質問: マンションの修繕(エレベーターなし物件) 買いたいと思った中古マンションがあったので、そのことで質問させてください。 築10年、総戸数20戸で、三階建ての二階の部屋になります。三階建てなのでエレベーターがないので、修繕費はかなり安くつくと考えていいでしょうか? 現在、修繕費は毎月1000円という安さです。これまでの積立額や修繕履歴、修繕計画についてはまだ聞いてないのでわかりません。 この物件はエレベーターがないので歳を取ってから階段の昇り降りがつらくなればほかへ移ることになると思います。 それだけに、買い替えを視野に入れているためにランニングコストがあまりかかって貯金を食いつぶすようでは困るのです。 この物件の立地は人気のある地域からほんのちょっと離れた場所で、将来的に(数十年後に)売却や賃貸の需要があるかどうかは微妙です。 だから二束三文でも売れればラッキーだと思っていますが、他に移るだけの貯金ができていないと・・と考えています。 マンションをお持ちの方で、エレベーターの維持がどのくらいコストがかかるかご存知の方がいらしたらアドバイスをお願いします。またこのような低層マンションの修繕や維持に関することで何かご意見がありましたら、ぜひお願いいたします。
回答: >前回アドバイスいただいたように、(f)の駅近物件がやはりいいのかなと思っていたところ、 >ここは他の方の申し込みが入ってしまったようです。 >ちなみにここは坪単価180万でした。 これお買い得でしたね。大丈夫、売り時期ですから待てばまた出ます。づっとウォッチすることです。 その間、遠くの新築物件でもひやかしに見てまわっていればいいです。 あるいは、他の仲介物件探すとか・・楽しんで気長にやるもんですよ。家探しは。 >やはり自分が気に入るマンションに住みたいと思ってしまいますから。 気に入るということは大事ですが、駅近、上層階、日照、視覚の抜け、角部屋など、だれしも優先度を高くおく項目を 無視しないことです。 >そこで、自分が一番「気に入った」と思える物件が(c)のテラスハウスなのです。 いいですけど、テラスハウス自体別物ですから、いろいろ物件を新築含めてごらんになることです エレベータがついて いたり、屋上が庭になっていたり、さまざまななものがあります。 テラスハウスの床は共有部分ではない場合 エレベータを新設できる場合もあります。よく仲介さんにお尋ねくださいませ。 私は100平米少々の住宅を40段も階段のぼって行き来するのは それだけで私は嫌ですけど。 >このテラスハウスは広さはとても広く、 階段だけで2m×2mかける3=12m2あります。120m2でも実質108平米 >日照と環境が抜群です。ここは「人気のある街」の隣駅で徒歩15分ほどです。 いいかもしれませんね。 >決して便利な方ではないのですが、環境の良さから不思議と人気がある地域です。 それって図る尺度は、あくまで周辺の賃貸の坪単価ですよ。 私のなかでは、築15年いないの賃貸マンションの賃料ベースで 坪1.2万円 人気エリア 坪1・0万円 収益エリア 坪 0.8万円 ファミリーエリア と区分しています。 近くに都市機構のマンションがあるのですが、 ここは以前公団の古くて汚い団地だった時からなぜか入居希望者が後を絶たないほど、 賃貸の需要は保証されている地域です。 それは賃貸の坪単価が相場より安いからでしょう。 >やはり転売できることを第一に考えると、 >テラスハウスはだめでしょうか。 ダメです。テラスハウスは、もともと旗ざお敷地など「共同住宅の建たない土地」に無理して建てているものが多いです。 管理費が安いというか管理もろくにしていない長屋が多いです。 戸建感覚はありますが、都心で木造三階建てを買う人には、テラスハウスも選択肢にはいるかもしれません。 賃貸でテラスハウスはどうでしょうか・・・私は買いません。 >それから(d)の築30年の物件ですが、・・ >とおっしゃる、詳しいところをお聞かせ願えないでしょうか。 最後、すまないで放置するわけにはいかないということです。捨て値でも買手はつきません。なぜかというと価格がここ までさがると、収入のない年金世帯しか住まなくなります。マンションには30年目の大規模修繕40年目の大規模修繕 というのがあるけど、そこに支払う修繕積み立て金が足りない。また一時金を払えないという事態になり 「マンションは管理を買え」という鉄則の逆を地でいくことになります。 日常の修繕さえままならない。引っ越して出ていって、売れないまま、管理費不払い、滞納、管理会社が見放す 自主管理。ますます荒廃・・・そうなっても住んでいられますか? 撤去するにも述べ床面積あたり2万円程度の撤去費がいります。