質問: 住宅購入のあれこれ 希望に叶った住宅が売り出されていて検討しているのですが、わからないことが多いのでどうかお知恵を貸してください。 その物件は新築なのですが、私道の幅について違法建築(?)ということで形式上「再建築不可」となっていて、 そのためたいへん価格が安くなっています。実際には再建築はできます。ということを不動産屋さんに説明されました。 また「仲介手数料はなし」なのですが、「諸費用(登記や保証料など)」が二百万ほどかかるということです。 ここまでの不動産屋さんの話は間違っていないのでしょうか。(諸費用ってそんなに高かったでしょうか。) それとローンについてですが、提携のローン会社の金利4.0%のものでないとだめということで、物件価格が安くてもこれはかなり高い買い物になるのでしょうか。 それと住宅購入の段取りについてですが、 まず仮契約をして、それからローン審査という形でいいのでしょうか。 実際、この物件は何人も申し込んだのだけどローン審査で不可になってキャンセルになったそうです。 実はうちはこれから親に援助を申し込むので、それによって用意できる頭金が違ってくるのです。 それはさすがに頭金を用意してからでないと契約できないと思いますが、例えばプロの人に不動産調査をお願いしたりする場合は、どのようなタイミングですればいいのでしょう? 調査をお願いしている間に売れてしまったりしませんか。 なかなか出ないお買い得物件ですし、自治体の条例が変わった事で今後、このような物件が出る可能性はないということで、少々焦ってしまっています。 いろんな準備もできていないので無理なところも多いと思いますが、不動産購入についてどのような段取りで行えばいいか、またどのような点を気をつけて購入すればいいか、よいアドバイスをお願いいたします。
回答: 相場より安い、と言う事ですがリスクと比較して安いかどうかを判断すべきでしょう。 再建築不可、との事ですが具体的にどのような理由かを明確にする必要があります。 「再建築が出来る」と言うのは違法建築のことを言っていると思います。しかし、都心部では、ほぼ全ての家屋が違法建築である、と言う現実を考えると(程度の差は有りますが)再建築をしても役所が黙認しているケースは非常に沢山あります。 諸費用の件は具体的な説明を頂かないと、何ともいえませんが高いのでは?と感じます。 ローンは違法建築物件ですので、ノンバンク系の金融機関から借りる事になるのでしょう。 当然利息は高めになります。 契約締結後にローンが不調の場合、無条件で契約解除になる「ローン特約条項」を設定する事によってリスクは免れます。(仮契約ではなく、正式契約を行います) 契約時には、最小の頭金を想定して行えばよいでしょう。(実行の時に変更すればよい) 自治体の条例が変わる、との事ですが「建蔽率・容積率」等が近い将来に変わる、ということはありえます。(建築指導課・都市計画課等で確認してください) 物件調査は必要に応じて、なるべく早く行った方がよいでしょう。その際、その方に色々詳しくお尋ねください。 プロの方なら今、あなたがなさっている質問、疑問に的確にお答えしてくれると思います。 結論として、「リスクのない物件ならば、それ相応の価格である」と云う事を考えて、価格とリスクを比べてご決断なされば宜しいと思います。