質問: 今、宅建の勉強をしています。
回答: >借地権が、地上権か賃借権の建物を所有するための権利。 >そして >地上権は物件であり、誰にでも対抗できる権利。 >借地権は契約であり、貸主にしか対抗できない権利。 >1ここまでで間違いはあるでしょうか? はい、間違いです。 権利の種類と対抗問題は別です。 まず、「借地権とは、建物所有を目的とする地上権または賃借権」と覚えたほうがいいです。 地上権は、「物権」であり、地主の承諾を得ずに譲渡転貸ができる権利ですし、抵当権もつけられます。 賃借権は、「債権」であり、貸主に行為を求めることができる権利です。抵当権は設定できません。譲渡転貸には地主の承諾がいります。 地上権も賃借権も契約です。 地上権は「地上権設定契約」であり、賃借権は「賃貸借(借地)契約」です。 地上権も、設定契約がなければ設定ができません。 対抗問題については、 「不動産に関する物権の変動の対抗要件は登記」ですから、地上権も登記を備えなければ対抗はできません。地上権は登記請求権がありますが、賃借権にはありません。そのため、賃借権は、借地借家法上の対抗要件を備えれば、第三者に対抗できるようになっています。 つまり、地上権も賃借権も要件を満たせばだれに対しても対抗は可能です。 >2地上権と借地権はどう決まるのですか? >貸主が「ここは地上権にしよう!」とかで決める感じですか? >それとも法的にこの条件だったらここは地上権!とかで決まるんですか? 契約で決まります。 地上権は、一般的に更地価格の8~9割の価格。賃借権は更地価格の6~8割の価格の設定料を地主に支払います。 存続期間も地上権は長く、賃借権の方が短いので、どちらにするかは、所有する建物の種類や目的によって、契約で決めます。