質問: 住宅ローンで変動か固定で迷っています。 住信sbi銀行で考えています。 住宅ローンで変動か固定で迷っています。 住信sbi銀行で考えています。変動金利通期優遇1.25%、35年固定2.87で差が約1.5%です。変動など短期固定金利など金利が1.5%あがる出来事など(リーマンショック前と後での経済環境が全く違うとおもうので、まずリーマンショックでいっきに落ち込み少しでも上昇の兆しが見えると勢いが違うような気がするため)可能性やおもいつことあるかたいらっしゃいましたら教えていただけないでしょうか? よろしくおねがいします。
回答: 私は、試算時には定年完済等の短めの期間を設定し、全期間固定金利で試算して、 実際に借りるときは、変動で期間を最大にし、月々の支払いを最小限に抑え、そのうえで試算との差額分を繰り上げ返済用に積み立てていくことをお勧めしています。 まず、第一に固定金利は金利分が高いわけですので、固定金利の差額分を貯蓄して繰り上げ返済に回すということは、固定では金利に回るはずのお金で元金を効果的に減らせるということです。 さらには、繰り上げ返済で元金が減れば、その後の月々の返済額が減り、その分繰り上げ用積立額が増えて、芋づる式的に効果が表れてきます。 2番目に、期間を最大にして月々の支払いを最小限に抑えるというのは、不測の事態に耐えられるようになります。 たとえば、固定金利で月々10万円支払っているとして、もしも病気やリストラ等で、収入が減った時に、毎月10万円が支払えないと、即、家を手放す事態に陥ります。 しかし、毎月の支払いが5万円、繰り上げ返済用に貯金を5万円にしておくと、 5万円さえ支払っておけば家を手放すことはありませんし、貯蓄分を一時、返済や生活費に充てて乗り切ることができます。 要するに、銀行に強制的に支払わなければならない金額は最小限にしておいて、 我が家の家計の中で、返済額を調整できる幅を作っておくというわけです。 ここまでは、変動の良いところばかりの話ですが、変動の一番のリスクは金利がいつ上がるかわからないということですが、これも繰り上げ返済を効果的にしておけば、リスクはかなり少なくなります。 参考までに、例をあげてみますと、 2000万円を25年全期間固定2.87%で計算してみますと、月々の支払いは93,495円 利息だけで800万円以上払うことになります。 35年では月々75,526円ですが、総利息は1170万以上も払うことになります。 同じ2000万円を35年変動金利1.25%で計算してみると、月々58,817円 利息分470万円程となり利息の支払いは700万円も少なくなります。 これに繰り上げ返済を組み込んでみます。 1年目~5年目まで月々58,817円の支払いをして、25年固定の93,495円との差額分を5年間貯金すると2,080,680円貯まりますので、切りの良い200万円を繰り上げ返済するとします。 すると6年目からは月々52,152円と若干下がりますので、その分貯金額が増えて、10年目終了時に240万円の繰り上げ返済ができます。 すると11年目から15年目は月々42,833円で繰り上げ返済が300万円出来ます。 16年目から20年目では月々28,699円で繰り上げ380万円が出来ます。 20年目終了時点で残額が90万8210円になっているので、ローンは21年で終了出来ます、総利息額も300万円ちょっとで済みます。 芋づる式に支払いが楽になっていくのがおわかりでしょうか? 次に、これに金利上昇パターンとして5年ごとに1%の金利上昇を組み込んでみます。 1年目から5年目まで金利1.25%として 月々58,817円 繰り上げ返済200万円 6年目から10年目金利+1%で2.25% 月々59,820円 繰り上げ返済200万円 11年目から15年目金利+1%で3.25% 月々57,094円 繰り上げ返済210万円 16年目から20年目金利 4.25% 月々49,328円 繰り上げ返済260万円 21年目から25年目金利 5.25% 月々31,811円 でここで残額が296万4888円になりますが、貯金は370万円ほど貯まってますので 実際には24年目あたりで終了出来ます。総利息は710万円程です 最終的には金利5.25%、11年目には固定の金利を超えているとかなりの金利upに設定しましたが、これでも変動がお得です。 繰り上げ返済の出来ていない、当初5年間に固定金利の利率を超えるほどの金利急上昇でもない限り、損はしません。 逆に前半に効果的に繰り上げ返済が出来れば、後半に金利が大幅上昇してもそれほど怖くないということです。 貯金の出来ない浪費家の方や、5年後までに金利が急上昇すると予測されている方などは、固定金利にしておいた方が無難だと思いますが、 きっちり貯金して、繰り上げ出来る方は、変動の方がはるかに条件はいいかと思います。 質問者様の条件でいろいろ計算なされてみてください。