質問: 契約済み引渡し前の土地トラブルについて 大変困っておりますので、どうかご指導くださいますよう、よろしくお願い致します。 ■経緯 ・賃貸住宅建設のため土地を契約 ・契約した土地は市街化調整区域のため仲介業者に何か問題や制約がないか質問し「問題ない」と回答があり契約 ■発生した問題 1役所より、建設する賃貸住宅は全戸分の駐車場がないと許可しないといわれ、結果駐車場台数が増えたことにより、賃貸住宅用スペースが減ったため、賃貸住宅の部屋数が4部屋減少 2重要事項説明書には、公共下水と記載があるが、実際は地域下水で、容量の問題で、賃貸住宅の場合は使用不可といわれ、浄化槽が必要になった ■発生した損害額 14部屋減少分の家賃収入=年240万円、10年で2400万円(家賃月5万円×4部屋×12ヶ月) 2-1下水が使えないことによるイニシャル損害額=210万円(25人槽導入220万円-下水が使えた場合の費用12万円) 2-2下水が使えないことによるランニングコスト=年30万円程度、10年で300万円 ■現在の対応 ・上記発生した損害額のうち、1と2-2は買い主である私が負担するので、2-1を負担して欲しいと、仲介業者宛に書面で提出 ■ご相談 1上記対応の内容や方向性はいかがでしょうか? 2契約中の土地は気に入っており契約白紙はしたくありません 3弁護士の先生ならどう対応するのでしょうか? 4私の要求(損害額2-1は満額回答の可能性はどれくらいでしょうか?) 5私の要求額を払うのは誰でしょうか?売主?売主側仲介業者?買い主側仲介業者? 6仲介業者からの反論や提案はどのようなものが予想されますか?それに対する対応イメージは? 7契約を急ぎたい私は、要求している損害額の一部なら払っても良いと思っています。その場合の大義名分はありますか?(買い主に過失が見当たらないため) 8私の要求が原因で契約白紙撤回された場合、手付金倍返し+すでに建設のための実費(申請・設計・地盤)プログラムαは要求できるでしょうか? ※上記相談事項は8点もありますが、ご指導いただける場合に全ての項目でなくても結構です。スピーディなレスポンスをいただければ嬉しいです 以上、よろしくお願い致します。
回答: ご相談内容の趣旨から外れるかもしれませんが、市街化調整区域で問題がないということが本当なのかというのが一番の疑問です。市街化調整区域は極めて制限の多いので、その点が一番心配です。