BIC - Plus-values et moins-values - Régime applicable aux opérations de crédit-bail - Cession d'un bien acquis en exécution d'un contrat de crédit-bail
Référence : BOI-BIC-PVMV-40-50-30 (en vigueur depuis le 2013-12-16)

1
En application du 4 de
l'article 39 duodecies A du code général des impôts (CGI), pour les contrats conclus jusqu'au 31 décembre 1995, la
plus-value réalisée lors de la cession ultérieure d'un bien acquis à l'échéance d'un contrat de crédit-bail est considérée comme une plus-value à court terme à hauteur des amortissements pratiqués sur
le prix de revient du bien augmentés des amortissements que l'entreprise aurait pu pratiquer selon le mode linéaire si elle avait été propriétaire du bien pendant la période au cours de laquelle elle
a été titulaire du contrat (« amortissement théorique »).
Ces amortissements sont calculés sur le prix d'acquisition du bien par le bailleur diminué du
prix prévu au contrat pour l'acceptation de la promesse unilatérale de vente.
Pour l'application de ces dispositions, l'« amortissement théorique », est diminué du montant
des sommes réintégrées en application de l'article 239 sexies du CGI et
l'article 239 sexies B du CGI (CGI, art. 39 duodecies A, 4).
10
Pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996, en cas de cession ultérieure
d'un bien acquis à l'échéance d'un contrat de crédit-bail, la plus-value réalisée est considérée comme une plus-value à court terme à hauteur des amortissements pratiqués sur le prix de revient
augmentés, selon le cas, des amortissements que l'entreprise aurait pu pratiquer comme il est indiqué au 1 de l'article
39 duodecies A du CGI pendant la période au cours de laquelle elle a été titulaire du contrat, soit de la fraction déduite pendant la même période de la quote-part de loyers prise en compte pour
la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l'immeuble à l'issue du contrat.
Pour l'application de ces dispositions, la fraction déduite de la quote-part de loyers prise en
compte pour la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l'immeuble à l'issue du contrat est diminuée du montant des sommes réintégrées en application de
l'article 239 sexies du CGI, et de
l'article 239 sexies B du CGI et du montant des frais d'acquisition compris dans ces loyers.
I. Détermination de la plus-value
20
La plus-value de cession est déterminée par différence entre le prix de cession du bien et son
prix de revient, diminué des amortissements pratiqués.
En cas de cession d'un immeuble moyennant un prix global couvrant les constructions et le
terrain, il y a lieu de déterminer le résultat de la cession en distinguant la part de ce résultat afférente respectivement aux constructions et au terrain
(BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 au I-B § 50 à 70).
30
Cas particulier : cession d'un immeuble acquis dans le cadre d'un contrat de crédit-bail reçu
lors d'un apport placé sous le régime prévu à l'article 210 A du CGI et
l'article 210 B du CGI.
En ce qui concerne les droits afférents aux constructions et au terrain, se reporter aux
dispositions développées au III-B § 280 du BOI-BIC-PVMV-40-50-10.
40
Exemple :
La société A détient un contrat de crédit-bail immobilier depuis son origine.
La société B absorbe la société A, dans le cadre du régime prévu à
l'article 210 A du CGI. À cette date le contrat a une valeur de 5 000 000 € dont 1 500 000 € représentent les droits
afférents au terrain.
Les droits représentatifs du terrain constituent un élément d'actif non amortissable, et la
plus-value d'apport (1 500 000 €) n'est pas imposée ; elle est reportée à la date de cession du bien.
La société B lève l'option d'achat et inscrit les terrains à son actif pour 2 500 000 € : 1 000
000 € correspondent au prix de levée d'option et 1 500 000 € à la valeur d'apport des droits afférents au terrain.
La société B cède l'immeuble pour 15 000 000 €, dont 3 000 000 € pour le terrain.
