BIC - Base d'imposition - Régime fiscal des opérations de crédit-bail immobilier - Champ d’application et règles applicables en cours de contrat
Référence : BOI-BIC-BASE-60-30-10 (en vigueur depuis le 2013-12-16)

I. Champ d’application des opérations de crédit-bail immobilier
1
Les opérations de crédit-bail sont régies par les
articles L. 313-7 et suivants du code monétaire et financier (CoMoFi). Le bien objet du contrat demeure la propriété du
bailleur jusqu'à la levée de l'option d'achat.
Le régime fiscal du crédit-bail immobilier prend en compte cette approche juridique aux termes
de laquelle le crédit-bailleur inscrit l'immeuble à l'actif de son bilan et l'amortit selon les règles de droit commun. Le crédit-preneur ne peut quant à lui faire figurer les biens parmi ses valeurs
immobilisées qu’à compter du transfert de propriété à son profit, transfert qui n’interviendra que pour autant qu’il lève effectivement l’option d’achat prévue au contrat.
Le régime fiscal du crédit-bail immobilier prend également en compte au-delà de cette nature
juridique le moyen de financement qu’il constitue pour le crédit-preneur.
A. Opérations de crédit-bail immobilier concernées
1. Définition des opérations de crédit-bail immobilier
10
Les dispositions du 10 de
l'article 39 du code général des impôts (CGI), et de
l'article 39 quinquies I du CGI ne s’appliquent qu’aux opérations conclues dans les conditions prévues au 2° de
l'article L. 313-7 du CoMoFi.
Seules les opérations concernant des biens immobiliers à usage professionnel entrent dans le
champ d’application du dispositif décrit ici.
Les règles, applicables aux opérations de crédit-bail se rapportant à des biens d’équipement du
matériel ou de l’outillage, sont commentées au BOI-BIC-BASE-60-20.
De même, les dispositions prévues par
l’article 38 ter du CGI concernant les opérations de crédit-bail portant sur des éléments incorporels isolés d’un fonds de
commerce ou d’un fonds artisanal sont indiquées au BOI-BIC-BASE-70.
2. Qualité du bailleur d'un contrat de crédit-bail immobilier
20
Les dispositions décrites s’appliquent à l’ensemble des entreprises pratiquant le crédit-bail
immobilier (BOI-BIC-BASE-60-10 au I-B § 60 à 70).
Du fait de la banalisation de leur régime fiscal à compter du 1er janvier 1996, les
Sociétés Immobilières pour le Commerce et l'Industrie (SICOMI) sont concernées par les dispositions légales pour les opérations qu'elles réalisent à compter du 1er janvier 1996.
De nombreux crédit-preneurs ayant conclu antérieurement au 1er janvier 1996 un
contrat de crédit-bail avec des SICOMI disposent de locaux devenus inadaptés du fait de la baisse de leur activité et se trouvent dans l'impossibilité de céder leur contrat, compte tenu du marché
immobilier. Ils souhaitent pouvoir les sous-louer à des tiers par dérogation au régime fiscal qui leur est applicable.
Afin de permettre aux crédit-preneurs de réaliser ces opérations, il sera admis que par
avenant les contrats conclus sous le régime spécifique antérieur des SICOMI soient placés sous le régime fiscal du crédit-bail immobilier.
B. Entreprises concernées
30
Les dispositions relatives aux opérations de crédit-bail immobilier concernent l’ensemble des
crédit-bailleurs et des crédit-preneurs. Les développements ci-après traitent, notamment, de la situation des entreprises relevant de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels
et commerciaux, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux ainsi que de celles passibles de l'impôt sur les sociétés.
Les commentaires spécifiques relatifs aux entreprises relevant de l'impôt sur le revenu dans
la catégorie des bénéfices non commerciaux figurent au IV § 220 et suivants du BOI-BNC-BASE-30-10.
II. Règles applicables en cours de contrat de crédit-bail immobilier
A. Situation du preneur d'un contrat de crédit-bail immobilier
1. Déductibilité des loyers de crédit-bail immobilier
40
Les sommes dues en application d’un contrat de location constituent, en principe, dans leur
intégralité, des charges d’exploitation déductibles pour la détermination du bénéfice imposable.
Bien entendu, conformément aux principes généraux de déductibilité des charges, les loyers
doivent :
- être exposés dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de
l'entreprise ;
- correspondre à une charge effective et être appuyés de justifications suffisantes ;
- être compris dans les charges de l'exercice auquel ils se rapportent ; en application de ce
principe, le loyer est compris parmi les charges déductibles d'un exercice à concurrence de sa fraction courue au titre de cet exercice ;
- se traduire par une diminution de l'actif net de l'entreprise.
La déduction des loyers peut être remise en cause sur le fondement des dispositions de
l’article L. 64 du livre des procédures fiscales, lorsqu’il apparaît que, pour un motif exclusivement fiscal, le contrat
de crédit-bail déguise une vente à tempérament ou un transfert de bénéfices ou de revenus.
À cet égard, la seule circonstance que le prix prévu pour la levée d’option soit faible, voire
symbolique, n’est pas en elle-même suffisante pour requalifier un contrat de crédit-bail immobilier en un transfert de propriété de l’immeuble dès la signature dudit contrat.
