質問: 離婚後のマンション名義変更 2年前に離婚しました。 現在、私と子供が離婚前に購入した夫名義のマンションに住んでいて支払は夫がしています。 離婚前に組んだ車やリフォームなどのローンは、私の口座で借りていてそのローンの返済とマンションの返済の金額がほぼ同額だったので、そのローンの返済が終わるまで(あと2年後)は住んでいいということで話が決まりました。 2年後に私に住宅ローンが通る能力があったら私が買い取るということにしております。 離婚して4年後ということになりますが、財産分与の名義変更という形は取れるのでしょうか?その場合、費用はいくらくらいかかるのでしょうか?また夫や私に贈与税や譲渡税などの何か税金の請求がくるのでしょうか? ちなみに離婚はお互い悪いところもあり結婚生活をお互いが続けていくのが苦痛になったためなのでこういう話し合いで離婚しました。 初めて質問するので意味が通じてなかったら申し訳ありませんがよろしくお願いします。
回答: まず、名義変更とおっしゃいますが正式には所有権移転登記です。所有権移転登記には原因が必要で、一般的に考えられるのは売買か贈与です。所有権移転は書類を作って登記費用を払えば簡単にできますが、所有権移転には税金が伴うのが問題です。贈与にすると所有権を取得したほうに贈与税がかかります。しかし離婚後の財産分与で所有権を移転すれば贈与税はかかりませんので、これが一番良い方法なのですが、離婚後あまり日がたつと認められないことと、元ご主人のローンが残ったままだと銀行が認めないという問題があります。 次に売買の場合ですが、これは売ったほうに譲渡所得税がかかる、という問題があります。しかし買った時よりも安い値段で売ればかからないし、たとえ買った時より高い値段で売ったとしても、2年前まで元ご主人がお住まいであったならば、自宅の売却ということで3000万まで控除がありますから税金は大丈夫でしょう。 売買するにしても、ご主人のローンが残ったままでは銀行が認めません。ローンを組みなおすと言うよりも、あなたがローンを組んでご主人から買い取るということになります。そのようなご事情ですからひょっとするとローンの残高だけ払って・・・などとお考えかもしれませんが、ある程度の金額で売買しないと、極端に安い金額での売買は贈与とみなされて贈与税が発生する恐れがあります。 売買の場合は、登記費用、不動産取得税、ローン手数料などに加えて、ローンを通すためにはいろんな書類が必要ですので不動産屋の仲介が必要だと思いますので仲介手数料もかかると思います。そうなると売買代金以外に百数十万くらいの金額が必要です。 一番費用のかからない方法でということで私が思うには、すでに離婚後2年ということですから税務署で相談が必要ですが、今でも財産分与が認められるならば、今のローンを何とか返済して(住宅ローン以外の方法で)財産分与したほうが良いと思います。ローンは後2年とのことですから残高はそんなに高額ではないのではないですか?