質問: 借地権 土地の購入を検討しています。 この土地は現在公売物件となっているのですが、2年前に更新(20年契約)した貸借契約がなされています。 現状、この土地に建っている住居に借主一家が住んでいますが(借主の所有らしい)、賃借契約はこの一家の世帯主が契約者となっているようです。 また、この賃借契約そのものでは「貸主の合意なしに土地を転借したり、建物を増改築したりすること」は禁じられています。 お聞きしたいのは、 1)借主一家の世帯主(賃借契約者)が亡くなった場合、賃借契約も相続されるのでしょうか? その際、もし自分が土地を所有していたとすると、名義変更なりを拒否することはできるのでしょうか? 2)借主が建物を増改築することを、貸主は断り続け、これを無視した場合にそれを根拠に賃借契約を解除することはできるのでしょうか? 教えてください。
回答: 借地人の側で経験があるのでお答えします。 まず通常、借地といわれるものは、地上権である場合は稀です。特に断りがなければ、土地の賃借権です。 で、質問者さんがもし地主になったとして、その希望(借地人を追い出して土地を自己利用する)が叶うか?という点です。 もし私がその土地の借地人だったら、、、。 普通はまず、その建物を登記しておきます。そして、 以下のようなやり方で地主に対抗します。 a 借地契約の期限が来ても、建物が残っている限り、当然に契約更新する権利があります。 b 建物が老朽化してきたら、増改築はできなくても「修繕」をする権利があります。 c 建物が本当に使えないくらい老朽化したら(「朽廃」と呼びます)。 c-1 借地人がお金持ちなら 建物を新築したいから借地契約を更新するよう地主に要求します。その時に、「世間相場並みの」更新料も支払います。 地主側が嫌がっても、「世間相場並みの更新料を支払う」なら、裁判所が更新を許可してくれます。 c-2 借地人がお金無しなら 建物の「修繕」を繰り返し、「まだ朽廃していない」と主張し続けます。本当に住めないくらいになったら、「借地権を買い取ってくれるよう」地主に要求します。 → この場合、ようやく質問者さんの目的が叶います。 というわけで、質問者さんの希望を叶えるのは、かなり困難だと思われます。 借地人の側はそれだけ強い権利を持ち、地主の立場は弱いです。 というわけで、次のサイトでも以下のように解説されています。 http://ee2103.seesaa.net/article/3502349.html >地主さんの立場でいえば、「一度貸したら名義だけは自分のものだけれど、実質自分のものではなくなる。 >期限を切って貸しても更新、更新で、借地人側が自発的に返してくれない限り、いつになったら返してもらえるのか分からない。」土地になります。