RFPI - Plus-values immobilières - Opérations imposables
Référence : BOI-RFPI-PVI-10-30 (en vigueur depuis le 2013-02-11)

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Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d'une cession à titre onéreux d'un bien
immobilier ou d'un droit y afférent. Cette cession constitue le fait générateur de l'impôt.
Par cession à titre onéreux, il y a lieu d'entendre toutes les transmissions qui comportent une
contrepartie en faveur du cédant. Elles comprennent notamment, en dehors des ventes proprement dites, les échanges, les apports en société, les partages et les licitations.
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Il n'y a pas lieu, en principe, de tenir compte :
- des motifs qui ont conduit le contribuable à céder son bien ;
- de la forme et du caractère de la cession qui peut être amiable, volontaire ou judiciaire
(voir toutefois, l'exonération applicable en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique) ;
- des modalités de paiement du prix qui peut être différé ou consister en une rente viagère ;

- de l'affectation donnée par le contribuable aux disponibilités dégagées par la cession.
Ainsi, le fait qu'un immeuble ait été cédé en vue du remploi des disponibilités dans l'acquisition d'un bien professionnel est sans incidence sur cette imposition.
I. Ventes et opérations assimilées
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Constituent notamment des cessions à titre onéreux :
- les ventes ;
- les expropriations malgré leur caractère de vente forcée, étant précisé qu'il existe une
exonération sous condition de remploi en cas d'expropriation (BOI-RFPI-PVI-10-40-60) ;
- les échanges : l'échange d'un bien, même sans soulte, doit être considéré comme une vente suivie
d'un achat. La cession réalisée par chaque coéchangiste entre donc dans le champ de l'impôt sur le revenu afférent aux plus-values. Toutefois, certaines opérations d'échange sont exonérées
(BOI-RFPI-PVI-10-40-60 au IV-E).
Constitue également une cession à titre onéreux l'attribution d'un bien propre de l'ex-époux débiteur,
en paiement d'une prestation compensatoire en capital, dès lors que celle-ci a pour effet de transférer la propriété du bien à l'ex-époux attributaire et de libérer l'ex-époux débiteur de sa dette.
Une telle attribution, lorsqu'elle est versée en exécution d'une décision de justice, doit en effet être regardée comme une cession à titre onéreux, laquelle constitue le fait générateur de la
plus-value immobilière imposable (RM Moyne-Bressand n° 83591, JO débats AN du 29 août 2006).
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Dans l'hypothèse où le contrat de vente serait annulé, résolu ou rescindé, le contribuable
peut obtenir, sur réclamation, une restitution partielle ou totale des droits indûment perçus (sauf en cas d'exercice du droit de préemption puisque l'exercice de ce droit n'a d'autre effet que de
subroger l'État à l'acquéreur évincé). La demande de dégrèvement de l'imposition initialement établie peut être présentée dans un délai dont le point de départ est constitué par la date de
l'annulation, de la résolution ou la rescision, et qui expire le 31 décembre de la deuxième année suivant cette date.
II. Partages
A. Définition
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Le partage est un acte juridique qui met fin à une indivision en répartissant les biens
indivis entre les différents coïndivisaires.
B. Principe
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Les partages constituent des cessions à titre onéreux imposables à hauteur des droits
appartenant aux copartageants autres que l'attributaire et qui, du fait du partage, sont cédés par eux à ce dernier. 
En d'autres termes, l'existence d'une plus-value imposable implique nécessairement qu'une
soulte soit versée par le ou les attributaires aux autres copartageants.
C.  Exception
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Les partages peuvent, dans certains cas, ne pas donner lieu à l'imposition de la plus-value
réalisée, quand bien même ils s'effectueraient à charge du versement d'une soulte (BOI-RFPI-PVI-10-40-100).
III. Licitations
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La licitation consiste en une vente, soit aux enchères, soit à l'amiable, de biens indivis.

