質問: 現在、借地の更新料を求められております。 更新料は、相続税路線価に1.25倍して推定の公示価格を求め、借地権割合60%として借地権価格の10%を求められております。
回答: 先ず、借地料の更新料というのは支払う義務があるのかについて →契約書(高騰の契約を含まない)で更新料を支払うことになっていなければ、更新料の支払い義務はありません。 一方、社会では更新料の話が持ち上がり、契約書にはないが慣習や慣例として支払いを受けて来たので、今後も請求できるとする地主は後を絶ちません。 しかし、裁判所は一貫して「更新料支払いの慣習はないから、支払いを求めることはではないが、借地人から任意に更新料として提供された場合、これを受け取ったときは、後日返還するまでの義務はない。」としています。これが結論ですのでしっかり確認しておいてください。 では、その契約があったとして回答します。 借地料の計算は、質問者の考えでよろしいかと思われます。 その上で更新料については、 更地価格の3%と言われたり、借地権価格の5%と言われたりしますが、借地権割合6割の場合、更地価格の3%が借地権価格の5%になります。ただし、借地権価格の5%というのも、世間で言われているだけであって、根拠(法的な裏付け)はありません。 「裁判事例では3~5%程度だと聞きます」とありますが、それはそのような契約書(特約)があるために、そのような判決をしているだけのことで、契約がない場合は、冒頭で説明したように認めておりません。 ところで、更新利用を支払うという契約書があるが、金額が明示されていない場合は、裁判所としては「和解勧告」をして双方の折れ合う範囲で認めているというのが現状です。 ただ、不動産業者がいう10%についても、どこにも根拠がないことは確かです。