質問: 任意売却 友人から頼まれ質問です。 aさんは公庫・銀行で約6000万程融資を受けて20年前に 住宅を取得しました。その時義父のbが連帯保証人になってくれました。bは約300坪の土地を担保として出しています。 約4年前にaさんは離婚をしましたが、そままローンを払い続けて 現在に至ります。土地代に関してはaさんbさんとで契約はなく無償で借りていました。 今年に入りaさんはローンの返済ができなくなり建物を賃貸物件として返済に充てようとしました。その為、bさんに土地貸借契約を結びたいと申し出ましたが、拒否をされてしまいました。その後どのようにするか思案しているところ、bさんより連絡があり土地建物を処分して債務を減らしたらどうかと申し出がありました。aさんはその申し出に乗る気なのですが、連帯保証人がわざわざ任意売却を勧めてくるのには、なにか訳があるのでしょうか?担保割れをしているので間違いなく残債があると思うのですが・・・ 連帯保証人に何か策があるのでしょうか?それともこのまま任意売却を進めていった方がよいのでしょうか? よろしく御回答お願い致します。
回答: 300坪の土地の上に6000万円で建てた住宅という規模感が、通常の住宅ローンのイメージからは離れる点は置いておくとして、義父側の思考回路として考えられる展開は、 1.築20年といっても、多額の費用を掛けた家に一応の価値がある 2.今まで20年何とか返済を継続してきたので残債務が減少している 3.土地と建物を一体で任意売却すれば、競売時よりは有利な価格の買い手が見込める 4.結果的に連帯保証の責任を被るとしても、「当初借入額―既存返済額―建物評価」までは残高を圧縮した上での負担なので、土地売却額の一部は手許に残る筈 (一体で売却した上でローン返済後に残った金は当然に義父のものです) 5.銀行借入を返済して身軽になった借入人(a)に対しては、今後代弁部分を返済するように仕向ける交渉事は可能(代弁債務の求償)で、長い目で取り返しができる 6.aが解決策を求めて時間を掛けるほど、延滞金・延滞金利(通常14%)の蓄積を招き、銀行以外の債務の発生・担保設定等も含めて結果的に担保物件の競売しか選択手段が無くなる 7.第三者bが介在して、賃借権等余計な権利が発生した挙句家賃未払・ローン再延滞という事態に至るよりは、損失を確定した上で次のステップを考える 8.金銭面の損得勘定以上に離婚した娘婿との関係一切を断ち切りたい、という感情がベースにあるか、aが描く解決策の根本に何がしかの「よこしま」な部分がある