質問: 土地の抵当権について教えてください こんにちは。先日土地を購入しました。抵当権について教えてください。 ■現在の状況 ・購入した土地は建築条件付 ・建築するハウスメーカーの提携銀行から融資を受けた ・融資は実行済み ・抵当権は近日中に提携銀行の保障会社に移転する予定(現在はハウスメーカーのため私に万が一のことがあればハウスメーカーが残金を負担することとなる) ■質問 1.後日、公庫融資を受ける予定です。その際土地分も融資を受けます。その際抵当権を移転する必要があります。この移転で15万円程度の出費が発生します。この出費を抑えるために抵当権を銀行の保障会社に移転することを止めたいのですが、可能性などいかがなものでしょうか(ハウスメーカーとしては嫌がりますよね) 2.このハウスメーカーでの建築を取りやめ、他メーカーや工務店などで建築した場合、本土地の抵当権を銀行の保障会社に移転することはマイナスとはならないでしょうか? よろしくお願いいたします。
回答: 混乱があるようですね。 抵当権というのは、借金(負債、債務、ローンともいう)が払えなくなったら、その財産(主に土地と 建物)を売却(これは任意でなく裁判所の決定にともなう執行として競売にかけられる)してそこから とりますよ。という権利でして、そもそも金融機関や債権者(貸したほう)が持つ権利です。 それと、競売にかけられて債務(借金・ローン)が弁済(返済)されてもまだ残りがあったら あなたは、それを払わなくてはいけません。抵当権のない他の財産や、収入に対して、相手は 裁判所を通じて差し押さえをしてきます。 抵当権とは、いわば差し押さえの予約権みたいなものです。 さて、すべての借金は、担保があるか、連帯保証人が担保を出すかして成り立ちます。 住宅ローンでは、保証協会が、連帯保証人になるかわりに、あなたの財産に設定した抵当権を 保有いたします。つまり、あなたの身代わりになるかわりに、土地を売ってしまうぞと・・それも 保証はするが、あんたが生きているかぎり、あんたの借金は消えへんで・・という話です。 >・購入した土地は建築条件付 >・建築するハウスメーカーの提携銀行から融資を受けた >・融資は実行済み >・抵当権は近日中に提携銀行の保障会社に移転する予定(現在はハウスメーカーのため私に万が一のこと >があればハウスメーカーが残金を負担することとなる) あなたが土地購入して、あなたが、抵当権を自分の土地に設定しています。そのときに 債務(ローン)に対する抵当として、抵当権者を債権者(銀行)としているはずです。しかし保証契約に 基づいて、普通抵当権(土地を競売にかける権利)を持っているのは保証会社だということです。 ハウスメーカーが抵当権を持っているということは、ハウスメーカーが債権を持っていないといけない です。つまりあなたが、ハウスメーカーからローン借りた形でないとありえない話です。 ちょっと解説しましょう。ハウスメーカーはおそらく土地に自分が設定した抵当権(つまり借金の抵当) があったか、逆に、不動産会社が、ハウスメーカーから金を借りて、土地を買って、ハウスメーカーが 自分が貸した金の抵当権を打っているのでしょう。 おそらく後者ですね。 つまり、建築条件つきの土地を買わせる手立てとして、ハウスメーカーが自分の抵当権をつけて 土地を不動産屋に販売させているというわけですよ。 不動産会社は、土地購入資金が助かるから、ハウスメーカーから金を借りて、買った土地に ハウスメーカ名義の抵当権をつけておくわけです。 さて、銀行とハウスメーカーはつるんで(失礼)提携してますから、銀行が融資実行した時点で 先の抵当権(ハウスメーカーが不動産会社=土地の所有者につけた)を抹消して、融資先の 銀行もしくは保証会社の抵当権をつける話になるでしょう。 抵当権の同時抹消といいます。 これは中古マンションなどで、先の所有者のローンの抵当権と買主のローンの抵当権を 同時に処理する場合によく行われます。 実は同時抹消といっても先に、代金の支払いを終えて、現金もらってからそれでもって、先の 抵当権を消す手立てになりますから若干のタイムラグが生じます。