質問: 賃貸借契約における借主の善管注意義務について 法律の専門家の方、同じような経験のある貸主 不動産業者のかたなど、教えて下さい。
回答: 1.民法の『賃貸借』に関する規定を見る限り 賃借人は賃借物の使用(管理)につき 善管注意義務を負うとは規定していません。 かえって 賃貸人は賃借物を賃借人が十分に使用出来るように 必要な修繕をする義務があります。 (民法第606条1項 参照) しかし契約当事者間で 以上の規定と異なる合意をした場合には その合意に従う事になります。(民法第91条 参照) したがって『特約』によっては 賃借人に善管注意義務を負わせることも 修繕義務を賃借人に負わせることも可能ですが 逆に言えば、特約が無い限り 賃貸借契約における借主の善管注意義務といった主張は 法的根拠を欠く『失当』なものとなってしまいます。 2.契約当事者の両方が債務を負う契約において 相手方が債務を履行するまでは 自分の方の債務の履行を拒むことができます。 (同時履行の抗弁・民法第533条 参照) 以上の規定は『賃貸借契約』にも『適用』され (民法第559条 参照) 仮に賃貸人が賃借物の修繕義務を果たさない場合 賃借人は賃料の支払いを拒む事ができます。 しかしながら、建物の賃貸借の場合 賃貸家屋の破損、腐蝕の状況が 居住に著しい支障を生ずるほどで無い場合 賃借人は賃貸人の賃貸家屋修繕義務の不履行を理由に 賃料全部の支払を拒むことは出来ません。 たしかに給湯器が故障した事で 多少生活に不便するところがあったかも知れませんが かといって給湯器の故障が 居住に著しい支障を生ずるほどとも思えませんので 賃借人に 賃料の支払いを拒める正当な理由は存在せず 賃借人は賃料を『滞納』している事になります。 したがって、契約書の内容により 賃貸人をして 賃貸借契約を解除出来る条件を満たしているのならば 賃貸借契約を解除して 家屋の明渡しを求める事ができます。 (最高裁 昭和38年11月28日判決 民集17巻11号1477頁)