質問: マンション購入は共同名義がよいですか? 来年1月に結婚の予定ですが、彼が購入したマンションで一緒に暮らしています。支払いは折半ですが、名義は彼のものです。入籍をしたら共同名義にした方がよいのでしょうか、名義変更は可能なのでしょうか?
回答: 住宅ローンを組んでからの名義変更は難しいと思います。また、結婚している共稼ぎの夫婦で、実質ローンを折半していても、単独名義でローンを組む例が多いですよ。これは、夫が亡くなった際に団体信用保険で一括弁済されるようにするためです。 不動産名義は、費用の負担率に合わせて持ち分登記するのが建前です。もしも夫名義のローンで夫婦の共同名義に変更すると、妻に贈与税が課税されるおそれがあります。 これを避けるために、夫婦それぞれが単独名義でローンを組むペアローンなどもできています。ところが、ペアローンでは夫婦それぞれが住宅ローン減税を受けられるというメリットがある反面、妻の借りた分は(夫が連帯保証をしていても)妻個人の負債ですから、夫が亡くなっても妻の組んだ分のローンは妻が返済し続けなければなりません。 ご主人が先に亡くなった場合を心配されているのだと思いますが、子供がいない場合は法定相続分が兄弟にも発生しますから、「遺産は妻に百パーセント讓る」という遺言を公正証書で組んでおけばよいと思います。兄弟には遺留分は認められませんから、遺言があれば資産は百パーセント奥様にわたります。 また、結婚20年以上の夫婦では、居住用の住宅または住宅用の資金に限り贈与税の配偶者控除が特例として定められています。贈与税は基礎控除額(非課税枠)が110万円のところ、プラス2000万円が控除されます(つまり、2110万円まで非課税になる)。20年以上経過したら、夫婦半々の持分に登記変更してもよほどの豪邸でもない限り贈与税はかかりません。(ただし、ローンが完済していなければお住まいのマンションの名義変更には銀行の承認が必要になりますので、完済後ということになると思います) 結婚される前からこんな話をするのは恐縮ですが、万一離婚となった場合も、ローンの負担分に応じた財産分与を請求できます(#2さんがおっしゃるように、振込の証拠が残るようにした方がいいかもしれません)。 法的に配偶者の権利はかなり保護されていますから、借り換えまでして無理に共同名義にされるメリットはあまりないと思いますよ。万一の時が心配であれば公正証書をくむことをおすすめします。子供がいない夫婦では、亡くなった人の兄弟姉妹に相続権が発生しますが、その兄弟姉妹がすでに亡くなっている場合は甥・姪に相続権が引き継がれますので、公正証書を組んでいなくて兄弟が多い場合は、かなり手続きが煩らわしいことになります。