RFPI – Revenus fonciers - Champ d'application – Personnes concernées – Indivision et démembrement de propriété
Référence : BOI-RFPI-CHAMP-30-30 (en vigueur depuis le 2012-09-12)

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Des difficultés particulières sont susceptibles de se présenter, quant à la détermination des
personnes imposables, lorsque le droit de propriété d'un immeuble est démembré ou se répartit entre plusieurs personnes qui ne sont pas regroupées au sein d'une société.
I. Indivision
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L'indivision est l'état d'une chose appartenant à plusieurs personnes, dont chacune est, pour
une fraction quelconque, propriétaire de la chose entière.
En cas d'indivision, chacun des indivisaires participe aux produits des biens indivis au
prorata de ses droits dans l'indivision et, corrélativement, il n'est tenu aux charges que dans la même proportion
(CE, arrêt du 19 mai 1972, n° 81621). Il
s'ensuit que chacun d'eux doit être soumis à l'impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant à ses droits dans le revenu net total de l'indivision.
La circonstance que le contribuable, eu égard aux faibles ressources de sa soeur, a estimé
devoir laisser à celle-ci la totalité des produits de la location d'un immeuble et prendre personnellement à sa charge la totalité du paiement des travaux effectués sur celui-ci, ne peut étendre les
droits à déduction qu'il tient de l'article 31-I du code au-delà de sa quote-part dans l'indivision
(CE, arrêt du 8 février 1978, n° 2212).

Dans le même sens,
RM
RIGAUDIERE,
n°
18948,
Sén.
JO du 9 avril 1992 p. 866.Le contribuable imposable à raison de sa part dans une indivision ne peut se soustraire à l'impôt en abandonnant cette part à un coindivisaire
(CE, arrêt du 24 novembre 1976, n° 94105)

II. Démembrement du droit de propriété
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«L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire
lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance» (article 578 du code civil).
Il s'ensuit qu'en cas de démembrement du droit de propriété, l'usufruitier est seul bénéficiaire
des fruits que l'immeuble peut produire. Les revenus procurés par la location d'un immeuble dont la propriété est démembrée sont donc imposables au nom de l'usufruitier.
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Abandon de loyers au profit du nu-propriétaire : Le sort fiscal de l'abandon
des loyers par l'usufruitier au profit du nu-propriétaire diffère selon que cet abandon s'accompagne d'une renonciation à usufruit constatée ou non par un acte.
Ainsi, lorsque des parents qui ont fait donation de la nue-propriété d'immeubles à leurs
enfants dans le cadre d'une donation-partage, abandonnent purement et simplement, sans contrepartie, à ceux-ci, les revenus (loyers ou fermages) de ces immeubles dont ils s'étaient réservé l'usufruit,
il convient de distinguer entre deux hypothèses :
- si l'abandon des revenus s'accompagne d'une renonciation à usufruit constatée par un acte
donnant ouverture au droit de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux selon les conditions de la convention, les loyers cessent d'être imposables au nom des parents pour être imposables entre les
mains des enfants. Il en serait de même si en l'absence d'un acte constatant l'abandon de l'usufruit, l'administration était en mesure d'établir, comme elle est en droit de le faire, que la donation
de la seule nue-propriété dissimule en réalité une donation de la pleine propriété du bien et n'a pour but que de faire échapper aux droits de mutation à titre gratuit la valeur de l'usufruit du bien
transmis ;
- à défaut d'acte constatant la transmission de l'usufruit ou du rétablissement de la portée
véritable de la donation-partage, l'administration est en droit de se prévaloir de l'apparence de l'acte ayant démembré la propriété au titre duquel l'usufruitier est seul bénéficiaire des fruits que
l'immeuble peut produire. Les revenus résultant de la location de cet immeuble sont, en conséquence, imposables à son nom. L'abandon des loyers au profit du nu-propriétaire constitue une libéralité
qui est sans influence sur le montant de son revenu imposable. Quant aux sommes encaissées par le nu-propriétaire, elles ont, dans la situation évoquée, le caractère de profits qui se renouvellent
régulièrement. Dès lors, en application de l'article 92 du CGI, ces sommes sont imposables au nom de l'intéressé dans la catégorie
des bénéfices non commerciaux.
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En ce qui concerne la déduction des charges supportées par les nus propriétaires, il convient
de se reporter au BOI-RFPI-BASE-30-20-20.