Lorsque la licitation est effectuée au profit d'un tiers étranger à l'indivision, elle
constitue une cession à titre onéreux. La plus-value est imposable au nom de chaque coïndivisaire pour sa part dans l'indivision. Il n'y a pas lieu à cet égard de distinguer suivant que la licitation
fait ou non cesser l'indivision à l'égard de tous les biens et de tous les indivisaires.
Lorsque la licitation est effectuée au profit de l'un des coïndivisaires, son conjoint, ses
descendants, ascendants ou ayants droit à titre universel, il convient de procéder à la même distinction que pour les partages, s'agissant de l'application du régime de faveur et des conséquences de
cette distinction sur les modalités d'imposition de la plus-value réalisée lors de la cession ultérieure du bien.
IV. Inscription à l'actif du bilan d'une entreprise individuelle
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L'inscription d'un bien à l'actif d'une entreprise individuelle (ou dans certains cas son
affectation à l'exercice de la profession) ne constitue pas une cession et ne peut donc conduire à l'imposition de la plus-value constatée à cette occasion.
V. Opérations affectant les sociétés
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Il convient de distinguer les opérations affectant les sociétés non transparentes qui relèvent
de l'article 8 du code général des impôts (CGI) ou de
l'article 8 ter du CGI, de celles intéressant les sociétés de copropriété régies par
l'article 1655 ter du CGI qui, sur le plan fiscal, sont réputées ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs
membres.
A. Sociétés qui relèvent des articles 8 du CGI et 8 ter du CGI
1. Apports en société
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L'apport en société constitue une cession à titre onéreux. La plus-value qui en résulte est
déterminée en tenant compte de la valeur réelle du bien apporté, qui est équivalente à la valeur des droits sociaux remis par la société en rémunération du bien qui lui est apporté.
Toutefois, des règles particulières sont applicables dans les cas suivants :
- apports à une association syndicale de remembrement ou à une association foncière urbaine
(BOI-RFPI-PVI-10-40-60 au IV) ;
- apports à un groupement forestier sous le bénéfice des dispositions de
l'article 238 quater du CGI. Les apports de bois ou de terrains à boiser visés à cet article ne constituent pas des
opérations taxables dès lors que la taxe spéciale dont il fixe le taux libère de l'impôt sur le revenu les plus-values afférentes à l'actif transféré.
2. Dissolution de sociétés de personnes
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L'article 1844-8 du code civil
prévoit qu'en cas de dissolution d'une société, la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci. C'est donc à cette
date que la propriété des biens sociaux est transférée de la société vers celle de chaque associé. Il s'opère ainsi une cession à titre onéreux qui est susceptible de dégager une plus-value sur
élément d'actif, imposable au nom de chaque associé au prorata de ses droits.
3. Cession en cours de liquidation
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Si en cours de liquidation, des éléments de cet actif sont cédés à des tiers (notamment dans
les conditions prévues à l'article 1844-4 du code civil) ou attribués à un ou plusieurs associés, la plus-value est considérée comme
réalisée par la société elle-même et imposable au nom des associés au prorata de leurs droits.
4. Réunion de toutes les parts sociales entre les mains d'une seule personne
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Il résulte de l'article 1844-5 du code
civil que la réunion en une seule main de toutes les parts sociales n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. Ce n'est que dans l'hypothèse où la situation n'a pas été
régularisée dans un délai d'un an que la dissolution peut être demandée par toute personne intéressée.
Dès lors qu'en vertu de ces dispositions, la personnalité morale d'une société unipersonnelle
est susceptible de survivre tant qu'aucun intéressé n'a provoqué la dissolution, la réunion en une seule main de toutes les parts sociales ne peut pas être considérée comme opérant cession à titre
onéreux de l'actif social.
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Dans le seul cas où les biens sont attribués à une société qui relève de
l'article 8 du CGI ou de l'article 8 ter du CGI, ce
n'est qu'à la date de la publication de la dissolution que la situation fiscale peut être réglée. La décision de dissolution d'une société unipersonnelle entraîne automatiquement transmission de
l'ensemble du patrimoine social, actif et passif, à l'associé unique.
