質問: 関西の店舗の敷引と原状回復について 先日、関西の店舗の敷引と原状回復について「敷引を丸々取られた上で、さらに原状回復費用も借主負担はおかしいのでは?」と質問しました。 ココと他所で同じように質問したところ「住居では家主が敷引で原状回復を行うが、店舗はそうとは限らない」「契約書にサインした以上仕方がない」という意見をいくつか頂戴しました。しかし、不動産店では住居・店舗物件が混在して募集されている中、同じ「敷引」の文字が使用されているわけで、募集側が広く一般向けに同じ単語を並べて使用していながら、住居と店舗ではまったく意味が異なるのであれば、不当・虚偽広告になるのではないでしょうか?一般的にも契約後であってもその内容が広告と異なるのであれば無効になりますね。また、会計上「敷引」をどう処理するのでしょう。敷引が原状回復に充てられるなら「工事代金」名目でしょうが、原状回復を借主が負担したのに、家主が丸々敷引を取るなら「権利金」か「礼金」しかありませんよね。契約書にはそれらの記述はありません。説明不能な金銭授受の契約書が有効なのでしょうか? アドバイス何卒よろしくお願いします。
回答: 1.質問者のお考えに同感です。最高裁判例はこう述べています。 「敷金は、賃貸借終了後目的物の明渡し義務履行までに生じる損害金その他賃貸借契約関係により賃貸人が賃借人に対し取得する一切の債権を担保するものであるから、その返還請求権は、目的物明け渡し官僚のときに、それまで生じたその担保債権を控除し、なお残額が有る場合にその残額につき発生する。」(昭和48.2.2) 下の参考urlはこれを踏まえているのでしょう。こう述べています。 「不動産の賃貸借契約時に、賃借人から賃貸人に交付されるもので、賃貸借契約が終了し、家屋を明け渡した時点で返還することを前提としている金銭です。 敷金の交付の目的は、賃借人が借りた家屋を明け渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保することです。つまり、敷金は、賃借人からの支払いを確保するための担保といった意味合いを含んでおり、家賃の前払的な性格を有しているということです。 ですから、家賃の支払いが滞ったり、自然の消耗以外に壁や床に大きな損傷を与えてしまった場合などは、滞納家賃・修繕費用が敷金から差し引かれることになります。」 税法上、会計処理上は、敷金は「預かり金」の扱いで、収入には計上されず、従って所得税の対象外という優遇を受けています。 2.「店舗の場合は違う」という論拠は「生活用不動産なら適用法は民法であるが、事業用不動産なら適用法は民法ではなく商法になる。従って店舗の扱いは住居と異なる」と言いたいのでしょう。しかしこの理屈はもっともらしく聞こえますが間違っています。商法で言う商取引に賃貸借が含まれる場合は「賃借したものを賃貸する行為」(商法第502条)と規定していますから、質問者と賃貸人の間の行為は商取引ではなく、適用法は商法でなく民法になります。 3.契約書に敷金としか書いてなく、その扱いが家主の言うように定めていないなら、当然にして最高裁判例が効力を発揮します。この場合なら、「契約書に書いてないことなんか認められません。敷金を返してください。かえさないなら裁判になりますが、負けるのはあなたです。」と主張すればよく、妥協は不要でしょう。 4.相手が契約書に書かれている文面を楯に返還を拒否しているのでしょうか?この場合にも有効な手段があります。特に頭に「悪徳」とつく不動産業関係者は契約を金科玉条にする傾向がありますが、残念ながら我国の法律(民法)はそうなっていません。悪意で契約文を楯に取るなら、堂々と契約無効を宣言しましょう。契約を無効にするには「信義誠実即違反」「権利濫用」「公序良俗違反」・・・・などいろいろな主張が可能です。 質問者は「説明不能な金銭授受の契約書が有効なのでしょうか?」と述べていますが、そんな契約は無効に決まっています。(おかしい主張のようですが民法がそうなっているのですから、ガマンしてもらうより仕方がありません。「信義誠実則遵守」「権利濫用禁止」「公序良俗遵守」等々は現代自由主義経済の大原則です。) 5.相手をどう説得するかです。こういう本旨で相手を説得にかかっても相手が応じなければ「あなたが考えを変えず、敷金を返して戴けなけということであれば仕方がありません。敷金返還請求裁判を起こして取り返すまでです。当方最高裁判所まで争うつもりですから、それでもよろしければ、裁判所からの呼出状が来るのを待っていてください。」と強力な圧力をかけることですね。こう言えば相手は引き下がるでしょう。引き下がらなければ、最寄の弁護士会の法律相談を受けられて、対策を練られるとよいでしょう。