質問: 至急:借りていない土地を含む賃借権譲渡契約について 私の実家では戦前から借りている土地(150坪)に自営業の事業所と自宅を建てて親が住んでいます。以前は今の借地と同じ地主を含む複数の地主(10名)から近隣の土地を含め500坪程を借りていましたが、30年程前に現在の借地以外の350坪は契約解除しており、それ以来その土地は誰も借りていない状態です。 この度、第三者である建売住宅業者が、親の借りている土地と以前返した土地を合わせた500坪を一括購入することになりました。親が借りている150坪については賃借権と地主の底地を同時に売却し、残りの350坪も地主が売却することで口頭で合意しています。このたび仲介人から賃借権譲渡契約書を提示されたのですが、そこに書いてある賃借権譲渡の対象が、親の借りていない350坪を含めた500坪となっていました。 500坪に対する土壌調査や測量等の費用は買主が負担するのですが、一旦売主側にそれらの費用を上乗せした金額を代金として支払い、その中から業務委託料として土壌調査費や測量費を業者に戻してほしいとのことです。そして、10名いる地主に同じことをしてもらうと煩雑になり地主達にも敬遠されるため、150坪の借地人であるうちの親の契約に500坪分の業務委託料をまとめて入れ込んで処理したいのことです。そのために賃借権の対象を500坪と記載しているのだと思います。仲介人曰く、500坪と記載してあっても譲渡する賃借権は実際に建物を建てて利用している部分に対する権利でしかないから500坪の記載でも特に問題ないとの説明でした。 そこで質問です。そもそも借りてもいない350坪を含む500坪に対してこの業者の説明のような賃借権譲渡契約を結べるものなのでしょうか?事実と異なるため契約として成り立たないのではと思いますし、賃借権の瑕疵について500坪全てが対象となるのか?と心配です。仲介人はこの土地は問題になるような瑕疵はほぼないから大丈夫なので早く契約締結をと急かされています。どうかアドバイスをよろしくお願いします。
回答: そもそも借りてもいない350坪を含む500坪に対してこの業者の説明のような賃借権譲渡契約を結べるものなのでしょうか?事実と異なるため契約として成り立たないのではと思いますし、賃借権の瑕疵について500坪全てが対象となるのか?と心配です。仲介人はこの土地は問題になるような瑕疵はほぼないから大丈夫なので早く契約締結をと急かされています。どうかアドバイスをよろしくお願いします。 賃借している土地は150坪ですから,譲渡する賃借権も150坪になります。 借りていない部分も含めて500坪の賃借権を譲渡するというのは事実ではないので契約すべきではありません。 瑕疵の問題をご指摘しているようですが,業者の間違った指示に従って契約をしてしまった後,どのようなリスクがかかってくるか予想できません。 賃借範囲は150坪であるからその正しい面積でなければ契約しないとおっしゃってよいと思います。 業者が何を目的にして500坪と言い張るのかわかりませんが,土地全体を取得したい意思は変わりないでしょうから,正しいことをおっしゃって構わないと思います。