REC – Saisie immobilière - Vente par adjudication des immeubles dans le cadre d'une liquidation judiciaire
Référence : BOI-REC-FORCE-40-40 (en vigueur depuis le 2012-09-12)

Le chapitre est consacré aux dispositions particulières applicables aux ventes d'immeubles
lorsqu'elles sont réalisées dans le cadre d'une liquidation judiciaire. Ces dispositions qui figurent dans la partie du code de commerce relative à la liquidation judiciaire, renvoient partiellement
au droit de la saisie immobilière, pour autant que ce dispositif ne soit pas contraire aux règles qu'elles édictent.
La procédure mobilise successivement la juridiction commerciale – le juge commissaire désigné
dans le jugement d'ouverture de la procédure collective – et le juge de l'exécution pour le suivi de l'adjudication elle-même.
Il est précisé que la vente des immeubles d’un débiteur en liquidation judiciaire peut avoir
lieu selon trois modalités à la discrétion du juge-commissaire : par adjudication judiciaire, par adjudication amiable ou de gré à gré. Le juge-commissaire peut, en effet, si la consistance des biens,
leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, soit ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe, soit
autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. Le code de commerce spécifie les dispositions applicables du code civil en cas d'adjudication amiable et précise qu'il peut
toujours être fait surenchère.
Toutefois, seule la procédure de vente des immeubles par adjudication judiciaire fait l'objet
des développements suivants.
I. Vente d'immeubles par adjudication judiciaire

L’ordonnance n° 2008-1345 du
18 décembre 2008 et le
décret n° 2009-160 du 12
février 2009 ont précisé l’articulation entre la procédure de liquidation judiciaire et le droit de la saisie immobilière.
A. Particularités des adjudications dans le cadre de la liquidation judiciaire
1
La vente par voie d’adjudication judiciaire, est régie, outre
l’article L642-18, par les
articles R642-22 à
R642-29-2 et
R642-36-1 à
R642-37-1 du code de commerce. Ces articles se réfèrent
partiellement aux dispositions régissant la saisie immobilière tout en posant le principe que celles-ci ne sont applicables que dans la mesure où elles ne sont pas contraires à celles du code de
commerce.
10
Aux termes de l’article
L642-18 du code de commerce, lorsqu'une procédure de saisie immobilière engagée avant l'ouverture de la procédure de
sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire a été suspendue par l'effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que
celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement
d'ouverture l'avait suspendue (cf. BOI-REC-FORCE-40-10). 
20
S'agissant des immeubles d'une personne en liquidation judiciaire qui n'ont pas fait l'objet
d'une saisie immobilière avant l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, ils ne peuvent plus être mis en vente dans le cadre d'une saisie immobilière. La procédure à mettre en œuvre est
décidée par voie d'ordonnance du juge-commissaire.
30
Le tribunal de grande instance reste compétent pour connaître de la radiation des inscriptions
à la demande de l'acquéreur dans le cadre d'une procédure de distribution en cours lors du prononcé du jugement d'ouverture, mais n'ayant pas encore produit d'effet attributif
(Code de commerce, art.
R622-19). Sous cette réserve, le juge de l'exécution connaît de la généralité des demandes de radiation dans le cadre des
opérations de liquidation (Code de
commerce, art. R643-8)
B. Rôle du juge-commissaire
Le juge-commissaire statue par ordonnance sur la vente après avoir recueilli les observations
des contrôleurs et entendu ou dûment appelé le débiteur, son conjoint, lorsque la vente porte sur un bien de la communauté ou un bien indivis du fait de la dissolution de la communauté devenue
opposable aux tiers au cours de la procédure, ainsi que le liquidateur (Code de commerce,
art. R642-36-1 et
R641-30).
Cette ordonnance a les effets du commandement de payer de la saisie immobilière.
1. Contenu de l'ordonnance
40
En application du premier alinéa de
l’article L642-18 et des
articles R642-22 et
R622-24 du code de commerce, la décision du juge-commissaire qui ordonne la vente des immeubles par voie d’adjudication judiciaire
détermine :
- la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente
(lorsque la vente est poursuivie par un créancier, en application de l’article L643-2 du code de commerce, la mise à prix est
déterminée en accord avec le créancier poursuivant mais le juge-commissaire peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure
qu’il fixe) ;
- les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des
biens ;
- les modalités de visite des biens.
50
En application de l’article
R642-28 du code de commerce, l’ordonnance comporte en outre certaines mentions prescrites par
l’article
15 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 pour le commandement valant saisie immobilière (cf.  BOI-REC-FORCE-40-20), à savoir :
- la constitution d’avocat du poursuivant, laquelle emporte élection de domicile ;
- la désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière, telle
qu’exigée par les règles de la publicité foncière ;
- l’indication qu’un huissier pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal
de description de l’immeuble.
60
L’article R642-29 du code de
commerce précise enfin les conditions dans lesquelles le juge-commissaire peut autoriser à poursuivre simultanément la vente de plusieurs immeubles, même situés dans des ressorts de tribunaux de
grande instance différents.
