質問: 既存不適格建築物について こんにちは。 現在、購入を検討している土地(中古物件)があります。 その土地は、7メートルの高さの崖もついている土地(崖の下の土地)で、 建物はその崖から10メートルも離れておらず、 既存不適格建築物に該当しますと言われています。 20年ほど住んだら、建て替える予定で、 その時に崖は基準を満たす擁壁にするのですが、 質問は、それまでの20年間にもし崖が崩れたら・・・という件についてです。 崖の上にも家があります。 その家自体は崖から3~5メートル離れているかな?といった感じで、 これもまた既存不適格建築物に該当するのではと思っています。 現在の崖は木の生えてない50~60度傾斜の土の崖です。擁壁はしてありません。 もし、この崖が崩れて上の家に被害が及んだ場合は、 無過失責任で土地(崖)の所有者に賠償責任があると認識していますが、 これは上の家が既存不適格建築物であっても、変わらず こちらにすべての責任が発生するのでしょうか? 「そんなぎりぎりに建てているそっちも悪い!」という事にはなりませんか? 購入予定の土地側は3~5メートル離れていますが、 その上の家は2面崖に面していて、もう一方の面はどう見ても1~2メートルしか 離れておらず、その崖は絶壁です・・・。 (ちなみにその絶壁は買おうと思っている土地には付いていません) ご存知の方はご回答をよろしくお願いします。
回答: こんにちは。 既存不適格というのは、建築基準法上の用語です。 これは、後になって法律が制定された、あるいは法律が変わった場合、法に適合しなくなった敷地や建物その時点で違反扱いにはしない、というものです。 つまり不遡及。 これと民事上の賠償責任はリンクさせないほうがいいですよ。 既存不適格だからといって、有利になる、責任を逃れられる、ということはありませんから。 建築基準法の規制だけが免除されるというものです。 私は民法には疎いのですが、管理責任を含め崩壊の原因を精査され、過失割合(責任の割合)が決まると思います。 明らかな違反擁壁でないだけ、所有者には有利かもしれません。 崖の上の建物の建築年度を調べてはいかがでしょうか。 既存不適格かどうか推測できそうです。 既存不適格は「がけ条例」に関してと思いますが、違反はけっこう多いです。 また目視ではわからないけど、杭基礎や深基礎などで机上での安全の検討がされている場合もあります。 居室が無い、つまり倉庫や物置なら、がけ条例から除外されるカースもあります。 それと、20年後の再建築時に擁壁を築造する、とのお話ですが、工事の見積もりを取りましたか? 高さ7mでは鉄筋コンクリート造になるでしょう。 相当な費用がかかると思いますよ。 ましてや擁壁を築造しようとする土地が自分の土地ではなく隣の土地なら、そう簡単にはいきません。 建築基準法というのは、建物と敷地の「最低限」の安全性を定めたものです。 不適格は、違法ではないがその「最低限」の安全性さえクリアしていない、ということです。 こういう仕事を長くしていると、1夜の集中豪雨であっけなく崩壊した擁壁を目にしています。 巨大な地震だけで壊れるとは限りません。 ましてや自然崖ですよね。 脅かすわけではありませんが、何が起こるか予想はできません。 どうしてもそこでなければならないのなら仕方無いですが、ご自身のためばかりではなく、ご家族の安全を考えて判断したほうがよろしいかと。