IR – Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt afférent à l'habitation principale – Prêts ouvrant droit au crédit d'impôt
Référence : BOI-IR-RICI-350-10-30 (en vigueur depuis le 2014-01-13)

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Seuls les intérêts des prêts immobiliers contractés auprès d’un établissement financier, tels
que définis à l’article L. 312-2 du code de la consommation, ouvrent droit au crédit d’impôt sur le revenu.
Sont donc exclus les intérêts des prêts affectés au remboursement en tout ou partie d’autres
crédits ou découverts en compte (regroupements de prêts et notamment de prêts à la consommation, etc.), ainsi que ceux conclus auprès de personnes morales autres que des établissements financiers ou
de personnes physiques, notamment lorsqu’il s’agit de prêts familiaux.
I. Prêts éligibles au crédit d'impôt
A. Définition des prêts éligibles
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Les prêts définis à
l’article L. 312-2 du code de la consommation s’entendent de ceux qui sont encadrés par la réglementation des emprunts
immobiliers. Il peut s’agir d’un emprunt à taux fixe ou à taux variable, ainsi que d’un emprunt dit « in fine » (sur ce dernier type de prêt, cf. I-I §
90).
Cette réglementation, issue pour l’essentiel de la
loi dite « Scrivener » n° 79-596
du 13 juillet 1979, vise à protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle fixe des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier et qui
assurent l'information et la protection du consommateur de crédit immobilier. Elle s'applique aux prêts concernant l'achat d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation,
l'achat de terrains à construire, de parts de sociétés d'immeuble, les travaux de rénovation, ou construction.
En droit interne français, il est rappelé que les prêts immobiliers font l’objet d’une offre
préalable de la part de l’organisme prêteur. Le bénéficiaire dispose d’un délai de trente jours pour l’accepter, mais son acceptation ne peut intervenir avant l’expiration d’un délai de dix jours. La
date de souscription du prêt s’entend de la date d’acceptation par l’emprunteur de l’offre de prêt.
Compte tenu de ces précisions, les prêts immobiliers éligibles à l’avantage fiscal s’entendent
de ceux qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis en vue de financer les opérations suivantes :
- s’agissant des immeubles à usage d'habitation : leur acquisition en propriété, ou la
souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance gratuite, et/ou les dépenses de travaux éligibles ;
- l'achat de terrains lorsqu’ils sont destinés à la construction des immeubles précités.
Ainsi, il doit ressortir clairement des termes du contrat de prêt qu’il est consenti en vue de
l’acquisition ou de la construction d’un logement. En outre, il est rappelé que seuls les intérêts correspondant à l’acquisition ou à la construction de la partie du logement affectée à l’habitation
principale peuvent être retenus.
A cet égard, il est précisé que les intérêts dus à raison d’un prêt destiné à financer
l’acquisition d’un terrain n’ouvrent droit à l’avantage fiscal que lorsqu’une construction est engagée sur ce terrain.
B. État dans lequel le prêt est souscrit
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L’emprunt peut indifféremment être souscrit auprès d’un établissement financier situé en
France ou dans une autre État au sein de l’Espace Économique Européen, sous réserve que cet État ait conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d’assistance administrative en
vue de lutter contre la fraude ou l’évasion fiscale.
En pratique, lorsqu’ils respectent une réglementation équivalente, sont susceptibles d’ouvrir
droit au crédit d’impôt sur le revenu les prêts immobiliers, souscrits dans l’un des États membres de la Communauté Européenne, en Islande ou en Norvège.
En revanche, les intérêts des prêts immobiliers souscrits dans un autre État, et notamment en
Suisse, au Liechtenstein ou au sein de la Principauté de Monaco, par des contribuables fiscalement domiciliés en France ne peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt.
Quel que soit l’État de l’établissement financier auprès duquel il est souscrit, l’emprunt
doit satisfaire à une réglementation équivalente à celle prévue pour les emprunts immobiliers souscrits auprès d’un établissement situé en France, tels que définis à
l’article L. 312-2 du code de la consommation (cf. I-A § 10).
