BIC - Champ d'application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits de construction réalisés par les personnes physiques - Modalités d'imposition
Référence : BOI-BIC-CHAMP-20-40-40 (en vigueur depuis le 2012-09-12)

I. Fait générateur
1
Conformément aux dispositions du
2 bis de l'article 38 du code général des impôts (CGI), les produits correspondant à des créances sur la clientèle ou à des
versements reçus à l'avance en paiement du prix sont rattachés à l'exercice au cours duquel intervient la livraison des biens.
10
En principe, par livraison, il convient d'entendre la délivrance au sens de
l'article 1604 du code civil, c'est-à-dire « le transfert de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ».
20
Dès lors, pour les immeubles bâtis, il y a lieu de considérer, conformément aux dispositions
de l'article 1605 du code civil, que le profit est acquis au cédant l'année au cours de laquelle il remet les clefs à l'acquéreur. La remise
des clefs intervient parfois lors d'une réception dite « provisoire » ou « sous réserve » ; lorsqu'il en est ainsi, la comptabilisation du profit ne peut pas être différée pour autant jusqu'à la
réception dite « définitive » (CE, 24 mai
1978, req. n° 1864).
Cette règle est applicable non seulement pour les ventes d'immeubles à construire mais également
pour les ventes d'immeubles achevés, encore que, dans ce dernier cas, la remise des clefs est le plus souvent concomitante à la vente elle-même.
30
De même, pour les cessions d'actions ou parts de sociétés de copropriété transparentes conclues
avant l'achèvement des locaux représentés par ces titres, le profit doit être rattaché à l'exercice en cours à la date de la remise des clefs des locaux à l'acquéreur.
40
En ce qui concerne les cessions de droits immobiliers, il convient de considérer, d'une
manière générale, que le profit est acquis au cédant au titre de l'exercice au cours duquel intervient la cession des droits.
50
Remarque : Jusqu'à la date de la livraison, l'encaissement total ou partiel de
la créance n'a aucun effet sur la détermination des résultats du vendeur, l'entrée de ces liquidités à l'actif étant compensée par l'enregistrement d'une dette d'égal montant constatée à l'égard de
l'acquéreur.
II. Période d'imposition
60
Dès lors qu'ils constituent des BIC, les résultats retirés d'opérations de construction
réalisées à titre habituel sont soumis aux règles de droit commun propres à cette catégorie de revenu.
Les règles prévues par
l'article 36 du CGI et l'article 37 du CGI, en ce qui
concerne les périodes d'imposition, sont donc applicables.
Pour toutes précisions sur cette question, il convient de se reporter au
BOI-BIC-DECLA-10.
III. Régime d'imposition
A. Exclusion du régime des micro-entreprises
70
En application des dispositions du
e du 2 de l'article 50-0 du CGI, les opérations de
construction sont exclues du régime des micro-entreprises. En conséquence, les profits correspondants sont obligatoirement placés sous le régime de l'imposition d'après le bénéfice réel, normal ou
simplifié.
B. Caractère de stock des immeubles construits
80
Compte tenu du caractère de stock immobilier des immeubles construits (cf.
IV-B-1), les profits dégagés lors de leur cession doivent être soumis à l'impôt dans les conditions de droit commun sans pouvoir bénéficier
du régime fiscal des plus-values professionnelles prévues aux articles 39 duodecies et suivants du CGI.
IV. Assiette
90
Les règles de droit commun de détermination des bénéfices imposables dans la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux sont applicables aux profits de construction réalisés à titre habituel. Ces règles sont exposées aux
BOI-BIC-BASE, BOI-BIC-CHG, BOI-BIC-PROV et BOI-BIC-DECLA à laquelle il convient de
se reporter. Il paraît néanmoins utile d'apporter les précisions suivantes.
100
Le profit net est constitué par la différence entre le prix de cession des immeubles et leur
prix de revient.
A. Prix de cession
110
Lorsque la mutation se dénoue par la remise d'une somme d'argent (vente), le prix de cession
s'entend de toutes les sommes stipulées au profit du cédant en contrepartie de la cession du bien, y compris celles qui ont été payées par l'acquéreur en l'acquit du vendeur.