En ce qui concerne les contrats de crédit-bail immobilier, aux termes des dispositions du 10
de l'article 39 du CGI les possibilités de déduction de la part des loyers représentative du capital sont modulées en fonction
du lieu de situation et de la nature de l’immeuble.
Cela étant, le fractionnement du loyer qui en résulte n’est opéré qu’à des fins fiscales
puisqu’aux termes de l'article L. 313-7 du CoMoFi, le bien objet du contrat de crédit-bail demeure la propriété du
crédit-bailleur jusqu’à la levée de l’option d’achat et que cette propriété n’est pas acquise au preneur au fur et à mesure du paiement des loyers.
a. Situation générale
50
Le crédit-bail peut se définir comme une location de longue durée avec promesse unilatérale de
vente en fin de contrat au profit du locataire pour un prix convenu à l’origine.
Le loyer doit permettre la rémunération du crédit-bailleur et l’amortissement de la valeur du
bien.
Lorsque le bien objet du contrat de crédit-bail immobilier est déjà la propriété du
crédit-bailleur, sa valeur s’entend du montant convenu entre les parties apprécié au moment de la conclusion du contrat.
Dans le cas général où l’immeuble a été construit ou acheté par le crédit-bailleur pour le
compte du crédit-preneur, sa valeur s’entend du prix de revient majoré des frais d’acquisition. Ces différents éléments sont appréciés conformément aux dispositions de droit commun.
Il est rappelé que le prix de revient d’un élément acheté est représenté par la somme même qui
a été déboursée pour l’acquisition de l’élément. L’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI prévoit que
les immobilisations doivent être inscrites au bilan pour leur valeur d’origine. Cette valeur d’origine s’entend, pour les immobilisations acquises par l’entreprise, du coût d’acquisition, c’est-à-dire
du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien. Pour plus de précisions, il
conviendra de se reporter aux commentaires du BOI-BIC-AMT-10-30-30-10.
Les frais d'installation et de montage ainsi que les honoraires versés à un architecte pour la
construction d'un immeuble sont, notamment, considérés comme des frais accessoires constituant un élément du coût d’acquisition.
En revanche, lorsqu'ils ne représentent aucune valeur vénale, les frais d’acquisition des
immobilisations ne sont pas regardés comme un élément de leur coût d’acquisition et sont normalement déductibles au titre de l'exercice au cours duquel ils ont été engagés. Toutefois, la doctrine
administrative admet que leur déduction puisse être échelonnée dans les mêmes conditions que les frais d'établissement, sur une période maximale de cinq ans, suivant un plan d’amortissement linéaire
qui ne peut être modifié.
Les frais d’acquisition mentionnés au 10 de
l'article 39 du CGI sont ceux répondant à cette définition. Il s’agit des droits de mutation et d’enregistrement, des honoraires
du notaire et des commissions versées à un intermédiaire pour l'acquisition de l’immeuble ainsi que le cas échéant des frais d’insertion et d’affiches et des frais d’adjudication.
Aux termes des dispositions du 10 de l’article 39 du CGI, la quote-part des loyers prise en
compte pour la détermination du prix de cession de l'immeuble à l'issue du contrat et se rapportant à des éléments non amortissables n'est pas déductible du résultat imposable du crédit-preneur.
Ainsi, le crédit-preneur ne peut pas déduire la fraction des loyers représentative du coût
d'acquisition du terrain.
60
Cela étant, pour la détermination de la quote-part non déductible des loyers, le prix convenu
pour la cession de l'immeuble à l'issue du contrat est réputé affecté en priorité au prix de vente des éléments non amortissables.
Par suite, lorsque le prix convenu pour la cession de l'immeuble à l'issue du contrat est au
moins égal à la valeur du terrain à la signature du contrat de crédit-bail, la quote-part des loyers prise en compte pour la détermination du prix de cession de l'immeuble à l'issue du contrat ne se
rapporte qu’à des éléments amortissables et les loyers sont donc entièrement déductibles.
Enfin, le loyer est réputé être affecté en premier lieu au financement des frais supportés par
le crédit-bailleur lors de l'acquisition de l'immeuble (cf. II-A-1-a § 50), puis aux éléments amortissables et enfin aux éléments non amortissables.
Cette règle conduit à reporter sur les dernières années de la période de location la
quote-part non déductible des loyers.
70
Exemple :
Un contrat de crédit-bail immobilier sera conclu le 1er janvier N pour une durée de 15
ans pour l’acquisition d’un immeuble dont les constructions ont une durée normale d'utilisation de 20 ans.
Prix d'acquisition de l'immeuble (A) : 300 000 € :
- prix des constructions : 255 000 € ;
- prix du terrain : 45 000 €.
Frais d'acquisition (B) : 24 000 €.
Prix de levée de l'option (C) : 30 000 €.
La fraction du financement que le crédit-bailleur peut répercuter sur le crédit-preneur dans le
montant des loyers est égale à la différence existant entre le prix de revient de l’immeuble (A + B) et le prix convenu pour la cession de l’immeuble à l’issue du contrat (C), soit 294 000 €.
Le plan d’amortissement de cette fraction de financement et la détermination de la quote-part des
loyers non déductible qui en résulte peuvent être présentés comme il suit :