Toutefois, les créanciers de la société peuvent faire opposition à la dissolution dans les
trente jours de la publication de celle-ci. La transmission du patrimoine n'intervient alors qu'après règlement du sort de ces oppositions : rejet par le tribunal ou remboursement du créancier
opposant ou encore octroi de garanties.
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Il est précisé que lorsque toutes les parts sont réunies entre les mains d'une personne
physique, l'imposition est exigible au moment de la clôture des opérations de liquidation de la société
(article
103 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001).
5. Changement de régime fiscal des sociétés de personnes
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Si une société dont les revenus n'ont pas la nature de bénéfices d'une entreprise
industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une activité non commerciale cesse totalement ou partiellement d'être soumise au régime des sociétés de personnes, le
II de l'article 202 ter du CGI prévoit l'imposition à l'impôt sur le revenu des plus-values non encore imposées à la date du
changement de régime, y compris les plus-values latentes incluses dans le patrimoine ou l'actif social, au titre de la période d'imposition précédant immédiatement le changement de régime.
Toutefois, en l'absence de création d'une personne morale nouvelle, ces plus-values latentes
ne sont pas imposées à la condition que l'ensemble des éléments du patrimoine ou de l'actif soient inscrits au bilan d'ouverture de la première période d'imposition ou du premier exercice
d'assujettissement à l'impôt sur les sociétés, en faisant apparaître distinctement, d'une part, leur valeur d'origine et, d'autre part, les amortissements et provisions y afférents qui auraient été
admis en déduction si la société avait été soumise à l'impôt sur les sociétés depuis sa création.
6. Transformation de sociétés de personnes
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Lorsqu'elle donne naissance à une personne morale nouvelle, la transformation d'une société en
une société d'un type juridique différent emporte cession à la société nouvelle de l'actif de la société ancienne. Une telle opération est susceptible de donner lieu à imposition des associés sur la
différence entre la valeur réelle des actifs immobiliers au jour de la transformation et leur prix de revient.
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Lorsqu'elle n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle, deux cas sont à
distinguer :
- si les terrains et immeubles sont repris à l'actif de la société issue de la transformation
pour une valeur identique à celle qu'ils avaient reçue dans la société transformée, la transformation ne peut, en principe, motiver la taxation à l'impôt sur le revenu des plus-values latentes
affectant le patrimoine social ;
- si les biens sont repris à l'actif de la société nouvelle pour une valeur supérieure à celle
pour laquelle ils figuraient dans la société transformée, les plus-values constatées à cette occasion sont susceptibles d'être soumises à l'impôt sur le revenu, dans les conditions prévues à
l'article 8 du CGI.
190
La transformation d'une société de personnes non transparente en société transparente produit
les mêmes effets qu'une dissolution de société. Les plus-values ainsi dégagées doivent donc être taxées au nom de chaque associé.
B. Sociétés relevant de l'article 1655 ter du CGI
1. Apports en société
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D'une manière générale, l'apport en société est assimilé à une vente et constitue donc une
opération susceptible de dégager une plus-value imposable.
Lorsqu'un immeuble, bâti ou non bâti (y compris les terrains à bâtir), est apporté à une
société dotée de la transparence fiscale définie à l'article 1655 ter du CGI, cet apport ne constitue une cession à titre
onéreux que pour la seule fraction de l'immeuble correspondant aux droits acquis par les coassociés de l'apporteur. La fraction du bien correspondant aux droits de l'apporteur ne peut être considérée
comme une mutation au profit de la société puisque celle-ci est réputée inexistante.
Exemple : Si l'immeuble représente 30 % des apports effectués à la société (les
autres associés ayant effectué des apports en numéraire), l'apporteur doit être regardé comme restant propriétaire de la part de l'immeuble correspondant à ses droits. Tout se passe donc comme s'il
avait cédé 70 % de l'immeuble et c'est à partir de ce pourcentage que la plus-value doit être déterminée.