Lorsque la mutation se dénoue par la remise d'une chose (échange, apport en société,
dissolution de société, etc.), le prix de cession s'entend de la valeur vénale réelle du bien remis en contrepartie de l'immeuble.
120
De même, le prix de cession des actions ou parts sociales à retenir doit s'entendre de toutes
les sommes stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit. Ces sommes doivent être éventuellement majorées de celles dont le paiement incombait normalement au cédant et qui seraient mises à
la charge de l'acquéreur par le contrat de cession.
B. Prix de revient
1. Immeubles proprement dits
130
Les immeubles construits en vue de la vente constituent, au point de vue fiscal, un stock
immobilier. Les immeubles inachevés constituent, quant à eux, des travaux en cours (cf. BOI-BIC-PDSTK). Ils doivent donc être évalués, pour leur inscription à l'actif du
bilan, à leur prix de revient (CGI, art. 38-3, 2è al.).
140
L'ensemble des dépenses et des charges exposées en vue de la réalisation de la construction
font partie, en principe, du prix de revient de l'immeuble.
Le prix de revient comprend le coût de production proprement dit (y compris le coût du
terrain) et toutes les charges directes et indirectes de production et des coûts d'emprunt dans les conditions prévues à
l'article 38 undecies de l'annexe III au CGI
(CGI, ann. III, art. 38 nonies).
a. Valeur du terrain
150
Si le terrain provient d'une acquisition effectuée à titre onéreux, le prix à retenir doit
correspondre au prix d'acquisition effectif dudit terrain, éventuellement majoré des frais d'acquisition. Ces derniers s'entendent des frais et loyaux coûts du contrat (honoraires du notaire, droits
de mutation) ainsi que, le cas échéant, des commissions payées par l'acquéreur à des intermédiaires.
160
Si le bien a été recueilli à titre gratuit, la valeur vénale au jour de la mutation (à titre
gratuit) est substituée au prix d'acquisition, en règle générale.
Toutefois, les donations entre vifs ne sont pas opposables à l'administration, sans qu'il y
ait lieu de distinguer suivant la nature de la donation (donation simple, par contrat de mariage, donation-partage). L'administration a donc la possibilité, soit de faire abstraction de l'existence de
ces donations, soit de l'admettre. Cette faculté est destinée à lui permettre de faire échec aux combinaisons tendant à diminuer le montant du profit de construction imposable (cf.
BOI-BIC-CHAMP-20-40-10-I-A-§ 20) et BOI-BIC-CHAMP-20-10-10-I-B-1 et
2).
Si l'administration invoque la règle de non-opposabilité, ce profit est déterminé en tenant
compte, non de la valeur du terrain au jour de la donation, mais du prix d'acquisition payé par le donateur.
b. Impenses
170
Les impenses comprennent, en principe, toutes les dépenses qui constituent un investissement
en capital : travaux d'assainissement, de nivellement du sol, de remblayage, travaux de viabilité, etc.
Les frais d'acquisition et impenses ne peuvent s'ajouter au prix d'acquisition du terrain que
s'ils ont été supportés effectivement par le contribuable. Celui-ci doit être en mesure de produire toutes justifications utiles à cet égard.
c. Coût de construction
180
Ce prix est compris dans le prix de revient pour son montant réel.
Lorsqu'il s'agit d'immeubles construits directement par le vendeur, il convient de tenir
compte du coût réel de production, c'est-à-dire du coût des matières ou fournitures utilisées, augmentées de toutes les charges directes et indirectes de production.
d. Taxes ou redevances diverses
190
Constituent des éléments du prix de revient des immeubles construits
(CGI, art. 302 septies B) :
- la redevance due pour la construction de bureaux en Île de France
(articles
L520-1 à L520-9 du code de l'urbanisme) ;
- le versement pour dépassement du plafond légal de densité
(article L333-12 du code de l'urbanisme) ;
- la taxe locale d'équipement
(CGI, art. 1585 A) ;
- la taxe départementale d'espaces naturels sensibles
(article L 142-2 du code de l'urbanisme) ;
- la taxe pour le financement des dépenses des conseils d'architecture, d'urbanisme et de
l'environnement (CGI, art. 1599 B) ;
- la taxe spéciale d'équipement perçue dans le département de la Savoie
(CGI,
art. 1599-0 B).