Loyer
(1)


Rémunération
(2)


Quote-part prise en compte pour la fixation du prix de vente
(3)


Quote-part affectée au financement


Quote-part du loyer non déductible
(7)




des frais d'acquisition
(4)


des constructions
(5)


du terrain
(6)




1


39 173


29 160


10 013


10 013


0


0


0




2


39 173


28 259


10 914


10 914


0


0


0




3


39 173


27 277


11 896


3 073


8 823


0


0




4


39 173


26 206


12 967


0


12 967


0


0




5


39 173


25 039


14 134


0


14 134


0


0




6


39 173


23 767


15 406


0


15 406


0


0




7


39 173


22 380


16 793


0


16 793


0


0




8


39 173


20 869


18 304


0


18 304


0


0




9


39 173


19 222


19 951


0


19 951


0


0




10


39 173


17 426


21 747


0


21 747


0


0




11


39 173


15 469


23 704


0


23 704


0


0




12


39 173


13 335


25 838


0


25 838


0


0




13


39 173


11 010


28 163


0


28 163


0


0




14


39 173


8 475


30 698


0


30 698


0


0




15


39 173


5 701


33 472


0


18 472


15 000


15 000





587 595


293 595


294 000


24 000


255 000


15 000


15 000



Plan d'amortissement et quote-part des loyers
(1) Le loyer a été calculé, à titre d’exemple, dans le cadre d’une annuité
constante et assurant une rémunération des capitaux investis de 9 %.
(2) et (3) L’annuité de loyer peut être considérée comme le remboursement d’un
capital égal à la valeur de l’immeuble dont le financement est répercuté sur le crédit-preneur, augmenté du service de l’intérêt correspondant au financement total supporté par le crédit-bailleur et
permettant sa rémunération.
Pour la première annuité le capital «emprunté» est égal à 294 000 €, rémunéré au
taux de 9 %, il donne lieu au versement d’une rémunération égale à  29 160 € qui se décompose en 26 460 € au titre du financement répercuté sur le crédit-preneur et 2 700 € au titre du coût de portage
du prix de levée de l’option. Le loyer peut ainsi être scindé en 10 013 € réputés affectés à l’amortissement de « l’emprunt théorique » ainsi mis en place : c’est la quote-part prise en compte pour la
fixation du prix de vente.
Les années suivantes, la répartition du loyer entre ces deux éléments s’effectue
de façon analogue en fonction du « capital » ainsi amorti au titre des années précédentes.
(4), (5) et (6) La quote-part de loyer prise en compte pour la fixation du prix
de vente à l’issue du contrat est en priorité réputée être affectée au financement des frais d’acquisition, puis des constructions et enfin du terrain.
(7) La quote-part de loyer non déductible est égale à la fraction de la
quote-part prise en compte pour la fixation du prix de vente réputée affectée au terrain.
b. Opérations de crédit-bail concernant des immeubles affectés à usage de bureaux et situés en Ile-de-France
80
Les opérations de crédit-bail concernant des immeubles achevés après le 31 décembre 1995 et
affectés à titre principal à usage de bureaux suivent un régime spécial lorsqu'ils entrent dans le champ d'application de la taxe prévue à
l'article 231 ter du CGI, et qu'ils ne sont pas situés dans les zones d'aide à finalité régionale et dans les zones de
redynamisation urbaine définis au A du 3 de
l'article
42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire.
1° Date d’achèvement de l’immeuble
90
La date d’achèvement d’une construction devrait normalement résulter du certificat de
conformité délivré au constructeur ou du récépissé de la déclaration d’achèvement des travaux. Cela étant, le point de savoir à quelle date une construction ou des travaux de reconstruction ou
d’addition de construction peuvent être considérés comme terminés est une question de fait dont la solution appelle un examen des circonstances propres à chaque cas particulier.
En pratique, la construction d’un immeuble ou les travaux de reconstruction ou d’addition de
construction seront tenus pour achevés lorsque l’état d’avancement des travaux est tel qu’il permet une utilisation effective de l’immeuble en cause.
Seuls les immeubles dont la date d’achèvement ainsi appréciée intervient postérieurement au
31 décembre 1995 entrent dans le champ d’application de ces dispositions.
2° Définition des locaux à usage de bureaux
100
Aux termes de
l'article 231 ter du CGI, les locaux à usage de bureaux s'entendent des bureaux proprement dits et de leurs dépendances
immédiates et indispensables destinés à l'exercice d'une activité de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisées par l’État, les collectivités
territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels.
Par ailleurs, sont visés, en tant que locaux assimilés à des bureaux, les locaux
professionnels, qui ne constituent pas des bureaux proprement dits ou leurs dépendances, mais sont destinés à l'exercice d'activités libérales ou utilisés par les associations ou organismes privés
