質問: 相続発生3年以内の建物の生前贈与 家賃収入も相続財産に加算? 高齢の親が、相続税対策として貸家(建物のみ)を私に生前贈与するという話が出ています。もしも贈与後3年以内に親がなくなった場合、贈与された財産は相続財産に加算されるということですが、建物の評価額だけではなく、贈与後の家賃収入も一緒に加算されるのでしょうか?ご存知の方よろしくお願いします。
回答: 質問内容が非常に安易ですね。専門家に相談されたほうがいいです。 ます、お父様が貸家を所有したまま相続となったときは、その底地の評価は貸家建付地の評価となり、通常の自用地よりも減額(一般的には2~3割程度減額されます)された評価となります。また、建物は貸家となり、相続税の評価金額(=固定資産評価額)よりも減額(一般的には3割程度減)となります。 では、底地がお父様、建物があなたの場合はどうでしょう。 この場合、使用貸借と借地権の問題が生じます。 お父様があなたから時価相場に等しい権利金(敷金)と地代を取らないと借地権は認められず、使用貸借として、土地は自用地の評価となります。 建物は相続時精算課税ならば、相続時ではなく相続時精算時の固定資産評価額で評価して計上されます。相続3年以内の贈与となった場合は死亡時の固定資産税評価。3年過ぎれば建物は相続税はかからない財産となりますね。 使用貸借と認められないように(借地権評価)するには、あなたとお父様で賃貸借契約を結び(出来ることならば法務局や公用人役場で確定日付をそれにもらう)時価相場に等しい権利金相当額をお父様に渡し、かつ地代相当を契約に基づいて銀行振り込み等の検証できる方法でお父様に渡す必要が生じます。当然、お父様は不動産所得を毎年確定申告し、あなたは家賃収入を申告(経費の中にお父様の地代を計上する)します。 また、生前贈与、相続時精算課税時には建物のみならず建物の賃借人からの敷金相当もお父様から贈与を受けないと、負担付き贈与として課税認定されることにも注意してください。 生前贈与のメリットは、不動産収入があなたにはいることで、あなたが支払う相続税の金銭をプール出来るというのもありますが、この点はお父様が相続財産に現金預金を残しておいてくれれば、これを相続財産ともらい事で支払い原資とすることが出来るでしょう。こう考えると、一番大きなメリットは、家賃所得(家賃収入ー家賃経費・・固定資産税、お父様の地代)を毎年、贈与でもなく、あなたの収入としてもらうことが出来ると言うことですね。 質問の件ですが、資産から生じたる所得はその所有者に帰属しますので、贈与契約後の所得はあたなのものとなり、相続税の課税財産とは切り離されます。