質問: 賃貸契約について、仲介業者に騙された 姉妹で店舗を経営していましたが、契約者名義である姉が店を辞めるので、妹に名義変更しないといけないと言われ仲介業者に、「名義人が変わるので、1からの契約になり、賃料の引上げと礼金を振り込むように」とのことだったので、振り込みましたが、契約書の結び直しもなく、お金も返してくれません。 蓋を開ければ、名義は変わっておらず、以前の契約書のままで、その土地の持ち主が土地を売ってしまい、契約更新月での立退を要求されています。 お金もかえってこず、値上がりと言われたままの家賃を、払い続け、名義が変わっていないということに納得できません。 不動産屋の、過失は、どのような過失名になるのでしょうか? 今後どう不動産屋に言えばいいですか?
回答: 名義換えとは、法律的には、姉が借主の賃貸借契約を終了させ、妹が新たに賃貸借契約を締結するということになります。新たな契約をする・しないは、契約しなければならない義務はないので、契約当事者双方の自由なため、交渉段階で貸主が、妹と新たな賃貸借契約はしないと主張すれば、姉が契約者のまま続けるか、姉が賃貸借契約を終了して、貸主と縁が切れるかのどちらかになります。 ただ、契約は契約書を作成しなくても、口頭だけでも成立します。 なので、質問者様の御説明のとおりであるなら、口頭の契約で、妹と貸主とに新たな賃貸借契約が成立し、姉の賃貸借契約を終了しているということになります。 したがって、貸主に対して、何年何月何日から妹が借主の賃貸借契約が成立しているので、契約書を作成して交付してくれと依頼するか(契約書を作成しなければならない義務はないので、これはお願いです)、貸主に対して,何年何月何日からは、私(妹)と貸主との賃貸借契約になっていると内容証明で通知することが考えられます。 貸主が通知を受けて何も反論してこずに何ヶ月か経過すれば、借主が妹に変わっていることを黙示に承認したことになってきます。 妹を借主とする新たな賃貸借契約を締結していないと言えば、礼金を受領したことと矛盾するので、あえて貸主が裁判沙汰にして争い、妹とは契約してないので出ていけという立退き請求訴訟などをしてきたら、礼金を支払ったことなどを証拠にして、妹の賃貸借契約は成立していると主張していくことになります。 なお、不動産業者は、賃貸借契約の当事者ではありません。当事者は貸主と借主です。不動産業者は、単に貸主から依頼されて貸主に依頼されたことだけをやるだけの人です(質問者者間に雇われているなら質問者様のために仕事をする義務がありますが、そうでなければ、不動産業者は別に質問者様のために仕事をする義務はありません。)。 不動産業者は、貸主から頼まれた貸主・借主間の単なる伝達機関なので、不動産業者に話してラチが明かない場合には、内容証明などを直接貸主に送りつける必要が出てきます。