poursuivant ou non un but lucratif.
3° Affectation à titre principal à usage de bureaux
110
Les dispositions du deuxième alinéa du 10 de
l'article 39 du CGI visent les opérations de crédit-bail concernant des immeubles achevés après le 31 décembre 1995 et affectés
à titre principal à usage de bureaux.
Au plan des principes, lorsqu’un immeuble est partiellement affecté à un usage de bureaux au
sens de l'article 231 ter du CGI, son affectation principale devra être déterminée en fonction de sa destination telle
qu’elle résulte, le cas échéant, du contrat de crédit-bail et de l’activité principale du crédit-preneur.
Toutefois, à titre de règle pratique, lorsque la surface occupée par les locaux affectés à
un usage de bureaux n’excède pas 50 % de la superficie totale de l’immeuble faisant l’objet d’une même opération, l’immeuble sera réputé ne pas être affecté à titre principal à usage de bureaux.
Au delà de cette limite, l’affectation principale de l’immeuble devra être déterminée
d’après les stipulations contractuelles, l’activité réelle du crédit-preneur et la situation de fait propre à l’opération en cause.
4° Lieu de situation de l’immeuble
120
Le régime spécial prévu par le deuxième alinéa du 10  de
l'article 39 du CGI (applicable pour les contrats conclus à compter du 1er janvier 1996) s’applique aux opérations
concernant des immeubles passibles de la taxe prévue à l’article 231 ter du CGI.
Sont ainsi visées les opérations portant sur des immeubles situés dans les départements de
la région d’Ile-de-France, Paris, Seine et Marne, Hauts-de-Seine, Essonne, Yvelines, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise.
Sont cependant exclus du champ d’application de ces dispositions les immeubles affectés à
titre principal à usage de bureaux situés dans les zones d'aide à finalité régionale et dans les zones de redynamisation urbaine définies au A du 3 de
l'article
42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire.
5° Régime applicable
130
Pour les opérations concernant les immeubles achevés après le 31 décembre 1995 et affectés à
titre principal à usage de bureaux entrant dans le champ d'application de la taxe prévue à l'article 231 ter du CGI, autres
que ceux situés dans les zones d'aide à finalité régionale ou dans les zones de redynamisation urbaine définies au A du 3 de
l'article
42 de la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire, la quote-part de loyer prise en compte pour la détermination du prix de cession de
l'immeuble à l'issue du contrat n'est déductible du résultat imposable du crédit-preneur que dans la limite des frais d'acquisition de l'immeuble et de l'amortissement que le crédit-preneur aurait pu
pratiquer s'il avait été propriétaire du bien objet du contrat.
Bien entendu, la quote-part prise en compte pour la détermination du prix de cession des
éléments non amortissables n’est pas déductible du bénéfice imposable du crédit-preneur.
Il résulte de ces dispositions que durant la période de location, le crédit-preneur ne peut
pas, au titre des loyers versés, déduire plus que s’il avait acquis le bien directement à l’origine.
Enfin, de même que dans le régime général, le prix convenu pour la cession de l'immeuble à
l'issue du contrat est réputé affecté en priorité au prix de vente des éléments non amortissables.
140
Exemple : 
Contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de 15 ans portant sur un immeuble à usage de
bureaux achevé le 1er janvier N.
Durée normale d'utilisation des constructions : 30 ans.
Prix d'acquisition de l'immeuble (A) : 1 500 000 € :
- prix des constructions : 1 050 000 € ;
- prix du terrain (30 %) : 450 000 €.
Frais d'acquisition (B) : 120 000 €.
Prix de levée de l'option (C) : 75 000 €.
Les loyers versés sont d’abord affectés au financement des frais d’acquisition puis à celui des
constructions et enfin du terrain.
La fraction de la valeur de l’immeuble que le crédit-bailleur peut répercuter sur le
crédit-preneur dans le montant des loyers est égale à la différence existant entre le prix de revient de l’immeuble (A + B) et le prix convenu pour la cession de l’immeuble à l’issue du contrat (C),
soit 1 545 000 €.
Déterminé, à titre d’exemple, sur la base d'une annuité constante et assurant une rémunération
des capitaux investis de 9 %, coût du portage du prix de levée de l’option compris, le loyer serait égal à 198 421 €.
À supposer que la quote-part des loyers prise en compte pour la fixation du prix de cession
soit, comme dans le régime général, affectée en premier lieu au financement des frais supportés par le crédit-bailleur lors de l’acquisition de l’immeuble, puis aux éléments amortissables et enfin aux
éléments non-amortissables, le plan d’amortissement de ce financement et la détermination de la quote-part des loyers non déductible qui en résulte peuvent être présentés comme il suit : 





