質問: 完成前新築マンションの契約解除違約金について 今秋、完成及び引き渡し予定の新築マンションを購入しました。 しかし、個人的な事情により契約解除を検討しています。 (会社の倒産やリストラ、心身障害ではないので、契約解除の特例はありません。) そこで、売買契約書の契約解除についてもしおわかりになれば、アドバイス頂きたく思います。 よろしくお願いします。 <相談内容> 近日、契約解除を申し出た場合に、契約書に記載された<債務不履行による違約金(売買代金の20%)>も支払わなければいけないのでしょうか? 売買代金(物件価格) 約4000万円 手付金 約200万円※支払済 売買契約書の一部↓ <契約解除> 買主は、売主が本契約の履行に着手するまでは、手付金を放棄することで本契約を解除することができるものとします。 <債務不履行による契約解除及び違約金> 1.買主または売主のいずれかが本契約に定めた事項を履行しない場合は、その相手方は7日以上の期間を定めて履行を催促し、これを履行しないときには本契約を解除することができるものとします。 2.本状第1項の規定により買主の契約不履行を理由として売主が本契約を解除した場合は、買主は売買代金の20%相当額の金員を違約金として売主に支払うものとします。
回答: 完成前の物件売買では様々な問題が生じる恐れが高い事から、宅地建物取引業法でも幾つかの規制があり、今回の件が以下に該当すれば手付金も放棄せず、また違約金等も支払わずに契約解除が有り得る状況が有り得ますが、この辺りは相手業者も心得ているでしょうから、その確率としては低いと言えます。 先ず、マンション分譲であれば今回も恐らく、売主は不動産業者であったと思われますが、この場合、その完成前のマンションに建築確認の許可が下りる前に契約が締結されたのであれば、宅地建物取引業法に違反します。(第36条) また、同じく業者が売主の際は、マンションの 買い受け申し込み や 契約を締結した 場 所 は宅地建物取引業法上の“ 事務所 ” に該当している必要があり、この定義は以下の通りとなります。 http://www.re-words.net/description/0000000400.html 先に続きまして、その場所がモデル・ルームと称した見本を用意しただけの催しから、テント張り や 仮設小屋等 の “ 不安定な場所 ” によって 買い受け申し込み や 契約を締結が行われていた際には、お祭り的に顧客の高揚する精神状態を利用した悪質な行為として同法違反となります。(第37条の2) 但し、これらは冒頭の通りに業者側で対処している可能性が高いですから、この場合では “ 手付け流れ ” と呼ばれる手付金放棄による一般的な契約解除になってしまいますが、何れにしても 物件の引渡し である 売主の履行着手 が本年の秋であれば 債務不履行 には当らず、これこそが、ご質問内容にある 「 買主は、売主が本契約の履行に着手するまでは、手付金を放棄することで本契約を解除することができるものとします。」 に該当しますので、 違約金 を支払う必要は一切ありません。