そこで金だけもって、 抵当権放置したまま逃げられると困るのは買主。 ちゃんと仲介と司法書士がつけうまのように銀行についてきて見届けます。これが司法書士の 大切な仕事。 >後日、公庫融資を受ける予定です。 これって、先に公庫の融資きめておかないと駄目っぽいです。 公庫は基本的に一番抵当です。抵当権には順位があって、一番先につけたものが 先に競売を実行できます。仮に公庫と銀行融資と同時にこげついても公庫の競売が 優先し、公庫がとったのこりを銀行がとる。 >その際土地分も融資を受けます。 >その際抵当権を移転する必要があります。 土地分も100%融資を受けて、銀行のローンを弁済するというわけですか。 一部返済では、抵当権は消えません。土地の一番抵当を公庫にする必要があるのなら 一旦土地の金を用意して返済しないと不可能ですよ。 抵当権というのは移行でなく、具体的には債務の弁済による消除しかないと思うのですが。 とりあえず、誰かがつけた土地の抵当権を返済によって抹消してさらに公庫の抵当を つけるわけです。 抵当権設定者・・・土地の所有権者 抵当権者・・・抵当権(裁判所に執行してもらい競売からえた金を得る権利)を実行できる人 抵当権をつける人、実行できる人それぞれが了解しないとだめです。 >この移転で15万円程度の出費が発生します。 これは、抵当権の抹消と新たな登記の費用です。 つまり、ハウスメーカが誰かの借金のために設定した抵当権を抹消して、土地を取得した あなたが、あらたに、借金の抵当にはいっていることを示すのが抵当権設定です。 >この出費を抑えるために抵当権を銀行の保障会社に移転することを止めたいのですが、 >可能性などいかがなものでしょうか(ハウスメーカーとしては嫌がりますよね) 保証会社が抵当権もたないと、あなた土地の所有権もあなたのものになりませんがね。 とにかく、最初から公庫で100%借りていれば問題なかったのに、土地を買って、なぜ そこから公庫を借りる話になったのですかね。 あのですね。こういう順序ですよ。 (1)あなたが土地を手にいれないことには、何にもできない。 (2)土地を手にいれるためには、銀行から金を借りねばならない。 (3)銀行から金を借りるには、これから買う土地を抵当にいれないといけない。 (4)買う土地には、ハウスメーカーの抵当権が設定されているので抹消してもわらないと いけない。 (5)買主として代金を土地の売主に支払うのと、土地の抵当権(売主の借金のかた)が抹消されて、 あらたに銀行の保証会社の抵当権(あなたの借金のかた)に変わる。 抵当権設定者はあなたで、その登記費用はあなたもち。 そういうことだと思いますよ。 >2.このハウスメーカーでの建築を取りやめ、他メーカーや工務店などで建築した場合、 基本的にいま、あなたは土地の売買契約と金銭消費貸借契約を行って融資実行されて あなたは自分の買った土地に、保証会社が借金はらわないときは土地を競売にだすでぇ ようがす。という意味の抵当権を設定しているのです。 たまたま登記で2週間かかるだけで、司法書士はもう手続きおわってますよ。 とめるとめないのはなしではありませんよ。 >本土地の抵当権を銀行の保障会社に移転することはマイナスとはならないでしょうか? 土地を買う金を誰から借りるかで、抵当権の相手はきまるわけで、借金の相手と不可分です。 土地代はもう十分借りてしまったわけで、だからこそ土地の名義はあなたになって あなたは、立派に抵当権のついた土地の所有者になった。 この土地の抵当件が、ハウスメーカーのままなら、銀行は融資実行しません。抵当権を抹消 するからこそ銀行はこの土地にあたらな抵当を打ってあなたに金貸したわけ。 わかります。しくみ。 マイナスもくそも、それしかないです。 そのことと、他のメーカーや工務店で建築するという話は、別問題。 なにか土地の売買契約に伴って約束を交わしていたら、それに違反したら違約金を払うことに なったりしませんか。契約書をよく読みましょう。 何もなければ、他のメーカで作ったらいいでしょう。