Quote-part prise en compte pour la fixation du prix de vente


Cumul
(1)


Quote-part affecté au financement des frais d'acquisition


Amortissement théorique
(2)


Cumul frais d'acquisition et amortissement théorique
(3)


Quote-part du loyer non déductible
(4)




1


52 621


52 621


120 000


35 000


155 000


0




2


57 357


109 978


0


35 000


190 000


0




3


 62 519


172 297


0


35 000


225 000


0




4


68 146


240 643


0


35 000


260 000


0




5


74 279


314 921


0


35 000


295 000


19 921




6


80 964


395 885


0


35 000


330 000


45 964




7


88 251


484 136


0


35 000


365 000


53 251




8


96 193


580 329


0


35 000


400 000


61 193




9


104 851


685 180


0


35 000


435 000


69 851




10


 114 287


799 467


0


35 000


470 000


79 287




11


124 573


924 040


0


35 000


505 000


89 573




12


135 785


1 059 824


0


35 000


540 000


100 784




13


148 005


1 207 829


0


35 000


575 000


113 005




14


161 326


1 369 155


0


35 000


610 000


126 326




15


175 844


1 545 000


0


35 000


645 000


140 850





1 545 000



120 000


525 000



900 000



Plan d'amortissement et détermination de la quote-part des loyers
(1) Montant total des quotes-parts de loyers prises en compte pour la fixation
du prix de levée d'option depuis le début du contrat.
(2) 1 050 000 / 30 = 35 000 €
(3) Cumul des frais d’acquisition et des amortissements théoriques que le
preneur aurait pu pratiquer depuis le début du contrat s’il avait été propriétaire.
(4) Excédent du cumul des quotes-parts prises en compte pour la fixation du prix
de vente (1) sur le cumul des frais d’acquisition et des amortissements théoriques (3), diminué des quotes-parts non déduites depuis le début du contrat (montants déjà
réintégrés) :
- année 7 : 484 136 - 365 000 = 119 136 € ;
- montant déjà réintégré pour l'année 6 : 45 964 € ;
- montant déjà réintégré pour l'année 5 : 19 921 € ;
- montant à réintégrer pour l'année 7 : 119 136 - (45 964 + 19 921) = 53 251 €

