質問: マンション・アパート・分譲賃貸 部屋を借りようと考えているのですが 借りるにあたって、マンション・アパート・分譲賃貸では契約やらで何か違うことがあるのでしょうか?
回答: マンションとアパートは建物の規模や構造によって呼び方を変えているだけで、契約自体はそれほど内容に差はないと思います。 分譲賃貸の場合は若干異なります。 分譲マンションは区分所有法という賃貸に適用されない法律が適用されます。 この法律で規約の有効性が認められています。 一般賃貸住宅では部屋の使用法は家主との賃貸契約内容により決めています。 しかし分譲マンションでは、分譲マンション所有者から構成される管理組合で使用方法を決めることができるようになっています。 管理組合集会で決議されれ規約が成立すると、マンションの所有者だけでなく、そのマンションの使用者もこの規約に従わなければなりません。 分譲賃貸の場合も分譲マンションとして区分所有法が適用され、規約に変更があった場合、その一部を借りている人もこれに従う必要があります。それが契約内容と反することでも、従わなければなりません。 賃貸契約は一部屋を所有している家主と借り手間の契約でしかありませんが、規約についてはマンション全体の問題であり、公共性が高いため、個人的な契約内容よりも優先する必要があるからです。 なお、借りている人は、自分の利害に関係することに関しては、集会で意見を述べることはできますが、投票権はありません(投票権は家主が持っている)。 また、一般に賃貸契約では借地借家法で借り手が保護されているので、よほどひどい人間でなければ、家主が借り手を追い出すことはできません。 しかし、分譲マンション(分譲賃貸を含む)では、規約違反を犯す借り手がいる場合、賃貸契約の解除を裁判所に請求する権利が管理組合に認められています。 すなわち管理組合という第3者が家主の意志に反して強制的に賃貸契約解除する可能性を持っています。