IR - Réductions d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire - Dispositifs « Duflot » et « Pinel » - Modalités d'application - Limites d’application des réductions d’impôt
Référence : BOI-IR-RICI-360-30-20 (en vigueur depuis le 2019-05-10)

I. Limitation du nombre d'investissements ouvrant droit aux réductions d'impôt par contribuable et par an
A. Dispositions générales
1
Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction
d’impôt « Duflot » ou « Pinel » qu’à raison de l’acquisition ou de la construction de deux logements au plus.
Pour l’application de cette disposition, le contribuable s’entend du foyer fiscal qui se compose
d’une personne seule, veuve ou divorcée ou des conjoints ou partenaires pour les personnes mariées ou liées par un pacte civil de solidarité (PACS) et soumises à imposition commune ainsi que des
personnes à charge au sens de l'article 196 du code général des impôts (CGI), de
l'article 196 A bis du CGI et de l'article 196 B
du CGI. A cet égard, il est précisé que l’immeuble peut être la propriété des deux membres du couple soumis à imposition commune, d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer
fiscal.
Remarque : Pour les investissements réalisés au titre de l'année 2014, la limite
annuelle du nombre de logements éligibles, fixée à deux logements au maximum, est commune aux dispositifs « Duflot » et « Pinel ».
10
Pour apprécier la limite du nombre de logements éligibles à la réduction d'impôt
« Duflot » ou « Pinel », il convient de retenir la date du fait générateur de la réduction d'impôt.
Ainsi, par exemple, s'agissant des acquisitions de logements en l'état futur
d'achèvement, la limite du nombre de logements éligibles sera appréciée au titre de l'année d'achèvement des logements.
Pour plus de précisions sur la détermination du fait générateur selon la nature
de l'investissement réalisé, il convient de se reporter au § 280 du BOI-IR-RICI-360-30-10.
15
Lorsqu' un contribuable acquiert un local dont la transformation donne lieu à la création de
plus de deux logements, dont les travaux de transformation sont tous achevés au titre de la même année d'imposition, seuls deux de ces logements peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt ; dans
cette situation, il appartient au contribuable de choisir les deux logements au titre desquels il souhaite bénéficier de l'avantage fiscal.
20
Lorsque le contribuable dépose une demande de permis de construire pour la construction de plus
de deux logements, tous achevés au cours de la même année d'imposition, seuls deux de ces logements peuvent ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt ; dans cette situation, il appartient au
contribuable de choisir les deux logements au titre desquels il souhaite bénéficier de l'avantage fiscal.
30
Exemple : Un contribuable
acquiert en 2019 trois logements A, B et C en l’état futur d’achèvement pour un prix respectif de 150 000 €, 200 000 € et 310 000 €. Les logements A et B sont achevés au cours de l'année 2020, le
logement C étant quant à lui achevé en 2021. Ces investissements ouvrent droit au bénéfice, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d'impôt "Pinel".
 Le montant de la réduction d’impôt imputable relatif à ces logements est déterminé comme suit :





Année d'acquisition des logements en état futur d'achèvement


Année d'achèvement des logements (fait générateur)


Base de la réduction d'impôt


Taux de la réduction d'impôt


Montant total de la réduction d'impôt


Montant imputable au titre de l'imposition des revenus de l'année 2020 à 2028


Montant imputable au titre de l'imposition des revenus de l'année 2021 à 2029




2019


2020 (A et B)


300 000 €


18 %


54 000 €


                    6 000 €





2021 (C)


300 000 €


18 %


54 000 €



                    6000 €




Il est rappelé que la réduction d'impôt « Pinel » est soumise au plafonnement
global des avantages fiscaux prévu à l'article 200-0 A du CGI. Pour plus de précisions sur l'articulation de la réduction
d'impôt en faveur de l'investissement locatif intermédiaire et le plafonnement global des avantages fiscaux, il convient de se reporter au III-A § 180.