90平米なら150万は必用です。 立替のめども再開発のめども道路にひっかかって保証金ももらえない郊外のボロマンションは悲惨です。 それと、1981年に新耐震法が施行。それ以前にできたマンションは大地震で倒壊しても不思議はないです。 粗大ゴミみたいなマンションを買っても処理費だけでなくゴミの保管料までとられると思ってください。 古いマンションはタイルが剥がれ、また屋上の笠木が剥がれ、それが通行人に怪我をさせたりもします。 維持管理は社会的責任でもあります。管理組合に財力のないマンションに住んではいけません。 >なぜ人気があるかというと、便利でお洒落な街であることはもちろん、物価が安く適度な庶民性、 >適度に自然があること、さらりとした人間関係、なにより住民属性が高く、教育環境として最高であること・・ こういう場所は都内にたくさんあります。 目黒区武蔵小山 中野区哲学堂 中野区中央 杉並区 明大前 下北沢 茗荷谷 目黒区碑文谷 中目黒 もっと視点を拡げてさがしてみては? >家を持っている人はなかなか手放さないので物件自体が本当に「出ません」!!マンション用地は競争入札で高騰してます。 これは、こういう考え方をしています。確かに三軒茶屋あたりでもめっきり物件がでなくなっているのは、高額で買った人が 売りたくても売れないからではないでしょうか。こういうエリアは90年代70平米のマンションは8000万円もしたエリアなの です。70平米の1985年物件は3600万円で売り出され1990年には1億円になったこともあるのです。 中古でも7000万円で買っている人もいれば最初の価格で買っている人もいる。7000万で買った人はいまさら3400万円で 売るわけがない。それだけのことではないですか。 都内どこでもそうです。ですからいまのうちに、値ごろ感のある中古を買っておいて10年後に転売という考えが 誰しも考える普通の線だと思いますが・・・あのぉ 押付ける気はさらさらないです。(^^; >(e)の旧法賃借のマンションの近くに最近、建設中の物件があるのですが、 >55平米の2ldkが五千万・・・です。(駅から15分です) これ高すぎますね。坪300万円ですか?誰も買わんでしょう。最近用地難でこうなってしまうのですね。 高級物件なんでしょうね。 >この街の特徴として、確かに駅近の方が価格が高いのですが、 >駅から離れても結構、価格が下がらないのです。 具体的に地名かきかないと正確な判断つかないです。それでないとわからない。無理ですよ。 これ以上想像で答えるのは・・責任もてません。(;;) >それならやはり、築浅を買って20年以内の売却が得策でしょうか・・・ 築浅は90年代物件のことで、まだ値落ちが進みます。確かに供給難の地域が増えていますが、平成ヒトケタものは元値が 高く買い替えの場合でも、残債の額も多く、売り出しても値がさげられず成約にいたらないものもあります。 それに比べて人気エリアならば、バブル前の物件のほうが価格も安く(駒沢で坪160万前後)買いやすいし、値落ち幅が今後も 少ないのは実績が示しています。元値が安いのです。 築浅を買って20年後に売却でなく築浅を買っても10年後に売却です。 >実際、こんな地域ですので、なかなか築浅では予算が届きません。 まだ坪210万とかすると思いますよ。 >やはり建替え寸前のマンションでも買い手がつくといえるのは渋谷や青山のような都心部に限られるのでしょうか。 そういう判断は地名を特定してもらえないとなんともいえません。中目黒と三茶と自由が丘でも違います。 恵比寿でもどこでも現状の賃料は微妙に違います。 それも過去のトレンドから申し上げていることで、あたらないかもしれません。 ネットでたとえば、家賃15万円70平米で検索してその地域で築何年ものの中古賃貸が検索できるか というのも鍵になりますよ。家賃さえさげれば、おっしゃっているような地域の立地ならば客がつきます。 三茶でも自由が丘でも徒歩15分の格安物件というのはありますから。 でも、大切なのは遠い物件で、広い物件は貸すのにはむかない。 近くて狭いが一番借りてが多い。 同じ家賃15万なら徒歩3分の50平米と徒歩15分の70平米なら徒歩3分に需要がある。 それは間違いないです。 賃貸需要のある場所なら、実際問題買手はつきます。ですから駅7分程度が一番古くなっても売りやすい。 まとめ、マンションはゆめゆめ20年も住もうと思わない。10年で買い替えを考えましょう。 売り時期を考えて15年くらいで買い替え。そういうことが可能な立地を選びましょう。 10年の支払いローンと売却価格と経費の差が賃料と比べて得ならok。損なら売らないで済み続ける ただし経年の修繕コストのリスクは増すということです。