質問: 私は築35年以上の中古マンションを3年前に購入し、リフォームして住んでいます。 住んだときには下階の方は所有しているだけで長いこと住んでいらっしゃらなかったそうなのですが、昨年からまた住み始め、上階の足音(つまり私達の足音)がうるさく感じられるそうで我が家に苦情がきました。 マンション管理組合の理事長さんに間に入っていただいた上で、 「私達が普段生活する部分にじゅうたんを敷く」 という話し合いで一応の解決を見ました。(防音シート(ニトリで売っているもの)と厚さ8mmのじゅうたんをリビングに敷いている。) ところが、3ヶ月ほどして「全く音が改善されていない」と下の階からまた苦情が来てしまいました。下の階の方は「こちらが費用の1/3を出すので、部屋全面に防音絨毯を敷いて欲しい」と仰っています。 念のためと思い、マンションリフォームをお願いした業者に我が家のフローリングは防音等級L40をクリアしているのかを尋ねたところ、何度か不明瞭な回答の末に「防音等級をクリアしているかどうか分からない」という返答でした...。 リフォームをお願いする際にマンション組合規約をマンション管理組合から業者に直接渡してもらい、その規約内に「床材は防音等級L40を満たすものを使用すること」という文章があるにもかかわらず、それを見落としていたと言うのです。また管理組合側も工事計画書よりその部分を見落としていたようです。 結果的にマンション規約違反のリフォームをしてしまったと言う事で、弁護士に相談を持ちかけました。 弁護士によると、最悪、部屋の再工事になった場合でも私達に支払い義務はなく施工業者もしくは管理組合の負担になると回答を頂きました。 ただ、施工業者の担保期間は2年であり、もうすでにその期間は過ぎています。すなわち施工業者の同意を得られなければ全額管理組合が工事費を負担することになります。 以上のことを洗いざらい管理組合の理事長さんにお話ししましたが、当然ながら穏便に解決して欲しいと言っておられます。 しかし、フローリングの規約違反についてはまだ下の階の方には伝えておりません。(理事長からの依頼で) 現状で私が考える選択肢は以下の2通りです。 (1)そのまま防音カーペットを全面に敷く。 →結果として、下の階の方には欠陥工事のことを伝えることもなく、欠陥工事の被害者である私達も下の階の方もカーペット代を支払うことになってしまいます。 (2)担保期間は過ぎているが、施工業者に再工事をさせる。(裁判をふくめて) →理事会を敵に回してしまう可能性もあり、何らかの費用が発生した場合、理事会を構成するマンション住民全体に我が家1件のことで負担を強いることになり兼ねません。 上記2点以外でもっと良い解決方法がございましたら、どうか知恵をお貸しください。
回答: ちょっと厳しい意見になるかもしれませんが、 >弁護士によると、最悪、部屋の再工事になった場合でも私達に支払い義務はなく施工業者もしくは管理組合の負担になると回答を頂きました。 本当に全然責任が質問者にないとは私は考えていません。もし私が施工業者側の立場に立ったらこう反論します(瑕疵担保責任の問題はおいておいて)。 まず管理組合は工事を承認したということにおいて過失があります。 施工業者は管理組合規約の確認に対して過失をしています。 質問は発注者としての責任において過失がなかったかどうか、というとあったように思います。 >リフォームをお願いする際にマンション組合規約をマンション管理組合から業者に直接渡してもらい、 遮音等級の使用などについては発注者側で指定すべきものです。つまり管理規約に従った内容をきちんと指示すべきですが、その指示を管理組合に委任しています。管理組合もきちんと説明していない様子ですし、代理人がなした行為は、本人に帰属しますので、管理組合の説明不足という過失に対する責任は質問者に帰属します。 一言遮音等級をはっきり指示しておけばこんなことにはならなかったからです。つまり質問者およびその代理人と考えられる管理組合の発注指示課程で過失があったようにも考えられるからです。 被害者である下の人はおいておいて、管理組合と質問者と施工業者の間での過失割合に応じて費用負担をしてはいかがでしょうか? そうすれば、それぞれの負担は少なくなりますし、一番の被害者自身は負担がなくなります。 以上厳しい意見と思いますが、私自身は質問者自身も発注者としての過失もあったと考えますので。 話は変わりますが、 瑕疵担保は発注者と施工業者の間でのもので、契約で定めた内容により期限切れを迎えており、請求権はないものと思います。それを理由に責任を逃れようとするかもしれません。 しかし、工事において全く契約関係にない第3者である下の階の人に与えた損害に対する賠償責任はまだ残っていると思います(たぶんこれの時効は10年)。 ただし、この場合発注者の指示に従ってものであれば、発注者にも責任は及びます。 つまり、質問者からは施工業者に対しては瑕疵担保請求はできないですが、下の階の人は損害賠償請求を発注者・施工業者に対してできる期間にあると思います。 これを理由に施工業者にも負担させることはできると思います。