RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Frais d'administration et gestion
Référence : BOI-RFPI-BASE-20-10 (en vigueur depuis le 2016-07-06)

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Les contribuables qui relèvent du régime réel d'imposition des revenus fonciers peuvent déduire,
sous certaines conditions, les dépenses qu'ils réalisent au titre de l'administration et de la gestion des immeubles qui procurent des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Ainsi, le e du 1° du I de
l'article 31 du code général des impôts (CGI) autorise la déduction des frais de rémunération des gardes et concierges, des
frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, ainsi
que les autres frais de gestion, forfaitairement fixés à 20 € par local.
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Le e du 1° du I de
l'article 31 du CGI distingue quatre types de frais d'administration et de gestion (cf. I § 20 et suiv.). Les
conditions de déduction varient selon la nature des frais (cf. II § 220 et suiv.). Pour être admises en déduction, les dépenses doivent répondre aux
conditions générales de déduction des charges (cf. III § 290 à 300).
En outre, le e bis du 1° du I de
l'article 31 du CGI autorise la déduction de certains frais de fonctionnement et de gestion supportés par un fonds de placement
immobilier (FPI) (cf. IV § 310 à 380).
I. Définition des frais d'administration et de gestion
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Le e du 1° du I de
l'article 31 du CGI distingue quatre types de frais d'administration et de gestion : les frais de rémunération des gardes et
concierges (cf. I-A § 30 et suiv.), les frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles (cf.
I-B § 60 et suiv.), les frais de procédure (cf. I-C § 90 et suiv.) et les autres frais de gestion (cf.
I-D § 210).
A. Frais de rémunération des gardes et concierges
1. Rémunérations concernées
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Il s'agit exclusivement des rémunérations qui sont allouées, à raison de leurs fonctions, aux
personnes chargées d'assurer la garde d'un immeuble (immeuble bâti ou non bâti, immeuble collectif ou maison individuelle).
Doivent être comprises dans cette catégorie, lorsqu'elles incombent au propriétaire, les
rémunérations des gardes particuliers chargés de veiller à l'intégrité d'une propriété rurale et de réprimer les atteintes à la propriété ainsi que les rémunérations des gardes-chasse particuliers,
dès lors que les produits du droit de chasse sont compris dans les revenus accessoires. Il en est de même des rémunérations payées à des gardes commissionnés par divers organismes et des gardes-pêche.

2. Rémunérations exclues
40
Lorsque les gardes ou concierges effectuent des travaux de nature diverse en dehors de leurs
occupations normales, les rémunérations correspondantes :
- doivent être exclues des charges déductibles si les travaux sont effectués pour le compte
personnel du propriétaire ou du locataire (travaux domestiques, jardinage, etc.) ;
- peuvent toutefois être admises en déduction si les travaux entrent dans l’une des catégories
expressément visées par la loi (travaux de réparation et d’entretien, gestion de l’immeuble, etc.).
Par ailleurs, les rémunérations des gardes forestiers ne sauraient être comprises dans les
charges déductibles dès lors que les exploitations forestières demeurent imposables au titre des bénéfices de l'exploitation agricole d'après un revenu forfaitaire déterminé conformément à
l'article 76 du CGI. Toutefois, il est admis que, dans le cas où le même garde est à la fois garde forestier et garde-chasse, la
rémunération allouée est déductible pour sa totalité.
3. Forme des rémunérations
50
Il peut s'agir notamment :
- des rémunérations en espèces augmentées des charges fiscales et sociales qui s'y rapportent
;
- des avantages en nature (électricité, eau, gaz, chauffage, et éventuellement valeur locative
du logement lorsque cette valeur locative a été, par ailleurs, ajoutée aux recettes brutes).
B. Frais de rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers
1. Rémunérations, honoraires et commissions concernés
60
Il s'agit de l'ensemble des rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour
la gestion de l'immeuble. Tel est notamment le cas des frais suivants :

- les rémunérations de gérants d'immeubles ou d'administrateurs de biens auxquels a recours le
propriétaire qui n'administre pas lui-même son bien ;


