aからbに所有権が移転する売買契約とbからcに所有権が移転する売買契約の 2つの組み合わせで中間省略登記は,現行の不動産登記法ではできません。 そういった契約の場合には,登記もa→b,b→cと所有権移転せざるを得ず, cはbに対して瑕疵担保責任を追求することになります。 そういった従来型の取引ではなく, aとbとの間で売買契約を行うものの,bが買主の地位をcに譲渡し, cがaに代金を払うことによりaからcに直接所有権が移転するタイプの取引では, bが取引の対象にしているのは不動産ではないために bが宅建業者であっても,宅建業法上の適用はありません。 cは直接aに対して瑕疵担保責任を追求することになります。 また,ab間で所有権はbの指定する者に移転する旨の特約付の売買契約をし, bc間での無名契約でcを受益者にしてcに所有権を移転させるタイプの取引では, bc間契約が不動産の売買契約ではなく無名契約であるがゆえに bが宅建業者であっても宅建業法の規制等が働かず, また別段の特約を付さないと,cは誰にも瑕疵担保責任を追及できないようです。 他には,bの指定した者に所有権が移転するab間売買契約と, ab間契約の対象物を売買の目的とするbc間他人物売買契約の組み合わせ, 第三者弁済としてaからcに所有権が移転するタイプの取引では, 平成19年の宅建業法施行規則の改正により宅建業法の規制が及ぶことになり, cはbに対して瑕疵担保責任を追求することができます。 上記のような現行法で認められる中間省略登記の代替手段では, 十分な対策が講じられずに取引を行うと 消費者である最終の買主が不利益を受けるおそれがあるため, そういったことを検討できないようなレベルの業者にこれらの提案をされた場合には, 断る勇気をもったほうがよさそうな気がします。 危険負担については各契約において負担調整をするのではないでしょうか。 ab間契約にcを,bc間契約にaを直接的に組み込むことはできないので, 結果的にaの負担になるように思いますけど。