質問: 路線価図の借地権割合について。 現在借地上に自己の住居を所有しております。(土地に賃借権・地上権の登記はしておりません。建物の所有権登記のみです。)地主から借地を買取りたいのですが(1)適正価格の決め方について。路線価図の上部に「借地権の割合○○%」とありますが、例えば借地価格が1000万円の場合、借地権の割合が60%とするとあと400万円を地主に払えば売ってもらえるという考え方は根拠になりえますでしょうか?(2)路線価図の上部にある「借地権の割合○○%」の「借地権」とは借地契約後何年位経過すれば主張できるものなのでしょうか?(借地契約後数年で所有権の○○%を主張できる訳ないですものね。)または賃借権・地上権の登記をしておかないと主張できないものなのでしょうか?お願いします。
回答: 1.適正価格の決め方について 路線価図の借地権割合は、相続財産の評価等に使用するのが主たる目的ですので、借地権又は底地の取引価格の目安となるものではないことにご注意ください。取引価格の決定はあくまで当事者(借地権者および底地所有者)の合意によりますので、路線価図の借地権割合を目安に決める場合もあれば、まったく関係なく取引価格を決めることもあるわけです。底地所有権を第三者が購入する場合と借地権者が購入する場合とでは、前者の場合には経済価値があまり大きくないものになりますが、後者の場合は借地権者にとっては非常に経済価値のあるものになりますので、まったく同じ底地所有権の取引でも価格は全然違うものになるのです。従って、質問の「1,000万円の土地~400万円払えば」にお答えするならば、「もっと安くてもいい場合もあれば、高くしないと買えない場合もあります」としかお答えできないものになります。底地所有権者の経済的事情にも左右されますので、「借地権なら完全所有権の何%です」とは言い切れないのです。 2.借地権の主張について 「借地権」の定義を確認なさったほうがよろしいように思います。借地借家法では「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」ということになっていますので、要は地上権又は土地の賃借権のうち建物を所有するためのものである場合ということだと考えていいと思います。そして、地上権や賃借権は、対象となっている物件の所有者と借りたい人との契約によって発生しますので(一部例外あり:法定地上権)、契約の効力が発生した瞬間から賃借権は発生すると考えるべきものであり、何年経過すれば主張できるといった意味合いのものではないということになります。さらに「借地権者が所有権の○○%を主張する」という表現は言い回しとしては不適当で、借地権と所有権は完全に別個のものであり、めいめいの経済価値の指標として。借地権は所有権の○○%と捉えることもできるというだけに過ぎません。(あるいは底地は完全所有権の経済価値から、借地権の経済価値を引き去ったものだと捉えることができる、ということ。)また、「主張する」とは借地権者が誰に対して主張するのかという点がちょっとわかりません。底地を買い取る場合にはいくら主張してみたところで客観的かつ絶対的な指標というものは存在しませんから、底地所有者に否認されてしまえばそれまでです。実際の取引はあくまで取引当事者の合意によって内容を決めるわけであり、裁判所で「俺の方が正しいから俺の意見に従うべきだ」という主張を繰り広げて結論を出してもらう、といったものではありません。もっとはっきり言えば、売主と買主の力関係で決まるということです。 なお建物所有を目的とする地上権・賃借権(=借地権)については、建物の登記を自己名義で行うことにより、その存在を第三者に対抗できることになっておりますので、地上権設定登記又は土地賃借権設定登記は必ずしも必要ありません。