BIC - Base d'imposition - Définition du bénéfice imposable en cas de distribution par un FPI de revenus issus d'une activité de location meublée
Référence : BOI-BIC-BASE-10-30 (en vigueur depuis le 2016-07-06)

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En application de
l'article 239 nonies du code général des impôts (CGI), les revenus et gains distribués par un fonds de placement
immobilier (FPI) sont imposés au niveau de chaque porteur de parts du FPI en fonction de ses droits dans le FPI.
L'article 35 A du CGI
précise que les revenus distribués par un FPI au titre de la fraction de résultat relative aux actifs détenus directement ou indirectement par le fonds qui ont la nature d'immeubles auxquels sont
affectés, en vue de leur location, des meubles meublants, biens d'équipement ou biens meublés affectés à ces immeubles et nécessaires au fonctionnement, à l'usage ou à l'exploitation de ces derniers
par un tiers sont compris dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
I. Définition et rattachement des produits imposables
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Les revenus à retenir pour la détermination du bénéfice imposable correspondent aux revenus
distribués par un FPI au titre de la fraction de résultat net du FPI afférente aux loyers issus de biens meublés diminués du montant des frais et charges correspondant
(code monétaire et financier [CoMoFi], art. L. 214-51).
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Conformément au 2 du II de
l’article 239 nonies du CGI, les porteurs de parts de FPI sont soumis à l'impôt sur le revenu à raison des revenus
distribués par le fonds au titre de l'année au cours de laquelle cette distribution intervient.
II. Détermination des revenus distribués et amortissement comptable théorique
A. Montant imposable de la fraction des revenus distribués imposable selon les règles des bénéfices industriels et
commerciaux
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Il est rappelé que les sommes distribuables par les fonds de placement immobilier sont définies
à l'article L. 214-81 du CoMoFi : les sommes distribuables sont égales au résultat net défini à
l'article L. 214-51 du CoMoFi augmenté du report à nouveau et majoré ou minoré du solde des comptes de régularisation,
ainsi que de certaines plus-values de cession d'actifs.
Les FPI sont soumis à une obligation de distribution annuelle égale à 85 % de la fraction du
résultat net provenant de la location d'immeubles nus ou meublés, détenus directement ou indirectement par l'intermédiaire d'autres fonds ou organismes équivalents. Pour la détermination du montant
distribuable, le résultat net est diminué d'un abattement égal à 1,5 % du prix de revient des immeubles détenus par le fonds (CoMoFi, art. L. 214-81, II-1°- a).
Toutefois, s'agissant d'un montant distribuable minimum, le FPI peut décider d'appliquer un
taux d'abattement moindre, c'est-à-dire compris entre 0 % et 1,5 % du prix de revient des immeubles.
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Du point de vue fiscal, la fraction du résultat distribué par les FPI qui provient de la
location d'immeubles meublés est imposable selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (CGI, art . 35 A et
CGI, art. 239 nonies, II-1-e, BOI-BIC-CHAMP-20-60 au VII §
170).
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Le montant du revenu imposable selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux est
égal au revenu distribué, pour la fraction provenant de la location meublée, minoré  de la différence positive entre l'amortissement comptable théorique des immeubles et l'abattement effectivement
pratiqué par le fond prévu à l'article L. 214-81 du CoMoFi.
Cette règle vise à « reconstituer », pour l'imposition des revenus de la location meublée
perçus via un FPI, l'amortissement comptable des immeubles que les FPI ne pratiquent pas, les FPI n'étant pas soumis aux règles de la comptabilité commerciale.
Les immeubles s'entendent de ceux directement détenus par les FPI et qui sont loués meublés, à
l'exclusion des immeubles détenus indirectement par l'intermédiaire d'autres organismes et des immeubles loués nus.
Il est précisé que l'amortissement comptable théorique doit être déterminé en appliquant les
règles comptables de droit commun prévues pour les sociétés soumises à la comptabilité commerciale
(plan comptable général, art. 214-13 et
BOI-BIC-AMT-10-40-10). Cet amortissement doit être en principe déterminé en faisant application de la méthode par composants
(BOI-BIC-AMT-10-40-10 au II § 70). A titre indicatif, les durées figurant au BOI-ANNX-000115 peuvent être
retenues pour la structure et les différents composants des immeubles détenus par les FPI.
B. Modalités d'application
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Les fractions d'amortissement comptable théorique et d'abattement forfaitaire sont déterminées
pour chaque porteur de parts, à raison de sa quote-part de revenus distribués.
En pratique, il appartient à la société de gestion du FPI de procéder aux calculs nécessaires
pour déterminer le revenu imposable de chaque porteur de parts, étant rappelé que conformément à l'article 242 ter B du
CGI, le détail du montant imposable, y compris du montant de l'amortissement théorique et de l'abattement forfaitaire pratiqué par le fonds, doit être porté sur la déclaration n° 2561
bis (CERFA n° 11428), disponible en ligne sur le site
www.impots.gouv.fr, prévue à
l'article 242 ter du CGI (BOI-RPPM-PVBMI-40-30-40 au IV-A § 200).
Exemple : Soit un porteur de parts qui détient 10 % des parts d'un FPI
propriétaire d'un immeuble loué meublé.
Le prix de revient de l'immeuble détenu par le FPI s'élève à 200 000 €.
Au titre de l'année N, le résultat net de l'exercice réalisé par le FPI dans le cadre de la
location meublée de l'immeuble s'élève à 10 000 € (loyers perçus diminués des charges). Le montant distribuable par le FPI tient compte d'un abattement forfaitaire égal à 1,5 % du prix de revient de
l'immeuble soit 3 000 € (200 000 x 1,5 %). Le montant distribué par le FPI (résultat net diminué de l'abattement forfaitaire) s'élève alors à 7 000 €.
Au titre de l'année N, le porteur de part perçoit un revenu de 700 € (7 000 € x 10 %)
correspondant à sa quote-part dans le résultat net distribué par le FPI dans le cadre de la location de l'immeuble meublé.
La société de gestion communique le détail du montant imposable pour le porteur de parts à
proportion de sa quote-part de revenus distribués comme suit :
- le prix de revient de l'immeuble détenu par le FPI s'élève à 200 000 € ;
- l'amortissement comptable théorique de l'immeuble déterminé en retenant un taux de 2 % (par
simplification il n'est pas tenu compte ici de la méthode par composants), s'élève à 4 000 € (200 000 x 2 %) ;
- les fractions d'abattement forfaitaire et d'amortissement théorique correspondant à la
quote-part du porteur de parts seront respectivement de 300 € (10 % de 3 000 €) et 400 € (10 % de 4 000 €).
Le bénéfice imposable du porteur de part correspondant aux revenus perçus en N (700 €) diminués
de la différence positive entre la fraction de l'amortissement comptable théorique et la fraction de l'abattement forfaitaire (400 € - 300 € = 100 €) s'élève donc à 600 €.
Remarque : Dans le cas où le FPI n'aurait pas pratiqué d'abattement
forfaitaire, le montant distribué serait alors diminué du seul amortissement comptable théorique.