質問: 質問させてください。 建築条件付の土地を購入し、何度も打ち合わせもして7月末に引渡しの予定でした。 外溝の打ち合わせ時に最初に条件にしていた、『全面をコンクリートにする』と言うのとはかけ離れた、駐車場部分のみコンクリートというプランを出してきました。 もちろん納得できないのでプランのやり直しをお願いしました。 すると後日の打ち合わせで『申し訳ありません。大変な事が発覚しました。』と言われ内容を聞くと、建物の位置が南に90cmずれているとのこと。 棟上したのでと、現地を見に行ったときに、違和感を感じ担当者には『こんなに狭いの?こんなに日が入らないの?』と伝えていましたが、『大きな分譲地ではよくありますよ。』と言われ、自分もまさかプロがそんなミスをしているとは思いませんのでこれは仕方ないのか、、と感じていました。 それがやはり日がまったく入らないのはハウスメーカーのミスで、中間検査も通っているとの事です。 しかし完成検査は通るはずも無く、(採光も足りなく窓を追加して検査は通す事は可能とは言っていましたが)今回契約解除になる事になりました。 もちろんあちらのミスでの解約解除ですので、違約金がもらえるのですが、契約書上双方話し合いとなっています。 買主からの違約解除は20%支払うとありますが、今回の場合も20%なのでしょうか? 話し合いの初めから、ハウスメーカーからは建物を壊さず土地ごと買い上げと言う案を出してきましたが、私からは知り合いのハウスメーカーで建てると伝えました。 ハウスメーカーも代替地を用意すると、約400万高い条件の良い土地を用意してきました。(決定ではないのですがこの土地で私が納得するのであれば、上司に相談すると) その土地に愛着があるわけではなく、用意してきた土地のほうが条件は間違いなく良いのですが、この際この分譲地でなくてもと思い、前回の話し合いでどのラインが妥当なのかわからず土地と建物どちらも20%と土地の登記費用など実損金を要求しました。 ハウスメーカー側は社内の見解では『建物だけの違約解除でもいいのでは?』や『弁護士を入れてはなす』等の意見が出ているのですが、担当者は出来るだけ代理人を立ててまでの争いはしたくないと言われました。 もちろん私も弁護士を入れてまでとは思いませんが。 今回土地はA社 建物はB社かC社を選択と言う形の契約で、すでに土地は私の名義になってしまっています。 出来れば早く解決したいのですが、こちらも一年近く休日を使って打ち合わせなどをしてきた手前、私的感情もあるのですが担当者が頑張ってくれていたとは思えず、正直貧乏人扱いみたいな対応をされていたので、余計にある程度違約金をもらわないと納得できません。 やはり弁護士を入れて話し合うべきでしょうか?
回答: 不動産業者です。 大変お気の毒な事案ですね・・・・中間検査時の検査機関も何を検査していたのか?当方の営業区域なら建物配置も基礎検査時にしっかり計測されますが・・・・ まずは、契約上本来はどうあるべきか?という事を把握しなければなりません。契約解除というのはあくまで結果ですから。 本来は、契約した図面の通りに建物が完成しなかったのですから、現在ある建物を曳き家などではなく、一度解体して、もう一度図面の通りに作り直せというのが、契約上から請求できる先方への最大の履行請求です。 結果として、ハウスメーカーは建物解体費用+新築費用+遅延損害金を被ります。逆に言えば、これが先方が被る損失のMAXです。建物金額が不明ですが、かなりの金額になりますね。 実質上記は、もともと質問者さんの所有地ではないことや、資材など無駄になり、損失も大きいですから、それなら変わりに契約を解除して、お互いが納得する違約金を授受して契約を解除しましょうという流れになるわけです。 ですから、最初に書いた解体して新築という要求と損失額をハウスメーカーには、把握させる必要があります。本来はここからスタートすべきなのですが、素人の質問者さんへそれを言っても仕方ないですから、今後どうするか?です。 先方が弁護士を介入させるなら、こちらも弁護士を代理人としてあくまで上記の解体して作り直しを要求すると主張しましょう。