質問: 日照権(高低差のある隣地の造成・建築) 自宅に隣接する南側の一連の土地に住宅数区画分の造成計画が持ち上がっています。 土地は第1種低層住居の土地です。 我が家に隣接するその土地は、土地の中ほどで段差がつき、我が家の地盤より1~1.5mほど高くなっています。 また、その計画されている住宅の出入りに使われる東側の道路は、隣地の高いほうの地盤よりさらに50cm程度高くなっています。 造成を担当する業者は、この東側の道路の高さを基準に、隣地に盛り土をして造成をすると言っており、我が家の境界に2m強の擁壁ができることになるということです。 造成の時点で我が家の地盤面から2m以上のギャップができ、さらに工事が進んで住宅が建つとなるとおそらく8m前後の「壁」が南側にできると思われます。 当然同じ2階建てでも我が家よりも高い位置に住宅が出来上がると考えられます。 それはいくらなんでもひどいと思い、日照権について調べてみたのですが、このようなケースではどうなるのかがいまいちはっきりしません。 北側斜線や絶対高さの規制はあくまでも造成完了後のすでに2m高くなっている隣地の地盤面を基準に考えられるのでしょうか? 我が家を含め北西側に位置する住宅はみな同じ2m低い地盤面にたっていますが、この2mの高低差は日照に関係する規制には意味をなさないのでしょうか? また、このような場合の建物の高さの問題では、造成業者には話をしても何も改善しないものなのでしょうか? 造成後の建築業者の方に話をすべきものなんでしょうか? 造成業者になんとか擁壁を低くする工夫をして欲しいと言っても「コスト的に合いませんので...」と軽くあしらわれてしまっています。 市の窓口に相談しても「造成時では将来的な高さの問題は想定しないということで現時点での違法性が無い限りなんともしようがありません」的なことを言われました。 日照や通風など少しでも条件を改善すべく、何かよいアドバイスなどありましたらお願いいたします。
回答: 道路より低い土地に建てると一番困るのが排水です。 そういう分譲地の時は北側の低い敷地をまたいで北側に排水するというすごい分譲を見たことがあります。(排水管経路は南の高い土地の所有者の所有敷地となる)それでも、でてきた排水がくさいとかなんだかいろいろ問題になっていました。 そうならないためにもその分譲の方法は仕方がない方法だと思います。高い南側の方は自分の側の道路に排水を流すのですから。 高低差があるほど1低層でも北側斜線の制限は建築地盤面からの計算なので確かに北側の方には不利です。 逆に考えれば、今までがラッキーだったのです。残念ですが、そういう可能性のある土地だったという事です。 たとえ同じ分譲地でも、北や低い土地から分譲するのは定石なのでそういうことは時として起きてしまうのです。 合法であれば、盛り土のよう壁を安全性のあるものにしてもらう、埋める土が有害物質でないなどという事くらいしか監視することは出来ません。 開発がらみなら宅地課や都市整備課などが担当ですので、排水や擁壁の安全性へ不安があれば聞いてみるのはどうでしょう?