質問: 住宅ローン審査 今、建築中の分譲住宅を購入しようかなと、話しているのですが、 実は主人に内緒で主人のキャッシュカードでキャッシングをしてまして カードは6枚持っていまして其のうち3枚のカードで合計70万借りてました。4月に完済して必要のないカードは3枚解約、残りのカードはキャッシング枠を「0」にしました。すぐに信用情報には反映されないと聞きますが、やはり2か月では厳しいですか? 主人 45歳 1部上場企業 25年勤務 建物 1980万 諸経費込みで200万です。 審査には通るでしょうか・・・
回答: #3です。 ご丁寧なお礼をありがとうございました。 住宅ローンは、多くの方が一生に一度利用するかしないか...というものです。 しかも、借りるのは、これまでに目にしたこともないような「多額」です。 ですから「分からないこと」「不安に思うこと」があって当然です。 金融機関の人間や不動産の販売・仲介業者は多くの案件を扱っていますので知っていることは多いですが、そこで、お客さまの「分からないこと」「不安に思うこと」について、きちんと説明できないような担当者は「無能」だと私は思います。 ましてや「そんなことも知らないのか。」「この程度のことならば説明するまでもなく知っていて当然」などという態度を取るような人間は、信頼に値しないと思います。 私でよろしければ、いくらでもお尋ねください。 分かる&ご回答できる範囲のことでしたら、ご回答を差し上げますので(分からないことやご回答できないことについては、そのように申し上げますが)。 前置きが長くなってしまいましたが...。 > やはり担当の営業マンさんには話したほうがよさそうですね。 いえ、担当の営業マンに話したところで何かが変わる訳ではありませんから、話す必要はありませんよ。 「住宅ローンの借り入れにあたって、それまでのローンやクレジットカードを整理した」というのは、よくあることですし、先に整理をしたことがプラスの評価につながることはありませんので。 > 物件は分譲住宅で土地建物で1980万です。営業マンの話では100万落ちるそうです。ですから、金額1890万の分譲住宅です。 土地+建物の販売価格が1,880万円になる訳ですね。 この1,880万円には「土地・住宅の取得に必要な諸費用」は含まれているでしょうか? おそらく「住宅ローン借り入れに必要な諸費用」は含まれていないと思いますが。 もし、「土地・住宅の取得に必要な諸費用」が含まれていなければ、「販売価格1,880万円の土地・住宅を、住宅ローンを利用して取得するために必要となる費用」の総額は、1,950万円~2,100万円になると思います。 総額の見積もりに幅があるのは、「住宅ローンをどこからどのように借りるか」によって、「住宅ローン借り入れに必要な諸費用」が変わってくるからです。 > 現金で用意できるのは諸経費込みで200万です。 この書き方は「?」になります。 「この土地・建物の取得に充てられる『自己資金』は200万円です。」と書かれた方が分かります。 必要資金と調達資金のバランスが取れればokなので、「土地・住宅を、住宅ローンを利用して取得するために必要となる費用」と「調達資金」が同額になります。 ですから、 「土地+建物の販売価格」+「土地・住宅の取得に必要な諸費用」+「住宅ローン借り入れに必要な諸費用」 = 「自己資金」+「(住宅ローン等の)借入金」 となります。 ご質問者さまの場合 「土地+建物の販売価格」+「土地・住宅の取得に必要な諸費用」+「住宅ローン借り入れに必要な諸費用」が2,100万円だとしますと、充当できる『自己資金』が200万円なので、2,100万円-200万円の1,900万円を「(住宅ローン等の)借入金」によって用意しなければならないことになります。 ここで問題となってくるのは、「土地+建物の販売価格1,880万円」という点です。 「(住宅ローン等の)借入金」を1,900万円としますと、「土地+建物の販売価格1,880万円」を20万円ほど上回ってしまいます。 金融機関や住宅ローン商品によっては、住宅ローンの借入額の上限を「土地+建物の販売価格」までとしているとものもあります。 また、金融機関等が独自の基準で行っている「担保査定」があり、住宅ローンの借入額の上限を、この「担保査定」で算出した「担保評価額」までとしていることもあります。 「土地+建物の販売価格」や「担保評価額」以上の額を借りることを『オーバーローン』と言ったりしますが、こうなることを避けられた方がよろしいです。 > 同僚の方にまず、うちの会社は審査よほどの事がない限り通るぞ!・・・と言われてる これは現在では全く根拠のない話になります。 昔(10年以上前)は、「一部上場企業に勤務していること」=「信用がある」とみなされていたこともありましたが、某証券会社の倒産以来、どれほどの大企業であれ、「勤務先のみ」によって評価が変わる...ということはありません。 一部上場企業ならば倒産しない...なんて決まりはありませんよね? 一部上場企業ならば定年まで雇用&給与が確定している...なんてこともありませんよね? 年収が650万円とのことですので、「返済能力」をシミュレートしてみました。 借入額:1,900万円 返済期間:14年(現在の一般定年年齢60歳-現在の年齢45歳-1歳) 金利:年利2.00%(固定金利選択型・固定金利期間10年) 返済方法:元利均等返済(毎月一定額を返済していく方法)、ボーナス返済なし この条件でシミュレートしますと、毎月の返済額は129,760円となり、年間返済額は1,557,120円になります。 「返済能力」を測る1つの基準に「返済負担率」というものがありますが、それは「年間返済額」を「年収」で割って求めます。 ですから、1,557,120円÷6,500,000円=23.9% となります。 実際には、他に借り入れ等があれば「年間返済額」にその借り入れ額を加えて「総返済負担率」を算出します。 年収400万円以上の場合は、この総返済負担率の基準を「30%以下」もしくは「35%以下」としている金融機関が多いです(住宅金融支援機構の「フラット35」の基準が「35%以下」となっているので、これを基に基準を設定している金融機関が多いんです)。 ご主人の場合は23.9%ですから大丈夫そうですし、キャッシングの70万円を含めて考えても34.7%となりますから、「返済能力」の点では「何とかなっていた」可能性も考えられます。 ただし、キャッシングについて > 実は主人に内緒で とのことですから、ご主人が住宅ローンの審査を申し込む際に「知らずに」このキャッシングについて記入しなかったら、金融機関や保証会社は「隠そうとした」と考え、審査にマイナス影響を与えますので注意が必要でしたね。 先ほど「毎月の返済額:129,760円」と算出しましたが、毎月の給与手取り額から約13万円を住宅ローンの返済にする...とすると、家計としてはどのようなものになりますでしょうか。 もし、これで「厳しい」となりますと、お借り入れは再検討をされた方がよろしいかと思います。 現在45歳とのことなので、実際のお借り入れは返済期間を29~34年とすることもできなくはないと思います。 実際のお借り入れでは金利パターンの選択によりもっと低い金利で借りることもできますし、また「退職金で一括返済をすれば...。」ということも考えられるとは思います。 ですが、できれば、現在の一般的な定年年齢以上に返済期間を設定すること、固定金利期間が短い金利パターンを選択されることによる低金利でのお借り入れ、退職金や年金をアテにしての返済計画は、やめていただきたいんです。 ところで、 > 去年主人の車を購入したため現金が余りないのが余計不安要素でした。 自己資金を200万円にしても、さらに数百万円の余裕資金はおありでしょうか? 現在使用している家具家電等を新居でも使う予定だから、別途余裕資金はない...というのでしたら、ちょっと問題です。 現在使用している家具家電等が新居では使えないことも多いですし、カーテン代が結構バカになりません。 また、引っ越し代や火災保険料等もあります。 さらに、予想外の出費、収入減に備えて、「引っ越し後」に数百万円の余裕資金がお手元に残るようにしていただきたいので...。 年収が650万円とのことですから、「余裕資金」として流動性の高い資産を300万円程度残し、それと「家具家電」「カーテン」「火災保険料」「引っ越し代」と合わせて500万円程度は残る計画になっていますでしょうか? 学校に通うお子さんがいらっしゃれば、さらに数百万円の余裕資金はほしいところです。 もし、「預貯金が全くないので70万円借りてしまった...。」というのであれば、金融機関の印象としては「年収が650万円もあるのになぜ?」となり、資金管理の甘さを指摘され、返済能力も疑われることになりかねません。 > 延滞等のトラブルは全くなく、無事に完済してるので営業の方にその内容を伝えてみます。 残念ながら、これは「当たり前のこと」でしかないので、それがプラスには影響しません。 完済実績があることは、1つの目安にはなりますけれど。