C. Prêts souscrits en devises
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Les emprunts peuvent indifféremment être souscrits en euros ou dans une autre devise. Il est
cependant rappelé que, quelle que soit la devise dans laquelle le prêt est libellé, celui-ci doit répondre aux conditions fixées par la loi et notamment celles prévues aux I-A § 10 et I-B §
20.
D. Prêt contracté auprès d’un établissement financier
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Pour être éligibles au crédit d’impôt, les prêts doivent avoir été contractés auprès d’un
établissement financier.
En pratique, les établissements financiers doivent s’entendre des établissements de crédit,
ainsi que des comités interprofessionnels du logement, des chambres de commerce et d’industrie, et plus généralement des organismes habilités à octroyer des prêts pour l’acquisition ou la construction
de l’habitation principale dans le cadre du « 1 % logement »
En revanche, les intérêts des prêts conclus auprès d’autres personnes morales ou de personnes
physiques, notamment lorsqu’il s’agit de prêts familiaux, ne peuvent ouvrir droit au bénéfice du crédit d’impôt.
E. Taux des prêts variables ou fixes
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La circonstance que les prêts éligibles à l’avantage fiscal aient été souscrits selon un taux
variable ou fixe est sans incidence.
Lorsque le taux du prêt est fixe, l’échéancier de remboursements fourni dès la souscription
des prêts au contribuable emprunteur qui mentionne notamment les intérêts dus fait foi, au titre de l’ensemble des annuités éligibles au crédit d’impôt, sous réserve naturellement qu’ils soient par la
suite effectivement payés par le contribuable et ne fassent pas l’objet de modification.
En revanche, lorsque le taux du prêt est variable, le contribuable emprunteur doit être en
mesure de fournir au titre de chaque année fiscale l’échéancier récapitulatif des remboursements mentionnant notamment les intérêts dus et effectivement payés au cours de cette année. Dans ce cas en
effet, seules les échéances d’intérêts de ces prêts qui ont été effectivement payées par le contribuable ouvrent droit au crédit d’impôt, tandis que la simulation fournie par l’établissement financier
lors de la souscription des prêts ne peut attester des montants d’intérêts acquittés par la suite.
F. Prêt initial à taux progressif
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Les contribuables qui ont emprunté initialement à un taux progressif, peuvent se voir réclamer
à la rupture du contrat des intérêts dits « compensatoires », l'emprunteur ayant pu bénéficier d'un taux préférentiel lors des premières années de remboursement. Dans ce cas, le nouveau prêt peut
porter sur un capital incluant notamment l'indemnité compensatoire.
Cette circonstance ne conduit pas à refuser le bénéfice de la mesure, mais les intérêts
ouvrant droit à crédit d’impôt restent limités à ceux afférents au capital du prêt initial restant dû, dans la limite de l’échéancier initial.
G. Intérêts supportés par les porteurs de parts
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Les associés personnes physiques de sociétés visées au
II § 20 et 30 du BOI-IR-RICI-350-10-10, lorsque ces sociétés mettent à leur disposition gratuite à titre d’habitation principale les
logements dont elles sont propriétaires, peuvent en principe bénéficier du crédit d’impôt au titre de :
- la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des prêts contractés par la société pour
l’acquisition ou la construction de ces logements ;
- les intérêts des prêts qu'ils ont contractés personnellement pour acquérir les droits
sociaux correspondants.
H. « Prêts-relais », « prêts achat-revente » et prêts équivalents
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Lorsque l’acquisition immobilière de la nouvelle résidence principale est en partie financée
par la vente d’un autre bien immobilier mais que cette dernière vente n’est pas intervenue au moment de l’acquisition nouvelle, les établissements de crédit proposent des prêts spécifiques dits «
prêts-relais » ou « prêts achat-revente » (quelle que soit leur dénomination commerciale).
Dans cette situation, les intérêts des prêts ainsi conclus afin de libérer en trésorerie tout
ou partie de la valeur du bien immobilier mis en vente et de contribuer au financement de l’acquisition de la nouvelle habitation principale ouvrent droit au crédit d’impôt, au même titre, toutes
autres conditions étant par ailleurs remplies, que le prêt immobilier (généralement contracté simultanément) destiné à financer si nécessaire la différence entre le prix de la nouvelle habitation
principale et celui du bien cédé.
