質問: 連絡のとれない家賃滞納者への対応について 所有するマンションを賃貸しています。現在3ヶ月の家賃滞納者がいますが本人・保証人とも全く連絡がとれなく困っています。近いうちに本人・保証人に内容証明書を送り契約を解除して損害の少ないうちに退去させたいと考えています。内容証明の督促書に「猶予期間内に支払いない場合は契約を解除し、退去してもらいます」旨の記載をして送付したいと考えますが、期限経過後に不動産会社立会いで鍵の交換を行った場合の問題点について教えてください。延滞していながらも居住権を主張して逆に損害賠償等を請求された場合にはこちらが不利なのでしょうか?少額訴訟をして債務名義をとったうえで強制執行することがやはり無難で最良なのでしょうか?連絡がとれないので相手と交渉することができませんのでこの場合の対応について何かアドバイスいだけませんでしょうか。よろしくお願いします。
回答: 内容証明郵便までは実行された方が良いですが、鍵交換をすることは考慮された方がいいです。不法侵入になってしまいますし、物やお金がなくなっていたなどと言って、損害賠償請求をされることも考えられます。最良なのは、質問者さんもおっしゃるとおり、裁判をしてから強制執行をした方が安全です。(少額訴訟では明け渡しまではできないので、通常訴訟によります。) しかし、裁判・強制執行までやると、おそろしく時間と費用がかかってしまいます。何とかして連絡をくれるようにするしかありません。鍵交換より少しですが安全と言える方法が、ドアのノブにカバーをしてしまう道具を使うことです。これをすることによって、鍵を鍵穴に入れることができなくなるので開け閉めができません。ただし、問題点として、ドアノブの種類によってできないものもあったり、できるものでも、部屋の中に人がいると、部屋から出れなくなってしまうタイプもあるようですので、注意が必要です。実行する時に、ピンポン鳴らしても居留守を使われたりすると監禁することになってしまいます。この道具は、ホームセンターにあるかもしれません。なければ、鍵屋さんに聞いてみて下さい。(私は、その道具を持っていますが、また一度も使ったことがありません) その滞納者は、生活をしているようですか? 夜逃げしていることも考えられるので水道や電気メーターで確認して、住んでいる気配があるようでしたら、待ち伏せするのも手です。すごく大変ですが・・・。