質問: 擁壁の強度について 今年の春に土地を購入しました。 第一種住居地域、40坪、けんぺい率60%、容積率200%です。 南北に14m、東西に10mの敷地で、2方向をl型擁壁に囲まれ、 擁壁高さは3m、擁壁の底板は3mほどの幅があります。 擁壁の確認済証はあります。 擁壁の強度のことや、擁壁の底板の幅が長く、底板上にのっかるよう に家をたてる必要があること(底板を避けて家を立てるとかなり小さ い家しか建てられません)が気になっていましたが、仲介の不動産会 社に聞いたところ、売主(造成業者)は擁壁の造成を何度もやってる し、家を建てられないような造成をすることは考えられないし、工作 物の確認済証もとっているので問題ないと言いました。擁壁の底板の 件も、心配なら地盤改良で対応すればよく、建築会社と相談して決め るべきことですと言いました。 第3者に擁壁の強度について調査してもらって、問題のないことを確 認の上購入するのが理想なのでしょうが、そこまで考えが及ばず、 不動産会社の言うことを信じて土地を購入しました。 その後、建築会社を決め(不動産会社とは関係のない会社)、最初に 土地や擁壁に関する資料を渡し、1ヵ月半近く間取り(木造2f建て 建坪30坪)を考え、測量や地盤調査なども行い、見積りをだしても らった上で契約をしました。 しかし契約直後になって、擁壁の強度が足りないかもしれない、最悪 家を建てられないかもしれないとの連絡があり、不動産会社から擁壁 に関する詳細な資料を取り寄せ、資料をみた結果、擁壁の上載荷重が 5kn/m2しかなく、このままでは強度不足で法的に無理があるとのこと でした。 このままでは問題だが、擁壁の下の地盤の地耐力も加味してトータルで 10kn/m2あれば問題ないとの事で、擁壁の下の地盤の資料を不動産会社 に要求しようとしているところです。(建築会社が資料を基に独自に擁壁 の構造計算をしようとしています) 質問ですが 1.建築会社に土地(擁壁)の安全性の確認の義務はないのでしょうか? 建築会社がリスク回避のためにも一番最初に確認すべきことのような 気がするのですが。問題が持ち上がってからこの長い間答えが出てい ない状況で、建築会社の対応の内容や遅さが気になっています。売主 に直接聞けばすぐに答えがわかるような気がするのですが。 それとも、本来土地の安全性については売り主や買主の問題で、建築 会社に確認の必要性はないものなのでしょうか? 今色々とやってくれているのはサービスでやってくれているのでしょうか? 2.建築会社は今のままでは法的に基準を満たしていないと言っているのです が、擁壁の強度に法的な基準は条例か何かで定められているのでしょうか? ちなみに不動産会社も建築会社も購入した土地もすべて同じ県にあります。 3.擁壁の確認済証は法的な基準をクリアしている場合に発行されるものだと 思っていて、それがあれば問題ないと思っていたのですが、建築会社から 聞いた話だと、造成業者が提示した基準をクリアしているかどうかの証明 書であり、確認済証があるからといって、家を建てられるわけではないと いわれましたが、そういうものなのでしょうか?建築予定の市役所に聞い たところ確認済証があるのなら問題ないと思いますといわれたのですが。 (市役所には電話でちらっと聞いただけですが) 4.擁壁の強度に法的に問題があった場合ですが、土地の費用を全額取り戻せ る可能性はありますか?
回答: 不動産会社が入り重要事項説明書と言うのが交付されてると思います。 その内容を知りたいですね~ やはり仲介業者に責任が出てきそうな感じ 分譲会社等では良く山や丘を切り開いて高低差の有る棚田式の宅地を擁壁を築造して大規模に作って販売していますが、この高低差の有る擁壁こそが将来の大トラブルの原因だとは、どの住宅雑誌を買っても書いていません。全国の地方自治体によって都市計画地域内では崖条例や宅地造成規制法が定められていて、2m超える高低差の有る崖が有る敷地には構造計算され、且つ役所の建築確認許可を取った一定の強度を持った擁壁を作るか、又は崖から相当距離離した場所に家を建築するかのどちらかにしなければ建築許可が出ないのです。 http://ikemen.client.jp/newpage16real.html つまり建築確認がおりないと知りながら販売したということになるかな~ 不動産屋に損害賠償請求と重要事項説明の違反になる可能性ありかな~ 弁護士、国土交通省に聞いてください 追記 http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1124658296 2m以上の擁壁を築造するには建築基準法(地域によりそれより厳しい法律規制)による確認申請等が必要です。ただしかなり昔からその土地にあった擁壁などならこの限りではないです。擁壁が新しく土地を造成する時に2m以上の擁壁を造ったなら必要という事。 確認申請ださずにやったかも・・・