Remarque : Le prix de revient par mètre carré de surface habitable des
logements pris en exemple est réputé être inférieur au plafond de 5 500 €. Pour plus de précisions, sur l'application du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable, il convient de
se reporter au I-A-2 § 60 à 160 du BOI-IR-RICI-360-30-10.
B. Cas des acquisitions effectuées par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une
SCPI
40
La réduction d’impôt « Duflot » ou « Pinel » dont peut bénéficier l’associé personne physique
d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier (SCPI), ne peut également porter que sur deux logements au titre d’une même année
d’imposition.
Remarque : Pour les investissements réalisés au titre de l'année 2014, la
limite annuelle du nombre de logements éligibles, fixée à deux logements au maximum, est commune aux dispositifs « Duflot » et « Pinel ».
50
Exemple 1 : Deux personnes physiques constituent à parts égales une société
civile non soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette société acquiert en 2019 deux logements neufs achevés situés en métropole pour un prix de 240 000 €. Au titre de cette opération, chacun des
associés pourra ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt « Pinel » d’un montant de 21 600 € (soit ici 240 000 € x 18 % x 1/2), étalée sur neuf ans. Si ces deux personnes physiques forment un couple
soumis à imposition commune, la réduction d’impôt dont bénéficie chacun d’eux s’impute sur l’impôt sur le revenu dû par le couple, pour un montant total de 43 200 € étalé sur neuf ans.
60
Exemple 2 : Deux personnes physiques constituent à parts égales une société
civile, non soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette société acquiert en 2019 trois logements neufs achevés situés en métropole pour un prix total de 390 000 € (150 000 € pour le premier logement,
140 000 € pour le deuxième et 100 000 € pour le dernier). Seule l’acquisition de deux de ces trois logements pourra ouvrir droit à la réduction d’impôt « Pinel ». Au titre de cette opération, chacun
des associés pourra ainsi bénéficier, si le choix porte sur les logements dont le prix est le plus élevé, d’une réduction d’impôt d’un montant :  

- en cas d'engagement de location d'une durée de six ans, de 17 400 € (soit ici 290 000 € x 12 %
x 1/2). Le montant total de la réduction d’impôt obtenue par les associés s’élève ainsi à 34 800 €, étalé sur six ans ;


- en cas d'engagement de location d'une durée de neuf ans, de 26 100 € (soit ici 290 000 € x 18 %
x 1/2). Le montant total de la réduction d’impôt obtenue par les associés s’élève ainsi à 52 200 €, étalé sur neuf ans.

C. Cas des souscriptions de parts de SCPI
70
La circonstance qu’une souscription soit affectée à l’acquisition de plus de deux logements ne
fait pas obstacle au bénéfice des réductions d’impôt « Duflot » ou « Pinel ». 
En tout état de cause, le montant de la souscription retenu pour le calcul de la réduction
d’impôt ne peut excéder pour une même année d’imposition et un même contribuable, la somme de 300 000 €, étant précisé que ce plafond est commun avec l'acquisition de logements en direct ou via une
société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une SCPI.
Par ailleurs, il est précisé que la souscription de parts de plusieurs SCPI ne fait pas
obstacle au bénéfice de l'une ou l'autre réduction d’impôt pour chacune de ces souscriptions, toutes conditions étant par ailleurs remplies. 
Remarque : La souscription de parts de SCPI et l'acquisition de deux logements
au titre d'une même année d'imposition ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt pour chacun de ces investissements, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies.
(80 à 120)
II. Règles de non-cumul
A. Non-cumul avec le prêt locatif social
130
Conformément aux dispositions du dernier alinéa du D du I de
l’article 199 novovicies du CGI, les logements financés au moyen d’un prêt locatif social (PLS) mentionné à
l'article R. 331-1 du code de la construction et de l'habitation ne peuvent pas ouvrir droit au bénéfice
des réductions d’impôt « Duflot » ou « Pinel » en faveur de l’investissement locatif intermédiaire.
B. Non-cumul avec certaines réductions d’impôt
140
Conformément aux dispositions du E du I de
l’article 199 novovicies du CGI, un contribuable ne peut pas, pour un même logement, bénéficier à la fois de la
réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire « Duflot » ou « Pinel » et de l’une des réductions d’impôt suivantes accordées au titre :

- du secteur du logement en outre-mer
(CGI, art. 199 undecies A et CGI,
art. 199 undecies C) ;


- des dépenses supportées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti situé en
secteur protégé (CGI, art. 199 tervicies).

