質問: 父のアパート経営の後継者とは。。 親のアパート経営について質問です。 私は長女です。離婚をして子供(小1)と実家に住んでいます。 両親は小さな不動産屋を経営しており、母は名前だけ役員になっているようで 父一人で仕事をしてきたようです。有限会社です。 私は別でパートのようなもので実家に少しの家賃を入れ 子供となんとか生計を立ててます。不動産や経営についてはど素人です。 父の不動産の仕事はもうほとんど無い状態のようで(宅地を売る仕事をしていましたが)、 今は4棟のアパートの家賃収入でほとんど暮らしているようです。 アパートの管理は自分でしていなく、地元の大きな賃貸不動産屋に任せています。 アパートのローン(会社)、住宅ローン(個人)、事業運転資金の借り入れ500万程(個人) この三つの返済も厳しく、アパートの貸付を銀行に15年→20年に延ばしてもらうように働きかけるそうです。 そこで、後継者が必要だそうで、私になってほしいと言ってきました。 20年に延びれば生活も楽になり、 私が引き継いだ後はアパート返済後は売ってしまえば利益にもなるからとか。。。。家賃収入があるとか。。 個人の借金は相続放棄すればいいとか。。 ちなみに修繕費用の積み立てはないと思います(父の性格から考えてですが。) 4棟のアパートは単身世帯向けで1棟に8世帯ほどです 築年数まどれも5年前後です。今のところは入居者ありますが。 父はアパートを手放すのは資産だからか勿体無いみたいです。 後継者ということにもいまいちピンときません。連帯保証のようなものでしょうか? 母子での生活でそんな重いもの引き継いでいいものなのか。。 今のままだと破産して住宅ローンのある実家にも住んでいられなくなってしまうのか? 子供の学校もあるし、どうしたらいいのか全く解らないのです。 後継者を了承すればいいのでしょうか、断るべきか。。 解りにくくてすみません。
回答: 父のアパートを引き継ぎました。アパート経営は全くの素人でしたので、経験からお伝えします。 まず、現在の借金も含めた、年間総支出から計算しましょう。 >アパートのローン(会社)、住宅ローン(個人)、事業運転資金の借り入れ500万程度 総額でどの位あって、年間の返済額はどの位でしょうか。 次に、それ以外の支出です。 お父様の不動産屋さん関係の支出は年間でどの位でしょうか。 アパート4棟の維持費、固定資産税や水道、電気代、その他の支出はどの位でしょうか。 ご自宅の維持費はどの位でしょうか。 とにかく、生活費を除いた、全ての必要なお金を洗い出してみましょう。 それでは、収入ですが、アパート4棟、32戸の家賃収入とあなたのパート収入ですね。(お父様の不動産屋さんの収入は無しとします) これの合計で年間どの位になりますか。 この年間総収入から、先ほどの年間の必要経費総額を除いた金額が、ご両親とあなたのご家族の生活費ということになります。 いかがでしょうか。 ここで問題点がでてくれば、ローンなどの借金をどうするかを考えなければなりません。 場合によっては、アパート1棟を売らなければならないかもしれません。 ここで、問題が無ければ、第一関門はクリアです。 次に考えなくてはならないのは、今後のことです。支出の増加と収入の減少です。 ・お子様の成長に伴う様々な支出 ・ご家族全員の健康問題 ・あなたのパートの問題 いつまで続けるおつもりなのか、あるいは切られてしまう可能性があるのか。 ・アパート入居者の減少(収入の減少) 古くなるほど入居者は減少しますし、入居者の引っ越し後の補修なども敷金の範囲では済まなくなります。 周辺に同じようなアパートが増えると、入居者の獲得は難しくなってきますので、家賃を下げるということも必要になってきます。 ・アパート建物とご自宅建物の維持 古くなれば当然、様々な補修が必要になってきます。 これらのことは、お子様が成人されるまでの期間としても考慮しなければなりません。 ここまでを考えて、大丈夫かなということであれば、後継者となられても良いのではないでしょうか。 パートをなさりながらで大変でしょうが、ご両親にもお手伝いいただき、大ざっぱでも良いですから計算してみてください。 どうしてもよく分からないということであれば、ファイナンシャルプランナーという資格を持った人も居ますので、ご相談なさるのも良いと思います。