La plus-value taxable est alors, conformément aux dispositions du c du 3 de l'article 210 A du
CGI, de :
- prix de cession : 3 000 000 € ;
- prix d'origine des droits afférents au terrain chez l'absorbée : 0 € ;
- prix d'inscription du terrain à l'actif lors de la levée d'option (hors évaluation des droits
correspondants) : 1 000 000 € ;
- plus-value réalisée : 3 000 000 - (0 + 1 000 000) = 2 000 000 €.
II. Régime fiscal de la plus-value de cession
50
La cession d'une immobilisation acquise en crédit-bail est soumise au régime des plus-values
professionnelles complété par l'article 39 duodecies A du CGI, sous réserve des règles applicables en matière d'impôt
sur les sociétés depuis le 1er janvier 1997 mentionnées au I-B-3-b-2°-b° § 230 du BOI-BIC-PVMV-40-50-10.
A. Computation du délai de deux ans
1. Régime général
60
Le délai de deux ans prévu à
l'article 39 duodecies du CGI s'apprécie à partir de la date à laquelle l'élément considéré est définitivement entré à
l'actif de l'entreprise, c'est-à-dire de la date de son acquisition.
Lorsque le bien est acquis en crédit-bail, cette date est celle du transfert effectif de
propriété du bien au profit de l'entreprise locataire, résultant de la levée de l'option d'achat prévue au contrat.
2. Opérations concernant des immeubles affectés à usage de bureaux et situés en Ile-de-France
70
La cession d'un immeuble affecté à titre principal à usage de bureaux et situé en
Ile-de-France, acquis à l'échéance d'un contrat de crédit-bail, entre également dans le champ d’application des plus-values professionnelles.
Cependant, le délai de 2 ans prévu par
l'article 39 duodecies du CGI, s'apprécie, non pas à compter de la date du transfert effectif de propriété du bien
résultant de la levée de l'option d'achat prévue au contrat mais à compter de la date d'inscription du bien à l'actif du crédit-bailleur.
B. Qualification de la plus-value
(cf. toutefois la réserve exprimée au II § 50)
80
Dans le cas où le bien acquis à l'échéance d'un contrat de crédit-bail est détenu, au moment
de la cession, depuis au moins deux ans, la plus-value réalisée est répartie entre le court terme et le long terme ainsi qu'il est précisé ci-après.
1. Dispositions applicables aux contrats conclus jusqu'au 31 décembre 1995 (et aux cessions de biens intervenues à compter
du 1er octobre 1989)
a. Plus-value à court terme
90
Conformément aux dispositions du 3 et du 4 de
l'article 39 duodecies A du CGI, en cas de cession d'un bien mobilier ou immobilier acquis en crédit-bail, le montant
de la plus-value à court terme est déterminé dans les conditions suivantes.
1° Le bien cédé a été acquis par le souscripteur du contrat de crédit-bail
100
Dans ce cas, la plus-value est à court terme à hauteur :
- des amortissements pratiqués sur le prix de revient du bien (prix de levée de l'option
d'achat, majoré le cas échéant pour les immeubles de la réintégration prévue à l'article 239 sexies du CGI et
l'article 239 sexies B du CGI) ;
. de l'« amortissement théorique » défini au § 1.
La plus-value à court terme est en outre majorée des amortissements expressément exclus des
charges déductibles et de ceux qui ont été différés en contravention aux dispositions de l'article 39 B du CGI
(CGI, art. 39 duodecies, 2-b).
110
Cas particulier : cession d'un immeuble acquis en crédit-bail.
Dans le cas d'une cession d'un immeuble acquis en crédit-bail, le montant de l'«amortissement
théorique », calculé comme il est dit au I-B-3-b-1°-c° § 170 du BOI-BIC-PVMV-40-50-10, est diminué du montant de la réintégration prévue à
l'article 239 sexies du CGI et l'article 239
sexies B du CGI.
La règle d'affectation prioritaire prévue au
I-B-3-B-2°-a° § 210 du BOI-BIC-PVMV-40-50-10 en ce qui concerne la cession de droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier, est
transportable en cas de cession d'un immeuble acquis au moyen d'un tel contrat.
