質問: 住んでいるマンションを売らずに中古戸建を購入したい 現在築10年の分譲マンションに居住しています。 地域では駅近で住環境もよいことからほとんど売りに出ることもないマンションで、私たち家族としても住居に不満はない状況です。 しかし、このたび事情により近隣中古戸建への住み替えを検討しています。中古ですが現在の住まいから近く生活の変化が少ないからです。 マンションを賃貸にして新たな中古の戸建を購入することは可能でしょうか? 年収:夫婦合算で1000万(子供小学生1人) マンションローン残高:1500万(ローン夫名義・月払のみ9.5万・同マンションの賃貸価格14~15万) 中古戸建価格:3780万(頭金としては300万程度になると思います) 諸事情により住み替えを希望していますが、マンションそのものに不満はなく、いずれ(老後?)はそちらで生活していきたいという希望もあるため、売却しての住み替えは躊躇している状況です。 上記、簡単な数字ではありますが、同じような経験などある方もしくは関係業者の方などいらっしゃいましたら、ご指摘いただきたいと思います。よろしくお願いいたします。
回答: 業者です。 まず基本的な事ですが、住宅ローンが残っている家を賃貸に出す場合は、銀行に届け出なくてはならないという事はご存じですよね。特に住金機構の貸付ですと、無断で賃貸には出せませんね。これは住宅ローンの返済原資は、債務者の給与という大原則があるからですね。なので、賃貸による収益を原資として住宅ローンを返済する場合は、融資会社の許可が必要です。まぁ無断で貸す方は多いようですが、一応それが原則です。これを「期限利益の喪失」と言います。 それがokだとして、住宅ローンは二重に借りる事が出来ないという原則もあります。もし現マンションの住宅ローンが残っているのならば、新しいマンションは僅かな金額であっても住宅ローンは借りれませんね。住宅ローンはある意味国策でして、ご自身が住む家を購入する事を条件に低金利、長期融資で貸し出すわけですので、二重に貸し出す事はしないんですね。 で、全くできないとかというとそうでもありません。最初の賃貸に関しては、「やむ負えない事情」があれば構いません。やむ負えない事情とは、親の介護のためとか、ご自身の病気療養のためとか、転勤とか、後は住宅ローンが支払えないとか...。 二つ目に関しては、最初のマンションの住宅ローンを一括返済すれば、もちろん問題ありません。新しいマンションを買い、そこに住民登録すれば借りる事ができます。それが出来無いなら、セカンドハウスローンでしょうか。金利は住宅ローンよりは高めですが、現在のマンションの年間返済額と新しいローンの年間返済額の合計が年収の35%以内であれば可能性はあります。ただし、個人信用情報(カードでの滞納やキャッシング等の無担保ローンの有無の記録)に傷があると貸出は厳しくなります。 絶対出来ないとは言ってません。例えば、今のマンションに担保価値に余裕があるのであれば、新規のマンションの追加担保に旧マンションを加えれば借りる事が出来る場合があります。 もちろん、売却して買う、つまり買換えなら何の問題も無いでしょうね。