質問: (引渡遅延金について)新築用に土地(更地)を購入しましたが、埋設物があったため、決済後2カ月以内に撤去してもらう覚書を交わし支払いをしました。しかし約束の期日後、2カ月たってもまだ撤去されていません。
回答: 土地売買契約を結び代金支払いを終わり土地の引渡しを受けた後、工事に着手したところ埋設物にぶつかり工事が中断したのではなく、最終代金支払時に埋設物が有ることが分かったにも拘らず残代金を支払われたのですか?ご質問の文意からははっきりわからないのですが? 最終代金支払い後2カ月以内に撤去するとの約束が守られず2か月が経過したと言うことですか? 先ず、貴方の被った損害額を考えてみます 売買契約と覚書で約束した瑕疵のない土地の引渡し期日から貴方が工事に着工可能な日までが貴方の損失日数です。 本来完全な土地の引渡し時に残代金を払い、移転登記をして 契約関係が終了し文字どうり貴方の物となるのが一般的な不動産取引ですがやや変則的な感じがします。 いずれにしても、損害額=支払済み残代金×損失日数÷365×0.05(民法404条参照)(損失日数の起算日は土地の引渡し日) 土地の引渡しをする前に残代金を先に貰った売主の利得が貴方の損失となります。だがその支払い方法が契約書どうりであれば合意の上ですから特に問題は発生しないものと思われます。(覚書で引渡し日を再設定されたのであればその日から) 損害賠償の範囲は、判例によれば、信頼利益又は履行利益の賠償責任だと言われています。 信頼利益とは、契約が約束どうり履行される事を信頼した利益です。(この概念は、工事着工日までに要した費用等) 履行利益とは、約束どうり履行されたならば得られた利益です。(この利益は転売利益に近い概念です) このような抽象的な利益の判断は裁判所がするものなので貴方の損失は上述の損害額で宜しいかと思います。 違約金は契約上発生する損害金です。貴方はすでに先履行されて契約は完了していますから発生しないと思われます。 契約書を見なければ断定的には申し上げれませんが。 不動産屋はあくまでも売主と買主の仲介ですから不手際はあるように思いますが賠償責任を問うのは少し難しいのではないかと思われます。 補足 覚書に於いて土地の引渡し日を2カ月以内と約束しその期限が守られず既に2カ月経過している状況だということですね。覚書の引渡日から売主の債務不履行が開始しています。 債務不履行に基ずく損害賠償請求になるわけですが、損害額の算出は信頼利益の請求になると思います。履行利益は漠然とした概念なので具体的に請求する場合は、売主の不当利得(残代金を先に受け取った運用利益)は覚書の引渡し日から始まっていますので上記の算出方法に当てはめるのが適切ではないかと思います。売主が法人であれば年6分の割合で請求出来ると思います。 ついでに精神的慰謝料も50万円ほど請求されたら如何ですか。慰謝料請求の裁判所が認める相場が100万円を上限とするらしいですから。 蛇足 埋設物の撤去費用は売主負担ですよね。 撤去が遅れている原因の一つが近隣と言うのは釈然としません。進入路がせまく近隣の同意がいるんですか? 着工が遅れた分、補償請求ができるとありますが建築工事の完成予定日の間違いではないですか?完成引渡し日から遅れれば損害金として年何パーセント・・・・・ということは一般的ですけど