質問: 買主の債務不履行による契約解除 土地の売買契約をし手付金をもらっています。決済の直前になり「もう1カ月待ってほしい」と買主(個人)から連絡があり、仕方なく了承しました。しかしこの連絡を最後に一切連絡が取れません。当方が送った催告のレターパックは届いていますが連絡してきませんし、電話にも出ません。 当方としては売買契約書に記載されている通り、必要な催告をし、それでも決済されない場合は買主の債務不履行を理由に契約を解除し、もらっている手付金を違約金として徴収するつもりです。 そこで「配達証明付きの内容証明」を送りましたが、本人不在で返送されてきました。 つまり第3者に対して必要な催告をしたという証明ができていない状態と思われます。ただし決済期日はすでに1カ月以上前に過ぎています。 このような状態で契約解除をすることはできるのでしょうか? よろしくお願いします。
回答: 買主と直接の売買契約なのですね? 判例でも色々な解釈がありますが、お書きの事例ですと郵便局の保管期間が経過した時点で、送達されたと見なされると解釈してよいかと思います。 まずは、催告の通知をして、その期限を以って、売買契約書○条に従い契約解除したという通知を再度内容証明で行なってください。 弁護士へ依頼しても同様の措置をするだけです。 催告の通知は、平成○年○月○日 売主××と買主△との間で締結した下記の物件の不動産売買契約の○条に定めた、残金の支払期限は既に到来しており、貴殿からの履行の意思は無く、連絡も取れない状態で(云々)・・・・・・・ ○月○日を以って、契約書○条により(手付け解除の条項)本売買契約を解除することを通知します。 上記の様な感じで 必要な事項は、売買契約や物件の特定、残金額、支払期限、期限経過後の措置(解除の内容)、質問者さんの連絡先などです。 上記の期限経過後に再度、○月○日付け内容証明の通り、手付金は没収して「契約解除した」通知を送ります。 上記の2葉を送達しておけば、万一相手方から何らかの申し立てがあっても負けることはないでしょう。 申し立てがあった際は、関係書類一式まとめて弁護士へ依頼してください。自己へ連絡が来ることがなくなりますから楽に処理できます。 当方不動産業者で、売主の立場で同様の経験等もしくは似た事例等ありますが、相手方から申し立てられたことはありません。(顧問弁護士に相談はしますが、文書等の発送は自己で行ないます) 相手方に勝ち目は無く、起こしても手付金返還等や損害賠償などの民事訴訟です。要はどう間違っても受領済みの手付金の範囲での賠償責任以外は考えられないのですから、さっさと解除通知して新たな買主を探したほうが得策です。そこそこの金額でしょうから調停では申し立てできないため、必ず裁判を要すのも費用がかかることから、アクションを起こされない理由です。