ここで先方が突っ張る可能性は余程大手等のメーカーでなければ突っ張らないと思います。(大手ならもう弁護士介入しているかと) 上記で出来れば弁護士同士の訴訟などは避けていきたい。弁護士経由でということは、弁護士同士が話すだけで、実際に質問者さん自身が気が晴れることはありませんよ。時間ばかりかかりますし、纏まらなければ訴訟になるしかありません。得策ではない。 今回契約解除し、土地も買い戻しすれば、ハウスメーカーは検査に通る工事を施し、検査済み証を取得して、第三者へ売却できるわけです。もちろん安くしか売れないでしょうが、損失額は数百万程度でしょう。500万も下げれば売れるでしょうし、実質建物金額にはメーカーの利益も含まれているのですから、損失はあってもたいした金額ではない。 土地の買戻しは、実質契約は履行されているので、売買契約に記載された違約金が適用にはならないのですが、他に根拠がありませんから、それを代用しても良いでしょう。20%ですよね。 しかし、この違約金には、それより損害があってもなくても一律20%という解釈ですから、登記費用などの細かい額を加えるのは得策ではありません。それを含めて20%請求したほうが理路整然としてます。もしくは、この違約金無しで(登記費用の負担はしてもらい)、建築条件無しで400万高い土地に交換してくれるなら、それでも良いのでは?20%より400万の方が大きいのでは? 建物については、土地の契約のように明確な違約金を定めていないのが通常であくまで話し合いです。弁護士を介入させれば、違約金の20%程度は報酬を支払わなければなりません。 現在は営業マンが窓口になっているということは、先方も様子を見ているという事です。上司などが出てくれば、「持ち帰って検討します」とは言えなくなり、その場で回答を出さなければなりませんから、まだ交渉のテーブルには着いていないということだと思います。 先に述べたように、弁護士等を介入させたり、いたづらに交渉を遅延させるような、態度ならあくまで再建築を要求するという姿勢で、それでは貴殿の損失は大きくお互い揉めるのが目的ではないのだから、どれぐらいの金額なら違約金として支払いできるのか?をはっきり交渉として伝えるのが良いでしょう。こちらからの要求ではなく先方から条件提示を得られるように話をするべきです。 金額がわかりませんが、土地1500万建物2000万として、20%で700万、その他登記費用等でも800万以内の損失ですよね?現在の住宅売却で300万損失出ても1000万、 建替えだと利益を控除しても2000万程度の損失になるのですから、約半分で収まるわけです。 また、交渉材料として「提示している条件を呑めば、一切この件は口外しないで守秘する」という条件も相手方にとっては、安心でき、あり難い交渉材料となります。訴訟になれば喧嘩ですから、当然にこの事実もネット等で公表され、風評にさらされる危険はメーカーも承知していると思います。事実をかかれる以上、法には触れませんから、メーカーとすればこれも怖い。(今これをやっちゃダメですよ) 弁護士を介入させるのは、先方が先に弁護士を介入させてからです。今回の争点は違約金の金額を質問者さんが納得するかどうかの問題ですから、交渉が破綻する以前に弁護士介入させても仕方ありません。弁護士に支払う報酬がもったいないです。まあ弁護士介入させると、損害賠償の請求額も多大になり、訴訟になるでしょうが・・・・・ もう20%要求して質問者さんはサイコロを振ったのですから、先方がそれをどう判断してどう対処するかでしょう。先方は弁護士へは既に相談しているはずで、アドバイスも受けているはずです。 的確なアドバイスはしかねますが、がんばってください。と同時にこちらも気をつけ無ければと身が引き締まります(実際基礎型枠時点で寸法違いなどという現場はたまにあります。まあそこで建築士が気付くのでやり直しして安堵するのですが) もしかして、完成したばかりの分譲地の角地などではありませんかね?計画時の測量図を元に建物配置をして、実際完成された土地と建物の敷地図画がずれているとかは、経験あります。 それが無いなら、ただ基礎屋が間違って誰ーーも配置をチェックしなかったという事です。