質問: 宅建の勉強をしています。
回答: 民法と借地借家法は一般法と特別法の関係にあり、かつ、そのことの具体的意味も理解しているという前提で、民法と借地借家法の違いについて、まとめたいわけですよね。そうだとすれば、結局のところ、一般法たる民法の原則規定を特別法たる借地借家法が修正している部分を集中的にまとめればいいということになりますよね。 ところで、誤解を恐れずいえば、民法とはいうものの借地借家法との対比なのだから、およそ民法ではなくて民法の契約各論の部分のさらに賃貸借契約に関する部分に焦点が当たるという形で自ずと限定されますよね。 以上を踏まえ、思いつくままに民法(上記理由から賃貸借部分と考えます)と借地借家法の対比が問題なる箇所をあげてみるに... 対象となる物 賃貸借における目的・対象は、およそ物ですが、借地借家法ではそうではないですよね。次の対抗力とも関係しますが、借地権・借家権の対象となる物は単純に土地や建物というわけではなかったですよね。 対抗力(対抗要件) 賃貸借でも不動産については対抗要件を備えることは可能ですよね。でも、登記は同時申請が原則で、大家は協力してくれないのが通常なんでしょうね。で、借地借家法が極めて重要な修正をしてますよね。 権利譲渡・転貸 権利譲渡・転貸については賃貸人の承諾が必要ですよね。無断譲渡・無断転貸は解除原因です。で、借地借家法では、その点について、修正してますよね。 なお、どういう場合が無断譲渡でどういう場合が無断転貸なのかについて具体的に把握しておくことを強く勧めます。 (ちなみに、対比の問題ではないですが、この場面においても後述する建物買取請求権が登場しますよね。) 存続期間 ご質問箇所でも示されているとおり、賃貸借の存続期間について借地借家法は修正してますよね。借地権・借家権について、それぞれ異なりますよね。 更新 賃貸借でも黙示の更新等、更新の規定が存在しますが、借地借家法はこの点について強烈な修正をしていますよね。 (なお、対比の問題ではないですが、借地借家法では定期借地権なる権利が認められていますよね。かかる権利について更新との関係で知っておいた方がいいことがありましたよね) 賃貸借の終了 賃借人が死亡しても賃貸借契約は終了しませんよね。ところで、借地借家法は、この部分に関連して、より具体的な規定を設けていますよね。また、その点についての重要判例もありました。 (それと、これも対比というのか微妙ですが...賃貸借が終了すると、目的物を返還しなくてはいけないのは当然ですが、借地上の自己所有建物について、借地借家法は建物買取請求権なる権利を認めていますよね。また、借家関係では造作買取請求権という権利も認めています。で、これらの権利は形成権ですから一方的に行使できるわけですが、その場合に、建物代金支払請求権と土地明渡請求権、造作代金支払請求権と建物明渡請求権が同時履行の関係に立つのか立たないのかは重要ですよね。もっとも、借地人が債務不履行責任としての解除権を行使された場合には判例ありましたね。さらに、(もはや全く対比の問題ではなくなりますが)同時履行繋がりでいうと、敷金返還請求権と賃借物の明渡請求権が同時履行の関係に立つか否かについても重要判例ありますよね) ざっとこんな感じでしょうか。たかだか6項目にすぎません。もっとあるのかもしれませんが、多ければいいというものでもないでしょうから、6項目について、いろんな事項に関連づけながら一覧表を作成すれば効果的な気がします。 で! 最後に言うのもなんですが、以上の部分って、実は借地借家法1条(および定義としての2条)を見れば、ほぼ思いつく部分なんですよね。邪推で申し訳ないですが、そもそも条文読んでますか? 確かに、民法は条文が膨大ゆえに全てを素読することを勧める気は微塵もありません(もっとも賃貸借の部分は素読推奨です)が、借地借家法は条文の数がたかが知れてるわけで、いかに宅建試験が容易な試験とはいえ、やはり宅建試験なのですから、借地借家法くらいは素読してもバチは当たらないと思います。(当然に読み込んでいたらすいません) それでは、頑張ってください。