質問: 個人事業主です。住宅ローンの借り換えを考えていますが、減価償却費や専従者給与、青色申告特別控除などを経費とみなさず、事業所得としてプラスにカウントしてくれる金融機関を教えてください。
回答: 通常、金融機関では、住宅ローンを含めたすべてのローン商品の制度要綱、事務取扱基準が存在します。通常、個人事業主さまであれば、直近3か年の「事業所得」の平均値、もしくはその平均値の1.2倍程度を事業所得として審査します。事業における減価償却費は必要経費ですし、そもそも事業所得金額は減価償却費を差し引いた後の金額なので、プラスしません。青色申告特別控除は事業所得金額算出後、最後に通算されるのでプラスしません。 事業所得金額+減価償却費=簡易CFとなり、事業上の借入についてこの簡易CFで借入金額総額に対する返済年数を算出し、借入年数との乖離を見ますが、住宅ローンは事業ではないので、簡易CFは関係なく、あなた様の収入は事業所得のみと見做しますよ。 では、減価償却をしなければ見た目の事業所得が増える、と言うことになりますが、減価償却未実施は税法上は罰則がないだけで事実上の違反となりますし、急に償却未実施となったにも関わらず、償却途中の固定資産が貸借対照表上にあれば金融機関も気が付きますよ。また、それがネックとなって事業上の借入にも影響すると思料致します。 金融機関が融資するのは、安定した収入があり、返済可能と思われるから、融資するのであって、担保があるから融資するのではありません。無理に融資を受けるよりも、融資を受けられるだけの十分な事業所得を得られるよう事業収入のアップ、経費削減等を図ることが賢明だと思います。事業所得が少ないために、このようなご質問があると推測致しますが、事業所得が少ないと言うことは、経費を多く計上しているか(特に減価償却費が大きいのであれば、大きな固定資産等を購入している、およびそれに伴う事業上の借入もあるのでしょうか?)、もしくは節税のためでしょうか? 節税のために事業所得を過少申告しているのであれば、それは仕方のないことです。節税というメリットをすでに享受しているので、さらに住宅ローンでの金利節約も同時に享受することは不可能です。ここから3年間、節税をやめて償却費を見ないでも借換できるだけの事業所得を得るようにするか、節税を継続して、借換を先送りにするかの選択になると思われます。 あなた様のご質問に対する回答にはなっておりませんが、これが現実の金融機関の審査の考え方です。ご参考にしていただければ幸いです。 現役銀行員より