質問: 住宅ローン借り換えの悩み 今年の7月に現在借りている銀行(3年固定)から同じ銀行で借り換え?をする予定です。 いろいろ調べていますが、 ・金利上昇局面だから長期固定で ・短期固定で繰り上げ返済をこまめにやっていく 等さまざまな意見があります。 現在は月145000円くらい支払いをしており(残り期間は20年)、 今銀行から提示を受けているのは 2年固定-150000弱/月 5年固定-158000強/月 10年固定-162000強/月 20年固定-164000強/月 となっています。 皆様ならどれを選ばれますか? 今のところ20年固定を私自身は考えていますが、どうでしょうか? もちろんそんなにすぐではないですが、繰上げ返済も考えています。 (3年で100万程度) ちなみに夫婦共働きで、現在の支払いも特に苦しいとは思っておりません。
回答: 金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。 同一金融機関での「借り換え」はおそらく無理ですので、おそらく今月で現在の固定期間である3年が終了するため、再度固定金利選択型の特約を結ぶか、変動金利型に移行するか...というお話だと思います。 「額」で書かれると一番判断がしづらいですね。 3年固定終了で残り20年ということは、当初契約が23年返済ということでしょうか? そう仮定して、さらに条件を、これまでは繰上返済をしなかった、ボーナス返済なし、元利均等償還という条件にして、現在の返済額から3,500万円程度を年利1.0%程度での借り入れかな?と逆算したのですが...。 これにこの先の繰上返済の予定が「3年で100万程度」となると...。 なるほど、なるほど。 繰上返済のペースが、1年に1回100万円ずつでもあと10年で完済にはできないので、金利上昇リスクを考えるのならば20年固定にしておくといいと思います。 それに、銀行から提示された毎月の返済額がご質問文の通り(164000強/月)ならば、他の金融機関の住宅ローン金利状況と比較して「めちゃくちゃ金利が低い」と逆算できるんです。 他の金融機関の住宅ローン金利状況から考えますと、20年固定の場合、174,000円弱が妥当なラインなので。 銀行が提示してきた金利は、2年、5年、10年に関しては店頭表示金利から1.60%程度の優遇がされていると推察されます。 2年固定:年利1.40%、5年固定:年利2.00%、10年固定:年利2.25%程度ではないか...と思うのですが、20年固定は年利2.40%になり、店頭表示金利よりも2.00%以上優遇されていないと得られない数値なんですよね。 ですから、20年固定が一番「お得」度も高いので、20年固定をお勧めしたいです。 他の金融機関では、この金利ですと10年固定でも契約できるかどうかというレベルです。