2. Cession d'un contrat de crédit-bail immobilier
150
La différence entre les contrats conclus jusqu'au 31 décembre 1995 et ceux conclus à compter
du 1er janvier 1996 est exposée au I-B-2 § 70 à 90 du BOI-BIC-PVMV-40-50-10.
(160)
a. Situation du cédant
170
S'agissant de la situation du cédant (détermination et régime fiscal de la plus-value), il
convient de se reporter aux I-B-3-a-2° § 120 à 130 et I-B-3-b-2° § 210 à 230 du BOI-BIC-PVMV-40-50-10. À cet égard, il est rappelé que pour
les exercices ouverts depuis le 1er janvier 1997, les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés lors de la cession de contrats de crédit-bail sont prises
en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun. En effet, le a quater du I de l'article 219 du
CGI exclut du régime des plus-values à long terme les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés provenant de la cession de l'ensemble des éléments de l'actif
immobilisé à l'exception des parts ou actions visées au premier et troisième alinéas du a ter de ce même article.
b. Situation du cessionnaire
180
Le prix d'acquisition des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier, réduit de
sa fraction assimilée à des éléments non amortissables de l'actif immobilisé, est amorti sur la durée normale d'utilisation de l'immeuble appréciée à la date d'acquisition du contrat
(CGI, art. 39 duodecies A, 2). La durée d'amortissement est, notamment, indépendante de la durée du contrat de
crédit-bail restant à courir.
Pour l'application de cette disposition, et pour les contrats conclus jusqu'au 31 décembre
1995, les droits afférents au contrat sont assimilés à des éléments non amortissables de l'actif immobilisé pour une fraction de leur prix d'acquisition égale au rapport qui existe, à la date du
transfert du contrat, entre la valeur réelle du terrain et celle de l'ensemble immobilier (CGI, art. 39 duodecies A, 6).
1° Ventilation du prix d'acquisition des droits
190
L'entreprise cessionnaire ventile, sous sa responsabilité et sous le contrôle de
l'administration, le prix d'acquisition des droits entre sa fraction représentative du terrain et sa fraction représentative des constructions.
La fraction du prix d'acquisition des droits représentative du terrain est obtenue en
appliquant au prix d'acquisition du contrat le rapport qui existe, à la date du transfert, entre la valeur réelle du terrain et celle de l'ensemble immobilier objet du contrat.
Corrélativement, la fraction du prix d'acquisition des droits représentative des
constructions est égale à la part de ce prix qui excède la fraction ainsi définie se rapportant au terrain.
2° Conséquences de la ventilation au regard des règles d'amortissement
200
La fraction du prix d'acquisition des droits représentative du terrain ne fait l'objet
d'aucun amortissement. La fraction du prix d'acquisition des droits représentative des constructions est amortie selon des règles identiques à celles exposées au
I-A-2-b-2° § 50 du BOI-BIC-BASE-60-20.
210
Exemple :
Un contrat de crédit-bail immobilier a été conclu pour 15 ans le 2 janvier N. Il porte sur un
immeuble acquis 10 M€ H.T. par le bailleur (ce montant comprend la valeur du terrain : 1 M€). Le prix de levée d'option au terme du contrat est fixé à 1 M€. Les droits sont cédés par le souscripteur à
la date du 10e anniversaire du contrat pour 20 M€, dont 4 M€ sont afférents aux droits portant sur le terrain.
Chez le cédant :
Détermination de la plus-value de cession :
- sur les droits relatifs aux constructions, la plus-value est de 16 M€ ;
- sur les droits relatifs au terrain, la plus-value est de 4 M€.
Qualification de la plus-value de cession :
- « amortissement théorique » : (10 M€ - 1 M€) x 1/15 x 10 = 6 M€ ;
- la plus-value sur les droits relatifs aux constructions est à court terme à hauteur de «
l'amortissement théorique », soit 6 M€, et à long terme sur l'excédent, soit 10 M€ ;
- la plus-value sur les droits relatifs au terrain est à long terme (4 M€).
Remarque : La plus-value de cession peut également être calculée globalement
(en effet, le prix de levée de l'option est égal au prix du terrain).
Résultat de la cession réalisée : plus-value de 20 M€.
Qualification de la plus-value :
- amortissement théorique : (10 M€ - 1 M€) x 1/15 x 10 = 6 M€ ;
- plus-value à court terme : 6 M€ ;
- plus-value à long terme : 14 M€.
Remarque : Si cette plus-value est réalisée par une entreprise passible de
l'impôt sur les sociétés, elle sera prise en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun en raison de la suppression du régime des plus-values à long terme en
matière d'impôt sur les sociétés opérée par le a quater de l'article 219 du CGI
(BOI-BIC-PVMV-40-50-10 au I-B-3-b-2° § 230).
Chez le cessionnaire (ventilation du prix d'acquisition des droits) :
- prix d'acquisition des droits : 20 M€ ;
- fraction correspondant au terrain : 4 M€, non amortissable ;
- fraction correspondant aux constructions : 16 M€ amortissable dans les conditions de droit
commun.
B. Situation du bailleur d'un contrat de crédit-bail immobilier
1. Imposition des loyers
220
Les loyers afférents à un contrat de crédit-bail immobilier constituent un produit
d’exploitation, qui est retenu pour la détermination du résultat imposable du crédit-bailleur, dans les conditions du 2 bis de
l’article 38 du CGI, en ce qu’elles concernent des prestations continues
(BOI-BIC-BASE-60-20 au I-B-1 § 80).
2. Amortissement des immeubles loués en crédit-bail
a. Rappel des modalités d’amortissement des biens donnés en location
230
L’amortissement des immeubles donnés en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail
immobilier est pratiqué, chez le crédit-bailleur, dans les conditions de droit commun. L’entreprise bailleresse peut notamment amortir selon le mode dégressif les immeubles mentionnés aux 1° et 2° du
2 de l’article 39 A du CGI.
Conformément aux dispositions du premier alinéa de
l’article 39 C du CGI, cet amortissement est réparti sur la durée normale d’utilisation du bien, quelle que soit la durée du
contrat (BOI-BIC-AMT-20-40-20).
b. Aménagement et légalisation de l’amortissement financier pour les biens donnés en crédit-bail
1° Définition du régime particulier d’amortissement
240
