質問: 賃貸からの立退きと立退き料交渉について タイトルについてですが、帰宅したらポストの中にアパートを取り壊すので 賃貸契約を解約して欲しいとの書類が入っていました。 今回は書面での挨拶で、今後話し合いをさせて頂きたいと書いてありました。 以下現時点で判明しているのことです。 ・入居してから3年程度で、入居・更新時には取壊しの可能性などの説明は(おそらく)なし ・家賃滞納等の家主とのトラブルは一切なし ・立ち退きまでの期限は約半年 ・築年数や入居状態等、家主の都合による取り壊し ・入居時も間に管理会社が入っての手続きで、大家とは電話で話をしたこともない (今回も話し合いは管理会社と行うそうです) 引っ越しとなると費用はもちろん、かなりの時間・労力がかかりますから 正直辛いものがあります。 相応の料金を頂きたいのですが、こういったことに関しては無知なもので 専門家である向こうに言い包められてしまわないか心配です。 最低限引越し代と新しい入居先に入るための初期費用は全額負担して貰いたいのですが 正当な要求と言えるでしょうか? また取壊しが理由による退去要求ですから、「敷金」は全額返金を求めて良いのでしょうか? ぜひ知恵をお貸し下さい。
回答: 「立ち退き」には「正当な事由」と「6ヶ月以上前の告知」が必要です。 >築年数や状態、入居状態、総合的に見て建物の維持が困難になったと記載されています。 過去に「賃貸家屋の朽廃が迫り、これを大修繕するために賃貸借を終了させる必要が賃借人の利益よりも大きいときは解約申入れについて正当事由がある」とした最高裁判決が出ていますが「賃貸家屋の朽廃」は、判断基準が厳しく、普通は簡単には「正当事由」とは認められません。 また「空き部屋が多く、賃貸経営が立ち行かなくなった」というのも「正当事由」とは認められません。 >立ち退きまでの期限は約半年 一応、大家側は「6ヶ月前以上の告知」はクリアしているようです。 残るは「正当な事由」です。 質問文からだけでは正確なトコロは判断できませんが、大家側には「正当な事由」が見当たりません。 大家側は「正当な事由」をこれから作る事も可能で、それは「相応の立ち退き料の支払いがある」または「立ち退きまでの家賃を免除し、それを立ち退き料と相殺する」などです。 なので「正当な事由がないので、立ち退き料の支払いを以って、立ち退きの正当な事由とする」という方法で >最低限引越し代と新しい入居先に入るための初期費用 などの一部を大家側に負担してもらうのも可能です(「これらを全額」は無理でしょう) 但し、これは「大家側に、他に正当な事由が無い場合」に限ります。何らかの「正当な事由」があるなら「立ち退き料は無し」になってしまいます。 >正当な要求と言えるでしょうか? 立ち退き料の要求に「正当・不当」はありません。あるのは「当事者双方が金額に納得できるかどうか」だけです。 例え要求が正当だとしても、相手が納得しなければ、払って貰えません。 例え要求が不当だとしても、相手が「それで出て行ってくれるなら」と納得してしまえば、払って貰えます。 なので「要求が正当」も「要求が不当」も、一切、関係ありません。 「双方がその金額に納得できるかどうかだけが重要」なのです。 なお「要求が正当か不当か?」は「裁判になった時に重要になってくる話」なので、今は関係ありません。 >また取壊しが理由による退去要求ですから、「敷金」は全額返金を求めて良いのでしょうか? 敷金は「全額返却」です。礼金は戻りません。 なお「立ち退き料を払う代りに、立ち退きまでの家賃を全額免除」って話になった場合は「立ち退き料の支払いは無い」ので「本来払う筈の家賃を、引っ越しと転居先の入居費用として貯金しておく」ようにして下さい。 因みに「家賃6ヶ月分に相当する立ち退き料」は「比較的に、好条件、高額な立ち退き料」になります。「現金で立ち退き料を貰う場合」は、家賃6ヶ月分に相当する額なんて出ません。