質問: 都市計画区域外,未登記建物+土地の田舎物件購入検討 ■背景 田舎暮らしがしたく,ここ数年,中古で田舎物件を探しておりました. 最近,回りに隣家が無く,築浅(数年)の田舎暮らしに適した 物件が仲介で売りに出されていた為, 現地確認に行ったところ,土地・建物共に非常に 気に入りましたので,購入を検討しています. 個人的には,価格も含め,1年に1回出るか出ないかの 希望物件です. 『土地+建物+諸費用』にかかる額に対し,自己資金は 40%程度までしか用意できませんので, 残りの資金を住宅ローンで工面しようかと地元の地方銀行を 当たりましたが,下記の様な課題があり難航しております. 不動産売買,建築,法律の専門家でも何でもない私ですが, 色々調べ,現状と課題,それに対する対応をできるだけ 検討してみました.私の認識が間違っていたり, 他に打つ手があれば,アドバイス頂けませんでしょうか? ■現状 ◆土地 1.場所は都市計画区域外 2.地目は『山林』だが,現況は建物が建っているので 『宅地』である. 3.登記簿上は分筆(○○-1)されているが,公図には 分筆線が反映されていない(○○-1が無い). 登記簿上はいつ分筆されたのかも分からない. 4.道路は接面しているが,この『道路』はいわゆる 建築基準法上の道路ではなく,幅2mm程度の私道である. ◆建物 1.築浅であるが,建築確認申請及び検査がなされていない. →不動産屋の話:都市計画区域外であり建築基準法での 確認申請義務の適用外の建物(4号建物)である為, 申請義務がなく,申請していなかった. 2.未登記である. →不動産屋の話:売主は自己資金で建築されたので, 建物等に抵当権の設定する必要性がなく, 登記を忘れてしまったのではないか. ■課題 ◆土地 1.地目の,登記簿と現況のアンマッチ. 2.登記簿の地番が公図に反映されていない. ◆建物 1.違法建築物ではないとの証明ができていない. 2.未登記建物の登記 →現時点では,登記状況が整理されておらず, 建築確認も取れていない為,銀行からの 住宅ローンとしての融資は難しい状況. →何かしらの形で私が購入後,もし将来,この物件を 手放したいときに,また同じ苦労を買主に強いることになり, 自己資金のみで買える人しか買い手がつかないとか, 販売価格を下げざるを得ない状況になり得る. ■対応方法案1 ◆考え方 住宅ローンを使いたい. 登記情報を整理し,違法建築物でない証明ができれば, 住宅ローン融資の可能性あるとのこと. 手続き自体は売主にお願いし,かかる費用は 買主負担を申し出る. ◆土地 1.地目変更登記 →登記申請書,案内図のみで簡単に処理できそう. 2.公図の訂正 図面変更は,分筆された際の資料等が法務局にあり, その資料で公図が間違っていることが証明できれば, 登記官に申し出,比較的簡単に変更が可能. 資料がない場合,測量し直しなど多額の費用と時間がかかる. ◆建物 1.違法建築物でないことの証明 既存の建物に対し建築確認申請はできないようなので, 別の方法で違法建築物でない証明をする必要有り. 2.未登記建物の登記 売主名義で,建物の表題・保存登記をする. ■対応方法案2 ◆考え方 本物件の購入に際して,無担保ローン等にて借り入れを行い, 現状のまま,買主である私に所有権を移す. その後,私が登記状況を整理していき, 次に売るときに困らないようにしたい. ◆土地 1.地目変更登記 2.公図の訂正 上記【対応方法案1-土地】と同様の対応. ◆建物 1.違法建築物でないことの証明 上記【対応方法案1-土地1】と同様に, やはり何らかの形で違法建築物でないことを 証明しておきたい. 2.未登記建物の登記 確認申請がなされていないので,売り主からは 所有権証明となる書類 (固定資産評価証明書,火災保険証書,公共料金領収書等) をもらい受け,私名義で表題及び保存登記を実施. ■分からないこと,アドバイス頂きたいこと (上記の対応方法案1,2に共通します) ◆土地 ・公図訂正にあたり(登記簿と公図がアンマッチしている), 法務局に行って,どのような資料確認をお願いすれば 良いのでしょうか? ◆建物 ・既存の建物に対し,確認申請を再度実施することは 不可能なのでしょうか? もしくは,建築確認申請に代わる,違法建築物でないことを 証明する手法はあるのでしょうか? 以上,長々と申し訳ありません. 競売参加も含めて市場をウォッチングしてきた私にとって, 今回の物件は多々の課題があっても,非常に魅力的なのです. 是非アドバイス頂きたく,何卒,宜しくお願い致します. (改行がうまく反映されていなかったので,投稿し直しました.)
回答: 1.場所は都市計画区域外 問題なし 2.地目は『山林』だが,現況は建物が建っているので 『宅地』である. 問題なし 3.登記簿上は分筆(○○-1)されているが,公図には 分筆線が反映されていない(○○-1が無い). 登記簿上はいつ分筆されたのかも分からない. 登記官に相談する必要が有るがおそらく問題なし 4.道路は接面しているが,この『道路』はいわゆる 建築基準法上の道路ではなく,幅2mm程度の私道である. その2mの私道が単独所有地で4m以上の建築基準法上の道路に接道していなければ建築基準法に抵触していますので、違法建築物となりますし、建替えができません。 そのことは仲介の不動産屋に確認できると思いますよ。 4m以上の道路に接している場合、2mの通路は一部たりとも2mを切ってはいけません。