質問: 私29歳 妻28歳 義理姉と嫁の共有名義の土地があります。そこに私夫妻は新築の家を建築しようと考えております。新築費用はローンで考えております。義理の姉の旦那は今年3月に脳外科を開業をいたします。開業費用をその土地を担保として借入しているようです。そのような土地に一軒屋を建てるのは無謀でしょうか?開業して、問題なく返済ができるのでしょうか?もし家を建てて、返済ができなくなってしまった場合、建物は抵当にかけられてしまうのでしょうか?皆様どう考えますでしょうか?
回答: 医者の開業は金がかかります。 建物の建設資金だけでなく、最新の機械設備に多額の資金が必要だからです。特に脳外科などはMRIやCTなど何千万円もする機械が必要ですから、借入だけでなくリースなども利用しているものと思います。 また脳外科だけでは喰っていけないでしょうから、当然老人を対象とした内科も併業するでしょうが、近隣にライバル医院が多いでしょうから、経営が軌道に乗るまでは結構大変だろうと思います。 ですから義姉の夫は、追加で借入ができる余地を残しておきたいと考えているかもしれません。 てな話は直接関係ないので置いといて・・・ 実務上から申しますと、今の計画のままあなたが家を建てると、完成したあなたの家は義姉の夫の借入銀行(A銀行とします)に担保に取られます。 A銀行にしてみると、換金が容易と思っていた更地の上に第三者所有の家が建つわけですから、当然担保保全を図るためあなたの家を追加担保として要求するし、場合によったらあなたを連帯保証人に、と要請するかもしれません。 これはA銀行の立場からすれば当然のことです。 一方あなたが住宅ローンの借入を予定している銀行(B銀行とします)は、債権保全ため当然土地と建物両方を担保として求めますので、義姉所有の土地も担保としなければならず、義姉は結果的にあなたの物上保証人になります。 こちらも場合によっては義姉を連帯保証人に求められるかも知れません。 さらにA銀行B銀行とも先順位を求めるでしょうから、この間の調整が必要となるでしょう。 もっとも、これはA銀行B銀行双方の担保として十分価値があるという前提での話です。もともと担保価値がなければ、この話は最初から成り立たないということになります。 一番現実的なのは、あくまで担保価値があるという前提ですが、土地を妻と義姉で分筆して完全に分けてしまい、あなたは妻名義の土地の上に家を建てることです。 ただしこの場合でも、A銀行にすれば今までより担保価値が下がることになるので、A銀行を納得させることが必要となります。