質問: 住宅ローン完済後に元夫から元妻に名義変更 離婚に伴い公正証書を作成します。 子供もいますので養育費の内容も記載します。 相談は住宅についてです。 35年ローンで購入し、あと32年残っています。 旦那単独名義のローン、家の名義も旦那です。 離婚後、旦那が家を出て行き、私と子供が家に残ります。 私が残るので名義変更をしたいですが、銀行から一括返済を求められても困るのでできません。 住宅ローンの借り換えもしたいですが、私が正社員で無いためできません。仮にできたとしても今の銀行の金利がとても安いため借り換えはしたくないです。 そのためローンが引き落とされる銀行の通帳とキャッシュカードを私が持ち、ローンの返済を私がしていきます。 固定資産税や地震、火災保険も私が支払っていきます。 旦那は養育費だけの支払いです。 1 公正証書には「ローンを完済後、私に名義変更をする」ということを記載します。 財産分与であれば贈与税も非課税になるようですが、どのように公正証書に記載すれば、贈与税や不動産取得税が発生しなくなりますでしょうか? 2 分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮しても、なお多すぎる場合贈与税がかかることになります。とサイトにかかれていたのですが私たちの場合はどうでしょうか? 婚姻期間6年。 住宅は3500万円で購入、固定資産税は優良住宅の優遇を受けて13万円です。 旦那の年収450万円、私の年収200万円です。 (財産分与は2分1ですが、私たちはそれぞれの名義の口座は分与せず、住宅ローンが引かれている口の残高20万を私がもらいます。預貯金のことはもめていないので公正証書に記載はしません) 3 登録免許税はいくらくらいかかりますか? 4 元旦那が、住宅の名義変更前に死亡した場合、住宅は誰の物になりますか? また死亡後でも公正証書にローン完済後、私に名義変更をすると記載があれば名義変更できますか? また、公正証書に記載したほうがいい内容はありますか? 5 元旦那が再婚をした場合でも、公正証書があれば問題なく名義変更できますか? また、公正証書に記載したほうがいい内容はありますか? 5 同じく元旦那が再婚し、旦那が死んだ場合 も公正証書があれば再婚相手に分与されずに私に名義変更できますか? また、公正証書に記載したほうがいい内容はありますか? そのほか公正証書に記載した方がよい内容があれば教えていただきたいです。 よろしくお願いいたします。
回答: 下記のタックスアンサーのとおりです。 婚姻後に夫婦で頭金を出しローンも支払っている自宅を財産分与するような場合であれば、譲渡所得税や贈与税がかかることはありません。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4414.htm 離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。 ただし、次のいずれかに当てはまる場合には贈与税がかかります。 1 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合 この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。 2 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合 この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。 なお、土地や家屋などを分与したときには、分与した人が分与した財産を譲渡したこととなり、譲渡所得の課税対象となります。 離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。 ただし、次のいずれかに当てはまる場合には贈与税がかかります。 1 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合 この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。 2 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合 この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。 なお、土地や家屋などを分与したときには、分与した人が分与した財産を譲渡したこととなり、譲渡所得の課税対象となります。