- les sommes qu'un propriétaire verse à un tiers pour la tenue de la comptabilité de ses
immeubles et diverses tâches administratives ou de secrétariat ;


- les rémunérations des salariés dont l'activité concourt effectivement à l'acquisition et la
conservation du revenu foncier. Il en est notamment ainsi des employés qui tiennent la comptabilité de l'immeuble ou, dans le cas des monuments historiques, qui en tiennent la billetterie ou en
assurent la promotion ou la gestion ;


- les commissions versées par un propriétaire à une agence de location (recherche d'un
locataire et rédaction des contrats de location notamment) ;


- les honoraires versés à un tiers pour la rédaction de déclarations fiscales ;


- les frais occasionnés par la gestion des biens des majeurs placés sous tutelle ou sous
curatelle (c'est-à-dire les majeurs « incapables ») ;

- les cotisations versées à des chambres syndicales (ou à des fédérations de chambres syndicales) de
propriétaires et de copropriétaires qui fournissent aide et information pour la gestion des immeubles donnés en location par leurs adhérents (assistance téléphonique, délivrance de conseils
personnalisés, autres prestations de service individualisées, etc.). En revanche, ne peuvent être considérées comme déductibles les cotisations versées à des unions ou organismes qui ont pour objet
d'assurer la défense et la représentation de leurs adhérents, sans leur fournir aucune prestation individualisée relative à la gestion de l'immeuble. Dès lors, si les cotisations et honoraires versés
par le bailleur à l'organisme tiers, qui fournit des prestations personnalisées et individualisées au titre de la gestion du bien immobilier, sont déductibles des revenus fonciers, tel n'est pas le
cas de l'abonnement à une revue souscrit auprès de ce même organisme, quand bien même la cotisation qui lui est versée ouvrirait par ailleurs droit à déduction
(RM
Gaudin n° 01937, JO Sénat du 25 juin 2009, p. 1593).
2. Rémunérations, honoraires et commissions exclus
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Seules les rémunérations versées à un tiers pour la gestion de l'immeuble sont déductibles.
Ainsi ne peuvent être regardées comme déductibles :
- les cotisations versées à des unions ou organismes qui ont pour objet d'assurer la défense
et la représentation de leurs adhérents sans leur fournir aucune prestation individualisée relative à la gestion de l'immeuble ;
- les frais versés à un tiers pour l'acquisition ou la cession de l'immeuble donné en location
;
- les frais versés à un tiers pour l'acquisition d'un fonds de commerce ;
- les rémunérations allouées à l'associé-gérant d'une société immobilière. Il doit seulement
en être tenu compte pour la répartition du bénéfice social imposable entre les mains de chacun des membres de la société.
Par ailleurs, la déduction ne s'étend pas aux autres frais de gestion payés par
l'intermédiaire d'un tiers (gérant, syndic ou administrateur de l'immeuble) non directement rattachables à l'activité d'intermédiation.
3. Forme des rémunérations
80
Les dépenses déductibles revêtent, notamment, la forme d'honoraires. Elles peuvent également
comprendre les salaires ainsi que les charges sociales et fiscales qui s'y rattachent, à la condition que ces frais soient effectivement acquittés par le contribuable pour assurer la gestion de ses
immeubles, qu'ils correspondent à un travail effectif, et qu'ils ne soient pas excessifs eu égard à l'importance du service rendu.
C. Frais de procédure
1. Procédures concernées
90
Par frais de procédure, il convient d'entendre notamment les frais supportés par un
propriétaire ou par son mandataire :
- pour le règlement de différends, soit avec son locataire (paiement de loyers ; fixation ou