Si les droits de l'apporteur sont modifiés à la suite d'apports nouveaux (notamment en numéraire) effectués par les autres associés ou si
d'autres associés entrent dans la société, il convient, en principe, de considérer qu'il y a corrélativement cession d'une autre fraction de l'immeuble, susceptible de dégager une plus-value
imposable.
Les dispositions du
II de l'article 238 decies du CGI ne sont pas applicables aux plus-values imposées conformément à
l'article 150 U du CGI (CGI, art. 238
terdecies).
2. Transformation d'une société transparente en une société non transparente
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Cette dernière société étant dotée d'une personnalité distincte de celle de ses membres, il y
a lieu de considérer que les intéressés lui font apport des biens auxquels les actions ou parts qu'ils détiennent leur donnaient vocation (voir, apport à une société non transparente).
Ces règles sont applicables quels que soient la nature, la forme et l'objet de la société
issue de la transformation, dès lors qu'elle ne peut être réputée remplir les conditions requises à l'article 1655 ter du
CGI. C'est ainsi, notamment, que la transformation d'une société transparente en société civile immobilière non transparente est susceptible de dégager des plus-values immobilières imposables.
3. Transformation d'une société transparente en société de construction-vente régie par l'article 239 ter du CGI
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En principe, la plus-value dégagée par cette transformation devrait être soumise à l'impôt en
application des règles ci-dessus exposées. Mais l'article 239 ter du CGI prévoit expressément qu'il est sursis à cette
imposition. Il convient de noter, toutefois, que le sursis prévu par ce texte ne concerne que la plus-value acquise, le cas échéant, par le terrain depuis la date de l'apport consenti à la société
transparente.
Le bénéfice de cette mesure est subordonné à la condition qu'aucune modification des valeurs
comptables des éléments d'actifs ne soit apportée du fait de la transformation. La société doit donc s'abstenir de comptabiliser les éléments en cause pour une valeur supérieure à la valeur d'origine
qu'ils comportaient avant la transformation. Corrélativement, la valeur d'actif des participations détenues dans la société transformée par des entreprises industrielles et commerciales ou des
sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés doit demeurer inchangée au bilan de ces dernières.
Quant à la plus-value déjà acquise à cette date et afférente à la fraction du terrain réputée
conservée par l'apporteur, elle devient imposable, dans les conditions ordinaires, du fait de la transformation. Bien entendu, cette règle ne peut s'appliquer que pour autant que la plus-value
d'apport n'ait pas été intégralement soumise à l'impôt lors de l'apport.
4. Vente par la société d'éléments du patrimoine immobilier
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Les sociétés transparentes ne sont pas normalement appelées à céder des éléments de leur
patrimoine immobilier. En effet, sauf cas exceptionnels, une telle cession a pour conséquence de replacer lesdites sociétés sous l'empire du droit commun en matière d'impôt sur le revenu ou d'impôt
sur les sociétés.
Néanmoins, si une telle opération était réalisée, la plus-value devrait être considérée comme
dégagée un instant de raison avant que la société ne recouvre une personnalité morale et la plus-value serait alors taxable entre les mains de chaque associé dans les conditions prévues à
l'article 8 bis du CGI.
Par ailleurs, il y aurait lieu, bien entendu, de faire application des règles prévues en cas
de transformation d'une société transparente en une société non transparente pour les biens conservés par la société.
5. Dissolution de sociétés transparentes
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Une telle opération ne dégage pas de plus-value imposable. Il en est ainsi même lorsque la
société vient à être dissoute à l'arrivée de son terme, sans avoir réellement rempli son objet.
6. Cession de droits sociaux des sociétés transparentes
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Dès lors que les sociétés sont réputées inexistantes du point de vue fiscal, la cession des
titres est considérée porter directement sur les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par ces titres.