BIC – Champ d'application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les lotisseurs - Intention spéculative
Référence : BOI-BIC-CHAMP-20-30-20 (en vigueur depuis le 2012-09-12)

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Les profits consécutifs à la cession d'un terrain en lots destinés à être construits sont
présumés être réalisés dans le cadre de la gestion du patrimoine privé et relèvent à ce titre du régime d'imposition des plus-values des particuliers
(articles 150 U et suivants du code général des impôts
(CGI)).
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Seuls sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou passibles
de l'impôt sur les sociétés, le cas échéant, les profits retirés d'opérations de lotissement lorsque les terrains ont été acquis en vue du lotissement et de la vente par lots.
Ce critère de l'intention spéculative s'apprécie de façon différente selon que les opérations de
lotissements sont réalisées par des personnes physiques ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI).
I. Lotissements réalisés par des personnes physiques
A. Opérations présumées réalisées dans le cadre de la gestion d'un patrimoine privé
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Les lotisseurs qui réalisent directement une opération limitée à la gestion de leur patrimoine
privé relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers.
Tel est le cas notamment, quel que soit le nombre de lots réalisés, lorsque le terrain a été
acquis:
- à titre gratuit par succession ou donation ; l'administration peut toutefois, dans ce dernier
cas, invoquer la règle de l'inopposabilité des donations entre vifs prévue par le III de l'article 35 du CGI) pour faire échec aux
combinaisons tendant à faire échapper le profit à l'impôt ou à en diminuer le montant (BOI-BIC-CHAMP-20-30-10 au II) ;
- à titre onéreux mais sans intention spéculative. Il en serait ainsi, par exemple, d'un terrain
précédemment affecté pendant une période suffisamment longue à l'usage privé de son propriétaire ou à l'exercice de son activité professionnelle, ou d'un terrain loti pour les besoins d'une vente
consécutive à la dissolution d'une communauté conjugale.
B. Opérations procédant d'une intention spéculative
1. Cas général
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Le 3° du I de l'article 35 du
CGI soumet expressément à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices réalisés par des personnes qui procèdent à la cession d'un terrain divisé
en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet.
Pour la définition des opérations de division d'un terrain en lots destinés à être construits
et de cession de ces lots, se référer au BOI-BIC-CHAMP-20-30-10.
40
L'intention de revendre après lotissement -intention spéculative- s'apprécie au moment de
l'achat du terrain sans qu'il y ait lieu de prendre en compte les circonstances de l'aliénation des lots : aliénation forcée, expropriation, difficultés de trésorerie, etc..
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L'intention spéculative s'apprécie en fonction des circonstances de fait de chaque affaire.
Elle pourra résulter notamment du court délai séparant l'acquisition de la réalisation de l'opération de lotissement, de la situation géographique des terrains ou de la profession du vendeur. Le
nombre de lots réalisés est, en principe, sans incidence sur la détermination du régime d'imposition du profit.
2. Cas particulier : lotissement réalisé par une personne ayant la qualité de marchand de biens
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Les profits de lotissement réalisés par un contribuable exerçant la profession de marchand de
biens relèvent, en tout état de cause, du régime d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux même si le terrain loti a été acquis à titre gratuit
(CGI, art. 35, I-1° et 1° bis)(BOI-BIC-CHAMP-20-10).
Toutefois, dans cette dernière hypothèse, le cédant est autorisé à écarter la présomption du
caractère professionnel de l'opération en apportant la preuve que celle-ci s'inscrit dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé et que le terrain ne figurait pas, par suite, dans son stock
immobilier.
70
Les profits réalisés à l'occasion d'une opération de lotissement par un contribuable qui, bien
que n'exerçant pas la profession de marchand de biens peut être considéré comme ayant une activité de marchand de biens à raison d'opérations immobilières d'achat-revente réalisées par ailleurs, sont
également imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux en application des 1° et 1° bis du I de l'article 35 du
CGI.
II. Lotissement réalisé par l'intermédiaire d'une société civile immobilière
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L'intention spéculative de la société est le plus souvent révélée par la définition de l'objet
social donnée par les statuts.
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Les bénéfices réalisés par une société civile immobilière spécialement constituée en vue de
procéder à une opération de lotissement présentent, dans tous les cas, un caractère commercial, que le terrain ait été acheté par la société ou apporté par un ou plusieurs associés. Ces bénéfices
doivent, à ce titre, être soumis à l'impôt sur les sociétés conformément aux dispositions du 2 de l'article 206 du CGI.
100
Lorsqu'une société civile immobilière constituée dans un but autre que la réalisation d'une
opération de lotissement (SCI de gestion par exemple) procède à la cession par lots d'un terrain précédemment affecté à son activité, l'intention spéculative doit en principe être exclue. Dans
l'hypothèse toutefois où les statuts prévoient, même à titre subsidiaire, la possibilité de lotir, l'opération est considérée comme commerciale.
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En outre, la circonstance que les statuts ne prévoient pas la réalisation d'une opération de
lotissement ou ont été modifiés postérieurement à l'acquisition du terrain ne saurait exclure que la société puisse être regardée comme réalisant une opération relevant des dispositions du
3° du I de l'article 35 du CGI si les faits révèlent par ailleurs l'existence d'une intention spéculative lors de la constitution
de la société ou de l'achat du terrain (activité présente ou passée de la société ou de ses membres, lotissement réalisé dans un bref délai, ...).
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Enfin, la revente après lotissement par une société civile de construction-vente d'un terrain
initialement acquis pour construire présente un caractère commercial au sens des 1° et 1° bis du I de l'article 35 du CGI ; la SCI
perd donc, en principe, le bénéfice du régime spécial d'exonération d'impôt sur les sociétés prévu par l'article 239 ter du
CGI.
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Il en va différemment lorsque la société s'est trouvée dans l'impossibilité de réaliser son
projet par suite d'un événement indépendant de sa volonté la contraignant à la revente d'un terrain ou en cas de cession d'un terrain à une collectivité territoriale pour un prix n'excédant pas le
prix de revient de ce terrain (cf. BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-10 au-I-B-1-b).