IR - Réductions d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire - Dispositifs « Duflot » et « Pinel » - Remise en cause des réductions d’impôt
Référence : BOI-IR-RICI-360-40 (en vigueur depuis le 2019-05-10)

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Les principaux cas de remise en cause des réductions d’impôt « Duflot » et « Pinel », les
exceptions qu’ils comportent ainsi que les modalités de remise en cause sont exposés ci-après.
I. Cas de remise en cause
A. Non-respect de l’engagement de location ou des conditions de mise en location
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Pour plus de précisions, il convient de se reporter aux
I-A et I-B § 10 à 20 du BOI-IR-RICI-230-60.
Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015 ouvrant droit à la
réduction d'impôt « Pinel », la possibilité de donner le logement en location à un ascendant ou à un descendant du contribuable est conditionnée au fait que cet ascendant ou descendant ne soit pas
membre du foyer fiscal du contribuable. Cette condition s'apprécie au titre de l'année de conclusion du bail, ainsi qu'au titre de chacune des années de location à un ascendant ou descendant. Par
conséquent, si le locataire, ascendant ou descendant, devient membre du foyer fiscal du contribuable, à quelque titre que ce soit (personne à charge ou rattachée) au cours de la période de location,
la réduction d'impôt obtenue serait remise en cause.
Les conséquences du non-respect de l'engagement de location durant la ou les périodes triennales
de prorogation de la réduction d'impôt « Pinel » sont examinées au BOI-IR-RICI-360-60.
B. Cession du logement pendant la période d’engagement de location ou cession des titres pendant la période d’engagement
de conservation de parts
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Cas de remise en cause


Exceptions




Mutation à titre onéreux


Les exceptions prévues en cas de non-respect de l’engagement de location exposées au
I-A § 10 du BOI-IR-RICI-230-60 sont applicables.




Mutation à titre gratuit


Lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l’un des membres soumis à imposition commune, l’avantage n’est pas
remis en cause.
Toutefois, si consécutivement au décès, le conjoint survivant devient titulaire d’une quote-part indivise,
il ne peut demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal, cette possibilité n’étant offerte qu’au conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit. Les droits du conjoint
survivant s’appréciant à la date du règlement de la succession, aucune remise en cause ne peut donc être effectuée tant que la succession n’est pas définitivement réglée.




Cession de droits indivis


Les exceptions prévues en cas de non-respect de l’engagement de location exposées au I-A § 10 du BOI-IR-RICI-230-60 sont
applicables.
En tout état de cause, la mise en indivision d’un logement ou la cession de ses droits par l’un des
indivisaires pendant la période d'éligibilité des dépenses ou pendant la période d’engagement de location ou de conservation des parts entraîne la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue.
Toutefois, il est admis que le bénéfice de l'avantage fiscal peut être maintenu, pour la fraction de l'avantage fiscal restant à courir, au profit des ex-époux ayant souscrit initialement un
engagement de location au cours de leur mariage et qui poursuivent après leur divorce la détention du bien concerné en indivision, dans le cadre d'une convention d'indivision.
Pour plus de précisions sur le cas où le conjoint survivant devient titulaire d'une quote-part indivise, il
convient de se reporter à la ligne mutation à titre gratuit ci-dessus.




Démembrement de propriété


Lorsque le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune,
l’avantage obtenu antérieurement à cet événement n’est pas remis en cause. Le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit de l'avantage
fiscal pour la part restant à imputer (BOI-IR-RICI-230-20-10 au IV-A § 90).




Échange ou apport en société


Aucune.




Inscription du logement ou des titres à l’actif d’une entreprise individuelle


Aucune.




C. Non-respect des conditions relatives à la souscription de parts de SCPI
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Cas de remise en cause

Exceptions



Défaut d’affectation de la souscription dans le délai de 18 mois
(BOI-IR-RICI-360-10-20 au II-B-2 § 40)


Aucune.