Au cas particulier, lorsque le crédit d’impôt est accordé au titre des intérêts d’un «
prêt-relais » souscrit par le contribuable, les cinq ou sept annuités de remboursement éligibles sont également décomptées à partir de la première mise à disposition des fonds empruntés au titre de ce
prêt.
Il n’est pas nécessaire de reporter le point de départ du décompte des annuités à la mise à
disposition des fonds correspondant au prêt qui court à compter de la vente de l’immeuble cédé.
Ainsi, le crédit d’impôt s’applique aux intérêts versés au titre de la période où la charge
financière est la plus importante. Il est rappelé que les intérêts versés au titre de la première annuité ainsi déterminée bénéficient du crédit d’impôt au taux majoré de 40 %.
I. Prêts dits « in fine »
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Les prêts dits « in fine » s’entendent de ceux pour lesquels l'emprunteur ne
rembourse tout d’abord que les intérêts, avant de rembourser le capital en une seule fois au terme du prêt. Le remboursement du capital est généralement garanti par la constitution parallèle d'une
épargne, par exemple au travers d’un contrat d'assurance-vie. Les intérêts de tels prêts peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.
J. Réaffectation à une nouvelle acquisition d’un prêt déjà souscrit pour une acquisition antérieure
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Dans certaines circonstances et notamment en vue de conserver le bénéfice d’un taux favorable,
le contribuable peut être amené à réaffecter à une nouvelle acquisition un prêt souscrit pour le financement d’une acquisition antérieure.
Dans cette hypothèse, et toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, il est admis
que les intérêts versés au titre de ce prêt puissent être pris en compte dans les mêmes conditions que s’il s’agissait d’un nouvel emprunt. Dès lors que la mise à disposition des fonds est déjà
intervenue, le point de départ des annuités éligibles est alors fixé à la date de signature de l’acte authentique d’acquisition du nouveau logement.
K. Cas particulier des prêts souscrits dans le cadre du refinancement d’un prêt immobilier
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En principe, les intérêts des prêts souscrits pour rembourser tout ou partie d’autres crédits
ou découverts en compte sont exclus du bénéfice du crédit d’impôt.
Toutefois, afin de permettre au contribuable de ne pas perdre le bénéfice du crédit d’impôt
lorsqu’il négocie une substitution de prêt pendant les cinq ou sept premières annuités de remboursement du prêt initial (sur le nombre d'annuités éligibles, cf.
BOI-IR-RICI-350-20-10-10 au II-D § 120 à 140), les intérêts des emprunts souscrits pour se substituer aux prêts immobiliers éligibles, ou
rembourser ceux-ci, peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt.
Dans ce cas, les intérêts de tels prêts sont pris en compte dans la limite des intérêts qui
figurent sur les échéanciers des prêts initiaux auxquels ils se substituent, et des annuités restant à courir, jusqu’à échéance de la dernière annuité éligible, décomptée en principe à partir de la
première mise à disposition des fonds empruntés dans le cadre du prêt initial. Il est précisé que cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur
l'échéancier du prêt initial et sur l'échéancier du nouveau prêt.
Toutefois, lorsqu’un prêt vient se substituer à un prêt initial souscrit selon un taux
variable, le montant des intérêts pris en compte pour la détermination du montant de l’avantage fiscal à compter de la signature de ce dernier prêt ne peut excéder, pour les annuités correspondantes,
ceux qui sont mentionnés sur la simulation d’échéancier de remboursements remise au contribuable lors de la souscription du prêt initial (pour plus de précisions sur le point de départ du décompte des
cinq ou sept premières annuités éligibles à l'avantage fiscal, cf. BOI-IR-RICI-350-20-10-10 au II-B § 80 et au II-C § 90 à 110).
RES N° 2010/28 (FP) du 24 avril 2010 : Crédit d'impôt sur le revenu au titre des
intérêts d'emprunt d'acquisition ou de construction de l'habitation principale (article 200 quaterdecies du CGI).
Eligibilité à raison des intérêts d'un emprunt contracté par un contribuable en vue de financer le rachat de son habitation principale vendue à pacte de rachat (« en réméré »).