En revanche, les droits de succession payés lors de l'entrée du terrain dans le patrimoine du
cédant ne constituent pas un élément du prix de revient.
e. Frais de constitution et de partage de sociétés transparentes
200
Le prix de revient des immeubles construits s'entend normalement du coût de construction
proprement dit augmenté de tous les frais et charges se rapportant à l'acquisition et à la cession de ces immeubles.
En application de ce principe, les frais de constitution des sociétés transparentes doivent
être inclus dans le prix de revient des immeubles construits.
En revanche, le partage de la société constituant une opération étrangère aux opérations de
construction, les frais y afférents ne peuvent être considérés comme se rattachant à ces opérations. Il s'ensuit qu'une provision pour frais de partage ne peut, en aucun cas, être incluse dans le prix
de revient des immeubles construits.
f. Frais de déplacement supportés par le constructeur
210
Les dépenses effectivement supportées par un promoteur non professionnel qui assure lui-même
la surveillance des travaux en raison de sa formation - les honoraires versés à l'architecte étant réduits en conséquence - et, notamment, les frais de déplacement directement nécessités par cette
surveillance, peuvent être prises en considération pour le calcul de la plus-value. Bien entendu, l'intéressé doit être en mesure d'apporter, à cet égard, toutes les justifications utiles.
g. Détermination du prix de revient en cas de ventes successives de fractions d’immeubles
220
En cas de ventes successives de fractions d'immeubles, il appartient à l'entreprise de
répartir le prix de revient global entre les diverses fractions d'immeubles, sous le contrôle de l'administration. À défaut de méthode d'évaluation plus précise, le Conseil d'État admet une
ventilation du prix de revient effectuée au prorata des millièmes de copropriété (CE, 19 mars 1980, n°s 4231 et 4773 ;
CE 3 mai 1989, n° 86246).
De même, la Haute juridiction a jugé qu'en l'absence de justification permettant de
procéder à une ventilation différente, le prix de revient de chaque tranche de construction est déterminé en répartissant le coût global de l'ensemble des constructions au prorata des surfaces bâties
(CE, 9 mars
1988, n° 66 951).
2. Actions ou parts de sociétés transparentes
230
Le prix des actions ou parts comprend l'ensemble des sommes payées en l'acquit de leur
souscription ou de leur acquisition et des fonds ultérieurement versés à la société immobilière pour couvrir les charges incluses dans le prix de revient des immeubles.
V. Obligations des contribuables
A. Obligations déclaratives
240
Les personnes qui réalisent des profits de construction à titre habituel sont tenues aux
obligations d'ordre général incombant aux contribuables imposables d'après leur bénéfice réel au titre des BIC (cf. BOI-BIC-DECLA-30). Ils doivent notamment souscrire la
déclaration n° 2031 (cerfa n° 11085) et les
tableaux ou documents annexes correspondant à leur régime d'imposition (régime réel ou régime réel simplifié) et reporter les résultats ainsi déclarés sur la
déclaration des revenus n° 2042 (cerfa
n° 10330). Ces obligations sont prévues par l'article 54 du CGI et
l'article 54 du CGI.
B. Mentions obligatoires des actes de ventes
250
Tout acte de cession de biens visés aux
1° et 1° bis du I de l'article 35 du CGI doit comporter les mentions suivantes, à consigner au pied de l'acte :
- lieu du domicile réel du cédant, ou, s'il s'agit d'une société, adresse du siège social ;

- le cas échéant, lieu de l'établissement possédé en France par le cédant ;
- adresse du service des impôts dont le cédant dépend pour la déclaration de ses revenus ou
bénéfices.
260
À défaut de telles indications, la formalité de l'enregistrement ou la formalité fusionnée
doit être refusée (CGI, ann. II, art. 3).