質問: 建ぺい率や土地面積がちがう売り家 そろそろ定年後を考え,こぢんまりした家を買おう(または建てよう)としている者です。持ち家は初めてなので,いろいろ教えてください。 先日,不動産業者に案内された物件で,腑に落ちないことがありました。なお,一目で「不可」と判断しましたので,「買おうかどうしようか」という質問意図ではなく,今後のために数値の見方を教えていただきたいのです。業者に聞いても正直に答えるかどうかわからないと思い,ここに質問するしだいです。 業者のウェブページでは,下記のように記載されていました(物件が特定できるといけないので,数値はわずかに変えてあります)。 建物面積 33平米 土地面積 72平米(公簿)---私道負担は記載なし 都市計画 市街化区域 用途地域 2種中高 建ぺい率 60% 容積率 200% 間取り 1階6+6+dk 6 2階6+4.5 実際は,ほとんど敷地いっぱいに建物がありました。間取りの1階6畳間は,あとで庭をつぶして建て増ししたとのことでした。 疑問1.建ぺい率に問題はないのでしょうか? 疑問2.間取りからみて建物面積33平米は正しいかもしれませんが,残りの39平米はどこにいったのでしょうか? なお,駐車スペースと称する浄化槽は戸外にありましたが,へたくそな運転では車をぶつけそうな感じです。 よろしくお願いいたします。
回答: 見習い大工のマサルです。 まず色々な基礎知識を書きます。 大体ですが3.3m2=1坪です(畳2枚分で1坪です) その結果敷地面積が72m2ですので 21、818坪です。 次に役所の都市計画で敷地面積に対する建築面積が60%ですので 敷地面積が72m2とした場合0.6掛けて43.2m2となります。 建築面積とは簡単に言うと土地の面積に対する1階の床面積をここまで作れますよという合計です。 (厳密には1,5m以上(数値の記憶が曖昧ですが)はね出した庇(ひさし:昔良く有った外壁についた窓上の子屋根) やベランダ部分の面積も算入される) 従って、後から建てた分に関しては違法性が有ります。 建蔽率から言うと1階部分は13坪迄です。 ちなみに中高層地域ですので3階建ては可能と思いますので上に増やす分には良かったのですがね。 あと容積率はその建蔽率から割り出した建築面積(43.2m2)の200%(43.2×2=86.4m2=26.18坪) 簡単に言うと建蔽率も容積率もオーバーした建物となります。 まぁだからと言って取り壊せとかは特にないです。 建ててる最中に役場から指摘された場合は取り壊し等の場合も有りますが、 建てて経年している場合ですとそのままになる事の方が多いです。 特にかなり前の土地取引はお隣同志の口約束等で 農家が沢山ある辺りですと土地びっしり立っているけど現行法令は60%とかもあります。 建ってしまっている物の場合は何も言われないと思います。 一応購入の際は図面上載っていないですので修正して出す必要はあると思いますが(固定資産税がちょっと絡む恐れもあり) あと残り39平米はどこへという話ですが、それは庭や家から境界までの空き地部分として存在します。 その39m2のうち約10m2は6畳スペースで減っています。 39m2(現行約29m2)と聞くと凄い広いスペースが有る様に感じますが、 現行29m2ですので6畳間3個分の空き地部分が存在する形となります。 空き地にすると案外狭く感じるものですが、 写真すらみていないし、敷地図面も見ていないので何とも言えません。 車をぶつけるぶつけないは人それぞれと住んでしまえばそこしか止められないので慣れます。 良く持家で恐ろしい隙間にびっしり止めている方もいますが、誰しも最初からうまいのではなく慣れです。 こんな感じでどうですかね?