質問: 【宅建】借地権の譲渡、転貸について 宅建勉強中(超初心者)のものです。 とても初心者じみた質問で恐縮ですが、ご教示願います。 aが所有する土地にbが借地権(賃借権)を設定したとします。aは借地権設定者で、bは借地権者ですね。bはその土地上に建物を建造したとします。 その後cが建物をbから購入した場合、cはbから土地借地権の譲渡、転貸を受ける際aの承諾が必要だという記載が参考書にありました。 ここでcがbから借地権の譲渡、転貸を受けなければならないのはなぜなんでしょうか。 これは必須事項なんでしょうか? またaが譲渡、転貸を承諾しない場合、cは建物買取請求権を行使して、bから購入した建物をaに押し売りできるともありました。この制度があるのはなぜなんでしょう。 cとしてはやっと手に入れた建物を、aが承諾しないからとはいえ手放したくはないはずです。確かに当該土地について、地主はa、借地権はbが持っていて、その上の建物の所有者はcという状態はぱっと見ても不自然な気はしますが、cのように建物を所有するという場合、必ず土地に関する何らかの権利が必要だということなのでしょうか。 お分かりになる方、ご教示下さい。 前提事項が足りない場合、補足させて頂きます。
回答: まず前提として、日本では土地と建物は別物としての認識があります。しかしながら、建物はそれ一つが単独としては成立しません。言葉が示すとおり不動産だからです。つまり建物が存在するには何らかの敷地利用権が必要となってくるのです。そこで一般的には所有権、借地権(賃借権、地上権)が必要となってくるので、土地、建物を別々に移動することはありません。 旧来から借地人、賃借人は「借地借家法」で護られてきておりますが、賃貸人は民法612条(賃貸人に無断で借地権の譲渡禁止)で最低限護られております。明確な根拠はりませんが、土地を安い地代で貸しているにもかかわらず、その借地権を売買して、借地人にのみ大きな利益を与えないためとの解釈があります。 では、賃貸人が承諾しない場合には、不合理に機会利益の損失をさせないために、借地借家法19条では裁判所に訴えれば、適切な譲渡承諾料を見積もってくれます。 但し、同法19条iiiでは賃貸人がこれに合意しない場合は、借地権、建物を買い取ることができるとあります。 従いまして、質問者さんのmg_pc8180さんの表記には第三者cが借地権設定者aに押し売りできるとありますが、正確には借地権設定者aが買い取りできるということです。 民法612条と借地借家法19条をご参考にしてください