質問: 夫婦合算での住宅ローンを組みたいのですが? この度家を立て直そうと考え2,100万円で建築予定です。私の年収が370万円、妻が80万円で合算して申し込みたいのです。合算で400万円を超えれば2000万円位のローン審査がとおると聞いたのですが大丈夫でしょうか?農協が金利が安くいいと思うのですが、銀行でもお勧めがあれば教えて下さい。よろしくお願いします。
回答: 讃岐の建築家です。 住宅ローンアドバイザー有資格者です。 夫婦合算370+80万=450万での借入可能額は、その他ローン(マイカーローン、教育ローン、クレジット、キャッシング等)がゼロと仮定すると、総返済負担率35%(400万以上)以内=月々131,250円までのローンが組めると考えられ、返済負担率基準金利3.0%/35年返済の場合の試算で3,410万借入可能となります。これでは正直借り過ぎなのですが、その他ローンが少なく滞納履歴がないのなら、借入可能額は心配する必要はないでしょう。 世帯年収450万の場合、月々75,000円以内の住宅ローンが適正と診断することができます。これ以下のローンを組むことをお奨めします。 問題は自分たちにとって最適なローンを選択できるか?といことみたいですね。 地域によって違いますが、ja金利が他行より若干低いみたいですね。jaは保証料、火災保険料、つなぎ融資等諸費用関係にデメリットが多いように思います。トータルで考えると負担はjaの方が重いというケースも実際多いです。jaなら会員(農業者など)はメリットが多いですが、そうでない場合は選択肢としては良くないことも多いです。 都市銀、地方銀、ネットバンキングなど多種多様の住宅ローンが数え切れないほどある時代なので選択肢は無数にありますが、大切なことは自分たちにとって最適か?ということです。何をもって最適かという判断基準を持っていればブレません。 返済にあまり余裕がない場合(家計的には月々10万までだがローン返済額は月々7万という程度)は、短期間固定型金利は当初一番低くて魅力的ですがお奨めしません。子供が自立して経済的負担が一挙に軽減される時期までの長期間固定型金利か全期間固定金利をお奨めします。 特に国が主催する住宅支援機構のフラット35sは昨年まで金利優遇幅が0.3%までだったのですが、1.0%となりました。 全期間固定型のみの商品で全国平均2.8%程度です。優良住宅金利優遇制度を利用すれば、全期間固定1.8%程度が見込めます。 参考までにこのようになります。 2,100万借入、全期間1.8%、35年返済→月々67,429円、ボーナスなし 2,100万借入、全期間1.8%、30年返済→月々75,536円、ボーナスなし この場合、余裕があって30年返済を選択するより、35年返済を選択して、数年後毎に繰上返済していった方が、総返済額(元金+利息のトータル)は軽減されます。 全期間固定で1%台の金利は昨年まではなかったので、この商品はお奨めできます。 フラット35sは全国の都市銀、地方銀で受付しています。銀行によって設定金利などは違い、特徴がそれぞれあります。最寄の銀行で比較検討は必須です。また、諸経費の面では保証料や繰上返済手数料が無料です。通常は銀行負担となる団体信用生命保険が自己負担となります。単体信用生命保険に3大成人病などのオプションもあります。掛け金は定率なので担当者に問い合わせると即答してくれるでしょう。 フラット35sには技術基準が設けられており、建物の質の点では設計時の審査や現場での審査、完成時の適合証明書、計三回技術基準に適合しているかの審査があります。建築基準法の設計、現場、完了時とは別に審査されるので、より厳しい基準が担保されていると言っていいでしょう。更に、優良住宅金利優遇制度を利用する場合は、耐震、断熱、バリアフリー、維持管理と可変性の4項目のうち1つを選択し、それについての設計時、工事中などに検査があり、適合した後、住宅性能評価証明書が国から発行されます。それがあれば住宅エコポイント300,000点の手続きもスムーズに出来ます。 以上の様なメリットからフラット35sのお奨め度は高いです。 デメリットは優良住宅金利優遇制度に係る手続き費用、工事代金の増額です。20~40万くらいの増額でしょう。 参考になりましたか?健全な計画になるよう応援します。