質問: 叔父の事で質問させて下さい。 叔父は現在近所のお寺の土地を借り、叔父の所有の建物にて飲食店を営んでおります。(旧借地権かと思います。) ここ数年東京都による道路拡張事業のため、前面道路に面した他の方は軒並み東京都との交渉を終え移転をしております。 叔父も都の方および地主さんと交渉をしている最中なのですが、 素人のためいくつか疑問な点が出てきました。 1、借地権割合は国税庁の路線価では7:3なのに 6:4と主張してきている。 確かに路線価が市場価格とは一致しないと思います が、相続の際の課税を考え路線価による割合を主張 できないでしょうか? 2、用地買収の件とはそれるかと思いますが地主さんか ら更新料として残地の更地価格の5%を要求されてい ます。現在借地契約期間が満了しているので従前の 契約内容と同一条件で更新されたものと考え法定更 新を主張し更新料の支払いを拒否でるでしょうか? (ちなみに契約書では更新料を支払うこととされて います) また5%とという価格は適正でしょうか? 3、また地主さんからこれを機に建替えるのであれば建 築承諾料として残地の更地価格の5%を払うよう言わ れていますが5%とという価格は適正でしょうか? 以上、よろしくお願い致します。
回答: 道路拡張計画はここ4~5年前からの話だそうです>>>> これは、実際に、地元説明会など、予算がついたのが、4-5年前ということで、都市計画図には、道路が作られることは、発表されていたものと思われます。普通は、土地収用を伴う道路は、4-5年の計画では、無理でしょう。道路拡張案は、かなり前から、あったのでは? 4-5年前というのは、現場測量などが実際にスタートした日でしょうか? 役所の都市計画課で調べてください。土地の契約書に、道路のことが、書いてなくても、道路の方が、公共の福祉への協力ということで優先しますし、地主も、道路に取られることを賛成している訳でもなく、あなたも地主も、土地を道路に提供するのは、同じ立場ですから。。。 借地契約書に道路計画等の事項は一切なく >>>。これは、地主に求めるのは、酷ですね。道路が、どこにいつ出来るなんて事前にわかりませんし、一般的に、契約書に書くことでないからです。 ちなみに木造20年契約ですので契約上は15年前に 満了を向かえております。>>>>これを主張すると、5年後が、2回目の更新ということで、借り主は理解するのでしょうか?(今回の契約で、5年後の条件を了解することになりますね) つまり、一般論として、家が駆逐したり、賃料の滞納が無ければ、更新料や借地権割合は、結局、話し合いで、こうでなければ駄目 という決定的なものは、無いような気がします。 契約書を見ていないので、なんとも言えませんが、更新料の記載が無い=20年で、更地にして地主に返すという契約でしょうか? 住宅では、めずらしいが、商業店舗では、何年で、更地で返却ということが現実は、多く行われています。 契約書の都合のいい部分だけを取り出して、地主、借り主も、主張してもまとまりませんよ。長引けば、弁護士が、儲かるだけで、弁護士料を考えれば、ある程度のところで、妥協せざるを得ないのでは。。。? 弁護士料は、あなた持ちですのでね。