質問: 築6年目分譲マンション 瑕疵担保責任について 売主は、新日鉄都市開発 管理会社は、系列会社の日鉄コミュニテイ。築6年目15階建て分譲マンションです。平成26年3月 隣家との戸境壁にクラックを発見しました。管理会社に相談したら 「コンクリート収縮クラックだろう。構造上 問題はない。修理は管理組合の負担。」といわれました。その後 のびて梁にまでいくヒビ割れをみながら、管理組合負担とは、私達の大事な積立金。安全だというし外観の問題ならば、これから どんどん出てくるだろうし 安易に修理すると 将来大規模修理時 予算が足らない事になりかねないと考えました。建築の知識は全くありません。自分なりに勉強したり、サポートセンターに相談したりしました。そのなかで、宅建業法以外に、2002年に瑕疵担保責任の10年保証の法ができたこと、民法(買主が、瑕疵の存在を知った時から1年以内)の情報をえました。コンクリート直張りゆえにクロスにクラックが目立つのですが、専有部分も板のつなぎ目が 隙間がありその隙間にそってクロスが、割れてきています。管理会社は、二年過ぎたことだからという姿勢で、「雑と瑕疵は違います。大規模修繕時(6年後)に室内クラック修理したら費用を安く抑えられる。売主は、調べてから言ってもらいたいといってます。その為には、約150万くらいかかりますが」と言いました。私は、買った商品に、不具合があるのですがといったら売主が、調べてからいってきてというのが、納得できませんでした。建築素人だからでしたら、すみません。9月に、関西住宅品質保証株式会社に 相談してほしいと管理組合に議案提示しました。その後 やっと管理組合理事長と売主が、話し合いました。調査にきてくれるようですが、クロスを剥がしたあとの費用は、負担しないといけないようです。一階の管理人室の雑な施工によるヒビ割れは、瑕疵担保責任で売主が 負担してくださるみたいですが、各住居のクラックは、瑕疵担保責任にあたらない可能性が、高いとききました。なんでもかんでも売主にとは、思っていません。図面上だけでなく、実際施工されたものが老朽によって生じた不具合なら 管理組合つまり自分達でしていくべきと思います。11月に、調査にきます。瑕疵担保責任にあたる判断基準や もっておいたらよい知識など皆様の知識やお知恵をいただきたいのです。長文ですみませんm(_ _)mよろしくお願いいたします
回答: 10年間の住宅瑕疵担保責任保険は雨漏りと躯体(柱・梁・基礎)の瑕疵について保険です。販売会社が保険を掛けることを法律で義務づけているのです。販売会社の責任は建物完成検査の合格で免責されます。完成後の補修責任は保険を掛けることで免れていてるのです。販売会社の責任が何故に免責されるのかを不思議に思われるでしょう。この保険はどん底経済だった時代に作られた法律に基づく保険制度です。販売会社が倒産した場合を想定しているからこのような仕組みになっているのです。したがって問題があった場合には保険会社が検査会社に委託して査定させ、保険金を出して補修させます。 コンクリートのクラックは必ず発生するものなので、そのクラックが躯体部分にあることと、クラック幅や長さから問題であるかどうかを検査会社が判定します。それは近いうちにその検査会社により判定されるでしょう。継ぎ合わせ部分のクラックなどは保険の対象外です。一般の不具合については売主と買主とで保証契約が成されているものです。その契約によって処理されます。 文面を読む感じでは住宅瑕疵担保責任保険の対象にはならないように思います。単なる施工不具合ではないでしょうか。クラック発生が目立つのはクロスの直張りが原因で、通常はコンクリートの上にボードを張りクロスを貼ります。躯体部分であればマンション全体に及ぶことなので管理組合が関与することになりますが、一般部分ですと区分所有者との問題です。費用負担も保証契約にそって販売会社と買主との協議になります。