質問: 住宅ローン返済について、ご意見をお聞かせください。 約3年前に夫婦2人でローン(35年)を組んで、マンションを購入しました。 審査当時(5年前)の年収は、主人(35歳)約780万、私(27歳)約350万で、ローンは約3,700万です。 現在のローン残高は約2,700万程度です(何度か繰上返済をしました)。 私たちの年収も少しは上がり、主人約900万、私約550万です。が、現在私が訳あって退職を考えています(退職金はほとんど期待できません)。 しばらく休養した後、パートで働きに出ようと思っていますが、年収は100万程度になってしまうと思うので、これからローン返済は、ほとんど主人1人の給料でやっていかなければならないと思います。 となると、繰上返済なんてとても出来なくなってしまいそうです。 そこで質問なのですが、 1 夫婦合算の収入で組んだローンで、どちらかが退職するなどして収入に大きく変動があった場合、申し出る必要はありますか? 2 ローン返済期間はまだ残り約30年はありますが、主人の年齢(今年40歳)を考えるとできれば定年までには完済したいと考えています。 これからもっと切り詰めて、貯蓄も増やしていかないと・・・とは考えていますが、年収約900万で2,700万のローンを残り20年で返そうというのは、正直どうなんでしょうか。 無謀というか、かなり厳しいものでしょうか。 ちなみに、子供はいません(この先も作る予定は全くありません)。 今までは、貯まったらローン繰上げという感じでやってきたので、現在の貯金は500万程度しかないです。 老後のことも考えて、退職金(主人の)には手をつけたくないので、その前に完済できれば・・・と思っていますが、少し考え方が甘いでしょうか。 率直なご意見を聞かせていただけると有難いです。必要な情報がありましたら、補足させていただきます。
回答: 金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です(fpは2級技能士なので、専門分野以外は多少のアドヴァイスができる程度の知識しかありません)。 1 夫婦合算の収入で組んだローンで、どちらかが退職するなどして収入に大きく変動があった場合、申し出る必要はありますか? 必要はありません。 2 年収約900万で2,700万のローンを残り20年で返そうというのは、正直どうなんでしょうか。無謀というか、かなり厳しいものでしょうか。 子供の養育に関する費用がかからないので、無謀ではないと思います。 融資審査の基準として、年間の総返済額(住宅ローン以外の借り入れがある場合、それらを含めた額のことです)が、年収の4分の1以下ならば返済は可能とみます。 返済額は、利息によって変わりますが、返済に計画性を持たせるため全期間固定金利とした場合、メガバンクなどでは3.22%という金利が呈示されています。 このレートで、2,700万円を20年返済、ボーナス返済なし、元利均等償還とした場合、毎月の返済額は152,732円となります。 年間返済額は、152,732円×12か月=1,832,784円となり、これを4倍しますと7,331,136円となります。 この額が年収の900万円より少ないので、無謀とはいえません。 現在の金利がどのような設定になっているのか分かりませんが、もし、現在が短期の固定金利選択型ならば、全期間固定金利の住宅ローン商品への借換えも検討されるとよろしいかと思います。 その際、借換え額は少しでも減らした方がよろしいですので、緊急時に備えるための費用として考えていらっしゃると思われる貯金500万円は、もう少し取り崩されてもよろしいかと思います。 マンションの長期修繕計画がどうなっているかは分かりませんが、ペイオフの関係から、敢えて修繕費用を借り入れされるマンション管理組合さんも増えています。 ですから、お住まいのマンションの長期修繕計画によって、メンテナンス費用のため確保しておく額も変わってきます。 また、マンションの場合には、老後をどのようにされるかによってもアドヴァィスが変わってくるんです。 実は、戸建ての場合とマンションの場合では、この辺りの考え方に差が出てくるのですよ。 戸建ての場合は、亡くなるまで住み続ける-という方が殆どですが、マンションの場合は、亡くなるまで住み続ける-という方と、大規模修繕にあわせて手放して施設に移る-という方に分かれるので...。 パート年収100万円は、現在の年収から考えると微々たるものでしょうが、あるとないではかなり差が出るものです。 計算上は、ご主人の収入のみでも、決して無謀とはいえない程度ですので、奥様のパート収入は繰上返済に充てる-くらいに考えてもよろしいかと思います。