révision des loyers ; non-observation des clauses du contrat), soit avec un entrepreneur ou prestataire (instance contre l'entrepreneur qui a construit l'immeuble ou réalisé des travaux) ;
- pour le règlement de litiges portant sur la propriété de l'immeuble donné en location
(limite de propriété, etc.).
Cette déduction ne couvre pas les frais d'acquisition de l'immeuble.
2. Frais concernés
100
Il s'agit des honoraires versés, notamment, à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert
ainsi que des autres frais de procédure (hors droits et taxes qui suivent le régime des impôts déductibles [BOI-RFPI-BASE-20-50]).
(110 à 200)
D. Autres frais de gestion
210
Il s'agit d'une manière générale, des autres frais de gestion supportés par les propriétaires
pour l'administration et la gestion de leurs immeubles donnés en location qui ne sont pas couverts par les trois autres catégories mentionnées aux I-A § 30 et
suivants, I-B § 60 et suivants et I-C-§  90 et suivants. Entrent notamment dans cette catégorie, les frais divers
supportés par les propriétaires comme :
- les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone ;
- les dépenses d'acquisition de matériels, d'outillages, de mobiliers de bureau, d'équipements
informatiques et de logiciels ;
- les frais éventuels d'enregistrement des baux et actes de location, dans l'hypothèse où ils
sont supportés par le bailleur ;
- les frais de promotion et de publicité ;
- les cotisations et redevances autres que celles visées au
I-B-1 § 60.
II. Caractère déductible des frais d'administration et de gestion
220
Les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et
commission et les frais de procédure sont déductibles pour leur montant réel. Les autres frais de gestion sont en principe déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par local. Il existe
toutefois certaines exceptions.
A. Principes
1. Déduction pour le montant réel
230
Les frais de rémunération des gardes et concierges (cf.
I-A § 30 et suiv.), les frais de rémunération, honoraire et commission versés à des tiers (cf. I-B § 60 et
suiv.) et les frais de procédure (voir I-C-§ 90 et suiv.) sont déductibles pour leur montant réel, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le
propriétaire.
2. Déduction pour un montant forfaitaire
240
Les autres frais de gestion (cf. I-D § 210) sont déductibles pour un montant
forfaitaire fixé à 20 € par local.
Le montant forfaitaire de 20 € est réputé couvrir l'ensemble des autres frais de gestion non
déductibles pour leur montant réel. Dès lors, même si le montant réel de ces autres frais est supérieur à 20 €, le propriétaire ne peut procéder à un complément de déduction, sauf dans les cas
indiqués au II-B § 250 et 260.
Par local, il convient de retenir :
- chaque bien donné en location, en ce compris ses dépendances immédiates dès lors qu'elles
sont louées au même locataire que celui du local principal, même lorsque cette location donne lieu à plusieurs baux (ex : par local, il convient d'entendre l'ensemble formé par un logement principal
et ses annexes telles que caves et garages) ;
- l'ensemble constitué de plusieurs emplacements de stationnement ou de stockage situés à la
même adresse et loués par un même bailleur à un même preneur, lorsque ces emplacements ne constituent pas les annexes d'un local d'habitation.
Il est par ailleurs admis d'appliquer cette déduction aux immeubles non bâtis. En présence de
location de plusieurs parcelles, il convient d'apprécier le bénéfice du montant forfaitaire pour chaque location à un même preneur. Par ailleurs, en cas de location à un même preneur :
- de plusieurs parcelles formant un lot d'un seul tenant, il y a lieu d'appliquer un seul
montant forfaitaire de 20 € ;
- de plusieurs parcelles non adjacentes, le montant de 20 € s'apprécie parcelle par parcelle.

