質問: テナント物件を明け渡す際に居抜き物件にするメリット・デメリットを教えてください。
回答: 借りているテナントを解約して出ていくことにしたのですが、最近よく聞く「居抜き」にしておいたほうがいいのか迷っています。解体したほうが良いのか、そのままにした方がいいのか、メリットとデメリットが知りたいです。トラブルにならない範囲で、できるだけ安く上げたいと思います。 メリットは、手間や費用がかからない点と、引き渡す直前まで営業できる点です。デメリットは、責任の所在で揉め事が起きやすい点と、引き渡しの約半年以上前に解約の意向を伝えなくてはいけない点です。 居抜き物件とは 借りていたテナントを退居する際の原状回復工事として、柱・外壁・配管・配線だけを残す工事をしてから退居するのが一般的ですが、前テナントが造作した店舗の内装、厨房設備などをそのまま残す『居抜き物件』も近年では増えてきています。 例えば、飲食店が使っていた厨房設備や什器、カウンターなどを残しておけば、次に契約する店が同じような業種の場合にその設備をそのまま引き継げることになります。 大きなデメリット、責任の所在の明確化 居抜き渡しの場合、よく前の借主・管理会社・次の借主の間でトラブルとなるのが、次の借主が入居してきたあとに発覚した不具合を誰の責任とするか、という点です。 例えば、内装クロスの裏側にある配線・配管・断熱材等、表面からは見えない部分の欠陥が発覚した場合などがそれにあたります。 厨房などの設備を実際に使ってみたら故障している箇所が見つかった、建物内部を見てみたら不具合が見つかった、アスベストが出てきてしまったなど、修理費用や廃棄コストがかかってくる場合に、その費用を誰が負担するのかが争点になりがちです。 退居後にそのようなトラブルに発展しないように、管理会社との話し合いの場で、責任の所在をはっきりさせておくことが非常に重要となります。 また、実際の話し合いの内容に関しては必ず記録をして、退居時の書面等にも記載をしてもらうようにしましょう。 忘れてはならないデメリットのひとつ、退居予告は半年前までに 退居時に居抜き渡しをしていいかどうかは管理会社との話し合いが必要になってきますが、もし許可してもらえた場合、設備が残っているために募集をかけられる業種が限られてきますので、管理会社としてはできるだけ長い募集期間が必要になります。 一般的には、居抜き工事を希望する際には半年前までに退居予告を出すべきとされています。 居抜き渡しをして退居したいと思っても、1~2ヵ月前では許可が下りない場合がありますので、余裕をもって管理会社に連絡しなければなりません。 居抜き工事をするメリット テナントを出ていく際に必ず必要なのが『原状回復』になりますが、通常は自店舗で使っていた設備をすべて撤去したり、買い取り業者に依頼したり、クロスや天井、床などを入居したときの状態に戻すなど、補修する費用がかかってきます。 しかし、居抜き渡しとすればそれらの費用や手間をカットできるので、そこが居抜き物件の最大のメリットと言えます。 もうひとつのメリットは、スケルトン工事をするより手間がかからないぶん、退居する日ギリギリまで営業を続けられる点です。 退居する日までに荷物を運び出すだけなので、家賃が発生している期間の多くを工事期間にあてなくても済み、店の営業日として使えることも大きな利点と言えます。 居抜き工事を決める際は注意点も忘れずに テナントを退居する側として、解体工事に費用や手間がかからない居抜き渡しは非常に魅力的に見えると思います。 しかし、デメリットを考えずに安易に居抜きの話を進めてしまうと、退居したあとに思いがけないトラブルになり、「こんなことになるなら居抜き工事をしなければ良かった...」などと後悔してしまう可能性もあります。 買い取り業者に買い取ってもらえばとても高い価値のあった什器なのに、管理会社にタダ同然で引き渡してしまった、というケースも耳にします。 居抜き物件には大きなメリットがある反面、注意すべきポイントがあることも忘れずに、慎重に管理会社と話し合いを進めるようにしてください。 https://kaitai-takumi.com/qa/8603/