L'« amortissement théorique » est donc affecté en priorité à la qualification de la plus-value
relative à la cession des constructions.
2° Le bien cédé a été acquis à l'échéance d'un contrat de crédit-bail dont les droits ont été acquis d'un précédent
locataire
120
Dans ce cas, la plus-value à court terme est déterminée en tenant compte des amortissements
définis au II-B-1-a-1° § 100 à 110 étant précisé que les amortissements pratiqués sur le prix de revient du bien comprennent les amortissements afférents aux droits attachés au
contrat.
b. Plus-value à long terme
130
La fraction de la plus-value globale qui excède la plus-value à court terme définie au
II-B-1-a § 90 à 120 relève du régime des plus-values à long terme.
2. Dispositions applicables aux contrats conclus à compter du 1er janvier 1996
a. Plus-value à court terme
1° L’immeuble cédé a été acquis par le souscripteur du contrat de crédit-bail
140
La plus-value réalisée est considérée comme une plus-value à court terme à hauteur :
- des amortissements pratiqués sur le prix de revient ;
- augmentés de la fraction déduite, pendant la période au cours de laquelle l'entreprise a été
titulaire du contrat, des quotes-parts de loyers prises en compte pour la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l'immeuble à l'issue du contrat ;
- ces quotes-parts étant elles-mêmes diminuées du montant des sommes réintégrées au moment de
la levée de l'option (CGI, art. 239 sexies et
CGI, art. 239 sexies B) et du montant des frais d'acquisition compris dans ces loyers.
2° L’immeuble cédé a été acquis à l’échéance d’un contrat de crédit-bail dont les droits ont été acquis d’un précédent
locataire
150
Dans ce cas, la plus-value à court terme est déterminée en tenant compte des amortissements
afférents aux droits attachés au contrat.
b. Plus-value à long terme
160
La fraction de la plus-value globale qui excède la plus-value à court terme définie au
II-B-2-a § 140 à 150 relève du régime des plus-values à long terme (cf. toutefois II § 50 s'agissant de la suppression du régime des plus
ou moins-values à long terme, sous certaines conditions, pour les entreprises passibles de l'impôt sur les sociétés).
170
Exemple :
L’immeuble pris en crédit-bail dans les conditions fixées dans l’exemple figurant au
II-A-1-a § 70 du BOI-BIC-BASE-60-30-10, a été acquis par le crédit-preneur à l’issue de la période de location.
Cet immeuble est revendu trois ans après son acquisition pour une somme globale de 450 000 €. La
valeur du terrain est alors égale à 20 % de la valeur totale de l’immeuble.
La durée normale d’utilisation des constructions appréciée à la date de levée de l’option sera
supposée égale à 15 ans.





Constructions


Terrain


Total




Détermination de la plus-value





Prix de levée de l'option



30 000


30 000




Loyers non déduits



15 000


15 000




Réintégration à la levée de l'option (1)


63 750



63 750





Prix de revient de l'immeuble



63 750


45 000


108 750




Amortissements pratiqués


12 750



12 750




Valeur nette comptable


51 000


45 000


96 000




Prix de cession


360 000


90 000


450 000





Plus-value



309 000


45 000


354 000




Qualification de la plus-value





Amortissements pratiqués


12 750



12 750




Quotes-parts des loyers prises en compte pour la détermination du prix de levée de l'option et déduites
durant la période de location


279 000



279 000




Réintégration à la levée de l'option


63 750



63 750





Fraction de la plus-value réputée à court terme



228 000


0


228 000




Plus-value à court terme


228 000


0


228 000




Plus-value à long terme


81 000


45 000


126 000



Détermination et qualification de la plus-value
(1) S'agissant du calcul de la réintégration pratiquée à la levée d'option, il
convient de se reporter au I-B-1-a-1° § 60 du BOI-BIC-PVMV-40-50-20.