L'article 39 C du
CGI instaure, sur option, un régime d’amortissement financier pour les biens donnés en location dans les conditions prévues à
l'article L. 313-7 du CoMoFi relative aux entreprises pratiquant le crédit-bail.
Cette possibilité d’amortir certains biens suivant un mode financier est également ouverte
aux sociétés pour le financement de l'énergie (Sofergie).
Il résulte des dispositions de
l'article L. 515-2 du CoMoFi que seules les entreprises ayant le statut d’établissement de crédit peuvent, à titre
habituel, réaliser des opérations de financement par voie de crédit-bail ou de location assortie d’une option d’achat.
Cela étant, les entreprises n’ayant pas le statut d’établissement de crédit peuvent réaliser
une opération de crédit-bail à titre occasionnel. Elles peuvent alors bénéficier de l’amortissement financier au titre de cette opération.
250
Les modalités d’application de ce régime d’amortissement optionnel sont les suivantes :
- la durée d’amortissement de chaque bien est égale, dans tous les cas, à la durée du
contrat de crédit-bail qui le concerne ;
- le point de départ de l’amortissement est constitué par la date de conclusion du contrat
de crédit-bail. Toutefois, le point de départ de l’amortissement correspond à la date d’acquisition ou de construction des immobilisations lorsque cette date est postérieure à la date de conclusion du
contrat de crédit-bail ;
- la dotation à l’amortissement de chaque exercice est égale à la fraction du loyer acquise
au titre de cet exercice qui correspond à l’amortissement du capital engagé pour acquérir les éléments amortissables donnés en location dans le cadre du contrat de crédit-bail ;
- pour être déductible, la dotation à l’amortissement ainsi calculée doit être enregistrée
en comptabilité.
L’extension à l’ensemble des contrats de crédit-bail de la possibilité de pratiquer l’amortissement
financier n’a pas pour effet de laisser toute liberté aux parties dans la fixation de la durée du contrat. Il est rappelé, à cet égard, que la déductibilité des loyers peut être remise en cause
lorsque, à l’échéance d’un contrat de crédit-bail mobilier, la levée de l’option s’opère moyennant un prix anormalement bas compte tenu de la durée normale d’utilisation du bien concerné et de la
période de location écoulée (RM Ligot n° 56434, JO AN du 14 janvier 1985, p. 155).
Les entreprises qui ont opté pour l’amortissement financier des biens donnés en crédit-bail
sont réputées avoir satisfait à l’obligation de constater un amortissement minimal au sens de l’article 39 B du CGI si, à la
clôture de chaque exercice, la somme des amortissements effectivement pratiqués depuis la conclusion du contrat est égale au montant cumulé des amortissements calculés selon cette méthode.
Cette règle s’applique quels que soient le rythme et les modalités selon lesquels le capital
engagé pour acquérir les biens amortissables est répercuté sur le montant des loyers facturés au crédit-preneur.
Dans tous les cas où le contrat de crédit-bail prend fin avant la date d’expiration prévue
initialement, sans transfert de propriété au profit du crédit-preneur, la valeur nette comptable du bien est amortie linéairement sur la durée restant à courir jusqu’à la fin de la période normale
d’utilisation de ce bien, appréciée conformément aux usages de la profession. Il en est de même en cas de non-levée de l’option à l’issue du contrat.
2° Option pour l’amortissement financier
260
L’option pour l’amortissement financier s’applique à l’ensemble des biens donnés en
crédit-bail acquis à compter du premier jour de l’exercice au cours duquel elle est exercée.
Les entreprises qui souhaitent opter pour l’amortissement financier des biens donnés en
crédit-bail doivent en informer le service au moyen d’un document rédigé sur papier libre, daté et signé, joint en annexe à la déclaration des résultats du premier exercice clos au titre duquel cet
amortissement est appliqué.
L’option pour l’amortissement financier implique un mode de comptabilisation des
amortissements identique à la règle fiscale.
270
En cas d’absorption d’une entreprise n’ayant pas exercé l’option pour l’amortissement
financier de l’ensemble des biens qu’elle donne en crédit-bail par une entreprise ayant exercé cette option, l’entreprise absorbante doit appliquer l’amortissement financier pour les biens donnés à
bail à compter de la date d’effet de la fusion et poursuivre les plans d’amortissement de droit commun pour les biens donnés à bail par la société absorbée antérieurement à cette date.
De même, dans l’hypothèse où la société absorbante n’a pas opté pour l’amortissement
financier alors que la société absorbée a exercé cette option, l’absorbante devra poursuivre les plans d’amortissement financier des biens apportés mais devra appliquer l’amortissement de droit commun
pour tous les biens donnés en crédit-bail à compter de la date de la fusion.
Lorsqu’elle est valablement exercée, l’option est constitutive d’une décision de gestion
régulière, opposable à l’entreprise. Elle est irrévocable.
280
Exemple :
Une entreprise A donne un ensemble immobilier en crédit-bail sur 15 ans à une entreprise B, par
contrat conclu le premier jour de l’exercice N.
L’immeuble a été acquis, le même jour, par l’entreprise A pour un montant de 1 400 000 € (dont
200 000 € correspondent au prix du terrain). A l’expiration du contrat, une option d’achat est prévue pour un montant de 300 000 €. La durée normale d’utilisation des constructions est de 20 ans.
L’entreprise A a opté pour l’amortissement financier de l’immeuble donné en crédit-bail.
L’entreprise A répercute au preneur l’investissement de 1 400 000 € sur 15 ans au taux de 7 %
l’an. Le contrat prévoit la facturation d’annuités constantes égales à 141 774 € :
annuité constante = (1 100 000 x 7 % x (1 + 7 %)15 / [(1 + 7
%)15 -1]) + (300 000 x 7 %) = 141 774.
L’annuité constante permettant de rembourser le capital engagé pour acquérir les éléments
amortissables, soit 1 200 000 €, est égale à 127 774 € :
annuité prise en compte = (1 100 000 x 7 % x (1 + 7 %)15 / [(1 + 7 %)15
-1]) + (100 000 x 7 %) = 127 774.
Le tableau suivant montre comment sont déterminées les dotations aux amortissements
déductibles.




