質問: 法外な借地更新料 20年ごとに借地の更新になりますが、何の根拠で更新料を定めてるのか慣習性が強いとはいえなぜいまだに法外な金額がまかり通ってるのでしょうか?
回答: 質問者様のお手許に契約書があるのであれば、そこに記載されている金額が更新料の根拠になります。また、更新料の上限額についての裁判上の見解は未だ出ていない状況です。 借家の場合ですが、1年更新の賃貸契約の更新料2か月分について「違法とまでは言えない」旨の見解は出ていますね。消費者契約法上の無効を訴えた裁判であったと記憶しています。1年間で授受される金額の1/6が更新料として違法と言えないのであれば、20年契約の借地で更新料が3~4年分の地代に相当する金額でも「法外」とは言えないでしょうね。 判例で言うと、「更新の際は更新料を支払うものとする」程度の文言では地主側不利の判決になり「更新料は直近地代の〇か月分相当額とする」とか「更新料は更新日の属する年度の固定資産税評価額の〇%とする」などの具体的金額を契約書に記載されている場合には借地人側不利の判決になるようです。 仮に、お手許の契約書に更新料算定の具体的な数字が無く、近所の借地人からの情報で「どうやら更新料は〇〇万円になりそうだ」と考えられている程度であれば、地主または不動産会社にその点を突いてみるのも手でしょうね。 私の実家の更新時に、更新契約書に更新料算定根拠および契約期間内における名義書き換えや建物建替えについての費用明細を記述しない限り更新契約は締結しないという主張をして更新契約(合意更新)をしてません。 私の実家の場合は、建替える計画も誰かに売ってしまう予定も無いので腰を据えて交渉していますが、もし、質問者様が20年以内にその家を建て替えたり誰かに売却する予定があるのであれば、その時に思わぬ費用負担が無いように更新料支払いに絡めて交渉する事も 可能では無いでしょうか?