B. Exceptions
1. Dépenses ayant fait l'objet d'une provision pour charges de copropriété
250
Le a quater du 1° du I de
l'article 31 du CGI autorise la déduction des provisions pour charges de copropriété, acquittées durant l'année d'imposition,
sous réserve d'une régularisation l'année suivante (BOI-RFPI-BASE-20-70).
Ainsi, les dépenses d'administration et de gestion couvertes par la provision ne sont pas
déductibles directement mais par le biais de la provision pour charges de copropriété, sous réserve de la régularisation de cette déduction l'année suivante. Il s'agit notamment des honoraires qui
rétribuent un syndic de copropriété.
2. Dépenses locatives
260
La fraction des frais d'administration et de gestion à la charge du locataire ne peut, en
principe, être admise en déduction pour la détermination du revenu net foncier. Il en est notamment ainsi d'une fraction des frais de concierges.
Toutefois, ces charges sont admises en déduction dans deux situations :
- les dépenses locatives supportées directement par le propriétaire dans la période qui
sépare deux locations ;
- les dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a
pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire (CGI, art. 31, I-1°-a ter).
Pour plus de précisions sur les dépenses récupérables non récupérées, il convient de se
reporter au BOI-RFPI-BASE-20-40.
3. Dépenses mises par convention à la charge du locataire
270
Il est rappelé que les dépenses incombant de droit au propriétaire mais dont le paiement
est, par l'effet des conventions, imposé au locataire, doivent être ajoutées aux recettes brutes.
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au
II § 40 et suivants du BOI-RFPI-BASE-10-20.
4. Dépenses spécifiques aux monuments historiques et assimilés
280
Les propriétaires de monuments historiques et assimilés sont autorisés, lorsque ces
monuments sont ouverts à la visite (pour plus de précisions sur cette notion, il convient de se reporter à l'article 41
I de l'annexe III au CGI, l'article 17 ter de l'annexe IV au CGI,
l'article 17 quater de l'annexe IV au CGI,
l'article 17 quinquies de l'annexe IV au CGI et au BOI-RFPI-SPEC-30) et
procurent des revenus imposables, à comprendre dans les charges déductibles pour leur montant réel, en sus de la déduction forfaitaire de 20 € par local, les dépenses suivantes :
- les frais de promotion et de publicité. Ces frais s'entendent notamment des frais
d'édition de dépliants publicitaires et d'achat d'espaces publicitaires, des frais relatifs aux prospections promotionnelles tels les contacts avec les agences de voyages ou les frais de réception et
de tournées promotionnelles et, le cas échéant, les rémunérations versées à un salarié affecté à la promotion du monument au titre de son activité promotionnelle et les charges sociales
correspondantes ;
- les dépenses d'acquisition de matériel informatique utilisé pour la gestion de la
billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes.
III. Modalités de déduction
A. Conditions générales de déduction
290
Pour être admises en déduction, les dépenses doivent répondre aux conditions générales de
déduction des charges. Elles doivent notamment être engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu, être effectivement payées par le propriétaire au cours de l'année d'imposition et
être justifiées.
Pour plus de précisions sur les conditions générales de déduction, il convient de se
reporter au II-B-2 § 120 et suivants du BOI-RFPI-DECLA-20.
Remarque : Il est rappelé que les dépenses déductibles pour leur montant réel
sont prises en compte pour leur montant TVA comprise. Cette règle comporte toutefois une exception pour les bailleurs dont les loyers sont assujettis à la TVA de plein droit ou sur option
(CGI, art. 33 quater).
B. Justification
300
Le contribuable doit être en mesure de justifier, sur demande de l'administration, par tous
moyens de preuve en sa possession, de la nature et du montant des dépenses dont il demande la déduction pour leur montant réel.
Pour plus de précisions sur les modalités de justification, il convient de se reporter au
II-B-2-e § 230 du BOI-RFPI-DECLA-20.
IV. Frais de fonctionnement et de gestion supportés par un fonds de placement immobilier (FPI)
310
Les OPCI, régis par les
articles L. 214-33 et suivants du code monétaire et financier (CoMoFi) et  créés par
l'ordonnance n° 2005-1278 du
13 octobre 2005, ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de leur location ou la détention de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière.
Ils peuvent prendre la forme de :
- sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) : les
produits distribués par les Sppicav relèvent par nature des revenus de capitaux mobiliers (pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-RPPM) ;
- fonds de placement immobilier (FPI) : copropriétés, non dotées de la personnalité morale.

