質問: 借地人からの契約解除の申し出の場合の建物買取請求権 これから30年で土地を貸して、借地人(企業)が建物を建てることとしています。 契約書では、契約期間満了後に、双方のいずれかの解約申し出がない場合はさらに10年継続するとうたっています。 契約書には、契約期間が終了した場合に借地人の費用で原状回復するとうたってあっても、借地借家法16条によればこれは無効であり、それどころか建物買取請求権により、地主がお金を支払って買い取らないといけないということを聞きました。 そこでお尋ねしたいのですが、借地人から解約したいとの申し出により解約する場合についても、この建物買取請求権を行使できるのでしょうか。 もし、それが可能であるなら、あくどい企業であれば、ものすごく高価な建物を建てておいて、契約満了で出ていきますと言って、地主に買い取りを請求し、買い取れないなら、代わりに土地をいただくということも可能になってしまうと思うのですが、どうでしょうか。
回答: 法の趣旨について説明します 造作等の買取請求権を賃借人に認めるのは、契約において合意し賃借人が土地を借り、自ら建物を建築した場合に建物の価値が残り賃貸契約が終了すると賃借人は建物の価値を残し退去せねばならず、経済価値は賃貸人が結果的に経済的利益を有してしまうことになります。法が賃貸契約において特別法(借家、借地法等)で賃借人を保護するのは日本の賃貸事情では賃貸人が明らかに有利なケースを想定し、契約に一定の対等性を持たせているからです。 今回のケースでは30年契約であれば契約終了時の建物の経済価値は殆ど無いと判断されますので取り壊しを契約に織り込んでも法の趣旨に違反するとはいえないと考えられます。さらに契約途上にて賃借人の都合で退去が生じた場合の買取請求は相手方の都合である点が考慮されますし買い取り価格の基準も経済価値である賃貸に供し得られる賃借料が基準になるので、賃借人が意図的に豪華な建物を建てても経済効果がなければ、賃借人が大損をするためそういうケースはないと考えられます 民法は利益が一方に偏らず利益の調和を求める利益衡量の原則や、一方が法の趣旨を無視して主張することを禁じる権利の濫用の禁止を規定しています。ですから契約時に十分な検討をすると同時に、法の条文だけでなく判例等の解釈に基づいて考えることが必要だと思われますので、疑問点は弁護士や、司法書士に相談するよいと思われます