質問: 知人に土地購入に当っての注意点について、尋ねられました。 私が思っていることを羅列します。 1.仲介不動産業者は信頼できるか。 2.所在地は家などが建築できる地域か。 3.重要事項説明書を読んで、詳細を理解したか。 4.水道工事などの費用施設を計算しているか。 5.印紙税や取得税、固定資産税を理解しているか? 6.代金の支払い方法は納得できるか。 特に信頼できる不動産業者かを調べる方法をご教授お願いします。
回答: 不動産業者から受け取った名刺や各書類の中に その業者の免許証番号が記載されていないでしょうか? 例えば、東京都知事(X)第12345号や国土交通大臣(X)第12345号 など 免許番号における(X)にあたる部分が業者の営業年数を表しますので Xの値が大きいほど、長年営業していることが判断できます。 5年ごとの免許更新の度に1つずつ数字が増えていきますので (1)なら開業5年未満 (2)なら開業5年以上、10年未満 (3)なら10年以上、15年未満と判断することができます。 ※以前は3年ごとの更新だったため(10)を超える場合でも 50年以上ということにはならず概ね30~40年位と判断されます。 もちろん営業年数が長いからといってその業者が信頼できるとか 逆に営業年数が短いから信用できないと言うわけではありませんが ひとつの参考程度としてお知りになっておかれると良いでしょう。 なお、買う意思をお固めになり、売買契約の前に重要事項説明書をお受けになる際は 説明当日までに事前に重要事項説明書そのものを預かるか、コピーをしてもらって持ち帰り しっかりと熟読なさることをお勧めします。 専門用語も多いため一般の方には判りづらい部分もあるかと思いますが ご不明な点はネットでお調べになったり、詳しい方にお聞きになるなど 事前にある程度は情報としてお知りになっておかれるか または説明当日に質問できるよう疑問点や理解できない事項を全て 別の紙にまとめて記述しておき、当日は納得のゆくまで解説してもらうと良いでしょう。 事前に重要事項説明書を渡すことを拒否したり、重要事項説明そのものを 流れ作業的に簡潔に済ませようとする場合は要注意です。 その他気をつけるべき点として、土地を購入する目的を明確に伝えることです。 自宅を建てるため、事業として店舗や事務所を建てるため。 投資用として購入し将来は住宅用地として売却したい等 この点が曖昧ですと、購入後に各種法の規制により自宅を建てることができなかったり 特定の業種の店舗はできない、自宅を建てる際に水道や下水道が来ていなかった等 トラブルの原因になることがあります。 また、購入する土地が代金決済後すぐに引渡しができない状態の場合は (駐車場や資材置き場として他人に貸している。 造成工事等の必要がある等) いつの時点で引き渡してもらえるのかを何月何日までと期限を切り 万が一遅れた場合はペナルティを課すなどの条項を契約書に記載してもらうと 良いでしょう。 そのほか、売り主が別にいて不動産業者がその取引の仲介を行う場合 仲介業者に対して、手付金等の金銭をむやみに支払わないことも重要です。 売主さんが忙しいので・・等と言われ、不動産業者の預かり証で・・等は危険です。 必ず売主さん立ち会いのもと、売主さんに直接支払い領収証をもらうようにしてください。 以上いろいろ書きましたが、免許を有した不動産業者であれば報酬を得る以上 その責任も重大です。(仲介の場合、売主よりも多額の損害賠償を請求される判例も多い) よって、余程悪質な業者でない限り、あまり神経質になる必要はないと思いますよ。