Question : Un contribuable, vendeur à pacte de rachat, peut-il bénéficier du
crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt versés au titre de l'acquisition de son habitation principale lorsqu'il contracte un nouvel emprunt destiné à financer l'exercice de sa faculté de rachat du
bien vendu ?
Réponse : L'article 1659 du code civil prévoit que la faculté de rachat est un
pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de frais. L'article 1660 du même code dispose que la faculté de
rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.
Ce contrat de vente est dénommé « vente avec clause de rachat », « pacte de rachat » ou encore
« vente à réméré »,
Un contribuable, vendeur à pacte de rachat, qui contracte un emprunt auprès d'un établissement
financier tel que défini à l'article L. 312-2 du code de la consommation pour financer l'exercice de sa faculté de rachat de
son habitation principale, peut bénéficier du crédit d'impôt sur le revenu codifié sous l'article 200 quaterdecies du
CGI au titre des intérêts de ce prêt, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies, notamment l'affectation effective à l'habitation principale à la date du paiement des intérêts
d'emprunt.
II. Prêts non éligibles
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Seuls les intérêts des prêts immobiliers, au sens des dispositions de
l’article L. 312-2 du code de la consommation, ouvrent droit au crédit d’impôt sur le revenu. En conséquence, sont notamment
exclus du bénéfice du crédit d’impôt, les intérêts des prêts mentionnés ci-après.
A. Prêts familiaux et prêts souscrits auprès de personnes morales autres que les établissement financiers
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Seuls les intérêts des emprunts conclus auprès d’établissements financiers peuvent ouvrir
droit au crédit d’impôt.
En conséquence, les intérêts des prêts conclus auprès de personnes morales autres que les
établissement financiers (dont la définition est donnée au n° 60). ainsi que des prêts conclus auprès de personnes physiques, notamment lorsqu’il s’agit de prêts familiaux, sont exclus du bénéfice du
crédit d’impôt, y compris lorsque ceux-ci ont pour objet de financer tout ou partie d’une acquisition immobilière.
B. Prêts à la consommation, regroupements de prêts et découverts en compte
140
Les crédits, quelle que soit leur dénomination, qui sont destinés à financer l’achat exclusif
de biens meubles, que ces biens soient ou non identifiés, ou qui constituent une réserve financière disponible pour le bénéficiaire ou qui sont accordés à la suite du constat d’un découvert en compte
bancaire ne peuvent ouvrir droit à l’avantage fiscal.
C. Prêts affectés au remboursement en tout ou partie d’autres crédits
150
Les prêts qui sont contractés afin de rembourser d’autres prêts qui auraient été consentis au
contribuable ou à son conjoint soumis à imposition commune, ou à l’un quelconque des membres du foyer fiscal ne peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt.
Il est toutefois rappelé que les prêts qui se substituent à des prêts immobiliers et qui
présentent les mêmes caractéristiques que ceux-ci peuvent, sous certaines conditions et dans certaines limites, ouvrir droit au crédit d’impôt (cf. I-K §
110).
D. Prêts destinés à financer une activité professionnelle dans le domaine immobilier
160
En application de
l’article L. 312-3 du code de la consommation, sont notamment exclus du champ d’application de l’avantage fiscal les prêts
destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en
vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

E. Prêts destinés à financer certains appels de fonds dans les sociétés immobilières dotées de la transparence fiscale

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A la différence des intérêts des prêts souscrits par les associés pour faire leur apport à la
société ou pour acquérir les actions ou parts représentatives du logement qui leur est attribué (BOI-IR-RICI-350-10-10 au II-A § 20), il est
précisé que les intérêts des prêts souscrits pour effectuer des apports complémentaires faisant suite à des appels de fonds motivés par la défaillance d’un co-associé d’une société immobilière
d’attribution (CGI, art. 1655 ter) ne peuvent bénéficier du crédit d’impôt dès lors que ces apports excédent ce qui incombe
normalement à l’associé au seul titre du logement qui lui est attribué.
Dans une telle situation, lorsque le prêt souscrit englobe ces apports complémentaires, seule
la fraction des intérêts correspondant à l’acquisition du logement attribué à l’associé ouvre droit au crédit d’impôt, à l’exclusion de la fraction relative à la compensation du montant dû par le
co-associé défaillant.