質問: 住宅ローンの繰り上げ返済をした方が得でしょうか? 現在38歳で4年経過の住宅ローン残債2000万あります。月々63000円の返済がありますが、少しでも家計を楽にしたいと思い、100万の繰り上げ返済をしようか迷っています。 まとまって繰り上げ返済するよりかは少しずつ返した方が利息軽減効果が高いと知りました。 何かあった時のために300万ほど残して毎年50から100万ほど返した方がいいのか、アドバイスお願いします。
回答: 昔は繰上返済にも結構、手数料がかかっていたので、それを考えると一定額だけまとまってから繰上返済した方が効率がよかったのですが、いまは無料でできるところも多いので余剰資金があるのなら都度、繰上返済した方が効率的です。 元利均等返済のローンの場合は、月返済額は借入額(または残債)に比例しますから、残債2000万円のときに100万円繰り上げ返済すると残債が5%減りますから、返済額軽減型なら月返済額も63千円の5%、3150円程度下がります。 期間短縮型の場合、どれくらい期間が短縮できるかは計算がちょっと複雑になるのですが、ご提示の数値から推測すると、現行365.76回だけ返済が残っており、100万円繰上返済すると21.03回だけ減って残り344.73回程になります。 21.03回×63千円=132万4,890円の支払いが逃れるわけで、そのうち100万円は繰上返済分ですから、32万4,890円だけ利息を支払わなくていいわけです。 返済額軽減型なら365.76回×3150円=115万2,144円の支払いが逃れるわけで、そのうち100万円は繰上返済分ですから、15万2,144円だけ利息を支払わなくていいわけです。 これはよくある計算で、この結果だけ見ると期間短縮型は返済額軽減型より有利だという結果になります。 でもその比較は単純過ぎていて、返済額軽減型の効果は返済額が軽減されるとともに出るわけですが、期間短縮型の効果は344.73回の返済が終わってから出てくるのでずっと先になります。 お金の価値はインフレ等で時間とともに目減りするから期間短縮型と返済額軽減型とは本来、単純には比較できないんです(これは元利均等返済と元金均等返済の比較でも同じ)。 お金の価値の目減り具合がローンの金利0.95%より高ければ期間短縮型の繰上返済が有利になり、それより低ければ返済額軽減型の繰上返済が有利になります(今後30年間のお金の価値の目減り具合なんてエコノミストでも読めないと思いますが)。 繰上返済などせず資産運用したらどうかと思うでしょう。 でも2000万円の残債があるときに手元の余剰な100万円を資産運用にまわすということは、1900万円の借金があるときにさらに100万円だけ追加で借金してそれを運用にまわすのと同じことですよ。 投資のプロでもないのにそんなことしますか? 資産運用を進めている他の回答者さんでもそんなことしないと思います。 しかも投資のリターンは0.95%を上回らなければ意味がありません。 でもリスクなく確実に0.95%のリターンを得る方法があります。 それは繰上返済です。 繰上返済というのはそのローンの金利で運用しているのと同じ効果を発揮します。 返済額軽減型だと話がややこしくなるので期間短縮型で説明しますと、100万円だけ期間短縮型で繰上返済すると344.73回(正確には344.72857回)で終わると前に書きました。 もし繰上返済しなかったらその時点での残債は131万3,640円だけあるはずですが、繰上返済をするとそれが全部消えることになります。 これは繰上返済の100万円を年0.95%のリターンで344.72857回複利で運用したのと同じ結果になります。 100万円×(1+0.95%÷12)^344.72857=131万3,640円となるのです。 しかもリスクがまったくなく、税もかかりません(ここでいうリスクとはリターンのブレ具合のこと)。 日本人の個人投資家の多くは投資に関してリターンばかり気にしてリスクは何となく、漠然としか気にしていないと思いますが、定量的に認識すべきだと思います。 市場ではリターンはリスクに従いますので、株にしろ、投資信託にしろ0.95%のリターンを得ようとしたらそれなりにリスクがあるはずです。 リスクゼロと考えられるのは国債や定期預金くらいです(リスクゼロで0.95%のリターンが得られる投資先があるのなら金融機関は住宅ローンなどで金を貸さず、そちらに投資するはず)。 でも繰上返済はリスクゼロで、国債や定期預金の何倍ものリターンが実現できるのです。 リスクがない、すなわちリターンのブレがないだけ投資としては面白味がありませんが。