質問: 建築確認を取っていない建物 市街化区域にある相続した土地と築15年の1戸建の建物を売却しようとしたところ建築確認を取っていないことがわかりました。比較的築浅ですので商品価値があると思っていたのが、銀行に訊くと建築確認がないのでローンを組むことはできないとのことです。つまり買い手は現金を持っている人に限られることになります。 当時の建設業者や施主は全て他界しており建築確認を取らなかった理由はわかりません。 このような状況について役所に訊いたところ「手続き違反ではあるが即撤去などとはならない」とのこと。第三者機関に相談すると建ぺい率や高さ制限などの外形的な要件は満たしていることもわかりました。ただし壁などを撤去しない限り構造計算ができないので耐震性能などは実務上認定不可能とのことです。 以上から上記のことを漏らさず説明して買い手を見つける以外ないと言う結論に達しました。 今回の質問は「じゃあ建築確認って何のためなの?」です。ローン不可および耐震性能などを知る以外特段必要なくて、確認を取らなくても強制的に是正されないならあまり意味がないような気がしています。 よろしくお願いいたします。
回答: 建築基準法の第1条をご覧ください。 建築基準法は人命と財産を守るための「最低基準」です。 で、確認とは工事着工のための手続きにしか過ぎません。 ザル法とも揶揄されますが、結局は性善説の限界なんです。 姉歯事件もありましたね。 見つからないようにすれば、いくらでも悪いことはできるんです。 集団規定で違反があると他人にも迷惑をかけますが、単体規定ならオウンリスクです。 壁量が少なくてちょっとした地震で倒壊し、家族が全滅したってしょーがない。 今回は手続き違反で高さや規模など外見でわかる範囲には実体違反は無いってことですね。 特定行政庁も違反指導をするには違反の事実を確定させなければなりません。 つまり建築基準法始め審査対象法令の何に違反しているかを特定させるんです。 内部の構造は破壊検査をしないとわからない部分もあります。 行政庁も忙しいし、用途や規模など確実な実体違反が無ければいちいち違反の指導などしません。 車に例えてみましょう。 車検を通った時点では、車は問題無いはずです。 しかしその後に違法改造をする人間もいますよね。 これを警察行政や国土交通省がすべて取り締まれないでしょ。 建物だって、完成時には確認通りにできたことをチェックする完了検査を受けなければなりません。 そして、完了検査に合格し検査済証を受けなければなりません。 でも完了検査を受けない住宅って、まだまだ多いですよ。 要は設計と現場が違っていて検査に合格できないのがわかっているからです。 これはまだいいほう。 完了検査に合格し、検査済証を受けてから更に工事を進めて違反建築にする輩だっていますから。 あらためて。 建築確認とは、工事を着工するまでの手続きにしか過ぎないが、建物の使用者が命を守る最低基準を守って作られているかをチェックするもの。 守らない人間は誰も救済しない。 場合によって他人にも危害を加える恐れがある場合はペナルティーを課される。 今回の場合も特定行政庁は黙認したわけではないですよ。 手続き違反でも違反は違反。 これを誰かが購入し、更に何かがあればその購入者が違反の指導を受けることになります。 手続き違反以外に実体違反が確定すれば、建物の前に 「この建物は違反建築です」 との標示板が立てられます。 これが指導の始まり。 もし住宅なら、落ち着いて住んでいられますかね? 標示板を取れば、その瞬間に公文書機毀損で告発です。 未確認の建物を購入することって、かなりヤバいことです。