質問: 不動産関連および登記のことで質問させてください。 売買になりまして、引き渡し時に司法書士が所有権変更 不動産関連および登記のことで質問させてください。 売買になりまして、引き渡し時に司法書士が所有権変更登記や抵当権抹消などされると思います。 法務局に勤めている身内がいるので登記なら司法書士に依頼しなくてもやってあげるよと言われました。 実際にそのような司法書士以外の人に依頼することは可能なのでしょうか? それとも司法書士の職権などがあって司法書士でないとできないことなのか、その辺をよくご存じの方、御手数ですが教えてください。
回答: 売買代金や売買に伴う諸費用等相当額のリスクをあなたが負う覚悟があるのであれば,その方にお願いしてもいいでしょう。 所有権移転(所有権変更ではありません)や抵当権の抹消といった,いわゆる「権利の登記」の申請代理を,司法書士または弁護士以外の者が業として行うことは,司法書士法73条により禁じられています。 「業として」「代理」するのでなければ誰がやってもかまわない(でも税理士や行政書士がやるとたぶん一発でアウト。彼らには法令順守義務があるから)ので,知識や経験のある知り合いが,無対価で,反復せずに行うのであれば,それは73条違反に問われることはないと思います。なのでそのご身内に登記手続きをお願いすることは可能だと思います。 ただし,銀行の住宅ローン等を利用する場合には,銀行の融資手続き管理の関係上,司法書士が登記申請をした受領証の提出を融資実行の当日中(遅くとも午後3時まで)に求められますので,司法書士以外に登記手続きをすることはできないと考えたほうが良いです(司法書士に頼まない→では融資もできませんと言われて終わりになる可能性が非常に高いです)。 ローンがない場合,つまり現金決済の場合についてはそのような制約はないので,登記申請は誰がやってもかまわないことになりますが,ちょっと待ってくださいね。不動産売買は,登記の前に,慎重に判断しないとならないことがあるんです。 登記申請をする前に,代金授受とひきかえに登記関係書類の授受がありますが,その書類のチェック,誰がするんですか? 売主から提示された権利証または登記識別情報がそれで大丈夫だと,あなたが判断できますか? 印鑑証明書(最近はコンビニ交付のものが増えてきています)のチェックができますか? 委任状の内容や押印したもらった印影が登記に耐えられるようなものだと判断できますか? たとえば権利証については,お客さんが権利証だと思っていたものは実は住所変更の登記済証で権利証ではなかったとか,何回かに分けて所有権を取得していたために複数の登記済証がないとならなかったとか,何か様子がおかしいなと思ってよく見てみるとカラーコピーだったとか,理論的に整合性のとれないものを提示されたり(それをそのまま法務局に出していたら警察が動いていたかもしれません)とか,それっぽいものをなんとなく預かるのでは大失敗になることがあります。 印鑑証明書も,コンビニ交付のものはコンビニにある複合機の紙を使うので,知識のある人が色調や濃度を調整するだけで簡単にそれっぽい複製(当然登記には使えません)を作れちゃったりします(見抜くには赤外線カメラを使わないと無理)。 委任状の印影も,司法書士がもっとも気を遣うところだと思います。銀行員がもらってきたという委任状の印影を見ると印影がダブっていたりかすれていたりしてとても登記で通用しないものだったりすることがあります。よく見ると,似ているけど別のハンコだったなんてこともありました。 そういう書類のチェックとともに,事実関係と,当事者の本人確認をして,リーガルチェックに問題なしと判断できればそこで司法書士は「代金の支払いをしても大丈夫です」と買主に告げるのですが,司法書士を関与させない決済となると,それらのチェックを買主ご本人が,自分のリスクでやらなければならなくなるということです。司法書士はプロですからミスがあった場合には責任を負いますし,いざという時に備えて保険に入っていたりもします(司法書士法人になると13億円の保険に入っていたりします)。でもご本人がやってしまった場合には? 全責任を自分が負うことになるわけです。 法務局勤務のお身内が,残代金決済に同席してそのリスクまで負ってくれるというのであればいいかもしれませんが,書類を持ってくるならやってくれるというだけの場合,代金の支払い後に書類を渡しても「この書類じゃ登記できないよ」なんてことが起きかねません。 仲介業者にヘルプを求めても,「登記は不動産屋の業務じゃありませんから」「司法書士に依頼しなかったのはお客様の責任です」で終わってしまうかもしれません。 その覚悟があるのであればそうすればいいですし,ないのであれば司法書士に依頼すべきだと思います。