2. Notification et effets de l'ordonnance
70
L’ordonnance du juge-commissaire est notifiée à la diligence du greffier par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception au débiteur et aux créanciers inscrits à domicile élu dont les noms sont indiqués dans l’ordonnance ; les contrôleurs en sont avisés par le greffier
(Code de commerce, art. R642-23).
80
L'ordonnance est susceptible d’un recours formé devant la cour d’appel
(Code de commerce, art. R642-37-1). En dehors d’un tel recours, la décision du juge commissaire est revêtue de l' autorité de
chose jugée qui interdit au juge de l’exécution de la remettre en cause à l’occasion des opérations d’adjudication.
90
En application de l’article
R642-23 du code de commerce, l’ordonnance produit les effets du commandement de payer valant saisie immobilière (cf. BOI-REC-FORCE-40-20), qui sont prévus par les
articles
2198
à
2220 du code civil et les
articles
25 à
31
du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006.
II. Procédure aux fins de vente par voie d’adjudication judiciaire
100
Depuis la publication de l’ordonnance jusqu’à l’audience d’adjudication, la procédure de vente
par voie d’adjudication judiciaire s’éloigne de la procédure applicable en matière de saisie immobilière. Elle est régie par
l’article R642-29-1 du code de commerce, qui exclut
l’application des dispositions du
décret n° 2006-936 du
27 juillet 2006 relatives à l’audience d’orientation (assignation et tenue de l’audience), aux déclarations de créance et à la vente amiable. Du fait de l’ordonnance du juge-commissaire, qui
impose la vente par adjudication et précise désormais toutes les conditions nécessaires à cette adjudication, la tenue d’une audience d’orientation n’est pas nécessaire et une audience ne s’impose
qu’en cas de contestation éventuelle d’un acte de procédure.
A. Actes préparatoires à l’adjudication
1. Publication de l'ordonnance
110
La procédure aux fins de vente par voie d’adjudication judiciaire est menée à la diligence du
liquidateur, ou du créancier poursuivant dans le cas prévu à l’article L 643-2 du code de commerce.
Dans les deux mois suivant la notification de l’ordonnance du juge-commissaire, le poursuivant
la publie au bureau des hypothèques de la situation des biens, dans les conditions prévues par les
articles
18 et
19
du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006.
120
Par exception aux
articles
21 et
22
du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, le conservateur des hypothèques procède à la formalité de publicité de l’ordonnance même si des commandements ont été antérieurement publiés ; dans ce
cas, ces commandements cessent de produire effet à compter de la publication de l’ordonnance.
Toutefois, lorsque le liquidateur reprend une procédure de saisie immobilière suspendue par
l’effet de la procédure collective, l’ordonnance du juge-commissaire est simplement mentionnée en marge de la copie du commandement publié à la conservation des hypothèques. Dans ce cas, le créancier
qui avait engagé la procédure de saisie immobilière remet au liquidateur, contre récépissé, les pièces de la poursuite (Code de
commerce, art. R642-24).
2. Dépôt du cahier des conditions de vente
130
Le poursuivant établit un cahier des conditions de vente qu’il dépose au greffe du juge de
l’exécution du tribunal de grande instance compétent dans un délai de deux mois suivant la publication de l’ordonnance du juge-commissaire (Code de commerce, art.
R642-25 et
R642-29-1).
140
Par exception à
l’article
44 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, ce cahier des conditions de vente contient :
- l’énonciation de l’ordonnance qui a ordonné la vente avec la mention de sa publication ;
- la désignation de l’immeuble à vendre, l’origine de propriété, les servitudes grevant
l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description dressé dans les conditions prévues par les
articles
35 à
37
du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 ;
- la mention de la mise à prix, des conditions de la vente et des modalités de paiement du
prix selon les règles prévues au deuxième alinéa de l’article R 643-3 du code de commerce.
150
En application de
l’article
45 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du juge de l’exécution, ainsi qu’au cabinet de l’avocat du poursuivant.
3. Fixation de la date de l'audience d'adjudication
160
Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant le dépôt du cahier des conditions de vente, le
poursuivant avise, par acte d’huissier, les créanciers inscrits à domicile élu et, si la vente porte sur un bien de la communauté, le conjoint du débiteur, de la date de l’audience d’adjudication. La
date est fixée, à sa diligence, dans un délai compris entre deux et quatre mois suivant celle de l’avis.
170
Outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier, l’avis contient, à peine de nullité,
les indications prévues à l'article R642-29-1 du
code de commerce.
L’avis vaut notification du cahier des conditions de vente.
180
Seules les contestations relatives à un acte de procédure postérieur à l'ordonnance du
juge-commissaire peuvent être soulevées, dans les quinze jours de l'acte ou, le cas échéant, de sa notification, par conclusions d'avocat déposées au greffe du juge de l'exécution.
Dans ce cas, les parties sont convoquées à une audience par le greffe du juge de l’exécution
par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément à
l’article
7 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006.