Non-respect de l’objet social de la société civile de placement immobilier (SCPI)
(BOI-IR-RICI-230-10-20 au II-C-1 § 90)


Aucune.




II. Modalités de remise en cause
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La survenance d’un événement entraînant la déchéance de la réduction d’impôt entraîne une
remise en cause.
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Les modalités de remise en cause du régime diffèrent selon que celle-ci a pour origine le
non-respect des conditions initiales d’application du dispositif ou le non-respect de ces conditions au cours de la période d’engagement de location. Elles sont récapitulées dans le tableau figurant
ci-après :





Modalité de remise en cause




Non-respect des conditions initiales


L’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du
montant de cette réduction.




Non-respect des conditions au cours de la période d’engagement de location


L’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’événement entraînant la déchéance de
l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue.
Cette remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, soit au plus tard le 31 décembre de la troisième année
suivant celle de la survenance de l’événement entraînant la déchéance de la réduction d’impôt. Le montant de la dépense ayant servi de base au calcul de la réduction d’impôt est assimilé à une
insuffisance de déclaration.



Différentes modalités de remise en cause selon l'origine du non-respect
Les droits supplémentaires sont assortis de l’intérêt de retard et de la
majoration prévus, respectivement, par l'article 1727 du code général des impôts (CGI) et par
l'article 1758 A du CGI et, en cas de manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses du contribuable, de l’application des
majorations prévues aux a et c de l’article 1729 du CGI.
Remarque : Sans préjudice des précisions apportées en cas de non-respect des
conditions au cours de la période d'engagement de location, il est précisé qu'en cas d'interruption de la location pendant une durée supérieure à douze mois (durée supérieure à la période de vacance
admise précisée au III-A § 40 du BOI-IR-RICI-230-20-20), la remise en cause intervient au titre de l'année au cours de laquelle intervient l'expiration de cette
période de douze mois. Dans cette situation, l'impôt sur le revenu de l'année au cours de laquelle intervient cet évènement est majoré du montant total de la réduction d'impôt obtenue.
III. Cas particulier du changement de domiciliation fiscale
A. Investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2018
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La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt « Duflot » ou «
Pinel » transfère son domicile fiscal hors de France, que ce soit au cours de la période de l’engagement initial de location ou au cours d'une période triennale de prorogation de cet engagement
(dispositif « Pinel ») n’est pas de nature à entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert.
Cela étant, il est précisé que pendant les périodes d’imposition au cours desquelles le
contribuable n’est pas considéré comme fiscalement domicilié en France au sens de l’article 4 B du CGI, la réduction d’impôt ne
peut être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure.
Ainsi, lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France après la période
d’engagement de location, l’impôt sur le revenu dû au titre des années postérieures à cet engagement ne peut pas être diminué des fractions de réduction d’impôt non imputées.
Toutefois, lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France pendant la période
d’engagement de location, la réduction d’impôt s’impute, selon le cas, à hauteur d’un neuvième, d'un sixième ou d'un tiers de son montant, sur l’impôt dû au titre des années d’imputation restant à
courir à la date du rétablissement du domicile fiscal en France.
Cette situation n’a pas pour effet :
- de prolonger la période d’imputation de la réduction d’impôt ;
- d’étendre la période d’engagement de location exigée pour le bénéfice de l’avantage fiscal
« Duflot » ou « Pinel ».
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Dans le cadre du dispositif « Pinel » et conformément aux dispositions du VII bis de
l'article 199 novovicies du CGI, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d'impôt à la condition
de proroger son engagement de location pour une ou, le cas échéant, deux périodes triennales.
La prorogation de l'engagement de location pour une ou deux périodes triennales
supplémentaires, ouvrant droit au bénéfice d'un complément de réduction d'impôt, est conditionnée à l'engagement du contribuable de louer le logement éligible dans le respect des conditions
d'application du dispositif « Pinel ».
Cette faculté de proroger l'engagement initial de location ou, le cas échéant, une première
période triennale de location doit être exercée au titre de l'année au cours de laquelle intervient le terme de la période de location concernée, initiale ou prorogée, par un nouvel engagement de
location du contribuable.
Aussi, cette possibilité de proroger l'engagement de location est subordonnée à la
domiciliation fiscale en France du contribuable au titre de l'année d'exercice de cette prorogation.
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Exemple 1 : Un contribuable fiscalement domicilié en France acquiert le
1er juin 2013 un logement neuf pour lequel il demande le bénéfice de la réduction d’impôt « Duflot ». Le bail relatif à la location de ce logement prend effet au 1er janvier
2014. Au cours de l’année 2017, le contribuable transfère son domicile fiscal hors de France, avant de rétablir celui-ci en France au cours de l’année 2021.
Les années au titre desquelles la réduction d’impôt pourra être imputée sont récapitulées dans le
tableau suivant :




