質問: 底地の評価について 自宅の敷地の一部が兄の持ち分があります。建物の底地ということで借地権は関係するでしょうか?建物が建っている土地ということで更地価格の二分の一程度が主張できればありがたいのですが。 教えてください。よろしくお願いします。
回答: 賃貸借契約を締結していなければ、 いわゆる借地借家法の借地権と底地の関係とは 異なります。 契約書などがなくても相応の地代を払っていれば賃貸借契約を 締結していると見ることができるので借地となります。 (土地の持ち分を有しているだけなので、その持ち分の割合に応じた 地代ということになりますが) 地代を払っていない場合や、 お金を払っていても、その金額が土地の固定資産税額程度の金額ですと、 その場合には、土地を無償で貸すという使用貸借契約になります。 使用貸借の場合の使用借権は、借地権のように法的な厚い保護はなく、 借り主が死亡した場合、使用借権は相続の対象になりません。 借り主が死亡すれば、それで使用貸借契約は終わりです。 また、使用借権は、他人に権利を売るということもできないので、 市場価値がありません。 したがって、その地域の標準的な借地権割合が50%とすると、 使用借権の価値は、更地価格の10%とか、そんな程度になってしまいます。 地代を払っている場合は、借地権である可能性が極めて高くなるので、 借地権の価値も更地価格の50%を主張しても間違いではありません。 (持ち分を有しているだけなので、更地価格に持ち分割合を乗じたものの 50%ということになります) もっとも借地権割合が何%かということも、精密に言うと、 単純に40%とか50%とか60%とか言えるものではありませんが、 あまり細かいことを言っても意味がないので、 通常は、相続税路線価の割合を使うことも多いでしょう。