質問: 法定地上権は成立するか? 土地・建物が同一人物の所有になっているとき、土地に抵当権が設定され、競売にかけられて他人の所有物になったとします。この場合、建物に住んでいた人は、法定地上権によって、土地をそのまま利用できます。 この後、さらに土地に抵当権が設定され、競売されて、また別の人のものになったなら、建物に住んでいる人は、明け渡さなくてはならないのでしょうか? また土地と建物が同一人物の所有だった場合に、2番抵当権を土地につけた人がいて、1番抵当権の行使によって、土地と建物の所有者が別人になった後で、抵当権を行使(順位の繰り上がりで、1番抵当権者となった元2番抵当権者です)、競売に移行し、さらに別の人物が土地を所有することになった場合、建物に住んでいる人は出て行かないといけないのでしょうか?
回答: >この後、さらに土地に抵当権が設定され、競売されて、また別の人のものになったなら、建物に住んでいる人は、明け渡さなくてはならないのでしょうか? 土地に抵当権設定登記がされる前に、地上権設定登記(法定地上権も地上権でいることに変わりはありませんから、登記できます。)がされていれば、買受人に地上権を対抗することができます。仮に地上権設定登記をしていなかったとしても、その地上権は建物所有目的の地上権、すなわち借地権ですから、建物の登記がしてあれば、地上権を買受人に対抗できます。 >また土地と建物が同一人物の所有だった場合に、2番抵当権を土地につけた人がいて、1番抵当権の行使によって、土地と建物の所有者が別人になった後で、抵当権を行使(順位の繰り上がりで、1番抵当権者となった元2番抵当権者です)、競売に移行し、さらに別の人物が土地を所有することになった場合、建物に住んでいる人は出て行かないといけないのでしょうか? 想定している事例が良く分かりません。1番抵当権が実行されて買受人に所有権が移転するしたのであれば、2番抵当権も消除されるのが原則です。 民法 (不動産に関する物権の変動の対抗要件) 第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。 借地借家法 (定義) 第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。 一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。 以下省略 (借地権の対抗力等) 第十条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。 2 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。 3 民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条第一項 及び第三項 の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。 4 民法第五百三十三条 の規定は、前項の場合に準用する。 民事執行法 (売却に伴う権利の消滅等) 第五十九条 不動産の上に存する先取特権、使用及び収益をしない旨の定めのある質権並びに抵当権は、売却により消滅する。 2 前項の規定により消滅する権利を有する者、差押債権者又は仮差押債権者に対抗することができない不動産に係る権利の取得は、売却によりその効力を失う。 3 不動産に係る差押え、仮差押えの執行及び第一項の規定により消滅する権利を有する者、差押債権者又は仮差押債権者に対抗することができない仮処分の執行は、売却によりその効力を失う。 4 不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第二項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる。 5 利害関係を有する者が次条第一項に規定する売却基準価額が定められる時までに第一項、第二項又は前項の規定と異なる合意をした旨の届出をしたときは、売却による不動産の上の権利の変動は、その合意に従う。