質問: 賃貸人変更による契約替え お世話になります。 2年程前、賃貸マンションの賃貸人になりました。 ある賃借人について 1.前賃貸人との契約書類にもともと不備が有る ・連絡先、勤務先などの状況を明記した書類が無い ・住民票など、身分を証明する書類が無い ・損害保険に未加入 (漏水時などトラブルがあった時でさえ連絡が取れない) その上、 2.賃貸人変更に伴う契約書更新に応じてくれない という状況が長く続いております。 当方としては賃貸人の名義変更を行うと同時に、 改めて住民票および諸関係の書類の提出を求めております。 すでに契約書を4~5回、部屋へ送付しています。 賃借人の部屋に訪問してゆっくりと事情を説明しようにも 不在がちで双方の意図が良く伝わらず、 配達証明郵便で書類を送付し、受け取って頂いたのに反応が ありません。 このような場合、 q1.「賃貸人名義の変更に関する契約書の更新の催告」について、 賃借人が拒絶することは、民法上、許されることなのでしょうか。 次に、 3.偶然廊下でお会いしたときに契約書についてお願いすると、 「知らない」「聞いてない」「なくした」「賃貸人の変更は そっちの一方的な言い分」 などと言い争いになる 4.家賃を期日どおりに払ってくれない ・支払い遅れは数日から10数日程度 ・この2年間、ほぼ毎月支払い遅れを発生させている ・文面で支払を促しているのに、状況が改善されない このような場合、 q2.賃貸人からの解約申し入れの場合、 「1~4を鑑みて、信義信頼の関係が著しく阻害されていること」 を賃貸人の正当理由とすることができるでしょうか? 宜しくお願いします。
回答: 賃貸人変更の際、借主にはその名義変更についての書類を交わさなければならないという義務はありません。この場合は、すでに家賃が質問者さんの口座に入っているのでしょうから、貸主変更のことは了承済でありますので、書類とかは関係ありません。書類不備があったことは前の貸主の責任ですが、その責任をも質問者さんは受け継いでしまっているので、その人が拒否し続ければそれで良いことになってしまいます。 このようなオーナーチェンジの場合に入居者が心配するものとして、振り込め詐欺ではないか? 契約書の内容が前よりも厳しくなっていないか? 費用がかかるのではないか?ということです。 詐欺かどうかは家賃も入っているのですから問題ないでしょう。新しい契約書の内容はどうでしょうか? 前よりも厳しい内容に変更されていると借主は嫌がります。費用はどうでしょうか? 契約書書換料を請求されていますか? 住民票等の費用と交通費として質問者さんが少し負担してはいかがでしょうか? または住民票は代理人でも取れるので委任状をもらってとってしまうという方法もあります。 家賃が遅れ気味というのは、1ヵ月分まるまる遅れるということはないのですね? それですと、まだまだ弱いです。 前の契約書に家賃の支払いについて遅延損害金の規定はありませんか? その規定があれば少しだけですが請求することができます。今までの遅れた遅延損害金を計算してそれを請求しても良いですが、金額的にはあまりたいした額ではないかと思いますので、今後遅れたら遅延損害金も請求することを伝えて、期限までに払ってもらうように要求してみてはいかがですか?(現在までの遅延損害金は放棄せず、今後、期限までに家賃が入らなかった場合には請求するということにしておけば良いかと思います。) 家賃が3・4ヵ月分未納状態になるくらいまでは、契約解除を要求できません。家賃が少し遅れているというだけでは、信頼関係が崩壊しているとは判断されませんし、書類提出についてはその義務もありません。前の契約書を基準にして判断し、契約書に書かれていないことは民法や借地借家法・慣習などによって判断するしかありません。もともと、契約は書面不要なものなので、家賃が入っていて特別近所迷惑などの非常識なことをしない限りは何も問題はありません。 私だったら、契約書をなぜ提出したくないのかを直接聞いて、規定内容や費用的な問題であれば、それを解決し、それでもダメでしたら、契約書類は諦めて、「今後は家賃を期限までに払ってください。期限までに払わなければ今後は遅延損害金も請求させていただきます」と伝えておきます。面倒でも、直接話し合った方がいいでしょう。 管理会社に管理を依頼されていないのでしょうか? 管理会社に一括して頼んでしまうという方法もあります。ただ、強制的に書類を提出させることは管理会社でも不可能です。質問者さんに所有権が移転される前に、そのマンションを管理されていた管理会社というのはいませんか? その管理会社だったら多少の情報は持っているかもしれません。または、その入居者との契約書に不動産業者の名前があるはずです。その不動産業者に管理をお願いすれば、その入居者のことを覚えているかもしれませんので聞きだせるかもしれませんね。 または、前の貸主に聞くことができれば聞いてみてもいいかもしれません。 保証人はいないのでしょうか? 保証人に現在少し家賃が遅れていることを連絡するついでに、「○○さんの収入の方は大丈夫なのでしょうかね? お仕事はどこで働いているのですかね?」などとさりげなく聞くのもいいかもしれません。連絡しても「保証人になった覚えがない」と言われれば印鑑証明書などの証拠がないと辛いかもしれませんね。