質問: 借地権の売買について 借地権の売買についてお尋ねします。 ・ aさんは現在借地です。借地権は3000万です。 bさんは以前、借地でしたが地主から3000万で買い取りました。 ・ 土地の再開発で、aさんbさん共に、市と民間で建てる大型マンションに等価交換方式での転居を迫られています。 そこで質問です。 (1) aさんbさん共に、等価交換方式に応じた場合、かつて、地主から3000万で買い取ったbさんも、現在借地のaさんも同じ評価での交渉になるのでしょうか? (2) もし、(1)の状況であったなら、bさんが過去に地主に払った3000万円は、損したことになるのでしょうか? (3) aさんbさん共に、他の不動産やに売却する場合、二人が手にするお金は、同じでしょうか?
回答: > bさんは以前、借地でしたが地主から3000万で買い取りました。 「bさんはもともと借地権を持っていて、その後地主から3,000万円で買い取った」という意味の文ですよね? (借地人としてすでに持っていた借地権を、また地主から買い取るということはありえませんし、『以前、借地でしたが』ということは、今は違うということですよね) ということは、bが払った3,000万円は「所有権-借地権」の値段だということになります。 差額を支払ったbは、「以前は借地」人でしたが「今は、所有者」です。 偶然、借地権と同じ額ですが、これは偶然だということになります。 その土地は、3,000万円+3,000万円なので6,000万円だと思っていいのかな。 (1) aさんbさん共に、等価交換方式に応じた場合、(後略) 同じ評価での交渉にはなりません。 aが持っているのは、3,000万円の借地権。bが持っているのは(いくらなのか設定がありませんので不明ですが)、少なくても3,000万円を越える「土地所有権」です。 したがって、同じ評価額での交渉にはなりません。 bさんの目論み通りであるとすれば、土地の所有権は6,000万円ですので、bはaの2倍の価値ある部屋を取得できるはずです。 (2)違う評価になりますので、損したことにはなりません。 (3)aとbでは、権利の内容、権利の価値が違いますので、売却した場合に二人が手にするお金の額も違います。 ------ 念のために書きますが、上記の > で引用した文は 『bさんは以前、借地でしたが、"その借地権は" 地主から3000万で買い取りました』という意味ですか? (ならば、今も借地なのだから「以前、借地」という言葉はおかしい) aとbの違いは、定期的な地代支払いで確保している借地権と一括払いで確保した借地権の違い? そうであるなら、借地権の内容(賃借権か地上権かとか、借地の期間とか、これまでにaが支払った総額とか)を補足して下さい。 aもbも、仮にまったく同じ借地権(3,000万円)を持っているダケとするならば、まったく同じ評価での交渉になるのは当たり前ですね。