Exercice


Capital en vie au premier jour de l'exercice


Intérêts annuels à 7%


Remboursement du capital (a)


Annuités constantes


Amortissement financier sur option (a)




N


1 200 000


84 000


43 774


127 774


43 774




N + 1


1 156 226


80 936


46 838


127 774


46 838




N + 2


1 109 387


77 657


50 117


127 774


50 117




N + 3


1 059 270


74 149


53 625


127 774


53 625




N + 4


1 005 645


70 395


57 379


127 774


57 379




N + 5


948 266


66 379


61 395


127 774


61 395




N + 6


886 871


62 081


65 693


127 774


65 693




N + 7


821 178


57 483


70 291


127 774


70 291




N + 8


750 886


52 562


75 212


127 774


75 212




N + 9


675 674


47 297


80 477


127 774


80 477




N + 10


595 197


41 664


86 110


127 774


86 110




N + 11


509 087


35 636


92 138


127 774


92 138




N + 12


416 949


29 187


98 587


127 774


98 587




N + 13


318 361


22 285


105 489


127 774


105 489




N + 14


212 872


14 899


112 875


127 774


112 875




Totaux



816 610


1 100 000


1 916 610


1 100 000



Détermination des dotations aux amortissements
À la clôture de l’exercice N+14, le montant de l’option d’achat est égal à la valeur nette
comptable de l’ensemble immobilier, soit 300 000 €.
3. Provision spéciale
290
L'article 39
quinquies I du CGI offre aux entreprises de crédit-bail la possibilité de constituer en franchise d'impôt une provision pour étaler la prise en charge de la perte supportée en fin de contrat du
fait d'un prix de levée d'option plus faible que la valeur nette comptable de l'immeuble. En ce qui concerne ce dispositif, il convient de se reporter au
BOI-BIC-PROV-30-30-30. Cette possibilité est également ouverte aux entreprises pratiquant le crédit-bail immobilier sur le terrain, partie non amortissable de
l’investissement objet du contrat.
Cette provision est déterminée, à la clôture de chaque exercice, au titre de chaque immeuble
faisant l’objet d’un contrat de crédit-bail immobilier.
Elle est égale à l’excédent du montant cumulé de la quote-part des loyers déjà acquis prise
en compte pour la fixation du prix de vente convenu pour la cession éventuelle de l’immeuble à l’issue du contrat sur le total des amortissements pratiqués et des frais supportés par le
crédit-bailleur lors de l’acquisition de l’immeuble.
Les dispositions de l’article 39 quinquies I du CGI sont également applicables sous
certaines conditions, aux entreprises réalisant des opérations de crédit-bail mobilier (BOI-BIC-BASE-60-20 au I-B-2-b-1° § 110 et suivants).