質問: 7年前都心の新築1ルームマンションを住宅ローン利用で購入し居住していま 7年前都心の新築1ルームマンションを住宅ローン利用で購入し居住しています。 結婚を期に、都内の1戸建てを購入したため、これを気に1ルームマンションを 処分しようか賃貸に出そうか全額返済しようか悩んでいます。 ・1ルームマンション 住宅ローン利用 残債:1000万 売却査定額 1500万~1800万 賃料査定額 8.5万~9.5万 (1)1ルームマンションを売却 売却益(5~600万程度?)を新規購入した1戸建ての繰上返済に回す (2)住宅ローンはそのままで1ルームマンションを賃貸に出す 家賃収入で住宅ローン残債の返済に回す(2重ローン状態) (3)全額返済し1ルームマンションを賃貸に出す 家賃収入を新規購入した1戸建てのローン返済に回す 預貯金がほぼ無くなる どれも1長1短あり、どのような対応するのがベストなのか 決めかねており、皆様ならどのようにお考えですか?
回答: 私も賃貸より売却したほうが良いと思います。 購入価格が書いていませんが、2000万円以上で買っているのなら、売却益ではなくそれなりの売却損が出るのではないでしょうか。 もし売却損が出るなら、居住用に使っていたということで、細かい要件がありますが譲渡損の損益通算・繰越控除の特例を使えるので税金の還付があります。 例:(購入価格2000万+付随費用・税金等50万-減価償却費等200万)-売却価格1650万=譲渡損失-200万(給与所得の税率が所得・住民税30%なら60万の還付)※金額は全て仮定 都心のマンションは築年数が古くても値段が落ちないのですが(私の住んでいる地域は築30年で新築より2割減という感じです)、 ワンルームはそれにあてはまらず(恐らく管理のせい?)築年数に応じてかなりのプライスダウンがあるようです。 我が家も素人ながら区分マンションを貸していますが、特に大変ではありません。 ファミリータイプではありますが、都内だと店子さんの半分は1部上場企業の法人契約(借上社宅)・残りの3割が普通の法人契約(借上社宅)・残りの2割が個人契約という感じです。 都心ではなく、都心に近いところのマンションですが、今まで2ヶ月以上の空室は無く、通常は募集を出したら即決まります。(多少店子さんを選別します) 質問者さんの物件も都心にあるとのことで、まだ貸し手市場だと思いますが、利回りが悪いことと古くなるにつれて価格が落ちるようなので、 税制のメリットも使えれば、今が売り時なのではと思います。