質問: 第一種低層住居専用地域に二世帯建替えで行き詰まり・・・ こんにちは。 主人の実家を、両親と私たち四人で住むために、二世帯住宅への建て替えをする予定です。 希望としましては、将来子供を出産し成長しても住みやすいように、3階建てで、両親とのプライバシーを考慮して完全分離です。 しかしhmに話を聞きに行った際、第一種低層住居専用地域なので3階建てはまず無理だと言われました。 実家の土地は、35坪です。建蔽率50、容積率100です。 第一種低層は、高さ10から12メートル以内なので3階建ては可能ですが、坪数が少ないことが問題でしょうか。 ご回答を頂きたい点は、なんとか3階建てを建てられないのか、もしくはどう考えても不可能なのか、とその理由を伺いたいです。 また、実家は第一種低層ですが、大きな道路に挟まれたところにあるので、少し道路側に行くと第一種中高層になります。 今の土地で3階建てが不可能な場合、売却して(解体費こちらで負担)、第一種中高層で同じ35坪を購入(同じ坪数で、近い地域なら売却収入と購入費用はとんとんだろうと思い)して予定通りの住居を建てるのはどうかなとも思っています。 やはり、将来子供が成長して3世代でも住みやすい家でありたいと思うので、3階建てというのは1番の希望なのです。 良い案をお持ちの方、ご回答頂けますよう宜しく御願いいたします。
回答: 天空率というのは平成15年1月1日から施行された比較的新しい建築基準法の考え方です。 従来は建物の高さ制限として ・隣地斜線 ・道路斜線 ・北側斜線 ・日影規制 などがあったのですが、そのうち隣地斜線・道路斜線・北側斜線の3つの斜線については「天空率」という計算方法でokならば斜線制限を適用しなくてもよいという条文ができました。 天空率とはどんなものかという説明をするのは難しいです。しかも土地形状と建物形状を見てぱっと天空率でokかどうかを判断するのもかなり難しいです。参考urlを添付しましたがこれだけではなかなか理解しづらいと思います。 要は、ある点から建物を見て、計画している建物(計画建物)が空を遮っている面積と、従来の斜線制限で建てられる建物(適合建物)が空を遮っている面積を比較し、計画建物の方の面積が小さければokというような考え方です。 この条項を使うことで本来の斜線制限では不可となる建物が建てられる可能性もあります。 ですのでご質問の土地形状でもこの方法でokとなる可能性もある、ということです。ただ、hmや設計事務所で算定してもらわないとokかどうかをご自分で判断するのは難しいと思います。 参考url:http://www.tokyo.epcot.co.jp/tenku/index.html