320
Conformément aux dispositions de
l'article 239 nonies du CGI et de
l'article L. 214-71 du CoMoFi, le fonds de placement immobilier est une copropriété composée d'actifs immobiliers,
d'instruments financiers et autres actifs tels que définis à l'article L. 214-36 du CoMoFi, dont les parts sont, dans
les conditions fixées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, émises et rachetées à la demande des porteurs à la valeur liquidative majorée ou diminuée, selon le cas, des frais
et commissions.
L'article 239 nonies du CGI précise que les revenus et profits imposables mentionnés au I de
l'article L. 214-81 du CoMoFi sont déterminés par la société de gestion du FPI pour la fraction correspondant aux
droits de chaque porteur de parts passible de l'impôt sur le revenu qui n'a pas inscrit ses parts à son actif professionnel.
330
Conformément aux dispositions de
l'article 14 A du CGI, les revenus distribués par un fonds de placement immobilier au titre de la fraction du résultat
mentionnée au 1° de l'article L. 214-51 du CoMoFi, qui correspondent à son activité de location d'immeubles nus, sont
soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Remarque : Il est rappelé qu'aux termes des dispositions de
l'article 35 A du CGI, sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux les produits perçus par les
porteurs de parts d'un fond de placement immobilier (FPI) mentionné à l'article 239 nonies du CGI qui correspondent à la part de bénéfice réalisé par le FPI au titre d'une activité de location meublée
(BOI-BIC-BASE-10-30).
340
Le revenu net foncier est déterminé par la société de gestion du fonds dans les conditions de
droit commun.
Conformément aux dispositions du e bis du 1° du I de
l'article 31 du CGI, les dépenses supportés par un FPI au titre des frais de fonctionnement et de gestion supportés par le FPI à
proportion des actifs mentionnés au a du 1° du II de l'article L. 214-81 du CoMoFi détenus directement ou indirectement par le FPI sont déductibles pour la détermination du revenu net foncier.
En revanche, les frais de gestion variables perçus par la société de gestion mentionnée à
l'article L. 214-61 du CoMoFi en fonction des performances réalisées ne sont pas déductibles pour la détermination du revenu net foncier.
350
De même, les frais de gestion, de souscription et de transaction supportés directement par les
porteurs de parts d'un FPI au titre des opérations d'acquisition, de conservation ou de cession des parts, ne sont pas déductibles.
360
Conformément aux dispositions du 3 du II de
l'article 239 nonies du CGI, certains dispositifs ne sont pas applicables lorsque les immeubles, droits immobiliers ou
parts sont détenus directement ou indirectement par des fonds de placement immobilier. Il s'agit des régimes spéciaux suivants :
- le régime de déduction des charges et d'imputation des déficits, dit Ancien Malraux
(BOI-RFPI-SPEC-40 et suiv.) ;
- le régime des monuments historiques et assimilés (BOI-RFPI-SPEC-30
et suiv.) ;
- la déduction au titre de l'amortissement Robien
(BOI-RFPI-SPEC-20-20) ;
- la réduction d'impôt pour investissement outre-mer (CGI, art.
199 undecies A) ;
- la réduction d'impôt pour investissement immobilier locatif réalisé dans le secteur du
tourisme (CGI, art. 199 decies E, CGI,
art. 199 decies EA, CGI, art. 199 decies F et
CGI, art. 199 decies G) ;
- la réduction d'impôt au titre d'investissements ou de travaux forestiers
(CGI, art. 199 decies H) ;
- la réduction d'impôt au titre des dépenses de restauration immobilière dans les secteurs
sauvegardés, les quartiers anciens dégradées et les zones protégées (CGI, art. 199 tervicies) ;
- la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif, dispositif « Scellier »
(CGI, art. 199 septvicies).
370
Cela étant, conformément aux dispositions du 3 du II de
l'article 239 nonies du CGI, les dispositifs cités au IV § 360 sont applicables lorsque les immeubles,
droits immobiliers ou parts sont détenus directement ou indirectement par des fonds de placement immobilier issus de la transformation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) mentionnées à
l'article 239 septies du CGI et pour lesquelles l'application de ces dispositions a été demandée avant la date limite
de dépôt des déclarations des revenus de l'année 2006.
380
Le revenu net foncier est imposable chez le porteur de parts, à hauteur de la distribution
effectuée en proportion de ses droits, au barème progressif de l'impôt sur le revenu (auquel s'ajoute les prélèvements sociaux).