質問: マンション管理規約で定められた共用部分について 長くなりますがよろしくご意見のほどお願い致します。 貸しているマンションの風呂場の壁内の給水管のナットが壊れて階下へ水漏れがありました。専有部分であるので階下への賠償責任はマンション所有者にあると言われましたが当マンションの管理規約(下に抜粋文添付)では給排水衛生設備は共用部分の範囲とはっきりと明記されていて、一方、専有部分の範囲には一切、給排水設備の文言はなく「専有部分の専有に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のもの。」としています。 共用部分の範囲に給排水衛生設備と定めれている以上、当マンションの管理規約においては専有部分に給排水衛生設備は含まれないと解釈することが妥当と思われますがいかがでしょうか。建物の区分所有等に関する法律の第1節 (共用部分)第4条 2 第1条に「規定する建物の部分及び付属の建物は、規約により共用部分とすることができる。」とあります。当マンションの管理規約に給排水衛生設備が共用部分の範囲と定められている以上、壁内の給排水管の維持・保全・修繕・改良は管理組合の責任と負担と考えることが合理的であると思うのですが。建設してから20年以上経つマンションですが小規模で管理規約はありますが管理組合は殆ど機能しておらず、建物・設備の老朽具合の把握に努めたり、所有者・占有者への注意を喚起することは今まであまりありませんでした。 当マンション管理規約(抜粋) 第1章 第2条 (3)専有部分 法律(建物の区分所有等に関する法律)第2条第3項の専有部分をいう。 (4)共用部分 法律第2条第4項の共用部分をいう。 第2章 専有部分の範囲 (専有部分の範囲) 第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、次のとおりとする。 (1) 一階から三階の住戸番号を付した住戸(以下「住戸部分」という) 2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。 (1) 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。 (2) 玄関ドアは、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。 (3) 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。 3 前2項の専有部分の専有に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは専有とする。(コメント:共用部分は別表2表で定めれたとおりです) (共用部分の範囲) 第8条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。 第3章 敷地及び共用部分等の共用 (共用) 第9条 対象物件のうち敷地及び共用部分等は、区分所有者の共用とする 第5 章 管理 第1節 総則 (敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担) 第18条 敷地及び共用部分等の管理については、組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。但し、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専有使用権を有するものがその責任と負担において、これを行わなければならない。 別表第2 共用部分の範囲 1 玄関ホール、廊下、階段、電気室、内外壁、甲壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ等専有部分に属さない「建物の部分」 2 電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、塔屋、tv共同アンテナ、集合郵便受箱、 配線配管等専用部分に属さない「建物の付属物」 管理規約抜粋は以上です。 一般的には専有住居内の給排水管は区分所有者の責任と負担とされているようですが上記のように書かれている場合、管理規約が優先する(つまり給排水管は共用部分)と思いますし、少なくとも区分所有者に対して自ら保守点検する必要性の認識を大幅にそぐものであると思います。いかがでしょうか。
回答: 今日、あるマンション管理に詳しい弁護士事務所に別件で相談に行ってきたときに、ちょうど似たようなケースの判例について教えていただきました。 ほとんどそっくりなケースで、壁の中の配管は専有部分であり、そういった補償は管理組合の責任であるという最高裁?の判例が出ているそうです。 マンション管理に詳しい弁護士さんにご相談したほうがよいと思われます。