Années


Imputation de la réduction d’impôt à hauteur d’un neuvième de son montant




2013 à 2016


Oui




2017 à 2020


Non




2021


Oui



Années d'imputation possibles - exemple 1
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Exemple 2 : Un contribuable fiscalement domicilié en France acquiert le 6
juillet 2015 un logement neuf pour lequel il demande le bénéfice de la réduction d’impôt « Pinel » pour un engagement initial de location de six ans.
Le bail relatif à la location de ce logement prend effet au 1er septembre 2015. Au
cours de l’année 2019, le contribuable transfère son domicile fiscal hors de France, avant de rétablir celui-ci en France au cours de l’année 2022.
Les années au titre desquelles la réduction d’impôt pourra être imputée sont récapitulées dans le
tableau suivant :




Années


Imputation de la réduction d’impôt à hauteur d’un sixième de son montant




2015 à 2018


Oui




2019 à 2020


Non




À compter de 2021, et donc y compris au titre de 2022


Non



Années d'imputation possibles - exemple 2
En outre, le contribuable n'étant pas domicilié fiscalement en France en 2021, année au cours de
laquelle intervient le terme de l'engagement initial de location de six ans, il ne peut demander la prorogation de son engagement de location pour une première période triennale.
B. Investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019
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La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt « Pinel »
transfère son domicile fiscal hors de France, que ce soit au cours de la période d'engagement initial de location ou au cours d'une période triennale de prorogation de cet engagement, n’est pas de
nature à entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal.
Conformément à
l'article
188 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, le contribuable peut, pendant les années restant à courir après le transfert de son domicile fiscal hors de France, continuer
d'imputer l'avantage fiscal, dans les conditions prévues au premier alinéa du VII de l'article 199 novovicies du
CGI, sur l'impôt établi dans les conditions prévues à l'article 197 A du CGI, avant imputation des prélèvements ou
retenues non libératoires. La réduction d'impôt ne peut pas donner lieu à remboursement.
Ces dispositions s’appliquent, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, aux
investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019 et à la condition que le contribuable ait été domicilié fiscalement en France au sens de
l'article 4 B du CGI lors de la réalisation de l'investissement éligible à l'avantage fiscal.
Pour plus de précisions sur la date de réalisation de l'investissement à retenir, il convient
de se reporter au II-C § 65 du BOI-IR-RICI-360-10-30.
Exemple : Un contribuable acquiert le 31 mai 2019, alors qu'il est domicilié
fiscalement en France, un logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation. L'achèvement des travaux a lieu en septembre 2019 et le
contribuable demande le bénéfice de la réduction d'impôt "Pinel" au titre de cette année pour un engagement initial de location de neuf ans. Au cours de l'année 2022 le contribuable transfère son
domicile fiscal hors de France.




Années


Imputation de la réduction d’impôt à hauteur d’un neuvième de son montant




2019 à 2021


Oui




2022 à 2027


Oui