Les autres dispositions générales du
décret n° 2006-936 du
27 juillet 2006 trouvent également à s’appliquer de sorte que la contestation ne suspend pas le cours de la procédure, les parties sont tenues de constituer avocat et le juge de l’exécution statue
après avoir entendu les parties, par une décision rendue, sauf disposition contraire, en premier ressort, sans que l’appel ne présente d’effet suspensif.
190
Lorsque les délais pour déposer le cahier des conditions de vente et celui pour signifier
l’avis ont été dépassés, le juge de l’exécution déclare l’ordonnance du juge-commissaire non avenue, à moins qu’il ne soit justifié d’un motif légitime.
B. Adjudication et suites
1. Adjudication
200
En application de l’article
2204 du code civil, auquel il est renvoyé par l’article
L642-18 du code de commerce, l’adjudication a lieu aux enchères publiques à l’audience du juge de l’exécution.
L’article R642-29-2 du code
de commerce énumère de façon exhaustive les dispositions du chapitre VI du titre Ier du décret du 27 juillet 2006 relatives à la vente forcée
(contenant les
articles 59 à 106 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006), qui sont applicables à la cession des immeubles du débiteur placé en liquidation judiciaire.
2. Conditions préalables pour enchérir et déroulement des enchères
210
L’adjudication se déroule dans les conditions prévues par le décret du 27 juillet 2006 dans sa
partie relative aux enchères, comportant les
articles
72 à
82
du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006.
220
Toutefois, en plus des incapacités pour enchérir résultant des
articles 2205 du code civil et
72
du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, l’article R642-26 du
code de commerce prévoit que le liquidateur ne peut, en qualité de mandataire, être déclaré adjudicataire des immeubles du débiteur.
3. Jugement d'adjudication
230
Le jugement d’adjudication vise l’ordonnance du juge-commissaire ayant ordonné la vente, les
jugements tranchant les contestations et le cahier des conditions de vente ; il désigne le poursuivant et mentionne les éléments énumérés par
l’article
87 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, à savoir les formalités de publicité et leur date, la désignation de l’immeuble adjugé, les date et lieu de la vente forcée, l’identité de
l’adjudicataire, le prix d’adjudication et le montant des frais taxés, ainsi que les éventuelles contestations qu’il tranche.
240
Ce jugement d’adjudication est notifié par le poursuivant au débiteur, aux créanciers
inscrits, à l’adjudicataire, ainsi qu’à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision.
250
Conformément au deuxième alinéa de
l’article
88 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, seul le jugement d’adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d’appel, de ce chef, dans un délai de quinze jours à compter de sa
notification.
4. Suites de l'adjudication
260
L’adjudication ne peut donner lieu à déclaration de command, en application de
l’article 2207 du code civil, auquel il est renvoyé par
l’article  642-18 du code de commerce. En revanche, elle est
susceptible d’une surenchère, dans les conditions prévues par les
articles
94 à
99
du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006.
Remarque: une déclaration de command est une déclaration par laquelle une
personne qui s'est portée acquéreur d'un bien, révèle les noms et qualités de celle pour qui elle a agit, et qui est la véritable acquéreur.
270
Le titre de vente est régi par les
articles
89
à 91
du
décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006. Il n’est délivré à l’adjudicataire que sur justification du paiement des frais taxés, en application de
l’article 2209 du code civil, auquel il est renvoyé par
l’article L642-18 du code de
commerce, et de
l’article
86 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006.
280
Le paiement du prix est régi par
l’article R643-3 du code de commerce à l’exclusion des
dispositions des articles
83
et
84
du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006. En tout état de cause,
l’article
85 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, relatif au paiement provisionnel du créancier de premier rang, n’est pas applicable en liquidation judiciaire, s’agissant d’une disposition se
rattachant à la distribution.
290
Il est fait application de l’article
2213 du code civil et des
articles
100
à 106 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, sanctionnant la défaillance de l’adjudicataire et organisant la réitération des enchères.
III. Effets de la vente par voie d’adjudication judiciaire
300
Le premier alinéa de
l’article L642-18 du code de commerce rend applicable
l’article 2208 du code civil qui dispose que l’adjudication emporte vente forcée
et transmet la propriété du bien, sans conférer à l’adjudicataire plus de droits que ceux qui appartenaient au débiteur, lequel est tenu à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.
A. Pour l'adjudicataire
310
En application du quatrième
alinéa de l’article L642-18 du code de commerce, l’adjudicataire ne peut, avant d’avoir procédé au paiement du prix au
liquidateur et des frais de la vente, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l’acquisition de ce bien
(disposition alignée sur celle du second alinéa de l’article 2211 du
code civil).
320
En revanche, dès que ces paiements sont effectués, ils emportent purge des hypothèques et de
tout privilège du chef du débiteur.
B. Pour le saisi
330
En application des articles
2210 du code civil (rendu applicable par l’article L642-18 du code de
commerce), le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du débiteur et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit opposable à l’adjudicataire. En application de
l’article
92 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, auquel renvoie l’article
R642-29-2
du code de commerce, l’adjudicataire peut mettre à exécution son titre d’expulsion dès consignation du prix et paiement des frais taxés.