質問: 土地賃借の賃料値上げ 水戸市柵町に共有名義の土地を持っている地主です。 (評価額110万、18坪、賃料年間10万8240円、半年払いの後払い) 祖父の代より土地を借主sさんの義理母に貸してます。祖父他界後、昭和49年頃相続により父とaさん(叔父・・・全く付合いはありません)の2分の1持分の共有地となりました。借主sさんが昭和58年頃新築し現在土地賃借してます。 父死亡により私が相続した時には、契約書等はありません。契約書を作成したのかもわかりません。 父が平成11年頃より地代管理をする事になり、(地代全額回収、固定資産税全額支払い等)現在は私が借主sさんより全額賃料を受け取っている。 今年8月地主のaさんが持分を借主sさんに売買を行った事、賃貸料が半分になると不動産とaさんより話があったと9月上旬に借主sさんより連絡があった。 以前より賃料値上げや土地の契約書を作成したかったので、土地の持分が変更になったので借主sさんより連絡があった際、新規契約と賃料変更をお願いし相手は了承した為、10月中旬に一般定期借地権設定契約書を送りました。 然し借主sさんは、土地を買ってくれ、10円でも良いと電話連絡してきたりでした。 10月末、弁護士を代理人として、契約の拒否と売買の拒否と書面で回答がありました。 弁護士に確認したところ、借地権法により賃料は今までの支払の半分の支払とも言われました。 このような場合は、賃料を値上げする事は出来ないのでしょうか。 今年より年額66,000円として毎月5,500円前月末の前払いとしたいのです。
回答: 本件で、借主sさんが、土地の共有持分2分の1を買い受けた時点で、土地の利用権の半分は、借主sさんに帰属し、土地の利用方法も、借主sさんとの協議によることとなりますので、あなただけの意向で、借主sさんとの土地の利用関係を決めることはできなくなります。 もちろん借主sさんだけの意向でも、土地の利用関係を決めることはできませんが、そうなると、従前の土地の利用関係が維持されることになると思われます。 ですので、借主sさんの了解なしに、借地権の形態を、一般定期借地権に変更したり、賃料を値上げしたりすることはできないのではないか、と思います。