質問: 契約不適合責任の行使期間を保つ方法について 【相談の背景】 大手不動産より購入したマンションより異音(購入後、給水パイプ音と判明)があり、音を消す工事を依頼しました。その後、半年後にようやく工事をしたものの小さくなったが音は今だになっている状況です。対応するとはいっていますが、何もされないまま、時間がすぎ間もなく購入後10ヶ月経ちます。 契約不適合責任を問えるのが、一年内に権利行使しないといけないと書いてあるネット記事が有りますが、権利行使できる状態を保つには 1購入後一年内に実際に裁判を起こす必要かありますか、 2裁判をおこさないとしても契約不適合で困っていますと一応不動産会社あて内容証明を打つ必要があるのでしょうか。 3それとも不動産担当者との間でのメールやり取りで音の存在は証明できるし、一応工事もしているので相手も音の存在を認めたと解釈し何もしなくても権利行使期間は延長されていると考えてよろしいでしょうか。 【質問1】 この場合、裁判、内容証明、アクション不要(今まで通り不動産会社と交渉て行使期間延長される)のうち、どの対応を取ればよろしいでしょうか。ご教示よろしくお願いいたします。
回答: 契約不適合を知った時から1年以内に契約不適合を売主に通知すれば権利が保全され,5年間は契約不適合責任に基づく請求ができます。裁判まで起こさなくてもいいでしょうが,1年以内であることを証明できるように内容証明郵便で通知した方が良いでしょう。 民法566条(目的物の種類または品質に関する担保責任の期間の制限) 売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において,買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは,買主は,その不適合を理由として,履行の追完の請求,代金の減額の請求,損害賠償の請求および契約の解除をすることができない。 民法166条(債権等の消滅時効) 債権は,次に掲げる場合には,時効によって消滅する。 1 債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき。 ただし,マンションの異音について,契約不適合に当たらないと判断される可能性があります。裁判例になりますが,マンションの一室を購入した買主が,カーテンウォールから発生する音に悩まされ,売主による補修工事にもかかわらず状況が改善しないと主張して,売主に対し売買契約解除による原状回復請求権と売買目的物の瑕疵に基づく損害賠償を求めたケースで本件カーテンウォールから発生する音は瑕疵に当たらないとされた裁判例がありました(東京地裁平成28年6月16日判決 平成26年(ワ)第10695号損害賠償請求事件)。