Par ailleurs, conformément aux dispositions de
l'article
81 de la loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013, un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement
locatif intermédiaire « Duflot » et de la réduction d'impôt en faveur de l'investissement locatif « Scellier » prévue à
l'article 199 septvicies du CGI.
Cela étant, il est précisé que lorsqu'au titre de l'année 2013, le contribuable acquiert, dans
les conditions prévues à l'article 81 de la loi de finances pour 2013, un logement pour lequel il demande le bénéfice du dispositif « Scellier » (logement acquis au plus tard le 31 mars 2013 pour
lequel un engagement de réaliser l'investissement est intervenu au plus tard le 31 décembre 2012), ce contribuable peut également bénéficier, au titre de cette même année 2013, du dispositif
« Duflot » au titre de l'acquisition de deux autres logements (limite du nombre d'investissements éligibles par contribuable et par an applicable au dispositif « Duflot »).
Il est enfin rappelé que les dispositifs « Scellier » et  « Duflot » entrent dans le champ du
plafonnement global des avantages fiscaux prévu à l'article 200-0 A du CGI dont les modalités d'application sont distinctes
pour chacun de ces deux avantages fiscaux (III-A § 180).
145
Un contribuable ne peut pas, pour une même acquisition d'un local affecté à un
usage autre que l'habitation et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement, bénéficier à la fois de la réduction d'impôt « Duflot » ou « Pinel » en application du 4° du B
du I de l'article 199 novovicies du CGI et de la réduction d'impôt « Denormandie ancien » en application du 5° du B du I du même article 199 novovicies du CGI.
C. Non-cumul avec la déduction spécifique « Conventionnement ANAH »
150
Conformément aux dispositions respectives du E du I de
l’article 199 novovicies du CGI et du 8 du o du 1° du I de
l’article 31 du CGI, un contribuable ne peut pas, pour un même logement, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt en faveur
de l’investissement locatif intermédiaire « Duflot » ou « Pinel » et de la déduction spécifique des revenus fonciers en faveur des propriétaires bailleurs qui donnent en location des logements à
loyers maîtrisés en application d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), que ce soit dans le cadre du dispositif « Borloo ancien » prévu au m du 1° du I de l’article 31 du
CGI ou du dispositif « Cosse » prévu au o du 1° du I de l’article 31 du CGI.
D. Non-cumul avec la déduction de charges des revenus fonciers
160
Conformément aux dispositions du F du I de
l’article 199 novovicies du CGI, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt en faveur
de l’investissement locatif intermédiaire « Duflot » ou « Pinel » ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
III. Articulation avec d’autres dispositifs
(170)
A. Articulation avec le plafonnement global des avantages fiscaux
180
L’article 200-0 A du
CGI prévoit un plafonnement global des avantages fiscaux, parmi lesquels les réductions d’impôt, « Duflot » ou « Pinel », en faveur de l'investissement locatif intermédiaire prévues à
l’article 199 novovicies du CGI. En application de ces dispositions, ces réductions d'impôt sont prises en compte
pour la détermination du plafonnement global prévu par l’article 200-0 A du CGI.
La réduction d'impôt « Duflot » est prise en compte pour la détermination du plafonnement des
avantages fiscaux fixé à 10 000 € par le premier alinéa du 1 de l'article 200-0 A du CGI.
Pour la réduction d'impôt « Pinel », les modalités d'application du plafonnement global, prévu
à l’article 200-0 A du CGI, diffèrent selon que les investissements ont été réalisés en métropole ou en outre-mer.
Ainsi, la réduction d'impôt « Pinel » est soumise, pour la détermination du plafonnement
global des avantages fiscaux, à la limite de 10 000 € prévue par le premier alinéa du 1 de l'article 200-0 A du CGI et ce :

- pour les investissements réalisés en métropole ;


- pour les investissements réalisés en outre-mer, uniquement au titre de
l'imposition des revenus de l'année 2014.

En revanche, à compter de l'imposition des revenus de l'année 2015 et conformément aux
dispositions de
l'article
82 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015, la réduction d'impôt « Pinel » afférente aux investissements réalisés en outre-mer est soumise, pour la détermination du
plafonnement global des avantages fiscaux, à la limite de 18 000 € prévue par le second alinéa du 1 de l'article 200-0 A du CGI.
Remarque : La prise en compte de la réduction d'impôt « Pinel » dans le
plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 18 000 € à compter de l'imposition des revenus de l'année 2015 s'applique à l'ensemble des investissements « Pinel » réalisés en outre-mer, y compris à
ceux réalisés du 1er septembre au 31 décembre 2014.
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au
BOI-IR-LIQ-20-20-10.
B. Articulation avec l’application du régime « micro-foncier »
190
Le régime d’imposition simplifié prévu à
l’article 32 du CGI s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier total du contribuable n’excède pas 15 000 euros au
titre de l’année d’imposition.
La circonstance que le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt prévue à
l’article 199 novovicies du CGI, ne fait pas obstacle à l’application de ce régime.
C. Articulation avec le régime dérogatoire de déduction des charges applicables aux immeubles classés au titre des
monuments historiques et assimilés
200
Conformément aux dispositions du dernier alinéa du D du I de
l’article 199 novovicies du CGI, les réductions d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire
« Duflot » et « Pinel » ne s’appliquent pas aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier
alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI.
Par mesure de tempérament, il est cependant admis que les propriétaires d'immeubles classés ou
inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine puissent bénéficier de ces réductions d'impôt, sous réserve que le bénéfice du régime
dérogatoire de prise en compte des charges prévu au premier alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI ne soit pas demandé au titre de l'immeuble concerné pendant toute la période d'engagement de
location requise pour l'application du dispositif « Duflot » ou du dispositif « Pinel ».
En conséquence, les contribuables peuvent, au titre d'un investissement éligible au régime des
monuments historiques et à l'un des deux dispositifs en faveur de l’investissement locatif intermédiaire, opter, dans les conditions précitées, pour l'application soit de la réduction d'impôt
concernée, soit du régime spécifique de déduction des charges foncières des monuments historiques et assimilés.